Maa-amet_seisukoht

Tambet Tiits

Maa-amet

[email protected]

Teie nr

Meie 08.07.2024 nr 6-1/240207/2404048

Lugupeetud Tambet Tiits

Õiguskantslerile kirjutas avaldaja, kelle käest riik soovib omandada korraga mitu erinevat

kinnistut, kuid teha seda ühes menetluses. Nõnda hüvitatakse võrdleva hindamisaruande kulu

kinnisasja avalikes huvides omandamise seaduse (KAHOS) § 17 alusel ühekordselt KAHOS-es

ettenähtud määras. Olukord võib kujuneda ebaõiglaseks juhtudel, kui avalikes huvides

omandatavad kinnistud on erinevad, tegelikult tuleks neid hinnata eraldi ja kõigi nendega seotud

asjaajamiseks tuleb omanikul teha kulutusi.

Õiguskantsler palus Maa-ameti kinnisasjade hindamise halduspraktikast parema ülevaate

saamiseks 2021, 2022 ja 2023 aastal omanikele edastatud lähteülesandeid menetlustes, kus

menetlus algatati korraga rohkem kui ühe kinnistu kohta, samuti vastata menetlustega seotud

küsimustele. Tänan Maa-ametit vastuste ja materjalide edastamise eest.

Maa-ameti edastatud materjalidest ei nähtu, et kinnisasja omanikud taotleksid korraga mitme

kinnistu omandamise korral sageli kinnistute hindamist ja omandamist eraldi menetlustes. Samas

sellist võimalust Maa-amet omanikele ka ei tutvusta.

Abstraktselt hinnates ei saa siiski väita, et KAHOS § 17 ühes kinnistute hindamist reguleerivate

normidega (KAHOS §-d 11-14) oleks Eesti Vabariigi põhiseaduse (PS) §-s 12 sätestatud võrdse

kohtlemise põhimõttega vastuolus. KAHOS ei reguleeri hetkel seda, millest lähtuvalt peab

haldusorgan otsustama, kas ühe omaniku mitu kinnistut tuleb omandada ja hinnata ühes

menetluses või tuleb omaniku soovil kinnistute võõrandamise menetlusi eristada ja koostada

eraldiseisvad ekspertarvamused. Nähtuvalt esitatud materjalidest küsib Maa-amet praegu kinnistu

omanikult enne eksperthinnangu tellimist lähteülesandele arvamust. Sellises olukorras on

haldusorganil praegu võimalik kinnistu omanike soove eksperthinnangu tellimisel arvesse võtta

(KAHOS § 7, § 26). Kaalutlusõigust tuleb teostada kooskõlas volituse piiride, kaalutlusõiguse

eesmärgi ning õiguse üldpõhimõtetega, arvestades olulisi asjaolusid ning kaaludes põhjendatud

huve (haldusmenetluse seaduse § 4 lõige 2). Kinnisasja omaniku põhjendatud huviks saab lugeda

selle, et isik ei jääks mitme kinnistu ühises menetluses omandamisel majanduslikult halvemasse

seisu võrreldes sellega kui riik omandaks tema kinnistud erinevates menetlustes (PS § 32 teine

lause, KAHOS § 12 lõige 3).

2

Olukord oleks õigusselgem, kui KAHOS reguleeriks ka küsimust, millistest kriteeriumitest

lähtuvalt saab haldusorgan otsustada ühelt omanikult mitme erineva kinnistu omandamisel nende

ühes või eraldi menetlustes omandamise. Arvestades, et võrdleva hindamisaruande hüvitis

(KAHOS § 17) ja motivatsioonitasu (§ 15) arvestatakse praeguse praktika kohaselt ühe menetluse

kohta, mõjutab haldusorgani otsus vahetult seda, milliseks kujuneb lõpuks kinnisasja omaniku

hüvitise suurus.

Kui konkreetses kinnisasja avalikes huvides võõrandamise menetluses tekib olukord, kus mitme

kinnistu ühise hindamise hind (võrdlev hindamine) on kinnistu omaniku jaoks sedavõrd kõrge, et

KAHOS § 17 määratav hüvitis osutub ebaproportsionaalselt väikseks PS § 32 õiglase hüvitise

nõuet silmas pidades, on kinnisasja omanikul võimalik talle määratud hüvitise suurus halduskohtus

vaidlustada ja tõstatada seejuures ka KAHOS § 17 põhiseaduspärasuse küsimus konkreetse

normikontrolli raames.

Lugupidamisega

/allkirjastatud digitaalselt/

Ülle Madise

Teadmiseks: Regionaal- ja Põllumajandusministeerium

Karolin Soo 693 8410

[email protected]