Nõusolek pakkumisega kinnisasjast maaeralduse omandamiseks

Eksperthinnang nr. 0278-24

Aadress: Rapla maakond, Märjamaa vald, Aruküla, Annimardi

Hinnatav vara: Kinnistust reg. osa nr. 3387537 teostatav äralõige suurusega 6568 m²

Väärtuse kuupäev: 26.03.2024

Hindamisaruande kuupäev:

10.04.2024

Vara Hüvitusväärtus (ümardatud)

Äralõike harilik väärtus

Kaasnev kahju

Saamata jääv tulu

Kinnistust reg. osa nr. 3387537 teostatav äralõige suurusega 6568 m²

7620 € ehk 1,16 €/m²

4740 € ehk 0,72 €/m²

Ei teki 2881 €

Vastavalt KAHOS § 11 lg 6 Tasu määratakse alates 1-eurosest väärtusest ühe euro täpsusega ja alates 100-eurosest väärtusest kümne euro täpsusega.

Koostaja: Taavo Vainomaa Kutseline hindaja 163384 Vara hindaja, tase 7 Eesti Kinnisvara Hindajate Ühingu liige Tel: +372 5062838

2

Eksperthinnang nr. 0278-24

SISUKORD

KOKKUVÕTE ............................................................................................................................................... 3

1 Hindamise alused ................................................................................................................................. 4

1.1 Hinnatava vara ülevaatus ja hindamise eesmärk ......................................................................... 4

1.2 Hindamise algandmed .................................................................................................................. 4

1.3 Hindamisel tehtavad eeldused ja piiravad tingimused ................................................................. 5

2 Hinnatava vara kirjeldus ....................................................................................................................... 5

2.1 Kinnistusraamatu andmed ja õiguslik määratlus .......................................................................... 5

2.2 Asukoht ......................................................................................................................................... 7

2.3 Maakasutus .................................................................................................................................. 8

2.4 Kommunikatsioonid .................................................................................................................... 11

2.5 Äralõige ....................................................................................................................................... 12

2.6 Vara kestlikkus............................................................................................................................ 13

3 Turuülevaade ...................................................................................................................................... 13

3.1 Majandusülevaade ..................................................................................................................... 13

3.2 Raplamaa hoonestamata maatulundusmaade turuülevaade ..................................................... 14

3.3 Haritavate maade turuülevaade ................................................................................................. 15

3.4 Eesti ja Raplamaa metsamaade tehingute statistika ................................................................. 19

3.5 Puiduturu ülevaade 2023.a IV kvartali seisuga .......................................................................... 20

3.6 Turustatavuse analüüs ............................................................................................................... 23

3.7 Pakkumisinfo .............................................................................................................................. 23

3.8 Müügitehingud ............................................................................................................................ 27

4 Hindamine ........................................................................................................................................... 31

4.1 Vara parim kasutus ..................................................................................................................... 31

4.2 Hindamismeetodi valik ................................................................................................................ 31

4.3 Äralõike turuväärtuse hindamine ................................................................................................ 32

4.4 Äralõike ja sellel paikneva kasvava metsa hariliku ja hüvitusväärtuse hindamine ..................... 37

4.5 Analüüs äralõike teostamisest tuleneva mõju kohta alles jäävale kinnistule ............................. 39

4.6 Kaasnevate kahjude ja saamata jäävate tulude hindamine ....................................................... 39

4.7 Hüvitusväärtuse hindamine ........................................................................................................ 39

Lisa 1 Fotod ................................................................................................................................................ 40

Lisa 2 Kinnistusraamatu väljavõte .............................................................................................................. 43

Lisa 3 Kinnisasja hüvitusväärtuse hindamise tabel .................................................................................... 45

Lisa 4 Kasvava metsa väärtuse ja hüvitusväärtuse arvutused .................................................................. 46

Lisa 5 Mullastikunäitajate täpsem selgitus ................................................................................................. 47

Vastavuskinnitus standardi nõuetele .......................................................................................................... 50

3

Eksperthinnang nr. 0278-24

KOKKUVÕTE

HINNATAVA VARA KOONDANDMED

Hinnatav vara Kinnistust reg. osa nr. 3387537 teostatav äralõige suurusega 6568 m²

Aadress Rapla maakond, Märjamaa vald, Aruküla, Annimardi

Omanik Osaühing Orgita Põld (registrikood 10078836)

Katastritunnus 50403:002:0024

Kinnistu registriosa nr 3387537

Omandivorm Kinnisasi

Kinnistu pindala 8,76 ha ehk ca 87 600 m², millest on planeeritud teostada äralõige suurusega 6568 m²

Planeeringud / ehitusõigus Märjamaa Vallavolikogu 20.06.2000.a määrusega nr 11 kehtestatud Märjamaa valla üldplaneeringu järgselt ei ole hinnatavale kinnistule juhtotstarvet määratud. Detailplaneering / projekteerimistingimused puuduvad.

HINDAMISARUANDE KOONDANDMED

Hinnangu eesmärk Kinnisasja hindamine hüvitamise eesmärgil kinnisasja avalikes huvides omandamise seaduse (KAHOS) § 4 lõike 1 punkti 7 alusel

Väärtuse liik Turuväärtus, harilik väärtus, hüvitusväärtus

Ülevaatuse kuupäev 26.03.2024

Väärtuse kuupäev 26.03.2024

Hindamisaruande kuupäev 10.04.2024

Tellija Transpordiamet

Tellimusleping 07.02.2024 sõlmitud TÖÖVÕTULEPING nr 3.2-2/24/196-1

Hindamise eeldused Turuväärtuse hindamisel hüpoteegiga arvestatud ei ole. Hüvitusväärtuse hindamisel võib aga ei pruugi kehtiv hüpoteek hüvitusväärtust mõjutada. Mõju võib seisneda eelkõige asjaolus, et seoses äralõike teostamisega on kinnistu omanik sunnitud tellima kinnistu väärtuse tõendamiseks (pärast äralõiget) uue eksperthinnangu ning vajalikud võivad olla ka kulutused seoses laenulepingusse tehtavate muudatustega. Kui vastavad kulud täiendavast hindamisest või lepingu muudatustest peaksid tekkima tuleb need hindaja hinnangul kompenseerida.

Hinnang likviidsusele Äralõige on ebalikviidne, kinnistu müügiperiood on kuni 12 kuud.

Hindamistulemuse täpsus Keskmine või keskmisest mõnevõrra madalam ±20%

Käibemaks Hinnatud turuväärtus ja hüvitusväärtus ei sisalda käibemaksu.

KOMMENTAARID

Puuduvad

HINDAMISTULEMUS

Vara Hüvitusväärtus (ümardatud)

Äralõike harilik väärtus

Kaasnev kahju

Saamata jääv tulu

Kinnistust reg. osa nr. 3387537 teostatav äralõige suurusega 6568 m²

7620 € ehk 1,16 €/m²

4740 € ehk 0,72 €/m²

Ei teki 2881 €

Koostaja: Taavo Vainomaa Kutseline hindaja 163384 Vara hindaja, tase 7, EKHÜ liige

4

Eksperthinnang nr. 0278-24

1 HINDAMISE ALUSED

Hindamisel on lähtutud Eesti varahindamise standarditest EVS 875, kehtivast seadusandlusest ja Eesti Kinnisvara Hindajate Ühingu heade tavade koodeksist. Hüvitusväärtus (compensation) üldmõiste, mis on seotud kahjude hüvitamisega kinnisvara omandiõiguse ja muude varaliste õiguste kitsendamisel, sundvõõrandamisel ja muudel sarnastel eesmärkidel (EVS 875- 12). Harilik väärtus on eseme kohalik keskmine müügihind (turuhind) (tsiviilseadustiku üldosa seadus) Harilik väärtus viitab kitsalt toimunud müügitehingute statistilisele analüüsile, kuid käsitlemist ei leia väärtuse kuupäev, tehingu poolte vaba tahte avaldus, müügitegevuse nõuetekohasus jms tingimused, mis on loetletud turuväärtuse definitsioonis. Hindamise praktikas mõistetakse hariliku väärtuse mõiste all turuväärtust. Kui tellija on hindamise eesmärgiks seadnud hariliku väärtuse leidmise, tuleb hindamisel lähtuda turuväärtuse hindamise nõuetest. Turuväärtus on hinnangul põhinev summa, mille eest vara peaks väärtuse kuupäeval minema üle tehingut sooritada soovivalt müüjalt tehingut sooritada soovivale ostjale sõltumatus ja võrdsetel alustel toimuvas tehingus pärast kõigile nõuetele vastavat müügitegevust, kusjuures osapooled on tegutsenud teadlikult, kaalutletult ning ilma sunduseta. (EVS 875-1). Ülevaatuse kuupäev on kuupäev, millal on tehtud vara ülevaatus (EVS 875-1). Väärtuse kuupäev on kuupäev, mille seisuga hindamistulemus (väärtus) on esitatud. See peab kokku langema hindamise kuupäeva või ülevaatuse kuupäevaga või eelnema ühele või mõlemale neist, st hindamine peab olema tehtud kas oleviku või mineviku kuupäeva seisuga (EVS 875-1). Hindamisaruande kuupäev on kuupäev, millal hindamisaruanne on allkirjastatud. (EVS 875-1).

1.1 Hinnatava vara ülevaatus ja hindamise eesmärk

Ülevaatuse kuupäev 26.03.2024

Ülevaatuse teostanud hindaja Kutseline hindaja Taavo Vainomaa

Ülevaatuse juures viibinud isikud Hindaja teostas ülevaatuse iseseisvalt (hindaja edastas päringu TRAM-i poolt edastatud kontakt e-mailile, kuid kinnistu omanik ei ole hindajat ülevaatuse juures viibimise soovist teavitanud)

Ülevaatuse ulatus Kogu äralõike ulatuses

Ülevaatuse põhjalikkus Visuaalne ülevaatus, erivahendeid ei kasutatud

Hindamise eesmärk Kinnisasja hindamine hüvitamise eesmärgil kinnisasja avalikes huvides omandamise seaduse (KAHOS) § 4 lõike 1 punkti 7 alusel

1.2 Hindamise algandmed

Allikas: Kuupäev:

EVS Standardiseeria 875

Kinnistusraamatu väljavõte 05.04.2024

Kinnisvaraportaal www.kv.ee 27.03.2024

Maa-ameti kodulehekülg www.maaamet.ee ja kaardirakendus 05.04.2024

Lahe Kinnisvara ja Maa-ameti tehingute andmebaas 27.03.2024

Metsaportaal 05.04.2024

Kohapealne ülevaatus 26.03.2024

Tellimusleping koos projektmaterjalide ja tehnilise kirjeldusega Sõlmitud 07.02.2024

Märjamaa valla üldplaneering Kehtestatud 20.06.2000

5

Eksperthinnang nr. 0278-24

Rapla maakonnaplaneeringu teemaplaneering „Põhimaantee nr 4 (E67) Tallinn-Pärnu-Ikla (Via Baltica) trassi asukoha täpsustamine km 44,0- 92,0″

Kehtestatud 23.05.2016

Allhanked Jah, Metsaeksperdi Metsakorralduse OÜ poolt koostatud kinnistu äralõikel kasvava metsa väärtuse ja hüvitusväärtuse arvutus 02.04.2024

Hindaja peab andmeallikaid usaldusväärseteks Jah

1.3 Hindamisel tehtavad eeldused ja piiravad tingimused

Eeldused: Hindamisel oleme eeldanud, et esitatud andmed ja informatsioon on korrektsed. Hindaja ei vastuta hinnangus olevate valeandmete eest, mille õigsuse kontrollimiseks eksperthinnangu koostamise käigus puudub hindajal võimalus või põhjendatud vajadus. Hindajal ei ole pädevust saastatuse ja saastuse ohu uurimiseks ega avamiseks, mistõttu ei ole hindaja vastavaid uuringuid teostanud, samuti ei ole hindajale esitatud andmeid vastavate ohtude olemasolust. Seega oleme eeldanud, et mingit saastatust või saastuse ohtu ei ole või et saaste/saastusohu kõrvaldamistööde maksumus ei ole väärtuse jaoks oluline. Kui pärast hindamist ilmneb, et hinnataval varal või selle läheduses paiknevaid varasid on kasutatud viisil, mis võib kaasa tuua saastumise, võib see vähendada hindamisaruandes esitatud väärtust“. (EVS 875-4). Piiravad tingimused: Käesolev hindamisaruanne on esitatud konfidentsiaalselt tellijale ainult eespool avaldatud ja selleks ettenähtud eesmärgil. Hindaja ei saa võtta endale mingit vastutust juhul, kui seda kasutab keegi kolmas isik või kui seda tehakse selleks mitte ettenähtud eesmärgil. (EVS 875-4).

2 HINNATAVA VARA KIRJELDUS

2.1 Kinnistusraamatu andmed ja õiguslik määratlus

Aadress Rapla maakond, Märjamaa vald, Aruküla, Annimardi

Registriosa nr 3387537

Vara liik, omandivorm Kinnisasi

Omanik Osaühing Orgita Põld (registrikood 10078836)

Katastritunnus 50403:002:0024

Kinnistu pindala (hinnatav katastriüksus)

8,76 ha ehk ca 87 600 m²

Sihtotstarve Maatulundusmaa 100%

Kanded registriosa I jaos • Täiendavad kanded puuduvad

Kanded registriosa III jaos • Isiklik kasutusõigus Elektrilevi OÜ (registrikood 11050857) kasuks. Tähtajatu isiklik kasutusõigus on sisse kantud vastavalt 19.12.2007.a. lepingu punktile kolm üks (3.1.) ning lepingu lisaks olevale plaanile. Registriossa 2323237 sisse kantud 7.01.2008, jagamisel siia üle kantud. 15.06.2012 asjaõiguslepingu alusel sisse kantud 25.06.2012. Kohtunikuabi Silvia Sauväli – ei ole seotud hinnatava kü-ga ning ei mõjuta hüvitusväärtust.

Kanded registriosa IV jaos • Hüpoteek summas 1 000 000,00 eurot Maaelu Edendamise Sihtasutus (registrikood 90000245) kasuks. Kinnistu igakordne omanik on kohustatud alluma kohesele sundtäitmisele hüpoteegiga tagatud nõude rahuldamiseks. Kaaskoormatud kinnistud: 357237; 818937; 1036006; 1501637; 1784337;

6

Eksperthinnang nr. 0278-24

2527037; 2737506; 3486737; 3486837; 3526837; 4372006; 6456950; 9045250; 13566150; 13618550; 13944302; 14271002; 18394450. 3.12.2020 kinnistamisavalduse alusel sisse kantud 4.12.2020. Kohtunikuabi Marika Sander Turuväärtuse hindamisel hüpoteegiga arvestatud ei ole. Hüvitusväärtuse hindamisel võib aga ei pruugi kehtiv hüpoteek hüvitusväärtust mõjutada. Mõju võib seisneda eelkõige asjaolus, et seoses äralõike teostamisega on kinnistu omanik sunnitud tellima kinnistu väärtuse tõendamiseks (pärast äralõiget) uue eksperthinnangu ning vajalikud võivad olla ka kulutused seoses laenulepingusse tehtavate muudatustega. Kui vastavad kulud täiendavast hindamisest või lepingu muudatustest peaksid tekkima tuleb need hindaja hinnangul kompenseerida.

Maa-ameti kitsenduste kaardi järgsed kitsendused

Allikas: Maa-ameti kitsenduste kaardirakendus

7

Eksperthinnang nr. 0278-24

Kinnistu paikneb erinevates kaitsevööndites, lisaks ka piirangu ja ehituskeeluvööndites. Hindaja hinnangul ei mõjuta paiknemine erinevate kitsenduste mõjualal vara kasutamist maatulunduslikel eesmärkidel, mistõttu mõju väärtuse kujunemisele puudub.

Üürilepingud Kinnistu omanik ei ole hindaja päringule vastanud ega edastanud informatsiooni kehtivate üüri- või rendilepingute kohta.

2.2 Asukoht

Makroasukoht

Paiknemine Hinnatav vara paikneb Rapla maakonnas, Märjamaa vallas, Arukülas, Märjamaa alevi keskusest ca 9 km kaugusel

Konkureerivad turupiirkonnad

Eelkõige Raplamaa Teised piirkonnad.

Allikas: kaart.regio.ee

Mikroasukoht

Iseloomustus Hinnatav vara piirneb Tallinn-Pärnu-Ikla põhimaanteega. Lähiümbruses valdavalt hoonestamata maatulundusmaad (valdavalt metsamaad).

Haljastus Piirkonnas valdavalt kõrghaljastus, vähemal määral ka madalhaljastust

Juurdepääs Vara piirneb avalikult kasutatava teega, kuid puudub mahasõit, ligipääs võimalik läbi riigiomandis oleva maatulundusmaa

Parkimisvõimalus piirkonnas Puudub, või lahendatud kinnistute siseselt

Kaugused

Teeninduspunktid Ühistransport

Lähimad ja suuremad teeninduspunkti Märjamaa alevis

Ca 3 km kaugusel

8

Eksperthinnang nr. 0278-24

Allikas: Maa-ameti kaardirakendus

2.3 Maakasutus

Kaardirakenduse plaan (hinnatav kinnistu on ümbritsetud jämeda sinise joonega)

Allikas: Maa-ameti kaardirakendus

Kuju, reljeef Trapetsi kujuga, kompaktne, neli nurgapunkti, reljeef iseloomulik metsamaale ja haritavale maale

9

Eksperthinnang nr. 0278-24

Kõlvikuline koosseis

Allikas: https://minu.kataster.ee/

Pria registreering Haritava maa osas registreering olemas (põllukultuurid) Allikas: https://kls.pria.ee/kaart/

Mullastik

Valdavalt Go (haritava maa kõlvik terves ulatuses), väiksemas osas Go1 ja M’;M’’, reaalboniteet haritava ma osas 26. Mullastikunäitajate täpsem selgitus leitav lisas nr. 5

Kasvukoha tüüp Eraldis, kust planeeritud äralõige on metsaportaalis märgitud kasvukohatüübiks KS, boniteediklass III. Muus osas on kinnistule valdavalt märgitud kasvukohtatüübiks angervaksa ja boniteediklass I või II Metsaeksperdi metsakorralduse OÜ 27.03.2024 välitööde käigus märgitud äralõike ala kasvukohatüübiks jänesekapsa-kõdusoo, boniteediklass metsamaa äralõike alal Ia Hindamisel lähtume värskete välitööde käigus määratud äralõike ala kasvukohatüübist ja boniteediklassist.

Kuivendused Kuivendused olemas (välitööde takseeriseloomustuse info)

Parkimine Puudub

Hooned ja rajatised Puuduvad

Haljastus Metsamaale ja haritavale maale iseloomulik haljastus, äralõikel kasvava metsa iseloomustus on esitatud punktis 4.4

Piirded Puuduvad

10

Eksperthinnang nr. 0278-24

Maakonnaplaneering

Hinnatav vara jääb Rapla maakonnaplaneeringu teemaplaneeringu „Põhimaantee nr 4 (E67) Tallinn-Pärnu-Ikla (Via Baltica) trassi asukoha täpsustamine km 44,0-92,0″ järgselt maantee trassi koridori alale.

KAHOS § 12 lõike 3 kohaselt arvestatakse hindamisel olukorraga, kus omandamise asjaolu puudub, mistõttu vastava planeeringuga hindamisel ei arvestata.

Üldplaneering Märjamaa Vallavolikogu 20.06.2000.a määrusega nr 11 kehtestatud Märjamaa valla üldplaneeringu järgselt ei ole hinnatavale kinnistule juhtotstarvet määratud.

11

Eksperthinnang nr. 0278-24

Detailplaneering / projekteerimistingimused / ehitusõigus

Puuduvad

2.4 Kommunikatsioonid

Veevarustus Puudub

Kanalisatsioon Puudub

Elektrivarustus Puudub

Gaasivarustus Puudub

12

Eksperthinnang nr. 0278-24

2.5 Äralõige

Pindala 6568 m² ehk ca 7,50% kogu kinnistu pindalast

Äralõige Äralõige on pikliku kujuga.

Tulenevalt oma suurusest ja kujust ei ole turuosaliste seas atraktiivne ning on ebalikviidne. Äralõige on planeeritud teha kavandatava tee rajamise tarbeks.

Paiknemine Äralõige paikneb kinnistu läänepoolses osas ning piirneb Tallinn-Pärnu- Ikla teega. Äralõige ei poolita ega jaga kinnistut erinevateks osadeks.

Haljastus, piirded, hoonestus

Äralõike ala näol on tegemist nii kinnistu metsamaa osaga, kus paikneb osaliselt kõrghaljastus (puuliigid ja tagavara esitatud punktis 4.4), kui ka haritava maa osaga. Hoonestust ja piirdeid äralõike alal ei paikne.

13

Eksperthinnang nr. 0278-24

2.6 Vara kestlikkus

Kestlikkus ehk jätkusuutlikkus on ressursside kasutamise viis inimeste vajaduste rahuldamiseks, säilitades keskkonda sellisel moel, et vajaduste rahuldamine oleks võimalik mitte ainult praegu, vaid ka määramatus tulevikus. Kogu kestlikkuse valdkond koosneb kolmest osast: keskkonna, majanduse ja sotsiaalpoliitiline kestlikkus (EVS 875-10). Kinnisvara kestlikkus on seotud kinnisvaraarendusega ja sellel puudub otsene seos nende kinnisvaradega, mille puhul arendustegevust ei ole toimunud ja seda ei ole lähemal ajal kavandatud. Sellest tulenevalt tuleb kestlikkust käsitleda vaid nende kinnisvarade puhul, millel on otsene seos arendustegevusega. Tavaliselt on tegemist hoonestatud või hoonestamiseks kavandatud maadega. (EVS 875-10) Kuna väärtuse kuupäeva seisuga ei ole hinnataval varal arenduslikku potentsiaali, siis ei ole antud juhul kinnisvara kestlikkust käsitletud.

3 TURUÜLEVAADE

3.1 Majandusülevaade1

Eesti Panga värske prognoosi kohaselt on kahe langusaasta järel paranenud tingimused majanduse kasvule pöördumiseks. Energia ja muu toorme hinnad on langenud, hinnatõus on aeglustunud ning inimeste ostujõud Eestis ja Euroopas on paranemas. Lisaks on Eesti ettevõtted aktiivselt tegelemas konkurentsivõime parandamisega. Selle aasta jooksul on oodata majanduse elavnemist, kuigi aasta koondtulemus jääb möödunule veel alla. Järgmiseks kaheks aastaks prognoosib keskpank umbes 3% suurust majanduskasvu. Tingimused majanduse kasvule pöördumiseks on paranenud. Eesti majandus on kahanenud kaks järjestikust aastat, mis on varasemate langustega võrreldes pikem ja vinduvam. Selle on tinginud üksteist võimendanud takistuste kuhjumine, mille osas on praeguseks siiski juba näha leevenemist või on leevenemine lähiajal suure tõenäosusega juhtumas. Majandusaktiivsuse tõusule aitavad kaasa toormete ja energiakandjate hinnalangus varasematelt kõrgtasemetelt, tarneprobleemide vähenemine, euro soodsam vahetuskurss, aeglaseks muutunud hinnatõus ning oodatav Euroopa Keskpanga intressimäärade alanemine. Paranemise kursil jätkab ka inimeste ostujõud, mis ergutab tarbimiskulutusi ja majanduskasvu. Tööturu tugev vastupanuvõime senistele raskustele on majanduskasvu tekkele heaks pinnaseks, sest suure hõive ja madala töötuse korral jaguneb ostujõu tõus ja tarbimisvõime ühiskonnas ühtlasemalt.

Majandusaktiivsus suureneb, kuid aegamisi. Energiakriisi mõjude hääbumine ja inflatsiooni aeglustumine suurendab inimeste ostujõudu Eestis. Samad tegurid parandavad tarbijate ostujõudu ka välisturgudel, mis annab olulise panuse tugevalt kannatada saanud ekspordivõimaluste paranemisse. Samas oodatakse Euroopa majanduse jõulisemat kasvu alates järgmisest aastast. Eestit mõjutab lisaks ka see, et meie traditsioonilistel eksporditurgudel on seis keerukam kui Euroopas tervikuna, seda ennekõike Skandinaavias ja Saksamaal. Suur osa Eesti ettevõtete tootmisvõimsusest on nõrga nõudluse tõttu seisnud jõude, s.t majandusel on olemas potentsiaal ka väga tugevaks kasvukiirenduseks. Kuna see eeldaks hüpet ekspordis nõrga väliskeskkonna kiuste, on siiski tõenäolisem, et uus kasvutsükkel areneb vaoshoitult ja tugevamat majanduskasvu võib Eestis oodata alates 2025. aastast. Ekspordivõimalusi suurendab uutele turgudele sisenemine, millele ettevõtted on järjest enam rõhku panemas, kuid ka need võimalused avanevad ajapikku.

Eesti ettevõtted tegelevad aktiivselt konkurentsivõime parandamisega. Ettevõtete hinnapõhine konkurentsivõime pole enam sama suure löögi all kui aasta-kaks tagasi, ent ettevõtete kulubaas on siiski varasemaga võrreldes kõrgem. See nügib tootmist Eestis suurema tõhususe, aga ka innovatsiooni suunas, millega kõik ettevõtteid ilmselt kaasa minna ei suuda ja seetõttu jätkub tootmisressursside ümber paigutumine valdkondade ja ettevõtete vahel. Jätkunud on trend, kus inimesed vahetavad väga aktiivselt töökohti ja liikumine on toimunud valdkondadesse, millel läheb suhteliselt paremini. See näitab, et ettevõtjad on kohanenud ning suudavad luua uusi ja ahvatlevaid töökohti. Ühtlasi on see olnud üks põhjustest, mis on hõivel lasknud püsida

1 Allikas Eesti pank seisuga 26.03.2024

14

Eksperthinnang nr. 0278-24

majanduslangusest hoolimata. Lisaks sellele on hõivet säästnud ka töötundide vähenemine, mis on toimunud valdavalt töötajate omal soovil ja tööandjatel tuleb ka edaspidi hakkama saada muutunud tööaja eelistustega.

Riik on majanduslangust pehmendanud, kuid see on suurendanud eelarvepuudujääki. Valitsemissektor on eelarve puudujäägi suurendamisega lisanud majandusse täiendavalt raha, millest osa on ergutanud ka nõudlust ja piiranud majanduslanguse ulatust. Kui valitsuskoalitsioon jätkab praeguseks seadustatud maksumuudatustega varasemalt välja kujunenud kulutaseme juures, siis süveneb eelarvepuudujääk ja stimuleerimise ulatus tuleval aastal veelgi. Seejuures kujuneb 2025. aasta majanduskasv eeldatavalt juba üsna kiireks ja sestap pole riigi täiendavat eelarvetuge majandusele enam vaja. Arvestades seni majanduskasvu takistanud põhiprobleemide olemust – raskustes eksporditurud, tarneraskused, kallis energia, osade ärimudelite lõppemine sõjaga seonduvalt, hinnapõhise konkurentsivõime kadu – siis neid probleeme täiendav riigipoolne kulutamine olulisel määral ei leevenda. Järjest enam tõuseb aga päevakorda vajadus kahandada struktuurset ehk püsivaks kujunenud eelarvepuudujääki. Järgmistel aastatel on väljakutseks mitte ületada 3% puudujäägi piiri, mis lisaks riigirahanduse jätkusuutlikule rajale suunamise vajadusele läheks vastuollu ka Euroopa Liidu ühiste reeglitega. Fiskaaldistsipliini taastamine on oluline võla kuhjumise vältimiseks ja oluline on ka, et puudujäägist väljumine ehk fiskaalstiimuli eemaldamine toimuks viisil, mis ei kahjustaks majanduse kasvuvõimalusi.

3.2 Raplamaa hoonestamata maatulundusmaade turuülevaade

Valdav osa hoonestamata maatulundusmaade tehingutest on teostatud kinnistutega, mis sobivad maa harimiseks, karjamaana või rohumaana kasutamiseks. Sellised tehingud jäävad valdavalt suurusjärku 3000-10000 €/ha (odavama hinnaga on rohumaaks või karjamaaks sobivad kinnistud ning kõrgema hinnaga maa harimiseks sobivad kinnistud). Tehinguid tehakse ka metsamaadega, kuid nende hinnad on väga erinevad ning sõltuvad peamiselt võimalikest raiemahtudest. Üha enam ostetakse maatulundusmaid ka eesmärgiga püstitada neile üksikelamu. Selliste kinnistute ühikhinnad võivad olla märkimisväärselt kõrgemad (eelkõige suuremate asulate lähistel) kui maatulunduslikel eesmärkidel ostetud kinnistute hinnad. Suuremate maatulundusmaade hinnad, kus on ka arenduslik potentsiaal (kruntide arendus), on jäänud valdavalt suurusjärku 1-5 €/m² (kõik sõltub täpsest asukohast ja arenduslikust perspektiivist).

15

Eksperthinnang nr. 0278-24

Järgnevalt toome välja hoonestamata maatulundusmaade tehingute statistika Raplamaal:

Pindala(m²) Tehingu summa

(€) Pinnaühiku hind (€/m²)

Arv Keskmine Maksimaalne Maksimaalne Mediaan Keskmine

2016 571 99 588,00 439 950 1,29 0,21 0,24

2017 533 112 657,10 216 000 2,71 0,22 0,27

2018 452 101 663,70 210 000 3,14 0,27 0,33

2019 508 98 387,60 402 000 12,22 0,31 0,41

2020 686 89 576,70 240 000 42,14 0,34 0,57

2021 832 96 225,70 355 000 6,12 0,39 0,48

2022 459 89 927,40 470 000 15,66 0,59 0,87

2023 358 79 269,00 419 055 689,28 0,60 2,89

Allikas: maaamet.ee

Tehingute arv on viimasel kahel aastal olnud mõningases languses, samas on märgata kasvu mediaanhindades. Prognoosime, et turg püsib ka käesoleval aastal pigem passiivne ning tehingute mediaanhinnad jäävad sarnasele tasemele võrreldes eelneva kahe aastaga.

3.3 Haritavate maade turuülevaade

Seisuga 31.01.2024 oli Eestis maakatastri statistika põhjal haritava maa pindala 1 046 410,8 hektarit ning loodusliku rohumaa pindala 246 000 hektarit. Maakatastri statistika põhjal on nii haritava maa kui ka loodusliku rohumaa kõlviku pindala 2023. aasta jaanuariga võrreldes mõnevõrra tõusnud, vastavalt 189,5 ja 1681,4 hektarit. 2023.aastal teostati üle Eesti 998 haritava maa tehingut koguväärtusega 61 224 703 €. Võrreldes 2022.aastaga oli tehinguid ligi 30% vähem ning tehingute koguväärtus 9% madalam.

Haritavad maad

Põllumajandusliku maa hind sõltub eelkõige pinnasest, mullastikust, põllumassiivi suurusest ja kujust ning piirkonnas tegutsevate põllumajandustootjate arvust. Üldiselt vaadeldakse haritava maana minimaalselt 2 ha suuruseid maatükke, kuna väiksemate maatükkide harimine on otstarbekas vaid oma majapidamise tarbeks ning samuti võib väiksematel maatükkidel tihti olla ka ehituspotentsiaal. Eelistatumad on viljaka mullaga põllumassiivid, mis on vähemalt 15 ha suurused ning kompaktse kujuga, kuigi Maa-ameti tehingute andmebaasi kohaselt on tendents olnud haritava maa maatüki pindala vähenemise poole. Üle-eestiliselt on haritava maa mediaanpindala jäänud viimase 10 aasta jooksul vahemikku 6,4-7,6 ha. Viljaka põllumaa järele on aasta-aastalt huvi aina suurenenud, mistõttu on viimastel aastatel ka haritava maa keskmine hind kasvanud. Vastavalt Maa-ameti tehingustatistikale on aktiivseim periood kevade saabudes (märts-mai), suve hakul hakkab tehingute maht haritava maaga langema, saavutades madalaima taseme tavapäraselt augustis-septembris. Alates oktoobrikuust hakkab tehingute arv üldiselt taas tõusma.

Läbi aegade on kõrgeima hinnaga tehingud tehtud peamiselt Lõuna-Eestis ja Lääne-Virumaal, kus on ühtlasi ka Eesti kõige viljakamad mullad. Maa-ameti tehingute andmebaasi kohaselt on möödunud aastal haritava maa hektari mediaanhind üle 5500 € olnud Harju, Tartu, Põlva, Rapla, Valga ja Viljandi maakonnas.

Põllumaid on avalikus pakkumises üldiselt vähe ja kuna turul on nõudlus kõrge, on tehingute hinnatase hindajale teadaolevalt paremate maatükkide eest tõusnud isegi üle 10 000 €/ha. Enamik põllumaade müügitehinguid tehakse üldiselt siiski hinnatasemel 5500 – 8000 €/ha (Maa-ameti kinnisvara hinnastatistika päringu info järgselt oli 2023. aasta mediaanhind 5895 €/ha ehk ligi 25% kõrgem kui 2022. aastal). Tihtilugu ollakse nõus maksma ka üle turuhinna, kui tegemist on põllumassiiviga, mis paikneb ostja põllumassiivide läheduses või kõrval.

16

Eksperthinnang nr. 0278-24

Põllumaade turul toimuvad mitmed tehingud ka avalike enampakkumiste (mitte sundmüügid) kaudu ning kuna enampakkumised on saanud turul üha populaarsemaks ja peegeldavad võrdlemisi õiglaselt seda, kui palju ollakse põllumaade eest nõus maksma, saab neid tehinguid turuväärtuse hindamisel kasutada.

Haritavate maade statistilistesse hindadesse tuleb suhtuda kriitiliselt järgnevatel põhjustel:

• Maa-ameti hinnastatistikas on kajastatud vaid ostu-müügitehingute andmeid ning kasutatud vaid

neid tehinguid, mille pinnaühiku hinnad jäävad valdava hinnavahemiku piiridesse. Seega, Maa-

ameti hinnastatistikas ei kajastu enampakkumistel müüdud varade ega ka väga madala ja väga

kõrge pinnaühikuhinnaga teostatud maatükkide tehingustatistika.

• PRIA-s püsirohumaana arvel olevad ja ka reaalsuses pigem rohumaana kasutatavad

katastriüksused võivad kajastuda statistikas haritava maana. Kuna rohumaade hinnad on

mõnevõrra madalamad, siis moonutab see mõnevõrra haritavate maade statistilist hinda.

• Samuti on Maa-ameti analüüsi kohaselt vabaturu tehingute infol baseeruva haritava maa

mediaanhind (5306 €/ha) märkimisväärselt kõrgem kui üldine statistiline haritavate maade

mediaanhind (4625 €/ha). See näitab ilmekalt, et vabal turul teostatud tehingute hinnad on

statistilisest hinnast kõrgemad.

• Teada on tehinguid, kus kinnistute eest on makstud rohkem, kui müügilepingus ametlikult

registreeritud.

Seega annavad statistilised hinnad aimu eelkõige sektori hindade muutustest, kuid ei kajasta piisava täpsusega haritavate maade hindasid, millega turul reaalselt kaubeldakse ning reaalsuses on haritavate maade turuhinnad oluliselt kõrgemad statistilistest hindadest.

Ostjad eelistavad põllumaid eelkõige enda tegevuspiirkonnas, parimad on maaüksused, mis asuvad endale kuuluvate maatükkide kõrval/läheduses (mida oleks võimalik ühes massiivis kasutada). Eelistatakse viljakaid, kompaktseid ning suurema pindalaga põllumaid.

Analüüsides Eestis põllumaade tehingute kasvu on märgata olulist hindade tõusu just viimastel aastatel.

17

Eksperthinnang nr. 0278-24

Järgnev joonis illustreerib Eestimaa haritavate maade turu muutust aastatel 2005-2023:

Allikas: Maa-amet

Vaadeldes haritavate maade tehinguaktiivsust on näha, et tehingute arv on olnud 2006. aastani kasvutrendis. 2007-2010 aastatel aga on tehingute arv vähenenud. Kuna Eesti majanduses tulid raskemad ajad, siis stabiliseerusid hektari hinnad 2008. aastal ning jäid pidama paariks aastaks. Põllumajandussektoris oli vähem raha, kuna tarbimine ja sissetulekud vähenesid. Sellel perioodil eelistati pigem vajadusel põllumaad rentida ning tegevust oluliselt ei laiendatud. Samas analüüsides masu-aegset perioodi, olid haritava maaga tehtud tehingute hinnad suhteliselt stabiilsel tasemel võrreldes muude kinnisvarasektorite hindade suure langusega.

Alates 2011. aastast hakkasid põllumajandusmaade hinnad jõudsalt kasvama. Eriti järsk kasv on toimunud viimase paari aasta jooksul, mil keskmised hinnad on saavutanud rekordtaseme (keskmine ja mediaanhind on juba ligi 5900 €/ha). Hindade kasv on kestnud tänaseks juba üle kümne aasta ning tulenevalt heast klimaatilisest asukohast ei ole ette näha kasvu pidurdumist.

Rohumaad

Rohumaad on võrreldes haritavate maadega vähem viljakad ning seetõttu ka turul vähem hinnatud. Rohumaasid kasutatakse eelkõige rohusaagi kasvatamiseks või loomade karjatamiseks ning nende osakaal põllumajanduslike maade hulgas moodustab ca 19%.

Looduslike rohumaade kohta statistika hankimine on keskmisest komplitseeritum, kuna puudub võimalus avalikule statistikale ning ülevaate andmisel lähtume Maa-ameti haritavate maade turuülevaates esitatud joonisest (joonisel on toodud andmed 2022.aasta seisuga, kuna uuemaid andmeid ei ole hindamisaruande koostamise hetkel avaldatud):

0

1000

2000

3000

4000

5000

6000

0

200

400

600

800

1000

1200

1400

1600

1800

2000

H in

d , € /h

a

T e h

in g

u te

a rv

, tk

Eestis haritava maaga tehtud tehingute arv, keskmine ja mediaanhind aastatel 2005-2023

Tehingute arv Keskmine hind, €/ha

18

Eksperthinnang nr. 0278-24

Loodusliku rohumaa tehingute arv ja koguväärtus 2018–2022:

Allikas: Maa-amet

Looduslike rohumaade tehingute arv on üle-eestiliselt jäänud aastate jooksul valdavalt vahemikku 46-80 tehingut aastas. Tehingute arvud on madalad, kuna valdav osa rohumaadest jääb suuremate kinnistute koosseisu ning puhtalt loodusliku rohumaa kõlvikutüübiga kinnistuid on vähe. Loodusliku rohumaaga tehtud tehingute hektari mediaanhind oli 2022. aastal 3125 eurot, mis on kolmandiku võrra kõrgem kui tunamullune tase. Kuna mediaanhinna arvutuse aluseks olevate vabaturutehingute hulk on erakordselt väike (2022. aastal 14 tehingut), siis võivad üksikud tehingud ühikuhinna mediaani mõjutada, mistõttu tasub olla tulemuste tõlgendamisel ettevaatlik. Ühtlasi iseloomustab rohumaid väga lai amplituud, see tähendab ühelt poolelt võib rohumaa puhul olla tegu põllumajanduslikust kasutusest väljas oleva liigniiske maaga ning teiselt poolelt juba põllumaa hinnatasemeni küündiva rohumaaga. See tähendab ka parematel muldadel paikneva loodusliku rohumaa hind võib küündida haritava maa hinnatasemeni.

Raplamaa haritavad maad

Rapla maakonna haritava maa hinnadünaamika on suures plaanis sarnane Eestile tervikuna. Haritava maa2 tehingud Rapla maakonnas viimastel aastatel:

Pindala(ha) Tehingu summa (eur) Pinnaühiku hind (eur /ha)

Arv Keskmine Kokku Min Maks Min Maks Mediaan Keskm

2017 87 9,60 2 097 764 1 500 110 200 315,13 5 805,52 2 467,11 2 412,23

2018 73 12,20 2 273 079 1 700 210 000 800,00 6 911,76 2 693,60 2 716,23

2019 112 12,70 4 506 956 1 000 402 000 495,05 5 817,61 3 135,67 3 140,29

2020 108 11,80 4 115 693 1 000 176 900 258,40 6 567,32 3 354,56 3 279,72

2021 123 12,30 5 604 774 488 331 045 107,55 7 150,72 3 937,01 3 731,49

2022 100 11,30 5 725 105 3 000 326 930 473,93 8 425,46 5 682,72 5 485,35

2023 87 9,40 4 822 146 7 000 410 000 1 016,89 10 795,16 4 934,69 5 749,40

Viimastel aastatel on tehingute maht Rapla maakonnas jäänud vahemikku 87 – 123 tehingut aastas. Keskmised pinnaühikuhinnad on aga aasta-aastalt kasvanud, eriti järsk kasv on olnud 2022.aastal. Ning

2 Esitatakse tehingute aruanne haritava maaga toimunud tehingute kohta. Analüüsi on kaasatud vaid ostu- müügitehinguga võõrandatud üle 2 ha üldpindalaga maatulundusmaa sihtotstarbega hoonestamata kinnistud, kus haritava maa kõrval ei ole teisi kõlvikuid üle 10%. Analüüsis on kasutatud vaid neid tehinguid, mille pinnaühiku hinnad jäävad valdava hinnavahemiku piiridesse.

19

Eksperthinnang nr. 0278-24

sarnaselt Eesti üldisele statistikale on ka Rapla maakonnas möödunud aastal keskmine pinnaühikuhind olnud rekordtasemel – 5749 €/ha. Raplamaa tehinguhindade ja –mahtude paremaks illustreerimiseks on toodud järgnev joonis:

Allikas: Maa-amet Tehingute hinnad võivad olla väga erinevad – kompaktsete ning hea viljakusega põllumuldadega põllumaa eest ollakse nõus maksma oluliselt üle keskmise hektarihinna. Samuti ollakse nõus maksma rohkem maatükkide eest, mis paiknevad linnade vahetus läheduses ning millel võib tulevikus olla arenduspotentsiaal. Prognoos Surve haritavate maade hindade jätkuvaks kasvuks on olemas tulevalt Eesti ja kogu Baltikumi klimaatilisest asukohast ning prognoosime hindade stabiilset kasvu ka järgnevatel perioodidel. Tulenevalt uuest maaelu arengukava (MAK) meetmest ja toetussüsteemi muutumisest on turul tunda olukorda, et kehvema mullastiku ja rohumaatüübiliste maade järgi on hetkel nõudlust vähem ja selles segmendi prognoosiks käesolevaks aastaks nn hindade lühiajalist stabiliseerumist. Positiivse suunana vähemväärtuslike maade osas võiks välja tuua Baltikumi regioonis rajatavad heinatehased, millest vähemalt ühte planeeritakse ka Läänemaale. Lisaks on maaomanikud ka väheväärtuslikele rohumaadele hakanud istutama metsa ja väärindavad seda maad läbi tekkivate CO2 kvootide ja bioloogilise vara/puidu. Läbi selle tekib rohumaade/põllumaade vähenemine, mis omakorda pikas vaates tõstab põllu/rohumaa hinda. Tehingute arv püsib tõenäoliselt sarnasel tasemel eelneva aastaga.

3.4 Eesti ja Raplamaa metsamaade tehingute statistika

Metsamaa kinnistute tehingute hinnad on aasta aastalt kasvanud ning metsamaade tehingute keskmised hinnad on Eestis jäänud viimaste aastate jooksul valdavalt vahemikku 8000 – 10000 €/ha ning Raplamaal vahemikku 7000 – 9000 €/ha. Turul enam hinnatud on küpse metsaga kinnistud, millede tehinguhinnad võivad ületada 25 000 €/ha. Samas tehakse tehinguid ka lageraie lankidega, kus tehingute hinnad varieeruvad valdavalt vahemikus 2000 – 4000 €/ha. Seega võivad kinnistute hinnad tugevalt erineda olenevalt metsa tagavarast ning võimalikust raiemahust.

0,00

1 000,00

2 000,00

3 000,00

4 000,00

5 000,00

6 000,00

7 000,00

0

20

40

60

80

100

120

140

160

180

H in

d , € /h

a

T e h

in g

u te

a rv

, tk

Raplamaa haritava maaga tehtud tehingute arv, keskmine ja mediaanhind aastatel 2005-2023

Tehingute arv Mediaanhind, €/ha Keskmine hind, €/ha

20

Eksperthinnang nr. 0278-24

Tehingute mahud on viimastel aastatel märkimisväärselt langenud. 2023. aastal teostati Eestis tervikuna vaid 1316 ning Raplamaal 93 metsamaa müüki. Kasvava metsata metsamaade tehingute arv on viimaste aastate jooksul püsinud vahemikus 20-59 tehingut aastas. Eesti metsamaa (valdavalt koos kasvava metsaga) kinnistute tehingustatistikat kirjeldab järgnev tabel:

Pindala(ha) Tehingu summa (eur) Pinnaühiku hind(eur /ha) Arv Keskmine Kokku Maksimaalne Maksimaalne Mediaan Keskmine

2016 2 675 9,00 53 397 061 306 515 12 619 1 726 2 356

2017 2 621 8,80 61 339 315 505 000 14 482 2 000 2 771

2018 2 422 8,00 68 361 866 431 000 16 610 2 916 3 784

2019 2 176 8,50 67 568 523 502 559 17 000 3 110 3 879

2020 3 019 8,90 109 061 140 2 000 000 19 797 3 478 4 306

2021 2 774 8,90 122 628 536 703 600 24 096 4 168 5 170

2022 1 934 7,80 115 116 070 800 000 33 422 6 151 7 790

2023 1 316 7,80 80 969 283 691 470 33 824 6 400 7 984

Allikas: maaamet.ee

Raplamaa metsamaa (valdavalt koos kasvava metsaga) kinnistute tehingustatistikat kirjeldab järgnev tabel: Pindala(ha) Tehingu summa (eur) Pinnaühiku hind(eur /ha)

Arv Keskmine Kokku Maksimaalne Maksimaalne Mediaan Keskmine

2016 207 8,90 3 802 089 147 000 8 000 1 846 2 208

2017 180 11,40 5 429 920 194 538 11 377 2 152 2 876

2018 162 9,20 5 273 668 175 000 16 247 3 010 3 688

2019 181 9,90 5 867 755 190 000 16 308 2 976 3 530

2020 220 10,00 8 464 640 240 000 15 397 3 319 3 901

2021 326 10,70 15 976 359 355 000 18 970 4 044 4 680

2022 132 9,7 9 699 456 470 000 25 714 6 008 7 532

2023 93 8,2 5 073 064 419 055 26 501 6 459 7 168

Allikas: maaamet.ee

Kasvava metsata metsamaa tehingustatistika Eestis:

Arv Kogu

pindala (ha)

Keskmine pindala

(ha)

Tehingute summa (€)

Keskmine hind (€/ha

Mediaan (€/ha)

Minimaalne (€/ha)

maksimaalne (€/ha)

2020 50 335 6,80 428 718 1 295 1 272 600 2 091

2021 20 79,6 4,3 151 322 1 859 1 960 711 2 836

2022 36 179,2 5,0 478 640 2 617 2 636 990 4 157

2023 59 224,2 4,7 786 505 3 718 3 471 811 7141

Allikas: Maa-ameti poolt koostatud Eesti kinnisvaraturu ülevaade Prognoos Tõenäoliselt püsivad metsa ja metsa aluste maade hinnad ning tehingute arv lähematel perioodidel pigem stabiilsed.

3.5 Puiduturu ülevaade 2023.a IV kvartali seisuga

Majanduslangus kestab ja ehitusturgu suruvad alla jätkuvalt kõrged intressid. Kõik see peegeldub vastu ümarpuiduhindadelt, eelkõige palgiturul. Aastaga on hinnad langenud kõigil sortimentidel. Okaspuupalkide hinnad on stabiilselt madalad, kasejämesortimendi hind on langevas trendis, aga piisavalt kõrge, haava- ja lepapalgi hind stabiilselt rahuldav, paberipuidu hind kergelt kasvav ja metsaomaniku vaatevinklist hea ning küttepuidu hind stabiilne ja piisavalt kõrge, et ka natuke keerulisematest kohtadest varuda.

21

Eksperthinnang nr. 0278-24

Aastate keskmised puiduhinnad on välja toodud alljärgneval graafikul:

*Erametsa puidu hinnad €/tm ilma käibemaksuta suuremate ettevõtete lõpplaohindade alusel Allikas: eramets.ee Puidu keskmised hinnad 2023. aasta lõpu seisuga:

Allikas: eramets.ee Puidu varumis- ja transpordikulud Erametsa hinnastatistika tugineb lõpplaohindadel. Kui metsaomanik soovib välja arvutada kännuraha (kasvava metsa müügi hinda), siis tuleks lõpplaohinnast maha lahutada puidu varumiskulud (raiumine ja kokkuvedu) ning autotransport lõpplattu (tarbija juurde) ehk väljaveokulud. Varumiskulud sõltuvad paljudest aspektidest nagu näiteks: raielangist (sh kasvukohatüübist), raieviisist, valitud tehnoloogiast, asukohast metsatee suhtes jne (vt tabel 6). Seega on iga langi varumiskulud unikaalsed.

22

Eksperthinnang nr. 0278-24

Transpordikulu sõltub eelkõige lõpplao kaugusest (teekonna pikkusest), eeldusel, et sõidetakse täiskoormaga. Nii võib tekkida olukord, kus 2-3 eurot odavama lõpplaohinna aga väiksema veokaugusega, on kännuraha, mis metsaomanikule lõpuks jääb, suurem. Koorma suuruse roll tuleb hästi esile RMK küttepuidu müügihindades, kus väiksema kohale toodud koguse eest tuleb tarbijal maksta tihumeetri kohta rohkem. Varumis- ja transpordikulu määramiseks on kasutatud ekspertarvamusi. Nii võib praegu hinnata varumiskulude suuruseks keskmiste lageraielankide korral 15-19 €/tm (kasv 1 €/tm), millele tuleks lisada keskmine transpordikulu 6,5-8,5 €/tm (langus 0,5/tm). Harvendusraiel (eriti esimesel harvendusraiel) on raiekulu kindlasti suurem. Keskmine hind esimesel harvendusraiel algab 26 €/tm ja teisel harvendusraiel vahemikus 19-22 €/tm. Hind sõltub siin tugevalt puistu iseloomust ja rakendatavast tehnoloogiast ja võib olla väga erinev. Võrdlustabel mõnedest aspektidest, mis mõjutavad varumis- ja transpordikulu:

Keskmise kännuraha tabelist (lõigu all) võib näha, et ühegi sortimendi hind ei ole lageraie korral negatiivne. Siiski tuleks hakata suuremat tähelepanu pöörama seal, kus varumis- ja transpordikulud osutuvad keskmisest kõrgemaks (näiteks väga peenike mets, harvendusraie, pikk kokkuvedu või lõpptarbija on kaugel) ja põhiline varutav sortiment on küttepuit. Selliste raielankide hetke kasumlikkus võib osutuda küllaltki madalaks, kui jätta kõrvale metsamajanduslike tööde tegemise vajadus tulevikumetsa jaoks. Keskmine kännuraha seisuga september 2023:

23

Eksperthinnang nr. 0278-24

Kokkuvõte Keerulises majandusolukorras võib osutuda otsustavaks faktoriks kindlustunne või selle puudumine tuleviku ees. Investeeringuid puidutööstusesse tehes vaadatakse vähemalt kolmkümmend aastat ette, metsa istutades mõeldakse kaks-kolm korda pikemale perioodile. Kui kaob kindlustunne, jäävad investeeringud puidu töötlemiseks tegemata. Eesti Metsa- ja Puidutööstuse Liidu juhatuse esimees Jaano Haidla ütleb otse, et niikaua investeeringuid teha ei julgeta, kuni püsib ebakindel poliitiline olukord, kus pole teada, mis hakkab toimuma raiemahtudega ja metsapoliitikaga Eestis üldiselt. Investeeringute tegemata jätmine mõjutab majandust mitte ainult makrotasemel (netoeksport, SKP, töötusemäär jne) vaid ka mikrotasemel - otseselt metsaomanikele makstavat hinda ümarpuidu eest. Habe on jõudnud juba ette kasvada sellele loole, mis räägib puidurafineerimise jõulisemast edendamise vajadusest. Aga kindlustunnet vajavad ka metsaomanikud. Demoniseerides metsamajandust ja luues ebakindlust metsaomanike hulgas vähendame investeeringuid uude metsapõlve ja hilisemaid kulutusi sellest kvaliteetpuidu kasvatamiseks. Ja lõpuks on kaotajaks kogu ühiskond. Kindlustunde loomine, arusaadava ja ettenägeva metsapoliitika kujundamine on võimalik ilma suuremate kulutusteta, kui Vabariigi Valitsusel selleks ainult head tahet oleks. Kuidas nad oma õigusi ja kohustusi 2024. aastal kasutavad, näitab aeg. Kui aga teha mõningaid prognoose puiduturu osas, siis okaspuupalkide ja lepa- ning haavapalgi hind lähikuudel ilmselt ei oluliselt muutu. Kasepaku ja -palgi hind on küll hea, kuid ilmselt langeb veelgi. Paberipuidu hind võiks ahvatleda metsaomanikke harvendusraieid tegema ja varasemate aastate praktika on näidanud, et aastaalguse hind ei ole enne kevadet üldjuhul oluliselt langenud. Küttepuidu hind on hästi vastu pidanud gaasi hinna langusele ja küllaltki pehmele talvele ning nii nagu paberipuidu korral statistika suurt hinnalangust enne kevadet reeglina ei ennusta. Allikas: https://erametsaliit.ee/

3.6 Turustatavuse analüüs

Äralõige tulenevalt oma suurusest ja kujust ei ole turul atraktiivne ja on ebalikviidne ning ei rahulda turusegmendi nõudeid, mistõttu on järgnevalt esitatud turustatavuse analüüs kogu kinnistu kontekstis.

Vara lõppkasutajad ja neid iseloomustavad tunnused

Metsa- ja/või põllumajandusega tegelevad isikud ja ettevõtted.

Kas hinnatav vara rahuldab turusegmendi nõudeid

Tervikuna rahuldav, kuna piisava suurusega nii maa harimiseks kui ka metsa majandamiseks

Kui suur osa soovib ja on võimeline hinnatavat vara soetama

Keskmine osa soovib ja keskmisest suurem osa on võimeline hinnatavat kinnistut (tervikuna) soetama

Müügiperiood Kuni 12 kuud, kuid üldjoontes müüakse sarnaseid varasid oksjoni korras, kus oksjonite tähtajad varieeruvad mõnest nädalast mõne kuuni.

Missugused on oodatavad müügihinnad

Kinnisvaraturg üldisemalt on hindamise hetkel võrdlemisi passiivne, pikenenud on müügiperioodid ja märgata on survet hindade alanemisele. Maatulunduslikel eesmärkidel ostetud maade hinnad püsivad lähitulevikus pigem stabiilsetena.

Alternatiivsed kasutused Alternatiivsed kasutused pigem puuduvad

3.7 Pakkumisinfo

Pakkumiste arv Eestis tervikuna on müügis 968 hoonestamata maatulundusmaad, millest 24 asuvad Raplamaal. Metsamaasid on Eestis pakkumisel kokku 193, millest 3 asuvad Raplamaal. Haritavaid maid on maakonnas pakkumisel 7.

Pakkumishinnad Kasvava metsata metsamaad: Metsamaade, kus raied valdavalt teostatud, pakkumishinnad jäävad valdavalt vahemikku 3000-5000 €/ha. Kasvava metsaga metsamaade pakkumishinnad on väga erinevad sõltudes metsa tagavarast.

24

Eksperthinnang nr. 0278-24

Haritavad maad: Valdavalt on haritavad maad pakkumisel nn alghinnaga (oksjoni korras). Pakkumishinnad varieeruvad vahemikus 0,77 – 0,86 €/m² ehk ca 7700-8600 €/ha. Siinkohal on oluline rõhutada, et valdavalt on tegemist enampakkumistega.

Allikas: www.kv.ee Kasvava metsata metsamaad või vähese tagavaraga metsa kinnistud: Toome väja www.kv.ee protaalist mõned pakkumised sarnaste kinnistutega (millede näol ei ole tegemist oksjonitega):

Aadress Lisainfo Pakkumishind, €, /€/ha

Remniku, Alutaguse vald,

Ida-Virumaa 100% maatulundusmaa, 41 900 m², millest 31 400 m² metsamaa, ligipääs olemas, raied tehtud 15 000 € ehk 3600 €/ha

Jõepera, Räpina vald, Põlvamaa

100% maatulundusmaa, 139 600 m², millest 77 400

m² metsamaa ja 52 900 muu maa, ligipääs olemas, kasvava metsa tagavara 1067 tm, I järgu raiemaht 408 tm. 54 000 € ehk 3900 €/ha

Sepa, Samma, Viru-Nigula vald, Lääne-Virumaa

100% maatulundusmaa, 49 100 m², mis valdavalt looduslik rohumaa, kuid alternatiiv võib olla metsastamine, ligipääs mööda mitt09e avalikke pinnasteid 16 000 € ehk 3300 €/ha

Rõhutame, et eelpool toodud varade puhul on tegemist pakkumishindadega, mitte müügihindadega. On olemas võimalus, et pakkumishinnad avaliku müügi käigus oluliselt langevad või enampakkumise tingimustes tõusevad. Seepärast leiame, et hinnatud hariliku väärtuse/turuväärtuse ning pakkumishindade otsene võrdlemine ei suurenda hinnatud tulemuse täpsust. Erinevates oksjonikeskkondades (timber.ee ja tehingukeskus.ee) on pakkumisel metsamaasid, kus raied valdavalt teostatud, alghindadega 2000-3000 €/ha. Lõpphinnad sarnastel oksjonitel on valdavalt jäänud vahemikku 2500-4000 €/ha. Tehingukeskus.ee ja timber.ee (kuupäeva seisuga 27.03.2024) käimas olevad oksjonid, kus metsa tagavara vähene:

25

Eksperthinnang nr. 0278-24

Timber.ee ja tehingukeskus.ee keskkonnas ja on nähtavad järgnevad lõppenud hanked metsamaa kinnistutega, kus raied valdavalt teostatud / metsa tagavara vähene:

26

Eksperthinnang nr. 0278-24

Haritavad maad: Toome välja www.kv.ee portaalist mõned maatulundusmaade pakkumised:

Asukoht Pakkumis-

hind, € Pindala,

ha Hind, €/ha

Lisainformatsioon

Kuremäe, Lõiuse küla, Rapla vald

47 000* 5,71 8231

Juurdepääsutee puudub (üle naaberpõllumassiivide), PRIA registreering (põllukultuurid), rähkmuld ja gleistunud leetjas muld, kaalutud keskmine reaalboniteet 41, kompaktne.

Nõmmevälja, Järlepa küla, Rapla vald

43 500* 5,68 7658 Piirneb avaliku teega, PRIA registreering (põllukultuurid), rähkmuld, kaalutud keskmine reaalboniteet 55, kompaktne

Mäepõllu, Kuimetsa küla, Rapla vald

105 000* 13,58 7732

Piirneb teega, PRIA registreering (põllukultuurid), leostunud muld, leetjas muld, leostunud gleimuld, kaalutud keskmine reaalboniteet 42, põhiosas suhteliselt kompaktne.

27

Eksperthinnang nr. 0278-24

Asukoht Pakkumis-

hind, € Pindala,

ha Hind, €/ha

Lisainformatsioon

Koidupõllu, Vaopere, Rapla vald

126 500* 14,65 8635 Piirneb avaliku teega, PRIA registreering (põllukultuurid), leostunud ja leetjas muld, kaalutud keskmine reaalboniteet 51, suhteliselt kompaktne.

*-tegemist on enampakkumise alghinnaga Rõhutame, et eelpool toodud varade puhul on tegemist pakkumishindadega, mitte müügihindadega. On olemas võimalus, et pakkumishinnad avaliku müügi käigus oluliselt langevad või enampakkumise tingimustes tõusevad. Seepärast leiame, et leitud turuväärtuse ning pakkumishindade otsene võrdlemine ei suurenda leitud tulemuse täpsust.

3.8 Müügitehingud

Metsamaad: Müügitehingute valimile esitatud kriteeriumid:

• Kinnistu on hoonestamata

• Kinnistul puudub ehitusõigus

• Teostatud lageraie või metsa tagavara vähene

• Tehingu toimumise aeg 2022-2024 veebruar Hindajale on teada järgnevad ost-müügi tehingud sarnaste kinnistutega:

Nr Asukoht Aeg Kinnistu, ha Hind, € Hind, €/ha Lisainfo

1

Harju maakond, Rae vald, Vaidasoo

küla

09.2023 4,68 11900 2543

Maatulundusmaa, kõlvikuline koosseis metsamaa, teostatud lageraie, juurdepääs

avalikult kasutatavalt teelt puudub, kinnistu

kompaktne, kasvukoha tüüp naadi, väheses osas

jänesekapsa-kõdusoo, boniteediklass valdavalt I ja II, väiksemas osas III,

kuivendus olemas

2

Lääne maakond,

Lääne- Nigula vald, Kuijõe küla

02.2024 5,15 16 111 3128

Maatulundusmaa, kõlvikuline koosseis metsamaa, teostatud lageraie, juurdepääs

avalikult kasutatavalt teelt puudub, kuid võimalik läbi naaberkinnistuid läbivalt

teelt, kompaktne kuju, kasvukoha tüüp-valdavalt angervaksa, väiksemas

osas jänesekapsa- mustika, boniteediklass II,

kuivendus olemas

3

Pärnu maakond,

Põhja- Pärnumaa vald, Lehu

küla

12.2023 8,06 23 100 2866

Maatulundusmaa, kõlvikuline koosseis valdavalt metsamaa,

valdavas osas teostatud lageraie, kuid ca 15-20%

ulatuses jäänud mets (noorendik) kasvama, juurdepääs avalikult

kasutatavalt teelt puudub võimalik läbi

28

Eksperthinnang nr. 0278-24

naaberkinnistute, kinnistu kuju piklik, kuid

kompaktne, kasvukoha tüüp-osja, sinilille,

boniteediklass valdavalt II väiksemas osas IV, kuivendus olemas

4

Järva maakond, Järva vald, Reinavere

küla

08.2023 4,4455 22 000 4949

Maatulundusmaa, kõlvikuline koosseis metsamaa, teostatud

lageraie, koosneb kahest katastriüksusest, mis paiknevad lähestiku, juurdepääs avalikult

kasutatavalt teelt puudub, katastriüksused

kompaktsed, mõlemal juhul kasvukoha tüüp

sinilille, boniteediklass I, kuivendus olemas

5

Lääne maakond,

Lääne- Nigula vald, Kuijõe küla

05.2023 4,17 10200 2446

Maatulundusmaa, kõlvikuline koosseis

metsamaa, teostatud lageraie, muu maa, juurdepääs avalikult

kasutatavalt teelt, kinnistu kuju piklik, kuid kompaktne,

kasvukoha tüüp- mustika/mustika kõdusoo

6

Tartu maakond, Peipsiääre

vald, Tähemaa

küla

08.2023 5,99 21000 3506

Maatulundusmaa, kõlvikuline koosseis valdavalt metsamaa,

valdavas osas teostatud lageraie, kuid ca 5-10% ulatuses jäänud mets kasvama (raie polnud

võimalik, kuna kinnistul hiireviu), juurdepääs

avalikult kasutatavalt teelt puudub võimalik

pinnaskattega teelt läbi naaberkinnistute, kinnistu

kuju piklik, kuid kompaktne, kasvukoha tüüp-valdavalt angervaksa, väiksemas

osas naadi

7

Rapla maakond, Märjamaa

vald, Orgita küla

10.2023 1,9223 10 800 5618

Maatulundusmaa, kõlvikuline koosseis

metsamaa, osaliselt haritav ja rohumaa, tagavara 322

tm (kuusk, kask), juurdepääs avalikult

kasutatavalt teelt, kinnistut läbib tee, kasvukoha tüüp-

sinilille

8

Lääne maakond,

Lääne- Nigula vald, Kokre küla

01.2023 6,28 18 000 2866

Maatulundusmaa, kõlvikuline koosseis valdavalt metsamaa,

valdavalt lageraie, juurdepääs avalikult

kasutatavalt teelt puudub, kinnistu kuju piklik, kuid

29

Eksperthinnang nr. 0278-24

kompaktne, kasvukoha tüüp-angervaksa/sinilille

9

Lääne maakond,

Lääne- Nigula vald, Vidruka küla

02.2023 4,6895 11 940 2546

Maatulundusmaa, koosneb kahest katastriüksusest,

kõlvikuline koosseis valdavalt metsamaa, teostatud lageraie,

juurdepääs avalikult kasutatavalt teelt ühele

katastriüksusele puudub, teine avaliku tee ääres, katastriüksused pikliku

kujuga, kuid kompaktsed, kasvukoha tüüp-angervaksa

10

Rapla maakond,

Rapla vald, Loe küla

05.2022 3,96 13 143 3344

100% maatulundusmaa, mis valdavas osas metsamaa,

valdavalt lageraie, väiksemas osas jäetud mets

kasvama + seemnepuud, kasvukoha tüüp valdavalt angervaksa, väiksemas osas tarna-angervaksa,

ligipääs naaberpõllu äärest

*tehingute hinnad ei sisaldanud käibemaksu Allikas: Maa-ameti ja LAHE kinnisvara tehingute andmebaas Haritavad maad: Müügitehingute valimile esitatud kriteeriumid:

• Kinnistu on hoonestamata

• Kinnistu pindala vähemalt 2 ha

• Haritava maa osakaal vähemalt 80%

• Tehingu toimumise aeg 2023 - 2024 jaanuar

• Paiknemine Raplamaal Hindajale on teada järgnevad ostu-müügi tehingud Rapla maakonna maatulundusmaadega, mille koosseisus on olulisel määral haritav maa:

Nr Asukoht Tehingu aeg Hind, € Hind, €/ha Pindala,

ha Lisainformatsioon

1 Luiste küla, Märjamaa

vald 02.2024 73 500 6245 11,77

Piirneb avaliku teega, kuid mahasõit puudub, juurdepääs üle naaberkinnistute. Mullatüübid: Kr, K, Kg, Go, GI. Mullaviljakus 39, PRIAs registreeritud kui põllukultuurid. Suhteliselt kompaktne, kuid reljeefne (kõrguste vahe 7,5m), haritava maa osakaal 97%.

2 Koogimäe

küla, Kehtna vald

01.2024 39 000 6190 6,30

Piirneb avaliku teega, mullatüüp KI(g), mullaviljakus 55, PRIAs registreeritud kui põllukultuurid. Suhteliselt komapktne ja tasane, haritava maa osakaal 94%.

3 Tolli küla, Märjamaa

vald 12.2023 13 000 5138 2,53

Piirneb avaliku teega, mullatüübid GI, Kig ja vähesel määral Ag(AG), mullaviljakus 34, PRIAs registreeritud püsirohumaana, suhteliselt kompaktne ja reljeefilt tasane, haritava maa osakaal 85%.

4 Kuku küla, Rapla vald

12.2023 40 000 10929 3,66 Juurdepääs avalikult teelt puudub, mullatüübib M’’;M’, Go ja M’’’, mullaviljakus 26, PRIAs registreeritud püsirohumaana,

30

Eksperthinnang nr. 0278-24

Nr Asukoht Tehingu aeg Hind, € Hind, €/ha Pindala,

ha Lisainformatsioon

suhteliselt kompaktne ja tasane, haritava maa osakaal 87%.

5

Soosalu küla,

Märjamaa vald

10.2023 35 000 6284 5,57

Piirneb avaliku teega, mahasõidutee on eraomandis, kuid seatud servituut. Mullatüübid K ja Kr, mullaviljakus 45, PRIAs registreeritud põllukultuuridena, ebakorrapärase kujuga, osaliselt reljeefne (kõrguste vahe 5m), haritava maa osakaal 96%.

6 Rootsi küla, Kohila vald

09.2023 62 420 5471 11,41

Piirneb avaliku teega, mullatüübid KI, Kor, Ko ja K, mullaviljakus 55, PRIAs registreeritud põllukultuuridena, ebakorrapärase, kuid põhiosas suhteliselt kompaktse kujuga, reljeefilt tasane, haritava maa osakaal 99%. Koormatud kasutusvaldusega.

7 Kilgi küla, Märjamaa

vald 09.2023 410 000 10 795 37,98

Kahest katastriüksusest koosnev kinnisasi, katastriüksusi eraldab avalik tee. Mullatüübid Go, Ag, Kog, Kig, GI. Mullaviljakus ühel kü 37 ja teisel 39. PRIAs registreeritud põllukultuuridena, suhteliselt kompaktsed maaüksused, kõrguste vahe kuni 3m. Ühe katastriüksuse osas tükeldab maakasutust kraav. Haritava maa osakaal 96%.

8 Hertu küla,

Kehtna vald

08.2023 80 000 8686 9,21

Piirneb avaliku teega, mahasõit võimalik riigi omandis olevalt metsateelt, mullatüübid KIg, K;Kr, KI, Ko, mullaviljakus 43, PRIAs registreeritud (põllukultuurid). Suhteliselt kompaktne, reljeef valdavalt tasane (kõrguste vahe kuni 3m), haritava maa osakaal 100%. Rapla kesklinna vahetus läheduses (kesklinnast ca 6 km).

9 Kunsu küla, Märjamaa

vald 08.2023 28 080 6000 4,68

Piirneb avaliku teega, olemas mahasõit. Mullatüübid Kog ja Ko(g), mullaviljakus 41, PRIAs registreeritud kui põllukultuurid, suhteliselt kompaktne ja reljeefilt suhteliselt tasane (kõrguste vahe 2m), haritava maa osakaal 99%.

10

Konuvere küla,

Märjamaa vald

07.2023 265 000 5943 44,59

Piirneb avaliku teega, koosneb kahest kõrvuti paiknevast katastriüksusest, mis üheskoos moodustavad põhiosas suhteliselt kompaktse maaüksuse, kuid suurema katastriüksuse maakasutust tükeldab oja. Reljeefilt tasane. Mullatüübid GI, Kig, mullaviljakus 34 ja 33, PRIAs registreeritud valdavalt kui põllukultuurid. Haritava maa osakaal 92%.

11 Kärpla küla, Kehtna vald

06.2023 65 000 7738 8,40

Piirneb avaliku teega. Pika, kitsa, väljavenitatud kujuga. Mullatüübid Ko, Go1, Go, Kig, mullaviljakus 38, PRIAs registreeritud püsirohumaana, haritava maa osakaal 98%.

12 Härgla

küla, Rapla vald

06.2023 29 000 7417 3,91

Piirneb avaliku teega, kuid mahasõit puudub, juurdepääs üle naaberkinnistu(te). Mullatüübid Ko, Kg, KI, Kig;Kog, mullaviljakus 54. PRIAs registreeritud kui põllukultuurid. Piklik,

31

Eksperthinnang nr. 0278-24

Nr Asukoht Tehingu aeg Hind, € Hind, €/ha Pindala,

ha Lisainformatsioon

kuid valdavalt kompaktne ja reljeefilt lääne suunal tõusev (kõrguste vahe kuni 7m). Haritava maa osakaal 100%.

13 Käbiküla,

Kehtna vald 05.2023 68 754 10 156 6,77

Piirneb avaliku teega, mullatüübid KI, Ko;Kor, Ko(g);Kor(g), K, mullaviljakus 46. PRIAs registreeritud kui põllukultuurid, põhiosas suhteliselt kompaktne ja tasane. Haritava maa osakaal 96%.

Tehingute hinnad ei sisaldanud käibemaksu Allikas: Maa-ameti ja LAHE kinnisvara tehingute andmebaas

4 HINDAMINE

4.1 Vara parim kasutus

Vara parim kasutus: hindamisstandard defineerib vara parimat kasutust kui vara kõige tõenäolisemat kasutust, mis on füüsiliselt võimalik, vajalikult põhjendatud, õiguslikult lubatav, finantsmajanduslikult otstarbekas ja mille tulemusena hinnatav vara omandab kõrgeima väärtuse (EVS 875-1).

Eksperthinnangu koostaja on seisukohal, et arvestades hinnatava vara asukohta, õiguslikult lubatud ning tegelikku kasutust, füüsilist võimalikkust ja finantsmajanduslikku otstarbekust, on hinnatava vara parimaks kasutuseks olemasolev kasutus nii metsamaana kui ka haritava maana.

Muud kasutused on hindaja hinnangul vähe tõenäolised.

Äralõike puhul on tegemist ebakompaktse ja väljavenitatud maa-alaga, mis asub teekaitsevööndis. Tulenevalt äralõike suurusest, kujust ja paiknemisest, ei vasta äralõige turul vabalt kaubeldavate kinnisasjade kriteeriumitele, mistõttu muud kasutust kui praegune kasutus äralõikel väärtuse kuupäeva seisuga ei ole.

4.2 Hindamismeetodi valik

Hindamisel on rakendatavad peamiselt kolm meetodit: võrdlusmeetod, tulumeetod ja kulumeetod. Meetodi valik sõltub peamiselt hinnatavast varast ning olemasolevast turuinformatsioonist.

Hinnatava vara turuväärtuse hindamisel kasutame võrdlusmeetodit (sobivaim meetod sarnaste varade hindamisel).

Võrdlusmeetod:

Kinnisvara hindamisel võrdlusmeetodil lähtutakse eeldusest, et ükski informeeritud ostja ei ole nõus maksma omandatava vara eest rohkem, kui teine ostja hiljuti toimunud analoogse tehingu korral. Hinnatav vara peab olema võrreldav teiste analoogsetega nii füüsiliste tunnuste, asukoha, majandusliku otstarbe kui ka ajafaktori näitajate poolest. Turuväärtuse määramisel on aluseks seos, et turusituatsioon on hindamise hetkel vastav, st. turul olevate üksteist asendavate kaupade hinnad on võrdsed. Võrdlusmeetodi eelised seisnevad selles, et ta põhineb piirkonna tegelikel hindadel, võtab arvesse tegelikku nõudlust ja pakkumist ning on lihtsalt mõistetav ja põhjendatav.

Antud meetodi puhul hinnatakse turuväärtus hinnatava vara ja hiljuti müüdud sarnaste varade võrdlemise alusel.

Äralõike hüvitusväärtuse hindamisel oleme lähtunud KAHOS § 12 lõikest 4, EVS875-12 punktist 6.3.4 ja punktist 6.7.2.

KAHOS § 12 lõikest 4:

Kui omandamisele kuuluv kinnisasjast tehtav äralõige on iseseisvalt kasutatav, hinnatakse äralõiget kui võimalikku müügiobjekti. Kui äralõige ei ole iseseisvalt kasutatav, on hindamise aluseks kinnisasja kui

32

Eksperthinnang nr. 0278-24

terviku turuväärtuse vähenemine, mis on põhjustatud kinnisasjast tehtavast äralõikest ja ümbritseva keskkonna muutusest

EVS875-12 punkt 6.7.2: Kui äralõige puudutab ainult kinnisasja hoonestamata osa, antakse hinnang üksnes maale ilma hoonestuseta, seda nii kinnisasja kui terviku, aga ka äralõike väärtuse kohta. Olukorras, kus äralõige puudutab hoonestatud kinnisasja hoonestamata osa, peab hindaja veenduma, et äralõike väärtus iseloomustab piisava adekvaatsusega kinnisasja hoonestatud osa väärtuse vähenemist.

Kuna hindaja hinnangul on äralõige eraldiseisvana pigem vähe likviidne, siis oleme hindamisel lähtunud EVS875-12 punktist 6.3.4:

Äralõike korral, mis oma suuruse, kuju jms näitajate poolest ei vasta kriteeriumitele, mis on omased turul vabalt kaubeldavatele kinnisasjadele, võib alusena kasutada ühikuväärtust, mis on omane kinnisasjadele, millega antud piirkonnas kaubeldakse.

Hindamiskäigu kirjeldus:

1. Hindame kinnistu kasvava metsata metsamaa kõlviku osa turuväärtuse ühikhinna

2. Hindame kinnistu haritava maa kõlviku osa turuväärtuse ühikhinna

3. Hindame äralõike hariliku väärtuse (liites äralõike kasvava metsata metsamaa kõlviku ja kasvava metsa harilikud väärtused ning haritava maa kõlviku väärtuse)

4. Hindame saamata jäävad tulud ja kaasnevad kahjud

5. Hindame hüvitamisele kuuluva summa liites äralõike hariliku väärtuse, kaasnevad kahjud ja saamata jäävad tulud

4.3 Kinnistu kasvava metsata metsamaa ja haritava maa kõlviku turuväärtuse hindamine

1) Kasvava metsata metsamaa väärtuse hindamine Vastava kinnistu osa väärtuse arvutamisel oleme liitnud kokku metsamaa (44397 m²) ja muu maa kõlviku (3042 m²) pindalad.

Võrdluseks valitud varad3 1, 2, 3 ja 4, mis sobivad eelkõige ajaliselt ja teada oleva info poolest.

Käibemaksu info Varade võrdlemisel oleme kasutanud ilma käibemaksuta sisendeid

Võrdlusühik Hektari hind, sest sarnaste maade sektoris kaubeldakse hektari hinna alusel.

Toodud võrdlustehingute võrdlemiseks hinnatava varaga korrigeerime võrdlustehinguid iseloomustavaid parameetreid. Korrigeerimise eesmärgiks on anda hinnang, kui palju muudab hinnatava vara mingi parameetri erinevus võrdlustehingu turuväärtust.

Võrdluselemendid: Võrdluselemendi selgitus:

Ajaline kohandus Alates 2023. aasta augustist kuni väärtuse kuupäevani ei ole me antud turusektoris hindade muutusi täheldanud

Asukoha kohandus Metsa aluste maade puhul on makro asukoht vähem tähtis, kuid huvi tuntakse enam linnade lähistel asuvate või suurte metsamassiivide vahel asuvate lankide vastu (sellisel juhul ostjaks eelkõige naaberkinnistute omanikud).

Ligipääs Metsamajandamise kontekstis on oluline kinnistule juurdepääsu olemasolu teelt (vähem oluline on asjaolu, kas tee on avalik või mitte, kuid eelistatum on ligipääs avalikult teelt). Vähem hinnatud on kinnistud, milleni puudub ligipääsutee ning metsa majandamise tarbeks on vajalik läbida mitmeid naaberkinnistuid ja saada erinvaid nõusolekuid. Samuti tuleb arvestada, et piirnemine põhimaanteega tihtilugu ei taga ligipääsu kinnistuni (kui puudub mahasõit ja kinnistu piirneb kraaviga, võib see tähendada, et metsamaterjali ladustamine maantee läheduses ja selle

3 Müügitehingute tabel, p.3.8.

33

Eksperthinnang nr. 0278-24

äravedu maanteepoolse osa kaudu ei ole võimalik ning läheneda tuleb läbi naaberkinnistute).

Kinnistu pindala Lageraielankide puhul, mida ostetakse metsastamise eesmärgil, mastaabiefekti turul üldjoontes ei rakendu.

Kuju Kompaktse kujuga kinnistud on enam hinnatud

Kasvukoha tüüp ja boniteet

Viljakama mulla ja kõrgema boniteediga kasvukohatüübid on enam hinnatud (head kasvukohatüübid on näiteks naadi, jänesekapsa, mustika, angervaksa jt ning vähem hinnatud kasvukohatüübid raba, osja, siirdesoo vms on üldiselt seotud liigniiskete piirkondadega. Lisaks on enim hinnatud boniteediklass Ia, Ib ja I ning kõige vähem hinnatud boniteediklass on V)

Teostatud raied Turuväärtuselt on kõrgemad kinnistud, kus osa metsast on kasvama jäetud, mõju sõltub alles jäänud kasvava metsa osakaalust ja kvaliteedist.

Muid parameetreid ei ole kohandatud, kuna hinnatav vara on võrdlustehingutega samaväärne või erinevuse mõju harilikule väärtusele/turuväärtusele on marginaalne.

34

Eksperthinnang nr. 0278-24

Kohandustabel:

HINNATAV VARA Võrreldavad varad

1 2 3 4

Tehinguhind: Hindamisel lähtuti

hektari hinnast 11 900 € 16 111 € 23 100 € 22 000 €

Hektari hind: 2 543 € 3 128 € 2 866 € 4 949 €

Tehingu aeg: 03.2024

sept.23 veebr.24 dets.23 aug.23

Ajaldamine: 0% 0% 0% 0%

Ajaldatud hind: 2 543 € 3 128 € 2 866 € 4 949 €

Asukoht: Rapla maakond, Märjamaa vald,

Aruküla

Harju maakond, Rae vald, Vaidasoo küla

Lääne maakond, Lääne-Nigula vald,

Piirsalu küla

Pärnu maakond, Põhja-Pärnumaa vald, Lehu küla

Järva maakond, Järva vald,

Reinavere küla

Kohandus 0% 0% 0% 0%

Juurdepääs: Paikneb Tallinn- Pärnu-Ikla ääres, mahasõit puudub

juurdepääs avalikult kasutatavalt teelt puudub, paikneb teiste metsaga

kaetud kinnistute vahel

juurdepääs avalikult kasutatavalt teelt

puudub, võimalik läbi mitmeid

naaberkinnistuid läbiva tee kaudu

juurdepääs avalikult

kasutatavalt teelt puudub võimalik

läbi naaberkinnistute

juurdepääs avalikult

kasutatavalt teelt puudub võimalik

läbi naaberkinnistute

Kohandus 0% -5% 0% 0%

Pindala (ha) 4,7439

4,68 5,15 8,06 4,4455

Kohandus 0% 0% 0% 0%

Kuju kompaktne

kompaktne kompaktne kompaktne

koosneb kahest eraldiseisvast

katastriüksusest, mis mõlemad on

kompaktsed

Kohandus 0% 0% 0% 0%

Kasvukoha tüüp ja boniteet

jänesekapsa- kõdusoo, Ia

boniteet (äralõike alal)

kasvukoha tüüp naadi, väheses osas

jänesekapsa- kõdusoo,

boniteediklass valdavalt I ja II,

väiksemas osas III

valdavalt angervaksa, jänesekapsa-

mustika, boniteediklass II

osja ja sinilille, boniteediklass

valdavalt II väiksemas osas

IV, kehvem kasvukohatüüp ja

boniteet

sinilille, boniteediklass I

Kohandus 15% 15% 35% 5%

Teostatud raied eelduslikult lageraie

lageraie

valdavas osas teostatud lageraie,

kuid ca 10-15% ulatuses jäänud mets

kasvama

lageraie, 15-20% ulatuses jäänud mets (noorendik)

kasvama

lageraie

Kohandus 0% -10% -15% 0%

Summaarne kohandus:

15% 0% 20% 5%

Kohandatud hektari hind:

2 924 € 3 128 € 3 439 € 5 196 €

Kohanduste absoluutväärtuste summa

15% 30% 50% 5%

Osakaal lõpphinnas: 100% 25% 25% 20% 30%

Kaalutud hektari hind, (€):

3 760 € 731 € 782 € 688 € 1 559 €

35

Eksperthinnang nr. 0278-24

Hariliku väärtuse/turuväärtuse hindamiseks on sobivaim kaalutud keskmine, kuna varasid on kohandatud erineval määral ning kaalumisel saab arvesse võtta kohandamisel tekkinud ebatäpsust. Kõige vähem kohandatud varale antakse suurem kaal ja kõige rohkem kohandatud varale kõige väiksem kaal. Eelpool toodud kinnistuosa turuväärtuse ühikhinnaks hindame 3760 €/ha ehk 0,3760 €/m² ning vastava kinnistu osa terviku turuväärtuseks hindame: 3760 €/ha * 4,7439 ha ≈ 17 837 €. Hinnatud tulemus ei sisalda käibemaksu.

2) Haritava maa kõlviku väärtuse hindamine

Võrdluseks valitud varad4 Rõhutatud kirjas väljatoodud tehingud Haritavate maade müügitehingud, mis sobivad eelkõige asukohalt ja ajaliselt või muudelt parameetritelt.

Käibemaksu info Varade võrdlemisel oleme kasutanud tehingute lõpphindasid, võrdlustehingute hinnad ei sisalda käibemaksu.

Võrdlusühik Varade võrdlemisel oleme kasutanud tehingute hektari hindasid (€/ha), kuna taoliste varadega kaubeldakse valdavalt pinnaühikuhinna alusel.

Toodud võrdlustehingute võrdlemiseks hinnatava varaga korrigeerime võrdlustehinguid iseloomustavaid parameetreid. Korrigeerimise eesmärgiks on anda hinnang, kui palju muudab hinnatava vara mingi parameetri erinevus võrdlustehingu turuväärtust.

Võrdluselemendid: Võrdluselemendi selgitus:

Ajaline kohandus Hinnatavas turusektoris on võrreldaval perioodil olnud märgata mõningast hinnatõusu.

Asukoht Asukohta analüüsitakse nii mikro- kui ka makroasukoha võtmes – kohandamisel arvestatakse vahetut ümbrust, juurdepääsu, kaugust keskusest ja piirkonna mainet (nt suurtootjate koondumine). Põllumajanduslike maade osas ei ole asukoht keskustes või keskuste läheduses niivõrd määrava tähtsusega, küll aga arvestades võimalikku tulevikuperspektiivi (turul on ka ostjaid, kes arvestavad maatulundusmaade ostmisel kaugemat perspektiivi, pidades silmas just võimalikku ehituspotentsiaali), avaldab paiknemine keskuste läheduses mõju üldisele hinnatasemele.

Kinnistu pindala Suurema pindalaga põllumaade hektarihinnad on turul mõnevõrra kõrgemad kui väikese pindalaga maaüksustel.

PRIA põllumassiivide registri registreering

PRIA põllumassiivide registris registreerimine tagab pindalatoetuse saamise, mistõttu omab see positiivset mõju vara väärtusele.

Mullastik Viljakate muldadega põllumaad, head põllutüübilised haritavad maad on turul kõrgema hinnaga. Keskmised põllutüübilised mullad on mõnevõrra vähem eelistatud ning rohumaatüübilised haritavad maad on kõige vähem eelistatud.

Juurdepääs Oluline on kinnistule juurdepääsu olemasolu avalikult teelt. Juurdepääsu puudumine avalikult teelt või tee servituudi puudumine mõjutab kinnistu turuväärtust.

Kuju, reljeef Kompaktsema kujuga ning tasase reljeefiga põllumaad on turul enamhinnatud, kuna neid on suurte põllumasinatega odavam ja lihtsam harida.

Haritava maa osakaal Enamhinnatud on põllumaad, mille koosseisus on valdavalt haritav maa. Looduslik rohumaa ja muu maa kõlvikud on turul vähemhinnatud.

Muid parameetreid kohandatud ei ole, kuna hinnatav vara on võrdlustehingutega samaväärne, vastava erinevuse mõju harilikule väärtusele/turuväärtusele on marginaalne.

4 Müügitehingute tabel, p.3.8.

36

Eksperthinnang nr. 0278-24

Kohandustabel:

HINNATAV VARA V Õ R D L U S V A R A D :

5 8 12

Tehingu hind (€)

märts.24 € 35 000 € 80 000 € 29 000

Hektari hind (€/ha) € 6 284 € 8 686 € 7 417

Tehingu aeg okt.23 aug.23 juuni.23

Ajaldamine 5% 10% 10%

Ajaldatud hind (€/ha) € 6 598 € 9 555 € 8 159

Asukoht Aruküla, Märjamaa vald, Rapla maakond,

vallakeskus Märjamaa alev 9 km

Soosalu küla, Märjamaa vald,

samaväärne

Hertu küla, Kehtna vald, Rapla kesklinn

6 km, parem

Härgla küla, Rapla vald, samaväärne

Kohandus 0% -5% 0%

Pindala (ha) 4,0157 5,57 9,21 3,91

Kohandus 0% -5% 0%

PRIA põllumassiivide registreering

Registreeritud PRIA põllumassiivide

registris, põllukultuurid

Samaväärne Samaväärne Samaväärne

Kohandus 0% 0% 0%

Mullastik Keskmisest madalama

viljakusega, peamiselt Go (äralõike alal),

reaalboniteet 26

Hea viljakusega, K ja Kr, kaalutud keskmine

reaalboniteet 45, parem

Hea viljakusega, Kig, K;Kr, KI, Ko,

kaalutud keskmine reaalboniteet 43,

parem

Hea viljakusega, Ko, Kg, KI, Kig;Kog,

kaalutud keskmine reaalboniteet 54,

parem

Kohandus -10% -10% -15%

Juurdepääs Piirneb avaliku teega, kuid mahasõit puudub, juurdepääs üle naaberkinnistu

Piirneb avaliku teega, mahasõidutee

eraomandis, kuid seatud servituut,

mõnevõrra parem

Piirneb avaliku teega, kuid

mahasõit puudub. Mahasõit võimalik

riigi omandis olevalt metsateelt,

mõnevõrra parem

Piirneb avaliku teega, kuid mahasõit

puudub, juurdepääs üle naaberkinnistute,

kehvem

Kohandus -5% -5% 0%

Kuju, reljeef

Põhiosas suhteliselt kompaktse kujuga,

valdavalt tasane

Ebakorrapärase kujuga, võrreldes

hinnatavaga vähemkompaktne, osaliselt reljeefne

(kõrguste vahe 5m), kehvem

Suhteliselt kompaktne ja

reljeef valdavalt tasane (kõrguste vahe kuni 3m), samaväärne

Kompaktne, tõusva reljeefiga (kõrguste

vahe kuni 7m), mõnevõrra kehvem

Kohandus 15% 0% 5%

Haritava maa osakaal kogupinnast

100% (hinnatakse haritava maa

kõlvikule vastavat väärtust)

96% 100% 100%

Kohandus 0% 0% 0%

Summaarne kohandus 0% -25% -10%

Kohandatud hind (€/ha) € 6 598 € 7 166 € 7 343

Kohanduste absoluutväärtuste summa 35% 35% 30%

Osakaal lõpphinnas 1,00 0,30 0,30 0,40

Kaalutud hind (€/ha) € 7 066 € 1 979 € 2 150 € 2 937

Turuväärtuse hindamiseks on sobivaim kaalutud keskmine, kuna varasid on kohandatud erineval määral ning kaalumisel saab arvesse võtta kohandamisel tekkinud ebatäpsust. Kõige vähem kohandatud varale antakse suurem kaal ja kõige rohkem kohandatud varale kõige väiksem kaal. Hariliku väärtuse/turuväärtuse hindamiseks on sobivaim kaalutud keskmine, kuna varasid on kohandatud erineval määral ning kaalumisel saab arvesse võtta kohandamisel tekkinud ebatäpsust. Kõige vähem kohandatud varale antakse suurem kaal ja kõige rohkem kohandatud varale kõige väiksem kaal.

37

Eksperthinnang nr. 0278-24

Eelpool toodud kinnistuosa turuväärtuse ühikhinnaks hindame 7066 €/ha ehk 0,7066 €/m² ning vastava kinnistu osa terviku turuväärtuseks hindame: 7066 €/ha * 4,0157 ha ≈ 28 375 €. Hinnatud tulemus ei sisalda käibemaksu.

4.4 Äralõike ja sellel paikneva kasvava metsa hariliku ja hüvitusväärtuse hindamine

1) Äralõike aluse maa väärtuse hindamine (ilma kasvava metsata)

KAHOS § 12 lõige 4 Kui omandamisele kuuluv kinnisasjast tehtav äralõige on iseseisvalt kasutatav, hinnatakse äralõiget kui võimalikku müügiobjekti. Kui äralõige ei ole iseseisvalt kasutatav, on hindamise aluseks kinnisasja kui terviku turuväärtuse vähenemine, mis on põhjustatud kinnisasjast tehtavast äralõikest ja ümbritseva keskkonna muutusest. Äralõige ei ole vabal turul eraldi kaubeldav (eelkõige oma suuruse ja kuju tõttu), mistõttu pole võimalik hinnata äralõike turuväärtust. Kinnistu/katastriüksuse kui terviku väärtuse vähenemise hindamise üheks võimaluseks on Kinnistu/katastriüksuse kui terviku väärtuse hindamine enne äralõike teostamist ja peale äralõike teostamist ning tulemuste vahe võiks anda infot väärtuse vähenemise kohta. Kahjuks ei ole suurematest kinnistutest/katastriüksustest teostatavate väikemate äralõigete korral vastav metoodika tihtilugu rakendatav. Seega oleme lähtunud EVS875-12 6.3.4: Äralõike korral, mis oma suuruse, kuju jms näitajate poolest ei vasta kriteeriumitele, mis on omased turul vabalt kaubeldavatele kinnisasjadele, võib alusena kasutada ühikuväärtust, mis on omane kinnisasjadele, millega antud piirkonnas kaubeldakse. Seega antakse sarnastel puhkudel hinnang äralõike harilikule väärtusele (definitsioon esitatud hinnangus lk 4) jälgides maksimaalselt turuväärtuse hindamise põhimõtteid ja nõudeid. Antud juhul on äralõike harilik väärtus tuletatud kinnisasja kasvava metsata metsamaa ja haritava maa ühikväärtustest liites saadud tulemusele äralõike alale jääva kasvava metsa väärtuse. Äralõike koosseisus on ca 4000 m² ulatuses metsamaa ja ca 2568 m² ulatuses haritav maa. Seega oleme äralõigete hariliku väärtuse (ilma kasvava metsata) hinnanud järgnevalt: 0,3760 €/m² * 4000 m² + 0,7066 €/m² * 2568 m² ≈ 3319 € Hindaja hinnangul iseloomustab äralõigete harilik väärtus (ilma kasvava metsata) piisava adekvaatsusega kinnisasja kui terviku väärtuse vähenemist (ilma kasvava metsata).

2) Äralõikel paikneva kasvava metsa väärtuse ja hüvitusväärtuse hindamine Äralõikel paikneva kasvava metsa hüvitusväärtusele on allhanke korras metsa väärtuse ja hüvitusväärtuse arvutused Metsaeksperdi Metsakorralduse OÜ:

38

Eksperthinnang nr. 0278-24

Kuna äralõike aluse kasvava metsata maa väärtuse on hindaja hinnanud võrdlusmeetodil, siis täiendavalt oleme kasvava metsa hindamisel lähtunud Metsakorralduse OÜ poolt koostatud arvutustest, mille järgselt:

• kasvava metsa harilik väärtus: ≈ 1421 €

• kasvava metsa hüvitusväärtus: ≈ 4302 €.

39

Eksperthinnang nr. 0278-24

Seega on hindaja hinnangul äralõike harlikuks väärtuseks kokku 3319 € + 1421 € = 4740 € ehk ca 0,72 €/m². Saamata jääva tuluna on käsitletav kasvava metsa hüvitusväärtuse ja hariliku väärtuse vahe ehk 2881 €.

4.5 Analüüs äralõike teostamisest tuleneva mõju kohta alles jäävale kinnistule

KAHOS § 12 lg 3 Kinnisasja omandamisel viiakse hindamine läbi hüvitamise eesmärgil. Kahju hüvitamine on tegevus, mille eesmärk on kahju kannatava isiku asetamine olukorda, mis on võimalikult lähedane olukorrale, milles ta oleks olnud, kui omandamise asjaolu ei oleks esinenud. Analüüs: Äralõige teostatakse kinnistu läänepoolsest osast, mis piirneb Tallinna-Pärnu-Ikla põhimaanteega, kusjuures äralõige ei jaga ega poolita kinnistut erinvateks osadeks. Äralõike teostamise tulemusel väheneb kinnistu pindala 7,5% ning see ei oma mõju alles jääva kinnistu osa ühikväärtusele. Seoses äralõike teostamisega ning sõidutee laiendamisega, nihkub mõnevõrra edasi ka avalikult kasutatava tee kaitsevöönd. Arvestades äralõike suurust ja paiknemist, siis äralõike teostamisega ei kaasne olulist negatiivset mõju alles jääva kinnistu funktsionaalsusele ega ka kasutamisele (ligipääs jääb sarnaseks).

4.6 Kaasnevate kahjude ja saamata jäävate tulude hindamine

Hindaja on Transpordiameti poolt edastatud omaniku kontakt e-mailile saatnud päringu seoses kaasnevate kahjude ja saamata jäävate tuludega 26.02.2024, kuid ei ole omanikult saanud vastust. Hindaja on analüüsinud olukorda, teostanud kohapealse paikvaatluse ning on seisukohal, et oluline negatiivne mõju lisaks äralõike aluse maa ja sellel kasvava metsa väärtusele puudub. Seega eelnevast tulenevalt ei teki hindaja hinnangul täiendavaid kahjusid ega saamata jäävaid tulusid (kasvava metsaga seotud saamata jäävaid tuleviku tulusid on arvestatud metsa hindaja poolt kasvava metsa hüvitusväärtuse arvutamisel ning see on välja toodud punktis 4.4).

4.7 Hüvitusväärtuse hindamine

Hindame hüvitamisele kuuluva summa liites äralõike hariliku väärtuse, kaasnevad kahjud ja saamata jäävad tulud.

Äralõike harilik väärtus: 4740 €.

Kaasnevad kahjud: puuduvad

Saamata jäävad tulud: 2881 €

4740 € + 2881 € = 7621 € ≈ 7620 € (seitse tuhat kuussada kakskümmend eurot) ehk 1,16 €/m² äralõike pindala kohta.

Vastavalt KAHOS § 11 lg 6 Tasu määratakse alates 1-eurosest väärtusest ühe euro täpsusega ja alates 100-eurosest väärtusest kümne euro täpsusega. Hinnatud hüvitusväärtus ei sisalda käibemaksu. Hinnatud tulemus on keskmine või keskmisest mõnevõrra madalam ±20%.

40

Eksperthinnang nr. 0278-24

LISA 1 FOTOD

41

Eksperthinnang nr. 0278-24

42

Eksperthinnang nr. 0278-24

Aerofoto:

Allikas: https://fotoladu.maaamet.ee/ (Pildistuse aeg: 2023-05-19)

43

Eksperthinnang nr. 0278-24

LISA 2 KINNISTUSRAAMATU VÄLJAVÕTE

44

Eksperthinnang nr. 0278-24

45

Eksperthinnang nr. 0278-24

LISA 3 KINNISASJA HÜVITUSVÄÄRTUSE HINDAMISE TABEL

Muutuja Jah/Ei Kirjeldus ja mõju

Hüvitusväärtus=turuväärtus Jah (äralõike aluse maa osas)

Hüvitusväärtus=asendusmaksumus Ei

Kaasnevad kahjud:

1. Ehitise likvideerimine või kasutuks muutumine, samuti muude parenduste kasutuks muutumine

Ei

2. Detailplaneeringu elluviimise võimaluse kaotamine või ehitusvõimaluse vähenemine või kaotamine

Ei

3. Metsa, muu taimestiku ja istanduse hävimine

Ei Kasvavat metsa on arvesse võetud äralõike hariliku väärtuse arvutamisel, mistõttu seda pole arvestatud kaasneva kahjuna.

4. Kinnisasjalt avalikult kasutatavale teele juurdepääsu likvideerimine või pikenemine

Ei

5. Muu kahju Ei

Saamata jääv tulu:

1. Tegutseva ettevõtte tegevuse peatamine

Ei

2. Piiratud asjaõiguse või rendi- ja üürilepingust tulenev saamata jääv tulu

Ei

3. Muu tulu Jah Kasvava metsaga seonduv saamata jääv tulu. Vt punkt 4.4

46

Eksperthinnang nr. 0278-24

LISA 4 KASVAVA METSA VÄÄRTUSE JA HÜVITUSVÄÄRTUSE ARVUTUSED

Kasvava metsa väärtuse ja hüvitusväärtuse arvutused on teostanud allhanke korras Metsaeksperdi Metsakorralduse OÜ ning see on lisatud eraldi failina digikonteinerisse.

47

Eksperthinnang nr. 0278-24

LISA 5 MULLASTIKUNÄITAJATE TÄPSEM SELGITUS

Maa-ameti mullastiku kaardi legend:

48

Eksperthinnang nr. 0278-24

49

Eksperthinnang nr. 0278-24

A- HEAD PÕLLUTÜÜBILISED HARITAVAD MAAD

AGRORÜHM SIFER BONITEET LÕIMIS MULDADE ISELOOMUSTUS

A21

LP, LP(g)

48-60

sl, ls, sl/ls

Parasniisked ja nõrkade liigniiskuse tunnustega kahkjad keskmise raskusega mullad

A22

Ko;Kor; Ko(g); Kor(g) KI; KI(g)

41-50

sl; sl/ls; ls Parasniisked ja nõrkade liigniiskuse tunnustega leostunud ja leetjad keskmise raskusega mullad

A41

Kg, Kog, Korg, KIg

41-50

sl, ls, sl/ls

Kuivendatud keskmise raskusega gleistunud kamarmullad.

A42 LPg 48-60 sl, ls, sl/ls Kuivendatud keskmise raskusega gleistunud kahkjad mullad

B- KESKMISED PÕLLUTÜÜBILISED HARITAVAD MAAD

B51 Kg, Kog, Korg, Gk, Go, Gor,

Gkr

38-45

sl, ls, sl/ls, s

Kuivendamata gleistunud keskmise raskusega ja rasked kamarmullad, rahuldavalt kuivendatud keskmise raskusega ja rasked kamargleimullad

C- ROHUMAATÜÜBILISED HARITAVAD MAAD

C 6 Go, M`, M´´; M```

21-38 Kõik lõimised

Hästi kuivendatud turvastunud ja hästi lagunenud turvasmullad

Lõimised: Kivisus: ls – liivsavi II 1 v1

o – maht 5-20 m3/ha, raudkiviveeris 1-10cm sl – saviliiv II 1 v1

o – maht 5-20 m3/ha, raudkiviveeris 1-10cm s – savi II1 - maht 5-20 m3/ha II 1 v2

o – maht 5-20 m3/ha, raudkiviveeris 1-10cm IIko

2,1 - maht 5-20 m3/ha, raudkivid Märkus: A21, A41, A42 – teravilja kasvatamiseks parimad mullad B51 – keskmine põllumaa A+B – põllutüübiline haritav maa C – rohumaadeks sobiv maa

50

Eksperthinnang nr. 0278-24

VASTAVUSKINNITUS STANDARDI NÕUETELE

• Käesoleva hindamisaruande koostanud ja kogu hindamistoimingu läbi viinud hindaja kutseline pädevus on piisav hindamistellimuse täitmiseks.

• Käesolev hindamisaruanne ja kogu hindamistoiming vastab eesti kinnisvara hindamise standardiseeria EVS 875 nõuetele, sh hindamise headele tavadele.

• Hindaja ei avalda hindamistoimingu käigus kogutud informatsiooni ja hindamistulemusi mitte kellelegi peale tellijaga kokkulepitud isikute, v.a. juhud kui seadus seda nõuab või kui see on vajalik kindlateks hindamise kutsealaga seotud toiminguteks.

• Mitte keegi peale hindamisaruandes nimetatud isikute ei ole hindajat hindamistoimingus abistanud.

• Hindaja on tegutsenud sõltumatu hindajana.

• Hindaja on tegutsenud erapooletult ilma mingite isiklike huvideta hindamistoimingu suhtes.

• Hindaja poolt hindamistoimingu eest saadav tasu ei ole seotud hindamistulemusega.

• Hindamistoimingus kasutatud ja hindamisaruandes esitatud andmed on hindajale teadaolevalt tõesed ja korrektsed.

• Hindamistoimingus kasutatud ja hindamisaruandes esitatud analüüsid ja järeldused on kitsendatud ainult hindamisaruandes esitatud eelduste ja piiravate tingimustega.

Koostaja: /allkirjastatud digitaalselt/

Taavo Vainomaa

Kutseline hindaja 163384 Vara hindaja, tase 7

Eesti Kinnisvara Hindajate Ühingu liige Tel: +372 5062838

Valge 4 / 11413 Tallinn / 620 1200 / [email protected] / www.transpordiamet.ee

Registrikood 70001490

OÜ Orgita Põld

[email protected]

Meie 24.04.2024 nr 8-3/23-041/1738-2

Pakkumine kinnisasjast maaeralduse

omandamiseks

Transpordiamet esitas Teile 01.02.2024 kirjaga nr 8-3/23-041/1738-1 teate kinnisasja omandamise

menetluse alustamisest.

Teates nimetatud projekti realiseerimiseks on vajalik Eesti Vabariigile Transpordiameti kaudu

omandada Teile kuuluvast kinnistust, registriosa numbriga 3387537, koosseisus olevast Annimardi

kinnisasjast (koha aadressiga Rapla maakond, Märjamaa vald, Aruküla küla, katastritunnus

50403:002:0024, pindalaga 8,76 ha), äralõige ligikaudse pindalaga 6568 m2.

OÜ LAHE Kinnisvara Hindamine poolt koostatud hindamisaruande nr 0278-24 alusel on leitud

läbi katastriüksuse pinnaühiku väärtuse ja saamata jääva tulu, äralõikele hüvitusväärtus, milleks

on 1,16 eurot/m2.

Juhul, kui olete nõus kinnisasja võõrandamisega, makstakse teile kui kinnisasja omanikule

kinnisasja omandamise menetluses kokkuleppe saavutamise eest täiendavat hüvitist

(edaspidi motivatsioonitasu). KAHOS § 15 lg 3 kohaselt on motivatsioonitasu on 20% tasust, kuid

mitte vähem kui 0,8-kordne Statistikaameti avaldatud tehingule eelneva aasta (eelneva nelja

kvartali) keskmine brutokuupalk ja mitte rohkem kui 50-kordne keskmine brutokuupalk.

Samuti lisandub eelnimetatud summadele ühekordne hüvitis asjaajamisega seotud kulude eest

vastavalt KAHOS §-le 17.

Tulenevalt eelnevast esitame pakkumise omandada äralõige Teile kuuluvast kinnisasjast, tasudes,

kinnisasja eest vastavalt OÜ LAHE Kinnisvara Hindamine poolt koostatud hindamisaruandele nr

0278-24, ümardatud KAHOS § 11 lg 6 kohaselt, järgnevalt:

maa eest makstav tasu – 7620 eurot.

Kuna äralõike eest makstav tasu sõltub ruutmeetri hinnast, siis täpne maksumus selgub pärast

mõõdistustööd.

motivatsioonitasu – 1524 eurot;

Kokku 9144 eurot.

Lisaks täiendav hüvitis asjaajamisega kaasnevate kulude eest - 176 eurot igale omanikule.

2 (2)

Tasu maksmine toimub notaris sõlmitud lepingu alusel.

Tasuga mittenõustumisel on Teil õigus esitada omapoolne võrdlevale hindamisaruandele tuginev

pakkumine, misjärel asume läbi rääkima.

Kui Te ei esita nimetatud pakkumuse kohta nõusolekut, on võimalik otsustada kinnisasja

sundvõõrandamine. Kui kinnisasja (osa) omandamine ei toimu kokkuleppel, ei ole kinnisasja

omanikul õigust KAHOS § 15 toodud motivatsioonitasule.

Palume teiepoolset nõustumust või vastuväiteid esitatud pakkumusele 14 päeva jooksul teate kätte

saamisest.

Menetluse läbiviija kontaktid:

Lembit Tuimets, telefon 501 8463, [email protected].

Lugupidamisega

(allkirjastatud digitaalselt)

Lembit Tuimets

maade projektijuht

Lisa: Hinnang

Lembit Tuimets

5018463, [email protected]