Sirje Sirita Somelar

SS Holding OÜ

[email protected]

Teie 11.10.2026 nr

Meie 06.11.2026 nr 14-5/262528/2609392

Korterühistu majanduskulude kandmine

Lugupeetud SS Holding OÜ esindaja

Olete palunud selgitada korteriühistu majandamiskulude, sealhulgas valve- ja

administratsiooniteenuse kulude kandmisega seonduvat.

Õiguskantsler saab tegutseda üksnes oma pädevuse piires. Põhiseaduse ja õiguskantsleri seaduse

kohaselt on õiguskantsleri ülesanne kontrollida õigustloovate aktide ehk seaduste ja määruste

vastavust põhiseadusele ning seda, kas avalikke ülesandeid täitvad asutused (ministeeriumid,

linnavalitsused jt) järgivad oma tegevuses isikute põhiõigusi ja -vabadusi. Õiguskantsleri seadus ei

võimalda õiguskantsleril lahendada korteriomanike vahelisi vaidlusi ega anda õigusnõu.

Selgitan siiski mõningaid korteriühistu tegevust reguleerivaid sätteid, mis puudutavad

majandamiskulude kandmist.

Majandamiskulude kandmine

Korteriomandite eset valitsetakse seadusest, korteriühistu põhikirjast, korteriomanike kokkulepetest

ja korteriomanike huvidest lähtudes (korteriomandi- ja korteriühistuseaduse (KrtS) § 34).

Korteriomandite kaasomandi osa eset valitsevad korteriomanikud korteriühistu kaudu. Kaasomandi

osa eseme tavapärase valitsemise küsimused otsustavad korteriomanikud häälteenamusega, kui

korteriühistu põhikirjaga ei ole ette nähtud rangemaid nõudeid (KrtS § 35 lg 1).

KrtS § 41 lõike 1 kohaselt koostab korteriühistu juhatus majandusaastaks majanduskava, milles

tuleb muu hulgas kindlaks määrata korteriomanike kohustuste jaotus majandamiskulude kandmisel

ning reservkapitali ja remondifondi tehtavate maksete suurus. Majanduskava kehtestab

korteriomanike üldkoosolek (KrtS § 41 lg 3).

Korteriomanikud teevad majanduskava alusel korteriühistule perioodilisi ettemakseid üldjuhul

vastavalt oma kaasomandi osa suurusele (KrtS § 40 lg 1). KrtS § 40 lõike 2 kohaselt võib

korteriühistu põhikirjaga korteriomanike kokkuleppe tingimusi arvestades ette näha ka teistsuguse

kohustuste jaotuse aluse ja majandamiskulude kandmise korra, kui see on kõiki asjaolusid

arvestades mõistlik ega kahjusta ülemäära ühegi korteriomaniku õigustatud huve.

2

Seega võib korteriomanike kokkuleppe puudumisel näha korteriühistu põhikirjaga ette seaduses

sätestatust erineva majandamiskulude jaotuse, tingimusel et see on kõiki asjaolusid arvestades

mõistlik ega kahjusta ülemäära ühegi korteriomaniku õigustatud huve. Eelkõige võib põhikirjaga

ette näha, et tegelikust tarbimisest sõltuvad majandamiskulud kannab korteriomanik pärast kulude

suuruse selgumist, kas vastavalt oma kaasomandi osa suurusele või tema tarbitud teenuse mahule.

Korteriühistu üldkoosoleku otsusega saab korteriomanikele panna üksnes elamu majandamiseks ja

säilitamiseks vajalike toimingute tegemise ning nendega seotud majandamiskulude kandmise

kohustuse. Tehtud kulutused ja ostetud teenused peavad olema otseselt seotud kaasomandis oleva

ehitise ja maatüki majandamisega. Kulusid, mis on seotud üksnes mõne korteriomaniku erahuvide

või nende äritegevusega, näiteks majutusteenuse osutamisega kaasneva külaliste vastuvõtu ja

pakihoiuga, ei saa käsitada korteriomandite kaasomandi osa eseme tavapärase valitsemise või

majandamise kuludena (KrtS § 35).

Hea usu põhimõte ja majandamiskulude kandmisest keeldumine

Korteriomanikud peavad nii omavahelistes suhetes kui ka suhetes korteriühistuga järgima hea usu

põhimõtet ja arvestama üksteise õigustatud huve (KrtS § 12 lg 2, TsÜS § 32, VÕS § 6 lg 1). Õigust

ei tohi teostada viisil, mille eesmärk on tekitada teisele isikule kahju (TsÜS § 138 lg 2).

Korteriomanik saab tugineda KrtS § 40 lõikes 3 sätestatud vastuväitele sõltumata sellest, kas ta on

vaidlustanud üldkoosoleku otsuse, millega majanduskava kehtestati (RKTKm 20.06.2022, 2-19-

8045/46, p 14). Selle vastuväite saab esitada nii majanduskava, üldkoosoleku otsuse kui ka

põhikirja alusel nõutavate majandamiskulude kohta (RKTKm 20.06.2022, 2-19-8045/46, p 13;

RKTKo 25.05.2011, 3-2-1-28-11, p 16).

Avalduses kirjeldatu kohaselt ei ole Teie ettevõtte äripinnad seotud teistel korrustel osutatava

majutusteenusega ning ettevõttel puudub vajadus majutuskülaliste teenindamiseks mõeldud

administraatori- ja pakihoiuteenuse järele. Seetõttu võib nende teenuste kulude kandmise kohustuse

panemine olla vastuolus hea usu põhimõttega ning ettevõttel võib olla õigus keelduda nende kulude

kandmisest KrtS § 40 lõike 3 alusel.

Lugupidamisega

/allkirjastatud digitaalselt/

Rait Sannik

vanemnõunik

õiguskantsleri volitusel

Rait Sannik 693 8438 [email protected]