Kiri

Eksperthinnang nr 035-24-VIL Vara: Äralõige hoonestamata kinnistust (ärimaa 100%), reg. osa nr 1712739 Aadress: Viljandi maakond, Viljandi vald, Suislepa küla, Mardi Väärtuse kuupäev: 18.02.2024 Hindamisaruande kuupäev: 10.04.2024 Hüvitusväärtused: 1 m² hüvitusväärtus 0,97 €/m²

äralõike 495 m2 hüvitusväärtus 480 € Kaasnevaid kahjusid ja saamata jäävat tulu ei esinenud.

Koostaja: Krista Õigus Kutseline hindaja

Vara hindaja, tase 7, kutsetunnistus nr. 202960 Eesti Kinnisvara Hindajate Ühingu liige

Hindaja assistent: Mirje Kallaste Kutseline hindaja

Kinnisvara hindaja, tase 6, kutsetunnistus nr. 176312 Eesti Kinnisvara Hindajate Ühingu liige

Eksperthinnang nr 035-24-VIL

Viljandi maakond, Viljandi vald, Suislepa küla, Mardi

2

Domus Kinnisvara Krista Õigus Domus Kinnisvara Kutseline hindaja Luise tn 2, Tallinn Tel +372 5687 2781 [email protected]

Sisukord

KOKKUVÕTE ................................................................................................................................................................ 3

1. Hinnatav vara, hindamise eesmärk ja klauslid ......................................................................................................... 4 1.1. Hinnatav vara ja hindamise eesmärk ...................................................................................................................... 4 1.2. Hindamise alused ning hindamisaruande avaldamine ........................................................................................... 4 1.3. Hinnangu kehtivuse eeldused ja klauslid piiratud vastutuse kohta ........................................................................ 5

2. Hindamise algandmed ja hinnatava vara ülevaatus ................................................................................................. 5 2.1. Hindamise lähteandmed ja hinnatava vara dokumentatsioon ............................................................................... 5 2.2. Hinnatava vara ülevaatus ........................................................................................................................................ 5

3. Hinnatava vara kirjeldus .......................................................................................................................................... 6 3.1. Asukoht ................................................................................................................................................................... 6 3.2. Omandisuhted ........................................................................................................................................................ 7 3.3. Maakasutus ............................................................................................................................................................. 8 3.4. Äralõige ................................................................................................................................................................. 11

4. Turuülevaade ......................................................................................................................................................... 12 4.1. Majandusülevaade ................................................................................................................................................ 12 4.2. Viljandimaa hoonestatud ja hoonestamata äri- ja tootmismaade turuülevaade ................................................. 13

4.2.1. Müügitehingud hoonestamata ärimaadega .................................................................................................. 16 4.2.2. Turustatavuse analüüs .................................................................................................................................. 17 4.2.3. Pakkumine ..................................................................................................................................................... 18

4.3. Parim kasutus ........................................................................................................................................................ 19

5. Hindamine ............................................................................................................................................................. 20 5.1. Hindamise metoodiline alus ja põhimõtted .......................................................................................................... 20 5.2. Hüvitusväärtuse hindamine .................................................................................................................................. 22

5.2.1. Äralõike väärtuse hindamine ........................................................................................................................ 26

6. Hindamistulemus ................................................................................................................................................... 26

Lisa 1. Fotod .............................................................................................................................................................. 27

Lisa 2. Kinnistusregistri väljavõte ............................................................................................................................... 29

Lisa 3. Äralõike joonis ................................................................................................................................................ 31

Lisa 4. Hoonestuõiguse leping .................................................................................................................................... 32

Lisa 5. Kirjavahetus hoonestuõiguse omaniku esindajaga .......................................................................................... 39

Vastavuskinnitus standardi nõuetele: ........................................................................................................................ 40

Eksperthinnang nr 035-24-VIL

Viljandi maakond, Viljandi vald, Suislepa küla, Mardi

3

Domus Kinnisvara Krista Õigus Domus Kinnisvara Kutseline hindaja Luise tn 2, Tallinn Tel +372 5687 2781 [email protected]

KOKKUVÕTE HINNATAVA VARA KOONDANDMED

Hinnatav vara Äralõige hoonestamata kinnistust (ärimaa 100%), reg. osa nr 1712739

Aadress Viljandi maakond, Viljandi vald, Suislepa küla, Mardi

Omanik Live Nature OÜ (registrikood 11086815)

Katastritunnus 79704:002:1140

Sihtotstarve Ärimaa 100%

Omandivorm Kinnisasi

Kinnistu pindala 2,02 ha

Kõlvikute koosseis Haritav maa 1,96 ha, õuemaa 0,01 ha, muu maa 0,05 ha

Kinnistu rajatised Mobiilsidemast, fiiberoptiline sidekaabel ELA 050

Planeeringud Viljandi valla kehtiva1 üldplaneeringu kohaselt jääb maaüksus põllumaa alale. Detailplaneering puudub.

Äralõike pindala 495 m2

HINDAMISARUANDE KOONDANDMED

Hinnangu eesmärk Kinnisasja avalikes huvides omandamise seaduse (KAHOS) § 4 lõike 1 punkti 7 alusel kinnisasja äralõike hüvitusväärtuse hindamine. Hindamise läbiviimisel lähtutakse KAHOSe §-s 11, 12, 13, 14, 18 ja 20 sätestatust. Eksperthinnang on esitamiseks Transpordiametile.

Seos Kinnitame, et Domus Kinnisvara ei ole seotud hinnatava varaga.

Ülevaatuse kuupäev 18.02.2024

Väärtuse kuupäev 18.02.2024

Hindamisaruande kuupäev 10.04.2024

Tellija Transpordiamet

Tellimusleping Töövõtuleping nr 3.2-2/24/164-1, 25.01.2024 Kirjalike hindamisaruannete koostamine riigitee 52 Viljandi–Rõngu km 25,093–41,420 Mustla–Kaubi lõigul.

Hindamise eeldused Hindamise tavapraktikast väljuvad eeldused puuduvad.

Hinnang likviidsusele Kinnistu müügiperioodi pikkuseks väärtuse kuupäeva turusituatsioonis võib hinnatud turuväärtuse juures prognoosida 6-12 kuud. Likviidsuse hindame kõrgeks. Äralõike likviidsust hinnata ei ole võimalik, kuna tegemist ei ole turul vabalt kaubeldavate varadega ehk puudub turupraktika, mistõttu eeldatakse selle osas väga madalat likviidsust.

Hindamistulemuse täpsus Kinnistu haritava maa hindamistulemuse täpsus on ±10%, mis on selle turusegmendi jaoks tavapärane. Äralõike hindamistulemuse täpsus on keskmisest madalam, ±20%, kuna tegemist ei ole turupõhise käsitlusega. Tegelikud tehinguhinnad võivad märgitud protsentide piires erineda.

Käibemaks Hinnatud väärtused ei sisalda käibemaksu ja neile ei lisandu käibemaksu

VASTUOLUD

Hindaja ei tuvastanud hindamistoimingu läbiviimisel olulisi vastuolusid tegelike andmete ja avalike registrite vahel.

HINDAMISTULEMUS

Tuginedes hindajatele teadaolevatele lähteandmetele, kinnisvaraturu hetkesituatsioonile ja võrdlusandmetele, on Domus Kinnisvara hinnangul hinnatava vara aadressil Viljandi maakond, Viljandi vald, Suislepa küla, Mardi hüvitusväärtus:

1 m² hüvitusväärtus 0,97 (null koma üheksakümmend seitse) €/m²

1 äralõike 495 m2 hüvitusväärtus 480 (nelisada kaheksakümmend) eurot

Kaasnevat kahju ja saamata jäävat tulu ei esinenud.

1 Kinnisasi asub Viljandi vallas, enne haldusreformi Tarvastu valla territooriumil. Endise Tarvastu valla üldplaneering on kehtestatud Tarvastu Vallavolikogu 06.02.2008 määrusega nr 10.

Eksperthinnang nr 035-24-VIL

Viljandi maakond, Viljandi vald, Suislepa küla, Mardi

4

Domus Kinnisvara Krista Õigus Domus Kinnisvara Kutseline hindaja Luise tn 2, Tallinn Tel +372 5687 2781 [email protected]

Hindamisaruande koostaja

/allkirjastatud digitaalselt/

Krista Õigus Kutseline hindaja Vara hindaja, tase 7, kutsetunnistus nr. 202960 Eesti Kinnisvara Hindajate Ühingu liige

Hindaja assistent2

/allkirjastatud digitaalselt/

Mirje Kallaste Kutseline hindaja Kinnisvara hindaja, tase 6, kutsetunnistus nr. 176312 Eesti Kinnisvara Hindajate Ühingu liige

1. Hinnatav vara, hindamise eesmärk ja klauslid

1.1. Hinnatav vara ja hindamise eesmärk

Aadress Viljandi maakond, Viljandi vald, Suislepa küla, Mardi

Registriosa nr 1712739

Vara liik Kinnisasi (ärimaa)

Hindamise eesmärk Kinnisasja avalikes huvides omandamise seaduse (KAHOS) § 4 lõike 1 punkti 7 alusel kinnisasja äralõike hüvitusväärtuse hindamine. Hindamise läbiviimisel lähtutakse KAHOSe §-s 11, 12, 13, 14, 18 ja 20 sätestatust.

Väärtuse liik Hüvitusväärtus

1.2. Hindamise alused ning hindamisaruande avaldamine

Hindamisel on lähtutud Eesti varahindamise standarditest EVS 875, kehtivast seadusandlusest ja Eesti Kinnisvara Hindajate Ühingu heade tavade koodeksist. Turuväärtus (market value) on hinnangul põhinev summa, mille eest vara peaks väärtuse kuupäeval minema üle tehingut sooritada soovivalt müüjalt tehingut sooritada soovivale ostjale sõltumatus ja võrdsetel alustel toimuvas tehingus pärast kõigile nõuetele vastavat müügitegevust, kusjuures osapooled on tegutsenud teadlikult, kaalutletult ning ilma sunduseta (EVS 875-1). Hüvitusväärtus (compensation) on seotud kahjude hüvitamisega omandiõiguse ja muude varaliste õiguste kitsendamisel, sundvõõrandamisel ja muudel sarnastel eesmärkidel. Hüvitamise eesmärk on kahju kannatava isiku asetamine olukorda, mis on võimalikult lähedane olukorrale, milles ta oleks olnud, kui kahju hüvitamise kohustuse aluseks olevat asjaolu ei oleks esinenud, siis tugineb hüvitusväärtus just sellel väärtuse liigil, mis kahju suurust kõige parimini iseloomustab (EVS 875-12). Äralõige (land taken) – võõrandamisele kuuluv piiritletud osa maatükist (EVS 875-12). Ülevaatuse kuupäev (date of inspection) – kuupäev, millal tehti hinnatava vara ülevaatus (EVS 875-1). Väärtuse kuupäev (date of valuation) – kuupäev, mille seisuga hindamistulemus (väärtus) on esitatud (EVS 875-1). Hindamisaruande kuupäev (date of valuation report) – kuupäev, millal hindamisaruanne on allkirjastatud (EVS 875-1). Maa-ametile antud kõigi autori varaliste õiguste teostamise õigus. Samuti on hindamise lähteülesannetes ära märgitud, et hindamisaruanded on vastavalt avaliku teabe seadusele avalikud, välja arvatud sellise teabe osas, millele on juurdepääs õigusaktidega kehtestatud korras piiratud. Käesolev hindamisaruanne on esitatud konfidentsiaalselt tellijale ainult eelpool avaldatud ja selleks ettenähtud eesmärgil. Hindaja ei saa võtta endale mingit vastutust juhul, kui seda kasutab keegi kolmas isik, või kui seda tehakse selleks mitte ettenähtud eesmärgil (EVS 875-4).

2 Assistent on teostanud hindamisaruande koostamiseks vajalike andmete kogumist registritest ja andmebaasidest, suhelnud hinnangu tellijaga ja hinnatav vara omanikuga.

Eksperthinnang nr 035-24-VIL

Viljandi maakond, Viljandi vald, Suislepa küla, Mardi

5

Domus Kinnisvara Krista Õigus Domus Kinnisvara Kutseline hindaja Luise tn 2, Tallinn Tel +372 5687 2781 [email protected]

1.3. Hinnangu kehtivuse eeldused ja klauslid piiratud vastutuse kohta

Hindaja on tegutsenud hinnangut andes sõltumatult ning kõik hindamisaruandes sisalduvad andmed on tõesed ning esitatud kolmandate isikute huvidest sõltumatult. Hinnang kehtib järgmistel eeldustel:

- hindajale esitatud andmed ja informatsioon on tõesed ning on täidetud kõiki hinnangu kehtivuse tingimusi; - hinnataval varal ei esine varjatud puudusi, mille tuvastamine väljuks hindaja pädevusest;

Hindaja ei vastuta nende hinnangus olevate valeandmete eest, mis on hindajale esitatud ja mille õigsuse kontrollimiseks hindamisaruande koostamise käigus hindajal puudub võimalus või põhjendatud vajadus. Hindaja ei ole teostanud mingeid uuringuid saastatuse või saastuse ohu kohta ning seega ei saa esitada mingit kindlat seisukohta küsimuses, missugune võiks olla nende võimalik mõju hindamistulemusele. Hindamisel on lähtutud eeldusest, et hinnataval varal ja selle läheduses ei ole saastatust ega saastuse ohtu. Igasugune saastatuse ja saastuse ohu avastamine võib vara väärtust oluliselt mõjutada (EVS 875-4). Hindaja ei ole teinud ehitise uuringuid ega inspekteerinud hinnatava vara neid osasid, mis on kaetud, varjatud või ligipääsmatud. Hindamise teostamisel on lähtutud eeldusest, et need hoone osad on heas seisundis. Hindaja ei saa avaldada mingit arvamust hoone nende osade kohta, mida ei ole inspekteerinud, ning antud hindamisaruanne ei kinnita hoone struktuuri ja kattematerjalide laitmatust (EVS 875-4). Samuti ei ole hindaja teostanud ehitus-tehnilisi uuringuid tehnosüsteemidele.

2. Hindamise algandmed ja hinnatava vara ülevaatus

2.1. Hindamise lähteandmed ja hinnatava vara dokumentatsioon

Hindamist puudutavad algandmed on järgmistest allikatest:

Allikas Kuupäev

Tellija kirjalikud selgitused tellimuskirjas (lähteülesanne, äralõigete joonised) 25.01.2024

Kohapealne ülevaatus 18.02.2024

Live Nature OÜ juhatuse liikmega Reio Vare infovahetus telefoni teel ja kirja teel 01.04.2024

Telia Eesti AS esindajaga Raivo Lippus infovahetus telefoni teel ja kirja teel 01.04.2024, 08.04.2024

Päring Maa-ameti geoportaalist, https://geoportaal.maaamet.ee 18.02.2024

Päring ehitisregistrist, https://www.ehr.ee 27.03.2024

Domus Kinnisvara ja Maa-ameti maaregistri tehingute andmebaas 27.03.2024

Kinnistusregistri registriosa väljavõte, https://kinnistusraamat.rik.ee 27.03.2024

Avalike kinnisvaraportaalide andmed, https://kinnisvara24.delfi.ee, https://www.kv.ee 27.03.2024

Viljandi valla koduleht. Endise Tarvastu valla üldplaneering on kehtestatud Tarvastu Vallavolikogu 06.02.2008 määrusega nr 10. https://www.viljandivald.ee/tarvastu-uldplaneering

27.03.2024

Detailplaneeringute info päring planeeringuteregister, https://viljandivald.ee/ 27.03.2024

Allhange Puudub

2.2. Hinnatava vara ülevaatus

Ülevaatuse kuupäev 18.02.2024

Ülevaatuse teostanud hindaja Kutseline hindaja Krista Õigus ja kutseline hindaja Mirje Kallaste

Ülevaatuse juures viibinud isik Ülevaatus teostatud iseseisvalt.

Ülevaatuse ulatus Ülevaatus hõlmas hinnatavat vara äralõike osa.

Ülevaatuse põhjalikkus Visuaalne ülevaatus, erivahendeid ei kasutatud. Kinnistu piire hindajale looduses ettenäidatud ei ole.

Eksperthinnang nr 035-24-VIL

Viljandi maakond, Viljandi vald, Suislepa küla, Mardi

6

Domus Kinnisvara Krista Õigus Domus Kinnisvara Kutseline hindaja Luise tn 2, Tallinn Tel +372 5687 2781 [email protected]

3. Hinnatava vara kirjeldus

3.1. Asukoht

Makroasukoht

Paiknemine Hinnatav vara asub Viljandi maakonnas Viljandi vallas Suislepa külas, 52 Viljandi-Rõngu tee ääres ning piirneb lisasks hoonestatud kinnistuga ja 24197 Suislepa teega.

Allikas: http://www.maaamet.ee/

Mikroasukoht

Iseloomustus Tegemist on hajaasustusalaga, ümbrusesse jäävad valdavalt põllu- ja metsamaad, vähesed üksikelamud koos abihoonetega. Maakonna keskus, Viljandi kesklinn, paikneb ca 35 km kaugusel kagu suunas.

Konkureerivad turupiirkonnad

Viljandi vald ja selle lähialad. Ca 30 km raadiuses on mitmed äri- ja toomisettevõtted.

Piirkonna hoonestus Ümbruskonna hoonestuse moodustab valdavalt hõredam hoonestus (üksikelamud ja nende abihooned, n-aegsed laudad jms).

Infrastruktuur Sotsiaalobjektid ja teenindusasutused Kaubanduskeskus-meelelahutus

Viljandi linnas ja Mustla alevikus Viljandi linnas

Haljastus ja heakord Rohkelt looduslik madal- ja kõrghaljastus

Veekogud Puuduvad

Õhu saastatus ja müra Müra- ja saastatuse tase vara vahetus ümbruses on keskmine, sest vara asub suurema maantee ääres.

Juurdepääs Juurdepääs 52 Viljandi-Rõngu teelt, tugimaantee, asfalteeritud ja avalik ja Suislepa- Leebiku teelt, kõrvalmaantee, püsikattega ja avalik.

Eksperthinnang nr 035-24-VIL

Viljandi maakond, Viljandi vald, Suislepa küla, Mardi

7

Domus Kinnisvara Krista Õigus Domus Kinnisvara Kutseline hindaja Luise tn 2, Tallinn Tel +372 5687 2781 [email protected]

Tee skeem

Allikas: https://xgis.maaamet.ee/xgis2/page/app/teeregister

Kergliiklusteed ja avalikud puhkealad

Avalikud puhkealad asuvad ca 1 km raadiuses.

Parkimine Piirkonnas parkimine tasuta. Ümbruses parkimisvõimalused sõiduteedel.

Ühistransport Läheduses, ca 620 m

3.2. Omandisuhted

Registriosa number 1712739

Omandivorm Kinnisasi

Omanik Live Nature OÜ (registrikood 11086815)

Vara kasuks seatud piiratud asjaõiguse kanded registriosa I jaos

Puuduvad

Vara koormatiste ja kitsenduste kanded registriosa III jaos

Hoonestusõigus tähtajaga 50 aastat Telia Eesti AS (registrikood 10234957) kasuks. Hoonestusõigus on tasuline. Püstitatud raadioside masti koos moodulhoone ja piirdeaiaga sihtotstarbe ja ehitiste korrashoiu tingimused vastavalt punktile 4, hüvitus ja ehitiste saatus hoonestusõiguse tähtaja saabumisel on määratud vastavalt lepingu punktile 7. Hoonestusõigus kehtib alates sissekandmise päevast. Hoonestusõiguse kohta on avatud registriosa number 2494739. Hindaja on tutvunud lepinguga ning arvestanud selle mõjusid vara turuväärtuse hindamisel. Hoonestusõigus kehtib veel 28 aastat (hakkas kehtima alates 5.04.2002) ning hoonestaja maksab omanikule hoonestusõiguse ees tasu, mille suurus on lepingu sõlmimise ajal (24 000) krooni ehk 1533,88 eurot aastas. Hindaja on seisukohal, et hoonestusõigus seab hinnatava vara kasutusele olulisi piiranguid ja mõjutab seega selle turuväärtust. Kuna omanik saab hoonestusõiguse eest igaaastast tulu siis maatüki väärtus kujuneb prognoosiperioodil laekuvate rahavoogude summadest. Hindmisel on hoonestusõiguse aastatasuga arvestatud. Eksperthinnangu lisas nr 3 on toodud hoonestusõiguse lepingu väljavõte.

Vara hüpoteegi kanded registriosa IV jaos

Puuduvad. Eksperthinnangu lisas nr 2 on toodud kinnistusregistriosa väljavõte.

Maa-ameti kitsenduste kaardi järgsed kitsendused

Elektripaigaldise kaitsevöönd, sideehitise kaitsevöönd, avalikult kasutatava tee kaitsevöönd. Kitsendused mõju vara väärtusele ei avalda, sest ei piira selle sihipärast kasutust.

Eksperthinnang nr 035-24-VIL

Viljandi maakond, Viljandi vald, Suislepa küla, Mardi

8

Domus Kinnisvara Krista Õigus Domus Kinnisvara Kutseline hindaja Luise tn 2, Tallinn Tel +372 5687 2781 [email protected]

Kitsenduste kaart ja loetelu:

Allikas: geoportaal.maaamet.ee

Rendilepingud Puuduvad

Muud olulised väärtust mõjutavad õiguslikud tegurid ja piirangud

Hindajale teadaolevatel andmetel ei lasu hinnataval varal muid seadustest ja lepingutest tulenevaid kinnistusraamatusse mittekantud õigusi ja kohustusi, mis võiksid mõjutada selle väärtust. Selliste asjaolude ilmnemine võib muuta käesolevas eksperthinnangus hinnatud vara turuväärtust.

3.3. Maakasutus

Katastritunnus 79704:002:1140

Ortofoto

Allikas: geoportaal.maaamet.ee

Sihtotstarve Ärimaa 100%

Eksperthinnang nr 035-24-VIL

Viljandi maakond, Viljandi vald, Suislepa küla, Mardi

9

Domus Kinnisvara Krista Õigus Domus Kinnisvara Kutseline hindaja Luise tn 2, Tallinn Tel +372 5687 2781 [email protected]

Kinnistu pindala 2,02 ha

Kõlvikute koosseis Haritav maa 1,96 ha, õuemaa 0,01 ha, muu maa 0,05 ha

Üldplaneering Viljandi valla kehtiva üldplaneeringu kohaselt jääb maaüksus põllumaa alale.

Väljavõte üldplaneeringu maakasutuse kaardist:

Õu hoonetega

Reserveeritud segahoonestusala

Metsamaa

Põllumaa

Muud alad (summeeritud lagedad alad, põõsastikud)

Väärtuslik põllumaa Allikas: Viljandi valla üldplaneering Detailplaneering Puudub

Detailplaneeringu joonis: Puudub

Miljööväärtuslik planeering Puudub

Miljööväärtusliku ala joonis: Puudub

Kuju, reljeef Kinnisasjast tehtav äralõike kuju on valdavalt kitsas siilakas, tasase reljeefiga. Piirneb maanteega, kinnistu on korrapäratu kujuga, kompaktne.

Hooned Puuduvad

Rajatised Mobiilsidemast, fiiberoptiline sidekaabel ELA 050

2022 maa hindamise alusel väärtus (€/m2)

Maa maksustamishind (alates 01.01.2024) Ehitusmaa 0,42 €/m2

Perspektiivne boniteet 50 (Kl muldadel)

Mullastik Kinnistu mullastiku näitajad on valdavalt head ehk valdavalt on tegemist põllutüübilise maaga (mulla nimetus Kl) Leetjad mullad (KI) on kõrge produktiivsusega ja sobivad kõikide põllukultuuride kasvatamiseks.

Eksperthinnang nr 035-24-VIL

Viljandi maakond, Viljandi vald, Suislepa küla, Mardi

10

Domus Kinnisvara Krista Õigus Domus Kinnisvara Kutseline hindaja Luise tn 2, Tallinn Tel +372 5687 2781 [email protected]

Allikas: https://xgis.maaamet.ee/xgis2/page/app/mullakaart

PRIA Haritav maa ei ole PRIA-s põllumassivide registreeritud.

Põllumassiivi kaart

Allikas: PRIA põllumassiivide kaardirakendus

Maaparandussüsteemid Maaparandussüsteemide kaardirakenduse info kohaselt ei jää kinnistu maaparandussüsteemide võrku.

Kõlvikute koosseis kõlvikute kaardirakendusel

Haritav maa 1,96 ha, õuemaa 0,01 ha, muu maa 0,05 ha. Hinnatav äralõike osa jääb muu maa kõlviku ja haritava maa kõlviku alale.

Eksperthinnang nr 035-24-VIL

Viljandi maakond, Viljandi vald, Suislepa küla, Mardi

11

Domus Kinnisvara Krista Õigus Domus Kinnisvara Kutseline hindaja Luise tn 2, Tallinn Tel +372 5687 2781 [email protected]

Allikas: geoportaal.maaamet.ee, Katastriüksuse kõlvikute päringu kaardirakendus

Piirded Äralõike osas puuduvad

3.4. Äralõige

Äralõike pindala Tellija esitatud andmetel on kokku äralõige 495 m2. Äralõige moodustab kinnistu pindalast 2,45 %.

Asukoht Vastavalt hindajale esitatud 52 Viljandi-Rõngu tee lõigu rekonstrueerimise joonisele paikneb äralõige kitsa ribana piki kinnistul maantee äärset osa mille sisse jääb osaliselt ka rohtunud teeperv ja rohtunud ala. Äralõige jääb maantee kaitsevööndisse.

Äralõike kirjeldus Äralõiked on kitsama siilu kujulised. Äralõigete alal on teeperv ja rohtunud teeperv ning osaliselt haljastatud ala. Tellija poolt hindajale looduses äralõike piire ei näidatud. Tulenevalt oma pindalast, kujust ja paiknemisest äralõige eraldiseisvana ärikondlikku ehitusõigust ei oma – tegemist on turule mittesuunatud varaga. Äralõige piirneb valdavalt mobiilimasti teeninduseks vajaliku alaga.

Äralõike paiknemine

Allikas: Lähteülesanne

Kinnistul kavandatud tegevuste kirjeldus:

Raadamine, sidekaabli nihutamine, kraavi rajamine, nõlvade planeerimine ja haljastamine.

PRIA Äralõikel olev maa ei ole põllumassiivina registreeritud

Mullastik Kinnistu äralõikel mullastiku näitajad on valdavalt head ehk valdavalt on tegemist põllutüübilise haritava maaga (valdavalt mulla nimetus KI, LP)

Äralõikel ehitised Puuduvad

Äralõike tehnosüsteemid

Sidekaabel

Äralõike mõju Arvestades äralõike pindala, kuju ja paiknemisega ning allesjääva maaüksuse nimetatud parameetrite ja olemusega, on hindaja seisukohal, et äralõike võõrandamisel on allejääva maaüksuse senisel otstarbel kasutamine jätkusuutlik, vara omanikule ei kaasne olulise tähtsusega kahju, sh negatiivset mõju vara turuväärtusele kuna vastavalt hoonestusõiguse lepingule hoonestusõiguse tasu kinnistu pindala vähenemisega ei muutu.

Eksperthinnang nr 035-24-VIL

Viljandi maakond, Viljandi vald, Suislepa küla, Mardi

12

Domus Kinnisvara Krista Õigus Domus Kinnisvara Kutseline hindaja Luise tn 2, Tallinn Tel +372 5687 2781 [email protected]

4. Turuülevaade

4.1. Majandusülevaade

PROGNOOS. Majandus on tõusu lävel3 Eesti Panga värske prognoosi kohaselt on kahe langusaasta järel paranenud tingimused majanduse kasvule pöördumiseks. Energia ja muu toorme hinnad on langenud, hinnatõus on aeglustunud ning inimeste ostujõud Eestis ja Euroopas on paranemas. Lisaks on Eesti ettevõtted aktiivselt tegelemas konkurentsivõime parandamisega. Selle aasta jooksul on oodata majanduse elavnemist, kuigi aasta koondtulemus jääb möödunule veel alla. Järgmiseks kaheks aastaks prognoosib keskpank umbes 3% suurust majanduskasvu. Tingimused majanduse kasvule pöördumiseks on paranenud. Eesti majandus on kahanenud kaks järjestikust aastat, mis on varasemate langustega võrreldes pikem ja vinduvam. Selle on tinginud üksteist võimendanud takistuste kuhjumine, mille osas on praeguseks siiski juba näha leevenemist või on leevenemine lähiajal suure tõenäosusega juhtumas. Majandusaktiivsuse tõusule aitavad kaasa toormete ja energiakandjate hinnalangus varasematelt kõrgtasemetelt, tarneprobleemide vähenemine, euro soodsam vahetuskurss, aeglaseks muutunud hinnatõus ning oodatav Euroopa Keskpanga intressimäärade alanemine. Paranemise kursil jätkab ka inimeste ostujõud, mis ergutab tarbimiskulutusi ja majanduskasvu. Tööturu tugev vastupanuvõime senistele raskustele on majanduskasvu tekkele heaks pinnaseks, sest suure hõive ja madala töötuse korral jaguneb ostujõu tõus ja tarbimisvõime ühiskonnas ühtlasemalt. Majandusaktiivsus suureneb, kuid aegamisi. Energiakriisi mõjude hääbumine ja inflatsiooni aeglustumine suurendab inimeste ostujõudu Eestis. Samad tegurid parandavad tarbijate ostujõudu ka välisturgudel, mis annab olulise panuse tugevalt kannatada saanud ekspordivõimaluste paranemisse. Samas oodatakse Euroopa majanduse jõulisemat kasvu alates järgmisest aastast. Eestit mõjutab lisaks ka see, et meie traditsioonilistel eksporditurgudel on seis keerukam kui Euroopas tervikuna, seda ennekõike Skandinaavias ja Saksamaal. Suur osa Eesti ettevõtete tootmisvõimsusest on nõrga nõudluse tõttu seisnud jõude, s.t majandusel on olemas potentsiaal ka väga tugevaks kasvukiirenduseks. Kuna see eeldaks hüpet ekspordis nõrga väliskeskkonna kiuste, on siiski tõenäolisem, et uus kasvutsükkel areneb vaoshoitult ja tugevamat majanduskasvu võib Eestis oodata alates 2025. aastast. Ekspordivõimalusi suurendab uutele turgudele sisenemine, millele ettevõtted on järjest enam rõhku panemas, kuid ka need võimalused avanevad ajapikku. Eesti ettevõtted tegelevad aktiivselt konkurentsivõime parandamisega. Ettevõtete hinnapõhine konkurentsivõime pole enam sama suure löögi all kui aasta-kaks tagasi, ent ettevõtete kulubaas on siiski varasemaga võrreldes kõrgem. See nügib tootmist Eestis suurema tõhususe, aga ka innovatsiooni suunas, millega kõik ettevõtteid ilmselt kaasa minna ei suuda ja seetõttu jätkub tootmisressursside ümber paigutumine valdkondade ja ettevõtete vahel. Jätkunud on trend, kus inimesed vahetavad väga aktiivselt töökohti ja liikumine on toimunud valdkondadesse, millel läheb suhteliselt paremini. See näitab, et ettevõtjad on kohanenud ning suudavad luua uusi ja ahvatlevaid töökohti. Ühtlasi on see olnud üks põhjustest, mis on hõivel lasknud püsida majanduslangusest hoolimata. Lisaks sellele on hõivet säästnud ka töötundide vähenemine, mis on toimunud valdavalt töötajate omal soovil ja tööandjatel tuleb ka edaspidi hakkama saada muutunud tööaja eelistustega. Riik on majanduslangust pehmendanud, kuid see on suurendanud eelarvepuudujääki. Valitsemissektor on eelarve puudujäägi suurendamisega lisanud majandusse täiendavalt raha, millest osa on ergutanud ka nõudlust ja piiranud majanduslanguse ulatust. Kui valitsuskoalitsioon jätkab praeguseks seadustatud maksumuudatustega varasemalt välja kujunenud kulutaseme juures, siis süveneb eelarvepuudujääk ja stimuleerimise ulatus tuleval aastal veelgi. Seejuures kujuneb 2025. aasta majanduskasv eeldatavalt juba üsna kiireks ja sestap pole riigi täiendavat eelarvetuge majandusele enam vaja. Arvestades seni majanduskasvu takistanud põhiprobleemide olemust – raskustes eksporditurud, tarneraskused, kallis energia, osade ärimudelite lõppemine sõjaga seonduvalt, hinnapõhise konkurentsivõime kadu – siis neid probleeme täiendav riigipoolne kulutamine olulisel määral ei leevenda. Järjest enam tõuseb aga päevakorda vajadus kahandada struktuurset ehk püsivaks kujunenud eelarvepuudujääki. Järgmistel aastatel on väljakutseks mitte ületada 3% puudujäägi piiri, mis lisaks riigirahanduse jätkusuutlikule rajale suunamise vajadusele läheks vastuollu ka Euroopa Liidu ühiste reeglitega. Fiskaaldistsipliini taastamine on oluline võla kuhjumise vältimiseks ja oluline on ka, et puudujäägist väljumine ehk fiskaalstiimuli eemaldamine toimuks viisil, mis ei kahjustaks majanduse kasvuvõimalusi. Eesti Panga majandusprognoosi põhinäitajad:

2022 2023 2024* 2025* 2026*

3 Eesti Panga majandusprognoos seisuga 26.03.2024

Eksperthinnang nr 035-24-VIL

Viljandi maakond, Viljandi vald, Suislepa küla, Mardi

13

Domus Kinnisvara Krista Õigus Domus Kinnisvara Kutseline hindaja Luise tn 2, Tallinn Tel +372 5687 2781 [email protected]

majanduse maht jooksevhindades (mld eurodes) 35,98 37,68 39,38 41,48 43,43

majanduskasv püsihindades (%) -0,5 -3,1 -0,6 3,2 3,1

hinnatõus (%) 19,4 9,2 3,2 2,4 1,9

töötus (%) 5,6 6,4 7,6 7,2 6,8

keskmine brutopalk (eurodes) 1645 1832 1959 2049 2147

keskmise palga muutus (%) 11,7 11,4 6,9 4,6 4,8

eelarvetasakaal (% SKPst) -0,8 -3,4 -3,2 -4,4 -3,5 * Prognoos Allikad: statistikaamet, Eesti Pank

Maa-ameti kinnisvataturu aastaülevaate4 põhjal järjekordsetest kriisidest räsitud aasta viis kinnisvaraturu tehingute arvu ja koguväärtuse 2023. aastal langusesse. Eesti kinnisvaraturul toimus 2023. aastal kokku 51 107 võõrandamistehingut, millest 40 584 olid ostu-müügitehingud. 2022. aastaga võrreldes vähenes tehingute arv 2023. aastal 29%, sh ostumüügitehingute arv 16%. Vähenenud nõudlus mõjutas ka kinnisvaraturul kaasatud rahalise kapitali kogumahtusid, kuid hinnatasemed vähenenud nõudluse taustal veel oluliselt ei langenud. Tehingute koguväärtus vähenes võrreldes 2022. aastaga 17% võrra, olles 5,0 miljardit eurot. 2023. aastal toimus enim tehinguid korteriomanditega (55,1%) ning kinnisasjade osakaal koguarvust vähenes mõnevõrra (44,4%). Seejuures oli hoonestusõiguste osakaal väga väike (0,4%). Nii korteriomanditega kui ka kinnisasjadega tehtud tehingute koguarv vähenes aastaga vastavalt 16% ja 17%. Korteriomanditega tehtud tehingute koguväärtus vähenes aastaga 0,31 miljardit eurot. Kinnisasjadega tehtud tehingute koguväärtus langes samuti aastaga 0,52 miljardit eurot ning langusesse panustasid enim elamumaa sihtotstarbega kinnisasjad. Hoonestamata elamumaa mediaanhinnad varieerusid 2023. aastal maakondade lõikes oluliselt. Kui madalaimate mediaanhindadega olid Ida-Viru ja Jõgeva maakond, vastavalt 9000 ja 10 000 eurot, siis kõrgeima mediaanhinnaga oli Harju maakond, kus mediaanhinnaks oli 100 000 eurot. Haritava maa hektari mediaanhind oli 2023. aastal 6500 eurot, mis on umbes neljandiku võrra suurem kui 2022. aastal. Kõrgeim haritava maa hinnatase oli 2023. aastal Jõgeva ja Põlva maakondades. Kasvava metsaga metsamaade mediaanhinnaks terves Eestis oli ligi 7139 eurot hektari kohta.

4.2. Viljandimaa hoonestatud ja hoonestamata äri- ja tootmismaade turuülevaade

2023. aastal on ärikinnisvaraturg jätkanud madala likviidsuse trendil ehk jätkuvalt on turg suhteliselt loid. Eelkõige on see tingitud majanduskeskkonna muutustest, kus peamiselt kasvanud euribor on mõjutanud investeerimiskliimat negatiivselt, sest selle kallinemine omab negatiivset mõju puhaskasumile ja rahavoogudele. Vähene likviidsus peegeldub ka ostjate ja müüjate erinevas arusaamas varade hindadest. Kuivõrd müüjatel olulisi raskusi varaga seotud kapitalikuludega, s.h. laenu teenindamisega, ei ole, siis ei ole müüjatel olulist huvi vara müüa. Teisalt on just ostja see, kes reeglina laenuga vara soetades on valiku ees, kas vara soetada kehva tootlusega ja seejärel tõsta kiiresti renti, või oodata turuolukorra muutusi ja seejärel soetada vara soovitud tootlusega. Ehk järelikult soovib ostja soetada vara madalama hinnaga. Äripindade rendihindade kasv ei ole viimasel aastal olnud võrdeline infaltsiooni kasvuga, sest rendileandjad soovivad keerulisemas majanduskeskkonnas hoida stabiilset rahavoogu ja vähest vakantsust. Viimane on ka põhjus, miks vakantsimäär on kasvanud suhteliselt tagasihoidlikult. Pakkumise pool on samuti suhteliselt tagasihoidlik, sest avalikku pakkumisse ei ole jõudnud veel piisavalt atraktiivse hinnaga varasid, et müüjatel oleks huvi oma vara potentsiaalne müügitulu uuesti investeerida ja seeläbi uut tootlust genereerima hakata. Tõenäoliselt on varjatud ehk mitte avalikkusele suunatud pakkumisi siiski rohkem. Ärikinnisvaraturul on lao- ja tootmispindade sektor lähimineviku kobarkriisides kõige paremini vastu pidanud, aga nüüd on seda sektorit mõjutav oluline näitaja, meie peamised eksportturud, suhteliselt kaua olnud kehvas olukorras. See on vähendanud siinse sektori kindlustunnet ning see väljendub ka üsna selgelt ka ostu-müügitehingute aktiivsuses.

4 Maa-amet, Eesti Kinnisvaraturg 2023, 08.02.2024 (https://maaamet.ee/media/2980/download)

Eksperthinnang nr 035-24-VIL

Viljandi maakond, Viljandi vald, Suislepa küla, Mardi

14

Domus Kinnisvara Krista Õigus Domus Kinnisvara Kutseline hindaja Luise tn 2, Tallinn Tel +372 5687 2781 [email protected]

Lisaks ärikinnisvara üldise atraktiivsuse vähenemisele mõjutasid 2023. aasta lao- ja tootmispindade sektorit kehvad majandusnäitajad nagu Eesti majanduse langus ja meie lähiriikide ehk meie jaoks peamiste eksporditurgude kehv majandusolukord. Ostu-müügitehingute aktiivsus jätkas langust, kuid üürihindades ei ole senimaani negatiivset mõju täheldada. Pigem on hinnad olnud kasvavad, kuid siiski väiksemal määral võrreldes inflatsiooniga, millega enamus lepinguid on indekseeritud. Inflatsioonist madalam üürihinna kasv on aidanud hoida sektori vakantsuse kasvu suhteliselt tagasihoidliku. Ent vakantsus on kasvanud ja vabade pindade täituvusaeg on varasemaga võrreldes pikenenud. Jätkuvalt on surve tulumäärade kasvuks, mida lisaks sektori üldisele ebakindlusele võimendavad kõrge intress ja kehvad majanduslikud väljavaated. Vähem aktiivne on vanemate tootmishoonete turg (laudad, puidutööstused, laohooned jms), kuid soodsa hinna tõttu siiski on mõningane nõudlus antud varade vastu olemas. Vanemad hooned sõltuvalt hoonete seisukorrast renoveeritakse, lammutatakse või lammutatakse osaliselt sõltudes ostuhuvilise eesmärkidest. Eelistatakse eelkõige suuremate keskuste lähedust (eelkõige Viljandi linna lähedus), head juurdepääsu ja väljakujunenud infrastruktuuri. Müügiperioodid vanematel õigesti hinnastatud hoonetel on üldjuhul kuni aasta, kuid üle turuhinnaga müügiobjektide likviidsus on madal ja müügiperioodid võivad olla aastate pikkused.

Peamised kaasaegsetele lao- ja tootmispindadele esitatavad kriteeriumid on järgmised:

• Asukoht nii üldisemas plaanis (paiknemine tootmiseks ja ladustamiseks homogeenses piirkonnas, magistraalide lähedus, logistiliste lõpp-punktide lähedus, hea nähtavus) kui ka juurdepääsutingimuste osas (hea juurdepääsetavus magistraaltänavatelt ja suurematelt teedelt ka suurema gabariidilistele veokitega);

• Planeeringu funktsionaalsus (piisav töökõrgus, ruumikuju peab olema efektiivne (avatud), mis vastavalt vajadusele võimaldab ka vaheseinte lisamist);

• Põranda kvaliteet (tasane, piisava kandejõuga, kulumiskindel);

• Kaasaegsed tehnilised lahendused (hea kauba juurdepääs ja laadimissillad, ventilatsioon);

• Tehnovõrgud (piisavate võimsusvarudega; vesi, kanalisatsioon, gaas, küte);

• Optimaalses mahus olme- ja kontoripinna olemasolu (kuni 10% kogupinnast);

• Tööjõu ja ühistranspordi olemasolu läheduses. Majanduskeskkonna järkjärgulisest paranemisest on viimasetel aastatel muutnud ärikinnisvara turu aktiivsemaks aga eelmisel aastal hakkas tehingute arv tagasi vähenema. 2023 aastal teostati Viljandi maakonnas hoonestatud ärimaaga 10 müügitehingut ja hoonestatud tootmismaaga 14 müügitehingut. Võrreldes 2022. aasta näitajatega on hoonestatud tootmismaa tehingute arv langenud 14 tehingu võrra (50%) ja ärimaa tehingute arv on langenud 2 tehingu võrra. Hoonestatud tootmismaa keskmine hind oli 2023 aastal maakonnas kokku 161 647 € ja hoonestatud ärimaal 158 391 €. Kuna 2021 aastal tehti Viljandis mitu kõrgema hinnaga tehingut siis need tõstsid tehingute keskmise hinna oluliselt kõrgemaks, võrreldes hilisemate aastatega ning ei iseloomusta turu äri- ja tootmisturu üldist toimimist maakonnas. Ärikinnisvara turg on aktiivsemaks muutunud eelkõige nõudluse osas. Nõudlust on varadele, mis paiknevad Viljandi linnas ja selle vahetus läheduses hinnatasemega on kuni 200 000 €. Kuna väikelinnades on äripindade tasuvusaeg väiksem, on Viljandis hinnad tõusnud ning soovitakse omandada rahavooga objekte. Nõudlus on heas asukohas paiknevate üürilepingutega varadele, mille vakantsus on madal. Selliseid varasid on Viljandis vähe ja pakkumishinnad siiski üsna kõrged. Viljandi linnas on ostetud ka mitmeid korterelamuid rahavoo eesmärgil. Kuid valdavalt on müügitehinguid teostatud varadega, mis vajavad remonti. Järjest olulisemaks on muutunud paiknemine südalinnas või hea autodega ligipääs ja piisavad parkimisvõimalused, seetõttu on jätkumas kaubanduspindade koondumisele suurtesse äri- ja kaubanduskeskustesse, kus on suured parklad ning kõik teenused on võimalik kätte saada ühest kohast. Vakants on madal kesklinnas suuremates ärihoonetes Centrum, Centrum 2 ning UKU keskustes ja pinna vabanedes leiab see peatselt ka uue üürilise, kesklinnast ja peatänavast eemal väiksemates kaubanduskeskustes on vakantseid pindasid ja võib on märgata üürnike liikumist. Kaubanduspinnad koonduvad peamiselt kaubanduskeskustesse ning teistes piirkondades olevad äripinnad jäänud toitlustus- , büroo- ja teeninduspindadena kasutuseks, raamatupidamisteenuse, ilu-, massaaži ja teiste sarnaste teenuste osutamiseks. Samas on ehitatud ja rekonstrueeritud ka uusi ärihooneid. Kesklinnas asuva kaubanduskeskuse Uku Keskus laiendus valmis 2022 aastal, ehitustööde tulemusena valmis keskuse neljas ja viimane laiendus, millega lisandus 975 ruutmeetrit üüripinda. 2022 valmis ka Reinu põik 4 laohoone (pinda 793,9 m2, ja aasta lõpus valmis Reinu tee 30 kaasaegne äri- ja laohoone, suletud netpinnaga 1351,6 m2. 2023 aasta alguses valmis Reinu põik 7 uus tööstushoone pinnaga 1561,3 m2. Hooneid on ehitatud peamiselt omakasutusse vara omanike poolt, üksikud hooned on ehitatud väljaüürimise eesmärgil.

Eksperthinnang nr 035-24-VIL

Viljandi maakond, Viljandi vald, Suislepa küla, Mardi

15

Domus Kinnisvara Krista Õigus Domus Kinnisvara Kutseline hindaja Luise tn 2, Tallinn Tel +372 5687 2781 [email protected]

Samuti alustati 2021 aastal kesklinnas Viljandi uue maakonna haigla ja tervisekeskuse Tervikum ehitamist, mille eesmärk on rajada 23 000 m² suuruse netopinnaga uus ja innovaatiline tervishoiukompleks 2025. aastaks. Viljandi maakonna siseste linnade äri- ja tootmishoonetele on nõudlus keskmine, samas nõudlus hajaasustuspiirkondade, külade ja väiksemate asulate äri- ja tootmismaade vastu väheaktiivne. Müüakse valdavalt vanemaid remonti vajavaid tootmishooneid ja töökodasid. Ostjateks on valdavalt kohalikud ettevõtted ja varem pikaajaliselt sama vara üürinud ettevõtted. Valdavalt ostetakse kinnistuid omakasutusse, üüriturg on olemas kaubandus-ja büroopindadel. Rahuldavas või remonti vajavas seisukorras endiste lautade ja töökodade hinnatase jääb enamasti vahemikku 20 000-80 000 €. Nõudlus on tõusnud hoonestamata tootmismaade vastu, kuigi ettevõtjad vajavad tootmise laiendamiseks maad. 2023. aastal müüdi Viljandi maakonnas 7 hoonestamata tootmismaad ja 1 hoonestamata ärimaa kinnistu. Võrreldes 2022. aasta näitajatega on hoonestamata tootmismaa tehingute arv tõusnud 1 tehingu võrra aga ärimaa tehingute arv langenud 3 tehingu võrra. Samas pakkumine Viljandi vahetus ümbruses on väga väike. Valdavalt on müügis linnale kuuluvad väiksema pinnaga tootmismaa kruntide hoonestusõigused.

Viljandi maakonna hoonestamata äri- ja tootmismaade hinnastatistika Maa-ameti andmetel. Eelkõige on nõudlus tehnovõrkudega varustatud tootmismaade järgi Viljandi linnas ja selle lähiümbruses, suurtel kommunikatsioonideta maatükkidel on likviidsus tänases situatsioonis endiselt madal. Kõrgemad on hinnad linnadest ja suurematest asulatest kuni 10 km kaugusel asuvatel kinnistutel, milleni on hea juurdepääs või suuremate asulate juures, kus olemasolevad tootmisettevõtted soovivad laieneda. Hoonestamata tootmismaade kruntide hinnad on Viljandi linnas ja linna lähedal jäänud vahemikku 5 - 20 €/m2. Ehitushinnad on tõusnud ning seetõttu ettevõtted eelistaksid osta valmis hoone aga Viljandis on tootmishoonete pakkumine väga väike. Viimastel aastatel on kujunenud trendiks ehitada ettevõttele sobiliku suuruse ja tehnovõrkudega hoone või laiendada olemasolevat. Näiteks suurematest ettevõtetest on oma tegevust laiendanud Toom Tekstiil AS, Viljandi Aken ja Uks AS. 2023 aasta alguses on algatanud detailplaneeringu mööblitehase hoone laiendamiseks Baltest Mööbel OÜ. Väiksematest piirkondadest on puidutöökodadest tootmispinda juurde ehitamas Mulgi vallas Karksi küla keskuses Puidukoda OÜ ja Karksi- Nuia linnas Holttem AS. Viljandi linnas on viimastel aastatel tootmis- ja ärihoonete ehitamiseks algatatud ja kehtestatud mitmed detaliplaneeringud. 2023 aastal kehtestati Viljandis Riia mnt 1 kinnistu detailplaneering, kus 9388 m2 krundile määrati ehitusõigus kuni 3300 m2 hoonele, sinna plaanib jaemüüja Lidl ehitada kaubandus- ja teenundushoone. Samuti kehtestati detailplaneering Tähe tn 13a olemasolevate tootmishoonete laiendamiseks ja Tallinna tn 58 planeeritakse ärihoone laiendust, milles ehitatakse ümber hoone 1-korruseline osa 3-korruseliseks.

Pindala(m2) Tehingu summa (eur) Pinnaühiku hind(eur /m2)

Arv Keskmine Kokku Min Max Min Max Mediaan Keskmine

2017 tootmismaa 9 4 894,90 355 108 1 240 000 0,00 86,83 1,78 12,51

9

2

18

1

7

3

6 7

10

3

6 4

7

1

0 2 4 6 8

10 12 14 16 18 20

to o

tm is

m aa

är im

aa

to o

tm is

m aa

är im

aa

to o

tm is

m aa

är im

aa

to o

tm is

m aa

är im

aa

to o

tm is

m aa

är im

aa

to o

tm is

m aa

är im

aa

to o

tm is

m aa

är im

aa

2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023

Viljandimaa hoonestamata äri- ja tootmismaa kinnistute ostu-müügi tehingud turupiirkondades 2017-2023:

Eksperthinnang nr 035-24-VIL

Viljandi maakond, Viljandi vald, Suislepa küla, Mardi

16

Domus Kinnisvara Krista Õigus Domus Kinnisvara Kutseline hindaja Luise tn 2, Tallinn Tel +372 5687 2781 [email protected]

Pindala(m2) Tehingu summa (eur) Pinnaühiku hind(eur /m2)

Arv Keskmine Kokku Min Max Min Max Mediaan Keskmine

ärimaa 2 *** *** *** *** *** *** *** ***

2018 tootmismaa 18 10 642,20 231 244 113 87 616 0,30 20,46 1,49 3,34

ärimaa 1 *** *** *** *** *** *** *** ***

2019 tootmismaa 7 26 956,70 243 546 84 73 000 0,25 110,46 1,83 17,31

ärimaa 3 *** *** *** *** *** *** *** ***

2020 tootmismaa 6 11 971,20 164 360 99 100 000 0,16 4,94 1,63 2,30

ärimaa 7 4 073,70 189 769 1 000 81 101 0,41 17,70 4,21 6,31

2021 tootmismaa 10 16 990,50 1 266 270 500 858 000 0,13 27,13 1,36 4,32

ärimaa 3 *** *** *** *** *** *** *** ***

2022 tootmismaa 6 7 076,00 91 246 80 67 200 0,13 9,65 2,68 4,07

ärimaa 4 *** *** *** *** *** *** *** ***

2023 tootmismaa 7 3 419,00 38 430 2 220 11 300 0,21 32,17 4,75 7,00

ärimaa 1 *** *** *** *** *** *** *** ***

Tabel 1. Viljandi maakonna hoonestamata äri- ja tootmismaade 2017-2023 aasta hinnastatistika Maa-ameti andmetel. Tehingute hindasid ja pindala puudutavad andmed kuvatakse vaid juhul, kui on toimunud vähemalt 5 tehingut.

Hinnastatistika maakonnas ja linnas ei ole usaldusväärne, kuna tehinguid on vähe teostatud ja nende hulgas on ka nn mitteturutehingud (tehingud seotud osapoolte vahel, sugulaste vahelised tehingud jms). Hoonestamata ärimaadel ja tootmismaadel hinnavahe puudub, erinevus sõltub eelkõige kinnistu asukohast ja ehitusõigusest.

Nõudlus väljaspool Viljandi linna hajaasustuspiirkondades, külades ja väiksemates asulates äri- ja tootmismaade vastu on madal. Seda näitab ka tehingute statistika, kust ilmneb, et suur osa tehingutest tehakse Viljandi linnas või selle ääres. Maakonnakeskusest eemal ei ole äritegevust toetavaid asjaolusid - vähestel on vaja büroopindasid või teenuseid väljaspool Viljandi linna, samuti puudub tootmistegevuseks piisav tööjõud. Üksikuteks eranditeks on maantee-äärsed tanklate alad, mis tiheda liiklusvoo ja vahelduva klientuuri tõttu on oluliselt likviidsemad. Prognoos 2024: Kiirelt kasvanud hinnad, jätkuv surve palgakasvuks ning ühe vähenev tellimuste maht jms on äri- ja tootmispindade sektoris tegutsevate ettevõtete kindlustunde viinud 2023. lõpus langusesse. Majanduslangust prognoositakse ka aastaks 2024, misjärel oodata taas kiiremat majanduskasvu. Seda toetab nõrgenenud majanduskeskkond ja kasvanud intressimääradest tingitud oodatava tootluse kasv. Teisalt tuleb uusarenduste puhul arvestada kõrgete ehitushindadega, mis ilma languseta ei võimalda uute hoonete puhul madalamast hinnast rääkidagi. Samuti prognoosime, et jätkuvalt keskmisest kõrgemas inflatsioonilises keskkonnas püsib huvi rahavoogu genereeriva vara vastu. Viljandi maakonna puhul saame rääkida pigem tagasihoidlikust mitteeluhoonete keskkonnast. Väljastatud ehituslubade järgi võib öelda, et turule võib oodata mõningaid uusi äri- ja tootmishooneid kuid valdavalt ehitatakse need omatarbeks. 2023. aastal on Viljandi maakonnas väljastatud ca 23 ehitusluba äri- või tootmishoone püstitamiseks (sh 3 tööstushoonet, 1 kaubandushoone, 3 teenindushoonet, 9 laohoonet ning 7 põllu-, metsa-, jahi- ja kalamajandushoonet). Kuna piirkonna turg on suhteliselt lokaalne, siis ei ole oodata erilist tehinguaktiivsuse või olulist hindade kasvu ehk prognoosime nende jäämist pigem samaväärsele tasemele. Eelneva tõttu võib prognoosida ka hoonestama äri- ja tootmismaade turusektorile stabiilset väljavaadet, et tehingute aktiivsus võib langeda aga hinnad jäävad 2023. aastaga võrreldes sarnasele tasemele.

4.2.1. Müügitehingud hoonestamata ärimaadega

Hoonestamata ärimaade vabaturu tehinguid on Viljandimaal väga vähe ning seetõttu toome välja ka vanemad turutehingud, Järgnevalt toome välja hoonestamata ärimaade müügitehingud Viljandimaal:

Asukoht Aeg Hind,€/, €/m2 Krunt, m2 Lühikirjeldus

Viljandi linn, Vaksali tn 06.2023 190 000/ 54,66 3476

Tootmismaa 100%. Detailplaneeringu alusel saab ehitada. Ehitusõigus: max täisehitus 50% krundist, max 2 hoonet, lubatud 2 korrust + katusekorrus, lubatud katusekalle 15-45 kraadi. Krundile on määratud juurdepääsud Vaksali tänavalt ja ka Tehnika tänavalt. Krunt asub kaugküttepiirkonnas, kuid küttetrassiga liitumine puudub.Tsentraalse vee- ja kanalistasioonitrassid Vaksali ja ka Tehnika tänava all. Liitumised puuduvad.

Eksperthinnang nr 035-24-VIL

Viljandi maakond, Viljandi vald, Suislepa küla, Mardi

17

Domus Kinnisvara Krista Õigus Domus Kinnisvara Kutseline hindaja Luise tn 2, Tallinn Tel +372 5687 2781 [email protected]

Asukoht Aeg Hind,€/, €/m2 Krunt, m2 Lühikirjeldus

Elektriliitumine puudub, kuid võimalik liituda ampritasu aluse

Viljandi vald, Sinialliku küla

05.2022 41 000/ 7,36 5573 Ärimaa 100%, Karksi-Nuia – Imavere maantee ääres. Tegemist on endise konteinertankla kinnistuga. Elektriliitumine tehtud, vesi krundi piiril, kanalisatsioon puudub. Viljandi linna lähedal.

Mulgi vald, Kõvaküla 08.2021 15 000/ 3,16 4750

Ärimaa 100%, Karksi-Nuia linna piiril. Valga-Uulu riigimaantee ääres. Detailplaneering puudub. Kõik vajalikud kommunikatsioonid kinnistul olemas. Avalikult teelt juurdepääs, alajaam krundil, vesi ja kanalisatsioon. Elektriliitumine puudub.

Viljandi vald, Ülensi küla

09.2021 5000/ 0,78 6378

Ärimaa 100%, Mustla aleviku lähedal, Viljandi-Rõngu maantee ääres. Peal lagunenud telliskivist vare, vajab lammutamist. Detailplaneering puudub. Vesi ja kanalisatsioon kõrvalkinnistul, elekter olemas, liitumine puudub. Krunt hooldamata.

Viljandi linn, Riia mnt

03.2021 100 000/ 35 2821 Väga hea asukoht, juurdepääs asfalteeritud teelt. Detailplaneering puudub, elektri ja kanalisatsiooni liitumised olemas. Kinnistul vana kohvikuhoone varemed.

Põhja-Sakala vald, Kõpu alevik, Viljandi mnt

08.2020 1000/ 1,45 685

Ärimaa 100%, Tartu - Viljandi - Kilingi-Nõmme maantee ääres. Kinnistul on tsentraalne asula vee- ja kanalisatsioonisüsteem. Elektrivarustus 20 A, 3 faasi. Kunagine kauplushoone lammutatud, kuid ehitusõigus olemas.

Viljandi linn, Reinu tee

07.2020 59 180/ 7 8454

Kinnisasi jääb raudtee kaitsevööndisse, milles kehtivad raudteeseadusest tulenevad piirangud, 100% ärimaa. Müüdud enampakkumise korras, avalikult reklaamituna. Juurdepääs asfalteeritud teelt. Kinnisasi asub detailplaneeringu koostamise kohustusega alal, kehtiv detailplaneering ja ehitusõigus puudub

Viljandi linn, Vaksali 19a

05.2020 81 101/ 17,7 4583

Müüdud enampakkumise korras, avalikult reklaamituna. Juurdepääs asfalteeritud teelt. Detailplaneering puudub, 100% ärimaa. Krunt asub kaugkütte piirkonnas. Kanalisatsiooni ja veetrassid asuvad Tehnika ja Vaksali tänava all, liitumised läheduses, tasumata

Viljandi linn, Männimäe tee

02.2020 50 000/ 5,7 8757 Juurdepääs kruusakattega teelt. Detailplaneering puudub, 100% tootmismaa, liitumised puuduvad (kõrvalkinnistul olemas)

Müügihinnad ei sisalda käibemaksu. Allikas: Maa-ameti tehingute andmebaas ja Domus Kinnisvara

4.2.2. Turustatavuse analüüs5

Hinnatava vara lõppkasutajad Investeerimisettevõtted, kes soovivad kasutada maad hoonestusõigusest laekuvate rahavoogude saamise eesmärgil.

Lõppkasutajaid iseloomustavad tunnused

Peamine sihtgrupp selles segmendis on väiksema suurusega ettevõtted või investorid.

Kas hinnatav vara rahuldab turusegmendi nõudeid

Hinnatav vara rahuldab turusegmendi nõudeid osaliselt, sest turusegmendis on nõudlus äriotstarbeliste maade vastu olemas suuremate asulate juures. Kuid rahuldab stabiilse rahavoo olemasolu hoonestuõiguse kehtivuse perioodil.

Kui suur osa lõppkasutajatest soovib hinnatavat vara

Tõenäoliselt väiksem osa lõppkasutajatest soovib hinnatavat vara, kuigi vara paikneb logistiliselt heas piirkonnas (suurema maantee ääres ja on seetõttu hästi nähtav), soovitakse ärimaid rohkem maakonnakeskuses või selle vahetus läheduses.

Kui suur osa lõppkasutajatest on võimelised hinnatavat vara soetama

Raske konkreetselt välja tuua, pigem arvestatav osa on võimelised hinnatavat vara soetama

Konkureeriv pakkumine turul Vt p 4.2.3.

5 Turustatavuse analüüs on EVS 875 Vara hindamise standardi nr 10 „Andmete kogumine ja analüüs, vara ülevaatus“ järgi kohustuslik turuanalüüsi osa. Standardi järgi on turustatavuse analüüs protsess, mille käigus uuritakse, kuidas konkreetne vara neeldub, st kui pika aja jooksul vara müüakse või renditakse oodatavates turutingimustes. See põhineb hinnatava vara turusegmendi turu-uuringul. Turustatavuse analüüs lisab turuanalüüsi kasutajale turu dimensiooni, uurides seega nõudluse ja konkureeriva pakkumise vahekorda hinnatava vara turusegmendis objektiivsemalt.

Eksperthinnang nr 035-24-VIL

Viljandi maakond, Viljandi vald, Suislepa küla, Mardi

18

Domus Kinnisvara Krista Õigus Domus Kinnisvara Kutseline hindaja Luise tn 2, Tallinn Tel +372 5687 2781 [email protected]

Müügiperiood Keskmised müügiperioodid on sarnastel varadel 6-12 kuud

Müügihinnad Müügihinnad tõenäoliselt lähiajal oluliselt ei muutu.

Alternatiivsed kasutused Alternatiivsed kasutused puuduvad, kuna varal olevat hoonestusõigust arvestades ei oleks maa kasutamine muul sihtotstarbel vajalikult põhjendatud.

4.2.3. Pakkumine

Avalikes kinnisvaraportaalides (kv.ee, city24.ee, kv24.ee) on pakkumises järgmised ärimaade kinnistud:

Ülejäänud avalike kinnisvaraportaalide pakkumisi ei ole välja toodud, sest need ei aita iseloomustada võrreldava piirkonna ärimaa tegelikku hinnataset või vähemalt mõistlikku omanikupoolset küsitavat ärimaale omast hinda. Rõhutame, et eelpool toodud ärimaade puhul on tegemist pakkumishindadega, mitte müügihindadega. On olemas võimalus, et pakkumishinnad avaliku müügi käigus oluliselt langevad või enampakkumise tingimustes tõusevad. Seepärast leiame, et leitud turuväärtuse ning pakkumishindade otsene võrdlemine ei suurenda leitud tulemuse täpsust.

Eksperthinnang nr 035-24-VIL

Viljandi maakond, Viljandi vald, Suislepa küla, Mardi

19

Domus Kinnisvara Krista Õigus Domus Kinnisvara Kutseline hindaja Luise tn 2, Tallinn Tel +372 5687 2781 [email protected]

Pakkumishinnad tõenäoliselt lähiajal ei muutu.

4.3. Parim kasutus

Vara parim kasutus: Hindamisstandard defineerib vara parimat kasutust kui vara kõige tõenäolisemat kasutust, mis on füüsiliselt võimalik, vajalikult põhjendatud, õiguslikult lubatav, finantsmajanduslikult otstarbekas ja mille tulemusena hinnatav vara omandab kõrgeima väärtuse (EVS 875-1). Hinnatava vara puhul on tegemist Viljandi maakonnas Viljandi vallas Suislepa külas paikneva Mardi kinnistuga, mis on igapäevaselt kasutusel ärimaana ja sellele on seatud hoonestusõigus mobiilimasti paigaldamiseks ja teenidamiseks. Kinnistu sihtotstarve on ärimaa 100% ja sellel paikneb mobiilsidemast, seega parima kasutusena on kinnistu tegeliku kasutuse järgi sihtotstarve ärimaa. Õiguslikult on hinnatavat vara lubatud kasutada ärimaana, sest maatüki sihtotstarve on ärimaa 100% Füüsiliselt hinnataval kinnistul püstitatud rajatisena mobiilsidemast koos seda teenindava moodulhoone ja piirdeaiaga. Füüsiliselt on võimalik kinnistut hoonestada lisaks olemasolevale hoonestusele, kui see peaks olema õiguslikult lubatav ja majanduslikult otstarbekas. Finantsmajanduslikult oleks hoonestusse investeerimine väheotstarbekas, sest nõudlus hajaasustuspiirkonnas uute ärihoonete vastu on võrdlemisi madal, millele viitab ka väike tehingute maht ja varade madal hinnatase. Seega oleks kinnistu kasutus finantsmajanduslikult otstarbekas praeguse kasutusega ärimaana, mida võib lugeda ka vajalikult põhjendatuks. Kõike eelnevat arvesse võttes on töö koostaja seisukohal, et hinnatava vara parimaks kasutuseks on kasutus ärimaana. Majanduslikult alternatiivsed kasutusfunktsioonid puuduvad. Hinnatav ala Vastavalt lähteülesandele on hinnatavaks alaks äralõige pindalaga 495 m2. Tegemist on tee maaeralduseks mõeldud pikliku maatükiga, mis moodustab osa ärimaa pindalast. Äralõikega piirnev maa on igapäevaselt kasutusel ärimaana. Äralõike koosseisu jääb teeperv ja rohtunud ala. Äralõike kuju tõttu ei saa seda seda pidada vabal turul kaubeldavaks varaks. Hüvitamise lähtekohad Hüvitusväärtus koosneb äralõike (turu)väärtusest, otseselt kaasnevast varalisest kahjust ning saamata jäävast tulust. KAHOS § 13 lg 1 viitab, et hüvitamisele kuulub selgelt tuvastatud ja tõendatud otseselt kaasnev varaline kahju, mis on tekkinud kinnisasja turuväärtuse vähenemisega äralõike tõttu. Lõige 2 viitab, et otseselt kaasnev varaline kahju on eelkõige omanikule alles jääva kinnisasjaga seotud kahju. EVS 875-12 p 7.1.1 märgib, et kaasneva kahju ja saamata jääva tulu hindamine on vajalik, kui vara (turu)väärtuse vähenemine ei iseloomusta kogu varalist kahju, mida kahju kandev isik saab. Otseselt kaasneva varalise kahju hindamine:

• Ehitiste likvideerimine või kasutuks muutumine, samuti muude parenduste kasutuks muutumine. Äralõike koosseisus ei ole ehitisi. Seega võib järeldada, et äralõikel ja projektlahendusel ei ole olulist mõju allesjääva kinnisasja osale.

• Detailplaneeringu elluviimise võimaluse kaotamine või ehitusvõimaluse vähenemine või kaotamine. Ehitusõiguse ja planeeringutega arvestatakse hindamisel sedavõrd, kuivõrd turutehingutes nendega arvestatakse. Parima kasutuse analüüsi kohaselt on tegemist kinnistuga kuhu on paigaldatud mobiilsidemast aga äralõiked on kitsad ribad tee äärest, mis asuvad teekaitsetsoonis, mistõttu äralõike tulemusel ei kao ega vähene kinnistul võimalik ehitusõigus.

• Metsa hävimine Äralõike koosseisus ei ole puistut, mistõttu ei saa väita, et omanikule tekiks selle hävimisel mõõdetav kahju.

• Muu taimestiku ja istanduse hävimine Muu taimestiku all peetakse silmas koduaia aiataimi, viljapuid, tootmisaedasid ja dekoratiivtaimi. Äralõike alal ei ole sellist taimestikku, mistõttu ei saa väita, et omanikule tekiks selle hävimisel mõõdetav kahju.

• Kinnisasjalt avalikult kasutatavale teele juurdepääsu likvideerimine või pikenemine

Eksperthinnang nr 035-24-VIL

Viljandi maakond, Viljandi vald, Suislepa küla, Mardi

20

Domus Kinnisvara Krista Õigus Domus Kinnisvara Kutseline hindaja Luise tn 2, Tallinn Tel +372 5687 2781 [email protected]

Juurdepääsutee kadumise või selle pikenemise hindamine on oma olemuselt erinev olenevalt sellest, kas teed vajatakse karja ajamiseks, põllutöömasinatega liikumiseks, metsa majandamiseks või elamule ligipääsuks. Siinkohal on oluline hinnata vara tegelikku kasutust. Peale äralõiget juurdepääs säilib olemasoleval kujul.

• Äralõike mõju hoonestusele Kinnistul paiknev rajatis (mobiilsidemast) asub teest kaugemal ja seetõttu äralõige ei avalda mõju rajatisele.

• Muud kahjud o Kaasnev kahju maatüki suuruse vähenemisest, tükeldumisest, kuju muutusest, kasutusotstarbe

kaotamisest, tehisobjektiga kaasneva mõju, visuaalse häiringu mõju, kitsenduste kaitsevööndi mõju tõttu. Tee äralõike puhul väheneb olemasolev maatükk ca 2,45% võrra, kuid see ei muuda oluliselt kasutusvõimalusi. Saamata jääv tulu: Saamata jääva tuluna käsitatakse eelkõige põhilisest majandustegevusest saamata jäävat tulu, aga põhjendatud juhul ka väljaspool põhilist majandustegevust saamata jäävat tulu. Majandustegevusest saamata jääv tulu leitakse prognoosiperioodi toodangu väärtuse tuluna. Lisaks majandustegevusest tulenevale tulule on levinumad saamata jäävad tulud seotud põllumajandustoetustest või maavara omandiõigusest ilma jäämisega. Vastavalt hoonestusõiguse lepingule ei ole hoonestusõiguse tasu seotud kinnistu pindala vähenemisega. Samuti ei jää mobiilsidemast äralõike alalsse ning seetõttu ei piira planeeritud äralõige mobiilimasti igapäevast kasutamist. Seega kaasnevaid kahjusid ja saamata jäävat tulu maa omanikule ja hoonestuõiguse omanikule ei kaasne. Hindaja saamata jäävat tulu ei tuvastanud, mida tuleks lisaks ülal leitule täiendavalt hüvitada. Järeldused Vara parim kasutus on olemasoleval kasutus (ärimaana). Äralõikest tingitud hüvitusväärtus koosneb äralõike koosseisu jääva ärimaa turuväärtusest. Saamata jäävat tulu ei esine. Omaniku seisukoht vara väärtuse kuupäeva seisuga Live Nature OÜ juhatuse liikmega Reio Vare vastas telefoni teel, et on teadlik äralõike suurusest ning lõiked on vastuvõetavad. Samuti kinnitas hoonestusõiguse omaniku Telia Eesti AS esindaja Raivo Lippus, et on teadlik äralõike suurusest ning vastavalt hoonestusõiguse lepingule planeeritud äralõige ei piira mobiilimasti igapäevast kasutamist ja samuti hoonestusõiguse tasu pole seotud kinnistu pindala vähenemisega.

5. Hindamine

5.1. Hindamise metoodiline alus ja põhimõtted

Vara hindamisel on hindamise praktikas enimrakendatavad kaks hindamismeetodit: tulumeetod, mis arvestab varaga seotud rahavooge, ning võrdlusmeetod, mis võrdleb hiljuti toimunud tehinguid. Arendaavate varade puhul kasutatakse ka kulumeetodit, kui on teada täpsemad ühikmahud. Üks levinumaid hindamismeetodeid, mis ei kuulu hindamise kolme põhimeetodi hulka, kuid mida tihtipeale käsitletakse eraldi meetodina, on jäägi- ehk residuaalmeetod. Seda kasutatakse maa hindamisel ja ka renoveerimist vajava ning poolelioleva (ehitusjärgus) hoonega kinnisvara kui terviku hindamisel. Võrdlusmeetod: Kinnisvara hindamisel võrdlusmeetodil lähtutakse eeldusest, et ükski informeeritud ostja ei ole nõus maksma omandatava vara eest rohkem, kui teine ostja hiljuti toimunud analoogse tehingu korral. Hinnatav vara peab olema võrreldav teiste analoogsetega nii füüsiliste tunnuste, asukoha, majandusliku otstarbe kui ka ajafaktori näitajate poolest. Turuväärtuse määramisel on aluseks seos, et turusituatsioon on hindamise hetkel vastav, st. turul olevate üksteist asendavate kaupade hinnad on võrdsed. Võrdlusmeetodi eelised seisnevad selles, et ta põhineb piirkonna tegelikel hindadel, võtab arvesse tegelikku nõudlust ja pakkumist ning on lihtsalt mõistetav ja põhjendatav. Antud meetodi puhul leitakse turuväärtus hinnatava vara ja hiljuti müüdud sarnaste varade võrdlemise alusel.

Eksperthinnang nr 035-24-VIL

Viljandi maakond, Viljandi vald, Suislepa küla, Mardi

21

Domus Kinnisvara Krista Õigus Domus Kinnisvara Kutseline hindaja Luise tn 2, Tallinn Tel +372 5687 2781 [email protected]

Tulumeetod: Tulupõhine käsitlus ehk tulumeetod põhineb vara võimel genereerida tulevikus tulu. Väärtusena käsitletakse oodatavate tulude nüüdisväärtust. Tulupõhised käsitlused on: - tulu kapitaliseerimine; - diskonteeritud rahavoo analüüs; Rakendades kinnisvara hindamisel tulumeetodit, on aluseks põhimõte, et ostja ei ole vara eest nõus maksma rohkem, kui on oodatavad rahavood varalt kogu selle kasutusea või hoidmisperioodi jooksul. Tulu kapitaliseerimine Tulu kapitaliseerimine võimaldab ühe aasta tulu muuta väärtuse näitajaks, vara väärtuse hindamiseks tulu kapitaliseerimisel kasutatakse valemit:

0

1 0

r

NOI V =

kus NOI 1 – 1. aasta puhas tegevustulu r 0 – üldine kapitalisatsioonimäär Puhas tegevustulu peab olema stabiliseeritud puhastulu, st see ei tohi sisaldada juhuslikke kõrvalekaldumisi tavalisest olukorrast ning see leitakse järgnevalt:

Stabiliseeritud potentsiaalne kogutulu üürist - Stabiliseeritud vakants + Stabiliseeritud muud tulud

= Stabiliseeritud tegelik kogutulu - Stabiliseeritud tegevuskulud

= Stabiliseeritud puhas tegevustulu (NOI) Hindamine diskonteeritud rahavoogude alusel Hindamine diskonteeritud rahavoogude alusel toimub kinnisvara kasutusea või hoidmisperioodi jooksul laekuvate rahavoogude nüüdisväärtuse kindlaksmääramises. Antud meetodil arvutatakse väärtus järgmise valemi alusel:

( ) ( )n lõpetav

n

t t

t

i

CF

i

CF V

+ +

+ =

= 111

0

kus CF1 ... CFn – perioodi rahavoog (Turuväärtuse hindamisel - puhas tegevustulu (NOI)) CF lõpetav – rahavoog prognoosiperioodi lõpus (Turuväärtuse hindamisel - turuväärtus miinus müügikulud) i – diskontomäär (tootluse määr) n – arvestusperioodide arv Jäägi- ehk residuaalmeetod: Jäägimeetodit kasutatakse maa hindamisel, kui informatsioon müügitehingute kohta on võrdlusmeetodi rakendamiseks ebapiisav ja puudub aktiivne rendisuhetel põhinev maaturg. Tihtipeale leiab see rakendust just suuremate ehituslikku potentsiaali omavate maatükkide puhul, mille kasutusele võtmiseks tuleb olemasolev maatükk enne tükeldada. Meetodi olemus põhineb arendaja mõtteviisil, mis eeldab arendustegevuse kasumlikkust ettevõtja ootuste kohaselt. Maa väärtuse hindamisel on üks komponent vara kui terviku (maa + ehitised) väärtus ja teine komponent arenduskulud. Hinnatava vara kui terviku väärtust on võimalik hinnata tulu- või võrdlusmeetodiga. Ehituskulude hindamisel kasutatakse kulumeetodit. Lisaks tuleb arvesse võtta ettevõtja kasumiootus: seda võib käsitleda eraldi komponendina koos arenduskuludega või arvesse võtta diskontomääras. Tuleb olla tähelepanelik, et ettevõtja kasumit ei arvestataks topelt. (EVS 875-8) Hindamismeetodi valik:

Eksperthinnang nr 035-24-VIL

Viljandi maakond, Viljandi vald, Suislepa küla, Mardi

22

Domus Kinnisvara Krista Õigus Domus Kinnisvara Kutseline hindaja Luise tn 2, Tallinn Tel +372 5687 2781 [email protected]

Käesolevas eksperthinnangus on kasutatud vara hüvitusväärtuse hindamiseks tulumeetodit, sest hoonestusõiguse lepingu näol on tegemist rahavoolise varaga (hoonestusõiguse lepingu ajal kehtib üürileping). Kuigi hindajale on teada hinnatavaga analoogiliste varade ostu-müügitehinguid konkureerivatest turupiirkondadest, ei ole neid otseselt kasutatud, sest tehtud tehingud ei ole enamasti hoonestusõigused. Residuaalmeetodit ei ole kasutatud, sest arendustegevust ei peeta hoonestusõiguse lepingu tähtaja tõttu tõenäoliseks.

5.2. Hüvitusväärtuse hindamine

5.2.1. Hoonestusõiguse hindamine tulumeetodil Vastavalt EVS 875-12 punktile 6.3.3 tuleb eriti suuremate varade puhul silmas pidada, et nende eri osad võivad turu kontekstis olla eri väärtusega ja nimetatud asjaolu tuleb arvesse võtta. Hinnatava vara kontekstis äralõige koosneb ärimaast, millele on seatud kogu pindala ulatuses hoonestusõigus kehtivusega 50 aastat (hakkas kehtima alates 5.04.2002). Hoonestusõigus kehtib veel 28 aastat (2002+50-2024) ning hoonestaja maksab omanikule hoonestusõiguse eest perioodilist tasu, mille suurus on lepingu sõlmimise ajal (24 000) krooni ehk 1533,88 eurot aastas. Hindaja on seisukohal, et hoonestusõigus seab hinnatava vara kasutusele olulisi piiranguid ja mõjutab seega selle turuväärtust, sest maatükilt on ära võetud hoonestamise õigus kogu pindala ulatuses. Kuna omanik saab hoonestuõiguse eest perioodilist tulu siis maatüki väärtus kujuneb prognoosiperioodil laekuvate rahavoogude summadest. Potentsiaalse kogutulu leidmine: Käesolevas hinnangus on hinnatava vara hüvitusväärtuse leidmiseks tulumeetodil kasutatud diskonteeritud rahavoo analüüsi. Kui reeglina käsitletakse rahavoo prognoosimisel 5+1 aasta põhimõtet, siis käesoleval juhul sellist rakendust kasutada ei saa, sest hinnatav vara on tähtajalise rahavooga. Kuigi hoonestusõiguse leping lubab tähtaega pikendada, siis konservatiivsuse printsiibist lähtuvalt ei ole seda hindaja arvestanud. Seega oleme prognooside arvestusperioodiks valinud hoonestusõiguse allesjäänud kehtivuse aja ehk 28 aastat (leping lõppeb 05.04.2052.a.). Vakants Vakantsimäär (vacancy rate) on vabade pindade osatähtsus kogu rendipinnast, mis on väljendatud protsentides. Vakantsimäär väljendab pindasid, mis on vakantsed ja valmis väljarentimiseks ja ka neid, mis vajavad korrastamist või remonti pärast rentniku väljakolimist. Vakantsi ja võlgnevuste tõttu saamata jäänud tulu (vacancy and collection loss) on tulu kadu, mida põhjustavad vakantsed pinnad, rentnike vahetumine ja rendi või muude tasude maksmata jätmine. See koosneb kahest komponendist: — füüsiline vakants ehk saamata jäänud tulu; — saamata jäänud tulu, mille põhjuseks on rentnikele tehtud soodustused või nende tasumata summad Stabiliseeritud vakantsusena käsitleme hinnatava vara hoonestuõiguse lepingutüüpi arvesse võttes 0%. Tegevuskulud ja kapitalikulud Omanikukulud jagunevad: tegevuskulud (operating costs) ja kapitalikulud, mis jagunevad: jooksvad kapitalikulud (capital expenses, Cap Ex) ja investeeritud kapitali kulusus (capital cost, interest). Tegevuskulud on kinnisvara kasutamise ja korrashoiuga seonduvad perioodilised kulud, mis on seotud vara tulupotentsiaali hoidmisega, kuid mitte selle tõstmisega. Tegevuskulude hulka ei arvestata vara parendamiseks tehtavaid kulusid, vara finantseerimisega seotud kulusid, raamatupidamislikku kulumit (amortisatsioon). Tegevuskuludeks on kõik kinnisvara kulud, mida raamatupidamises ei kapitaliseerita. Jooksvad kapitalikulud on kinnisvara kasutamise ja korrashoiuga seotud ühekordsed kulud, mis on vajalikud vara remondiks (asendamiseks ja taastamiseks) ning parendamiseks ja mis raamatupidamises kapitaliseeritakse. Jooksvad kapitalikulud on seotud nii vara hoidmisega (remont) kui selle tõstmisega (parendamine). Investeeritud kapitali kulusus väljendab omanikutulu kinnisvarasse investeeritud kapitalilt, mis on oma olemuselt omaniku nõutav tootlus investeeritud kapitalilt. Investeeritud kapitali kulusus korvab kulusid, mis on seotud investeerimisega antud kinnisvarasse alternatiivsete investeerimisvõimaluste asemel.

Eksperthinnang nr 035-24-VIL

Viljandi maakond, Viljandi vald, Suislepa küla, Mardi

23

Domus Kinnisvara Krista Õigus Domus Kinnisvara Kutseline hindaja Luise tn 2, Tallinn Tel +372 5687 2781 [email protected]

Hoonestusõiguse lepingu p 10.2. alusel kõik maksud, avalik-õiguslikud koormatised, lepinguobjektist saadavad viljad, samuti lepinguobjekti juhusliku hävimise riisiko ja halvenemise oht lähevad hoonestajale üle lepingu objektiks oleva kinnisasja valduse üleandmisega. Seega omanikule hoonestuõiguse kehtivuse perioodil mingeid tegevus- ja kapitalikulusid ei teki. Kapitalisatsioonimäära ja diskontomäära valik Enamkasutatav meetod Eesti kinnisvaraturu tingimustes kapitalisatsioonimäära leidmiseks on selle tuletamine kinnisvaraturul toimunud tehingutest. Selleks, et tuletada kapitalisatsioonimäära võrreldavatest turutehingutest peab olema antud turusektoris toimunud piisaval hulgal tehinguid rahavoogu genereerivate objektidega. 2023.a. seisuga oli büroopindade puhul madalaim näitaja ca 6,5%, kaubandus- ja teeninduspindadel ca 7%, lao- ja tootmispindadel ca 7%. Tulumäärade liikumist ajas illustreerib allolev graafik:

Allikas: Domus Kinnisvara Diskontomäära leidmisel tuleb analüüsida kasumit tootvate sarnaste kinnisvaraobjektide aastast puhastulu ja müügihindu ning investorite üldisi tulunorme. Diskontomäär võtab arvesse investeeringu kindluse, riskifaktori, likviidsuse ja juhtimise kulud. Hindamise hetkel on teada hinnatava varaga sarnase sisuga ostu-müügitehing: • 2022.a. II kvartalis toimus ostu-müügitehing tähtajalise hoonestusõigusega, kus ehitusfirma rajas Tallinna magalapiirkonnas ühele riiklikule sihtasutusele uue hoone. Hoonestusõiguse lepingu ajal oli sihtasutus üürnikuks ning kokkuleppe kohaselt hüvitab üürnik hoonestusõiguse lepingu lõppedes ehitusfirmale hoone ehituskulu koos vahepealsete ümberehituskuludega (kui need tekivad). Oodatav tootlus oli 5% ehk madalam toona kehtinud ärikinnisvara parimatest tulumääradest, kus üürnik ei olnud avaliku sektoriga seotud. Vara hindamise standard EVS 875-9:2018 toob välja teoreetilised diskontomäära elemendid, milleks on: 1) riskivaba tulumäär (võlakirjade tulumäära tase; 2) inflatsiooni lina; 3) riskilisa, mis on seotud vara endaga; 4) asendusfondi kogumise lisa. Esitatud liigendus väljendab diskontomäära struktuurelemente, mille analüüsimise tulemusel peaks tekkima hinnang diskontomäärale. Kinnisvaraturul on tulumäärad võrreldes varasemate aastatega langenud ning madalaimad näitajad ärikinnisvara puhul on lähiminevikus olnud vahemikus 6,5-7,5%. Hindaja hinnangul tuleks käesoleval juhul arvestada madalama tootlusega, sest seda toetab kehtiv pikaajaline hoonestusõiguse leping ja hoonestaja maksekindlus. Viimast võib illustreerida turuosaliste intressimäärade võrdlusega ja ka ühe reaalse tehinguga. Näiteks Eesti Panga statistika andmetel oli mittefinantsettevõtete pikaajaliste eurolaenude kaalutud keskmine intressimäär 2023. aastal vahemikus 4,7-6,7%, aga samal ajal on madala riskiga rentnike inressimäär olnud oluliselt madalam (nt suhteliselt maksekindel Eesti riik emiteeris 2024.a. alguses võlakirju intressimääraga 3,25%). Veel võib ühe näite tuua hindamistoimingust, kui hindamine toimus tehingu tõendamise eesmärgil Tallinna ühes magalapiirkonnas. 2022.a.-l oli tehingus 8.-aastase tähtajaga hoonestusõigus, kus hoonestuse kasutajaks ehk üürnikuks, s.h. ka maa omanikuks, oli riigipoolne sihtasutus. Lepingu lõppedes kaasnes sarnaselt hinnatava varaga kohustus

Eksperthinnang nr 035-24-VIL

Viljandi maakond, Viljandi vald, Suislepa küla, Mardi

24

Domus Kinnisvara Krista Õigus Domus Kinnisvara Kutseline hindaja Luise tn 2, Tallinn Tel +372 5687 2781 [email protected]

tasuda hüvitis ehitise eest. Selle tehingu diskontomääraks kujunes 5%6. Sellel ajal oli kõnealune näitaja oluliselt madalam võrreldes toona turul valitsenud parimate näitajatega ning ostja hinnangul oligi selle peamiseks põhjuseks kindel üürnik. Seega võib järeldada, et turuosalised võtavad arvesse üürniku maksekindlust, mistõttu on hindaja hinnangul põhjendatud arvestada ka hetkel tavapärasest turutasemest mõnevõrra madalamat näitajat ehk käesoleval juhul on kogu prognoosiperioodi ulatuses valitud diskontomääraks 6%. Tänasel turul, oluliselt kõrgemate intressimäärade taustal, ei pea investorid võimalikuks, et tootlus jääks alla 6%. Viimast saab tõendada ka kogukapitali tulunormiga kaalutud kogukapitali hinnast (WACC7): Rahavooga ärikinnisvara finantseerimisel on sarnastel varadel keskmiselt omakapitali ja võõrkapitali suhe kinnisvara investeeringu tegemisel 70/30. Näiteks juhul kui eeldada hinnatavaga analoogiliste varade puhul võõrkapitali hinnaks 4%8 ning omakapitali tulunormiks 10%, kujuneb kaalutud kogukapitali hind: (70% x 4,0%) + (30% x 10%) ≈ 5,8% ehk ca 6%. Arvestades antud vara olemust, kaaludes selle positiivseid ja negatiivseid tegureid ja prognoosides tegevustulu ja väärtuse kasvu prognoosiperioodil, oleme rakendanud antud vara puhul diskontomäärana 6,5%. Prognoosiperioodi lõpu rahavoo leidmisel ei ole arvestatud lepingu lõppemisega sest tegemist ei ole tavapärase müügiga, vaid ehitiste langemisega tagasi maa omanikule. Hinnatava vara turuväärtuse leidmisel kasutatakse ilma käibemaksuta sisendeid. Kõiki eelnevalt kirjeldatud sisendeid arvesse võttes on koostatud prognoositavate rahavoogude tabel, mis põhineb diskonteeritud rahavoogude meetodil.

6 Tehinguhind jäi viie ja kuue miljoni euro vahele ilma käibemaksuta arvestuses. 7 Weighted Average Cost of Capital 8 Euro 10 yr Swap 2,5% (allikas: https://markets.ft.com/data/indices/tearsheet/summary?s=A@?EURIRSXY:RCT), millele lisandub laenuandja marginaal 1,5%

Eksperthinnang nr 035-24-VIL

Viljandi maakond, Viljandi vald, Suislepa küla, Mardi

25

Domus Kinnisvara Krista Õigus Domus Kinnisvara Kutseline hindaja Luise tn 2, Tallinn Tel +372 5687 2781 [email protected]

Vara turuväärtus kujuneb järgnevalt:

Rahavoo elemendid ja rahavoo periood 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032 2033 2034 2035 2036 2037 2038 2039 2040 2041 2042 2043 2044 2045 2046 2047 2048 2049 2050 2051

Hoonestusõiguse tasu aastas, € 1534 1534 1534 1534 1534 1534 1534 1534 1534 1534 1534 1534 1534 1534 1534 1534 1534 1534 1534 1534 1534 1534 1534 1534 1534 1534 1534 1534

Diskontomäär 6,5% 6,5% 6,5% 6,5% 6,5% 6,5% 6,5% 6,5% 6,5% 6,5% 6,5% 6,5% 6,5% 6,5% 6,5% 6,5% 6,5% 6,5% 6,5% 6,5% 6,5% 6,5% 6,5% 6,5% 6,5% 6,5% 6,5% 6,5%

Vakantsimäär 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0%

Tegevuskulud, €/m² 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0

Kapitalikulud, €/m² 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28

Potentsiaalne kogutulu, € 1534 1534 1534 1534 1534 1534 1534 1534 1534 1534 1534 1534 1534 1534 1534 1534 1534 1534 1534 1534 1534 1534 1534 1534 1534 1534 1534 1534 Vakantsi, vaeglaekumiste ja

võlgnevuste

tõttu saamata jäänud tulu, €

0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0

Efektiivne kogutulu, € 1 534 1 534 1 534 1 534 1 534 1 534 1 534 1 534 1 534 1 534 1 534 1 534 1 534 1 534 1 534 1 534 1 534 1 534 1 534 1 534 1 534 1 534 1 534 1 534 1 534 1 534 1 534 1 534

Tegevuskulud kokku, € 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0

Puhas tegevustulu pärast

tegevuskulude kandmist, € 1 534 1 534 1 534 1 534 1 534 1 534 1 534 1 534 1 534 1 534 1 534 1 534 1 534 1 534 1 534 1 534 1 534 1 534 1 534 1 534 1 534 1 534 1 534 1 534 1 534 1 534 1 534 1 534

Kapitalikulud, € 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0

Puhas tegevustulu pärast kõigi kulude

kandmist, € 1 534 1 534 1 534 1 534 1 534 1 534 1 534 1 534 1 534 1 534 1 534 1 534 1 534 1 534 1 534 1 534 1 534 1 534 1 534 1 534 1 534 1 534 1 534 1 534 1 534 1 534 1 534 1 534

Diskonteeritud puhas tegevustulu, € 1 440 1 352 1 270 1 192 1 120 1 051 987 927 870 817 767 720 676 635 596 560 526 494 464 435 409 384 360 338 318 298 280 263

19 552Hinnatava vara turuväärtus väärtuse kuupäeval, €

Seega turuväärtuseks diskonteeritud rahavoogude meetodil kujuneb 19 552 eurot 19 552 €/ kinnistu pindala 20 200 m2 = 0,97 eurot/m². Võttes arvesse eelnevat ning investeeringute turu hetkeolukorda, on hindaja seisukohal, et saadud tulemus peegeldab õiglaselt hinnatava vara turuväärtust.

Eksperthinnang nr 035-24-VIL

Viljandi maakond, Viljandi vald, Suislepa küla, Mardi

26

Domus Kinnisvara Krista Õigus Domus Kinnisvara Kutseline hindaja Luise tn 2, Tallinn Tel +372 5687 2781 [email protected]

5.2.1. Äralõike väärtuse hindamine

Äralõike turuväärtuse hindamisel lähtutakse KAHOS § 12 lõikest 4: Kui omandamisele kuuluv kinnisasjast tehtav äralõige on iseseisvalt kasutatav, hinnatakse äralõiget kui võimalikku müügiobjekti. Kui äralõige ei ole iseseisvalt kasutatav, on hindamise aluseks kinnisasja kui terviku turuväärtuse vähenemine, mis on põhjustatud kinnisasjast tehtavast äralõikest ja ümbritseva keskkonna muutusest. Hetkel on hindaja seisukohal, et äralõike puhul ei ole tegemist eraldiseisva müügiobjektiga, mistõttu lähtutatakse äralõike väärtuse leidmisel eelmises peatükis toodud kogu vara hinnast ja äralõike väärtuse aluseks võetakse eelmises peatükis toodud kogu vara hind taandatuna maatüki pindalale. Äralõike väärtus leitakse läbi eelnevalt hinnatud kinnistu hoonestamata ärimaa turuväärtuse ühikuhinna (1 m²). Vastavalt projektile on kinnistust planeeritava äralõike pindala 495 m². Hoonestamata ärimaa turuväärtuseks väärtuse kuupäeva seisuga diskonteeritud rahavoogude meetodil kujuneb 19 552 eurot. 19 552 €/ kinnistu pindala 20 200 m2 = 0,97 €/m². Äralõike tasude määramisel lähtutakse KAHOS § 11 lg 6, mille alusel tasu määratakse alates 1-eurosest väärtusest ühe euro täpsusega ja alates 100-eurosest väärtusest kümne euro täpsusega. Täiendavad hüvitised ümardatakse ühe euro täpsusega. Äralõige 495 m² x 0,97 €/m² = 480,15 € ehk 480 eurot

6. Hindamistulemus

Kõike eelnevat arvesse võttes ning tuginedes hindajatele teadaolevatele lähteandmetele, kinnisvaraturu hetkesituatsioonile ja võrdlusandmetele, on Domus Kinnisvara hinnangul hinnatava vara aadressil Viljandi maakond, Viljandi vald, Suislepa küla, Mardi hüvitusväärtus:

1 m² hüvitusväärtus 0,97 (null koma üheksakümmend seitse) €/m²

1 äralõike 495 m2 hüvitusväärtus 480 (nelisada kaheksakümmend) eurot

Kaasnevat kahju ja saamata jäävat tulu ei esinenud.

Vara on keskmise likviidsusega, müügiperioodi pikkuseks väärtuse kuupäeva turusituatsioonis võib hinnatud turuväärtuse juures prognoosida 6-12 kuud. Kinnistu ärimaa hindamistulemuse täpsus on ±10%, mis on selle turusegmendi jaoks tavapärane. Äralõike hindamistulemuse täpsus on keskmisest madalam, ±20%, kuna tegemist ei ole turupõhise käsitlusega. Hindamistulemus ei sisalda käibemaksu.

Eksperthinnang nr 035-24-VIL

Viljandi maakond, Viljandi vald, Suislepa küla, Mardi

27

Domus Kinnisvara Krista Õigus Domus Kinnisvara Kutseline hindaja Luise tn 2, Tallinn Tel +372 5687 2781 [email protected]

Lisa 1. Fotod Vaated äralõike osale

Eksperthinnang nr 035-24-VIL

Viljandi maakond, Viljandi vald, Suislepa küla, Mardi

28

Domus Kinnisvara Krista Õigus Domus Kinnisvara Kutseline hindaja Luise tn 2, Tallinn Tel +372 5687 2781 [email protected]

Allikas: hindaja kohapealne ülevaatus

Eksperthinnang nr 035-24-VIL

Viljandi maakond, Viljandi vald, Suislepa küla, Mardi

29

Domus Kinnisvara Krista Õigus Domus Kinnisvara Kutseline hindaja Luise tn 2, Tallinn Tel +372 5687 2781 [email protected]

Lisa 2. Kinnistusregistri väljavõte9 Registriosa:

Registriosa number 1712739

Kinnistusosakond Tartu Maakohtu kinnistusosakond

Kinnistu nimi Mardi

I jagu - KINNISTU KOOSSEIS

Kande Nr. Katastritunnus Sihtotstarve ja asukoht Pindala Info

Kande kehtivus

1 79704:002:1140

Ärimaa 100%, Viljandi maakond, Viljandi vald, Suislepa küla, Mardi. 2,02 ha

Maakatastri andmed üle võetud 6.03.2021. kehtiv

II jagu - OMANIK

Kande Nr. Omanik Kande alus

Kande kehtivus

4 Live Nature OÜ (registrikood 11086815)

2.08.2016 asjaõiguslepingu alusel sisse kantud 8.08.2016. Kohtunikuabi Mare Tomingas kehtiv

III jagu - KOORMATISED JA KITSENDUSED

Kande Nr.

Kinnistut koormavad piiratud asjaõigused (v.a. hüpoteegid) ja märked; käsutusõiguse kitsendused

Märked piiratud asjaõiguste kohta, kande alus, kannete muudatused ja kustutamised

Kande kehtivus

1

Hoonestusõigus tähtajaga 50 aastat Telia Eesti AS (registrikood 10234957) kasuks. Hoonestusõigus on tasuline. Püstitatud raadioside masti koos moodulhoone ja piirdeaiaga sihtotstarbe ja ehitiste korrashoiu tingimused vastavalt punktile 4, hüvitus ja ehitiste saatus hoonestusõiguse tähtaja saabumisel on määratud vastavalt lepingu punktile 7. Hoonestusõigus kehtib alates sissekandmise päevast. Hoonestusõiguse kohta on avatud registriosa number 2494739.

Sisse kantud 5.04.2002. 12.09.2016 kinnistamisavalduse alusel muudetud 17.10.2016. Kohtunikuabi Jaan Unt kehtiv

2

Ostueesõigus kinnistu igakordsel võõrandamisel igakordse hoonestaja kasuks vastavalt lepingu punktile 6. 08.03.2002 kinnistamisavalduse alusel sisse kantud 05.04.2002. Kohtunikuabi M. Kipp kehtiv

IV jagu - HÜPOTEEGID

9 Allikas: https://kinnistusraamat.rik.ee/

Eksperthinnang nr 035-24-VIL

Viljandi maakond, Viljandi vald, Suislepa küla, Mardi

30

Domus Kinnisvara Krista Õigus Domus Kinnisvara Kutseline hindaja Luise tn 2, Tallinn Tel +372 5687 2781 [email protected]

Kande Nr. Hüpoteegid

Hüpoteegi summa

Märked hüpoteekide kohta, kande alus, kannete muudatused ja kustutamised

Kande kehtivus

Asutus: Domus Kinnisvara Vahendus OÜ Nimi: Mirje Kallaste Kuupäev: 28.02.2024 13:28:44

Eksperthinnang nr 035-24-VIL

Viljandi maakond, Viljandi vald, Suislepa küla, Mardi

31

Domus Kinnisvara Krista Õigus Domus Kinnisvara Kutseline hindaja Luise tn 2, Tallinn Tel +372 5687 2781 [email protected]

Lisa 3. Äralõike joonis

Allikas: Lähteülesanne

Eksperthinnang nr 035-24-VIL

Viljandi maakond, Viljandi vald, Suislepa küla, Mardi

32

Domus Kinnisvara Krista Õigus Domus Kinnisvara Kutseline hindaja Luise tn 2, Tallinn Tel +372 5687 2781 [email protected]

Lisa 4. Hoonestuõiguse leping

Eksperthinnang nr 035-24-VIL

Viljandi maakond, Viljandi vald, Suislepa küla, Mardi

33

Domus Kinnisvara Krista Õigus Domus Kinnisvara Kutseline hindaja Luise tn 2, Tallinn Tel +372 5687 2781 [email protected]

Eksperthinnang nr 035-24-VIL

Viljandi maakond, Viljandi vald, Suislepa küla, Mardi

34

Domus Kinnisvara Krista Õigus Domus Kinnisvara Kutseline hindaja Luise tn 2, Tallinn Tel +372 5687 2781 [email protected]

Eksperthinnang nr 035-24-VIL

Viljandi maakond, Viljandi vald, Suislepa küla, Mardi

35

Domus Kinnisvara Krista Õigus Domus Kinnisvara Kutseline hindaja Luise tn 2, Tallinn Tel +372 5687 2781 [email protected]

Eksperthinnang nr 035-24-VIL

Viljandi maakond, Viljandi vald, Suislepa küla, Mardi

36

Domus Kinnisvara Krista Õigus Domus Kinnisvara Kutseline hindaja Luise tn 2, Tallinn Tel +372 5687 2781 [email protected]

Eksperthinnang nr 035-24-VIL

Viljandi maakond, Viljandi vald, Suislepa küla, Mardi

37

Domus Kinnisvara Krista Õigus Domus Kinnisvara Kutseline hindaja Luise tn 2, Tallinn Tel +372 5687 2781 [email protected]

Eksperthinnang nr 035-24-VIL

Viljandi maakond, Viljandi vald, Suislepa küla, Mardi

38

Domus Kinnisvara Krista Õigus Domus Kinnisvara Kutseline hindaja Luise tn 2, Tallinn Tel +372 5687 2781 [email protected]

Eksperthinnang nr 035-24-VIL

Viljandi maakond, Viljandi vald, Suislepa küla, Mardi

39

Domus Kinnisvara Krista Õigus Domus Kinnisvara Kutseline hindaja Luise tn 2, Tallinn Tel +372 5687 2781 [email protected]

Lisa 5. Kirjavahetus hoonestuõiguse omaniku esindajaga

Eksperthinnang nr 035-24-VIL

Viljandi maakond, Viljandi vald, Suislepa küla, Mardi

40

Domus Kinnisvara Krista Õigus Domus Kinnisvara Kutseline hindaja Luise tn 2, Tallinn Tel +372 5687 2781 [email protected]

Vastavuskinnitus standardi nõuetele:

• Käesoleva hindamisaruande koostanud ja kogu hindamistoimingu läbi viinud hindaja kutseline pädevus on piisav hindamistellimuse täitmiseks.

• Käesolev hindamisaruanne ja kogu hindamistoiming vastab eesti kinnisvara hindamise standardiseeria EVS 875 nõuetele, sh hindamise headele tavadele.

• Hindaja ei avalda hindamistoimingu käigus kogutud informatsiooni ja hindamistulemusi mitte kellelegi peale tellijaga kokkulepitud isikute, v.a. juhud kui seadus seda nõuab või kui see on vajalik kindlateks hindamise kutsealaga seotud toiminguteks.

• Hindaja on tegutsenud sõltumatu hindajana.

• Hindaja on tegutsenud erapooletult ilma mingite isiklike huvideta hindamistoimingu suhtes.

• Hindaja poolt hindamistoimingu eest saadav tasu ei ole seotud hindamistulemusega.

• Hindamistoimingus kasutatud ja hindamisaruandes esitatud andmed on hindajale teadaolevalt tõesed ja korrektsed.

• Hindamistoimingus kasutatud ja hindamisaruandes esitatud analüüsid ja järeldused on kitsendatud ainult hindamisaruandes esitatud eelduste ja piiravate tingimustega.

Hindamisaruande koostaja /allkirjastatud digitaalselt/

Krista Õigus Kutseline hindaja Vara hindaja, tase 7, kutsetunnistus nr. 202960 Eesti Kinnisvara Hindajate Ühingu liige

Hindaja assistent10 /allkirjastatud digitaalselt/

Mirje Kallaste Kutseline hindaja Kinnisvara hindaja, tase 6, kutsetunnistus nr. 176312 Eesti Kinnisvara Hindajate Ühingu liige

10 Assistent on teostanud hindamisaruande koostamiseks vajalike andmete kogumist registritest ja andmebaasidest, suhelnud hinnangu tellijaga ja hinnatav vara omanikuga.

Valge 4 / 11413 Tallinn / 620 1200 / [email protected] / www.transpordiamet.ee

Registrikood 70001490

Live Nature OÜ

[email protected]

Kentmanni tn 6-66, 10116

Kesklinna linnaosa, Tallinn, Harju

maakond

Meie 10.04.2024 nr 8-3/23-146/23523-2

Pakkumine Teile kuuluvast Mardi

kinnisasjast maaeralduse omandamiseks

Transpordiamet alustas 10.11.2023 kirjaga nr 8-3/23-146/23523-1 kinnisasja avalikes huvides

omandamise seaduse (edaspidi KAHOS) alusel menetlust Teile kuuluvast Mardi kinnisasjast

(aadressiga Mardi, Suislepa küla, Viljandi vald, Viljandi maakond, kinnistu registriosa number

1712739, katastriüksuse tunnus 79704:002:1140, pindalaga 2,02 ha) ligikaudu 495 m2 suuruse

maaeralduse omandamiseks.

Äralõige on vajalik Roadplan OÜ (registrikood 12432118) poolt koostatud projekti nr 23009

„Riigitee 52 Viljandi - Rõngu km 25,093 – 41,42 Mustla – Kaubi lõik“ elluviimiseks. Projekt on

kinnitatud Transpordiameti taristu arendamise osakonna projekteerimise talituse juhataja

26.10.2020 korraldusega nr 1-3/20/197.

Tuginedes Domus Kinnisvara Vahendus OÜ (registrikood 11065540) poolt koostatud

hindamisaruandele nr 035-24-VIL on Teile kuuluva Mardi kinnisasja katastriüksuse nr

79704:002:1140 ligikaudu 495 m2 suuruse äralõike hüvitisväärtus 480,15 eurot (0,97 eurot/m²) ehk

480 eurot.

Juhul kui jagatava kinnisasja maakorraldusliku jagamise käigus selgub, et omandatava äralõike

pindala on kas suurem või väiksem kui 495 m², suurendatakse või vähendatakse vastavalt

kinnisasja osa eest makstavat tasu vastavalt eksperthinnangus kajastatud katastriüksuse

turuväärtuse pinnaühikuhinnale (eurot/m2).

Juhul, kui olete nõus kinnisasja osa võõrandamisega, makstakse Teile kui kinnisasja omanikule

kinnisasja osa omandamise menetluses kokkuleppe saavutamise eest täiendavat hüvitist (edaspidi

motivatsioonitasu). KAHOS § 15 lg 3 kohaselt on motivatsioonitasu 20% tasust, kuid mitte vähem

kui 0,8-kordne Statistikaameti avaldatud tehingule eelneva aasta (eelneva nelja kvartali) keskmine

brutokuupalk ja mitte rohkem kui 50-kordne keskmine brutokuupalk.

Samuti lisandub eelnimetatud summadele ühekordne hüvitis asjaajamisega seotud kulude eest

vastavalt KAHOS §-le 17.

2 (2)

Tulenevalt eelnevast ja tuginedes KAHOS § 11 lg 6 esitame pakkumuse omandada äralõige Teile

kuuluvast kinnisasjast tasudes alljärgnevalt:

maa eest makstav tasu – 480 eurot;

motivatsioonitasu – 1466 eurot;

täiendav hüvitis asjaajamisega kaasnevate kulude eest igale omanikule – 176 eurot,

kokku 2122 eurot.

Nimetatud tasudest 50% tasutakse kinnisasja osa võõrandajale võlaõigusliku müügilepingu

sõlmimisel ja 50% asjaõiguslepingu sõlmimisel.

Tasuga mittenõustumisel on Teil õigus esitada omapoolne võrdlevale hindamisaruandele tuginev

pakkumine, mis vastaks KAHOSes toodud tingimustele, misjärel asume läbi rääkima. Hinnangu

koostamise korral lähtutakse tasu arvestamisel hinnangu tulemusest, millele lisandub

motivatsioonitasu vastavalt KAHOS § 15 lg-le 3 ning hüvitis asjaajamisega seotud kulude eest

vastavalt KAHOS §-le 17.

Kui Te ei esita nimetatud pakkumuse kohta nõusolekut, on võimalik otsustada kinnisasja osa

sundvõõrandamine. Kui kinnisasja osa omandamine ei toimu kokkuleppel, ei ole kinnisasja

omanikul õigust KAHOS §-s 15 toodud motivatsioonitasule.

KAHOS § 10 lõike 4 alusel on menetluse läbiviijal (Transpordiametil) õigus kinnisasja omaniku

eest teha kõiki kinnisasja jagamisega seotud toiminguid ja esitada avaldusi. Eeltoodust tulenevalt

teavitame, et Transpordiamet alustab kinnisasja jagamisega seotud toimingutega lähiajal ning

tellib maakorraldustoimingute läbiviijalt (maamõõtja) kinnisasja jagamise vastavalt

krundijaotuskavale.

Kõik kinnisasja jagamisega kaasnevad kulud tasub Transpordiamet.

Palume teiepoolset kirjalikku nõustumust või vastuväiteid esitatud pakkumuse osas

hiljemalt 21.04.2024.

Lugupidamisega

(allkirjastatud digitaalselt)

Agne Mägi

maade projektijuht

maade osakond

Lisa: Eksperthinnang nr 035-24-VIL

Agne Mägi

58502368, [email protected]