Kiri

Eksperthinnang nr. 0282-24

Aadress: Rapla maakond, Märjamaa vald, Konuvere küla, Männiku mets

Hinnatav vara: Kinnistu registriosa nr. 1820437, kus äralõikeks on kogu kinnistu suurusega 19249 m²

Väärtuse kuupäev: 26.03.2024

Hindamisaruande kuupäev:

10.04.2024

Vara Hüvitusväärtus (ümardatud)

Äralõike harilik väärtus

Kaasnev kahju

Saamata jääv tulu

Kinnistu registriosa nr. 1820437, kus äralõikeks on kogu kinnistu suurusega 19249 m²

25 210 € ehk 1,31 €/m²

20 035 € ehk 1,04 €/m²

Ei teki 5178 €

Vastavalt KAHOS § 11 lg 6 Tasu määratakse alates 1-eurosest väärtusest ühe euro täpsusega ja alates 100-eurosest väärtusest kümne euro täpsusega.

Koostaja: Taavo Vainomaa Kutseline hindaja 163384 Vara hindaja, tase 7 Eesti Kinnisvara Hindajate Ühingu liige Tel: +372 5062838

2

Eksperthinnang nr. 0282-24

SISUKORD

KOKKUVÕTE .............................................................................................................................................................. 3

1 Hindamise alused .............................................................................................................................................. 4

1.1 Hinnatava vara ülevaatus ja hindamise eesmärk ......................................................................... 4

1.2 Hindamise algandmed .................................................................................................................. 4

1.3 Hindamisel tehtavad eeldused ja piiravad tingimused ................................................................. 5

2 Hinnatava vara kirjeldus ................................................................................................................................... 5

2.1 Kinnistusraamatu andmed ja õiguslik määratlus .......................................................................... 5

2.2 Asukoht ......................................................................................................................................... 7

2.3 Maakasutus .................................................................................................................................. 8

2.4 Kommunikatsioonid .................................................................................................................... 12

2.5 Äralõige ....................................................................................................................................... 13

2.6 Vara kestlikkus............................................................................................................................ 13

3 Turuülevaade ................................................................................................................................................... 14

3.1 Majandusülevaade ..................................................................................................................... 14

3.2 Raplamaa hoonestamata maatulundusmaade turuülevaade ..................................................... 15

3.3 Eesti ja Raplamaa metsamaade tehingute statistika ................................................................. 16

3.4 Puiduturu ülevaade 2023.a IV kvartali seisuga .......................................................................... 17

3.5 Turustatavuse analüüs ............................................................................................................... 20

3.6 Pakkumisinfo .............................................................................................................................. 20

3.7 Müügitehingud ............................................................................................................................ 23

4 Hindamine ......................................................................................................................................................... 25

4.1 Vara parim kasutus ..................................................................................................................... 25

4.2 Hindamismeetodi valik ................................................................................................................ 26

4.3 Kinnistu turuväärtuse hindamine ................................................................................................ 27

4.4 Analüüs äralõike teostamisest tuleneva mõju kohta alles jäävale kinnistule ............................. 30

4.5 Kaasnevate kahjude ja saamata jäävate tulude hindamine ....................................................... 30

4.6 Hüvitusväärtuse hindamine ........................................................................................................ 30

Lisa 1 Fotod............................................................................................................................................................... 31

Lisa 2 Kinnistusraamatu väljavõte ......................................................................................................................... 33

Lisa 3 Kinnisasja hüvitusväärtuse hindamise tabel ............................................................................................. 35

Lisa 4 Kasvava metsa väärtuse ja hüvitusväärtuse arvutused .......................................................................... 36

Lisa 5 Mullastikunäitajate täpsem selgitus ........................................................................................................... 37

Vastavuskinnitus standardi nõuetele ..................................................................................................................... 40

3

Eksperthinnang nr. 0282-24

KOKKUVÕTE

HINNATAVA VARA KOONDANDMED

Hinnatav vara Kinnistu registriosa nr. 1820437, kus äralõikeks on kogu kinnistu suurusega 19249 m²

Aadress Rapla maakond, Märjamaa vald, Konuvere küla, Männiku mets

Omanik AS A&P Mets (registrikood 10321314, Tartu linn)

Katastritunnus 50402:007:0095

Kinnistu registriosa nr 1820437

Omandivorm Kinnisasi

Kinnistu pindala 19249 m², mis on planeeritud võõrandada tervikuna

Planeeringud / ehitusõigus Märjamaa Vallavolikogu 20.06.2000.a määrusega nr 11 kehtestatud Märjamaa valla üldplaneeringu järgselt ei ole hinnatavale kinnistule juhtotstarvet määratud. Detailplaneering / projekteerimistingimused puuduvad.

HINDAMISARUANDE KOONDANDMED

Hinnangu eesmärk Kinnisasja hindamine hüvitamise eesmärgil kinnisasja avalikes huvides omandamise seaduse (KAHOS) § 4 lõike 1 punkti 7 alusel

Väärtuse liik Turuväärtus, harilik väärtus, hüvitusväärtus

Ülevaatuse kuupäev 26.03.2024

Väärtuse kuupäev 26.03.2024

Hindamisaruande kuupäev 10.04.2024

Tellija Transpordiamet

Tellimusleping 07.02.2024 sõlmitud TÖÖVÕTULEPING nr 3.2-2/24/196-1

Hindamise eeldused • Turuväärtuse hindamisel ei ole arvestatud hüpoteegiga. Hüvitusväärtuse hindamisel võib aga ei pruugi kehtiv hüpoteek hüvitusväärtust mõjutada. Mõju võib seisneda eelkõige asjaolus, et seoses äralõike teostamisega võib kinnistu omanik olla sunnitud tegema kulutusi seoses alles jääva kinnistu või kinnistute väärtuse tõendamiseks. Samuti võivad olla vajalikud muudatused laenulepingus, mis võib omakorda tähendada täiendavaid kulusid. Hindajal ei ole võimalik vastavate kulude esinemise võimalikkust hinnata ning kui vastavad kulud täiendavast hindamisest või lepingu muudatustest peaksid tekkima tuleb need kompenseerida.

Hinnang likviidsusele Kuni 12 kuud, kuid üldjoontes müüakse sarnaseid varasid oksjoni korras, kus oksjonite tähtajad varieeruvad mõnest nädalast mõne kuuni.

Hindamistulemuse täpsus Keskmine või keskmisest mõnevõrra madalam ±20%

Käibemaks Hinnatud turuväärtus ja hüvitusväärtus ei sisalda käibemaksu.

KOMMENTAARID

Puuduvad

HINDAMISTULEMUS

Vara Hüvitusväärtus (ümardatud)

Äralõike harilik väärtus

Kaasnev kahju

Saamata jääv tulu

Kinnistu registriosa nr. 1820437, kus äralõikeks on kogu kinnistu suurusega 19249 m²

25 210 € ehk 1,31 €/m²

20 035 € ehk 1,04 €/m²

Ei teki 5178 €

Koostaja: Taavo Vainomaa Kutseline hindaja 163384 Vara hindaja, tase 7, EKHÜ liige

4

Eksperthinnang nr. 0282-24

1 HINDAMISE ALUSED

Hindamisel on lähtutud Eesti varahindamise standarditest EVS 875, kehtivast seadusandlusest ja Eesti Kinnisvara Hindajate Ühingu heade tavade koodeksist. Hüvitusväärtus (compensation) üldmõiste, mis on seotud kahjude hüvitamisega kinnisvara omandiõiguse ja muude varaliste õiguste kitsendamisel, sundvõõrandamisel ja muudel sarnastel eesmärkidel (EVS 875- 12). Harilik väärtus on eseme kohalik keskmine müügihind (turuhind) (tsiviilseadustiku üldosa seadus) Harilik väärtus viitab kitsalt toimunud müügitehingute statistilisele analüüsile, kuid käsitlemist ei leia väärtuse kuupäev, tehingu poolte vaba tahte avaldus, müügitegevuse nõuetekohasus jms tingimused, mis on loetletud turuväärtuse definitsioonis. Hindamise praktikas mõistetakse hariliku väärtuse mõiste all turuväärtust. Kui tellija on hindamise eesmärgiks seadnud hariliku väärtuse leidmise, tuleb hindamisel lähtuda turuväärtuse hindamise nõuetest. Turuväärtus on hinnangul põhinev summa, mille eest vara peaks väärtuse kuupäeval minema üle tehingut sooritada soovivalt müüjalt tehingut sooritada soovivale ostjale sõltumatus ja võrdsetel alustel toimuvas tehingus pärast kõigile nõuetele vastavat müügitegevust, kusjuures osapooled on tegutsenud teadlikult, kaalutletult ning ilma sunduseta. (EVS 875-1). Ülevaatuse kuupäev on kuupäev, millal on tehtud vara ülevaatus (EVS 875-1). Väärtuse kuupäev on kuupäev, mille seisuga hindamistulemus (väärtus) on esitatud. See peab kokku langema hindamise kuupäeva või ülevaatuse kuupäevaga või eelnema ühele või mõlemale neist, st hindamine peab olema tehtud kas oleviku või mineviku kuupäeva seisuga (EVS 875-1). Hindamisaruande kuupäev on kuupäev, millal hindamisaruanne on allkirjastatud. (EVS 875-1).

1.1 Hinnatava vara ülevaatus ja hindamise eesmärk

Ülevaatuse kuupäev 26.03.2024

Ülevaatuse teostanud hindaja Kutseline hindaja Taavo Vainomaa

Ülevaatuse juures viibinud isikud Hindaja teostas vara ülevaatuse iseseisvalt, kinnistu omaniku esindaja andis info 27.02.2024 e-maili teel, et ei soovi ülevaatusel osaleda.

Ülevaatuse ulatus Kogu äralõike ulatuses

Ülevaatuse põhjalikkus Visuaalne ülevaatus, erivahendeid ei kasutatud

Hindamise eesmärk Kinnisasja hindamine hüvitamise eesmärgil kinnisasja avalikes huvides omandamise seaduse (KAHOS) § 4 lõike 1 punkti 7 alusel

1.2 Hindamise algandmed

Allikas: Kuupäev:

EVS Standardiseeria 875

Kinnistusraamatu väljavõte 06.03.2024

Kinnisvaraportaal www.kv.ee 27.03.2024

Maa-ameti kodulehekülg www.maaamet.ee ja kaardirakendus 27.03.2024

Lahe Kinnisvara ja Maa-ameti tehingute andmebaas 27.03.2024

Metsaportaal 27.03.2024

Kohapealne ülevaatus 26.03.2024

Tellimusleping koos projektmaterjalide ja tehnilise kirjeldusega Sõlmitud 07.02.2024

Märjamaa valla üldplaneering Kehtestatud 20.06.2000

5

Eksperthinnang nr. 0282-24

Rapla maakonnaplaneeringu teemaplaneering „Põhimaantee nr 4 (E67) Tallinn-Pärnu-Ikla (Via Baltica) trassi asukoha täpsustamine km 44,0- 92,0″

Kehtestatud 23.05.2016

Kinnistu omaniku esindaja Sandra Mark vastuskiri e-maili teel 27.02.2024

Allhanked Jah, Metsaeksperdi Metsakorralduse OÜ poolt koostatud kinnistu äralõikel kasvava metsa väärtuse ja hüvitusväärtuse arvutus 03.04.2024

Hindaja peab andmeallikaid usaldusväärseteks Jah

1.3 Hindamisel tehtavad eeldused ja piiravad tingimused

Eeldused: Hindamisel oleme eeldanud, et esitatud andmed ja informatsioon on korrektsed. Hindaja ei vastuta hinnangus olevate valeandmete eest, mille õigsuse kontrollimiseks eksperthinnangu koostamise käigus puudub hindajal võimalus või põhjendatud vajadus. Hindajal ei ole pädevust saastatuse ja saastuse ohu uurimiseks ega avamiseks, mistõttu ei ole hindaja vastavaid uuringuid teostanud, samuti ei ole hindajale esitatud andmeid vastavate ohtude olemasolust. Seega oleme eeldanud, et mingit saastatust või saastuse ohtu ei ole või et saaste/saastusohu kõrvaldamistööde maksumus ei ole väärtuse jaoks oluline. Kui pärast hindamist ilmneb, et hinnataval varal või selle läheduses paiknevaid varasid on kasutatud viisil, mis võib kaasa tuua saastumise, võib see vähendada hindamisaruandes esitatud väärtust“. (EVS 875-4). Piiravad tingimused: Käesolev hindamisaruanne on esitatud konfidentsiaalselt tellijale ainult eespool avaldatud ja selleks ettenähtud eesmärgil. Hindaja ei saa võtta endale mingit vastutust juhul, kui seda kasutab keegi kolmas isik või kui seda tehakse selleks mitte ettenähtud eesmärgil. (EVS 875-4).

2 HINNATAVA VARA KIRJELDUS

2.1 Kinnistusraamatu andmed ja õiguslik määratlus

Aadress Rapla maakond, Märjamaa vald, Konuvere küla, Männiku mets

Registriosa nr 1820437

Vara liik, omandivorm Kinnisasi

Omanik AS A&P Mets (registrikood 10321314, Tartu linn)

Katastritunnus 50402:007:0095

Kinnistu pindala (hinnatav katastriüksus)

19249 m²

Sihtotstarve Maatulundusmaa maa 100%

Kanded registriosa I jaos • Täiendavad kanded puuduvad

Kanded registriosa III jaos • Puuduvad

Kanded registriosa IV jaos • Kaks kustutuskannet – ei mõjuta turu- ega hüvitusväärtust

• Hüpoteek summas 1 661 702,80 eurot Swedbank AS (registrikood 10060701) kasuks. Kinnistu igakordne omanik on kohustatud alluma kohesele sundtäitmisele hüpoteegiga tagatud nõude rahuldamiseks. Kaaskoormatud kinnistud: 141306; 216006; 774336; 1013237; 1080106; 1460406; 1581236; 1614237; 1675241; 3022606; 3043006; 3526008; 7136902; 9936402. Turuväärtuse hindamisel ei ole arvestatud hüpoteegiga.

6

Eksperthinnang nr. 0282-24

Hüvitusväärtuse hindamisel võib aga ei pruugi kehtiv hüpoteek hüvitusväärtust mõjutada. Mõju võib seisneda eelkõige asjaolus, et seoses äralõike teostamisega võib kinnistu omanik olla sunnitud tegema kulutusi seoses alles jääva kinnistu või kinnistute väärtuse tõendamiseks. Samuti võivad olla vajalikud muudatused laenulepingus, mis võib omakorda tähendada täiendavaid kulusid. Hindajal ei ole võimalik vastavate kulude esinemise võimalikkust hinnata ning kui vastavad kulud täiendavast hindamisest või lepingu muudatustest peaksid tekkima tuleb need kompenseerida.

Maa-ameti kitsenduste kaardi järgsed kitsendused

Allikas: Maa-ameti kitsenduste kaardirakendus Kinnistu paikneb märkimisväärses osas avalikult kasutatavate teede kaitsevööndis ning väiksemas osas ka elektripaigaldise kaitsevööndis. Kuna tegemist on metsamaaga, siis eelpool toodud kitsendused mõju vara väärtuse kujunemisel ei oma.

Üürilepingud Vastavalt omaniku esindaja informatsioonile e-maili teel 27.02.2024 puuduvad

7

Eksperthinnang nr. 0282-24

2.2 Asukoht

Makroasukoht

Paiknemine Rapla maakond, Märjamaa vald, Konuvere küla, Märjamaa alevi keskusest ca 11 km kaugusel

Konkureerivad turupiirkonnad

Eelkõige Raplamaa Teised piirkonnad.

Allikas: kaart.regio.ee

Mikroasukoht

Iseloomustus Hinnatav vara piirneb Tallinn-Pärnu-Ikla põhimaanteega. Lähiümbruses valdavalt hoonestamata maatulundusmaad

Haljastus Piirkonnas nii kõrghaljastust kui ka madalhaljastust

Juurdepääs Vara piirneb avalikult kasutatavate teedega ja ligipääs kinnistule on hea

Parkimisvõimalus piirkonnas Puudub, või lahendatud kinnistute siseselt

Kaugused

Teeninduspunktid Ühistransport

Lähimad ja suuremad teeninduspunkti Märjamaa alevis

Ca 300 m kaugusel

8

Eksperthinnang nr. 0282-24

Allikas: Maa-ameti kaardirakendus

2.3 Maakasutus

Kaardirakenduse plaan (hinnatav kinnistu on ümbritsetud jämeda sinise joonega)

Allikas: Maa-ameti kaardirakendus

Kuju, reljeef Kolmnurkja ebakorrapärase kujuga, reljeef valdavalt tasane (iseloomulik metsamaale)

9

Eksperthinnang nr. 0282-24

Kõlvikuline koosseis

Allikas: Maa-ameti kaardirakendus

Pria registreering Puudub Allikas: https://kls.pria.ee/kaart/

10

Eksperthinnang nr. 0282-24

Mullastik

Valdavalt LkIg; LkG Mullastikunäitajate täpsem selgitus leitav lisas nr. 5

Kasvukoha tüüp ja boniteet Metsaportaalis märgitud kasvukohatüübiks jänesekapsa-pohla, angervaksa, boniteediklass I, osaliselt ka Ia. Metsaeksperdi metsakorralduse OÜ 28.03.2024 välitööde käigus märgitud äralõike ala kasvukohatüübiks jänesekapsa-pohla, angervaksa, boniteediklass I ja II. Hindamisel lähtume värskete välitööde andmetest.

Kuivendus Metsa registrist ega ka välitööde aruandest ei nähtu kuivenduste olemasolu

Parkimine Võimalik ligipääsu tee ääres

Hooned ja rajatised Puuduvad

Haljastus Metsamaale iseloomulik haljastus, äralõikel kasvavate puude iseloomustus on esitatud punktis 4.4

Piirded Puuduvad

Maakonnaplaneering Hinnatav vara jääb Rapla maakonnaplaneeringu teemaplaneeringu „Põhimaantee nr 4 (E67) Tallinn-Pärnu-Ikla (Via Baltica) trassi asukoha täpsustamine km 44,0-92,0″ järgselt maantee trassi koridori alale. Täpsemalt on planeeritud antud asukohta Konuvere liiklussõlm.

11

Eksperthinnang nr. 0282-24

KAHOS § 12 lõike 3 kohaselt arvestatakse hindamisel olukorraga, kus omandamise asjaolu puudub, mistõttu vastava planeeringuga hindamisel ei arvestata.

Üldplaneering Märjamaa Vallavolikogu 20.06.2000.a määrusega nr 11 kehtestatud Märjamaa valla üldplaneeringu järgselt ei ole hinnatavale kinnistule juhtotstarvet määratud.

12

Eksperthinnang nr. 0282-24

Detailplaneering / projekteerimistingimused / ehitusõigus

Puuduvad

2.4 Kommunikatsioonid

Veevarustus Puudub

Kanalisatsioon Puudub

Elektrivarustus Puudub

Gaasivarustus Puudub

13

Eksperthinnang nr. 0282-24

2.5 Äralõige

Pindala 19249 m² ehk ca 100% kogu kinnistu pindalast

Äralõike kirjeldus Äralõikeks on kinnistu tervikuna, mistõttu ühtib äralõike kirjeldus kinnistu kireldusega eelnevates punktides. Äralõige on planeeritud teostada Konuvere liiklussõlme rajamise tarbeks.

2.6 Vara kestlikkus

Kestlikkus ehk jätkusuutlikkus on ressursside kasutamise viis inimeste vajaduste rahuldamiseks, säilitades keskkonda sellisel moel, et vajaduste rahuldamine oleks võimalik mitte ainult praegu, vaid ka määramatus tulevikus. Kogu kestlikkuse valdkond koosneb kolmest osast: keskkonna, majanduse ja sotsiaalpoliitiline kestlikkus (EVS 875-10). Kinnisvara kestlikkus on seotud kinnisvaraarendusega ja sellel puudub otsene seos nende kinnisvaradega, mille puhul arendustegevust ei ole toimunud ja seda ei ole lähemal ajal kavandatud. Sellest tulenevalt tuleb kestlikkust käsitleda vaid nende kinnisvarade puhul, millel on otsene seos

14

Eksperthinnang nr. 0282-24

arendustegevusega. Tavaliselt on tegemist hoonestatud või hoonestamiseks kavandatud maadega. (EVS 875-10) Kuna väärtuse kuupäeva seisuga ei ole hinnataval varal arenduslikku potentsiaali, siis ei ole antud juhul kinnisvara kestlikkust käsitletud.

3 TURUÜLEVAADE

3.1 Majandusülevaade1

Eesti Panga värske prognoosi kohaselt on kahe langusaasta järel paranenud tingimused majanduse kasvule pöördumiseks. Energia ja muu toorme hinnad on langenud, hinnatõus on aeglustunud ning inimeste ostujõud Eestis ja Euroopas on paranemas. Lisaks on Eesti ettevõtted aktiivselt tegelemas konkurentsivõime parandamisega. Selle aasta jooksul on oodata majanduse elavnemist, kuigi aasta koondtulemus jääb möödunule veel alla. Järgmiseks kaheks aastaks prognoosib keskpank umbes 3% suurust majanduskasvu. Tingimused majanduse kasvule pöördumiseks on paranenud. Eesti majandus on kahanenud kaks järjestikust aastat, mis on varasemate langustega võrreldes pikem ja vinduvam. Selle on tinginud üksteist võimendanud takistuste kuhjumine, mille osas on praeguseks siiski juba näha leevenemist või on leevenemine lähiajal suure tõenäosusega juhtumas. Majandusaktiivsuse tõusule aitavad kaasa toormete ja energiakandjate hinnalangus varasematelt kõrgtasemetelt, tarneprobleemide vähenemine, euro soodsam vahetuskurss, aeglaseks muutunud hinnatõus ning oodatav Euroopa Keskpanga intressimäärade alanemine. Paranemise kursil jätkab ka inimeste ostujõud, mis ergutab tarbimiskulutusi ja majanduskasvu. Tööturu tugev vastupanuvõime senistele raskustele on majanduskasvu tekkele heaks pinnaseks, sest suure hõive ja madala töötuse korral jaguneb ostujõu tõus ja tarbimisvõime ühiskonnas ühtlasemalt.

Majandusaktiivsus suureneb, kuid aegamisi. Energiakriisi mõjude hääbumine ja inflatsiooni aeglustumine suurendab inimeste ostujõudu Eestis. Samad tegurid parandavad tarbijate ostujõudu ka välisturgudel, mis annab olulise panuse tugevalt kannatada saanud ekspordivõimaluste paranemisse. Samas oodatakse Euroopa majanduse jõulisemat kasvu alates järgmisest aastast. Eestit mõjutab lisaks ka see, et meie traditsioonilistel eksporditurgudel on seis keerukam kui Euroopas tervikuna, seda ennekõike Skandinaavias ja Saksamaal. Suur osa Eesti ettevõtete tootmisvõimsusest on nõrga nõudluse tõttu seisnud jõude, s.t majandusel on olemas potentsiaal ka väga tugevaks kasvukiirenduseks. Kuna see eeldaks hüpet ekspordis nõrga väliskeskkonna kiuste, on siiski tõenäolisem, et uus kasvutsükkel areneb vaoshoitult ja tugevamat majanduskasvu võib Eestis oodata alates 2025. aastast. Ekspordivõimalusi suurendab uutele turgudele sisenemine, millele ettevõtted on järjest enam rõhku panemas, kuid ka need võimalused avanevad ajapikku.

Eesti ettevõtted tegelevad aktiivselt konkurentsivõime parandamisega. Ettevõtete hinnapõhine konkurentsivõime pole enam sama suure löögi all kui aasta-kaks tagasi, ent ettevõtete kulubaas on siiski varasemaga võrreldes kõrgem. See nügib tootmist Eestis suurema tõhususe, aga ka innovatsiooni suunas, millega kõik ettevõtteid ilmselt kaasa minna ei suuda ja seetõttu jätkub tootmisressursside ümber paigutumine valdkondade ja ettevõtete vahel. Jätkunud on trend, kus inimesed vahetavad väga aktiivselt töökohti ja liikumine on toimunud valdkondadesse, millel läheb suhteliselt paremini. See näitab, et ettevõtjad on kohanenud ning suudavad luua uusi ja ahvatlevaid töökohti. Ühtlasi on see olnud üks põhjustest, mis on hõivel lasknud püsida majanduslangusest hoolimata. Lisaks sellele on hõivet säästnud ka töötundide vähenemine, mis on toimunud valdavalt töötajate omal soovil ja tööandjatel tuleb ka edaspidi hakkama saada muutunud tööaja eelistustega.

Riik on majanduslangust pehmendanud, kuid see on suurendanud eelarvepuudujääki. Valitsemissektor on eelarve puudujäägi suurendamisega lisanud majandusse täiendavalt raha, millest osa on ergutanud ka nõudlust ja piiranud majanduslanguse ulatust. Kui valitsuskoalitsioon jätkab praeguseks seadustatud maksumuudatustega varasemalt välja kujunenud kulutaseme juures, siis süveneb eelarvepuudujääk ja stimuleerimise ulatus tuleval aastal veelgi. Seejuures kujuneb 2025. aasta majanduskasv eeldatavalt juba üsna kiireks ja sestap pole riigi täiendavat eelarvetuge majandusele enam vaja. Arvestades seni majanduskasvu takistanud põhiprobleemide olemust – raskustes eksporditurud, tarneraskused, kallis energia, osade ärimudelite

1 Allikas Eesti pank seisuga 26.03.2024

15

Eksperthinnang nr. 0282-24

lõppemine sõjaga seonduvalt, hinnapõhise konkurentsivõime kadu – siis neid probleeme täiendav riigipoolne kulutamine olulisel määral ei leevenda. Järjest enam tõuseb aga päevakorda vajadus kahandada struktuurset ehk püsivaks kujunenud eelarvepuudujääki. Järgmistel aastatel on väljakutseks mitte ületada 3% puudujäägi piiri, mis lisaks riigirahanduse jätkusuutlikule rajale suunamise vajadusele läheks vastuollu ka Euroopa Liidu ühiste reeglitega. Fiskaaldistsipliini taastamine on oluline võla kuhjumise vältimiseks ja oluline on ka, et puudujäägist väljumine ehk fiskaalstiimuli eemaldamine toimuks viisil, mis ei kahjustaks majanduse kasvuvõimalusi.

3.2 Raplamaa hoonestamata maatulundusmaade turuülevaade

Valdav osa hoonestamata maatulundusmaade tehingutest on teostatud kinnistutega, mis sobivad maa harimiseks, karjamaana või rohumaana kasutamiseks. Sellised tehingud jäävad valdavalt suurusjärku 3000-10000 €/ha (odavama hinnaga on rohumaaks või karjamaaks sobivad kinnistud ning kõrgema hinnaga maa harimiseks sobivad kinnistud). Tehinguid tehakse ka metsamaadega, kuid nende hinnad on väga erinevad ning sõltuvad peamiselt võimalikest raiemahtudest. Üha enam ostetakse maatulundusmaid ka eesmärgiga püstitada neile üksikelamu. Selliste kinnistute ühikhinnad võivad olla märkimisväärselt kõrgemad (eelkõige suuremate asulate lähistel) kui maatulunduslikel eesmärkidel ostetud kinnistute hinnad. Suuremate maatulundusmaade hinnad, kus on ka arenduslik potentsiaal (kruntide arendus), on jäänud valdavalt suurusjärku 1-5 €/m² (kõik sõltub täpsest asukohast ja arenduslikust perspektiivist). Järgnevalt toome välja hoonestamata maatulundusmaade tehingute statistika Raplamaal:

Pindala(m²) Tehingu summa

(€) Pinnaühiku hind (€/m²)

Arv Keskmine Maksimaalne Maksimaalne Mediaan Keskmine

2016 571 99 588,00 439 950 1,29 0,21 0,24

2017 533 112 657,10 216 000 2,71 0,22 0,27

2018 452 101 663,70 210 000 3,14 0,27 0,33

2019 508 98 387,60 402 000 12,22 0,31 0,41

2020 686 89 576,70 240 000 42,14 0,34 0,57

2021 832 96 225,70 355 000 6,12 0,39 0,48

2022 459 89 927,40 470 000 15,66 0,59 0,87

2023 358 79 269,00 419 055 689,28 0,60 2,89

Allikas: maaamet.ee

16

Eksperthinnang nr. 0282-24

Tehingute arv on viimasel kahel aastal olnud mõningases languses, samas on märgata kasvu mediaanhindades. Prognoosime, et turg püsib ka käesoleval aastal pigem passiivne ning tehingute mediaanhinnad jäävad sarnasele tasemele võrreldes eelneva kahe aastaga.

3.3 Eesti ja Raplamaa metsamaade tehingute statistika

Metsamaa kinnistute tehingute hinnad on aasta aastalt kasvanud ning metsamaade tehingute keskmised hinnad on Eestis jäänud viimaste aastate jooksul valdavalt vahemikku 8000 – 10000 €/ha ning Raplamaal vahemikku 7000 – 9000 €/ha. Turul enam hinnatud on küpse metsaga kinnistud, millede tehinguhinnad võivad ületada 25 000 €/ha. Samas tehakse tehinguid ka lageraie lankidega, kus tehingute hinnad varieeruvad valdavalt vahemikus 2000 – 4000 €/ha. Seega võivad kinnistute hinnad tugevalt erineda olenevalt metsa tagavarast ning võimalikust raiemahust. Tehingute mahud on viimastel aastatel märkimisväärselt langenud. 2023. aastal teostati Eestis tervikuna vaid 1316 ning Raplamaal 93 metsamaa müüki. Kasvava metsata metsamaade tehingute arv on viimaste aastate jooksul püsinud vahemikus 20-59 tehingut aastas. Eesti metsamaa (valdavalt koos kasvava metsaga) kinnistute tehingustatistikat kirjeldab järgnev tabel:

Pindala(ha) Tehingu summa (eur) Pinnaühiku hind(eur /ha) Arv Keskmine Kokku Maksimaalne Maksimaalne Mediaan Keskmine

2016 2 675 9,00 53 397 061 306 515 12 619 1 726 2 356

2017 2 621 8,80 61 339 315 505 000 14 482 2 000 2 771

2018 2 422 8,00 68 361 866 431 000 16 610 2 916 3 784

2019 2 176 8,50 67 568 523 502 559 17 000 3 110 3 879

2020 3 019 8,90 109 061 140 2 000 000 19 797 3 478 4 306

2021 2 774 8,90 122 628 536 703 600 24 096 4 168 5 170

2022 1 934 7,80 115 116 070 800 000 33 422 6 151 7 790

2023 1 316 7,80 80 969 283 691 470 33 824 6 400 7 984

Allikas: maaamet.ee

Raplamaa metsamaa (valdavalt koos kasvava metsaga) kinnistute tehingustatistikat kirjeldab järgnev tabel: Pindala(ha) Tehingu summa (eur) Pinnaühiku hind(eur /ha)

Arv Keskmine Kokku Maksimaalne Maksimaalne Mediaan Keskmine

2016 207 8,90 3 802 089 147 000 8 000 1 846 2 208

2017 180 11,40 5 429 920 194 538 11 377 2 152 2 876

2018 162 9,20 5 273 668 175 000 16 247 3 010 3 688

2019 181 9,90 5 867 755 190 000 16 308 2 976 3 530

2020 220 10,00 8 464 640 240 000 15 397 3 319 3 901

2021 326 10,70 15 976 359 355 000 18 970 4 044 4 680

2022 132 9,7 9 699 456 470 000 25 714 6 008 7 532

2023 93 8,2 5 073 064 419 055 26 501 6 459 7 168

Allikas: maaamet.ee

Kasvava metsata metsamaa tehingustatistika Eestis:

Arv Kogu

pindala (ha)

Keskmine pindala

(ha)

Tehingute summa (€)

Keskmine hind (€/ha

Mediaan (€/ha)

Minimaalne (€/ha)

maksimaalne (€/ha)

2020 50 335 6,80 428 718 1 295 1 272 600 2 091

2021 20 79,6 4,3 151 322 1 859 1 960 711 2 836

2022 36 179,2 5,0 478 640 2 617 2 636 990 4 157

17

Eksperthinnang nr. 0282-24

2023 59 224,2 4,7 786 505 3 718 3 471 811 7141

Allikas: Maa-ameti poolt koostatud Eesti kinnisvaraturu ülevaade Prognoos Tõenäoliselt püsivad metsa ja metsa aluste maade hinnad ning tehingute arv lähematel perioodidel pigem stabiilsed.

3.4 Puiduturu ülevaade 2023.a IV kvartali seisuga

Majanduslangus kestab ja ehitusturgu suruvad alla jätkuvalt kõrged intressid. Kõik see peegeldub vastu ümarpuiduhindadelt, eelkõige palgiturul. Aastaga on hinnad langenud kõigil sortimentidel. Okaspuupalkide hinnad on stabiilselt madalad, kasejämesortimendi hind on langevas trendis, aga piisavalt kõrge, haava- ja lepapalgi hind stabiilselt rahuldav, paberipuidu hind kergelt kasvav ja metsaomaniku vaatevinklist hea ning küttepuidu hind stabiilne ja piisavalt kõrge, et ka natuke keerulisematest kohtadest varuda. Aastate keskmised puiduhinnad on välja toodud alljärgneval graafikul:

*Erametsa puidu hinnad €/tm ilma käibemaksuta suuremate ettevõtete lõpplaohindade alusel Allikas: eramets.ee

18

Eksperthinnang nr. 0282-24

Puidu keskmised hinnad 2023. aasta lõpu seisuga:

Allikas: eramets.ee Puidu varumis- ja transpordikulud Erametsa hinnastatistika tugineb lõpplaohindadel. Kui metsaomanik soovib välja arvutada kännuraha (kasvava metsa müügi hinda), siis tuleks lõpplaohinnast maha lahutada puidu varumiskulud (raiumine ja kokkuvedu) ning autotransport lõpplattu (tarbija juurde) ehk väljaveokulud. Varumiskulud sõltuvad paljudest aspektidest nagu näiteks: raielangist (sh kasvukohatüübist), raieviisist, valitud tehnoloogiast, asukohast metsatee suhtes jne (vt tabel 6). Seega on iga langi varumiskulud unikaalsed. Transpordikulu sõltub eelkõige lõpplao kaugusest (teekonna pikkusest), eeldusel, et sõidetakse täiskoormaga. Nii võib tekkida olukord, kus 2-3 eurot odavama lõpplaohinna aga väiksema veokaugusega, on kännuraha, mis metsaomanikule lõpuks jääb, suurem. Koorma suuruse roll tuleb hästi esile RMK küttepuidu müügihindades, kus väiksema kohale toodud koguse eest tuleb tarbijal maksta tihumeetri kohta rohkem. Varumis- ja transpordikulu määramiseks on kasutatud ekspertarvamusi. Nii võib praegu hinnata varumiskulude suuruseks keskmiste lageraielankide korral 15-19 €/tm (kasv 1 €/tm), millele tuleks lisada keskmine transpordikulu 6,5-8,5 €/tm (langus 0,5/tm). Harvendusraiel (eriti esimesel harvendusraiel) on raiekulu kindlasti suurem. Keskmine hind esimesel harvendusraiel algab 26 €/tm ja teisel harvendusraiel vahemikus 19-22 €/tm. Hind sõltub siin tugevalt puistu iseloomust ja rakendatavast tehnoloogiast ja võib olla väga erinev.

19

Eksperthinnang nr. 0282-24

Võrdlustabel mõnedest aspektidest, mis mõjutavad varumis- ja transpordikulu:

Keskmise kännuraha tabelist (lõigu all) võib näha, et ühegi sortimendi hind ei ole lageraie korral negatiivne. Siiski tuleks hakata suuremat tähelepanu pöörama seal, kus varumis- ja transpordikulud osutuvad keskmisest kõrgemaks (näiteks väga peenike mets, harvendusraie, pikk kokkuvedu või lõpptarbija on kaugel) ja põhiline varutav sortiment on küttepuit. Selliste raielankide hetke kasumlikkus võib osutuda küllaltki madalaks, kui jätta kõrvale metsamajanduslike tööde tegemise vajadus tulevikumetsa jaoks. Keskmine kännuraha seisuga september 2023:

Kokkuvõte Keerulises majandusolukorras võib osutuda otsustavaks faktoriks kindlustunne või selle puudumine tuleviku ees. Investeeringuid puidutööstusesse tehes vaadatakse vähemalt kolmkümmend aastat ette, metsa istutades mõeldakse kaks-kolm korda pikemale perioodile. Kui kaob kindlustunne, jäävad investeeringud puidu töötlemiseks tegemata. Eesti Metsa- ja Puidutööstuse Liidu juhatuse esimees Jaano Haidla ütleb otse, et niikaua investeeringuid teha ei julgeta, kuni püsib ebakindel poliitiline olukord, kus pole teada, mis hakkab toimuma raiemahtudega ja metsapoliitikaga Eestis üldiselt. Investeeringute tegemata jätmine mõjutab majandust mitte ainult makrotasemel (netoeksport, SKP, töötusemäär jne) vaid ka mikrotasemel - otseselt metsaomanikele makstavat hinda ümarpuidu eest. Habe on jõudnud juba ette kasvada sellele loole, mis räägib puidurafineerimise jõulisemast edendamise vajadusest. Aga kindlustunnet vajavad ka metsaomanikud. Demoniseerides metsamajandust ja luues ebakindlust metsaomanike hulgas vähendame investeeringuid uude metsapõlve ja hilisemaid kulutusi sellest kvaliteetpuidu kasvatamiseks. Ja lõpuks on kaotajaks kogu ühiskond. Kindlustunde loomine, arusaadava ja ettenägeva metsapoliitika kujundamine on võimalik ilma suuremate kulutusteta, kui Vabariigi Valitsusel selleks ainult head tahet oleks. Kuidas nad oma õigusi ja kohustusi 2024. aastal kasutavad, näitab aeg.

20

Eksperthinnang nr. 0282-24

Kui aga teha mõningaid prognoose puiduturu osas, siis okaspuupalkide ja lepa- ning haavapalgi hind lähikuudel ilmselt ei oluliselt muutu. Kasepaku ja -palgi hind on küll hea, kuid ilmselt langeb veelgi. Paberipuidu hind võiks ahvatleda metsaomanikke harvendusraieid tegema ja varasemate aastate praktika on näidanud, et aastaalguse hind ei ole enne kevadet üldjuhul oluliselt langenud. Küttepuidu hind on hästi vastu pidanud gaasi hinna langusele ja küllaltki pehmele talvele ning nii nagu paberipuidu korral statistika suurt hinnalangust enne kevadet reeglina ei ennusta. Allikas: https://erametsaliit.ee/

3.5 Turustatavuse analüüs

Vara lõppkasutajad ja neid iseloomustavad tunnused

Metsa majandamisega tegelevad isikud ja ettevõtted.

Kas hinnatav vara rahuldab turusegmendi nõudeid

Osaliselt rahuldab, kuna kinnistu suurus on piisav, et olla atraktiivne metsa majandamiseks, samuti paikneb avalikult kasutatava tee ääres, samas osaliselt ei rahulda, kuna valdavalt on raied teostatud.

Kui suur osa soovib ja on võimeline hinnatavat vara soetama

Keskmises väiksem osa soovib (kuna raied on märkimisväärses osas teostatud) ja keskmisest suurem osa on võimeline hinnatavat kinnistut (tervikuna) soetama

Müügiperiood Kuni 12 kuud, kuid üldjoontes müüakse sarnaseid varasid oksjoni korras, kus oksjonite tähtajad varieeruvad mõnest nädalast mõne kuuni.

Missugused on oodatavad müügihinnad

Kinnisvaraturg üldisemalt on hindamise hetkel võrdlemisi passiivne, pikenenud on müügiperioodid ja märgata on survet hindade alanemisele. Maatulunduslikel eesmärkidel ostetud maade hinnad püsivad lähitulevikus pigem stabiilsetena.

Alternatiivsed kasutused Alternatiivsed kasutused pigem puuduvad

3.6 Pakkumisinfo

Pakkumiste arv Eestis tervikuna on müügis 968 hoonestamata maatulundusmaad, millest 24 asuvad Raplamaal. Metsamaasid on Eestis pakkumisel kokku 193, millest 3 asuvad Raplamaal.

Pakkumishinnad Metsamaade, kus raied valdavalt teostatud, pakkumishinnad jäävad valdavalt vahemikku 3000-5000 €/ha. Kasvava metsaga metsamaade pakkumishinnad on väga erinevad sõltudes metsa tagavarast.

Allikas: www.kv.ee Toome väja www.kv.ee protaalist mõned pakkumised sarnaste kinnistutega (millede näol ei ole tegemist oksjonitega):

Aadress Lisainfo Pakkumishind, €, /€/ha

Remniku, Alutaguse vald,

Ida-Virumaa 100% maatulundusmaa, 41 900 m², millest 31 400 m² metsamaa, ligipääs olemas, raied tehtud 15 000 € ehk 3600 €/ha

Jõepera, Räpina vald, Põlvamaa

100% maatulundusmaa, 139 600 m², millest 77 400

m² metsamaa ja 52 900 muu maa, ligipääs olemas, kasvava metsa tagavara 1067 tm, I järgu raiemaht 408 tm. 54 000 € ehk 3900 €/ha

Sepa, Samma, Viru-Nigula vald, Lääne-Virumaa

100% maatulundusmaa, 49 100 m², mis valdavalt looduslik rohumaa, kuid alternatiiv võib olla metsastamine, ligipääs mööda mitte avalikke pinnasteid 16 000 € ehk 3300 €/ha

Rõhutame, et eelpool toodud varade puhul on tegemist pakkumishindadega, mitte müügihindadega. On olemas võimalus, et pakkumishinnad avaliku müügi käigus oluliselt langevad või enampakkumise tingimustes tõusevad. Seepärast leiame, et hinnatud hariliku väärtuse/turuväärtuse ning pakkumishindade otsene võrdlemine ei suurenda hinnatud tulemuse täpsust.

21

Eksperthinnang nr. 0282-24

Erinevates oksjonikeskkondades (timber.ee ja tehingukeskus.ee) on pakkumisel metsamaasid, kus raied valdavalt teostatud, alghindadega 2000-3000 €/ha. Lõpphinnad sarnastel oksjonitel on valdavalt jäänud vahemikku 2500-4000 €/ha. Tehingukeskus.ee ja timber.ee (kuupäeva seisuga 27.03.2024) käimas olevad oksjonid, kus metsa tagavara vähene:

Timber.ee ja tehingukeskus.ee keskkonnas ja on nähtavad järgnevad lõppenud hanked metsamaa kinnistutega, kus raied valdavalt teostatud / metsa tagavara vähene:

22

Eksperthinnang nr. 0282-24

23

Eksperthinnang nr. 0282-24

3.7 Müügitehingud

Müügitehingute valimile esitatud kriteeriumid:

• Kinnistu on hoonestamata

• Kinnistul puudub ehitusõigus

• Teostatud lageraie või metsa tagavara vähene

• Tehingu toimumise aeg 2022-2024 veebruar Hindajale on teada järgnevad ost-müügi tehingud sarnaste kinnistutega:

Nr Asukoht Aeg Kinnistu, ha Hind, € Hind, €/ha Lisainfo

1

Harju maakond, Rae vald, Vaidasoo

küla

09.2023 4,68 11900 2543

Maatulundusmaa, kõlvikuline koosseis metsamaa, teostatud lageraie, juurdepääs

avalikult kasutatavalt teelt puudub, kinnistu

kompaktne, kasvukoha tüüp naadi, väheses osas

24

Eksperthinnang nr. 0282-24

jänesekapsa-kõdusoo, boniteediklass valdavalt I ja II, väiksemas osas III,

kuivendus olemas

2

Lääne maakond,

Lääne- Nigula vald, Kuijõe küla

02.2024 5,15 16 111 3128

Maatulundusmaa, kõlvikuline koosseis metsamaa, teostatud lageraie, juurdepääs

avalikult kasutatavalt teelt puudub, kuid võimalik läbi naaberkinnistuid läbivalt

teelt, kompaktne kuju, kasvukoha tüüp-valdavalt angervaksa, väiksemas

osas jänesekapsa- mustika, boniteediklass II,

kuivendus olemas

3

Pärnu maakond,

Põhja- Pärnumaa vald, Lehu

küla

12.2023 8,06 23 100 2866

Maatulundusmaa, kõlvikuline koosseis valdavalt metsamaa,

valdavas osas teostatud lageraie, kuid ca 15-20%

ulatuses jäänud mets (noorendik) kasvama, juurdepääs avalikult

kasutatavalt teelt puudub võimalik läbi

naaberkinnistute, kinnistu kuju piklik, kuid

kompaktne, kasvukoha tüüp-osja, sinilille,

boniteediklass valdavalt II väiksemas osas IV, kuivendus olemas

4

Järva maakond, Järva vald, Reinavere

küla

08.2023 4,4455 22 000 4949

Maatulundusmaa, kõlvikuline koosseis metsamaa, teostatud

lageraie, koosneb kahest katastriüksusest, mis paiknevad lähestiku, juurdepääs avalikult

kasutatavalt teelt puudub, katastriüksused

kompaktsed, mõlemal juhul kasvukoha tüüp

sinilille, boniteediklass I, kuivendus olemas

5

Lääne maakond,

Lääne- Nigula vald, Kuijõe küla

05.2023 4,17 10200 2446

Maatulundusmaa, kõlvikuline koosseis

metsamaa, teostatud lageraie, muu maa, juurdepääs avalikult

kasutatavalt teelt, kinnistu kuju piklik, kuid kompaktne,

kasvukoha tüüp- mustika/mustika kõdusoo

6

Tartu maakond, Peipsiääre

vald, Tähemaa

küla

08.2023 5,99 21000 3506

Maatulundusmaa, kõlvikuline koosseis valdavalt metsamaa,

valdavas osas teostatud lageraie, kuid ca 5-10% ulatuses jäänud mets kasvama (raie polnud

25

Eksperthinnang nr. 0282-24

võimalik, kuna kinnistul hiireviu), juurdepääs

avalikult kasutatavalt teelt puudub võimalik

pinnaskattega teelt läbi naaberkinnistute, kinnistu

kuju piklik, kuid kompaktne, kasvukoha tüüp-valdavalt angervaksa, väiksemas

osas naadi

7

Rapla maakond, Märjamaa

vald, Orgita küla

10.2023 1,9223 10 800 5618

Maatulundusmaa, kõlvikuline koosseis

metsamaa, osaliselt haritav ja rohumaa, tagavara 322

tm (kuusk, kask), juurdepääs avalikult

kasutatavalt teelt, kinnistut läbib tee, kasvukoha tüüp-

sinilille

8

Lääne maakond,

Lääne- Nigula vald, Kokre küla

01.2023 6,28 18 000 2866

Maatulundusmaa, kõlvikuline koosseis valdavalt metsamaa,

valdavalt lageraie, juurdepääs avalikult

kasutatavalt teelt puudub, kinnistu kuju piklik, kuid kompaktne, kasvukoha tüüp-angervaksa/sinilille

9

Lääne maakond,

Lääne- Nigula vald, Vidruka küla

02.2023 4,6895 11 940 2546

Maatulundusmaa, koosneb kahest katastriüksusest,

kõlvikuline koosseis valdavalt metsamaa, teostatud lageraie,

juurdepääs avalikult kasutatavalt teelt ühele

katastriüksusele puudub, teine avaliku tee ääres, katastriüksused pikliku

kujuga, kuid kompaktsed, kasvukoha tüüp-angervaksa

10

Rapla maakond,

Rapla vald, Loe küla

05.2022 3,96 13 143 3344

100% maatulundusmaa, mis valdavas osas metsamaa,

valdavalt lageraie, väiksemas osas jäetud mets

kasvama + seemnepuud, kasvukoha tüüp valdavalt angervaksa, väiksemas osas tarna-angervaksa,

ligipääs naaberpõllu äärest

*tehingute hinnad ei sisaldanud käibemaksu Allikas: Maa-ameti ja LAHE kinnisvara tehingute andmebaas

4 HINDAMINE

4.1 Vara parim kasutus

Vara parim kasutus: hindamisstandard defineerib vara parimat kasutust kui vara kõige tõenäolisemat kasutust, mis on füüsiliselt võimalik, vajalikult põhjendatud, õiguslikult lubatav, finantsmajanduslikult otstarbekas ja mille tulemusena hinnatav vara omandab kõrgeima väärtuse (EVS 875-1).

26

Eksperthinnang nr. 0282-24

Eksperthinnangu koostaja on seisukohal, et arvestades hinnatava vara asukohta, õiguslikult lubatud ning tegelikku kasutust, füüsilist võimalikkust ja finantsmajanduslikku otstarbekust, on hinnatava vara parimaks kasutuseks olemasolev kasutus metsamaana.

Muud kasutused on hindaja hinnangul pigem vähe tõenäolised.

4.2 Hindamismeetodi valik

Hindamisel on rakendatavad peamiselt kolm meetodit: võrdlusmeetod, tulumeetod ja kulumeetod. Meetodi valik sõltub peamiselt hinnatavast varast ning olemasolevast turuinformatsioonist.

Hinnatava vara turuväärtuse hindamisel kasutame võrdlusmeetodit (sobivaim meetod sarnaste varade hindamisel).

Võrdlusmeetod:

Kinnisvara hindamisel võrdlusmeetodil lähtutakse eeldusest, et ükski informeeritud ostja ei ole nõus maksma omandatava vara eest rohkem, kui teine ostja hiljuti toimunud analoogse tehingu korral. Hinnatav vara peab olema võrreldav teiste analoogsetega nii füüsiliste tunnuste, asukoha, majandusliku otstarbe kui ka ajafaktori näitajate poolest. Turuväärtuse määramisel on aluseks seos, et turusituatsioon on hindamise hetkel vastav, st. turul olevate üksteist asendavate kaupade hinnad on võrdsed. Võrdlusmeetodi eelised seisnevad selles, et ta põhineb piirkonna tegelikel hindadel, võtab arvesse tegelikku nõudlust ja pakkumist ning on lihtsalt mõistetav ja põhjendatav.

Antud meetodi puhul hinnatakse turuväärtus hinnatava vara ja hiljuti müüdud sarnaste varade võrdlemise alusel.

Äralõike hüvitusväärtuse hindamisel oleme lähtunud KAHOS § 12 lõikest 4:

Kui omandamisele kuuluv kinnisasjast tehtav äralõige on iseseisvalt kasutatav, hinnatakse äralõiget kui võimalikku müügiobjekti. Kui äralõige ei ole iseseisvalt kasutatav, on hindamise aluseks kinnisasja kui terviku turuväärtuse vähenemine, mis on põhjustatud kinnisasjast tehtavast äralõikest ja ümbritseva keskkonna muutusest

Hindamiskäigu kirjeldus:

1. Hindame kinnistu kui terviku turuväärtuse (liites kasvava metsata metsamaa ja kasvava metsa harilikud väärtused)

2. Hindame saamata jäävad tulud ja kaasnevad kahjud

3. Hindame hüvitamisele kuuluva summa liites kinnistu väärtuse, kaasnevad kahjud ja saamata jäävad tulud

27

Eksperthinnang nr. 0282-24

4.3 Kinnistu turuväärtuse hindamine

1) Kasvava metsata metsamaa väärtuse hindamine

Võrdluseks valitud varad2 1, 2, 3 ja 4, mis sobivad eelkõige ajaliselt ja teada oleva info poolest.

Käibemaksu info Varade võrdlemisel oleme kasutanud ilma käibemaksuta sisendeid

Võrdlusühik Hektari hind, sest sarnaste maade sektoris kaubeldakse hektari hinna alusel.

Toodud võrdlustehingute võrdlemiseks hinnatava varaga korrigeerime võrdlustehinguid iseloomustavaid parameetreid. Korrigeerimise eesmärgiks on anda hinnang, kui palju muudab hinnatava vara mingi parameetri erinevus võrdlustehingu turuväärtust.

Võrdluselemendid: Võrdluselemendi selgitus:

Ajaline kohandus Alates 2023. aasta augustist kuni väärtuse kuupäevani ei ole me antud turusektoris hindade muutusi täheldanud

Asukoha kohandus Metsa aluste maade puhul on makro asukoht vähem tähtis, kuid huvi tuntakse enam linnade lähistel asuvate või suurte metsamassiivide vahel asuvate lankide vastu (sellisel juhul ostjaks eelkõige naaberkinnistute omanikud).

Ligipääs Metsamajandamise kontekstis on oluline kinnistule juurdepääsu olemasolu teelt (vähem oluline on asjaolu, kas tee on avalik või mitte, kuid eelistatum on ligipääs avalikult teelt). Vähem hinnatud on kinnistud, milleni puudub ligipääsutee ning metsa majandamise tarbeks on vajalik läbida mitmeid naaberkinnistuid ja saada erinvaid nõusolekuid. Samuti tuleb arvestada, et piirnemine põhimaanteega tihtilugu ei taga ligipääsu kinnistuni (kui puudub mahasõit ja kinnistu piirneb kraaviga, võib see tähendada, et metsamaterjali ladustamine maantee läheduses ja selle äravedu maanteepoolse osa kaudu ei ole võimalik ning läheneda tuleb läbi naaberkinnistute).

Kinnistu pindala Lageraielankide puhul, mida ostetakse metsastamise eesmärgil, mastaabiefekti turul üldjoontes ei rakendu.

Kuju Kompaktse kujuga kinnistud on enam hinnatud

Kasvukoha tüüp ja boniteet

Viljakama mulla ja kõrgema boniteediga kasvukohatüübid on enam hinnatud (head kasvukohatüübid on näiteks naadi, jänesekapsa, mustika, angervaksa jt ning vähem hinnatud kasvukohatüübid raba, osja, siirdesoo vms on üldiselt seotud liigniiskete piirkondadega. Lisaks on enim hinnatud boniteediklass Ia, Ib ja I ning kõige vähem hinnatud boniteediklass on V)

Teostatud raied Turuväärtuselt on kõrgemad kinnistud, kus osa metsast on kasvama jäetud, mõju sõltub alles jäänud kasvava metsa osakaalust ja kvaliteedist.

Muid parameetreid ei ole kohandatud, kuna hinnatav vara on võrdlustehingutega samaväärne või erinevuse mõju harilikule väärtusele/turuväärtusele on marginaalne.

2 Müügitehingute tabel, p.3.7.

28

Eksperthinnang nr. 0282-24

Kohandustabel:

HINNATAV

VARA

Võrreldavad varad

1 2 3 4

Tehinguhind: Hindamisel lähtuti

hektari hinnast 11 900 € 16 111 € 23 100 € 22 000 €

Hektari hind: 2 543 € 3 128 € 2 866 € 4 949 €

Tehingu aeg: 03.2024

sept.23 veebr.24 dets.23 aug.23

Ajaldamine: 0% 0% 0% 0%

Ajaldatud hind: 2 543 € 3 128 € 2 866 € 4 949 €

Asukoht: Rapla maakond, Märjamaa vald, Konuvere küla

Harju maakond, Rae vald, Vaidasoo küla

Lääne maakond, Lääne-Nigula vald,

Piirsalu küla

Pärnu maakond, Põhja-Pärnumaa vald, Lehu küla

Järva maakond, Järva vald,

Reinavere küla

Kohandus 0% 0% 0% 0%

Juurdepääs:

Paikneb Tallinn- Pärnu-Ikla ääres, samuti Konuvere-

Märjamaa tee ääres, ligipääs

olemas

juurdepääs avalikult kasutatavalt teelt puudub, paikneb teiste metsaga

kaetud kinnistute vahel

juurdepääs avalikult kasutatavalt teelt puudub, võimalik

läbi mitmeid naaberkinnistuid läbiva tee kaudu

juurdepääs avalikult

kasutatavalt teelt puudub võimalik

läbi naaberkinnistute

juurdepääs avalikult

kasutatavalt teelt puudub võimalik

läbi naaberkinnistute

Kohandus 10% 5% 10% 10%

Pindala (ha) 1,9249

4,68 5,15 8,06 4,4455

Kohandus 0% 0% 0% 0%

Kuju kompaktne

kompaktne kompaktne kompaktne

koosneb kahest eraldiseisvast

katastriüksusest, mis mõlemad on

kompaktsed

Kohandus 0% 0% 0% 0%

Kasvukoha tüüp ja boniteet

jänesekapsa- pohla,

angervaksa, boniteediklass I ja

II

kasvukoha tüüp naadi, väheses osas

jänesekapsa- kõdusoo,

boniteediklass valdavalt I ja II,

väiksemas osas III

valdavalt angervaksa, jänesekapsa-

mustika, boniteediklass II

osja ja sinilille, boniteediklass

valdavalt II väiksemas osas

IV, kehvem kasvukohatüüp ja

boniteet

sinilille, boniteediklass I

Kohandus 5% 5% 25% -5%

Teostatud raied eelduslikult lageraie

lageraie

valdavas osas teostatud lageraie,

kuid ca 10-15% ulatuses jäänud mets kasvama

lageraie, 15-20% ulatuses jäänud mets (noorendik)

kasvama

lageraie

Kohandus 0% -10% -15% 0%

Summaarne kohandus:

15% 0% 20% 5%

Kohandatud hektari hind:

2 924 € 3 128 € 3 439 € 5 196 €

Kohanduste absoluutväärtuste summa

15% 20% 50% 15%

Osakaal lõpphinnas:

100% 30% 25% 15% 30%

Kaalutud hektari hind, (€):

3 734 € 877 € 782 € 516 € 1 559 €

Hariliku väärtuse/turuväärtuse hindamiseks on sobivaim kaalutud keskmine, kuna varasid on kohandatud erineval määral ning kaalumisel saab arvesse võtta kohandamisel tekkinud ebatäpsust. Kõige vähem kohandatud varale antakse suurem kaal ja kõige rohkem kohandatud varale kõige väiksem kaal. Kinnistu turuväärtuse ühikhinnaks hindame 3734 €/ha ehk 0,3734 €/m² ning kinnistu kui terviku turuväärtuseks hindame: 3734 €/ha * 1,9249 ha ≈ 7188 €. Hinnatud tulemus ei sisalda käibemaksu.

29

Eksperthinnang nr. 0282-24

2) Kasvava metsa väärtuse ja hüvitusväärtuse hindamine Äralõikel paikneva kasvava metsa hüvitusväärtusele on allhanke korras metsa väärtuse ja hüvitusväärtuse arvutused Metsaeksperdi Metsakorralduse OÜ:

Kuna äralõike aluse kasvava metsata maa väärtuse on hindaja hinnanud võrdlusmeetodil, siis täiendavalt oleme kasvava metsa hindamisel lähtunud Metsakorralduse OÜ poolt koostatud arvutustest, mille järgselt:

• kasvava metsa harilik väärtus: ≈ 12847 €

• kasvava metsa hüvitusväärtus: ≈ 18025 €

30

Eksperthinnang nr. 0282-24

Seega on hindaja hinnangul äralõike harilikuks väärtuseks kokku 7188 € + 12847 € = 20 035 € ehk 1,04 €/m². Saamata jääva tuluna on käsitletav kasvava metsa hüvitusväärtuse ja hariliku väärtuse vahe ehk 5178 €

4.4 Analüüs äralõike teostamisest tuleneva mõju kohta alles jäävale kinnistule

KAHOS § 12 lg 3 Kinnisasja omandamisel viiakse hindamine läbi hüvitamise eesmärgil. Kahju hüvitamine on tegevus, mille eesmärk on kahju kannatava isiku asetamine olukorda, mis on võimalikult lähedane olukorrale, milles ta oleks olnud, kui omandamise asjaolu ei oleks esinenud. Analüüs: Kuna äralõikeks on kinnistu tervikuna, siis vastavat analüüsi teostatud ei ole.

4.5 Kaasnevate kahjude ja saamata jäävate tulude hindamine

Kinnistu omaniku esindaja Sandra Mark ei toonud oma kirjas e-maili teel 27.02.2024 välja täiendavaid kahjusid ega saamata jäävaid tulusid.: Hindaja on analüüsinud olukorda ja kinnistu omaniku väiteid, teostanud kohapealse paikvaatluse ning on seisukohal, et oluline negatiivne mõju lisaks äralõike aluse maa ja sellel kasvava metsa väärtusele puudub. Seega eelnevast tulenevalt ei teki hindaja hinnangul täiendavaid kahjusid ega saamata jäävaid tulusid (kasvava metsaga seotud saamata jäävaid tuleviku tulusid on arvestatud metsa hindaja poolt kasvava metsa hüvitusväärtuse arvutamisel ning see on välja toodud punktis 4.4).

4.6 Hüvitusväärtuse hindamine

Hindame hüvitamisele kuuluva summa liites äralõike hariliku väärtuse, kaasnevad kahjud ja saamata jäävad tulud.

Äralõike harlik väärtus: 20 035 €.

Kaasnevad kahjud: puuduvad

Saamata jäävad tulud: 5178 €

20 035 € + 5178 € = 25 213 € ≈ 25 210 € (kakskümmend viis tuhat kakssada kümme eurot) ehk 1,31 €/m² äralõike pindala kohta.

Vastavalt KAHOS § 11 lg 6 Tasu määratakse alates 1-eurosest väärtusest ühe euro täpsusega ja alates 100-eurosest väärtusest kümne euro täpsusega. Hinnatud hüvitusväärtus ei sisalda käibemaksu. Hinnatud tulemus on keskmine või keskmisest mõnevõrra madalam ±20%.

31

Eksperthinnang nr. 0282-24

LISA 1 FOTOD

32

Eksperthinnang nr. 0282-24

Aerofoto:

Allikas: https://fotoladu.maaamet.ee/ (Pildistuse aeg: 2023-04-07)

33

Eksperthinnang nr. 0282-24

LISA 2 KINNISTUSRAAMATU VÄLJAVÕTE

34

Eksperthinnang nr. 0282-24

35

Eksperthinnang nr. 0282-24

LISA 3 KINNISASJA HÜVITUSVÄÄRTUSE HINDAMISE TABEL

Muutuja Jah/Ei Kirjeldus ja mõju

Hüvitusväärtus=turuväärtus Jah (äralõike aluse maa osas)

Hüvitusväärtus=asendusmaksumus Ei

Kaasnevad kahjud:

1. Ehitise likvideerimine või kasutuks muutumine, samuti muude parenduste kasutuks muutumine

Ei

2. Detailplaneeringu elluviimise võimaluse kaotamine või ehitusvõimaluse vähenemine või kaotamine

Ei

3. Metsa, muu taimestiku ja istanduse hävimine

Ei Kasvavat metsa on arvesse võetud äralõike hariliku väärtuse arvutamisel, mistõttu seda pole arvestatud kaasneva kahjuna.

4. Kinnisasjalt avalikult kasutatavale teele juurdepääsu likvideerimine või pikenemine

Ei

5. Muu kahju Ei

Saamata jääv tulu:

1. Tegutseva ettevõtte tegevuse peatamine

Ei

2. Piiratud asjaõiguse või rendi- ja üürilepingust tulenev saamata jääv tulu

Ei

3. Muu tulu Jah Kasvava metsaga seonduv saamata jääv tulu. Vt punkt 4.4

36

Eksperthinnang nr. 0282-24

LISA 4 KASVAVA METSA VÄÄRTUSE JA HÜVITUSVÄÄRTUSE ARVUTUSED

Kasvava metsa väärtuse ja hüvitusväärtuse arvutused on teostanud allhanke korras Metsaeksperdi Metsakorralduse OÜ ning see on lisatud eraldi failina digikonteinerisse.

37

Eksperthinnang nr. 0282-24

LISA 5 MULLASTIKUNÄITAJATE TÄPSEM SELGITUS

Maa-ameti mullastiku kaardi legend:

38

Eksperthinnang nr. 0282-24

39

Eksperthinnang nr. 0282-24

A- HEAD PÕLLUTÜÜBILISED HARITAVAD MAAD

AGRORÜHM SIFER BONITEET LÕIMIS MULDADE ISELOOMUSTUS

A21

LP, LP(g)

48-60

sl, ls, sl/ls

Parasniisked ja nõrkade liigniiskuse tunnustega kahkjad keskmise raskusega mullad

A22

Ko;Kor; Ko(g); Kor(g) KI; KI(g)

41-50

sl; sl/ls; ls Parasniisked ja nõrkade liigniiskuse tunnustega leostunud ja leetjad keskmise raskusega mullad

A41

Kg, Kog, Korg, KIg

41-50

sl, ls, sl/ls

Kuivendatud keskmise raskusega gleistunud kamarmullad.

A42 LPg 48-60 sl, ls, sl/ls Kuivendatud keskmise raskusega gleistunud kahkjad mullad

B- KESKMISED PÕLLUTÜÜBILISED HARITAVAD MAAD

B51 Kg, Kog, Korg, Gk, Go, Gor,

Gkr

38-45

sl, ls, sl/ls, s

Kuivendamata gleistunud keskmise raskusega ja rasked kamarmullad, rahuldavalt kuivendatud keskmise raskusega ja rasked kamargleimullad

C- ROHUMAATÜÜBILISED HARITAVAD MAAD

C 6 Go, M`, M´´; M```

21-38 Kõik lõimised

Hästi kuivendatud turvastunud ja hästi lagunenud turvasmullad

Lõimised: Kivisus: ls – liivsavi II 1 v1

o – maht 5-20 m3/ha, raudkiviveeris 1-10cm sl – saviliiv II 1 v1

o – maht 5-20 m3/ha, raudkiviveeris 1-10cm s – savi II1 - maht 5-20 m3/ha II 1 v2

o – maht 5-20 m3/ha, raudkiviveeris 1-10cm IIko

2,1 - maht 5-20 m3/ha, raudkivid Märkus: A21, A41, A42 – teravilja kasvatamiseks parimad mullad B51 – keskmine põllumaa A+B – põllutüübiline haritav maa C – rohumaadeks sobiv maa

40

Eksperthinnang nr. 0282-24

VASTAVUSKINNITUS STANDARDI NÕUETELE

• Käesoleva hindamisaruande koostanud ja kogu hindamistoimingu läbi viinud hindaja kutseline pädevus on piisav hindamistellimuse täitmiseks.

• Käesolev hindamisaruanne ja kogu hindamistoiming vastab eesti kinnisvara hindamise standardiseeria EVS 875 nõuetele, sh hindamise headele tavadele.

• Hindaja ei avalda hindamistoimingu käigus kogutud informatsiooni ja hindamistulemusi mitte kellelegi peale tellijaga kokkulepitud isikute, v.a. juhud kui seadus seda nõuab või kui see on vajalik kindlateks hindamise kutsealaga seotud toiminguteks.

• Mitte keegi peale hindamisaruandes nimetatud isikute ei ole hindajat hindamistoimingus abistanud.

• Hindaja on tegutsenud sõltumatu hindajana.

• Hindaja on tegutsenud erapooletult ilma mingite isiklike huvideta hindamistoimingu suhtes.

• Hindaja poolt hindamistoimingu eest saadav tasu ei ole seotud hindamistulemusega.

• Hindamistoimingus kasutatud ja hindamisaruandes esitatud andmed on hindajale teadaolevalt tõesed ja korrektsed.

• Hindamistoimingus kasutatud ja hindamisaruandes esitatud analüüsid ja järeldused on kitsendatud ainult hindamisaruandes esitatud eelduste ja piiravate tingimustega.

Koostaja: /allkirjastatud digitaalselt/

Taavo Vainomaa

Kutseline hindaja 163384 Vara hindaja, tase 7

Eesti Kinnisvara Hindajate Ühingu liige Tel: +372 5062838