Kiri

Eksperthinnang nr. 0452-24

Allikas: Maa-amet, planeeritava äralõigete ligikaudne asukoht tähistatud hindaja poolt punase pidevjoonega

Aadress: Rapla maakond, Märjamaa vald, Sõmeru küla, Annimardi

Hinnatav vara: Kinnistust registriosa nr. 2532050 teostatav äralõige kogupinnaga 6954 m²

Väärtuse kuupäev: 03.04.2024

Hindamisaruande kuupäev:

22.04.2024

Vara Hüvitusväärtus (ümardamata)

Äralõike harilik väärtus (ümardamata)

Kaasnev kahju

Saamata jääv tulu

Kinnistust registriosa nr. 2532050 teostatav äralõige kogupinnaga 6954 m²

6 286 € ehk 0,90 €/m² äralõigete pindala kohta

6 286 € ehk 0,90 €/m² äralõigete pindala kohta

Ei teki Ei teki

Vastavalt tellimuslepingule on palutud väärtused välja tuua ümardamata kujul.

Koostaja: allkirjastatud digitaalselt Karin Lapp Vara hindaja, tase 7, tunnistus nr 169735 Registreeritud eraekspert (kinnisvara hindamise alal) Eesti Kinnisvara Hindajate Ühingu liige Tel: +372 512 4565

2

Eksperthinnang nr. 0452-24

SISUKORD

KOKKUVÕTE ............................................................................................................................. 3

1 Hindamise alused ................................................................................................................ 4

1.1 Hinnatava vara ülevaatus ja hindamise eesmärk .......................................................... 4

1.2 Hindamise algandmed .................................................................................................. 4

1.3 Hindamisel tehtavad eeldused ja piiravad tingimused .................................................. 5

2 Hinnatava vara kirjeldus ...................................................................................................... 5

2.1 Kinnistusraamatu andmed ja õiguslik määratlus ........................................................... 5

2.2 Asukoht ........................................................................................................................ 6

2.3 Maakasutus .................................................................................................................. 9

2.4 Äralõige ...................................................................................................................... 13

2.5 Vara kestlikkus ........................................................................................................... 15

3 Turuülevaade .................................................................................................................... 16

3.1 Majandusülevaade ..................................................................................................... 16

3.2 Maatulundusmaade ja haritavate maade turuülevaade .............................................. 17

3.3 Turustatavuse analüüs ............................................................................................... 21

3.4 Pakkumisinfo .............................................................................................................. 22

3.5 Müügitehingud ............................................................................................................ 22

4 Hindamine ......................................................................................................................... 25

4.1 Vara parim kasutus .................................................................................................... 25

4.2 Hindamismeetodi valik ............................................................................................... 25

4.3 Kinnistu turuväärtuse ja äralõike hariliku väärtuse hindamine ..................................... 26

4.4 Analüüs äralõike teostamisest tuleneva mõju kohta alles jäävale kinnistule ............... 28

4.5 Kaasnevate kahjude ja saamata jäävate tulude hindamine ........................................ 28

4.6 Hüvitusväärtuse hindamine ........................................................................................ 29

Lisa 1 Fotod ............................................................................................................................. 30

Lisa 2 Kinnistusraamatu väljavõte ............................................................................................ 31

Lisa 3 Kinnisasja hüvitusväärtuse hindamise tabel ................................................................... 33

Lisa 4 Mullastikunäitajate täpsem selgitus ................................................................................ 34

Vastavuskinnitus standardi nõuetele ........................................................................................ 37

3

Eksperthinnang nr. 0452-24

KOKKUVÕTE

HINNATAVA VARA KOONDANDMED

Hinnatav vara Kinnistust registriosa nr. 2532050 teostatav äralõige kogupinnaga 6954 m²

Aadress Rapla maakond, Märjamaa vald, Sõmeru küla, Annimardi

Omanik OÜ Kasti Teravili (registrikood 10634591)

Katastritunnus 50403:002:0023

Kinnistu registriosa nr 2532050

Omandivorm Kinnisasi

Katastriüksuse pindala 21,79 ha ehk ca 217 900 m², millest on planeeritud teostada äralõige kogupinnaga 6954 m2 (teostatakse kaks äralõiget suurustega 6509 m² ja 445 m²)

Planeeringud / ehitusõigus Märjamaa Vallavolikogu 20.06.2000.a määrusega nr 11 kehtestatud Märjamaa valla üldplaneeringu (ÜP) kohaselt paikneb hinnatav kinnistu perspektiivses põllumajanduspiirkonnas. Samuti jääb praktiliselt kogu kinnistu ÜP järgi võimalikku müratsooni. Algatatud/kehtestatud detailplaneering ja projekteerimistingimused hindajale teadaolevalt puuduvad.

HINDAMISARUANDE KOONDANDMED

Hinnangu eesmärk Kinnisasja hindamine hüvitamise eesmärgil kinnisasja avalikes huvides omandamise seaduse (KAHOS) § 4 lõike 1 punkti 7 alusel

Väärtuse liik Turuväärtus, harilik väärtus, hüvitusväärtus

Ülevaatuse kuupäev 03.04.2024

Väärtuse kuupäev 03.04.2024

Hindamisaruande kuupäev 22.04.2024

Tellija Transpordiamet

Tellimusleping 07.02.2024 sõlmitud TÖÖVÕTULEPING nr 3.2-2/24/196-1

Hindamise eeldused Hindamisel ei arvestata kinnistusregistriosa IV jakku kantud hüpoteegiga

Hinnang likviidsusele Kinnistu likviidsus on keskmisest mõnevõrra madalam ehk kuni 12 kuud, äralõikel likviidsus puudub.

Hindamistulemuse täpsus Keskmisest madalam ±20%

Käibemaks Hinnatud turuväärtus ja hüvitusväärtus ei sisalda käibemaksu.

KOMMENTAARID

Hüvitusväärtuse hindamisel võib aga ei pruugi kehtiv hüpoteek hüvitusväärtust mõjutada. Mõju võib seisneda eelkõige asjaolus, et seoses äralõike teostamisega on kinnistu omanik sunnitud tellima kinnistu väärtuse tõendamiseks uue eksperthinnangu ning vajalikud võivad olla ka kulutused seoses laenulepingusse tehtavate muudatustega. Tulenevalt asjaolust, et väärtuse muutus on kogu kinnistu väärtuse kontekstis marginaalne, siis hindamisel oleme eeldanud, et kaasnevat kahju ei teki. Kui aga vastav kahju peaks täiendavast hindamise vajadusest või lepingu muudatustest tekkima, siis tuleb see kompenseerida tagantjärgi.

HINDAMISTULEMUS

Vara Hüvitusväärtus (ümardamata)

Äralõike harilik väärtus (ümardamata)

Kaasnev kahju

Saamata jääv tulu

Kinnistust registriosa nr. 2532050 teostatav äralõige kogupinnaga 6954 m²

6 286 € ehk 0,90 €/m² äralõigete pindala kohta

6 286 € ehk 0,90 €/m² äralõigete pindala kohta

Ei teki Ei teki

Koostaja: allkirjastatud digitaalselt Karin Lapp Vara hindaja, tase 7, tunnistus nr 169735 Registreeritud eraekspert (kinnisvara hindamise alal) Eesti Kinnisvara Hindajate Ühingu liige Tel: +372 512 4565

4

Eksperthinnang nr. 0452-24

1 HINDAMISE ALUSED

Hindamisel on lähtutud Eesti varahindamise standarditest EVS 875, kehtivast seadusandlusest ja Eesti Kinnisvara Hindajate Ühingu heade tavade koodeksist. Hüvitusväärtus (compensation) üldmõiste, mis on seotud kahjude hüvitamisega kinnisvara omandiõiguse ja muude varaliste õiguste kitsendamisel, sundvõõrandamisel ja muudel sarnastel eesmärkidel (EVS 875- 12). Harilik väärtus on eseme kohalik keskmine müügihind (turuhind) (tsiviilseadustiku üldosa seadus) Harilik väärtus viitab kitsalt toimunud müügitehingute statistilisele analüüsile, kuid käsitlemist ei leia väärtuse kuupäev, tehingu poolte vaba tahte avaldus, müügitegevuse nõuetekohasus jms tingimused, mis on loetletud turuväärtuse definitsioonis. Hindamise praktikas mõistetakse hariliku väärtuse mõiste all turuväärtust. Kui tellija on hindamise eesmärgiks seadnud hariliku väärtuse leidmise, tuleb hindamisel lähtuda turuväärtuse hindamise nõuetest. Turuväärtus on hinnangul põhinev summa, mille eest vara peaks väärtuse kuupäeval minema üle tehingut sooritada soovivalt müüjalt tehingut sooritada soovivale ostjale sõltumatus ja võrdsetel alustel toimuvas tehingus pärast kõigile nõuetele vastavat müügitegevust, kusjuures osapooled on tegutsenud teadlikult, kaalutletult ning ilma sunduseta. (EVS 875-1). Ülevaatuse kuupäev on kuupäev, millal teostati hinnatava vara ülevaatus (EVS 875-1). Väärtuse kuupäev on kuupäev, mille seisuga hindamistulemus (väärtus) on esitatud. See peab kokku langema hindamise kuupäeva või ülevaatuse kuupäevaga või eelnema ühele või mõlemale neist, st hindamine peab olema tehtud kas oleviku või mineviku kuupäeva seisuga (EVS 875-1). Hindamisaruande kuupäev on kuupäev, millal hindamisaruanne on allkirjastatud. (EVS 875-1).

1.1 Hinnatava vara ülevaatus ja hindamise eesmärk

Ülevaatuse kuupäev 03.04.2024

Ülevaatuse teostanud hindaja Kutseline hindaja Karin Lapp

Ülevaatuse juures viibinud isikud Hindaja ainuisikuliselt

Ülevaatuse ulatus Kogu äralõike ulatuses, vähesel määral ülejäänud kinnisasi

Ülevaatuse põhjalikkus Visuaalne ülevaatus, erivahendeid ei kasutatud

Hindamise eesmärk Kinnisasja hindamine hüvitamise eesmärgil kinnisasja avalikes huvides omandamise seaduse (KAHOS) § 4 lõike 1 punkti 7 alusel

1.2 Hindamise algandmed

Allikas: Kuupäev:

EVS Standardiseeria 875

Kinnistusraamatu väljavõte 03.04.2024

Kinnisvaraportaal www.kv.ee 16.04.2024

Maa-ameti kodulehekülg www.maaamet.ee ja kaardirakendus 16.04.2024

Lahe Kinnisvara ja Maa-ameti tehingute andmebaas 16.04.2024

Kohapealne ülevaatus 03.04.2024

Tellimusleping koos projektmaterjalide ja tehnilise kirjeldusega Sõlmitud 07.02.2024

Märjamaa valla üldplaneering, kehtestatud Märjamaa Vallavolikogu 20.06.2000.a määrusega nr 11

16.04.2024

Rapla maakonnaplaneeringu teemaplaneering „Põhimaantee nr 4 (E67) Tallinn-Pärnu-Ikla (Via Baltica) trassi asukoha täpsustamine km 44,0- 92,0″, kehtestanud Rapla maavanem 23.05.2016 korraldusega nr 1- 1/16/348

16.04.2024

5

Eksperthinnang nr. 0452-24

Omaniku suulised selgitused telefoni teel 30.03.2024

Allhanked Puuduvad

Hindaja peab andmeallikaid usaldusväärseteks Jah

1.3 Hindamisel tehtavad eeldused ja piiravad tingimused

Eeldused: Hindamisel oleme eeldanud, et esitatud andmed ja informatsioon on korrektsed. Hindaja ei vastuta hinnangus olevate valeandmete eest, mille õigsuse kontrollimiseks eksperthinnangu koostamise käigus puudub hindajal võimalus või põhjendatud vajadus. Hindajal ei ole pädevust saastatuse ja saastuse ohu uurimiseks ega avamiseks, mistõttu ei ole hindaja vastavaid uuringuid teostanud, samuti ei ole hindajale esitatud andmeid vastavate ohtude olemasolust. Seega oleme eeldanud, et mingit saastatust või saastuse ohtu ei ole või et saaste/saastusohu kõrvaldamistööde maksumus ei ole väärtuse jaoks oluline. Kui pärast hindamist ilmneb, et hinnataval varal või selle läheduses paiknevaid varasid on kasutatud viisil, mis võib kaasa tuua saastumise, võib see vähendada hindamisaruandes esitatud väärtust“. (EVS 875-4). Piiravad tingimused: Käesolev hindamisaruanne on esitatud konfidentsiaalselt tellijale ainult eespool avaldatud ja selleks ettenähtud eesmärgil. Hindaja ei saa võtta endale mingit vastutust juhul, kui seda kasutab keegi kolmas isik või kui seda tehakse selleks mitte ettenähtud eesmärgil. (EVS 875-4).

2 HINNATAVA VARA KIRJELDUS

2.1 Kinnistusraamatu andmed ja õiguslik määratlus

Aadress Rapla maakond, Märjamaa vald, Sõmeru küla, Annimardi

Registriosa nr 2532050

Vara liik, omandivorm Kinnisasi

Omanik OÜ Kasti Teravili (registrikood 10634591)

Katastritunnus 50403:002:0023

Kinnistu pindala 21,79 ha ehk ca 217 900 m²

Sihtotstarve Maatulundusmaa 100%

Kanded registriosa III jaos Üks tähtajatu isiklik kasutusõigus Elektrilevi OÜ kasuks. Kanne ei mõjuta vara turuväärtust. Registriosa väljavõte on toodud eksperthinnangu lisas nr 2.

Kanded registriosa IV jaos Üks hüpoteek Aktsiaselts DNB Pank kasuks. Hindamisel hüpoteegiga ei arvestata. Registriosa väljavõte on toodud eksperthinnangu lisas nr 2.

6

Eksperthinnang nr. 0452-24

Maa-ameti kitsenduste kaardi järgsed kitsendused

Allikas: Maa-ameti kitsenduste kaardirakendus Kinnistu paikneb osaliselt avalikult kasutatava tee kaitsevööndis, elektripaigaldise katisevööndis ja geodeetilise märgi kaitsevööndis. Äralõige paikneb avalikult kasutatava tee kaitsevööndis, elektripaigaldise katisevööndis. Kitsendustest tulenev oluline mõju hinnatavale varale puudub.

Üürilepingud Omaniku esindaja Hanno Marrandi suuliste (vastavalt 22.04 telefonivestlusel) selgituste kohaselt puuduvad.

2.2 Asukoht

Makroasukoht

Paiknemine Hinnatav vara paikneb Rapla maakonnas, Märjamaa vallas, Sõmeru külas, mis jääb valla edelaossa. Valla keskus Märjamaa alev ca 5 km kaugusel. Rapla linn 26 km kaugusel, Pärnu linn 53 km ja Tallinna linn 65 km kaugusel.

Konkureerivad turupiirkonnad

Eelkõige Raplamaa teised piirkonnad.

7

Eksperthinnang nr. 0452-24

Allikas: kaart.delfi.ee

Mikroasukoht

Iseloomustus Hinnatav vara paikneb Sõmeru külas, Tallinna-Pärnu-Ikla põhimaantee ääres. Vahetus lähiümbruses paiknevad valdavalt hoonestamata maatulundusmaad (põllumassiivid ja metsatukad).

Haljastus Piirkonnas nii madal- kui ka kõrghaljastust.

Juurdepääs Hinnatav vara piirneb avalikult kasutatava teega

Kommunikatsioonid Puuduvad

Parkimisvõimalus piirkonnas Valdavalt lahendatud kinnistute siseselt

Infrastruktuur Lähimad teeninduspunktid valla keskuses Märjamaa alevis, ca 5 km kaugusel. Ühistranspordi (bussi) peatused ligikaudu 700 m raadiuses

8

Eksperthinnang nr. 0452-24

Allikas: Maa-ameti kaardirakendus

9

Eksperthinnang nr. 0452-24

2.3 Maakasutus

Kaardirakenduse plaan (hinnatav katastriüksus on piiratud jämeda sinise pidevjoonega)

Allikas: Maa-ameti kaardirakendus (lennuaeg 25.06.2022-26.06.2022)

Kuju, reljeef Suhteliselt kompaktse kujuga, osaliselt reljeefne (kõrguste vahe kuni 3 m)

Kõlvikuline koosseis Kogu kinnistu haritava maa osakaal on ca 95%.

Allikas: minu.kataster.ee (seisuga 21.04.24)

10

Eksperthinnang nr. 0452-24

Äralõiked teostatakse katastriüksuste haritava maa, loodusliku rohumaa ja muu maa osast. Hindamisel on aluseks võetud kogu kinnistu, sest metsamaa osakaal on väga väike (kasvavat metsa ei ole hindamisel arvesse võetud).

PRIA registreering Registreeritud PRIA põllumassiivide registris kaks massiivi: põllumassiiv nr 52452486472 (püsirohumaa) ja põllumassiiv nr 52452468310 (põllukultuurid).

11

Eksperthinnang nr. 0452-24

Allikas: Pria veebikaart (https://kls.pria.ee/kaart/)

Mullastik Vastavalt mullastiku kaardile gleistunud leostunud muld (Kog), gleistunud koreserikas leostunud muld (Korg), leostunud gleimuld (Go), gleistunud rähkmullad (Kg), koreserikas leostunud muld (Kor) ja koreserikas rähkmuld (Kr). Perspektiivne boniteet 35-50. Kaalutud keskmine reaalboniteet 39. Mullastikunäitajate täpsem selgitus on toodud eksperthinnangu lisas nr 4.

Allikas: Maa-ameti kaardirakendus, mullastiku kaart

Parkimine Puudub

Hooned ja rajatised Kinnisasi on hoonestamata

Haljastus Oluline väärtust mõjutav haljastus puudub, kinnistut kasutatakse põllumajanduslikul eesmärgil

Piirded Puuduvad.

Maakonnaplaneeringu teemaplaneering

Hinnatav vara jääb Rapla maakonnaplaneeringu teemaplaneeringu „Põhimaantee nr 4 (E67) Tallinn-Pärnu-Ikla (Via Baltica) trassi asukoha täpsustamine km 44,0-92,0″ järgselt maantee trassi koridori alale.

12

Eksperthinnang nr. 0452-24

Märkus: hinnatava katastriüksuse ligikaudne asukoht on hindaja poolt piiritletud punase pidevjoonega.

KAHOS § 12 lõike 3 kohaselt arvestatakse hindamisel olukorraga, kus omandamise asjaolu puudub, mistõttu vastava planeeringuga hindamisel ei arvestata.

Üldplaneering Märjamaa Vallavolikogu 20.06.2000.a määrusega nr 11 kehtestatud Märjamaa valla üldplaneeringu (ÜP) kohaselt paikneb hinnatav kinnistu perspektiivses põllumajanduspiirkonnas. Samuti jääb osa katastriüksusest ÜP järgi võimalikku müratsooni. Vastuolud planeeringu ja tegeliku maakasutuse vahel puuduvad.

13

Eksperthinnang nr. 0452-24

Fragment Märjamaa valla üldplaneeringu (kehtestatud Märjamaa Vallavolikogu 20.06.2000.a määrusega nr 11) maakasutusjoonisest. Märkus: hinnatava katastriüksuse ligikaudne asukoht on hindaja poolt piiritletud punase pidevjoonega.

Detailplaneering / projekteerimistingimused / ehitusõigus

Hindajale teadaolevalt väärtuse kuupäeva seisuga puuduvad.

2.4 Äralõiked

Pindala 6509 m² ja 445 m² ehk ca 3,19 % kogu kinnistu pindalast

14

Eksperthinnang nr. 0452-24

15

Eksperthinnang nr. 0452-24

Äralõiked Äralõige nr 1 on suhteliselt korrapärase, kuid pikliku väljavenitatud kujuga. Äralõige nr 2 on kompaktse, kuid ebakorrapärase kujuga. Tulenevalt oma kujust, suurusest, paiknemisest ja ehitusõiguse puudumisest ei ole äralõiked eraldiseisvalt turuosaliste seas atraktiivsed ega ka likviidsed.

Paiknemine Äralõiked paiknevad kinnistu lõuna ja kagu poolses osas.

Haljastus, piirded, hoonestus

Äralõigetel puuduvad piirded ja hoonestus. Samuti puudub oluline haljastus.

2.5 Vara kestlikkus

Kestlikkus ehk jätkusuutlikkus on ressursside kasutamise viis inimeste vajaduste rahuldamiseks, säilitades keskkonda sellisel moel, et vajaduste rahuldamine oleks võimalik mitte ainult praegu, vaid ka määramatus tulevikus. Kogu kestlikkuse valdkond koosneb kolmest osast: keskkonna, majanduse ja sotsiaalpoliitiline kestlikkus (EVS 875-10). Kinnisvara kestlikkus on seotud kinnisvaraarendusega ja sellel puudub otsene seos nende kinnisvaradega, mille puhul arendustegevust ei ole toimunud ja seda ei ole lähemal ajal kavandatud. Sellest tulenevalt tuleb kestlikkust käsitleda vaid nende kinnisvarade puhul, millel on otsene seos arendustegevusega. Tavaliselt on tegemist hoonestatud või hoonestamiseks kavandatud maadega. (EVS 875-10) Kuna väärtuse kuupäeva seisuga ei ole hinnataval varal arenduslikku potentsiaali, siis ei ole antud juhul kinnisvara kestlikkust käsitletud.

16

Eksperthinnang nr. 0452-24

3 TURUÜLEVAADE

3.1 Majandusülevaade1

Eesti Panga värske prognoosi kohaselt on kahe langusaasta järel paranenud tingimused majanduse

kasvule pöördumiseks. Energia ja muu toorme hinnad on langenud, hinnatõus on aeglustunud ning

inimeste ostujõud Eestis ja Euroopas on paranemas. Lisaks on Eesti ettevõtted aktiivselt tegelemas

konkurentsivõime parandamisega. Selle aasta jooksul on oodata majanduse elavnemist, kuigi aasta

koondtulemus jääb möödunule veel alla. Järgmiseks kaheks aastaks prognoosib keskpank umbes 3%

suurust majanduskasvu.

Tingimused majanduse kasvule pöördumiseks on paranenud. Eesti majandus on kahanenud kaks

järjestikust aastat, mis on varasemate langustega võrreldes pikem ja vinduvam. Selle on tinginud üksteist

võimendanud takistuste kuhjumine, mille osas on praeguseks siiski juba näha leevenemist või on

leevenemine lähiajal suure tõenäosusega juhtumas. Majandusaktiivsuse tõusule aitavad kaasa toormete

ja energiakandjate hinnalangus varasematelt kõrgtasemetelt, tarneprobleemide vähenemine, euro

soodsam vahetuskurss, aeglaseks muutunud hinnatõus ning oodatav Euroopa Keskpanga intressimäärade

alanemine. Paranemise kursil jätkab ka inimeste ostujõud, mis ergutab tarbimiskulutusi ja majanduskasvu.

Tööturu tugev vastupanuvõime senistele raskustele on majanduskasvu tekkele heaks pinnaseks, sest

suure hõive ja madala töötuse korral jaguneb ostujõu tõus ja tarbimisvõime ühiskonnas ühtlasemalt.

Majandusaktiivsus suureneb, kuid aegamisi. Energiakriisi mõjude hääbumine ja inflatsiooni aeglustumine

suurendab inimeste ostujõudu Eestis. Samad tegurid parandavad tarbijate ostujõudu ka välisturgudel, mis

annab olulise panuse tugevalt kannatada saanud ekspordivõimaluste paranemisse. Samas oodatakse Euroopa

majanduse jõulisemat kasvu alates järgmisest aastast. Eestit mõjutab lisaks ka see, et meie traditsioonilistel

eksporditurgudel on seis keerukam kui Euroopas tervikuna, seda ennekõike Skandinaavias ja Saksamaal. Suur

osa Eesti ettevõtete tootmisvõimsusest on nõrga nõudluse tõttu seisnud jõude, s.t majandusel on olemas

potentsiaal ka väga tugevaks kasvukiirenduseks. Kuna see eeldaks hüpet ekspordis nõrga väliskeskkonna

kiuste, on siiski tõenäolisem, et uus kasvutsükkel areneb vaoshoitult ja tugevamat majanduskasvu võib Eestis

oodata alates 2025. aastast. Ekspordivõimalusi suurendab uutele turgudele sisenemine, millele ettevõtted on

järjest enam rõhku panemas, kuid ka need võimalused avanevad ajapikku.

Eesti ettevõtted tegelevad aktiivselt konkurentsivõime parandamisega. Ettevõtete hinnapõhine

konkurentsivõime pole enam sama suure löögi all kui aasta-kaks tagasi, ent ettevõtete kulubaas on siiski

varasemaga võrreldes kõrgem. See nügib tootmist Eestis suurema tõhususe, aga ka innovatsiooni suunas,

millega kõik ettevõtteid ilmselt kaasa minna ei suuda ja seetõttu jätkub tootmisressursside ümber paigutumine

valdkondade ja ettevõtete vahel. Jätkunud on trend, kus inimesed vahetavad väga aktiivselt töökohti ja liikumine

on toimunud valdkondadesse, millel läheb suhteliselt paremini. See näitab, et ettevõtjad on kohanenud ning

suudavad luua uusi ja ahvatlevaid töökohti. Ühtlasi on see olnud üks põhjustest, mis on hõivel lasknud püsida

majanduslangusest hoolimata. Lisaks sellele on hõivet säästnud ka töötundide vähenemine, mis on toimunud

valdavalt töötajate omal soovil ja tööandjatel tuleb ka edaspidi hakkama saada muutunud tööaja eelistustega.

Riik on majanduslangust pehmendanud, kuid see on suurendanud eelarvepuudujääki. Valitsemissektor on

eelarve puudujäägi suurendamisega lisanud majandusse täiendavalt raha, millest osa on ergutanud ka nõudlust

ja piiranud majanduslanguse ulatust. Kui valitsuskoalitsioon jätkab praeguseks seadustatud

maksumuudatustega varasemalt välja kujunenud kulutaseme juures, siis süveneb eelarvepuudujääk ja

stimuleerimise ulatus tuleval aastal veelgi. Seejuures kujuneb 2025. aasta majanduskasv eeldatavalt juba üsna

kiireks ja sestap pole riigi täiendavat eelarvetuge majandusele enam vaja. Arvestades seni majanduskasvu

takistanud põhiprobleemide olemust – raskustes eksporditurud, tarneraskused, kallis energia, osade ärimudelite

lõppemine sõjaga seonduvalt, hinnapõhise konkurentsivõime kadu – siis neid probleeme täiendav riigipoolne

kulutamine olulisel määral ei leevenda. Järjest enam tõuseb aga päevakorda vajadus kahandada struktuurset

ehk püsivaks kujunenud eelarvepuudujääki. Järgmistel aastatel on väljakutseks mitte ületada 3% puudujäägi

piiri, mis lisaks riigirahanduse jätkusuutlikule rajale suunamise vajadusele läheks vastuollu ka Euroopa Liidu

ühiste reeglitega. Fiskaaldistsipliini taastamine on oluline võla kuhjumise vältimiseks ja oluline on ka, et

1 Allikas Eesti pank seisuga 26.03.2024

17

Eksperthinnang nr. 0452-24

puudujäägist väljumine ehk fiskaalstiimuli eemaldamine toimuks viisil, mis ei kahjustaks majanduse

kasvuvõimalusi.

3.2 Maatulundusmaade ja haritavate maade turuülevaade2

Eesti hoonestamata maatulundusmaade turu võib tinglikult jagada kolmeks: täielikult põllumajandusliku potentsiaaliga haritav maa ja looduslik rohumaa, täielikult metsamajanduslikku potentsiaali omav metsamaa ning arenduspotentsiaali omav maatulundusmaa.

Seisuga 31.01.2024 oli Eestis maakatastri statistika põhjal haritava maa pindala 1 046 410,8 hektarit ning loodusliku rohumaa pindala 246 000 hektarit. Maakatastri statistika põhjal on nii haritava maa kui ka loodusliku rohumaa kõlviku pindala 2023. aasta jaanuariga võrreldes mõnevõrra tõusnud, vastavalt 189,5 ja 1681,4 hektarit. 2023.aastal teostati üle Eesti 998 haritava maa tehingut koguväärtusega 61 224 703 €. Võrreldes 2022.aastaga oli tehinguid ligi 30% vähem ning tehingute koguväärtus 9% madalam.

Haritavad maad

Põllumajandusliku maa hind sõltub eelkõige pinnasest, mullastikust, põllumassiivi suurusest ja kujust ning piirkonnas tegutsevate põllumajandustootjate arvust. Üldiselt vaadeldakse haritava maana minimaalselt 2 ha suuruseid maatükke, kuna väiksemate maatükkide harimine on otstarbekas vaid oma majapidamise tarbeks ning samuti võib väiksematel maatükkidel tihti olla ka ehituspotentsiaal. Eelistatumad on viljaka mullaga põllumassiivid, mis on vähemalt 15 ha suurused ning kompaktse kujuga, kuigi Maa-ameti tehingute andmebaasi kohaselt on tendents olnud haritava maa maatüki pindala vähenemise poole. Üle-eestiliselt on haritava maa mediaanpindala jäänud viimase 10 aasta jooksul vahemikku 6,4-7,6 ha. Viljaka põllumaa järele on aasta-aastalt huvi aina suurenenud, mistõttu on viimastel aastatel ka haritava maa keskmine hind kasvanud. Vastavalt Maa-ameti tehingustatistikale on aktiivseim periood kevade saabudes (märts-mai), suve hakul hakkab tehingute maht haritava maaga langema, saavutades madalaima taseme tavapäraselt augustis-septembris. Alates oktoobrikuust hakkab tehingute arv üldiselt taas tõusma.

Läbi aegade on kõrgeima hinnaga tehingud tehtud peamiselt Lõuna-Eestis ja Lääne-Virumaal, kus on ühtlasi ka Eesti kõige viljakamad mullad. Maa-ameti tehingute andmebaasi kohaselt on möödunud aastal haritava maa hektari mediaanhind üle 5500 € olnud Harju, Tartu, Põlva, Rapla, Valga ja Viljandi maakonnas.

Põllumaid on avalikus pakkumises üldiselt vähe ja kuna turul on nõudlus kõrge, on tehingute hinnatase hindajale teadaolevalt paremate maatükkide eest tõusnud isegi üle 10 000 €/ha. Enamik põllumaade

2 Allikas: Maa-amet

18

Eksperthinnang nr. 0452-24

müügitehinguid tehakse üldiselt siiski hinnatasemel 5500 – 8000 €/ha (Maa-ameti kinnisvara hinnastatistika päringu info järgselt oli 2023. aasta mediaanhind 5895 €/ha ehk ligi 25% kõrgem kui 2022. aastal). Tihtilugu ollakse nõus maksma ka üle turuhinna, kui tegemist on põllumassiiviga, mis paikneb ostja põllumassiivide läheduses või kõrval.

Põllumaade turul toimuvad mitmed tehingud ka avalike enampakkumiste (mitte sundmüügid) kaudu ning kuna enampakkumised on saanud turul üha populaarsemaks ja peegeldavad võrdlemisi õiglaselt seda, kui palju ollakse põllumaade eest nõus maksma, saab neid tehinguid turuväärtuse hindamisel kasutada.

Haritavate maade statistilistesse hindadesse tuleb suhtuda kriitiliselt järgnevatel põhjustel:

• Maa-ameti hinnastatistikas on kajastatud vaid ostu-müügitehingute andmeid ning kasutatud vaid

neid tehinguid, mille pinnaühiku hinnad jäävad valdava hinnavahemiku piiridesse. Seega, Maa-

ameti hinnastatistikas ei kajastu enampakkumistel müüdud varade ega ka väga madala ja väga

kõrge pinnaühikuhinnaga teostatud maatükkide tehingustatistika.

• PRIA-s püsirohumaana arvel olevad ja ka reaalsuses pigem rohumaana kasutatavad

katastriüksused võivad kajastuda statistikas haritava maana. Kuna rohumaade hinnad on

mõnevõrra madalamad, siis moonutab see mõnevõrra haritavate maade statistilist hinda.

• Samuti on Maa-ameti analüüsi kohaselt vabaturu tehingute infol baseeruva haritava maa

mediaanhind (5306 €/ha) märkimisväärselt kõrgem kui üldine statistiline haritavate maade

mediaanhind (4625 €/ha). See näitab ilmekalt, et vabal turul teostatud tehingute hinnad on

statistilisest hinnast kõrgemad.

• Teada on tehinguid, kus kinnistute eest on makstud rohkem, kui müügilepingus ametlikult

registreeritud.

Seega annavad statistilised hinnad aimu eelkõige sektori hindade muutustest, kuid ei kajasta piisava täpsusega haritavate maade hindasid, millega turul reaalselt kaubeldakse ning reaalsuses on haritavate maade turuhinnad oluliselt kõrgemad statistilistest hindadest.

Ostjad eelistavad põllumaid eelkõige enda tegevuspiirkonnas, parimad on maaüksused, mis asuvad endale kuuluvate maatükkide kõrval/läheduses (mida oleks võimalik ühes massiivis kasutada). Eelistatakse viljakaid, kompaktseid ning suurema pindalaga põllumaid.

Analüüsides Eestis põllumaade tehingute kasvu on märgata olulist hindade tõusu just viimastel aastatel.

19

Eksperthinnang nr. 0452-24

Järgnev joonis illustreerib Eestimaa haritavate maade turu muutust aastatel 2005-2023:

Allikas: Maa-amet

Vaadeldes haritavate maade tehinguaktiivsust on näha, et tehingute arv on olnud 2006. aastani kasvutrendis. 2007-2010 aastatel aga on tehingute arv vähenenud. Kuna Eesti majanduses tulid raskemad ajad, siis stabiliseerusid hektari hinnad 2008. aastal ning jäid pidama paariks aastaks. Põllumajandussektoris oli vähem raha, kuna tarbimine ja sissetulekud vähenesid. Sellel perioodil eelistati pigem vajadusel põllumaad rentida ning tegevust oluliselt ei laiendatud. Samas analüüsides masu-aegset perioodi, olid haritava maaga tehtud tehingute hinnad suhteliselt stabiilsel tasemel võrreldes muude kinnisvarasektorite hindade suure langusega.

Alates 2011. aastast hakkasid põllumajandusmaade hinnad jõudsalt kasvama. Eriti järsk kasv on toimunud viimase paari aasta jooksul, mil keskmised hinnad on saavutanud rekordtaseme (keskmine ja mediaanhind on juba ligi 5900 €/ha). Hindade kasv on kestnud tänaseks juba üle kümne aasta ning tulenevalt heast klimaatilisest asukohast ei ole ette näha kasvu pidurdumist.

Rohumaad

Rohumaad on võrreldes haritavate maadega vähem viljakad ning seetõttu ka turul vähem hinnatud. Rohumaasid kasutatakse eelkõige rohusaagi kasvatamiseks või loomade karjatamiseks ning nende osakaal põllumajanduslike maade hulgas moodustab ca 19%.

Looduslike rohumaade kohta statistika hankimine on keskmisest komplitseeritum, kuna puudub võimalus avalikule statistikale ning ülevaate andmisel lähtume Maa-ameti haritavate maade turuülevaates esitatud joonisest (joonisel on toodud andmed 2022.aasta seisuga, kuna uuemaid andmeid ei ole hindamisaruande koostamise hetkel avaldatud):

0

1000

2000

3000

4000

5000

6000

0

200

400

600

800

1000

1200

1400

1600

1800

2000

H in

d , € /h

a

T e h

in g

u te

a rv

, tk

Eestis haritava maaga tehtud tehingute arv, keskmine ja mediaanhind aastatel 2005-2023

Tehingute arv Keskmine hind, €/ha

20

Eksperthinnang nr. 0452-24

Loodusliku rohumaa tehingute arv ja koguväärtus 2018–2022:

Allikas: Maa-amet

Looduslike rohumaade tehingute arv on üle-eestiliselt jäänud aastate jooksul valdavalt vahemikku 46-80 tehingut aastas. Tehingute arvud on madalad, kuna valdav osa rohumaadest jääb suuremate kinnistute koosseisu ning puhtalt loodusliku rohumaa kõlvikutüübiga kinnistuid on vähe. Loodusliku rohumaaga tehtud tehingute hektari mediaanhind oli 2022. aastal 3125 eurot, mis on kolmandiku võrra kõrgem kui tunamullune tase. Kuna mediaanhinna arvutuse aluseks olevate vabaturutehingute hulk on erakordselt väike (2022. aastal 14 tehingut), siis võivad üksikud tehingud ühikuhinna mediaani mõjutada, mistõttu tasub olla tulemuste tõlgendamisel ettevaatlik. Ühtlasi iseloomustab rohumaid väga lai amplituud, see tähendab ühelt poolelt võib rohumaa puhul olla tegu põllumajanduslikust kasutusest väljas oleva liigniiske maaga ning teiselt poolelt juba põllumaa hinnatasemeni küündiva rohumaaga. See tähendab ka parematel muldadel paikneva loodusliku rohumaa hind võib küündida haritava maa hinnatasemeni.

Raplamaa haritavad maad

Rapla maakonna haritava maa hinnadünaamika on suures plaanis sarnane Eestile tervikuna. Haritava maa3 tehingud Rapla maakonnas viimastel aastatel:

Pindala(ha) Tehingu summa (eur) Pinnaühiku hind (eur /ha)

Arv Keskmine Kokku Min Maks Min Maks Mediaan Keskm

2017 87 9,60 2 097 764 1 500 110 200 315,13 5 805,52 2 467,11 2 412,23

2018 73 12,20 2 273 079 1 700 210 000 800,00 6 911,76 2 693,60 2 716,23

2019 112 12,70 4 506 956 1 000 402 000 495,05 5 817,61 3 135,67 3 140,29

2020 108 11,80 4 115 693 1 000 176 900 258,40 6 567,32 3 354,56 3 279,72

2021 123 12,30 5 604 774 488 331 045 107,55 7 150,72 3 937,01 3 731,49

2022 100 11,30 5 725 105 3 000 326 930 473,93 8 425,46 5 682,72 5 485,35

2023 87 9,40 4 822 146 7 000 410 000 1 016,89 10 795,16 4 934,69 5 749,40

Viimastel aastatel on tehingute maht Rapla maakonnas jäänud vahemikku 87 – 123 tehingut aastas. Keskmised pinnaühikuhinnad on aga aasta-aastalt kasvanud, eriti järsk kasv on olnud 2022.aastal. Ning

3 Esitatakse tehingute aruanne haritava maaga toimunud tehingute kohta. Analüüsi on kaasatud vaid ostu- müügitehinguga võõrandatud üle 2 ha üldpindalaga maatulundusmaa sihtotstarbega hoonestamata kinnistud, kus haritava maa kõrval ei ole teisi kõlvikuid üle 10%. Analüüsis on kasutatud vaid neid tehinguid, mille pinnaühiku hinnad jäävad valdava hinnavahemiku piiridesse.

21

Eksperthinnang nr. 0452-24

sarnaselt Eesti üldisele statistikale on ka Rapla maakonnas möödnud aastal keskmine pinnaühikuhind olnud rekordtasemel – 5749 €/ha. Raplamaa tehinguhindade ja –mahtude paremaks illustreerimiseks on toodud järgnev joonis:

Allikas: Maa-amet Tehingute hinnad võivad olla väga erinevad – kompaktsete ning hea viljakusega põllumuldadega põllumaa eest ollakse nõus maksma oluliselt üle keskmise hektarihinna. Samuti ollakse nõus maksma rohkem maatükkide eest, mis paiknevad linnade vahetus läheduses ning millel võib tulevikus olla arenduspotentsiaal. Prognoos Surve haritavate maade hindade jätkuvaks kasvuks on olemas tulevalt Eesti ja kogu Baltikumi klimaatilisest asukohast ning prognoosime hindade stabiilset kasvu ka järgnevatel perioodidel. Tulenevalt uuest maaelu arengukava (MAK) meetmest ja toetussüsteemi muutumisest on turul tunda olukorda, et kehvema mullastiku ja rohumaatüübiliste maade järgi on hetkel nõudlust vähem ja selles segmendi prognoosiks käesolevaks aastaks nn hindade lühiajalist stabiliseerumist. Positiivse suunana vähemväärtuslike maade osas võiks välja tuua Baltikumi regioonis rajatavad heinatehased, millest vähemalt ühte planeeritakse ka Läänemaale. Lisaks on maaomanikud ka väheväärtuslikele rohumaadele hakanud istutama metsa ja väärindavad seda maad läbi tekkivate CO2 kvootide ja bioloogilise vara/puidu. Läbi selle tekib rohumaade/põllumaade vähenemine, mis omakorda pikas vaates tõstab põllu/rohumaa hinda. Tehingute arv püsib tõenäoliselt sarnasel tasemel eelneva aastaga.

3.3 Turustatavuse analüüs

Äralõige tulenevalt oma suurusest ja kujust ei ole turul atraktiivne ja on ebalikviidne ning ei rahulda turusegmendi nõudeid, mistõttu on järgnevalt esitatud turustatavuse analüüs kogu kinnistu kontekstis.

Vara lõppkasutajad ja neid iseloomustavad tunnused

Põllumajandusega tegelevad isikud (eelkõige piirkonnaga seotud/piirkonnas juba tegutsevad), kes soetavad vara omakasutusse.

Kas hinnatav vara rahuldab turusegmendi nõudeid

Hinnatav vara rahuldab turusegmendi nõudeid, sest segmendis on nõutud põllumaad. Samuti vastab turunõudmistele kinnistu suurus.

0,00

1 000,00

2 000,00

3 000,00

4 000,00

5 000,00

6 000,00

7 000,00

0

20

40

60

80

100

120

140

160

180

H in

d , € /h

a

T e h

in g

u te

a rv

, tk

Raplamaa haritava maaga tehtud tehingute arv, keskmine ja mediaanhind aastatel 2005-2023

Tehingute arv Mediaanhind, €/ha Keskmine hind, €/ha

22

Eksperthinnang nr. 0452-24

Kui suur osa soovib ja on võimeline hinnatavat vara soetama

Keskmine või suurem osa soovib ja on võimeline hinnatavat kinnistut (tervikuna) soetama.

Müügiperiood Kuni 12 kuud, kuid üldjoontes müüakse sarnaseid varasid oksjoni korras, kus oksjonite tähtajad varieeruvad mõnest nädalast mõne kuuni.

Missugused on oodatavad müügihinnad

Surve haritavate maade hindade jätkuvaks kasvuks on olemas ning prognoosime hindade stabiilset kasvu ka järgnevatel perioodidel.

Alternatiivsed kasutused Lähemas perspektiivis ei ole alternatiivseid kasutusi ette näha.

3.4 Pakkumisinfo

Pakkumises on haritavaid maid väga vähe. Paljud tehingud tehakse ka ilma avaliku müügita kinnisvaraportaalides, samuti müüakse põllumajanduslikke maid enampakkumistel, müügiperioodid on enamasti lühikesed. Avalikku pakkumisse jõuavad põllumeeste jaoks väheatraktiivsed põllumaad (näiteks ülehinnatud, väga madala viljakusega, väga ebakompaktsed/ebatasased vmt, tehtud raietega). Valdavalt on nõudlus põllumaade järele olemas ning hästi hinnastatud varad leiavad ostja kiiresti.

Pakkumiste arv Raplamaal on pakkumisel 27 hoonestamata maatulundusmaa

kinnistut, millest paljud on (selge) arenduspotentsiaaliga maatulundusmaad. Haritavaid maid on maakonnas pakkumisel 4.

Pakkumishinnad Valdavalt on haritavad maad pakkumisel nn alghinnaga (oksjoni korras). Pakkumishinnad varieeruvad vahemikus 0,55 – 1 €/m² ehk ca 5500-10000 €/ha.

Allikas: www.kv.ee Toome välja www.kv.ee portaalist mõned maatulundusmaade pakkumised:

Asukoht Pakkumis-

hind, € Pindala,

ha Hind, €/ha

Lisainformatsioon

Sooniste küla, Märjamaa vald

100 000* 18 5556

Juurdepääsutee olemas (üle kõrvalkinnistu), PRIA registreering (põllukultuurid), keskmine reaalboniteet 48-53, rähkmuld, gleistunud leostunud muld, leostunud gleimuld. Müüakse osa kinnistust.

Vana-Kaiu, Rapla vald

23 800 2,38 10 000

Piirneb avaliku teega, keskmine reaalboniteet 43-56, müüdavas osas: rähkmuld, gleistunud leetjas muld, leetjas muld, leostunud gleimuld. Müüakse osa kinnistust.

*-tegemist on enampakkumise alghinnaga Hinnatav vara ei ole hindamise hetkel avalikus pakkumises. Rõhutame, et eelpool toodud varade puhul on tegemist pakkumishindadega, mitte müügihindadega. On olemas võimalus, et pakkumishinnad avaliku müügi käigus oluliselt langevad või enampakkumise tingimustes tõusevad. Seepärast leiame, et leitud turuväärtuse ning pakkumishindade otsene võrdlemine ei suurenda leitud tulemuse täpsust.

3.5 Müügitehingud

Müügitehingute valimile esitatud kriteeriumid:

• Kinnistu on hoonestamata

• Kinnistu pindala vähemalt 2 ha

• Haritava maa osakaal vähemalt 80%

• Tehingu toimumise aeg 2023 - 2024 aprill

• Paiknemine Raplamaal Hindajale on teada järgnevad ostu-müügi tehingud Rapla maakonna maatulundusmaadega, mille koosseisus on olulisel määral haritav maa:

23

Eksperthinnang nr. 0452-24

Nr Asukoht Tehingu aeg Hind, € Hind, €/ha Pindala,

ha Lisainformatsioon

1 Luiste küla, Märjamaa

vald 02.2024 73 500 6245 11,77

Piirneb avaliku teega, kuid mahasõit puudub, juurdepääs üle naaberkinnistute. Mullatüübid: Kr, K, Kg, Go, GI. Mullaviljakus 39, PRIAs registreeritud kui põllukultuurid. Suhteliselt kompaktne, kuid reljeefne (kõrguste vahe 7,5m), haritava maa osakaal 97%.

2 Koogimäe

küla, Kehtna vald

01.2024 39 000 6190 6,30

Piirneb avaliku teega, mullatüüp KI(g), mullaviljakus 55, PRIAs registreeritud kui põllukultuurid. Suhteliselt kompaktne ja tasane, haritava maa osakaal 94%.

3 Tolli küla, Märjamaa

vald 12.2023 13 000 5138 2,53

Piirneb avaliku teega, mullatüübid GI, Kig ja vähesel määral Ag(AG), mullaviljakus 34, PRIAs registreeritud püsirohumaana, suhteliselt kompaktne ja reljeefilt tasane, haritava maa osakaal 85%.

4 Kuku küla, Rapla vald

12.2023 40 000 10929 3,66

Juurdepääs avalikult teelt puudub, mullatüübib M’’;M’, Go ja M’’’, mullaviljakus 26, PRIAs registreeritud püsirohumaana, suhteliselt kompaktne ja tasane, haritava maa osakaal 87%.

5

Soosalu küla,

Märjamaa vald

10.2023 35 000 6284 5,57

Piirneb avaliku teega, mahasõidutee on eraomandis, kuid seatud servituut. Mullatüübid K ja Kr, mullaviljakus 45, PRIAs registreeritud põllukultuuridena, ebakorrapärase kujuga, osaliselt reljeefne (kõrguste vahe 5m), haritava maa osakaal 96%.

6 Rootsi küla, Kohila vald

09.2023 62 420 5471 11,41

Piirneb avaliku teega, mullatüübid KI, Kor, Ko ja K, mullaviljakus 55, PRIAs registreeritud põllukultuuridena, ebakorrapärase, kuid põhiosas suhteliselt kompaktse kujuga, reljeefilt tasane, haritava maa osakaal 99%. Koormatud kasutusvaldusega.

7 Kilgi küla, Märjamaa

vald 09.2023 410 000 10 795 37,98

Kahest katastriüksusest koosnev kinnisasi, katastriüksusi eraldab avalik tee. Mullatüübid Go, Ag, Kog, Kig, GI. Mullaviljakus ühel kü 37 ja teisel 39. PRIAs registreeritud põllukultuuridena, suhteliselt kompaktsed maaüksused, kõrguste vahe kuni 3m. Ühe katastriüksuse osas tükeldab maakasutust kraav. Haritava maa osakaal 96%.

8 Hertu küla,

Kehtna vald

08.2023 80 000 8686 9,21

Piirneb avaliku teega, mahasõit võimalik riigi omandis olevalt metsateelt, mullatüübid KIg, K;Kr, KI, Ko, mullaviljakus 43, PRIAs registreeritud (põllukultuurid). Suhteliselt kompaktne, reljeef valdavalt tasane (kõrguste vahe kuni 3m), haritava maa osakaal 100%. Rapla kesklinna vahetus läheduses (kesklinnast ca 6 km).

9 Kunsu küla, Märjamaa

vald 08.2023 28 080 6000 4,68

Piirneb avaliku teega, olemas mahasõit. Mullatüübid Kog ja Ko(g), mullaviljakus 41, PRIAs registreeritud kui põllukultuurid, suhteliselt kompaktne ja reljeefilt suhteliselt tasane (kõrguste vahe 2m), haritava maa osakaal 99%.

24

Eksperthinnang nr. 0452-24

Nr Asukoht Tehingu aeg Hind, € Hind, €/ha Pindala,

ha Lisainformatsioon

10

Konuvere küla,

Märjamaa vald

07.2023 265 000 5943 44,59

Piirneb avaliku teega, koosneb kahest kõrvuti paiknevast katastriüksusest, mis üheskoos moodustavad põhiosas suhteliselt kompaktse maaüksuse, kuid suurema katastriüksuse maakasutust tükeldab oja. Reljeefilt tasane. Mullatüübid GI, Kig, mullaviljakus 34 ja 33, PRIAs registreeritud valdavalt kui põllukultuurid. Haritava maa osakaal 92%.

11 Kärpla küla, Kehtna vald

06.2023 65 000 7738 8,40

Piirneb avaliku teega. Pika, kitsa, väljavenitatud kujuga. Mullatüübid Ko, Go1, Go, Kig, mullaviljakus 38, PRIAs registreeritud püsirohumaana, haritava maa osakaal 98%.

12 Härgla

küla, Rapla vald

06.2023 29 000 7417 3,91

Piirneb avaliku teega, kuid mahasõit puudub, juurdepääs üle naaberkinnistu(te). Mullatüübid Ko, Kg, KI, Kig;Kog, mullaviljakus 54. PRIAs registreeritud kui põllukultuurid. Piklik, kuid valdavalt kompaktne ja reljeefilt lääne suunal tõusev (kõrguste vahe kuni 7m). Haritava maa osakaal 100%.

13 Käbiküla,

Kehtna vald 05.2023 68 754 10 156 6,77

Piirneb avaliku teega, mullatüübid KI, Ko;Kor, Ko(g);Kor(g), K, mullaviljakus 46. PRIAs registreeritud kui põllukultuurid, põhiosas suhteliselt kompaktne ja tasane. Haritava maa osakaal 96%.

Tehingute hinnad ei sisaldanud käibemaksu Allikas: Maa-ameti ja LAHE kinnisvara tehingute andmebaas

25

Eksperthinnang nr. 0452-24

4 HINDAMINE

4.1 Vara parim kasutus

Vara parim kasutus: hindamisstandard defineerib vara parimat kasutust kui vara kõige tõenäolisemat kasutust, mis on füüsiliselt võimalik, vajalikult põhjendatud, õiguslikult lubatav, finantsmajanduslikult otstarbekas ja mille tulemusena hinnatav vara omandab kõrgeima väärtuse (EVS 875-1).

Eksperthinnangu koostaja on seisukohal, et arvestades hinnatava vara asukohta, õiguslikult lubatud ning tegelikku kasutust, füüsilist võimalikkust ja finantsmajanduslikku otstarbekust, on hinnatava vara parimaks kasutuseks olemasolev põllumajanduslik kasutus.

Äralõigete puhul on tegemist ebakompaktse ja/või väljavenitatud maa-alaga. Tulenevalt äralõike suurusest, kujust ja paiknemisest, ei vasta äralõige turul vabalt kaubeldavate kinnisasjade kriteeriumitele, mistõttu muud kasutust kui praegune kasutus äralõikel väärtuse kuupäeva seisuga ei ole.

Kuna äralõiked paiknevad lagedal alal ja teostatakse kinnistu haritava maa, loodusliku rohumaa ja muu maa kõlvikust, siis on äralõigete parimaks kasutuseks kasutamine samuti maatulundusmaana (eelkõige põllumaana).

4.2 Hindamismeetodi valik

Hindamisel on rakendatavad peamiselt kolm meetodit: võrdlusmeetod, tulumeetod ja kulumeetod. Meetodi valik sõltub peamiselt hinnatavast varast ning olemasolevast turuinformatsioonist.

Hinnatava vara turuväärtuse hindamisel kasutame võrdlusmeetodit (sobivaim meetod sarnaste varade hindamisel, sealjuures on olemas piisav võrdlusbaas).

Võrdlusmeetod:

Kinnisvara hindamisel võrdlusmeetodil lähtutakse eeldusest, et ükski informeeritud ostja ei ole nõus maksma omandatava vara eest rohkem, kui teine ostja hiljuti toimunud analoogse tehingu korral. Hinnatav vara peab olema võrreldav teiste analoogsetega nii füüsiliste tunnuste, asukoha, majandusliku otstarbe kui ka ajafaktori näitajate poolest. Turuväärtuse määramisel on aluseks seos, et turusituatsioon on hindamise hetkel vastav, st. turul olevate üksteist asendavate kaupade hinnad on võrdsed. Võrdlusmeetodi eelised seisnevad selles, et ta põhineb piirkonna tegelikel hindadel, võtab arvesse tegelikku nõudlust ja pakkumist ning on lihtsalt mõistetav ja põhjendatav. Antud meetodi puhul leitakse turuväärtus hinnatava vara ja hiljuti müüdud sarnaste varade võrdlemise alusel.

Äralõike hüvitusväärtuse hindamisel oleme lähtunud KAHOS § 12 lõikest 4, EVS 875-12 punktist 6.3.4 ja punktist 6.7.2.

KAHOS § 12 lõikest 4: Kui omandamisele kuuluv kinnisasjast tehtav äralõige on iseseisvalt kasutatav, hinnatakse äralõiget kui võimalikku müügiobjekti. Kui äralõige ei ole iseseisvalt kasutatav, on hindamise aluseks kinnisasja kui terviku turuväärtuse vähenemine, mis on põhjustatud kinnisasjast tehtavast äralõikest ja ümbritseva keskkonna muutusest

EVS 875-12 punkt 6.7.2: Kui äralõige puudutab ainult kinnisasja hoonestamata osa, antakse hinnang üksnes maale ilma hoonestuseta, seda nii kinnisasja kui terviku, aga ka äralõike väärtuse kohta. Olukorras, kus äralõige puudutab hoonestatud kinnisasja hoonestamata osa, peab hindaja veenduma, et äralõike väärtus iseloomustab piisava adekvaatsusega kinnisasja hoonestatud osa väärtuse vähenemist.

Kuna hindaja hinnangul on äralõige eraldiseisvana pigem vähe likviidne, siis oleme hindamisel lähtunud EVS875-12 punktist 6.3.4:

Äralõike korral, mis oma suuruse, kuju jms näitajate poolest ei vasta kriteeriumitele, mis on omased turul vabalt kaubeldavatele kinnisasjadele, võib alusena kasutada ühikuväärtust, mis on omane kinnisasjadele, millega antud piirkonnas kaubeldakse.

Hindamiskäigu kirjeldus:

26

Eksperthinnang nr. 0452-24

1. Hindame kinnistu kui terviku turuväärtuse (tulenevalt asjaolust, et äralõige ei ole eraldiseisvalt võõrandatav)

2. Hindame äralõike hariliku väärtuse (aluseks kinnisasja kui terviku turuväärtuse vähenemine)

3. Hindame saamata jäävad tulud ja kaasnevad kahjud

4. Hindame hüvitamisele kuuluva summa liites äralõike hariliku väärtuse, kaasnevad kahjud ja saamata jäävad tulud

4.3 Kinnistu turuväärtuse ja äralõike hariliku väärtuse hindamine

Võrdluseks valitud varad4 Rõhutatud kirjas väljatoodud tehingud, mis sobivad eelkõige asukohalt ja ajaliselt või muudelt parameetritelt.

Käibemaksu info Varade võrdlemisel oleme kasutanud tehingute lõpphindasid, võrdlustehingute hinnad ei sisalda käibemaksu.

Võrdlusühik Varade võrdlemisel oleme kasutanud tehingute hektari hindasid (€/ha), kuna taoliste varadega kaubeldakse valdavalt pinnaühikuhinna alusel.

Toodud võrdlustehingute võrdlemiseks hinnatava varaga korrigeerime võrdlustehinguid iseloomustavaid parameetreid. Korrigeerimise eesmärgiks on anda hinnang, kui palju muudab hinnatava vara mingi parameetri erinevus võrdlustehingu turuväärtust.

Võrdluselemendid: Võrdluselemendi selgitus:

Ajaline kohandus Hinnatavas turusektoris on võrreldaval perioodil olnud märgata mõningast hinnatõusu.

Asukoht Asukohta analüüsitakse nii mikro- kui ka makroasukoha võtmes – kohandamisel arvestatakse vahetut ümbrust, juurdepääsu, kaugust keskusest ja piirkonna mainet (nt suurtootjate koondumine). Põllumajanduslike maade osas ei ole asukoht keskustes või keskuste läheduses niivõrd määrava tähtsusega, küll aga arvestades võimalikku tulevikuperspektiivi (turul on ka ostjaid, kes arvestavad maatulundusmaade ostmisel kaugemat perspektiivi, pidades silmas just võimalikku ehituspotentsiaali), avaldab paiknemine keskuste läheduses mõju üldisele hinnatasemele.

Kinnistu pindala Suurema pindalaga põllumaade hektarihinnad on turul mõnevõrra kõrgemad kui väikese pindalaga maaüksustel.

PRIA põllumassiivide registri registreering

PRIA põllumassiivide registris registreerimine tagab pindalatoetuse saamise, mistõttu omab see positiivset mõju vara väärtusele.

Mullastik Viljakate muldadega põllumaad, head põllutüübilised haritavad maad on turul kõrgema hinnaga. Keskmised põllutüübilised mullad on mõnevõrra vähem eelistatud ning rohumaatüübilised haritavad maad on kõige vähem eelistatud.

Juurdepääs Oluline on kinnistule juurdepääsu olemasolu avalikult teelt. Juurdepääsu puudumine avalikult teelt või tee servituudi puudumine mõjutab kinnistu turuväärtust.

Kuju, reljeef Kompaktsema kujuga ning tasase reljeefiga põllumaad on turul enamhinnatud, kuna neid on suurte põllumasinatega odavam ja lihtsam harida.

Haritava maa osakaal Enamhinnatud on põllumaad, mille koosseisus on valdavalt haritav maa. Looduslik rohumaa ja muu maa kõlvikud on turul vähemhinnatud.

Muid parameetreid kohandatud ei ole, kuna hinnatav vara on võrdlustehingutega samaväärne, vastava erinevuse mõju harilikule väärtusele/turuväärtusele on marginaalne.

4 Müügitehingute tabel, p.3.5.

27

Eksperthinnang nr. 0452-24

Kohandustabel:

HINNATAV VARA V Õ R D L U S V A R A D :

5 8 12

Tehingu hind (€)

Aprill.24 € 35 000 € 80 000 € 29 000

Hektari hind (€/ha) € 6 284 € 8 686 € 7 417

Tehingu aeg okt.23 aug.23 juuni.23

Ajaldamine 5% 10% 10%

Ajaldatud hind

(€/ha) € 6 598 € 9 555 € 8 159

Asukoht

Annimardi, Sõmeru küla, Märjamaa vald,

Rapla maakond, vallakeskus

Märjamaa alev 5 km

Soosalu küla, Märjamaa vald samaväärne

Hertu küla, Kehtna vald,

Rapla kesklinn 6 km

parem

Härgla küla, Rapla vald

samaväärne

Kohandus 0% -5% 0%

Pindala (ha)

21,79

5,57 9,21 3,91

Kohandus 5% 5% 10%

PRIA põllumassiivide registreering

Registreeritud PRIA põllumassiivide

registris, põllukultuurid ja vähesel määral püsirohumaa

Samaväärne Samaväärne Samaväärne

Kohandus

0% 0% 0%

Mullastik Gleistunud leostunud muld (Kog), gleistunud

koreserikas leostunud muld

(Korg), leostunud gleimuld (Go),

gleistunud rähkmullad (Kg),

koreserikas leostunud muld (Kor)

ja koreserikas rähkmuld (Kr).

kaalutud keskmine reaalboniteet 39.

Hea viljakusega, K ja Kr, kaalutud

keskmine reaalboniteet 45

samaväärne

Hea viljakusega, Kig, K;Kr, KI, Ko,

kaalutud keskmine

reaalboniteet 43 samaväärne

Hea viljakusega, Ko, Kg, KI, Kig;Kog,

kaalutud keskmine reaalboniteet 54

parem

Kohandus

0% 0% -5%

Juurdepääs

Piirneb avaliku teega, juurdepääs olemas

Piirneb avaliku teega, mahasõidutee

eraomandis, kuid seatud servituut

samaväärne

Piirneb avaliku teega, kuid

mahasõit puudub. Mahasõit võimalik

riigi omandis olevalt metsateelt

samaväärne

Piirneb avaliku teega, kuid mahasõit puudub, juurdepääs üle naaberkinnistute

kehvem

Kohandus 0% 0% 10%

Kuju, reljeef

Põhiosas suhteliselt kompaktse kujuga, osaliselt reljeefne

(kõrguste vahe kuni 3 m)

Ebakorrapärase kujuga, võrreldes

hinnatavaga vähemkompaktne, osaliselt reljeefne

(kõrguste vahe 5m) kehvem

Suhteliselt kompaktne ja

reljeef valdavalt tasane (kõrguste

vahe kuni 3m) samaväärne

Kompaktne, tõusva reljeefiga (kõrguste

vahe kuni 7m) kehvem

Kohandus 15% 0% 5%

Haritava maa osakaal kogupinnast

95%

96% 100% 100%

Kohandus 0% 0% 0%

Summaarne kohandus 20% 0% 20% Kohandatud hind (€/ha) € 7 917 € 9 555 € 9 790

28

Eksperthinnang nr. 0452-24

Kohanduste absoluutväärtuste summa 25% 20% 40% Osakaal lõpphinnas 1,00 0,35 0,40 0,25 Kaalutud hind

(€/ha) € 9 041 € 2 771 € 3 822 € 2 448

Turuväärtuse hindamiseks on sobivaim kaalutud keskmine, kuna varasid on kohandatud erineval määral ning kaalumisel saab arvesse võtta kohandamisel tekkinud ebatäpsust. Kõige vähem kohandatud varale antakse suurem kaal ja kõige rohkem kohandatud varale kõige väiksem kaal. Hinnatava vara turuväärtuse tervikhinnaks hindame seega 9041 €/ha x 21,79 ha = 197 003,39 € ehk ümardatult 197 003 €. Kinnistu väärtus pärast äralõike teostamist: 0,9041 €/m2 x (217 900 m2 – 6 954 m2) = 190 716,68 € ehk 190 717 € Äralõike väärtuseks kujuneb seega: 197 003 € - 190 717€ = 6 286 (kuus tuhat kakssada kaheksakümmend kuus) € ehk 0,90 €/m2. Hinnatud tulemus ei sisalda käibemaksu.

4.4 Analüüs äralõike teostamisest tuleneva mõju kohta alles jäävale kinnistule

KAHOS § 12 lg 3 Kinnisasja omandamisel viiakse hindamine läbi hüvitamise eesmärgil. Kahju hüvitamine on tegevus, mille eesmärk on kahju kannatava isiku asetamine olukorda, mis on võimalikult lähedane olukorrale, milles ta oleks olnud, kui omandamise asjaolu ei oleks esinenud. Analüüs: Äralõige teostatakse katastriüksuse läänepoolsest osast, mis piirneb Tallinna-Pärnu-Ikla põhimaanteega, kusjuures äralõige poolitab kinnistu kaheks osaks. Äralõike teostamise tulemusel väheneb kinnistu pindala 3,19% ning see ei oma mõju alles jääva kinnistu osa ühikväärtusele. Seoses äralõike teostamisega ning sõidutee laiendamisega, muutub mõnevõrra ka avalikult kasutatava tee kaitsevööndi ulatus.

Äralõike tulemusel jagatakse kinnistu kaheks osaks. Ühele poole planeeritud teed jääb ligikaudu 2,5-3 ha suurune maaüksuse osa, mille põllumassiivi maakasutuseks on PRIA andmetel püsirohumaa. Teisele poole teed jääb maaüksus, mille põllumassiivi maakasutuseks on PRIA andmetel põllukultuurid. Mõlemale alles jäävale osale säilib juurdepääs. Tulenevalt asjaolust, et maaüksuseid kasutatakse väärtuse kuupäeval erineval otstarbel ning see kasutus on võimalik ka edaspidi, ei kaasne äralõike teostamisega kinnistule seetõttu negatiivset mõju.

Seega on hindaja seisukohal, et arvestades äralõike suurust ja paiknemist, siis äralõike teostamisega ei kaasne olulist negatiivset mõju alles jääva kinnistu funktsionaalsusele ega ka kasutamisele.

4.5 Kaasnevate kahjude ja saamata jäävate tulude hindamine

Vastavalt Eesti vara hindamise standardisarja EVS 875 standardile EVS 875-12:2016:

Hindamisel on lähtekohaks põhimõte, et äralõike väärtus koos saamata jääva tulu ja kaasnevate kahjudega

moodustavad hüvitusväärtuse. Äralõike väärtus võib, aga ei pruugi, iseloomustada kinnisasja väärtuse

vähenemist. (EVS 875-12:2016, p.6.3.1)

Kaasneva kahju ja saamata jääva tulu hindamine on vajalik, kui kinnisasja (turu)väärtuse vähenemine ei

iseloomusta kogu varalist kahju, mida kahju kandev isik saab. Kaasnev kahju võib olla ühekordse või püsiva

iseloomuga, kuid olenemata sellest käsitletakse kaasnevat kahju hüvitusväärtuse osana ehk siis puudub

29

Eksperthinnang nr. 0452-24

käsitlus, mille järgi kaasnevat kahju tuleks hüvitada perioodiliselt tulevikus. (EVS 875-12:2016, p.7.1.1-

7.1.2)

KAHOS § 13 lg 1 osundab, et hüvitamisele kuulub selgelt tuvastatud ja tõendatud otseselt kaasnev varaline

kahju, mis on tekkinud kinnisasja turuväärtuse vähenemisega äralõike tõttu. Otseselt kaasnev varaline

kahju hüvitatakse ühekordselt. Järgnev lg 2 täpsustab, et otseselt kaasneva varalise kahjuna käsitatakse

eelkõige kinnisasja omanikule alles jääva kinnisasjaga seonduvat järgmist kahju:

1) ehitise likvideerimine või kasutuks muutumine, samuti muude parenduste kasutuks muutumine;

2) detailplaneeringu elluviimise võimaluse kaotamine või ehitusvõimaluse vähenemine või kaotamine;

3) metsa, muu taimestiku ja istanduse hävimine;

4) kinnisasjalt avalikult kasutatavale teele juurdepääsu likvideerimine või pikenemine.

Vabariigi Valitsuse 09.03.2023 nr 22 Kinnisasja erakorralise hindamise korra § 31 lg 2 kohaselt ei hinnata

järgmist kahju:

1) mittevaraline kahju;

2) keskkonnanõuetega kooskõlas olevat püsivat mõõdetavat kahju keskkonnale, sealhulgas müra,

vibratsiooni ja heitgaase;

3) ehitise likvideerimisest tekkivat kahju, mis projekti käigus teise sama funktsionaalsusega ehitisega

asendamise kaudu hüvitatakse.

KAHOS § 14 lg 1 kohaselt käsitletakse kinnisasja omaniku saamata jääva tuluna kasu, mida isik oleks

tõenäoliselt saanud, eelkõige tema tehtud ettevalmistuste tõttu, kui kinnisasja omandamist ei oleks

toimunud. Lg 2 lisab, et piiratud asjaõigusest või rendi- ja üürilepingust tulenev saamata jääv tulu

hüvitatakse kuni lepingu lõppemiseni, kui lepingu lõppemiseni on vähem kui aasta. Lepingu ennetähtaegse

lõpetamise korral hüvitatakse saamata jääv tulu ühe aasta ulatuses.

Vabariigi Valitsuse 09.03.2023 nr 22 Kinnisasja erakorralise hindamise kord § 32 lg 2 täpsustab, et saamata

jääva tuluna ei hinnata kinnisasja omaniku äriplaanide realiseerimata jäämise eest loodetud äritulusid.

Hindaja on omanikuga suhelnud telefoni teel 22.04.2024 ja sh pärinud kaasnevate kahjude ja saamata jäävate tulude kohta. Omaniku suuliste selgituste kohaselt ei ole maaüksusel algatatud ega kehtestatud detailplaneeringut ega projekteerimistingimusi. Samuti omaniku suuliste selgituste kohaselt ei teki saamata jäävaid tulusid ega kaasnevaid kahjusid. Kehtivad üüri- ja rendilepingud puuduvad, maaüksus on omakasutuses. Hindaja on teostanud kohapealse paikvaatluse, analüüsinud olukorda ja omaniku poolt esitatud informatsiooni ning hindajale teadaolevalt puuduvad asjaolud, mis viitavad kaasneva kahju ja/või saamata jääva tulu tekkele.

4.6 Hüvitusväärtuse hindamine

Kuna kaasnevaid kahjusid ja saamata jäävaid tulusid ei esine on hindaja hinnangul hüvitusväärtuseks äralõike harilik väärtuse ehk 6 286 (kuus tuhat kakssada kaheksakümmend kuus) € ehk 0,90 €/m2

äralõike pindala kohta. Hinnatud hüvitusväärtus ei sisalda käibemaksu. Hinnatud tulemus on keskmisest madalam ±20%.

30

Eksperthinnang nr. 0452-24

LISA 1 FOTOD

Vaade äralõike alale

Aerofoto:

Allikas: https://fotoladu.maaamet.ee/ (Pildistuse aeg: 2023-04-07). Märkus: Äralõike ligikaudne asukoht on hindaja poolt märgitud punase pidevjoonega.

31

Eksperthinnang nr. 0452-24

LISA 2 KINNISTUSRAAMATU VÄLJAVÕTE

32

Eksperthinnang nr. 0452-24

33

Eksperthinnang nr. 0452-24

LISA 3 KINNISASJA HÜVITUSVÄÄRTUSE HINDAMISE TABEL

Muutuja Jah/Ei Kirjeldus ja mõju

Hüvitusväärtus=turuväärtus Jah (äralõike osas)

Hüvitusväärtus=asendusmaksumus Ei

Kaasnevad kahjud:

1. Ehitise likvideerimine või kasutuks muutumine, samuti muude parenduste kasutuks muutumine

Ei

2. Detailplaneeringu elluviimise võimaluse kaotamine või ehitusvõimaluse vähenemine või kaotamine

Ei

3. Metsa, muu taimestiku ja istanduse hävimine

Ei

4. Kinnisasjalt avalikult kasutatavale teele juurdepääsu likvideerimine või pikenemine

Ei

5. Muu kahju Ei

Saamata jääv tulu:

1. Tegutseva ettevõtte tegevuse peatamine

Ei

2. Piiratud asjaõiguse või rendi- ja üürilepingust tulenev saamata jääv tulu

Ei

3. Muu tulu Ei

34

Eksperthinnang nr. 0452-24

LISA 4 MULLASTIKUNÄITAJATE TÄPSEM SELGITUS

Maa-ameti mullastiku kaardi legend:

35

Eksperthinnang nr. 0452-24

36

Eksperthinnang nr. 0452-24

A- HEAD PÕLLUTÜÜBILISED HARITAVAD MAAD

AGRORÜHM SIFER BONITEET LÕIMIS MULDADE ISELOOMUSTUS

A21

LP, LP(g)

48-60

sl, ls, sl/ls

Parasniisked ja nõrkade liigniiskuse tunnustega kahkjad keskmise raskusega mullad

A22

Ko;Kor; Ko(g); Kor(g) KI; KI(g)

41-50

sl; sl/ls; ls Parasniisked ja nõrkade liigniiskuse tunnustega leostunud ja leetjad keskmise raskusega mullad

A41

Kg, Kog, Korg, KIg

41-50

sl, ls, sl/ls

Kuivendatud keskmise raskusega gleistunud kamarmullad.

A42 LPg 48-60 sl, ls, sl/ls Kuivendatud keskmise raskusega gleistunud kahkjad mullad

B- KESKMISED PÕLLUTÜÜBILISED HARITAVAD MAAD

B51 Kg, Kog, Korg, Gk, Go, Gor,

Gkr

38-45

sl, ls, sl/ls, s

Kuivendamata gleistunud keskmise raskusega ja rasked kamarmullad, rahuldavalt kuivendatud keskmise raskusega ja rasked kamargleimullad

C- ROHUMAATÜÜBILISED HARITAVAD MAAD

C 6 Go, M`, M´´; M```

21-38 Kõik lõimised

Hästi kuivendatud turvastunud ja hästi lagunenud turvasmullad

Lõimised: Kivisus: ls – liivsavi II 1 v1

o – maht 5-20 m3/ha, raudkiviveeris 1-10cm sl – saviliiv II 1 v1

o – maht 5-20 m3/ha, raudkiviveeris 1-10cm s – savi II1 - maht 5-20 m3/ha II 1 v2

o – maht 5-20 m3/ha, raudkiviveeris 1-10cm IIko

2,1 - maht 5-20 m3/ha, raudkivid Märkus: A21, A41, A42 – teravilja kasvatamiseks parimad mullad B51 – keskmine põllumaa A+B – põllutüübiline haritav maa C – rohumaadeks sobiv maa

37

Eksperthinnang nr. 0452-24

VASTAVUSKINNITUS STANDARDI NÕUETELE

• Käesoleva hindamisaruande koostanud ja kogu hindamistoimingu läbi viinud hindaja kutseline pädevus on piisav hindamistellimuse täitmiseks.

• Käesolev hindamisaruanne ja kogu hindamistoiming vastab eesti kinnisvara hindamise standardiseeria EVS 875 nõuetele, sh hindamise headele tavadele.

• Hindaja ei avalda hindamistoimingu käigus kogutud informatsiooni ja hindamistulemusi mitte kellelegi peale tellijaga kokkulepitud isikute, v.a. juhud kui seadus seda nõuab või kui see on vajalik kindlateks hindamise kutsealaga seotud toiminguteks.

• Mitte keegi peale hindamisaruandes nimetatud isikute ei ole hindajat hindamistoimingus abistanud.

• Hindaja on tegutsenud sõltumatu hindajana.

• Hindaja on tegutsenud erapooletult ilma mingite isiklike huvideta hindamistoimingu suhtes.

• Hindaja poolt hindamistoimingu eest saadav tasu ei ole seotud hindamistulemusega.

• Hindamistoimingus kasutatud ja hindamisaruandes esitatud andmed on hindajale teadaolevalt tõesed ja korrektsed.

• Hindamistoimingus kasutatud ja hindamisaruandes esitatud analüüsid ja järeldused on kitsendatud ainult hindamisaruandes esitatud eelduste ja piiravate tingimustega.

Koostaja: allkirjastatud digitaalselt

Karin Lapp Vara hindaja, tase 7, tunnistus nr 169735 Registreeritud eraekspert (kinnisvara hindamise alal) Eesti Kinnisvara Hindajate Ühingu liige Tel: +372 512 4565

Valge 4 / 11413 Tallinn / 620 1200 / [email protected] / www.transpordiamet.ee

Registrikood 70001490

OÜ Kasti Teravili

[email protected]

Meie 02.05.2024 nr 8-3/23-041/1543-2

Pakkumine kinnisasjast maaeralduse

omandamiseks

Transpordiamet esitas Teile 30.01.2024 kirjaga nr 8-3/23-041/1543-1 teate kinnisasja omandamise

menetluse alustamisest.

Teates nimetatud projekti realiseerimiseks on vajalik a Eesti Vabariigile Transpordiameti kaudu

omandada Teile kuuluvast kinnistust, registriosa numbriga 2532050, koosseisus olevast Annimardi

kinnisasjast (koha aadressiga Rapla maakond, Märjamaa vald, Sõmeru küla, katastritunnus

50403:002:0023, pindalaga 21,79 ha), äralõige ligikaudse pindalaga 6954 m2.

OÜ LAHE Kinnisvara Hindamine poolt koostatud hindamisaruande nr 0452-24 alusel on leitud

läbi katastriüksuse pinnaühiku väärtuse, äralõikele hüvitusväärtus, milleks on 0,90 eurot/m2.

Juhul, kui olete nõus kinnisasja võõrandamisega, makstakse teile kui kinnisasja omanikule

kinnisasja omandamise menetluses kokkuleppe saavutamise eest täiendavat hüvitist

(edaspidi motivatsioonitasu). KAHOS § 15 lg 3 kohaselt on motivatsioonitasu on 20% tasust, kuid

mitte vähem kui 0,8-kordne Statistikaameti avaldatud tehingule eelneva aasta (eelneva nelja

kvartali) keskmine brutokuupalk ja mitte rohkem kui 50-kordne keskmine brutokuupalk.

Samuti lisandub eelnimetatud summadele ühekordne hüvitis asjaajamisega seotud kulude eest

vastavalt KAHOS §-le 17.

Tulenevalt eelnevast esitame pakkumise omandada äralõige Teile kuuluvast kinnisasjast, tasudes,

kinnisasja eest vastavalt OÜ LAHE Kinnisvara Hindamine poolt koostatud hindamisaruandele,

ümardatud KAHOS § 11 lg 6 kohaselt, järgnevalt:

maa eest makstav tasu – 6 260 eurot.

Kuna äralõike eest makstav tasu sõltub ruutmeetri hinnast, siis täpne maksumus selgub pärast

mõõdistustööd.

motivatsioonitasu – 1 466 eurot;

Kokku 7 726 eurot.

Lisaks täiendav hüvitis asjaajamisega kaasnevate kulude eest - 176 eurot igale omanikule.

Tasu maksmine toimub notaris sõlmitud lepingu alusel.

2 (2)

Tasuga mittenõustumisel on Teil õigus esitada omapoolne võrdlevale hindamisaruandele tuginev

pakkumine, misjärel asume läbi rääkima.

Kui Te ei esita nimetatud pakkumuse kohta nõusolekut, on võimalik otsustada kinnisasja

sundvõõrandamine. Kui kinnisasja (osa) omandamine ei toimu kokkuleppel, ei ole kinnisasja

omanikul õigust KAHOS § 15 toodud motivatsioonitasule.

Palume teiepoolset nõustumust või vastuväiteid esitatud pakkumusele 14 päeva jooksul teate kätte

saamisest.

Menetluse läbiviija kontaktid:

Lembit Tuimets, telefon 501 8463, [email protected].

Lugupidamisega

(allkirjastatud digitaalselt)

Lembit Tuimets

maade projektijuht

Lisa: Hinnang

Lembit Tuimets

5018463, [email protected]