Maamaksuseaduse muutmise seaduse eelnõu

1

EELNÕU

14.03.2024

Maamaksuseaduse muutmise seadus

§ 1. Maamaksuseaduse muutmine

Maamaksuseaduses tehakse järgmised muudatused:

1) paragrahvi 4 lõike 1 punkt 9 muudetakse ja sõnastatakse järgmiselt:

„9) riigi omandis olevalt ühiskondlike ehitiste maa sihtotstarbega maalt, kui seda maad kasutab

riigiasutus, kohaliku omavalitsuse asutus või juriidiline isik käesoleva lõike punktides 2, 3, 5

või 8 nimetatud otstarbel;“;

2) paragrahvi 5 lõike 1 sissejuhatavas lauses asendatakse sõna „juulil“ sõnaga „oktoobriks“;

3) paragrahvi 5 lõike 1 punktis 3 asendatakse arv „1,0“ arvuga „2,0“;

4) paragrahvi 5 lõikes 3 asendatakse tekstiosa „1. septembriks“ tekstiosaga „2. oktoobriks“;

5) paragrahvi 7 lõikes 1 asendatakse arv „64“ läbivalt arvuga „100“;

6) paragrahvi 81 lõikes 1 asendatakse arv „10“ läbivalt arvuga „50“;

7) paragrahvi 81 lõige 1 muudetakse ja sõnastatakse järgmiselt:

„(1) Kohaliku omavalitsuse üksuse volikogu võib määrusega kehtestada maamaksu summa

aastase kasvu piirangu protsendi. Kui maa maksustamisperioodi maamaksu summa on

vähemalt volikogu kehtestatud maamaksu summa aastase kasvu piirangu protsendi võrra

suurem eelmise maksustamisperioodi maksusummast, suureneb maksusumma volikogu

kehtestatud maamaksu summa aastase kasvu piirangu protsendi võrra, välja arvatud käesoleva

paragrahvi lõikes 2 nimetatud juhul. Seejuures ei võeta arvesse käesoleva seaduse §-s 4

sätestatud maksuvabastusi ega §-s 11 sätestatud maamaksusoodustusi. Maamaksu aastase

kasvu piirangu võib kohaliku omavalitsuse üksuse volikogu kehtestada hiljemalt

maksustamisperioodile eelneva aasta 1. oktoobriks..“;

8) paragrahvi 81 lõikes 2 asendatakse arv „10“ arvuga „50“ ning arv „5“ läbivalt arvuga „20“;

9) paragrahvi 81 lõige 2 muudetakse ja sõnastatakse järgmiselt:

„(2) Kui käesoleva paragrahvi lõike 1 alusel arvutatud maamaksu summa suurenemine on

võrreldes eelmise maksustamisperioodiga väiksem kui 20 eurot või võrdne sellega,

suurendatakse maksusummat 20 euro võrra, kuid mitte rohkem kui maa maksustamishinnast ja

maamaksumäärast lähtuva maamaksu summani.“;

10) paragrahvi 81 täiendatakse lõikega 21 järgmises sõnastuses:

„(21) Maamaksu summa aastase kasvu piirangu kehtestamise või muutmise korral sisestab

kohaliku omavalitsuse üksus käesoleva paragrahvi lõikes 1 nimetatud maamaksu summa

aastase kasvu piirangu protsendi maamaksu infosüsteemi hiljemalt maksustamisaastale eelneva

aasta 2. oktoobriks. Kui nimetatud tähtpäevaks ei ole käesoleva paragrahvi lõikes 1 nimetatud

maamaksu summa aastase kasvu piirangu protsenti maamaksu infosüsteemi sisestatud,

arvutatakse maamaks eelmisel aastal kehtinud andmete alusel.“;

2

11) paragrahvi 81 lõige 4 muudetakse ja sõnastatakse järgmiselt:

„(4) Kui käesoleva paragrahvi lõikes 3 nimetatud katastriüksuse muudatuste tulemusel

arvestatud uue katastriüksuse maksustamishinna suhtes oleks rakendunud lõikes 1 nimetatud

maamaksu tõusu piirmäär, suurendatakse lõikes 3 nimetatud arvestuslikku maamaksusummat

maksustamisperioodi kohta 50 protsenti või 20 euro võrra, kui 50 protsenti suurenemine on

väiksem kui 20 eurot.“;

12) paragrahvi 81 lõige 4 muudetakse ja sõnastatakse järgmiselt:

„(4) Kui käesoleva paragrahvi lõikes 3 nimetatud katastriüksuse muudatuste tulemusel

arvestatud uue katastriüksuse maksustamishinna suhtes oleks rakendunud lõikes 1 nimetatud

maamaksu tõusu piirmäär, suurendatakse lõikes 3 nimetatud arvestuslikku maamaksusummat

iga maksustamisperioodi kohta kohaliku omavalitsuse üksuse volikogu kehtestatud maamaksu

aastase kasvu piirangu protsendi või 20 euro võrra, kui kohaliku omavalitsuse üksuse volikogu

kehtestatud maamaksu aastase kasvu piirangu protsendi võrra suurenemine on väiksem kui 20

eurot.“;

13) paragrahv 11 lõiked 1–3 muudetakse ja sõnastatakse järgmiselt:

„(1) Kohaliku omavalitsuse üksuse volikogu võib määrusega kehtestada summa, mille ulatuses

on maamaksust vabastatud maa omaniku omandis olev või käesoleva seaduse §-s 10 nimetatud

maa kasutaja kasutuses olev maa, mille sihtotstarve või üks sihtotstarvetest on elamumaa, või

maatulundusmaa õuemaa kõlvik, kui sellel maal asuvas hoones on tema elukoht vastavalt

rahvastikuregistrisse kantud elukoha andmetele. Maksusoodustuse summa võib kohaliku

omavalitsuse üksuse volikogu kehtestada hiljemalt maksustamisperioodile eelneva aasta 1.

oktoobriks.

(2) Käesoleva paragrahvi lõikes 1 nimetatud maksusoodustus laieneb hooneühistu maale nende

hooneühistu liikmete osamaksude proportsiooni arvestades, kelle rahvastikuregistri järgne

elukoht asub vastavas hoones.

(3) Kui maa või korteriomand on ühis- või kaasomandis või § 10 lõike 2 alusel antud kasutada,

arvestatakse käesoleva paragrahvi lõikes 1 nimetatud maksusoodustuse summat omandile või

maakasutusele ühekordselt.“;

14) paragrahvi 11 lõiked 31 ja 32 tunnistatakse kehtetuks;

15) paragrahvi 11 lõiked 5–8 muudetakse ja sõnastatakse järgmiselt:

„(5) Kohaliku omavalitsuse üksuse volikogu võib paragrahvi lõikes 1 nimetatud tingimuste

täitmise korral määrata täiendava maksusoodustuse summa järgmistele sihtrühmadele:

1) riikliku pensionikindlustuse seaduse alusel pensioni saajatele;

2) isikutele, kellel on töövõimetoetuse seaduse alusel tuvastatud osaline või puuduv töövõime.

(6) Kohaliku omavalitsuse üksuse volikogu võib paragrahvi lõikes 1 nimetatud tingimuste

täitmise korral vabastada täiendavalt represseeritu ja represseerituga võrdsustatud isiku

okupatsioonirežiimide poolt represseeritud isiku seaduse tähenduses tema kasutuses oleva maa

maamaksust täies ulatuses.

(7) Käesoleva paragrahvi lõigetes 5 ja 6 nimetatud täiendava maksusoodustuse saamiseks

esitab käesoleva paragrahvi tingimustele vastav isik taotluse kohaliku omavalitsuse üksusele

vastavalt volikogu kehtestatud korrale.

(8) Käesoleva paragrahvi lõikes 5 ja 6 nimetatud maksusoodustuse saamiseks peab isik vastama

käesolevas paragrahvis sätestatud tingimustele maksustamisperioodi 1. jaanuariks.“;

3

16) paragrahvi 11 täiendatakse lõikega 10 järgmises sõnastuses:

„(10) Maksusoodustuste kehtestamise või muutmise korral sisestab kohaliku omavalitsuse

üksus käesoleva paragrahvi lõikes 1 nimetatud maksusoodustuse summa maamaksu

infosüsteemi hiljemalt maksustamisaastale eelneva aasta 2. oktoobriks. Kui nimetatud

tähtpäevaks ei ole käesoleva paragrahvi lõikes 1 nimetatud maksusoodustuse summat

maamaksu infosüsteemi sisestatud, arvutatakse maamaks eelmisel aastal kehtinud andmete

alusel.“;

17) paragrahv 111 lõiked 1 ja 2 muudetakse ning sõnastatakse järgmiselt:

„(1) Kui käesoleva seaduse § 4 lõigetes 1 ja 2 nimetatud maksuvaba maa on väiksem kui kogu

maatükk, arvutatakse iga selline maksuvabastus kogu maatüki maksustamishinnast võrdeliselt

selle maksuvaba maa pindala osaga kogu maatüki pindalast.

(2) Kui käesoleva seaduse § 4 lõikes 1 nimetatud maksuvabastus on seotud maa sihtotstarbe või

kõlvikuga, arvutatakse iga selline maksuvabastus kogu maatüki asjaomase sihtotstarbega ala

või kõlviku maksustamishinnast võrdeliselt maksuvaba maa ala pindala osaga kogu asjaomase

sihtotstarbega ala või kõlviku pindalast.“;

18) paragrahvi 111 täiendatakse lõikega 4 järgmises sõnastuses:

„(4) Kui kinnisasja omanikul, hoonestajal või kasutusvaldajal, kelle omandis või kasutuses on

kahe või mitme kohaliku omavalitsuse üksuse territooriumil asuv kinnistu, on õigus käesoleva

seaduse § 11 lõigetes 1, 5 või 6 nimetatud maamaksusoodustusele, rakendatakse asjaomaste

kohaliku omavalitsuse üksuste maksusoodustusi proportsionaalselt nende territooriumile jääva

kinnisasja pindalaga.“;

19) seadust täiendatakse §-ga 123 järgmises sõnastuses:

„§ 123. Käesoleva seaduse § 81 lõike 4 rakendamise erisus 2024. aasta suhtes

Käesoleva seaduse § 81 lõikes 4 sätestatud juhul suurendatakse sama paragrahvi lõikes 3

nimetatud arvestuslikku maamaksusummat 2024. aastal 10 protsenti või 5 euro võrra kui 10

protsenti suurenemine on väiksem kui 5 eurot.“;

20) seadust täiendatakse §-dega 124 ja 125 järgmises sõnastuses:

„§ 124. Käesoleva seaduse § 81 lõike 4 rakendamise erisus 2025. aasta suhtes

Käesoleva seaduse § 81 lõikes 4 sätestatud juhul suurendatakse sama paragrahvi lõikes 3

nimetatud arvestuslikku maamaksusummat 2025. aastal 50 protsenti või 20 euro võrra kui 50

protsenti suurenemine on väiksem kui 20 eurot.

§ 125. Käesoleva seaduse § 11 lõike 1 rakendamise erisus 2025. aastal

Kui kohaliku omavalitsuse üksus ei ole sisestanud käesoleva seaduse § 11 lõikes 1 nimetatud

maksusoodustuse summat maamaksu infosüsteemi hiljemalt 2025. aasta 2. oktoobriks,

maksustatakse maad maamaksuga.“.

§ 2. Seaduse jõustumine

(1) Käesolev seadus jõustub 2024. aasta 1. juulil.

(2) Käesoleva seaduse § 1 punktid 5, 6, 8, 11 ja 19 jõustuvad 2025. aasta 1. jaanuaril.

4

(3) Käesoleva seaduse § 1 punktid 7, 9, 10, 13–16 jõustuvad 2025. aasta 1. märtsil.

(4) Käesoleva seaduse § 1 punktid 1, 12, 17, 18, 20 ja 21 jõustuvad 2026. aasta 1. jaanuaril.

Lauri Hussar

Riigikogu esimees

Tallinn, 2024

1

14.03.2024

Maamaksuseaduse muutmise seaduse eelnõu seletuskiri

1. Sissejuhatus

1.1. Sisukokkuvõte

Eelnõuga nähakse ette muudatused maamaksuseaduses (MaaMS).

Maamaks on riiklik maks, kuid laekub täies ulatuses kohaliku omavalitsuse üksuste (edaspidi

KOV) eelarvetesse. Maamaksumäärade kehtestamine ja teatud ulatuses maksusoodustuste

kohaldamine on MaaMSiga jäetud KOVide otsustada. Seega on maamaks oluline tuluallikas,

mille üle KOV ise otsustab.

Eelnõu eesmärk on KOVide otsustusvõimaluste suurendamine maamaksu määramisel, mis

suurendab samal ajal eelduslikult KOVide maksutulu ja tugevdab finantsautonoomiat. Selleks

nähakse eelnõuga ette järgmised muudatused:

 suurendatakse muu maa1 maksimaalset maksumäära 1,0%-lt 2,0%-le,

 maamaksu aastase kasvu piirangut muudetakse 10% ja vähemalt 5 euro pealt 2025. aastal

50% ja vähemalt 20 euro peale ning alates 2026. aasta maamaksu määramisest saavad

KOVid otsustada ise maamaksu aastase kasvu piirangu üle,

 alates 2026. aasta maamaksu määramisest nähakse ette seaduses sätestatud üleriigiliselt

ühtse pindalapõhise kodualuse maa maksusoodustuse asemel summapõhine

maamaksusoodustus, mille suuruse otsustab iga valla või linna volikogu,

 suurendatakse esimese maamaksu makse suurust ning

 sätestatakse maamaksu määrade, maamaksu aastase kasvu piirangu protsendi ja kodualuse

maa maksusoodustuste suuruse kehtestamise uus hiliseim kuupäev – 1. oktoober,

 täpsustatakse riigi omandis oleva ühiskondlike ehitiste maa sihtotstarbega maa

maamaksuvabastuse alust.

1.2. Eelnõu ettevalmistaja

Eelnõu ja seletuskirja koostasid Regionaal- ja Põllumajandusministeeriumi kohalike

omavalitsuste osakonna juhtaja asetäitja Sulev Liivik ([email protected]), sama osakonna

peaspetsialist Holger Ehrlich ([email protected]) ning Rahandusministeeriumi

maksupoliitika osakonna nõunik Lemmi Oro ([email protected]). Õigusliku ekspertiisi

teostasid Regionaal- ja Põllumajandusministeeriumi kohalike omavalitsuste osakonna

õigusvaldkonna juht Martin Kulp ([email protected]) ja õigusnõunik Olivia Taluste

([email protected]). Eelnõu väljatöötamisse kaasati Rahandusministeeriumi ning Maksu-

ja Tolliameti spetsialiste.

1.3. Märkused

Eelnõu on seotud Vabariigi Valitsuse tegevusprogrammiga, mille punkt 7.1.1 käsitleb KOVide

finantsautonoomia suurendamist ja suuremat paindlikkust kohalike maksude kehtestamisel.

Maamaks on küll maksukorralduse seaduse kohaselt riiklik maks, aga kogu tulu laekub KOVide

eelarvetesse. KOVidel on õigus määrata maksumäärad ja seada maksusoodustusi. Seega aitab

eelnõu sisuliselt kaasa Vabariigi Valitsuse eesmärkide täitmisele.

1 MaaMS § 5 lõike 1 punkti 3 tähenduses maa, mis ei ole elamumaa ega maatulundusmaa.

2

Eelnõu ei ole seotud muu menetluses oleva eelnõuga ega Euroopa Liidu õiguse rakendamisega.

Eelnõuga muudetakse MaaMSi kehtivat redaktsiooni avaldamismärkega RT I, 10.03.2022, 33.

Seaduse muutmiseks ei ole koostatud seaduseelnõu väljatöötamise kavatsust (edaspidi VTK),

kuna tegemist ei ole maksukorralduse aluseid ulatuslikult ja struktuurselt muutva

regulatsiooniga. Eelnõuga kavandatavate muudatuste sihtrühma ehk KOVidega on muudatusi

mitmel korral eelarveläbirääkimiste formaadis arutatud ning selle raames on võimalikud

seaduse rakendamisega kaasnevad mõjud välja selgitatud. Seetõttu ei oleks samas küsimuses

VTK koostamine enam ka sisuliselt põhjendatud, kuna see ei annaks eelnõu sisu osas

lisaväärtust. Eelnõu on samuti kiireloomuline, sest kui muudatused jõustada 2025. a, peab

KOVidele jääma piisav aeg maksumäärade ja maksusoodustuste üle otsustamiseks. KOVid

peavad need otsused tegema eelnõu kohaselt hiljemalt 2024. a 1. oktoobriks. Erinevad ministrid

on avalikus meedias maamaksu muudatusi üldjoontes tutvustanud.

Eelnõu vastuvõtmiseks Riigikogus on vajalik poolthäälte enamus.

2. Seaduse eesmärk

Eelnõu eesmärk on suurendada KOVide finantsautonoomiat ja anda KOVidele rohkem

paindlikkust kohalikul tasandil maksude kehtestamiseks.

Maa on piiratud ressurss ning maade maksustamine peab suunama maa omanikke või kasutajaid

kasutama seda ühiskonna heaolu ja majanduskasvu edendaval viisil. Üldlevinud on printsiip, et

maade maksustamine põhineb maa turuväärtusel, mis sõltub eelkõige maa asukohast ja vähemal

määral ka kasutamise võimalustest. Mida suuremat heaolu või tulu on maa kasutamisest

võimalik saada, seda suurem on maamaks. Samal ajal ei tohi maamaks liigselt pärssida maa

kasutamisest tulu teenimist. Maamaks on Eestis ainuke varamaks. Varamaksude koormus on

Eestis väga väike, kahanedes 2000. aasta 0,39%-lt 2022. aastaks 0,16%-le SKP-st. 2022. a

näitaja on väiksem kui Lätis ja Leedus ning kõige väiksem ülejäänud OECD riikidega

võrreldes2. Eesti varamaksude osakaal kogu riigi maksutulust on OECD riikides väikseim.

OECD keskmine varamaksude osakaal maksutuludest on perioodil 2000–2018 tõusnud 5,43%-

lt 5,48%-le3. Samal perioodil Eesti sama näitaja on langenud 1,25%-lt 0,6%-le. Eestis on

varamaksude osakaal üldises maksukoormuses vähenenud 20 aasta jooksul ligikaudu kaks

korda.

2022. a korralise maade hindamise tulemusel suurenes maa maksustamishind üle Eesti

keskmiselt 8,3 korda4. Maamaksukoormuse liiga kiire kasvu ärahoidmiseks vähenesid 2024. a

maksimaalsed maamaksumäärad 2,5-5 korda. Lisaks kehtestati piirang, mille kohaselt ei tohi

maamaks aastas suureneda rohkem kui 10% või 5 eurot (kui maamaksu 10% kasv on väiksem

kui 5 eurot, suureneb maamaks 5 eurot). KOVid pidid hiljemalt 2023. a 1. juuliks kehtestama

2024. a uued maamaksumäärad5.

Maamaks on kõige stabiilsem KOV tuluallikas, sest maa on seotud konkreetse territooriumiga6

ning selle väärtus ei ole ajas kõikuv. Maamaks laekub täies ulatuses KOVide eelarvetesse ning

moodustab KOVide põhitegevuse tuludest 2,3%. Põhiseaduse § 157 lg 2 näeb ette KOVidele

2 OECD Property Tax database. Lätis on näitaja 0,78% ja Leedus 0,29% SKP-st. 3 OECD Property Tax database 4 https://maaamet.ee/maatoimingud-maakataster/maa-hindamine-ja-tehingud/2022-aasta-maa-korraline-hindamine 5 Elamumaale ja maatulundusmaa õuemaa kõlvikule 0,1–0,5%, ülejäänud maatulundusmaa 0,1–0,5% ja kõik muu

sihtotstarbega maad 0,1-1,0% maamaksustamishinnast. 6 MaaMS § 6 kohaselt laekub maamaks maa asukohajärgse kohaliku omavalitsuse üksuse eelarvesse.

3

õiguse kehtestada seaduse alusel makse. Kohalike maksude kehtestamise õigus on üks KOVide

finantstagatisi, mille eesmärk on tagada piisavad rahalised vahendid oma ülesannete

täitmiseks7. Selleks, et õigus makse kehtestada ei muutuks illusoorseks, peab seadusandja ette

nägema KOVidele piisavalt ulatusliku otsustuspädevuse. Piisava maksuautonoomia puudumise

tõttu on Eesti KOVid suures sõltuvuses keskvalitsuse rahastamise otsustest. See sunnib KOVe

ära ootama riigipoolsed rahastamise otsused eelarvete tegemisel ning pärsib pikemaajalist

planeerimist kohaliku elu korraldamisel, sest Vabariigi Valitsus pigem teeb otsuseid ühe aasta

kaupa. Riigi rahanduse seis on muutunud kehvemaks ning eelseisvatel aastatel pole põhjust

eeldada, et KOVide tulubaasi on võimalik suurendada riigieelarve tulude kasvu arvelt8.

KOVidele tulubaasi kasvu potentsiaali tekitamiseks on vaja suurendada võimalust ise otsustada

maamaksumäärade, aastase maamaksu kasvu ja maksusoodustuste üle. KOVi tasandi

maksuautonoomia võimaldab kogukonnal leida tasakaalu teenuste taseme ja maksudega

panustamise vahel. See tähendab, et kogukonnas saab kokku leppida, et mida ollakse nõus

maksma mingi teenuse kättesaadavuse või kvaliteedi tõstmise eest. Maamaks on püsinud enam-

vähem sama suur alates 2012. aastast, aga KOVide teehoolduse ja lumekoristuse kulud on

näiteks samal perioodil kasvanud kaks korda9.

2022. a maade korralise hindamise tulemused kombinatsioonis 2024. a kehtima hakanud uute

maksimaalsete maamaksumäärade ja maamaksu aastase kasvu piiranguga 10%/5 eurot on

osades KOVides tekitanud olukorra, kus 2024. a maamaksu laekumine võib eeldatavasti jääda

väiksemaks 2023. a laekumisest10. Selline olukord võib tekkida seetõttu, et aastase maamaksu

kasvu piirangu tõttu täiendav maamaksu laekumine ei kompenseeri nendelt maadelt vähenevat

maamaksu laekumist, mille maksustamishind vähenes või kasvas vähem kui maksimaalsete

määrade allapoole korrigeerimine. Maade korralise hindamise eesmärk koos maamaksu

muudatustega oli aga KOVidele anda juurde võimalusi suurendada maamaksu laekumist.

Eelnõuga tehtavad muudatused võimaldavad KOVidel lahendada tekkinud olukorda, sest

maamaksu aastase kasvu piirangu protsenti suurendatakse ning alates 2026. võimalatakse selle

suuruse üle ise otsustada. Lisaks suurendatakse muu maa maksimaalset maksumäära.

Kolmas eelnõuga kavandatav muudatus on 2012. a MaaMSis kehtestatud pindalapõhise

kodualuse maa ühtse maksusoodustuse11 põhimõtete muutmine. OECD on soovitanud Eestil

varamaksude osakaalu suurendada (eelkõige maksubaasi laiendamine elamumaal)12.

Üleriigiline ühetaoline maksusoodustus ei võimalda KOVidel tulenevalt kohalikest huvidest ja

eesmärkidest maakasutust suunata ega eelarvesse vajalikku tulu teenida. Nt kasvava elanike

arvuga KOVides võiks olla võimalik koduomanikke osaliselt maksustada taristu väljaehitamise

kulude katmiseks. Lisaks loobutakse eelnõus kodualuse maa maksusoodustuse

pindalapõhisusest ja minnakse üle summapõhisele maksusoodustusele, mille suuruse määrab

KOV volikogu. Maksusoodustuse mõte on vähendada vähemkindlustatud isikute

maksukoormust, aga kehtivas MaaMSis olev pindalapõhine maksusoodustus võimaldab kallite

maade omanikel saada isegi mõne tuhande euro suuruses maksusoodustuse, kui nad on

rahvastikuregistris määranud oma elukohana vastava aadressi.

Seaduse muudatusega antakse KOVidele suurem kaalutlus- ja otsustusruum maamaksu

määramisel.

7 Põhiseaduse kommenteeritud väljaanne https://pohiseadus.ee/sisu/3642 8 Riigi eelarvestrateegia näitab aastatel 2025-2027 valitsussektori struktuurse eelarvepositsiooni suuruseks 2025. a -3,2% ja

2027. a -4,3%8. Alates 2025. a on struktuurse eelarvepositsiooni eesmärk Euroopa Liidus kokku lepitud reeglite kohaselt -

1,0%. 9 Allikas riigiraha.fin.ee. Tegevusalad maanteetransport ja avalike alade puhastamine 10 Ca 15 KOVil võib selline olukord tekkida 11 Tiheasustuse alal 0,15 ha ja hajaasustuse alal 2,0 ha. 12 OECD Economic Surveys: Estonia 2019. OECD, 2019, lk 29 pikas versioonis.

4

3. Eelnõu sisu ja võrdlev analüüs

Eelnõu koosneb kahest paragrahvist, millest esimene käsitleb muudatusi MaaMSis ja teine näeb

ette seaduse jõustumissätted.

Eelnõu § 1

Punktiga 1 muudetakse § 4 lõike 1 punkti 9, millega täpsustatakse riigi omandis olevalt

ühiskondlike ehitiste maa sihtotstarbega maalt maksuvabastuse määramist.

2013. a jõustus riigi omandis olevalt ühiskondlike ehitiste maa sihtotstarbega maalt

maksuvabastus. Sellistel maadel asuvad valdavalt avalikku võimu teostavate riigiasutuste

büroo- ja administratiivhooned, kuid esineb vähemal määral ka haridus-, teadus-, tervishoiu-,

hoolekande-, muuseumi-, arhiivi- ja raamatukoguehitisi. Reegli rakendamisel on tekitanud

küsitavusi, kui riigivara valitseja on riigi omandis oleva ühiskondlike ehitiste maa

sihtotstarbega maa andnud hoonestusõiguse, kasutusvalduse, rendi või mingi muu lepingu

alusel eraõiguslikule juriidilisele isikule või füüsilisele isikule kasutada, kas siis peab

rakenduma maksuvabastus. Riigi omandis oleva maa kasutaja võib tegeleda tema kasutusse

antud riigi maal äritegevusega ning sellisel juhul maksuvabastus annab eraõiguslikust

juriidilisest isikust või füüsilisest isikust maakasutajale ebaausa konkurentsieelise. Sättega

täpsustatakse, et maksuvabastus seotakse maa kasutamisega ja see laieneb ainult juhtudel kui

ühiskondlike ehitiste maa sihtotstarbega maad kasutab riigiasutus (nagu näiteks ministeerium,

muu riigi ametiasutus või hallatav asutus). Terminit „riigiasutus“ mõistetakse sättes laias

tähenduses. See hõlmab nii Vabariigi Valitsuse seaduse § 39 lõikes 3 nimetatud valitsusasutusi

(ministeeriumid, kaitsevägi, Riigikantselei, ametid ja inspektsioonid ning nende kohalikud

täidesaatva riigivõimu volitusi omavad asutused), avaliku teenistuse seaduse § 6 lõikes 2

nimetatud riigi ametiasutusi (sh Riigikogu Kantselei, Vabariigi Presidendi Kantselei,

Riigikontroll, Õiguskantsleri Kantselei, kohus, soolise võrdõiguslikkuse ja võrdse kohtlemise

voliniku kantselei) kui ka nende hallatavaid asutusi. Kui KOV asutus on munitsipaalmaal, siis

ei pea MaaMS § 4 lõike 1 punkti 6 kohaselt maamaksu maksma. Seega võrdse kohtlemise

mõttes on kohane, kui riigi omandis ühiskondliku ehitise maad kasutab KOV asutus maamaksu

vabalt. KOV asutus ei peaks KOVile maksu tasuma. KOV asutused on kohaliku omavalitsuse

korralduse seaduse tähenduses ametiasutused ja ametiasutuse hallatavad asutused. Maamaksu

ei pea maksma riigiomandis ühiskondlikku maad lepingu alusel kasutavad välisriikide

saatkonnad, rahvusvahelised organisatsioonid ja kirikud, kogudused, kui maakautus vastab

MaaMS § 4 lõike 1 punktidele 2, 3, 5 ja 8. See tagab võrdse kohtlemise nii omandis maa kui

riigiomandis maa lepingu alusel kasutamisel.

Muudatust rakendatakse 2026. algusest, sest muudatuse rakendamiseks tuleb teha IT arendus.

Punktiga 2 muudetakse § 5 lõiget 1, millega pikendatakse KOVidele määratud maamaksu

määrade kehtestamise tähtaega 1. juulilt 1. oktoobriks.

MaaMS § 5 lg 1 kohaselt peab KOV järgneval aastal kehtima hakkavad maksumäärad

kehtestama hiljemalt eelneva aasta 1. juulil, et tagada maaomanikele võimalikult vara selgus

järgneva aasta maamaksu suurusest. Maksukorralduse seaduse (edaspidi MKS) § 41 kohaselt

peab üldjuhul maksuseaduse muudatuse vastuvõtmise ja jõustumise vahele jääma vähemalt

kuus kuud. See MKS säte ei kohaldu KOVide maksumääruste kohta.

5

MaaMS § 7 lg 1 kohaselt on maamaksu esimese makse tasumise tähtaeg 31. märts. Seega

maamaksu määrade kehtestamisel 1. oktoobriks on maaomanikel piisav aeg muudatustega

arvestamiseks ja kohanemiseks.

Kui KOVid saavad ajapikendust maamaksu määrade kehtestamisel kuni 1. oktoobrini, on

KOVidel võimalik ära oodata Rahandusministeeriumi maksuprognoos ning võimalusel ka

riigieelarve kuluotsused. Need lähteteadmised suurendavad KOVide eelarveotsuste tegemise

kvaliteeti.

Seadusega sätestatav 1. oktoober on hiliseim lubatud kuupäev maamaksu muudatuste

tegemiseks, et need rakenduksid järgneval aastal. Tähtaeg 1. oktoober määrati ka KOVide

otsustada antud maamaksu aastase kasvu piirangu protsendi ja kodualuse maa maksusoodustuse

kehtestamiseks.

Punktiga 3 muudetakse § 5 lõike 1 punkti 3, millega muu maa maksimaalseks maksumääraks

kehtestatakse 2,0% maa maksustamishinnast praeguse 1,0% asemel.

Maade korralise hindamisega seotud seaduse muudatusega kehtestati 3 katastriüksuste

sihtotstarvete gruppi, millele kehtestati maksimaalne maksumäär13. Maksimaalsete lubatud

maksumäärade ülempiiri kehtestamisel tuleb silmas pidada, et maamaks koostoimes ülejäänud

maksudega ei hakkaks takistama maa kasutamisest mõistliku tulu saamist. Samal ajal peavad

maksimaalsed määrad olema sellised, et KOVidel säiliks reaalne võimalus maamaksu määrade

kehtestamisel teenida täiendavat tulu. Seetõttu vähendati 2024. aastaks maksimaalseid

maamaksu määrasid 2,5–5 korda olenevalt maa sihtotstarbe grupist. Maksimaalsete määrade

otsustamisel 2019/2020. a oli võimalik lähtuda Maa-ameti esialgsetest hinnangutest

sihtotstarvete gruppide lõikes.

Maa-amet viis 2022. a läbi maade korralise hindamise katastriüksuste lõikes. Katastriüksuste

lõikes maamaksu arvutamisel on selgunud, et osades KOVides on 2024. a maamaksu laekumise

prognoos väiksem kui 2023. a laekumine14. Ärimaal, tootmismaal ja transpordimaal vähendati

maksimaalset maamaksumäära 2,5 korda, kuid mitmes KOVis suurenes nende sihtotstarvete

maksustamishind vähem kui 2,5 korda15. Näiteks Maardu linnas suurenes 3. maksugrupi

maksustamishind 1,8 korda ning Põhja-Sakala vallas 2,0 korda. Selline maksustamishinna

vähenemine või väike kasv on tingitud eelkõige tootmismaa hindamismetoodikast16. Nende

maade maksu laekumise vähenemist ei kompenseeri ka ülejäänud maade maamaksu tõus. Kui

maamaksu aastasele kasvule on seatud 10% ja 5 eurone piirang, siis maamaksu vähenemisele

piirangut ei ole. Maksimaalsete määrade üle otsustamisel 2019/2020. a ei osatud ette näha

olukorda, kus maksimaalsete määrade juures võib laekumine väheneda osades KOVides

allapoole 2023. a taset.

OECD riikide praktikas on äride ja tootmise kinnisvaramaksu määrad kõrgemad kui

põllumaadel ja elamumaadel17,18. Võib väita, et äri- ja tootmismaale rakendatakse nn

standardmäärasid ja ülejäänud maa sihtotstarvetele rakendatakse soodusmäärasid. Selle põhjus

13 Elamumaa ja maatulundusmaa õuemaa kõlvik maksimaalne määr 0,5%, maatulundusmaa (va õuemaa kõlvik) maksimaalne

määr 0,5%, kõikide muude sihtotstarvete maksimaalne määr 1,0%. 14 Ca 16 KOVil võib selline olukord tekkida 15 Viimsi, Maardu, Jõelähtme, Loksa, Kohtla-Järve, Saaremaa. 16 2001. a hindamisel oli ehitusmaade hindamismetoodika ebaühtlane. 2022. a muudatusega võeti kasutusele üleriigiliselt

ühetaoline metoodika, nt pindala kohandus (suurematel maatükkidel on ruutmeetri väärtus väiksem). Lisaks määrati 2001. a

osadele mereäärsetele maadele nö ette liiga kõrge hind turuootuste kohaselt. 17 Making Property Tax Reform Happen in China. A Review of Property Tax Design and Reform Experiences in OECD

Countries, OECD 2021 18 Rootsis on äri- ja tootmismaade maksimaalne kinnisvaramaksu määr nt 2,8% ja kodudel 1,0%.

6

seisneb selles, et eluasemete kulud ei muutuks liiga suureks ning põllumaa puhul on maa

peamine tootmissisend ja tootjale oluline kulukomponent.

Ettevõtete jaoks on maamaks väike kulu (vt mõju analüüs) ning olulisemad tegurid asukoha

valikul on oskustööjõu olemasolu, transporditaristu ja -kulud jne. Kui KOV otsustab äri- ja

tootmismaa maamaksumäära suurendada, võimaldab see pakkuda paremal tasemel avalikke

teenuseid antud piirkonnas, sh ettevõtjatele (kiiremad menetlused, paremini korras teed).

Eelnõu koostamisel kaaluti muu maa maksimaalse maksumäära jätmist seaduses sätestatud

tasemele. See tähendanuks, et osadel KOVidel jääks maade hindamismetoodika muutumise

tõttu osade maa sihtotstarvete puhul maamaksu laekumine pärast uute maksustamishindade

rakendamist väiksemaks kui 2023. a laekumine. Kui maamaksu laekumine väheneb toob see

kaasa avalike teenuste kättesaadavuse või kvaliteedi languse.

Eelnõuga suurendatakse muu maa sihtotstarbega maa maksimaalset maamaksu määra 1,0%-lt

2,0%-le alates 2025. aastast. Kas maksimaalsete määrade suurendamine toob kaasa mõnes

kohas maksutõusu, sõltub kohalikul tasandil tehtavatest kaalutlusotsustest.

Punktiga 4 muudetakse MaaMS § 5 lõikes 3 maksumäärade muutmise korral KOV andmete

sisestamise aega. KOV peab sisestama maamaksumäärad maamaksu infosüsteemi

maksustamisaastale eelneva aasta 2. oktoobriks praeguse 1. septembri asemel. Muudatus on

tingitud sellest, et maamaksu määrade kehtestamise hiliseim tähtaeg nihutati eelnõuga 1. juulilt

1. oktoobriks.

Punktiga 5 muudetakse MaaMS § 7 lõike 1 sõnastust. Hetkel kehtiva regulatsiooni kohaselt on

maamaksu võimalik tasuda kahes osas, kui maamaks ületab 64 eurot. Sellisel juhul tasutakse

31. märtsiks vähemalt pool maamaksusummast, kuid mitte vähem kui 64 eurot. Piirmäär 64

eurot kehtib 2011. aastast alates, kui toimus üleminek eurole. Keskmine palk on perioodil 2011

– 2022 kahekordistunud19 ja seetõttu on mõistlik piirmäär suurendada 100 eurole.

2023. a tasus kahes osas maamaksu 23% maksumaksjatest. Esimese tähtajaks laekus 57% kogu

aastasest määratud maamaksu summast20.

Punktidega 6 ja 8 muudetakse MaaMS § 81 lõikeid 1 ja 2, millega suurendatakse 2025. aastaks

üleriigiliselt ühtset maamaksu aastase kasvu piirmäärasid 10%-lt 50%-le (või 5 eurolt 20 eurole,

kui protsendina arvestatud summa on sellest väiksem).

2022. a korralisel hindamisel määratud maa maksustamishindade ja uute maksimaalsete

määrade21 juures maamaksu aastase kasvu piiranguta suureneks 60% katastriüksustest

maamaks alla 2 korra, 29% 2-5 korda, 11% üle 5 korra. Maamaksu aastase kasvu piiranguta

võib paljude maaomanike jaoks olla maamaksu kasv üleliia kiire, riivates omanike õigustatud

ootust, et maksud ei saa kordades kasvada niivõrd lühikese etteteatamisajaga

Maade hindamisest või maksumäärade tõusust põhjustatud maamaksu hüppelise suurenemise

vältimiseks kehtestati 2024. a maamaksu aastaseks lubatud kasvuks 10% eelmise aasta

maamaksusummast. Kui maksusumma suurenemine jääb 10%-lise piirangu juures võrreldes

eelmise aastaga alla viie euro, suurendatakse maamaksu summat viie euro võrra. Siiski ei saa

maamaks kasvada suuremaks kui maa maksustamishinnast ja maamaksumäärast lähtub.

Maamaksu aastase kasvu piirangut rakendatakse katastriüksuse ja omandiosa põhiselt.

19 Statistikaamet 20 Allikas Maksu- ja Tolliamet 21 Arvestab eelnõuga kavandatavat muu maa maksimaalse määra suurendamisega 2%-le.

7

Maamaks peab põhinema maa turuväärtusel. Maamaksu aastase kasvu piirang on olemuselt

ajutine, et ära hoida maamaksu hüppeline kasv ühe aastaga ja anda maaomanikele võimalusi

kohaneda uue maa hindamise ja omavalitsuste otsuste tulemustega. Samas tuleb arvestada, et

üleminekuaeg turupõhisele maa maksustamisele oleks mõistliku pikkusega, et tagada õiglane

turuväärtusel põhinev maa maksustamine. Kui maamaksu kasvu piiranguga üleminekuaeg on

väga pikk, vähendab see maaomaniku arusaamist maa tegelikust turuväärtusest ja ei taga selle

eest pakutavate avalike teenuste kättesaadavuse ja kvaliteedi säilimist. Seega maamaksu aastase

kasvu piirangu suuruse määramisel tuleb leida mõistlik tasakaal maa turupõhisusel põhineva

maksustamise ja selle vahel, et maaomanike jaoks ei muutuks maamaksu kohustus üle jõu

käivaks. Samuti tuleb maamaksu puhul arvestada KOVide rolliga, kes määravad maamaksu

määra kehtestamisega tegeliku maksukoormuse suuruse.

2022. a korralise hindamise tulemused koosmõjus uute maksimaalsete määradega ja maamaksu

kasvu aastase piiranguga tekitasid olukorra, kus paljud KOVid kehtestasid maamaksu

maksimaalsed määrad, et 2024. a maamaksu laekumine oleks kindlasti suurem kui 2023. a. Ca

20 KOVi puhul tekkis siiski olukord, kus KOV kehtestas maksimaalsed maksumäärad, kuid

maamaksu aastase kasvu piirangu 10%/5 eurot ja osade maade maamaksu vähenemise

kombinatsiooni tõttu jäi 2024. a laekumine väiksemaks 2023. a laekumisest.

Eelnõuga muudetakse maamaksu aastase kasvu piirangut ning 2025. a maamaksu aastane kasv

ei saa olla rohkem kui 50% võrreldes eelmise aasta maksusoodustuste ning maksuvabastusteta

maamaksusummaga. Kui 50% kasv on väiksem kui 20 eurot, siis on aastaseks kasvuks 20 eurot.

Kui maamaksu aastase kasvu piiranguga arvutus on tehtud, lahutatakse maha maksuvabastused

ja -soodustused ning saadakse maamaksu kohustuse suurus.

Joonis 1. Näide maamaksu aastase kasvu piirangu rakendumisest maatulundusmaa näitel

8

Tabel 1. Näide maamaksu aastase kasvu piirangu rakendamise kohta

eurot

Maamaks 2023

Uue maa maksustamis-

hinnaga tegelik maamaks

0,25% maksu- määraga

Prognoositav maamaksu

suurus 2024 (+10% või +5

EUR)

Prognoositav maamaksu

suurus 2025 (+50% või +20 EUR)

Prognoositav maamaksu

suurus 2026 (+50% või +20 EUR)

Prognoositav maamaksu

suurus 2026 kaitse-

mehhanismi ei ole vaja

Elamumaa 0,1 ha 32 102 37 (+5 EUR) 10% oleks 3,7

eurot

57 (+20 EUR) 50% oleks 18.5

eurot

85,5 (+50%) 102

Maamaksu aastase kasvu piirang jaotab maade korralisest hindamisest tingitud potentsiaalse

maamaksu kasvu mitme aasta peale. Aastase kasvu piirmäära rakendamine lõppeb, kui tegelik

maamaks (maa maksustamishind korda maamaksu määr) on väiksem kui eelmise aasta

maamaks koos kasvu piirmääraga summa.

Muudatus on ühe aasta kohta, sest maamaksu muudatused on muuhulgas mõeldud ka

käimasoleva tulumaksu ümberkorraldusest tingitud osade KOVide tulude vähenemise

negatiivse mõju leevendamiseks. Seetõttu ei ole võimalik jätkata 2025. a praegu kehtiva

maamaksu aastase kasvu piiranguga 10%/5EUR. Tegelik eesmärk on KOVide suurem

otsustusõigus maamaksu suuruse määramisel, milleks oleks maamaksu aastase kasvu piirangu

protsendi üle otsustamine.

Punktidega 7 ja 9 muudetakse MaaMS § 81 lõikeid 1 ja 2 selliselt, et muudatused rakenduvad

2026. a maamaksu suhtes.

Maamaksu kui KOV eelarvesse laekuva maksu eesmärk peaks olema KOVidele võimalikult

suure kaalutlusruumi võimaldamine, et maamaksu kehtestamisel oleks võimalik lähtuda

kohalikest eelistustest. KOVi tasandi maksuautonoomia võimaldab kogukonnal leida tasakaalu

teenuste taseme ja maksudega panustamise vahel.

Maamaksu aastase kasvu piirang on olemuslikult ajutine ja peab ära hoidma maaomaniku jaoks

üle jõu käivat maamaksu kasvu. Paarikümne eurone aastane kasv ei oleks maaomaniku jaoks

liigselt koormav. Kolmes KOVis on maade maksustamishind suurenenud 3-522 korda ning

sellistes KOVides on mõistlik kaitsemehhanismi abil üleminekuaeg kiiresti lõpuni viia. Samas

paljudes teistes KOVides on maade maksustamishind suurenenud üle kümne korra23. Seega on

üleriigiliselt ühesuguse kõikidele KOVidele sobiva maamaksu aastase kasvu piirangu

kehtestamine problemaatiline. Kui KOVid saavad määrata maamaksu aastase kasvusammu, on

neil täiendav tööriist maaomanike jaoks optimaalse maamaksu suuruse määramiseks.

Eelnõuga nähakse ette, et KOV volikogu võib määrusega kehtestada maamaksu aastase kasvu

piirangu protsendina. Seega mõni KOV võib aastase kasvu piiranguks määrata 10%, mõni teine

jätkata 50%-ga ja mõni KOV võib kasvuprotsendi panna nii kõrge, et enamikel juhtudel jõuab

maamaks kohe tegeliku suuruseni.

22 Maade maksustamishind on suurenenud alla viie korra Kohtla-Järve, Loksa ja Maardu linnas. 23 Maa-Ameti andmetel 27 KOVi

9

Väikeses summas maamaksu suuruste puhul ei ole mõistlik aasta-aastalt maamaksu

mõnekümne sendi või mõne euro võrra suurendada. Analoogselt ei väljastata nt alla 5 euroseid

maksuteateid sellega kaasneva ebamõistliku halduskoormuse tõttu. Kuna maamaksu aastase

kasvu piirang on oma iseloomult ajutine ja selle rakendamine on keerukas, on mõistlik jõuda

võimalikult kiiresti maamaksu tegeliku suuruseni.

Eelnõuga kehtestatakse põhimõte, et üleriigiliselt kehtib 20 eurone maamaksu aastase kasvu

suurus, kui KOVi kehtestatud piirmäära järgi jääks maamaksu tõus alla 20 EUR. Kui KOV

kehtestatud maamaksu määra ja aastase kasvu piirangu protsendi koosmõjus on maamaksu kasv

üle 20 EUR, rakendub KOVi kehtestatud kasvu piirmäär. Seega võivad KOViti olla erinevad

kombinatsioonid: 30%/20 eurot, 50%/20 eurot jne.

Eelnõus valiti üleriigiline ühtne nn väikeste maksusummade aastane tõusu piirmäär, et ühelt

poolt liikuda ühetaolisemalt tegeliku maamaksu suuruse poole ja lihtsustada KOVide jaoks

maamaksu aastase kasvu piirmäära valikut. Maksumäärade, aastase maamaksu kasvu protsendi

kõrval kolmanda muutujaga opereerimine oleks KOVide jaoks väga keeruline.

Tabel 2. Näide KOVi kohta, kuidas maamaksu aastase kasvupiirangu 50%/20 eurot korral on

võimalik maksumäära vähendades piirata maamaksu kiiret tõusu maatulundusmaade näitel

2023 2024 2025 2026 2027 2028

Aastase kasvu piirang 10%/5€ ja maksumäär 0,5% 424 485 445 898 488 187 527 751 564 742 599 490

Aastase kasvu piirang 50%/20€ ja maksumäär 0,5% - - 605 208 745 757 911 093 1 102 823

Aastase kasvu piirang 50%/20€ uue maksumääraga, et maksukoormus ei tõuseks kõrgemaks 10%/5€ stsenaariumist - - 482 220 528 655 565 432 595 548

Uus tasakaalu maksumäär 50%/20€ korral 0,5 0,31 0,25 0,24 0,25

Maamaksu aastase kasvu piirangu suurendamisel 50%/20 eurole on KOVil võimalik 2024. a

kehtestatud maamaksumäärasid vähendada ja valida sellised määrad, et maamaksu laekumine

nt 2025. a oleks suhteliselt lähedane 2024. a laekumisele. Näites toodud KOVil on täiendav

võimalus 2025. a määra 0,31% jääda rakendama ka pärast 2025. a, kui korrigeeritakse nt

maamaksu aastase kasvu protsenti väiksemaks kui 50%-i.

Maamaksu aastase kasvu piirangu protsendi KOVidele otsustada andmine nõuab Maksu- ja

Tolliameti tehtavat IT arendust ning seetõttu ei saa see rakenduda enne 2026. a maamaksu

määramist.

Maamaksu aastase kasvu piirmäära muutmine annab KOVidele juurde paindlikkust

maksumäärade kehtestamisel. Samas maamaksu aastase kasvu piirangu põhimõtte muutmine

ei tähenda automaatselt maamaksu tõusu, sest maamaksu suurus sõltub KOV volikogu

otsustest.

Punktiga 10 täiendatakse § 81 lõikega 21. KOV sisestab maamaksu aastase kasvu piirangu

protsendi maamaksu infosüsteemi hiljemalt maksustamisaastale eelneva aasta 2. oktoobriks.

Sama kuupäev kehtib maksumäärade ja kodualuse maa maksuvabastuse suuruse sisestamise

kohta. Kui nimetatud tähtpäevaks ei ole maamaksu aastase kasvu piirangu protsenti sisestatud,

10

arvutatakse maamaks eelmisel aastal kehtinud andmete alusel. See tähendab, et 2026. a võib

automaatselt jätkuda ka 2025. a kehtinud aastase kasvu piirang 50%/20 eurot.

Punktid 11, 12 19 ning 20 puudutavad MaaMS § 81 lõike 4 muudatusi ja rakendamise erisusi

2024 ja 2025. aasta suhtes (eelnõu täiendamine §-dega 123 ja 124). Antud sätted eelnõus

reguleerivad olukorda, kus muutuvad maatüki parameetrid (pindala või sihtotstarve) ning

seetõttu tuleb maamaksu aastase kasvu piirmäära rakendamiseks välja arvutada 2023. a

maamaksusumma, nagu selline katastriüksus oleks juba sel hetkel sellisena eksisteerinud.

Seejärel kohaldatakse vajadusel antud maamaksusummale 2024. a kohta maamaksu aastase

kasvu piirangut 10%/5 eurot, 2025. a kohta maamaksu aastase kasvu piirangut 50%/20 eurot

ning alates 2026. a KOVi kehtestatud maamaksu aastase kasvu piirangut. Sätte muutmine tagab,

et nt 2028. a maa sihtotstarbe muutmisel tehakse 2024. a arvutus maamaksu aastase piiranguga

10%/5 eurot ja 2025. a oma piiranguga 50%/20 eurot. Vastasel juhul peaks eelpool toodud

arvutuse tegemisel rakendama nn hetkel kehtivat volikogu kehtestatud maamaksu aastase kasvu

piirangut. See ei oleks aga maaomaniku suhtes õiglane, sest maksutõus oleks kiirem kui teistel

maatükkidel.

Näide 1. Maamaksu aastase kasvu piirangu tagantjärele rakendamine kui muutub maatüki

sihtotstarve

Punktidega 13-16 muudetakse MaaMS § 11, millega kodualuse maa maksusoodustus

muudetakse pindalapõhisest summapõhiseks ja maksusoodustuse suuruse üle hakkab otsustama

KOV.

Muutub katastriüksuse sihtotstarve 31.12.2025

Maa maksustamishind 2023. aastal: 7500 eurot (5 000m2, 1,5€/m2, maatulundusmaa

sihtotstarve)

Maamaks 2023. aastal: 150 eurot (maksumäär 2,0%)

Maa maksustamishind 2024. aastal: 35 000 eurot (5000m2, 7€/m2)

Maamaks oleks 175 eurot (maksumäär 0,5%)

2024. aasta maksuteate suurus: 165 eurot (maamaksu summa suureneb 10% võrreldes

uue sihtotstarbega katastriüksuse 2023. aasta maamaksuga ehk võrreldes eelmise

maksustamisperioodi maamaksu summaga)

2025. aasta maksuteate suurus: 175 eurot (ei rakendu maamaksu aastase kasvu piirang,

sest sellisel juhul suureneks maamaks üle tegeliku maamaksu, mis on maa

maksustamishinna ja maamaksumäära korrutis)

Muutub katastriüksuse sihtotstarve 31.12.2025 (5000m2, elamumaa sihtotstarve)

Uue sihtotstarbega katastriüksuse nn teoreetiline maksustamishind 2023. aastal: 20 000

(5000m2, 4€/m2)

Uue sihtotstarbega katastriüksuse maamaks oleks olnud 2023. aastal: 500 eurot

(maksumäär 2,5%)

Maa maksustamishind 2026. aastal: 135 000 eurot (5000m2, 27€/m2). Maamaks oleks

675 eurot (maksumäär 0,5%)

2024. a maamaksu arvutamise aluseks võetakse 2023. a teoreetiline maamaks 500

eurot.

2024. aasta maksuteate suurus oleks olnud 550 eurot (maamaksu summa

suureneb 10%)

2025. aasta maksuteate suurus oleks olnud 675 eurot (maamaksu aastase kasvu

piirangut ei ole vaja, sest eelmise aasta maamaks + 50% kasv oleks suurem kui tegelik

maamaks 675 eurot).

11

Eesti on koduomanike ühiskond, sest suur osa inimesi elab enda või perekonna omandis24 oleval

kinnistul. 2013. a kehtestatud üleriigilise kodualuse maa maksusoodustuse põhjendus oli, et

eelkõige Tallinna põlisasumite väiksema sissetulekuga koduomanike jaoks tuli hoida elanike

elamispinnaga seotud maksukoormust madalana25. 2024. a laiendati kodualuse maa

maksusoodustust liitsihtotstarbega maadele, kus vähemalt üks sihtotstarve on elamumaa.

Elamu- ja ärimaa liitsihtotstarbega maal asuvas hoones elavad koduomanikud ei pea tulevikus

enam ärimaa osa eest maamaksu maksma.

Kui maatüki suurus tiheasustuse alal on suurem kui 0,15 ha ja hajaasustuse alal suurem kui 2,0

ha, siis praegu need maaomanikud ei saa nimetatud pindala ületava osa eest koduomaniku

maamaksu soodustust. Paljudes piirkondades on maakasutuse reeglid sellised, kus maaomaniku

tahtest olenemata on maatüki pindala suurem kui koduomaniku maamaksu soodustuse

määramisel arvesse võetakse. Miljööväärtuslikes piirkondades ei ole tihtipeale lubatud maatüki

jagamine väiksemateks osadeks.26

Maksusoodustuse eesmärk on vähendada väiksema sissetulekuga inimeste maksukulusid, et

toetada nende toimetulekut. Eestis hetkel kehtiv põhimõte võimaldab aga mistahes

turuväärtusega27 maa omanikul saada maksusoodustust piiramatus summas, kui tema

rahvastikuregistri järgne elukoht asub tema omandis oleval elamumaa aadressil. Nt Tallinna

linnas mere ääres saaks 0,12 ha suuruse krundi eest 2024. a kodualuse maa maksusoodustust

947 eurot. Samas Tartu vallas Raadi alevis peab maaomanik 2024. a 0,25 ha suuruse krundi

eest maksma maamaksu ca 10 eurot, sest krundi pindala ületab 746 ruutmeetriga

maksusoodustusega kodualuse maa piiri. 0,15 ha piiridesse jääva kodualuse maa

maksusoodustuse suurus 2024. a on ca 22 eurot. Pindalapõhise kodualuse maa

maksusoodustuse kaotamisel on võimalik tekitada olukord, kus kallima maa eest on võimalik

rohkem maksu küsida.

Maamaks on küll MKS-i kohaselt riiklik maks, kuid oma olemuselt on tal kohaliku maksu

tunnused. Seega KOV võiks saada kehtestada maamaksu soodustusi. Maksusoodustuste

kehtestamine võimaldab KOVil suunata maakasutust. Nt koduomanikke osaliselt maksustades

on võimalik piirata intensiivset valglinnastumist. Samuti koduomanikke maamaksust

vabastades on võimalik piirkonda uusi elanikke meelitada.

Kohalike maksude kehtestamise õigus on üks KOVide finantstagatisi, mille eesmärk on tagada

piisavad rahalised vahendid oma ülesannete täitmiseks28. Selleks, et õigus makse kehtestada ei

muutuks illusoorseks, peab seadusandja ette nägema KOVidele piisavalt ulatusliku

otsustuspädevuse, sh maksumäärade ja -soodustuste kehtestamisel.

Eelnõus nähakse ette, et üleriigiline pindalapõhine kodualuse maa maksusoodustus kaob ning

iga KOV saab otsustada summapõhiselt kodualuse maa maksusoodustuse suuruse üle.

Volikogu peab hiljemalt 2025. a 1. oktoobriks määrama summa, mis ulatuses on kodualune

maa maamaksust vabastatud. Osa KOVe võib maksusoodustuse piiriks määrata nt 50 eurot ja

mõni teine nt paarsada eurot. Nt kiire elanike arvu kasvuga KOV võiks saada koduomanikke

24 2018. aastal elasid Eestis 82,4% inimestest eluruumis, kus üks elanik on selle eluruumi omanik. 25 https://www.riigikogu.ee/tegevus/eelnoud/eelnou/4969bcfd-3741-c6c2-7138-

cdb465d85c9a/Koduomanikke%20maamaksust%20vabastav%20maamaksuseaduse%20muutmise%20seadus 26 Näiteks Kiili vallas on miljööväärtuslikul alal lubatud 1 elamu 2 ha kohta ning Nõmme eramupiirkonnas on krundi

miinimumsuurus 1200 m2. Lisaks miljööväärtuslikele aladele võivad krundi suuruse tingimused kehtida ka nt väärtuslikele

maastikele või rohevõrgustikele. Nii on näiteks Nõmmel seatud rohealade arengualadel kruntide miinimumsuuruseks 1500

m2. 27 Enamik koduomanike maksusoodustus on 5-20 EUR. Osadel juhtudel on maksusoodustuse suurus 2000 – 4000 eurot. 28 Põhiseaduse kommenteeritud väljaanne https://pohiseadus.ee/sisu/3642

12

osaliselt maksustades teenida vahendeid uute lasteaia- ja koolikohtade loomiseks või parandada

teehooldust (sh kõnniteed). KOV tasandi maksuautonoomia võimaldab kogukonnal leida

tasakaalu teenuste taseme ja maksudega panustamise vahel.

Tabel 3. Praeguse ja eelnõus muudetud kodualuse maa maksusoodustuse sisu võrdlus

Kehtiv kodualuse maa maksusoodustus Eelnõus kavandatav kodualuse maa

maksusoodustus

- üleriigiline ühetaoline maksusoodustus

- elamumaa, maatulundusmaa õuemaa

kõlvik ja liitsihtotstarbega maa, kus üks

sihtotstarve on elamumaa

- tiheasustusalal 0,15 ha ja hajaasustuse alal

2,0 ha

- omaniku rahvastikuregistrijärgne elukoht

samal kinnistul

- iga KOV otsustab maksusoodustuse

suuruse summapõhiselt

- elamumaa, maatulundusmaa õuemaa

kõlvik ja liitsihtotstarbega maa, kus üks

sihtotstarve on elamumaa

- omaniku rahvastikuregistrijärgne elukoht

samal kinnistul

Kui KOV volikogu eelnõu kohaselt 1. oktoobriks kodualuse maa maksusoodustust ei otsusta,

on järgneval aastal kogu elamumaa ja maatulundusmaa õuemaa kõlvik maksustatav.

Kui maale arvutatud maksukohustus on suurem KOVi kehtestatud kodualuse maa

maksusoodustuse suurusest (eurodes), siis tekib koduomanikul maamaksu tasumise kohustus.

Kodualuse maa maksusoodustuse muutusest tingitud maamaksu tõusu suhtes ei rakendu

maamaksu aastase kasvu piirang. Aastase kasvu piirang arvestatakse katastriüksuse

maamaksule ilma isikupõhiste soodustusteta. Sarnaselt ei rakendu aastase kasvu piirang

praeguse pindalapõhise kodualuse maa maksusoodustuse puhul, kui rahvastikuregistri elukoha

muutumisel kaob õigus maksusoodustusele. Maamaksu aastase kasvu piirang kehtib ainult maa

maksustamishinna kasvust ja KOVi kehtestatud maamaksu määrast tingitud maamaksu tõusu

suhtes.

Joonis 2. Maamaksu aastase kasvu piirangu rakendamine, kui KOVi kehtestatud

maksusoodustuse piirmäära tõttu tuleb koduomanikul hakata maamaksu maksma

13

KOVi kehtestatud kodualuse maa maksusoodustuse piirmäära puhul võib tekkida olukord, kus

vaatamata soodustusele mõni haavatava sihtgrupi esindaja peab hakkama mingis osas

maamaksu tasuma. Selliste juhtumite maksukoormuse leevendamiseks on mõistlik anda

sihistatud toetust KOV eelarvest. Maksusoodustuste disainimine väiksearvuliste sihtgruppide

lõikes võivad kasu saada sikud, kes soodustust ei vaja. Soodustuse mõju võib olla väike ja isiku

toimetulekut ei paranda. Samuti kaasneb kulukas IT arendus, mis ei pruugi üles kaaluda

maksusoodustuse mõju.

Eelnõuga säilib võimalus, et KOV võib soovi korral suurendada riikliku pensionikindlustuse

seaduse alusel pensioni saaja või isiku, kellel on töövõimetoetuse seaduse alusel tuvastatud

osaline või puuduv töövõime, kodualuse maa maksusoodustuse suurust. See tähendab, et

pensionärile määrab KOV täiendava maksusoodustuse. Nt kõigi koduomanike soodustus on

100 eurot ja pensionärile lisandub 100 eurot, mis teeb kokku 200 eurot. Praeguse pindala põhise

maksusoodustuse puhul on samuti KOVil võimalik suurendada maksusoodustusega maa 0,15

ha piirmäär nt 0,30 ha-le. Kui KOV otsustab represseeritule anda täiendava soodustuse, tuleb

kogu kodualune maa täies ulatuses maamaksust vabastada nagu ka kehtivas seaduses.

Kehtiva seaduse kohaselt saavad ühis- või kaasomanikud, va korteriomand, kokku kodualuse

maa maksusoodustuse 0,15 ha. Kaasomanike puhul on väga keeruline tuvastada, kas tegemist

on ühe või mitme leibkonnaga, eriti kui eluasemel ei ole eraldiseisvaid väljapääse.

Korteriomandi puhul rakendub KOV kehtestatud kodualuse maa maksusoodustus igale

omanikule ehk ühisomanike puhul 0,30 ha. Eelnõuga muudetakse seda põhimõtet ja KOVi

kehtestatud kodualuse maa maksusoodustus rakendub korteriomandi puhul kokku omanike

peale sarnaselt eramaja kinnistule. Ei ole põhjendatud teha vahet eramaja ja korteriomanike

omanike vahel. Sarnast põhimõtet kasutatakse ka juhul, kui kodualuse maa maksuvabastust

saab MaaMS § 10 lõikes 2 nimetatud maa kasutaja.

Joonis 3. Kodualuse maa maksusoodustuse rakendamine ühisomandis eramu ja kortermaja

erinevate korteriomanike arvu näitel

Kehtiv pindala põhine

kodualuse maa

maksusoodustus

KOVi kehtestatud summa

põhine kodualuse maa

maksusoodustus 100 eurot

Eramu

Kortermaja

Omanikke 2

Maksuvaba 0,15

ha kokku

Korteril 1 omanik

Maksuvaba 0,15

ha

Korteril 2

omanikku

Maksuvaba on 2

x 0,15 ha ja

kokku 0,3 ha

Eramu

Kortermaja

Omanikke 2

Maksuvaba 100

eurot kokku

Korteril 1 omanik

Maksuvaba 100

eurot

Korteril 2

omanikku

Maksuvaba on

kokku 100 eurot

14

Eelnõuga säilitatakse senised põhimõtted, et pensionäri ja represseeritu maksusoodustuse

saamiseks tuleb isikul esitada KOVile taotlus ning maksusoodustust kohaldatakse aluse

tekkimisele järgneva aasta 1. jaanuarist. Üldine praktika on selline, et isik esitab korra taotluse

ja KOV kontrollib iga aasta üle, kas maksusoodustuse õigus on olemas. Seejärel märgib KOV

infosüsteemis ära soodustuse õigusega isikud.

KOV esitab kavandatava MaaMS § 11 uue lõike 10 järgi kodualuse maa maamaksusoodustuste

kohta andmed maamaksu infosüsteemi maksustamise aastale eelneva aasta 2. oktoobriks.

Sellega seonduvalt lisatakse eelnõu punktiga 20 MaaMSi rakendussäte (seaduse täiendamine

§-ga 125, mis sätestab seaduse § 11 lõike 1 rakendamise erisuse 2025. aastal) Kui esmakordselt

2025. a 2. oktoobriks ei ole KOV kodualuse maa maksusoodustust infosüsteemi sisestanud,

kuuluvad kõik kodualused maad maksustamisele, kuna pindalapõhine maksusoodustus kaob ja

seega ei ole võimalik aluseks võtta eelmise aasta andmeid. Kui KOV ei ole nt 2026. a 2.

oktoobriks maksusoodustuse numbrit muutnud, kehtib eelmise aasta maksusoodustus.

KOVid sisestavad pensionäri ja represseeritu soodustuse ning muud maamaksu määramiseks

vajalikud andmed MaaMS § 51 lõike 31 alusel jätkuvalt 1. veebruariks. Nende varem

sisestamine ei ole võimalik, sest KOV peab üle kontrollima, kas isikul on jätkuvalt 1. jaanuari

seisuga õigus maksusoodustusele.

Eelnõu koostamisel kaaluti kodualuse maa maksusoodustuse põhimõtete mitte muutmist. See

ei ole kooskõlas maksustamise põhimõtetega, mille kohaselt peaks varamaks sõltuma vara

väärtusest ja soodustused isiku toimetulekust maksu tasuda. Antud muudatusega saavutatakse

suurem sotsiaalne õiglus ja maamaksuga maksustamisel turupõhine lähenemine. Lisaks ei saaks

olemasoleva olukorra jätkudes iga KOV ise otsustada, kas ja kui suures määras oma elanikelt

maksuraha koguda ehk KOV maksuautonoomia ei suureneks.

KOVidele kodualuse maa maksusoodustuse suuruse üle otsustada andmine ei tähenda

automaatselt maaomanike olulist maksukoormuse tõusu. Paljud KOVid eeldatavasti jätkavad

kodualuse maa maksusoodustuse rakendamist kehtiva MaaMSiga sarnases mahus. Osad kallitel

maadel elavad koduomanikud võivad hakata maamaksu maksma.

Punktiga 17 muudetakse MaaMS § 111 lõigete 1 ja 2 sõnastust. Kuna kodualuse maa

maksusoodustus muutub pindalapõhisest summapõhiseks, ei ole vaja arvestada kodualuse maa

maksusoodustusega pinna osakaalu kogu maatüki pindalast. Nt seda sätet rakendatakse

olukorras, kus elamumaa kinnistu pindala on 0,3 ha, mis on suurem kui tiheasustuse alal

maksusoodustuse piirmäär 0,15 ha. Sellisel juhul võetakse maksustamishinnast 50% ja

korrutatakse maksumääraga maksusoodustuse suuruse väljaselgitamiseks. Üleminekul

summapõhisele kodualuse maa maksustamishinnale ei ole seda vaja teha. Mitme

maksuvabastuse või maksusoodustuse esinemisel samal maksustataval maatükil

maksuvabastused ja -soodustused summeeritakse. Kui maatükil on nt looduskaitseala

maksuvabastus ja kodualuse maa maksusoodustus, siis need liidetakse kokku.

Punktiga 18 täiendatakse MaaMS-i § 111 lõikega 4. Kui kahe või mitme KOVi territooriumil

asuvat kinnistut omaval või kasutaval isikul on õigus nt kodualuse maa, pensionäri või

represseeritu maamaksusoodustusele, rakendatakse asjaomaste KOVide maksusoodustusi

proportsionaalselt nende territooriumile jääva kinnistu osa pindalaga. Kui kinnistust asub 60%

ühe KOVi territooriumil, mille kodualuse maa maksusoodustus on nt 50 eurot, ja 40% on teise

KOVi territooriumil, mille kodualuse maa maksusoodustus on nt 100 eurot, arvutatakse kogu

kinnistu põhine maksusoodustus 0,6*50+0,4*100=70 eurot.

15

Kodualuse maa maksusoodustus on kinnistupõhine, mitte katastriüksuse põhine, sest see

määratakse isiku maaomandi põhiselt. Kinnistu võib asuda mitmel katastriüksusel ning need

võivad asuda erinevates KOVides. Selliseid kinnistuid on kokku ligikaudu 200.

Eraldi vajab kaalumist, kas olukorras, kus teise KOVi territooriumile jääva osa pindala ja

seetõttu mõju on väga väike, oleks mõistlik kasutada suurema osakaaluga KOVi

maksusoodustust täies ulatuses. See vähendaks maksu administreerimise koormust ega

mõjutaks maaomanikku negatiivselt.

Eelnõu § 2

Paragrahviga 2 määratakse seaduse jõustumise kuupäevad.

Seaduse jõustumise sätted on jaotatud erinevatele tähtaegadele. KOV volikogu otsustamiseks

vajalikud sätted jõustuvad aasta keskel ehk 1. märtsil 2025.a selliselt, et KOVidel oleks aega

otsuste tegemiseks. Maamaksu arvutusmetoodikaga sätted jõustuvad aasta algusest (eelnõu § 1

punktid 5, 6, 8, 11 ja 19 jõustuvad 2025. a 1. jaanuaril ja eelnõu § 1 punktid 1, 12, 17, 18 ja 20

jõustuvad 2026. a 1. jaanuaril, kui on vaja arvutada maamaksusummad. Üldine seaduse

jõustumise aeg on 2024. a 1. juuni.

Kodualuse maa maksusoodustuse muudatusi ei saa rakendada enne 2026. a, sest nende

realiseerimiseks on vaja teha Maksu- ja Tolliametil IT arendus. Vastavate muudatuste

elluviimiseks on vajalik piisav üleminekuaeg, seetõttu jõustuvad muudatused 1. märtsil 2025.

a, et neid saaks rakendada alates 2026. a algusest.

Tabel 4. Sätete jõustumise kuupäevad

Säte Sätte sisu Jõustumise

kuupäev

§ 1 punkt 1 Riigi omandis ühiskondliku ehitise aluse maa

maksuvabastuse andmine ainult juhul, kui seda maad

kasutab riigiasutus

01.01.2026. a

§ 1 punkt 2 Volikogus maksumäärade hiliseim kinnitamise

tähtaeg 1. oktoober

01.06.2024. a

§ 1 punkt 3 Muu maa (äri- ja tootmismaa) maksimaalne

maksumäär 2,0% (2025. a rakendub)

01.06.2024. a

§ 1 punkt 4 Muudetud maksumäärade sisestamine

maamaksuinfosüsteemi 2. oktoobriks

01.06.2024. a

§ 1 punkt 5 Maamaksu esimese osamakse piirmäära

suurendamine 100 eurole

01.01.2025. a

§ 1 punktid

6 ja 8

Maamaksu aastase kasvu piirmäära suurendamine

50%-le ja 20 eurole, kui 50% on väiksem sellest

01.01.2025. a

§ 1 punkt 11 Maamaksu aastase kasvu piirmäära 50%/20 eurot

arvestus tagasiulatuvalt kui muutuvad maatüki

parameetrid

01.01.2025. a

§ 1 punktid

7, 9 ja 10

KOVi otsustada maamaksu aastase kasvu piirang

protsentides ja 20 eurone tõusu piir kui volikogu

määratud protsendi tõttu jääks kasv alla 20 euro.

01.03.2025. a

§ 1 punkt 12 KOV volikogu kehtestatud maamaksu aastase kasvu

piirmäära arvestus tagasiulatuvalt kui muutuvad

maatüki parameetrid

01.01.2026. a

16

§ 1 punktid

13-16

KOVi otsustada summapõhine kodualuse maa

maksusoodustus, täiendav maksusoodustus

pensionäridele ja represseeritutele (rakendub 2026. a)

01.03.2025. a

§ 1 punkt 17 Maksuvabastuste ja -soodustuste arvutus-põhimõtte

muudatus kuna kodualuse maa maksuvabastus

muutub pindalapõhisuselt summapõhiseks

01.01.2026. a

§ 1 punkt 18 Kodualuse maa maksusoodustuse arvutus-põhimõtte

muudatus kui kinnistu asub mitme KOVi

territooriumil

01.01.2026. a

§ 1 punkt 19 Maamaksu aastase kasvu piirangu arvutuspõhimõtte

rakendussäte 2024. a kohta, kui muudetakse maatüki

parameetreid

01.01.2025. a

§ 1 punkt 20 Maamaksu aastase kasvu piirangu arvutuspõhimõtte

rakendussäte 2025. a kohta, kui muudetakse maatüki

parameetreid

01.01.2026. a

§ 1 punkt 20 Rakendussäte 2025. a kohta. Kui KOV ei sisesta

infosüsteemi kodualuse maa maksusoodustuse

suurust, ei rakendu põhimõte, et aluseks võetakse

eelmise aasta andmed ning kõik kodualused maad

maksustatakse.

01.01.2026. a

4. Eelnõu terminoloogia

Eelnõus uusi termineid ei kasutata.

5. Eelnõu vastavus Euroopa Liidu õigusele ja Eesti Vabariigi põhiseadusele

Eelnõu reguleerimisala ei puuduta Euroopa Liidu õigust.

6. Seaduse mõju

Seaduse muudatus ei suurenda automaatselt maamaksukoormust. Samas annab seaduse

muudatus KOVidele suuremad võimalused maamaksu üle otsustamisel, mis võib tähendada

perspektiivis maamaksukoormuse mõnevõrra tõusu. Eesti varamaksude osakaal 0,16% SKP-s

ja 0,5% kogu maksulaekumises on OECD riikide seas väikseim29. Seaduse muudatustega ei

tõuse maamaksukoormus suuremaks (osakaal SKP-s ja kogu maksulaekumises) kui see oli nt

2000. a. Mõjuanalüüsi tegemisel on lähtutud nii keskmiste määrade kui ka maksimummäärade

stsenaariumist. Maksimummäärade puhul on arvestatud eelnõuga kavandatavat muu maa

maksumäära tõstmisega 2,0%-le. Kummagi stsenaariumi järgi ei suurene maamaksu koormus

suuremaks kui see oli kümmekond aastat tagasi. Mõjude hindamisel on lähtutud vaikimise

eeldusest, et 2026. a KOVid enamasti jätkavad 2025. a kehtinud maamaksu aastase kasvu

piiranguga 50%/20 eurot.

29 OECD 2022. a andmed

17

Joonis 4. Maamaksu laekumise osakaal SKP-s jooksevhindades erinevate maamaksu prognoosi

stsenaariumite korral.

KOVide otsuseid ei ole võimalik prognoosida. Seega analüüsid näitavad erinevate

stsenaariumite potentsiaalset mõju. KOVide juhid on meedias ning Vabariigi Valitsuse

delegatsiooni ja Eesti Linnade ja Valdade Liidu eelarveläbirääkimiste töörühmas väljendanud

seisukohta, et KOVid jälgivad hoolikalt isikute maksujõulisust ning väldivad ülejõu käiva

maamaksu koormuse kehtestamist.

6.1. Kavandatav muudatus: muu maa maksimaalse määra suurendamine 1,0%lt 2,0%-le

Eelnõuga suurendatakse muu maa sihtotstarbega maa maksimaalset maamaksu määra 1,0%-lt

2,0%-le. See ei tähenda automaatselt maamaksu tõusu, sest maksumäärade kehtestamise õigus

on KOVil. Punktis analüüsitakse muu maa maksugrupis maksimaalse määra suurendamise ja

maamaksu aastase kasvu piirangu muutmise mõjusid koos.

Kaasnev mõju: mõju majandusele

Maksugrupis muu maa on sellised maa sihtotstarbed nagu ärimaa, tootmismaa, transpordimaa,

mäetööstusmaa, turbatööstusmaa, jäätmehoidla maa jne. Transpordimaa sihtotstarbegrupis on

maksustamishinna kasv perioodil 2001-2022. a 2,6 korda, turbatööstuse maal 3,1 korda,

jäätmehoidla maal 4,8 korda30. Samal ajal 2024. a maksimaalne maksumäär langes 2,5 korda.

Nendes sihtotstarve gruppides maamaksu maksimaalse määra tõusu mõju 1,0%-lt 2,0%-le

eraldi ei analüüsita. Seletuskirjas analüüsitakse mõju ettevõtetele (ärimaa, tootmismaa) ja

mäetööstus ettevõttele (mäetööstusmaa).

Sihtrühm on suur. Grupis „muu maa“ on peamiselt äri-, tootmis- ja transpordimaad ning neile

kehtib ühesugune maksumäär. Muudatus puudutab potentsiaalselt ca 50 000 katastriüksust ehk

7,8% katastriüksuste koguarvust.

30 Allikas Maa-Amet

18

Mõju ulatus on keskmine. Seadusega kehtestatakse maksimaalsed määrad. KOV volikogu

pädevuses on kehtestada oma territooriumil maamaksumäärad. Seega muudatusest tingitud

maksukoormus sõltub KOVidest ega pruugi tähendada automaatselt ettevõtjate jaoks

maamaksu tõusu. Tuleb silmas pidada, et maamaksu tõusu negatiivse mõju leevendamiseks

rakendub maamaksu kasvu aastane piirang 50% või 20 eurot.

Maksimaalse määra suurendamine 2,0%-le mõjutab eeldatavasti eelkõige Tallinna ja selle

lähiümbruse KOVide territooriumil tegutsevaid ettevõtjaid, sest nendel KOVidel võib olla

eeldatavasti suurem motivatsioon sellist võimalust kasutada. Kui ühelt poolt maade hindamise

tulemuste tõttu 2024. a maamaksu laekumised vähenevad võrreldes 2023. aastaga ja/või teiselt

poolt KOV-dele eraldatava füüsilise isiku tulumaksu ümberkorralduste tõttu tulevikus

tulumaksu kasv väheneb, tuleb neil KOVidel leida uued tuluallikad. Mõju ulatus on keskmine,

sest enamikel juhtudel jääks aastane maamaksu tõus koos maamaksu aastase kasvu piiranguga

50% või 20 eurot alla 50 euro. Tallinnas on eeldatavasti mõju suurem, nt maksumäära tõstmisel

1,0%-lt 2,0%-le väheneks 2025. a „muu maa“ maksugrupis nende katastriüksuste arv, kus

maamaksusumma tõuseks alla 50 euro 54%-lt 34%-le.

Joonis 5. Maamaksu osakaal ettevõtete (va põllumajandus ja metsandus) kuludes %-i erinevate

maksumäärade korral (2024-2030 prognoos)31

Maamaksu osakaal erimevate stsenaariumite korral tavaliste ettevõtete kuludes on väga väike,

jäädes alla 0,1% kuludest. Maamaksu maksimaalse määra suurendamine 2,0%-ni viib 2030.

aastaks maksukoormuse kõrgemaks 2013. a tasemest32. Maksimaalse määraga 1,0% jääks

ettevõtete maamaksu koormus allapoole 2013. a taset. Kuna maade hindamise mõte on

maamaksu kaasas käimine maa väärtuse muutumisega, on oluline maksimaalsed määrad seada

sellised, et oleks piisavalt maamaksu laekumise kasvu potentsiaali.

31 Allikas statistika andmebaas 32 2013. a on võetud referentsaastaks, sest pärast kodualuse maa maksusoodustust tõstsid paljud KOVid haritava maa ja

loodusliku rohumaa maksumäärasid maamaksu laekumise vähenemise vältimiseks

19

Kui rakendada muul maal maksimaalset määra 2,0% koos maamaksu aastase kasvu piiranguga

50%/20 eurot oleks maamaksu aastane tõus nt 2025. a üle 1000 euro Tallinna linnas ca 5,7%,

Harjumaal (va Tallinn) ca 0,5% ja mujal Eestis 0,1% katastriüksustest.

Joonis 6. Maamaksu osakaal konkreetse kaubandusettevõtte müügitulus %-i erinevate

maksumäärade korral (2024-2030 prognoos)

Joonisel toodud analüüs on teostatud ühe konkreetse kaubandusettevõtte näitel, võttes arvesse

selle ettevõtte omandis olevate maatükkide maksustamishinnad33 ja majandustegevuse

andmed34. Analüüsitud ettevõtte jaoks oleks maamaksu määra suurendamisel 2,0%-le mõju

minimaalne ning maamaksu koormus ei suureneks oluliselt üle 2013. a taseme, mis ajast

maksumäärad on suuresti muutumatud püsinud.

Mõju avaldumise sagedus on väike. Eeldatavasti kasutavad muu maa maksimaalse

maksumäära tõusu võimaluse ära need KOVid, kelle puhul uute maa maksustamishindade ja

maksimaalse maamaksumäära kombinatsioonis muu maa sihtotstarbe grupis 2024. a maamaksu

laekumine saab olema väiksem kui 2023. a laekumine ja nende suhtes rakendub füüsilise isiku

tulumaksu eraldamise ümberkorralduse negatiivne mõju. Sellisteks piirkondadeks on peamiselt

Harjumaa ja Tartu linna läbiümbrus. Sellised KOVid eeldatavasti soovivad nt äri- ja

tootmismaadelt saada senisest suuremat maamaksu laekumist.

Ebasoovitavate mõjude risk on väike, kuna maamaksusumma saab aastas tõusta

maksimaalselt 50%/20 eurot, võrreldes eelmise maksustamisperioodi maksusummaga. Lisaks

eeldatavasti suurem osa KOVe, eelkõige need, kes asuvad väljaspool Harjumaad, ei hakka

esialgu muu maa maksukoormust suurendama.

Eeltoodust tulenevalt on potentsiaalne mõju majandusele väheoluline.

33 Allikas Maa-Amet 34 Allikas äriregister

20

6.1.1 Mäetööstus

Perioodil 2001-2022 on mäetööstusmaa maksustamishind suurenenud 13,2 korda. Kiiresse

kasvu on oma panuse andnud hindamismetoodika, mille kohaselt mäetööstusmaad hinnati

ehitusmaa mudeliga. Maksustamishinna suure kasvu tõttu tuleb eraldi analüüsida maksimaalse

määra 1,0%-lt 2,0%-le tõstmise potentsiaalset mõju.

Joonis 7. Maamaksu osakaal konkreetse kaevandusettevõtte müügitulus35 %-i erinevate

maksumäärade korral (2024-2030 prognoos)

35 Analüüsi aluseks võeti „müügitulu“, sest ettevõtete majandusaasta aruannetes ei olnud üheselt tuvastav kogukulu.

21

Joonis 8. Maamaksu osakaal konkreetse kaevandusettevõtte müügitulus %-i erinevate

maksumäärade korral (2024-2030 prognoos)

Joonistel toodud analüüs on teostatud kahe konkreetse kaevandusettevõtte näitel, võttes arvesse

nende mäetööstuslikus kasutuses olevate maatükkide maksustamishinnad36 ja

majandustegevuse andmed37. Analüüsitud ühe ettevõtte jaoks oleks maamaksu määra

suurendamisel 2,0%-le mõju olemas, mis võib potentsiaalselt tähendada nt liiva tonni hinna

tõusu.

Kuna maamaksu määrade kehtestamine on KOVi pädevuses, on analüüs näitlik ega anna

informatsiooni tegeliku maksukoormuse muutumise kohta.

Eeltoodust tulenevalt on potentsiaalne mõju majandusele oluline.

Kaasnev mõju: mõju riigiasutuste ja kohalike omavalitsuste asutuste korraldusele ning avaliku

sektori kuludele ja tuludele

Maamaksu määrade üle otsustavad KOVid. Seetõttu saab hinnata potentsiaalset tulu mingi

konkreetse stsenaariumi järgi. Maksutulu kasvu potentsiaali on käsitletud seletuskirja peatükis

7.

Sihtrühm on väike. KOVide ja MTA ametnikud, kes tegelevad maamaksuga. Eeldatavasti

enamik KOVe ei rakenda eelnõuga suurendatud muu maa maamaksu määra maksimaalses

ulatuses.

36 Allikas Maa-Amet 37 Allikas äriregister

22

Mõju ulatus on väike. Muudatus eeldab MTA maamaksu infosüsteemis ühe välja muutmist.

Muudatuse mõju KOVidele on väike. KOVid kehtestasid hiljemalt 2023. 1. juuliks 2024. a

uued määrad kolmes grupis ning võimalik maamaksu määra muutmine on varasemalt sisse

töötatud protsess.

Mõju avaldumise sagedus on väike. MTA peab muutma maamaksu arvutamise infosüsteemi.

KOVide jaoks on muu maa maksumäära muutmine ühekordne tegevus.

Ebasoovitavate mõjude risk on väike, kuna MTA saab infosüsteemis teha muudatuse ilma

suuremahulise IT arenduseta. KOVid on juba korra muu maa maksumäära kehtestanud ning

selle võimalik muutmine ei ole keerukas protsess. Lisaks puudub risk, et vaatamata

maksimaalse määra kehtestamisele maamaksu laekumine väheneb.

Eeltoodust tulenevalt ei ole mõju riigiasutuste ja kohalike omavalitsuste asutuste korraldusele

ning avaliku sektori kuludele oluline.

Kaasnev mõju: regionaalne mõju

KOVidel on täielik autonoomia kehtestada maamaksumäärad. Seega on praktiliselt võimatu

eeldada, missugused KOVid kasutavad võimalust suurendada muu maa maksumäära 2.0%-le.

Üldiselt võib oletada, et KOVid, kus maade hindamise järgselt uute maksimaalsete

maksumääradega äri- ja tootmismaa maamaks vähenes, võivad tulevikus kaaluda muu maa

maksumäära tõstmist. Samuti võivad muu maa suurendatud maksimaalse määra võimalust

kasutada osad Harjumaa KOVid, kelle tulumaksu kasv väheneb tulevikus kui viiakse ellu

tulumaksu ümberkorraldus.

6.2. Kavandatav muudatus: aastase maamaksu kasvu 10%/5 eurot piirangu muutmine

50%/20 euroks 2025. a ja alates 2026. a KOVidele aastase kasvu piirangu protsendi

otsustada andmine.

Maamaksu aastase kasvu piirang on olemuslikult ajutine ja see peab ära hoidma maaomaniku

jaoks üle jõu käiva hüppelise maamaksu kasvu. Eelnõuga muudetakse maamaksu aastase kasvu

piirangut ning alates 2025. aastal maamaksu aastane kasv ei või olla rohkem kui 50%, võrreldes

eelmise aasta maamaksusummaga, millelt ei ole maha arvestatud maksuvabastusi ega -

soodustusi. Kui 50% kasv on väiksem kui 20 eurot, siis võetakse maamaksu aastaseks kasvuks

20 eurot. Alates 2026. a saavad KOVid ise kehtestada maamaksu aastase kasvu piirangu

protsendi. Kui KOVi kehtestatud kasvu piiranguga oleks maamaksu tõus väiksem kui 20 eurot

või võrdne sellega, kasvab maamaks üleriigiliselt ühetaoliselt 20 eurot. Maamaks ei saa

suuremaks minna kui maa maksustamishinna ja maamaksumäära alusel arvutatud maamaksu

summa.

Kaasnev mõju: mõju maaomanikele

2022. a läbi viidud maade korralise hindamise tulemusel kasvas metsamaa maksustamishind

keskmiselt 4,6 korda ja põllumaal 22,5 korda38. Metsamaade maksimaalset maamaksu määra

vähendati 5 korda. Metsamaa on ülejäänud maatulundusmaaga ühes maksugrupis ja

põllumaade maksukoormuse järgi maamaksu määra seadmisel eeldatavasti metsamaade

maamaks väheneb allapoole 2023. a laekumist või suureneb vähesel määral. Seega maamaksu

aastase kasvu piirangu muutmise mõju enamikele metsamaadele on väike ja seda eraldi ei

38 Allikas Maa-Amet

23

analüüsita. Selles peatükis analüüsitakse eraldi mõju elamumaa omanikele või kasutajatele, kes

ei saa kodualuse maa maksusoodustust ja põllumajandustootjatele.

Sihtrühm on suur. Maamaksu aastase kasvu piirangu muutmine ei puuduta kõiki

katastriüksusi. Osadel juhtudel 2022. a määratud uute maksustamishindade ja KOVide 2024. a

uute määrade juures maamaks väheneb või kasvab vähem kui 10% (seega maamaks saavutab

tegeliku suuruse ja aastase kasvu piirang ei rakendu). Lisaks kui kodualuse maa

maksusoodustus jääb näiteks muutmata, ei avalda maamaksu aastase kasvu sammu

suurendamine mõju sellistele katastriüksustele, sest nendelt maadelt jätkuvalt maamaksu ei

maksta. Muudatus mõjutab eeldatavasti 62,5% katastriüksustest.

Mõju ulatus on keskmine. Muudatusest tingitud maksukoormus sõltub KOVi kehtestatud

maamaksumääradest ja alates 2026. a lisaks ka KOVi kehtestatud maamaksu aastase kasvu

piirangu protsendist. Mõju ulatus on keskmine, sest enamikel juhtudel jääks aastane maamaksu

tõus alla 50 euro. Muudatuse tõttu maa maksustamishinnast ja maamaksumäärast lähtuva

maamaksu summa ei muutu, vaid selleni jõutakse ajaliselt vähemate aastatega.

Joonis 9. Maamaksu aastase kasvu piirangu 50%/20 eurot mõju maksimummäärade juures

maaomanikele 2025. a näitel 39,40

39 Joonisel on „ei muutu“ kategoorias riigi omandis olev ühiskondlike ehitiste maa, mida ei maksustata ning maa, millel

kodualuse maa maksusoodustuse või looduskaitselise vabastuse tõttu maksukohustus puudub. Omandiosa rakendamine

tähendab, et katastriüksustel on arvesse võetud nt korteriomandite arv. Võrdluse aluseks on maksimaalsete määradega 2025. a

maamaksu prognoos kaitsemehhanismiga 50%/20€ vs 2024. a maamaksu prognoos. 40 Maksimaalsed määrad on arvestatud järgmiselt: elamumaa 0,5%, muu maatulundusmaa 0,5% ning muu maa 2,0%.

24

Joonistelt on näha, et üle 90% katastriüksuste omandiosadest jääks maamaksu maksimaalsete

määrade juures maamaksu aastase kasvu piirangu 50%/20 eurot rakendamisel 2025. a

maamaksutõus väiksemaks kui 50 eurot. Enamikel juhtudel jääks see 5-25 euro vahele.

Joonis 10. Maamaksu aastase kasvu piirangu 50%/20 eurot mõju keskmiste määrade juures

maaomanikele omandiosadega 2025. a näitel41,42

Keskmiste määrade rakendamisel osadel juhtudel maamaks langeks alla 2024. a maamaksu

suurust. Põhjus on selles, et samal tasemel maamaksu laekumise tagamiseks on keskmine

maksumäär liiga madal. 2/3 omanikest oleks maamaksu aastase kasvu piirangu muutmisel mõju

minimaalne.

KOV-iti on keskmine maade maksustamishind kasvanud erinevalt ja seega maksumäära

kehtestamise ning maamaksu aasatase kasvu piirangu protsendi määramise kaalutlused on

eeldatavasti väga erinevad. Seetõttu ei ole võimalik KOV-i põhiseid stsenaariume välja tuua.

Võib eeldada, et tegelik mõju jääb keskmiste määrade ja maksimaalsete määrade stsenaariumi

vahele. Samuti võib oletada, et mingi osa KOV-idest alates 2026. a toovad maamaksu aasatase

kasvu sammu allapoole 50%-i.

41 Joonisel on „ei muutu“ kategoorias riigi omandis olev ühiskondlike ehitiste maa, mida ei maksustata ning maa, millel

kodualuse maa maksusoodustuse või looduskaitselise vabastuste tõttu maksukohustus puudub. Omandiosa rakendamine

tähendab, et katastriüksustel on arvesse võetud nt korteriomandite arv. Võrdluse aluseks on keskmiste määradega 2025. a

maamaksu prognoos kaitsemehhanismiga 50%/20€ vs 2024. a maamaksu prognoos.

Keskmiste määrade rakendamisel osadel juhtudel saab maksusumma olema väiksem kui 2024. a. 42 Keskmised määrad on arvestatud järgmiselt: elamumaa 0,25%, muu maatulundusmaa 0,25% ning muu maa 1,0%.

25

Mõju avaldumise sagedus on keskmine. Maamaksu aastase kasvu piirangu muutmisel 50%-

le ja 20 eurole on KOVidel võimalik maamaksu kasvu piiramiseks vähendada maamaksu

määrasid. Alates 2026. a saavad KOVid ise määrata maamaksu aastase kasvu piirangu

protsendi. KOVid eeldatavasti arvestavad maaomanike huvidega.

Ebasoovitavate mõjude risk on väike, kuna KOVidel on võimalik erinevate meetoditega

maksukoormuse kasvu piirata.

Eeltoodust tulenevalt on potentsiaalne mõju majandusele oluline.

Allpool on esitatud mõju peamiste maaomanike sihtgruppide kaupa

6.2.1 Põllumajandustootjad

Maa on põllumajandustootjatele peamine tootmissisend ning maamaksu muudatustel võib

potentsiaalselt olla oluline mõju sektorile. Maamaksu aastase kasvu piirmäära sammu

suurendamisel 10%/5 eurolt 50%/20 eurole tuleb analüüsida mõju põllumajandusmaalt

makstavale maamaksule ja sellest tulenevalt ka renditasu suurusele. Eelnõuga ei muudeta

maatulundusmaa maksimaalset määra 0,5% maa maksustamishinnast.

Perioodil 2011-2022 on aastane keskmine lisandväärtuse kasv olnud ca 7%, sh põllumajanduses

ca 11% aastas. Sellel perioodil on põllumajanduse lisandväärtuse kasv olnud 1,6 korda43. Samas

alates 2012. a on KOVide maamaksumäärad püsinud maksimumi lähedal väikeste erisustega.

Maamaksu osakaal SKP-s on ca 0,2% ja seega maamaksu mõningase kasvu mõju

lisandväärtuse kasvule on eeldatavasti väike. Seetõttu ei ole otstarbekas maamaksu aastase

kasvu piirmäära seadmisel lähtuda lisandväärtuse aastasest kasvust.

Maamaksu ja maa rendihindu44 tuleb analüüsida koos, et saada adekvaatsem hinnang maaga

seotud kuludele. Analüüsi aluseks võeti rendimaksete ja maamaksu kulude osakaal

vahetarbimises45. Rendikulud ja maamaksukulud ei sisaldu vahetarbimises, vaid on

vahetarbimisele lisanduvad kulud. Analüüsis suurendati vahetarbimist ja rendikulusid 3% võrra

aastas, sest sisendkulud suurenevad igal aastal. Võrdlusandmetes sisaldub rendimaksetes ka

maamaksu komponent. See on analüüsis välja võetud selleks, et rendi ja maamaksu mõju eraldi

välja tuua. Põllumajandustootjate rendikulud kokku on perioodil 2012-2021 kasvanud 3,6

korda46 olenemata sellest, et kogu perioodi jooksul on maamaks olnud sama suur. Lisaks on

rendikulude kogusumma osadel aastatel vähenenud. See tähendab, et põllumaade rendihind

sõltub peaasjalikult turu konjunktuurist.

43 Statistikaamet 44 Eestis on põllumajandustootja kasutatavast maast 65% renditud. Allikas Maaelu Teadmuskeskus. 45 Põllumajandustootja kõik sisendkulud. Vahetarbimise võrdlust kasutatakse EL-i riikide põllumajandustootjate võrdlemiseks. 46 Statistikaamet

26

Joonis 11. Maamaksu ja rendikulude osakaal (%) põllumajandustootja vahetarbimises 2012-

202247

Joonisel on toodud põllumaa maamaks. Lisaks mõjutab põllumajandustootjat ka metsamaa

maamaks. Põllumajandustootjate kokku tasutud maamaksu metsamaalt ei olnud võimalik eraldi

välja tuua. Jooniselt on näha, et põllumaa rendi osakaal põllumajandustootja vahetarbimises on

alates 2012. a jõudsalt kasvanud, samal ajal kui maamaksu vastav näitaja on vähenenud.

Põllumajandustootja kasutada olevast põllumaast on ca 1/3 tootja omandis ja ülejäänud on

renditud. Seega maamaksu võimalik tõus eraldiseisvalt põllumajandustootja tulususele suurt

mõju ei avalda. Samas on oluline analüüsida, kuidas maamaksu kavandatavad muudatused

võivad potentsiaalselt mõjutada põllumaade rendihinda, millel on oluliselt suurem mõju

tootjatele.

Alljärgnev analüüs on tehtud põllumajandustootja näitel, kelle kasutuses on kokku 500 ha

maad, millest 14% on tootja omandis põllumaa, 65% renditav põllumaa ja 21% metsamaa.

47 Statistikaamet

27

Joonis 12. Maamaksu ja rendikulude osakaal põllumajandustootja vahetarbimises erinevate

maksumäärade juures aastase maamaksu kasu piiranguga 50%/20 eurot (2024-2032 prognoos)

Joonis 13. Põllumajandustootja maamaks ja rendikulud erinevate maksumäärade juures aastase

maamaksu kasu piiranguga 50%/20 eurot (2024-2032 prognoos)

28

Põllumajandustootjate maamaks ja rendikulud osakaaluna vahetarbimises ületasid 2021. aastal

12%. Seega maatulundusmaa maksimaalse määra 0,5% juures ei tõuseks näitaja sellest

kõrgemale. Maamaksu aastase kasvu piirangu suurendamine 50%/20 eurole kiirendab

maamaksu tõusu, millega jõutakse kiiremini turuväärtusel põhineva tegeliku maamaksuni.

Keskmise maamaksu määra 0,25% juures ei mõjuta maamaksu aastase kasvu piirangu sammu

tõstmine põllumajandustootjate olukorda. Lisaks analüüsiti, kuidas maamaksu aastase kasvu

piirangu tõstmine 50%/20 eurole võib mõjutada rendikulusid. Keskmise määra 0,25% juures

mõju rendikuludele on minimaalne. Maksimaalse määra ja 50%/20 eurot aastase maamaksu

kasvu piirangu juures oleks rendikulude osana maamaksu komponendi kasv sama suur kui

tavapärane rendikulude kasv 3% aastas. Analüüsitud näite kohaselt 2028. a jõuab maamaks

tegeliku suuruseni ja rendihindadele mõju edaspidi ei avalda. Seega maamaksu aastase kasvu

piirang ei tohiks oluliselt kiirendada rendihindade tõusu. Kui arvestada, et rendihinnad tõusevad

niigi ca 10% aastas, siis maamaksu kasv hajub selles ära lõpptulemusele eeldatavasti mõju

avaldamata. Pealegi ei ole rendihind seni sõltunud maamaksu suurusest. Võib eeldada, et

KOVid ei kehtesta kiire maa maksustamishinna tõusu korral maatulundusmaale

maksimummäärasid. 2024. aastaks kehtestasid paljud KOVid maksimummäärad, sest

maamaksu aastase kasvu piirang 10%/5 eurot tekitas olukorra, kus madalamate määrade juures

oleks maksulaekumine jäänud 2023. aastast väiksemaks. Osad KOVid eeldatavasti kasvu

piirangu 50%/20 eurot korral korrigeerivad suurema maksutõusu vältimiseks maksumäärasid

maksimaalsest allapoole. Seetõttu maamaksu aastase kasvu piirangu tõstmine 10%/5 eurolt

50%/20 eurole ei avalda olulist mõju põllumaa rendihindadele. Realistik stsenaarium jääb

eeldatavasti maksimaalse määra 0,5% ja keskmise määra 0,25% vahele. KOV põhist analüüsi

ei ole võimalik teha, sest maamaksu määra kehtestamine on volikogu ainupädevuses.

Joonis 14. Maamaksu osakaal konkreetsete põllumajandustootjate müügitulus %-i erinevate

maksumäärade korral (2024-2030 prognoos)

29

Joonisel toodud analüüs on teostatud kahe konkreetse põllumajandustootja näitel, võttes arvesse

nende omandis maatükkide maksustamishinnad48 ja majandustegevuse andmed49. Analüüsitud

tootjate jaoks ei ole maamaks väga suure tähtsusega kulu, jäädes oluliselt alla 1,0%

müügituludest. Maamaksu aastase kasvu piirangu sammu suurendamine 50%/20 eurole

suurendab maksimaalse määra korral maamaksu aastas mõni tuhat eurot. Võib eeldada, et

maamaksu aastase kasvu piirangu sammu suurendamisel KOVid vähendavad maatulundusmaa

maksumäärasid allapoole maksimaalset määra ja tegelik mõju jääb kahe stsenaariumi vahele,

mille tulemusel on maamaksu kasv pigem väike ja mõju tootjate majandustulemustele on väike.

Eeltoodust tulenevalt on mõju põllumajandustootjatele ebaoluline.

6.2.2 Elamumaa omanikud ja üürnikud

Elamumaa maamaks koosmõjus üüri suurusega võib mõjutada eluruumide kättesaadavust ja

üüri hinda. Maamaksu aastase kasvu piirmäära sammu suurendamisel 10%/5 eurolt 50%/20

eurole tuleb analüüsida mõju elamumaalt makstavale maamaksule ja sellest tulenevalt ka üüri

suurusele. Eelnõuga ei muudeta elamumaa maksimaalset määra 0,5% maa maksustamishinnast.

Kodualuse maa maksusoodustuse KOVide otsustada andmise mõju käsitletakse peatükis 6.3.

Kodualuse maa maksusoodustust saab juhul, kui eluruum on isiku omandis ja rahvastikuregistri

järgne elukoht asub samal aadressil. Kodualuselt maalt, mis ületab 0,15 ha tiheasustuse alal või

kui hajaasutuse alal on elamumaa või õuemaa kõlviku pindala üle 2,0 ha, tuleb piirmäära

ületavalt osalt maksta maamaksu. Samuti tuleb elamumaalt maamaksu maksta kui eluruum

asub maal, mis ei ole isiku omandis või seal ei asu isiku rahvastikuregistri elukoht.

Eluruumide aluse maa maksustamise puhul tuleb analüüsida, kas maamaks võib kujuneda liiga

suureks, et see hakkaks mõjutama eluruumide omamist või üürimist. Analüüsi aluseks võeti

elamumaa maamaksu suurus leibkonna sissetulekus.

Joonis 15. Maamaksu osakaal leibkonna sissetulekus (%) erinevate maksumäärade korral

(2024-2030 prognoos)50.

48 Allikas Maa-Amet 49 Allikas äriregister 50 Allikas Statistikaamet

30

Jooniselt on näha, et maksimaalse elamumaa maamaksumäära 0,5% juures nt maamaksu

aastase kasvu piirang 50%/20 eurot ei avalda leibkonna toimetulekule olulist mõju. 2013. a oli

elamumaalt makstava maamaksu osakaal leibkonna sissetulekus oluliselt suurem kui

prognoositavalt see maksimaalse määra juures üldse tõusta saaks. Rahvusvahelises võrdluses

peetakse nn liigseks eluasemekulude (ainult üür, ilma ülalpidamiskuludeta) koormatuseks

(housing cost overburden) 40% netosissetulekust51. Kuna maamaksu osakaal jääb alla 0,2%

leibkonna sissetulekust mõjutab maamaksu aastase kasvu piirangu muutmine eeldatavasti

minimaalselt eluruumide üürihindasid.

Eeltoodust tulenevalt ei ole mõju üüriturule ebaoluline.

Kaasnev mõju: mõju riigiasutuste ja kohalike omavalitsuste asutuste korraldusele ning avaliku

sektori kuludele ja tuludele

Maamaksu suuruse üle otsustavad KOVid. Seetõttu saab hinnata potentsiaalset tulu mingi

konkreetse stsenaariumi järgi. Maksutulu kasvu potentsiaali on käsitletud peatükis 7.

Maamaksu aastase kasvu piirangu reegli muutmine võib tähendada, et osad KOVid

korrigeerivad 2025. a praegu kehtivaid maksumäärasid allapoole maaomanike maksukoormuse

liiga kiire kasvu vältimiseks. Alates 2026. a peab iga KOV otsustama maamaksu aastase kasvu

piirangu protsendi.

Sihtrühm on suur. Kõik KOVid ja MTA ametnikud, kes tegelevad maamaksuga.

Mõju ulatus on suur. Muudatus eeldab MTA maamaksu infosüsteemi muutmist. Muudatuse

mõju KOVidele on suur, sest uue asjana peavad hakkama alates 2026. a otsustama maamaksu

aastase kasvu piirangu suuruse üle.

Mõju avaldumise sagedus on keskmine. MTA peab kohendama maamaksu arvutamise

infosüsteemi. KOVidele tekib maamaksu aastase kasvu piirangu protsendi määramisel täiendav

võimalus maamaksu suurust reguleerida. Seega osad KOVid võivad nii määrasid kui kasvu

piirangut aastati muuta.

Ebasoovitavate mõjude risk on keskmine, MTA peab tellima infosüsteemi IT arenduse.

KOVide jaoks on uus asi hakata alates 2026. a otsustama maamaksu aastase kasvu piirangu

suuruse üle.

Eeltoodust tulenevalt on mõju riigiasutuste ja kohalike omavalitsuste asutuste korraldusele ning

avaliku sektori kuludele oluline.

Kaasnev mõju: regionaalne mõju

KOVidel on täielik autonoomia kehtestada maamaksumäärad ja alates 2026. a maamaksu

aastase kasvu piirangu protsent. Üldiselt võib oletada, et KOVid, kus on maade korralise

hindamise järgselt maade maksustamishind oluliselt kasvanud, kaaluvad maaomanike

maksukoormuse leevendamiseks maamaksu määrade vähendamist, maamaksu aastase kasvu

allapoole 50% langetamist või kasutavad mõlemat võimalust.

51 OECD (https://www.oecd.org/els/family/HC1-2-Housing-costs-over-income.pdf).

31

6.3. Kavandatav muudatus: Kodualuse maa maksusoodustuse üle otsustada andmine

KOVidele

Kaasnev mõju: mõju koduomanikele

Eelnõus nähakse ette, et üleriigiline pindalapõhine kodualuse maa maksusoodustus kaob ning

iga KOV saab otsustada summapõhise kodualuse maa maksusoodustuse suuruse alates 2026.

aastast. See tähendab, et kodualuse maa maksusoodustuse piiri ületava osa eest tuleb hakata

tasuma maamaksu.

Väljaspool Harjumaad on koduomanike maksusoodustuse suurus väike ja kodualuse maa

maksustamine ei tooks märkimisväärselt eelarvetulu. Kodualuse maa osalisel maksustamisel

on potentsiaali Harjumaal, sh Tallinnas ja teatud määral ka Tartu linnas ning selle lähiümbruses.

Mõju analüüsimisel on võetud aluseks nii keskmine kui ka maksimaalne maamaksu määr.

Elamumaa ja maatulundusmaa õuemaa kõlviku maksimaalne maamaksu määr on 0,5%.

Endiselt säilib õigus kodualuse maa maksusoodustusele elamumaa ja ärimaa liitsihtotstarbega

maa koduomanikule ärimaa osa eest, kui eluruum on isiku omandis ja seal asub tema

rahvastikuregistri järgne elukoht.

Sihtrühm on suur. Muudatus mõjutab potentsiaalselt ca 521 000 koduomanikku52.

Mõju ulatus on keskmine. KOV volikogu pädevuses on kehtestada oma territooriumil

kodualuse maa maksusoodustuse suurus. KOV võib jätkuvalt vabastada koduomanikud

maamaksust, kehtestades piisavalt kõrge piirmäära.

Joonis 16. Kodualuse maa maksusoodustuse suurus eurodes maksimummäärade juures

maamaksu aastase kasvu piiranguta5354

52 Allikas Maksu- ja Tolliamet 53 Arvutused on tehtud vastavalt katastriüksusel rahvastikuregistri elukohtadele 54 Maksimaalsed määrad on arvestatud järgmiselt: elamumaa 0,5%, muu maatulundusmaa 0,5% ning muu maa 1,0%.

32

Joonis 17. Kodualuse maa maksusoodustuse suurus eurodes keskmiste määrade juures

maamaksu aastase kasvu piiranguta55,56

Joonistelt on näha, et kodualuse maa maksusoodustuse suurus on regiooniti väga erinev.

Väljaspool Harju- ja Tartumaad jääks ca pooltel juhtudel kodualuse maa maksusoodustuse

kaotamisel maksutõus 5 euro piiresse ning juhul, kui omanikul muud maad peale kodualuse

maa ei ole, siis maksuteadet ei väljastataks57. Kodualuse maa maksusoodustuse suuruse üle

KOVidele otsustada andmisel võib eeldada, et KOVid pigem rakendaksid keskmisele määrale

vastavaid maksumäärasid, et vältida maksukoormuse liiga suurt kasvu. Samuti võib eeldada, et

KOVid seavad maksusoodustuse suuruse selliselt, et ainult kallimate kodualuste maade

omanikud hakkavad kodualuse maa eest osaliselt maamaksu tasuma.

55 Arvutused on tehtud vastavalt katastriüksusel rahvastikuregistri elukohtadele 56 Keskmised määrad on arvestatud järgmiselt: elamumaa 0,25%, muu maatulundusmaa 0,25% ning muu maa 0,5%. 57 Maamaksuteadet ei väljastata kui ühele isikule kuuluvate maade summaarne maamaksusumma ühe omavalitsuse piires jääb

alla 5 euro.

33

Alljärgnevates tabelites on esitatud 2 maatüki näitel kodualuse maa maksusoodustuse

põhimõtete võimalikud mõjud. Tegelik mõju selgub KOV otsusest, missuguses summas

kodualune maa maamaksust vabastatakse. Esimene näide on Tallinna linna merelähedasest

krundist ja teine näide Tartu valla Raadi aleviku maatüki kohta.

Tabel 5. Näide kodualuse maa maksusoodustusest (krundi pindala 0,12 ha58) erinevate

stsenaariumite korral59

Tabel 6. Näide kodualuse maa maksusoodustusest (krundi pindala 0,22 ha60) erinevate

stsenaariumite korral61

Pindalapõhise kodualuse maa maksusoodutuse kaotamine ja üleminek summapõhisele

maamaksu soodustusele tähendab, et tiheasustuse alal üle 0,15 ha ja hajaasustuse alal üle 2,0

ha kinnistu puhul on kogu kinnistu eest võimalik kodualuse maa maksusoodustust saada, kui

KOVi kehtestatud kodualuse maa maksusoodustuse piirmäär seda võimaldab. Selliseid

katastriüksusi on kokku 3046 ja nendelt tasutav maamaks 2024. a eeldatavasti ca 863 000 eurot.

Maksimaalsete määrade juures maamaksu aastase kasvu piiranguta oleks kogu potentsiaalne

maamaksu laekumine 2,2 mln.

58 Näide on Tallinna linna mereäärse krundi kohta 59 Arvutused on tehtud maamaksu aastase kasvu piiranguga 50%/20 eurot 60 Näide on Tartu valla Raadi alevi krundi kohta 61 Arvutused on tehtud maamaksu aastase kasvu piiranguga 50%/20 eurot

2023 2024 2025 2026 2027 2028

Keskmised määrad ja

pindalapõhise

koduomaniku maamaksu

soodustus

Maamaksu suurus 0 0 0 0 0 0

Maamaksu suurus kodualuse

maa maksusoodustuseta 861,25 947,38 801,83 801,83 801,83 801,83

Maksimaalsed määrad ja

pindalapõhise

koduomaniku maamaksu

soodustus

Maamaksu suurus 0 0 0 0 0 0

Maamaksu suurus kodualuse

maa maksusoodustuseta 861,25 947,38 1421,07 1603,66 1603,66 1603,66

Keskmised määrad ja nt

alates 2026. a

koduomaniku maamaksu

soodustus 500 eurot

Maamaksu suurus 0 0 0 301,83 301,83 301,83

Maamaksu suurus kodualuse

maa maksusoodustuseta 861,25 947,38 801,83 801,83 801,83 801,83

Maksimaalsed määrad ja

nt alates 2026. a

koduomaniku maamaksu

soodustus 500 eurot

Maamaksu suurus 0 0 0 1103,66 1103,66 1103,66

Maamaksu suurus kodualuse

maa maksusoodustuseta 861,25 947,38 1421,07 1603,66 1603,66 1603,66

2023 2024 2025 2026 2027 2028 Keskmised määrad ja

pindalapõhise

koduomaniku maamaksu

soodustus

Maamaksu suurus 9,01 10,67 17,31 25,97 38,95 58,43 Maamaksu suurus

kodualuse maa

maksusoodustuseta 27,12 32,12 52,12 78,18 117,27 175,91

Maksimaalsed määrad ja

pindalapõhise

koduomaniku maamaksu

soodustus

Maamaksu suurus 9,01 10,67 17,31 25,97 38,95 58,43 Maamaksu suurus

kodualuse maa

maksusoodustuseta 27,12 32,12 52,12 78,18 117,27 175,91

Keskmised määrad ja nt

alates 2026. a

koduomaniku maamaksu

soodustus 100 eurot

Maamaksu suurus 9,01 10,67 17.31 0 17,27 75,91 Maamaksu suurus

kodualuse maa

maksusoodustuseta 27,12 32,12 52,12 78,18 117,27 175,91

Maksimaalsed määrad ja

nt alates 2026. a

koduomaniku maamaksu

soodustus 100 eurot

Maamaksu suurus 9,01 10,67 17,31 0 17,27 75,91 Maamaksu suurus

kodualuse maa

maksusoodustuseta 27,12 32,12 52,12 78,18 117,27 175,91

34

Mõju avaldumise sagedus on keskmine. KOV volikogu peab 2025. a 2. oktoobriks otsustama

kodualuse maa maksusoodustuse suuruse. Järgnevatel aastatel on KOVidel võimalus soovi

korral maksusoodustuse suurust muuta.

Ebasoovitavate mõjude risk on keskmine. KOVidel jääb võimalus jätkata täies mahus

kodualuse maa maksusoodustuse rakendamist. Kodualuse maa osalisel maksustamisel on

KOVidel võimalik maksukoormuse kasvu piirata maamaksu määra vähendamisega.

Eeltoodust tulenevalt on mõju maaomanikele potentsiaalselt oluline. Kui KOVid jätkuvalt

kodualust maad ei maksusta, on muudatuse mõju ebaoluline.

Kaasnev mõju: mõju riigiasutuste ja kohalike omavalitsuste asutuste korraldusele ning avaliku

sektori kuludele ja tuludele

Maamaksu määrade ja kodualuse maa maksusoodustuse suuruse üle otsustavad KOVid.

Seetõttu saab hinnata potentsiaalset tulu mingi konkreetse stsenaariumi järgi. Maksutulu kasvu

potentsiaali on käsitletud peatükis 7. Kodualuse maa maksusoodustuse suuruse üle otsustamine

võib tähendada, et osad KOVid korrigeerivad elamumaa ja õuemaa 2025. a maksumäära

allapoole maaomanike maksukoormuse liiga suureks muutumise vältimiseks.

Sihtrühm on keskmine: Kõik KOVid peavad otsustama 2026. aastast rakenduva kodualuse

maa maksusoodustuse suuruse üle. Muudatus mõjutab MTA ametnikke, kes tegelevad

maamaksuga.

Mõju ulatus on keskmine. Muudatus eeldab MTA maamaksu infosüsteemi muutmist.

KOVide jaoks on täiesti uus olukord kodualuse maa maksusoodustuse suuruse üle otsustamine.

Protsessi edukas läbiviimine eeldab KOVide koolitamist ja vajalike algandmete esitamist.

Mõju avaldumise sagedus on väike. MTA peab tegema ühekordse infosüsteemi arendamise

hanke. Kõik KOVid peavad otsustama 2026. aastast rakenduva kodualuse maa

maksusoodustuse suuruse. Järgnevatel aastatel on KOVil võimalik soovi korral

maksusoodustuse suurust muuta.

Ebasoovitavate mõjude risk on keskmine. MTA peab hankima suuremamahulise IT

arenduse, sest kodualuse maa maksusoodustuse põhimõtted muutuvad suures ulatuses.

Infosüsteem peab suutma vastu võtta KOVide sisestatud maksusoodustuse suurused eurodes.

KOVide jaoks on kodualuse maa maksusoodustuse suuruse üle otsustamine uus olukord, mis

nõuab ettevalmistust.

Eeltoodust tulenevalt on mõju KOVidele ja MTA-le oluline, sest tuleb rakendada uusi

põhimõtteid.

Kaasnev mõju: regionaalne mõju

KOVidel on täielik autonoomia kehtestada maamaksumäärad ja maksusoodustuse suurus.

Eeldatavasti väljaspool Harjumaad ja Tartu linna ning selle ümbrust KOVid säilitavad

maaomanike jaoks kodualuse maa maksusoodustuse teatud ulatuses, sest elanike maksevõime

on piiratud ning kodualuse maa maksusoodustuse kaotamisel teenitav täiendav maksutulu on

väike. Samas võib eeldada, et Tallinna ja tema ümbruse KOVid kaaluvad kodualuse maa

vähemalt osalist maksustamist, et katta osaliselt uute lasteaia- ja koolikohtade rajamise kulusid

(nt võetud laenude tagasimakse kulud).

35

6.4 Kavandatav muudatus: maamaksumäärade muutuste ja alates 2026. a maamaksu

määramisest aastase kasvu piirangu protsendi muudatuste kehtestamine hiljemalt 1.

oktoobriks

Muudatuse kohaselt peavad KOV-ide volikogud maamaksumäärade ja alates 2026. a

maamaksu aastase kasvu piirangu protsendi muutused kehtestama vähemalt kolm kuud enne

maksustamisaasta algust.

Kaasnev mõju: mõju maaomanikele

Sihtrühm on suur: kõik maamaksu subjektid.

Mõju ulatus on väike. Maamaksumäärade või maamaksu aastase kasvu piirangu protsendi

muutumisest saavad maamaksu subjektid teada muudatuse tõttu kolm kuud enne

maksustamisaasta algust. Kuna maamaksu esimese osa tasumise tähtaeg on 31. märts, on

maksumaksjal endiselt piisav aeg muudatustega kohanemiseks. 1. oktoober on hiliseim

kuupäev, mis ei takista maamaksu määrade või maamaksu aastase kasvu piirangu protsendi

muudatuste kinnitamist varasemal kuupäeval. Kuna eelpool seletuskirjas on näha, et maamaksu

muudatuste potentsiaalne mõju on väike, siis kuupäeva nihutamine 1. juulilt 1. oktoobriks ei

ole maaomaniku jaoks oluline riive.

Mõju avaldumise sagedus on väike. KOVid eeldatavasti igal aastal maamaksu määrasid,

maamaksu aastase kasvu piirangu protsenti ja kodualuse maa maksusoodustuse suurust ei

muuda.

Ebasoovitavate mõjude riskid on väikesed. Maamaksu muudatuste ette teatamine enne

esimest makse tähtpäeva 31. märtsil, on kuus kuud.

Eeltoodust tulenevalt on mõju maaomanikele ebaoluline.

Kaasnev mõju: mõju riigiasutuste ja kohalike omavalitsuste asutuste korraldusele ning avaliku

sektori kuludele ja tuludele

Sihtrühm on väike. Muudatus puudutab KOVe, kes soovivad mõnel konkreetsel aastal teha

maamaksu määrade, maamaksu aastase kasvu piirangu protsendi või soodustuste muudatusi.

Lisaks mõjutab muudatus MTA maamaksuga tegelevaid töötajaid.

Mõju ulatus on väike. KOVide jaoks on soodsam kolm lisa kuud maamaksu määrade,

maamaksu aastase kasvu piirangu protsendi ja maksusoodustuste üle arutamiseks. Võimalus

on ära oodata augustikuu majandusprognoos ja riigieelarvest eraldatavate toetuste suurus.

Samuti arutavad volikogud septembris KOVide nelja aastaseid eelarvestrateegiaid.

Pikemaajaliste plaanide tegemisel on hea läbi arutada võimalikud maksutõusid. MTA

tööprotsessi muudatus oluluiselt ei mõjuta, v.a 2024. a.

Mõju avaldumise sagedus on väike, kuna KOV ei pea vajaduse korral rohkem kui korra aastas

otsustama maamaksu suuruse üle. Enamik KOVe igal aastal ei tee maamaksu muudatusi.

Ebasoovitavate mõjude riskid on väikesed. KOVidel on rohkem aega maksumuudatuste

menetlemiseks.

36

Eeltoodust tulenevalt on mõju KOVidele oluline ja positiivne, kuna annab senisest rohkem aega

maamaksu määrade ja vastuste suuruse analüüsiks ja otsustamiseks. MTA-le on mõju

ebaoluline.

6.5 Kavandatav muudatus: Esimese maamaksu makse suurendamine 64 eurolt 100 eurole

Maamaksu seaduse § 7 lõige 1 võimaldab maamaksu tasuda kahes osas: 31. märtsiks ja 1.

oktoobriks. Esimese makse suurus suurendatakse eelnõuga 64 eurolt 100 eurole.

Kaasnev mõju: mõju maaomanikele

Sihtrühm on keskmine: Potentsiaalsete maaomanike katastriüksuste arv, kelle maamaksu

suurus jääb 2024. aastal 64 ja 100 eurot vahele, on ca 45 000.

Mõju ulatus on väike. Enamus maaomanike tasub olenemata maamaksu summast üle 64 euro

maamaksu kohustuse esimese maksega62 ning seega seaduse muudatus suurt mõju ei oma.

Keskmine palk on perioodil 2011–2022. a kahekordistunud63 ja seetõttu esmase makse

suurenemine ei tohiks olla maaomanikele üle jõu käiv.

Mõju avaldumise sagedus on väike. Maamaksu tasumine kahe korra asemel korra aastas on

väike muudatus.

Ebasoovitavate mõjude riskid on väikesed. Pigem maamaksu tasumine ühe korraga

vähendab riski, et maksumaksja unustab teise osa tasumata. Maaomanikele ca 100 eurot

maamaksu korraga ei tohiks olla probleem ja see ei tohiks võlgnevusi suurendada.

Eeltoodust tulenevalt on mõju maaomanikele ebaoluline, sest enamasti tasutakse kogu

maamaks esimese maksega.

Kaasnev mõju: mõju riigiasutuste ja kohalike omavalitsuste asutuste korraldusele ning avaliku

sektori kuludele ja tuludele

Sihtrühm on suur. Muudatus puudutab kõiki KOVe. Lisaks mõjutab muudatus MTA

maamaksuga tegelevaid töötajaid.

Mõju ulatus on väike. KOVide enamik maamaksu 57 % kogulaekumisest laekus aprillis.

Mõju avaldumise sagedus on väike, kuna kaks maamaksu laekumise kuupäeva säilivad ning

esimese maksega laekuv maamaksu osakaal eeldatavasti suureneb.

Ebasoovitavate mõjude riskid on väikesed. Kuna esimese makse osakaal kevadel suureneb

mõnevõrra, parandades KOVide likviidsust. Mõju MTA-le on minimaalne.

Eeltoodust tulenevalt on mõju KOVidele ja MTA-le ebaoluline.

62 MTA andmetel tasus 77% maamaksu maksjatest ühes osas 31. märtsiks. 63 Statistikaamet

37

6.6 Kavandatav muudatus: Riigi omandis olevalt ühiskondlike ehitiste maa sihtotstarbega

maalt maksuvabastuse sidumine maa kasutamisega riigiasutuste poolt.

Reegli rakendamisel on tekitanud küsitavusi, kui riigivara valitseja on riigi omandis oleva

ühiskondlike ehitiste maa sihtotstarbega maa andnud hoonestusõiguse, kasutusvalduse, rendi

või mingi muu lepingu alusel eraisikust juriidilisele isikule või füüsilise isikule kasutada, kas

siis peab rakenduma maksuvabastus. Eelnõuga tehakse täpsustus, et maksuvabastus on ainult

juhul, kui riigi omandis ühiskondliku ehitise maad kasutab riigiasutus, KOV asutus või kui

juriidiline isik kasutab eelnimetatud maad MaaMS § 4 lõike 1 punktides 2, 3, 5 või 8 nimetatud

otstarbel

Kaasnev mõju: mõju maaomanikele ja maa kasutajatele

Sihtrühm on väike: Riigi omandis ühiskondlike ehitiste maa sihtotstarbega (sh

liitsihtotstarbega) katastriüksuste arv kokku on 427 ja neist ca 30 on antud lepingutega kellelegi

muule kasutamiseks kui riigiasutustele, KOV asutusele või kogudusele64.

Mõju ulatus on keskmine. Riigi omandis ühiskondlike ehitiste maa sihtotstarbega

katastriüksuste maksuvabastuse õiguse kadumisel peab maa kasutaja maamaksu maksma

hakkama. Olenevalt katastriüksuse suurusest võib see olla tuhandeid eurosid.

Mõju avaldumise sagedus on väike. Riigi omandis ühiskondlike ehitiste maa sihtotstarbega

katastriüksuste maksuvabastuse õiguse muudatus on ühekordne.

Ebasoovitavate mõjude riskid on väikesed. Riigi omandis ühiskondlike ehitiste maa

sihtotstarbega katastriüksuse maksuvabastuse õigus kaob juhul, kui seda maad ei kasuta

riigiasutus, vaid eraisik või eraõiguslik juriidiline isik. Sellisel juhul seda maad ei kasutata riigi

valitsemiseks ning maamaksu maksma hakkamine on põhjendatud.

Eeltoodust tulenevalt on mõju maaomanikele ebaoluline.

Kaasnev mõju: mõju riigiasutuste ja kohalike omavalitsuste asutuste korraldusele ning avaliku

sektori kuludele ja tuludele

Sihtrühm on väike. Muudatus puudutab üksikuid KOVe. KOVid ise ei pea tegelema

maamaksu vabastuse määramisega. MTA peab välja töötama riigi omandis ühiskondlike

ehitiste maa sihtotstarbega riigiasutuste kasutuses maade maksuvabastuse uue metoodika ja läbi

viima vastava IT arenduse.

Mõju ulatus on väike. Riigi omandis ühiskondlike ehitiste maa sihtotstarbega katastriüksuste

arv on väike.

Mõju avaldumise sagedus on väike, sest maksuvabastuse määramine toimub üks kord. Samas

järgnevatel aastatel peab tuvastama, kas maad ikka kasutab mõni riigiasutus.

Ebasoovitavate mõjude riskid on väikesed. Riigi omandis maade kasutuslepingud on riigi

kinnisvararegistris olemas ning maksuvabastuse määramine peaks olema lihtne.

Eeltoodust tulenevalt on mõju KOVidele ja MTA-le ebaoluline.

64 Riigi kinnisvararegister

38

7. Seaduse rakendamisega seotud riigi ja kohaliku omavalitsuse tegevused, eeldatavad

kulud ja tulud

7.1. Kohalike omavalitsuste tulude prognoos

Maamaksumäärad kehtestab KOV seaduses ette antud vahemike piires ja maamaksu tulu

laekub 100% KOVide eelarvetesse. Maamaksu tähtsus tuluallikana on KOViti erinev. Üldiselt

on maamaksu osakaal põhitegevuse tuludes suurem Tallinnas ja suure pindalaga hajaasustusega

valdades.

Joonis 18. Maamaksu osakaal valitud KOVide põhitegevuse tuludes

Maamaksumäärade, maamaksu aastase kasvu piirangu protsendi ja maksusoodustuste

kehtestamine on KOVide kaalutlusotsus. Seega ei ole üheselt võimalik öelda, kui suureks

kujuneb käesoleva eelnõu muudatuste tõttu KOVide maamaksu laekumine. Maade

maksustamishinnad on KOViti erinevalt suurenenud. Osades maksustamishinna väikese

kasvuga KOVides on reaalne kehtestada maksimaalsed määrad ja suurema protsendiga

maamaksu aastase kasvu piirang. Teistes KOVides on reaalne kehtestada keskmised määrad ja

eeldatavasti väiksem maamaksu aastase kasvu piirangu protsent. Antud juhul ei tehtud KOVide

kaupa eraldi prognoose, vaid võeti aluseks maksimummäärade ja keskmiste määrade

stsenaariumid ning mõlemal juhul lähtuti maamaksu aastase kasvu piirangust 50%/20 eurot.

Lisaks lähtuti kodualuse maa maksusoodustuse puhul eeldusest, et osade kallimate maade

koduomanikud hakkavad mingis osas maamaksu tulevikus maksma. Suurema osa KOVide

jaoks piisaks kodualuse maa maksuvabastusest 50 eurot, Tallinnas 500 eurot, Harjumaa

KOVides (va Tallinn, Maardu ja Loksa) ning Tartu linna ja tema naaber KOVides 100 eurot.

KOVid jaotati gruppidesse, et oleks parem ülevaade missugustes KOV gruppides missugune

potentsiaalne mõju võiks olla.

Maamaksu osakaal KOVide põhitegevuse tuludes

Järva vald

3,2%

Tallinn

2,5%

Rae vald

1,6%

Võru linn

0,4%

39

Tabel 7. Näide maamaksu laekumise potentsiaalsest kasvust KOV gruppides65 kui maamaks on

maksimaalsete määradega66, maamaksu aastase kasvu piirang on 50%/20 eurot ja osal juhul

kodualuse maa eest tuleb tasuda maamaksu.

2025. a potentsiaalne

maamaksu kasv vs 2024. a

2026. a potentsiaalne

maamaksu kasv vs 2024. a

2027. a potentsiaalne

maamaksu kasv vs 2024. a

2028. a potentsiaalne

maamaksu kasv vs 2024. a

Tallinn 14 702 539 28 691 220 42 287 623 54 392 942

Harjumaa tulukad 6 196 524 11 270 622 16 085 103 19 910 751

Muu Eesti tulukad 1 767 207 3 908 238 6 478 973 8 791 484

Keskused 2 496 376 4 353 983 5 980 504 7 345 979

Keskus tagamaaga 740 641 1 425 940 2 120 093 2 774 560

Osaliselt tagamaalised 361 664 6 554 333 9 439 921 12 064 314

Tagamaalised 3 208 207 5 875 997 8 528 457 10 656 794

Tabel 8. Näide maamaksu laekumise potentsiaalsest kasvust KOV gruppides kui maamaks on

keskmiste määradega67, maamaksu aastase kasvu piirang on 50%/20 eurot ja ja osal juhul

kodualuse maa eest tuleb tasuda maamaksu. 68.

2025. a maamaksu

potentsiaalne kasv vs 2024. a

2026. a maamaksu

potentsiaalne kasv vs 2024. a

2027. a maamaksu

potentsiaalne kasv vs 2024. a

2028. a maamaksu

potentsiaalne kasv vs 2024. a

Tallinn 5 233 761 11 579 406 16 677 224 20 037 197

Harjumaa tulukad 2 488 093 4 389 718 5 845 265 755 065

Muu Eesti tulukad 1 071 770 2 24 0388 3 158 387 3 797 567

Keskused 868 236 1 583 548 2 119 490 2 459 656

Keskus tagamaaga 31 970 353 088 604 379 6 660 667

Osaliselt tagamaalised 7 990 1 380 519 2 260 814 2 736 480

Tagamaalised -387 478 803 985 1 465 207 1 760 205

Eeldatavasti KOVid ei jätka 2025. a maamaksu aastase kasvu piirangu sammu suurendamisel

50%/20 EUR-le ja alates 2026. a maamaksu aastase kasvu piirangu protsendi määramisel

maksimaalsete määradega, et mitte lasta maksukoormusel muutuda liiga suureks. Samuti võib

eeldada, et paljudes KOVides ei võeta kasutusele keskmist määra, sest see võib tähendada

maamaksu laekumise vähenemist. Seega reaalne mõju võib jääda suures pildis kahe

stsenaariumi vahele. Kodualuse maa maksusoodustuse puhul võib eeldada, et enamik KOVe

vabastab suurema osa koduomanikke maamaksust, et oma elanike maksukoormust liiga suureks

mitte muuta. Võib oletada, et praegune maamaksu koormus 2025. ja 2026. a suures pildis

oluliselt ei muutu.

65 Tallinn, Harjumaa, Muu Eesti tulukad – mitte tasandusfondi saajad.

Muud grupid jaotatud tagamaalisuse koefitsiendi järgi: keskused 1-1,2, keskus tagamaaga 1,2-1,4, osaliselt tagamaaline 1,4-

1,8, tagamaaline >1,8. 66 Muu maa maksimaalse määrana on arvestatud 2,0%-i 67 Muu maa keskmise määrana on arvestatud 1,0%-i 68 Tabelis osade KOV gruppide maamaksu miinus tekib selletõttu, et keskmise määra 0,25% juures on maamaksu määra

vähenemine 10 kordne võrreldes 2023. aastaga. Samas kui maade maksustamishind keskmiselt on suurenenud nt vähem kui

10 korda, siis aastase maamaksu kasvu piirangu 50%/20 EUR tõttu ei kompenseeri suureneva maamaksuga maatükkide

maksutõus ära teiste maatükkide maamaksu vähenemist (vt tabel nr 1).

40

7.2. Riigieelarve kulud

Eelnõuga kavandatavad muudatused tähendavad MTA-le IT arendust, mis jaguneb kaheks:

- 2025. a rakenduvad muudatused ca 100 000 eurot;

- 2026. a rakenduv kodualuse maa maksusoodustuse muudatus ca 300 000 eurot69, maamaksu

aastase kasvu piirangu muudatus ca 250 000 eurot70 ja riigi omandis ühiskondliku ehitise maa

maksuvabastuse muudatus ca 100 000 eurot71.

Neile lisandub halduskulu aastas ca 100 000 eurot. Nendele kuludele tuleb leida kate

riigieelarvest.

8. Rakendusaktid

Rakendusakte ei ole vaja muuta.

9. Seaduse jõustumine

Seadus jõustub 1. juunil (vt täpsemalt lk 14) 2024. aastal. Sätete jõustumine on jaotatud

erinevatele tähtaegadele. KOV volikogu otsustamiseks vajalikud sätted jõustuvad aasta keskel

(2025. a 1. märtsil) selliselt, et KOVidel oleks aega otsuste tegemiseks. Maamaksu

arvutusmetoodikaga sätted jõustuvad vastavalt 2025. ja 2026. aasta algusest, kui on vaja

arvutada maamaksusummad.

Maamaksu aastase kasvu piirangu protsendi ja kodualuse maa maksusoodustuse KOVidele

otsustada andmist ei saa rakendada enne 2026. a maamaksu määramist, sest nende

realiseerimiseks on vaja teha Maksu- ja Tolliametil IT arendus.

10. Eelnõu kooskõlastamine, huvirühmade kaasamine ja avalik konsultatsioon

Eelnõu saadetakse kooskõlastamiseks Rahandusministeeriumile, Kliimaministeeriumile,

Justiitsministeeriumile ning Eesti Linnade ja Valdade Liidule. Lisaks edastatakse arvamuse

andmiseks Eesti Omanike Keskliidule, Eesti Põllumajandus-Kaubanduskojale, Eesti

Kaubandus-Tööstuskojale, Eesti Tööandjate Keskliidule, Eesti Mäetööstuse Ettevõtete Liidule.

___________________________________________________________________________

Algatab Vabariigi Valitsus

„........”...........................” 2024. a.

69 Täpne IT arenduse maht sõltub sellest, kui suures ulatuses muutuvad kodualuse maa maksusoodustuse põhimõtted. 70 Täpne IT arenduse maht on täpsustamisel 71 Täpne IT arenduse maht on täpsustamisel

Suur-Ameerika 1 / 10122 Tallinn / 625 6101/ [email protected] / www.agri.ee

Registrikood 70000734

Rahandusministeerium

Kliimaministeerium

Justiitsministeerium

Eesti Linnade ja Valdade Liit 15.03.2024 nr 1.4-1/341

Eelnõu esitamine kooskõlastamiseks ja arvamuse andmiseks

Esitame ministeeriumidele ning Eesti Linnade ja Valdade Liidule kooskõlastamiseks ja

huvirühmadele arvamuse esitamiseks maamaksuseaduse muutmise seaduse eelnõu. Palume

kooskõlastust või arvamust hiljemalt 27. märtsiks 2024. a.

Lugupidamisega

(allkirjastatud digitaalselt)

Madis Kallas

Regionaalminister

Lisad:

1. Eelnõu

2. Seletuskiri

Arvamuse andmiseks:

Eesti Omanike Keskliit

Eesti Põllumajandus-Kaubanduskoda

Eesti Kaubandus-Tööstuskoda

Eesti Tööandjate Keskliit

Eesti Mäetööstuse Ettevõtete Liit

Sulev Liivik

[email protected]