1) Esimene võimalus selleks on korteriomanike kokkulepe, st kõigi korteriomanike nõusolekul
kehtestatud tingimused. Selleks, et selline kokkulepe oleks siduv korteriomaniku õigusjärglase
suhtes, peab see olema kantud ka kinnistusraamatusse. Selgitame, et Riigikohus on oma
kohtupraktikas leidnud, et seadus ei nõua korteriomanike kokkulepet KrtS § 40 lõikes 1 sätestatud
normaalregulatsiooni, sh majandamiskulude kaasomandi osa suurusel põhineva jaotuse
muutmiseks, kuid kui kokkulepe on olemas, tuleb sellega KrtS § 40 lõike 2 ja § 17 lõike 2 kohaselt
arvestada.2 Korteriomandi- ja korteriühistuseaduse 462 SE eelnõu seletuskirja autorid on
märkinud, et juhul, kui korteriomanikud soovivad kulude jaotamisel oluliselt kõrvale kalduda
seadusjärgsest regulatsioonist, siis tuleb kulude jaotus ette näha eriomandi kokkuleppes. Kui
kulude jaotuse alus on eriomandi kokkuleppes paika pandud, ei saa korteriomanike enamus
põhikirjaga teistsuguseid reegleid kehtestada (vt ka KrtS § 17 lõige 2).3
Samuti on Riigikohus oma praktikas leidnud, et KrtS § 40 lõikes 2 lubatud erandit tuleks mõista
kitsalt ja rakendada ainult erandjuhtudel ning kuigi praktikas ei ole selle lõike 2 teises lauses
näitena tooduga võrreldes välistatud ka teised erandid, peavad need olema kõiki asjaolusid
arvesse võttes mõistlikud ja ei tohi ülemääraselt kahjustada ühegi korteromaniku õigustatud
huve.4 Kui kulude jaotamisel kaldutakse põhikirjaga kõrvale KrtS § 40 lõikes 1 sätestatud
üldpõhimõttest muul viisil, kui see on sätestatud KrtS § 40 lõike 2 teises lauses, siis eelduslikult
kahjustab kõrvalekalduv kulujaotus osade korteriomanike õigustatud huve. Näiteks on Riigikohus
märkinud, et ebavõrdsed maksed ei ole lubatud, kui need kahjustavad ülemääraselt mõne
korteriomaniku huve. Korteriomanike huvide kindlaksmääramisel ei ole oluline konkreetsete
korteriomanike majanduslik seisund, vaid otsustus majanduskulude teistsuguse jaotamise kohta
tuleb teha konkreetse kululiigi põhiselt, hinnates, kas seaduses sätestatust kõrvale kalduv
põhikirja regulatsioon kahjustab korteriomanikku või korteriomanikke üldiselt.5
2) Teiseks, KrtS § 40 lõike 2 järgi võib majandamiskulude üldreeglist kalduda kõrvale põhikirjas
erisuste sätestamisega. Näiteks on Riigikohus leidnud, et väljakujunenud kohtupraktika enne
2018. a kehtinud korteriühistuseaduse kohta on asjakohane ka praegu kehtiva KrtS § 40 lõike 2
kohaldamisel. Seega peab korteriühistu põhikirjas olema konkreetselt sätestatud, missugused
kulutused jaotatakse erinevalt seaduses sätestatust ning milline on nende kulude arvestuse viis.
Kui põhikirjas on ette nähtud kulude jaotus vastavalt tegelikule tarbimisele, siis tuleb põhikirjas
ette näha ka see, kuidas tehakse tegelik tarbimine kindlaks (nt mõõteseadmete abil).6
Riigikohus on enne 2018. a kehtinud õigussätete tõlgendamisel leidnud, et juhul, kui põhikirjas on
sätestatud hea usu põhimõtte vastased tingimused, võib korteriomanik keelduda nende täitmisest.
Korteriomandi- ja korteriühistuseaduse 462 SE eelnõu autorid on leidnud, et need Riigikohtu
järeldused kohalduvad ka KrtS § 40 lõike 2 osas.7
Lugupidamisega
(allkirjastatud digitaalselt)
Marie Mari Maasik
Nõunik
2 Riigikohtu tsiviilkolleegiumi 22.04.2021. a määrus asjas nr 2-18-12753, punkt 12.
3 Eelnõu „Korteriomandi- ja korteriühistuseadus 462 SE“ (vastu võetud 19.02.2014). Esimene lugemine
Riigikogus, seletuskiri, lk 69-70.
4 Riigikohtu tsiviilkolleegiumi 22.04.2021. a määrus asjas nr 2-18-12753, punkt 13.1.
5 Riigikohtu tsiviilkolleegiumi 22.04.2021. a määrus asjas nr 2-18-12753, punkt 13.2 (vajadusel vt ka p 13.3).
6 Riigikohtu tsiviilkolleegiumi 24.05.2023. a määrus asjas nr 2-20-119460, punkt 16.1. Enne 2018. a kehtinud
korteriühistuseaduse § 151 lõike 1 kohta vt Riigikohtu tsiviilkolleegiumi 25.05.2011. a otsus asjas nr 3-2-1-28-11,
punkt 11.
7 Riigikohtu tsiviilkolleegiumi 25.05.2011. a otsus asjas nr 3-2-1-28-11, punkt 16. Eelnõu „Korteriomandi- ja
korteriühistuseadus 462 SE“ (vastu võetud 19.02.2014). Esimene lugemine Riigikogus, seletuskiri, lk 70.