| Dokumendiregister | Transpordiamet |
| Viit | 7.2-2/24/3771-2 |
| Registreeritud | 10.04.2024 |
| Sünkroonitud | 12.04.2024 |
| Liik | Valjaminev kiri |
| Funktsioon | 7.2 Detail-, eri- ja maakonnaplaneeringute kooskõlastamine |
| Sari | 7.2-2 Teetaristu detail-, eri, maakonna detailplaneeringute kooskõlastamine |
| Toimik | 7.2-2/2024 |
| Juurdepääsupiirang | Avalik |
| Juurdepääsupiirang | |
| Adressaat | Kohila Vallavalitsus, Infotar OÜ |
| Saabumis/saatmisviis | Kohila Vallavalitsus, Infotar OÜ |
| Vastutaja | Tuuli Tsahkna (Users, Teehoiuteenistus, Planeerimise osakond, Kooskõlastuste üksus) |
| Originaal | Ava uues aknas |
Väliprojekt OÜ Sepavälja tn 33, Tartu
50115 Tartumaa
URGE KINNISTU DETAILPLANEERING
ESKIIS
PLANEERINGUALA ASUKOHT: Urge küla, Kohila vald, Rapla maakond
TÖÖ NR: DP-202339
KUUPÄEV: 19.01.2024
PLANEERINGU KOOSTAMISE KORRALDAJA
PLANEERINGUST HUVITATUD ISIK
PLANEERINGU KOOSTAJA
Kohila Vallavalitsus EG Ehitus AS Liis Alver
Diplomeeritud maastikuarhitekt, MSc
TARTU 2024
URGE KINNISTU DETAILPLANEERING. ESKIIS Urge küla, Kohila vald, Rapla maakond
DP-202339
2
SISUKORD SELETUSKIRI ........................................................................................................................................................... 3 1. Planeeringu koostamise alused ja eesmärk ................................................................................... 3 2. Vastavus strateegilistele planeerimisdokumentidele ................................................................ 3
2.1. Kohila valla kehtiv üldplaneering................................................................................................. 3 2.2. Kohila valla koostatav üldplaneering ......................................................................................... 4
3. Arvestamisele kuuluvad dokumendid ja alusplaanid ................................................................ 5 4. Planeeringuala kontaktvööndi analüüs ja järeldused ................................................................ 6 5. Olemasolev olukord ................................................................................................................................. 7 6. Planeeringulahendus ............................................................................................................................... 8
6.1. Ruumilise lahenduse eesmärgid ................................................................................................... 8 6.2. Planeeritava ala kruntideks jaotamine ...................................................................................... 8 6.3. Krundi ehitusõigus ............................................................................................................................. 9 6.4. Krundi hoonestusala piiritlemine ................................................................................................ 9 6.5. Ehitiste ehituslikud, arhitektuurilised ja kujunduslikud nõuded ................................... 9 6.6. Tänavate maa-alad, liiklus- ja parkimiskorraldus .............................................................. 11
6.6.1. Teed ja juurdepääsud ........................................................................................................................... 11 6.6.2. Parkimislahendus .................................................................................................................................. 11
6.7. Haljastuse ja heakorra põhimõtted .......................................................................................... 12 6.7.1. Haljastus .................................................................................................................................................... 12 6.7.2. Piirded ........................................................................................................................................................ 12 6.7.3. Heakord ja jäätmete kogumine ........................................................................................................ 12
6.8. Vertikaalplaneerimise põhimõtted ........................................................................................... 12 6.9. Ehitistevahelised kujad ja tuleohutusnõuded ...................................................................... 12 6.10. Tehnovõrkude ja –rajatiste asukohad ............................................................................... 13 6.11. Servituutide vajaduse määramine ...................................................................................... 13 6.12. Kuritegevuse riske vähendavad nõuded ja tingimused ............................................. 13 6.13. Muud seadustest ja teistest õigusaktidest tulenevad kinnisomandi kitsendused
ning nende ulatus ....................................................................................................................... 13 6.14. Maaparandussüsteem .............................................................................................................. 14 6.15. Keskkonnatingimusi tagavad nõuded ............................................................................... 14
6.15.1. Üldised nõuded ....................................................................................................................................... 14 6.15.2. Mõju pinna- ja põhjaveele .................................................................................................................. 15 6.15.2. Jäätmekäitluse nõuded ........................................................................................................................ 15 6.15.4. Müra ja vibratsioon ............................................................................................................................... 15 6.15.5. Õhukvaliteedi nõuded.......................................................................................................................... 16 6.15.6. Pinnase radoonisisaldus ..................................................................................................................... 16
6.16. Kultuurilised ja sotsiaalmajanduslikud mõjud .............................................................. 16 6.17. Planeeringu elluviimise võimalused .................................................................................. 17
JOONISED ............................................................................................................................................................... 18 Joonis 1. Asukohaskeem ............................................................................................................................. 19 Joonis 2. Tugiplaan ........................................................................................................................................ 20 Joonis 3. Kontaktvööndi funktsionaalsed seosed ............................................................................. 21 Joonis 4. Eskiisjoonis .................................................................................................................................... 22
URGE KINNISTU DETAILPLANEERING. ESKIIS Urge küla, Kohila vald, Rapla maakond DP-202339
3
SELETUSKIRI
1. Planeeringu koostamise alused ja eesmärk
Detailplaneeringu koostamise aluseks on 05.04.2004 esitatud detailplaneeringu koostamise algatamise taotlus, Kohila Vallavalitsuse 03.05.2005 korraldus nr 215 „Detailplaneeringu algatamine ja lähteseisukohtade kinnitamine“ ning 23.10.2023 korraldus nr 2-2/283 „Urge kinnistu detailplaneeringu planeeringuala piiride ja lähteseisukohtade muutmine“.
Detailplaneeringu koostamise ja rahastamise õiguse üleandmiseks on sõlmitud 26.06.2023 haldusleping nr 7-1/45.
Planeeringuala moodustab Urge külas asuv Urge maaüksus (31701:001:1839, 100% maatulundusmaa), mis asub Urge tee ja Tallinn-Rapla-Türi tee vahelisel alal.
Planeeringuala suurus on ca 4,6 ha.
Planeeringu algatamise eesmärk on Urge maaüksusest äri- ja tootmismaa kruntide moodustamine ning ehitusõiguse määramine äri- ja tootmishoonete ning neid teenindavate ehitiste ja rajatiste püstitamiseks. Lisaks planeeritakse juurdepääsuteed ning antakse planeeringuala haljastuse, heakorra, kruntidele juurdepääsude, parkimiskorralduse ja tehnovõrkudega varustamise põhimõtted.
Kehtivad detailplaneeringud planeeringualal puuduvad.
Algatamise järgselt on Urge maaüksuse omandiõigus mitmel korral muutunud ning detailplaneeringu koostamine seiskunud. Urge maaüksus jääb Rail Baltica vahetusse kontaktvööndisse ning on mõjutatud raudteetrassi rajamisega seotud liiklussõlmede projekteerimisest. Sellest tulenevalt on koostöös Rail Baltic OÜ, Transpordiameti ja Maa- ametiga eraldatud Urge maaüksusest kokku ca 6 ha suurused alad uute liiklussõlmede projekteerimiseks ja rajamiseks.
Detailplaneeringu koostamisega jätkamiseks on maaomaniku avalduse alusel vastava korraldusega täpsustatud planeeringuala piirid ning uuendatud lähteseisukohad.
2. Vastavus strateegilistele planeerimisdokumentidele
2.1. Kohila valla kehtiv üldplaneering
Planeeritav ala asub kehtiva üldplaneeringu kohaselt hajaasustusega alal (vt skeem 1), mille maakasutuse juhtotstarve on kaitsehaljastuse maa (HK) üldplaneeringu täpsusastmega. Üldplaneeringu seletuskiri ei täpsusta planeeritava kaitsehaljastuse maa kasutamise ja planeerimise tingimusi (sh lubatud või keelatud tegevusi). Samuti ei ole seatud tingimusi äri- ja tootmishoonete püstitamisega seotud ehitustegevuseks hajaasustuses.
Urge küla paiknemist, mida läbib 15 Tallinn-Rapla-Türi tee, on kehtivas üldplaneeringus kirjeldatud kui logilistiliselt heas asukohas asuvat ala, mis on muuhulgas sobilik tootmishoonetele ning kaubandus-, teenindus- ja büroohoonetele.
Lähtuvalt eelnevast on detailplaneeringu koostamise eesmärgid äri- ja tootmismaa
URGE KINNISTU DETAILPLANEERING. ESKIIS Urge küla, Kohila vald, Rapla maakond
DP-202339
4
sihtotstarbega kruntide moodustamiseks ja ehitusõiguse määramine äri- ja tootmishoonete püstitamiseks kooskõlas Kohila valla üldplaneeringuga.
Skeem 1. Väljavõte kehtivast üldplaneeringust (detailplaneeringu ala tähistatud punase pidevjoonega)
2.2. Kohila valla koostatav üldplaneering
(seisuga 12.09.2022, vastu võetud Kohila Vallavolikogu 29.09.2022. a otsusega nr 27)
Koostatava üldplaneeringu kohaselt (vt skeem 2) jääb planeeringuala hajaasustusalale, kus on täpsem maakasutuse juhtotstarve määramata. Võttes arvesse asjaolusid, et planeeritav maa-ala piirneb vahetult planeeritava Rail Baltic raudtee põhitrassiga, rekonstrueeritava Urge tee ja 15 Tallinn-Rapla-Türi teega ning segafunktsiooniga maa-aladega, on planeeritaval alal väga hea logistiline asukoht detailplaneeringu eesmärkide elluviimiseks.
Võttes arvesse eelnevat on detailplaneeringu koostamine kooskõlas Kohila valla koostatava üldplaneeringuga.
URGE KINNISTU DETAILPLANEERING. ESKIIS Urge küla, Kohila vald, Rapla maakond DP-202339
5
Skeem 2. Väljavõte koostatavast üldplaneeringust (detailplaneeringu ala tähistatud punase pidevjoonega)
3. Arvestamisele kuuluvad dokumendid ja alusplaanid
Kohila valla üldplaneering (kehtestatud Kohila Vallavolikogu 20.07.2006 otsusega nr 86);
Kohila valla koostatav üldplaneering (vastu võetud Kohila Vallavolikogu 29.09.2022 otsusega nr 27);
Kohila valla ühisveevärgi ja –kanalisatsiooni arendamise kava aastateks 2016- 2027;
Kohila valla jäätmehoolduseeskiri;
Kohila valla heakorra eeskiri;
OÜ Rail Baltic Estonia 28.09.2023 kiri nr KV2023-229;
Põllumajandus- ja Toiduameti 21.09.2023 kiri nr 6.2-6/7686-1 „Seisukoht Urge detailplaneeringule“;
Päästeameti 27.09.2023 kiri nr 7.2-3.4/6042-2 „Päästeameti Lääne päästekeskuse ettepanekud Urge katastriüksuse detailplaneeringule“;
Muud kehtivad õigusaktid ja standardid.
Detailplaneeringu alusplaaniks on Reaalprojekt OÜ koostatud geodeetiline alusplaan täpsusega 1:500 (reg nr 10765904; litsentsid EG10765904-0001, 457 MA; töö nr GD-DS1- DPS1, november 2020). Koordinaadid L-EST 97 süsteemis, kõrguslik alus EH2000 süsteemis.
Geodeetiline alusplaan on koostatud RB Rail AS tellimusel ning on Kohila valla piiridesse planeeritud Rail Baltica projekteerimise alusplaaniks. Kuna antud geoalus hõlmab kogu ulatuses Urge maaüksust ning selle kontaktvööndit, on RB Rail AS nõusolekul käesoleva detailplaneeringu alusplaanina kasutusel Reaalprojekt OÜ töö nr GD-DS1-DPS1. Urge
URGE KINNISTU DETAILPLANEERING. ESKIIS Urge küla, Kohila vald, Rapla maakond
DP-202339
6
maaüksuse osas ei ole mõõdistamise järgselt olemasolev olukord muutnud.
Detailplaneeringu koostamisel ja vormistamisel on lähtutud planeerimisseadusest ning 17.10.2019 määrusest nr 50 „Planeeringu vormistamisele ja ülesehitamisele esitatavad nõuded“. Arvestatud on Siseministeeriumi poolt 2013. aastal koostatud juhendiga „Ruumilise planeerimise leppemärgid“.
Planeeringu koostamise käigus toimunud koostööd kajastav kirjavahetus, kooskõlastused ning teised dokumendid asuvad lisades.
4. Planeeringuala kontaktvööndi analüüs ja järeldused
Planeeritav ala asub Kohila vallas, Urge külas, Kohila alevi vahetus läheduses. Urge külast ja Kohila alevist möödub riigimaantee 15 Tallinn-Rapla-Türi tee ning Tallinn-Rapla-Viljandi raudtee. Lisaks on planeerimisel Rail Baltica raudtee koos kohaliku jaamaga, mis hakkab samuti läbima Urge küla. Olemasolevad ja rajatavad transpordiühendused on oluliseks ühendusteeks Tallinna ja Raplaga ning Kohila valla ruumilise arengu (sh elamuehitus ja ettevõtlussektor) edendamise eelduseks.
Urge maaüksus asub logistiliselt väga heas asukohas, piirnedes lõunast ja idast riigitee 15 Tallinn-Rapla-Türi tee ning uue rajatava liiklussõlmega, loodest kohaliku Urge teega ning edelast Rail Baltica trassikoridoriga. Põhjapiirile jääb Urgesauna maaüksus, kus asub üksikelamu ning läänepiirile Uru maaüksus, mis on võsastunud maatulundusmaa.
Planeeringuala vahetud piirinaabrid on toodud tabelis 1.
Tabel 1. Planeeringuala piirinaabrid
Aadress Tunnus Pindala Katastriüksuse sihtotstarve
Urgesauna 31701:002:0380 2606 m2 elamumaa 100%
Urge tee T3 31701:001:1841 2416 m2 transpordimaa 100%
Uru 31701:002:0436 2,50 ha maatulundusmaa 100%
Uus-Härjaoja 31701:002:0433 5,62 ha maatulundusmaa 100%
Tallinna-Rapla raudtee 370 31701:001:1838 7640 m2 maatulundusmaa 100%
Tallinna-Rapla raudtee 430 31701:001:1933 7196 m2 maatulundusmaa 100%
15 Tallinn-Rapla-Türi tee 31701:001:1934 409 m2 transpordimaa 100%
15 Tallinn-Rapla-Türi tee 31701:001:1842 2,26 ha transpordimaa 100%
Loodesuunda, teisele poole Urge teed, jäävad perspektiivsed Urge küla kompaktse hoonestusega alad ning kaugemasse läänesuunda Kohila alevi laiendatav tiheasustusala – mõlemasse piirkonda on uue koostatava üldplaneeringuga planeeritud segafunktsiooniga maa-alad. Uue rajatava liiklussõlme ümbrusesse on kavandatud ärimaad. Urge maaüksuse planeerimine äri- ja tootmismaa kruntideks võimaldab siduda erinevate maakasutuse funktsioonidega alad linnaruumiliselt tervikuks, soodustades piirkonna kompaktsemat kujunemist.
Käesoleval hetkel on lähimas kontaktvööndis asuvad perspektiivsed hoonestatavad
URGE KINNISTU DETAILPLANEERING. ESKIIS Urge küla, Kohila vald, Rapla maakond DP-202339
7
arendusalad looduslikud rohealad, mis on osaliselt lagedad ning osaliselt võsastunud. Urge maaüksusest kagusuunda, teisele poole riigimaanteed jäävad hajaasustusalad koos hajusalt paiknevate elamugruppidega. Lähipiirkonnas on kehtestatud ja koostamisel olevad detailplaneeringud, millega on planeeritud ehitusõigus uute elamupiirkondade rajamiseks või ärihoonete püstitamiseks. Valdav osa detailplaneeringutest on realiseerimata ning planeeritud alad hoonestamata.
Juurdepääs planeeringualale on asfaltkattega kohalikult Urge teelt, läbi Urge tee T3 maaüksuse, kuhu on Rail Baltica projektiga kavandatud nõuetekohane mahasõit.
Kergliiklejatele on ligipääs tagatud Urge tee äärse olemasoleva kergliiklustee kaudu.
Kontaktvööndi olemasolevat maakasutust ja liiklusskeemi illustreerib kontaktvööndi funktsionaalsete seoste joonis (joonis 3).
Planeeringuala lähimas kontaktvööndis ei esine looduskaitsealuseid objekte ja alasid ning kultuurimälestisi.
Planeeringuga kavandatud äri- ja tootmismaad on piirkonda sobilikud, asudes logistiliselt soodsas asukohas ning soodustades kogu piirkonna ruumiliselt kompaktsemat kujunemist. Uute ettevõtete lisandumine piirkonda aitab kaasa piirkonna jätkusuutlikule arengule, kasvatades Kohila valla väikeettevõtluse trendi ning luues täiendavaid töökohti.
5. Olemasolev olukord
Planeeringuala moodustab 4,6 ha suurune Urge maaüksus (31701:001:1839, 100% maatulundusmaa).
Maa-ala on looduslik roheala, mis on suures osas võsastunud. Põhjapoolses osas esineb vähesel määral hariliku männi noorendikku. Väärtuslik haljastus (sh kõrghaljastus) puudub.
Ala on hoonestamata.
Planeeritav maa-ala on ühtlase reljeefiga, kerge languga lõuna suunas (absoluutkõrgused vahemikus 55.34… 56.68 m).
Juurdepääs planeeringualale on põhjasuunast, üle Urge tee T3 maaüksuse, kohalikult Urge teelt olemasoleva mahasõidu kaudu. Urge teele pääsevad sõidukid (sh raskeveokid) Urge tee ja riigitee 15 Tallinn-Rapla-Türi tee ristumiskoha kaudu, mis asub planeeritavast alast ca 500 m kaugusel.
Olemasolevad tehnovõrgud ja -rajatised ning liitumised võrkudega puuduvad.
Urge maaüksusele ulatub riigitee 15 Tallinn-Rapla-Türi kaitsevöönd (30 m) ja kohaliku Urge tee kaitsevöönd (10 m).
Eesti pinnase radooniriski kaardi kohaselt asub Kohila vald (sh Urge küla) keskmise või madala radoonisisaldusega alal (10-50 kBq/m3 interpoleeritud ala). Rn-sisaldus pinnaseõhus on riskiteguriks radoonisisalduse tekkele hoonete siseõhus.
Mullastiku kaardi andmetel on maa-alal valdavaks keskmiselt liigniiske leetjas gleimuld (GI) ning gleistunud leetjas muld (KIg), mis on keskmise raskusegamuld, millele on iseloomulike hea ja püsiv struktuur, hästi reguleeritud veerežiim ning kõrge huumusesisaldus. Tegemist on kuivendatud pinnasega.
Planeeringualal paikneb maaparandussüsteemi ehitis KOHILA-KESKUSE2
URGE KINNISTU DETAILPLANEERING. ESKIIS Urge küla, Kohila vald, Rapla maakond
DP-202339
8
(maaparandussüsteemi kood 4109610031170). Planeeringuala lõunaosa läbib antud ehitise eesvoolukraav (alla 10 km2 valgalaga), millel on 12 m laiune kaitsevöönd.
Eesti põhjavee kaitstuse kaardi järgi asub planeeringuala nõrgalt kaitstud põhjaveega alal, kus reostusohtlikkuse esinemise tõenäosus on kõrge.
Planeeringualal ei esine teadaolevalt loodusvarasid, kaitsealuseid liike ning muinsuskaitselisi objekte.
Rail Baltic raudtee ja Tallinn-Rapla-Türi tee ristumisele rajatava maanteeviadukti ehitamisaegse liikluse ümbersuunamiseks on Rail Baltica põhiprojekti kohaselt kavandatud ajutine möödasõidutee, mis ulatub Urge maaüksusele. Ajutise tee rajamiseks on seatud sundvaldus tähtajaga 31.05.2025. Sundvaldusega hõlmatud ala on tähistatud joonistel.
Olemasolev olukord on kajastatud tugiplaanil (joonis 2).
6. Planeeringulahendus
6.1. Ruumilise lahenduse eesmärgid
Planeeringuga hõlmatud Urge maaüksusest moodustatakse äri- ja tootmismaa sihtotstarbega krundid ning määratakse ehitusõigus äri- ja tootmishoonete püstitamiseks. Lubatud on olulise välise keskkonnamõjuta tootmistegevus.
Maa-ala ruumilise jaotuse ja krundistruktuuri kavandamisel on lähtutud planeeritava ala konfiguratsioonist, alale juurdepääsu asukohast, Rail Baltica projektist (sh raudtee asukoht, kohalike kogujateede asukoht, juurdepääs maaüksusele, rekonstrueeritav Urge tee, ajutine sundvaldusega ala), planeeringuala sisese transpordimaa kõige loogilisemast asukohast ning optimaalseimast äri- ja tootmismaa krundi suurusest.
Planeeringualale on kavandatud juurdepääsutee alates Urge tee mahasõidust piki planeeringuala põhjapiiri kuni Rail Baltica projekti raames kavandatud kohaliku teeni. Äri- ja tootmismaa krundid on kavandatud planeeritud teemaa ja riigitee vahelisele alale. Planeeringuala asub logistiliselt atraktiivses asukohas ning kruntide hoonestamisel on krundisisese ruumiprogrammi väljatöötamisel võimalik kavandada aktiivsemad ja esinduslikumad hooneosad avatuna maantee suunas, muutes äripargi atraktiivseks ja kutsuvaks ka transiitliiklusele.
Arvestatud on planeeringuala põhjapiiril asuva elamukrundiga, mille äärde on ette nähtud puhverhaljastuse rajamine, et vähendada äri- ja tootmishoonetelt kanduvate võimalike häiringute mõju üksikelamule.
Planeeringulahendus on näidatud eskiisjoonisel (joonis 4).
6.2. Planeeritava ala kruntideks jaotamine
Planeeringualasse hõlmatud maaüksustest moodustakse 8 uut krunti:
6 äri- ja tootmismaa sihtotstarbega krunti äri- ja tootmishoonete püstitamiseks;
1 transpordimaa sihtotstarbega krunt juurdepääsuteele;
1 transpordimaa sihtotstarbega krunt Urgesauna maaüksust teenindavale juurdepääsuteele;
Lubatud on hoonestatavate kruntide (Pos 2-6) liitmine (vt eskiisjoonisel tabel Ehitusõigus ja maakasutus).
URGE KINNISTU DETAILPLANEERING. ESKIIS Urge küla, Kohila vald, Rapla maakond DP-202339
9
6.3. Krundi ehitusõigus
Planeeritud ehitusõigus on näidatud eskiisjoonisel toodud tabelis. Ehitusõigusega on määratud krundi kasutamise sihtotstarve, hoonete suurim lubatud ehitisealune pind, hoonete suurim lubatud arv ning hoonete lubatud maksimaalne kõrgus.
Planeeritud hoonete suurim lubatud ehitisealune pind on kuni 40% krundi pindalast, maksimaalne põhimahu kõrgus kruntidel Pos 3–6 kuni 12 m ning olemasolevate elamualade vahetus kontaktvööndis asuvatel kruntidel Pos 1–2 kuni 10 m.
Ehitusõigusega määratud hoonete hulka kuuluvad 20-60 m2 suurused mitteehitusloa kohustuslikud hooned. Lisaks ehitusõigusega määratud hoonetele on lubatud rajada kuni 20 m2 suuruseid väikeehitisi ja rajatisi, mis võivad asuda väljaspool hoonestusala, kuid krundipiirile lähemal kui 4 m naaberkinnistu omaniku kirjaliku nõusoleku alusel.
6.4. Krundi hoonestusala piiritlemine
Detailplaneeringuga on määratud hoonestusala, mille piires võib rajada ehitusõigusega määratud hooneid. Hoonestusala määramisel on arvestatud planeeringuala läbiva maaparandussüsteemi eesvoolu ja selle kaitsevööndiga, avaliku tee kaitsevööndiga, planeeritud puhvervööndiga ning tuleohutuskujadega.
Planeeritud äri- ja tootmismaa kruntide hoonestusala minimaalne kaugus naaberkruntide piiridest on üldjuhul vähemalt 4 m ning transpordimaaga piirnevas osas vähemalt 7 m. Hoonestusalad on planeeritud väljapoole avalikult kasutatava tee kaitsevööndit. Olemasoleva elamumaaga (Urgesauna mü) piirneva krundi hoonestusala kaugus elamumaa krundipiirist on ca 20 m (puhverala).
Väljapoole hoonestusala on ehitusõigusega määratud hoonete ja väikeehitiste püstitamine keelatud. Hoonestusalale ja väljapoole (v.a puhveralale) on lubatud teede, parklate, rajatiste ja haljastuse rajamine.
Kohustuslikku ehitusjoont määratud ei ole ning hoone täpne asukoht ja konfiguratsioon tuleb lahendada projekteerimisel.
Kavandatud hoonestusala piiritlemine ja selle sidumine krundi piiridega on näidatud eskiisjoonisel (joonis 4).
6.5. Ehitiste ehituslikud, arhitektuurilised ja kujunduslikud nõuded
Planeeritud äri- ja tootmishooned moodustavad uue eraldiseisva äripargi, mis on perspektiivsetest kompaktse hoonestuse ja segafunktsiooniga aladest (sh Urge külas ja Kohila alevis) eraldatud olemasoleva (rekonstrueeritava) ja Rail Baltica raames projekteeritud teedevõrgustikuga. Hoonete projekteerimisel tuleb rakendada ärihoonestusele sobilikke kaasaegseid ja kvaliteetseid arhitektuurseid võtteid.
Tabelis 3 on toodud üldised soovituslikud arhitektuurinõuded, millega tuleb arvestada hoonete edasise projekteerimise käigus.
URGE KINNISTU DETAILPLANEERING. ESKIIS Urge küla, Kohila vald, Rapla maakond
DP-202339
10
Tabel 3. Hoonete arhitektuurinõuded
Maksimaalne korruselisus kuni 2
Katusekalle 0-20O
Katuse tüüp lame, kald, viil
Katusekatte materjalid lahendatakse projekteerimisel
Katusekatte värvus lahendatakse projekteerimisel
Katuseharja kulgemise suund (sh hoone orientatsioon) Soovitavalt risti või paralleelne juurdepääsutee (Pos 7) või riigiteega
Välisviimistlusmaterjalid krohv, kivi, betoon, puit, metall, klaas vm kvaliteetne materjal
+/- 0.00 0,2 – 0,5 m
Ehitised tuleb projekteerida ja ehitada hea ehitustava ja üldtunnustatud linnaehituslike põhimõtete järgi. Tuleb lähtuda tingimusest, et arhitektuur oleks kõrgetasemeline, kaasaegne, linnaruumi arhitektuurselt rikastav ning ohutu inimestele, varale ja keskkonnale. Hoonete projekteerimisel tuleb järgida energiatõhususe miinimumnõudeid, vastavalt kehtivale seadusandlusele. Viimistlusmaterjalide valikul kasutada kvaliteetseid ja keskkonda rikastavaid materjale.
Fassaadi lahendamisel tuleb kasutada erinevate materjalide liigendamist. Suuremahuliste äri- ja tootmishoonete visuaalsete häiringute mõju vähendamiseks tuleb rajada liigendatud fassaadiga ning mitmekesisema välisilmega hooneid.
Elamualade kontaktvööndis asuvale krundile (Pos 1 ja 2) ehitamisel tuleb elamu poolsetel hoonefassaadidel kasutada kõrgema arhitektuurse väärtusega lahendusi (materjalid, värvid, liigendatus jms). Oluline, et projekteeritav hoone oleks arhitektuurselt sobilik elamute lähedusse ning ei oleks visuaalselt domineeriv ja häiriv.
Projekteeritavate hoonete eskiislahendused tuleb enne ehitusloa taotlemist kooskõlastada Kohila vallavalitsusega.
Planeeringuala jääb madala või keskmise radoonitasemega piirkonda, kus on soovitatav enne hoonete projekteerimist teostada radooniuuring ning normidest kõrgema radoonitaseme korral rakendada meetmeid radooni kaitseks.
Välised tehnoseadmed tuleb kavandada kruntide sisealade suunas, et vähendada võimalikke häiringuid (sh visuaalseid). Urgesauna maaüksusega piirneval krundil (Pos 2) ei ole lubatud tehnoseadmete paigaldamine elamuga piirnevatele hooneosadele.
Lubatud on päikesepaneelide paigaldamine nii hoonete katusele, fassaadile kui ka võimalusel maapinnale. Asukoha valikult tuleb arvestada, et need ei jääks visuaalselt häirima.
Hoonete projekteerimisel (vundamendid, seinad, aknad jms) tuleb arvestada maanteeliiklusest ja raudteeveeremist tulenevate mõjudega, sh võimaliku vibratsiooni ning müraga. Vajadusel tuleb rakendada leevendavaid meetmeid. Leevendavate meetmete rakendamata jätmise korral ei võta raudtee ja riigitee valdaja endale kohustusi keskkonnaparameetrite (müra, vibratsioon) leevendamiseks.
URGE KINNISTU DETAILPLANEERING. ESKIIS Urge küla, Kohila vald, Rapla maakond DP-202339
11
6.6. Tänavate maa-alad, liiklus- ja parkimiskorraldus
6.6.1. Teed ja juurdepääsud Juurdepääs planeeringualale on planeeritud Urge teelt. Olemasolev mahasõit likvideeritakse ning Rail Baltica projekti raames on mahasõit projekteeritud uude asukohta. Planeeringuala siseselt on kavandatud uus kvartalisisene juurdepääsutee, mis ühendatakse Rail Baltica projekti raames rajatava raudtee äärse kohaliku teega. Rail Baltica ja detailplaneeringuga kavandatud teedevõrgustiku rajamise tulemusel sõiduteed ringistatakse ning tupiktänavaid ei moodustata. Rajatava mahasõidu laius on 5,5 m ning planeeringuala sisese sõidutee laius vähemalt 6 m.
Juurdepääsuks kergliiklejatele on planeeritud ühepoolne 2 m laiune kõnnitee, mis ühendatakse Urge tee äärse olemasoleva kergliiklusteega kruntide Pos 2 ja Pos 8 kaudu. Erakrunte läbiv kõnnitee määrakse avalikku kasutusse.
Planeeritud transpordimaad antakse väljaehitamise järgselt üle kohalikule omavalitsusele ning määratakse avalikku kasutusse.
Juurdepääs krunditele on planeeritud transpordimaalt. Ühele krundile on lubatud vajadusel kuni kahe juurdepääsu rajamine, et lihtsustada veoautode krundisisest liiklemist ja manööverdamist.
6.6.2. Parkimislahendus Parkimine lahendatakse krundisiseselt, transpordimaale (sh kohalikule Urge teele ja riigiteele) parkimist ette ei ole nähtud. Parkimislahendus ja krundisisene liikluskorraldus (sh vajadusel veokite manööverdusalad) tuleb kavandada vastavalt reaalsele vajadusele (lahendada projekteerimisel). Eskiisjoonisel on tähistatud illustratiivsena põhimõtteline parkimislahendus (sh max kohtade arv). Täpne parkimisalade paiknemine, parkimiskohtade arv ja parkimiskorraldus lahendatakse projekteerimisel.
Tabel 4. Parkimiskohtade arvutus
Krundi nr Max
suletud brutopind
Sõidukite parkimis- normatiiv
Planeeritud sõidukite max
parkimiskohtade arv krundil
(50% Ä + 50% T)
Jalgrataste parkimis- normatiiv
Normatiivne jalgrataste
parkimiskohtade arv krundil
(50% Ä + 50% T)
Pos 1 1455 m2
ärihoonetel 1/90 (sb – m2)
tootmishoonetel
(sh laod) 1/250 (sb – m2)
11 ärihoonetel
1/100 (sb – m2) 1/10 (töötaja
kohta)
tootmis- hoonetel
1/200 (sb -m2) 1/12 (töötaja
kohta)
11 min 6
Pos 2 3450 m2 25 25
min 6
Pos 3 3525 m2 26 26
min 6
Pos 4 3450 m2 25 25
min 6
Pos 5 3560 m2 26 26
min 6
Pos 6 4950 m2 37 37
min 6
Planeeritud liiklusalused pinnad (juurdepääsuteed, parklad, platsid) ning kõnniteed tuleb katta kõvakattega. Katendi liik täpsustatakse projekteerimise käigus. Parkimisaladel on
URGE KINNISTU DETAILPLANEERING. ESKIIS Urge küla, Kohila vald, Rapla maakond
DP-202339
12
soovitatav kombineerida erinevat tüüpi katendeid (sh sademevett läbilaskvaid). Katendi valikul tuleb kasutada võimalikul määral väikese äravooluteguriga pinnakatteid, et piirata ja ühtlustada sademevee vooluhulkasid.
Projekteerimisel tuleb lahendada jalgrataste parkimisalade paiknemine ning kohtade arv. Vähim soovituslik kohtade vajadus on 6 parkimiskohta krundil.
Projekteerimisel tuleb tagada päästetehnika liikumisvõimalused, et oleks tagatud juurdepääs hoonetele igast küljest.
6.7. Haljastuse ja heakorra põhimõtted
6.7.1. Haljastus Planeeritud äri- ja tootmismaa kruntide ja olemasoleva elamukrundi vahelisele alale on planeeritud puhverhaljastus, kuhu tuleb rajada rindelise istutusskeemina vahelduvalt erineva kasvukõrgusega leht- ja okaspuid ning põõsaid, et leevendada võimalikke visuaalseid häiringuid ning sõidukite liiklemisest tingitud võimalikke mürahäiringuid.
Äri- ja tootmismaa kruntidel tuleb ca 10% haljastatavast alast katta kõrghaljastusega. Soojussaarte tekkevõimaluste leevendamiseks tuleb parkimisalad liigendada haljassaarte abil väiksemateks osadeks ning istutada puid, mille täiskasvamiskõrgus on vähemalt 10 m.
6.7.2. Piirded Planeeritud äri- ja tootmismaa kruntide piiritlemine on lubatud kuni 1,7 m kõrguste piiretega, läbipaistvusega vähemalt 25% (ei kehti haljaspiiretele). Planeeritud puhverhaljastusega ala piiritlemine ei ole lubatud ning see peab jääma avatuks ning kõigile läbitavaks.
6.7.3. Heakord ja jäätmete kogumine Projekteerimisel arvestada vajadusega kavandada igale krundile konteinerid jäätmete liigiti kogumiseks. Kokku kogutud jäätmed tuleb anda üle piirkonna jäätmekäitlust korraldavale ettevõttele. Lubatud on paigaldada süvamahuteid. Maapealsete konteinerite paigaldamisel on soovitatav need ümbritseda piirde või varjualusega.
Heakorra tagamisel tuleb järgida Kohila valla heakorraeeskirjas sätestatud nõudeid.
6.8. Vertikaalplaneerimise põhimõtted
Planeeritud kruntide maapinna kõrguste olulist muutmist ette ei nähta. Vajadusel on lubatud reljeefi korrigeerida planeeritud teedel, juurdepääsuteedel ja parkimisaladel, et oleks tagatud isevoolse reoveekanalisatsiooni toimimine ja sademevee juhtimine krundisisestele haljasaladele ja sademeveekraavi.
Vertikaalplaneerimine täpsustatakse edasise planeerimise käigus, arvestades asjaoluga, et planeeritav ala jääb Rail Baltica raames rekonstrueeritava riigitee ja kohaliku Urge tee suhtes ca 5-6 m madalamale.
6.9. Ehitistevahelised kujad ja tuleohutusnõuded
Planeeritud hoonestusalale ehitamisel tuleb arvestada tuleohutusklasside ja hoonevaheliste kujadega. Minimaalne hoonetevaheline kuja peab olema 8 m. Juhul, kui hoonetevahelise kuja
URGE KINNISTU DETAILPLANEERING. ESKIIS Urge küla, Kohila vald, Rapla maakond DP-202339
13
laius on alla 8 m, tuleb tule leviku piiramine tagada ehituslike või muude abinõudega.
Planeeritud kuni 12 m kõrguste 2-korruseliste V kasutusviisi (asutused) ja IV kasutusviisiga (kaubandus- ja teenindushooned) hoonete ning VI kasutusviisiga (tootmis- ja laohooned) hoonete vähim lubatud tulepüsivusklass on planeeritu maksimaalse ehitusõiguse korral TP2, mis tuleb täpsustada projekteerimisel.
Tuleohutusnõuded täpsustatakse planeeringu koostamise järgmises etapis.
6.10. Tehnovõrkude ja –rajatiste asukohad
Planeeringuga antakse vee- ja reoveekanalisatsiooni lahendus, elektri- ja sidelahendus ning soojavarustuse põhimõtted. Tehnovõrgud lahendatakse planeeringu koostamise järgmises etapis vastavalt võrguvaldajate tehnilistele tingimustele.
6.11. Servituutide vajaduse määramine
Servituutide seadmise vajadus täpsustatakse planeeringu koostamise järgmises etapis.
6.12. Kuritegevuse riske vähendavad nõuded ja tingimused
Kuritegevuse riske vähendavate nõuete ja tingimuste seadmisel on lähtutud Eesti Standardist EVS 809-1:2002 „Kuritegevuse ennetamine. Linnaplaneerimine ja arhitektuur. Osa 1: Linnaplaneerimine“.
Tuleb tagada hoonete vahel ja ümbruses hea nähtavus ja valgustatus;
Tuleb rajada krundile konkreetsed juurdepääsud ning vältida tagumiste juurdepääsude rajamist;
Eristada selgelt avalikud ja privaatsed alad;
Ehitusmaterjalidest kasutada vastupidavaid ja kvaliteetseid ehitusmaterjale;
Kasutada atraktiivset maastikukujundust, arhitektuuri ning väikevorme;
Tagada maa-ala korrashoid ning kasutada süttimatust materjalist suletavaid prügianumaid.
6.13. Muud seadustest ja teistest õigusaktidest tulenevad kinnisomandi kitsendused ning nende ulatus
Planeeringualal piiravad tegevust muud seadustest tulenevad kitsendused, mis on loetletud alljärgnevalt:
tegevuspiirangud avalikult kasutatava tee kaitsevööndis, mis on reguleeritud ehitusseadustikus sätestatuga;
tegevuspiirangud maaparandussüsteemi eesvoolu kaitsevööndis, mis on reguleeritud maaparandusseaduses ja määruses „Eesvoolu kaitsevööndi ulatus ja kaitsevööndis tegutsemise kord“ sätestatuga;
tegevuspiirangud elektripaigaldise ja sideehitise kaitsevööndis, mis on kooskõlas määruses „Ehitise kaitsevööndi ulatus, kaitsevööndis tegutsemise kord ja kaitsevööndi tähistusele esitatavad nõuded“ sätestatuga;
tegevuspiirangud vee- ja kanalisatsioonitrasside kaitsevööndites, mis on kooskõlas
URGE KINNISTU DETAILPLANEERING. ESKIIS Urge küla, Kohila vald, Rapla maakond
DP-202339
14
määruses „Ühisveevärgi ja -kanalisatsiooni kaitsevööndi ulatus“ sätestatuga;
6.14. Maaparandussüsteem
Planeeringuala paikneb maaparandussüsteemi ehitise Kohila-Keskuse2 (maaparandussüsteemi kood 4109610031170) maa-alal. Planeeringuala lõunaosa läbib antud ehitise eesvoolukraav (alla 10 km2 valgalaga), millel on 12 m laiune kaitsevöönd.
Maaparandusehitis Kohila-Keskuse2 on rajatud 1988. aastal liigniiske põllumaa kuivendamiseks, seega ei sobi antud drenaaž hoonestatud ala kuivendamiseks. Põllumaa kuivendamiseks rajatud drenaažisüsteemid ei ole projekteeritud hoonete katustelt ja parkimisaladelt sademevee ära juhtimiseks. Sademevee juhtimine olemasolevasse drenaažisüsteemi pole lubatud. Hoonete projekteerimisel on soovitatav olemasolev drenaaž hoonete alt eemaldada ning rajada uus drenaažisüsteem, et välistada hilisemaid liigniiskusest tekkida võivaid kahjusid.
Planeeringualal paiknevad drenaažisüsteemid teenindavad valdavas osas ainult käsitletavat detailplaneeringu ala. Urge maaüksuse lõunanurka läbib Kadaka (31701:001:1947) ja 15 Tallinn-Rapla-Türi tee (31701:001:1948) maaüksustelt lähtuva drenaažisüsteemi drenaažikollektor, millega kantakse kuivendusvesi eesvoolukraavi. Naaberaladele jääv drenaažisüsteemi osa likvideeritakse Urge tee rekonstrueerimisel ning asendatakse teekraavidega. Sellest tulenevalt ei mõjuta planeeringualal drenaažisüsteemi likvideerimine naabermaaüksuste maaparanduse toimimist ning puudub vajadus maaparandussüsteemi toimimise tagamiseks naabermaaüksustel ning süsteemi rekonstrueerimiseks.
Planeeritud kruntide maa sihtotstarbe muutmisel maatulundusmaast äri- ja tootmismaaks ning transpordimaaks, loetakse maaparandusseaduse (MaaParS) § 51 lg 4 alusel maaparandussüsteemi kasutusotstarve nendel kinnisasjadel maa sihtotstarbe muutmise järgselt lõppenuks. Kinnisasja sihtotstarbe muutmine tuleb eelnevalt kooskõlastada Põllumajandus- ja Toiduametiga.
Väljaspool maaparandussüsteemi kokkukogutud vee maaparanduse eesvoolu või kuivenduskraavi suunamise kavatsus tuleb kooskõlastada Põllumajandus- ja Toiduametiga (MaaParS § 53).
6.15. Keskkonnatingimusi tagavad nõuded
6.15.1. Üldised nõuded Planeeringuga ei kavandata keskkonnaohtlikke ehitisi ja tegevusi ning planeeringu realiseerimisel ei ole näha kaasnevaid negatiivseid mõjusid paikkonna maastikule, mullale ja pinnasele, veestikule (sh põhjaveele), õhule ja kliimale. Alale ei ulatu ohtlike ettevõtete ohualasid. Ei ole oodata ebasoodsat mõju inimese tervisele ega varale.
Planeeringualal ega selle vahetul mõjualal ei esine kaitstavaid loodusobjekte ega ole registreeritud kaitstavate liikide leiukohti. Lähimad kaitsealad, Nabala-Tuhala looduskaitseala (KLO1000634) ja Kapa männik (KLO1200372) jäävad vastavalt ca 2 km ja 1,5 km kaugusele. Lähim Natura 2000 võrgustiku ala, Rahaaugu loodusala (RAH0000338) jääb Nabala-Tuhala looduskaitsealale, ca 2 km kaugusele.
Planeeringualal ei leidu maavarasid.
URGE KINNISTU DETAILPLANEERING. ESKIIS Urge küla, Kohila vald, Rapla maakond DP-202339
15
6.15.2. Mõju pinna- ja põhjaveele Maa-ameti 1:50 000 geoloogilise kaardi põhjavee kaitstuse teemakaardi andmetel paikneb ala nõrgalt kaitstud põhjaveega alal, kus reostusohtlikkuse esinemise tõenäosus on kõrge. Planeeringuga ei kavandata uusi reostusohuga objekte.
Planeeringuala veevarustus ja reoveekäitlus lahendatakse ühisveevärgi ja -kanalisatsiooniga liitumise baasil. Seega ei teostata potentsiaalselt põhjavee reostamise ohtu omavaid täiendavaid puurimistöid kaevude rajamiseks. Samuti ei kaasne tegevusega lokaalset reovee puhastust ja heitvee suublasse juhtimist. Planeeringuala reovesi on võimalik puhastada nõuetekohaselt olemasolevas piirkonna reoveepuhastis.
Veeseaduse järgi tuleb sademevee käitlemisel eelistada lahendusi, mis võimaldavad sademeveest vabaneda selle tekkekohas, vältides sademevee reostumist. Soovitatav on sademeveest vabanemiseks rakendada looduslähedasi lahendusi, mis võimaldavad sademeveest vabaneda kohapeal eelkõige maastikukujundamise kaudu (viibetiigid, imbnõvad jms). Soovitatav on parkimisaladel poorsete tänavakattematerjalide kasutamine ning haljaskatuste kasutamine, et vähendada kokkukogutavaid sademevee koguseid. Planeeringuala sademevesi on krundisisese kraavituse ja/või torustiku abil võimalik juhtida maaparandussüsteemi eesvoolukraavi. Enne eesvoolu juhtimist tuleb sademevesi vajadusel puhastada õli- ja liivapüüduris.
6.15.2. Jäätmekäitluse nõuded Pinnasereostuse vältimiseks tuleb ehitustegevuse käigus tekkivad jäätmed ladestada või suunata taaskasutusse, lähtudes kehtivast seadusandlusest ja Kohila valla jäätmehoolduseeskirjast. Potentsiaalsed reostusallikad tuleb pinnasest isoleerida. Nõuetekohasel käitlemisel ei ületa jäätmetest tekkinud mõju eeldatavalt piirkonna keskkonnataluvust. Ehitustegevusel tuleb kasutada tehniliselt korras ehitusmasinaid.
Tehnoloogilised ja olmejäätmed tuleb koguda eraldi konteineritesse ning need tuleb anda üle jäätmeluba omavatele ettevõtetele. Konteineritele tuleb tagada vaba juurdepääs. Ehitustegevuse ajal tekkivate jäätmete käitlemine korraldatakse vastavalt Kohila valla jäätmehoolduseeskirjale.
6.15.4. Müra ja vibratsioon Planeeritud tegevuse tagajärjel ei ole oodata müra- ja vibratsioonitaseme olulist suurenemist piirkonnas.
Müra tekitavad tehnoseadmed tuleb kavandada elamualadest ja perspektiivsetest segahoonestusega aladest kaugemal asuvatesse hooneosadesse (sh tehnoseadmete välised agregaadid). Kui kavandatava tegevusega võib kaasneda eeldatav oht ülenormatiivse müra tekkeks, tuleb müra tekitavate tehnoseadmete asupaikade projekteerimisel viia läbi müralevi modelleerimine, et määrata mürahäiringuid leevendavad meetmed.
Ehitusaegsed tööd ja transport põhjustavad ehitusaegseid häiringuid, arvestades kavandatavaid ehitusmahte, on tegu lühiajalise tegevusega. Seega võib ehitustegevusega kaasnevaid häiringuid pidada lühiajalisteks ja mööduvaks. Ehitustegevuse perioodil võib esineda kõrgendatud ehitusmüra tasemeid. Ehitusaegse mürahäiringu vältimiseks tuleb vältida öiseid mürarikkaid ehitustöid.
Tulenevalt raudtee lähedusest, tuleb arvestada raudteeveeremist tulenevate mõjudega, sh
URGE KINNISTU DETAILPLANEERING. ESKIIS Urge küla, Kohila vald, Rapla maakond
DP-202339
16
võimaliku vibratsiooni ning müraga. Samuti võivad planeeringualale kanduda riigitee transiitliiklusest kanduvad häiringud. Vajadusel tuleb projekteerimisel rakendada leevendavaid meetmeid. Leevendavate meetmete rakendamata jätmise korral ei võta raudtee ja riigitee valdaja endale kohustusi keskkonnaparameetrite (müra, vibratsioon) leevendamiseks.
6.15.5. Õhukvaliteedi nõuded Õhusaaste osas kavandatavast tegevusest tulenevat õhukvaliteedi piirväärtuste ületamist oodata ei ole. Peamine mõju välisõhule kaasneb hoonete, rajatiste ja vajalike tehnovõrkude rajamise etapis ning on ajutise iseloomuga. Teataval määral võib õhusaastet tekitada ka riigiteed ja raudteed läbiv liiklus, mille mõju äri- ja tootmishoonetele on eeldatavalt marginaalne.
Ehitusaegse tolmu teket tuleb minimaliseerida. Puistematerjalide ladustamisel ning kuivades tingimustes kaevetöid tehes tuleb vajadusel tolmu teket vältida niisutamise abil.
6.15.6. Pinnase radoonisisaldus Keskkonnaministri 30.07.2018 määruse nr 28 „Tööruumide õhu radoonisisalduse viitetase, õhu radoonisisalduse mõõtmise kord ja tööandja kohustused kõrgendatud radooniriskiga töökohtadel“ lisa 1 kohaselt ning Eesti pinnase radooniriski kaardi andmetel asub Kohila vald (sh Urge küla) keskmise või madala radoonisisaldusega piirkonnas (10-50 kBq/m3 interpoleeritud ala). Rn-sisaldus pinnaseõhus on riskiteguriks radoonisisalduse tekkele hoonete siseõhus.
Radoon imbub ruumidesse maja alusest pinnasest ja põhjaveest ning tulenevalt sellest esineb radooni peamiselt keldrites ja esimestel korrustel. Radoonisisaldus siseõhus kõigub väga suurtes piirides. Mida tihedam on hoone vundament, seda vähem pääseb radooni hoonesse. Lisaks mõjutab radooni taset siseõhus ilmastik, õhurõhud, tuulesuunad, maapinna niiskusprotsent, maapinna külmumine, hoone ventilatsioon ning selle kasutamine, akende ja uste avamine, küttekolded jne.
Vastavalt Eesti standardile EVS 840:2017 „Juhised radoonikaitse meetmete kasutamiseks uutes ja olemasolevates hoonetes“ on piiranguteta ehitustegevuseks lubatud radooni piirsisaldus pinnaseõhus 50 kBq/m³ ning hoonete elu-, puhke-, ja tööruumides peab radoonitase olema alla 300 Bq/m³.
Enne hoonete projekteerimist on soovitatav planeeringuga hõlmatud maa-alal teostada radooniuuring, et selgitada välja võimalik radoonioht ning näha vajadusel ette radooniohjemeetmed.
6.16. Kultuurilised ja sotsiaalmajanduslikud mõjud
Planeeringualal ning selle vahetus läheduses puuduvad muinsuskaitsealused mälestised ja olulised pärandkultuuri objektid, miljööalad ja väärtuslikud maastikud, millele võiks kavandatav tegevus mõju avaldada.
Planeeritud äri- ja tootmismaad on nii ruumiliselt kui ka logistiliselt soodsas asukohas. Planeeritud tegevus põhjustab muutuseid senises maakasutuses ning keskkonna visuaalses ilmes – hoonestamata looduslik võsastunud haljasala asendub uue hoonestusega. Lokaalne maastikuilme küll muutub, kuid seda võib pidada sobivaks, kuna uue äripargi
URGE KINNISTU DETAILPLANEERING. ESKIIS Urge küla, Kohila vald, Rapla maakond DP-202339
17
planeerimisega moodustub terviklik ja kompaktselt hoonestatud ala, mis on ressursisäästlikum (ühised juurdepääsuteed, tehnovõrgud) võrreldes üksikult keskkonnas paiknevate ärihoonete rajamisega.
Äri- ja tootmismaade arendamine mõjub piirkonna arengule ja inimeste heaolule positiivselt, luues uusi töökohti ning vähendades seeläbi elukoha ja töökoha vahelise pendelrände sagedust. Piirkonna jätkusuutlik areng tõstab olemasolevate lähiasulate väärtust ka elukeskkonnana, mis omakorda tõstab ka kinnisvara väärtust.
Kavandatav tegevus ei takista teiste ümbruskonna kinnistute maakasutust ega loo eeldusi olulise negatiivse olustiku tekkeks. Planeeringualaga piirnevale üksikelamule võimalike häiringute leevendamiseks on ette nähtud kõrghaljastatud puhvertsooni rajamine.
Eeldatavalt ei põhjusta uute äri- ja tootmishoonete püstitamine olulist negatiivset kultuurilist sotsiaalmajanduslikku mõju.
6.17. Planeeringu elluviimise võimalused
Planeeringuga ei tohi kolmandatele osapooltele põhjustada kahjusid. Selleks tuleb tagada, et kavandatav ehitustegevus ei kahjustaks naaberkruntide omanike õigusi või kitsendaks naabermaaüksuste maa kasutamise võimalusi (kaasa arvatud haljastus). Igakordne krundi omanik peab tagama vastavate meetmetega ehitusseadustiku täitmise, mis nõuab, et ehitis ei või ohustada selle kasutajate ega teiste inimeste elu, tervist või vara ega keskkonda. Samuti tuleb vältida müra tekitamist ning vee või pinnase saastumist ning ehitisega seonduva heitvee, suitsu ja tahkete või vedelate jäätmete puudulikku ärajuhtimist. Ehitamise või kasutamise käigus tekitatud kahjud tuleb tekitaja poolt hüvitada koheselt.
Käesolev detailplaneering on kehtestamise järgselt aluseks planeeringualal teostatavatele ehituslikele ja tehnilistele projektidele. Koostatavad projektid peavad olema koostatud vastavalt kehtivatele projekteerimisnormidele ja heale projekteerimistavale ning ehitusprojekt (sh selle osad) peab olema koostatud või kontrollitud ehitusseadustikus toodud nõuetele vastava isiku poolt.
Planeeritud juurdepääsuteede, parklate, kõnniteede, haljastuse, välisvalgustuse ja teiste tehnovõrkude (edaspidi Rajatised) rajamine toimub arendaja ja Kohila valla vahel sõlmitava realiseerimise lepingu alusel. Planeeringu elluviimine toimub vastavalt lepingule. Kohila Vallavalitsus ei võta kohustusi seoses planeeringu realiseerimisega.
Arendaja tagab detailplaneeringuga kavandatava ehitusõiguse realiseerimiseks vajalike Rajatiste väljaehitamise ja sellega seotud kulutuste kandmise detailplaneeringus sätestatud viisil, mahus ja ulatuses. Rajatiste välja ehitamine on planeeritud hoonete rajamise tingimuseks.
Planeeringu elluviimise tingimused ja vajadusel tegevuskava täpsustatakse edasise planeerimise käigus.
0
0
0
8
0
3
4
.
0
0
9
.
0
0
5
0
.
0
0
4
4
.
7
4
4
+
2
0
0
EE-DS1-DPS1-602
EE-DS1-DPS1-613
EE-DS1-DPS1-614
EE-DS1-DPS1-615
EE-DS1-DPS1-616
EE-DS1-DPS1-617
EE-DS1-DPS1-618
EE-DS1-DPS1-619
EE-DS1-DPS1-660
EE-DS1-DPS1-661
EE-DS1-DPS1-668
EE-DS1-DPS1-669
GL10-439
GL10-440
3
+
8
0
0
+
0
0
0
+
0
0
4 +
0 0
4
+
2
3
0
+
0
0
0
+
2
0
0
+
4
0
0
+
5
0
0
+
0
0
0
+
2
0
0
+
4
0
0
+
6
0
0
+
8
0
1
+
0
0
6 +
0 0
7
+
0
0
8
+
0
0
9
+
0
0
1
+
0
0
1
+
6
7
0+00
0+33
0+25
0
+
0
0
1
+
0
0
2
+
0
0
Puhvervö önd (2
0 m )
Projekteeritud avaliku tee kaitsevöönd (30 m )
Eesvoolu kaitsevöönd (12 m )
Rail Baltic trassikoridor
15 T al lin n - R ap la - Tü ri te e
Mes ilas e tä nav
Projekteeritav Tallinn - Rapla raudtee (Rail Baltic)
Rail Baltica trassi rajamisel ehitatav uus liiklussõlm (Kohalik tee Urge tee OR1215)
M aaparandussüsteem
i eesvool
2 3
12 2300 Ä50/T50
56954
2 3
12 2375 Ä50/T50
59365
2 3
12 3300 Ä50/T50
11 1956
- -
- -
L100
9478
- -
- -
L100
59567
2 3
10 2300 Ä50/T50
75952
2 3
12 2350 Ä50/T50
58423
2 1
10 970 Ä50/T50
27751
P-25
P-26
P-25
P-26
P-10
Urge tee
Rail Baltic trassikoridor
Projekteeritu d kohaliku tee kaitsevöönd (10 m)
12
4 4
8
12
20 8
4 4
8
10
11
10
10
10
4 4
10
8
4 4
8
8
41
39
8
8
8
8
8
8
6
6
Kärbse tee
Pr oj
ek te
er itu
d av
al ik
u te
e ka
its ev
öö nd
(3 0
m )
P-40
2 3
10 2300 Ä50/T50
75952
Joonise nimetus:
ESKIISJOONIS
Asukoht: URGE KÜLA, KOHILA VALD, RAPLA MAAKOND
Huvitatud isik: EG EHITUS OÜ
Koostaja: LIIS ALVER
Töö nimi: URGE KÜLAS ASUVA URGE MAAÜKSUSE DETAILPLANEERING
V ä l i p r o j e k t O
Ü , r e g n r 1 4 3 3 9 5 4 1
S e p a v ä l j a 3 3
, T
a r t u , i n f o @
v a l i p r o j e k t . e e
Töö nr: DP-202339
Kuupäev:
19.01.2024
Joonise nr:
4 Mõõtkava:
1:1000 Formaat:
A2
Diplomeeritud maastikuarhitekt, MSc
LEPPEMÄRGID
Planeeringuala piir
Ol. katastriüksuse piir
Planeeritud hoonestusala
Planeeritud krundipiir
Planeeritud sõidutee
Planeeritud hoonestusala laiendus kruntide liitmisel
Ajutine sundvaldusega ala
Planeeritud puhverala
Projketeeritud tee kaitsevöönd
Rail Baltic trassikoridor
Olemasolev eesvoolu kaitsevöönd
Planeeritud kõnnitee (alternatiiv 1)
SELGITUSED 1. Planeeringuala suurus on ca 4,6 ha.
2. Planeeringuala moodustab Urge külas asuv Urge maaüksus (31701:001:1839)
3. Detailplaneeringu alusplaaniks on Reaalprojekt OÜ koostatud geodeetiline alusplaan täpsusega 1:500 (reg nr 10765904; litsentsid EG10765904-0001, 457 MA; töö nr GD-DS1-DPS1, november 2020). Koordinaadid L-EST 97 süsteemis, kõrguslik alus EH2000 süsteemis.
4. Planeeringu koostamisel on arvestatud Rail Baltic raudteetrassi planeerimise käigus rekonstrueeritava kohaliku Urge tee ja riigitee 15 Tallinn - Rapla - Türi tee rekonstrueerimisprojektiga.
Planeeritud kõnnitee (alternatiiv 2)
Planeeritud parkimisala
Suurim lubatud ehitisealune pind
Olemasolev asfaltkattega sõidutee
Olemasolev asfaltkattega kõnnitee
Varem projekteeritud sõidutee (RB)
Varem projekteeritud kõnnitee (RB)
Varem projekteeritud mahasõit kinnistule (RB)
Olemasolev kraav
Varem projekteeritud kraav (RB)
Planeeritud kõrghaljastus
krundi suurus krundi nr
ehitisealune pind
max hoonete suhteline kõrgus
max hoonete arv
max hoonete korruselisus
sihtotstarve
KRUNDI EHITUSÕIGUSE SELGITUS
Olemasolev sidekaabel
Olemasolev sidekanalisatsioon
Olemasolev isevoolne kanalisatsioon
Olemasolev maaparandusdrenaaž
Olemasolev tehnovõrgu kaitsevöönd
EHITUSÕIGUS JA MAAKASUTUS
Krundi kasutamise sihtotstarbed: ÄV - väikeettevõtluse hoone ja -tootmise hoone maa; ÄB - kontori ja büroohoone maa; ÄK - kaubandus-, toitlustus- ja teenindushoone maa; ÄH - tankla ja teenindushoone maa; TL - laohoone maa; TT - tootmishoone maa (võimaliku kahjuliku välismõjuta); LT - tee ja tänava maa; Katastriüksuse sihtotstarbed: Ä - ärimaa, L - transpordimaa
Likvideeritav objekt
Valge 4 / 11413 Tallinn / 620 1200 / [email protected] / www.transpordiamet.ee
Registrikood 70001490
Kohila Vallavalitsus
Vabaduse tn 1
79804, Rapla maakond, Kohila vald,
Kohila alev
Teie 05.03.2024 nr 7-1/23
Meie 10.04.2024 nr 7.2-2/24/3771-2
Seisukohtade väljastamine Urge kinnistu
detailplaneeringu koostamiseks
Olete taotlenud seisukohti Urge kinnistu detailplaneeringu (katastritunnus 31701:001:2204,
edaspidi planeering) koostamiseks. Planeering on algatatud Kohila Vallavalitsuse 03.05.2005
korraldusega nr 215. Kohila vallavalitsusele laekus 21.04.2023 huvitatud isiku taotlus Urge
kinnistu detailplaneeringu koostamise jätkamiseks ning lähteseisukohtade uuendamiseks. Kohila
Vallavalituse 23.03.2023 korraldusega nr 2-2/283 muudeti detailplaneeringu planeeringuala
suurust ning lähteseisukohti.
Planeeringu eesmärgiks on planeeringuala piiride vastavusse viimine seoses Rail Baltic raudtee
trassi ja uute liiklussõlmede planeerimisega ning sellega seotud maade omandamisega Urge
katastriüksusest. Jääkmaa-ala soovitakse jagada ärimaa sihtotstarbega kruntide moodustamiseks
(tootmismaa sihtotstarve ainult tehnovõrkude tarbeks), tehnovõrkude ja -rajatiste ning avalikule
teele juurdepääsuteede võimaliku asukoha ning liikluskorralduse määramine.
Planeeritav ala külgneb riigiteega nr 15 Tallinn-Rapla-Türi (edaspidi riigitee) km 26,45-26,85.
Riigitee keskmine ööpäevane liiklussagedus on 7417 sõidukit. Võttes aluseks ehitusseadustiku
(EhS) ja planeerimisseaduse (PlanS) ning kliimaministri 17.11.2023 määruse nr 71 „Tee
projekteerimise normid“ (edaspidi normid) esitame seisukohad planeeringu koostamiseks
järgnevalt.
1. Juurdepääs planeeringualale kavandada Rail Baltica trassi rajamisel ehitatava uue liiklussõlme
kaudu vastavalt lisatud eskiislahendusele (Lisa 2); Urge tee osas on hetkel koostamisel
põhiprojekt (Urge tee (OR1215), töö nr RBDTD-EE-DS1-DPS1_IDO_OR1215. IDOM,
Consulting, Engineering, Architecture S.A.U).
2. Joonistele kanda ja seletuskirjas tuua välja riigitee nr 15 osas EhS § 71 kohane tee kaitsevöönd.
Kaitsevööndi määramisel lähtuda riigitee nr 15 kavandatavast asukohast ja parameetritest
(„DPS1 Kohila. Tugimaantee nr 15 Kohila riste (OR1220), töö nr RBDTD-EE-DS1-
DPS1_IDO_OR1220 (IDOM, Consulting, Engineering, Architecture S.A.U)).
3. Teekaitsevööndis on keelatud tegevused vastavalt EhS § 70 lg 2 ja § 72 lg 1, sh on keelatud
ehitada ehitusloakohustuslikku teist ehitist. Riigitee kaitsevööndis kehtivatest piirangutest võib
kõrvale kalduda meie nõusolekul vastavalt EhS § 70 lg 3.
Hoonestus kavandada tee kaitsevööndist väljapoole, kuna kaitsevööndis puudub
väljakujunenud hoonestusjoon.
4. Kergliiklusteede kavandamisel näha ette kergliiklusteede sidumine tõmbepunktidega ning
jätkuvuse tagamine, sh väljapoole planeeringuala.
2 (3)
Võimalusel mitte kavandada avalikult kasutatava kergliiklustee ristumist elamumaa kinnistu
juurdepääsuga (vt Lisa 2)*. * Planeeringu koostamiseks seisukohtade taotlemisel soovisite täpsustada meie seisukohta
kavandatavatele kergliiklusteedele. Edastatud asendiskeemi (Lisa 2) tingmärkide loetelus on toodud
välja kaks erienevat tingmärki: „planeerintud kõnnitee (alternatiiv 1)“ ja „planeeritud kõnnitee
(alternatiiv 2)“, kuid asendiskeemil on kujutatud ainult alternatiiv 1. Seega ei ole meil hetkel võimalik
hinnata, kumb variantidest oleks sobivam. Oleme valmis jätkama antud teemal suhtlemist planeeringu
koostamise käigus.
5. Parkimine lahendada oma kinnistul, parkimiskohtade vajadus arvutada vastavalt EVS 843
Linnatänavad.
6. Joonistele kanda ja seletuskirjas kirjeldada nähtavuskolmnurgad vastavalt normide lisa 1
tabelile 17 ja lisa 2 joonisele 8. Nähtavusalas ei tohi paikneda nähtavust piiravaid takistusi.
Vajadusel näha ette metsa, võsa, heki, aia vms rajatise likvideerimine (EhS § 72 lg 2).
7. Joonistel näidata planeeringualal paiknevad olemasolevad ja kavandatavad tehnovõrgud ning
muu taristu. Riigitee alune maa on riigitee rajatise teenindamiseks. Vaba ruumi olemasolul
võime asukohapõhiselt anda nõusoleku kasutada seda maad tehnovõrkude paigutamiseks.
Planeeringu koosseisus kavandatavad riigiteega ristuvad tehnovõrgud tuleb rajada kinnisel
meetodil. Lähtuda meie juhendis „Nõuded tehnovõrkude ja -rajatiste teemaale
kavandamisel“ toodud põhimõtetest.
8. Seletuskirjas käsitleda ning joonistel näidata planeeringuala sademevee ärajuhtimise lahendus.
Vastavalt EhS § 72 lg 1 punktile 5 ja § 70 lg 2 punktile 1 on riigitee kaitsevööndis keelatud
teha veerežiimi muutust põhjustavat maaparandustööd ning ohustada ehitist ja selle
korrakohast kasutamist. Vältimaks tee muldkeha uhtumist ja liigniiskumist ei tohi sademevett
juhtida riigitee alusele maaüksusele. Põhjendatud juhul, kui teekraavidesse sademevete
juhtimine on vältimatu, tuleb tagada truupide, kraavide läbilaskevõime ja muldkeha
niiskusrežiim. Selleks tuleb hinnata arendustegevusest lisanduvaid vooluhulki, riigitee
kraavide ja truupide seisukorda ja läbilaskevõimet ning teostada läbilaskearvutused.
9. Planeeringu elluviimise kavas määrata ehitusjärjekorrad. Arendusega seotud teed tuleb rajada
ning nähtavust piiravad takistused (istandik, puu, põõsas või liiklusele ohtlik rajatis)
kõrvaldada (alus EhS § 72 lg 2) enne planeeringualale mistahes hoone ehitamise alustamise
teatise esitamist.
10. Detailplaneeringu aluseks olev geodeetiline alusplaan peab olema mõõdistatud piisavas
ulatuses, mis võimaldab hinnata planeeringulahenduse sobivust sh kavandatud sademevete
ärajuhtimise süsteemi jms.
11. Kanda joonistele riigitee kaitsevööndisse planeeritud objektide (parkla, piirded, tehnorajatised
jms) kaugused riigitee katte servast.
12. Kasutada riikliku teeregistri põhiseid teede numbreid ja nimetusi.
13. Lähtuvalt asjaolust, et planeeringuala piirneb riigiteega, tuleb planeeringu koostamisel
arvestada olemasolevast ja perspektiivsest liiklusest põhjustatud häiringutega (müra,
vibratsioon, õhusaaste). Riigitee liiklusest põhjustatud häiringute ulatust tuleb hinnata
vastavalt keskkonnaministri 03.10.2016 määrusele nr 32 „Välisõhus leviva müra piiramise
eesmärgil planeeringu koostamise kohta esitatavad nõuded“. Kavandada planeeringu
kehtestaja kaalutlusotsusena meetmed häiringute leevendamiseks, sh keskkonnaministri
16.12.2016 määruse nr 71 „Välisõhus leviva müra normtasemed ja mürataseme mõõtmise,
määramise ja hindamise meetodid“ lisas 1 toodud müra normtasemete tagamiseks.
Seletuskirjas kirjeldada ning vajadusel näidata joonistel kavandatud leevendusmeetmed.
Seletuskirja lisada selgitus, et tee omanik (Transpordiamet) ei võta endale kohustusi
planeeringuga kavandatud leevendusmeetmete rakendamiseks.
14. Planeeringu seletavas osas märkida, et kõik arendusalaga seotud ehitusprojektid, mille
koosseisus kavandatakse tegevusi riigitee kaitsevööndis, tuleb esitada meile nõusoleku
saamiseks.
15. Me ei võta PlanS § 131 lg 1 kohaselt endale kohustusi planeeringuga seotud rajatiste
väljaehitamiseks.
3 (3)
Seisukohad planeeringu koostamiseks kehtivad kaks aastat alates kirja väljastamise kuupäevast,
tähtaja möödumisel tuleb taotleda uued seisukohad. Oleme valmis tegema koostööd planeeringu
koostajaga, täpsustamaks ning täiendamaks käesoleva kirjaga esitatud seisukohti.
Lugupidamisega
(allkirjastatud digitaalselt)
Marek Lind
juhataja
planeerimise osakonna tehnovõrkude üksus
Lisad:
1. 0_Urge_DP_seletuskiri_2024.01.19
2. 4_Urge_DP_eskiisjoonis_2024.01.19
Tuuli Tsahkna
58073001, [email protected]
| Nimi | K.p. | Δ | Viit | Tüüp | Org | Osapooled |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Rapla maakond Rapla vald Urge küla Urge maaüksuse detailplaneering, kergliiklustee asukoha täpsustamise infopäring | 13.06.2024 | 6 | 7.2-2/24/3771-3 | Sissetulev kiri | transpordiamet | Väliprojekt OÜ |