Eelnõu kooskõlastamiseks

Maamaksu eelnõu kooskõlastusringi märkuste tabel

Rahandusministeerium (mitteametlik)

Esitatud eelnõu täidab Vabariigi Valitsuse

tegevuskava punkt 7.1.1 eesmärki - suurendada

kohalike omavalitsuste finantsautonoomiat. Aastal

2022 viidi läbi maade hindamine, mille tulemuste

realiseerimiseks muudeti oluliselt maamaksu-

seadust aastast 2024. Esitatud eelnõuga soovitakse

veelkord muuta seadust nii aastast 2025 kui ka

2026.

Rahandusministeerium kooskõlastab eelnõu

märkusega, et alates 2026. aastast ei oleks

maksusumma suurimal võimalikul tõusul enam

protsentuaalset piirmäära. Maksutõusu piirmäära

kaotamine on mõistlik, kuna selleks ajaks on

maamaks saanud tõusta 2023. aastal kuni 10% ja

2025. aastal kuni 50% võrreldes eelmise aastaga

ning ei ole otstarbekas ülejäänud osa ajatamiseks

KOVide lõikes erinevate piirmäärade kehtestamine

ja selleks IT-süsteemi arendamine. Kohalikud

omavalitsused saavad maksukohustuse suurust

reguleerida maksumääraga.

Osaliselt arvestatud

Eelnõu on muudetud ja 2025. a maamaksu

aastane kasvu piirang jäeti praegu kehtiva

10%/5 eurot peale varasemalt eelnõus

kavandatud 50%/20 eurot asemel. Alates 2026.

a saab KOV ise otsustada aastase kasvu

piirangu protsendi.

KOVide sees on maa maksustamishinnad väga

erinevalt suurenenud (mõnel juhul paar korda ja

mõnel juhul ka mitukümmend korda). Kui KOV

tooks kõrge hinnakasvuga maatükkide tõttu

maamaksu määra väga madalale, kukuks tal

hüppeliselt maamaksu laekumine. Samas

määrates määra selliselt, et oleks mõningane

maamaksu laekumise kasv, tähendaks see

osadele maatükkidele kümnekordseid

maksutõusu, mis võib riivata omanike

õigustatud ootust, et maksud ei saa kordades

kasvada niivõrd lühikese ette teatamise ajaga.

Maamaksu aastase kasvu piirang võimaldab

maa maksustamishinna suure kasvu puhul

maamaksu tõusu ühtlaselt hajutada pikema

perioodi peale ühtegi maaomanikku liigselt

koormamata. Aastase kasvu piirang on KOVide

huvides, et tagada maade maksustamisel vajalik

paindlikkus. Alates 2026. a on võimalik (MTA-

l on vaja teha IT arendus), et KOVid saaksid ise

otsustada maamaksu kasvu aastase lae üle.

2026. a maamaksu kasvu aastase piirangust

loobumine tähendab Maksu- ja Tolliameti

hinnangul IT arenduse kulu üle 1 mln euro ja

KOVidele otsustusõiguse andmine ca 200 000 –

300 000 eurot.

Kliimaministeerium

Raudteeseaduse § 73 lõike 5 alusel peab riik

tagama, et tavapärastes äritingimustes on avalikku

raudteed majandava

raudteeinfrastruktuuriettevõtja tulud, mille

moodustavad raudteeinfrastruktuuri kasutustasud,

muust majandustegevusest saadud kasum ja riigi

või muude isikute poolt eraldatud vahendid, ning

raudteeinfrastruktuurikulud viieaastase perioodi

arvestuses tasakaalus. AS Eesti Raudtee kulud on

viimasel aastatel pidevalt ületanud

raudteeinfrastruktuuri kasutustasude ja muu

majandustegevuse kasumi arvelt saadud tulusid,

iga täiendav maksukohustus tuleb riigil vastavalt

raudteeseadusele kompenseerida.

Osaliselt arvestatud

Eelnõu eesmärk on suurendada kohalike

omavalitsuste (edaspidi KOV)

maksuautonoomiat. See võimaldab KOVidel

suuremas ulatuses otsustada, missugust

maksukoormust kehtestada ja mida selle eest

vastu antakse.

Eelnõu on muudetud ja 2025. a maamaksu

aastane kasvu piirang jäeti praegu kehtiva

10%/5 eurot peale varasemalt eelnõus

kavandatud 50%/20 eurot asemel. Alates 2026.

a saab KOV ise otsustada aastase kasvu

piirangu protsendi. Võib eeldada, et KOVid

jätkavad suures osas alates 2026. a 10%-se

Sarnane olukord on ka Edelaraudtee AS puhul.

Kuigi seal riik otsetoetust ei anna, sest

Edelaraudtee AS majandab ennast ära

raudteeinfrastruktuuri kasutustasudest, tuleb

suurenev summa kompenseerida riigil läbi avaliku

teenindamise lepingu makstava toetuse, sest kõik

täiendavad kulud lülitatakse raudteeinfrastruktuuri

kasutustasusse, mida maksab AS Eesti

Liinirongid. Seega tuleb vastav summa ette näha

ASile Eesti Liinirongid makstavas avaliku liiniveo

toetuses.

Eestis on arendamisel ka mitu uut raudteelõiku.

Rail Baltica, Haapsalu raudtee või ka Tallinna

ringraudtee lisandumisel tuleb ka nende eest

hakata maksma maamaksu ja hoonestusõiguse

tasusid, samas kui tegemist on avalike

raudteedega, mida saavad sarnaselt teedele aja ja

kasutustasu poolest diskrimineerimata kasutada

kõik, kes seda soovivad.

Meie ettepanek on eelnõud muuta nii, et avaliku

raudteed majandavate ettevõtjate poolt makstavad

tasud kindlasti ei tõuseks. Avaliku raudtee aluste

maade maamaksu osas tuleks vabastust kohaldada

sarnaselt teedele, sõnastades maamaksuseaduse

paragrahvi 4 lõike 1 punkt 11 järgmiselt:

„11) riigitee, kohaliku tee ja avalikuks

kasutamiseks määratud eratee teemaalt ning

avalikuks kasutamiseks määratud raudtee

raudteemaalt;“;

Maamaksu suurenemisel ja jätkuval rakendamisel

raudteemaale tuleb eelnõu seletuskirjas mõjud

kogu raudteesektorile kindlasti välja tuua ja näha

ette RES-is vastav rahastamine.

Eelnõu mõjude hindamisel lähtutakse vaikimisi

eeldusest, et kohalikud omavalitsused jätkavad

2026. a enamasti 2025. a kehtinud maamaksu

aastase kasvu piiranguga. Seega ei ole tegelikku

mõju erinevatele sihtrühmadele võimalik hinnata.

Kui "muu maa" maksumäär tõuseb 1,0%-lt 2%-le,

siis ei ole võimalik täpselt aru saada, millist mõju

see avaldab majandusele või mida võib seaduse

muudatus kaasa tuua nendele ettevõtjatele, kelle

majandustegevuseks on vajalik väga suur maa-ala

(nt tuuleparkide arendajad). Palume neid aspekte

analüüsida ja kui sellistele ettevõtjatele kaasneb

seaduse muudatusega oluline mõju, siis kaaluda

ka erisuste loomist maamaksu osas. Eelnõus ei

kajastu väärtuslike ja väheväärtuslike põllumaade

maamaksu hind, mis omakorda võib mõjutada ka

põllumaade rendihinda. Samas aitaks

kasvupiiranguga. Seega ei saa eeldada AS

Eesti Raudtee olulist kulude kasvu.

Maksuvabastuse või -soodustuse mõte on

kompenseerida maa kasutamise piirangutest

tulenev saamata jääv hüve või vähendada

mingite omanike gruppide maksukoormust

olukorras, kus maa kasutamisest ei saa tulu

teenida (nt kodu alune maa). Avalikult

kasutatavad maanteed on isikutele tasuta, aga

raudtee kasutamise eest on võimalik tasu

küsida. Kui teenustasud ei kata kulusid, siis on

see pigem äriplaani teema. Kui maal oleva

taristu kasutamise eest on võimalik tasu küsida

ja tulu teenida, ei oleks maksuvabastus

põhjendatud. Märgime, et äriettevõttele

maksusoodustuse andmine võib olla riigiabi.

Iga täiendav maksuvabastus tähendab kulukat

IT arendust ja KOVide maksutulu

vähendamist, mis tuleb kompenseerida.

Märgime, et päikeseparkide rajamiseks sobiv

madala boniteediga põllumaa maksustamishind

on oluliselt väiksem kui viljakal põllumaal.

Selle tulemusel on maamaks väiksem. Lisaks

vt eelmist lõiku maksuvabastuse/-soodustuse

kohta.

väheväärtuslikele põllumaadele madalama

maamaksu kehtestamine kaasa nende maade

kasutamisele näiteks päikeseparkidena. Palume

meie ettepanekuid mõjude hindamise osas arvesse

võtta.

Justiitsministeerium Rahandusministeerium on edastanud

Justiitsministeeriumile kooskõlastamiseks

maamaksuseaduse muutmise seaduse eelnõu

(eelnõu). Justiitsministeerium kooskõlastab

eelnõu märkustega mõju kohta ning

normitehniliste märkustega, mis on käesolevale

kirjale lisatud eelnõu ja seletuskirja failides.

Lisaks palume eelnõusse kavandada mõju

järelhindamise kohustus. Eelnõu koostamisele ei

eelnenud väljatöötamiskavatsust (VTK), kuigi

oleks pidanud, sest eelnõuga, mille eesmärk on

kohalike omavalistuste finantsautonoomia

tugevdamine ja tulubaasi kasvatamine, kaasneb

meie hinnangul oluline mõju. Riigikogu otsusega

kinnitatud „Õigusloomepoliitika põhialused

aastani 2030“ punktide 12.4. ja 12.4.1. järgi tuleb

järelhindamise kohustus näha ette alati, kui olulise

mõjuga seaduseelnõu VTK on erandlikult jäetud

kiireloomulisuse tõttu koostamata. Järelhindamine

peab andma info selle kohta, kas ja kuivõrd on

konkreetse eelnõuga võetud lahendused aidanud

kaasa püstitatud probleemide lahendamisele.

Mõju järelhindamise ja vastava sätte

sõnastamiseks juhiseid leiab järelhindamise

korraldamise juhendist.

Plaanime arvestada kõikide märkustega.

Eesti Linnade ja Valdade Liit 1. Üldine ettepanek maamaksu infosüsteemi

kohta Maamaksu alusandmete haldamine eeldab

vajaliku andmestikuga tööriista, milles erinevaid

maksustsenaariume ja nende mõjusid arvutada

(maksumäärade, kaitsemehhanismi ja erinevate

soodustuste määra muutes) vähemalt järgmise

maksustamisaasta kohta, soovitavalt aga

keskpikas vaates, et oleks asjakohane info ka

eelarvestrateegia sisendiks. Kuna maamaksu

infosüsteemi peab riik (Maksu-ja Tolliamet), siis

vastava tööriista loomine peaks olema samuti riigi

ülesanne.

Selgitus

Ettepanek ei puuduta otseselt eelnõu.

Regionaal- ja Põllumajandusministeerium

mõistab maamaksu kalkulaatori vajalikkust ja

kaalub ettepanekut.

2. Ettepanek täiendada maamaksuseaduse § 10

lõiget 2 lausega: „Kasutusvalduse tähtaja

möödumisel ja/või kasutusvaldaja surma või

äriregistrist kustutamise korral maksab

maamaksu maa omanik.“. Kohalik omavalitsus on maamaksu alusandmete

kontrollimisel tuvastanud juhtumeid, kus

kinnistusraamatusse kantud kasutusvalduse osas

on kasutusvaldaja juba aastaid surnud või

Selgitus

Esitatud ettepaneku tehniline teostatavus ja

võimalik IT arendus nõuab põhjalikumat

analüüsi.

äriregistrist kustutatud, aga kasutusvalduse kanne

on kinnistusraamatus jätkuvalt kehtiv. Kuna

surnud või äriregistrist kustutatud isikule

maamaksu ei määrata, siis antud juhtudel jääb

Maksu-ja Tolliametil maamaks määramata ja

kohalikul omavalitsusel maamaks saamata. Lisaks

on olnud kasutusvalduse juhtumeid, kus

kasutusvaldus on seatud kindla tähtajaga, kuid

antud tähtaja möödudes on kasutusvalduse kanne

kinnistusraamatus jätkuvalt kehtiv. Sellisel juhul

on Maksu- ja Tolliamet määranud ja edastanud

maamaksu teate kinnistusraamatus kehtiva kande

alusel isikule, kelle osas kasutusvaldus enam ei

kehti.

Eesti Kaubandus- ja Tööstuskoda

1. Maamaksu aastase kasvu piirangu kaotamine

Eelnõu § 1 punkti 2 ja 3 kohaselt muudetakse

maamaksu aastase kasvu piirangut 10% ja

vähemalt 5 euro pealt 2025. aastal 50% ja vähemalt

20 euro peale ning eelnõu § 1 punkti 7 kohaselt

saavad kohalikud omavalitsused alates 2026.

aastast ise otsustada maamaksu aastase kasvu

piirangu üle.

Maa-amet viis 2022. aastal läbi maa korralise

hindamise, mille tulemusel maa väärtus tõusis ning

2022. aasta maade hindamise tulemused võeti

kasutusse 2024. aasta maamaksu arvutamisel.

Maade hindamisest või maksumäärade tõusust

põhjustatud maamaksu hüppelise suurenemise

vältimiseks kehtestati alaliselt maamaksu aastaseks

lubatud kasvuks 10% eelmise aasta

maamaksusummast. Maamaksu aastase kasvu

piirangu eesmärk oli luua kaitsemehhanism

hüppelise maamaksu tõusu vältimiseks ning selle

piirangu tulemusel pidi maamaks järgmistel

aastatel suurenema tasapisi kuni jõuab maa

maksustamishinnast lähtuva maamaksusummani.

Kaubanduskoja hinnangul ei ole hetkel kehtiva

maamaksu aastaseks lubatud kasvu 10%-lise

piirmäära järgi vajadus kadunud ning see peaks

kehtima edasi sellisel kujul nagu see on sätestatud

kehtivas maamaksuseaduses.

Maamaksu aastase kasvu piirmäära tõstmine

tähendab, et maamaks võib kasvada ettevõtete

jaoks järgmistel aastatel kordades rohkem ning see

avaldab ettevõtetele negatiivset mõju. Ettevõtete

jaoks on maamaks põhitegevuskulu, mida

ettevõtted prognoosivad ning eelarvestavad

pikema ajaperioodi jooksul. Järgmiste aastate järsk

ja ebaproportsionaalne maamaksu tõus tähendab

aga seda, et ettevõtetel on raske oma kulusid ette

planeerida ning maksu tõus paneb ettevõtted

ebasoodsasse olukorda. Muuhulgas on oluline

Arvestatud osaliselt

Eelnõu eesmärk on suurendada kohalike

omavalitsuste (edaspidi KOV)

maksuautonoomiat. See võimaldab KOVidel

suuremas ulatuses otsustada, missugust

maksukoormust kehtestada ja mida selle eest

vastu antakse.

Maamaksu aastase kasvu piirang on olemuselt

ajutine meede ehk üleminekuaeg tegeliku

maamaksu suuruseni jõudmiseks. Seega

üleminekuaeg peab olema nii lühike kui

võimalik ja nii pikk kui vajalik. Kindlasti tuleb

arvestada sellega, et maamaksu tõus ei

muutuks ülejõu käivaks.

Eelnõu on muudetud ja 2025. a maamaksu

aastane kasvu piirang jäeti praegu kehtiva

10%/5 eurot peale varasemalt eelnõus

kavandatud 50%/20 eurot asemel. Alates 2026.

a saab KOV ise otsustada aastase kasvu

piirangu protsendi. Võib eeldada, et KOVid

jätkavad suures osas alates 2026. a 10%-se

kasvupiiranguga

Seletuskirjas on näide tavalise

kaubandusettevõtte maamaksu koormuse

kohta. Maksimaalsete määrade ja 10%-i või 5

eurot maamaksu aastase kasvu juures ei

ületaks maamaksu kulu 0,1% ettevõtte

aastasest müügitulust. Maamaksu enda kulu ei

ole ettevõtetele suur.

Hoonestusõiguse tasud ja rent alluvad turu

reeglitele ning need on suurenenud ka aastatel

kui maamaks on püsinud muutmatuna.

märkida, et lisaks maamaksule mõjutavad

ettevõtete tegevusi ka teised maksud, mis samuti

aina kasvavad (näiteks hoonestusõiguse tasud).

Kuna käesoleval hetkel on majanduses keerulised

ning ebastabiilsed olud, siis vajavad ettevõtted

kindlust ning stabiilsust. Kehtiv maamaksu

aastane lubatud kasvu 10%-ne piirmäär on üks

meede, mis tagab ettevõtetele just kindluse ja

stabiilsuse, et maks tõuseb järk järgult ning aastane

maamaks ei tõuse hüppeliselt.

Lisaks leiab Kaubanduskoda, et kehtiva lubatud

aastase maamaksu kasvu piirangu kaotamise puhul

on tegemist õiguspärase ootuse ja õiguskindluse

põhimõtte rikkumisega. Õiguskindluse põhimõte

tähendab nii selgust kehtivate õigusnormide sisu

osas (õigusselguse põhimõte) kui ka kindlust

kehtestatud normide püsimajäämise suhtes

(õiguspärase ootuse põhimõte). Meie hinnangul on

õiguspärase ootuse põhimõte rikutud, kuna alles

2024. aastast kehtima hakanud maamaksu aastase

kasvu piirmäära soovitakse juba kiiremas korras

muuta, mis tähendab, et nii ettevõtetele kui ka

eraisikutele ei ole tagatud siiski kaitset hüppelise

maamaksu kasvu eest. Kehtiva aastase maamaksu

tõusu piirmäära reegel andis ühiskonna liikmetele

ootuse, et nad on kaitstud rasketes majanduslikes

oludes järsku kasvava maksu eest. Eelnõuga

plaanitavad muudatused ei taga ühiskonnale

kindlust kehtiva õigusliku olukorra suhtes.

Kaubanduskoda teeb ettepaneku muuta

eelnõud selliselt, et säilitatakse maamaksu tõusu

piirmäär mitte rohkem kui 10% aastas nii 2025.

aastal kui ka peale seda.

2. Muu maa maksumäära tõstmine

Eelnõu § 1 punktiga 3 plaanitakse suurendada äri-

ja tootmismaa maksimaalset maamaksu määra

1,0%-lt 2,0%-le alates 2025. aastast.

Kaubanduskoda on vastu plaanitavale äri- ja

tootmismaa maksimaalse maamaksu määra

suurendamisele, kuna koosmõjus maamaksu

aastase 10%-lise piirmäära tõstmisega võib mõne

ettevõtte makstav maamaks tõusta ebamõistlikult

palju. Näiteks kaevandamisloa alusel

kaevadamiseks antud maaüksuste puhul on

üldjuhul tegemist, kas mäetööstusmaa või

tootmismaa sihtotstarbega maaüksustega, mille

puhul eeldatav maksumäära tõus tõstaks

maamaksu veelgi. Kaubanduskoda leiab, et äri- ja

tootmismaa maksimaalse maamaksu määra

suurendamine koosmõjus aastase maamaksu

piirmäära suurendamisega mõjutab ettevõtete

tegevust pärssivalt ning rikub õiguspärase ootuse

Mitte arvestatud

Eelnõu eesmärk on suurendada kohalike

omavalitsuste (edaspidi KOV)

maksuautonoomiat. See võimaldab KOVidel

suuremas ulatuses otsustada, missugust

maksukoormust kehtestada ja mida selle eest

vastu antakse.

Muu maa maksimaalne maksumäär küll

suureneb 2025. a 1,0%-lt 2,0%-le, aga 10%/5

eurot aastase kasvu piirmäär hoiab ära

hüppelise maamaksu kasvu. Eelnõu ei

suurenda maksukoormust, sest maksumäära

kehtestamine on KOV volikogu

ainupädevuses. Võib eeldada, et muu maa

maksumäära tõstmist kaaluvad osad Harjumaa

KOVid, kus maade hindamise tõttu

tootmismaade 2024. a maamaksu laekumine

jäi väiksemaks kui 2023. a.

ning õiguskindluse põhimõtet. Lisaks oleme

seisukohal, et niigi ebastabiilsete majandusolude

käigus ei ole õige tõsta maksumäärasid veelgi,

kuna ettevõtetel on erinevate maksude tõstmise

tulemusel kasvavate kuludega raske toime tulla.

Kaubanduskoda teeb ettepaneku muuta

eelnõud selliselt, et äri- ja tootmismaa

maksimaalne maksumäär oleks 1%.

Seletuskirjas on näide tavalise

kaubandusettevõtte maamaksu koormuse

kohta. Maksimaalsete määrade ja 10%-i või 5

eurot maamaksu aastase kasvu juures ei

ületaks maamaksu kulu 0,1% ettevõtte

aastasest müügitulust. Maamaksu enda kulu ei

ole ettevõtetele suur.

3. Puudulik mõjuanalüüs

Kaubanduskoja hinnangul on muudatuste

mõjuanalüüs puudulik. Kaubanduskoda on

seisukohal, et vajalik on hinnata ja analüüsida,

milline on erinevate maksude kumulatiivne mõju

ettevõtetele, et näha kuidas plaanitavad

maamaksuseaduse muudatused tegelikult

ettevõtteid mõjutavad. Lisaks maamaksule peavad

teatud ettevõtted maksma ka näiteks

hoonestusõiguse tasusid ja kasutustasusid, mis on

samuti aastate jooksul kordades tõusnud.

Kaubanduskoja hinnangul on ülimalt oluline

hinnata ja analüüsida, milline on erinevate

maksude koosmõju ettevõtete tegevusele, kuna

erinevate maksude kiire tõus lühikese ajaperioodi

jooksul omab ettevõtetele pärissvat mõju. Niigi

keerulises majanduslikus olukorras on ülimalt

oluline, et ettevõtetel oleks võimalik enda

põhitegevuskulusid pikema perioodi jooksul ette

planeerida ning kujundada vastavalt sellele enda

tegevuse strateegiaid.

Lisaks vajab mõjuanalüüsis analüüsimist ka see,

kuidas mõjutab maamaks erinevaid eluks vajalikke

teenuseid ning nende hindasid ning mis on nende

mõju ühiskonnale ja ettevõtetele. Näiteks omab

maamaks mõju ka elektrienergia kohale toomise

võrguteenusele ning hüppeline maamaksu tõus

võib endaga kaasa tuua ka võrguteenuse tõusu, mis

omab mõju kogu ühiskonnale. Seega on

Kaubanduskoda seisukohal, et väga oluline on

hinnata erinevate kasvavate maksude koosmõju nii

ettevõtetele kui ühiskonnale tervikuna.

Kaubanduskoda hinnangul on eelnõu

seletuskirjas olev mõjuanalüüs puudulik.

Kaubanduskoja hinnangul tuleb mõjuanalüüsis

täiendavalt hinnata, milline on erinevate

maksude kumulatiivne mõju ettevõtetele, et

näha, kuidas plaanitavad maamaksuseaduse

muudatused tegelikult ettevõtteid mõjutavad.

Lisaks on vajalik mõjuanalüüsis välja tuua,

kuidas võib maamaksu tõus hakata mõjutama

eluks vajalikke teenuseid ning nende hindasid

Selgitus

Eelnõu eesmärk on suurendada kohalike

omavalitsuste (edaspidi KOV)

maksuautonoomiat. See võimaldab KOVidel

suuremas ulatuses otsustada, missugust

maksukoormust kehtestada ja mida selle eest

vastu antakse. Maamaksu suuruse üle

otsustamine on volikogu ainupädevuses ja

seega ei ole võimalik ette prognoosida täpseid

mõjusid. Seletuskirjas on toodud mõjud

erinevate stsenaariumite järgi. Eelnõule

kavandatakse teha mõjude järelhindamine.

Kooskõlastusringi järgselt on muudetud

eelnõus kavandatud maamaksu aastane kasvu

piirang 50%/20 eurot tagasi praegu kehtivaks

10%/5 eurot. Sellest tulenevalt kaasneb

ettevõttetele oluliselt väiksem maksukoormuse

kasv kui varasem eelnõu oleks kaasa toonud.

Eelnõuga ei muudeta talumistasude suurust,

mis on tulenevalt maa korralisest hindamisest

fikseeritud asjaõiguse seaduse § 155 lõikes 9.

ning mis on nende mõju ühiskonnale ja

ettevõtetele.

4. Kohaliku omavalitsuse maamaksu määrade

kehtestamise tähtaeg

Eelnõu § 1 punkti 2 kohaselt pikendatakse

kohalikele omavalitsustele määratud maamaksu

määrade kehtestamise tähtaega 1. juulilt 1.

oktoobriks. Kaubanduskoda ei toeta plaanitavat

muudatust, kuna meie hinnangul peaks

muudatustega kohanemiseks olema pikem

ajaperiood. Oluline on, et maaomanikel jääks

ettevalmistusaeg, et otsustada, mida enda maaga

kõrgendatud maamaksu tingimustes edasi teha.

Arvestades eelnõuga kavandatud negatiivseid

muudatusi, siis nende jõustumise korral võib

maamaksu tõus olla maaomaniku jaoks nii suur,

millega ta toime ei tule. Oleme seisukohal, et

maaomanikule peaks jääma ettevalmistusaeg

minimaalselt 1 aasta, et oleks võimalik reaalselt

hinnata tekkivate kulude suurust arvestades

kõrgendatud maamaksu tingimusi. Kuna

maamaksu esimese makse tasumise tähtaeg on 31.

märts, siis Kaubanduskoja hinnangul peaks kohalik

omavalitsus uued maamaksu määrad kinnitama

hiljemalt 1. aprill, et maaomanikel oleks piisav aeg

muudatustega arvestamiseks ja kohanemiseks.

Kaubanduskoda on seisukohal, et eelnõu § 1

punkti 2 tuleb muuta selliselt, et kohaliku

omavalitsuste määratud maamaksu määrade

kehtestamise tähtaeg peaks olema 1. aprill.

Mitte arvestatud

Maamaksu tasumise kohustus tekib jooksva

aasta 31. märtsil. KOVidel on kohustus

maamaksu muudatused vastu võtta hiljemalt

eelneva aasta 1. oktoobriks. Kui maamaksu

muudatuse mõju on suur, peab KOV arvestama

sellega, et see võetakse vastu piisava

etteteatamise ajaga.

Maamaksu suhtes ei kehti maksukorralduse

seadus § 41, mille kohaselt maksuseaduse,

samuti selle muudatuse vastuvõtmise ja

jõustumise vahele peab üldjuhul jääma

vähemalt kuus kuud, sest maamaksu määrad

kehtestab KOV volikogu.

KOVide määrused alluvad õiguskantsleri

järelevalvele ja iga maaomanik võib liiga

lühikese etteteatamise aja olukorras esitada

vastava kaebuse.

5. Seaduseelnõu väljatöötamiskavatsuse

puudumine

Kaubanduskoja hinnangul ei ole antud juhul

järgitud hea õigusloome ja normitehnika eeskirja

(HÕNTE), kuna koostamata on kohustuslik

seaduseelnõu väljatöötamiskavatsus (VTK).

HÕNTE § 1 lg 2 sätestab olukorda, mil VTK

koostamine ei ole nõutav ning HÕNTE § 1 lg 2 p 1

kohaselt ei pea VTK-d koostama, kui eelnõu

menetlus on põhjendatult kiireloomuline.

Käesoleva eelnõu seletuskirja kohaselt ei ole VTK-

d koostatud, kuna „tegemist ei ole

maksukorralduse aluseid ulatuslikult ja

struktuurselt muutva regulatsiooniga. Eelnõuga

kavandatavate muudatuste sihtrühma ehk

Selgitus

Eelnõu eesmärk on suurendada kohalike

omavalitsuste (edaspidi KOV)

maksuautonoomiat. See võimaldab KOVidel

suuremas ulatuses otsustada, missugust

maksukoormust kehtestada ja mida selle eest

vastu antakse. Maamaksu suuruse üle

otsustamine on volikogu ainupädevuses ja

seega ei ole võimalik ette prognoosida täpseid

mõjusid. Seletuskirjas on toodud mõjud

erinevate stsenaariumite järgi. Eelnõule

kavandatakse teha mõjude järelhindamine.

Eelnõu peamine sihtgrupp on KOVid, kes

seaduse muudatuste raames võtavad vastu

KOVidega on muudatusi mitmel korral

eelarveläbirääkimiste formaadis arutatud ning selle

raames on võimalikud seaduse rakendamisega

kaasnevad mõjud välja selgitatud. Seetõttu ei oleks

samas küsimuses VTK koostamine enam ka

sisuliselt põhjendatud, kuna see ei annaks eelnõu

sisu osas lisaväärtust. Eelnõu on samuti

kiireloomuline, sest kui muudatused jõustada

2025. a, peab KOVidele jääma piisav aeg

maksumäärade ja maksusoodustuste üle

otsustamiseks. KOVid peavad need otsused tegema

eelnõu kohaselt hiljemalt 2024. a 1. oktoobriks.

Erinevad ministrid on avalikus meedias maamaksu

muudatusi üldjoontes tutvustanud“.

Kaubanduskoja hinnangul ei ole eelnõu

seletuskirjas toodud põhjendused VTK puudumise

kohta asjakohased ning eelnõud koostades on

rikutud HÕNTE eeskirja. Seletuskirjas toodud

põhjendus eelnõu kiireloomulisuse kohta ei ole

põhjendatud ning kuna kavandatavatel

muudatustel on väga oluline mõju maaomanikele,

siis on VKT koostamine antud juhul HÕNTE

kohaselt kohustuslik.

Lisaks nagu käesoleva arvamuse punktis 3 välja

tõime, siis on antud juhul ka mõjuanalüüs

puudulik. Seletuskirjas väljatoodud VTK

puudumise põhjenduses on välja toodud justkui

kavandatavate muudatuste sihtrühm on üksnes

kohalikud omavalitsused, kellega on muudatused

läbi arutatud ning kaasnevad mõjud välja

selgitatud. Rõhutame, et kavandatavate

muudatuste sihtrühm on kõige suuremal määral

maaomanikud ning on oluline analüüsida

erinevatele maaomanikele kaasnevaid mõjusid

lähtuvalt plaanitavatest muudatustest.

Kaubanduskoja hinnangul tuleb koostada

seaduseelnõu väljatöötamise kavatsus ning

hetkel on selle koostamata jätmise osas rikutud

hea õigusloome ja normitehnika eeskirja.

konkreetsed maksumäärused, mis hakkavad

mõjutama maaomanikke.

Tööandjate Keskliit Eelnõuga on muuhulgas plaanis suurendada

maamaksu aastase kasvu piirangut varasemalt

10%-lt aastas 50%ni või vähemalt 20 euroni 2025.

aastal ning anda otsustus maamaksu aastase

kasvupiirangu üle kohalikele omavalitsustele.

Teisisõnu lubaks eelnõu kohalikel omavalitsustel

maamaksu tõsta seni kokkulepitust kiiremas

tempos. Eesti Tööandjate Keskliit ei poolda seda

muudatust. Teeme ettepaneku seni kokku lepitud

10%line samm säilitada vähemalt kolm aastat ning

alles seejärel analüüsida, kas ja kuidas on vaja

Osaliselt arvestatud

Eelnõu eesmärk on suurendada kohalike

omavalitsuste (edaspidi KOV)

maksuautonoomiat. See võimaldab KOVidel

suuremas ulatuses otsustada, missugust

maksukoormust kehtestada ja mida selle eest

vastu antakse.

Maamaksu aastase kasvu piirang on olemuselt

ajutine meede ehk üleminekuaeg tegeliku

maamaksu suuruseni jõudmiseks. Seega

üleminekuaeg peab olema nii lühike kui

midagi muuta. See annaks maaomanikele suurema

õiguskindluse ja aitaks halbu otsuseid vältida.

Täpsemalt näeme maamaksu kiiremas tõusus

järgnevaid probleeme:

 Oleme nõus, et maamaksu aluseks olev

hinnatase on aegunud. Samas on Valitsus juba

asunud maa väärtust ümber hindama, andes

sõna, et maamaks ei tõuse kiiremas tempos kui

10% aastas. Maamaksu määra viis korda

kiirem tõus ei sisenda ettevõtjatesse kuidagi

kindlustunnet ega anna ettevõtluskeskkonnale

usaldusväärsust juurde. Paratamatult jääb

mulje, et riik on jälle käitunud

sõnamurdjalikult. Maamaksu tegeliku

tõusunurga üle saavad eelnõu kohaselt

edaspidi küll otsustada kohalikud

omavalitsused, kuid meil on raske näha, kuidas

saab maksumäära kiire tõstmisega ettevõtjatele

midagi positiivset kaasneda. Olukorda ei

lihtsusta kodualuse maa täielik maksuvabastus,

mis igakordsed maamaksutõusud paneb vaid

ettevõtjate ja seega majandusarenguga seotud

maaomanike õlule.

 Juba praegu küsib enamus omavalitsusi

maamaksu seadusega lubatud maksimaalses

mahus. Meie hinnangul on suur tõenäosus, et

maamaksu tõstmine maksimaalses ulatuses

toimuks juba rahalistes raskustes olevates

omavalitsustes, kus tegutsevad maaomanikud

pandaks läbi sisendihindade tõusu ebaõiglasse

konkurentsi. Kui omavalitsuse kehv finantsseis

on põhjustatud nigelast juhtimiskvaliteedist ja

tekkinud olukorra paranemiseks pole siiani

midagi tehtud, pole sealsetel ettevõtetel suurt

lootust ettevõtluskeskkonna kiirele

paranemisele ka peale maamaksu tõusu.

Maamaksu oluline tõus pigem pärsiks uusi

investeeringuid piirkonda.

 Maamaksukulu kandub suurenenud

tootmiskulude kaudu toiduainete lõpphinda

(maarendilepingud on sageli sõlmitud

põhimõttel, et omanikule makstakse maamaks

+ rent, nii suurendab maamaksu tõus põllumaa

tegeliku kasutaja kulusid automaatselt).

Toiduainete hinnad tõusid 2023.a maamaksu

tõstmatagi väga kiirelt.

Tuletame eelnõu koostajatele meelde, et Eesti

majandus on juba kolmandat aastat languses.

Täiendavad maksutõusud majanduse taastumisele

ning inflatsiooni alandamisele kaasa ei aita.

võimalik ja nii pikk kui vajalik. Kindlasti tuleb

arvestada sellega, et maamaksu tõus ei

muutuks ülejõu käivaks.

Eelnõu on muudetud ja 2025. a maamaksu

aastane kasvu piirang jäeti praegu kehtiva

10%/5 eurot peale varasemalt eelnõus

kavandatud 50%/20 eurot asemel. Alates 2026.

a saab KOV ise otsustada aastase kasvu

piirangu protsendi. Võib eeldada, et KOVid

jätkavad suures osas alates 2026. a 10%-se

kasvupiiranguga

Seletuskirjas on näide tavalise

kaubandusettevõtte maamaksu koormuse

kohta. Maksimaalsete määrade ja 10%-i või 5

eurot maamaksu aastase kasvu juures ei

ületaks maamaksu kulu 0,1% ettevõtte

aastasest müügitulust. Maamaksu enda kulu ei

ole ettevõtetele suur.

Ettevõtjad ootavad stabiilset majanduskeskkonda

ja töörahu taastumist.

Eelnevast tulenevalt ei saa me maamaksu seni

kokkulepitust kiiremat tõstmist toetada.

MTÜ Eesti Põllumajandus-

Kaubanduskoda

Eesti Omanike Keskliit

EESTI ERAMETSALIIT

Eesti Jahimeeste Selts

EESTIMAA TALUPIDAJATE KESKLIIT

Eesti Metsa- ja Puidutööstuse Liit

1. Kaasamisest

Eelnõu saanud organisatsioonid tänavad ministrit

arvamuse avaldamise võimaluse eest. Samas

juhivad allakirjutanud tähelepanu, et mitmele

olulisele maamajanduse organisatsioonile on

teavitus jäetud saatmata hoolimata nende liikmete

otsesest puutumusest eelnõu

reguleerimisvaldkonnaga. Nii on näiteks

ignoreeritud Eestimaa Talupidajate Keskliidu ja

Eesti Erametsaliidu kaasamist. Palume edaspidi

ka neid organisatsioone maaomanikke

puudutavatest eelnõudest teavitada.

Tähelepanuväärne on kooskõlastamiskirjal

sisaldunud märge, et „sisus on poliitikud kokku

leppinud. Eelnõu on kiireloomuline ja peab lähiajal

jõudma kooskõlastusringile“. Tegemist oleks nagu

viitega juba otsustatud küsimusele ja signaaliga

kirja saanud isikutele, et sisulisi seisukohti

ministeeriumi poolt ei oodata. Leiame, et sellise

eelpositsiooni kujundamine devalveerib

huvirühmade sisulist kaasamist ja ei ole kooskõlas

hea õigusloome tavadega. Eelnõu saatmise mõte

peaks olema sisuliste ettepanekute kogumine

eelnõus käsitletava probleemi osas.

Selgitus

Plaanitavatest maamaksu muudatustest on

rahandusminister ja regionaalminister

korduvalt rääkinud alates 2022. a aprillist.

Seega ühiskonda oli informeeritud plaanitavast

muudatusest. Eelnõuga luuakse KOVide jaoks

raamid ning maksuotsused teevad KOVid, kes

peavad oma maksumäärade, aastase maamaksu

piirangu protsendi ja kodualuse maa

maksuvabastuse suuruse otsuste tegemisel

põhjalikult konsulteerima kogukonnaga.

2. Maamaksu tõusupiiri kaotamine

2022. aastal viidi läbi maade korraline hindamine,

mille tulemusena on oluliselt kasvanud maamaksu

arvestamise aluseks olev maa maksustamishind.

Maaomanikele tähendab uus olukord üldjuhul

märkimisväärset maamaksu tõusu.

Maa hindamise seaduse, maamaksuseaduse ja

teiste seaduste muutmise seaduse

ettevalmistamisel kinnitati maaomanike

esindusorganisatsioonidele korduvalt, et

maamaksu liigse tõusu osas ei ole muretsemiseks

põhjust, kuna seadusesse kirjutatakse maamaksu

tõusu piirang - mitte rohkem kui 10% aastas.

Sellist kavatsust on rahandusministeeriumi

esindaja artikliga ERR portaalis ja ministeeriumi

kodulehel ka kirjalikult avalikkusele kinnitatud -

ühegi maaomaniku maks ei saa kerkida rohkem

kui 10% aastas.

Arvestatud osaliselt

Eelnõu eesmärk on suurendada kohalike

omavalitsuste (edaspidi KOV)

maksuautonoomiat. See võimaldab KOVidel

suuremas ulatuses otsustada, missugust

maksukoormust kehtestada ja mida selle eest

vastu antakse.

Maamaksu aastase kasvu piirang on olemuselt

ajutine meede ehk üleminekuaeg tegeliku

maamaksu suuruseni jõudmiseks. Seega

üleminekuaeg peab olema nii lühike kui

võimalik ja nii pikk kui vajalik. Kindlasti tuleb

arvestada sellega, et maamaksu tõus ei

muutuks ülejõu käivaks.

Eelnõu on muudetud ja 2025. a maamaksu

aastane kasvu piirang jäeti praegu kehtiva

Hetkel kehtiv maamaksuseadus ei näegi ette

maamaksu tõusu rohkem kui 10 protsenti aastas.

Eelnõu menetlemisel, mil omanikke rahustati

maksutõusu ülempiiri kehtestamisega, ei mainitud

kordagi omavalitsusele antavat õigust seda piiri

ületada. Maksutõus viidi ellu koos maaomanikele

antud lubadusega iga-aastast maksutõusu ohjata.

Nüüd oleks eriti sõnamurdjalik tühistada

maksutõusu ülempiir, aga jätta jõusse maksutõusu

võimaldanud seadusemuudatus ja toimingud.

Maamaksu kui ühe riikliku maksu suurenemine

kümnendiku võrra aastas (ja mitmete järjestikuste

aastate jooksul) on niigi ebaproportsionaalne. See

mõjub tootmissisendite kasvu kaudu pärssivalt

põllumajandustootjate konkurentsivõimele ning

püsikulude suurendamise teel negatiivselt

metsaomanike võimele panustada

metsakasvatusse. Maaomanikud ja -ettevõtjad ei

ole selles süüdi, et riik pole maid korraliselt

hinnanud või et kohalike omavalitsuste tulubaas on

madal. Selliste probleemide lahendamise

panemine ühe ühiskonnagrupi õlgadele ei ole

õiglane.

Eelnõu seletuskirjas on märgitud, et „eelnõu

eesmärgiks on suurendada KOVide

finantsautonoomiat ja anda KOVidele rohkem

paindlikkust kohalikul tasandil maksude

kehtestamiseks. KOVidele tulubaasi kasvu

potentsiaali tekitamiseks on vaja suurendada

võimalust ise otsustada maamaksumäärade,

aastase maamaksu kasvu ja maksusoodustuste

üle“. Samas selgitatakse justkui maaomanikke

rahustada püüdes, et KOVi tasandi

maksuautonoomia võimaldab kogukonnal leida

tasakaalu teenuste taseme ja maksudega

panustamise vahel.

On äärmiselt väheusutav, et maamaksu tõusu piiri

kaotamine ei tähendaks enamuse omavalitsuste

puhul maamaksu tõstmist maksimaalsele tasemele.

Senine praktika kinnitab, et pigem kasutavad

KOV-id seadusega antud võimalusi täies mahus.

Rahandusministeeriumist saadud andmetel ei

kasutanud 2023. aastal 79 KOV-ist ainult 12

omavalitsust võimalust metsamaa maamaksu

maksimaalses määras küsimiseks (tol hetkel 2,5%

maksustamishinnast). Seejuures oli nende 12

hulgas omavalitsusi, kes määrasid maksumääraks

seaduses toodud maksimumtasemele väga

ligilähedase määra (nt Anija ja Tartu vald 2,4%,

Tori vald 2,3%). Rõhuv enamus omavalitsusi

küsib maamaksu seadusega lubatud maksimaalses

mahus.

10%/5 eurot peale varasemalt eelnõus

kavandatud 50%/20 eurot asemel. Alates 2026.

a saab KOV ise otsustada aastase kasvu

piirangu protsendi. Võib eeldada, et KOVid

jätkavad suures osas alates 2026. a 10%-se

kasvupiiranguga

Seletuskirjas on näide tavalise

kaubandusettevõtte maamaksu koormuse

kohta. Maksimaalsete määrade ja 10%-i või 5

eurot maamaksu aastase kasvu juures ei

ületaks maamaksu kulu 0,1% ettevõtte

aastasest müügitulust. Maamaksu enda kulu ei

ole ettevõtetele suur.

Viide KOV-i paindlikkusele maksumäära

kehtestamiseks tähendab päriselus valdavalt

maamaksumäära kehtestamist seaduses toodud

maksimaalses ulatuses. Kindlasti toimuks

maamaksu tõstmine maksimaalsele tasemele

rahalistes raskustes olevates omavalitsustes.

Rõhutame, et maaomanikud ei pea omavalitsuste

ebaprofessionaalsest juhtimisest tekkinud

probleeme kinni maksma.

3. Eelnõu mõjud maamajandusele

Metsanduses tooks eelnõu sellisel kujul vastu

võtmine kaasa:

 raietegevuse aktiivsuse kasvu lähtudes mitte

metsakasvatuslikest vajadustest, vaid omanike

finantsseisust. Kui omandi haldamine muutub

kulukaks, suunab see metsaomanikke vaatama

rohkem metsa kui kohest rahavoogu pakkuvat

majanduslikku ressurssi, mille abil katta

maksukoormuse tõusu tõttu lisandunud kulud.

 metsaomandist loobumise

(väike)metsaomanike puhul. Aastaid on

tulumaksuseadus suunanud omandireformi

käigus metsaomanikuks saanud isikuid

omandist loobumise teele - tagastatud maa

esmakordne võõrandamine on olnud

tulumaksuvaba, kuid metsa majandamisest

saadud tulu on maksustatud tulumaksuga.

Alles 2020. aastal muudeti tulumaksuseadust

selliselt, et ka raieõiguse ja metsamaterjali

müügil rakendub tulumaksusoodustus.

Tulumaksuseadus ei motiveeri enam

metsamaa ära müümist. Tulemused on ka

praktikas näha - metsamaa müümine füüsiliste

isikute poolt on vähenenud (Maa-ameti

andmetel on 2023.a. võrreldes

tulumaksuseaduse eelse ajaga langenud

füüsiliste isikute poolt müüdud metsamaa

pindala ligi kaks korda). Nüüd tahetakse

maamaksuseadusega maaomanikele anda uus

signaal – kes omandit kõrgete maksude tõttu

pidada ei suuda, müügu ära. Suuremat

finantsvõimekust omav rahvusvaheline kapital

on aga ostuvalmisolekuga ootamas.

Põllumajanduses tooks eelnõu sellisel kujul

vastuvõtmine kaasa:

 tegelikele põllumajandustootjatele maa

rendihinna kasvu, kuna maa omanikel on

võimalus maksukoormuse tõus rendihinda

edasi kanda. See mõjutab põllumeeste

Arvestatud osaliselt

Eelnõu on muudetud ja 2025. a maamaksu

aastane kasvu piirang jäeti praegu kehtiva

10%/5 eurot peale varasemalt eelnõus

kavandatud 50%/20 eurot asemel. Alates 2026.

a saab KOV ise otsustada aastase kasvu

piirangu protsendi. Võib eeldada, et KOVid

jätkavad suures osas alates 2026. a 10%-se

kasvupiiranguga. Eelnõuga ei suurene kellegi

maksukoormus, sest maksumäärade ja alates

2026. a maamaksu aastase kasvu piirangu

protsendi määramine on KOVi volikogu

ainupädevuses.

Seletuskirjas on esitatud põhjalik analüüs

mõjust põllumajandustootjatele.

Põllumajandustootjate rendikulud kokku on

perioodil 2012-2021 kasvanud 3,6 korda1

olenemata sellest, et kogu perioodi jooksul on

maamaks olnud sama suur. Seega rendikulu

sõltub pigem majanduse üldisest

konjunktuurist. Põllumajandustootjate

maamaks ja rendikulud osakaaluna

vahetarbimises ületasid 2021. aastal 12%.

Seega maatulundusmaa maksimaalse määra

0,5% juures. Kuna maamaksu aastase kasvu

piirang 2025. a ei muutu ja KOVid seda alates

2026. a eeldatavasti oluliselt ei suurenda, ei

muutu eelnõuga põllumaade maksukoormus

võrreldes praegusega.

1 Statistikaamet

majanduslikku hakkamasaamist, aga annab ka

tõuke toiduainete kallinemiseks.

 ÜPP positiivse mõju vähenemise, kuna

maamaksu tõus neelab osaliselt need toetused,

vähendades sellega majanduslikku leevendust,

mida hektaripõhised toetused peaksid

põllumajandusettevõtetele pakkuma, ning

suurendades põllumajandustootjate rahalist

koormust.

 põllumajandustootjate tehtud pikaajaliste

investeeringu- ja ettevõtlusotsuste veelgi

keerukamakas muutmise, kuna puudub

õiguskindlus ja prognoositavus sektoris.

Üldisemas vaates annab eelnõu ränga hoobi

maaettevõtjate õiguskindlusele. Maaomanikele

antud maamaksu tõusu piirangu lubadust

sisaldanud Maa hindamise seadus,

maamaksuseadus ja teiste seaduste muutmise

seadus võeti vastu alles kaks aastat tagasi. Riigi

poolt sellise kiirusega lubadusi jalge alla tallates

kaob ettevõtjatel vähemgi usaldus, et nende

tegevust mõjutav õiguslik raamistik mõistliku

ajaperioodi kehtiks.

Lisaks märgime, et eelnõu seletuskirjas on välja

toodud: „Maksimaalsete lubatud maksumäärade

ülempiiri kehtestamisel tuleb silmas pidada, et

maamaks koostoimes ülejäänud maksudega ei

hakkaks takistama maa kasutamisest mõistliku tulu

saamist.” Ootame mõjuanalüüsi, mis lähtuks

põllumajandustootja/metsaomaniku (maa tegeliku

kasutaja) vaatest, mis on reaalne kulu, mis

muudatusega kaasneb. Näeme, et maade

kasutamise osas tekib n.ö. kihistumine, kus häid

maid tahetakse, kehvad maad jäävad ilmselt

pangale, kuna müüa ei õnnestu, sest keskmine

maamaks on kõrge, aga tegelikkuses maal väärtust

ei ole. Lisaks suurendab see probleeme keskkonna-

ja kliimaeesmärkide täitmisel. Tootmissisendite

hind tõuseb veelgi, mis tuleb maaomanikul tagasi

teenida ning seda saab teha vaid väga intensiivse

tootmisega viljakal mullal. Lisame näite:

Maatulundusmaa, 25,44 ha (haritav maa), maa

maksustamishind: 134 808 eurot. Tegelik (st. ilma

kaitsemehhanismi rakendamata) maamaks: 674,04

eurot. 2024. aasta maksuteate suurus: 210,99 eurot.

2025. aasta maksuteate suurus: 316,49 eurot

(rakendub kaitsemehhanism, tasumisele kuuluv

maamaks suureneb 50%).

4. Kodualuse maamaksu kaotamine

Kodualuse maamaksu vabastus kehtib Eestis

2013. aastast. Äsja, 1. jaanuaril 2024 laiendati

seda liitsihtotstarbega kinnistute elanikele.

Mitte arvestatud

Eelnõu eesmärk on suurendada kohalike

omavalitsuste (edaspidi KOV)

maksuautonoomiat. See võimaldab KOVidel

Kodualuse maa maksuvabastuse üle-riigiline

kaotamine ja selle küsimuse andmine

omavalitsuste otsustada on riigi poolt sõnamurdlik

käitumine.

Kodualuse maamaksuvabastuse kaotamine ei

olnud valimisdebati teema ja isegi

koalitsioonileping ei sõnasta sellist eesmärki.

Tekib olukord, kus kodualuse maamaksu vabastus

ei ole kuidagi tagatud, vastutus ja kiusatus

lükatakse omavalitsuse kaela ning tekib täiesti

teine olukord algse maksuvabastuse ideega. Kui

eelnõu näeb seda võimalikku kohaliku volikogu

kehtestatavat soodustust vähekindlustatute

abistamise võimalusena, siis üleriigilise ühetaolise

maksuvabastuse idee oli tähtsustada kodu. Kas ühe

omavalitsuse kodud peaks olema kuidagi vähem

väärustatud kui teise - ühes kehtib maksuvabastus

ja teises ei kehti? Inimesed on oma kodualuse maa

riigilt välja ostnud ja kodu ei peaks täiendavalt

maksustama.

Eelnõu kohaselt on muudatuse mõju suur ja

puudutab 520 000 omanikku. Eestlaste kodud on

remondivõlas ja ootavad massiliselt renoveerimist

energiatõhusateks, kodukulud on muutunud väga

kõrgeteks, omanikke koormatakse avalike teede

korrahoiukohustusega. Koduomanike täiendav

sõnamurdlik maksustamine raskendab nende

olukorda veelgi. Me ei saa lubada olukorda, kus

eakas majaomanik peab tasuma maamaksuks

mitme kuu pensioni või ujutavad tuhanded

pensionärid omavalitsused üle täiendavate

maksuvabastuste taotlustega.

Pindalapõhine maksuvabastus tuleb võrdse

kohtlemise põhimõttest lähtuvalt üleriigiliselt

säilitada ja tagada, et elamumaa maamaks ei saaks

ühelgi juhul tõusta aastas rohkem kui 10%, nagu

oli kokku lepitud. Samuti ei ole vastuvõetav eelnõu

põhimõte, mille kohaselt toimub kodualuse maa

maksustamine igal juhul, kui jooksval aastal ei ole

volikogu soodustuse määra otsustanud.

Koduomanikul peab olema tagatud kindlus, et juba

antud soodustused kehtivad seni, kuni neid pole

muudetud.

suuremas ulatuses otsustada, missugust

maksukoormust kehtestada ja mida selle eest

vastu antakse. Eelnõuga ei suurene mitte

kellegi maksukoormus, vaid see saab juhtuda

kui volikogu seab kodualuse maa

maksusoodustuse selliselt, et osad

koduomanikud hakkavad osaliselt maamaksu

tasuma. KOV võib piirmäära seada selliselt, et

ükski maaomanik ei hakka maamaksu

maksma. KOV saab pensionäridele kehtestada

täiendava maksusoodustuse.

Ei saa pidada õiglaseks, et mitmed jõukad

maaomanikud saavad nt ca tuhande eurose

maamaksusoodustuse kui teised üle 0,15 ha

maa puhul peavad koduomanikud sadu eurosid

tasuma. Maksusoodustuse eesmärk on

parandada eelkõige vähemjõukate inimeste

toimetulekut.

Lisaks märgime, et osades piirkondades on

maaomanikud sundseisus, sest

maksukoormuse vähendamiseks ei ole

võimalik krunte väiksemaks muuta. Antud

eelnõu võimaldab KOVidel sellistele

kruntidele anna maksusoodustuse.

Maamaks on KOVi eelarvetulu ning maksu

suuruse üle otsustab KOV, mis peab sisaldama

õigust otsustada maksumäärade ja

maksusoodustuste üle. Maamaksu kui loomult

kohaliku maksu puhul on igati põhjendatud, et

KOViti on maksukoormus erinev.

Ei ole võimalik eeldada, et KOVid hakkaksid

kodusid täies ulatuses maksustama. Pigem on

KOVid andnud signaale, et nad suurt

maksukoormuse tõusu ei kavanda.

5. Ettepanekud eelnõu muutmiseks

Eelnevalt selgitatud põhjustel peab enne

maamaksu tõusu seadusesse kirjutatud

leevenduste lubadus jääma kehtima vähemalt

maamajandustootjatele (põllumehed,

erametsaomanikud). Seetõttu teeme ettepaneku:

 Muuta eelnõu selliselt, et säilitatakse

maamaksu tõusu piirmäär mitte rohkem kui

10% aastas.

Osaliselt arvestatud

Eelnõu on muudetud ja 2025. a maamaksu

aastane kasvu piirang jäeti praegu kehtiva

10%/5 eurot peale varasemalt eelnõus

kavandatud 50%/20 eurot asemel. Alates 2026.

a saab KOV ise otsustada aastase kasvu

piirangu protsendi. Võib eeldada, et KOVid

jätkavad suures osas alates 2026. a 10%-se

kasvupiiranguga

 Alternatiivselt: kui ettepanekut nr 1 ei

arvestata, muuta eelnõu selliselt, et mitte

rohkem kui 10% aastase tõusu piirmäär jääks

kehtima maatulundusmaa osas.

 Võtta eelnõust välja p. 13) s.o kodualuse maa

senise maksusoodustuse süsteemi kaotamine.

Juhul kui meiepoolsed ettepanekud jäävad

arvestamata, on õiglane loobuda ka tehnovõrkude-

ja rajatiste talumistasu suurenemise piirist, mis

seadustati samuti Maa hindamise seaduse,

maamaksuseaduse ja teiste seaduste muutmise

seaduse vastu võtmisega. Ääretult ülekohtune

oleks võtta maaomanikelt ära neile lubatud

soodustus, aga neile tehnovõrkude talumise eest

makstava kompensatsiooni õiglasemaks

muutumist takistav piir paika jätta. Riigi selline

käitumine kahandaks märgatavalt riigi poolt

seadusloome protsessis tulevikus antavate

lubaduste tõsiseltvõetavust.

1

EELNÕU

10.04.2024

Maamaksuseaduse muutmise seadus

§ 1. Maamaksuseaduse muutmine

Maamaksuseaduses tehakse järgmised muudatused:

1) paragrahvi 4 lõike 1 punkt 9 muudetakse ja sõnastatakse järgmiselt:

„9) riigi omandis olevalt ühiskondlike ehitiste maa sihtotstarbega maalt, kui seda maad kasutab

riigiasutus, kohaliku omavalitsuse asutus või juriidiline isik käesoleva lõike punktides 2, 3, 5

või 8 nimetatud otstarbel;“;

2) paragrahvi 5 lõike 1 sissejuhatavas lauses asendatakse sõna „juulil“ sõnaga „oktoobriks“;

3) paragrahvi 5 lõike 1 punktis 3 asendatakse arv „1,0“ arvuga „2,0“;

4) paragrahvi 5 lõikes 3 asendatakse tekstiosa „1. septembriks“ tekstiosaga „2. oktoobriks“;

5) paragrahvi 7 lõikes 1 asendatakse arv „64“ läbivalt arvuga „100“;

6) paragrahvi 81 lõige 1 muudetakse ja sõnastatakse järgmiselt:

„(1) Kohaliku omavalitsuse üksuse volikogu võib määrusega kehtestada maamaksu summa

aastase kasvu piirangu protsendi hiljemalt maksustamisperioodile eelneva aasta 1. oktoobriks.“;

7) paragrahvi 81 täiendatakse lõikega 11 järgmises sõnastuses:

„(11) Kui maa maksustamisperioodi maamaksu summa on vähemalt käesoleva paragrahvi

lõikes 1 sätestatud volikogu kehtestatud maamaksu summa aastase kasvu piirangu protsendi

võrra suurem eelmise maksustamisperioodi maksusummast, suureneb maksusumma volikogu

kehtestatud maamaksu summa aastase kasvu piirangu protsendi võrra, välja arvatud käesoleva

paragrahvi lõikes 2 nimetatud juhul. Seejuures ei võeta arvesse käesoleva seaduse §-s 4

sätestatud maksuvabastusi ega §-s 11 sätestatud maamaksusoodustusi.“;

8) paragrahvi 81 lõige 2 muudetakse ja sõnastatakse järgmiselt:

„(2) Kui käesoleva paragrahvi lõike 11 alusel arvutatud maamaksu summa suurenemine on

võrreldes eelmise maksustamisperioodiga väiksem kui 5 eurot või võrdne sellega,

suurendatakse maksusummat 5 euro võrra, kuid mitte rohkem kui maa maksustamishinnast ja

maamaksumäärast lähtuva maamaksu summani.“;

9) paragrahvi 81 täiendatakse lõikega 21 järgmises sõnastuses:

„(21) Maamaksu summa aastase kasvu piirangu kehtestamise või muutmise korral sisestab

kohaliku omavalitsuse üksus käesoleva paragrahvi lõikes 1 nimetatud maamaksu summa

aastase kasvu piirangu protsendi maamaksu infosüsteemi hiljemalt maksustamisaastale eelneva

aasta 2. oktoobriks. Kui nimetatud tähtpäevaks ei ole käesoleva paragrahvi lõikes 1 nimetatud

maamaksu summa aastase kasvu piirangu protsenti maamaksu infosüsteemi sisestatud,

arvutatakse maamaks eelmisel aastal kehtinud andmete alusel.“;

10) paragrahvi 81 lõige 4 muudetakse ja sõnastatakse järgmiselt:

„(4) Kui käesoleva paragrahvi lõikes 3 nimetatud katastriüksuse muudatuste tulemusel

arvestatud uue katastriüksuse maksustamishinna suhtes oleks rakendunud lõikes 1 nimetatud

2

maamaksu tõusu piirmäär, suurendatakse lõikes 3 nimetatud arvestuslikku maamaksusummat

iga maksustamisperioodi kohta kohaliku omavalitsuse üksuse volikogu kehtestatud maamaksu

aastase kasvu piirangu protsendi võrra ja kohaldatakse vajadusel käesoleva paragrahvi lõiget

2.“;

11) paragrahv 11 lõige 1 muudetakse ja sõnastatakse järgmiselt:

„(1) Kohaliku omavalitsuse üksuse volikogu võib määrusega kehtestada käesoleva paragrahvi

lõike 11 tingimuste täitmise korral kodualuse maa maksusoodustuse summa hiljemalt

maksustamisperioodile eelneva aasta 1. oktoobriks.

12) paragrahvi 11 täiendatakse lõikega 11 järgmises sõnastuses:

„(11) Kodualuse maana käsitletakse maa omaniku omandis olevat või käesoleva seaduse §-s 10

nimetatud maa kasutaja kasutuses olevat maad, mille sihtotstarve või üks sihtotstarvetest on

elamumaa, või maatulundusmaa õuemaa kõlvik, kui sellel maal asuvas hoones on tema elukoht

vastavalt rahvastikuregistrisse kantud elukoha andmetele.“

13) paragrahv 11 lõiked 2 ja 3 muudetakse ja sõnastatakse järgmiselt:

„(2) Käesoleva paragrahvi lõikes 1 nimetatud maksusoodustus laieneb hooneühistu maale

nende hooneühistu liikmete osamaksude proportsiooni arvestades, kelle rahvastikuregistri

järgne elukoht asub vastavas hoones.

(3) Kui maa või korteriomand on ühis- või kaasomandis või käesoleva seaduse § 10 lõike 2

alusel antud kasutada, arvestatakse käesoleva paragrahvi lõikes 1 nimetatud maksusoodustuse

summat omandile või maakasutusele ühekordselt.“;

14) paragrahvi 11 lõiked 31 ja 32 tunnistatakse kehtetuks;

15) paragrahvi 11 lõiked 5–6 muudetakse ja sõnastatakse järgmiselt:

„(5) Kohaliku omavalitsuse üksuse volikogu võib käesoleva paragrahvi lõikes 11 nimetatud

tingimuste täitmise korral määrata täiendava maksusoodustuse summa järgmistele

sihtrühmadele:

1) riikliku pensionikindlustuse seaduse alusel pensioni saajatele;

2) isikutele, kellel on töövõimetoetuse seaduse alusel tuvastatud osaline või puuduv töövõime.

(6) Kohaliku omavalitsuse üksuse volikogu võib käesoleva paragrahvi lõikes 11 nimetatud

tingimuste täitmise korral vabastada täiendavalt represseeritu ja represseerituga võrdsustatud

isiku okupatsioonirežiimide poolt represseeritud isiku seaduse tähenduses tema kasutuses oleva

maa maamaksust täies ulatuses.“;

16) paragrahvi 11 lõiked 7–8 muudetakse ja sõnastatakse järgmiselt:

„(7) Käesoleva paragrahvi lõigetes 5 ja 6 nimetatud täiendava maksusoodustuse saamiseks

esitab käesoleva paragrahvi tingimustele vastav isik taotluse kohaliku omavalitsuse üksusele

vastavalt volikogu kehtestatud korrale.

(8) Käesoleva paragrahvi lõigetes 1, 5 ja 6 nimetatud maksusoodustuse saamiseks peab isik

vastama käesolevas paragrahvis sätestatud tingimustele maksustamisperioodi 1. jaanuariks.“;

17) paragrahvi 11 täiendatakse lõikega 10 järgmises sõnastuses:

„(10) Maksusoodustuste kehtestamise või muutmise korral sisestab kohaliku omavalitsuse

üksus käesoleva paragrahvi lõikes 1 nimetatud maksusoodustuse summa maamaksu

infosüsteemi hiljemalt maksustamisaastale eelneva aasta 2. oktoobriks. Kui nimetatud

tähtpäevaks ei ole käesoleva paragrahvi lõikes 1 nimetatud maksusoodustuse summat

3

maamaksu infosüsteemi sisestatud, arvutatakse maamaks eelmisel aastal kehtinud andmete

alusel.“;

18) paragrahvi 111 lõiked 1 ja 2 muudetakse ning sõnastatakse järgmiselt:

„(1) Kui käesoleva seaduse § 4 lõigetes 1 ja 2 nimetatud maksuvaba maa on väiksem kui kogu

maatükk, arvutatakse iga selline maksuvabastus kogu maatüki maksustamishinnast võrdeliselt

selle maksuvaba maa pindala osaga kogu maatüki pindalast.

(2) Kui käesoleva seaduse § 4 lõikes 1 nimetatud maksuvabastus on seotud maa sihtotstarbe või

kõlvikuga, arvutatakse iga selline maksuvabastus kogu maatüki asjaomase sihtotstarbega ala

või kõlviku maksustamishinnast võrdeliselt maksuvaba maa ala pindala osaga kogu asjaomase

sihtotstarbega ala või kõlviku pindalast.“;

19) paragrahvi 111 täiendatakse lõikega 4 järgmises sõnastuses:

„(4) Kui kinnisasja omanikul, hoonestajal või kasutusvaldajal, kelle omandis või kasutuses on

kahe või mitme kohaliku omavalitsuse üksuse territooriumil asuv kinnistu, on õigus käesoleva

seaduse § 11 lõigetes 1, 5 või 6 nimetatud maamaksusoodustusele, rakendatakse asjaomaste

kohaliku omavalitsuse üksuste maksusoodustusi proportsionaalselt nende territooriumile jääva

kinnisasja pindalaga.“;

20) seadust täiendatakse §-ga 123 järgmises sõnastuses:

„§ 123. Käesoleva seaduse § 81 lõike 4 rakendamise erisus 2024. ja 2025. aasta suhtes

Käesoleva seaduse § 81 lõikes 4 sätestatud juhul suurendatakse sama paragrahvi lõikes 3

nimetatud arvestuslikku maamaksusummat 2024. ja 2025. aastal 10 protsenti või 5 euro võrra,

kui 10 protsenti suurenemine on väiksem kui 5 eurot.“;

21) seadust täiendatakse §-dega 124–126 järgmises sõnastuses:

„§ 124. Käesoleva seaduse § 11 lõike 1 rakendamise erisus 2025. aastal

Kui kohaliku omavalitsuse üksus ei ole sisestanud käesoleva seaduse § 11 lõikes 1 nimetatud

maksusoodustuse summat maamaksu infosüsteemi hiljemalt 2025. aasta 2. oktoobriks,

maksustatakse 2026. aastal lõike 11 tingimustele vastavad maad maamaksuga.“.

§ 125. Käesoleva seaduse § 11 lõigete 5–8 rakendamine

Käesoleva seaduse § 11 lõikeid 5–8 rakendatakse esmakordselt 2026. aasta maamaksu suhtes.

§ 126. Käesoleva seaduse §-de 81 ja 11 regulatsiooni järelhindamine

Regionaal- ja Põllumajandusministeerium analüüsib hiljemalt 2029. aasta 1. jaanuariks

käesoleva seaduse §-s 81 sätestatud kohaliku omavalitsuse üksuse volikogu kehtestatava

maamaksu summa aastase kasvu piirangu protsendi regulatsiooni ja käesoleva seaduse §-s 11

sätestatud maksusoodustuste kehtestamise muudatuste eesmärgi saavutamist ja rakendamisega

kaasnenud mõjusid ning esitab vajadusel ettepanekud regulatsiooni muutmiseks.“.

§ 2. Seaduse jõustumine

(1) Käesolev seadus jõustub 2024. aasta 1. juulil.

(2) Käesoleva seaduse § 1 punktid 6, 9, 11, 15 ja 17 jõustuvad 2025. aasta 1. märtsil.

4

(3) Käesoleva seaduse § 1 punktid 1, 7, 8, 10, 12–14, 16 ja 18–21 jõustuvad 2026. aasta 1.

jaanuaril.

Lauri Hussar

Riigikogu esimees

Tallinn, 2024

1

10.04.2024

Maamaksuseaduse muutmise seaduse eelnõu seletuskiri

1. Sissejuhatus

1.1. Sisukokkuvõte

Eelnõuga nähakse ette muudatused maamaksuseaduses (MaaMS).

Maamaks on riiklik maks, kuid laekub täies ulatuses kohaliku omavalitsuse üksuste (edaspidi

KOV) eelarvetesse. Maamaksumäärade kehtestamine ja teatud ulatuses maksusoodustuste

kohaldamine on MaaMSiga jäetud KOVide otsustada. Seega on maamaks oluline tuluallikas,

mille üle KOV ise otsustab.

Eelnõu eesmärk on KOVide otsustusvõimaluste suurendamine maamaksu määramisel, mis

suurendab samal ajal eelduslikult KOVide maksutulu ja tugevdab finantsautonoomiat. Selleks

nähakse eelnõuga ette järgmised muudatused:

 suurendatakse muu maa1 maksimaalset maksumäära 1,0%-lt 2,0%-le,

 alates 2026. aasta maamaksu määramisest saavad KOVid otsustada ise maamaksu aastase

kasvu piirangu protsendi üle,

 alates 2026. aasta maamaksu määramisest nähakse ette seaduses sätestatud üleriigiliselt

ühtse pindalapõhise kodualuse maa maksusoodustuse asemel summapõhine

maamaksusoodustus, mille suuruse otsustab iga valla või linna volikogu,

 suurendatakse esimese maamaksu makse suurust ning

 sätestatakse maamaksu määrade, maamaksu aastase kasvu piirangu protsendi ja kodualuse

maa maksusoodustuste suuruse kehtestamise uus hiliseim kuupäev – 1. oktoober,

 täpsustatakse riigi omandis oleva ühiskondlike ehitiste maa sihtotstarbega maa

maamaksuvabastuse alust.

1.2. Eelnõu ettevalmistaja

Eelnõu ja seletuskirja koostasid Regionaal- ja Põllumajandusministeeriumi kohalike

omavalitsuste osakonna juhtaja asetäitja Sulev Liivik ([email protected]), sama osakonna

peaspetsialist Holger Ehrlich ([email protected]) ning Rahandusministeeriumi

maksupoliitika osakonna nõunik Lemmi Oro ([email protected]). Õigusliku ekspertiisi

teostasid Regionaal- ja Põllumajandusministeeriumi kohalike omavalitsuste osakonna

õigusvaldkonna juht Martin Kulp ([email protected]) ja õigusnõunik Olivia Taluste

([email protected]). Eelnõu väljatöötamisse kaasati Rahandusministeeriumi ning Maksu-

ja Tolliameti spetsialiste.

1.3. Märkused

Eelnõu on seotud Vabariigi Valitsuse tegevusprogrammiga, mille punkt 7.1.1 käsitleb KOVide

finantsautonoomia suurendamist ja suuremat paindlikkust kohalike maksude kehtestamisel.

Maamaks on küll maksukorralduse seaduse kohaselt riiklik maks, aga kogu tulu laekub KOVide

eelarvetesse. KOVidel on õigus määrata maksumäärad ja seada maksusoodustusi. Seega aitab

eelnõu sisuliselt kaasa Vabariigi Valitsuse eesmärkide täitmisele.

Eelnõu ei ole seotud muu menetluses oleva eelnõuga ega Euroopa Liidu õiguse rakendamisega.

1 MaaMS § 5 lõike 1 punkti 3 tähenduses maa, mis ei ole elamumaa ega maatulundusmaa.

2

Eelnõuga muudetakse MaaMSi kehtivat redaktsiooni avaldamismärkega RT I, 10.03.2022, 33.

Seaduse muutmiseks ei ole koostatud seaduseelnõu väljatöötamise kavatsust (edaspidi VTK),

kuna tegemist ei ole maksukorralduse aluseid ulatuslikult ja struktuurselt muutva

regulatsiooniga (alus HÕNTE § 2 lg 1 ja 5). Eelnõuga kavandatavate muudatuste sihtrühma ehk

KOVidega on muudatusi mitmel korral eelarveläbirääkimiste formaadis arutatud ning selle

raames on võimalikud seaduse rakendamisega kaasnevad mõjud välja selgitatud. Seetõttu ei

oleks samas küsimuses VTK koostamine enam ka sisuliselt põhjendatud, kuna see ei annaks

eelnõu sisu osas lisaväärtust. Eelnõu on samuti kiireloomuline, sest kui muudatused jõustada

2025. a, peab KOVidele jääma piisav aeg maksumäärade ja maksusoodustuste üle

otsustamiseks. KOVid peavad need otsused tegema eelnõu kohaselt hiljemalt 2024. a 1.

oktoobriks. Erinevad ministrid on avalikus meedias maamaksu muudatusi üldjoontes

tutvustanud.

Eelnõu vastuvõtmiseks Riigikogus on vajalik poolthäälte enamus.

2. Seaduse eesmärk

Eelnõu eesmärk on suurendada KOVide finantsautonoomiat ja anda KOVidele rohkem

paindlikkust kohalikul tasandil maksude kehtestamiseks.

Maa on piiratud ressurss ning maade maksustamine peab suunama maa omanikke või kasutajaid

kasutama seda ühiskonna heaolu ja majanduskasvu edendaval viisil. Üldlevinud on printsiip, et

maade maksustamine põhineb maa turuväärtusel, mis sõltub eelkõige maa asukohast ja vähemal

määral ka kasutamise võimalustest. Mida suuremat heaolu või tulu on maa kasutamisest

võimalik saada, seda suurem on maamaks. Samal ajal ei tohi maamaks liigselt pärssida maa

kasutamisest tulu teenimist. Maamaks on Eestis ainuke varamaks. Varamaksude koormus on

Eestis väga väike, kahanedes 2000. aasta 0,39%-lt 2022. aastaks 0,16%-le SKP-st. 2022. a

näitaja on väiksem kui Lätis ja Leedus ning kõige väiksem ülejäänud OECD riikidega

võrreldes2. Eesti varamaksude osakaal kogu riigi maksutulust on OECD riikides väikseim.

OECD keskmine varamaksude osakaal maksutuludest on perioodil 2000–2018 tõusnud 5,43%-

lt 5,48%-le3. Samal perioodil Eesti sama näitaja on langenud 1,25%-lt 0,6%-le. Eestis on

varamaksude osakaal üldises maksukoormuses vähenenud 20 aasta jooksul ligikaudu kaks

korda.

2022. a korralise maade hindamise tulemusel suurenes maa maksustamishind üle Eesti

keskmiselt 8,3 korda4. Maamaksukoormuse liiga kiire kasvu ärahoidmiseks vähenesid 2024. a

maksimaalsed maamaksumäärad 2,5-5 korda. Lisaks kehtestati piirang, mille kohaselt ei tohi

maamaks aastas suureneda rohkem kui 10% või 5 eurot (kui maamaksu 10% kasv on väiksem

kui 5 eurot, suureneb maamaks 5 eurot). KOVid pidid hiljemalt 2023. a 1. juuliks kehtestama

2024. a uued maamaksumäärad5.

Maamaks on kõige stabiilsem KOV tuluallikas, sest maa on seotud konkreetse territooriumiga6

ning selle väärtus ei ole ajas kõikuv. Maamaks laekub täies ulatuses KOVide eelarvetesse ning

moodustab KOVide põhitegevuse tuludest 2,3%. Põhiseaduse § 157 lg 2 näeb ette KOVidele

2 OECD Property Tax database. Lätis on näitaja 0,78% ja Leedus 0,29% SKP-st. 3 OECD Property Tax database 4 https://maaamet.ee/maatoimingud-maakataster/maa-hindamine-ja-tehingud/2022-aasta-maa-korraline-hindamine 5 Elamumaale ja maatulundusmaa õuemaa kõlvikule 0,1–0,5%, ülejäänud maatulundusmaa 0,1–0,5% ja kõik muu

sihtotstarbega maad 0,1-1,0% maamaksustamishinnast. 6 MaaMS § 6 kohaselt laekub maamaks maa asukohajärgse kohaliku omavalitsuse üksuse eelarvesse.

3

õiguse kehtestada seaduse alusel makse. Kohalike maksude kehtestamise õigus on üks KOVide

finantstagatisi, mille eesmärk on tagada piisavad rahalised vahendid oma ülesannete

täitmiseks7. Selleks, et õigus makse kehtestada ei muutuks illusoorseks, peab seadusandja ette

nägema KOVidele piisavalt ulatusliku otsustuspädevuse. Riigil on põhiseaduse § 157 lg 2

täitmiseks anda KOVidele laialdane autonoomia maksukorralduse seaduse mõttes riikliku

maksu rakendamiseks. Piisava maksuautonoomia puudumise tõttu on Eesti KOVid suures

sõltuvuses keskvalitsuse rahastamise otsustest. See sunnib KOVe ära ootama riigipoolsed

rahastamise otsused eelarvete tegemisel ning pärsib pikemaajalist planeerimist kohaliku elu

korraldamisel, sest Vabariigi Valitsus pigem teeb otsuseid ühe aasta kaupa. Riigi rahanduse seis

on muutunud kehvemaks ning eelseisvatel aastatel pole põhjust eeldada, et KOVide tulubaasi

on võimalik suurendada riigieelarve tulude kasvu arvelt8. KOVidele tulubaasi kasvu

potentsiaali tekitamiseks on vaja suurendada võimalust ise otsustada maamaksumäärade,

aastase maamaksu kasvu ja maksusoodustuste üle. KOVi tasandi maksuautonoomia võimaldab

kogukonnal leida tasakaalu teenuste taseme ja maksudega panustamise vahel. See tähendab, et

kogukonnas saab kokku leppida, mida ollakse nõus maksma mingi teenuse kättesaadavuse või

kvaliteedi tõstmise eest. Maamaks on püsinud enam-vähem sama suur alates 2012. aastast, aga

näiteks KOVide teehoolduse ja lumekoristuse kulud on samal perioodil kasvanud kaks korda9.

2022. a maade korralise hindamise tulemused kombinatsioonis 2024. a kehtima hakanud uute

maksimaalsete maamaksumäärade ja maamaksu aastase kasvu piiranguga 10%/5 eurot on

osades KOVides tekitanud olukorra, kus 2024. a maamaksu laekumine võib eeldatavasti jääda

väiksemaks 2023. a laekumisest10. Selline olukord võib tekkida seetõttu, et aastase maamaksu

kasvu piirangu tõttu täiendav maamaksu laekumine ei kompenseeri nendelt maadelt vähenevat

maamaksu laekumist, mille maksustamishind vähenes või kasvas vähem kui maksimaalsete

määrade allapoole korrigeerimine. Maade korralise hindamise eesmärk koos maamaksu

muudatustega oli seevastu KOVidele anda juurde võimalusi suurendada maamaksu laekumist.

Eelnõuga tehtavad muudatused võimaldavad KOVidel lahendada tekkinud olukorda, sest alates

2026. võimalatakse aastase kasvu piirangu protsendi üle ise otsustada. Lisaks suurendatakse

muu maa maksimaalset maksumäära.

Kolmas eelnõuga kavandatav muudatus on 2012. a MaaMSis kehtestatud pindalapõhise

kodualuse maa ühtse maksusoodustuse11 põhimõtete muutmine. OECD on soovitanud Eestil

varamaksude osakaalu suurendada (eelkõige maksubaasi laiendamine elamumaal)12.

Üleriigiline ühetaoline maksusoodustus ei võimalda KOVidel tulenevalt kohalikest huvidest ja

eesmärkidest maakasutust suunata ega eelarvesse vajalikku tulu teenida. Nt kasvava elanike

arvuga KOVides võiks olla võimalik koduomanikke osaliselt maksustada taristu väljaehitamise

kulude katmiseks. Lisaks loobutakse eelnõus kodualuse maa maksusoodustuse

pindalapõhisusest ja minnakse üle summapõhisele maksusoodustusele, mille suuruse määrab

KOV volikogu. Maksusoodustuse mõte on vähendada vähemkindlustatud isikute

maksukoormust, aga kehtivas MaaMSis olev pindalapõhine maksusoodustus võimaldab kallite

maade omanikel saada isegi mõne tuhande euro suuruses maksusoodustuse, kui nad on

rahvastikuregistris määranud oma elukohana vastava aadressi.

7 Põhiseaduse kommenteeritud väljaanne https://pohiseadus.ee/sisu/3642 8 Riigi eelarvestrateegia näitab aastatel 2025-2027 valitsussektori struktuurse eelarvepositsiooni suuruseks 2025. a -3,2% ja

2027. a -4,3%8. Alates 2025. a on struktuurse eelarvepositsiooni eesmärk Euroopa Liidus kokku lepitud reeglite kohaselt -

1,0%. 9 Allikas riigiraha.fin.ee. Tegevusalad maanteetransport ja avalike alade puhastamine 10 Ca 15 KOVil võib selline olukord tekkida. Allikas Maksu- ja Tolliamet ning Regionaal- ja Põllumajandusministeeriumi

arvutused. 11 Tiheasustuse alal 0,15 ha ja hajaasustuse alal 2,0 ha. 12 OECD Economic Surveys: Estonia 2019. OECD, 2019, lk 29 pikas versioonis.

4

Seaduse muudatusega antakse KOVidele suurem kaalutlus- ja otsustusruum maamaksu

määramisel.

3. Eelnõu sisu ja võrdlev analüüs

Eelnõu koosneb kahest paragrahvist, millest esimene käsitleb muudatusi MaaMSis ja teine näeb

ette seaduse jõustumissätted.

Eelnõu § 1

Punktiga 1 muudetakse § 4 lõike 1 punkti 9, millega täpsustatakse riigi omandis olevalt

ühiskondlike ehitiste maa sihtotstarbega maalt maksuvabastuse määramist.

2013. a jõustus maksuvabastus riigi omandis olevalt ühiskondlike ehitiste maa sihtotstarbega

maalt. Sellistel maadel asuvad valdavalt avalikku võimu teostavate riigiasutuste büroo- ja

administratiivhooned, kuid esineb vähemal määral ka haridus-, teadus-, tervishoiu-,

hoolekande-, muuseumi-, arhiivi- ja raamatukoguehitisi. Reegli rakendamisel on tekitanud

küsitavusi, kui riigivara valitseja on riigi omandis oleva ühiskondlike ehitiste maa

sihtotstarbega maa andnud hoonestusõiguse, kasutusvalduse, rendi või mingi muu lepingu

alusel eraõiguslikule juriidilisele isikule või füüsilisele isikule kasutada, kas siis peab

rakenduma maksuvabastus. Riigi omandis oleva maa kasutaja võib tegeleda tema kasutusse

antud riigi maal äritegevusega ning sellisel juhul maksuvabastus annab eraõiguslikust

juriidilisest isikust või füüsilisest isikust maakasutajale ebaausa konkurentsieelise. Sättega

täpsustatakse, et maksuvabastus seotakse maa kasutamisega ja see laieneb ainult juhtudel kui

ühiskondlike ehitiste maa sihtotstarbega maad kasutab riigiasutus (nagu näiteks ministeerium,

muu riigi ametiasutus või hallatav asutus). Terminit „riigiasutus“ mõistetakse sättes laias

tähenduses. See hõlmab nii Vabariigi Valitsuse seaduse § 39 lõikes 3 nimetatud valitsusasutusi

(ministeeriumid, kaitsevägi, Riigikantselei, ametid ja inspektsioonid ning nende kohalikud

täidesaatva riigivõimu volitusi omavad asutused), avaliku teenistuse seaduse § 6 lõikes 2

nimetatud riigi ametiasutusi (sh Riigikogu Kantselei, Vabariigi Presidendi Kantselei,

Riigikontroll, Õiguskantsleri Kantselei, kohus, soolise võrdõiguslikkuse ja võrdse kohtlemise

voliniku kantselei) kui ka nende hallatavaid asutusi. Kui KOV asutus on munitsipaalmaal, siis

ei pea MaaMS § 4 lõike 1 punkti 6 kohaselt maamaksu maksma. Seega võrdse kohtlemise

mõttes on kohane, kui riigi omandis ühiskondliku ehitise maad kasutab KOV asutus maamaksu

vabalt. KOV asutus ei peaks KOVile maksu tasuma. KOV asutused on kohaliku omavalitsuse

korralduse seaduse tähenduses ametiasutused ja ametiasutuse hallatavad asutused. Maamaksu

ei pea maksma riigiomandis ühiskondlikku maad lepingu alusel kasutavad välisriikide

saatkonnad, rahvusvahelised organisatsioonid ja kirikud, kogudused, kui maakautus vastab

MaaMS § 4 lõike 1 punktidele 2, 3, 5 ja 8. See tagab võrdse kohtlemise nii KOV omandis maa

kui riigiomandis maa lepingu alusel kasutamisel.

Muudatust rakendatakse 2026. algusest, sest muudatuse rakendamiseks tuleb teha IT arendus.

Punktiga 2 muudetakse § 5 lõiget 1, millega pikendatakse KOVidele määratud maamaksu

määrade kehtestamise tähtaega 1. juulilt 1. oktoobriks.

MaaMS § 5 lg 1 kohaselt peab KOV järgneval aastal kehtima hakkavad maksumäärad

kehtestama hiljemalt eelneva aasta 1. juulil, et tagada maaomanikele võimalikult vara selgus

järgneva aasta maamaksu suurusest. Maksukorralduse seaduse (edaspidi MKS) § 41 kohaselt

peab üldjuhul maksuseaduse muudatuse vastuvõtmise ja jõustumise vahele jääma vähemalt

kuus kuud. See MKS säte ei kohaldu KOVide maksumääruste kohta.

5

MaaMS § 7 lg 1 kohaselt on maamaksu esimese makse tasumise tähtaeg 31. märts. Seega

maamaksu määrade kehtestamisel 1. oktoobriks on maaomanikel piisav aeg muudatustega

arvestamiseks ja kohanemiseks.

Kui KOVid saavad ajapikendust maamaksu määrade kehtestamisel kuni 1. oktoobrini, on

KOVidel võimalik ära oodata Rahandusministeeriumi maksuprognoos ning võimalusel ka

riigieelarve kuluotsused. Need lähteteadmised suurendavad KOVide eelarveotsuste tegemise

kvaliteeti.

Seadusega sätestatav 1. oktoober on hiliseim lubatud kuupäev maamaksu muudatuste

tegemiseks, et need rakenduksid järgneval aastal. Tähtaeg 1. oktoober määrati ka KOVide

otsustada antud maamaksu aastase kasvu piirangu protsendi ja kodualuse maa maksusoodustuse

kehtestamiseks.

Punktiga 3 muudetakse § 5 lõike 1 punkti 3, millega muu maa maksimaalseks maksumääraks

kehtestatakse 2,0% maa maksustamishinnast praeguse 1,0% asemel.

Maade korralise hindamisega seotud seaduse muudatusega kehtestati 3 katastriüksuste

sihtotstarvete gruppi, millele kehtestati maksimaalne maksumäär13. Maksimaalsete lubatud

maksumäärade ülempiiri kehtestamisel tuleb silmas pidada, et maamaks koostoimes ülejäänud

maksudega ei hakkaks takistama maa kasutamisest mõistliku tulu saamist. Samal ajal peavad

maksimaalsed määrad olema sellised, et KOVidel säiliks reaalne võimalus maamaksu määrade

kehtestamisel teenida täiendavat tulu. Seetõttu vähendati 2024. aastaks maksimaalseid

maamaksu määrasid 2,5–5 korda olenevalt maa sihtotstarbe grupist. Maksimaalsete määrade

otsustamisel 2019/2020. a oli võimalik lähtuda Maa-ameti esialgsetest hinnangutest

sihtotstarvete gruppide lõikes.

Maa-amet viis 2022. a läbi maade korralise hindamise katastriüksuste lõikes. Katastriüksuste

lõikes maamaksu arvutamisel on selgunud, et osades KOVides on 2024. a maamaksu laekumise

prognoos väiksem kui 2023. a laekumine14. Ärimaal, tootmismaal ja transpordimaal vähendati

maksimaalset maamaksumäära 2,5 korda, kuid mitmes KOVis suurenes nende sihtotstarvete

maksustamishind vähem kui 2,5 korda15. Näiteks Maardu linnas suurenes 3. maksugrupi

maksustamishind 1,8 korda ning Põhja-Sakala vallas 2,0 korda. Selline maksustamishinna

vähenemine või väike kasv on tingitud eelkõige tootmismaa hindamismetoodikast16. Nende

maade maksu laekumise vähenemist ei kompenseeri ka ülejäänud maade maamaksu tõus. Kui

maamaksu aastasele kasvule on seatud 10% ja 5 eurone piirang, siis maamaksu vähenemisele

piirangut ei ole. Maksimaalsete määrade üle otsustamisel 2019/2020. a ei osatud ette näha

olukorda, kus maksimaalsete määrade juures võib laekumine väheneda osades KOVides

allapoole 2023. a taset.

OECD riikide praktikas on äride ja tootmise kinnisvaramaksu määrad kõrgemad kui

põllumaadel ja elamumaadel17,18. Võib väita, et äri- ja tootmismaale rakendatakse nn

standardmäärasid ja ülejäänud maa sihtotstarvetele rakendatakse soodusmäärasid. Selle põhjus

13 Elamumaa ja maatulundusmaa õuemaa kõlvik maksimaalne määr 0,5%, maatulundusmaa (va õuemaa kõlvik) maksimaalne

määr 0,5%, kõikide muude sihtotstarvete maksimaalne määr 1,0%. 14 Ca 16 KOVil võib selline olukord tekkida 15 Viimsi, Maardu, Jõelähtme, Loksa, Kohtla-Järve, Saaremaa. 16 2001. a hindamisel oli ehitusmaade hindamismetoodika ebaühtlane. 2022. a muudatusega võeti kasutusele üleriigiliselt

ühetaoline metoodika, nt pindala kohandus (suurematel maatükkidel on ruutmeetri väärtus väiksem). Lisaks määrati 2001. a

osadele mereäärsetele maadele nö ette liiga kõrge hind turuootuste kohaselt. 17 Making Property Tax Reform Happen in China. A Review of Property Tax Design and Reform Experiences in OECD

Countries, OECD 2021 18 Rootsis on äri- ja tootmismaade maksimaalne kinnisvaramaksu määr nt 2,8% ja kodudel 1,0%.

6

seisneb selles, et eluasemete kulud ei muutuks liiga suureks ning põllumaa puhul on maa

peamine tootmissisend ja tootjale oluline kulukomponent.

Ettevõtete jaoks on maamaks väike kulu (vt mõju analüüs) ning olulisemad tegurid asukoha

valikul on oskustööjõu olemasolu, transporditaristu ja -kulud jne. Kui KOV otsustab äri- ja

tootmismaa maamaksumäära suurendada, võimaldab see pakkuda paremal tasemel avalikke

teenuseid antud piirkonnas, sh ettevõtjatele (kiiremad menetlused, paremini korras teed).

Eelnõu koostamisel kaaluti muu maa maksimaalse maksumäära jätmist seaduses sätestatud

tasemele. See tähendanuks, et osadel KOVidel jääks maade hindamismetoodika muutumise

tõttu osade maa sihtotstarvete puhul maamaksu laekumine pärast uute maksustamishindade

rakendamist väiksemaks kui 2023. a laekumine. Kui maamaksu laekumine väheneb toob see

kaasa avalike teenuste kättesaadavuse või kvaliteedi languse.

Eelnõuga suurendatakse muu maa sihtotstarbega maa maksimaalset maamaksu määra 1,0%-lt

2,0%-le alates 2025. aastast. Kas maksimaalsete määrade suurendamine toob kaasa mõnes

kohas maksutõusu, sõltub kohalikul tasandil tehtavatest kaalutlusotsustest.

Punktiga 4 muudetakse MaaMS § 5 lõikes 3 maksumäärade muutmise korral KOV andmete

sisestamise aega. KOV peab sisestama maamaksumäärad maamaksu infosüsteemi

maksustamisaastale eelneva aasta 2. oktoobriks praeguse 1. septembri asemel. Muudatus on

tingitud sellest, et maamaksu määrade kehtestamise hiliseim tähtaeg nihutati eelnõuga 1. juulilt

1. oktoobriks.

Punktiga 5 muudetakse MaaMS § 7 lõike 1 sõnastust. Hetkel kehtiva regulatsiooni kohaselt on

maamaksu võimalik tasuda kahes osas, kui maamaks ületab 64 eurot. Sellisel juhul tasutakse

31. märtsiks vähemalt pool maamaksusummast, kuid mitte vähem kui 64 eurot. Piirmäär 64

eurot kehtib 2011. aastast alates, kui toimus üleminek eurole. Keskmine palk on perioodil 2011

– 2022 kahekordistunud19 ja seetõttu on mõistlik piirmäär suurendada 100 eurole.

2023. a tasus kahes osas maamaksu 23% maksumaksjatest. Esimese tähtajaks laekus 57% kogu

aastasest määratud maamaksu summast20.

Punktidega 6 ja 8 muudetakse MaaMS § 81 lõikeid 1 ja 2 ja punktiga 7 lisatakse 11, millega

antakse KOVidele võimalus kehtestada maamaksu summa aastase kasvu piirangu protsent. See

muudatus rakendub 2026. a maamaksu suhtes.

2022. a korralisel hindamisel määratud maa maksustamishindade ja uute maksimaalsete

määrade21 juures maamaksu aastase kasvu piiranguta suureneks 60% katastriüksustest

maamaks alla 2 korra, 29% 2–5 korda, 11% üle 5 korra. Maamaksu aastase kasvu piiranguta

võib paljude maaomanike jaoks olla maamaksu kasv üleliia kiire, riivates omanike õigustatud

ootust, et maksud ei saa kordades kasvada niivõrd lühikese etteteatamisajaga

Maade hindamisest või maksumäärade tõusust põhjustatud maamaksu hüppelise suurenemise

vältimiseks kehtestati 2024. a maamaksu aastaseks lubatud kasvuks 10% eelmise aasta

maamaksusummast. Kui maksusumma suurenemine jääb 10%-lise piirangu juures võrreldes

eelmise aastaga alla viie euro, suurendatakse maamaksu summat viie euro võrra. Siiski ei saa

maamaks kasvada suuremaks kui maa maksustamishinnast ja maamaksumäärast lähtub.

Maamaksu aastase kasvu piirangut rakendatakse katastriüksuse ja omandiosa põhiselt.

19 Statistikaamet 20 Allikas Maksu- ja Tolliamet 21 Arvestab eelnõuga kavandatavat muu maa maksimaalse määra suurendamisega 2%-le.

7

Väikeses summas maamaksu suuruste puhul ei ole mõistlik aasta-aastalt maamaksu

mõnekümne sendi või mõne euro võrra suurendada. Analoogselt ei väljastata nt alla 5 euroseid

maksuteateid sellega kaasneva ebamõistliku halduskoormuse tõttu. Kuna maamaksu aastase

kasvu piirang on oma iseloomult ajutine ja selle rakendamine on keerukas, on mõistlik jõuda

võimalikult kiiresti maamaksu tegeliku suuruseni.

Maamaks peab põhinema maa turuväärtusel. Maamaksu aastase kasvu piirang on olemuselt

ajutine, et ära hoida maamaksu hüppeline kasv ühe aastaga ja anda maaomanikele võimalusi

kohaneda uue maa hindamise ja omavalitsuste otsuste tulemustega. Samas tuleb arvestada, et

üleminekuaeg turupõhisele maa maksustamisele oleks mõistliku pikkusega, et tagada õiglane

turuväärtusel põhinev maa maksustamine. Kui maamaksu kasvu piiranguga üleminekuaeg on

väga pikk, vähendab see maaomaniku arusaamist maa tegelikust turuväärtusest ja ei taga selle

eest pakutavate avalike teenuste kättesaadavuse ja kvaliteedi säilimist. Seega maamaksu aastase

kasvu piirangu suuruse määramisel tuleb leida mõistlik tasakaal maa turupõhisusel põhineva

maksustamise ja selle vahel, et maaomanike jaoks ei muutuks maamaksu kohustus üle jõu

käivaks. Samuti tuleb maamaksu puhul arvestada KOVide rolliga, kes määravad maamaksu

määra kehtestamisega tegeliku maksukoormuse suuruse.

2022. a korralise hindamise tulemused koosmõjus uute maksimaalsete määradega ja maamaksu

kasvu aastase piiranguga tekitasid olukorra, kus paljud KOVid kehtestasid maamaksu

maksimaalsed määrad, et 2024. a maamaksu laekumine oleks kindlasti suurem kui 2023. a. Ca

20 KOVi puhul tekkis siiski olukord, kus KOV kehtestas maksimaalsed maksumäärad, kuid

maamaksu aastase kasvu piirangu 10%/5 eurot ja osade maade maamaksu vähenemise

kombinatsiooni tõttu jäi 2024. a laekumine väiksemaks 2023. a laekumisest.

Joonis 1. Näide maamaksu aastase kasvu piirangu rakendumisest maatulundusmaa näitel

Maamaksu aastase kasvu piirang jaotab maade korralisest hindamisest tingitud potentsiaalse

maamaksu kasvu mitme aasta peale. Aastase kasvu piirmäära rakendamine lõppeb, kui tegelik

maamaks (maa maksustamishind korda maamaksu määr) on väiksem kui eelmise aasta

maamaks koos kasvu piirmääraga.

Maamaksu kui KOV eelarvesse laekuva maksu eesmärk peaks olema KOVidele võimalikult

suure kaalutlusruumi võimaldamine, et maamaksu kehtestamisel oleks võimalik lähtuda

8

kohalikest eelistustest. KOVi tasandi maksuautonoomia võimaldab kogukonnal leida tasakaalu

teenuste taseme ja maksudega panustamise vahel.

Maamaksu aastase kasvu piirang on olemuslikult ajutine ja peab ära hoidma maaomaniku jaoks

üle jõu käivat maamaksu kasvu. Paarikümne eurone aastane kasv ei oleks maaomaniku jaoks

liigselt koormav. Kolmes KOVis on maade maksustamishind suurenenud 3-522 korda ning

sellistes KOVides on mõistlik kaitsemehhanismi abil üleminekuaeg kiiresti lõpuni viia23. Samas

paljudes teistes KOVides on maade maksustamishind suurenenud üle kümne korra24. Seega on

üleriigiliselt ühesuguse kõikidele KOVidele sobiva maamaksu aastase kasvu piirangu

kehtestamine problemaatiline. Kui KOVid saavad määrata maamaksu aastase kasvusammu, on

neil täiendav tööriist maaomanike jaoks optimaalse maamaksu suuruse määramiseks.

Eelnõuga nähakse ette, et KOV volikogu võib määrusega kehtestada maamaksu aastase kasvu

piirangu protsendina. Seega mõni KOV võib aastase kasvu piiranguks määrata 10%, mõni teine

jätkata 50%-ga ja mõni KOV võib kasvuprotsendi panna nii kõrge, et enamikel juhtudel jõuab

maamaks kohe tegeliku suuruseni. KOV kehtestab maamaksu aastase kasvu protsendi üks kord

ega pea seda igal aastal uuesti kehtestama, aga võib seda muuta.

Eelnõuga kehtestatakse põhimõte, et üleriigiliselt kehtib jätkuvalt 5 eurone maamaksu aastase

kasvu suurus, kui KOVi kehtestatud piirmäära järgi jääks maamaksu tõus alla 5 EUR. Kui KOV

kehtestatud maamaksu määra ja aastase kasvu piirangu protsendi koosmõjus on maamaksu kasv

üle 5 EUR, rakendub KOVi kehtestatud kasvu piirmäär. Seega võivad KOViti olla erinevad

kombinatsioonid: 30%/5 eurot, 50%/5 eurot jne.

Eelnõus valiti üleriigiline ühtne nn väikeste maksusummade aastane tõusu piirmäär, et ühelt

poolt liikuda ühetaolisemalt tegeliku maamaksu suuruse poole ja lihtsustada KOVide jaoks

maamaksu aastase kasvu piirmäära valikut. Maksumäärade, aastase maamaksu kasvu protsendi

kõrval kolmanda muutujaga opereerimine oleks KOVide jaoks väga keeruline.

Tabel 1. Näide maamaksu aastase kasvu piirangu rakendamise kohta

eurot

Maamaks 2023

Uue maa maksustamis-

hinnaga tegelik maamaks

0,25% maksu- määraga

Prognoositav maamaksu

suurus 2024 (+10% või +5

EUR)

Prognoositav maamaksu

suurus 2025 (+10% või +5

EUR)

Prognoositav maamaksu suurus 2026 kui KOV on

kehtestanud aastase kasvu

piirangu +50% või +5 EUR

Elamumaa 0,1 ha 32 102 37 (+5 EUR) 10% oleks 3,2

eurot

42 (+5 EUR)10% oleks

3.7 eurot

63 (+50%)

Maamaksu aastase kasvu piirangu protsendi KOVidele otsustada andmine nõuab Maksu- ja

Tolliameti tehtavat IT arendust ning seetõttu ei saa see rakenduda enne 2026. a maamaksu

määramist.

Maamaksu aastase kasvu piirmäära muutmine annab KOVidele juurde paindlikkust

maksumäärade kehtestamisel. Samas maamaksu aastase kasvu piirangu põhimõtte muutmine

22 Maade maksustamishind on suurenenud alla viie korra Kohtla-Järve, Loksa ja Maardu linnas. 23 Maade korraline hindamine toimub iga 4 aasta tagant 24 Maa-Ameti andmetel 27 KOVi

9

ei tähenda automaatselt maamaksu tõusu, sest maamaksu suurus sõltub KOV volikogu

otsustest.

Punktiga 9 täiendatakse § 81 lõikega 21. KOV sisestab maamaksu aastase kasvu piirangu

protsendi maamaksu infosüsteemi hiljemalt maksustamisaastale eelneva aasta 2. oktoobriks.

Sama kuupäev kehtib maksumäärade ja kodualuse maa maksusoodustuse suuruse sisestamise

kohta. Kui nimetatud tähtpäevaks ei ole maamaksu aastase kasvu piirangu protsenti sisestatud,

arvutatakse maamaks eelmisel aastal kehtinud andmete alusel. See tähendab, et 2026. a võib

automaatselt jätkuda ka 2025. a kehtinud aastase kasvu piirang 10%/5 eurot.

Punktid 10 ja 20 puudutavad MaaMS § 81 lõike 4 muudatusi ja rakendamise erisusi 2024. ja

2025. aasta suhtes (eelnõu täiendamine §-iga 123). Antud sätted eelnõus reguleerivad olukorda,

kus muutuvad maatüki parameetrid (pindala või sihtotstarve) ning seetõttu tuleb maamaksu

aastase kasvu piirmäära rakendamiseks välja arvutada 2023. a maamaksusumma, nagu selline

katastriüksus oleks juba sel hetkel sellisena eksisteerinud. Seejärel kohaldatakse vajadusel

antud maamaksusummale 2024. ja 2025. a kohta maamaksu aastase kasvu piirangut 10%/5

eurot. Alates 2026. a KOVid kehtestavad maamaksu aastase kasvu piirangu. Sätte muutmine

tagab, et nt 2028. a maa sihtotstarbe muutmisel tehakse 2024. a ja 2025. a arvutus maamaksu

aastase piiranguga 10%/5 eurot. Vastasel juhul peaks eelpool toodud arvutuse tegemisel

rakendama nn hetkel kehtivat volikogu kehtestatud maamaksu aastase kasvu piirangut. See ei

oleks aga maaomaniku suhtes õiglane, sest maksutõus oleks kiirem kui teistel maatükkidel.

10

Näide 1. Maamaksu aastase kasvu piirangu tagantjärele rakendamine kui muutub maatüki

sihtotstarve

Punktidega 11-17 muudetakse MaaMS § 11, millega kodualuse maa maksusoodustus

muudetakse pindalapõhisest summapõhiseks ja maksusoodustuse suuruse üle hakkab otsustama

KOV.

Eesti on koduomanike ühiskond, sest suur osa inimesi elab enda või perekonna omandis25 oleval

kinnistul. 2013. a kehtestatud üleriigilise kodualuse maa maksusoodustuse põhjendus oli, et

eelkõige Tallinna põlisasumite väiksema sissetulekuga koduomanike jaoks tuli hoida elanike

elamispinnaga seotud maksukoormust madalana26. 2024. a laiendati kodualuse maa

maksusoodustust liitsihtotstarbega maadele, kus vähemalt üks sihtotstarve on elamumaa.

Elamu- ja ärimaa liitsihtotstarbega maal asuvas hoones elavad koduomanikud ei pea tulevikus

enam ärimaa osa eest maamaksu maksma.

Kui maatüki suurus tiheasustuse alal on suurem kui 0,15 ha ja hajaasustuse alal suurem kui 2,0

ha, siis praegu need maaomanikud ei saa nimetatud pindala ületava osa eest koduomaniku

maamaksu soodustust. Paljudes piirkondades on maakasutuse reeglid sellised, kus maaomaniku

25 2018. aastal elasid Eestis 82,4% inimestest eluruumis, kus üks elanik on selle eluruumi omanik. 26 https://www.riigikogu.ee/tegevus/eelnoud/eelnou/4969bcfd-3741-c6c2-7138-

cdb465d85c9a/Koduomanikke%20maamaksust%20vabastav%20maamaksuseaduse%20muutmise%20seadus

Muutub katastriüksuse sihtotstarve 31.12.2025

Maa maksustamishind 2023. aastal: 7500 eurot (5 000m2, 1,5€/m2, maatulundusmaa

sihtotstarve)

Maamaks 2023. aastal: 150 eurot (maksumäär 2,0%)

Maa maksustamishind 2024. aastal: 35 000 eurot (5000m2, 7€/m2)

Maamaks oleks 175 eurot (maksumäär 0,5%)

2024. aasta maksuteate suurus: 165 eurot (maamaksu summa suureneb 10% võrreldes

uue sihtotstarbega katastriüksuse 2023. aasta maamaksuga ehk võrreldes eelmise

maksustamisperioodi maamaksu summaga)

2025. aasta maksuteate suurus: 175 eurot (ei rakendu maamaksu aastase kasvu piirang,

sest sellisel juhul suureneks maamaks üle tegeliku maamaksu, mis on maa

maksustamishinna ja maamaksumäära korrutis)

Muutub katastriüksuse sihtotstarve 31.12.2025 (5000m2, elamumaa sihtotstarve)

Uue sihtotstarbega katastriüksuse nn teoreetiline maksustamishind 2023. aastal: 20 000

(5000m2, 4€/m2)

Uue sihtotstarbega katastriüksuse maamaks oleks olnud 2023. aastal: 500 eurot

(maksumäär 2,5%)

Maa maksustamishind 2026. aastal: 135 000 eurot (5000m2, 27€/m2). Maamaks oleks

675 eurot (maksumäär 0,5%)

2024. a maamaksu arvutamise aluseks võetakse 2023. a teoreetiline maamaks 500

eurot.

2024. aasta maksuteatel maamaksu suurus oleks olnud 550 eurot (maamaksu summa

suureneb 10%)

2025. aasta maksuteatel maamaksu suurus oleks olnud 605 eurot (maamaksu summa

suureneb 10%)

2026. aasta maksuteatel maamaksu suurus sõltub KOVi määratavast maamaksu aastase

kasvu piirangu protsendist, ent on maksimaalselt 675 eurot.

11

tahtest olenemata on maatüki pindala suurem kui koduomaniku maamaksu soodustuse

määramisel arvesse võetakse. Miljööväärtuslikes piirkondades ei ole tihtipeale lubatud maatüki

jagamine väiksemateks osadeks.27

Maksusoodustuse eesmärk on vähendada väiksema sissetulekuga inimeste maksukulusid, et

toetada nende toimetulekut. Eestis hetkel kehtiv põhimõte võimaldab aga mistahes

turuväärtusega28 maa omanikul saada maksusoodustust piiramatus summas, kui tema

rahvastikuregistri järgne elukoht asub tema omandis oleval elamumaa aadressil. Nt Tallinna

linnas mere ääres saaks 0,12 ha suuruse krundi eest 2024. a kodualuse maa maksusoodustust

947 eurot. Samas Tartu vallas Raadi alevis peab maaomanik 2024. a 0,25 ha suuruse krundi

eest maksma maamaksu ca 10 eurot, sest krundi pindala ületab 746 ruutmeetriga

maksusoodustusega kodualuse maa piiri. 0,15 ha piiridesse jääva kodualuse maa

maksusoodustuse suurus 2024. a on ca 22 eurot. Pindalapõhise kodualuse maa

maksusoodustuse kaotamisel on võimalik tekitada olukord, kus kallima maa eest on võimalik

rohkem maksu küsida.

Maamaks on küll MKS-i kohaselt riiklik maks, kuid oma olemuselt on tal kohaliku maksu

tunnused. Seega KOV võiks saada kehtestada maamaksu soodustusi. Maksusoodustuste

kehtestamine võimaldab KOVil suunata maakasutust. Nt koduomanikke osaliselt maksustades

on võimalik piirata intensiivset valglinnastumist. Samuti koduomanikke maamaksust

vabastades on võimalik piirkonda uusi elanikke meelitada.

Kohalike maksude kehtestamise õigus on üks KOVide finantstagatisi, mille eesmärk on tagada

piisavad rahalised vahendid oma ülesannete täitmiseks29. Selleks, et õigus makse kehtestada ei

muutuks illusoorseks, peab seadusandja ette nägema KOVidele piisavalt ulatusliku

otsustuspädevuse, sh maksumäärade ja -soodustuste kehtestamisel.

Eelnõus nähakse ette, et üleriigiline pindalapõhine kodualuse maa maksusoodustus kaob ning

iga KOV saab otsustada summapõhiselt kodualuse maa maksusoodustuse suuruse üle.

Volikogu peab hiljemalt 2025. a 1. oktoobriks määrama summa, mis ulatuses on kodualune

maa maamaksust vabastatud. Osa KOVe võib maksusoodustuse piiriks määrata nt 50 eurot ja

mõni teine nt paarsada eurot. Nt kiire elanike arvu kasvuga KOV võiks saada koduomanikke

osaliselt maksustades teenida vahendeid uute lasteaia- ja koolikohtade loomiseks või parandada

teehooldust (sh kõnniteed). KOV tasandi maksuautonoomia võimaldab kogukonnal leida

tasakaalu teenuste taseme ja maksudega panustamise vahel.

Tabel 2. Praeguse ja eelnõus muudetud kodualuse maa maksusoodustuse sisu võrdlus

Kehtiv kodualuse maa maksusoodustus Eelnõus kavandatav kodualuse maa

maksusoodustus

27 Näiteks Kiili vallas on miljööväärtuslikul alal lubatud 1 elamu 2 ha kohta ning Nõmme eramupiirkonnas on krundi

miinimumsuurus 1200 m2. Lisaks miljööväärtuslikele aladele võivad krundi suuruse tingimused kehtida ka nt väärtuslikele

maastikele või rohevõrgustikele. Nii on näiteks Nõmmel seatud rohealade arengualadel kruntide miinimumsuuruseks 1500

m2. 28 Enamik koduomanike maksusoodustus on 5-20 EUR. Osadel juhtudel on maksusoodustuse suurus 2000 – 4000 eurot. 29 Põhiseaduse kommenteeritud väljaanne https://pohiseadus.ee/sisu/3642

12

- üleriigiline ühetaoline maksusoodustus

- elamumaa, maatulundusmaa õuemaa

kõlvik ja liitsihtotstarbega maa, kus üks

sihtotstarve on elamumaa

- tiheasustusalal 0,15 ha ja hajaasustuse alal

2,0 ha

- omaniku rahvastikuregistrijärgne elukoht

samal kinnistul

- iga KOV otsustab maksusoodustuse

suuruse summapõhiselt

- elamumaa, maatulundusmaa õuemaa

kõlvik ja liitsihtotstarbega maa, kus üks

sihtotstarve on elamumaa

- omaniku rahvastikuregistrijärgne elukoht

samal kinnistul

Kui KOV volikogu eelnõu kohaselt 1. oktoobriks kodualuse maa maksusoodustust ei otsusta,

on järgneval aastal kogu elamumaa ja maatulundusmaa õuemaa kõlvik maksustatav.

Kui maale arvutatud maksukohustus on suurem KOVi kehtestatud kodualuse maa

maksusoodustuse suurusest (eurodes), siis tekib koduomanikul maamaksu tasumise kohustus.

Kodualuse maa maksusoodustuse muutusest tingitud maamaksu tõusu suhtes ei rakendu

maamaksu aastase kasvu piirang. Aastase kasvu piirang arvestatakse katastriüksuse

maamaksule ilma isikupõhiste soodustusteta. Sarnaselt ei rakendu aastase kasvu piirang

praeguse pindalapõhise kodualuse maa maksusoodustuse puhul, kui rahvastikuregistri elukoha

muutumisel kaob õigus maksusoodustusele. Maamaksu aastase kasvu piirang kehtib ainult maa

maksustamishinna kasvust ja KOVi kehtestatud maamaksu määrast tingitud maamaksu tõusu

suhtes.

Joonis 2. Maamaksu aastase kasvu piirangu rakendamine, kui KOVi kehtestatud

maksusoodustuse piirmäära tõttu tuleb koduomanikul hakata maamaksu maksma

13

KOVi kehtestatud kodualuse maa maksusoodustuse piirmäära puhul võib tekkida olukord, kus

vaatamata soodustusele mõni haavatava sihtgrupi esindaja peab hakkama mingis osas

maamaksu tasuma. Selliste juhtumite maksukoormuse leevendamiseks on mõistlik anda

sihistatud toetust KOV eelarvest. Maksusoodustuste disainimine väiksearvuliste sihtgruppide

lõikes võivad kasu saada sikud, kes soodustust ei vaja. Soodustuse mõju võib olla väike ja isiku

toimetulekut ei paranda. Samuti kaasneb kulukas IT arendus, mis ei pruugi üles kaaluda

maksusoodustuse mõju.

Eelnõuga säilib võimalus, et KOV võib soovi korral suurendada riikliku pensionikindlustuse

seaduse alusel pensioni saaja või isiku, kellel on töövõimetoetuse seaduse alusel tuvastatud

osaline või puuduv töövõime, kodualuse maa maksusoodustuse suurust. See tähendab, et

pensionärile määrab KOV täiendava maksusoodustuse. Nt kõigi koduomanike soodustus on

100 eurot ja pensionärile lisandub 100 eurot, mis teeb kokku 200 eurot. Aga pensionäri

soodustuse suurus ei pea olema sama suur kui üldine kodualuse maa maksusoodustuse suurus.

Praeguse pindalapõhise maksusoodustuse puhul on samuti KOVil võimalik suurendada

maksusoodustusega maa 0,15 ha piirmäär nt maksimaalselt 0,30 ha-le. Kui KOV otsustab

represseeritule anda täiendava soodustuse, tuleb kogu kodualune maa täies ulatuses

maamaksust vabastada nagu ka kehtivas seaduses.

Kehtiva seaduse kohaselt saavad ühis- või kaasomanikud, va korteriomand, kokku kodualuse

maa maksusoodustuse 0,15 ha. Kaasomanike puhul on väga keeruline tuvastada, kas tegemist

on ühe või mitme leibkonnaga, eriti kui eluasemel ei ole eraldiseisvaid väljapääse.

Korteriomandi puhul rakendub KOV kehtestatud kodualuse maa maksusoodustus igale

omanikule ehk nt kahe ühisomaniku puhul 0,30 ha. Eelnõuga muudetakse seda põhimõtet ja

KOVi kehtestatud kodualuse maa maksusoodustus rakendub korteriomandi puhul kokku

omanike peale sarnaselt eramaja kinnistule. Samuti on kaasomanike peale kokku

maksusoodustus 100 EUR. Ei ole põhjendatud teha vahet eramaja ja korteriomanike omanike

vahel. Sarnast põhimõtet kasutatakse ka juhul, kui kodualuse maa maksuvabastust saab MaaMS

§ 10 lõikes 2 nimetatud maa kasutaja.

14

Joonis 3. Kodualuse maa maksusoodustuse rakendamine ühisomandis eramu ja kortermaja

erinevate korteriomanike arvu näitel

Eelnõuga säilitatakse senised põhimõtted, et pensionäri ja represseeritu maksusoodustuse

saamiseks tuleb isikul esitada KOVile taotlus ning maksusoodustust kohaldatakse aluse

tekkimisele järgneva aasta 1. jaanuarist. Üldine praktika on selline, et isik esitab taotluse

ühekordselt ja KOV kontrollib iga aasta üle, kas maksusoodustuse õigus on olemas. Seejärel

märgib KOV infosüsteemis ära soodustuse õigusega isikud.

KOV esitab kavandatava MaaMS § 11 uue lõike 10 järgi kodualuse maa maamaksusoodustuste

kohta andmed maamaksu infosüsteemi maksustamise aastale eelneva aasta 2. oktoobriks.

Sellega seonduvalt lisatakse eelnõu punktiga 20 MaaMSi rakendussäte (seaduse täiendamine

§-ga 124, mis sätestab seaduse § 11 lõike 1 rakendamise erisuse 2025. aastal). Kui esmakordselt

2025. a 2. oktoobriks ei ole KOV kodualuse maa maksusoodustust infosüsteemi sisestanud,

kuuluvad kõik kodualused maad maksustamisele, kuna pindalapõhine maksusoodustus kaob ja

seega ei ole võimalik aluseks võtta eelmise aasta andmeid. Olukorras, kus KOV mingil põhjusel

ei kehtesta ette nähtud tähtajaks kodualuse maa maksusoodustust, ei saa rakendada nö „varu

variandina“ rakendada üldist automaatset reeglit kodualuse maa maksusoodustuse

rakendumiseks, kuna selle kehtestamine või kehtestamata jätmine on KOVide ainupädevuses.

Kui KOV ei ole nt 2026. a 2. oktoobriks maksusoodustuse numbrit muutnud, kehtib eelmise

aasta maksusoodustuse suurus. Lisaks täiendatakse selguse mõttes seadust §-ga 125, mis näeb

ette, et KOV volikogu heaks kiidetud kodualuse maa maksusoodustuse, sh pensionäri

soodustuse suuruse rakendub esimest korda 2026. a. Vastasel juhul võib jääda mulje, et need

jõustuvad esmakordselt vastuvõtmise aastal ehk 2025. a. Aga 2025. a määratud maamaksu

ümber ei tehta.

KOVid sisestavad pensionäri ja represseeritu soodustuse ning muud maamaksu määramiseks

vajalikud andmed MaaMS § 51 lõike 31 alusel jätkuvalt 1. veebruariks. Nende varem

sisestamine ei ole võimalik, sest KOV peab üle kontrollima, kas isikul on jätkuvalt 1. jaanuari

seisuga õigus maksusoodustusele.

Kehtiv pindala põhine

kodualuse maa

maksusoodustus

KOVi kehtestatud summa

põhine kodualuse maa

maksusoodustus 100 eurot

Eramu

Kortermaja

Omanikke 2

Maksuvaba 0,15

ha kokku

Korteril 1 omanik

Maksuvaba 0,15

ha

Korteril 2

omanikku

Maksuvaba on 2

x 0,15 ha ja

kokku 0,3 ha

Eramu

Kortermaja

Omanikke 2

Maksuvaba 100

eurot kokku

Korteril 1 omanik

Maksuvaba 100

eurot

Korteril 2

omanikku

Maksuvaba on

kokku 100 eurot

15

Eelnõu koostamisel kaaluti kodualuse maa maksusoodustuse põhimõtete mitte muutmist. See

ei ole kooskõlas maksustamise põhimõtetega, mille kohaselt peaks varamaks sõltuma vara

väärtusest ja soodustused isiku toimetulekust maksu tasuda. Antud muudatusega saavutatakse

suurem sotsiaalne õiglus ja maamaksuga maksustamisel turupõhine lähenemine. Lisaks ei saaks

olemasoleva olukorra jätkudes iga KOV ise otsustada, kas ja kui suures määras oma elanikelt

maksuraha koguda ehk KOV maksuautonoomia ei suureneks.

KOVidele kodualuse maa maksusoodustuse suuruse üle otsustada andmine ei tähenda

automaatselt maaomanike olulist maksukoormuse tõusu. Paljud KOVid eeldatavasti jätkavad

kodualuse maa maksusoodustuse rakendamist kehtiva MaaMSiga sarnases mahus. Osad kallitel

maadel elavad koduomanikud võivad hakata maamaksu maksma.

Muudatuste põhiseaduslik alus

Maksukorralduse seaduse § 2 kohaselt on maks seadusega või seaduse alusel valla- või

linnavolikogu määrusega riigi või kohaliku omavalitsuse avalik-õiguslike ülesannete täitmiseks

või selleks vajaliku tulu saamiseks maksumaksjale pandud ühekordne või perioodiline rahaline

kohustus, mis kuulub täitmisele seaduse või määrusega ettenähtud korras, suuruses ja

tähtaegadel ning millel puudub otsene vastutasu maksumaksja jaoks.

Põhiseaduse §-s 113 sätestatust tulenevalt on maksuliikide ja maksuobjektide valiku õigus

Riigikogul. Ka Riigikohus on 30.10.2018 a. otsuse nr 5-18-2 p 37 nentinud, et PS § 113

eesmärgiks on iseenesest saavutada olukord, kus kõik avalik-õiguslikud rahalised kohustused

kehtestatakse üksnes Riigikogu vastu võetud ja seadusena vormistatud õigusaktiga30 (vt

Riigikohtu üldkogu 22. detsembri 2000. a otsus asjas nr 3-4-1-10-00, punkt 20). See tähendab,

et riikliku maksu puhul peab Riigikogu sätestama seaduses kõik maksukohustuse elemendid,

mille tulemusel tekib seaduse vahetu toimena maksukohustus.. Riikliku maksu puhul peab

Riigikogu sätestama seaduses kõik maksukohustuse elemendid, mille tulemusel tekib seaduse

vahetu toimena maksukohustus. Kuna maksude maksmise kohustus tähendab isikutele rahalist

koormust ja on seetõttu põhiõiguste riive, on riiklike maksude liikide, maksuobjektide ja muude

elementide valiku õigus ainult Riigikogul31.

Samas PS § 157 lõige 2 lubab KOVil kehtestada ja koguda makse ning panna peale koormisi

seaduse alusel, kuid ei täpsusta, millises ulatuses peavad need olema seaduses sätestatud,

mistõttu tuleb selle kohaldamisel muu hulgas arvestada reguleeritava küsimuse olulisust32. Kui

tasu on olemuslikult seotud kohaliku ülesandega, kohaldub PS § 157 lg 2, mis võimaldab KOVi

suuremat otsustusõigust osa tasuelementide üle. Seejuures võivad kohalike maksude

kehtestamisel põhiseadusest tulenevad formaalsed nõuded olla erinevad riiklikele maksudele

kehtivatest nõuetest. KOV volikogu on demokraatlikult legitimeeritud organ, kellele kohaliku

omavalitsuse valijaskond on andnud õiguse otsustada kohaliku elu küsimusi33, sh maksude ja

maksusoodustuste kehtestamine. PS § 3 lg 1 ja § 155 lg tuleneb, et isikute põhiõigusi saab KOV

volikogu piirata üksnes seadusest tuleneva volitusnormi alusel. Kohalik maks on valla- või

linnavolikogu määrusega kehtestatud maks ja maksuõigussuhe KOV ja maksumaksja vahel

saab tekkida üksnes pärast volikogu määruse kehtestamist. Maksu liigitamisel riiklikuks või

kohalikuks maksuks on kriteeriumiks maksu kehtestamise pädevus, mitte muud tunnused34.

30 vt Riigikohtu 22.12.2000. a otsus nr 3-4-1-10-00 p 20. 31 PS kommenteeritud väljaanne https://pohiseadus.ee/sisu/3591 32 Vt Riigikohtu 21.02.2017. a otsus nr 3-3-1-48-16 p 44. 33 Sama. 34 PS Kommenteeritud väljaanne, lk 1084, § 157 lg 2, leitav: https://pohiseadus.ee/public/PSkomm2020.pdf

16

Maamaksu legaaldefinitsioon on toodud MaaMS-is. Maamaks on maa maksustamishinnast

lähtuv maks, mis kujuneb kohapealse ja piirkondlikke erisuste lähtuvalt, kuid sisuliselt maa

turuhinna põhiselt. Turuhind omakorda kujuneb omavalitsuse omapäradest (tihe- või

hajaasustusega, rohke tööstusega või maatulunduslik, saareline või rohealadega) aga ka

poliitiliste valikute tulemina (planeeringud ja sotsiaalmajanduslikud otsused). Kehtiva MaaMS

§ 5 lg 1 preambuli kohaselt kehtestab KOV volikogu hiljemalt maksustamisaastale eelneva

aasta 1. juulil igale järgmisele maa sihtotstarbegrupile maksumäära. Seega on maamaks küll

MKS § 3 lg 2 p 3 alusel formaalselt määratletud riikliku maksuna, kuid oma sisult on

seadusandja andnud KOVile juba kehtivas ja varasemates redaktsioonides suurema

otsustuspädevuse, kui seda lubaks PS § 113 riikliku maksu raamistik. Antud eelnõu on

kooskõlas MKS § 4 lg 3 punktiga 8, mis näeb ette maksusoodustuse kehtestamise seadusega.

Eelnõu määratleb üleriigiliselt ühetaoliselt kodualuse maa maksuvabastuse sisu, aga jätab

maksusoodustuse suuruse KOVi otsustada. Maamaks määratleti algselt MKS-is riiklikuks

maksuks põhjusel, et maamaksu haldamist korraldab Maksu- ja Tolliamet üleriigiliselt

ühetaoliselt. Kui kõik KOVid koguvad maksu, ei oleks olnud mõistlik igas KOVis maksu

erinevalt rakendada. Riiklikus maksuks määratlemine on pigem vormiline, mitte sisuline, sest

KOVidele on 90-ndatest aastatest peale antud laialdane otsustuspädevus maamaksu üle

otsustamisel.

Kuna maamaks on seotud maaga, mille väärtus on piirkonniti erinev, siis ei oleks ka ühetaoline

lähenemine maksustamisel üle riigi otstarbekas ja teatud erisuste kohaldamine KOVide kaupa

seega põhjendatud. Maamaksu puhul ei saa kehtiva korra kohaselt rääkida klassikalisest

riiklikust maksust, kus on mistahes tasuelemendid (sh tasumäära) delegeerimine KOV volikogu

otsustusandile välistatud. Seega seadusandja on ise otsustanud, et maamaksu puhul ei kohaldata

samasuguseid põhimõtteid kui riigieelarvesse laekuvate riiklike maksude puhul. Põhiseaduse §

113 ei välista teatud tingimuste täitmisel maksumäära sätestamist alam- ja ülemmäärana.

Näiteks lubab MaaMS kohaliku omavalitsuse volikogul kehtestada ette antud vahemikus

maamaksu määrad35.

PS § 156 lg 1 kohaselt on KOV volikogu demokraatlikult valitud kohaliku poliitika üle otsustav

legitimeeritud organ, kellele KOV valijaskond on andnud õiguse otsustada kohaliku elu

küsimusi36. Arvestades lisaks, et KOV näol on tegu seaduse alusel moodustatud avalik-

õigusliku juriidilise isikuga, haldusorganiga haldusmenetluse seaduse mõttes, isikute

põhiõiguse tagaja ja riigivastutuse kandjana, kelle üldaktid alluvad samuti põhiseaduslikkuse

järelevalvele, ei saa pidada KOV poolt kohalikest oludest lähtuvaid otsuseid riigi vastavatest

otsustest ebaõigemaks või põhjendamatuks.

Üleriigiline ühetaoline pindalapõhine maamaksuvabastus hakkas kehtima 2013. a. 2012. a

kehtis üks aasta MaaMS redaktsioon, mis võimaldas KOVidel ise otsustada kodualuse maa

maksusoodustuse rakendamise üle37. Seda võimalust rakendasid Tallinn ja veel mõned KOVid.

Enne seda ei olnud võimalik rakendada kodualuse maa maksuvabastust. Seega tuleb eeldada,

et kodualune maa peaks olema maksustatud ja riik võttis antud ajahetkel otstarbekusest

lähtuvalt ise suurema rolli ning kehtestas üle riigi ühetaolise maamaksu soodustuse. Seega

eelnõuga taastatakse olukord, kus KOV saab otsustada kodualuse maa maksustamise üle.

Eelnõuga antakse KOVidele õigus otsustada lisaks maamaksu aastase kasvu protsendi üle,

leevendamaks maamaksu kiiret kasvu, sest maksumääradega ei ole võimalik kõiki maksutõusu

olukordi lahendada.

35 vt Riigikohtu 23.03.1998. a otsus nr 3-4-1-2-98 p V 36 Sama. 37 https://www.riigiteataja.ee/akt/125102012018

17

Eelnõu üheks eesmärgiks on vähendada KOVide sõltuvust keskvalitsuse rahastamise otsustest

ja tagada KOVile PS § 157 lg 1 sätestatud suurem eelarveautonoomia ja otsustusvabadus.

Eelarveautonoomia suurendamine on põhiseaduse vaatest legitiimne eesmärk. Kuna

seadusandja otsustada on, missugustest allikatest KOV finantseerimise süsteem koosneb -

maksudest, teenustasudest või toetustest, on põhjendatud, et seadusandja annab KOVile

seadusega piiritletud õiguse otsustada ka kohalikest oludest lähtuvalt KOVile laekuva

maamaksu määrade ja maamaksusoodustuse või ka -vabastusega seotud tingimuste üle. KOVi

tasandi maksuautonoomia võimaldab kogukonnal leida tasakaalu teenuste taseme ja maksudega

panustamise vahel. See tähendab, et kogukonnas saab kokku leppida, et mida ollakse nõus

maksma mingi teenuse kättesaadavuse või kvaliteedi tõstmise eest. Maamaks on püsinud enam-

vähem sama suur alates 2012. aastast, aga nt KOVide teehoolduse ja lumekoristuse kulud on

näiteks samal perioodil kasvanud kaks korda.

Kodualuse maa maksusoodustuse suuruse piire ei ole sisuliselt võimalik üleriigiliselt

määratleda, sest tulenevalt KOViti väga erinevast maade maksustamise hindadest on kodualuse

maa maksuvabastuse rahaline suurus väga erinev. Kui Tallinnas on kallimate maade puhul see

üle tuhande euro, on maapiirkondades asuvate maade puhul mõnikümmend eurot. Kui

üleriigiline piirmäär oleks nt 500 eurot, siis see ei rahuldaks Tallinna, kes võib soovida

kehtestada koduomanike kaitseks kõrgema piirmäära ja ei rahuldaks maapiirkondi, kus

sedavõrd kõrge piirmäära tõttu ei olegi midagi sisuliselt otsustada. Kui riiklik piirmäär oleks

kõigile 1000 eurot, ei ole ühelgi KOVil võimalik piirmäära sisuliselt otsustada ja seaduses

sellise võimaluse andmine oleks mõttetu, kuna oleks sisuliselt kasutu kohaliku elu

korraldamiseks. Samas maksusoodustus vähendab maksukoormust ning selle suuruse piiramine

on maksumaksjate suhtes kahjulik, sest KOV oma enesekorralduse õigust teostades võib tahta

kõik koduomanikuid maksust vabastada. PS § 113 mõte on piirata Riigikogu väliselt

maksukoormuse tõusu kuna see riivab isikute põhiõigusi, mitte piirata maksusoodustust, mis

on isikutele kasulik. Maksumaksja ei saa maksusoodustust võtta iseenesest mõistetavana ja

selle alusel määratleda oma maksukoormuse suurust. Eelnõuga kavandatav kodualuse maa

maksuvabastuse suuruse otsustada andmine KOVidele ei ole intensiivne põhiõiguste riive, sest

isegi kui KOV kehtestab mõne koduomaniku arvates nt liiga väikese maksusoodustuse, on

sellel isikul võimalik soovi korral elukohta vahetada. Seega maksusoodustuse piirmäärade

kehtestamine ei ole vajalik38.

Maamaksu subjektide võrdsest kohtlemisest

Kuna antud eelnõu muudab 1.01.2024 jõustunud korda, võib konkreetselt käesoleva eelnõuga

saada riivatud maamaksu subjektide õiguskindluse põhimõte. Märkimisväärne riive võib

kaasneda KOVile antava õiguste osas: 1) tõsta või langetada kehtestatavat maamaksu määra;

2) tõsta alates 2026. a maamaksumäära kasvu piirangut; või 3) otsustada alates 2026. a

kodualuse maamaksu soodustuse kohaldamine või mittekohaldamine. Eelnõust tulenev mõju

võib lõppkokkuvõttes maamaksu subjektidele olla seega senisest soodsam või ka koormavam

sõltuvalt tema elukoha KOVi volikogu valikutest ja jõustatavast määrusest. Seetõttu peab

volikogu ennem valiku tegemist välja selgitama ja analüüsima konkreetse valiku õiguskindlust,

proportsionaalsust jms mõjusid ning tagama maksusubjektide võrdse kohtlemise enne määruse

kehtestamist.

Võrreldavate maamaksu subjektide erinevaks kohtlemiseks peab olema mõistlik ja asjakohane

põhjus. Erineva kohtlemise mõistlikkuse ja asjakohasuse väljaselgitamiseks tuleb kaaluda

erineva kohtlemise eesmärki ja tekitatud erineva olukorra raskust (Riigikohtu

põhiseaduslikkuse järelevalve kolleegiumi 30. septembri 2008. a otsus asjas nr 3‑4‑1‑8‑08, p

38 Vt Riigikohtu 21.02.2017. a otsus 3-3-1-48-16 punkt 59.

18

32). Mida erinevamad on võrreldavad grupid sisuliselt, seda erinevamalt võib seadusandja neid

kohelda. Käesoleva eelnõuga tehtavad muudatused iseenesest maksusubjektide ebavõrdset

kohtlemist tingida ei saa, kuivõrd eelnõu suurendab vaid KOV õigusi maksumäära või

maksusoodustuse kehtestamisel ega muuda otseselt maamaksusubjektide õigusi või kohustusi.

Kuna maaomanike tegelik maksukoormus ei tulene ainult maamaksu määradest, vaid seda

mõjutavad maamaksu aastane kasvu piirang ja maksusoodustused, tuleb neid elemente koos

käsitleda maaomanike võrdse kohtlemise hindamisel. Kindlasti suunab konkurents KOVe

üleriigiliselt ühtlasema maksukoormuse poole, sest äärmuslikult kõrge maksukoormuse tõttu

lahkuksid piirkonnast nii elanikud kui ka ettevõtted.

KOV peab maksumäära valikul või maksusoodustuse senisest erineval viisil kehtestamisel

arvestama näiteks isikute võrdse kohtlemise nõuet, proportsionaalsuse (maksul ei tohi olla

väljasuretavat ega karistavat iseloomu, õiguskindluse (maksukoormust suurendaval üldaktil ei

tohi olla tagasiulatuvat mõju) ning sotsiaalriigi põhimõtet (tuleb tagada eksistentsiks vajaliku

miinimumi säilimine). Maksustamisel ei tohi rikkuda eraelu puutumatust (nt maksusaladuse

kaitse), ettevõtlusvabadust (eri ettevõtlusvormide neutraalne maksustamine) ega elukoha

puutumatust (siit tulenevad piirangud maksuhalduri järelevalvetoimingutele). Riigikohtu

praktikas on peetud põhjendatuks maamaksu vabastuse puhul isikute ebavõrdset kohtlemist

alusel, kas tegemist on kaasomandi või korteriomandiga. Kohus ei pidanud sellist riivet

meelevaldseks ega ebamõõdukaks39.

Käesolevas eelnõus antakse KOVi volikogule alates 2026. a õigus otsustada ise maamaksu

aastase kasvu piirangu protsendi üle. Maamaksu määrade osas on alates 1.01.2024 kehtinud §

81, mis näeb ette maamaksu tõusu piirmäära 10%/5 eurot40. Alates 2026. a saab aga KOV ise

otsustada aastase kasvu piirangu protsendi. Siiski võib eeldada, et KOVid jätkavad suures osas

ka alates 2026. a 10%-se kasvupiiranguga. Maamaksu aastase kasvu piirang on ajutine meede

ega ole iseseisev maksustamise element, vaid aitab korrigeerida maamaksustamise hinnast ja

maamaksumäärast tingitud hüppelist maamaksu kasvu. Seega tuleb seda käsitleda

maksumääraga koos, määrates suures osas maaomaniku maksukoormuse tegeliku suuruse.

Maamaksu aastase kasvu piirangu muudatust on põhjendatud asjaoluga, et kehtiv piirang on

praktikas osutunud liiga ettevaatlikuks (ebaotstarbekaks)41 ning halvimal juhul on tekitanud

olukorra, kus maksimaalsete määrade rakendamisel 2024. a KOVide maamaksu laekumine jäi

väiksemaks kui 2023. a. Tekkinud olukord aga ei vasta maade hindamise ja maade

maksustamise eesmärgile.

Viimane olulisema mõjuga muudatus käesolevas eelnõus on seotud kodualuse maa

maksuvabastuse kohaldamise üle otsustusõiguse andmisega. Nimetatud muudatus või

teoreetiliselt riivata PS § 32 sätestatud omandipõhiõigust. Taaskord ei kaasne eelnõus tehtava

muudatusega vahetult kaasnevat mõju, vaid konkreetne mõju sõltuv volikogu poolt

kehtestatavast õigusaktist. Riigikohus on rõhutanud, et PS § 32 lg 2 kohaselt on

omandipõhiõigus lihtsa seadusereservatsiooniga põhiõigus, mis ei piira seadusandjat avalik-

õigusliku rahalise kohustuse eesmärkide määratlemisel, kui need eesmärgid on PS-ga

kooskõlas42. Lisaks on Riigikohus nentinud, et maamaksu suurust mõjutab see, kui suures osas

laieneb maksu subjektile maamaksusoodustus. Mida suurem on maamaksusoodustus, seda

väiksem on omandipõhiõiguse riive.43 Teisalt on maksuvabastuse või -soodustuse mõte

kompenseerida maa kasutamise piirangutest tulenev saamata jääv hüve või vähendada mingite

39 Vt Riigikohtu 29.01.2014. a otsus 3-4-1-52-13. 40 Paragrahvi 8 lõike 1 esimene lause kohaselt: „Kui maa maksustamisperioodi maamaksu summa on vähemalt 10 protsenti

suurem eelmise maksustamisperioodi maksusummast, suureneb maksusumma 10 protsenti.“. 41 Vt täpsemalt eelnõu seletuskirja lk 3. 42 Vt Riigikohtu 29.03.2017. a. otsus nr 3-4-1-15-16 p 106. 43 Vt Riigikohtu 29.01.2014. a. otsus nr 3-4-1-52-13 p 43.

19

omanike gruppide maksukoormust olukorras, kus maa kasutamisest ei saa tulu teenida. Kehtiva

korra kohaselt on maamaksu tasumisest vabastatud maa omanik tema omandis oleva elamumaa,

või maatulundusmaa õuemaa kõlviku eest linnas asustusüksusena, alevis, alevikus ning

üldplaneeringuga kohaliku omavalitsuse üksuse poolt või maakonnaplaneeringuga

tiheasustusega alaks määratud alal, kui kehtiv üldplaneering puudub, kuni 0,15 ha ja mujal kuni

2,0 ha ulatuses, kui sellel maal asuvas hoones on tema elukoht vastavalt rahvastikuregistrisse

kantud elukoha andmetele44. Mis omakorda tähendab, et maksuvabastus pole ka kehtiva korra

kohaselt absoluutne ning on rakendatav seaduses määratud pindala piirmäära ületavale osale.

Lisaks ei saa kodualuse maa maksusoodustust oma kodu eest nt üürnikud. Erinevalt koheldakse

kaasomanikke ja korteriomanikke. Seega ka tänase regulatsiooni juures toimub teatud määral

maaomanike ebavõrdne kohtlemine.

Eelnõuga kavandatav kodualuse maa maksuvabastuse muutmine on eesmärgipärane abinõu,

sest praegu pindala põhine maksusoodustus võimaldab osadel juhtudel saada mitmetuhande

eurose maksusoodustuse, mis ei ole kooskõlas maksusoodustuse mõttega parandada

haavatavamate ühiskonnagruppide toimetulekut. Seega krundi pindala põhiselt

maksusoodustuselt üleminek summapõhisele maksusoodustusele jagab potentsiaalselt

maksukoormust ümber maaomanike gruppide vahel ning tagab rahalises väärtuses ühtlasema

maksusoodustuse suuruse ehk võrdsema kohtlemise. Ei ole alust arvata, et valdav enamus

KOVe kodualuse maa maksuvabastust kaotama hakkaks. Samas ei saa koduomanikel olla

põhjendatud ootust maksuvabastuse jätkumisele igavesti ja maksuvabastuse/-soodustuse

kohaldamine saab olla kohapealne poliitiline valik. OECD on soovitanud Eestil varamaksude

osakaalu suurendada (eelkõige maksubaasi laiendamine elamumaal)45. Üleriigiline ühetaoline

maksusoodustus ei võimalda KOVidel tulenevalt kohalikest huvidest ja eesmärkidest

maakasutust suunata ega eelarvesse vajalikku tulu teenida. Teisalt on tegemist just kohapealsete

olusid arvesse võtva otsusega mille langetamine oleks kooskõlas EKOH artikkel 4 lg 3.

PS § 157 lg 2 tähendab, et KOVide õigusega kehtestada makse kaasneb maksumaksjatele

KOViti erinev maksukoormus. Seega olemuslikult ei saa isikute võrdse kohtlemise hindamisel

lähtuda asjaolust, et ühel või teisel pool KOVi piiri olevad erinevad maksumäärad ja sellest

tulenev erinev maksukoormus oleks isikute ebavõrdne kohtlemine. Maamaksu puhul on PS §

157 lg 2 õigus sisustatud riikliku maksu kaudu ning MaaMS § 5 lg 1 lubab KOVidel kehtestada

erinevad maksumäärad. Kuna maamaksu koormust ei määra ainult maksumäärad, vaid ka

maksusoodustused on igati põhiseaduspärane, et KOV saaks otsustada mh kodualuse maa

maksusoodustuse suuruse üle. Praegune MaaMS lubab anda täiendavat kodualuse maa

maamaksusoodustust nt pensionäridele ja represseeritutele. Eelnõuga tagatakse maaomanike

võrdne kohtlemine selliselt, et seadus määratleb üleriigiliselt ühetaoliselt kodualuse maa

maksuvabastuse sisu.

Eelnõuga kavandatavad muudatused ei ole sedavõrd järsud ja prognoosimatud, et seda saaks

pidada maksusubjektide suhtes sõnamurdlikuks või ülearu järsuks. Antud õiguspärase ootuse

põhimõtte mõningat riivet õigustab seega demokraatia põhimõte, mis tähendab, et otseselt või

kaudselt rahva mandaadile tuginevad poliitilised organid on põhimõtteliselt õigustatud oma

varasemaid valikuid ajakohastama, kui sellega ei kahjustata ülemäära kehtivat regulatsiooni

usaldanud isikuid. ootus Tähtajalise regulatsiooni muutmiseks isikule ebasoodsas suunas

peavad olema kaalukamad eesmärgid kui tähtajatu regulatsiooni muutmiseks.46

44 Vt täpsemalt MaaMS § 11 lg 1 jj. 45 Vt täpsemalt eelnõu seletuskirja lk 3. 46 Vt Riigikohtu 16.12.2013. a. otsus nr 3-4-1-27-13 p 69.

20

Maamaks on erandlik riiklik maks ning selle regulatsiooni tuleb hinnata PS § 113 ja PS § 157

lg 2 koostoimes leidmaks erinevaid põhiseaduslikke väärtusi tasakaalustav lahendus. Eeltoodud

arvesse võttes on eelnõuga tehtavad muudatused proportsionaalsed ja põhiseadusega kooskõlas,

suurendades üheltpoolt KOV eelarvelist otsustuvabadust, kuid teisalt ei kohusta neid tingimata

kehtivat korda muutma. Ka maamaksu subjektidele antud eelnõu otseselt märkimisväärseid

õigusriiveid kaasa ei too. Õiguskindluse riive ei ole ulatuslik ning on põhjendatud. Konkreetsed

mõjud kaasnevad KOV volikogu määrusega, mis allub samuti põhiseaduslikkuse järelevalvele

ning mille osas peab KOV enne määruse andmist riivete põhjendatust ja valitud meetmeid

hindama.

Punktiga 18 muudetakse MaaMS § 111 lõigete 1 ja 2 sõnastust. Kuna kodualuse maa

maksusoodustus muutub pindalapõhisest summapõhiseks, ei ole vaja arvestada kodualuse maa

maksusoodustusega pinna osakaalu kogu maatüki pindalast. Nt seda sätet rakendatakse

olukorras, kus elamumaa kinnistu pindala on 0,3 ha, mis on suurem kui tiheasustuse alal

maksusoodustuse piirmäär 0,15 ha. Sellisel juhul võetakse maksustamishinnast 50% ja

korrutatakse maksumääraga maksusoodustuse suuruse väljaselgitamiseks. Üleminekul

summapõhisele kodualuse maa maksustamishinnale ei ole seda vaja teha. Mitme

maksuvabastuse või maksusoodustuse esinemisel samal maksustataval maatükil

maksuvabastused ja -soodustused summeeritakse. Kui maatükil on nt looduskaitseala

maksuvabastus ja kodualuse maa maksusoodustus, siis esmalt lahutatakse maha

looduskaitseline vabastus ja seejärel kodualuse maa maksusoodustus.

Punktiga 19 täiendatakse MaaMS-i § 111 lõikega 4. Kui kahe või mitme KOVi territooriumil

asuvat kinnistut omaval või kasutaval isikul on õigus nt kodualuse maa, pensionäri või

represseeritu maamaksusoodustusele, rakendatakse asjaomaste KOVide maksusoodustusi

proportsionaalselt nende territooriumile jääva kinnistu osa pindalaga. Kui kinnistust asub 60%

ühe KOVi territooriumil, mille kodualuse maa maksusoodustus on nt 50 eurot, ja 40% on teise

KOVi territooriumil, mille kodualuse maa maksusoodustus on nt 100 eurot, arvutatakse kogu

kinnistu põhine maksusoodustus 0,6*50+0,4*100=70 eurot.

Kodualuse maa maksusoodustus on kinnistupõhine, mitte katastriüksuse põhine, sest see

määratakse isiku maaomandi põhiselt. Kinnistu võib asuda mitmel katastriüksusel ning need

võivad asuda erinevates KOVides. Selliseid kinnistuid on kokku ligikaudu 200.

Punktiga 21 täiendatakse MaaMS-i §-dega 124–126, Tegemist on erinevate rakendussätetega.

Kui KOV ei ole sisestanud eelnõuga muudetava MaaMS § 11 lõikes 1 nimetatud

maksusoodustuse summat maamaksu infosüsteemi hiljemalt 2025. aasta 2. oktoobriks,

maksustatakse 2026. aastal kodualused maad maamaksuga. See tagab selguse, et kui volikogu

ei ole tahet avaldanud kehtestada kodualuse maa maksuvabastuse suurus, tähendab see tahet

kodualused maad maksustada täies ulatuses. Eelnõuga muudetavaid MaamS § 11 lõikeid 5–8

rakendatakse esmakordselt 2026. aasta maamaksu suhtes. See erisus on vajalik, et vältida

võimalikku segadust, kui volikogu võtab 2025. a märtsis muudetud põhimõtete järgi vastu

pensionäride ja represseeritute uued maksusoodustused. 2025. a veebruaris määratud

maksusoodustused jäävad kehtima kuni 2025. a lõpuni. Regionaal- ja

Põllumajandusministeerium analüüsib hiljemalt 2029. aasta 1. jaanuariks käesoleva seaduse

§-s 81 sätestatud KOVi kehtestatava maamaksu summa aastase kasvu piirangu protsendi

regulatsiooni ja käesoleva seaduse §-s 11 sätestatud maksusoodustuste kehtestamise

muudatuste eesmärgi saavutamist ja rakendamisega kaasnenud mõjusid ning esitab vajadusel

ettepanekud regulatsiooni muutmiseks. Analüüsi esitamise aastaks on valitud 2029. a, sest siis

on võimalik hinnata, kuidas 2026. a maade korralise hindamise tulemused avaldavad mõju

koosmõjus muude maamaksu teguritega 2028. a maamaksu suurusele.

21

Eelnõu § 2

Paragrahviga 2 määratakse seaduse jõustumise kuupäevad.

Seaduse jõustumise sätted on jaotatud erinevatele tähtaegadele. KOV volikogu otsustamiseks

vajalikud sätted jõustuvad aasta keskel ehk 1. märtsil 2025. a selliselt, et KOVidel oleks aega

otsuste tegemiseks. Maamaksu arvutusmetoodika sätted jõustuvad aasta algusest. Üldine

seaduse jõustumise aeg on 2024. a 1. juuni.

Maamaksu aastase kasvu piirmäära ja kodualuse maa maksusoodustuse KOVile otsustada

andmist ei saa rakendada enne 2026. a, sest nende realiseerimiseks on vaja teha Maksu- ja

Tolliametil IT arendus. Vastavate muudatuste elluviimiseks on vajalik piisav üleminekuaeg,

seetõttu jõustuvad muudatused 1. märtsil 2025. a, et neid saaks rakendada alates 2026. a

algusest.

22

Tabel 4. Sätete jõustumise kuupäevad

Säte Sätte sisu Jõustumise

kuupäev

§ 1 punkt 1 Riigi omandis ühiskondliku ehitise aluse maa

maksuvabastuse andmine ainult juhul, kui seda maad

kasutab riigiasutus

01.01.2026. a

§ 1 punkt 2 Volikogus maksumäärade hiliseim kinnitamise

tähtaeg 1. oktoober

01.06.2024. a

§ 1 punkt 3 Muu maa (äri- ja tootmismaa) maksimaalne

maksumäär 2,0% (2025. a rakendub)

01.06.2024. a

§ 1 punkt 4 Muudetud maksumäärade sisestamine

maamaksuinfosüsteemi 2. oktoobriks

01.06.2024. a

§ 1 punkt 5 Maamaksu esimese osamakse piirmäära

suurendamine 100 eurole

01.01.2025. a

§ 1 punktid

6, 9

KOVi otsustada maamaksu aastase kasvu piirang

protsentides.

01.03.2025. a

§ 1 punkt 7

ja 8

KOVi otsustada maamaksu aastase kasvu piirang

protsentides rakendamine, sh 5 eurone automaatne

tõus olenemata KOV määratud piirmäärast kui

piirmäära alusel arvutatuna on maksutõus alla 5 EUR

01.01.2026. a

§ 1 punkt 10 KOV volikogu kehtestatud maamaksu aastase kasvu

piirmäära arvestus tagasiulatuvalt kui muutuvad

maatüki parameetrid

01.01.2026. a

§ 1 punktid

11, 15 ja 17

KOVile volitusnormid otsustada summapõhine

kodualuse maa maksusoodustus, täiendav

maksusoodustus pensionäridele ja represseeritutele

ning andmete sisestamise tähtaeg (rakendub 2026. a)

01.03.2025. a

§ 1 punktid

12, 13 ja 16

KOVi otsustada summapõhine kodualuse maa

maksusoodustuse metoodika

01.01.2026. a

§ 1 punkt 14 Üleriigilise pindalapõhise kodualuse maa

maksusoodustuse kohaldamise kehtetuks

tunnistamine (katastriüksust läbib asustusüksuse või

tiheasustuse/hajaasustuse lahkmejoon)

01.01.2026. a

§ 1 punkt 18 Maksuvabastuste ja -soodustuste arvutuspõhimõtte

muudatus kuna kodualuse maa maksuvabastus

muutub pindalapõhisuselt summapõhiseks

01.01.2026. a

§ 1 punkt 19 Kodualuse maa maksusoodustuse arvutuspõhimõtte

muudatus kui kinnistu asub mitme KOVi

territooriumil

01.01.2026. a

§ 1 punkt 20 Maamaksu aastase kasvu piirangu arvutuspõhimõtte

rakendussäte 2024. ja 2025. a kohta, kui muudetakse

maatüki parameetreid

01.01.2026. a

§ 1 punkt 21 Rakendussäte 2025. a kohta. Kui KOV ei sisesta

infosüsteemi kodualuse maa maksusoodustuse

suurust, ei rakendu põhimõte, et aluseks võetakse

eelmise aasta andmed ning kõik kodualused maad

maksustatakse.

01.01.2026. a

4. Eelnõu terminoloogia

Eelnõus uusi termineid ei kasutata.

23

5. Eelnõu vastavus Euroopa Liidu õigusele ja Eesti Vabariigi põhiseadusele

Eelnõu reguleerimisala ei puuduta Euroopa Liidu õigust.

6. Seaduse mõju

Seaduse muudatus ei suurenda automaatselt maamaksukoormust. Samas annab seaduse

muudatus KOVidele suuremad võimalused maamaksu üle otsustamisel, mis võib tähendada

perspektiivis maamaksukoormuse mõnevõrra tõusu. Eesti varamaksude osakaal 0,16% SKP-s

ja 0,5% kogu maksulaekumises on OECD riikide seas väikseim47. Seaduse muudatustega ei

tõuse maamaksukoormus suuremaks (osakaal SKP-s ja kogu maksulaekumises) kui see oli nt

2000. a. Mõjuanalüüsi tegemisel on lähtutud nii keskmiste määrade kui ka maksimummäärade

stsenaariumist. Maksimummäärade puhul on arvestatud eelnõuga kavandatavat muu maa

maksumäära tõstmist 2,0%-le. Kummagi stsenaariumi järgi ei suurene maamaksu koormus

suuremaks kui see oli kümmekond aastat tagasi.

Joonis 4. Maamaksu laekumise osakaal SKP-s jooksevhindades erinevate maamaksu prognoosi

stsenaariumite korral.

KOVide otsuseid ei ole võimalik prognoosida. Seega analüüsid näitavad erinevate

stsenaariumite potentsiaalset mõju. KOVide juhid on meedias ning Vabariigi Valitsuse

delegatsiooni ja Eesti Linnade ja Valdade Liidu eelarveläbirääkimiste töörühmas väljendanud

seisukohta, et KOVid jälgivad hoolikalt isikute maksujõulisust ning väldivad üle jõu käiva

maamaksukoormuse kehtestamist.

6.1. Kavandatav muudatus: muu maa maksimaalse määra suurendamine 1,0%lt 2,0%-le

Eelnõuga suurendatakse muu maa sihtotstarbega maa maksimaalset maamaksu määra 1,0%-lt

2,0%-le. See ei tähenda automaatselt maamaksu tõusu, sest maksumäärade kehtestamise õigus

47 OECD 2022. a andmed

24

on KOVil. Punktis analüüsitakse muu maa maksugrupis maksimaalse määra suurendamise ja

maamaksu aastase kasvu piirangu muutmise mõjusid koos.

Kaasnev mõju: mõju majandusele

Maksugrupis muu maa on sellised maa sihtotstarbed nagu ärimaa, tootmismaa, transpordimaa,

mäetööstusmaa, turbatööstusmaa, jäätmehoidla maa jne. Transpordimaa sihtotstarbegrupis on

maksustamishinna kasv perioodil 2001-2022. a 2,6 korda, turbatööstuse maal 3,1 korda,

jäätmehoidla maal 4,8 korda48. Samal ajal 2024. a maksimaalne maksumäär langes 2,5 korda.

Nendes sihtotstarve gruppides maamaksu maksimaalse määra tõusu mõju 1,0%-lt 2,0%-le

eraldi ei analüüsita. Seletuskirjas analüüsitakse mõju ettevõtetele (ärimaa, tootmismaa) ja

mäetööstusettevõttele (mäetööstusmaa).

Sihtrühm on suur. Grupis „muu maa“ on peamiselt äri-, tootmis- ja transpordimaad ning neile

kehtib ühesugune maksumäär. Muudatus puudutab potentsiaalselt ca 50 000 katastriüksust ehk

7,8% katastriüksuste koguarvust.

Mõju ulatus on keskmine. Seadusega kehtestatakse maksimaalsed määrad. KOV volikogu

pädevuses on kehtestada oma territooriumil maamaksumäärad. Seega muudatusest tingitud

maksukoormus sõltub KOVidest ega pruugi tähendada automaatselt ettevõtjate jaoks

maamaksu tõusu. Tuleb silmas pidada, et maamaksu tõusu negatiivse mõju leevendamiseks

rakendub maamaksu kasvu aastane piirang 10% või 5 eurot.

Maksimaalse määra suurendamine 2,0%-le mõjutab eeldatavasti eelkõige Tallinna ja selle

lähiümbruse KOVide territooriumil tegutsevaid ettevõtjaid, sest nendel KOVidel võib olla

eeldatavasti suurem motivatsioon sellist võimalust kasutada. Korralise hindamise tulemusel

tootmismaade maksustamishind vähenes või kasvas vähem kui 2 korda, kuid maksimaalsed

maamaksu määrad vähenesid 2 korda. Selle tulemusel osades KOVides 2024. a maamaksu

laekumised vähenevad võrreldes 2023. aastaga.

Mõju ulatus on keskmine, sest enamikel juhtudel jääks aastane maamaksu tõus koos maamaksu

aastase kasvu piiranguga 10% või 5 eurot alla 50 euro.

48 Allikas Maa-Amet

25

Joonis 5. Maamaksu osakaal ettevõtete (va põllumajandus ja metsandus) kuludes %-i erinevate

maksumäärade korral (2024-2030 prognoos)49

Maamaksu osakaal erimevate stsenaariumite korral tavaliste ettevõtete kuludes on väga väike,

jäädes alla 0,1% kuludest. Maamaksu maksimaalse määra suurendamine 2,0%-ni viib 2030.

aastaks maksukoormuse kõrgemaks 2013. a tasemest50. Maksimaalse määraga 1,0% jääks

ettevõtete maamaksu koormus allapoole 2013. a taset. Kuna maade hindamise mõte on

maamaksu kaasas käimine maa väärtuse muutumisega, on oluline maksimaalsed määrad seada

sellised, et oleks piisavalt maamaksu laekumise kasvu potentsiaali.

49 Allikas statistika andmebaas 50 2013. a on võetud referentsaastaks, sest pärast kodualuse maa maksusoodustust tõstsid paljud KOVid haritava maa ja

loodusliku rohumaa maksumäärasid maamaksu laekumise vähenemise vältimiseks

26

Joonis 6. Maamaksu osakaal konkreetse kaubandusettevõtte müügitulus %-i erinevate

maksumäärade korral (2024-2030 prognoos)

Joonisel toodud analüüs on teostatud ühe konkreetse kaubandusettevõtte näitel, võttes arvesse

selle ettevõtte omandis olevate maatükkide maksustamishinnad51 ja majandustegevuse

andmed52. Analüüsitud ettevõtte jaoks oleks maamaksu määra suurendamisel 2,0%-le mõju

minimaalne ning maamaksu koormus ei suureneks oluliselt üle 2013. a taseme, mis ajast

maksumäärad on suuresti muutumatud püsinud.

Mõju avaldumise sagedus on väike. Eeldatavasti kasutavad muu maa maksimaalse

maksumäära tõusu võimaluse ära need KOVid, kelle puhul uute maa maksustamishindade ja

maksimaalse maamaksumäära kombinatsioonis muu maa sihtotstarbe grupis 2024. a maamaksu

laekumine saab olema väiksem kui 2023. a laekumine ja kelle suhtes rakendub füüsilise isiku

tulumaksu eraldamise ümberkorralduse negatiivne mõju. Sellisteks piirkondadeks on peamiselt

Harjumaa ja Tartu linna läbiümbrus. Sellised KOVid eeldatavasti soovivad nt äri- ja

tootmismaadelt saada senisest suuremat maamaksu laekumist.

Ebasoovitavate mõjude risk on väike. Alates 2026. a kui KOVidel on otsustusõigus

kehtestada maamaksu aastase kasvu protsent, on soovi korral võimalik jätkata aastase kasvu

piiranguga 10%/5 eurot. Osad KOVid võivad rakendada suuremat protsenti. Kindlasti ei saa

eeldada, et KOVidel oleks laialdane soov maaomanike maksukoormust ühe aastaga oluliselt

suurendada. Kui osad KOVid suurendavad aastase kasvu piirmäära, tuleb see kogukonnaga läbi

arutada.

51 Allikas Maa-Amet 52 Allikas äriregister

27

Eeltoodust tulenevalt on potentsiaalne mõju majandusele väheoluline.

6.1.1 Mäetööstus

Perioodil 2001-2022 on mäetööstusmaa maksustamishind suurenenud 13,2 korda. Kiiresse

kasvu on oma panuse andnud hindamismetoodika, mille kohaselt mäetööstusmaad hinnati

ehitusmaa mudeliga. Maksustamishinna suure kasvu tõttu tuleb eraldi analüüsida maksimaalse

määra 1,0%-lt 2,0%-le tõstmise potentsiaalset mõju.

Joonis 7. Maamaksu osakaal konkreetse kaevandusettevõtte müügitulus53 %-i erinevate

maksumäärade korral (2024-2030 prognoos)

53 Analüüsi aluseks võeti „müügitulu“, sest ettevõtete majandusaasta aruannetes ei olnud üheselt tuvastav kogukulu.

28

Joonis 8. Maamaksu osakaal konkreetse kaevandusettevõtte müügitulus %-i erinevate

maksumäärade korral (2024-2030 prognoos)

Joonistel toodud analüüs on teostatud kahe konkreetse kaevandusettevõtte näitel, võttes arvesse

nende mäetööstuslikus kasutuses olevate maatükkide maksustamishinnad54 ja

majandustegevuse andmed55. Analüüsitud ühe ettevõtte jaoks oleks maamaksu määra

suurendamisel 2,0%-le mõju olemas, mis võib potentsiaalselt tähendada nt liiva tonni hinna

tõusu.

Kuna maamaksu määrade kehtestamine on KOVi pädevuses, on analüüs näitlik ega anna

informatsiooni tegeliku maksukoormuse muutumise kohta.

Eeltoodust tulenevalt on potentsiaalne mõju majandusele oluline.

Kaasnev mõju: mõju riigiasutuste ja kohalike omavalitsuste asutuste korraldusele ning avaliku

sektori kuludele ja tuludele

Maamaksu määrade üle otsustavad KOVid. Seetõttu saab hinnata potentsiaalset tulu mingi

konkreetse stsenaariumi järgi. Maksutulu kasvu potentsiaali on käsitletud seletuskirja peatükis

7.

Sihtrühm on väike. KOVide ja MTA ametnikud, kes tegelevad maamaksuga. Eeldatavasti

enamik KOVe ei rakenda eelnõuga suurendatud muu maa maamaksu määra maksimaalses

ulatuses.

54 Allikas Maa-Amet 55 Allikas äriregister

29

Mõju ulatus on väike. Muudatus eeldab MTA maamaksu infosüsteemis ühe välja muutmist.

Muudatuse mõju KOVidele on väike. KOVid kehtestasid hiljemalt 2023. 1. juuliks 2024. a

uued määrad kolmes grupis ning võimalik maamaksu määra muutmine on varasemalt sisse

töötatud protsess.

Mõju avaldumise sagedus on väike. MTA peab muutma maamaksu arvutamise infosüsteemi.

KOVide jaoks on muu maa maksumäära muutmine ühekordne tegevus.

Ebasoovitavate mõjude risk on väike, kuna MTA saab infosüsteemis teha muudatuse ilma

suuremahulise IT arenduseta. KOVid on juba korra muu maa maksumäära kehtestanud ning

selle võimalik muutmine ei ole keerukas protsess. Lisaks puudub risk, et vaatamata

maksimaalse määra kehtestamisele maamaksu laekumine väheneb.

Eeltoodust tulenevalt ei ole mõju riigiasutuste ja kohalike omavalitsuste asutuste korraldusele

ning avaliku sektori kuludele oluline.

Kaasnev mõju: regionaalne mõju

KOVidel on täielik autonoomia kehtestada maamaksumäärad. Seega on praktiliselt võimatu

eeldada, missugused KOVid kasutavad võimalust suurendada muu maa maksumäära 2.0%-le.

Üldiselt võib oletada, et KOVid, kus maade hindamise järgselt uute maksimaalsete

maksumääradega äri- ja tootmismaa maamaks vähenes, võivad tulevikus kaaluda muu maa

maksumäära tõstmist. Samuti võivad muu maa suurendatud maksimaalse määra võimalust

kasutada osad Harjumaa KOVid, kelle tulumaksu kasv väheneb tulevikus kui viiakse ellu

praegu kavandamise faasis olev tulumaksu ümberkorraldus.

6.2. Kavandatav muudatus: alates 2026. a KOVidele aastase kasvu piirangu protsendi

otsustada andmine.

Maamaksu aastase kasvu piirang on olemuslikult ajutine ja see peab ära hoidma maaomaniku

jaoks üle jõu käiva hüppelise maamaksu kasvu. Alates 2026. a saavad KOVid ise kehtestada

maamaksu aastase kasvu piirangu protsendi. Kui KOVi kehtestatud kasvu piiranguga oleks

maamaksu tõus väiksem kui 5 eurot või võrdne sellega, kasvab maamaks üleriigiliselt

ühetaoliselt 5 eurot. Maamaks ei saa suuremaks minna kui maa maksustamishinna ja

maamaksumäära alusel arvutatud maamaksu summa.

Kaasnev mõju: mõju maaomanikele

2022. a läbi viidud maade korralise hindamise tulemusel kasvas metsamaa maksustamishind

keskmiselt 4,6 korda ja põllumaal 22,5 korda56. Metsamaade maksimaalset maamaksu määra

vähendati 5 korda. Metsamaa on ülejäänud maatulundusmaaga ühes maksugrupis ja

põllumaade maksukoormuse järgi maamaksu määra seadmisel eeldatavasti metsamaade

maamaks väheneb allapoole 2023. a laekumist või suureneb vähesel määral. Seega maamaksu

aastase kasvu piirangu muutmise mõju enamikele metsamaadele on väike ja seda eraldi ei

analüüsita. Selles peatükis analüüsitakse eraldi mõju elamumaa omanikele või kasutajatele, kes

ei saa kodualuse maa maksusoodustust ja põllumajandustootjatele.

Sihtrühm on suur. Maamaksu aastase kasvu piirangu muutmine ei puuduta kõiki

katastriüksusi. Osadel juhtudel 2022. a määratud uute maksustamishindade ja KOVide 2024. a

56 Allikas Maa-Amet

30

uute määrade juures maamaks väheneb või kasvab vähem kui 10% (seega maamaks saavutab

tegeliku suuruse ja aastase kasvu piirang ei rakendu). Lisaks kui kodualuse maa

maksusoodustus jääb näiteks muutmata, ei avalda maamaksu aastase kasvu sammu

suurendamine mõju sellistele katastriüksustele, sest nendelt maadelt jätkuvalt maamaksu ei

maksta.

Mõju ulatus on keskmine. Muudatusest tingitud maksukoormus sõltub KOVi kehtestatud

maamaksumääradest ja alates 2026. a lisaks ka KOVi kehtestatud maamaksu aastase kasvu

piirangu protsendist. Mõju ulatus on keskmine, sest enamikel juhtudel jääks aastane maamaksu

tõus alla 50 euro. Muudatuse tõttu maa maksustamishinnast ja maamaksumäärast lähtuva

maamaksu summa ei muutu, vaid selleni jõutakse ajaliselt vähemate aastatega.

KOV-iti on keskmine maade maksustamishind kasvanud erinevalt ja seega maksumäära

kehtestamise ning maamaksu aasatase kasvu piirangu protsendi määramise kaalutlused on

eeldatavasti väga erinevad. Seetõttu ei ole võimalik KOV-i põhiseid stsenaariume välja tuua.

Võib eeldada, et tegelik mõju jääb keskmiste määrade ja maksimaalsete määrade stsenaariumi

vahele. Samuti võib oletada, et mingi osa KOV-idest alates 2026. a tõstavad maamaksu aasatase

kasvu sammu üle 10%-i.

Mõju avaldumise sagedus on keskmine. Maamaksu aastase kasvu piirangu suurendamisel on

KOVidel võimalik maamaksu kasvu piiramiseks vähendada maamaksu määrasid. Alates 2026.

a saavad KOVid ise määrata maamaksu aastase kasvu piirangu protsendi. KOVid eeldatavasti

arvestavad maaomanike huvidega.

Ebasoovitavate mõjude risk on väike, kuna KOVidel on võimalik erinevate meetoditega

maksukoormuse kasvu piirata.

Eeltoodust tulenevalt on potentsiaalne mõju majandusele oluline.

Allpool on esitatud mõju peamiste maaomanike sihtgruppide kaupa

6.2.1 Põllumajandustootjad

Maa on põllumajandustootjatele peamine tootmissisend ning maamaksu muudatustel võib

potentsiaalselt olla oluline mõju sektorile. Maamaksu aastase kasvu piirmäära sammu

suurendamisel tuleb analüüsida mõju põllumajandusmaalt makstavale maamaksule ja sellest

tulenevalt ka renditasu suurusele. Eelnõuga ei muudeta maatulundusmaa maksimaalset määra

0,5% maa maksustamishinnast.

Perioodil 2011-2022 on aastane keskmine lisandväärtuse kasv olnud ca 7%, sh põllumajanduses

ca 11% aastas. Sellel perioodil on põllumajanduse lisandväärtuse kasv olnud 1,6 korda57. Samas

alates 2012. a on KOVide maamaksumäärad püsinud maksimumi lähedal väikeste erisustega.

Maamaksu osakaal SKP-s on ca 0,2% ja seega maamaksu mõningase kasvu mõju

lisandväärtuse kasvule on eeldatavasti väike. Seetõttu ei ole otstarbekas maamaksu aastase

kasvu piirmäära seadmisel lähtuda lisandväärtuse aastasest kasvust.

57 Statistikaamet

31

Maamaksu ja maa rendihindu58 tuleb analüüsida koos, et saada adekvaatsem hinnang maaga

seotud kuludele. Analüüsi aluseks võeti rendimaksete ja maamaksu kulude osakaal

vahetarbimises59. Rendikulud ja maamaksukulud ei sisaldu vahetarbimises, vaid on

vahetarbimisele lisanduvad kulud. Analüüsis suurendati vahetarbimist ja rendikulusid 3% võrra

aastas, sest sisendkulud suurenevad igal aastal. Võrdlusandmetes sisaldub rendimaksetes ka

maamaksu komponent. See on analüüsis välja võetud selleks, et rendi ja maamaksu mõju eraldi

välja tuua. Põllumajandustootjate rendikulud kokku on perioodil 2012-2021 kasvanud 3,6

korda60 olenemata sellest, et kogu perioodi jooksul on maamaks olnud sama suur. Lisaks on

rendikulude kogusumma osadel aastatel vähenenud. See tähendab, et põllumaade rendihind

sõltub peaasjalikult turu konjunktuurist.

Joonis 9. Maamaksu ja rendikulude osakaal (%) põllumajandustootja vahetarbimises 2012-

202261

Joonisel on toodud põllumaa maamaks. Lisaks mõjutab põllumajandustootjat ka metsamaa

maamaks, kuna enamasti on põllumajandusettevõtete kinnisvara hulgas ka metsamaid.

Põllumajandustootjate kokku tasutud maamaksu metsamaalt ei olnud võimalik eraldi välja tuua.

Jooniselt on näha, et põllumaa rendi osakaal põllumajandustootja vahetarbimises on alates

2012. a jõudsalt kasvanud, samal ajal kui maamaksu vastav näitaja on vähenenud.

Põllumajandustootja kasutada olevast põllumaast on ca 1/3 tootja omandis ja ülejäänud on

renditud. Seega maamaksu võimalik tõus eraldiseisvalt põllumajandustootja tulususele suurt

mõju ei avalda. Samas on oluline analüüsida, kuidas maamaksu kavandatavad muudatused

võivad potentsiaalselt mõjutada põllumaade rendihinda, millel on oluliselt suurem mõju

tootjatele.

Alljärgnev analüüs on tehtud põllumajandustootja näitel, kelle kasutuses on kokku 500 ha

maad, millest 14% on tootja omandis põllumaa, 65% renditav põllumaa ja 21% metsamaa.

58 Eestis on põllumajandustootja kasutatavast maast 65% renditud. Allikas Maaelu Teadmuskeskus. 59 Põllumajandustootja kõik sisendkulud. Vahetarbimise võrdlust kasutatakse EL-i riikide põllumajandustootjate võrdlemiseks. 60 Statistikaamet 61 Statistikaamet

32

Joonis 10. Maamaksu ja rendikulude osakaal põllumajandustootja vahetarbimises erinevate

maksumäärade juures aastase maamaksu kasu piiranguga 50%/20 eurot (2024-2032 prognoos)

Joonis 11. Põllumajandustootja maamaks ja rendikulud erinevate maksumäärade juures aastase

maamaksu kasu piiranguga 50%/20 eurot (2024-2032 prognoos)

33

Põllumajandustootjate maamaks ja rendikulud osakaaluna vahetarbimises ületasid 2021. aastal

12%. Seega maatulundusmaa maksimaalse määra 0,5% juures ei tõuseks näitaja sellest

kõrgemale. Maamaksu aastase kasvu piirangu suurendamine kiirendab maamaksu tõusu,

millega jõutakse kiiremini turuväärtusel põhineva tegeliku maamaksuni. Keskmise maamaksu

määra 0,25% juures ei mõjuta maamaksu aastase kasvu piirangu sammu tõstmine

põllumajandustootjate olukorda. Lisaks analüüsiti, kuidas maamaksu aastase kasvu piirangu

tõstmine võib mõjutada rendikulusid. Keskmise määra 0,25% juures mõju rendikuludele on

minimaalne. Maksimaalse määra ja 50% aastase maamaksu kasvu piirangu juures oleks

rendikulude osana maamaksu komponendi kasv sama suur kui tavapärane rendikulude kasv 3%

aastas. Analüüsitud näite kohaselt 2028. a jõuab maamaks tegeliku suuruseni ja rendihindadele

mõju edaspidi ei avalda. Seega maamaksu aastase kasvu piirang ei tohiks oluliselt kiirendada

rendihindade tõusu. Kui arvestada, et rendihinnad tõusevad niigi ca 10% aastas, siis maamaksu

kasv hajub selles ära lõpptulemusele eeldatavasti mõju avaldamata. Pealegi ei ole rendihind

seni sõltunud maamaksu suurusest. Osad KOVid eeldatavasti kasvu piirangu suurendamise

korral korrigeerivad suurema maksutõusu vältimiseks maksumäärasid maksimaalsest allapoole.

Seetõttu maamaksu aastase kasvu piirangu tõstmine ei avalda olulist mõju põllumaa

rendihindadele. Realistik stsenaarium jääb eeldatavasti maksimaalse määra 0,5% ja keskmise

määra 0,25% vahele. KOV põhist analüüsi ei ole võimalik teha, sest maamaksu määra

kehtestamine on volikogu ainupädevuses.

Joonis 12. Maamaksu osakaal konkreetsete põllumajandustootjate müügitulus %-i erinevate

maksumäärade korral (2024-2030 prognoos)

34

Joonisel toodud analüüs on teostatud kahe konkreetse põllumajandustootja näitel, võttes arvesse

nende omandis maatükkide maksustamishinnad62 ja majandustegevuse andmed63. Analüüsitud

tootjate jaoks ei ole maamaks väga suure tähtsusega kulu, jäädes oluliselt alla 1,0%

müügituludest. Maamaksu aastase kasvu piirangu sammu suurendamine suurendab

maksimaalse määra korral maamaksu aastas mõni tuhat eurot. Võib eeldada, et maamaksu

aastase kasvu piirangu sammu suurendamisel KOVid vähendavad maatulundusmaa

maksumäärasid allapoole maksimaalset määra ja tegelik mõju jääb kahe stsenaariumi vahele,

mille tulemusel on maamaksu kasv pigem väike ja mõju tootjate majandustulemustele on väike.

Eeltoodust tulenevalt on mõju põllumajandustootjatele ebaoluline.

6.2.2 Elamumaa omanikud ja üürnikud

Elamumaa maamaks koosmõjus üüri suurusega võib mõjutada eluruumide kättesaadavust ja

üüri hinda. Maamaksu aastase kasvu piirmäära sammu suurendamisel tuleb analüüsida mõju

elamumaalt makstavale maamaksule ja sellest tulenevalt ka üüri suurusele. Eelnõuga ei

muudeta elamumaa maksimaalset määra 0,5% maa maksustamishinnast. Kodualuse maa

maksusoodustuse KOVide otsustada andmise mõju käsitletakse peatükis 6.3.

Kodualuse maa maksusoodustust saab juhul, kui eluruum on isiku omandis ja rahvastikuregistri

järgne elukoht asub samal aadressil. Kodualuselt maalt, mis ületab 0,15 ha tiheasustuse alal või

kui hajaasutuse alal on elamumaa või õuemaa kõlviku pindala üle 2,0 ha, tuleb piirmäära

ületavalt osalt maksta maamaksu. Samuti tuleb elamumaalt maamaksu maksta kui eluruum

asub maal, mis ei ole isiku omandis või seal ei asu isiku rahvastikuregistri elukoht.

62 Allikas Maa-Amet 63 Allikas äriregister

35

Eluruumide aluse maa maksustamise puhul tuleb analüüsida, kas maamaks võib kujuneda liiga

suureks, et see hakkaks mõjutama eluruumide omamist või üürimist. Analüüsi aluseks võeti

elamumaa maamaksu suurus leibkonna sissetulekus.

Joonis 13. Maamaksu osakaal leibkonna sissetulekus (%) erinevate maksumäärade korral

(2024-2030 prognoos)64.

Jooniselt on näha, et maksimaalse elamumaa maamaksumäära 0,5% juures nt maamaksu

aastase kasvu piirang nt 50%eurot ei avalda leibkonna toimetulekule olulist mõju. 2013. a oli

elamumaalt makstava maamaksu osakaal leibkonna sissetulekus oluliselt suurem kui

prognoositavalt see maksimaalse määra juures üldse tõusta saaks. Rahvusvahelises võrdluses

peetakse nn liigseks eluasemekulude (ainult üür, ilma ülalpidamiskuludeta) koormatuseks

(housing cost overburden) 40% netosissetulekust65. Kuna maamaksu osakaal jääb alla 0,2%

leibkonna sissetulekust mõjutab maamaksu aastase kasvu piirangu muutmine eeldatavasti

minimaalselt eluruumide üürihindasid.

Eeltoodust tulenevalt ei ole mõju üüriturule oluline.

Kaasnev mõju: mõju riigiasutuste ja kohalike omavalitsuste asutuste korraldusele ning avaliku

sektori kuludele ja tuludele

Maamaksu suuruse üle otsustavad KOVid. Seetõttu saab hinnata potentsiaalset tulu mingi

konkreetse stsenaariumi järgi. Maksutulu kasvu potentsiaali on käsitletud peatükis 7.

Maamaksu aastase kasvu piirangu reegli muutmine võib tähendada, et osad KOVid

korrigeerivad praegu kehtivaid maksumäärasid allapoole maaomanike maksukoormuse liiga

kiire kasvu vältimiseks. Alates 2026. a peab iga KOV otsustama maamaksu aastase kasvu

piirangu protsendi.

Sihtrühm on suur. Kõik KOVid ja MTA ametnikud, kes tegelevad maamaksuga.

64 Allikas Statistikaamet 65 OECD (https://www.oecd.org/els/family/HC1-2-Housing-costs-over-income.pdf).

36

Mõju ulatus on suur. Muudatus eeldab MTA maamaksu infosüsteemi muutmist. Muudatuse

mõju KOVidele on suur, sest uue asjana peavad hakkama alates 2026. a otsustama maamaksu

aastase kasvu piirangu suuruse üle.

Mõju avaldumise sagedus on keskmine. MTA peab kohendama maamaksu arvutamise

infosüsteemi. KOVidele tekib maamaksu aastase kasvu piirangu protsendi määramisel täiendav

võimalus maamaksu suurust reguleerida. Seega osad KOVid võivad nii määrasid kui kasvu

piirangut aastati muuta.

Ebasoovitavate mõjude risk on keskmine, MTA peab tellima infosüsteemi IT arenduse.

KOVide jaoks on uus asi hakata alates 2026. a otsustama maamaksu aastase kasvu piirangu

suuruse üle.

Eeltoodust tulenevalt on mõju riigiasutuste ja kohalike omavalitsuste asutuste korraldusele ning

avaliku sektori kuludele oluline.

Kaasnev mõju: regionaalne mõju

KOVidel on täielik autonoomia kehtestada maamaksumäärad ja alates 2026. a maamaksu

aastase kasvu piirangu protsent. Üldiselt võib oletada, et KOVid, kus on maade korralise

hindamise järgselt maade maksustamishind oluliselt kasvanud, kaaluvad maaomanike

maksukoormuse leevendamiseks maamaksu määrade vähendamist, maamaksu aastase kasvu

tagasihoidlikumal tasemel hoidmist või kasutavad mõlemat võimalust.

6.3. Kavandatav muudatus: Kodualuse maa maksusoodustuse üle otsustada andmine

KOVidele

Kaasnev mõju: mõju koduomanikele

Eelnõus nähakse ette, et üleriigiline pindalapõhine kodualuse maa maksusoodustus kaob ning

iga KOV saab otsustada summapõhise kodualuse maa maksusoodustuse suuruse alates 2026.

aastast. See tähendab, et kodualuse maa maksusoodustuse piiri ületava osa eest tuleb hakata

tasuma maamaksu.

Väljaspool Harjumaad on koduomanike maksusoodustuse suurus väike ja kodualuse maa

maksustamine ei tooks märkimisväärselt eelarvetulu. Kodualuse maa osalisel maksustamisel

on potentsiaali Harjumaal, sh Tallinnas ja teatud määral ka Tartu linnas ning selle lähiümbruses.

Mõju analüüsimisel on võetud aluseks nii keskmine kui ka maksimaalne maamaksu määr.

Elamumaa ja maatulundusmaa õuemaa kõlviku maksimaalne maamaksu määr on 0,5%.

Endiselt säilib õigus kodualuse maa maksusoodustusele elamumaa ja ärimaa liitsihtotstarbega

maa koduomanikule ärimaa osa eest, kui eluruum on isiku omandis ja seal asub tema

rahvastikuregistri järgne elukoht.

Sihtrühm on suur. Muudatus mõjutab potentsiaalselt ca 521 000 koduomanikku66.

Mõju ulatus on keskmine. KOV volikogu pädevuses on kehtestada oma territooriumil

kodualuse maa maksusoodustuse suurus. KOV võib jätkuvalt vabastada koduomanikud

maamaksust, kehtestades piisavalt kõrge piirmäära.

66 Allikas Maksu- ja Tolliamet

37

Kodualuse maa maksusoodustuse suurus on regiooniti väga erinev. Väljaspool Harju- ja

Tartumaad jääks ca pooltel juhtudel kodualuse maa maksusoodustuse kaotamisel maksutõus 5

euro piiresse ning juhul, kui omanikul muud maad peale kodualuse maa ei ole, siis maksuteadet

ei väljastataks67. Kodualuse maa maksusoodustuse suuruse üle KOVidele otsustada andmisel

võib eeldada, et KOVid pigem rakendaksid keskmisele määrale vastavaid maksumäärasid, et

vältida maksukoormuse liiga suurt kasvu. Samuti võib eeldada, et KOVid seavad

maksusoodustuse suuruse selliselt, et ainult kallimate kodualuste maade omanikud hakkavad

kodualuse maa eest osaliselt maamaksu tasuma.

Alljärgnevates tabelites on esitatud 2 maatüki näitel kodualuse maa maksusoodustuse

põhimõtete võimalikud mõjud. Tegelik mõju selgub KOV otsusest, missuguses summas

kodualune maa maamaksust vabastatakse. Esimene näide on Tallinna linna merelähedasest

krundist ja teine näide Tartu valla Raadi aleviku maatüki kohta.

Tabel 5. Näide kodualuse maa maksusoodustusest (krundi pindala 0,12 ha68) erinevate

stsenaariumite korral69

Tabel 6. Näide kodualuse maa maksusoodustusest (krundi pindala 0,22 ha70) erinevate

stsenaariumite korral71

67 Maamaksuteadet ei väljastata kui ühele isikule kuuluvate maade summaarne maamaksusumma ühe omavalitsuse piires jääb

alla 5 euro. 68 Näide on Tallinna linna mereäärse krundi kohta 69 Arvutused on tehtud maamaksu aastase kasvu piiranguga 50%/20 eurot 70 Näide on Tartu valla Raadi alevi krundi kohta 71 Arvutused on tehtud maamaksu aastase kasvu piiranguga 50%/20 eurot

2023 2024 2025 2026 2027 2028

Keskmised määrad ja

pindalapõhise

koduomaniku maamaksu

soodustus

Maamaksu suurus 0 0 0 0 0 0

Maamaksu suurus kodualuse

maa maksusoodustuseta 861,25 947,38 801,83 801,83 801,83 801,83

Maksimaalsed määrad ja

pindalapõhise

koduomaniku maamaksu

soodustus

Maamaksu suurus 0 0 0 0 0 0

Maamaksu suurus kodualuse

maa maksusoodustuseta 861,25 947,38 1421,07 1603,66 1603,66 1603,66

Keskmised määrad ja nt

alates 2026. a

koduomaniku maamaksu

soodustus 500 eurot

Maamaksu suurus 0 0 0 301,83 301,83 301,83

Maamaksu suurus kodualuse

maa maksusoodustuseta 861,25 947,38 801,83 801,83 801,83 801,83

Maksimaalsed määrad ja

nt alates 2026. a

koduomaniku maamaksu

soodustus 500 eurot

Maamaksu suurus 0 0 0 1103,66 1103,66 1103,66

Maamaksu suurus kodualuse

maa maksusoodustuseta 861,25 947,38 1421,07 1603,66 1603,66 1603,66

38

Pindalapõhise kodualuse maa maksusoodustuse kaotamine ja üleminek summapõhisele

maamaksu soodustusele tähendab, et tiheasustuse alal üle 0,15 ha ja hajaasustuse alal üle 2,0

ha kinnistu puhul on kogu kinnistu eest võimalik kodualuse maa maksusoodustust saada, kui

KOVi kehtestatud kodualuse maa maksusoodustuse piirmäär seda võimaldab. Selliseid

katastriüksusi on kokku 3046 ja nendelt tasutav maamaks 2024. a eeldatavasti ca 863 000 eurot.

Maksimaalsete määrade juures maamaksu aastase kasvu piiranguta oleks kogu potentsiaalne

maamaksu laekumine 2,2 mln.

Mõju avaldumise sagedus on keskmine. KOV volikogu peab 2025. a 2. oktoobriks otsustama

kodualuse maa maksusoodustuse suuruse. Järgnevatel aastatel on KOVidel võimalus soovi

korral maksusoodustuse suurust muuta.

Ebasoovitavate mõjude risk on keskmine. KOVidel jääb võimalus jätkata täies mahus

kodualuse maa maksusoodustuse rakendamist. Kodualuse maa osalisel maksustamisel on

KOVidel võimalik maksukoormuse kasvu piirata maamaksu määra vähendamisega.

Eeltoodust tulenevalt on mõju maaomanikele potentsiaalselt oluline. Kui KOVid jätkuvalt

kodualust maad ei maksusta, on muudatuse mõju ebaoluline.

Kaasnev mõju: mõju riigiasutuste ja kohalike omavalitsuste asutuste korraldusele ning avaliku

sektori kuludele ja tuludele

Maamaksu määrade ja kodualuse maa maksusoodustuse suuruse üle otsustavad KOVid.

Seetõttu saab hinnata potentsiaalset tulu mingi konkreetse stsenaariumi järgi. Maksutulu kasvu

potentsiaali on käsitletud peatükis 7. Kodualuse maa maksusoodustuse suuruse üle otsustamine

võib tähendada, et osad KOVid korrigeerivad elamumaa ja õuemaa 2026?. a maksumäära

allapoole maaomanike maksukoormuse liiga suureks muutumise vältimiseks.

Sihtrühm on keskmine: Kõik KOVid peavad otsustama 2026. aastast rakenduva kodualuse

maa maksusoodustuse suuruse üle. Muudatus mõjutab MTA ametnikke, kes tegelevad

maamaksuga.

Mõju ulatus on keskmine. Muudatus eeldab MTA maamaksu infosüsteemi muutmist.

KOVide jaoks on täiesti uus olukord kodualuse maa maksusoodustuse suuruse üle otsustamine.

Protsessi edukas läbiviimine eeldab KOVide koolitamist ja vajalike algandmete esitamist.

2023 2024 2025 2026 2027 2028 Keskmised määrad ja

pindalapõhise

koduomaniku maamaksu

soodustus

Maamaksu suurus 9,01 10,67 17,31 25,97 38,95 58,43 Maamaksu suurus

kodualuse maa

maksusoodustuseta 27,12 32,12 52,12 78,18 117,27 175,91

Maksimaalsed määrad ja

pindalapõhise

koduomaniku maamaksu

soodustus

Maamaksu suurus 9,01 10,67 17,31 25,97 38,95 58,43 Maamaksu suurus

kodualuse maa

maksusoodustuseta 27,12 32,12 52,12 78,18 117,27 175,91

Keskmised määrad ja nt

alates 2026. a

koduomaniku maamaksu

soodustus 100 eurot

Maamaksu suurus 9,01 10,67 17.31 0 17,27 75,91 Maamaksu suurus

kodualuse maa

maksusoodustuseta 27,12 32,12 52,12 78,18 117,27 175,91

Maksimaalsed määrad ja

nt alates 2026. a

koduomaniku maamaksu

soodustus 100 eurot

Maamaksu suurus 9,01 10,67 17,31 0 17,27 75,91 Maamaksu suurus

kodualuse maa

maksusoodustuseta 27,12 32,12 52,12 78,18 117,27 175,91

39

Mõju avaldumise sagedus on väike. MTA peab tegema ühekordse infosüsteemi arendamise

hanke. Kõik KOVid peavad otsustama 2026. aastast rakenduva kodualuse maa

maksusoodustuse suuruse. Järgnevatel aastatel on KOVil võimalik soovi korral

maksusoodustuse suurust muuta.

Ebasoovitavate mõjude risk on keskmine. MTA peab hankima suuremamahulise IT

arenduse, sest kodualuse maa maksusoodustuse põhimõtted muutuvad suures ulatuses.

Infosüsteem peab suutma vastu võtta KOVide sisestatud maksusoodustuse suurused eurodes.

KOVide jaoks on kodualuse maa maksusoodustuse suuruse üle otsustamine uus olukord, mis

nõuab ettevalmistust.

Eeltoodust tulenevalt on mõju KOVidele ja MTA-le oluline, sest tuleb rakendada uusi

põhimõtteid.

Kaasnev mõju: regionaalne mõju

KOVidel on täielik autonoomia kehtestada maamaksumäärad ja maksusoodustuse suurus.

Eeldatavasti väljaspool Harjumaad ja Tartu linna ning selle ümbrust KOVid säilitavad

maaomanike jaoks kodualuse maa maksusoodustuse teatud ulatuses, sest elanike maksevõime

on piiratud ning kodualuse maa maksusoodustuse kaotamisel teenitav täiendav maksutulu on

väike. Samas võib eeldada, et Tallinna ja tema ümbruse KOVid kaaluvad kodualuse maa

vähemalt osalist maksustamist, et katta osaliselt uute lasteaia- ja koolikohtade rajamise kulusid

(nt võetud laenude tagasimakse kulud).

6.4 Kavandatav muudatus: maamaksumäärade muutuste ja alates 2026. a maamaksu

määramisest aastase kasvu piirangu protsendi muudatuste kehtestamine hiljemalt 1.

oktoobriks

Muudatuse kohaselt peavad KOV-ide volikogud maamaksumäärade ja alates 2026. a

maamaksu aastase kasvu piirangu protsendi muutused kehtestama vähemalt kolm kuud enne

maksustamisaasta algust.

Kaasnev mõju: mõju maaomanikele

Sihtrühm on suur: kõik maamaksu subjektid.

Mõju ulatus on väike. Maamaksumäärade või maamaksu aastase kasvu piirangu protsendi

muutumisest saavad maamaksu subjektid teada muudatuse tõttu kolm kuud enne

maksustamisaasta algust. Kuna maamaksu esimese osa tasumise tähtaeg on 31. märts, on

maksumaksjal endiselt piisav aeg muudatustega kohanemiseks. 1. oktoober on hiliseim

kuupäev, mis ei takista maamaksu määrade või maamaksu aastase kasvu piirangu protsendi

muudatuste kinnitamist varasemal kuupäeval. Kuna eelpool seletuskirjas on näha, et maamaksu

muudatuste potentsiaalne mõju on väike, siis kuupäeva nihutamine 1. juulilt 1. oktoobriks ei

ole maaomaniku jaoks oluline riive.

Mõju avaldumise sagedus on väike. KOVid eeldatavasti igal aastal maamaksu määrasid,

maamaksu aastase kasvu piirangu protsenti ja kodualuse maa maksusoodustuse suurust ei

muuda.

40

Ebasoovitavate mõjude riskid on väikesed. Maamaksu muudatuste ette teatamine enne

esimest makse tähtpäeva 31. märtsil, on kuus kuud.

Eeltoodust tulenevalt on mõju maaomanikele ebaoluline.

Kaasnev mõju: mõju riigiasutuste ja kohalike omavalitsuste asutuste korraldusele ning avaliku

sektori kuludele ja tuludele

Sihtrühm on väike. Muudatus puudutab KOVe, kes soovivad mõnel konkreetsel aastal teha

maamaksu määrade, maamaksu aastase kasvu piirangu protsendi või soodustuste muudatusi.

Lisaks mõjutab muudatus MTA maamaksuga tegelevaid töötajaid.

Mõju ulatus on väike. KOVide jaoks on soodsam kolm lisa kuud maamaksu määrade,

maamaksu aastase kasvu piirangu protsendi ja maksusoodustuste üle arutamiseks. Võimalus

on ära oodata augustikuu majandusprognoos ja riigieelarvest eraldatavate toetuste suurus.

Samuti arutavad volikogud septembris KOVide nelja aastaseid eelarvestrateegiaid.

Pikemaajaliste plaanide tegemisel on hea läbi arutada võimalikud maksutõusid. MTA

tööprotsessi muudatus oluluiselt ei mõjuta, v.a 2024. a.

Mõju avaldumise sagedus on väike, kuna KOV ei pea vajaduse korral rohkem kui korra aastas

otsustama maamaksu suuruse üle. Enamik KOVe igal aastal ei tee maamaksu muudatusi.

Ebasoovitavate mõjude riskid on väikesed. KOVidel on rohkem aega maksumuudatuste

menetlemiseks.

Eeltoodust tulenevalt on mõju KOVidele oluline ja positiivne, kuna annab senisest rohkem aega

maamaksu määrade ja vastuste suuruse analüüsiks ja otsustamiseks. MTA-le on mõju

ebaoluline.

6.5 Kavandatav muudatus: Esimese maamaksu makse suurendamine 64 eurolt 100 eurole

Maamaksu seaduse § 7 lõige 1 võimaldab maamaksu tasuda kahes osas: 31. märtsiks ja 1.

oktoobriks. Esimese makse suurus suurendatakse eelnõuga 64 eurolt 100 eurole.

Kaasnev mõju: mõju maaomanikele

Sihtrühm on keskmine: Potentsiaalsete maaomanike katastriüksuste arv, kelle maamaksu

suurus jääb 2024. aastal 64 ja 100 eurot vahele, on ca 45 000.

Mõju ulatus on väike. Enamus maaomanike tasub olenemata maamaksu summast üle 64 euro

maamaksu kohustuse esimese maksega72 ning seega seaduse muudatus suurt mõju ei oma.

Keskmine palk on perioodil 2011–2022. a kahekordistunud73 ja seetõttu esmase makse

suurenemine ei tohiks olla maaomanikele üle jõu käiv.

Mõju avaldumise sagedus on väike. Maamaksu tasumine kahe korra asemel korra aastas on

väike muudatus.

72 MTA andmetel tasus 77% maamaksu maksjatest ühes osas 31. märtsiks. 73 Statistikaamet

41

Ebasoovitavate mõjude riskid on väikesed. Pigem maamaksu tasumine ühe korraga

vähendab riski, et maksumaksja unustab teise osa tasumata. Maaomanikele ca 100 eurot

maamaksu korraga ei tohiks olla probleem ja see ei tohiks võlgnevusi suurendada.

Eeltoodust tulenevalt on mõju maaomanikele ebaoluline, sest enamasti tasutakse kogu

maamaks esimese maksega.

Kaasnev mõju: mõju riigiasutuste ja kohalike omavalitsuste asutuste korraldusele ning avaliku

sektori kuludele ja tuludele

Sihtrühm on suur. Muudatus puudutab kõiki KOVe. Lisaks mõjutab muudatus MTA

maamaksuga tegelevaid töötajaid.

Mõju ulatus on väike. KOVide enamik maamaksu 57 % kogulaekumisest laekus aprillis.

Mõju avaldumise sagedus on väike, kuna kaks maamaksu laekumise kuupäeva säilivad ning

esimese maksega laekuv maamaksu osakaal eeldatavasti suureneb.

Ebasoovitavate mõjude riskid on väikesed. Kuna esimese makse osakaal kevadel suureneb

mõnevõrra, parandades KOVide likviidsust. Mõju MTA-le on minimaalne.

Eeltoodust tulenevalt on mõju KOVidele ja MTA-le ebaoluline.

6.6 Kavandatav muudatus: Riigi omandis olevalt ühiskondlike ehitiste maa sihtotstarbega

maalt maksuvabastuse sidumine maa kasutamisega riigiasutuste poolt.

Reegli rakendamisel on tekitanud küsitavusi, kui riigivara valitseja on riigi omandis oleva

ühiskondlike ehitiste maa sihtotstarbega maa andnud hoonestusõiguse, kasutusvalduse, rendi

või mingi muu lepingu alusel eraisikust juriidilisele isikule või füüsilise isikule kasutada, kas

siis peab rakenduma maksuvabastus. Eelnõuga tehakse täpsustus, et maksuvabastus on ainult

juhul, kui riigi omandis ühiskondliku ehitise maad kasutab riigiasutus, KOV asutus või kui

juriidiline isik kasutab eelnimetatud maad MaaMS § 4 lõike 1 punktides 2, 3, 5 või 8 nimetatud

otstarbel

Kaasnev mõju: mõju maaomanikele ja maa kasutajatele

Sihtrühm on väike: Riigi omandis ühiskondlike ehitiste maa sihtotstarbega (sh

liitsihtotstarbega) katastriüksuste arv kokku on 427 ja neist ca 30 on antud lepingutega kellelegi

muule kasutamiseks kui riigiasutustele, KOV asutusele või kogudusele74.

Mõju ulatus on keskmine. Riigi omandis ühiskondlike ehitiste maa sihtotstarbega

katastriüksuste maksuvabastuse õiguse kadumisel peab maa kasutaja maamaksu maksma

hakkama. Olenevalt katastriüksuse suurusest võib see olla tuhandeid eurosid.

Mõju avaldumise sagedus on väike. Riigi omandis ühiskondlike ehitiste maa sihtotstarbega

katastriüksuste maksuvabastuse õiguse muudatus on ühekordne.

74 Riigi kinnisvararegister

42

Ebasoovitavate mõjude riskid on väikesed. Riigi omandis ühiskondlike ehitiste maa

sihtotstarbega katastriüksuse maksuvabastuse õigus kaob juhul, kui seda maad ei kasuta

riigiasutus, vaid eraisik või eraõiguslik juriidiline isik. Sellisel juhul seda maad ei kasutata riigi

valitsemiseks ning maamaksu maksma hakkamine on põhjendatud.

Eeltoodust tulenevalt on mõju maaomanikele ebaoluline.

Kaasnev mõju: mõju riigiasutuste ja kohalike omavalitsuste asutuste korraldusele ning avaliku

sektori kuludele ja tuludele

Sihtrühm on väike. Muudatus puudutab üksikuid KOVe. KOVid ise ei pea tegelema

maamaksu vabastuse määramisega. MTA peab välja töötama riigi omandis ühiskondlike

ehitiste maa sihtotstarbega riigiasutuste kasutuses maade maksuvabastuse uue metoodika ja läbi

viima vastava IT arenduse.

Mõju ulatus on väike. Riigi omandis ühiskondlike ehitiste maa sihtotstarbega katastriüksuste

arv on väike.

Mõju avaldumise sagedus on väike, sest maksuvabastuse määramine toimub üks kord. Samas

järgnevatel aastatel peab tuvastama, kas maad ikka kasutab mõni riigiasutus.

Ebasoovitavate mõjude riskid on väikesed. Riigi omandis maade kasutuslepingud on riigi

kinnisvararegistris olemas ning maksuvabastuse määramine peaks olema lihtne.

Eeltoodust tulenevalt on mõju KOVidele ja MTA-le ebaoluline.

7. Seaduse rakendamisega seotud riigi ja kohaliku omavalitsuse tegevused, eeldatavad

kulud ja tulud

7.1. Kohalike omavalitsuste tulude prognoos

Maamaksumäärad kehtestab KOV seaduses ette antud vahemike piires ja maamaksu tulu

laekub 100% KOVide eelarvetesse. Maamaksu tähtsus tuluallikana on KOViti erinev. Üldiselt

on maamaksu osakaal põhitegevuse tuludes suurem Tallinnas ja suure pindalaga hajaasustusega

valdades.

43

Joonis 14. Maamaksu osakaal valitud KOVide põhitegevuse tuludes

Maamaksumäärade, maamaksu aastase kasvu piirangu protsendi ja maksusoodustuste

kehtestamine on KOVide kaalutlusotsus. Seega ei ole üheselt võimalik öelda, kui suureks

kujuneb käesoleva eelnõu muudatuste tõttu KOVide maamaksu laekumine. Maade

maksustamishinnad on KOViti erinevalt suurenenud. Osades maksustamishinna väikese

kasvuga KOVides on reaalne kehtestada maksimaalsed määrad ja suurema protsendiga

maamaksu aastase kasvu piirang. Teistes KOVides on reaalne kehtestada keskmised määrad ja

eeldatavasti väiksem maamaksu aastase kasvu piirangu protsent. Antud juhul ei tehtud KOVide

kaupa eraldi prognoose, vaid võeti aluseks maksimummäärade ja keskmiste määrade

stsenaariumid ning mõlemal juhul lähtuti maamaksu aastase kasvu piirangust 50%/20 eurot.

Lisaks lähtuti kodualuse maa maksusoodustuse puhul eeldusest, et osade kallimate maade

koduomanikud hakkavad mingis osas maamaksu tulevikus maksma. Suurema osa KOVide

jaoks piisaks kodualuse maa maksuvabastusest 50 eurot, Tallinnas 500 eurot, Harjumaa

KOVides (va Tallinn, Maardu ja Loksa) ning Tartu linna ja tema naaber KOVides 100 eurot.

KOVid jaotati gruppidesse, et oleks parem ülevaade missugustes KOV gruppides missugune

potentsiaalne mõju võiks olla.

Tabel 7. Näide maamaksu laekumise potentsiaalsest kasvust KOV gruppides75 kui maamaks on

maksimaalsete määradega76, maamaksu aastase kasvu piirang on 50%/20 eurot ja osal juhul

kodualuse maa eest tuleb tasuda maamaksu.

75 Tallinn, Harjumaa, Muu Eesti tulukad – mitte tasandusfondi saajad.

Muud grupid jaotatud tagamaalisuse koefitsiendi järgi: keskused 1-1,2, keskus tagamaaga 1,2-1,4, osaliselt tagamaaline 1,4-

1,8, tagamaaline >1,8. 76 Muu maa maksimaalse määrana on arvestatud 2,0%-i

Maamaksu osakaal KOVide põhitegevuse tuludes

Järva vald

3,2%

Tallinn

2,5%

Rae vald

1,6%

Võru linn

0,4%

44

2025. a potentsiaalne

maamaksu kasv vs 2024. a

2026. a potentsiaalne

maamaksu kasv vs 2024. a

2027. a potentsiaalne

maamaksu kasv vs 2024. a

2028. a potentsiaalne

maamaksu kasv vs 2024. a

Tallinn 14 702 539 28 691 220 42 287 623 54 392 942

Harjumaa tulukad 6 196 524 11 270 622 16 085 103 19 910 751

Muu Eesti tulukad 1 767 207 3 908 238 6 478 973 8 791 484

Keskused 2 496 376 4 353 983 5 980 504 7 345 979

Keskus tagamaaga 740 641 1 425 940 2 120 093 2 774 560

Osaliselt tagamaalised 361 664 6 554 333 9 439 921 12 064 314

Tagamaalised 3 208 207 5 875 997 8 528 457 10 656 794

Tabel 8. Näide maamaksu laekumise potentsiaalsest kasvust KOV gruppides kui maamaks on

keskmiste määradega77, maamaksu aastase kasvu piirang on 50%/20 eurot ja osal juhul

kodualuse maa eest tuleb tasuda maamaksu. 78.

2025. a maamaksu

potentsiaalne kasv vs 2024. a

2026. a maamaksu

potentsiaalne kasv vs 2024. a

2027. a maamaksu

potentsiaalne kasv vs 2024. a

2028. a maamaksu

potentsiaalne kasv vs 2024. a

Tallinn 5 233 761 11 579 406 16 677 224 20 037 197

Harjumaa tulukad 2 488 093 4 389 718 5 845 265 755 065

Muu Eesti tulukad 1 071 770 2 24 0388 3 158 387 3 797 567

Keskused 868 236 1 583 548 2 119 490 2 459 656

Keskus tagamaaga 31 970 353 088 604 379 6 660 667

Osaliselt tagamaalised 7 990 1 380 519 2 260 814 2 736 480

Tagamaalised -387 478 803 985 1 465 207 1 760 205

Eeldatavasti KOVid ei jätka 2025. a maamaksu aastase kasvu piirangu sammu suurendamisel

50%/20 EUR-le ja alates 2026. a maamaksu aastase kasvu piirangu protsendi määramisel

maksimaalsete määradega, et mitte lasta maksukoormusel muutuda liiga suureks. Samuti võib

eeldada, et paljudes KOVides ei võeta kasutusele keskmist määra, sest see võib tähendada

maamaksu laekumise vähenemist. Seega reaalne mõju võib jääda suures pildis kahe

stsenaariumi vahele. Kodualuse maa maksusoodustuse puhul võib eeldada, et enamik KOVe

vabastab suurema osa koduomanikke maamaksust, et oma elanike maksukoormust liiga suureks

mitte muuta. Võib oletada, et praegune maamaksu koormus 2025. ja 2026. a suures pildis

oluliselt ei muutu.

7.2. Riigieelarve kulud

Eelnõuga kavandatavad muudatused tähendavad MTA-le IT arendust. 2026. a rakenduv

kodualuse maa maksusoodustuse muudatus ca 300 000 eurot79, maamaksu aastase kasvu

77 Muu maa keskmise määrana on arvestatud 1,0%-i 78 Tabelis osade KOV gruppide maamaksu miinus tekib selletõttu, et keskmise määra 0,25% juures on maamaksu määra

vähenemine 10 kordne võrreldes 2023. aastaga. Samas kui maade maksustamishind keskmiselt on suurenenud nt vähem kui

10 korda, siis aastase maamaksu kasvu piirangu 50%/20 EUR tõttu ei kompenseeri suureneva maamaksuga maatükkide

maksutõus ära teiste maatükkide maamaksu vähenemist (vt tabel nr 1). 79 Täpne IT arenduse maht sõltub sellest, kui suures ulatuses muutuvad kodualuse maa maksusoodustuse põhimõtted.

45

piirangu muudatus ca 250 000 eurot80 ja riigi omandis ühiskondliku ehitise maa

maksuvabastuse muudatus ca 100 000 eurot81.

Neile lisandub halduskulu aastas ca 100 000 eurot. Nendele kuludele tuleb leida kate

riigieelarvest.

8. Rakendusaktid

Vaja on muuta rahandusministri määrust „Maamaksu arvutamise ja tasumise ning

maksusoodustuse taotlemise kord“

9. Seaduse jõustumine

Seadus jõustub 1. juulil (vt täpsemalt eespool) 2024. aastal. Sätete jõustumine on jaotatud

erinevatele tähtaegadele. KOV volikogu otsustamiseks vajalikud sätted jõustuvad aasta keskel

(2025. a 1. märtsil) selliselt, et KOVidel oleks aega otsuste tegemiseks. Maamaksu

arvutusmetoodikaga sätted jõustuvad 2026. aasta algusest, kui on vaja arvutada

maamaksusummad.

Maamaksu aastase kasvu piirangu protsendi ja kodualuse maa maksusoodustuse KOVidele

otsustada andmist ei saa rakendada enne 2026. a maamaksu määramist, sest nende

realiseerimiseks on vaja teha Maksu- ja Tolliametil IT arendus.

10. Eelnõu kooskõlastamine, huvirühmade kaasamine ja avalik konsultatsioon

Eelnõu saadeti kooskõlastamiseks Rahandusministeeriumile, Kliimaministeeriumile,

Justiitsministeeriumile ning Eesti Linnade ja Valdade Liidule. Lisaks edastatakse arvamuse

andmiseks Eesti Omanike Keskliidule, Eesti Põllumajandus-Kaubanduskojale, Eesti

Kaubandus-Tööstuskojale, Eesti Tööandjate Keskliidule, Eesti Mäetööstuse Ettevõtete Liidule.

Seletuskirjale on lisatud esitatud ettepanekute ja märkuste tabel.

___________________________________________________________________________

Algatab Vabariigi Valitsus

„........”...........................” 2024. a.

80 Täpne IT arenduse maht on täpsustamisel 81 Täpne IT arenduse maht on täpsustamisel

Lai tn 41 / 15056 Tallinn / 625 6101/ [email protected] / www.agri.ee

Registrikood 70000734

Justiitsministeerium

12.04.2024 nr 1.4-1/485

Eelnõu esitamine kooskõlastamiseks

Esitame kooskõlastamiseks maamaksuseaduse muutmise seaduse eelnõu. Palume

kooskõlastust hiljemalt 22. aprilliks 2024. a.

Eelnõu kiireloomulisuse tõttu ei ole jõutud mõnda joonist ja tabelit viia kooskõlla

kooskõlastusringi järgselt muutunud sisuga. Esitame need Teile täiendavalt esimesel

võimalusel.

Lugupidamisega

(allkirjastatud digitaalselt)

Madis Kallas

Regionaalminister

Lisa: eelnõu ja seletuskiri

Sulev Liivik, [email protected]