Kiri

Eksperthinnang nr. 0285-24

Aadress: Rapla maakond, Märjamaa vald, Konuvere küla, Männiku mets

Hinnatav vara: Kinnistust reg. osa nr. 3536537 teostatav äralõige suurusega 19270 m²

Väärtuse kuupäev: 26.03.2024

Hindamisaruande kuupäev:

26.04.2024

Vara Hüvitusväärtus (ümardatud)

Äralõike harilik väärtus

Kaasnev kahju

Saamata jääv tulu

Kinnistust reg. osa nr. 3536537 teostatav äralõige suurusega 19270 m²

40970 € ehk 2,13 €/m²

12500 € ehk 0,65 €/m²

Ei teki 28473 €

Vastavalt KAHOS § 11 lg 6 Tasu määratakse alates 1-eurosest väärtusest ühe euro täpsusega ja alates 100-eurosest väärtusest kümne euro täpsusega.

Koostaja: Taavo Vainomaa Kutseline hindaja 163384 Vara hindaja, tase 7 Eesti Kinnisvara Hindajate Ühingu liige Tel: +372 5062838

2

Eksperthinnang nr. 0285-24

SISUKORD

KOKKUVÕTE ............................................................................................................................................... 3

1 Hindamise alused ................................................................................................................................. 4

1.1 Hinnatava vara ülevaatus ja hindamise eesmärk ......................................................................... 4

1.2 Hindamise algandmed .................................................................................................................. 4

1.3 Hindamisel tehtavad eeldused ja piiravad tingimused ................................................................. 5

2 Hinnatava vara kirjeldus ....................................................................................................................... 5

2.1 Kinnistusraamatu andmed ja õiguslik määratlus .......................................................................... 5

2.2 Asukoht ......................................................................................................................................... 6

2.3 Maakasutus .................................................................................................................................. 8

2.4 Kommunikatsioonid .................................................................................................................... 12

2.5 Äralõige ....................................................................................................................................... 12

2.6 Vara kestlikkus............................................................................................................................ 13

3 Turuülevaade ...................................................................................................................................... 14

3.1 Majandusülevaade ..................................................................................................................... 14

3.2 Raplamaa hoonestamata maatulundusmaade turuülevaade ..................................................... 15

3.3 Eesti ja Raplamaa metsamaade tehingute statistika ................................................................. 16

3.4 Puiduturu ülevaade 2023.a IV kvartali seisuga .......................................................................... 17

3.5 Turustatavuse analüüs ............................................................................................................... 20

3.6 Pakkumisinfo .............................................................................................................................. 20

3.7 Müügitehingud ............................................................................................................................ 23

4 Hindamine ........................................................................................................................................... 25

4.1 Vara parim kasutus ..................................................................................................................... 25

4.2 Hindamismeetodi valik ................................................................................................................ 26

4.3 Kinnistu turuväärtuse hindamine ................................................................................................ 27

4.4 Äralõike ja sellel paikneva kasvava metsa hariliku ja hüvitusväärtuse hindamine .............. Tõrge! Järjehoidjat pole määratletud.

4.5 Analüüs äralõike teostamisest tuleneva mõju kohta alles jäävale kinnistule ............................. 30

4.6 Kaasnevate kahjude ja saamata jäävate tulude hindamine ....................................................... 30

4.7 Hüvitusväärtuse hindamine ........................................................................................................ 30

Lisa 1 Fotod ................................................................................................................................................ 31

Lisa 2 Kinnistusraamatu väljavõte .............................................................................................................. 34

Lisa 3 Kinnisasja hüvitusväärtuse hindamise tabel .................................................................................... 35

Lisa 4 Kasvava metsa väärtuse ja hüvitusväärtuse arvutused .................................................................. 36

Lisa 5 Mullastikunäitajate täpsem selgitus ................................................................................................. 37

Vastavuskinnitus standardi nõuetele .......................................................................................................... 40

3

Eksperthinnang nr. 0285-24

KOKKUVÕTE

HINNATAVA VARA KOONDANDMED

Hinnatav vara Kinnistust reg. osa nr. 3536537 teostatav äralõige suurusega 19270 m²

Aadress Rapla maakond, Märjamaa vald, Konuvere küla, Männiku mets

Omanik OÜ Baltic Power Partners (registrikood 11760429)

Katastritunnus 50402:007:0090

Kinnistu registriosa nr 3536537

Omandivorm Kinnisasi

Kinnistu pindala 2,78 ha ehk ca 27 800 m², millest on planeeritud teostada äralõige suurusega 19270 m²

Planeeringud / ehitusõigus Märjamaa Vallavolikogu 20.06.2000.a määrusega nr 11 kehtestatud Märjamaa valla üldplaneeringu järgselt ei ole valdavale osale hinnatavast kinnistust juhtotstarvet määratud, kuid väiksemas osas jääb Konuvere trassiteeninduspiirkonna alale. Detailplaneering/projekteerimistingimused puuduvad.

HINDAMISARUANDE KOONDANDMED

Hinnangu eesmärk Kinnisasja hindamine hüvitamise eesmärgil kinnisasja avalikes huvides omandamise seaduse (KAHOS) § 4 lõike 1 punkti 7 alusel

Väärtuse liik Turuväärtus, harilik väärtus, hüvitusväärtus

Ülevaatuse kuupäev 26.03.2024

Väärtuse kuupäev 26.03.2024

Hindamisaruande kuupäev 26.04.2024

Tellija Transpordiamet

Tellimusleping 07.02.2024 sõlmitud TÖÖVÕTULEPING nr 3.2-2/24/196-1

Hindamise eeldused Puuduvad

Hinnang likviidsusele Äralõike ja kinnistu müügiperiood on kuni 12 kuud.

Hindamistulemuse täpsus Keskmine või keskmisest mõnevõrra madalam ±20%

Käibemaks Hinnatud turuväärtus ja hüvitusväärtus ei sisalda käibemaksu.

KOMMENTAARID

Puuduvad

HINDAMISTULEMUS

Vara Hüvitusväärtus (ümardatud)

Äralõike harilik väärtus

Kaasnev kahju

Saamata jääv tulu

Kinnistust reg. osa nr. 3536537 teostatav äralõige suurusega 19270 m²

40970 € ehk 2,13 €/m²

12500 € ehk 0,65 €/m²

Ei teki 28473 €

Koostaja: Taavo Vainomaa Kutseline hindaja 163384 Vara hindaja, tase 7, EKHÜ liige

4

Eksperthinnang nr. 0285-24

1 HINDAMISE ALUSED

Hindamisel on lähtutud Eesti varahindamise standarditest EVS 875, kehtivast seadusandlusest ja Eesti Kinnisvara Hindajate Ühingu heade tavade koodeksist. Hüvitusväärtus (compensation) üldmõiste, mis on seotud kahjude hüvitamisega kinnisvara omandiõiguse ja muude varaliste õiguste kitsendamisel, sundvõõrandamisel ja muudel sarnastel eesmärkidel (EVS 875- 12). Harilik väärtus on eseme kohalik keskmine müügihind (turuhind) (tsiviilseadustiku üldosa seadus) Harilik väärtus viitab kitsalt toimunud müügitehingute statistilisele analüüsile, kuid käsitlemist ei leia väärtuse kuupäev, tehingu poolte vaba tahte avaldus, müügitegevuse nõuetekohasus jms tingimused, mis on loetletud turuväärtuse definitsioonis. Hindamise praktikas mõistetakse hariliku väärtuse mõiste all turuväärtust. Kui tellija on hindamise eesmärgiks seadnud hariliku väärtuse leidmise, tuleb hindamisel lähtuda turuväärtuse hindamise nõuetest. Turuväärtus on hinnangul põhinev summa, mille eest vara peaks väärtuse kuupäeval minema üle tehingut sooritada soovivalt müüjalt tehingut sooritada soovivale ostjale sõltumatus ja võrdsetel alustel toimuvas tehingus pärast kõigile nõuetele vastavat müügitegevust, kusjuures osapooled on tegutsenud teadlikult, kaalutletult ning ilma sunduseta. (EVS 875-1). Ülevaatuse kuupäev on kuupäev, millal on tehtud vara ülevaatus (EVS 875-1). Väärtuse kuupäev on kuupäev, mille seisuga hindamistulemus (väärtus) on esitatud. See peab kokku langema hindamise kuupäeva või ülevaatuse kuupäevaga või eelnema ühele või mõlemale neist, st hindamine peab olema tehtud kas oleviku või mineviku kuupäeva seisuga (EVS 875-1). Hindamisaruande kuupäev on kuupäev, millal hindamisaruanne on allkirjastatud. (EVS 875-1).

1.1 Hinnatava vara ülevaatus ja hindamise eesmärk

Ülevaatuse kuupäev 26.03.2024

Ülevaatuse teostanud hindaja Kutseline hindaja Taavo Vainomaa

Ülevaatuse juures viibinud isikud Hindaja teostas vara ülevaatuse iseseisvalt (hindaja edastas 26.02.2024 päringu seoses äralõike hindamise ja küsimusega ülevaatusel osalemise soovi kohta Transpordiameti poolt edastatud kinnistu omaniku kontakt e-mailile, kuid ei saanud vastust)

Ülevaatuse ulatus Kogu äralõike ulatuses

Ülevaatuse põhjalikkus Visuaalne ülevaatus, erivahendeid ei kasutatud

Hindamise eesmärk Kinnisasja hindamine hüvitamise eesmärgil kinnisasja avalikes huvides omandamise seaduse (KAHOS) § 4 lõike 1 punkti 7 alusel

1.2 Hindamise algandmed

Allikas: Kuupäev:

EVS Standardiseeria 875

Kinnistusraamatu väljavõte 01.04.2024

Kinnisvaraportaal www.kv.ee 27.03.2024

Maa-ameti kodulehekülg www.maaamet.ee ja kaardirakendus 27.03.2024

Lahe Kinnisvara ja Maa-ameti tehingute andmebaas 27.03.2024

Metsaportaal 27.03.2024

Kohapealne ülevaatus 26.03.2024

Tellimusleping koos projektmaterjalide ja tehnilise kirjeldusega Sõlmitud 07.02.2024

Märjamaa valla üldplaneering Kehtestatud 20.06.2000

5

Eksperthinnang nr. 0285-24

Rapla maakonnaplaneeringu teemaplaneering „Põhimaantee nr 4 (E67) Tallinn-Pärnu-Ikla (Via Baltica) trassi asukoha täpsustamine km 44,0- 92,0″

Kehtestatud 23.05.2016

Märjamaa vallavalitsuse ehitusspetsialist Helgi Tammaru vastuskirjad e- maili teel

25.04 ja 26.04.2024

Allhanked Jah, Metsaeksperdi Metsakorralduse OÜ poolt koostatud kinnistu äralõikel kasvava metsa väärtuse ja hüvitusväärtuse arvutus 03.04.2024

Hindaja peab andmeallikaid usaldusväärseteks Jah

1.3 Hindamisel tehtavad eeldused ja piiravad tingimused

Eeldused: Hindamisel oleme eeldanud, et esitatud andmed ja informatsioon on korrektsed. Hindaja ei vastuta hinnangus olevate valeandmete eest, mille õigsuse kontrollimiseks eksperthinnangu koostamise käigus puudub hindajal võimalus või põhjendatud vajadus. Hindajal ei ole pädevust saastatuse ja saastuse ohu uurimiseks ega avamiseks, mistõttu ei ole hindaja vastavaid uuringuid teostanud, samuti ei ole hindajale esitatud andmeid vastavate ohtude olemasolust. Seega oleme eeldanud, et mingit saastatust või saastuse ohtu ei ole või et saaste/saastusohu kõrvaldamistööde maksumus ei ole väärtuse jaoks oluline. Kui pärast hindamist ilmneb, et hinnataval varal või selle läheduses paiknevaid varasid on kasutatud viisil, mis võib kaasa tuua saastumise, võib see vähendada hindamisaruandes esitatud väärtust“. (EVS 875-4). Piiravad tingimused: Käesolev hindamisaruanne on esitatud konfidentsiaalselt tellijale ainult eespool avaldatud ja selleks ettenähtud eesmärgil. Hindaja ei saa võtta endale mingit vastutust juhul, kui seda kasutab keegi kolmas isik või kui seda tehakse selleks mitte ettenähtud eesmärgil. (EVS 875-4).

2 HINNATAVA VARA KIRJELDUS

2.1 Kinnistusraamatu andmed ja õiguslik määratlus

Aadress Rapla maakond, Märjamaa vald, Konuvere küla, Männiku mets

Registriosa nr 3536537

Vara liik, omandivorm Kinnisasi

Omanik OÜ Baltic Power Partners (registrikood 11760429)

Katastritunnus 50402:007:0090

Kinnistu pindala (hinnatav katastriüksus)

2,78 ha ehk ca 27 800 m²

Sihtotstarve Maatulundusmaa 100%

Kanded registriosa I jaos • Täiendavad kanded puuduvad

Kanded registriosa III jaos • Puuduvad

Kanded registriosa IV jaos • Puuduvad

6

Eksperthinnang nr. 0285-24

Maa-ameti kitsenduste kaardi järgsed kitsendused

Allikas: Maa-ameti kitsenduste kaardirakendus Katastriüksus märkimisväärses osas avalikult kasutatava tee kaitsevööndis ning täiendavalt ka elektripaigaldise kaitsevööndis. Hindamisel on kannete olemasoluga arvestatud (näiteks elektripaigaldise kaitsevöönd ja elektriliini olemasolu hinnataval kinnistul vähendab võimalust vastavas alas metsa kasvatada)

Üürilepingud Kinnistu omanik ei ole hindajale edastanud infot kehtivate üüri- või rendilepingute kohta.

2.2 Asukoht

Makroasukoht

Paiknemine Rapla maakond, Märjamaa vald, Konuvere küla, Märjamaa alevi keskusest ca 11 km kaugusel

Konkureerivad turupiirkonnad

Eelkõige Raplamaa teised piirkonnad.

7

Eksperthinnang nr. 0285-24

Allikas: kaart.regio.ee

Mikroasukoht

Iseloomustus Hinnatav vara piirneb Tallinn-Pärnu-Ikla põhimaanteega ja osaliselt ka Konuvere-Sulu teega. Lähiümbruses valdavalt hoonestamata maatulundusmaad

Haljastus Piirkonnas nii kõrghaljastust kui ka madalhaljastust

Juurdepääs Vara piirneb avalikult kasutatavate teedega, kuid mahasõit puudub. Lisaks piirneb riigi omandis oleva Raadi kinnistuga, kust teoreetiliselt võimalik ligipääs lahendada (vajalik seada servituut)

Parkimisvõimalus piirkonnas Puudub, või lahendatud kinnistute siseselt

Kaugused

Teeninduspunktid Ühistransport

Lähimad ja suuremad teeninduspunkti Märjamaa alevis

Ca 200-300 m kaugusel

8

Eksperthinnang nr. 0285-24

Allikas: Maa-ameti kaardirakendus

2.3 Maakasutus

Kaardirakenduse plaan (hinnatav kinnistu on ümbritsetud jämeda sinise joonega)

Allikas: Maa-ameti kaardirakendus

Kuju, reljeef Ebakorrapärase, kujuga, reljeef valdavalt tasane, iseloomulik metsamaale

9

Eksperthinnang nr. 0285-24

Kõlvikuline koosseis

Allikas: https://minu.kataster.ee/

Pria registreering Puudub Allikas: https://kls.pria.ee/kaart/

Mullastik

Valdavalt LkIg ja LkG ning väiksemas osas LkIg; LkG Mullastikunäitajate täpsem selgitus leitav lisas nr. 5

Kasvukoha tüüp ja boniteet Metsaportaalis märgitud valdavalt Mustika, osaliselt jänsekapsa-mustika ja väiksemas osas angervaksa, boniteediklass märgitud valdavalt III, väiksemas osas I. Allikas: https://register.metsad.ee/ Metsaeksperdi metsakorralduse OÜ 28.03.2024 välitööde käigus märgitud äralõike ala kasvukohatüübiks valdavalt mustika, väiksemas osas ka jänesekapsa-mustika, boniteediklass valdavalt I, väiksemas osas ka Ia Hindamisel lähtume värskete välitööde käigus märgitud boniteediklassist ja kasvukohatüübist.

Kuivendus Välitööde käigus märgitud, et osaliselt kuivendus olemas

Parkimine Puudub

Hooned ja rajatised Kinnistul paikneb amortiseerunud vundament

10

Eksperthinnang nr. 0285-24

Haljastus Metsamaale iseloomulik haljastus, äralõikel kasvavate puude iseloomustus on esitatud punktis 4.4

Piirded Puuduvad

Maakonnaplaneering

Hinnatav vara jääb Rapla maakonnaplaneeringu teemaplaneeringu „Põhimaantee nr 4 (E67) Tallinn-Pärnu-Ikla (Via Baltica) trassi asukoha täpsustamine km 44,0-92,0″ järgselt maantee trassi koridori alale ning osaliselt ka Konuvere liiklussõlme alale

KAHOS § 12 lõike 3 kohaselt arvestatakse hindamisel olukorraga, kus omandamise asjaolu puudub, mistõttu vastava planeeringuga hindamisel ei arvestata.

Üldplaneering Märjamaa Vallavolikogu 20.06.2000.a määrusega nr 11 kehtestatud Märjamaa valla üldplaneeringu järgselt ei ole valdavale osale hinnatavast kinnistust juhtotstarvet määratud, kuid väiksemas osas jääb Konuvere trassiteeninduspiirkonna alale.

11

Eksperthinnang nr. 0285-24

Detailplaneering / projekteerimistingimused / ehitusõigus

Puuduvad, 26.04.2024 on Märjamaa vallavalitsuse ehitusspetsialist edastanud hindajale järgneva vastuse:

„Konuvere küla Männiku mets (katastritunnus 50402:007:0090) kinnistul asuval amortiseerunud vundamendil oli veel ca 1977-1980 aastatel mingi laudahoone.

Märjamaa Vallavolikogu 20.06.2000 määrusega nr 11 kehtestatud Märjamaa valla praegu kehtivas üldplaneeringus puuduvad Männiku mets kinnistu maa-ala kohta üldised kasutus- ja ehitustingimused. Uus Märjamaa valla üldplaneering on koostamisel (info www.marjamaa.ee).

Männiku mets kinnistule on võimalik elamut rajada väljapoole Tallinn- Pärnu-Ikla maantee ja elektripaigaldise kaitsevööndeid. Olemasolev amortiseerunud vundament ei ole takistuseks.

Maa-ameti geoportaali info alusel juurdepääsutee mahasõiduga avalikult kasutatavatelt 4 Tallinn-Pärnu-Ikla ja 20174 Konuvere-Sulu teedelt puuduvad.

Notariaalse teeservituudi sõlmimisel on võimalik juurdepääsu Männiku mets kinnistule planeerida Raadi kinnistul (katastritunnus 50402:007:0129) asuva Linnametsa-Jalapere tee (nr 5041872; mitteavalik) kaudu servituudiga määratavatel tingimustel.

Eelnevas infos ei ole arvestatud Rapla maakonna teemaplaneeringuga „Põhimaantee nr 4 (E67) Tallinn-Pärnu-Ikla (Via Baltica) trassi asukoha täpsustamine km 44,0-92,0" (kehtestatud Rapla maavanema korraldusega 23.05.2016 nr 1-1/16/348), planeeritavate infrastruktuuriobjektidega ega uue koostatava Märjamaa valla üldplaneeringuga.“

Eelpool toodust võib järeldada, et kinnistu on olemasoleval kujul hoonestatav arvestamata teemaplaneeringu, planeeritavate

12

Eksperthinnang nr. 0285-24

infrastruktuuriobjektide ja uue koostatava Märjamaa valla üldplaneeringuga.

2.4 Kommunikatsioonid

Veevarustus Puudub

Kanalisatsioon Puudub

Elektrivarustus Puudub, vastavalt elektrilevi spetsialisti suulisele infole 25.04.2024 jääb kinnistust väiksem osa (asub lõuna ja läänepoolses otsas) tariiftsooni, kuid ilma taotlust esitamata ei ole teada, kas liitumine on võimalik ampritasu alusel või mitte.

Gaasivarustus Puudub

2.5 Äralõige

Pindala 19270 m² ehk ca 69,32% kogu kinnistu pindalast

13

Eksperthinnang nr. 0285-24

Äralõige Äralõige on ebakorrapärase kujuga, kuid tulenevalt oma suurusest ja paiknemisest avalikult kasutatavate teede ääres lisaks ka piirneb riigi omandis oleva kinnistuga (läbi mille on ligipääsu täiendavalt võimalik lahendada) on eraldiseisvalt turuosaliste seas atraktiivne ja likviidne. Äralõige on planeeritud teha kavandatava liiklussõlme rajamise tarbeks.

Paiknemine Äralõige paikneb kinnistu läänepoolses osas ning piirneb Tallinn-Pärnu- Ikla teega. Äralõige ei poolita ega jaga kinnistut erinevateks osadeks. Äralõige paikneb märkimisväärses osas ka teekaitsevööndis ning osaliselt ka elektripaigaldise kaitsevööndis.

Haljastus, piirded, hoonestus

Äralõike ala näol on tegemist kinnistu metsamaa osaga, kus paikneb kõrghaljastus. Äralõike alale jääb osaliselt ka amortiseerunud vundament.

Kuna tegemist on vanema vundamendiga, mis on amortiseerunud, siis hindaja hinnangul ei mõjuta vastava vundamendi jäämine äralõike alale hüvitusväärtuse kujunemist.

2.6 Vara kestlikkus

Kestlikkus ehk jätkusuutlikkus on ressursside kasutamise viis inimeste vajaduste rahuldamiseks, säilitades keskkonda sellisel moel, et vajaduste rahuldamine oleks võimalik mitte ainult praegu, vaid ka määramatus tulevikus. Kogu kestlikkuse valdkond koosneb kolmest osast: keskkonna, majanduse ja sotsiaalpoliitiline kestlikkus (EVS 875-10). Kinnisvara kestlikkus on seotud kinnisvaraarendusega ja sellel puudub otsene seos nende kinnisvaradega, mille puhul arendustegevust ei ole toimunud ja seda ei ole lähemal ajal kavandatud. Sellest tulenevalt tuleb kestlikkust käsitleda vaid nende kinnisvarade puhul, millel on otsene seos arendustegevusega. Tavaliselt on tegemist hoonestatud või hoonestamiseks kavandatud maadega. (EVS 875-10) Kuna väärtuse kuupäeva seisuga ei ole hinnataval varal arenduslikku potentsiaali, siis ei ole antud juhul kinnisvara kestlikkust käsitletud.

14

Eksperthinnang nr. 0285-24

3 TURUÜLEVAADE

3.1 Majandusülevaade1

Eesti Panga värske prognoosi kohaselt on kahe langusaasta järel paranenud tingimused majanduse kasvule pöördumiseks. Energia ja muu toorme hinnad on langenud, hinnatõus on aeglustunud ning inimeste ostujõud Eestis ja Euroopas on paranemas. Lisaks on Eesti ettevõtted aktiivselt tegelemas konkurentsivõime parandamisega. Selle aasta jooksul on oodata majanduse elavnemist, kuigi aasta koondtulemus jääb möödunule veel alla. Järgmiseks kaheks aastaks prognoosib keskpank umbes 3% suurust majanduskasvu. Tingimused majanduse kasvule pöördumiseks on paranenud. Eesti majandus on kahanenud kaks järjestikust aastat, mis on varasemate langustega võrreldes pikem ja vinduvam. Selle on tinginud üksteist võimendanud takistuste kuhjumine, mille osas on praeguseks siiski juba näha leevenemist või on leevenemine lähiajal suure tõenäosusega juhtumas. Majandusaktiivsuse tõusule aitavad kaasa toormete ja energiakandjate hinnalangus varasematelt kõrgtasemetelt, tarneprobleemide vähenemine, euro soodsam vahetuskurss, aeglaseks muutunud hinnatõus ning oodatav Euroopa Keskpanga intressimäärade alanemine. Paranemise kursil jätkab ka inimeste ostujõud, mis ergutab tarbimiskulutusi ja majanduskasvu. Tööturu tugev vastupanuvõime senistele raskustele on majanduskasvu tekkele heaks pinnaseks, sest suure hõive ja madala töötuse korral jaguneb ostujõu tõus ja tarbimisvõime ühiskonnas ühtlasemalt.

Majandusaktiivsus suureneb, kuid aegamisi. Energiakriisi mõjude hääbumine ja inflatsiooni aeglustumine suurendab inimeste ostujõudu Eestis. Samad tegurid parandavad tarbijate ostujõudu ka välisturgudel, mis annab olulise panuse tugevalt kannatada saanud ekspordivõimaluste paranemisse. Samas oodatakse Euroopa majanduse jõulisemat kasvu alates järgmisest aastast. Eestit mõjutab lisaks ka see, et meie traditsioonilistel eksporditurgudel on seis keerukam kui Euroopas tervikuna, seda ennekõike Skandinaavias ja Saksamaal. Suur osa Eesti ettevõtete tootmisvõimsusest on nõrga nõudluse tõttu seisnud jõude, s.t majandusel on olemas potentsiaal ka väga tugevaks kasvukiirenduseks. Kuna see eeldaks hüpet ekspordis nõrga väliskeskkonna kiuste, on siiski tõenäolisem, et uus kasvutsükkel areneb vaoshoitult ja tugevamat majanduskasvu võib Eestis oodata alates 2025. aastast. Ekspordivõimalusi suurendab uutele turgudele sisenemine, millele ettevõtted on järjest enam rõhku panemas, kuid ka need võimalused avanevad ajapikku.

Eesti ettevõtted tegelevad aktiivselt konkurentsivõime parandamisega. Ettevõtete hinnapõhine konkurentsivõime pole enam sama suure löögi all kui aasta-kaks tagasi, ent ettevõtete kulubaas on siiski varasemaga võrreldes kõrgem. See nügib tootmist Eestis suurema tõhususe, aga ka innovatsiooni suunas, millega kõik ettevõtteid ilmselt kaasa minna ei suuda ja seetõttu jätkub tootmisressursside ümber paigutumine valdkondade ja ettevõtete vahel. Jätkunud on trend, kus inimesed vahetavad väga aktiivselt töökohti ja liikumine on toimunud valdkondadesse, millel läheb suhteliselt paremini. See näitab, et ettevõtjad on kohanenud ning suudavad luua uusi ja ahvatlevaid töökohti. Ühtlasi on see olnud üks põhjustest, mis on hõivel lasknud püsida majanduslangusest hoolimata. Lisaks sellele on hõivet säästnud ka töötundide vähenemine, mis on toimunud valdavalt töötajate omal soovil ja tööandjatel tuleb ka edaspidi hakkama saada muutunud tööaja eelistustega.

Riik on majanduslangust pehmendanud, kuid see on suurendanud eelarvepuudujääki. Valitsemissektor on eelarve puudujäägi suurendamisega lisanud majandusse täiendavalt raha, millest osa on ergutanud ka nõudlust ja piiranud majanduslanguse ulatust. Kui valitsuskoalitsioon jätkab praeguseks seadustatud maksumuudatustega varasemalt välja kujunenud kulutaseme juures, siis süveneb eelarvepuudujääk ja stimuleerimise ulatus tuleval aastal veelgi. Seejuures kujuneb 2025. aasta majanduskasv eeldatavalt juba üsna kiireks ja sestap pole riigi täiendavat eelarvetuge majandusele enam vaja. Arvestades seni majanduskasvu takistanud põhiprobleemide olemust – raskustes eksporditurud, tarneraskused, kallis energia, osade ärimudelite lõppemine sõjaga seonduvalt, hinnapõhise konkurentsivõime kadu – siis neid probleeme täiendav riigipoolne kulutamine olulisel määral ei leevenda. Järjest enam tõuseb aga päevakorda vajadus kahandada struktuurset ehk püsivaks kujunenud eelarvepuudujääki. Järgmistel aastatel on väljakutseks mitte ületada 3% puudujäägi piiri, mis lisaks riigirahanduse jätkusuutlikule rajale suunamise vajadusele läheks vastuollu ka Euroopa Liidu ühiste reeglitega. Fiskaaldistsipliini taastamine on oluline võla kuhjumise vältimiseks ja oluline on ka, et

1 Allikas Eesti pank seisuga 26.03.2024

15

Eksperthinnang nr. 0285-24

puudujäägist väljumine ehk fiskaalstiimuli eemaldamine toimuks viisil, mis ei kahjustaks majanduse kasvuvõimalusi.

3.2 Raplamaa hoonestamata maatulundusmaade turuülevaade

Valdav osa hoonestamata maatulundusmaade tehingutest on teostatud kinnistutega, mis sobivad maa harimiseks, karjamaana või rohumaana kasutamiseks. Sellised tehingud jäävad valdavalt suurusjärku 3000-10000 €/ha (odavama hinnaga on rohumaaks või karjamaaks sobivad kinnistud ning kõrgema hinnaga maa harimiseks sobivad kinnistud). Tehinguid tehakse ka metsamaadega, kuid nende hinnad on väga erinevad ning sõltuvad peamiselt võimalikest raiemahtudest. Üha enam ostetakse maatulundusmaid ka eesmärgiga püstitada neile üksikelamu. Selliste kinnistute ühikhinnad võivad olla märkimisväärselt kõrgemad (eelkõige suuremate asulate lähistel) kui maatulunduslikel eesmärkidel ostetud kinnistute hinnad. Suuremate maatulundusmaade hinnad, kus on ka arenduslik potentsiaal (kruntide arendus), on jäänud valdavalt suurusjärku 1-5 €/m² (kõik sõltub täpsest asukohast ja arenduslikust perspektiivist). Järgnevalt toome välja hoonestamata maatulundusmaade tehingute statistika Raplamaal:

Pindala(m²) Tehingu summa

(€) Pinnaühiku hind (€/m²)

Arv Keskmine Maksimaalne Maksimaalne Mediaan Keskmine

2016 571 99 588,00 439 950 1,29 0,21 0,24

2017 533 112 657,10 216 000 2,71 0,22 0,27

2018 452 101 663,70 210 000 3,14 0,27 0,33

2019 508 98 387,60 402 000 12,22 0,31 0,41

2020 686 89 576,70 240 000 42,14 0,34 0,57

2021 832 96 225,70 355 000 6,12 0,39 0,48

2022 459 89 927,40 470 000 15,66 0,59 0,87

2023 358 79 269,00 419 055 689,28 0,60 2,89

Allikas: maaamet.ee

Tehingute arv on viimasel kahel aastal olnud mõningases languses, samas on märgata kasvu mediaanhindades. Prognoosime, et turg püsib ka käesoleval aastal pigem passiivne ning tehingute mediaanhinnad jäävad sarnasele tasemele võrreldes eelneva kahe aastaga.

16

Eksperthinnang nr. 0285-24

3.3 Eesti ja Raplamaa metsamaade tehingute statistika

Metsamaa kinnistute tehingute hinnad on aasta aastalt kasvanud ning metsamaade tehingute keskmised hinnad on Eestis jäänud viimaste aastate jooksul valdavalt vahemikku 8000 – 10000 €/ha ning Raplamaal vahemikku 7000 – 9000 €/ha. Turul enam hinnatud on küpse metsaga kinnistud, millede tehinguhinnad võivad ületada 25 000 €/ha. Samas tehakse tehinguid ka lageraie lankidega, kus tehingute hinnad varieeruvad valdavalt vahemikus 2000 – 4000 €/ha. Seega võivad kinnistute hinnad tugevalt erineda olenevalt metsa tagavarast ning võimalikust raiemahust. Tehingute mahud on viimastel aastatel märkimisväärselt langenud. 2023. aastal teostati Eestis tervikuna vaid 1316 ning Raplamaal 93 metsamaa müüki. Kasvava metsata metsamaade tehingute arv on viimaste aastate jooksul püsinud vahemikus 20-59 tehingut aastas. Eesti metsamaa (valdavalt koos kasvava metsaga) kinnistute tehingustatistikat kirjeldab järgnev tabel:

Pindala(ha) Tehingu summa (eur) Pinnaühiku hind(eur /ha) Arv Keskmine Kokku Maksimaalne Maksimaalne Mediaan Keskmine

2016 2 675 9,00 53 397 061 306 515 12 619 1 726 2 356

2017 2 621 8,80 61 339 315 505 000 14 482 2 000 2 771

2018 2 422 8,00 68 361 866 431 000 16 610 2 916 3 784

2019 2 176 8,50 67 568 523 502 559 17 000 3 110 3 879

2020 3 019 8,90 109 061 140 2 000 000 19 797 3 478 4 306

2021 2 774 8,90 122 628 536 703 600 24 096 4 168 5 170

2022 1 934 7,80 115 116 070 800 000 33 422 6 151 7 790

2023 1 316 7,80 80 969 283 691 470 33 824 6 400 7 984

Allikas: maaamet.ee

Raplamaa metsamaa (valdavalt koos kasvava metsaga) kinnistute tehingustatistikat kirjeldab järgnev tabel: Pindala(ha) Tehingu summa (eur) Pinnaühiku hind(eur /ha)

Arv Keskmine Kokku Maksimaalne Maksimaalne Mediaan Keskmine

2016 207 8,90 3 802 089 147 000 8 000 1 846 2 208

2017 180 11,40 5 429 920 194 538 11 377 2 152 2 876

2018 162 9,20 5 273 668 175 000 16 247 3 010 3 688

2019 181 9,90 5 867 755 190 000 16 308 2 976 3 530

2020 220 10,00 8 464 640 240 000 15 397 3 319 3 901

2021 326 10,70 15 976 359 355 000 18 970 4 044 4 680

2022 132 9,7 9 699 456 470 000 25 714 6 008 7 532

2023 93 8,2 5 073 064 419 055 26 501 6 459 7 168

Allikas: maaamet.ee

Kasvava metsata metsamaa tehingustatistika Eestis:

Arv Kogu

pindala (ha)

Keskmine pindala

(ha)

Tehingute summa (€)

Keskmine hind (€/ha

Mediaan (€/ha)

Minimaalne (€/ha)

maksimaalne (€/ha)

2020 50 335 6,80 428 718 1 295 1 272 600 2 091

2021 20 79,6 4,3 151 322 1 859 1 960 711 2 836

2022 36 179,2 5,0 478 640 2 617 2 636 990 4 157

2023 59 224,2 4,7 786 505 3 718 3 471 811 7141

Allikas: Maa-ameti poolt koostatud Eesti kinnisvaraturu ülevaade

17

Eksperthinnang nr. 0285-24

Prognoos Tõenäoliselt püsivad metsa ja metsa aluste maade hinnad ning tehingute arv lähematel perioodidel pigem stabiilsed.

3.4 Puiduturu ülevaade 2023.a IV kvartali seisuga

Majanduslangus kestab ja ehitusturgu suruvad alla jätkuvalt kõrged intressid. Kõik see peegeldub vastu ümarpuiduhindadelt, eelkõige palgiturul. Aastaga on hinnad langenud kõigil sortimentidel. Okaspuupalkide hinnad on stabiilselt madalad, kasejämesortimendi hind on langevas trendis, aga piisavalt kõrge, haava- ja lepapalgi hind stabiilselt rahuldav, paberipuidu hind kergelt kasvav ja metsaomaniku vaatevinklist hea ning küttepuidu hind stabiilne ja piisavalt kõrge, et ka natuke keerulisematest kohtadest varuda. Aastate keskmised puiduhinnad on välja toodud alljärgneval graafikul:

*Erametsa puidu hinnad €/tm ilma käibemaksuta suuremate ettevõtete lõpplaohindade alusel Allikas: eramets.ee

18

Eksperthinnang nr. 0285-24

Puidu keskmised hinnad 2023. aasta lõpu seisuga:

Allikas: eramets.ee Puidu varumis- ja transpordikulud Erametsa hinnastatistika tugineb lõpplaohindadel. Kui metsaomanik soovib välja arvutada kännuraha (kasvava metsa müügi hinda), siis tuleks lõpplaohinnast maha lahutada puidu varumiskulud (raiumine ja kokkuvedu) ning autotransport lõpplattu (tarbija juurde) ehk väljaveokulud. Varumiskulud sõltuvad paljudest aspektidest nagu näiteks: raielangist (sh kasvukohatüübist), raieviisist, valitud tehnoloogiast, asukohast metsatee suhtes jne (vt tabel 6). Seega on iga langi varumiskulud unikaalsed. Transpordikulu sõltub eelkõige lõpplao kaugusest (teekonna pikkusest), eeldusel, et sõidetakse täiskoormaga. Nii võib tekkida olukord, kus 2-3 eurot odavama lõpplaohinna aga väiksema veokaugusega, on kännuraha, mis metsaomanikule lõpuks jääb, suurem. Koorma suuruse roll tuleb hästi esile RMK küttepuidu müügihindades, kus väiksema kohale toodud koguse eest tuleb tarbijal maksta tihumeetri kohta rohkem. Varumis- ja transpordikulu määramiseks on kasutatud ekspertarvamusi. Nii võib praegu hinnata varumiskulude suuruseks keskmiste lageraielankide korral 15-19 €/tm (kasv 1 €/tm), millele tuleks lisada keskmine transpordikulu 6,5-8,5 €/tm (langus 0,5/tm). Harvendusraiel (eriti esimesel harvendusraiel) on raiekulu kindlasti suurem. Keskmine hind esimesel harvendusraiel algab 26 €/tm ja teisel harvendusraiel vahemikus 19-22 €/tm. Hind sõltub siin tugevalt puistu iseloomust ja rakendatavast tehnoloogiast ja võib olla väga erinev.

19

Eksperthinnang nr. 0285-24

Võrdlustabel mõnedest aspektidest, mis mõjutavad varumis- ja transpordikulu:

Keskmise kännuraha tabelist (lõigu all) võib näha, et ühegi sortimendi hind ei ole lageraie korral negatiivne. Siiski tuleks hakata suuremat tähelepanu pöörama seal, kus varumis- ja transpordikulud osutuvad keskmisest kõrgemaks (näiteks väga peenike mets, harvendusraie, pikk kokkuvedu või lõpptarbija on kaugel) ja põhiline varutav sortiment on küttepuit. Selliste raielankide hetke kasumlikkus võib osutuda küllaltki madalaks, kui jätta kõrvale metsamajanduslike tööde tegemise vajadus tulevikumetsa jaoks. Keskmine kännuraha seisuga september 2023:

Kokkuvõte Keerulises majandusolukorras võib osutuda otsustavaks faktoriks kindlustunne või selle puudumine tuleviku ees. Investeeringuid puidutööstusesse tehes vaadatakse vähemalt kolmkümmend aastat ette, metsa istutades mõeldakse kaks-kolm korda pikemale perioodile. Kui kaob kindlustunne, jäävad investeeringud puidu töötlemiseks tegemata. Eesti Metsa- ja Puidutööstuse Liidu juhatuse esimees Jaano Haidla ütleb otse, et niikaua investeeringuid teha ei julgeta, kuni püsib ebakindel poliitiline olukord, kus pole teada, mis hakkab toimuma raiemahtudega ja metsapoliitikaga Eestis üldiselt. Investeeringute tegemata jätmine mõjutab majandust mitte ainult makrotasemel (netoeksport, SKP, töötusemäär jne) vaid ka mikrotasemel - otseselt metsaomanikele makstavat hinda ümarpuidu eest. Habe on jõudnud juba ette kasvada sellele loole, mis räägib puidurafineerimise jõulisemast edendamise vajadusest. Aga kindlustunnet vajavad ka metsaomanikud. Demoniseerides metsamajandust ja luues ebakindlust metsaomanike hulgas vähendame investeeringuid uude metsapõlve ja hilisemaid kulutusi sellest kvaliteetpuidu kasvatamiseks. Ja lõpuks on kaotajaks kogu ühiskond. Kindlustunde loomine, arusaadava ja ettenägeva metsapoliitika kujundamine on võimalik ilma suuremate kulutusteta, kui Vabariigi Valitsusel selleks ainult head tahet oleks. Kuidas nad oma õigusi ja kohustusi 2024. aastal kasutavad, näitab aeg.

20

Eksperthinnang nr. 0285-24

Kui aga teha mõningaid prognoose puiduturu osas, siis okaspuupalkide ja lepa- ning haavapalgi hind lähikuudel ilmselt ei oluliselt muutu. Kasepaku ja -palgi hind on küll hea, kuid ilmselt langeb veelgi. Paberipuidu hind võiks ahvatleda metsaomanikke harvendusraieid tegema ja varasemate aastate praktika on näidanud, et aastaalguse hind ei ole enne kevadet üldjuhul oluliselt langenud. Küttepuidu hind on hästi vastu pidanud gaasi hinna langusele ja küllaltki pehmele talvele ning nii nagu paberipuidu korral statistika suurt hinnalangust enne kevadet reeglina ei ennusta. Allikas: https://erametsaliit.ee/

3.5 Turustatavuse analüüs

Äralõige on eraldiseisvalt likviidne ja turuosaliste seas atraktiivne, mistõttu on turustatavuse analüüs antud äralõike kui eraldi võõrandatava müügiobjekti kontekstis.

Vara lõppkasutajad ja neid iseloomustavad tunnused

Metsa majandamisega tegelevad isikud ja ettevõtted.

Kas hinnatav vara rahuldab turusegmendi nõudeid

Osaliselt rahuldab, kuna kinnistu suurus on piisav, et olla atraktiivne metsa majandamiseks, samuti piirneb riigi omandis oleva kinnistu ja teega.

Kui suur osa soovib ja on võimeline hinnatavat vara soetama

Keskmine osa soovib ning keskmisest suurem osa on võimeline äralõiget soetama.

Müügiperiood Kuni 12 kuud, kuid üldjoontes müüakse sarnaseid varasid oksjoni korras, kus oksjonite tähtajad varieeruvad mõnest nädalast mõne kuuni.

Missugused on oodatavad müügihinnad

Kinnisvaraturg üldisemalt on hindamise hetkel võrdlemisi passiivne, pikenenud on müügiperioodid ja märgata on survet hindade alanemisele. Maatulunduslikel eesmärkidel ostetud maade hinnad püsivad lähitulevikus pigem stabiilsetena.

Alternatiivsed kasutused Alternatiivsed kasutused pigem puuduvad

3.6 Pakkumisinfo

Pakkumiste arv Eestis tervikuna on müügis 968 hoonestamata maatulundusmaad, millest 24 asuvad Raplamaal. Metsamaasid on Eestis pakkumisel kokku 193, millest 3 asuvad Raplamaal.

Pakkumishinnad Metsamaade, kus raied valdavalt teostatud, pakkumishinnad jäävad valdavalt vahemikku 3000-5000 €/ha. Kasvava metsaga metsamaade pakkumishinnad on väga erinevad sõltudes metsa tagavarast.

Allikas: www.kv.ee Toome väja www.kv.ee protaalist mõned pakkumised sarnaste kinnistutega (millede näol ei ole tegemist oksjonitega):

Aadress Lisainfo Pakkumishind, €, /€/ha

Remniku, Alutaguse vald,

Ida-Virumaa 100% maatulundusmaa, 41 900 m², millest 31 400 m2 metsamaa, ligipääs olemas, raied tehtud 15 000 € ehk 3600 €/ha

Jõepera, Räpina vald, Põlvamaa

100% maatulundusmaa, 139 600 m², millest 77 400

m2 metsamaa ja 52 900 muu maa, ligipääs olemas, kasvava metsa tagavara 1067 tm, I järgu raiemaht 408 tm. 54 000 € ehk 3900 €/ha

Sepa, Samma, Viru-Nigula vald, Lääne-Virumaa

100% maatulundusmaa, 49 100 m², mis valdavalt looduslik rohumaa, kuid alternatiiv võib olla metsastamine, ligipääs mööda mitte avalikke pinnasteid 16 000 € ehk 3300 €/ha

21

Eksperthinnang nr. 0285-24

Rõhutame, et eelpool toodud varade puhul on tegemist pakkumishindadega, mitte müügihindadega. On olemas võimalus, et pakkumishinnad avaliku müügi käigus oluliselt langevad või enampakkumise tingimustes tõusevad. Seepärast leiame, et hinnatud hariliku väärtuse/turuväärtuse ning pakkumishindade otsene võrdlemine ei suurenda hinnatud tulemuse täpsust. Erinevates oksjonikeskkondades (timber.ee ja tehingukeskus.ee) on pakkumisel metsamaasid, kus raied valdavalt teostatud, alghindadega 2000-3000 €/ha. Lõpphinnad sarnastel oksjonitel on valdavalt jäänud vahemikku 2500-4000 €/ha. Tehingukeskus.ee ja timber.ee (kuupäeva seisuga 27.03.2024) käimas olevad oksjonid, kus metsa tagavara vähene:

22

Eksperthinnang nr. 0285-24

Timber.ee ja tehingukeskus.ee keskkonnas ja on nähtavad järgnevad lõppenud hanked metsamaa kinnistutega, kus raied valdavalt teostatud / metsa tagavara vähene:

23

Eksperthinnang nr. 0285-24

3.7 Müügitehingud

Müügitehingute valimile esitatud kriteeriumid:

• Kinnistu on hoonestamata

• Kinnistul puudub ehitusõigus

• Teostatud lageraie või metsa tagavara vähene

• Tehingu toimumise aeg 2022-2024 veebruar Hindajale on teada järgnevad ost-müügi tehingud sarnaste kinnistutega:

Nr Asukoht Aeg Kinnistu, ha Hind, € Hind, €/ha Lisainfo

1

Harju maakond, Rae vald, Vaidasoo

küla

09.2023 4,68 11900 2543

Maatulundusmaa, kõlvikuline koosseis metsamaa, teostatud lageraie, juurdepääs

avalikult kasutatavalt teelt puudub, kinnistu

kompaktne, kasvukoha tüüp naadi, väheses osas

jänesekapsa-kõdusoo,

24

Eksperthinnang nr. 0285-24

boniteediklass valdavalt I ja II, väiksemas osas III,

kuivendus olemas

2

Lääne maakond,

Lääne- Nigula vald, Kuijõe küla

02.2024 5,15 16 111 3128

Maatulundusmaa, kõlvikuline koosseis metsamaa, teostatud lageraie, juurdepääs

avalikult kasutatavalt teelt puudub, kuid võimalik läbi naaberkinnistuid läbivalt

teelt, kompaktne kuju, kasvukoha tüüp-valdavalt angervaksa, väiksemas

osas jänesekapsa- mustika, boniteediklass II,

kuivendus olemas

3

Pärnu maakond,

Põhja- Pärnumaa vald, Lehu

küla

12.2023 8,06 23 100 2866

Maatulundusmaa, kõlvikuline koosseis valdavalt metsamaa,

valdavas osas teostatud lageraie, kuid ca 15-20%

ulatuses jäänud mets (noorendik) kasvama, juurdepääs avalikult

kasutatavalt teelt puudub võimalik läbi

naaberkinnistute, kinnistu kuju piklik, kuid

kompaktne, kasvukoha tüüp-osja, sinilille,

boniteediklass valdavalt II väiksemas osas IV, kuivendus olemas

4

Järva maakond, Järva vald, Reinavere

küla

08.2023 4,4455 22 000 4949

Maatulundusmaa, kõlvikuline koosseis metsamaa, teostatud

lageraie, koosneb kahest katastriüksusest, mis paiknevad lähestiku, juurdepääs avalikult

kasutatavalt teelt puudub, katastriüksused

kompaktsed, mõlemal juhul kasvukoha tüüp

sinilille, boniteediklass I, kuivendus olemas

5

Lääne maakond,

Lääne- Nigula vald, Kuijõe küla

05.2023 4,17 10200 2446

Maatulundusmaa, kõlvikuline koosseis

metsamaa, teostatud lageraie, muu maa, juurdepääs avalikult

kasutatavalt teelt, kinnistu kuju piklik, kuid kompaktne,

kasvukoha tüüp- mustika/mustika kõdusoo

6

Tartu maakond, Peipsiääre

vald, Tähemaa

küla

08.2023 5,99 21000 3506

Maatulundusmaa, kõlvikuline koosseis valdavalt metsamaa,

valdavas osas teostatud lageraie, kuid ca 5-10% ulatuses jäänud mets kasvama (raie polnud

võimalik, kuna kinnistul

25

Eksperthinnang nr. 0285-24

hiireviu), juurdepääs avalikult kasutatavalt teelt

puudub võimalik pinnaskattega teelt läbi

naaberkinnistute, kinnistu kuju piklik, kuid kompaktne, kasvukoha tüüp-valdavalt angervaksa, väiksemas

osas naadi

7

Rapla maakond, Märjamaa

vald, Orgita küla

10.2023 1,9223 10 800 5618

Maatulundusmaa, kõlvikuline koosseis

metsamaa, osaliselt haritav ja rohumaa, tagavara 322

tm (kuusk, kask), juurdepääs avalikult

kasutatavalt teelt, kinnistut läbib tee, kasvukoha tüüp-

sinilille

8

Lääne maakond,

Lääne- Nigula vald, Kokre küla

01.2023 6,28 18 000 2866

Maatulundusmaa, kõlvikuline koosseis valdavalt metsamaa,

valdavalt lageraie, juurdepääs avalikult

kasutatavalt teelt puudub, kinnistu kuju piklik, kuid kompaktne, kasvukoha tüüp-angervaksa/sinilille

9

Lääne maakond,

Lääne- Nigula vald, Vidruka küla

02.2023 4,6895 11 940 2546

Maatulundusmaa, koosneb kahest katastriüksusest,

kõlvikuline koosseis valdavalt metsamaa, teostatud lageraie,

juurdepääs avalikult kasutatavalt teelt ühele

katastriüksusele puudub, teine avaliku tee ääres, katastriüksused pikliku

kujuga, kuid kompaktsed, kasvukoha tüüp-angervaksa

10

Rapla maakond,

Rapla vald, Loe küla

05.2022 3,96 13 143 3344

100% maatulundusmaa, mis valdavas osas metsamaa,

valdavalt lageraie, väiksemas osas jäetud mets

kasvama + seemnepuud, kasvukoha tüüp valdavalt angervaksa, väiksemas osas tarna-angervaksa,

ligipääs naaberpõllu äärest

*tehingute hinnad ei sisaldanud käibemaksu Allikas: Maa-ameti ja LAHE kinnisvara tehingute andmebaas

4 HINDAMINE

4.1 Vara parim kasutus

Vara parim kasutus: hindamisstandard defineerib vara parimat kasutust kui vara kõige tõenäolisemat kasutust, mis on füüsiliselt võimalik, vajalikult põhjendatud, õiguslikult lubatav, finantsmajanduslikult otstarbekas ja mille tulemusena hinnatav vara omandab kõrgeima väärtuse (EVS 875-1).

26

Eksperthinnang nr. 0285-24

Märjamaa Vallavolikogu 20.06.2000.a määrusega nr 11 kehtestatud Märjamaa valla üldplaneeringu järgselt ei ole valdavale osale hinnatavast kinnistust juhtotstarvet määratud, kuid väiksemas osas jääb Konuvere trassiteeninduspiirkonna alale.

Märjamaa vallavalitsuse ehitusspetsialisti hinnangul on kinnistu olemasoleval kujul hoonestatav arvestamata teemaplaneeringu, planeeritavate infrastruktuuriobjektide ja uue koostatava Märjamaa valla üldplaneeringuga (täpsem selgitus punktis 2.3). Hoonestamise eelduseks on ligipääsu tagamiseks servituudi sõlmimine või mahasõidu ehituse lubamine Konuvere-Sulu teelt. Täiendavalt ei ole teada, kas elektriga liitumine on võimalik ampritasu põhiselt või mitte, mistõttu ei ole lõpuni teada hoonestamise tegelik võimalikkus ja selle finantsmajanduslik otstarbekus.

Eelpool toodust tulenevalt on hindaja hinnangul vara parimaks kasutuseks selle kasutamine metsamaana ja hoonestamise potentsiaali ja selle otstarbekuse välja selgitamine.

Äralõike näol on tegemist Tallinn-Pärnu-Ikla poolse kinnistu osaga, kus on keskmisest oluliselt kõrgem mürafoon ning mis on käsitletav eelkõige metsamaana (hoonestamise potentsiaal tulenevalt kõrgest mürafoonist võiks jääda pigem kinnistu idapoolsesse nurka olemasoleva Linnametsa-Jalapere tee (mitte avalik tee) lähedusse).

Vastavalt Märjamaa vallavalitsuse ehitusspetsialisti hinnangule säilib ehitusõiguse saamise potentsiaal allesjääva kinnistu idapoolses osas (osas, mis ei jää kavandatavate teede ega ka elektripaigalise kaitsevööndisse).

4.2 Hindamismeetodi valik

Hindamisel on rakendatavad peamiselt kolm meetodit: võrdlusmeetod, tulumeetod ja kulumeetod. Meetodi valik sõltub peamiselt hinnatavast varast ning olemasolevast turuinformatsioonist.

Hinnatava vara turuväärtuse hindamisel kasutame võrdlusmeetodit (sobivaim meetod sarnaste varade hindamisel).

Võrdlusmeetod:

Kinnisvara hindamisel võrdlusmeetodil lähtutakse eeldusest, et ükski informeeritud ostja ei ole nõus maksma omandatava vara eest rohkem, kui teine ostja hiljuti toimunud analoogse tehingu korral. Hinnatav vara peab olema võrreldav teiste analoogsetega nii füüsiliste tunnuste, asukoha, majandusliku otstarbe kui ka ajafaktori näitajate poolest. Turuväärtuse määramisel on aluseks seos, et turusituatsioon on hindamise hetkel vastav, st. turul olevate üksteist asendavate kaupade hinnad on võrdsed. Võrdlusmeetodi eelised seisnevad selles, et ta põhineb piirkonna tegelikel hindadel, võtab arvesse tegelikku nõudlust ja pakkumist ning on lihtsalt mõistetav ja põhjendatav.

Antud meetodi puhul hinnatakse turuväärtus hinnatava vara ja hiljuti müüdud sarnaste varade võrdlemise alusel.

Äralõike hüvitusväärtuse hindamisel oleme lähtunud KAHOS § 12 lõikest 4.

KAHOS § 12 lõikest 4:

Kui omandamisele kuuluv kinnisasjast tehtav äralõige on iseseisvalt kasutatav, hinnatakse äralõiget kui võimalikku müügiobjekti. Kui äralõige ei ole iseseisvalt kasutatav, on hindamise aluseks kinnisasja kui terviku turuväärtuse vähenemine, mis on põhjustatud kinnisasjast tehtavast äralõikest ja ümbritseva keskkonna muutusest

Hindaja hinnangul on äralõige käsitletav eraldiseisva müügiobjektina.

Hindamiskäigu kirjeldus:

1. Hindame äralõike kui eraldiseisva müügiobjekti turuväärtuse (liites kasvava metsata metsamaa turuväärtuse kasvava metsa hariliku väärtuse)

2. Hindame saamata jäävad tulud ja kaasnevad kahjud

3. Hindame hüvitamisele kuuluva summa liites äralõike hariliku väärtuse, kaasnevad kahjud ja saamata jäävad tulud

27

Eksperthinnang nr. 0285-24

4.3 Äralõike turuväärtuse hindamine

1) Kasvava metsata metsamaa väärtuse hindamine

Võrdluseks valitud varad2 1, 2, 3 ja 4, mis sobivad eelkõige ajaliselt ja teada oleva info poolest.

Käibemaksu info Varade võrdlemisel oleme kasutanud ilma käibemaksuta sisendeid

Võrdlusühik Hektari hind, sest sarnaste maade sektoris kaubeldakse hektari hinna alusel.

Toodud võrdlustehingute võrdlemiseks hinnatava varaga korrigeerime võrdlustehinguid iseloomustavaid parameetreid. Korrigeerimise eesmärgiks on anda hinnang, kui palju muudab hinnatava vara mingi parameetri erinevus võrdlustehingu turuväärtust.

Võrdluselemendid: Võrdluselemendi selgitus:

Ajaline kohandus Alates 2023. aasta augustist kuni väärtuse kuupäevani ei ole me antud turusektoris hindade muutusi täheldanud

Asukoha kohandus Metsa aluste maade puhul on makro asukoht vähem tähtis, kuid huvi tuntakse enam linnade lähistel asuvate või suurte metsamassiivide vahel asuvate lankide vastu (sellisel juhul ostjaks eelkõige naaberkinnistute omanikud).

Ligipääs Metsamajandamise kontekstis on oluline kinnistule juurdepääsu olemasolu teelt (vähem oluline on asjaolu, kas tee on avalik või mitte, kuid eelistatum on ligipääs avalikult teelt). Vähem hinnatud on kinnistud, milleni puudub ligipääsutee ning metsa majandamise tarbeks on vajalik läbida mitmeid naaberkinnistuid ja saada erinvaid nõusolekuid. Samuti tuleb arvestada, et piirnemine põhimaanteega tihtilugu ei taga ligipääsu kinnistuni (kui puudub mahasõit ja kinnistu piirneb kraaviga, võib see tähendada, et metsamaterjali ladustamine maantee läheduses ja selle äravedu maanteepoolse osa kaudu ei ole võimalik ning läheneda tuleb läbi naaberkinnistute).

Kinnistu pindala Lageraielankide puhul, mida ostetakse metsastamise eesmärgil, mastaabiefekti turul üldjoontes ei rakendu.

Kuju Kompaktse kujuga kinnistud on enam hinnatud

Kasvukoha tüüp ja boniteet

Viljakama mulla ja kõrgema boniteediga kasvukohatüübid on enam hinnatud (head kasvukohatüübid on näiteks naadi, jänesekapsa, mustika, angervaksa jt ning vähem hinnatud kasvukohatüübid raba, osja, siirdesoo vms on üldiselt seotud liigniiskete piirkondadega. Lisaks on enim hinnatud boniteediklass Ia, Ib ja I ning kõige vähem hinnatud boniteediklass on V)

Teostatud raied Turuväärtuselt on kõrgemad kinnistud, kus osa metsast on kasvama jäetud, mõju sõltub alles jäänud kasvava metsa osakaalust ja kvaliteedist.

Muid parameetreid ei ole kohandatud, kuna hinnatav vara on võrdlustehingutega samaväärne või erinevuse mõju harilikule väärtusele/turuväärtusele on marginaalne.

2 Müügitehingute tabel, p.3.7.

28

Eksperthinnang nr. 0285-24

Kohandustabel:

HINNATAV VARA Võrreldavad varad

1 2 3 4

Tehinguhind: Hindamisel lähtuti

hektari hinnast 11 900 € 16 111 € 23 100 € 22 000 €

Hektari hind: 2 543 € 3 128 € 2 866 € 4 949 €

Tehingu aeg: 03.2024

sept.23 veebr.24 dets.23 aug.23

Ajaldamine: 0% 0% 0% 0%

Ajaldatud hind: 2 543 € 3 128 € 2 866 € 4 949 €

Asukoht: Rapla maakond, Märjamaa vald, Konuvere küla

Harju maakond, Rae vald, Vaidasoo küla

Lääne maakond, Lääne-Nigula vald,

Piirsalu küla

Pärnu maakond, Põhja-Pärnumaa vald, Lehu küla

Järva maakond, Järva vald,

Reinavere küla

Kohandus 0% 0% 0% 0%

Juurdepääs:

hea, ligipääs olemas avalikult Konuvere-sulu

teelt või alternatiivselt riigi omandis olevalt

mitteavalikult teelt

juurdepääs avalikult kasutatavalt teelt puudub, paikneb teiste metsaga

kaetud kinnistute vahel

juurdepääs avalikult kasutatavalt teelt

puudub, võimalik läbi naaberkinnistutel

paikneva tee, ligipääsetavus parem

juurdepääs avalikult

kasutatavalt teelt puudub võimalik

läbi naaberkinnistute,

ligipääsetavus võrreldav

juurdepääs avalikult

kasutatavalt teelt puudub võimalik

läbi naaberkinnistute,

ligipääsetavus võrreldav

Kohandus 10% 5% 10% 10%

Pindala (ha) 1,9270

4,68 5,15 8,06 4,4455

Kohandus 0% 0% 0% 0%

Kuju ebakorrapärane ning vastavat ala

läbib ka elektriõhuliin

kompaktne kompaktne kompaktne

koosneb kahest eraldiseisvast

katastriüksusest, mis mõlemad on

kompaktsed

Kohandus -5% -5% -5% -5%

Kasvukoha tüüp ja boniteet

valdavalt mustika, väiksemas osas ka jänesekapsa-

mustika, boniteediklass

valdavalt I, väiksemas osa Ia

kasvukoha tüüp naadi, väheses osas

jänesekapsa- kõdusoo,

boniteediklass valdavalt I ja II,

väiksemas osas III

valdavalt angervaksa, jänesekapsa-

mustika, boniteediklass II

osja ja sinilille, boniteediklass

valdavalt II väiksemas osas

IV, kehvem kasvukohatüüp ja

boniteet

sinilille, boniteediklass I

Kohandus 10% 10% 30% 0%

Teostatud raied eelduslikult lageraie

lageraie

valdavas osas teostatud lageraie,

kuid ca 10-15% ulatuses jäänud mets

kasvama

lageraie, 15-20% ulatuses jäänud mets (noorendik)

kasvama

lageraie

Kohandus 0% -10% -15% 0%

Summaarne kohandus:

15% 0% 20% 5%

Kohandatud hektari hind:

2 924 € 3 128 € 3 439 € 5 196 €

Kohanduste absoluutväärtuste summa

25% 30% 60% 15%

Osakaal lõpphinnas: 100% 25% 25% 20% 30%

Kaalutud hektari hind, (€):

3 760 € 731 € 782 € 688 € 1 559 €

Hariliku väärtuse/turuväärtuse hindamiseks on sobivaim kaalutud keskmine, kuna varasid on kohandatud erineval määral ning kaalumisel saab arvesse võtta kohandamisel tekkinud ebatäpsust. Kõige vähem kohandatud varale antakse suurem kaal ja kõige rohkem kohandatud varale kõige väiksem kaal. Äralõike turuväärtuse ühikhinnaks hindame 3760 €/ha ehk 0,3760 €/m² ning äralõike kui terviku turuväärtuseks hindame: 3760 €/ha * 1,9270 ha ≈ 7246 €. Hinnatud tulemus ei sisalda käibemaksu.

29

Eksperthinnang nr. 0285-24

2) Kasvava metsa väärtuse ja hüvitusväärtuse hindamine

Äralõikel paikneva kasvava metsa hüvitusväärtusele on allhanke korras metsa väärtuse ja hüvitusväärtuse arvutused Metsaeksperdi Metsakorralduse OÜ:

Kuna äralõike aluse kasvava metsata maa väärtuse on hindaja hinnanud võrdlusmeetodil, siis täiendavalt oleme kasvava metsa hindamisel lähtunud Metsakorralduse OÜ poolt koostatud arvutustest, mille järgselt:

• kasvava metsa harilik väärtus: ≈ 5254 €

• kasvava metsa hüvitusväärtus: ≈ 33727 € Seega on hindaja hinnangul äralõike harilikuks väärtuseks kokku 7246 € + 5254 € = 12 500 € ehk 0,65 €/m². Saamata jääva tuluna on käsitletav kasvava metsa hüvitusväärtuse ja hariliku väärtuse vahe ehk 28 473 €

30

Eksperthinnang nr. 0285-24

4.4 Analüüs äralõike teostamisest tuleneva mõju kohta alles jäävale kinnistule

KAHOS § 12 lg 3 Kinnisasja omandamisel viiakse hindamine läbi hüvitamise eesmärgil. Kahju hüvitamine on tegevus, mille eesmärk on kahju kannatava isiku asetamine olukorda, mis on võimalikult lähedane olukorrale, milles ta oleks olnud, kui omandamise asjaolu ei oleks esinenud. Analüüs: Äralõige paikneb kinnistu läänepoolses osas ning piirneb Tallinn-Pärnu-Ikla teega. Äralõige ei poolita ega jaga kinnistut erinevateks osadeks. Äralõige paikneb märkimisväärses osas ka teekaitsevööndis ning osaliselt ka elektripaigaldise kaitsevööndis. Äralõike teostamise tulemusel väheneb kinnistu pindala 69,32%. Seoses äralõike teostamisega ning liiklussõlme ehitusega nihkub mõnevõrra edasi ka avalikult kasutatava tee kaitsevöönd. Arvestades äralõike suurust ja paiknemist, siis äralõike teostamisega ei kaasne olulist lisa negatiivset mõju alles jääva kinnistu funktsionaalsusele ega ka kasutamisele (ligipääs jääb sarnaseks, samuti on võimalik metsa majandamine ning ka Märjamaa vallavalitsuse ehitusspetsialisti hinnangule säilib hoonestamise potentsiaal osas, mis ei jää teekaitse- ega elektrikaitsevööndisse). Samuti kuna kinnistul paiknev vundament on amortiseerunud, siis hindaja hinnangul ei mõjuta ka vundamendi võimalik likvideerimine alles jääva kinnistu osa võimalikku kasutamist ega funktsionaalsust negatiivselt.

4.5 Kaasnevate kahjude ja saamata jäävate tulude hindamine

Kinnistu omaniku esindaja ei ole hindaja poolt e-maili teel 26.02.2024 edastatud päringule vastanud. Hindaja on analüüsinud olukorda, teostanud kohapealse paikvaatluse ning on seisukohal, et oluline negatiivne mõju lisaks äralõike aluse maa ja sellel kasvava metsa väärtusele puudub (äralõike alale jääb osaliselt ka amortiseerunud vundament, kuid hindaja hinnangul ei mõjuta amortiseerunud vundamendi jäämine äralõike alae hüvitusväärtuse kujunemist). Seega eelnevast tulenevalt ei teki hindaja hinnangul täiendavaid kahjusid ega saamata jäävaid tulusid (kasvava metsaga seotud saamata jäävaid tuleviku tulusid on arvestatud metsa hindaja poolt kasvava metsa hüvitusväärtuse arvutamisel ning see on välja toodud punktis 4.4).

4.6 Hüvitusväärtuse hindamine

Hindame hüvitamisele kuuluva summa liites äralõike hariliku väärtuse, kaasnevad kahjud ja saamata jäävad tulud.

Äralõike harlik väärtus: 12500 € ehk 0,65 €/m²

Kaasnevad kahjud: puuduvad

Saamata jäävad tulud: 28 473 €

12500 € + 28473 € = 40973 € ≈ 40 970 € (nelikümmend tuhat üheksasada seitsekümmend eurot) ehk 2,13 €/m² äralõike pindala kohta.

Vastavalt KAHOS § 11 lg 6 Tasu määratakse alates 1-eurosest väärtusest ühe euro täpsusega ja alates 100-eurosest väärtusest kümne euro täpsusega. Hinnatud hüvitusväärtus ei sisalda käibemaksu. Hinnatud tulemus on keskmine või keskmisest mõnevõrra madalam ±20%.

31

Eksperthinnang nr. 0285-24

LISA 1 FOTOD

32

Eksperthinnang nr. 0285-24

33

Eksperthinnang nr. 0285-24

Aerofoto:

Allikas: https://fotoladu.maaamet.ee/ (Pildistuse aeg: 2023-05-19)

34

Eksperthinnang nr. 0285-24

LISA 2 KINNISTUSRAAMATU VÄLJAVÕTE

35

Eksperthinnang nr. 0285-24

LISA 3 KINNISASJA HÜVITUSVÄÄRTUSE HINDAMISE TABEL

Muutuja Jah/Ei Kirjeldus ja mõju

Hüvitusväärtus=turuväärtus Jah (äralõike aluse maa osas)

Hüvitusväärtus=asendusmaksumus Ei

Kaasnevad kahjud:

1. Ehitise likvideerimine või kasutuks muutumine, samuti muude parenduste kasutuks muutumine

Ei

2. Detailplaneeringu elluviimise võimaluse kaotamine või ehitusvõimaluse vähenemine või kaotamine

Ei

3. Metsa, muu taimestiku ja istanduse hävimine

Ei Kasvavat metsa on arvesse võetud äralõike hariliku väärtuse arvutamisel, mistõttu seda pole arvestatud kaasneva kahjuna

4. Kinnisasjalt avalikult kasutatavale teele juurdepääsu likvideerimine või pikenemine

Ei

5. Muu kahju Ei

Saamata jääv tulu:

1. Tegutseva ettevõtte tegevuse peatamine

Ei

2. Piiratud asjaõiguse või rendi- ja üürilepingust tulenev saamata jääv tulu

Ei

3. Muu tulu Jah Kasvava metsaga seonduv saamata jääv tulu. Vt punkt 4.4

36

Eksperthinnang nr. 0285-24

LISA 4 KASVAVA METSA VÄÄRTUSE JA HÜVITUSVÄÄRTUSE ARVUTUSED

Kasvava metsa väärtuse ja hüvitusväärtuse arvutused on teostanud allhanke korras Metsaeksperdi Metsakorralduse OÜ ning see on lisatud eraldi failina digikonteinerisse.

37

Eksperthinnang nr. 0285-24

LISA 5 MULLASTIKUNÄITAJATE TÄPSEM SELGITUS

Maa-ameti mullastiku kaardi legend:

38

Eksperthinnang nr. 0285-24

39

Eksperthinnang nr. 0285-24

A- HEAD PÕLLUTÜÜBILISED HARITAVAD MAAD

AGRORÜHM SIFER BONITEET LÕIMIS MULDADE ISELOOMUSTUS

A21

LP, LP(g)

48-60

sl, ls, sl/ls

Parasniisked ja nõrkade liigniiskuse tunnustega kahkjad keskmise raskusega mullad

A22

Ko;Kor; Ko(g); Kor(g) KI; KI(g)

41-50

sl; sl/ls; ls Parasniisked ja nõrkade liigniiskuse tunnustega leostunud ja leetjad keskmise raskusega mullad

A41

Kg, Kog, Korg, KIg

41-50

sl, ls, sl/ls

Kuivendatud keskmise raskusega gleistunud kamarmullad.

A42 LPg 48-60 sl, ls, sl/ls Kuivendatud keskmise raskusega gleistunud kahkjad mullad

B- KESKMISED PÕLLUTÜÜBILISED HARITAVAD MAAD

B51 Kg, Kog, Korg, Gk, Go, Gor,

Gkr

38-45

sl, ls, sl/ls, s

Kuivendamata gleistunud keskmise raskusega ja rasked kamarmullad, rahuldavalt kuivendatud keskmise raskusega ja rasked kamargleimullad

C- ROHUMAATÜÜBILISED HARITAVAD MAAD

C 6 Go, M`, M´´; M```

21-38 Kõik lõimised

Hästi kuivendatud turvastunud ja hästi lagunenud turvasmullad

Lõimised: Kivisus: ls – liivsavi II 1 v1

o – maht 5-20 m3/ha, raudkiviveeris 1-10cm sl – saviliiv II 1 v1

o – maht 5-20 m3/ha, raudkiviveeris 1-10cm s – savi II1 - maht 5-20 m3/ha II 1 v2

o – maht 5-20 m3/ha, raudkiviveeris 1-10cm IIko

2,1 - maht 5-20 m3/ha, raudkivid Märkus: A21, A41, A42 – teravilja kasvatamiseks parimad mullad B51 – keskmine põllumaa A+B – põllutüübiline haritav maa C – rohumaadeks sobiv maa

40

Eksperthinnang nr. 0285-24

VASTAVUSKINNITUS STANDARDI NÕUETELE

• Käesoleva hindamisaruande koostanud ja kogu hindamistoimingu läbi viinud hindaja kutseline pädevus on piisav hindamistellimuse täitmiseks.

• Käesolev hindamisaruanne ja kogu hindamistoiming vastab eesti kinnisvara hindamise standardiseeria EVS 875 nõuetele, sh hindamise headele tavadele.

• Hindaja ei avalda hindamistoimingu käigus kogutud informatsiooni ja hindamistulemusi mitte kellelegi peale tellijaga kokkulepitud isikute, v.a. juhud kui seadus seda nõuab või kui see on vajalik kindlateks hindamise kutsealaga seotud toiminguteks.

• Mitte keegi peale hindamisaruandes nimetatud isikute ei ole hindajat hindamistoimingus abistanud.

• Hindaja on tegutsenud sõltumatu hindajana.

• Hindaja on tegutsenud erapooletult ilma mingite isiklike huvideta hindamistoimingu suhtes.

• Hindaja poolt hindamistoimingu eest saadav tasu ei ole seotud hindamistulemusega.

• Hindamistoimingus kasutatud ja hindamisaruandes esitatud andmed on hindajale teadaolevalt tõesed ja korrektsed.

• Hindamistoimingus kasutatud ja hindamisaruandes esitatud analüüsid ja järeldused on kitsendatud ainult hindamisaruandes esitatud eelduste ja piiravate tingimustega.

Koostaja: /allkirjastatud digitaalselt/

Taavo Vainomaa

Kutseline hindaja 163384 Vara hindaja, tase 7

Eesti Kinnisvara Hindajate Ühingu liige Tel: +372 5062838

Takseeriseloomustus

Männiku mets (äralõige) maaüksus, katastritunnus: 50402:007:0090

Koosseis Van- us

Kõr gus

Dia- mee- ter

Rinnas- pindala

Täius

Tagavara

Kasvav mets

Lama- puit

Baas- kõr- gus

Välja- raie

R1 R2 R3

Kahjus- tatud puud

UR ealine alates

% m /ha H100 % 2

ER:1, 1.35 ha, I bon (H100=30.4) mustika kaasik, latimets

Tootlik metsamaa, juurdekasv 9.2 tm/(ha×a), 3. tuleohuklass

30.4 206712.3 60 77 104

% %

17

rinne puuliik a m cm tm/ha tm/er tm/ha

Kokku:

a

19

41 601 55 kask 8 12 18 56 112.3 25

161 20 kuusk 12 11 30 22 1

121 15 mänd 12 11 18 16 1

71 10 haab 11 14 18 10 1 35

1080 tk/haJ 60 kuusk 43.5 20 1

450 tk/haJ 25 mänd 43.0 15 1

270 tk/haJ 15 kask 33.5 10 1

SOOVITATUD TÖÖDKAHJUSTUSED

d tööliik järjekord pindala kahjustusekahjustus puu- % puude

cm 1 ulatus m aste harvendusraieliik arvust 1.35

teised nõrkMA 12 1

teised nõrkHB 11 1

teised nõrkKU 12 1

teised nõrkKS 8 1

teised nõrkKU 4 1

teised nõrkMA 4 1

teised nõrkKS 3 1

Iseärasused: diameeter ebaühtlane, koosseis ebaühtlane, kõrgus ebaühtlane, täius grupiline, vanus

ebaühtlane

Märkused: esineb häile

% m /ha H100 % 2

ER:2, 0.20 ha, Ia bon (H100=34.7) jänesekapsa-mustika kaasik, latimets

Tootlik metsamaa, juurdekasv 13.0 tm/(ha×a), 3. tuleohuklass

34.7 206418.8 77 210 42

% %

33

rinne puuliik a m cm tm/ha tm/er tm/ha

Kokku:

a

20

136 771 85 kask 11 18 20 27 118.8 20

81 5 remmelgas 10 15 20 2 1100

81 5 kuusk 17 18 30 2 1

81 5 haab 12 18 20 2 1 30

A 100 pihlakas 34.0 10 100

3216 tk/haY 65 kask 43 32100 6 100100

1724 tk/haY 35 mänd 30 22 90 3 1

Alusmetsa katvus 15%

SOOVITATUD TÖÖDKAHJUSTUSED

d tööliik järjekord pindala kahjustusekahjustus puu- % puude

cm 1 ulatus m aste harvendusraieliik arvust 0.20

teised nõrkRE 10 1

teised nõrkHB 12 1

teised nõrkKU 17 1

teised nõrkKS 11 1

Tarbesortimentide väljatulek kasvava metsa tagavarast umbes 70%.

Leht 203.04.2024©METSAEKSPERDI METSAKORRALDUSE OSAÜHING

Männiku mets (äralõige) maaüksus, katastritunnus: 50402:007:0090

Koosseis Van- us

Kõr gus

Dia- mee- ter

Rinnas- pindala

Täius

Tagavara

Kasvav mets

Lama- puit

Baas- kõr- gus

Välja- raie

R1 R2 R3

Kahjus- tatud puud

UR ealine alates

teised nõrkMA 30 1

lehtp.süd.mäd. nõrkKS 43 0...12100

Iseärasused: diameeter ebaühtlane, kõrgus ebaühtlane, täius või liitus ebaühtlane, vanus ebaühtlane

% m /ha H100 % 2

ER:3, 0.21 ha, Ia bon (H100=33.7) kuivendatud jänesekapsa-mustika haavik, küps mets

Tootlik metsamaa, juurdekasv 9.5 tm/(ha×a), 4. tuleohuklass

33.7 202415.7 56 138 29

% %

96

rinne puuliik a m cm tm/ha tm/er tm/ha

Kokku:

a

31

78 351 75 haab 23 22 30 16 110.7 100

161 15 remmelgas 23 18 40 3 45100

101 10 kask 20 21 40 2 1 45

26 212 75 kuusk 12 13 30 5 1 5.0 100

92 25 remmelgas 10 12 20 2 50100

SOOVITATUD TÖÖDKAHJUSTUSED

d tööliik järjekord puude arv pindala kahjustusekahjustus puu- % puude

cm 1 ulatus m aste lageraieliik arvust 0.21

kõverus 1nõrk maap. mineralis.RE 23 0...15 45 0.21

teised 1nõrk KU istutamine 3000 tk/haKS 20 1 0.21

teised 1nõrk kult. hoold.HB 23 1 0.21

teised 1nõrk kult. hoold.KU 12 1 0.21

kõverus nõrkRE 10 0...9 50

Märkused: jätta KS seemnepuid, vajadusel valgustusraie

Tarbesortimentide väljatulek kasvava metsa tagavarast umbes 70%.

Leht 303.04.2024©METSAEKSPERDI METSAKORRALDUSE OSAÜHING

Valge 4 / 11413 Tallinn / 620 1200 / [email protected] / www.transpordiamet.ee

Registrikood 70001490

Tempitex Trading Group OÜ

(11760429)

[email protected]

Meie 16.05.2024 nr 8-3/23-041/1833-2

Pakkumine kinnisasjast maaeralduse

omandamiseks

Transpordiamet esitas Teile teate kinnisasja omandamise menetluse alustamisest.

Teates nimetatud projekti realiseerimiseks on vajalik Eesti Vabariigile Transpordiameti kaudu

omandada Teile kuuluvast kinnistust, registriosa numbriga 3536537, koosseisus olevast Männiku

mets kinnisasjast (koha aadressiga Rapla maakond, Märjamaa vald, Konuvere küla, katastritunnus

50402:007:0090, pindalaga 2,78 ha), äralõige ligikaudse pindalaga 19270 m2.

OÜ LAHE Kinnisvara Hindamine poolt koostatud hindamisaruande nr 0285-24 alusel on leitud

läbi katastriüksuse pinnaühiku hariliku väärtuse ja saamata jääva tulu, äralõikele hüvitusväärtus,

milleks on 2,13 eurot/m2.

Juhul, kui olete nõus kinnisasja võõrandamisega, makstakse teile kui kinnisasja omanikule

kinnisasja omandamise menetluses kokkuleppe saavutamise eest täiendavat hüvitist

(edaspidi motivatsioonitasu). KAHOS § 15 lg 3 kohaselt on motivatsioonitasu on 20% tasust, kuid

mitte vähem kui 0,8-kordne Statistikaameti avaldatud tehingule eelneva aasta (eelneva nelja

kvartali) keskmine brutokuupalk ja mitte rohkem kui 50-kordne keskmine brutokuupalk.

Samuti lisandub eelnimetatud summadele ühekordne hüvitis asjaajamisega seotud kulude eest

vastavalt KAHOS §-le 17.

Tulenevalt eelnevast esitame pakkumise omandada äralõige Teile kuuluvast kinnisasjast, tasudes,

kinnisasja eest vastavalt OÜ LAHE Kinnisvara Hindamine poolt koostatud hindamisaruandele,

ümardatud KAHOS § 11 lg 6 kohaselt, järgnevalt:

maa eest makstav tasu – 41 050 eurot.

Kuna äralõike eest makstav tasu sõltub ruutmeetri hinnast, siis täpne maksumus selgub pärast

mõõdistustööd.

motivatsioonitasu – 8 210 eurot;

Kokku 49 260 eurot.

Lisaks täiendav hüvitis asjaajamisega kaasnevate kulude eest - 176 eurot igale omanikule.

Tasu maksmine toimub notaris sõlmitud lepingu alusel.

2 (2)

Tasuga mittenõustumisel on Teil õigus esitada omapoolne võrdlevale hindamisaruandele tuginev

pakkumine, misjärel asume läbi rääkima.

Kui Te ei esita nimetatud pakkumuse kohta nõusolekut, on võimalik otsustada kinnisasja

sundvõõrandamine. Kui kinnisasja (osa) omandamine ei toimu kokkuleppel, ei ole kinnisasja

omanikul õigust KAHOS § 15 toodud motivatsioonitasule.

Palume teiepoolset nõustumust või vastuväiteid esitatud pakkumusele 14 päeva jooksul teate kätte

saamisest.

Menetluse läbiviija kontaktid:

Lembit Tuimets, telefon 501 8463, [email protected].

Lugupidamisega

(allkirjastatud digitaalselt)

Lembit Tuimets

maade projektijuht

Lisa: Hinnang

Lembit Tuimets

5018463, [email protected]