| Dokumendiregister | Justiitsministeerium |
| Viit | 10-4/4543-6 |
| Registreeritud | 13.08.2024 |
| Sünkroonitud | 14.08.2024 |
| Liik | Sissetulev kiri |
| Funktsioon | 10 Õiguspoliitika alase tegevuse korraldamine |
| Sari | 10-4 Kirjavahetus asutuste ja isikutega |
| Toimik | 10-4/2024 |
| Juurdepääsupiirang | Avalik |
| Juurdepääsupiirang | |
| Adressaat | Tartu Maakohus |
| Saabumis/saatmisviis | Tartu Maakohus |
| Vastutaja | Andres Suik (Justiitsministeerium, Kantsleri vastutusvaldkond, Õiguspoliitika valdkond, Õiguspoliitika osakond, Tsiviilõiguse ja kohturegistrite talitus) |
| Originaal | Ava uues aknas |
Aadress: J. Liivi tn 4, Tartu 50409; registrikood: 74001966; telefon: 620 0100; e-post: [email protected]. Lisainfo: www.kohus.ee
Justiitsministeerium
Teie 17.06.2024 nr 10-4/4543-2
Meie 13.08.2024 nr 10-3/24/348-2
Tartu Maakohtu arvamus Eesti Ehitusettevõtjate Liidu ja Eesti Kinnisvarafirmade Liidu
ühispöördumise kohta korteriomandi- ja korteriühistuseaduses sätestatud
parkimiskohtade õiguslikku staatust määratlevate põhimõtete ümbervaatamiseks
Majandus- ja kommunikatsiooniministeerium palus 17. juunil 2024 Tartu Maakohtul esitada
19. augustiks 2024 arvamus Eesti Ehitusettevõtjate Liidu ja Eesti Kinnisvarafirmade Liidu
ühispöördumise kohta korteriomandi- ja korteriühistuseaduses sätestatud parkimiskohtade
õiguslikku staatust määratlevate põhimõtete ümbervaatamiseks.
Tartu Maakohtu arvamuse koostamiseks paluti kohtunikel, kohtujuristidel ja konsultantidel
esitada oma kirjalik arvamus. Tartu Maakohus ei toeta Eesti Ehitusettevõtjate Liidu ja Eesti
Kinnisvarafirmade Liidu ühispöördumist korteriomandi- ja korteriühistuseaduses (KrtS)
sätestatud parkimiskohtade õiguslikku staatust määratlevate põhimõtete ümbervaatamiseks.
Ühispöördumisest nähtub, et põhiprobleem arendajate jaoks ei peitu mitte KrtS regulatsiooni
puudulikkuses vaid selles, milliselt kohalikud omavalitsused parkimisprobleeme lahendama on
asunud, nõudes uusarendustel korteritega sama arvu parkimiskohtade välja ehitamist.
Allakirjutanud ühingud on oma ideedes lähtunud Tallinna praktikatest ja huvidest, jättes
tähelepanuta ülejäänud Eesti. Väljaspool Tallinna asuvate korterite omanikke tõenäoliselt ei
huvita sedavõrd Tallinna parkimisprobleemi lahendamine ja soov suunata parkimiskohad eraldi
käibesse.
Ühispöördumises pakutud lahendus, kuidas saaks suunata parkimiskohti vajavaid korteri- või
sõidukiomanikke omandama teiste korterelamute juurde kuuluvaid parkimiskohti, võib tunduda
hea lahendus ostu-müügi elavdamisest huvitatuile, kuid sõidukiomaniku jaoks ei ole see
lahendus. Ei ole mõeldav, et korteriomanik, kes vajab sõiduki parkimiseks kohta, peaks selle
ostma näiteks teises linnaosas asuva korterelamu parkimiskohtade hulgast. Parkimiskohata
väiksemad ja soodsamad korteriomandid liiguvad sellisel viisil pigem ostjate kätte, kes
soovivad kujundada neist rendipinnad või külaliskorterid, mis korteriomandi olemust
moonutavad. Kui eesmärk on suurendada võimalusi külaliskorterite ostjatele, tuleks võtta käsile
just sellele suunatud projekt. Asjaolu, et parkimiskohti soovitakse sunniviisiliselt siduda iga
müüdava korteriga, tuleb vajadusel lahendada muul viisil. Võimalik on kõrvaldada nõue teatud
arvu parkimiskohtade ehitamiseks.
Ühispöördumises tuuakse välja, et parkimiskoha rajamise kulud suurendavad korteri lõpphinda
ostja jaoks. Siinkohal on sobiv lahendus see, et kõrgemat lõpphinda on võimalik kompenseerida
hilisema parkimiskohalt saadava rendituluga. Tekkida võib ka olukord, kus korteriomandi
ostnu on sunnitud mõne aja pärast ostma endale ka eraldi parkimiskoha. Sellises olukorras on
võitja üksnes arendaja, kes müüb eraldi nii kortereid kui ka parkimiskohti. Parkimiskoha
kellelegi teisele kasutada andmine on võimalik ka üürilepingu kaudu.
Korteriomand on olemuslikult suunatud eluasemevajaduse rahuldamisele, sellega seotud suhete
reguleerimisele ja senine KrtS teenib seda eesmärki peamiselt hästi. Korteriomandiga seotud
regulatsioon ei peaks olema vahend parkimiskohtade turu käibe tekitamiseks, KrtS ei ole
määratud lahendama parkimisprobleeme. Ühispöördumises käsitletud hääleõiguse küsimuse
lahendamine ei ole ka kehtiva KrtS regulatsiooni eesmärk, hääleõiguse küsimus on
korteriomandiõiguse teostamisel kõrvalteema ega tekita praktilises elus küsimusi ega vaidlusi
korteriomanike jaoks üldkoosolekul. Parkimiskohtade eraldi võõrandamise võimalus tähendaks
olemuslikke muutusi asjaõiguses reguleeritud kaasomandiõiguse teostamise põhimõtetes. KrtS-
is sisalduv põhimõte, et eriomandit saab rakendada üksnes piisavalt ruumiliselt piiritletud
eseme puhul, on õiguslikult veatu lahendus. Parkimiskoht eraldi eriomandi esemena ei ole
ruumiliselt piisavalt piiritletav. Parkimiskohta võib plaanil tähistada, kuid ruumina ei ole see
määratletav. Eeltoodust tulenevalt ei vastaks parkimiskoha eriomandi esemena käsitlemine
eriomandi eseme sisule ja tähendusele. Muud korteriomandiõiguse teostamisega seotud mured
ja suhted on KrtS-is reguleeritud senise erikasutusõiguse instituudi kaudu.
On kaheldav, et ühispöördumises tõstatatud probleemi lahendus saaks olla KrtS-i muutmine.
Ühe kinnisasja piires korteriomandina parkimiskoha müümine on juriidiliselt libe tee.
Analoogiliselt võiks nõuda, et arendajal oleks võimalik eriomandi esemena kõrvalmaja
korteriomanikule müüa ka kinnistul asuv grilli(puhke)nurk, peenramaa või laste mänguväljak,
kui selle konkreetse elamu omanikud neid osta ei soovi. Ometigi on nad ostnud
kaasomandiosana ka juba selle maatüki. Kui lubada parkimiskohtadele eriomandi
mõõdistamist, peaks seda võrdsuse põhimõttest lähtudes lubama ka muudele maapinnal
piiritletavatele aladele. Korteriomand koosneb eriomandist ja kaasomandiosast. Kui lubada
eriomandit luua ka alale, mis ei ole hoone osa, tekib küsimus, kas see ala arvatakse kaasomandi
pindalast välja. Kui parkimiskoha kui eriomandi juurde ei kuulu kaasomandiosa, kas see siis
tähendab, et parkimiskoha omanik peab hakkama nõudma juurdepääsu seadmist oma
eriomandile. Tekivad ka teised praktilised küsimused, näiteks kas parkimiskohtade omanikud
peaksid tasuma majandamiskulusid (reservkapital, remondifond) võrdselt korteriomanikega ja
osalema hoone renoveerimisel ning vastupidi, kas korteriomanikud peaksid osalema
parkimiskohtade hooldusel, nt lumekoristus.
Kõne alla võiks tulla KrtS § 14 muutmine ja täiendamine selliselt, et parkimiskohta saaks
notariaalses vormis võõrandada erikasutusõigusena, kuid küsimus on selles, kas ja kuidas
peaksid olema kaitstud teiste korteriomanike õigused. Korteriomanditeks jagamisel ja
korteriomandite müümisel peaks arendajal olema võimalik võõrandada korteriomandeid nii
koos erikasutusõigusega kui ka ilma ja seega erikasutusõiguseid ka eraldi. Sellisel juhul võib
kerkida küsimus, kas teistel korteriomanikel peaks sellisel juhul olema ostueesõigus, mis ei
oleks ilmselt mõistlik, sest küsimus on võõrandamistehingust kõigile teistele korteriomanikele
teatamises ja ostueesõiguse teostamises. Praktikas esineb kinnistute puhul sellega sageli
probleeme, mistõttu ei ole notaritel taoliste tehingute puhul võimalik tagada õiguskindlust.
Lugupidamisega
(allkirjastatud digitaalselt)
Marek Vahing
Kohtu esimees
|
Aadress: J. Liivi tn 4, Tartu 50409; registrikood: 74001966; telefon: 620 0100; e-post: [email protected]. Lisainfo: www.kohus.ee
Justiitsministeerium
Teie 17.06.2024 nr 10-4/4543-2
Meie 13.08.2024 nr 10-3/24/348-2
Tartu Maakohtu arvamus Eesti Ehitusettevõtjate Liidu ja Eesti Kinnisvarafirmade Liidu
ühispöördumise kohta korteriomandi- ja korteriühistuseaduses sätestatud
parkimiskohtade õiguslikku staatust määratlevate põhimõtete ümbervaatamiseks
Majandus- ja kommunikatsiooniministeerium palus 17. juunil 2024 Tartu Maakohtul esitada
19. augustiks 2024 arvamus Eesti Ehitusettevõtjate Liidu ja Eesti Kinnisvarafirmade Liidu
ühispöördumise kohta korteriomandi- ja korteriühistuseaduses sätestatud parkimiskohtade
õiguslikku staatust määratlevate põhimõtete ümbervaatamiseks.
Tartu Maakohtu arvamuse koostamiseks paluti kohtunikel, kohtujuristidel ja konsultantidel
esitada oma kirjalik arvamus. Tartu Maakohus ei toeta Eesti Ehitusettevõtjate Liidu ja Eesti
Kinnisvarafirmade Liidu ühispöördumist korteriomandi- ja korteriühistuseaduses (KrtS)
sätestatud parkimiskohtade õiguslikku staatust määratlevate põhimõtete ümbervaatamiseks.
Ühispöördumisest nähtub, et põhiprobleem arendajate jaoks ei peitu mitte KrtS regulatsiooni
puudulikkuses vaid selles, milliselt kohalikud omavalitsused parkimisprobleeme lahendama on
asunud, nõudes uusarendustel korteritega sama arvu parkimiskohtade välja ehitamist.
Allakirjutanud ühingud on oma ideedes lähtunud Tallinna praktikatest ja huvidest, jättes
tähelepanuta ülejäänud Eesti. Väljaspool Tallinna asuvate korterite omanikke tõenäoliselt ei
huvita sedavõrd Tallinna parkimisprobleemi lahendamine ja soov suunata parkimiskohad eraldi
käibesse.
Ühispöördumises pakutud lahendus, kuidas saaks suunata parkimiskohti vajavaid korteri- või
sõidukiomanikke omandama teiste korterelamute juurde kuuluvaid parkimiskohti, võib tunduda
hea lahendus ostu-müügi elavdamisest huvitatuile, kuid sõidukiomaniku jaoks ei ole see
lahendus. Ei ole mõeldav, et korteriomanik, kes vajab sõiduki parkimiseks kohta, peaks selle
ostma näiteks teises linnaosas asuva korterelamu parkimiskohtade hulgast. Parkimiskohata
väiksemad ja soodsamad korteriomandid liiguvad sellisel viisil pigem ostjate kätte, kes
soovivad kujundada neist rendipinnad või külaliskorterid, mis korteriomandi olemust
moonutavad. Kui eesmärk on suurendada võimalusi külaliskorterite ostjatele, tuleks võtta käsile
just sellele suunatud projekt. Asjaolu, et parkimiskohti soovitakse sunniviisiliselt siduda iga
müüdava korteriga, tuleb vajadusel lahendada muul viisil. Võimalik on kõrvaldada nõue teatud
arvu parkimiskohtade ehitamiseks.
Ühispöördumises tuuakse välja, et parkimiskoha rajamise kulud suurendavad korteri lõpphinda
ostja jaoks. Siinkohal on sobiv lahendus see, et kõrgemat lõpphinda on võimalik kompenseerida
hilisema parkimiskohalt saadava rendituluga. Tekkida võib ka olukord, kus korteriomandi
ostnu on sunnitud mõne aja pärast ostma endale ka eraldi parkimiskoha. Sellises olukorras on
võitja üksnes arendaja, kes müüb eraldi nii kortereid kui ka parkimiskohti. Parkimiskoha
kellelegi teisele kasutada andmine on võimalik ka üürilepingu kaudu.
Korteriomand on olemuslikult suunatud eluasemevajaduse rahuldamisele, sellega seotud suhete
reguleerimisele ja senine KrtS teenib seda eesmärki peamiselt hästi. Korteriomandiga seotud
regulatsioon ei peaks olema vahend parkimiskohtade turu käibe tekitamiseks, KrtS ei ole
määratud lahendama parkimisprobleeme. Ühispöördumises käsitletud hääleõiguse küsimuse
lahendamine ei ole ka kehtiva KrtS regulatsiooni eesmärk, hääleõiguse küsimus on
korteriomandiõiguse teostamisel kõrvalteema ega tekita praktilises elus küsimusi ega vaidlusi
korteriomanike jaoks üldkoosolekul. Parkimiskohtade eraldi võõrandamise võimalus tähendaks
olemuslikke muutusi asjaõiguses reguleeritud kaasomandiõiguse teostamise põhimõtetes. KrtS-
is sisalduv põhimõte, et eriomandit saab rakendada üksnes piisavalt ruumiliselt piiritletud
eseme puhul, on õiguslikult veatu lahendus. Parkimiskoht eraldi eriomandi esemena ei ole
ruumiliselt piisavalt piiritletav. Parkimiskohta võib plaanil tähistada, kuid ruumina ei ole see
määratletav. Eeltoodust tulenevalt ei vastaks parkimiskoha eriomandi esemena käsitlemine
eriomandi eseme sisule ja tähendusele. Muud korteriomandiõiguse teostamisega seotud mured
ja suhted on KrtS-is reguleeritud senise erikasutusõiguse instituudi kaudu.
On kaheldav, et ühispöördumises tõstatatud probleemi lahendus saaks olla KrtS-i muutmine.
Ühe kinnisasja piires korteriomandina parkimiskoha müümine on juriidiliselt libe tee.
Analoogiliselt võiks nõuda, et arendajal oleks võimalik eriomandi esemena kõrvalmaja
korteriomanikule müüa ka kinnistul asuv grilli(puhke)nurk, peenramaa või laste mänguväljak,
kui selle konkreetse elamu omanikud neid osta ei soovi. Ometigi on nad ostnud
kaasomandiosana ka juba selle maatüki. Kui lubada parkimiskohtadele eriomandi
mõõdistamist, peaks seda võrdsuse põhimõttest lähtudes lubama ka muudele maapinnal
piiritletavatele aladele. Korteriomand koosneb eriomandist ja kaasomandiosast. Kui lubada
eriomandit luua ka alale, mis ei ole hoone osa, tekib küsimus, kas see ala arvatakse kaasomandi
pindalast välja. Kui parkimiskoha kui eriomandi juurde ei kuulu kaasomandiosa, kas see siis
tähendab, et parkimiskoha omanik peab hakkama nõudma juurdepääsu seadmist oma
eriomandile. Tekivad ka teised praktilised küsimused, näiteks kas parkimiskohtade omanikud
peaksid tasuma majandamiskulusid (reservkapital, remondifond) võrdselt korteriomanikega ja
osalema hoone renoveerimisel ning vastupidi, kas korteriomanikud peaksid osalema
parkimiskohtade hooldusel, nt lumekoristus.
Kõne alla võiks tulla KrtS § 14 muutmine ja täiendamine selliselt, et parkimiskohta saaks
notariaalses vormis võõrandada erikasutusõigusena, kuid küsimus on selles, kas ja kuidas
peaksid olema kaitstud teiste korteriomanike õigused. Korteriomanditeks jagamisel ja
korteriomandite müümisel peaks arendajal olema võimalik võõrandada korteriomandeid nii
koos erikasutusõigusega kui ka ilma ja seega erikasutusõiguseid ka eraldi. Sellisel juhul võib
kerkida küsimus, kas teistel korteriomanikel peaks sellisel juhul olema ostueesõigus, mis ei
oleks ilmselt mõistlik, sest küsimus on võõrandamistehingust kõigile teistele korteriomanikele
teatamises ja ostueesõiguse teostamises. Praktikas esineb kinnistute puhul sellega sageli
probleeme, mistõttu ei ole notaritel taoliste tehingute puhul võimalik tagada õiguskindlust.
Lugupidamisega
(allkirjastatud digitaalselt)
Marek Vahing
Kohtu esimees
| Nimi | K.p. | Δ | Viit | Tüüp | Org | Osapooled |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Vastus | 21.08.2024 | 1 | 10-4/4543-11 | Sissetulev kiri | jm | Majandus- ja Kommunikatsiooniministeerium |
| Arvamus | 21.08.2024 | 1 | 10-4/4543-12 | Sissetulev kiri | jm | Eesti Linnade ja Valdade Liit |
| Vastus | 19.08.2024 | 1 | 10-4/4543-10 | Sissetulev kiri | jm | Riigikohus |
| Arvamuse edastamine | 14.08.2024 | 1 | 10-4/4543-9 | Sissetulev kiri | jm | Eesti Korteriühistute liit |
| Arvamuse edastamine | 14.08.2024 | 1 | 10-4/4543-8 | Sissetulev kiri | jm | Põlva Vallavalitsus |
| Arvamuse edastamine | 13.08.2024 | 1 | 10-4/4543-5 | Sissetulev kiri | jm | Harju Maakohus Tallinna kohtumaja |
| Arvamuse edastamine | 13.08.2024 | 1 | 10-4/4543-7 | Sissetulev kiri | jm | Eesti Omanike Keskliit |
| Vastus | 03.07.2024 | 1 | 10-4/4543-4 | Sissetulev kiri | jm | Regionaal- ja Põllumajandusministeerium |
| Seiskohtade küsimine | 17.06.2024 | 1 | 10-4/4543-2 | Väljaminev kiri | jm | Majandus- ja Kommunikatsiooniministeerium, Regionaal- ja Põllumajandusministeerium, Eesti Korteriühistute Liit, Eesti Omanike Keskliit, Harju Maakohus Tallinna kohtumaja, Tartu Maakohus, Notarite Koda, Pärnu Maakohus, Viru Maakohus, Tallinna Ringkonnakohus, Tartu Ringkonnakohus, Riigikohus, Eesti Linnade ja Valdade Liit |