Kiri

Eksperthinnang nr 039-24-VIL Vara: Äralõige hoonestamata kinnistust (maatulundusmaa 100%), reg. osa nr 2814039 Aadress: Viljandi maakond, Viljandi vald, Marjamäe küla ja Maltsa küla, Nurga Väärtuse kuupäev: 18.02.2024 Hindamisaruande kuupäev: 26.04.2024 Hüvitusväärtused: Katastriüksusel 79704:004:0015 on 1 m² hüvitisväärtus 0,37 €/m²

Äralõike 635 m2 hüvitusväärtus 230 € Kaasnev kahju on 151 eurot. Saamata jäävat tulu ei esinenud. Katastriüksusel 79704:004:0016 on 1 m² hüvitisväärtus 0,62 €/m²

Äralõike 561 m2 hüvitusväärtus 350 €

Muid kaasnevaid kahjusid või saamata jäävat tulu ei esinenud. Koostaja: Krista Õigus Kutseline hindaja

Vara hindaja, tase 7, kutsetunnistus nr. 202960 Eesti Kinnisvara Hindajate Ühingu liige

Hindaja assistent: Mirje Kallaste Kutseline hindaja

Kinnisvara hindaja, tase 6, kutsetunnistus nr. 176312 Eesti Kinnisvara Hindajate Ühingu liige

Eksperthinnang nr 039-24-VIL

Viljandi maakond, Viljandi vald, Marjamäe küla ja Maltsa küla, Nurga

2

Domus Kinnisvara Krista Õigus Domus Kinnisvara Kutseline hindaja Luise tn 2, Tallinn Tel +372 5687 2781 [email protected]

Sisukord

KOKKUVÕTE ................................................................................................................................................................ 3

1. Hinnatav vara, hindamise eesmärk ja klauslid ......................................................................................................... 4 1.1. Hinnatav vara ja hindamise eesmärk ...................................................................................................................... 4 1.2. Hindamise alused ning hindamisaruande avaldamine ........................................................................................... 4 1.3. Hinnangu kehtivuse eeldused ja klauslid piiratud vastutuse kohta ........................................................................ 5

2. Hindamise algandmed ja hinnatava vara ülevaatus ................................................................................................. 5 2.1. Hindamise lähteandmed ja hinnatava vara dokumentatsioon ............................................................................... 5 2.2. Hinnatava vara ülevaatus ........................................................................................................................................ 5

3. Hinnatava vara kirjeldus .......................................................................................................................................... 6 3.1. Asukoht ................................................................................................................................................................... 6 3.2. Omandisuhted ........................................................................................................................................................ 7 3.3. Maakasutus ............................................................................................................................................................. 9 3.4. Äralõige ................................................................................................................................................................. 14

4. Turuülevaade ......................................................................................................................................................... 15 4.1. Majandusülevaade ................................................................................................................................................ 15 4.2. Maatulundusmaade turuülevaade (2023 seisuga) ............................................................................................... 17

4.2.1. Müügitehingud .............................................................................................................................................. 20 4.2.2. Turustatavuse analüüs .................................................................................................................................. 21 4.2.3. Pakkumine ..................................................................................................................................................... 22

4.3. Parim kasutus ........................................................................................................................................................ 23

5. Hindamine ............................................................................................................................................................. 25 5.1. Hindamise metoodiline alus ja põhimõtted .......................................................................................................... 25 5.2. Hüvitusväärtuse hindamine .................................................................................................................................. 25

5.2.1. Äralõikele jääva maa hindamine võrdlusmeetodil katastriüksusel 79704:004:0015 .................................... 26 5.2.2. Äralõikele jääva maa hindamine võrdlusmeetodil katastriüksusel 79704:004:0016 .................................... 28 5.2.3. Äralõike väärtuse hindamine ........................................................................................................................ 32

6. Hindamistulemus ................................................................................................................................................... 32

Lisa 1. Fotod .............................................................................................................................................................. 33

Lisa 2. Kinnistusregistri väljavõte ............................................................................................................................... 35

Lisa 3. Kasvava metsa hindamisakt ............................................................................................................................ 37

Lisa 4. Äralõike joonis ................................................................................................................................................ 39

Lisa 5. Mullastiku näitajate selgitus ........................................................................................................................... 41

Vastavuskinnitus standardi nõuetele: ........................................................................................................................ 44

Eksperthinnang nr 039-24-VIL

Viljandi maakond, Viljandi vald, Marjamäe küla ja Maltsa küla, Nurga

3

Domus Kinnisvara Krista Õigus Domus Kinnisvara Kutseline hindaja Luise tn 2, Tallinn Tel +372 5687 2781 [email protected]

KOKKUVÕTE HINNATAVA VARA KOONDANDMED

Hinnatav vara Äralõige hoonestamata kinnistust (maatulundusmaa 100%), reg. osa nr 2814039

Aadress Viljandi maakond, Viljandi vald, Marjamäe küla ja Maltsa küla, Nurga

Omanik Expertline OÜ (registrikood 11095481)

Katastritunnused 79704:004:0015 ja 79704:004:0016

Omandivorm Kinnisasi

Kinnistu pindala 5,62 ha, mis koosneb kahest katastriüksusest

Katastriüksus 79704:004:0015 3,99 ha

Katastriüksus 79704:004:0016 1,63 ha

Kõlvikute koosseis katastriüksusel 79704:004:0015

Looduslik rohumaa 0,58 ha, metsamaa 3,41 ha

Kõlvikute koosseis katastriüksusel 79704:004:0016

Haritav maa 1,17 ha, metsamaa 0,45 ha

Kinnistu hoonestus Puudub

Planeeringud Viljandi valla kehtiva1 üldplaneeringu kohaselt jääb maaüksus metsa- ja põllumajandusmaa alale. Üldplaneeringu seletuskiri täpustab, et põllumaad tuleb soovitatavalt kasutuses hoida põllumajandusliku maana, mistõttu üldjuhul on uute hoonete ehitamine põllumaale keelatud. Detailplaneering puudub.

Äralõike pindala katastriüksusel 79704:004:0015

635 m2

Äralõike pindala katastriüksusel 79704:004:0016

561 m2

HINDAMISARUANDE KOONDANDMED

Hinnangu eesmärk Kinnisasja avalikes huvides omandamise seaduse (KAHOS) § 4 lõike 1 punkti 7 alusel kinnisasja äralõike hüvitusväärtuse hindamine. Hindamise läbiviimisel lähtutakse KAHOSe §-s 11, 12, 13, 14, 18 ja 20 sätestatust. Eksperthinnang on esitamiseks Transpordiametile.

Seos Kinnitame, et Domus Kinnisvara ei ole seotud hinnatava varaga.

Ülevaatuse kuupäev 18.02.2024

Väärtuse kuupäev 18.02.2024

Hindamisaruande kuupäev 26.04.2024

Tellija Transpordiamet

Tellimusleping Töövõtuleping nr 3.2-2/24/164-1, 25.01.2024 Kirjalike hindamisaruannete koostamine riigitee 52 Viljandi–Rõngu km 25,093–41,420 Mustla–Kaubi lõigul.

Hindamise eeldused Hindamise tavapraktikast väljuvad eeldused puuduvad.

Hinnang likviidsusele Kinnistu müügiperioodi pikkuseks väärtuse kuupäeva turusituatsioonis võib hinnatud turuväärtuse juures prognoosida 6-12 kuud. Likviidsuse hindame kõrgeks. Äralõike likviidsust hinnata ei ole võimalik, kuna tegemist ei ole turul vabalt kaubeldavate varadega ehk puudub turupraktika, mistõttu eeldatakse selle osas väga madalat likviidsust.

Hindamistulemuse täpsus Kinnistu metsata metsamaa ja haritava maa hindamistulemuse täpsus on ±10%, mis on selle turusegmendi jaoks tavapärane. Äralõike hindamistulemuse täpsus on keskmisest madalam, ±20%, kuna tegemist ei ole turupõhise käsitlusega. Tegelikud tehinguhinnad võivad märgitud protsentide piires erineda.

Käibemaks Hinnatud väärtused ei sisalda käibemaksu ja neile ei lisandu käibemaksu

VASTUOLUD

Hindaja ei tuvastanud hindamistoimingu läbiviimisel olulisi vastuolusid tegelike andmete ja avalike registrite vahel.

1 Kinnisasi asub Viljandi vallas, enne haldusreformi Tarvastu valla territooriumil. Endise Tarvastu valla üldplaneering on kehtestatud Tarvastu Vallavolikogu 06.02.2008 määrusega nr 10.

Eksperthinnang nr 039-24-VIL

Viljandi maakond, Viljandi vald, Marjamäe küla ja Maltsa küla, Nurga

4

Domus Kinnisvara Krista Õigus Domus Kinnisvara Kutseline hindaja Luise tn 2, Tallinn Tel +372 5687 2781 [email protected]

HINDAMISTULEMUS

Tuginedes hindajatele teadaolevatele lähteandmetele, kinnisvaraturu hetkesituatsioonile ja võrdlusandmetele, on Domus Kinnisvara hinnangul hinnatava vara aadressil Viljandi maakond, Viljandi vald, Marjamäe küla ja Maltsa küla, Nurga hüvitusväärtus:

1 m² hüvitusväärtus katastriüksusel 79704:004:0015 on 0,37 (null koma kolmkümmend seitse) €/m²

Äralõike 635 m2 hüvitusväärtus 230 (kakssada kolmkümmend) eurot

Kaasnev kahju on 151 eurot. Saamata jäävat tulu ei esinenud.

1 m² hüvitusväärtus katastriüksusel 79704:004:0016 on 0,62 (null koma kuuskümmend kaks) €/m²

äralõike 561 m2 hüvitusväärtus 350 (kolmsada viiskümmend) eurot

Kaasnevat kahju ja saamata jäävat tulu ei esinenud.

Hindamisaruande koostaja

/allkirjastatud digitaalselt/

Krista Õigus Kutseline hindaja Vara hindaja, tase 7, kutsetunnistus nr. 202960 Eesti Kinnisvara Hindajate Ühingu liige

Hindaja assistent2

/allkirjastatud digitaalselt/

Mirje Kallaste Kutseline hindaja Kinnisvara hindaja, tase 6, kutsetunnistus nr. 176312 Eesti Kinnisvara Hindajate Ühingu liige

1. Hinnatav vara, hindamise eesmärk ja klauslid

1.1. Hinnatav vara ja hindamise eesmärk

Aadress Viljandi maakond, Viljandi vald, Marjamäe küla ja Maltsa küla, Nurga

Registriosa nr 2814039

Vara liik Kinnisasi (maatulundusmaa)

Hindamise eesmärk Kinnisasja avalikes huvides omandamise seaduse (KAHOS) § 4 lõike 1 punkti 7 alusel kinnisasja äralõike hüvitusväärtuse hindamine. Hindamise läbiviimisel lähtutakse KAHOSe §-s 11, 12, 13, 14, 18 ja 20 sätestatust.

Väärtuse liik Hüvitusväärtus

1.2. Hindamise alused ning hindamisaruande avaldamine

Hindamisel on lähtutud Eesti varahindamise standarditest EVS 875, kehtivast seadusandlusest ja Eesti Kinnisvara Hindajate Ühingu heade tavade koodeksist. Turuväärtus (market value) on hinnangul põhinev summa, mille eest vara peaks väärtuse kuupäeval minema üle tehingut sooritada soovivalt müüjalt tehingut sooritada soovivale ostjale sõltumatus ja võrdsetel alustel toimuvas tehingus pärast kõigile nõuetele vastavat müügitegevust, kusjuures osapooled on tegutsenud teadlikult, kaalutletult ning ilma sunduseta (EVS 875-1). Hüvitusväärtus (compensation) on seotud kahjude hüvitamisega omandiõiguse ja muude varaliste õiguste kitsendamisel, sundvõõrandamisel ja muudel sarnastel eesmärkidel. Hüvitamise eesmärk on kahju kannatava isiku asetamine olukorda, mis on võimalikult lähedane olukorrale, milles ta oleks olnud, kui kahju hüvitamise kohustuse aluseks olevat asjaolu ei oleks esinenud, siis tugineb hüvitusväärtus just sellel väärtuse liigil, mis kahju suurust kõige parimini iseloomustab (EVS 875-12). Äralõige (land taken) – võõrandamisele kuuluv piiritletud osa maatükist (EVS 875-12).

2 Assistent on teostanud hindamisaruande koostamiseks vajalike andmete kogumist registritest ja andmebaasidest, suhelnud hinnangu tellijaga ja hinnatav vara omanikuga.

Eksperthinnang nr 039-24-VIL

Viljandi maakond, Viljandi vald, Marjamäe küla ja Maltsa küla, Nurga

5

Domus Kinnisvara Krista Õigus Domus Kinnisvara Kutseline hindaja Luise tn 2, Tallinn Tel +372 5687 2781 [email protected]

Ülevaatuse kuupäev (date of inspection) – kuupäev, millal tehti hinnatava vara ülevaatus (EVS 875-1). Väärtuse kuupäev (date of valuation) – kuupäev, mille seisuga hindamistulemus (väärtus) on esitatud (EVS 875-1). Hindamisaruande kuupäev (date of valuation report) – kuupäev, millal hindamisaruanne on allkirjastatud (EVS 875-1). Maa-ametile antud kõigi autori varaliste õiguste teostamise õigus. Samuti on hindamise lähteülesannetes ära märgitud, et hindamisaruanded on vastavalt avaliku teabe seadusele avalikud, välja arvatud sellise teabe osas, millele on juurdepääs õigusaktidega kehtestatud korras piiratud. Käesolev hindamisaruanne on esitatud konfidentsiaalselt tellijale ainult eelpool avaldatud ja selleks ettenähtud eesmärgil. Hindaja ei saa võtta endale mingit vastutust juhul, kui seda kasutab keegi kolmas isik, või kui seda tehakse selleks mitte ettenähtud eesmärgil (EVS 875-4).

1.3. Hinnangu kehtivuse eeldused ja klauslid piiratud vastutuse kohta

Hindaja on tegutsenud hinnangut andes sõltumatult ning kõik hindamisaruandes sisalduvad andmed on tõesed ning esitatud kolmandate isikute huvidest sõltumatult. Hinnang kehtib järgmistel eeldustel:

- hindajale esitatud andmed ja informatsioon on tõesed ning on täidetud kõiki hinnangu kehtivuse tingimusi; - hinnataval varal ei esine varjatud puudusi, mille tuvastamine väljuks hindaja pädevusest; - hindamisel hüpoteegiga ei arvestata.

Hindaja ei vastuta nende hinnangus olevate valeandmete eest, mis on hindajale esitatud ja mille õigsuse kontrollimiseks hindamisaruande koostamise käigus hindajal puudub võimalus või põhjendatud vajadus. Hindaja ei ole teostanud mingeid uuringuid saastatuse või saastuse ohu kohta ning seega ei saa esitada mingit kindlat seisukohta küsimuses, missugune võiks olla nende võimalik mõju hindamistulemusele. Hindamisel on lähtutud eeldusest, et hinnataval varal ja selle läheduses ei ole saastatust ega saastuse ohtu. Igasugune saastatuse ja saastuse ohu avastamine võib vara väärtust oluliselt mõjutada (EVS 875-4).

2. Hindamise algandmed ja hinnatava vara ülevaatus

2.1. Hindamise lähteandmed ja hinnatava vara dokumentatsioon

Hindamist puudutavad algandmed on järgmistest allikatest:

Allikas Kuupäev

Tellija kirjalikud selgitused tellimuskirjas (lähteülesanne, äralõigete joonised) 25.01.2024

Kohapealne ülevaatus 18.02.2024

Omaniku esindajaga Jaanus Pärnpuu infovahetus e-kirja teel 25.04.2024

Päring Maa-ameti geoportaalist, https://geoportaal.maaamet.ee 18.02.2024

Päring ehitisregistrist, https://www.ehr.ee 02.04.2024

Domus Kinnisvara ja Maa-ameti maaregistri tehingute andmebaas 02.04.2024

Kinnistusregistri registriosa väljavõte, https://kinnistusraamat.rik.ee 02.04.2024

Avalike kinnisvaraportaalide andmed, https://kinnisvara24.delfi.ee, https://www.kv.ee 20.04.2024

Viljandi valla koduleht. Endise Tarvastu valla üldplaneering on kehtestatud Tarvastu Vallavolikogu 06.02.2008 määrusega nr 10. https://www.viljandivald.ee/tarvastu-uldplaneering

20.04.2024

Detailplaneeringute info päring planeeringuteregister, https://viljandivald.ee/ 20.04.2024

Allhange Metsakorraldaja Marko Tiik (tunnistus nr 63) poolt tehtud puistu hindamine 26.02.2024 (vara kohapealne ülevaatus 21.02.2024)

2.2. Hinnatava vara ülevaatus

Ülevaatuse kuupäev 18.02.2024

Ülevaatuse teostanud hindaja Kutseline hindaja Krista Õigus ja kutseline hindaja Mirje Kallaste

Eksperthinnang nr 039-24-VIL

Viljandi maakond, Viljandi vald, Marjamäe küla ja Maltsa küla, Nurga

6

Domus Kinnisvara Krista Õigus Domus Kinnisvara Kutseline hindaja Luise tn 2, Tallinn Tel +372 5687 2781 [email protected]

Ülevaatuse juures viibinud isik Ülevaatus teostatud iseseisvalt.

Ülevaatuse ulatus Ülevaatus hõlmas hinnatavat vara äralõike osa.

Ülevaatuse põhjalikkus Visuaalne ülevaatus, erivahendeid ei kasutatud. Kinnistu piire hindajale looduses ettenäidatud ei ole.

3. Hinnatava vara kirjeldus

3.1. Asukoht

Makroasukoht

Paiknemine Hinnatav vara asub Viljandi maakonnas Viljandi vallas Maltsa külas ja Marjamäe külas, 52 Viljandi-Rõngu tee ääres ning piirneb veel hoonestatud ja hoonestamata kinnistutega.

Allikas: http://www.maaamet.ee/

Mikroasukoht

Iseloomustus Tegemist on hajaasustusalaga, ümbrusesse jäävad valdavalt põllu- ja metsamaad, vähesed üksikelamud koos abihoonetega. Maakonna keskus, Viljandi kesklinn, paikneb ca 35 km kaugusel kagu suunas.

Konkureerivad turupiirkonnad

Viljandi vald ja selle lähialad. Ca 30 km raadiuses on mitmed põllumajandusettevõtted.

Piirkonna hoonestus Ümbruskonna hoonestuse moodustab valdavalt hõredam hoonestus (üksikelamud ja nende abihooned, n-aegsed laudad jms).

Infrastruktuur Sotsiaalobjektid ja teenindusasutused Kaubanduskeskus-meelelahutus

Viljandi linnas ja Mustla alevikus Viljandi linnas

Haljastus ja heakord Rohkelt looduslik madal- ja kõrghaljastus

Veekogud Puuduvad

Õhu saastatus ja müra Müra- ja saastatuse tase vara vahetus ümbruses on keskmine, sest vara asub suurema maantee ääres.

Juurdepääs Juurdepääs 52 Viljandi-Rõngu teelt, tugimaantee, asfalteeritud ja avalik ja Rõngu teelt, eratee, kruuskattega ja mitteavalik.

Eksperthinnang nr 039-24-VIL

Viljandi maakond, Viljandi vald, Marjamäe küla ja Maltsa küla, Nurga

7

Domus Kinnisvara Krista Õigus Domus Kinnisvara Kutseline hindaja Luise tn 2, Tallinn Tel +372 5687 2781 [email protected]

Tee skeem

Allikas: https://xgis.maaamet.ee/xgis2/page/app/teeregister

Kergliiklusteed ja avalikud puhkealad

Kergliiklusteed ja avalikud puhkealad läheduses puuduvad.

Parkimine Piirkonnas parkimine tasuta. Ümbruses parkimisvõimalused sõiduteedel.

Ühistransport Läheduses, ca 620 m

3.2. Omandisuhted

Registriosa number 2814039

Omandivorm Kinnisasi

Omanik Expertline OÜ (registrikood 11095481)

Vara kasuks seatud piiratud asjaõiguse kanded registriosa I jaos

Puuduvad

Vara koormatiste ja kitsenduste kanded registriosa III jaos

Puuduvad Eksperthinnangu lisas nr 2 on toodud kinnistusregistriosa väljavõte.

Vara hüpoteegi kanded registriosa IV jaos

Hüpoteek Metsä Forest Eesti AS (registrikood 10326257) kasuks. Eksperthinnangu lisas nr 2 on toodud kinnistusregistriosa väljavõte.

Maa-ameti kitsenduste kaardi järgsed kitsendused

Avalikult kasutatava tee kaitsevöönd, veekogu kallasrada, ranna või kalda piiranguvöönd, ranna või kalda veekaitsevöönd, ranna või kalda ehituskeeluvöönd.

Kitsendused mõju vara väärtusele ei avalda, sest ei piira selle sihipärast kasutust.

Eksperthinnang nr 039-24-VIL

Viljandi maakond, Viljandi vald, Marjamäe küla ja Maltsa küla, Nurga

8

Domus Kinnisvara Krista Õigus Domus Kinnisvara Kutseline hindaja Luise tn 2, Tallinn Tel +372 5687 2781 [email protected]

Katastriüksuse 79704:004:0015 kitsenduste kaart ja loetelu:

Katastriüksuse 79704:004:0016 kitsenduste kaart ja loetelu:

Allikas: geoportaal.maaamet.ee

Eksperthinnang nr 039-24-VIL

Viljandi maakond, Viljandi vald, Marjamäe küla ja Maltsa küla, Nurga

9

Domus Kinnisvara Krista Õigus Domus Kinnisvara Kutseline hindaja Luise tn 2, Tallinn Tel +372 5687 2781 [email protected]

89901:001:2304

Rendilepingud Omaniku ütluste kohaselt ei ole haritav maa välja renditud.

Muud olulised väärtust mõjutavad õiguslikud tegurid ja piirangud

Hindajale teadaolevatel andmetel ei lasu hinnataval varal muid seadustest ja lepingutest tulenevaid kinnistusraamatusse mittekantud õigusi ja kohustusi, mis võiksid mõjutada selle väärtust. Selliste asjaolude ilmnemine võib muuta käesolevas eksperthinnangus hinnatud vara turuväärtust.

3.3. Maakasutus

Katastritunnused 79704:004:0015 ja 79704:004:0016

Ortofoto

Allikas: geoportaal.maaamet.ee

Sihtotstarve Maatulundusmaa 100%

Kinnistu pindala 5,62 ha, mis koosneb kahest katastriüksusest

Katastriüksus 79704:004:0015 3,99 ha

Katastriüksus 79704:004:0016 1,63 ha

Kõlvikute koosseis katastriüksusel 79704:004:0015

Looduslik rohumaa 0,58 ha, metsamaa 3,4 ha

Kõlvikute koosseis katastriüksusel 79704:004:0016

Haritav maa 1,17 ha, metsamaa 0,45 ha

Üldplaneering Viljandi valla kehtiva3 üldplaneeringu kohaselt jääb maaüksus osaliselt põllumajandusmaa alale. Üldplaneeringu seletuskiri täpustab, et põllumaad tuleb soovitatavalt kasutuses hoida väärtusliku põllumajandusliku maana, mistõttu üldjuhul on uute hoonete ehitamine põllumaale keelatud. Vältida tuleb ehitustegevust põllumaadele, mille boniteet on suurem kui 40 hindepunkti. Üldplaneeringu kaardile on kantud väärtuslike põllumaadena keskmise ja kõrge viljakusega põllumaad. Kõrge viljelusväärtusega põllumaad peavad jääma ka edaspidi põllumajandusliku tootmise käsutusse. Vältida tuleb nende alade metsastamist ja mitte rajada on hooneid. Tagada tuleb olemasolevate maaparandussüsteemide funktsioneerimine. Kinnistu asub üldplaneeringu järgi põllu- ja metsamaa alal. Äralõiked jäävad valdavalt haritava maa alale ja vähesel määral katastriüksusel 79704:004:0015 loodusliku rohumaa alale.

Väljavõte üldplaneeringu maakasutuse kaardist:

3 Kinnisasi asub Viljandi vallas, enne haldusreformi Tarvastu valla territooriumil. Endise Tarvastu valla üldplaneering on kehtestatud Tarvastu Vallavolikogu 06.02.2008 määrusega nr 10.

79704:004:0015

79704:004:0016

Eksperthinnang nr 039-24-VIL

Viljandi maakond, Viljandi vald, Marjamäe küla ja Maltsa küla, Nurga

10

Domus Kinnisvara Krista Õigus Domus Kinnisvara Kutseline hindaja Luise tn 2, Tallinn Tel +372 5687 2781 [email protected]

Õu hoonetega

Metsamaa

Põllumaa

Muud alald (summeeritud lagedad alad, põõsastikud)

Väärtuslik põllumaa Allikas: Viljandi valla üldplaneering Detailplaneering Puudub

Detailplaneeringu joonis: Puudub

Miljööväärtuslik planeering Puudub

Miljööväärtusliku ala joonis: Puudub

Kuju, reljeef Kinnisasjast tehtav äralõike kuju on valdavalt kitsas siilakas, tasase reljeefiga. Piirneb maanteega, kinnistu on ebakorrapärase kujuga, kuid kompaktne.

Kinnistu hoonestus Puuduvad

Rajatised Puuduvad

2022 maa hindamise alusel väärtus (€/m2) Katastriüksusel 79704:004:0015

Maa maksustamishind (alates 01.01.2024) Haritav maa 0,27 €/m2, looduslik rohumaa 0,16 €/m2, metsamaa 0,11 €/m2, muu maa 0,04 €/m2 Reaalboniteet 14

Metsamaa boniteedid I boniteedi kuivendamata jänesekapsa-kõdusoo kasvukohatüübi (0,126 €/m²) osa (49%) metsamaa väärtusest 0,062 €/m2 II boniteedi kuivendamata jänesekapsa-kõdusoo kasvukohatüübi (0,101 €/m²) osa (51%) metsamaa väärtusest 0,051 €/m2

Perspektiivne boniteet Katastriüksusel 79704:004:0015

57 (AG muldadel), 33 (Gl muldadel) ja 46 (M’’;M’’’ muldadel) ning looduslikul rohumaal 20 (E2I muldadel) ja 35 (DG muldadel)

2022 maa hindamise alusel väärtus (€/m2) Katastriüksusel 79704:004:0016

Maa maksustamishind (alates 01.01.2024) Haritav maa 0,37 €/m2, metsamaa 0,11 €/m2

Reaalboniteet 36

Metsamaa boniteedid II boniteedi kuivendamata angervaksa kasvukohatüübi (0,101 €/m²) osa (73%) metsamaa väärtusest 0,074 €/m2 Inventeerimata metsamaa (Maltsa küla) (0,116 €/m²) osa (27%) metsamaa väärtusest 0,031 €/m2

Perspektiivne boniteet Katastriüksusel 79704:004:0016

33 (LkI(1) muldadel), 35 (DG muldadel), 46 (D ja Lkl muldadel), 40 (D muldadel)

Mullastik Kinnistu mullastiku näitajad on valdavalt keskmised ehk valdavalt on tegemist põllutüübilise maaga (mulla nimetus D, DG, LkI, GI ja M´´, M´´´)

Eksperthinnang nr 039-24-VIL

Viljandi maakond, Viljandi vald, Marjamäe küla ja Maltsa küla, Nurga

11

Domus Kinnisvara Krista Õigus Domus Kinnisvara Kutseline hindaja Luise tn 2, Tallinn Tel +372 5687 2781 [email protected]

Deluviaalmullad (D) Esinevad künklike alade nõgusatel pinnavormidel või kallakute osadel, kus materjali pealeuhe ületab ärauhtumise. DG deluviaal-gleimuld. Paiknevad kallaku jalamil või nõgudes ja lohkudes, kus liigniiskuse põhjustajaks on pealevalguvad pinnaveed ja alaliselt kõrge põhjavesi. Huumushorisont on toorhuumuslik. Gleistunud leetunud mullad (LkI-IIIg) - lisaks perioodilisele ülaveele põhjustab liigniiskust ka moreentasandike madalamatel osadel põhjavee tase. Põllumaadena kasutamisel vajavad kuivendamist, rohumaana kasutamisel pole kuivendamine hädavajalik. Leetjas gleimuld GI on alaliselt (keskmiselt) liigniisked mullad, kus liigniiskus on tingitud pidevalt mullaprofiili ulatuvast põhjaveest, rasketel muldadel lisandub ka ülavesi. Hea kuivenduse korral on leetjas gleimuld heaks reserviks haritavate maade laiendamisel. Õhukse madalsoomuldade (M'') turbakiht on 50- 100 cm. Need on liigniisked mullad ja ei sobi paljude kultuuride kasvatamiseks oma liigniiskuse tõttu. Sügavate madalsoomuldade (M''') turbakiht on üle 100 cm. Need on liigniisked mullad ja ei sobi paljude kultuuride kasvatamiseks oma liigniiskuse tõttu.

Allikas: https://xgis.maaamet.ee/xgis2/page/app/mullakaart

PRIA katastriüksusel 79704:004:0016

Põllumassiiv nr 61644676534 (põllukultuurid, 1,16 ha) Põllumaad on PRIA-s deklareeritud haritava maa pindalast 99%; Põllumassiivide registris on registreeritud 71% kogu katastriüksuse pindalast.

Eksperthinnang nr 039-24-VIL

Viljandi maakond, Viljandi vald, Marjamäe küla ja Maltsa küla, Nurga

12

Domus Kinnisvara Krista Õigus Domus Kinnisvara Kutseline hindaja Luise tn 2, Tallinn Tel +372 5687 2781 [email protected]

Põllumassiivi kaart katastriüksusel 79704:004:0016

Allikas: PRIA põllumassiivide kaardirakendus

Maaparandussüsteemid Maaparandussüsteemide kaardirakenduse info kohaselt ei jää kinnistu maaparandusehitiste reguleerivasse võrku.

Kõlvikute koosseis katastriüksusel 79704:004:0015

Looduslik rohumaa 0,50 ha, metsamaa 3,41 ja muu maa 0,08 ha. Hinnatav äralõike osa jääb metsamaa kõlviku ja rohumaa kõlviku alale.

Eksperthinnang nr 039-24-VIL

Viljandi maakond, Viljandi vald, Marjamäe küla ja Maltsa küla, Nurga

13

Domus Kinnisvara Krista Õigus Domus Kinnisvara Kutseline hindaja Luise tn 2, Tallinn Tel +372 5687 2781 [email protected]

Allikas: https://minu.kataster.ee/, Katastriüksuse kõlvikute päringu kaardirakendus

Kõlvikute koosseis katastriüksusel 79704:004:0015

Haritav maa 1,17 ha, metsamaa 0,45 ha. Hinnatav äralõike osa jääb haritava maa kõlviku ja metsamaa kõlviku alale.

Allikas: https://minu.kataster.ee/, Katastriüksuse kõlvikute päringu kaardirakendus

Eksperthinnang nr 039-24-VIL

Viljandi maakond, Viljandi vald, Marjamäe küla ja Maltsa küla, Nurga

14

Domus Kinnisvara Krista Õigus Domus Kinnisvara Kutseline hindaja Luise tn 2, Tallinn Tel +372 5687 2781 [email protected]

Metsaportaalis metsamaa eraldiste kaart katastriüksusel 79704:004:0015 Allikas: https://register.metsad.ee/#/

Äralõikega piirnevate eraldiste kasvukohatüüp

Eraldis nr 1, II boniteediklass, jänesekapsa-kõdusoo kasvukohatüüp

Metsaportaalis metsamaa eraldiste kaart katastriüksusel 79704:004:0016 Allikas: https://register.metsad.ee/#/

Äralõikega piirnevate eraldiste kasvukohatüüp

Eraldis nr 5, II boniteediklass, angervaksa kasvukohatüüp

Piirded Puuduvad

3.4. Äralõige

Äralõike pindala katastriüksusel 79704:004:0015

Tellija esitatud andmetel on kokku äralõige 635 m2.

Äralõige moodustab katastriüksuse pindalast 1,59 %.

Äralõike pindala katastriüksusel 79704:004:0016

Tellija esitatud andmetel on kokku äralõige 561 m2

Äralõige moodustab katastriüksuse pindalast 3,45 %.

Asukoht Vastavalt hindajale esitatud 52 Viljandi-Rõngu tee lõigu rekonstrueerimise joonisele paiknevad äralõiked kitsaste ribadena piki kinnistute maanteeäärset rohtunud osa mille sisse jääb osaliselt ka haritav maa. Äralõiked jäävad maantee kaitsevööndisse.

Äralõike kirjeldus Äralõiked on kitsa siilu kujulised. Äralõigete alal on teeperv ja nõva ning osaliselt metsamaa ja haritav maa. Tellija poolt hindajale looduses äralõike piire ei näidatud. Tulenevalt oma pindalast, kujust ja paiknemisest äralõikest eraldiseisvana elu- ja ärikondlikku ehitusõigust ei oma – tegemist on turule mittesuunatud varaga. Äralõiked piirnevad valdavalt haritava maa kõlvikuga ja vähesel määral loodusliku rohumaa kõlvikuga.

Eksperthinnang nr 039-24-VIL

Viljandi maakond, Viljandi vald, Marjamäe küla ja Maltsa küla, Nurga

15

Domus Kinnisvara Krista Õigus Domus Kinnisvara Kutseline hindaja Luise tn 2, Tallinn Tel +372 5687 2781 [email protected]

Äralõike paiknemine Katastriüksus 79704:004:0015

Katastriüksus 79704:004:0016

Allikas: Lähteülesanne

Kinnistul kavandatud tegevuste kirjeldus:

Katastriüksusel 79704:004:0015 on planeeritud raadamine, mahasõidu rekonstrueerimine, kraavi kaevamine, truubi ehitus, nõlvade planeerimine ja haljastamine. Äralõike suurus tuleneb tehniliselt vajaliku tee maa-ala ulatusest. Katastriüksusel 79704:004:0016 on planeeritud raadamine, kraavide ning nõlvade rajamine ja truubi ehitus äralõike ulatuses. Äralõike suurus tuleneb ohutuse tagamiseks tehniliselt vajaliku tee maa-ala ulatusest ja sademevete juhtimisest.

PRIA Äralõiked jäävad osaliselt põllumassiivi nr 61644676534 (põllukultuurid), millest äralõikega kattub osaliselt haritava maa osaga.

Mullastik Kinnistu äralõikel mullastiku näitajad on valdavalt keskmised ehk valdavalt on tegemist põllutüübilise haritava maaga (valdavalt mulla nimetus D, DG, LkI)

Äralõike ehitised Puuduvad

Äralõike tehnosüsteemid Puuduvad

Äralõike mõju Arvestades äralõigete pindala, kuju ja paiknemist ning allesjääva maaüksuse nimetatud parameetrite ja olemusega, on hindaja seisukohal, et äralõigete võõrandamisel on allesjääva maaüksuse senisel põllumajanduslikul otstarbel kasutamine jätkusuutlik, vara omanikule ei kaasne olulise tähtsusega kahju, sh negatiivset mõju vara turuväärtusele.

4. Turuülevaade

4.1. Majandusülevaade

PROGNOOS. Majandus on tõusu lävel4

4 Eesti Panga majandusprognoos seisuga 26.03.2024

Eksperthinnang nr 039-24-VIL

Viljandi maakond, Viljandi vald, Marjamäe küla ja Maltsa küla, Nurga

16

Domus Kinnisvara Krista Õigus Domus Kinnisvara Kutseline hindaja Luise tn 2, Tallinn Tel +372 5687 2781 [email protected]

Eesti Panga värske prognoosi kohaselt on kahe langusaasta järel paranenud tingimused majanduse kasvule pöördumiseks. Energia ja muu toorme hinnad on langenud, hinnatõus on aeglustunud ning inimeste ostujõud Eestis ja Euroopas on paranemas. Lisaks on Eesti ettevõtted aktiivselt tegelemas konkurentsivõime parandamisega. Selle aasta jooksul on oodata majanduse elavnemist, kuigi aasta koondtulemus jääb möödunule veel alla. Järgmiseks kaheks aastaks prognoosib keskpank umbes 3% suurust majanduskasvu.

Tingimused majanduse kasvule pöördumiseks on paranenud. Eesti majandus on kahanenud kaks järjestikust aastat, mis on varasemate langustega võrreldes pikem ja vinduvam. Selle on tinginud üksteist võimendanud takistuste kuhjumine, mille osas on praeguseks siiski juba näha leevenemist või on leevenemine lähiajal suure tõenäosusega juhtumas. Majandusaktiivsuse tõusule aitavad kaasa toormete ja energiakandjate hinnalangus varasematelt kõrgtasemetelt, tarneprobleemide vähenemine, euro soodsam vahetuskurss, aeglaseks muutunud hinnatõus ning oodatav Euroopa Keskpanga intressimäärade alanemine. Paranemise kursil jätkab ka inimeste ostujõud, mis ergutab tarbimiskulutusi ja majanduskasvu. Tööturu tugev vastupanuvõime senistele raskustele on majanduskasvu tekkele heaks pinnaseks, sest suure hõive ja madala töötuse korral jaguneb ostujõu tõus ja tarbimisvõime ühiskonnas ühtlasemalt.

Majandusaktiivsus suureneb, kuid aegamisi. Energiakriisi mõjude hääbumine ja inflatsiooni aeglustumine suurendab inimeste ostujõudu Eestis. Samad tegurid parandavad tarbijate ostujõudu ka välisturgudel, mis annab olulise panuse tugevalt kannatada saanud ekspordivõimaluste paranemisse. Samas oodatakse Euroopa majanduse jõulisemat kasvu alates järgmisest aastast. Eestit mõjutab lisaks ka see, et meie traditsioonilistel eksporditurgudel on seis keerukam kui Euroopas tervikuna, seda ennekõike Skandinaavias ja Saksamaal. Suur osa Eesti ettevõtete tootmisvõimsusest on nõrga nõudluse tõttu seisnud jõude, s.t majandusel on olemas potentsiaal ka väga tugevaks kasvukiirenduseks. Kuna see eeldaks hüpet ekspordis nõrga väliskeskkonna kiuste, on siiski tõenäolisem, et uus kasvutsükkel areneb vaoshoitult ja tugevamat majanduskasvu võib Eestis oodata alates 2025. aastast. Ekspordivõimalusi suurendab uutele turgudele sisenemine, millele ettevõtted on järjest enam rõhku panemas, kuid ka need võimalused avanevad ajapikku.

Eesti ettevõtted tegelevad aktiivselt konkurentsivõime parandamisega. Ettevõtete hinnapõhine konkurentsivõime pole enam sama suure löögi all kui aasta-kaks tagasi, ent ettevõtete kulubaas on siiski varasemaga võrreldes kõrgem. See nügib tootmist Eestis suurema tõhususe, aga ka innovatsiooni suunas, millega kõik ettevõtteid ilmselt kaasa minna ei suuda ja seetõttu jätkub tootmisressursside ümber paigutumine valdkondade ja ettevõtete vahel. Jätkunud on trend, kus inimesed vahetavad väga aktiivselt töökohti ja liikumine on toimunud valdkondadesse, millel läheb suhteliselt paremini. See näitab, et ettevõtjad on kohanenud ning suudavad luua uusi ja ahvatlevaid töökohti. Ühtlasi on see olnud üks põhjustest, mis on hõivel lasknud püsida majanduslangusest hoolimata. Lisaks sellele on hõivet säästnud ka töötundide vähenemine, mis on toimunud valdavalt töötajate omal soovil ja tööandjatel tuleb ka edaspidi hakkama saada muutunud tööaja eelistustega. Riik on majanduslangust pehmendanud, kuid see on suurendanud eelarvepuudujääki. Valitsemissektor on eelarve puudujäägi suurendamisega lisanud majandusse täiendavalt raha, millest osa on ergutanud ka nõudlust ja piiranud majanduslanguse ulatust. Kui valitsuskoalitsioon jätkab praeguseks seadustatud maksumuudatustega varasemalt välja kujunenud kulutaseme juures, siis süveneb eelarvepuudujääk ja stimuleerimise ulatus tuleval aastal veelgi. Seejuures kujuneb 2025. aasta majanduskasv eeldatavalt juba üsna kiireks ja sestap pole riigi täiendavat eelarvetuge majandusele enam vaja. Arvestades seni majanduskasvu takistanud põhiprobleemide olemust – raskustes eksporditurud, tarneraskused, kallis energia, osade ärimudelite lõppemine sõjaga seonduvalt, hinnapõhise konkurentsivõime kadu – siis neid probleeme täiendav riigipoolne kulutamine olulisel määral ei leevenda. Järjest enam tõuseb aga päevakorda vajadus kahandada struktuurset ehk püsivaks kujunenud eelarvepuudujääki. Järgmistel aastatel on väljakutseks mitte ületada 3% puudujäägi piiri, mis lisaks riigirahanduse jätkusuutlikule rajale suunamise vajadusele läheks vastuollu ka Euroopa Liidu ühiste reeglitega. Fiskaaldistsipliini taastamine on oluline võla kuhjumise vältimiseks ja oluline on ka, et puudujäägist väljumine ehk fiskaalstiimuli eemaldamine toimuks viisil, mis ei kahjustaks majanduse kasvuvõimalusi. Eesti Panga majandusprognoosi põhinäitajad:

2022 2023 2024* 2025* 2026*

majanduse maht jooksevhindades (mld eurodes) 35,98 37,68 39,38 41,48 43,43

majanduskasv püsihindades (%) -0,5 -3,1 -0,6 3,2 3,1

hinnatõus (%) 19,4 9,2 3,2 2,4 1,9

töötus (%) 5,6 6,4 7,6 7,2 6,8

keskmine brutopalk (eurodes) 1645 1832 1959 2049 2147

keskmise palga muutus (%) 11,7 11,4 6,9 4,6 4,8

eelarvetasakaal (% SKPst) -0,8 -3,4 -3,2 -4,4 -3,5 * Prognoos Allikad: statistikaamet, Eesti Pank

Eksperthinnang nr 039-24-VIL

Viljandi maakond, Viljandi vald, Marjamäe küla ja Maltsa küla, Nurga

17

Domus Kinnisvara Krista Õigus Domus Kinnisvara Kutseline hindaja Luise tn 2, Tallinn Tel +372 5687 2781 [email protected]

Maa-ameti kinnisvataturu aastaülevaate5 põhjal järjekordsetest kriisidest räsitud aasta viis kinnisvaraturu tehingute arvu ja koguväärtuse 2023. aastal langusesse. Eesti kinnisvaraturul toimus 2023. aastal kokku 51 107 võõrandamistehingut, millest 40 584 olid ostu-müügitehingud. 2022. aastaga võrreldes vähenes tehingute arv 2023. aastal 29%, sh ostumüügitehingute arv 16%. Vähenenud nõudlus mõjutas ka kinnisvaraturul kaasatud rahalise kapitali kogumahtusid, kuid hinnatasemed vähenenud nõudluse taustal veel oluliselt ei langenud. Tehingute koguväärtus vähenes võrreldes 2022. aastaga 17% võrra, olles 5,0 miljardit eurot. 2023. aastal toimus enim tehinguid korteriomanditega (55,1%) ning kinnisasjade osakaal koguarvust vähenes mõnevõrra (44,4%). Seejuures oli hoonestusõiguste osakaal väga väike (0,4%). Nii korteriomanditega kui ka kinnisasjadega tehtud tehingute koguarv vähenes aastaga vastavalt 16% ja 17%. Korteriomanditega tehtud tehingute koguväärtus vähenes aastaga 0,31 miljardit eurot. Kinnisasjadega tehtud tehingute koguväärtus langes samuti aastaga 0,52 miljardit eurot ning langusesse panustasid enim elamumaa sihtotstarbega kinnisasjad. Hoonestamata elamumaa mediaanhinnad varieerusid 2023. aastal maakondade lõikes oluliselt. Kui madalaimate mediaanhindadega olid Ida-Viru ja Jõgeva maakond, vastavalt 9000 ja 10 000 eurot, siis kõrgeima mediaanhinnaga oli Harju maakond, kus mediaanhinnaks oli 100 000 eurot. Haritava maa hektari mediaanhind oli 2023. aastal 6500 eurot, mis on umbes neljandiku võrra suurem kui 2022. aastal. Kõrgeim haritava maa hinnatase oli 2023. aastal Jõgeva ja Põlva maakondades. Kasvava metsaga metsamaade mediaanhinnaks terves Eestis oli ligi 7139 eurot hektari kohta.

4.2. Maatulundusmaade turuülevaade (2023 seisuga)

Maa-ameti kinnisvataturu aastaülevaate põhjal tehti 2023 aastal pindalaliselt maatulundusmaa sihtotstarbe lõikes enim tehinguid metsamaaga, 64 %, sellele järgnes 19 % haritav maa ja looduslik rohumaa 8,5%. Eestis kokku tehti haritava maaga 354 tehingut, mida on ca 3% rohkem kui 2022 aastal. Haritava maa mediaanhind oli 6500 €/ha, olles ca 25 % kõrgem kui aasta varem. Kõige rohkem tehti haritava maaga tehinguid Lääne-Virumaal (51 tk), Tartumaal (34 tk) ja Viljandimaal (31 tk). Haritav maa oli kõige hinnatum Põlva, Tartu ja Jõgeva maakonnas, kus mediaanhind oli kõrgeim, jäädes vahemikku 7230 – 8000 €/ha, madalaim oli Hiiumaal 3019 €/ha. Kasvava metsaga metsamaade tehinguid oli 619, mida on -20% vähem kui 2022 aastal. Mediaanhinnaks terves Eestis oli 7358 €/ha, mis võrreldes varasema aastaga on jäänud sarnasele tasemele (2022 oli mediaanhind 7323 €/ha) Kõige rohkem tehti tehinguid Saare maakonnas 88 tk ja Pärnu maakonnas 82 tk. Kasvava metsaga metsamaade kõrgeim mediaanhind oli Tartumaal (10 483 €/ha) ja Võrumaal (9 691 €/ha) ning madalaim mediaanhinnaks on Lääne maakonnas (5 283 €/ha). Kasvava metsata metsamaade tehinguid oli eelmisel aastal Eestis kokku 59 tk ja nende mediaaanhind oli 3471 €/ha, mis on võrreldes varasema aastaga tõusnud ca 32%. Eesti 4,35 mln hektarist on haritavat maad 23% ning sellest väärtuslike põllumaade osakaal on 63%. Põllumajandusliku maa hind kinnisvaraturul oleneb piirkonnas tegutsevate põllumajandustootjate aktiivsusest, pinnasest, mullastikust ja haritava maa pindalast ning selle kompaktsusest. Kvaliteetse haritava maa keskmine hind on üle Eesti varasemate aastatega kasvanud, kuna nõudlus põllumaa järele on suurenenud. Kõrgemad tehingud on omased Kesk-Eesti, Lääne-Virumaa ja Tartumaa haritavatele maadele, kus on tegemist ka ühtlasi Eestimaa kõige viljakamate muldadega. Nimetatud piirkondades on viljaka põllumaa hinnad enamasti vahemikus 6000 – 7000 €/ha. Ajavahemikul 2010-2023 on haritavate maadega tehtud tehingute keskmine pindala aastas hakanud stabiilselt vähenema (alates 12,7 hektarist 2010.a. kuni 9,1 hektarini 2023.a.), samuti on alates 2016 tehingute kogupindala aastate lõikes järjest vähenenud. 2013 - 2018. aastate kõrgem tehingute arv tulenes paljuski seni riigi omandis olnud maatükkide müügist, mis võrreldes ülejäänud aastatega on neil aastatel olnud tunduvalt suurem. Seejuures on enamus riigi maatükkidest müüdud era- ja juriidilistele isikutele, kelle kasuks oli seatud kasutusvaldus. Müüdud haritava maa keskmine pindala on viimastel aastatel jäänud vahemikku 7,8 – 9,1 hektarit. Alates 2011. aastast on põllumaade turul toimunud hindade ulatuslik kasv, mis kajastub ka hektari mediaanhindades. Enamikes maakondades kasvasid haritava maa ühikuhinnad 7 või enam korda võrreldes 14 aasta taguse hinnaga.

5 Maa-amet, Eesti Kinnisvaraturg 2023, 08.02.2024 (https://maaamet.ee/media/2980/download)

Eksperthinnang nr 039-24-VIL

Viljandi maakond, Viljandi vald, Marjamäe küla ja Maltsa küla, Nurga

18

Domus Kinnisvara Krista Õigus Domus Kinnisvara Kutseline hindaja Luise tn 2, Tallinn Tel +372 5687 2781 [email protected]

Eestimaa haritavate maade turu muutust võrreldes varasemate aastatega illustreerib järgmine graafik, milles toome välja tehingute mahud, mediaan- ja keskmised hinnad aastate kaupa alates 2010. aastast.

Joonis 1. Eestis haritava maaga tehtud tehingute arv, keskmine ja mediaanhind aastatel 2010-2023 Allikas: Maa-amet, Tehingute andmebaasi aastaülevaated

Analüüsides Eestis põllumaade tehingute hindade kasvu, on märgata haritavate maade järjepidevat kasvu alates 2011 aastast. Maatüki hinda mõjutab muude tegurite seas pindala, sest üldjuhul on suurema põllumaa hektari mediaanhind on kõrgem kui väiksemal põllumaal. Erandiks on alla 2 ha haritava maa kinnistud, mille omandamise eesmärk võib olla muu kui kasutus põllumaana. Väikese pinnaga põllumaadele, mis ei asu suurem põllumassiivi juures on põllumajandustootjate poolt vähem nõutud, kuna kaasaegsete põllumajandusmasinate kasutamine väiksematel pindadel ei ole otstarbekas. Samas on turule tekkinud eraisikutest investoreid, kes ostavad väiksemaid maid raha paigutamise eesmärgil ning kuna eraisik vaatab sageli maa lõpphinda ja väikeste maade hind on madalam siis sellele on ostujõulisi huvilisi rohkem. Maa-ameti avaldatud 2023. aasta tehingute analüüs näitab, et Eestis oli haritava maa mediaanhind 6500 €/ha ning keskmine hind 6345 €/ha. 2022. aastal oli haritava maa mediaanhind 5183 €/ha ning keskmine hind 5160 €/ha, seega on haritava maa hektari hind olnud endiselt tõusutrendis. 2023. aastal oli tehingute keskmine pindala 9,1 hektarit, mis on natuke rohkem võrreldes 2022 aastaga (7,8 hektarit). Võrreldes maakondade lõikes haritava maa mediaanhindu viimasel kahel aastal, võib välja tuua, et valdavalt maakondades mediaanhind tõusis, välja arvatud Valga maakonnas, kus mediaanihind oli natuke languses võrreldes 2022 aastaga. Võrreldes 2022. aastaga kasvas mediaanhind 2023. aastal enim Võrumaal (42%), Läänemaal (40 %) ja Lääne -Virumaal (40%). Kõige kõrgem oli mediaanhind Põlva maakonnas, saavutades 2023. aastal taseme 8000 €/ha. Järgnevad Jõgeva maakond mediaanhinnaga 7641 €/ha ja Tartu maakond mediaanhinnaga 7230 €/ha. Üheks kõrgemate mediaanhindade põhjuseks on kõrgem mullaviljakus ja aktiivsem nõudlus kui teistes maakondades. 2022. aastal ületas 6 000 €/ha mediaanhinna piiri vaid kaks maakonda siis 2023. aastal oli neid kümme maakonda ning neist neljal oli mediaanhind vahemikus 7152 – 8000 €/ha. Hiiu maakonnas haritava maa mediaanhind Eesti kõige madalam (3019 €/ha). 2023 aastal kõrgema hinnatasemega omavalitsused paiknevad pigem Eesti kesk- ja kaguosas (Jõgevamaal, Põlvamaal ja Viljandimaal) ning madalama hinnatasemega omavalitsused Eesti lääneosas ja saartel. Looduslik rohumaa on rohumaa, kus on säilinud looduslik rohukamar ning kus inimtegevus piirdub põhiliselt rohusaagi kasutamisega. Looduslike rohumaade hulka kuuluvad looduslikud karjamaad ja looduslikud niidud. Loodusliku rohumaa hindade kohta eraldi avalikku statistikat ei ole, kuid hindajale teadaolevalt algavad tehtud tehingute põhjal nende ha hinnad alates 3500 eur/ha, kuid sagenenud on tehingud ka kõrgemate hindadega ostjatepoolse lootusega uuendada põllumassiive nii, et neid oleks võimalik majanduslikult efektiivsemalt rakendada.

0

1 000

2 000

3 000

4 000

5 000

6 000

7 000

0

200

400

600

800

1000

1200

1400

1600

2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023

H in

d , €

/h a

Te h

in gu

te a

rv , t

k

Eestis haritava maaga tehtud tehingute arv, keskmine ja mediaanhind aastatel 2010-2023

Tehingute arv Mediaanhind, €/ha Keskmine hind, €/ha

Eksperthinnang nr 039-24-VIL

Viljandi maakond, Viljandi vald, Marjamäe küla ja Maltsa küla, Nurga

19

Domus Kinnisvara Krista Õigus Domus Kinnisvara Kutseline hindaja Luise tn 2, Tallinn Tel +372 5687 2781 [email protected]

Viljandi maakonna haritavad maad

Viljandimaal on väärtuslike põllumaade osakaal 64%, mis on natuke kõrgem kogu Eesti osakaalust ning ka maaviljakuse näitaja on kõrgem (Eesti keskmine reaalboniteet on 41 hindepunkti, Viljandimaal 42). 2023 aastal on Viljandimaal teostatud 31 haritava maa tehingut ning mediaanhind on 6157 €/ha ja keskmine hektarihind on 5 163 €/ha. Seega on hektari mediaan- ja keskmine hind jätkuvalt tõusnud, samas keskmine haritava maa pindala on jätkuvalt vähenenud. Maakonna haritava maa tehingudünaamikat iseloomustab alljärgnev tabel, kust on selgelt näha haritava maa hinnatõus aastate lõikes.

Pindala (ha)

Mediaani muutus Keskmise muutus

võrreldes eelneva aastaga võrreldes eelneva aastaga

2015 haritav maa 135 10,95 2 778 - 2 654 -

2016 haritav maa 116 9,28 2 868 3,2% 2 830 6,6%

2017 haritav maa 100 10,1 2 988 4,2% 2 876 1,6%

2018 haritav maa 87 9,76 3 203 7,2% 3 109 8,1%

2019 haritav maa 53 9,4 3 461 8,1% 3 264 5,0%

2020 haritav maa 49 8,6 4 000 15,6% 4 039 23,7%

2021 haritav maa 22 8,8 4 778 19,5% 4 453 10,3%

2022 haritav maa 28 8,3 5 425 13,5% 5 311 19,3%

2023 haritav maa 31 7,5 6 157 13,5% 6 520 22,8%

Pinnaühiku hind (eur/ha)

Arv Keskmine MediaanAasta Kõlvik Keskmine

Joonis 3. Viljandi maakonna haritava maaga tehtud tehingute arv ja keskmine hind aastatel 2015-2023.a.

Allikas: Maa-ameti tehingute andmebaas, Maa-amet, Eesti Kinnisvaraturg 2023

Viljandimaal on võrreldes viimaste aastatega olnud 2023 aastal tehingute arvu väike tõus, erinevalt eelnevatest aastatest, kus oli tehingute arvu pidev langus alate 2016 aastast, mis võis tähendada põllumajandustootjate ostujõu vähenemist, kuna põllumaa hektari hind on pidevalt tõusnud. Kuigi statistiliselt oli 2023. aastal Viljandimaal põllumaade mediaanhind 6157 €/ha, ütlevad aktiivses piirkonnas toimetavad põllumajandustootjad, et alla 7000 euro hektar enam põllumaad osta ei saa ning väiksemad ettevõtjad on maade ostust loobunud. Põhjus, miks hinnad pole siiski langenud, on selles, et turul peetakse põllumaad heaks investeeringuks. Põllumaasse investeering on siiani tasunud end ära nii hinnatõusu, lihtsama haldamise kui ka renditulu tõttu. Tõenäoliselt on põllumaa hindade väikest tõusutrendi viimastel aastatel mõjutanud just investorite ootus hindade tõusule, sest meie põllumaade hinnad pole veel tõusnud põhjamaade tasemele. Möödunud aastal on Maa-ameti kinnisvaraturu aastaülevaate põhjal Viljandimaal tehtud kokku 31 haritava maa ostu-müügi tehingut, mis on natuke rohkem võrreldes 2022 aasta sama perioodiga. Haritava maa hektari mediaanhind tõusis 13,5 % võrreldes 2022 aastaga. Haritava maa tehingud Viljandimaal valdade lõikes 2017-2023. a:

Pindala (ha) Pinnaühiku hind (eur /ha)

Arv Keskmine Min. Max. Mediaan Keskmine

2020

Mulgi vald 13 10,5 2 945 4 625 3 797 3 854

Põhja-Sakala vald 20 7,8 2 593 5 500 4 217 4 156

Viljandi vald 16 8,2 2 649 5 375 4 000 4 044

2021

Mulgi vald 9 5,4 3 046 4 989 3 974 3 982

Põhja-Sakala vald 2 12,2 0 0 0 0

Viljandi vald 9 9,1 2 711 6 000 5 120 4 858

2022

Mulgi vald 12 6,9 3 382 7 857 5 455 5 374

Põhja-Sakala vald 27 12,2 4 159 7 899 5 660 5 890

Viljandi vald 9 7,1 2 000 6 568 5 240 4 777

2023

Mulgi vald 8 4,4 2 527 9 278 6 008 5 752

Eksperthinnang nr 039-24-VIL

Viljandi maakond, Viljandi vald, Marjamäe küla ja Maltsa küla, Nurga

20

Domus Kinnisvara Krista Õigus Domus Kinnisvara Kutseline hindaja Luise tn 2, Tallinn Tel +372 5687 2781 [email protected]

Pindala (ha) Pinnaühiku hind (eur /ha)

Arv Keskmine Min. Max. Mediaan Keskmine

Põhja-Sakala vald 10 7,2 4 020 9 000 6 112 6 425

Viljandi vald 13 9,5 3 942 10 580 7 589 7 065 ***Tehingute hindasid puudutavad andmed kuvatakse vaid juhul, kui on toimunud vähemalt 5 tehingut. Allikas: Maa-amet, Eesti Kinnisvaraturg 2023

Tehingute aktiivsus Viljandi vallas on olnud eelnevatel aastatel keskmine, samas haritavate maade pakkumist avalikult toimub väga vähe. Need tehingud, mis on toimunud, on tehtud piirkondlike põllumajandustootjate vahel, mis on Eestis üsna tavaline. Võrreldes varasemate aastatega on 2021 ja 2022 aastatel Viljandi vallas tehinguid vähem, piirkonnas on haritav maa hinnatud ja tootjaid piisavalt ning viimastel aastatel on kvaliteetse põllumaa hektari hind tõusnud. Suurt rolli põllumajanduslikus kasutuses olevate maade nõudluse kasvus mängivad mitmed PRIA poolt vahendatavate põllumajanduslike tegevus- ja investeeringutoetuste taotlemise võimalus. Viljandimaal Viljandi vallas on põllumaade vastu ostuhuvi olemas ning piirkonnas on mitmeid aktiivsemaid põllumajandustootjaid.

4.2.1. Müügitehingud

Toome välja hindajale teadaolevaid haritavate maade tehinguid hinnatavaga sarnastes piirkondades Viljandimaal:

Asukoht Tehingu aeg Tehingu hind € /

€/ha Pindala,

ha Haritava maa

pindala, ha Valdav

mullastik Vara kirjeldus

Viljandi vald, Vanausse küla

Detsember 2023

45 435/ 6 500

6,99 6,67 KI, Go Juurdepääs avalikult teelt, kompaktne, PRIA registris põllu- kultuurid 6,36 ha, haritud

Viljandi vald, Järveküla

November 2023

25 044/ 7 589

3,3 3,27 LP, KI Juurdepääs avalikult teelt, kompaktne, PRIA registris põllu- kultuurid 2,7 ha, haritud

Viljandi vald, Verilaske küla

September 2023

109 500/ 8 010

13,67 12,9 KIg;LPg, KI, LkIg, GI

Juurdepääs erateelt, kompaktne, PRIA registris põllukultuurid 12,51 ha, haritud

Viljandi vald, Kookla küla

September 2023

123 364/ 8 700

14,18 14,18 LP, PLg Juurdepääs avalikult teelt, kompaktne, asub suurema põllumassiivi koosseisus. PRIA registris põllukultuurid 14,05 ha, haritud

Viljandi vald, Tobraselja küla

Juuli 2023 53 700/ 8 351

6,43 6,31 KI, KIg, LP(g)

Juurdepääs teelt puudub, üle naaberpõllumaa (lähedal avalik tee), kompaktne, asub suurema põllumassiivi koosseisus. PRIA registris põllukultuurid 6,21 ha, haritud

Viljandi vald, Tarvastu küla

Mai 2023 63 725/ 8 374

7,61 7,31 LP;KI Juurdepääs avalikult teelt, ei ole kompaktne (2 lahustükis, tee poolitab), PRIA registris püsirohumaa 7,16 ha, kasutusel rohumaana, lautade lähedal.

Viljandi vald, Vardi küla

Veebruar 2023

11 200/ 7 839

1,429 1,429 LP, LPg Juurdepääs avalikult teelt, kompaktne, asub suurema põllumassiivi koosseisus. PRIA registris põllukultuurid 1,42 ha, haritud

Viljandi vald, Välgita küla

Veebruar 2023

85 000/ 8 391

10,13 9,95 KIg, GO, LPg

Juurdepääs teelt puudub, üle naaberpõllumaa (lähedal avalik tee), kompaktne, asub suurema põllu- massiivi koosseisus, PRIA registris põllukultuurid 9,88 ha, haritud

Viljandi vald, Taganurga küla

Jaanuar 2023

9 050/ 5 075

1,783 1,763 KI, KIg, Go, M`

Juurdepääs erateelt, ei ole kompaktne, koosneb 2 eraldi paiknevast lahustükist, asub suurema

Eksperthinnang nr 039-24-VIL

Viljandi maakond, Viljandi vald, Marjamäe küla ja Maltsa küla, Nurga

21

Domus Kinnisvara Krista Õigus Domus Kinnisvara Kutseline hindaja Luise tn 2, Tallinn Tel +372 5687 2781 [email protected]

Asukoht Tehingu aeg Tehingu hind € /

€/ha Pindala,

ha Haritava maa

pindala, ha Valdav

mullastik Vara kirjeldus

põllumassiivi koosseisus. PRIA registris põllukultuurid, haritud

Põhja-Sakala vald, Paenasti küla

Jaanuar 2023

45 000/ 7 282

6,18 6,03 KI, KO Juurdepääs avalikult teelt, kompaktne, PRIA registris põllu- kultuurid 6,02 ha, haritud

Viljandi vald, Pahuvere küla

Jaanuar 2023

35 000/ 5 538

6,32 6,02 KIg, KI, M```

Juurdepääs avalikult teelt, kompaktne, PRIA registris põllu- kultuurid 5,75 ha, haritud

Mulgi vald, Pärsi küla

Detsember 2022

72 000/ 6648

10,83

9,88 KIg, LP Juurdepääs erateelt, kompaktne, asub suurema põllumassiivi koosseisus. PRIA registris põllu- kultuurid, haritud

Põhja-Sakala vald, Uia küla

Detsember 2022

150 000/ 7899

18,99

17,26 LPg, LP, GI, E2I

Juurdepääs avalikult teelt, kompaktne, PRIA registris põllu- kultuurid 16,79 ha, haritud

Mulgi vald, Pöögle küla

November 2022

113 600/ 6999

16,23 16,22 KI, LPg, LP, GO

Juurdepääs avalikult teelt, kompaktne, asub suurema põllumassiivi koosseisus. PRIA registris põllukultuurid 16 ha, haritud

Viljandi vald, Vardja küla

Oktoober 2022

25 000/ 6345

3,94 3,81 KI, LP, KIg, LPg, Dg

Juurdepääs avalikult teelt, kompaktne, asub suurema põllumassiivi koosseisus. PRIA registris põllukultuurid, haritud

Allikas: Maa ameti tehingute andmebaas, Domus Kinnisvara tehinguinfo

4.2.2. Turustatavuse analüüs6

Hinnatava vara lõppkasutajad Põllumaade ja metsamaade lõppkasutajad on reeglina suuremad metsa- või põllumajandusühistud või kohalikud väiksemad põllumajandus- ning metsamajandusettevõtted. Piirkonnas on hiljuti olnud mitmeid suuremaid aktiivseid põllumaade ostjad, kes kasutavad maad oma ettevõtluse tarbeks (näiteks Roger Puit OÜ, Metsamaahaldus AS, OÜ Metsagrupp, OÜ Karpo, Eesti Maavara OÜ, AS Põlluvara, Undi Vili OÜ, OÜ Sakalamaad, OÜ Suislepa Vili, Milligrupp OÜ, Laanekuru OÜ, Saimre Kinnisvara OÜ jt).

Lõppkasutajaid iseloomustavad tunnused

Turul kohanenud isikud, kelle tegevusala on seotud metsa-või põllumajandusega ja kes reeglina on antud tegevusharus aktiivselt tegutsemas.

Kas hinnatav vara rahuldab turusegmendi nõudeid

Kogu kinnistu rahuldab turusegmendi nõudeid osaliselt, sest tegemist on metsa- ja põllumassiivi jääva varaga, kuid metsamaa ja haritav maa on väiksema pindalaga ja keskmise viljakusega.

Kui suur osa lõppkasutajatest soovib hinnatavat vara

Tõenäoliselt suurem osa lõppkasutajatest soovib hinnatavat vara, sest maade pakkumine on suhteliselt pikalt olnud defitsiitne, mistõttu on ootused täiendava maa soetamise vastu kasvanud.

Kui suur osa lõppkasutajatest on võimelised hinnatavat vara soetama

Pigem arvestatav osa lõppkasutajatest on võimelised hinnatavat vara soetama.

Konkureeriv pakkumine turul Vt p 4.2.3

Müügiperiood Keskmised müügiperioodid on sarnastel varadel 12 kuud

Müügihinnad Müügihinnad tõenäoliselt lähiajal jätkavad kasvamist, sest metsa- ja põllumajandusliku maa nõudlus ületab pakkumist.

Alternatiivsed kasutused Alternatiivsed kasutused puuduvad, kuna vara asukohta arvestades ei oleks maa kasutamine muul sihtotstarbel vajalikult põhjendatud (turul puudub oluliselt suurem

6 Turustatavuse analüüs on EVS 875 Vara hindamise standardi nr 10 „Andmete kogumine ja analüüs, vara ülevaatus“ järgi kohustuslik turuanalüüsi osa. Standardi järgi on turustatavuse analüüs protsess, mille käigus uuritakse, kuidas konkreetne vara neeldub, st kui pika aja jooksul vara müüakse või renditakse oodatavates turutingimustes. See põhineb hinnatava vara turusegmendi turu-uuringul. Turustatavuse analüüs lisab turuanalüüsi kasutajale turu dimensiooni, uurides seega nõudluse ja konkureeriva pakkumise vahekorda hinnatava vara turusegmendis objektiivsemalt.

Eksperthinnang nr 039-24-VIL

Viljandi maakond, Viljandi vald, Marjamäe küla ja Maltsa küla, Nurga

22

Domus Kinnisvara Krista Õigus Domus Kinnisvara Kutseline hindaja Luise tn 2, Tallinn Tel +372 5687 2781 [email protected]

nõudlus muu sihtotstarbe või kasutusfunktsiooni vastu, või on eelpool nimetatuga sarnaseid varasid piirkonnas pakkumisel mitmeid, mille vahelt valida).

4.2.3. Pakkumine

Kinnisvaraportaalides on põllumajandusliku maa valik kesine ja turutasemest kõrgemate hindadega. Hindamisaruande koostamise ajal on hinnatavas turupiirkonnas, Viljandimaal, pakkumises üksikud põllumajanduslikud maatulundusmaad. Nende pakkumishinnad algavad umbes 9500 €/ha ja lõppevad mitu korda kõrgemate hindadega. Kohati puudub maa majandusliku kasutusotstarbe ja hindade vahel loogiline seos ehk paljud põllumaad püütakse müüa elamuarenduse tarbeks, mis koheselt välistab põllumajandusettevõtte otstarbekuse maad osta. Haritava maa pakkumiste arv on püsinud viimastel aastatel stabiilselt madal, isegi võib öelda, et pakkumiste maht on viimasel poolaastal veelgi vähenenud. Kui umbes pool aastat tagasi oli põllumaade pakkumisi avalikes portaalides umbes kümmekond, siis hindamise hetkel poole vähem. Väheste pakkumiste ja püsiva nõudluse tõttu on pakkumiste hind tõusnud ja kuna ei ole näha põhjust, miks pakkumisi peaks turule lisanduma, siis on oodata hindade kasvu veelgi. Samuti on pakkumiste hind tõusnud, sest soodsama hinnaga varad on ära müüdud. Paljud tehingud tehakse ilma avalikes portaalides kuulutamata, sest huvilised otsivad omanikud ise ülesse või omavad maaomanikega varasemat kokkupuudet, misläbi suurendatakse tehingusse jõudmise tõenäosust. Avalikes kinnisvaraportaalides (kv.ee, city24.ee, kv24.ee) on pakkumises järgmised kinnistud:

Eksperthinnang nr 039-24-VIL

Viljandi maakond, Viljandi vald, Marjamäe küla ja Maltsa küla, Nurga

23

Domus Kinnisvara Krista Õigus Domus Kinnisvara Kutseline hindaja Luise tn 2, Tallinn Tel +372 5687 2781 [email protected]

Ülejäänud avalike kinnisvaraportaalide pakkumisi ei ole välja toodud, sest need ei aita iseloomustada metsa ja põllumajandusliku maa tegelikku hinnataset või vähemalt mõistlikku omanikupoolset küsitavat põllumajandusliku maale omast hinda.

Pakkumishinnad tõenäoliselt lähiajal ei muutu. Rõhutame, et eelpool toodud maatulundusmaade puhul on tegemist pakkumishindadega, mitte müügihindadega. On olemas võimalus, et pakkumishinnad avaliku müügi käigus oluliselt langevad või enampakkumise tingimustes tõusevad. Seepärast leiame, et leitud turuväärtuse ning pakkumishindade otsene võrdlemine ei suurenda leitud tulemuse täpsust.

4.3. Parim kasutus

Vara parim kasutus: Hindamisstandard defineerib vara parimat kasutust kui vara kõige tõenäolisemat kasutust, mis on füüsiliselt võimalik, vajalikult põhjendatud, õiguslikult lubatav, finantsmajanduslikult otstarbekas ja mille tulemusena hinnatav vara omandab kõrgeima väärtuse (EVS 875-1). Hinnatava vara puhul on tegemist Viljandi maakonnas Viljandi vallas Marjamäe ja Maltsa külas paikneva Nurga kinnistuga, mille äralõikega piirnev osa on igapäevaselt kasutusel valdavalt matsamaa ja haritava maana. Õiguslikult on hinnatavat vara lubatud kasutada maatulundusmaana, sest Viljandi valla kehtiva7 üldplaneeringu kohaselt jääb maaüksus valdavalt põllumajandusmaa ja metsamaa alale. Üldplaneeringu seletuskiri täpustab, et põllumaad tuleb soovitatavalt kasutuses hoida põllumajandusliku maana, mistõttu üldjuhul on uute hoonete ehitamine põllumaale keelatud. Füüsiliselt on hinnatavat ala võimalik kasutada põllu harimiseks. Füüsiliselt on võimalik kinnistut ka hoonestada, kui see peaks olema õiguslikult lubatav ja majanduslikult otstarbekas. Finantsmajanduslikult oleks hoonestusse investeerimine väheotstarbekas, sest nõudlus piirkonna uute hoonete vastu on võrdlemisi madal, millele viitab ka väike tehingute maht ja varade madal hinnatase. Samuti ei soosi maad kasutada hoonestatud tootmismaana asjaolu, et hinnatavaga analoogilistes hajaasustuspiirkondades on suurem nõudlus just

7 Kinnisasi asub Viljandi vallas, enne haldusreformi Tarvastu valla territooriumil. Endise Tarvastu valla üldplaneering on kehtestatud Tarvastu Vallavolikogu 06.02.2008 määrusega nr 10..

Eksperthinnang nr 039-24-VIL

Viljandi maakond, Viljandi vald, Marjamäe küla ja Maltsa küla, Nurga

24

Domus Kinnisvara Krista Õigus Domus Kinnisvara Kutseline hindaja Luise tn 2, Tallinn Tel +372 5687 2781 [email protected]

hoonestamata maatulundusmaade vastu. Seega oleks kinnistu kasutus finantsmajanduslikult otstarbekas maatulundusmaana, mida võib lugeda ka vajalikult põhjendatuks. Kõike eelnevat arvesse võttes on töö koostaja seisukohal, et hinnatava vara parimaks kasutuseks on olemasolev kasutus maatulundusmaana (metsa- ja põllumajanduslik maa). Majanduslikult alternatiivsed kasutusfunktsioonid puuduvad. Hinnatav ala Vastavalt lähteülesandele on hinnatavaks alaks äralõige pindalaga katastriüksusel 79704:004:0015 ca 635 m2 ja katastriüksusel 79704:004:0016 ca 561 m2. Tegemist on tee maaeralduseks mõeldud piklikute maatükkidega, mis moodustab osa metsamaa, haritava maa kõlvikute pindalast ja vähesel määral loodusliku rohumaa pindalast. Äralõikega piirnev maa on igapäevaselt kasutusel haritava maana. Äralõike koosseisu jääb teeperv ja nõva, rohtunud ala ning osaliselt metsamaa ja haritav maa. Äralõike kuju tõttu ei saa seda pidada vabal turul kaubeldavaks varaks. Hüvitamise lähtekohad Hüvitusväärtus koosneb äralõike (turu)väärtusest, otseselt kaasnevast varalisest kahjust ning saamata jäävast tulust. KAHOS § 13 lg 1 viitab, et hüvitamisele kuulub selgelt tuvastatud ja tõendatud otseselt kaasnev varaline kahju, mis on tekkinud kinnisasja turuväärtuse vähenemisega äralõike tõttu. Lõige 2 viitab, et otseselt kaasnev varaline kahju on eelkõige omanikule alles jääva kinnisasjaga seotud kahju. EVS 875-12 p 7.1.1 märgib, et kaasneva kahju ja saamata jääva tulu hindamine on vajalik, kui vara (turu)väärtuse vähenemine ei iseloomusta kogu varalist kahju, mida kahju kandev isik saab. Otseselt kaasneva varalise kahju hindamine:

• Ehitiste likvideerimine või kasutuks muutumine, samuti muude parenduste kasutuks muutumine. Äralõike koosseisus ei ole kraave ja kinnistu ei kuulu maaparandussüsteemi koosseisu. Ehitatava kraaviga tuleb maaparandussüsteemide toimimine Tellijal tagada ka peale äralõike teostamist, mistõttu võib järeldada, et äralõikel ja projektlahendusel ei ole olulist mõju allesjääva kinnisasja osale.

• Detailplaneeringu elluviimise võimaluse kaotamine või ehitusvõimaluse vähenemine või kaotamine. Ehitusõiguse ja planeeringutega arvestatakse hindamisel sedavõrd, kuivõrd turutehingutes nendega arvestatakse. Parima kasutuse analüüsi kohaselt ei ole tegemist hoonestamiseks mõeldud maatükiga, vaid metsa- ja põllumajandamiseks mõeldud maatükiga, mistõttu äralõike tulemusel ei kao ega vähene kinnistul võimalik ehitusõigus.

• Metsa hävimine Äralõike koosseisus on katastriüksusel 79704:004:0015 puistut, mille hävimisel tekib omanikule mõõdetav kahju. Äralõike alale jäävad metsamaa kõlviku äärde mõned puud. Metsakorraldaja Marko Tiik (tunnistus nr 63) poolt koostatud puistu hindamisakti alusel on puistu väärtus 151 €. Eksperthinnangu lisas nr 4 on toodud 27.02.2024.a. koostatud akti väljavõte. Seega katastriüksusel 79704:004:0015 otseselt kaasnev varaline kahju on 151 eurot.

• Muu taimestiku ja istanduse hävimine Muu taimestiku all peetakse silmas koduaia aiataimi, viljapuid, tootmisaedasid ja dekoratiivtaimi. Selliseid asju hinnataval alal ei esine.

• Kinnisasjalt avalikult kasutatavale teele juurdepääsu likvideerimine või pikenemine Juurdepääsutee kadumise või selle pikenemise hindamine on oma olemuselt erinev olenevalt sellest, kas teed vajatakse karja ajamiseks, põllutöömasinatega liikumiseks, metsa majandamiseks või elamule ligipääsuks. Siinkohal on oluline hinnata vara tegelikku kasutust. Peale äralõiget juurdepääs säilib olemasoleval kujul.

• Äralõike mõju hoonestusele Kinnistul ei paikne hoonestust (teest kaugemal on lagunenud laudahoone ja majandushoone varemed) ja seetõttu äralõige ei avalda mõju hoonestusele.

• Muud kahjud

Eksperthinnang nr 039-24-VIL

Viljandi maakond, Viljandi vald, Marjamäe küla ja Maltsa küla, Nurga

25

Domus Kinnisvara Krista Õigus Domus Kinnisvara Kutseline hindaja Luise tn 2, Tallinn Tel +372 5687 2781 [email protected]

o Kaasnev kahju maatüki suuruse vähenemisest, tükeldumisest, kuju muutusest, kasutusotstarbe kaotamisest, tehisobjektiga kaasneva mõju, visuaalse häiringu mõju, kitsenduste kaitsevööndi mõju tõttu.

Tee äralõike puhul väheneb katastriüksusel 79704:004:0015 ca 1,59% võrra ja katastriüksus 79704:004:0016 ca 3,45 %, kuid see ei muuda kasutusvõimalusi. Saamata jääv tulu: Saamata jääva tuluna käsitatakse eelkõige põhilisest majandustegevusest saamata jäävat tulu, aga põhjendatud juhul ka väljaspool põhilist majandustegevust saamata jäävat tulu. Majandustegevusest saamata jääv tulu leitakse prognoosiperioodi toodangu väärtuse tuluna. Lisaks majandustegevusest tulenevale tulule on levinumad saamata jäävad tulud seotud põllumajandustoetustest või maavara omandiõigusest ilma jäämisega. Kuivõrd Põllumajanduse Registrite ja Informatsiooni Ameti (PRIA) toetustega on kinnisasja hindamisel tavaliselt juba arvestatud (üldjuhul võõrandatakse ja võrdlusel kasutatakse PRIA registrisse kantud, s.t toetuskõlbulikke maid), ei ole PRIA toetused käsitatavad saamata jääva tuluna. Kui avalikes huvides omandamise menetluse läbiviija on välja selgitanud, et omandamise korral, ei ole toetuse saaja kohustatud toetust tagasi maksma, siis ei ole hüvitusväärtuse hindamisel vajalik sellega arvestada. Hindamisaruande tellija poolt hindajale esitatud äralõike skeemi kohaselt ei ole vilja koristamine maaomaniku või rentniku jaoks takistatud, s.t sellise kahju analüüs ja arvestamine ei ole antud juhul vajalikud. Hindaja saamata jäävat tulu ei tuvastanud, mida tuleks lisaks ülal leitule täiendavalt hüvitada. Järeldused Vara parim kasutus on olemasoleval kujul maatulundusmaa (metsa- ja põllumajanduslik maa). Äralõikest tingitud hüvitusväärtus koosneb äralõike koosseisu jääva haritava maa turuväärtusest. Saamata jäävat tulu ei esine. Omaniku seisukoht vara väärtuse kuupäeva seisuga Omaniku esindajaga Jaanus Pärnpuu vastas e-kirja teel, et on teadlik äralõike suurusest ning lõiked on vastuvõetavad.

5. Hindamine

5.1. Hindamise metoodiline alus ja põhimõtted

Hinnatavale varale leitakse turuväärtus võrdlusmeetodil. Võrdlusmeetod: Kinnisvara hindamisel võrdlusmeetodil lähtutakse eeldusest, et ükski informeeritud ostja ei ole nõus maksma omandatava vara eest rohkem, kui teine ostja hiljuti toimunud analoogse tehingu korral. Hinnatav vara peab olema võrreldav teiste analoogsetega nii füüsiliste tunnuste, asukoha, majandusliku otstarbe kui ka ajafaktori näitajate poolest. Turuväärtuse määramisel on aluseks seos, et turusituatsioon on hindamise hetkel vastav, st. turul olevate üksteist asendavate kaupade hinnad on võrdsed. Võrdlusmeetodi eelised seisnevad selles, et ta põhineb piirkonna tegelikel hindadel, võtab arvesse tegelikku nõudlust ja pakkumist ning on lihtsalt mõistetav ja põhjendatav. Antud meetodi puhul leitakse turuväärtus hinnatava vara ja hiljuti müüdud sarnaste varade võrdlemise alusel.

5.2. Hüvitusväärtuse hindamine

Vastavalt EVS 875-12 punktile 6.3.3 tuleb eriti suuremate varade puhul silmas pidada, et nende eri osad võivad turu kontekstis olla eri väärtusega ja nimetatud asjaolu tuleb arvesse võtta. Mistõttu hinnatava vara kontekstis, kus äralõige katastriüksustest tunnusega 79704:004:0015 ja 79704:004:0016 maatulundusmaa osast ning see tervikuna koosneb metsamaa ja haritava maa ning vähesel määral loodusliku rohumaa kõlvikust, on kinnisasja kui terviku turuväärtus hinnatud hoonestamata maatulundusmaana. Kuna äralõige piirneb valdavalt haritava maa kõlvikutega siis kasutame hüvitusväärtuse analüüsis metsata metsamaade ja haritavate maade tehinguid.

Eksperthinnang nr 039-24-VIL

Viljandi maakond, Viljandi vald, Marjamäe küla ja Maltsa küla, Nurga

26

Domus Kinnisvara Krista Õigus Domus Kinnisvara Kutseline hindaja Luise tn 2, Tallinn Tel +372 5687 2781 [email protected]

5.2.1. Äralõikele jääva maa hindamine võrdlusmeetodil katastriüksusel 79704:004:0015

Turuväärtust hinnatakse hinnatava vara ja hiljuti müüdud sarnaste varade võrdlemise teel. Seejuures kasutatakse Maa-ameti maaregistri tehingute andmebaasi ja Domus Kinnisvara tehinguinfot. Võrdlustehingute valikul lähtutakse sellest, et analüüsitav vara oleks eri võrdluselementide osas hinnatava varaga võimalikult sarnane ja et müügitehing oleks teostatud vaba turu tingimustes väärtuse kuupäeva suhtes võimalikult hiljuti ja sarnases turusituatsioonis. Katastriüksuse 79704:004:0015 pindala on 3,99 ha. Kuna äralõige paikneb valdavalt metsamaal ja vähesel määral looduslikul rohumaal ning vabal turul loodusliku rohumaa ja muu maa kõlvikutega tehinguid tavaliselt ei tehta siis sisaldub nende väärtus metsamaa väärtuses. Seega kasutatakse võrdluseks raielankidega kinnistute vabaturu tehinguid ja leitakse sellele turuväärtus. Toome välja hindajale teadaolevaid maatulundusmaade tehingud sarnastes piirkondades Viljandimaal, kus on valdavalt metsamaa kõlvik ja teostatud lageraiet:

Asukoht Tehingu aeg

Tehingu hind, €

Pindala, ha

Metsamaa pindala, ha

Tehingu hind €/ha

Metsamaa

Viljandi vald, Kokaviidika küla

Oktoober 2023

14 100 2,61 2,57 5402 Teostatud lageraie, kasvukohatüüp naadi. Juurdepääs avalikult teelt.

Viljandi vald, Ülensi küla September 2023

30 434 8,51 7,54 3576 Teostatud lageraie, kasvukohatüüp angervaksa. Juurdepääs avalikult teelt.

Viljandi vald, Oiu küla Märts 2023 14 000 5,56 5,25 2518 Teostatud lageraie, kasvukohatüüp naadi. Juurdepääs erateelt.

Allikas: Maa ameti tehingute andmebaas, Domus Kinnisvara tehinguinfo

Toodud tehingutest on kasutatud eelmise aasta tehinguid, sest need on ajaliselt kõige uuemad ja seega iseloomustavad turuolukorda väärtuse kuupäeva suhtes kõige paremini. Üldistatult võib öelda, et valik tehingutest on suhteliselt väike, kuna osa tehinguid on tehtud metsa- ja põllumajandusühistute pakett-tehingutena, mille puhul ei saa täpselt öelda ühe objekti hinda. Valitud võrdlustehingute võrdlemiseks hinnatava varaga korrigeeritakse võrdlustehinguid iseloomustavaid parameetreid. Korrigeerimise eesmärgiks on anda hinnang, kui palju muudab hinnatava vara mingi parameetri erinevus võrdlustehingu turuväärtust.

Võrdlustehingute valik ja kohandamise põhimõtted

Võrdlustehingute valik Hindamisel võrdlusmeetodil kasutame hinnatava varaga sarnases turupiirkonnas sarnaste varadega tehtud tehinguid.

Selgitused võrdlustehingute osas

• Kõik võrdlustehingud on müüdud tavapärase müügiprotsessi käigus.

• Võrdlustehingute hinnad ei sisalda käibemaksu.

Võrdlusühiku valik8 Võrdlusühikuks valime pinnaühiku (ha) hinna, kuna antud vara liigi puhul iseloomustab see turu toimemehhanisme kõige paremini.

Võrdluselementide valik9 Võrdluselementideks on lisaks tehingu ajale valitud järgmised enim vara väärtust mõjutavad tegurid:

• Ajaline kohandus - Ajalist kohandust ei ole rakendatud, kuna vaadeldava ajaperioodi jooksul on raielankide tehinguid toimunud vähe ning tehingute toimumisest käesoleva hinnangu väärtuse kuupäevani ei saa välja tuua olulist muutust turusituatsioonis, mida nimetada püsivaks suundumuseks.

• Asukoha kohandus – asukohta analüüsitakse nii mikro- kui ka makroasukoha võtmes – kohandamisel arvestatakse vahetut ümbrust, juurdepääsu, kaugust keskusest ja piirkonna mainet. Varad on võrreldavad.

8 Võrdlusühik on ühik, mille abil kohandamise võtteid kasutades leitakse vara väärtus võrdlusmeetodil. Tavaliselt on võrdlusühikuks ühik, mida kasutatakse turul kauplemisel, pidades silmas konkreetse toote, turusegmendi ja -piirkonna eripärasid (EVS 875-11) 9 Võrdluselement on vara või tehingut iseloomustav näitaja, mida kasutatakse kohandamisel ja mille valikul lähtutakse selle olulisusest vara väärtuse kujunemisel (EVS 875-11)

Eksperthinnang nr 039-24-VIL

Viljandi maakond, Viljandi vald, Marjamäe küla ja Maltsa küla, Nurga

27

Domus Kinnisvara Krista Õigus Domus Kinnisvara Kutseline hindaja Luise tn 2, Tallinn Tel +372 5687 2781 [email protected]

Võrdlustehingute valik ja kohandamise põhimõtted

• Kinnistu pindala/metsamaa osakaal – Metsamaade puhul on suurema metsakõlvikuga maatükkidel kõrgem pinnaühiku hind (ca 10% maamassiivi erinevus annab hinnalisa 5%).

• Kasvukohatüüp – Kasvukohatüüp on mullastikult ja kasvutingimustelt ühtlane metsala. Kasvukohatüübid on nimetatud vastavas kohas enamesineva alustaime järgi. Taimede kasv sõltub mullastiku olemusest ning näitab mulla viljakust ning metsa kasvupotentsiaali. Parema kasvukohatüübi korral on hind kõrgem. Turul on nõudlus metsata metsamaade järele tõusnud ning seetõttu on vähenenud turul 1-2 boniteediga kasvukohatüüpide hinnavahemik.

• Metsamaa seisukord - Kõrgema hinnaga on sellised maatükid, kus peale lageraiet on jäänud kinnistule puistu või kus on toimunud metsa uuendamine/uuenemine.

• Juurdepääs – Enamhinnatud on kinnistud, millele on juurdepääs teedelt olemas ja see on ka õiguslikult tagatud. Kohandamisel arvestatakse, et ilma juurdepääsuteeta kinnistute hinnad on 10-15% madalamad võrreldes kinnistutega, kus juurdepääsuteed on olemas. Samuti on arvestatud, et avalikult teelt juurdepääsuga kinnistud on 5-10% kõrgema hinnaga võrreldes kinnistutega, kus juurdepääs on erateedelt ja tee kasutamiseks servituudid puuduvad või juurdepääs teelt puudub.

Muid parameetreid ei ole eraldi kohandatud, sest nende osas on hinnatav vara võrdlusvaradega samaväärne või vastav erinevus ei ole kohandamise täpsust arvestades selleks piisavalt oluline.

Eksperthinnang nr 039-24-VIL

Viljandi maakond, Viljandi vald, Marjamäe küla ja Maltsa küla, Nurga

28

Domus Kinnisvara Krista Õigus Domus Kinnisvara Kutseline hindaja Luise tn 2, Tallinn Tel +372 5687 2781 [email protected]

Võrdlustabel katastriüksusele 79704:004:0015:

HINNATAV

VARA 1 2 3

Tehingu hind € 14 100 € 30 434 € 14 000 €

Hektarihind € 5 402 € 3 576 € 2 518 €

Tehingu aeg veebr.23 okt.23 sept.23 märts.23

Võrdlus Hinnad ei ole muutunud Hinnad ei ole muutunud Hinnad ei ole muutunud

Ajaldamine 0% 0% 0%

Hektarihind pärast ajaldamist € 5 402 € 3 576 € 2 518 €

Asukoht Viljandi vald, Kokaviidika

küla

Viljandi vald, Ülensi küla Viljandi vald, Oiu küla

Võrdlus samaväärne samaväärne samaväärne

Kohandus 0% 0% 0%

Üldpind, ha/ metsamaa osakaal 3,99 2,61 8,51 5,56

(3,41 ha metsamaa, 0,50

ha looduslik rohumaa,

0,08 ha muu maa);

(2,57 ha metsamaa, 0,04 ha

muu maa);

(7,54 ha metsamaa, 0,67

ha looduslik rohumaa, 0,3

ha muu maa);

(5,25ha metsamaa, 0,22

ha muu maa);

85% metsamaa osakaal 98% metsamaa osakaal 89% metsamaa osakaal 94% metsamaa osakaal

Võrdlus suurem metsamaa osakaal samaväärne samaväärne

Kohandus -5% 0% 0%

Kasvukohatüüp/ boniteet Naadi (1 boniteet) Angervaksa (2 ja 3

boniteet)

Naadi (1 boniteet)

Võrdlus parem halvem parem

Kohandus -5% 5% -5%

Metsamaa seisukord teostatud lageraie teostatud lageraie teostatud lageraie

Võrdlus samaväärne samaväärne samaväärne

Kohandus 0% 0% 0%

Juurdepääs kinnistule Piirneb avaliku teega Piirneb avaliku teega Juurdepääs avalikult teelt juurepääs erateelt

Võrdlus samaväärne samaväärne Halvem

Kohandus 0% 0% 5%

Summaarne kohandus: -10% 5% 0%

Kohandatud hektarihind € 4 862 € 3 755 € 2 518 €

10% 5% 10%

Osakaal lõpphinnas: 100% 30% 40% 30%

Kaalutud keskmine kohandatud

hektarihind, € 3 716 € 1 459 € 1 502 € 755 €

Kohanduste absoluutväärtuste summa:

VÕRDLUSTEHINGUD

kohandamisel lähtutakse

hektarihinnast

Viljandi vald, Marjamäe

küla, Nurga

Jänesekapsa-kõdusoo

(2 boniteet)

eelduslikult metsata

metsamaa

Turuväärtuse hindamisel kasutame kaalutud keskmist, kuna varasid on kohandatud erineval määral ning kaalumisel saab arvesse võtta kohandamisel tekkinud erinevusi. Võrreldes aritmeetilise keskmisega annab see usaldusväärsema tulemuse. Kaalude andmisel lähtutakse sellest, et suurem kaal antakse vähem kohandatud tehingutele ja väiksem kaal rohkem kohandatud tehingutele. Selle üle otsustatakse kohanduste absoluutväärtuste summa põhjal. Kaalutud keskmine kohandatud hektari hind: 1459 + 1502 + 755 = 3716 €/ha Seega saame katastriüksuse puistuta metsamaa koos loodusliku rohumaa maa ja muu maaga turuväärtuseks väärtuse kuupäeva seisuga võrdlusmeetodil 3,99 ha x 3716 €/ha = 14 826,84 € ehk 14 827 eurot ehk 0,37 €/m² Võttes arvesse eelnevat ning sarnase turupiirkonna raielankide turu hetkeolukorda, on hindaja seisukohal, et tulemus peegeldab õiglaselt hinnatava vara turuväärtust.

5.2.2. Äralõikele jääva maa hindamine võrdlusmeetodil katastriüksusel 79704:004:0016

Turuväärtust hinnatakse hinnatava vara ja hiljuti müüdud sarnaste varade võrdlemise teel. Seejuures kasutatakse Maa-ameti maaregistri tehingute andmebaasi ja Domus Kinnisvara tehinguinfot. Katastriüksuse 79704:004:0016 pindala on 1,63 ha. Kuna äralõige paikneb valdavalt haritaval maal siis kasutatakse võrdluseks haritavate maadega kinnistute vabaturu tehinguid ja leitakse sellele turuväärtus.

Eksperthinnang nr 039-24-VIL

Viljandi maakond, Viljandi vald, Marjamäe küla ja Maltsa küla, Nurga

29

Domus Kinnisvara Krista Õigus Domus Kinnisvara Kutseline hindaja Luise tn 2, Tallinn Tel +372 5687 2781 [email protected]

Võrdlustehingute valikul lähtutakse sellest, et analüüsitav vara oleks eri võrdluselementide osas hinnatava varaga võimalikult sarnane ja et müügitehing oleks teostatud vaba turu tingimustes väärtuse kuupäeva suhtes võimalikult hiljuti ja sarnases turusituatsioonis. Võrdlustehinguteks on hindaja valinud turuülevaate tabelist rõhutatult välja toodud Viljandi valla tehingud:

Asukoht Tehingu aeg Tehingu hind

€ / €/ha Pindala,

ha Haritava maa

pindala, ha Valdav

mullastik Vara kirjeldus

Viljandi vald, Järveküla

November 2023

25 044/ 7 589

3,3 3,27 LP, KI Juurdepääs avalikult teelt, ei ole kompaktne (eratee läbib kinnistut), PRIA registris põllukultuurid 2,7 ha, haritud

Viljandi vald, Vardi küla

Veebruar 2023

11 200/ 7 839

1,429 1,429 LP, LPg Juurdepääs avalikult teelt, kompaktne, asub suurema põllumassiivi koosseisus. PRIA registris põllukultuurid 1,42 ha, haritud

Viljandi vald, Taganurga küla

Jaanuar 2023 9 050/ 5 075

1,783 1,763 KI, KIg, Go, M`

Juurdepääs erateelt, ei ole kompaktne, koosneb 2 eraldi paiknevast lahustükist, asub suurema põllumassiivi koosseisus. PRIA registris 0,79 (ha põllukultuurid) ja 0,92 ha püsirohumaa, niidetud

Allikas: Maa-ameti maaregistri tehingute andmebaas ja Domus Kinnisvara Toodud tehingutest on valitud hinnatavaga sarnaseimad tehingud eelkõige ajaliselt värskemad ja tehtud vabaturu tingimustes. Teised tehingud on valdavalt väiksema pinnaga ehk hinnatavast erinevad. Valitud võrdlustehingute võrdlemiseks hinnatava varaga korrigeerime võrdlustehinguid iseloomustavaid parameetreid. Korrigeerimise eesmärgiks on anda hinnang, kui palju muudab hinnatava vara mingi parameetri erinevus võrdlustehingu turuväärtust.

Võrdlustehingute valik Hindamisel võrdlusmeetodil kasutame hinnatava varaga sarnases turupiirkonnas sarnaste varadega tehtud tehinguid.

Selgitused võrdlustehingute osas

• Kõik võrdlustehingud on müüdud tavapärase müügiprotsessi käigus.

• Ühegi tehingu hind ei sisaldanud käibemaksu, samuti ei lisandunud ühelegi tehingu hinnale käibemaksu.

Võrdlusühiku valik10 Võrdlusühikuks valime pinnaühiku (ha) hinna, kuna antud vara liigi puhul iseloomustab see turu toimemehhanisme kõige paremini.

Võrdluselementide valik11

Võrdluselementideks on lisaks tehingu ajale valitud järgmised enim vara väärtust mõjutavad tegurid:

• Tehingu aeg - tehingute toimumisest käesoleva hinnangu väärtuse kuupäevani ei saa välja tuua olulist muutust turusituatsioonis, mida nimetada püsivaks suundumuseks.

• Asukoht – asukohta analüüsitakse nii mikro- kui ka makroasukoha võtmes – kohandamisel arvestatakse vahetut ümbrust, juurdepääsu, kaugust keskusest ja piirkonna mainet. Võrdlusvara nr 2 asub Ramsi aleviku lähedal ja samuti maakonnakeskusele lähemal, seega kohandame seda -5%, teised varad on võrreldavad hinnatavaga.

• Kinnistu pindala (ha) - Suurema pindalaga kinnistute hektarihinnad on turul kõrgemad (mastaabiefekt). Ca 3-5 ha annab hinnalisa 5%;

• Deklareeritud haritava maa osakaal maamasiivi pindalast (%) - Suurema haritava maa ja rohumaa maamassiivi osakaal kinnistu pindalast on turul hinnatum, kuna neid on võimalik registreerida PRIA-s ning sinna on võimalik taotleda põllumajandustoetusi maaelu arengu ja põllumajanduse edendamiseks (maamassiivi erinevus ca 10% annab hinnalisa 5%).

10 Võrdlusühik on ühik, mille abil kohandamise võtteid kasutades leitakse vara väärtus võrdlusmeetodil. Tavaliselt on võrdlusühikuks ühik, mida kasutatakse turul kauplemisel, pidades silmas konkreetse toote, turusegmendi ja -piirkonna eripärasid (EVS 875-11) 11 Võrdluselement on vara või tehingut iseloomustav näitaja, mida kasutatakse kohandamisel ja mille valikul lähtutakse selle olulisusest vara väärtuse kujunemisel (EVS 875-11)

Eksperthinnang nr 039-24-VIL

Viljandi maakond, Viljandi vald, Marjamäe küla ja Maltsa küla, Nurga

30

Domus Kinnisvara Krista Õigus Domus Kinnisvara Kutseline hindaja Luise tn 2, Tallinn Tel +372 5687 2781 [email protected]

Hinnataval varal on toetuskõlbuliku haritava maa osakaal võrdlustehingutest oluliselt väiksem, seetõttu kohandame võrdlusvarasid vastavalt -5 kuni -10%.

• Kuju, kompaktsus, reljeef – Ebakorrapärase kujuga kinnistud on madalama hinnaga võrreldes korrapärase kujuga kinnistutega, sest harimine muutub vähem efektiivseks. Väga ebakorrapärase kujuga, lahustükkidena, looduslike takistuste ja kraavitustega liigendatud kinnistutel ning ebatasasel maastikul on maaharimine raskendatud, mistõttu on selliste maatükkide hinnad madalamad. Võrdlusvarad nr 1 ja 3 ei ole kompaktsed (tee poolitab põllumaad ja teisele on kaks lahus paiknevat maatükki), seetõttu kohandame neid 5%.

• Mullastik/haritava maa mullaviljakus – Viljakama mullasikuga haritav maa korral on hind kõrgem. Mullaviljakus ehk mulla boniteet (0-100) väljendab hinnatava maatüki kaalutud keskmist boniteedi väärtust. Keskmisest kõrgem boniteet tõstab maatüki algväärtust ja keskmisest madalam boniteet langetab maatüki algväärtust. (ca 5 boniteedipunkti erinevus annab hinnalisa 5%).

• Haritava maa seisukord – haritud põllu- ja rohumaad on kõrgemalt hinnatud. Madalamalt on hinnatud söötis rohu- ja põllumaad, kuna nende kasutusele võtuks tuleb teha täiendavaid investeeringuid.

• PRIA – registreeritud maaüksustel on olemas toetuse saamise võimalus, mistõttu on need hinnatumad. Kuna põllukultuuride kasvatamiseks ette nähtud kinnistud on hinnatumad ja maakasutuse muutmine on keerukas, siis on rohumaana arvel olevad kinnistud madalamalt väärtustatud. Samuti on toetuste määrad põllukultuuride maakasutusega maatükkide puhul kõrgemad kui püsirohumaadel.

• Juurdepääs – Ilma juurdepääsuteeta kinnistute hinnad on 10-15% madalamad võrreldes kinnistutega, kus juurdepääsuteed on olemas. Samuti on arvestatud, et avalikult teelt juurdepääsuga kinnistud on 5% kõrgema hinnaga võrreldes kinnistutega, kus juurdepääs on eraomandis teedelt.

Muid parameetreid ei ole eraldi kohandatud, sest nende osas on hinnatav kinnistu võrdlustehingutega samaväärne või vastav erinevus ei ole kohandamise täpsust arvestades selleks piisavalt oluline.

Eksperthinnang nr 039-24-VIL

Viljandi maakond, Viljandi vald, Marjamäe küla ja Maltsa küla, Nurga

31

Domus Kinnisvara Krista Õigus Domus Kinnisvara Kutseline hindaja Luise tn 2, Tallinn Tel +372 5687 2781 [email protected]

Võrdlustabel katastriüksusele 79704:004:0016: HINNATAV

VARA 1 2 3

Tehingu hind € kohandamisel 25 044 € 11 200 € 9 050 €

Hektarihind € lähtutakse 7 589 € 7 838 € 5 075 €

Tehingu aeg hektarihinnast nov.23 veebr.23 jaan.23

Ajaldamine 0% 0% 0%

Hektarihind pärast ajaldamist € 7 589 € 7 838 € 5 075 €

Asukoht Viljandi vald, Järveküla Viljandi vald, Vardi küla Viljandi vald, Taganurga

külaVõrdlus samaväärne parem samaväärne Kohandus 0% -5% 0%

Üldpind, ha 1,63 3,3 1,429 1,7832

(sh 3,27 ha haritav maa, 0,03

ha muu maa);

(sh 1,429 ha haritav maa); (sh 1,7627 ha haritav maa,

õuemaa 0,0039 ha, muu

maa 0,0166 ha);

Võrdlus samaväärne samaväärne samaväärne

Kohandus 0% 0% 0%

Toetuskõlbulik põllumaa 1,16 2,7 1,42 1,71

Deklareeritud haritava maa

osakaal maamassiivi pindalast, %

71 82 99 96

Võrdlus parem parem parem

Kohandus -5% -10% -10%

Põllumassiivi kompaktsus/ kuju ei ole kompaktne (eratee

läbib kinnistut)

kompaktne ei ole kompaktne, koosneb

kahest lahustükist

Võrdlus halvem samaväärne halvem

Kohandus 5% 0% 5%

Mullastik/ haritava maa

mullaviljakuse boniteet

D, DG, LkI LP; KI LP, LPg KI, KIg, Go, M´

36 47 41 50

Võrdlus parem samaväärne parem

Kohandus -10% -5% -10%

Haritava maa seisukord Haritud, kasutusel

põllumaana

Haritud, kasutusel

põllumaana

Haritud, kasutusel osaliselt

põllu- ja osaliselt

rohumaanaVõrdlus samaväärne samaväärne samaväärne

Kohandus 0% 0% 0%

PRIA (toetuskõlbulikkus) registreeritud,

(põllukultuurid)

registreeritud,

(põllukultuurid)

registreeritud,

(põllukultuurid)

registreeritud,

(püsirohumaa 0,92 ha ja

põllukultuurid 0,79 ha)

Võrdlus samaväärne samaväärne samaväärne

Kohandus 0% 0% 0%

Juurdepääs kinnistule Piirneb avaliku teega Juurdepääs avalikult teelt Juurdepääs avalikult teelt Juurdepääs ühele

maaüksusele erateelt ja

teisele üle naaberkinnistu

Võrdlus samaväärne samaväärne halvem Kohandus 0% 0% 10%

Summaarne kohandus: -10% -20% -5% Kohandatud hektarihind € 6 830 € 6 270 € 4 821 €

20% 20% 35%

Osakaal lõpphinnas: 100% 40% 40% 20%

Kaalutud keskmine kohandatud

hektarihind, € 6 204 € 2 732 € 2 508 € 964 €

VÕRDLUSTEHINGUD

Viljandi vald, Maltsa

küla, Nurga

(79704:004:0016)

(sh 1,17 ha haritav maa,

0,45 ha metsamaa);

kompaktne

Kohanduste absoluutväärtuste summa:

Haritud, kasutusel

põllumaana

Turuväärtuse hindamisel kasutame kaalutud keskmist, kuna varasid on kohandatud erineval määral ning kaalumisel saab arvesse võtta kohandamisel tekkinud erinevusi. Võrreldes aritmeetilise keskmisega annab see usaldusväärsema tulemuse. Kaalude andmisel lähtutakse sellest, et suurem kaal antakse vähem kohandatud tehingutele ja väiksem kaal rohkem kohandatud tehingutele. Selle üle otsustatakse kohanduste absoluutväärtuste summa põhjal. Kaalutud kohandatud keskmine hektari hindade võrdlemise põhjal: 2732 + 2508 + 964 = 6204 €/ha. Seega saame hinnatava haritava maa ja rohumaa turuväärtuseks väärtuse kuupäeva seisuga võrdlusmeetodil 1,63 ha x 6204 €/ha = 10 112,52 € ehk 10 113 eurot ehk 0,62 €/m² Võttes arvesse eelnevat ning sarnase turupiirkonna põllumaade turu hetkeolukorda, on hindaja seisukohal, et tulemus peegeldab õiglaselt hinnatava vara turuväärtust.

Eksperthinnang nr 039-24-VIL

Viljandi maakond, Viljandi vald, Marjamäe küla ja Maltsa küla, Nurga

32

Domus Kinnisvara Krista Õigus Domus Kinnisvara Kutseline hindaja Luise tn 2, Tallinn Tel +372 5687 2781 [email protected]

5.2.3. Äralõike väärtuse hindamine

Äralõike turuväärtuse hindamisel lähtutakse KAHOS § 12 lõikest 4: Kui omandamisele kuuluv kinnisasjast tehtav äralõige on iseseisvalt kasutatav, hinnatakse äralõiget kui võimalikku müügiobjekti. Kui äralõige ei ole iseseisvalt kasutatav, on hindamise aluseks kinnisasja kui terviku turuväärtuse vähenemine, mis on põhjustatud kinnisasjast tehtavast äralõikest ja ümbritseva keskkonna muutusest. Hetkel on hindaja seisukohal, et äralõike puhul ei ole tegemist eraldiseisva müügiobjektiga, mistõttu lähtutatakse äralõike väärtuse leidmisel eelmises peatükis toodud kogu vara hinnast ja äralõike väärtuse aluseks võetakse eelmises peatükis toodud kogu vara hind taandatuna maatüki pindalale. Äralõike väärtus leitakse läbi eelnevalt hinnatud kinnistu haritava maa turuväärtuse ühikuhinna (1 ha). Äralõike tasude määramisel lähtutakse KAHOS § 11 lg 6, mille alusel tasu määratakse alates 1-eurosest väärtusest ühe euro täpsusega ja alates 100-eurosest väärtusest kümne euro täpsusega. Täiendavad hüvitised ümardatakse ühe euro täpsusega. Katastriüksusel 79704:004:0015 on vastavalt projektile planeeritava äralõike pindala 635 m², mis koosneb haritavast maast ja vähesel määral looduslikust rohumaast ning muust maast. Kuna vabal turul tavaliselt loodusliku rohumaa ja muu maa kõlvikutega tehinguid ei tehta siis sisaldub nende väärtus haritava maa väärtuses. Katastriüksuse 79704:004:0015 turuväärtus väärtuse kuupäeva seisuga võrdlusmeetodil 3,99 ha x 3716 €/ha = 14 826,84 € ehk 14 827 eurot ehk 0,37 €/m² Äralõige 635 m² x 0,37 €/m² = 234,95 € ehk 230 eurot Katastriüksusel 79704:004:0016 on vastavalt projektile planeeritava äralõike pindala 561 m², mis koosneb valdavalt haritavast maast ja vähesel määral metsamaast. Katastriüksuse 79704:004:0016 turuväärtus väärtuse kuupäeva seisuga võrdlusmeetodil 1,63 ha x 6204 €/ha = 10 112,52 € ehk 10 113 eurot ehk 0,62 €/m² Äralõige 561 m² x 0,62 €/m² = 347,82 € ehk 350 eurot

6. Hindamistulemus

Kõike eelnevat arvesse võttes ning tuginedes hindajatele teadaolevatele lähteandmetele, kinnisvaraturu hetkesituatsioonile ja võrdlusandmetele, on Domus Kinnisvara hinnangul hinnatava vara aadressil Viljandi maakond, Viljandi vald, Marjamäe küla ja Maltsa küla, Nurga hüvitusväärtus:

1 m² hüvitusväärtus katastriüksusel 79704:004:0015 on 0,37 (null koma kolmkümmend seitse) €/m²

Äralõike 635 m2 hüvitusväärtus 230 (kakssada kolmkümmend) eurot

Kaasnev kahju on 151 eurot. Saamata jäävat tulu ei esinenud.

1 m² hüvitusväärtus katastriüksusel 79704:004:0016 on 0,62 (null koma kuuskümmend kaks) €/m²

äralõike 561 m2 hüvitusväärtus 350 (kolmsada viiskümmend) eurot

Kaasnevat kahju ja saamata jäävat tulu ei esinenud. Vara on keskmise likviidsusega, müügiperioodi pikkuseks väärtuse kuupäeva turusituatsioonis võib hinnatud turuväärtuse juures prognoosida 6-12 kuud. Hindamistulemuse täpsuseks hindame äralõike osas ±20%, hoonestamata maatulundusmaa osas +-10%. Hindamistulemus ei sisalda käibemaksu.

Eksperthinnang nr 039-24-VIL

Viljandi maakond, Viljandi vald, Marjamäe küla ja Maltsa küla, Nurga

33

Domus Kinnisvara Krista Õigus Domus Kinnisvara Kutseline hindaja Luise tn 2, Tallinn Tel +372 5687 2781 [email protected]

Lisa 1. Fotod Vaated äralõike osale katastriüksusel 79704:004:0015

Allikas: hindaja kohapealne ülevaatus

Vaated äralõike osale katastriüksusel 79704:004:0016

Eksperthinnang nr 039-24-VIL

Viljandi maakond, Viljandi vald, Marjamäe küla ja Maltsa küla, Nurga

34

Domus Kinnisvara Krista Õigus Domus Kinnisvara Kutseline hindaja Luise tn 2, Tallinn Tel +372 5687 2781 [email protected]

Allikas: hindaja kohapealne ülevaatus

Eksperthinnang nr 039-24-VIL

Viljandi maakond, Viljandi vald, Marjamäe küla ja Maltsa küla, Nurga

35

Domus Kinnisvara Krista Õigus Domus Kinnisvara Kutseline hindaja Luise tn 2, Tallinn Tel +372 5687 2781 [email protected]

Lisa 2. Kinnistusregistri väljavõte12 Registriosa:

Registriosa number 2814039

Kinnistusosakond Tartu Maakohtu kinnistusosakond

Kinnistu nimi NURGA

I jagu - KINNISTU KOOSSEIS

Kande Nr. Katastritunnus Sihtotstarve ja asukoht Pindala Info

Kande kehtivus

1 79704:004:0015 79704:004:0016

Maatulundusmaa 100%, Viljandi maakond, Viljandi vald, Marjamäe küla, Nurga. Maatulundusmaa 100%, Viljandi maakond, Viljandi vald, Maltsa küla, Nurga.

3,99 ha 16253,0 m2

Maakatastri andmed üle võetud 18.02.2021. kehtiv

II jagu - OMANIK

Kande Nr. Omanik Kande alus

Kande kehtivus

2 Expertline OÜ (registrikood 11095481)

17.11.2015 kinnistamisavalduse alusel sisse kantud 18.11.2015. Kohtunikuabi Eva Nemvalts kehtiv

III jagu - KOORMATISED JA KITSENDUSED

Kande Nr.

Kinnistut koormavad piiratud asjaõigused (v.a. hüpoteegid) ja märked; käsutusõiguse kitsendused

Märked piiratud asjaõiguste kohta, kande alus, kannete muudatused ja kustutamised

Kande kehtivus

IV jagu - HÜPOTEEGID

Kande Nr. Hüpoteegid

Hüpoteegi summa

Märked hüpoteekide kohta, kande alus, kannete muudatused ja kustutamised

Kande kehtivus

1

Hüpoteek summas 80 500,00 eurot Metsä Forest Eesti AS (registrikood 10326257) kasuks. Kinnistu igakordne omanik on kohustatud alluma kohesele sundtäitmisele hüpoteegiga tagatud nõude

80 500,00 EUR kehtiv

12 Allikas: https://kinnistusraamat.rik.ee/

Eksperthinnang nr 039-24-VIL

Viljandi maakond, Viljandi vald, Marjamäe küla ja Maltsa küla, Nurga

36

Domus Kinnisvara Krista Õigus Domus Kinnisvara Kutseline hindaja Luise tn 2, Tallinn Tel +372 5687 2781 [email protected]

Kande Nr. Hüpoteegid

Hüpoteegi summa

Märked hüpoteekide kohta, kande alus, kannete muudatused ja kustutamised

Kande kehtivus

rahuldamiseks. Kaaskoormatud kinnistud: 13808; 552508; 1376708; 1618808; 174900 8; 2189108; 3325108; 3354708; 3635908; 3651008; 4 425308; 4537608; 4682408; 5125508; 10990050; 129 66050; 13148450; 14685050. 27.03.2020 asjaõiguslepingu alusel sisse kantud 31.03.2020. Kohtunikuabi Mare Tomingas

Asutus: Domus Kinnisvara Vahendus OÜ Nimi: Mirje Kallaste Kuupäev: 02.04.2024 17:04:34

Eksperthinnang nr 039-24-VIL

Viljandi maakond, Viljandi vald, Marjamäe küla ja Maltsa küla, Nurga

37

Domus Kinnisvara Krista Õigus Domus Kinnisvara Kutseline hindaja Luise tn 2, Tallinn Tel +372 5687 2781 [email protected]

Lisa 3. Kasvava metsa hindamisakt

Eksperthinnang nr 039-24-VIL

Viljandi maakond, Viljandi vald, Marjamäe küla ja Maltsa küla, Nurga

38

Domus Kinnisvara Krista Õigus Domus Kinnisvara Kutseline hindaja Luise tn 2, Tallinn Tel +372 5687 2781 [email protected]

Eksperthinnang nr 039-24-VIL

Viljandi maakond, Viljandi vald, Marjamäe küla ja Maltsa küla, Nurga

39

Domus Kinnisvara Krista Õigus Domus Kinnisvara Kutseline hindaja Luise tn 2, Tallinn Tel +372 5687 2781 [email protected]

Lisa 4. Äralõike joonis Katastriüksus 79704:004:0015

Eksperthinnang nr 039-24-VIL

Viljandi maakond, Viljandi vald, Marjamäe küla ja Maltsa küla, Nurga

40

Domus Kinnisvara Krista Õigus Domus Kinnisvara Kutseline hindaja Luise tn 2, Tallinn Tel +372 5687 2781 [email protected]

Katastriüksus 79704:004:0016

Allikas: Lähteülesanne

Eksperthinnang nr 039-24-VIL

Viljandi maakond, Viljandi vald, Marjamäe küla ja Maltsa küla, Nurga

41

Domus Kinnisvara Krista Õigus Domus Kinnisvara Kutseline hindaja Luise tn 2, Tallinn Tel +372 5687 2781 [email protected]

Lisa 5. Mullastiku näitajate selgitus13

Agro allrühm

Allrühma kuuluvate muldade iseloomustus

Muldade šifrid

Lõimise grupid

Perspektiivne all rühm peale maa parandust

A. Head põllutüübilised haritavad maad

A1

Parasniisked ja nõrkade liigniiskuse tunnustega keskmise raskusega rähkmullad

K; Kg sl; sl/ls; ls -

A21

Parasniisked ja nõrkade liigniiskuse tunnustega kahkjad leetunud keskmise raskusega mullad

LP; LPg sl; sl/ls; ls -

A22

Parasniisked ja nõrkade liigniiskuse tunnustega leostunud ja leetjad keskmise raskusega mullad

Ko;Kor; Ko(g); Kor(g) KI; KI(g)

sl; sl/ls; ls -

A41 Kuivendatud keskmise raskusega gleistunud kamarmullad

Kg; Kog; Korg; KIg

sl; sl/ls; ls -

A42

Kuivendatud keskmise raskusega gleistunud kahkjad leetunud mullad

LPg sl; sl/ls; ls -

A43 Hästi kuivendatud keskmise raskusega gleimullad

Gk; Go;Gor; GI; LPG; Gkr

sl; sl/ls; ls -

B. Keskmised põllutüübilised haritavad maad

B11 Kerged leetunud ja leetjad mullad

LkI-LkIII; KI l; sl/l -

B12

Nõrgalt erodeeritud ja erosiooniohtlikud (3-5° kallakutel) kerged leetunud ja leetjad mullad koos deluviaalmuldadega

LkI-LkIIIe LkI-LkIII(1) KIe; KI(1)

l; sl/l -

B2

Nõrgalt erodeeritud ja erosiooniohtlikud (3-5° kallakutel) keskmise ja raske lõimisega mullad koos deluviaalmuldadega

LPe; LP(1) Koe; Ko(1) KIe; KI(1) Ke; K(1)

sl; sl/ls, ls s

-

B31 Kuivendatud kerged gleistunud kamarmullad

Kg; Kog; Korg; KIg; Krg

l; sl/l -

B32 Kuivendatud kerged gleistunud leetunud mullad

LkIg-LkIIIg l; sl/l -

13 https://geoportaal.maaamet.ee/docs/muld/mullakaardi_seletuskiri.pdf

Eksperthinnang nr 039-24-VIL

Viljandi maakond, Viljandi vald, Marjamäe küla ja Maltsa küla, Nurga

42

Domus Kinnisvara Krista Õigus Domus Kinnisvara Kutseline hindaja Luise tn 2, Tallinn Tel +372 5687 2781 [email protected]

B33 Hästikuivendatud kerged gleimullad

Gk; Go; GI; LkG; Gkr; Gor

l; sl/l -

B41

Kuivendatud rasked gleistunud mullad, rasked liigniiskuse tunnustega ja parasniisked mullad

Kg; Krg; Kog; Korg; KIg; LPg, Ko; Ko(g); KI; KI(g): Kor; K(g); LP; LP(g); K

tls; ls/s; ls3; s -

B42 Hästi kuivendatud rasked gleimullad

Gk; Go; GI; Gor; Gkr

tls; ls/s; ls3; s -

B51

Kuivendamata gleistunud keskmise raskusega ja rasked kamarmullad, rahuldavalt kuivendatud keskmise raskusega ja rasked kamargleimullad

Kg; Kog; KIg Korg; Krg Gk; Go; GI; Gor; Gkr

sl; sl/ls; ls tls; s

A41; B41 A43;B42

B52

Keskmise raskusega kuivendamata gleistunud kahkjad leetunud mullad; rahuldavalt kuivendatud kahkjad leetunud gleimullad

LPg LPG

sl; sl/ls; ls B52 B43

B53

Kuivendamata kerged gleistunud kamarmullad; rahuldavalt kuivendatud kerged kamargleimullad

Kg; Kog; KIg; Krg; Korg Gk; Go; GI; Gkr; Gor

l; sl/l B31 B33

B54

Kuivendamata kerged gleistunud leetunud mullad ja rahuldavalt kuivendatud leetunud gleimullad

LkIg-LkIIIg LkG

l; sl/l B32 B33

C. Rohumaatüübilised haritavad maad

C1 Tugevasti rähksed ja paepealsed keskmise raskusega mullad

Kr; Kk; Kh sl: sl/ls; ls sl;ls/p

-

C2

Kerged rähkmullad; nõrgalt erodeeritud ja erosiooniohtlikud(3-5°kallakutel) kerged rähkmullad koos deluviaalmuldadega

K; Kr; Ke; K(1); Kre; Kr(1)

l; sl/l -

C3

Kerged leostunud mullad; nõrgalt erodeeritud ja erosiooniohtlikud(3-5° kallakutel kerged leostunud mullad koos deluviaalmuldadega

Ko; Kor; Koe; Ko(1); Kore; Kor(1)

l; sl/l -

C4 Keskmiselt erodeeritud ja erosiooniohtlikud (5-10° kallakutel) koos deluviaalmuldadega

E2I; E2o; E2k; LP(2); Ko(2); KI(2);

kõik lõimised -

Eksperthinnang nr 039-24-VIL

Viljandi maakond, Viljandi vald, Marjamäe küla ja Maltsa küla, Nurga

43

Domus Kinnisvara Krista Õigus Domus Kinnisvara Kutseline hindaja Luise tn 2, Tallinn Tel +372 5687 2781 [email protected]

K(2); LkI LkIII(2)

C5 Tugevasti erodeeritud ja erosiooniohtlikud (üle 10°kallakutel) mullad koos deluviaalmuldadega

E3I; L(3;4); KI(3;4); E3o; Ko(3;4); K(3;4); E3k; LkI- LkIII(3,4)

kõik lõimised -

C6 Hästi kuivendatud turvastunud ja hästi lagunenud turvasmullad

Go1; GI1 M

kõik lõimised t3

-

C7 Hästi kuivendatud keskmiselt ja halvasti lagunenud turvasmullad

M t1; t2 -

Go1; GI1 kõik lõimised C6 C8

Halvasti kuivendatud ja kuivendamata turvastunud ja turvasmullad

t3 M

t1; t2 C7

C91 Halvasti kuivendatud ja kuivendamata keskmise raskusega ja rasked gleimullad

sl; sl/ls; ls A43 Gk; Go; GI; LPG; Gor; Khg; Gh

tls; ls3; s B42

C92 Halvasti kuivendatud ja kuivendamata kerged gleimullad

Gk; Go; GI; LkG; Gor, Khg; Gh

l; sl/l B33

C10

Väga suure veerežiimi kontrastsusega C allrühmade kombinatsioon, ei sobi eelmistesse agroallrühmadesse; väga tugevasti kivised(üle 50 m³/ha) maad

Lõimised: ls – liivsavi sl – saviliiv s – savi Kivisus: II 1 v1

o – maht 5-20 m3/ha, raudkiviveeris 1-10cm I1 - maht 2-5 m3/ha II1 - maht 5-20 m3/ha II 1 v2

o – maht 5-20 m3/ha, raudkiviveeris 1-10cm IIko

2,1 - maht 5-20 m3/ha, raudkivid Märkus: A21, A41, A42 – teravilja kasvatamiseks parimad mullad B51 – keskmine põllumaa A+B – põllutüübiline haritav maa C – rohumaadeks sobiv maa

Eksperthinnang nr 039-24-VIL

Viljandi maakond, Viljandi vald, Marjamäe küla ja Maltsa küla, Nurga

44

Domus Kinnisvara Krista Õigus Domus Kinnisvara Kutseline hindaja Luise tn 2, Tallinn Tel +372 5687 2781 [email protected]

Vastavuskinnitus standardi nõuetele:

• Käesoleva hindamisaruande koostanud ja kogu hindamistoimingu läbi viinud hindaja kutseline pädevus on piisav hindamistellimuse täitmiseks.

• Käesolev hindamisaruanne ja kogu hindamistoiming vastab eesti kinnisvara hindamise standardiseeria EVS 875 nõuetele, sh hindamise headele tavadele.

• Hindaja ei avalda hindamistoimingu käigus kogutud informatsiooni ja hindamistulemusi mitte kellelegi peale tellijaga kokkulepitud isikute, v.a. juhud kui seadus seda nõuab või kui see on vajalik kindlateks hindamise kutsealaga seotud toiminguteks.

• Hindaja on tegutsenud sõltumatu hindajana.

• Hindaja on tegutsenud erapooletult ilma mingite isiklike huvideta hindamistoimingu suhtes.

• Hindaja poolt hindamistoimingu eest saadav tasu ei ole seotud hindamistulemusega.

• Hindamistoimingus kasutatud ja hindamisaruandes esitatud andmed on hindajale teadaolevalt tõesed ja korrektsed.

• Hindamistoimingus kasutatud ja hindamisaruandes esitatud analüüsid ja järeldused on kitsendatud ainult hindamisaruandes esitatud eelduste ja piiravate tingimustega.

Hindamisaruande koostaja /allkirjastatud digitaalselt/

Krista Õigus Kutseline hindaja Vara hindaja, tase 7, kutsetunnistus nr. 202960 Eesti Kinnisvara Hindajate Ühingu liige

Hindaja assistent14 /allkirjastatud digitaalselt/

Mirje Kallaste Kutseline hindaja Kinnisvara hindaja, tase 6, kutsetunnistus nr. 176312 Eesti Kinnisvara Hindajate Ühingu liige

14 Assistent on teostanud hindamisaruande koostamiseks vajalike andmete kogumist registritest ja andmebaasidest, suhelnud hinnangu tellijaga ja hinnatav vara omanikuga.

Valge 4 / 11413 Tallinn / 620 1200 / [email protected] / www.transpordiamet.ee

Registrikood 70001490

Expertline OÜ

[email protected]

Metsa tn 18-5

41101, Iisaku alevik, Alutaguse vald

Ida-Viru maakond

Meie 26.04.2024 nr 8-3/23-146/23584-2

Pakkumine Teile kuuluvast NURGA

kinnisasjast maaeralduste omandamiseks

Austatud Jaanus Pärnpuu

Transpordiamet alustas 10.11.2023 kirjaga nr 8-3/23-146/23584-1 kinnisasja avalikes huvides

omandamise seaduse (edaspidi KAHOS) alusel menetlust Teile kuuluvast NURGA kinnisasjast

(aadressiga a Nurga, Maltsa küla, Viljandi vald, Viljandi maakond, kinnistu registriosa number

2814039, katastriüksuse tunnus 79704:004:0016, pindalaga 16253 m2) äralõike ligikaudse

pindalaga 561 m2 suuruse maaeralduse omandamiseks ja (aadressiga Nurga, Marjamäe küla,

Viljandi vald, Viljandi maakond, kinnistu registriosa number 2814039, katastriüksuse tunnus

79704:004:0015, pindalaga 3,99 ha) äralõike ligikaudse pindalaga 635 m2 suuruse maaeralduse

omandamiseks.

Äralõiked on vajalikud Roadplan OÜ (registrikood 12432118) poolt koostatud projekti nr 23009

„Riigitee 52 Viljandi - Rõngu km 25,093 – 41,42 Mustla – Kaubi lõik“ elluviimiseks. Projekt on

kinnitatud Transpordiameti taristu arendamise osakonna projekteerimise talituse juhataja

26.10.2020 korraldusega nr 1-3/20/197.

Tuginedes Domus Kinnisvara Vahendus OÜ (registrikood 11065540) poolt koostatud

hindamisaruandele nr 039-24-VIL on Teile kuuluva NURGA kinnisasja:

- katastriüksuse nr 79704:004:0016 ligikaudu 561 m2 suuruse äralõike hüvitisväärtus 347,82

eurot (0,62 eurot/m²) ehk 350 eurot;

- katastriüksuse nr 79704:004:0015 ligikaudu 635 m2 suuruse äralõike hüvitisväärtus

summas 380 eurot (maa eest 234,95 eurot (0,37 eurot/m²) ehk 230 eurot, lisandub kaasnev

varaline kahju summas 151 eurot ehk 150 eurot).

Juhul kui jagatava kinnisasja maakorraldusliku jagamise käigus selgub, et omandatavate äralõigete

pindalad on kas suuremad või väiksemad kui 561 m² ja 635 m2, suurendatakse või vähendatakse

vastavalt kinnisasja osade eest makstavat tasu vastavalt eksperthinnangus kajastatud

katastriüksuste turuväärtuste pinnaühikuhindadele (eurot/m2).

Juhul, kui olete nõus kinnisasja osade võõrandamisega, makstakse Teile kui kinnisasja omanikule

kinnisasja osade omandamise menetluses kokkuleppe saavutamise eest täiendavat hüvitist

2 (3)

(edaspidi motivatsioonitasu). KAHOS § 15 lg 3 kohaselt on motivatsioonitasu 20% tasust, kuid

mitte vähem kui 0,8-kordne Statistikaameti avaldatud tehingule eelneva aasta (eelneva nelja

kvartali) keskmine brutokuupalk ja mitte rohkem kui 50-kordne keskmine brutokuupalk.

Samuti lisandub eelnimetatud summadele ühekordne hüvitis asjaajamisega seotud kulude eest

vastavalt KAHOS §-le 17.

Tulenevalt eelnevast ja tuginedes KAHOS § 11 lg 6 esitame pakkumuse omandada äralõiked Teile

kuuluvast kinnisasjast tasudes alljärgnevalt:

katastriüksuse nr 79704:004:0016 ligikaudu 561 m2 suuruse äralõike hüvitisväärtus summas

347,82 eurot (0,62 eurot/m²) ehk 350 eurot;

katastriüksuse nr 79704:004:0015 ligikaudu 635 m2 suuruse äralõike hüvitisväärtus summas 380

eurot (maa eest 234,95 eurot (0,37 eurot/m²) ehk 230 eurot, lisandub kaasnev varaline kahju

summas 151 eurot ehk 150 eurot);

motivatsioonitasu – 1466 eurot;

täiendav hüvitis asjaajamisega kaasnevate kulude eest igale omanikule – 176 eurot,

kokku 2372 eurot.

Nimetatud tasudest 50% tasutakse kinnisasja osade võõrandajale võlaõigusliku müügilepingu

sõlmimisel ja 50% asjaõiguslepingu sõlmimisel.

Tasuga mittenõustumisel on Teil õigus esitada omapoolne võrdlevale hindamisaruandele tuginev

pakkumine, mis vastaks KAHOSes toodud tingimustele, misjärel asume läbi rääkima. Hinnangu

koostamise korral lähtutakse tasu arvestamisel hinnangu tulemusest, millele lisandub

motivatsioonitasu vastavalt KAHOS § 15 lg-le 3 ning hüvitis asjaajamisega seotud kulude eest

vastavalt KAHOS §-le 17.

Kui Te ei esita nimetatud pakkumuse kohta nõusolekut, on võimalik otsustada kinnisasja

osade sundvõõrandamine. Kui kinnisasja osade omandamine ei toimu kokkuleppel, ei ole

kinnisasja omanikul õigust KAHOS §-s 15 toodud motivatsioonitasule.

KAHOS § 10 lõike 4 alusel on menetluse läbiviijal (Transpordiametil) õigus kinnisasja omaniku

eest teha kõiki kinnisasja jagamisega seotud toiminguid ja esitada avaldusi. Eeltoodust tulenevalt

teavitame, et Transpordiamet alustab kinnisasja jagamisega seotud toimingutega lähiajal ning

tellib maakorraldustoimingute läbiviijalt (maamõõtja) kinnisasja jagamise vastavalt

krundijaotuskavale.

Kõik kinnisasja jagamisega kaasnevad kulud tasub Transpordiamet.

Palume teiepoolset kirjalikku nõustumust või vastuväiteid esitatud pakkumuse osas

hiljemalt 06.05.2024.

Lugupidamisega

(allkirjastatud digitaalselt)

Agne Mägi

maade projektijuht

maade osakond

3 (3)

Lisa: Eksperthinnang nr 039-24-VIL

Agne Mägi

58502368, [email protected]