Pakkumine kinnisasjast maaeralduse omandamiseks

Eksperthinnang nr 0275-24

Aadress: Rapla maakond, Märjamaa vald, Sõmeru küla, Ransipajo mets

Hinnatav vara: Kinnistust reg. osa nr 1570337 ja hoonestusõigusest reg. osa nr 21053650 teostatav äralõige suurusega 1513 m²

Väärtuse kuupäev: 26.03.2024

Hindamisaruande kuupäev:

16.04.2024

Vara Hüvitusväärtus (ümardatud)

Äralõike harilik väärtus

Kaasnev kahju

Saamata jääv tulu

Kinnistust reg. osa nr 1570337 teostatav äralõige suurusega 1513 m²

3270 € ehk 2,16 €/m²

1949 € ehk 1,29 €/m²

Ei teki 1321 €

Hoonestusõigusest reg. osa nr 21053650 teostatav äralõige suurusega 1513 m²

Ei kahjusta hoonestusõiguse omaniku huve ja hüvitamist ei toimu

Ei kahjusta hoonestusõiguse omaniku huve ja hüvitamist ei toimu

Ei teki Ei teki

Vastavalt KAHOS § 11 lg 6 Tasu määratakse alates 1-eurosest väärtusest ühe euro täpsusega ja alates 100-eurosest väärtusest kümne euro täpsusega.

Koostaja: Taavo Vainomaa Kutseline hindaja 163384 Vara hindaja, tase 7 Eesti Kinnisvara Hindajate Ühingu liige Tel: +372 5062838

2

Eksperthinnang nr 0275-24

SISUKORD

KOKKUVÕTE ............................................................................................................................................... 3

1 Hindamise alused ................................................................................................................................. 4

1.1 Hinnatava vara ülevaatus ja hindamise eesmärk ......................................................................... 4

1.2 Hindamise algandmed .................................................................................................................. 4

1.3 Hindamisel tehtavad eeldused ja piiravad tingimused ................................................................. 5

2 Hinnatava vara kirjeldus ....................................................................................................................... 5

2.1 Kinnistusraamatu andmed ja õiguslik määratlus .......................................................................... 5

2.2 Asukoht ......................................................................................................................................... 8

2.3 Maakasutus .................................................................................................................................. 9

2.4 Kommunikatsioonid .................................................................................................................... 13

2.5 Äralõige ....................................................................................................................................... 13

2.6 Vara kestlikkus............................................................................................................................ 15

3 Turuülevaade ...................................................................................................................................... 15

3.1 Majandusülevaade ..................................................................................................................... 15

3.2 Raplamaa hoonestamata maatulundusmaade turuülevaade ..................................................... 16

3.3 Eesti ja Raplamaa metsamaade tehingute statistika ................................................................. 17

3.4 Puiduturu ülevaade 2023.a IV kvartali seisuga .......................................................................... 18

3.5 Turustatavuse analüüs ............................................................................................................... 21

3.6 Pakkumisinfo .............................................................................................................................. 21

3.7 Müügitehingud ............................................................................................................................ 24

4 Hindamine ........................................................................................................................................... 27

4.1 Vara parim kasutus ..................................................................................................................... 27

4.2 Hindamismeetodi valik ................................................................................................................ 27

4.3 Kinnistu turuväärtuse hindamine (kasvava metsata metsamaa) ................................................ 28

4.4 Äralõike ja sellel paikneva kasvava metsa hariliku ja hüvitusväärtuse hindamine ..................... 30

4.5 Analüüs äralõike teostamisest tuleneva mõju kohta alles jäävale kinnistule ............................. 32

4.6 Kaasnevate kahjude ja saamata jäävate tulude hindamine ....................................................... 32

4.7 Hüvitusväärtuse hindamine ........................................................................................................ 33

Lisa 1 Fotod ................................................................................................................................................ 34

Lisa 2 Kinnistusraamatu väljavõte .............................................................................................................. 36

Lisa 3 Kinnisasja hüvitusväärtuse hindamise tabel .................................................................................... 39

Lisa 4 Kasvava metsa väärtuse ja hüvitusväärtuse arvutused .................................................................. 40

Lisa 5 Mullastikunäitajate täpsem selgitus ................................................................................................. 41

Lisa 6 Väljavõtted Hoonestusõigusega koormamise lepingust .................................................................. 44

Vastavuskinnitus standardi nõuetele .......................................................................................................... 51

3

Eksperthinnang nr 0275-24

KOKKUVÕTE

HINNATAVA VARA KOONDANDMED

Hinnatav vara Kinnistust reg. osa nr 1570337 ja hoonestusõigusest reg. osa nr 21053650 teostatav äralõige suurusega 1513 m²

Aadress Rapla maakond, Märjamaa vald, Sõmeru küla, Ransipajo mets

Omanik Kinnisasja omanik: Pähklimäe Talu OÜ (registrikood 12343975), hoonestusõiguse omanik: Evecon Wind OÜ (registrikood 10340323)

Katastritunnus 50403:002:0831

Kinnistu registriosa nr Kinnisasi: 1570337, hoonestusõigus: 21053650

Omandivorm Kinnisasi ja hoonestusõigus

Kinnistu pindala 9,96 ha ehk ca 99 600 m², millest on planeeritud teostada äralõige suurusega 1513 m²

Planeeringud / ehitusõigus Märjamaa Vallavolikogu 20.06.2000.a määrusega nr 11 kehtestatud Märjamaa valla üldplaneeringu järgselt ei ole hinnatavale kinnistule juhtotstarvet määratud. Detailplaneering / projekteerimistingimused puuduvad (kinnistule kavandatakse tuulegeneraatoreid, millede täpne arv ja paiknemine ei ole hindamise hetkel teada)

HINDAMISARUANDE KOONDANDMED

Hinnangu eesmärk Kinnisasja hindamine hüvitamise eesmärgil kinnisasja avalikes huvides omandamise seaduse (KAHOS) § 4 lõike 1 punkti 7 alusel

Väärtuse liik Turuväärtus, harilik väärtus, hüvitusväärtus

Ülevaatuse kuupäev 26.03.2024

Väärtuse kuupäev 26.03.2024

Hindamisaruande kuupäev 16.04.2024

Tellija Transpordiamet

Tellimusleping 07.02.2024 sõlmitud TÖÖVÕTULEPING nr 3.2-2/24/196-1

Hindamise eeldused Turuväärtuse hindamisel hüpoteegiga arvestatud ei ole. Hüvitusväärtuse hindamisel võib aga ei pruugi kehtiv hüpoteek hüvitusväärtust mõjutada. Täpsem informatsioon esitatud punktis 2.1.

Hinnang likviidsusele Äralõige on ebalikviidne, kinnistu müügiperiood on kuni 12 kuud.

Hindamistulemuse täpsus Keskmine või keskmisest mõnevõrra madalam ±20%.

Käibemaks Hinnatud turuväärtus ja hüvitusväärtus ei sisalda käibemaksu.

KOMMENTAARID

Hoonestusõiguse omaniku esindaja ei ole hindajale esitanud plaanimaterjali ega ka esialgset kavandit tuulikute paiknemise kohta, kuna detailplaneeringut ei ole ning tuulealad ei ole veel määratud. Hoonestusõiguse omanik on kinnitanud e-maili teel, et äralõige ei kahjusta nende huve. Eelpool toodu tõttu ei teki hoonestusõiguse omanikule kaasnevaid kahjusid ega ka saamata jäävaid tulusid, mistõttu hoonestusõiguse omanikul puudub alus hüvitise saamiseks.

HINDAMISTULEMUS

Vara Hüvitusväärtus (ümardatud)

Äralõike harilik väärtus

Kaasnev kahju

Saamata jääv tulu

Kinnistust reg. osa nr 1570337 teostatav äralõige suurusega 1513 m²

3270 € ehk 2,16 €/m²

1949 € ehk 1,29 €/m²

Ei teki 1321 €

Hoonestusõigusest reg. osa nr 21053650 teostatav äralõige suurusega 1513 m²

Ei kahjusta hoonestusõiguse omaniku huve ja hüvitamist ei toimu

Ei kahjusta hoonestusõiguse omaniku huve ja hüvitamist ei toimu

Ei teki Ei teki

Koostaja: Taavo Vainomaa Kutseline hindaja 163384 Vara hindaja, tase 7, EKHÜ liige

4

Eksperthinnang nr 0275-24

1 HINDAMISE ALUSED

Hindamisel on lähtutud Eesti varahindamise standarditest EVS 875, kehtivast seadusandlusest ja Eesti Kinnisvara Hindajate Ühingu heade tavade koodeksist. Hüvitusväärtus (compensation) üldmõiste, mis on seotud kahjude hüvitamisega kinnisvara omandiõiguse ja muude varaliste õiguste kitsendamisel, sundvõõrandamisel ja muudel sarnastel eesmärkidel (EVS 875- 12). Harilik väärtus on eseme kohalik keskmine müügihind (turuhind) (tsiviilseadustiku üldosa seadus) Harilik väärtus viitab kitsalt toimunud müügitehingute statistilisele analüüsile, kuid käsitlemist ei leia väärtuse kuupäev, tehingu poolte vaba tahte avaldus, müügitegevuse nõuetekohasus jms tingimused, mis on loetletud turuväärtuse definitsioonis. Hindamise praktikas mõistetakse hariliku väärtuse mõiste all turuväärtust. Kui tellija on hindamise eesmärgiks seadnud hariliku väärtuse leidmise, tuleb hindamisel lähtuda turuväärtuse hindamise nõuetest. Turuväärtus on hinnangul põhinev summa, mille eest vara peaks väärtuse kuupäeval minema üle tehingut sooritada soovivalt müüjalt tehingut sooritada soovivale ostjale sõltumatus ja võrdsetel alustel toimuvas tehingus pärast kõigile nõuetele vastavat müügitegevust, kusjuures osapooled on tegutsenud teadlikult, kaalutletult ning ilma sunduseta. (EVS 875-1). Ülevaatuse kuupäev on kuupäev, millal on tehtud vara ülevaatus (EVS 875-1). Väärtuse kuupäev on kuupäev, mille seisuga hindamistulemus (väärtus) on esitatud. See peab kokku langema hindamise kuupäeva või ülevaatuse kuupäevaga või eelnema ühele või mõlemale neist, st hindamine peab olema tehtud kas oleviku või mineviku kuupäeva seisuga (EVS 875-1). Hindamisaruande kuupäev on kuupäev, millal hindamisaruanne on allkirjastatud. (EVS 875-1).

1.1 Hinnatava vara ülevaatus ja hindamise eesmärk

Ülevaatuse kuupäev 26.03.2024

Ülevaatuse teostanud hindaja Kutseline hindaja Taavo Vainomaa

Ülevaatuse juures viibinud isikud Hindaja teostas ülevaatuse iseseisvalt, kinnistu ega hoonestusõiguse omanik ei ole esitanud soovi ülevaatuse juures viibida Hindajale teadaolevalt kohtusid metsa hindajad ka kinnistul (Pähklimäe Talu OÜ maade ja metsade haldaja Pajaka Puit OÜ esindaja ja metsa allhanke teostanud metsa taksaator/korraldaja kohtusid välitööde käigus äralõikel 27.03.2024).

Ülevaatuse ulatus Kogu äralõike ulatuses

Ülevaatuse põhjalikkus Visuaalne ülevaatus, erivahendeid ei kasutatud

Hindamise eesmärk Kinnisasja hindamine hüvitamise eesmärgil kinnisasja avalikes huvides omandamise seaduse (KAHOS) § 4 lõike 1 punkti 7 alusel

1.2 Hindamise algandmed

Allikas: Kuupäev:

EVS Standardiseeria 875

Kinnistusraamatu väljavõte 08.03.2024

Kinnisvaraportaal www.kv.ee 12.04.2024

Maa-ameti kodulehekülg www.maaamet.ee ja kaardirakendus 12.04.2024

Lahe Kinnisvara ja Maa-ameti tehingute andmebaas 13.04.2024

Metsaportaal 12.04.2024

5

Eksperthinnang nr 0275-24

Kohapealne ülevaatus 26.03.2024

Tellimusleping koos projektmaterjalide ja tehnilise kirjeldusega Sõlmitud 07.02.2024

Märjamaa valla üldplaneering Kehtestatud 20.06.2000

Rapla maakonnaplaneeringu teemaplaneering „Põhimaantee nr 4 (E67) Tallinn-Pärnu-Ikla (Via Baltica) trassi asukoha täpsustamine km 44,0- 92,0″

Kehtestatud 23.05.2016

Kinnisasja omaniku vastuskiri e-maili teel 27.02.2024

Hoonestusõiguse omaniku esindaja Rainer Raud vastuskiri e-maili teel 02.04.2024 ja 09.04.2024

Allhanked Jah, Metsaeksperdi Metsakorralduse OÜ poolt koostatud kinnistu äralõikel kasvava metsa väärtuse ja hüvitusväärtuse arvutus 12.04.2024

Hindaja peab andmeallikaid usaldusväärseteks Jah

1.3 Hindamisel tehtavad eeldused ja piiravad tingimused

Eeldused: Hindamisel oleme eeldanud, et esitatud andmed ja informatsioon on korrektsed. Hindaja ei vastuta hinnangus olevate valeandmete eest, mille õigsuse kontrollimiseks eksperthinnangu koostamise käigus puudub hindajal võimalus või põhjendatud vajadus. Hindajal ei ole pädevust saastatuse ja saastuse ohu uurimiseks ega avamiseks, mistõttu ei ole hindaja vastavaid uuringuid teostanud, samuti ei ole hindajale esitatud andmeid vastavate ohtude olemasolust. Seega oleme eeldanud, et mingit saastatust või saastuse ohtu ei ole või et saaste/saastusohu kõrvaldamistööde maksumus ei ole väärtuse jaoks oluline. Kui pärast hindamist ilmneb, et hinnataval varal või selle läheduses paiknevaid varasid on kasutatud viisil, mis võib kaasa tuua saastumise, võib see vähendada hindamisaruandes esitatud väärtust“. (EVS 875-4). Piiravad tingimused: Käesolev hindamisaruanne on esitatud konfidentsiaalselt tellijale ainult eespool avaldatud ja selleks ettenähtud eesmärgil. Hindaja ei saa võtta endale mingit vastutust juhul, kui seda kasutab keegi kolmas isik või kui seda tehakse selleks mitte ettenähtud eesmärgil. (EVS 875-4).

2 HINNATAVA VARA KIRJELDUS

2.1 Kinnistusraamatu andmed ja õiguslik määratlus

Aadress Rapla maakond, Märjamaa vald, Sõmeru küla, Ransipajo mets

Registriosa nr Kinnisasi: 1570337, hoonestusõigus: 21053650

Vara liik, omandivorm Kinnisasi ja hoonestusõigus

Omanik Kinnisasja omanik: Pähklimäe Talu OÜ (registrikood 12343975), hoonestusõiguse omanik: Evecon Wind OÜ (registrikood 10340323)

Katastritunnus 50403:002:0831

Kinnistu pindala (hinnatav katastriüksus)

9,96 ha ehk ca 99 600 m²

Sihtotstarve Maatulundusmaa 100%

Kanded registriosa I jaos Kinnisasi: 1570337

• Täiendavad kanded puuduvad Hoonestusõigus: 21053650

• Hoonestusõigus tähtajaga 50 aastat, mis on koormatisena kantud: kinnistu nr 1570337 registriosa 3. jakku. Koormatud

6

Eksperthinnang nr 0275-24

kinnisasja omanikuna on sisse kantud Pähklimäe Talu OÜ (registrikood 12343975) Tasuline hoonestusõigus viitega 07.03.2022 lepingu punktile 6.4.4.1, sisu vastavalt 07.03.2022 lepingu punktidele neli (4) ja viis (5)

Kanded registriosa III jaos Kinnisasi: 1570337

• Üks kustutuskanne

• Hoonestusõigus tähtajaga 50 aastat Evecon Wind OÜ (registrikood 10340323) kasuks. Tasuline hoonestusõigus viitega 07.03.2022 lepingu punktile 6.4.4.1, sisu vastavalt 07.03.2022 lepingu punktidele neli (4) ja viis (5). Hoonestusõiguse võõrandamiseks ja koormamiseks piiratud asjaõigustega on vajalik koormatud kinnisasja igakordse omaniku nõusolek. Hoonestusõiguse kohta on avatud registriosa number 21053650

Hoonestusõigus: 21053650

• Reaalkoormatis kinnistu nr 1570337 igakordse omaniku kasuks. Reaalkoormatis hoonestusõiguse tasu maksmise kohustuse tagamiseks vastavalt 07.03.2022.a lepingu punktile viis üks (5.1)

• Eelmärge reaalkoormatise muutmise tagamiseks kinnistu nr 1570337 igakordse omaniku kasuks. Hoonestusõiguse tasu muutmise tagamine vastavalt 07.03.2022.a lepingu punktile viis viis (5.5)

Kanded registriosa IV jaos Kinnisasi: 1570337

• Kaks kustutuskannet

• Hüpoteek summas 15 600 000,00 eurot AS LHV Pank (registrikood 10539549) kasuks

Turuväärtuse hindamisel hüpoteegiga arvestatud ei ole. Hüvitusväärtuse hindamisel võib aga ei pruugi kehtiv hüpoteek hüvitusväärtust mõjutada. Mõju võib seisneda eelkõige asjaolus, et seoses äralõike teostamisega on kinnistu omanik sunnitud tellima kinnistu väärtuse tõendamiseks (pärast äralõiget) uue eksperthinnangu ning vajalikud võivad olla ka kulutused seoses laenulepingusse tehtavate muudatustega. Kui vastavad kulud täiendavast hindamisest või lepingu muudatustest peaksid tekkima tuleb need hindaja hinnangul kompenseerida. Hoonestusõigus: 21053650

• Puuduvad

Hoonestusõiguse sisu Hoonestusõigus on seatud tähtajaga 50 aastat. Hoonestusõiguse omanikul on õigus kümnele kinnistule, mille hulgas on ka hinnatav kinnistu, välja ehitada vähemalt seitset (7) ning maksimaalselt kuni kümmet (10) tuulegeneraatorit ja neid teenindav taristu. Hoonestajal on õigus kasutada ühe tuulegeneraatori püstitamise jaoks kolme tuhande ruutmeetri (3000 m2) suurust ala, mis jaguneb järgnevalt: kaks tuhat ruutmeetrit (2000 m2) tuuliku vundamendi rajamiseks ja tuhat ruutmeetrit (1000 m2) ehitusplatvorm kraanale tuuliku püstitamiseks. Lisaks on hoonestajal õigus kasutada neli tuhat ruutmeetri (4000 m2) suurust maa- ala ajutiselt ehituse alal materjalide (tuulegeneraatori labad) hoiustamiseks. Muus osas on omanikul võimalik kinnistu kasutamise jätkamine vastavalt otstarbele. Äralõike alad ei kitsenda tuulikute püstitamise võimalikkust, mistõttu äralõigete teostamine hoonestusõigust ei mõjuta.

7

Eksperthinnang nr 0275-24

Hindamise hetkel puuduvad tuulikute paiknemise eskiislahendused ja tuulikute asukohad ei ole teada, kuid Evecon Märjamaa OÜ esindaja on 02.04.2024 kinnitanud, et Transpordiameti poolt kavandatavad äralõiked ei kahjusta nende huve. Täpsem sisu vt lisa 6

Maa-ameti kitsenduste kaardi järgsed kitsendused

Allikas: Maa-ameti kitsenduste kaardirakendus Kinnistu paikneb valdavas osas maaparandushoiualal, äralõike ala jääb täies ulatuses avalikult kasutatava tee kaitsevööndisse. Hindaja hinnangul vastavad kitsendused vara hüvitusväärtuse kujunemist ei mõjuta

Üürilepingud

Lisaks hoonestusõigusele ei ole kinnisasja omaniku info kohaselt sõlmitud kehtivaid üüri- või rendilepinguid

8

Eksperthinnang nr 0275-24

2.2 Asukoht

Makroasukoht

Paiknemine Hinnatav vara paikneb Rapla maakonnas, Märjamaa vallas, Sõmeru külas, Märjamaa alevi keskusest ca 10 km kaugusel

Konkureerivad turupiirkonnad

Eelkõige Raplamaa teised piirkonnad

Allikas: kaart.regio.ee

Mikroasukoht

Iseloomustus Hinnatav vara piirneb Tallinn-Pärnu-Ikla põhimaanteega. Lähiümbruses valdavalt hoonestamata maatulundusmaad (valdavalt metsamaad)

Haljastus Piirkonnas valdavalt kõrghaljastus, vähemal määral ka madalhaljastust

Juurdepääs Vara piirneb avalikult kasutatava põhimaanteega, kuid mahasõit maanteelt puudub, paikneb teiste metsaga kaetud kinnistute vahel, hinnatava varani ligipääs võimalik läbi eraomandis oleva naaberkinnistu pinnastee (servituudid puuduvad)

Parkimisvõimalus piirkonnas Puudub või lahendatud kinnistute siseselt

Kaugused

Teeninduspunktid Ühistransport

Lähimad ja suuremad teeninduspunkti Märjamaa alevis

Ca 3 km kaugusel

9

Eksperthinnang nr 0275-24

Allikas: Maa-ameti kaardirakendus

2.3 Maakasutus

Kaardirakenduse plaan (hinnatav kinnistu on ümbritsetud jämeda punase joonega)

Allikas: Maa-ameti kaardirakendus

Kuju, reljeef Mõnevõrra ebakorrapärase hulknurkse kujuga, kompaktne ja üldiselt ka tasane, reljeef iseloomulik metsamaale

10

Eksperthinnang nr 0275-24

Kõlvikuline koosseis

Allikas: https://minu.kataster.ee/

Pria registreering Puudub Allikas: https://kls.pria.ee/kaart/

Mullastik

Valdavalt M’ ja M’’, vähesemal määral Gk, Go, Go1, GI1, Go1;Go Mullastikunäitajate täpsem selgitus leitav lisas nr 5

Kasvukoha tüüp ja boniteet Kinnistu tervikuna koosneb Metsaportaali järgselt 7-st metsamaa eraldisest Metsaportaalis märgitud eraldiste nr 1 ja 2 kasvukohatüübiks mustika- kõdusoo ja eraldiste nr 3, 4, 5, 6 ja 7 kasvukohatüübiks angervaksa, boniteediklass valdavalt II ning väiksemas osas I ja III Allikas: https://register.metsad.ee/

11

Eksperthinnang nr 0275-24

Metsaeksperdi Metsakorralduse OÜ 27.03.2024 välitööde käigus märgitud äralõike alale kaks metsamaa eraldist (eraldis nr 1 suurus 0,08 ha, eraldis nr 2 suurus 0,07 ha), mõlema eraldise kasvukohatüübiks märgitud angervaksa, boniteediklass I (eraldis nr 1) ja II (eraldis nr 2) Hindamisel lähtume värskete välitööde käigus määratud äralõike ala kasvukohatüüpidest ja boniteediklassidest

Kuivendused Kuivendused olemas

Parkimine Puudub

Hooned ja rajatised Puuduvad

Haljastus Valdavalt metsamaale iseloomulik haljastus, äralõikel kasvava metsa iseloomustus on esitatud punktis 4.4

Piirded Puuduvad

Maakonnaplaneering

Hinnatav vara jääb Rapla maakonnaplaneeringu teemaplaneeringu „Põhimaantee nr 4 (E67) Tallinn-Pärnu-Ikla (Via Baltica) trassi asukoha täpsustamine km 44,0-92,0″ järgselt maantee trassi koridori alale

12

Eksperthinnang nr 0275-24

KAHOS § 12 lõike 3 kohaselt arvestatakse hindamisel olukorraga, kus omandamise asjaolu puudub, mistõttu vastava planeeringuga hindamisel ei arvestata

Üldplaneering Märjamaa Vallavolikogu 20.06.2000.a määrusega nr 11 kehtestatud Märjamaa valla üldplaneeringu järgselt ei ole hinnatavale kinnistule juhtotstarvet määratud

13

Eksperthinnang nr 0275-24

Detailplaneering / projekteerimistingimused / ehitusõigus

Äralõike ala puudutavad planeeringud / projekteerimistingimused puuduvad. Hoonestusõiguse omaniku esindaja ei ole hindajale esitanud plaanimaterjali ega ka esialgset kavandit tuulikute paiknemise kohta, kuna detailplaneeringut ei ole ning tuulealad ei ole veel määratud. Hoonestusõiguse omanik on kinnitanud e-maili teel, et äralõige ei kahjusta nende huve

2.4 Kommunikatsioonid

Veevarustus Puudub

Kanalisatsioon Puudub

Elektrivarustus Puudub

Gaasivarustus Puudub

2.5 Äralõige

Pindala 1513 m² ehk ca 1,52% kogu kinnistu pindalast

14

Eksperthinnang nr 0275-24

15

Eksperthinnang nr 0275-24

Äralõige Äralõige on pikliku ebakorrapärase kujuga ning tulenevalt oma suurusest, paiknemisest ja kujust ei ole turuosaliste seas atraktiivne, mistõttu on ebalikviidne. Äralõige on planeeritud teha kavandatava tee rajamise tarbeks.

Paiknemine Äralõige paikneb kinnistu idapoolses osas ning piirneb Tallinn-Pärnu-Ikla teega. Äralõige ei poolita ega jaga kinnistut erinevateks osadeks.

Haljastus, piirded, hoonestus

Äralõike ala näol on tegemist kinnistu metsamaa osaga, kus paikneb ka kõrghaljastust (puuliigid ja tagavara esitatud punktis 4.4). Hoonestust ja piirdeid äralõike alal ei paikne.

2.6 Vara kestlikkus

Kestlikkus ehk jätkusuutlikkus on ressursside kasutamise viis inimeste vajaduste rahuldamiseks, säilitades keskkonda sellisel moel, et vajaduste rahuldamine oleks võimalik mitte ainult praegu, vaid ka määramatus tulevikus. Kogu kestlikkuse valdkond koosneb kolmest osast: keskkonna, majanduse ja sotsiaalpoliitiline kestlikkus (EVS 875-10). Kinnisvara kestlikkus on seotud kinnisvaraarendusega ja sellel puudub otsene seos nende kinnisvaradega, mille puhul arendustegevust ei ole toimunud ja seda ei ole lähemal ajal kavandatud. Sellest tulenevalt tuleb kestlikkust käsitleda vaid nende kinnisvarade puhul, millel on otsene seos arendustegevusega. Tavaliselt on tegemist hoonestatud või hoonestamiseks kavandatud maadega. (EVS 875-10) Kuna väärtuse kuupäeva seisuga ei ole äralõike alal arenduslikku potentsiaali, siis ei ole antud juhul kinnisvara kestlikkust käsitletud.

3 TURUÜLEVAADE

3.1 Majandusülevaade1

Eesti Panga värske prognoosi kohaselt on kahe langusaasta järel paranenud tingimused majanduse kasvule pöördumiseks. Energia ja muu toorme hinnad on langenud, hinnatõus on aeglustunud ning inimeste ostujõud Eestis ja Euroopas on paranemas. Lisaks on Eesti ettevõtted aktiivselt tegelemas konkurentsivõime parandamisega. Selle aasta jooksul on oodata majanduse elavnemist, kuigi aasta koondtulemus jääb möödunule veel alla. Järgmiseks kaheks aastaks prognoosib keskpank umbes 3% suurust majanduskasvu. Tingimused majanduse kasvule pöördumiseks on paranenud. Eesti majandus on kahanenud kaks järjestikust aastat, mis on varasemate langustega võrreldes pikem ja vinduvam. Selle on tinginud üksteist võimendanud takistuste kuhjumine, mille osas on praeguseks siiski juba näha leevenemist või on leevenemine lähiajal suure tõenäosusega juhtumas. Majandusaktiivsuse tõusule aitavad kaasa toormete ja energiakandjate hinnalangus varasematelt kõrgtasemetelt, tarneprobleemide vähenemine, euro soodsam vahetuskurss, aeglaseks muutunud hinnatõus ning oodatav Euroopa Keskpanga intressimäärade alanemine. Paranemise kursil jätkab ka inimeste ostujõud, mis ergutab tarbimiskulutusi ja majanduskasvu. Tööturu tugev vastupanuvõime senistele raskustele on majanduskasvu tekkele heaks pinnaseks, sest suure hõive ja madala töötuse korral jaguneb ostujõu tõus ja tarbimisvõime ühiskonnas ühtlasemalt.

Majandusaktiivsus suureneb, kuid aegamisi. Energiakriisi mõjude hääbumine ja inflatsiooni aeglustumine suurendab inimeste ostujõudu Eestis. Samad tegurid parandavad tarbijate ostujõudu ka välisturgudel, mis annab olulise panuse tugevalt kannatada saanud ekspordivõimaluste paranemisse. Samas oodatakse Euroopa majanduse jõulisemat kasvu alates järgmisest aastast. Eestit mõjutab lisaks ka see, et meie traditsioonilistel eksporditurgudel on seis keerukam kui Euroopas tervikuna, seda ennekõike Skandinaavias ja Saksamaal. Suur osa Eesti ettevõtete tootmisvõimsusest on nõrga nõudluse tõttu seisnud jõude, s.t majandusel on olemas

1 Allikas Eesti pank seisuga 26.03.2024

16

Eksperthinnang nr 0275-24

potentsiaal ka väga tugevaks kasvukiirenduseks. Kuna see eeldaks hüpet ekspordis nõrga väliskeskkonna kiuste, on siiski tõenäolisem, et uus kasvutsükkel areneb vaoshoitult ja tugevamat majanduskasvu võib Eestis oodata alates 2025. aastast. Ekspordivõimalusi suurendab uutele turgudele sisenemine, millele ettevõtted on järjest enam rõhku panemas, kuid ka need võimalused avanevad ajapikku.

Eesti ettevõtted tegelevad aktiivselt konkurentsivõime parandamisega. Ettevõtete hinnapõhine konkurentsivõime pole enam sama suure löögi all kui aasta-kaks tagasi, ent ettevõtete kulubaas on siiski varasemaga võrreldes kõrgem. See nügib tootmist Eestis suurema tõhususe, aga ka innovatsiooni suunas, millega kõik ettevõtteid ilmselt kaasa minna ei suuda ja seetõttu jätkub tootmisressursside ümber paigutumine valdkondade ja ettevõtete vahel. Jätkunud on trend, kus inimesed vahetavad väga aktiivselt töökohti ja liikumine on toimunud valdkondadesse, millel läheb suhteliselt paremini. See näitab, et ettevõtjad on kohanenud ning suudavad luua uusi ja ahvatlevaid töökohti. Ühtlasi on see olnud üks põhjustest, mis on hõivel lasknud püsida majanduslangusest hoolimata. Lisaks sellele on hõivet säästnud ka töötundide vähenemine, mis on toimunud valdavalt töötajate omal soovil ja tööandjatel tuleb ka edaspidi hakkama saada muutunud tööaja eelistustega.

Riik on majanduslangust pehmendanud, kuid see on suurendanud eelarvepuudujääki. Valitsemissektor on eelarve puudujäägi suurendamisega lisanud majandusse täiendavalt raha, millest osa on ergutanud ka nõudlust ja piiranud majanduslanguse ulatust. Kui valitsuskoalitsioon jätkab praeguseks seadustatud maksumuudatustega varasemalt välja kujunenud kulutaseme juures, siis süveneb eelarvepuudujääk ja stimuleerimise ulatus tuleval aastal veelgi. Seejuures kujuneb 2025. aasta majanduskasv eeldatavalt juba üsna kiireks ja sestap pole riigi täiendavat eelarvetuge majandusele enam vaja. Arvestades seni majanduskasvu takistanud põhiprobleemide olemust – raskustes eksporditurud, tarneraskused, kallis energia, osade ärimudelite lõppemine sõjaga seonduvalt, hinnapõhise konkurentsivõime kadu – siis neid probleeme täiendav riigipoolne kulutamine olulisel määral ei leevenda. Järjest enam tõuseb aga päevakorda vajadus kahandada struktuurset ehk püsivaks kujunenud eelarvepuudujääki. Järgmistel aastatel on väljakutseks mitte ületada 3% puudujäägi piiri, mis lisaks riigirahanduse jätkusuutlikule rajale suunamise vajadusele läheks vastuollu ka Euroopa Liidu ühiste reeglitega. Fiskaaldistsipliini taastamine on oluline võla kuhjumise vältimiseks ja oluline on ka, et puudujäägist väljumine ehk fiskaalstiimuli eemaldamine toimuks viisil, mis ei kahjustaks majanduse kasvuvõimalusi.

3.2 Raplamaa hoonestamata maatulundusmaade turuülevaade

Valdav osa hoonestamata maatulundusmaade tehingutest on teostatud kinnistutega, mis sobivad maa harimiseks, karjamaana või rohumaana kasutamiseks. Sellised tehingud jäävad valdavalt suurusjärku 3000-10000 €/ha (odavama hinnaga on rohumaaks või karjamaaks sobivad kinnistud ning kõrgema hinnaga maa harimiseks sobivad kinnistud). Tehinguid tehakse ka metsamaadega, kuid nende hinnad on väga erinevad ning sõltuvad peamiselt võimalikest raiemahtudest.

17

Eksperthinnang nr 0275-24

Üha enam ostetakse maatulundusmaid ka eesmärgiga püstitada neile üksikelamu. Selliste kinnistute ühikhinnad võivad olla märkimisväärselt kõrgemad (eelkõige suuremate asulate lähistel) kui maatulunduslikel eesmärkidel ostetud kinnistute hinnad. Suuremate maatulundusmaade hinnad, kus on ka arenduslik potentsiaal (kruntide arendus), on jäänud valdavalt suurusjärku 1-5 €/m² (kõik sõltub täpsest asukohast ja arenduslikust perspektiivist). Järgnevalt toome välja hoonestamata maatulundusmaade tehingute statistika Raplamaal:

Pindala(m²) Tehingu summa

(€) Pinnaühiku hind (€/m²)

Arv Keskmine Maksimaalne Maksimaalne Mediaan Keskmine

2016 571 99 588,00 439 950 1,29 0,21 0,24

2017 533 112 657,10 216 000 2,71 0,22 0,27

2018 452 101 663,70 210 000 3,14 0,27 0,33

2019 508 98 387,60 402 000 12,22 0,31 0,41

2020 686 89 576,70 240 000 42,14 0,34 0,57

2021 832 96 225,70 355 000 6,12 0,39 0,48

2022 459 89 927,40 470 000 15,66 0,59 0,87

2023 358 79 269,00 419 055 689,28 0,60 2,89

Allikas: maaamet.ee

Tehingute arv on viimasel kahel aastal olnud mõningases languses, samas on märgata kasvu mediaanhindades. Prognoosime, et turg püsib ka käesoleval aastal pigem passiivne ning tehingute mediaanhinnad jäävad sarnasele tasemele võrreldes eelneva kahe aastaga.

3.3 Eesti ja Raplamaa metsamaade tehingute statistika

Kuna äralõike ala näol on tegemist metsamaaga, siis järgenvalt on esitatud metsamaade turuülevaade

Metsamaa kinnistute tehingute hinnad on aasta aastalt kasvanud ning metsamaade tehingute keskmised hinnad on Eestis jäänud viimaste aastate jooksul valdavalt vahemikku 8000 – 10000 €/ha ning Raplamaal vahemikku 7000 – 9000 €/ha. Turul enam hinnatud on küpse metsaga kinnistud, millede tehinguhinnad võivad ületada 25 000 €/ha. Samas tehakse tehinguid ka lageraie lankidega, kus tehingute hinnad varieeruvad valdavalt vahemikus 2000 – 4000 €/ha. Seega võivad kinnistute hinnad tugevalt erineda olenevalt metsa tagavarast ning võimalikust raiemahust. Tehingute mahud on viimastel aastatel märkimisväärselt langenud. 2023. aastal teostati Eestis tervikuna vaid 1316 ning Raplamaal 93 metsamaa müüki. Kasvava metsata metsamaade tehingute arv on viimaste aastate jooksul püsinud vahemikus 20-59 tehingut aastas. Eesti metsamaa (valdavalt koos kasvava metsaga) kinnistute tehingustatistikat kirjeldab järgnev tabel:

Pindala(ha) Tehingu summa (eur) Pinnaühiku hind(eur /ha) Arv Keskmine Kokku Maksimaalne Maksimaalne Mediaan Keskmine

2016 2 675 9,00 53 397 061 306 515 12 619 1 726 2 356

2017 2 621 8,80 61 339 315 505 000 14 482 2 000 2 771

2018 2 422 8,00 68 361 866 431 000 16 610 2 916 3 784

2019 2 176 8,50 67 568 523 502 559 17 000 3 110 3 879

2020 3 019 8,90 109 061 140 2 000 000 19 797 3 478 4 306

2021 2 774 8,90 122 628 536 703 600 24 096 4 168 5 170

2022 1 934 7,80 115 116 070 800 000 33 422 6 151 7 790

2023 1 316 7,80 80 969 283 691 470 33 824 6 400 7 984

Allikas: maaamet.ee

18

Eksperthinnang nr 0275-24

Raplamaa metsamaa (valdavalt koos kasvava metsaga) kinnistute tehingustatistikat kirjeldab järgnev tabel: Pindala(ha) Tehingu summa (eur) Pinnaühiku hind(eur /ha)

Arv Keskmine Kokku Maksimaalne Maksimaalne Mediaan Keskmine

2016 207 8,90 3 802 089 147 000 8 000 1 846 2 208

2017 180 11,40 5 429 920 194 538 11 377 2 152 2 876

2018 162 9,20 5 273 668 175 000 16 247 3 010 3 688

2019 181 9,90 5 867 755 190 000 16 308 2 976 3 530

2020 220 10,00 8 464 640 240 000 15 397 3 319 3 901

2021 326 10,70 15 976 359 355 000 18 970 4 044 4 680

2022 132 9,7 9 699 456 470 000 25 714 6 008 7 532

2023 93 8,2 5 073 064 419 055 26 501 6 459 7 168

Allikas: maaamet.ee

Kasvava metsata metsamaa tehingustatistika Eestis:

Arv Kogu

pindala (ha)

Keskmine pindala

(ha)

Tehingute summa (€)

Keskmine hind (€/ha

Mediaan (€/ha)

Minimaalne (€/ha)

maksimaalne (€/ha)

2020 50 335 6,80 428 718 1 295 1 272 600 2 091

2021 20 79,6 4,3 151 322 1 859 1 960 711 2 836

2022 36 179,2 5,0 478 640 2 617 2 636 990 4 157

2023 59 224,2 4,7 786 505 3 718 3 471 811 7141

Allikas: Maa-ameti poolt koostatud Eesti kinnisvaraturu ülevaade Prognoos Tõenäoliselt püsivad metsa ja metsa aluste maade hinnad ning tehingute arv lähematel perioodidel pigem stabiilsed.

3.4 Puiduturu ülevaade 2023.a IV kvartali seisuga

Majanduslangus kestab ja ehitusturgu suruvad alla jätkuvalt kõrged intressid. Kõik see peegeldub vastu ümarpuiduhindadelt, eelkõige palgiturul. Aastaga on hinnad langenud kõigil sortimentidel. Okaspuupalkide hinnad on stabiilselt madalad, kasejämesortimendi hind on langevas trendis, aga piisavalt kõrge, haava- ja lepapalgi hind stabiilselt rahuldav, paberipuidu hind kergelt kasvav ja metsaomaniku vaatevinklist hea ning küttepuidu hind stabiilne ja piisavalt kõrge, et ka natuke keerulisematest kohtadest varuda.

19

Eksperthinnang nr 0275-24

Aastate keskmised puiduhinnad on välja toodud alljärgneval graafikul:

*Erametsa puidu hinnad €/tm ilma käibemaksuta suuremate ettevõtete lõpplaohindade alusel Allikas: eramets.ee Puidu keskmised hinnad 2023. aasta lõpu seisuga:

Allikas: eramets.ee Puidu varumis- ja transpordikulud Erametsa hinnastatistika tugineb lõpplaohindadel. Kui metsaomanik soovib välja arvutada kännuraha (kasvava metsa müügi hinda), siis tuleks lõpplaohinnast maha lahutada puidu varumiskulud (raiumine ja kokkuvedu) ning autotransport lõpplattu (tarbija juurde) ehk väljaveokulud. Varumiskulud sõltuvad paljudest aspektidest nagu näiteks: raielangist (sh kasvukohatüübist), raieviisist, valitud tehnoloogiast, asukohast metsatee suhtes jne (vt tabel 6). Seega on iga langi varumiskulud unikaalsed.

20

Eksperthinnang nr 0275-24

Transpordikulu sõltub eelkõige lõpplao kaugusest (teekonna pikkusest), eeldusel, et sõidetakse täiskoormaga. Nii võib tekkida olukord, kus 2-3 eurot odavama lõpplaohinna aga väiksema veokaugusega, on kännuraha, mis metsaomanikule lõpuks jääb, suurem. Koorma suuruse roll tuleb hästi esile RMK küttepuidu müügihindades, kus väiksema kohale toodud koguse eest tuleb tarbijal maksta tihumeetri kohta rohkem. Varumis- ja transpordikulu määramiseks on kasutatud ekspertarvamusi. Nii võib praegu hinnata varumiskulude suuruseks keskmiste lageraielankide korral 15-19 €/tm (kasv 1 €/tm), millele tuleks lisada keskmine transpordikulu 6,5-8,5 €/tm (langus 0,5/tm). Harvendusraiel (eriti esimesel harvendusraiel) on raiekulu kindlasti suurem. Keskmine hind esimesel harvendusraiel algab 26 €/tm ja teisel harvendusraiel vahemikus 19-22 €/tm. Hind sõltub siin tugevalt puistu iseloomust ja rakendatavast tehnoloogiast ja võib olla väga erinev. Võrdlustabel mõnedest aspektidest, mis mõjutavad varumis- ja transpordikulu:

Keskmise kännuraha tabelist (lõigu all) võib näha, et ühegi sortimendi hind ei ole lageraie korral negatiivne. Siiski tuleks hakata suuremat tähelepanu pöörama seal, kus varumis- ja transpordikulud osutuvad keskmisest kõrgemaks (näiteks väga peenike mets, harvendusraie, pikk kokkuvedu või lõpptarbija on kaugel) ja põhiline varutav sortiment on küttepuit. Selliste raielankide hetke kasumlikkus võib osutuda küllaltki madalaks, kui jätta kõrvale metsamajanduslike tööde tegemise vajadus tulevikumetsa jaoks. Keskmine kännuraha seisuga september 2023:

21

Eksperthinnang nr 0275-24

Kokkuvõte Keerulises majandusolukorras võib osutuda otsustavaks faktoriks kindlustunne või selle puudumine tuleviku ees. Investeeringuid puidutööstusesse tehes vaadatakse vähemalt kolmkümmend aastat ette, metsa istutades mõeldakse kaks-kolm korda pikemale perioodile. Kui kaob kindlustunne, jäävad investeeringud puidu töötlemiseks tegemata. Eesti Metsa- ja Puidutööstuse Liidu juhatuse esimees Jaano Haidla ütleb otse, et niikaua investeeringuid teha ei julgeta, kuni püsib ebakindel poliitiline olukord, kus pole teada, mis hakkab toimuma raiemahtudega ja metsapoliitikaga Eestis üldiselt. Investeeringute tegemata jätmine mõjutab majandust mitte ainult makrotasemel (netoeksport, SKP, töötusemäär jne) vaid ka mikrotasemel - otseselt metsaomanikele makstavat hinda ümarpuidu eest. Habe on jõudnud juba ette kasvada sellele loole, mis räägib puidurafineerimise jõulisemast edendamise vajadusest. Aga kindlustunnet vajavad ka metsaomanikud. Demoniseerides metsamajandust ja luues ebakindlust metsaomanike hulgas vähendame investeeringuid uude metsapõlve ja hilisemaid kulutusi sellest kvaliteetpuidu kasvatamiseks. Ja lõpuks on kaotajaks kogu ühiskond. Kindlustunde loomine, arusaadava ja ettenägeva metsapoliitika kujundamine on võimalik ilma suuremate kulutusteta, kui Vabariigi Valitsusel selleks ainult head tahet oleks. Kuidas nad oma õigusi ja kohustusi 2024. aastal kasutavad, näitab aeg. Kui aga teha mõningaid prognoose puiduturu osas, siis okaspuupalkide ja lepa- ning haavapalgi hind lähikuudel ilmselt ei oluliselt muutu. Kasepaku ja -palgi hind on küll hea, kuid ilmselt langeb veelgi. Paberipuidu hind võiks ahvatleda metsaomanikke harvendusraieid tegema ja varasemate aastate praktika on näidanud, et aastaalguse hind ei ole enne kevadet üldjuhul oluliselt langenud. Küttepuidu hind on hästi vastu pidanud gaasi hinna langusele ja küllaltki pehmele talvele ning nii nagu paberipuidu korral statistika suurt hinnalangust enne kevadet reeglina ei ennusta. Allikas: https://erametsaliit.ee/

3.5 Turustatavuse analüüs

Äralõige tulenevalt oma suurusest ja kujust ei ole turul atraktiivne ja on ebalikviidne ning ei rahulda turusegmendi nõudeid, mistõttu on järgnevalt esitatud turustatavuse analüüs kogu kinnistu kontekstis. Samuti ei ole turustatavuse analüüsi teostatud hoonestusõigust arvesse võttes, kuna äralõike ala ei ole hoonestusalaga seotud ja oluline on välja selgitada kinnistu kui maatulundusmaa turustatavus.

Vara lõppkasutajad ja neid iseloomustavad tunnused

Metsa majandamisega tegelevad isikud ja ettevõtted

Kas hinnatav vara rahuldab turusegmendi nõudeid

Rahuldab, kuna kinnistu suurus on piisav, et olla atraktiivne metsa majandamiseks

Kui suur osa soovib ja on võimeline hinnatavat vara soetama

Tõenäoliselt keskmine osa soovib ja on võimeline soetama

Müügiperiood Kuni 12 kuud, kuid üldjoontes müüakse sarnaseid varasid oksjoni korras, kus oksjonite tähtajad varieeruvad mõnest nädalast mõne kuuni

Missugused on oodatavad müügihinnad

Kinnisvaraturg üldisemalt on hindamise hetkel võrdlemisi passiivne, pikenenud on müügiperioodid ja märgata on survet hindade alanemisele. Maatulunduslikel eesmärkidel ostetud maade hinnad püsivad lähitulevikus pigem stabiilsetena.

Alternatiivsed kasutused Alternatiivsed kasutused pigem puuduvad

3.6 Pakkumisinfo

Kuna äralõike ala näol on tegemist metsamaaga, siis järgenvalt on esitatud metsamaade pakkumisinfo

Pakkumiste arv Eestis tervikuna on müügis 968 hoonestamata maatulundusmaad,

millest 24 asuvad Raplamaal. Metsamaasid on Eestis pakkumisel kokku 193, millest 3 asuvad Raplamaal.

22

Eksperthinnang nr 0275-24

Pakkumishinnad Metsamaade, kus raied valdavalt teostatud, pakkumishinnad jäävad valdavalt vahemikku 3000-5000 €/ha. Kasvava metsaga metsamaade pakkumishinnad on väga erinevad sõltudes metsa tagavarast.

Allikas: www.kv.ee Toome väja www.kv.ee protaalist mõned pakkumised sarnaste kinnistutega (millede näol ei ole tegemist oksjonitega):

Aadress Lisainfo Pakkumishind, €, /€/ha

Remniku, Alutaguse vald,

Ida-Virumaa 100% maatulundusmaa, 41 900 m², millest 31 400 m² metsamaa, ligipääs olemas, raied tehtud 15 000 € ehk 3600 €/ha

Jõepera, Räpina vald, Põlvamaa

100% maatulundusmaa, 139 600 m², millest 77 400

m² metsamaa ja 52 900 muu maa, ligipääs olemas, kasvava metsa tagavara 1067 tm, I järgu raiemaht 408 tm. 54 000 € ehk 3900 €/ha

Sepa, Samma, Viru-Nigula vald, Lääne-Virumaa

100% maatulundusmaa, 49 100 m², mis valdavalt looduslik rohumaa, kuid alternatiiv võib olla metsastamine, ligipääs mööda mitt09e avalikke pinnasteid 16 000 € ehk 3300 €/ha

Rõhutame, et eelpool toodud varade puhul on tegemist pakkumishindadega, mitte müügihindadega. On olemas võimalus, et pakkumishinnad avaliku müügi käigus oluliselt langevad või enampakkumise tingimustes tõusevad. Seepärast leiame, et hinnatud hariliku väärtuse/turuväärtuse ning pakkumishindade otsene võrdlemine ei suurenda hinnatud tulemuse täpsust. Erinevates oksjonikeskkondades (timber.ee ja tehingukeskus.ee) on pakkumisel metsamaasid, kus raied valdavalt teostatud, alghindadega 2000-3000 €/ha. Lõpphinnad sarnastel oksjonitel on valdavalt jäänud vahemikku 2500-4000 €/ha. Tehingukeskus.ee ja timber.ee (kuupäeva seisuga 27.03.2024) käimas olevad oksjonid, kus metsa tagavara vähene:

23

Eksperthinnang nr 0275-24

Timber.ee ja tehingukeskus.ee keskkonnas ja on nähtavad järgnevad lõppenud hanked metsamaa kinnistutega, kus raied valdavalt teostatud / metsa tagavara vähene:

24

Eksperthinnang nr 0275-24

3.7 Müügitehingud

Kuna äralõike ala näol on tegemist metsamaaga, siis järgenvalt on esitatud metsamaade müügitehingute info.

Müügitehingute valimile esitatud kriteeriumid:

• Kinnistu on hoonestamata

• Kinnistul puudub ehitusõigus

• Teostatud lageraie või metsa tagavara vähene

• Tehingu toimumise aeg 2022-2024 veebruar Hindajale on teada järgnevad ost-müügi tehingud sarnaste kinnistutega:

Nr Asukoht Aeg Kinnistu, ha Hind, € Hind, €/ha Lisainfo

1

Harju maakond, Rae vald, Vaidasoo

küla

09.2023 4,68 11900 2543

Maatulundusmaa, kõlvikuline koosseis metsamaa, teostatud lageraie, juurdepääs

avalikult kasutatavalt teelt

25

Eksperthinnang nr 0275-24

puudub, kinnistu kompaktne, kasvukoha

tüüp naadi, väheses osas jänesekapsa-kõdusoo,

boniteediklass valdavalt I ja II, väiksemas osas III,

kuivendus olemas

2

Lääne maakond,

Lääne- Nigula vald, Kuijõe küla

02.2024 5,15 16 111 3128

Maatulundusmaa, kõlvikuline koosseis metsamaa, teostatud lageraie, juurdepääs

avalikult kasutatavalt teelt puudub, kuid võimalik läbi naaberkinnistuid läbivalt

teelt, kompaktne kuju, kasvukoha tüüp-valdavalt angervaksa, väiksemas

osas jänesekapsa- mustika, boniteediklass II,

kuivendus olemas

3

Pärnu maakond,

Põhja- Pärnumaa vald, Lehu

küla

12.2023 8,06 23 100 2866

Maatulundusmaa, kõlvikuline koosseis valdavalt metsamaa,

valdavas osas teostatud lageraie, kuid ca 15-20%

ulatuses jäänud mets (noorendik) kasvama, juurdepääs avalikult

kasutatavalt teelt puudub võimalik läbi

naaberkinnistute, kinnistu kuju piklik, kuid

kompaktne, kasvukoha tüüp-osja, sinilille,

boniteediklass valdavalt II väiksemas osas IV, kuivendus olemas

4

Järva maakond, Järva vald, Reinavere

küla

08.2023 4,4455 22 000 4949

Maatulundusmaa, kõlvikuline koosseis metsamaa, teostatud

lageraie, koosneb kahest katastriüksusest, mis paiknevad lähestiku, juurdepääs avalikult

kasutatavalt teelt puudub, katastriüksused

kompaktsed, mõlemal juhul kasvukoha tüüp

sinilille, boniteediklass I, kuivendus olemas

5

Lääne maakond,

Lääne- Nigula vald, Kuijõe küla

05.2023 4,17 10200 2446

Maatulundusmaa, kõlvikuline koosseis

metsamaa, teostatud lageraie, muu maa, juurdepääs avalikult

kasutatavalt teelt, kinnistu kuju piklik, kuid kompaktne,

kasvukoha tüüp- mustika/mustika kõdusoo

6

Tartu maakond, Peipsiääre

vald,

08.2023 5,99 21000 3506

Maatulundusmaa, kõlvikuline koosseis valdavalt metsamaa,

valdavas osas teostatud

26

Eksperthinnang nr 0275-24

Tähemaa küla

lageraie, kuid ca 5-10% ulatuses jäänud mets kasvama (raie polnud

võimalik, kuna kinnistul hiireviu), juurdepääs

avalikult kasutatavalt teelt puudub võimalik

pinnaskattega teelt läbi naaberkinnistute, kinnistu

kuju piklik, kuid kompaktne, kasvukoha tüüp-valdavalt angervaksa, väiksemas

osas naadi

7

Rapla maakond, Märjamaa

vald, Orgita küla

10.2023 1,9223 10 800 5618

Maatulundusmaa, kõlvikuline koosseis

metsamaa, osaliselt haritav ja rohumaa, tagavara 322

tm (kuusk, kask), juurdepääs avalikult

kasutatavalt teelt, kinnistut läbib tee, kasvukoha tüüp-

sinilille

8

Lääne maakond,

Lääne- Nigula vald, Kokre küla

01.2023 6,28 18 000 2866

Maatulundusmaa, kõlvikuline koosseis valdavalt metsamaa,

valdavalt lageraie, juurdepääs avalikult

kasutatavalt teelt puudub, kinnistu kuju piklik, kuid kompaktne, kasvukoha tüüp-angervaksa/sinilille

9

Lääne maakond,

Lääne- Nigula vald, Vidruka küla

02.2023 4,6895 11 940 2546

Maatulundusmaa, koosneb kahest katastriüksusest,

kõlvikuline koosseis valdavalt metsamaa, teostatud lageraie,

juurdepääs avalikult kasutatavalt teelt ühele

katastriüksusele puudub, teine avaliku tee ääres, katastriüksused pikliku

kujuga, kuid kompaktsed, kasvukoha tüüp-angervaksa

10

Rapla maakond,

Rapla vald, Loe küla

05.2022 3,96 13 143 3344

100% maatulundusmaa, mis valdavas osas metsamaa,

valdavalt lageraie, väiksemas osas jäetud mets

kasvama + seemnepuud, kasvukoha tüüp valdavalt angervaksa, väiksemas osas tarna-angervaksa,

ligipääs naaberpõllu äärest

*tehingute hinnad ei sisaldanud käibemaksu Allikas: Maa-ameti ja LAHE kinnisvara tehingute andmebaas

27

Eksperthinnang nr 0275-24

4 HINDAMINE

4.1 Vara parim kasutus

Vara parim kasutus: hindamisstandard defineerib vara parimat kasutust kui vara kõige tõenäolisemat kasutust, mis on füüsiliselt võimalik, vajalikult põhjendatud, õiguslikult lubatav, finantsmajanduslikult otstarbekas ja mille tulemusena hinnatav vara omandab kõrgeima väärtuse (EVS 875-1).

Eksperthinnangu koostaja on seisukohal, et arvestades hinnatava vara asukohta, õiguslikult lubatud ning tegelikku kasutust, füüsilist võimalikkust ja finantsmajanduslikku otstarbekust, on hinnatava vara parimaks kasutuseks olemasolev kasutus metsamaana. Samuti on teadaolevalt kinnistu seotud hoonestusõigusega, mille järgi on kavandatud kümnele kinnistule, mille hulgas on ka hinnatav kinnistu, vähemalt seitset ning maksimaalselt kuni kümmet tuulegeneraatorit, kuid hindamise hetkel on tuulikute planeerimine algstaadiumis ning täpsem lahendus ei ole hindamise hetkel teada. Tõenäoliselt on ka tuulikute rajamine üheks osaks parimast kasutusest.

Muud kasutused on hindaja hinnangul vähe tõenäolised.

Äralõike puhul on tegemist pikliku maa-alaga, mis asub avalikult kasutatava tee kaitsevööndis. Tulenevalt äralõike suurusest, kujust ja paiknemisest ei vasta äralõige turul vabalt kaubeldavate kinnisasjade kriteeriumitele, mistõttu muud kasutust kui praegune kasutus äralõikel väärtuse kuupäeva seisuga ei ole.

4.2 Hindamismeetodi valik

Hindamisel on rakendatavad peamiselt kolm meetodit: võrdlusmeetod, tulumeetod ja kulumeetod. Meetodi valik sõltub peamiselt hinnatavast varast ning olemasolevast turuinformatsioonist.

Hinnatava vara turuväärtuse hindamisel kasutame võrdlusmeetodit (sobivaim meetod sarnaste varade hindamisel).

Võrdlusmeetod:

Kinnisvara hindamisel võrdlusmeetodil lähtutakse eeldusest, et ükski informeeritud ostja ei ole nõus maksma omandatava vara eest rohkem, kui teine ostja hiljuti toimunud analoogse tehingu korral. Hinnatav vara peab olema võrreldav teiste analoogsetega nii füüsiliste tunnuste, asukoha, majandusliku otstarbe kui ka ajafaktori näitajate poolest. Turuväärtuse määramisel on aluseks seos, et turusituatsioon on hindamise hetkel vastav, st. turul olevate üksteist asendavate kaupade hinnad on võrdsed. Võrdlusmeetodi eelised seisnevad selles, et ta põhineb piirkonna tegelikel hindadel, võtab arvesse tegelikku nõudlust ja pakkumist ning on lihtsalt mõistetav ja põhjendatav.

Antud meetodi puhul hinnatakse turuväärtus hinnatava vara ja hiljuti müüdud sarnaste varade võrdlemise alusel.

Äralõike hüvitusväärtuse hindamisel oleme lähtunud KAHOS § 12 lõikest 4, EVS875-12 punktist 6.3.4 ja punktist 6.7.2.

KAHOS § 12 lõikest 4:

Kui omandamisele kuuluv kinnisasjast tehtav äralõige on iseseisvalt kasutatav, hinnatakse äralõiget kui võimalikku müügiobjekti. Kui äralõige ei ole iseseisvalt kasutatav, on hindamise aluseks kinnisasja kui terviku turuväärtuse vähenemine, mis on põhjustatud kinnisasjast tehtavast äralõikest ja ümbritseva keskkonna muutusest

EVS875-12 punkt 6.7.2: Kui äralõige puudutab ainult kinnisasja hoonestamata osa, antakse hinnang üksnes maale ilma hoonestuseta, seda nii kinnisasja kui terviku, aga ka äralõike väärtuse kohta. Olukorras, kus äralõige puudutab hoonestatud kinnisasja hoonestamata osa, peab hindaja veenduma, et äralõike väärtus iseloomustab piisava adekvaatsusega kinnisasja hoonestatud osa väärtuse vähenemist.

Kuna hindaja hinnangul on äralõige eraldiseisvana pigem vähe likviidne, siis oleme hindamisel lähtunud EVS875-12 punktist 6.3.4:

Äralõike korral, mis oma suuruse, kuju jms näitajate poolest ei vasta kriteeriumitele, mis on omased turul vabalt kaubeldavatele kinnisasjadele, võib alusena kasutada ühikuväärtust, mis on omane kinnisasjadele, millega antud piirkonnas kaubeldakse.

28

Eksperthinnang nr 0275-24

Hindamiskäigu kirjeldus:

1. Hindame kinnistu kasvava metsata metsamaa turuväärtuse ühikhinna (tulenevalt asjaoust, et äralõige ei ole eraldiseisvalt võõrandatav)

2. Hindame äralõike hariliku väärtuse (liites kasvava metsata metsamaa ja kasvava metsa harilikud väärtused)

3. Hindame saamata jäävad tulud ja kaasnevad kahjud

4. Hindame hüvitamisele kuuluva summa liites äralõike hariliku väärtuse, kaasnevad kahjud ja saamata jäävad tulud

4.3 Kinnistu turuväärtuse hindamine (kasvava metsata metsamaa)

Võrdluseks valitud varad2 1, 2, 3 ja 4, mis sobivad eelkõige ajaliselt ja teadaoleva info poolest.

Käibemaksu info Varade võrdlemisel oleme kasutanud ilma käibemaksuta sisendeid.

Võrdlusühik Hektari hind, sest sarnaste maade sektoris kaubeldakse hektari hinna alusel.

Toodud võrdlustehingute võrdlemiseks hinnatava varaga korrigeerime võrdlustehinguid iseloomustavaid parameetreid. Korrigeerimise eesmärgiks on anda hinnang, kui palju muudab hinnatava vara mingi parameetri erinevus võrdlustehingu turuväärtust.

Võrdluselemendid: Võrdluselemendi selgitus:

Ajaline kohandus Alates 2023. aasta augustist kuni väärtuse kuupäevani ei ole me antud turusektoris hindade muutusi täheldanud

Asukoha kohandus Metsa aluste maade puhul on makro asukoht vähem tähtis, kuid huvi tuntakse enam linnade lähistel asuvate või suurte metsamassiivide vahel asuvate lankide vastu (sellisel juhul ostjaks eelkõige naaberkinnistute omanikud).

Ligipääs Metsamajandamise kontekstis on oluline kinnistule juurdepääsu olemasolu teelt (vähem oluline on asjaolu, kas tee on avalik või mitte, kuid eelistatum on ligipääs avalikult teelt). Vähem hinnatud on kinnistud, milleni puudub ligipääsutee ning metsa majandamise tarbeks on vajalik läbida mitmeid naaberkinnistuid ja saada erinvaid nõusolekuid. Samuti tuleb arvestada, et piirnemine põhimaanteega tihtilugu ei taga ligipääsu kinnistuni (kui puudub mahasõit ja kinnistu piirneb kraaviga, võib see tähendada, et metsamaterjali ladustamine maantee läheduses ja selle äravedu maanteepoolse osa kaudu ei ole võimalik ning läheneda tuleb läbi naaberkinnistute).

Kinnistu pindala Lageraielankide puhul, mida ostetakse metsastamise eesmärgil, mastaabiefekti turul üldjoontes ei rakendu.

Kuju Kompaktse kujuga kinnistud on enam hinnatud

Kasvukoha tüüp ja boniteet

Viljakama mulla ja kõrgema boniteediga kasvukohatüübid on enam hinnatud (head kasvukohatüübid on näiteks naadi, jänesekapsa, mustika, angervaksa jt ning vähem hinnatud kasvukohatüübid raba, osja, siirdesoo vms on üldiselt seotud liigniiskete piirkondadega. Lisaks on enim hinnatud boniteediklass Ia, Ib ja I ning kõige vähem hinnatud boniteediklass on V)

Teostatud raied Turuväärtuselt on kõrgemad kinnistud, kus osa metsast on kasvama jäetud, mõju sõltub alles jäänud kasvava metsa osakaalust ja kvaliteedist.

Muid parameetreid ei ole kohandatud, kuna hinnatav vara on võrdlustehingutega samaväärne või erinevuse mõju harilikule väärtusele/turuväärtusele on marginaalne.

2 Müügitehingute tabel, p.3.7.

29

Eksperthinnang nr 0275-24

Kohandustabel:

HINNATAV VARA Võrreldavad varad

1 2 3 4

Tehinguhind: Hindamisel lähtuti hektari hinnast

11 900 € 16 111 € 23 100 € 22 000 €

Hektari hind: 2 543 € 3 128 € 2 866 € 4 949 €

Tehingu aeg: 03.2024

sept.23 veebr.24 dets.23 aug.23

Ajaldamine: 0% 0% 0% 0%

Ajaldatud hind: 2 543 € 3 128 € 2 866 € 4 949 €

Asukoht: Rapla maakond, Märjamaa vald,

Sõmeru küla

Harju maakond, Rae vald, Vaidasoo küla

Lääne maakond, Lääne-Nigula vald,

Piirsalu küla

Pärnu maakond, Põhja-Pärnumaa vald, Lehu küla

Järva maakond, Järva vald,

Reinavere küla

Kohandus 0% 0% 0% 0%

Juurdepääs:

Paikneb Tallinn- Pärnu-Ikla ääres,

kuid mahasõit maanteelt puudub,

paikneb teiste metsaga kaetud kinnistute vahel

juurdepääs avalikult kasutatavalt teelt puudub, paikneb teiste metsaga

kaetud kinnistute vahel, ligipääsetavus

võrreldav

juurdepääs avalikult kasutatavalt teelt puudub, võimalik

läbi naaberkinnistutel

paikneva tee, ligipääsetavus

parem

juurdepääs avalikult

kasutatavalt teelt puudub, võimalik

läbi naaberkinnistute,

ligipääsetavus võrreldav

juurdepääs avalikult

kasutatavalt teelt puudub, võimalik

läbi naaberkinnistute,

ligipääsetavus võrreldav

Kohandus 0% -5% 0% 0%

Pindala (ha) 9,96

4,68 5,15 8,06 4,4455

Kohandus 0% 0% 0% 0%

Kuju kompaktne

kompaktne kompaktne kompaktne

koosneb kahest eraldiseisvast

katastriüksusest, mis mõlemad on

kompaktsed

Kohandus 0% 0% 0% 0%

Kasvukoha tüüp ja boniteet

angervaksa, boniteediklass I ja

II

kasvukoha tüüp naadi, väheses osas

jänesekapsa- kõdusoo,

boniteediklass valdavalt I ja II,

väiksemas osas III

valdavalt angervaksa, jänesekapsa-

mustika, boniteediklass II

osja ja sinilille, boniteediklass

valdavalt II väiksemas osas

IV, kehvem kasvukohatüüp ja

boniteet

sinilille, boniteediklass I

Kohandus 5% 5% 25% -5%

Teostatud raied eelduslikult lageraie

lageraie

valdavas osas teostatud lageraie,

kuid ca 10-15% ulatuses jäänud mets kasvama

lageraie, 15-20% ulatuses jäänud mets (noorendik)

kasvama

lageraie

Kohandus 0% -10% -15% 0%

Summaarne kohandus:

5% -10% 10% -5%

Kohandatud hektari hind:

2 670 € 2 816 € 3 153 € 4 701 €

Kohanduste absoluutväärtuste summa

5% 20% 40% 5%

Osakaal lõpphinnas: 100% 30% 20% 20% 30%

Kaalutud hektari hind, (€):

3 405 € 801 € 563 € 631 € 1 410 €

Hariliku väärtuse/turuväärtuse hindamiseks on sobivaim kaalutud keskmine, kuna varasid on kohandatud erineval määral ning kaalumisel saab arvesse võtta kohandamisel tekkinud ebatäpsust. Kõige vähem kohandatud varale antakse suurem kaal ja kõige rohkem kohandatud varale kõige väiksem kaal. Kinnistu turuväärtuse ühikhinnaks hindame 3405 €/ha ehk 0,3405 €/m2 ning kinnistu kui terviku turuväärtuseks ilma kasvava metsata hindame: 3405 €/ha * 9,96 ha ≈ 33 914 €. Hinnatud tulemus ei sisalda käibemaksu.

30

Eksperthinnang nr 0275-24

4.4 Äralõike ja sellel paikneva kasvava metsa hariliku ja hüvitusväärtuse hindamine

1) Metsamaa väärtuse hindamine (ilma kasvava metsata)

KAHOS § 12 lõige 4 Kui omandamisele kuuluv kinnisasjast tehtav äralõige on iseseisvalt kasutatav, hinnatakse äralõiget kui võimalikku müügiobjekti. Kui äralõige ei ole iseseisvalt kasutatav, on hindamise aluseks kinnisasja kui terviku turuväärtuse vähenemine, mis on põhjustatud kinnisasjast tehtavast äralõikest ja ümbritseva keskkonna muutusest. Äralõige ei ole vabal turul eraldi kaubeldav (eelkõige oma suuruse tõttu), mistõttu pole võimalik hinnata äralõike turuväärtust. Kinnistu kui terviku väärtuse vähenemise hindamise üheks võimaluseks on kinnistu kui terviku väärtuse hindamine enne äralõike teostamist ja peale äralõike teostamist ning tulemuste vahe võiks anda infot väärtuse vähenemise kohta. Kahjuks ei ole suurematest kinnistutest teostatavate väiksemate äralõigete korral vastav metoodika tihtilugu rakendatav. Seega oleme lähtunud EVS875-12 6.3.4: Äralõike korral, mis oma suuruse, kuju jms näitajate poolest ei vasta kriteeriumitele, mis on omased turul vabalt kaubeldavatele kinnisasjadele, võib alusena kasutada ühikuväärtust, mis on omane kinnisasjadele, millega antud piirkonnas kaubeldakse. Seega antakse sarnastel puhkudel hinnang äralõike harilikule väärtusele (definitsioon esitatud hinnangus lk 4) jälgides maksimaalselt turuväärtuse hindamise põhimõtteid ja nõudeid. Antud juhul on äralõike harilik väärtus (kasvava metsata) tuletatud kinnisasja (kasvava metsata) turuväärtusest ühikuväärtuse 3405 €/ha ehk 0,3405 €/m² kaudu. Seega oleme äralõike hariliku väärtuse (ilma kasvava metsata) hinnanud järgnevalt: 0,3405 €/m² * 1513 m² ≈ 515 €. Hindaja hinnangul iseloomustab äralõike harilik väärtus (ilma kasvava metsata) piisava adekvaatsusega kinnisasja kui terviku väärtuse vähenemist (ilma kasvava metsata).

2) Äralõikel paikneva kasvava metsa väärtuse ja hüvitusväärtuse hindamine Äralõikel paikneva kasvava metsa hüvitusväärtusele on allhanke korras metsa väärtuse ja hüvitusväärtuse arvutused teostanud Metsaeksperdi Metsakorralduse OÜ:

31

Eksperthinnang nr 0275-24

Kuna äralõike aluse kasvava metsata maa väärtuse on hindaja hinnanud võrdlusmeetodil, siis täiendavalt oleme kasvava metsa hindamisel lähtunud Metsakorralduse OÜ poolt koostatud arvutustest, mille järgselt:

• kasvava metsa harilik väärtus: ≈ 1434 €

• kasvava metsa hüvitusväärtus: ≈ 2755 € Seega on hindaja hinnangul äralõike harilikuks väärtuseks kokku 515 € + 1434 € = 1949 € ehk 1,29 €/m².

32

Eksperthinnang nr 0275-24

Saamata jääva tuluna on käsitletav kasvava metsa hüvitusväärtuse ja hariliku väärtuse vahe ehk 1321 €.

4.5 Analüüs äralõike teostamisest tuleneva mõju kohta alles jäävale kinnistule

KAHOS § 12 lg 3 Kinnisasja omandamisel viiakse hindamine läbi hüvitamise eesmärgil. Kahju hüvitamine on tegevus, mille eesmärk on kahju kannatava isiku asetamine olukorda, mis on võimalikult lähedane olukorrale, milles ta oleks olnud, kui omandamise asjaolu ei oleks esinenud. Analüüs: Äralõige teostatakse kinnistu idapoolsest osast, mis piirneb Tallinna-Pärnu-Ikla põhimaanteega, kusjuures äralõige ei jaga ega poolita kinnistut erinvateks osadeks. Äralõike teostamise tulemusel väheneb kinnistu pindala 1,52% ning see ei oma mõju alles jääva kinnistu osa ühikväärtusele. Seoses äralõike teostamisega ning sõidutee laiendamisega nihkub mõnevõrra edasi ka avalikult kasutatava tee kaitsevöönd. Arvestades äralõike suurust ja paiknemist, siis äralõike teostamisega ei kaasne olulist negatiivset mõju alles jääva kinnistu funktsionaalsusele ega ka kasutamisele.

Samuti ei mõjuta äralõike teostamine alles jäävat hoonestusõigust (hoonestusõiguse omaniku informatsioon).

4.6 Kaasnevate kahjude ja saamata jäävate tulude hindamine

Kinnisasi: 1570337 Kinnistu omaniku esindaja Vahur Voll kiri e-maili teel 27.02.2024 seoses kaasnevate kahjude ja saamata jäävate tuludega: „Tere! Kinnistu suuruse vähenemine teepoolsest osast ei tohiks riivata Evecon Wind OÜ huvisid aga pean vajalikuks neid informeerida. Lugupidamisega, Vahur Voll Pähklimäe Talu OÜ“ Seega vastuskiri on seotud hoonestusõiguse omanikule tekkivate võimalike kaasnevate kahjudega ning kinnisasjale kaasnevatele kahjudele ja saamata jäävatele tuludele hinnangut antud ei ole. Hoonestusõigus: 21053650 Kinnistu omaniku esindaja Rainer Raud kiri e-maili teel 02.04.2024 seoses kaasnevate kahjude ja saamata jäävate tuludega: „Tere Äralõike alad ei kahjusta meie huve. Lugupidamisega, Rainer Raud Evecon OÜ 5031881”

33

Eksperthinnang nr 0275-24

Hindaja on teostanud paikvaatluse, analüüsinud olukorda ning kinnistu ning hoonestusõiguse omaniku väiteid ning on seisukohal, et oluline negatiivne mõju lisaks äralõike aluse maa ja sellel kasvava metsa väärtusele puudub. Äralõike näol on tegemist pikliku ja kitsa maa-alaga, mis piirneb põhimaanteega ning kuhu vahetus lähedusse tuulikuid ei kavandata. Eelpool toodu tõttu äralõigete teostamine hoonestusõiguse omaniku huve ei kahjusta. Samuti ei muuda äralõigete teostamine hoonestusõiguse tasu, sest ei ole seotud planeeritavate hoonestusaladega. Seega eelnevast tulenevalt ei teki hindaja hinnangul täiendavaid kahjusid ega saamata jäävaid tulusid (kasvava metsaga seotud saamata jäävaid tuleviku tulusid on arvestatud metsa hindaja poolt kasvava metsa hüvitusväärtuse arvutamisel ning see on välja toodud punktis 4.4).

4.7 Hüvitusväärtuse hindamine

Kinnisasi: 1570337

Hindame hüvitamisele kuuluva summa liites äralõike hariliku väärtuse, kaasnevad kahjud ja saamata jäävad tulud.

Äralõike harilik väärtus: 1949 €

Kaasnevad kahjud: puuduvad

Saamata jäävad tulud: 1321 €

1949 € + 1321 € = 3270 € (kolm tuhat kakssada seitsekümmend eurot) ehk 2,16 €/m² äralõike pindala kohta.

Vastavalt KAHOS § 11 lg 6 Tasu määratakse alates 1-eurosest väärtusest ühe euro täpsusega ja alates 100-eurosest väärtusest kümne euro täpsusega. Hinnatud hüvitusväärtus ei sisalda käibemaksu. Hinnatud tulemus on keskmine või keskmisest mõnevõrra madalam ±20%. Hoonestusõigus: 21053650

Hoonestusõiguse omaniku esindaja ei ole hindajale esitanud plaanimaterjali ega ka esialgset kavandit tuulikute paiknemise kohta, kuna detailplaneeringut ei ole ning tuulealad ei ole veel määratud. Hoonestusõiguse omanik on kinnitanud e-maili teel, et äralõige ei kahjusta nende huve. Eelpool toodu tõttu ei teki hoonestusõiguse omanikule kaasnevaid kahjusid ega ka saamata jäävaid tulusid, mistõttu hoonestusõiguse omanikul puudub alus hüvitise saamiseks.

34

Eksperthinnang nr 0275-24

LISA 1 FOTOD

35

Eksperthinnang nr 0275-24

Aerofoto:

Allikas: https://fotoladu.maaamet.ee/ (Pildistuse aeg: 2023-05-19)

36

Eksperthinnang nr 0275-24

LISA 2 KINNISTUSRAAMATU VÄLJAVÕTE

Kinnisasi:

37

Eksperthinnang nr 0275-24

38

Eksperthinnang nr 0275-24

Hoonestusõigus:

39

Eksperthinnang nr 0275-24

LISA 3 KINNISASJA HÜVITUSVÄÄRTUSE HINDAMISE TABEL

Muutuja Jah/Ei Kirjeldus ja mõju

Hüvitusväärtus=turuväärtus Jah (äralõike aluse maa osas)

Hüvitusväärtus=asendusmaksumus Ei

Kaasnevad kahjud:

1. Ehitise likvideerimine või kasutuks muutumine, samuti muude parenduste kasutuks muutumine

Ei

2. Detailplaneeringu elluviimise võimaluse kaotamine või ehitusvõimaluse vähenemine või kaotamine

Ei

3. Metsa, muu taimestiku ja istanduse hävimine

Ei Kasvavat metsa on arvesse võetud äralõike hariliku väärtuse arvutamisel, mistõttu seda pole arvestatud kaasneva kahjuna.

4. Kinnisasjalt avalikult kasutatavale teele juurdepääsu likvideerimine või pikenemine

Ei

5. Muu kahju Ei

Saamata jääv tulu:

1. Tegutseva ettevõtte tegevuse peatamine

Ei

2. Piiratud asjaõiguse või rendi- ja üürilepingust tulenev saamata jääv tulu

Ei

3. Muu tulu Jah Kasvava metsaga seonduv saamata jääv tulu. Vt punkt 4.4

40

Eksperthinnang nr 0275-24

LISA 4 KASVAVA METSA VÄÄRTUSE JA HÜVITUSVÄÄRTUSE ARVUTUSED

Kasvava metsa väärtuse ja hüvitusväärtuse arvutused on teostanud allhanke korras Metsaeksperdi Metsakorralduse OÜ ning see on lisatud eraldi failina digikonteinerisse.

41

Eksperthinnang nr 0275-24

LISA 5 MULLASTIKUNÄITAJATE TÄPSEM SELGITUS

Maa-ameti mullastiku kaardi legend:

42

Eksperthinnang nr 0275-24

43

Eksperthinnang nr 0275-24

A- HEAD PÕLLUTÜÜBILISED HARITAVAD MAAD

AGRORÜHM SIFER BONITEET LÕIMIS MULDADE ISELOOMUSTUS

A21

LP, LP(g)

48-60

sl, ls, sl/ls

Parasniisked ja nõrkade liigniiskuse tunnustega kahkjad keskmise raskusega mullad

A22

Ko;Kor; Ko(g); Kor(g) KI; KI(g)

41-50

sl; sl/ls; ls Parasniisked ja nõrkade liigniiskuse tunnustega leostunud ja leetjad keskmise raskusega mullad

A41

Kg, Kog, Korg, KIg

41-50

sl, ls, sl/ls

Kuivendatud keskmise raskusega gleistunud kamarmullad.

A42 LPg 48-60 sl, ls, sl/ls Kuivendatud keskmise raskusega gleistunud kahkjad mullad

B- KESKMISED PÕLLUTÜÜBILISED HARITAVAD MAAD

B51 Kg, Kog, Korg, Gk, Go, Gor,

Gkr

38-45

sl, ls, sl/ls, s

Kuivendamata gleistunud keskmise raskusega ja rasked kamarmullad, rahuldavalt kuivendatud keskmise raskusega ja rasked kamargleimullad

C- ROHUMAATÜÜBILISED HARITAVAD MAAD

C 6 Go, M`, M´´; M```

21-38 Kõik lõimised

Hästi kuivendatud turvastunud ja hästi lagunenud turvasmullad

Lõimised: Kivisus: ls – liivsavi II 1 v1

o – maht 5-20 m3/ha, raudkiviveeris 1-10cm sl – saviliiv II 1 v1

o – maht 5-20 m3/ha, raudkiviveeris 1-10cm s – savi II1 - maht 5-20 m3/ha II 1 v2

o – maht 5-20 m3/ha, raudkiviveeris 1-10cm IIko

2,1 - maht 5-20 m3/ha, raudkivid Märkus: A21, A41, A42 – teravilja kasvatamiseks parimad mullad B51 – keskmine põllumaa A+B – põllutüübiline haritav maa C – rohumaadeks sobiv maa

44

Eksperthinnang nr 0275-24

LISA 6 VÄLJAVÕTTED HOONESTUSÕIGUSEGA KOORMAMISE LEPINGUST

45

Eksperthinnang nr 0275-24

46

Eksperthinnang nr 0275-24

47

Eksperthinnang nr 0275-24

48

Eksperthinnang nr 0275-24

49

Eksperthinnang nr 0275-24

50

Eksperthinnang nr 0275-24

51

Eksperthinnang nr 0275-24

VASTAVUSKINNITUS STANDARDI NÕUETELE

• Käesoleva hindamisaruande koostanud ja kogu hindamistoimingu läbi viinud hindaja kutseline pädevus on piisav hindamistellimuse täitmiseks.

• Käesolev hindamisaruanne ja kogu hindamistoiming vastab eesti kinnisvara hindamise standardiseeria EVS 875 nõuetele, sh hindamise headele tavadele.

• Hindaja ei avalda hindamistoimingu käigus kogutud informatsiooni ja hindamistulemusi mitte kellelegi peale tellijaga kokkulepitud isikute, v.a. juhud kui seadus seda nõuab või kui see on vajalik kindlateks hindamise kutsealaga seotud toiminguteks.

• Mitte keegi peale hindamisaruandes nimetatud isikute ei ole hindajat hindamistoimingus abistanud.

• Hindaja on tegutsenud sõltumatu hindajana.

• Hindaja on tegutsenud erapooletult ilma mingite isiklike huvideta hindamistoimingu suhtes.

• Hindaja poolt hindamistoimingu eest saadav tasu ei ole seotud hindamistulemusega.

• Hindamistoimingus kasutatud ja hindamisaruandes esitatud andmed on hindajale teadaolevalt tõesed ja korrektsed.

• Hindamistoimingus kasutatud ja hindamisaruandes esitatud analüüsid ja järeldused on kitsendatud ainult hindamisaruandes esitatud eelduste ja piiravate tingimustega.

Koostaja: /allkirjastatud digitaalselt/

Taavo Vainomaa

Kutseline hindaja 163384 Vara hindaja, tase 7

Eesti Kinnisvara Hindajate Ühingu liige Tel: +372 5062838

Takseeriseloomustus

Ransipajo mets (äralõige) maaüksus, katastritunnus: 50403:002:0831

Koosseis Van- us

Kõr gus

Dia- mee- ter

Rinnas- pindala

Täius

Tagavara

Kasvav mets

Lama- puit

Baas- kõr- gus

Välja- raie

R1 R2 R3

Kahjus- tatud puud

UR ealine alates

% m /ha H100 % 2

ER:1, 0.08 ha, I bon (H100=29.5) kuivendatud angervaksa sanglepik, latimets

Tootlik metsamaa, juurdekasv 7.5 tm/(ha×a), 4. tuleohuklass

29.5 2067 8.6 48 87 7

% %rinne puuliik a m cm tm/ha tm/er tm/ha

Kokku:

a

16

27 481 62 sanglepp 9 10 16 2 1 8.6

91 20 kask 99.0 16 1 1

81 18 haab 9 10 16 1 1

A 100 toomingas 12.0 5

4335 tk/haY 100 kask 38 24 75 3 1

1000 tk/haJ 100 kuusk 12.0 15 1

Alusmetsa katvus 35%

KAHJUSTUSED

d kahjustusekahjustus puu- % puude

cm ulatus m asteliik arvust

teised nõrkLM 9 1

teised nõrkKS 9 1

teised nõrkHB 9 1

teised nõrkKU 1 1

teised nõrkKS 38 1

% m /ha H100 % 2

ER:2, 0.07 ha, II bon (H100=25.8) kuivendatud angervaksa sanglepik, küps mets

Tootlik metsamaa, juurdekasv 4.7 tm/(ha×a), 4. tuleohuklass

25.8 202325.9 86 261 18

% %

98

rinne puuliik a m cm tm/ha tm/er tm/ha

Kokku:

a

65

143 861 55 sanglepp 22 22 65 10 3025.9 100

1181 45 kask 22 22 65 8 20 95

A 100 toomingas 12.0 5 100

Alusmetsa katvus 20%

SOOVITATUD TÖÖDKAHJUSTUSED

d tööliik järjekord pindala kahjustusekahjustus puu- % puude

cm 1 ulatus m aste lageraieliik arvust 0.07

lehtp.süd.mäd. 1keskmine LULM 22 0...3 1 0.07

lehtp.süd.mäd. nõrkKS 22 0...3 1

Märkused: jätta KS seemnepuid, vajadusel valgustusraie

Tarbesortimentide väljatulek kasvava metsa tagavarast umbes 70%.

Leht 212.04.2024©METSAEKSPERDI METSAKORRALDUSE OSAÜHING

Valge 4 / 11413 Tallinn / 620 1200 / [email protected] / www.transpordiamet.ee

Registrikood 70001490

Pähklimäe Talu OÜ (registrikood

12343975)

[email protected]

Meie 19.04.2024 nr 8-3/23-041/1728-3

Pakkumine kinnisasjast maaeralduse

omandamiseks

Transpordiamet esitas Teile 01.02.2024 kirjaga nr 8-3/23-041/1728-1 teate kinnisasja omandamise

menetluse alustamisest.

Teates nimetatud projekti realiseerimiseks on vajalik Eesti Vabariigile Transpordiameti kaudu

omandada Teile kuuluvast kinnistust, registriosa numbriga 1570337, koosseisus olevast Ransipajo

mets kinnisasjast (koha aadressiga Rapla maakond, Märjamaa vald, Sõmeru küla, katastritunnus

50403:002:0831, pindalaga 9,96 ha), äralõige ligikaudse pindalaga 1513 m2.

OÜ LAHE Kinnisvara Hindamine poolt koostatud hindamisaruande nr 0275-24 alusel on leitud

läbi katastriüksuse pinnaühiku väärtuse ja saamata jääva tulu, äralõikele hüvitusväärtus, milleks

on 2,16 eurot/m2.

Juhul, kui olete nõus kinnisasja võõrandamisega, makstakse teile kui kinnisasja omanikule

kinnisasja omandamise menetluses kokkuleppe saavutamise eest täiendavat hüvitist

(edaspidi motivatsioonitasu). KAHOS § 15 lg 3 kohaselt on motivatsioonitasu on 20% tasust, kuid

mitte vähem kui 0,8-kordne Statistikaameti avaldatud tehingule eelneva aasta (eelneva nelja

kvartali) keskmine brutokuupalk ja mitte rohkem kui 50-kordne keskmine brutokuupalk.

Samuti lisandub eelnimetatud summadele ühekordne hüvitis asjaajamisega seotud kulude eest

vastavalt KAHOS §-le 17.

Tulenevalt eelnevast esitame pakkumise omandada äralõige Teile kuuluvast kinnisasjast, tasudes,

kinnisasja eest vastavalt OÜ LAHE Kinnisvara Hindamine poolt koostatud hindamisaruandele nr

0275-24, ümardatud KAHOS § 11 lg 6 kohaselt, järgnevalt:

maa eest makstav tasu – 3270 eurot.

Kuna äralõike eest makstav tasu sõltub ruutmeetri hinnast, siis täpne maksumus selgub pärast

mõõdistustööd.

motivatsioonitasu – 1466 eurot;

Kokku 4736 eurot.

Lisaks täiendav hüvitis asjaajamisega kaasnevate kulude eest - 176 eurot igale omanikule.

Tasu maksmine toimub notaris sõlmitud lepingu alusel.

Tasuga mittenõustumisel on Teil õigus esitada omapoolne võrdlevale hindamisaruandele tuginev

2 (2)

pakkumine, misjärel asume läbi rääkima.

Kui Te ei esita nimetatud pakkumuse kohta nõusolekut, on võimalik otsustada kinnisasja

sundvõõrandamine. Kui kinnisasja (osa) omandamine ei toimu kokkuleppel, ei ole kinnisasja

omanikul õigust KAHOS § 15 toodud motivatsioonitasule.

Palume teiepoolset nõustumust või vastuväiteid esitatud pakkumusele 14 päeva jooksul teate kätte

saamisest.

Menetluse läbiviija kontaktid:

Lembit Tuimets, telefon 501 8463, [email protected].

Lugupidamisega

(allkirjastatud digitaalselt)

Lembit Tuimets

maade projektijuht

Lisa: Hinnang

Lembit Tuimets

5018463, [email protected]