1

SELETUSKIRI

Eesti seisukohad Euroopa Parlamendi ja Nõukogu määruse ettepaneku kohta, millega

kehtestatakse liikmesriikides eluaseme taskukohasuse ja kättesaadavuse tagamiseks

võetavate meetmete raamistik (taskukohaste eluasemete õigusakt)

Sissejuhatus

Euroopa Komisjon (edaspidi komisjon) esitas 9. septembril 2026 Euroopa Parlamendi ja

Nõukogu määruse eelnõu, millega kehtestatakse liikmesriikides eluaseme taskukohasuse ja

kättesaadavuse tagamiseks võetavate meetmete raamistik, ehk nn taskukohaste eluasemete

õigusakti eelnõu. Ettepaneku õiguslik alus on Euroopa Liidu toimimise lepingu (ELTL) artikkel

114.

Algatus on osa komisjoni 16. detsembril 2025 avaldatud Euroopa taskukohaste eluasemete

kavast, mille eesmärk on toetada liikmesriike eluasemete taskukohasuse ja kättesaadavuse

parandamisel. Kava keskendub neljale peamisele tegevussuunale: eluasemete pakkumise

suurendamine, avaliku ja erasektori investeeringute kaasamine, eluasemekriisi leevendamiseks

vajalike reformide toetamine ning kõige enam mõjutatud elanikkonnarühmade abistamine.

Süvenev eluasemekriis Euroopa Liidu liikmesriikides on tugevamalt päevakorda tõstatanud

vajaduse tagada eluasemete taskukohasus, eriti elanikkonna kõige haavatavamate gruppide

jaoks. Euroopa Komisjoni hinnangul puudub aga täna liiduülene ühtne raamistik hindamaks

eluasemenappuse tõsidust ning reguleerimaks, et taskukohasuse tagamise eesmärgil võetavad

meetmed oleksid põhjendatud, sobivad ja proportsionaalsed. Ühise raamistiku puudumine võib

komisjoni hinnangul põhjustada õigusselgusetust eluasemevaldkonna meetmete rakendamise,

säilitamise ja kohandamise tingimuste osas.

Komisjoni hinnangul on eluasemete taskukohasuse probleemid on eriti teravad suuremates

linnades, suurlinnapiirkondades ja turismipiirkondades, kus eluasemete nõudlus ületab

märkimisväärselt olemasolevat pakkumist. Taskukohaste eluasemete puudus mõjutab eelkõige

väiksema sissetulekuga leibkondi, noori ja üliõpilasi, kuid üha enam ka keskmise sissetulekuga

leibkondi ning oluliste avalike teenuste osutajaid, sealhulgas õpetajaid ja tervishoiutöötajaid.

Komisjoni hinnangul mõjutab eluasemete kättesaadavuse halvenemine lisaks ka tööjõu

liikuvust, hariduse ja töökohtade kättesaadavust, sotsiaalset sidusust ning konkurentsivõimet.

Eluasemete taskukohasuse halvenemise peamiseks struktuurseks põhjuseks peab komisjon

eluasemete pakkumise ja nõudluse mittevastavust, mida võivad teatud piirkondades süvendada

eluruumide kasutamine muul otstarbel kui peamise elukohana. Eelkõige on komisjon juhtinud

tähelepanu lühiajaliste üüriteenuste kiirele kasvule, elamukinnisvara kasutamisele teisese

elukohana ning eluruumide pikaajalisele tühjana seismisele. Komisjoni andmetel kasvas

lühiajaliste üüriteenuste maht Euroopa Liidus aastatel 2018–2024 ligikaudu 93%. Kuigi

lühiajalised üüriteenused toetavad turismisektorit ja pakuvad kinnisvaraomanikele täiendavaid

sissetulekuvõimalusi, võivad need komisjoni hinnangul suure nõudlusega piirkondades

vähendada pikaajaliseks elamiseks kättesaadavate eluruumide hulka ning suurendada survet

2

eluaseme- ja üürihindadele. Samas rõhutab komisjon, et eluasemeturgude olukord ja

probleemide põhjused erinevad liikmesriigiti ning ka riikide eri piirkondade vahel.

Pakkumaks ELi ülest lahendust, esitas komisjon taskukohaste eluasemete õigusakti ettepaneku,

mille eesmärgiks on ühtlustada eluasemesurve all olevate piirkondade definitsiooni ning luua

ELi õigusesse ühtlane metoodika hindamaks, millal on üürituru olukord piisavalt tõsine, et

õigustada lühiajalise üüriteenuse piiramist. Kuivõrd elamumajandus kuulub liikmesriikide

pädevusse, luuakse EL tasemel vaid raamistik ning meetmete endi valik jääb komisjoni

ettepaneku kohaselt liikmesriikide pädevatele asutustele.

Määruse ettepanekuga soovitakse eelkõige suurendada õigusselgust olukordades, kus

liikmesriigid või kohalikud omavalitsused peavad vajalikuks piirata eluruumide kasutamist

muul eesmärgil kui pikaajaliseks elamiseks. Eelnõu kohaldamisala hõlmab lisaks lühiajaliste

üüriteenuste piirangutele ka meetmeid, millega piiratakse maa või elamukinnisvara

omandamist või kasutamist muul eesmärgil kui majutaja peamise elukohana. Sellisteks

meetmeteks võivad olla näiteks teise elukoha omandamise või kasutamise piirangud,

pikaajaliselt tühjana seisvate eluruumide kasutuselevõttu soodustavad meetmed või

elamukinnisvara reserveerimine kindlatele sihtrühmadele. Määruse ettepanekuga kehtestatakse

ühised kriteeriumid eluasemesurve tuvastamiseks ning nõuded piiravate meetmete

põhjendatusele, vajalikkusele, proportsionaalsusele ja mittediskrimineerivusele. Seejuures ei

kohusta ettepanek liikmesriike nimetatud piiranguid kehtestama ega anna neile uusi iseseisvaid

õigusi piirangute rakendamiseks, vaid määrab kindlaks ELi õigusest tulenevad tingimused

meetmetele, mida liikmesriigid võivad oma riigisisese õiguse alusel kehtestada.

Õigusakti eelnõu keskendub peamiselt lühiajalisele üüriteenusele, lähtudes teenuste direktiivi

2006/123/EÜ ja lühiajaliste üüriteenuste määruse (EL) 2024/1028 senistest meetmetest ja ELi

pädevusest. Euroopa Liidu Kohus on oma praktikas tunnustanud, et eluasemete taskukohasuse

ja kättesaadavuse tagamine võib kujutada endast ülekaalukat avalikku huvi, mis õigustab teatud

tingimustel siseturu põhivabaduste piiramist. Samas ei sätesta senine ELi õigus ühtset

metoodikat eluasemesurve hindamiseks ega täpseid tingimusi, mille alusel hinnata eluasemete

taskukohasuse kaitseks rakendatavate piirangute põhjendatust ja proportsionaalsust.

Lühiajaliste üüriteenuste määrusega (EL) 2024/1028 sätestati andmete kogumise, jagamise

ning registreerimismenetluste raamistik, eesmärgiga parandada eluasemeturu läbipaistvust ja

andmete kättesaadavust. Kõnealune määrus ei reguleeri aga otseselt seda, millistel tingimustel

võivad pädevad asutused piirata lühiajaliste üüriteenuste osutamist eluasemete taskukohasuse

tagamiseks. Seetõttu täiendab taskukohaste eluasemete õigusakti ettepanek komisjoni

hinnangul olemasolevat õigusraamistikku, sätestades ühised nõuded selliste piirangute

hindamiseks ja põhjendamiseks.

Koos määruse ettepanekuga avaldas komisjon 9. septembril 2026 ka õiguslikult mittesiduva

soovituse (EL) 2026/2069 eluasemete taskukohasuse ja pakkumise kohta eluasemesurvega

piirkondades. Soovituse eesmärk on toetada liikmesriike eluasemete pakkumise suurendamisel

ja eluasemekriisi struktuursete põhjuste leevendamisel.

Eelnõu subsidiaarsustähtaeg on 17. novembril 2026.

3

Koostajad

Seletuskirja koostasid Kliimaministeeriumi ehituse ja elamumajanduse osakonna juhataja Lauri

Suu ([email protected]) elamumajanduse valdkonna juht Veronika Valk-Siska

([email protected]), digitaalehituse ekspert Jüri Rass

([email protected]) ja välissuhete osakonna nõunik Rahel Kelus

([email protected]). Valdkonna eest vastutab elukeskkonna ja ringmajanduse

asekantsler Ivo Jaanisoo ([email protected]).

Sisu ja võrdlev analüüs

Määrus pakub välja Euroopa Liidu ülese definitsiooni eluasemesurve all olevate piirkondade

kohta ning uue raamistiku reguleerimaks taskukohasuse tagamise eesmärgil võetavaid

meetmeid, täpsemalt lühiajalise üüriteenuse ja muu kui peamise elukoha omandamise või

kasutamise piiramise meetmeid. Eelnõu artiklis 2 sätestatakse määruse kohaldamisala, artiklis

5 täpsustatakse kohaldamisalasse kuuluvaid meetmeid ning artiklites 6, 7, 8, 9 ja 10 sätestatakse

nõuded, millele liikmesriikide pädevate asutuste võetavad ja määruse kohaldamisalasse

kuuluvad meetmed peavad vastama.

Artikkel 2. Kohaldamisala

Määruse ettepaneku artiklis 2 määratletakse määruse kohaldamisala, mis hõlmab kahte liiki

meetmeid, mida pädevad asutused võivad rakendada eluasemete taskukohasuse ja

kättesaadavuse kaitsmiseks. Esiteks kohaldatakse määrust meetmetele, millega piiratakse

lühiajalise majutuse üüriteenuste osutamist elamukinnisvaras või juurdepääsu nendele

teenustele. Teiseks hõlmab määrus meetmeid, millega piiratakse sellise maa ja elamukinnisvara

omandamist või kasutamist, mida ei omandata ega kasutata peamise elukohana, sõltumata

sellest, kas peamise elukohana kasutab kinnisvara omanik või muu isik (nt pikaajaline üürnik).

Määrust ei kohaldata meetmete suhtes, mida võetakse üksnes ülekaalukatel avaliku huviga

seotud põhjustel, välja arvatud vajadus tagada eluaseme taskukohasus ja kättesaadavus. Samuti

ei hõlma määrus üldisi kinnisvara omandamist ja võõrandamist, pärimist, pikaajalisi

üürisuhteid, eluasemetoetusi, maksustamist, ehitusstandardeid ega ruumilist planeerimist

reguleerivaid meetmeid, kui nende eesmärk ega mõju ei ole määruse kohaldamisalasse

kuuluvate piirangute kehtestamine. Määrus ei kohaldu ka meetmetele, mille ainus eesmärk on

rakendada lühiajalise majutuse üüriteenuste registreerimist käsitlevat määrust (EL) 2024/1028.

Ettepaneku artikli 2 lõike 2 ja põhjenduse 15 kohaselt ei kohaldata määrust meetmetele, mida

võetakse üksnes muudel ülekaaluka avaliku huviga seotud põhjustel. Euroopa Komisjoni

selgituse kohaselt kuulub meede määruse kohaldamisalasse, kui taskukohasuse kaitse on

meetme tegeliku põhjenduse osa, sõltumata muudest eesmärkidest. Samas ei ole piisavalt selge,

kas lühiajalise majutuse piirangud hõlmavad majutuseks ettenähtud hoonetes tegutsevaid

professionaalseid majutusasutusi (hotellid, hostelid, korterhotellid).

4

Artikkel 5. Eluaseme taskukohasuse ja kättesaadavuse tagamiseks võetavate meetmetega

seotud nõuded

Artikkel 5 sätestab lubatud piiravate meetmete tüübid: lühiajalise majutuse piirangud

eluruumides, mis ei ole majutaja peamine eluase (art 5 lg 1 p a), ning sellise maa ja

elamukinnisvara omandamise või kasutamise piirangud, mida ei omandata ega kasutata

peamise elukohana (art 5 lg 1 p b). Artikli 5 lõike 2 kohaselt kohalduvad üksnes eluaseme

taskukohasuse ja kättesaadavuse kaitsega põhjendatud lühiajalise majutuse piirangud ainult

majutusele, mida majutaja ei paku oma peamises elukohas. Täpsemad sisulised nõuded tuuakse

välja artiklites 6 kuni 10.

Artikkel 6. Eluasemenappuse hindamine

Artiklis 6 sätestatakse eluasemesurve hindamise kriteeriumid, mille alusel peab pädev asutus

kindlaks tegema, kas piirkonnas on põhjendatud eluasemete taskukohasuse ja kättesaadavuse

kaitseks piiravate meetmete rakendamine. Piirkonna käsitamiseks eluasemesurvega

piirkonnana peavad olema täidetud kolm tingimust: (1) eluaseme hinna ja sissetuleku suhtarv

on vähemalt 8, mis tähendab, et piirkonna keskmise suurusega eluruumi ostmiseks kulub

kaheksa aasta kasutatav sissetulek elaniku kohta; (2) nimetatud suhtarv on viimase kümne aasta

jooksul suurenenud ning (3) rahvastiku arengu ning eluasemete nõudluse ja pakkumise

prognoosi põhjal ei ole tõenäoline, et eluasemesurve järgmise kolme aasta jooksul ilma

kavandatava meetmeta väheneks. Kui eluaseme hinna ja sissetuleku suhtarv on vähemalt 10, ei

ole viimase kümne aasta jooksul suhtarvu suurenemise tingimuse täitmine vajalik.

Hindamisel tuleb tugineda objektiivsetele, läbipaistvatele ja kontrollitavatele andmetele ning

järgida määruse lisas sätestatud arvutusmetoodikat. Pädevatel asutustel on lubatud kasutada ka

üksikasjalikumaid kohalikke andmeid, kui nende põhjal arvutatud näitajad on kooskõlas

määruses sätestatud piirmääradega. Komisjonile antakse õigus delegeeritud õigusaktidega

muuta eluaseme hinna ja sissetuleku suhtarvu piirmäärasid ning määruse lisas sätestatud

andmeid, näitajaid ja arvutusmetoodikat, kui objektiivsed arengud seda põhjendavad.

Artikkel 7. Eluasemenappusega piirkonna territoriaalne ulatus

Artiklis 7 sätestatakse eluasemesurvega piirkonna territoriaalse ulatuse määramise nõuded,

täpsemalt see, et eluasemesurvega piirkonna territoriaalne ulatus ei tohi olla suurem, kui on

vajalik eluasemete taskukohasuse ja kättesaadavuse kaitsmiseks. Selliseks piirkonnaks võib

määrata linnaosa, kohaliku omavalitsuse, suurlinnapiirkonna, funktsionaalse linnapiirkonna,

linnastu, maapiirkonna või osa neist.

Artikkel 8. Mittediskrimineerimine

Artiklis 8 sätestatakse diskrimineerimiskeelu põhimõte, mille kohaselt ei tohi eluasemete

taskukohasuse ja kättesaadavuse kaitseks kehtestatavad meetmed otseselt ega kaudselt

diskrimineerida liikmesriikide kodanikke nende kodakondsuse alusel ega liikmesriigis asutatud

juriidilisi isikuid nende asutamiskoha liikmesriigi alusel.

5

Artikkel 9. Vajalikkus

Artiklis 9 sätestatakse meetmete vajalikkuse tõendamise nõuded. Piiravaid meetmeid võib

rakendada üksnes juhul, kui need on põhjendatud vajadusega kaitsta eluasemete taskukohasust

ja kättesaadavust artikli 6 alusel määratletud eluasemesurvega piirkonnas. Pädev asutus peab

tõendama, et lühiajalise majutuse üüriteenuste osutamine või kinnisvara omandamine ja

kasutamine muul eesmärgil kui peamise elukohana on vähemalt kolme meetme kehtestamisele

eelneva aasta jooksul avaldanud piirkonna eluasemete taskukohasusele või kättesaadavusele

olulist negatiivset mõju. Euroopa Komisjoni selgituse kohaselt ei pea asjaomane tegevus olema

negatiivse mõju ainus ega peamine põhjus. Euroopa Komisjoni selgituse kohaselt ei pea

asjaomane tegevus olema negatiivse mõju ainus ega peamine põhjus. Lühiajalise majutuse

piirangute põhjendamisel võtab pädev asutus olemasolu korral arvesse lühiajaliste üüriteenuste

määruse (EL) 2024/1028 alusel kogutud andmeid (art 9 lg 2), kuid need ei ole ainus lubatud

tõendusallikas. Pikaajaliselt tühjana seisvate eluruumide suhtes kehtestatavaid piiranguid ei

tohi kohaldada põhjendatud kasutamata jätmise korral, näiteks ajutise eemalviibimise tõttu töö,

õpingute või tervislikel põhjustel, samuti pärimismenetluse, õiguslike takistuste või eluruumi

elamiskõlbmatuse korral.

Artikkel 10. Proportsionaalsus

Artiklis 10 sätestatakse kohaldamisalasse kuuluvate meetmete proportsionaalsuse nõuded.

Kehtestatavad piirangud peavad olema eesmärgi saavutamiseks sobivad ega tohi minna

kaugemale vajalikust. Meetmed peavad piirduma eluasemestressiga piirkonnaga ning nende

rakendamise eel tuleb hinnata, kas sama eesmärki oleks võimalik mõistliku aja jooksul sama

tõhusalt saavutada vähem piiravate meetmetega. Euroopa Komisjoni selgituse kohaselt ei nõuta

vähem piiravate alternatiivide (nt pakkumist suurendavad meetmed, renoveerimine) eelnevat

ammendamist ega meetmete hierarhiat; alternatiive tuleb arvestada siis, kui need on realistlikud

ja mõistliku aja jooksul sama tõhusad. Euroopa Komisjoni selgituse kohaselt ei nõuta vähem

piiravate alternatiivide (nt pakkumist suurendavad meetmed, renoveerimine) eelnevat

ammendamist ega meetmete hierarhiat; alternatiive tuleb arvestada siis, kui need on realistlikud

ja mõistliku aja jooksul sama tõhusad. Samuti tuleb järgida õiguskindluse ja õiguspärase ootuse

kaitse põhimõtteid. Lühiajalise majutuse piirangud peavad olema suunatud eelkõige tegevusele,

mis oma ulatuse, sageduse või ärilise iseloomu tõttu vähendab pikaajaliseks elamiseks

kättesaadavate eluasemete hulka. Lisaks peab pädev asutus asjaomases piirkonnas kohaldama

ja jõustama lühiajaliste üüriteenuste määruse (EL) 2024/1028 nõudeid, sealhulgas

registreerimise, andmete kontrollimise ja jagamise ning nõuetele mittevastavate

majutuspakkumiste eemaldamisega seotud sätteid. Kinnisvara omandamise piirangud võivad

kehtida üksnes pärast meetme kohaldamise algust omandatud kinnisvara suhtes. Pikaajaliselt

tühjana seisvate eluruumide piirangute kujundamisel tuleb arvestada muu hulgas sama omaniku

eluruumide arvu, eluruumi kasutamata jätmise kestust ning juriidiliste isikute

kinnisvaraomandit. Kui meetmed mõjutavad olemasolevaid õiguspäraseid olukordi, tuleb ette

näha asjakohased üleminekutingimused.

Artikkel 12. Meetmete kestus ja läbivaatamine

6

Artikli 12 kohaselt võetakse meetmed vastu kuni viieks aastaks. Pädev asutus peab regulaarselt

üle vaatama, kas meede vastab jätkuvalt artiklite 6–10 nõuetele; esimene ülevaatus tuleb teha

viie aasta jooksul meetme vastuvõtmisest. Meedet võib pikendada, kui ülevaatuse tulemusel on

nõuded jätkuvalt täidetud; kui ei ole, tuleb meede põhjendamatu viivituseta tühistada.

Artikkel 13. Meetmete avaldamine

Artikli 13 kohaselt avalikustab pädev asutus enne meetme, selle pikendamise, muutmise või

tühistamise jõustumist teabe meetme kohta, sealhulgas artiklite 6–10 täitmiseks tehtud

hindamised, eluasemesurvega piirkonna ja meetme täpse territoriaalse ulatuse ning meetme

kestuse.

Artikkel 14. Kehtivad meetmed

Artikli 14 kohaselt ei kohaldata määrust enne selle jõustumist vastu võetud meetmetele, kuid

pädev asutus võib need määruse kohaselt üle vaadata.

Artikkel 15. Delegeeritud volituste rakendamine

Artikli 16 kohaselt hindab Euroopa Komisjon viie aasta jooksul pärast määruse jõustumist selle

mõju siseturu toimimisele ning eluasemete taskukohasusele ja kättesaadavusele ning esitab

aruande Euroopa Parlamendile, nõukogule, Euroopa Majandus- ja Sotsiaalkomiteele ning

Regioonide Komiteele.

EL asja vastavus subsidiaarsuse ja proportsionaalsuse põhimõtetele

Ettepanekute õiguslik alus on Euroopa Liidu toimimise lepingu (ELTL) artikkel 114. Algatuse

eesmärk on parandada siseturu toimimist, luues ühise raamistiku siseturu toimimist mõjutavate

taskukohasuse eesmärgil võetavate elamumajanduse sekkumismeetmete hindamiseks. Kuigi

eluasemepoliitika jääb liikmesriikide ning nende ametiasutuste pädevusse, võivad komisjoni

hinnangul teenuste osutamist või elamukinnisvara omandamist või kasutamist mõjutavad

meetmed piirata siseturu vabadusi ja seetõttu tehakse ettepanek kohaldada nende suhtes

Euroopa Liidu õigust.

Subsidiaarsus

Eesti hinnangul on komisjoni ettepanek vastuolus subsidiaarsuse põhimõttega ning komisjoni

esitatud subsidiaarsuse põhjendus ei ole piisav. Eluasemesurve on oma olemuselt tugevalt

kohalik ja regionaalne nähtus ning selle lahendamine ei nõua tingimata ühtset EL-tasandi

menetlusraamistikku.

Kuigi liikmesriike ei kohustata määruses mainitud meetmeid rakendama ning täpsemate

sekkumiste valik jäetakse liikmesriikide pädevatele asutustele, sätestab määrus väga detailselt

eluasemesurve hindamise metoodika ning määruse kohaldamisalasse kuuluvad meetmed ning

võib seeläbi piirata liikmesriikide pädevate asutuste otsustusõigust. Komisjon ei ole Eesti

hinnangul piisavalt põhjendanud, miks on siseturu toimimise parandamiseks vajalik kehtestada

7

ELi tasandil siduv ja detailne metoodika, sealhulgas ühtsed eluaseme hinna ja sissetuleku

suhtarvu piirmäärad. Samuti viitab komisjon õigusselguse vajadusele siseturul, kuid Eesti

hinnangul on see argument kitsas. Eelnõus ei ole piisavalt selgitatud, miks ei oleks õigusselgust

võimalik saavutada liikmesriikide otsustusõigust vähem piiravate alternatiividega, näiteks

ühiste suuniste või olemasoleva ELi õigusraamistiku täpsustamise kaudu.

Komisjon toob välja, et Euroopa Liidu Kohus on küll tõlgendanud taskukohasust puudutavaid

õiguslikke põhimõtteid, kuid kehtivas õiguses puudub konkreetne eluasemesurve all oleva

piirkonna definitsioon või täpsem raamistik eluasemesurve hindamiseks ning vastavate

sekkumiste rakendamiseks. Komisjon näeb metoodika ühtlustamises lisandväärtust ning leiab,

et nii vähendataks erinevate riiklike meetodite kasutamisest tulenevat õigusselgusetust. Kuid

asjaolu, et liikmesriigid rakendavad erinevaid meetodeid, peegeldab eluasemeturgude erinevat

olukorda ega tõenda Eesti hinnangul, et eluasemesurve hindamise metoodika ühtlustamine liidu

tasandil annaks liikmesriikide tasandil võetavate meetmetega võrreldes selget lisandväärtust.

Eesti leiab, et peamine roll eluasemekriisi leevendamisel lasub liikmesriikide pädevatel

asutustel ning liikmesriikidel peab igal juhul säilima vabadus kujundada eluasemepoliitikat

vastavalt kohalikele oludele. Eesti hinnangul on liikmesriikide eluasemeturgude tingimused on

liialt erinevad õigustamaks liiduülest lähenemist.

Proportsionaalsus

Määruse eelnõu ei sätesta liikmesriikidele kohustuslikke meetmeid, ei ühtlusta liikmesriikide

eluasemepoliitikasuundi ega sätesta kohustuslikus korras poliitikameetmete sisu. Kuigi eelnõu

on komisjoni hinnangul kooskõlas proportsionaalsuse põhimõttega, on liiduülese sekkumise ja

siduva metoodika lisandväärtus Eesti hinnangul küsitav. Eesti leiab, et komisjon ei ole piisavalt

põhjendanud, et liidu tasandil kehtestatavad detailsed ja ühtsed kriteeriumid on eesmärgi

saavutamiseks vajalikud ega lähe kaugemale, kui on vajalik.

Liikmesriikide eluasemeturu ülesehitus ning väljakutsed erinevad märkimisväärselt ning

lühiajalise üüri mõju eluasemeturule on liikmesriikides ja piirkondades väga erinev. Ühes riigis

või linnas toimivad meetmed ei pruugi teises anda soovitud tulemusi. Eestis on lühiajalise

majutuse mõju majandusele ja turismile oluline, kuid mõju eluasemeturule on üldiselt vähene

ja piirkondlik, avaldudes peamiselt üksikutes suure turismikoormusega piirkondades nagu

näiteks Tallinna vanalinn ja Pärnu rannapiirkond. Seetõttu peavad võimalikud lahendused

lähtuma kohalike turgude eripäradest ning jääma liikmesriikide otsustada. Sama põhimõte

sisaldub ka Eesti 10.02.2023 kinnitatud seisukohtades lühiajaliste üüriteenuste määruse

ettepaneku kohta, mille kohaselt peab liikmesriikidele säilima otsustusõigus lühiajaliste

üüriteenuste osutamise ja turule juurdepääsu tingimuste määramisel.

Arvestades, et eluasemeturud ja eluasemepoliitika kujundamine on olemuselt tugevalt seotud

kohalike ja piirkondlike oludega, vajab täiendavat põhjendamist, miks on vajalik kehtestada

liidu tasandil niivõrd detailsed ja ühtsed kriteeriumid eluasemesurve tuvastamiseks. Komisjon

on esitanud lävendite tundlikkusanalüüsi, mille kohaselt vastaks hinna ja sissetuleku suhte

lävend 8 koos 10-aastase kasvunõudega ligikaudu 42%-le NUTS 3 piirkondadest, kus elab

8

46,8% elanikkonnast. Eesti hinnangul on vaja selgitada, kuidas on hinnatud lävendite sobivust

erinevate eluasemeturgude kontekstis ning milline on nende koostoime piirkondlike

eripäradega.

Lisaks tõusetub küsimus seoses määruse ettepaneku mõjuga kohaliku omavalitsuse

põhiseaduslikule enesekorraldusõigusele. Eesti Vabariigi põhiseaduse § 154 kohaselt

otsustavad ja korraldavad kohalikud omavalitsused kohaliku elu küsimusi seaduste alusel

iseseisvalt. Kuigi määruse ettepanek ei muuda otseselt liikmesriigi sisest pädevuste jaotust ega

kohusta kohalikke omavalitsusi piiravaid meetmeid rakendama, seaks see määruse

kohaldamisalasse kuuluvate meetmete kehtestamisele siduvad sisulised ja menetluslikud

tingimused. Need võivad kitsendada kohalike omavalitsuste võimalusi kujundada

elamumajanduse meetmeid vastavalt kohalikele oludele ning põhjustada täiendavat

halduskoormust. Eesti hinnangul ei ole komisjon piisavalt põhjendanud, miks on niivõrd

detailsete tingimuste kehtestamine ELi tasandil vajalik. Seetõttu ei toeta Eesti praegusel kujul

taskukohaste eluasemete õigusakti rakendamist.

Esialgse mõjude analüüsi kokkuvõte

Määruse kohaldamisalasse kuuluvad meetmed on eelnõu kohaselt liikmesriikidele

vabatahtlikud, aga nende rakendamisel võib Eesti õiguse kontekstis kaasneda riive nii

otsustusvabadusele kui ka ettevõtlusvabadusele, kuivõrd avalik võim piiraks tehinguid, kus

kinnisvara ostetakse puhtalt investeeringuteks, teiseks koduks või üürimise eesmärkidel. Kui

pädev asutus (nt kohalik omavalitsus) lubaks eluasemenappuse piirkondades kehtestada

tingimusi, et teatud elamumaad või kortereid tohivad omandada üksnes kindlad isikuterühmad

ning et ostja peab seda ise elukohana kasutama, piirab see oluliselt müüja vabadust valida

müügilepingu teist poolt ja parimaid tingimusi kinnisasja võõrandamiseks. Sellest tulenevalt

võivad kohaldatavad meetmed oluliselt riivata omandipõhiõigust, omaniku kasutus- ja

käsutusõigust, lepinguvabadust ning privaatautonoomiat, sest need võivad rakendamise korral

piirata nii vara kasutusviisi kui ka isikute ringi, kellele võib kinnisvara võõrandada. Lisaks võib

juba omandi kasutamise piiramise võimaluse olemasolu tekitada kinnisvarasektoris õiguslikku

ebakindlust, mis mõjutab investeerimis- ja arendusotsuseid ka siis, kui piiranguid hiljem ei

kehtestata.

Kuivõrd Eesti markeerib muu hulgas eelmainitud põhjustel eelnõu vastuolu subsidiaarsuse

põhimõttega ning kuna määruse ettepanek ei kohusta ka praegusel kujul liikmesriike piiravaid

meetmeid kehtestama, on allpool toodud majanduslikud, keskkonnaalased, sotsiaalsed ja

halduslikud eelkõige kaudsed ja teoreetilised.

Mõju elus- ja looduskeskkonnale

Lühiajalise üürituru piiramise meetmed ei pruugi saavutada soovitud eesmärki ehk suurendada

taskukohaste eluasemete pakkumist. Samal ajal võivad need vähendada ehitus- ja

renoveerimistegevust ning piirata uute või renoveeritud eluruumide turule jõudmist, pidurdades

seeläbi elukeskkonna parandamist ja edasiarendamist.

9

Kui linnades jääks rohkem eluasemeid püsielanike kasutusse, võib väheneda elanike

väljatõrjumine äärealadele, valglinnastumine, pendelränne, transpordiheitmed ja uute maa-

alade hõivamine. Samas oleks mõju tõenäoliselt kaudne ja piirkonniti erinev, sest Eesti

eluasemevaldkonna teekaardi kohaselt on lühiajalise üürituru negatiivne mõju Eestis üldiselt

vähene ning avaldub peamiselt üksikutes suure turismikoormusega piirkondades, nagu Tallinna

vanalinn ja Pärnu rannapiirkond.

Mõju majandusele

Kuivõrd Eesti markeerib eelnõu vastuolu subsidiaarsuse põhimõttega, ning samuti on määruse

kohaldamisalasse kuuluvad meetmed vabatahtlikud ja võivad põhjustada omandiõiguse riivet,

on majanduslikud mõjud eelkõige teoreetilised ja kaudsed. Eesti leiab, et lühiajalise üüriteenuse

piiramine eluasemesurvega piirkondades ei pruugi suurendada taskukohaste eluasemete

kättesaadavust. Nendes piirkondades võivad lühiajaliseks üüriks kasutatavad eluruumid olla

eluasemeturul kohalikele elanikele endiselt liiga kallid ning võib kaasneda oht, et eluruumid

võivad piirangute kehtestamisel jääda hoopis tühjaks. Samal ajal vähendaksid piirangud

omanike tulu teenimise võimalusi ja kinnisvara investeerimisatraktiivsust. Majutuskohtade

pakkumise vähenemine võib kaasa tuua kõrgemad majutushinnad, turistide arvu vähenemise

ning kohalike teenindusettevõtete tulude languse. Lühiajaline üüriteenus on tihedalt seotud

majutus- ja turismisektoriga ning mõjutab eelkõige majutusturu, sealhulgas hotellituru

toimimist. Seetõttu tuleks selle reguleerimisel hinnata lisaks eluasemepoliitilistele eesmärkidele

ka mõju majutusettevõtlusele ja piirkonna turismimajandusele. Kuna eluruumi omamisega

kaasnevad püsikulud ka siis, kui eluruum on kasutuseta, on siiski tõenäolisem, et osa senistest

lühiajalise üüri eluruumidest suunatakse pikaajalisele üürile, muuks kasutuseks või müüki;

samas võib suureneda ka varjatud lühiajaline üürimine alternatiivsete kanalite kaudu. Lisaks

võivad lühiajalise üüri nõudlus ja hinnasurve nihkuda piirangutega hõlmamata

naaberpiirkondadesse. Turismiseaduse muutmise väljatöötamiskavatsuse andmetel oli

lühiajalise üüri kogutulu Eestis 2025. aastal 103,9 miljonit eurot, millest 86% teenisid

juriidilised isikud; lühiajalise üüri osakaal tavaeluruumidest oli suurim Pärnus (3,8%),

Tallinnas ja Tartus 1,4%.

Mõju regionaalarengule

Kuivõrd Eesti markeerib eelnõu vastuolu subsidiaarsuse põhimõttega, ning samuti on määruse

kohaldamisalasse kuuluvad meetmed vabatahtlikud ja võivad põhjustada omandiõiguse riivet,

on mõjud regionaalarengule eelkõige teoreetilised ja kaudsed. Eesti kontekstis oleks meetmete

rakendamine kohasem kõrgema kinnisvara hinnaga piirkondades, Harju-, Pärnu-, ja Tartumaal,

kus toimub aktiivne lühiajalise üüri pakkumine mistõttu. Teistes piirkondades on piirangute

seadmiseks nõutavate eeltingimuste (kinnisvara hinna suhe sissetulekusse) täitmise tõenäosus

ja eelkõige piirangute rakendamise objektiivne vajadus on väike. Kuigi meetmete rakendamine

on liikmesriikidele vabatahtlik, rõhutame siiski nende võimalikku negatiivset mõju

regionaalarengule, kuivõrd teise elukoha omamine, näiteks talve- ja suvekodu või linna- ja

maakodu pidamine, on Eestis laialt levinud. Teise elukoha omamise piiramine eelnimetatud ja

ühtlasi ka peamisteks töö ja õpirände sihtkohtadeks olevates piirkondades võib teoreetiliselt

kaasa tuua ka sundvaliku ühe elukoha kasuks suuremates keskustes ning vähendada

10

kinnisvaranõudlust, pärssida elukohtade soetamist ja hoonete renoveerimist ning seeläbi

aeglustada suurtest linnaregioonidest väljaspool asuvate piirkondade korrastamist ja arengut.

Samuti võib teoreetiliselt väheneda hooajaliste elanike tarbimine, mis halvendab kohalike

teenuste ja ettevõtete elujõulisust. Kinnisvara väärtuse langus võib omakorda nõrgendada

omanike investeerimisvõimet ja suurtest linnaregioonidest väljaspool asuvate piirkondade

atraktiivsust. Sundvalik ühe registrijärgse elukoha kasuks nimetatud keskustes toob kaasa

maksutulu liikumise. Piirangud võivad seetõttu süvendada ääremaastumist ja suurendada

piirkondlikku ebavõrdsust. Negatiivne mõju oleks tõenäoliselt suurim kahaneva elanikkonna ja

nõrga kinnisvaraturuga piirkondades.

Lühiajalise üüri piiramine võib lisaks vähendada turismi-, majutus- ja teenindussektori tulusid,

eelkõige piirkondades, kus lühiajalise üüri osakaal ja turismi tähtsus on suurem (nt Pärnus ja

saartel). Arvestades määruse eesmärki, rakendataks meetmeid liikmesriikides tõenäoliselt

eelkõige tiheasustusega ja suure nõudlussurvega linnapiirkondades, mistõttu avalduks mõju

regionaalarengule peamiselt kaudselt: kui teise elukoha omamist piiratakse eluasemesurvega

linnapiirkonnas, võivad kahepaiksed leibkonnad loobuda maapiirkonnas või väiksemas

keskuses asuvast kinnisvarast või koonduda keskustesse, mis võib süvendada maapiirkondade

rahvastiku kahanemist. Samas võib mõju jääda piiratuks, kuna piiranguid on teatud juhtudel

võimalik vältida (nt kinnisvara võõrandamisega pereliikmele või juriidilisele isikule), mis

omakorda raskendab järelevalvet.

Mõju riigiasutuste ja kohaliku omavalitsuse asutuste korraldusele, kuludele ja tuludele

Kuivõrd Eesti markeerib eelnõu vastuolu subsidiaarsuse põhimõttega, ning samuti on määruse

kohaldamisalasse kuuluvad meetmed vabatahtlikud ja võivad põhjustada omandiõiguse riivet,

on mõjud riigiasutuste ja kohaliku omavalitsuse asutuste korraldusele, kuludele ja tuludele

eelkõige teoreetilised ja kaudsed. Teise elukoha omamise ja lühiajalise üüri piirangute

rakendamine võib suurendada riigiasutuste ja kohaliku omavalitsuse asutuste halduskoormust

ning kulusid. Täiendavate registreerimis-, kontrolli- ja järelevalvemenetluste rakendamine

eeldab uute tööprotsesside ja infosüsteemide väljatöötamist, täiendavat tööjõudu ning

rikkumiste menetlemist. Eriti koormav võib järelevalve olla kohalikele omavalitsustele, kelle

haldus- ja finantsvõimekus on piiratud. Samas tuleb arvestada, et artikli 3 lõike 1 kohaselt ei

kohaldata taskukohasusega põhjendatud lühiajalise majutuse piirangule teenuste direktiivi

2006/123/EÜ, sealhulgas selle artikli 15 lõikes 7 sätestatud kohustust teavitada Euroopa

Komisjoni. Piirangu kehtestamisel langeb seega ära teavitamisega seotud halduskoormus, kuid

ühtlasi kaob komisjoni senine eelkontroll, mistõttu peab piirangute põhjendatuse ja

proportsionaalsuse kontroll olema tagatud riigisiseselt.

Väiksemates ja kahaneva elanikkonnaga piirkondades võivad piirangud vähendada

kinnisvarainvesteeringuid, turismitulu, hooajalist ettevõtlust ja kohalike teenuste tarbimist.

Selle tulemusel võib väheneda kohalike omavalitsuste maksutulu ning suureneda korrastamata

ja alakasutatud hoonete arv. Elamufondi seisundi halvenemine võib omakorda suurendada

omavalitsuste vajadust panustada piirkondade korrastamisse, ohutuse tagamisse ja kohaliku

arengu toetamisse. Seetõttu võivad piirangud halvendada eelkõige väiksemate,

maapiirkondade, saarte ja piirialade omavalitsuste finantsseisundit ning võimet tagada avalike

11

teenuste kättesaadavus. Selline mõju avalduks eelkõige kaudselt, kui piirangud kehtestatakse

linnapiirkondades ning omanikud loobuvad seetõttu teisest elukohast väiksemates

piirkondades.

Mõju riigirahandusele

Kuivõrd Eesti markeerib eelnõu vastuolu subsidiaarsuse põhimõttega, ning samuti on määruse

kohaldamisalasse kuuluvad meetmed vabatahtlikud ja võivad põhjustada omandiõiguse riivet,

on mõjud riigirahandusele eelkõige teoreetilised ja kaudsed. Kavandatavad piirangud võivad

vähendada maksulaekumisi ja suurendada avaliku sektori kulusid. Lühiajalise majutuse käibe

vähenemine võib kahandada tulu-, käibe- ja tööjõumaksu laekumisi ning pärssida turismiga

seotud majandustegevust. Selle kaudne mõju võib avalduda toitlustus-, transpordi-, kaubandus-

ja muude teenuste tulude ning nendelt tasutavate maksude vähenemises. Teise elukoha

omamise piiramine võib vähendada kinnisvaratehinguid, välisinvesteeringuid ja

renoveerimistegevust, nõrgendades veelgi riigi ja kohalike omavalitsuste tulubaasi. Samal ajal

kaasnevad piirangutega registreerimis-, kontrolli- ja järelevalvesüsteemide loomise ning

rikkumiste menetlemise kulud. Täiendavaid kulusid võivad põhjustada õigusvaidlused. Määrus

ise hüvitamise kohustust ei sätesta; võimalikud hüvitisnõuded võivad tuleneda riigisisesest

õigusest ning Euroopa Liidu põhiõiguste harta artiklist 17 (omandiõigus). Piiriäärsetes ja

kahaneva elanikkonnaga piirkondades võib kinnisvaranõudluse vähenemine suurendada

omavalitsuste sõltuvust riigi toetustest ning vajadust rahastada täiendavalt kohalikke teenuseid

ja regionaalarengut.

Eesti seisukohad ja nende põhjendused

1. Eesti leiab, et taskukohaste eluasemete õigusakti eelnõu ei ole kooskõlas

subsidiaarsuse põhimõttega. Euroopa Liidu taskukohaste eluasemete algatuste

kujundamisel tuleb hoiduda Euroopa Liidu pädevuste laiendamisest

elamumajanduse ja lühiajalise üüri valdkonnas ning liikmesriikidele peab

säilima õigus otsustada lühiajaliste üüriteenuste reguleerimise ning turule

juurdepääsu tingimuste üle.

Selgitus: Lühiajalise üüri mõju eluasemeturule on liikmesriikides ja piirkondades väga erinev.

Ühes riigis või linnas toimivad meetmed ei pruugi teises anda soovitud tulemusi. Eestis on

lühiajalise majutuse mõju majandusele ja turismile oluline, kuid mõju eluasemeturule on

üldiselt vähene ja piirkondlik, avaldudes peamiselt üksikutes suure turismikoormusega

piirkondades. Seetõttu peavad võimalikud lahendused lähtuma kohalike turgude eripäradest

ning jääma liikmesriikide otsustada. Sama põhimõte sisaldub ka 10. veebruaril 2023 Riigikogu

Euroopa Liidu asjade komisjoni istungil kinnitatud Eesti seisukohtades lühiajaliste üüriteenuste

määruse (EL) 2024/1028 ettepaneku kohta, mille kohaselt peab liikmesriikidele säilima

otsustusõigus lühiajaliste üüriteenuste osutamise ja turule juurdepääsu tingimuste määramisel.

Lisaks võivad määruse kohaldamisalasse kuuluvad meetmed Eesti õiguse seisukohalt oluliselt

riivata omandipõhiõigust, omaniku kasutus- ja käsutusõigust, lepinguvabadust ning

12

privaatautonoomiat, sest need võivad rakendamise korral piirata nii vara kasutusviisi kui ka

isikute ringi, kellele võib kinnisvara võõrandada. Kuna eluasemepoliitika eesmärke on võimalik

piisavalt saavutada liikmesriikide ja kohalike omavalitsuste tasandil, on ettepanek Eesti

hinnangul vastuolus subsidiaarsuse põhimõttega ning Eesti ei toeta määruse menetlemist

praegusel kujul.

2. Eesti ei toeta lühiajaliste üüriteenuste määrusega sätestatud raamistiku

kohustuslikuks muutmist.

Selgitus: Teeme ettepaneku eelnõust välja jätta artikkel 10 lõige 1 punkt e), mis sisuliselt teeks

kohustuslikuks lühiajaliste üüriteenuste määruse (EL) 2024/1028 rakendamise. Lühiajaliste

üüriteenuste määrus on aga vastu võetud opt-in põhimõttega, mis tähendab, et liikmesriigid ei

pea registreerimissüsteemi rakendama, kuid selle rakendamisel tuleb kasutada määruse

raamistikku. Lühiajalise üürimise andmeid on võimalik saada ka teistest allikatest ning

vajaduse korral tuleks hinnata olemasolevate õigusaktide, sealhulgas direktiivi (EL) 2021/514

(DAC7) ja turismistatistika raamistiku, kohandamist viisil, mis võimaldab juba kogutud

andmeid kasutada tõhusamalt ka statistika ja elamumajandusega seotud ülesannete täitmiseks.

Prioriteediks peaks olema andmete ühekordse esitamise (once-only) põhimõtte rakendamine ja

olemasolevate andmete parem kasutamine, mitte uute nõuete või andmekogumiskohustuste

loomine.

3. Eluasemesurve hindamise metoodika peab arvestama liikmesriikide statistilist

eripära ja selle definitsioon ei tohi kujuneda Euroopa Liidu tulevase

eluasemerahastuse või riigiabi eeltingimuseks. Euroopa Liidu rahastuse toel

peab olema võimalik lahendada ka muid piirkondlikke eluasemeturu

probleeme, sealhulgas eluasemete kvaliteedi, rekonstrueerimise ja

kättesaadavusega seotud kitsaskohti, sõltumata piirkonna vastavusest

eluasemesurve kriteeriumidele. Eesti peab oluliseks, et tähelepanu pöörataks

ka piirkondadele, kus vaatamata pealtnäha taskukohasele hinnatasemele ei ole

aastakümneid lisandunud kvaliteetseid eluasemeid.

Selgitus: Pädev asutus peab saama kasutada riiklikke või piirkondlikke sissetuleku- ja

hinnaandmeid, sh leibkonnapõhiseid näitajaid, ilma et tuleks eraldi tõendada nende vastavust

komisjoni andmekogumile. Eesti palub täpsustada keskmise suurusega eluruumi arvestamise

alust, võimaldada arvestada ka eluruumi keskmist kvaliteeti (nt hoonete ehitusperioodi ja

elamufondi koosseisu) liikmesriigi enda määratluse alusel ning põhjendada hinna ja sissetuleku

suhtarvu läviväärtusi. Eluasemesurve hindamisel peab olema võimalik arvestada täiendavaid

objektiivseid näitajaid, nagu uute eluasemete pakkumine, vakantsus, rahvastiku- ja tööturu

areng.

Peame väga oluliseks, et eluasemenappusega piirkondade määratlemise metoodika sobiks

liikmesriikide kohalike tingimustega. Hinna ja sissetuleku suhe võib olla esmane

sõelumisnäitaja, kuid piirkonna lõplik hindamine eluasemenappusega piirkonnaks peaks

põhinema mitme näitaja terviklikul hindamisel. Nende näitajatena võiks täiendavalt kaaluda

näiteks piirkonna eluasemete müügi- ning üüripakkumiste arvu, uute eluasemete lisandumist,

13

tühjade ja alakasutatud ruumide arvu, rahvastiku arvu muutust ning kohaliku tööturu arengut.

Lisaks toome välja, et eluaseme ostmise ja finantseerimise võimekust hinnatakse praktikas

eelkõige leibkonna, mitte üksikisiku tasandil. Seetõttu võib üksikisiku sissetulekutele tuginev

näitaja, eri leibkonnatüüpide ja piirkondade puhul anda moonutatud tulemuse. Samas tuleb

arvestada, et kõrge hinnatase võib tuleneda ka üldisest nõudluse ja pakkumise

tasakaalustamatusest, mida lühiajalise üüri või teise elukoha piiramine ei lahenda.

Eelnõu eluasemesurve hindamise metoodika lisa punktide 1 ja 2 kohaselt arvutatakse eluaseme

hind NUTS 3 ja sissetulek NUTS 2 tasandil. Eesti puhul vastab NUTS 2 tasand tervele riigile,

mistõttu võrreldakse piirkondlikku (nt Harju- või Ida-Virumaa) hinda riigi keskmise

sissetulekuga ning see moonutab tulemust: Harjumaa eluasemed näivad vähem ja Ida-Virumaa

eluasemed rohkem kättesaadavad, kui need tegelikult on. Eesti peab oluliseks, et metoodikas

kasutataks hinna ja sissetuleku puhul sama territoriaalset tasandit (NUTS 3) või võimaldataks

kasutada piirkondlikke riiklikke sissetulekuandmeid. Lisa punkti 3 kohaselt arvutatakse

läviväärtused viimaste kättesaadavate aastaste vaatluste alusel; ühe aasta andmed võivad olla

mõjutatud ühekordsetest teguritest (nt aasta, mil müüakse suur hulk uusi ja kallimaid

eluasemeid). Stabiilsema tulemuse annaks hinna ja sissetuleku mitme aasta libisev keskmine,

mida tuleks metoodikas võimaldada.

Näiteks Eesti uus üleriigiline planeering "Eesti 2050" (ÜRP) on koostatud leibkonnapõhise

metoodikaga, mille künnised on seotud konkreetsete planeerimiseesmärkidega. Taskukohaste

eluasemete õigusakti metoodika (NUTS 2 tasandil) ei ühildu otseselt ÜRP rakendamise

loogikaga ega Eesti planeerimissüsteemiga, mistõttu leibkonnapõhiste riiklike andmete

kasutamine peab olema lubatud ilma ümberarvutuseta. Seetõttu peab Eesti oluliseks, et

liikmesriik saaks kasutada oma metoodikat ja andmeid, sh leibkonnapõhiseid näitajaid, ilma et

neid tuleks komisjoni andmekogumi alusele ümber arvutada. Kui see ei ole võimalik, tuleks

määruses vähemalt selgitada, kuidas leibkonnapõhist suhet läviväärtustega 8 ja 10 võrrelda.

Samuti peab Eesti oluliseks, et artikli 6 alusel hinnatavad eluasemesurve kriteeriumid ei

muutuks ELi eluaseme- ega investeeringutoetuste saamiseks eeltingimuseks. Komisjon avaldas

koos määruse ettepanekuga soovituse (EL) 2026/2069, milles nähakse ette toetus liikmesriikide

pakkumispoolsetele meetmetele. On oluline, et kahaneva elanikkonnaga ja nõrga

kinnisvaraturuga piirkondades, kus eluasemesurve testi läbimise tõenäosus on väike, ei jääks

pakkumise suurendamise meetmed ELi toetusmeetmetest ilma üksnes seetõttu, et nendes

piirkondades ei täitu artikli 6 läviväärtused. Kinnisvaraturgu arendavad tegevused ja eelkõige

kvaliteetse kinnisvara suurem pakkumine väljaspool eluasemesurve piirkondi, kus täna

turutingimustel kinnisvara arendamine on vähene, aitab vähendada rändesurvet kõrgema

hinnatasemega piirkondadesse, kus rände üheks põhjuseks on just turutingimustel arendatud

kvaliteetne kinnisvara ja elu- ning töökeskkond. Siserände lähtepiirkondade elamumajanduse

adresseerimata jätmine toob kaas põhjendamatult suured kulutused eluasemeprobleemide

lahendamiseks rände sihtpiirkondades, sh muu taristu asendamise vajaduse kulud, lisaks

elukondlikule kinnisvarale.

Eriti oluline on see risk Eesti maapiirkondade ajalooliste linnasüdamete kontekstis. Nendes

piirkondades on hinna ja sissetuleku suhe tavaliselt 3-5, mis jääb selgelt alla artikli 6 lävendit

14

8, mistõttu piirkond ei kvalifitseeru eluasemesurve piirkonnaks taskukohaste eluasemete

õigusakti tähenduses. Samas on seal tõsine struktuurne elamufondi kvaliteediprobleem: valdav

osa hoonetest on ehitatud enne 1960. aastat, elanikkond kahaneb ja turg ei toeta erarahastusega

renoveerimist. Üleriigiline planeering „Eesti 2050“ seab nende piirkondade elamufondi

kvaliteedi tõstmise ja üüripindade kättesaadavuse parandamise sõnaselgeks eesmärgiks. Kui

komisjon kasutab taskukohaste eluasemete õigusakti metoodikat tulevaste SF 2028–2034

eluasemeinstrumentide geograafilise fookuse alusena, nagu eelnõuga avaldatud soovitus juba

viitab (investeeringud suunatakse eelkõige eluasemesurve piirkondadesse), jäävad need

piirkonnad EL toetustest ilma just siis, kui struktuurne vajadus on suurim. Seega peab Eesti

oluliseks, et eluasemestressi kriteeriumid ei saaks SF vahendite ega riigiabi raamistiku

rakendamise geograafiliseks eeltingimuseks ning et kahanevate piirkondade elamufondi

kvaliteedi parandamine jääks iseseisvalt rahastamiskõlblikuks eesmärgiks, sõltumata

taskukohaste eluasemete õigusakti kvantitatiivsetest lävedest.

Eluasemesurve kriteeriumid peaksid olema liikmesriigispetsiifilised, mh võtma arvesse

hoonefondi kvaliteeti ja turutõrgetest tulenevat erinevat uuenemise määra erinevates

turusituatsioonides olevates piirkondades, mis nõrgema konjunktuuriga piirkondades muudab

just kvaliteetse kinnisvara (eelkõige korterid) olemuslikult kättesaamatuks, kuna

turutingimustel neid ei arendata, ning takistab muuhulgas kõrgema kvalifikatsiooniga tööjõu

kättesaadavust piirkondades ja majanduse regionaalselt tasakaalustatud arengut.

4. Eesti peab vajalikuks, et määrus ei laieneks üldisele planeerimisõigusele ega

mitme eesmärgiga meetmetele, mille aluseks on muud ülekaalukad avalikud

huvid, sealhulgas muinsuskaitse, turismikorraldus ja julgeolek. Samuti tuleb

selgelt sätestada, et kohaldamisalasse ei kuulu taskukohaste eluasemete

pakkumist kohustavad meetmed, sealhulgas nõuded rajada nõudlussurvega

piirkondades kindel osa taskukohaseid eluasemeid ja tagada avaliku toetusega

eluasemete pikaajaline taskukohasus.

Selgitus: Õigusakt peab kehtima ainult meetmetele, mida põhjendatakse üksnes eluaseme

taskukohasuse ja kättesaadavusega. Eelnõu kohaldub hetkel meetmetele, mida põhjendatakse

eluaseme taskukohasusega, ning jätab teenuste direktiivi alla ainult need meetmed, mida

võetakse üksnes muudel avaliku huvi põhjustel. Euroopa Komisjoni selgituse kohaselt on

kriteerium selge: meede kuulub kohaldamisalasse, kui taskukohasus on osa selle tegelikust

põhjendusest, sõltumata muudest eesmärkidest. Eesti hinnangul kaasneb sellise laia

tõlgendusega risk, et kohaldamisalasse loetakse meetmeid, mille peamine eesmärk on muu

avalik huvi ja mille põhjendustes on taskukohasusele viidatud üksnes kaudselt. Seetõttu on

oluline, et taskukohaste eluasemete õigusakt kohaldub ainult meetmetele, mida põhjendataks

üksnes eluaseme taskukohasusega.

Majutusteenuse mõiste täpsustamine turismiseaduses on üleriigiline reegel. Selle eesmärk on

kaitsta oma kodu aeg-ajalt välja üürivat inimest ja jõustada majutusteenusele juba kehtivad

külaliste registreerimise, tarbijakaitse ja maksunõuded nende suhtes, kes sisuliselt osutavad

majutusteenust. Kui selline reegel loetaks õigusakti meetmeks, peaks see läbima eluasemesurve

testi, mida üleriigiline reegel ei saa kunagi läbida, kuna eluasemesurvega piirkond on

15

määratletud riigi osa tasandil. Komisjoni selgituse kohaselt jääb selline meede kohaldamisalast

välja, kui selle põhjenduses ei ole eluaseme taskukohasuse ja kättesaadavuse kaitset; seetõttu

on oluline, et selliste meetmete põhjendused oleksid selgelt piiritletud. Sama kehtib

omavalitsuste planeeringu- ja muinsuskaitsemeetmete kohta. Näiteks Pärnus on lühiajalise üüri

osakaal tavaeluruumidest Eesti suurim (3,8%), kuid meie esialgse hinnangu järgi Pärnu

eluasemesurve testi ei läbi.

Lisaks leiame, et ettepanekus tuleb selgelt sätestada, et lühiajalise majutuse piirangud ei hõlma

nõuetekohaselt tegutsevaid majutusasutusi - hotelle, hosteleid ega korterhotelle -, mis

paiknevad majutuseks ettenähtud hoonetes. Sellised asutused ei vähenda pikaajaliseks

elamiseks kättesaadavate eluruumide hulka, mistõttu nende kaasamine piirangute

kohaldamisalasse oleks ebaproportsionaalne. Ettepaneku artikkel 4 punkt 8 viitab lühiajalise

majutuse üüriteenuse mõiste osas määrusele ning komisjoni selgituse kohaselt jäävad selle

määruse üksuse mõiste kaudu teatud hotellid, hostelid ja kämpingud kohaldamisalast välja.

Kuna piir ei ole ettepaneku tekstis endas sõnaselge, peame vajalikuks seda õigusaktis

täpsustada.

5. Eesti peab oluliseks, et taskukohaste eluasemete meetmete kujundamisel ja

Euroopa Liidu vahendite suunamisel arvestataks Uue Euroopa Bauhausi

väärtusi ning Davosi ruumikvaliteedi hindamissüsteemi kriteeriume.

Selgitus: Taskukohasus ei ole üksnes hinna ja pakkumise mahu küsimus – ka taskukohane

eluase peab olema kvaliteetne asuma ja elamiskõlblikus elukeskkonnas. Eesti on oma

varasemates seisukohtades (Vabariigi Valitsuse 9. oktoobril 2025 kinnitatud seisukohad

Euroopa Komisjoni taskukohaste eluasemete kava konsultatsioonil ning Uue Euroopa Bauhausi

(UEB) konsultatsioonil esitatud seisukohad) toetanud UEB põhimõtete laiemat tunnustamist

ning nende käsitlemist samaväärsetena Davosi ruumikvaliteedi hindamissüsteemi ja Eesti 2019.

aasta kvaliteetse ruumi aluspõhimõtetega. Eesti seisukoha kohaselt ei tohi UEB väärtuste ja

Davosi kriteeriumide arvestamine suurendada halduskoormust ega bürokraatiat, peab olema

läbipaistev ning arvestama kohalikke eripärasid, meetmete otstarbekust ja paiga

majandusväärtuse kasvu pikas vaates. Vastutus kvaliteetse ruumi eest jääb pädevatele

projekteerijatele ja liikmesriigi tasandi planeerimissüsteemile. Teeme ettepaneku täiendada

määruse põhjendusi või soovitust (EL) 2026/2069 viitega, et liikmesriigid võivad taskukohaste

eluasemete pakkumist ja renoveerimist toetavate meetmete kavandamisel arvestada Uue

Euroopa Bauhausi väärtusi ja Davosi ruumikvaliteedi kriteeriume, eelkõige

naabruskonnapõhise renoveerimise ning maapiirkondade tõmbekeskuste ja ajalooliste

linnasüdamete taaselustamise kontekstis.

Arvamuse saamine ja kooskõlastamine

Seisukohtade koostamisel küsiti sisendit Majandus- ja Kommunikatsiooniministeeriumilt ,

Justiits- ja Digiministeeriumilt, Regionaal- ja Põllumajandusministeeriumilt ning

Sotsiaalministeeriumilt. Algatus saadeti arvamuse saamiseks lisas 3 loetletud huvirühmadele.

16

Laekunud arvamused seisukohtade kujundamiseks ja nendega arvestamine on toodud

seletuskirja lisas 4 esitatud kaasamistabelis.

1

Lisa 3. Huvirühmad: taskukohaste eluasemete õigusakt

Asutus E-post

Eesti Puuetega Inimeste Koda [email protected]

Soolise võrdõiguslikkuse ja võrdse kohtlemise volinik [email protected]

Eesti Korteriühistute Liit [email protected]

Eesti Linnade ja Valdade Liit [email protected]

Eesti Arhitektide Liit [email protected]

Eesti Ehitusettevõtjate Liit [email protected]

Eesti Kinnisvarafirmade Liit [email protected]

Eesti Pangaliit [email protected]

Eesti Planeerijate Ühing [email protected]

Eesti Omanike Keskliit [email protected]

Eesti Pank [email protected]

Eesti Hotellide ja Restoranide Liit [email protected]

Eesti Kaubandus-Tööstuskoda [email protected]

Eesti Korteriühistute Liit [email protected]

1

Lisa 4. Kaasamistabel: taskukohaste eluasemete õigusakt

Märkuse esitaja Märkuse sisu Kommentaar

Majandus- ja Kommunikatsiooniminis

teerium

Majandus- ja Kommunikatsiooniministeerium esitab Kliimaministeeriumile Euroopa Liidu taskukohaste

eluasemete õigusakti eelnõu kohta järgmised ettepanekud. ELi taskukohaste eluasemete algatuste kujundamisel

tuleb järgida subsidiaarsuse põhimõtet ning hoiduda

ELi pädevuste laiendamisest elamumajanduse ja

lühiajalise üüri valdkonnas. Liikmesriikidele peab

säilima õigus otsustada lühiajaliste üüriteenuste

reguleerimise ning turule juurdepääsu tingimuste üle.

Selgitus: Lühiajalise üüri mõju eluasemeturule on

liikmesriikides ja piirkondades väga erinev. Ühes riigis või linnas toimivad meetmed ei pruugi teises anda soovitud tulemusi. Eestis on lühiajalise majutuse mõju majandusele ja

turismile oluline, kuid mõju eluasemeturule on pigem mõõdukas ja piirkondlik, avaldudes peamiselt üksikutes

suure turismikoormusega piirkondades. Seetõttu peavad võimalikud lahendused lähtuma kohalike turgude eripäradest ning jääma liikmesriikide otsustada. Sama

põhimõte sisaldub ka Eesti 10.02.2023 kinnitatud seisukohtades lühiajaliste üüriteenuste määruse ettepaneku kohta, mille kohaselt peab liikmesriikidele säilima

otsustusõigus lühiajaliste üüriteenuste osutamise ja turule juurdepääsu tingimuste määramisel. Seega

peaksid määruse artiklites 2, 5 ja 9 lühiajalise üüri valdkonna kohta kirjutatud sätted jääma ELi riikidele vabatahtlikuks, mitte kohustuslikult rakendatavaks.

Teeme ettepaneku eelnõust välja jätta artikkel 10 lg 1 p e),

mis sisuliselt teeks kohustuslikuks lühiajaliste üüriteenuste määruse (EL) 2024/1028 rakendamise. Lühiajaliste

Arvestatud. Subsidiaarsuse põhimõtte järgimine ja liikmesriigi otsustusõigus lühiajalise üüri reguleerimisel on

seletuskirjas esimene Eesti seisukoht koos MKM-i esitatud selgitusega. Ministeeriumite ühisel kokkuleppel kujundatud tugevam seisukoht, mis markeerib eelnõu vastuolu

subsidiaarsusega.

Arvestatud. Ettepanek jätta välja art 10 lg 1 p e ning

eelistada DAC7 ja turismistatistika raamistiku andmete kasutamist ja once-only põhimõtet on lisatud teise seisukoha juurde.

Arvestatud. Planeerimisõigus: kohaldamisala seisukohas (neljas seisukoht) on sätestatud, et määrus ei tohi laieneda

üldisele planeerimisõigusele ega mitme eesmärgiga meetmetele.

Arvestatud. Omandipõhiõiguse riivet (PS § 32) käsitleb

esimese seisukoha selgitus, on markeeritud, et meetmed võivad rakendamise korral oluliselt riivata

omandipõhiõigust, omaniku kasutus- ja käsutusõigust, lepinguvabadust ning privaatautonoomiat.

2

üüriteenuste määrus on aga vastu võetud opt-in

põhimõttega, mis tähendab, et liikmesriigid ei pea registreerimissüsteemi rakendama, kuid selle rakendamisel tuleb kasutada määruse raamistikku. Lühiajalise üürimise

andmeid on võimalik saada ka teistest allikatest ning vajaduse korral tuleks hinnata olemasolevate õigusaktide,

sealhulgas DAC7 ja turismistatistika raamistiku, kohandamist viisil, mis võimaldab juba kogutud andmeid kasutada tõhusamalt ka statistika ja elamumajandusega

seotud ülesannete täitmiseks. Prioriteediks peaks olema once-only põhimõtte rakendamine ja olemasolevate andmete

parem kasutamine, mitte uute nõuete või andmekogumiskohustuste loomine.

Määruse eelnõu läbirääkimistel tuleb tagada, et määruse

kohaldamisala ei laiendataks planeerimisõigusele.

Selgitus: Määruse eelnõust ja selle selgitustest nähtub, et õigusakti peamine eesmärk on tagada eluasemete piisav

olemasolu sellistes piirkondades, mille puhul on näha turismist tulenev surve ja kus eluasemeid seetõttu napib.

Eesti õiguse kontekstis on tegemist omandipõhiõiguse intensiivse riivega (PS § 32), kus ELi õigusakt võimaldab omandi vaba kasutamise piiramist.

Planeerimisõiguse kontekstis ei ole ELi määruse eelnõul

sisulist puutumust, kuna planeerimine toimub omandiüleselt. Planeeringuga kajastatakse nõuded ja tingimused, mis kehtivad konkreetsel planeeringualal ja

mille kehtestavad valdkondlikud õigusaktid (nt looduskaitset reguleerivad normid).

Kui omandipõhiõiguse riive kehtestatakse, võetakse seda planeerimismenetluses planeeringulahenduse koostamisel

3

arvesse, kuid planeerimisõigus ise sisulisi piiranguid ja

kitsendusi ei sea, sest need tulevad eriseadustest.

Regionaal- ja

Põllumajandusministeeri um

Regionaal- ja Põllumajandusministeerium esitab

taskukohaste eluasemete õigusakti eelnõu kohta järgmised ettepanekud:

Välja töötatava määruse eesmärgiks on tagada eluasemete taskukohasus ning lahendada eluasemete nappusega seotud

kitsaskohti. Ühe võimalusena kitsaskohtade leevendamiseks käsitletakse ka asjaomastes piirkondades eluasemete, eelkõige sotsiaaleluruumide ja taskukohaste eluasemete

pakkumise suurendamisele suunatud meetmeid. Siinkohal teeme ettepaneku täiendada eelnõu preambuli punkti 30

lausega „Meetmete väljatöötamisel tuleb arvestada nende võimaliku mõjuga linnastumise ja valglinnastumise süvenemisele ning elanikkonna piirkondlikule

paiknemisele.“

Eluasemete pakkumise suurendamine üksnes suure nõudlusega piirkondades võib soodustada elanikkonna edasist koondumist linnadesse ja nende lähiümbrusse ning

süvendada piirkondlikku ebavõrdsust. Valglinnastumisega võivad kaasneda täiendav surve taristule ja avalikele teenustele, suurem transpordivajadus ning

keskkonnakoormus. Täiendus juhiks tähelepanu vajadusele hinnata meetmete laiemat ruumilist mõju, et eluasemete

taskukohasuse parandamine toetaks ühtlasi tasakaalustatud regionaalset arengut.

Artiklis 4 avatakse „hinna ja sissetuleku suhe“, viidates konkreetse piirkonna keskmise suurusega eluruumi eurodes

väljendatud tüüpilise hinna võrdlemisse leibkonna netosissetulekuga. Samas ei ole avatud ega antud

Ei arvestatud. Preambuli punkti 30 täiendust (linnastumine

ja valglinnastumine) ei lisatud seisukohta, kuivõrd seisukohad on koondatud Eesti jaoks kõige olulisematele normatiivsetele sätetele (sh subsidiaarsus, lühiajaliste

üüriteenuste määrus, hindamismetoodika jne). Taskukohaste elausemete pakkumise suurendamine on soovituse (EL)

2026/2069 ning riigisisese eluasemepoliitika (eluasemevaldkonna teekaart) küsimus. Kohaldamisala seisukohas taotleb Eesti ka seda, et pakkumist suurendavad

meetmed jääksid määruse kohaldamisalast välja. Meetmete ruumilist mõju, sh valglinnastumist ja pendelrännet, käsitleb

seletuskirja mõjuanalüüs.

Osaliselt arvestatud. Art 4 hinna ja sissetuleku suhte puhul on keskmise suurusega eluruumi arvestamise aluse

täpsustamise palve lisatud hindamismetoodika seisukohta. Lisaks palub Eesti võimaldada arvestada eluruumi keskmist

kvaliteeti (nt hoonete ehitusperiood ja elamufondi koosseis) liikmesriigi enda määratluse alusel. Detailseid metoodilisi nõudeid (eluruumide koosseis, suuruse mõõtmise alus,

keskmise arvutamise meetod) ei ole seisukohta lisatud. Piirkondliku eripära arvestamist toetab seisukoht, mille kohaselt saab pädev asutus kasutada riiklikke või

piirkondlikke andmeid, kui NUTS 2 piirkond hõlmab kogu liikmesriiki.

4

täiendavaid suuniseid, kuidas tuleks keskmise suurusega

eluruume arvestada. Leiame, et selles osas võiks määruse ettepanek olla selgem.

Keskmise suurusega eluruumi määratlemise viis mõjutab otseselt hinna ja sissetuleku suhte arvutust ning selle alusel

antavat hinnangut eluasemete taskukohasusele. Ühtsete metoodiliste suuniste puudumisel võivad pädevad asutused kasutada erinevaid lähteandmeid ja arvutusviise, mistõttu ei

pruugi tulemused olla piirkondade või liikmesriikide vahel võrreldavad. Seetõttu tuleks täpsustada vähemalt arvesse

võetav eluruumide koosseis, suuruse mõõtmise alus ning keskmise arvutamise meetod, võimaldades samal ajal arvestada piirkondliku eluasemefondi eripäradega.

Justiits- ja Digiministeerium

Avalik õigus Toetame eesmärki suurendada eluaseme taskukohasuse

tagamiseks võetavate meetmete läbipaistvust, põhjendatust ja õiguskindlust. Samas peame oluliseks tagada, et regulatsioon

ei piiraks ebaproportsionaalselt liikmesriikide ja kohalike omavalitsuste kaalutlusruumi, et halduskoormus oleks eesmärgiga proportsionaalne ning et regulatsiooni

kohaldamisala määravad põhielemendid oleksid piisava selgusega sätestatud alusaktis.

1. Eluasemesurve määratlemise kriteeriumid.

Palume täiendavalt põhjendada artiklis 6 sätestatud eluasemesurve tuvastamise kriteeriumide ja lävendite

valikut. Eelnõu kohaselt sõltub meetmete rakendamise võimalus suurel määral kindlaksmääratud statistiliste näitajate täitmisest,

mistõttu mõjutavad need otseselt regulatsiooni kohaldamisala ja liikmesriikide sekkumisvõimalusi.

Arvestades, et eluasemeturud ja eluasemepoliitika kujundamine on olemuselt tugevalt seotud kohalike ja

Arvestatud. Hindamismetoodika seisukohas palub Eesti

põhjendada läviväärtusi 8 ja 10, mis on sätestatud artiklis 6.

JDM-i selgitus liidu tasandi detailsete kriteeriumide

vajalikkuse kohta on üle võetud proportsionaalsuse analüüsi.

Seletuskirjas on täpsustatud, et komisjon on esitanud

tundlikkusanalüüsi, mille kohaselt vastaks lävend 8 koos 10-

aastase kasvunõudega ligikaudu 42%-le NUTS 3

piirkondadest, kus elab 46,8% elanikkonnast; Eesti palub

selgitada, kuidas on hinnatud lävendite sobivust erinevate

eluasemeturgude kontekstis.

Arvestatud. Hindamismetoodika seisukoha kohaselt peab

eluasemestressi hindamisel saama arvestada täiendavaid objektiivseid näitajaid (uute eluasemete pakkumine,

vakantsus, rahvastiku ja tööturu areng).

Osaliselt arvestatud. Kolmanda seisukoha kohaselt peaksid

eluasemesurve kriteeriumid olema liikmesriigispetsiifilised

5

piirkondlike oludega, vajab täiendavat põhjendamist,

miks on vajalik kehtestada liidu tasandil niivõrd detailsed ja ühtsed kriteeriumid eluasemesurve tuvastamiseks ning millistele analüüsidele valitud

lävendid tuginevad ning kuidas on hinnatud nende sobivust erinevate liikmesriikide ja piirkondade

eluasemeturgude kontekstis. Palume kaaluda, kas regulatsioon peaks võimaldama põhjendatud juhtudel arvestada lisaks kvantitatiivsetele näitajatele ka muid

objektiivseid asjaolusid, mis võivad viidata eluaseme kättesaadavuse probleemidele. Samuti palume

hinnata, kas määruse eesmärke oleks võimalik saavutada ka sellise regulatsiooniga, mis näeb ette eluasemesurve hindamisel arvesse võetavad asjaolud

ning meetmete vajalikkuse ja proportsionaalsuse hindamise nõuded, jättes liikmesriikidele suurema

kaalutlusruumi konkreetsete arvuliste lävendite ja näitajate määratlemisel. See võimaldaks paremini arvestada kohalike ja piirkondlike eripäradega,

säilitades samal ajal määruse eesmärgi tagada meetmete põhjendatus ja võrreldav hindamine.

2. Tõendamiskoormuse proportsionaalsus. Palume hinnata artiklis 9 ette nähtud tõendamisnõuete proportsionaalsust. Eelnõu kohaselt peab pädev

asutus enne piiravate meetmete rakendamist tõendama nii olulise negatiivse mõju olemasolu kui

ka põhjusliku seose meetme adressaadiks oleva tegevuse ja eluasemeprobleemi vahel. Selliste asjaolude tõendamine võib eeldada ulatuslikke

statistilisi ja majanduslikke analüüse ning võib osutuda eelkõige väiksemate kohalike omavalitsuste

jaoks märkimisväärselt ressursimahukaks. Seletuskirjas võiks täiendavalt käsitleda, kas ja kuidas on hinnatud kavandatava tõendamiskohustuse

(sh arvestama hoonefondi kvaliteeti ja piirkondlikke

turutõrkeid) ning Eesti palub põhjendada läviväärtusi 8 ja

10. Ettepanekut jätta arvuliste lävendite ja näitajate

määramine täielikult liikmesriigile seisukohana ei esitata.

Kohalike eripärade arvestamise vajadus on kaetud muul

viisil, sh riiklike ja piirkondlike andmete kasutamine,

täiendavad näitajad ning artikkel 7 alusel piirkonna

territoriaalse ulatuse määramine.

Osaliselt arvestatud. Artikkel 9 tõendamiskoormuse kohta eraldi seisukohta ei lisatud. KOV-ide koormust aitavad piirata meetmete rakendamise vabatahtlikkus (esimene

seisukoht) ning võimalus kasutada riiklikke ja piirkondlikke andmeid (kolmas seisukoht). Halduskoormuse hinnangut

seletuskirja eraldi ei lisatud. Võimalikku mõju KOV-ide halduskoormusele ja kuludele on käsitletud mõjuanalüüsis.

Arvestatud. Esimene seisukoht ja subsidiaarsuse analüüs

rõhutavad, et liidu nõuded peavad piirduma siseturu toimimiseks vajalikuga ega tohi põhjendamatult kitsendada

riiklikku ja kohalikku eluasemepoliitikat.

Arvestatud. Seoses tsiviilõigusega (omandiõigus, lepinguvabadus, KOV-i põhiseaduslik pädevus) on esimese

seisukoha selgituses välja toodud, et meetmed võivad oluliselt riivata omandipõhiõigust, lepinguvabadust ja

privaatautonoomiat ning et eelnõu mõju KOV-i põhiseadusliku pädevuse piiramisele ei ole piisavalt hinnatud. ELi sekkumise ulatust piirab ka neljas seisukoht

(kohaldamisala). Subsidiaarsuse küsimust käsitleb esimene seisukoht ning subsidiaarsuse ja proportsionaalsuse peatükk.

6

halduskoormust ning selle rakendatavust erineva

haldusvõimekusega asutuste poolt. 3. Liikmesriikide ja kohalike omavalitsuste

kaalutlusruum. Kuigi eelnõu eesmärk ei ole

ühtlustada liikmesriikide eluasemepoliitikat, sisaldab see ulatuslikke kohustuslikke menetluslikke ja sisulisi

tingimusi meetmete kehtestamiseks, sealhulgas kohustuslikke näitajaid, hindamiskriteeriume, läbivaatamiskohustusi ja põhjendamisnõudeid.

Palume täpsustada, millises ulatuses säilib liikmesriikidel ja kohalikel omavalitsustel tegelik

kaalutlusruum eluasemepoliitiliste meetmete kujundamisel ning kuidas on tagatud, et eelnõu ei tooks kaasa sisulist harmoniseerimist valdkonnas, mis

kuulub peamiselt liikmesriikide pädevusse.

Tsiviilõigus Euroopa Kohus on küll tunnistanud, et eluaseme kättesaadavuse ja taskukohasuse tagamine võib kujutada

endast ülekaalukat avaliku huviga seotud põhjust, mis võib õigustada piiranguid, mis mõjutavad siseturu

vabadusi. Hoolimata sellest põhjustavad pakutavad kaks meedet olulise riive kehtiva õiguskorraga nii asja- kui ka lepinguõiguse valdkonnas.

Artikkel 5 p (a) oleva meetme puhul piiratakse

juurdepääsu lühiajalise majutuse üüriteenustele või nende osutamisele eluruumides, mis ei ole majutaja peamine eluase. Asjaõigusseaduse (AÕS) § 68 lõike 1 kohaselt on

omand isiku täielik õiguslik võim asja üle. Omanikul on õigus asja vallata, kasutada ja käsutada ning nõuda kõigilt

teistelt isikutelt nende õiguste rikkumise vältimist ja rikkumise tagajärgede kõrvaldamist. Omand kui asjaõiguslik õiguspositsioon tähendab omaniku jaoks

7

eelkõige omandivabadust ehk omanikule antud

ulatuslikku võimu ja otsustusõigust asjaga ümberkäimisel. Omaniku privaatautonoomsed õigused annavad talle õiguse käituda omandiga vastavalt oma

äranägemisele. Omandi puutumatuse põhimõte on seejuures sätestatud Põhiseaduses (PS) § 32, mida

täiendavad PS § 12 üldise võrdsuspõhiõiguse (omandi võrne kaitstus) ja PS § 19 vaba eneseteostuse õigus. Põhiseaduslik omandi puutumatuse põhimõte tagab

omandi kaitse kolmandate isikute ja riigi vastu, tagades samaaegselt efektiivse omandi käsutamise ja kasutamise

õiguse. Lähtudes privaatautonoomia ehk enesemääramisõigusest, mis tähendab üksikisiku vabadust ise oma elu korraldada, eelkõige ise vabalt luua,

muuta ja lõpetada õigussuhteid tehingute abil, on privaatautonoomia kehtivas õiguses see, mille all

mõistetakse eelkõige omanikule seadusega tagatud ulatuslikku võimu ja otsustusõigust talle kuuluva asja suhtes. PS § 32 lg 2 sätestab isikute õiguse oma asja

vabalt vallata, kasutada ja käsutada ning lubab neid õigusi kitsendada üksnes seadusega. Omandit võib küll

kitsendada seadusega kas üldistes huvides (avalik- õiguslik kitsendus) või konkreetsete isikute (naabrite) huvides (eraõiguslikult), aga siiski selline kitsendus peab

olema väga kaalukas. Omandikitsendused, mis on sätestatud seaduses, peavad olema PS-ga kooskõlas ning

nende põhiseaduspärasuse tuvastamisel tuleb lugeda seaduspäraseks üksnes seadusandja eesmärk, mis ei ole PS-ga vastuolus.

Meetmed, millega piiratakse juurdepääsu lühiajalise

majutuse üüriteenusele nende osutamise keelamisega eluruumides, põhjustab kahtlemata omandiõiguslikku riivet. Omanik ei saa kasutada oma omandit (kinnisasja)

8

viisil, milleks ta seda soovib, olenemata sellest, kas see

riive on ajutine või mitte. Teatav riive käsutusele seisneb ka selles, et määrus lubab kehtestada nõudeid, mille kohaselt tohib teatavat elamukinnisvara omandada või

kasutada üksnes kindel sihtrühm, näiteks esmakordsed ostjad või väiksema ja keskmise sissetulekuga

leibkonnad. Selline piirang riivab omaniku käsutusõigust, kuna kitsendab oluliselt isikute ringi, kellele omanik saab oma vara müüa.

Määrus sätestab ka võimaluse seada elamukinnisvara ja

maa omandamise piiranguid isikutele, kes ei kavatse kinnisvara kasutada oma peamise elukohana. See kujutab riivet otsustusvabadusele ja tõenäoliselt ka

ettevõtlusvabadusele, kuivõrd avalik võim piirab tehinguid, kus kinnisvara ostetakse puhtalt

investeeringuteks, teiseks koduks või üürimise eesmärkidel. Sarnaselt on käsitletud pikka aega tühjalt seisvate eluruumide reguleerimist (v.a olukorras, nt töö,

hariduse, tervise või käimasoleva pärimismenetluse tõttu). Täna kehtiva õiguse kohaselt on omanikul täielik

võim asja üle ja kui ta soetab kinnisvara oma teiseks koduks, võib see seista tühjana aastakümneid, kartmata, et sellele järgneks omaniku jaoks tagajärgi.

Riive esineb ka võlaõigusseaduse (VÕS) dispositiivsuse

põhimõttega. VÕS § 5 kohaselt võib võlaõigusseaduses võlasuhte poolte või lepingupoolte kokkuleppel kõrvale kalduda, kui seaduses ei ole otse sätestatud või sätte

olemusest ei tulene, et seadusest kõrvalekaldumine ei ole lubatud või kui kõrvalekaldumine oleks vastuolus avaliku

korra või heade kommetega või rikuks isiku põhiõigusi. Dispositiivsuse põhimõttes väljenduvad privaatautonoomia põhimõte ja lepinguvabaduse

9

põhimõte kui eraõiguse aluspõhimõtted.

Privaatautonoomia tähendab iseotsustamise õigust, lepinguvabadus väljendub lepingu sõlmimise, sisu ja vormi vabaduses.

Olukorras, kus pädev asutus (nt kohalik omavalitsus)

lubab eluasemenappuse piirkondades kehtestada tingimusi, et teatud elamumaad või kortereid tohivad omandada üksnes kindlad isikuterühmad ning et ostja

peab seda ise elukohana kasutama, piirab see oluliselt müüja vabadust valida müügilepingu teist poolt ja

parimaid tinigimusi kinnisasja võõrandamiseks. Tegemist on küll lepinguvabaduse riivega, kuid

lepinguvabadus ei ole absoluutne põhimõte, mida ei oleks võimalik piirata. VÕS sisaldab hulgaliselt norme, millest

ei saa tarbija kahjuks kõrvale kalduda. 1. Kokkuvõte:

Määruse ettepaneku eesmärk on luua ühtne

menetlusraamistik meetmetele, millega liikmesriigid,

piirkonnad või kohalikud omavalitsused saavad

eluasemenappusega piirkondades kaitsta eluaseme

taskukohasust ja kättesaadavust. Kavandatavad

meetmed võimaldavad piirata lühiajalise majutuse

üüriteenuste osutamist eluruumides, mis ei ole

majutaja peamine eluase, ning sellise maa ja

elamukinnisvara omandamist või kasutamist, mida ei

kasutata peamise elukohana. Eesti õiguse seisukohalt

võivad need meetmed oluliselt riivata

omandipõhiõigust, omaniku kasutus- ja

käsutusõigust, lepinguvabadust ning

privaatautonoomiat, sest need võivad rakendamise

10

korral piirata nii vara kasutusviisi kui ka isikute ringi,

kellele võib kinnisvara võõrandada.

Määrus on kohaldatav kõigis EL liikmesriikides.

Konkreetsete meetmete kasutamine on vabatahtlik

ning see ei ole liikmesriikidele ega omavalitsustele

kohustuslik. Määrus sätestab reeglid ja kriteeriumid

juhuks, kui kohalik omavalitsus otsustab oma

siseriikliku õiguse alusel selliseid piiranguid

rakendada.

Kuigi nimetatud kategooriad (omandiõigus,

lepinguvabadus) ei ole absoluutsed ning nende

piiramine võib olla põhjendatud ülekaaluka avaliku

huviga, kui piirangud kehtestatakse seadusega ja need

vastavad põhiseadusest tulenevatele

proportsionaalsuse nõuetele, kahtleme selliste

piirangute kehtestamises väljapakutud EL

õigusaktiga. Meie hinnangul ei ole piisavalt hinnatud

eelnõu mõju subsidiaarsuse põhimõttele (mis

õigustaks just EL tasemel õiguslikku regulatsiooni),

tõusetub ka küsimus KOV põhiseadusliku pädevuse

lubamatu piiramise küsimus. Neid küsimusi tuleks

VV seisukohas kindlasti käsitleda.

Pangaliit Pangaliit toetab eelnõu üldist eesmärki parandada

eluasemete taskukohasust ja kättesaadavust ning suurendada õiguskindlust eluasemeturgu mõjutavate meetmete

rakendamisel. Peame oluliseks, et võimalikud meetmed oleksid tõenduspõhised, mittediskrimineerivad, proportsionaalsed, läbipaistvad ning selgelt suunatud

probleemide lahendamisele. Positiivne on, et ettepanek ei kohusta liikmesriike piiravaid meetmeid rakendama ning

näeb ette meetmete vajalikkuse, mõju ja vähem piiravate alternatiivide hindamise.

Arvestatud. Pangaliidu ettepanek seoses objektiivse

metoodika ja mitme näitaja tervikliku hindamisega on lisatud hindamismetoodika seisukohta ja selle selgitusse.

Arvestatud. Eesti on võtnud seisukoha, mis rõhutab riiklike eripärade arvestamist, sh soovime, et Eestil oleks võimalik kasutada leibkonnapõhiseid näitajaid.

Sisuliselt arvestatud. Põhimõte, et eluasemenappuse tuvastamisest üksi ei piisa, peegeldub kolmandas

11

Peame väga oluliseks, et eluasemenappusega piirkondade määratlemise metoodika oleks objektiivne, üheselt mõistetav ja vähese tõlgendamisruumiga. Hinna ja

sissetuleku suhe võib olla esmane sõelumisnäitaja, kuid piirkonna lõplik hindamine eluasemenappusega piirkonnaks

peaks põhinema mitme näitaja terviklikul hindamisel. Nende näitajatena võiks täiendavalt kaaluda näiteks piirkonna eluasemete müügi- ning üüripakkumiste arvu,

uute eluasemete lisandumist, tühjade ja alakasutatud ruumide arvu, rahvastiku arvu muutust ning kohaliku

tööturu arengut. Lisaks toome välja, et eluaseme ostmise ja finantseerimise võimekust hinnatakse praktikas eelkõige leibkonna, mitte üksikisiku tasandil. Seetõttu võib

üksikisiku sissetulekutele tuginev näitaja, eri leibkonnatüüpide ja piirkondade puhul anda moonutatud

tulemuse. Samuti peame oluliseks, et pelgalt eluasemenappuse

tuvastamine ei oleks piisav alus piirangute kehtestamiseks. Tõendatud peab olema seos konkreetse tegevuse ja

eluasemete taskukohasuse või kättesaadavuse halvenemise vahel ning hinnatud peab olema, kas sama eesmärki on võimalik saavutada vähem piiravate meetmetega.

Eesti kontekstis hindame ettepaneku otsest mõju

eluasemeturule ja eluasemete finantseerimisele pigem tagasihoidlikuks, kuna lühiajaline üürimine ja investeerimiskinnisvara soetamine ei ole Eestis

eluasemenappuse peamised põhjused.

Kokkuvõttes leiame, et Eesti jaoks oleksid suurima positiivse mõjuga meetmed need, mis aitavad kiirendada planeerimis- ja ehitusprotsesse ning vähendada uute

seisukohas, mille kohaselt peaks piirkonna lõplik hindamine

põhinema mitme näitaja terviklikul hindamisel.

Teadmiseks. Hinnang, et ettepaneku otsene mõju Eestis on tagasihoidlik, on kooskõlas seletuskirjaga. Seletuskirja

kohaselt on lühiajalise üüri mõju Eesti eluasemeturule üldiselt vähene ja piirkondlik.

Ei arvestatud. Ettepanekut seoses planeerimis- ja ehitusprotsesside kiirendamisega ei arvestatud. Määrus loob raamistiku üksnes piiravatele meetmetele ega reguleeri

pakkumise suurendamist. See on soovituse (EL) 2026/2069 ja riigisiseste meetmete küsimus. Eesti eluasemevaldkonna

teekaart käsitleb seda punktis 4.1.1 „Planeeringute ja ehitusega seotud menetluste efektiivsuse tõstmine“.

Ei arvestatud. Mõju investeeringutele, tagatisväärtustele ja

finantseerimisele ei ole lisatud seisukohta, sest seda tuleb hinnata riigisiseselt. Mõjuanalüüs juba käsitleb võimalikku

mõju investeerimisatraktiivsusele ja kinnisvara väärtusele.

12

eluasemete turule toomise takistusi. Võimalike omandamis-

või kasutuspiirangute mõju tuleb enne nende rakendamist põhjalikult analüüsida, et vältida soovimatut negatiivset mõju investeeringutele, eluasemete pakkumisele,

kinnisvara- ja tagatisväärtustele ja finantseerimisele.

Põlva Vallavalitsus 1. Eluasemeprobleemide hindamine peab arvestama ka eluruumide seisukorda ja üüripakkumist. Üksnes

eluaseme ostuhinna ja sissetuleku suhe ei kirjelda piisavalt olukorda piirkondades, kus kinnisvara

hinnatase on madalam. Ka seal võib puududa sobivaid, energiatõhusaid ja pikaajaliselt üüritavaid eluruume. Elanike arvu vähenemine ega tühjade

eluruumide olemasolu ei tähenda automaatselt, et kasutuskõlblike eluasemete vajadus on kaetud.

2. Piiravate meetmete rakendamise künniseid tuleb eristada rahastamise tingimustest. Eelnõu artiklis 6 sätestatud eluasemenappuse hindamise kriteeriumid

ei tohiks kujuneda üldiseks eeltingimuseks elamumajanduse investeeringutoetuste saamisel.

Väiksemates keskustes ja maapiirkondades tuleb toetada projekte ka siis, kui ehitamise või renoveerimise maksumus ületab valmiva eluruumi

turuväärtust ning tavapärane laenurahastus seetõttu ei toimi.

3. Vajalikud on olemasolevate elamute korrastamise ja

pikaajaliste üürikodude loomise meetmed. Toetame komisjoni soovitust renoveerida ja võtta kasutusele

alakasutatud hooneid. Rahastamisvõimalused peavad sobima ka väikestele korteriühistutele ja väikese mahuga üürimajaprojektidele. Toetada tuleb

projektide ettevalmistamist, energiatõhusust, ligipääsetavust ning vajalikke taristuühendusi.

Omafinantseeringu määramisel tuleb arvestada piirkonna ja taotlejate maksevõimega.

Osaliselt arvestatud. Üüripakkumiste arv on hindamismetoodika seisukohas (kolmas seisukoht)

täiendava näitajana. Eluruumide seisukorda on arvestatud, st kolmanda seisukoha kohaselt peab saama arvestada

eluruumi keskmist kvaliteeti (nt hoonete ehitusperiood ja elamufondi koosseis) ning eluasemesurve kriteeriumid peaksid arvestama hoonefondi kvaliteeti ja piirkondlikke

turutõrkeid. Energiatõhusust eraldi näitajana ei lisatud.

Arvestatud. Ettepanek, et artikkel 6 kriteeriumid ei tohi

saada investeeringutoetuste eeltingimuseks, on lisatud üleminekuaja ja toetuste seisukohta, mis viitab kahaneva elanikkonnaga ja nõrga kinnisvaraturuga piirkondadele.

Toetuste tingimused, sh projektid, mille maksumus ületab turuväärtust, on riigisisese rahastuspoliitika küsimus.

Ei arvestatud. Ettepanekut seoses elamute korrastamise, pikaajaliste üürikodude, väikeste korteriühistute ja üürimajade rahastamise ning omafinantseeringu määraga ei

arvestatud, kuivõrd antud määrus ei reguleeri rahastamist.

Osaliselt arvestatud. Eraldi asulapõhise hindamise nõuet ei lisatud, kuivõrd artikkel 7 juba lubab määrata

eluasemestressiga piirkonnaks KOV-i.

Arvestatud. Lühiajalise majutuse piirangud peavad

põhinema tõendatud kohalikul mõjul ning olema vajalikud ja proportsionaalsed. Turismi ja väikeettevõtluse huvidega arvestamist toetavad subsidiaarsuse seisukoht ja

mõjuanalüüs.

13

4. Kohalikul tasandil peab säilima paindlikkus.

Eluasemevajadust peab saama hinnata asula või väiksema piirkonna kaupa. Toetame artikli 6 lõikes 4 ette nähtud detailsemate andmete kasutamise

võimalust, kuid selle rakendamine peab olema väikesele omavalitsusele jõukohane. Piirkondlikud

keskmised ei pruugi näidata valla eri asulate ega konkreetsete sihtrühmade vajadusi.

5. Lühiajalise majutuse piiramine peab põhinema

tõendatud kohalikul mõjul. Piirangud peavad olema vajalikud, proportsionaalsed ja territoriaalselt

põhjendatud. Põlva valla huvides on säilitada turismi ja väikeettevõtluse arenguvõimalused. Elamufondi kasutuselevõtul tuleb eristada kasutuskõlblike

eluruumide põhjendamatut tühjana hoidmist olukorrast, kus kasutamist takistavad hoone

seisukord, rahastamisraskused või muud põhjendatud asjaolud.

6. Omavalitsustele tuleb tagada andmed, eksperditugi

ja ülesannete rahastamine. Artiklis 9 ette nähtud vähemalt kolme aasta negatiivse mõju tõendamine

võib väikese eluasemeturu ja puudulike aegridade korral osutuda keeruliseks. Vajalikud on riiklik metoodika, andmevahetus ja õigusnõustamine.

Soovituses käsitletud tegevused peab saama siduda olemasolevate arengudokumentidega, vältides

dubleerivaid kavasid ja aruandlust. Põlva valla jaoks on esmatähtis, et Euroopa Liidu

eluasemealgatused aitaksid parandada elamufondi seisukorda ning luua sobivaid elamisvõimalusi noortele,

peredele ja piirkonda tööle asuvatele inimestele. Palume Eesti seisukohtades rõhutada, et lisaks piirangute õigusraamistikule on vaja piirkondlikke erinevusi

Osaliselt arvestatud. Andmete ja metoodilise toe

ettepanekut peegeldab kolmas seisukoht, mille kohaselt peab pädev asutus saama kasutada riiklikke ja piirkondlikke andmeid. KOV-idele riikliku metoodika ja

analüüsivahendite andmist eraldi seisukohana ei esitata. Õigusnõustamine, KOV-i ülesannete rahastamine ja

dubleeriva aruandluse vältimine on riigisisese korralduse küsimused.

Osaliselt arvestatud. Rahastamislahendusi on rõhutatud

eelkõige kolmandas seisukohas seisukohtades, täpsemalt, et artikkel 6 kriteeriumid ei tohi olla toetuste eeltingimus.

14

arvestavaid rahastamislahendusi ning väikeste omavalitsuste

rakendusvõime tuge.

Eesti Hotellide ja

Restoranide Liit

Meie seisukoht

Meie ettepanekud on seotud kahe protsessiga. Esiteks tuginevad need turismisektori ühisarvamusele, mille esitasime koos teiste turismisektori organisatsioonidega 31.

augustil 2026 Majandus- ja Kommunikatsiooniministeeriumi turismiseaduse muutmise

väljatöötamiskavatsuse kohta (lisatud). Teiseks on need samas suunas HOTRECi kujuneva seisukohaga. HOTREC on Euroopa hotellide, restoranide, baaride ja kohvikute

katusorganisatsioon, kelle liige EHRL on ja kelle seisukoha väljatöötamises EHRL osaleb.

Eesti lühiajalise üüri turg on valdavalt majandustegevus. 2025. aastal teenisid juriidilised isikud 86% turu kogutulust ning 2024. aastal toimus 98% lühiajalise üüri ööbimistest

kogu eluruumi üürimisel. Lühiajalise üüri osakaal tavaeluruumidest on Pärnus 3,8% ning Tallinnas ja Tartus

1,4% (turismiseaduse muutmise väljatöötamiskavatsus, p 4.2 ja tabel 2).

Ettepanekud Eesti seisukohaks 1. Õigusakt peab kehtima ainult meetmetele, mida

põhjendatakse üksnes eluasemega. Eelnõu kohaldub

meetmetele, mida põhjendatakse eluaseme taskukohasusega (art 2 lg 1), ning jätab teenuste direktiivi (Euroopa

Parlamendi ja nõukogu direktiiv 2006/123/EÜ teenuste kohta siseturul) alla ainult need meetmed, mida võetakse üksnes muudel avaliku huvi põhjustel (art 2 lg 2, põhjendus

15). Seetõttu jääb lahtiseks, kas meede, millel on mitu eesmärki, kuulub õigusakti alla.

Eesti jaoks on see oluline. Majutusteenuse mõiste täpsustamine turismiseaduses on üleriigiline reegel. Selle

Arvestatud. Punkt 1 ettepanek on üle võetud neljandasse

seisukohta, st rõhutame, et määrus ei tohi laieneda üldisele planeerimisõigusele ega mitme eesmärgiga meetmetele, mille aluseks on muud ülekaalukad avalikud huvid (nt

muinsuskaitse, turismikorraldus). Eesti teeb ettepaneku sätestada, et õigusakt kohaldub ainult meetmetele, mida

põhjendatakse eranditult eluaseme taskukohasuse ja kättesaadavusega, ning mitme eesmärgiga meetmete suhtes kehtib tervikuna edasi teenuste direktiiv. Seisukoha

selgituses on kasutatud EHRL-i toodud näiteid turismiseaduse majutusteenuse mõiste ja Pärnu kohta

(lühiajalise üüri osakaal tavaeluruumidest 3,8%, kuid esialgse hinnangu järgi eluasemesurve testi ei läbi).

Osaliselt arvestatud. Punkt 2 ettepanek on osaliselt lõimitud neljanda seisukoha juurde, mille kohaselt tuleb

sätestada, et artikkel 5 lg 1 p a piirangud ei hõlma nõuetekohaselt tegutsevaid majutusasutusi (hotellid, hostelid, korterhotellid) majutuseks ettenähtud hoonetes

ning art 5 lg 1 p b piirangud ei tohi takistada uute majutusasutuste rajamist ega mitteeluhoonete ümberehitamist majutusasutusteks. Juhusliku ja

professionaalse majutaja eristamise lävendit (kuni 60 väljaüürimise ööd aastas) käsitletakse turismiseaduse

muutmise menetluses. Seletuskirjas on täpsustatud, et eelnõu artikkel 4 p 8 viitab lühiajalise üüriteenuse mõiste osas määrusele (EL) 2024/1028, mille kaudu jäävad

komisjoni selgituse kohaselt teatud hotellid, hostelid ja kämpingud juba praegu kohaldamisalast välja; kuna piir ei

ole ettepaneku tekstis endas sõnaselge, taotleb Eesti selle sõnaselget sätestamist.

15

eesmärk on kaitsta oma kodu aeg-ajalt välja üürivat inimest

ja jõustada majutusteenusele juba kehtivad külaliste registreerimise, tarbijakaitse ja maksunõuded nende suhtes, kes sisuliselt osutavad majutusteenust. Kui selline reegel

loetaks õigusakti meetmeks, peaks see läbima eluasemesurve testi, mida üleriigiline reegel ei saa kunagi

läbida. Sama kehtib omavalitsuste planeeringu- ja muinsuskaitsemeetmete kohta. Näiteks Pärnus on lühiajalise üüri osakaal tavaeluruumidest Eesti suurim (3,8%), kuid

meie esialgse hinnangu järgi Pärnu eluasemesurve testi ei läbi.

Teeme ettepaneku sätestada, et õigusakt kohaldub ainult meetmetele, mida põhjendatakse eranditult eluaseme taskukohasuse ja kättesaadavusega. Mitme eesmärgiga

meetmete suhtes kehtib tervikuna edasi teenuste direktiiv koos selle proportsionaalsuse nõuetega.

2. Alalise elukoha erand peab kaitsma kodu jagamist,

mitte ärilist tegevust. Toetame põhimõtet, et oma kodu aeg-ajalt välja üüriv inimene peab jääma piirangutest välja.

Eelnõu jätab aga alalise elukoha piirangutest välja sõltumata tegevuse mahust (art 5 lg 2), samas kui teiste eluruumide

puhul arvestab tegevuse ulatust, sagedust ja ärilist iseloomu (art 10 lg 1 p d, põhjendus 26). Kuna alalise elukoha mõiste jääb liikmesriigi määrata, võib aasta läbi turistidele üüritav

eluruum olla piirangute eest kaitstud ainult seetõttu, et see on registreeritud kellegi elukohaks. Teeme ettepaneku, et

erand kehtiks juhuslikule kodu jagamisele ega kehtiks, kui väljaüürimise maht ületab objektiivse lävendi. Ühtlasi teeme ettepaneku sätestada ühised põhimõtted juhusliku ja

professionaalse majutaja eristamiseks, nagu väljaüürimise maht, sagedus ja üksuste arv, jättes konkreetsed lävendid

liikmesriikide otsustada. Eestis oleme turismiseaduse muudatuses pakkunud samal loogikal põhineva piiri: kuni

Osaliselt arvestatud. Punkt 3 ettepanek on lisatud, teise seisukoha juurde, st Eesti ei toeta lühiajaliste üüriteenuste määruse (EL) 2024/1028 raamistiku kohustuslikuks

muutmist ja teeb ettepaneku jätta välja art 10 lg 1 p e; prioriteediks on olemasolevate andmete (sh DAC7 ja

turismistatistika) parem kasutamine ja andmete ühekordse esitamise põhimõte.

Arvestatud. Punkt 4 ettepanek on lisatud kolmanda seisukoha juurde, mille kohaselt peab eluasemestressi

hindamise metoodika arvestama liikmesriikide statistilist eripära ning pädev asutus peab saama kasutada riiklikke või piirkondlikke sissetuleku- ja hinnaandmeid, sh

leibkonnapõhiseid näitajaid, ilma et tuleks eraldi tõendada nende vastavust komisjoni andmekogumile.

16

60 väljaüürimise ööd aastas ühe üksuse kohta on

jagamismajandus. 3. Lühiajalise majutuse üüriteenuste määruse andmed

peavad olema piisav tõend. Eelnõu nõuab, et enne

lühiajalise üüri piiramist tõendataks selle olulist mõju eluasemete kättesaadavusele või taskukohasusele vähemalt

kolme aasta jooksul (art 9 lg 2). Eelnõu järgi võetakse ELi lühiajalise majutuse üüriteenuste määruse alusel saadud andmeid seejuures arvesse üksnes võimaluse korral. Alates

20. maist 2026 kohaldatakse Euroopa Parlamendi ja nõukogu määrust (EL) 2024/1028, milles käsitletakse

lühiajalise majutuse üüriteenustega seotud andmete kogumist ja jagamist (edaspidi lühiajalise majutuse üüriteenuste määrus). Teeme ettepaneku, et selle määruse

alusel kogutud registri- ja platvormiandmeid loetaks piisavaks tõendiks. Samuti on oluline, et Eesti sätestaks

selle määruse rakendamise tähtaja. 4. Hinnatest peab arvestama väikeriikide olukorda. Eelnõu lisa järgi arvutatakse hinna ja sissetuleku suhe

vaikimisi nii, et piirkonna (NUTS 3) eluaseme keskmist tehinguhinda võrreldakse NUTS 2 tasandi keskmise

netosissetulekuga inimese kohta. Eesti on tervikuna üks NUTS 1 ja üks NUTS 2 piirkond. Seetõttu võrreldakse iga Eesti piirkonna hinda kogu riigi keskmise sissetulekuga,

mitte kohalike sissetulekutega. Kõrgema sissetulekuga pealinnapiirkonnas näib eluasemesurve seetõttu suurem ja

madalama sissetulekuga piirkondades väiksem, kui see tegelikult on. Meie esialgse hinnangu järgi läbiks testi Eestis praegu tõenäoliselt ainult Harjumaa. Eelnõu lubab kasutada

üksikasjalikumaid alternatiivseid andmeid (art 6 lg 4), kuid ainult tingimusel, et asutus tõendab nende kooskõla

künnistega. Teeme ettepaneku, et Eesti toetaks sätet, mis lubab otse kasutada riikliku statistika piirkondlikke

17

sissetulekuandmeid, kui NUTS 2 piirkond hõlmab kogu

liikmesriigi.

Vajalikud riiklikud sammud

Eelnõu järgi peab pädev asutus lühiajalise üüri piiramisel rakendama piirkonnas lühiajalise majutuse üüriteenuste

määrust ja tagama eelkõige registreerimise nõuete täitmise, sealhulgas registrinumbrite peatamise ja nõuetele mittevastavate kuulutuste eemaldamise (art 10 lg 1 p e).

Registreerimise nõuete täitmist saab aga tagada ainult siis, kui registreerimine on olemas. Eestis seda

registreerimiskorda praegu ei ole. Seetõttu ei saa riik platvormidelt üksuste kaupa tegevusandmeid, mis oleksid kõige usaldusväärsem alus eelnõu nõutud vähemalt kolme

aasta tõendite jaoks. Lisaks jäävad statistikast välja alla viie voodikohaga majutuskohad. Väljatöötamiskavatsuse

hinnangul jääb Statistikaameti majutusstatistikast välja kuni umbes 0,5 miljonit lühiajalise üüri ööbimist ehk umbes 7% kogu majutusturu mahust.

Teeme ettepaneku, et Kliimaministeerium toetaks

turismiseaduse muudatuses: 1. lühiajalise majutuse üüriteenuste määruse

rakendamise tähtaja sätestamist ja ühekordset

registreerimiskohustust olemasolevas majandustegevuse registris. Tegemist ei oleks

tegevusloa ega aastatasuga; 2. majutusteenuse mõiste sidumist objektiivsete

kriteeriumidega;

3. majutusstatistika esitamist alates esimesest voodikohast. ELi turismistatistika määrus seab

andmete esitamise miinimumi ja liikmesriik võib andmekogumist laiendada.

18

Need sammud ei lisa uusi sisulisi nõudeid ega puuduta

inimest, kes üürib välja oma kodu. Need tagavad kehtivate kohustuste täitmise ja kontrolli võimaluse ning selle, et riigil ja omavalitsusel oleksid olemas registreerimine ja andmed,

mida taskukohaste eluasemete õigusakti kasutamine eeldab.

Eesti

Kinnisvaraarendajate Klaster EKFL, Kinnisvaraarendajate Klastri seisukoht.pdf

Arvestatud. Punktid 1 ja 5 kattuvad seletuskirja esimese

seisukohaga (subsidiaarsus ja vabatahtlikkus) ja neljanda seisukohaga (pakkumist suurendavad meetmed jäävad

kohaldamisalast välja).

Osaliselt arvestatud. Punkt 6 on osaliselt väljendatud neljandas seisukohas (kohaldamisala täpsustus);

konkreetset.

Ei arvestatud. Punktides 7 ja 8 esitatud ettepanekuid ei

lisatud seletuskirja, kuna art 5 lg 1 p b on liikmesriikidele vabatahtlik meede. Lisaerandi sätestamine ELi tasandil võib piirata liikmesriigi otsustusõigust.

Eesti Kaubandus-

Tööstuskoda I Üldised seisukohad

1. Kaubanduskoda toetab ühtse ELi raamistiku loomist, sest ühtsed kriteeriumid ja menetlusnõuded muudavad

ettevõtjatele ettenähtavaks, millal, kus ja kui kauaks võib piiranguid kehtestada.

2. Peame ka mõistlikuks, et määrus ei kohusta liikmesriike

piiranguid kehtestama ning iga liikmesriik saab oma olukorrast lähtudes otsustada, kas ja millisele asutusele ta

selleks õiguse annab.

3. Kaubanduskoja hinnangul peab lühiajalise majutuse piiramine jääma viimaseks abinõuks, mida kasutatakse

Teadmiseks võetud. Üldised seisukohad 1-3 on kooskõlas

seletuskirja analüüsi ning esimese seisukohaga.

Ei arvestatud. Üldist seisukohta 4 ei arvestatud, kuna see

on riigisisese turismi- ja majutusteenuse regulatsiooni küsimus (turismiseadus). Määrus reguleerib üksnes eluaseme taskukohasusega põhjendatud piiranguid.

Arvestatud. Mitme eesmärgiga meetmetele kehtib edasi

teenuste direktiiv.Seletuskiri juhib tähelepanu, et Eesti

ettepanek erineb komisjoni selgitusest, mille kohaselt piisab,

kui taskukohasus on meetme tegeliku põhjenduse osa,

sõltumata muudest eesmärkidest; Eesti hinnangul on vajalik

19

üksnes tõendatud eluasemenappuse korral ja

usaldusväärsetele andmetele tuginedes.

4. Oleme seisukohal, et kõigile, kes osutavad majutusteenust majandus- või kutsetegevuse raames, peavad kehtima samad

nõuded.

II Detailsemad seisukohad

1. Mitme eesmärgiga meetmete käsitlemine

Ettepaneku artikli 2 lõike 1 kohaselt kohaldatakse määrust

meetmetele, mis on põhjendatud vajadusega tagada eluaseme taskukohasus ja kättesaadavus. Artikli 2 lõike 2 kohaselt ei

kohaldata määrust meetmetele, mida võetakse üksnes muudel ülekaaluka avaliku huvi põhjustel. Põhjenduspunkti 15 kohaselt kohaldatakse meetmetele, mis on võetud eluaseme

taskukohasuse ja kättesaadavusega mitteseotud põhjustel, näiteks avaliku korra, rahvatervise või tarbijakaitse huvides,

edasi direktiivi 2006/123/EÜ (teenuste direktiiv). Direktiiviga on kehtestatud üldsätted, mis lihtsustavad teenuseosutajate asutamisvabaduse teostamist ja teenuste

vaba liikumist ja mida kohaldatakse lühiajalise majutuse üüriteenustele juurdepääsu või nende osutamise suhtes.

Artikli 4 punkti 10 kohaselt on meetmed liikmesriikide õigus- ja haldusnormid.

Kaubanduskoja hinnangul ei selgu ettepaneku artikli 2 lõikest

2 ega põhjenduspunktist 15, kuidas käsitletakse meetmeid, millel on eluaseme taskukohasuse kõrval ka muid eesmärke.

Leiame, et ettepaneku eesmärk ei tohi olla see, et iga meede, millel on kaudne seos eluasemenappusega, kuulub automaatselt määruse reguleerimisalasse. Näiteks võib

kõigile majutusteenuse osutajatele kehtestatavatel üldnõuetel (nt külaliste registreerimine) olla kaudne seos

eluasemenappusega, kuid see ei tähenda, et neile tuleks automaatselt kohaldada määrust. Ettepaneku ebaselge

sõnaselge õiguslik piir kohaldamisala laiendamise

vältimiseks.

Osaliselt arvestatud. Määruse (EL) 2024/1028 andmete kohustuslik kasutamise seisukoht on osaliselt arvestatud, Eesti seisukohana seda ei esitata, sest see oleks vastuolus

teises seisukohas esitatud taotlusega jätta välja art 10 lg 1 p e ning säilitada määruse (EL) 2024/1028 opt-in põhimõte.

Andmete kohustuslik kasutamine tähendaks sisuliselt kohustust luua registreerimissüsteem.

Arvestatud. Majutusasutuste väljajätmine on kooskõlas

kohaldamisala seisukohaga.

Arvestatud. Art 5 lg 1 p b ja majutusarenduste ettepanek on

lõimitud kohaldamisala seisukoha alla, mille kohaselt ei tohi

elamukinnisvara piirangud takistada uute majutusasutuste

rajamist ega mitteeluhoonete ümberehitamist

majutusasutusteks. Seletuskirjas on täpsustatud, et eelnõu

arikkelt 4 p 8 viitab lühiajalise üüriteenuse mõiste osas

määrusele (EL) 2024/1028, mille kaudu jäävad komisjoni

selgituse kohaselt teatud hotellid, hostelid ja kämpingud

kohaldamisalast välja; kuna piir ei ole ettepaneku tekstis

sõnaselge, taotleb Eesti vastavat täpsustust.

Arvestatud. Teise seisukoha kohaselt taotleb Eesti artikkel 10 lg 1 p punkti väljajätmist, sest see muudaks sisuliselt

kohustuslikuks määruse (EL) 2024/1028 rakendamise. Eraldi täpsustamise palvet (mida kohustus tähendab riigis, kus registreerimiskorda ei ole) seisukohtadesse ei lisatud,

sest väljajätmise taotlus hõlmab seda küsimust.

20

sõnastuse tõttu ei saa siiski välistada, et selliseid nõudeid

loetakse määruse kohaldamisalasse kuuluvaks, kui nende põhjendustes viidatakse muu hulgas eluasemeturule.

Kaubanduskoja ettepanek:

Määruses tuleb selgelt välja tuua, millistel eesmärkidel on

lubatud määrust kohaldada. Eelkõige tuleb täpsustada,

kas ja mis tingimustel on lubatud määrust kohaldada, kui

plaanitaval meetmel on eluaseme taskukohasuse ja

kättesaadavuse kõrval ka muid eesmärke.

2. Võrdsete tingimuste ja tõhusa järelevalve tagamine

enne piirangute kehtestamist

Ettepaneku artikli 9 lõike 2 kohaselt võib pädev asutus lühiajalist majutust piirata üksnes juhul, kui ta tõendab, et see

on vähemalt kolm aastat avaldanud märkimisväärset negatiivset mõju eluaseme kättesaadavusele või

taskukohasusele selles piirkonnas. Määruse (EL) 2024/1028 alusel kogutud andmeid võtab pädev asutus arvesse üksnes võimaluse korral.

Leiame, et kolmeaastast mõju ei ole võimalik usaldusväärselt tõendada ilma määruse (EL) 2024/1028 kohaste

registreerimis- ja platvormiandmeteta, mis annavad kõige täpsema ülevaate lühiajalise majutuse ulatusest ja asukohast. Kui nende andmete kasutamine ei ole kohustuslik, võib

piirang tugineda puudulikele või kaudsetele andmetele. Seetõttu tuleb enne piirangute kaalumist tagada kehtivate

nõuete tõhus rakendamine ja nende täitmise kontroll kõigi majutusteenuse pakkujate puhul, et kõigile turuosalistele kehtiksid võrdsed tingimused.

21

Kaubanduskoja ettepanek:

Palume Eesti seisukohas toetada, et negatiivse mõju

tõendamisel oleks määruse (EL) 2024/1028 andmete

kasutamine kohustuslik.

3. Majutusasutuste väljajätmine kohaldamisalast

Ettepaneku artikli 2 lõike 1 punkti a kohaselt kohaldatakse määrust meetmetele, millega piiratakse lühiajalise majutuse üüriteenuseid eluhoonetes. Artikli 5 lõike 1 punkti a kohaselt

võib pädev asutus piirata lühiajalise majutuse pakkumist eluruumides, mis ei ole majutaja peamine eluase.

Kaubanduskoja hinnangul peavad piirangud olema suunatud üksnes eluruumide lühiajalisele väljaüürimisele, mis võib vähendada pikaajaliseks elamiseks kättesaadavate

eluruumide hulka. Nõuetekohaselt tegutsevad majutusasutused, näiteks hotellid, hostelid ja korterhotellid,

mis paiknevad majutuseks ettenähtud hoonetes, eluasemete pakkumist ei vähenda. Ettepanekus ei ole aga selgelt sätestatud, et sellised majutusasutused jäävad

kohaldamisalast välja.

Kaubanduskoja ettepanek:

Palume Eesti seisukohas taotleda, et ettepanekus

sätestataks selgelt, et piiranguid ei kohaldata

nõuetekohaselt tegutsevatele majutusasutustele, mis

paiknevad majutuseks ettenähtud hoonetes.

4. Elamukinnisvara piirangute mõju

majutusarendustele

Ettepaneku artikli 5 lõike 1 punkti b kohaselt võib pädev

asutus piirata sellise maa ja elamukinnisvara omandamist või kasutamist, mida ei omandata ega kasutata peamise

22

elukohana. Artikli 4 punkti 3 järgi on elamukinnisvara

kinnisvara, mis on mõeldud eluruumidena kasutamiseks.

Leiame, et elamukinnisvara piirangud ei tohi takistada uute majutusasutuste rajamist ega mitteeluhoonete

ümberehitamist majutusasutusteks. Sellised arendused pakuvad turistidele alternatiivi korterimajutusele ja

vähendavad seeläbi survet eluasemeturule. Ettepanekus ei ole aga selgelt sätestatud, et artikli 5 lõike 1 punkti b kohased piirangud selliseid arendusi ei hõlma.

Kaubanduskoja ettepanek:

Palume Eesti seisukohas taotleda, et ettepanekus

täpsustataks, et artikli 5 lõike 1 punkti b piirangud ei

takista majutusasutuste rajamist ega mitteeluhoonete

ümberehitamist majutusasutusteks.

5. Piirangute proportsionaalsuse kontroll riigi tasandil

Ettepaneku artikli 3 lõike 1 kohaselt ei kohaldata eluaseme taskukohasuse tagamiseks kehtestatud lühiajalise majutuse piirangutele direktiivi 2006/123/EÜ, sh selle artikli 15 lõikes

7 sätestatud kohustust teavitada Euroopa Komisjoni.

Teavitamiskohustuse kaotamisega kaob ELi tasandi kontroll,

mille käigus Euroopa Komisjon hindab piirangute kooskõla ELi õigusega. Määrus ei kohusta liikmesriike piiranguid kehtestama. Kui aga Eesti otsustab seda võimalust tulevikus

kasutada, peab riigisisene õigus tagama, et piirangute põhjendatust ja proportsionaalsust oleks võimalik tõhusalt

kontrollida. Tõendamine peab tuginema avalikele ja kontrollitavatele andmetele ning ettevõtjal peab olema tegelik võimalus piirang ja selle aluseks olevad hinnangud

vaidlustada.

23

Kaubanduskoja ettepanek:

Juhul kui Eesti otsustab määruses sätestatud võimalust

kasutada, palume tagada, et piirangute aluseks olevad

hinnangud põhineksid avalikel ja kontrollitavatel

andmetel.

6. Määruse (EL) 2024/1028 rakendamine Eestis

Ettepaneku artikli 10 lõike 1 punkti e kohaselt peab pädev asutus lühiajalise majutuse piiramisel tagama piirkonnas

määruse (EL) 2024/1028 täitmise, sh registreerimisnumbrite peatamise ja tühistamise ning nõuetele mittevastavate

kuulutuste eemaldamise.

Ettepanekust ei selgu, mida see kohustus praktikas tähendab. Registreerimisnumbreid saab peatada ja tühistada üksnes siis,

kui registreerimiskord on olemas, kuid näiteks Eestis sellist korda praegu ei ole. Seetõttu ei ole selge, kas Eesti peab

kehtestama lühiajalise majutuse pakkujatele registreerimise, kui Eesti otsustab kasutada määruses sätestatud võimalust lühiajalist majutust piirata.

Kaubanduskoja ettepanek:

Palume selgitada, mida tähendab artikli 10 lõike 1

punktis e sätestatud kohustus tagada määruse (EL)

2024/1028 täitmine ja kas Eesti peab lühiajalise majutuse

piiramisel kehtestama majutuse pakkujatele

registreerimise, et registreerimisnumbreid oleks võimalik

peatada ja tühistada.

Suur-Ameerika 1 / Tallinn 10122 / 626 2802/ [email protected] / www.kliimaministeerium.ee/

Registrikood 70001231

Riigikantselei

Teie 02.10.2026 nr 2-5/26-01952

Meie 10.11.2026 nr 1-5/26/3703-3

Vabariigi Valitsuse istungile (12.11) - Eesti

seisukohad taskukohaste eluasemete õigusakti kohta

Vastavalt Riigikantselei resolutsioonile 2-5/26-01952 edastame Vabariigi Valitsuse 12.11.2026

istungiks Kliimaministeeriumi koostatud Eesti seisukohad taskukohaste eluasemete õigusakti kohta.

Lugupidamisega

(allkirjastatud digitaalselt)

Kuldar Leis taristuminister

Lisad: 1. Protokollilise otsuse eelnõu 2. Seletuskiri

3. Huvirühmad 4. Kaasamistabel

Rahel Kelus, 6052180

[email protected]