Taotlus riigitee tarbeks kinnisasja osade omandamiseks

KT-Invest OÜ registrikood 10788029 Aardla 23E Tartu 50110

tel: +372 50 30 156 e-post: [email protected] koduleht: www.ktinvest.ee

Transpordiamet

Valge tn 4, Tallinn 11413

Kontaktisik:

Riin Kodu

maade projektijuht, maade osakond

[email protected]

+372 59 822 504

Teie 20.09.2024 nr 8-3/23-028/21862-5

Tartus, 23.09.2024

Kinnisasja omaniku nõusolek Vaksali tänav T1 ja Kitsepõllu tee T1 katastriüksustest maaeralduste

võõrandamiseks

Käesolevaga annab kinnistu Kitse-Põllu (registriosa 1424304) omanik KT-Invest OÜ (registrikood

10788029) nõusoleku Kitse-Põllu kinnisasja koosseisus olevatest Vaksali tänav T1 katastriüksusest ja

Kitsepõllu tee T1 katastriüksusest tehtavate maaeralduste, i.e. käesoleva aja seisuga moodustatud

eraldiseisvate katastriüksuste - vastavalt 40 Tartu-Tiksoja tee maaüksus katastritunnusega

79301:001:1429, pindalaga 1 540 m² ja 40 Tartu-Tiksoja tee maaüksus katastritunnusega

79301:001:1427, pindalaga 2 047 m²) võõrandamiseks hinna ja tingimustega vastavalt

Transpordiameti 20.09.2024 kirjas nr 8-3/23-028/21862-5 esitatud korrigeeritud pakkumusele

(pakkumuse summa kokku 125 176 eurot).

Lugupidamisega,

/allkirjastatud digitaalselt/

Indrek Pung

KT-Invest OÜ

juhatuse liige

Valge 4 / 11413 Tallinn / 620 1200 / [email protected] / www.transpordiamet.ee

Registrikood 70001490

Kliimaministeerium

[email protected]

Meie 30.09.2024 nr 8-3/23-028/16918-1

Taotlus riigitee tarbeks kinnisasja osade

omandamiseks

Kinnisasja avalikes huvides omandamise seaduse (edaspidi KAHOS) § 3 lg 1 p 1 ja § 6 lg 3 ning

§ 4 lg 1 p 7 alusel ja tuginedes Roadplan OÜ poolt koostatud eelprojektile nr 20085-3 „Tartu

põhjapoolse ümbersõidu eelprojekt“ on vajalik riigile omandada järgmised Tartu maakonnas Tartu

linnas Tähtvere külas asuvad Kitse-Põllu kinnistu (Tartu Maakohtu kinnistusosakonna registriosa

numbriga 1424304) osad:

 40 Tartu-Tiksoja tee katastriüksus (katastritunnusega 79301:001:1427, pindalaga 2047 m2,

sihtotstarbega transpordimaa 100%;

 40 Tartu-Tiksoja tee katastriüksus (katastritunnusega 79301:001:1429, pindalaga 1540 m2,

sihtotstarbega transpordimaa 100%).

KAHOS § 3 lõike 1 punkti 1 kohaselt otsustab valdkonna eest vastutav minister riigi huvi korral

kinnisasja omandamise kokkuleppemenetluses, kui kinnisasja väärtus on suurem kui 50-kordne

Statistikaameti avaldatud tehingule eelneva aasta keskmine brutokuupalk. Statistikaameti

andmetel oli eelneva aasta keskmine brutopalk 1904,25 eurot, mis teeb 50-kordseks aasta

keskmiseks brutopalgaks 50 x 1904,25 eurot = 95 212,5 eurot.

Ülalnimetatud kinnistu osade omandamise hind kujuneb niivõrd kõrgeks, et selleks on vajalik

valdkonna eest vastutava ministri otsust.

Tuginedes eeltoodule ja arvestades lisana kaasas olevaid dokumente palume võtta menetlusse

vastav ministri käskkirja eelnõu.

Lugupidamisega

(allkirjastatud digitaalselt)

Sülvi Seppel-Hüvonen

juhataja

maade osakond

2 (2)

Lisad: 1. ministri käskkirja eelnõu;

2. Transpordiameti 17.10.2023 kiri nr 8-3/23-028/21862-1 menetluse alustamise kohta ja

äralõigete joonised;

3. pakkumus, sh Pindi Kinnisvara OÜ hindamisaruanne nr 240127 – 104 - 51040;

4. omaniku tellitud Ober-Haus hindamisteenuste OÜ hindamisaruanne ja võrdleva

hindamisaruande kuludokumendid;

5. uuendatud pakkumus, sh Pindi Kinnisvara OÜ parandatud hindamisaruanne nr 240127

– 104 – 51040;

7. omaniku nõustumus;

8. Swedbank AS-i põhimõtteline nõusolek hüpoteegist vabastamise kohta.

Riin Kodu

59822504, [email protected]

Valge 4 / 11413 Tallinn / 620 1200 / [email protected] / www.transpordiamet.ee

Registrikood 70001490

Indrek Pung

KT-Invest OÜ

[email protected]

Meie 17.10.2023 nr 8-3/23-028/21862-1

Teade Vaksali tänav T1 ja Kitsepõllu tee T1

kinnisasja osade omandamise menetluse

algatamise kohta

Austatud hr Pung

Transpordiamet teavitab Teid menetluse algatamisest maa omandamiseks avalikes huvides, mille

põhjuseks on Tartu põhjapoolse ümbersõidu eelprojekti osaline elluviimine, mida kavandatakse

koos riigitee 2 (E263) Tallinn-Tartu-Võru-Luhamaa Kardla-Tartu lõigu ümberehitamisega.

Transpordiameti tellimusel on Roadplan OÜ poolt koostatud eelprojekt nr 20085-3 „Tartu

põhjapoolse ümbersõidu eelprojekt“. Nimetatud projekti realiseerimiseks on vaja Eesti Vabariigile

Transpordiameti kaudu omandada KT-INVEST OÜ (registrikood 10788029) omandis olevast

Kitse-Põllu kinnistu (registriosa nr 1424304, Tähtvere küla, Tartu linn, Tartu maakond) koosseisu

kuuluvast Vaksali tänav T1 katastriüksusest (katastriüksuse tunnus 83101:003:0767, pindalaga

13 942 m2), äralõige ligikaudse pindalaga 1511 m2 ja Kitsepõllu tee T1 katastriüksusest

(katastriüksuse tunnus 83101:003:0766, pindalaga 4914 m2), äralõige ligikaudse pindalaga

2048 m2 (vastavalt krundijaotuskava joonistele). Projektlahendus on koostatud vastavalt Transpordiameti projekteerimise osakonna juhtivinseneri

22.12.2021 korraldusele nr 1.1-3/21/551 „Projekteerimistingimuste andmine Tartu põhjapoolse

ümbersõidu ehitamise ehitusprojekti koostamiseks“, millega on Teil võimalik soovi korral tutvuda

Transpordiameti lõuna regiooni keskuses aadressil Veski 23, Tartu, eelneval kokkuleppel.

Transpordiamet omandab riigiteede ehitamiseks vajalikku maad kinnisasja avalikes huvides

omandamise seaduse (edaspidi KAHOS) alusel. KAHOS § 4 lg 1 p 7 kohaselt on lubatud kinnisasja

omandada riigitee, kohaliku tee, avaliku raudtee taristu ja teenindusrajatise ning avaliku väljaku

ehitamiseks.

Pärast kinnisasja omandamise menetluse teate kättetoimetamist võib omandatava kinnisasja olulisi

osi ja päraldisi kinnisasjalt eemaldada ainult menetluse läbiviija loal (KAHOS § 8 lg 1). Pärast

kinnisasja omandamise menetluse teate kättetoimetamist võetud kohustusi, nendest saamata jäävat

tulu ega kinnisasjale tehtud parendusi ei hüvitata (KAHOS § 8 lg 2).

2 (2)

KAHOS § 10 lõike 4 alusel on menetluse läbiviijal (Transpordiametil) õigus kinnisasja omaniku

eest teha kõiki kinnisasja jagamisega seotud toiminguid ja esitada avaldusi. Eeltoodust tulenevalt

teavitame, et Transpordiamet alustab kinnisasja jagamisega seotud toimingutega lähiajal ning

tellib maakorraldustoimingute läbiviijalt (maamõõtja) kinnisasja jagamise vastavalt kirjale lisatud

krundijaotuskavale. Maakorraldustoiminguid läbi viiv isik saadab välja kutse piiri

kindlakstegemisele ja kättenäitamisele. Piiride maastikul kätte näitamisele ilmumata jätmise või

seisukoha esitamata jätmise korral loetakse piirimärkide asukohad ja nende alalhoiu kohustus Teie

poolt kooskõlastatuks ja Teile teatavaks tehtuks antud tähtkirjaga ja märkusteta

(Maakatastriseadus § 17). Kõik kinnisasja jagamisega kaasnevad kulud tasub Transpordiamet.

Palume Teil 10 päeva jooksul alates käesoleva kirja kättesaamisest kirjalikult teavitada

menetluse läbiviijat kinnisasjaga seotud kolmanda isiku õigusest, mida ei kanta või ei ole kantud

kinnistusraamatusse, sealhulgas kehtivast üüri- või rendilepingust tulenevast kasutusõigusest. Samuti palume esitada arvelduskonto andmed, kuhu soovitakse tasu ja hüvitise maksmist.

Pärast Teie vastust või 10 päeva möödudes alates käesoleva teate Teile edastamisest tellib

Transpordiamet riigile omandatavate maa-alade väärtuse väljaselgitamiseks hindamisaruande maa

hindamise seaduse § 4 lõike 1 kohast tegevuslitsentsi omavalt ettevõttelt.

Transpordiamet teeb edasise menetluse käigus Teile pakkumuse, määrates tähtaja pakkumusega

nõustumiseks või vastuväidete esitamiseks. Kui nõustute esitatud pakkumusega, otsustab

Transpordiamet kinnisasja omandamise ning seejärel määrab kinnisasja omandamise lepingu

sõlmimiseks tähtaja. Kui Te ei esita nimetatud pakkumuse kohta nõusolekut või vastuväiteid, on

võimalik otsustada kinnisasja sundvõõrandamine.

Menetluse läbiviija kontaktid: Riin Kodu, tel. 5982 2504, [email protected]

Lugupidamisega

(allkirjastatud digitaalselt)

Riin Kodu

maade projektijuht

maade osakond

Lisad: 1. KAHOS menetluse selgitused

2. krundijaotuskava joonised

Riin Kodu

59822504, [email protected]

Valge 4 / 11413 Tallinn / 620 1200 / [email protected] / www.transpordiamet.ee

Registrikood 70001490

Indrek Pung

KT-INVEST OÜ

[email protected]

Meie 06.02.2024 nr 8-3/23-028/21862-2

Pakkumine Vaksali tänav T1 ja Kitsepõllu

tee T1 kinnisasjadest maaeralduste

omandamiseks

Austatud hr Pung

Transpordiamet alustas 17.10.2023 kirjaga nr 8-3/23-028/21862-1 kinnisasja avalikes huvides

omandamise seaduse (edaspidi KAHOS) alusel menetlust KT-INVEST OÜ (registrikood

10788029) omandis olevast Kitse-Põllu kinnistu (registriosa nr 1424304, Tähtvere küla, Tartu linn,

Tartu maakond) koosseisu kuuluvast Vaksali tänav T1 katastriüksusest (katastriüksuse tunnus

83101:003:0767, pindalaga 13 942 m2) ligikaudu 1511 m2 suuruse maaeralduse omandamiseks ja

Kitsepõllu tee T1 katastriüksusest (katastriüksuse tunnus 83101:003:0766, pindalaga 4914 m2),

ligikaudu 2048 m2 suuruse maaeralduse omandamiseks.

Äralõiked on vajalikud Roadplan OÜ poolt koostatud eelprojekti nr 20085-3 „Tartu põhjapoolse

ümbersõidu eelprojekt“ osaliseks elluviimiseks, mida kavandatakse koos riigitee 2 (E263) Tallinn-

Tartu-Võru-Luhamaa Kardla-Tartu lõigu ümberehitamisega.

KAHOS § 11 lg 6 kohaselt määratakse tasu alates 100-eurosest väärtusest kümne euro täpsusega,

täiendavad hüvitised ümardatakse ühe euro täpsusega. Tuginedes Pindi Kinnisvara OÜ poolt

koostatud hindamisaruandele nr 240127 – 104 - 51040 on Vaksali tänav T1 katastriüksusest tehtava

äralõike hüvitusväärtuseks 36 339,55 eurot (24,05 eur/m2) ehk ümardatult 36 340 eurot ja

Kitsepõllu tee T1 katastriüksusest tehtava äralõike hüvitusväärtuseks 49 254,40 eurot (24,05

eur/m2) ehk ümardatult 49 250 eurot.

Juhul kui olete nõus kinnisasja osa võõrandamisega, makstakse Teile kui kinnisasja omanikele

kinnisasja omandamise menetluses kokkuleppe saavutamise eest täiendavat hüvitist

(edaspidi motivatsioonitasu). KAHOS § 15 lg 3 kohaselt on motivatsioonitasu 20% tasust, kuid

mitte vähem kui 0,8-kordne Statistikaameti avaldatud tehingule eelneva aasta (eelneva nelja

kvartali) keskmine brutokuupalk ja mitte rohkem kui 50-kordne keskmine brutokuupalk.

Samuti pakume Teile ühekordset hüvitist asjaajamisega seotud kulude eest vastavalt KAHOS

§-le 17.

2 (2)

Tulenevalt eelnevast ja tuginedes KAHOS § 11 lõikele 6 esitame pakkumise omandada KT-

INVEST OÜ-le kuuluvatest Vaksali tänav T1 ja Kitsepõllu tee T1 katastriüksustest äralõiked

tasudes Teile alljärgnevalt:

Vaksali tänav T1 kinnisasja osa eest makstav tasu – 36 340 eurot (24,05 eur/m2);

Kitsepõllu tee T1 kinnisasja osa eest makstav tasu – 49 250 eurot (24,05 eur/m2);

motivatsioonitasu – 17 118 eurot;

täiendav hüvitis asjaajamisega kaasnevate kulude eest – 171 eurot;

Pakkumus kokku 102 879 eurot.

Juhul kui jagatava kinnisasja maakorraldusliku jagamise käigus selgub, et omandatava äralõike

pindala on kas suurem või väiksem kui 1511 m2 või 2048 m2, siis suurendatakse või vähendatakse

vastavalt kinnisasja osa eest makstavat tasu ja motivatsioonitasu ruutmeetri väärtuse järgi. Tasuga mittenõustumisel on Teil õigus esitada omapoolne võrdlevale hindamisaruandele tuginev

pakkumus, mis vastaks KAHOS-es toodud tingimustele, misjärel asume läbi rääkima. Hinnangu

koostamise korral lähtutakse tasu arvestamisel hinnangu tulemusest, millele lisandub

motivatsioonitasu vastavalt KAHOS § 15 lg-le 3 ning hüvitis asjaajamisega seotud kulude eest

vastavalt KAHOS §-le 17.

Kui Te ei esita nimetatud pakkumuse kohta nõusolekut, on võimalik otsustada kinnisasja

sundvõõrandamine. Kui kinnisasja (osa) omandamine ei toimu kokkuleppel, ei ole kinnisasja

omanikul õigust KAHOS §-s 15 toodud motivatsioonitasule. Palume Teie nõustumust või vastuväiteid esitatud pakkumuse osas hiljemalt 20.02.2024. Menetluse läbiviija kontaktid: Riin Kodu, tel. 5982 2504, [email protected].

Lugupidamisega

(allkirjastatud digitaalselt)

Riin Kodu

maade projektijuht

maade osakond

Lisa: Vaksali tänav T1 ja Kitsepõllu tee T1 hindamisaruanne

Riin Kodu

59822504, [email protected]

Valge 4 / 11413 Tallinn / 620 1200 / [email protected] / www.transpordiamet.ee

Registrikood 70001490

Indrek Pung

KT-INVEST OÜ

[email protected]

Meie 20.09.2024 nr 8-3/23-028/21862-5

Uuendatud pakkumine Vaksali tänav T1 ja

Kitsepõllu tee T1 katastriüksustest

maaeralduste omandamiseks

Austatud hr Pung

Transpordiamet alustas 17.10.2023 kirjaga nr 8-3/23-028/21862-1 kinnisasja avalikes huvides

omandamise seaduse (edaspidi KAHOS) alusel menetlust KT-INVEST OÜ (registrikood

10788029) omandis olevast Kitse-Põllu kinnistu (registriosa nr 1424304, Tähtvere küla, Tartu linn,

Tartu maakond) koosseisu kuuluvast Vaksali tänav T1 katastriüksusest (katastriüksuse tunnus

83101:003:0767, pindalaga 13 942 m2) ligikaudu 1511 m2 suuruse maaeralduse omandamiseks ja

Kitsepõllu tee T1 katastriüksusest (katastriüksuse tunnus 83101:003:0766, pindalaga 4914 m2),

ligikaudu 2048 m2 suuruse maaeralduse omandamiseks.

Äralõiked on vajalikud Roadplan OÜ poolt koostatud eelprojekti nr 20085-3 „Tartu põhjapoolse

ümbersõidu eelprojekt“ osaliseks elluviimiseks, mida kavandatakse koos riigitee 2 (E263) Tallinn-

Tartu-Võru-Luhamaa Kardla-Tartu lõigu ümberehitamisega.

06.02.2024 kirjaga nr 8-3/23-028/21862-2 tegime Teile hinnapakkumise eespool nimetatud

katastriüksustest tehtavate äralõigete riigile müümiseks tuginedes Pindi Kinnisvara OÜ poolt

koostatud hindamisaruandele nr 240127 – 104 – 51040. Nimetatud hinnangus on mõlema äralõike

ruutmeetri väärtuseks saadud 24,05 eurot.

15.02.2024 saadetud kirjas teatasite, et Te ei nõustu Pindi Kinnisvara OÜ poolt saadud tulemusega

ning tellite võrdleva hindamisaruande. 19.04.2024 kirjaga edastasite meile omaltpoolt tellitud

hinnangu, mille koostas Ober-Haus Hindamisteenuste OÜ (töö nr 77151/TR). Nimetatud

hindamisaktis on saadud tulemus võrreldes Pindi Kinnisvara OÜ tulemusega tunduvalt kõrgem,

saades Vaksali tänav T1 katastriüksusest tehtava äralõike ruutmeetri väärtuseks 32 eurot ning

Kitsepõllu tee T1 katastriüksusest tehtava äralõike ruutmeetri väärtuseks 36,10 eurot. Mõlemad

hindajad olid oma hinnangutes välja toonud, et hindamistulemuse täpsuseks on +/- 20%.

Kuna kahe hindamisaruande tulemused erinesid omavahel rohkem kui 20%, oli vajalik välja

selgitada, millest erinevus tuleneb ning seetõttu küsisime mõlemalt hindajalt täiendavaid selgitusi

2 (3)

ja kommentaare koostatud hindamisaruannete osas. Lisaks avastasime Pindi Kinnisvara OÜ

hinnangus väikesed näpuvead võrdlustehingute ehitusõiguse kirjelduses ja sellest tulenevalt viis

Pindi Kinnisvara OÜ hindaja Andres Teder 13.05.2024 hinnangusse sisse vastavad parandused.

Hindamistulemust see täpsustus ei mõjutanud.

Peale mitmeid vahetatud e-kirju, mis kahjuks selgust ei toonud, tegite ettepaneku menetlusega

edasi liikumiseks korraldada ühine arutelu, kus osaleksid mõlemad hindajad ning Transpordiameti

esindajad. Vastav koosolek leidis aset 19.06.2024, kus hindajad said veelkord võimaluse selgitada

hindamisaruannetes rakendatud metoodilist käsitlust ning kommenteerida teineteise hinnanguid.

Arutelul ühisele arusaamale paraku ei jõutud ja mõlemad hindajad jäid enda varasema seisukoha

juurde, et nende saadud hindamistulemus on õige ja teine hindaja on eksinud. Kuna aga osapooled

on huvitatud menetlusega jätkamisest, siis käsitleti koosolekul potentsiaalse kompromissi

võimalusena kahe hindamistulemuse keskteed.

Transpordiameti esindajad võtsid toimunud koosoleku järgselt mõtlemisaega, et kaaluda

menetlusega jätkamise võimalusi ja konsulteerida Kliimaministeeriumiga, kuna antud juhul on

tegemist kõrge väärtusega maade omandamisega, kus vastavalt seadusele teeb omandamise otsuse

valdkonna eest vastutav minister.

20.06.2024 saabus Teie e-kiri, milles teatasite, et olete jätkuvalt huvitatud äralõigete riigile

müümise protsessi sujuvast kulgemisest ja tegite ettepaneku menetluse jätkamiseks Pindi

Kinnisvara OÜ poolt saadud hindamistulemusele 24,05 eurot/m2 lisada hindamistulemuse täpsus

+20%.

Transpordiamet kaalus Teie poolt tehtud ettepanekut ning leidis, et menetlusökonoomikat silmas

pidades on mõistlik jätkata omandamise menetlust Pindi Kinnisvara OÜ poolt saadud ruutmeetri

väärtusele 24,05 eurot lisades hindamistulemuse täpsuse +20% ehk sellisel juhul tuleb

ühikuhinnaks 28,86 eurot/m2.

Juhul kui olete nõus kinnisasja osade võõrandamisega, makstakse Teile kui kinnisasja omanikule

kinnisasja omandamise menetluses kokkuleppe saavutamise eest täiendavat hüvitist

(edaspidi motivatsioonitasu). KAHOS § 15 lg 3 kohaselt on motivatsioonitasu 20% tasust, kuid

mitte vähem kui 0,8-kordne Statistikaameti avaldatud tehingule eelneva aasta (eelneva nelja

kvartali) keskmine brutokuupalk ja mitte rohkem kui 50-kordne keskmine brutokuupalk.

Kuna Te esitasite 19.04.2024 saadetud kirja lisana ka võrdleva hindamisaruande tellimise

kuludokumendid (Ober-Haus Hindamisteenuste OÜ poolt koostatud arve ja maksekorraldus), siis

kajastub käesolevas pakkumises ka selleks ette nähtud hüvitis seaduses määratud ulatuses

(KAHOS § 17).

Tänaseks on riigi poolt ostetavad transpordimaad välja jagatud ning moodustatud eraldiseisevad

katastriüksused:

1) 40 Tartu-Tiksoja tee katastriüksus (katastritunnus 79301:001:1427, pindala 2047 m2);

2) 40 Tartu-Tiksoja tee katastriüksus (katastritunnus 79301:001:1429, pindala 1540 m2).

Tulenevalt eelnevast ja tuginedes KAHOS § 11 lõikele 6 esitame korrigeeritud pakkumise

omandada KT-INVEST OÜ-le kuuluvast Kitse-Põllu kinnistust äralõiked tasudes Teile

alljärgnevalt:

2047 m2 suuruse äralõike eest makstav tasu – 59 076,42 eurot (28,86 eur/m2) ehk ümardatult

59 080 eurot;

1540 m2 suuruse äralõike eest makstav tasu – 44 444,40 eurot (28,86 eur/m2) ehk ümardatult

3 (3)

44 440 eurot;

motivatsioonitasu – 20 704 eurot;

täiendav hüvitis asjaajamisega kaasnevate kulude ja võrdleva hindamisaruande tellimise

eest – 952 eurot;

Pakkumus kokku 125 176 eurot.

Kui Te ei esita nimetatud pakkumuse kohta nõusolekut, on võimalik otsustada kinnisasja

sundvõõrandamine. Kui kinnisasja (osa) omandamine ei toimu kokkuleppel, ei ole kinnisasja

omanikul õigust KAHOS §-s 15 toodud motivatsioonitasule. Palume Teie nõustumust või vastuväiteid esitatud pakkumuse osas hiljemalt 07.10.2024. Menetluse läbiviija kontaktid: Riin Kodu, tel. 5982 2504, [email protected].

Lugupidamisega

(allkirjastatud digitaalselt)

Riin Kodu

maade projektijuht

maade osakond

Lisa: Pindi Kinnisvara OÜ täpsustatud hindamisaruanne

Riin Kodu

59822504, [email protected]

Peakontor Narva mnt 53 10152 Tallinn Tel +372 665 9700

[email protected]

Tartu kontor Narva mnt 27a 51013 Tartu Tel +372 744 6500

[email protected]

Jõhvi kontor Keskväljak 4 41531 Jõhvi Tel +372 337 0768

johvi@ober- haus.ee

Eksperthinnang nr 77151/TR

Aadress: Vaksali tänav T1 ja Kitsepõllu tee T1, Tähtvere küla, Tartu

linn, Tartu maakond Vara: Äralõige pindalaga 1511 m², mõtteline osa kinnisasja osast,

katastriüksusest Vaksali tänav T1 (kinnistu reg osa nr 1424304, katastritunnus 83101:003:0767, pindala 13 942 m², sihtotstarve transpordimaa 100%).

Äralõige pindalaga 2048 m², mõtteline osa kinnisasja osast

katastriüksusest Kitsepõllu tee T1 (kinnistu reg osa nr 1424304, katastritunnus 83101:003:0766, pindala 4915 m²,

sihtotstarve transpordimaa 100%). Väärtuse kuupäev: 02.04.2024 Hindamisaruande kuupäev: 19.04.2024

Koostaja: /allkirjastatud digitaalselt/ Kristjan Gross Kutseline hindaja

Vara hindaja, vara hindaja 7, kutsetunnistuse nr 189528 Eesti Kinnisvara Hindajate Ühingu liige

Hoonestamata kinnistu, reg. nr 1424304 © Ober-Haus Hindamisteenuste OÜ lk 2/36 Eksperthinnang nr 77151/TR

2

Sisukord

KOKKUVÕTE ..................................................................................................................... 3

1. Hinnatav vara, hindamise eesmärk ja klauslid .......................................................... 5 1.1. Hinnatav vara ja hindamise eesmärk ........................................................................... 5

1.2. Hindamise alused ning eksperthinnangu avaldamine ...................................................... 5 1.3. Hinnangu kehtivuse eeldused ja klauslid piiratud vastutuse kohta ................................... 5

2. Hindamise algandmed ja hinnatava vara ülevaatus .................................................. 6 2.1. Hindamise lähteandmed ja hinnatava vara dokumentatsioon .......................................... 6 2.2. Hinnatava vara ülevaatus ........................................................................................... 6

3. Hinnatava vara kirjeldus ........................................................................................... 7 3.1. Asukoht ................................................................................................................... 7

3.2. Omandisuhted ........................................................................................................ 10 3.3. Katastriüksus (äralõige) Kitsepõllu tee T1 ................................................................... 11 3.4. Katastriüksus (äralõige) Vaksali tänav T1 ................................................................... 13 3.5. Planeeringud ........................................................................................................... 14 3.6. Tehnovõrgud .......................................................................................................... 16

3.7. Hinnang hinnatava vara kestlikkuse väärtusele ja kvaliteediklassile ............................... 16 3.8. Hüvitamise eesmärgil hindamine ja äralõike käsitlus hindamisel .................................... 16

4. Turuülevaade .......................................................................................................... 17 4.1. Majandusülevaade.................................................................................................... 17 4.2. Kinnisvaraturg ......................................................................................................... 19 4.3. Segmendi turuülevaade ............................................................................................ 20 4.4. Turustatavuse analüüs ............................................................................................. 23

5. Hindamine .............................................................................................................. 24

5.1. Parim kasutus ......................................................................................................... 24 5.2. Hindamise metoodiline alus ja põhimõtted .................................................................. 24 5.3. Turuväärtuse hinnang Kitsepõllu tee T1 äralõige ......................................................... 25 5.4. Turuväärtuse hinnang Vaksali tänav T1 äralõige .......................................................... 28 5.5. Kaasneva kahju hindamine ....................................................................................... 31

Lisa 1. Fotod ................................................................................................................... 33

Lisa 2. Kinnistusregistri väljavõte .................................................................................. 34

Vastavuskinnitus standardi nõuetele: ............................................................................ 36

Hoonestamata kinnistu, reg. nr 1424304 © Ober-Haus Hindamisteenuste OÜ lk 3/36 Eksperthinnang nr 77151/TR

3

KOKKUVÕTE

HINNATAVA VARA KOONDANDMED

Hinnatavad varad Äralõige pindalaga 1511 m², mõtteline osa kinnisasja osast, katastriüksusest Vaksali tänav T1 (kinnistu reg osa nr 1424304, katastritunnus 83101:003:0767, pindala 13 942 m², sihtotstarve transpordimaa 100%).

Äralõige pindalaga 2048 m², mõtteline osa kinnisasja osast katastriüksusest Kitsepõllu tee T1 (kinnistu reg osa nr 1424304, katastritunnus 83101:003:0766, pindala 4915 m², sihtotstarve transpordimaa 100%).

Aadress Vaksali tänav T1 ja Kitsepõllu tee T1, Tähtvere küla, Tartu linn, Tartu

maakond

Omanik KT-INVEST OÜ (registrikood 10788029)

Registriosa nr Kinnistu, reg osa nr 1424304

Katastritunnus 83101:003:0763

83101:003:0764

83101:003:0765 83101:003:0766 (äralõikega maaüksus) 83101:003:0767 (äralõikega maaüksus)

Äralõike pindalad 1511 m²

2048 m²

Kommentaar Hindamisel on lähtutud kinnistu koosseisust seisuga 27.01.2024, mis on Pindi Kinnisvara eksperthinnangu kinnistusregistri väljavõtte kuupäev ning kus on kinnistu koosseisus viis (5) maaüksust (neist kahest maaüksusest teostatakse äralõige).

Detailplaneering Kinnistul on kehtiv detailplaneering, Kitse-Põllu maaüksuse detailplaneering, planeeringu nr DP-01-298, kehtestatud 9/6/2008. Kinnistu on detailplaneeringuga jagatud kolmeks äri- ja toomismaa ja kaheks transpordimaa maaüksuseks.

HINDAMISARUANDE KOONDANDMED

Hinnangu eesmärk Eksperthinnang on koostatud kinnisasja hüvitusväärtuse määramiseks

Seos Kinnitame, et Ober Haus Kinnisvara ei ole seotud hinnatava vara omandisuhtega.

Ülevaatuse kuupäev 02.04.2024

Väärtuse kuupäev 02.04.2024

Hindamisaruande kuupäev

19.04.2024

Tellija KT-Invest OÜ, esindaja Indrek Pung

Tellimusleping Kirjalik

Hindamise eeldused Puuduvad

Hinnang likviidsusele Müügiperioodi pikkuseks võib väärtuse kuupäeva turusituatsioonis prognoosida ca 12 kuud.

Hindamistulemuse täpsus

Keskmine (+/- 20%)

Käibemaks Hinnatud väärtused ei sisalda käibemaksu

VASTUOLUD ANDMETES

Hindaja vastuolusid andmetes ei tuvastanud

HINDAMISTULEMUS

Hinnatava vara, äralõige pindalaga 1511 m², mõtteline osa kinnisasja osast, katastriüksusest

Vaksali tänav T1 (kinnistu reg osa nr 1424304, katastritunnus 83101:003:0767, pindala 13 942 m², sihtotstarve transpordimaa 100%) harilik väärtus on 48 352 (nelikümmend kaheksa tuhat kolmsada viiskümmend kaks) eurot ehk 32,0 €/m² taandatuna maatüki äralõike pinnale. Kaasnevat kahju ja saamata jäänud tulu ei esine.

Hinnatava vara, äralõige pindalaga 2048 m², mõtteline osa kinnisasja osast katastriüksusest Kitsepõllu tee T1 (kinnistu reg osa nr 1424304, katastritunnus 83101:003:0766, pindala 4915 m², sihtotstarve transpordimaa 100%) harilik väärtus on 73 932,8 (seitsekümmend kolm tuhat üheksasada kolmkümmend kaks ja kaheksa senti) eurot ehk 36,1 €/m² taandatuna äralõike pinnale. Kaasnevat kahju ja saamata jäänud tulu ei esine.

Hoonestamata kinnistu, reg. nr 1424304 © Ober-Haus Hindamisteenuste OÜ lk 4/36 Eksperthinnang nr 77151/TR

4

Koostaja /allkirjastatud digitaalselt/ Kristjan Gross

Kutseline hindaja Vara hindaja, vara hindaja 7, kutsetunnistuse nr 189528

Eesti Kinnisvara Hindajate Ühingu liige

Hoonestamata kinnistu, reg. nr 1424304 © Ober-Haus Hindamisteenuste OÜ lk 5/36 Eksperthinnang nr 77151/TR

5

1. Hinnatav vara, hindamise eesmärk ja klauslid

1.1. Hinnatav vara ja hindamise eesmärk

Aadress Vaksali tänav T1 ja Kitsepõllu tee T1, Tähtvere küla, Tartu linn, Tartu

maakond

Registriosa nr Kinnistu, reg osa nr 1424304

Vara liik Kinnisasi

Hindamise eesmärk Eksperthinnang on koostatud kinnisasja hüvitusväärtuse

määramiseks

1.2. Hindamise alused ning eksperthinnangu avaldamine

Hindamisel on lähtutud Eesti varahindamise standarditest EVS 875, kehtivast seadusandlusest ja Eesti Kinnisvara Hindajate Ühingu heade tavade koodeksist.

Turuväärtus on hinnangul põhinev summa, mille eest vara peaks väärtuse kuupäeval minema üle tehingut sooritada soovivalt müüjalt tehingut sooritada soovivale ostjale sõltumatus ja võrdsetel alustel toimuvas tehingus pärast kõigile nõuetele vastavat müügitegevust, kusjuures osapooled on

tegutsenud teadlikult, kaalutletult ning ilma sunduseta. (EVS 875-1:2015) Ülevaatuse kuupäev on kuupäev, millal teostati hinnatava vara ülevaatus. Ülevaatuse kuupäev peab alati eelnema väärtuse kuupäevale. (EVS 875-1:2015)

Väärtuse kuupäev on kuupäev, mille seisuga hindamistulemus (väärtus) on esitatud. (EVS 875- 1:2015) Hindamisaruande kuupäev on kuupäev, millal hindamisaruanne on allkirjastatud. (EVS 875- 1:2015)

Hüvitusväärtus (compensation) on üldmõiste, mis on seotud kahjude hüvitamisega kinnisvara omandiõiguse ja muude varaliste õiguste kitsendamisel, sundvõõrandamisel ja muudel sarnastel eesmärkidel. Kuigi turuväärtus on kõige sagedamini kasutatav väärtuseliik, on hüvitusväärtuse hindamisel sageli lähtekohaks vara asendamise, remontimise või ülesehitamise kulud, mis teatud turusituatsiooni ja/või asukohta silmas pidades võivad oluliselt erineda turuväärtusest. (EVS 875- 12). Hüvitamise eesmärgil kinnisasja hindamisel leitakse kinnisasja väärtus. Kui kinnisasja väärtus

ei iseloomusta kogu varalist kahju, mis isikule tekib, siis hinnatakse väärtusele lisanduv otsene varaline kahju ja saamata jääv tulu. Hindamistulemuses eristatakse võimaluse korral kinnisasja (või selle osa) väärtus, otsene varaline kahju ja saamata jääv tulu (Kinnisasja erakorralise hindamise kord § 28). Äralõige (land taken) on võõrandamisele kuuluv piiritletud osa maatükist (EVS 875-12)

Harilik väärtus. Eseme väärtuseks loetakse selle harilik väärtus, kui seaduse või tehinguga ei ole ette nähtud teisiti. Eseme harilik väärtus on selle kohalik keskmine müügihind (turuhind). Hariliku väärtuse hindamisel lähtutakse turuväärtuse hindamise nõuetest

1.3. Hinnangu kehtivuse eeldused ja klauslid piiratud vastutuse kohta

Hindaja on tegutsenud hinnangut andes sõltumatult ning kõik eksperthinnangus sisalduvad andmed on tõesed ning esitatud kolmandate isikute huvidest sõltumatult.

Hinnang kehtib eeldusel, et hindajale esitatud andmed ja informatsioon on tõesed ning on täidetud

kõiki hinnangu kehtivuse tingimusi. Hindaja ei vastuta nende hinnangus olevate valeandmete eest, mis on hindajale esitatud ja mille õigsuse kontrollimiseks eksperthinnangu koostamise käigus hindajal puudub võimalus või põhjendatud vajadus.

Hindaja ei ole teostanud mingeid uuringuid saastatuse või saastuse ohu kohta ning seega ei saa esitada mingit kindlat seisukohta küsimuses, missugune võiks olla nende võimalik mõju hindamistulemusele. Hindamisel on lähtutud eeldusest, et hinnataval objektil ja selle läheduses ei ole saastatust ega saastuse ohtu. Igasugune saastatuse ja saastuse ohu avastamine võib vara väärtust oluliselt mõjutada. (EVS 875- 13:2015)

Hoonestamata kinnistu, reg. nr 1424304 © Ober-Haus Hindamisteenuste OÜ lk 6/36 Eksperthinnang nr 77151/TR

6

2. Hindamise algandmed ja hinnatava vara ülevaatus

2.1. Hindamise lähteandmed ja hinnatava vara dokumentatsioon Hindamist puudutavad algandmed on saadud järgmistest allikatest:

Allikas Kuupäev

Maa-ameti maaregistri väljavõte 02.04.2024

Maa-ameti hinnastatistika 02.04.2024

Kinnisvaraportaal kv.ee 02.04.2024

Tartu detailplaneeringute kaardirakendus, sh Kitse-Põllu maaüksuse detailplaneering, planeeringu nr DP-01-298, kehtestatud 9/6/2008

02.04.2024

Ober Haus Kinnisvara ja Maa-ameti tehingute andmebaas 02.04.2024

Kinnistusraamatu registriosa väljavõte 18.04.2024

Indrek Pung e-kiri 14.02.2024 koos Pindi Kinnisvara eksperthinnanguga 14.02.2024

Dokumendid

Pindi Kinnisvara eksperthinnang nr 240127 – 104 – 51040. Esitatud tellija esindaja hr Indrek Pung poolt

Allhange Ei kasutatud

2.2. Hinnatava vara ülevaatus

Ülevaatuse kuupäev 02.04.2024

Ülevaatuse teostanud hindaja Kutseline hindaja Kristjan Gross

Ülevaatuse juures viibinud isikud

Ülevaatus teostatud iseseivalt

Ülevaatuse ulatus Kogu vara ulatuses

Ülevaatuse põhjalikkus Visuaalne ülevaatus, erivahendeid ei kasutatud.

Hoonestamata kinnistu, reg. nr 1424304 © Ober-Haus Hindamisteenuste OÜ lk 7/36 Eksperthinnang nr 77151/TR

7

3. Hinnatava vara kirjeldus

3.1. Asukoht

Makroasukoht

Paiknemine Hinnatav vara asub Tähtvere külas, mis on Tartu linna üheks asulaks. Vara jääb Tartu linnast põhja pool, Tartu kesklinnast (Raekoja plats) ca 4,5 km kaugusel.

Tegemist on kõrgemalt hinnatud väga hea nähtavuse ja ligipääsuga asukohaga.

Kinnistu asukoht märgitud noolega. Allikas: maaamet.ee

Hoonestamata kinnistu, reg. nr 1424304 © Ober-Haus Hindamisteenuste OÜ lk 8/36 Eksperthinnang nr 77151/TR

8

Mikroasukoht

Iseloomustus Vara asuva Tartu-Tallinn maantee ääres.

Piirkonna

hoonestus

Piirkonna valdavaks hoonestuseks on teisel pool raudteed äri- ja

tootmishooned, teisel pool maanteed üksikelamu ja hoonestamata maa. Tuntumad hooned on A. Le Cog logistikahoone, Gardest aianduskeskus

Piirkonna haljastus Peamiselt madalhaljastus.

Hoonestamata kinnistu, reg. nr 1424304 © Ober-Haus Hindamisteenuste OÜ lk 9/36 Eksperthinnang nr 77151/TR

9

Teedevõrk Juurdepääs varani avalikult kasutatavalt tugimaanteelt Tartu-Tiksoja (tee nr 40). Hetkel väike mahasõit kinnisasja kagunurgas, detailplaneeringus

planeeritud hinnatavad katastriüksused juurdepääsuks.

Juurdepääs Juurdepääs varani avalikult kasutatavalt tugimaanteelt Tartu-Tiksoja (tee nr

40). Hetkel väike mahasõit kinnisasja kagunurgas, detailplaneeringus planeeritud hinnatavad katastriüksused juurdepääsuks

Hoonestamata kinnistu, reg. nr 1424304 © Ober-Haus Hindamisteenuste OÜ lk 10/36 Eksperthinnang nr 77151/TR

10

Müra ja õhusaaste Müra- ja saastustase vara vahetus ümbruses on keskmisest kõrgem. Kinnistu piirneb Tartu-Tiksoja tugimaanteega, mis on kõrge liiklussagedusega tee.

Mürataset tõstab ka läänesuunal paiknev raudtee.

Allikas: Maa-ameti mürakaardi rakendus

3.2. Omandisuhted

Registriosa number 1424304

Omandivorm Mõttelised osa kinnisasjast

Omanik KT-INVEST OÜ (registrikood 10788029)

Kanded registriosa I jaos Puuduvad

Kanded registriosa III jaos

Puuduvad

Kanded registriosa IV jaos

Hüpoteek summas kaks miljonit krooni aktsiaseltsi Hansapank (reg.kood 10060701), Tallinn kasuks. Kinnistu igakordne omanik on kohustatud alluma kohesele sundtäitmisele hüpoteegiga tagatud nõude rahuldamiseks 30.05.2005 kinnistamisavalduse alusel sisse kantud 10.06.2005. Kohtunikuabi M.Tolpinets.

Kinnistusregistriosa IV jaos kehtiv hüpoteegikanne, millega me hindamisel ei arvesta.

Märkus: riigile omandatav vara vabastatakse hüpoteegist ning seetõttu pole hindamisel arvestatud vara koormava hüpoteegiga. Hindajal puudub võimalus kontrollida hüpoteegiga tagatud nõude olemasolu ja

jääk-summat hindamisaruande kuupäeva seisuga. Kui vara omandatakse koos seda koormava hüpoteegiga, tuleb hüvitusväärtusest lahutada hüpoteegiga tagatud nõude tegelik jääk

Üüri- või rendilepingud Hindajale teadaolevalt puuduvad

Muud olulised väärtust

mõjutavad õiguslikud tegurid ja piirangud

Puuduvad

Hoonestamata kinnistu, reg. nr 1424304 © Ober-Haus Hindamisteenuste OÜ lk 11/36 Eksperthinnang nr 77151/TR

11

3.3. Katastriüksus (äralõige) Kitsepõllu tee T1

Tunnus 83101:003:0766

Aadress Kitsepõllu tee T1

Omavalitsus Tartu linn

Maakond Tartu maakond

Sihtotstarve 1 Transpordimaa 100%

Sihtotstarve 2 -

Sihtotstarve 3 -

Pindala 4915 m²

Maatüki kuju ja

reljeef, kirjeldus

Maaüksus on ebakorrapärase, pikliku kujuga, reljeef on valdavalt tasane.

Maatükk piirneb ühelt küljelt teega, teiselt poolt ehituseks määratud sama kinnistu hoonestamata kruntidega. Äralõige on planeeritud kinnistu kirdesuunal olevast, Tartu-Tiksoja teega piirnevast osast.

Kinnisasja olulised osad

Puuduvad

Kitsendused

Hoonestamata kinnistu, reg. nr 1424304 © Ober-Haus Hindamisteenuste OÜ lk 12/36 Eksperthinnang nr 77151/TR

12

Kitsendused ei mõjuta hindamiskäiku ega vara turuväärtust vastavalt vara parimale kasutusele.

Äralõige1

1 Allikas: Pindi Kinnisvara eksperthinnang nr 240127 – 104 – 51040

Hoonestamata kinnistu, reg. nr 1424304 © Ober-Haus Hindamisteenuste OÜ lk 13/36 Eksperthinnang nr 77151/TR

13

3.4. Katastriüksus (äralõige) Vaksali tänav T1

Tunnus 83101:003:0767

Aadress Vaksali tänav T1

Asustusüksus Tähtvere küla

Omavalitsus Tartu linn

Maakond Tartu maakond

Sihtotstarve 1 Transpordimaa 100%

Sihtotstarve 2 -

Sihtotstarve 3 -

Pindala 13942 m²

Maatüki kuju ja reljeef, kirjeldus

Maaüksus on ebakorrapärase kujuga, reljeef on valdavalt tasane. Maatükk piirneb teega, raudteemaaga ja ehituseks määratud sama kinnistu hoonestamata kruntidega. Äralõige on planeeritud kinnistu kirdesuunal olevast, Tartu-Tiksoja teega piirnevast osast.

Kinnisasja olulised osad

Kinnisasja olulised osad

Kitsendused

Kitsendused ei mõjuta hindamiskäiku ega vara turuväärtust vastavalt vara parimale kasutusele.

Hoonestamata kinnistu, reg. nr 1424304 © Ober-Haus Hindamisteenuste OÜ lk 14/36 Eksperthinnang nr 77151/TR

14

Äralõige2

3.5. Planeeringud

Üldplaneering

Üldplaneeringu järgselt on äralõigete osas tegemist tee ja tänava maa- alaga. Seda arvestamata on maakasutusplaanil hinnatava maaüksuse juhtotstarve ettevõtluse maa-ala.

Ettevõtluse maa-ala on äri- ja tööstushoonestusega piirkond. Piirkonnas kehtivad tulenevalt krundi sihtotstarbest ärihoone või vastavalt tootmishoone maa-ala tingimused.

Toetav otstarve: ärihoonete maa, tootmishoonete maa.

Toetava otstarbe suurim osakaal: 49%

2 Allikas: Pindi Kinnisvara eksperthinnang nr 240127 – 104 – 51040

Hoonestamata kinnistu, reg. nr 1424304 © Ober-Haus Hindamisteenuste OÜ lk 15/36 Eksperthinnang nr 77151/TR

15

Detailplaneering3 Planeeringu nimi Kitse-Põllu maaüksuse detailplaneering

Planeeringu nr DP-01-298

Staatus kehtestatud

Planeeringu eesmärk

Maaüksuse sihtotstarbe muutmine, äri- ja tootmishoonete sihtotstarvetega kruntide moodustamine ja ehitusõiguse määramine ning tehnovõrkude varustuse põhimõttelise lahenduse väljatöötamine.

Koostaja Artes Terrae OÜ

Algatamise kuupäev

13/6/2005

Kehtestamise kuupäev

9/6/2008

Avaliku väljapaneku algus

15/5/2008

Avaliku väljapaneku lõpp

28/5/2008

ÜPd muutev Ei

Väljavõte detailplaneeringu põhijoonisest:

Kruntide

ehitusõiguse tabel

3 https://info.raad.tartu.ee/dhs.nsf/web/viited/DP-01-298

Hoonestamata kinnistu, reg. nr 1424304 © Ober-Haus Hindamisteenuste OÜ lk 16/36 Eksperthinnang nr 77151/TR

16

Äralõiked DP positsioonidelt

Äralõiked on tehtud positsioonidelt 4 ja 5.

Positsioon 5 äralõige pindalaga 2048 m². Äralõige on kinnistu kirdesuunal olevast, teega piirnevast osast.

Positsioon 4 äralõige pindalaga 1511 m². Äralõige on kinnistu kirdesuunal olevast, teega piirnevast osast.

3.6. Tehnovõrgud

Maatükil puuduvad, naaberkinnistule põhjasuunal (Palsa) on väljastatud on ehitusload vee-, reoveekanalisatsiooni- ja sademevee, kanalisatsioonitorustike ehitamiseks.

Kinnistut läbib el.liin. Vaksali tn kinnistule (83101:003:0206) on kavandatud gaasitrass.

3.7. Hinnang hinnatava vara kestlikkuse väärtusele ja kvaliteediklassile

Kestlikkus ehk jätkusuutlikkus on ressursside kasutamise viis inimeste vajaduste rahuldamiseks,

säilitades keskkonda sellisel moel, et vajaduste rahuldamine oleks võimalik mitte ainult praegu, vaid

ka määramatus tulevikus. Kogu kestlikkuse valdkond koosneb kolmest osast: keskkonna, majanduse ja sotsiaalpoliitiline kestlikkus. (EVS 875-10)

Hinnang kinnistu kestlikkuse väärtusele

Kestlikkuse väärtus

Piirkonnas on võimalik kestlik arendus.

3.8. Hüvitamise eesmärgil hindamine ja äralõike käsitlus hindamisel

(1) Kinnisasja omandaja peab kinnisasja omandamise korral maksma kinnisasja omanikule tasu. (2)

Tasu koosneb kinnisasja väärtusest ja hüvitisest kinnisasja omandamisega otseselt kaasneva varalise kahju ja saamata jääva tulu eest, kui need esinevad (KAHOS § 11). (1) Kinnisasja hinnatakse hüvitamise eesmärgil, kui õigusaktist või tehingust tulenevalt tuleb kinnisasja või piiratud asjaõiguse omanik asetada talle hüvitise määramiseks olukorda, mis on võimalikult lähedane olukorrale, milles ta oleks olnud, kui omandamise asjaolu ei oleks esinenud. (2) Hüvitamise eesmärgil kinnisasja hindamisel leitakse kinnisasja väärtus. Kui kinnisasja väärtus ei

iseloomusta kogu varalist kahju, mis isikule tekib, siis hinnatakse väärtusele lisanduv otsene varaline kahju ja saamata jääv tulu. (3) Hindamisaruandes kirjeldatakse, mis oleks olnud, kui hüvitamist põhjustavat asjaolu ei oleks esinenud, ja olukorda, mis arvestab hüvitamist põhjustava asjaoluga. Mõlema olukorra erinevused tuuakse hindamisaruandes selgelt esile. (4) Hindamistulemuses eristatakse võimaluse korral kinnisasja (või selle osa) väärtus, otsene varaline kahju ja saamata jääv tulu (Kinnisasja erakorralise hindamise kord § 28).

(1) Kui äralõige on iseseisvalt kasutatav, hinnatakse äralõike väärtus eraldi kinnisasja väärtusena.

Äralõike väärtuse hindamisel eraldi kinnisasjana esitatakse hinnang ka selle kohta, kas äralõike väärtus kajastab allesjääva kinnisasja turuväärtuse vähenemist ning kas esineb otsene varaline kahju ja saamata jääv tulu seoses allesjääva kinnisasjaga.

(2) Kui äralõige ei ole iseseisvalt kasutatatav, hinnatakse kinnisasja kui terviku turuväärtuse

vähenemisena esmalt kinnisasja turuväärtus enne äralõike tegemist ja lahutatakse sellest kinnisasja väärtus pärast äralõike tegemist. Kui kinnisasi koosneb mitmest erineva kasutusega osast, hinnatakse ainult nende osade väärtust, mille väärtus äralõike tõttu muutub (Kinnisasja erakorralise

hindamise kord § 29). Kui omandamisele kuuluv kinnisasjast tehtav äralõige on iseseisvalt kasutatav, hinnatakse äralõiget

kui võimalikku müügiobjekti. Kui äralõige ei ole iseseisvalt kasutatav, on hindamise aluseks kinnisasja kui terviku turuväärtuse vähenemine, mis on põhjustatud kinnisasjast tehtavast äralõikest ja ümbritseva keskkonna muutusest. (KAHOS § 12 (4). Kinnisasja hinnatakse üldjuhul tervikuna, arvestades kõiki kinnisasja olulisi osi. Kinnisasja võib hinnata osadena või hinnata üksnes kinnisasja osa kinnisasja kasutusest, hindamise eesmärgist, hinnatava kinnisasja eripärast lähtudes või õigusaktides sätestatud juhtudel (Kinnisasja erakorralise

hindamise kord § 5).

Hoonestamata kinnistu, reg. nr 1424304 © Ober-Haus Hindamisteenuste OÜ lk 17/36 Eksperthinnang nr 77151/TR

17

Otsesese varalise kahju hindamine

(1) Otsese varalise kahjuna hinnatakse kahju, mis ei sisaldu omandatava kinnisasja või sellest tehtava äralõike väärtuses, kinnisasja kui terviku väärtuse vähenemises ega saamata jäävas tulus. Hinnatakse selgelt tuvastatud ja tõendatud otsene varaline kahju.

(2) Ei hinnata järgmist kahju: 1) mittevaraline kahju; 2) keskkonnanõuetega kooskõlas olevat püsivat mõõdetavat kahju keskkonnale, sealhulgas müra, vibratsiooni ja heitgaase; 3) ehitise likvideerimisest tekkivat kahju, mis projekti käigus teise sama funktsionaalsusega ehitisega asendamise kaudu hüvitatakse. (3) Kinnisasjast äralõike tegemisega kaasneva otsese varalise kahju hindamisel analüüsitakse:

1) kinnisasja tükeldumisest, suuruse vähenemisest, kuju ebaotstarbekamakas muutumisest, senise kasutusotstarbe muutmisest ja muust sellisest tagajärjest tulenevat mõju allesjääva kinnisasja väärtusele; 2) privaatsuse vähenemise mõju seoses ümbritsevasse keskkonda uute ehitiste püstitamisega või kõrghaljastuse vähenemisega, eelkõige elukondlikel ning äri- või puhkeotstarbelistel kinnisasjadel; 3) kinnisasja pindala vähenemise mõju kinnisasja kasutatavusele ja ühikuväärtusele ning sellest tulenevalt kinnisaja kui terviku turuväärtusele;

4) kuludokumentide alusel kinnisasja omandatavale osale viimase kümne aasta jooksul tehtud kasulikke kulutusi, seejuures võib juriidilisest isikust kinnisasja omaniku puhul aluseks võtta ehitiste jääkmaksumuse bilansis § 30 lõikes 3 sätestatud tingimustel (Kinnisasja erakorralise hindamise kord § 31). Kinnisasja (katastriüksust) hinnatakse reeglina kui tervikut. Kui võõrandatakse osa kinnisasjast,

tuleb hindajal eraldi tuua välja võõrandatava äralõike väärtus ruutmeetri hinnaga. Kui äralõige vastab kriteeriumitele, mis on omased kinnisasjadele, millega turul vabalt kaubeldakse, käsitletakse äralõiget kui võimalikku müügiobjekti (EVS 875 Osa 12). Kui äralõige ei ole iseseisvalt kasutatav, on hindamise aluseks kinnisasja kui terviku turuväärtuse vähenemine, mis on põhjustatud kinnisasjast tehtavast äralõikest ja ümbritseva keskkonna

muutusest. 4. Turuülevaade

4.1. Majandusülevaade

Panga värske majandusprognoosi järgi kujuneb Eesti majanduslangus seni arvatust pikemaks, mille

peamisteks põhjusteks on Eesti eksporditurgude halb seis ja kahanenud konkurentsivõime. Prognoosi kohaselt langeb Eesti majandus tänavu 3,5% ja 2024. a 0,4%. Kiiremat majanduskasvu on oodata alates 2025. a. Kahanev majandus toob järgmisel aastal kaasa töötuse mõningase kasvu, kuid inimeste ostujõud jätkab paranemist.

Lõppev aasta on Eesti majanduse jaoks osutunud arvatust raskemaks ning majanduslangus kestab varem oodatust kauem. Ettevõtete müügivõimalusi koduturul on piiranud ebakindlus tuleviku suhtes ja sellest põhjustatud kokkuhoid ning säästmise

suurenemine. Müüki välisturgudele on takistanud peamiste eksporditurgude viletsam käekäik

võrreldes Euroopa majandusega tervikuna ning vahetuskursi kallinemine Põhjamaadega. Oluline on olnud tootmiskulude tõus ning sõjast tulenevalt mitmete seniste tarneahelate katkemine ja ärimudelite hääbumine. Ebakindlad olud ja kõrgemad intressimäärad pole soosinud ka uute investeeringute lisandumist. Kokkuvõttes kahaneb Eesti majandus tänavu teist aastat järjest ning oodatav langus ulatub 3,5%ni. Väikeses, 0,4% suuruses languses on Eesti

majandus eeldatavasti ka 2024. a.

Hoonestamata kinnistu, reg. nr 1424304 © Ober-Haus Hindamisteenuste OÜ lk 18/36 Eksperthinnang nr 77151/TR

18

Seni on ettevõtted püüdnud vältida töökohtade vähendamist, mistõttu koguhõive on peaaegu kaks

aastat väldanud majanduslangusest hoolimata püsinud läbi aegade kõrgeimal tasemel. Töötajate hoidmine on saanud võimalikuks tänu majanduse

peatse elavnemise ootusele ning reaalpalga alanemisele, mis on muutnud tööjõu tööandjate jaoks odavamaks. Suur tootlikkuse langus annab aga märku töötajate alarakendatusest ning pessimistlikumaks muutunud lähiettevaade toob kaasa tööpuuduse suurenemise, mis tipneb 2024. a 9% juures. Vähenenud tööjõu nõudlus ning

hinnakasvu aeglustumine avalduvad ka palgakasvu raugemises. 2024. a takistavad palkade täielikku kohanemist kasinamate majandusoludega juba sõlmitud kollektiivsed palgakokkulepped avalikus sektoris ja üleriigilise töötasu alammäära tõus 820 euroni. Keskmine palk suureneb 2024. a 6,6% ja taandub sellele järgnevatel aastatel 5% lähedusse. Järgmisel aastal jõustuv enam kui 13% suurune

alampalga tõus on ilmselt mitmetele madalama tootlikkuse ja väiksema palgatasemega ettevõtetele üle jõu käiv ning osa töötuse kasvust läheb miinimumpalga tõusu arvele. Inimeste ostujõud jätkab paranemist. Aasta jooksul on keskmise palga ostujõud taastunud poole ulatuses; järelejäänud pool taastumisest kestab aga

kauem. Elukalliduse kiirele tõusule eelnenud ostujõud ennistub tõenäoliselt 2025. a. Hinnakasvu aeglustumine jätkub. Tarbijakorvi maksumus on enam kui pool aastat püsinud olulise muutuseta ja praegust 4-5% suurust inflatsiooninäitu tekitab aastatagune madalam võrdlusbaas. Järgmisel aastal kergitavad hinnataset käibemaksu- ja aktsiisitõusud

ning tarbijakorv kallineb 3,4%. 2025.–2026. a püsib oodatav hinnakasv pisut üle 2%. Hinnatõusu aeglustavad nõrk majandusaktiivsus ning osas sektorites on piisavalt puhvreid, et oleks võimalik

hindu alandada odavnenud energia, toormehindade ja kasumimarginaali arvel.

Riigieelarve koostamine muutub veelgi keerulisemaks. Kuivõrd majandustsükkel on lähiaastatel tavapärasest nõrgem, oleks eelarvepoliitiline tugi majanduse turgutamiseks kohane. Samas eelarve on juba püsivas puudujäägis varasemate otsuste tulemusena, mille pinnalt tähendaks täiendav stimuleerimine veelgi suuremat puudujääki, tõstes kiirenevas korras riigi võlga ja intressikoormust. Kuna maksutulu kasv jääb suure tõenäosusega seni prognoositule alla, siis on kasvamas surve kulude kasvu piiramiseks või uute tuluallikate leidmiseks, et vältida võlaspiraali süvenemist.

Hoonestamata kinnistu, reg. nr 1424304 © Ober-Haus Hindamisteenuste OÜ lk 19/36 Eksperthinnang nr 77151/TR

19

4.2. Kinnisvaraturg

Eesti kinnisvaraturul toimus 2023. a 40 583 ostu-müügitehingut. Tehingute arv vähenes varasema aastaga võrreldes 18,5%. Kinnisvaraturu ostu – müügitehingute maht oli ca 4,4 miljardit eurot, mis oli 17% väiksem kui aasta varem.

2023. a IV kv tehti kokku 10 162 ostu-müügitehingut, sh kinnisasjad, korteriomandid ning hoonestusõigused. Eelmise kvartaliga võrdluses oli tehinguaktiivsus 2% madalam ning aastases võrdluses 7% madalama. IV kv 7% langus on kõrgeim tulemus viimase kahe aasta lõikes. Ostu-müügitehingute koguväärtus on aastaga langenud 11%, olles 2023. a IV kv 1,09 miljardit eurot

ning eelnenud kvartaliga võrdluses jääb tehingute koguväärtus ligi 4% madalamale tasemele. Aastases võrdluses on hoonestamata ja hoonestatud maa tehingute koguväärtus langenud ligi 14% ning korterite puhul oli langus 0,4%. Kõiki segmente iseloomustab langustempo aeglustumine. Muu maa võrdluses toimus langus ligi 60%. 2022. a 4. kv oli tehingute koguväärtust selles segmendis ligi kaks korda suurem tavapärasest tasemest. Eelnenud kvartaliga võrdluses on hoonestamata ja hoonestatud maade tehingute käive langenud, vastavalt ligi 4% ja 23%. Korteritega toimunud

tehingute koguväärtus kasvas seejuures kvartali võrdluses 6%.

Aastases võrdluses tehti IV kv kõikides segmentides vähem tehinguid: hoonestamata maaga 16%, hoonestatud maaga 7% ning eluruumina müüdud korteriomanditega 2%. Võrdluses III kv tehti IV kv hoonestatud maadega ligi 9% rohkem tehinguid, hoonestamata maaga ligi 18% vähem tehinguid, see-eest korteritega tehti 2% rohkem tehinguid. Enim tehinguid tehti eluruumina müüdud korteriomanditega, mis moodustavad kõikide ostu-müügitehingute koguarvust 52%. Hoonestamata

maadega tehti 26% ja hoonestatud maadega 16% tehingutest. Maakondlikul tasemel on ostu- müügitehingute teostamise aktiivsus tavapäraselt kõrgeim Harju maakonnas (4238 tehingut) ning madalaim Hiiu maakonnas (71 tehingut). Rahalist kapitali kaasati samuti enim Harju maakonnas (704 miljonit eurot) ning vähim Hiiu maakonnas (3,3 miljonit eurot).

Allikas: Maa – amet

Korteriomanditega tehti 2023 IV kv kokku 5867 ostu-müügitehingut, sh eluruumidega 5313.

Võrdluses aastataguse perioodiga on eluruumidega toimunud tehingute arv vähenenud 2,4% ning eelnenud kvartaliga võrdluses on tehingute arv vähenenud 2,1%. Eluruumina müüdud uute korterite (esmamüükide) osakaal oli 2023. a IV kv 20% kõikide eluruumide tehingutest. Võrdluses aastataguse ajaga on uute korteritega tehtud tehingute arv vähenenud 26% ning samal ajal on järelturu aktiivsus kasvanud ligi 6%. Esmamüükide arv on kvartali võrdluses kasvanud ligi 30%, see- eest järelmüükide arv on eelnenud kvartaliga võrdluses langenud 8%. Kokku müüdi IV kv 1054 uut korterit. Harju maakonnas oli esmamüükide arv 757, sealhulgas Tallinnas 612. Tallinnas müüdud

200

300

400

500

600

700

800

900

1 000

1 100

1 200

1 300

1 400

1 500

1 600

1 700

2 000

3 000

4 000

5 000

6 000

7 000

8 000

9 000

10 000

11 000

12 000

13 000

14 000

15 000

16 000

17 000

18 000

2 0 0 4 1

Q 2 Q

3 Q

4 Q

2 0 0 5 1

Q 2 Q

3 Q

4 Q

2 0 0 6 1

Q 2 Q

3 Q

4 Q

2 0 0 7 1

Q 2 Q

3 Q

4 Q

2 0 0 8 1

Q 2 Q

3 Q

4 Q

2 0 0 9 1

Q 2 Q

3 Q

4 Q

2 0 1 0 1

Q 2 Q

3 Q

4 Q

2 0 1 1 1

Q 2 Q

3 Q

4 Q

2 0 1 2 1

Q 2 Q

3 Q

4 Q

2 0 1 3 1

Q 2 Q

3 Q

4 Q

2 0 1 4 1

Q 2 Q

3 Q

4 Q

2 0 1 5 1

Q 2 Q

3 Q

4 Q

2 0 1 6 1

Q 2 Q

3 Q

4 Q

2 0 1 7 1

Q 2 Q

3 Q

4 Q

2 0 1 8 1

Q 2 Q

3 Q

4 Q

2 0 1 9 1

Q 2 Q

3 Q

4 Q

2 0 2 0 1

Q 2 Q

3 Q

4 Q

2 0 2 1 1

Q 2 Q

3 Q

4 Q

2 0 2 2 1

Q 2 Q

3 Q

4 Q

2 0 2 3 1

Q 2 Q

3 Q

4 Q

Eesti kinnisvaratehingute (ost - müük) arv ja rahaline maht 2004 - 2023

tehingute arv(vasak telg) rahaline maht(parem telg)

Hoonestamata kinnistu, reg. nr 1424304 © Ober-Haus Hindamisteenuste OÜ lk 20/36 Eksperthinnang nr 77151/TR

20

uued korterid moodustavad ligi 58% kõikidest Eestis müüdud uutest korteritest. Tartu maakonnas müüdi 203 ning Pärnu maakonnas 70 uut korterit.

2023. a IV kv oli Tallinna uue korteri keskmine ruutmeetrihind 4 205 €/m². Aastane ruutmeetrihinna kasv oli sealjuures 16%. Pealinna järelturu korteri keskmine hind oli 2023. a IV kv 2797 €/m² ning

seejuures on keskmine hinnatase aastataguse ajaga võrdluses tõusnud ligi 3%. Kvartaalses võrdluses püsib Tallinna järelturu korterite keskmine hinnatase muutumatuna. Jättes ruutmeetrihinna arvutusel välja Tallinna, siis maksis 2023. a IV kv andmetele tuginedes uue korteri ruutmeeter Eestis keskmiselt 2999 €/m² ning aastataguse ajaga võrdluses on kasv olnud 18% ning eelmise kvartaliga võrdluses on ruutmeetrihind kasvanud ligi 3%. Eesti (v.a Tallinn) järelturu korteri ruutmeetrihind oli IV kv seisuga 1092 €/m², aasta kasv 7%, kuid see-eest eelmise kvartaliga võrdluses on keskmine hind 5% madalamal. Tartus maksis 2-toaline järelturu korter keskmiselt 102

945 eurot (2 186 €/m²) ning Pärnu linnas keskmiselt 95 792 eurot (2 023 €/m²). Kinnisasjadega (hoonestamata ja hoonestatud maad) toimus 2023. a IV kv 4 260 ostumüügitehingut, mis on 12% vähem kui eelmise aasta samal perioodil ning 3% vähem kui 2023. a III kv. Kinnisasjadega toimunud tehingute koguväärtus oli IV kv 412 miljonit eurot ning võrdluses eelmise kvartaliga on tehtud tehingute koguväärtus 17% langenud.

Kinnisvara hinnaindeks langes eelmise kvartaliga võrdluses 4,8% ning on aastaga jäänud samale tasemele. Võrdluses eelmise kvartaliga langes hoonestamata maa hinnaindeks 24% ja korteriomandite hinnaindeks 2%. Aastatagusega võrdluses on korteriomandite indeks langenud 11% ning hoonestamata maa indeks kasvanud 8%. Hoonestatud maa hinnaindeksit ei saanud 2023. a IV kv arvutada tehinguandmete vähesuse ja ebasobivuse tõttu. Seega on 2023. a IV kv hinnaindeks arvutatud korteriomandite ja hoonestamata maa tehingute põhjal.

4.3. Segmendi turuülevaade

Tartu maakonnas ja Tartu linna lähiümbruses on hoonestamata äri- ja tootmismaade turg

majandusolukorra tõttu passiivne. Kui aktiivsel perioodi 2021 oli segamaadega (st mitme sihtotstarbega) kinnistute tehinguid 77, siis 2023 oli neid 31. Tabel 1. Hoonestamata tootmis-, äri- ja segamaa sihtotstarbega kinnistute tehingustatistika Tartu maakonnas.

Segamaa Tootmismaa Ärimaa

Arv Mediaan Keskmine Arv Mediaan Keskmine Arv Mediaan Keskmine

2016 60 8,44 27,97 44 3,28 8,27 12 26,11 34,76

2017 29 15,71 19,03 19 1,67 3,74 27 12,66 27,32

2018 39 6,02 10,15 36 9,60 37,48 23 38,35 74,23

2019 55 15,92 31,09 24 0,50 3,16 28 27,79 68,42

2020 43 14,79 43,88 57 8,00 19,41 20 24,38 30,50

2021 77 18,50 21,20 41 6,39 18,25 32 41,42 68,03

2022 49 45,60 60,85 30 6,79 19,45 11 30,82 35,96

2023 31 60,00 113,78 31 14,29 25,32 7 45,54 46,35

Allikas: Maa-amet tehingute statistika, Ober Haus Kinnisvara

Kogu maakonna tehingutest moodustab Tartu linna tehingute arv väiksema osa, sest linna piires on vaba maad vähem ning hinnad kõrgemad. Ka on äri-ja tootmismaade arendused Tartu linna lähivaldades. Tartu linna (sh külad) hoonestamata maade tehingute statistikat ilmestab järgmine tabel:

Pindala

(m²) Tehingu summa (eur) Pinnaühiku hind(eur /m²)

Arv Keskm Kokku Min Max Min Max Mediaan Keskm

2020 segamaa 7 9 250,70 3 317 706 75 000 1 920 000 6,68 943,95 23,16 189,41

tootmismaa 8 8 012,10 1 963 061 24 850 000 0,24 191,74 36,92 52,66

ärimaa 5 2 806,40 427 302 2 000 233 992 1,91 70,39 35,09 35,45

2021 segamaa 17 8 960,50 3 659 231 23 389 776 000 2,38 99,06 12,86 31,50

tootmismaa 7 4 466,90 1 436 393 191 510 800 6,37 143,62 30,08 42,28

ärimaa 12 3 024,40 2 843 083 45 000 660 000 24,64 432,22 49,84 109,18

2022 segamaa 5 10 221,20 4 283 560 130 000 2 400 000 28,36 1 179,94 40,10 267,73

tootmismaa 7 4 589,30 476 780 1 000 435 000 0,71 57,42 24,39 23,27

ärimaa 3 *** *** *** *** *** *** *** ***

2023 segamaa 6 1 479,30 4 301 000 9 400 2 760 000 200,00 1 356,93 200,00 397,36

tootmismaa 2 *** *** *** *** *** *** *** ***

ärimaa 3 *** *** *** *** *** *** *** ***

Allikas: Maa-amet tehingute statistika

Hoonestamata kinnistu, reg. nr 1424304 © Ober-Haus Hindamisteenuste OÜ lk 21/36 Eksperthinnang nr 77151/TR

21

Tehingute hindasid ja pindala puudutavad andmed kuvatakse vaid juhul, kui on toimunud vähemalt 5 tehingut.

Hoonestamata maade ostjad eelistavad väljakujunenud äripiirkondade krunte. Hinnatumad asukohad on Tartu linna tööstuspiirkonnad (eelkõige Turu tn ja Riia tn piirkond). Linna ääres on eelistatumad piirkonnad, kus infrastruktuur on välja arendatud ja olemas on hoonestus. Oluline on ka asukoht suuremate maanteede suhtes. Võrdluses Ülenurme suuna ja Vahi piirkonnaga, eelistab

turg just Ülenurme suunda. Väiksem on nõudlus Vahi tööstuspiirkonda, kuigi juurdepääs on suhteliselt hea. Hinnatase on Vahi piirkonnas mõnevõrra madalam. Hoonestamata äri- ja tootmismaade ostjaks on nii ettevõtted, kes ehitavad oma tarbeks vajamineva hoone, kui ka arendajad. Just viimased plaanivad mitmele poole ehitada väiksemate laopindadega hooneid, et pinnad üürile anda (nt on laohooneid plaanis ehitada Vahi piirkonda ja Kassisilma tänavale Kambja valda). Omatarbeks ehitamist on jäänud mõnevõrra vähemaks, sest

majanduskeskkond seda ei soosi. Alljärgnevalt on toome välja tehinguid hoonestamata äri- ja tootmismaa sihtotstarbega kinnistute ja ehitusõigusega kinnistutega. Aadress Hind € Pindala,

m² Hind ühiku kohta, eur/m²

Käibe- maks

AÕL kuupäev

Lisainfo

Tartu vald, Vahi alevik, Vabriku tn

402 000 12341 32,6 T 31.01.2023 kinnistul on õigus ehitada: - maksimaalselt 2 hoonet; - suurim lubatud ehitusalane pindala on 4 685 m²; - suurim lubatud kõrgus 12 m; - lubatud ehitada kuni kolm korrust; - lubatud katusekalle 0-20 kraadi. Tehnovõrgud: - vee- ja kanalisatsiooni torustikud rajatud krundi piirini; - paigaldatud sadevee ühendus ja sadevesi juhitakse kraavi; - tuletõrje veevarustus rajatud eraldi veetorustikust ja paigaldatud hüdrandid; - gaasitrass kinnistu piiril - elektriliitumispunkt (3x25A) toodud krundi piirini; - sidetrass on toodud kinnistu piirini. Kõnni-ja sõiduteed on asfalteeritud ning rajatud tänavavalgustus.

Tartu vald, Vahi alevik, Savimäe tn

270 000 6505 41,5 T 11.01.2023 ehitusõigus on järgmine: - maksimaalne ehitiste arv on 2; - lubatud krundi maksimaalne täisehitus: 3 300 m2; - maksimaalne hoonete kõrgus 14 m; - lubatud ehitada kuni kolm korrust; - lubatud katusekalle 0-20 kraadi. Tehnovõrgud: - vee- ja kanalisatsiooni torustikud rajatud krundi piirini;

- paigaldatud sadevee ühendus ja sadevesi juhitakse kraavi; - tuletõrje veevarustus rajatud eraldi veetorustikust ja paigaldatud hüdrandid; - gaasitrass krundi piiril; - elektriliitumispunkt 200/380V, 3x20A toodud krundi piirini; - sidetrass toodud kinnistu piirini.

Hoonestamata kinnistu, reg. nr 1424304 © Ober-Haus Hindamisteenuste OÜ lk 22/36 Eksperthinnang nr 77151/TR

22

Tartu vald, Raadi alev, Rehepapi tn

678 000 15854 42,8 T 01.03.2023 80% ärimaa ning 20% ühiskondlike ehitiste maa sihtotstarbega kinnistu Tartu vallas Vahi alevikus. Hind sisaldab juurdepääsu asfaltkattega teelt, tänavavalgustust, elektriliitumist 6A ning vee- ja kanalisatsioonitrassidega liitumist kinnistu piirini.

Tartu vald, Kõrveküla alevik, Kõrve tn

231 372 3274 70,7 T 05.06.2023 Sihtotstarve Ä50% T50% Suurim lubatud ehitusalane pindala 1000 m². Hoonete suurim lubatud korruselisus 3. Maksimaalne lubatud hoonete arv 2. Kinnistu hinnas sisalduvad järgmised infrastruktuuri osad: Vee- ja kanalisatsioonitorustiku ühendust ja liitumistasu. Sadeveekanalisatsiooni ühendust.

Gaasitrassi ühendust ja liitumistasu. Sidekaabel on toodud krundi piirini. Elektriga liitumist 6A peakaitsme ulatuses. Tänavavalgustus valmis.

Tartu vald, Kõrveküla alevik, Kõrve tn

183 770 3058 60,1 F 17.07.2023 Sihtotstarve Ä50% T50% Maksimaalne lubatud hoonete arv 2. Kinnistu hinnas sisalduvad järgmised infrastruktuuri osad: Vee- ja kanalisatsioonitorustiku ühendust ja liitumistasu. Sadeveekanalisatsiooni ühendust. Gaasitrassi ühendust ja liitumistasu. Sidekaabel on toodud krundi piirini. Elektriga liitumist 6A peakaitsme ulatuses. Tänavavalgustus valmis.

Kambja vald, Soinaste küla, Rehepapi tee

294 000 4600 63,9 T 12.09.2023 Ehitusalune pind 1800 m². Kõik kommunikatsioonid on kinnistu piiril.

Kambja vald, Ülenurme alevik, Peetri tee

552 000 11792 46,8 T 17.04.2023 Hind sisaldab juurdepääsu asfaltkattega teelt, tänavavalgust, elektriliitumist 6A ning vee- ja kanalisatsioonitrassidega liitumist kinnistu piirini.

Kambja vald, Reola küla

360 000 9941 36,2 T 30.05.2023 Ehitusõigus Kinnistule on lubatud ehitada: * Kuni 4 hoonet, ehitusalase pindalaga 3511,7 m² * Kuni 2 korrust (max 12m), katusekalle 0...15 kraadi. Tehnovõrgud: - vee- ja kanalisatsiooni torustikud kinnistu piiril - elektriliitumispunkt krundil - sidetrass krundi piiril - gaasitrass krundi piiril

Kambja vald, Räni alevik, Kassisilma tn

330 000 4158 79,4 T 30.05.2023 krundile lubatud ehitada kuni 3 hoonet, maksimaalse kõrgusega 10 m ja täisehitamise pind 1,247 m². Tartu linna vee- ja kanalisatsioonivõrgu liitumispunktid krundipiiril · Liitumine Eesti Energiaga 20A (võimalus soetada lisavõimsust otse Eesti Energiast) · Side liitumisvõimalus · Sadevee trass - Gaasikütte võimalus

*- käibemaks: F – hind ei sisalda käibemaksu, T – hind sisaldas käibemaksu

Hoonestamata kinnistu, reg. nr 1424304 © Ober-Haus Hindamisteenuste OÜ lk 23/36 Eksperthinnang nr 77151/TR

23

Pakkumine

Valik hinnatava vara segmendi pakkumisi: Asukoht Pindala,

m² Küsitud

hind Kirjeldus

Lao tee 3, Tõrvandi

5914 385 000 € 65.1 €/m²

Müüa hoonestamata kinnistu, sihtotstarve 100% ärimaa. Kinnistu asub Kambja vallas, Tõrvandi tehnopargis, 5 km kaugusel Tartu linna piirist. Läheduses asuvad Ülenurme ja Reola tehnopargid ning Tartu lennujaam. Naabruskonnas valdavalt esindus-, logistika- ja tootmishooned. Tartu-Võru-Luhmaa maantee 500 m. Kinnistu piirile on välja ehitatud liitumispunktid elektri-, gaasi-, vee- ja kanalisatsioonivõrkudega liitumiseks ning liitumistasud on tasutud. Hinnale lisandub käibemaks kehtivas määras.

Kõrvemaa tn 5, Kõrveküla

3158 240 008 € 76 €/m²

Müüa 100% ärimaa Annuse Elamurajooni alguses. Suurim ehitusalune pindala 800 m² Lubatud ehitada 1 hoone Kuni 2 korrust Hoone kõrgus 7-8,5 m

Kassisilma tn 9, Räni

6135 450 000 € 73.4 €/m²

ARENDUSPROJEKTI SUURUS: ehitusalune pind 1968 m². Planeeritud on nii kahekorruseline ärihoone 4 büroopinnaga (kokku 300 m²) kui ka 27 laopinda (kokku 1700 m²), mille suurused varieeruvad 49,5 m² ja 150 m² vahel.

Estakaadi tn 2, Vahi alevik

3362 220 000 € 65.4 €/m²

kinnistu - 80% tootmismaa; 20 % ärimaa. Kinnistule on tehtud arhitektuurne projekt tootmis- ja olmehoonele. Valmis on ehitatud olmeosa vundamendid ja I korrus koos vahelaega. Valmis on ka tootmisosa vundamendid (vundamendikannud) ja tagasitäide. Ehitise tehnilised andmed: Kasutamise otstarve 12519 – Muu tööstushoone Ehitusalune pindala: 1128,9 m² Suletud netopind: 1214,2 m² Korruselisus: 2

Peetri tee 4, Ülenurme, Kambja vald

9070 453 500 € 50 €/m²

Müüa kinnistu, mille sihtotstarveteks on 50% tootmismaa ning 50% ärimaa. Kinnistu asub Kambja vallas, Ülenurme alevikus ca 4 km kaugusel Tartu linna piirist. Läheduses asub Ülenurme ja Reola tehnopark ning Ülenurme lennuväli. Kinnistu piirneb Tallinn-Tartu-Luhamaa maanteega. Hind sisaldab juurdepääasu asfaltkattega teelt, tänavavalgust, elektriliitumist 6A ning vee- ja kanalisatsioonitrassidega liitumist kinnistu piirini. Hinnale lisandub käibemaks.

Hoonestamata äri- ja tootmismaade küsitud hinnad on järjest tõusnud. Eelkõige sõltub hind asukohast (mida enam on piirkond arenenud ja lisanduvaid uusi hooneid ehitatakse, seda enam muutub ka uutele tulijatele asukoht atraktiivsemaks) ja infrastruktuurist/tehnovõrkudest (oluline on välja ehitatud juurdepääsutee ning tehnovõrkudega liitumised).

4.4. Turustatavuse analüüs4

Hinnatava vara lõppkasutajad

Hinnatava vara lõppkasutajad on kõige tõenäolisemalt ettevõtted. Kuna hinnatava vara puhul on detailplaneeringu järgi tegemist äri- ja tootmismaaga, on suunitlus sedalaadi ettevõtetele.

4 Turustatavuse analüüs on EVS 875 Vara hindamise standardi nr 10 „Andmete kogumine ja analüüs, vara ülevaatus“ järgi kohustuslik turuanalüüsi osa. Standardi järgi on turustatavuse analüüs protsess, mille käigus

uuritakse, kuidas konkreetne vara neeldub, st kui pika aja jooksul vara müüakse või renditakse oodatavates turutingimustes. See põhineb hinnatava vara turusegmendi turu-uuringul. Turustatavuse analüüs lisab turuanalüüsi kasutajale turu dimensiooni, uurides seega nõudluse ja konkureeriva pakkumise vahekorda hinnatava vara turusegmendis objektiivsemalt.

Hoonestamata kinnistu, reg. nr 1424304 © Ober-Haus Hindamisteenuste OÜ lk 24/36 Eksperthinnang nr 77151/TR

24

Äralõige ei ole turul kaubeldav vara

Lõppkasutajaid

iseloomustavad tunnused

Ettevõtted, kellele on oluline Tartu linna lähedus ja hea nähtavus

maanteelt

Kas hinnatav vara rahuldab turusegmendi nõudeid

Üldjoontes rahuldab, sest tegemist on arenevas piirkonnas asuva varaga.

Kui suur osa lõppkasutajatest soovib hinnatavat vara

Keskmiselt

Kui suur osa lõppkasutajatest on võimelised hinnatavat vara soetama

Keskmiselt

Konkureeriv pakkumine turul

Turul on erinevaid pakkumisi, kuid Tartu-Tallinn maantee lähipiirkonnas pakkumised puuduvad.

Arendusprojektid Tartu piirkonnas on mitmeid projekte, mille äri- ja tootmismaa krundid konkureerivad hinnatava varaga.

Müügiperiood Sarnaste varade müügiperiood on ca 12 kuud

Müügihinnad Müügihindade muutust on keeruline hinnata. Ühelt poolt on tehingute maht vähenenud, kuid hindade märkimisväärset langust

pole toimunud. Siiski on üldine majanduse ja kinnisvaraturu foon pigem negatiivne, mis kajastub tehingute väiksemas arvus.

Alternatiivsed kasutused Üldplaneeringu ja detailplaneeringu järgi on kinnistu äri- ja tootmismaa funktsiooniga. Muid alternatiivseid kasutusi hindaja hinnangul väärtuse kuupäeval ei ole.

5. Hindamine

5.1. Parim kasutus

Vara parim kasutus: hindamisstandard defineerib vara parimat kasutust kui vara kõige tõenäolisemat kasutust, mis on füüsiliselt võimalik, vajalikult põhjendatud, õiguslikult lubatav, finantsmajanduslikult otstarbekas ja mille tulemusena hinnatav vara omandab kõrgeima väärtuse (EVS 875-1:2015 p 3.2.3).

Hinnatava vara parim kasutus on kasutamine detailplaneeringujärgse kasutusena, mis on

- füüsiliselt võimalik ja vajalikult põhjendatud (äripiirkond, piirneb tugimaanteega, Tartu linna üks sissesõiduteedest),

- õiguslikult lubatav (kehtestatud detailplaneering, määratud ehitusõigus (kolm ehitusõigusega krunti ja kaks transpordimaad, ehitusalune pind 7400 m², kuni 9 hoonet),

- finantsmajanduslikult otstarbekas (tegemist on tugimaanteega piirneva kinnistuga,

finantsmajanduslikult otstarbekaim kasutus on detailplaneeringujärgne kasutus arendusmaana),

ning mille tulemusena hinnatav vara omandab kõrgeima väärtuse. Hindaja hinnangul hinnataval varal alternatiivne kasutus puudub.

5.2. Hindamise metoodiline alus ja põhimõtted

Turuväärtuse hindamisel määrab meetodi eelistuse viis, kuidas varaga vabal turul kõige

tõenäolisemalt kaubeldakse ja millisel eesmärgil (omakasutus või renditulu teenimine) vara kõige tõenäolisemalt soetatakse. Ehitusõigusega hoonestamata kinnistute turuväärtuse hindamisel kasutatakse võrdlusmeetodit, kuna

sarnaste varadega toimuvad valdavalt ostu-müügitehingud.

Võrdlusmeetod: Kinnisvara hindamisel võrdlusmeetodil lähtutakse eeldusest, et ükski informeeritud ostja ei ole nõus maksma omandatava vara eest rohkem, kui teine ostja hiljuti toimunud analoogse tehingu korral. Hinnatav objekt peab olema võrreldav teiste analoogsetega nii füüsiliste tunnuste, asukoha, majandusliku otstarbe kui ka ajafaktori näitajate poolest. Turuväärtuse määramisel on aluseks seos, et turusituatsioon on hindamise hetkel vastav, st. turul olevate üksteist asendavate kaupade hinnad on võrdsed. Võrdlusmeetodi eelised seisnevad selles, et ta põhineb piirkonna tegelikel hindadel,

võtab arvesse tegelikku nõudlust ja pakkumist ning on lihtsalt mõistetav ja põhjendatav.

Hoonestamata kinnistu, reg. nr 1424304 © Ober-Haus Hindamisteenuste OÜ lk 25/36 Eksperthinnang nr 77151/TR

25

Antud meetodi puhul leitakse turuväärtus hinnatava vara ja hiljuti müüdud sarnaste varade võrdlemise alusel.

5.3. Turuväärtuse hinnang Kitsepõllu tee T1 äralõige

Hinnatava vara turuväärtuse leidmiseks kasutame võrdluskõlbulikke tehinguid, mis on valitud punktis 4.3. välja toodud tehingutest. Välja on jäetud võlaõigustehingud ning komplekstehingud. Kõikidel

varadel on kehtestatud detailplaneeringud ning olemas seeläbi ehitusõigus. Võrdlustehingutena kasutatakse hindajale teadaolevaid tehinguid võrreldavates piirkondades. Ka on valitud tehingud, millede kinnistu pindala on samaväärne hinnatava varaga. Aadress Tartu maakond, Tartu

vald, Raadi alev, Rehepapi tn

Tartu maakond, Tartu vald, Vahi alevik, Vabriku tn

Tartu maakond, Kambja vald, Ülenurme alevik, Peetri tee

Hind, eur 678 000 402 000 552 000

Hind käibemaksuta, eur

565 000

335 000 460 000

Pindala, m² 15854 12341 11792

Hind ühiku kohta, eur

35,6 € 27,1 € 39,0 €

Kuupäev 01.03.2023 31.01.2023 17.04.2023

Lisainfo 80% ärimaa ning 20% ühiskondlike ehitiste maa sihtotstarbega kinnistu Tartu vallas

Vahi alevikus.

Hind sisaldab juurdepääsu

asfaltkattega teelt, tänavavalgustust,

elektriliitumist 6A ning vee- ja

kanalisatsioonitrassidega liitumist kinnistu piirini.

DP olemas: maksimaalselt 2 hoonet; - suurim lubatud ehitusalane pindala

on 4 685 m²

vee- ja kanalisatsiooni torustikud rajatud krundi piirini;

- tuletõrje veevarustus rajatud eraldi veetorustikust ja paigaldatud

hüdrandid; - gaasitrass kinnistu piiril

- elektriliitumispunkt (3x25A) toodud krundi piirini;

- sidetrass on toodud kinnistu piirini.

DP olemas, lubatud 2 põhihoonet ja 2

kõrvalhoonet, ehitusalune pindala 3365 m².

Hind sisaldab juurdepääasu

asfaltkattega teelt, tänavavalgust, elektriliitumist

6A ning vee- ja kanalisatsioonitrassidega liitumist kinnistu piirini

Võrdlustehingute valikul oleme lähtunud kinnistu pindalast, sihtotstarbest ja asukohast, mis on

peamised hinda mõjutavad tegurid turul.

Toodud võrdlustehingute võrdlemiseks hinnatava varaga korrigeerime võrdlustehinguid iseloomustavaid parameetreid. Korrigeerimise eesmärgiks on anda hinnang, kui palju muudab hinnatava vara mingi parameetri erinevus võrdlustehingu turuväärtust. Võrdlusühik on ühik, mille abil kohandamise võtteid kasutades leitakse vara väärtus võrdlusmeetodil. Käesolevas eksperthinnangus valime võrdlusühikuks ühikuhinna, €/m²

positsioonide 1, 2, 3 ja 5 pindalade summa kohta, kuna seeläbi on erinevad varad kõige läbipaistvamalt võrreldavad. Täiendav selgitus: detailplaneeringu kohaselt moodustatud maatükkide kogupindala on kinnistusraamatu andmete kohaselt 33 964 m². Detailplaneeringu seletuskirjas on toodud selgitus: Positsioon 4 on reserveeritud Tartu linna üldplaneeringu järgi kavandatava Vaksali tänava pikenduse

tarbeks ja positsioon 5 on planeeritud kruntidele juurdepääsuteeks. Kui positsioon 5 on planeeritud kruntidele juurdepääsuteeks, mis on oluline positsioon 1, 2 ja 3

kruntide juurdepääsuks, siis positsioon 4 on kavandatud Vaksali tänava pikenduse tarbeks. Detailplaneeringu põhijoonisel on Vaksali tänava pikendus koos ringteega Tartu - Tallinna maanteeni. Tegemist on Tartu linna poolt reserveeritud maa-alaga, mis on planeeritud avalikult kasutatavaks teeks. Kogu kinnistu vaates loovad omanikule ja/või potentsiaalsele ostjale väärtust ainult

planeeringu eesmärgipäraseks realiseerimiseks kriitiliselt olulise omavahelise funktsionaalse seotusega kolm ehitusõigusega äri- ja tootmismaa sihtotstarbega krunti ning nendele avalikult kasutatavalt teelt juurdepääsu rajamiseks määratud maaüksus tähistusega POS 5. Potentsiaalne ostja on detailplaneeringu kaudu teadlik, et POS 4 (DP järgi moodustatud Vaksali tänav T1 maaüksuse pindala 13 942 m²) on maa-ala, mida ta hoonestamiseks ega muul majanduslikult otstarbekal viisil kasutada ei saa.

Hoonestamata kinnistu, reg. nr 1424304 © Ober-Haus Hindamisteenuste OÜ lk 26/36 Eksperthinnang nr 77151/TR

26

Hindaja on teostanud eksperdi küsitluse kolmelt hindajalt (kõik 7 taseme kutselised hindajad, kellest kaks kohtulikult tunnustatud eksperdid), saates neile kirjelduse kehtiva detailplaneeringu kohta.

Kõikide ekspertide seisukoht on, et hindamisel ei pea arvestama Tartu linna poolt reserveeritud maa-ala.

Eelnevat arvestades on hinnatavaks maa-alaks 33 964 m² - 13 942 m² = 20 022 m² Võrdluselementide valikul oleme lähtunud nende olulisusest. Kõrvale on jäetud elemendid, mis mõjutavad vara väärtust ebaoluliselt või mille mõju on oluliselt väiksem võrreldes hindamise täpsusega.

Võrdlustehingute valik

Hindamisel võrdlusmeetodil kasutame sarnases turupiirkonnas toimunud hoonestamata maade tehinguid, milledel DP kehtestatud.

Selgitused võrdlustehingute osas

• Kõik võrdlustehingud on müüdud tavapärase müügiprotsessi käigus.

• Tehingu hind, mis sisaldas käibemaksu, on võrdlustabelis ilma käibemaksuta.

Võrdlusühiku valik5

Võrdlusühikuks valime 1 m² hinna kinnistu pindala kohta.

Võrdluselementide valik 6

Võrdluselementideks on lisaks tehingu ajale valitud järgmised enim vara väärtust mõjutavad tegurid:

• Tehingu aeg – kaks esimest tehingut on teostatud samaväärses turuolukorras, kohanduse vajadus puudub;

• Asukoht – asukohta analüüsitakse nii mikro- kui ka makroasukoha võtmes – kohandamisel arvestatakse vahetut ümbrust, juurdepääsu, kaugust keskusest ja piirkonna mainet. Äri- ja tootmismaade puhul on oluline hea juurdepääs ning asukoht tiheda liiklusega tänava ääres.

• Pindala – üldjuhul mõjutab kinnistu ühikhinda kinnistu pindala ning mastaabiefekt: suurema koguse puhul on 1 m² hind väiksem ning vastupidi.

• Detailplaneeringu ja ehitusõiguse olemasolu – üldjuhul on hoonestamata kinnistu hind kõrgem, mida suurem on võimalik ehitusmaht;

• Tehnovõrgud – tehnovõrkude olemasolu ning liitumised on hinda mõjutav tegur.

Muid parameetreid ei ole eraldi kohandatud, sest nende osas on hinnatav kinnistu võrdlustehingutega samaväärne või vastav erinevus ei ole kohandamise täpsust arvestades selleks piisavalt oluline.

5 Võrdlusühik on ühik, mille abil kohandamise võtteid kasutades leitakse vara väärtus võrdlusmeetodil. Tavaliselt

on võrdlusühikuks ühik, mida kasutatakse turul kauplemisel, pidades silmas konkreetse toote, turusegmendi ja - piirkonna eripärasid (EVS 875-11:2014, p. 3.2.9.) 6 Võrdluselement on vara või tehingut iseloomustav näitaja, mida kasutatakse kohandamisel ja mille valikul lähtutakse selle olulisusest vara väärtuse kujunemisel (EVS 875-11:2014, p. 3.2.8.)

Hoonestamata kinnistu, reg. nr 1424304 © Ober-Haus Hindamisteenuste OÜ lk 27/36 Eksperthinnang nr 77151/TR

27

Võrdlustabel: HINNATAV VÕRDLUSTEHINGUD

VARA 1 2 3

Tehingu hind, € 402 000 552 000 678 000

Tehingu hind, € (km-ta)

kohandamisel 335 000 460 000 565 000

Ruutmeetrihind, € lähtutakse 27,1 € 39,0 € 35,6 €

Tehingu aeg: ruutmeetrihinnast kinnistu pindala

kohta

31.01.2023 17.04.2023 01.03.2023

Ajaldamine: 0% 0% 0%

Ajaldatud hind: 27,1 € 39,0 € 35,6 €

Asukoht: Keskmiselt kõrgemalt hinnatud

asukoht Tartumaal, Tartu linnas,

väga hea nähtavusega

asukoht

Tartu maakond, Tartu vald, Vahi alevik,

Vabriku tn

Tartu maakond, Kambja vald, Ülenurme alevik,

Peetri tee

Tartu maakond, Tartu vald, Raadi alev,

Rehepapi tn

Võrdlus lao- ja tootmishoonete piirkonnas, kuid vähem

eelistatud asukoht, maanteelt nähtavus

puudub

tiheda liiklusega maantee ääres,

juurdepääs kõrvelteede kaudu

Keskmiselt kõrgemalt hinnatud

asukoht Tartu vallas, Raadi

alevis, maanteest eemal,

tööstuspargi ala, nähtavus halvem

Kohandus 20% 20% 20%

Pindala, m² 20 022 12341 11792 15854

Võrdlus hinnatav suurem hinnatav suurem samaväärne

Kohandus -5% -5% 0%

Ehitusõigus Kehtestatud detailplaneering,

määratud ehitusõigus (kuni 9

hoonet, äri- ja tootmismaa,

ehitusalune pind 7200 m²)

DP olemas: maksimaalselt 2

hoonet; - suurim lubatud

ehitusalane pindala on 4 685 m²

DP olemas, lubatud 2 põhihoonet ja 2 kõrvalhoonet,

ehitusalune pindala 3365 m²

DP olemas: Kehtiv DP, 80% äri ja 20%

ühiskondlike ehitiste maa,

lubatud krundi maksimaalne

täisehitus 50% ehk 11 495,5 m², hoonete

arv 5

Võrdlus hinnataval suurem ehitusõigus

hinnataval suurem ehitusõigus

suurem ehitusala, kuid vähem hooneid; 20% ühiskondlike ehitiste maa, mida peame

miinuseks. Hindame samaväärseks

Kohandus 15% 15% 0%

Tehnovõrgud puuduvad vee- ja kanalisatsiooni torustikud rajatud

krundi piirini; - tuletõrje veevarustus

rajatud eraldi veetorustikust ja

paigaldatud hüdrandid; - gaasitrass kinnistu

piiril - elektriliitumispunkt

(3x25A) toodud krundi piirini;

- sidetrass on toodud kinnistu piirini.

Hind sisaldab juurdepääsu

asfaltkattega teelt, tänavavalgust,

elektriliitumist 6A ning vee- ja

kanalisatsioonitrassidega liitumist kinnistu piirini

Hind sisaldab juurdepääsu

asfaltkattega teelt, tänavavalgustust,

elektriliitumist 6A ning vee- ja

kanalisatsioonitrassidega liitumist kinnistu piirini;

Võrdlus hinnatav kehvem hinnatav kehvem hinnatav kehvem

Kohandus -20% -20% -20%

Summaarne kohandus

10% 10% 0%

Kohandatud hind: € 29,9 € 42,9 € 35,6

Kohanduste absoluutväärtuste summa

60% 60% 40%

Osakaal lõpphinnas:

30% 30% 40%

Kaalutud hind: € 36,1 € 9 € 12,9 € 14,26

Hoonestamata kinnistu, reg. nr 1424304 © Ober-Haus Hindamisteenuste OÜ lk 28/36 Eksperthinnang nr 77151/TR

28

Turuväärtuse leidmisel kasutame kaalutud keskmist, kuna võrdlustehinguid on kohandatud erineval

määral ning kaalumisel saab arvesse võtta kohandamisel tekkinud erinevusi. Kõige rohkem kohandatud tehingule (koh. absoluutväärtuste summa) antakse kõige väiksem kaal.

Kaalutud hindade summa on kokku 36,1 €/m². Katastriüksusest Kitsepõllu tee T1 tehtava äralõike (pindalaga 2048 m²) väärtuseks saame 36,1 €/m² x 2048 m² = 73 932,8 eurot

5.4. Turuväärtuse hinnang Vaksali tänav T1 äralõige

Vastavalt Transpordiameti 22.12.2021 korraldusele nr 1.1-3/21/551 „Projekteerimistingimuste

andmine Tartu põhjapoolse ümbersõidu ehitamise ehitusprojekti koostamiseks“ koostati Tartu põhjapoolse ümbersõidu projektlahendus, mille kohaselt selgus Transpordiametil vajadus võõrandada maad KT-Invest OÜ omandis olevast Kitse-Põllu kinnistust. Hindamisaruande koostamise eesmärk on Roadplan OÜ poolt koostatud eelprojekti nr 20085-3 „Tartu

põhjapoolse ümbersõidu eelprojekt“ osalise elluviimise, mida kavandatakse koos riigitee 2 (E263) Tallinn-Tartu-Võru-Luhamaa Kardla-Tartu lõigu ümberehitamisega, käigus KAHOS § 4 lg 1 p 7

kohaselt Eesti Vabariigile Transpordiameti (TrAm) kaudu KT-Invest OÜ omandis olevast Kitse-Põllu kinnistust (registriosa 1424304) tehtavate äralõigete omandamise eest KAHOS § 11 lg 2 kohase tasu (kinnisasja väärtus ja hüvitis kinnisasja omandamisega otseselt kaasneva varalise kahju ja saamata jääva tulu eest, kui need esinevad) kindlaksmääramiseks. Äralõige on teostatud detailplaneeringu positsioonist nr 4. Tegemist on Tartu linna poolt reserveeritud

maa-alaga kavandatava Vaksali tänava pikenduse tarbeks. Maa sihtotstarve on 100% transpordimaa. Transpordimaa on aktiivse turuta maa, millega vabal turul tehinguid ei teostata ning millele turuväärtuse hinnangut anda ei saa. Seetõttu saab omandamisel hüvitise kindlaksmääramine toimuda kehtiva KAHOS’i kohaselt: […] “Kui

äralõige ei ole iseseisvalt kasutatav, on hindamise aluseks kinnisasja kui terviku turuväärtuse vähenemine, mis on põhjustatud kinnisasjast tehtavast äralõikest ja ümbritseva keskkonna muutusest.” (KAHOS §12, lg 4)

Kõike eelnevat arvestades vaatleme hinnatavat vara kogumis kokku pindalaga 33 964 m². Hinnatava vara turuväärtuse leidmiseks kasutame võrdluskõlbulikke tehinguid, mis on valitud punktis

4.3. välja toodud tehingutest. Välja on jäetud võlaõigustehingud ning komplekstehingud. Kõikidel varadel on kehtestatud detailplaneeringud ning olemas seeläbi ehitusõigus. Võrdlustehingutena kasutatakse hindajale teadaolevaid tehinguid võrreldavates piirkondades. Ka on valitud tehingud, millede kinnistu pindala on võimalikult samaväärne hinnatava varaga. Aadress Tartu maakond, Tartu vald,

Raadi alev, Rehepapi tn Tartu maakond, Tartu vald,

Vahi alevik, Vabriku tn Tartu maakond, Kambja vald, Ülenurme alevik, Peetri tee

Hind, eur 678 000 402 000 552 000

Hind käibemaksuta, eur

565 000

335 000 460 000

Pindala, m² 15854 12341 11792

Hind ühiku

kohta, eur/m²

35,6 €

27,1 € 39,0 €

Kuupäev 01.03.2023 31.01.2023 17.04.2023

Lisainfo 80% ärimaa ning 20% ühiskondlike ehitiste maa

sihtotstarbega kinnistu Tartu vallas Vahi alevikus.

Hind sisaldab juurdepääsu

asfaltkattega teelt, tänavavalgustust,

elektriliitumist 6A ning vee-

DP olemas: maksimaalselt 2 hoonet;

- suurim lubatud ehitusalane pindala on 4 685 m²

vee- ja kanalisatsiooni

torustikud rajatud krundi piirini;

- tuletõrje veevarustus

DP olemas, lubatud 2 põhihoonet ja 2

kõrvalhoonet, ehitusalune pindala 3365 m².

Hind sisaldab juurdepääasu

asfaltkattega teelt, tänavavalgust, elektriliitumist

6A ning vee- ja

Hoonestamata kinnistu, reg. nr 1424304 © Ober-Haus Hindamisteenuste OÜ lk 29/36 Eksperthinnang nr 77151/TR

29

ja kanalisatsioonitrassidega liitumist kinnistu piirini.

rajatud eraldi veetorustikust ja paigaldatud hüdrandid; - gaasitrass kinnistu piiril

- elektriliitumispunkt (3x25A) toodud krundi piirini; - sidetrass on toodud

kinnistu piirini.

kanalisatsioonitrassidega liitumist kinnistu piirini

Võrdlustehingute valikul oleme lähtunud kinnistu pindalast, sihtotstarbest ja asukohast, mis on

peamised hinda mõjutavad tegurid turul. Toodud võrdlustehingute võrdlemiseks hinnatava varaga korrigeerime võrdlustehinguid iseloomustavaid parameetreid. Korrigeerimise eesmärgiks on anda hinnang, kui palju muudab hinnatava vara mingi parameetri erinevus võrdlustehingu turuväärtust. Võrdlusühik on ühik, mille abil kohandamise võtteid kasutades leitakse vara väärtus

võrdlusmeetodil. Võttes arvesse, et

- Vaksali tänav T1 maaüksus on maakasutuse sihtotstarbest tulenevalt aktiivse turuta maa, - Vaksali tänav T1 maaüksuse osas detailplaneeringu realiseerimise (perspektiivse Vaksali

tänava pikenduse väljaehitamise) tõenäosust ei ole käesoleva aja teadmise juures võimalik

adekvaatselt hinnata (ehk 17 aastat tagasi kehtestatud detailplaneeringu kohaselt reserveeritud POS 4 maa-ala osas piirdub kohaliku omavalitsuse tänane seisukoht kõigest tõdemusega, et üldplaneeringus ette nähtud lahendusest tulenevalt jääb kohalik omavalitsus reserveerimise juurde),

- Vaksali tänav T1 maaüksus ei ole Kitse-Põllu kinnistu maa-ala osas kehtiva detailplaneeringu realiseerimiseks (ehk äri- ja tootmisotstarbega kruntide hoonestamiseks ja kasutuselevõtuks) funktsionaalselt kriitiliselt vajalik (juurdepääs avalikult kasutatavalt teelt

hoonestatavatele kruntidele tagatakse detailplaneeringu kohaselt maaüksusele Kitsepõllu tee T1 rajatava kogujatee kaudu),

ei ole Vaksali tänav T1 maaüksuse ega ka sellest tehtava äralõike turuväärtust eraldiseisvalt tehniliselt võimalik hinnata, mistõttu on äralõike väärtuse hindamiseks võimalik lähtuda ainult kinnistu kui terviku turuväärtuse ühikväärtusest (€/m²). Kõike eelnevat arvestades käsitletakse eksperthinnangu käesolevas alajaotuses hinnatavat vara kogumis maaüksuste kogupindalaga 33 964

m². Võrdluselementide valikul oleme lähtunud nende olulisusest. Kõrvale on jäetud elemendid, mis mõjutavad vara väärtust ebaoluliselt või mille mõju on oluliselt väiksem võrreldes hindamise täpsusega.

Võrdlustehingute valik

Hindamisel võrdlusmeetodil kasutame sarnases turupiirkonnas toimunud hoonestamata maade tehinguid, milledel DP kehtestatud.

Selgitused võrdlustehingute osas

• Kõik võrdlustehingud on müüdud tavapärase müügiprotsessi käigus.

• Tehingu hind, mis sisaldas käibemaksu, on võrdlustabelis ilma

käibemaksuta.

Võrdlusühiku valik7

Võrdlusühikuks valime 1 m² hinna kinnistu pindala kohta.

Võrdluselementide

valik 8

Võrdluselementideks on lisaks tehingu ajale valitud järgmised enim vara

väärtust mõjutavad tegurid: • Tehingu aeg – kaks esimest tehingut on teostatud samaväärses

turuolukorras, kohanduse vajadus puudub; • Asukoht – asukohta analüüsitakse nii mikro- kui ka

makroasukoha võtmes – kohandamisel arvestatakse vahetut ümbrust, juurdepääsu, kaugust keskusest ja piirkonna mainet.

7 Võrdlusühik on ühik, mille abil kohandamise võtteid kasutades leitakse vara väärtus võrdlusmeetodil. Tavaliselt

on võrdlusühikuks ühik, mida kasutatakse turul kauplemisel, pidades silmas konkreetse toote, turusegmendi ja - piirkonna eripärasid (EVS 875-11:2014, p. 3.2.9.) 8 Võrdluselement on vara või tehingut iseloomustav näitaja, mida kasutatakse kohandamisel ja mille valikul lähtutakse selle olulisusest vara väärtuse kujunemisel (EVS 875-11:2014, p. 3.2.8.)

Hoonestamata kinnistu, reg. nr 1424304 © Ober-Haus Hindamisteenuste OÜ lk 30/36 Eksperthinnang nr 77151/TR

30

Äri- ja tootmismaade puhul on oluline hea juurdepääs ning asukoht tiheda liiklusega tänava ääres.

• Pindala – üldjuhul mõjutab kinnistu ühikhinda kinnistu pindala ning mastaabiefekt: suurema koguse puhul on 1 m² hind väiksem

ning vastupidi. • Detailplaneeringu ja ehitusõiguse olemasolu – üldjuhul on

hoonestamata kinnistu hind kõrgem, mida suurem on võimalik ehitusmaht;

• Tehnovõrgud – tehnovõrkude olemasolu ning liitumised on hinda mõjutav tegur.

Muid parameetreid ei ole eraldi kohandatud, sest nende osas on hinnatav kinnistu võrdlustehingutega samaväärne või vastav erinevus ei ole kohandamise täpsust arvestades selleks piisavalt oluline.

HINNATAV VÕRDLUSTEHINGUD

VARA 1 2 3

Tehingu hind, € 402 000 552000 678 000

Tehingu hind, € (km-ta)

kohandamisel 335 000 460 000 565 000

Ruutmeetri hind, €

lähtutakse 27,1 € 39,0 € 35,6 €

Tehingu aeg: ruutmeetrihinnast kinnistu pindala

kohta

31.01.2023 17.04.2023 01.03.2023

Ajaldamine: 0% 0% 0%

Ajaldatud hind: 27,1 € 39,0 € 35,6 €

Asukoht: Keskmiselt kõrgemalt hinnatud asukoht Tartumaal,

Tartu linnas, väga hea

nähtavusega asukoht

Tartu maakond, Tartu vald, Vahi alevik,

Vabriku tn

Tartu maakond, Kambja vald, Ülenurme alevik,

Peetri tee

Tartu maakond, Tartu vald, Raadi alev,

Rehepapi tn

Võrdlus lao- ja tootmishoonete piirkonnas, kuid vähem eelistatud

asukoht, maanteelt nähtavus puudub

tiheda liiklusega maantee ääres,

juurdepääs kõrvelteede kaudu

Keskmiselt kõrgemalt hinnatud

asukoht Tartu vallas, Raadi

alevis, maanteest eemal,

tööstuspargi ala, nähtavus halvem

Kohandus 20% 20% 20%

Pindala, m² 33 964 12341 11792 15854

Võrdlus hinnatav suurem hinnatav suurem samaväärne

Kohandus -15% -15% -15%

Ehitusõigus Kehtestatud detailplaneering,

määratud ehitusõigus (kuni 9

hoonet, äri- ja tootmismaa,

ehitusalune pind 7200 m²)

DP olemas: maksimaalselt 2

hoonet; - suurim lubatud

ehitusalane pindala on 4 685 m²

DP olemas, lubatud 2 põhihoonet ja 2 kõrvalhoonet,

ehitusalune pindala 3365 m2

DP olemas: Kehtiv DP, 80% äri ja 20%

ühiskondlike ehitiste maa, lubatud krundi

maksimaalne täisehitus 50% ehk

11 495,5 m², hoonete arv 5

Võrdlus hinnataval suurem ehitusõigus

hinnataval suurem ehitusõigus

suurem ehitusala, kuid vähem hooneid; 20% ühiskondlike ehitiste maa, mida peame

miinuseks. Hindame samaväärseks

Kohandus 15% 15% 0%

Hoonestamata kinnistu, reg. nr 1424304 © Ober-Haus Hindamisteenuste OÜ lk 31/36 Eksperthinnang nr 77151/TR

31

Tehnovõrgud puuduvad vee- ja kanalisatsiooni torustikud rajatud

krundi piirini; - tuletõrje veevarustus

rajatud eraldi veetorustikust ja

paigaldatud hüdrandid;

- gaasitrass kinnistu piiril

- elektriliitumispunkt (3x25A) toodud krundi

piirini; - sidetrass on toodud

kinnistu piirini.

Hind sisaldab juurdepääsu

asfaltkattega teelt, tänavavalgust,

elektriliitumist 6A ning vee- ja

kanalisatsioonitrassidega liitumist kinnistu piirini

Hind sisaldab juurdepääsu

asfaltkattega teelt, tänavavalgustust,

elektriliitumist 6A ning vee- ja

kanalisatsioonitrassidega liitumist kinnistu piirini;

Võrdlus hinnatav kehvem hinnatav kehvem hinnatav kehvem

Kohandus -20% -20% -20%

Summaarne kohandus

0% 0% -15%

Kohandatud hind: € 27,1 € 39,0 € 30,3

Kohanduste absoluutväärtuste summa

70% 70% 55%

Osakaal lõpphinnas:

30% 30% 40%

Kaalutud hind: € 32,0 € 9,8 € 11,7 € 12,12

Turuväärtuse leidmisel kasutame kaalutud keskmist, kuna võrdlustehinguid on kohandatud erineval määral ning kaalumisel saab arvesse võtta kohandamisel tekkinud erinevusi. Kõige rohkem kohandatud tehingule (koh. absoluutväärtuste summa) antakse kõige väiksem kaal. Kaalutud hindade summa on kokku 32,0 €/m². Katastriüksusest Vaksali tn T1 tehtava äralõike (pindalaga 1511 m²) väärtuseks saame

32,0 eur/m² x 1511 m² = 48 352 eurot Hinnatud väärtused ei sisalda käibemaksu.

5.5. Kaasneva kahju hindamine

(1) Otsese varalise kahjuna hinnatakse kahju, mis ei sisaldu omandatava kinnisasja või sellest tehtava äralõike väärtuses, kinnisasja kui terviku väärtuse vähenemises ega saamata jäävas tulus.

Hinnatakse selgelt tuvastatud ja tõendatud otsene varaline kahju. (2) Ei hinnata järgmist kahju:

1) mittevaraline kahju; 2) keskkonnanõuetega kooskõlas olevat püsivat mõõdetavat kahju keskkonnale, sealhulgas müra, vibratsiooni ja heitgaase; 3) ehitise likvideerimisest tekkivat kahju, mis projekti käigus teise sama funktsionaalsusega

ehitisega asendamise kaudu hüvitatakse. (3) Kinnisasjast äralõike tegemisega kaasneva otsese varalise kahju hindamisel analüüsitakse:

1) kinnisasja tükeldumisest, suuruse vähenemisest, kuju ebaotstarbekamakas muutumisest, senise kasutusotstarbe muutmisest ja muust sellisest tagajärjest tulenevat mõju allesjääva kinnisasja väärtusele;

2) privaatsuse vähenemise mõju seoses ümbritsevasse keskkonda uute ehitiste

püstitamisega või kõrghaljastuse vähenemisega, eelkõige elukondlikel ning äri- või puhkeotstarbelistel kinnisasjadel; 3) kinnisasja pindala vähenemise mõju kinnisasja kasutatavusele ja ühikuväärtusele ning sellest tulenevalt kinnisaja kui terviku turuväärtusele; 4) kuludokumentide alusel kinnisasja omandatavale osale viimase kümne aasta jooksul tehtud kasulikke kulutusi, seejuures võib juriidilisest isikust kinnisasja omaniku puhul aluseks

võtta ehitiste jääkmaksumuse bilansis § 30 lõikes 3 sätestatud tingimustel (Kinnisasja erakorralise hindamise kord § 31).

Hoonestamata kinnistu, reg. nr 1424304 © Ober-Haus Hindamisteenuste OÜ lk 32/36 Eksperthinnang nr 77151/TR

32

§ 32. Saamata jääva tulu hindamine (1) Saamata jäävaks tuluna hinnatakse kasu, mis ei sisaldu omandatava kinnisasja või sellest

tehtava äralõike väärtuses ega otseses varalises kahjus ning mida isik oleks enda tehtud ettevalmistuste tõttu tõenäoliselt saanud, kui kahju hüvitamise aluseks olevat asjaolu poleks ilmnenud.

(2) Saamata jääva tuluna ei hinnata kinnisasja omaniku äriplaanide realiseerimata jäämise eest loodetud äritulusid (Kinnisasja erakorralise hindamise kord § 32).

Teostatavad äralõiked on teeäärsed kraavid ja nende perv. Alad on detailplaneeringus ette nähtud jätta transpordimaaks. Äralõike teostamisega otsest varalist kahju ei teki, kuna ehitusmaht ei vähene ja juurdepääs säilib.

Hindaja ei tuvastanud ka saamata jäänud tulu. Märkus: Hindaja toob välja, et küll võib tekkida omanikul seoses äralõigete osa hüpoteegi alt vabastamisega täiendava eksperthinnangu tellimise vajadus, mis võib olla täiendavaks kaasnevaks kahjuks. Kuid selle vajadust ei oska hindaja üheselt prognoosida, see sõltub krediidiandja otsusest. Samuti ei oska hindaja täpselt öelda eksperthinnangu koostamise tasu maksumust, see sõltub konkreetse hindamisfirma teenustasust.

Hoonestamata kinnistu, reg. nr 1424304 © Ober-Haus Hindamisteenuste OÜ lk 33/36 Eksperthinnang nr 77151/TR

33

Lisa 1. Fotod

Vaated kinnistule

Hoonestamata kinnistu, reg. nr 1424304 © Ober-Haus Hindamisteenuste OÜ lk 34/36 Eksperthinnang nr 77151/TR

34

Lisa 2. Kinnistusregistri väljavõte

Hoonestamata kinnistu, reg. nr 1424304 © Ober-Haus Hindamisteenuste OÜ lk 35/36 Eksperthinnang nr 77151/TR

35

Hoonestamata kinnistu, reg. nr 1424304 © Ober-Haus Hindamisteenuste OÜ lk 36/36 Eksperthinnang nr 77151/TR

36

Vastavuskinnitus standardi nõuetele:

• Käesoleva hindamisaruande koostanud ja kogu hindamistoimingu läbi viinud hindaja kutseline pädevus on piisav hindamistellimuse täitmiseks.

• Käesolev hindamisaruanne ja kogu hindamistoiming vastab Eesti kinnisvara hindamise standardiseeria EVS 875 nõuetele, sh hindamise headele tavadele.

• Hindaja ei avalda hindamistoimingu käigus kogutud informatsiooni ja hindamistulemusi mitte kellelegi peale tellijaga kokkulepitud isikute, v.a. juhud kui seadus seda nõuab või kui see on

vajalik kindlateks hindamise kutsealaga seotud toiminguteks. • Hindaja on tegutsenud sõltumatu hindajana. • Hindaja on tegutsenud erapooletult ilma mingite isiklike huvideta hindamistoimingu suhtes. • Hindaja poolt hindamistoimingu eest saadav tasu ei ole seotud hindamistulemusega. • Hindamistoimingus kasutatud ja hindamisaruandes esitatud andmed on hindajale

teadaolevalt tõesed ja korrektsed. • Hindamistoimingus kasutatud ja hindamisaruandes esitatud analüüsid ja järeldused on

kitsendatud ainult hindamisaruandes esitatud eelduste ja piiravate tingimustega.

Koostaja:

/allkirjastatud digitaalselt/

Kristjan Gross Kutseline hindaja Vara hindaja, vara hindaja 7, kutsetunnistuse nr 189528 Eesti Kinnisvara Hindajate Ühingu liige

KT-Invest OÜ registrikood 10788029 Aardla 23E Tartu 50110

tel: +372 50 30 156 e-post: [email protected] koduleht: www.ktinvest.ee

Transpordiamet

Valge tn 4, Tallinn 11413

Riin Kodu

maade projektijuht, maade osakond

[email protected]

Teie 06.02.2024 nr 8-3/23-028/21862-2

KT-Invest OÜ ettepanek Vaksali tänav T1 ja Kitsepõllu tee T1 kinnisasjadest maaeralduste

omandamiseks tehtud pakkumuse korrigeerimiseks

Tartus, [digitaalallkirja kuupäev]

Transpordiamet on kinnisasja avalikes huvides omandamise seaduse (KAHOS) alusel 17.10.2023 kirjaga nr 8-

3/23-028/21862-1 alustanud omandamise menetlust KT-INVEST OÜ (registrikood 10788029) omandis olevast

Kitse-Põllu kinnistu (registriosa nr 1424304, Tähtvere küla, Tartu linn, Tartu maakond) koosseisu kuuluvast

Vaksali tänav T1 katastriüksusest (katastriüksuse tunnus 83101:003:0767, pindalaga 13 942 m2) ligikaudu

1 511 m2 suuruse maaeralduse omandamiseks ja Kitsepõllu tee T1 katastriüksusest (katastriüksuse tunnus

83101:003:0766, pindalaga 4 914 m2), ligikaudu 2 048 m2 suuruse maaeralduse omandamiseks.

Transpordiameti 06.02.2024 kirjaga nr 8-3/23-028/21862-2 esitatud pakkumuses on äralõigete omandamise

eest makstava tasu suuruse arvutamise aluseks Pindi Kinnisvara OÜ poolt koostatud hindamisaruandes nr

240127 – 104 – 51040 (02.02.2024, koostaja: kutseline hindaja Andres Teder, vara hindaja 7, kutsetunnistus nr

176331) hinnatud äralõigete hüvitusväärtus.

KT-Invest OÜ tellis vastavalt 15.02.2024 Teile saadetud kirjas osundatule kinnisasjast tehtavate äralõigete

hüvitusväärtuse hindamiseks võrdleva hindamisaruande (käesolevale kirjale lisatud Eksperthinnang nr

77151/TR; koostaja: kutseline hindaja Kristjan Gross, vara hindaja 7, kutsetunnistus nr 189528, Ober-Haus

Hindamisteenuste OÜ). Võrdleva hindamisaruande kohaselt on Vaksali tänav T1 katastriüksusest tehtava

äralõike hüvitusväärtuseks 48 352 eurot (32,0 €/m2) ja Kitsepõllu tee T1 katastriüksusest tehtava äralõike

hüvitusväärtuseks 73 932,8 eurot (36,1 €/m2), ehk ümardatult 73 933 eurot.

KT-Invest OÜ registrikood 10788029 Aardla 23E Tartu 50110

tel: +372 50 30 156 e-post: [email protected] koduleht: www.ktinvest.ee

Lähtudes eeltoodust esitab kinnistu (registriosa numbriga 1424304) omanik KT-Invest OÜ (registrikood

10788029) veelkord nõusoleku ülalnimetatud äralõigete võõrandamiseks ja teeb vastavalt KAHOS § 26

lg 7 toodule omapoolse ettepaneku:

- KT-Invest OÜ nõustub Transpordiameti pakkumusega kinnisasjast (registriosa nr 1424304) KAHOS

alusel äralõigete võõrandamiseks,

- KT-Invest OÜ ei nõustu Transpordiameti 06.02.2024 pakkumuses esitatud tasuga ning palub

Transpordiametil teha äralõigete omandamiseks uus pakkumus, milles esitatavate tasude arvutamise

aluseks on käesolevale kirjale manusena lisatud võrdlevas hindamisaruandes (Eksperthinnang nr

77151/TR) hinnatud äralõigete hüvitusväärtused ning täiendavate hüvitiste osas võetakse arvesse ka

kinnisasja omaniku menetluses osalemisega kaasneva asjaajamise ning võrdleva hindamisaruande

tellimisega seotud kulud.

Ettepaneku lisad:

Lisa 1: kinnisasja omaniku KT-Invest OÜ poolt tellitud võrdlev hindamisaruanne (Eksperthinnang nr 77151/TR);

Lisa 2: võrdleva hindamisaruande teenustasu arve (Arve nr 48772, Ober-Haus Hindamisteenuste OÜ);

Lisa 3: maksekorraldus võrdleva hindamisaruande teenustasu arve nr 48772 tasumise kohta;

Lugupidamisega,

/ digitaalse allkirjaga /

KT-Invest OÜ

Indrek Pung, juhatuse liige

[email protected]

Arve kuupäev Nr

2024-04-19 48772

ARVE

Ober-Haus Hindamisteenuste OÜ Narva mnt 53/2 , Tallinn 10120 VAT ID: EE100315080 Business Reg. no.: 10144929 Telefon: +372 744 6500

Swedbank SWIFT / IBAN: HABAEE2X Konto: EE872200221003179115

KLIENT KT-INVEST OÜ Aardla tn 23e , Tartu

Kogus Lisakirjeldus Hind Summa

1 77151TR Kitsepõllu tee T1 Tähtvere küla, Tartu linn, Tartu maakondb

1300,00 1300,00

Maakler: Kristjan Gross

Maksekuupäev: 2024-04-26

Hilinenud makse kannab intressitasu 0,02% päevas.

Neto 1300,00

km 22 % 286,00

KOKKU (EUR) 1586,00

MAKSEKORRALDUS NR MAKSJA / REMITTER / ПЛАТЕЛЬЩИК KUUPÄEV / DATE / ЧИСЛО

MAKSJA KONTO NR / REMITTER´S ACC. / № СЧЕТА ПЛАТЕЛЬЩИКА REG. NR / REG. NO / РЕГ. № SELGITUS / DETAILS OF PAYMENT / ОБъЯСНЕНИЕ ПЛАТЕЖА

MAKSJA PANK / REMITTER´S BANK / БАНК ПЛАТЕЛЬЩИКА

SAAJA / BENEFICIARY / ПОЛУЧАТЕЛЬ

SAAJA KONTO NR / BENEFICIARY´S ACC. / № СЧЕТА ПОЛУЧАТЕЛЯ VIITENUMBER / REFERENCE NO / НОМЕР ССЫЛКИ

SAAJA PANK / BENEFICIARY´S BANK / БАНК ПОЛУЧАТЕЛЯ SUMMA / AMOUNT IN FIGURES / СУММА TEENUSTASU / CHARGES / ТАРИФ

SUMMA SÕNADEGA / AMOUNT IN WORDS / СУММАПРОПИСЬЮ

MAKSEKORRALDUSE LISAINFO (NB! Täita ainult sel juhul, kui saaja on vastava info edastamist nõudnud)

MAKSJA MAKSETUNNUS/ ORIGINATORS REFERENCE/ ПЛАТЁЖНЫЙ ПРИЗНАК ПЛАТЕЛЬЩИКА SAAJA ID/ BENEFICIARY`S ID/ ID ПОЛУЧАТЕЛЯ

TEGELIKU MAKSJA NIMI/ ULTIMATE DEBTOR`S NAME/ ИМЯ ФАКТИЧЕСКОГО ПЛАТЕЛЬЩИКА TEGELIKU MAKSJA ID/ ULTIMATE DEBTOR`S ID/ ID ФАКТИЧЕСКОГО ПЛАТЕЛЬЩИКА

TEGELIKU SAAJA NIMI/ ULTIMATE CREDITOR`S NAME/ ИМЯ ФАКТИЧЕСКОГО ПОЛУЧАТЕЛЯ TEGELIKU SAAJA ID/ ULTIMATE CREDITOR`S ID/ ID ФАКТИЧЕСКОГО ПОЛУЧАТЕЛЯ

MAKSJA EES-JA PEREKONNANIMED, ALLKIRJAD / PITSER REMITTER’S NAMES AND SURNAMES, SIGNATURES / STAMP / ИМЕНА И ФАМИЛИИ, ПОДПИСИ / ПЕЧАТЬ ПЛАТЕЛЬЩИКА

PANGA MÄRGE/ BANK`S NOTE/ ПОМЕТКA БAНКА

KÄESOLEVA MAKSEKORRALDUSE ALLKIRJASTAMISEGA KINNITAN, ET OLEN TUTVUNUD JA NÕUSTUN SWEDBANK AS KEHTIVA HINNAKIRJA JA MAKSETEHINGUTE TEOSTAMISE TINGIMUSTEGA.

ПОДПИСАНИЕМ НАСТОЯЩЕГО ПЛАТЕЖНОГО ПОРУЧЕНИЯ ПОДТВЕРЖДАЮ, ЧТО Я ОЗНАКОМИЛСЯ/ОЗНАКОМИЛАСЬ И СОГЛАСЕН/СОГЛАСНА С ДЕЙСТВУЮЩИМИ В SWEDBANK AS ПРЕЙСКУРАНТОМ И УСЛОВИЯМИ ОСУЩЕСТВЛЕНИЯ ПЛАТЕЖНЫХ ОПЕРАЦИЙ.

BY SIGNING THIS PAYMENT ORDER I WARRANT AND REPRESENT THAT I HAVE EXAMINED AND CONSENT TO THE EFFECTIVE PRICE LIST AND CONDITIONS FOR MAKING PAYMENT TRANSACTIONS OF SWEDBANK AS.

10788029 (Registreerimisnumber)

OBER-HAUS HINDAMISTEENUSTE OÜ

48772

1 586.00 0.16

2024041900940946

Swedbank AS

Üks tuhat viissada kaheksakümmend kuus eurot 00 senti

19.04.2024

KT-INVEST OÜ

Swedbank AS EUR

EE872200221003179115

EE192200221017964594

188

TINGMÄRGID Katastriüksuse piir Projekteeritud tugipeenar - Konstruktsioon 8 Projekteeritud tee telgjoon Teemaa piiri ettepanek

Projekteeritud Tartu Põhjapoolse ümbersõidu ja Tiksoja sõlme rambid rampide katend - Konstruktsioon 1

Projekteeritud suuremate kõrvalmaanteede ja kogujateede/tänavate püsikatend - Konstruktsioon 2

Projekteeritud väiksemate kõrvalmaanteede ja kogujateede/tänavate püsikatend - Konstruktsioon 3

Projekteeritud mahasõitude katend - Konstruktsioon 4

Projekteeritud Kogujatee 1 ja 2 katend - Konstruktsioon 5

Projekteeritud jalgratta- ja jalgtee (Põhi+tugivõrk) katend - Konstruktsioon 6

Projekteeritud mahasõidu kokkuviimine - Konstruktsioon 7

Projekteeritud haljasalade murukate - Konstruktsioon 9

Projekteeritud rajatis

Projekteeritud bussipeatus Projekteeritud nõlv

Projekteeritud kraav

Projekteeritud olemasoleva kraavi puhastamine

Projekteeritud põrkepiire Projekteeritud kahepoolne põrkepiire Projekteeritud truup Raadatav ala (mets ja võsa) Projekteeritud värav Projekteeritud ulukitara/ ulukitara koos kahepaiksetõkkega Projekteeritud aed Teega külgneva vaba ruumi piir Teekaitsevöönd

Detailplaneering

Varem projekteeritud objektid

Eelnevalt/järgnevalt projekteeritud lõik (Roadplan OÜ töö nr 20085)

Perspektiivne ühendustee Eesti looduse infosüsteemi (EELIS) põhised kitsendused Projekteeritud mürasein Projekteeritud ootepaviljon ühistranspordipeatuses

Perspektiivne tee koos nõlvajoonega

Likvideeritavad objektid

Leire käigus kogutud leidude asukohad (vt. OÜ Arheox tööd)

Ala, kus kaevetööde korral on vaja teha arheoloogilist jälgimist

Projekteeritud sidekaabel

B

47.75

48.00

48.25

48.50

48.75

48.25

48.50

48.75

49.00

49.25

49.25

83101:003:0767 Vaksali tänav T1

83101:003:0688 Kitse

4 8 .0 2

48.00

4 7 .9 6

4 8 .3 0

48.06

47.93

48.00

47.59

47.18

48.03

4 6 .75

47.18

47.0 2

47.19

47.39

4 8 .0 2

4 8 .10

4 8 .2 9

47.78

47.87

47.75

47.78

47.68

48.10

48.07

47.09

47.37

47.69

47.75

47.33

4 7. 59

47.05

47.13 47.22

47.08

47.30

46.43

47.82

49.54

49.55

49.56

47.53

49.42

49.44

49.45

49.60

49.75

49.74

49.70

47.22 49.60 49.68 49.68 49.52

49.37

49.35 49.29

47.35

47.48

49.18

49.25

49.28

49.41

49.60

49.60

49.53

47.19

47.22

49.10

49.17

49.19

47.12

46.83

49.09

49.28 49.02

49.44

49.44

49.41

47.13

47.50

46.79

49.01

49.07

49.11

49.24

49.42

49.43

49.40

47.30

47.55

46.69

49.31

49.51

49.50

49.49

47.15

L6-14

Pos nr

KÜ tunnus

KÜ pindaala, m2/ha

Äralõike pindala, m2

IKÕ pindala, m2

Omandi liik

Maaeralduse ulatus

L6-14

83101:003:0767

13942 m²

1511,02

Eraomand

Töö nimetusTellija

Joonise nimetus

Töö nr

Mõõtkava

Valge 4 11413 Tallinn [email protected] www.transpordiamet.ee

Skepast&Puhkim OÜ Registrikood 11255795 Laki põik 2 12915 Tallinn Tel +372 664 5808 [email protected]

20085-3Tartu põhjapoolse ümbersõidu eelprojekt

L6-14-Vaksali tänav T1 1:1000

N

S

W E

Kinnistul kavandatud tegevuste kirjeldus:

1. Kergliiklustee rajamine. 2. Tehnovõrkude rajamine. 3. Heakorratööd peale ehitustööde lõppemist.

TINGMÄRGID Katastriüksuse piir Projekteeritud tugipeenar - Konstruktsioon 8 Projekteeritud tee telgjoon Teemaa piiri ettepanek

Projekteeritud Tartu Põhjapoolse ümbersõidu ja Tiksoja sõlme rambid rampide katend - Konstruktsioon 1

Projekteeritud suuremate kõrvalmaanteede ja kogujateede/tänavate püsikatend - Konstruktsioon 2

Projekteeritud väiksemate kõrvalmaanteede ja kogujateede/tänavate püsikatend - Konstruktsioon 3

Projekteeritud mahasõitude katend - Konstruktsioon 4

Projekteeritud Kogujatee 1 ja 2 katend - Konstruktsioon 5

Projekteeritud jalgratta- ja jalgtee (Põhi+tugivõrk) katend - Konstruktsioon 6

Projekteeritud mahasõidu kokkuviimine - Konstruktsioon 7

Projekteeritud haljasalade murukate - Konstruktsioon 9

Projekteeritud rajatis

Projekteeritud bussipeatus Projekteeritud nõlv

Projekteeritud kraav

Projekteeritud olemasoleva kraavi puhastamine

Projekteeritud põrkepiire Projekteeritud kahepoolne põrkepiire Projekteeritud truup Raadatav ala (mets ja võsa) Projekteeritud värav Projekteeritud ulukitara/ ulukitara koos kahepaiksetõkkega Projekteeritud aed Teega külgneva vaba ruumi piir Teekaitsevöönd

Detailplaneering

Varem projekteeritud objektid

Eelnevalt/järgnevalt projekteeritud lõik (Roadplan OÜ töö nr 20085)

Perspektiivne ühendustee Eesti looduse infosüsteemi (EELIS) põhised kitsendused Projekteeritud mürasein Projekteeritud ootepaviljon ühistranspordipeatuses

Perspektiivne tee koos nõlvajoonega

Likvideeritavad objektid

Leire käigus kogutud leidude asukohad (vt. OÜ Arheox tööd)

Ala, kus kaevetööde korral on vaja teha arheoloogilist jälgimist

Projekteeritud sidekaabel

B

Kitse-Põllu DP(kehtestatud)

3,50

Proj truup Ø600

3,00 3,00

7,00

83101:003:0690 Noka

83101:003:0689 Olle

83101:003:0200

83101:003:0097 Ala-Sepa

83101:003:0505 Kooli

83101:003:0766 Kitsepõllu tee T1

83101:003:0765 Kitsepõllu tee 6

83101:003:0764 Kitsepõllu tee 4

83101:003:0763 Kitsepõllu tee 2

47.18 47.20 49.23

49.34

56.45

47.37

47.69

47.75

47.33

4 7. 59 47.50

4 7. 44

47.12

46.83

47.50

46.79

49.01

49.07

49.11

49.24

49.42

49.43

47.55

46.69

49.05

49.05

49.19

49.36

47.60

46.75

48.93

48.97

49.15

49.30

47.42

47.35

47.47

46.55

48.87

48.90

49.20

49.10 48.95

48.80

48.79

48.75

48.85

46.26

46.27 46.96 47.11

47.17

4 6 .8 6

46.99

47.14

4 7 .3 4

46.48

46.73

46.61

4 6. 25

46.32

46.30

4 6 .3 1

4 6 .4 5

46 .62

4 6 .5 3

46.41

46.40

45.82

45.79

46.50

46.77

48.56

48.58

48.60 48.76

48.92

49.01 48.86

48.70

48.69

48.61

46.86

46.63

4 5 .4 1

46.52

45.92

46.01

46.61

47.02 48.51

48.59 48.75

48.90

46.91

46.40

46.01

46.04

46.42

46.70 48.50

48.57

48.59 48.75

48.91

48.90

48.76

48.61

48.59

48.51

46.68

46.36

46.06

46.05

46.30

47.01

47.07

47.33

46.76

46.38 46.14

46.16

46.44

46.59 48.50

48.58

48.61 48.74

48.89

48.54

47.73

48.18

4 8 .0 6

45.72

48.60

48.70 48.82

48.91

48.49

46.55

46.43

48.69

48.66

48.83 48.86

48.46 46.26

46.29 48.60

48.69

48.70

48.50

48.72

48.51 4 6 .3 0

4 6 .2 3

4 7.9

4

48.40 4 8 .6 8

48.71 48.84

48.78

4 8.3

4

4 8.4

7

48.85 48.76

48.35

46.28

46.40

48.41

48.87

48.76

48.89

4 8. 69

48.44 46.43

46.50 48.07

48.73

48.76 48.86

48.73

46.43

46.37 47.93

48.76

48.79 48.85

48.68

48.55

48.75

48.74

44 .55

43.85 44.72

43.80

44.38

44.41

44.60

42.31

42.93

43.24

4 3 .3 1

4 3 .2 6

4 3 .1 4

4 4 .5 7

4 4 .4 9

4 4 .5 4

4 3 .9 7

4 1. 2 1

39.96

40.41

41.77

40.71

43.17

4 3 .8 5 43.31

4 2 .5 5

43.46

44.13

44.43

44.46

44.07

44.07

4 4 .0 3

44.64

44.49

44.61

43.13

4 2 .3 7

4 3 .7 5

4 3 .8 1

4 3 .8 0

4 3 .7 5

4 3 .8 0

4 4 .5 0

L6-15

10 .60

9.26

Pos nr

KÜ tunnus

KÜ pindaala, m2/ha

Äralõike pindala, m2

IKÕ pindala, m2

Omandi liik

Maaeralduse ulatus

L6-15

83101:003:0766

4914 m²

2047,66

Eraomand

Töö nimetusTellija

Joonise nimetus

Töö nr

Mõõtkava

Valge 4 11413 Tallinn [email protected] www.transpordiamet.ee

Skepast&Puhkim OÜ Registrikood 11255795 Laki põik 2 12915 Tallinn Tel +372 664 5808 [email protected]

20085-3Tartu põhjapoolse ümbersõidu eelprojekt

L6-15-Kitsepõllu tee T1 1:500

N

S

W E

Kinnistul kavandatud tegevuste kirjeldus:

1. Kergliiklustee rajamine. 2. Truubi väljavahetamine. 3. Võsa raadamine 76,06 m2. 4. Ehitusele ette jäävate tehnovõrkude ümberehitamine. 5. Heakorratööd peale ehitustööde lõppemist.

Eksperthinnang nr 240127 – 104 - 51040

Tellija Transpordiamet.

Aadress Vaksali tänav T1 ja Kitsepõllu tee T1, Tähtvere küla, Tartu linn, Tartu maakond

Hinnatav vara Äralõige pindalaga 1511 m2, mõtteline osa kinnisasja osast, katastriüksusest Vaksali tänav T1

(kinnistu reg osa nr 1424304, katastritunnus 83101:003:0767, pindala 13 942 m2, sihtotstarve transpordimaa 100%).

Äralõige pindalaga 2048 m2, mõtteline osa kinnisasja osast katastriüksusest Kitsepõllu tee T1

(kinnistu reg osa nr 1424304, katastritunnus 83101:003:0766, pindala 4915 m2, sihtotstarve transpordimaa 100%).

Eesmärk Eksperthinnang on koostatud kinnisasja hüvitusväärtuse määramiseks.

Äralõike harilik väärtus Äralõige katastriüksusest Vaksali tänav T1 pindalaga 1511 m2 - 36 339,55 (kolmkümmend kuus

tuhat kolmsada kolmkümmend üheksa eurot ja viiskümmend viis senti ehk 24,05 €/m2

taandatuna maatüki äralõike pinnale. Kaasnevat kahju ja saamata jäävat tulu ei esine, v.a punkti

8.4. lõpus toodud märkus.

Äralõige katastriüksusest Kitsepõllu tee T1 pindalaga 2048 m2 - 49 254,40 (nelikümmend üheksa tuhat kakssada viiskümmend neli eurot ja nelikümmend senti ehk 24,05 €/m2 taandatuna maatüki äralõike pinnale. Kaasnevat kahju ja saamata jäävat tulu ei esine, v.a punkti 8.4. lõpus toodud märkus.

Hinnatud väärtused ei sisalda käibemaksu.

Hindamisaruande kuupäev 02.02.2024. 13.05.2024.a on täpsustatud tehingu nr 9 ja teiste võdlustehingute ehitusõiguse kirjeldust.

Andres Teder Koostaja, kutseline hindaja

vara hindaja, tase 7

kutsetunnistuse nr 176331

+372 507 2216

[email protected]

/allkirjastatud digitaalselt/

2

Sisukord

1 Hindamise alused ...................................................................................................................................................... 5 2 Hindamisel kasutatavad mõisted ............................................................................................................................... 5 3 Hindamise eeldused ja piiravad tingimused .............................................................................................................. 5 4 Hinnatav vara ............................................................................................................................................................. 6 5 Hindamise algandmed ja hinnatava vara ülevaatus .................................................................................................. 7 6 Hinnatava vara iseloomustus ..................................................................................................................................... 7

6.1 Asukoht ja keskkond ......................................................................................................................................... 7

6.2 Katastriüksus (äralõige) Kitsepõllu tee T1 ...................................................................................................... 10

6.3 Katastriüksus (äralõige) Vaksali tänav T1 ....................................................................................................... 12

6.4 Tehnosüsteemid .............................................................................................................................................. 17

6.5 Hüvitamise eesmärgil hindamine ja äralõike käsitlus hindamisel ................................................................... 17

6.6 Kolmandate isikutega seotud andmestik ........................................................................................................ 19

6.7 Kestlikkus ........................................................................................................................................................ 19

7 Turuanalüüs ............................................................................................................................................................. 19

7.1 Makromajanduse ülevaade ............................................................................................................................. 19

7.2 Turusegmendi analüüs .................................................................................................................................... 22

7.2.1 Arenduskinnistute turg................................................................................................................................. 22

7.2.2 Hoonestamata maade turg Tartu maakonnas ........................................................................................... 22

7.3 Konkureeriva pakkumise ülevaade ................................................................................................................. 24

7.4 Turustatavuse analüüs (arendusmaa) ............................................................................................................ 25

8 Hindamine ................................................................................................................................................................ 25

8.1 Parim kasutus (äri- ja tootmismaana) ............................................................................................................. 25

8.2 Meetodi valik ................................................................................................................................................... 25

8.3 Äralõike harilik väärtus (turuväärtus)............................................................................................................... 26

8.4 Kaasnev kahju, kui riik Transpordiameti isikus omandab äralõiked pindalaga 1511 m2 ja 2048 m2 .............. 30

9 Hindamistulemus ..................................................................................................................................................... 31 Lisa 1 Asukoha plaan ja fotod ......................................................................................................................................... 32 Lisa 2 Kinnistusregistri registriosa väljavõte ................................................................................................................... 35 Lisa 3 Väljavõtted Tartu põhjapoolse ümbersõidu eelprojekti plaanist ........................................................................... 37 Lisa 4 Vastavuskinnitus standardile EVS 875 ................................................................................................................. 38

3

Hinnatava vara koondandmed

Hinnatav vara Äralõige pindalaga 1511 m2, mõtteline osa kinnisasja osast, katastriüksusest Vaksali tänav T1 (kinnistu reg osa nr 1424304, katastritunnus 83101:003:0767, pindala 13 942 m2, sihtotstarve transpordimaa 100%).

Äralõige pindalaga 2048 m2, mõtteline osa kinnisasja osast katastriüksusest

Kitsepõllu tee T1 (kinnistu reg osa nr 1424304, katastritunnus 83101:003:0766,

pindala 4915 m2, sihtotstarve transpordimaa 100%).

Aadress Vaksali tänav T1 ja Kitsepõllu tee T1, Tähtvere küla, Tartu linn, Tartu maakond.

Omanik KT-INVEST OÜ (registrikood 10788029)

Katastritunnused 83101:003:0766

83101:003:0767.

Maaeraldus (nn äralõige) 1511 m2

2048 m2

Detailplaneering/ehitusõigus Kinnistul on kehtiv detailplaneering, Kitse-Põllu maaüksuse detailplaneering,

planeeringu nr DP-01-298, kehtestatud 9/6/2008. Kinnistu on detailplaneeringuga

jagatud kolmeks äri- ja toomismaa ja kaheks transpordimaa maaüksuseks.

Hindamisaruande koondandmed

Hinnangu eesmärk Eksperthinnang on koostatud kinnisasja hüvitusväärtuse määramiseks.

Seos Kinnitame, et Pindi Kinnisvara OÜ ei ole seotud hinnatava vara tehingu ega

omandisuhtega.

Ülevaatuse kuupäev 14.11.2023 ja 17.12.2023.

Väärtuse kuupäev 17.12.2023.

Hindamisaruande kuupäev 02.02.2024

Tellija Transpordiamet.

Tellimusleping Töövõtuleping nr 3.2-2/23/1216-1, 13.06.2023, lisatellimus 26.10.2023.

„Kirjalike hindamisaruannete koostamine Tartu põhjapoolse ümbersõidu osalise

elluviimise tarbeks“

Tellitavaks tööks on hindamisaruannete koostamine hinnatavate kinnisasjade

hüvitusväärtuse ja hariliku väärtuse (turuväärtuse) kohta. Hüvitusväärtuse all

mõeldakse hinnatava kinnisasja väärtust, mille korral on arvesse võetud

majanduslikku kahju, mida kinnisasja võõrandaja võõrandamisel kannab vastavalt

kinnisasja avalikes huvides omandamise seaduse (edaspidi KAHOS) §-s 11, 12,

13, 14, 18 ja 20 sätestatule.

Tulenevalt kinnisasja avalikes huvides omandamise seaduse § 11 lõikest 2 palume

tasu kinnisasja/äralõike eest välja tuua järgmiselt:

• kinnisasja väärtus (ümardamata), (kui omandatakse osa kinnisasjast, tuua

eraldi välja m2 väärtus 1 eurosendi täpsusega);

• hüvitis kinnisasja omandamisega otseselt kaasneva varalise kahju eest

(ümardamata), (kui omandatakse osa kinnisasjast, tuua eraldi välja m2 hüvitise

maksumus 1 eurosendi täpsusega);

• hüvitis kinnisasja omandamisega otseselt kaasneva saamata jääva tulu

eest (ümardamata), (kui omandatakse osa kinnisasjast, tuua eraldi välja m2

hüvitise maksumus 1 eurosendi täpsusega);

4

• vajadusel hinnata hüvitist servituudi, reaalkoormatise eest (KAHOS § 18)

(ümardamata), (kui omandatakse osa kinnisasjast, tuua eraldi välja m2 hüvitise

maksumus 1 eurosendi täpsusega).

Hindamise eeldused -

Äralõigete harilik väärtus Äralõige katastriüksusest Vaksali tänav T1 pindalaga 1511 m2 - 36 339,55

(kolmkümmend kuus tuhat kolmsada kolmkümmend üheksa eurot ja

viiskümmend viis senti ehk 24,05 €/m2 taandatuna maatüki äralõike

pinnale. Kaasnevat kahju ja saamata jäävat tulu ei esine, v.a punkti 8.4. lõpus

toodud märkus.

Äralõige katastriüksusest Kitsepõllu tee T1 pindalaga 2048 m2 - 49 254,40

(nelikümmend üheksa tuhat kakssada viiskümmend neli eurot ja

nelikümmend senti ehk 24,05 €/m2 taandatuna maatüki äralõike pinnale.

Kaasnevat kahju ja saamata jäävat tulu ei esine, v.a punkti 8.4. lõpus toodud

märkus.

Hinnang likviidsusele Vara likviidsus tervikuna on sarnaste varade keskmine ja vara müügiperiood leitud

väärtuste ja kõikumise vahemikus on hinnanguliselt kuni 12 kuud

Hindamistulemuse täpsus Saadud tulemuse täpsuseks hindame +/-20%.

Käibemaks Väärtused ei sisalda käibemaksu.

Hindamistulemus

Hinnatava vara, äralõige pindalaga 1511 m2, mõtteline osa kinnisasja osast, katastriüksusest Vaksali tänav T1 (kinnistu reg osa nr 1424304, katastritunnus 83101:003:0767, pindala 13 942 m2, sihtotstarve transpordimaa 100%) harilik väärtus on 36 339,55 (kolmkümmend kuus tuhat kolmsada kolmkümmend üheksa eurot ja viiskümmend viis senti ehk 24,05 €/m2 taandatuna maatüki äralõike pinnale. Kaasnevat kahju ja saamata jäänud tulu ei esine, v.a punkti 8.4. lõpus toodud märkus.

Hinnatava vara, äralõige pindalaga 2048 m2, mõtteline osa kinnisasja osast katastriüksusest Kitsepõllu tee T1

(kinnistu reg osa nr 1424304, katastritunnus 83101:003:0766, pindala 4915 m2, sihtotstarve transpordimaa 100%).,

harilik väärtus on 49 254,40 (nelikümmend üheksa tuhat kakssada viiskümmend neli eurot ja nelikümmend

senti ehk 24,05 €/m2 taandatuna maatüki äralõike pinnale. Kaasnevat kahju ja saamata jäänud tulu ei esine, v.a

punkti 8.4. lõpus toodud märkus.

Saadud tulemuse täpsuseks hindame +/-20%, tegemist on sarnaste varade keskmise täpsusega.

Hinnatud väärtus ei sisalda käibemaksu.

Andres Teder Koostaja, kutseline hindaja

vara hindaja, tase 7

kutsetunnistuse nr 176331

+372 507 2216

[email protected]

/allkirjastatud digitaalselt/

5

1 Hindamise alused

1.1 Eesti Vabariigi seadusandlus

1.2 Eesti vara hindamise standardisari EVS 875

1.3 EKHÜ Heade Tavade Koodeks

2 Hindamisel kasutatavad mõisted

2.1 Turuväärtus (market value) on hinnangul põhinev summa, mille eest vara peaks väärtuse kuupäeval minema üle

tehingut sooritada soovivalt müüjalt tehingut sooritada soovivale ostjale sõltumatus ja võrdsetel alustel toimuvas

tehingus pärast kõigile nõuetele vastavat müügitegevust, kusjuures osapooled on tegutsenud teadlikult, kaalutletult

ning ilma sunduseta. (EVS 875:1)

2.2 Parim kasutus (highest and best use) on vara kõige tõenäolisem kasutus, mis on füüsiliselt võimalik, vajalikult

põhjendatud, õiguslikult lubatav, finantsmajanduslikult otstarbekas ning mille tulemusena hinnatav vara omandab

kõrgeima väärtuse. (EVS 875:1)

2.3 Hindamisaruande kuupäev (date of valuation report) on kuupäev, millal hindamisaruanne on allkirjastatud. (EVS

875:1)

2.4 Väärtuse kuupäev (date of valuation) on kuupäev, mille seisuga hindamistulemus (väärtus) on esitatud. (EVS

875:1)

2.5 Ülevaatuse kuupäev (inspection date) on kuupäev, millal tehti hinnatava vara ülevaatus. (EVS 875:1)

2.6 Hüvitusväärtus (compensation) on üldmõiste, mis on seotud kahjude hüvitamisega kinnisvara omandiõiguse ja

muude varaliste õiguste kitsendamisel, sundvõõrandamisel ja muudel sarnastel eesmärkidel. Kuigi turuväärtus on

kõige sagedamini kasutatav väärtuseliik, on hüvitusväärtuse hindamisel sageli lähtekohaks vara asendamise,

remontimise või ülesehitamise kulud, mis teatud turusituatsiooni ja/või asukohta silmas pidades võivad oluliselt

erineda turuväärtusest. (EVS 875-12). Hüvitamise eesmärgil kinnisasja hindamisel leitakse kinnisasja väärtus. Kui

kinnisasja väärtus ei iseloomusta kogu varalist kahju, mis isikule tekib, siis hinnatakse väärtusele lisanduv otsene

varaline kahju ja saamata jääv tulu. Hindamistulemuses eristatakse võimaluse korral kinnisasja (või selle osa) väärtus,

otsene varaline kahju ja saamata jääv tulu (Kinnisasja erakorralise hindamise kord § 28).

2.7. Äralõige (land taken) on võõrandamisele kuuluv piiritletud osa maatükist (EVS 875-12)

2.8. Harilik väärtus. Eseme väärtuseks loetakse selle harilik väärtus, kui seaduse või tehinguga ei ole ette nähtud

teisiti. Eseme harilik väärtus on selle kohalik keskmine müügihind (turuhind).

Hariliku väärtuse hindamisel lähtutakse turuväärtuse hindamise nõuetest

3 Hindamise eeldused ja piiravad tingimused

3.1 Hindajale esitatud andmed ja dokumentatsioon on tõesed.

3.2 Hinnatava vara turuväärtus on leitud eeldusel, et varal ei lasu hüpoteeke ega teisi füüsiliste ja/või juriidiliste isikute

õigusi (nt üürileping, eluaegse kasutamise õigus jms). Nimetatud eeldus on esitatud tuginedes turuosaliste poolt

tehtavatele eeldustele, et vara üle minemisel müüjalt ostjale hüpoteegid on kustutatud või kustutatakse tehingu käigus

ja kolmandate isikute õigused puuduvad. Kui kolmandate isikute õigustega on hindamisel arvestatud, siis on see

käesolevas eksperthinnangus ka selgelt välja toodud.

3.3 Käesolev hindamisaruanne on hüvitusmenetluse läbiviimiseks vajalikus ulatuses avalik. Hindamisaruannet ega

mingit selle osa, samuti mitte mingeid viiteid käesolevale aruandele ei tohi muul eesmärgil ilma hindaja kirjaliku

nõusolekuta avalikustada üheski dokumendis, kirjas ega avalduses, samuti mitte kirjastada. Juhul, kui käesolevat

hindamisaruannet soovitakse avaldada, tuleb avaldamise vormis ja kontekstis hindajaga eelnevalt kirjalikult kokku

leppida.

6

3.4 Käesolev eksperthinnang on esitatud konfidentsiaalselt tellijale ainult eespool avaldatud ja selleks ettenähtud

eesmärgil. Hindaja ei saa võtta endale mingit vastutust juhul, kui seda kasutab keegi kolmas isik ja/või kui seda

tehakse selleks mitte ettenähtud eesmärgil.

3.5 Hindaja ei ole teinud ehitiste, rajatiste ja tehnosüsteemide põhjalikku ehitus-tehnilist ekspertiisi ega inspekteeritud

vara neid osasid, mis on kaetud, varjatud või ligipääsmatud. Andmed on fikseeritud esitatud informatsiooni, teostatud

visuaalse vaatluse ja hindaja tööpraktikast tulenevate kogemuste põhjal. Hindaja ei saa avaldada mingit arvamust

ehitiste, rajatiste ja tehnosüsteemide kohta, mida ei ole inspekteeritud ja käesolev hindamisaruanne ei kinnita ehitiste,

rajatiste ja tehnosüsteemide kaetud, varjatud või ligipääsmatute osade laitmatust.

3.6 Käesoleva töö teostamisel on hindajal palutud lähtuda eeldusest, et mingit saastatust või saastuse ohtu ei ole või

et saaste / saastusohu kõrvaldamistööde maksumus ei ole väärtuse jaoks oluline. Hindajat ei ole teavitatud mingitest

uurimistulemustest, mis viitaksid saastatuse või saastusohu olemasolule. Hindaja ei ole uurinud hinnataval varal ja

selle läheduses paiknevatel varadel tehtud ega tehtavat tegevust, et teha kindlaks, kas need tegevused või seal asuv

maa võib olla või on olnud hinnatavale varale saastav. Hindajal ei pea olema saastatuse või saastuseohu

avastamiseks vajalikke oskusi ja teadmisi, seega ei võta hindaja endale mingit vastutust ükskõik missuguse

saastatuse või saastuse ohu olemasolu eest. Kui pärast hindamist ilmneb, et hinnatavat vara või selle läheduses

paiknevaid varasid on kasutatud viisil, mis võib kaasa tuua saastumise, võib see vähendada hindamisaruandes

esitatud väärtust.

3.7 Hindaja ei ole teinud mingeid uuringuid saastatuse või saastuse olemasolu kohta ega saa seega esitada mingit

kindlat seisukohta, missugune võiks olla nende võimalik mõju hindamistulemusele. Hindamisel on lähtutud eeldusest,

et hinnataval varal ja selle läheduses ei ole saastatust ega saastuse ohtu. Igasugune saastatuse ja saastuse ohu

avastamine võib vara väärtust märgatavalt mõjutada.

4 Hinnatav vara

Asjaõiguslik staatus Mõttelised osa kinnisasjast

Reg osa nr Kinnistu, reg osa nr 1424304

Katastritunnused 83101:003:0763

83101:003:0764

83101:003:0765

83101:003:0766

83101:003:0767

Äralõiked teostatakse katastriüksustest 83101:003:0766 ja 83101:003:0767.

Sihtotstarve Transpordimaa 100% (hinnatavad katastriüksused), ülejäänud kolme katastriüksuse

sihtotstarbed on ärimaa 70%, tootmismaa 30%.

Aadress Vaksali tänav T1 ja Kitsepõllu tee T1, Tähtvere küla, Tartu linn, Tartu maakond.

Vara liik Kinnisasi.

Omanik KT-INVEST OÜ (registrikood 10788029)

Koormatised ja kitsendused Kanded puuduvad.

Hüpoteegid Hüpoteek summas kaks miljonit krooni aktsiaseltsi Hansapank (reg.kood 10060701),

Tallinn kasuks. Kinnistu igakordne omanik on kohustatud alluma kohesele

sundtäitmisele hüpoteegiga tagatud nõude rahuldamiseks 30.05.2005

kinnistamisavalduse alusel sisse kantud 10.06.2005. Kohtunikuabi M.Tolpinets.

Kinnistusregistriosa IV jaos kehtiv hüpoteegikanne, millega me hindamisel ei arvesta.

Märkus: riigile omandatav vara vabastatakse hüpoteegist ning seetõttu pole

hindamisel arvestatud vara koormava hüpoteegiga. Hindajal puudub võimalus

kontrollida hüpoteegiga tagatud nõude olemasolu ja jääk-summat hindamisaruande

7

kuupäeva seisuga. Kui vara omandatakse koos seda koormava hüpoteegiga, tuleb

hüvitusväärtusest lahutada hüpoteegiga tagatud nõude tegelik jääk.

Seadustest ja lepingutest

tulenevad kinnistus-

raamatusse mittekantud

õigused ja kohustused

Hindajale teadaolevatel andmetel ei lasu hinnataval varal seadustest ja lepingutest

tulenevaid kinnistusraamatusse mittekantud õigusi ja kohustusi, mis võiksid mõjutada

selle väärtust. Selliste asjaolude ilmnemine võib muuta vara käesolevas

eksperthinnangus toodud turuväärtust.

5 Hindamise algandmed ja hinnatava vara ülevaatus

Tellija Transpordiamet

Hindaja Andres Teder

Pindi Kinnisvara OÜ

Aadress: Tartu mnt. 16, 10117,Tallinn

Reg.nr: 10677258

Tellimusleping Töövõtuleping nr 3.2-2/23/1216-1, 13.06.2023, lisatellimus 26.10.2023.

„Kirjalike hindamisaruannete koostamine Tartu põhjapoolse ümbersõidu osalise

elluviimise tarbeks“

Tellitavaks tööks on hindamisaruannete koostamine hinnatavate kinnisasjade

hüvitusväärtuse ja hariliku väärtuse (turuväärtuse) kohta. Hüvitusväärtuse all

mõeldakse hinnatava kinnisasja väärtust, mille korral on arvesse võetud

majanduslikku kahju, mida kinnisasja võõrandaja võõrandamisel kannab vastavalt

kinnisasja avalikes huvides omandamise seaduse (edaspidi KAHOS) §-s 11, 12, 13,

14, 18 ja 20 sätestatule.

Ülevaatuse kuupäev 14.11.2023 ja 17.12.2023.

Ülevaatuse ulatus Teostatud on katastriüksuste ülevaatus.

Ülevaatuse põhjalikkus Visuaalne vaatlus. Teostatud ei ole ehitustehnilist ekspertiisi või kasutatud

erivahendeid.

Ülevaatusel osalesid OÜ Pindi Kinnisvara kutseline hindaja Andres Teder ainuisikuliselt

Andmed esitas Kasutatud on avalikke registreid

Andmeallikad Kinnistusregistri registriosa väljavõte (27.01.2024.)

Päring Maa-ametist geoportaal.maaamet.ee (17.12.2023.)

Pindi Kinnisvara OÜ tehingute andmebaas (17.12.2023.)

Kinnisvaraportaal www.kv.ee (17.12.2023.)

Regio Kaardirakendus http://regio.delfi.ee/ (17.12.2023.)

Planeeringute info Tartu linna koduleheküljelt https://www.tartu.ee/ (17.12.2023.)

Töövõtuleping nr 3.2-2/23/1216-1, 13.06.2023.

6 Hinnatava vara iseloomustus

6.1 Asukoht ja keskkond

Asukoht piirkonna siseselt Hinnatav vara asub Tähtvere külas, mis on uue haldusjaotuse järgi Tartu linna üheks

asulaks. Asukohalt on Tähtvere küla Tartu linna põhjapoolses osas. Kaugus Tartu

kesklinnast (Raekoja plats) on ca 4,5 km. Asukoht piirkonnasiseselt keskmiselt

kõrgemalt hinnatud, tegemist on väga hea nähtavuse ja ligipääsuga asukohaga.

8

allikas: regio.delfi.ee

Piirkonna hoonestus

Maa-ameti fotolao aerofoto

2023-05-10

(äralõigete ala näidatud

ligikaudselt punasega)

Piirkonna valdavaks hoonestuseks on teisel pool raudteed äri- ja tootmishooned, teisel

pool maanteed üksikelamud, lõunasuunal (arerofotol põhjasuunal) hoonestamata maa.

Infrastruktuur Lähimad teenindusasutused mõne kilomeetri kaugusel. Lähim ühistranspordipeatus

(Vorbuse tee bussipeatus) asub ca 200 m kaugusel.

9

Haljastus ja heakord Kinnistul on madalhaljastus. Heakord on keskmine.

Veekogud Emajõgi linnulennult ca 600 m kaugusel.

Hinnatav vara ei paikne Maa-ameti üleujutuste kaardirakenduse põhjal üleujutusriskiga

piirkonnas ka 100.a esinemistõenäosusega.

allikas:geoportaal/üleujutusalad

Õhu saastatus ja müra Müra- ja saastustase vara vahetus ümbruses on keskmisest kõrgem. Kinnistu piirneb

Tartu-Tiksoja tugimaanteega, mis on kõrge liiklussagedusega tee. Mürataset tõstab ka

läänesuunal paiknev raudtee.

allikas:geoportaal/mürakaart

Juurdepääsu tee Juurdepääs varani avalikult kasutatavalt tugimaanteelt Tartu-Tiksoja (tee nr 40).

Hetkel väike mahasõit kinnisasja kagunurgas, detailplaneeringus planeeritud hinnatavad

katastriüksused juurdepääsuks.

allikas:geoportaal/teeregister

10

6.2 Katastriüksus (äralõige) Kitsepõllu tee T1

Katastritunnus 83101:003:0766

allikas: geoportaal.maaamet.ee

Sihtotstarve Transpordimaa 100%

Maatüki suurus 4915 m²

Maatüki kuju ja reljeef,

kirjeldus

Maaüksus on ebakorrapärase, pikliku kujuga, reljeef on valdavalt tasane. Maatükk

piirneb ühelt küljelt teega, teiselt poolt ehituseks määratud sama kinnistu hoonestamata

kruntidega. Äralõige on planeeritud kinnistu kirdesuunal olevast, Tartu-Tiksoja teega

piirnevast osast.

Üldplaneering Tartu linnavolikogu kehtestas 7. oktoobril 2021 Tartu linna üldplaneeringu.

Ülplaneeringu järgselt on äralõike osas tegemist tee ja tänava maa-alaga. Seda

arvestamata on maakasutusplaanil hinnatava maaüksuse juhtotstarve ettevõtluse maa-

ala. Ettevõtluse maa-ala on äri- ja tööstushoonestusega piirkond. Piirkonnas kehtivad

tulenevalt krundi sihtotstarbest ärihoone või vastavalt tootmishoone maa-ala tingimused.

Väljavõte üldplaneeringu maakasutusplaanist.

Detailplaneering/ehitusõigus Kinnistul on kehtiv detailplaneering, Kitse-Põllu maaüksuse detailplaneering, planeeringu

nr DP-01-298, kehtestatud 9/6/2008. Maaüksuse sihtotstarbe muutmine, äri- ja

tootmishoonete sihtotstarvetega kruntide moodustamine ja ehitusõiguse määramine ning

tehnovõrkude varustuse põhimõttelise lahenduse väljatöötamine, koostaja Artes Terrae

OÜ. Hinnatav maaüksus on detailplaneeringuga määratud transpordimaaks.

11

Kinnisasjal paiknevad

ehitised /rajatised

Maatükil hoonestus puudub.

Muud piirangud ja nende

mõju turuväärtusele Maa-ameti kaardiserveri kitsenduste kaardirakenduse andmetel ulatuvad kinnistule

järgmised kaitsevööndid: elektripaigaldise kaitsevöönd, avalikult kasutatava tee

kaitsevöönd, planeeringu ala.

Nimetatud kitsendused ei mõjuta hindamiskäiku ega vara turuväärtust vastavalt

vara parimale kasutusele.

12

Kitsenduste kaart

www.maaamet.ee

Äralõike plaan Äralõige pindalaga 2048m2 . Äralõige on planeeritud kinnistu kirdesuunal olevast,

teega piirnevast osast.

Katastriüksus 83101:003:0766.

Väljavõte Tellija esitatud Tartu põhjapoolse ümbersõidu eelprojekti plaanist

Kinnistu osal paiknevad

ehitised

Äralõikel puuduvad ehitised.

6.3 Katastriüksus (äralõige) Vaksali tänav T1

Katastritunnus 83101:003:0767

13

allikas: geoportaal.maaamet.ee

Sihtotstarve Transpordimaa 100%

Maatüki suurus 13942 m²

Maatüki kuju ja reljeef,

kirjeldus

Maaüksus on ebakorrapärase kujuga, reljeef on valdavalt tasane. Maatükk piirneb

teega, raudteemaaga ja ehituseks määratud sama kinnistu hoonestamata kruntidega.

Äralõige on planeeritud kinnistu kirdesuunal olevast, Tartu-Tiksoja teega piirnevast

osast.

Üldplaneering Toodud Kitsepõllu tee T1 katastriüksuse juures.

Detailplaneering/ehitusõigus Kinnistul on kehtiv detailplaneering, Kitse-Põllu maaüksuse detailplaneering, planeeringu

nr DP-01-298, kehtestatud 9/6/2008. Maaüksuse sihtotstarbe muutmine, äri- ja

tootmishoonete sihtotstarvetega kruntide moodustamine ja ehitusõiguse määramine ning

tehnovõrkude varustuse põhimõttelise lahenduse väljatöötamine, koostaja Artes Terrae

OÜ. Hinnatav maaüksus on detailplaneeringuga määratud transpordimaaks.

14

Kinnisasjal paiknevad

ehitised /rajatised

Maatükil hoonestus puudub.

Muud piirangud ja nende

mõju turuväärtusele Maa-ameti kaardiserveri kitsenduste kaardirakenduse andmetel ulatuvad kinnistule

järgmised kaitsevööndid: elektripaigaldise kaitsevöönd, avalikult kasutatava tee

kaitsevöönd, planeeringu ala.

Nimetatud kitsendused ei mõjuta hindamiskäiku ega vara turuväärtust vastavalt

vara parimale kasutusele.

Kitsenduste kaart

www.maaamet.ee

Äralõike plaan Äralõige pindalaga 1511m2. Äralõige on planeeritud kinnistu kirdesuunal olevast, teega

piirnevast osast.

Katastriüksus 83101:003:0767.

Väljavõte Tellija esitatud Tartu põhjapoolse ümbersõidu eelprojekti plaanist

Kinnistu osal paiknevad

ehitised

Äralõikel puuduvad ehitised.

Kokkuvõte kirjavahetusest ja

vestlusest omanikuga ja

omaniku seisukohad

Hindaja poolt on omanikule pakutud võimalust osaleda ülevaatusel e-kirjaga, hindaja

vestles omaniku esindajaga ka telefoni teel. Omanikfirma KT-INVEST OÜ esindaja

Indrek Pung teatas enda vastustes järgmist:

1. KT-INVEST OÜ esindaja Indrek Pung esindaja kiri 21.11.2023

Seoses hindamisprotseduuri alustamisega (meiega on ühendust võtnud kutseline

hindaja Andres Teder Pindi Kinnisvarast) palume täiendavat infot kinnistust tehtava

äralõikega kaasnevaga: Milline on Kitsepõllu tee T1 maaüksusest tehtava äralõike

maa-alale projekteeritava kergliiklustee profiil, e kergliiklustee nullkõrgusest sõltub

otseselt Kitsepõllu tn 2, 4 ja 6 juurdepääsutee rajamise tehniline lahendus ja eeldatav

rajamiskulu ning seega ka võimalike äralõike võõrandamisega kaasnevate kahjude

15

käsitlus hüvitusväärtuse hindamisel.

P.S. Kui olete sellekohase info hindamise läbiviijale (Andres Teder) juba varasemalt

esitanud, andke palun ka teada.

Käesolevale kirjale on vastanud Tellija poolt 28.11.2023 järgmist:

Saadan projekteerija poolt saadetud joonise (manuses). Tiit Vunk meie projekteerimise

üksusest kommenteeris seda järgnevalt: Sellel joonisel on näha olemasoleva

maapinna kõrgusarvud ning projekteeritava tee kõrgused, mis jäävad vahemikku

47,20-47,90. Loodan, et see info on piisav.

Hindaja märkus: Hindaja arvestab, et vastus oli piisav, hindaja kompetents antud

projekteerimisküsimuses ei ole ka piisav seisukoha võtmiseks.

2. KT-INVEST OÜ esindaja Indrek Pung esindaja kiri 21.11.2023

Kehtiva DP kohaselt on kinnistu (reg osa nr 1424304) koosseisus olev Vaksali tänav

T1 katastriüksus (83101:003:0767) Tartu linna üldplaneeringu alusel reserveeritud

Vaksali tänava pikenduse tarbeks. Käesoleva ajani ei ole Tartu linn nimetatud

katastriüksuse omandamise ega Vaksali tänava pikenduse rajamise osas

maaomanikule seisukohta esitanud. Vaksali tänav T1 katastriüksus on seega vaba

turu kontekstis sisuliselt aktiivsest kasutusest väljas ning Vaksali tn T1 katastriüksuse

võimalikke tulevikuperspektiive on kaks:

- Vaksali tänava pikenduse rajamise otsuse tegemisel maksab Tartu linn

tulevikus maaomanikule katastriüksuse omandamise eest hüvitise või

- Vaksali tänava pikenduse rajamisest loobumise korral on maaomanikul

võimalik algatada maa-ala osas uus detailplaneering, millega määratakse ehitusõigus

ka Vaksali tn T1 katastriüksuse maa-alale.

Katastriüksustest Kitsepõllu tee T1 (83101:003:0766) ja Vaksali tn T1

(83101:003:0767) tehtavate äralõigete eest riigi poolt maaomanikule makstava

hüvitusväärtuse ja Vaksali tn T1 katastriüksuse perspektiivsete kasutusvõimaluste

ja/või tulevikus katastriüksuse omandamise eest Tartu linna poolt maaomanikule

makstava hüvitise kujunemise vahel puudub meie hinnangul sisuline puutumus, küll on

otseselt funktsionaalselt seotud ja seetõttu ka turuväärtuse hindamisel turupõhiselt

käsitletavad Kitsepõllu tee 2, 4, 6 ja Kitsepõllu tee T1 katastriüksused kogumis.

Seetõttu on meie hinnangul hüvitusväärtuse hindamisel otstarbekas ja põhjendatud

käsitleda turuväärtuse hindamisel kogumis Kitsepõllu tee 2, 4, 6 ja Kitsepõllu tee T1

katastriüksusi (83101:003:0763|83101:003:0764|83101:003:0765|83101:003:0766)

ning leida kinnistust tehtavate äralõigete pinnaühiku väärtus (€/m²) nende

katastriüksuste summaarse pindala põhjal.

3. KT-INVEST OÜ esindaja Indrek Pung esindaja kiri 28.11.2023

Kuna kinnistust tehtava äralõike hüvitusväärtus peab põhinema turupõhistel andmetel

ning leitakse läbi kinnistu turuväärtuse, siis turuväärtuse hindamise kontekstis ei ole

kinnistu turuväärtuse puhul võimalik Tartu linnale reserveeritud Vaksali tänav T1

katastriüksusega (83101:003:0767) arvestada – sellise maaüksuse võõrandamine ei

ole vaba turu tingimustes mingil kombel tõenäoline, sest tegemist on avalikku

kasutusse planeeritud maa-alaga ning senist menetluse kulgu arvestades (DP

kehtestati 2008 aastal, Tartu linnale esitatud asjakohaste päringute tulemusel ei ole

olukord siiani selginenud) puudub igasugune teadmine Tartu linna poolt makstava

hüvitise suuruse ning selle võimaliku maksmise aja kohta.

P.S. täna TrAm’i poolt edastatud materjali (PP väljavõte maantee ja projekteeritava

kergliiklustee kõrgusmärkidega) esmavaatlusel tundub, et maanteelt mahasõidu ja

äralõike maa-alale kavandatud kergliiklustee projektikohase nullkõrguse osas tuleb

asuda TrAm’iga läbirääkimistesse, sest joonisel kajastatud projekteeritud kõrguste

16

(mahasõit, kergliiklustee mahasõidu asukohas) kehtimajäämise puhul puudub kinnistu

maa-ala reljeefi arvestades tehniliselt otstarbekas lahendus hoonestatavatele

maaüksustele juurdesõidutee (kergliiklusteega paralleelselt kulgev kogujatee) ja DP-

kohase ehitusala nivelleerimiseks (projekteeritava kergliiklustee ja kinnistu maa-ala

absoluutkõrguste vahe on kuni 2 m). Kinnistu koosseisus olevate hoonestatavate

maaüksuste absoluutkõrgusi arvestades osutub ilmselt ka vajalikuks TrAm’i poolse

kooskõlastuse saamine sademevee juhtimiseks kergliiklustee alla projekteeritava

truubi kaudu maantee ja projekteeritava kergliiklustee vahel kulgevasse kraavi.

Lähtuvalt soovist veenduda kehtestatud DP otstarbeka realiseerimise võimalikkuses

soovime kirjeldatud asjaolud täpsustada TrAm’iga läbirääkimistel veel enne äralõike

võõrandamist.

4. Märkus: hindaja tegi 17.12.2023 kirjaliku päringu Indrek Ranniku`le (Tartu

Linnavalitsus Ruumiloome osakond, planeeringute valdkonna juht

(üldplaneeringud)) järgmise sisuga:

Teostan Tartu põhjapoolse ümbersõidu osalise elluviimise tarbeks kinnistute äralõigete

hüvitusväärtuste hindamist. Üheks varaks on kinnistu 1424304, mille koosseisus on ka

katastriüksus Vaksali tänav T1. Nimetatud katastriüksus on algselt planeeritud Vaksali

tänava pikenduse ja ristmikuna aga nimetatud tänavat ei ole praeguseks realiseeritud

ja Tartu põhjapoolse ümbersõidu realiseerimisel ei ole vist ka tehniliselt teostatav.

Seega küsin, kas Tartu linnavalitsusel on planeeritud nimetatud Vaksali tänava

pikendus realiseerida ja maatükk omandada? Kui nimetatud pikendus ei ole enam

antud olukorras realiseeritav siis kas maaomanikul võimalik algatada maa-ala osas

uus detailplaneering, millega määratakse ehitusõigus ka Vaksali tn T1 katastriüksuse

maa-alale. Milline oleks sel juhul eeldatav sihtostarve ja võimalik maksimaalne

maatüki täisehitusprotsent?

Indrek Ranniku vastas 21.01.2024 järgmist

Tere

Me arutasime selle läbimurde saatust põhjalikult. On selge, Vaksali tn pikendus on

meil üldplaneeringus ette nähtud ja sellest linn ei loobuks. Ilmselgelt ei tule tehniline

lahendus enam selline ringikujuline nagu detailplaneeringus, kuid väljasõidu saab ikka

teha. Praegusel juhul jääb linn maa reserveerimise juurde. Kui omanik soovib

põhjalikumat arutelu ja edasisis samme täpsustada, saame koostada ametliku kirja.

Hindaja märkus: Hindaja arusaam antud kirja valguses on, et ringikujuline lahendus

ei säili kuid läbimurre tuleb ja esialgu jääb ka nimetatud teemaa reserveerituks, st

lisaehitusvõimalus kui teemaa vajadus on väiksem, on ebaselge. Hindaja edastas ka

nimetatud kirja ka omaniku esindajale.

4. KT-INVEST OÜ esindaja Indrek Pung kiri 25. jaanuar 2024 peale Tartu

Linnavalitsusest vastuse saamist:

Täname info eest ning esitame omalt poolt veelkord meie 21.11.2023 ja 28.11.2023

kirjades toodud hüvitusväärtuse kindlaksmääramiseks läbiviidava hindamistoimingu

põhimõtteid puudutavaid seisukohti täpsustatud ja täiendatud sõnastuses:

Kehtiva DP kohaselt on kinnistu (reg osa nr 1424304) koosseisus olev Vaksali tänav

T1 katastriüksus (83101:003:0767) Tartu linna üldplaneeringu alusel reserveeritud

Vaksali tänava pikenduse tarbeks. Käesoleva ajani ei ole Tartu linn nimetatud

katastriüksuse omandamise ega Vaksali tänava pikenduse rajamise osas

maaomanikule konkretiseeritud seisukohta esitanud. Vaksali tänav T1 katastriüksus on

seega vaba turu kontekstis jätkuvalt aktiivsest kasutusest väljas ning Vaksali tn T1

katastriüksuse võimalikke tulevikuperspektiive on kaks:

- Vaksali tänava pikenduse rajamise otsuse tegemisel maksab Tartu linn

tulevikus maaomanikule katastriüksuse omandamise eest hüvitise või

17

- Vaksali tänava pikenduse rajamisest loobumise korral on maaomanikul võimalik

algatada maa-ala osas uus detailplaneering, millega määratakse ehitusõigus ka

Vaksali tn T1 katastriüksuse maa-alale.

Katastriüksustest Kitsepõllu tee T1 (83101:003:0766) ja Vaksali tn T1

(83101:003:0767) tehtavate äralõigete eest riigi poolt maaomanikule makstava

hüvitusväärtuse ja Vaksali tn T1 katastriüksuse perspektiivsete kasutusvõimaluste

ja/või tulevikus katastriüksuse omandamise eest Tartu linna poolt maaomanikule

makstava hüvitise kujunemise vahel puudub meie hinnangul sisuline puutumus, küll on

kehtiva detailplaneeringuga määratu kohaselt otseses füüsilises ja funktsionaalses

seoses ning seetõttu ka turuväärtuse hindamisel turupõhiselt käsitletavad Kitsepõllu

tee 2, 4, 6 ja Kitsepõllu tee T1 katastriüksused kogumis.

Kuna kinnisasjast tehtava äralõike hüvitusväärtus leitakse läbi kinnisasja turuväärtuse,

mis peab metoodiliselt tuginema turupõhistele andmetele, siis turuväärtuse mõiste

sisulisest tähendusest tulenevalt ei ole kinnisasja turuväärtuse hindamisel Tartu linnale

reserveeritud Vaksali tänav T1 katastriüksusega (83101:003:0767) arvestamine

põhjendatud, sest sellise maaüksuse võõrandamine vaba turu tingimustes on

ülekaalukalt ebatõenäoline - tegemist on avalikku kasutusse planeeritud maa-alaga,

mille omandab perspektiivis kohalik omavalitsus (Tartu linn) ning senist menetluse

kulgu arvestades (DP kehtestati 2008 aastal, Tartu linnale esitatud asjakohaste

päringute tulemusel ei ole olukord siiani selginenud) puudub kinnistu omanikul

igasugune teadmine Tartu linna poolt makstava hüvitise suuruse ning selle võimaliku

maksmise aja kohta.

Kõike eeltoodut arvestades on meie hinnangul hüvitusväärtuse hindamisel otstarbekas

ja põhjendatud käsitleda hüvitusväärtuse hindamisel hinnatava varana üksteisega

detailplaneeringuga määratu kohaselt funktsionaalselt seotud Kitsepõllu tee 2, 4, 6 ja

Kitsepõllu tee T1 katastriüksusi (83101:003:0763|83101:003:0764|83101:003:0765|

83101:003:0766) kogumis ning leida äralõigete pinnaühiku väärtus (€/m²) nende

katastriüksuste summaarse pindala põhjal.

Hindaja märkus: Hindaja nõustub antud info valguses lähenemisega, et kinnistut nr

1424304 tuleks äralõigete valguses vaadelda kui ühtset arenduskinnistut ja seda on

hindamisel arvestatud.

6.4 Tehnosüsteemid

Veevarustus Maatükil puuduvad, naaberkinnistule põhjasuunal (Palsa) on väljastatud on

ehitusload vee-, reoveekanalisatsiooni- ja sademevee, kanalisatsioonitorustike

ehitamiseks

Kanalisatsioon Maatükil puuduvad, naaberkinnistule põhjasuunal (Palsa) on väljastatud on

ehitusload vee-, reoveekanalisatsiooni- ja sademevee, kanalisatsioonitorustike

ehitamiseks

Elektrivarustus Kinnistut läbib el.liin

Gaas Vaksali tn kinnistule (83101:003:0206) on kavandatud gaasitrass

6.5 Hüvitamise eesmärgil hindamine ja äralõike käsitlus hindamisel

(1) Kinnisasja omandaja peab kinnisasja omandamise korral maksma kinnisasja omanikule tasu.

(2) Tasu koosneb kinnisasja väärtusest ja hüvitisest kinnisasja omandamisega otseselt kaasneva varalise kahju ja

saamata jääva tulu eest, kui need esinevad (KAHOS § 11).

(1) Kinnisasja hinnatakse hüvitamise eesmärgil, kui õigusaktist või tehingust tulenevalt tuleb kinnisasja või piiratud

asjaõiguse omanik asetada talle hüvitise määramiseks olukorda, mis on võimalikult lähedane olukorrale, milles ta

oleks olnud, kui omandamise asjaolu ei oleks esinenud.

18

(2) Hüvitamise eesmärgil kinnisasja hindamisel leitakse kinnisasja väärtus. Kui kinnisasja väärtus ei iseloomusta

kogu varalist kahju, mis isikule tekib, siis hinnatakse väärtusele lisanduv otsene varaline kahju ja saamata jääv tulu.

(3) Hindamisaruandes kirjeldatakse, mis oleks olnud, kui hüvitamist põhjustavat asjaolu ei oleks esinenud, ja

olukorda, mis arvestab hüvitamist põhjustava asjaoluga. Mõlema olukorra erinevused tuuakse hindamisaruandes

selgelt esile.

(4) Hindamistulemuses eristatakse võimaluse korral kinnisasja (või selle osa) väärtus, otsene varaline kahju ja

saamata jääv tulu (Kinnisasja erakorralise hindamise kord § 28).

(1) Kui äralõige on iseseisvalt kasutatav, hinnatakse äralõike väärtus eraldi kinnisasja väärtusena. Äralõike väärtuse

hindamisel eraldi kinnisasjana esitatakse hinnang ka selle kohta, kas äralõike väärtus kajastab allesjääva kinnisasja

turuväärtuse vähenemist ning kas esineb otsene varaline kahju ja saamata jääv tulu seoses allesjääva kinnisasjaga.

(2) Kui äralõige ei ole iseseisvalt kasutatatav, hinnatakse kinnisasja kui terviku turuväärtuse vähenemisena esmalt

kinnisasja turuväärtus enne äralõike tegemist ja lahutatakse sellest kinnisasja väärtus pärast äralõike tegemist. Kui

kinnisasi koosneb mitmest erineva kasutusega osast, hinnatakse ainult nende osade väärtust, mille väärtus äralõike

tõttu muutub (Kinnisasja erakorralise hindamise kord § 29).

Kui omandamisele kuuluv kinnisasjast tehtav äralõige on iseseisvalt kasutatav, hinnatakse äralõiget kui võimalikku

müügiobjekti. Kui äralõige ei ole iseseisvalt kasutatav, on hindamise aluseks kinnisasja kui terviku turuväärtuse

vähenemine, mis on põhjustatud kinnisasjast tehtavast äralõikest ja ümbritseva keskkonna muutusest. (KAHOS § 12

(4)

Kinnisasja hinnatakse üldjuhul tervikuna, arvestades kõiki kinnisasja olulisi osi. Kinnisasja võib hinnata osadena või

hinnata üksnes kinnisasja osa kinnisasja kasutusest, hindamise eesmärgist, hinnatava kinnisasja eripärast lähtudes

või õigusaktides sätestatud juhtudel (Kinnisasja erakorralise hindamise kord § 5).

Otsesese varalise kahju hindamine

(1) Otsese varalise kahjuna hinnatakse kahju, mis ei sisaldu omandatava kinnisasja või sellest tehtava äralõike

väärtuses, kinnisasja kui terviku väärtuse vähenemises ega saamata jäävas tulus. Hinnatakse selgelt tuvastatud ja

tõendatud otsene varaline kahju.

(2) Ei hinnata järgmist kahju:

1) mittevaraline kahju;

2) keskkonnanõuetega kooskõlas olevat püsivat mõõdetavat kahju keskkonnale, sealhulgas müra, vibratsiooni ja

heitgaase;

3) ehitise likvideerimisest tekkivat kahju, mis projekti käigus teise sama funktsionaalsusega ehitisega asendamise

kaudu hüvitatakse.

(3) Kinnisasjast äralõike tegemisega kaasneva otsese varalise kahju hindamisel analüüsitakse:

1) kinnisasja tükeldumisest, suuruse vähenemisest, kuju ebaotstarbekamakas muutumisest, senise kasutusotstarbe

muutmisest ja muust sellisest tagajärjest tulenevat mõju allesjääva kinnisasja väärtusele;

2) privaatsuse vähenemise mõju seoses ümbritsevasse keskkonda uute ehitiste püstitamisega või kõrghaljastuse

vähenemisega, eelkõige elukondlikel ning äri- või puhkeotstarbelistel kinnisasjadel;

3) kinnisasja pindala vähenemise mõju kinnisasja kasutatavusele ja ühikuväärtusele ning sellest tulenevalt kinnisaja

kui terviku turuväärtusele;

4) kuludokumentide alusel kinnisasja omandatavale osale viimase kümne aasta jooksul tehtud kasulikke kulutusi,

seejuures võib juriidilisest isikust kinnisasja omaniku puhul aluseks võtta ehitiste jääkmaksumuse bilansis § 30 lõikes

3 sätestatud tingimustel (Kinnisasja erakorralise hindamise kord § 31).

Kinnisasja (katastriüksust) hinnatakse reeglina kui tervikut. Kui võõrandatakse osa kinnisasjast, tuleb hindajal eraldi

tuua välja võõrandatava äralõike väärtus ruutmeetri hinnaga. Kui äralõige vastab kriteeriumitele, mis on omased

kinnisasjadele, millega turul vabalt kaubeldakse, käsitletakse äralõiget kui võimalikku müügiobjekti (EVS875 Osa 12)

Kui äralõige ei ole iseseisvalt kasutatav, on hindamise aluseks kinnisasja kui terviku turuväärtuse vähenemine, mis on

põhjustatud kinnisasjast tehtavast äralõikest ja ümbritseva keskkonna muutusest.

19

6.6 Kolmandate isikutega seotud andmestik

Omaniku esindaja kinnitusel puuduvad kinnistul rendilepingud.

6.7 Kestlikkus

Kestlikkus ehk jätkusuutlikkus (sustainability) on ressursside kasutamise viis inimeste vajaduste rahuldamiseks,

säilitades keskkonda sellisel moel, et vajaduste rahuldamine oleks võimalik mitte ainult praegu, vaid ka määramatus

tulevikus. Kogu kestlikkuse valdkond koosneb kolmest osast: keskkonna, majanduse ja sotsiaalpoliitiline kestlikkus

(EVS 875-10).

Piirkonnas on võimalik kestlik arendus.

7 Turuanalüüs

7.1 Makromajanduse ülevaade

SKP muutus

Statistikaameti andmetel langes sisemajanduse koguprodukt (SKP) võrreldes eelmise aasta sama perioodiga 2023.

aasta teises kvartalis 2,9%. Jooksevhindades moodustas SKP 9,4 miljardit eurot. Vaatamata teises kvartalis tuntavalt

aeglustunud inflatsioonile ei ole üldine majandusolukord oluliselt paranenud, siiski oli teise kvartali majanduslangus

veidi aeglasem kui eelnevatel kvartalitel. Tegevusalade lõikes tuli suurim positiivne panus kaubandusest ja tuntav

positiivne panus tuli ka kinnisvaraalasest tegevusest. Suurim majanduse pidurdaja oli veonduse ja laonduse

tegevusala, märkimisväärne negatiivne panus oli ka energeetikal ja ehitusel. Sesoonselt ja tööpäevade arvuga

korrigeeritud SKP vähenes võrreldes esimese kvartaliga 0,2% ning võrreldes eelmise aasta teise kvartaliga 3,0%. 1

Ehitus

Statistikaameti andmetel ehitasid Eesti ehitusettevõtted 2023. aasta teises kvartalis Eestis ja välisriikides

püsivhindades kokku 12% vähem kui aasta varem samal perioodil. Ainult kohalikku ehitusturgu arvestades vähenes

ehitusmaht 14%. Eesti ehitusettevõtted ehitasid 1,019 miljardi euro eest, sellest hooneid 646 miljoni ja rajatisi 373

miljoni euro eest. Eelmise aasta teise kvartaliga võrreldes ehitati hooneid 13% ning rajatisi 9% vähem. Ehitusturgu

mõjutab jätkuvalt nii ehitushindade kasv, intressimäärade tõus kui ka tarbija kindlustunde vähenemine. Kohalikku

ehitusturgu mõjutas enim hoonete ehitusmahtude vähenemine ja seda peamiselt hoonete remondi- ja

rekonstrueerimistööde vähenemise tõttu. Ehitisregistri andmetel lubati kasutusse 2113 uut eluruumi ehk 12% rohkem

kui aasta varem. Ligi pooled valminud eluruumidest asuvad Tallinnas, järgnevad Tartumaa ja Tallinna lähiümbruse

vallad. Nõudlus uute eluruumide järele väheneb. Ehitusluba väljastati 855 eluruumi ehitamiseks, mida on 41% vähem

kui aasta varem. Eelistatuim elamutüüp oli eramu. Kasutusse lubati 214 mitteelamut kasuliku pinnaga 136 700

ruutmeetrit. Enim lisandus uut tööstus-, büroo- ja kaubandushoonete pinda. Võrreldes mullusega kasutusse lubatud

mitteelamute pind suurenes, kuid maht vähenes.2

1 Statistikaameti pressiteade, 31.08.2023 - Teises kvartalis majanduslanguse tempo aeglustus 2 Statistikaameti pressiteade, 28.08.2023 - Teises kvartalis vähenes ehitusmaht 12%

20

Joonis 1. Eluruumide ehitus- ja kasutuslubade väljastamise arv (allikas Statistikaamet)

Keskmine palk, tarbijate kulutused ja tööhõive

Statistikaameti andmetel oli keskmine brutokuupalk 2023. aasta teises kvartalis 1873 eurot ehk 12,4% kõrgem kui

eelmisel aastal samal ajal. Mediaanpalk oli teises kvartalis 1524 eurot. Tegevusalade lõikes oli keskmine brutokuupalk

teises kvartalis kõrgeim info ja side, finants- ja kindlustustegevuse ning energeetika tegevusaladel. Madalaim oli

keskmine palk aga majutuse ja toitlustuse, muude teenindavate tegevuste ja kinnisvaraalase tegevuse alal. Kõrgeim

brutokuupalk oli Harju (sh Tallinn) ja Tartu maakonnas, madalaim aga Valga ja Hiiu maakonnas. Võrreldes aasta

taguse ajaga tõusid palgad kõige rohkem Ida-Viru ja Rapla maakonnas. 3

Tarbijate kindlustunde indikaatori näitaja oli 2023. aasta oktoobris -35, mis on 10 punkti võrra kõrgem madalaimast

tasemest 2022. aasta septembris ning 49 punkti võrra madalam kui 2006.-2007. aasta majandusbuumi ajal.

Statistikaameti andmetel langes tarbijahinnaindeks oktoobris võrreldes septembriga 0,4% ning tõusis võrreldes

eelmise aasta oktoobriga 4,9%. Mulluse oktoobriga võrreldes olid kaubad 3,7% ja teenused 7,0% kallimad. 2022.

aasta oktoobriga võrreldes mõjutas tarbijahinnaindeksit enim toidu ja mittealkohoolsete jookide kallinemine, bensiin oli

5,4% ja diislikütus 11,9% odavam. Septembriga võrreldes mõjutas tarbijahinnaindeksit enim toidu ja mittealkohoolsete

jookide 1,1% odavnemine. 4

2023. aasta teises kvartalis oli Eesti ettevõtetes, asutustes ja organisatsioonides kokku 11 079 vaba ametikohta, mida

on 17% vähem kui mullu samal ajal. Tööandja algatusel lahkus ametist üle 6000 inimese. Teises kvartalis oli nii

vabade kui ka täidetud ametikohtade koguarv veidi üle 617 000 ja neist enamik olid töötleva tööstuse, kaubanduse

ning hariduse tegevusaladel. Enamik vabadest ametikohtadest asusid Harjumaal (sh Tallinnas), järgnesid Tartumaa ja

Pärnumaa. Teises kvartalis võeti tööle 53 849 ja töölt lahkus 51 500 inimest. Tööandja algatusel lahkus ametist 6341

töötajat ja see moodustas 12% kõigist töölt lahkunutest. 5

Kinnisvara hinnatrendid

Kui 2022. aastal olid kinnisvara hinnatrendid mõningases kasvutempos – korterite turul ületasid tehingusummad ja

tehinguaktiivsus suuremates keskustes uusarenduste toel kunagise buumiaja tasemeid –, siis 2023. aasta esimesel

poolel kasv pidurdus. 2023. aasta oktoobri seisuga oli Pindi Kinnisvara Eesti 17 linna arvestuse hinnaindeks 9%

madalam viimaste aastate kõrgeimast tasemest (detsember 2022) ning 62% kõrgem kunagise buumiaja kõrgeimast

hinnast.

Laenumahud ja intressimäärad

3 Statistikaameti pressiteade, 25.08.2023 - Keskmine palk oli teises kvartalis 1873 eurot, mediaanpalk 1524 eurot

4 Statistikaameti pressiteade, 07.11.2023 - Tarbijahinnaindeksi suurim mõjutaja oli oktoobris toit

5 Statistikaameti pressiteade, 05.09.2023 - Vabu ametikohti oli teises kvartalis üle 11 000

21

2023. aasta septembri seisuga oli 6 kuu EURIBOR-i määr 4%, pankade üldine intressimäär eraisikutele 5,7% ning

ettevõtetele 6,7%.

Joonis 2. Eluasemelaenude ja mittefinantsettevõtete pikaajaliste eurolaenude kaalutud keskmine intressimäär ja kuue kuu EURIBOR (allikas Eesti

Pank)

2023. aasta septembris oli laenukäive väiksem ja laenujääk suurem kui 2022. aasta septembris.

Joonis 3. Residentidest mittefinantsettevõtetele antud pikaajaliste laenude jääk ja käive (allikas Eesti Pank)

Eesti Panga majandusprognoosi järgi pöördub Eesti majandus uuesti kasvule 2024. aastal, kuid pärast kaheaastast

langusperioodi kujuneb taastumine aeglaseks. Samas on väga kiire hinnatõus Eestis läbi saanud. 2023. aasta

majanduslanguseks prognoosib keskpank 2,2% ja 2024. aasta majanduskasvuks 1,4%. Mõnevõrra kiiremat, 4%

suurust majanduskasvu võib Eestis oodata 2025. aastal. Majanduse seis on tavapärasest kehvem, kuid kõik sektorid

pole sama halvas olukorras. Suuremad tagasilöögid on tabanud tööstussektorit, kus tellimuste vähesuse tõttu on

tulnud ka töötajate hulka vähendada, samas kui teenustesektoris on hõive püsinud kasvutrendil. Tööotsijate arvu kasv

toob omakorda kaasa palgakasvu aeglustumise. Palgakasv jääb kahel järgmisel aastal 6% lähedusse. Inflatsioon

jätkab aeglustumist. Augustiks 4,6%ni alanenud tarbijahindade inflatsioon jääb 4-5% vahele 2023. aasta lõpuni. 2024.

aastal kallineb tarbijakorv 3,4%, kusjuures suurem osa hinnakasvust tuleb käibemaksu tõusust. Kui eelarve tasakaalu

püsivalt parandavaid otsuseid ei tehta, siis jääb riigieelarve tulevastel aastatel ulatuslikku puudujääki. Püsiv puudujääk

tähendab ka kestvat survet hindade tõusuks, mis mõjutab halvasti Eesti konkurentsivõimet. Teadmatus eelseisvatest

maksumuudatustest teeb ettevõtetele investeerimisplaanide tegemise raskemaks ja see kahjustab majanduse

22

kasvuvõimekust. Majanduse pikaajalise kasvuvõimekuse tõstmisel on ettevõtluskeskkonna parandamisest ja

administratiivsete tõkete eemaldamisest rohkem abi kui eelarvestiimulitest. 6

7.2 Turusegmendi analüüs

7.2.1 Arenduskinnistute turg

TRENDID JA PROGNOOS

 2020. aastal alanud pandeemiast tingitud keerulisem majandusolukord ei ole arenduskinnistute turule

negatiivselt mõjunud. Turg oli tehingute arvult jätkuvalt aktiivne ka 2021 aastal – tehinguid tehakse nii

korterelamu ehitusõigusega kui ka ärihoone ehitusõigusega maatükkidega ning tehinguhinnad ei ole

langenud.

 Endiselt on nõudlus suurim kesklinna kinnistute järele, kuid suurem osa tehingutest tehakse just äärelinnas.

Varasemast rohkem on ostetud arenduskrunte ka lähivaldades.

 Arenduskruntide turul on pakkumine ja nõudlus juba mitmendat aastat paigast ära – pakkumisi on vähe ja

pakutavad arenduskrundid ei vasta hinnatasemelt (olles sellest oluliselt kõrgem) või ehitusõiguselt

(vananenud detailplaneeringud ja ehitusload) nõudlusele.

 Turuparameetritele vastavate korterelamumaade osas ületab nõudlus pakkumist.

 Arenduskinnistute ostjateks on valdavalt kohaliku taustaga ehitusettevõtted ja spetsialiseerunud

arendusettevõtted.

Arenduskinnistud jagunevad:

 Korruselamumaa – hoonestamata või väheväärtusliku hoonestusega korruselamu ehitusõigusega maa.

 Ärimaa – hoonestamata või väheväärtusliku hoonestusega ärihoone (kaubandus või büroo) ehitusõigusega

maa jms.

 Korterelamu – väärtuslik hoone, mida rekonstrueeritakse ümber korterelamu eesmärgil.

 Segakasutus – hoonestamata või väheväärtusliku hoonestusega äri/eluhoone (ärikondlik ja elukondlik

kasutus on suhtes 50/50) ehitusõigusega maa.

NÕUDLUS

Eelistatumad on arenduskrundid, mille ehitusmaht ei ületa 5000 m² (nii elamis- kui ka äripindade puhul). Äärelinnas on

eelistatumad ka maapealse parkimisvõimalusega krundid, kuna maa-aluse parkimiskorruse rajamine teeb ehituse

märkimisväärselt kallimaks. Elu- ja äriarenduskruntide puhul on oluline detailplaneeringu olemasolu (kehtestatus).

Seda eriti Kesklinnas, kuna suurema valiku tingimustes ei soovi ostja võtta lisariske detailplaneeringu venimisega

võimalike vaidluste tõttu. Kuid kriitilise pilguga vaadatakse ostjate poolt üle ka juba kehtestatud detailplaneeringud,

kuna need on tihti kehtestatud kinnisvarabuumi ajal ja ka ebaotstarbekad või on pakutud lahendus praeguste hindade

juures liiga kallis ja majanduslikult ebamõistlik.

Praktika on näidanud, et arendusprojekti ehitusõiguse eest ollakse valmis maksma 10-15% väljamüügi hinnast. Välja

arvatud suure ehitusmahuga arendused (üle 10 000 m2 suletud brutopinda), kus see protsent on oluliselt madalam.

7.2.2 Hoonestamata maade turg Tartu maakonnas

6 Eesti Panga pressiteade, 26.09.2023 PROGNOOS. Majandus on visa taastuma

23

TRENDID JA PROGNOOS

 Hoonestamata maade keskmised ruutmeetrihinnad on viimasel kahel aastal olnud vähese tõusva trendiga.

 Pakkumiste arv on stabiilne.

 Eelistatud on detailplaneeringuga krundid.

 Müügiperioodid on hoonestamata maadel keskmiselt kuni 9 kuud, oluline on seejuures õige hinnastamine

pakkumisel.

Kolme viimase aasta hoonestamata maade hinnastatistika Tartu maakonnas.

Antud statistika on jäik, kuna sisaldab ka seotud osapoolte vahelisi tehinguid. Valdavas enamuses on tehinguhinnad

tõusva trendiga, osaliselt on näha ka tehinguhindade stabiliseerumist, mitmes sektoris ka langust. 2021 aasta oli

maakonnas ja kinnisvaraturul üldiselt väga aktiivne, 2022 ja 2023 on aktiivsus on olnud langutrendis.

Edaspidi on välja toodud Tartu linnas, asustusüksuse piires tehtud hoonestamata äri-, tootmis- ja segamaade

tehingud. Nagu ka maakonnas oli aktiivseim aeg 2021.aastal, tehingute arvu poolest näitavad 2022. ja 2023. aasta

vähenemist. Äri- ja toomismaade tehingute arv asustusükuse piires on liiga väike, et hinnatrende piirkonnas välja tuua.

.

24

7.3 Konkureeriva pakkumise ülevaade

27.01.2024.a seisuga on Tartu linnas aktiivses müügipakkumises 58 hoonestamata maad, neist 11 äri- ja tootmismaa

sihtotstarbega krunti. Viimaste pakkumiste ühikhinnad jäävad vahemikku 16,4 €/m2 – 376 €/m2.

Edaspidi on välja toodud avalikus pakkumises olevad varad, mis on hinnatavale sarnaselt äri- või tootmismaad või

sarnase asukohaga. Andmed portaalist www.kv.ee.

Planeeringuga on kavandatud ehitisealuseks pindalaks 1450 m², mis teeb lubatud täisehituse protsendiks 40%.

DP järgi on tegemist 50% äri- ja 50% tootmismaaga.

Lubatud ehtiste arv kinnistul 7, suurim ehitusalune pind krundipinnast kuni 60%.

Elektriliitumine kinnistul 500 A.

25

Kolm jõeäärset kinnistut, arendamata, maatulundusmaad.

Maatulundusmaa 100% hinnatava vara läheduses, kuid asukoht halvem, planeering puudub.

Tegemist on pakkumishindadega, tavapraktikas on olemas võimalus, et reaalsed tehinguhinnad erinevad

pakkumishindadest, sest tegelikud hinnad kujunevad tehingu käigus.

7.4 Turustatavuse analüüs (arendusmaa)

Lõppkasutajaid iseloomustavad

tunnused

Sarnaste varade ostjaskonnaks on valdavalt kas ettevõtjad (omatarbeks

hoonete ehitus) või investorid üüriobjektide rajamiseks.

Kas hinnatav vara rahuldab

turusegmendi nõudeid

Hinnatav vara vastab suuruselt keskmisele turunõudmisele, kuid

arendusmaana on transpordimaade osakaal suur

Konkureeriv pakkumise maht,

turu neelduvus

Hindamise hetkel on Tartu linnas pakkumises 11 äri- ja tootmismaad.

2023.aastal on müüdud Tartu linnas 31 tootmismaad, 7 ärimaad ja 31

segamaad.

Turu neelduvus on rahuldav.

Hinnang likviidsusele,

müügiperiood

Sarnaste varade müügiperiood on kuni 12 kuud, likviidsus sarnaste varade

keskmine

Alternatiivse kasutuse võimalus Muu kasutus ei ole otstarbekas

8 Hindamine

8.1 Parim kasutus (äri- ja tootmismaana)

Füüsiliselt võimalik ja vajalikult

põhjendatud

Äripiirkond, piirneb tugimaanteega, Tartu linna üks sissesõiduteedest

Õiguslikult lubatav Kehtestatud detailplaneering, määratud ehitusõigus (kolm ehitusõigusega

krunti ja kaks transpordimaad ehitusalune pind 9000 m2, kuni 4 hoonet.

Finantsmajanduslikult

otstarbekas

Tegemist on tugimaanteega piirneva kinnistuga, finantsmajanduslikult

otstarbekaim kasutus on detailplaneeringujärgne kasutus arendusmaana

Omandab kõrgeima väärtuse ja

on parimaks kasutuseks

Kõrgeima väärtuse omandab vara detailplaneeringujärgse kasutusena,

kuna sellisena omandab vara kõrgeima väärtuse

8.2 Meetodi valik

Turuväärtuse hindamisel määrab meetodi eelistuse viis, kuidas varaga vabal turul kõige tõenäolisemalt kaubeldakse

ja millisel eesmärgil (omakasutus või renditulu teenimine) vara kõige tõenäolisemalt soetatakse.

Kulupõhine käsitlus (Cost Approach) ehk kulumeetod lähtub põhimõttest, et potentsiaalne ostja ei ole valmis vara eest

maksma rohkem, kui tuleks kulutada sarnase kasulikkusega vara ostmiseks või loomiseks, arvestades ka kaasnevaid

riske ja ebamugavust. Sageli on hinnatav vara võrreldes alternatiivse varaga vähem atraktiivne tulenevalt vanusest,

kulumisest jms. Seega kohandatakse tulemus kulumi arvessevõtmise kaudu.

Tulumeetod (Income Approach) põhineb vara võimel genereerida tulevikus tulu. Väärtusena käsitletakse oodatava

tulu nüüdisväärtust. Tulumeetodi aluseks on asenduspõhimõte, et potentsiaalne ostja ei ole nõus vara eest maksma

rohkem kui on vara oodatavad rahavood kogu vara kasutusea või hoidmisperioodi jooksul. Tulumeetodit rakendatakse

26

tulutoova kinnisvara (rendiobjekt või rendiobjektina käsitletav) hindamiseks. Tulupõhised käsitlused on tulu

kapitaliseerimine ja diskonteeritud rahavoo analüüs.

Võrdlusmeetod (Sales Comparison Approach) ehk turupõhine käsitlus põhineb analüüsil, mille aluseks on hinnatava

vara võrdlus sarnaste müüdud varadega. Võrdluse käigus korrigeeritakse müüdud varade hindu, pidades silmas

tehingust ja varast tulenevaid erisusi, ning leitakse hinnatava vara väärtus. Turuväärtuse hindamisel on meetodi

aluseks asenduspõhimõte: võimalik ostja ei ole valmis maksma vara eest rohkem, kui sarnaste varade eest tavaliselt

turul makstakse. Turuväärtuseni jõutakse võrdlusmeetodi rakendamisel juhul, kui kõik võrdlemisel aluseks olevad

müügitehingud on tehtud vaba turu tingimustes ja võrdluse käigus toimuv erisuste arvessevõtmine tugineb

turuinformatsioonile.

*Võrdlusmeetod leiab laialdast kasutust eri varade hindamisel ja on muu hulgas kasutatav ka turu-rendi leidmisel.

Meetodi rakendamine eeldab piisava hulga sarnaste varade olemasolu, seejuures peavad olema tagatud vabad

turusuhted, turg peab olema aktiivne ja läbipaistev. Vaid siis on võimalik jälgida turutrende, analüüsida väärtust

mõjutavaid tegureid ja luua väärtuse mudeleid. Võrdlusmeetod on eelistatuim nende varade hindamisel, mida

tavaliselt ei osteta tuleviku rahavoo eesmärgil. Meetod on sobilik eelkõige selliste varade hindamisel, mida omanik

kasutab ise ning mis tavaliselt ei ole seotud õiguste ja kohustustega, mille mõju väärtusele on kohandamise võtete

kaudu keerukas iseloomustada.

8.3 Äralõike harilik väärtus (turuväärtus)

Kinnisasja (katastriüksust) hinnatakse reeglina kui tervikut. Kui võõrandatakse osa kinnisasjast, tuleb hindajal eraldi

tuua välja võõrandatava äralõike väärtus ruutmeetri hinnaga. Kui äralõige vastab kriteeriumitele, mis on omased

kinnisasjadele, millega turul vabalt kaubeldakse, käsitletakse äralõiget kui võimalikku müügiobjekti (EVS875 Osa 12)

Kui äralõige ei ole iseseisvalt kasutatav, on hindamise aluseks kinnisasja kui terviku turuväärtuse vähenemine, mis on

põhjustatud kinnisasjast tehtavast äralõikest ja ümbritseva keskkonna muutusest (KAHOS § 12 (4).

Hinnatava vara äralõige eraldatakse teeprojekti tarbeks, äralõiked ei ole iseseisvalt asukoha, maatüki kuju tõttu (pikad

kitsad siilud) kaubeldav.

Omanik on välja toonud soovi ja vajadust vaadelda äralõikeid äralõikena tervikkinnistust mitte ärilõikena

detailplaneeringuga moodustatud maatükkidest, viidates ka hinnatavale varale kui ühtsele arendusobjektile ja

võimalusele ehitusõiguste muutumiseks. Hindaja on selles osas teinud selles osas järelpäringu Tartu linnavalitsusele

ja Vaksali tn 1 täiendava ehitusõiguse tekkimist lähiajal vastus ei kinnita. Küll nõustub hindaja otstarbekusega

vaadelda kogu kinnisasja ühtset tervikut arenduskinnistuna.

Hindamise tavapraktikas on nii väikse äralõike (võrreldes maatüki kui terviku pinnaga) teostamine maatükist alla

kohandustäpsuse ehk alla kohandusammu 5%. Seetõttu iseloomustab vara kui terviku turuväärtuse vähenemist

äralõike väärtus, mis on tuletatud läbi tervikkinnistu (arenduskinnistu) ühikuhinna. Äralõike väärtusele lisandub otsene

varaline kahju, kui seda esineb. Kaasnevat kahju on käesolevas töös käsitletud eraldi alalõigus.

Võrdlusinformatsioonina on analüüsitud OÜ Pindi Kinnisvara andmebaasi tehinguid. Võrdlemise aluseks olevad

müügitehingud on hindajale teadaolevalt tehtud vaba turu tingimustes, väärtuse kuupäeva suhtes võimalikult hiljuti ja

sarnases turusituatsioonis.

Hinnatava vara positiivsed tegurid Hinnatava vara negatiivsed tegurid

+ kaugus Tartu kesklinnast (Raekoja plats);

+ piirneb tugimaanteega;

+ detailplaneering

- Tehnovõrgud, hetkel välja ehitamata.

- Suur transpordimaade osakaal

Võrdlusobjektidele esitatud tingimused:

 asukoht Tartumaal ja sarnases turupiirkonnas;

 maa on planeeringuga arendusmaa, äri- ja tootmismaa;

 kehtestatud detailplaneering või olemas ehitusõigus

27

Valik võrreldavaid tehinguid

Nr Aadress Tehingu aeg Hind, € Pindala,

m2

Tehingu

hind,

€/m2

Kirjeldus

1

Tartu maakond,

Kambja vald,

Soinaste küla

jaanuar 2021 600 000 13 892 43,2

Kehtiv DP, maksimaalne ehitiste arv on 2, lubatud krundi

maksimaalne täisehitus:4737 m2, vee- ja kanalisatsiooni

torustikud rajatud krundi piirini, lisandus käibemaks

2

Tartu maakond,

Kambja vald,

Soinaste küla

juuli 2021 357 973 11 646 30,7

Kehtiv DP, maksimaalne ehitiste arv on 4, lubatud krundi

maksimaalne täisehitus: 4065 m2, vee- ja kanalisatsiooni

torustikud rajatud krundi piirini, lisandus käibemaks

4

Tartu maakond,

Kambja vald,

Soinaste küla

juuli 2021 335 000 12 619 26,5

Kehtiv DP, maksimaalne ehitiste arv on 2, lubatud krundi

maksimaalne täisehitus: 3 300 m2, vee- ja kanalisatsiooni

torustikud rajatud krundi piirini, gaasitrass krundi piiril,

elektriliitumispunkt 200/380V, 3x20A toodud krundi piirini;

lisandus käibemaks

5

Tartu maakond,

Tartu vald,

Kõrveküla alevik

august 2021 275000 25 120 10,9

Kehtiv detailplaneering puudub - potentsiaalselt ärimaa

sihtotstarbega kinnistu, üldplaneeringu järgselt keskuse maa,

tehnovõrgud puuduvad, alajaam 400 m raadiuses

6

Tartu maakond,

Tartu linn,

Kandiküla

jaanuar 2022 600000 13 892 43,2

Hoonestamata tootmis- ja ärimaa, ehitusõigus läbi

detailplaneeringu - täisehitus: 35%, kinnistule võimalik rajada

kuni 2 hoonet maksimaalse pinnaga ca 4737 m2, osa kinnistust

el.liinide kaitsevöönd, lisandus käibemaks

7

Tartu maakond,

Tartu linn,

Kandiküla

september 2022 454300 19 220 23,6

Hoonestamata tootmis- ja ärimaa, ehitusõigus läbi

detailplaneeringu - täisehitus: 19%, kinnistule võimalik rajada

kuni 2 hoonet maksimaalse pinnaga ca 3650 m2, osa kinnistust

el.liinide kaitsevöönd, lisandus käibemaks

8

Tartu maakond,

Tartu vald, Vahi

alevik

jaanuar 2023 335000 12 341 27,1

Kehtiv DP, maksimaalne ehitiste arv on 2, lubatud krundi

maksimaalne täisehitus: 4 685 m2, vee- ja kanalisatsiooni

torustikud rajatud krundi piirini, gaasitrass krundi piiril,

elektriliitumispunkt 200/380V, 3x25A toodud krundi piirini;

lisandus käibemaks

9

Tartu maakond,

Tartu vald, Raadi

alev

märts 2023 565000 15 854 35,6

Kehtiv DP, 80% äri ja 20% ühiskondlike ehitiste maa, lubatud

krundi maksimaalne täisehitus 50%, hoonete arv 2-3. Hind

sisaldab juurdepääsu asfaltkattega teelt, tänavavalgustust,

elektriliitumist 6A ning vee- ja kanalisatsioonitrassidega liitumist

kinnistu piirini; lisandus käibemaks

10

Tartu maakond,

Kambja vald,

Soinaste küla

märts 2023 282850 5 657 50,0

Kehtiv DP, maksimaalne ehitiste arv 4, lubatu krundi

maksimaalne täisehitus: 2235 m2, tsentraalsed liitumised krundi

piiril, Ropka tööstusrajooni kõrval, lisandus käibemaks

11

Tartu maakond,

Tartu vald,

Kõrveküla alevik

juuni 2023 192810 3 274 58,9 Olemas ehitusõigus läbi detailplaneeringu, liitumised krundi piiril,

elektriliitumine olemas; lisandus käibemaks

Kohandamiseks on valitud tehingud 6, 7, 8 ja 9, mille tehinguinformatsioon on usaldusväärseim ning tehinguobjektid asukoha, tehingu aja ja füüsiliste parameetrite/kasutuse osas hinnatava varaga paremini võrreldavad. Kuivõrd suuremate maade värskemad tehinguid on vähe, on kasutatud tavapärase kolme võrdlustehingu asemel nelja tehingut saavutamaks usaldusväärsemat tulemust, kuna tehinguhindade diferents on suur. Võrdlusühik on ühik, mille abil kohandamise võtteid kasutades leitakse vara väärtus võrdlusmeetodil. Käesolevas eksperthinnangus valime võrdlusühikuks ühikuhinna, €/m2 kinnistu pindala kohta, kuna seeläbi on erinevad varad kõige läbipaistvamalt võrreldavad.

Võrdluselementide valikul oleme lähtunud nende olulisusest. Kõrvale on jäetud elemendid, mis mõjutavad vara

väärtust ebaoluliselt või mille mõju on oluliselt väiksem võrreldes hindamise täpsusega.

Tehinguga seotud võrdluselemendid Tehingu aeg - turusituatsiooni muutus võrreldavate varade müügiaja ja hinnatava vara väärtuse

kuupäeva vahel. 2021 aastal kinnisvara tehinguhinnad küll tõusid aga praeguseks

on nõudlus taas langenud ja keskmised hinnad on pigem langemas, samas heas

28

asukohas ja planeeritud maade hinnatase on 2022 aasta hinnatasemest mõnevõrra

kõrgem, seetõttu 2022. a tehingutele tehtud 5% kohandus.

Varaga seotud võrdluselemendid

Asukoht Kõik võrreldavad tehingud asuvad samas regioonis, sarnaselt hinnatud asukohtades põhimaanteede läheduses, kohandused on saanud need maatükid mis paikne vahetult trassi ääres ning mille nähtavus on rahuldav.

Juurdepääs Reeglina on hea juurdepääsuga kinnistud hinnatumad, vähese mahasõidu teega

kinnistud on hinnatumad kui eraomandis või raskendatud juurdepääsuteega

kinnistud. Kohanduse on saanud tehingud mille juurdepääs on halvem.

Kinnistu pindala Mastaabiefekt, suurema üldpinnaga kinnistute ühikuhind on madalam kui väikesema

üldpinna kinnistu ühikuhind. Tehtud on vastavad kohandused.

Tehnovõrgud Tehnovõrkudega varustatud hoonestamata kinnistud on kõrgema hinnatasemega

kui tehnovõrkudega varustamata kinnistud. Tehtud on vastavad kohandused.

Ehitusõigus Kinnistute, millistele on määratud ehitusõigus, hinnatase on kõrgem, peamiselt on

määravaks ehitisealune pind, hoonete arv ja sihtostarve.

Antud juhul on arvestatud ehitusalust pinda ja hoonete arvu. Tehtud on vastavad

kohandused.

Väärtust mõjutavate tegurite lõikes kasutame erisuste hindamisel protsentuaalset kohandust, kusjuures võrreldavate

varade kohandamisel arvestatakse hinnatava vara turuväärtust tõstev tegur positiivse märgiga ja turuväärtust alandav

tegur negatiivse märgiga. Võrdluse käigus toimuv erisuste arvessevõtmine tugineb turuinformatsioonile. Kuluanalüüsi

aluseks on asenduspõhimõte: kohandus leitakse mingi elemendi asenduskulude kaudu. Protsentuaalse kohanduse

minimaalne täpsus on 5%, kuna see on vastavuses võrdlusinformatsiooni kvaliteediga.

29

Võrdlustabel

äri- ja tootmismaad Tartu maakond, Tartu vald,

Vahi alevik

Tartu maakond, Tartu linn,

Kandiküla

Tartu maakond, Tartu linn,

Kandiküla

Tartu maakond, Tartu vald,

Raadi alev hinnatav

hind (€) 335 000 € 600 000 € 454 300 € 565 000 € x

hind (€/m2) 27,15 € 43,19 € 23,64 € 35,64 € x

tehingu aeg jaanuar 2023 jaanuar 2022 veebruar 2022 märts 2023 detsember 2023

aja kohandus 0% 5% 5% 0%

ajaldatud hind (€/m2) 27,1 € 45,3 € 24,8 € 35,6 €

asukoht piirkonna siseselt

Keskmiselt hinnatud asukoht,

Tartumaal , Tartu linnas,

maanteest eemal,

tööstuspargi ala, nähtavus

halvem, halvem

Keskmiselt kõrgemalt hinnatud

asukoht, Tartumaal, Tartu

linnas, Tartu ringteelt nähtav,

halvem

Keskmiselt kõrgemalt hinnatud

asukoht, Tartumaal, Tartu

linnas, maanteest natuke

eemal, rahuldav nähtavus,

halvem

Keskmiselt kõrgemalt hinnatud

asukoht Tartu vallas,Raadi

alevis, maanteest eemal,

tööstuspargi ala, nähtavus

halvem

halvem

Keskmiselt kõrgemalt hinnatud

asukoht Tartumaal, Tartu linnas,

väga hea nähtavusega asukoht

asukoha kohandus 20% 10% 20% 20%

juurdepääsu kirjeldus Juurdepääs avalikult teelt Juurdepääs avalikult teelt

juurdepääs üle eratee,

servituut seatud, mahasõit

pikem

Juurdepääs avalikult teelt Juurdepääs avalikult teelt, piirneb

tugimaanteega

juurdepääsu kohandus 0% 0% 5% 0%

kinnistu pindala (m2) 12 341 13 892 19 220 15 854 33 964

kinnistu pindala kohandus -15% -15% -10% -15%

tehnovõrkude kirjeldus

vee- ja kanalisatsiooni

torustikud rajatud krundi

piirini, gaasitrass krundi piiril,

elektriliitumispunkt 200/380V,

3x25A toodud krundi piirini

parem

Liitumised krundi piiril, krundi

piiril liitumispunkt vee ja

kanalisatsioonitrassiga;

liitumine elektriga 3x32A,

liitumine gaasitrassiga

parem

Liitumised krundi piiril, krundi

piiril liitumispunkt vee ja

kanalisatsioonitrassiga;

liitumine elektriga 3x32A,

liitumine gaasitrassiga

parem

Hind sisaldab juurdepääsu

asfaltkattega teelt,

tänavavalgustust, elektriliitumist

6A ning vee- ja

kanalisatsioonitrassidega

liitumist kinnistu piirini;

parem

maatükki läbib el.liin

tehnovõrkude kohandus -20% -20% -20% -20%

Ehitusõiguse kirjeldus

Kehtiv DP, maksimaalne

ehitiste arv on 2, lubatud

krundi maksimaalne

täisehitus: 38% ehk 4685

m2, suurem ehitusõigus vs

maa-ala pind, hoonete arv

väiksem,

parem

Olemas ehitusõigus läbi

detailplaneeringu -täisehitus:

35%, kinnistule võimalik rajada

kuni 2 hoonet maksimaalse

pinnaga ca 4737 m2, osa

kinnistust el.liinide kaitsevöönd,

suurem ehitusõigus vs maa-ala

pind, hoonete arv väiksem,

parem

Olemas ehitusõigus läbi

detailplaneeringu -täisehitus

19%, kinnistule võimalik rajada

kuni 2 hoonet maksimaalse

pinnaga ca 3650 m2,osa

kinnistust el.liinide

kaitsevöönd, väiksem

ehitusõigus vs maa-ala pind

halvem

Kehtiv DP, 80% äri ja 20%

ühiskondlike ehitiste maa,

lubatud krundi maksimaalne

täisehitus 50% ehk 7927m2,

hoonete arv 2-3 , suurem

ehitusõigus vs maa-ala pind,

hoonete arv väiksem,

parem

Kehtestatud detailplaneering,

määratud ehitusõigus (kuni 9

hoonet, äri- ja tootmismaa,

transpordimaad ehitusalune pind

7200 m2), täisehitus 21% kogu

kinnistust

ehitusõiguse kohandus -10% -10% 5% -20%

kohanduste summa -25% -35% 0% -35%

kohandatud hind (€/m2) 20,4 € 28,1 € 23,6 € 23,2 €

kohanduste

absoluutsumma 65% 60% 65% 75%

kaal 0,25 0,30 0,25 0,20 1,00 €

Kohandatud ühikuhind 5,09 8,42 5,91 4,63

kaalutud keskmine ehk kinnistu ühikuhinna turuväärtus (€/m2) 24,05 €

Lõppväärtuse leidmiseks on sobivaim kaalutud keskmine, kuna varasid on kohandatud erineval määral ning

kaalumisel saab arvesse võtta kohandamisel tekkinud ebatäpsust. Kaalude andmise aluseks on kohanduste

absoluutväärtuste summa – suurima kohanduste absoluutväärtuste summaga võrdlustehing saab väikseima kaalu ja

vastupidi – kõige väiksema kohanduste absoluutväärtuste summaga võrdlustehingule antakse suurim kaal.

Ühikuhinnaks saame seega 24,05 €/m2.

Äralõike katastriüksusest Vaksali tn 1 (pindalaga 1511 m2) väärtuseks saame 24,05 €/m2 x 1511 m2 = 36 339,55 eurot Äralõike katastriüksusest Vaksali tn 1 (pindalaga 2048 m2) väärtuseks saame 24,05 €/m2 x 2048 m2 = 49 254,40 eurot

Märkus: Vastavalt tellimuslepingule tuuakse väärtus välja ümardamata, kinnisasja m2 väärtus ja väärtus 1 eurosendi

täpsusega.

30

8.4 Kaasnev kahju, kui riik Transpordiameti isikus omandab äralõiked pindalaga 1511 m2 ja

2048 m2

Otsese varalise kahju hindamine

(1) Otsese varalise kahjuna hinnatakse kahju, mis ei sisaldu omandatava kinnisasja või sellest tehtava äralõike

väärtuses, kinnisasja kui terviku väärtuse vähenemises ega saamata jäävas tulus. Hinnatakse selgelt tuvastatud ja

tõendatud otsene varaline kahju.

(2) Ei hinnata järgmist kahju:

1) mittevaraline kahju;

2) keskkonnanõuetega kooskõlas olevat püsivat mõõdetavat kahju keskkonnale, sealhulgas müra, vibratsiooni ja

heitgaase;

3) ehitise likvideerimisest tekkivat kahju, mis projekti käigus teise sama funktsionaalsusega ehitisega asendamise

kaudu hüvitatakse.

(3) Kinnisasjast äralõike tegemisega kaasneva otsese varalise kahju hindamisel analüüsitakse:

1) kinnisasja tükeldumisest, suuruse vähenemisest, kuju ebaotstarbekamakas muutumisest, senise kasutusotstarbe

muutmisest ja muust sellisest tagajärjest tulenevat mõju allesjääva kinnisasja väärtusele;

2) privaatsuse vähenemise mõju seoses ümbritsevasse keskkonda uute ehitiste püstitamisega või kõrghaljastuse

vähenemisega, eelkõige elukondlikel ning äri- või puhkeotstarbelistel kinnisasjadel;

3) kinnisasja pindala vähenemise mõju kinnisasja kasutatavusele ja ühikuväärtusele ning sellest tulenevalt kinnisaja

kui terviku turuväärtusele;

4) kuludokumentide alusel kinnisasja omandatavale osale viimase kümne aasta jooksul tehtud kasulikke kulutusi,

seejuures võib juriidilisest isikust kinnisasja omaniku puhul aluseks võtta ehitiste jääkmaksumuse bilansis § 30 lõikes

3 sätestatud tingimustel (Kinnisasja erakorralise hindamise kord § 31).

§ 32. Saamata jääva tulu hindamine

(1) Saamata jäävaks tuluna hinnatakse kasu, mis ei sisaldu omandatava kinnisasja või sellest tehtava äralõike

väärtuses ega otseses varalises kahjus ning mida isik oleks enda tehtud ettevalmistuste tõttu tõenäoliselt saanud, kui

kahju hüvitamise aluseks olevat asjaolu poleks ilmnenud.

(2) Saamata jääva tuluna ei hinnata kinnisasja omaniku äriplaanide realiseerimata jäämise eest loodetud äritulusid

(Kinnisasja erakorralise hindamise kord § 32).

Teostatav äralõike ala on ala, mis piirneb kraaviga ja mis on ka detailplaneeringus ette nähtud jätta transpordimaaks.

Nimetatud äralõike teostamisega otsest varalist kahju mida äralõike väärtus ei kata ei teki kuna ehitusmaht ei vähene

ja juurdepääs säilib. Hindaja ei tuvastanud ka saamata jäänud tulu.

Kui riik Transpordiameti isikus omandab äralõiked pindalaga 1511 m2 ja 2048 m2 siis katavad äralõigete

väärtused võõrandamisel kaasneva kahju.

Märkus: Hindaja toob välja, et küll võib tekkida omanikul seoses äralõigete osa hüpoteegi alt vabastamisega

täiendava eksperthinnangu tellimise vajadus, mis võib olla täiendavaks kaasnevaks kahjuks. Kuid selle

vajadust ei oska hindaja üheselt prognoosida, see sõltub krediidiandja otsusest. Samuti ei oska hindaja

täpselt öelda eksperthinnangu koostamise tasu maksumust, see sõltub konkreetse hindamisfirma

teenustasust.

Saamata jäävat tulu ei esine.

31

9 Hindamistulemus

Hinnatava vara, äralõige pindalaga 1511 m2, mõtteline osa kinnisasja osast, katastriüksusest Vaksali tänav T1 (kinnistu reg osa nr 1424304, katastritunnus 83101:003:0767, pindala 13 942 m2, sihtotstarve transpordimaa 100%) harilik väärtus on 36 339,55 (kolmkümmend kuus tuhat kolmsada kolmkümmend üheksa eurot ja viiskümmend viis senti ehk 24,05 €/m2 taandatuna maatüki äralõike pinnale. Kaasnevat kahju ja saamata jäänud tulu ei esine, v.a punkti 8.4. lõpus toodud märkus.

Hinnatava vara, äralõige pindalaga 2048 m2, mõtteline osa kinnisasja osast katastriüksusest Kitsepõllu tee T1

(kinnistu reg osa nr 1424304, katastritunnus 83101:003:0766, pindala 4915 m2, sihtotstarve transpordimaa 100%).,

harilik väärtus on 49 254,40 (nelikümmend üheksa tuhat kakssada viiskümmend neli eurot ja nelikümmend

senti ehk 24,05 €/m2 taandatuna maatüki äralõike pinnale. Kaasnevat kahju ja saamata jäänud tulu ei esine, v.a

punkti 8.4. lõpus toodud märkus.

Kaasnevat kahju ja saamata jäänud tulu ei esine.

Saadud tulemuse täpsuseks hindame +/-20%, tegemist on sarnaste varade keskmise täpsusega.

Hinnatud väärtus ei sisalda käibemaksu.

Lisad:

Lisa nr 1 Asukoha plaan ja fotod

Lisa nr 2 Kinnistusregistri registriosa väljavõte

Lisa nr 3 Väljavõte Tartu põhjapoolse ümbersõidu eelprojekti plaanist

Lisa nr 4 Vastavuskinnitus EVS 875 Standardiseeriale

Andres Teder Koostaja, kutseline hindaja

vara hindaja, tase 7

kutsetunnistuse nr 176331

+372 507 2216

[email protected]

/allkirjastatud digitaalselt/

32

Lisa 1 Asukoha plaan ja fotod

Asukoht

33

34

Maa-ameti aerofoto 2023-05-10

35

Lisa 2 Kinnistusregistri registriosa väljavõte

36

37

Lisa 3 Väljavõtted Tartu põhjapoolse ümbersõidu eelprojekti plaanist

38

Lisa 4 Vastavuskinnitus standardile EVS 875

Käesoleva hindamisaruande koostanud ja kogu hindamistoimingu läbi viinud hindaja kutsealane pädevus on piisav

hindamistellimuse täitmiseks.

Käesolev hindamisaruanne ja kogu hindamistoiming vastab Eesti vara hindamise standardisarja EVS 875 nõuetele, sh

hindamise headele tavadele.

Mitte keegi peale hindamisaruandes nimetatud isikute ei ole hindajat hindamistoimingus abistanud.

Hindaja ei avalda hindamistoimingu käigus kogutud informatsiooni ja hindamistulemusi mitte kellelegi peale tellijaga

kokkulepitud isikute, va juhud, kui seadus seda nõuab või kui see on vajalik kindlateks hindamise kutsealaga seotud

toiminguteks.

Hindaja on tegutsenud sõltumatu välishindajana.

Hindaja on tegutsenud erapooletult ilma mingite isiklike huvideta hindamistoimingu suhtes.

Hindaja poolt hindamistoimingu eest saadav tasu ei ole seotud hindamistulemusega.

Hindamistoimingus kasutatud ja hindamisaruandes esitatud andmed on hindajale teadaolevalt tõesed ja korrektsed.

Hindamistoimingus kasutatud ja hindamisaruandes esitatud analüüsid ja järeldused on kitsendatud ainult

hindamisaruandes esitatud eelduste ja piiravate tingimustega.

Andres Teder Koostaja, kutseline hindaja

vara hindaja, tase 7

kutsetunnistuse nr 176331

+372 507 2216

[email protected]

/allkirjastatud digitaalselt/

Eksperthinnang nr 240127 – 104 - 51040

Tellija Transpordiamet.

Aadress Vaksali tänav T1 ja Kitsepõllu tee T1, Tähtvere küla, Tartu linn, Tartu maakond

Hinnatav vara Äralõige pindalaga 1511 m2, mõtteline osa kinnisasja osast, katastriüksusest Vaksali tänav T1

(kinnistu reg osa nr 1424304, katastritunnus 83101:003:0767, pindala 13 942 m2, sihtotstarve transpordimaa 100%).

Äralõige pindalaga 2048 m2, mõtteline osa kinnisasja osast katastriüksusest Kitsepõllu tee T1

(kinnistu reg osa nr 1424304, katastritunnus 83101:003:0766, pindala 4915 m2, sihtotstarve transpordimaa 100%).

Eesmärk Eksperthinnang on koostatud kinnisasja hüvitusväärtuse määramiseks.

Äralõike harilik väärtus Äralõige katastriüksusest Vaksali tänav T1 pindalaga 1511 m2 - 36 339,55 (kolmkümmend kuus

tuhat kolmsada kolmkümmend üheksa eurot ja viiskümmend viis senti ehk 24,05 €/m2

taandatuna maatüki äralõike pinnale. Kaasnevat kahju ja saamata jäävat tulu ei esine, v.a punkti

8.4. lõpus toodud märkus.

Äralõige katastriüksusest Kitsepõllu tee T1 pindalaga 2048 m2 - 49 254,40 (nelikümmend üheksa tuhat kakssada viiskümmend neli eurot ja nelikümmend senti ehk 24,05 €/m2 taandatuna maatüki äralõike pinnale. Kaasnevat kahju ja saamata jäävat tulu ei esine, v.a punkti 8.4. lõpus toodud märkus.

Hinnatud väärtused ei sisalda käibemaksu.

Hindamisaruande kuupäev 02.02.2024

Andres Teder Koostaja, kutseline hindaja

vara hindaja, tase 7

kutsetunnistuse nr 176331

+372 507 2216

[email protected]

/allkirjastatud digitaalselt/

2

Sisukord

1 Hindamise alused ...................................................................................................................................................... 5 2 Hindamisel kasutatavad mõisted ............................................................................................................................... 5 3 Hindamise eeldused ja piiravad tingimused .............................................................................................................. 5 4 Hinnatav vara ............................................................................................................................................................. 6 5 Hindamise algandmed ja hinnatava vara ülevaatus .................................................................................................. 7 6 Hinnatava vara iseloomustus ..................................................................................................................................... 7

6.1 Asukoht ja keskkond ......................................................................................................................................... 7

6.2 Katastriüksus (äralõige) Kitsepõllu tee T1 ...................................................................................................... 10

6.3 Katastriüksus (äralõige) Vaksali tänav T1 ....................................................................................................... 12

6.4 Tehnosüsteemid .............................................................................................................................................. 17

6.5 Hüvitamise eesmärgil hindamine ja äralõike käsitlus hindamisel ................................................................... 17

6.6 Kolmandate isikutega seotud andmestik ........................................................................................................ 19

6.7 Kestlikkus ........................................................................................................................................................ 19

7 Turuanalüüs ............................................................................................................................................................. 19

7.1 Makromajanduse ülevaade ............................................................................................................................. 19

7.2 Turusegmendi analüüs .................................................................................................................................... 22

7.2.1 Arenduskinnistute turg................................................................................................................................. 22

7.2.2 Hoonestamata maade turg Tartu maakonnas ........................................................................................... 22

7.3 Konkureeriva pakkumise ülevaade ................................................................................................................. 24

7.4 Turustatavuse analüüs (arendusmaa) ............................................................................................................ 25

8 Hindamine ................................................................................................................................................................ 25

8.1 Parim kasutus (äri- ja tootmismaana) ............................................................................................................. 25

8.2 Meetodi valik ................................................................................................................................................... 25

8.3 Äralõike harilik väärtus (turuväärtus)............................................................................................................... 26

8.4 Kaasnev kahju, kui riik Transpordiameti isikus omandab äralõiked pindalaga 1511 m2 ja 2048 m2 .............. 29

9 Hindamistulemus ..................................................................................................................................................... 31 Lisa 1 Asukoha plaan ja fotod ......................................................................................................................................... 32 Lisa 2 Kinnistusregistri registriosa väljavõte ................................................................................................................... 35 Lisa 3 Väljavõtted Tartu põhjapoolse ümbersõidu eelprojekti plaanist ........................................................................... 37 Lisa 4 Vastavuskinnitus standardile EVS 875 ................................................................................................................. 38

3

Hinnatava vara koondandmed

Hinnatav vara Äralõige pindalaga 1511 m2, mõtteline osa kinnisasja osast, katastriüksusest Vaksali tänav T1 (kinnistu reg osa nr 1424304, katastritunnus 83101:003:0767, pindala 13 942 m2, sihtotstarve transpordimaa 100%).

Äralõige pindalaga 2048 m2, mõtteline osa kinnisasja osast katastriüksusest

Kitsepõllu tee T1 (kinnistu reg osa nr 1424304, katastritunnus 83101:003:0766,

pindala 4915 m2, sihtotstarve transpordimaa 100%).

Aadress Vaksali tänav T1 ja Kitsepõllu tee T1, Tähtvere küla, Tartu linn, Tartu maakond.

Omanik KT-INVEST OÜ (registrikood 10788029)

Katastritunnused 83101:003:0766

83101:003:0767.

Maaeraldus (nn äralõige) 1511 m2

2048 m2

Detailplaneering/ehitusõigus Kinnistul on kehtiv detailplaneering, Kitse-Põllu maaüksuse detailplaneering,

planeeringu nr DP-01-298, kehtestatud 9/6/2008. Kinnistu on detailplaneeringuga

jagatud kolmeks äri- ja toomismaa ja kaheks transpordimaa maaüksuseks.

Hindamisaruande koondandmed

Hinnangu eesmärk Eksperthinnang on koostatud kinnisasja hüvitusväärtuse määramiseks.

Seos Kinnitame, et Pindi Kinnisvara OÜ ei ole seotud hinnatava vara tehingu ega

omandisuhtega.

Ülevaatuse kuupäev 14.11.2023 ja 17.12.2023.

Väärtuse kuupäev 17.12.2023.

Hindamisaruande kuupäev 02.02.2024

Tellija Transpordiamet.

Tellimusleping Töövõtuleping nr 3.2-2/23/1216-1, 13.06.2023, lisatellimus 26.10.2023.

„Kirjalike hindamisaruannete koostamine Tartu põhjapoolse ümbersõidu osalise

elluviimise tarbeks“

Tellitavaks tööks on hindamisaruannete koostamine hinnatavate kinnisasjade

hüvitusväärtuse ja hariliku väärtuse (turuväärtuse) kohta. Hüvitusväärtuse all

mõeldakse hinnatava kinnisasja väärtust, mille korral on arvesse võetud

majanduslikku kahju, mida kinnisasja võõrandaja võõrandamisel kannab vastavalt

kinnisasja avalikes huvides omandamise seaduse (edaspidi KAHOS) §-s 11, 12,

13, 14, 18 ja 20 sätestatule.

Tulenevalt kinnisasja avalikes huvides omandamise seaduse § 11 lõikest 2 palume

tasu kinnisasja/äralõike eest välja tuua järgmiselt:

• kinnisasja väärtus (ümardamata), (kui omandatakse osa kinnisasjast, tuua

eraldi välja m2 väärtus 1 eurosendi täpsusega);

• hüvitis kinnisasja omandamisega otseselt kaasneva varalise kahju eest

(ümardamata), (kui omandatakse osa kinnisasjast, tuua eraldi välja m2 hüvitise

maksumus 1 eurosendi täpsusega);

• hüvitis kinnisasja omandamisega otseselt kaasneva saamata jääva tulu

eest (ümardamata), (kui omandatakse osa kinnisasjast, tuua eraldi välja m2

hüvitise maksumus 1 eurosendi täpsusega);

4

• vajadusel hinnata hüvitist servituudi, reaalkoormatise eest (KAHOS § 18)

(ümardamata), (kui omandatakse osa kinnisasjast, tuua eraldi välja m2 hüvitise

maksumus 1 eurosendi täpsusega).

Hindamise eeldused -

Äralõigete harilik väärtus Äralõige katastriüksusest Vaksali tänav T1 pindalaga 1511 m2 - 36 339,55

(kolmkümmend kuus tuhat kolmsada kolmkümmend üheksa eurot ja

viiskümmend viis senti ehk 24,05 €/m2 taandatuna maatüki äralõike

pinnale. Kaasnevat kahju ja saamata jäävat tulu ei esine, v.a punkti 8.4. lõpus

toodud märkus.

Äralõige katastriüksusest Kitsepõllu tee T1 pindalaga 2048 m2 - 49 254,40

(nelikümmend üheksa tuhat kakssada viiskümmend neli eurot ja

nelikümmend senti ehk 24,05 €/m2 taandatuna maatüki äralõike pinnale.

Kaasnevat kahju ja saamata jäävat tulu ei esine, v.a punkti 8.4. lõpus toodud

märkus.

Hinnang likviidsusele Vara likviidsus tervikuna on sarnaste varade keskmine ja vara müügiperiood leitud

väärtuste ja kõikumise vahemikus on hinnanguliselt kuni 12 kuud

Hindamistulemuse täpsus Saadud tulemuse täpsuseks hindame +/-20%.

Käibemaks Väärtused ei sisalda käibemaksu.

Hindamistulemus

Hinnatava vara, äralõige pindalaga 1511 m2, mõtteline osa kinnisasja osast, katastriüksusest Vaksali tänav T1 (kinnistu reg osa nr 1424304, katastritunnus 83101:003:0767, pindala 13 942 m2, sihtotstarve transpordimaa 100%) harilik väärtus on 36 339,55 (kolmkümmend kuus tuhat kolmsada kolmkümmend üheksa eurot ja viiskümmend viis senti ehk 24,05 €/m2 taandatuna maatüki äralõike pinnale. Kaasnevat kahju ja saamata jäänud tulu ei esine, v.a punkti 8.4. lõpus toodud märkus.

Hinnatava vara, äralõige pindalaga 2048 m2, mõtteline osa kinnisasja osast katastriüksusest Kitsepõllu tee T1

(kinnistu reg osa nr 1424304, katastritunnus 83101:003:0766, pindala 4915 m2, sihtotstarve transpordimaa 100%).,

harilik väärtus on 49 254,40 (nelikümmend üheksa tuhat kakssada viiskümmend neli eurot ja nelikümmend

senti ehk 24,05 €/m2 taandatuna maatüki äralõike pinnale. Kaasnevat kahju ja saamata jäänud tulu ei esine, v.a

punkti 8.4. lõpus toodud märkus.

Saadud tulemuse täpsuseks hindame +/-20%, tegemist on sarnaste varade keskmise täpsusega.

Hinnatud väärtus ei sisalda käibemaksu.

Andres Teder Koostaja, kutseline hindaja

vara hindaja, tase 7

kutsetunnistuse nr 176331

+372 507 2216

[email protected]

/allkirjastatud digitaalselt/

5

1 Hindamise alused

1.1 Eesti Vabariigi seadusandlus

1.2 Eesti vara hindamise standardisari EVS 875

1.3 EKHÜ Heade Tavade Koodeks

2 Hindamisel kasutatavad mõisted

2.1 Turuväärtus (market value) on hinnangul põhinev summa, mille eest vara peaks väärtuse kuupäeval minema üle

tehingut sooritada soovivalt müüjalt tehingut sooritada soovivale ostjale sõltumatus ja võrdsetel alustel toimuvas

tehingus pärast kõigile nõuetele vastavat müügitegevust, kusjuures osapooled on tegutsenud teadlikult, kaalutletult

ning ilma sunduseta. (EVS 875:1)

2.2 Parim kasutus (highest and best use) on vara kõige tõenäolisem kasutus, mis on füüsiliselt võimalik, vajalikult

põhjendatud, õiguslikult lubatav, finantsmajanduslikult otstarbekas ning mille tulemusena hinnatav vara omandab

kõrgeima väärtuse. (EVS 875:1)

2.3 Hindamisaruande kuupäev (date of valuation report) on kuupäev, millal hindamisaruanne on allkirjastatud. (EVS

875:1)

2.4 Väärtuse kuupäev (date of valuation) on kuupäev, mille seisuga hindamistulemus (väärtus) on esitatud. (EVS

875:1)

2.5 Ülevaatuse kuupäev (inspection date) on kuupäev, millal tehti hinnatava vara ülevaatus. (EVS 875:1)

2.6 Hüvitusväärtus (compensation) on üldmõiste, mis on seotud kahjude hüvitamisega kinnisvara omandiõiguse ja

muude varaliste õiguste kitsendamisel, sundvõõrandamisel ja muudel sarnastel eesmärkidel. Kuigi turuväärtus on

kõige sagedamini kasutatav väärtuseliik, on hüvitusväärtuse hindamisel sageli lähtekohaks vara asendamise,

remontimise või ülesehitamise kulud, mis teatud turusituatsiooni ja/või asukohta silmas pidades võivad oluliselt

erineda turuväärtusest. (EVS 875-12). Hüvitamise eesmärgil kinnisasja hindamisel leitakse kinnisasja väärtus. Kui

kinnisasja väärtus ei iseloomusta kogu varalist kahju, mis isikule tekib, siis hinnatakse väärtusele lisanduv otsene

varaline kahju ja saamata jääv tulu. Hindamistulemuses eristatakse võimaluse korral kinnisasja (või selle osa) väärtus,

otsene varaline kahju ja saamata jääv tulu (Kinnisasja erakorralise hindamise kord § 28).

2.7. Äralõige (land taken) on võõrandamisele kuuluv piiritletud osa maatükist (EVS 875-12)

2.8. Harilik väärtus. Eseme väärtuseks loetakse selle harilik väärtus, kui seaduse või tehinguga ei ole ette nähtud

teisiti. Eseme harilik väärtus on selle kohalik keskmine müügihind (turuhind).

Hariliku väärtuse hindamisel lähtutakse turuväärtuse hindamise nõuetest

3 Hindamise eeldused ja piiravad tingimused

3.1 Hindajale esitatud andmed ja dokumentatsioon on tõesed.

3.2 Hinnatava vara turuväärtus on leitud eeldusel, et varal ei lasu hüpoteeke ega teisi füüsiliste ja/või juriidiliste isikute

õigusi (nt üürileping, eluaegse kasutamise õigus jms). Nimetatud eeldus on esitatud tuginedes turuosaliste poolt

tehtavatele eeldustele, et vara üle minemisel müüjalt ostjale hüpoteegid on kustutatud või kustutatakse tehingu käigus

ja kolmandate isikute õigused puuduvad. Kui kolmandate isikute õigustega on hindamisel arvestatud, siis on see

käesolevas eksperthinnangus ka selgelt välja toodud.

3.3 Käesolev hindamisaruanne on hüvitusmenetluse läbiviimiseks vajalikus ulatuses avalik. Hindamisaruannet ega

mingit selle osa, samuti mitte mingeid viiteid käesolevale aruandele ei tohi muul eesmärgil ilma hindaja kirjaliku

nõusolekuta avalikustada üheski dokumendis, kirjas ega avalduses, samuti mitte kirjastada. Juhul, kui käesolevat

hindamisaruannet soovitakse avaldada, tuleb avaldamise vormis ja kontekstis hindajaga eelnevalt kirjalikult kokku

leppida.

6

3.4 Käesolev eksperthinnang on esitatud konfidentsiaalselt tellijale ainult eespool avaldatud ja selleks ettenähtud

eesmärgil. Hindaja ei saa võtta endale mingit vastutust juhul, kui seda kasutab keegi kolmas isik ja/või kui seda

tehakse selleks mitte ettenähtud eesmärgil.

3.5 Hindaja ei ole teinud ehitiste, rajatiste ja tehnosüsteemide põhjalikku ehitus-tehnilist ekspertiisi ega inspekteeritud

vara neid osasid, mis on kaetud, varjatud või ligipääsmatud. Andmed on fikseeritud esitatud informatsiooni, teostatud

visuaalse vaatluse ja hindaja tööpraktikast tulenevate kogemuste põhjal. Hindaja ei saa avaldada mingit arvamust

ehitiste, rajatiste ja tehnosüsteemide kohta, mida ei ole inspekteeritud ja käesolev hindamisaruanne ei kinnita ehitiste,

rajatiste ja tehnosüsteemide kaetud, varjatud või ligipääsmatute osade laitmatust.

3.6 Käesoleva töö teostamisel on hindajal palutud lähtuda eeldusest, et mingit saastatust või saastuse ohtu ei ole või

et saaste / saastusohu kõrvaldamistööde maksumus ei ole väärtuse jaoks oluline. Hindajat ei ole teavitatud mingitest

uurimistulemustest, mis viitaksid saastatuse või saastusohu olemasolule. Hindaja ei ole uurinud hinnataval varal ja

selle läheduses paiknevatel varadel tehtud ega tehtavat tegevust, et teha kindlaks, kas need tegevused või seal asuv

maa võib olla või on olnud hinnatavale varale saastav. Hindajal ei pea olema saastatuse või saastuseohu

avastamiseks vajalikke oskusi ja teadmisi, seega ei võta hindaja endale mingit vastutust ükskõik missuguse

saastatuse või saastuse ohu olemasolu eest. Kui pärast hindamist ilmneb, et hinnatavat vara või selle läheduses

paiknevaid varasid on kasutatud viisil, mis võib kaasa tuua saastumise, võib see vähendada hindamisaruandes

esitatud väärtust.

3.7 Hindaja ei ole teinud mingeid uuringuid saastatuse või saastuse olemasolu kohta ega saa seega esitada mingit

kindlat seisukohta, missugune võiks olla nende võimalik mõju hindamistulemusele. Hindamisel on lähtutud eeldusest,

et hinnataval varal ja selle läheduses ei ole saastatust ega saastuse ohtu. Igasugune saastatuse ja saastuse ohu

avastamine võib vara väärtust märgatavalt mõjutada.

4 Hinnatav vara

Asjaõiguslik staatus Mõttelised osa kinnisasjast

Reg osa nr Kinnistu, reg osa nr 1424304

Katastritunnused 83101:003:0763

83101:003:0764

83101:003:0765

83101:003:0766

83101:003:0767

Äralõiked teostatakse katastriüksustest 83101:003:0766 ja 83101:003:0767.

Sihtotstarve Transpordimaa 100% (hinnatavad katastriüksused), ülejäänud kolme katastriüksuse

sihtotstarbed on ärimaa 70%, tootmismaa 30%.

Aadress Vaksali tänav T1 ja Kitsepõllu tee T1, Tähtvere küla, Tartu linn, Tartu maakond.

Vara liik Kinnisasi.

Omanik KT-INVEST OÜ (registrikood 10788029)

Koormatised ja kitsendused Kanded puuduvad.

Hüpoteegid Hüpoteek summas kaks miljonit krooni aktsiaseltsi Hansapank (reg.kood 10060701),

Tallinn kasuks. Kinnistu igakordne omanik on kohustatud alluma kohesele

sundtäitmisele hüpoteegiga tagatud nõude rahuldamiseks 30.05.2005

kinnistamisavalduse alusel sisse kantud 10.06.2005. Kohtunikuabi M.Tolpinets.

Kinnistusregistriosa IV jaos kehtiv hüpoteegikanne, millega me hindamisel ei arvesta.

Märkus: riigile omandatav vara vabastatakse hüpoteegist ning seetõttu pole

hindamisel arvestatud vara koormava hüpoteegiga. Hindajal puudub võimalus

kontrollida hüpoteegiga tagatud nõude olemasolu ja jääk-summat hindamisaruande

7

kuupäeva seisuga. Kui vara omandatakse koos seda koormava hüpoteegiga, tuleb

hüvitusväärtusest lahutada hüpoteegiga tagatud nõude tegelik jääk.

Seadustest ja lepingutest

tulenevad kinnistus-

raamatusse mittekantud

õigused ja kohustused

Hindajale teadaolevatel andmetel ei lasu hinnataval varal seadustest ja lepingutest

tulenevaid kinnistusraamatusse mittekantud õigusi ja kohustusi, mis võiksid mõjutada

selle väärtust. Selliste asjaolude ilmnemine võib muuta vara käesolevas

eksperthinnangus toodud turuväärtust.

5 Hindamise algandmed ja hinnatava vara ülevaatus

Tellija Transpordiamet

Hindaja Andres Teder

Pindi Kinnisvara OÜ

Aadress: Tartu mnt. 16, 10117,Tallinn

Reg.nr: 10677258

Tellimusleping Töövõtuleping nr 3.2-2/23/1216-1, 13.06.2023, lisatellimus 26.10.2023.

„Kirjalike hindamisaruannete koostamine Tartu põhjapoolse ümbersõidu osalise

elluviimise tarbeks“

Tellitavaks tööks on hindamisaruannete koostamine hinnatavate kinnisasjade

hüvitusväärtuse ja hariliku väärtuse (turuväärtuse) kohta. Hüvitusväärtuse all

mõeldakse hinnatava kinnisasja väärtust, mille korral on arvesse võetud

majanduslikku kahju, mida kinnisasja võõrandaja võõrandamisel kannab vastavalt

kinnisasja avalikes huvides omandamise seaduse (edaspidi KAHOS) §-s 11, 12, 13,

14, 18 ja 20 sätestatule.

Ülevaatuse kuupäev 14.11.2023 ja 17.12.2023.

Ülevaatuse ulatus Teostatud on katastriüksuste ülevaatus.

Ülevaatuse põhjalikkus Visuaalne vaatlus. Teostatud ei ole ehitustehnilist ekspertiisi või kasutatud

erivahendeid.

Ülevaatusel osalesid OÜ Pindi Kinnisvara kutseline hindaja Andres Teder ainuisikuliselt

Andmed esitas Kasutatud on avalikke registreid

Andmeallikad Kinnistusregistri registriosa väljavõte (27.01.2024.)

Päring Maa-ametist geoportaal.maaamet.ee (17.12.2023.)

Pindi Kinnisvara OÜ tehingute andmebaas (17.12.2023.)

Kinnisvaraportaal www.kv.ee (17.12.2023.)

Regio Kaardirakendus http://regio.delfi.ee/ (17.12.2023.)

Planeeringute info Tartu linna koduleheküljelt https://www.tartu.ee/ (17.12.2023.)

Töövõtuleping nr 3.2-2/23/1216-1, 13.06.2023.

6 Hinnatava vara iseloomustus

6.1 Asukoht ja keskkond

Asukoht piirkonna siseselt Hinnatav vara asub Tähtvere külas, mis on uue haldusjaotuse järgi Tartu linna üheks

asulaks. Asukohalt on Tähtvere küla Tartu linna põhjapoolses osas. Kaugus Tartu

kesklinnast (Raekoja plats) on ca 4,5 km. Asukoht piirkonnasiseselt keskmiselt

kõrgemalt hinnatud, tegemist on väga hea nähtavuse ja ligipääsuga asukohaga.

8

allikas: regio.delfi.ee

Piirkonna hoonestus

Maa-ameti fotolao aerofoto

2023-05-10

(äralõigete ala näidatud

ligikaudselt punasega)

Piirkonna valdavaks hoonestuseks on teisel pool raudteed äri- ja tootmishooned, teisel

pool maanteed üksikelamud, lõunasuunal (arerofotol põhjasuunal) hoonestamata maa.

Infrastruktuur Lähimad teenindusasutused mõne kilomeetri kaugusel. Lähim ühistranspordipeatus

(Vorbuse tee bussipeatus) asub ca 200 m kaugusel.

9

Haljastus ja heakord Kinnistul on madalhaljastus. Heakord on keskmine.

Veekogud Emajõgi linnulennult ca 600 m kaugusel.

Hinnatav vara ei paikne Maa-ameti üleujutuste kaardirakenduse põhjal üleujutusriskiga

piirkonnas ka 100.a esinemistõenäosusega.

allikas:geoportaal/üleujutusalad

Õhu saastatus ja müra Müra- ja saastustase vara vahetus ümbruses on keskmisest kõrgem. Kinnistu piirneb

Tartu-Tiksoja tugimaanteega, mis on kõrge liiklussagedusega tee. Mürataset tõstab ka

läänesuunal paiknev raudtee.

allikas:geoportaal/mürakaart

Juurdepääsu tee Juurdepääs varani avalikult kasutatavalt tugimaanteelt Tartu-Tiksoja (tee nr 40).

Hetkel väike mahasõit kinnisasja kagunurgas, detailplaneeringus planeeritud hinnatavad

katastriüksused juurdepääsuks.

allikas:geoportaal/teeregister

10

6.2 Katastriüksus (äralõige) Kitsepõllu tee T1

Katastritunnus 83101:003:0766

allikas: geoportaal.maaamet.ee

Sihtotstarve Transpordimaa 100%

Maatüki suurus 4915 m²

Maatüki kuju ja reljeef,

kirjeldus

Maaüksus on ebakorrapärase, pikliku kujuga, reljeef on valdavalt tasane. Maatükk

piirneb ühelt küljelt teega, teiselt poolt ehituseks määratud sama kinnistu hoonestamata

kruntidega. Äralõige on planeeritud kinnistu kirdesuunal olevast, Tartu-Tiksoja teega

piirnevast osast.

Üldplaneering Tartu linnavolikogu kehtestas 7. oktoobril 2021 Tartu linna üldplaneeringu.

Ülplaneeringu järgselt on äralõike osas tegemist tee ja tänava maa-alaga. Seda

arvestamata on maakasutusplaanil hinnatava maaüksuse juhtotstarve ettevõtluse maa-

ala. Ettevõtluse maa-ala on äri- ja tööstushoonestusega piirkond. Piirkonnas kehtivad

tulenevalt krundi sihtotstarbest ärihoone või vastavalt tootmishoone maa-ala tingimused.

Väljavõte üldplaneeringu maakasutusplaanist.

Detailplaneering/ehitusõigus Kinnistul on kehtiv detailplaneering, Kitse-Põllu maaüksuse detailplaneering, planeeringu

nr DP-01-298, kehtestatud 9/6/2008. Maaüksuse sihtotstarbe muutmine, äri- ja

tootmishoonete sihtotstarvetega kruntide moodustamine ja ehitusõiguse määramine ning

tehnovõrkude varustuse põhimõttelise lahenduse väljatöötamine, koostaja Artes Terrae

OÜ. Hinnatav maaüksus on detailplaneeringuga määratud transpordimaaks.

11

Kinnisasjal paiknevad

ehitised /rajatised

Maatükil hoonestus puudub.

Muud piirangud ja nende

mõju turuväärtusele Maa-ameti kaardiserveri kitsenduste kaardirakenduse andmetel ulatuvad kinnistule

järgmised kaitsevööndid: elektripaigaldise kaitsevöönd, avalikult kasutatava tee

kaitsevöönd, planeeringu ala.

Nimetatud kitsendused ei mõjuta hindamiskäiku ega vara turuväärtust vastavalt

vara parimale kasutusele.

12

Kitsenduste kaart

www.maaamet.ee

Äralõike plaan Äralõige pindalaga 2048m2 . Äralõige on planeeritud kinnistu kirdesuunal olevast,

teega piirnevast osast.

Katastriüksus 83101:003:0766.

Väljavõte Tellija esitatud Tartu põhjapoolse ümbersõidu eelprojekti plaanist

Kinnistu osal paiknevad

ehitised

Äralõikel puuduvad ehitised.

6.3 Katastriüksus (äralõige) Vaksali tänav T1

Katastritunnus 83101:003:0767

13

allikas: geoportaal.maaamet.ee

Sihtotstarve Transpordimaa 100%

Maatüki suurus 13942 m²

Maatüki kuju ja reljeef,

kirjeldus

Maaüksus on ebakorrapärase kujuga, reljeef on valdavalt tasane. Maatükk piirneb

teega, raudteemaaga ja ehituseks määratud sama kinnistu hoonestamata kruntidega.

Äralõige on planeeritud kinnistu kirdesuunal olevast, Tartu-Tiksoja teega piirnevast

osast.

Üldplaneering Toodud Kitsepõllu tee T1 katastriüksuse juures.

Detailplaneering/ehitusõigus Kinnistul on kehtiv detailplaneering, Kitse-Põllu maaüksuse detailplaneering, planeeringu

nr DP-01-298, kehtestatud 9/6/2008. Maaüksuse sihtotstarbe muutmine, äri- ja

tootmishoonete sihtotstarvetega kruntide moodustamine ja ehitusõiguse määramine ning

tehnovõrkude varustuse põhimõttelise lahenduse väljatöötamine, koostaja Artes Terrae

OÜ. Hinnatav maaüksus on detailplaneeringuga määratud transpordimaaks.

14

Kinnisasjal paiknevad

ehitised /rajatised

Maatükil hoonestus puudub.

Muud piirangud ja nende

mõju turuväärtusele Maa-ameti kaardiserveri kitsenduste kaardirakenduse andmetel ulatuvad kinnistule

järgmised kaitsevööndid: elektripaigaldise kaitsevöönd, avalikult kasutatava tee

kaitsevöönd, planeeringu ala.

Nimetatud kitsendused ei mõjuta hindamiskäiku ega vara turuväärtust vastavalt

vara parimale kasutusele.

Kitsenduste kaart

www.maaamet.ee

Äralõike plaan Äralõige pindalaga 1511m2. Äralõige on planeeritud kinnistu kirdesuunal olevast, teega

piirnevast osast.

Katastriüksus 83101:003:0767.

Väljavõte Tellija esitatud Tartu põhjapoolse ümbersõidu eelprojekti plaanist

Kinnistu osal paiknevad

ehitised

Äralõikel puuduvad ehitised.

Kokkuvõte kirjavahetusest ja

vestlusest omanikuga ja

omaniku seisukohad

Hindaja poolt on omanikule pakutud võimalust osaleda ülevaatusel e-kirjaga, hindaja

vestles omaniku esindajaga ka telefoni teel. Omanikfirma KT-INVEST OÜ esindaja

Indrek Pung teatas enda vastustes järgmist:

1. KT-INVEST OÜ esindaja Indrek Pung esindaja kiri 21.11.2023

Seoses hindamisprotseduuri alustamisega (meiega on ühendust võtnud kutseline

hindaja Andres Teder Pindi Kinnisvarast) palume täiendavat infot kinnistust tehtava

äralõikega kaasnevaga: Milline on Kitsepõllu tee T1 maaüksusest tehtava äralõike

maa-alale projekteeritava kergliiklustee profiil, e kergliiklustee nullkõrgusest sõltub

otseselt Kitsepõllu tn 2, 4 ja 6 juurdepääsutee rajamise tehniline lahendus ja eeldatav

rajamiskulu ning seega ka võimalike äralõike võõrandamisega kaasnevate kahjude

15

käsitlus hüvitusväärtuse hindamisel.

P.S. Kui olete sellekohase info hindamise läbiviijale (Andres Teder) juba varasemalt

esitanud, andke palun ka teada.

Käesolevale kirjale on vastanud Tellija poolt 28.11.2023 järgmist:

Saadan projekteerija poolt saadetud joonise (manuses). Tiit Vunk meie projekteerimise

üksusest kommenteeris seda järgnevalt: Sellel joonisel on näha olemasoleva

maapinna kõrgusarvud ning projekteeritava tee kõrgused, mis jäävad vahemikku

47,20-47,90. Loodan, et see info on piisav.

Hindaja märkus: Hindaja arvestab, et vastus oli piisav, hindaja kompetents antud

projekteerimisküsimuses ei ole ka piisav seisukoha võtmiseks.

2. KT-INVEST OÜ esindaja Indrek Pung esindaja kiri 21.11.2023

Kehtiva DP kohaselt on kinnistu (reg osa nr 1424304) koosseisus olev Vaksali tänav

T1 katastriüksus (83101:003:0767) Tartu linna üldplaneeringu alusel reserveeritud

Vaksali tänava pikenduse tarbeks. Käesoleva ajani ei ole Tartu linn nimetatud

katastriüksuse omandamise ega Vaksali tänava pikenduse rajamise osas

maaomanikule seisukohta esitanud. Vaksali tänav T1 katastriüksus on seega vaba

turu kontekstis sisuliselt aktiivsest kasutusest väljas ning Vaksali tn T1 katastriüksuse

võimalikke tulevikuperspektiive on kaks:

- Vaksali tänava pikenduse rajamise otsuse tegemisel maksab Tartu linn

tulevikus maaomanikule katastriüksuse omandamise eest hüvitise või

- Vaksali tänava pikenduse rajamisest loobumise korral on maaomanikul

võimalik algatada maa-ala osas uus detailplaneering, millega määratakse ehitusõigus

ka Vaksali tn T1 katastriüksuse maa-alale.

Katastriüksustest Kitsepõllu tee T1 (83101:003:0766) ja Vaksali tn T1

(83101:003:0767) tehtavate äralõigete eest riigi poolt maaomanikule makstava

hüvitusväärtuse ja Vaksali tn T1 katastriüksuse perspektiivsete kasutusvõimaluste

ja/või tulevikus katastriüksuse omandamise eest Tartu linna poolt maaomanikule

makstava hüvitise kujunemise vahel puudub meie hinnangul sisuline puutumus, küll on

otseselt funktsionaalselt seotud ja seetõttu ka turuväärtuse hindamisel turupõhiselt

käsitletavad Kitsepõllu tee 2, 4, 6 ja Kitsepõllu tee T1 katastriüksused kogumis.

Seetõttu on meie hinnangul hüvitusväärtuse hindamisel otstarbekas ja põhjendatud

käsitleda turuväärtuse hindamisel kogumis Kitsepõllu tee 2, 4, 6 ja Kitsepõllu tee T1

katastriüksusi (83101:003:0763|83101:003:0764|83101:003:0765|83101:003:0766)

ning leida kinnistust tehtavate äralõigete pinnaühiku väärtus (€/m²) nende

katastriüksuste summaarse pindala põhjal.

3. KT-INVEST OÜ esindaja Indrek Pung esindaja kiri 28.11.2023

Kuna kinnistust tehtava äralõike hüvitusväärtus peab põhinema turupõhistel andmetel

ning leitakse läbi kinnistu turuväärtuse, siis turuväärtuse hindamise kontekstis ei ole

kinnistu turuväärtuse puhul võimalik Tartu linnale reserveeritud Vaksali tänav T1

katastriüksusega (83101:003:0767) arvestada – sellise maaüksuse võõrandamine ei

ole vaba turu tingimustes mingil kombel tõenäoline, sest tegemist on avalikku

kasutusse planeeritud maa-alaga ning senist menetluse kulgu arvestades (DP

kehtestati 2008 aastal, Tartu linnale esitatud asjakohaste päringute tulemusel ei ole

olukord siiani selginenud) puudub igasugune teadmine Tartu linna poolt makstava

hüvitise suuruse ning selle võimaliku maksmise aja kohta.

P.S. täna TrAm’i poolt edastatud materjali (PP väljavõte maantee ja projekteeritava

kergliiklustee kõrgusmärkidega) esmavaatlusel tundub, et maanteelt mahasõidu ja

äralõike maa-alale kavandatud kergliiklustee projektikohase nullkõrguse osas tuleb

asuda TrAm’iga läbirääkimistesse, sest joonisel kajastatud projekteeritud kõrguste

16

(mahasõit, kergliiklustee mahasõidu asukohas) kehtimajäämise puhul puudub kinnistu

maa-ala reljeefi arvestades tehniliselt otstarbekas lahendus hoonestatavatele

maaüksustele juurdesõidutee (kergliiklusteega paralleelselt kulgev kogujatee) ja DP-

kohase ehitusala nivelleerimiseks (projekteeritava kergliiklustee ja kinnistu maa-ala

absoluutkõrguste vahe on kuni 2 m). Kinnistu koosseisus olevate hoonestatavate

maaüksuste absoluutkõrgusi arvestades osutub ilmselt ka vajalikuks TrAm’i poolse

kooskõlastuse saamine sademevee juhtimiseks kergliiklustee alla projekteeritava

truubi kaudu maantee ja projekteeritava kergliiklustee vahel kulgevasse kraavi.

Lähtuvalt soovist veenduda kehtestatud DP otstarbeka realiseerimise võimalikkuses

soovime kirjeldatud asjaolud täpsustada TrAm’iga läbirääkimistel veel enne äralõike

võõrandamist.

4. Märkus: hindaja tegi 17.12.2023 kirjaliku päringu Indrek Ranniku`le (Tartu

Linnavalitsus Ruumiloome osakond, planeeringute valdkonna juht

(üldplaneeringud)) järgmise sisuga:

Teostan Tartu põhjapoolse ümbersõidu osalise elluviimise tarbeks kinnistute äralõigete

hüvitusväärtuste hindamist. Üheks varaks on kinnistu 1424304, mille koosseisus on ka

katastriüksus Vaksali tänav T1. Nimetatud katastriüksus on algselt planeeritud Vaksali

tänava pikenduse ja ristmikuna aga nimetatud tänavat ei ole praeguseks realiseeritud

ja Tartu põhjapoolse ümbersõidu realiseerimisel ei ole vist ka tehniliselt teostatav.

Seega küsin, kas Tartu linnavalitsusel on planeeritud nimetatud Vaksali tänava

pikendus realiseerida ja maatükk omandada? Kui nimetatud pikendus ei ole enam

antud olukorras realiseeritav siis kas maaomanikul võimalik algatada maa-ala osas

uus detailplaneering, millega määratakse ehitusõigus ka Vaksali tn T1 katastriüksuse

maa-alale. Milline oleks sel juhul eeldatav sihtostarve ja võimalik maksimaalne

maatüki täisehitusprotsent?

Indrek Ranniku vastas 21.01.2024 järgmist

Tere

Me arutasime selle läbimurde saatust põhjalikult. On selge, Vaksali tn pikendus on

meil üldplaneeringus ette nähtud ja sellest linn ei loobuks. Ilmselgelt ei tule tehniline

lahendus enam selline ringikujuline nagu detailplaneeringus, kuid väljasõidu saab ikka

teha. Praegusel juhul jääb linn maa reserveerimise juurde. Kui omanik soovib

põhjalikumat arutelu ja edasisis samme täpsustada, saame koostada ametliku kirja.

Hindaja märkus: Hindaja arusaam antud kirja valguses on, et ringikujuline lahendus

ei säili kuid läbimurre tuleb ja esialgu jääb ka nimetatud teemaa reserveerituks, st

lisaehitusvõimalus kui teemaa vajadus on väiksem, on ebaselge. Hindaja edastas ka

nimetatud kirja ka omaniku esindajale.

4. KT-INVEST OÜ esindaja Indrek Pung kiri 25. jaanuar 2024 peale Tartu

Linnavalitsusest vastuse saamist:

Täname info eest ning esitame omalt poolt veelkord meie 21.11.2023 ja 28.11.2023

kirjades toodud hüvitusväärtuse kindlaksmääramiseks läbiviidava hindamistoimingu

põhimõtteid puudutavaid seisukohti täpsustatud ja täiendatud sõnastuses:

Kehtiva DP kohaselt on kinnistu (reg osa nr 1424304) koosseisus olev Vaksali tänav

T1 katastriüksus (83101:003:0767) Tartu linna üldplaneeringu alusel reserveeritud

Vaksali tänava pikenduse tarbeks. Käesoleva ajani ei ole Tartu linn nimetatud

katastriüksuse omandamise ega Vaksali tänava pikenduse rajamise osas

maaomanikule konkretiseeritud seisukohta esitanud. Vaksali tänav T1 katastriüksus on

seega vaba turu kontekstis jätkuvalt aktiivsest kasutusest väljas ning Vaksali tn T1

katastriüksuse võimalikke tulevikuperspektiive on kaks:

- Vaksali tänava pikenduse rajamise otsuse tegemisel maksab Tartu linn

tulevikus maaomanikule katastriüksuse omandamise eest hüvitise või

17

- Vaksali tänava pikenduse rajamisest loobumise korral on maaomanikul võimalik

algatada maa-ala osas uus detailplaneering, millega määratakse ehitusõigus ka

Vaksali tn T1 katastriüksuse maa-alale.

Katastriüksustest Kitsepõllu tee T1 (83101:003:0766) ja Vaksali tn T1

(83101:003:0767) tehtavate äralõigete eest riigi poolt maaomanikule makstava

hüvitusväärtuse ja Vaksali tn T1 katastriüksuse perspektiivsete kasutusvõimaluste

ja/või tulevikus katastriüksuse omandamise eest Tartu linna poolt maaomanikule

makstava hüvitise kujunemise vahel puudub meie hinnangul sisuline puutumus, küll on

kehtiva detailplaneeringuga määratu kohaselt otseses füüsilises ja funktsionaalses

seoses ning seetõttu ka turuväärtuse hindamisel turupõhiselt käsitletavad Kitsepõllu

tee 2, 4, 6 ja Kitsepõllu tee T1 katastriüksused kogumis.

Kuna kinnisasjast tehtava äralõike hüvitusväärtus leitakse läbi kinnisasja turuväärtuse,

mis peab metoodiliselt tuginema turupõhistele andmetele, siis turuväärtuse mõiste

sisulisest tähendusest tulenevalt ei ole kinnisasja turuväärtuse hindamisel Tartu linnale

reserveeritud Vaksali tänav T1 katastriüksusega (83101:003:0767) arvestamine

põhjendatud, sest sellise maaüksuse võõrandamine vaba turu tingimustes on

ülekaalukalt ebatõenäoline - tegemist on avalikku kasutusse planeeritud maa-alaga,

mille omandab perspektiivis kohalik omavalitsus (Tartu linn) ning senist menetluse

kulgu arvestades (DP kehtestati 2008 aastal, Tartu linnale esitatud asjakohaste

päringute tulemusel ei ole olukord siiani selginenud) puudub kinnistu omanikul

igasugune teadmine Tartu linna poolt makstava hüvitise suuruse ning selle võimaliku

maksmise aja kohta.

Kõike eeltoodut arvestades on meie hinnangul hüvitusväärtuse hindamisel otstarbekas

ja põhjendatud käsitleda hüvitusväärtuse hindamisel hinnatava varana üksteisega

detailplaneeringuga määratu kohaselt funktsionaalselt seotud Kitsepõllu tee 2, 4, 6 ja

Kitsepõllu tee T1 katastriüksusi (83101:003:0763|83101:003:0764|83101:003:0765|

83101:003:0766) kogumis ning leida äralõigete pinnaühiku väärtus (€/m²) nende

katastriüksuste summaarse pindala põhjal.

Hindaja märkus: Hindaja nõustub antud info valguses lähenemisega, et kinnistut nr

1424304 tuleks äralõigete valguses vaadelda kui ühtset arenduskinnistut ja seda on

hindamisel arvestatud.

6.4 Tehnosüsteemid

Veevarustus Maatükil puuduvad, naaberkinnistule põhjasuunal (Palsa) on väljastatud on

ehitusload vee-, reoveekanalisatsiooni- ja sademevee, kanalisatsioonitorustike

ehitamiseks

Kanalisatsioon Maatükil puuduvad, naaberkinnistule põhjasuunal (Palsa) on väljastatud on

ehitusload vee-, reoveekanalisatsiooni- ja sademevee, kanalisatsioonitorustike

ehitamiseks

Elektrivarustus Kinnistut läbib el.liin

Gaas Vaksali tn kinnistule (83101:003:0206) on kavandatud gaasitrass

6.5 Hüvitamise eesmärgil hindamine ja äralõike käsitlus hindamisel

(1) Kinnisasja omandaja peab kinnisasja omandamise korral maksma kinnisasja omanikule tasu.

(2) Tasu koosneb kinnisasja väärtusest ja hüvitisest kinnisasja omandamisega otseselt kaasneva varalise kahju ja

saamata jääva tulu eest, kui need esinevad (KAHOS § 11).

(1) Kinnisasja hinnatakse hüvitamise eesmärgil, kui õigusaktist või tehingust tulenevalt tuleb kinnisasja või piiratud

asjaõiguse omanik asetada talle hüvitise määramiseks olukorda, mis on võimalikult lähedane olukorrale, milles ta

oleks olnud, kui omandamise asjaolu ei oleks esinenud.

18

(2) Hüvitamise eesmärgil kinnisasja hindamisel leitakse kinnisasja väärtus. Kui kinnisasja väärtus ei iseloomusta

kogu varalist kahju, mis isikule tekib, siis hinnatakse väärtusele lisanduv otsene varaline kahju ja saamata jääv tulu.

(3) Hindamisaruandes kirjeldatakse, mis oleks olnud, kui hüvitamist põhjustavat asjaolu ei oleks esinenud, ja

olukorda, mis arvestab hüvitamist põhjustava asjaoluga. Mõlema olukorra erinevused tuuakse hindamisaruandes

selgelt esile.

(4) Hindamistulemuses eristatakse võimaluse korral kinnisasja (või selle osa) väärtus, otsene varaline kahju ja

saamata jääv tulu (Kinnisasja erakorralise hindamise kord § 28).

(1) Kui äralõige on iseseisvalt kasutatav, hinnatakse äralõike väärtus eraldi kinnisasja väärtusena. Äralõike väärtuse

hindamisel eraldi kinnisasjana esitatakse hinnang ka selle kohta, kas äralõike väärtus kajastab allesjääva kinnisasja

turuväärtuse vähenemist ning kas esineb otsene varaline kahju ja saamata jääv tulu seoses allesjääva kinnisasjaga.

(2) Kui äralõige ei ole iseseisvalt kasutatatav, hinnatakse kinnisasja kui terviku turuväärtuse vähenemisena esmalt

kinnisasja turuväärtus enne äralõike tegemist ja lahutatakse sellest kinnisasja väärtus pärast äralõike tegemist. Kui

kinnisasi koosneb mitmest erineva kasutusega osast, hinnatakse ainult nende osade väärtust, mille väärtus äralõike

tõttu muutub (Kinnisasja erakorralise hindamise kord § 29).

Kui omandamisele kuuluv kinnisasjast tehtav äralõige on iseseisvalt kasutatav, hinnatakse äralõiget kui võimalikku

müügiobjekti. Kui äralõige ei ole iseseisvalt kasutatav, on hindamise aluseks kinnisasja kui terviku turuväärtuse

vähenemine, mis on põhjustatud kinnisasjast tehtavast äralõikest ja ümbritseva keskkonna muutusest. (KAHOS § 12

(4)

Kinnisasja hinnatakse üldjuhul tervikuna, arvestades kõiki kinnisasja olulisi osi. Kinnisasja võib hinnata osadena või

hinnata üksnes kinnisasja osa kinnisasja kasutusest, hindamise eesmärgist, hinnatava kinnisasja eripärast lähtudes

või õigusaktides sätestatud juhtudel (Kinnisasja erakorralise hindamise kord § 5).

Otsesese varalise kahju hindamine

(1) Otsese varalise kahjuna hinnatakse kahju, mis ei sisaldu omandatava kinnisasja või sellest tehtava äralõike

väärtuses, kinnisasja kui terviku väärtuse vähenemises ega saamata jäävas tulus. Hinnatakse selgelt tuvastatud ja

tõendatud otsene varaline kahju.

(2) Ei hinnata järgmist kahju:

1) mittevaraline kahju;

2) keskkonnanõuetega kooskõlas olevat püsivat mõõdetavat kahju keskkonnale, sealhulgas müra, vibratsiooni ja

heitgaase;

3) ehitise likvideerimisest tekkivat kahju, mis projekti käigus teise sama funktsionaalsusega ehitisega asendamise

kaudu hüvitatakse.

(3) Kinnisasjast äralõike tegemisega kaasneva otsese varalise kahju hindamisel analüüsitakse:

1) kinnisasja tükeldumisest, suuruse vähenemisest, kuju ebaotstarbekamakas muutumisest, senise kasutusotstarbe

muutmisest ja muust sellisest tagajärjest tulenevat mõju allesjääva kinnisasja väärtusele;

2) privaatsuse vähenemise mõju seoses ümbritsevasse keskkonda uute ehitiste püstitamisega või kõrghaljastuse

vähenemisega, eelkõige elukondlikel ning äri- või puhkeotstarbelistel kinnisasjadel;

3) kinnisasja pindala vähenemise mõju kinnisasja kasutatavusele ja ühikuväärtusele ning sellest tulenevalt kinnisaja

kui terviku turuväärtusele;

4) kuludokumentide alusel kinnisasja omandatavale osale viimase kümne aasta jooksul tehtud kasulikke kulutusi,

seejuures võib juriidilisest isikust kinnisasja omaniku puhul aluseks võtta ehitiste jääkmaksumuse bilansis § 30 lõikes

3 sätestatud tingimustel (Kinnisasja erakorralise hindamise kord § 31).

Kinnisasja (katastriüksust) hinnatakse reeglina kui tervikut. Kui võõrandatakse osa kinnisasjast, tuleb hindajal eraldi

tuua välja võõrandatava äralõike väärtus ruutmeetri hinnaga. Kui äralõige vastab kriteeriumitele, mis on omased

kinnisasjadele, millega turul vabalt kaubeldakse, käsitletakse äralõiget kui võimalikku müügiobjekti (EVS875 Osa 12)

Kui äralõige ei ole iseseisvalt kasutatav, on hindamise aluseks kinnisasja kui terviku turuväärtuse vähenemine, mis on

põhjustatud kinnisasjast tehtavast äralõikest ja ümbritseva keskkonna muutusest.

19

6.6 Kolmandate isikutega seotud andmestik

Omaniku esindaja kinnitusel puuduvad kinnistul rendilepingud.

6.7 Kestlikkus

Kestlikkus ehk jätkusuutlikkus (sustainability) on ressursside kasutamise viis inimeste vajaduste rahuldamiseks,

säilitades keskkonda sellisel moel, et vajaduste rahuldamine oleks võimalik mitte ainult praegu, vaid ka määramatus

tulevikus. Kogu kestlikkuse valdkond koosneb kolmest osast: keskkonna, majanduse ja sotsiaalpoliitiline kestlikkus

(EVS 875-10).

Piirkonnas on võimalik kestlik arendus.

7 Turuanalüüs

7.1 Makromajanduse ülevaade

SKP muutus

Statistikaameti andmetel langes sisemajanduse koguprodukt (SKP) võrreldes eelmise aasta sama perioodiga 2023.

aasta teises kvartalis 2,9%. Jooksevhindades moodustas SKP 9,4 miljardit eurot. Vaatamata teises kvartalis tuntavalt

aeglustunud inflatsioonile ei ole üldine majandusolukord oluliselt paranenud, siiski oli teise kvartali majanduslangus

veidi aeglasem kui eelnevatel kvartalitel. Tegevusalade lõikes tuli suurim positiivne panus kaubandusest ja tuntav

positiivne panus tuli ka kinnisvaraalasest tegevusest. Suurim majanduse pidurdaja oli veonduse ja laonduse

tegevusala, märkimisväärne negatiivne panus oli ka energeetikal ja ehitusel. Sesoonselt ja tööpäevade arvuga

korrigeeritud SKP vähenes võrreldes esimese kvartaliga 0,2% ning võrreldes eelmise aasta teise kvartaliga 3,0%. 1

Ehitus

Statistikaameti andmetel ehitasid Eesti ehitusettevõtted 2023. aasta teises kvartalis Eestis ja välisriikides

püsivhindades kokku 12% vähem kui aasta varem samal perioodil. Ainult kohalikku ehitusturgu arvestades vähenes

ehitusmaht 14%. Eesti ehitusettevõtted ehitasid 1,019 miljardi euro eest, sellest hooneid 646 miljoni ja rajatisi 373

miljoni euro eest. Eelmise aasta teise kvartaliga võrreldes ehitati hooneid 13% ning rajatisi 9% vähem. Ehitusturgu

mõjutab jätkuvalt nii ehitushindade kasv, intressimäärade tõus kui ka tarbija kindlustunde vähenemine. Kohalikku

ehitusturgu mõjutas enim hoonete ehitusmahtude vähenemine ja seda peamiselt hoonete remondi- ja

rekonstrueerimistööde vähenemise tõttu. Ehitisregistri andmetel lubati kasutusse 2113 uut eluruumi ehk 12% rohkem

kui aasta varem. Ligi pooled valminud eluruumidest asuvad Tallinnas, järgnevad Tartumaa ja Tallinna lähiümbruse

vallad. Nõudlus uute eluruumide järele väheneb. Ehitusluba väljastati 855 eluruumi ehitamiseks, mida on 41% vähem

kui aasta varem. Eelistatuim elamutüüp oli eramu. Kasutusse lubati 214 mitteelamut kasuliku pinnaga 136 700

ruutmeetrit. Enim lisandus uut tööstus-, büroo- ja kaubandushoonete pinda. Võrreldes mullusega kasutusse lubatud

mitteelamute pind suurenes, kuid maht vähenes.2

1 Statistikaameti pressiteade, 31.08.2023 - Teises kvartalis majanduslanguse tempo aeglustus 2 Statistikaameti pressiteade, 28.08.2023 - Teises kvartalis vähenes ehitusmaht 12%

20

Joonis 1. Eluruumide ehitus- ja kasutuslubade väljastamise arv (allikas Statistikaamet)

Keskmine palk, tarbijate kulutused ja tööhõive

Statistikaameti andmetel oli keskmine brutokuupalk 2023. aasta teises kvartalis 1873 eurot ehk 12,4% kõrgem kui

eelmisel aastal samal ajal. Mediaanpalk oli teises kvartalis 1524 eurot. Tegevusalade lõikes oli keskmine brutokuupalk

teises kvartalis kõrgeim info ja side, finants- ja kindlustustegevuse ning energeetika tegevusaladel. Madalaim oli

keskmine palk aga majutuse ja toitlustuse, muude teenindavate tegevuste ja kinnisvaraalase tegevuse alal. Kõrgeim

brutokuupalk oli Harju (sh Tallinn) ja Tartu maakonnas, madalaim aga Valga ja Hiiu maakonnas. Võrreldes aasta

taguse ajaga tõusid palgad kõige rohkem Ida-Viru ja Rapla maakonnas. 3

Tarbijate kindlustunde indikaatori näitaja oli 2023. aasta oktoobris -35, mis on 10 punkti võrra kõrgem madalaimast

tasemest 2022. aasta septembris ning 49 punkti võrra madalam kui 2006.-2007. aasta majandusbuumi ajal.

Statistikaameti andmetel langes tarbijahinnaindeks oktoobris võrreldes septembriga 0,4% ning tõusis võrreldes

eelmise aasta oktoobriga 4,9%. Mulluse oktoobriga võrreldes olid kaubad 3,7% ja teenused 7,0% kallimad. 2022.

aasta oktoobriga võrreldes mõjutas tarbijahinnaindeksit enim toidu ja mittealkohoolsete jookide kallinemine, bensiin oli

5,4% ja diislikütus 11,9% odavam. Septembriga võrreldes mõjutas tarbijahinnaindeksit enim toidu ja mittealkohoolsete

jookide 1,1% odavnemine. 4

2023. aasta teises kvartalis oli Eesti ettevõtetes, asutustes ja organisatsioonides kokku 11 079 vaba ametikohta, mida

on 17% vähem kui mullu samal ajal. Tööandja algatusel lahkus ametist üle 6000 inimese. Teises kvartalis oli nii

vabade kui ka täidetud ametikohtade koguarv veidi üle 617 000 ja neist enamik olid töötleva tööstuse, kaubanduse

ning hariduse tegevusaladel. Enamik vabadest ametikohtadest asusid Harjumaal (sh Tallinnas), järgnesid Tartumaa ja

Pärnumaa. Teises kvartalis võeti tööle 53 849 ja töölt lahkus 51 500 inimest. Tööandja algatusel lahkus ametist 6341

töötajat ja see moodustas 12% kõigist töölt lahkunutest. 5

Kinnisvara hinnatrendid

Kui 2022. aastal olid kinnisvara hinnatrendid mõningases kasvutempos – korterite turul ületasid tehingusummad ja

tehinguaktiivsus suuremates keskustes uusarenduste toel kunagise buumiaja tasemeid –, siis 2023. aasta esimesel

poolel kasv pidurdus. 2023. aasta oktoobri seisuga oli Pindi Kinnisvara Eesti 17 linna arvestuse hinnaindeks 9%

madalam viimaste aastate kõrgeimast tasemest (detsember 2022) ning 62% kõrgem kunagise buumiaja kõrgeimast

hinnast.

Laenumahud ja intressimäärad

3 Statistikaameti pressiteade, 25.08.2023 - Keskmine palk oli teises kvartalis 1873 eurot, mediaanpalk 1524 eurot

4 Statistikaameti pressiteade, 07.11.2023 - Tarbijahinnaindeksi suurim mõjutaja oli oktoobris toit

5 Statistikaameti pressiteade, 05.09.2023 - Vabu ametikohti oli teises kvartalis üle 11 000

21

2023. aasta septembri seisuga oli 6 kuu EURIBOR-i määr 4%, pankade üldine intressimäär eraisikutele 5,7% ning

ettevõtetele 6,7%.

Joonis 2. Eluasemelaenude ja mittefinantsettevõtete pikaajaliste eurolaenude kaalutud keskmine intressimäär ja kuue kuu EURIBOR (allikas Eesti

Pank)

2023. aasta septembris oli laenukäive väiksem ja laenujääk suurem kui 2022. aasta septembris.

Joonis 3. Residentidest mittefinantsettevõtetele antud pikaajaliste laenude jääk ja käive (allikas Eesti Pank)

Eesti Panga majandusprognoosi järgi pöördub Eesti majandus uuesti kasvule 2024. aastal, kuid pärast kaheaastast

langusperioodi kujuneb taastumine aeglaseks. Samas on väga kiire hinnatõus Eestis läbi saanud. 2023. aasta

majanduslanguseks prognoosib keskpank 2,2% ja 2024. aasta majanduskasvuks 1,4%. Mõnevõrra kiiremat, 4%

suurust majanduskasvu võib Eestis oodata 2025. aastal. Majanduse seis on tavapärasest kehvem, kuid kõik sektorid

pole sama halvas olukorras. Suuremad tagasilöögid on tabanud tööstussektorit, kus tellimuste vähesuse tõttu on

tulnud ka töötajate hulka vähendada, samas kui teenustesektoris on hõive püsinud kasvutrendil. Tööotsijate arvu kasv

toob omakorda kaasa palgakasvu aeglustumise. Palgakasv jääb kahel järgmisel aastal 6% lähedusse. Inflatsioon

jätkab aeglustumist. Augustiks 4,6%ni alanenud tarbijahindade inflatsioon jääb 4-5% vahele 2023. aasta lõpuni. 2024.

aastal kallineb tarbijakorv 3,4%, kusjuures suurem osa hinnakasvust tuleb käibemaksu tõusust. Kui eelarve tasakaalu

püsivalt parandavaid otsuseid ei tehta, siis jääb riigieelarve tulevastel aastatel ulatuslikku puudujääki. Püsiv puudujääk

tähendab ka kestvat survet hindade tõusuks, mis mõjutab halvasti Eesti konkurentsivõimet. Teadmatus eelseisvatest

maksumuudatustest teeb ettevõtetele investeerimisplaanide tegemise raskemaks ja see kahjustab majanduse

22

kasvuvõimekust. Majanduse pikaajalise kasvuvõimekuse tõstmisel on ettevõtluskeskkonna parandamisest ja

administratiivsete tõkete eemaldamisest rohkem abi kui eelarvestiimulitest. 6

7.2 Turusegmendi analüüs

7.2.1 Arenduskinnistute turg

TRENDID JA PROGNOOS

 2020. aastal alanud pandeemiast tingitud keerulisem majandusolukord ei ole arenduskinnistute turule

negatiivselt mõjunud. Turg oli tehingute arvult jätkuvalt aktiivne ka 2021 aastal – tehinguid tehakse nii

korterelamu ehitusõigusega kui ka ärihoone ehitusõigusega maatükkidega ning tehinguhinnad ei ole

langenud.

 Endiselt on nõudlus suurim kesklinna kinnistute järele, kuid suurem osa tehingutest tehakse just äärelinnas.

Varasemast rohkem on ostetud arenduskrunte ka lähivaldades.

 Arenduskruntide turul on pakkumine ja nõudlus juba mitmendat aastat paigast ära – pakkumisi on vähe ja

pakutavad arenduskrundid ei vasta hinnatasemelt (olles sellest oluliselt kõrgem) või ehitusõiguselt

(vananenud detailplaneeringud ja ehitusload) nõudlusele.

 Turuparameetritele vastavate korterelamumaade osas ületab nõudlus pakkumist.

 Arenduskinnistute ostjateks on valdavalt kohaliku taustaga ehitusettevõtted ja spetsialiseerunud

arendusettevõtted.

Arenduskinnistud jagunevad:

 Korruselamumaa – hoonestamata või väheväärtusliku hoonestusega korruselamu ehitusõigusega maa.

 Ärimaa – hoonestamata või väheväärtusliku hoonestusega ärihoone (kaubandus või büroo) ehitusõigusega

maa jms.

 Korterelamu – väärtuslik hoone, mida rekonstrueeritakse ümber korterelamu eesmärgil.

 Segakasutus – hoonestamata või väheväärtusliku hoonestusega äri/eluhoone (ärikondlik ja elukondlik

kasutus on suhtes 50/50) ehitusõigusega maa.

NÕUDLUS

Eelistatumad on arenduskrundid, mille ehitusmaht ei ületa 5000 m² (nii elamis- kui ka äripindade puhul). Äärelinnas on

eelistatumad ka maapealse parkimisvõimalusega krundid, kuna maa-aluse parkimiskorruse rajamine teeb ehituse

märkimisväärselt kallimaks. Elu- ja äriarenduskruntide puhul on oluline detailplaneeringu olemasolu (kehtestatus).

Seda eriti Kesklinnas, kuna suurema valiku tingimustes ei soovi ostja võtta lisariske detailplaneeringu venimisega

võimalike vaidluste tõttu. Kuid kriitilise pilguga vaadatakse ostjate poolt üle ka juba kehtestatud detailplaneeringud,

kuna need on tihti kehtestatud kinnisvarabuumi ajal ja ka ebaotstarbekad või on pakutud lahendus praeguste hindade

juures liiga kallis ja majanduslikult ebamõistlik.

Praktika on näidanud, et arendusprojekti ehitusõiguse eest ollakse valmis maksma 10-15% väljamüügi hinnast. Välja

arvatud suure ehitusmahuga arendused (üle 10 000 m2 suletud brutopinda), kus see protsent on oluliselt madalam.

7.2.2 Hoonestamata maade turg Tartu maakonnas

6 Eesti Panga pressiteade, 26.09.2023 PROGNOOS. Majandus on visa taastuma

23

TRENDID JA PROGNOOS

 Hoonestamata maade keskmised ruutmeetrihinnad on viimasel kahel aastal olnud vähese tõusva trendiga.

 Pakkumiste arv on stabiilne.

 Eelistatud on detailplaneeringuga krundid.

 Müügiperioodid on hoonestamata maadel keskmiselt kuni 9 kuud, oluline on seejuures õige hinnastamine

pakkumisel.

Kolme viimase aasta hoonestamata maade hinnastatistika Tartu maakonnas.

Antud statistika on jäik, kuna sisaldab ka seotud osapoolte vahelisi tehinguid. Valdavas enamuses on tehinguhinnad

tõusva trendiga, osaliselt on näha ka tehinguhindade stabiliseerumist, mitmes sektoris ka langust. 2021 aasta oli

maakonnas ja kinnisvaraturul üldiselt väga aktiivne, 2022 ja 2023 on aktiivsus on olnud langutrendis.

Edaspidi on välja toodud Tartu linnas, asustusüksuse piires tehtud hoonestamata äri-, tootmis- ja segamaade

tehingud. Nagu ka maakonnas oli aktiivseim aeg 2021.aastal, tehingute arvu poolest näitavad 2022. ja 2023. aasta

vähenemist. Äri- ja toomismaade tehingute arv asustusükuse piires on liiga väike, et hinnatrende piirkonnas välja tuua.

.

24

7.3 Konkureeriva pakkumise ülevaade

27.01.2024.a seisuga on Tartu linnas aktiivses müügipakkumises 58 hoonestamata maad, neist 11 äri- ja tootmismaa

sihtotstarbega krunti. Viimaste pakkumiste ühikhinnad jäävad vahemikku 16,4 €/m2 – 376 €/m2.

Edaspidi on välja toodud avalikus pakkumises olevad varad, mis on hinnatavale sarnaselt äri- või tootmismaad või

sarnase asukohaga. Andmed portaalist www.kv.ee.

Planeeringuga on kavandatud ehitisealuseks pindalaks 1450 m², mis teeb lubatud täisehituse protsendiks 40%.

DP järgi on tegemist 50% äri- ja 50% tootmismaaga.

Lubatud ehtiste arv kinnistul 7, suurim ehitusalune pind krundipinnast kuni 60%.

Elektriliitumine kinnistul 500 A.

25

Kolm jõeäärset kinnistut, arendamata, maatulundusmaad.

Maatulundusmaa 100% hinnatava vara läheduses, kuid asukoht halvem, planeering puudub.

Tegemist on pakkumishindadega, tavapraktikas on olemas võimalus, et reaalsed tehinguhinnad erinevad

pakkumishindadest, sest tegelikud hinnad kujunevad tehingu käigus.

7.4 Turustatavuse analüüs (arendusmaa)

Lõppkasutajaid iseloomustavad

tunnused

Sarnaste varade ostjaskonnaks on valdavalt kas ettevõtjad (omatarbeks

hoonete ehitus) või investorid üüriobjektide rajamiseks.

Kas hinnatav vara rahuldab

turusegmendi nõudeid

Hinnatav vara vastab suuruselt keskmisele turunõudmisele, kuid

arendusmaana on transpordimaade osakaal suur

Konkureeriv pakkumise maht,

turu neelduvus

Hindamise hetkel on Tartu linnas pakkumises 11 äri- ja tootmismaad.

2023.aastal on müüdud Tartu linnas 31 tootmismaad, 7 ärimaad ja 31

segamaad.

Turu neelduvus on rahuldav.

Hinnang likviidsusele,

müügiperiood

Sarnaste varade müügiperiood on kuni 12 kuud, likviidsus sarnaste varade

keskmine

Alternatiivse kasutuse võimalus Muu kasutus ei ole otstarbekas

8 Hindamine

8.1 Parim kasutus (äri- ja tootmismaana)

Füüsiliselt võimalik ja vajalikult

põhjendatud

Äripiirkond, piirneb tugimaanteega, Tartu linna üks sissesõiduteedest

Õiguslikult lubatav Kehtestatud detailplaneering, määratud ehitusõigus (kolm ehitusõigusega

krunti ja kaks transpordimaad ehitusalune pind 9000 m2, kuni 4 hoonet.

Finantsmajanduslikult

otstarbekas

Tegemist on tugimaanteega piirneva kinnistuga, finantsmajanduslikult

otstarbekaim kasutus on detailplaneeringujärgne kasutus arendusmaana

Omandab kõrgeima väärtuse ja

on parimaks kasutuseks

Kõrgeima väärtuse omandab vara detailplaneeringujärgse kasutusena,

kuna sellisena omandab vara kõrgeima väärtuse

8.2 Meetodi valik

Turuväärtuse hindamisel määrab meetodi eelistuse viis, kuidas varaga vabal turul kõige tõenäolisemalt kaubeldakse

ja millisel eesmärgil (omakasutus või renditulu teenimine) vara kõige tõenäolisemalt soetatakse.

Kulupõhine käsitlus (Cost Approach) ehk kulumeetod lähtub põhimõttest, et potentsiaalne ostja ei ole valmis vara eest

maksma rohkem, kui tuleks kulutada sarnase kasulikkusega vara ostmiseks või loomiseks, arvestades ka kaasnevaid

riske ja ebamugavust. Sageli on hinnatav vara võrreldes alternatiivse varaga vähem atraktiivne tulenevalt vanusest,

kulumisest jms. Seega kohandatakse tulemus kulumi arvessevõtmise kaudu.

Tulumeetod (Income Approach) põhineb vara võimel genereerida tulevikus tulu. Väärtusena käsitletakse oodatava

tulu nüüdisväärtust. Tulumeetodi aluseks on asenduspõhimõte, et potentsiaalne ostja ei ole nõus vara eest maksma

rohkem kui on vara oodatavad rahavood kogu vara kasutusea või hoidmisperioodi jooksul. Tulumeetodit rakendatakse

26

tulutoova kinnisvara (rendiobjekt või rendiobjektina käsitletav) hindamiseks. Tulupõhised käsitlused on tulu

kapitaliseerimine ja diskonteeritud rahavoo analüüs.

Võrdlusmeetod (Sales Comparison Approach) ehk turupõhine käsitlus põhineb analüüsil, mille aluseks on hinnatava

vara võrdlus sarnaste müüdud varadega. Võrdluse käigus korrigeeritakse müüdud varade hindu, pidades silmas

tehingust ja varast tulenevaid erisusi, ning leitakse hinnatava vara väärtus. Turuväärtuse hindamisel on meetodi

aluseks asenduspõhimõte: võimalik ostja ei ole valmis maksma vara eest rohkem, kui sarnaste varade eest tavaliselt

turul makstakse. Turuväärtuseni jõutakse võrdlusmeetodi rakendamisel juhul, kui kõik võrdlemisel aluseks olevad

müügitehingud on tehtud vaba turu tingimustes ja võrdluse käigus toimuv erisuste arvessevõtmine tugineb

turuinformatsioonile.

*Võrdlusmeetod leiab laialdast kasutust eri varade hindamisel ja on muu hulgas kasutatav ka turu-rendi leidmisel.

Meetodi rakendamine eeldab piisava hulga sarnaste varade olemasolu, seejuures peavad olema tagatud vabad

turusuhted, turg peab olema aktiivne ja läbipaistev. Vaid siis on võimalik jälgida turutrende, analüüsida väärtust

mõjutavaid tegureid ja luua väärtuse mudeleid. Võrdlusmeetod on eelistatuim nende varade hindamisel, mida

tavaliselt ei osteta tuleviku rahavoo eesmärgil. Meetod on sobilik eelkõige selliste varade hindamisel, mida omanik

kasutab ise ning mis tavaliselt ei ole seotud õiguste ja kohustustega, mille mõju väärtusele on kohandamise võtete

kaudu keerukas iseloomustada.

8.3 Äralõike harilik väärtus (turuväärtus)

Kinnisasja (katastriüksust) hinnatakse reeglina kui tervikut. Kui võõrandatakse osa kinnisasjast, tuleb hindajal eraldi

tuua välja võõrandatava äralõike väärtus ruutmeetri hinnaga. Kui äralõige vastab kriteeriumitele, mis on omased

kinnisasjadele, millega turul vabalt kaubeldakse, käsitletakse äralõiget kui võimalikku müügiobjekti (EVS875 Osa 12)

Kui äralõige ei ole iseseisvalt kasutatav, on hindamise aluseks kinnisasja kui terviku turuväärtuse vähenemine, mis on

põhjustatud kinnisasjast tehtavast äralõikest ja ümbritseva keskkonna muutusest (KAHOS § 12 (4).

Hinnatava vara äralõige eraldatakse teeprojekti tarbeks, äralõiked ei ole iseseisvalt asukoha, maatüki kuju tõttu (pikad

kitsad siilud) kaubeldav.

Omanik on välja toonud soovi ja vajadust vaadelda äralõikeid äralõikena tervikkinnistust mitte ärilõikena

detailplaneeringuga moodustatud maatükkidest, viidates ka hinnatavale varale kui ühtsele arendusobjektile ja

võimalusele ehitusõiguste muutumiseks. Hindaja on selles osas teinud selles osas järelpäringu Tartu linnavalitsusele

ja Vaksali tn 1 täiendava ehitusõiguse tekkimist lähiajal vastus ei kinnita. Küll nõustub hindaja otstarbekusega

vaadelda kogu kinnisasja ühtset tervikut arenduskinnistuna.

Hindamise tavapraktikas on nii väikse äralõike (võrreldes maatüki kui terviku pinnaga) teostamine maatükist alla

kohandustäpsuse ehk alla kohandusammu 5%. Seetõttu iseloomustab vara kui terviku turuväärtuse vähenemist

äralõike väärtus, mis on tuletatud läbi tervikkinnistu (arenduskinnistu) ühikuhinna. Äralõike väärtusele lisandub otsene

varaline kahju, kui seda esineb. Kaasnevat kahju on käesolevas töös käsitletud eraldi alalõigus.

Võrdlusinformatsioonina on analüüsitud OÜ Pindi Kinnisvara andmebaasi tehinguid. Võrdlemise aluseks olevad

müügitehingud on hindajale teadaolevalt tehtud vaba turu tingimustes, väärtuse kuupäeva suhtes võimalikult hiljuti ja

sarnases turusituatsioonis.

Hinnatava vara positiivsed tegurid Hinnatava vara negatiivsed tegurid

+ kaugus Tartu kesklinnast (Raekoja plats);

+ piirneb tugimaanteega;

+ detailplaneering

- Tehnovõrgud, hetkel välja ehitamata.

- Suur transpordimaade osakaal

Võrdlusobjektidele esitatud tingimused:

 asukoht Tartumaal ja sarnases turupiirkonnas;

 maa on planeeringuga arendusmaa, äri- ja tootmismaa;

 kehtestatud detailplaneering või olemas ehitusõigus

27

Valik võrreldavaid tehinguid

Nr Aadress Tehingu aeg Hind, € Pindala,

m2

Tehingu

hind,

€/m2

Kirjeldus

1

Tartu maakond,

Kambja vald,

Soinaste küla

jaanuar 2021 600 000 13 892 43,2

Kehtiv DP, maksimaalne ehitiste arv on 2, lubatud krundi

maksimaalne täisehitus:4737 m2, vee- ja kanalisatsiooni

torustikud rajatud krundi piirini, lisandus käibemaks

2

Tartu maakond,

Kambja vald,

Soinaste küla

juuli 2021 357 973 11 646 30,7

Kehtiv DP, maksimaalne ehitiste arv on 4, lubatud krundi

maksimaalne täisehitus: 4065 m2, vee- ja kanalisatsiooni

torustikud rajatud krundi piirini, lisandus käibemaks

4

Tartu maakond,

Kambja vald,

Soinaste küla

juuli 2021 335 000 12 619 26,5

Kehtiv DP, maksimaalne ehitiste arv on 2, lubatud krundi

maksimaalne täisehitus: 3 300 m2, vee- ja kanalisatsiooni

torustikud rajatud krundi piirini, gaasitrass krundi piiril,

elektriliitumispunkt 200/380V, 3x20A toodud krundi piirini;

lisandus käibemaks

5

Tartu maakond,

Tartu vald,

Kõrveküla alevik

august 2021 275000 25 120 10,9

Kehtiv detailplaneering puudub - potentsiaalselt ärimaa

sihtotstarbega kinnistu, üldplaneeringu järgselt keskuse maa,

tehnovõrgud puuduvad, alajaam 400 m raadiuses

6

Tartu maakond,

Tartu linn,

Kandiküla

jaanuar 2022 600000 13 892 43,2

Hoonestamata tootmis- ja ärimaa, ehitusõigus läbi

detailplaneeringu - täisehitus: 35%, kinnistule võimalik rajada

kuni 2 hoonet maksimaalse pinnaga ca 4737 m2, osa kinnistust

el.liinide kaitsevöönd, lisandus käibemaks

7

Tartu maakond,

Tartu linn,

Kandiküla

september 2022 454300 19 220 23,6

Hoonestamata tootmis- ja ärimaa, ehitusõigus läbi

detailplaneeringu - täisehitus: 19%, kinnistule võimalik rajada

kuni 2 hoonet maksimaalse pinnaga ca 3650 m2, osa kinnistust

el.liinide kaitsevöönd, lisandus käibemaks

8

Tartu maakond,

Tartu vald, Vahi

alevik

jaanuar 2023 335000 12 341 27,1

Kehtiv DP, maksimaalne ehitiste arv on 2, lubatud krundi

maksimaalne täisehitus: 4 685 m2, vee- ja kanalisatsiooni

torustikud rajatud krundi piirini, gaasitrass krundi piiril,

elektriliitumispunkt 200/380V, 3x25A toodud krundi piirini;

lisandus käibemaks

9

Tartu maakond,

Tartu vald, Raadi

alev

märts 2023 565000 15 854 35,6

Kehtiv DP, 80% äri ja 20% ühiskondlike ehitiste maa, lubatud

krundi maksimaalne täisehitus 50%, hoonete arv 5. Hind sisaldab

juurdepääsu asfaltkattega teelt, tänavavalgustust, elektriliitumist

6A ning vee- ja kanalisatsioonitrassidega liitumist kinnistu piirini;

lisandus käibemaks

10

Tartu maakond,

Kambja vald,

Soinaste küla

märts 2023 282850 5 657 50,0

Kehtiv DP, maksimaalne ehitiste arv 4, lubatu krundi

maksimaalne täisehitus: 2235 m2, tsentraalsed liitumised krundi

piiril, Ropka tööstusrajooni kõrval, lisandus käibemaks

11

Tartu maakond,

Tartu vald,

Kõrveküla alevik

juuni 2023 192810 3 274 58,9 Olemas ehitusõigus läbi detailplaneeringu, liitumised krundi piiril,

elektriliitumine olemas; lisandus käibemaks

Kohandamiseks on valitud tehingud 6, 7, 8 ja 9, mille tehinguinformatsioon on usaldusväärseim ning tehinguobjektid asukoha, tehingu aja ja füüsiliste parameetrite/kasutuse osas hinnatava varaga paremini võrreldavad. Kuivõrd suuremate maade värskemad tehinguid on vähe, on kasutatud tavapärase kolme võrdlustehingu asemel nelja tehingut saavutamaks usaldusväärsemat tulemust, kuna tehinguhindade diferents on suur. Võrdlusühik on ühik, mille abil kohandamise võtteid kasutades leitakse vara väärtus võrdlusmeetodil. Käesolevas eksperthinnangus valime võrdlusühikuks ühikuhinna, €/m2 kinnistu pindala kohta, kuna seeläbi on erinevad varad kõige läbipaistvamalt võrreldavad.

Võrdluselementide valikul oleme lähtunud nende olulisusest. Kõrvale on jäetud elemendid, mis mõjutavad vara

väärtust ebaoluliselt või mille mõju on oluliselt väiksem võrreldes hindamise täpsusega.

Tehinguga seotud võrdluselemendid Tehingu aeg - turusituatsiooni muutus võrreldavate varade müügiaja ja hinnatava vara väärtuse

kuupäeva vahel. 2021 aastal kinnisvara tehinguhinnad küll tõusid aga praeguseks

on nõudlus taas langenud ja keskmised hinnad on pigem langemas, samas heas

asukohas ja planeeritud maade hinnatase on 2022 aasta hinnatasemest mõnevõrra

28

kõrgem, seetõttu 2022. a tehingutele tehtud 5% kohandus.

Varaga seotud võrdluselemendid

Asukoht Kõik võrreldavad tehingud asuvad samas regioonis, sarnaselt hinnatud asukohtades põhimaanteede läheduses, kohandused on saanud need maatükid mis paikne vahetult trassi ääres ning mille nähtavus on rahuldav.

Juurdepääs Reeglina on hea juurdepääsuga kinnistud hinnatumad, vähese mahasõidu teega

kinnistud on hinnatumad kui eraomandis või raskendatud juurdepääsuteega

kinnistud. Kohanduse on saanud tehingud mille juurdepääs on halvem.

Kinnistu pindala Mastaabiefekt, suurema üldpinnaga kinnistute ühikuhind on madalam kui väikesema

üldpinna kinnistu ühikuhind. Tehtud on vastavad kohandused.

Tehnovõrgud Tehnovõrkudega varustatud hoonestamata kinnistud on kõrgema hinnatasemega

kui tehnovõrkudega varustamata kinnistud. Tehtud on vastavad kohandused.

Ehitusõigus Kinnistute, millistele on määratud ehitusõigus, hinnatase on kõrgem, peamiselt on

määravaks ehitisealune pind, hoonete arv ja sihtostarve.

Antud juhul on arvestatud ehitusalust pinda ja hoonete arvu. Tehtud on vastavad

kohandused.

Väärtust mõjutavate tegurite lõikes kasutame erisuste hindamisel protsentuaalset kohandust, kusjuures võrreldavate

varade kohandamisel arvestatakse hinnatava vara turuväärtust tõstev tegur positiivse märgiga ja turuväärtust alandav

tegur negatiivse märgiga. Võrdluse käigus toimuv erisuste arvessevõtmine tugineb turuinformatsioonile. Kuluanalüüsi

aluseks on asenduspõhimõte: kohandus leitakse mingi elemendi asenduskulude kaudu. Protsentuaalse kohanduse

minimaalne täpsus on 5%, kuna see on vastavuses võrdlusinformatsiooni kvaliteediga.

29

Võrdlustabel

äri- ja tootmismaad Tartu maakond, Tartu vald,

Vahi alevik

Tartu maakond, Tartu linn,

Kandiküla

Tartu maakond, Tartu linn,

Kandiküla

Tartu maakond, Tartu vald,

Raadi alev hinnatav

hind (€) 335 000 € 600 000 € 454 300 € 565 000 € x

hind (€/m2) 27,15 € 43,19 € 23,64 € 35,64 € x

tehingu aeg jaanuar 2023 jaanuar 2022 veebruar 2022 märts 2023 detsember 2023

aja kohandus 0% 5% 5% 0%

ajaldatud hind (€/m2) 27,1 € 45,3 € 24,8 € 35,6 €

asukoht piirkonna siseselt

Keskmiselt hinnatud asukoht,

Tartumaal , Tartu linnas,

maanteest eemal,

tööstuspargi ala, nähtavus

halvem, halvem

Keskmiselt kõrgemalt hinnatud

asukoht, Tartumaal, Tartu

linnas, Tartu ringteelt nähtav,

halvem

Keskmiselt kõrgemalt hinnatud

asukoht, Tartumaal, Tartu

linnas, maanteest natuke

eemal, rahuldav nähtavus,

halvem

Keskmiselt kõrgemalt hinnatud

asukoht Tartu vallas,Raadi

alevis, maanteest eemal,

tööstuspargi ala, nähtavus

halvem

halvem

Keskmiselt kõrgemalt hinnatud

asukoht Tartumaal, Tartu linnas,

väga hea nähtavusega asukoht

asukoha kohandus 20% 10% 20% 20%

juurdepääsu kirjeldus Juurdepääs avalikult teelt Juurdepääs avalikult teelt

juurdepääs üle eratee,

servituut seatud, mahasõit

pikem

Juurdepääs avalikult teelt Juurdepääs avalikult teelt, piirneb

tugimaanteega

juurdepääsu kohandus 0% 0% 5% 0%

kinnistu pindala (m2) 12 341 13 892 19 220 15 854 33 964

kinnistu pindala kohandus -15% -15% -10% -15%

tehnovõrkude kirjeldus

vee- ja kanalisatsiooni

torustikud rajatud krundi

piirini, gaasitrass krundi piiril,

elektriliitumispunkt 200/380V,

3x25A toodud krundi piirini

parem

Liitumised krundi piiril, krundi

piiril liitumispunkt vee ja

kanalisatsioonitrassiga;

liitumine elektriga 3x32A,

liitumine gaasitrassiga

parem

Liitumised krundi piiril, krundi

piiril liitumispunkt vee ja

kanalisatsioonitrassiga;

liitumine elektriga 3x32A,

liitumine gaasitrassiga

parem

Hind sisaldab juurdepääsu

asfaltkattega teelt,

tänavavalgustust, elektriliitumist

6A ning vee- ja

kanalisatsioonitrassidega

liitumist kinnistu piirini;

parem

maatükki läbib el.liin

tehnovõrkude kohandus -20% -20% -20% -20%

Ehitusõiguse kirjeldus

Kehtiv DP, maksimaalne

ehitiste arv on 2, lubatud

krundi maksimaalne

täisehitus: 38% ehk 4685 m2,

suurem ehitusõigus vs maa-

ala pind, hoonete arv

väiksem,

parem

Olemas ehitusõigus läbi

detailplaneeringu -täisehitus:

35%, kinnistule võimalik rajada

kuni 2 hoonet maksimaalse

pinnaga ca 4737 m2, osa

kinnistust el.liinide kaitsevöönd,

suurem ehitusõigus vs maa-ala

pind, hoonete arv väiksem,

parem

Olemas ehitusõigus läbi

detailplaneeringu -täisehitus

19%, kinnistule võimalik rajada

kuni 2 hoonet maksimaalse

pinnaga ca 3650 m2,osa

kinnistust el.liinide

kaitsevöönd, väiksem

ehitusõigus vs maa-ala pind

halvem

Kehtiv DP, 80% äri ja 20%

ühiskondlike ehitiste maa,

lubatud krundi maksimaalne

täisehitus 50% ehk

11 495,5m2, hoonete arv 5.

ehitusalune pind suurem

parem

Kehtestatud detailplaneering,

määratud ehitusõigus (kuni 9

hoonet, äri- ja tootmismaa,

ehitusalune pind 7200 m2)

ehitusõiguse kohandus -10% -10% 5% -20%

kohanduste summa -25% -35% 0% -35%

kohandatud hind (€/m2) 20,4 € 28,1 € 23,6 € 23,2 €

kohanduste

absoluutsumma 65% 60% 65% 75%

kaal 0,25 0,30 0,25 0,20 1,00 €

Kohandatud ühikuhind 5,09 8,42 5,91 4,63

kaalutud keskmine ehk kinnistu ühikuhinna turuväärtus (€/m2) 24,05 €

Lõppväärtuse leidmiseks on sobivaim kaalutud keskmine, kuna varasid on kohandatud erineval määral ning

kaalumisel saab arvesse võtta kohandamisel tekkinud ebatäpsust. Kaalude andmise aluseks on kohanduste

absoluutväärtuste summa – suurima kohanduste absoluutväärtuste summaga võrdlustehing saab väikseima kaalu ja

vastupidi – kõige väiksema kohanduste absoluutväärtuste summaga võrdlustehingule antakse suurim kaal.

Ühikuhinnaks saame seega 24,05 €/m2.

Äralõike katastriüksusest Vaksali tn 1 (pindalaga 1511 m2) väärtuseks saame 24,05 €/m2 x 1511 m2 = 36 339,55 eurot Äralõike katastriüksusest Vaksali tn 1 (pindalaga 2048 m2) väärtuseks saame 24,05 €/m2 x 2048 m2 = 49 254,40 eurot

Märkus: Vastavalt tellimuslepingule tuuakse väärtus välja ümardamata, kinnisasja m2 väärtus ja väärtus 1 eurosendi

täpsusega.

8.4 Kaasnev kahju, kui riik Transpordiameti isikus omandab äralõiked pindalaga 1511 m2 ja

2048 m2

Otsese varalise kahju hindamine

30

(1) Otsese varalise kahjuna hinnatakse kahju, mis ei sisaldu omandatava kinnisasja või sellest tehtava äralõike

väärtuses, kinnisasja kui terviku väärtuse vähenemises ega saamata jäävas tulus. Hinnatakse selgelt tuvastatud ja

tõendatud otsene varaline kahju.

(2) Ei hinnata järgmist kahju:

1) mittevaraline kahju;

2) keskkonnanõuetega kooskõlas olevat püsivat mõõdetavat kahju keskkonnale, sealhulgas müra, vibratsiooni ja

heitgaase;

3) ehitise likvideerimisest tekkivat kahju, mis projekti käigus teise sama funktsionaalsusega ehitisega asendamise

kaudu hüvitatakse.

(3) Kinnisasjast äralõike tegemisega kaasneva otsese varalise kahju hindamisel analüüsitakse:

1) kinnisasja tükeldumisest, suuruse vähenemisest, kuju ebaotstarbekamakas muutumisest, senise kasutusotstarbe

muutmisest ja muust sellisest tagajärjest tulenevat mõju allesjääva kinnisasja väärtusele;

2) privaatsuse vähenemise mõju seoses ümbritsevasse keskkonda uute ehitiste püstitamisega või kõrghaljastuse

vähenemisega, eelkõige elukondlikel ning äri- või puhkeotstarbelistel kinnisasjadel;

3) kinnisasja pindala vähenemise mõju kinnisasja kasutatavusele ja ühikuväärtusele ning sellest tulenevalt kinnisaja

kui terviku turuväärtusele;

4) kuludokumentide alusel kinnisasja omandatavale osale viimase kümne aasta jooksul tehtud kasulikke kulutusi,

seejuures võib juriidilisest isikust kinnisasja omaniku puhul aluseks võtta ehitiste jääkmaksumuse bilansis § 30 lõikes

3 sätestatud tingimustel (Kinnisasja erakorralise hindamise kord § 31).

§ 32. Saamata jääva tulu hindamine

(1) Saamata jäävaks tuluna hinnatakse kasu, mis ei sisaldu omandatava kinnisasja või sellest tehtava äralõike

väärtuses ega otseses varalises kahjus ning mida isik oleks enda tehtud ettevalmistuste tõttu tõenäoliselt saanud, kui

kahju hüvitamise aluseks olevat asjaolu poleks ilmnenud.

(2) Saamata jääva tuluna ei hinnata kinnisasja omaniku äriplaanide realiseerimata jäämise eest loodetud äritulusid

(Kinnisasja erakorralise hindamise kord § 32).

Teostatav äralõike ala on ala, mis piirneb kraaviga ja mis on ka detailplaneeringus ette nähtud jätta transpordimaaks.

Nimetatud äralõike teostamisega otsest varalist kahju mida äralõike väärtus ei kata ei teki kuna ehitusmaht ei vähene

ja juurdepääs säilib. Hindaja ei tuvastanud ka saamata jäänud tulu.

Kui riik Transpordiameti isikus omandab äralõiked pindalaga 1511 m2 ja 2048 m2 siis katavad äralõigete

väärtused võõrandamisel kaasneva kahju.

Märkus: Hindaja toob välja, et küll võib tekkida omanikul seoses äralõigete osa hüpoteegi alt vabastamisega

täiendava eksperthinnangu tellimise vajadus, mis võib olla täiendavaks kaasnevaks kahjuks. Kuid selle

vajadust ei oska hindaja üheselt prognoosida, see sõltub krediidiandja otsusest. Samuti ei oska hindaja

täpselt öelda eksperthinnangu koostamise tasu maksumust, see sõltub konkreetse hindamisfirma

teenustasust.

Saamata jäävat tulu ei esine.

31

9 Hindamistulemus

Hinnatava vara, äralõige pindalaga 1511 m2, mõtteline osa kinnisasja osast, katastriüksusest Vaksali tänav T1 (kinnistu reg osa nr 1424304, katastritunnus 83101:003:0767, pindala 13 942 m2, sihtotstarve transpordimaa 100%) harilik väärtus on 36 339,55 (kolmkümmend kuus tuhat kolmsada kolmkümmend üheksa eurot ja viiskümmend viis senti ehk 24,05 €/m2 taandatuna maatüki äralõike pinnale. Kaasnevat kahju ja saamata jäänud tulu ei esine, v.a punkti 8.4. lõpus toodud märkus.

Hinnatava vara, äralõige pindalaga 2048 m2, mõtteline osa kinnisasja osast katastriüksusest Kitsepõllu tee T1

(kinnistu reg osa nr 1424304, katastritunnus 83101:003:0766, pindala 4915 m2, sihtotstarve transpordimaa 100%).,

harilik väärtus on 49 254,40 (nelikümmend üheksa tuhat kakssada viiskümmend neli eurot ja nelikümmend

senti ehk 24,05 €/m2 taandatuna maatüki äralõike pinnale. Kaasnevat kahju ja saamata jäänud tulu ei esine, v.a

punkti 8.4. lõpus toodud märkus.

Kaasnevat kahju ja saamata jäänud tulu ei esine.

Saadud tulemuse täpsuseks hindame +/-20%, tegemist on sarnaste varade keskmise täpsusega.

Hinnatud väärtus ei sisalda käibemaksu.

Lisad:

Lisa nr 1 Asukoha plaan ja fotod

Lisa nr 2 Kinnistusregistri registriosa väljavõte

Lisa nr 3 Väljavõte Tartu põhjapoolse ümbersõidu eelprojekti plaanist

Lisa nr 4 Vastavuskinnitus EVS 875 Standardiseeriale

Andres Teder Koostaja, kutseline hindaja

vara hindaja, tase 7

kutsetunnistuse nr 176331

+372 507 2216

[email protected]

/allkirjastatud digitaalselt/

32

Lisa 1 Asukoha plaan ja fotod

Asukoht

33

34

Maa-ameti aerofoto 2023-05-10

35

Lisa 2 Kinnistusregistri registriosa väljavõte

36

37

Lisa 3 Väljavõtted Tartu põhjapoolse ümbersõidu eelprojekti plaanist

38

Lisa 4 Vastavuskinnitus standardile EVS 875

Käesoleva hindamisaruande koostanud ja kogu hindamistoimingu läbi viinud hindaja kutsealane pädevus on piisav

hindamistellimuse täitmiseks.

Käesolev hindamisaruanne ja kogu hindamistoiming vastab Eesti vara hindamise standardisarja EVS 875 nõuetele, sh

hindamise headele tavadele.

Mitte keegi peale hindamisaruandes nimetatud isikute ei ole hindajat hindamistoimingus abistanud.

Hindaja ei avalda hindamistoimingu käigus kogutud informatsiooni ja hindamistulemusi mitte kellelegi peale tellijaga

kokkulepitud isikute, va juhud, kui seadus seda nõuab või kui see on vajalik kindlateks hindamise kutsealaga seotud

toiminguteks.

Hindaja on tegutsenud sõltumatu välishindajana.

Hindaja on tegutsenud erapooletult ilma mingite isiklike huvideta hindamistoimingu suhtes.

Hindaja poolt hindamistoimingu eest saadav tasu ei ole seotud hindamistulemusega.

Hindamistoimingus kasutatud ja hindamisaruandes esitatud andmed on hindajale teadaolevalt tõesed ja korrektsed.

Hindamistoimingus kasutatud ja hindamisaruandes esitatud analüüsid ja järeldused on kitsendatud ainult

hindamisaruandes esitatud eelduste ja piiravate tingimustega.

Andres Teder Koostaja, kutseline hindaja

vara hindaja, tase 7

kutsetunnistuse nr 176331

+372 507 2216

[email protected]

/allkirjastatud digitaalselt/