Kabja valla seisukoha esitamine

4-21113-1 Seisukoha esitamine.msg

Lugupeetud Transpordiamet

Kambja Vallavalitsus edastab seisukoha.

Lugupidamisega
Kambja Vallavalitsus

Seisukoha esitamine (Ränisoo tee).asice

Digiallkirjad

Allkirjade kehtivust ei ole kontrollitud.

KAUPO PIIRSALU PNOEE-38703252738 2024-04-30 10:19:42

Lisa 1 Avalikuks kasutuseks määramata erateede kandmine riiklikusse teeregistrisse.pdf

KORRALDUS

Ülenurme 13.märts 2008 a nr 84

Avalikuks kasutuseks määramata erateede

kandmine riiklikusse teeregistrisse

Võttes aluseks teeseaduse § 11 lg 2 ning Vabariigi Valitsuse 28.juuli 2005 määrusega nr

199 kinnitatud ” Riikliku teeregistri asutamine ja registri pidamise põhimääruse” § 7 lg 3

ja § 9,

annab Ülenurme Vallavalitsus

k o r r a l d u s e

1. Kanda riiklikusse teeregistrisse korraldusega kaasasolevas nimekirjas olevad

avalikuks kasutuseks määramata erateed.

2. Korraldus jõustub 14.märtsil 2008.

3. Käesoleva korralduse peale võib esitada Ülenurme Vallavalitsusele vaide

haldusmenetluse seaduses sätestatud korras 30 päeva jooksul arvates korraldusest

teadasaamise päevast või päevast, millal oleks pidanud korraldusest teada saama või

esitada kaebuse Tartu Halduskohtule halduskohtumenetluse seadustikus sätestatud

korras 30 päeva jooksul arvates korralduse teatavakstegemisest.

Aivar Aleksejev

Vallavanem Reet Sakk

Vallasekretär

Lisa – avalikuks kasutuseks määramata erateede nimekiri -lehel

Lisa 2 Avalikuks kasutuseks määramata erateed.xls

Lisa 3 Kinnisasja osa avalikes huvides sundvõõrandamise menetluse alustamine.asice

Digiallkirjad

Allkirjade kehtivust ei ole kontrollitud.

MARINA LEHISMETS PNOEE-46206015721 2024-04-24 13:58:05

ILLARI LÄÄN PNOEE-37303022713 2024-04-25 07:16:20

Lisa 1 Eksperthinnang nr 0490-23T Klaose, Räni alevik.asice

Digiallkirjad

Allkirjade kehtivust ei ole kontrollitud.

SABINE LIIAS PNOEE-49402196813 2024-03-01 11:44:55

0490-23T Klaose Räni alevik Kambja vald Tartu maakond.pdf

Eksperthinnang nr. 0490-23T

Allikas: Maa-amet, planeeritava äralõike ligikaudne asukoht tähistatud hindaja poolt punase pidevjoonega

Aadress: Tartu maakond, Kambja vald, Räni alevik, Klaose

Hinnatav vara: Kinnistust registriosa nr. 514004 teostatav äralõige suurusega 2893 m²

Väärtuse kuupäev: 13.02.2024

Hindamisaruande kuupäev:

01.03.2024

Vara Hüvitusväärtus (ümardamata)

Äralõike harilik väärtus (ümardamata)

Kaasnev kahju

Saamata jääv tulu

Kinnistust registriosa nr. 514004 teostatav äralõige suurusega 2893 m²

2 430 € ehk 0,84 €/m² äralõike pindala kohta

Ei teki Ei teki

Vastavalt KAHOS § 11 lg 6 Tasu määratakse alates 1-eurosest väärtusest ühe euro täpsusega ja alates 100-eurosest väärtusest kümne euro täpsusega.

Koostaja: /allkirjastatud digitaalselt/ Sabine Liias Kutseline hindaja Vara hindaja, tase 7, kutsetunnistus nr 163383 Eesti Kinnisvarahindajate Ühingu liige Tel: +372 5593 4477

2

Eksperthinnang nr. 0490-23T

SISUKORD

KOKKUVÕTE ................................................................................................................................ 3

1 Hindamise alused .................................................................................................................. 4

1.1 Hinnatava vara ülevaatus ja hindamise eesmärk ......................................................................... 4

1.2 Hindamise algandmed................................................................................................................... 4

1.3 Hindamisel tehtavad eeldused ja piiravad tingimused .................................................................. 5

2 Hinnatava vara kirjeldus ....................................................................................................... 5

2.1 Kinnistusraamatu andmed ja õiguslik määratlus........................................................................... 5

2.2 Asukoht.......................................................................................................................................... 7

2.3 Maakasutus ................................................................................................................................... 9

2.4 Äralõige ....................................................................................................................................... 13

2.5 Vara kestlikkus ............................................................................................................................ 14

3 Turuülevaade ....................................................................................................................... 15

3.1 Majandusülevaade ...................................................................................................................... 15

3.2 Maatulundusmaade ja haritavate maade turuülevaade .............................................................. 16

3.3 Turustatavuse analüüs ................................................................................................................ 20

3.4 Pakkumisinfo ............................................................................................................................... 21

3.5 Müügitehingud ............................................................................................................................. 21

4 Hindamine ............................................................................................................................ 22

4.1 Vara parim kasutus ..................................................................................................................... 22

4.2 Hindamismeetodi valik ................................................................................................................ 22

4.3 Kinnistu turuväärtuse ja äralõike hariliku väärtuse hindamine .................................................... 23

4.4 Analüüs äralõike teostamisest tuleneva mõju kohta alles jäävale kinnistule .............................. 25

4.5 Kaasnevate kahjude ja saamata jäävate tulude hindamine........................................................ 25

4.6 Hüvitusväärtuse hindamine ......................................................................................................... 26

Lisa 1 Fotod ................................................................................................................................. 27

Lisa 2 Kinnistusraamatu väljavõte ........................................................................................... 28

Lisa 3 Kinnisasja hüvitusväärtuse hindamise tabel ............................................................... 30

Lisa 4 Mullastikunäitajate täpsem selgitus ............................................................................. 31

Vastavuskinnitus standardi nõuetele ....................................................................................... 34

3

Eksperthinnang nr. 0490-23T

KOKKUVÕTE

HINNATAVA VARA KOONDANDMED

Hinnatav vara Kinnistust registriosa nr. 514004 teostatav äralõige suurusega 2893 m²

Aadress Tartu maakond, Kambja vald, Räni alevik, Klaose

Omanik Ingi Nagel (isikukood 45401194218)

Katastritunnus 94901:005:0546

Kinnistu registriosa nr 514004

Omandivorm Kinnisasi

Kinnistu pindala 113 641 m2, millest on planeeritud teostada äralõige suurusega 2893 m²

Planeeringud / ehitusõigus Kambja valla kehtiva üldplaneeringu kohaselt paikneb hinnatav kinnistu põhjapoolses osas väärtuslikul põllumajandusmaa alal ning lõunapoolses osas elamumaa alal.

Äralõike ala asub kahe põllu vahel.

Algatatud/kehtestatud detailplaneering ja projekteerimistingimused hindajale teadaolevalt puuduvad.

HINDAMISARUANDE KOONDANDMED

Hinnangu eesmärk Kinnisasja hindamine hüvitamise eesmärgil kinnisasja avalikes huvides omandamise seaduse (KAHOS) alusel

Väärtuse liik Turuväärtus, harilik väärtus, hüvitusväärtus

Ülevaatuse kuupäev 13.02.2024

Väärtuse kuupäev 13.02.2024

Hindamisaruande kuupäev 01.03.2024

Tellija Kambja Vallavalitsus, tellija esindaja Ragnar Veemaa

Tellimusleping Kirjalik, meili teel 22.11.2023

Hindamise eeldused 16.12.2021 on registreeritud kinnistamisavaldus nr 116700202150 Maakatastris on registreeritud käesoleva registriosa 1. jagu puudutavad muudatused, mis võivad veel olla kinnistusraamatus kajastamata. Hindajal puuduvad andmed kinnistamisavalduse sisu kohta. Hindamisel antud avaldusega.

Hinnang likviidsusele Kinnisasjal keskmine (3-6 kuud), äralõikel likviidsus puudub või väga madal.

Hindamistulemuse täpsus Keskmise täpsusklassiga, ±10%

Käibemaks Hinnatud turuväärtus ja hüvitusväärtus ei sisalda käibemaksu.

KOMMENTAARID

• Kuna äralõige paikneb haritava maa kõlviku osal, siis on hinnatud vaid haritava maa kõlviku väärtust.

• Vastavalt tellimusele ja KAHOS § 12 lõike 3 kohaselt arvestatakse hindamisel olukorraga, kus omandamise asjaolu puudub

ehk planeeritavate teedega ei arvestata ning hindamisel kinnistu ja äralõike perspektiivi määramisel lähtutakse kehtivast

üldplaneeringust (kui planeeritavaid infrastruktuuriobjekte ei rajataks, oleks tõenäoline äralõike ala kavandamine

väärtusliku põllumajandusmaana).

• Hindajale pole esitatud infot rendilepingute olemasolu kohta. KAHOS § 14 lõike 1 kohaselt käsitatakse kinnisasja omaniku

saamata jääva tuluna kasu, mida isik oleks tõenäoliselt saanud, eelkõige tema tehtud ettevalmistuste tõttu, kui kinnisasja

omandamist ei oleks toimunud. Hindajale ei ole teada, et omanik oleks teinud erilisi või täiendavaid ettevalmistusi, mille

tõttu oleks rendimäär oluliselt kõrgem kui sarnaste kinnisasjade poolt tavaliselt saadav rendimäär antud piirkonnas. Eelpool

toodu tõttu hindaja hinnangul äralõike teostamisega seoses saamata jäävat tulu ei eksisteeri.

HINDAMISTULEMUS

Vara Hüvitusväärtus (ümardamata)

Äralõike harilik väärtus (ümardamata)

Kaasnev kahju

Saamata jääv tulu

Kinnistust registriosa nr. 514004 teostatav äralõige suurusega 2893 m²

2 430 € ehk 0,84 €/m² äralõike pindala kohta

Ei teki Ei teki

Koostaja: /allkirjastatud digitaalselt/ Sabine Liias Kutseline hindaja Vara hindaja, tase 7, kutsetunnistus nr 163383 Eesti Kinnisvarahindajate Ühingu liige

Tel: +372 5593 4477

4

Eksperthinnang nr. 0490-23T

1 HINDAMISE ALUSED

Hindamisel on lähtutud Eesti varahindamise standarditest EVS 875, kehtivast seadusandlusest ja Eesti Kinnisvara Hindajate Ühingu heade tavade koodeksist. Hüvitusväärtus (compensation) üldmõiste, mis on seotud kahjude hüvitamisega kinnisvara omandiõiguse ja muude varaliste õiguste kitsendamisel, sundvõõrandamisel ja muudel sarnastel eesmärkidel (EVS 875- 12). Harilik väärtus on eseme kohalik keskmine müügihind (turuhind) (tsiviilseadustiku üldosa seadus) Harilik väärtus viitab kitsalt toimunud müügitehingute statistilisele analüüsile, kuid käsitlemist ei leia väärtuse kuupäev, tehingu poolte vaba tahte avaldus, müügitegevuse nõuetekohasus jms tingimused, mis on loetletud turuväärtuse definitsioonis. Hindamise praktikas mõistetakse hariliku väärtuse mõiste all turuväärtust. Kui tellija on hindamise eesmärgiks seadnud hariliku väärtuse leidmise, tuleb hindamisel lähtuda turuväärtuse hindamise nõuetest. Turuväärtus on hinnangul põhinev summa, mille eest vara peaks väärtuse kuupäeval minema üle tehingut sooritada soovivalt müüjalt tehingut sooritada soovivale ostjale sõltumatus ja võrdsetel alustel toimuvas tehingus pärast kõigile nõuetele vastavat müügitegevust, kusjuures osapooled on tegutsenud teadlikult, kaalutletult ning ilma sunduseta. (EVS 875-1). Ülevaatuse kuupäev on kuupäev, millal teostati hinnatava vara ülevaatus (EVS 875-1). Väärtuse kuupäev on kuupäev, mille seisuga hindamistulemus (väärtus) on esitatud. See peab kokku langema hindamise kuupäeva või ülevaatuse kuupäevaga või eelnema ühele või mõlemale neist, st hindamine peab olema tehtud kas oleviku või mineviku kuupäeva seisuga (EVS 875-1). Hindamisaruande kuupäev on kuupäev, millal hindamisaruanne on allkirjastatud. (EVS 875-1).

1.1 Hinnatava vara ülevaatus ja hindamise eesmärk

Ülevaatuse kuupäev 13.02.2024

Ülevaatuse teostanud hindaja Kutseline hindaja Sabine Liias

Ülevaatuse juures viibinud isikud Hindaja ainuisikuliselt

Ülevaatuse ulatus Äralõike parempoolsest äärest, ülevaatus teostatud Lemmatsi- Leilovi tee kõrvalmaanteelt

Ülevaatuse põhjalikkus Visuaalne ülevaatus, erivahendeid ei kasutatud

Hindamise eesmärk Kinnisasja hindamine hüvitamise eesmärgil kinnisasja avalikes huvides omandamise seaduse (KAHOS) alusel

1.2 Hindamise algandmed

Allikas: Kuupäev:

EVS Standardiseeria 875

Kinnistusraamatu väljavõte 27.02.2024

Kinnisvaraportaal www.kv.ee 27.02.2024

Maa-ameti kodulehekülg www.maaamet.ee ja kaardirakendus 27.02.2024

Lahe Kinnisvara ja Maa-ameti tehingute andmebaas 27.02.2024

Kohapealne ülevaatus 12.02.2024

Tellija esindaja poolt edastatud kirjalik informatsioon ja äralõike plaan 22.11.2023

Kambja valla üldplaneering endise Ülenurme valla territooriumi osas, Kambja valla veebileheküljelt (https://www.kambja.ee/uldplaneering) Märkus: Hinnatav vara kuulus haldusreformi eelselt Ülenurme valla koosseisu.

27.02.2024

Omaniku esindaja vastuskiri e-maili teel 06.01.2024

5

Eksperthinnang nr. 0490-23T

Allhanked Puuduvad

Hindaja peab andmeallikaid usaldusväärseteks Jah

1.3 Hindamisel tehtavad eeldused ja piiravad tingimused

Eeldused: Hindamisel oleme eeldanud, et esitatud andmed ja informatsioon on korrektsed. Hindaja ei vastuta hinnangus olevate valeandmete eest, mille õigsuse kontrollimiseks eksperthinnangu koostamise käigus puudub hindajal võimalus või põhjendatud vajadus. Hindajal ei ole pädevust saastatuse ja saastuse ohu uurimiseks ega avamiseks, mistõttu ei ole hindaja vastavaid uuringuid teostanud, samuti ei ole hindajale esitatud andmeid vastavate ohtude olemasolust. Seega oleme eeldanud, et mingit saastatust või saastuse ohtu ei ole või et saaste/saastusohu kõrvaldamistööde maksumus ei ole väärtuse jaoks oluline. Kui pärast hindamist ilmneb, et hinnataval varal või selle läheduses paiknevaid varasid on kasutatud viisil, mis võib kaasa tuua saastumise, võib see vähendada hindamisaruandes esitatud väärtust“. (EVS 875-4). Piiravad tingimused: Käesolev hindamisaruanne on esitatud konfidentsiaalselt tellijale ainult eespool avaldatud ja selleks ettenähtud eesmärgil. Hindaja ei saa võtta endale mingit vastutust juhul, kui seda kasutab keegi kolmas isik või kui seda tehakse selleks mitte ettenähtud eesmärgil. (EVS 875-4).

2 HINNATAVA VARA KIRJELDUS

2.1 Kinnistusraamatu andmed ja õiguslik määratlus

Aadress Tartu maakond, Kambja vald, Räni alevik, Klaose

Registriosa nr 514004

Vara liik, omandivorm Kinnisasi

Omanik Ingi Nagel (isikukood 45401194218)

Katastritunnus 94901:005:0546

Kinnistu pindala 113 641 m2

Sihtotstarve Maatulundusmaa 100%

Avaldused • 16.12.2021 on registreeritud kinnistamisavaldus nr 116700202150 Maakatastris on registreeritud käesoleva registriosa 1. jagu puudutavad muudatused, mis võivad veel olla kinnistusraamatus kajastamata.

Hindajal puuduvad andmed kinnistamisavalduse sisu kohta. Hindamisel antud avaldusega.

Kanded registriosa III jaos • Tähtajatu tasuta isiklik kasutusõigus elamule Aino Salumetsa

(isikukood 42609042735) kasuks. Õiguse kustutamiseks piisab

õigustatud isiku surma tõendamisest. Elamu korrashoid ja kulude

kandmine kokku lepitud 04.03.2005 lepingu punktis 6.1. 04.03.2005

kinnistamisavalduse alusel sisse kantud 09.03.2005. Kohtunikuabi

E.Nemvalts

Hindamisel hoonestusega ei arvestata, kuna äralõige ei hõlma hoonestust.

• Isiklik kasutusõigus Elektrilevi OÜ (registrikood 11050857) kasuks.

Tähtajatu isiklik kasutusõigus elektripaigaldise majandamiseks

kasutusõiguse alal elektripaigaldise kaitsevööndi ulatuses vastavalt

25.11.2016.a lepingu punktidele 3 kuni 5 ning vastavalt 25.11.2016.a

6

Eksperthinnang nr. 0490-23T

lepingu lisaks nr 2 olevale plaanile. 25.11.2016 asjaõiguslepingu

alusel sisse kantud 29.11.2016. Kohtunikuabi Hele Olli

Isikliku kasutusõigusega koormatava ala plaan:

Antud kandel puudub mõju vara turuväärtusele, kuna ei piira vara

sihipärast kasutust.

• Märkus Tartu Maakohus 2.04.2015 kohtumääruse; Riigikohus

16.06.2016 kohtumääruse, alusel: Juurdepääs Ojaääre kinnistule

(registriosa nr 3937204) üle Klaose (registriosa nr 514004), Asu

(registriosa nr 262804), Lina (registriosa nr 569104) ja Laane

(registriosa nr 568904) kinnistute, registriosa nr 3937204 igakordse

omaniku kasuks määruse p 2 määratud tingimustel: 2.1. Juurdepääs

kulgeb mööda Ränisoo teed (Ülenurme Vallavalitsuse 27. märtsi

2014 määruse nr 8 tähenduses). 2.2. Juurdepääs on tähtajatu ja

ööpäevaringne ning kasutamiseks nii jalgsi kui sõidukitega. Ojaääre

kinnistu igakordne omanik on kohustatud tasuma Klaose kinnistu

igakordsele omanikule juurdepääsu talumise kohustuse eest 50

eurot aastas alates juurdepääsuõiguse kinnistusraamatusse

kandmisest. 5.06.2020 kinnistamisavalduse, 2.04.2015

kohtumääruse, 16.06.2016 kohtumääruse alusel sisse kantud

10.07.2020. Kohtunikuabi Eha Soots

Antud kohtumäärus tagab läbipääsu üle hinnatava vara (Ränisoo tee).

Antud kandel puudub mõju vara turuväärtusele, kuna ei piira vara

sihipärast kasutust.

• Isiklik kasutusõigus tehnovõrgu või rajatise seadmiseks tähtajaga 50

aastat Elektrilevi OÜ (registrikood 11050857) kasuks. AÕS § 158¹

järgne isiklik kasutusõigus elektripaigaldise majandamiseks

7

Eksperthinnang nr. 0490-23T

elektripaigaldise kaitsevööndi ulatuses vastavalt 29.04.2021.a

lepingu punktidele 3 ja 5 ning lepingu lisaks nr 1 olevale plaanile.

29.04.2021 kinnistamisavalduse alusel sisse kantud 6.05.2021.

Kohtunikuabi Ülle Juhanson

Hindaja tegi päringu kinnistusosakonnale, kuid antud lepinguga hindajal tutvuda polnud võimalik. Kinnistusraamatu väljavõte on toodud eksperthinnangu lisas nr 2.

Kanded registriosa IV jaos Kanded puuduvad. Registriosa väljavõte on toodud eksperthinnangu lisas nr 2.

Maa-ameti kitsenduste kaardi järgsed kitsendused

Turuväärtust mõjutavad kitsendused puuduvad. Olemasolevad kitsendused ei oma mõju vara turuväärtusele, kuna ei piira vara sihipärast kasutamist. Maa-ameti kitsenduste väljavõte on toodud eksperthinnangu lisas nr 3.

Üürilepingud Hindajale pole esitatud infot rendilepingute olemasolu kohta. KAHOS § 14 lõike 1 kohaselt käsitatakse kinnisasja omaniku saamata jääva tuluna kasu, mida isik oleks tõenäoliselt saanud, eelkõige tema tehtud ettevalmistuste tõttu, kui kinnisasja omandamist ei oleks toimunud. Hindajale ei ole teada, et omanik oleks teinud erilisi või täiendavaid ettevalmistusi, mille tõttu oleks rendimäär oluliselt kõrgem kui sarnaste kinnisasjade poolt tavaliselt saadav rendimäär antud piirkonnas. Eelpool toodu tõttu hindaja hinnangul äralõike teostamisega seoses saamata jäävat tulu ei eksisteeri.

2.2 Asukoht

Makroasukoht

Paiknemine Hinnatav vara paikneb Tartu maakonnas, Kambja vallas, Räni alevikus. Tartu kesklinn (Raekoja plats) 6,6 km kaugusel.

Konkureerivad turupiirkonnad

Eelkõige endise Ülenurme valla teised piirkonnad, kuid tulenevalt tehingute vähesusest ka muud Tartust kuni 20 km raadiuses asuvad piirkonnad.

8

Eksperthinnang nr. 0490-23T

Allikas: Maa-ameti avalik teenus

Mikroasukoht

Iseloomustus Lähipiirkonnas on valdavalt ühe- või kahekordsed üksikelamud koos abihoonetega, lisaks ridaelamud ning kahepereelamud. Lähiümbruses on valdavalt uuselamu rajoonid, millel on ühtne ehitusjoon ning ühtne stiil hoonete arhitektuurses lahenduses. Lähinaabruses ka üksikud põllumassiivid.

Haljastus Osaline kõrghaljastus, madalhaljastus

Juurdepääs Hinnatav vara piirneb avalikult kasutatava asfaltkattega Lemmatsi-Leilovi tee kõrvalmaanteega. Kinnistut läbi mitteavalik Ränisoo tee.

Parkimisvõimalus piirkonnas Kinnistutel või teede ääres, piirkonnas tasuta parkimine.

Kaugused Sotsiaalobjektid Ühistransport

Kõik 1,6 km raadiuses Tartu kesklinn (Raekoja plats) 6,8 km

9

Eksperthinnang nr. 0490-23T

Allikas: Maa-ameti avalik teenus

2.3 Maakasutus

Kaardirakenduse plaan (hinnatav katastriüksus on piiratud jämeda oranži pidevjoonega)

Allikas: Maa-ameti kaardirakendus (lennuaeg 10.05.2023)

Kuju, reljeef Ebakorrapärase kujuga, reljeefilt suhteliselt tasane.

10

Eksperthinnang nr. 0490-23T

Kõlvikuline koosseis

Allikas: Maa-ameti kaardirakendus

PRIA registreering Registreeritud PRIA põllumassiivide registris, põllumassiiv nr 65547025691 (põllukultuurid – 3,12 ha) ja 65547042648 (püsirohumaa – 5,47 ha).

11

Eksperthinnang nr. 0490-23T

Allikas: Pria veebikaart (https://kls.pria.ee/kaart/)

Mullastik Vastavalt mullastiku kaardile LP(g), Klg.

Mullastikunäitajate täpsem selgitus on toodud eksperthinnangu lisas nr 4. Allikas: Maa-ameti mullakaart

Parkimine Puudub

Hooned ja rajatised Hindamisel pole olemasoleva hoonestusega arvestatud, kuna äralõige ei hõlma hoonestust.

Haljastus Kõrg- ja madalhaljastus.

Piirded Puuduvad.

Üldplaneering Kambja valla üldplaneeringu kohaselt paikneb hinnatav kinnistu põhjapoolses osas (kus asub ka äralõige) väärtuslikul põllumajandusmaa alal ning lõunapoolses osas elamumaa alal.

12

Eksperthinnang nr. 0490-23T

Märkus: hinnatava katastriüksuse ligikaudne asukoht on hindaja poolt piiritletud punaste joontega.

Äralõige paikneb tänava alal. KAHOS § 12 lõike 3 kohaselt arvestatakse hindamisel olukorraga, kus omandamise asjaolu puudub, mistõttu vastava planeeringuga hindamisel ei arvestata.

Koostamisel olev uus üldplaneering

Hinnatav vara jääb uue üldplaneeringu järgi kogu ulatuses väärtusliku põllumajandusmaa alale.

13

Eksperthinnang nr. 0490-23T

Märkus: hinnatava katastriüksuse ligikaudne asukoht on hindaja poolt piiritletud punase joonega.

Äralõige paikneb kohaliku tähtsusega sõidutee alal.

Detailplaneering / projekteerimistingimused / ehitusõigus

Hindajale teadaolevalt väärtuse kuupäeva seisuga puuduvad.

2.4 Äralõige

Pindala 2893 m² ehk ca 2,55% kogu kinnistu pindalast

14

Eksperthinnang nr. 0490-23T

Äralõige Äralõige on ebakorrapärase kujuga. Tulenevalt oma kujust, suurusest,

paiknemisest ja ehitusõiguse puudumisest ei ole äralõige eraldiseisvalt turuosaliste seas atraktiivne ega ka likviidne.

Paiknemine Äralõige paikneb kinnistu keskosa lähedal, kahe põllu vahel.

Haljastus, piirded, hoonestus

Äralõikel puuduvad piirded, hoonestus ja kõrghaljastus.

2.5 Vara kestlikkus

Kestlikkus ehk jätkusuutlikkus on ressursside kasutamise viis inimeste vajaduste rahuldamiseks, säilitades keskkonda sellisel moel, et vajaduste rahuldamine oleks võimalik mitte ainult praegu, vaid ka määramatus tulevikus. Kogu kestlikkuse valdkond koosneb kolmest osast: keskkonna, majanduse ja sotsiaalpoliitiline kestlikkus (EVS 875-10). Kinnisvara kestlikkus on seotud kinnisvaraarendusega ja sellel puudub otsene seos nende kinnisvaradega, mille puhul arendustegevust ei ole toimunud ja seda ei ole lähemal ajal kavandatud. Sellest tulenevalt tuleb kestlikkust käsitleda vaid nende kinnisvarade puhul, millel on otsene seos arendustegevusega. Tavaliselt on tegemist hoonestatud või hoonestamiseks kavandatud maadega. (EVS 875-10) Kuna väärtuse kuupäeva seisuga ei ole hinnataval varal arenduslikku potentsiaali, siis ei ole antud juhul kinnisvara kestlikkust käsitletud.

15

Eksperthinnang nr. 0490-23T

3 TURUÜLEVAADE

3.1 Majandusülevaade1

Eesti Panga värske majandusprognoosi järgi kujuneb Eesti majanduslangus seni arvatust pikemaks, mille peamisteks põhjusteks on Eesti eksporditurgude halb seis ja kahanenud konkurentsivõime. Prognoosi kohaselt langeb Eesti majandus tänavu 3,5% ja 2024. aastal 0,4%. Kiiremat majanduskasvu on oodata alates 2025. aastast. Kahanev majandus toob järgmisel aastal kaasa töötuse mõningase kasvu, kuid inimeste ostujõud jätkab paranemist, sest hinnatõus on taltunud.

Lõppev aasta on Eesti majanduse jaoks osutunud arvatust raskemaks ning majanduslangus kestab varem oodatust kauem. Ettevõtete müügivõimalusi koduturul on piiranud inimeste ebakindlus tuleviku suhtes ja sellest põhjustatud kokkuhoid ning säästmise suurenemine. Müüki välisturgudele on aga takistanud meie peamiste eksporditurgude viletsam käekäik võrreldes Euroopa majandusega tervikuna ning vahetuskursi kallinemine Põhjamaadega. Olulist rolli on mänginud ka tootmiskulude tõus ning sõjast tulenevalt mitmete seniste tarneahelate katkemine ja ärimudelite hääbumine. Ebakindlad olud ja kõrgemad intressimäärad pole soosinud ka uute investeeringute lisandumist. Kokkuvõttes kahaneb Eesti majandus tänavu teist aastat järjest ning oodatav langus ulatub 3,5%ni. Väikeses, 0,4% suuruses languses on Eesti majandus eeldatavasti ka 2024. aastal, sest nõudlus kaupade ja teenuste järele hakkab kosuma kodu- ja välisturul üksnes aegamisi. Võimalusi kiiremaks, 3% lähedaseks majanduskasvuks, on oodata 2025. ja 2026. aastal.

Majanduslanguse mõju jõuab järjest tugevamalt tööturule. Seni on ettevõtted püüdnud vältida töökohtade vähendamist, mistõttu koguhõive on peaaegu kaks aastat väldanud majanduslangusest hoolimata püsinud läbi aegade kõrgeimal tasemel. Töötajate hoidmine on saanud võimalikuks tänu majanduse peatse elavnemise ootusele ning reaalpalga alanemisele, mis on muutnud tööjõu tööandjate jaoks odavamaks. Suur tootlikkuse langus annab aga märku töötajate alarakendatusest ning pessimistlikumaks muutunud lähiettevaade toob kaasa tööpuuduse suurenemise, mis tipneb 2024. aastal 9% juures.

Tööturu jahenemine kahandab palgakasvu. Vähenenud tööjõu nõudlus ning hinnakasvu aeglustumine avalduvad ka palgakasvu raugemises. 2024. aastal takistavad palkade täielikku kohanemist kasinamate majandusoludega juba sõlmitud kollektiivsed palgakokkulepped avalikus sektoris ja üleriigilise töötasu alammäära tõus 820 euroni. Keskmine palk suureneb 2024. aastal 6,6% ja taandub sellele järgnevatel aastatel 5% lähedusse. Järgmisel aastal jõustuv enam kui 13% suurune alampalga tõus on ilmselt mitmetele madalama tootlikkuse ja väiksema palgatasemega ettevõtetele üle jõu käiv ning osa töötuse kasvust läheb miinimumpalga tõusu arvele.

Inimeste ostujõud jätkab paranemist. Pisut enam kui aasta jooksul on keskmise palga ostujõud taastunud poole ulatuses; järelejäänud pool taastumisest kestab aga kauem, sest kuigi inflatsioon aeglustub, on tulevane palgakasv samuti vaoshoitum. Elukalliduse kiirele tõusule eelnenud ostujõud ennistub tõenäoliselt 2025. aastal.

Hinnakasvu aeglustumine jätkub. Tarbijakorvi maksumus on enam kui pool aastat püsinud olulise muutuseta ja praegust 4-5% suurust inflatsiooninäitu tekitab aastatagune madalam võrdlusbaas. Järgmisel aastal kergitavad hinnataset käibemaksu- ja aktsiisitõusud ning tarbijakorv kallineb 3,4%. 2025.–2026. aastal püsib oodatav hinnakasv pisut üle 2%. Hinnatõusu aeglustavad nõrk majandusaktiivsus ning osas sektorites on piisavalt puhvreid, et oleks võimalik hindu alandada odavnenud energia, toormehindade ja kasumimarginaali arvel.

Riigieelarve koostamine muutub veelgi keerulisemaks. Kuivõrd majandustsükkel on lähiaastatel tavapärasest nõrgem, oleks eelarvepoliitiline tugi majanduse turgutamiseks kohane. Samas eelarve on juba püsivas puudujäägis varasemate otsuste tulemusena, mille pinnalt tähendaks täiendav stimuleerimine veelgi suuremat puudujääki, tõstes kiirenevas korras riigi võlga ja intressikoormust. Võimalusi selleks kärbib ka võimalik vastuolu siseriiklike ja Euroopa Liidu tasandil kehtivate reeglitega. Kuna maksutulu kasv jääb suure

1 Allikas Eesti pank seisuga 19.12.2023

16

Eksperthinnang nr. 0490-23T

tõenäosusega seni prognoositule alla, siis on kasvamas surve kulude kasvu piiramiseks või uute tuluallikate leidmiseks, et vältida võlaspiraali süvenemist.

3.2 Maatulundusmaade ja haritavate maade turuülevaade2

Eesti hoonestamata maatulundusmaade turu võib tinglikult jagada kolmeks: täielikult põllumajandusliku potentsiaaliga haritav maa ja looduslik rohumaa, täielikult metsamajanduslikku potentsiaali omav metsamaa ning arenduspotentsiaali omav maatulundusmaa.

Seisuga 31.01.2024 oli Eestis maakatastri statistika põhjal haritava maa pindala 1 046 410,8 hektarit ning loodusliku rohumaa pindala 246 000 hektarit. Maakatastri statistika põhjal on nii haritava maa kui ka loodusliku rohumaa kõlviku pindala 2023. aasta jaanuariga võrreldes mõnevõrra tõusnud, vastavalt 189,5 ja 1681,4 hektarit. 2023.aastal teostati üle Eesti 998 haritava maa tehingut koguväärtusega 61 224 703 €. Võrreldes 2022.aastaga oli tehinguid ligi 30% vähem ning tehingute koguväärtus 9% madalam.

Haritavad maad

Põllumajandusliku maa hind sõltub eelkõige pinnasest, mullastikust, põllumassiivi suurusest ja kujust ning piirkonnas tegutsevate põllumajandustootjate arvust. Üldiselt vaadeldakse haritava maana minimaalselt 2 ha suuruseid maatükke, kuna väiksemate maatükkide harimine on otstarbekas vaid oma majapidamise tarbeks ning samuti võib väiksematel maatükkidel tihti olla ka ehituspotentsiaal. Eelistatumad on viljaka mullaga põllumassiivid, mis on vähemalt 15 ha suurused ning kompaktse kujuga, kuigi Maa-ameti tehingute andmebaasi kohaselt on tendents olnud haritava maa maatüki pindala vähenemise poole. Üle-eestiliselt on haritava maa mediaanpindala jäänud viimase 10 aasta jooksul vahemikku 6,4-7,6 ha. Viljaka põllumaa järele on aasta-aastalt huvi aina suurenenud, mistõttu on viimastel aastatel ka haritava maa keskmine hind kasvanud. Vastavalt Maa-ameti tehingustatistikale on aktiivseim periood kevade saabudes (märts-mai), suve hakul hakkab tehingute maht haritava maaga langema, saavutades madalaima taseme tavapäraselt augustis-septembris. Alates oktoobrikuust hakkab tehingute arv üldiselt taas tõusma.

Läbi aegade on kõrgeima hinnaga tehingud tehtud peamiselt Lõuna-Eestis ja Lääne-Virumaal, kus on ühtlasi ka Eesti kõige viljakamad mullad. Maa-ameti tehingute andmebaasi kohaselt on möödunud aastal

2 Allikas: Maa-amet

17

Eksperthinnang nr. 0490-23T

haritava maa hektari mediaanhind üle 5500 € olnud Harju, Tartu, Põlva, Rapla, Valga ja Viljandi maakonnas.

Põllumaid on avalikus pakkumises üldiselt vähe ja kuna turul on nõudlus kõrge, on tehingute hinnatase hindajale teadaolevalt paremate maatükkide eest tõusnud isegi üle 10 000 €/ha. Enamik põllumaade müügitehinguid tehakse üldiselt siiski hinnatasemel 5500 – 8000 €/ha (Maa-ameti kinnisvara hinnastatistika päringu info järgselt oli 2023. aasta mediaanhind 5895 €/ha ehk ligi 25% kõrgem kui 2022. aastal). Tihtilugu ollakse nõus maksma ka üle turuhinna, kui tegemist on põllumassiiviga, mis paikneb ostja põllumassiivide läheduses või kõrval.

Põllumaade turul toimuvad mitmed tehingud ka avalike enampakkumiste (mitte sundmüügid) kaudu ning kuna enampakkumised on saanud turul üha populaarsemaks ja peegeldavad võrdlemisi õiglaselt seda, kui palju ollakse põllumaade eest nõus maksma, saab neid tehinguid turuväärtuse hindamisel kasutada.

Haritavate maade statistilistesse hindadesse tuleb suhtuda kriitiliselt järgnevatel põhjustel:

• Maa-ameti hinnastatistikas on kajastatud vaid ostu-müügitehingute andmeid ning kasutatud vaid

neid tehinguid, mille pinnaühiku hinnad jäävad valdava hinnavahemiku piiridesse. Seega, Maa-

ameti hinnastatistikas ei kajastu enampakkumistel müüdud varade ega ka väga madala ja väga

kõrge pinnaühikuhinnaga teostatud maatükkide tehingustatistika.

• PRIA-s püsirohumaana arvel olevad ja ka reaalsuses pigem rohumaana kasutatavad

katastriüksused võivad kajastuda statistikas haritava maana. Kuna rohumaade hinnad on

mõnevõrra madalamad, siis moonutab see mõnevõrra haritavate maade statistilist hinda.

• Samuti on Maa-ameti analüüsi kohaselt vabaturu tehingute infol baseeruva haritava maa

mediaanhind (5306 €/ha) märkimisväärselt kõrgem kui üldine statistiline haritavate maade

mediaanhind (4625 €/ha). See näitab ilmekalt, et vabal turul teostatud tehingute hinnad on

statistilisest hinnast kõrgemad.

• Teada on tehinguid, kus kinnistute eest on makstud rohkem, kui müügilepingus ametlikult

registreeritud.

Seega annavad statistilised hinnad aimu eelkõige sektori hindade muutustest, kuid ei kajasta piisava täpsusega haritavate maade hindasid, millega turul reaalselt kaubeldakse ning reaalsuses on haritavate maade turuhinnad oluliselt kõrgemad statistilistest hindadest.

Ostjad eelistavad põllumaid eelkõige enda tegevuspiirkonnas, parimad on maaüksused, mis asuvad endale kuuluvate maatükkide kõrval/läheduses (mida oleks võimalik ühes massiivis kasutada). Eelistatakse viljakaid, kompaktseid ning suurema pindalaga põllumaid.

Analüüsides Eestis põllumaade tehingute kasvu on märgata olulist hindade tõusu just viimastel aastatel.

18

Eksperthinnang nr. 0490-23T

Järgnev joonis illustreerib Eestimaa haritavate maade turu muutust aastatel 2005-2023:

Allikas: Maa-amet

Vaadeldes haritavate maade tehinguaktiivsust on näha, et tehingute arv on olnud 2006. aastani kasvutrendis. 2007-2010 aastatel aga on tehingute arv vähenenud. Kuna Eesti majanduses tulid raskemad ajad, siis stabiliseerusid hektari hinnad 2008. aastal ning jäid pidama paariks aastaks. Põllumajandussektoris oli vähem raha, kuna tarbimine ja sissetulekud vähenesid. Sellel perioodil eelistati pigem vajadusel põllumaad rentida ning tegevust oluliselt ei laiendatud. Samas analüüsides masu-aegset perioodi, olid haritava maaga tehtud tehingute hinnad suhteliselt stabiilsel tasemel võrreldes muude kinnisvarasektorite hindade suure langusega.

Alates 2011. aastast hakkasid põllumajandusmaade hinnad jõudsalt kasvama. Eriti järsk kasv on toimunud viimase paari aasta jooksul, mil keskmised hinnad on saavutanud rekordtaseme (keskmine ja mediaanhind on juba ligi 5900 €/ha). Hindade kasv on kestnud tänaseks juba üle kümne aasta ning tulenevalt heast klimaatilisest asukohast ei ole ette näha kasvu pidurdumist.

Rohumaad

Rohumaad on võrreldes haritavate maadega vähem viljakad ning seetõttu ka turul vähem hinnatud. Rohumaasid kasutatakse eelkõige rohusaagi kasvatamiseks või loomade karjatamiseks ning nende osakaal põllumajanduslike maade hulgas moodustab ca 19%.

Looduslike rohumaade kohta statistika hankimine on keskmisest komplitseeritum, kuna puudub võimalus avalikule statistikale ning ülevaate andmisel lähtume Maa-ameti haritavate maade turuülevaates esitatud joonisest (joonisel on toodud andmed 2022.aasta seisuga, kuna uuemaid andmeid ei ole hindamisaruande koostamise hetkel avaldatud):

0

1000

2000

3000

4000

5000

6000

0

200

400

600

800

1000

1200

1400

1600

1800

2000

H in

d ,

€ /h

a

T e h

in g

u te

a rv

, tk

Eestis haritava maaga tehtud tehingute arv, keskmine ja mediaanhind aastatel 2005-2023

Tehingute arv Keskmine hind, €/ha

19

Eksperthinnang nr. 0490-23T

Loodusliku rohumaa tehingute arv ja koguväärtus 2018–2022:

Allikas: Maa-amet

Looduslike rohumaade tehingute arv on üle-eestiliselt jäänud aastate jooksul valdavalt vahemikku 46-80 tehingut aastas. Tehingute arvud on madalad, kuna valdav osa rohumaadest jääb suuremate kinnistute koosseisu ning puhtalt loodusliku rohumaa kõlvikutüübiga kinnistuid on vähe. Loodusliku rohumaaga tehtud tehingute hektari mediaanhind oli 2022. aastal 3125 eurot, mis on kolmandiku võrra kõrgem kui tunamullune tase. Kuna mediaanhinna arvutuse aluseks olevate vabaturutehingute hulk on erakordselt väike (2022. aastal 14 tehingut), siis võivad üksikud tehingud ühikuhinna mediaani mõjutada, mistõttu tasub olla tulemuste tõlgendamisel ettevaatlik. Ühtlasi iseloomustab rohumaid väga lai amplituud, see tähendab ühelt poolelt võib rohumaa puhul olla tegu põllumajanduslikust kasutusest väljas oleva liigniiske maaga ning teiselt poolelt juba põllumaa hinnatasemeni küündiva rohumaaga. See tähendab ka parematel muldadel paikneva loodusliku rohumaa hind võib küündida haritava maa hinnatasemeni.

Tartumaa haritavad maad

Haritava maa3 tehingud Tartumaal viimastel aastatel:

Pindala(ha) Tehingu summa (eur) Pinnaühiku hind (eur /ha)

Arv Keskmine Kokku Min Maks Min Maks Mediaan Keskm

2017 107 8.20 2,951,457 2,000 135,508 554 6,667 3,116 3,196

2018 104 11.20 4,208,497 500 248,640 179 5,610 3,767 3,492

2019 139 11.00 5,347,542 945 200,700 192 6,952 3,726 3,508

2020 147 9.80 5,830,121 800 319,584 186 7,314 4,286 4,071

2021 175 10.80 8,676,364 4,000 464,854 206 7,455 4,128 4,411

2022 89 8,70 3 799 562 1 000 273 420 139 8 411 4 649 4 779

2023 89 9,20 5 173 996 5 000 373 080 1 155 11 823 7 232 6 895

2024* 10 6,10 358 724 9 000 75 570 2 800 12 710 6 345 6 580

*seisuga 27.02

3 Esitatakse tehingute aruanne haritava maaga toimunud tehingute kohta. Analüüsi on kaasatud vaid ostu- müügitehinguga võõrandatud üle 2 ha üldpindalaga maatulundusmaa sihtotstarbega hoonestamata kinnistud, kus haritava maa kõrval ei ole teisi kõlvikuid üle 10%. Analüüsis on kasutatud vaid neid tehinguid, mille pinnaühiku hinnad jäävad valdava hinnavahemiku piiridesse.

20

Eksperthinnang nr. 0490-23T

Haritava maa4 tehingud Kambja vallas viimastel aastatel:

Pindala(ha) Tehingu summa (eur) Pinnaühiku hind (eur /ha)

Arv Keskmine Kokku Min Maks Min Maks Mediaan Keskm

2017 4 *** *** *** *** *** *** *** ***

2018 9 5,50 193 000 5 000 40 000 2 304 5 610 3 932 3 952

2019 5 12,80 215 106 8 500 102 520 2 979 4 038 3 184 3 439

2020 12 7,40 296 710 5 000 67 000 982 7 314 5 039 4 448

2021 13 6,40 321 900 5 000 76 000 2 175 7 455 4 754 4 819

2022 3 *** *** *** *** *** *** *** ***

2023 6 18,50 635 200 28 000 170 000 3 455 10 318 8 965 7 498

2024* 2 *** *** *** *** *** *** *** ***

*seisuga 27.02 Kambja vallas on statistika järgi viimastel aastatel teostatud 2-13 haritava maa tehingut aastas. Tehingute hinnad võivad olla väga erinevad – kompaktsete ning hea viljakusega põllumuldadega põllumaa eest ollakse nõus maksma oluliselt üle keskmise hektarihinna. Samuti ollakse nõus maksma rohkem maatükkide eest, mis paiknevad linnade vahetus läheduses ning millel võib tulevikus olla arenduspotentsiaal. Prognoos Surve haritavate maade hindade jätkuvaks kasvuks on olemas tulevalt Eesti ja kogu Baltikumi klimaatilisest asukohast ning prognoosime hindade stabiilset kasvu ka järgnevatel perioodidel. Tulenevalt uuest maaelu arengukava (MAK) meetmest ja toetussüsteemi muutumisest on turul tunda olukorda, et kehvema mullastiku ja rohumaatüübiliste maade järgi on hetkel nõudlust vähem ja selles segmendi prognoosiks käesolevaks aastaks nn hindade lühiajalist stabiliseerumist. Positiivse suunana vähemväärtuslike maade osas võiks välja tuua Baltikumi regioonis rajatavad heinatehased, millest vähemalt ühte planeeritakse ka Läänemaale. Lisaks on maaomanikud ka väheväärtuslikele rohumaadele hakanud istutama metsa ja väärindavad seda maad läbi tekkivate CO2 kvootide ja bioloogilise vara/puidu. Läbi selle tekib rohumaade/põllumaade vähenemine, mis omakorda pikas vaates tõstab põllu/rohumaa hinda. Tehingute arv püsib tõenäoliselt sarnasel tasemel eelneva aastaga.

3.3 Turustatavuse analüüs

Äralõige tulenevalt oma suurusest ja kujust ei ole turul atraktiivne ja on ebalikviidne ning ei rahulda turusegmendi nõudeid, mistõttu on järgnevalt esitatud turustatavuse analüüs kogu kinnistu kontekstis.

Vara lõppkasutajad ja neid iseloomustavad tunnused

Põllumajandusega tegelevad isikud (eelkõige piirkonnaga seotud/piirkonnas juba tegutsevad), kes soetavad vara omakasutusse.

Kas hinnatav vara rahuldab turusegmendi nõudeid

Hinnatav vara rahuldab turusegmendi nõudeid, sest segmendis on nõutud põllumaad. Samuti vastab turunõudmistele kinnistu suurus.

Kui suur osa soovib ja on võimeline hinnatavat vara soetama

Keskmine või suurem osa soovib ja on võimeline hinnatavat kinnistut (tervikuna) soetama.

Müügiperiood 3-6 kuud

Missugused on oodatavad müügihinnad

Surve haritavate maade hindade jätkuvaks kasvuks on olemas ning prognoosime hindade stabiilset kasvu ka järgnevatel perioodidel.

Alternatiivsed kasutused Lähemas perspektiivis ei ole alternatiivseid kasutusi ette näha.

4 Esitatakse tehingute aruanne haritava maaga toimunud tehingute kohta. Analüüsi on kaasatud vaid ostu- müügitehinguga võõrandatud üle 2 ha üldpindalaga maatulundusmaa sihtotstarbega hoonestamata kinnistud, kus haritava maa kõrval ei ole teisi kõlvikuid üle 10%. Analüüsis on kasutatud vaid neid tehinguid, mille pinnaühiku hinnad jäävad valdava hinnavahemiku piiridesse.

21

Eksperthinnang nr. 0490-23T

3.4 Pakkumisinfo

Pakkumises on haritavaid maid väga vähe. Paljud tehingud tehakse ka ilma avaliku müügita kinnisvaraportaalides, samuti müüakse põllumajanduslikke maid enampakkumistel, müügiperioodid on enamasti lühikesed. Avalikku pakkumisse jõuavad põllumeeste jaoks väheatraktiivsed põllumaad (näiteks ülehinnatud, väga madala viljakusega, väga ebakompaktsed/ebatasased vmt, tehtud raietega). Valdavalt on nõudlus põllumaade järele olemas ning hästi hinnastatud varad leiavad ostja kiiresti.

Pakkumiste arv Tartumaal on tervikuna pakkumises 70 maatulundusmaad, 100%

haritavaid maid väga vähe. Mitmed pakkumistest on ehituspotentsiaaliga maad.

Pakkumishinnad Üksikute olemasolevate varade pakkumishinnad naabermaakondades on valdavalt vahemikus ca 6000 - 13000 €/ha.

Allikas: www.kv.ee Toome välja www.kv.ee portaalist mõned maatulundusmaade pakkumised Tartu maakonnast:

Asukoht Pakkumis-

hind, € Pindala,

ha Hind, €/ha

Lisainformatsioon

Tartu vald, Aovere küla

127 900 19,41 6600 Juurdepääs olemas, PRIA-s registreeritud põllukultuuridena, mullastik Kl, M``, Go

Luunja vald, Pilka küla

59 000 4,54 13 000 Juurdepääs olemas, PRIA-s registreerimata, mullastik Klg, LP

Hinnatav vara ei ole avalikus pakkumises.

Rõhutame, et eelpool toodud varade puhul on tegemist pakkumishindadega, mitte müügihindadega. On olemas võimalus, et pakkumishinnad avaliku müügi käigus oluliselt langevad või enampakkumise tingimustes tõusevad. Seepärast leiame, et leitud turuväärtuse ning pakkumishindade otsene võrdlemine ei suurenda leitud tulemuse täpsust.

3.5 Müügitehingud

Hindajale on teada järgnevad ostu-müügi tehingud Tartu maakonnas maatulundusmaadega, mille koosseisus on olulisel määral haritav maa:

Nr Asukoht Tehingu

aeg Hind, € Hind, €/ha

Pindala, ha

Lisainformatsioon

1 Tartu vald 10.2023 148 049 9000 16,45

Kaks kõrvutipaiknevat lahustükki (eraldab tee), juurdepääs hea, mullatüübid LP, LPg, hooldatud, PRIAs registreeritud põllukultuuridena

2 Kambja

vald 06.2023 46 500 9208 5,05

Juurdepääs hea, mullatüübid LP, LPg, hooldatud, PRIAs registreeritud põllukultuuridena

3 Tartu vald 06.2023 30 000 8798 3,41

Juurdepääs osaliselt üle naaberkinnistu, mullatüübid LP, LP(g), korrapärane, PRIA-s registreeritud põllukultuuridena

4 Tartu vald 09.2022 27 000 7563 3,57 Juurdepääs hea, mullatüübid Go, Klg;Lp, hooldatud, PRIAs registreeritud püsirohumaana

5 Kastre vald 08.2022 182 600 8501 21,48

Juurdepääs hea, mullatüübid LP, LP(g), Lpg, LkG, Lkl, Lklg, ebakorrapärane kuid suhteliselt kompaktne, PRIA-s registreeritud põllukultuuridena

22

Eksperthinnang nr. 0490-23T

Nr Asukoht Tehingu

aeg Hind, € Hind, €/ha

Pindala, ha

Lisainformatsioon

6 Tartu vald 08.2022 109 000 7649 14,25

Juurdepääs üle naaberkinnistu, mullatüübid LP, LP(g), LPg, Lkl, ebakorrapärane, PRIA-s registreeritud põllukultuuridena

7 Peipsiääre

vald 07.2022 20 900 7600 2,75

Juurdepääs hea, mullatüübid Lklg, LP, Lkl, hooldatud, PRIAs registreeritud püsirohumaana

8 Nõo vald 06.2022 140 000 7523 18,61

Juurdepääs hea, mullatüüp KI, Dg, LP(g), KIg, M’’’, kompaktne, lauge, PRIAs registreeritud põllukultuuridena, haritava maa osakaal 96%

9 Tartu vald 05.2022 21 000 10 194 2,06 Juurdepääs hea, mullatüübid LP, LPg, Go, hooldatud, PRIAs registreeritud põllukultuuridena

Tehingute hinnad ei sisaldanud käibemaksu Allikas: Maa-ameti ja LAHE kinnisvara tehingute andmebaas

4 HINDAMINE

4.1 Vara parim kasutus

Vara parim kasutus: hindamisstandard defineerib vara parimat kasutust kui vara kõige tõenäolisemat kasutust, mis on füüsiliselt võimalik, vajalikult põhjendatud, õiguslikult lubatav, finantsmajanduslikult otstarbekas ja mille tulemusena hinnatav vara omandab kõrgeima väärtuse (EVS 875-1).

Eksperthinnangu koostaja on seisukohal, et arvestades hinnatava vara asukohta, õiguslikult lubatud ning tegelikku kasutust, füüsilist võimalikkust ja finantsmajanduslikku otstarbekust, on hinnatava vara parimaks kasutuseks olemasolev põllumajanduslik kasutus.

Äralõike puhul on tegemist ebakompaktse ja väljavenitatud maa-alaga. Tulenevalt äralõike suurusest, kujust ja paiknemisest, ei vasta äralõige turul vabalt kaubeldavate kinnisasjade kriteeriumitele, mistõttu muud kasutust kui praegune kasutus äralõikel väärtuse kuupäeva seisuga ei ole.

4.2 Hindamismeetodi valik

Hindamisel on rakendatavad peamiselt kolm meetodit: võrdlusmeetod, tulumeetod ja kulumeetod. Meetodi valik sõltub peamiselt hinnatavast varast ning olemasolevast turuinformatsioonist.

Hinnatava vara turuväärtuse hindamisel kasutame võrdlusmeetodit (sobivaim meetod sarnaste varade hindamisel, sealjuures on olemas piisav võrdlusbaas).

Võrdlusmeetod:

Kinnisvara hindamisel võrdlusmeetodil lähtutakse eeldusest, et ükski informeeritud ostja ei ole nõus maksma omandatava vara eest rohkem, kui teine ostja hiljuti toimunud analoogse tehingu korral. Hinnatav vara peab olema võrreldav teiste analoogsetega nii füüsiliste tunnuste, asukoha, majandusliku otstarbe kui ka ajafaktori näitajate poolest. Turuväärtuse määramisel on aluseks seos, et turusituatsioon on hindamise hetkel vastav, st. turul olevate üksteist asendavate kaupade hinnad on võrdsed. Võrdlusmeetodi eelised seisnevad selles, et ta põhineb piirkonna tegelikel hindadel, võtab arvesse tegelikku nõudlust ja pakkumist ning on lihtsalt mõistetav ja põhjendatav. Antud meetodi puhul leitakse turuväärtus hinnatava vara ja hiljuti müüdud sarnaste varade võrdlemise alusel.

Äralõike hüvitusväärtuse hindamisel oleme lähtunud KAHOS § 12 lõikest 4, EVS 875-12 punktist 6.3.4 ja punktist 6.7.2.

23

Eksperthinnang nr. 0490-23T

KAHOS § 12 lõikest 4: Kui omandamisele kuuluv kinnisasjast tehtav äralõige on iseseisvalt kasutatav, hinnatakse äralõiget kui võimalikku müügiobjekti. Kui äralõige ei ole iseseisvalt kasutatav, on hindamise aluseks kinnisasja kui terviku turuväärtuse vähenemine, mis on põhjustatud kinnisasjast tehtavast äralõikest ja ümbritseva keskkonna muutusest

EVS 875-12 punkt 6.7.2: Kui äralõige puudutab ainult kinnisasja hoonestamata osa, antakse hinnang üksnes maale ilma hoonestuseta, seda nii kinnisasja kui terviku, aga ka äralõike väärtuse kohta. Olukorras, kus äralõige puudutab hoonestatud kinnisasja hoonestamata osa, peab hindaja veenduma, et äralõike väärtus iseloomustab piisava adekvaatsusega kinnisasja hoonestatud osa väärtuse vähenemist.

Kuna hindaja hinnangul on äralõige eraldiseisvana pigem vähe likviidne, siis oleme hindamisel lähtunud EVS875-12 punktist 6.3.4:

Äralõike korral, mis oma suuruse, kuju jms näitajate poolest ei vasta kriteeriumitele, mis on omased turul vabalt kaubeldavatele kinnisasjadele, võib alusena kasutada ühikuväärtust, mis on omane kinnisasjadele, millega antud piirkonnas kaubeldakse.

Hindamiskäigu kirjeldus:

1. Hindame kinnistul paiknevad haritava maa turuväärtuse (tulenevalt asjaoust, et äralõige teostatakse vastavast kõlvikust ning ei ole eraldiseisvalt võõrandatav)

2. Hindame äralõike hariliku väärtuse (aluseks võetud ühikuväärtus)

3. Hindame saamata jäävad tulud ja kaasnevad kahjud

4. Hindame hüvitamisele kuuluva summa liites äralõike hariliku väärtuse, kaasnevad kahjud ja saamata jäävad tulud

4.3 Kinnistu turuväärtuse ja äralõike hariliku väärtuse hindamine

Võrdluseks valitud varad5 Rõhutatud kirjas väljatoodud tehingud, mis sobivad eelkõige asukohalt ja ajaliselt või muudelt parameetritelt.

Käibemaksu info Varade võrdlemisel oleme kasutanud tehingute lõpphindasid, võrdlustehingute hinnad ei sisalda käibemaksu.

Võrdlusühik Varade võrdlemisel oleme kasutanud tehingute hektari hindasid (€/ha), kuna taoliste varadega kaubeldakse valdavalt pinnaühikuhinna alusel.

Toodud võrdlustehingute võrdlemiseks hinnatava varaga korrigeerime võrdlustehinguid iseloomustavaid parameetreid. Korrigeerimise eesmärgiks on anda hinnang, kui palju muudab hinnatava vara mingi parameetri erinevus võrdlustehingu turuväärtust.

Võrdluselemendid: Võrdluselemendi selgitus:

Ajaline kohandus Hinnatavas turusektoris on võrreldaval perioodil olnud märgata hinnatõusu.

Asukoht Asukohta analüüsitakse nii mikro- kui ka makroasukoha võtmes – kohandamisel arvestatakse vahetut ümbrust, juurdepääsu, kaugust keskusest ja piirkonna mainet (nt suurtootjate koondumine). Põllumajanduslike maade osas ei ole asukoht keskustes või keskuste läheduses niivõrd määrava tähtsusega, küll aga arvestades võimalikku tulevikuperspektiivi (turul on ka ostjaid, kes arvestavad maatulundusmaade ostmisel kaugemat perspektiivi, pidades silmas just võimalikku ehituspotentsiaali), avaldab paiknemine keskuste läheduses mõju üldisele hinnatasemele.

Kinnistu pindala Suurema pindalaga põllumaade hektarihinnad on turul mõnevõrra kõrgemad kui väikese pindalaga maaüksustel.

PRIA põllumassiivide registri registreering

PRIA põllumassiivide registris registreerimine tagab pindalatoetuse saamise, mistõttu omab see positiivset mõju vara väärtusele.

Mullastik Viljakate muldadega põllumaad, head põllutüübilised haritavad maad on turul kõrgema hinnaga. Keskmised põllutüübilised mullad on mõnevõrra

5 Müügitehingute tabel, p.3.5.

24

Eksperthinnang nr. 0490-23T

vähem eelistatud ning rohumaatüübilised haritavad maad on kõige vähem eelistatud.

Juurdepääs Oluline on kinnistule juurdepääsu olemasolu avalikult teelt. Juurdepääsu puudumine avalikult teelt või tee servituudi puudumine mõjutab kinnistu turuväärtust.

Kuju, reljeef Kompaktsema kujuga ning tasase reljeefiga põllumaad on turul enamhinnatud, kuna neid on suurte põllumasinatega odavam ja lihtsam harida.

Muid parameetreid kohandatud ei ole, kuna hinnatav vara on võrdlustehingutega samaväärne, vastava erinevuse mõju harilikule väärtusele/turuväärtusele on marginaalne.

Kohandustabel:

HINNATAV VARA V Õ R D L U S V A R A D :

1 2 3

Tehingu hind (€) kohandamisel lähtutakse

hektarihinnast

€ 148 049 € 46 500 € 30 000

Hektari hind (€/ha) € 9 000 € 9 208 € 8 798

Tehingu aeg 10.2023 06.2023 06.2023

Ajaldamine 0% 0% 0%

Ajaldatud hind (€) € 9 000 € 9 208 € 8 798

Asukoht Tartu maakond,

Kambja vald, Räni alevik

Tartu vald Kambja vald Tartu vald

Kohandus 0% 0% 0%

Pindala. ha 8,84

16,45 5,05 3,41

Kohandus -5% 0% 5%

Mullastik. väärtus viljakustsoonis

LP(g), Klg

LP, LPg LP, LPg LP, LPg

Kohandus 0% 0% 0%

Juurdepääs

Avalikult teelt

Avalikult teelt. samaväärne

Kohandus 0% 0% 0%

Kinnistu kuju. kompaktsus

Mõnevõrra vähemkompaktne, kinnistut poolitab

tee

Kaks kõrvutipaiknevat

lahustükki, eraldab tee, samaväärne

Kompaktne, parem

Kohandus 0% -5% -5%

Maa seisukord Hooldatud

Samaväärne Samaväärne Samaväärne

kohandus 0% 0% 0%

PRIA registreering Olemas

(põllukultuurid ja püsirohumaa)

Olemas (põllukultuurid)

Olemas (põllukultuurid),

parem

Olemas (põllukultuurid),

parem

Kohandus 0% -5% -5%

Summaarne kohandus -5% -10% -5%

Kohandatud hind (€) € 8 550 € 8 287 € 8 358

Kohanduste absoluutsumma 5% 10% 15%

Osakaal lõpphinnas 1,00 0,40 0,35 0,25

Kaalutud hind (€) € 8 410 3420 2900 2089

25

Eksperthinnang nr. 0490-23T

Turuväärtuse hindamiseks on sobivaim kaalutud keskmine, kuna varasid on kohandatud erineval määral ning kaalumisel saab arvesse võtta kohandamisel tekkinud ebatäpsust. Kõige vähem kohandatud varale antakse suurem kaal ja kõige rohkem kohandatud varale kõige väiksem kaal. Hinnatava vara haritava maa kõlvikule vastava osa turuväärtuse tervikhinnaks hindame seega: 8410 €/m2 x 8,84 m2 = 74 344 €. Taandatuna pinnaühikuhinnale: 74 344 € / 88 400 m2 = 0,84 €/m2. Äralõike hüvitusväärtuse hindame vastavalt EVS 875-12 6.3.4: Äralõike korral, mis oma suuruse, kuju jms näitajate poolest ei vasta kriteeriumitele, mis on omased turul vabalt kaubeldavatele kinnisasjadele, võib alusena kasutada ühikuväärtust, mis on omane kinnisasjadele, millega antud piirkonnas kaubeldakse. Seega oleme äralõike hüvitusväärtuste arvutamisel aluseks võtnud katastriüksuse (millest äralõige teostatakse) turuväärtuse pinnaühikuhinna (€/m2). 2893 m2 x 0,84 €/m² = 2430 (kaks tuhat nelisada kolmkümmend) €. See on ühtlasi käsitletav ka äralõike hüvitusväärtusena. Hinnatud tulemus ei sisalda käibemaksu. Hinnatud tulemus on vastavate varade sektoris keskmise täpsusklassiga (+/- 10%).

4.4 Analüüs äralõike teostamisest tuleneva mõju kohta alles jäävale kinnistule

KAHOS § 12 lg 3 Kinnisasja omandamisel viiakse hindamine läbi hüvitamise eesmärgil. Kahju hüvitamine on tegevus, mille eesmärk on kahju kannatava isiku asetamine olukorda, mis on võimalikult lähedane olukorrale, milles ta oleks olnud, kui omandamise asjaolu ei oleks esinenud. Analüüs: Äralõige paikneb kinnistu keskosa lähedal, kahe põllu vahel ning tükeldab kinnistu kaheks eraldi osaks. Kuna väärtuse kuupäeval on kahe põllu vahel tee, mida on võetud arvesse haritava maa hindamisel, siis lisakahju poolitamisest hindaja hinnangul ei teki. Arvestades äralõike suurust ja paiknemist, siis äralõike teostamisega ei kaasne olulist negatiivset mõju alles jääva kinnistu funktsionaalsusele ega ka kasutamisele.

4.5 Kaasnevate kahjude ja saamata jäävate tulude hindamine

Vastavalt Eesti vara hindamise standardisarja EVS 875 standardile EVS 875-12:2016:

Hindamisel on lähtekohaks põhimõte, et äralõike väärtus koos saamata jääva tulu ja kaasnevate kahjudega

moodustavad hüvitusväärtuse. Äralõike väärtus võib, aga ei pruugi, iseloomustada kinnisasja väärtuse

vähenemist. (EVS 875-12:2016, p.6.3.1)

Kaasneva kahju ja saamata jääva tulu hindamine on vajalik, kui kinnisasja (turu)väärtuse vähenemine ei

iseloomusta kogu varalist kahju, mida kahju kandev isik saab. Kaasnev kahju võib olla ühekordse või püsiva

iseloomuga, kuid olenemata sellest käsitletakse kaasnevat kahju hüvitusväärtuse osana ehk siis puudub

käsitlus, mille järgi kaasnevat kahju tuleks hüvitada perioodiliselt tulevikus. (EVS 875-12:2016, p.7.1.1-

7.1.2)

26

Eksperthinnang nr. 0490-23T

KAHOS § 13 lg 1 osundab, et hüvitamisele kuulub selgelt tuvastatud ja tõendatud otseselt kaasnev varaline

kahju, mis on tekkinud kinnisasja turuväärtuse vähenemisega äralõike tõttu. Otseselt kaasnev varaline

kahju hüvitatakse ühekordselt. Järgnev lg 2 täpsustab, et otseselt kaasneva varalise kahjuna käsitatakse

eelkõige kinnisasja omanikule alles jääva kinnisasjaga seonduvat järgmist kahju:

1) ehitise likvideerimine või kasutuks muutumine, samuti muude parenduste kasutuks muutumine;

2) detailplaneeringu elluviimise võimaluse kaotamine või ehitusvõimaluse vähenemine või kaotamine;

3) metsa, muu taimestiku ja istanduse hävimine;

4) kinnisasjalt avalikult kasutatavale teele juurdepääsu likvideerimine või pikenemine.

Vabariigi Valitsuse 09.03.2023 nr 22 Kinnisasja erakorralise hindamise korra § 31 lg 2 kohaselt ei hinnata

järgmist kahju:

1) mittevaraline kahju;

2) keskkonnanõuetega kooskõlas olevat püsivat mõõdetavat kahju keskkonnale, sealhulgas müra,

vibratsiooni ja heitgaase;

3) ehitise likvideerimisest tekkivat kahju, mis projekti käigus teise sama funktsionaalsusega ehitisega

asendamise kaudu hüvitatakse.

Hindaja hinnangul kaasnevat kahju ei teki. Saamata jääv tulu Hindajale pole esitatud infot rendilepingute olemasolu kohta. KAHOS § 14 lõike 1 kohaselt käsitatakse kinnisasja omaniku saamata jääva tuluna kasu, mida isik oleks tõenäoliselt saanud, eelkõige tema tehtud ettevalmistuste tõttu, kui kinnisasja omandamist ei oleks toimunud. Hindajale ei ole teada, et omanik oleks teinud erilisi või täiendavaid ettevalmistusi, mille tõttu oleks rendimäär oluliselt kõrgem kui sarnaste kinnisasjade poolt tavaliselt saadav rendimäär antud piirkonnas. Eelpool toodu tõttu hindaja hinnangul äralõike teostamisega seoses saamata jäävat tulu ei eksisteeri. Vabariigi Valitsuse 09.03.2023 nr 22 Kinnisasja erakorralise hindamise kord § 32 lg 2 täpsustab, et saamata

jääva tuluna ei hinnata kinnisasja omaniku äriplaanide realiseerimata jäämise eest loodetud äritulusid.

Hindajale teadaolevalt puuduvad asjaolud, mis viitavad kaasneva kahju ja/või saamata jääva tulu tekkele.

4.6 Hüvitusväärtuse hindamine

Kuna kaasnevaid kahjusid ja saamata jäävaid tulusid ei esine on hindaja hinnangul hüvitusväärtuseks äralõike harilik väärtuse ehk 2430 (kaks tuhat nelisada kolmkümmend) € ehk 0,84 €/m2 äralõike pindala kohta. Hinnatud hüvitusväärtus ei sisalda käibemaksu. Hinnatud tulemus on keskmise täpsusklassiga 10%.

27

Eksperthinnang nr. 0490-23T

LISA 1 FOTOD

Vaade äralõike alale

Ortofoto

Märkus: Äralõike ligikaudne asukoht on hindaja poolt märgitud punase pidevjoonega.

28

Eksperthinnang nr. 0490-23T

LISA 2 KINNISTUSRAAMATU VÄLJAVÕTE

29

Eksperthinnang nr. 0490-23T

30

Eksperthinnang nr. 0490-23T

LISA 3 KINNISASJA HÜVITUSVÄÄRTUSE HINDAMISE TABEL

Muutuja Jah/Ei Kirjeldus ja mõju

Hüvitusväärtus=turuväärtus Jah (äralõike osas)

Hüvitusväärtus=asendusmaksumus Ei

Kaasnevad kahjud:

1. Ehitise likvideerimine või kasutuks muutumine, samuti muude parenduste kasutuks muutumine

Ei

2. Detailplaneeringu elluviimise võimaluse kaotamine või ehitusvõimaluse vähenemine või kaotamine

Ei

3. Metsa, muu taimestiku ja istanduse hävimine

Ei

4. Kinnisasjalt avalikult kasutatavale teele juurdepääsu likvideerimine või pikenemine

Ei

5. Muu kahju Ei

Saamata jääv tulu:

1. Tegutseva ettevõtte tegevuse peatamine

Ei

2. Piiratud asjaõiguse või rendi- ja üürilepingust tulenev saamata jääv tulu

Ei

3. Muu tulu Ei

31

Eksperthinnang nr. 0490-23T

LISA 4 MULLASTIKUNÄITAJATE TÄPSEM SELGITUS

Maa-ameti mullastiku kaardi legend:

32

Eksperthinnang nr. 0490-23T

33

Eksperthinnang nr. 0490-23T

A- HEAD PÕLLUTÜÜBILISED HARITAVAD MAAD

AGRORÜHM SIFER BONITEET LÕIMIS MULDADE ISELOOMUSTUS

A21

LP, LP(g)

48-60

sl, ls, sl/ls

Parasniisked ja nõrkade liigniiskuse tunnustega kahkjad keskmise raskusega mullad

A22

Ko;Kor; Ko(g); Kor(g) KI; KI(g)

41-50

sl; sl/ls; ls Parasniisked ja nõrkade liigniiskuse tunnustega leostunud ja leetjad keskmise raskusega mullad

A41

Kg, Kog, Korg, KIg

41-50

sl, ls, sl/ls

Kuivendatud keskmise raskusega gleistunud kamarmullad.

A42 LPg 48-60 sl, ls, sl/ls Kuivendatud keskmise raskusega gleistunud kahkjad mullad

B- KESKMISED PÕLLUTÜÜBILISED HARITAVAD MAAD

B51 Kg, Kog, Korg, Gk, Go, Gor,

Gkr

38-45

sl, ls, sl/ls, s

Kuivendamata gleistunud keskmise raskusega ja rasked kamarmullad, rahuldavalt kuivendatud keskmise raskusega ja rasked kamargleimullad

C- ROHUMAATÜÜBILISED HARITAVAD MAAD

C 6 Go, M`, M´´; M```

21-38 Kõik lõimised

Hästi kuivendatud turvastunud ja hästi lagunenud turvasmullad

Lõimised: Kivisus: ls – liivsavi II 1 v1

o – maht 5-20 m3/ha, raudkiviveeris 1-10cm sl – saviliiv II 1 v1

o – maht 5-20 m3/ha, raudkiviveeris 1-10cm s – savi II1 - maht 5-20 m3/ha II 1 v2

o – maht 5-20 m3/ha, raudkiviveeris 1-10cm IIko

2,1 - maht 5-20 m3/ha, raudkivid Märkus: A21, A41, A42 – teravilja kasvatamiseks parimad mullad B51 – keskmine põllumaa A+B – põllutüübiline haritav maa C – rohumaadeks sobiv maa

34

Eksperthinnang nr. 0490-23T

VASTAVUSKINNITUS STANDARDI NÕUETELE

• Käesoleva hindamisaruande koostanud ja kogu hindamistoimingu läbi viinud hindaja kutseline pädevus on piisav hindamistellimuse täitmiseks.

• Käesolev hindamisaruanne ja kogu hindamistoiming vastab eesti kinnisvara hindamise standardiseeria EVS 875 nõuetele, sh hindamise headele tavadele.

• Hindaja ei avalda hindamistoimingu käigus kogutud informatsiooni ja hindamistulemusi mitte kellelegi peale tellijaga kokkulepitud isikute, v.a. juhud kui seadus seda nõuab või kui see on vajalik kindlateks hindamise kutsealaga seotud toiminguteks.

• Mitte keegi peale hindamisaruandes nimetatud isikute ei ole hindajat hindamistoimingus abistanud.

• Hindaja on tegutsenud sõltumatu hindajana.

• Hindaja on tegutsenud erapooletult ilma mingite isiklike huvideta hindamistoimingu suhtes.

• Hindaja poolt hindamistoimingu eest saadav tasu ei ole seotud hindamistulemusega.

• Hindamistoimingus kasutatud ja hindamisaruandes esitatud andmed on hindajale teadaolevalt tõesed ja korrektsed.

• Hindamistoimingus kasutatud ja hindamisaruandes esitatud analüüsid ja järeldused on kitsendatud ainult hindamisaruandes esitatud eelduste ja piiravate tingimustega.

Koostaja: /allkirjastatud digitaalselt/ Sabine Liias Kutseline hindaja Vara hindaja, tase 7, kutsetunnistus nr 163383 Eesti Kinnisvarahindajate Ühingu liige Tel: +372 5593 4477

Nr 247-Kinnisasja osa avalikes huvides omandamise menetluse alustamine, Klaose.pdf

KAMBJA VALLAVALITSUS

ASUTUSESISESEKS KASUTAMISEKS Teabevaldaja: Kambja Vallavalitsus

Märge tehtud: 24.04.2024 Kehtib kuni: 23.04.2024 Alus: AvTS § 35 lg 1 p 12

KORRALDUS 24. aprill 2024 nr 247

Kinnisasja osa avalikes huvides omandamise menetluse algatamine

Ingi Nagelile kuulub Kambja vallas Räni alevikus asuv Klaose kinnistu (registriosa nr 514004, kü tunnus 94901:005:0546, sihtotstarve 100% maatulundusmaa, pindala 113 646 m²).

MTÜ Antsumetsa liikmed, kelle ainukeseks võimalikuks juurdepääsuks elurajoonile on üle Klaose kinnistu kulgev tee, on vallavalitsusele 17.01.2024 esitanud taotluse (registreeritud dokumendihaldussüsteemis nr 4-2/197) tee avalikuks kasutamiseks seadmise menetluse alustamiseks.

MTÜ esindaja on selgitanud, et kehtiva detailplaneeringu põhiselt on see ainus juurdepääsu tee valdustele. Tee on korrastamata ja selle läbimine muutub iga päevaga järjest võimatumaks. Omaniku poole pöördumisest abi ei ole ja vastused on saadetud „kes kasutab, see parandagu“ stiilis. Üle Klaose kinnisasja kulgevat teed kasutavad koju pääsemiseks 30 majapidamist, igas peres on lapsed ja ka vanurid, mis tähendab, et see tee elulise tähtsusega ning tee kasutamine on ulatusliku avaliku huviga.

Vastavalt kohaliku omavalitsuse korralduse seaduse § 6 lõikele 1 on omavalitsusüksuse ülesandeks korraldada vallas muu hulgas elamu- ja kommunaalmajandust ning valla teede ehitamist ja korrashoidu. Üheks teede ehitamise ja korrashoiu meetmeks on elanikele juurdepääsu võimaluse tagamine avalikuks kasutamiseks määratud ning kohaliku omavalitsuse munitsipaalomandisse kuuluva juurdepääsutee kaudu.

Klaose kinnistu omanikuga on pikka aega püütud saavutada kokkulepet kinnisasja osa omandamiseks või kasutamiseks kokkuleppemenetluse teel, kuid seda tulemuseta. Võttes arvesse eelnevalt nimetatud asjaolusid, alustab Kambja Vallavalitsus kinnisasja osa avalikes huvides sundvõõrandamise menetluse.

Avalikuks kasutamiseks vajalikku maa omandatakse kinnisasja avalikes huvides omandamise seaduse (edaspidi KAHOS) alusel. KAHOS § 4 lg 1 punkti 8 kohaselt on lubatud kinnisasja omandada eratee avalikuks kasutamiseks.

KAHOS § 10 lõike 4 alusel on menetluse läbiviijal Kambja Vallavalitsusel õigus kinnisasja omaniku eest teha kõiki kinnisasja jagamisega seotud toiminguid ja esitada avaldusi.

KAHOS § 11 kohaselt peab kinnisasja omandaja kinnisasja omandamise korral maksma kinnisasja omanikule tasu. Tasu koosneb kinnisasja väärtusest ja hüvitisest kinnisasja omandamisega otseselt kaasneva varalise kahju ja saamata jääva tulu eest, kui need esinevad.

KAHOS § 12 lõike 2 järgi tellitakse väärtuse määramiseks hindamine kutsetunnistusega

2

hindajalt, kellel on kutseseaduse kohane kehtiv 7. taseme vara hindaja kutse, või selgitatakse väärtus välja Maa-amet maakatastriseaduse § 9 lõike 21 alusel peetavas tehingute andmebaasis sisalduvate tehinguandmete ja turuanalüüsi alusel. KAHOS § 12 lõike 3 kohaselt viiakse kinnisasja omandamisel hindamine läbi hüvitamise eesmärgil. Kahju hüvitamine on tegevus, mille eesmärk on kahju kannatava isiku asetamine olukorda, mis on võimalikult lähedane olukorrale, milles ta oleks olnud, kui omandamise asjaolu ei oleks esinenud.

Kambja Vallavalitsus on Klaose kinnistu äralõike suurusega 2893 m² osas tellinud

eksperthinnangu nr 0490-23T (lisatud), mis on teostatud Lahe Kinnisvara kutselise hindaja Sabine Liiase (vara hindaja, tase 7, kutsetunnistus nr 163383) poolt. Eksperthinnangu kohaselt on Klaose kinnistust registriosa numbriga 514004 teostatava äralõike suurusega 2893 m² hüvitusväärtus 2430 eurot ehk 0,84 eurot/m² eest äralõike pindala kohta.

KAHOS § 15 lõike 1 järgi makstakse kinnisasja omanikule kinnisasja omandamise menetluses kinnisasja omandamise kokkuleppe saavutamise eest täiendavat hüvitist (motivatsioonitasu) ning lõike 2 kohaselt makstakse motivatsioonitasu iga omandatava kinnisasja kohta vaid osa eest, mis on vajalik avalikes huvides. Kui kinnisasi omandatakse avalikust huvist suuremas ulatuses, siis motivatsioonitasu selle osa eest ei maksta. KAHOS § 15 lõike 3 järgi on motivatsioonitasu 20 protsenti käesoleva seaduse § 11 lõikes 2 nimetatud tasust, kuid mitte vähem kui 0,8-kordne Statistikaameti avaldatud tehingule eelneva aasta keskmine brutokuupalk ja mitte rohkem kui 50-kordne keskmine brutokuupalk.

Vallavalitsus selgitab, et Klaose kinnistu omanikul on õigus tellida võrdlev hindamisaruanne, mille kulud kannab Kambja Vallavalitsus vastavalt KAHOS § 17 lõikele 2.

Kambja Vallavalitsus alustab kinnisasja jagamisega seotud toimingutega pärast kinnistu omaniku vastuväidete saamist ning tellib maakorraldustoimingute läbiviijalt (maamõõtja) kinnisasja jagamise. Maakorraldustoiminguid läbi viiv isik saadab välja kutse piiri kindlakstegemisele ja kättenäitamisele. Piiride maastikul kätte näitamisele ilmumata jätmise või seisukoha esitamata jätmise korral loetakse piirimärkide asukohad ja nende alalhoiu kohustus Klaose kinnistu omaniku poolt kooskõlastatuks ja teatavaks tehtuks maakatastriseadus § 17 lõigetes 6 ja 7 sätestatud korras. Kõik kinnisasja jagamisega kaasnevad kulud tasub Kambja Vallavalitsus.

Kambja Vallavalitsus määrab käesoleva korraldusega tähtaja pakkumusega nõustumiseks või vastuväidete esitamiseks 10 päeva jooksul alates käesoleva korralduse kättesaamisest. Kui Klaose kinnistu omanik Ingi Nagel nõustub esitatud pakkumusega, otsustab Kambja Vallavolikogu kinnisasja omandamise ning määrab kinnisasja omandamise lepingu sõlmimiseks tähtaja. Kui Klaose kinnistu omanik ei esita nimetatud pakkumuse kohta nõusolekut või vastuväiteid, on võimalik otsustada kinnisasja sundvõõrandamine.

Võttes aluseks kohaliku omavalitsuse korralduse seaduse § 22 lg 1 punkti 6, kinnisasja avalikes huvides omandamise seaduse § 2 lõike 1, § 3 lõike 2, § 4 lg 1 punkti 8, § 26 lõiked 1–3, Kambja Vallavolikogu 18.12.2018 määruse nr 47 „Eratee avalikes huvides omandamise ja avalikuks kasutamiseks määramise kord“ § 3–5 ja Kambja Vallavolikogu 16.01.2018 määruse nr 14 „Ülesannete delegeerimine“ § 92 annab Kambja Vallavalitsus korralduse:

1. Algatada Klaose kinnisasja osa avalikes huvides omandamise menetlus (registriosa nr 514004, kü tunnus 94901:005:0546).

2. Klaose kinnistu omanik Ingi Nagel kohustub 10 päeva jooksul alates käesoleva korralduse kättesaamisest kirjalikult teavitama menetluse läbiviijat kinnisasjaga

3

seotud kolmanda isiku õigusest, mida ei kanta või ei ole kantud kinnistusraamatusse, sealhulgas kehtivast üüri- või rendilepingust tulenevast kasutusõigusest ning arvelduskonto andmetest, kuhu soovitakse tasu ja hüvitise maksmist.

3. Pärast kinnisasja omandamise menetluse teate kättetoimetamist võib omandatava kinnisasja olulisi osi ja päraldisi kinnisasjalt eemaldada ainult menetluse läbiviija loal.

4. Pärast kinnisasja omandamise menetluse teate kättetoimetamist võetud kohustusi, nendest saamata jäävat tulu ega kinnisasjale tehtud parendusi ei hüvitata.

5. Korraldus jõustub teatavakstegemisel Ingi Nagelile Kambja Vallavalitsusele teadaoleva volitatud esindaja Rainis Nageli kaudu.

Korralduse peale võib esitada Kambja Vallavalitsusele vaide haldusmenetluse seaduses sätestatud korras 30 päeva jooksul arvates korraldusest teadasaamise päevast või päevast, millal oleks pidanud korraldusest teada saama või esitada kaebuse Tartu Halduskohtule halduskohtumenetluse seadustikus sätestatud korras 30 päeva jooksul arvates korralduse teatavakstegemisest.

(allkirjastatud digitaalselt) Illari Lään vallavanem

(allkirjastatud digitaalselt) Marina Lehismets vallasekretär

Seisukoha esitamine (Ränisoo tee).pdf

Pargi 2 Ülenurme alevik Kambja vald 61714 TARTUMAA

e-post [email protected] tel 750 2600 registrikood 77000275

SEB Pank EE791010102034606009

Swedbank EE592200221068464111

KAMBJA VALLAVALITSUS

Transpordiamet Valge 4 11413 Tallinn [email protected]

Teie: 12.04.2024 nr 9.2-4/2024/6242-1 Meie: 30.04.2024 nr 4-2/1113-1

Seisukoha esitamine

Lugupeetud Kristina Moldova

Transpordiamet on 12.04.2024 teavitanud Kambja Vallavalitsust asjaolust, et Transpordiameti poole on 08.04.2024 pöördunud kinnistute (katastritunnus: 94901:005:0546 ja 94901:005:1411) omanikud taotlusega sulgeda andmed Kambja vallas, Räni alevikus asuva teenumbriga 9490174 Ränisoo tee kohta. Sulgeda paluvad nad sellel põhjusel, et nende hinnangul on tegemist eksliku ja valeandmetel põhineva kandega kuna kande aluseks oleva 13.03.2008 Kambja (endise Ülenurme) valla korralduse nr 84 üks õiguslikest alustest on kehtetu.

Transpordiamet on palunud Kambja Vallavalitsuse seisukohta 13.03.2008 korralduse nr 84 osas, sh haldusakti kehtivuse ja Ränisoo tee osas tervikuna ehk kas ja kuidas seda kajastada teeregistris.

Vallavalitsus selgitab, et Ülenurme Vallavalitsuse 13.08.2008 korraldusega nr 84 „Avalikuks kasutuseks määramata erateede kandmine riiklikusse teeregistrisse“ (Lisa 1) on kantud registrisse nimekirjas sisalduvad erateed (Lisa 2), mis ei ole avalikuks kasutamiseks määratud, st on erateed ning vallavalitsuse haldusaktiga ei ole need muutunud avalikult kasutatavateks. Vallavalitsuse hinnangul ei ole tegemist valeandmetel põhineva kandega.

Täiendavalt selgitab vallavalitsus, et Kambja Vallavalitsuse 24.04.2024 korraldusega nr 247 „Kinnisasja osa avalikes huvides omandamise menetluse algatamine“ (Lisa 3) on algatatud Klaose kinnisasja osa avalikes huvides omandamise menetlus (registriosa nr 514004, kü tunnus 94901:005:0546) eesmärgiga tagada Antsumetsa elurajooni elanikele juurdepääsu võimalus avalikuks kasutamiseks määratud ning kohaliku omavalitsuse munitsipaalomandisse kuuluva juurdepääsutee kaudu.

Lugupidamisega

(allkirjastatud digitaalselt)

Kaupo Piirsalu jurist