november 2026

Maakri, Lennuki ja Kuke tänavate

vahelise kvartali detailplaneeringu

keskkonnamõju strateegilise

hindamise programm

Töö nimetus: Maakri, Lennuki ja Kuke tänavate vahelise kvartali

detailplaneeringu keskkonnamõju strateegilise hindamise

programm

Töö number: 26062

Tellija: Tallinna Keskkonna- ja Kommunaalamet

Juhtekspert: Karl Kupits

Koostajad: Ethel Simmul

Maves OÜ

Marja 4D Tallinn, registrikood 10097377

www.maves.ee e-post: [email protected]

Ettevõte on sertifitseeritud kvaliteedijuhtimissüsteemi standardi ISO 9001:2015 alusel.

9. november 2026 2

Maakri, Lennuki ja Kuke tänavate vahelise kvartali detailplaneeringu keskkonnamõju strateegilise

hindamise programm

SISUKORD

1 SISSEJUHATUS ................................................................................................................... 4

2 HINDAMISE ULATUS, LÄHTUDES STRATEEGILISE PLANEERIMISDOKUMENDI ISELOOMUST JA SISUST ..................................................................................................... 6

2.1 PLANEERIMISDOKUMENDI ISELOOM JA SISU ........................................................................ 6

2.2 HINDAMISE ULATUS ..................................................................................................... 11

2.3 TEADAOLEVAD REALISTLIKUD ALTERNATIIVID ..................................................................... 12

3 EELDATAVALT MÕJUTATAVA KESKKONNA KIRJELDUS ...................................................... 14

3.1 ASUSTUS, MAAKASUTUS JA TARISTU ................................................................................ 14

3.2 GEOLOOGIA, PINNAS, MAASTIK ...................................................................................... 17

3.3 RADOON ................................................................................................................... 17

3.4 PINNAVESI ................................................................................................................. 18

3.5 VÄLISÕHK .................................................................................................................. 18

3.6 TAIMESTIK, LOOMASTIK, KAITSTAVAD LOODUSOBJEKTID ...................................................... 19

3.7 KULTUURIPÄRAND ....................................................................................................... 19

4 SEOSED MUUDE STRATEEGILISTE PLANEERIMISDOKUMENTIDEGA ............................... 21

4.1 KÕRGEMA TASANDI STRATEEGILISED DOKUMENDID ............................................................ 21

4.1.1 Tallinna säästva energiamajanduse ja kliimamuutustega kohanemise kava 2030 .................................................................................................................. 21

4.1.2 Harju maakonnaplaneering 2030+ ................................................................... 21 4.1.3 Tallinna arengustrateegia aastani 2035 ........................................................... 22 4.1.4 Tallinna rattastrateegia 2018–2028 ja Tallinna parkimisnormatiiv ................. 23 4.1.5 Tallinna üldplaneering ...................................................................................... 23 4.1.6 Teemaplaneering „Kõrghoonete paiknemine Tallinnas“ .................................. 25 4.1.7 Kesklinna linnaosa üldplaneering ..................................................................... 30

4.2 DETAILPLANEERINGUD ................................................................................................. 30

4.2.1 Maakri tn 28 ja 30 kruntide detailplaneering ................................................... 31 4.2.2 A. Lauteri tn 3 kinnistu ja lähiala detailplaneering ........................................... 32 4.2.3 Rävala pst 6 kinnistu detailplaneering .............................................................. 32 4.2.4 Maakri tn 19/21 krundi detailplaneering ......................................................... 32 4.2.5 Liivalaia tn 49 // 53 // Maakri tn 25 kinnistu detailplaneering ........................ 32 4.2.6 Maakri tn 23 ja Maakri tn 23a kinnistu detailplaneering ................................. 33 4.2.7 City Plaza 2 (Tartu mnt 1).................................................................................. 33

5 PLANEERIMISDOKUMENDI ELLUVIIMISEGA EELDATAVALT KAASNEV OLULINE KESKKONNAMÕJU JA HINDAMISMETOODIKA ................................................................ 35

5.1 MÕJU PINNAVEELE ...................................................................................................... 35

5.2 MÕJU PÕHJAVEELE ...................................................................................................... 36

5.3 MÕJU ÕHU KVALITEEDILE, MÜRA, VIBRATSIOON, VALGUS, SOOJUS, KIIRGUS ............................ 37

5.3.1 Ehitusaegsed mõjud .......................................................................................... 37 5.3.2 Planeeringu realiseerimise järgsed mõjud........................................................ 38

9. november 2026 3

Maakri, Lennuki ja Kuke tänavate vahelise kvartali detailplaneeringu keskkonnamõju strateegilise

hindamise programm

5.4 INSOLATSIOON ........................................................................................................... 43

5.5 MÕJU INIMESE TERVISELE, SOTSIAALSETELE VAJADUSTELE JA VARALE ..................................... 44

5.6 MÕJU BIOLOOGILISELE MITMEKESISUSELE, POPULATSIOONIDELE, TAIMEDELE, LOOMADELE ......... 46

5.7 MÕJU KLIIMALE JA KLIIMAMUUTUSE MÕJU TEGEVUSELE ...................................................... 47

5.7.1 Kliimamuutuse mõju tegevusele ....................................................................... 47 5.7.2 Mõju kliimale .................................................................................................... 48

5.8 MÕJU KULTUURIPÄRANDILE .......................................................................................... 48

5.9 JÄÄTMETEKE .............................................................................................................. 50

5.10 MÕJU PINNASELE JA NAABEREHITISTELE ........................................................................... 50

5.11 MÕJU MAASTIKULE, LINNARUUMILE JA VISUAALNE MÕJU .................................................... 51

5.12 OHUTUS JA ÕNNETUSJUHTUMID .................................................................................... 51

5.13 HINNATAVAD TEEMAD .................................................................................................. 52

5.13.1 Tallinna linna algatamise otsuses (lähteülesandes) nimetatud tingimused ja näitajad ............................................................................................................. 53

5.13.2 KSH programmi koostamise käigus lisandunud täiendavad näitajad .............. 56

6 HINDAMISE OSAPOOLED ................................................................................................ 60

6.1 EKSPERTGRUPP ........................................................................................................... 60

6.2 MUUD ISIKUD JA ASUTUSED, KEDA STRATEEGILISE PLANEERIMISDOKUMENDI ALUSEL KAVANDATAV

TEGEVUS VÕIB EELDATAVALT MÕJUTADA VÕI KELLEL VÕIB OLLA PÕHJENDATUD HUVI SELLE

STRATEEGILISE PLANEERIMISDOKUMENDI VASTU ................................................................ 62

7 AJAKAVA .......................................................................................................................... 63

8 ASJAOMASTE ASUTUSTE SEISUKOHAD ........................................................................... 66

9. november 2026 4

Maakri, Lennuki ja Kuke tänavate vahelise kvartali detailplaneeringu keskkonnamõju strateegilise

hindamise programm

1 SISSEJUHATUS

Tallinna Linnavolikogu algatas oma 16.04.2026 otsusega nr 54 Maakri, Lennuki ja Kuke

tänavate vahelise kvartali detailplaneeringu (edaspidi DP) ning keskkonnamõju

strateegilise hindamise (edaspidi KSH).

Detailplaneeringu koostamise eesmärk on muuta osaliselt planeeritavale alale jäävate

kinnistute piire ja muuta moodustatavate kruntide sihtotstarbeid, määrata ehitusõigus

kõrghoonete püstitamiseks, mille absoluutne kõrgus võib olla kuni 185 meetrit,

määrata ehitusõigus lasteaia ehitamiseks, planeerida üldkasutatava maa krundile

linnapark ning määrata ehitusõigus parki teenindava paviljoni ehitamiseks, määrata

kõikide planeeritavale alale jäävate kruntide kasutamise tingimused.

Algatamise otsuse (lähteülesande) järgi on KSH vajalik järgmistel põhjustel:

• Tallinna Linnavolikogu 16. aprilli 2009 otsusega nr 77 kehtestatud

teemaplaneeringu „Kõrghoonete paiknemine Tallinnas“ ja selle KSH kohaselt on

kõrghooned linnakeskkonnas olulise keskkonnamõjuga objektid ning nende

mõju ulatuse täpsemaks määramiseks on vajalik läbi viia KSH igale kõrghoone

ehitamiseks koostatavale detailplaneeringule, mis pärast teemaplaneeringu

kehtestamist menetlusse võetakse. Detailplaneeringuga kavandatakse neli

kõrghoonet, mille kõrgused jäävad vahemikku 129–185 meetrit (absoluutkõrgus

Balti kõrgussüsteemis);

• detailplaneeringu elluviimise tulemusena ning hoonete ja parkimiskohtade

rajamisel suureneb tiheda liiklusega südalinna liikluskoormus veelgi, millega

mõjutatakse oluliselt liikluskorraldust. Liikluse kasvuga kaasneb suurenev

müratase ja õhusaaste, mis avaldavad negatiivset mõju nii planeeringualale kui

selle kontaktvööndile;

• detailplaneeringus kavandatav tegevus võib avaldada mõju kultuuripärandile,

sest planeeringualal ja kontaktvööndis paikneb mitmeid kultuurimälestiseks

tunnistatud hooneid ning planeeringuala paikneb 13.–16. sajandi asulakohal;

• koosmõjus kontaktvööndis olemasolevate (sh kõrghoonetega) ja planeeritavate

arendustega võib detailplaneeringu elluviimisel kaasneda oluline kumulatiivne

mõju;

• planeeritava hoonestuse maa-aluste korruste rajamisel võib põhjavee

alanduslehtri tekkimise tõttu avalduda negatiivne mõju, mis võib mõjutada

lähedalasuvate hoonete püsivust.

9. november 2026 5

Maakri, Lennuki ja Kuke tänavate vahelise kvartali detailplaneeringu keskkonnamõju strateegilise

hindamise programm

Keskkonnamõju hindamise ja keskkonnajuhtimissüsteemi seaduse (KeHJS) § 31¹ järgi

on KSH eesmärk:

• arvestada keskkonnakaalutlusi strateegiliste planeerimisdokumentide

koostamisel ning kehtestamisel;

• tagada kõrgetasemeline keskkonnakaitse;

• edendada säästvat arengut.

KSH on avalikkuse ja asjaomaste asutuste osalusel strateegilise planeerimisdokumendi

elluviimisega kaasneva olulise keskkonnamõju tuvastamiseks, alternatiivsete

võimaluste väljaselgitamiseks ning ebasoodsat mõju leevendavate meetmete

leidmiseks korraldatav hindamine, mille tulemusi võetakse arvesse strateegilise

planeerimisdokumendi koostamisel ja mille kohta koostatakse nõuetekohane aruanne

(KeHJS § 32).

Käesolev dokument on Maakri, Lennuki ja Kuke tänavate vahelise kvartali

detailplaneeringu keskkonnamõju strateegilise hindamise programm, milles

määratakse hindamise ulatus, eeldatav ajakava ning kirjeldatakse planeeringu

elluviimisega eeldatavalt kaasnevat olulist keskkonnamõju lähtuvalt algatamise

otsusest ja KeHJS § 36 lõikest 2. Programmi koostamisel on lähtutud ka Liivalaia tn 49

// 53 // Maakri tn 25 kinnistu (naaberkvartali) detailplaneeringu keskkonnamõju

strateegilise hindamise programmis ja käimasolevas KSH-s kogutud piirkondlikest

andmetest niivõrd, kuivõrd need on kohaldatavad ka käesolevale, samasse

linnaruumilisse konteksti (Maakri kõrghoonete piirkond) jäävale planeeringualale.

Detailplaneeringu lähteseisukohtade ja eskiislahenduse avalik väljapanek toimus 01.–

30.07.2026 ning avalik arutelu 10.09.2026 Tallinna Kesklinna Valitsuses. Väljapaneku

jooksul esitati kuus arvamust ja väljaspool väljapanekut kaks pöördumist, mis

puudutasid kavandatava hoonestuse kõrgust ja mõju kesklinna siluetile (sh vaated

vanalinnale), hoonestustihedust, parkimis- ja liikluskorraldust ning juurdepääse,

olemasolevate eluruumide insolatsiooni, Maakri tänava kõrghaljastust ning

ehitustegevusest (süvendid, vibratsioon, põhjavee alandamine) tulenevaid võimalikke

häiringuid naaberhoonetele. Käesoleva programmi koostamisel on nimetatud

teemadega arvestatud (vt ptk 5).

9. november 2026 6

Maakri, Lennuki ja Kuke tänavate vahelise kvartali detailplaneeringu keskkonnamõju strateegilise

hindamise programm

2 HINDAMISE ULATUS, LÄHTUDES STRATEEGILISE

PLANEERIMISDOKUMENDI ISELOOMUST JA SISUST

2.1 Planeerimisdokumendi iseloom ja sisu

Detailplaneering on kohaliku omavalitsuse tasandi strateegiline planeerimisdokument,

mis on lähiaastate ehitustegevuse aluseks ning mille lahendus on suhteliselt täpne

(krundijaotus, kruntide sihtotstarbed, ehitusõigus, hoonestusala ja hoonete kõrgused,

haljastus, liikluskorraldus ja tehnovõrgud). Seetõttu keskendub KSH konkreetsele alale

kavandatava ehitustegevuse ning hoonete ja rajatiste kasutamisega kaasnevatele

mõjudele ning hindamise detailsus vastab planeeringulahenduse detailsusele.

Alljärgnevalt on kirjeldatud detailplaneeringuga kavandatava tegevuse sisu ja mahtu,

mille alusel on määratud hindamise ulatus (ptk 2.2). Mõjutatava keskkonna

olemasolevat olukorda kirjeldatakse peatükis 3 ning seoseid teiste

planeerimisdokumentidega peatükis 4.

Detailplaneeringuala asub Tallinnas Kesklinna linnaosas, Maakri, Lennuki ja Kuke

tänavate vahelises kvartalis. Teemaplaneeringu „Kõrghoonete paiknemine Tallinnas“

kohaselt jääb ala Maakri kõrghoonete piirkonna kvartalisse nr 3.

Planeeritava maa-ala suurus on 1,61 ha.

Maakri, Lennuki ja Kuke tänava vahelise kvartali DP kehtestamisel tunnistatakse

detailplaneering nr DP005010 ning osaliselt DP021870 (vt ptk 4.2.1 ja 4.2.2) selle ala

ulatuses kehtetuks1.

DP koostamise eesmärk on muuta osaliselt planeeritava ala kinnistute piire ning

moodustada senise 26 katastriüksuse asemel üheksa krunti, määrates neile

sihtotstarbed (sh elamu- ja ärimaa, ärimaa, transpordimaa, ühiskondlike ehitiste maa

ning ärimaa ja üldkasutatav maa). DP-ga määratakse ehitusõigus kuni 185 m

absoluutkõrgusega hoonete ning lasteaia rajamiseks. Üldkasutatavale maale

kavandatakse linnapark koos seda teenindava paviljoniga ning kehtestatakse kõikide

planeeringualal asuvate kruntide kasutamise tingimused (Joonis 1).

Kavandatava lahenduse kohaselt rajatakse alale kuni neli kõrghoonet: Lennuki tn 1

krundile kuni 185 m (abs) kõrgune hoone, Kuke tn 5 krundile kuni 129 m (abs) kõrgune

hoone, Maakri tn 26 // 28a krundile (koos olemasoleva endise E. Lenderi Gümnaasiumi

1 Vastavalt planeerimisseaduse § 140 lõike 8 alusel uue detailplaneeringu kehtestamisega muutub sama

planeeringuala kohta varem kehtestatud detailplaneering kehtetuks.

9. november 2026 7

Maakri, Lennuki ja Kuke tänavate vahelise kvartali detailplaneeringu keskkonnamõju strateegilise

hindamise programm

tänavapoolse hoone renoveerimisega) kuni 160 m (abs) kõrgune hoone ning Maakri

tn 34 krundile kuni 130 m (abs) kõrgune hoone. Hoonetesse kavandatakse elamu-, äri-

ja büroopindu ning esimestele korrustele avalikult kasutatavaid teenindus- ja

kaubanduspindu. Lisaks kavandatakse madalamaid hoonemahte (sh Maakri tn 28

krundil taastatav E. Lenderi Gümnaasiumi hoovipoolne hoone, kuhu on kavandatud

lasteaed), samuti maa-aluseid parkimiskorruseid. Planeeringuala keskele, üldkasutatava

maa krundile, kavandatakse linnapark, mis koos seda linnapargiga siduvate isikliku

kasutusõigusega aladega moodustab kokku 6303 m² ehk ligikaudu 50%

moodustatavate kruntide pindalast (võrreldes praeguse haljastuse osakaaluga ca 5%)

ning mille juurde kuulub seda teenindav ühekorruseline paviljon.

DP seletuskirja (Ruum ja Maastik OÜ, töö nr 05/25, seisuga 08.10.2026) ja

arhitektuurivõistluse lähtetingimuste kohaselt on kvartali olemasolev brutopind ca 27

500 m² ja uute hoonete kavandatav maapealne suletud brutopind 83 000 m² (lisaks

renoveeritavad ehitismälestised: E. Lenderi Gümnaasiumi tänavapoolne hoone

1 200 m² ja hoovipoolne hoone 670 m²). Arhitektuurne lahendus näeb kvartali

hoonestustiheduseks ette 6,5, mis ületab teemaplaneeringus „Kõrghoonete

paiknemine Tallinnas“ kvartalile nr 3 määratud ligikaudset hoonestustihedust 4,5.

Teemaplaneering võimaldab hoonestustihedust arhitektuurivõistluse tulemuste alusel

täpsustada (vt ptk 4.1.6). Teemaplaneeringuga on kvartalile määratud ehitiste

absoluutkõrgus 130 m ja lubatud on ka kõrgemad hooned. Kavandatavatest hoonetest

kaks (185 m ja 160 m abs) ületavad seda kõrgust oluliselt.

Kõrghoonete maapealne brutopind ja korruselisus on kavandatud järgmiselt: Lennuki

tn 1 krundil 34 119 m² (sh maapealne parkimishoone), 50 korrust; Kuke tn 5 krundil

14 759 m², 35 korrust; Maakri tn 26 // 28a krundil 22 868 m² (lisaks rekonstrueeritava

olemasoleva hoone 1 200 m²), 43 korrust ning Maakri tn 34 krundil 10 800 m²,

36 korrust. Maakri tn 28 krundil (pos 5) taastatakse ehitusloa nr 2112271/34220 alusel

ehitismälestis E. Lenderi Gümnaasiumi hoovipoolne hoone (reg-nr 8494; 6 maapealset

ja 2 maa-alust korrust, absoluutkõrgus kuni 21 m, maapealne brutopind 670 m²), kuhu

on kavandatud lasteaed. Maakri tn 32a krundile (pos 6) kavandatakse kuni 6-

korruseline hoone (maapealne brutopind 454 m²). Maakri tn 30 krundile (olemasolev

26-korruseline büroohoone) täiendavat ehitusõigust ei kavandata.

Pos nr 1, 2, 3, 6 ja 7 kruntide ehitusõiguses määratud brutopinda on lubatud

linnaehitusliku sobivuse korral kruntide vahel ümber jaotada tingimusel, et nende

brutopindade summat ei ületata. Hoonete täpne kõrgus täpsustub ehitusprojekti

koostamisel, kuid ei ületa 185 m abs. Seetõttu hinnatakse KSH-s mõjusid DP-ga lubatud

maksimaalse ehitusmahu ja kõrguse juures, arvestades ka brutopinna võimalikku

ümberjaotamist kruntide vahel.

9. november 2026 8

Maakri, Lennuki ja Kuke tänavate vahelise kvartali detailplaneeringu keskkonnamõju strateegilise

hindamise programm

Hoonestatavatele kruntidele määratakse maa-alune ehitusõigus parkimiskorruste

rajamiseks. DP seletuskirja kohaselt kavandatakse hoonestatavatele kruntidele kaks

maa-alust korrust, Maakri tn 26 // 28a krundile üks maa-alune korrus. Maa-alune

ehitisealune pind ületab osal kruntidest maapealset (Kuke tn 5 krundil 1 390 m², Maakri

tn 26 // 28a krundil 1 270 m²). Süvendi sügavus täpsustub ehitusprojekti koostamisel.

Need on aluseks põhjaveele avaldatava mõju ning naaberhoonetele avalduva

ehitusaegse vibratsiooni ja vajumise hindamisel (ptk 5.2 ja 5.3.1).

Parkimine lahendatakse parkimiskorrustel ja parkimismajades (maa-alused ja

maapealsed). Lennuki tn 1 ja Kuke tn 5 kruntide peale on kavandatud kokku 200 ühist

parkimiskohta (sh Lennuki tn 1 krundil 4 515 m² suurune maapealne parkimishoone) ja

Maakri tn 34 krundile 48 parkimiskohta. Maakri tn 30 krundil säilib olemasolev

parkimislahendus (50 kohta). Teistele kruntidele parkimiskohti ei kavandata. Kokku on

planeeringualal seega 298 parkimiskohta, millest 248 on uued. DP seletuskirja

parkimisnormi arvutuse kohaselt on normatiivne parkimiskohtade vajadus 235 kohta.

Liiklusuuringu (Inseneribüroo Stratum OÜ, uuendatud 12.10.2026) kohaselt võimaldab

parkimisnormatiiv kavandatava brutopinna juures arvestada 298 parkimiskohaga, mis

jagatakse pos 1–2 parkimismaja (juurdepääs Kuke tänavalt) ja pos 7 maa-aluse parkla

(juurdepääs Maakri tänavalt) vahel. DP ja liiklusuuringu parkimisnormi määratlus tuleb

KSH aruande koostamise ajal ühtlustada planeerija poolt. Juurdepääs

parkimiskorrustele on kavandatud Kuke ja Maakri tänavalt. Piirkonna liiklusskeemi

üldisi põhimõtteid ei muudeta: Lennuki tänaval säilib ühesuunaline liiklus ning

kõnniteed on arvestatud linnapargi osaks. Tornimäe tänava sihis luuakse läbi linnapargi

uus jalakäijate ühendus.

Planeeringualale kavandatud hoonete võimalikud kasutusotstarbed on kolme või

enama korteriga elamud, majutus- ja toitlustushooned, büroohooned, kaubandus- ja

teenindushooned, meelelahutushooned ning koolieelne lasteasutus. Maakri tn 28

krundi sihtotstarve on ärimaa või ühiskondlike ehitiste maa (võimalik lasteaia krunt).

DP seletuskirja kohaselt tuleb alale kavandada varjend või varjumiskoht, mille lahendus

täpsustatakse ehitusprojekti koostamisel.

Planeeringualal asuvad kinnismälestised asulakoht (13.–16. saj, reg nr 2594), E. Lenderi

Gümnaasiumi tänavapoolne hoone (reg nr 8493) ja E. Lenderi Gümnaasiumi

hoovipoolne hoone (reg nr 8494). Tänavapoolne hoone renoveeritakse ja

integreeritakse Maakri tn 26 // 28a krundile kavandatava kõrghoonega. Hävinud

hoovipoolne hoone kavandatakse Maakri tn 28 krundil taastada (ehitusluba nr

2112271/34220). Kuna alal asub arheoloogiamälestis, kaasneb maa-aluste korruste

rajamisega kaevetööde mõju arheoloogilisele kultuurkihile (vt ptk 3.7 ja 5.8).

9. november 2026 9

Maakri, Lennuki ja Kuke tänavate vahelise kvartali detailplaneeringu keskkonnamõju strateegilise

hindamise programm

Ehitustegevuse käigus lammutatakse alal paiknevad garaažid ja likvideeritakse

kõvakattega parklad. Hoonestusaladele jäävad puud eeldatavalt raiutakse. DP

materjalide (seisuga 11.09.2026) likvideeritavate puude tabeli kohaselt kavandatakse

likvideerida 26 puud (III–V haljastuslik väärtusklass, arvestuslik asendusistutuse maht

597,4 haljastusühikut). Raie lõplik ulatus täpsustub DP koostamisel. Maa-aluste

korruste rajamine eeldab süvakaevet ja vundamenditöid tihedalt hoonestatud

kesklinnakeskkonnas.

Veevarustuseks kasutatakse Lauteri tn ja Maakri tn veetorustikke (olmevee vajadus kuni

38 l/s). Puuduv tulekustutusvesi tagatakse tuletõrjevee mahutitega. Reovesi juhitakse

Kuke tn ja Maakri tn reoveekanalisatsiooni. Sademevee vooluhulk ühtlustatakse

kruntide piires sademeveemahutitega ning ühelt krundilt ärajuhitav vooluhulk on kuni

10 l/s. Soojusvarustus lahendatakse kaugküttega (ühendatav soojuskoormus ca 7 MW)

ja jahutus kaugjahutusega (ühendatav jahutuskoormus ca 3,9 MW). Elektrivarustuseks

rajatakse kaks uut alajaama. Tehnovõrkude lahendus on põhimõtteline ja täpsustub

ehitusprojekti koostamisel.

Detailplaneeringu lahenduse arhitektuurse kontseptsiooni koostas MOLUMBA OÜ,

arhitektuurivõistluse võidutöö „Trinity“ (arhitektid Johan Tali, Karli Luik) alusel.

Lahenduse ruumiline joonis on esitatud alljärgnevalt (Joonis 1).

9. november 2026 10

Maakri, Lennuki ja Kuke tänavate vahelise kvartali detailplaneeringu keskkonnamõju strateegilise

hindamise programm

Joonis 1 Kavandatav tegevus (lahendusskeem). Andmed: Ruum ja Maastik OÜ, töö

nr 05/25, seisuga 10.08.2026.

9. november 2026 11

Maakri, Lennuki ja Kuke tänavate vahelise kvartali detailplaneeringu keskkonnamõju strateegilise

hindamise programm

2.2 Hindamise ulatus

Hindamise ruumiline põhiala on detailplaneeringuala kontaktvöönd (130 996 m2,

Joonis 3), milles asub ka kõrghooneid2.

Hindamise ulatus hõlmab kolme mõõdet: ruumilist (horisontaalset) ulatust, vertikaalset

ulatust ning hinnatavaid keskkonnakomponente. Hindamise ulatus kirjeldab ruumi ja

komponente, mida KSH käigus vaadeldakse; peatükis 5 selgitatakse, millised neist

vajavad KSH aruandes täpsemat käsitlemist ja millise komponendi puhul on juba

programmi etapis teada, et olulist mõju ei kaasne.

Kontaktvööndi piires kirjeldatakse mõjutatava keskkonna olemasolevat olukorda

(ptk 3) ning hinnatakse vahetult avalduvaid mõjusid. Mõjuliikide puhul, mille levik võib

kontaktvööndist erineda, määratakse hindamisala mõju leviku järgi.

Insolatsiooni ja varjude hindamisala hõlmab olemasolevat ja kavandatavat eluruume

sisaldavat hoonestust, kuhu kavandatavate hoonete vari eeldatavalt ulatub. Eluruumide

insolatsiooni on hinnatud DP raames koostatud insolatsioonianalüüsis ning KSH-s seda

täiendavalt ei hinnata (vt ptk 5.4).

Tuulemõju hinnatakse kõrghoonete ümbruses jalakäijate tasandil, sh planeeringuala

tänavatel, linnapargis ja naaberkvartalite avalikus ruumis.

Põhjaveele, pinnasele ja naaberehitistele avalduvat mõju hinnatakse ehitussüvendite

ümbruses põhjavee alanduslehtri eeldatavas ulatuses (täpsustatakse hüdrogeoloogilise

hinnangu alusel) ning lähimate naaberhoonete ja -rajatiste, sh maa-aluste

parkimiskorruste ja tehnovõrkude ulatuses.

Liiklusest tulenevat mõju, sh liiklusmüra ja mõju välisõhu kvaliteedile, hinnatakse

planeeringuala teenindava tänavavõrgu ulatuses liiklusuuringu mahus, sh Liivalaia tn –

Tartu mnt – Pronksi tn – Rävala pst ning Rävala pst – Kivisilla tn – Maakri tn ristmikel.

Mõju kesklinna siluetile ja olulistele vaadetele, sh vaadetele Tallinna vanalinnale, KSH

käigus täiendavalt ei hinnata, kuna ruumilise lahenduse sobivust on hinnatud

arhitektuurivõistlusel (vt ptk 5.11). Kõrghoonete varjutuse mõju hinnatakse linnapargi

ja ümbritseva avaliku ruumi ulatuses.

Lennuohutust käsitletakse Tallinna lennujaama lähiümbruse takistuste piirangupindade

suhtes aeronavigatsioonilise ekspertiisi järelduste ulatuses. KSH-s seda täiendavalt ei

hinnata (vt ptk 5.5).

2 Vastavalt teemaplaneeringule „Kõrghoonete paiknemine Tallinnas“ klassifitseeritakse hooned

kõrgusega 45-124 m maapinnast kõrgeteks.

9. november 2026 12

Maakri, Lennuki ja Kuke tänavate vahelise kvartali detailplaneeringu keskkonnamõju strateegilise

hindamise programm

Sotsiaalse taristu vajadust hinnatakse piirkonna lasteaedade, koolide ja avaliku ruumi

teeninduspiirkonna ulatuses.

Mõju kliimale hinnatakse linna kliimaeesmärkide kontekstis.

Vertikaalselt hõlmab hindamine nii maapealset kui ka maa-alust ruumi. Maapealses

ruumis ulatub hindamine kavandatavate hoonete suurima lubatud kõrguseni 185 m

abs ning lennuliikluse piirangupindadeni (sh sisemine horisontaalne piirangupind

kõrgusel 84,5 m). Selles ruumis käsitletakse tuule- ja varjumõju ning lindude

kokkupõrkeohtu. Maa-aluses ruumis ulatub hindamine ehitussüvendite ja sulundseinte

sügavuseni (hüdrogeoloogilise hinnangu kohaselt veepidet moodustava savisetete

kompleksini, eeldatavalt ca 14–15 m sügavusele) ning hõlmab arheoloogilist

kultuurkihti, pinnast, radooni, pinnase- ja põhjavett ning olemasolevaid maa-aluseid

rajatisi.

Hindamisel käsitletakse järgmisi keskkonnakomponente: pinna- ja sademevesi,

põhjavesi, pinnas ja naaberehitised, välisõhk, müra ja vibratsioon, valgus, soojus ja

kiirgus (sh radoon), insolatsioon, tuulemõju, maastik ja linnaruum, inimese tervis,

heaolu, sotsiaalsed vajadused ja vara (sh rahvastik, sotsiaalne taristu ja avalik ruum),

ohutus (sh lennuohutus ja suurõnnetuse ohuga ettevõtte ohuala), bioloogiline

mitmekesisus, taimestik ja loomastik (sh linnud), kliima ja energiakasutus,

kultuuripärand ja jäätmeteke ning nende komponentide vastastikused seosed.

Hinnatakse nii ehitusaegseid kui ka planeeringu elluviimise järgseid mõjusid.

Kõikide loetletud komponentide osas arvestatakse koosmõju juba olemasolevate

häiringutega. Koosmõju (sh kumulatiivset mõju) ei käsitleta KSH aruandes eraldi

peatükis, vaid seda hinnatakse iga mõjuvaldkonna juures (nt müra koosmõju

mürapeatükis, liikluse koosmõju liikluspeatükis ja õhukvaliteedi koosmõju

õhukvaliteedi peatükis).

2.3 Teadaolevad realistlikud alternatiivid

Kavandatava tegevuse alternatiivi võib defineerida kui sama eesmärgi saavutamist

erineval viisil. Antud juhul on käesoleva DP eesmärk konkreetsel alal moodustada

senise 26 katastriüksuse asemel üheksa krunti, ehitusõiguse määramine nelja

kõrghoone ning madalamate hoonete ehitamiseks ning kruntide kasutamise

tingimused. Alternatiivide väljatöötamisel tuleb muuhulgas arvestada ka seda, et need

vastaksid eesmärgile, oleksid tehniliselt teostatavad ning arendaja peab olema nõus

alternatiivi reaalselt ellu viima.

9. november 2026 13

Maakri, Lennuki ja Kuke tänavate vahelise kvartali detailplaneeringu keskkonnamõju strateegilise

hindamise programm

Kavandatava tegevuse null-alternatiiviks on praeguse olukorra säilitamine ilma

planeeringut teostamata. 0-alternatiivi käsitletakse kui olemasoleva olukorra kirjeldust,

mille põhjal on võimalik hinnata kavandatava tegevuse muutusi.

Detailplaneeringu eskiisi ja käesoleva KSH programmi koostamisel ei ole selgunud

asjaolusid, mis tingiksid iseseisva planeeringulahenduse alternatiivi (nt oluliselt erineva

hoonestusmahu või -paigutusega) kaalumise vajadust. Põhilahendus tugineb avaliku

arhitektuurivõistluse võidutööl ning on kooskõlastatud Tallinna Linnaplaneerimise

Ametiga. Juhul kui detailplaneeringu ja KSH koostamise käigus selgub täiendavaid

alternatiivseid lahendusi, käsitletakse neid KSH aruandes.

Oluline on mõista, et tegevusmahu muutmine ei ole alternatiiv vaid leevendusmeede.

Seetõttu ei ole põhjust eeldada, et KSH käigus võrreldakse erinevate tegevusmahtude

mõju looduskeskkonnale ja valitakse välja kõige vähem mõju avaldav maht. Peaaegu

alati avaldab kõige vähem mõju kõige väiksem maht.

9. november 2026 14

Maakri, Lennuki ja Kuke tänavate vahelise kvartali detailplaneeringu keskkonnamõju strateegilise

hindamise programm

3 EELDATAVALT MÕJUTATAVA KESKKONNA KIRJELDUS

3.1 Asustus, maakasutus ja taristu

Planeeringuala paikneb Tallinna kesklinnas, tihedalt hoonestatud ja intensiivse

liiklusega Maakri kõrghoonete piirkonnas, mis kujuneb üha enam välja mitmekesise

kõrghoonestusega äri- ja elukeskkonnaks.

Praegu paikneb alal 26 katastriüksust (Tabel 1). Valdava osa alast hõlmavad

kõvakattelised parkimisalad ja üksikud madalamad äri- ning tootmishooned (sh

garaažid), millest osa on planeeringu koostamise käigus juba lammutatud. DP alale jääb

ka üks 26 maapealse korrusega büroohoone (Joonis 2).

Haljastuse osakaal alal on praegu hinnanguliselt ca 5% ala pindalast, haljastus piirdub

üksikute puudega.

Joonis 2 Planeeringuala praegu. Väljavõte Maa- ja Ruumiameti kaldaerofotost,

pildistatud 02.05.2024

Tabel 1 Detailplaneeringualale tervikuna või osaliselt jäävad katastriüksused

LÄHIAADRESS KATASTRITUNNUS SIHTOTSTARVE

Lennuki tn 1 78401:104:0780 üldkasutatav maa

Lennuki tn 1a 78401:104:0320 ärimaa

9. november 2026 15

Maakri, Lennuki ja Kuke tänavate vahelise kvartali detailplaneeringu keskkonnamõju strateegilise

hindamise programm

Lennuki tn 5 78401:104:0270 ärimaa 70% / elamumaa

30%

Lennuki tn 5a 78401:104:0013 elamumaa

Lennuki tn 5b // Maakri tn 30a 78401:104:0190 elamumaa

Lennuki tn 9 78401:104:0610 elamumaa

Kuke tn 5 78401:104:0860 sihtotstarbeta maa

Maakri tn 26 78401:104:0680 elamumaa 85% / ärimaa

15%

Maakri tn 28 78401:104:0019 elamumaa

Maakri tn 28a 78401:104:0001 ärimaa

Maakri tn 28c 78401:101:2245 üldkasutatav maa

Maakri tn 30 78401:101:3747 ärimaa

Maakri tn 30a/1 78401:104:0360 elamumaa

Maakri tn 30a/2 78401:104:0460 elamumaa

Maakri tn 30a/3 78401:104:0870 elamumaa

Maakri tn 30a/4 78401:104:0850 elamumaa

Maakri tn 30b 78401:104:0310 üldkasutatav maa

Maakri tn 30c 78401:104:0350 elamumaa

Maakri tn 32a 78401:104:0004 ärimaa 75% / elamumaa

25%

Maakri tn 32b 78401:104:0016 ärimaa 75% / elamumaa

25%

Maakri tn 34 78401:104:0100 ärimaa

Maakri tn 34a 78401:104:0810 sihtotstarbeta maa

Maakri tn 36c 78401:104:0330 elamumaa

Tornimäe tänav T4 78401:104:0006 transpordimaa

Tornimäe tn 15 78401:101:7056 sihtotstarbeta maa

Tornimäe tänav T3 78401:101:7057 transpordimaa

Inseneribüroo Stratum OÜ koostatud Maakri kvartali liiklusuuringu (töö nr 2025-T055,

uuendatud 12.10.2026) andmetel on planeeringualal hinnanguliselt kokku 260

parkimiskohta (sh Lennuki tn äärsed), millest 2024. aasta ortofoto seisuga oli hõivatud

ligikaudu 160. Lisaks on Skyoni maja (Maakri tn 30, pos 4) parkimiskorrustel DP

seletuskirja kohaselt 50 avalikkusele mittekasutatavat parkimiskohta (liiklusuuringus 42

kohta), mis säilivad.

Piirkonnas on ehitamisel või ehitatud mitmeid kõrghooneid ja nende

detailplaneeringuid (vt täpsemalt peatükk 4.2). Lähedal asuvad mitmed trammi- ja

bussipeatused ning kesklinna kergliiklusteede võrgustik.

9. november 2026 16

Maakri, Lennuki ja Kuke tänavate vahelise kvartali detailplaneeringu keskkonnamõju strateegilise

hindamise programm

Planeeringuala on tervikuna ühendatud linna tehnovõrkudega (veevarustus,

kanalisatsioon, sooja- ja elektrivarustus, side). Detailplaneeringuga lahendatakse

tehnovõrkudega varustatus lähtuvalt kavandatavate hoonete mahtudest ning

olemasolevate trasside ümberehituse või asendamise vajadusest.

Planeeringualale ulatub B-kategooria suurõnnetuse ohuga ettevõtte, Tallinna Vesi AS

Veepuhastusjaam, ohuala.

Joonis 3 Maakri, Lennuki ja Kuke tänavate vahelise kvartali DP kontaktvööndisse

jäävate hoonete kõrgused maapinnast vastavalt kõrghoonete teemaplaneeringus

toodud klassifikatsioonile. Andmed: Maa- ja Ruumiamet, e-ehituse platvorm.

9. november 2026 17

Maakri, Lennuki ja Kuke tänavate vahelise kvartali detailplaneeringu keskkonnamõju strateegilise

hindamise programm

3.2 Geoloogia, pinnas, maastik

Käesolev peatükk tugineb peamiselt käesoleva detailplaneeringu koostamise raames

planeeringuala kohta koostatud hüdrogeoloogilisele hinnangule3. Planeeringuala

maapinna absoluutkõrgused jäävad hinnangu andmetel vahemikku 5–10 m; reljeef

madaldub kirde ja ida suunas, kusjuures ala edelaosas on maapinna langus suhteliselt

järsk.

Ala jääb mattunud ürgoru nõlva kohal asetsevale meretasandikule. Aluspõhja

moodustab Alam-Kambriumi ladestu Lontova kihistu rohekashall, violetne või kirju savi

aleuroliidi ja liivakivi vahekihtidega, mille pealispind langeb ida suunas ja jääb

orienteeruvalt 35–40 m sügavusele maapinnast. Aluspõhja katvad pinnakattesetted on

jääjõelise tekkega liivpinnased, jääjärvelise tekkega savipinnased ning merelise tekkega

liivpinnased ja täitekiht.

Ülemine, vabapinnaline pinnaseveekihind paikneb merelistes liivades ning toitub

peamiselt sademetest; üldine põhjavee vool järgib reljeefi ja suundub kirdesse, Tallinna

lahe ja kesklinna vagumuse poole. Hüdrogeoloogilise hinnangu andmetel jäi

pinnaseveetase piirkonna edelaosas (A. Lauteri tn 3) 4,45–4,85 m sügavusele

maapinnast ehk absoluutkõrgusele 5,60–7,10 m (mõõdetud aprillis 2021) ning

kirdeosas (Maakri tn 28b ja 30) 1,90–2,05 m sügavusele maapinnast ehk

absoluutkõrgusele 2,45–2,80 m (mõõdetud jaanuaris 2018). Vabapinnalise veekihindi

all lamab 20–25 m paksune savipinnaste kompleks, mis moodustab veepideme.

Savisetete all lasuvas survelises põhjaveekihis mõõdeti 2000. aastal survetasemeks

(Maakri tn 36) absoluutkõrgus –2,3 m, mil kesklinnas oli alles täitumas 1970.–1990.

aastatel kujunenud ulatuslik depressioonilehter. 2023. aastal, A. Lauteri tn 3 kinnistu

ehitussüvendi seire käigus, mõõdeti sama kihi survetasemeks juba absoluutkõrgus

+6,5 m, mida võib pidada tänapäevaseks loomulikuks survetasemeks. 2022. aastal

teostatud immutuskatsete kohaselt on maapinnalähedase peenliiva/möllise peenliiva

imbumiskiirus 6–26 cm tunnis.

3.3 Radoon

Tulelaev OÜ koostatud radoonisisalduse mõõtmise raporti (mõõtmised 07.08.2025)

andmetel mõõdeti planeeringualal viies mõõtepunktis pinnase radoonisisaldust

paralleelselt kahel meetodil (emanomeetriga otsemõõtmine ja

gammaspektromeetrilise eU-sisalduse alusel arvutus). Kõrgeim tulemus, 69 kBq/m³,

3 Talviste, P. Hüdrogeoloogilised tingimused. OÜ IPT Projektijuhtimine, töö nr 26.08.2004. Tallinn, 2026

9. november 2026 18

Maakri, Lennuki ja Kuke tänavate vahelise kvartali detailplaneeringu keskkonnamõju strateegilise

hindamise programm

saadi arvutuslikul meetodil mõõtepunktis nr 1 (X: 6588579.79, Y: 542979.16). Ülejäänud

mõõtepunktides jäid tulemused vahemikku 42–51 kBq/m³. Vastavalt standardile

EVS 840:2023 „Juhised radoonikaitse meetmete kasutamiseks uutes ja olemasolevates

hoonetes“ (mille kohaselt loetakse pinnase radoonisisaldus madalaks kuni 10 kBq/m³,

normaalseks 10–50 kBq/m³, kõrgeks 50–250 kBq/m³ ja ülikõrgeks üle 250 kBq/m³)

liigitub planeeringuala pinnas kõrge radoonisisaldusega pinnaseks.

3.4 Pinnavesi

Planeeringualale ega selle kontaktvööndisse pinnaveekogumeid ei jää. Piirkonna

lähimateks pinnaveekogudeks on ligikaudu 700 m kaugusel põhja suunas asuv Muuga-

Tallinna-Kakumäe lahe rannikuveekogum (EE_5) ning ligikaudu 1,5 km kaugusel kagus

asuv Ülemiste järv (VEE2005900). Toompargis paiknev Snelli tiik (VEE2006230) jääb

planeeringualast loodesuunas ligikaudu 1,1 km kaugusele. Planeeringuala on

ühendatud linna ühisveevärgi- ja kanalisatsioonivõrku.

3.5 Välisõhk

Planeeringuala lähipiirkonnas, Liivalaia tänav T3 katastriüksusel (78401:104:0520),

Liivalaia tn 45 hoone ees, paikneb Tallinna kesklinna välisõhu seirejaam, mis on lähim

ja piirkonna välisõhu kvaliteeti iseloomustav mõõtejaam. Linnaõhu kvaliteeti on seal

seiratud alates 2005. aasta keskpaigast. Liivalaia seirejaamas mõõdetakse süsinikoksiidi,

lämmastikoksiidide, osooni, peente osakeste ja vääveldioksiidi sisaldust, alates 2018.

aasta aprillist ka tahmasisaldust (eraldi transpordist ja puidu põletamisest pärineva

tahma osakaaluga).4

Eesti Keskkonnauuringute Keskus OÜ 2025. aasta seirearuande4 andmetel jäid Liivalaia

seirejaamas vääveldioksiidi (SO2), lämmastikdioksiidi (NO2) ja süsinikoksiidi (CO)

kontsentratsioonid kehtestatud piirväärtustest5 allapoole. Osooni (O3) sihtväärtuse

(120 μg/m³) ületamist 2025. aastal ei toimunud. Peente osakeste sisaldusele välisõhus

kehtib ööpäeva- ja aastakeskmine piirväärtus, vastavalt 50 μg/m3 ja 40 μg/m3.

Ööpäevakeskmist piirväärtust on aasta jooksul lubatud ületada 35 korda. Maksimaalne

ööpäevakeskmine peenosakeste sisaldus Tallinna kesklinnas oli 2025. aastal

56,27 μg/m3 (10.03), kokku ületas PM10 kontsentratsioon õhus kehtivat piirväärtust

4 Saare, K. Välisõhu kvaliteedi seire 2025. Eesti Keskkonnauuringute Keskus OÜ. Tallinn, 2025.

5 Piirväärtused on kehtestatud keskkonnaministri 27.12.2016 määrusega nr 75 „Õhukvaliteedi piir- ja

sihtväärtused, õhukvaliteedi muud piirnormid ning õhukvaliteedi hindamispiirid“

9. november 2026 19

Maakri, Lennuki ja Kuke tänavate vahelise kvartali detailplaneeringu keskkonnamõju strateegilise

hindamise programm

2 korral. Võrreldes 2024. aastaga olid 2025. aastal madalamad enamiku saasteainete

aastakeskmised sisaldused. Linnaõhu kvaliteeti mõjutab piirkonnas eelkõige autoliiklus,

mistõttu on seirejaamas eristatavad hommikused ja õhtused liiklustipu ajad.

Detailplaneeringu koostamise raames on koostatud Akukon Eesti OÜ liiklusmüra

hinnang (töö nr 260866-1-A 01, 31.07.2026) ning Inseneribüroo Stratum OÜ

liiklusuuring (töö nr 2025-T055, uuendatud 12.10.2026), mis käsitlevad piirkonna

liiklusest tulenevat müra ja liikluskoormuse muutust planeeringu elluviimise järgselt (vt

täpsemalt peatükk 5.3).

3.6 Taimestik, loomastik, kaitstavad loodusobjektid

Planeeringuala on praegu suures osas kaetud kõvakattega parkimisaladega ning

haljastus piirdub üksikute puudega, haljastuse osakaal on hinnanguliselt ca 5% ala

pindalast. Planeeringualale ega selle kontaktvööndisse kaitsealasid ega kaitsealuste

liikide teadaolevaid elupaiku ei jää. Lähim looduskaitseala (Tammsaare park,

KLO1200224) asub planeeringualast ligikaudu 300 m kaugusel. Lähimad Natura 2000

võrgustiku alad (Paljassaare linnuala RAH0000095, Rahumäe loodusala RAH0000451,

Pirita loodusala RAH0000039) jäävad ligikaudu 5 km kaugusele.

Keskkonnabüroo Grün-E OÜ koostatud haljastuse inventeerimise aruande (välitööd

22.04.2025) andmetel inventeeriti planeeringualal kokku 84 puittaimestiku objekti

(üksikpuud, puuderühmad, üksikpõõsad ja põõsarühmad), sh peamiselt harilik jalakas,

harilik vaher, harilik pärn, harilik saar, harilik tamm, harilik hobukastan, harilik sirel ja

tuhkpuu, jaotudes II–V haljastusliku väärtusklassi vahel (I väärtusklassi objekte alal ei

ole). Puude üldseisund on hinnatud rahuldavaks. Silmapaistvalt suuri ürgse välimusega

põlispuid, suurte lindude ega nahkhiirte koloniseeritud puid ega kaitsealuste sammalde

või samblikega puid alalt ei tuvastatud ning kaitsealuste taimeliikide ja rohttaimestiku

täiendava seire vajadust ei tuvastatud (ala on valdavalt murupinnaga).

3.7 Kultuuripärand

Planeeringuala kattub arheoloogiamälestisega 13.–16. sajandi asulakoht (reg-nr 2594).

Planeeringualal endal asuvad lisaks kaks ehitismälestist: endise E. Lenderi Gümnaasiumi

tänavapoolne hoone (20. saj algus, reg-nr 8493) ja hoovipoolne hoone (20. saj algus,

reg-nr 8494).

Ehitismälestis Maakri tn 28 (reg-nr 8494) hävis tulekahjus 2012. aastal ning selle

maapealsed konstruktsioonid on lammutatud.

9. november 2026 20

Maakri, Lennuki ja Kuke tänavate vahelise kvartali detailplaneeringu keskkonnamõju strateegilise

hindamise programm

Ruumiaeg OÜ (koostaja Leele Välja, pädevustunnistus nr PT 238/2005) on Kolmas

Arendus OÜ tellimusel 05.06.2026 koostanud käesolevale detailplaneeringule

muinsuskaitse eritingimused vastavalt kultuuriministri 24.04.2019 määrusele nr 15

(muinsuskaitse eritingimuste nõuded vt ptk 5.8). Lisaks on Tallinna Linnaplaneerimise

Ameti muinsuskaitse osakond (koostaja Oliver Orro) andnud muinsuskaitse

eritingimused ehitismälestise E. Lenderi Gümnaasiumi hoovipoolse hoone (Maakri tn

28, reg-nr 8494) taastamisprojekti koostamiseks (taotlus nr 630, 16.09.2020).

9. november 2026 21

Maakri, Lennuki ja Kuke tänavate vahelise kvartali detailplaneeringu keskkonnamõju strateegilise

hindamise programm

4 SEOSED MUUDE STRATEEGILISTE

PLANEERIMISDOKUMENTIDEGA

4.1 Kõrgema tasandi strateegilised dokumendid

4.1.1 Tallinna säästva energiamajanduse ja kliimamuutustega kohanemise kava

2030

Tallinna kliimakavaga on seatud eesmärk vähendada 2030. aastaks kasvuhoonegaaside

heitkogust 40% ning püüelda kliimaneutraalsuse poole aastaks 2050, samuti

kavandada tegevusi kliimamuutustest tingitud riskidega paremaks kohanemiseks. KSH

käigus kirjeldatakse, millised on kavandatava tegevusega kaasnevad mõjud kliimale

ning kliimamuutusest tingitud mõjud tegevusele (vt peatükk 5.7).

Järeldus: kavandatav tegevus ei ole vastuolus Tallinna säästva energiamajanduse ja

kliimamuutustega kohanemise kavaga 2030. Tegevus toetab kava eesmärke eelkõige

hoonete soojus- ja jahutusvarustuse lahendamisega kaugkütte ja kaugjahutuse baasil

(ühendatavad koormused vastavalt ca 7 MW ja 3,9 MW), hea

ühistranspordiühendusega kesklinna ala tihendamisega ning kõvakatteliste

parkimisalade asendamisega linnapargiga, mis parandab ala kohanemisvõimet

kliimamuutustega (sademevee puhverdamine, soojussaare efekti leevendamine).

Kõrghoonete ja maa-aluste parkimiskorruste ehitamisega kaasnevat

kasvuhoonegaaside heidet ning hoonete energiatõhusust hinnatakse KSH aruandes (vt

ptk 5.7).

4.1.2 Harju maakonnaplaneering 2030+

Planeeringuala asub Harju maakonnaplaneering 2030+6 järgi linnalise asustusega alal,

mis on kompaktse asustuse arenguks sobilik ala, mida iseloomustab erinevate

maakasutusfunktsioonide mitmekesisus, ühtsed teede- ja tehnovõrgud ja mitmekesiste

teenuste ning töökohtade olemasolu kohapeal. Detailplaneeringu koostamisega

jälgitakse olemasolevat asustusstruktuuri.

6 Kehtestatud riigihalduse ministri 09.04.2018 käskkirjaga nr 1.1-4/78.

9. november 2026 22

Maakri, Lennuki ja Kuke tänavate vahelise kvartali detailplaneeringu keskkonnamõju strateegilise

hindamise programm

Joonis 4 Väljavõte maakonnaplaneeringu skeemist „Asustuse suunamine“. DP ala

on märgitud lilla ringiga. Lilla viirutusega on tähistatud linnalise asustusega ala,

oranži joonega põhimaantee.

DP ala jääb maakondliku toimepiirkonna keskusesse – Tallinnasse. Maakondliku

keskuse tähtsus töökohtade ja regionaalsete teenuste pakkujana on oluline kogu Harju

maakonnas, sh maakonna äärealade elanikele.

Järeldus: kavandatav tegevus ei ole vastuolus Harju maakonnaplaneeringuga 2030+.

Tegevus toetab maakonnaplaneeringu eesmärki suunata kompaktse asustuse areng

linnalise asustusega aladele, tihendades olemasoleva taristuga varustatud kesklinna ala

ning luues maakonnakeskusesse täiendavaid elu- ja töökohti ning teenuseid.

4.1.3 Tallinna arengustrateegia aastani 2035

Arengustrateegia järgi on Tallinn kompaktse linnasüdame ja eriilmeliste keskustega

inimmõõtmeline, looduslähedane ja kõigile ligipääsetav linn, kus on palju inimestele

mugavaks kujundatud linnaväljakuid, parke ja tegutsemispaiku ning kus elanik elab,

õpib ja töötab lähimast korrastatud rohe- või haljasalast lühikese jalutuskäigu kaugusel.

Kavandatava linnapargi (koos seda siduvate aladega kokku 6 303 m², ligikaudu 50%

moodustatavate kruntide pindalast) ja mitmekesise avaliku ruumi rajamine panustab

otseselt nende eesmärkide saavutamisse. Arengustrateegia liikuvuse eesmärgid

(rattaliikluse osatähtsuse suurendamine, sõiduautode osakaalu vähendamine

kesklinnas) toetuvad ka Lennuki tänava kavandatavale ümberkorraldamisele ja

kergliiklusvõrgustiku parandamisele.

9. november 2026 23

Maakri, Lennuki ja Kuke tänavate vahelise kvartali detailplaneeringu keskkonnamõju strateegilise

hindamise programm

Järeldus: kavandatav tegevus ei ole vastuolus Tallinna arengustrateegiaga aastani

2035. Tegevus toetab strateegia eesmärke kompaktse linnasüdame, avaliku linnaruumi

ja haljasalade kättesaadavuse osas (uus avalik linnapark, uued jalakäijate ühendused,

sh Tornimäe tänava suunal) ning säästva liikuvuse osas.

4.1.4 Tallinna rattastrateegia 2018–2028 ja Tallinna parkimisnormatiiv

Tallinna rattastrateegia näeb ette rattaliikluse osatähtsuse suurendamist ja

kergliiklusvõrgustiku sidususe parandamist kesklinnas. Detailplaneeringuga

kavandatakse Lennuki tänava ümberkorraldamist (sh ühesuunalise liikluse säilitamist

suunaga Maakri tn → Kuke tn) ning kergliiklusteede lõimimist linnapargi lahendusega,

mis toetab rattastrateegia eesmärke. Parkimislahenduse (sh maa-aluste

parkimiskorruste mahu) kavandamisel tuleb lähtuda Tallinna Linnavalitsuse

kehtestatud parkimisnormatiivist; parkimisnormatiivi endaga KSH aruandes

eraldiseisvalt ei tegeleta, kuna see on planeeringu projektlahenduse, mitte

keskkonnamõju hindamise küsimus.

Järeldus: kavandatav tegevus ei ole vastuolus Tallinna rattastrateegiaga 2018–2028.

Tegevus toetab rattastrateegia eesmärke kergliiklusvõrgustiku sidususe parandamise

kaudu (Lennuki tänava ümberkorraldamine, uus liikumissuund läbi linnapargi).

Kavandatava parkimiskohtade arvu (DP järgi 248 uut kohta, koos Maakri tn 30

olemasoleva 50 kohaga kokku 298) vastavust parkimisnormatiivile kontrollitakse

detailplaneeringu menetluses. DP seletuskirja kohaselt on normatiivne

parkimiskohtade vajadus 235 kohta, liiklusuuringu kohaselt 298 kohta (vt ptk 2.1). See

ebakõla tuleb planeerija poolt KSH aruande koostamise etapis lahendada.

4.1.5 Tallinna üldplaneering

Planeeringuala jääb Tallinna üldplaneeringu7 kohaselt kesklinna segahoonestusalale

(Joonis 5), kuhu võib ehitada kõiki hooneid, välja arvatud keskkonda saastavaid

ettevõtteid. Üldplaneeringu järgi säilib kesklinn peakeskusena ning nähakse ette

hoonestusmaa kasutamise intensiivsuse suurendamist – kavandatav

multifunktsionaalne kõrghoonestus on nende põhimõtetega kooskõlas.

7 Kehtestatud Tallinna Linnavolikogu 11.01.2001 määrus number 3.

9. november 2026 24

Maakri, Lennuki ja Kuke tänavate vahelise kvartali detailplaneeringu keskkonnamõju strateegilise

hindamise programm

Joonis 5 Väljavõte Tallinna üldplaneeringu kaardirakenduselt – maakasutus. DP

ala on tähistatud lilla ringiga.

Üldplaneeringu järgi tuleb müranormide täitmise tagamiseks magistraaltänavate

äärsetes piirkondades kasutada elamute tänavapoolses küljes tihedamaid,

mitmekordse klaasiga aknaid ning liiklusest tuleneva õhusaaste vähendamiseks tuleb

kesklinna transpordikoormust vähendada ja liiklusvooge hajutada.

Planeeringuala jääb ka lennuliiklusest põhjustatud ehitiste kõrguspiirangutsooni

(Joonis 6) – lennundusseaduse § 35 kohaselt tuleb üle 45 m kõrgust ehitist hõlmavad

detailplaneeringud kooskõlastada Transpordiametiga. Detailplaneeringu koostamise

raames on koostatud Lennuliiklusteeninduse AS aeronavigatsioonilise takistuse

ekspertiis (20.03.2025), mille tulemusi arvestatakse hoonete kõrguste lõplikul

määramisel ja Transpordiametiga kooskõlastamisel (vt täpsemalt peatükk 5.5).

9. november 2026 25

Maakri, Lennuki ja Kuke tänavate vahelise kvartali detailplaneeringu keskkonnamõju strateegilise

hindamise programm

Joonis 6 Väljavõte Tallinna üldplaneeringu skeemist „Piiravad tehnogeensed

tegurid“. DP ala on märgitud lilla ringiga

Järeldus: kavandatav tegevus ei ole vastuolus Tallinna üldplaneeringuga.

Detailplaneering koostatakse üldplaneeringu kohase planeeringuna: kavandatavad

kasutusotstarbed (elu-, äri-, büroo-, majutus-, teenindus- ja ühiskondlikud hooned) on

kesklinna segahoonestusalal lubatud ning tegevus toetab üldplaneeringu eesmärki

intensiivistada kesklinna kui peakeskuse hoonestusmaa kasutamist. Lennuliiklusest

tulenevate kõrguspiirangute ja müranõuete järgimine tagatakse Transpordiametiga

kooskõlastamise ning hoonete projekteerimise käigus (vt ptk 5.3.2 ja 5.5).

4.1.6 Teemaplaneering „Kõrghoonete paiknemine Tallinnas“

Käsitletava detailplaneeringu ala jääb teemaplaneeringuga8 määratletud kompaktselt

kujuneva kõrghoonete kvartalisse (Joonis 7). Teemaplaneeringuga on jagatud hooned

kõrguse ja korruselisuse järgi hoonestuskõrguse klassideks. Käesoleva DP-ga

planeeritakse neli kõrghoonet, mille korruselisus jääb vahemikku 35 kuni 50 korrust.

8 Kehtestatud Linnavolikogu 16.04.2009 otsusega nr. 77.

9. november 2026 26

Maakri, Lennuki ja Kuke tänavate vahelise kvartali detailplaneeringu keskkonnamõju strateegilise

hindamise programm

Hoonete absoluutkõrgused jäävad vahemikku 129 kuni 185 m. Teemaplaneeringu

hoonestuskõrguse klassifikatsiooni (TP seletuskirja tabel 1) kohaselt arvestatakse

kõrgust maapinnast ning kõrge hoone on 45–124 m ehk 15–35 korrust ja ülikõrge

hoone (pilvelõhkuja) üle 124 m. Arvestades, et maapinna absoluutkõrgus alal on 5–

10 m (vt ptk 3.2), kuuluvad pos 1 (185 m abs, 50 korrust) ja pos 3 (160 m abs, 43 korrust)

hooned ülikõrgete hoonete klassi, pos 7 hoone (130 m abs, 36 korrust) on klasside piiril

ning pos 2 hoone (129 m abs, 35 korrust) kuulub kõrgete hoonete klassi.

Joonis 7 Väljavõte teemaplaneeringu põhikaardist. DP ala on märgitud kollase

ringiga, roosaga on märgitud kompaktselt kujunev kõrghoonete ala, tumesinine

kriipsjoon tähistab tihendatavat magistraaltänava äärset ala. Sinises kirjas on

toodud olemasoleva hoone korruselisus ja punasega kehtestatud DP korruselisus.

Detailplaneering tuleb vastavalt teemaplaneeringule kooskõlastada Tallinna

Linnaplaneerimise Ameti muinsuskaitse osakonnaga9, sest alal asuvad

muinsuskaitsealad ja kaitsevööndid ning Transpordiametiga10, kuna rajatavad hooned

on enam kui 45 m kõrged.

Käsitletava DP ala jääb teemaplaneeringuga määratletud kompaktselt kujuneva

kõrghoonete kvartalisse (Maakri piirkond, kvartal nr 3, Joonis 8). Teemaplaneeringu

9 Teemaplaneeringu järgi tuleb kooskõlastada DP Tallinna Kultuuriväärtuste Ameti ja

Muinsuskaitseametiga. Tänasel päeval täidab neid ülesandeid Tallinna Linnaplaneerimise Ameti

muinsuskaitse osakond.

10 Teemaplaneeringu järgi tuleb DP kooskõlastada Lennuametiga (lennundusseadus). Lennuamet liideti

1. jaanuaril 2021. aastal loodud Transpordiameti alla koos seniste Maantee- ja Veeteede Ameti

ühendamisega (ning nende õigusjärgsena).

9. november 2026 27

Maakri, Lennuki ja Kuke tänavate vahelise kvartali detailplaneeringu keskkonnamõju strateegilise

hindamise programm

kohaselt tuleb kõrghoonete piirkonna arendamisel jälgida, et haljastatud pinna ja

avaliku välisruumi osakaal kvartalis ei langeks alla 10%. Käesoleva detailplaneeringuga

on kavandatud haljastuse (linnapargi ja seda siduvate isikliku kasutusõigusega alade)

osakaaluks kokku 6 303 m² ehk ligikaudu 50% moodustatavate kruntide pindalast,

mistõttu on teemaplaneeringu nõue jätkuvalt ületatud.

Joonis 8 Maakri kõrghoonete piirkond (Teemaplaneeringu seletuskirja joonis 1),

planeeringuala paikneb kvartalis nr. 3.

Alljärgnevas tabelis on toodud teemaplaneeringuga seatud KSH kontekstis olulised

tingimused ja ülevaade nendega arvestamisest.

TEEMAPLANEERINGU TINGIMUS ARVESTAMINE KSH KOOSTAMISEL

Detailplaneeringute koostamise käigus

on vaja teha kõrghoonete piirkondades

komplekssed mürauuringud, et määrata

mürataseme alusel objektide sobivus

keskkonda ja võtta vajalikud meetmed

müra mõju vähendamiseks.

Detailplaneeringu koostamise raames on

koostatud mürauuring (Akukon Eesti

OÜ) ja liiklusuuring (Inseneribüroo

Stratum OÜ); tulemusi ja

leevendusmeetmeid kajastatakse KSH

programmi peatükis 5.3 „Mõju õhu

kvaliteedile, müra, vibratsioon, valgus,

soojus, kiirgus“.

9. november 2026 28

Maakri, Lennuki ja Kuke tänavate vahelise kvartali detailplaneeringu keskkonnamõju strateegilise

hindamise programm

TEEMAPLANEERINGU TINGIMUS ARVESTAMINE KSH KOOSTAMISEL

Tagada eluruumidele nõuetekohased

insolatsioonitingimused nii kõrghoonete

grupi sees kui ka naaberhoonestuse

suhtes.

Detailplaneeringu koostamise raames on

koostatud insolatsiooni analüüs;

tulemused kajastatakse KSH programmi

peatükis 5.4 „Insolatsioon“.

Enne detailplaneeringu koostamist tuleb

teha hüdrogeoloogilised uuringud, mis

on vajalik alusmaterjal kõrghoonete ja

nende rajatiste kavandamisel.

Detailplaneeringu koostamise raames on

koostatud hüdrogeoloogiline hinnang

(OÜ IPT Projektijuhtimine, 2026), mis

tugineb naaberkruntidel (A. Lauteri tn 3,

Maakri tn 28b ja 30) varem tehtud

geotehniliste uuringute andmetele.

Planeeringuala enda geotehnilised

pinnaseuuringud tehakse ehitusprojekti

koostamise eel. Tulemused on

kokkuvõtlikult kajastatud peatükis 3.2

„Geoloogia, pinnas, maastik“ ning

täpsemalt käsitletakse neid KSH

programmi peatükis 5.2 „Mõju

põhjaveele“.

Iga kõrghoonepiirkonna

detailplaneeringu koostamisel tuleb

prognoosida liikluse kasvuga kaasnevat

õhusaastet, arvestades ka külgnevate

alade õhusaaste taset ja allikaid.

Muutust õhu kvaliteedis pärast

planeeringu realiseerumist käsitletakse

KSH programmi peatükis 5.3 „Mõju õhu

kvaliteedile, müra, vibratsioon, valgus,

soojus, kiirgus“ liiklusuuringu tulemuste

ja Liivalaia seirejaama andmete alusel.

Kuna teemaplaneering nõuab liikluse

kasvuga kaasneva õhusaaste

prognoosimist, arvestades õhu liikuvust

piirkonnas, tuleb KSH aruande

koostamisel kaaluda saasteainete leviku

modelleerimist.

9. november 2026 29

Maakri, Lennuki ja Kuke tänavate vahelise kvartali detailplaneeringu keskkonnamõju strateegilise

hindamise programm

TEEMAPLANEERINGU TINGIMUS ARVESTAMINE KSH KOOSTAMISEL

Kõrghoonete kavandamisel tuleb

analüüsida tekkivaid tuulekoridore.

KSH aruande koostamise käigus

hinnatakse tuulekoridoride tekke

võimalust (vt peatükk 5.5 „Mõju inimese

tervisele, sotsiaalsetele vajadustele ja

varale“).

Erilist tähelepanu tuleb pöörata

piirkondadele, kus hoonestus- ja

liiklustihedus on juba praegu kõrge, sh

Maakri kvartalile.

Liiklusintensiivsuse muutust käsitletakse

tellitud liiklus- ja müraseire tulemuste

alusel KSH aruande peatükis 5.3 „Mõju

õhu kvaliteedile, müra, vibratsioon,

valgus, soojus, kiirgus“.

Järeldus: kavandatav tegevus ei ole vastuolus teemaplaneeringuga „Kõrghoonete

paiknemine Tallinnas“ tingimusel, et DP menetluses tõendatakse kavandatava

hoonestustiheduse sobivus piirkonna tänavavõrgu ja parkimisvõimalustega. DP-ga

kavandatav hoonestustihedus (6,5) ja kõrgeima hoone absoluutkõrgus (185 m)

ületavad küll teemaplaneeringus kvartalile nr 3 määratud hoonestustihedust (4,5) ja

ehitise absoluutkõrgust (130 m). Kõrguse osas ei ole see vastuolu, sest

teemaplaneeringu kohaselt määratakse ehitise maksimaalne kõrgus aeronavigatsiooni,

lennuliikluse ja lennuohutuse ekspertiisi alusel ning TP tabelis 2 antust kõrgemate

ehitiste rajamine ei ole välistatud. Kvartali nr 3 hoonestustihedus (4,5) on

teemaplaneeringus märgitud ligikaudseks tiheduseks, mis võib täpsustuda

arhitektuurikonkursi tulemustest lähtuvalt. Samas tuleb teemaplaneeringu kohaselt

maksimaalset hoonestustihedust täpsustada detailplaneeringu koostamisel, arvestades

piirkonda mahtuvaid parkimiskohti ning ümbritseva tänavavõrgu (ristmike) võimet tulla

toime lisanduva liikluskoormusega. DP lahendus põhineb 2024. aastal korraldatud

rahvusvahelise arhitektuurivõistluse võidutööl „Trinity“. Kuna liiklusuuringu kohaselt

töötab Liivalaia tn – Tartu mnt – Pronksi – Rävala pst ristmik juba praegu

teenindustasemel E–F (vt ptk 5.3.2) ning teemaplaneering nimetab Maakri kvartalit

piirkonnana, kus liiklusest põhjustatud keskkonnamõjule tuleb pöörata erilist

tähelepanu, hinnatakse KSH aruandes liiklusuuringu alusel, kas DP-ga lubatud

maksimaalse ehitusmahu (hoonestustihedus 6,5) juures kaasneb tänavavõrgu

toimivusele ja liiklusest tulenevatele keskkonnahäiringutele oluline mõju.

Liiklusuuringu kohaselt ei muutnud planeeringuala liikluse lisamine liiklusmudelisse

ühegi ristmiku teenindustaset (vt ptk 5.3.2). Tegevus toetab teemaplaneeringu

eesmärki kujundada Maakri piirkonnast kompaktne kõrghoonete kvartal ning ületab

9. november 2026 30

Maakri, Lennuki ja Kuke tänavate vahelise kvartali detailplaneeringu keskkonnamõju strateegilise

hindamise programm

oluliselt haljastatud pinna ja avaliku välisruumi minimaalse osakaalu nõuet (10%).

Seejuures tuleb arvestada, et teemaplaneeringu kohaselt ei käsitata katusehaljastust

(sh maa-aluse ehitise pealset haljastust) haljastusprotsendi määramisel haljasmaa

osana, mistõttu tuleb DP-s täpsustada, milline osa 6 303 m² suurusest alast paikneb

maa-aluste parkimiskorruste kohal.

4.1.7 Kesklinna linnaosa üldplaneering

Kesklinna linnaosa üldplaneeringu koostamine lõpetati Linnavolikogu 28.05.2026

otsusega nr. 70.

Järeldus: Kesklinna linnaosa üldplaneeringu koostamine on lõpetatud ja linnaosa

üldplaneeringut ei ole kehtestatud, mistõttu ei ole kavandataval tegevusel sellega

vastuolu ega sea see tegevusele eesmärke.

4.2 Detailplaneeringud

Planeeringu kontaktvööndisse jääb Tallinna planeeringute registri kaardirakenduse

järgi mitmeid kehtestatud ja osaliselt ellu viidud detailplaneeringuid, samuti

menetluses olevaid naaberalade detailplaneeringuid. Alljärgnevalt on kirjeldatud

kontaktvööndi seisukohast olulisemaid detailplaneeringuid.

9. november 2026 31

Maakri, Lennuki ja Kuke tänavate vahelise kvartali detailplaneeringu keskkonnamõju strateegilise

hindamise programm

Joonis 9 Planeeringuala kontaktvööndisse jäävad detailplaneeringud

4.2.1 Maakri tn 28 ja 30 kruntide detailplaneering

Planeeritava ala osa kohta kehtib Tallinna Linnavolikogu 11. juuni 2015 otsusega nr 120

osaliselt kehtestatud Maakri tn 28 ja 30 kruntide detailplaneering (DP005010), mille

koostamise eesmärk oli liita Maakri tn 28b ja Maakri tn 30 kinnistud ärimaa või 25%

ärimaa ja 75% elamumaa sihtotstarbega krundiks ning määrata moodustatavale

krundile ehitusõigus kuni 27 maapealse ja 3 maa-aluse korrusega ärihoone või

äriruumidega elamu ehitamiseks. Jätkuvalt riigi omandis olevast maaüksusest nähti ette

moodustada sotsiaalmaa (üldkasutatava maa) sihtotstarbega krunt avalikult kasutatava

9. november 2026 32

Maakri, Lennuki ja Kuke tänavate vahelise kvartali detailplaneeringu keskkonnamõju strateegilise

hindamise programm

haljasala rajamiseks ning Tornimäe tänava pikenduse alale transpordimaa

sihtotstarbega krunt. Detailplaneering on krundijaotuse osas ellu viidud – Maakri tn

28b ja Maakri tn 30 kinnistud on liidetud ärimaa sihtotstarbega Maakri tn 30 kinnistuks

ja ehitusõigus realiseeritud. Maakri tn 28c kinnistu on endiselt Eesti Vabariigi omandis.

4.2.2 A. Lauteri tn 3 kinnistu ja lähiala detailplaneering

Planeeritavale alale jääva Lennuki tänava osa ja Lennuki tn 5a kinnistu kohta kehtib

Tallinna Linnavolikogu 15. oktoobri 2020 otsusega nr 96 kehtestatud A. Lauteri tn 3

kinnistu ja lähiala detailplaneering (DP021870), mis on ellu viimisel. Selle

detailplaneeringu alusel on rajatud/rajamisel Eesti Ettevõtluskõrgkooli Mainor (EBS)

ligikaudu 105 m kõrgune, 30-korruseline kõrghoone, mis paikneb käesoleva

planeeringuala vahetus läheduses Lennuki tänava ääres. Lennuki tn 5a kinnistu

sihtotstarbeks määrati transpordimaa ning kinnistule määrati võimalus rajada

tänavarajatisi. Praegu elamumaa sihtotstarbega Lennuki tn 5a kinnistu osas on

lahendus veel ellu viimata.

4.2.3 Rävala pst 6 kinnistu detailplaneering

Planeeringu kontaktvööndi kaardirakenduse andmetel kehtib Rävala pst 6 kinnistu

kohta osaliselt ellu viidud detailplaneering (DP024210), mis jääb planeeringuala

vahetusse lähedusse Rävala puiestee ääres. Detailplaneeringu täpsemad tingimused ei

ole käesoleva KSH koostamise seisukohalt otseselt asjakohased, kuid kinnistu on

lisatud kontaktvööndi ülevaatesse täielikkuse huvides.

4.2.4 Maakri tn 19/21 krundi detailplaneering

Planeeringu kontaktvööndi kaardirakenduse andmetel kehtib Maakri tn 19/21 krundi

kohta detailplaneering (DP006540), mis jääb Maakri tänava vastasküljele

planeeringuala lähinaabrusesse. Kuna tegemist on kehtiva ja piirkonna kõrghoonestuse

kontaktvööndisse jääva planeeringuga, tuleb selle ala olemasolevat ja kavandatavat

hoonestust arvestada käesoleva KSH kumulatiivse mõju ja linnaruumilise koosmõju

hindamisel.

4.2.5 Liivalaia tn 49 // 53 // Maakri tn 25 kinnistu detailplaneering

Vahetult üle Maakri tänava, käesoleva planeeringuala kirdenaabruses, on Tallinna

Linnavolikogu 21.08.2025 otsusega nr 77 algatatud Liivalaia tn 49 // 53 // Maakri tn 25

kinnistu detailplaneering (DP047070) ja KSH. Detailplaneeringuga kavandatakse senise

Stockmanni kaubamaja ja büroohoone asemele kahe äri- ja eluotstarbega kuni 37

9. november 2026 33

Maakri, Lennuki ja Kuke tänavate vahelise kvartali detailplaneeringu keskkonnamõju strateegilise

hindamise programm

maapealse ja kolme maa-aluse korrusega kõrghoone (kuni 130 m abs) rajamist. Kuna

tegemist on käesoleva planeeringualaga samasse Maakri kõrghoonete piirkonda jääva

ja ajaliselt kattuva menetlusega naaberprojektiga, tuleb selle detailplaneeringuga

kaasnevaid mõjusid (sh liiklus, müra, õhusaaste, põhjavesi, linnaruumiline koosmõju)

arvestada käesoleva KSH aruande kumulatiivse mõju hindamisel.

4.2.6 Maakri tn 23 ja Maakri tn 23a kinnistu detailplaneering

Planeeringuala vahetus naabruses, samuti teisel pool Maakri tänavat, on menetluses

Maakri tn 23 ja Maakri tn 23a kinnistu detailplaneering (DP043870), millele on

algatatud KSH. Planeeringuga kavandatakse Maakri tn 23a krundile püstitada lisaks

olemasolevale 14-korruselisele hoonele kuni 27-korruseline hoone ning ehitada 14-

korruselisele osale kaks lisakorrust. Lisaks on kavas muuta vastavalt tegelikule

hoonestuse paiknemisele Maakri tn 23 ja Maakri tn 23a krundi omavahelist piiri.

Ka selle detailplaneeringuga kaasnevaid mõjusid tuleb arvestada käesoleva KSH

aruande kumulatiivse mõju hindamisel.

4.2.7 City Plaza 2 (Tartu mnt 1)

Piirkonna kontaktvööndisse jääb ka Tartu mnt 1 kinnistule rajatud City Plaza 2 äri- ja

bürookompleks (ligikaudu 101–106 m, kuni 30 korrust), mis koos teiste piirkonna

kõrghoonetega (sh eelpool nimetatud EBS-i hoone ja Liivalaia tn 49 // 53 // Maakri

tn 25 kavandatavad kõrghooned) kujundab Maakri-Rävala piirkonna kõrghoonestatud

linnasüdameks. Nende arenduste koosmõju käsitletakse KSH aruandes kumulatiivse

mõju ja piirkonna mikrorohevõrgustiku kirjeldamise raames. Tallinna planeeringute

registri kaardirakenduse andmetel kehtib planeeringuala kontaktvööndis seda kvartalit

hõlmav detailplaneering „Liivalaia, Maakri ja Kivisilla tänavate ning Tartu mnt vahelise

kvartali detailplaneering“ (DP000050). Sama kvartali kohta on kaardirakenduses

kajastatud ka varasem, suurema ulatusega detailplaneering (DP001020).

Kuna kontaktvööndis on kehtestatud detailplaneeringuid osaliselt või täielikult ellu

viidud ning need kajastuvad juba piirkonna olemasolevas olukorras, keskenduti

käesolevas peatükis eelkõige neile naaberaladele, mille menetlus on veel pooleli või

mille elluviimine on alles hiljuti toimunud ja mille koosmõju kavandatava tegevusega

on asjakohane KSH raames eraldi käsitleda.

Joonis 9 alusel jäävad planeeringuala kontaktvööndisse lisaks veel mitmed kaugemal

paiknevad detailplaneeringud, mille otsest koosmõju käesoleva planeeringuga ei ole

põhjust eeldada ja mida seetõttu eraldi ei kirjeldata:

• koostamisel olev DP047980;

9. november 2026 34

Maakri, Lennuki ja Kuke tänavate vahelise kvartali detailplaneeringu keskkonnamõju strateegilise

hindamise programm

• kehtiv DP039200;

• osaliselt ellu viidud DP001630;

• osaliselt ellu viidud DP001420.

9. november 2026 35

Maakri, Lennuki ja Kuke tänavate vahelise kvartali detailplaneeringu keskkonnamõju strateegilise

hindamise programm

5 PLANEERIMISDOKUMENDI ELLUVIIMISEGA EELDATAVALT

KAASNEV OLULINE KESKKONNAMÕJU JA

HINDAMISMETOODIKA

Kavandatava tegevusega ei kaasne piiriülest mõju, mistõttu piiriülest keskkonnamõju

KSH aruandes ei käsitleta. Kavandatava tegevusega kaasnevad mõjud esinevad nii

olemasolevate hoonete lammutamise, hoonete ehitamise kui nende valmimise järgselt.

KSH aruandes käsitletakse lisaks üksikutele mõjuvaldkondadele ka mõjude

vastastikuseid seoseid, sh kõrghoonete mahu ja paiknemise seost insolatsiooni,

tuulemõju, linnakliima (soojussaared) ja linnapargi kasutatavusega, maa-aluse ehituse

seost põhjavee, pinnase püsivuse ja naaberehitistega ning liikluse seost müra,

õhukvaliteedi ja inimese tervisega.

5.1 Mõju pinnaveele

Lähimad looduslikud veekogud (Muuga-Tallinna-Kakumäe laht, Ülemiste järv) jäävad

detailplaneeringualast ligikaudu 0,7–1,5 km kaugusele (vt ptk 3.4). Planeeringuala on

ühendatud linna ühisveevärgi- ja kanalisatsioonivõrku. Sellest tulenevalt ei ole põhjust

eeldada, et kavandatava tegevusega kaasneks pinnavee kasutus ja seeläbi risk pinnavee

kvaliteedile – kokkuvõttes ei kaasne kavandatava tegevusega olulist mõju pinnaveele

ei ehituse ajal ega planeeringu realiseerimise järgselt.

Planeeringuala sademevesi juhitakse Maakri piirkonna alamvalgala

sademeveekanalisatsiooni, mille läbilaskevõime on piiratud (INFRAGATE EESTI AS töö

nr TV27/160-23). DP kohaselt ühtlustatakse sademevee vooluhulk kruntide piires

sademeveemahutitega ning ühelt krundilt ärajuhitav vooluhulk on kuni 10 l/s. Kuna

praegu valdavalt kõvakattega ala asemele kavandatakse ulatuslik linnapark, suureneb

vett läbilaskvate pindade osakaal. KSH aruandes antakse juhised sademevee

ärajuhtimise edasiseks planeerimiseks, kirjeldatakse kliimamuutusest tingitud

sademete intensiivsuse kasvu (vt ptk 5.7.1) ning sademevee kaudu suublasse jõudva

reostuse vältimise meetmeid.

Mõju looduslikele pinnaveekogudele KSH aruandes ei käsitleta, sest olulist mõju ei ole

põhjust eeldada: lähimad veekogud jäävad ligikaudu 0,7–1,5 km kaugusele, pinnavett

ei kasutata ning planeeringuala on ühendatud ühisveevärgi ja -kanalisatsiooniga. KSH

aruandes käsitletakse üksnes sademevee ärajuhtimist eespool kirjeldatud ulatuses.

9. november 2026 36

Maakri, Lennuki ja Kuke tänavate vahelise kvartali detailplaneeringu keskkonnamõju strateegilise

hindamise programm

5.2 Mõju põhjaveele

Kavandatava tegevusega kaasnev mõju põhjaveele avaldub eelkõige ehituse ajal,

ehitussüvendi rajamisel vundamendi ja maa-aluste korruste ehitamiseks. Pärast

hoonete valmimist olulist mõju põhjaveele eeldatavalt ei kaasne.

Detailplaneeringuga nähakse ette maa-aluste parkimiskorruste rajamine mitmele

planeeringuala krundile. Kuna planeeringualal paikneb maapinnalähedane

vabapinnaline pinnaseveekiht (pinnaseveetase ca 1,9–4,9 m sügavusel, vt ptk 3.2), mis

on haja- ja punktreostuse suhtes valdavalt kaitsmata ning tihehoonestatud kesklinna

piirkonnas puudub reeglina ruum väljapumbatava põhjavee pinnasesse immutamiseks,

tuleb ehitussüvendite rajamisel arvestada põhjavee alanduslehtri tekke ja sellega

kaasneva võimaliku mõjuga lähedalasuvate hoonete (sh madalvundamentidel

hoonete) püsivusele. See on ka üks algatamise otsuses toodud põhjustest, miks

käesoleva detailplaneeringu suhtes KSH läbi viiakse.

Käesoleva detailplaneeringu koostamise raames koostatud hüdrogeoloogilise

hinnangu11 kohaselt tuleb maa-aluse parkla ehitussüvend toestada larsen-tüüpi

sulundseintega, mille alumine ots peaks ulatuma veepidet moodustavasse savisetete

kompleksi (eeldatavalt ca 14–15 m sügavusele), isoleerides sellega vabapinnalise

pinnasevee süvendist. Sellisel juhul on süvendisse imbuva vee kogus ehitusperioodil

hinnanguliselt kuni 50 m³/ööpäevas, mis on tunduvalt väiksem sademevee

väljapumpamise vajadusest (u 260 m³/ööpäevas 20 mm/ööpäevas sademete korral).

Väljaspool sulundseintega piiratud ala jääb veealandus piiratuks (kuni paar meetrit) ega

ulatu kaugemale kui 5–10 m sulundite kontuurist, ning kesklinna savipinnaste

varasemast (1970.–1990. aastate depressioonilehtri tagajärjel tekkinud)

ülekonsolideeritusest tulenevalt ei avaldu naaberhoonetele mõõdetavat mõju.

Hinnangus on soovitatud loobuda kasutusaegsest põhjaveealandusest ja lahendada

maa-alune korrus veekindlana, samuti täpsustada pinnaseomadusi täiendavate

geotehniliste pinnaseuuringutega ning teostada sademevee immutuskohtades

immutuskatsed. Täiendavad leevendusmeetmed (sh vajaduse korral geotehniline seire

ehitusperioodil) täpsustatakse KSH aruandes.

Veekõrvalduse eesvool

Tihehoonestusega piirkonnas pole reeglina ruumi väljapumbatava põhjavee

immutamiseks pinnasesse. Ümber juhitava põhjavee realistlikuks suublaks piirkonnas

11 Talviste, P. Maakri, Lennuki ja Kuke tänava vahelise kvartali detailplaneering hüdrogeoloogilised

tingimused. OÜ IPT Projektijuhtimine, töö nr 26-08-2004. Tallinn, 2026

9. november 2026 37

Maakri, Lennuki ja Kuke tänavate vahelise kvartali detailplaneeringu keskkonnamõju strateegilise

hindamise programm

on kanalisatsioon. Põhjavee ehitussüvendist väljapumpamiseks ja selle suublasse

juhtimiseks tuleb vastavalt veeseaduse § 187 taotleda veeluba.

5.3 Mõju õhu kvaliteedile, müra, vibratsioon, valgus, soojus, kiirgus

5.3.1 Ehitusaegsed mõjud

Planeeritavate hoonete ehitusega (sh olemasolevate hoonete lammutamisega)

kaasneb teataval määral õhuheitmeid, mis on tingitud fossiilkütustel töötavate

ehitusmasinate kasutamisest. Ehitusaegne mõju õhu kvaliteedile ei erine eeldatavalt

oluliselt teistest samalaadsetest ehitustöödest piirkonnas.

Ehitustegevusega kaasneb paratamatult müra ning võib esineda ka vibratsiooni.

Ehitustegevusel tuleb pidada kinni kehtestatud müra- ja vibratsiooninormidest, mis on

sätestatud keskkonnaministri 16.12.2016 määruses nr 71 „Välisõhus leviva müra

normtasemed ja mürataseme mõõtmise, määramise ja hindamise meetodid“ ning

sotsiaalministri 01.10.2025 määruses nr 54 „Vibratsiooni piirväärtused elamutes ja

ühiskasutusega hoonetes ning vibratsiooni hindamise kord“. Impulssmüra

piirväärtusena rakendatakse asjakohase mürakategooria tööstusmüra normtaset;

impulssmüra põhjustavat tööd tohib teha üksnes tööpäevadel kella 07.00–19.00.

Ehitustegevusega ei kaasne eeldatavalt olulise soojuse või kiirguse teket ega levikut,

kuid vajalik on ehitusala valgustamine. Ehitusega kaasnevad mõjud/häiringud ei erine

eeldatavalt teistest sarnastest Tallinna kesklinnas toimunud ehitustest.

Ehitusajal mõjutavad piirkonna liiklust ehitusplatsi teenindav raskeliiklus (sh

süvenditest väljaveetava pinnase transport) ning tänavaruumi ajutine sulgemine või

kitsendamine Maakri, Kuke ja Lennuki tänaval. Kuna ala asub tiheda liiklusega

kesklinnas ning piirneb elu- ja büroohoonetega, tuleb ehitusprojektis koostada

ehitusaegne liikluskorraldusskeem, mis tagab jalakäijate ja kergliiklejate ohutu

liikumise ning juurdepääsu naaberhoonetele. Arvestades mitme kõrghoone võimalikku

samaaegset ehitamist piirkonnas (vt ptk 4.2), käsitletakse KSH aruandes ka ehitusaegset

koosmõju.

Ehitusaegset mõju välisõhu kvaliteedile ning ehitusaegset soojuse, kiirguse ja valguse

teket KSH aruandes ei käsitleta, sest olulist mõju ei ole põhjust eeldada: tegemist on

lühiajaliste ja tavapäraste ehitushäiringutega, mis ei erine teistest Tallinna kesklinnas

toimunud ehitustest ning mida reguleerivad kehtivad normid. Ehitusaegset müra ja

vibratsiooni käsitletakse KSH aruandes naaberehitistele avalduva mõju osana (ptk 5.10)

ning ehitusaegset liiklust ja koosmõju eespool kirjeldatud ulatuses.

9. november 2026 38

Maakri, Lennuki ja Kuke tänavate vahelise kvartali detailplaneeringu keskkonnamõju strateegilise

hindamise programm

5.3.2 Planeeringu realiseerimise järgsed mõjud

Planeeringu realiseerumise järgselt ei ole põhjust eeldada olulise soojuse teket ega

levikut ümbruskonda. Kuivõrd praeguses etapis hooneid detailselt ei projekteerita,

puudub veel täpne info valguse leviku (nt fassaadivalgustus, reklaam) kohta –

valgustuse projekteerimisel tuleb lähtuda kehtivatest standarditest ja juhistest.

Rajatavad hooned ise ei ole kiirguse allikaks. Planeeringualal tehtud mõõtmiste

kohaselt liigitub pinnas kõrge radoonisisaldusega pinnaseks (kuni 69 kBq/m³, vt

ptk 3.3). Kuna hoone rajamise käigus on võimalik rakendada efektiivseid ehituslikke

meetmeid radooni leviku takistamiseks, ei ole hoonete rajamine sellel alusel välistatud,

kuid hoonete projekteerimisel tuleb rakendada radoonikaitsemeetmeid. Tulelaev OÜ

radoonisisalduse mõõtmise raporti (vt ptk 3.3) kohaselt tuleb ehituse käigus tagada

pinnasega kokkupuutes olevate ruumide tarindite hermeetilisus (sertifitseeritud

radoonitõkkekile, läbiviikude tihendamine) ning põrandaalune tuulutus

(radoonikaevud), samuti nõuetekohane ventilatsioon. Sobiva radoonikaitselahenduse

valib projekteerija lähtuvalt konkreetsest vundamenditüübist.

Peale planeeringu realiseerumist on alal peamisteks müraallikateks hoonete

tehnoseadmed (soojuspumbad, kliimaseadmed, ventilatsioon) ning piirkonna liiklus.

Detailplaneeringuga ei ole võimalik oluliselt mõjutada piirkonna üldist liiklusmüra taset,

mis kesklinnas magistraaltänavate ümbruses on kõrgem kui sisekvartalites. Hoonete

projekteerimisel tuleb arvestada nii tehnoseadmete kui liiklusmüraga ning tagada, et

müratasemed hoonetes ei ületaks sotsiaalministri 12.11.2025 määruses nr 61 „Nõuded

müra, sealhulgas ultra- ja infraheli ohutusele elamutes ja ühiskasutusega hoonetes ning

helirõhutaseme mõõtmise meetodid“ toodud piirväärtuseid. Tehniliste seadmete

valikul ja paigutamisel tuleb arvestada naaberhoonete ja müratundlike ruumide

paiknemisega, vältimaks tööstusmüra sihtväärtuste ületamist müratundlikel aladel.

Detailplaneeringu koostamise raames on koostatud mürauuring12 ning liiklusuuring13,

mis hindavad piirkonna liikluskoormuse ja liiklusmüra taseme muutust planeeringu

realiseerumise järgselt, sh olemasoleva (2025+) ja perspektiivse (2045+)

liiklussageduse võrdluses. Mõlema uuringu peamised tähelepanekud, sh alal jätkuvalt

jälgimist vajavad asjaolud, on kokkuvõtlikult toodud alljärgnevalt.

12 Leemet, I., Vohta, M., Hallimäe, J. Maakri, Lennuki ja Kuke vahelise kvartali detailplaneering.

Liiklusmürast põhjustatud müratasemete hindamine. Akukon Eesti OÜ, töö nr 260866-1-A 01, Tallinn,

2026

13 Tallinna linn Maakri kvartali liiklusuuring. Inseneribüroo Stratum OÜ, töö nr 2025-T055. Tallinn, 2025

(uuendatud 12.10.2026)

9. november 2026 39

Maakri, Lennuki ja Kuke tänavate vahelise kvartali detailplaneeringu keskkonnamõju strateegilise

hindamise programm

Mürauuringu kohaselt jääb liiklusmüra tase hoonete fassaadidel olemasoleva

liiklussageduse juures kuni Ld = 64 dB (päeval) ja Ln = 56 dB (öösel) ning perspektiivse

(2045+) liiklussageduse juures kuni Ld = 66 dB ja Ln = 59 dB. Mõlemal juhul on täidetud

III mürakategooria piirväärtused (70 dB päeval, 60 dB öösel), kuid perspektiivne öine

tase (59 dB) jääb piirväärtusele väga lähedale, mistõttu tuleb sellega hoonete

projekteerimisel ja müra leevendusmeetmete (fassaadide heliisolatsioon R’tr,s,w = 30–

45 dB, akende valik, ventilatsiooniavade lahendus) valikul jätkuvalt arvestada. Uuringus

soovitatakse vaikust nõudvaid ruume (eelkõige magamistube) võimaluse korral mitte

paigutada tiheda liiklusega tänava poolsesse fassaadi.

Liiklusuuringus teostatud ristmike läbilaskvusarvutuste kohaselt töötab Liivalaia tn –

Tartu mnt – Pronksi – Rävala pst ristmik juba praegu teenindustasemel E–F ja jääb ka

aastaks 2045+ teenindustasemel F (s.t ülekoormatud) mõlemal tipptunnil, kuna

tegemist on olemasoleva, käesolevast planeeringust sõltumatu kitsaskohaga piirkonna

tänavavõrgus. Seega tuleb selle koormust ja võimalikke leevendusvajadusi KSH

aruande koostamisel ja piirkonna liikuvuslahenduste kavandamisel jätkuvalt jälgida.

Rävala pst – Kivisilla – Maakri ristmiku teenindustase on 2045+ prognoosi kohaselt D

(hommikune tipptund) kuni E (õhtune tipptund), mis on piiripealne ja samuti jälgimist

vajav. Tehniliselt kõige keerulisem lahendada on uuringu kohaselt Kivisilla – Maakri –

Kuke tn ristmik (autoliikluse ja kergliikluse koridoride ristumine), mille ümberehitamisel

tuleb Kivisilla – Kuke suund kujundada äratuntavalt peateeks ning Maakri tänava

ühiskasutusega alale sisenemine äratuntavaks. Liivalaia tn – Maakri tn T2 ristmikul on

Stockmanni DP kohaselt Stockmanni parkla juurdepääs uues asukohas Liivalaia tänaval

ning olemasolev tee jääb ühesuunaliseks (Liivalaia tänavale ainult parempööre).

Lennuki tänav saab uuringu kohaselt olla ühesuunaline (suunaga Maakri tn → Kuke tn),

nagu on ette nähtud ka EBS-i hoone projektis. Oluline on uuringu järeldus, et

planeeringuala objektide liikluse lisamine liiklusmudelisse ei muutnud ühegi ristmiku

teenindustaset – piirkonna ristmike olukord sõltub eelkõige linna üldisest

liiklusarengust (sh Liivalaia tn rekonstrueerimisest 2+2 sõidurajaga tänavaks), mitte

käesolevast planeeringust. Tähele tuleb panna, et liiklusprognoos eeldab, et EBS-i

planeering on juba praktiliselt valminud ja EELK planeering (DP039200) realiseerub

lähiajal – see eeldus tuleb detailplaneeringu edasises menetluses üle kontrollida.

Samuti tuleb arvestada, et liiklusuuring põhineb DP lahendusskeemil (Ruum ja Maastik

OÜ töö nr 05/25, joonis 06.10.2026) ja mürauuring DP joonisel seisuga 02.02.2026. KSH

aruandes kontrollitakse uuringute eelduste vastavust DP lõpplahendusele.

Põhjendatud juhul tuleb uuringuid ajakohastada.

Uuringute tulemusi, sh vajalikke müra leevendusmeetmeid ja liiklusskeemi

ettepanekuid, kajastatakse täpsemalt KSH aruandes. Kuna planeeringuala jääb Maakri

9. november 2026 40

Maakri, Lennuki ja Kuke tänavate vahelise kvartali detailplaneeringu keskkonnamõju strateegilise

hindamise programm

kõrghoonete piirkonda, kus liiklustihedus on juba praegu kõrge, pööratakse liiklusest

tuleneva õhusaaste ja müra hindamisele ning eelnimetatud ristmike toimivuse

jälgimisele KSH aruande koostamisel erilist tähelepanu. Eraldi õhusaasteuuringut

(liiklusest tuleneva saasteainete leviku modelleerimist) käesoleva detailplaneeringu

koostamise raames tellitud ei ole (kuigi KSH lähteülesandes on DP raames tehtavate

uuringute hulgas nimetatud müra- ja õhusaasteuuringut) – välisõhu kvaliteedi muutust

piirkonnas hinnatakse KSH aruandes Liivalaia seirejaama seireandmete (vt ptk 3.5),

piirkonna liikluskoormuse prognoosi ning vajadusel täiendavate hinnangute alusel.

Õhukvaliteeti planeeringualal mõjutab eelkõige piirkonna liiklus. Pikaajaline

seireandmete aegrida näitab, et saasteainete kontsentratsioonid välisõhus on valdavalt

vähenenud, ei ületa kehtestatud piirväärtuseid ning jäävad kohati alla ka alumist

hindamispiiri. Liiklusuuringu prognoosi kohaselt halveneb Rävala pst ristmike

teenindustase aastaks 2045+ ühe astme võrra (C–D tasemelt D–E tasemele) eelkõige

Liivalaia tn rekonstrueerimisest tingitud liikluse ümberjaotumise tõttu, kuid käesoleva

detailplaneeringu panus sellesse muutusse ei ole märkimisväärne (planeeringuala

liikluse lisamine mudelisse ristmike teenindustasemeid ei muutnud). Piirkonna

liiklusintensiivsus ei sõltu üksnes konkreetsete planeeringute elluviimisest, vaid ka

sellest, kuidas areneb linnas kergliiklusteede ja ühistranspordi võrgustik, milliseid

kütuseid liikluses kasutatavad sõidukid tarbivad ning millised on sõidukitele

kehtestatavad tehnilised nõuded.

Võib eeldada, et saasteainete kontsentratsiooni muutus ei ole otseses proportsioonis

liiklussagedusega, vaid seotud pigem linna üldise liiklusintensiivsuse kasvuga. Tallinna

linnastu välisõhu kvaliteedi parendamise tegevuskavas14 on kirjeldatud meetmeid

saastetasemete vähendamiseks, mis mõjutavad nii peenosakeste kui teiste saasteainete

kontsentratsioone välisõhus. Suur osa neist meetmetest on rakendatavad riiklikul või

linna tasandil – näiteks ühistranspordi soodustamine, sõiduautode arvu vähendamine

kesklinnas, tänavate puhastamine ja ummikumaksu kehtestamine. Käesoleva

planeeringu tasandil rakendatav meede on selliste pinnakatete kasutamine, mis väldiks

peenosakeste, sh eriti peente osakeste kuhjumist hoonete ümbruses.

Eesti Keskkonnauuringute Keskuse seireandmete15 kohaselt on vääveldioksiidi (SO2)

kontsentratsioonid Tallinna kesklinna seirejaamas praegu enam kui 80 korda

madalamad kehtestatud piirväärtusest: 2025. aastal mõõdetud maksimaalne

tunnikeskmine SO2 sisaldus oli 4,36 μg/m3 (piirväärtus 350 μg/m3) ning maksimaalne

14 Teinemaa, E., Saare, K. Tallinna linnastu välisõhu kvaliteedi parendamise tegevuskava. OÜ Eesti

Keskkonnauuringute Keskus. Tallinn, 2010.

15 Saare, K. Välisõhu kvaliteedi seire 2025. Eesti Keskkonnauuringute Keskus OÜ. Tallinn, 2025.

9. november 2026 41

Maakri, Lennuki ja Kuke tänavate vahelise kvartali detailplaneeringu keskkonnamõju strateegilise

hindamise programm

ööpäevakeskmine sisaldus 1,28 μg/m3 (piirväärtus 125 μg/m3). Vääveldioksiidi

peamiseks allikaks piirkonnas on transport, kus kasutatakse väävliühendeid sisaldavat

kütust. Euroopa Parlamendi ja nõukogu direktiivi (EL) 2024/288116 kohaselt tuleb

aastaks 2030 saavutada senisest oluliselt madalamad saastetasemed – SO2 ööpäevane

piirväärtus väheneb praeguselt 125 μg/m3-lt 50 μg/m3-le.

Lämmastikdioksiidi (NO2) maksimaalne tunnikeskmine kontsentratsioon oli 2025.

aastal 89,03 μg/m3 (piirväärtus 200 μg/m3). Ka NO2 osas ei ole põhjust eeldada kehtiva

piirväärtuse ületamist 2045. aastaks. Aastaks 2030 seatakse NO2 uueks ööpäevaseks

piirväärtuseks aga 50 μg/m3, samas kui 2025. aastal mõõdetud maksimaalne

ööpäevakeskmine sisaldus oli 35,46 μg/m3.

Süsinikoksiidi (CO) maksimaalne 8 tunni libisev keskmine kontsentratsioon oli 2025.

aastal 0,62 mg/m3, jäädes oluliselt allapoole nii praegust kui 2030. aastal kehtima

hakkavat piirväärtust 10 mg/m3. Süsinikoksiidi maksimaalne ööpäevakeskmine

kontsentratsioon 2025. aastal oli 0,24 mg/m3, mis jääb oluliselt alla 2030. aastal kehtima

hakkavat piirväärtust 4 mg/m3.

Peenosakeste (PM10) sisaldusele välisõhus kehtib ööpäeva- ja aastakeskmine

piirväärtus, vastavalt 50 μg/m3 ja 40 μg/m3; aastaks 2030 tuleb saavutada tasemed

vastavalt 45 μg/m3 ja 20 μg/m3. Praegu kehtivat ööpäevakeskmist piirväärtust on

Tallinna kesklinnas viimastel aastatel ületatud vaid üksikutel kordadel (2025. aastal kaks

korda, aasta varem ühel korral) – maksimaalne ööpäevakeskmine PM10 sisaldus Tallinna

kesklinnas oli 2025. aastal 56,27 μg/m3 ning maksimaalne tunnikeskmine

kontsentratsioon 175,75 μg/m3. Ööpäevast piirväärtust on praegu lubatud ületada 35

korda aastas, alates 2030. aastast aga vaid 18 korda.

PM2,5 sisaldust Tallinna kesklinna seirejaamas ei mõõdeta, lähim võrreldav andmestik

pärineb Õismäe taustajaamast, kus kontsentratsioonid on eeldatavalt kesklinnaga

võrreldes madalamad. PM2,5 aastakeskmine piirväärtus on praegu 25 μg/m3, millest

2025. aasta keskmine PM2,5 sisaldus õhus jäi Õismäel oluliselt madalamaks, olles

3,57 μg/m3. Alates 2030. aastast ei tohi PM2,5 ööpäevakeskmine kontsentratsioon

ületada 25 μg/m3 rohkem kui 18 korral aastas ning uueks aastakeskmiseks

piirväärtuseks seatakse 10 μg/m3.

Osooni (O3) sihtväärtusena kehtib 8 tunni libisev keskmine 120 μg/m3, mille

ületamiseks loetakse antud päeva maksimaalset sihtväärtust ületavat kontsentratsiooni

(lubatud on ületada 25 päeval kolme aasta keskmisena). 2025. aastal ulatus

16 Euroopa Parlamendi ja nõukogu direktiiv (EL) 2024/2881, 23. oktoober 2024, mis käsitleb välisõhu

kvaliteeti ja Euroopa õhu puhtamaks muutmist (uuesti sõnastatud).

9. november 2026 42

Maakri, Lennuki ja Kuke tänavate vahelise kvartali detailplaneeringu keskkonnamõju strateegilise

hindamise programm

maksimaalne O3 kontsentratsioon 99,94 μg/m3-ni. Kuna kesklinnas on suure

liiklustiheduse tõttu osooniga reageerivate saasteainete, nagu lenduvate orgaaniliste

ühendite ning lämmastikoksiidide kontsentratsioonid reeglina kõrgemad, on seal

osooni kontsentratsioonid võrreldes teiste linnaosadega mõnevõrra madalamad.

Eeltoodust lähtuvalt jäävad saasteainete sisaldused Liivalaia seirejaamas praegu alla

kehtivate piirväärtuste: NO2 ja O3 piir- ja sihtväärtuste ületamist 2025. aastal ei

esinenud ning PM10 ööpäevakeskmise piirväärtuse ületamisi esines vaid kahel korral

(lubatud 35 korda). Ka 2030. aastast kehtima hakkavate rangemate piirväärtuste

ületamise risk on väike – NO2 maksimaalne ööpäevakeskmine sisaldus (35,46 μg/m3)

jääb alla uue piirväärtuse (50 μg/m3) ja PM10 ööpäevase piirväärtuse ületamiste arv

jääb oluliselt alla edaspidi lubatud 18 korra. Enim tähelepanu vajavad peenosakesed

(PM10), mille aastakeskmist sisaldust tuleb KSH aruandes võrrelda 2030. aastast kehtiva

aastakeskmise piirväärtusega (20 μg/m3). Õhu kvaliteet sõltub siiski peaasjalikult

sellest, milliseks kujunevad planeeringu elluviimise järgselt kergliiklejate, jalakäijate ja

ühistranspordi liikumisvõimalused ning millises ulatuses seatakse piiranguid

autoliiklusele. Detailplaneeringuga kavandatav parkimiskohtade arv (DP järgi kokku

298 kohta, sh 248 uut kohta pos 1–2 ja pos 7 kruntidel ning Maakri tn 30 olemasolevad

50 kohta). Uute kohtade arv (248) jääb samasse suurusjärku planeeringualal praegu

olemasoleva ligikaudu 260 parkimiskohaga (vt ptk 3.1), mis ei sisalda Skyoni maja

(Maakri tn 30) kohti. Seetõttu ei ole põhjust eeldada, et planeeringuga kaasneks

piirkonna autoliikluse oluline kasv – liiklusolukorra prognoositav muutus aastaks 2045+

tuleneb valdavalt linna üldisest arengust ning Liivalaia tn – Tartu mnt – Pronksi – Rävala

pst ristmiku ülekoormus on planeeringust sõltumatu olemasolev kitsaskoht. Eeltoodust

lähtuvalt ei saa planeeringu realiseerumisega kaasnevat mõju piirkonna õhu

kvaliteedile pidada oluliseks, eeldusel et parkimiskohtade arv DP edasises menetluses

oluliselt ei suurene.

Planeeringu realiseerimise järgset soojuse ja kiirguse teket ning valgusreostust KSH

aruandes ei käsitleta, sest olulist mõju ei ole põhjust eeldada: hooned ei ole soojuse

ega kiirguse allikaks, radooniriskiga arvestatakse ehituslike radoonikaitsemeetmetega

ning valgustus lahendatakse projekteerimisel kehtivate standardite alusel.

Kokkuvõttes ei ole eeltoodu põhjal põhjust eeldada, et planeeringu realiseerimisega

kaasneks oluline mõju liiklusmüra, välisõhu kvaliteedi või liikluskoormuse kaudu:

hoonete fassaadidel on III mürakategooria piirväärtused täidetud ka perspektiivse

(2045+) liiklussageduse juures, saasteainete sisaldused välisõhus jäävad alla kehtivate

piirväärtuste ning planeeringu panus piirkonna liikluskoormusse on parkimiskohtade

arvu säilimist arvestades väike. Sellest hoolimata käsitletakse liiklust, liiklusmüra ja

välisõhu kvaliteeti KSH aruandes, sest teemaplaneering „Kõrghoonete paiknemine

9. november 2026 43

Maakri, Lennuki ja Kuke tänavate vahelise kvartali detailplaneeringu keskkonnamõju strateegilise

hindamise programm

Tallinnas“ ja selle KSH aruanne nõuavad kõrghoonete detailplaneeringute puhul liikluse

kasvuga kaasneva õhusaaste prognoosimist (arvestades õhu liikuvust ja külgnevate

alade saastetaset) ning komplekssete mürauuringute tegemist ja rõhutavad liiklusest

põhjustatud keskkonnamõju hindamise erilist olulisust Maakri kvartalis, kus hoonestus-

ja liiklustihedus on juba praegu kõrge. Samuti on liikluskoormuse kasv ja sellega

kaasnev müra ja õhusaaste nimetatud detailplaneeringu algatamise otsuses ühe KSH

läbiviimise põhjusena. KSH aruandes esitatakse liiklus- ja mürauuringu tulemused ning

leevendusmeetmed (sh tehnoseadmete müra osas), hinnatakse välisõhu kvaliteedi

muutust ning kontrollitakse liiklusprognoosi eeldusi (EBS-i ja EELK planeeringute

elluviimine).

5.4 Insolatsioon

Kõrghoonete kavandamisel tuleb teemaplaneeringu kohaselt tagada eluruumidele

nõuetekohased insolatsiooni17 tingimused nii kõrghoonete grupi sees kui ka

naaberhoonestuse suhtes. Detailplaneeringu koostamise raames on koostatud

insolatsiooni analüüs18, milles analüüsiti kavandatavate hoonete rajamise järgselt

avalduvat insolatsiooni olemasolevatele eluruume sisaldavatele naaberhoonetele (A.

Lauteri tn 1, Lennuki tn 2 ja Lennuki tn 14; kokku 12 arvutuspunkti). Kavandatavate

hoonete endi eluruumide insolatsioon (kõrghoonete grupi sees) tagatakse hoonete

projekteerimisel ning seda kontrollitakse DP lahenduse täpsustumisel.

Hindamisel lähtutakse juhendist „Ruumi otsese päikesevalguse (insolatsiooni) kestuse

arvutamise juhend“, mille kohaselt loetakse insolatsioon eluruumides piisavaks, kui 2,5-

tunnine katkematu insolatsioon või 3-tunnine katkestusega insolatsioon on tagatud

kuni 3-toalistes korterites vähemalt ühes toas ja nelja või enama toaga korterite puhul

vähemalt kahes toas, kusjuures insolatsiooni vähenemine ei tohi ületada 50% esialgsest

kogukestusest. Koostatud insolatsiooni analüüsi tulemuste kohaselt on

detailplaneeringu realiseerimisel tagatud juhendile vastav insolatsiooni kestus.

Erandina ei ole Lennuki tn 14 kirdenurga 1-toalistes korterites juba praegu tagatud

juhendiga nõutav insolatsioon, kuid käesolev detailplaneeringu lahendus seda

olemasolevat olukorda ei muuda ega mõjuta. Täiendavaid leevendusmeetmeid

seetõttu ei nähta ette.

17 Otsese päikesevalguse kestus ruumis

18 Vilberg, T. Insolatsiooni analüüs. ConArte OÜ, töö nr 448, joonis INS-01, DP eskiisistaadium. Tallinn,

27.08.2026

9. november 2026 44

Maakri, Lennuki ja Kuke tänavate vahelise kvartali detailplaneeringu keskkonnamõju strateegilise

hindamise programm

Eluruumide insolatsiooni KSH aruandes täiendavalt ei hinnata, sest koostatud

insolatsiooni analüüsi alusel olulist mõju ei ole põhjust eeldada. KSH aruandes

käsitletakse üksnes kõrghoonete varjutuse mõju linnapargi ja ümbritseva avaliku ruumi

kasutatavusele (vt ptk 5.11).

5.5 Mõju inimese tervisele, sotsiaalsetele vajadustele ja varale

Kavandatava tegevusega kaasnev mõju inimeste tervisele, sotsiaalsetele vajadustele ja

varale oleneb planeeringu elluviimise järgselt eelkõige linnaruumi müratasemest ja

õhu kvaliteedist (peatükk 5.3), insolatsiooni kestusest ümbritsevatel hoonetel

(peatükk 5.4), soojussaarte tekkest piirkonnas (peatükk 5.7) ning kõrghoonete

rajamisega kaasnevatest tuulekoridoridest.

Vastavalt teemaplaneeringule „Kõrghoonete paiknemine Tallinnas“ tuleb kõrghoonete

planeerimisel analüüsida tekkivaid tuulekoridore, sest kõrghoonete ümbruses muutub

õhu liikumine ning hoonete fassaadi kuumenemisel lisanduvad vertikaalsed

õhuvoolud, mis samuti muudavad üldpilti. KSH ja DP koostamise käigus tuleb vastava

pädevusega eksperdil hinnata tuulekoridoride tekke võimalust, arvestades

kavandatavate nelja kõrghoone paiknemist, suurust ja arhitektuurset lahendust.

Esmane hinnang peab andma vastuse, kas ja kus toob planeeringulahendus kaasa

olulise tuulekoridoride tekke ning mida tuleb selle vältimiseks (nt hoonete, haljastuse

paigutuse muutmine) silmas pidada.

Elanike arvust ja sotsiaalsetest gruppidest lähtudes tuleb analüüsida avaliku ruumi

piisavust ning eri funktsioonidega avaliku ruumi struktuuri ja paiknemist. Kavandatav

linnapark (koos seda siduvate isikliku kasutusõigusega aladega kokku 6 303 m²,

ligikaudu 50% moodustatavate kruntide pindalast, koos istutusalade, jalgsi- ja

rattaradade, puhkealade, mänguväljakute ja terrassidega) ning esimeste korruste

avalikult kasutatavad teenindus- ja kaubanduspinnad loovad eelduse mitmekesise ja

funktsionaalse avaliku ruumi kujunemiseks. Planeeringu lahendus tugineb

arhitektuurivõistluse võidutööl „Trinity“, mis on välja töötatud koostöös Tallinna

Linnaplaneerimise Ametiga. Täpsem avaliku ruumi (sh linnapargi terviklik väliruumi- ja

uushaljastuse) lahendus tuleb koostada ja esitada ehitusprojekti koosseisu koostöös

maastikuarhitekti tase 7 kutsetunnistust omava maastikuarhitektiga. Planeeringu

elluviimisega avalik ruum paraneb: praegu valdavalt kõvakattega parklate ja

garaažidega hõivatud ala asendub suures osas avaliku linnapargiga (muruplatsid,

istutusalad, pingid, mänguväljakud), mis muudab ala jalakäijatele läbitavaks ja

viibimiseks kasutatavaks ning loob Tornimäe tänava sihis uue jalakäijate ühenduse.

Tegemist on positiivse mõjuga, mis tuleneb otseselt DP lahendusest. Linnapargi laiemat

9. november 2026 45

Maakri, Lennuki ja Kuke tänavate vahelise kvartali detailplaneeringu keskkonnamõju strateegilise

hindamise programm

mõju avaliku ruumi kvaliteedile ja kasutajate heaolule KSH aruandes täiendavalt ei

hinnata. KSH aruandes käsitletakse avaliku ruumi piisavust lisanduva elanike ja

töötajate arvu alusel, linnapargi kasutatavust varjutuse ja tuulemõju kaudu (ptk 5.4, 5.5

ja 5.11) ning linnapargi rolli mikrorohevõrgustikus (ptk 5.6).

Detailplaneeringuga kavandatakse ühele krundile (positsioon 5, Maakri tn 28) võimalus

rajada lasteaed (sihtotstarve ärimaa või ühiskondliku hoone maa, maapealne brutopind

kuni 670 m²), mis võib parandada piirkonna sotsiaalse taristu (lasteaiakohtade)

kättesaadavust arvestades piirkonna elanikkonna kavandatavat kasvu.

Sotsiaalse taristu ja avaliku ruumi vajaduse hindamiseks hinnatakse KSH käigus

planeeringualale lisanduvat elanike ja töötajate arvu. Hinnang lähtub DP-ga lubatud

maksimaalsest brutopinnast (ca 83 000 m²) ning elu- ja ärifunktsioonide võimalikust

vahekorrast (elamumaa osakaal kuni 90%). Selle alusel hinnatakse lisaks

lasteaiakohtadele ka üldhariduskoolide, tervishoiuteenuste kättesaadavust piirkonnas.

Lennuliiklusteeninduse AS aeronavigatsioonilise takistuse ekspertiisi (koostaja A. Tarre,

20.03.2025) käigus kontrolliti kahes kontrollpunktis (mõlemad kõrgusel 185 m

merepinnast, s.t konservatiivselt kogu hoonestusala maksimaalkõrgusel), kas

kvartalisse kavandatud kuni 185 m kõrgused (merepinnast) hooned segavad lennukite

maandumist ja õhkutõusu Tallinna lennujaamas. Ekspertiisi põhjal otsustab

Transpordiameti lennundusteenistus, kas hoonete kõrgused kooskõlastada.

Kokkuvõttes ei mõjuta hooned praegu ühegi kehtiva lennuprotseduuri ohutust, kuid

nende kõrgus vajab Transpordiameti kooskõlastust kahel põhjusel:

• Hooned on kõrgemad kui lennujaama ümbrusele kehtestatud üldine

kõrguspiirang (84,5 m merepinnast) – ületus on ligikaudu 100 m.

• Hooned ulatuvad ühe maandumisprotseduuri (satelliitnavigatsioonil põhinev

lähenemine rajale 26) kaitsealasse ligikaudu 17 m (54–56 jalga) võrra.

Praegu ei mõjuta see protseduuri kehtivat ohutusmiinimumi (OCA) ja tegemist ei ole

kõrguse piiranguga. Ekspertiisi märkuse kohaselt võivad hooned protseduuri tulevase

muutmise korral saada selle domineerivaks takistuseks. See on ekspertiisi tähelepanek,

mitte Transpordiameti seisukoht. Transpordiameti kooskõlastus hoonete kõrgustele

antakse detailplaneeringu menetluses. Ülejäänud 15 analüüsitud lennuprotseduuri

(kokku analüüsiti 16) hooned ei mõjuta. Hoonete lõplike kõrguste ja asukoha

täpsustamisel edasistes projekteerimisetappides tuleb arvestada ekspertiisi tulemuste

ning Transpordiameti lennundusteenistuse seisukohtadega.

Lennuohutust KSH aruandes täiendavalt ei hinnata, sest koostatud

aeronavigatsioonilise ekspertiisi kohaselt ei mõjuta planeeritav hoonestus kehtivate

lennuprotseduuride ohutusmiinimume ning hoonete kõrgused kooskõlastatakse

9. november 2026 46

Maakri, Lennuki ja Kuke tänavate vahelise kvartali detailplaneeringu keskkonnamõju strateegilise

hindamise programm

Transpordiameti lennundusteenistusega. KSH aruandes kajastatakse üksnes ekspertiisi

järeldused ja Transpordiameti seisukoht. Tuulemõju ning sotsiaalse taristu ja avaliku

ruumi piisavust käsitletakse KSH aruandes eespool kirjeldatud ulatuses.

5.6 Mõju bioloogilisele mitmekesisusele, populatsioonidele, taimedele,

loomadele

Planeeringuala bioloogiline mitmekesisus on praeguse valdavalt kõvakattelise pinnase

ja hõreda haljastuse tõttu vaene (haljastuse osakaal ca 5%). Kuna detailplaneering näeb

ette ala haljastamist oluliselt suuremas mahus (linnapark ja seda siduvad alad kokku

6 303 m², ligikaudu 50% moodustatavate kruntide pindalast), on põhjust eeldada

piirkonna elurikkuse ja bioloogilise mitmekesisuse olulist kasvu. Haljastuse

inventeerimise aruandes (vt ptk 3.6) on soovitatud uue haljastuse (sh linnapargi)

kavandamisel võimalusel säilitada olemasolevat väärtuslikumat puittaimestikku,

tagamaks ökoloogiliselt parim linnakeskkond. Ehitusaegse puude kaitse vajadus ja

täpsed säilitatavad-eemaldatavad objektid täpsustatakse KSH aruande ja

hoonestusprojektide koostamisel. DP materjalide (seisuga 11.09.2026) kohaselt

kavandatakse likvideerida 26 puud (III–V väärtusklass; kokku 597,4 haljastusühikut), I

väärtusklassi objekte alal ei ole ning II väärtusklassi objekte likvideerida ei kavandata.

Asendusistutus lahendatakse Tallinna haljastuse arvestusliku väärtuse määramise korra

alusel linnapargi ja kruntide uushaljastuse osana.

Planeeringu koostamisel ja elluviimisel tuleb lähtuda algatamise otsuses toodud

suunistest (sh rohefaktori19 leidmine) ning muudest asjakohastest suunistest

(kõrghoonete teemaplaneering, üldplaneering). KSH aruande koostamisel kirjeldatakse

planeeringulahenduse vastavust algatamise otsuses toodud nõuetele ning piirkonna

mikrorohevõrgustikku, arvestades ka ümbruskonna planeeringuid (vt peatükk 4.2) ja

tuuakse asjakohasel juhul välja soovitusi selle parendamiseks.

Kõrghooned võivad kujutada ohtu lindudele, kes suurte klaaspindade tõttu hoonetega

kokku põrkavad. Hoonete projekteerimisel tuleb valida sellised materjalid ja

lahendused (nt mustriline või vähempeegeldav klaas), mis aitavad lindude hoonetega

kokkupõrkeid vältida.

19 Rohefaktor (green space factor, biotope area factor) on tööriist, mille eesmärgiks on toetada

planeeritaval alal kõrgekvaliteedilise rohetaristu kavandamist. Rohefaktori tööriist võimaldab sisustada

üht olulist linna head elukeskkonda, kestlikku ruumilist arengut ning elurikkust võimaldavatest

mõõdikutest.

9. november 2026 47

Maakri, Lennuki ja Kuke tänavate vahelise kvartali detailplaneeringu keskkonnamõju strateegilise

hindamise programm

Mõju kaitstavatele loodusobjektidele ja Natura 2000 võrgustiku aladele KSH aruandes

ei käsitleta, sest olulist mõju ei ole põhjust eeldada: planeeringualale ega selle

lähiümbrusesse ei jää kaitsealasid ega kaitsealuste liikide teadaolevaid elupaiku, lähim

looduskaitseala asub ligikaudu 300 m ja lähimad Natura 2000 alad ligikaudu 5 km

kaugusel (vt ptk 3.6). KSH aruandes käsitletakse haljastuse, mikrorohevõrgustiku ja

linnuohutuse küsimusi eespool kirjeldatud ulatuses.

5.7 Mõju kliimale ja kliimamuutuse mõju tegevusele

5.7.1 Kliimamuutuse mõju tegevusele

Kliimamuutuste mõju detailplaneeringualale võib avalduda läbi soojussaarte tekke

(Joonis 10), sademete hulga suurenemisest tingitud ärajuhitavate veekoguste kasvu

ning tormide sagenemise kaudu.

Joonis 10 Planeeringualal ja selle ümbruses esinenud soojussaared

Planeeringuala asub rannikust ca 0,7 km kaugusel (lähim rannikuveekogum, vt ptk 3.4),

mistõttu kaldaerosioon ei ole tõenäoline. Tallinna kliimakava andmetel jääb

planeeringuala siiski merevee taseme tõusu ja tormide koosmõjul tekkiva tormiaju

suhtes kõrge haavatavusega alale.

Merepinna tõusust tulenevat kaldaerosiooniriski KSH aruandes ei käsitleta, sest

planeeringuala kaugust rannikust arvestades olulist mõju ei ole põhjust eeldada. KSH

9. november 2026 48

Maakri, Lennuki ja Kuke tänavate vahelise kvartali detailplaneeringu keskkonnamõju strateegilise

hindamise programm

aruandes käsitletakse kliimamuutuse mõju soojussaarte, sademete intensiivsuse kasvu,

tormide sagenemise ning tormiajust tuleneva üleujutusohu osas (sh mõju maa-alustele

korrustele ja vajalikud leevendusmeetmed).

5.7.2 Mõju kliimale

Tallinna kliimakavaga on seatud eesmärk vähendada 2030. aastaks kasvuhoonegaaside

heitkogust 40% ning püüelda kliimaneutraalsuse poole aastaks 2050. KSH käigus

kirjeldatakse olemasolevate andmete põhjal, millised on kavandatava tegevusega

kaasnevad mõjud kliimale ning kliimamuutusest tingitud mõjud tegevusele, samuti

nende leevendamise võimalused (sh haljastuse, sademevee lahenduste ja

energiatõhususe kaudu).

DP kohaselt lahendatakse hoonete soojusvarustus kaugküttega (ühendatav

soojuskoormus ca 7 MW) ja jahutus kaugjahutusega (ühendatav jahutuskoormus ca 3,9

MW); elektrivarustuseks rajatakse kaks uut alajaama. KSH käigus hinnatakse

kavandatava energiavajaduse suurusjärku ja sellega seotud kasvuhoonegaaside heidet,

arvestades kaugkütte ja -jahutuse tootmise kütusebaasi, ning ehitusmaterjalidega

seotud süsiniku jalajälge (sh kõrghoonete kandekonstruktsioonid ja maa-alused

korrused). Samuti käsitletakse taastuvenergia kohapealse tootmise võimalusi ja

hoonete energiatõhususe nõudeid.

5.8 Mõju kultuuripärandile

Planeeringuala kattub kinnismälestisega (13.–16. sajandi asulakoht, reg-nr 2594) ning

alal endal asuvad kaks ehitismälestist – endise E. Lenderi Gümnaasiumi tänavapoolne

(reg-nr 8493) ja hoovipoolne (reg-nr 8494) hoone. Detailplaneering näeb ette uute,

maa-aluste korrustega hoonete rajamise valdavalt praegustele parkimisaladele.

Detailplaneeringu eskiislahenduse kohaselt renoveeritakse ja säilitatakse E. Lenderi

Gümnaasiumi tänavapoolne hoone (8493) osana positsiooni 3 hoonestusest ning 2012.

aastal tulekahjus hävinud hoovipoolne hoone (8494) rekonstrueeritakse positsioonil 5

olemasoleva ehitusloa (nr 2112271/34220) ja muinsuskaitse registris kooskõlastatud

projekti (kooskõlastus 42955, 22.03.2022) alusel. Seetõttu ei ole välistatud, et

ehitussüvendite rajamisega kaasnevad pinnasetööd võivad avaldada mõju alal

paikneva kinnismälestisena arvel oleva asulakoha ja muude piirkonna kaitseväärtuste

säilimisele.

Vastavalt kultuuriministri 24.04.2019 määrusele nr 15 „Üldplaneeringu ja

detailplaneeringu muinsuskaitse eritingimuste koostamise kord“ tuleb juhul kui

9. november 2026 49

Maakri, Lennuki ja Kuke tänavate vahelise kvartali detailplaneeringu keskkonnamõju strateegilise

hindamise programm

planeeritaval maa-alal asub muinsuskaitseala või selle kaitsevöönd, koostada sellele

avalduva olulise mõju vältimiseks pädevustunnistusega isiku poolt muinsuskaitse

eritingimused, mis kooskõlastada Muinsuskaitseametiga ning järgnevates etappides

neid järgida. Tallinna linn ja Muinsuskaitseamet on sõlminud 25.01.2024 halduslepingu,

mille alusel volitab viimane täitma riigi nimel Tallinna linna seaduses sätestatud ameti

haldusülesandeid ja teostama riigi nimel korrakaitseorganina riiklikku järelevalvet.

Seetõttu on Tallinna Linnaplaneerimise Ametil õigus nende otsustada ka eritingimuste

koostamise vajaduse üle. Antud juhul on otsustatud, et on vaja koostada eritingimused.

Seda detailplaneeringu algatamise otsuse punkti 6.1.3 järgi: „koostada

detailplaneeringu muinsuskaitse eritingimused“.

Ruumiaeg OÜ koostatud muinsuskaitse eritingimuste (vt ptk 3.7) kohaselt on alale

kavandatav äri- ja eluhoonete funktsioon muinsuskaitseliste väärtuste säilimise

seisukohalt sobiv. Arheoloogiamälestise (reg-nr 2594) osas tuleb enne ehitust,

soovitavalt võimalikult varajases etapis, läbi viia arheoloogilised eeluuringud, mille

põhjal Tallinna Linnaplaneerimise Ameti muinsuskaitse osakond määrab lõplikud

tingimused kaevetöödeks. Senistel andmetel (Maakri tn 30 ja 36 kruntidel varem tehtud

kaevamiste põhjal) on väärtusliku kultuurkihi olemasolu kõige tõenäolisem

planeeringuala Maakri tänavale lähemas osas. Ehitismälestiste (8493, 8494) osas on

muu hulgas seatud tingimused, et kavandatav hoonestus ei tohi mõjutada Maakri 28A

vaadeldavust Maakri tänava poolt, Maakri 28a hoone tuleb säilitada tervikuna ega tohi

jääda linnaruumist vaadeldavaks selle tulemüür, ning et Maakri 28 ja 28a peavad olema

rekonstrueeritud/restaureeritud enne positsiooni 3 (Maakri tn 26) kasutusloa

väljastamist. Eritingimused kehtivad 5 aastat kooskõlastamisest ning on ühel korral kuni

5 aastaks pikendatavad.

Vastavalt Tallinna Linnaplaneerimise Ameti muinsuskaitse osakonna poolt koostatud

muinsuskaitse eritingimused Maakri tn 28 hoone taastamisele: Kaevetööd

vundamendisüvendi rajamisel, sõltumata sellest, kas otsustatakse keldrikorruse rajamise

kasuks või mitte, eeldavad eelnevalt arheoloogiliste eeluuringute läbi viimist, kuna

tegemist on arheoloogiamälestise alaga ning arheoloogilise kultuurkihi olemasolu on

sellel kinnistul väga tõenäoline. Uuringutulemuste põhjal otsustatakse edasise

arheoloogilise järelevalve (jälgimise) või ulatuslikumate arheoloogiliste väljakaevamiste

vajadus.

Enne eeluuringute läbiviimist tuleb aga koostöös Tallinna Linnaplaneerimise ameti

muinsuskaitseosakonnaga selgitada täpsemad nõuded eeluuringu läbiviimiseks.

Järgides eeltoodud tingimusi ja meetmeid, ei ole põhjust eeldada kavandatava

tegevusega kaasnevat vältimatut olulist mõju kultuuripärandile. Mõju kultuuripärandile

9. november 2026 50

Maakri, Lennuki ja Kuke tänavate vahelise kvartali detailplaneeringu keskkonnamõju strateegilise

hindamise programm

KSH aruandes täiendavalt ei hinnata. Muinsuskaitse eritingimused on kultuuriministri

määruse nr 15 kohaselt koostatud just selleks, et pädev isik hindaks planeeritaval alal

kavandatavate muudatuste mõju kultuuriväärtustele ja seaks nõuded nende

säilimiseks. Eritingimused kooskõlastatakse Muinsuskaitseametiga (antud juhul

halduslepingu alusel Tallinna Linnaplaneerimise Ametiga)..

5.9 Jäätmeteke

Kuna detailplaneeringu elluviimine eeldab olemasolevate hoonete (sh osaliselt juba

lammutatud hoonete) täiendavat lammutamist ning uute rajamist, tuleb mõlemal juhul

jäätmeteket maksimaalselt vältida, taaskasutada20 ning kui see ei ole võimalik, tekkinud

jäätmed liigiti koguda ja anda üle vastavat luba või registreeringut omavale

jäätmekäitlejale. Jäätmekäitluse korraldamisel tuleb lähtuda Tallinna

jäätmehoolduseeskirjast21. Uute hoonete projekteerimisel tuleb lähtuda ringmajanduse

põhimõtetest22 (sh olemasolevate konstruktsioonide ja materjalide võimalikust

taaskasutusest, sh E. Lenderi Gümnaasiumi hoone renoveerimisel).

Pärast hoonete valmimist on valdavateks tekkivateks jäätmeliikideks olme- ja

pakendijäätmed. Hoonetesse, samuti neid ümbritsevale linnapargile ja linnaruumi,

tuleb ette näha võimalused jäätmete liigiti kogumiseks. Eeltoodut järgides on

planeeringu elluviimine võimalik ilma olulise mõjuta jäätmekäitlusele, mistõttu

jäätmeteket KSH aruandes ei käsitleta, sest olulist mõju ei ole põhjust eeldada.

5.10 Mõju pinnasele ja naaberehitistele

Maa-aluste korruste rajamine eeldab sulundseintega toestatud ehitussüvendite

rajamist (sulundseinad ulatuvad hüdrogeoloogilise hinnangu kohaselt ca 14–15 m

sügavusele, vt ptk 5.2) tihedalt hoonestatud piirkonnas, kus planeeringualal ja sellega

vahetult piirnevad olemasolevad hooned ja rajatised (sh Maakri tn 30 olemasolev

hoone ja selle maa-alune parkimiskorrus) ning säilitatav ehitismälestis (E. Lenderi

Gümnaasiumi tänavapoolne hoone). Süvendi kaevamise, sulundseinte ja vundamentide

rajamise ning põhjavee alandamisega võivad kaasneda pinnase deformatsioonid ja

20 Ringmajandus ehituses | Kliimaministeerium

21 Tallinna Linnavolikogu 09.03.2023 määrus nr 3 „Tallinna jäätmehoolduseeskiri“

22 Lühijuhend: ringsus planeerimises Planeerimine.ee

9. november 2026 51

Maakri, Lennuki ja Kuke tänavate vahelise kvartali detailplaneeringu keskkonnamõju strateegilise

hindamise programm

vibratsioon, mis võivad mõjutada naaberhoonete ja -rajatiste, sh madalvundamendil

hoonete ja maa-aluste tehnovõrkude püsivust.

Olulist mõju on eeldatavalt võimalik vältida asjakohaste ehitustehniliste lahendustega

(nt veetihedad sulundseinad, süvendi toestamine, madala vibratsiooniga

rajamistehnoloogia). KSH aruandes antakse juhised DP järgseteks uuringuteks, mis

aitavad mõju prognoosida ja vältida.

5.11 Mõju maastikule, linnaruumile ja visuaalne mõju

Detailplaneeringuga kavandatakse kuni 185 m abs kõrgusega hooned, millest kaks

(185 m abs ja 160 m abs) ületavad oluliselt teemaplaneeringuga kvartalile määratud

absoluutkõrgust 130 m. Kõrghoonete grupp muudab Tallinna kesklinna siluetti ning on

nähtav nii linna eri osadest kui ka merelt. Kõrghoonete teemaplaneeringus on olulisel

kohal kõrghoonete mõju linna siluetile ja vaadetele, sh vaadetele UNESCO

maailmapärandi nimekirja kantud Tallinna vanalinnale.

Mõju ruumile on hinnatud juba arhitektuurse lahenduse väljatöötamise käigus.

Ruumilise lahenduse sobivust kinnitab Linnaplaneerimise Ameti poolt välja valitud

võidutöö. KSH käigus täiendavalt mõju maastikule, linnaruumile ja visuaalile ei hinnata.

Maakri piirkond on teemaplaneeringuga määratud kompaktseks kõrghoonete

kvartaliks, s.t kõrghoonete grupi tekkimine selles asukohas ja sellest tulenev kesklinna

silueti muutus on kõrgema tasandi planeeringuga juba ette nähtud. Teemaplaneeringu

kohaselt määratakse ehitise maksimaalne kõrgus aeronavigatsiooni, lennuliikluse ja

lennuohutuse ekspertiisi alusel (vt ptk 4.1.6). Hoonete mahu, kõrguse ja paigutuse

sobivust linnaruumi, siluetti ja vaadetesse on hinnatud arhitektuurivõistlusel, mille

tulemused on detailplaneeringu lähtealus. Visuaalse mõju hindamine väljub KSH

fookusest – mõju looduskeskkonnale. Erandina käsitletakse KSH aruandes kõrghoonete

varjutuse mõju kavandatava linnapargi ja ümbritseva avaliku ruumi kasutatavusele (vt

ptk 5.4). Selleks koostatakse varjutusanalüüs, milles modelleeritakse kõrghoonete varju

ulatust ja kestust linnapargis ning ümbritsevas avalikus ruumis aasta iseloomulikel

päevadel (nt kevadine pööripäev, suvine pööripäev), ning antakse vajadusel soovitused

linnapargi funktsioonide (nt mänguväljakud, puhkealad) paigutamiseks

päikesepoolsematesse osadesse.

5.12 Ohutus ja õnnetusjuhtumid

Planeeringualale ulatub B-kategooria suurõnnetuse ohuga ettevõtte, Tallinna Vesi AS

Veepuhastusjaama, ohuala (vt ptk 3.1). Kemikaaliseaduse § 32 lg 3 kohaselt tuleb

9. november 2026 52

Maakri, Lennuki ja Kuke tänavate vahelise kvartali detailplaneeringu keskkonnamõju strateegilise

hindamise programm

käitisega seonduvad riskid ja ohud hinnata KSH käigus. Seetõttu käsitletakse KSH

aruandes ohuala ulatust planeeringualal ja kavandatavate kasutusotstarvete sobivust

ohualasse, sh elamute, lasteaia, majutus- ja meelelahutushoonete puhul, mis

koondavad suurt hulka inimesi, ning vajalikke meetmeid. Planeerimisel ohualasse tuleb

arvestada käitisest lähtuvate riskide ja ohtudega kemikaaliseaduse § 32 lõike 1 alusel

ning planeering või ehitusprojekt tuleb kooskõlastada Päästeametiga vastavalt § 32

lõigetele 4–6. Kuna planeeringuga kavandatakse ohualasse tundlikke

kasutusotstarbeid, koostatakse KSH aruande osana (vajadusel lisana) riskianalüüs

Päästeameti juhendi „Kemikaaliseaduse § 32 alusel maakasutuse planeerimine ja

projekteerimine“ alusel. Riskianalüüsis määratakse planeeringuala paiknemine ohuala

tsoonides, kavandatavate hoonete tundlikkus ja ohualasse jäävate inimeste arv,

hinnatakse, kas kavandatav tegevus suurendab suurõnnetuse riski või tagajärgede

raskust, ning määratakse vajalikud ehituslikud ja korralduslikud meetmed.

Lähteandmetena kasutatakse käitaja riskianalüüsi kokkuvõtet ja ohuala andmeid, mida

vajadusel taotletakse käitajalt kemikaaliseaduse § 32 lõike 2 alusel.

5.13 Hinnatavad teemad

Käesolevas peatükis on tabelitena koondatud kõik teemad, mida keskkonnamõju

strateegilise hindamise (KSH) käigus hinnatakse, ning kirjeldatud, millise metoodika,

uuringu või analüüsi alusel seda tehakse. Aruande koostamisel ja mõjude hindamisel

lähtutakse nii KSH algatamise otsusest (lähteülesandest) kui ka keskkonnamõju

hindamise ja keskkonnajuhtimissüsteemi seadusest (KeHJS).

Allpool on esitatud kaks tabelit:

• esimeses on toodud Tallinna Linnaplaneerimise Ameti detailplaneeringu

algatamise otsuses (lähteülesandes) nõutud hindamise teemad (sõltumata, kas

KSH programmis on jõutud järeldusele, et mingi konkreetne teema ei ole

asjakohane),

• teises aga käesoleva KSH programmi koostamise käigus selgunud vajalikud

teemad.

9. november 2026 53

Maakri, Lennuki ja Kuke tänavate vahelise kvartali detailplaneeringu keskkonnamõju strateegilise hindamise programm

5.13.1 Tallinna linna algatamise otsuses (lähteülesandes) nimetatud tingimused ja näitajad

HINNATAV TEEMA KUIDAS HINNATAKSE

Mõju kultuuripärandile – planeeringualal ja

kontaktvööndis asuvad kultuurimälestised (E. Lenderi

Gümnaasiumi hooned, reg-nr 8493 ja 8494) ning 13.–

16. sajandi asulakoht (reg-nr 2594).

Hinnangu aluseks on Ruumiaeg OÜ koostatud muinsuskaitse

eritingimused: kontrollitakse, et planeeringulahendus järgib eritingimusi

(ehitismälestiste säilitamine ja taastamine, Maakri 28 ja 28a taastamine

enne positsiooni 3 kasutusloa väljastamist). Enne kaevetöid tehakse

arheoloogilised eeluuringud, mille tulemuste põhjal määrab Tallinna

Linnaplaneerimise Ameti muinsuskaitse osakond kaevetööde tingimused.

Liikluskoormuse ja parkimiskohtade arvu muutus ning

selle mõju piirkonna liikluskorraldusele.

DP raames koostatud liiklusuuringu alusel võrreldakse ristmike

teenindustaset (A–F) olemasoleva (2025+) ja perspektiivse (2045+)

liiklussageduse juures, eelkõige Liivalaia tn – Tartu mnt – Pronksi – Rävala

pst ning Rävala pst – Kivisilla – Maakri ristmikul. Kavandatavat uute

parkimiskohtade arvu (248; koos Skyoni hoone (Maakri tn 30) säilivate

kohtadega kokku 298) võrreldakse praeguse ligikaudu 260 kohaga (Skyoni

hoone kohti arvestamata). Kontrollitakse liiklusprognoosi eeldusi (EBS-i ja

EELK planeeringute elluviimine).

Kumulatiivne mõju koosmõjus kontaktvööndi

olemasolevate ja planeeritavate arendustega (sh

kõrghoonetega).

Naaberarendusi (ptk 4.2: Liivalaia tn 49 // 53 // Maakri tn 25, EBS-i hoone,

City Plaza 2 jt) arvestatakse liiklusprognoosis, ehitusaegse koosmõju

hindamisel (mitme kõrghoone samaaegne ehitamine) ning

mikrorohevõrgustiku kirjeldamisel. Olemasolevad ja kavandatavad

naaberkõrghooned kaasatakse ka varjutus- ja tuuleanalüüsi mudelisse, et

hinnata kõrghoonete grupi summaarset varjutust ja tuulemõju.

9. november 2026 54

Maakri, Lennuki ja Kuke tänavate vahelise kvartali detailplaneeringu keskkonnamõju strateegilise hindamise programm

HINNATAV TEEMA KUIDAS HINNATAKSE

Põhjavee alanduslehtri teke maa-aluste korruste

ehitamisel ja selle mõju lähedalasuvate hoonete

püsivusele.

DP raames koostatud hüdrogeoloogilise hinnangu alusel hinnatakse

süvendisse imbuva vee kogust (kuni 50 m³/ööpäevas), veealanduse ulatust

väljaspool sulundseinu (kuni paar meetrit, mitte kaugemale kui 5–10 m) ja

selle mõju naaberhoonetele, eeldusel et sulundseinad ulatuvad

veepidavasse savikihti (ca 14–15 m sügavusele). Täpsustatakse

leevendusmeetmed: kasutusaegsest põhjaveealandusest loobumine,

veekindel maa-alune korrus, täiendavad geotehnilised uuringud ja

vajadusel geotehniline seire ehituse ajal.

Planeeringulahenduse alternatiivid ning

keskkonnatingimusi ja keskkonnasäästlikke meetmeid

arvestava sobivaima lahenduse valik.

Võrreldakse 0-alternatiivi (DP-d ei realiseerita, olemasolev olukord säilib) ja

põhilahendust (arhitektuurivõistluse võidutööl „Trinity“ põhinev DP

lahendus). Muid alternatiive ei käsitleta, sest DP eskiisi ega KSH programmi

koostamisel ei selgunud nende vajadust.

Kavandatava hoonestuse mõju avalikule linnaruumile

ja inimestele, looduskeskkonnale, liiklusele ning

piirkonna kultuuriväärtustele.

Koondhinnang, mis tugineb teiste teemade hindamistulemustele: inimesed

ja avalik linnaruum – tuulemõju, sotsiaalne taristu, avaliku ruumi piisavus ja

linnapargi varjutus, looduskeskkond – sademevesi, põhjavesi, haljastus,

linnuohutus ja kliima, liiklus – liiklusuuring, kultuuriväärtused –

muinsuskaitse eritingimused. Koondhinnangus tuuakse eraldi välja, kas DP-

ga lubatud maksimaalse ehitusmahu (hoonestustihedus 6,5,

teemaplaneeringu ligikaudne näitaja 4,5) juures kaasneb nimetatud

mõjuvaldkondade kaudu oluline keskkonnamõju. Täiendavat

hindamismetoodikat selleks ei rakendata.

9. november 2026 55

Maakri, Lennuki ja Kuke tänavate vahelise kvartali detailplaneeringu keskkonnamõju strateegilise hindamise programm

HINNATAV TEEMA KUIDAS HINNATAKSE

Mikrorohevõrgustiku loomise võimalused, haljasalade

paiknemine ning nende sidusus ümbritsevate

rohestruktuuride ja kergliiklusvõrgustikuga.

Kirjeldatakse planeeringulahenduse vastavust algatamise otsuse nõuetele,

sh leitakse rohefaktor. Võrreldakse haljastuse osakaalu praegu (ca 5%) ja

pärast DP elluviimist (linnapark koos siduvate aladega 6303 m², ca 50%

kruntide pindalast). Mikrorohevõrgustikku kirjeldatakse koos ümbruskonna

planeeringutega ja antakse soovitused selle parendamiseks. Haljasalade

sidusust hinnatakse kaardianalüüsiga, millel näidatakse ühendused

lähimate haljasalade, parkide ja kergliiklusteedega.

Avaliku ruumi piisavus ning eri funktsioonidega avaliku

ruumi struktuur ja paiknemine, lähtudes elanike arvust

ja sotsiaalsetest gruppidest.

Hinnatakse planeeringualale lisanduvat elanike ja töötajate arvu DP-ga

lubatud maksimaalse brutopinna (83 000 m²) ja elamumaa osakaalu (kuni

90%) alusel. Tulemust võrreldakse kavandatava avaliku ruumi mahu

(linnapark koos siduvate aladega 6 303 m²) ja funktsioonidega

(mänguväljakud, puhkealad, jalgsi- ja rattarajad, esimeste korruste avalikult

kasutatavad pinnad). Elanike arv arvutatakse eluruumide pinna ja Tallinna

keskmise elaniku kohta tuleva elamispinna (Statistikaameti andmed) alusel

ning avaliku ruumi funktsioonide olemasolu hinnatakse vanuserühmade

kaupa (lapsed, noored, tööealised, eakad).

9. november 2026 56

Maakri, Lennuki ja Kuke tänavate vahelise kvartali detailplaneeringu keskkonnamõju strateegilise hindamise programm

HINNATAV TEEMA KUIDAS HINNATAKSE

Välisõhu seisund (liiklusmüra ja õhusaaste), uue

hoonestusega kaasnev muutus ning leevendavate

meetmete vajadus.

Müra: DP raames koostatud mürauuringu alusel võrreldakse hoonete

fassaadidel liiklusmüra taset (2025+ ja 2045+) III mürakategooria

piirväärtustega (70 dB päeval, 60 dB öösel) ning määratakse

leevendusmeetmed (fassaadide heliisolatsioon, akende valik, ruumide

paigutus). Tehnoseadmete müra puhul lähtutakse sotsiaalministri

määrusest nr 61 ja tööstusmüra sihtväärtustest.

Õhusaaste: eraldi modelleerimist ei tehta – Liivalaia seirejaama andmeid

võrreldakse kehtivate ja 2030. aastast kehtima hakkavate piirväärtustega

(direktiiv (EL) 2024/2881), eelkõige PM10 aastakeskmist 20 µg/m³

piirväärtusega.

5.13.2 KSH programmi koostamise käigus lisandunud täiendavad näitajad

HINNATAV TEEMA KUIDAS HINNATAKSE

Sademevee ärajuhtimine – Maakri piirkonna

sademeveekanalisatsiooni piiratud läbilaskevõime

(ptk 5.1).

Võrreldakse DP lahendust (sademevee vooluhulga ühtlustamine kruntidel

mahutitega, ärajuhtimine kuni 10 l/s krundi kohta) INFRAGATE EESTI AS töös nr

TV27/160-23 toodud läbilaskevõime piiranguga ning hinnatakse vett

läbilaskvate pindade osakaalu muutust. Arvestatakse sademete intensiivsuse

kasvu. Antakse juhised edasiseks planeerimiseks ja sademevee kaudu suublasse

jõudva reostuse vältimiseks.

9. november 2026 57

Maakri, Lennuki ja Kuke tänavate vahelise kvartali detailplaneeringu keskkonnamõju strateegilise hindamise programm

HINNATAV TEEMA KUIDAS HINNATAKSE

Ehitusaegne liiklus – raskeliiklus ja tänavate ajutine

sulgemine (ptk 5.3.1).

Kirjeldatakse ehitusaegse liikluskorraldusskeemi nõudeid (jalakäijate ja

kergliiklejate ohutus, juurdepääs naaberhoonetele Maakri, Kuke ja Lennuki

tänaval).

Kõrghoonete varjutus linnapargile ja ümbritsevale

avalikule ruumile (ptk 5.4 ja 5.11).

Koostatakse varjutusanalüüs, milles modelleeritakse kõrghoonete varju ulatust

ja kestust linnapargis ning ümbritsevas avalikus ruumis aasta iseloomulikel

päevadel (nt kevadine ja suvine pööripäev). Vajadusel antakse soovitused

paigutada linnapargi funktsioonid (mänguväljakud, puhkealad)

päikesepoolsematesse osadesse.

Tuulekoridorid ja tuulemõju kõrghoonete

ümbruses (ptk 5.5).

Vastava pädevusega ekspert koostab esmase hinnangu, arvestades nelja

kõrghoone paiknemist, suurust ja arhitektuurset lahendust. Hinnang näitab, kas

ja kus tekivad olulised tuulekoridorid ning milliseid meetmeid (nt hoonete või

haljastuse paigutuse muutmine) on vaja.

Sotsiaalne taristu – lasteaedade, üldhariduskoolide

ja tervishoiuteenuste kättesaadavus (ptk 5.5).

Lähtudes tabelis 5.13.1 (avaliku ruumi piisavus) leitud lisanduvast elanike ja

töötajate arvust hinnatakse vajadust lasteaia-, kooli- ja tervishoiuteenuste

järele, arvestades DP-ga kavandatavat lasteaia rajamise võimalust

(positsioon 5).

Olemasoleva väärtusliku puittaimestiku säilitamine

ja puude kaitse ehituse ajal (ptk 5.6).

Haljastuse inventeerimise aruande alusel täpsustatakse säilitatavad ja

eemaldatavad puud ning ehitusaegse kaitse vajadus.

Linnuohutus – lindude kokkupõrke oht suurte

klaaspindadega kõrghoonetega (ptk 5.6).

Antakse soovitused materjalide ja lahenduste valikuks (nt mustriline või

vähempeegeldav klaas).

9. november 2026 58

Maakri, Lennuki ja Kuke tänavate vahelise kvartali detailplaneeringu keskkonnamõju strateegilise hindamise programm

HINNATAV TEEMA KUIDAS HINNATAKSE

Kliimamuutuse mõju tegevusele – soojussaared,

sademete intensiivsuse kasv, tormide sagenemine

ja tormiajust tulenev üleujutusoht (ptk 5.7.1).

Tallinna kliimakava andmete ja soojussaarte kaardi (joonis 10) alusel

kirjeldatakse riske planeeringualale, sh mõju maa-alustele korrustele, ning

määratakse leevendusmeetmed (nt haljastus, sademevee lahendused).

Mõju kliimale – hoonete energiavajadus,

kasvuhoonegaaside heide, ehitusmaterjalide

süsiniku jalajälg ja taastuvenergia võimalused (ptk

5.7.2).

Olemasolevate andmete põhjal hinnatakse energiavajaduse suurusjärku

(kaugküte ca 7 MW, kaugjahutus ca 3,9 MW) ja sellega seotud heidet,

arvestades kaugkütte ja -jahutuse kütusebaasi, ehitusmaterjalide (sh

kandekonstruktsioonide ja maa-aluste korruste) süsiniku jalajälge, hoonete

energiatõhususe nõudeid ning kohapealse taastuvenergia tootmise võimalusi.

Tulemusi võrreldakse Tallinna kliimakava eesmärkidega (kasvuhoonegaaside

heite vähendamine 40% aastaks 2030, kliimaneutraalsus aastaks 2050).

Pinnase deformatsioonid, ehitusaegne müra ja

vibratsioon – mõju naaberhoonetele ja -rajatistele,

sh maa-alustele tehnovõrkudele (ptk 5.3.1 ja 5.10).

Hüdrogeoloogilise hinnangu ja DP lahenduse alusel antakse juhised DP

järgseteks uuringuteks ning ehitustehnilisteks lahendusteks (veetihedad

sulundseinad, süvendi toestamine, madala vibratsiooniga rajamistehnoloogia).

Ehitusaegset müra ja vibratsiooni võrreldakse keskkonnaministri määruse nr 71

ja sotsiaalministri määruse nr 54 piirväärtustega; impulssmüra tekitavaid töid

tehakse tööpäevadel kell 07.00–19.00.

Suurõnnetuse ohuga ettevõtte (Tallinna Vesi AS

Veepuhastusjaam) ohuala ulatumine

planeeringualale (ptk 5.12).

Kirjeldatakse ohtlike ettevõtete ohuala ulatust planeeringualale ning

koostatakse KSH aruande osana kemikaaliseaduse § 32 ja Päästeameti juhendi

kohane riskianalüüs (ohuala tsoonid, hoonete tundlikkus, ohualasse jäävate

inimeste arv, meetmed).

9. november 2026 59

Maakri, Lennuki ja Kuke tänavate vahelise kvartali detailplaneeringu keskkonnamõju strateegilise

hindamise programm

KSH aruandes ei hinnata järgmisi peatükis 5 käsitletud teemasid, sest nendega ei

kaasne eeldatavalt olulist mõju:

• Piiriülene mõju – kavandatava tegevusega piiriülest mõju ei kaasne (ptk 5).

• Mõju looduslikele pinnaveekogudele – lähimad veekogud asuvad 0,7–1,5 km

kaugusel, pinnavett ei kasutata ning ala on ühendatud ühisveevärgi ja -

kanalisatsiooniga (ptk 5.1).

• Ehitusaegne mõju välisõhu kvaliteedile ning soojuse, kiirguse ja valguse teke –

tegemist on lühiajaliste ja tavapäraste ehitushäiringutega, mida reguleerivad

kehtivad normid (ptk 5.3.1).

• Kasutusaegne soojuse ja kiirguse (sh radooni) teke ning valgusreostus –

hooned ei ole soojuse ega kiirguse allikaks, radooniriskiga arvestatakse

ehituslike radoonikaitsemeetmetega ning valgustus lahendatakse

projekteerimisel kehtivate standardite alusel (ptk 5.3.2).

• Eluruumide insolatsioon – DP raames koostatud insolatsiooni analüüsi kohaselt

on juhendile vastav insolatsioon tagatud (ptk 5.4).

• Lennuohutus – aeronavigatsioonilise ekspertiisi kohaselt ei mõjuta hoonestus

kehtivate lennuprotseduuride ohutust ning hoonete kõrgused

kooskõlastatakse Transpordiametiga; KSH aruandes kajastatakse üksnes

ekspertiisi järeldused (ptk 5.5).

• Mõju kaitstavatele loodusobjektidele ja Natura 2000 aladele – lähim

looduskaitseala asub ca 300 m ja lähimad Natura 2000 alad ca 5 km kaugusel

(ptk 5.6).

• Kaldaerosioon merepinna tõusu tõttu – planeeringuala asub rannikust ca 0,7

km kaugusel (ptk 5.7.1).

• Jäätmeteke – jäätmetekke vältimise ja jäätmete liigiti kogumise põhimõtete

järgimisel olulist mõju ei kaasne (ptk 5.9).

• Mõju maastikule, linna siluetile ja vaadetele – ruumilise lahenduse sobivust on

hinnatud arhitektuurivõistlusel, KSH-s täiendavat silueti- ega vaadete analüüsi

ei koostata. Erandina hinnatakse varjutust linnapargis (ptk 5.11).

9. november 2026 60

Maakri, Lennuki ja Kuke tänavate vahelise kvartali detailplaneeringu keskkonnamõju strateegilise

hindamise programm

6 HINDAMISE OSAPOOLED

Detailplaneeringu koostamise

korraldaja

Tallinna Linnaplaneerimise Amet

[email protected]

Detailplaneeringu koostaja RUUM JA MAASTIK OÜ

Kontaktisik: Maarja Zingel

[email protected]

Keskkonnamõju strateegilise

hindamise korraldaja

Tallinna Keskkonna- ja Kommunaalamet

[email protected]

Keskkonnamõju strateegilise

hindamise ekspert

Maves OÜ

Juhtekspert: Karl Kupits

[email protected]

6.1 Ekspertgrupp

VASTUTUSALA EKSPERT JA KVALIFIKATSIOON

Juhtekspert, KSH meeskonna

juhtimine, aruande

koostamine, muud allpool

kirjeldamata mõjuvaldkonnad

Karl Kupits – keskkonnakaitse MSc, vastab KSH

juhteksperdile esitatud nõuetele (KeHJS § 34 lg 4),

KMH litsents nr KMH0105, vähemalt

kahekümneaastane töökogemus erinevates

keskkonnauuringutes, sh osalemine sisulise

eksperdina KSH ja KMH aruannete koostamises.

Mõju kaitsealustele

objektidele

Tuuli Vreimann – tehnikateaduste

(keskkonnatehnika) MSc, vähemalt kümneaastane

töökogemus erinevates keskkonnauuringutes sh

osalemine sisulise eksperdina KSH ja KMH

aruannete koostamises.

9. november 2026 61

Maakri, Lennuki ja Kuke tänavate vahelise kvartali detailplaneeringu keskkonnamõju strateegilise

hindamise programm

VASTUTUSALA EKSPERT JA KVALIFIKATSIOON

Mõju pinnaveele Ethel Simmul – loodusteaduste (vee ja maismaa

ökosüsteemide rakendusbioloogia) MSc, vähemalt

kaheksa-aastane töökogemus, sh osalemine

sisulise eksperdina KSH ja KMH aruannete

koostamises.

Mõju põhjaveele, geoloogia

ja hüdrogeoloogia

Margus Voolma, PhD maa-teadustes. Kantud

hüdrogeoloogiliste tööde tegevusloale.

Pädevusena muuhulgas hüdrogeoloogilised

uuringud.

Tuulekoridoride teke Marko Kaasik, PhD keskkonnafüüsikas. Varasem

kogemus samalaadsete hinnangute koostamisel.

Hinnang koostatakse planeeringulahenduse

väljatöötamise käigus.

Müra hinnang koostatakse DP raames tellitud Akukon

Eesti OÜ mürauuringu ja Inseneribüroo Stratum OÜ

liiklusuuringu alusel.

Mõju õhu kvaliteedile Ethel Simmul – loodusteaduste (vee ja maismaa

ökosüsteemide rakendusbioloogia) MSc, vähemalt

kaheksa-aastane töökogemus, sh osalemine

sisulise eksperdina KSH ja KMH aruannete

koostamises.

Kõrghoonete varjutus

linnapargile ja avalikule

ruumile (varjutusanalüüs)

varjutusanalüüs koostatakse DP koostaja tellimusel

insolatsioonianalüüsi (ConArte OÜ, 27.08.2026) 3D-

mudeli baasil või KSH ekspertgrupi poolt DP

arhitektuurse mudeli alusel. Tulemused tõlgendab

KSH juhtekspert.

Mõju bioloogilisele

mitmekesisusele

Artto Pello – maastike ökoloogia MSc, vähemalt

viieaastane kogemus rohevõrgustiku, kaitstavate

taimede ja linnustiku mõjude hindamise alal.

Märkus: ekspertgrupi täielik koosseis täpsustatakse KSH programmi lõplikus versioonis

vastavalt tööde jaotusele Maves OÜ meeskonnas.

9. november 2026 62

Maakri, Lennuki ja Kuke tänavate vahelise kvartali detailplaneeringu keskkonnamõju strateegilise

hindamise programm

6.2 Muud isikud ja asutused, keda strateegilise planeerimisdokumendi

alusel kavandatav tegevus võib eeldatavalt mõjutada või kellel võib

olla põhjendatud huvi selle strateegilise planeerimisdokumendi vastu

• planeeritava ala maaomanikud

• naaberkinnistute (sh Maakri, Lennuki, Kuke ja Tornimäe tänava äärsete

kinnistute) omanikud

• endine E. Lenderi Gümnaasiumi hoone kasutajad/omanik

• muud huvitatud isikud, keda strateegiline planeering võib mõjutada

• Keskkonnaamet

• Terviseamet

• Päästeamet

• Maa- ja Ruumiamet

• Eesti Keskkonnaühenduste Koda

• Eesti Arhitektide Liit

• Linnaasutused: Tallinna Kesklinna Valitsus, Tallinna Linnaplaneerimise Amet (sh

muinsuskaitse osakond), Tallinna Liikuvusamet, Tallinna Linnavaraamet, Tallinna

Haridusamet

• Politsei- ja Piirivalveamet

• Riigi Kaitseinvesteeringute Keskus

• Transpordiamet

9. november 2026 63

Maakri, Lennuki ja Kuke tänavate vahelise kvartali detailplaneeringu keskkonnamõju strateegilise

hindamise programm

7 AJAKAVA

KSH etappide eeldatav kestus kokku on 27 kuud. KSH etappide kestus võib muutuda

tööde tegemise käigus olenevalt detailplaneeringu menetlusest.

Jrk

nr

Tegevus ja tähtaeg Alus Ajakava

(töövõtja

tähtajad)

I etapp – KSH programmi koostamine. Eeldatav kestus 5 kuud

1.1. KSH programmi koostamine ja

esitamine Tallinna Keskkonna- ja

Kommunaalametile (edaspidi amet)

KeHJS § 36 lg 2 20.09.2026

1.2. KSH programmi esitamine

seisukohtade küsimiseks

asjaomastele asutustele

PlanS § 2 lg 3, § 81

lg-d 1–3; KeHJS

§ 33 lg 21, § 361

lg 2

September-

oktoober 2026

1.3. Ettepanekute alusel KSH programmi

täiendamine ning selgituste

esitamine ametile

PlanS § 81 lg 5, §

76 lg 5; KeHJS

§ 361 lg 6

Novembri I pool

2026

1.4. KSH programmi (koos esitatud

ettepanekutega) avalikustamine

Tallinna linna veebilehel

(lähteülesande kohaselt 5 kuu

jooksul lepingu sõlmimisest)

PlanS § 81 lg 6;

KeHJS § 37

November-

detsember 2026

II etapp – KSH aruande eelnõu koostamine ja avalikustamine. Eeldatav kestus koos

detailplaneeringu koostamisega 10 kuud

2.1. KSH aruande eelnõu koostamine ja

esitamine ametile avaliku

väljapaneku korraldamiseks (aluseks

DP eelnõu)

KeHJS § 40 Detsember 2026-

aprill 2027

9. november 2026 64

Maakri, Lennuki ja Kuke tänavate vahelise kvartali detailplaneeringu keskkonnamõju strateegilise

hindamise programm

2.2. DP ja KSH aruande eelnõu avaliku

väljapaneku korraldamine ning

sellele eelnev teavitamine

KeHJS § 41; PlanS

§ 82 lg 1–7

Mai-juuni 2027

2.3. Kirjalikele seisukohtadele vastamine PlanS § 82 lg 8 Juuni-juuli 2027

2.4. Avaliku arutelu korraldamine

linnaosa keskuses 45 päeva jooksul

pärast avaliku väljapaneku lõppu ja

sellest teavitamine

PlanS § 83 lg 1, 2 Juuli-august

2027

2.5. Avalik arutelu, kus tutvustatakse

esitatud kirjalikke seisukohti ja

vastatakse küsimustele

PlanS § 83 lg 3 August 2027

2.6. Avaliku väljapaneku ja arutelu

tulemuste kohta info koostamine ja

esitamine ametile avaldamiseks

PlanS § 84 lg 1 August 2027

2.7. Tulemuste alusel KSH aruande

eelnõus vajalike muudatuste

tegemine ja esitamine ametile

PlanS § 84 lg 2 August-

september 2027

III etapp – DP ja KSH aruande eelnõu kooskõlastamine ja arvamuse küsimine.

Eeldatav kestus 3 kuud

3.1. Kooskõlastuste ja arvamuste alusel

vajadusel KSH aruande eelnõu

korrigeerimine ja esitamine ametile

PlanS § 85 Oktoober-

detsember 2027

IV etapp – DP ja KSH aruande vastuvõtmine. Eeldatav kestus 3 kuud

V etapp – DP avalik väljapanek ja arutelu. Eeldatav kestus 3 kuud

5.1. KSH aruande muutmine, kui seda

tingivad DP avaliku väljapaneku ja

arutelu ajal esitatud ettepanekud,

või nende arvestamata jätmise

põhjendamine

PlanS § 89 lg 3 Aprill-mai 2028

9. november 2026 65

Maakri, Lennuki ja Kuke tänavate vahelise kvartali detailplaneeringu keskkonnamõju strateegilise

hindamise programm

VI etapp – DP kehtestamine. Eeldatav kestus 3 kuud

Skemaatiline ülevaade detailplaneeringu ja KSH menetlusest on leitav keskkonnas

planeerimine.ee.

9. november 2026 66

Maakri, Lennuki ja Kuke tänavate vahelise kvartali detailplaneeringu keskkonnamõju strateegilise

hindamise programm

8 ASJAOMASTE ASUTUSTE SEISUKOHAD

Käesolev KSH programm on koostatud detailplaneeringu koostamise ja KSH algatamise

otsuse (Tallinna Linnavolikogu 16.04.2026 otsus nr 54) ning KSH lähteülesande alusel.

Programm esitatakse pärast käesolevat koostamisetappi Tallinna Keskkonna- ja

Kommunaalameti kaudu seisukohtade küsimiseks asjaomastele asutustele ja isikutele (vt

peatükk 7 „Ajakava“, etapp 1.2). Käesolevasse peatükki koondatakse laekunud

seisukohad ja ülevaade nendega arvestamisest pärast konsultatsiooniperioodi lõppu.