Riigihanke alusdokumendi Lisa 1

TEHNILINE KIRJELDUS

“ Maareformi seaduse ja teiste seaduste muutmise seaduse eelnõu väljatöötamine”

1. PROBLEEMI KIRJELDUS NING HETKEOLUKORD

Maareform on kestnud peaaegu 35 aastat. Suur osa maareformi eesmärgist on täidetud ja üle

99% Eesti Vabariigi territooriumist on reformitud kuid ligi 9414 maaüksusel on maareform

veel läbi viimata. See hõlmab nii ehitisteta (20%) ja ehitistega (26%) maaüksusi kui ka nn

ribasid (54%) ehk iseseisva kasutusvõimaluseta maatükke. Maareformi saab konkreetse

maaüksuse osas lugeda lõppenuks siis, kui maa on kantud kinnistusraamatusse ning see on

saanud omaniku.

Maareformi toimingud on veel vaja teha ligikaudu 9414 maaüksusel kogupindalaga umbes

7700 hektarit, mis moodustab 0,2% Eesti Vabariigi territooriumist. Maa- ja Ruumiameti

(MaRu) andmetel jagunevad reformimata maaüksused maareformi liikide kaupa järgmiselt:

Eeldatav maareformi liik Maaüksuste arv

hoonestusõiguse seadmine 1089

korteriomandi seadmine (ei toimu MaaRSi

alusel)

238

maa tagastamine 21

mitu liiki koos 10

munitsipaalomandisse andmine 293

ostueesõigusega erastamine 1156

riba kinnisasjaga liitmine 5120

maa riigi omandisse jätmine maareservina 548

maa riigi omandisse jätmine teistel alustel 305

liik teadmata 620

vaba metsamaa erastamine 7

vaba põllumajandusmaa erastamine 7

Kokku 9414

Reformimata maaüksuste arvud ja liigid on pidevas muutumises, sest algselt moodustatud

maaüksused piiritleti olemasolevate kinnisasjade vaheliste aladena ja vastavalt maareformi

läbiviimiseks vajalike asjaolude selgumisele muudetakse maaüksuste piire. Lisaks tuleb üha

sagedamini mõne maaüksuse osas alustatud menetlus lõpetada ja algatada teist liiki menetlus,

st väga paljude maaüksuste osas ei saa kuni maareformi lõppotsuse tegemiseni olla kindel,

millisel viisil maareform läbi viiakse.

Erinevate menetlusliikide kohta on järgnevalt esitatud lühike selgitus ning peamised asjaolud,

mis on takistanud menetluste lõpuleviimist.

1.1 Maa riigi omandisse jätmine maareservina - MaRu selgitab välja riigi omandisse jäetava

maa ja korraldab selle riigi omandisse jätmiseks vajalikud toimingud. Riigi maareservi

moodustamisel lähtutakse eelkõige maareformi seadusest (MaaRS), Vabariigi Valitsuse

määrusest „Maa riigi omandisse jätmise kord“, riigivaraseadusest ja teistest maareformi

reguleerivatest õigusaktidest. MaRu on hetkel välja selgitanud hinnanguliselt 548 maaüksust,

mis on sobilik jätta riigi maareservina riigi omandisse Majandus- ja

Kommunikatsiooniministeeriumi ning MaRu valitsemisele.

Riigi omandisse jätmise menetluste viibimise peamised põhjused:

 Riigi omandisse jäetava maaga piirneval maal on maareform lõpetamata ja seetõttu pole

riigi omandisse jäetava maa täpsed piirid teada.

 Kohalik omavalitsus ei ole nõus maa riigile jätmisega või ei ole MaRu-le vastanud.

 Puuduvad vajalikud dokumendid või andmed – näiteks sihtotstarve, ehitise omaniku

või rajamise õiguspärasuse info või andmed maareformi taotluste kohta.

 Oodatakse katastripiiride korrastamist, eelkõige veekogudega ja kaldakinnisasjadega

seotud maaüksuste puhul.

 Maareformi liik muutub, kuna selgub, et maa riigile jätmine pole otstarbekas või

võimalik, kuid uus menetlusviis pole veel teada.

 Vajalik on katastrimõõdistus, mille korraldab MaRu ise või tellitakse hanke korras.

1.2 Maa riigi omandisse jätmine teistel alustel – maa riigi omandisse jätmise võivad

korraldada teised asutused ise või viib menetluse läbi MaRu, kes annab maa seejärel vastavale

ministeeriumile või asutusele üle. Enamasti jätab teistel alustel maad riigi omandisse

Transpordiamet, tehes seda vastavalt oma tööjõudlusele kas omavalitsuste kaupa või töös

olevate projektide alusel. MaRu andmetel on väike hulk maid vaja veel riigi omandisse jätta

ka Politsei- ja Piirivalveametil. MaRu vormistab riigi omandisse peamiselt looduskaitseliste

piirangutega ja veekogude alust maad. Looduskaitsealuseid maid on jäänud üksikud,

veekogude aluseid maid tõenäoliselt mitukümmend. Takistused maa riigi omandisse jätmisel

on üldjoontes samad, mis reservmaa riigi omandisse jätmisel.

1.3 Maa munitsipaalomandisse andmine – MaRu selgitab välja munitsipaalomandisse

antava maa ja korraldab selleks vajalikud toimingud. Menetluses lähtutakse maareformi

seadusest (MaaRS), Vabariigi Valitsuse määrusest „Maa munitsipaalomandisse andmise kord“

ja teistest asjakohastest õigusaktidest.

Maa munitsipaalomandisse andmise menetluste peamised viibimise põhjused:

 Munitsipaalomandisse antava maaga piirneval reformimata maal on toimingud

tegemata ja maaüksuste vahelised piirid määramata.

 Kohalik omavalitsus ei ole vajalikke toiminguid teinud või esitanud nõutud infot ja

dokumente, näiteks sihtotstarbe või ehitise kohta.

 Vajalik on katastrimõõdistus, kuid selle tellimine võib mõnele omavalitsusele olla liiga

kulukas.

 Kohalik omavalitsus ei soovi maad munitsipaalomandisse, näiteks kohalike teede aluse

või varede ja/või õigusliku aluseta ehitistega maa puhul.

 Kohalik omavalitsus ei vasta, kas soovib maa munitsipaalomandisse saada, näiteks

maareformiga tegeleva töötaja puudumise tõttu.

 Oodatakse katastripiiride korrastamist või katastripidaja seisukohta, näiteks

kaldakinnisasjadega seotud juhtudel.

1.4 Ostueesõigusega erastamine ja teised maa erastamise liigid ning põllumajandusmaa

kasutusvaldusesse andmine ja ehitise omaniku kasuks riigimaale hoonestusõiguse

seadmine –menetluste läbiviimisel lähtutakse eelkõige maareformi seadusest (MaaRS) ja iga

menetlusliigi kohta Vabariigi Valitsuse määrustega kehtestatud menetluskordadest.

Menetlused on seotud eraõiguslike isikutega. Sageli takerdub maareform nende tegevusetuse

tõttu, näiteks lõpetamata pärimismenetluse või esitamata ehitise omandiõiguse dokumentide

tõttu. Takistuseks on ka kohalike omavalitsuste tegevusetus maareformi eeltoimingute

tegemisel. Probleemiks on maareformialaste teadmistega ametnike puudus kohalikes

omavalitsustes ning maareformi vähene prioriseerimine. See aeglustab reformi ja suurendab

MaRu nõustamise ning muude toimingute koormust. ETAK-i andmetel paikneb reformimata

maadel kokku 7081 ehitist, millest 1654 on varemed või vundamendid. Maareformi viisi

määramiseks tuleb välja selgitada ehitise seisukord, rajamise õiguspärasus ja omanik ning maa

omandamiseks õigeaegselt esitatud avalduse olemasolu ja ulatus. Menetlust võib takistada ka

ehitise seisukorraga seotud vaidlus, sest lagunenud ja kasutusest välja langenud ehitise

omanikul ei ole õigust maad erastada või hoonestusõigust saada.

1.5 Riba piirneva kinnisasjaga liitmine – reformimata maatükkidest hinnanguliselt poole

moodustavad iseseisva kasutusvõimaluseta maatükid ehk nn ribad, mis on tekkinud peamiselt

maareformi käigus tekkinud vigade tõttu ning on otstarbekas liita piirneva kinnisasjaga.

MaaRS § 312 lõike 1 kohaselt käsitatakse kinnisasjaga liitmiseks sobiva maana üldjuhul riba-,

siilu- või kiilukujulist või muud ebakorrapärase kujuga või väiksusest tingitud iseseisva

kasutusvõimaluseta maatükki, millele üldjuhul puudub juurdepääs avalikult kasutatavalt teelt

ning mis on üldjuhul looduses tekkinud maareformi läbiviimise käigus või järel peamiselt eri

aegadel kasutusel olnud erinevast plaani- või kaardimaterjalist või erinevatest

mõõdistusviisidest tingitud vigade tõttu. Kinnisasjaga liitmise menetluste läbiviimisel

juhindutakse MaaRS-ist, maakorraldusseadusest ja Vabariigi Valitsuse 10.03.2022 määrusest

nr 24 „Iseseisva kasutusvõimaluseta maast maareformi käigus kinnisasjale juurdelõike

tegemise kord“. MaRu andmetel tuleb ribamenetlus läbi viia ligikaudu 5120 maaüksusel. Enne

tuleb välja selgitada, kas maatükil on lahendamata maareformi taotlusi, ehitisi või muid

asjaolusid, mis takistavad selle liitmist piirneva kinnisasjaga. Samuti tuleb eelnevalt välja

selgitada, kas riba ka reaalselt eksisteerib või on tegemist veaga katastrikaardil. Kui riba

liidetakse riigi- või munitsipaalmaaga, viib kogu menetluse läbi MaRu. Eraomandis oleva

maaga liitmisel teeb mitmed toimingud kohalik omavalitsus, MaRu kontrollib nende

õiguspärasust, teeb maakorraldusotsuse, kontrollib hüvitise laekumist ja korraldab

maakatastritoimingud. Kõige keerulisem ja ressursimahukam on ribade liitmine

korteriomanditega, sest menetlusse tuleb kaasata kõik korteriomanikud, sh kinnistusraamatusse

kandmata ühisomanikud. Kõik omanikud peavad maakorraldusega nõustuma, allkirjastama

maakorralduskava ja esitama taotluse kinnisasja piiri muutmiseks. Praktikas on selliste

menetluste lõpuleviimine vähetõenäoline.

1.6 Teadmata maareformi liigiga maaüksused – nendel maaüksustel ei ole veel välja

selgitatud sobivat maareformi menetluse liiki või on aastaid tagasi algatatud menetlus teadmata

põhjustel peatunud või ebaõnnestunud. Sellistel juhtudel võib olla vajalik läbi viia mitu

erinevat maareformi menetlust, näiteks seada ehitise omaniku kasuks ehitise teenindamiseks

vajalikule maale hoonestusõigus ning jätta ülejäänud maa riigi omandisse. Maad, millel praegu

on maareformi liik teadmata, liigituvad pärast oluliste asjaolude selgumist ühe või teise

maareformi liigi alla ja tuleb lahendada vastava liigi regulatsioonide alusel. Lisaks on võimalik,

et reformimata maal asuv ehitis on hoopis korteritena erastatud ja sel juhul tuleb seal läbi viia

korteriomandi seadmine. Võib selguda ka tagastamise taotlusega maid.

1.7 Antud seadusemuudatuste fookuses ei ole õigusvastaselt võõrandatud maa tagastamise

toimingute ega reformimata maal asuvate kortermajade omanike kasuks korteriomandite

seadmise sisuline muutmine. VTK koostamisel leiti, et otstarbekas on kortermajade aluse maa

osas maareform maa munitsipaalomandisse andmisega läbi viia ning seejärel saab kohalik

omavalitsus jätkata korteriomandite seadmisega. MaRu andmetel on maa tagastamise

menetlused lõpule viimata veel 21 maaüksusel. Maa tagastamise toiminguid ja otsuseid teevad

kohalikud omavalitsused ja järelevalvet teeb Rahandusministeerium. Korteriomandi seadmist

viivad läbi kohalikud omavalitsused ja neilt saadud andmete kohaselt on veel 238 maaüksusel

vaja vastavad toimingud läbi viia.

2. TELLITAVA TÖÖ EESMÄRK JA ÜLESANNE

2.1 Töö eesmärk on luua tõhus, õiguskindel ja selge õiguslik raamistik, mis võimaldab

lõpetada pooleliolev maareform kiirendatud korras mõistliku aja jooksul ja võimalikult väikese

haldus- ning töökoormusega. Samas tuleb maareformi käigus ja järeltegevuste läbiviimisel

tagada reformimata maade ja riigi omandisse jäetavate maade õigusliku staatuse selgus.

Hanke eesmärgi saavutamiseks tuleb koostada maareformi lõpetamiseks vajalikud õigusaktide

muutmise eelnõud ja nende juurde kuuluvad dokumendid, lähtudes koostatud ja asjaomaste

osapooltega kooskõlastatud väljatöötamiskavatsuses (VTK, lisa 6) kavandatud lahendustest ja

VTK-le esitatud ettepanekutest (lisa 7). Seadusmuudatusega tuleb õiguslikult määratleda

sätted, mis võimaldavad pooleliolevad ja objektiivselt takerdunud menetlused lõpetada seaduse

alusel, vähendades seeläbi riigi ja kohalike omavalitsuste pikaajalist töökoormust.

Kavandatava regulatsiooni eesmärk on võimaldada seaduses sätestatud tingimustel lõpetada

pooleliolevad maareformi menetlused kiirendatud korras ning lahendada maareformi käigus

reformimata maade õiguslik staatus ettemääratud aja jooksul, tagades seejuures isikute õiguste

kaitse, õiguskindlus ja menetluste tõhus läbiviimine.

2.2 Töö ülesandeks on koostada maareformi seaduse ja teiste asjakohaste seaduste muutmise

eelnõu ning selle rakendamiseks vajalike määruste eelnõud, lähtudes VTK-s kavandatud

lahendustest. Selleks tuleb hinnata kavandatud lahenduste õiguslikku teostatavust, täpsustada

nende sisu ja õiguslikku rakendatavust ning sõnastada vajalikud sätted. Õigusaktidele tuleb

koostada seletuskiri, mis sisaldab ka kavandatud muudatuste mõjude hinnangut, asjaomaste

muudatuste ja lahenduste põhiseaduspärasuse analüüsi.

Eelnõude koostamisel tuleb lahendada järgmised VTK-s käsitletud küsimused:

2.2.1. Ehitisteta maad

Töötada VTK-s kavandatud lahenduse alusel välja ehitisteta maade riigi omandisse jätmiseks

vajalikud sätted, sealhulgas riigi omandisse jätmise tingimused, menetluskord ja tähtaeg (VTK

p 3.2.2).

2.2.2. Ehitise omandiõiguse tekkimise täiendava õigusliku aluse loomine

Töötada välja VTK-s kavandatud lahenduse alusel sätted ehitise omandiõiguse tuvastamiseks

või täiendaval õiguslikul alusel tekkimiseks olukorras, kus ehitise valdaja ei suuda kehtiva

regulatsiooni kohaselt piisavalt tõendada ehitise rajamise õiguslikku alust või omandiõigust.

Eristada tuleb olemasoleva omandiõiguse tõendamist ja uue omandiõiguse tekkimist ning

määrata kummagi lahenduse eeldused ja õiguslikud tagajärjed. Analüüsida tuleb pikaajalise

valduse tähendust omandiõiguse tuvastamisel või tekkimisel ning sätestada vajalikud

tingimused, sealhulgas valduse kestus, tõendamise nõuded ja asjaolude haldusmenetluses

tuvastamise kord. Samuti tuleb ette näha lahendus olukorraks, kus ehitise omanikul ei ole

võimalik maad omandada, sealhulgas vajaduse korral hoonestusõiguse seadmine.

Regulatsiooni kohaldamisala tuleb määrata nii, et lahendus oleks kohaldatav sõltumata sellest,

kas maareformi menetlus on enne muudatuste jõustumist alustatud ja kas ehitisealune maa on

enne ehitise omandiõiguse väljaselgitamist riigi omandisse jäetud või mitte. Lisaks tuleb

hinnata ja analüüsida võrdse kohtlemise põhimõtteid ja põhiseaduspärasust, sealhulgas teiste

isikute omandiõiguse kaitset ning nende isikute võrdset kohtlemist, kelle suhtes on maareformi

menetlus juba lõpule viidud, ja nende isikute võrdset kohtlemist, kelle menetlus on veel pooleli

(VTK p 3.2.3).

2.2.3. Ehitistega maad

Töötada välja VTK-s kavandatud lahenduse alusel ehitistega maade riigi omandisse jätmise

tingimused ja menetluskord, arvestades punktis 2.2.2 ette nähtud ehitise omandiõiguse

tuvastamise ja tekkimise võimalusi ning ehitise omaniku ja teiste puudutatud isikute õiguste

kaitset ja riive riske. Sätestada tuleb VTK-s kavandatud tähtaeg ja selle möödumise õiguslikud

tagajärjed ning vajalikud üleminekusätted, mis võimaldavad pooleliolevad menetlused uue

regulatsiooni alusel lõpule viia (VTK p 3.2.3).

2.2.4. Ribad

Töötada välja VTK-s kavandatud lahenduse esimese variandi rakendamiseks vajalikud sätted

iseseisva kasutusvõimaluseta maatükkide ehk nn ribade kohta. Lahenduse eesmärk on

võimaldada lahendada olukorrad, kus tegemist on maatükiga, mida ei ole otstarbekas riigi

omandisse jätta ning mida ei ole võimalik iseseisvalt kasutada ega mõistlikult võõrandada.

Arvestada tuleb ribade tekkimise põhjuseid ja nende õiguslikku seisundit, sealhulgas asjaolu,

et ribad on maareformi käigus tekkinud peamiselt eri aegadel kasutatud erineva kaardimaterjali

või mõõdistusviiside tõttu (VTK p 3.2.4). Eelnõus tuleb ette näha õiguslik alus ja menetluskord,

mille kohaselt kajastatakse riba kinnisasjaga liitmisest tulenevad piiriandmete muudatused

maakatastris ning ajakohastatakse kinnistusraamatus katastriüksuse pindala ja/või tunnus

automaatselt. Selline automaatkanne on praegu seaduses sätestatud ja ka edaspidi ei tohiks

kande muutmiseks olla vaja notariaalset kinnistamisavaldust.

Lisaks katastriandmete ajakohastamisele tuleb hinnata, kas riba kinnisasjaga liitmine eeldab

omandiõigust või piiratud asjaõigusi puudutavate kinnistusraamatukannete tegemist või

muutmist ning vajaduse korral töötada välja selleks vajalikud lihtsustatud menetlust

võimaldavad eriregulatsioonid.

2.2.5. Muud vajalikud muudatused

Eelnõud peavad sisaldama ka käesolevas loetelus eraldi nimetamata muudatusi maareformi

seaduse ja teiste asjakohaste õigusaktide muutmiseks, mille vajadus selgub töö käigus ja mis

on vajalikud VTK-s kavandatud lahenduste rakendamiseks, sealhulgas vajalikke ülemineku- ja

rakendussätteid

Töö tegemisel tuleb analüüsida VTK-le esitatud ettepanekute asjakohasust ja mõju kavandatud

lahendustele. Kui õigusliku analüüsi tulemusena selgub, et mõni ettepanek või VTK-ga

kavandatud üldpõhimõte ei ole rakendatav, on põhiseaduse või õiguse üldpõhimõtetega

vastuolus, osutub ebamõistlikult keerukaks, tekitab täiendavaid vaidlusi vms ja ilmneb vajadus

VTK-s kavandatud lahendust sisuliselt muuta, tuleb muudatus ja selle põhjendused tellijaga

kooskõlastada.

Selguse huvides on etapid kokkuvõtlikult esitatud alljärgnevalskeemil:

3. TÖÖ ÜLESEHITUS

Töö koosneb kahest järjestikusest etapist.

3.1 1. etapp – õigusaktide muutmise eelnõude ja nende juurde kuuluvate dokumentide

koostamine Töö esimeses etapis koostatakse maareformi lõpetamiseks vajalikud õigusaktide muutmise

eelnõud ja nende juurde kuuluvad dokumendid selliselt, et need on valmis EIS-is teistele

ministeeriumidele ja asjaomastele asutustele kooskõlastamiseks esitamiseks.

Esimeses etapis:

1. analüüsitakse tellija püstitatud probleeme kehtiva õiguse alusel;

2. kaardistatakse asjakohased õiguslikud riskid, kitsaskohad ja regulatiivsed lüngad;

3. koostatakse juriidiliselt korrektne seaduste muutmise eelnõude pakett koos lisadega ja

rakendusaktide kavandid ning selle juurde kuuluvad dokumendid, lähtudes VTK-s

kavandatud lahendustest, kehtivast õigusest ja VTK-le esitatud ettepanekutest.

Töö esimese etapi jooksul korraldab pakkuja vahekoosolekuid tellijaga. Koosolekute eesmärk

on töö vahepealne tagasisidestamine, vaheanalüüside ja eelnõu lahenduste tutvustamine ning

tellija sisendi arvestamine enne eelnõu esialgse projekti lõplikku vormistamist. Töö käigus

kaasab pakkuja koostöös tellijaga Maa- ja Ruumiameti erialaspetsialistid ning Justiits- ja

Digiministeeriumi esindajad, et kasutada nende teadmisi, kogemusi ja praktilist sisendit eelnõu

lahenduste väljatöötamisel. Pakkuja peab nimetatud spetsialistidega lahenduste väljatöötamise

käigus sisuliselt konsulteerima ning nende põhjendatud ettepanekuid lahenduste kujundamisel

arvesse võtma. Vajaduse korral võib tellija määrata konkreetsete teemade arutamiseks

täiendavad kohtumised või konsultatsioonid asjaomaste spetsialistidega. Koosolekute

toimumise arv, ajad ja vorm (kohapealne või virtuaalne) lepitakse tellijaga töö käigus kokku.

3.2 2. etapp – EIS-i kooskõlastamise käigus esitatud ettepanekute ja märkuste

arvestamine Töö teises etapis analüüsitakse EIS-is kooskõlastamise käigus esitatud ettepanekuid ja märkusi

ning vajaduse korral täiendatakse ja muudetakse nende alusel eelnõusid ja nende juurde

kuuluvaid dokumente.

Teises etapis:

1. hinnatakse kooskõlastamise käigus esitatud ettepanekute ja märkuste õiguslikku

põhjendatust ning mõju kavandatud lahendustele ning koostatakse vastav tagasiside

tabel ettepanekutega arvestamise või mittearvestamise kohta;

2. toetatakse läbirääkimisi kooskõlastajatega õiguslike lahenduste täiendamiseks;

3. tehakse eelnõudes ja kavandatud lahendustes vajalikud muudatused ja täiendused, et

viia need kooskõlla kehtiva õiguskeskkonna ning kooskõlastamise käigus tehtud

asjakohaste ettepanekutega.

4. Pakkuja täiendab ja vajaduse korral muudab eelnõude projekte ning nende juurde

kuuluvaid dokumente.

4. TÖÖ TULEMUSED

Eelnõud ja nendega seotud dokumendid on koostatud kooskõlas HÕNTE nõuetega,

õigusloome hea tavaga ning vormistatud selliselt, et need on valmis EIS-is kooskõlastamiseks

esitamiseks. Eelnõud koostatakse tehniliste võimaluste piires riigi koosloome keskkonnas

Sätla.

1. etapp

Töö esimese etapi tulemusena on koostatud maareformi lõpetamiseks vajalikud õigusaktide

muutmise eelnõud koos nende juurde kuuluvate ning EIS-is kooskõlastamiseks esitamiseks

vajalike dokumentidega.

2. etapp

Töö teise etapi tulemusena on analüüsitud eelnõude EIS-is kooskõlastamise käigus esitatud

märkusi ja ettepanekuid ning koostatud vastav tabel. Vajaduse korral on täiendatud ja

muudetud nende alusel eelnõusid ja nende juurde kuuluvaid dokumente. Vajadusel korraldab

pakkuja vahekoosoleku tellijaga, et tutvustada võimalikke lahendusi ja arvestada tellija

sisendiga.

Tellija saab eelnõude ja nendega seotud dokumentide ajakohastatud versioonid koos

ülevaatega kooskõlastamise käigus esitatud ettepanekutega arvestamise või mittearvestamise

põhjustest ning tehtud muudatustest.

Nõuded töö tulemitele

Töö tulemuseks peab olema:

1. juriidiliselt korrektselt vormistatud seadusemuudatuste eelnõu projekt koos

lisadokumentidega (sh seletuskiri ja selle koostamisel kasutatud analüüsidokumendid)

ning rakendusaktide muudatuste eelnõu kavandid;

2. peale EIS-s kooskõlastamist ajakohastatud terviklik eelnõupakett;

3. tööde tulemused koostatakse eesti keeles;

4. töö mõlemad etapid võetakse vastu üleandmise-vastuvõtmise aktiga.

5. TÖÖ AJAKAVA JA OOTUSED KOOSTÖÖLE

5.1. Tööde teostamise ajakava on toodud allolevas tabelis. Kuupäevaline ajakava lepitakse

kokku avakohtumisel.

Tegevus Tulemus Tähtaeg

1. etapp

Avakohtumine

tellijaga

Avakohtumise tulemusena

on täpsustatud töö

eesmärgid, sisu, ajakava ja

töökorraldus ning lepitud

kokku töö teostamise

põhimõtted.

5 tööpäeva jooksul

peale lepingu

allkirjastamist

Vahekohtumised Ajakava ja kohtumiste arv

lepitakse kokku

avakohtumisel ja vajadusel

töö käigus

Eelnõu projekti

esitamine

Hiljemalt 01.04.2027

2. etapp

Lõpliku eelnõu

projekti esitamine

Hiljemalt neli nädalat

pärast tagasiside

esitamise tähtaega

EIS-is

Projekti eeldatav

lõpp*

31.08.2027

* eeldatav projekti lõpp sõltub tagasiside saamisest (2.etapp) või kui eelnõu ei jõua kooskõlastamisele siis leping

lõpetatakse.

5.2. Projekti kulgu seirab juhtrühm, kuhu kuuluvad tellija esindajad. Muu hulgas kinnitab

juhtrühm töö täitmise tulemuste vastavuse eesmärgipüstitustele ning annab vajadusel

täiendavaid juhiseid.

5.3. Juhtrühm kooskõlastab eduka pakkuja tööde tulemused ning esitab jooksvalt vajadusel

täiendavaid suuniseid.

5.4. Pakkuja peab kinni pidama ajakavas märgitud tähtaegadest. Pakkuja esitab koosolekute

materjalid juhtrühmale digitaalsel kujul vähemalt 2 tööpäeva enne koosoleku toimumist.

5.5. Vajadusel võib pakkuja lisada ajakavva täiendavaid arutelusid tellija ja pakkuja vahel.

Riigihanke alusdokumendi Lisa 2

Hange: „Maareformi seaduse ja teiste seaduste muutmise seaduse eelnõu

väljatöötamine“

TÖÖVÕTULEPING nr …

ERITINGIMUSTE PROJEKT

Majandus- ja Kommunikatsiooniministeerium, registrikood70003158,asukohtSuur-

Ameerika 1, Tallinn 10122, mida esindab Majandus- ja Kommunikatsiooniministeeriumi

hankekorra alusel Maa- ja ruumipoliitika osakonna juhataja Ivari Rannama (edaspidi tellija),

ja

…….. registrikood ……., asukoht …….., mida esindab ……… (edaspidi töövõtja),

keda edaspidi nimetatakse üheskoos ka pooled ja eraldi pool,

sõlmivad käesoleva teenuse osutamise lepingu (edaspidi leping) alljärgnevas:

1. Üldsätted

1.1. Lepingu moodustavad eri- ja üldtingimused koos lisadega kui konkreetsest lepingu sättest

ei tulene teisiti. Eritingimused sisaldavad üldtingimuste täiendusi ja parandusi

1.2. Lepingu dokumentide prioriteetsus on järgmine: eritingimused (I), lepingu lisad (II) ja

üldtingimused (III). Vastuolude korral lepingu dokumentide vahel prevaleerib

prioriteetsem dokument.

2. Lepingu ese, alus ja tähtaeg

2.1. Lepingu esemeks on „Maareformi seaduse ja teiste seaduste muutmise eelnõu

väljatöötamine“ (edaspidi töö), mida töövõtja kohustub tegema vastavalt lepingus ja

lepingu lisades sätestatud tingimustele.

Töö jaotub kahte ossa:

1. osa - Töö esimeses etapis koostatakse maareformi lõpetamiseks vajalikud õigusaktide

muutmise eelnõud ja nende juurde kuuluvad dokumendid, mis peavad olema vormistatud

selliselt, et need on valmis EIS-is kooskõlastamiseks esitamiseks,

2. osa - Töö teises etapis vaadatakse läbi eelnõude EIS-is kooskõlastamise käigus esitatud

ettepanekud ja märkused ning vajaduse korral täiendatakse ja muudetakse eelnõusid ja

nende juurde kuuluvaid dokumente.

2.2. Leping sõlmitakse tellija läbiviidud alla eriteenuse lihthanke piirmäära jääva hanke1

„Maareformi seaduse ja teiste seaduste muutmise eelnõu väljatöötamine“ CPV kood:

79111000-5, Õigusabiteenused) tulemusena ning vastavalt hanke alusdokumentidele

ning töövõtja edukaks tunnistatud pakkumusele.

2.3. Töövõtja teostab punktis 2.1 nimetatud töö ja annab selle kirjalikud tulemused

elektrooniliselt tellijale üle vastavalt RHAD Lisa 1 „Tehnilise kirjeldus“ (edaspidi

tehniline kirjeldus) punktis 5.1 toodud ajakavale.

3. Töö üleandmine ja vastuvõtmine

3.1. Töö iga osa võetakse vastu üleandmis-vastuvõtmis aktiga. Osa valmimisel esitab töövõtja

tellijale digitaalselt allkirjastatud üleandmise-vastuvõtmise akti (edaspidi akt). Töö

1 MKM hankekord § 11

https://mkm.ee/ministeerium-uudised-ja-kontakt/ministeerium-ja-ministrid/hanketeated

loetakse vastuvõetuks, kui tellija on allkirjastanud akti.

3.2. Tellija vaatab töö üle ja juhul kui töö vastab lepingutingimustele tagastab digitaalselt

allkirjastatud akti töövõtjale 14 päeva jooksul arvates töö üleandmisest.

3.3. Töö lepingu tingimustele mittevastavuse korral osutab tellija konkreetsele puudusele töös

ja määrab mõistliku tähtaja selle kõrvaldamiseks või uue, lepingu tingimustele vastava

töö esitamiseks.

4. Tasu suurus, väljamaksmise tähtaeg ja kord 4.1. Tellija tasub töövõtjale punktis 2.1 sätestatud töö teostamise eest tasu summas …….

eurot, millele lisandub käibemaks.

4.2. Tellija tasub töövõtjale punktis 2.1 nimetatud töö eest kahes osas pärast vastava töö osa

vastuvõtmist töövõtja esitatud arve alusel järgmiselt:

4.2.1. esimene väljamakse (70% tasust) pärast töö 1. osa vastuvõtmist summas …… eurot

(käibemaksuta);

4.2.2. teine väljamakse (30% tasust) pärast töö 2. osa vastuvõtmist summas ……. eurot

(käibemaksuta);

5. Poolte volitatud esindajad

5.1. Tellija volitatud esindaja lepingu tingimuste täitmisel, täitmise kontrollimisel ja töö

vastuvõtmisel on Tea Faber, e-post [email protected].

5.2. Töövõtja volitatud esindaja lepingu tingimuste täitmisel ja täitmise kontrollimisel on ….,

telefon … , e-post … .

6. Lepingu lisad

6.1. Lepingu allakirjutamisel on lepingule lisatud:

6.1.1. Riigihanke alusdokumendi üldosa „Maareformi seaduse ja teiste seaduste

muutmise seaduse eelnõu väljatöötamine“

6.1.2. Lisa 1. Tehniline kirjeldus- „Maareformi seaduse ja teiste seaduste muutmise

seaduse eelnõu väljatöötamine“

6.1.3. Lisa 2. Töövõtulepingu eritingimused

6.1.4. Lisa 3.1. Töörühma juhi CV

6.1.5. Lisa 3.2. Töörühma liikme CV

6.1.6. Lisa 4. Pakkumuse maksumus

6.1.7. Lisa 5. Üleandmise-vastuvõtmise akt (vorm)

6.1.8. Lisa 6. Maareformi seaduse ja teiste seaduste muutmise väljatöötamiskavatsus

6.1.9. Lisa 7. VTK tagasiside koontabel koos kommentaaridega

7. Muud sätted

7.1. Töövõtja kinnitab, et on üldtingimustega tutvunud elektroonselt Majandus- ja

Kommunikatsiooniministeeriumi veebis aadressil: https://mkm.ee/ministeerium-

uudised-ja-kontakt/ministeerium-ja-ministrid/hanketeated

7.2. Töövõtja on teadlik, et leping on avalik, välja arvatud osades, mis sisaldavad ebaausa

konkurentsi takistamise ja ärisaladuse kaitse seaduse § 5 lõikes 2 sätestatud tingimustele

vastavat ärisaladust.

7.3. Käesolevale lepingule ei kohaldu üldtingimuste punkt 10.2.

Tellija Töövõtja

Ivari Rannama ………………….. /allkirjastatakse digitaalselt/ /allkirjastatakse digitaalselt/

Riigihanke alusdokumendi Lisa 3.1

Hange: „Maareformi seaduse ja teiste seaduste muutmise seaduse eelnõu

väljatöötamine“

Töörühma juhi CV

Nimi: _______________

Haridusnõue

Akadeemiline juriidiline kõrgharidus (vähemalt magistrikraad või sellega võrdsustatud haridus).

Esitada järgmine info:

 õppeasutuse ja õppekava nimi;

 sisseastumise aasta ja lõpetamise aasta;

 omandatud kraad.

(pakkuja poolt täidetav lahter)

Kogemus 1 Vähemalt ühe avaliku sektori tellijale tehtud õigusliku analüüsi ja/või õigusakti koostamise ja

konsultatsiooni kogemus haldus-, asja- või maaõiguse valdkonnas viimase 60 kuu jooksul arvates

pakkumuse esitamise ettepaneku esitamise kuupäevast.

Esitada järgmine info:

 Kogemuste nimekiri koos lühikirjeldusega;

 Tegevuse alguse ja lõppemise aeg kuu ning aasta täpsusega.

(pakkuja poolt täidetav lahter)

Kogemus 2 Vähemalt kahe õigusanalüüsi projekti juhtimise kogemus viimase 60 kuu jooksul

pakkumuse esitamise ettepaneku esitamise kuupäevast arvates.

Nimetada ära 2 juhitud projekti nimetused ja projektide ajaline kestus.

(pakkuja poolt täidetav lahter)

Keeleoskus eesti keele oskus kõrgtasemel (C1).

Pakkuja peab tegema ühe järgnevatest valikutest: A1, A2, B1, B2, C1, C2.

(pakkuja poolt täidetav lahter)

/allkirjastatud digitaalselt/

Riigihanke alusdokumendi Lisa 3.2

Hange: „Maareformi seaduse ja teiste seaduste muutmise seaduse eelnõu

väljatöötamine“

Töörühma liikme CV – spetsialist

Nimi: _______________

Haridusnõue

Akadeemiline juriidiline kõrgharidus (vähemalt magistrikraad või sellega võrdsustatud haridus).

Haridus peab olema kõigil spetsialistidel.

Esitada järgmine info:

 õppeasutuse ja õppekava nimi;

 sisseastumise aasta ja lõpetamise aasta;

 omandatud kraad;

(pakkuja poolt täidetav lahter)

Kogemus

Vähemalt ühe avaliku sektori tellijale tehtud õigusliku analüüsi ja/või õigusakti koostamise ja

konsultatsiooni kogemus haldus-, asja- või maaõiguse valdkonnas viimase 60 kuu jooksul arvates

pakkumuse esitamise ettepaneku esitamise kuupäevast. Kogemus peab olema vähemalt ühel

töörühma liikmel.

Esitada järgmine info:

 Kogemuste nimekiri koos lühikirjeldusega;

 Tegevuse alguse ja lõppemise aeg kuu ning aasta täpsusega.

(pakkuja poolt täidetav lahter)

Keeleoskus eesti keele oskus kõrgtasemel (C1). Keeleoskus C1 tasemel peab olema kõigil

spetsilistidel.

Pakkuja peab tegema ühe järgnevatest valikutest: A1, A2, B1, B2, C1, C2.

(pakkuja poolt täidetav lahter)

/allkirjastatud digitaalselt/

Riigihanke alusdokumendi Lisa 4

Hange: „Maareformi seaduse ja teiste seaduste muutmise seaduse eelnõu

väljatöötamine“

Pakkumuse maksumus

Nr Kulu nimetus Tundide arv Maksumus (km-ta)

1 1. osa – Maareformi lõpetamiseks

vajalikud õigusaktide muutmise eelnõud

ja muud vajalikud dokumendid, mis

peavad olema vormistatud selliselt, et

need on valmis EIS-is kooskõlastamiseks

esitamiseks.

-

2 2.osa – Eelnõude EIS-is

kooskõlastamise käigus esitatud

ettepanekute läbi vaatamine ning

täiendatud eelnõude ja nende juurde

kuuluvate dokumentide koostamine.

-

3 Teenuse kogumaksumus (1.-2. osa) kokku

RHAD Lisa 5

Lepingu Lisa

Majandus- ja Kommunikatsiooniministeeriumi

ja XXX vahel sõlmitud

Lepingu nr XXX juurde

Üleandmise-vastuvõtmise akt

Käesolev Üleandmise-vastuvõtmise akt (edaspidi akt) on koostatud ...................(edaspidi:

Töövõtja) poolt ja esitatud Majandus- ja Kommunikatsiooniministeeriumi

……………………………………… (edaspidi: Tellija), tõendamaks, et Töövõtja andis üle Poolte vahel

..............sõlmitud Lepingu „……………………………“ nr .....alusel teostatud Töö alljärgnevalt:

1. …....... (üleantava Töö nimetus, detailne kirjeldus, mida üleantav Töö hõlmab), ajavahemik,

maht, täidetud tingimused, vajadusel viited Lepingu punktidele vms).

2. Tellija on Töö teostamise tulemustega tutvunud ning kiidab Töö teostamise tulemused

heaks, millega ühtlasi loetakse Töövõitja poolt üle antud Töö vastuvõetuks.

Akt on aluseks Töövõtja poolt Tellijale kooskõlas Lepingu eritingimuste ja üldtingimustega arve

esitamiseks summas …........................ (summa sõnades) eurot.

Akt omab digitaalselt allkirjastatuna juriidilist jõudu ning edastatakse elektrooniliselt mõlemale Poolele.

Töövõtja Tellija

/allkirjastatud digitaalselt/ /allkirjastatud digitaalselt/

1

Sisukord 1. Lahendatav probleem ......................................................................................................................... 3

1.1 Hetkeolukord ................................................................................................................................. 3

1.2 Lahendatav probleem ................................................................................................................... 4

2. Eesmärgid ............................................................................................................................................ 5

3. Võimalikud lahendused ....................................................................................................................... 7

3.1 Lahendusvariandid ........................................................................................................................ 7

3.2 Esimese lahendusvariandi kirjeldus .............................................................................................. 7

3.2.1 Üldiselt .................................................................................................................................... 7

3.2.2 Ehitisteta maa ......................................................................................................................... 8

3.2.3 Ehitistega maa ........................................................................................................................ 9

3.2.4 Ribad ..................................................................................................................................... 11

3.2.5 Vaidlustamise võimalused .................................................................................................... 16

3.2.6 Esimese lahendusvariandi menetluse skeem, maareformi lõpetamise eeldatav tulemus ja

tegevuskava ................................................................................................................................... 17

3.3 Teise lahendusvariandi kirjeldus ................................................................................................. 19

3.4 Lahendusvariantide võrdlus ........................................................................................................ 20

3.5 Kavandatavad muudatused õigusaktides .................................................................................... 22

3.5.1 MaaRS-i olulisemad muudatused ......................................................................................... 22

3.5.2 Ehitiste omandiõiguse tekkimise võimalike aluste täpsustamiseks vajalikud muudatused 24

3.5.3 Ribadega seotud menetluste, sh sundliitmise, lahendamiseks kavandatavad muudatused:

....................................................................................................................................................... 24

3.5.4 Riigivaraseaduses vajalikud muudatused ........................................................................ 25

3.5.5 Pärast ehitistega maa riigi omandisse jäämist ehitise omaniku kasuks hoonestusõiguse

seadmiseks vajalikud muudatused ................................................................................................ 25

3.5.6 Maareformi seadusega seotud menetluskordade muudatused .......................................... 26

3.6 Esimese lahendusvariandi põhiseaduspärasuse analüüs ............................................................ 26

3.6.1 Isikud, kelle õigusi võidakse riivata ...................................................................................... 26

3.6.2 Riivatavate põhiõiguste analüüs .......................................................................................... 26

3.6.3 Õiguspärane ootus ............................................................................................................... 28

3.6.4 Kokkuvõttev hinnang kavandatava regulatsiooni põhiseaduspärasusele............................ 29

3.7 Ribade sundliitmise põhiseaduspärasuse analüüs ...................................................................... 29

3.7.1 Ribade sundliitmise õiguslik iseloom.................................................................................... 29

3.7.2 Riivatavad põhiõigused ribade sundliitmise korral .............................................................. 30

3.7.3 Varalise koormuse hindamine .............................................................................................. 30

3.7.4 Proportsionaalsuse hindamine ............................................................................................. 31

2

3.7.5 Õiguspärane ootus ja õiguskindlus ....................................................................................... 31

3.7.6 Kokkuvõttev hinnang ribade sundliitmise põhiseaduspärasusele ....................................... 32

4. Uuringud ja kaasatud osapooled ................................................................................................... 32

5. Määratletud mõju ......................................................................................................................... 32

5.1 Kavandatav muudatus I ............................................................................................................... 32

5.1.1 Muudatuse I sisu .................................................................................................................. 32

5.1.2 Sotsiaalsed mõjud ................................................................................................................ 33

5.1.3 Mõju majandusele ................................................................................................................ 33

5.1.4 Mõju regionaalarengule ....................................................................................................... 33

5.1.5 Mõju riigiasutuste ja kohaliku omavalitsuse asutuste korraldusele, halduskoormusele,

riigieelarvele ning muudele avaliku sektori kuludele ja tuludele .................................................. 34

5.1.6 Edasine analüüs .................................................................................................................... 35

5.1.7 Miks on mõju ebaoluline? .................................................................................................... 35

5.2 Kavandatav muudatus II .............................................................................................................. 36

5.2.1 Muudatuse II sisu ................................................................................................................. 36

5.2.2 Sotsiaalsed mõjud ................................................................................................................ 36

5.2.3 Mõju majandusele ................................................................................................................ 37

5.2.4 Mõju regionaalarengule ....................................................................................................... 37

5.2.5 Mõju riigiasutuste ja kohaliku omavalitsuse asutuste korraldusele, halduskoormusele,

riigieelarvele ning muudele avaliku sektori kuludele ja tuludele .................................................. 37

5.2.6 Edasine analüüs .................................................................................................................... 39

5.2.7 Miks on mõju ebaoluline? .................................................................................................... 39

5.3 Kavandatav muudatus III ............................................................................................................. 39

5.3.1 Muudatuse III sisu ................................................................................................................ 39

5.3.2 Sotsiaalsed mõjud ................................................................................................................ 39

5.3.3 Mõju majandusele ................................................................................................................ 40

5.3.4 Mõju regionaalarengule ....................................................................................................... 40

5.3.5 Mõju riigiasutuste ja kohaliku omavalitsuse asutuste korraldusele, halduskoormusele,

riigieelarvele ning muudele avaliku sektori kuludele ja tuludele .................................................. 40

5.3.6 Edasine analüüs .................................................................................................................... 41

5.3.7 Miks on mõju ebaoluline? .................................................................................................... 41

6. Edasine väljatöötamine ................................................................................................................. 42

Lisa 1. ETAKi andmetel ehitisteta reformimata maaüksused kohalike omavalitsuste lõikes ............... 43

Lisa 2. ETAKi andmetel ehitistega reformimata maaüksused kohalike omavalitsuste lõikes ............... 44

Lisa 3. Iseseisva kasutusvõimaluseta maa, nn ribad, kohalike omavalitsuste lõikes ............................ 45

Lisa 4. Pooleliolevad maaüksused, mille munitsipaalomandisse andmine on selgitamisel .................. 46

Lisa 5. Reformimata maad, millel asuvad Eesti topograafia andmekogu (ETAK) andmetel ehitised .... 47

3

Maareformi seaduse ja teiste seaduste muutmise väljatöötamiskavatsus1

08.06.2026 seisuga

1. Lahendatav probleem

1.1 Hetkeolukord

Maareform algas 01.11.1991, kui jõustus maareformi seadus (edaspidi MaaRS). Maareformi

eesmärk on kujundada riiklikul maaomandil rajanevad suhted ümber peamiselt maa eraomandil

põhinevateks suheteks, lähtudes endiste omanike õiguste järjepidevusest ja praeguste

maakasutajate seadusega kaitstud huvidest, ning luua eeldused maa efektiivsemaks

kasutamiseks (MaaRS § 2).

Maareform on valdavas osas lõpule viidud ning hetkeseisuga hõlmab see üle 99% Eesti

Vabariigi territooriumist. Maareformi toimingud on veel vaja teha ligikaudu 9840 maaüksusel

kogupindalaga umbes 9000 hektarit, mis moodustab 0,2% Eesti Vabariigi territooriumist. Maa-

ja Ruumiameti andmetel jagunevad need maareformi liikide kaupa järgmiselt:

Eeldatav maareformi liik Maaüksuste arv

hoonestusõiguse seadmine 1119

korteriomandi seadmine (ei toimu MaaRSi

alusel)

255

maa tagastamine 21

mitu liiki koos 12

munitsipaalomandisse andmine 325

ostueesõigusega erastamine 1223

riba kinnisasjaga liitmine 5182

maa riigi omandisse jätmine maareservina 557

maa riigi omandisse jätmine teistel alustel 388

liik teadmata 744

vaba metsamaa erastamine 7

vaba põllumajandusmaa erastamine 7

Kokku 9840

Reformimata maaüksuste arvud ja liigid on pidevas muutumises, sest algselt moodustatud

maaüksused piiritleti olemasolevate kinnisasjade vaheliste aladena ja vastavalt maareformi

läbiviimiseks vajalike asjaolude selgumisele muudetakse maaüksuste piire. Selliste maaüksuste

jagamisel viiakse ühe algse maaüksuse osas maareform läbi kahe või enama menetlusega

(näiteks osa piiritletakse ehitiste teenindamiseks vajaliku maana ja erastatakse ning osa jäetakse

riigi omandisse või antakse munitsipaalomandise). Mõnel juhul on kasutuseta ehitis lagunenud

sedavõrd, et omanik kaotab maareformi käigus õiguse omandada ehitise juurde kuuluvat maad.

Need maad jäetakse üldjuhul riigi omandisse riigi reservmaana.

Põhjused, miks osa maareformi menetlusi on tänaseni lõpuni viimata, on erinevad. Erastamiste

puhul on paljudel juhtudel menetlused peatunud õigustatud isikute tegevusetuse (nt lõpule

1 Väljatöötamiskavatsuse koostamisel on arvestatud Vabariigi Valitsuse 22.12.2011 määruse nr 180 „Hea

õigusloome ja normitehnika eeskiri“ § 1 lg-s 1 sätestatud kriteeriumitega.

4

viimata pärimismenetlus või ehitise omandiõiguse dokumentide mitteesitamise) tõttu. Sageli

on põhjuseks ka kohaliku omavalitsuse tegevusetus maareformi eeltoimingute tegemisel.

Probleemiks on ka maareformi alaste teadmistega ametnike puudumine kohalikes

omavalitsustes, samuti see, et maareformi lõpuleviimist ei peeta teiste lahendamist vajavate

ruumiotsuste kõrval enam prioriteetseks. Reformimata maaüksustel, millel asuvad ehitised,2 on

vaja eelkõige välja selgitada ehitise rajamise õiguslikkus, ehitise omanik, ehitise seisund ja see,

kas ehitise omanik on esitanud tähtaegselt avalduse maa omandamiseks ja millises ulatuses.

Nende asjaolude väljaselgitamine on tihtilugu keeruline ja aeganõudev. Kui ehitiste

teenindamiseks vajalik maa või ostueesõigusega erastatava maa piirid on kindlaks määramata,

või on näiteks maaüksuse sihtotstarve määramata, on takistatud ka maa ülejäänud osas riigi

omandisse jätmine. Maa riigi omandisse jätmise menetlusi on pooleli ka seetõttu, et kohalik

omavalitsus ei ole maa riigi omandisse jätmisega nõus ning soovib maad saada

munitsipaalomandisse. Leidub ka pooleliolevaid maa munitsipaalomandisse andmise

menetlusi, mille puhul kohalik omavalitsus ei ole nõus maa andmisega munitsipaalomandisse,

näiteks kohalike teede alused maad või vähesel määral ka varede või õigusliku aluseta rajatud

ehitistega maad. Osade maaüksuste osas on maareform lõpetamata, kuna riik ega kohalik

omavalitsus maad endale ei soovi.

Reformimata maatükkidest hinnanguliselt poole moodustavad kinnisasjade vahele jäänud

iseseisva kasutusvõimaluseta maatükid (nn ribad), mis on tekkinud erinevate maareformi

vigade tõttu ja mis on otstarbekas liita mõne piirneva kinnisasjaga. Maa- ja Ruumiameti

andmete kohaselt oli seisuga 19.05.2026 nn ribasid 5182 maaüksust. Katastrikaardi

korrastamise käigus võib oletuslikult kaduda 5-10% praegustest ribadest. Ülejäänute osas

tehakse erinevaid toiminguid, sh selgitatakse välja, kas on lahendamata taotlusi maareformi

läbiviimiseks, kas maaüksusel asub ehitisi või on muid asjaolusid, mis takistavad

maakorralduse käigus reformimata maa naaberkinnisasjaga liitmist.

1.2 Lahendatav probleem

Maareform on kestnud üle 30 aasta. Suur osa maareformi eesmärgist on täidetud, kuid osade

maaüksuste osas on endiselt maareform läbi viimata.

Maareformi läbiviijateks on riik (Maa- ja Ruumiameti kaudu) ja kohalikud omavalitsused

(MaaRS § 38 lg 1). Seejuures on Maa- ja Ruumiametil õigus täita ka neid maareformiga seotud

ülesandeid, mis õigusaktidega on määratud kohaliku omavalitsuse ülesandeks, kui kohalik

omavalitsus jätab oma ülesanded täitmata (MaaRS § 38 lg 2 p 6 ja lg 3). Maa- ja Ruumiametil

ei ole piisavalt ressurssi, et kõik pooleliolevad maareformi menetlused ise kehtiva korra alusel

mõistliku aja jooksul lõpuni viia.

Maareformi lõpuleviimisega on tegeletud juba aastaid. 2013. aastal jõustunud MaaRS-i

muudatused nägid ette konkreetsed tähtajad maareformi toimingute tegemiseks, et võimaldada

maareformi kiiremat lõpuleviimist. Riigikohus on juba 2018. aastal leidnud, et maareformi

lõpuleviimise vastu on avalik huvi. MaaRS-s sätestatud tähtajad on tänaseks möödunud, kuid

osa maareformi menetlusi on endiselt pooleli.

Arvestades maareformi algusest möödunud ajaperioodi ja seaduses sätestatud tähtaegu, peab

maareformi lõpuleviimine saama eraldiseisvaks eesmärgiks. Senise praktika pinnalt on näha, et

kui seadusandlikul tasandil mitte sekkuda, siis maareform võib jääda venima veel pikaks ajaks.

2 Eesti topograafia andmekogu (ETAK) andmetel on reformimata maade hulgas selliseid maaüksusi ligikaudu

3700.

5

Kohalikel omavalitsustel ning Maa- ja Ruumiametil ei ole piisavalt ressurssi, et pooleliolevad

menetlused kiiremas korras lõpule viia. Sageli on pooleli jäänud keerukamad menetlused, kus

haldusorganil oleks vaja jõulisemalt sekkuda. Otsustav sekkumine menetluse lõpuleviimiseks

võib kaasa tuua vaidlusi, mis on omakorda ressursikulu. Kavandatav seadusemuudatus loob

eeldused maareformi lõpuleviimiseks sõltumata haldusorganite valmisolekust astuda kõrgema

vaidluse riskiga samme.

Kavandatava seadusemuudatuse eesmärk ei ole koondada maareformi läbiviimine täielikult

Maa- ja Ruumiametisse, vaid luua õiguslik mehhanism, mis võimaldab pooleliolevad ja

objektiivselt takerdunud menetlused lõpetada seaduse alusel, vähendades seeläbi nii riigi kui ka

kohalike omavalitsuste pikaajalist halduskoormust.

Varasematest seadusemuudatustest on näha, et seaduses maareformi lõpetamise toiminguteks

tähtaegade sätestamine soovitud mõju maareformi terviklikuks lõpetamiseks ei oma.

Näiteks 2013. aastal kehtima hakanud MaaRS-i ja sellega seonduvate teiste seaduste muutmise

seaduse eelnõu seletuskirja kohaselt oli nimetatud seadusemuudatuste üheks eesmärgiks

kehtestada maareformi kiiremaks lõpuleviimiseks vajalikud tähtajad, et kiirendada maareformi

lõpuleviimist. Samas puudutasid kehtestatud tähtajad üksnes konkreetseid menetlustoiminguid

ja -liike, nagu maa munitsipaalomandisse andmise taotluste esitamine, maa tagastamise ja

kompenseerimise menetluste lõpuleviimine ning hoonestusõiguse seadmisega seotud

toimingud, ega kujutanud endast maareformi üldist lõpptähtaega. 2013. aastal kehtestatud

tähtpäevadest hiliseim oli 30.06.2016. Ka sellest tähtpäevast möödub peagi 10 aastat, kuid

maareform ei ole endiselt lõppenud. 2020. aastal said valdavalt küll kõik reformimata maad

ruumikuju ja katastritunnuse ning need kanti riigi kinnisvararegistrisse maareformi menetluse

osana, kuid nende omandi liik ja ulatus selgub lõplikult siiski alles pärast maareformi

lõpuleviimist.

Seetõttu on vajalik rakendada senisest tõhusamaid ja põhimõttelisemaid meetmeid ning selgeid

tagajärgi, kuna varasemad lahendused ei ole toonud kaasa maareformi lõpuleviimist. Kavas on

kehtestada regulatsioon, mis sätestab, et kui seaduses sätestatud tähtpäevaks reformimata

maaüksuste osas ei ole maareformi läbi viidud, jäävad need maaüksused riigi omandisse ning

sellega maareform lõppeb. Ehitistega ja ehitisteta maatükke tuleks käsitleda eraldi ning anda

ehitistega maatükkide puhul pikem tähtaeg senise korra alusel menetluse lõpetamiseks,

täpsustades ehitiste kui vallasasjade omandiõiguse tõendamise võimalusi, et anda võimalus ka

nendel isikutel ehitise aluse maa omandamiseks, kes senises menetluses ei ole piisavalt suutnud

ehitise omandiõigust tõendada. Lahendada tuleb ka iseseisva kasutusvõimaluseta maaüksuste

(nn ribade) küsimus, sest neid ei ole mõistlik jätta eraldiseisvate kinnistutena riigi omandisse.

2. Eesmärgid

Eesmärgiks on töötada välja tõhus, õiguskindel ja selge õigusraamistik, mis aitab saavutada

maareformi lõpetamise mõistliku aja jooksul ning võimalikult väikese halduskoormusega.

Maareformi saab konkreetse maaüksuse osas lugeda lõppenuks siis, kui maa on kantud

maakatastrisse ja kinnistusraamatusse ning see on saanud omaniku.

Maareformi lõpetamine aitab saavutada selgust maaomandi ja maakasutuse osas. Väheneb

pikaaegne haldussisene koormus ja kulud, mis tulenevad venima jäänud maareformi

menetlustest. Maareformi lõpetamise saavutamist hinnatakse eeskätt selle alusel, et kõik

6

iseseisvalt kasutatavad reformimata maaüksused on kavandatava regulatsiooni jõustumise järel

kantud kinnistusraamatusse ning neil on omanik (riik, kohaliku omavalitsuse üksus või

eraõiguslik isik). Täiendava indikaatorina kasutatakse reformimata maaüksuste arvu

vähenemist kuni nulltasemeni.

Maa- ja ruumiloome programmis aastateks 2026-2029 (kinnitatud majandus- ja tööstusministri

10.02.2026 käskkirjaga nr 16) 5. peatükis on hetkeolukorra analüüsis märgitud, et maareform

on lõpusirgel, valdav osa Eesti territooriumist on kantud maakatastrisse ja leidnud uue

omaniku – vaid 0,18 protsenti Eesti maismaa pindalast on reformimata. Maareformi tempo

aeglustub pidevalt erinevatel põhjustel: ressursipuudus KOV-ides, õigustatud isikute

passiivsus, menetluste kasvav keerukus (lihtsamad menetlused on lõpule viidud). Samuti ei ole

selgunud kõikide maade munitsipaalomandisse andmise vajadus ja selgitatakse välja riigile

vajalikke maid. Riigi maareservi jäetud maad vajavad haldamist (enampakkumisel rendile

andmine ja müük, hooldamine, sh ohtlike objektide likvideerimine, ebaseadusliku kasutuse

lõpetamine), kuid tulenevalt ressursside vähenemisest on vajalik senisest rohkem hakata

tegevusi prioriseerima. Programmi lisaks 1 oleva programmi teenuste kirjelduse p-s 2.5 on

maareformi kohta eesmärgina välja toodud, et maareform on õiguspäraselt lõpetatud, kõik

maad on kantud maakatastrisse ja saanud omaniku. Tegevuse lühikirjelduses on märgitud:

maareformi läbiviimisel riigi toimingute tegemine, sh maa erastamine, riigi omandisse jätmine,

munitsipaalomandisse andmine, riigimaale ehitise omaniku kasuks hoonestusõiguse seadmine

ja iseseisva kasutusvõimaluseta reformimata maast kinnisasjadele juurdelõigete tegemine.

Maareformi-alane nõustamine ja selgituste andmine. Vastutavaks asutuseks on Maa- ja

Ruumiamet. Programmi lisa 2 „Teenuste rahastamiskava, MKMi valitsemisala (eurodes)“

kohaselt on maareformi teenuse eelarve 2026. aastal 2 475 004 eurot ja aastatel 2027-2029 iga-

aastaselt 2 434 962 eurot.

Keskkonnakaitse ja -kasutuse programmi 2023-2026 (kinnitatud keskkonnaministri 16.02.2023

käskkirjaga nr 1-2/23/74) tegevuse 5.1 „Maatoimingute korraldamine“ tegevuse mõõdikute

kohaselt oli reformimata maaüksuste arvu puhul 2024. aasta sihttase 7600 maaüksust,

2025. aasta sihttase 5200 maaüksust ning 2026. aastaks sooviti saavutada sihttase 2800

maaüksust. Programmis on olukorra lühianalüüsi all välja toodud, et maareform on lõpusirgel

ja kõik maad on kantud maakatastrisse. Oodatava tulemusena on märgitud, et maade riigi või

munitsipaalomandisse jätmine ning eraisikutega seotud maade tagastamised ja erastamised

(v.a kohtuvaidlused) on lõpetatud.

2025. aasta lõpuks keskkonnakaitse ja -kasutuse programmis sätestatud reformimata

maaüksuste sihttaset saavutatud ei ole. Seetõttu on ebatõenäoline, et ilma täiendavate

sekkumisteta saavutatakse ka programmis 2026. aastaks sätestatud sihttase. Samuti on

ebatõenäoline, et 2026. aastal saavutatakse olukord, kus maade munitsipaalomandisse andmine

või riigi omandisse jätmine ning eraisikutega seotud tagastamised ja erastamised on lõpetatud.

Maareformi lõpuleviimist kajastatakse ka kohalike omavalitsuste arengukavades. Näiteks toob

Tallinna arengustrateegia „Tallinn 2035“ tegevusvaldkonna „Linnavara hoidmine ja

arendamine“ maatoimingute olulisemate tegevussuundade all välja maareformi eeltoimingute

lõpuleviimise.

See, et eesmärk maareform lõpule viia, on juba aastaid saavutamata, näitab, et vajalik on

jõulisemalt sekkuda, sest senisel viisil jätkates võivad pooleliolevad maareformi

menetlused kesta edasi veel aastaid, kulutades ühiskondlike ressursse ja hoides õhus

õiguslikku ebaselgust.

7

3. Võimalikud lahendused

3.1 Lahendusvariandid

Lahendusvariante on mitmeid, nii regulatiivseid kui mitteregulatiivseid. Kuigi MaaRS-s on

varasemalt kehtestatud tähtajad üksikute maareformi menetlustoimingute tegemiseks

eesmärgiga kiirendada maareformi läbiviimist, ei ole seaduses seni reguleeritud maareformi kui

terviku lõplikku tähtaega ega selle saabumise õiguslikke tagajärgi. Senine regulatsioon, mis on

keskendunud üksikutele menetlusliikidele ilma tõhusate tagajärgede sätestamiseta tähtaja

ületamise puhuks, ei ole osutunud piisavalt efektiivseks maareformi lõpuleviimise tagamisel.

Need tähtajad on tänaseks ammu möödunud ja maareform on osade maaüksuste puhul senini

pooleli. Kuna eeldatavalt on pooleli keskmisest keerukamad menetlused, kus ei ole võimalik

olukorda lahendada näiteks ühtsete juhendmaterjalide loomisega, sest igas menetluses on oma

spetsiifilised probleemid, ei saa mitteregulatiivseid lahendusvariante pidada praegusel juhul

efektiivseteks. Seetõttu tuleb eelistada regulatiivseid lahendusvariante.

Need on järgmised:

1. Esimene lahendusvariant - muuta kehtivat MaaRS-i ning sätestada selles tähtpäevad,

mille saabumisel jäävad seni veel reformimata maad, v.a iseseisva kasutusvõimaluseta

ribad, riigi omandisse seaduse alusel. Tegemist on lahendusega, millel on tähtaja

möödumisel tagajärjed. Ehitistega ja ehitisteta maid käsitletakse eraldi. Kui ettenähtud

tähtajaks ei ole maa suhtes vajalikku menetlust lõpule viidud, jääb maa kindlaksmääratud

kuupäeva seisuga riigi omandisse. Seega on regulatsiooniga seotud konkreetne ja üheselt

määratletud õiguslik tagajärg, mis loob selguse maareformi lõpuleviimisel. Ribasid

käsitletakse jätkutegevusena. Samuti käsitletakse maareformi jätkutegevusena nende

juhtumite lahendamist, kus seaduses sätestatud tähtaja jooksul ei suudeta ehitiste

omandiõiguse küsimusi lahendada ja seda tuleb teha pärast ehitistega maade riigi omandisse

jätmist.

2. Teine lahendusvariant - kehtestada eraldiseisev maareformi lõpetamise seadus ja

tunnistada hetkel kehtiv MaaRS ning selle alusel antud õigusaktid kehtetuks.

3.2 Esimese lahendusvariandi kirjeldus

3.2.1 Üldiselt

Esimese lahendusvariandi kohaselt tuleks sätestada MaaRS-s, et riigi omandisse jääb maa, mille

osas ei ole teatud hetkeseisuga tehtud maareformi lõpp-otsust. See tähendab, et kui seaduses

sätestatud kuupäeva seisuga on maaüksuse osas maareformi menetlus pooleli, jääb seaduse

alusel see maaüksus riigi omandisse, kantakse kinnistusraamatusse ning omanikuna kantakse

sisse Eesti Vabariik. Halduskoormuse vähendamiseks eraldi haldusakti selle kohta ei anta.

Seaduses tuleb muu hulgas sätestada, kes saab sellise riigivara valitsejaks ja volitatud asutuseks.

Erand sellest tuleks sätestada pooleliolevate tagastamismenetluste jaoks, sest nende

lõpuleviimise eest vastutab KOV ja järelevalvet teeb Rahandusministeerium, ning nn ribade

osas. Kuna pooleliolevaid tagastamismenetlusi on teadaolevalt vaid 21, tuleks need lõpuni viia

kehtiva korra alusel. Ribasid ei ole mõistlik eraldiseisvate kinnistutena riigi omandisse jätta ja

sellisena kinnistusraamatusse kanda, kuna tegemist on iseseisva kasutusvõimaluseta

maatükkidega (MaaRS § 31² lg 1), ning mõistlikum on nende liitmine kõrvalasuvate

kinnisasjadega.

8

Seaduse alusel seni reformimata maa riigi omandisse jäämise puhul oleks tegemist suhteliselt

lihtsa, selge ja ühetaolise lahendusega. Kui aastakümnete jooksul ei ole suudetud mõne

maaüksuse osas maareformi menetlust lõpuni viia, jääb nüüd maaüksus riigi omandisse. See ei

välista, et maaüksus võib edaspidi minna ka kohaliku omavalitsuse omandisse või

eraomandisse, kuid seda juba riigivaraseaduse regulatsiooni alusel.

19.05.2026 seisuga on maaomandi määramise toiminguid vaja teha veel ca 9840 maaüksusel

(ehitisteta, ehitistega ja ribad kokku).

Selle lahendusvariandi puhul tuleb eristada ehitisteta maid, ehitistega maid ning ribasid,

kusjuures ehitisteta maade ja ehitistega maade puhul on tegemist sisulise tegevusega ning

ribade puhul jätkutegevusega ehk maareformi vigade parandamisega:

1) ehitisteta maad (19.05.2026 seisuga 1963 maaüksust, vt. lisa 1) – ehitisteta maade puhul

on probleemkohti oluliselt vähem, sest ei tõusetu ehitise omandiõiguse küsimust. Nende

maade riigi omandisse jäämise tähtaeg on seadusemuudatuse jõustumisest arvates;

2) ehitistega maad (19.05.2026 seisuga 2695 maaüksust, vt. lisa 2) – seal asuvad nii õiguslikul

alusel kui ka õigusliku aluseta rajatud ehitised. Ehitiste omandiõiguse tuvastamine on

keerukam ning maa riigi omandisse jäämisel võimalik risk teiste isikute õiguste riivele

suurem. Ettepanek on lahendada selliste ehitiste omandiõiguse küsimus, et riigi omandisse

ei jääks maad, millel asuvate ehitiste omandiõigus on ebaselge. Nende maade osas tuleks

sätestada riigi omandisse jäämise osas pikem tähtaeg (näiteks kaks või kolm aastat

seadusemuudatuse jõustumisest arvates), et pärast ehitiste omandiõiguse tekkimise

tingimuste täiendamist oleks piisavalt aega uue omandiõiguse regulatsiooni alusel senised

menetlused lõpuni viia. Siia alla kuulub ka väike osa maadest, mida käsitatakse

erijuhtumitena, ja mille puhul ei ole seni peetud põhjendatuks maa riigi omandisse jätmist,

näiteks juhul, kui maaüksusel paikneb arvukalt õigusliku aluseta püstitatud garaaže või

lagunenud ehitisi (hetkel teadaolevalt on selliseid keerukaid erijuhtumeid Maa- ja

Ruumiameti hinnangul 6 tk);

3) ribad (19.05.2026 seisuga 5182 maaüksust, vt. lisa 3) – iseseisva kasutusvõimaluseta

maatükid, mida ei ole mõistlik riigi omandisse jätta, sest need ei ole riigile vajalikud, neid

ei saa eraldiseisvalt kasutada ega müüa. Ribad kinnisasjade vahel on tekkinud maareformi

käigus peamiselt eri aegadel kasutusel olnud erinevast kaardimaterjalist või

mõõdistusviisidest tingitud vigade tõttu. Tegemist on maakorralduse kaudu lahendatava

probleemiga.

3.2.2 Ehitisteta maa

Seaduses tuleks sätestada tähtpäev, millise aja seisuga jäävad veel seni reformimata maad riigi

omandisse. Ehitisteta maa puhul kehtestada tähtaeg seadusemuudatuse jõustumisest arvates.

Seejuures tuleb kavandada regulatsioon riigi omandis olevate veekogude kohta (veeseaduse §

23) ning samuti kehtestada maa sihtotstarbe määramise võimalused olukorras, kus valla- või

linnavalitsus ei tee vajalikke toiminguid. Veeseaduse kohaselt kuuluvad avalikud veekogud

riigile ning kuna seadus ei määra praegu selgelt nende valitsejat, on põhjendatud kehtestada

regulatsioon, millega määratakse nende valitsejaks Kliimaministeerium või tema valitsemisalas

tegutsev asutus ning sätestatakse avalike veekogude valitsemise alused seaduse või valitsuse

määruse tasandil.

Seaduse alusel jäetakse maa riigi omandisse, kuid lõplik vormistamine võtab pärast seaduse

jõustumist hinnanguliselt veel 1–2 aastat, kuni kõik kinnisasjad on kantud kinnistusraamatusse.

9

3.2.3 Ehitistega maa

Ehitistega maade puhul tuleks riigi omandisse jäämiseks kehtestada pikem tähtaeg (nt kaks või

kolm aastat seadusemuudatuse jõustumisest), et viia senised menetlused lõpule uue

omandiõiguse regulatsiooni alusel.

ETAK-i andmetel paikneb reformimata maadel kokku 7081 ehitist, millest 1654 on varemed

või vundamendid (vt lisa 5). Puudub usaldusväärne ülevaade sellest, kui suurel osal nimetatud

ehitistel on omandiõiguslikke probleeme. Samuti ei ole võimalik hinnata ehitisregistrisse

kantud ehitiste tegelikku arvu, sest paljud ehitised on ehitisregistris aadressiga sidumata. Lisaks

tuleb arvestada, et osa ETAK-is ja ehitisregistris kajastatud ehitistest võib olla tänaseks

lagunemas, mistõttu ei ole ehitise omanikul selliste ehitiste juurde õigust maad omandada.

Kehtiva regulatsiooni kohaselt on maa erastamise õigus vaid õiguslikul alusel püstitatud ehitise

omanikul (asjaõigusseaduse rakendamise seaduse (edaspidi AÕSRS) § 13 lg-d 1 ja 3). Paljudel

juhtudel võibki senine maareformi menetlus olla takerdunud asjaolu tõttu, et puuduvad ehitise

omandiõigust ja maa kasutusõigust või ehitise püstitamise õiguslikku alust tõendavad

dokumendid. Omandiõigust on võimalik tuvastada või tunnustada ka kohtumenetluse korras,

kuid maareformi menetlused, mis siiani on pooleli, võivad olla takerdunud just seetõttu, et need

isikud ei oska või ei soovi pöörduda kohtusse omandiõiguse tuvastamiseks.

Kuna AÕSRS § 15 lg 1 teise lause kohaselt ei muutu riigimaal asuv ehitis maatüki oluliseks

osaks, ei ole maa riigi omandisse jätmisel takistuseks ka sellel asuv teisele isikule kuuluv ehitis.

Maa riigi omandisse jätmisel jääb senine ehitise omanik jätkuvalt ehitise omanikuks.

Ehitistega maaüksuste puhul on põhjendatud eristada maa riigi omandisse jäämist ja ehitistega

seotud õiguste edasist lahendamist ehk maareformi jätkutegevust. Kavandatav regulatsioon

võimaldab esmalt lõpetada maareformi maa omandi osas ning seejärel lahendada ehitistega

seotud küsimused (hoonestusõiguse seadmine või maa omandamine) eraldi menetluses,

vältides olukorda, kus maareformi lõpuleviimine jääb sõltuvusse ehitise omandiõiguse

tõendamise keerukusest. Samas on senine praktika näidanud, et suur osa isikuid, kelle ehitiste

aluse maa reformimine on siiani viibinud, on väga passiivsed mistahes toiminguid tegema. Kui

kaob ära võimalus maareformi käigus nn sundhoonestusõiguse seadmiseks ja neid toiminguid

tuleb edaspidi teha RVSi ja AÕSi alusel, siis võib ehitistega maa küsimuste lahendamine venida

väga pikaks või paljudel juhtudel osutuda üldse võimatuks, kuna ehitiste omanikud ei ole

valmis osalema notariaalsetes toimingutes ega kandma sellega seotud kulusid. Kirjeldatud

negatiivse mõju vältimiseks on vaja seaduse alusel riigi omandisse jäetud ehitistega maale

hoonestusõiguse seadmiseks kehtestada RVSis sarnased reeglid, mis on seni MaaRSi alusel

võimaldanud seada hoonestusõiguse ka nende ehitise omanike kasuks, kes ise on olnud

passiivsed.

Kehtiva õiguse kohaselt seatakse kohe koos maa riigi omandisse jätmisega kinnistusraamatu

kande tegemisel ka ehitise omaniku kasuks hoonestusõigus (MaaRS § 35¹ lg 8). Võimaluse

korral pakutakse enne seda maaüksust ehitise omanikule erastamiseks (MaaRS § 35¹ lg 2).

Kuna hoonestusõiguse seadmiseks on eelnevalt vajalik kindlaks teha, kas ehitis on püstitatud

õiguslikul alusel ja kes on ehitise omanik (AÕSRS § 15 lg 1) ning kas ehitis vastab MaaRS-s

sätestatud nõuetele (MaaRS § 6 lg-d 3 ja 3¹), võib see saada takistuseks, et maa riigi omandisse

jäämisel kinnistusraamatu kande tegemisel kohe seada ka hoonestusõigus hoone omaniku

kasuks. Kuna riigimaal asuv ehitis ei muutu maatüki oluliseks osaks (AÕSRS § 15 lg 1 teine

lause) võib maareformi lõpetamise huvides olla võimalik teha ära kinnistusraamatu kanne riigi

maaomanikuna sisse kandmiseks ning tegeleda seejärel edasi hoonestusõiguse seadmiseks

10

vajalike asjaolude väljaselgitamise ja hoonestusõiguse seadmisega. Sellisel juhul jääb aga

olukord ebaselgeks. Riigimaale jäävad ehitised, mis võivad kuuluda teisele isikule. Ka see

asjaolu, kas ehitis kuulub teisele isikule või riigile, võib olla ebaselge. See sõltub sellest, kas

ehitis on püstitatud õiguslikul alusel või mitte (AÕSRS § 13 lg 1 ja § 14 lg 1). AÕSRS § 14 lg 1

kohaselt on maakasutusõiguseta või ehitusloata püstitatud ehitis maatüki oluline osa. Seega riigi

omandisse jäetava maa kinnistusraamatusse kandmisel on õigusliku aluseta püstitatud ehitis

kinnisasja oluline osa ja riigi omandis (tsiviilseadustiku üldosa seaduse § 53 lg 2). Selliste

maaüksuste puhul, millel asuvad ehitised, mille omand on ebaselge, tuleb kinnistusraamatusse

kande tegemisel teha kinnistusraamatusse vastav märge seniks, kuni ehitise omandiõiguse

küsimused on lahendatud, et nende kinnistute kasutusse andmisel või müümisel oleks see

asjaolu teada. Kui hoonestusõigus on seadmata, ei saa riik küsida ka hoonestusõiguse tasu. Kui

kannetega seoses peaks tekkima kulusid, siis need kulud peaksid jääma riigi kanda, kuna

tegemist on maareformi käigus tekkinud ja riigi poolt lahendamist vajava olukorraga. Eraldi on

vaja reguleerida sellise maa eest maamaksu tasumise küsimus.

Riigil ei ole huvi saada enda omandisse hooneid, mis on kellegi koduks. Riik saab sellega

endale vaid hooldamis- ja korrashoiukulud, kuid sisuliselt sellist vara riigile oma ülesannete

täitmiseks vaja ei ole. Sellist olukorda tuleks vältida. Selliseid olukordi on lihtsam lahendada

maareformi menetluse, kui hiljem riigivaraseaduse alusel. Seetõttu tulekstäpsustada selliste

ehitiste, mis on kellegi koduks, omandiõiguse tõendamise võimalusi, et isikutel oleks võimalik

maareformi menetluses saada selliste ehitiste aluse maa omanikuks. AÕSRS § 13 lg 2 välistab

käesoleval hetkel ehitise kui vallasasja omandamise leiu ja igamisega.

Maareformi läbiviimist takistab sageli asjaolu, et ehitise valdaja ei suuda piisavalt tõendada

ehitise rajamise õiguslikku alust. Eriti teravalt avaldub see probleem aiandusühistutes, kus

kaudsed tõendid viitavad ehitise võimalikult õiguspärasele rajamisele (näiteks maa eraldamise

aktide olemasolu või ehitiste kajastamine varasemates krundijaotus- ja plaanilahendustes), kuid

ehitusluba või ehitusprojekt puudub või ei ole enam kättesaadav. Kui kohalikule omavalitsusele

antaks pädevus hinnata ja otsustada selliste ehitiste seaduslikkust kaudsete tõendite alusel, on

see oluline samm maareformi menetluste kiirendamisel.

Kaaluda võiks võimalust luua täiendav alus ehitise teenindamiseks vajaliku maa omandamiseks

juhtudel, kus isik on ehitist kui vallasasja pikaajaliselt vallanud ja kasutanud seda püsiva

elukohana. Sellisel juhul võiks pikaajaline valdus anda aluse lugeda isik ehitise omanikuks, kui

vastavad asjaolud on haldusmenetluses tuvastatud. Seega tuleks ehitistega maaüksuste puhul

anda esmalt ehitise eeldatavale omanikule võimalus tõendada ehitise omandiõigust pikaajalise

valduse alusel ning jätta talle sellega õigus ehitise teenindamiseks vajaliku maa erastamiseks

senise korra kohaselt. Maa omandamise võimaluse eelduseks peaks olema dokumentaalselt

tõendatud pikaajaline ehitise valdamine (vähemalt 20 või 25 aastat) sõltumata sellest, kas

maaüksuse osas on mingit liiki maareformi menetlus alustatud või mitte.

Maareformi menetlus on haldusmenetlus, millele kohaldub haldusmenetluse seadus (edaspidi

HMS), kuigi MaaRS-i üldsätted sellele ei viita. HMS § 6 kohaselt on haldusorganil kohustus

välja selgitada kõik asjas olulise tähendusega asjaolud ning vajaduse korral koguda selleks

tõendeid omal algatusel. HMS § 36 lg 1 p 3 kohaselt peab haldusorgan menetlusosalisele

selgitama, millised tõendid ja muud dokumendid tuleb haldusmenetluses esitada. Seega peab

maareformi eeltoiminguid läbi viiv haldusorgan ehk valla- või linnavalitsus ehitise

omandiõiguse väljaselgitamisel abistama taotlejat ning vajadusel koguma ise tõendeid.

Pikaajalise valduse tuvastamine võib põhineda erinevate tõendite kogumil ning ei eelda ühe

11

konkreetse dokumendi olemasolu. Haldusorgan hindab esitatud tõendeid tervikuna, lähtudes

ehitise katkematust ja omanikule sarnasest valdamisest.

Kui ehitise juurde maa erastamine siiski mingil põhjusel võimalik ei ole, peaks isikule, kellel

on pikaajaliselt olnud ehitise valdus, jääma seejärel võimalus hoonestusõiguse seadmiseks.

Arvestades, et hoonestusõiguse seadmisega kaasneb isiku jaoks kohustus hakata riigile tasuma

hoonestusõiguse tasu, peab hoonestusõiguse seadmine olema isiku jaoks vabatahtlik. Kui isik

ei soovi hoonestusõiguse seadmist ja talle on selgitatud, et ilma hoonestusõiguse seadmiseta

kaotab ta ehitise omandi- ja kasutusõiguse, siis peab talle jääma õigus ka omandist loobuda.

Selguse tagamiseks tuleks seaduses sätestada tähtaeg, millise aja möödumise järel muutub ka

teisele isikule kuuluv ehitis riigimaa oluliseks osaks, kui hoonestusõigust seatud ei ole. Vastasel

korral jääb teadmata ajaks üles risk, et riigi omandis oleval maal asuva ehitise puhul võib

tekkida vaidlus ehitise omandiõiguse üle. Pärast selle aja möödumist kustutatakse

kinnistusraamatust riigimaa kinnistamise ajal sinna kantud märge, mis tagas ehitise omaniku

õiguse hoonestusõiguse seadmiseks.

Õigust lõpetav tähtaeg on oluline ka lagunenud ehitiste puhul. Hetkel kehtivast seadusest

(MaaRS § 6 lg 3¹) tuleneb, et lagunenud ehitis muutub maa oluliseks osaks juhul, kui seda

määratud tähtpäevaks ei kõrvaldata. Kuna praktikas ei õnnestu kohalikel omavalitsustel paljude

lagunenud ehitiste omanikke välja selgitada, mistõttu ei saa ka ehitiste omanikele

kõrvaldamiseks tähtpäeva määrata, siis ei muutu nimetatud ehitised käesoleval ajal maa riigi

omandisse jätmisel (ega ka munitsipaalomandisse andmisel) maa oluliseks osaks. Seega tuleks

seaduses sätestada, et riigimaa kinnistamisest teatud aja möödumisel muutuvad lagunenud

ehitised kinnisasja oluliseks osaks ja see ei eelda eraldi tähtpäeva määramist. Kindlasti on

selliseid ehitisi ka maadel, mis jäetakse esimeses järjekorras riigile,

Sellisel viisil hoonestusõiguse saanud isikutel võiks säilida sarnaselt praeguse regulatsiooniga

(RVS § 105¹) õigus omandada hoonestusõigusega koormatud elamumaa sihtotstarbega maa

lihtsustatud korras eeldusel, et maa ei ole riigile vajalik. See võimaldab hoonestusõiguse

kustutada ja jätkata ehitise kasutamist kinnisasja omandiõiguse alusel, mis suurendab

õiguskindlust. Kui isikul on huvi kinnisasja omandamiseks, siis võiks regulatsioon võimaldada

jätta hoonestusõiguse seadmise menetluse vahele ning minna koheselt edasi ehitise

teenindamiseks vajaliku maa omandamise menetlusega, nagu MaaRS ka praegu võimaldab.

3.2.4 Ribad

Ribad on tekkinud maareformi käigus ja on oma olemuselt käsitletavad maareformi vigadena,

mille lahendamine kuulub maareformi jätkutegevuste hulka ning peaks toimuma maakorralduse

kaudu.

Reformimata maaüksustest hinnanguliselt pool moodustavad kinnisasjade vahele jäänud

iseseisva kasutusvõimaluseta maaüksused (nn ribad), mis on tekkinud erinevate maareformi

vigade tõttu, kui külgnevate maaüksuste piirid ei ole määratud omavahel kokku. Sellised

maatükid on nüüd otstarbekas liita mõne piirneva kinnisasjaga. Tegemist on maa-aladega, mis

paiknevad külgnevate katastriüksuste vahel ning mida ei ole eelkõige väiksuse, ebakorrapärase

kuju või juurdepääsu puudumise tõttu võimalik iseseisvalt kasutada, majandada ega otstarbekalt

võõrandada.

Ribade tekkimise üks peamisi põhjuseid seisneb selles, et ligikaudu pool maareformist viidi

läbi ajal, mil katastrit peeti paberkaartidel. Hajaasustusega piirkondades kasutati valdavalt

mõõtkava 1:10 000 ning tiheasustusega piirkondades mõõtkava 1:2000. Eelkõige hajaasustuse

12

mõõtkavas tähendab see, et 1 millimeeter kaardil vastas 10 meetrile looduses. Sellistes

mõõtkavades ei olnud võimalik väiksemaid ribasid, kiile ega muid piiride ebatäpsusi

kaardimaterjalilt tuvastada. Maaüksuste piirid määrati sageli erinevatel aegadel, erinevate

mõõdistusmetoodikate ja alusmaterjalide põhjal ning puudus tehniline võimalus kontrollida

piiride omavahelist täpset kokkulangevust kogu ulatuses.

2001. aastaks digitaliseeriti paberkaartidel kujutatud piirid kiirendatud korras elektroonilisse

maakatastrisse. Digitaliseerimise eesmärk oli luua digitaalne katastrikaart, kuid praktikas ei

olnud võimalik kõiki piiriandmeid viia täielikult kokku nende aluseks olevate maakorralduslike

ja mõõdistusdokumentidega. Seetõttu kanti suur osa piiridest digitaalsele kaardile üldistatud

kujul ning tegelikud vastuolud algandmete ja katastrikaardi vahel jäid tuvastamata. Alles

hilisemal andmete kontrollimisel ja kaasajastamisel on ilmnenud juhtumid, kus külgnevate

maaüksuste piirid ei lange omavahel kokku ning nende vahele jääb reformimata maa.

Maakatastriseaduses sätestatud põhimõtte kohaselt pidi katastripidaja kuni 2018. aasta 1. juulini

tagama, et katastrikanne vastaks katastriüksuse moodustamise aluseks olnud maamõõtja

esitatud alusdokumentidele. Varasem katastripidamise loogika lähtus maareformi läbiviimise

vajadustest: maamõõtja määras piirimärgid looduses, mõõdistas need, koostas katastriüksuse

plaani ning nende dokumentide alusel registreeriti katastriüksuse andmed riiklikus

maakatastris.

Sellise süsteemi puhul võis aga tekkida olukord, kus ühe ja sama maastikul paikneva piirimärgi

kohta esitati katastrile eri aegadel või eri maamõõtjate poolt erinevad koordinaatandmed. See

ei tähendanud tingimata, et maastikul oleks tegemist erinevate piirimärkidega. Tegemist oli

sama piirimärgiga, mille mõõdistamisel saadi mõõdistustäpsuse lubatud vea piires mõnevõrra

erinev tulemus. Ka täppismõõdistamise korral ei ole välistatud, et eri mõõdistustel saadakse

sama piirimärgi kohta väikeses ulatuses erinevad koordinaadid.

Seetõttu ei saanud katastrikaardi piiriandmete korrastamisel lähtuda üksnes põhimõttest, et

katastrikanne peab alati üks ühele vastama varasemalt esitatud maamõõtja algandmetele. Kui

naaberkatastriüksuste kohta olid esitatud erineva täpsusega mõõdistusandmed, võis nende kõigi

samaaegne järgimine kaasa tuua olukorra, kus sama maastikul paiknev piirimärk kajastub

katastrikaardil erinevate punktidena ning naaberkatastriüksuste piirid ei lange omavahel kokku.

Alates 2018. aasta 1. juulist jõustunud maakatastriseaduse muudatusega anti katastripidajale

õigus ja ülesanne moodustada katastriüksused selliselt, et naaberkatastriüksustel oleksid

võimalikult täpsed, usaldusväärsed ja omavahel kooskõlalised piiriandmed. Selleks hindab

katastripidaja katastrile esitatud mõõdistusandmeid ning valib sama piiripunkti kohta

olemasolevatest andmetest kõige täpsemal ja usaldusväärsemal mõõdistusviisil saadud

andmed. Neid andmeid kasutatakse seejärel katastrikaardil piiriandmetena.

Selline lahendus ei muuda maastikul paiknevat piirimärki ega loo uut piiripunkti. Muudatuse

eesmärk on kajastada sama maastikul olemasolevat piiripunkti katastrikaardil ühetaoliselt ja

võimalikult täpselt. Katastripidaja tegevus on seega suunatud sellele, et katastrikaardil oleksid

naaberkatastriüksuste piirid omavahel kooskõlas ning kinnisasjade piirid oleksid üheselt

arusaadavad ja ruumiliselt korrektselt esitatud.

Seetõttu võib pärast 2018. aasta 1. juulit moodustatud või korrastatud katastrikanne erineda

varasemalt mõne naaberkatastriüksuse kohta esitatud maamõõtja algandmetest. Selline

erinevus ei tähenda iseenesest katastrikande ebaõigsust, vaid võib tuleneda sellest, et

13

katastripidaja on valinud sama piiripunkti kohta olemasolevatest mõõdistusandmetest täpsema

ja usaldusväärsema andmestiku, et tagada katastrikaardil piiriandmete terviklikkus ja

naaberkatastriüksuste ühised piiriandmed.

Katastripidaja korrastab järk-järgult 2001. aastal digitaliseeritud piiriandmeid ning viib neid

vastavusse maaüksuste aluseks olevate dokumentide ja mõõdistusandmetega. Selle töö käigus

kontrollitakse, kas katastrikaardil kujutatud ribad vastavad tegelikele algandmetele või on

tegemist digitaliseerimise käigus tekkinud ebatäpsustega.

Juhtudel, kus katastrikaardil on maaüksuste vahel kujutatud riba, kuid algandmete järgi peavad

piirid omavahel kokku langema, parandatakse olemasolevad piiriandmed vastavaks

algandmetele ning piirid viiakse katastrikaardil kokku. Selliste paranduste tulemusena võib

hinnanguliselt 5–10% praegu olemasolevatest ribadest kaduda.

Kui aga katastrikaardil kujutatud riba korral on algandmetes vastuolu ning olemasolevate

dokumentide põhjal ei ole võimalik üheselt määrata, kuidas piir peab kulgema, tuleb vastuolu

kuvada ka katastrikaardil. Sellisel juhul ei ole võimalik piiriandmeid üksnes katastripidaja

toiminguga kokku viia ning piir tuleb kindlaks teha maakorraldusliku toiminguga

maakorraldusseaduse § 15 alusel.

Samas katastrikaardi korrastamisel tuleb ette olukordi, kus algandmete järgi peavad maaüksuste

piirid tegelikult olema lahus. Sellisel juhul tuleb ka katastrikaardil vastavad piiriandmed lahku

viia, isegi kui selle tulemusena tekib nähtavale uus reformimata riba. Ribasid ei ole võimalik

üksuste vahel administratiivselt „ära kaotada“ üksnes kaardikujutise korrigeerimise teel, sest

katastrikanne peab vastama maaüksuse aluseks olevatele dokumentidele. Kui piirid on

algdokumentides määratud selliselt, et nende vahele jääb maa-ala, tuleb see ka katastrikaardil

selliselt kajastada.

Seetõttu tuleb maareformi mõistes edasi tegeleda üksnes nende ribadega, mille olemasolu on

katastripidaja poolt kontrollitud, algandmete alusel tuvastatud ning mis kujutavad endast

tegelikult olemasolevaid iseseisva kasutusvõimaluseta reformimata maa-alasid. Selliste ribade

lahendamine eeldab eraldi õiguslikku regulatsiooni, mis võimaldaks need maakorralduslikult

otstarbekalt liita piirnevate kinnisasjade koosseisu ka siis, kui piirnevate üksuste omanikud

selleks huvi üles ei näita.

Käesolevaks hetkeks on reformimata jäänud ilmselt eeskätt sellised ribad, mille vastu

naaberkinnisasjade omanikel huvi ei ole või mille olemasolust ja omandamise võimalusest ei

olda teadlikud. Ribamenetlused kujutavad endast jätkutegevust olemasolevate vigade

parandamiseks. Nende menetluste raames ei jäeta maid riigi omandisse ega kanta eraldiseisva

kinnisasjana kinnistusraamatusse, kuid igale maatükile omaniku leidmiseks ja katastrikaardi

korrastamiseks on vältimatult vajalik nendega siiski tegeleda. Selleks on kaalutud kahte

lahendusvarianti.

Ribamenetluste lahendusvariant nr 1

1. Maa- ja Ruumiamet määrab, millise kinnisasjaga riba liidetakse või kuidas riba mitme

kinnisasja vahel jagatakse, arvestades maakorralduse nõudeid. Haldusakti ei koostata.

Eelistatult liidetakse riba piirneva riigi- või munitsipaalmaaga, kui see on vähegi kooskõlas

maakorralduse nõuetega, ülejäänud ribad liidetakse eramaadega.

14

Positiivne mõju Negatiivne mõju

Maaüksuse kuju on kooskõlas maakorralduse

nõuetega

Eraomaniku õiguste riive

2. Maa- ja Ruumiamet koostab maakorralduskava MinuKatastris, X-GIS-s või muu

asjakohase tarkvaraga, maaomanikku teavitatakse riba liitmise kavatsusest (MinuKatastri

kaudu). Kinnisasja omanikul on 10 päeva aega vaidlustada.

Positiivne mõju Negatiivne mõju

Palju menetlusi saab ilma vaidlusteta läbi

viidud, sest isikud on teavitatud enne

kinnistusraamatu kannet.

Arendustegevus on vajalik, kuna

MinuKatastri kaudu ei ole teavitamise

tehnilised võimalused hetkel selliselt välja

arendatud.

3. Võimalikud vastuväited lahendab Maa- ja Ruumiamet, vajadusel koostab uue

maakorralduskava. Seaduses sätestatakse, et kui ribamenetlus ei ole muul viisil võimalik,

siis jätkatakse koostatud kava kohaselt. Kuigi selline lahendus on sisuliselt maaomaniku

tahte vastane ehk nn sundliitmine, siis tuleb arvestada, et kui maareformi käigus ei oleks

viga tehtud, siis oleks see maa juba varem ühe või mitme piirneva kinnisasja koosseisus.

Positiivne mõju Negatiivne mõju

Kõik ribad saavad lahenduse, menetlus ei jää

vaidluste taha toppama.

Risk on, et reformimata riba nö sundliitmist

ei ole võimalik õigusaktides kehtestada.

Ribamenetluste lahendusvariant nr 2

Teine lahendusvariant on kardinaalsema mõjuga. Ribad on olemuslikult iseseisva

kasutusvõimaluseta maa-alad, millel puudub iseseisev majanduslik või praktiline funktsioon

ning mille kasutamine on võimalik üksnes piirneva kinnisasja koosseisus.

Suurem osa iseseisva kasutusvõimaluseta maadest piirneb eravaldustega. Riigi või

omavalitsuse maaga on vähemalt ühes lõigus kokkupuude 2462 sellisel maaüksusel

(19.05.2026 seisuga):

Iseseisva

kasutusvõimaluseta maa

piirnevus omandi lõikes

Maaüksuste arv

piirneb vähemalt ühes lõigus

munitsipaalomandiga 1098

piirneb vähemalt ühes lõigus

riigiomandiga 1364

piirneb vaid eraomandis

olevate kinnisasjadega 2720

Kokku 5182

1. Riigi- või munitsipaalmaaga piirnev riba liidetakse alati riigi- või munitsipaalmaaga,

eramaaga liidetakse ainult siis, kui riigi- või munitsipaalmaaga üldse piirnevust ei ole. Selle

eesmärgiks on vähendada eraomaniku õiguste riivet (PS § 32), mis võib kaasneda

kinnisasjale iseseisva kasutusvõimaluseta maa liitmisega.

15

Positiivne mõju Negatiivne mõju

Menetlus on ühetaoline ja kiire Võimalus on, et liidetakse riba sellise

kinnisasja külge, millega see

maakorralduslikult ei sobi, tekivad

kiildumised, ei arvestata piirdeaedadega,

juurdepääsuteedega jms. Võivad tekkida

maakorralduse nõuetega vastuolus oleva

kujuga katastriüksused.

2. Eraomandis oleva maaga piirnev riba liidetakse katastripidaja poolt kinnisasjaga, mis on

moodustatud hiljem - eeldusel, et see maa oleks pidanud olema juba varem sama kinnisasja

koosseisus. Vaideid ei saa esitada.

Positiivne mõju Negatiivne mõju

Menetlus on kiire Hiljem mõõdetu on enamasti täpsem ja kui

sellise kinnisasjaga liidetakse maa, mille

piirid on ebatäpsed (näiteks kaardimaterjalil

määratud), võivad kinnisasja piirid minna

ebatäpseks. Võimalus, et riba liidetakse

sellise kinnisasja külge, millega see ei sobi,

tekivad kiildumised jms.

3. Enne sundkorras liitmist nähakse ette üleminekuperiood, kus maaomanikud saaksid ise

kokku leppida.

Positiivne mõju Negatiivne mõju

Vähem vaidlusi ja kaebusi Omanike (sh kinnistusse kandmata

ühisomanike) leidmine keeruline. Menetlus

on aeganõudev.

Paljud menetlused praegu seisavad või ei ole alustatud, sest isikud ei ole nõus maa eest maksma

ega toiminguid tegema. Mõlema lahendusvariandi puhul antakse maa omandisse tasuta. Ribade

liitmisega seotud kulud peaksid seejuures jääma riigi kanda ning toimingud teeb kogu ulatuses

riik (Maa- ja Ruumiamet). Kuna tegemist on suuresti maareformi käigus tekkinud olukorra

korrastamisega, siis on põhjendatud, et kinnisasja omanikult maa eest hüvitist ei nõuta. Riigil

jääb küll tulu saamata, aga hoitakse kokku aega KOV-i eeltoimingutelt ja ära jäävad mitmed

riigipoolsed toimingud, sh kinnistusraamatusse kandmata omanike väljaselgitamine,

kirjavahetus, hüvitise määramise, maksmise/mittemaksmise kontrollimine jms. Täiendavate

soodustuste, näiteks ajutise maamaksuvabastuse ette nägemine ei ole põhjendatud. Juba maa

tasuta omandisse andmine kujutab endast olulist soodustust võrreldes senise praktikaga, kus

riigilt ei ole olnud võimalik maad tasuta omandada. Samuti on tegemist üldjuhul väikeste ja

kitsaste juurdelõigetega, mille tõttu ei kaasne maaomanikule eelduslikult märkimisväärset

lisakoormust, sealhulgas maamaksu näol. Maa omandamisel saab omanik kasutada kinnisasja

tavapäraselt oma äranägemise järgi.

Lisaks kantakse mõlema variandi puhul katastriüksuste piiride muudatus kinnistusraamatusse

automaatkandega (nagu ka kehtivas regulatsioonis). Risk seisneb selles, et isik saab

juurdelõikest teada alles pärast kinnistamist (näiteks juhul, kui rahvastikuregistris on ebaõiged

16

andmed) ning vaidlustab selle, mistõttu peab Maa- ja Ruumiamet küsimusega täiendavalt

tegelema. See võib kaasa tuua ressursikulu.

Kahe lahendusvariandi võrdluses on esimese variandi suurim eelis kinnisasjade omanike

kaasamine ja see, et maakorralduse tulemusel moodustatavad kinnisasjad vastavad enamikul

juhtudel maakorralduse nõuetele. Teise variandi eeliseks on kiirus ning puuduseks kinnisasjade

omanike õiguste suurem riive ja see, et suurema hulga kinnisasjade piirid ei vasta pärast

maakorralduse läbiviimist maakorralduse nõuetele. Teise variandi puhul saavad riivatud ka riigi

ja kohalike omavalitsuste õigused maaomanikena, sest enamik maakorralduslikult sobivaid

maid on riigi- või munitsipaalmaadega juba liidetud ning jäänud on enamikul juhtudel

niisugused, mis on otstarbekam liita eraomandis olevate kinnisasjadega.

Kuna tegemist on maareformi jätkutegevusega ja vigade parandamisega, siis on

asjakohane valida esimene lahendus, mis on küll veidi aeglasem, aga millega kaasneb

vähem uusi probleeme ja vastuolusid maakorralduse üldpõhimõtetega.

3.2.5 Vaidlustamise võimalused

Kuna üldjuhul on maareformi menetlus alanud isiku taotluse alusel, peab tal olema ka võimalus

menetluse lõpptulemust vaidlustada (põhiseaduse (PS) § 15 lg 1).

Kavandatavas maa riigi omandisse jäämise menetluses haldusakti ei anta. Seadus sätestab

eeldused, mille saabumise korral jääb maa riigi omandisse ning vastava maaüksuse osas teeb

Maa- ja Ruumiamet vaid avalduse selle maa kinnistusraamatusse kandmiseks selliselt, et selle

maaüksuse omanikuks on riik. Lisaks tuleb seaduses sätestada, kes saab sellise riigivara

valitsejaks ja volitatud asutuseks. Kinnistusraamatusse kande tegemise avalduses sisuliselt

tuvastatakse, et seaduses sätestatud eeldused maa riigi omandisse jäämiseks on täidetud. Maa-

ja Ruumiamet ei tee selles avalduses otsustust jätta see maaüksus riigi omandisse, sest maa jääb

riigi omandisse seaduse alusel. Omandiõiguse seisukohast sisulist muutust tegelikult ei toimu.

Hetkel kehtiva MaaRS § 31 lg 2 kohaselt on maa, mida ei tagastata, erastata ega anta

munitsipaalomandisse või mis ei ole jäetud riigi omandisse sama paragrahvi lõike 1 alusel,

samuti riigi omandis. Küll aga ei ole see maa kantud kinnistusraamatusse. Kinnistusraamatusse

kande tegemisega lõpeb selle maaüksuse osas maareform.

Kui pooleliolev maareformi menetlus lõpetatakse seejärel haldusaktiga, saab isik vajadusel seda

haldusakti vaidlustada. Haldusakti, millega maareformi menetlus lõpetati asjaolu tõttu, et maa

jäi riigi omandisse, õiguspärasuse kontrollimisel saab isik tõstatada ka selle regulatsiooni

põhiseaduspärasuse küsimuse, millega maa jäi pooleliolevates menetlustes teatud hetkeseisuga

riigi omandisse.

Problemaatilisem võib olla vaidlustamine juhul, kui seaduses sätestatakse, et pooleliolev

maareformi menetlus loetakse maa riigi omandisse jäämisel lõppenuks. Sellisel juhul haldusakti

ei anta ning isikut eraldiseisvalt menetluse lõppemisest ei teavitata. Samas tuleb arvestada, et

maareformi menetlus on selleks ajaks ilmselt kestnud juba aastakümneid. Isikul on olnud

võimalus vaidlustada haldusorgani tegevusetust või viivitust menetluse läbiviimisel. Selleks

oleks tulnud esitada halduskohtule kohustamiskaebus. 2012. aastal jõustus uus

halduskohtumenetluse seadustik (edaspidi HKMS). HKMS § 283 lg 2 sätestab, et kui

haldusorgan viivitab või on tegevusetu enne selle seadustiku jõustumist taotletud haldusakti

andmisel või toimingu tegemisel, võib kohustamiskaebuse esitada kahe aasta jooksul selle

seadustiku jõustumisest arvates. Kuna erastamisavaldusi sai esitada kuni 31.12.2003 (MaaRS

§ 40 lg 1), on tegemist enne HKMSi jõustumist taotletud haldusakti andmise menetlusega.

17

Seega tuli kohustamiskaebus esitada hiljemalt 31.12.2014. Riigikohtu praktika kohaselt on

isikul ka endal haldusmenetluses hoolsuskohustus.3 Kui tegelikult isikul oli menetluses

kaebeõigus tagatud ja kui ta oleks seda kasutanud, oleks kohus ilmselt kohustanud

haldusorganit maareformi menetluse lõpuni viima. Isik oleks vajaduse korral saanud

vaidlustada menetluse lõpptulemust. Seega ei pruugi regulatsioon, mille kohaselt maareformi

menetlus loetakse seaduse alusel lõppenuks ja selle kohta eraldi haldusakti ei anta, olla PS § 15

lg-ga 1 vastuolus, sest isikul oli vaidlustamisvõimalus menetluses olemas. Lisaks tuleb

arvestada, et PS § 15 lg-s 1 sätestatud kohtusse pöördumise õigust kui reservatsioonita

põhiõigust võib kitsendada teiste põhiseaduslike väärtuste kaitseks.4 Järelikult kui esiplaanil on

mingi põhiseaduslik väärtus, mille kaitseks see regulatsioon on kehtestatud, võib ka see

õigustada kaebeõiguse tagamata jätmist.

Isikul, kes kaotab materiaalõiguse muutumise tõttu võimaluse saada maa enda omandisse või

kasutusse, võib olla võimalik esitada kahjunõue menetluse läbiviimisega õigusvastase

viivitamise tõttu (riigivastutuse seaduse (edaspidi RVastS) § 7 lg 1). Samas on selle nõude

rahuldamise eelduseks asjaolu, et isik on enne kasutanud esmaseid õiguskaitsevahendeid,

näiteks esitanud kohustamisnõude (RVastS § 6). Kui isik seda teinud ei ole ja on vaikimisi

talunud, et tema taotluse menetlus on kestnud aastaid, ei ole ta ise näidanud üles piisavalt

hoolsust ning tema kahjunõude rahuldamine oleks väga vähetõenäoline. Kahjunõudel võib olla

perspektiivi olukorras, kus isik ongi kohtusse pöördunud ja kohus on teinud otsuse, millega on

kohustanud haldusorganit senise maareformi menetlusega jätkama, kuid haldusorgan on ka

seejärel olnud õigusvastaselt tegevusetu. Kui sätestada seadusesse piisav ajavahemik enne maa

riigi omandisse jäämist, saab sellised menetlused kehtiva korra alusel lõpuni viia ja kahjunõude

esitamiste võimalust sellega vältida.

Teiseks võib sellise kahjunõude puhul tekkida küsimus, milles seisneb kahju, mille hüvitamist

isik taotleda saaks. See ei saaks olla mittevaraline kahju, sest sellise taotluse menetluses ei saa

olla rikutud RVastS § 9 lg-s 1 sätestatud õigushüvesid. Lisaks on mittevaralise kahju hüvitamise

nõude esitamise õigus vaid füüsilisel isikul (RVastS § 9 lg 1). Varaliseks kahjuks ei saaks olla

maa väärtus, mille erastamise või kasutusse saamise õiguse isik kaotas, sest isik taotles

soodustava haldusakti andmist ning tal ei tekkinud õiguspärast ootust sellele, et taotlus

rahuldatakse ja ta saab maa omandisse või kasutusse.5 Seda silmas pidades on kahju hüvitamise

nõude rahuldamine sellises olukorras pigem vähetõenäoline. Ehkki see ei ole konkreetse

menetluse asjaoludest tulenevalt välistatud.

3.2.6 Esimese lahendusvariandi menetluse skeem, maareformi lõpetamise eeldatav

tulemus ja tegevuskava

Pakutud lahendusvariandi rakendamiseks on kavandatud järgmine menetluskeem:

3 RKPJKo 12.12.2017, 5-17-10/10, p-d 62-63 ja 65. 4 Vt nt RKKo 06.12.2019, 1-17-3615/13, p 20. 5 Analoogia alusel RKHKo 27.11.2024, 3-18-830/65, p-ga 49-50, 58.

18

Esimese lahendusvariandi kohaselt muudetakse maareformi lõpuleviimiseks vajalikke

õigusakte aastatel 2026–2027. Seaduse jõustumine on kavandatud 1. jaanuariks 2028.

Pärast seaduse jõustumist jäetakse ehitisteta maad seaduse alusel riigi omandisse. Aastatel

2028–2030 keskendutakse eelkõige ehitisteta maade riigi omandisse vormistamisele,

sealhulgas asjaolude väljaselgitamisele ja kontrollimisele ning kinnistamisavalduste

esitamisele.

Samal ajal jätkatakse ehitistega maade menetlemist, tehes otsuseid maa erastamise ja

hoonestusõiguse seadmise kohta ning sõlmides erastamislepinguid. Ehitistega maa suhtes

kohaldatakse jätkuvalt seniseid maareformi aluseid (maa erastamine või hoonestusõiguse

seadmine). Menetluste lihtsustamiseks ja kiirendamiseks luuakse täiendav õiguslik alus

omandiõiguse tekkimiseks, sealhulgas pikaajalise valdamise tulemusel.

Selliselt on 2030. aastaks riigi omandisse jäetud ligikaudu 2000 ehitisteta maaüksust ning

eelduslikult on lahendatud ka märkimisväärne osa ehitistega maade omandiõiguse küsimustest.

Maa- ja Ruumiametis tuleb töö eeldatavalt ümber korraldada selliselt, et kriitilised tegevused

oleks võimalik ellu viia olemasoleva ressursiga.

Aastatel 2031–2032 jäetakse riigi omandisse need ehitistega maaüksused, mille puhul ei ole

varasemas etapis õnnestunud ehitise omanikku tuvastada või menetlust muul alusel lõpule viia.

Pärast maa riigi omandisse jätmist tehakse vajalikud kontrolltoimingud ning esitatakse

kinnistamisavaldused riigi omandi kandmiseks kinnistusraamatusse. Eelduslikult on 2032.

19

aastaks lahendatud enamik ligikaudu 2500 ehitistega maaüksusega seotud maareformi

küsimustest.

Pärast nimetatud tegevuste lõpuleviimist on maareformi sisuline eesmärk üldjuhul saavutatud

ning aastatel 2032–2035 viiakse ellu üksnes jätkutegevusi. Selleks ajaks on eelduslikult enamik

ehitistega maaüksusi lahendatud, kuid üksikjuhtudel jätkatakse ehitise omaniku

väljaselgitamist ning vajaduse korral hoonestusõiguse seadmist. Jätkutegevuste peamine

fookus on katastriandmete korrastamisel ja ribade liitmisel maakorralduse käigus. Prognoosi

kohaselt lõpevad ka maareformi jätkutegevused 2035. aastaks.

Kokkuvõttes võimaldab kavandatav lahendus viia lõpule üle 30 aasta kestnud maareformi,

lõpetada määramatuses olnud menetlused ning tagada, et maa saab omaniku ja õiguslik staatus

selguse. Ühtlasi suureneb riigi maaportfell eelduslikult 3000–4000 maaüksuse võrra, millest

ligikaudu pooled on väärtuslikud ja hea kasutuspotentsiaaliga maad, mida riik saab kasutada

avalikes huvides või majandusliku väärtuse loomiseks.

Selguse huvides on esimese lahendusvariandi rakendamise etapid kokkuvõtlikult esitatud

alljärgneval skeemil:

3.3 Teise lahendusvariandi kirjeldus

Teise lahendusvariandi kohaselt tuleks kehtestada eraldiseisev maareformi lõpetamise seadus

ja tunnistada hetkel kehtiv MaaRS ja selle alusel antud õigusaktid kehtetuks. Selle seaduse

eesmärk olekski üksnes maareformi lõpetamine.

Maareformi lõpetamise seaduses kehtestatakse regulatsioon, mis tegeleb pooleliolevate

maareformi menetluste lõpetamise ja ribadega. Kõigi maaüksuste puhul, kus on maareform veel

lõpetamata, antakse piirkondlik haldusakt. Ühte haldusakti koondatakse kõik selle piirkonna

veel reformimata maaüksused. Haldusakti annab Maa- ja Ruumiamet. Andmed esitab vastav

kohaliku omavalitsuse üksus. Iga maaüksuse puhul tuuakse haldusaktis välja katastritunnus ja

20

isiku nimi, kelle omandisse vastav maaüksus läheb. Kui maaüksus on kohaliku omavalitsuse

üksusele vajalik, antakse see munitsipaalomandisse.

Selleks, et kohaliku omavalitsuse üksus ei peaks iga katastriüksuse puhul eraldi määrama

sihtotstarvet, tuleks sihtotstarve reguleerida seaduse tasandil.

Ehitisteta maaüksuste puhul antakse välja haldusakt ja sellega on jäetud maa riigi omandisse.

Ehitistega maaüksuste puhul tuleks enne kohaldada omandiõigusele lihtsustatud tingimusi.

Sarnaselt esimesele lahendusele tuleks täpsustada ehitiste kui vallasasjade omandiõiguse

tekkimise tingimusi ja tunnustada, et omandiõigus tekib ka pikaajalise valduse alusel.

Selle lahendusvariandi kohaselt kehtestatakse uus seadus, mille regulatsioon on sarnane

praeguse MaaRSiga ning pooleliolevad menetlused viiakse lõpuni üsna sarnaselt praeguse

olukorraga. Maareformi seaduses sätestatud ja hetkel kehtivad erisused tuleb teatud ajaks viia

sisse nö tavaõigusesse (riigivaraseadus, asjaõigusseadus, kinnistusraamatuseadus,

maakorraldusseadus jt).

Arvestada tuleb, et maareformi käigus on võimalik maad anda eraomandisse lihtsamatel

tingimustel. Näiteks erastatakse maa alla hariliku väärtuse tasu eest, rakendades mitmeid

soodustusi ja selleks sõlmitakse lihtkirjalik leping. Hoonestusõiguse seadmine toimub

otsustuskorras ning ilma lepingut sõlmimata. Kui maa on kantud kinnistusraamatusse ja riik on

määratud maa omanikuks ehk on tekkinud riigivara, on lihtsaid lahendusi keerukam kehtestada

ning maareformi erisuste tavaõigusesse viimine ei ole tõenäoliselt võimalik. See teeb iga

üksiku toimingu kulu oluliselt suuremaks ja pikendab menetlusaegu. Arvestada tuleb, et praegu

kehtivad ja esimeses variandis rakendatavad maareformi erisused (lepingu lihtkirjalik vorm või

hoonestusõiguse seadmisel lepingu puudumine, otsustusõigus Maa- ja Ruumiameti tasandil,

mitte riigivara valitseja tasemel jne) võimaldavad ka riigi ja KOV-i toiminguid teha kiiremini

ja odavamalt kui nö tavaõiguse puhul.

Ribade puhul teeb kohaliku omavalitsuse maakorraldaja otsustuse lähtuvalt maakorralduse

nõuetest, millise piirneva maaüksusega see tuleks liita, vajadusel korraldab maaüksuse

jagamise. Ribade puhul tuleks andmete kandmisel kinnistusraamatusse rakendada

automatiseeritud andmevahetust. Selleks tuleks muuta maakorraldusseaduse üldpõhimõtteid

ning sätestada erisus, et juurdelõike kinnisasjaga liitmiseks vajaliku maakorralduse

läbiviimiseks ei ole vaja sõlmida notariaalset lepingut ning riik maakorralduse osalisena võib

maakorraldusest lahkuda nö tühjade kätega ehk jääda ilma nii maast kui selle eest makstavast

hüvitisest (juhul, kui ka selle variandi puhul liidetakse ribad kinnisasjadega tasuta).

3.4 Lahendusvariantide võrdlus

Plussid ja miinused

Lahendusvariant Plussid Miinused

Esimene

lahendusvariant

Olemasolevat MaaRS-i on vaja

muuta väheses ulatuses.

Maa riigi omandisse jätmise

halduskoormus on väike – maa

jääb riigi omandisse seaduse

alusel ja tuleb teha vaid

toimingud kinnistamiseks.

Halduskoormus ajutiselt suureneb, sest

ehitiste omandiõiguse tekkimise

tingimuste täpsustamise järgselt tuleb

ehitistega maaüksuste puhul viia läbi

täiendav menetlus ja koguda tõendeid.

Riigi omandisse jääb hulgaliselt maid,

mida riik ei vaja.

21

Kavandatakse maareformi

jätkutegevused, mis

vähendavad maareformi

õigustatud isikute riive

võimalusi.

Lahendamist vajab küsimus, kuidas

lõpetatakse/lõpevad pooleliolevad

maareformi menetlused.

Teine

lahendusvariant

Seadus on vähese

regulatsiooniga.

Kogu senine maareformi

keerukas regulatsioon kaotab

kehtivuse.

Tegemist oleks uue seadusega, mis

reguleeriks nende pooleliolevate

menetluste lõpetamist, mis on algatatud

MaaRSi alusel või tuleks MaaRS-i

alusel algatada.

Iga maaüksuse puhul tuleb ikkagi anda

haldusakt, isegi kui mingi piirkonna

maaüksused koondatakse ühte

haldusakti.

Andmekaitselistel põhjustel

väljavõtete koostamine ja

kättetoimetamine suurendab

halduskoormust.

Riigi omandisse jääb hulgaliselt maid,

mida riik ei vaja

Lahendamist vajab küsimus, kuidas

lõppevad/lõpetatakse pooleliolevad

maareformi menetlused.

Peamised riskid ja leevendusmeetmed

Lahendusvariant Riskid Leevendusmeetmed

Esimene

lahendusvariant

Kavandatav regulatsioon on

põhiseadusega vastuolus, sest

kahjustab taotluse esitajate

õiguspärast ootust.

Isikute põhiõiguste riive.

Seaduses sätestatav tähtaeg jätab

piisavalt aega menetluste lõpetamiseks

senise korra alusel.

Maareformi jätkutegevuste

kavandamine.

Teine

lahendusvariant

Maareformi erisuste

üleviimine uude seadusesse ja

teistesse õigusaktidesse ei ole

võimalik ning seetõttu

muutuvad toimingud edaspidi

kulukamaks ja

ajamahukamaks. Näiteks

hoonestusõiguse seadmisel ja

maa erastamisel lisandub

notariaalse lepingu

sõlmimine (aga MaaRS alusel

toimub hoonestusõiguse

seadmine haldusaktiga ilma

lepingut sõlmimata ning

erastamisel sõlmitakse

kirjalik leping).

Kehtestada pooleliolevate menetluste

lõpuni viimiseks praegusega

võimalikult sarnane regulatsioon.

22

Praktikas võivad ilmneda

probleemid, mida uue

seaduse koostamisel ei osatud

ette näha. Neid ei saa

lahendada ka senise

regulatsiooni alusel, sest kogu

senine maareformi

regulatsioon on tunnistatud

kehtetuks.

Eelistatud lahendusvariandiks oleks esimene lahendusvariant – olemasoleva MaaRSi

muutmine selliselt, et seni reformimata maa jääb riigi omandisse, kui teatud hetkeseisuga pole

maareform selle maaüksuse osas lõppenud.

Teise lahendusvariandi kohaselt kehtestatakse uus seadus, mille regulatsioon on sarnane

praeguse MaaRSiga ning pooleliolevad menetlused viiakse lõpuni üsna sarnaselt praeguse

olukorraga. See toob kaasa olukorra, kus maareformi seaduses sätestatud ja hetkel kehtivad

erisused tuleb teatud ajaks viia sisse nö tavaõigusesse (riigivaraseadus, asjaõigusseadus,

kinnistusraamatuseadus, maakorraldusseadus jt), mis ei ole aga otstarbekas ega kooskõlas hea

õigusloome tavadega. Eriregulatsioonid peaksid jääma eriseadustesse. Iga maaüksuse kohta

haldusakti andmise asemel teatud piirkonna maaüksuste koondamine ühte haldusakti ei anna

halduskoormuse osas võitu. Pigem tekitab probleeme, sest see haldusakt on vaja kätte toimetada

kõigile haldusaktis nimetatud isikutele. Andmekaitse eesmärgil võib tekkida vajadus teisi

isikuid puudutavate andmete varjamiseks, mistõttu tuleb hakata kätte toimetama väljavõtteid

haldusaktist. Väljavõtete vormistamine on täiendav halduskoormus ning eriti suureks

ohukohaks on asjaolu, et praktikas võivad tekkida probleemid, mida uue seaduse

väljatöötamisel ei osatud ette näha. Samal ajal ei ole võimalik tugineda ka senisele

regulatsioonile, kuna kogu varasem maareformi õigusraamistik on kehtetuks tunnistatud.

Edaspidi käsitatakse väljatöötamiskavatsuses esimest lahendusvarianti koos selle juures

kirjeldatud ribamenetluste esimese lahendusvariandiga.

3.5 Kavandatavad muudatused õigusaktides

Maareformi kiiremaks ja riigi vaatest otsustavaks lõpuleviimiseks on vajalik muuta nii

maareformi seadust kui mitmeid teisi seadusi ja õigusakte, mis reguleerivad maareformi

toiminguid või on sellega puutumuses. Seadusandlusesse tuuakse sisse maareformi

jätkutegevuse mõiste. See annab võimaluse lugeda maareform seaduses sätestataval ajahetkel

lõppenuks ning pärast seda teha toiminguid üksnes nn ribadega ja nende riigi omandisse jäänud

kinnisasjadega, kus asub teisele isikule kuuluv ehitis kuid sätestatud tähtpäevaks ehitise

omaniku kasuks maareformi toiminguid läbi ei viidud. Järgnev loetelu muudetavatest

õigusaktidest ei ole ammendav, täpsemad muutmisvajadused selguvad seaduseelnõu

koostamise käigus.

3.5.1 MaaRS-i olulisemad muudatused

Esimese lahendusvariandi elluviimiseks tuleks täiendada MaaRS §-i 31. Näiteks lisada MaaRS

§ 31 lg-sse 1 p 15 ja sätestada selles, et riigi omandisse jääb maa, mille puhul ei ole teatud

tähtaja seisuga (konkreetne kuupäev, näiteks ehitisteta maaüksuste puhul jõustub muudatus

seadusemuudatuse jõustumisest arvates ja kaks või kolm aastat ehitistega maaüksuste puhul)

23

tehtud maareformi lõpetavat otsust, välja arvatud maa, mille osas on pooleli maa tagastamise

menetlus ning MaaRS § 31² lg-s 1 nimetatud maa.

Normitehniliselt pigem ei sobi kavandatav regulatsioon MaaRS § 31 lg 1 loetellu, sest kavas

on muuta regulatsiooni selliselt, et iga maaüksuse osas ei peaks eraldi andma haldusakti.

Tegemist ei ole maa riigi omandisse jätmisega, vaid maa jääb seaduse alusel riigi omandisse,

mistõttu tuleks see norm lisada MaaRS §-i 31 eraldi lõikena.

Kuna haldusakti maa riigi omandisse jätmise kohta ei anta, tuleks MaaRS §-s 29 sätestada

erand, et vastavas normis sätestatud alusel jääb maa riigi omandisse seaduse alusel. Hetkel

kehtiv MaaRS § 29 näeb ette, et maa jäetakse riigi omandisse Vabariigi Valitsuse või tema

poolt volitatud valitsusasutuse otsusega. Lisaks on otstarbekas määrata seaduse tasandil ka

sellise uutel alustel tekkiva riigivara valitseja ja volitatud asutus või täpsustada olemasolevat

loetelu rakendusaktis.6

Maa- ja Ruumiametile tuleks seadusega anda volitus avalduse esitamiseks vastava

kinnistusraamatu kande tegemiseks. Maa- ja Ruumiamet peab enne kinnistusraamatu kande

tegemiseks avalduse esitamist küll tegema kindlaks selle, et seaduses sätestatud eeldused kande

tegemiseks on täidetud, kuid ta ei vormista seda otsust haldusaktina ega pea seda haldusakti

menetlusosalistele teatavaks tegema. Kui mõne maaüksuse osas on kahtlus, et seaduses

sätestatud eeldused ei ole täidetud (näiteks võib selle maa osas olla pooleli tagastamismenetlus

või korteriomandi seadmine), peaks Maa- ja Ruumiametile jätma õiguse jätta esialgu selle

maaüksuse kohta kinnistusraamatusse kande tegemiseks avaldus esitamata, et asjaolusid

kontrollida. Samuti tuleb seaduses sätestada, kuidas toimub kinnistusraamatu ebaõige kande

kustutamine ja kellel on õigus seda teha.

Haldusorganite halduskoormuse vähendamiseks tuleks MaaRS §-s 31 näha ette, et teatud

tähtpäeva või tingimuse saabumisel (näiteks kinnistusraamatusse selle maaüksuse kohta kande

tegemisel) loetakse senine seda maaüksust puudutav maareformi menetlus lõppenuks ning

menetluse lõpetamiseks eraldiseisvat otsustust ei tehta. Selleks, et kohaliku omavalitsuse üksus

ei peaks iga riigi omandisse jääva katastriüksuse puhul eraldi määrama sihtotstarvet, tuleks riigi

omandisse jääva maa sihtotstarve reguleerida/määrata seaduse tasandil. Kui kohalik

omavalitsus ei ole katastriüksuse sihtotstarvet määranud seaduses sätestatud tähtaja jooksul,

määrab sihtotstarbe katastripidaja katastrisse kande tegemisel. Sihtotstarbe määramine toimub

katastrikande kaudu ning eraldi haldusakti ei vormistata. Kande tegemisel lähtutakse

maakatastriseaduse § 20 lõikes 7 sätestatud põhimõtetest. Normitehniliselt on põhjendatud

sätestada sihtotstarbe määramine sõnaselgelt seaduses. Asjakohane oleks reguleerida see

maakatastriseaduse § 20 uues lõikes 7¹, näiteks võiks seal välja tuua, et kui kohalik omavalitsus

ei ole maareformi käigus katastriüksuse sihtotstarvet seaduses sätestatud tähtaja jooksul

määranud, määrab sihtotstarbe katastripidaja katastrikande tegemisel. Sellisel juhul määratakse

sihtotstarve kande kaudu ning eraldi haldusakti ei anta, lähtudes § 20 lõikes 7 sätestatud

põhimõtetest.

Kavandada regulatsioon, kui kohalik omavalitsus tähtajaks vajalikke maareformi eeltoiminguid

ei teosta.

Kui kohalik omavalitsus on ehitistega reformimata maa puhul vastu võtnud erastamise või

hoonestusõiguse seadmise eeltoiminguid lõpetava õiguspärase otsuse ning esitatud andmed ja

6 Maa riigi omandisse jätmise korra kinnitamine

24

tegelikud asjaolud on õiged, viiakse pärast maareformi lõpptähtaja saabumist vastavate

ehitistega katastriüksuste menetlused lõpule Maa- ja Ruumiameti poolt.

Maareformi läbiviimisel on otstarbekas anda korterelamute teenindamiseks vajalik maa

munitsipaalomandisse. Praegu on reformimata 257 maaüksust, millel asuvad korterelamud.

Kuna kõigi korteriomanike kooskõlastuste saamine ning ühiste notariaegade kokkuleppimine

on praktikas äärmiselt keeruline, on korterelamute probleemide lahendamisel kohaliku

omavalitsuse roll määrava tähtsusega. Maa munitsipaalomandisse andmine võimaldab kanda

kinnistusraamatusse ka seni registreerimata korteriomandid ning loob eeldused kinnistu

edasiseks kasutamiseks ja käsutamiseks, sealhulgas hoonete korrashoiu ja vajalike arenduste

kavandamiseks.

Maareform on kestnud üle 30 aasta ning jätkuvalt tuleb esile juhtumeid, kus ehitise teadaolev

omanik või maa omandamiseks avalduse esitanud isik on surnud ning maareformi läbiviijal

puudub teave pärijate kohta. Sellest tulenevalt on otstarbekas viia maareform sellistel juhtudel

lõpule surnud isiku kasuks, sealhulgas sundhoonestusõiguse seadmise, õigusvastaselt

võõrandatud maa tagastamise või maa erastamise kaudu. Eriti oluline on see siis, kui surnud

isikuga seotud asjaolud takistavad maareformi läbiviimist teiste kaasomanike suhtes.

3.5.2 Ehitiste omandiõiguse tekkimise võimalike aluste täpsustamiseks vajalikud

muudatused

Ehitiste kui vallasasjade omandiõiguse tekkimise võimalike aluste täpsustamiseks tuleks muuta

AÕSRS § 13 lg-t 2 ja kaotada regulatsioon, mille kohaselt ehitise kui vallasasja omandamine

ei toimu igamisega. Asjaõigusseaduse (edaspidi AÕS) § 110 lg 1 kohaselt tekib vallasomand

igamisega, kui isik valdab vallasasja katkematult viie aasta jooksul nagu omanik. AÕS § 110

lg 1 on üldregulatsioon, AÕSRS § 13 lg 2 eriregulatsioon, mis sätestab üldregulatsiooni

välistava erandi. Seega AÕSRS § 13 lg-s 2 eriregulatsiooni kaotamisega taastatakse

üldregulatsiooni toime. Ilmselt ehitise kui vallasasja puhul peaks see tähtaeg olema pikem,

näiteks 20 või 25 aastat. Sellisel juhul tuleb AÕSRS-i sätestada siiski AÕS §-i 110 lg-st 1 vastav

erand.

Lisaks sellele sätestab AÕSRS § 13 lg 1, et vallasasjaks saab olla vaid õiguslikul alusel

püstitatud ehitis. Seda täpsustab AÕSRS § 14 lg 1, mille kohaselt maakasutusõiguseta või

ehitusloata püstitatud ehitis on maatüki oluline osa. AÕSRS § 14 lg 2 selgitab, et teatud juhtudel

võib ka ehitusprojekti käsitada ehitusloana. Kui eesmärk on võimaldada võimalikult paljudel

erastada aastakümneid koduna kasutatud hoonete alust maad, mida pole saanud seni erastada,

sest puuduvad maakasutusõiguse või ehitusloa dokumendid, tuleks ilmselt üle vaadata ja

vajadusel täiendada ka ehitiste püstitamise õiguslike aluste hindamise kriteeriumid. Lahendus

siinkohal võiks olla analoogne ehitiste hõivamise või kinnisasjast loobumisega, kus vara

omanikuks saab kohalik omavalitsus (v.a üksikud erandjuhud, kui maa on vajalik riigi

ülesannete täitmiseks).

3.5.3 Ribadega seotud menetluste, sh sundliitmise, lahendamiseks kavandatavad

muudatused:

1) Maareformi seaduses täpsustatakse ribade käsitlemise regulatsiooni ning luuakse

selgesõnaline õiguslik alus iseseisva kasutusvõimaluseta maatükkide liitmiseks piirnevate

kinnisasjadega ka omaniku tahte vastaselt (nn sundliitmine). Selleks täiendatakse ribadega

seotud sätteid (sh MaaRS § 22 lg 1³ ja VI¹ osa).

25

2) Maakorraldusseaduses täpsustatakse maakorralduse menetluslikke aluseid, et võimaldada

ribade liitmine juhul, kui puuduvad puudutatud isikute kokkulepped ja avaldused, samuti on

vajalik sätestada vastava menetluse läbiviimise, osaliste kaasamise ja otsustamise põhimõtted

(sh MaaKS § 30¹ täpsustamine).

3) Maakatastriseaduses täpsustatakse katastriüksuste piiride muutmise regulatsiooni (eelkõige

§-des, mis reguleerivad katastriüksuse moodustamist ja muutmist, sh MaaKatS § 20), et tagada

ribade liitmise tehniline ja õiguslik teostatavus. Selleks nähakse ette võimalus teatud juhtudel

teha piirimuudatusi katastripidaja poolt ilma kõigi puudutatud isikute avalduseta või käsitleda

neid katastriandmete parandamisena § 8 tähenduses.

4) Vajadusel korrigeeritakse ka teisi sätteid, milles ribadega seotud menetlusi käsitletakse (nt

viited MaaRS § 20 lg 1²).

3.5.4 Riigivaraseaduses vajalikud muudatused

Maaüksustele, mis seaduse alusel riigi omandisse jäetakse, aga mida ei saa või ei ole otstarbekas

koheselt riigivarana arvele võtta, tuleb ette näha riigivaraseaduse üldregulatsioonist erinevad

reeglid:

1) maa ehitise omanikule alla hariliku väärtuse võõrandamiseks või tema kasuks

hoonestusõiguse seadmiseks ilma enampakkumiseta, sh vajadusel ka ehitise omaniku

passiivsuse korral;

2) kinnistusraamatusse kannete tegemiseks lihtsustatud korras;

3) riigivara valitseja ja volitatud asutuse määratlemiseks, kui maa võetakse arvele riigivarana;

3) ehitise omaniku kohustamiseks ehitise teenindamiseks vajaliku maa korrashoidmiseks kuni

maaomandi või hoonestusõiguse tekkimiseni;

4) maaüksuste ja nendega seotud toimingute kajastamiseks riigi kinnisvararegistris muust

riigivarast eristuvalt;

5) maaüksuste käsutamise piiramiseks kuni õigustatud isikute nõuded võivad maa osas

realiseeruda.

3.5.5 Pärast ehitistega maa riigi omandisse jäämist ehitise omaniku kasuks

hoonestusõiguse seadmiseks vajalikud muudatused

Ehitistega maade puhul on pärast riigivarana kinnistusraamatusse kandmist vajalik ehitise

omaniku kasuks seatav hoonestusõigus kinnistada lihtsustatud korras Maa- ja Ruumiameti

otsuse alusel ilma lepingut sõlmimata ja ehitise omaniku avalduseta. Selleks tuleb eeldatavalt

muuta kinnistusraamatuseadust. Lisaks tuleb teha muudatusi kinnistusraamatu toimingute eest

riigilõivude tasumisest vabastamise osas ja kehtestada, et riigilõivu tasumise kohustusest

vabastus kehtiks lisaks maareformiga seotud toimingutele ka maareformi jätkutegevustega

seotud kinnistusraamatu toimingute puhul, sh riigimaal asuva ehitise omaniku kasuks seatava

hoonestusõiguse kinnistamine.

Maareformi lõpetamiseks vajalike toimingute maht hõlmab hinnanguliselt ligikaudu 1100

hoonestusõiguse seadmise menetlust ning nendega seotud kinnistusraamatu kandeid ja muid

toiminguid. Menetluste kogukulu sõltub muu hulgas sellest, kas riigi nimel kinnistatud maale

on võimalik hoonestusõigust seada notariaalset lepingut sõlmimata ning kas kinnistusraamatu

kanne jääb riigilõivuvabaks. Juhul kui notaritoimingud ja riigilõivud rakenduvad, koosnevad

kulud peamiselt notaritasudest ja kinnistusraamatu kande riigilõivust. Praktika põhjal jääb ühe

kande maksumus üldjuhul suurusjärku 100–400 eurot, sõltudes konkreetse juhtumi asjaoludest

26

ja tehingu väärtusest. Arvestades menetluste eeldatavat mahtu, võib kinnistusraamatu kannete

ja nendega seotud toimingute kogukulu olla hinnanguliselt 200 000–300 000 eurot. Täpne

maksumus sõltub menetluste lõplikust arvust, keerukusest ning õiguslikest eeldustest. Lisaks

välistele kuludele kaasnevad riigile märkimisväärsed haldus- ja tööjõukulud, mis on seotud

ehitiste andmete kontrollimisega registrites ja arhiivides, omanike ning õiguslike aluste

tuvastamisega, haldusaktide koostamisega, vajalike kooskõlastuste hankimisega ning

kinnistusraamatu kande aluseks olevate toimingute tegemisega. Keerukamate juhtumite korral

võivad täiendavat töömahtu põhjustada omandivaidlused, pärimismenetlused või puudulikud

alusdokumendid.

3.5.6 Maareformi seadusega seotud menetluskordade muudatused

Maareformi läbiviimiseks kehtestatud menetluskorrad vaadatakse üle, vajadusel muudetakse

või tunnistatakse kehtetuks. Alates sellest kui maa jääb riigi omandisse seaduse alusel, ei ole

näiteks maa riigi omandisse jätmist reguleeriv Vabariigi Valitsuse määrus sellisel kujul enam

vajalik.

3.6 Esimese lahendusvariandi põhiseaduspärasuse analüüs

3.6.1 Isikud, kelle õigusi võidakse riivata

Regulatsioon, millega jäävad kõik teatud hetke seisuga reformimata maa staatuses olevad

maaüksused riigi omandisse, riivab nende isikute õigusi, kes on esitanud MaaRS-i alusel

taotluse maa enda omandisse või kasutusse saamiseks, kuid kelle taotluse menetlus on veel

pooleli ning kelle jaoks see regulatsioon võtab ära võimaluse saada taotletud maa omanikuks.

Sellisteks isikuteks on MaaRS §-s 21 nimetatud isikud ja kohaliku omavalitsuse üksused, kellel

on õigus saada oma ülesannete täitmiseks vajalik maa maareformi käigus suhteliselt lihtsa

menetlusega munitsipaalomandisse.

3.6.2 Riivatavate põhiõiguste analüüs

Riivatavaks põhiõiguseks võib eelkõige olla omandipõhiõigus (PS § 32 lg 2). See laieneb ka

juriidilistele isikutele (PS § 9 lg 2).

Riigikohus on selgitanud, et erastamisõigus on paigutatav PS § 32 lg 2 esimese ja teise lause

kaitsealasse üksnes kui õigus kasutada enda väärtpabereid või raha erastamiseks kui selliseks;

PS § 32 ei kaitse avaliku võimu omandis oleva ühe või teise objekti erastamise võimalusi.

PS § 32 lg 2 esimesest ja teisest lausest koostoimes PS §-dega 13 ja 14 tuleneb riigi kohustus

luua õigusselged õigusinstituudid, mis on vajalikud selle sätte kaitsealas olevate õiguste

teostamiseks.7

Riigikohus on selgitanud ka seda, et isikul on omandireformi raames subjektiivne õigus asja

otsustamisele mõistliku aja jooksul. Seejuures võib subjektiivsete õiguste riive olemasolu

tuvastamisel omada tähtsust, kas erastamise õigustatud subjekti enda tegevus aitas maareformi

läbiviimisele kaasa või takistas seda.8

Arvestades, et MaaRS-s sätestatud tähtajad avalduste esitamiseks on ammu möödunud (10 ja

rohkem aastat tagasi) ning MaaRS-i regulatsiooni kohaselt peab isik ise maareformi menetluses

olema aktiivne, kui ta soovib kasutada oma õigust maa erastamisele, ei saa regulatsiooni,

7 RKHKo 31.03.2014, 3-3-1-53-13, p 37. 8 RKHKo 29.03.2006, 3-3-1-81-05, p 8.

27

millega jäetakse maaüksus, mille puhul ei suudeta maareformi läbi viia ka tulevikus saabuvaks

tähtpäevaks, pidada tema põhiõigusi rikkuvaks. MaaRS sätestab enamuste menetlustoimingute

jaoks tähtajad. MaaRS § 38 lg 4 kohaselt on seaduses sätestatud tähtaegade järgimata jätmise

tagajärjeks maa erastamise õiguse kaotamine.

Isegi juhul, kui menetluse venimine on tingitud menetlust läbi viiva haldusorgani

tegevu(setu)sest, tuleb isikul endal näidata üles aktiivsust ning vajadusel haldusorgani

tegevu(setu)s vaidlustada. Riigikohus on selgitanud, et haldusmenetluse menetlusosalisel tuleb

täita menetluses mõistlikku hoolsusnõuet. Soodustava haldusakti taotleja ei saa ebamõistlikult

kaua oodata taotluse rahuldamise või rahuldamata jätmise otsustamist, vaid ta peab ka ise

tundma huvi taotluse lahendamise vastu ning vajadusel astuma samme enda õiguste kaitseks.9

Taotlus maa erastamiseks on samuti taotlus soodustava haldusakti andmiseks.

Haldusorgani õigusvastase viivituse või tegevusetuse korral on võimalik halduskohtusse esitada

kohustamiskaebus (HKMS § 37 lg 2 p 2, RVastS § 6 lg 1). HKMS § 46 lg 2 teise lause kohaselt

võib haldusorgani tegevusetuse või viivituse korral esitada kohustamiskaebuse ühe aasta

jooksul haldusakti andmiseks või toimingu tegemiseks ettenähtud tähtaja möödumisest.

Nimetatud norm kitsendab PS § 15 lg-s 1 sätestatud kohtusse pöördumise põhiõigust.

Riigikohtu hinnangul on norm põhiseaduspärane, sest isikul on ka endal haldusmenetluses

hoolsuskohustus.10 Lisaks sellele sätestab HKMS § 283 lg 3, et kui haldusorgan viivitab või on

tegevusetu enne selle seadustiku jõustumist taotletud haldusakti andmisel või toimingu

tegemisel, võib kohustamiskaebuse esitada kahe aasta jooksul selle seadustiku jõustumisest

arvates. HKMS jõustus 01.01.2012.

Sellest saab järeldada, et juhul, kui isiku taotlus on olnud aastaid menetluses ja ta ei ole tundnud

huvi selle menetluse kulgemise ega võimalike takistuste osas, ega ole astunud ka samme oma

õiguste kaitseks (nt esitanud kohustamisnõuet – RVastS § 6 lg 1), muutub aja jooksul tema

subjektiivsete õiguste riive, mida võib kavandatavast regulatsioonist tulenev menetluse

lõpetamine talle tekitada, järjest nõrgemaks.

Sellist subjektiivsete õiguste riivet võib üleüldse eitada juhul, kui isikule on antud menetluses

tähtaeg taotluses olevate puuduste kõrvaldamiseks ning kui isik ei ole nimetatud tähtaja jooksul

puudusi kõrvaldanud ega ole vaidlustanud ka tähtaja andmist. Sellisel juhul on menetluse

venimine tingitud küll asjaolust, et asja menetlev haldusorgan on viivituses menetlust lõpetava

haldusakti andmisega, kuid kui isik ei vasta MaaRS-s sätestatud nõuetele või ei vasta seaduses

sätestatud nõuetele ehitis, mille juurde isik maad erastada on soovinud, ei ole isikul tegelikult

õigust taotleda maa erastamist ning seetõttu ei saa selle taotluse lahendamise õigusvastane

viibimine riivata ülemääraselt ka tema subjektiivseid õigusi.

Olukorras, kus taotlus on esitatud 10 või rohkem aastat tagasi ja kui isik ei ole ise täitnud

menetluses mõistlikku hoolsusnõuet – ei ole tundnud huvi taotluse lahendamise kulu vastu või

ei ole vajadusel astunud samme enda õiguste kaitseks, ei saa kavandatavat regulatsiooni pidada

sellise isiku subjektiivsete õiguste rikkumiseks. Kui isik on jätnud kasutamata esmased

õiguskaitsevahendid (nt esitamata RVastS § 6 lg-s 1 sätestatud nõude), on täitmata ka

kahjunõude esitamise eeldused (RVastS § 7 lg 1).

9 RKPJKo 12.12.2017, 5-17-10/10, p-d 62-63; RKHKo 23.12.2022, 3-20-1083/27, p 19. 10 RKPJKo 12.12.2017, 5-17-10/10, p-d 62-63 ja 65.

28

Eeltoodust eraldiseisvalt tuleb käsitada ehitiste omanike subjektiivsete õiguste riiveid. Kui isik

kaotaks sellise regulatsiooniga oma ehitise omandi, võib see rikkuda tema omandipõhiõigust

(PS § 32 lg 2).

AÕSRS § 15 lg 1 teise lause kohaselt ei muutu riigimaal või munitsipaalomandis oleval maal

asuv ehitis ka siis maatüki oluliseks osaks, kui ehitise omanik ei nõua hoonestusõiguse seadmist

ühe aasta jooksul arvates maa kandmisest kinnistusraamatusse.

Kui isik ei kaota ehitise omandit ka pärast maa riigi omandisse jäämist, ei too kavandatav

regulatsioon kaasa riivet tema omandipõhiõigusele. Kavandatava regulatsiooni kehtestamisel

võib ehitise omanik küll kaotada võimaluse maa erastamisele, mis tal võib olla senise korra

kohaselt (MaaRS § 35¹ lg 2), kuid selle õiguse kaotus ei ole ulatuslikum, kui teistel isikutel, kes

on esitanud taotluse maa erastamiseks ning kaotavad samuti maa erastamise õiguse. AÕSRS

§ 15 lg 1 kohaselt jääb ehitise omanikul õigus nõuda hoonestusõiguse seadmist. Pealegi näeb

ka hetkel kehtiv MaaRS § 35¹ lg 2 regulatsioon ette, et hoonestusõiguse seadmise menetluse

käigus tekib maa erastamise õigus üksnes juhul, kui tegemist ei ole maaga, mis on vajalik riigile

tema ülesannete täitmiseks. Seega ei ole igal ehitise omanikul õigus nõuda maa erastamist

hoone juurde ka praeguse regulatsiooni kohaselt.

Järelikult ei ole ehitise omanikule kavandatava regulatsiooniga kaasneda võiva

omandipõhiõiguse riive suurem, kui isikule, kes on esitanud taotluse hoonestamata maa

erastamiseks. Kuna ehitise omanik ei kaota omandiõigust ehitisele ning tal on õigus nõuda

hoonestusõiguse seadmist ja riigil on kohustus seada hoonestusõigus, ei teki ülemäärast riivet

ka nendele isikutele, kes kasutavad vastavat ehitist oma koduna.

Subjektiivse õiguse riive võib ilmneda ka kohaliku omavalitsuse üksusel (PS § 9 lg 2). Ka

kohalik omavalitsus võib kavandatava regulatsiooniga kaotada võimaluse saada mõni

reformimata maaüksus enda omandisse, kuid ka selle õiguse kaotus ei ole ulatuslikum, kui

teistel isikutel, kes on taotlenud maa omandamist. MaaRS § 28 lg 3 kohaselt tekib õigus maa

munitsipaliseerimisele üksnes juhul, kui maa ei kuulu tagastamisele, erastamisele ega riigi

omandisse jätmisele. Oluline on märkida, et kuni 30.06.2016 oli KOV-il võimalik taotleda maa

munitsipaalomandisse andmist vastava tähtajalise korra alusel. Pärast selle tähtaja möödumist

ei ole maa omandamine küll välistatud, kuid seda saab taotleda üksnes riigivaraseaduses

sätestatud alustel ja tingimustel. Praktikas eeldab see üldjuhul, et maa vajadus on seotud

KOV-i ülesannete täitmisega ning kajastatud asjakohastes arengudokumentides või

planeeringutes.

3.6.3 Õiguspärane ootus

Kui kehtestada materiaalõigusnorm, millega senised pooleliolevad maareformi menetlused

lõpevad selliselt, et isikud kaotavad õiguse saada taotletud maad eraomandisse või kasutusse,

oleks sellisel normil teatav koormav iseloom õigussuhetele, mis tekkisid enne normi jõustumist

(nn tagasiulatuva jõu andmine). Riigikohtu praktika kohaselt võib tagasiulatuva jõu anda ka

koormavale seadusesättele, kui selle järele on põhjendatud vajadus ja sellega ei kahjustata

ebaproportsionaalselt isiku õiguspärast ootust. Seejuures selleks, et õiguspärast ootust saaks

rikkuda, peab see olema tekkinud.11

Riigikohus on 2006. aastal selgitanud seda, et ainuüksi erastamise eeltoimingute raames antud

korraldused ei anna reeglina erastamise õigustatud subjektile veel õiguspärast ootust, et temaga

11 RKHKo 26.06.2018, 3-16-579/47, p 10.

29

sõlmitakse maa ostu-müügi lepingud. Õiguspärane ootus võib tekkida aga sellest, kui

erastamise õigustatud subjektilt nõutakse erastamishinna tasumist. Ka maavanema pikaajaline

tegevusetus võib anda alust õiguspäraseks ootuseks, et erastamise eeltoimingute raames antud

korraldused jäävad kehtima ja isik saab erastada korraldustega kindlaksmääratud maa. Usalduse

kaitse ei ole absoluutne, kuid see on oluline õiguslik põhimõte, millega maavanem maa

erastamise otsustamisel pidi arvestama.12

Seega tuleb õiguspärase ootuse rikkumise hindamisel arvestada seda, millises menetlusetapis

on vastav menetlus. Riigikohtu eelviidatud praktika kohaselt võib isikul olla õiguspärane ootus

erastamisele tekkinud sellest, kui temalt nõutakse erastamishinna tasumist. Arvestades, et

MaaRS § 22³ lg 8 kohaselt tuleb vähemalt 10 protsenti ostuhinnast tasuda enne müügilepingu

sõlmimist, tähendab see, et isikult nõutakse erastamishinna tasumist siis, kui erastamismenetlus

on juba etapis, kus kindlaks on tehtud erastatava maa suurus ja piirid, määratud on erastatava

maa müügihind ning tehtud on sisuline otsustus maa erastamiseks. Kui menetlus on juba

sedavõrd kaugel, siis loodava regulatsiooniga antava ajavarueesmärk on anda piisavalt aega

selliste menetluste senise korra alusel lõpule viimiseks. Seega piisav seadusega antav ajavaru

saab leevendada võimalikku õiguspärase ootuse rikkumist ka juhtudel, kui see peaks olema

tekkinud.

3.6.4 Kokkuvõttev hinnang kavandatava regulatsiooni põhiseaduspärasusele

Eeltoodud analüüsist tulenevalt võib kavandatavat regulatsiooni pidada põhiseaduspäraseks.

Sõltumata sellest ei ole võimalik viia nulli riski, et kohtu hinnangul võib maareformi

lõpuleviimist pooleliolevates menetlustes maa riigi omandisse jäämisega pidada põhiseadusega

vastuolus olevaks. Lõpliku hinnangu kavandatava regulatsiooni põhiseaduspärasusele annab

vajadusel Riigikohus, kui mõnes kohtumenetluses regulatsiooni põhiseaduspärasuse küsimus

tõusetub.

3.7 Ribade sundliitmise põhiseaduspärasuse analüüs

3.7.1 Ribade sundliitmise õiguslik iseloom

Kavandatav regulatsioon, mis võimaldab iseseisva kasutusvõimaluseta reformimata

maaüksuste (nn ribade) liitmist piirnevate kinnisasjadega ka kinnisasja omaniku tahte vastaselt

(nn sundliitmine), kujutab endast erandlikku sekkumist kinnisasja omaniku õigustesse. Ribade

sundliitmine ei ole käsitatav klassikalise omandireformi meetmena ega ka vara

sundvõõrandamisena põhiseaduse (PS) § 32 lg 1 tähenduses, kuna ribad ei ole enne liitmist

eraomandis, vaid kujutavad endast reformimata maad, mis on juba kehtiva õiguse kohaselt riigi

omandis, kuid mida ei ole kinnistusraamatusse kantud ega iseseisva kinnisasjana tsiviilkäibes

kasutatud.

Ribade sundliitmise eesmärk ei ole anda riigile või kolmandale isikule vara, vaid korrastada

maareformi käigus tekkinud õiguslikult ja ruumiliselt ebatäpsed olukorrad ning viia maaüksuste

piirid vastavusse maakorralduse üldpõhimõtetega. Seega on tegemist eeskätt maareformi

jätkutegevusega ja vigade parandamisega, mitte uue omandisuhtelise sekkumisega.

Lisaks tuleb arvestada, et ribade sundliitmine ei muuda kinnisasja omandiõiguse olemust ega

võta omanikult ära ühtegi senist õigust, vaid kujundab ümber maaüksuse piiri selliselt, et see

vastaks varasemale reformi eesmärgile. Selline piiride korrigeerimine on võrreldav tehnilise

iseloomuga maakorraldusliku sekkumisega, millel puudub iseseisev varaline äravõttev toime.

12 RKHKo 29.03.2006, 3-3-1-81-05, p 14.

30

3.7.2 Riivatavad põhiõigused ribade sundliitmise korral

Ribade sundliitmisega võib kaasneda kinnisasja omaniku omandipõhiõiguse (PS § 32 lg 2)

riive. Riive seisneb selles, et kinnisasja koosseisu liidetakse täiendav maa-ala ilma omaniku

vabatahtliku tahteavalduseta, mis võib mõjutada kinnisasja pindala, kuju, sihtotstarvet,

kasutusvõimalusi ning edaspidist majandamist. Samuti võib riive avalduda kinnisasja omaniku

õiguses otsustada oma vara kasutamise ja käsutamise üle.

Samas tuleb arvestada, et ribad on oma olemuselt iseseisva kasutusvõimaluseta maa-alad, millel

puudub iseseisev majanduslik väärtus ja praktiline funktsioon ning mille kasutamine on

võimalik üksnes piirneva kinnisasja koosseisus. Sellest tulenevalt ei too riba liitmine

kinnisasjaga kaasa olukorda, kus kinnisasja omanikult midagi ära võetakse – vastupidi,

omanikule lisandub maa-ala, mis muutub kinnisasja osaks.

Arvestades, et riba ei ole olnud kinnisasja omaniku valduses ega kasutuses ning ei ole

kujundanud tema õiguste tegelikku ulatust, on omandipõhiõiguse riive intensiivsus madal.

Riive ei avaldu vara äravõtmises ega kasutuspiirangus, vaid üksnes kinnisasja piiride

muutumises, mis on suunatud õigusliku ja faktilise olukorra vastavusse viimisele.

3.7.3 Varalise koormuse hindamine

Ribade sundliitmisega võib kinnisasja omanikule kaasneda teatud kaudne varaline koormus,

eelkõige seoses liidetud maa arvestamisega maamaksu objektina ning võimalike kehtivate

maakasutuslike kitsenduste laienemisega liidetud maa-alale. Selliste mõjude käsitlemine on

vajalik omandipõhiõiguse riive tegeliku ulatuse hindamiseks.

Maamaksu aspektist tuleneb võimalik koormus üksnes juhul, kui liidetud riba kuulub

maksustatava maa hulka ning selle pindala arvestatakse kinnisasja kogupindala koosseisus.

Arvestades ribade olemust – tegemist on valdavalt väikese pindalaga, iseseisva

kasutusvõimaluseta maa-aladega –, on maamaksust tulenev lisakoormus üldjuhul väike ja

marginaalne ega mõjuta oluliselt kinnisasja omaniku senist majanduslikku positsiooni.

Maamaksu suurenemine ei ole kvalitatiivselt võrreldav omandi äravõtmise või kasutuspiirangu

kehtestamisega, vaid kujutab endast tavapärast omandiga kaasnevat rahalist kohustust.

Samuti tuleb arvestada, et ribade sundliitmine ei too kaasa uute avalik-õiguslike kitsenduste

kehtestamist. Liidetud maa-alale laienevad üksnes need kitsendused, mis tulenevad kehtivast

ruumiplaneeringust, looduskaitsest või muudest normidest ning mis kehtiksid samaväärselt ka

juhul, kui maaüksus oleks varem reformitud ja kinnistusraamatusse kantud. Seetõttu ei ole

tegemist uue või täiendava koormise loomisega, vaid olemasoleva õiguskeskkonna

kohaldumisega korrastatud maaüksusele.

Oluline on ka see, et ribade sundliitmine ei muuda kinnisasja senist sihtotstarvet ega

maakasutuse põhisuunda. Liidetud maa ei kujunda iseseisvat kasutusotsust ega eelda

maaomanikult aktiivset kasutamist või investeeringuid. Seega ei saa varalist koormust pidada

intensiivseks ega selliseks, mis muudaks maaomaniku senist maakasutust või majanduslikke

valikuid.

Põhiseaduslikus plaanis tuleb maamaksust või muudest üldistest kohustustest tulenevat

koormust käsitada omandipõhiõiguse lubatava kaasnähuna, mitte iseseisva intensiivse riivena.

Kooskõlas proportsionaalsuse põhimõttega on lubatav, et omandi mahu suurenemisega

31

kaasnevad ka teatud rahalised kohustused, kui need on ettenähtavad ning mõõdukad võrreldes

saavutava avaliku huviga.

Ribade sundliitmise puhul on need tingimused täidetud. Võimalik varaline koormus on

väikesemahuline, ei ole suunatud üksnes kitsale isikute ringile karistusliku iseloomuga ning ei

muuda maaomaniku õiguste tegelikku tuuma. Avalik huvi maareformi lõpuleviimise ja

maaomandi õigusselguse saavutamise vastu kaalub sellise piiratud majandusliku mõju selgelt

üles.

3.7.4 Proportsionaalsuse hindamine

Ribade sundliitmise põhiseaduspärasuse hindamisel tuleb lähtuda proportsionaalsuse

põhimõttest (PS § 11). Regulatsiooni eesmärk on õiguspärane ja kaalukaks avalikuks huviks on

maareformi lõpuleviimine, katastriandmete korrastamine ning maaomandi ja piiride

õigusselguse tagamine. Riigikohus on varasemas praktikas korduvalt rõhutanud, et maareformi

lõpuleviimise vastu on olemas oluline avalik huvi.

Sundliitmine on sobiv meede ribade probleemide lahendamiseks, kuna vabatahtlikel

kokkulepetel põhinevad lahendused ei ole praktikas osutunud efektiivseks. Suurem osa alles

jäänud ribadest on sellised, mille vastu naaberkinnisasjade omanikel huvi puudub või mille

olemasolust ei olda teadlikud, mistõttu menetlused jäävad venima.

Vähem riivavad meetmed, nagu üksnes vabatahtlikule kokkuleppele tuginev lahendus, ei

võimalda kõiki ribasid lahendada ega taga maareformi lõpetamist mõistliku aja jooksul.

Seetõttu on sundliitmine vajalik abinõu olukorras, kus muud meetmed ei ole

tulemuslikud.

Riive on mõõdukas, arvestades järgmisi asjaolusid:

1) riba liidetakse eelistatult riigi- või munitsipaalomandis oleva kinnisasjaga ning eramaaga

liidetakse üksnes juhul, kui muu võimalus puudub;

2) riba antakse kinnisasja omanikule tasuta ning liitmisega seotud kulud jäävad riigi kanda;

3) riba liitmine ei too üldjuhul kaasa kinnisasja omaniku jaoks märkimisväärset lisakoormust,

kuna tegemist on väikese pindalaga ja kasutuseta maa-aladega;

4) menetluses nähakse ette isiku teavitamine ja võimalus esitada vastuväiteid.

Riive mõõdukuse hindamisel on arvestatud ka võimaliku varalise koormusega, sealhulgas

liidetud maa maamaksust ja kehtivate kitsenduste kohaldumisest tulenevate mõjudega, mis on

oma ulatuselt väikesemahulised ega muuda kinnisasja omaniku senist maakasutust ega

majanduslikku positsiooni. Seega ei ole omandipõhiõiguse riive intensiivne ega ülemäärane

võrreldes saavutatava avaliku huviga, milleks on vabastada riigi reformimata maaüksused

edasisest õiguslikust ja omandi ulatuse määramatusest.

3.7.5 Õiguspärane ootus ja õiguskindlus

Kinnisasja omanikel ei saa üldjuhul tekkida õiguspärast ootust sellele, et nende kinnisasjaga

piirnev reformimata riba jääb määramata ajaks iseseisvaks maaüksuseks või jääb riigi

omandisse eraldiseisva kinnisasjana. Ribade olemasolu on valdavalt tingitud varasematest

tehnilistest ja maade mõõdistamise vigadest ning ei ole kujunenud õiguspärase ootuse

kaitsealasse kuuluvaks olukorraks.

32

Samuti ei saa ribade sundliitmise puhul tugineda isiku hoolsuskohustuse argumendile samas

ulatuses nagu klassikaliste maareformi menetluste puhul, kuid see ei muuda regulatsiooni

põhiseadusvastaseks, kuna riive ei seisne õiguse äravõtmises, vaid maa-ala lisandumises

kinnisasja koosseisu.

3.7.6 Kokkuvõttev hinnang ribade sundliitmise põhiseaduspärasusele

Arvestades ribade õiguslikku olemust, nende iseseisva kasutusvõimaluse puudumist,

regulatsiooni eesmärgi kaalukust ning ette nähtud leevendusmeetmeid, võib ribade sundliitmist

võimaldavat regulatsiooni pidada põhiseaduspäraseks. Tegemist on maareformi

jätkutegevusega, mille eesmärk on parandada varasemate menetluste käigus tekkinud

ebatäpsusi ning saavutada maaomandi õigusselgus. Kuigi omandipõhiõiguse riive ei ole

täielikult välistatud, on see proportsionaalne ja õigustatud ning ei ületa põhiseadusest

tulenevaid lubatavuse piire.

4. Uuringud ja kaasatud osapooled

Majandus- ja Kommunikatsiooniministeerium tellis 2025. aastal välja kuulutatud hanke

„Maareformi lõpetamise õigusraamistiku väljatöötamine“ tulemusel sõlmitud lepingu alusel

advokaadibüroolt WALLESS analüüsi, mille eesmärgiks oli analüüsida, kas on võimalik

lõpetada maareform, jättes kõik seni reformimata maad seaduse alusel riigi omandisse.

Analüüsis leiti, et maareformi on võimalik lõpule viia, jättes kõik seni reformimata maad riigi

omandisse, ning esitati esialgsed lahendusettepanekud ja suunised alternatiivsete lahenduste

kasutamise otstarbekuse kohta.

Vastavalt hankedokumentidele viidi seejärel 19.01.2026 läbi töötuba, milles osalesid

Majandus- ja Kommunikatsiooniministeeriumi, Justiits- ja Digiministeeriumi, kohalike

omavalitsuste, Maa- ja Ruumiameti maareformi spetsialistid ning Tartu Ülikooli ja Eesti

Maaülikooli esindajad. Töötoas arutati läbi analüüsis tehtud ettepanekud ja nende praktiline

teostatavus, misjärel esitas advokaadibüroo ministeeriumile analüüsi töötoas valideeritud

ettepanekutega. Nende alusel töötati Majandus- ja Kommunikatsiooniministeeriumi ning Maa-

ja Ruumiameti koostöös välja käesolev seaduse väljatöötamiskavatsus. Väljatöötamiskavatsuse

kooskõlastamise käigus selgitatakse välja huvigruppide arvamused.

5. Määratletud mõju

Väljatöötamiskavatsuse mõjude hindamisel on vastavalt HÕNTE § 1 lg-le 4 lähtutud Vabariigi

Valitsuse 13. jaanuari 2011. a määruse nr 10 „Vabariigi Valitsuse reglement” § 5 lõike 2 alusel

kinnitatud mõjude hindamise metoodikast. Väljatöötamiskavatsuse koostamisel on tuvastatud

poliitikavalikute või -vahendite rakendamise peamised mõjuvaldkonnad, mida järgnevalt

põhjalikumalt analüüsitakse.

5.1 Kavandatav muudatus I

5.1.1 Muudatuse I sisu

Kehtestatakse regulatsioon, mis sätestab, et kui seaduses sätestatud tähtpäevaks ei ole

reformimata maaüksuste osas maareformi läbi viidud ja maaüksustel puuduvad ehitised, jäävad

need maaüksused riigi omandisse seaduse alusel.

33

5.1.2 Sotsiaalsed mõjud

Sihtrühm: füüsilised ja juriidilised isikud, sh maa taotlejad ja maa kasutajad

Sotsiaalseid mõjusid ehitisteta maade puhul ei tohiks tekkida. Regulatsioon omab mõju nendele

isikutele, kelle taotluse alusel alanud maareformi menetlus on endiselt pooleli, sest uus

regulatsioon võib võtta taotlejalt (eelkõige eraõiguslik isik) võimaluse saada taotletud maa

omanikuks.

Ehitisteta maad saab eraisik omandada vaid maa tagastamise või maa erastamise läbiviimisega,

ning neid asjaolusid kontrollitakse konkreetse maatüki osas enne kinnistamisavalduse esitamist.

Hinnang olulisusele

Ulatus väike Sihtrühma suurus väike

Sagedus väike Ebasoovitavate mõjude risk väike

5.1.3 Mõju majandusele

Sihtrühm: füüsilised ja juriidilised isikud sh ettevõtjad

Kavandatava regulatsiooniga kantakse ehitisteta maaüksused kinnistusraamatusse, mis loob

omandi osas selguse ning võimaldab need maaüksused võtta tsiviilkäibesse. Muudatus toetab

positiivselt majanduslikku stabiilsust ja arengut.

Riigi omandisse jäetud maa võib edaspidi minna ka kohaliku omavalitsuse omandisse. RVS

võimaldab kohalikul omavalitsusel taotleda riigile kuuluvat maad munitsipaalomandisse. RVS

seab riigile kuuluva maa andmisel kohalikule omavalitsusele vähem piiranguid, kui eraisikutele

võõrandamisel.

Majanduslik mõju on valdavalt positiivne ja väljendub selles, et kuna väheneb „hall ala“

maaomandis, on lihtsam planeerida investeeringuid ja infrastruktuuri.

Hinnang olulisusele

Ulatus väike Sihtrühma suurus väike

Sagedus väike Ebasoovitavate mõjude risk väike

5.1.4 Mõju regionaalarengule

Piirkonnaspetsiifiline mõju puudub.

Mõju regionaalarengule sõltub sellest, kuidas hakkab toimuma riigi omandisse jäetava maa

edasine kasutamine vastavas regioonis.

Kuna väheneb „hall ala“ maaomandis, on lihtsam koostada planeeringuid, kavandada

taristuobjekte jms.

Hinnang olulisusele

Ulatus väike Sihtrühma suurus väike

Sagedus väike Ebasoovitavate mõjude risk väike

34

5.1.5 Mõju riigiasutuste ja kohaliku omavalitsuse asutuste korraldusele,

halduskoormusele, riigieelarvele ning muudele avaliku sektori kuludele ja tuludele

Sihtrühm: riik ja kohalik omavalitsus

Kavandatav regulatsioon vähendab riigi ja kohalike omavalitsuste halduskoormust, kuna pakub

lihtsustatud lahenduse nende maareformi menetluste lõpuleviimiseks, mis seni on alustamata

või aastaid pooleli olnud, ja hoiab ära neid kulusid, mida veniv menetlus edaspidi tekitaks.

Seaduse alusel maa riigi omandisse jäämise korral muutuvad Maa- ja Ruumiameti toimingud

sellega, et enne kinnistusraamatu kande tegemiseks avalduse esitamist tuleb teha kindlaks, et

seaduses sätestatud eeldused kande tegemiseks on täidetud. Maa- ja Ruumiametil tuleks

tegeleda sama maaüksusega ka juhul, kui maareformi menetlus jätkuks selle maaüksuse osas

senise korra alusel, kuid siis ei oleks toiminguid vaja teha niivõrd piiratud aja jooksul. Olenevalt

sellest, kuidas toimub pooleliolevate menetluste lõpetamine (haldusorganite rollide/pädevuse

paikapanek, menetluse lõpetamisest teavitamine, vaidlustamisvõimalused) oleneb, milline saab

olema konkreetse institutsiooni või ameti halduskoormus ja tööjõu vajadus. Positiivne mõju on,

et riigil tekib selge ülevaade talle kuuluvatest maadest.

Mõju riigieelarvele

Muudatuse rakendamisega võivad riigieelarvele kaasneda nii täiendavad kulud kui ka

täiendavad tulud. Seoses riigi omandisse täiendavate maade jäämisega võib tekkida maamaksu

tasumise kohustus ning maa hooldamise ja korrashoiuga seotud kulusid, mida käesoleval hetkel

ei ole võimalik täielikult prognoosida, kuid nende tekkimise võimalusega tuleb arvestada.

Samas loob täiendava maaressursi lisandumine võimaluse teenida tulu maade kasutusse

andmisest või võõrandamisest. Kuigi osa riigi omandisse jäävatest maadest võib olla riigile

ebavajalik ning nende kasutusse andmine või võõrandamine võib osutuda keeruliseks, võib

nende järkjärguline võõrandamine või kasutusse andmine pikemas perspektiivis vähendada

riigi hoolduskoormust ja -kulusid.

Üks oluline ja arvestamist vajav aspekt on reformimata maadel asuvad lagunenud ehitised.

Seisuga 19.05.2026 on lagunenud ehitisi kokku 930 maaüksusel, kusjuures ETAK-i andmetel

asub reformimata maadel ligikaudu 1654 vundamenti või varet. Kuigi osa neist jääb

lahendatavaks koos nõuetele vastava ehitise teenindamiseks vajaliku maa omandisse

andmisega, võib ülejäänud objektide puhul tekkida vajadus riigipoolseteks sekkumisteks (nt

alade ohutuks muutmiseks, juurdepääsu piiramiseks või ehitiste lammutamiseks). Kulude täpne

suurus sõltub üksikjuhtumite iseloomust (nt ehitiste suurus, asukoht ja ohtlikkuse aste), kuid

arvestades objektide hulka, võib mõju riigieelarvele olla märkimisväärne ning kasvab ajas, kui

probleemseid objekte ei kõrvaldata süsteemselt. Seega muudatusega võivad kaasneda

täiendavad kulud, mille ulatus sõltub konkreetsete juhtumite asjaoludest ning mille üle

otsustatakse edaspidi vajaduspõhiselt.

Arvestades olemasolevat töökoormust, võib reformimata maade riigi omandisse lisandumine

suurendada Maa- ja Ruumiameti hoolduse büroo töökoormust, kuna suureneb hallatavate

objektide arv ja mitmekesisus, sealhulgas probleemsete ja kasutuseta objektide osakaal. Sellest

tulenevalt võib tekkida vajadus hinnata olemasolevate ressursside piisavust ning vajaduse

korral struktureerida ringi büroo tööülesandeid või kavandada täiendavaid meetmeid

lisanduvate ülesannete täitmiseks.

35

Hinnang põhineb järgmistel eeldustel: ~1650 vundamenti/varet, sekkumist vajavate objektide

osakaal: 30–50% ja objektide arv: 500–800 tk, 1 spetsialist suudab muude tööülesannete kõrvalt

hallata ~15–25 objekti aastas.

Esialgse hinnangu kohaselt võib lagunenud ehitistega seotud ühekordne kulu (lammutamine ja

ohutustamine) ulatuda ligikaudu 5 320 000 euroni juhul, kui kõik vajalikud tegevused

otsustatakse ellu viia üheaegselt. Tegemist on hinnangulise kogukuluga võimaliku tervikliku

lahenduse korral, mitte kohese vältimatu kuluga, kuna tegevuste elluviimine toimub

vajaduspõhiselt ja järk-järgult. Lisaks kaasneb püsiv iga-aastane kulu maa-alade hoolduseks ja

haldamiseks suurusjärgus 220 000 eurot aastas.

Kulu liik

Hinnangu

aluseks Ühikukulu / maht

Kogukulu

suurusjärk

Ühekordsed kulud (lammutamine

+ ohutustamine) 500–800 objekti ~ 6650 € objekt 5 320 000 €

Aastane hoolduskulu 300–500 objekti ~ 440 € / objekt 220 000 €/aasta

Pooleliolevates maa munitsipaalomandisse andmise menetlustes (19.05.2026 seisuga 325

maaüksust, vt. lisa 4), mille puhul kohalik omavalitsus ei ole nõus maa munitsipaalomandisse

võtmisega (näiteks teede alused maad või õigusliku aluseta rajatud ehitistega maad), võib

regulatsioon vähendada vaidlusi maa omandi kuuluvuse üle, kuna maa jääb seaduse alusel riigi

omandisse. Samas ei pruugi riigi ja kohalike omavalitsuste vaheline vastasseis täielikult

kaduda, sest maa ning sellel asuvate teede või muude rajatiste korrashoiu kohustus jääb

küsitavaks. Riik peab seejuures arvestama vajadusega neid maid ja rajatisi korras hoida, kuid

vajalike ressursside puudumise tõttu võib nende korrashoiu tagamine osutuda keeruliseks.

Kohalikul omavalitsusel tuleb omakorda arvestada, et kohaliku elu korraldamise ja avaliku

kasutuse tagamise eesmärgil võib selliste maade üleandmine kohaliku omavalitsuse omandisse

RVS alusel osutuda edaspidi siiski otstarbekaks.

Hinnang olulisusele

Ulatus keskmine Sihtrühma suurus väike

Sagedus keskmine Ebasoovitavate mõjude risk suur

5.1.6 Edasine analüüs

Maareformi lõpetamise saavutamist hinnatakse eeskätt selle alusel, kas kõik reformimata

maaüksused on kavandatava regulatsiooni jõustumise järel kantud kinnistusraamatusse ning kas

neil on omanik (riik, kohalik omavalitsus või eraõiguslik isik). Täiendava indikaatorina

kasutatakse reformimata maaüksuste arvu vähenemist kuni nulltasemeni.

5.1.7 Miks on mõju ebaoluline?

Hetkeseisuga on maareform läbi viidud üle 99%-l Eesti Vabariigi territooriumist ning

kavandatav regulatsioon puudutab vaid 0,2% Eesti maismaa pindalast, mis on reformimata.

Maareformi toiminguid on vaja teha veel ca 9840 maaüksusel, millest hinnanguliselt 20% on

ehitisteta maaüksused, mis on iseseisvalt kasutatavad. Kuigi riigile jääva vara tõttu kaasnevad

jätkutegevused (sh maa munitsipaalomandisse andmine, võimalikud vaidlused lagunenud või

ebaseaduslike ehitiste omanikega ning riigi omandisse jääva maa haldamise ja hooldamise

kulud), puudutab maareformi läbiviimine siiski vaid väikest osa Eesti pindalast ning

regulatsioonist mõjutatud isikute hulk on väike.

36

5.2 Kavandatav muudatus II

5.2.1 Muudatuse II sisu

Reformimata maaüksuste puhul, millel asuvad ehitised, määratakse tähtaeg (näiteks 2 või 3

aastat), mille jooksul on võimalik ehitise omaniku taotluse lahendamine senise korra alusel.

Regulatsiooniga täpsustatakse ehitiste kui vallasasjade omandiõiguse tekkimise tingimusi, et

võimaldada isikutel hoonete, mida nad on pikaajaliselt vallanud, alust maad omandada.

Seniseid maareformi menetlusi jätkatakse kuni seaduses ehitistega maaüksuste kohta

sätestatava tähtpäeva saabumiseni. Seejärel jääb ka ehitistega maa seaduse alusel riigi

omandisse ja riigimaal tuleb läbi viia jätkutegevus ehk seada hoonestusõigus või maa erastada

neil juhtudel, kus ehitise omandiõigus on võimalik kindlaks määrata.

5.2.2 Sotsiaalsed mõjud

Sihtrühm: füüsilised ja juriidilised isikud, sh ehitiste omanikud, maa kasutajad

Regulatsioon omab mõju nendele isikutele, kelle taotluse alusel alanud maareformi menetlus

on endiselt pooleli või menetlust ei ole alustatud ja kes soovivad omandisse saada maad, millel

asub ehitis. Kui ehitise omandiõiguse tekkimise tingimusi täpsustatakse, tekib ehitiste aluse

maa omandamise õigus ka isikutel, kes seni ei olnud suutnud ehitise omandiõigust tõendada.

Samas tuleb rõhutada, et kui ehitis on lagunenud sellisel määral, et ei vasta MaaRSis ehitisele

kehtestatud nõuetele, siis sellise ehitise juurde ei ole jätkuvalt õigust maad omandada.

Kui seaduses sätestada piisav ajavahemik maa riigi omandisse jäämiseni, on võimalik, et

haldusorganid lahendavad nende taotlused ära hetkel kehtiva regulatsiooni alusel. Sellisel juhul

on kavandataval regulatsioonil nende isikute õigustele positiivne mõju, sest menetlused, mis on

aastaid või aastakümneid olnud pooleli, saavad lahenduse. Ka isikutel endil võiks tekkida

suurem huvi nende taotluste alusel algatatud menetluste vastu ja huvi lahendada ära need

puudused taotluses, mis takistavad taotluste lahendamist. Maa automaatselt riigi omandisse

jäämine koosmõjus õigustatud isikute tegevusetusega (nt lõpule viimata pärimismenetlus) võib

kaasa tuua isiku ilmajäämise taotletud omandist, kuid subjektiivsete õiguste riive ei ole

erinevatel põhjustel (aja möödumine; taotleja passiivsus) üldjuhul suur. Samas tuleb arvestada,

et pärimisseaduse kohaselt avaneb pärand pärandaja surmapäeval. Kuigi pärija loetakse sellisel

juhul ehitise omanikuks sõltumata sellest, kas pärimismenetlus on algatatud, ei pruugi pärijal

ega riigil olla veel teadmist kogu vara ulatusest, mille omanikuks pärija faktiliselt on saanud.

Automaatne maa riigi omandisse jäämine võib kaasa tuua õigusvaidlusi, mis on ressursikulu nii

vaidlustajatele (isikud, kohalikud omavalitsused) kui riigile.

Kui teisele isikule kuuluv ehitis asub maal mida ei saa erastada, tekib vajadus seada hoone

omaniku kasuks hoonestusõigus. Sellega kaasneb halduskoormus. Samas on hoonestusõiguse

seadmise kohustus ja selleks vajalike andmete väljaselgitamine vajalik ka käesoleval hetkel

kehtiva regulatsiooni alusel. Kavandatav regulatsioon hoonestusõiguse seadmisega seoses

halduskoormust oluliselt ei suurenda.

Kuni hoonestusõiguse seadmiseni või ehitise omanikule maa erastamiseni võib tekkida olukord,

kus isik ei saa enda ehitisega (vallasasi riigi maal) teha kõiki soovitud tehinguid või toiminguid.

See mõju on eeldatavalt lühiajaline, sest mõistliku aja jooksul pärast ehitise omandiõiguse

tõendamist või tuvastamist ja vajalike andmete esitamist haldusorganile on võimalik läbi viia

hoonestusõiguse seadmiseks või maa omandamiseks vajalikud KOV-i või riigi poolsed

toimingud.

37

Kui seaduses sätestatakse tähtaeg, mille möödumisel muutub ka riigimaal asuv teisele isikule

kuuluv ehitis maatüki oluliseks osaks ja hoonestusõigust ei seata, jääb isik ehitise omandist

ilma.

Seaduse alusel maa riigi omandisse jäämine võib avaldada mõju pooleliolevatele kohtuasjadele,

kus on vaidlustatud maareformi toiminguid. Kui kohtuotsuse tegemise ajaks on seaduses maa

riigi omandisse jäämise tähtpäev saabunud, ei ole kohtul enam võimalik kohustada

haldusorganit isiku taotlust uuesti läbi vaatama.

Hinnang olulisusele

Ulatus väike Sihtrühma suurus väike

Sagedus väike Ebasoovitavate mõjude risk keskmine

5.2.3 Mõju majandusele

Sihtrühm: füüsilised ja juriidilised isikud sh ettevõtjad

Majanduslik mõju on valdavalt positiivne, sest väheneb „hall ala“ maaomandis ning lihtsam

on planeerida investeeringuid ja infrastruktuuri.

Ehitistega maaüksuste osas tekib korrektne kinnisomand. Kui menetlus viiakse läbi senistel

alustel seaduses sätestatava tähtaja jooksul, tekib eraomand maatükile või hoonestusõigusele,

mis saab edasi minna tsiviilkäibesse. Kui ehitisega maatüki osas menetlust tähtaja saabumise

ajaks läbi viidud ei ole, siis saab kinnisasi minna tsiviilkäibesse alles pärast ehitise omaniku

väljaselgitamist.

Kui kehtestada regulatsioon, et riik saab otsustuskorras maa võõrandada ehitise omanikule maa

odavaima maksustamishinnaga (st soodustingimustel) enne hoonestusõiguse seadmist,

vähendaks see halduskoormust ja suurendaks tsiviilkäibes oleva maa hulka.

Hinnang olulisusele

Ulatus väike Sihtrühma suurus väike

Sagedus väike Ebasoovitavate mõjude risk väike

5.2.4 Mõju regionaalarengule

Piirkonnaspetsiifiline mõju puudub.

Väheneb „hall ala“ maaomandis ja konkreetse omaniku tekkimisel on ehitustegevuse

kavandamine ja elluviimine õiguskindlam ja selgem.

Hinnang olulisusele

Ulatus väike Sihtrühma suurus väike

Sagedus väike Ebasoovitavate mõjude risk väike

5.2.5 Mõju riigiasutuste ja kohaliku omavalitsuse asutuste korraldusele,

halduskoormusele, riigieelarvele ning muudele avaliku sektori kuludele ja tuludele

Sihtrühm: riik ja kohalik omavalitsus

Ajutiselt suureneb menetlusi läbi viivate haldusorganite (kohalikud omavalitsused ning Maa-

ja Ruumiamet) halduskoormus. Ehitiste omandiõiguse tingimuste täpsustamisega suureneb

38

halduskoormus, sest koguda tuleb tõendeid ehitise pikaajalise kasutamise kohta. Ametnikud

võivad vajada lisakoolitust taotluste lahendamiseks (nt keerukamad olukorrad pärijate

väljaselgitamisel, probleemid ehitise õiguspärase püstitamise või omandiõiguse tõendamisel

jne), juhendamist ja/või lisarahastust. Võivad tekkida vaidlused, mis toovad kaasa

haldusorganite (kohalikud omavalitsused, Maa- ja Ruumiamet) töökoormuse kasvu ja

võimalikud täiendavad kulud. Lisaks tuleb seaduses sätestatava tähtaja tõttu menetlusi läbi viia

suures mahus ja lühikese ajavahemiku jooksul.

Kui riigi omandisse jääb maa, millel on ehitised, tuleb nende ehitiste osas läbi viia

hoonestusõiguse seadmise menetlus või maa ehitise omanikule võõrandamine. Samas on selle

menetluse läbiviimise kohustus ka praeguse regulatsiooni alusel, kuid see toimub enne riigi

omandisse jäetava maa osas kinnistusraamatusse kandeavalduse tegemist.

Mõju riigieelarvele

Muudatuse rakendamisega kaasnevad ühelt poolt täiendavad haldusülesanded ja võimalikud

kulud, kuid teisalt aitab lahendus saavutada selgema omandistruktuuri ning korrastada maa ja

ehitistega seotud õigussuhteid. Riigi omandisse täiendavate maade jäämine suurendab riigi

varalist ressurssi ning loob võimaluse maa edasiseks kasutamiseks riigi ülesannete täitmisel.

Sellega võib kaasneda ka täiendav tulu riigieelarvesse. Omandi selguse suurenemine aitab

pikemas perspektiivis vähendada ebaselgest omandistaatusest tulenevat halduskoormust ning

lihtsustab maa ja ehitistega seotud menetlusi.

Riigi omandisse jäävate maade puhul võivad tekkida maa hooldamise, korrashoiu, maamaksu

ning lagunenud ehitistega seotud kulud. Kuna riigi omandisse jäävate maaüksuste seisukord ja

edasine kasutus ei ole täielikult ette teada, kujunevad tegelikud kulud sõltuvalt konkreetsetest

juhtumitest ja vajadusest. Vajaduse korral võib osutuda vajalikuks ajutise täiendava

haldusressurssi kavandamine.

Ehitistega maade puhul, mis jäävad riigi omandisse, võib riigil tekkida vajadus tegeleda

edasiste haldustoimingutega, sealhulgas omandiõiguse küsimuste lahendamise,

hoonestusõiguse seadmise või maa võõrandamise menetlustega. Nende toimingute maht sõltub

sellest, kui palju menetlusi jõutakse enne tähtaegade saabumist lõpule viia ning kui keerukad

on lahendamist vajavad juhtumid.

Eelduslikult puudutab ehitistega maade regulatsioon ligikaudu 2000–3000 reformimata

maaüksust. Kui ehitistega maaüksusi jääb riigi omandisse ligikaudu 1000, võib menetluste

läbiviimiseks hinnanguliselt kuluda Maa- ja Ruumiameti kuuel ametnikul ligikaudu kolm

aastat. Tegelik vajadus sõltub menetluste keerukusest, täiendavate asjaolude väljaselgitamise

mahust ja võimalikest vaidlustest. Ameti töö tuleb korraldada selliselt, et kriitilised tegevused

on võimalik ellu viia olemasoleva tööjõuga.

Kokkuvõttes kaasnevad muudatusega eelkõige maareformi lõpetamiseks ja õigussuhete selgeks

määratlemiseks vajalikud haldusülesanded ning nendega seotud kulud. Samas loob lahendus

pikemas perspektiivis selgema ülevaate riigi omandis olevast varast, vähendab ebamäärasest

omandistaatusest tulenevat halduskoormust ning võimaldab riigil täiendavat maaressurssi

eesmärgipärasemalt kasutada, sealhulgas vajaduse korral tulu teenimiseks.

Kohalike omavalitsuste puhul, kus paikneb suurem hulk ehitistega maaüksusi, võib maareformi

lõpetamisega kaasneda ajutine halduskoormuse suurenemine, mis tuleneb eelkõige vajalike

eeltoimingute läbiviimisest. Eelkõige väljendub see vajaduses suunata täiendav

39

personaliressurss lühikese ajavahemiku jooksul maareformi toimingute lõpetamiseks ning

ehitistega seotud jätkumenetluste (sh omandiõiguse selgitamine ja hoonestusõiguse

menetlused) läbiviimiseks.

Hinnang olulisusele

Ulatus keskmine Sihtrühma suurus väike

Sagedus keskmine Ebasoovitavate mõjude risk väike

5.2.6 Edasine analüüs

Maareformi lõpetamise saavutamist hinnatakse eeskätt selle alusel, et kõik reformimata

maaüksused on kavandatava regulatsiooni jõustumise järel kantud kinnistusraamatusse ning

neil on omanik (riik, kohalik omavalitsus või eraõiguslik isik). Täiendava indikaatorina

kasutatakse teisele isikule kuuluvate ehitistega kinnistute arvu, millele on hoonestusõigus

seadmata, vähenemist kuni nulltasemeni.

5.2.7 Miks on mõju ebaoluline?

Hetkeseisuga on maareform läbi viidud üle 99%-l Eesti Vabariigi territooriumist ning vaid

0,2% Eesti maismaa pindalast on reformimata. Maareformi toiminguid on vaja teha veel ca

9840 maaüksusel, millest hinnanguliselt 27% on ehitistega maaüksused. Seega

proportsionaalselt puudutab maareformi läbiviimine Eesti pindalast kaduvväikest osa ja

puudutatud isikuid on vähe.

5.3 Kavandatav muudatus III

5.3.1 Muudatuse III sisu

Kinnisasjade vahele jäänud iseseisva kasutusvõimaluseta maatükid (nn ribad), mis on tekkinud

erinevate maareformi vigade tõttu, liidetakse mõne piirneva kinnisasjaga. Kui riba piirneb vaid

eraomandis olevate kinnisasjadega ja keegi nendest eraomanikest riba omandamisest huvitatud

ei ole, liidetakse riba naaberkinnisasja(de)ga sundkorras lähtuvalt maakorralduse nõuetest.

5.3.2 Sotsiaalsed mõjud

Sihtrühm: füüsilised ja juriidilised isikud

Käesolevaks hetkeks on jäänud reformimata eeskätt sellised ribad, mille omandamise vastu

puudub naaberkinnisasjade omanikel otsene ja sisuline huvi või pole nad sellest võimalusest

teadlikud. Kuna otstarbekas on ribad nn sundkorras naabermaaüksusega liita põhjusel, et

eraldiseisvalt ei ole ribad kasutatavad ega müüdavad, võib naaberkinnisasja omaniku

omandiõigus saada ebasoodsalt riivatud (omandi suurenemisest tulenevad kohustused, mis ei

arvesta omaniku soovi või huviga).

Ribade liitmisega võivad kaasneda naaberkinnisasja omanikule erinevad kulud: suureneb

maamaks, tekib maa hoolduskohustus. Samas osadel juhtudel riba liitmise tõttu maa väärtus

suureneb, nt suureneb ehitusõigus või tagatakse kinnisasjale otstarbekas juurdepääs.

Negatiivseid mõjusid eraisikutele vähendab põhimõte, mille kohaselt juhul, kui riba piirneb

riigimaaga, liidetakse riba riigimaaga, ja kui riba piirneb munitsipaalmaaga, liidetakse riba

munitsipaalmaaga. Seda muidugi juhul kui riigi- või munitsipaalmaaga riba liitmine on

maakorralduse nõuetest tulenevalt võimalik.

40

Hinnang olulisusele

Ulatus keskmine Sihtrühma suurus väike

Sagedus väike Ebasoovitavate mõjude risk väike

5.3.3 Mõju majandusele

Sihtrühm: füüsilised ja juriidilised isikud sh ettevõtjad

Ribasid ei saa eraldiseisvalt kasutada ega müüa. Nende liitmine naaberkinnisasjadega

kõrvaldab ebaselguse ning loob selged maaomandid. Riba liidetakse naaberkinnisomandi

koosseisu ja saab sellisel viisil minna tsiviilkäibesse.

Kui riba liidetakse eraõigusliku isiku kinnisomandi koosseisu, suureneb liidetud osa arvelt

omaniku maksukohustus. Samas toob see paljudel juhtudel kaasa eraomandi väärtuse kasvu

näiteks suureneva ehitusõiguse või kinnisasja paremate kasutusvõimaluste tõttu.

Majanduslik mõju on valdavalt positiivne, kuna väheneb „hall ala“ maaomandis ning lihtsam

on planeerida investeeringuid ja infrastruktuuri.

Hinnang olulisusele

Ulatus keskmine Sihtrühma suurus väike

Sagedus keskmine Ebasoovitavate mõjude risk väike

5.3.4 Mõju regionaalarengule

Piirkonnaspetsiifiline mõju puudub.

Väheneb „hall ala“ maaomandis ja konkreetse omaniku tekkimisel on ehitustegevuse kavandamine

ja elluviimine õiguskindlam ja selgem.

Hinnang olulisusele

Ulatus väike Sihtrühma suurus väike

Sagedus väike Ebasoovitavate mõjude risk väike

5.3.5 Mõju riigiasutuste ja kohaliku omavalitsuse asutuste korraldusele,

halduskoormusele, riigieelarvele ning muudele avaliku sektori kuludele ja tuludele

Sihtrühm: riik ja kohalik omavalitsus

Kuna ribad on tekkinud erinevate maareformi vigade tõttu ja otstarbekas on need liita mõne

piirneva kinnisasjaga, peaksid jääma liitmisega seotud kulud (vajadusel menetlus- või

mõõdistamiskulu) riigi kanda.

Riba omanikuks võib liitmise teel saada ka kohalik omavalitsus või riik ja tekib lisanduva maa

hooldamise kohustus. Kohalikul omavalitsusel ei teki maamaksu maksmise kohustust

(maamaksuseaduse § 4 lg 1 p 6). Riigil ei teki maamaksu maksmise kohustust, kui tegemist on

ühiskondlike ehitiste maa või üldkasutatava maa sihtotstarbega maaga (maamaksuseaduse § 4

lg 1 p 9 ja 10), aga valdaval osal juhtudest on riigimaa teiste sihtotstarvetega ning seega riigi

maamaksukohustus kokkuvõttes suureneb.

Regulatsioon eeldab katastrikaardi korrastamist. Korrastamise käigus võib eelduslikult kaduda

5-10% praegustest ribadest. Katastrikaardi korrastamine tekitab Maa- ja Ruumiametile ajutise

41

halduskoormuse suurenemise, kuid ribade arvu vähenemine vähendab liitmistoimingutest

tulenevat halduskoormust.

Riigi (Maa- ja Ruumiameti) halduskoormus suureneb tulenevalt ribade osas sundmaakorralduse

toimingute tegemise vajadusest. Halduskoormust tekitab ka suhtlus maaomanikega. Arvestama

peab ribade liitmise vaidlustamise võimalusega, mis võib pikendada menetlusi, suurendada

töökoormust ja tekitada lisakulusid.

Seaduse muudatuse ajaks on eeldatavalt jäänud ligikaudu 4000 riba. Eeldusel, et üks ametnik

teeb aastas vajalikud toimingud 200- 300 riba kinnisasjadega liitmiseks (sh maakorralduskava

koostamine ja katastritoimingud), kulub ribade liitmisele kahel ametnikul 8 aastat või neljal

ametnikul 4 aastat. Arvestades Maa- ja Ruumiameti olemasolevat tööjõudu ja asjaolu, et

esmajärjekorras tuleb tegeleda ehitistega maade osas alustatud menetluste riigipoolsete

toimingutega ja riigi omandisse jäävate maade kinnistamiseks vajalike toimingutega, saab

ribadega tegeleda eelkõige pärast seda, kui kogu ülejäänud maa on vormistatud riigi omandisse

ja vabaneb inimressurssi.

Tunduvalt väheneb kohaliku omavalitsuse koormus, sest ribade liitmisel omavalitsus ei osale.

Vabaneva tööjõu saab valla- või linnavalitsus suunata nt ehitistega maade omanike

väljaselgitamisele.

Lühiajaline koormuse kasv on vältimatu üleminekuperioodil, kuid pikemas perspektiivis

vähendavad muudatused nii Maa- ja Ruumiameti kui ka kohalike omavalitsuste

halduskoormust.

Hinnang olulisusele

Ulatus keskmine Sihtrühma suurus väike

Sagedus keskmine Ebasoovitavate mõjude risk väike

5.3.6 Edasine analüüs

Tegemist on maareformi jätkutegevusega, mida ei kavandata läbi viia enne maareformi

kavandatavat lõppu ja mille lõpetamise saavutamist hinnatakse eeskätt selle alusel, et kõik

iseseisva kasutusvõimaluseta maaüksused on kavandatava regulatsiooni jõustumise järel

liidetud piirneva kinnisasjaga ning neil on omanik (riik, kohalik omavalitsus või eraõiguslik

isik). Täiendava indikaatorina kasutatakse ribade arvu vähenemist kuni nulltasemeni. Samas

tuleb arvestada, et katastritoimingute tulemusena võib veel mõnda aega ilmneda uusi ribasid,

millega tuleb samuti maakorraldustoimingud läbi viia.

5.3.7 Miks on mõju ebaoluline?

Hetkeseisuga on maareform läbi viidud üle 99%-l Eesti Vabariigi territooriumist ning vaid

0,2% protsenti Eesti maismaa pindalast on reformimata. Kinnisasjade vahele jäänud iseseisva

kasutusvõimaluseta maatükid (nn ribad), moodustavad reformimata maatükkidest

hinnanguliselt poole ehk kokku on ribadena loetletud 5182 maaüksust (hinnanguliselt 53%

reformimata maaüksustest). Katastrikaardi korrastamise käigus võib eelduslikult kaduda 5-10%

praegustest ribadest. Seega on protsentuaalselt ribade regulatsioonist puudutatud vaid üliväike

osa Eesti pindalast ja väike osa elanikkonnast.

42

6. Edasine väljatöötamine

Eesmärki ei ole võimalik täita seadust muutmata. Käesoleva väljatöötamiskavatsuse eesmärk

on kaasamine lahenduste väljatöötamisse. Väljatöötamiskavatsuses tutvustatakse erinevaid

lahendusvariante ning pakutakse välja eelistatuim variant. Kaasamise käigus oodatakse

tagasisidet ka teistele lahendusvariantidele või uusi ettepanekuid, et minna edasi sellise

variandiga, mida on kõige lihtsam ellu viia ning mis toob kaasa võimalikult väikse

halduskoormuse, aga samal ajal ei riivaks isikute õigusi ebaproportsionaalselt.

Väljatöötamiskavatsus saadetakse kooskõlastamiseks ministeeriumitele ja Riigikantseleile.

Arvamuse küsimiseks saadetakse see Õiguskantsleri büroole, Eesti Linnade ja Valdade Liidule,

Riigikohtule, Tartu Maakoht kinnistus- ja registriosakonnale, Notarite Kojale ja Eesti Omanike

Keskliidule.

Seaduseelnõu edasise väljatöötamise tegevuskava on järgmine:

Käesoleva väljatöötamiskavatsuse osas saabuvate arvamuste ja ettepanekute alusel alustame

2026. a III kvartalis eelnõu koostamist.

Eelnõu esmane versioon on plaanis esitada kooskõlastamisele 2027. a I kvartalis.

Vabariigi Valitsusele on kavas eelnõu esitada 2027. a II kvartalis.

Vastutav ministeerium on Majandus- ja Kommunikatsiooniministeerium ning vastutav ametnik

ja kontaktandmed: Tea Faber, maapoliitika ja riigivara nõunik, maa- ja ruumipoliitika osakond,

[email protected], +372 5385 9554.

43

Lisa 1. ETAKi andmetel ehitisteta

reformimata maaüksused kohalike

omavalitsuste lõikes

Omavalitsusüksus maaüksuste arv

Sillamäe linn 177

Kohtla-Järve linn 129

Narva linn 84

Jõhvi vald 83

Kastre vald 78

Narva-Jõesuu linn 71

Valga vald 68

Tallinn 62

Pärnu linn 58

Alutaguse vald 57

Häädemeeste vald 55

Mustvee vald 54

Lääne-Nigula vald 53

Saaremaa vald 49

Tartu vald 48

Kuusalu vald 44

Võru vald 39

Peipsiääre vald 38

Jõelähtme vald 37

Põlva vald 35

Lääne-Harju vald 33

Räpina vald 32

Elva vald 31

Lääneranna vald 30

Otepää vald 28

Tori vald 26

Tapa vald 25

Viljandi vald 25

Rakvere vald 24

Mulgi vald 22

Kambja vald 21

Kihnu vald 19

Hiiumaa vald 18

Kehtna vald 18

Ruhnu vald 18

Setomaa vald 18

Kose vald 17

Põhja-Pärnumaa vald 16

Viru-Nigula vald 15

Saarde vald 14

Antsla vald 12

Kanepi vald 12

Maardu linn 12

Märjamaa vald 12

Muhu vald 11

Tõrva vald 11

Põhja-Sakala vald 9

Türi vald 9

Haapsalu linn 8

Järva vald 8

Lüganuse vald 8

Saue vald 8

Tartu linn 8

Rõuge vald 7

Põltsamaa vald 6

Harku vald 5

Raasiku vald 5

Vinni vald 5

Haljala vald 4

Kiili vald 4

Rae vald 4

Saku vald 4

Anija vald 3

Jõgeva vald 3

Paide linn 3

Viimsi vald 3

Väike-Maarja vald 3

Vormsi vald 2

Võru linn 2

Kadrina vald 1

Rakvere linn 1

Rapla vald 1

Kokku 1963

44

Lisa 2. ETAKi andmetel ehitistega

reformimata maaüksused kohalike

omavalitsuste lõikes

Omavalitsusüksus maaüksuste arv

Kohtla-Järve linn 377

Narva-Jõesuu linn 262

Jõhvi vald 200

Valga vald 116

Viljandi vald 100

Viljandi linn 87

Narva linn 77

Põlva vald 76

Mulgi vald 71

Otepää vald 65

Tallinn 62

Kastre vald 61

Võru vald 56

Põltsamaa vald 53

Tapa vald 52

Jõgeva vald 47

Elva vald 43

Mustvee vald 43

Viru-Nigula vald 42

Tartu vald 41

Kuusalu vald 38

Märjamaa vald 38

Lüganuse vald 36

Põhja-Sakala vald 36

Tõrva vald 36

Türi vald 34

Kanepi vald 32

Harku vald 29

Peipsiääre vald 27

Setomaa vald 26

Tartu linn 26

Saaremaa vald 25

Väike-Maarja vald 24

Pärnu linn 23

Alutaguse vald 22

Lääne-Harju vald 21

Tori vald 20

Hiiumaa vald 18

Põhja-Pärnumaa vald 18

Rõuge vald 18

Räpina vald 18

Kose vald 17

Saarde vald 17

Sillamäe linn 16

Saue vald 14

Haapsalu linn 12

Vinni vald 12

Järva vald 10

Lääneranna vald 9

Maardu linn 8

Anija vald 7

Kambja vald 7

Rakvere vald 7

Antsla vald 6

Kohila vald 6

Häädemeeste vald 5

Paide linn 5

Rae vald 5

Võru linn 5

Jõelähtme vald 4

Saku vald 4

Viimsi vald 4

Vormsi vald 4

Nõo vald 3

Kiili vald 2

Luunja vald 2

Raasiku vald 2

Rakvere linn 2

Haljala vald 1

Keila linn 1

Lääne-Nigula vald 1

Rapla vald 1

Kokku 2695

45

Lisa 3. Iseseisva kasutusvõimaluseta

maa, nn ribad, kohalike omavalitsuste

lõikes

Omavalitsusüksus maaüksuste arv

Tallinn 267

Kohtla-Järve linn 258

Võru vald 220

Põhja-Pärnumaa vald 185

Jõhvi vald 182

Mustvee vald 176

Saaremaa vald 156

Elva vald 143

Valga vald 121

Alutaguse vald 116

Hiiumaa vald 115

Lääne-Nigula vald 114

Jõgeva vald 112

Mulgi vald 111

Põlva vald 106

Peipsiääre vald 105

Pärnu linn 99

Lääneranna vald 98

Narva linn 97

Põltsamaa vald 91

Tartu vald 91

Setomaa vald 90

Lüganuse vald 89

Märjamaa vald 88

Rae vald 83

Otepää vald 80

Põhja-Sakala vald 79

Häädemeeste vald 77

Rõuge vald 76

Narva-Jõesuu linn 74

Viljandi vald 72

Saarde vald 67

Tori vald 67

Tõrva vald 65

Tapa vald 64

Järva vald 61

Väike-Maarja vald 61

Võru linn 58

Räpina vald 56

Vinni vald 54

Kastre vald 47

Kambja vald 42

Lääne-Harju vald 42

Viru-Nigula vald 41

Antsla vald 40

Haapsalu linn 39

Anija vald 38

Saue vald 38

Rakvere vald 37

Haljala vald 34

Kanepi vald 33

Kehtna vald 30

Rapla vald 29

Türi vald 29

Harku vald 26

Kuusalu vald 26

Maardu linn 25

Saku vald 25

Kohila vald 22

Rakvere linn 21

Jõelähtme vald 19

Kadrina vald 18

Kose vald 18

Viimsi vald 16

Nõo vald 15

Paide linn 15

Raasiku vald 14

Viljandi linn 14

Kiili vald 13

Vormsi vald 13

Tartu linn 11

Sillamäe linn 10

Luunja vald 8

Keila linn 4

Muhu vald 4

Kihnu vald 1

Ruhnu vald 1

Kokku 5182

46

Lisa 4. Pooleliolevad maaüksused, mille

munitsipaalomandisse andmine on

selgitamisel

Omavalitsusüksus maaüksuste arv

Kohtla-Järve linn 47

Mustvee vald 40

Kastre vald 38

Elva vald 17

Tallinn 17

Tapa vald 17

Narva-Jõesuu linn 15

Rakvere vald 15

Peipsiääre vald 14

Tartu vald 12

Valga vald 12

Otepää vald 9

Kuusalu vald 8

Alutaguse vald 7

Kambja vald 7

Rae vald 4

Tori vald 4

Jõhvi vald 3

Lääne-Harju vald 3

Narva linn 3

Tartu linn 3

Viru-Nigula vald 3

Võru vald 3

Mulgi vald 2

Põhja-Pärnumaa vald 2

Räpina vald 2

Saue vald 2

Viljandi vald 2

Haapsalu linn 1

Jõelähtme vald 1

Jõgeva vald 1

Järva vald 1

Kanepi vald 1

Lääne-Nigula vald 1

Paide linn 1

Põhja-Sakala vald 1

Põltsamaa vald 1

Saaremaa vald 1

Sillamäe linn 1

Tõrva vald 1

Viimsi vald 1

Vinni vald 1

Kokku 325

47

Lisa 5. Reformimata maad, millel asuvad Eesti topograafia andmekogu (ETAK)

andmetel ehitised

Eeldatav maareformi liik

Elu- või ühiskondlik hoone

Garaaž Kelder Kõrval- või tootmis- hoone

Muu Vare Vunda- ment

Kokku

hoonestusõiguse seadmine

392 1 7 1067 291 94 1852

korteriomandi seadmine (ei toimu MaaRSi alusel)

211 2 310 59 11 593

maa tagastamine 15 14 3 2 34

mitu liiki koos 3 10 4 17

munitsipaalomandisse andmine

86 1 211 31 14 343

ostueesõigusega erastamine

394 1 5 983 1 232 95 1711

riba kinnisasjaga liitmine

3 2 260 120 73 458

maa riigi omandisse jätmine maareservina

16 190 1 175 116 498

maa riigi omandisse jätmine teistel alustel

1 8 6 1 16

liik teadmata 276 2 888 2 220 105 1493

vaba põllumajandusmaa erastamine

1 1 1 3

Kokku 1397 2 19 3942 4 1142 512 7018

OSAKONNAJUHATAJA OTSUS

05.11.2026 nr 5-6/3910-1

Riigihanke "Maareformi seaduse ja teiste seaduste

muutmise seaduse eelnõu väljatöötamine"

korraldamine, komisjoni ja vastutava isiku

nimetamine

Riigihangete seaduse § 14 lõike 1 punkti 4 alusel ning kooskõlas majandus- ja

infotehnoloogiaministri 21.06.2024. a käskkirjaga nr 50 kinnitatud „Majandus- ja

Kommunikatsiooniministeeriumi hankekorraga“:

1. Korraldada eriteenuse hange „Maareformi seaduse ja teiste seaduste muutmise seaduse eelnõu

väljatöötamine“ (CPV kood: 79111000-5, Õigusabiteenused) eeldatava maksumusega kuni

60 000 eurot käibemaksuta alla eriteenuste lihthanke piirmäära hankena.

2. Määran otsuse punktis 1 nimetatud teenuse tellimise eest vastutavaks isikuks Majandus- ja

Kommunikatsiooniministeeriumi (MKM) maa- ja ruumipoliitika osakonna maapoliitika ja

riigivara nõuniku Tea Faber. Teenuse tellimise eest vastutav isik korraldab selle tellimiseks

vajalikud toimingud, sh kontrolli teostamise lepingu täitmise üle.

3. Moodustan hankekomisjoni punktis 1 nimetatud riigihankes esitatud pakkumuste vastavuse

kontrollimiseks, vastavaks tunnistatud pakkumuste hindamiseks ja eduka pakkuja

väljaselgitamiseks järgmises koosseisus:

3.1 komisjoni esimees:

MKM-i maa- ja ruumipoliitika osakonna maapoliitika valdkonnajuht Vello Kima;

3.2 komisjoni liikmed:

3.2.1. MKM-i maa- ja ruumipoliitika osakonna maapoliitika ja riigivara nõunik Tea Faber;

3.2.2. Maa- ja Ruumiameti maa tehingute ja toimingute osakonna juhataja Maire Salu;

3.2.3. Maa- ja Ruumiameti maaomandi määramise büroo juhataja Raul Ermus.

4. Kinnitan punktis 1 nimetatud riigihanke alusdokumendid (lisatud).

Valitud hankemenetluse liigi ja punktis 4 nimetatud riigihanke alusdokumentide peale võib esitada

vaidlustuse Rahandusministeeriumi juures asuvale riigihangete vaidlustuskomisjonile riigihangete

seaduses sätestatud korras ja tähtajal.

(allkirjastatud digitaalselt)

Ivari Rannama

maa- ja ruumipoliitika osakonna juhataja

„Maareformi seaduse ja teiste seaduste muutmise seaduse eelnõu väljatöötamine“ hanke

alusdokument

„RIIGIHANKE ALUSDOKUMENTIDE (RHAD) ÜLDOSA“

1. Hanke üldinfo

1.1. Tellijaks on Majandus- ja Kommunikatsiooniministeerium (edaspidi tellija), registrikood

70003158, Suur-Ameerika 1, 10122 Tallinn, telefon 625 6342, e-post [email protected].

1.2. Tellija teeb ettepaneku esitada pakkumus õigusliku analüüsi läbiviimiseks “ Maareformi

seaduse ja teiste seaduste muutmise eelnõu väljatöötamine” (edaspidi hange või töö)

vastavalt hanke alusdokumentides sisalduvatele tingimustele. CPV kood: 79111000-5

(Õigusabiteenused).

1.3. Hange viiakse läbi vastavalt hanke alusdokumentidele (edaspidi RHAD).

1.4. Töö lõplik üleandmise tähtaeg on: 1. etapp 01.04.2027 ja 2. etapp neli nädalat pärast

viimase tagasiside saamist eelnõule EIS-s.

1.5. Tellimus jaotub kaheks osaks: 1. osa - Maareformi seaduse ja teiste seaduste muutmise

seaduse eelnõu projekti väljatöötamine, 2. osa – peale EIS kooskõlastust laekunud

ettepanekute ülevaatamine ja vajadusel eelnõu muutmine vastavalt ettepanekutele.

1.6. Pakkumuste esitamise tähtaeg on 30.11.2026 kell 10.00. Palume hiljemalt samaks ajaks

anda teada ka sellest, kui loobute pakkumuse esitamisest.

1.7. Pakkumused esitatakse aadressile [email protected].

1.8. Pakkumuse eeldatav maksumus on kuni 60 000 euro (käibemaksuta). Eeldatav maksumus

hõlmab töö mõlemat osa. Kõik hanke alusdokumentides nimetatud hankija poolt töövõtjale

hüvitatavad kulud tuleb arvestada lepingu hinna sisse, st kogusumma ehk lepingu hind peab

jääma pakkumuse maksumuse piirmäära 60 000 eurot (käibemaksuta). Eeldatavat

maksumust ületav pakkumine (60 001 eurot või rohkem) lükatakse tagasi.

1.9. Pakkuja esitab pakkumuse maksumuse vormil RHAD Lisa 4.

2. Hanke eesmärk ja lähteülesanne

2.1 Hanke eesmärk on toodud tehnilises kirjelduses punktis 2.

2.2 Maareform on olnud Eesti üks keerukam ja pea igaüht puudutav reform, mis käivitus

01.11.1991 kui jõustus maareformi seadus. Maareform on suures osas läbi viidud,

hetkeseisuga ca 99%-l Eesti Vabariigi territooriumist. Maareformi toiminguid on vaja teha

ligikaudu 9414 maaüksusel. Maareformi elluviijad ja vahetud korraldajad on kohalikud

2

omavalitsused ja Maa- ja Ruumiamet (MaRu). Maareformi saab konkreetse maaüksuse osas

lugeda lõppenuks siis, kui maa on kantud maakatastrisse ja kinnistusraamatusse ning see on

saanud omaniku.

2.1 Hanke raames peab Töövõtja osalema muudes hankelepingu täitmisega vahetult

seonduvates ja hankelepingu kohaseks täitmiseks vajalikes tegevustes ja töödes, lähtudes

riigihanke alusdokumendis ja selle lisades sätestatud tingimustest ja viidatud

dokumentidest.

2.2 Lepingu täitmisel tuleb lähtuda hanke alusdokumentidest (vt Lisa 2 - Lepingu eritingimuste

projekt p 1.2), töövõtulepingus kirjeldatud nõuetest ja muudest dokumentidest, mille

järgimine on professionaalse teenuseosutaja hinnangul antud lepingu eesmärkide täitmiseks

vajalik.

2.3 Tellijal on õigus muuta pakkuja esitatud hanke tulemeid, mis on välja toodud RHAD lisa 1

punktis 4.

3 Nõuded pakkujale ja pakkuja meeskonnale

3.1 Pakkuja meeskonnas peab olema vähemalt kaks spetsialisti, kes töötavad iseseisvate

liikmetena, ent koos moodustavad töörühma (edaspidi töörühm). Üks töörühma liige täidab

mh ka töörühma juhi ülesandeid. Pakkuja määrab töörühma juhi ning pakkuja ja tellija

vaheline teabevahetus toimub töörühma juhi kaudu.

3.2 Pakkuja töörühma juhil ja spetsialistidel peavad olema täidetud järgmised nõuded

(vastavustingimus):

Töörühma juht

Spetsialist

Nõudeid tõestav

dokument

Haridusnõue Akadeemiline juriidiline kõrgharidus (vähemalt

magistrikraad või sellega võrdsustatud haridus).

Haridust tõendavate

dokumentide koopiad

või väljavõte riiklikust

registrist Kogemus 1 Vähemalt ühe avaliku sektori tellijale tehtud

õigusliku analüüsi ja/või õigusakti koostamise ja

konsultatsiooni kogemus haldus-, asja- või

maaõiguse valdkonnas viimase 60 kuu jooksul

arvates pakkumuse esitamise ettepaneku

esitamise kuupäevast.

esitada lisa 3.1; 3.2

Kogemus 2 Vähemalt kahe

õigusanalüüsi projekti

juhtimise kogemus

viimase 60 kuu jooksul

pakkumuse esitamise

ettepaneku esitamise

kuupäevast arvates.

esitada lisa 3.1; 3.2

3

Keeleoskus Eesti keele oskus kõrgtasemel (C1). Esitada lisa 3.1; 3.2

3.3 Pakkumuses pakutud spetsialistid peavad täitma hanke alusdokumentides kirjeldatud

ülesandeid isiklikult.

4 Nõuded pakkumusele

4.1 Pakkumus (esitatavate dokumentide kogum) tuleb enne esitamist pakkuja allkirjaõiguslikul

isikul allkirjastada. Pakkumuse igat dokumenti eraldi allkirjastama ei pea.

4.2 Pakkumus ja kõik pakkumuse juurde kuuluvad dokumendid peavad olema vormistatud

eesti keeles.

4.3 Pakkumus peab sisaldama kõiki RHAD nõutud dokumente ning vastama hanke

alusdokumentides esitatud tingimustele ja Eesti Vabariigis kehtivatele õigusaktidele ega

või olla mistahes viisil eksitav.

4.4 Pakkuja võtab enda kanda pakkumuse ja pakkumuse tagasivõtmise teate hankijale

edastamise kogu riski, kaasa arvatud vääramatu jõu toime võimalus.

4.5 Pakkumuse esitamisega kinnitab pakkuja, et on arvestanud oma pakkumuse mahtu ka

need tööd, mis ei ole hanke alusdokumentides kirjeldatud, kuid mis on tuginedes heale

tavale ja pakkuja professionaalsusele vajalikud tööde nõuetekohaseks teostamiseks.

4.6 Pakkumus peab sisaldama:

4.6.1 Pakkuja esmast nägemust teostatavast tööst (mitte üle kolme A4), milles kajastatakse

pakkuja esmast nägemust tellitava töö teostamisest. Töö jaguneb kaheks etapiks (vt. Lisa

1, p 3). Iga etapi kohta palume kirjeldada oma esmast lahenduskava ja lähenemist.

4.6.2 Spetsialistide haridust ja kogemust tõendavate dokumentide koopiaid või väljavõte

riiklikust andmebaasist;

4.6.3 Iga spetsialisti poolt allkirjastatud vormikohast (lisa 3.1, lisa 3.2) CV-d, mille

allkirjastamisega spetsialist kinnitab, et ta täidab töö teostamiseks vajalikke nõudeid ning

et ta saab osaleda lepingu täitmisel;

4.6.4 Pakkumuse maksumust. Pakkumuse maksumus peab sisaldama kõiki Töö läbiviimiseks

vajalikke kulusid, makse ja maksusid. Pakkuja esitab töö teostamise maksumuse

pakkumuse maksumuse vormil (Lisa 4).

4.6.5 Pakkuja informatsioon, milline teave on pakkuja ärisaladus ning põhjused ärisaladuseks

määramise kohta. Pakkuja ei või ärisaladuseks märkida RHS § 46.1 lõikes 1 nimetatud

asjaolusid.

4

4.7 Pakkumuse esitamisega kinnitab pakkuja, et on aru saanud hanke eesmärgist, teostatava

töö sisust ja ulatusest ning kinnitab, et ta on võimeline teostama töö RHAD Lisa 1 tehnilise

kirjelduse punktis 5.1 toodud ajakavas.

4.8 Pakkumus peab olema jõus 60 kalendripäeva pakkumuste esitamise tähtpäevast arvates.

5 Pakkumuse vastavuse kontrollimine, vastavaks tunnistamine või tagasilükkamine.

Kõikide pakkumuste tagasilükkamine.

5.1 Pakkumus peab vastama hanke alusdokumentides esitatud tingimustele.

5.2 Hankija võib tunnistada pakkumuse vastavaks, kui selles ei esine sisulisi kõrvalekaldeid

hanke alusdokumentides nimetatud tingimustest.

5.3 Hankija võib põhjendatud vajaduse korral omal algatusel kõik pakkumused tagasi lükata ja

hankemenetluse kehtetuks tunnistada. Põhjendatud vajaduseks võib olla eelkõige, kuid

mitte ainult:

5.3.1 kui kõikide esitatud või vastavaks tunnistatud pakkumuste maksumused ületavad

hanke eeldatava maksumuse (p 1.8.);

5.3.2 kui hanke läbiviimise aluseks olevad tingimused on muutunud või tekib vajadus

hankelepingu eset muuta ja seetõttu osutub hankelepingu sõlmimine

ebaotstarbekaks või võimatuks;

5.3.3 kui hankemenetluses ilmnenud ebakõlasid ei ole võimalik kõrvaldada ega

hankemenetlust seetõttu ka õiguspäraselt lõpule viia.

6 Pakkumuste hindamine ja pakkumuste edukaks tunnistamine

6.1 Hinnatakse vastavaks tunnistatud pakkumusi.

6.2 Pakkumuse hindamine viiakse läbi väärtuspunktide meetodit kasutades.

Hindamiskriteeriumide eest antavad väärtuspunktid summeeritakse. Maksimaalne

punktisumma on 100.

6.3 Edukaks pakkumuseks tunnistatakse ning hankeleping sõlmitakse kõige suurema

väärtuspunktide summa saanud pakkujaga. Hindamistäpsus on kaks kohta pärast koma.

Pakkumust ei tunnistata edukaks kui hindamiskriteeriumi „Pakkuja nägemus teostatavast

tööst“ eest saadud väärtuspunktide summa on alla 25 punkti.

6.4 Hankekomisjon annab punkte ühiselt, konsensuse alusel. Konsensuse mittesaavutamisel

võetakse vaidlusaluses kriteeriumis komisjoni liikmete hinnete aritmeetiline keskmine.

6.5 Võrdse arvu punkte kogunud pakkumuste puhul osutub eduka pakkumuse esitanud

pakkujaks pakkuja, kelle poolt pakutud teenuste kogumaksumus (Lisa 4, rida 3) on

5

madalaim. Kui ka siis esineb pakkumustel võrdsel arvul punkte, otsustatakse võitja liisu

heitmise teel.

6.6 Pakkumusi hinnatakse parima Pakkuja väljaselgitamiseks järgmiste hindamiskriteeriumite

alusel:

6.6.1 Pakkuja nägemust teostatavast tööst - maksimaalne punktide arv 50, komponendi

osakaal lõpphindest 50%:

6.6.2 Hankija hindab kogemust, mis ületabpunktis 3.2 vastavustingimusena nimetatud

kogemust.

1. Pakkuja töörühma juhi ja

spetsialistide kogemus haldus-, asja-

või maaõiguse alase õigusaktide

koostamisel

2. Pakkuja töörühma juhi ja

spetsialistide esmane nägemus

tehnilise kirjelduse punktis 3.1-3.2

toodu elluviimiseks

SUUREPÄRANE (25 väärtuspunkti)

Isikul on vähemalt kahe haldus-, asja- või

maaõiguse alaste õigusakti

ettevalmistamise kogemus.

SUUREPÄRANE (25 väärtuspunkti)

Isik on esitanud esialgse nägemuse

maareformi lõpetamiseks. Põhjendus

on loogiline, seotud hanke eesmärgiga

ja näitab süvitsi minevat arusaamist töö

sisust.

HEA (15 väärtuspunkti)

Isikul on vähemalt ühe haldus-, asja- või

maaõiguse alaste õigusakti

ettevalmistamise kogemus.

HEA

(15 väärtuspunkti)

Isik on esitanud maareformi

lõpetamiseks esialgse nägemuse, mille

põhjendus on üldisem või vähem

seotud töö eesmärgiga.

VÄHENE (0 väärtuspunkti)

Isikul puudub varasem kogemus haldus-

, asja- või maaõiguse alaste õigusküsimuste lahendamises

VÄHENE

(0 väärtuspunkti)

Isikul puudub esialgne nägemus või

see ei ole põhjendatud.

6.6.3 Pakkumuse maksumus - kõige odavam pakkumus saab maksimaalsed punktid.

Maksimaalne punktide arv 50, osakaal 50%. Pakkumuse maksumuse punktid

arvutatakse järgmise valemi alusel: punktimäär = kõige odavam pakkumuse

maksumus / hinnatava pakkumuse maksumus × 50. Arvutuste tulemused ümardatakse

kahe komakoha täpsusega ilma käibemaksuta.

6.7 Pakkumust, kus esinevad faktivead, ei tunnistata edukaks pakkumuseks.

7 Hankelepingu sõlmimine

6

7.1 Hankija sõlmib eduka pakkumuse esitanud pakkujaga hankelepingu (edaspidi

töövõtuleping), mille tingimused on esitatud lisas 2.

7.2 Pakkuja kohustub talle edastatud töövõtulepingu allkirjastama ning tagastama allkirjastatud

töövõtulepingu hiljemalt 3 (kolme) tööpäeva jooksul lepingu edastamisest arvates.

7.3 Juhul, kui edukas pakkuja loobub lepingu sõlmimisest, on hankijal õigus sõlmida leping

esialgsel hindamisel leitud järjestuselt teise pakkumuse esitajaga juhul, kui edukaks

tunnistatud pakkumuse äralangemine ei saa mõjutada ülejäänud pakkumuste omavahelist

järjestust.

8 Lisad

8.1 RHAD Lisa 1 Tehniline kirjeldus- “ Maareformi seaduse ja teiste seaduste muutmise eelnõu

väljatöötamine ”

8.2 RHAD Lisa 2 Töövõtulepingu eritingimused

8.3 RHAD Lisa 3.1 Töörühma juhi CV (vorm)

8.4 RHAD Lisa 3.2 Töörühma liikme CV (vorm)

8.5 RHAD Lisa 4 Pakkumuse maksumus (vorm)

8.6 RHAD Lisa 5 Üleandmise ja vastuvõtmise akt

8.7 RHAD Lisa 6 Maareformi seaduse ja teiste seaduste muutmise väljatöötamiskavatsus

8.8 RHAD Lisa 7 VTK tagasiside koontabel koos kommentaaridega