Kiri

Eksperthinnang nr. 0359-24

Allikas: Maa-amet, planeeritava äralõike ligikaudne asukoht tähistatud hindaja poolt punase pidevjoonega

Aadress: Rapla maakond, Märjamaa vald, Sõmeru küla, Arupõllu

Hinnatav vara: Kinnistust registriosa nr. 2237437 teostatav äralõige suurusega 4524

m²

Väärtuse kuupäev: 25.03.2024

Hindamisaruande kuupäev:

13.05.2024

Vara Hüvitusväärtus

(ümardamata)

Äralõike harilik

väärtus (ümardamata)

Kaasnev

kahju

Saamata

jääv tulu

Kinnistust registriosa nr. 2237437 teostatav äralõige suurusega 4524 m²

4 109 € ehk 0,91 €/m² äralõike pindala kohta

4 109 € ehk 0,91 €/m² äralõike pindala kohta

Ei teki Ei teki

Hoonestusõigusest reg.osa nr 21687150 teostatav äralõige suurusega 4524 m2

Puudub alus hüvitise saamiseks

Puudub alus hüvitise saamiseks

Ei teki Ei teki

Vastavalt tellimuslepingule on palutud väärtused välja tuua ümardamata kujul.

Koostaja: Grete Laanmets

Kutseline hindaja Vara hindaja, tase 7, kutsetunnistus nr 169734 Eesti Kinnisvara Hindajate Ühingu liige Tel: +372 5683 3576

2

Eksperthinnang nr. 0359-24

SISUKORD

KOKKUVÕTE .................................................................................................................................. 3

1 Hindamise alused .................................................................................................................... 4

1.1 Hinnatava vara ülevaatus ja hindamise eesmärk ............................................................ 4

1.2 Hindamise algandmed ...................................................................................................... 4

1.3 Hindamisel tehtavad eeldused ja piiravad tingimused ..................................................... 5

2 Hinnatava vara kirjeldus .......................................................................................................... 5

2.1 Kinnistusraamatu andmed ja õiguslik määratlus.............................................................. 5

2.2 Asukoht ............................................................................................................................. 7

2.3 Maakasutus....................................................................................................................... 8

2.4 Äralõige ........................................................................................................................... 12

2.5 Vara kestlikkus ................................................................................................................ 14

3 Turuülevaade ......................................................................................................................... 15

3.1 Majandusülevaade.......................................................................................................... 15

3.2 Maatulundusmaade ja haritavate maade turuülevaade ................................................. 16

3.3 Turustatavuse analüüs ................................................................................................... 20

3.4 Pakkumisinfo................................................................................................................... 21

3.5 Müügitehingud ................................................................................................................ 21

4 Hindamine .............................................................................................................................. 24

4.1 Vara parim kasutus ......................................................................................................... 24

4.2 Hindamismeetodi valik .................................................................................................... 24

4.3 Kinnistu turuväärtuse ja äralõike hariliku väärtuse hindamine....................................... 25

4.4 Analüüs äralõike teostamisest tuleneva mõju kohta alles jäävale kinnistule ................ 27

4.5 Kaasnevate kahjude ja saamata jäävate tulude hindamine .......................................... 27

4.6 Hüvitusväärtuse hindamine ............................................................................................ 28

Lisa 1 Fotod ................................................................................................................................... 29

Lisa 2 Kinnistusraamatu väljavõte ................................................................................................ 31

Lisa 3 Kinnisasja hüvitusväärtuse hindamise tabel ...................................................................... 33

Lisa 4 Mullastikunäitajate täpsem selgitus.................................................................................... 34

Vastavuskinnitus standardi nõuetele ............................................................................................ 37

3

Eksperthinnang nr. 0359-24

KOKKUVÕTE

HINNATAVA VARA KOONDANDMED

Hinnatav vara Kinnistust registriosa nr. 2237437 teostatav äralõige suurusega 4524 m²

Aadress Rapla maakond, Märjamaa vald, Sõmeru küla, Arupõllu

Omanik HAIMRE-GROUP OSAÜHING (Märjamaa vald, reg.kood 10651454)

Katastritunnus 50403:002:0051

Kinnistu registriosa nr 2237437

Omandivorm Kinnisasi

Kinnistu pindala 42,11 ha ehk ca 421 100 m², millest on planeeritud teostada äralõige suurusega 4524 m²

Planeeringud / ehitusõigus Märjamaa Vallavolikogu 20.06.2000.a määrusega nr 11 kehtestatud Märjamaa

valla üldplaneeringu (ÜP) kohaselt paikneb hinnatav kinnistu perspektiivses põllumajanduspiirkonnas. Samuti jääb praktiliselt kogu kinnistu ÜP järgi võimalikku müratsooni. Algatatud/kehtestatud detailplaneering ja projekteerimistingimused hindajale teadaolevalt puuduvad.

HINDAMISARUANDE KOONDANDMED

Hinnangu eesmärk Kinnisasja hindamine hüvitamise eesmärgil kinnisasja avalikes huvides omandamise seaduse (KAHOS) § 4 lõike 1 punkti 7 alusel

Väärtuse liik Turuväärtus, harilik väärtus, hüvitusväärtus

Ülevaatuse kuupäev 25.03.2024

Väärtuse kuupäev 25.03.2024

Hindamisaruande kuupäev 13.05.2024

Tellija Transpordiamet

Tellimusleping 07.02.2024 sõlmitud TÖÖVÕTULEPING nr 3.2-2/24/196-1

Hindamise eeldused Puuduvad

Hinnang likviidsusele Kinnistu likviidsus on keskmisest mõnevõrra madalam ehk kuni 12 kuud, äralõikel likviidsus puudub.

Hindamistulemuse täpsus Keskmisest madalam ±20%

Käibemaks Hinnatud turuväärtus ja hüvitusväärtus ei sisalda käibemaksu. KOMMENTAARID

Puuduvad HINDAMISTULEMUS

Vara Hüvitusväärtus

(ümardamata)

Äralõike harilik

väärtus (ümardamata)

Kaasnev

kahju

Saamata jääv tulu

Kinnistust registriosa nr. 2237437 teostatav äralõige suurusega 4524 m²

4 109 € ehk 0,91 €/m² äralõike pindala kohta

4 109 € ehk 0,91 €/m² äralõike pindala kohta

Ei teki Ei teki

Hoonestusõigusest reg.osa nr

21687150 teostatav äralõige suurusega 4524 m2

Puudub alus

hüvitise saamiseks

Puudub alus hüvitise

saamiseks

Ei teki Ei teki

Koostaja: Grete Laanmets Kutseline hindaja

Vara hindaja, tase 7, kutsetunnistus nr 169734 Eesti Kinnisvara Hindajate Ühingu liige Tel: +372 5683 3576

4

Eksperthinnang nr. 0359-24

1 HINDAMISE ALUSED

Hindamisel on lähtutud Eesti varahindamise standarditest EVS 875, kehtivast seadusandlusest ja Eesti Kinnisvara Hindajate Ühingu heade tavade koodeksist. Hüvitusväärtus (compensation) üldmõiste, mis on seotud kahjude hüvitamisega kinnisvara omandiõiguse ja muude varaliste õiguste kitsendamisel, sundvõõrandamisel ja muudel sarnastel eesmärkidel (EVS 875-

12). Harilik väärtus on eseme kohalik keskmine müügihind (turuhind) (tsiviilseadustiku üldosa seadus) Harilik väärtus viitab kitsalt toimunud müügitehingute statistilisele analüüsile, kuid käsitlemist ei leia väärtuse kuupäev, tehingu poolte vaba tahte avaldus, müügitegevuse nõuetekohasus jms tingimused, mis on loetletud turuväärtuse definitsioonis.

Hindamise praktikas mõistetakse hariliku väärtuse mõiste all turuväärtust. Kui tellija on hindamise eesmärgiks seadnud hariliku väärtuse leidmise, tuleb hindamisel lähtuda turuväärtuse hindamise nõuetest. Turuväärtus on hinnangul põhinev summa, mille eest vara peaks väärtuse kuupäeval minema üle tehingut sooritada soovivalt müüjalt tehingut sooritada soovivale ostjale sõltumatus ja võrdsetel alustel toimuvas tehingus pärast kõigile nõuetele vastavat müügitegevust, kusjuures osapooled on tegutsenud teadlikult,

kaalutletult ning ilma sunduseta. (EVS 875-1). Ülevaatuse kuupäev on kuupäev, millal teostati hinnatava vara ülevaatus (EVS 875-1). Väärtuse kuupäev on kuupäev, mille seisuga hindamistulemus (väärtus) on esitatud. See peab kokku langema hindamise kuupäeva või ülevaatuse kuupäevaga või eelnema ühele või mõlemale neist, st hindamine peab olema tehtud kas oleviku või mineviku kuupäeva seisuga (EVS 875-1).

Hindamisaruande kuupäev on kuupäev, millal hindamisaruanne on allkirjastatud. (EVS 875-1).

1.1 Hinnatava vara ülevaatus ja hindamise eesmärk

Ülevaatuse kuupäev 25.03.2024

Ülevaatuse teostanud hindaja Kutseline hindaja Grete Laanmets

Ülevaatuse juures viibinud isikud Hindaja ainuisikuliselt

Ülevaatuse ulatus Kogu äralõike ulatuses, vähesel määral ülejäänud kinnisasi

Ülevaatuse põhjalikkus Visuaalne ülevaatus, erivahendeid ei kasutatud

Hindamise eesmärk Kinnisasja hindamine hüvitamise eesmärgil kinnisasja avalikes huvides omandamise seaduse (KAHOS) § 4 lõike 1 punkti 7 alusel

1.2 Hindamise algandmed

Allikas: Kuupäev:

EVS Standardiseeria 875

Kinnistusraamatu väljavõte 04.04.2024

Kinnisvaraportaal www.kv.ee 19.02.2024

Maa-ameti kodulehekülg www.maaamet.ee ja kaardirakendus 19.02.2024

Lahe Kinnisvara ja Maa-ameti tehingute andmebaas 01.04.2024

Kohapealne ülevaatus 25.03.2024

Tellimusleping koos projektmaterjalide ja tehnilise kirjeldusega Sõlmitud 07.02.2024

Hoonestusõiguse, reaalkoormatise ja märke seadmise leping, asjaõigusleping

Sõlmitud 30.06.2022

Märjamaa valla üldplaneering, kehtestatud Märjamaa Vallavolikogu 20.06.2000.a määrusega nr 11

19.02.2024

Rapla maakonnaplaneeringu teemaplaneering „Põhimaantee nr 4 (E67)

Tallinn-Pärnu-Ikla (Via Baltica) trassi asukoha täpsustamine km 44,0-

19.02.2024

5

Eksperthinnang nr. 0359-24

92,0″, kehtestanud Rapla maavanem 23.05.2016 korraldusega nr 1- 1/16/348

Allhanked Puuduvad

Hindaja peab andmeallikaid usaldusväärseteks Jah

1.3 Hindamisel tehtavad eeldused ja piiravad tingimused

Eeldused: Hindamisel oleme eeldanud, et esitatud andmed ja informatsioon on korrektsed. Hindaja ei vastuta

hinnangus olevate valeandmete eest, mille õigsuse kontrollimiseks eksperthinnangu koostamise käigus puudub hindajal võimalus või põhjendatud vajadus. Hindajal ei ole pädevust saastatuse ja saastuse ohu uurimiseks ega avamiseks, mistõttu ei ole hindaja vastavaid uuringuid teostanud, samuti ei ole hindajale esitatud andmeid vastavate ohtude olemasolust. Seega oleme eeldanud, et mingit saastatust või saastuse ohtu ei ole või et saaste/saastusohu

kõrvaldamistööde maksumus ei ole väärtuse jaoks oluline. Kui pärast hindamist ilmneb, et hinnataval varal või selle läheduses paiknevaid varasid on kasutatud viisil, mis võib kaasa tuua saastumise, võib see vähendada hindamisaruandes esitatud väärtust“. (EVS 875-4). Piiravad tingimused: Käesolev hindamisaruanne on esitatud konfidentsiaalselt tellijale ainult eespool avaldatud ja selleks

ettenähtud eesmärgil. Hindaja ei saa võtta endale mingit vastutust juhul, kui seda kasutab keegi kolmas isik või kui seda tehakse selleks mitte ettenähtud eesmärgil. (EVS 875-4).

2 HINNATAVA VARA KIRJELDUS

2.1 Kinnistusraamatu andmed ja õiguslik määratlus

Aadress Rapla maakond, Märjamaa vald, Sõmeru küla, Arupõllu

Registriosa nr 2237437

Vara liik, omandivorm Kinnisasi

Omanik HAIMRE-GROUP OSAÜHING (Märjamaa vald, reg.kood 10651454)

Katastritunnus 50403:002:0051

Kinnistu pindala (hinnatav katastriüksus)

42,11 ha ehk ca 421 100 m²

Sihtotstarve Maatulundusmaa 100%

Kanded registriosa III jaos Hoonestusõigus tähtajaga 50 aastat TMV Green OÜ (registrikood 16162236) kasuks. Tasuline hoonestusõigus. Hoonestusõiguse sisuks on: hoonestusõiguse ulatus vastavalt 30.06.2022. a lepingu punktidele 3.3, 3.4 ja 3.5; ehitamis- ja sihtotstarbelise kasutamise kohustus vastavalt 30.06.2022. a lepingu punktidele 4.1 kuni 4.4; korrashoiukohustus

vastavalt 30.06.2022. a lepingu punktidele 5.1 ja 5.2; hoonestusõiguse võõrandamiseks koormatud kinnistu omaniku nõusoleku nõue vastavalt 30.06.2022. a lepingu punktile 7.1, kusjuures võõrandamise nõusoleku andmise eeltingimuseks on kõigi koormatud kinnistu omaniku ja hoonestaja vahel sõlmitud hoonestusõigust puudutavate võlaõiguslike kokkulepete ülevõtmine hoonestusõiguse omandaja poolt;

hoonestusõiguse piiratud asjaõigustega koormamiseks koormatud kinnistu omaniku nõusoleku nõue vastavalt 30.06.2022. a lepingu punktile 7.2; hoonestusõiguse omanikule langemine vastavalt 30.06.2022. a lepingu punktile 9.1; kokkulepe ehitiste saatuse ning hüvitise maksmise välistamise kohta hoonestusõiguse tähtaja möödumisel või hoonestusõiguse lõpetamisel või hoonestusõiguse omanikule langemisel

vastavalt 30.06.2022. a lepingu punktidele 10.1 kuni 10.3; taastamiskohustus vastavalt 30.06.2022. a lepingu punktile 11.1; viljade kuuluvus vastavalt 30.06.2022. a lepingu punktile 13.1; maamaksu

6

Eksperthinnang nr. 0359-24

tasumise kohustus vastavalt 30.06.2022. a lepingu punktidele 13.2 ja 13.3. Hoonestusõiguse kohta on avatud registriosa number 21687150. Hindaja hinnangul ei oma hoonestusõigus käesoleval hetkel olulist mõju

vara turuväärtusele, samuti arvestades planeeringu mastaapi, ei oma ka äralõike teostamine hoonestusõigusele negatiivset mõju. Registriosa väljavõte on toodud eksperthinnangu lisas nr 2.

Kanded registriosa IV jaos Kanded puuduvad. Registriosa väljavõte on toodud eksperthinnangu lisas nr 2.

Maa-ameti kitsenduste

kaardi järgsed kitsendused

Allikas: Maa-ameti kitsenduste kaardirakendus Kinnistu paikneb osaliselt avalikult kasutatava tee kaitsevööndis, ranna

või kalda veekaitsevööndis, eesvoolu kaitsevööndis, ranna või kalda piiranguvööndis ning terves ulatuses maaparandushoiu-alal.

7

Eksperthinnang nr. 0359-24

Äralõige paikneb avalikult kasutatava tee kaitsevööndis, osaliselt ranna või kalda veekaitsevööndis, veekogu kallasrajal, veekogu avaliku kasutuse alal, eesvoolu kaitsevööndis, ranna või kalda piiranguvööndis, ranna või kalda veekaitsevööndis, maaparandushoiualal.

Kitsendustest tulenev oluline mõju hinnatavale varale puudub.

Üürilepingud Hindajale ei ole teada, seega hindamisel võimalike üürilepingutega ei ole arvestatud.

2.2 Asukoht

Makroasukoht

Paiknemine Hinnatav vara paikneb Rapla maakonnas, Märjamaa vallas, Sõmeru külas, mis jääb valla edelaossa. Valla keskus Märjamaa alev ca 9 km

kaugusel. Rapla linn 32 km kaugusel, Pärnu linn 56 km ja Tallinna linn 73 km kaugusel.

Konkureerivad turupiirkonnad

Eelkõige Raplamaa teised piirkonnad.

Allikas: kaart.regio.ee

Mikroasukoht

Iseloomustus Hinnatav vara paikneb Sõmeru külas, Tallinna-Pärnu-Ikla põhimaantee

ääres. Vahetus lähiümbruses paiknevad valdavalt hoonestamata maatulundusmaad (põllumassiivid ja metsatukad).

Haljastus Piirkonnas nii madal- kui ka kõrghaljastust.

Juurdepääs Hinnatav vara piirneb avalikult kasutatava kõvakattega Tallinna-Pärnu- Ikla põhimaanteega, mahasõit maanteelt.

Kommunikatsioonid Lähiümbruses puuduvad.

8

Eksperthinnang nr. 0359-24

Parkimisvõimalus piirkonnas Valdavalt lahendatud kinnistute siseselt

Infrastruktuur Lähimad teeninduspuntkid valla keskuses Märjamaa alevis, ca 9 km kaugusel. Ühistranspordi (bussi) peatused 3 km raadiuses.

Allikas: Maa-ameti kaardirakendus

2.3 Maakasutus

Kaardirakenduse plaan (hinnatav katastriüksus on piiratud jämeda oranži

pidevjoonega)

Allikas: Maa-ameti kaardirakendus (lennuaeg 25.06.2022-26.06.2022)

Kuju, reljeef Ebakorrapärase, kuid põhiosas suhteliselt kompaktne; reljeefilt valdavalt tasane (kõrguste vahe ca 1m).

Kõlvikuline koosseis Haritava maa osakaal 97%.

9

Eksperthinnang nr. 0359-24

Allikas: Maa-ameti kaardirakendus

PRIA registreering Registreeritud PRIA põllumassiivide registris, põllumassiivide nr 52452354510 ja 52452328088, põllukultuurid.

10

Eksperthinnang nr. 0359-24

Allikas: Pria veebikaart (https://kls.pria.ee/kaart/)

Mullastik Vastavalt mullastiku kaardile valdavalt leostunud gleimuld (Go), kuid ka väga õhuke ja õhuke madalsoomuld (M’ ja M’’), sügav madalsoomuld (M’’’), rähkne gleimuld (Gk). Kaalutud keskmine reaalboniteet 30.

Mullastikunäitajate täpsem selgitus on toodud eksperthinnangu lisas nr 4.

Allikas: Maa-ameti mulla kaart

Parkimine Puudub

11

Eksperthinnang nr. 0359-24

Hooned ja rajatised Kinnisasi on hoonestamata

Haljastus Üksikud puud katastriüksuse äärtes.

Piirded Puuduvad.

Maakonnaplaneeringu teemaplaneering

Hinnatav vara jääb Rapla maakonnaplaneeringu teemaplaneeringu „Põhimaantee nr 4 (E67) Tallinn-Pärnu-Ikla (Via Baltica) trassi asukoha täpsustamine km 44,0-92,0″ järgselt maantee trassi koridori alale.

Märkus: hinnatava katastriüksuse ligikaudne asukoht on hindaja poolt piiritletud punase pidevjoonega.

KAHOS § 12 lõike 3 kohaselt arvestatakse hindamisel olukorraga,

kus omandamise asjaolu puudub, mistõttu vastava planeeringuga hindamisel ei arvestata.

Üldplaneering Märjamaa Vallavolikogu 20.06.2000.a määrusega nr 11 kehtestatud Märjamaa valla üldplaneeringu (ÜP) kohaselt paikneb hinnatav kinnistu perspektiivses põllumajanduspiirkonnas. Samuti jääb praktiliselt kogu kinnistu ÜP järgi võimalikku müratsooni. Vastuolud planeeringu ja tegeliku maakasutuse vahel puuduvad.

12

Eksperthinnang nr. 0359-24

Fragment Märjamaa valla üldplaneeringu (kehtestatud Märjamaa Vallavolikogu 20.06.2000.a määrusega nr 11) maakasutusjoonisest. Märkus: hinnatava katastriüksuse ligikaudne asukoht on hindaja poolt piiritletud punase pidevjoonega.

Detailplaneering / projekteerimistingimused /

ehitusõigus

Hindajale teadaolevalt väärtuse kuupäeva seisuga puuduvad.

2.4 Äralõige

Pindala 4524 m² ehk ca 1,07% kogu katastriüksuse pindalast

13

Eksperthinnang nr. 0359-24

14

Eksperthinnang nr. 0359-24

Äralõige Äralõige on ebakorrapärase ja ebakompaktse väljavenitatud pikliku

kujuga. Tulenevalt oma kujust, suurusest, paiknemisest ja ehitusõiguse puudumisest ei ole äralõige eraldiseisvalt turuosaliste seas atraktiivne ega ka likviidne.

Paiknemine Äralõige paikneb Tallinna-Pärnu-Ikla põhimaantee äärses osas.

Haljastus, piirded, hoonestus

Äralõikel puuduvad piirded, hoonestus ja kõrghaljastus.

2.5 Vara kestlikkus

Kestlikkus ehk jätkusuutlikkus on ressursside kasutamise viis inimeste vajaduste rahuldamiseks,

säilitades keskkonda sellisel moel, et vajaduste rahuldamine oleks võimalik mitte ainult praegu, vaid ka määramatus tulevikus. Kogu kestlikkuse valdkond koosneb kolmest osast: keskkonna, majanduse ja sotsiaalpoliitiline kestlikkus (EVS 875-10). Kinnisvara kestlikkus on seotud kinnisvaraarendusega ja sellel puudub otsene seos nende kinnisvaradega, mille puhul arendustegevust ei ole toimunud ja seda ei ole lähemal ajal kavandatud. Sellest

tulenevalt tuleb kestlikkust käsitleda vaid nende kinnisvarade puhul, millel on otsene seos arendustegevusega. Tavaliselt on tegemist hoonestatud või hoonestamiseks kavandatud maadega. (EVS 875-10) Kuna väärtuse kuupäeva seisuga ei ole hinnataval varal arenduslikku potentsiaali, siis ei ole antud juhul kinnisvara kestlikkust käsitletud.

15

Eksperthinnang nr. 0359-24

3 TURUÜLEVAADE

3.1 Majandusülevaade1

Eesti Panga värske majandusprognoosi järgi kujuneb Eesti majanduslangus seni arvatust pikemaks, mille peamisteks põhjusteks on Eesti eksporditurgude halb seis ja kahanenud konkurentsivõime. Prognoosi kohaselt

langeb Eesti majandus tänavu 3,5% ja 2024. aastal 0,4%. Kiiremat majanduskasvu on oodata alates 2025. aastast. Kahanev majandus toob järgmisel aastal kaasa töötuse mõningase kasvu, kuid inimeste ostujõud jätkab paranemist, sest hinnatõus on taltunud.

Lõppev aasta on Eesti majanduse jaoks osutunud arvatust raskemaks ning majanduslangus kestab

varem oodatust kauem. Ettevõtete müügivõimalusi koduturul on piiranud inimeste ebakindlus tuleviku suhtes ja sellest põhjustatud kokkuhoid ning säästmise suurenemine. Müüki välisturgudele on aga takistanud meie peamiste eksporditurgude viletsam käekäik võrreldes Euroopa majandusega tervikuna ning vahetuskursi kallinemine Põhjamaadega. Olulist rolli on mänginud ka tootmiskulude tõus ning sõjast tulenevalt mitmete seniste tarneahelate katkemine ja ärimudelite hääbumine. Ebakindlad olud ja kõrgemad intressimäärad pole soosinud ka uute investeeringute lisandumist. Kokkuvõttes kahaneb Eesti majandus tänavu teist aastat järjest

ning oodatav langus ulatub 3,5%ni. Väikeses, 0,4% suuruses languses on Eesti majandus eeldatavasti ka 2024. aastal, sest nõudlus kaupade ja teenuste järele hakkab kosuma kodu- ja välisturul üksnes aegamisi. Võimalusi kiiremaks, 3% lähedaseks majanduskasvuks, on oodata 2025. ja 2026. aastal.

Majanduslanguse mõju jõuab järjest tugevamalt tööturule. Seni on ettevõtted püüdnud vältida töökohtade

vähendamist, mistõttu koguhõive on peaaegu kaks aastat väldanud majanduslangusest hoolimata püsinud läbi aegade kõrgeimal tasemel. Töötajate hoidmine on saanud võimalikuks tänu majanduse peatse elavnemise ootusele ning reaalpalga alanemisele, mis on muutnud tööjõu tööandjate jaoks odavamaks. Suur tootlikkuse langus annab aga märku töötajate alarakendatusest ning pessimistlikumaks muutunud lähiettevaade toob kaasa tööpuuduse suurenemise, mis tipneb 2024. aastal 9% juures.

Tööturu jahenemine kahandab palgakasvu. Vähenenud tööjõu nõudlus ning hinnakasvu aeglustumine avalduvad ka palgakasvu raugemises. 2024. aastal takistavad palkade täielikku kohanemist kasinamate majandusoludega juba sõlmitud kollektiivsed palgakokkulepped avalikus sektoris ja üleriigilise töötasu alammäära tõus 820 euroni. Keskmine palk suureneb 2024. aastal 6,6% ja taandub sellele järgnevatel aastatel 5% lähedusse. Järgmisel aastal jõustuv enam kui 13% suurune alampalga tõus on ilmselt mitmetele madalama tootlikkuse ja väiksema palgatasemega ettevõtetele üle jõu käiv ning osa töötuse kasvust läheb miinimumpalga

tõusu arvele.

Inimeste ostujõud jätkab paranemist. Pisut enam kui aasta jooksul on keskmise palga ostujõud taastunud poole ulatuses; järelejäänud pool taastumisest kestab aga kauem, sest kuigi inflatsioon aeglustub, on tulevane palgakasv samuti vaoshoitum. Elukalliduse kiirele tõusule eelnenud ostujõud ennistub tõenäoliselt 2025. aastal.

Hinnakasvu aeglustumine jätkub. Tarbijakorvi maksumus on enam kui pool aastat püsinud olulise muutuseta ja praegust 4-5% suurust inflatsiooninäitu tekitab aastatagune madalam võrdlusbaas. Järgmisel aastal kergitavad hinnataset käibemaksu- ja aktsiisitõusud ning tarbijakorv kallineb 3,4%. 2025.–2026. aastal püsib oodatav hinnakasv pisut üle 2%. Hinnatõusu aeglustavad nõrk majandusaktiivsus ning osas sektorites on

piisavalt puhvreid, et oleks võimalik hindu alandada odavnenud energia, toormehindade ja kasumimarginaali arvel.

Riigieelarve koostamine muutub veelgi keerulisemaks. Kuivõrd majandustsükkel on lähiaastatel tavapärasest nõrgem, oleks eelarvepoliitiline tugi majanduse turgutamiseks kohane. Samas eelarve on juba

püsivas puudujäägis varasemate otsuste tulemusena, mille pinnalt tähendaks täiendav stimuleerimine veelgi suuremat puudujääki, tõstes kiirenevas korras riigi võlga ja intressikoormust. Võimalusi selleks kärbib ka võimalik vastuolu siseriiklike ja Euroopa Liidu tasandil kehtivate reeglitega. Kuna maksutulu kasv jääb suure

1 Allikas Eesti pank seisuga 19.12.2023

16

Eksperthinnang nr. 0359-24

tõenäosusega seni prognoositule alla, siis on kasvamas surve kulude kasvu piiramiseks või uute tuluallikate leidmiseks, et vältida võlaspiraali süvenemist.

3.2 Maatulundusmaade ja haritavate maade turuülevaade2

Eesti hoonestamata maatulundusmaade turu võib tinglikult jagada kolmeks: täielikult põllumajandusliku potentsiaaliga haritav maa ja looduslik rohumaa, täielikult metsamajanduslikku potentsiaali omav

metsamaa ning arenduspotentsiaali omav maatulundusmaa.

Seisuga 31.01.2024 oli Eestis maakatastri statistika põhjal haritava maa pindala 1 046 410,8 hektarit ning loodusliku rohumaa pindala 246 000 hektarit. Maakatastri statistika põhjal on nii haritava maa kui ka loodusliku rohumaa kõlviku pindala 2023. aasta jaanuariga võrreldes mõnevõrra tõusnud, vastavalt 189,5 ja 1681,4 hektarit. 2023.aastal teostati üle Eesti 998 haritava maa tehingut koguväärtusega 61 224 703 €. Võrreldes 2022.aastaga oli tehinguid ligi 30% vähem ning tehingute koguväärtus 9% madalam.

Haritavad maad

Põllumajandusliku maa hind sõltub eelkõige pinnasest, mullastikust, põllumassiivi suurusest ja kujust ning piirkonnas tegutsevate põllumajandustootjate arvust. Üldiselt vaadeldakse haritava maana minimaalselt 2 ha suuruseid maatükke, kuna väiksemate maatükkide harimine on otstarbekas vaid oma majapidamise tarbeks ning samuti võib väiksematel maatükkidel tihti olla ka ehituspotentsiaal. Eelistatumad on viljaka mullaga põllumassiivid, mis on vähemalt 15 ha suurused ning kompaktse kujuga, kuigi Maa-ameti tehingute

andmebaasi kohaselt on tendents olnud haritava maa maatüki pindala vähenemise poole. Üle-eestiliselt on haritava maa mediaanpindala jäänud viimase 10 aasta jooksul vahemikku 6,4-7,6 ha. Viljaka põllumaa järele on aasta-aastalt huvi aina suurenenud, mistõttu on viimastel aastatel ka haritava maa keskmine hind kasvanud. Vastavalt Maa-ameti tehingustatistikale on aktiivseim periood kevade saabudes (märts-mai), suve hakul hakkab tehingute maht haritava maaga langema, saavutades madalaima taseme tavapäraselt augustis-septembris. Alates oktoobrikuust hakkab tehingute arv üldiselt taas tõusma.

Läbi aegade on kõrgeima hinnaga tehingud tehtud peamiselt Lõuna-Eestis ja Lääne-Virumaal, kus on ühtlasi ka Eesti kõige viljakamad mullad. Maa-ameti tehingute andmebaasi kohaselt on möödunud aastal

2 Allikas: Maa-amet

17

Eksperthinnang nr. 0359-24

haritava maa hektari mediaanhind üle 5500 € olnud Harju, Tartu, Põlva, Rapla, Valga ja Viljandi maakonnas.

Põllumaid on avalikus pakkumises üldiselt vähe ja kuna turul on nõudlus kõrge, on tehingute hinnatase

hindajale teadaolevalt paremate maatükkide eest tõusnud isegi üle 10 000 €/ha. Enamik põllumaade müügitehinguid tehakse üldiselt siiski hinnatasemel 5500 – 8000 €/ha (Maa-ameti kinnisvara hinnastatistika päringu info järgselt oli 2023. aasta mediaanhind 5895 €/ha ehk ligi 25% kõrgem kui 2022. aastal). Tihtilugu ollakse nõus maksma ka üle turuhinna, kui tegemist on põllumassiiviga, mis paikneb ostja põllumassiivide läheduses või kõrval.

Põllumaade turul toimuvad mitmed tehingud ka avalike enampakkumiste (mitte sundmüügid) kaudu ning

kuna enampakkumised on saanud turul üha populaarsemaks ja peegeldavad võrdlemisi õiglaselt seda, kui palju ollakse põllumaade eest nõus maksma, saab neid tehinguid turuväärtuse hindamisel kasutada.

Haritavate maade statistilistesse hindadesse tuleb suhtuda kriitiliselt järgnevatel põhjustel:

 Maa-ameti hinnastatistikas on kajastatud vaid ostu-müügitehingute andmeid ning kasutatud vaid

neid tehinguid, mille pinnaühiku hinnad jäävad valdava hinnavahemiku piiridesse. Seega, Maa-

ameti hinnastatistikas ei kajastu enampakkumistel müüdud varade ega ka väga madala ja väga

kõrge pinnaühikuhinnaga teostatud maatükkide tehingustatistika.

 PRIA-s püsirohumaana arvel olevad ja ka reaalsuses pigem rohumaana kasutatavad

katastriüksused võivad kajastuda statistikas haritava maana. Kuna rohumaade hinnad on

mõnevõrra madalamad, siis moonutab see mõnevõrra haritavate maade statistilist hinda.

 Samuti on Maa-ameti analüüsi kohaselt vabaturu tehingute infol baseeruva haritava maa

mediaanhind (5306 €/ha) märkimisväärselt kõrgem kui üldine statistiline haritavate maade

mediaanhind (4625 €/ha). See näitab ilmekalt, et vabal turul teostatud tehingute hinnad on

statistilisest hinnast kõrgemad.

 Teada on tehinguid, kus kinnistute eest on makstud rohkem, kui müügilepingus ametlikult

registreeritud.

Seega annavad statistilised hinnad aimu eelkõige sektori hindade muutustest, kuid ei kajasta piisava

täpsusega haritavate maade hindasid, millega turul reaalselt kaubeldakse ning reaalsuses on haritavate maade turuhinnad oluliselt kõrgemad statistilistest hindadest.

Ostjad eelistavad põllumaid eelkõige enda tegevuspiirkonnas, parimad on maaüksused, mis asuvad endale kuuluvate maatükkide kõrval/läheduses (mida oleks võimalik ühes massiivis kasutada). Eelistatakse viljakaid, kompaktseid ning suurema pindalaga põllumaid.

Analüüsides Eestis põllumaade tehingute kasvu on märgata olulist hindade tõusu just viimastel aastatel.

18

Eksperthinnang nr. 0359-24

Järgnev joonis illustreerib Eestimaa haritavate maade turu muutust aastatel 2005-2023:

Allikas: Maa-amet

Vaadeldes haritavate maade tehinguaktiivsust on näha, et tehingute arv on olnud 2006. aastani kasvutrendis. 2007-2010 aastatel aga on tehingute arv vähenenud. Kuna Eesti majanduses tulid raskemad ajad, siis stabiliseerusid hektari hinnad 2008. aastal ning jäid pidama paariks aastaks. Põllumajandussektoris oli vähem raha, kuna tarbimine ja sissetulekud vähenesid. Sellel perioodil eelistati

pigem vajadusel põllumaad rentida ning tegevust oluliselt ei laiendatud. Samas analüüsides masu-aegset perioodi, olid haritava maaga tehtud tehingute hinnad suhteliselt stabiilsel tasemel võrreldes muude kinnisvarasektorite hindade suure langusega.

Alates 2011. aastast hakkasid põllumajandusmaade hinnad jõudsalt kasvama. Eriti järsk kasv on toimunud viimase paari aasta jooksul, mil keskmised hinnad on saavutanud rekordtaseme (keskmine ja mediaanhind on juba ligi 5900 €/ha). Hindade kasv on kestnud tänaseks juba üle kümne aasta ning tulenevalt heast

klimaatilisest asukohast ei ole ette näha kasvu pidurdumist.

Rohumaad

Rohumaad on võrreldes haritavate maadega vähem viljakad ning seetõttu ka turul vähem hinnatud. Rohumaasid kasutatakse eelkõige rohusaagi kasvatamiseks või loomade karjatamiseks ning nende osakaal põllumajanduslike maade hulgas moodustab ca 19%.

Looduslike rohumaade kohta statistika hankimine on keskmisest komplitseeritum, kuna puudub võimalus

avalikule statistikale ning ülevaate andmisel lähtume Maa-ameti haritavate maade turuülevaates esitatud joonisest (joonisel on toodud andmed 2022.aasta seisuga, kuna uuemaid andmeid ei ole hindamisaruande koostamise hetkel avaldatud):

0

1000

2000

3000

4000

5000

6000

0

200

400

600

800

1000

1200

1400

1600

1800

2000

H in

d ,

€ /h

a

T e h

in g

u te

a rv

, tk

Eestis haritava maaga tehtud tehingute arv, keskmine ja mediaanhind aastatel 2005-2023

Tehingute arv Keskmine hind, €/ha

19

Eksperthinnang nr. 0359-24

Loodusliku rohumaa tehingute arv ja koguväärtus 2018–2022:

Allikas: Maa-amet

Looduslike rohumaade tehingute arv on üle-eestiliselt jäänud aastate jooksul valdavalt vahemikku 46-80 tehingut aastas. Tehingute arvud on madalad, kuna valdav osa rohumaadest jääb suuremate kinnistute koosseisu ning puhtalt loodusliku rohumaa kõlvikutüübiga kinnistuid on vähe. Loodusliku rohumaaga tehtud tehingute hektari mediaanhind oli 2022. aastal 3125 eurot, mis on kolmandiku võrra kõrgem kui

tunamullune tase. Kuna mediaanhinna arvutuse aluseks olevate vabaturutehingute hulk on erakordselt väike (2022. aastal 14 tehingut), siis võivad üksikud tehingud ühikuhinna mediaani mõjutada, mistõttu tasub olla tulemuste tõlgendamisel ettevaatlik. Ühtlasi iseloomustab rohumaid väga lai amplituud, see tähendab ühelt poolelt võib rohumaa puhul olla tegu põllumajanduslikust kasutusest väljas oleva liigniiske maaga ning teiselt poolelt juba põllumaa hinnatasemeni küündiva rohumaaga. See tähendab ka parematel muldadel paikneva loodusliku rohumaa hind võib küündida haritava maa hinnatasemeni.

Raplamaa haritavad maad

Rapla maakonna haritava maa hinnadünaamika on suures plaanis sarnane Eestile tervikuna. Haritava maa3 tehingud Rapla maakonnas viimastel aastatel:

Pindala(ha) Tehingu summa (eur) Pinnaühiku hind (eur /ha)

Arv Keskmine Kokku Min Maks Min Maks Mediaan Keskm

2017 87 9,60 2 097 764 1 500 110 200 315,13 5 805,52 2 467,11 2 412,23

2018 73 12,20 2 273 079 1 700 210 000 800,00 6 911,76 2 693,60 2 716,23

2019 112 12,70 4 506 956 1 000 402 000 495,05 5 817,61 3 135,67 3 140,29

2020 108 11,80 4 115 693 1 000 176 900 258,40 6 567,32 3 354,56 3 279,72

2021 123 12,30 5 604 774 488 331 045 107,55 7 150,72 3 937,01 3 731,49

2022 100 11,30 5 725 105 3 000 326 930 473,93 8 425,46 5 682,72 5 485,35

2023 87 9,40 4 822 146 7 000 410 000 1 016,89 10 795,16 4 934,69 5 749,40

Viimastel aastatel on tehingute maht Rapla maakonnas jäänud vahemikku 87 – 123 tehingut aastas. Keskmised pinnaühikuhinnad on aga aasta-aastalt kasvanud, eriti järsk kasv on olnud 2022.aastal. Ning

3 Esitatakse tehingute aruanne haritava maaga toimunud tehingute kohta. Analüüsi on kaasatud vaid ostu- müügitehinguga võõrandatud üle 2 ha üldpindalaga maatulundusmaa sihtotstarbega hoonestamata kinnistud, kus

haritava maa kõrval ei ole teisi kõlvikuid üle 10%. Analüüsis on kasutatud vaid neid tehinguid, mille pinnaühiku hinnad jäävad valdava hinnavahemiku piiridesse.

20

Eksperthinnang nr. 0359-24

sarnaselt Eesti üldisele statistikale on ka Rapla maakonnas möödnud aastal keskmine pinnaühikuhind olnud rekordtasemel – 5749 €/ha.

Raplamaa tehinguhindade ja –mahtude paremaks illustreerimiseks on toodud järgnev joonis:

Allikas: Maa-amet

Tehingute hinnad võivad olla väga erinevad – kompaktsete ning hea viljakusega põllumuldadega põllumaa eest ollakse nõus maksma oluliselt üle keskmise hektarihinna. Samuti ollakse nõus maksma rohkem maatükkide eest, mis paiknevad linnade vahetus läheduses ning millel võib tulevikus olla arenduspotentsiaal. Prognoos

Surve haritavate maade hindade jätkuvaks kasvuks on olemas tulevalt Eesti ja kogu Baltikumi klimaatilisest asukohast ning prognoosime hindade stabiilset kasvu ka järgnevatel perioodidel. Tulenevalt uuest maaelu arengukava (MAK) meetmest ja toetussüsteemi muutumisest on turul tunda olukorda, et kehvema mullastiku ja rohumaatüübiliste maade järgi on hetkel nõudlust vähem ja selles segmendi prognoosiks käesolevaks aastaks nn hindade lühiajalist stabiliseerumist. Positiivse suunana vähemväärtuslike maade osas võiks välja tuua Baltikumi regioonis rajatavad heinatehased, millest vähemalt ühte planeeritakse ka

Läänemaale. Lisaks on maaomanikud ka väheväärtuslikele rohumaadele hakanud istutama metsa ja väärindavad seda maad läbi tekkivate CO2 kvootide ja bioloogilise vara/puidu. Läbi selle tekib rohumaade/põllumaade vähenemine, mis omakorda pikas vaates tõstab põllu/rohumaa hinda. Tehingute arv püsib tõenäoliselt sarnasel tasemel eelneva aastaga.

3.3 Turustatavuse analüüs

Äralõige tulenevalt oma suurusest ja kujust ei ole turul atraktiivne ja on ebalikviidne ning ei rahulda turusegmendi nõudeid, mistõttu on järgnevalt esitatud turustatavuse analüüs kogu kinnistu kontekstis.

Vara lõppkasutajad ja neid iseloomustavad tunnused

Põllumajandusega tegelevad isikud (eelkõige piirkonnaga seotud/piirkonnas juba tegutsevad), kes soetavad vara omakasutusse.

Kas hinnatav vara rahuldab turusegmendi nõudeid

Hinnatav vara rahuldab turusegmendi nõudeid, sest segmendis on nõutud põllumaad. Samuti vastab turunõudmistele kinnistu suurus.

0,00

1 000,00

2 000,00

3 000,00

4 000,00

5 000,00

6 000,00

7 000,00

0

20

40

60

80

100

120

140

160

180

H in

d ,

€ /h

a

T e h

in g

u te

a rv

, tk

Raplamaa haritava maaga tehtud tehingute arv, keskmine ja mediaanhind aastatel 2005-2023

Tehingute arv Mediaanhind, €/ha Keskmine hind, €/ha

21

Eksperthinnang nr. 0359-24

Kui suur osa soovib ja on võimeline hinnatavat vara soetama

Keskmine või suurem osa soovib ja on võimeline hinnatavat kinnistut (tervikuna) soetama.

Müügiperiood Kuni 12 kuud, kuid üldjoontes müüakse sarnaseid varasid oksjoni korras, kus oksjonite tähtajad varieeruvad mõnest nädalast mõne

kuuni.

Missugused on oodatavad müügihinnad

Surve haritavate maade hindade jätkuvaks kasvuks on olemas ning prognoosime hindade stabiilset kasvu ka järgnevatel perioodidel.

Alternatiivsed kasutused Lähemas perspektiivis ei ole alternatiivseid kasutusi ette näha.

3.4 Pakkumisinfo

Pakkumises on haritavaid maid väga vähe. Paljud tehingud tehakse ka ilma avaliku müügita kinnisvaraportaalides, samuti müüakse põllumajanduslikke maid enampakkumistel, müügiperioodid on enamasti lühikesed. Avalikku pakkumisse jõuavad põllumeeste jaoks väheatraktiivsed põllumaad (näiteks ülehinnatud, väga madala viljakusega, väga ebakompaktsed/ebatasased vmt, tehtud raietega). Valdavalt

on nõudlus põllumaade järele olemas ning hästi hinnastatud varad leiavad ostja kiiresti.

Pakkumiste arv Raplamaal on pakkumisel 28 hoonestamata maatulundusmaa

kinnistut, millest paljud on (selge) arenduspotentsiaaliga maatulundusmaad. Haritavaid maid on maakonnas pakkumisel 7.

Pakkumishinnad Valdavalt on haritavad maad pakkumisel nn alghinnaga (oksjoni korras). Pakkumishinnad varieeruvad vahemikus 0,77 – 0,86 €/m² ehk ca 7700-8600 €/ha. Siinkohal on oluline rõhutada, et valdavalt on tegemist enampakkumistega.

Allikas: www.kv.ee

Toome välja www.kv.ee portaalist mõned maatulundusmaade pakkumised:

Asukoht Pakkumis-

hind, € Pindala,

ha Hind, €/ha

Lisainformatsioon

Kuremäe,

Lõiuse küla, Rapla vald

47 000* 5,71 8231

Juurdepääsutee puudub (üle naaberpõllumassiivide), PRIA registreering (põllukultuurid), rähkmuld ja gleistunud leetjas muld, kaalutud keskmine reaalboniteet 41, kompaktne.

Nõmmevälja,

Järlepa küla, Rapla vald

43 500* 5,68 7658

Piirneb avaliku teega, PRIA registreering

(põllukultuurid), rähkmuld, kaalutud keskmine reaalboniteet 55, kompaktne

Mäepõllu, Kuimetsa küla,

Rapla vald

105 000* 13,58 7732

Piirneb teega, PRIA registreering (põllukultuurid), leostunud muld, leetjas muld, leostunud gleimuld, kaalutud keskmine reaalboniteet 42, põhiosas suhteliselt kompaktne.

Koidupõllu, Vaopere, Rapla

vald

126 500* 14,65 8635 Piirneb avaliku teega, PRIA registreering (põllukultuurid), leostunud ja leetjas muld, kaalutud

keskmine reaalboniteet 51, suhteliselt kompaktne.

*-tegemist on enampakkumise alghinnaga Hinnatav vara ei ole hindamise hetkel avalikus pakkumises. Rõhutame, et eelpool toodud varade puhul on tegemist pakkumishindadega, mitte müügihindadega. On olemas võimalus, et pakkumishinnad avaliku müügi käigus oluliselt langevad või enampakkumise

tingimustes tõusevad. Seepärast leiame, et leitud turuväärtuse ning pakkumishindade otsene võrdlemine ei suurenda leitud tulemuse täpsust.

3.5 Müügitehingud

Müügitehingute valimile esitatud kriteeriumid:

 Kinnistu on hoonestamata

22

Eksperthinnang nr. 0359-24

 Kinnistu pindala vähemalt 2 ha

 Haritava maa osakaal vähemalt 80%

 Tehingu toimumise aeg 2023 - 2024 jaanuar

 Paiknemine Raplamaal Hindajale on teada järgnevad ostu-müügi tehingud Rapla maakonna maatulundusmaasega, mille

koosseisus on olulisel määral haritav maa:

Nr Asukoht Tehingu aeg Hind, € Hind, €/ha Pindala,

ha Lisainformatsioon

1 Luiste küla, Märjamaa

vald

02.2024 73 500 6245 11,77

Piirneb avaliku teega, kuid mahasõit puudub, juurdepääs üle naaberkinnistute. Mullatüübid: Kr, K, Kg, Go, GI. Mullaviljakus 39, PRIAs registreeritud kui põllukultuurid.

Suhteliselt kompaktne, kuid reljeefne (kõrguste vahe 7,5m), haritava maa osakaal 97%.

2

Koogimäe küla,

Kehtna vald

01.2024 39 000 6190 6,30

Piirneb avaliku teega, mullatüüp KI(g), mullaviljakus 55, PRIAs registreeritud kui

põllukultuurid. Suhteliselt komapktne ja tasane, haritava maa osakaal 94%.

3

Tolli küla,

Märjamaa vald

12.2023 13 000 5138 2,53

Piirneb avaliku teega, mullatüübid GI, Kig ja vähesel määral Ag(AG), mullaviljakus 34,

PRIAs registreeritud püsirohumaana, suhteliselt kompaktne ja reljeefilt tasane, haritava maa osakaal 85%.

4 Kuku küla, Rapla vald

12.2023 40 000 10929 3,66

Juurdepääs avalikult teelt puudub, mullatüübib M’’;M’, Go ja M’’’, mullaviljakus

26, PRIAs registreeritud püsirohumaana, suhteliselt kompaktne ja tasane, haritava maa osakaal 87%.

5

Soosalu küla,

Märjamaa vald

10.2023 35 000 6284 5,57

Piirneb avaliku teega, mahasõidutee on eraomandis, kuid seatud servituut.

Mullatüübid K ja Kr, mullaviljakus 45, PRIAs registreeritud põllukultuuridena, ebakorrapärase kujuga, osaliselt reljeefne (kõrguste vahe 5m), haritava maa osakaal

96%.

6 Rootsi küla, Kohila vald

09.2023 62 420 5471 11,41

Piirneb avaliku teega, mullatüübid KI, Kor, Ko ja K, mullaviljakus 55, PRIAs registreeritud põllukultuuridena,

ebakorrapärase, kuid põhiosas suhteliselt kompaktse kujuga, reljeefilt tasane, haritava maa osakaal 99%. Koormatud kasutusvaldusega.

7 Kilgi küla, Märjamaa

vald 09.2023 410 000 10 795 37,98

Kahest katastriüksusest koosnev

kinnisasi, katastriüksusi eraldab avalik tee, mahasõidud olemas. Mullatüübid Go, Ag, Kog, Kig, GI. Mullaviljakus ühel kü 37 ja teisel 39. PRIAs registreeritud

põllukultuuridena, suhteliselt kompaktsed maaüksused, kõrguste vahe kuni 3m. Ühe katastriüksuse osas tükeldab maakasutust kraav. Haritava

maa osakaal 96%.

8 Hertu küla,

Kehtna vald

08.2023 80 000 8686 9,21

Piirneb avaliku teega, mahasõit võimalik riigi omandis olevalt metsateelt, mullatüübid KIg, K;Kr, KI, Ko, mullaviljakus 43, PRIAs registreeritud

(põllukultuurid). Suhteliselt kompaktne, reljeef valdavalt tasane (kõrguste vahe

23

Eksperthinnang nr. 0359-24

Nr Asukoht Tehingu aeg Hind, € Hind, €/ha Pindala,

ha Lisainformatsioon

kuni 3m), haritava maa osakaal 100%. Rapla kesklinna vahetus läheduses (kesklinnast ca 6 km).

9

Kunsu küla,

Märjamaa vald

08.2023 28 080 6000 4,68

Piirneb avaliku teega, olemas mahasõit. Mullatüübid Kog ja Ko(g), mullaviljakus 41, PRIAs registreeritud kui põllukultuurid, suhteliselt kompaktne ja reljeefilt suhteliselt

tasane (kõrguste vahe 2m), haritava maa osakaal 99%.

10

Konuvere

küla, Märjamaa

vald

07.2023 265 000 5943 44,59

Piirneb avaliku teega, mahasõit olemas, koosneb kahest kõrvuti paiknevast katastriüksusest, mis üheskoos

moodustavad põhiosas suhteliselt kompaktse maaüksuse, kuid suurema katastriüksuse maakasutust tükeldab oja. Reljeefilt tasane. Mullatüübid GI, Kig,

mullaviljakus 34 ja 33, PRIAs registreeritud valdavalt kui põllukultuurid. Haritava maa osakaal 92%.

11

Kärpla küla,

Kehtna vald

06.2023 65 000 7738 8,40

Piirneb avaliku teega. Pika, kitsa,

väljavenitatud kujuga. Mullatüübid Ko, Go1, Go, Kig, mullaviljakus 38, PRIAs registreeritud püsirohumaana, haritava maa osakaal 98%.

12 Härgla

küla, Rapla vald

06.2023 29 000 7417 3,91

Piirneb avaliku teega, kuid mahasõit puudub, juurdepääs üle naaberkinnistu(te). Mullatüübid Ko, Kg, KI, Kig;Kog, mullaviljakus 54. PRIAs registreeritud kui

põllukultuurid. Piklik, kuid valdavalt kompaktne ja reljeefilt lääne suunal tõusev (kõrguste vahe kuni 7m). Haritava maa osakaal 100%.

13 Käbiküla, Kehtna

vald 05.2023 68 754 10 156 6,77

Piirneb avaliku teega, mullatüübid KI,

Ko;Kor, Ko(g);Kor(g), K, mullaviljakus 46. PRIAs registreeritud kui põllukultuurid, põhiosas suhteliselt kompaktne ja tasane. Haritava maa osakaal 96%.

Tehingute hinnad ei sisaldanud käibemaksu

Allikas: Maa-ameti ja LAHE kinnisvara tehingute andmebaas

24

Eksperthinnang nr. 0359-24

4 HINDAMINE

4.1 Vara parim kasutus

Vara parim kasutus: hindamisstandard defineerib vara parimat kasutust kui vara kõige tõenäolisemat kasutust, mis on füüsiliselt võimalik, vajalikult põhjendatud, õiguslikult lubatav, finantsmajanduslikult otstarbekas ja mille tulemusena hinnatav vara omandab kõrgeima väärtuse (EVS 875-1).

Eksperthinnangu koostaja on seisukohal, et arvestades hinnatava vara asukohta, õiguslikult lubatud ning

tegelikku kasutust, füüsilist võimalikkust ja finantsmajanduslikku otstarbekust, on hinnatava vara parimaks kasutuseks olemasolev põllumajanduslik kasutus.

Äralõike puhul on tegemist ebakompaktse ja väljavenitatud maa-alaga, mis asub teekaitsevööndis. Tulenevalt äralõike suurusest, kujust ja paiknemisest, ei vasta äralõige turul vabalt kaubeldavate kinnisasjade kriteeriumitele, mistõttu muud kasutust kui praegune kasutus äralõikel väärtuse kuupäeva seisuga ei ole.

4.2 Hindamismeetodi valik

Hindamisel on rakendatavad peamiselt kolm meetodit: võrdlusmeetod, tulumeetod ja kulumeetod. Meetodi valik sõltub peamiselt hinnatavast varast ning olemasolevast turuinformatsioonist.

Hinnatava vara turuväärtuse hindamisel kasutame võrdlusmeetodit (sobivaim meetod sarnaste varade hindamisel, sealjuures on olemas piisav võrdlusbaas).

Võrdlusmeetod:

Kinnisvara hindamisel võrdlusmeetodil lähtutakse eeldusest, et ükski informeeritud ostja ei ole nõus maksma omandatava vara eest rohkem, kui teine ostja hiljuti toimunud analoogse tehingu korral. Hinnatav vara peab olema võrreldav teiste analoogsetega nii füüsiliste tunnuste, asukoha, majandusliku otstarbe kui ka ajafaktori näitajate poolest. Turuväärtuse määramisel on aluseks seos, et turusituatsioon on hindamise hetkel vastav, st. turul olevate üksteist asendavate kaupade hinnad on võrdsed. Võrdlusmeetodi eelised seisnevad selles, et ta põhineb piirkonna tegelikel hindadel, võtab arvesse tegelikku nõudlust ja pakkumist

ning on lihtsalt mõistetav ja põhjendatav. Antud meetodi puhul leitakse turuväärtus hinnatava vara ja hiljuti müüdud sarnaste varade võrdlemise alusel.

Äralõike hüvitusväärtuse hindamisel oleme lähtunud KAHOS § 12 lõikest 4, EVS 875-12 punktist 6.3.4 ja punktist 6.7.2.

KAHOS § 12 lõikest 4: Kui omandamisele kuuluv kinnisasjast tehtav äralõige on iseseisvalt kasutatav, hinnatakse äralõiget kui võimalikku müügiobjekti. Kui äralõige ei ole iseseisvalt kasutatav, on hindamise

aluseks kinnisasja kui terviku turuväärtuse vähenemine, mis on põhjustatud kinnisasjast tehtavast äralõikest ja ümbritseva keskkonna muutusest

EVS 875-12 punkt 6.7.2: Kui äralõige puudutab ainult kinnisasja hoonestamata osa, antakse hinnang üksnes maale ilma hoonestuseta, seda nii kinnisasja kui terviku, aga ka äralõike väärtuse kohta. Olukorras, kus äralõige puudutab hoonestatud kinnisasja hoonestamata osa, peab hindaja veenduma, et äralõike väärtus iseloomustab piisava adekvaatsusega kinnisasja hoonestatud osa väärtuse vähenemist.

Kuna hindaja hinnangul on äralõige eraldiseisvana pigem vähe likviidne, siis oleme hindamisel lähtunud EVS875-12 punktist 6.3.4:

Äralõike korral, mis oma suuruse, kuju jms näitajate poolest ei vasta kriteeriumitele, mis on omased turul vabalt kaubeldavatele kinnisasjadele, võib alusena kasutada ühikuväärtust, mis on omane kinnisasjadele, millega antud piirkonnas kaubeldakse.

Hindamiskäigu kirjeldus:

1. Hindame kinnistu kui terviku turuväärtuse (tulenevalt asjaoust, et äralõige ei ole eraldiseisvalt võõrandatav)

2. Hindame äralõike hariliku väärtuse (aluseks kinnisasja kui terviku turuväärtuse vähenemine)

25

Eksperthinnang nr. 0359-24

3. Hindame saamata jäävad tulud ja kaasnevad kahjud

4. Hindame hüvitamisele kuuluva summa liites äralõike hariliku väärtuse, kaasnevad kahjud ja saamata jäävad tulud

4.3 Kinnistu turuväärtuse ja äralõike hariliku väärtuse hindamine

Võrdluseks valitud varad4 Rõhutatud kirjas väljatoodud tehingud, mis sobivad eelkõige asukohalt ja ajaliselt või muudelt parameetritelt.

Käibemaksu info Varade võrdlemisel oleme kasutanud tehingute lõpphindasid, võrdlustehingute hinnad ei sisalda käibemaksu.

Võrdlusühik Varade võrdlemisel oleme kasutanud tehingute hektari hindasid (€/ha), kuna taoliste varadega kaubeldakse valdavalt pinnaühikuhinna alusel.

Toodud võrdlustehingute võrdlemiseks hinnatava varaga korrigeerime võrdlustehinguid iseloomustavaid parameetreid. Korrigeerimise eesmärgiks on anda hinnang, kui palju muudab hinnatava vara mingi

parameetri erinevus võrdlustehingu turuväärtust.

Võrdluselemendid: Võrdluselemendi selgitus:

Ajaline kohandus Hinnatavas turusektoris on võrreldaval perioodil olnud märgata hinnatõusu.

Asukoht Asukohta analüüsitakse nii mikro- kui ka makroasukoha võtmes – kohandamisel arvestatakse vahetut ümbrust, juurdepääsu, kaugust keskusest ja piirkonna mainet (nt suurtootjate koondumine). Põllumajanduslike maade osas ei ole asukoht keskustes või keskuste läheduses niivõrd määrava tähtsusega, küll aga arvestades võimalikku tulevikuperspektiivi (turul on ka ostjaid, kes arvestavad maatulundusmaade

ostmisel kaugemat perspektiivi, pidades silmas just võimalikku ehituspotentsiaali), avaldab paiknemine keskuste läheduses mõju üldisele hinnatasemele.

Kinnistu pindala Suurema pindalaga põllumaade hektarihinnad on turul mõnevõrra kõrgemad kui väikese pindalaga maaüksustel.

PRIA põllumassiivide registri registreering

PRIA põllumassiivide registris registreerimine tagab pindalatoetuse saamise, mistõttu omab see positiivset mõju vara väärtusele.

Mullastik Viljakate muldadega põllumaad, head põllutüübilised haritavad maad on turul kõrgema hinnaga. Keskmised põllutüübilised mullad on mõnevõrra vähem eelistatud ning rohumaatüübilised haritavad maad on kõige vähem eelistatud.

Juurdepääs Oluline on kinnistule juurdepääsu olemasolu avalikult teelt. Juurdepääsu puudumine avalikult teelt või tee servituudi puudumine mõjutab kinnistu turuväärtust.

Kuju, reljeef Kompaktsema kujuga ning tasase reljeefiga põllumaad on turul

enamhinnatud, kuna neid on suurte põllumasinatega odavam ja lihtsam harida.

Haritava maa osakaal Enamhinnatud on põllumaad, mille koosseisus on valdavalt haritav maa. Looduslik rohumaa ja muu maa kõlvikud on turul vähemhinnatud.

Muid parameetreid kohandatud ei ole, kuna hinnatav vara on võrdlustehingutega samaväärne, vastava erinevuse mõju harilikule väärtusele/turuväärtusele on marginaalne.

4 Müügitehingute tabel, p.3.5.

26

Eksperthinnang nr. 0359-24

Kohandustabel:

HINNATAV VARA V Õ R D L U S V A R A D :

7 8 10

Tehingu hind (€)

märts.24

€ 410 000 € 80 000 € 265 000 Hektari hind (€/ha) € 10 795 € 8 686 € 5 943 Tehingu aeg sept.23 aug.23 juuli.23

Ajaldamine 5% 10% 10% Ajaldatud hind

(€/ha) € 11 335 € 9 555 € 6 537 Asukoht Arupõllu, Sõmeru

küla, Märjamaa vald,

Rapla maakond, vallakeskus

Märjamaa alev 8 km

Kilgi küla, Märjamaa vald,

samaväärne

Hertu küla, Kehtna vald, Rapla

kesklinn 6 km, mõnevõrra parem

Konuvere küla, Rapla vald, samaväärne

Kohandus 0% -5% 0% Pindala (ha) 42,11 37,98 9,21 44,59

Kohandus 0% 5% 0% PRIA põllumassiivide

registreering

Registreeritud PRIA põllumassiivide

registris, põllukultuurid

Samaväärne Samaväärne Samaväärne

Kohandus 0% 0% 0% Mullastik Keskmise

viljakusega, peamiselt M', M'',

Go, Gk, kaalutud keskmine

reaalboniteet 30

Keskmise ja hea viljakusega, Go, Ag, Kog, Kig, Gl,

kaalutud keskmine reaalboniteet 37 ja

39, mõnevõrra parem

Hea viljakusega, Kig, K;Kr, KI, Ko,

kaalutud keskmine

reaalboniteet 43, parem

Keskmise viljakusega, GI, KIg, kaalutud

keskmine

reaalboniteet 33 ja 34, samaväärne

Kohandus -5% -10% 0% Juurdepääs Piirneb avaliku

asfaltkattega teega, olemas mahasõit

Piirneb avaliku

teega, mahasõit olemas,

samaväärne

Piirneb avaliku

teega, kuid mahasõit puudub. Mahasõit võimalik

riigi omandis

olevalt metsateelt, samaväärne

Piirneb avaliku teega,

mahasõit olemas, samaväärne

Kohandus 0% 0% 0%

Kuju, reljeef

Ebakorrapärane kuju, kuid põhiosas

suhteliselt

kompaktne, tasane, (kõrguste vahe kuni

1m)

Koosneb kahest üksteisest üle tee

paiknevast lahustükist,

(kõrguste vahe 3m), samaväärne

Suhteliselt kompaktne ja

reljeef valdavalt tasane (kõrguste vahe kuni 3m), samaväärne

Kaks eraldi lahustükki, mis üheskoos

moodustavad suhteliselt kompaktse maaüksuse, suurema

maaüksuse

maakasutust killustab oja, valdavalt tasane,

kehvem

Kohandus 0% 0% 10% Haritava maa osakaal

kogupinnast

97% 96% 100% 92%

Kohandus 0% 0% 0% Summaarne kohandus -5% -10% 10% Kohandatud hind

(€/ha) € 10 768 € 8 599 € 7 191 Kohanduste absoluutväärtuste summa 10% 30% 20% Osakaal lõpphinnas 1,00 0,45 0,20 0,35

Kaalutud hind

(€/ha) € 9 083 € 4 846 € 1 720 € 2 517

27

Eksperthinnang nr. 0359-24

Turuväärtuse hindamiseks on sobivaim kaalutud keskmine, kuna varasid on kohandatud erineval määral ning kaalumisel saab arvesse võtta kohandamisel tekkinud ebatäpsust. Kõige vähem kohandatud varale

antakse suurem kaal ja kõige rohkem kohandatud varale kõige väiksem kaal. Hinnatava vara turuväärtuse tervikhinnaks hindame seega 9083 €/ha x 42,11 ha = 382 485,13 € ehk ümardatult 382 485 €. Kinnistu väärtus pärast äralõike teostamist: 0,9083 €/m2 x (421 100 m2 – 4524 m2) = 378 375,98 € ehk

ümardatult 378 376 €. Äralõike väärtuseks kujuneb seega: 382 485 € - 378 376 € = 4 109 (neli tuhat ükssada üheksa) € ehk 0,91 €/m2. Hinnatud tulemus ei sisalda käibemaksu.

4.4 Analüüs äralõike teostamisest tuleneva mõju kohta alles jäävale kinnistule

KAHOS § 12 lg 3 Kinnisasja omandamisel viiakse hindamine läbi hüvitamise eesmärgil. Kahju hüvitamine on tegevus, mille eesmärk on kahju kannatava isiku asetamine olukorda, mis on võimalikult lähedane olukorrale, milles ta

oleks olnud, kui omandamise asjaolu ei oleks esinenud. Analüüs: Äralõige teostatakse kinnistu idapoolsest osast, mis piirneb Tallinna-Pärnu-Ikla põhimaanteega, kusjuures äralõige ei jaga ega poolita kinnistut erinvateks osadeks. Äralõike teostamise tulemusel väheneb kinnistu pindala 1,07% ning see ei oma mõju alles jääva kinnistu osa ühikväärtusele. Seoses äralõike teostamisega

ning sõidutee laiendamisega, nihkub mõnevõrra edasi ka avalikult kasutatava tee kaitsevöönd. Arvestades äralõike suurust ja paiknemist, siis äralõike teostamisega ei kaasne olulist negatiivset mõju alles jääva kinnistu funktsionaalsusele ega ka kasutamisele. Hindajale on teada, et hinnatavat vara koormab tasuline hoonestusõigus tähtajaga 50 aastat TMV Green OÜ (registrikood 16162236) kasuks. Arvestades hoonestusõiguse sisu ja asjaolu, et hoonestusõiguse realiseerimine eeldab esmalt planeeringu % kinnistu kogupindalast, siis hindaja hinnangul ei oma äralõike teostamine olulist mõju hoonestusõigusele ning

hoonestusõigus on vastavalt lepingule võimalik realiseerida ka pärast äralõike teostamist.

4.5 Kaasnevate kahjude ja saamata jäävate tulude hindamine

Vastavalt Eesti vara hindamise standardisarja EVS 875 standardile EVS 875-12:2016:

Hindamisel on lähtekohaks põhimõte, et äralõike väärtus koos saamata jääva tulu ja kaasnevate kahjudega

moodustavad hüvitusväärtuse. Äralõike väärtus võib, aga ei pruugi, iseloomustada kinnisasja väärtuse

vähenemist. (EVS 875-12:2016, p.6.3.1)

Kaasneva kahju ja saamata jääva tulu hindamine on vajalik, kui kinnisasja (turu)väärtuse vähenemine ei

iseloomusta kogu varalist kahju, mida kahju kandev isik saab. Kaasnev kahju võib olla ühekordse või püsiva

iseloomuga, kuid olenemata sellest käsitletakse kaasnevat kahju hüvitusväärtuse osana ehk siis puudub

käsitlus, mille järgi kaasnevat kahju tuleks hüvitada perioodiliselt tulevikus. (EVS 875-12:2016, p.7.1.1-

7.1.2)

KAHOS § 13 lg 1 osundab, et hüvitamisele kuulub selgelt tuvastatud ja tõendatud otseselt kaasnev varaline

kahju, mis on tekkinud kinnisasja turuväärtuse vähenemisega äralõike tõttu. Otseselt kaasnev varaline

kahju hüvitatakse ühekordselt. Järgnev lg 2 täpsustab, et otseselt kaasneva varalise kahjuna käsitatakse

eelkõige kinnisasja omanikule alles jääva kinnisasjaga seonduvat järgmist kahju:

1) ehitise likvideerimine või kasutuks muutumine, samuti muude parenduste kasutuks muutumine;

28

Eksperthinnang nr. 0359-24

2) detailplaneeringu elluviimise võimaluse kaotamine või ehitusvõimaluse vähenemine või kaotamine;

3) metsa, muu taimestiku ja istanduse hävimine;

4) kinnisasjalt avalikult kasutatavale teele juurdepääsu likvideerimine või pikenemine.

Vabariigi Valitsuse 09.03.2023 nr 22 Kinnisasja erakorralise hindamise korra § 31 lg 2 kohaselt ei hinnata

järgmist kahju:

1) mittevaraline kahju;

2) keskkonnanõuetega kooskõlas olevat püsivat mõõdetavat kahju keskkonnale, sealhulgas müra,

vibratsiooni ja heitgaase;

3) ehitise likvideerimisest tekkivat kahju, mis projekti käigus teise sama funktsionaalsusega ehitisega

asendamise kaudu hüvitatakse.

KAHOS § 14 lg 1 kohaselt käsitletakse kinnisasja omaniku saamata jääva tuluna kasu, mida isik oleks

tõenäoliselt saanud, eelkõige tema tehtud ettevalmistuste tõttu, kui kinnisasja omandamist ei oleks

toimunud. Lg 2 lisab, et piiratud asjaõigusest või rendi- ja üürilepingust tulenev saamata jääv tulu

hüvitatakse kuni lepingu lõppemiseni, kui lepingu lõppemiseni on vähem kui aasta. Lepingu ennetähtaegse

lõpetamise korral hüvitatakse saamata jääv tulu ühe aasta ulatuses.

Vabariigi Valitsuse 09.03.2023 nr 22 Kinnisasja erakorralise hindamise kord § 32 lg 2 täpsustab, et saamata

jääva tuluna ei hinnata kinnisasja omaniku äriplaanide realiseerimata jäämise eest loodetud äritulusid.

Hindaja on omaniku esindajale saatunud e-kirja 27.02.2024 ja 12.03.2024, kuid seisuga 17.04.2024 ei ole vastust tulnud. Hindajale teadaolevalt ei ole maaüksusel algatatud ega kehtestatud detailplaneeringut ega projekteerimistingimusi. Hindajale ei ole teada, kas haritav maa on koormatud üürilepinguga, hindajale ei ole üürilepingut esitatud. Kuna eelpool toodud vara väärtus on hinnatud turuväärtusena (sh kasutatud äralõike hariliku väärtuse hindamisel turuväärtuse ühikhinda), siis see sisaldab endas juba turu keskmisele

tasemele vastavat tulevikutulu (kuna turuväärtus on hinnanguline ostu-müügihind, mille puhul müüja loobub igasugustest tulevikutuludest kohese müügihinna vastu). Seetõttu on turuväärtuse puhul saamata jäävaks tuluks vaid see osa võimalikest tulevikutuludest, mis ületab turuväärtust. Näiteks saab saamata jäävaks tuluks antud kontekstis olla kehtiva rendi turutaset ületav osa. Kuna aga ei ole teada, kas vara koormab rendileping ning kui koormab, kui kõrge on tasu, siis saamata jäävat tulu ei ole arvestatud. Hindajale on teada, et hinnatavat vara koormab tasuline hoonestusõigus tähtajaga 50 aastat TMV Green OÜ (registrikood 16162236) kasuks. Arvestades hoonestusõiguse sisu ja asjaolu, et hoonestusõiguse

realiseerimine eeldab esmalt planeeringu kehtestamist ei oma hoonestusõigus olulist mõju vara väärtusele ning seoses äralõike tegemisega ei teki ka kaasnevaid kahjuseid ega saamata jäävaid tulusid. Hindajale teadaolevalt puuduvad asjaolud, mis viitavad kaasneva kahju ja/või saamata jääva tulu tekkele.

4.6 Hüvitusväärtuse hindamine

Kuna kaasnevaid kahjusid ja saamata jäävaid tulusid ei esine on hindaja hinnangul hüvitusväärtuseks äralõike harilik väärtuse ehk 4 109 (neli tuhat ükssada üheksa) € ehk 0,91 €/m2 äralõike pindala kohta. Hinnatud hüvitusväärtus ei sisalda käibemaksu. Hinnatud tulemus on keskmisest madalam ±20%.

29

Eksperthinnang nr. 0359-24

LISA 1 FOTOD

Vaated äralõike alale

30

Eksperthinnang nr. 0359-24

Aerofoto:

Allikas: https://fotoladu.maaamet.ee/ (Pildistuse aeg: 2023-06-09). Märkus: Äralõike ligikaudne asukoht on hindaja poolt märgitud punase pidevjoonega.

31

Eksperthinnang nr. 0359-24

LISA 2 KINNISTUSRAAMATU VÄLJAVÕTE

32

Eksperthinnang nr. 0359-24

33

Eksperthinnang nr. 0359-24

LISA 3 KINNISASJA HÜVITUSVÄÄRTUSE HINDAMISE TABEL

Muutuja Jah/Ei Kirjeldus ja mõju

Hüvitusväärtus=turuväärtus Jah (äralõike osas)

Hüvitusväärtus=asendusmaksumus Ei

Kaasnevad kahjud:

1. Ehitise likvideerimine või kasutuks muutumine, samuti muude parenduste kasutuks muutumine

Ei

2. Detailplaneeringu elluviimise võimaluse kaotamine või

ehitusvõimaluse vähenemine või kaotamine

Ei

3. Metsa, muu taimestiku ja istanduse hävimine

Ei

4. Kinnisasjalt avalikult kasutatavale teele juurdepääsu likvideerimine või pikenemine

Ei

5. Muu kahju Ei

Saamata jääv tulu:

1. Tegutseva ettevõtte

tegevuse peatamine

Ei

2. Piiratud asjaõiguse või

rendi- ja üürilepingust tulenev saamata jääv tulu

Ei

3. Muu tulu Ei

34

Eksperthinnang nr. 0359-24

LISA 4 MULLASTIKUNÄITAJATE TÄPSEM SELGITUS

Maa-ameti mullastiku kaardi legend:

35

Eksperthinnang nr. 0359-24

36

Eksperthinnang nr. 0359-24

A- HEAD PÕLLUTÜÜBILISED HARITAVAD MAAD

AGRORÜHM SIFER BONITEET LÕIMIS MULDADE ISELOOMUSTUS

A21

LP, LP(g)

48-60

sl, ls, sl/ls

Parasniisked ja nõrkade liigniiskuse tunnustega kahkjad keskmise raskusega mullad

A22

Ko;Kor;

Ko(g); Kor(g) KI; KI(g)

41-50

sl; sl/ls; ls Parasniisked ja nõrkade liigniiskuse

tunnustega leostunud ja leetjad keskmise raskusega mullad

A41

Kg, Kog, Korg, KIg

41-50

sl, ls, sl/ls

Kuivendatud keskmise raskusega gleistunud kamarmullad.

A42 LPg 48-60 sl, ls, sl/ls Kuivendatud keskmise raskusega gleistunud kahkjad mullad

B- KESKMISED PÕLLUTÜÜBILISED HARITAVAD MAAD

B51 Kg, Kog, Korg, Gk, Go, Gor,

Gkr

38-45

sl, ls, sl/ls, s

Kuivendamata gleistunud keskmise raskusega ja rasked kamarmullad, rahuldavalt kuivendatud keskmise raskusega ja rasked kamargleimullad

C- ROHUMAATÜÜBILISED HARITAVAD MAAD

C 6 Go, M`, M´´; M```

21-38 Kõik lõimised

Hästi kuivendatud turvastunud ja hästi lagunenud turvasmullad

Lõimised: Kivisus: ls – liivsavi II 1 v1

o – maht 5-20 m3/ha, raudkiviveeris 1-10cm sl – saviliiv II 1 v1

o – maht 5-20 m3/ha, raudkiviveeris 1-10cm s – savi II1 - maht 5-20 m3/ha II 1 v2

o – maht 5-20 m3/ha, raudkiviveeris 1-10cm IIko

2,1 - maht 5-20 m3/ha, raudkivid

Märkus: A21, A41, A42 – teravilja kasvatamiseks parimad mullad B51 – keskmine põllumaa A+B – põllutüübiline haritav maa C – rohumaadeks sobiv maa

37

Eksperthinnang nr. 0359-24

VASTAVUSKINNITUS STANDARDI NÕUETELE

 Käesoleva hindamisaruande koostanud ja kogu hindamistoimingu läbi viinud hindaja kutseline pädevus on piisav hindamistellimuse täitmiseks.

 Käesolev hindamisaruanne ja kogu hindamistoiming vastab eesti kinnisvara hindamise standardiseeria EVS 875 nõuetele, sh hindamise headele tavadele.

 Hindaja ei avalda hindamistoimingu käigus kogutud informatsiooni ja hindamistulemusi mitte kellelegi peale tellijaga kokkulepitud isikute, v.a. juhud kui seadus seda nõuab või kui see on vajalik kindlateks hindamise kutsealaga seotud toiminguteks.

 Mitte keegi peale hindamisaruandes nimetatud isikute ei ole hindajat hindamistoimingus

abistanud.

 Hindaja on tegutsenud sõltumatu hindajana.

 Hindaja on tegutsenud erapooletult ilma mingite isiklike huvideta hindamistoimingu suhtes.

 Hindaja poolt hindamistoimingu eest saadav tasu ei ole seotud hindamistulemusega.

 Hindamistoimingus kasutatud ja hindamisaruandes esitatud andmed on hindajale teadaolevalt tõesed ja korrektsed.

 Hindamistoimingus kasutatud ja hindamisaruandes esitatud analüüsid ja järeldused on kitsendatud ainult hindamisaruandes esitatud eelduste ja piiravate tingimustega.

Koostaja: /allkirjastatud digitaalselt/

Grete Laanmets Kutseline hindaja

Vara hindaja, tase 7, kutsetunnistus nr 169734 Eesti Kinnisvara Hindajate Ühingu liige Tel: +372 5683 3576

Valge 4 / 11413 Tallinn / 620 1200 / [email protected] / www.transpordiamet.ee

Registrikood 70001490

HAIMRE-GROUP OSAÜHING

( reg.kood 10651454)

[email protected]

Meie 15.05.2024 nr 8-3/23-041/1640-4

Pakkumine kinnisasjast maaeralduse

omandamiseks

Transpordiamet esitas Teile 31.01.2024 kirjaga nr 8-3/23-041/1640-1 teate kinnisasja omandamise

menetluse alustamisest.

Teates nimetatud projekti realiseerimiseks on vajalik Eesti Vabariigile Transpordiameti kaudu

omandada Teile kuuluvast kinnistust, registriosa numbriga 2237437, koosseisus olevast Arupõllu

kinnisasjast (koha aadressiga Rapla maakond, Märjamaa vald, Sõmeru küla, katastritunnus

50403:002:0051, pindalaga 42,11 ha), äralõige ligikaudse pindalaga 4524 m2.

OÜ LAHE Kinnisvara Hindamine poolt koostatud hindamisaruande nr 0359-24 alusel on leitud

läbi katastriüksuse pinnaühiku väärtuse, äralõikele hüvitusväärtus, milleks on 0,91 eurot/m2.

Juhul, kui olete nõus kinnisasja võõrandamisega, makstakse teile kui kinnisasja omanikule

kinnisasja omandamise menetluses kokkuleppe saavutamise eest täiendavat hüvitist

(edaspidi motivatsioonitasu). KAHOS § 15 lg 3 kohaselt on motivatsioonitasu on 20% tasust, kuid

mitte vähem kui 0,8-kordne Statistikaameti avaldatud tehingule eelneva aasta (eelneva nelja

kvartali) keskmine brutokuupalk ja mitte rohkem kui 50-kordne keskmine brutokuupalk.

Samuti lisandub eelnimetatud summadele ühekordne hüvitis asjaajamisega seotud kulude eest

vastavalt KAHOS §-le 17.

Tulenevalt eelnevast esitame pakkumise omandada äralõige Teile kuuluvast kinnisasjast, tasudes,

kinnisasja eest vastavalt OÜ LAHE Kinnisvara Hindamine poolt koostatud hindamisaruandele,

ümardatud KAHOS § 11 lg 6 kohaselt, järgnevalt:

maa eest makstav tasu – 4 120 eurot.

Kuna äralõike eest makstav tasu sõltub ruutmeetri hinnast, siis täpne maksumus selgub pärast

mõõdistustööd.

motivatsioonitasu – 1466 eurot;

Kokku 5 586 eurot.

Lisaks täiendav hüvitis asjaajamisega kaasnevate kulude eest - 176 eurot igale omanikule.

Tasu maksmine toimub notaris sõlmitud lepingu alusel.

2 (2)

Tasuga mittenõustumisel on Teil õigus esitada omapoolne võrdlevale hindamisaruandele tuginev

pakkumine, misjärel asume läbi rääkima.

Kui Te ei esita nimetatud pakkumuse kohta nõusolekut, on võimalik otsustada kinnisasja

sundvõõrandamine. Kui kinnisasja (osa) omandamine ei toimu kokkuleppel, ei ole kinnisasja

omanikul õigust KAHOS § 15 toodud motivatsioonitasule.

Palume teiepoolset nõustumust või vastuväiteid esitatud pakkumusele 14 päeva jooksul teate kätte

saamisest.

Menetluse läbiviija kontaktid:

Lembit Tuimets, telefon 501 8463, [email protected].

Lugupidamisega

(allkirjastatud digitaalselt)

Lembit Tuimets

Maade projektijuht

Lisa: Hinnang

Lembit Tuimets

5018463, [email protected]