Pakkumus Laaneküla tee 4 kinnisasjast maaeralduse omandamiseks

Eksperthinnang nr. 0170-23T

Aadress: Tartu maakond, Tartu linn, Vorbuse küla, Laaneküla tee 4

Hinnatav vara: Kinnistu reg.osa nr. 3732204, hoonestamata elamumaa ja planeeritav äralõige pindalaga 229 m²

Tellija: Transpordiamet

Väärtuse kuupäev: 21.06.2023

Hindamisaruande kuupäev: Turuväärtus 1 m2 hüvitusväärtus: Äralõike hüvitusväärtus: Otseselt kaasnev kahju juurdepääsutee pikenemise tõttu (elukondlik vara):

22.06.2023 69 337 € 13.37 € 3 062 €

4818 €

Koostaja: /allkirjastatud digitaalselt/ Grete Laanmets Kutseline hindaja Vara hindaja, tase 7, kutsetunnistus nr 169734 Eesti Kinnisvara Hindajate Ühingu liige

2

Eksperthinnang nr. 0170-23T

SISUKORD

KOKKUVÕTE ............................................................................................................................................. 3

1. Hindamise alused .............................................................................................................................. 4

1.1 Hinnatava vara ülevaatus ja hindamise eesmärk ................................................................. 4

1.2 Hindamise algandmed .............................................................................................................. 5

1.3 Hindamisel tehtavad eeldused ja piiravad tingimused ......................................................... 5

2. Hinnatava Vara kirjeldus ................................................................................................................... 5

2.1 Kinnistusraamatu andmed ja õiguslik määratlus .................................................................. 5

2.2 Asukoht ....................................................................................................................................... 6

2.3 Maakasutus ................................................................................................................................ 8

2.4 Tehnosüsteemid ........................................................................................................................ 9

2.5 Äralõige ..................................................................................................................................... 10

2.6 Vara kestlikkus ......................................................................................................................... 10

3. Turuülevaade ................................................................................................................................... 12

3.1 Majandusülevaade .................................................................................................................. 12

3.2 Tartumaa, s.h Tartu linna hoonestamata maade turuülevaade........................................ 14

3.3 Turustatavuse analüüs ............................................................................................................ 16

3.4 Pakkumisinfo ............................................................................................................................ 16

3.5 Müügitehingud .......................................................................................................................... 17

4. Hindamine ......................................................................................................................................... 19

4.1 Vara parim kasutus.................................................................................................................. 19

4.2 Hindamismeetodi valik ............................................................................................................ 19

4.3 Äralõike hüvitusväärtuse hindamine ..................................................................................... 19

4.4 Kaasneva kahju ja saamata jääva tulu hindamine ............................................................. 22

Lisa 1 Fotod .............................................................................................................................................. 24

Lisa 2 Kinnistusraamatu väljavõte ........................................................................................................ 25

Lisa 3 Maa-ameti avaliku teenuse kitsenduste andmed .................................................................... 27

Vastavuskinnitus standardi nõuetele .................................................................................................... 28

3

Eksperthinnang nr. 0170-23T

KOKKUVÕTE

HINNATAVA VARA KOONDANDMED

Hinnatav vara Kinnistu reg.osa nr. 3732204, hoonestamata elamumaa ja planeeritav äralõige pindalaga 229 m²

Aadress Tartu maakond, Tartu linn, Vorbuse küla, Laaneküla tee 4

Omanik Laanekyla OÜ (registrikood 12077315)

Katastritunnus 83101:003:0221

Omandivorm Kinnisasi

Katastriüksuse pindala 5186 m2

Detailplaneering Olemas Tähtvere Vallavolikogu poolt kehtestatud Laaneküla elamurajooni kruntide ja lähiala detailplaneering nr DP-01-300, kehtestatud 08.01.2007. a.

HINDAMISARUANDE KOONDANDMED

Hinnangu eesmärk Kinnisasjast tehtava äralõike hüvitusväärtuse hindamine kinnisasja avalikes huvides omandamise seaduse (KAHOS) alusel, esitamiseks Transpordiametile

Väärtuse liik Kinnisasja turuväärtuse ja äralõike hüvitusväärtuse hindamine

Ülevaatuse kuupäev 21.06.2023

Väärtuse kuupäev 21.06.2023

Hindamisaruande kuupäev 22.06.2023

Tellija Transpordiamet

Tellimusleping Kirjalik tellimus sõlmitud 27.03.2023 vastavalt töövõtulepingule nr 3.2-2/23/585-1

Hindamise eeldused Hindamise tavapraktikast väljuvad eeldused puuduvad.

Hinnang likviidsusele Kinnisasjal keskmine (kuni 6 kuud), äralõikel likviidsus puudub või väga madal.

Hindamistulemuse täpsus Keskmise täpsusklassiga, ±20%

Käibemaks Hindamistulemus on toodud lõpphinnana, mis sisaldab käibemaksu, kui müüjal on seadusest tulenevalt kohustus lisada müügihinnale käibemaks.

KOMMENTAARID

-

HINDAMISTULEMUS

Turuväärtus:

1 m2 hüvitusväärtus: Äralõike hüvitusväärtus: Juurdepääsutee pikenemine elukondlikule varale:

69 337 € 13.37 € 3 062 € 4 818 €

Kinnisasja hüvitusväärtuse hindamise tabel

Muutuja Jah/Ei Kirjeldus ja mõju

Hüvitusväärtus=turuväärtus Ei

Hüvitusväärtus=asendusmaksumus Ei

Otseselt kaasnev varaline kahju:

1. ehitise likvideerimine või kasutuks muutumine, samuti muude parenduste kasutuks muutumine

Ei

2. detailplaneeringu elluviimise võimaluse kaotamine või ehitusvõimaluse vähenemine või kaotamine

Ei

3. metsa, muu taimestiku ja istanduse hävimine Jah Kõrghaljastuse olemasoluga on hindamisel arvestatud.

4. kinnisasjalt avalikult kasutatavale teele juurdepääsu likvideerimine või pikenemine

Jah Juurdepääsu pikenemist on käsitletud.

5.muu kahju Ei

Saamata jääv tulu:

1. tegutseva ettevõtte tegevuse peatamine Ei

2. piiratud asjaõiguse või rendi-ja üürilepingust tulenev saamata jääv tulu

Ei

3.muu tulu Ei

Koostaja: /allkirjastatud digitaalselt/

Grete Laanmets Vara hindaja, tase 7, kutsetunnistus nr 169734

Eesti Kinnisvara Hindajate Ühingu liige

4

Eksperthinnang nr. 0170-23T

1. HINDAMISE ALUSED

Hindamisel on lähtutud Eesti varahindamise standarditest EVS 875, kehtivast seadusandlusest ja Eesti

Kinnisvara Hindajate Ühingu heade tavade koodeksist.

Turuväärtus on hinnangul põhinev summa, mille eest vara peaks väärtuse kuupäeval minema üle tehingut

sooritada soovivalt müüjalt tehingut sooritada soovivale ostjale sõltumatus ja võrdsetel alustel toimuvas

tehingus pärast kõigile nõuetele vastavat müügitegevust, kusjuures osapooled on tegutsenud teadlikult,

kaalutletult ning ilma sunduseta (EVS 875-1).

Harilik väärtus on eseme kohalik keskmine müügihind (turuhind) (tsiviilseadustiku üldosa seadus § 65).

Harilik väärtus viitab kitsalt toimunud müügitehingute statistilisele analüüsile, kuid käsitlemist ei leia

väärtuse kuupäev, tehingu poolte vaba tahte avaldus, müügitegevuse nõuetekohasus jms tingimused, mis

on loetletud turuväärtuse definitsioonis. Hindamise praktikas mõistetakse hariliku väärtuse mõiste all

turuväärtust. Kui tellija on hindamise eesmärgiks seadnud hariliku väärtuse leidmise, tuleb hindamisel

lähtuda turuväärtuse hindamise nõuetest. (EVS 875-3)

Hüvitusväärtus (compensation) üldmõiste, mis on seotud kahjude hüvitamisega kinnisvara omandiõiguse

ja muude varaliste õiguste kitsendamisel, sundvõõrandamisel ja muudel sarnastel eesmärkidel (EVS 875-

12). Kahju hüvitamine on tegevus, mille eesmärk on kahju kannatava isiku asetamine olukorda, mis on

võimalikult lähedane olukorrale, milles ta oleks olnud, kui kahju hüvitamise kohustuse aluseks olevat

asjaolu ei oleks esinenud. (EVS 875-12)

Äralõige (land taken) – võõrandamisele kuuluv piiritletud osa maatükist (EVS 875-12).

Kaasnev kahju. Kaasneva kahju ja saamata jääva tulu hindamine on vajalik, kui kinnisasja (turu)väärtuse

vähenemine ei iseloomusta kogu varalist kahju, mida kahju kandev isik saab. Kaasnev kahju võib olla

ühekordse või püsiva iseloomuga, kuid olenemata sellest käsitletakse kaasnevat kahju hüvitusväärtuse

osana ehk siis puudub käsitlus, mille järgi kaasnevat kahju tuleks hüvitada perdioodiliselt tulevikus. (EVS

875-12)

Ülevaatuse kuupäev on kuupäev, millal teostati hinnatava vara ülevaatus. Ülevaatuse kuupäev peab alati

eelnema väärtuse kuupäevale (EVS 875-1).

Väärtuse kuupäev on kuupäev, mille seisuga hindamistulemus (väärtus) on esitatud. See peab kokku

langema hindamise kuupäeva või ülevaatuse kuupäevaga või eelnema ühele või mõlemale neist, st

hindamine peab olema tehtud kas oleviku või mineviku kuupäeva seisuga (EVS 875-1).

Hindamisaruande kuupäev on kuupäev, millal hindamisaruanne on allkirjastatud (EVS 875-1).

1.1 Hinnatava vara ülevaatus ja hindamise eesmärk

Ülevaatuse kuupäev 21.06.2023

Ülevaatuse teostanud hindaja Kutseline hindaja Grete Laanmets

Ülevaatuse juures viibinud isikud Hindaja teostas vara ülevaatuse ainuisikuliselt

Ülevaatuse ulatus Peamiselt äralõike ulatuses, vähesel määral ülejäänud kinnisasi

Ülevaatuse põhjalikkus Visuaalne ülevaatus, erivahendeid ei kasutatud

Hindamise eesmärk Kinnisasjast tehtava äralõike hüvitusväärtuse hindamine kinnisasja avalikes huvides omandamise seaduse (KAHOS) alusel, esitamiseks Transpordiametile

5

Eksperthinnang nr. 0170-23T

1.2 Hindamise algandmed

Allikas: Kuupäev:

EVS Standardiseeria 875

Kinnistusraamatu väljavõte 21.06.2023

Kinnisvaraportaal www.kv.ee 21.06.2023

Maa-ameti kodulehekülg www.maaamet.ee ja kaardirakendus 21.06.2023

Lahe Kinnisvara ja Maa-ameti tehingute andmebaas 21.06.2023

Tartu linna üldplaneering Tartu linna veebileheküljelt, kehtestatud Tartu Linnavolikogu poolt 07.10.2021.a nr 373.

21.06.2023

Tähtvere Vallavolikogu poolt kehtestatud Laaneküla elamurajooni kruntide ja lähiala detailplaneering nr DP-01-300, 08.01.2007.

21.06.2023

Kohapealne ülevaatus 21.06.2023

Tellija poolt edastatud kirjalik informatsioon ja äralõike plaan 27.03.2023

Allhanked Ei

Hindaja peab andmeallikaid usaldusväärseteks Jah

1.3 Hindamisel tehtavad eeldused ja piiravad tingimused

Eeldused

Hindamisel oleme eeldanud, et esitatud andmed ja informatsioon on korrektsed. Hindaja ei vastuta

hinnangus olevate valeandmete eest, mille õigsuse kontrollimiseks eksperthinnangu koostamise käigus

puudub hindajal võimalus või põhjendatud vajadus.

Hindajal ei ole pädevust saastatuse ja saastuse ohu uurimiseks ega avamiseks, mistõttu ei ole hindaja

vastavaid uuringuid teostanud, samuti ei ole hindajale esitatud andmeid vastavate ohtude olemasolust.

Seega oleme eeldanud, et mingit saastatust või saastuse ohtu ei ole või et saaste/saastusohu

kõrvaldamistööde maksumus ei ole väärtuse jaoks oluline. Kui pärast hindamist ilmneb, et hinnataval varal

või selle läheduses paiknevaid varasid on kasutatud viisil, mis võib kaasa tuua saastumise, võib see

vähendada hindamisaruandes esitatud väärtust“ (EVS 875-4).

Piiravad tingimused

Käesolev hindamisaruanne on esitatud konfidentsiaalselt tellijale ainult eespool avaldatud ja selleks

ettenähtud eesmärgil. Hindaja ei saa võtta endale mingit vastutust juhul, kui seda kasutab keegi kolmas

isik või kui seda tehakse selleks mitte ettenähtud eesmärgil (EVS 875-4).

2. HINNATAVA VARA KIRJELDUS

2.1 Kinnistusraamatu andmed ja õiguslik määratlus

Aadress Tartu maakond, Tartu linn, Vorbuse küla, Laaneküla tee 4

Registriosa nr 3732204

Vara liik, omandivorm Kinnisasi

Omanik Laanekyla OÜ (registrikood 12077315)

Katastritunnus 83101:003:0221

Katastriüksuse pindala 5186 m2

Sihtotstarve Elamumaa 100%

Kanded registriosa III jaos Kinnistusraamatu III jaos kanded puuduvad. Kinnistusraamatu väljavõte on toodud eksperthinnangu lisas nr 2.

6

Eksperthinnang nr. 0170-23T

Kanded registriosa IV jaos Kinnistusraamatu IV jakku on kantud üks hüpoteek, millega hindamisel ei arvestata. Kinnistusraamatu väljavõte on toodud eksperthinnangu lisas nr 2.

Maa-ameti kitsenduste kaardi järgsed kitsendused

Turuväärtust mõjutavad kitsendused puuduvad. Olemasolevad kitsendused ei oma mõju vara turuväärtusele, kuna ei piira vara sihipärast kasutamist. Maa-ameti kitsenduste väljavõte on toodud eksperthinnangu lisas nr 3.

Rendilepingud Hindajale teadaolevalt puuduvad.

2.2 Asukoht

Makroasukoht

Paiknemine Hinnatav vara asub Tartumaal Tartu linnas Vorbuse külas. Tartu kesklinn (Raekoja plats) ca 10 km.

Konkureerivad turupiirkonnad

Eelkõige endise Tähtvere valla teised piirkonnad, kuid tulenevalt tehingute vähesusest ka muud Tartust kuni 20 km raadiuses asuvad piirkonnad.

Allikas: Maa-ameti avalik teenus Mikroasukoht

Iseloomustus Lähinaabruses peamiselt hoonestamata maatulundusmaad (põllumassiivid ning metsatukad) ja üksikelamutega hoonestatud elamu- ja maatulundusmaad. Katastriüksus piirneb lõunast Tallinn – Tartu – Võru – Luhamaa põhimaanteega. Kinnistu vahetusläheduses (ca 50 m) asub Tallinn-Tartu-Luhamaa-Võru maantee.

Haljastus Piirkonnas nii madal- kui ka kõrghaljastus, haritava maa massiivid, metsatukad.

Juurdepääs Juurdepääs hinnatava varani oli enne üle mitteavalikult kasutatava Laaneküla tee (teeservituut seadmata), milleni oli juurdepääs üle Laeva Metsakond 33 kinnistu (servituut seadmata). Pärast teeprojekti realiseerimist suletakse otse mahasõit Laaneküla teelt põhimaanteele ja uus juurdepääs tagatakse mööda rajatavat sõlme, mistõttu teekond hinnatava varani pikeneb ca 2,2 km võrra.

7

Eksperthinnang nr. 0170-23T

Projektlahenduse väljavõte

Parkimisvõimalus piirkonnas Kinnistutel või teede ääres, piirkonnas tasuta parkimine.

Kaugused Sotsiaalobjektid Ühistransport

Kool ja lasteaed ca 6,5 km kaugusel, pood ca 7,5 km kaugusel.

Ca 1 km kaugusel

Allikas: Maa-ameti avalik teenus

8

Eksperthinnang nr. 0170-23T

2.3 Maakasutus

Kaardirakenduse plaan

Allikas: Maa-ameti avalik teenus (lennuaeg 13.04.2022)

Kuju, reljeef Suhteliselt korrapärase, põhiosas kompaktse kujuga (ristkülik), reljeefilt suhteliselt tasane.

Katastriüksuse pindala ja kõlvikuline jaotus

Pindala kokku 5186 m2.

Metsamaa 5128 m2

Muu maa 58 m2

Parkimine Kinnistul parkimisvõimalus puudub.

Hooned ja rajatised Puuduvad

Haljastus Suures osas kõrghaljastatud

Veekogu Kinnistul asub (süvendatav) tiik

Piirded Puudub

Üldplaneering Tartu üldplaneering 2040+ järgselt: EV – väikeelamu maa-ala. Vastuolud planeeringu ja tegeliku kasutuse vahel puuduvad.

Detailplaneering Olemas Tähtvere Vallavolikogu poolt kehtestatud Laaneküla

elamurajooni kruntide ja lähiala detailplaneering nr DP-01-300,

08.01.2007.

9

Eksperthinnang nr. 0170-23T

Väljavõte detailplaneeringu põhijoonsiest.

Väärtuse kuupäeva seisuga ei ole ehitusõigust realiseeritud ega ehitustegevusega alustatud (ei ole väljastatud ka ehitusluba).

2.4 Tehnosüsteemid

Veevarustus Hindajale teadaolevalt puudub

Kanalisatsioon Hindajale teadaolevalt puudub

Elektrivarustus Hindajale teadaolevalt puudub

10

Eksperthinnang nr. 0170-23T

2.5 Äralõige

Pindala 229 m²

Märkus: Äralõige on kujutatud tumesinise värviga.

Kuju

Äralõige on väljavenitatud pikliku kujuga. Äralõige jääb täies ulatuses avalikult kasutatava tee kaitsevööndisse. Arvestades äralõike iseloomu ja parameetritega ei ole äralõige vabal turul tegutsevatele turuosalistele atraktiivne.

Paiknemine Äralõige paikneb kinnisasja lõunaküljel, piirnedes lõunast transpordimaaga.

Haljastus, piirded Äralõige on suures osas kõrghaljastatud, piirded puuduvad. Hindaja hinnangul on teostatav äralõige sedavõrd väikese pindalaga, et metsataksaatori kaasamine ja metsa väärtuse hindamine eraldi ei ole otstarbekas. Kõrghaljastuse olemasoluga on hindamisel arvestatud.

Hoonestus Äralõikel hoonestus puudub.

Äralõike mõju kinnisasjale Hindaja hinnangul avaldab Transpordiameti poolt teostatav äralõige kinnistule erisuunalist mõju: üheltpoolt väheneb kogu maaüksuse väärtus äralõike väärtuse võrra, teisalt annab riigipoolne taristu väljaehitamine panuse piirkonna arengusse.

Kaasnevad kahjud ja saamata jääv tulu

Hindaja on seisukohal, et kaasnevat kahju ja saamata jäävat tulu, mida kahju kandev isik saab, iseloomustab käesolevas hinnangus äralõike väärtus. Lisaks kaasneb otsene varaline kahju seoses kinnisasjalt avalikult kasutatavale teele juurdepääsu pikenemisega. Arvestades kinnistul äralõike tulemusel alles jääva maa kuju ja pindala, on hindaja seisukohal, et selle olemasolev kasutamine on jätkusuutlik ning muid täiendavaid kahjusid äralõige ei tekita.

2.6 Vara kestlikkus

Kestlikkus ehk jätkusuutlikkus on ressursside kasutamise viis inimeste vajaduste rahuldamiseks,

säilitades keskkonda sellisel moel, et vajaduste rahuldamine oleks võimalik mitte ainult praegu, vaid ka

määramatus tulevikus. Kogu kestlikkuse valdkond koosneb kolmest osast: keskkonna, majanduse ja

sotsiaalpoliitiline kestlikkus (EVS 875-10).

Kinnisvara kestlikkus on seotud kinnisvaraarendusega ja sellel puudub otsene seos nende

kinnisvaradega, mille puhul arendustegevust ei ole toimunud ja seda ei ole lähemal ajal kavandatud. Sellest

tulenevalt tuleb kestlikkust käsitleda vaid nende kinnisvarade puhul, millel on otsene seos

11

Eksperthinnang nr. 0170-23T

arendustegevusega. Tavaliselt on tegemist hoonestatud või hoonestamiseks kavandatud maadega. (EVS

875-10)

Hindaja hinnangul on hinnataval varal järgitud kinnisvara kestliku arengu tagamise põhimõtteid ja hindaja

hinnangul on vara kestlikkuse väärtus positiivne ka pärast äralõike teostamist.

12

Eksperthinnang nr. 0170-23T

3. TURUÜLEVAADE

3.1 Majandusülevaade1

PROGNOOS. Majanduse seis tänavu paraneb

Eesti Panga värske majandusprognoosi kohaselt paranevad tingimused majanduskasvu taastumiseks.

2023. aasta vältel liigub SKP tõusujoones, ent kuna kasv ehitub eelmise aasta teises pooles aset leidnud

majanduslangusele, jääb majanduse maht selle aasta kokkuvõttes 2022. aastaga võrreldes siiski 0,6%

väiksemaks. Järgmistel aastatel majanduskasv tugevneb 3% lähedale. Sellele aitavad kaasa välisturgude

taastumine, odavam energia, aeglasem tarbijahinna kasv, tarbijate ostujõu suurenemine ja nii ettevõtete

kui ka majapidamiste kindlustunde paranemine, mis loob paremad eeldused uute investeeringute

tegemiseks. Kerkinud intressimäärade tingimustes kujuneb laenude ja investeeringute kasv siiski

aeglasemaks kui enne mitmikkriisi ning sellest tulenev tugi majandusele jääb tagasihoidlikumaks.

Prognoosiga seotud ebakindlus on endiselt suur. Kuigi tarneahelate ja energiaga seonduv määramatus on

vähenenud, siis sõja ja geopoliitiliste pingete edasine kulg võivad märgatavalt muuta majanduse väljavaadet.

Majanduslangus suurt töötuse kasvu kaasa ei too. Oskustööjõu puudus motiveerib nõudluse taastumise

ootuses töötajaid palgal hoidma, see paistab välja ka seni stabiilsena püsinud hõive näol. Hõivet hoiab hoolimata

majanduse jahenemisest üleval muuhulgas see, et energiakriisis enam kannatanud valdkonnad on vähem

tööjõumahukad. Tööpuudus on seni vähe kasvanud ja enamik lisandunud töötutest on Ukraina sõjapõgenikud.

Hiljutise majanduslanguse tulemusel tööpuudus mõnevõrra veel suureneb ja tipneb sel aastal 7,2% juures,

hakates seejärel uuesti kahanema.

Hinnatõusu aeglustumine jätkub. Veebruaris 17,6%ni küündinud inflatsioon peegeldab eelmise aasta esimeses

pooles toimunud järsku hinnatõusu, samas kui alates 2022. aasta augustist on tarbijakorvi maksumus kasvanud

üksnes 1,3%. Jooksva aasta keskpaigaks võib oodata inflatsiooni alanemist alla 10% ning aasta lõpuks 4%

lähedusse. Hinnakasvu aeglustavad tõusev aastatagune võrdlusbaas ning energia ja toidutoormete

odavnemine. Lisaks pidurdab hinnatõusu möödunud aastaga võrreldes nõrgem nõudlus, mis ei võimalda

ettevõtetel hindu varasemas tempos tõsta, sest varem tarbimisele tuge pakkunud pandeemiasäästude ja teisest

pensionisambast välja võetud raha turgutav mõju on kadunud. Eelmise aasta lõpus alanud keskmise palga

ostujõu taastumine jätkub, jõudes tagasi languseelsele tasemele 2025. aastal.

1 Allikas Eesti pank seisuga 28.03.2023

13

Eksperthinnang nr. 0170-23T

Hinnakasvu ülekandumine palkadesse ja kollektiivsed palgakokkulepped hoiavad palgakasvu sel aastal

kiirena. Avaliku sektori palgakasv on 2023. aastal umbes 16%, erasektoris hoiab palgakasvusurvet nii

miinimumpalga kui ka elukalliduse kerkimine. Kiire palgatõus siseturule orienteeritud tegevusaladel võib

ohustada eksportivate ettevõtete konkurentsivõimet vaatamata sellele, et Eesti töötleva tööstuse palgad jäävad

veel kaugelt alla Põhjamaade ja Lääne-Euroopa taseme. Tööstussektori hinnaootused on järsult kahanenud,

mis viitab, et tootmiskulude kasvu edasi kandmine toodangu lõpphinda on muutunud varasemaga võrreldes

keerulisemaks.

Edasine majanduskasv sõltub rahvusvahelisest konkurentsivõimest. Ettevõtete hinnang rahvusvahelisele

konkurentsivõimele on langenud madalseisu. Eesti majandus on tavaliselt kriisidest taastunud tänu ekspordi

elavnemisele, kuid sel korral ei pruugi see nii minna. Energiakriisi ja sõja majandusliku mõju tõttu on mitmete

tootmissisendite kättesaadavus halvenenud ja nende hinnad kallinenud Eesti eksportööride jaoks enam kui

konkurentidel. Eksportijate konkurentsivõimet võib veelgi kahjustada see, kui valitsemissektori eelarve

puudujääk tekitab peamiselt siseturule orienteeritud ettevõtete jaoks rahalise stiimuli ning see toob kaasa

täiendava hinna- ja palgakasvu surve.

Tänavune eelarvepuudujääk suureneb enam kui miljardi euro võrra — 3,8%ni SKPst. Valitsemissektori

kulutuste kasvu kiirendavad avaliku sektori töötajate palgafondi märkimisväärne kasv ja investeeringud, samas

kui riigi tulude kasv aeglustub. Samuti tõstab sel aastal kulutusi laste- ja peretoetuste hüppeline suurendamine

koos vanaduspensionide indekseerimise ja ühekordse lisatõusuga. 2024. aastast alates sõltub eelarve

puudujääk sellest, milliseid otsuseid riigi kulude ja tulude kohta loodav koalitsioonivalitsus teeb. Eelarvedistsipliini

taastamine on oluline selleks, et vältida riigi võlakoormuse ja intressikulude kasvu ning leevendada

hinnakasvusurvet majanduses. Eesti seadusandlus peaks lähtuma võlakoormuse kasvu kontrolli alla saamise

eesmärgist isegi siis, kui ettevaates peaksid ühtsed Euroopa eelarvereeglid muutuma väiksema

võlakoormusega riikide jaoks lõdvemaks.

14

Eksperthinnang nr. 0170-23T

3.2 Tartumaa, s.h Tartu linna hoonestamata maade turuülevaade

Hoonestamata maade turu võib laias laastus jagada kolmeks: elamukrundid, äri- ja tootmisotstarbelised

krundid ning hoonestamata maatulundusmaad. Tartu maakonnas tervikuna on aktiivseim hoonestamata

maatulundusmaade sektor – hoonestamata maatulundusmaadega toimub maakonnas ligi 50%

hoonestamata maade tehingutest. Siinkohal on aga oluline välja tuua, et hoonestamata

maatulundusmaade seas on lisaks põllu- ja metsamajanduslikule maale ka palju arenduspotentsiaaliga

maid.

Viimaste aastate vältel on tänu madalatele laenumarginaalidele ja üldisele elatustaseme tõusule

hoonestamata maade turg olnud väga aktiivne ning Tartu lähiümbrusesse on arendatud mitmeid uusi

elamurajoone. Samuti on olnud suur nõudlus nii Tartu linnas kui ka väljaspool linna hinnatud piirkondades

paiknevate ehitusõigusega maatükkide järele.

Samuti on suur nõudlus püsinud ka maatulundusmaade vastu, eelkõige metsamaade ning haritud

põllumaade osas. Haritava maa puhul on nõudlus eriti kõrge intensiivse põllumajandustootmisega

piirkondades, kus vabade maade osakaal on madal, sest suur osa haritavatest maadest on koondunud

suuremate tootjate kätte või kaetud pikaajaliste rendilepingutega. Taolistel puhkudel on suuremad

ettevõtjad nõus haritavaid maid omandama ka oma tegevuspiirkonnast üha kaugemal.

Tartumaa hoonestamata elamumaad

Ajaperioodil 2017-2021 toimus Tartumaa kinnistutega, mille sihtotstarve oli elamumaa aasta-aastalt

tehingute arvu tõus (2017.a 509 tk, 2018.a 454 tk, 2019.a 507 tk, 2020.a 498 tk, 2021.a 716 tk). 2022.

aastal on tehingute arv märgatavalt langenud (372 tk). Tehingute arvu languse põhjusena võib välja tuua

eelkõige väga kiire hinnatõusu viimase paari aasta jooksul, kuid ka üleüldise majandusliku olukorra ja

euribori tõusu, mis on inimeste kindlustunnet tugevalt vähendanud.

Kui alates 2009. aastast on keskmine ruutmeetrihind püsinud suhteliselt stabiilne (12-14 €), siis 2018-2021

oli keskmine hind tõusnud 22-29 €-ni/m2. Keskmine ruutmeetrihind on viimastel aastatel olnud tugevas

tõusus ning saavutanud rekordi käesoleva aasta I kvartalis (37 €/m2).

Tartu linnas tehti kõige rohkem tehinguid 2020. aastal (112 tk). Kui ajaperioodil 2010-2013 püsis keskmine

hind 30-40 € vahel, siis 2014. aastal langes hind 22€-ni. Alates 2016. aastast on Tartu linnas hoonestamata

elamumaa keskmine hind olnud tõusujoones (2016.a 43€, 2017.a 50 €, 2018.a 51€, 2019.a 84 €). 2020.

aastal langes hoonestatud elamumaa keskmine ruutmeetrihind 49 €-ni. 2021. aastal tõusis hoonestatud

elamumaa keskmine ruutmeetrihind Tartu linnas 66 €-ni ja langes 2022. aastal 55 €-ni.

15

Eksperthinnang nr. 0170-23T

Allikas: Maa-ameti tehingute andmebaas

Tartu linna lähivaldadest on hoonestamata elamumaa sihtsotstarbega kinnistute tehingute arv olnud kuni

2022. aastani tõusvas joones. Tehingute arvu tõusu põhjuseks on viimastel aastatel suurenenud

arendustegevus. Kõige rohkem ehitatakse üksik-, paaris- ja ridaelamuid. Hoonestamata kinnistute

müügitehinguid on Tartu linnas võrreldes naaberomavalitsustega vähe ning seda põhjusel, et Tartu linnas

on vaba maad vähe.

Siiski on viimastel aastatel märgata tehingute arvu tõusu. Põhjus peitub turu aktiviseerumises nii

üksikelamute kui kortermajade ehituses. Üldiselt soetatakse korterelamu ehitusõigusega kinnistuid

hoonestamise ja korterite realiseerimise eesmärgil. Tulenevalt pikemast tasuvusajast üürimajadeks taolisi

varasid reeglina ei soetata. Kuigi turul on nõudlus üüripindadele olemas, ei ole võimalik saada üüritulu, mis

kataks mõistliku aja jooksul maa soetus- ja ehituskulu.

Tartumaa hoonestamata elamumaa kinnistute ostu-müügi tehingute maht aktiivsemates turupiirkondades

poolaastate kaupa perioodil 2013-2022:

Aeg Tartumaa Tartu linn Luunja vald

Kambja vald Tartu vald Kastre vald

2013

I 128 18 9 59 26 5

II 152 24 19 54 24 17

2014

I 217 75 17 66 19 11

II 128 19 15 46 25 12

2015

I 207 28 12 65 33 44

II 205 38 20 44 46 30

2016

I 216 48 20 57 26 44

II 175 26 32 50 24 23

2017

I 308 69 89 78 20 16

II 211 35 21 70 36 19

2018

I 229 50 26 75 36 18

II 225 44 51 60 25 19

2019

I 208 45 35 77 32 31

II 244 55 29 74 14 26

2020 I 233 46 20 65 33 20

0,00

20,00

40,00

60,00

80,00

100,00

120,00

140,00

0

50

100

150

200

250

I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I

2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023

H in

d , €

/m ²

T e

h in

g u

te a

rv ,

tk

Tartu linna ja Tartu maakonna hoonestamata elamumaa tehingute arv, mediaan- ja keskmine hind aastatel 2017-2023 kvartalite lõikes

Tartu maakonna tehingud (v.a Tartu linn) Tartu linna tehingute arv

Tartu maakonna keskmine hind Tartu maakonna mediaanhind

Tartu linna keskmine hind Tartu linna mediaanhind

16

Eksperthinnang nr. 0170-23T

Aeg Tartumaa Tartu linn Luunja vald

Kambja vald Tartu vald Kastre vald

II 268 66 36 62 32 28

2021

I 380 62 56 77 79 47

II 336 44 48 65 52 25

2022

I 235 59 31 31 60 10

II 137 27 23 9 22 33

Maakonna hoonestamata elamumaade põhiliseks hinda mõjutavaks teguriks on kaugus Tartu linna piirist,

infrastruktuur ja varustatus tehnosüsteemidega. Turul on enameelistatud hea infrastruktuuriga kesklinna

lähedased piirkonnad. Samuti on oluline tsentraalsete kommunikatsioonide lähedus, kuna trasside

väljaehitus on arendajale liialt kulukas.

3.3 Turustatavuse analüüs

Vara lõppkasutajad ja neid iseloomustavad tunnused

Põhiliselt indiviidid, kes soovivad Tartu linna lähedusse üksikelamu ehitamiseks sobivat krunti.

Kas hinnatav vara rahuldab turusegmendi nõudeid

Rahuldab osaliselt. Positiivsed tegurid: üksikelamu ehitusõigus, vara paikneb Tartu linna, Tartu linna läheduses. Negatiivsed tegurid: vara vahetus läheduses (ca 50m) asub Tallinn-Tartu-Luhamaa-Võru maantee (vähem privaatsust ja suurem mürafoon).

Kui suur osa soovib ja on võimeline hinnatavat vara soetama

Suurem osa on võimeline, väiksem või keskmine osa soovib soetada.

Müügiperiood Kinnisasjal keskmine (kuni 6 kuud), äralõikel likviidsus puudub või väga madal.

Missugused on oodatavad müügihinnad

Erinevate kriiside mõjul (lisaks laenude intresside kasv) võib tõenäoliselt toimuda mõningane hindade korrektsioon allapoole.

Alternatiivsed kasutused Lähemas perspektiivis puuduvad.

3.4 Pakkumisinfo

Pakkumiste arv Käesoleval hetkel on Tartu maakonnas pakkumises 211

hoonestamata elamumaa kinnistut, neist Tartu linnas 36 tk.

Pakkumishinnad Hoonestamata elamumaa kinnistute pakkumishinnad on sarnases

turupiirkonnas valdavalt vahemikus ca 10,9 – 25,4 €/m2 ehk ca 55 000

– 79 900 €, sõltudes täpsest asukohast, krundi suurusest,

kommunikatsioonide olemasolust jm.

Allikas: www.kv.ee

Toome välja www.kv.ee portaalist mõned elamumaa pakkumised sarnasest turupiirkonnas:

Asukoht Pakkumis-

hind, €

Pindala,

m2

Hind,

€/m2 Lisainformatsioon

Ojaääre

Räni küla

Kambja vald

55 000 5058 10,9

Maatulundusmaa, projekteerimistingimused olemas

(üksikelamu ja kolme kõrvalhoone ehitamise

võimalus), elekter ja kommunikatsioonid puuduvad,

juurdepääs kruuskattega teelt, madalhaljastus.

Pilka tee 27

Pilka küla

Luunja vald

70 000 5245 13,4

Elamumaa, detailplaneering puudub, ehitusõigus

vastavalt üldplaneeringule, elekter 3x16A,

kommunikatsioonid puuduvad, juurdepääs

kruusakattega teelt, madalhaljastus.

17

Eksperthinnang nr. 0170-23T

Asukoht Pakkumis-

hind, €

Pindala,

m2

Hind,

€/m2 Lisainformatsioon

Kase tee 4

Vorbuse küla

Tartu linn

79 900 5960 13,4

Elamumaa, üldplaneeringu järgselt üksikelamu

ehitusõigusega krunt, ehitusluba ja ehitusprojekt

olemas, kommunikatsioonid ja elekter puuduvad,

juurdepääs kõvakattega teelt, madalhaljastus.

Kasearu 1

Rahinge küla

Tartu linn

87 900 3480 25,3

Elamumaa, detailplaneeringuga kinnistu (lubatud

ehitada kaks kahekorruselist ehitist ehitusaluse

pinnaga kokku 300 m2 või kahe korteriga

korterelamu), tsentraalse vee ja kanalisatsiooni ning

elektriga liitumine kinnistu piiril, juurdepääs

kruusakattega teelt, madalhaljastus.

Kuusearu 3

Rahinge küla

Tartu linn

79 900 3145 25,4

Elamumaa, detailplaneeringuga kinnistu (lubatud

ehitada kaks kahekorruselist ehitist ehitusaluse

pinnaga kokku 300 m2 või kahe korteriga

korterelamu), tsentraalse vee ja kanalisatsiooni ning

elektriga liitumine kinnistu piiril, juurdepääs

kruusakattega teelt, madalhaljastus.

Hinnatav vara ei ole avalikus pakkumises.

Rõhutame, et eelpool toodud varade puhul on tegemist pakkumishindadega, mitte müügihindadega. On

olemas võimalus, et pakkumishinnad avaliku müügi käigus oluliselt langevad või enampakkumise

tingimustes tõusevad. Seepärast leiame, et leitud turuväärtuse ning pakkumishindade otsene võrdlemine

ei suurenda leitud tulemuse täpsust.

3.5 Müügitehingud

Hindajale on teada järgnevad ostu-müügi tehingud Tartu maakonna hoonestamata elamumaadega:

Nr Asukoht Tehingu

aeg Hind, €

Hind, €/m2

Pindala, m2

Lisainformatsioon

1 Tila küla

Tartu vald 05.2023 46 000 8,66 5314

Elamumaa, ehitusõiguse määramiseks

vajalik taotleda projekteerimistingimused,

elekter 3x6A, lokaalne vesi (puurkaev),

kanalisatsioon tuleb lahendada lokaalselt,

madalhaljastus, juurdepääs asfaltkattega

teelt.

2

Reola küla

Kambja

vald

05.2023 36 000 19,66 1831

Elamumaa, detailplaneering kehtestatud

(kuni 2-korruselise hoone ehitusõigus),

elekter ja kommunikatsioonid puuduvad,

madalhaljastus, juurdepääs vaja rajada üle

naaberkinnistu.

3

Visnapuu

küla

Kambja

vald

05.2023 20 000 3,96 5054

Elamumaa, ehitusõiguse määramiseks

vajalik taotleda projekteerimistingimused,

elekter 3x10A, kommunikatsioonid

puuduvad, madalhaljastus, juurdepääs

kruusakattega teelt.

4

Kõrveküla

alevik

Tartu vald

04.2023 80 000 48,19 1660

Elamumaa, detailplaneering kehtestatud

(kuni 2-korruselise hoone ehitusõigus),

elekter 3x32A, kommunikatsioonid

18

Eksperthinnang nr. 0170-23T

Nr Asukoht Tehingu

aeg Hind, €

Hind, €/m2

Pindala, m2

Lisainformatsioon

puuduvad, juurdepääs kõvakattega teelt,

madalhaljastus.

5

Räni alevik

Kambja

vald

04.2023 65 000 43,42 1497

Elamumaa, detailplaneering kehtestatud

(kuni 2-korruselise üksikelamu ehitusõigus),

elekter 3x16A, vesi ja kanalisatsioon

eraomandis olevalt kinnistult (servituut

seadmata), madalhaljastus, juurdepääs üle

eraomandis oleva tee (servituut seadmata).

6

Reola küla

Kambja

vald

04.2023 40 000 18,89 2117

Elamumaa, detailplaneering kehtestatud

(kuni 2-korruselise hoone ehitusõigus),

elekter ja kommunikatsioonid puuduvad,

madalhaljastus, juurdepääs

kruusakateega teelt, kaugus Tartu linnast

ca 11 km.

7 Vissi küla

Nõo vald 02.2023 63 000 17,67 3564

Elamumaa, projekteerimistingimused seatud

(kuni 2-korruselise elamu ehitusõigus),

elekter 3x6A, tsentraalsete

kommunikatsioonidega liitutud, juurdepääs

kruusakattega teelt, kõrghaljastatud krunt.

8

Kõrveküla

alevik

Tartu vald

02.2023 88 000* 57,44 1532

Elamumaa, detailplaneering kehtestatud

(kuni 2-korruselise üksikelamu ehitusõigus),

elekter 3x6A, tsentraalsed

kommunikatsioonid, madalhaljastus,

juurdepääs asfaltkattega teelt.

9

Rahinge

küla

Tartu linn

01.2023 75 000 12,34 6077

Elamumaa, detailplaneeringuga kinnistu

(üksikelamu ehitusõigus), elekter 3x10A,

lokaalne vesi, kanalisatsioon puudub,

juurdepääs kõvakattega teelt, vähene

kõrghaljastus, kinnistu piirneb Ilmatsalu

jõega, kaugus Tartu linnast ca 10 km.

10

Haage

küla

Tartu linn

11.2022 63 000 32,18 1958

Elamumaa, detailplaneeringuga (kuni 2-

korruselise üksikelamu ehitusõigus koos

kõrvalhoonega) hoonestamata krunt,

kõrg- ja madalhaljastus, juurdepääs üle

naaberkinnistu, servituut seatud, elektri ja

kommunikatsioonidega liitumise

võimalus krundi piiril, kaugus tartu

kesklinnast ca 10 km.

Allikas: maa-ameti ja LAHE kinnisvara tehingute andmebaas

*- Tehingu hind sisaldas käibemaksu

19

Eksperthinnang nr. 0170-23T

4. HINDAMINE

4.1 Vara parim kasutus

Vara parim kasutus: hindamisstandard defineerib vara parimat kasutust kui vara kõige tõenäolisemat kasutust, mis on füüsiliselt võimalik, vajalikult põhjendatud, õiguslikult lubatav, finantsmajanduslikult otstarbekas ja mille tulemusena hinnatav vara omandab kõrgeima väärtuse (EVS 875-1).

Eksperthinnangu koostaja on seisukohal, et arvestades hinnatava vara asukohta, õiguslikult lubatud ning tegelikku kasutust, füüsilist võimalikkust ja finantsmajanduslikku otstarbekust, on hinnatava vara parimaks kasutuseks olemasolev elukondlik kasutus, sest nii omandab vara kõrgeima väärtuse. Parima kasutuse kontekstis on oluline märkida, et vara parimaks kasutuseks on vara kasutamine ühtse tervikuna ja omakasutuses.

Äralõike puhul on tegemist ebakorrapärase kujuga maa-alaga, mis asub Tartu linnas Vorbuse külas ning jäädes avalikult kasutatava tee kaitsevööndisse.

Tulenevalt äralõike suurusest, kujust ja paiknemisest, ei vasta äralõige turul vabalt kaubeldavate

kinnisasjade kriteeriumitele, mistõttu muud kasutust kui praegune kasutus äralõikel väärtuse kuupäeva

seisuga ei ole.

4.2 Hindamismeetodi valik

Hindamisel on rakendatavad peamiselt kolm meetodit: võrdlusmeetod, tulumeetod ja kulumeetod. Meetodi valik sõltub peamiselt hinnatavast varast ning olemasolevast turuinformatsioonist.

Hinnatava vara turuväärtuse leidmisel kasutame võrdlusmeetodit (sobivaim meetod sarnaste varade hindamisel). Võrdlusmeetod: Kinnisvara hindamisel võrdlusmeetodil lähtutakse eeldusest, et ükski informeeritud ostja ei ole nõus maksma omandatava vara eest rohkem, kui teine ostja hiljuti toimunud analoogse tehingu korral. Hinnatav vara peab olema võrreldav teiste analoogsetega nii füüsiliste tunnuste, asukoha, majandusliku otstarbe kui ka ajafaktori näitajate poolest. Turuväärtuse määramisel on aluseks seos, et turusituatsioon on hindamise hetkel vastav, st. turul olevate üksteist asendavate kaupade hinnad on võrdsed. Võrdlusmeetodi eelised seisnevad selles, et ta põhineb piirkonna tegelikel hindadel, võtab arvesse tegelikku nõudlust ja pakkumist ning on lihtsalt mõistetav ja põhjendatav. Antud meetodi puhul leitakse turuväärtus hinnatava vara ja hiljuti müüdud sarnaste varade võrdlemise alusel. Äralõike hüvitusväärtuse hindamisel oleme lähtunud EVS875-12 punktist 6.3.4: Äralõike korral, mis oma suuruse, kuju jms näitajate poolest ei vasta kriteeriumitele, mis on omased turul vabalt kaubeldavatele kinnisasjadele, võib alusena kasutada ühikuväärtust, mis on omane kinnisasjadele, millega antud piirkonnas kaubeldakse.

4.3 Äralõike hüvitusväärtuse hindamine

Võrdluseks valitud varad2 Rõhutatud kirjas väljatoodud tehingud, mis sobivad eelkõige tehingu aja, asukoha ja/või maatüki suuruse poolest.

Käibemaksu info Varade võrdlemisel oleme kasutanud tehingute lõpphindasid.

Võrdlusühik Varade võrdlemisel oleme kasutanud pinnaühikuhindasid (€/m2), kuna taoliste varadega kaubeldakse valdavalt pinnaühikuhinna alusel.

2 Müügitehingute tabel, p.3.5.

20

Eksperthinnang nr. 0170-23T

Toodud võrdlustehingute võrdlemiseks hinnatava varaga korrigeerime võrdlustehinguid iseloomustavaid parameetreid. Korrigeerimise eesmärgiks on anda hinnang, kui palju muudab hinnatava vara mingi parameetri erinevus võrdlustehingu turuväärtust.

Võrdluselemendid: Võrdluselemendi selgitus:

Ajaline kohandus Alates möödunud aasta IV kvartalist oleme hinnatavas turusektoris arvestanud mõõdukat hinnalangust.

Kinnistu pindala Üldjuhul on suurema pindalaga kinnistute tervikhinnad turul kõrgemad; ruutmeetrihinnad on üldiselt kõrgemad väiksematel kinnistutel (nn mastaabiefekt).

Asukoht Keskustele ja teeninduspunktidele lähemal paiknevad kinnistud on enam hinnatud. Samuti on oluline mürafoon ja piirkonna maine.

Kommunikatsioonid Tsentraalsed kommunikatsioonidega kinnistu on turul enamhinnatud. Lisaks on tasutud liitumistega kinnistud hinnatumad kui ilma liitumiseta kinnistud.

Juurdepääs Enam hinnatud on ligipääs asfalteeritud ja avalikus kasutuses olevatelt tänavatelt.

Haljastus Enam hinnatud on kõrghaljastusega kinnistud. Madalhaljastuse korral on hinda mõjutavaks teguriks heakorrastus.

Detailplaneering/ projekteerimistingimused

Kehtestatud detailplaneeringuga või projekteerimistingimustega varad on enamhinnatud.

Veekogu Enam hinnatud on kinnistud, milledel on olemas veekogu või mis piirnevad veekoguga.

Muid parameetreid kohandatud ei ole, kuna hinnatav vara on võrdlustehingutega samaväärne, vastava erinevuse mõju turuväärtusele on marginaalne.

Võrdlustabel:

HINNATAV VARA V Õ R D L U S V A R A D :

6 9 10

Tehingu hind (€) Kohandamisel lähtutakse m²

hinnast

40000 75000 63 000

Ruutmeetrihind. € 18.89 12.34 32.18

Aeg juuni.2023 04.2023 01.2023 11.2022

Kohandus 0% 0% -5%

Ajaldatud hind 18.89 12.34 30.57

Krundi pindala. m² 5386

2117 6077 1958

Kohandus -30% 10% -35%

Asukoht

Laaneküla tee 2, Vorbuse küla, Tartu linn, kaugus Tartu

kesklinnast ca 10 km, piirneb Tallinn - Tartu -

Luhamaa - Võru maanteega

Reola küla, Kambja vald, kaugus Tartu

kesklinnast ca 11 km, Tallinn - Tartu - Võru - Luhamaa maantee ca 600 m kaugusel,

parem

Rahinge küla, Tartu linn, Kaugus Tartu kesklinnast

ca 10 km, suurema liiklustihedusega

maantee ca 1,5 km kaugusel, parem

Haage küla, Tartu linn, kaugus tartu kesklinnast ca 10

km, suurema liiklustihedusega

maantee ca 1,5 km, parem

Kohandus -5% -10% -15%

Kommunikatsioonid Elektriliitumine ja

kommunikatsioonid puuduvad

Elekter ja kommunikatsioonid puuduvad, vajalik

lahendada lokaalselt, samaväärne

Elekter 3x10A, olemas salvkaev,

kanalisatsioon tuleb lahendada

lokaalselt, mõnevõrra parem

Elektri ja tsentraalse veega liitumise

võimalus kinnistu piiril, kanalisatsioon

tuleb lahendada lokaalselt,

mõnevõrra parem

Kohandus 0% -5% -5%

Juurdepääs

Otsene juurdepääs kõvakatteta teelt.

Osaliselt üle eratee, mis detailplaneeringu

Otsene juurdepääs avalikult kasutatavalt teelt, viimased 100 m

kruusakattega, samaväärne

Kõvakattega teelt (Rohu tn vähesel

määral asfalteerimata),

samaväärne

Üle eraomandis oleva kinnistu

(transpordimaa 100%), asflatkattega

tee, servituut

21

Eksperthinnang nr. 0170-23T

HINNATAV VARA V Õ R D L U S V A R A D :

6 9 10

järgselt peaks olema avalikult kasutatav

seatud, mõnevõrra parem

Kohandus 0% 0% -5%

Haljastus Kõrghaljastus

Madalhaljastus, kehvem

Vähene kõrghaljastus,

kehvem

Madalhaljastus, kehvem

Kohandus 5% 5% 5%

Detailplaneering, ehitusõigus, hoonestus

Hoonestamata krunt, koostatud

detailplaneering, üksikelamu ehitusõigus

Detailplaneering kehtestatud, kuni 2- korruselise elamu

ehitusõigus, hoonestamata

krunt,samaväärne

Olemas detailplaneering

(üksikelamu ehitusõigus), samaväärne

Detailplaneering kehtestatud, kuni 2- korruselise elamu

ehitusõigus, hoonestamata krunt,

samaväärne

Kohandus 0% 0% 0%

Veekogu Kinnistul asub tiik

Puudub, kehvem Vara piirneb

Ilmatsalu jõega, samaväärne

Puudub, kehvem

Kohandus: 5% 0% 5%

Kohandus kokku: -25% 0% -50%

Kohandatud hind (€/m²):

14,17 12,34 15,28

Kohanduste absoluutväärtuste summa:

45% 30% 75%

Osakaal lõpphinnas: 100% 40,00% 50,00% 10,00%

Kaalutud hind. €/m² 13,37 5,67 6,17 1,53

Turuväärtuse hindamiseks on sobivaim kaalutud keskmine, kuna varasid on kohandatud erineval määral

ning kaalumisel saab arvesse võtta kohandamisel tekkinud ebatäpsust. Kõige vähem kohandatud varale

antakse suurem kaal ja kõige rohkem kohandatud varale kõige väiksem kaal.

Vara turuväärtuseks kujuneb: 5,67 + 6,17 + 1,53 = 13,37 €/m2

13,37 €/m2 x 5 186 m2 = 69 337 €

Äralõike hüvitusväärtuse hindame vastavalt EVS 875-12 6.3.4:

Äralõike korral, mis oma suuruse, kuju jms näitajate poolest ei vasta kriteeriumitele, mis on omased turul

vabalt kaubeldavatele kinnisasjadele, võib alusena kasutada ühikuväärtust, mis on omane kinnisasjadele,

millega antud piirkonnas kaubeldakse.

Seega oleme äralõike hüvitusväärtuste arvutamisel aluseks võtnud katastriüksuse (millest äralõige

teostatakse) turuväärtuse pinnaühikuhinna (€/m2).

229 m2 x 13,37 €/m² = 3 061,73 € ehk ümardatult 3062 (kolm tuhat kuuskümmend kaks) €.

Hinnatud tulemus on toodud lõpphinnana, mis sisaldab käibemaksu, kui müüjal on seadusest tulenevalt

kohustus lisada müügihinnale käibemaks.

Hinnatud tulemus on vastavate varade sektoris keskmise täpsusklassiga (+/- 20%).

22

Eksperthinnang nr. 0170-23T

4.4 Kaasneva kahju ja saamata jääva tulu hindamine

Vastavalt Eesti vara hindamise standardisarja EVS 875 standardile EVS 875-12:2016:

Hindamisel on lähtekohaks põhimõte, et äralõike väärtus koos saamata jääva tulu ja kaasnevate kahjudega

moodustavad hüvitusväärtuse. Äralõike väärtus võib, aga ei pruugi, iseloomustada kinnisasja väärtuse

vähenemist. (EVS 875-12:2016, p.6.3.1)

Kaasneva kahju ja saamata jääva tulu hindamine on vajalik, kui kinnisasja (turu)väärtuse vähenemine ei

iseloomusta kogu varalist kahju, mida kahju kandev isik saab. Kaasnev kahju võib olla ühekordse või püsiva

iseloomuga, kuid olenemata sellest käsitletakse kaasnevat kahju hüvitusväärtuse osana ehk siis puudub

käsitlus, mille järgi kaasnevat kahju tuleks hüvitada perioodiliselt tulevikus. (EVS 875-12:2016, p.7.1.1-

7.1.2)

KAHOS § 13 lg 1 osundab, et hüvitamisele kuulub selgelt tuvastatud ja tõendatud otseselt kaasnev varaline

kahju, mis on tekkinud kinnisasja turuväärtuse vähenemisega äralõike tõttu. Otseselt kaasnev varaline

kahju hüvitatakse ühekordselt. Järgnev lg 2 täpsustab, et otseselt kaasneva varalise kahjuna käsitatakse

eelkõige kinnisasja omanikule alles jääva kinnisasjaga seonduvat järgmist kahju:

1) ehitise likvideerimine või kasutuks muutumine, samuti muude parenduste kasutuks muutumine;

2) detailplaneeringu elluviimise võimaluse kaotamine või ehitusvõimaluse vähenemine või kaotamine;

3) metsa, muu taimestiku ja istanduse hävimine;

4) kinnisasjalt avalikult kasutatavale teele juurdepääsu likvideerimine või pikenemine.

Vabariigi Valitsuse 09.03.2023 nr 22 Kinnisasja erakorralise hindamise korra § 31 lg 2 kohaselt ei hinnata

järgmist kahju:

1) mittevaraline kahju;

2) keskkonnanõuetega kooskõlas olevat püsivat mõõdetavat kahju keskkonnale, sealhulgas müra,

vibratsiooni ja heitgaase;

3) ehitise likvideerimisest tekkivat kahju, mis projekti käigus teise sama funktsionaalsusega ehitisega

asendamise kaudu hüvitatakse.

KAHOS § 14 lg 1 kohaselt käsitletakse kinnisasja omaniku saamata jääva tuluna kasu, mida isik oleks

tõenäoliselt saanud, eelkõige tema tehtud ettevalmistuste tõttu, kui kinnisasja omandamist ei oleks

toimunud. Lg 2 lisab, et piiratud asjaõigusest või rendi- ja üürilepingust tulenev saamata jääv tulu

hüvitatakse kuni lepingu lõppemiseni, kui lepingu lõppemiseni on vähem kui aasta. Lepingu ennetähtaegse

lõpetamise korral hüvitatakse saamata jääv tulu ühe aasta ulatuses.

Vabariigi Valitsuse 09.03.2023 nr 22 Kinnisasja erakorralise hindamise kord § 32 lg 2 täpsustab, et saamata

jääva tuluna ei hinnata kinnisasja omaniku äriplaanide realiseerimata jäämise eest loodetud äritulusid.

Antud juhul on kaasnevaks kahjuks kinnisasjalt avalikult kasutatavale teele juurdepääsu

pikenemine. Hindajale on esitatud riigitee 2 (E263) Tallinn-Tartu-Võru-Luhamaa km 170,5-178,7 asuva

Kardla-Tartu lõigu eelprojekti üldskeem (Kardla), mille kohaselt pikeneb juurdepääs elukondlikule varale

2,2 km. Elukondliku vara puhul kasutatakse juurdepääsuteed valdavalt igapäevaselt ning kuna aastaste

sõitude arvuks on arvestatud 365, siis teekonna pikenemine ühel päeval on kokku 4,4 kilomeetrit.

Vastavalt Vabariigi Valitsuse 09.03.2023 nr 22 Kinnisasja erakorralise hindamise korrale on juurdepääsu

muutustega mõõdetav mõju eelkõige teekonna pikenemisega seotud suurenev ajakulu ja sõiduki

kasutamisega seotud kulud. Vastavalt eelnimetatud korrale, lähtutakse kinnisasja tegelikust kasutusest ja

sellega seotud liikumisvajadusest vastavalt lisale 1 (alljärgnevalt esitatud vastav tabel).

23

Eksperthinnang nr. 0170-23T

Allikas: Väljavõte Kinnisasja erakorralise hindamise korra lisast nr 1.

Elukondliku vara puhul kasutatakse juurdepääsuteed valdavalt igapäevaselt ning kuna aastaste sõitude

arvuks on arvestatud 365, siis teekonna pikenemine ühel päeval on kokku 4,4 kilomeeter (üks ots ca 2,2

km). Teekonna pikenemine hüvitatakse 10 aasta eest ja aluseks on 0,3 €/km. Seega saame elukondlikule

varale juurdepääsutee pikenemise eest hüvitise järgmiselt:

4,4 km x aastaste sõitude arv 365 tk x 10 aastat x 0,3 €/km = 4 818 (neli tuhat kaheksasada kaheksateist)

€.

Hinnatud tulemus on keskmise täpsusklassiga (+/- 20%).

Hindajale teadaolevalt puuduvad asjaolud, mis viitavad muu kaasneva kahju ja/või saamata jääva tulu

tekkele, seega muid kahjusid ja saamata jäävaid tulusid hindaja hinnangul ei teki.

24

Eksperthinnang nr. 0170-23T

LISA 1 FOTOD

Vaade äralõike alale (planeeritud äralõige suurusega 229 m2)

Äralõike ligikaudne asukoht hindaja poolt tähistatud punase pidevjoonega.

Allikas: Maa-ameti fotoladu seisuga 2023-04-20

25

Eksperthinnang nr. 0170-23T

LISA 2 KINNISTUSRAAMATU VÄLJAVÕTE

26

Eksperthinnang nr. 0170-23T

27

Eksperthinnang nr. 0170-23T

LISA 3 MAA-AMETI AVALIKU TEENUSE KITSENDUSTE ANDMED

28

Eksperthinnang nr. 0170-23T

VASTAVUSKINNITUS STANDARDI NÕUETELE

 Käesoleva hindamisaruande koostanud ja kogu hindamistoimingu läbi viinud hindaja kutseline pädevus on piisav hindamistellimuse täitmiseks.

 Käesolev hindamisaruanne ja kogu hindamistoiming vastab eesti kinnisvara hindamise standardiseeria EVS 875 nõuetele, sh hindamise headele tavadele.

 Hindaja ei avalda hindamistoimingu käigus kogutud informatsiooni ja hindamistulemusi mitte kellelegi peale tellijaga kokkulepitud isikute, v.a. juhud kui seadus seda nõuab või kui see on vajalik kindlateks hindamise kutsealaga seotud toiminguteks.

 Hindaja on tegutsenud sõltumatu hindajana.

 Hindaja on tegutsenud erapooletult ilma mingite isiklike huvideta hindamistoimingu suhtes.

 Hindaja poolt hindamistoimingu eest saadav tasu ei ole seotud hindamistulemusega.

 Hindamistoimingus kasutatud ja hindamisaruandes esitatud andmed on hindajale teadaolevalt tõesed ja korrektsed.

 Hindamistoimingus kasutatud ja hindamisaruandes esitatud analüüsid ja järeldused on kitsendatud ainult hindamisaruandes esitatud eelduste ja piiravate tingimustega.

Koostaja: /allkirjastatud digitaalselt/ Grete Laanmets Kutseline hindaja Vara hindaja, tase 7, kutsetunnistus nr 169734

Eesti Kinnisvara Hindajate Ühingu liige