Pakkumine Palsa tee 1 kinnisasjast maaeralduse omandamiseks

Valge 4 / 11413 Tallinn / 620 1200 / [email protected] / www.transpordiamet.ee

Registrikood 70001490

Jaanus Vihand

aktsiaseltsile A. Le Coq

[email protected]

Meie 08.09.2023 nr 8-3/23-028/8160-3

Pakkumine Palsa tee 1 kinnisasjast

maaeralduse omandamiseks

Austatud hr Vihand

Transpordiamet alustas 12.04.2023 kirjaga nr 8-3/23-028/8160-1 kinnisasja avalikes huvides

omandamise seaduse (edaspidi KAHOS) alusel menetlust aktsiaseltsile A. Le Coq (registrikood

10034247) kuuluvast Palsa tee 1 kinnisasjast (Tähtvere küla, Tartu linn, Tartu maakond, kinnistu

registriosa nr 3202004, katastriüksuse tunnus 79301:001:0152, pindalaga 5,77 ha) ligikaudu

1024 m2 suuruse maaeralduse omandamiseks.

Äralõige on vajalik Roadplan OÜ poolt koostatud eelprojekti nr 20085-3 „Tartu põhjapoolse

ümbersõidu eelprojekt“ osaliseks elluviimiseks, mida kavandatakse koos riigitee 2 (E263) Tallinn-

Tartu-Võru-Luhamaa Kardla-Tartu lõigu ümberehitamisega.

KAHOS § 11 lg 6 kohaselt määratakse tasu alates 100-eurosest väärtusest kümne euro täpsusega,

täiendavad hüvitised ümardatakse ühe euro täpsusega. Tuginedes Pindi Kinnisvara OÜ poolt

koostatud hindamisaruandele nr 230716 – 104 - 48003 on Palsa tee 1 kinnisasjast tehtava äralõike

hüvitusväärtuseks 40 028,16 eurot (39,09 eur/m2) ehk ümardatult 40 030 eurot.

Juhul kui olete nõus kinnisasja osa võõrandamisega, makstakse Teile kui kinnisasja omanikule

kinnisasja omandamise menetluses kokkuleppe saavutamise eest täiendavat hüvitist

(edaspidi motivatsioonitasu). KAHOS § 15 lg 3 kohaselt on motivatsioonitasu 20% tasust, kuid

mitte vähem kui 0,8-kordne Statistikaameti avaldatud tehingule eelneva aasta (eelneva nelja

kvartali) keskmine brutokuupalk ja mitte rohkem kui 50-kordne keskmine brutokuupalk.

Samuti pakume Teile ühekordset hüvitist asjaajamisega seotud kulude eest vastavalt KAHOS

§-le 17.

Tulenevalt eelnevast ja tuginedes KAHOS § 11 lõikele 6 esitame pakkumise omandada

aktsiaseltsile A. Le Coq kuuluvast Palsa tee 1 kinnisasjast äralõige tasudes Teile alljärgnevalt:

kinnisasja osa eest makstav tasu – 40 030 eurot (39,09 eur/m2);

2 (2)

motivatsioonitasu – 8006 eurot;

täiendav hüvitis asjaajamisega kaasnevate kulude eest – 166 eurot;

Pakkumus kokku 48 202 eurot.

Juhul kui jagatava kinnisasja maakorraldusliku jagamise käigus selgub, et omandatava äralõike

pindala on kas suurem või väiksem kui 1024 m2, siis suurendatakse või vähendatakse vastavalt

kinnisasja osa eest makstavat tasu ja motivatsioonitasu ruutmeetri väärtuse järgi. Tasuga mittenõustumisel on Teil õigus esitada omapoolne võrdlevale hindamisaruandele tuginev

pakkumus, mis vastaks KAHOS-es toodud tingimustele, misjärel asume läbi rääkima. Hinnangu

koostamise korral lähtutakse tasu arvestamisel hinnangu tulemusest, millele lisandub

motivatsioonitasu vastavalt KAHOS § 15 lg-le 3 ning hüvitis asjaajamisega seotud kulude eest

vastavalt KAHOS §-le 17.

Kui Te ei esita nimetatud pakkumuse kohta nõusolekut, on võimalik otsustada kinnisasja

sundvõõrandamine. Kui kinnisasja (osa) omandamine ei toimu kokkuleppel, ei ole kinnisasja

omanikul õigust KAHOS §-s 15 toodud motivatsioonitasule. Palume Teie nõustumust või vastuväiteid esitatud pakkumuse osas 14 päeva jooksul alates

käesoleva kirja kättesaamisest. Menetluse läbiviija kontaktid: Riin Kodu, tel. 5982 2504, [email protected].

Lugupidamisega

(allkirjastatud digitaalselt)

Riin Kodu

maade projektijuht

maade osakond

Lisa: Palsa tee 1 kinnisasja hindamisaruanne

Riin Kodu

59822504, [email protected]

Eksperthinnang nr 230716 – 104 - 48003

Tellija Transpordiamet.

Aadress Palsa tee 1, Tähtvere küla, Tartu linn, Tartu maakond

Hinnatav vara Äralõige pindalaga 1024 m2, mõtteline osa kinnisasja osast nimetusega „Humala“, mille koosseisus tootmismaa pindalaga 5,77 ha, reg osa nr 3202004.

Eesmärk Eksperthinnang on koostatud kinnisasja hüvitusväärtuse määramiseks.

Äralõike harilik väärtus 40 028,16 (nelikümmend tuhat kakskümmend kaheksa eurot ja kuusteist senti) ehk 39,09 taandatuna maatüki äralõike pinnale, kaasnevat kahju ja saamata jäävat tulu ei esine.

Hinnatud väärtused ei sisalda käibemaksu.

Hindamisaruande kuupäev 16.08.2023

Andres Teder Koostaja, kutseline hindaja

vara hindaja, tase 7

kutsetunnistuse nr 176331

+372 507 2216

[email protected]

/allkirjastatud digitaalselt/

2

Sisukord

1 Hindamise alused ...................................................................................................................................................... 5 2 Hindamisel kasutatavad mõisted ............................................................................................................................... 5 3 Hindamise eeldused ja piiravad tingimused .............................................................................................................. 5 4 Hinnatav vara ............................................................................................................................................................. 6 5 Hindamise algandmed ja hinnatava vara ülevaatus .................................................................................................. 7 6 Hinnatava vara iseloomustus ..................................................................................................................................... 7

6.1 Asukoht ja keskkond ......................................................................................................................................... 7

6.2 Katastriüksus (äralõige) .................................................................................................................................... 9

6.3 Tehnosüsteemid .............................................................................................................................................. 12

6.4 Hüvitamise eesmärgil hindamine ja äralõike käsitlus hindamisel ................................................................... 12

6.5 Kolmandate isikutega seotud andmestik ........................................................................................................ 13

6.6 Kestlikkus ........................................................................................................................................................ 13

7 Turuanalüüs ............................................................................................................................................................. 13

7.1 Makromajanduse ülevaade ............................................................................................................................. 13

7.2 Turusegmendi analüüs .................................................................................................................................... 16

7.2.1 Arenduskinnistute turg................................................................................................................................. 16

7.2.2 Hoonestamata maade turg Tartu maakonnas ........................................................................................... 17

7.3 Konkureeriva pakkumise ülevaade ................................................................................................................. 18

7.4 Turustatavuse analüüs (tootmismaana) .......................................................................................................... 19

8 Hindamine ................................................................................................................................................................ 19

8.1 Parim kasutus (tootmismaana) ....................................................................................................................... 19

8.2 Meetodi valik ................................................................................................................................................... 19

8.3 Äralõike harilik väärtus (turuväärtus)............................................................................................................... 20

8.4 Kaasnev kahju, kui riik Transpordiameti isikus omandab äralõike pindalaga 1024 m2 .................................. 23

9 Hindamistulemus ..................................................................................................................................................... 24 Lisa 1 Asukoha plaan ja fotod ......................................................................................................................................... 25 Lisa 2 Kinnistusregistri registriosa väljavõte ................................................................................................................... 27 Lisa 3 Väljavõte Tartu põhjapoolse ümbersõidu eelprojekti plaanist .............................................................................. 28 Lisa 4 Vastavuskinnitus standardile EVS 875 ................................................................................................................. 29

3

Hinnatava vara koondandmed

Hinnatav vara Äralõige pindalaga 1024 m2, kinnistust nimetusega „Humala“, mille koosseisus

tootmismaa pindalaga 5,77 ha

Aadress Palsa tee 1, Tähtvere küla, Tartu linn, Tartu maakond.

Omanik Aktsiaselts A. Le Coq (registrikood 10034247, Tartu)

Katastritunnus 79301:001:0152.

Maaeraldus (nn äralõige) 1024 m2.

Detailplaneering/ehitusõigus Kinnistul kehtiv detailplaneering „Palsa tee 1 kinnistu detailplaneering“, nr 32DP11,

06.07.2011. Detailplaneeringu järgselt suurim ehitusalune pindala 45000 m2,

suurim lubatud hoonete arv 5.

Hindamisaruande koondandmed

Hinnangu eesmärk Eksperthinnang on koostatud kinnisasja hüvitusväärtuse määramiseks.

Seos Kinnitame, et Pindi Kinnisvara OÜ ei ole seotud hinnatava vara tehingu ega

omandisuhtega.

Ülevaatuse kuupäev 16.07.2023.

Väärtuse kuupäev 16.07.2023.

Hindamisaruande kuupäev 17.08.2023

Tellija Transpordiamet.

Tellimusleping Töövõtuleping nr 3.2-2/23/1216-1, 13.06.2023.

„Kirjalike hindamisaruannete koostamine Tartu põhjapoolse ümbersõidu osalise

elluviimise tarbeks“

Tellitavaks tööks on hindamisaruannete koostamine hinnatavate kinnisasjade

hüvitusväärtuse ja hariliku väärtuse (turuväärtuse) kohta. Hüvitusväärtuse all

mõeldakse hinnatava kinnisasja väärtust, mille korral on arvesse võetud

majanduslikku kahju, mida kinnisasja võõrandaja võõrandamisel kannab vastavalt

kinnisasja avalikes huvides omandamise seaduse (edaspidi KAHOS) §-s 11, 12,

13, 14, 18 ja 20 sätestatule.

Tulenevalt kinnisasja avalikes huvides omandamise seaduse § 11 lõikest 2 palume

tasu kinnisasja/äralõike eest välja tuua järgmiselt:

• kinnisasja väärtus (ümardamata), (kui omandatakse osa kinnisasjast, tuua

eraldi välja m2 väärtus 1 eurosendi täpsusega);

• hüvitis kinnisasja omandamisega otseselt kaasneva varalise kahju eest

(ümardamata), (kui omandatakse osa kinnisasjast, tuua eraldi välja m2 hüvitise

maksumus 1 eurosendi täpsusega);

• hüvitis kinnisasja omandamisega otseselt kaasneva saamata jääva tulu

eest (ümardamata), (kui omandatakse osa kinnisasjast, tuua eraldi välja m2

hüvitise maksumus 1 eurosendi täpsusega);

• vajadusel hinnata hüvitist servituudi, reaalkoormatise eest (KAHOS § 18)

(ümardamata), (kui omandatakse osa kinnisasjast, tuua eraldi välja m2 hüvitise

maksumus 1 eurosendi täpsusega).

Hindamise eeldused -

Äralõike harilik väärtus Äralõige pindalaga 1024 m2 - 40 028,16 (nelikümmend tuhat kakskümmend

kaheksa eurot ja kuusteist senti) ehk 39,09 €/m2 taandatuna maatüki äralõike

4

pinnale. Kaasnevat kahju ja saamata jäävat tulu ei esine

Hinnang likviidsusele Vara likviidsus tervikuna on sarnaste varade keskmine ja vara müügiperiood leitud

väärtuste ja kõikumise vahemikus on hinnanguliselt kuni 12 kuud

Hindamistulemuse täpsus Saadud tulemuse täpsuseks hindame +/-20%.

Käibemaks Väärtused ei sisalda käibemaksu

Hindamistulemus

Hinnatava vara, äralõige pindalaga 1024 m2, kinnistust nimetusega „Humala“, tootmismaa 100%, registriosa nr

3202004, aadressil Palsa tee 1, Tähtvere küla, Tartu linn, Tartu maakond, harilik väärtus (turuväärtus) väärtuse

kuupäeval on 40 028,16 (nelikümmend tuhat kakskümmend kaheksa eurot ja kuusteist senti) ehk 39,09 €/m2

taandatuna maatüki äralõike pinnale. Kaasnevat kahju ja saamata jäänud tulu ei esine.

Saadud tulemuse täpsuseks hindame +/-20%, tegemist on sarnaste varade keskmise täpsusega.

Hinnatud väärtus ei sisalda käibemaksu.

Andres Teder Koostaja, kutseline hindaja

vara hindaja, tase 7

kutsetunnistuse nr 176331

+372 507 2216

[email protected]

/allkirjastatud digitaalselt/

5

1 Hindamise alused

1.1 Eesti Vabariigi seadusandlus

1.2 Eesti vara hindamise standardisari EVS 875

1.3 EKHÜ Heade Tavade Koodeks

2 Hindamisel kasutatavad mõisted

2.1 Turuväärtus (market value) on hinnangul põhinev summa, mille eest vara peaks väärtuse kuupäeval minema üle

tehingut sooritada soovivalt müüjalt tehingut sooritada soovivale ostjale sõltumatus ja võrdsetel alustel toimuvas

tehingus pärast kõigile nõuetele vastavat müügitegevust, kusjuures osapooled on tegutsenud teadlikult, kaalutletult

ning ilma sunduseta. (EVS 875:1)

2.2 Parim kasutus (highest and best use) on vara kõige tõenäolisem kasutus, mis on füüsiliselt võimalik, vajalikult

põhjendatud, õiguslikult lubatav, finantsmajanduslikult otstarbekas ning mille tulemusena hinnatav vara omandab

kõrgeima väärtuse. (EVS 875:1)

2.3 Hindamisaruande kuupäev (date of valuation report) on kuupäev, millal hindamisaruanne on allkirjastatud. (EVS

875:1)

2.4 Väärtuse kuupäev (date of valuation) on kuupäev, mille seisuga hindamistulemus (väärtus) on esitatud. (EVS

875:1)

2.5 Ülevaatuse kuupäev (inspection date) on kuupäev, millal tehti hinnatava vara ülevaatus. (EVS 875:1)

2.6 Hüvitusväärtus (compensation) on üldmõiste, mis on seotud kahjude hüvitamisega kinnisvara omandiõiguse ja

muude varaliste õiguste kitsendamisel, sundvõõrandamisel ja muudel sarnastel eesmärkidel. Kuigi turuväärtus on

kõige sagedamini kasutatav väärtuseliik, on hüvitusväärtuse hindamisel sageli lähtekohaks vara asendamise,

remontimise või ülesehitamise kulud, mis teatud turusituatsiooni ja/või asukohta silmas pidades võivad oluliselt

erineda turuväärtusest. (EVS 875-12). Hüvitamise eesmärgil kinnisasja hindamisel leitakse kinnisasja väärtus. Kui

kinnisasja väärtus ei iseloomusta kogu varalist kahju, mis isikule tekib, siis hinnatakse väärtusele lisanduv otsene

varaline kahju ja saamata jääv tulu. Hindamistulemuses eristatakse võimaluse korral kinnisasja (või selle osa) väärtus,

otsene varaline kahju ja saamata jääv tulu (Kinnisasja erakorralise hindamise kord § 28).

2.7. Äralõige (land taken) on võõrandamisele kuuluv piiritletud osa maatükist (EVS 875-12)

2.8. Harilik väärtus. Eseme väärtuseks loetakse selle harilik väärtus, kui seaduse või tehinguga ei ole ette nähtud

teisiti. Eseme harilik väärtus on selle kohalik keskmine müügihind (turuhind).

Hariliku väärtuse hindamisel lähtutakse turuväärtuse hindamise nõuetest

3 Hindamise eeldused ja piiravad tingimused

3.1 Hindajale esitatud andmed ja dokumentatsioon on tõesed.

3.2 Hinnatava vara turuväärtus on leitud eeldusel, et varal ei lasu hüpoteeke ega teisi füüsiliste ja/või juriidiliste isikute

õigusi (nt üürileping, eluaegse kasutamise õigus jms). Nimetatud eeldus on esitatud tuginedes turuosaliste poolt

tehtavatele eeldustele, et vara üle minemisel müüjalt ostjale hüpoteegid on kustutatud või kustutatakse tehingu käigus

ja kolmandate isikute õigused puuduvad. Kui kolmandate isikute õigustega on hindamisel arvestatud, siis on see

käesolevas eksperthinnangus ka selgelt välja toodud.

3.3 Käesolevat hindamisaruannet ega mingit selle osa, samuti mitte mingeid viiteid käesolevale aruandele ei tohi ilma

hindaja kirjaliku nõusolekuta avalikustada üheski dokumendis, kirjas ega avalduses, samuti mitte kirjastada. Juhul, kui

käesolevat hindamisaruannet soovitakse avaldada, tuleb avaldamise vormis ja kontekstis hindajaga eelnevalt

kirjalikult kokku leppida.

3.4 Käesolev eksperthinnang on esitatud konfidentsiaalselt tellijale ainult eespool avaldatud ja selleks ettenähtud

eesmärgil. Hindaja ei saa võtta endale mingit vastutust juhul, kui seda kasutab keegi kolmas isik või kui seda tehakse

selleks mitte ettenähtud eesmärgil.

6

3.5 Hindaja ei ole teinud ehitiste, rajatiste ja tehnosüsteemide põhjalikku ehitus-tehnilist ekspertiisi ega inspekteeritud

vara neid osasid, mis on kaetud, varjatud või ligipääsmatud. Andmed on fikseeritud esitatud informatsiooni, teostatud

visuaalse vaatluse ja hindaja tööpraktikast tulenevate kogemuste põhjal. Hindaja ei saa avaldada mingit arvamust

ehitiste, rajatiste ja tehnosüsteemide kohta, mida ei ole inspekteeritud ja käesolev hindamisaruanne ei kinnita ehitiste,

rajatiste ja tehnosüsteemide kaetud, varjatud või ligipääsmatute osade laitmatust.

3.6 Käesoleva töö teostamisel on hindajal palutud lähtuda eeldusest, et mingit saastatust või saastuse ohtu ei ole või

et saaste / saastusohu kõrvaldamistööde maksumus ei ole väärtuse jaoks oluline. Hindajat ei ole teavitatud mingitest

uurimistulemustest, mis viitaksid saastatuse või saastusohu olemasolule. Hindaja ei ole uurinud hinnataval varal ja

selle läheduses paiknevatel varadel tehtud ega tehtavat tegevust, et teha kindlaks, kas need tegevused või seal asuv

maa võib olla või on olnud hinnatavale varale saastav. Hindajal ei pea olema saastatuse või saastuseohu

avastamiseks vajalikke oskusi ja teadmisi, seega ei võta hindaja endale mingit vastutust ükskõik missuguse

saastatuse või saastuse ohu olemasolu eest. Kui pärast hindamist ilmneb, et hinnatavat vara või selle läheduses

paiknevaid varasid on kasutatud viisil, mis võib kaasa tuua saastumise, võib see vähendada hindamisaruandes

esitatud väärtust.

3.7 Hindaja ei ole teinud mingeid uuringuid saastatuse või saastuse olemasolu kohta ega saa seega esitada mingit

kindlat seisukohta, missugune võiks olla nende võimalik mõju hindamistulemusele. Hindamisel on lähtutud eeldusest,

et hinnataval varal ja selle läheduses ei ole saastatust ega saastuse ohtu. Igasugune saastatuse ja saastuse ohu

avastamine võib vara väärtust märgatavalt mõjutada.

4 Hinnatav vara

Asjaõiguslik staatus Mõtteline osa kinnisasjast

Reg osa nr Kinnistu, reg osa nr 3202004.

Katastritunnus 79301:001:0152.

Sihtotstarve Tootmismaa 100%

Aadress Palsa tee 1, Tähtvere küla, Tartu linn, Tartu maakond.

Vara liik Kinnisasi.

Omanik Aktsiaselts A. Le Coq (registrikood 10034247, Tartu linn)

Koormatised ja kitsendused Kinnistusregistriosa III jaos on järgmised kehtivad kanded:

Isiklik kasutusõigus tehnovõrgu või rajatise seadmiseks osaühing Jaotusvõrk

(registrikood 11050857, Tallinna linn) kasuks. Tähtajatu ja üleantav kasutusõigus

elektrimaakaabelliini ehitamiseks, omamiseks ja majandamiseks tasu maksmise

kohustusega vastavalt õigusaktides ettenähtud suurusele ja korrale ning vastavalt

14.03.2006 lepingu punktidele 3, 4 ja 5 ning lepingu lisaks olevale plaanile.

14.03.2006 kinnistamisavalduse alusel sisse kantud 20.04.2006.Kohtunikuabi Eva

Nemvalts

Isiklik kasutusõigus Elektrilevi OÜ (registrikood 11050857) kasuks. Vastavalt AÕS §

158¹ tähtajatu ja tasuta isiklik kasutusõigus vastavalt 23.05.2022 lepingu punktile 3

ning lepingu lisaks olevale plaanile.

Isiklik kasutusõigus aktsiaselts Tartu Veevärk (registrikood 10151668) kasuks.

Avalikes huvides tähtajatu ja tasuta isiklik kasutusõigus kanalisatsioonitorustike

ehitamiseks, omamiseks, kasutamiseks ja korrashoiuks vastavalt 09.08.2022 lepingu

punktidele kolm (3), neli (4) ja viis (5) ning lepingu lisaks olevale plaanile.

Isiklik kasutusõigus Rohevärav OÜ (registrikood 16311601) kasuks. Tähtajatu ja

tasuta isiklik kasutusõigus sideehitiste ehitamiseks, kasutamiseks, korrashoiuks,

ümberehitamiseks ja lammutamiseks vastavalt 09.08.2022.a lepingu punktidele kolm

(3) ja neli üks (4.1) kuni neli kolm (4.3) ning lepingu lisaks olevale plaanile.

Töö koostaja on seisukohal, et nimetatud kannete puhul on tegemist tavapäraste

7

tehnovõrkude majandamiseks seatud isikliku kasutusõiguse kannetega, mis ei

mõjuta vara sihtotstarbelist kasutamist ja seega ei mõjuta vara turuväärtust.

Hüpoteegid Kinnistusregistriosa IV jaos kehtivad kanded puuduvad.

Seadustest ja lepingutest

tulenevad kinnistus-

raamatusse mittekantud

õigused ja kohustused

Hindajale teadaolevatel andmetel ei lasu hinnataval varal seadustest ja lepingutest

tulenevaid kinnistusraamatusse mittekantud õigusi ja kohustusi, mis võiksid mõjutada

selle väärtust. Selliste asjaolude ilmnemine võib muuta vara käesolevas

eksperthinnangus toodud turuväärtust.

5 Hindamise algandmed ja hinnatava vara ülevaatus

Tellija Transpordiamet

Hindaja Andres Teder

Pindi Kinnisvara OÜ

Aadress: Tartu mnt. 16, 10117,Tallinn

Reg.nr: 10677258

Tellimusleping Töövõtuleping nr 3.2-2/23/1216-1, 13.06.2023.

„Kirjalike hindamisaruannete koostamine Tartu põhjapoolse ümbersõidu osalise

elluviimise tarbeks“

Tellitavaks tööks on hindamisaruannete koostamine hinnatavate kinnisasjade

hüvitusväärtuse ja hariliku väärtuse (turuväärtuse) kohta. Hüvitusväärtuse all

mõeldakse hinnatava kinnisasja väärtust, mille korral on arvesse võetud

majanduslikku kahju, mida kinnisasja võõrandaja võõrandamisel kannab vastavalt

kinnisasja avalikes huvides omandamise seaduse (edaspidi KAHOS) §-s 11, 12, 13,

14, 18 ja 20 sätestatule.

Ülevaatuse kuupäev 16.07.2023.

Ülevaatuse ulatus Teostatud on kinnistu ülevaatus.

Ülevaatuse põhjalikkus Visuaalne vaatlus. Teostatud ei ole ehitustehnilist ekspertiisi või kasutatud

erivahendeid.

Ülevaatusel osalesid OÜ Pindi Kinnisvara kutseline hindaja Andres Teder ainuisikuliselt

Andmed esitas Kasutatud on avalikke registreid

Andmeallikad Kinnistusregistri registriosa väljavõte (11.07.2023. a.)

Päring Maa-ametist geoportaal.maaamet.ee (20.07.2023. a.)

Pindi Kinnisvara OÜ tehingute andmebaas (20.07.2023. a.)

Kinnisvaraportaal www.kv.ee (20.07.2023. a.)

Regio Kaardirakendus http://regio.delfi.ee/ (20.07.2023. a.)

Planeeringute info Tartu linna koduleheküljelt https://www.tartu.ee/ (20.07.2023. a.)

Töövõtuleping nr 3.2-2/23/1216-1, 13.06.2023.

6 Hinnatava vara iseloomustus

6.1 Asukoht ja keskkond

Asukoht piirkonna siseselt Hinnatav vara asub Tähtvere külas, mis on uue haldusjaotuse järgi Tartu linna üheks

asulaks. Asukohalt on Tähtvere küla Tartu linna põhjapoolses osas. Kaugus Tartu

kesklinnast (Raekoja plats) on ca 4,3 km. Asukoht piirkonnasiseselt keskmiselt

8

kõrgemalt hinnatud, tegemist on väga hea nähtavuse ja ligipääsuga asukohaga.

allikas: http://regio.delfi.ee/

Piirkonna hoonestus Piirkonna valdavaks hoonestuseks on äri- ja tootmishooned, vähesed üksikelamud.

Infrastruktuur Lähimad teenindusasutused mõne kilomeetri kaugusel. Lähim ühistranspordipeatus

(Vorbuse tee bussipeatus) asub ca 30 m kaugusel.

Haljastus ja heakord Kinnistul on madalhaljastus. Heakord on keskmine.

Veekogud Emajõgi linnulennult ca 600 m kaugusel.

Õhu saastatus ja müra Müra- ja saastustase vara vahetus ümbruses on keskmisest kõrgem. Kinnistu piirneb

Tartu-Tiksoja tugimaanteega, mis on kõrge liiklussagedusega tee.

Juurdepääsu tee Juurdepääs varani avalikult kasutatavalt tugimaanteelt Tartu-Tiksoja (tee nr 40), plaanil

lillaga kujutatud Palsa tee on tegelikult avalikus kasutuses munitsipaaltee.

https://xgis.maaamet.ee/xgis2/page/app/teeregister

9

6.2 Katastriüksus (äralõige)

Katastritunnus 79301:001:0152.

allikas: geoportaal.maaamet.ee

Sihtotstarve 100% tootmismaa

Maatüki suurus 5,77 ha

Äralõige on planeeritud kinnistu kirdesuunal olevast osast, transpordimaaga piirnevast

osast.

Äralõige 1024 m2

Maatüki kuju ja reljeef,

kirjeldus

Maaüksus on ebakorrapärase kujuga, reljeef on valdavalt tasane. Kinnistu piirneb

ühelt küljelt transpordimaaga, ühelt küljelt tugimaanteega, lõunapoolselt küljelt

hoonestatud tootmismaaga, põhjapoolselt küljelt hoonestamata äri- ja

tootmismaadega.

Üldplaneering Tartu linnavolikogu kehtestas 7. oktoobril 2021 Tartu linna üldplaneeringu.

Ülplaneeringu järgselt on äralõike osas tegemist tee ja tänava maa-alaga. Seda

arvestamata on maakasutusplaanil hinnatava maaüksuse juhtotstarve ettevõtluse

maa-ala. Ettevõtluse maa-ala on äri- ja tööstushoonestusega piirkond. Piirkonnas

kehtivad tulenevalt krundi sihtotstarbest ärihoone või vastavalt tootmishoone maa-ala

tingimused.

10

Väljavõte üldplaneeringu maakasutusplaanist.

Detailplaneering/ehitusõigus Kinnistul kehtiv detailplaneering „Palsa tee 1 kinnistu detailplaneering“, nr 32DP11,

06.07.2011. Detailplaneeringu järgselt suurim ehitusalune pindala 45 000 m2, suurim

lubatud hoonete arv 5. Väljastatud projekteerimistingimused Tähtvere küla Palsa tee 1

hoone laiendamiseks, Projekteerimistingimused nr. 2211802/02212

Kinnisasjal paiknevad

ehitised /rajatised

Äralõikel hoonestus puudub

Muud piirangud ja nende

mõju turuväärtusele Maa-ameti kaardiserveri kitsenduste kaardirakenduse andmetel ulatuvad kinnistule

järgmised kaitsevööndid:

11

Nimetatud kitsendused ei mõjuta hindamiskäiku ega vara turuväärtust vastavalt vara

parimale kasutusele.

Kitsenduste kaart

www.maaamet.ee

Äralõike plaanid Äralõige pindalaga 1024 m2. Äralõige on planeeritud kinnistu kirdesuunal olevast,

transpordimaaga piirnevast osast.

Katastriüksus 79301:001:0152.

Väljavõte Tellija esitatud Tartu põhjapoolse ümbersõidu eelprojekti plaanist

Kinnistu osal paiknevad

ehitised

Äralõikel puuduvad ehitised.

Kokkuvõte kirjavahetusest

ja/või vestlusest omaniku

esindajaga

Hindaja poolt on omanikule pakutud võimalust osaleda ülevaatusel e-kirjaga

14.07.2023. Omanikfirma Aktsiaselts A. Le Coq esindaja Urmas Mumm teatas enda

23.07.2023 vastuses järgmist:

Väljavõte omaniku esindaja Urmas Mumm vastusest.

Oleme kursis Tartu põhjapoolse ümbersõidu tarbeks maa äralõikamisega meie

kinnistust ja juhataja on sellele toimingule oma heakskiidu andnud.

12

Antud kinnistu osale on seatud kaks kasutusõigust:

Rohevärav OÜ, registrikood 16311601, kasuks sideehitiste ehitamiseks,

kasutamiseks, korrashoiuks, ümberehitamiseks.

AS Tartu Veevärk kasuks tähtajatu ja tasuta isikliku kasutusõigusega

kanalisatsioonitorustike ehitamiseks, omamiseks, kasutamiseks ja korrashoiuks.

Muid rendi või üürilepinguid sõlmitud ei ole.

6.3 Tehnosüsteemid

Veevarustus Tsentraalsed ühendused

Kanalisatsioon Tsentraalsed ühendused

Elektrivarustus Olemas kinnistul

6.4 Hüvitamise eesmärgil hindamine ja äralõike käsitlus hindamisel

(1) Kinnisasja omandaja peab kinnisasja omandamise korral maksma kinnisasja omanikule tasu.

(2) Tasu koosneb kinnisasja väärtusest ja hüvitisest kinnisasja omandamisega otseselt kaasneva varalise kahju ja

saamata jääva tulu eest, kui need esinevad (KAHOS § 11).

(1) Kinnisasja hinnatakse hüvitamise eesmärgil, kui õigusaktist või tehingust tulenevalt tuleb kinnisasja või piiratud

asjaõiguse omanik asetada talle hüvitise määramiseks olukorda, mis on võimalikult lähedane olukorrale, milles ta

oleks olnud, kui omandamise asjaolu ei oleks esinenud.

(2) Hüvitamise eesmärgil kinnisasja hindamisel leitakse kinnisasja väärtus. Kui kinnisasja väärtus ei iseloomusta

kogu varalist kahju, mis isikule tekib, siis hinnatakse väärtusele lisanduv otsene varaline kahju ja saamata jääv tulu.

(3) Hindamisaruandes kirjeldatakse, mis oleks olnud, kui hüvitamist põhjustavat asjaolu ei oleks esinenud, ja

olukorda, mis arvestab hüvitamist põhjustava asjaoluga. Mõlema olukorra erinevused tuuakse hindamisaruandes

selgelt esile.

(4) Hindamistulemuses eristatakse võimaluse korral kinnisasja (või selle osa) väärtus, otsene varaline kahju ja

saamata jääv tulu (Kinnisasja erakorralise hindamise kord § 28).

(1) Kui äralõige on iseseisvalt kasutatav, hinnatakse äralõike väärtus eraldi kinnisasja väärtusena. Äralõike väärtuse

hindamisel eraldi kinnisasjana esitatakse hinnang ka selle kohta, kas äralõike väärtus kajastab allesjääva kinnisasja

turuväärtuse vähenemist ning kas esineb otsene varaline kahju ja saamata jääv tulu seoses allesjääva kinnisasjaga.

(2) Kui äralõige ei ole iseseisvalt kasutatatav, hinnatakse kinnisasja kui terviku turuväärtuse vähenemisena esmalt

kinnisasja turuväärtus enne äralõike tegemist ja lahutatakse sellest kinnisasja väärtus pärast äralõike tegemist. Kui

kinnisasi koosneb mitmest erineva kasutusega osast, hinnatakse ainult nende osade väärtust, mille väärtus äralõike

tõttu muutub (Kinnisasja erakorralise hindamise kord § 29).

Kui omandamisele kuuluv kinnisasjast tehtav äralõige on iseseisvalt kasutatav, hinnatakse äralõiget kui võimalikku

müügiobjekti. Kui äralõige ei ole iseseisvalt kasutatav, on hindamise aluseks kinnisasja kui terviku turuväärtuse

vähenemine, mis on põhjustatud kinnisasjast tehtavast äralõikest ja ümbritseva keskkonna muutusest. (KAHOS § 12

(4)

Kinnisasja hinnatakse üldjuhul tervikuna, arvestades kõiki kinnisasja olulisi osi. Kinnisasja võib hinnata osadena või

hinnata üksnes kinnisasja osa kinnisasja kasutusest, hindamise eesmärgist, hinnatava kinnisasja eripärast lähtudes

või õigusaktides sätestatud juhtudel (Kinnisasja erakorralise hindamise kord § 5).

Otsesese varalise kahju hindamine

(1) Otsese varalise kahjuna hinnatakse kahju, mis ei sisaldu omandatava kinnisasja või sellest tehtava äralõike

väärtuses, kinnisasja kui terviku väärtuse vähenemises ega saamata jäävas tulus. Hinnatakse selgelt tuvastatud ja

tõendatud otsene varaline kahju.

(2) Ei hinnata järgmist kahju:

1) mittevaraline kahju;

13

2) keskkonnanõuetega kooskõlas olevat püsivat mõõdetavat kahju keskkonnale, sealhulgas müra, vibratsiooni ja

heitgaase;

3) ehitise likvideerimisest tekkivat kahju, mis projekti käigus teise sama funktsionaalsusega ehitisega asendamise

kaudu hüvitatakse.

(3) Kinnisasjast äralõike tegemisega kaasneva otsese varalise kahju hindamisel analüüsitakse:

1) kinnisasja tükeldumisest, suuruse vähenemisest, kuju ebaotstarbekamakas muutumisest, senise kasutusotstarbe

muutmisest ja muust sellisest tagajärjest tulenevat mõju allesjääva kinnisasja väärtusele;

2) privaatsuse vähenemise mõju seoses ümbritsevasse keskkonda uute ehitiste püstitamisega või kõrghaljastuse

vähenemisega, eelkõige elukondlikel ning äri- või puhkeotstarbelistel kinnisasjadel;

3) kinnisasja pindala vähenemise mõju kinnisasja kasutatavusele ja ühikuväärtusele ning sellest tulenevalt kinnisaja

kui terviku turuväärtusele;

4) kuludokumentide alusel kinnisasja omandatavale osale viimase kümne aasta jooksul tehtud kasulikke kulutusi,

seejuures võib juriidilisest isikust kinnisasja omaniku puhul aluseks võtta ehitiste jääkmaksumuse bilansis § 30 lõikes

3 sätestatud tingimustel (Kinnisasja erakorralise hindamise kord § 31).

Kinnisasja (katastriüksust) hinnatakse reeglina kui tervikut. Kui võõrandatakse osa kinnisasjast, tuleb hindajal eraldi

tuua välja võõrandatava äralõike väärtus ruutmeetri hinnaga. Kui äralõige vastab kriteeriumitele, mis on omased

kinnisasjadele, millega turul vabalt kaubeldakse, käsitletakse äralõiget kui võimalikku müügiobjekti (EVS875 Osa 12)

Kui äralõige ei ole iseseisvalt kasutatav, on hindamise aluseks kinnisasja kui terviku turuväärtuse vähenemine, mis on

põhjustatud kinnisasjast tehtavast äralõikest ja ümbritseva keskkonna muutusest.

6.5 Kolmandate isikutega seotud andmestik

Omaniku kinnitusel puuduvad kinnistul rendilepingud.

6.6 Kestlikkus

Kestlikkus ehk jätkusuutlikkus (sustainability) on ressursside kasutamise viis inimeste vajaduste rahuldamiseks,

säilitades keskkonda sellisel moel, et vajaduste rahuldamine oleks võimalik mitte ainult praegu, vaid ka määramatus

tulevikus. Kogu kestlikkuse valdkond koosneb kolmest osast: keskkonna, majanduse ja sotsiaalpoliitiline kestlikkus

(EVS 875-10).

Piirkonnas on võimalik kestlik arendus.

7 Turuanalüüs

7.1 Makromajanduse ülevaade

SKP muutus

Statistikaameti andmetel langes sisemajanduse koguprodukt (SKP) 2023. aasta I kvartalis võrreldes eelmise aasta

sama perioodiga püsivhindades 3,2%. Jooksevhindades moodustas SKP 8,7 miljardit eurot. Kuigi inflatsioon on

aeglustumas, on hinnatõusu mõju majandusnäitajatele jätkuvalt suur. Negatiivselt panustasid SKP-sse nii

maksulaekumine kui ka lisandväärtuse vähenemine kõigis sektorites peale valitsemissektori. Üks suurimatest

negatiivsetest panustajatest oli info ja side, teist kvartalit järjest tuli suurim positiivne panus majandusse

põllumajandusest. Sesoonselt ja tööpäevade arvuga korrigeeritud SKP vähenes võrreldes neljanda kvartaliga 0,6% ja

võrreldes eelmise aasta esimese kvartaliga 3,7%. 1

Ehitus

Statistikaameti andmetel ehitasid Eesti ehitusettevõtted esimeses kvartalis siin ja välisriikides püsivhindades kokku

11% vähem kui aasta varem samal perioodil. Eesti ehitusettevõtted ehitasid 803 miljoni euro eest, sellest hooneid 594

1 Statistikaameti pressiteade, 31.05.2023 - Majanduslangus oli esimeses kvartalis laiaulatuslik

14

miljoni ja rajatisi 209 miljoni euro eest. Eelmise aasta esimese kvartaliga võrreldes ehitati hooneid 15% vähem,

rajatiste ehitamine jäi samale tasemele. Ehitusturg on mõjutatud nii jätkuvast ehitushindade kasvust, intressimäärade

tõusust kui ka tarbija kindlustunde vähenemisest. Kohalikku ehitusturgu mõjutas enim hoonete ehitusmahtude

vähenemine. Ehitisregistri andmetel lubati kasutusse 2225 uut eluruumi ehk 78% rohkem kui aasta varem. Ligi pooled

valminud eluruumidest asuvad Tallinnas, järgnevad Tallinna lähiümbruse vallad ja Tartumaa. Nõudlus uute

eluruumide järele väheneb. Ehitusluba väljastati 1330 eluruumi ehitamiseks, mida on 29% vähem kui aasta varem.

Jätkuvalt oli eelistatuim elamutüüp korterelamu. Kasutusse lubati 265 mitteelamut kasuliku pinnaga 184 600

ruutmeetrit. Enim lisandus uut büroo-, tööstus- ja laohoonete pinda. Võrreldes mullusega suurenes nii kasutusse

lubatud mitteelamute pind kui ka maht. 2

Joonis 1. Eluruumide ehitus- ja kasutuslubade väljastamise arv (allikas Statistikaamet)

Keskmine palk, tarbijate kulutused ja tööhõive

Statistikaameti andmetel oli keskmine brutokuupalk 2023. aasta esimeses kvartalis 1741 eurot ehk 13,3% kõrgem kui

eelmisel aastal samal ajal. Reaalpalk (võetakse arvesse inflatsiooni, peegeldab tegelikku ostujõudu) oli tänavu

esimeses kvartalis 1443 eurot ehk 3,2% väiksem kui mullu. Võrreldes 2022. aasta IV kvartaliga on reaalpalga langus

siiski pidurdunud. Tegevusalade lõikes oli keskmine brutokuupalk esimeses kvartalis kõrgeim info ja side, finants- ja

kindlustustegevuse ning energeetika tegevusaladel. Madalaim aga majutuse ja toitlustuse, muude teenindavate

tegevuste ning kinnisvaraalase tegevuse tegevusaladel. Kõrgeim brutokuupalk oli jätkuvalt Harju ja Tartu maakonnas

ning madalaim Saare ja Valga maakonnas. Kõige enam tõusid aastaga palgad Valga ja Tartu maakonnas. 3

Tarbijate kindlustunde indikaatori näitaja oli 2023. aasta juunis -29, mis on 16 punkti võrra kõrgem madalaimast

tasemest 2022. aasta septembris ning 43 punkti võrra madalam kui 2006.-2007. aasta majandusbuumi ajal.

Statistikaameti andmetel tõusis tarbijahinnaindeks juunis võrreldes maiga 0,7% ning võrreldes eelmise aasta juuniga

9,2%. Mulluse juuniga võrreldes olid kaubad 9,0% ja teenused 9,2% kallimad. Juunis mõjutas tarbijahinnaindeksit

eelmise aasta juuniga võrreldes enim toidu ja mittealkohoolsete jookide kallinemine. Suurem mõju indeksi muutusele

oli veel mootorikütustel, kuna bensiin oli 20,7% ja diislikütus 25,6% odavam. Viimati oli tarbijahinnaindeksi muutus

võrreldes eelmise aasta sama kuuga väiksem kui 9,2% 2021. aasta novembris, mil see oli 8,8%. Maiga võrreldes

mõjutasid tarbijahinnaindeksit enim toidu ja mittealkohoolsete jookidega seotud hinnamuutused, majutusteenused olid

juunis 16,2% kallimad. 4

2023. aasta esimeses kvartalis oli Eesti ettevõtetes, asutustes ja organisatsioonides kokku 11 461 vaba ametikohta,

mida on 12% vähem kui mullu samal ajal. Esimeses kvartalis oli nii vabade kui ka täidetud ametikohtade koguarv ligi

620 000 ja neist enamik olid töötleva tööstuse, kaubanduse ning hariduse tegevusaladel. Enamik vabadest

ametikohtadest asusid Harjumaal, sealhulgas Tallinnas, järgnesid Tartumaa ja Ida-Virumaa. Esimeses kvartalis võeti

2 Statistikaameti pressiteade, 26.05.2023 - Esimeses kvartalis vähenes ehitusmaht 11%

3 Statistikaameti pressiteade, 25.05.2023 - Keskmine palk oli esimeses kvartalis 1741 eurot, mediaanpalk 1424 eurot

4 Statistikaameti pressiteade, 07.07.2023 - Tarbijahinnaindeksi suurimaks mõjutajaks jäi juunis toit

15

tööle 42 295 ja töölt lahkus 42 773 inimest. Eelmise aasta esimese kvartaliga võrreldes on tööandja algatusel ametist

lahkunute arv (üle 6000 inimese) suurenenud 35% võrra, kuid möödunud aasta viimase kvartaliga võrreldes

vähenenud 7%. 5

Kinnisvara hinnatrendid

Kui 2022. aastal olid kinnisvara hinnatrendid mõningases kasvutempos – korterite turul ületasid tehingusummad ja

tehinguaktiivsus suuremates keskustes uusarenduste toel kunagise buumiaja tasemeid –, siis 2023. aasta esimesel

poolel kasv pidurdus. 2023. aasta juuni seisuga oli Pindi Kinnisvara Eesti 17 linna arvestuse hinnaindeks 1%

madalam viimaste aastate kõrgeimast tasemest (detsember 2022) ning 77% kõrgem kunagise buumiaja kõrgeimast

hinnast.

Laenumahud ja intressimäärad

2023. aasta mai seisuga oli 6 kuu EURIBOR-i määr 3,7%, pankade üldine intressimäär eraisikutele 5,2% ning

ettevõtetele 5,8%.

Joonis 2. Eluasemelaenude ja mittefinantsettevõtete pikaajaliste eurolaenude kaalutud keskmine intressimäär ja kuue kuu EURIBOR (allikas Eesti

Pank)

2023. aasta mais olid laenukäive ja laenujääk suuremad kui 2022. aasta mais.

Joonis 3. Residentidest mittefinantsettevõtetele antud pikaajaliste laenude jääk ja käive (allikas Eesti Pank)

5 Statistikaameti pressiteade, 06.06.2023 - Vabu ametikohti oli esimeses kvartalis üle 11 000

16

Eesti Panga värske majandusprognoosi kohaselt on Eesti majanduse üldine olukord rahuldav, kuid kriiside tõttu on tegevusalade seis eripalgeline. Kui tavapäraselt toob majanduslangus kaasa töötuse tõusu ja palgakasvu aeglustumise, siis siiani on tööturg osutunud vastupidavaks – tööpuudus on 5% läheduses ja palgakasv ületab 10%. Eeldatavasti hakkab majanduskasv selle aasta teises pooles taastuma. Kuigi Eesti majanduse seis aasta jooksul paraneb, järgneb see viis kvartalit kestnud langusele, mistõttu jääb majanduse maht aasta kokkuvõttes möödunust 1% väiksemaks. 2024. aastal majanduskasv kiireneb ning jõuab üle 3% 2025. aastaks. Inflatsioon jõudis maiks 11% lähedale, peegeldades valdavalt möödunud aasta esimese poole hüppelist hinnakasvu. Hinnatõus aeglustub selle aasta lõpuks 5% juurde, jäädes aasta keskmisena 9% juurde. Kuigi erinevate energiakandjate tulevikutehingute põhjal oodatakse nende hinnataseme püsimist eelmise aastaga võrreldes märksa madalamal tasemel, säilib muutunud energiavarustuskanalite tõttu energia ootamatu kallinemise oht. Inflatsiooni ohjeldamiseks tehtud Euroopa Keskpanga intressitõusud kergitavad laenude hinda ka Eesti inimeste ning ettevõtete jaoks. Võetud laenukohustustega toimetulemisest annab märku väga väiksena püsiv halbade laenude osakaal. Valitsemissektori eelarvepuudujääk suureneb sel aastal järsult. Valitsuse plaanitud kõikide eelarvepoliitiliste muudatuste rakendamine suurendab ajutiselt hinnakasvu, kuid pikemas vaates vähendab püsivat hinnatõusu survet. Pikemas vaates toetavad korras riigirahandus ning madal võlakoormus Eesti konkurentsi- ja kasvuvõimet. 6

7.2 Turusegmendi analüüs

7.2.1 Arenduskinnistute turg

TRENDID JA PROGNOOS

 2020. aastal alanud pandeemiast tingitud keerulisem majandusolukord ei ole arenduskinnistute turule

negatiivselt mõjunud. Turg oli tehingute arvult jätkuvalt aktiivne ka 2021 aastal – tehinguid tehakse nii

korterelamu ehitusõigusega kui ka ärihoone ehitusõigusega maatükkidega ning tehinguhinnad ei ole

langenud.

 Endiselt on nõudlus suurim kesklinna kinnistute järele, kuid suurem osa tehingutest tehakse just äärelinnas.

Varasemast rohkem on ostetud arenduskrunte ka lähivaldades.

 Arenduskruntide turul on pakkumine ja nõudlus juba mitmendat aastat paigast ära – pakkumisi on vähe ja

pakutavad arenduskrundid ei vasta hinnatasemelt (olles sellest oluliselt kõrgem) või ehitusõiguselt

(vananenud detailplaneeringud ja ehitusload) nõudlusele.

 Turuparameetritele vastavate korterelamumaade osas ületab nõudlus pakkumist.

 Arenduskinnistute ostjateks on valdavalt kohaliku taustaga ehitusettevõtted ja spetsialiseerunud

arendusettevõtted.

Arenduskinnistud jagunevad:

 Korruselamumaa – hoonestamata või väheväärtusliku hoonestusega korruselamu ehitusõigusega maa.

 Ärimaa – hoonestamata või väheväärtusliku hoonestusega ärihoone (kaubandus või büroo) ehitusõigusega

maa jms.

 Korterelamu – väärtuslik hoone, mida rekonstrueeritakse ümber korterelamu eesmärgil.

 Segakasutus – hoonestamata või väheväärtusliku hoonestusega äri/eluhoone (ärikondlik ja elukondlik

kasutus on suhtes 50/50) ehitusõigusega maa.

NÕUDLUS

6 Eesti Panga pressiteade, 20.06.2023 PROGNOOS. Aeglasem hinnatõus aasta teises pooles toetab majanduskasvu

17

Eelistatumad on arenduskrundid, mille ehitusmaht ei ületa 5000 m² (nii elamis- kui ka äripindade puhul). Äärelinnas on

eelistatumad ka maapealse parkimisvõimalusega krundid, kuna maa-aluse parkimiskorruse rajamine teeb ehituse

märkimisväärselt kallimaks. Elu- ja äriarenduskruntide puhul on oluline detailplaneeringu olemasolu (kehtestatus).

Seda eriti Kesklinnas, kuna suurema valiku tingimustes ei soovi ostja võtta lisariske detailplaneeringu venimisega

võimalike vaidluste tõttu. Kuid kriitilise pilguga vaadatakse ostjate poolt üle ka juba kehtestatud detailplaneeringud,

kuna need on tihti kehtestatud kinnisvarabuumi ajal ja ka ebaotstarbekad või on pakutud lahendus praeguste hindade

juures liiga kallis ja majanduslikult ebamõistlik.

Praktika on näidanud, et arendusprojekti ehitusõiguse eest ollakse valmis maksma 10-15% väljamüügi hinnast. Välja

arvatud suure ehitusmahuga arendused (üle 10 000 m2 suletud brutopinda), kus see protsent on oluliselt madalam.

7.2.2 Hoonestamata maade turg Tartu maakonnas

TRENDID JA PROGNOOS

 Hoonestamata maade keskmised ruutmeetrihinnad on viimasel kahel aastal olnud vähese tõusva trendiga.

 Pakkumiste arv on stabiilne.

 Eelistatud on detailplaneeringuga krundid.

 Müügiperioodid on hoonestamata maadel keskmiselt kuni 9 kuud, oluline on seejuures õige hinnastamine

pakkumisel.

Kahe viimase aasta ja käesoleva aasta hoonestamata maade hinnastatistika Tartu maakonnas.

Hoonestamata maa tehingud

Tartu maakond

21.07.2023

Arv Keskmine Kokku Minimaalne Maksimaalne Minimaalne Maksimaalne Mediaan Keskmine Standardhälve

2021 elamumaa 716 2 509,60 33 475 932 1 540 000 0,00 238,29 21,21 26,91 31,28

maatulundusmaa 867 68 334,40 38 184 274 240 840 000 0,02 31,15 0,50 1,09 2,22

muu 123 6 416,50 4 691 188 1 1 500 000 0,00 309,12 1,70 7,95 29,74

segamaa 77 10 352,70 11 641 266 114 855 310 0,89 99,06 18,50 21,20 19,95

tootmismaa 41 6 756,70 2 710 401 100 510 800 0,05 166,67 6,39 18,25 34,65

ärimaa 32 4 454,70 7 210 659 5 000 660 000 7,20 432,22 41,42 68,03 87,86

2022 elamumaa 372 2 959,20 24 904 305 380 1 526 400 0,03 315,41 24,58 31,77 30,41

maatulundusmaa 616 63 964,10 34 954 388 1 1 320 000 0,00 64,80 0,64 1,61 4,65

muu 132 4 054,30 7 137 400 1 3 740 600 0,00 229,33 3,98 12,45 24,70

segamaa 49 21 911,00 13 167 127 40 000 2 400 000 0,39 1 179,94 45,60 60,85 164,94

tootmismaa 30 23 977,10 2 154 209 216 450 000 0,01 83,33 6,79 19,45 24,97

ärimaa 11 18 737,80 2 917 523 20 000 518 323 2,42 69,76 30,82 35,96 25,41

2023 elamumaa 225 2 867,00 15 000 096 160 1 920 000 0,04 953,09 20,06 35,85 71,68

maatulundusmaa 235 60 603,90 13 474 417 700 638 578 0,12 16,86 0,87 1,38 2,29

muu 71 4 123,90 1 016 781 1 350 000 0,00 144,00 1,94 6,78 18,19

segamaa 23 9 102,20 8 294 878 9 400 2 760 000 0,83 1 356,93 55,20 132,59 276,82

tootmismaa 17 3 152,10 465 535 100 360 000 0,60 66,67 3,99 16,46 21,82

ärimaa 4 *** *** *** *** *** *** *** *** ***

Allikas: Maa-amet, tehingute andmebaas

Tehingute hindasid ja pindala puudutavad andmed kuvatakse vaid juhul, kui on toimunud vähemalt 5 tehingut.

Pindala(m2) Tehingu summa (eur) Pinnaühiku hind(eur /m2)

Antud statistika on jäik, kuna sisaldab ka seotud osapoolte vahelisi tehinguid. Valdavas enamuses on tehinguhinnad

tõusva trendiga, osaliselt on näha ka tehinguhindade stabiliseerumist.

Edaspidi on välja toodud Tartu linnas tehtud hoonestamata äri-, tootmis- ja segamaade tehingud. Vaadeldaval

perioodil on aktiivseim aeg 2021.aastal, tehingute arvu poolest näitab 2022.aasta rahunemise märke. Kahe täisaasta

võrdluses on hoonestamata segamaade mediaan- ja keskmine hind tõusva trendiga. Tootmismaade keskmine

pinnaühiku hind ja mediaanhind langeva trendiga.

18

Hoonestamata maa tehingud

Tartu maakond, Tartu linn

21.07.2023

Arv Keskmine Kokku Minimaalne Maksimaalne Minimaalne Maksimaalne Mediaan Keskmine Standardhälve

2021 segamaa 17 8 960,50 3 659 231 23 389 776 000 2,38 99,06 12,86 31,50 33,04

tootmismaa 7 4 466,90 1 436 393 191 510 800 6,37 143,62 30,08 42,28 50,62

ärimaa 12 3 024,40 2 843 083 45 000 660 000 24,64 432,22 49,84 109,18 130,67

2022 segamaa 5 10 221,20 4 283 560 130 000 2 400 000 28,36 1 179,94 40,10 267,73 510,01

tootmismaa 7 4 589,30 476 780 1 000 435 000 0,71 57,42 24,39 23,27 22,59

ärimaa 3 *** *** *** *** *** *** *** *** ***

2023 segamaa 6 1 479,30 4 301 000 9 400 2 760 000 200,00 1 356,93 200,00 397,36 470,22

tootmismaa 3 *** *** *** *** *** *** *** *** ***

ärimaa 2 *** *** *** *** *** *** *** *** ***

Allikas: Maa-amet, tehingute andmebaas

Tehingute hindasid ja pindala puudutavad andmed kuvatakse vaid juhul, kui on toimunud vähemalt 5 tehingut.

Pindala(m2) Tehingu summa (eur) Pinnaühiku hind(eur /m2)

Allikas: Maa-amet

7.3 Konkureeriva pakkumise ülevaade

20.07.2023.a seisuga on Tartu linnas aktiivses müügipakkumises 15 äri- ja tootmismaa sihtotstarbega krunti.

Pakkumishinnad jäävad 16,4 €/m2 – 376 €/m2.

Edaspidi on välja toodud avalikus pakkumises olevad varad, mis on hinnatavale sarnaselt äri- või tootmismaad ning

millel on kehtestatud detailplaneering. Andmed portaalist www.kv.ee.

Kehtestatud on detailplaneering mille alusel on kinnistu kuni 50% ulatuses hoonestada, elektri, vee ja kanalisatsiooni

trassiga on liitumispunktid krundi piiril

Detailplaneering tehtud, kinnistul asub saeveski, elektrilitumine saeveskis olemas, mujal elektriliitumine ampripõhine

(alajaam 400m raadiuses), veevarustus tuleb arendajal ühendada planeeringualal oleva puurkaevuga ja reoveetoru

ühendada olemasoleva biopuhasti ühendustoruga.

Tartu vahetus läheduses detailplaneeringuga ärimaa. Lubatud on ehitada üks hoone.

19

7.4 Turustatavuse analüüs (tootmismaana)

Lõppkasutajaid iseloomustavad

tunnused

Sarnaste varade ostjaskonnaks on valdavalt kas ettevõtjad (omatarbeks

hoonete ehitus) või investorid üüriobjektide rajamiseks.

Kas hinnatav vara rahuldab

turusegmendi nõudeid

Hinnatav vara vastab suuruselt keskmisele turunõudmisele, kuid väiksemad

maatükid 4000 – 6000 m2 on turul natuke likviidsemad.

Konkureeriv pakkumise maht,

turu neelduvus

Hindamise hetkel on Tartu linnas pakkumises 15 sarnast äri- ja tootmismaad.

2023.aastal on müüdud Tartu linnas 3 toomistmaad, 2 ärimaad ja 6

segamaad.

Turu neelduvus on hea.

Hinnang likviidsusele,

müügiperiood

Sarnaste varade müügiperiood on kuni 12 kuud, likviidsus sarnaste varade

keskmine

Alternatiivse kasutuse võimalus Muu kasutus ei ole otstarbekas

8 Hindamine

8.1 Parim kasutus (tootmismaana)

Füüsiliselt võimalik ja vajalikult

põhjendatud

Äripiirkond, piirneb tugimaanteega

Õiguslikult lubatav Kehtestatud detailplaneering, määratud ehitusõigus (ehitusalune pind 45 000

m2, kuni 5 hoonet.

Finantsmajanduslikult

otstarbekas

Tegemist on tugimaanteega piirneva kinnistuga, finantsmajanduslikult

otstarbekaim kasutus on detailplaneeringujärgne kasutus äri- ja

tootmismaana

Omandab kõrgeima väärtuse ja

on parimaks kasutuseks

Kõrgeima väärtuse omandab vara detailplaneeringujärgse kasutusena,

kuna sellisena omandab vara kõrgeima väärtuse

8.2 Meetodi valik

Turuväärtuse hindamisel määrab meetodi eelistuse viis, kuidas varaga vabal turul kõige tõenäolisemalt kaubeldakse

ja millisel eesmärgil (omakasutus või renditulu teenimine) vara kõige tõenäolisemalt soetatakse.

Kulupõhine käsitlus (Cost Approach) ehk kulumeetod lähtub põhimõttest, et potentsiaalne ostja ei ole valmis vara eest

maksma rohkem, kui tuleks kulutada sarnase kasulikkusega vara ostmiseks või loomiseks, arvestades ka kaasnevaid

riske ja ebamugavust. Sageli on hinnatav vara võrreldes alternatiivse varaga vähem atraktiivne tulenevalt vanusest,

kulumisest jms. Seega kohandatakse tulemus kulumi arvessevõtmise kaudu.

Tulumeetod (Income Approach) põhineb vara võimel genereerida tulevikus tulu. Väärtusena käsitletakse oodatava

tulu nüüdisväärtust. Tulumeetodi aluseks on asenduspõhimõte, et potentsiaalne ostja ei ole nõus vara eest maksma

rohkem kui on vara oodatavad rahavood kogu vara kasutusea või hoidmisperioodi jooksul. Tulumeetodit rakendatakse

tulutoova kinnisvara (rendiobjekt või rendiobjektina käsitletav) hindamiseks. Tulupõhised käsitlused on tulu

kapitaliseerimine ja diskonteeritud rahavoo analüüs.

Võrdlusmeetod (Sales Comparison Approach) ehk turupõhine käsitlus põhineb analüüsil, mille aluseks on hinnatava

vara võrdlus sarnaste müüdud varadega. Võrdluse käigus korrigeeritakse müüdud varade hindu, pidades silmas

tehingust ja varast tulenevaid erisusi, ning leitakse hinnatava vara väärtus. Turuväärtuse hindamisel on meetodi

aluseks asenduspõhimõte: võimalik ostja ei ole valmis maksma vara eest rohkem, kui sarnaste varade eest tavaliselt

turul makstakse. Turuväärtuseni jõutakse võrdlusmeetodi rakendamisel juhul, kui kõik võrdlemisel aluseks olevad

müügitehingud on tehtud vaba turu tingimustes ja võrdluse käigus toimuv erisuste arvessevõtmine tugineb

turuinformatsioonile.

20

*Võrdlusmeetod leiab laialdast kasutust eri varade hindamisel ja on muu hulgas kasutatav ka turu-rendi leidmisel.

Meetodi rakendamine eeldab piisava hulga sarnaste varade olemasolu, seejuures peavad olema tagatud vabad

turusuhted, turg peab olema aktiivne ja läbipaistev. Vaid siis on võimalik jälgida turutrende, analüüsida väärtust

mõjutavaid tegureid ja luua väärtuse mudeleid. Võrdlusmeetod on eelistatuim nende varade hindamisel, mida

tavaliselt ei osteta tuleviku rahavoo eesmärgil. Meetod on sobilik eelkõige selliste varade hindamisel, mida omanik

kasutab ise ning mis tavaliselt ei ole seotud õiguste ja kohustustega, mille mõju väärtusele on kohandamise võtete

kaudu keerukas iseloomustada.

8.3 Äralõike harilik väärtus (turuväärtus)

Kinnisasja (katastriüksust) hinnatakse reeglina kui tervikut. Kui võõrandatakse osa kinnisasjast, tuleb hindajal eraldi

tuua välja võõrandatava äralõike väärtus ruutmeetri hinnaga. Kui äralõige vastab kriteeriumitele, mis on omased

kinnisasjadele, millega turul vabalt kaubeldakse, käsitletakse äralõiget kui võimalikku müügiobjekti (EVS875 Osa 12)

Kui äralõige ei ole iseseisvalt kasutatav, on hindamise aluseks kinnisasja kui terviku turuväärtuse vähenemine, mis on

põhjustatud kinnisasjast tehtavast äralõikest ja ümbritseva keskkonna muutusest (KAHOS § 12 (4).

Hinnatava vara äralõige eraldatakse teeprojekti tarbeks, äralõige ei ole iseseisvalt maatüki väiksuse (1024 m2) ja kuju

tõttu (pikk kitsas siil) kaubeldav.

Hindamise tavapraktikas on nii väikse äralõike teostamine maatükist alla kohandustäpsuse ehk alla kohandusammu

5%. Seetõttu iseloomustab vara kui terviku turuväärtuse vähenemist äralõike väärtus, mis on tuletatud läbi

tervikkinnistu elamumaa ühikuhinna. Äralõike väärtusele lisandub otsene varaline kahju, kui seda esineb. Kaasnevat

kahju on käesolevas töös käsitletud eraldi alalõigus.

Võrdlusinformatsioonina on analüüsitud OÜ Pindi Kinnisvara andmebaasi tehinguid. Võrdlemise aluseks olevad

müügitehingud on hindajale teadaolevalt tehtud vaba turu tingimustes, väärtuse kuupäeva suhtes võimalikult hiljuti ja

sarnases turusituatsioonis.

Hinnatava vara positiivsed tegurid Hinnatava vara negatiivsed tegurid

+ kaugus Tartu kesklinnast (Raekoja plats);

+ piirneb tugimaanteega;

+ detailplaneering, projekteerimistingimused

- otseselt puuduvad.

Võrdlusobjektidele esitatud tingimused:

 asukoht Tartumaal ja sarnases turupiirkonnas;

 maa on sihtotstarbelt äri- ja tootmismaa;

 kehtestatud detailplaneering või olemas ehitusõigus

21

Valik võrreldavaid tehinguid

Nr Aadress Tehingu aeg Hind, € Pindala,

m2

Tehingu

hind,

€/m2

Kirjeldus

1

Tartu maakond,

Kambja vald,

Soinaste küla

jaanuar 2021 600 000 13 892 43,2

Kehtiv DP, maksimaalne ehitiste arv on 2, lubatud krundi

maksimaalne täisehitus:4737 m2, vee- ja kanalisatsiooni

torustikud rajatud krundi piirini, lisandus käibemaks

2

Tartu maakond,

Kambja vald,

Soinaste küla

juuli 2021 357 973 11 646 30,7

Kehtiv DP, maksimaalne ehitiste arv on 4, lubatud krundi

maksimaalne täisehitus: 4065 m2, vee- ja kanalisatsiooni

torustikud rajatud krundi piirini, lisandus käibemaks

3

Tartu maakond,

Kambja vald,

Soinaste küla

juuli 2021 335 000 12 619 26,5

Kehtiv DP, maksimaalne ehitiste arv on 2, lubatud krundi

maksimaalne täisehitus: 3 300 m2, vee- ja kanalisatsiooni

torustikud rajatud krundi piirini, gaasitrass krundi piiril,

elektriliitumispunkt 200/380V, 3x20A toodud krundi piirini;

lisandus käibemaks

4

Tartu maakond,

Tartu vald,

Kõrveküla alevik

august 2021 275000 25 120 10,9

Kehtiv detailplaneering puudub - potentsiaalselt ärimaa

sihtotstarbega kinnistu, üldplaneeringu järgselt keskuse maa,

tehnovõrgud puuduvad, alajaam 400 m raadiuses

5

Tartu maakond,

Kambja vald,

Soinaste küla

veebruar 2022 162000 3 727 43,5 Hoonestamata tootmis- ja ärimaa, ehitusõigus läbi ehitusloa,

lubatud ehitada laohoone, tehnovõrkudega liitumised hinna sees

6

Tartu maakond,

Kambja vald,

Soinaste küla

veebruar 2022 162000 3 727 43,5 Hoonestamata tootmis- ja ärimaa, ehitusõigus läbi ehitusloa,

lubatud ehitada laohoone, tehnovõrkudega liitumised hinna sees

7

Tartu maakond,

Tartu linn,

Kandiküla

september 2022 454300 19 220 23,6

Olemas ehitusõigus läbi detailplaneeringu -kinnistule võimalik

rajada kuni 2 hoonet maksimaalse pinnaga ca 3650 m2,

el.liitumine, tehnovõrgud kinnistu piiril, lisandus käibemaks

8

Tartu maakond,

Tartu vald, Vahi

alevik

jaanuar 2023 225000 6 505 34,6

Kehtiv DP, maksimaalne ehitiste arv on 2, lubatud krundi

maksimaalne täisehitus: 2620 m2, vee- ja kanalisatsiooni

torustikud rajatud krundi piirini, gaasitrass krundi piiril,

elektriliitumispunkt 200/380V, 3x20A toodud krundi piirini;

9

Tartu maakond,

Kambja vald,

Soinaste küla

märts 2023 282850 5 657 50,0

Kehtiv DP, maksimaalne ehitiste arv 4, lubatu krundi

maksimaalne täisehitus: 2235 m2, tsentraalsed liitumised krundi

piiril, Ropka tööstusrajooni kõrval, lisandus käibemaks

10

Tartu maakond,

Tartu vald,

Kõrveküla alevik

juuni 2023 192810 3 274 58,9 Olemas ehitusõigus läbi detailplaneeringu, liitumised krundi piiril,

elektriliitumine olemas; lisandus käibemaks

Kohandamiseks on valitud tehingud 1, 2, 7, 8 ja 9, mille tehinguinformatsioon on usaldusväärseim ning tehinguobjektid asukoha, tehingu aja ja füüsiliste parameetrite/kasutuse osas hinnatava varaga paremini võrreldavad. Kuivõrd suuremate maade värskemad tehingud puuduvad on saavutamaks usaldusväärsemat tulemust, kuna tehinguhindade diferents on suur. Võrdlusühik on ühik, mille abil kohandamise võtteid kasutades leitakse vara väärtus võrdlusmeetodil. Käesolevas eksperthinnangus valime võrdlusühikuks €/m2 kinnistu pindala kohta, kuna seeläbi on erinevad varad kõige läbipaistvamalt võrreldavad.

Võrdluselementide valikul oleme lähtunud nende olulisusest. Kõrvale on jäetud elemendid, mis mõjutavad vara

väärtust ebaoluliselt või mille mõju on oluliselt väiksem võrreldes hindamise täpsusega.

Tehinguga seotud võrdluselemendid Tehingu aeg - turusituatsiooni muutus võrreldavate varade müügiaja ja hinnatava vara väärtuse

kuupäeva vahel. 2021 aastal kinnisvara tehinguhinnad küll tõusid aga

praeguseks on nõudlus taas langenud ja keskmised hinnad on eelmise aasta

22

algusega langemas, samas heas asukohas ja planeeritud maade hinnatase on

2021 aasta hinnatasemest kõrgem ja tehtud on kohandused.

Varaga seotud võrdluselemendid

Asukoht Kõik võrreldavad tehingud asuvad samas regioonis, sarnaselt hinnatud asukohtades põhimaanteede läheduses, kohandused on saanud need maatükid mis paikne vahetutt trassi ääres ning mille nähtavus on rahuldav

Juurdepääs Reeglina on hea juurdepääsuga kinnistud hinnatumad, vähese mahasõidu teega

kinnistud on hinnatumad kui eraomandis või raskendatud juurdepääsuteega

kinnistud.

Kinnistu pindala Mastaabiefekt, suurema üldpinnaga kinnistute ühikuhind on madalam kui

väikesema üldpinna kinnistu ühikuhind.

Tehnovõrgud Tehnovõrkudega varustatud hoonestamata kinnistud on kõrgema

hinnatasemega kui tehnovõrkudega varustamata kinnistud.

Ehitusõigus Kinnistute, millistele on määratud ehitusõigus, hinnatase on kõrgem, peamiselt

on määravaks ehitisealune pind, hoonete arv ja sihtostarve.

Kohandusi tehtud ei ole, hinnataval on ehitusõigus läbi detailplaneeringu

Väärtust mõjutavate tegurite lõikes kasutame erisuste hindamisel protsentuaalset kohandust, kusjuures võrreldavate

varade kohandamisel arvestatakse hinnatava vara turuväärtust tõstev tegur positiivse märgiga ja turuväärtust alandav

tegur negatiivse märgiga. Võrdluse käigus toimuv erisuste arvessevõtmine tugineb turuinformatsioonile. Kuluanalüüsi

aluseks on asenduspõhimõte: kohandus leitakse mingi elemendi asenduskulude kaudu. Protsentuaalse kohanduse

minimaalne täpsus on 5%, kuna see on vastavuses võrdlusinformatsiooni kvaliteediga.

23

Võrdlustabel

äri- ja tootmismaad Tartu maakond, Kambja vald,

Soinaste küla

Tartu maakond, Tartu linn,

Kandiküla

Tartu maakond, Tartu linn,

Kandiküla

Tartu maakond, Tartu vald,

Vahi alevik

Tartu maakond, Kambja vald,

Soinaste küla hinnatav

hind (€) 357 973 € 600 000 € 454 300 € 225 000 € 282 850 € x

hind (€/m2) 30,74 € 43,19 € 23,64 € 34,59 € 50,00 € x

tehingu aeg juuni 2021 jaanuar 2022 veebruar 2022 jaanuar 2023 märts 2023 juuli 2023

aja kohandus 10% 5% 5% 0% 0%

ajaldatud hind (€/m2) 33,8 € 45,3 € 24,8 € 34,6 € 50,0 €

asukoht piirkonna siseselt

Keskmiselt kõrgemalt

hinnatud asukoht, Tartumaal ,

Tartu linnas, maanteest

natuke eemal, rahuldav

nähtavus, halvem

Keskmiselt kõrgemalt hinnatud

asukoht, Tartumaal, Tartu

linnas, Tartu ringteelt nähtav,

halvem

Keskmiselt kõrgemalt hinnatud

asukoht, Tartumaal, Tartu

linnas, maanteest natuke

eemal, rahuldav nähtavus,

halvem

Keskmiselt kõrgemalt hinnatud

asukoht Tartu vallas,Vahi

alevikus, tee ääres, nähtavus

hea, asukoht natuke halvem

halvem

Keskmiselt hinnatud asukoht

Kambja vallas, Soinaste külas,

suuremast maanteest eemal,

kuid Ropka tööstuspargi

naabruses, halvem

Keskmiselt kõrgemalt hinnatud

asukoht Tartumaal, Tartu linnas,

väga hea nähtavusega asukoht

asukoha kohandus 20% 10% 20% 20% 10%

juurdepääsu kirjeldus Juurdepääs avalikult teelt,

mahasõit pikem Juurdepääs avalikult teelt

juurdepääs üle eratee,

servituut seatud, mahasõit

pikem

Juurdepääs avalikult teelt,

mahasõit pikem

Juurdepääs avalikult teelt,

mahasõit pikem

Juurdepääs avalikult teelt, piirneb

tugimaanteega

juurdepääsu kohandus 5% 0% 5% 5% 5%

kinnistu pindala (m2) 11 646 13 892 19 220 6 505 5 657 57 700

kinnistu pindala kohandus -20% -20% -15% -35% -35%

tehnovõrkude kirjeldus

Liitumised krundi piiril, krundi

piiril liitumispunkt vee ja

kanalisatsioonitrassiga;

liitumine liiitumine

gaasitrassiga

Liitumised krundi piiril, krundi

piiril liitumispunkt vee ja

kanalisatsioonitrassiga;

liitumine elektriga 3x32A,

liitumine gaasitrassiga

Liitumised krundi piiril, krundi

piiril liitumispunkt vee ja

kanalisatsioonitrassiga;

liitumine elektriga 3x32A,

liitumine gaasitrassiga

vee- ja kanalisatsiooni

torustikud rajatud krundi piirini,

gaasitrass krundi piiril,

elektriliitumispunkt 200/380V,

3x20A toodud krundi piirini;

parem

krundil kõik liitumised, sh

gaasitrass tsentraalsed liitumised

tehnovõrkude kohandus 0% 0% 0% 0% 0%

Ehitusõiguse kirjeldus

Kehtiv DP, maksimaalne

ehitiste arv on 4, lubatud

krundi maksimaalne

täisehitus: 4065 m2, väiksem

ehitusõigus vs maa-ala pind,

hoonete arv sama

halvem

Olemas ehitusõigus läbi

detailplaneeringu -kinnistule

võimalik rajada kuni 2 hoonet

maksimaalse pinnaga ca 4737

m2, sarnane ehitusõigus vs

maa-ala pind

natuke halvem

Olemas ehitusõigus läbi

detailplaneeringu -kinnistule

võimalik rajada kuni 2 hoonet

maksimaalse pinnaga ca 3650

m2, väiksem ehitusõigus vs

maa-ala pind

halvem

Kehtiv DP, maksimaalne

ehitiste arv on 2, lubatud

krundi maksimaalne täisehitus:

2620 m2, sarnane ehitusõigus

vs maa-ala pind.

natuke halvem

Kehtiv DP, maksimaalne ehitiste

arv 4, lubatud krundi

maksimaalne täisehitus: 2235

m2, sarnane ehitusõigus vs maa-

ala pind.

natuke halvem

Kehtestatud detailplaneering,

määratud ehitusõigus (kuni 5

hoonet, äri- ja tootmismaa,

ehitusalune pind 45 000 m2)

ehitusõiguse kohandus 20% 10% 25% 10% 5%

kohanduste summa 25% 0% 35% 0% -15%

kohandatud hind (€/m2) 38,4 € 43,2 € 31,9 € 34,6 € 42,5 €

kohanduste

absoluutsumma 55% 35% 45% 60% 50%

kaal 0,15 0,35 0,25 0,05 0,20 1,00

Kohandatud ühikuhind 5,76 15,12 7,98 1,73 8,50

kaalutud keskmine ehk kinnistu ühikuhinna turuväärtus (€/m2) 39,09 €

Lõppväärtuse leidmiseks on sobivaim kaalutud keskmine, kuna varasid on kohandatud erineval määral ning

kaalumisel saab arvesse võtta kohandamisel tekkinud ebatäpsust. Kaalude andmise aluseks on kohanduste

absoluutväärtuste summa – suurima kohanduste absoluutväärtuste summaga võrdlustehing saab väikseima kaalu ja

vastupidi – kõige väiksema kohanduste absoluutväärtuste summaga võrdlustehingule antakse suurim kaal.

Ühikuhinnaks saame seega 39,09 €/m2.

Äralõike (pindalaga 1024 m2) väärtuseks saame 39,09 €/m2 x 1024 m2 = 40 028,16eurot

Märkus: Vastavalt tellimuslepingule tuuakse väärtus välja ümardamata, kinnisasja m2 väärtus ja väärtus 1 eurosendi

täpsusega.

8.4 Kaasnev kahju, kui riik Transpordiameti isikus omandab äralõike pindalaga 1024 m2

Otsesese varalise kahju hindamine

(1) Otsese varalise kahjuna hinnatakse kahju, mis ei sisaldu omandatava kinnisasja või sellest tehtava äralõike

väärtuses, kinnisasja kui terviku väärtuse vähenemises ega saamata jäävas tulus. Hinnatakse selgelt tuvastatud ja

tõendatud otsene varaline kahju.

(2) Ei hinnata järgmist kahju:

1) mittevaraline kahju;

2) keskkonnanõuetega kooskõlas olevat püsivat mõõdetavat kahju keskkonnale, sealhulgas müra, vibratsiooni ja

heitgaase;

3) ehitise likvideerimisest tekkivat kahju, mis projekti käigus teise sama funktsionaalsusega ehitisega asendamise

kaudu hüvitatakse.

24

(3) Kinnisasjast äralõike tegemisega kaasneva otsese varalise kahju hindamisel analüüsitakse:

1) kinnisasja tükeldumisest, suuruse vähenemisest, kuju ebaotstarbekamakas muutumisest, senise kasutusotstarbe

muutmisest ja muust sellisest tagajärjest tulenevat mõju allesjääva kinnisasja väärtusele;

2) privaatsuse vähenemise mõju seoses ümbritsevasse keskkonda uute ehitiste püstitamisega või kõrghaljastuse

vähenemisega, eelkõige elukondlikel ning äri- või puhkeotstarbelistel kinnisasjadel;

3) kinnisasja pindala vähenemise mõju kinnisasja kasutatavusele ja ühikuväärtusele ning sellest tulenevalt kinnisaja

kui terviku turuväärtusele;

4) kuludokumentide alusel kinnisasja omandatavale osale viimase kümne aasta jooksul tehtud kasulikke kulutusi,

seejuures võib juriidilisest isikust kinnisasja omaniku puhul aluseks võtta ehitiste jääkmaksumuse bilansis § 30 lõikes

3 sätestatud tingimustel (Kinnisasja erakorralise hindamise kord § 31).

Teostatav äralõike ala on teeäärne teekaitsevööndi haljasala osa, mis piirneb kraaviga ning mis on ka

detailplaneeringus ette nähtud jätta haljasalaks. Nimetatud äralõike teostamisega otsest varalist kahju ei kaasne,

ehitusmaht ei vähene kuna teekaitsevöönd ei muutu ja vastavalt eelprojektis toodud plaanile säilib olemasolev

juurdepääs/mahasõit. Hindaja ei tuvastanud ka saamata jäänud tulu.

Kui riik Transpordiameti isikus omandab äralõike pindalaga 1024 m2 katab äralõike väärtus võõrandamisel

kaasneva kahju, saamata jäävat tulu ei esine.

9 Hindamistulemus

Hinnatava vara, äralõige pindalaga 1024 m2, kinnistust nimetusega „Humala“, tootmismaa 100%, registriosa nr

3202004, aadressil Palsa tee 1, Tähtvere küla, Tartu linn, Tartu maakond, harilik väärtus (turuväärtus) väärtuse

kuupäeval on 40 028,16 (nelikümmend tuhat kakskümmend kaheksa eurot ja kuusteist senti) ehk 39,09 €/m2

taandatuna maatüki äralõike pinnale. Kaasnevat kahju ja saamata jäänud tulu ei esine.

Saadud tulemuse täpsuseks hindame +/-20%, tegemist on sarnaste varade keskmise täpsusega.

Hinnatud väärtus ei sisalda käibemaksu.

Lisad:

Lisa nr 1 Asukoha plaan ja fotod

Lisa nr 2 Kinnistusregistri registriosa väljavõte

Lisa 3 Väljavõte Tartu põhjapoolse ümbersõidu eelprojekti plaanist

Lisa nr 4 Vastavuskinnitus EVS 875 Standardiseeriale

Andres Teder Koostaja, kutseline hindaja

vara hindaja, tase 7

kutsetunnistuse nr 176331

+372 507 2216

[email protected]

/allkirjastatud digitaalselt/

25

Lisa 1 Asukoha plaan ja fotod

Asukoht

26

Maa-ameti aerofoto 2023.05.10

27

Lisa 2 Kinnistusregistri registriosa väljavõte

28

Lisa 3 Väljavõte Tartu põhjapoolse ümbersõidu eelprojekti plaanist

29

Lisa 4 Vastavuskinnitus standardile EVS 875

Käesoleva hindamisaruande koostanud ja kogu hindamistoimingu läbi viinud hindaja kutsealane pädevus on piisav

hindamistellimuse täitmiseks.

Käesolev hindamisaruanne ja kogu hindamistoiming vastab Eesti vara hindamise standardisarja EVS 875 nõuetele,

sh hindamise headele tavadele.

Mitte keegi peale hindamisaruandes nimetatud isikute ei ole hindajat hindamistoimingus abistanud.

Hindaja ei avalda hindamistoimingu käigus kogutud informatsiooni ja hindamistulemusi mitte kellelegi peale tellijaga

kokkulepitud isikute, va juhud, kui seadus seda nõuab või kui see on vajalik kindlateks hindamise kutsealaga seotud

toiminguteks.

Hindaja on tegutsenud sõltumatu välishindajana.

Hindaja on tegutsenud erapooletult ilma mingite isiklike huvideta hindamistoimingu suhtes.

Hindaja poolt hindamistoimingu eest saadav tasu ei ole seotud hindamistulemusega.

Hindamistoimingus kasutatud ja hindamisaruandes esitatud andmed on hindajale teadaolevalt tõesed ja korrektsed.

Hindamistoimingus kasutatud ja hindamisaruandes esitatud analüüsid ja järeldused on kitsendatud ainult

hindamisaruandes esitatud eelduste ja piiravate tingimustega.

Andres Teder Koostaja, kutseline hindaja

vara hindaja, tase 7

kutsetunnistuse nr 176331

+372 507 2216

[email protected]

/allkirjastatud digitaalselt/