15497/26

COMPET.1 EN/DE

Council of the European Union

Brussels, 6 November 2026 (OR. en, de)

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MI 1143 COMPET 1317 FIN 1575 SOC 721 ENER 740 COH 172 CODEC 2089 INST 414 PARLNAT 205

PARLNAT

Interinstitutional File: 2026/0268 (COD)

COVER NOTE

From: The Bundesrat

date of receipt: 5 November 2026

To: The President of the Council of the European Union

Subject: Proposal for a REGULATION OF THE EUROPEAN PARLIAMENT AND OF THE COUNCIL establishing a framework for measures in Member States to safeguard housing affordability and availability (Affordable Housing Act) [doc. 12967/26 - COM (2026) 599 final]

- Reasoned opinion on the application of the Principles of Subsidiarity and Proportionality

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Bundesrat Drucksache 542/26 (Beschluss)

16.10.26

Beschluss des Bundesrates

Vorschlag für eine Verordnung des Europäischen Parlaments und des Rates zur Schaffung eines Rahmens für Maßnahmen der Mitgliedstaaten zur Gewährleistung der Erschwinglichkeit und Verfügbarkeit von Wohnraum (Verordnung über erschwinglichen Wohnraum)

COM(2026) 599 final; Ratsdok. 12967/26

Der Bundesrat hat in seiner 1069. Sitzung am 16. Oktober 2026 gemäß Artikel 12 Buchstabe

b EUV die folgende Stellungnahme beschlossen:

1. Der Bundesrat ist der Auffassung, dass der Verordnungsvorschlag nicht mit den

Grundsätzen der Subsidiarität nach Artikel 5 Absatz 3 EUV und der Verhältnismäßigkeit

nach Artikel 5 Absatz 4 EUV vereinbar ist.

Die EU verfügt nicht über die Kompetenz zum Erlass der geplanten Regelungen;

insbesondere lässt sich diese nicht aus der allgemeinen Binnenmarktregel (Artikel 114

AEUV) ableiten. Zwar betont die EU, dass der Vorschlag nicht auf die Harmonisierung

der Wohnraumpolitik der Mitgliedstaaten abziele und das Subsidiaritätsprinzip achte.

Tatsächlich führt er durch Festlegung einheitlicher Anforderungen an

wohnraumschützende Maßnahmen zu einer weitreichenden Regulierung des

Wohnungsmarktes und beschränkt damit die Regelungskompetenzen der Mitgliedstaaten

im Bereich der Wohnraumpolitik erheblich. Bei dem Verordnungsvorschlag handelt es

sich daher nicht nur um ein der Rechtssicherheit dienendes Verfahrensinstrument,

sondern um einen Eingriff in den Wohnungsmarkt. Die Zuständigkeit für den

Wohnungsmarkt und für die Regelung wohnraumbezogener Maßnahmen fällt jedoch in

den Bereich der nationalen Wohnungspolitik und obliegt daher ausschließlich den

Mitgliedstaaten.

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Es besteht kein Regelungsbedürfnis für einen einheitlichen Rahmen zur Gewährleistung

der Erschwinglichkeit und Verfügbarkeit von Wohnraum. In Deutschland bestehen

bereits bewährte Systeme zur rechtssicheren Bestimmung von Gebieten mit

Wohnraumknappheit und zur Festlegung wohnraumschützender Maßnahmen. Dies sind

insbesondere die Wohnraumschutz- und Zweckentfremdungsgesetze der Länder, die

Regelungen zur kurzfristigen Vermietung von Unterkünften enthalten und dem Schutz

von Wohnraum dienen. Die nationalen Regelungen tragen der Vielfalt der

Wohnungsmärkte Rechnung, die sich auf nationaler, regionaler und lokaler Ebene

erheblich unterscheiden können.

Der Verordnungsvorschlag geht über das zur Erreichung der Ziele erforderliche Maß

hinaus und schafft zusätzliche Bürokratie. Neben der aufwändigen Bewertung eines

angespannten Wohnungsmarktes anhand eines detaillierten Kriterienkatalogs sind

erhebliche negative Auswirkungen von Kurzzeitvermietungen auf die Erschwinglichkeit

und Verfügbarkeit von Wohnraum über einen Zeitraum von mindestens drei Jahren

darzulegen und mildere Alternativen zu der möglichen Beschränkung zu prüfen. Die im

Verordnungsvorschlag vorgesehenen umfangreichen Datenerhebungs-, Nachweis- und

Monitoringanforderungen erhöhen den Verwaltungs- und Bürokratieaufwand bei den

zuständigen Behörden deutlich, ohne gegenüber dem bestehenden nationalen

Schutzregime einen erkennbaren Mehrwert zu schaffen. Dies kann insbesondere kleinere

Kommunen erheblich belasten und dazu führen, dass diese die Anforderungen in der

Praxis nicht erfüllen können und daher vollständig auf einen Wohnraumschutz

verzichten.

Während die Wohnraumschutz- und Zweckentfremdungsgesetze der Länder auch

Hauptwohnungen vor unzulässiger Kurzzeitvermietung schützen, nimmt der

Verordnungsvorschlag Hauptwohnsitze ausdrücklich von Beschränkungen aus. Damit

würde der Schutz dieses Wohnraums entfallen, wodurch die Wirksamkeit bestehender

nationaler Schutzregelungen erheblich beeinträchtigt und der Wohnraumschutz

insgesamt deutlich geschwächt würde.

Der Verordnungsvorschlag setzt voraus, dass die Verordnung (EU) 2024/1028 in

Gebieten, in denen Maßnahmen ergriffen werden sollen, angewendet und durchgesetzt

wird. Die Zulässigkeit wohnraumschützender Maßnahmen wird damit an das

Vorhandensein eines funktionsfähigen Registrierungs- und Vollzugssystems für

Kurzzeitvermietungen geknüpft. Dies kann insbesondere in Kommunen, in denen

entsprechende Registrierungsverfahren noch nicht etabliert sind, erheblichen zusätzlichen

Kosten- und Verwaltungsaufwand verursachen. Für kleinere Gemeinden besteht das

Risiko, dass sie aus Kostengründen auf wohnraumschützende Maßnahmen vollständig

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verzichten.

Der Bundesrat hält die in Artikel 5 Absatz 1 in Verbindung mit Artikel 6 des

Verordnungsvorschlags vorgesehene Bindung wohnraumbezogener Schutzmaßnahmen

an unionsweit einheitliche Kaufpreis-Einkommen-Schwellen für unvereinbar mit dem

Subsidiaritätsprinzip nach Artikel 5 Absatz 3 EUV. Die Schwellenwerte bilden materielle

Voraussetzungen dafür, ob die zuständigen nationalen, regionalen und lokalen Behörden

die vom Verordnungsvorschlag erfassten Beschränkungen überhaupt erlassen dürfen.

Die in Artikel 6 des Verordnungsvorschlags vorgesehenen verbindlichen Kaufpreis-

Einkommen-Schwellen können Schutzmaßnahmen auch dann ausschließen, wenn

anhand anderer geeigneter örtlicher Indikatoren eine erhebliche Knappheit an

erschwinglichem Wohnraum nachgewiesen werden kann. Das Verhältnis von

Kaufpreisen zum verfügbaren Pro-Kopf-Einkommen bildet insbesondere die Versorgung

mit erschwinglichem Mietwohnraum nicht in jedem Fall hinreichend ab. Auch unterhalb

eines Verhältnisses von acht oder bei einem nicht weiter gestiegenen Verhältnis zwischen

acht und unter zehn kann erheblicher Handlungsbedarf bestehen.

Selbst bei unterstellter Unionszuständigkeit ist nicht hinreichend begründet, weshalb

gerade die abschließende Festlegung dieser materiellen Voraussetzungen auf

Unionsebene erforderlich ist. Die zuständigen nationalen, regionalen und lokalen Stellen

können Wohnraumknappheit anhand objektiver und überprüfbarer Indikatoren

feststellen, die den jeweiligen örtlichen Verhältnissen Rechnung tragen. Das von der

Kommission angeführte Ziel größerer Rechtssicherheit erklärt nicht, weshalb solche

Nachweise ausgeschlossen werden müssen und unionweit verbindliche Kaufpreis-

Einkommen-Schwellen demgegenüber einen zusätzlichen Nutzen bieten. Zudem fehlt im

Verordnungsvorschlag eine nachvollziehbare Herleitung der konkreten Schwellenwerte

von acht beziehungsweise zehn. Der Verweis auf eine statistische Analyse in Nummer 3

des Anhangs des Verordnungsvorschlags erläutert nicht, weshalb gerade diese Werte die

maßgeblichen Grenzen für die Zulässigkeit der erfassten Schutzmaßnahmen bilden

sollen.