Väljaminev kiri

Aadress: Lubja 4, Tallinn, 19081; registrikood: 74001728; telefon: 620 0100; faks: 620 0000; e-post: [email protected].

Lisainfo: www.kohus.ee

Arvamus korteriomandi- ja

korteriühistuseaduse muutmisele

Lugupeetud Andres Suik

Palusite oma pöördumises Harju Maakohtu seisukohta Eesti Ehitusettevõtjate Liidu (EEEL) ja

Eesti Kinnisvarafirmade Liidu (EKFL) ettepanekule korteriomandi- ja korteriühistuseaduse

(KrtS) muutmiseks.

EEEL ja EKFL tegid 30.05.2024 pöördumises ettepaneku muuta KrtSi selliselt, et

parkimiskohast oleks võimalik moodustada eraldi korteriomand, nagu olevat olnud võimalik

enne KrtSi jõustumist kehtinud õiguse kohaselt. Ettepanekut põhjendatakse asjaoluga, et

Tallinna linnas nõutakse planeeringutes ebavajalikus mahus parkimiskohtade rajamist ning

võimalus neid hiljem vabalt võõrandada suurendaks nende kasutamise võimalusi.

Harju Maakohtu kohtunikud ja kohtujuristid esitasid sellel teemal järgmisi arvamusi.

1. Esiteks ei saa nõustuda seisukohaga, et „varem kehtinud seadus võimaldas väljapoole

rajatavat hoonet naaberhoonete omanikele parkimiskohti müüa“, kui selle all on silmas

peetud, et väljaspool hoonet asuvast parkimiskohast (näiteks maapinnal värvijoontega

piiritletud parkimiskoht) oli võimalik moodustada omaette korteriomand. Kuni

31.12.2017 kehtinud korteriomandiseaduse (KOS) § 2 lg 1, mis seda küsimust

reguleeris, sätestas järgmist:

Korteriomandi eseme reaalosa on piiritletud eluruumid või mitteeluruumid ning nende

juurde kuuluvad hooneosad, mida on võimalik eraldi kasutada ning mida saab muuta,

kõrvaldada või lisada kaasomandit või teise korteriomaniku õigusi kahjustamata või

hoone välist kuju muutmata. Korteriomandi eseme reaalosa hulka võib kuuluda ka

püsiva markeeringuga tähistatud garaažiosa.

Teie 17.06.2024 nr 10-4/4542-2

Meie 12.08.2024 nr 6-3/24-253

Hr Andres Suik

Justiitsministeerium

[email protected]

Eesti õiguses ei ole terminit garaaž või garaažiosa täpselt määratletud, kuid selle

termini kasutusest erinevates õigusaktides (näiteks liiklusseaduse § 20 lg 1,

ehitusseadustiku § 3 lg 5 alusel kehtestatud majandus- ja taristuministri 05.06.2015

määruse nr 57 „Ehitise tehniliste andmete loetelu ja arvestamise alused“ § 24 lg 3 ja §

27 lg 3) saab järeldada, et silmas on peetud hoonet või selle osa ehitusseadustiku (EhS)

§ 3 lg 2 tähenduses. Seega nägi seadus ette, et tegemist pidi olema garaažiosaga ehk

hoones sees paikneva kohaga, mitte aga hoonest väljas sh ka varjualuses asuva

parkimiskohaga.

Meile teadaolevalt sellest tingimusest korteriomandite kinnistamise praktikas üldiselt

ka lähtuti. Ei saa muidugi välistada, et mõnel juhul võidi seda tingimust tõlgendada ka

selliselt, et garaažiosaks kvalifitseeruks auto varjualune vms rajatis. Kindlasti ei saa aga

nõustuda tõlgendusega, et varem kehtinud seadus võimaldas tavalisest õues asuvast

parkimiskohast moodustada omaette korteriomandi ilma igasuguste piiranguteta.

Seega tähendaks ettepanekus kirjeldatud viisil korteriomandite loomise võimaldamine

täiesti uut olukorda, mida varasem õiguse ette näinu ei ole, sest sellisel juhul saaks

korteriomandite esemeks olla ka lihtsalt parkimisplats või muu otstarbega hoonestamata

maatükk, kus kõigi korteriomandite eriomandi esemeks oleks üks parkimiskoht või muu

otstarbega maatüki osa. Isegi kui sellist võimalust kaaluda, siis on selge, et tegemist

oleks seni tuntud korteriomandist oluliselt erineva õigussuhtega, mille vajadust ja

mõjusid tuleks põhjalikult hinnata.

2. Teiseks juhime tähelepanu asjaolule, et tegelikuks probleemiks EEEL ja EKFL jaoks ei

ole mitte KrtS, vaid Tallinna Linnavolikogu 17. septembri 2020 otsus nr 84 „Tallinna

parkimiskohtade arvu normid“ ja selle rakendamise praktika. Me ei anna hinnangut

sellele, kas Tallinna linna viidatud otsus ja selle rakendamise praktika on mõistlikud.

Küll aga ei pea me põhjendatuks, et ühe kohaliku omavalitsuse üksuse väidetavalt

ebamõistlikest otsustest tulenevaid probleeme peaks lahendama väga laia mõjuga

seaduse aluspõhimõtteid muutes. Nagu teada, on Eestis üle poole miljoni

korteriomandi1 ning tegemist on niigi äärmiselt keerulise õigussuhtega.

Ettepanekus pole veenvalt põhjendatud, kuidas on kirjeldatud probleemi (Tallinna linna

väidetavalt ebamõistlikud nõuded, mis muudavad ehituse ja seeläbi ka korterite hinna

kallimaks) adekvaatseks lahenduseks kehtiva KrtS-i regulatsiooni muutmine. Kui

Tallinna linna nõuded planeerimismenetluses on ebamõistlikud, tuleb parkimiskohtade

arvu probleemile lahendus leida koostöös linnaga, kellele tuleks ettepanekus toodud

etteheited ja ettepanekud suunata.

Vajadusel on võimalik kohaliku omavalitsuse kehtestatud ebamõistlikke reegleid

halduskohtus vaidlustada.

Parkimiskohtade õigusliku staatuse muutmine soovitud viisil tooks kaasa täiendavad

probleemid, millel on ettepanekus osaliselt ka peatutud.

Võrreldes pöördumises esile toodud ebasoovitava praktikaga (nn liigsete

parkimiskohtade loomise kohustus) on kaasnevad „üksikud“ probleemid õiguslikult

märksa komplitseeritumad. Ebamõistlikuks ei saa pidada seda, et arendajal ei ole

võimalik parkimiskohti korteri soetanud korteriomanikele – kellele nende rajamine on

suunatud – müümata jätta. Kui arendajate huvi on lahendada piirkonna

parkimisprobleeme, saab parkimiskohad reeglina rajada ka selliselt, et nende kasutus ei

ole piiratud (nt nn külaliskohtadena sissesõidutee ääres, neid korteriomanike vahel

erikasutusõigusega jaotamata). Õiguslikult välistatud ei ole parkimiskohtade kasutusse

andmine mh naabermaja elanikele.

1 Registrite ja Infosüsteemide Keskuse andmetel oli 01.01.2024 seisuga kinnistusraamatusse kantud 552 728 korteriomandit ja 905 korterihoonestusõigust.

3. Nagu ettepaneku tegijad ka ise on välja toonud, nõutakse Tallinnas enamasti ühe

eluruumi kohta rohkem kui ühe parkimiskoha rajamist. Seega juhul, kui seadus

võimaldaks igast parkimiskohast moodustada eraldi korteriomandi, olekski üldjuhul

tegemist olukorraga, kus parkimiskoha-korteriomandite arv ületab eluruumi-

korteriomandite arvu. Kuna KrtS § 22 lg 1 esimese lause kohaselt annab korteriomanike

üldkoosolekul iga korteriomand ühe hääle, kuuluks sellisel juhul parkimiskoha-

korteriomanikele automaatselt häälteenamus üldkoosolekul. Nagu ettepaneku tegijad ka

ise tunnistavad, ei oleks selles olukorras põhjust eeldada, et parkimiskoha-

korteriomandid kuuluksid üldjuhul sama kinnisasja korteriomanikele. Seega tekiks

sageli olukord, kus kõiki küsimusi korteriühistus saaksid otsustada isikud, kellel on selle

kinnisasja suhtes hoopis teine huvi kui eluruumide omanikel.

4. Eesti lähiaja õiguspraktikast on teada olukorrad, kus korteriomandite kui eluruumide

omanike ja äriruumide omanike erinevate huvide tõttu on tekkinud väga keerulised

õigussuhted (nn Liivalaia 5 KÜ kaasus). Ette pandud seadusemuudatus tekitaks selliseid

olukordi juurde. Korterelamutes korteriühistu tegutsemist puudutavas õiguslikus

regulatsioonis on lähtutud eeldusest, et korteriomandite omanikel on sarnased huvid ja

eesmärgid, eelkõige on nad huvitatud ehitise säilimisest ja hooldamisest kogu selles

tervikus. Elu- või äriruumi omaniku ja üksnes parkimisplatsil asuva parkimiskoha

omaniku huvid ei pruugi hoone säilitamise ja hooldamise osas olla samasisulised.

5. Korteriomandite hooldamine ja säilitamine on vaid väheses osas korteriühistu ülesanne.

Korteriühistu tegeleb hoone igapäevase haldamise küsimustega KrtS § 12 lg 1 kohaselt

üksnes eriseaduses ette nähtud ulatuses. Kaasomandiosa valdamine ja kasutamine

toimub korteriomandi omanike kokkuleppel. Korteriühistu põhikirjaga ei saa teha

erisuse seadusega sätestatud kaasomanike õigustest sh ei saa välistada osade

kaasomanike õigust otsustada kaasomandis oleva asja kasutamise või säilitamise üle.

Sobivaks lahenduseks ei saa olla hoone all asuvate maa-aluste parkimiskohtade

võõrandamine kolmandatele isikutele, tuues neile kaasa korteriomaniku staatuse. KrtS

kohaselt vajavad mitmed korteriomanike omavahelised küsimused omanike

kokkulepet. Seega ei saa korteriomaniku staatust taandada vaid arvete maksmisele.

Korteriomandi ostja ostab lisaks eriomandile mõttelise osa kaasomandist. See, kas

kaasomandil asub sinna rajatud mänguväljak või parkimiskohad, ei sõltu kehtivast

KrtS-i regulatsioonist.

6. Ettepaneku tegijad toovad välja, et põhikirjaga saab ette näha ka teistsuguse hääleõiguse

jaotuse, näiteks olevat võimalik näha korteriühistu põhikirjas ette võimalus määrata

hääleõigus vastavalt erikasutusõiguse objekti suurusele (ruutmeetritele), samuti olevat

võimalik määrata, et hoonest väljaspool asuvad korteriomandid saavad hääletada üksnes

teatud küsimustes (eelkõige kulude jaotus jms) ja/või on nende hääl väiksema kaaluga.

KrtS § 22 lg 1 teine lause sätestab tõesti, et korteriühistu põhikirjaga võib ette näha, et

igal korteriomanikul on üks hääl sõltumata talle kuuluvate korteriomandite arvust või

et häälte arvu määrab korteriomandi kaasomandi osa suurus. Riigikohtu praktika

kohaselt on KrtS § 22 lg 1 teises lauses ette nähtud võimalused põhikirjaga üldreeglist

(üks korteriomand annab üldkoosolekul ühe hääle) kõrvale kaldumiseks ammendavad

(Riigikohtu 16.02.2022 määrus tsiviilasjas nr 2-20-17009, p 19). Seega ei ole kehtiva

õiguse kohaselt võimalik ka korteriühistu põhikirjas siduda hääleõigust eriomandi või

erikasutusõiguse eseme suurusega, kui see annab teistsuguse tulemuse kui kaasomandi

osa suurus või piirata hääleõigust muul viisil.

7. Ka tuleb arvestada, et kui arendaja ei ole juba algselt kehtestanud teistsuguseid

tingimusi, toimub põhikirjas hääleõiguse muudatuse tegemine olukorras, kus iga

korteriomand annab ühe hääle. Ei ole põhjust eeldada, et sellise muudatuse poolt

hääletavad siis ka need parkimiskoha-korteriomandite omanikud, kelle häälte kaal selle

muudatuse tulemusel väheneks. Samuti ei ole põhjust eeldada, et arendaja selle

küsimuse korteriomandite moodustamisel ära lahendaks, eriti kui ta jääb ise osaliselt

parkimiskoha-korteriomandite omanikuks.

8. Hääleõigust saab seadusest erinevalt reguleerida ka eriomandi kokkuleppes ja selle

kokkuleppe muutmise nõudega saab kohtusse pöörduda iga korteriomanik (KrtS § 9 lg

2). Selline võimalus on aga äärmiselt koormav nii korteriomanikele kui ka kohtule, sest

menetlusse tuleb kaasata nii kõik korteriomanikud kui ka piiratud asjaõiguste omajad.

Seega peaks see võimalus jääma ultima ratio’ks.

9. Tuleb arvestada, et korteriühistutes tegutsevad üldjuhul ilma õigusteadmistega isikud

ning õiguslik olukord peaks olema reguleeritud valdavalt seaduse tasandil, mitte

põhikirjas. KrtS väljatöötamisel oli üheks põhimõtteks teha korteriühistu toimimine

võimalikult lihtsaks.

10. Samuti ei saa toetada ettepanekut näha juba seaduses ette erinev hääleõigus erinevat

tüüpi korteriomandite omanikele või võimaldada põhikirjaga hääleõigust laiemalt

reguleerida.

Kokkuvõttes leiame, et esitatud ettepanekut ei ole põhjust toetada, sest see toob kaasa

oluliselt suurema õigusselgusetuse. On mõistetav, et ettepaneku esitajate huvides on

võimalikult paindlikud reeglid, mis võimaldavad kinnisvara arendamisel maksimaalset

kasumit teenida. Korteriomand on aga niigi äärmiselt keeruline õigussuhe, mistõttu on

väga oluline, et selle suhtes kehtivad reeglid oleksid selged ja arvestaksid eelkõige

korteriomanike pikaajalisi huve. Nn liigsete parkimiskohtade küsimus tuleb lahendada

planeeringumenetlus(t)es ja planeerimisõiguslike võtetega.

Lugupidamisega

(allkirjastatud digitaalselt)

Astrid Asi

kohtu esimees