Kiri

Eksperthinnang nr. 0356-24

Allikas: Maa-amet, planeeritava äralõike ligikaudne asukoht tähistatud hindaja poolt punase pidevjoonega

Aadress: Rapla maakond, Märjamaa vald, Aruküla, Uhtamäe

Hinnatav vara: Kinnistust registriosa nr. 2502437 teostatav äralõige suurusega 2818 m²

Väärtuse kuupäev: 25.03.2024

Hindamisaruande kuupäev:

13.05.2024

Vara Hüvitusväärtus (ümardamata)

Äralõike harilik väärtus (ümardamata)

Kaasnev kahju

Saamata jääv tulu

Kinnistust registriosa nr.

2502437 teostatav äralõige suurusega 2818 m²

2 975 € ehk 1,06

€/m² äralõike pindala kohta

2 542 € ehk 0,90

€/m² äralõike pindala kohta

Ei teki 433 €

Vastavalt tellimuslepingule on palutud väärtused välja tuua ümardamata kujul.

Koostaja: Grete Laanmets

Kutseline hindaja Vara hindaja, tase 7, kutsetunnistus nr 169734 Tel: +372 5683 3576

2

Eksperthinnang nr. 0356-24

SISUKORD

KOKKUVÕTE .................................................................................................................................. 3

1 Hindamise alused .................................................................................................................... 4

1.1 Hinnatava vara ülevaatus ja hindamise eesmärk ............................................................ 4

1.2 Hindamise algandmed ...................................................................................................... 4

1.3 Hindamisel tehtavad eeldused ja piiravad tingimused ..................................................... 5

2 Hinnatava vara kirjeldus .......................................................................................................... 5

2.1 Kinnistusraamatu andmed ja õiguslik määratlus.............................................................. 5

2.2 Asukoht ............................................................................................................................. 6

2.3 Maakasutus....................................................................................................................... 8

2.4 Äralõige ........................................................................................................................... 12

2.5 Vara kestlikkus ................................................................................................................ 14

3 Turuülevaade ......................................................................................................................... 15

3.1 Majandusülevaade.......................................................................................................... 15

3.2 Maatulundusmaade ja haritavate maade turuülevaade ................................................. 16

3.3 Eesti ja Raplamaa metsamaade tehingute statistika ..................................................... 20

3.4 Puiduturu ülevaade 2023.a IV kvartali seisuga .............................................................. 21

3.5 Turustatavuse analüüs ................................................................................................... 24

3.6 Pakkumisinfo................................................................................................................... 25

3.7 Müügitehingud ................................................................................................................ 28

4 Hindamine .............................................................................................................................. 33

4.1 Vara parim kasutus ......................................................................................................... 33

4.2 Hindamismeetodi valik .................................................................................................... 33

4.3 Kasvava metsata metsamaa ja haritava maa kõlvikute turuväärtuse hindamine ......... 34

4.4 Äralõike ja sellel paikneva kasvava metsa hariliku ja hüvitusväärtuse hindamine........ 38

4.5 Analüüs äralõike teostamisest tuleneva mõju kohta alles jäävale kinnistule ................ 40

4.6 Kaasnevate kahjude ja saamata jäävate tulude hindamine .......................................... 40

4.7 Hüvitusväärtuse hindamine ............................................................................................ 41

Lisa 1 Fotod ................................................................................................................................... 42

Lisa 2 Kinnistusraamatu väljavõte ................................................................................................ 43

Lisa 3 Kinnisasja hüvitusväärtuse hindamise tabel ...................................................................... 45

Lisa 4 Mullastikunäitajate täpsem selgitus.................................................................................... 46

Lisa 5 Kasvava metsa väärtuse ja hüvitusväärtuse arvutused .................................................... 49

Vastavuskinnitus standardi nõuetele ............................................................................................ 50

3

Eksperthinnang nr. 0356-24

KOKKUVÕTE

HINNATAVA VARA KOONDANDMED

Hinnatav vara Kinnistust registriosa nr. 2502437 teostatav äralõige suurusega 2818 m²

Aadress Rapla maakond, Märjamaa vald, Aruküla, Uhtamäe

Omanik HAIMRE-GROUP OSAÜHING (Märjamaa vald, reg.kood 10651454)

Katastritunnus 50403:002:0049

Kinnistu registriosa nr 2502437

Omandivorm Kinnisasi

Kinnistu pindala 4,91 ha ehk ca 49 100 m², millest on planeeritud teostada äralõige suurusega 2818 m²

Planeeringud / ehitusõigus Märjamaa Vallavolikogu 20.06.2000.a määrusega nr 11 kehtestatud Märjamaa

valla üldplaneeringu (ÜP) kohaselt paikneb hinnatav kinnistu perspektiivses põllumajanduspiirkonnas. Samuti jääb praktiliselt kogu kinnistu ÜP järgi võimalikku müratsooni. Algatatud/kehtestatud detailplaneering ja projekteerimistingimused hindajale teadaolevalt puuduvad.

HINDAMISARUANDE KOONDANDMED

Hinnangu eesmärk Kinnisasja hindamine hüvitamise eesmärgil kinnisasja avalikes huvides omandamise seaduse (KAHOS) § 4 lõike 1 punkti 7 alusel

Väärtuse liik Turuväärtus, harilik väärtus, hüvitusväärtus

Ülevaatuse kuupäev 25.03.2024

Väärtuse kuupäev 25.03.2024

Hindamisaruande kuupäev 13.05.2024

Tellija Transpordiamet

Tellimusleping 07.02.2024 sõlmitud TÖÖVÕTULEPING nr 3.2-2/24/196-1

Hindamise eeldused Puuduvad

Hinnang likviidsusele Kinnistu likviidsus on keskmisest mõnevõrra madalam ehk kuni 12 kuud, äralõikel likviidsus puudub.

Hindamistulemuse täpsus Keskmisest madalam ±20%

Käibemaks Hinnatud turuväärtus ja hüvitusväärtus ei sisalda käibemaksu. KOMMENTAARID

Puuduvad HINDAMISTULEMUS

Vara Hüvitusväärtus

(ümardamata)

Äralõike harilik

väärtus (ümardamata)

Kaasnev

kahju

Saamata jääv tulu

Kinnistust registriosa nr. 2502437 teostatav äralõige suurusega 2818 m²

2 975 € ehk 1,06 €/m² äralõike pindala kohta

2 542 € ehk 0,90 €/m² äralõike pindala kohta

Ei teki 433 €

Koostaja:

Grete Laanmets Kutseline hindaja Vara hindaja, tase 7, kutsetunnistus nr 169734 Eesti Kinnisvara Hindajate Ühingu liige Tel: +372 5683 3576

4

Eksperthinnang nr. 0356-24

1 HINDAMISE ALUSED

Hindamisel on lähtutud Eesti varahindamise standarditest EVS 875, kehtivast seadusandlusest ja Eesti Kinnisvara Hindajate Ühingu heade tavade koodeksist. Hüvitusväärtus (compensation) üldmõiste, mis on seotud kahjude hüvitamisega kinnisvara omandiõiguse ja muude varaliste õiguste kitsendamisel, sundvõõrandamisel ja muudel sarnastel eesmärkidel (EVS 875-

12). Harilik väärtus on eseme kohalik keskmine müügihind (turuhind) (tsiviilseadustiku üldosa seadus) Harilik väärtus viitab kitsalt toimunud müügitehingute statistilisele analüüsile, kuid käsitlemist ei leia väärtuse kuupäev, tehingu poolte vaba tahte avaldus, müügitegevuse nõuetekohasus jms tingimused, mis on loetletud turuväärtuse definitsioonis.

Hindamise praktikas mõistetakse hariliku väärtuse mõiste all turuväärtust. Kui tellija on hindamise eesmärgiks seadnud hariliku väärtuse leidmise, tuleb hindamisel lähtuda turuväärtuse hindamise nõuetest. Turuväärtus on hinnangul põhinev summa, mille eest vara peaks väärtuse kuupäeval minema üle tehingut sooritada soovivalt müüjalt tehingut sooritada soovivale ostjale sõltumatus ja võrdsetel alustel toimuvas tehingus pärast kõigile nõuetele vastavat müügitegevust, kusjuures osapooled on tegutsenud teadlikult,

kaalutletult ning ilma sunduseta. (EVS 875-1). Ülevaatuse kuupäev on kuupäev, millal teostati hinnatava vara ülevaatus (EVS 875-1). Väärtuse kuupäev on kuupäev, mille seisuga hindamistulemus (väärtus) on esitatud. See peab kokku langema hindamise kuupäeva või ülevaatuse kuupäevaga või eelnema ühele või mõlemale neist, st hindamine peab olema tehtud kas oleviku või mineviku kuupäeva seisuga (EVS 875-1).

Hindamisaruande kuupäev on kuupäev, millal hindamisaruanne on allkirjastatud. (EVS 875-1).

1.1 Hinnatava vara ülevaatus ja hindamise eesmärk

Ülevaatuse kuupäev 25.03.2024

Ülevaatuse teostanud hindaja Kutseline hindaja Grete Laanmets

Ülevaatuse juures viibinud isikud Hindaja ainuisikuliselt

Ülevaatuse ulatus Kogu äralõike ulatuses, vähesel määral ülejäänud kinnisasi

Ülevaatuse põhjalikkus Visuaalne ülevaatus, erivahendeid ei kasutatud

Hindamise eesmärk Kinnisasja hindamine hüvitamise eesmärgil kinnisasja avalikes huvides omandamise seaduse (KAHOS) § 4 lõike 1 punkti 7 alusel

1.2 Hindamise algandmed

Allikas: Kuupäev:

EVS Standardiseeria 875

Kinnistusraamatu väljavõte 21.04.2024

Kinnisvaraportaal www.kv.ee 19.02.2024

Maa-ameti kodulehekülg www.maaamet.ee ja kaardirakendus 19.02.2024

Lahe Kinnisvara ja Maa-ameti tehingute andmebaas 19.02.2024

Kohapealne ülevaatus 25.03.2024

Tellimusleping koos projektmaterjalide ja tehnilise kirjeldusega Sõlmitud 07.02.2024

Märjamaa valla üldplaneering, kehtestatud Märjamaa Vallavolikogu 20.06.2000.a määrusega nr 11

19.02.2024

Rapla maakonnaplaneeringu teemaplaneering „Põhimaantee nr 4 (E67) Tallinn-Pärnu-Ikla (Via Baltica) trassi asukoha täpsustamine km 44,0-

92,0″, kehtestanud Rapla maavanem 23.05.2016 korraldusega nr 1- 1/16/348

19.02.2024

5

Eksperthinnang nr. 0356-24

Allhanked Jah, Metsaeksperdi Metsakorralduse OÜ poolt koostatud kinnistu äralõikel kasvava metsa väärtuse ja

hüvitusväärtuse arvutus 16.04.2024

Hindaja peab andmeallikaid usaldusväärseteks Jah

1.3 Hindamisel tehtavad eeldused ja piiravad tingimused

Eeldused: Hindamisel oleme eeldanud, et esitatud andmed ja informatsioon on korrektsed. Hindaja ei vastuta hinnangus olevate valeandmete eest, mille õigsuse kontrollimiseks eksperthinnangu koostamise käigus puudub hindajal võimalus või põhjendatud vajadus.

Hindajal ei ole pädevust saastatuse ja saastuse ohu uurimiseks ega avamiseks, mistõttu ei ole hindaja vastavaid uuringuid teostanud, samuti ei ole hindajale esitatud andmeid vastavate ohtude olemasolust. Seega oleme eeldanud, et mingit saastatust või saastuse ohtu ei ole või et saaste/saastusohu kõrvaldamistööde maksumus ei ole väärtuse jaoks oluline. Kui pärast hindamist ilmneb, et hinnataval varal või selle läheduses paiknevaid varasid on kasutatud viisil, mis võib kaasa tuua saastumise, võib see

vähendada hindamisaruandes esitatud väärtust“. (EVS 875-4). Piiravad tingimused: Käesolev hindamisaruanne on esitatud konfidentsiaalselt tellijale ainult eespool avaldatud ja selleks ettenähtud eesmärgil. Hindaja ei saa võtta endale mingit vastutust juhul, kui seda kasutab keegi kolmas isik või kui seda tehakse selleks mitte ettenähtud eesmärgil. (EVS 875-4).

2 HINNATAVA VARA KIRJELDUS

2.1 Kinnistusraamatu andmed ja õiguslik määratlus

Aadress Rapla maakond, Märjamaa vald, Aruküla, Uhtamäe

Registriosa nr 2502437

Vara liik, omandivorm Kinnisasi

Omanik HAIMRE-GROUP OSAÜHING (Märjamaa vald, reg.kood 10651454)

Katastritunnus 50403:002:0049

Kinnistu pindala (hinnatav katastriüksus)

4,91 ha ehk ca 49 100 m²

Sihtotstarve Maatulundusmaa 100%

Kanded registriosa III jaos Keelumärge Eesti Vabariigi kasuks kinnistu võõrandamise ja

hoonestusõiguse või kasutusvaldusega koormamise keelamiseks kuni 05. jaanuarini 2007 vastavalt maareformi seaduse § 23 lg 5¹ punktile 7. 05.01.2005 kinnistamisavalduse alusel sisse kantud 17.02.2005. Nimetatud kanne ei oma mõju vara turuväärtuse kujunemisele, kuna ei piira vara sihtotstarbelist kasutamist.

Registriosa väljavõte on toodud eksperthinnangu lisas nr 2.

Kanded registriosa IV jaos Kanded puuduvad. Registriosa väljavõte on toodud eksperthinnangu lisas nr 2.

6

Eksperthinnang nr. 0356-24

Maa-ameti kitsenduste kaardi järgsed kitsendused

Allikas: Maa-ameti kitsenduste kaardirakendus

Kinnistu paikneb osaliselt avalikult kasutatava tee kaitsevööndis. Äralõige paikneb avalikult kasutatava tee kaitsevööndis. Kitsendustest tulenev oluline mõju hinnatavale varale puudub.

Üürilepingud Hindajale teadaolevalt puuduvad. Kinnistu omanik ei ole hindajale edastanud infot kehtivate üüri- või rendilepingute kohta.

2.2 Asukoht

Makroasukoht

Paiknemine Hinnatav vara paikneb Rapla maakonnas, Märjamaa vallas, Arukülas, mis jääb valla edelaossa. Valla keskus Märjamaa alev ca 7 km kaugusel. Rapla linn 31 km kaugusel, Pärnu linn 58 km ja Tallinna linn 71 km kaugusel.

Konkureerivad turupiirkonnad

Eelkõige Raplamaa teised piirkonnad.

7

Eksperthinnang nr. 0356-24

Allikas: kaart.regio.ee

Mikroasukoht

Iseloomustus Hinnatav vara paikneb Arukülas, Tallinna-Pärnu-Ikla põhimaantee ääres. Vahetus lähiümbruses paiknevad valdavalt hoonestamata maatulundusmaad (põllumassiivid ja metsatukad).

Haljastus Piirkonnas nii madal- kui ka kõrghaljastust.

Juurdepääs Hinnatav vara piirneb avalikult kasutatava kõvakattega Tallinna-Pärnu- Ikla põhimaanteega, kuid mahasõit maanteelt puudub. Otsene juurdepääs üle munitsipaalomandis oleva Kunsu-Aruküla tee.

Kommunikatsioonid Lähiümbruses puuduvad.

Parkimisvõimalus piirkonnas Valdavalt lahendatud kinnistute siseselt

Infrastruktuur Lähimad teeninduspuntkid valla keskuses Märjamaa alevis, ca 7 km kaugusel. Ühistranspordi (bussi) peatused 1 km raadiuses.

8

Eksperthinnang nr. 0356-24

Allikas: Maa-ameti kaardirakendus

2.3 Maakasutus

Kaardirakenduse plaan (hinnatav katastriüksus on piiratud jämeda oranži

pidevjoonega)

Allikas: Maa-ameti kaardirakendus (lennuaeg 25.06.2022)

9

Eksperthinnang nr. 0356-24

Kuju, reljeef Ebakorrapärase kujuga, kuid põhiosas suhteliselt kompaktne; reljeefilt valdavalt tasane, kaguosas veidi reljeefne (maksimaalne kõrguste vahe ca 4m).

Kõlvikuline koosseis Haritava maa osakaal 85%.

Allikas: minu.kataster.ee

PRIA registreering Haritava maa massiiv registreeritud PRIA põllumassiivide registris, põllumassiiv nr 52552456241, põllukultuurid.

10

Eksperthinnang nr. 0356-24

Allikas: Pria veebikaart (https://kls.pria.ee/kaart/)

Mullastik Vastavalt mullastiku kaardile rähkmuld (K), gleistunud rähkmuld (Kg), leostunud muld (Ko). Kaalutud keskmine reaalboniteet haritava maa osas 35. Mullastikunäitajate täpsem selgitus on toodud eksperthinnangu lisas nr

4.

Allikas: Maa-ameti mulla kaart

Kasvukoha tüüp ja boniteet Metsaportaalis ei ole kasvukohatüüpi märgitud.

11

Eksperthinnang nr. 0356-24

Metsaeksperdi metsakorralduse OÜ 26.03.2024 välitööde käigus märgitud äralõike ala kasvukohatüübiks naadi, Ia boniteediklass.

Kuivendus Metsa registris info puudub

Parkimine Puudub

Hooned ja rajatised Kinnisasi on hoonestamata

Haljastus Metsamaa osas metsamaale iseloomulik haljastus, äralõike alal valdavalt haab, kuusk ja saar.

Piirded Puuduvad.

Maakonnaplaneeringu teemaplaneering

Hinnatav vara jääb Rapla maakonnaplaneeringu teemaplaneeringu „Põhimaantee nr 4 (E67) Tallinn-Pärnu-Ikla (Via Baltica) trassi asukoha

täpsustamine km 44,0-92,0″ järgselt maantee trassi koridori alale.

Märkus: hinnatava katastriüksuse ligikaudne asukoht on näidatud sinise noolega.

KAHOS § 12 lõike 3 kohaselt arvestatakse hindamisel olukorraga, kus omandamise asjaolu puudub, mistõttu vastava planeeringuga hindamisel ei arvestata.

Üldplaneering Märjamaa Vallavolikogu 20.06.2000.a määrusega nr 11 kehtestatud Märjamaa valla üldplaneeringu (ÜP) kohaselt paikneb hinnatav kinnistu perspektiivses põllumajanduspiirkonnas. Samuti jääb praktiliselt kogu

12

Eksperthinnang nr. 0356-24

kinnistu ÜP järgi võimalikku müratsooni. Vastuolud planeeringu ja tegeliku maakasutuse vahel puuduvad.

Fragment Märjamaa valla üldplaneeringu (kehtestatud Märjamaa Vallavolikogu 20.06.2000.a määrusega nr 11) maakasutusjoonisest.

Märkus: hinnatava katastriüksuse ligikaudne asukoht on näidatud sinise noolega.

Detailplaneering / projekteerimistingimused / ehitusõigus

Hindajale teadaolevalt väärtuse kuupäeva seisuga puuduvad.

2.4 Äralõige

Pindala 2818 m² ehk ca 5,74% kogu kinnistu pindalast

13

Eksperthinnang nr. 0356-24

14

Eksperthinnang nr. 0356-24

Äralõige Äralõige on ebakorrapärase ja väljavenitatud kujuga. Tulenevalt oma

kujust, suurusest, paiknemisest ja ehitusõiguse puudumisest ei ole äralõige eraldiseisvalt turuosaliste seas atraktiivne ega ka likviidne. Äralõige on planeeritud teha 2+2 põhitee laiendamiseks.

Paiknemine Äralõige paikneb kinnistu läänepoolses osas, Tallinna-Pärnu-Ikla

põhimaantee äärses osas. Äralõige ei poolita ega jaga kinnistut erinevateks osadeks.

Haljastus, piirded, hoonestus

Äralõike ala näol on tegemist osaliselt kinnistu metsamaa osaga, kus paikneb kõrghaljastus. Hoonestust ja piirdeid äralõike alal ei paikne.

2.5 Vara kestlikkus

Kestlikkus ehk jätkusuutlikkus on ressursside kasutamise viis inimeste vajaduste rahuldamiseks, säilitades keskkonda sellisel moel, et vajaduste rahuldamine oleks võimalik mitte ainult praegu, vaid ka

määramatus tulevikus. Kogu kestlikkuse valdkond koosneb kolmest osast: keskkonna, majanduse ja sotsiaalpoliitiline kestlikkus (EVS 875-10). Kinnisvara kestlikkus on seotud kinnisvaraarendusega ja sellel puudub otsene seos nende kinnisvaradega, mille puhul arendustegevust ei ole toimunud ja seda ei ole lähemal ajal kavandatud. Sellest tulenevalt tuleb kestlikkust käsitleda vaid nende kinnisvarade puhul, millel on otsene seos

arendustegevusega. Tavaliselt on tegemist hoonestatud või hoonestamiseks kavandatud maadega. (EVS 875-10) Kuna väärtuse kuupäeva seisuga ei ole hinnataval varal arenduslikku potentsiaali, siis ei ole antud juhul kinnisvara kestlikkust käsitletud.

15

Eksperthinnang nr. 0356-24

3 TURUÜLEVAADE

3.1 Majandusülevaade1

Eesti Panga värske majandusprognoosi järgi kujuneb Eesti majanduslangus seni arvatust pikemaks, mille peamisteks põhjusteks on Eesti eksporditurgude halb seis ja kahanenud konkurentsivõime. Prognoosi kohaselt

langeb Eesti majandus tänavu 3,5% ja 2024. aastal 0,4%. Kiiremat majanduskasvu on oodata alates 2025. aastast. Kahanev majandus toob järgmisel aastal kaasa töötuse mõningase kasvu, kuid inimeste ostujõud jätkab paranemist, sest hinnatõus on taltunud.

Lõppev aasta on Eesti majanduse jaoks osutunud arvatust raskemaks ning majanduslangus kestab

varem oodatust kauem. Ettevõtete müügivõimalusi koduturul on piiranud inimeste ebakindlus tuleviku suhtes ja sellest põhjustatud kokkuhoid ning säästmise suurenemine. Müüki välisturgudele on aga takistanud meie peamiste eksporditurgude viletsam käekäik võrreldes Euroopa majandusega tervikuna ning vahetuskursi kallinemine Põhjamaadega. Olulist rolli on mänginud ka tootmiskulude tõus ning sõjast tulenevalt mitmete seniste tarneahelate katkemine ja ärimudelite hääbumine. Ebakindlad olud ja kõrgemad intressimäärad pole soosinud ka uute investeeringute lisandumist. Kokkuvõttes kahaneb Eesti majandus tänavu teist aastat järjest

ning oodatav langus ulatub 3,5%ni. Väikeses, 0,4% suuruses languses on Eesti majandus eeldatavasti ka 2024. aastal, sest nõudlus kaupade ja teenuste järele hakkab kosuma kodu- ja välisturul üksnes aegamisi. Võimalusi kiiremaks, 3% lähedaseks majanduskasvuks, on oodata 2025. ja 2026. aastal.

Majanduslanguse mõju jõuab järjest tugevamalt tööturule. Seni on ettevõtted püüdnud vältida töökohtade

vähendamist, mistõttu koguhõive on peaaegu kaks aastat väldanud majanduslangusest hoolimata püsinud läbi aegade kõrgeimal tasemel. Töötajate hoidmine on saanud võimalikuks tänu majanduse peatse elavnemise ootusele ning reaalpalga alanemisele, mis on muutnud tööjõu tööandjate jaoks odavamaks. Suur tootlikkuse langus annab aga märku töötajate alarakendatusest ning pessimistlikumaks muutunud lähiettevaade toob kaasa tööpuuduse suurenemise, mis tipneb 2024. aastal 9% juures.

Tööturu jahenemine kahandab palgakasvu. Vähenenud tööjõu nõudlus ning hinnakasvu aeglustumine avalduvad ka palgakasvu raugemises. 2024. aastal takistavad palkade täielikku kohanemist kasinamate majandusoludega juba sõlmitud kollektiivsed palgakokkulepped avalikus sektoris ja üleriigilise töötasu alammäära tõus 820 euroni. Keskmine palk suureneb 2024. aastal 6,6% ja taandub sellele järgnevatel aastatel 5% lähedusse. Järgmisel aastal jõustuv enam kui 13% suurune alampalga tõus on ilmselt mitmetele madalama tootlikkuse ja väiksema palgatasemega ettevõtetele üle jõu käiv ning osa töötuse kasvust läheb miinimumpalga

tõusu arvele.

Inimeste ostujõud jätkab paranemist. Pisut enam kui aasta jooksul on keskmise palga ostujõud taastunud poole ulatuses; järelejäänud pool taastumisest kestab aga kauem, sest kuigi inflatsioon aeglustub, on tulevane palgakasv samuti vaoshoitum. Elukalliduse kiirele tõusule eelnenud ostujõud ennistub tõenäoliselt 2025. aastal.

Hinnakasvu aeglustumine jätkub. Tarbijakorvi maksumus on enam kui pool aastat püsinud olulise muutuseta ja praegust 4-5% suurust inflatsiooninäitu tekitab aastatagune madalam võrdlusbaas. Järgmisel aastal kergitavad hinnataset käibemaksu- ja aktsiisitõusud ning tarbijakorv kallineb 3,4%. 2025.–2026. aastal püsib oodatav hinnakasv pisut üle 2%. Hinnatõusu aeglustavad nõrk majandusaktiivsus ning osas sektorites on

piisavalt puhvreid, et oleks võimalik hindu alandada odavnenud energia, toormehindade ja kasumimarginaali arvel.

Riigieelarve koostamine muutub veelgi keerulisemaks. Kuivõrd majandustsükkel on lähiaastatel tavapärasest nõrgem, oleks eelarvepoliitiline tugi majanduse turgutamiseks kohane. Samas eelarve on juba

püsivas puudujäägis varasemate otsuste tulemusena, mille pinnalt tähendaks täiendav stimuleerimine veelgi suuremat puudujääki, tõstes kiirenevas korras riigi võlga ja intressikoormust. Võimalusi selleks kärbib ka võimalik vastuolu siseriiklike ja Euroopa Liidu tasandil kehtivate reeglitega. Kuna maksutulu kasv jääb suure

1 Allikas Eesti pank seisuga 19.12.2023

16

Eksperthinnang nr. 0356-24

tõenäosusega seni prognoositule alla, siis on kasvamas surve kulude kasvu piiramiseks või uute tuluallikate leidmiseks, et vältida võlaspiraali süvenemist.

3.2 Maatulundusmaade ja haritavate maade turuülevaade2

Eesti hoonestamata maatulundusmaade turu võib tinglikult jagada kolmeks: täielikult põllumajandusliku potentsiaaliga haritav maa ja looduslik rohumaa, täielikult metsamajanduslikku potentsiaali omav

metsamaa ning arenduspotentsiaali omav maatulundusmaa.

Seisuga 31.01.2024 oli Eestis maakatastri statistika põhjal haritava maa pindala 1 046 410,8 hektarit ning loodusliku rohumaa pindala 246 000 hektarit. Maakatastri statistika põhjal on nii haritava maa kui ka loodusliku rohumaa kõlviku pindala 2023. aasta jaanuariga võrreldes mõnevõrra tõusnud, vastavalt 189,5 ja 1681,4 hektarit. 2023.aastal teostati üle Eesti 998 haritava maa tehingut koguväärtusega 61 224 703 €. Võrreldes 2022.aastaga oli tehinguid ligi 30% vähem ning tehingute koguväärtus 9% madalam.

Haritavad maad

Põllumajandusliku maa hind sõltub eelkõige pinnasest, mullastikust, põllumassiivi suurusest ja kujust ning piirkonnas tegutsevate põllumajandustootjate arvust. Üldiselt vaadeldakse haritava maana minimaalselt 2 ha suuruseid maatükke, kuna väiksemate maatükkide harimine on otstarbekas vaid oma majapidamise tarbeks ning samuti võib väiksematel maatükkidel tihti olla ka ehituspotentsiaal. Eelistatumad on viljaka mullaga põllumassiivid, mis on vähemalt 15 ha suurused ning kompaktse kujuga, kuigi Maa-ameti tehingute

andmebaasi kohaselt on tendents olnud haritava maa maatüki pindala vähenemise poole. Üle-eestiliselt on haritava maa mediaanpindala jäänud viimase 10 aasta jooksul vahemikku 6,4-7,6 ha. Viljaka põllumaa järele on aasta-aastalt huvi aina suurenenud, mistõttu on viimastel aastatel ka haritava maa keskmine hind kasvanud. Vastavalt Maa-ameti tehingustatistikale on aktiivseim periood kevade saabudes (märts-mai), suve hakul hakkab tehingute maht haritava maaga langema, saavutades madalaima taseme tavapäraselt augustis-septembris. Alates oktoobrikuust hakkab tehingute arv üldiselt taas tõusma.

Läbi aegade on kõrgeima hinnaga tehingud tehtud peamiselt Lõuna-Eestis ja Lääne-Virumaal, kus on ühtlasi ka Eesti kõige viljakamad mullad. Maa-ameti tehingute andmebaasi kohaselt on möödunud aastal

2 Allikas: Maa-amet

17

Eksperthinnang nr. 0356-24

haritava maa hektari mediaanhind üle 5500 € olnud Harju, Tartu, Põlva, Rapla, Valga ja Viljandi maakonnas.

Põllumaid on avalikus pakkumises üldiselt vähe ja kuna turul on nõudlus kõrge, on tehingute hinnatase

hindajale teadaolevalt paremate maatükkide eest tõusnud isegi üle 10 000 €/ha. Enamik põllumaade müügitehinguid tehakse üldiselt siiski hinnatasemel 5500 – 8000 €/ha (Maa-ameti kinnisvara hinnastatistika päringu info järgselt oli 2023. aasta mediaanhind 5895 €/ha ehk ligi 25% kõrgem kui 2022. aastal). Tihtilugu ollakse nõus maksma ka üle turuhinna, kui tegemist on põllumassiiviga, mis paikneb ostja põllumassiivide läheduses või kõrval.

Põllumaade turul toimuvad mitmed tehingud ka avalike enampakkumiste (mitte sundmüügid) kaudu ning

kuna enampakkumised on saanud turul üha populaarsemaks ja peegeldavad võrdlemisi õiglaselt seda, kui palju ollakse põllumaade eest nõus maksma, saab neid tehinguid turuväärtuse hindamisel kasutada.

Haritavate maade statistilistesse hindadesse tuleb suhtuda kriitiliselt järgnevatel põhjustel:

 Maa-ameti hinnastatistikas on kajastatud vaid ostu-müügitehingute andmeid ning kasutatud vaid

neid tehinguid, mille pinnaühiku hinnad jäävad valdava hinnavahemiku piiridesse. Seega, Maa-

ameti hinnastatistikas ei kajastu enampakkumistel müüdud varade ega ka väga madala ja väga

kõrge pinnaühikuhinnaga teostatud maatükkide tehingustatistika.

 PRIA-s püsirohumaana arvel olevad ja ka reaalsuses pigem rohumaana kasutatavad

katastriüksused võivad kajastuda statistikas haritava maana. Kuna rohumaade hinnad on

mõnevõrra madalamad, siis moonutab see mõnevõrra haritavate maade statistilist hinda.

 Samuti on Maa-ameti analüüsi kohaselt vabaturu tehingute infol baseeruva haritava maa

mediaanhind (5306 €/ha) märkimisväärselt kõrgem kui üldine statistiline haritavate maade

mediaanhind (4625 €/ha). See näitab ilmekalt, et vabal turul teostatud tehingute hinnad on

statistilisest hinnast kõrgemad.

 Teada on tehinguid, kus kinnistute eest on makstud rohkem, kui müügilepingus ametlikult

registreeritud.

Seega annavad statistilised hinnad aimu eelkõige sektori hindade muutustest, kuid ei kajasta piisava

täpsusega haritavate maade hindasid, millega turul reaalselt kaubeldakse ning reaalsuses on haritavate maade turuhinnad oluliselt kõrgemad statistilistest hindadest.

Ostjad eelistavad põllumaid eelkõige enda tegevuspiirkonnas, parimad on maaüksused, mis asuvad endale kuuluvate maatükkide kõrval/läheduses (mida oleks võimalik ühes massiivis kasutada). Eelistatakse viljakaid, kompaktseid ning suurema pindalaga põllumaid.

Analüüsides Eestis põllumaade tehingute kasvu on märgata olulist hindade tõusu just viimastel aastatel.

18

Eksperthinnang nr. 0356-24

Järgnev joonis illustreerib Eestimaa haritavate maade turu muutust aastatel 2005-2023:

Allikas: Maa-amet

Vaadeldes haritavate maade tehinguaktiivsust on näha, et tehingute arv on olnud 2006. aastani kasvutrendis. 2007-2010 aastatel aga on tehingute arv vähenenud. Kuna Eesti majanduses tulid raskemad ajad, siis stabiliseerusid hektari hinnad 2008. aastal ning jäid pidama paariks aastaks. Põllumajandussektoris oli vähem raha, kuna tarbimine ja sissetulekud vähenesid. Sellel perioodil eelistati

pigem vajadusel põllumaad rentida ning tegevust oluliselt ei laiendatud. Samas analüüsides masu-aegset perioodi, olid haritava maaga tehtud tehingute hinnad suhteliselt stabiilsel tasemel võrreldes muude kinnisvarasektorite hindade suure langusega.

Alates 2011. aastast hakkasid põllumajandusmaade hinnad jõudsalt kasvama. Eriti järsk kasv on toimunud viimase paari aasta jooksul, mil keskmised hinnad on saavutanud rekordtaseme (keskmine ja mediaanhind on juba ligi 5900 €/ha). Hindade kasv on kestnud tänaseks juba üle kümne aasta ning tulenevalt heast

klimaatilisest asukohast ei ole ette näha kasvu pidurdumist.

Rohumaad

Rohumaad on võrreldes haritavate maadega vähem viljakad ning seetõttu ka turul vähem hinnatud. Rohumaasid kasutatakse eelkõige rohusaagi kasvatamiseks või loomade karjatamiseks ning nende osakaal põllumajanduslike maade hulgas moodustab ca 19%.

Looduslike rohumaade kohta statistika hankimine on keskmisest komplitseeritum, kuna puudub võimalus

avalikule statistikale ning ülevaate andmisel lähtume Maa-ameti haritavate maade turuülevaates esitatud joonisest (joonisel on toodud andmed 2022.aasta seisuga, kuna uuemaid andmeid ei ole hindamisaruande koostamise hetkel avaldatud):

0

1000

2000

3000

4000

5000

6000

0

200

400

600

800

1000

1200

1400

1600

1800

2000

H in

d ,

€ /h

a

T e h

in g

u te

a rv

, tk

Eestis haritava maaga tehtud tehingute arv, keskmine ja mediaanhind aastatel 2005-2023

Tehingute arv Keskmine hind, €/ha

19

Eksperthinnang nr. 0356-24

Loodusliku rohumaa tehingute arv ja koguväärtus 2018–2022:

Allikas: Maa-amet

Looduslike rohumaade tehingute arv on üle-eestiliselt jäänud aastate jooksul valdavalt vahemikku 46-80 tehingut aastas. Tehingute arvud on madalad, kuna valdav osa rohumaadest jääb suuremate kinnistute koosseisu ning puhtalt loodusliku rohumaa kõlvikutüübiga kinnistuid on vähe. Loodusliku rohumaaga tehtud tehingute hektari mediaanhind oli 2022. aastal 3125 eurot, mis on kolmandiku võrra kõrgem kui

tunamullune tase. Kuna mediaanhinna arvutuse aluseks olevate vabaturutehingute hulk on erakordselt väike (2022. aastal 14 tehingut), siis võivad üksikud tehingud ühikuhinna mediaani mõjutada, mistõttu tasub olla tulemuste tõlgendamisel ettevaatlik. Ühtlasi iseloomustab rohumaid väga lai amplituud, see tähendab ühelt poolelt võib rohumaa puhul olla tegu põllumajanduslikust kasutusest väljas oleva liigniiske maaga ning teiselt poolelt juba põllumaa hinnatasemeni küündiva rohumaaga. See tähendab ka parematel muldadel paikneva loodusliku rohumaa hind võib küündida haritava maa hinnatasemeni.

Raplamaa haritavad maad

Rapla maakonna haritava maa hinnadünaamika on suures plaanis sarnane Eestile tervikuna. Haritava maa3 tehingud Rapla maakonnas viimastel aastatel:

Pindala(ha) Tehingu summa (eur) Pinnaühiku hind (eur /ha)

Arv Keskmine Kokku Min Maks Min Maks Mediaan Keskm

2017 87 9,60 2 097 764 1 500 110 200 315,13 5 805,52 2 467,11 2 412,23

2018 73 12,20 2 273 079 1 700 210 000 800,00 6 911,76 2 693,60 2 716,23

2019 112 12,70 4 506 956 1 000 402 000 495,05 5 817,61 3 135,67 3 140,29

2020 108 11,80 4 115 693 1 000 176 900 258,40 6 567,32 3 354,56 3 279,72

2021 123 12,30 5 604 774 488 331 045 107,55 7 150,72 3 937,01 3 731,49

2022 100 11,30 5 725 105 3 000 326 930 473,93 8 425,46 5 682,72 5 485,35

2023 87 9,40 4 822 146 7 000 410 000 1 016,89 10 795,16 4 934,69 5 749,40

Viimastel aastatel on tehingute maht Rapla maakonnas jäänud vahemikku 87 – 123 tehingut aastas. Keskmised pinnaühikuhinnad on aga aasta-aastalt kasvanud, eriti järsk kasv on olnud 2022.aastal. Ning

3 Esitatakse tehingute aruanne haritava maaga toimunud tehingute kohta. Analüüsi on kaasatud vaid ostu- müügitehinguga võõrandatud üle 2 ha üldpindalaga maatulundusmaa sihtotstarbega hoonestamata kinnistud, kus

haritava maa kõrval ei ole teisi kõlvikuid üle 10%. Analüüsis on kasutatud vaid neid tehinguid, mille pinnaühiku hinnad jäävad valdava hinnavahemiku piiridesse.

20

Eksperthinnang nr. 0356-24

sarnaselt Eesti üldisele statistikale on ka Rapla maakonnas möödnud aastal keskmine pinnaühikuhind olnud rekordtasemel – 5749 €/ha.

Raplamaa tehinguhindade ja –mahtude paremaks illustreerimiseks on toodud järgnev joonis:

Allikas: Maa-amet

Tehingute hinnad võivad olla väga erinevad – kompaktsete ning hea viljakusega põllumuldadega põllumaa eest ollakse nõus maksma oluliselt üle keskmise hektarihinna. Samuti ollakse nõus maksma rohkem maatükkide eest, mis paiknevad linnade vahetus läheduses ning millel võib tulevikus olla arenduspotentsiaal.

Prognoos

Surve haritavate maade hindade jätkuvaks kasvuks on olemas tulevalt Eesti ja kogu Baltikumi klimaatilisest asukohast ning prognoosime hindade stabiilset kasvu ka järgnevatel perioodidel. Tulenevalt uuest maaelu arengukava (MAK) meetmest ja toetussüsteemi muutumisest on turul tunda olukorda, et kehvema mullastiku ja rohumaatüübiliste maade järgi on hetkel nõudlust vähem ja selles segmendi prognoosiks käesolevaks aastaks nn hindade lühiajalist stabiliseerumist. Positiivse suunana vähemväärtuslike maade osas võiks välja tuua Baltikumi regioonis rajatavad heinatehased, millest vähemalt ühte planeeritakse ka

Läänemaale. Lisaks on maaomanikud ka väheväärtuslikele rohumaadele hakanud istutama metsa ja väärindavad seda maad läbi tekkivate CO2 kvootide ja bioloogilise vara/puidu. Läbi selle tekib rohumaade/põllumaade vähenemine, mis omakorda pikas vaates tõstab põllu/rohumaa hinda. Tehingute arv püsib tõenäoliselt sarnasel tasemel eelneva aastaga.

3.3 Eesti ja Raplamaa metsamaade tehingute statistika

Metsamaa kinnistute tehingute hinnad on aasta aastalt kasvanud ning metsamaade tehingute keskmised hinnad on Eestis jäänud viimaste aastate jooksul valdavalt vahemikku 8000 – 10000 €/ha ning Raplamaal vahemikku 7000 – 9000 €/ha. Turul enam hinnatud on küpse metsaga kinnistud, millede tehinguhinnad võivad ületada 25 000 €/ha. Samas tehakse tehinguid ka lageraie lankidega, kus tehingute hinnad varieeruvad valdavalt vahemikus 2000 – 4000 €/ha. Seega võivad kinnistute hinnad tugevalt erineda olenevalt metsa tagavarast ning võimalikust raiemahust.

0,00

1 000,00

2 000,00

3 000,00

4 000,00

5 000,00

6 000,00

7 000,00

0

20

40

60

80

100

120

140

160

180

H in

d ,

€ /h

a

T e h

in g

u te

a rv

, tk

Raplamaa haritava maaga tehtud tehingute arv, keskmine ja mediaanhind aastatel 2005-2023

Tehingute arv Mediaanhind, €/ha Keskmine hind, €/ha

21

Eksperthinnang nr. 0356-24

Tehingute mahud on viimastel aastatel märkimisväärselt langenud. 2023. aastal teostati Eestis tervikuna vaid 1316 ning Raplamaal 93 metsamaa müüki. Kasvava metsata metsamaade tehingute arv on viimaste aastate jooksul püsinud vahemikus 20-59 tehingut aastas.

Eesti metsamaa (valdavalt koos kasvava metsaga) kinnistute tehingustatistikat kirjeldab järgnev tabel:

Pindala(ha) Tehingu summa (eur) Pinnaühiku hind(eur /ha) Arv Keskmine Kokku Maksimaalne Maksimaalne Mediaan Keskmine

2016 2 675 9,00 53 397 061 306 515 12 619 1 726 2 356

2017 2 621 8,80 61 339 315 505 000 14 482 2 000 2 771

2018 2 422 8,00 68 361 866 431 000 16 610 2 916 3 784

2019 2 176 8,50 67 568 523 502 559 17 000 3 110 3 879

2020 3 019 8,90 109 061 140 2 000 000 19 797 3 478 4 306

2021 2 774 8,90 122 628 536 703 600 24 096 4 168 5 170

2022 1 934 7,80 115 116 070 800 000 33 422 6 151 7 790

2023 1 316 7,80 80 969 283 691 470 33 824 6 400 7 984

Allikas: maaamet.ee

Raplamaa metsamaa (valdavalt koos kasvava metsaga) kinnistute tehingustatistikat kirjeldab järgnev tabel: Pindala(ha) Tehingu summa (eur) Pinnaühiku hind(eur /ha)

Arv Keskmine Kokku Maksimaalne Maksimaalne Mediaan Keskmine

2016 207 8,90 3 802 089 147 000 8 000 1 846 2 208

2017 180 11,40 5 429 920 194 538 11 377 2 152 2 876

2018 162 9,20 5 273 668 175 000 16 247 3 010 3 688

2019 181 9,90 5 867 755 190 000 16 308 2 976 3 530

2020 220 10,00 8 464 640 240 000 15 397 3 319 3 901

2021 326 10,70 15 976 359 355 000 18 970 4 044 4 680

2022 132 9,7 9 699 456 470 000 25 714 6 008 7 532

2023 93 8,2 5 073 064 419 055 26 501 6 459 7 168

Allikas: maaamet.ee

Kasvava metsata metsamaa tehingustatistika Eestis:

Arv Kogu

pindala (ha)

Keskmine pindala

(ha)

Tehingute summa (€)

Keskmine hind (€/ha

Mediaan (€/ha)

Minimaalne (€/ha)

maksimaalne (€/ha)

2020 50 335 6,80 428 718 1 295 1 272 600 2 091

2021 20 79,6 4,3 151 322 1 859 1 960 711 2 836

2022 36 179,2 5,0 478 640 2 617 2 636 990 4 157

2023 59 224,2 4,7 786 505 3 718 3 471 811 7141

Allikas: Maa-ameti poolt koostatud Eesti kinnisvaraturu ülevaade Prognoos Tõenäoliselt püsivad metsa ja metsa aluste maade hinnad ning tehingute arv lähematel perioodidel pigem stabiilsed.

3.4 Puiduturu ülevaade 2023.a IV kvartali seisuga

Majanduslangus kestab ja ehitusturgu suruvad alla jätkuvalt kõrged intressid. Kõik see peegeldub vastu ümarpuiduhindadelt, eelkõige palgiturul. Aastaga on hinnad langenud kõigil sortimentidel. Okaspuupalkide hinnad on stabiilselt madalad, kasejämesortimendi hind on langevas trendis, aga piisavalt kõrge, haava- ja

22

Eksperthinnang nr. 0356-24

lepapalgi hind stabiilselt rahuldav, paberipuidu hind kergelt kasvav ja metsaomaniku vaatevinklist hea ning küttepuidu hind stabiilne ja piisavalt kõrge, et ka natuke keerulisematest kohtadest varuda.

Aastate keskmised puiduhinnad on välja toodud alljärgneval graafikul:

*Erametsa puidu hinnad €/tm ilma käibemaksuta suuremate ettevõtete lõpplaohindade alusel Allikas: eramets.ee Puidu keskmised hinnad 2023. aasta lõpu seisuga:

Allikas: eramets.ee

Puidu varumis- ja transpordikulud Erametsa hinnastatistika tugineb lõpplaohindadel. Kui metsaomanik soovib välja arvutada kännuraha (kasvava metsa müügi hinda), siis tuleks lõpplaohinnast maha lahutada puidu varumiskulud (raiumine ja kokkuvedu) ning autotransport lõpplattu (tarbija juurde) ehk väljaveokulud. Varumiskulud sõltuvad paljudest

23

Eksperthinnang nr. 0356-24

aspektidest nagu näiteks: raielangist (sh kasvukohatüübist), raieviisist, valitud tehnoloogiast, asukohast metsatee suhtes jne (vt tabel 6). Seega on iga langi varumiskulud unikaalsed.

Transpordikulu sõltub eelkõige lõpplao kaugusest (teekonna pikkusest), eeldusel, et sõidetakse täiskoormaga. Nii võib tekkida olukord, kus 2-3 eurot odavama lõpplaohinna aga väiksema veokaugusega, on kännuraha, mis metsaomanikule lõpuks jääb, suurem. Koorma suuruse roll tuleb hästi esile RMK küttepuidu müügihindades, kus väiksema kohale toodud koguse eest tuleb tarbijal maksta tihumeetri kohta rohkem.

Varumis- ja transpordikulu määramiseks on kasutatud ekspertarvamusi. Nii võib praegu hinnata varumiskulude suuruseks keskmiste lageraielankide korral 15-19 €/tm (kasv 1 €/tm), millele tuleks lisada keskmine transpordikulu 6,5-8,5 €/tm (langus 0,5/tm). Harvendusraiel (eriti esimesel harvendusraiel) on raiekulu kindlasti suurem. Keskmine hind esimesel harvendusraiel algab 26 €/tm ja teisel harvendusraiel vahemikus 19-22 €/tm. Hind sõltub siin tugevalt puistu iseloomust ja rakendatavast tehnoloogiast ja võib olla väga erinev.

Võrdlustabel mõnedest aspektidest, mis mõjutavad varumis- ja transpordikulu:

Keskmise kännuraha tabelist (lõigu all) võib näha, et ühegi sortimendi hind ei ole lageraie korral negatiivne.

Siiski tuleks hakata suuremat tähelepanu pöörama seal, kus varumis- ja transpordikulud osutuvad keskmisest kõrgemaks (näiteks väga peenike mets, harvendusraie, pikk kokkuvedu või lõpptarbija on kaugel) ja põhiline varutav sortiment on küttepuit. Selliste raielankide hetke kasumlikkus võib osutuda küllaltki madalaks, kui jätta kõrvale metsamajanduslike tööde tegemise vajadus tulevikumetsa jaoks. Keskmine kännuraha seisuga september 2023:

24

Eksperthinnang nr. 0356-24

Kokkuvõte Keerulises majandusolukorras võib osutuda otsustavaks faktoriks kindlustunne või selle puudumine tuleviku ees. Investeeringuid puidutööstusesse tehes vaadatakse vähemalt kolmkümmend aastat ette, metsa istutades mõeldakse kaks-kolm korda pikemale perioodile. Kui kaob kindlustunne, jäävad investeeringud puidu töötlemiseks tegemata. Eesti Metsa- ja Puidutööstuse Liidu juhatuse esimees Jaano

Haidla ütleb otse, et niikaua investeeringuid teha ei julgeta, kuni püsib ebakindel poliitiline olukord, kus pole teada, mis hakkab toimuma raiemahtudega ja metsapoliitikaga Eestis üldiselt. Investeeringute tegemata jätmine mõjutab majandust mitte ainult makrotasemel (netoeksport, SKP, töötusemäär jne) vaid ka mikrotasemel - otseselt metsaomanikele makstavat hinda ümarpuidu eest. Habe on jõudnud juba ette kasvada sellele loole, mis räägib puidurafineerimise jõulisemast edendamise vajadusest. Aga kindlustunnet vajavad ka metsaomanikud. Demoniseerides metsamajandust ja luues ebakindlust metsaomanike hulgas

vähendame investeeringuid uude metsapõlve ja hilisemaid kulutusi sellest kvaliteetpuidu kasvatamiseks. Ja lõpuks on kaotajaks kogu ühiskond. Kindlustunde loomine, arusaadava ja ettenägeva metsapoliitika kujundamine on võimalik ilma suuremate kulutusteta, kui Vabariigi Valitsusel selleks ainult head tahet oleks. Kuidas nad oma õigusi ja kohustusi 2024. aastal kasutavad, näitab aeg. Kui aga teha mõningaid prognoose puiduturu osas, siis okaspuupalkide ja lepa- ning haavapalgi hind lähikuudel ilmselt ei oluliselt muutu. Kasepaku ja -palgi hind on küll hea, kuid ilmselt langeb veelgi.

Paberipuidu hind võiks ahvatleda metsaomanikke harvendusraieid tegema ja varasemate aastate praktika on näidanud, et aastaalguse hind ei ole enne kevadet üldjuhul oluliselt langenud. Küttepuidu hind on hästi vastu pidanud gaasi hinna langusele ja küllaltki pehmele talvele ning nii nagu paberipuidu korral statistika suurt hinnalangust enne kevadet reeglina ei ennusta. Allikas: https://erametsaliit.ee/

3.5 Turustatavuse analüüs

Äralõige tulenevalt oma suurusest ja kujust ei ole turul atraktiivne ja on ebalikviidne ning ei rahulda turusegmendi nõudeid, mistõttu on järgnevalt esitatud turustatavuse analüüs kogu kinnistu kontekstis.

Vara lõppkasutajad ja neid iseloomustavad tunnused

Põllu- ja metsamajandusega tegelevad isikud (eelkõige piirkonnaga seotud/piirkonnas juba tegutsevad), kes soetavad vara omakasutusse.

Kas hinnatav vara rahuldab

turusegmendi nõudeid

Hinnatav vara rahuldab turusegmendi nõudeid, sest segmendis on

nõutud põllu- ja metsamaad. Negatiivsed tegurid: metsamaa osakaal marginaalne).

Kui suur osa soovib ja on võimeline hinnatavat vara soetama

Keskmine või suurem osa soovib ja on võimeline hinnatavat kinnistut (tervikuna) soetama.

25

Eksperthinnang nr. 0356-24

Müügiperiood Kuni 12 kuud, kuid üldjoontes müüakse sarnaseid varasid oksjoni korras, kus oksjonite tähtajad varieeruvad mõnest nädalast mõne kuuni.

Missugused on oodatavad müügihinnad

Surve haritavate maade hindade jätkuvaks kasvuks on olemas ning prognoosime hindade stabiilset kasvu ka järgnevatel perioodidel.

Alternatiivsed kasutused Lähemas perspektiivis ei ole alternatiivseid kasutusi ette näha.

3.6 Pakkumisinfo

Pakkumises on haritavaid maid ja metsamaid vähe. Paljud tehingud tehakse ka ilma avaliku müügita kinnisvaraportaalides, samuti müüakse põllu- ja metsamajanduslikke maid enampakkumistel, müügiperioodid on enamasti lühikesed. Avalikku pakkumisse jõuavad põllu- ja metsameeste jaoks väheatraktiivsed maad (näiteks ülehinnatud, väga madala viljakusega, väga ebakompaktsed/ebatasased vmt, tehtud raietega). Valdavalt on nõudlus põllu- ja metsamaade järele olemas ning hästi hinnastatud varad leiavad ostja kiiresti.

Pakkumiste arv Eestis tervikuna on müügis 968 hoonestamata maatulundusmaad,

millest 24 asuvad Raplamaal. Metsamaasid on Eestis pakkumisel kokku 193, millest 3 asuvad Raplamaal.

Pakkumishinnad Kasvava metsata metsamaad: Metsamaade, kus raied valdavalt teostatud, pakkumishinnad jäävad valdavalt vahemikku 3000-5000 €/ha. Kasvava metsaga metsamaade pakkumishinnad on väga erinevad sõltudes metsa tagavarast. Haritavad maad:

Valdavalt on haritavad maad pakkumisel nn alghinnaga (oksjoni korras). Pakkumishinnad varieeruvad vahemikus 0,77 – 0,86 €/m² ehk ca 7700-8600 €/ha. Siinkohal on oluline rõhutada, et valdavalt on tegemist enampakkumistega.

Allikas: www.kv.ee Kasvava metsata metsamaad või vähese tagavaraga metsa kinnistud:

Toome väja www.kv.ee protaalist mõned pakkumised sarnaste kinnistutega (millede näol ei ole tegemist oksjonitega):

Aadress Lisainfo Pakkumishind, €, /€/ha

Remniku, Alutaguse vald,

Ida-Virumaa 100% maatulundusmaa, 41 900 m², millest 31 400 m2 metsamaa, ligipääs olemas, raied tehtud 15 000 € ehk 3600 €/ha

Jõepera, Räpina vald, Põlvamaa

100% maatulundusmaa, 139 600 m², millest 77 400 m2 metsamaa ja 52 900 muu maa, ligipääs olemas,

kasvava metsa tagavara 1067 tm, I järgu raiemaht 408 tm. 54 000 € ehk 3900 €/ha

Sepa, Samma, Viru-Nigula vald, Lääne-Virumaa

100% maatulundusmaa, 49 100 m², mis valdavalt looduslik rohumaa, kuid alternatiiv võib olla metsastamine, ligipääs mööda mitte avalikke pinnasteid 16 000 € ehk 3300 €/ha

Rõhutame, et eelpool toodud varade puhul on tegemist pakkumishindadega, mitte müügihindadega. On

olemas võimalus, et pakkumishinnad avaliku müügi käigus oluliselt langevad või enampakkumise tingimustes tõusevad. Seepärast leiame, et hinnatud hariliku väärtuse/turuväärtuse ning pakkumishindade otsene võrdlemine ei suurenda hinnatud tulemuse täpsust. Erinevates oksjonikeskkondades (timber.ee ja tehingukeskus.ee) on pakkumisel metsamaasid, kus raied valdavalt teostatud, alghindadega 2000-3000 €/ha. Lõpphinnad sarnastel oksjonitel on valdavalt jäänud vahemikku 2500-4000 €/ha.

26

Eksperthinnang nr. 0356-24

Tehingukeskus.ee ja timber.ee (kuupäeva seisuga 27.03.2024) käimas olevad oksjonid, kus metsa tagavara vähene:

Timber.ee ja tehingukeskus.ee keskkonnas ja on nähtavad järgnevad lõppenud hanked metsamaa kinnistutega, kus raied valdavalt teostatud / metsa tagavara vähene:

27

Eksperthinnang nr. 0356-24

28

Eksperthinnang nr. 0356-24

Haritavad maad: Toome välja www.kv.ee portaalist mõned maatulundusmaade pakkumised:

Asukoht Pakkumis-

hind, €

Pindala,

ha

Hind,

€/ha Lisainformatsioon

Kuremäe, Lõiuse küla, Rapla vald

47 000* 5,71 8231

Juurdepääsutee puudub (üle naaberpõllumassiivide), PRIA registreering (põllukultuurid), rähkmuld ja gleistunud leetjas muld, kaalutud keskmine reaalboniteet 41, kompaktne.

Nõmmevälja, Järlepa küla, Rapla vald

43 500* 5,68 7658 Piirneb avaliku teega, PRIA registreering (põllukultuurid), rähkmuld, kaalutud keskmine reaalboniteet 55, kompaktne

Mäepõllu, Kuimetsa küla, Rapla vald

105 000* 13,58 7732

Piirneb teega, PRIA registreering (põllukultuurid),

leostunud muld, leetjas muld, leostunud gleimuld, kaalutud keskmine reaalboniteet 42, põhiosas suhteliselt kompaktne.

Koidupõllu, Vaopere, Rapla vald

126 500* 14,65 8635 Piirneb avaliku teega, PRIA registreering (põllukultuurid), leostunud ja leetjas muld, kaalutud keskmine reaalboniteet 51, suhteliselt kompaktne.

*-tegemist on enampakkumise alghinnaga

Rõhutame, et eelpool toodud varade puhul on tegemist pakkumishindadega, mitte müügihindadega. On olemas võimalus, et pakkumishinnad avaliku müügi käigus oluliselt langevad või enampakkumise tingimustes tõusevad. Seepärast leiame, et leitud turuväärtuse ning pakkumishindade otsene võrdlemine ei suurenda leitud tulemuse täpsust.

3.7 Müügitehingud

Metsamaad: Müügitehingute valimile esitatud kriteeriumid:

 Kinnistu on hoonestamata

 Kinnistul puudub ehitusõigus

 Teostatud lageraie või metsa tagavara vähene

 Tehingu toimumise aeg 2022-2024 veebruar Hindajale on teada järgnevad ostu-müügi tehingud sarnaste kinnistutega:

Nr Asukoht Aeg Kinnistu, ha Hind, € Hind, €/ha Lisainfo

1

Harju maakond, Rae vald, Vaidasoo

küla

09.2023 4,68 11900 2543

Maatulundusmaa,

kõlvikuline koosseis metsamaa, teostatud lageraie, juurdepääs

avalikult kasutatavalt teelt

puudub, kinnistu kompaktne, kasvukoha

tüüp naadi, väheses osas jänesekapsa-kõdusoo,

boniteediklass valdavalt I ja II, väiksemas osas III,

kuivendus olemas

2

Lääne maakond,

Lääne- Nigula vald, Kuijõe küla

02.2024 5,15 16 111 3128

Maatulundusmaa, kõlvikuline koosseis

metsamaa, teostatud lageraie, juurdepääs

avalikult kasutatavalt teelt puudub, kuid võimalik läbi

naaberkinnistuid läbivalt teelt, kompaktne kuju,

29

Eksperthinnang nr. 0356-24

Nr Asukoht Aeg Kinnistu, ha Hind, € Hind, €/ha Lisainfo kasvukoha tüüp-valdavalt

angervaksa, väiksemas osas jänesekapsa-

mustika, boniteediklass II, kuivendus olemas

3

Pärnu maakond,

Põhja-

Pärnumaa vald, Lehu

küla

12.2023 8,06 23 100 2866

Maatulundusmaa, kõlvikuline koosseis valdavalt metsamaa,

valdavas osas teostatud lageraie, kuid ca 15-20%

ulatuses jäänud mets (noorendik) kasvama, juurdepääs avalikult

kasutatavalt teelt puudub võimalik läbi

naaberkinnistute, kinnistu

kuju piklik, kuid kompaktne, kasvukoha

tüüp-osja, sinilille, boniteediklass valdavalt II

väiksemas osas IV, kuivendus olemas

4

Järva maakond,

Järva vald, Reinavere

küla

08.2023 4,4455 22 000 4949

Maatulundusmaa, kõlvikuline koosseis

metsamaa, teostatud lageraie, koosneb kahest

katastriüksusest, mis paiknevad lähestiku, juurdepääs avalikult

kasutatavalt teelt puudub, katastriüksused

kompaktsed, mõlemal

juhul kasvukoha tüüp sinilille, boniteediklass I,

kuivendus olemas

5

Lääne maakond,

Lääne- Nigula vald,

Kuijõe küla

05.2023 4,17 10200 2446

Maatulundusmaa, kõlvikuline koosseis

metsamaa, teostatud lageraie, muu maa, juurdepääs avalikult

kasutatavalt teelt, kinnistu

kuju piklik, kuid kompaktne, kasvukoha tüüp-

mustika/mustika kõdusoo

6

Tartu maakond,

Peipsiääre vald,

Tähemaa küla

08.2023 5,99 21000 3506

Maatulundusmaa, kõlvikuline koosseis

valdavalt metsamaa, valdavas osas teostatud lageraie, kuid ca 5-10% ulatuses jäänud mets

kasvama (raie polnud võimalik, kuna kinnistul

hiireviu), juurdepääs avalikult kasutatavalt teelt

puudub võimalik pinnaskattega teelt läbi

naaberkinnistute, kinnistu kuju piklik, kuid kompaktne,

kasvukoha tüüp-valdavalt angervaksa, väiksemas

osas naadi

30

Eksperthinnang nr. 0356-24

Nr Asukoht Aeg Kinnistu, ha Hind, € Hind, €/ha Lisainfo

7

Rapla

maakond, Märjamaa

vald, Orgita küla

10.2023 1,9223 10 800 5618

Maatulundusmaa, kõlvikuline koosseis

metsamaa, osaliselt haritav

ja rohumaa, tagavara 322 tm (kuusk, kask),

juurdepääs avalikult kasutatavalt teelt, kinnistut

läbib tee, kasvukoha tüüp- sinilille

8

Lääne

maakond, Lääne-

Nigula vald, Kokre küla

01.2023 6,28 18 000 2866

Maatulundusmaa, kõlvikuline koosseis valdavalt metsamaa,

valdavalt lageraie, juurdepääs avalikult

kasutatavalt teelt puudub, kinnistu kuju piklik, kuid

kompaktne, kasvukoha tüüp-angervaksa/sinilille

9

Lääne

maakond, Lääne-

Nigula vald, Vidruka küla

02.2023 4,6895 11 940 2546

Maatulundusmaa, koosneb kahest katastriüksusest,

kõlvikuline koosseis valdavalt metsamaa, teostatud lageraie, juurdepääs avalikult

kasutatavalt teelt ühele katastriüksusele puudub, teine avaliku tee ääres, katastriüksused pikliku

kujuga, kuid kompaktsed, kasvukoha tüüp-angervaksa

10

Rapla maakond,

Rapla vald,

Loe küla

05.2022 3,96 13 143 3344

100% maatulundusmaa, mis valdavas osas metsamaa,

valdavalt lageraie,

väiksemas osas jäetud mets kasvama + seemnepuud, kasvukoha tüüp valdavalt angervaksa, väiksemas

osas tarna-angervaksa, ligipääs naaberpõllu äärest

*tehingute hinnad ei sisaldanud käibemaksu Allikas: Maa-ameti ja LAHE kinnisvara tehingute andmebaas

Haritavad maad: Müügitehingute valimile esitatud kriteeriumid:

 Kinnistu on hoonestamata

 Kinnistu pindala vähemalt 2 ha

 Haritava maa osakaal vähemalt 80%

 Tehingu toimumise aeg 2023 - 2024 jaanuar

 Paiknemine Raplamaal

31

Eksperthinnang nr. 0356-24

Hindajale on teada järgnevad ostu-müügi tehingud Rapla maakonna maatulundusmaasega, mille koosseisus on olulisel määral haritav maa:

Nr Asukoht Tehingu aeg Hind, € Hind, €/ha Pindala,

ha Lisainformatsioon

1 Luiste küla, Märjamaa

vald 02.2024 73 500 6245 11,77

Piirneb avaliku teega, kuid mahasõit puudub,

juurdepääs üle naaberkinnistute. Mullatüübid: Kr, K, Kg, Go, GI. Mullaviljakus 39, PRIAs registreeritud kui põllukultuurid. Suhteliselt kompaktne, kuid reljeefne

(kõrguste vahe 7,5m), haritava maa osakaal 97%.

2 Koogimäe

küla, Kehtna vald

01.2024 39 000 6190 6,30

Piirneb avaliku teega, mullatüüp KI(g), mullaviljakus 55, PRIAs registreeritud kui põllukultuurid. Suhteliselt komapktne ja

tasane, haritava maa osakaal 94%.

3 Tolli küla, Märjamaa

vald 12.2023 13 000 5138 2,53

Piirneb avaliku teega, mullatüübid GI, Kig ja vähesel määral Ag(AG), mullaviljakus 34, PRIAs registreeritud püsirohumaana, suhteliselt kompaktne ja reljeefilt tasane,

haritava maa osakaal 85%.

4 Kuku küla, Rapla vald

12.2023 40 000 10929 3,66

Juurdepääs avalikult teelt puudub, mullatüübib M’’;M’, Go ja M’’’, mullaviljakus 26, PRIAs registreeritud püsirohumaana,

suhteliselt kompaktne ja tasane, haritava maa osakaal 87%.

5

Soosalu küla,

Märjamaa vald

10.2023 35 000 6284 5,57

Piirneb avaliku teega, mahasõidutee on eraomandis, kuid seatud servituut. Mullatüübid K ja Kr, mullaviljakus 45,

PRIAs registreeritud põllukultuuridena, ebakorrapärase kujuga, osaliselt reljeefne (kõrguste vahe 5m), haritava maa osakaal 96%.

6 Rootsi küla, Kohila vald

09.2023 62 420 5471 11,41

Piirneb avaliku teega, mullatüübid KI, Kor,

Ko ja K, mullaviljakus 55, PRIAs registreeritud põllukultuuridena, ebakorrapärase, kuid põhiosas suhteliselt kompaktse kujuga, reljeefilt tasane, haritava maa osakaal 99%. Koormatud kasutusvaldusega.

7 Kilgi küla, Märjamaa

vald

09.2023 410 000 10 795 37,98

Kahest katastriüksusest koosnev kinnisasi, katastriüksusi eraldab avalik tee. Mullatüübid

Go, Ag, Kog, Kig, GI. Mullaviljakus ühel kü 37 ja teisel 39. PRIAs registreeritud põllukultuuridena, suhteliselt kompaktsed maaüksused, kõrguste vahe kuni 3m. Ühe

katastriüksuse osas tükeldab maakasutust kraav. Haritava maa osakaal 96%.

8 Hertu küla,

Kehtna vald

08.2023 80 000 8686 9,21

Piirneb avaliku teega, mahasõit võimalik riigi omandis olevalt metsateelt, mullatüübid KIg, K;Kr, KI, Ko,

mullaviljakus 43, PRIAs registreeritud (põllukultuurid). Suhteliselt kompaktne, reljeef valdavalt tasane (kõrguste vahe kuni 3m), haritava maa osakaal 100%.

Rapla kesklinna vahetus läheduses (kesklinnast ca 6 km).

9 Kunsu küla, Märjamaa

vald 08.2023 28 080 6000 4,68

Piirneb avaliku teega, olemas mahasõit. Mullatüübid Kog ja Ko(g), mullaviljakus 41, PRIAs registreeritud kui põllukultuurid,

suhteliselt kompaktne ja reljeefilt suhteliselt

32

Eksperthinnang nr. 0356-24

Nr Asukoht Tehingu aeg Hind, € Hind, €/ha Pindala,

ha Lisainformatsioon

tasane (kõrguste vahe 2m), haritava maa osakaal 99%.

10

Konuvere

küla, Märjamaa

vald

07.2023 265 000 5943 44,59

Piirneb avaliku teega, koosneb kahest

kõrvuti paiknevast katastriüksusest, mis üheskoos moodustavad põhiosas suhteliselt kompaktse maaüksuse, kuid suurema katastriüksuse maakasutust tükeldab oja.

Reljeefilt tasane. Mullatüübid GI, Kig, mullaviljakus 34 ja 33, PRIAs registreeritud valdavalt kui põllukultuurid. Haritava maa osakaal 92%.

11 Kärpla küla,

Kehtna vald 06.2023 65 000 7738 8,40

Piirneb avaliku teega. Pika, kitsa,

väljavenitatud kujuga. Mullatüübid Ko, Go1, Go, Kig, mullaviljakus 38, PRIAs registreeritud püsirohumaana, haritava maa osakaal 98%.

12 Härgla

küla, Rapla vald

06.2023 29 000 7417 3,91

Piirneb avaliku teega, kuid mahasõit

puudub, juurdepääs üle naaberkinnistu(te). Mullatüübid Ko, Kg, KI, Kig;Kog, mullaviljakus 54. PRIAs registreeritud kui põllukultuurid. Piklik,

kuid valdavalt kompaktne ja reljeefilt lääne suunal tõusev (kõrguste vahe kuni 7m). Haritava maa osakaal 100%.

13 Käbiküla,

Kehtna vald 05.2023 68 754 10 156 6,77

Piirneb avaliku teega, mullatüübid KI,

Ko;Kor, Ko(g);Kor(g), K, mullaviljakus 46. PRIAs registreeritud kui põllukultuurid, põhiosas suhteliselt kompaktne ja tasane. Haritava maa osakaal 96%.

Tehingute hinnad ei sisaldanud käibemaksu

Allikas: Maa-ameti ja LAHE kinnisvara tehingute andmebaas

33

Eksperthinnang nr. 0356-24

4 HINDAMINE

4.1 Vara parim kasutus

Vara parim kasutus: hindamisstandard defineerib vara parimat kasutust kui vara kõige tõenäolisemat kasutust, mis on füüsiliselt võimalik, vajalikult põhjendatud, õiguslikult lubatav, finantsmajanduslikult otstarbekas ja mille tulemusena hinnatav vara omandab kõrgeima väärtuse (EVS 875-1).

Eksperthinnangu koostaja on seisukohal, et arvestades hinnatava vara asukohta, õiguslikult lubatud ning

tegelikku kasutust, füüsilist võimalikkust ja finantsmajanduslikku otstarbekust, on hinnatava vara parimaks kasutuseks olemasolev põllu- ja metsamajanduslik kasutus.

Äralõike puhul on tegemist ebakompaktse ja väljavenitatud maa-alaga, mis asub teekaitsevööndis. Tulenevalt äralõike suurusest, kujust ja paiknemisest, ei vasta äralõige turul vabalt kaubeldavate kinnisasjade kriteeriumitele, mistõttu muud kasutust kui praegune kasutus äralõikel väärtuse kuupäeva seisuga ei ole.

4.2 Hindamismeetodi valik

Hindamisel on rakendatavad peamiselt kolm meetodit: võrdlusmeetod, tulumeetod ja kulumeetod. Meetodi valik sõltub peamiselt hinnatavast varast ning olemasolevast turuinformatsioonist.

Hinnatava vara turuväärtuse hindamisel kasutame võrdlusmeetodit (sobivaim meetod sarnaste varade hindamisel, sealjuures on olemas piisav võrdlusbaas).

Võrdlusmeetod:

Kinnisvara hindamisel võrdlusmeetodil lähtutakse eeldusest, et ükski informeeritud ostja ei ole nõus maksma omandatava vara eest rohkem, kui teine ostja hiljuti toimunud analoogse tehingu korral. Hinnatav vara peab olema võrreldav teiste analoogsetega nii füüsiliste tunnuste, asukoha, majandusliku otstarbe kui ka ajafaktori näitajate poolest. Turuväärtuse määramisel on aluseks seos, et turusituatsioon on hindamise hetkel vastav, st. turul olevate üksteist asendavate kaupade hinnad on võrdsed. Võrdlusmeetodi eelised seisnevad selles, et ta põhineb piirkonna tegelikel hindadel, võtab arvesse tegelikku nõudlust ja pakkumist

ning on lihtsalt mõistetav ja põhjendatav. Antud meetodi puhul leitakse turuväärtus hinnatava vara ja hiljuti müüdud sarnaste varade võrdlemise alusel.

Äralõike hüvitusväärtuse hindamisel oleme lähtunud KAHOS § 12 lõikest 4, EVS 875-12 punktist 6.3.4 ja punktist 6.7.2.

KAHOS § 12 lõikest 4: Kui omandamisele kuuluv kinnisasjast tehtav äralõige on iseseisvalt kasutatav, hinnatakse äralõiget kui võimalikku müügiobjekti. Kui äralõige ei ole iseseisvalt kasutatav, on hindamise

aluseks kinnisasja kui terviku turuväärtuse vähenemine, mis on põhjustatud kinnisasjast tehtavast äralõikest ja ümbritseva keskkonna muutusest

EVS 875-12 punkt 6.7.2: Kui äralõige puudutab ainult kinnisasja hoonestamata osa, antakse hinnang üksnes maale ilma hoonestuseta, seda nii kinnisasja kui terviku, aga ka äralõike väärtuse kohta. Olukorras, kus äralõige puudutab hoonestatud kinnisasja hoonestamata osa, peab hindaja veenduma, et äralõike väärtus iseloomustab piisava adekvaatsusega kinnisasja hoonestatud osa väärtuse vähenemist.

Kuna hindaja hinnangul on äralõige eraldiseisvana pigem vähe likviidne, siis oleme hindamisel lähtunud EVS875-12 punktist 6.3.4:

Äralõike korral, mis oma suuruse, kuju jms näitajate poolest ei vasta kriteeriumitele, mis on omased turul vabalt kaubeldavatele kinnisasjadele, võib alusena kasutada ühikuväärtust, mis on omane kinnisasjadele, millega antud piirkonnas kaubeldakse.

Hindamiskäigu kirjeldus:

1. Hindame kinnistu kasvava metsata metsamaa kõlviku osa turuväärtuse ühikhinna

2. Hindame kinnistu haritava maa kõlviku osa turuväärtuse ühikhinna

34

Eksperthinnang nr. 0356-24

3. Hindame äralõike hariliku väärtuse (liites äralõike kasvava metsata metsamaa kõlviku ja kasvava metsa harilikud väärtused ning haritava maa kõlviku väärtuse)

4. Hindame saamata jäävad tulud ja kaasnevad kahjud

5. Hindame hüvitamisele kuuluva summa liites äralõike hariliku väärtuse, kaasnevad kahjud ja saamata jäävad tulud

4.3 Kasvava metsata metsamaa ja haritava maa kõlvikute turuväärtuse hindamine

1) Kasvava metsata metsamaa väärtuse hindamine

Võrdluseks valitud varad4 1, 2, 3 ja 4, mis sobivad eelkõige ajaliselt ja teada oleva info poolest.

Käibemaksu info Varade võrdlemisel oleme kasutanud ilma käibemaksuta sisendeid

Võrdlusühik Hektari hind, sest sarnaste maade sektoris kaubeldakse hektari hinna

alusel.

Toodud võrdlustehingute võrdlemiseks hinnatava varaga korrigeerime võrdlustehinguid iseloomustavaid parameetreid. Korrigeerimise eesmärgiks on anda hinnang, kui palju muudab hinnatava vara mingi parameetri erinevus võrdlustehingu turuväärtust.

Võrdluselemendid: Võrdluselemendi selgitus:

Ajaline kohandus Alates 2023. aasta augustist kuni väärtuse kuupäevani ei ole me antud turusektoris hindade muutusi täheldanud

Asukoha kohandus Metsa aluste maade puhul on makro asukoht vähem tähtis, kuid huvi tuntakse enam linnade lähistel asuvate või suurte metsamassiivide vahel asuvate lankide vastu (sellisel juhul ostjaks eelkõige naaberkinnistute

omanikud).

Ligipääs Metsamajandamise kontekstis on oluline kinnistule juurdepääsu olemasolu teelt (vähem oluline on asjaolu, kas tee on avalik või mitte, kuid eelistatum on ligipääs avalikult teelt). Vähem hinnatud on kinnistud, milleni puudub ligipääsutee ning metsa majandamise tarbeks on vajalik läbida mitmeid naaberkinnistuid ja saada erinvaid nõusolekuid. Samuti tuleb arvestada, et piirnemine põhimaanteega tihtilugu ei taga ligipääsu

kinnistuni (kui puudub mahasõit ja kinnistu piirneb kraaviga, võib see tähendada, et metsamaterjali ladustamine maantee läheduses ja selle äravedu maanteepoolse osa kaudu ei ole võimalik ning läheneda tuleb läbi naaberkinnistute).

Kinnistu pindala Lageraielankide puhul, mida ostetakse metsastamise eesmärgil, mastaabiefekti turul üldjoontes ei rakendu.

Kuju Kompaktse kujuga kinnistud on enam hinnatud

Kasvukoha tüüp ja boniteet

Viljakama mulla ja kõrgema boniteediga kasvukohatüübid on enam hinnatud (head kasvukohatüübid on näiteks naadi, jänesekapsa, mustika,

angervaksa jt ning vähem hinnatud kasvukohatüübid raba, osja, siirdesoo vms on üldiselt seotud liigniiskete piirkondadega. Lisaks on enim hinnatud boniteediklass Ia, Ib ja I ning kõige vähem hinnatud boniteediklass on V)

Teostatud raied Turuväärtuselt on kõrgemad kinnistud, kus osa metsast on kasvama jäetud, mõju sõltub alles jäänud kasvava metsa osakaalust ja kvaliteedist.

Muid parameetreid ei ole kohandatud, kuna hinnatav vara on võrdlustehingutega samaväärne või erinevuse mõju harilikule väärtusele/turuväärtusele on marginaalne.

4 Müügitehingute tabel, p.3.7.

35

Eksperthinnang nr. 0356-24

Kohandustabel:

HINNATAV VARA Võrreldavad varad

1 2 3 4

Tehinguhind: Hindamisel lähtuti hektari hinnast 11 900 € 16 111 € 23 100 € 22 000 €

Hektari hind: 2 543 € 3 128 € 2 866 € 4 949 € Tehingu aeg:

03.2024 sept.23 veebr.24 dets.23 aug.23

Ajaldamine: 0% 0% 0% 0% Ajaldatud hind: 2 543 € 3 128 € 2 866 € 4 949 €

Asukoht: Rapla maakond, Märjamaa vald,

Aruküla

Harju maakond, Rae vald,

Vaidasoo küla

Lääne maakond, Lääne-Nigula vald,

Piirsalu küla

Pärnu maakond, Põhja-

Pärnumaa vald,

Lehu küla

Järva maakond, Järva vald,

Reinavere küla

Kohandus 0% 0% 0% 0%

Juurdepääs:

Paikneb Tallinn-

Pärnu-Ikla ääres, kuid otse mahasõit

puudub, ligipääs avalikult teelt

olemas

juurdepääs avalikult

kasutatavalt teelt

puudub, paikneb teiste metsaga

kaetud kinnistute vahel

juurdepääs avalikult

kasutatavalt teelt

puudub, võimalik läbi

naaberkinnistutel paikneva tee

juurdepääs

avalikult kasutatavalt teelt puudub, võimalik läbi

naaberkinnistute

juurdepääs

avalikult kasutatavalt teelt puudub, võimalik

läbi

naaberkinnistute

Kohandus 10% 0% 10% 10% Pindala (ha)

0,7001 4,68 5,15 8,06 4,4455

Kohandus 0% 0% 0% 0%

Kuju ebakompaktne

kompaktne kompaktne kompaktne

koosneb kahest eraldiseisvast

katastriüksusest, mis mõlemad on

kompaktsed

Kohandus -5% -5% -5% -5%

Kasvukoha tüüp ja boniteet naadi, Ia

kasvukoha tüüp naadi, väheses

osas jänesekapsa-

kõdusoo, boniteediklass valdavalt I ja II,

väiksemas osas III

valdavalt angervaksa,

jänesekapsa- mustika,

boniteediklass II

osja ja sinilille, boniteediklass

valdavalt II

väiksemas osas IV, kehvem

kasvukohatüüp ja boniteet

sinilille, boniteediklass I

Kohandus 0% 0% 20% -10%

Teostatud raied lageraie

lageraie

valdavas osas

teostatud lageraie, kuid ca 10-15% ulatuses jäänud mets kasvama

lageraie, 15-

20% ulatuses jäänud mets (noorendik) kasvama

lageraie

Kohandus 0% -10% -15% 0% Summaarne kohandus:

5% -15% 10% -5%

Kohandatud hektari hind: 2 670 € 2 659 € 3 153 € 4 701 €

Kohanduste

absoluutväärtuste summa

15% 15% 50% 25%

Osakaal lõpphinnas:

100% 30% 30% 15% 25%

Kaalutud hektari hind, (€):

3 247 € 801 € 798 € 473 € 1 175 €

Hariliku väärtuse/turuväärtuse hindamiseks on sobivaim kaalutud keskmine, kuna varasid on kohandatud erineval määral ning kaalumisel saab arvesse võtta kohandamisel tekkinud ebatäpsust. Kõige vähem kohandatud varale antakse suurem kaal ja kõige rohkem kohandatud varale kõige väiksem kaal.

36

Eksperthinnang nr. 0356-24

Eelpool toodud kinnistuosa turuväärtuse ühikhinnaks hindame 3247 €/ha ehk 0,3247 €/m² ning vastava kinnistu osa terviku turuväärtuseks hindame: 3247 €/ha * 0,7001 ha ≈ 2 273 €.

Hinnatud tulemus ei sisalda käibemaksu.

2) Haritava maa kõlviku väärtuse hindamine

Võrdluseks valitud varad5 Rõhutatud kirjas väljatoodud tehingud Haritavate maade müügitehingud, mis sobivad eelkõige asukohalt ja ajaliselt või muudelt parameetritelt.

Käibemaksu info Varade võrdlemisel oleme kasutanud tehingute lõpphindasid, võrdlustehingute hinnad ei sisalda käibemaksu.

Võrdlusühik Varade võrdlemisel oleme kasutanud tehingute hektari hindasid (€/ha),

kuna taoliste varadega kaubeldakse valdavalt pinnaühikuhinna alusel.

Toodud võrdlustehingute võrdlemiseks hinnatava varaga korrigeerime võrdlustehinguid iseloomustavaid parameetreid. Korrigeerimise eesmärgiks on anda hinnang, kui palju muudab hinnatava vara mingi parameetri erinevus võrdlustehingu turuväärtust.

Võrdluselemendid: Võrdluselemendi selgitus:

Ajaline kohandus Hinnatavas turusektoris on võrreldaval perioodil olnud märgata mõningast hinnatõusu.

Asukoht Asukohta analüüsitakse nii mikro- kui ka makroasukoha võtmes – kohandamisel arvestatakse vahetut ümbrust, juurdepääsu, kaugust keskusest ja piirkonna mainet (nt suurtootjate koondumine).

Põllumajanduslike maade osas ei ole asukoht keskustes või keskuste läheduses niivõrd määrava tähtsusega, küll aga arvestades võimalikku tulevikuperspektiivi (turul on ka ostjaid, kes arvestavad maatulundusmaade ostmisel kaugemat perspektiivi, pidades silmas just võimalikku ehituspotentsiaali), avaldab paiknemine keskuste läheduses mõju üldisele hinnatasemele.

Kinnistu pindala Suurema pindalaga põllumaade hektarihinnad on turul mõnevõrra

kõrgemad kui väikese pindalaga maaüksustel.

PRIA põllumassiivide registri registreering

PRIA põllumassiivide registris registreerimine tagab pindalatoetuse saamise, mistõttu omab see positiivset mõju vara väärtusele.

Mullastik Viljakate muldadega põllumaad, head põllutüübilised haritavad maad on turul kõrgema hinnaga. Keskmised põllutüübilised mullad on mõnevõrra vähem eelistatud ning rohumaatüübilised haritavad maad on kõige vähem

eelistatud.

Juurdepääs Oluline on kinnistule juurdepääsu olemasolu avalikult teelt. Juurdepääsu puudumine avalikult teelt või tee servituudi puudumine mõjutab kinnistu turuväärtust.

Kuju, reljeef Kompaktsema kujuga ning tasase reljeefiga põllumaad on turul enamhinnatud, kuna neid on suurte põllumasinatega odavam ja lihtsam harida.

Haritava maa osakaal Enamhinnatud on põllumaad, mille koosseisus on valdavalt haritav maa. Looduslik rohumaa ja muu maa kõlvikud on turul vähemhinnatud.

Muid parameetreid kohandatud ei ole, kuna hinnatav vara on võrdlustehingutega samaväärne, vastava

erinevuse mõju harilikule väärtusele/turuväärtusele on marginaalne.

5 Müügitehingute tabel, p.3.8.

37

Eksperthinnang nr. 0356-24

Kohandustabel:

HINNATAV VARA V Õ R D L U S V A R A D :

5 8 12

Tehingu hind (€)

märts.24

€ 35 000 € 80 000 € 29 000 Hektari hind (€/ha) € 6 284 € 8 686 € 7 417 Tehingu aeg okt.23 aug.23 juuni.23

Ajaldamine 5% 10% 10% Ajaldatud hind

(€/ha) € 6 598 € 9 555 € 8 159 Asukoht Hiiemaa, Aruküla,

Märjamaa vald,

Rapla maakond, vallakeskus

Märjamaa alev 9 km

Soosalu küla, Märjamaa vald,

samaväärne

Hertu küla, Kehtna vald,

Rapla kesklinn 6 km, parem

Härgla küla, Rapla vald, samaväärne

Kohandus 0% -5% 0% Pindala (ha) 4,1782 5,57 9,21 3,91

Kohandus 0% -5% 0% PRIA põllumassiivide

registreering

Registreeritud PRIA põllumassiivide

registris, põllukultuurid

Samaväärne Samaväärne Samaväärne

Kohandus 0% 0% 0% Mullastik Keskmise

viljakusega, peamiselt Kg, K,

vähemal määral Ko, kaalutud keskmine reaalboniteet 35

Hea viljakusega, K ja Kr, kaalutud keskmine

reaalboniteet 45,

parem

Hea viljakusega, Kig, K;Kr, KI, Ko,

kaalutud

keskmine reaalboniteet 43,

parem

Hea viljakusega, Ko, Kg, KI, Kig;Kog,

kaalutud keskmine

reaalboniteet 54, parem

Kohandus -5% -5% -10% Juurdepääs Avalikult teelt Piirneb avaliku teega,

mahasõidutee

eraomandis, kuid seatud servituut,

samaväärne

Piirneb avaliku teega, kuid

mahasõit puudub. Mahasõit võimalik

riigi omandis olevalt metsateelt,

samaväärne

Piirneb avaliku teega, kuid mahasõit

puudub, juurdepääs üle naaberkinnistute,

kehvem

Kohandus 0% 0% 10%

Kuju, reljeef

Põhiosas suhteliselt kompaktse kujuga, valdavalt tasane,

kagunurgas veidi reljeefsem

(kõrguste vahe kuni 4m)

Ebakorrapärase kujuga, võrreldes

hinnatavaga

vähemkompaktne, osaliselt reljeefne

(kõrguste vahe 5m), kehvem

Suhteliselt kompaktne ja

reljeef valdavalt

tasane (kõrguste vahe kuni 3m),

samaväärne

Kompaktne, tõusva reljeefiga (kõrguste

vahe kuni 7m),

mõnevõrra kehvem

Kohandus 15% 0% 5% Haritava maa

osakaal kogupinnast

100% 96% 100% 100%

Kohandus 0% 0% 0% Summaarne kohandus 10% -15% 5% Kohandatud hind

(€/ha) € 7 258 € 8 122 € 8 566 Kohanduste absoluutväärtuste summa 25% 25% 35% Osakaal

lõpphinnas 1,00 0,35 0,35 0,30 Kaalutud hind

(€/ha) € 7 953 € 2 540 € 2 843 € 2 570

38

Eksperthinnang nr. 0356-24

Turuväärtuse hindamiseks on sobivaim kaalutud keskmine, kuna varasid on kohandatud erineval määral ning kaalumisel saab arvesse võtta kohandamisel tekkinud ebatäpsust. Kõige vähem kohandatud varale antakse suurem kaal ja kõige rohkem kohandatud varale kõige väiksem kaal.

Hariliku väärtuse/turuväärtuse hindamiseks on sobivaim kaalutud keskmine, kuna varasid on kohandatud erineval määral ning kaalumisel saab arvesse võtta kohandamisel tekkinud ebatäpsust. Kõige vähem kohandatud varale antakse suurem kaal ja kõige rohkem kohandatud varale kõige väiksem kaal. Eelpool toodud kinnistuosa turuväärtuse ühikhinnaks hindame 7953 €/ha ehk 0,7953 €/m² ning vastava

kinnistu osa terviku turuväärtuseks hindame: 7953 €/ha * 4,1782 ha ≈ 33 229 €. Hinnatud tulemus ei sisalda käibemaksu.

4.4 Äralõike ja sellel paikneva kasvava metsa hariliku ja hüvitusväärtuse hindamine

1) Äralõike aluse maa väärtuse hindamine (ilma kasvava metsata) KAHOS § 12 lõige 4 Kui omandamisele kuuluv kinnisasjast tehtav äralõige on iseseisvalt kasutatav, hinnatakse äralõiget kui võimalikku müügiobjekti. Kui äralõige ei ole iseseisvalt kasutatav, on hindamise aluseks kinnisasja kui

terviku turuväärtuse vähenemine, mis on põhjustatud kinnisasjast tehtavast äralõikest ja ümbritseva keskkonna muutusest. Äralõige ei ole vabal turul eraldi kaubeldav (eelkõige oma suuruse tõttu), mistõttu pole võimalik hinnata äralõike turuväärtust.

Kinnistu kui terviku väärtuse vähenemise hindamise üheks võimaluseks on kinnistu kui terviku väärtuse hindamine enne äralõike teostamist ja peale äralõike teostamist ning tulemuste vahe võiks anda infot väärtuse vähenemise kohta. Kahjuks ei ole suurematest kinnistutest teostatavate väikemate äralõigete korral vastav metoodika tihtilugu rakendatav. Seega oleme lähtunud EVS875-12 6.3.4:

Äralõike korral, mis oma suuruse, kuju jms näitajate poolest ei vasta kriteeriumitele, mis on omased turul vabalt kaubeldavatele kinnisasjadele, võib alusena kasutada ühikuväärtust, mis on omane kinnisasjadele, millega antud piirkonnas kaubeldakse. Seega antakse sarnastel puhkudel hinnang äralõike harilikule väärtusele (definitsioon esitatud hinnangus

lk 4) jälgides maksimaalselt turuväärtuse hindamise põhimõtteid ja nõudeid. Antud juhul on äralõike harilik väärtus tuletatud kinnisasja kasvava metsata metsamaa ja haritava maa ühikväärtustest liites saadud tulemusele äralõike alale jääva kasvava metsa väärtuse. Äralõike koosseisus on ca 1200 m² ulatuses metsamaa ja ca 1618 m² ulatuses haritav maa.

Seega oleme äralõike hariliku väärtuse (ilma kasvava metsata) hinnanud järgnevalt: 0,3247 €/m² * 1200 m² + 0,7953 €/m² * 1618 m² ≈ 1676 € Hindaja hinnangul iseloomustab äralõike harilik väärtus (ilma kasvava metsata) piisava adekvaatsusega kinnisasja kui terviku väärtuse vähenemist (ilma kasvava metsata).

39

Eksperthinnang nr. 0356-24

2) Äralõikel paikneva kasvava metsa väärtuse ja hüvitusväärtuse hindamine Äralõikel paikneva kasvava metsa hüvitusväärtusele on allhanke korras metsa väärtuse ja hüvitusväärtuse

arvutused Metsaeksperdi Metsakorralduse OÜ:

40

Eksperthinnang nr. 0356-24

Kuna äralõike aluse kasvava metsata maa väärtuse on hindaja hinnanud võrdlusmeetodil, siis täiendavalt

oleme kasvava metsa hindamisel lähtunud Metsakorralduse OÜ poolt koostatud arvutustest, mille järgselt:

 kasvava metsa harilik väärtus: ≈ 866 €

 kasvava metsa hüvitusväärtus: ≈ 1299 €.

Seega on hindaja hinnangul äralõike harlikuks väärtuseks kokku 1676 € + 866 € = 2542 € ehk ca 0,90 €/m². Saamata jääva tuluna on käsitletav kasvava metsa hüvitusväärtuse ja hariliku väärtuse vahe ehk 433 €.

4.5 Analüüs äralõike teostamisest tuleneva mõju kohta alles jäävale kinnistule

KAHOS § 12 lg 3

Kinnisasja omandamisel viiakse hindamine läbi hüvitamise eesmärgil. Kahju hüvitamine on tegevus, mille eesmärk on kahju kannatava isiku asetamine olukorda, mis on võimalikult lähedane olukorrale, milles ta oleks olnud, kui omandamise asjaolu ei oleks esinenud. Analüüs:

Äralõige teostatakse kinnistu läänepoolsest osast, mis piirneb Tallinna-Pärnu-Ikla põhimaanteega, kusjuures äralõige ei jaga ega poolita kinnistut erinevateks osadeks. Äralõike teostamise tulemusel väheneb kinnistu pindala 5,74% ning see ei oma mõju alles jääva kinnistu osa ühikväärtusele. Seoses äralõike teostamisega ning sõidutee laiendamisega, nihkub mõnevõrra edasi ka avalikult kasutatava tee kaitsevöönd. Arvestades äralõike suurust ja paiknemist, siis äralõike teostamisega ei kaasne olulist negatiivset mõju alles jääva kinnistu funktsionaalsusele ega ka kasutamisele.

4.6 Kaasnevate kahjude ja saamata jäävate tulude hindamine

Vastavalt Eesti vara hindamise standardisarja EVS 875 standardile EVS 875-12:2016:

Hindamisel on lähtekohaks põhimõte, et äralõike väärtus koos saamata jääva tulu ja kaasnevate kahjudega

moodustavad hüvitusväärtuse. Äralõike väärtus võib, aga ei pruugi, iseloomustada kinnisasja väärtuse

vähenemist. (EVS 875-12:2016, p.6.3.1)

Kaasneva kahju ja saamata jääva tulu hindamine on vajalik, kui kinnisasja (turu)väärtuse vähenemine ei

iseloomusta kogu varalist kahju, mida kahju kandev isik saab. Kaasnev kahju võib olla ühekordse või püsiva

iseloomuga, kuid olenemata sellest käsitletakse kaasnevat kahju hüvitusväärtuse osana ehk siis puudub

käsitlus, mille järgi kaasnevat kahju tuleks hüvitada perioodiliselt tulevikus. (EVS 875-12:2016, p.7.1.1-

7.1.2)

KAHOS § 13 lg 1 osundab, et hüvitamisele kuulub selgelt tuvastatud ja tõendatud otseselt kaasnev varaline

kahju, mis on tekkinud kinnisasja turuväärtuse vähenemisega äralõike tõttu. Otseselt kaasnev varaline

kahju hüvitatakse ühekordselt. Järgnev lg 2 täpsustab, et otseselt kaasneva varalise kahjuna käsitatakse

eelkõige kinnisasja omanikule alles jääva kinnisasjaga seonduvat järgmist kahju:

1) ehitise likvideerimine või kasutuks muutumine, samuti muude parenduste kasutuks muutumine;

2) detailplaneeringu elluviimise võimaluse kaotamine või ehitusvõimaluse vähenemine või kaotamine;

3) metsa, muu taimestiku ja istanduse hävimine;

4) kinnisasjalt avalikult kasutatavale teele juurdepääsu likvideerimine või pikenemine.

Vabariigi Valitsuse 09.03.2023 nr 22 Kinnisasja erakorralise hindamise korra § 31 lg 2 kohaselt ei hinnata

järgmist kahju:

41

Eksperthinnang nr. 0356-24

1) mittevaraline kahju;

2) keskkonnanõuetega kooskõlas olevat püsivat mõõdetavat kahju keskkonnale, sealhulgas müra,

vibratsiooni ja heitgaase;

3) ehitise likvideerimisest tekkivat kahju, mis projekti käigus teise sama funktsionaalsusega ehitisega

asendamise kaudu hüvitatakse.

KAHOS § 14 lg 1 kohaselt käsitletakse kinnisasja omaniku saamata jääva tuluna kasu, mida isik oleks

tõenäoliselt saanud, eelkõige tema tehtud ettevalmistuste tõttu, kui kinnisasja omandamist ei oleks

toimunud. Lg 2 lisab, et piiratud asjaõigusest või rendi- ja üürilepingust tulenev saamata jääv tulu

hüvitatakse kuni lepingu lõppemiseni, kui lepingu lõppemiseni on vähem kui aasta. Lepingu ennetähtaegse

lõpetamise korral hüvitatakse saamata jääv tulu ühe aasta ulatuses.

Vabariigi Valitsuse 09.03.2023 nr 22 Kinnisasja erakorralise hindamise kord § 32 lg 2 täpsustab, et saamata

jääva tuluna ei hinnata kinnisasja omaniku äriplaanide realiseerimata jäämise eest loodetud äritulusid.

Hindaja on Transpordiameti poolt edastatud omaniku kontakt e-mailile saatnud päringu seoses hüvitusväärtuse hindamisega 12.03.2024, kuid ei ole saanud vastust. Hindaja on analüüsinud olukorda, teostanud kohapealse paikvaatluse ning on seisukohal, et oluline

negatiivne mõju lisaks äralõike aluse maa ja sellel kasvava metsa väärtusele puudub. Seega eelnevast tulenevalt ei teki hindaja hinnangul täiendavaid kahjusid ega saamata jäävaid tulusid (kasvava metsaga seotud saamata jäävaid tuleviku tulusid on arvestatud metsa hindaja poolt kasvava metsa hüvitusväärtuse arvutamisel ning see on välja toodud punktis 4.4).

4.7 Hüvitusväärtuse hindamine

Hindame hüvitamisele kuuluva summa liites äralõike hariliku väärtuse, kaasnevad kahjud ja saamata jäävad tulud.

Äralõike harlik väärtus: 2542 €.

Kaasnevad kahjud: puuduvad

Saamata jäävad tulud: 433 €

2542 € + 433 € = 2975 € (kaks tuhat üheksasada seitsekümmend viis eurot) ehk 1,06 €/m² äralõike pindala

kohta.

Hinnatud hüvitusväärtus ei sisalda käibemaksu. Hinnatud tulemus on keskmisest madalam ±20%.

42

Eksperthinnang nr. 0356-24

LISA 1 FOTOD

Vaade äralõike alale – haritav maa:

Vaade äralõike alale – metsamaa:

Aerofoto:

Allikas: https://fotoladu.maaamet.ee/ (Pildistuse aeg: 2022-06-25). Märkus: Äralõike ligikaudne asukoht on hindaja poolt märgitud punase pidevjoonega.

43

Eksperthinnang nr. 0356-24

LISA 2 KINNISTUSRAAMATU VÄLJAVÕTE

44

Eksperthinnang nr. 0356-24

45

Eksperthinnang nr. 0356-24

LISA 3 KINNISASJA HÜVITUSVÄÄRTUSE HINDAMISE TABEL

Muutuja Jah/Ei Kirjeldus ja mõju

Hüvitusväärtus=turuväärtus Jah (äralõike osas)

Hüvitusväärtus=asendusmaksumus Ei

Kaasnevad kahjud:

1. Ehitise likvideerimine või kasutuks muutumine, samuti muude parenduste kasutuks muutumine

Ei

2. Detailplaneeringu elluviimise võimaluse kaotamine või

ehitusvõimaluse vähenemine või kaotamine

Ei

3. Metsa, muu taimestiku ja istanduse hävimine

Ei Kasvavat metsa on arvesse võetud äralõike hariliku väärtuse arvutamisel, mistõttu seda pole arvestatud kaasneva kahjuna.

4. Kinnisasjalt avalikult

kasutatavale teele juurdepääsu likvideerimine või pikenemine

Ei

5. Muu kahju Ei

Saamata jääv tulu:

1. Tegutseva ettevõtte tegevuse peatamine

Ei

2. Piiratud asjaõiguse või rendi- ja üürilepingust tulenev saamata jääv tulu

Ei

3. Muu tulu Jah Kasvava metsaga seonduv saamata jääv tulu. Vt punkt 4.4

46

Eksperthinnang nr. 0356-24

LISA 4 MULLASTIKUNÄITAJATE TÄPSEM SELGITUS

Maa-ameti mullastiku kaardi legend:

47

Eksperthinnang nr. 0356-24

48

Eksperthinnang nr. 0356-24

A- HEAD PÕLLUTÜÜBILISED HARITAVAD MAAD

AGRORÜHM SIFER BONITEET LÕIMIS MULDADE ISELOOMUSTUS

A21

LP, LP(g)

48-60

sl, ls, sl/ls

Parasniisked ja nõrkade liigniiskuse tunnustega kahkjad keskmise raskusega mullad

A22

Ko;Kor;

Ko(g); Kor(g) KI; KI(g)

41-50

sl; sl/ls; ls Parasniisked ja nõrkade liigniiskuse

tunnustega leostunud ja leetjad keskmise raskusega mullad

A41

Kg, Kog, Korg, KIg

41-50

sl, ls, sl/ls

Kuivendatud keskmise raskusega gleistunud kamarmullad.

A42 LPg 48-60 sl, ls, sl/ls Kuivendatud keskmise raskusega gleistunud kahkjad mullad

B- KESKMISED PÕLLUTÜÜBILISED HARITAVAD MAAD

B51 Kg, Kog, Korg, Gk, Go, Gor,

Gkr

38-45

sl, ls, sl/ls, s

Kuivendamata gleistunud keskmise raskusega ja rasked kamarmullad, rahuldavalt kuivendatud keskmise raskusega ja rasked kamargleimullad

C- ROHUMAATÜÜBILISED HARITAVAD MAAD

C 6 Go, M`, M´´; M```

21-38 Kõik lõimised

Hästi kuivendatud turvastunud ja hästi lagunenud turvasmullad

Lõimised: Kivisus: ls – liivsavi II 1 v1

o – maht 5-20 m3/ha, raudkiviveeris 1-10cm sl – saviliiv II 1 v1

o – maht 5-20 m3/ha, raudkiviveeris 1-10cm s – savi II1 - maht 5-20 m3/ha II 1 v2

o – maht 5-20 m3/ha, raudkiviveeris 1-10cm IIko

2,1 - maht 5-20 m3/ha, raudkivid

Märkus: A21, A41, A42 – teravilja kasvatamiseks parimad mullad B51 – keskmine põllumaa A+B – põllutüübiline haritav maa C – rohumaadeks sobiv maa

49

Eksperthinnang nr. 0356-24

LISA 5 KASVAVA METSA VÄÄRTUSE JA HÜVITUSVÄÄRTUSE ARVUTUSED

Kasvava metsa väärtuse ja hüvitusväärtuse arvutused on teostanud allhanke korras Metsaeksperdi Metsakorralduse OÜ ning see on lisatud eraldi failina digikonteinerisse.

50

Eksperthinnang nr. 0356-24

VASTAVUSKINNITUS STANDARDI NÕUETELE

 Käesoleva hindamisaruande koostanud ja kogu hindamistoimingu läbi viinud hindaja kutseline pädevus on piisav hindamistellimuse täitmiseks.

 Käesolev hindamisaruanne ja kogu hindamistoiming vastab eesti kinnisvara hindamise standardiseeria EVS 875 nõuetele, sh hindamise headele tavadele.

 Hindaja ei avalda hindamistoimingu käigus kogutud informatsiooni ja hindamistulemusi mitte kellelegi peale tellijaga kokkulepitud isikute, v.a. juhud kui seadus seda nõuab või kui see on vajalik kindlateks hindamise kutsealaga seotud toiminguteks.

 Mitte keegi peale hindamisaruandes nimetatud isikute ei ole hindajat hindamistoimingus

abistanud.

 Hindaja on tegutsenud sõltumatu hindajana.

 Hindaja on tegutsenud erapooletult ilma mingite isiklike huvideta hindamistoimingu suhtes.

 Hindaja poolt hindamistoimingu eest saadav tasu ei ole seotud hindamistulemusega.

 Hindamistoimingus kasutatud ja hindamisaruandes esitatud andmed on hindajale teadaolevalt tõesed ja korrektsed.

 Hindamistoimingus kasutatud ja hindamisaruandes esitatud analüüsid ja järeldused on kitsendatud ainult hindamisaruandes esitatud eelduste ja piiravate tingimustega.

Koostaja: /allkirjastatud digitaalselt/

Grete Laanmets Kutseline hindaja

Vara hindaja, tase 7, kutsetunnistus nr 169734 Eesti Kinnisvara Hindajate Ühingu liige Tel: +372 5683 3576

Takseeriseloomustus

Uhtamäe (äralõige) maaüksus, katastritunnus: 50403:002:0049

Koosseis Van- us

Kõr gus

Dia- mee- ter

Rinnas- pindala

Täius

Tagavara

Kasvav mets

Lama- puit

Baas- kõr- gus

Välja- raie

R1 R2 R3

Kahjus- tatud puud

UR ealine alates

% m /ha H100 % 2

ER:1, 0.12 ha, Ia bon (H100=32.5) naadi haavik, küps mets

Tootlik metsamaa, juurdekasv 7.5 tm/(ha×a), 4. tuleohuklass

32.5 201319.1 55 257 31

% %

92

rinne puuliik a m cm tm/ha tm/er tm/ha

Kokku:

a

47

115 551 55 haab 26 24 40 14 2019.1 100

351 17 saar 48 24 95 4 100 50

281 13 kuusk 22 22 60 3 20100

211 10 haab 46 27 80 3 100100

111 5 kuusk 32 27 90 1 100100

A 100 sarapuu 12.0 5 100

2413 tk/haS 50 kuusk 41 29 90 3 100

1439 tk/haS 30 kuusk 21 22 60 2 100

912 tk/haS 20 saar 33 19 80 1 100

Alusmetsa katvus 25%

SOOVITATUD TÖÖDKAHJUSTUSED

d tööliik järjekord puude arv pindala kahjustusekahjustus puu- % puude

cm 1 ulatus m aste lageraieliik arvust 0.12

haavataelik 1nõrk maap. mineralis.HB 26 0...18 20 0.12

kõverus 1nõrk KU istutamine 3000 tk/haSA 48 3...18100 0.12

haavataelik 1keskmine kult. hoold.HB 46 0...24100 0.12

juurepess 1nõrk kult. hoold.KU 32 0...3100 0.12

juurepess nõrkKU 22 0...3 20

Iseärasused: rändrahn

Märkused: jätta seemnepuid, vajadusel valgustusraie

Tarbesortimentide väljatulek kasvava metsa tagavarast umbes 70%.

Leht 216.04.2024©METSAEKSPERDI METSAKORRALDUSE OSAÜHING

Kinnistu nimi: Uhtamäe kinnistust kavandatav äralõige

Kinnistu reg nr: 2502437

Katastritunnus: 50403:002:0049

Maakond: Raplamaa

Omavalitsus: Märjamaa vald

Asustusüksus: Aruküla

Äralõike Metsamaa pindala: 0,12 ha

Tagavara: 26 tm Nimetus Pindala, ha %

HR tagavara: 0 tm Küps mets 0,12 100

LR tagavara: 25 tm Kokku 0,12 100

Boniteedi kaalutud keskmine: 0,00

Kokkoveokaugus: 25 m

Puuliik Tagavara, tm %

HB 16 65

KU 5 18

SA 4 16

teised 1 1

Kokku 26 100

Väärtused EUR: Metsa väärtused:

1. hüvitusväärtus: 1298,99 EUR KKT Pindala, ha %

10824,92 EUR/ha ND 0,12 100

2. harilik väärtus: 866,05 EUR Kokku 0,12 100

7217,08 EUR/ha

Metsa hüvitusväärtuse määramiseks kasutatud - RMK vahelaohinnad * ja kuluhinnad ***

Puuliik spoonipakk palk peenpalk paberipuit küttepuit raidmed kulu raiele

HB 86,21 86,21 55,43 55,43 61,26 10,82

KU 92,71 79,52 65,77 55,43 61,26 10,82

SA 132,55 55,43 61,26 10,82

teised 72,52 72,52 55,43 61,26 10,82

Metsa hariliku väärtuse määramiseks kasutatud - RMK vahelaohinnad ** ja kuluhinnad ***

Puuliik spoonipakk palk peenpalk paberipuit küttepuit raidmed kulu raiele

HB 52,00 52,00 41,50 38,39 57,52 10,90

KU 77,55 68,49 51,26 38,39 57,52 10,90

SA 132,55 38,39 57,52 10,90

teised 41,97 41,97 38,39 57,52 10,90

* - RMK viimase 12 kuu hindadest 3 kõrgema keskmisega kuu hindade keskmised. (märts - mai 2023. aasta)

** - RMK viimase avaldatud kuu (veebruar 2024) hinnad.

*** - RMK 2023 II poolaasta kuluhinnad.

Kõik arvutused on tehtud VV määrus 22/2023 metoodika ja valemitega.

Takseerimise kuupäev: 26.03.2024

Arvutuse kuupäev: 16.04.2024

hind, eur/tm

hind, eur/tm

Kinnistu äralõikel kasvava metsa väärtuse arvutus vastavalt Vabariigi Valitsuse määrus nr 22/18.03.2023 "Kinnisasja erakorralise

hindamise kord"

Metsakasvukohatüübid

Arenguklassid

Puuliigid

Valge 4 / 11413 Tallinn / 620 1200 / [email protected] / www.transpordiamet.ee

Registrikood 70001490

HAIMRE-GROUP OSAÜHING

[email protected]

Meie 15.05.2024 nr 8-3/23-041/1640-3

Pakkumine kinnisasjast maaeralduse

omandamiseks

Transpordiamet esitas Teile 31.01.2024 kirjaga nr 8-3/23-041/1640-1 teate kinnisasja omandamise

menetluse alustamisest.

Teates nimetatud projekti realiseerimiseks on vajalik Eesti Vabariigile Transpordiameti kaudu

omandada Teile kuuluvast kinnistust, registriosa numbriga 2502437, koosseisus olevast Uhtamäe

kinnisasjast (koha aadressiga Rapla maakond, Märjamaa vald, Aruküla küla, katastritunnus

50403:002:0049, pindalaga 4,91 ha ), äralõige ligikaudse pindalaga 2818 m2.

OÜ LAHE Kinnisvara Hindamine poolt koostatud hindamisaruande nr 0356-24 alusel on leitud

läbi katastriüksuse pinnaühiku väärtuse, äralõikele hüvitusväärtus, milleks on 1,06 eurot/m2.

Juhul, kui olete nõus kinnisasja võõrandamisega, makstakse teile kui kinnisasja omanikule

kinnisasja omandamise menetluses kokkuleppe saavutamise eest täiendavat hüvitist

(edaspidi motivatsioonitasu). KAHOS § 15 lg 3 kohaselt on motivatsioonitasu on 20% tasust, kuid

mitte vähem kui 0,8-kordne Statistikaameti avaldatud tehingule eelneva aasta (eelneva nelja

kvartali) keskmine brutokuupalk ja mitte rohkem kui 50-kordne keskmine brutokuupalk.

Samuti lisandub eelnimetatud summadele ühekordne hüvitis asjaajamisega seotud kulude eest

vastavalt KAHOS §-le 17.

Tulenevalt eelnevast esitame pakkumise omandada äralõige Teile kuuluvast kinnisasjast, tasudes,

kinnisasja eest vastavalt OÜ LAHE Kinnisvara Hindamine poolt koostatud hindamisaruandele,

ümardatud KAHOS § 11 lg 6 kohaselt, järgnevalt:

maa eest makstav tasu – 2 990 eurot.

Kuna äralõike eest makstav tasu sõltub ruutmeetri hinnast, siis täpne maksumus selgub pärast

mõõdistustööd.

motivatsioonitasu – 1466 eurot;

Kokku 4 456 eurot.

Lisaks täiendav hüvitis asjaajamisega kaasnevate kulude eest - 176 eurot igale omanikule.

Tasu maksmine toimub notaris sõlmitud lepingu alusel.

2 (2)

Tasuga mittenõustumisel on Teil õigus esitada omapoolne võrdlevale hindamisaruandele tuginev

pakkumine, misjärel asume läbi rääkima.

Kui Te ei esita nimetatud pakkumuse kohta nõusolekut, on võimalik otsustada kinnisasja

sundvõõrandamine. Kui kinnisasja (osa) omandamine ei toimu kokkuleppel, ei ole kinnisasja

omanikul õigust KAHOS § 15 toodud motivatsioonitasule.

Palume teiepoolset nõustumust või vastuväiteid esitatud pakkumusele 14 päeva jooksul teate kätte

saamisest.

Menetluse läbiviija kontaktid:

Lembit Tuimets, telefon 501 8463, [email protected].

Lugupidamisega

(allkirjastatud digitaalselt)

Lembit Tuimets

maade projektijuht

Lisa: Hinnang

Lembit Tuimets

5018463, [email protected]