Järve tn 34a kinnistu detailplaneering

954

951

951

95 2

933

952

952

3. 50

3. 50

3. 25

3. 75

4.506.25

SJ

SJ

A.H. Tammsaare tee 47 kinnistul avalikuks kasutamiseks määratud ala isikliku kasutusõigusega

10K/-2K

Jä rve

tä na

v

Tammsaare ärikeskus 9 korrust

Parkimismaja 4 korrust

abs.h=45.34 m

3K/-2K

6K/-2K

3K P-12

abs.h=66.84m

3132

30

27

28

26

44

34

4342

41

40

39

38 37

36 3533

29

4 3

2 5

1

7

6 8

910

11

12

13

17

18

19 16

14 15

20

23

22

21 24 25

A.H. Tammsaare tee

P-10

i=10%, l=25 m

abs.h=40.94 m

Järve tn 42

Järve tn 40b 78401:101:4087

Järve tänav T2

Järve tänav T2

Järve tn 30

Parkimismaja abs.h=43.60 m

abs.h=66.84 m

P-4

Nr 8655, Tondi sõjaväelinnaku staabihoone, 1915-1916

P-3

P-1

10 ,8

7,2

8,0

8,4

hoonestusala laius 23,1

6,5

ho on

es tu

sa la

pik ku

s 4 0,5

7,5

2,6

4,114,8

11 ,7

17 ,4

4,0

3,0

2,7

7,0

hoonestusala pikkus 57,8

hoonestu sa

la la ius 4

6,1

8,0

4,0

1, 0

1, 0

1,0

1,0

4,6

6, 7

5,0

5,0

5, 0

5,0

3,6

7,0

2,7

3,0 5,0

7,0

2,7

5,0

3,0

5,0

5,0

5,0

2,7

RIIG IKAITSELISE EH

ITISE PIIRAN G

U VÖ

Ö N

D

3,0

2K+katuseparkla

Märkused: 1. Maapealse hoonestusala keskmine olemasolev maapinna kõrgus planeeritud büroohoonel on

31.6 m. 2. Büroohoone projekteerimiseks tuleb korraldada arhitektuurikonkurss, mis tuleb läbi viia

koostöös Tallinna Linnaplaneerimise Ametiga. 3. Planeeritud krundil on kogu ulatuses kultuurimälestise nr 8655 "Tondi sõjaväelinnaku

staabihoone, 1915-1916" kaitsevöönd. 4. Puittaimestiku haljastusliku hinnangu koostas maastikuarhitekt Piret Kümmel mais 2017. 5. Teede, parkimise ja haljastuse lahendus on põhimõtteline ning täpsustatakse järgmistes

projekteerimise staadiumites või arhitektuurivõistlusega. 6. Avalikuks kasutamiseks määratud jalakäijate tee täpne asukoht (ja sellele vastav isikliku

kasutusõiguse ala) määratakse ehitusprojektis. 7. Planeeritud alaga piirnevatele kinnistutele planeeritud ja olemasolevatele tehnovõrkudele

määratakse ja seatakse isikliku kasutusõiguse (servituudi) alad kaitsevööndi ulatuses ehitusprojektide koostamise staadiumis või peale ehitustööde lõppu.

8. Maa-aluse hoonestusala asukohta ja kuju võib ehitusprojektis muuta tingimusel, et maa-aluse korruse hoonealune pind ei suurene.

9. Kogu detailplaneeringu ala on määratud ärivööndisse. 10. Staabihoonet ümbritsev parkimis- ja haljasala lahendus on illustratiivne ning täpsustub

ehitusprojektis. 11. Joonise kõrgused on EH2000 kõrgussüsteemis.

S

N

W E

/allkirjastatud digitaalselt/

/allkirjastatud digitaalselt/

/allkirjastatud digitaalselt/

/allkirjastatud digitaalselt/

Projekti nimi:

Objekti asukoht:

Joonise nimi:

Töö nr: Mõõtkava:Staadium:Joonise tähis [nr - leht (lehti)]:

Muudatused: Kuupäev Muudatuste kirjeldus

Geoalus:

Ahtri tn 6a

[email protected]

Tallinn 10151 Eesti tel +372 626 4100

K-Projekt Aktsiaselts

Koostaja: Töö nr: Mõõdistatud:

15003_DP.dwg

Koostatud:Faili nimi: 07.10.2024 15003

Järve tn 34a kinnistu detailplaneering

Tallinn, Kristiine LO

DP

Põhijoonis

DP-2 1:500

Juhataja R. Annusver

Projektijuht I. Mustkivi

Konsultant Ü. Kadak

Planeerija M. Mustkivi

A Geo OÜ 15061 05.2015

m²

2 Ä

12,0 m 3

2350 _ 3+AJ+(JM)

8111 45 30

TINGMÄRGID Planeeritud ala piir

Katastriüksuse piir

Planeeritud krundi piir

Krundi positsiooni number

Krundi ehitusõigus

Ä Ärihooned

Olemasolev hoone / naaberhoone

Rekonstrueeritav hoone

Ehitusjoon

Planeeritud maapealne hoonestusala

Planeeritud maapealne hoonestusala vaatekoridoris (Võimalik hoonestus alates 4. korrusest, alumise osa kõrgus maapinnast 13 m)

Planeeritud maa-alune hoonestusala

Planeeritud hooneosa võimalik asukoht ja korruselisus

Planeeritud hooneosa võimalik asukoht ja korruselisus

Planeeritud hooneosa võimalik asukoht ja korruselisus

Planeeritud võimalik hoone alates 4. korrusest (alumise osa kõrgus maapinnast 13 m)

Olemasolev sõidutee

Olemasolev kergliiklustee

Planeeritud sõidutee

Planeeritud kergliiklustee

Planeeritud eraldussaar

Autode võimalik juurdepääs krundile

Autode võimalik sissepääs hoonesse

Jalakäijate võimalik sissepääs hoonesse

Planeeritud tugimüür

Planeeritud pandus

P-0 Parkimiskohtade arv

Planeeritud jalgrattaparkla võimalik asukoht

Planeeritud ristmiku nähtavuskolmnruk

Säilitatav II klassi puu või puude rühm eksplikatsiooni numbriga

Säilitatav III klassi puu või puude rühm eksplikatsiooni numbriga

Säilitatav IV klassi puu või puude rühm eksplikatsiooni numbriga

Säilitatav V klassi puu või puude rühm eksplikatsiooni numbriga

Likvideeritav haljastus

Planeeritud kõrghaljastus

Planeeritud madalhaljastus

Planeeritud haljasala

Planeeritud katusehaljastus

Sorteeritud jäätmete võimalik kogumispaik

Kultuurimälestis

Vaatekoridorid ja - sektorid kaitsealusele hoonele

Ehituskeeluala vastavalt muinsuskaitse eritingimustele

Isikliku kasutusõiguse ala

Alajaama kaitsevöönd 2 m

Tehnovõrguservituudi vajadusega ala kaitsevööndite ulatuses

Juurdepääsuservituudi vajadusega ala

Parkimisservituudi vajadusega ala

Avalikuks kasutamiseks määratud ala isikliku kasutusõigusega (asukohad täpsustuvad järgnevates projekteerimise staadiumites)

Miljööväärtuslik hoonestusala (vastavalt Kristiine LO üldplaneeringule)

Riigikaitselise ehitise piiranguvöönd (Rahumäe linnak)

Tamponeeritud puurkaev (PRK0000085) kaitsetsooniga 1 m ligikaudne asukoht

1 SIHTOTSTARVE % DET.PLAN. LIIKIDES

MAAPINNAST (m) HOONE KÕRGUS

KORRUSELISUS SUURIM

KRUNDI SUURUS P - õues

ARV KRUNDIL HOONETEPIND MAAPEAL

EHITISEALUNE

PIND MAA-ALL EHITISEALUNE

P - hoones

2-4K 6K 10K

0

0

0

0

SJ

A. H. Tammsaare tee 47 kinnistut läbival kergliiklusteel isikliku kasutusõigusega ala Tallinna linna kasuks laiusega kuni 3 m ja suurusega 10 m².

Tehnovõrguservituudi vajadus väljaspool planeeringuala: A. H. Tammsaare tee T3 kinnistule planeeritud sidekanalisatsioonile 1 m teljest mõlemale poole, gaasitorustikule 1 m välimisest mõõtmest mõlemale poole; Järve tänav T2 kinnistule planeeritud sidekanalisatsioonile 1 m teljest mõlemale poole, veetorustikule koridori laiusega 5 m, soojustorustikule 2 m isolatsiooni välispinnast mõlemale poole; Tuisu tänav T2 kinnistule planeeritud soojustorustikule 2 m isolatsiooni välispinnast mõlemale poole.

Jalakäijate tunnel

OLULISEMAD ARHITEKTUURINÕUDED Planeeritud ehitusõiguse realiseerimiseks tuleb korraldada arhitektuurivõistlus.

· Projekteeritavate hoonete arhitektuurikeele osas ettekirjutusi ei esitata. Lähtuda tuleb dünaamiliselt arenenud ajaloolisest keskkonnast ning väljakujunenud hoonestusmastaabist. Hoone peab mõjuma tugeva kujundina, et eristuda mälestisest ning samas kinnistu arhitektuuri väärtustada.

· Hoonestamisel tuleb kasutada naturaalseid ehitusmaterjale nagu klaas, kivi, puit jm

· piirdeaedu mitte kavandada · konkursi raames lahendada ka krundi välisruumi kujundus, sh juurdepääsud.

m²

1 Ä

35,3 m 10/-2

1350 3400

1

5023 152 11

1

Bussipeatuse ja -ootepavlijoni võimalik uus asukoht

KERGLIIKLUS- JA HALJASALA TÄPNE LAHENDUS ANTAKSE EHITUSPROJEKTIS

Nähtavuskolmnurga ulatuses likvideeritav nõlv ning rajatav tugimüür

K-Projekt Aktsiaselts Töö nr 15003 10.10.2024 10:27 Tallinn, Kristiine LO

Järve tn 34a kinnistu detailplaneering

KÖITE SISUKORD

I SELETUSKIRI ........................................................................................................................... 1 1 PLANEERINGUALA ASUKOHA KIRJELDUS ............................................................. 1 2 LINNAEHITUSLIKUD LÄHTEKOHAD JA RUUMILISE ARENGU EESMÄRGID 1

2.1 Ruumilise keskkonna analüüsi järeldused ........................................................................ 1 2.2 Planeeritud ala ruumilise arengu eesmärgid ..................................................................... 1

3 PLANEERINGUS KAVANDATU ..................................................................................... 1 3.1 Planeeritud maa-ala krundijaotus ...................................................................................... 2 3.2 Hoonestusalade ja hoonete paiknemise ning suuruse kavandamise põhimõtted .............. 2 3.3 Ehitusõigus, hoonete kasutusotstarbed ning hoonete ja katastriüksuste koormusnäitajad 3 3.4 Vertikaalplaneerimise põhimõtted .................................................................................... 4 3.5 Haljastuse kavandamise põhimõtted ................................................................................. 5

3.5.1 Asendusistutuse vajaduse esialgne arvutus ................................................................ 5 3.6 Jäätmehoolduse põhimõtted .............................................................................................. 6 3.7 Avaliku ruumi planeerimise põhimõtted .......................................................................... 6 3.8 Liikluskorralduse ja parkimise korraldamise põhimõtted ................................................ 7

4 TEHNOVÕRKUDE PLANEERIMISE PÕHIMÕTTED ................................................ 9 4.1 Tehnovõrkude planeerimise põhimõtted .......................................................................... 9

4.1.1 Veevarustus ja kanalisatsioon .................................................................................... 9 4.1.2 Elektrivarustus ......................................................................................................... 12 4.1.3 Välisvalgustus .......................................................................................................... 13 4.1.4 Tänavavalgustus ....................................................................................................... 13 4.1.5 Sidevarustus ............................................................................................................. 13 4.1.6 Soojusvarustus ......................................................................................................... 14 4.1.7 Gaasivarustus ........................................................................................................... 14

5 KEHTIVAD JA PLANEERITUD KITSENDUSED ...................................................... 15 5.1 Kehtivad kitsendused ...................................................................................................... 15 5.2 Planeeritud kitsendused .................................................................................................. 15

5.2.1 Juurdepääsuservituutide, isikliku kasutusõiguse ja avaliku kasutuse vajadus ......... 15 Kavandatud vaatekoridorid .................................................................................................... 17 5.2.2 Kavandatud kitsendused tehnovõrkude ehitamiseks ja kasutamiseks ..................... 17

6 NÕUDED EHITUSPROJEKTI KOOSTAMISEKS JA EHITAMISEKS ................... 19 6.1 Hoonete olulisemad arhitektuurinõuded ......................................................................... 19 6.2 Rajatiste ehitus- ja kujundusnõuded ............................................................................... 20 6.3 Haljastuse projekteerimise, rajamise ja hoolduse nõuded .............................................. 20 6.4 Täiendavate uuringute vajadus ....................................................................................... 21 6.5 Täiendavate kooskõlastuste vajadus ............................................................................... 21 6.6 Muud nõuded ehitusprojektide koostamiseks ja ehitamiseks ......................................... 21

6.6.1 Liikluskorralduse alased nõuded .............................................................................. 21 6.6.2 Keskkonnaalased nõuded ......................................................................................... 21 6.6.3 Tuleohutusnõuded .................................................................................................... 23 6.6.4 Kuritegevuse riske vähendavad abinõud ................................................................. 23 6.6.5 Nõuded ehitusprojektide koostamiseks ja ehitamiseks tehnovõrkude osas ............. 23

7 KAVANDATU VASTAVUS PLANEERITUD ALA RUUMILISE ARENGU

EESMÄRKIDELE JA LÄHTEDOKUMENTIDELE .................................................... 26 7.1 Vastavus ruumilise arengu eesmärkidele ........................................................................ 26 7.2 Kavandatu mõju lähipiirkonna linnakeskkonnale ja selle arenguvõimalustele, avalikele

huvidele ja väärtustele ............................................................................................................ 26

K-Projekt Aktsiaselts Töö nr 15003 10.10.2024 10:27 Tallinn, Kristiine LO

Järve tn 34a kinnistu detailplaneering

7.3 Vastavus Kristiine linnaosa üldplaneeringule ................................................................. 26 7.4 Kehtiva detailplaneeringu kehtetuks muutumine ........................................................... 27 7.5 Vastavus algatamise korralduse lähteseisukohtadele ja lisatingimustele ....................... 27 7.6 Vastavus lähtedokumentidele ......................................................................................... 28

7.6.1 Vastavus Majandus- ja Kommunikatsiooniministeeriumi 2020. a veebruari „Ruumi

otsese päikesevalguse (insolatsiooni) kestuse arvutamise juhendile“ ..................... 28 7.6.2 Vastavus Eesti standardile EVS 843:2016 "Linnatänavad“ .................................... 28 7.6.3 Vastavus Tallinna Linnavalitsuse 11. oktoobri 2017 istungi protokolliga nr 41

heakskiidetud Tallinna rattastrateegiale 2018 – 2028 .............................................. 28 7.6.4 Vastavus Vabariigi Valitsuse 30.03.2017 määrusele nr 17 „Ehitisele esitatavad

tuleohutusnõuded ja nõuded tuletõrje veevarustusele” ............................................ 28 7.6.5 Vastavus Eesti standardile EVS 809-1:2002 „Kuritegevuse ennetamine.

Linnaplaneerimine ja arhitektuur osa 1. Linnaplaneerimine.” ................................. 29 7.6.6 Vastavus Tallinna Linnavolikogu 18. mai 2017 määrusele nr 9 „Tallinna

kaugküttepiirkonna piirid, kaugküttevõrguga liitumise ja sellest eraldumise

tingimused ja kord, kaugkütte üldised kvaliteedinõuded ja võrguettevõtja

arenduskohustus. ...................................................................................................... 29 7.6.7 Vastavus Järve tn 34a kinnistu puittaimede haljastuslikus hinnangus antud

soovitustele .............................................................................................................. 29 7.6.8 Vastavus Tallinna Linnavolikogu 11. veebruari 2021 määrusele nr 2 „Raie- ja

hoolduslõikusloa andmise kord“ .............................................................................. 29 7.6.9 Vastavus keskkonnaministri 16.12.2016 määrusele nr 71 „Välisõhus leviva müra

normtasemed ja mürataseme mõõtmise, määramise ja hindamise meetodid“ ja Järve

tn 34a kinnistu ja lähiala detailplaneeringu mürauuringule. .................................... 29 7.6.10 Vastavus muinsuskaitse eritingimustele .................................................................. 30 7.6.11 Vastavus liiklusanalüüsile ........................................................................................ 30 7.6.12 Vastavus keskkonnaseisundi hinnangule ................................................................. 31 7.6.13 Vastavus riigihalduse ministri 17. oktoobri 2019 määrusele nr 50 „Planeeringu

vormistamisele ja ülesehitusele esitatavad nõuded“ ................................................ 31 7.6.14 Vastavus Tallinna Linnaplaneerimise Ameti 18.11.2021 käskkirjale nr T-11-1/21/26

„Detailplaneeringu algatamisettepaneku ja detailplaneeringu vormistamise juhend“

.................................................................................................................................. 31 7.7 Muudatused võrreldes algatatud lahendusettepanekuga ................................................. 31 7.8 Avalikel aruteludel tehtud ettepanekute arvestamine ..................................................... 32

7.8.1 Eskiislahenduse avalikul arutelul tehtud ettepanekute arvestamine ........................ 32

II JOONISED

1 Asukohaskeem DP-1

2 Põhijoonis DP-2

3 Tehnovõrkude koondplaan DP-3

4 Liikluskorraldus DP-4

5 Soojusvarustuse skeem SV-1

1

K-Projekt Aktsiaselts Töö nr 15003 10.10.2024 10:27

Tallinn, Kristiine LO Järve tn 34a kinnistu detailplaneering

I SELETUSKIRI

1 PLANEERINGUALA ASUKOHA KIRJELDUS

Planeeritud maa-ala asub Kristiine linnaosas, A. H Tammsaare tee ääres, Järve ja Tuisu tänava

ning Rahumäe tee vahelisel alal. Planeeringuala hõlmab Järve tn 34a kinnistut, mis on

hoonestatud. Kinnistul on muinsuskaitse all olev Tondi sõjaväelinnaku staabihoone (registri

nr 8655).

Planeeritud maa-ala suurus on 1,31 ha.

2 LINNAEHITUSLIKUD LÄHTEKOHAD JA RUUMILISE ARENGU EESMÄRGID

2.1 Ruumilise keskkonna analüüsi järeldused

Ruumilise keskkonna analüüsi põhjal paikneb planeeritud ala Kristiine linnaosa üldplaneeringu

järgi segahoonestusalal ning ühtlasi A. H. Tammsaare tee äärses ärivööndis, seega on alale

mõistlik kavandada ärifunktsiooniga hooneid. Seda toetab ka piirkonnas välja kujunenud A. H.

Tammsaare tee äärne kaupluse- ja büroohoonete front. Arvestades Kristiine linnaosa

üldplaneeringut ja planeeringualale koostatud muinsuskaitse eritingimusi on mõistlik kavandada

uus hoone muinsuskaitsealuse staabihoone ja olemasoleva kõrge ärihoone vahele olemasoleva

parkimisplatsi kohale, pehmendades praegust tugevat kontrasti kahe hoone vahel ja tihendades

sellega ka ärivööndi hoonestust. Maapealsete parkimisplatside vähendamiseks on mõistlik

kavandada staabihoonest madalam parkimismaja staabihoone taha, kus see ei häiri staabihoone

vaadeldavust ja ühtib asukohaliselt naaberkinnistul paikneva parkimismajaga.

2.2 Planeeritud ala ruumilise arengu eesmärgid

• Kavandada tugeva kujundina mõjuv hoonestus;

• säilitada vaated ehitismälestisena kaitse all olevale hoonele;

• kavandada ohutu väljasõit Järve 34a kinnistult;

• planeerida kergliiklustee Järve tänavalt Sõjakooli bussipeatuse ja jalakäijate tunnelini.

3 PLANEERINGUS KAVANDATU

Detailplaneeringu koostamise eesmärk on moodustada Järve tn 34a krundist kaks ärimaa

sihtotstarbega krunti. Ühele krundile on kavandatud ehitusõigus kuni kümne maapealse ja kahe

maa-aluse korrusega ärihoone ehitamiseks ning teisele krundile lisaks olemasolevatele hoonetele

(kolmekorruseline kultuurimälestiseks tunnistatud büroohoone, kahekorruseline laohoone)

ehitusõigus kuni kahe maapealse korrusega parkimismaja ehitamiseks. Olemasolevad hooned ja

alajaam on ette nähtud säilitada või rekonstrueerida.

2

K-Projekt Aktsiaselts Töö nr 15003 10.10.2024 10:27

Tallinn, Kristiine LO Järve tn 34a kinnistu detailplaneering

3.1 Planeeritud maa-ala krundijaotus

Detailplaneeringus on kavandatud jagada ärimaa sihtotstarbega Järve tn 34a kinnistu kaheks

ärimaa sihtotstarbega krundiks pos 1 ja pos 2. Jagamise tulemusel moodustatavate kruntide

sihtotstarvet ei muudeta.

3.2 Hoonestusalade ja hoonete paiknemise ning suuruse kavandamise põhimõtted

Kristiine linnaosa üldplaneeringu kohaselt asub planeeringuala segahoonestusalal, kuhu võib

kavandada elamuid, nende naabrusesse sobivaid äri- ja ühiskondlikke hooneid jm linnalikku

elukeskkonda teenindavaid funktsioone. A. H. Tammsaare tee äärne ala on üldplaneeringus

määratud magistraaltänava äärseks ärivööndiks. Ärivööndi laiuseks loetakse tinglikult 50 m, kuid

täpne ulatus määratakse detailplaneeringus. Ärivööndisse võib kavandada põhiliselt

ärifunktsioonilisi hooneid nagu kaubandus-, teenindus-, toitlustusettevõtteid, mitmefunktsioonilisi

büroohooneid jm magistraaltänavate äärde linnaehituslikult kohaseid ehitisi.

Planeeringu lahenduses on määratud kogu detailplaneeringu ala ärivööndisse.

Krundile pos 1 on vastavalt Kristiine linnaosa üldplaneeringus magistraaltänavaäärsesse

ärivööndisse lubatule on kavandatud ärihoone. Hoone kavandamisel on lähtutud üleplaneeringu

nõuetest ja „Muinsuskaitse eritingimused Tallinnas Järve 34a kinnistule detailplaneeringu

koostamiseks“ määratud piirangutest ning soovitustest. Maapealne hoonestusala on kavandatud

lääne ja lõunaosas 4 m kaugusele krundi piirist ning ida ja põhja osas arvestades vaatesuundade,

ehituskeeluvööndi ja säiliva olemasoleva kõrghaljastusega (vt põhijoonis DP-2). Hoone on

kavandatud väljapoole ehituskeeluala, mis ulatub mälestise keskrisaliidi mõttelisest pikendusest

A. H. Tammsaare tee suunal kuni krundi parempoolse piirini. Hoone kavandamisel on arvestatud

oluliste vaatesuundadega mälestisele A. H. Tammsaare teelt ja hoone on kavandatud lääne poole

mälestise läänepoolse risaliidi mõttelisest pikendusest A. H. Tammsaare tee suunal. Erandina on

kavandatud konsoolne hooneosa jalakäijate tunneli poolse vaatekoridori sihile alates neljandast

korrusest, mille kõrguselt see ei varja enam staabihoone vaadeldavust. Hoone on kavandatud ida

poolt madalam ning lääne poole A. H. Tammsaare tee 47 krundil paikneva ärihoone suunas

astmeliselt tõusev nii, et moodustub sujuv üleminek olemasolevast büroohoonest kõrge ärihooneni.

Hoone on kavandatud tugeva kujundina, et eristuda mälestisest ning samas kinnistu arhitektuuri

väärtustada.

Krundil pos 2 säilivad olemasolev muinsuskaitsealune staabihoone ja laohoone.

Detailplaneeringus on krundile pos 2 kavandatud olemasoleva büroohoone ja uue ärihoone

teenindamiseks parkimismaja. Hoonete kavandamisel on lähtutud „Muinsuskaitse eritingimused

Tallinnas Järve 34a kinnistule detailplaneeringu koostamiseks“ määratud piirangutest ning

soovitustest. Parkimismaja on kavandatud krundi lõunaossa, kus see ei jää takistama mälestise

vaadeldavust. Maapealne hoonestusala on vaadeldavuse tagamiseks määratud edela poolt

mälestise edelapoolse otseseina mõttelise pikendusena ja kagust A. H. Tammsaare tee 47 kinnistul

paikneva olemasoleva parkimismaja ehitusjoone pikendusena. Mälestise ja parkimismaja

hoonestusala loodekülje vahel on tagatud 8 m. Maapealne hoonestusala on kirdeküljel määratud

olemasoleva sissepääsutee mõttelise pikendusena.

3

K-Projekt Aktsiaselts Töö nr 15003 10.10.2024 10:27

Tallinn, Kristiine LO Järve tn 34a kinnistu detailplaneering

3.3 Ehitusõigus, hoonete kasutusotstarbed ning hoonete ja katastriüksuste

koormusnäitajad

Krundile on kavandatud astmeline 3 kuni 10 maapealse ja 2 maa-aluse korrusega ärihoone.

Vaatekoridori jääv osa on kavandatud konsoolsena alates 4. korrusest. Juurdepääs krundile pos 1 ja

maa-alusesse parklasse on A. H. Tammsaare teelt läbi krundi pos 2.

Vastavalt muinsuskaitse eritingimustele ja algatamise korraldusele ei tohi hoone absoluutkõrgus

ületada A. H. Tammsaare tee 47 kinnistul paikneva ärihoone absoluutkõrgust, mis on 66,84 m.

Uue ärihoone kõrguseks on kavandatud maksimaalselt 35,3 m (abs 66.84 m).

Kavandatud kasutusotstarve on ärihoone. Hoonete esimesele korrusele on kavandatud kohvikud,

teenindusasutused ja poed, ülemistele korrustele bürood ja teenindusasutused.

Hoonestustihedus krundil on 2,0.

Lisaks olemasolevatele hoonetele (büroohoone ja laohoone) on krundile kavandatud ehitusõigus 2-

korruselise parkimismaja ehitamiseks. Parkimismajas saab parkimiskohti kavandada kahele

maapealsele korrusele ja katusele. Krundi idapiiril olev alajaam on ette nähtud säilitada või

rekonstrueerida. Vajadusel võib krundile kavandada eraldiseisva jäätmemaja.

Juurdepääs krundile on A. H. Tammsaare teelt ja Järve tänavalt. Parkimine on kavandatud

parkimismajas ja hoovis.

Kavandatud kasutusotstarve on büroohoone (staabihoone), muu ärihoone (laohoone) ja

parkimismaja.

Krunt pos 1 Aadressi ettepanek A. H. Tammsaare tee 45

Krundi kasutamise sihtotstarve: Ärimaa 100%

Hoonete suurim lubatud arv krundil: 1

Hoonete suurim lubatud ehitisealune pindala: 1350 m2 (maapealne)

3400 m2 (maa-alune)

Hoonete suurim lubatud korruselisus: 10

Maa-alune korruselisus: 2

Hoonete suurim lubatud kõrgus: 35,3 m

Hoonete maksimaalne absoluutkõrgus: 66.84 m (66.60 m BK77)

Krunt pos 2 Aadressi ettepanek A. H. Tammsaare tee 43 //

Järve tn 34a

Krundi kasutamise sihtotstarve: Ärimaa 100%

Hoonete suurim lubatud arv krundil: 3 + alajaam (+ jäätmemaja)

Hoonete suurim lubatud ehitisealune pind:

sh olemasolevad hooned:

kavandatud hooned:

2350 m2 (maapealne)

1625 m2 (maapealne)

725 m2 (maapealne)

Hoonete suurim lubatud korruselisus: 3

Hoonete suurim lubatud kõrgus: 12,0 m

Hoonete suurim lubatud absoluutkõrgus: 45.34 m (45.10 m BK77)

4

K-Projekt Aktsiaselts Töö nr 15003 10.10.2024 10:27

Tallinn, Kristiine LO Järve tn 34a kinnistu detailplaneering

Hoonestustihedus krundil on 0,7.

Kavandatud kruntide keskmine hoonestustihedus on 1,2.

Olemasolev büroohoone

Krundil pos 2 paiknev 3-korruseline endise Tondi sõjaväelinnaku staabihoone on tunnistatud

kultuurimälestiseks (reg nr 6855). Hoone tuleb säilitada olemasoleval kujul või restaureerida.

Olemasolev laohoone

Krundi idapiiril paiknev kahekorruseline laohoone on ette nähtud säilitada või rekonstrueerida.

Võimalik kasutusviis on büroo, ladu vms.

Planeeritud parkimismaja

Krundile võib ehitada kuni kahekorruselise parkimishoone.

3.4 Vertikaalplaneerimise põhimõtted

Maapind Järve tn 34a kinnistu sees on suhteliselt tasane, kaldega loode suunas. Maapinna

absoluutkõrgused jäävad büroohoonet ümbritsevatel parkimisplatsidel vahemikku 31.05 m –

33.41 m. Järsemad maapinna kõrguse muutused on kinnistu piiril A.H. Tammsaare tee suunas ja

A.H. Tammsaare tee 47 kinnistu servas, jäädes vahemikku 29.56 m – 34.13 m.

Vertikaalplaneerimisega ei juhita täiendavat sademevett naaberkruntidele. Võimalikult palju

sademevett on ette nähtud immutada haljastatud pindadele, kasutades võimalusel säästlikke

sademevee immutamise lahendusi (nt lohud või nõvad), mis kujundatakse ehitusprojektis.

Sademevesi, mida ei õnnestu immutada või taaskasutada, juhitakse sademeveekanalisatsiooni.

Kõvakattega krundiosal kogutakse sademevesi restkaevudesse.

Hoone suurim lubatud ehitisealune pindala: 1350 m2 (maapealne)

Hoone suurim lubatud korruselisus: 3

Maa-alune korruselisus: -

Hoone suurim lubatud kõrgus: 12,0 m

Hoone maksimaalne absoluutkõrgus: 45.34 m

Hoone suurim lubatud ehitisealune pindala: 275 m2 (maapealne)

Hoone suurim lubatud korruselisus: 2

Maa-alune korruselisus: -

Hoone suurim lubatud kõrgus: 7,4 m

Hoone maksimaalne absoluutkõrgus: 40.80 m

Hoone suurim lubatud ehitisealune pindala: 710 m2 (maapealne)

Hoone suurim lubatud korruselisus: 2+katusekorrus

Maa-alune korruselisus: -

Hoone suurim lubatud kõrgus: 10,5 m

Hoone maksimaalne absoluutkõrgus: 43.60 m

5

K-Projekt Aktsiaselts Töö nr 15003 10.10.2024 10:27

Tallinn, Kristiine LO Järve tn 34a kinnistu detailplaneering

Vertikaalplaneerimise ja sademevee ärajuhtimise lahendamiseks ehitusprojektis on antud nõuded

ja soovitused peatükis 6.6.2 Keskkonnaalased nõuded.

3.5 Haljastuse kavandamise põhimõtted

Detailplaneeringus on kavandatud säilitada planeeringualal kasvav väärtuslik ja oluline haljastus,

eelkõige ala kirdeosas kasvavad männid, loodeosas kasvavad künnapuud ja torkavad kuused ning

kagupiiril kasvav metsviinapuu. Vanade künnapuude tervislik seisukord vajab jälgimist. Kui

puude seisukord muutub kriitiliseks, tuleb kaaluda nende asendamist.

Täiendavat kõrghaljastust on planeeritud ala lõunaossa krundile pos 2 varjamaks vaadet

parkimismajale naaberkinnistutelt. Uushaljastusena sobivad miljöösse näiteks männi liigid ja

künnapuu ning madalhaljastusena dekoratiivpõõsad. Parkimismaja põhja ja loodekülge on

kavandatud madalhaljastus. Krundi pos 2 alajaama ja parkimiskohtade vahele on kavandatud

madalhaljastus ja kõnnitee ala nii, et juurdepääs alajaamale säilib.

Krundile pos 1 on planeeritud maa-aluse parkla katusele madalhaljastus. Lisaks on ette nähtud

madalhaljastus staabihoone esisele alale praeguste parkimisplatside asemele. Nõudeid

ehitusprojektis haljastuse kavandamiseks on täpsemalt kirjeldatud peatükis 6.3.

Planeeritud alal on haljastuse osakaal krundi kohta 20%, mis vastab Kristiine linnaosa

üldplaneeringule.

3.5.1 Asendusistutuse vajaduse esialgne arvutus

Likvideeritavate puude asemele istutatavate puude välja selgitamiseks vajalik haljastuse ühikute

arv on arvutatud vastavalt Tallinna Linnavolikogu 11.02.2021 määrusele nr 2 „Raie- ja

hoolduslõikusloa andmise kord“.

Asendusistutuste arvutustes on lähtutud järgmisest valemist:

= ++

3

321 *

kkk D haljastuse ühik

kus D – raiutava puu rinnasläbimõõt, mitme puu puhul läbimõõtude summa, cm;

k1 – raiutava puuliigi koefitsient;

k2 – raiutava puu seisukorra koefitsient;

k3 – raiepõhjuse koefitsient.

Likv.

puu

nr Puu liik

Liigi

koefit-

sient

k1

Tüve

diameeter

(diameetri-

te summa)

(cm) D

Väärtus-

klass

Seisu-

korra

koefit-

sient

k2

Raie-

põhjuse

koefit-

sient k3

Haljastuse

ühik

5 künnapuu 2.5 39 IV 0.2 0.5 42

6 künnapuu 2.5 41 V - - ei arvutata

7 künnapuu 2.5 57 IV 0.2 0.5 61

14 künnapuu 2.5 115 II 2 0.5 192

15 künnapuu 2.5 30 III 1 0.5 40

16 harilik vaher 1 50 III 1 0.5 42

19 harilik tamm 2.5 - V - - ei arvutata

20 harilik mänd 2.5 30 III 1 0.5 40

6

K-Projekt Aktsiaselts Töö nr 15003 10.10.2024 10:27

Tallinn, Kristiine LO Järve tn 34a kinnistu detailplaneering

Likv.

puu

nr Puu liik

Liigi

koefit-

sient

k1

Tüve

diameeter

(diameetri-

te summa)

(cm) D

Väärtus-

klass

Seisu-

korra

koefit-

sient

k2

Raie-

põhjuse

koefit-

sient k3

Haljastuse

ühik

21 künnapuu 2.5 110 IV 0.2 0.5 117

22 arukask 1 31 II 2 0.5 36

23 harilik tamm 2.5 33 III 1 0.5 44

24 künnapuu 2.5 58 II 2 0.5 97

25 künnapuu 2.5 55 IV 0.2 0.5 59

26 saarvaher 0.5 - V - - ei arvutata

27 harilik toomingas 0.5 - V - - ei arvutata

28 saarvaher 0.5 - V - - ei arvutata

30 künnapuu 2.5 45 V - - ei arvutata

31 künnapuu 2.5 50 IV 0.2 0.5 53

KOKKU: 822

Planeeringus kavandatud hoone, teede ja haljasalade rajamiseks tuleb likvideerida 18 puud ja

puude rühma, millest 3 on II väärtusklassi, 4 on III väärtusklassi, 5 on IV väärtusklassi ning 6 on

V väärtusklassi objekti. Likvideeritakse 18 haljastuse objekti ning maksimaalne asendusistutuse

arvestuse aluseks olev haljastuse ühikute arv on 822.

Asendusistutuseks vajalik haljastuse ühikute arv on esialgne ja täpsustakse ehitusprojektis.

Haljastuse ühikud arvutada ümber istutatavate istikute arvuks Tallinna Linnavolikogu 11.02.2021

määruse nr 2 „Raie- ja hoolduslõikusloa andmise kord“ järgi enne, kui asendusistutuse kohustust

täitma hakatakse.

3.6 Jäätmehoolduse põhimõtted

Jäätmekäitluse kord Tallinna haldusterritooriumil on määratud Tallinna jäätmehoolduseeskirjas.

Kord on kohustuslik kõikidele juriidilistele ja füüsilistele isikutele.

Krundile pos 1 planeeritud ärihoone jäätmehoidlate asukoht on kavandatud hoonesse.

Krundi pos 2 olemasolevate hoonete jäätmete kogumise koht on ette nähtud krundile väljaspool

hooneid olemasolevasse asukohta, vajadusel määrata ehitusprojektis uus asukoht. Jäätmemahutite

asukohad ja arv täpsustatakse ehitusprojektis, vt peatükk 6.6.2 Keskkonnaalased nõuded.

3.7 Avaliku ruumi planeerimise põhimõtted

Detailplaneeringus on kavandatud ärihoone koosmõjus ajaloolise staabihoone ning naaberkrundil

paikneva modernse ärihoonega rikastab A. H. Tammsaare teelt avanevat vaadet.

Parema (eelkõige lühema) juurdepääsu tagamiseks on Järve tänavalt A. H. Tammsaare tee äärse

bussipeatusteni ja Sõjakooli tunnelini kavandatud avalikult kasutatav kergliiklustee läbi

planeeritud ala.

7

K-Projekt Aktsiaselts Töö nr 15003 10.10.2024 10:27

Tallinn, Kristiine LO Järve tn 34a kinnistu detailplaneering

3.8 Liikluskorralduse ja parkimise korraldamise põhimõtted

Järve tn 34a krunt piirneb põhjapoolsel küljel Tallinna tänavavõrgu magistraaltänava

A. H. Tammsaare teega ning krundi kaguküljelt on ühendus Järve tänavaga, mis liigitub

juurdepääsutänavaks.

Planeeringuala olemasoleva liiklussituatsiooni ja planeeritud liikluskorralduse hindamiseks on

koostatud kaks liiklusanalüüsi:

1) Järve tn 34a kinnistu ja seda ümbritseva piirkonna liiklusanalüüs (vt Lisa 4.3).

2) Järve tn 34a liiklusuuring (eelneva uuringu täpsustus, vt Lisa 4.2).

Liiklusanalüüsis kaaluti alale juurdepääsu kasutamisohutuse ja magistraalliikluse läbilaskevõime

tagamiseks planeerimisprotsessi jooksul erinevaid autotranspordi juurdepääsuvõimalusi ja jõuti

lahenduseni, kus põhijuurdepääs on A.H. Tammsaare teelt, aga säilib ka juurdepääs Järve tänavalt

(vt joonis DP-4 ja loe täpsemalt Lisad 4.2, 4.3 ja 6.1). A. H. Tammsaare teel tuleb kinnistult

väljasõidul nähtavuskolmnurga ulatuses nähtavust piirav nõlv likvideerida ja tugimüüri nihutada

kinnistu piiri poole. Planeeritud lahenduse kohaselt suureneb parkimiskohtade arv kinnistul

olemasolevalt 195 parkimiskohalt 239 kohani, mille tulemusena on modelleeritud planeeringualalt

pöördeliikluseks A. H. Tammsaare teele õhtusel tipptunnil 50 a/h sisse ja 100 a/h välja.

Planeeringust lähtuv liikluskoormuse kasv on põhisuuna liiklussagedustega võrreldes marginaalne.

Pöördeliikluse kasvuga seotud häiringute leevendamiseks ja ohutuse tõstmiseks on kinnistult

väljasõitu planeeritud reguleerida foorristmiku rajamisega.

Ehitusprojekti koostamisel täpsustub lõplik liikluskorraldus ja fooride paigaldamise vajadus.

Planeeritud liikluslahendus oli ilma foorideta. Kinnistule juurdepääsuks on vaba parempööre ja

väljapääsu võimaldas eelnev foor Tammsaare tee 49 suuna vasakpöörde varjus. Tammsaare tee

ehitusprojekti koostamisel tuleb liikluslahendusele koostada liiklusohutusaudit.

Peamine ärihoonete klientide ja sõidukite juurdepääs kruntidele pos 1 ja pos 2 on kavandatud

A. H. Tammsaare tee poolt olemasolevast rekonstrueeritavast juurdepääsukohast. Krundile pos 1

on juurdepääs kavandatud läbi krundi pos 2. Järve tänava poolt on säilitatud juurdepääs krundile

pos 2, mis on piiratud tõkkepuu või muu pääslasüsteemiga ning sissesõit tagatakse üksnes

töötajatele ja maaomanikele. A.H. Tammsaare tee juurdepääsuristmikul on arvestatud nähtavuse

tagamisega peatee 70 km/h liiklusvooga liitumiseks vastavuses EVS 843:2016 Tabel 7.2

projekteerimise lähtetasemel „rahuldav“: nähtavuskaugus peateele 120 m, kõrvalteele 5 m („peatu

ja anna teed“).

Jalakäijate ja jalgratturite liikumise parendamiseks on läbi planeeritud ala kavandatud

kergliiklustee alates Järve tänavalt läbi Järve tn 40b kinnistu kuni A. H. Tammsaare tee äärse

bussipeatuseni ja Sõjakooli tunnelini, mis võimaldab ohutult liikuda ka teisele poole A. H.

Tammsaare teed. Kergliiklustee on määratud avalikult kasutatavaks. Planeeringuala lõunaosasse

kavandatud kergliiklusteest ulatub väike ca ~10 m2 suurune, juba praegu kasutuses olev osa

kergliiklusteest A. H. Tammsaare tee 47 kinnistule, mille kavandamine on vältimatu selleks, et

ühendada planeeritud kergliiklustee Järve tänavani läbi Järve tn 40b transpordimaa krundi.

Jalakäijate tee täpne asukoht (ja sellele vastava isikliku kasutusõiguse ala ulatus) määratakse

ehitusprojektis.

Jalgratta parkimiskohad on krundil pos 1 kavandatud uue ärihoone esisele alale kergliiklustee

äärde ja planeeritud ärihoone maa-alustele parkimiskorrustele. Krundile pos 2 on jalgrataste

parkimiskohad planeeritud parkimismaja kõrvale väliparklasse ja laohoone kõrvale, lisaks on

8

K-Projekt Aktsiaselts Töö nr 15003 10.10.2024 10:27

Tallinn, Kristiine LO Järve tn 34a kinnistu detailplaneering

planeeritud jalgrataste parkimiskohad parkimishoonesse. Teede ja parkimise lahendust

täpsustatakse ehitusprojektis.

Parkimiskohtade vajaduse arvutus

Pos

nr

Ehitise

otstarve

Norm. arvutus alal,

kus normi

rakendatakse

Normatiivne

parkimiskohtade

arv

Planeeringus ettenähtud

parkimiskohtade arv

krundil

1 Planeeritud

ärihoone

10000/60=167 167 163

2 Olemasolev

büroohoone

(staabihoone)

3735/60=62

71

75

Olemasolev

laohoone

530/60=9

Planeeritud maa-alal kokku: 238 238

Parkimiskohtade vajadus on arvutatud vastavalt Tallinna Linnavolikogu 17.09.2020 otsusega nr 84

vastu võetud parkimisnormatiivile „Tallinna parkimiskohtade arvu normid“. Planeeringuala asub

vahevööndis. Normikohane parkimiskohtade arv on vahevööndis minimaalne võimalik

parkimiskohtade arv.

Elektriautode laadimistaristu kontrollarvutus

Pos

nr Ehitise otstarve

Norm. arvutus alal, kus

normi rakendatakse

Normatiivne

laadimistaristu arv

Planeeringus

ettenähtud

laadimistaristu arv

krundil

1 Mitteelamu 167/5 = 34 34 34

2 Mitteelamu 71/5 = 15 15 15

Planeeritud maa-alal kokku: 49 49

Elektriautode laadimistaristu vajaduse arvutamisel on aluseks võetud Ehitusseadustiku §651.

Laadimispunktid rajatakse normatiivsetele parkimiskohtadele. Elektriauto laadimistaristu rajamise

vajadus täpsustatakse ehitusprojektis arvestades Ehitusseadustiku §651.

Jalgrataste parkimiskohtade vajaduse arvutus

Pos

nr

Ehitise

otstarve

Norm. arvutus alal,

kus normi

rakendatakse

Normatiivne

parkimiskohtade

arv

Planeeringus ettenähtud

parkimiskohtade arv

krundil

1 Äri-,

kontorihoone 10000/100=100 100 100

2 Äri-,

kontorihoone 4265/100=43 43 43

KOKKU 143 143

Jalgrataste parkimiskohtade vajaduse määramisel on arvestatud Tallinna Linnavalitsuse

11. oktoobri 2017 istungi protokolliga nr 41 heakskiidetud Tallinna rattastrateegia 2018-2028

soovitusi. Parkimisnormatiivi alusel oleks vaja tagada 143 jalgrataste parkimiskohta.

9

K-Projekt Aktsiaselts Töö nr 15003 10.10.2024 10:27

Tallinn, Kristiine LO Järve tn 34a kinnistu detailplaneering

Rattastrateegias on selgitatud, et soovitav on alustada väiksemast kohtade arvust ja tagada

võimalus kohti lisada. Parkimiskohtade rajamisel tuleb arvestada asukohast ja hoone funktsioonist

tuleneva soovitava kohtade arvuga, vähese rattakasutuse korral luua ainult osa kohti ning

suurendada nende arvu kasutuse kasvust lähtudes. Jalgrataste parkimiskohad on kavandatud

parkimismajja. Teatud arv jalgrataste parkimiskohti rajatakse ka büroohoonete peasissekäigu ja

parkimismaja juurde.

4 TEHNOVÕRKUDE PLANEERIMISE PÕHIMÕTTED

4.1 Tehnovõrkude planeerimise põhimõtted

Tehnovõrkude lahendus on põhimõtteline ning täpsustatakse ehitusprojektis tehnovõrkude

valdajalt taotletud tehniliste tingimuste alusel.

Kui samale kinnisasjale ehitatakse mitu kaitsevööndiga ehitist, tuleb võimaluse korral eelistada

kaitsevööndite ruumilist kattumist võimalikult suures ulatuses ning kinnisasja koormamist vähimal

võimalikul viisil. Eeldatakse, et ühe kaitsevööndiga ehitise kaitsevööndisse võib ehitada teise

kaitsevööndiga ehitise (alus EhS § 70 lg 6).

Tehnovõrkude projekteerimine ja ehitamine toimub vee-ettevõtja või võrguettevõtjaga sõlmitava

liitumislepingu kohaselt ja tingimustel. Avalike tehnovõrkude tehnilise lahenduse projekteerimisel

ja ehitamisel lähtutakse tehnovõrgu omaniku poolt väljastatud tehnilistest tingimustest ja juhistest.

Tänavavalgustuspostid jm liikluskorraldusvahendite postid ei tohi asuda ratta- ja jalgteede vabas

liikumisruumis.

4.1.1 Veevarustus ja kanalisatsioon

Detailplaneeringu koostamisel on arvestatud järgmiste normide ja nõuetega:

• Eesti Standard EVS 921 Veevarustuse välisvõrk

• Eesti Standard EVS 848 Väliskanalisatsioonivõrk

• Eesti standard EVS 812-6 Ehitise tuleohutus. Osa 6. Tuletõrje veevarustus

• Eesti standard EVS 812-8 Ehitiste tuleohutus. Osa 8: Kõrghoonete tuleohutus

• Siseministri 18.02.2021 määrus nr 10 „Veevõtukoha rajamise, katsetamise, kasutamise,

korrashoiu, tähistamise ja teabevahetuse nõuded, tingimused ning kord“

• Eesti Standard EVS 843 Linnatänavad

Lahendus on koostatud vastavalt AKTSIASELTSi TALLINNA VESI 09.03.2017 tehnilistele

tingimustele nr PR/1712264-1.

Veevarustus

Olemasolev olukord

Olemasolevad ühisveevärgi torustikud on Ø 1000 mm ning Ø 160 mm veetorustik Järve tänaval

ning Ø 90-160 mm veeühendus kinnistule Järve 34a.

Planeeritud veevarustus

Krundile pos 1 planeeritud hoone tarbeks on ette nähtud rajada eraldi Ø 110 mm veeühendus koos

liitumispunktiga, krundi pos 2 piirist väljapoole kuni 1 m, tänava maa-alale. Krundile pos 1

kavandatud hoone veevarustuse allikaks on Järve tänaval paiknev Ø 1000 mm ühisveetorustik.

Ühisveetorustikus võib surve langeda alla 100 kPa. Krundi pos 1 olme- ja sisetulekustutusvee

vajaliku rõhu tagamiseks on ette nähtud kasutada rõhutõsteseadmeid.

10

K-Projekt Aktsiaselts Töö nr 15003 10.10.2024 10:27

Tallinn, Kristiine LO Järve tn 34a kinnistu detailplaneering

Krundil pos 2 säilivate hoonete olemasolev Ø 90-160 mm veeühendus Järve tn Ø 160 mm

ühisveetorustikust koos liitumispunktiga juurdepääsu teel kinnistute Järve tn 34 ja 36 vahel

(kaugus kinnistu piirist u 35m) on ette nähtud jätta kasutusele. Ühisveevõrgus on tagatud

normaalolukorras vabarõhk 260 kPa.

Parkimismaja (krunt pos 2) sisene tuletõrjevee vajadus lahendatakse krundile pos 1 planeeritud

tuletõrjevee mahuti baasil.

Planeeritud ärihoone tarbevee vooluhulk (krunt pos 1): Q=2,0 l/s.

Olemasolev tarbevee vooluhulk (krunt pos 2): Q=1,4 l/s.

Uute hoonete sisetulekustutusvee vooluhulk (krundid pos 1 ja pos 2): Q= 27,5 l/s.

Olemasolev sisetulekustutusvee vooluhulk (krunt pos 2): Q=1,7 l/s.

Uute hoonete sise- ja välistulekustutusvee vajaduse tagamiseks on planeeritud krundi pos 1 hoone

sisse 100 m3 ja krundile pos 2 osaliselt parkimisplatsi alla 270 m3 tuletõrjeveemahutid, kokku

370 m3. Vajalik hoonesisene kustutusvesi Q=27,5 l/s ühe tunni jooksul, saadakse hoonesse (krunt

pos 1) planeeritud veemahutist (100 m3). Planeeritud ärihoone (krunt pos 1) ning parkimismaja

(krunt pos 2) täpne tuletõrjeveevarustuse lahendus, esitatakse ehitusprojekti staadiumis.

Ehitusprojekti koostamisel vastavalt tegelikult väljaehitatavale ehitusmahule täpsustatakse

veevajadus ja vastav veetoru läbimõõt.

Kruntide sisene veevarustuse välisvõrgu lahendus töötatakse välja ehitusprojekti koostamisel.

Kasutusest väljajäävad veeühendused on ette nähtud likvideerida vahetult hargnemisel töösse

jäävatest torudest.

Tuletõrjeveevarustus

Välistulekustutusvee vajadus on 25 l/s kuue tunni jooksul (EVS 812-8 p 9.5.1 tabel 4). Järve tn Ø

160 ühisveetorustikul paiknevast olemasolevast hüdrandist (Järve tn 36 kinnistu kõrval) tagatakse

10 l/s, ülejäänud tulekustutusvesi on planeeritud lahendada tuletõrjeveemahutiga (krunt pos 2)

ühendatud kuivhüdrandist. Täpne mahuti suurus ja asukoht lahendatakse ehitusprojektis vastavalt

tegelikult väljaehitatavale ehitusmahule.

Kanalisatsioon

Olemasolev olukord

Piirkonna kanalisatsioonisüsteem on lahkvoolne.

Planeeritud reoveekanalisatsioon

Planeeritud ala reovee kanalisatsiooni eelvooluks on Tammsaare teel asuv Ø 560 mm

ühiskanalisatsioonitorustik. Planeeringu alal on olemas Ø 200 mm ühendus

ühiskanalisatsioonivõrguga. Planeeritud ärihoonest ja parkimismajast on ette nähtud juhtida

reovesi kruntidel pos 1 ja pos 2 paiknevasse olemasolevasse Ø 200 mm reovee

kanalisatsioonitorustiku. Kruntide pos 1 ja pos 2 ühine liitumispunkt ühiskanalisatsioonivõrguga

on olemasolev kaev kinnistupiirist väljaspool, tänava maa-alal.

11

K-Projekt Aktsiaselts Töö nr 15003 10.10.2024 10:27

Tallinn, Kristiine LO Järve tn 34a kinnistu detailplaneering

Planeeritud ärihoone maa-aluste parkimiskorruste alla jäävad kinnistusisesed reovee

kanalisatsioonitorustikud on ette näthtud likvideerida ning krundi pos 2 reovee juhtimine läbi

planeeritava ärihoone (krunt pos 1) maa-aluste korruste lahendada hoone siseselt. Vastav lahendus

ning pumpamise vajadus täpsustatakse järgmises projekteerimise staadiumis.

Uute hoonete sisese parkla põrandalt kogutav vesi tuleb enne reoveekanalisatsiooni juhtimist

puhastada lokaalselt (õlipüüdja+liivapüüdja).

Kruntide sisene reoveekanalisatsiooni välisvõrgu lahendus töötatakse välja ehitusprojekti

koostamisel.

Olemasolev ärajuhitav reovee kanalisatsiooni vooluhulk (krunt pos 2): Q=2,0 l/s.

Planeeringuala lisanduv reovee kanalisatsiooni arvutusäravool: 4,0 l/s.

Ehitusprojekti koostamisel üle kontrollida kinnistusiseste kaevude kõrgusmärgid.

Planeeritud sademeveekanalisatsioon

Planeeritud ala sademevee eelvooluks on Tammsaare teel asuv Ø 670 mm sademevee

ühiskanalisatsioonitorustik. Planeeringu alal on olemas Ø 320 mm ühendus sademevee

ühiskanalisatsioonivõrguga.

Olemasolev Ø 320 mm ühendustoru sademevee ühiskanalisatsioonivõrguga on ette nähtud

asendada Ø 160 mm kanalisatsioonitoruga. Kuna võrguvaldaja nõuete kohaselt tuleb piirata

kinnistult ärajuhitavat sademevett.

Kruntide pos 1 ja pos 2 ühine olemasolev liitumispunkt ühiskanalisatsioonivõrguga on olemasolev

sademevee kanalisatsioonikaev kinnistu piirist väljapool, tänava maa-alal.

Kogu kruntidelt pos 1 ja pos 2 kogutav sademevee vooluhulk (Q=101,7 l/s) tuleb ühtlustada

planeeringuala piires, kasutades kogumistorusid ja/või ühtlustusmahuteid. Ehitusprojektis

täpsustatakse kruntidesisene sademeveelahendus ning konkreetne sademevee koormuste

vähendamise lahendus.

Puhastamist vajav sademevesi tuleb enne eelvoolu juhtimist puhastada lokaalselt

(õlipüüdja+liivapüüdja).

Hetkel kehtiva liitumislepingu järgi kruntidelt pos 1 ja pos 2 (Järve 34a kinnistu) lubatud

ärajuhitava sademevee kanalisatsiooni vooluhulk kokku on: Q=42,6 l/s.

Planeeringu järgi kruntidelt pos 1 ja pos 2 kokku ärajuhitava sademevee kanalisatsiooni äravool

vastavalt võrguvaldaja nõuetele on: Q=20 l/s. Krundisiseselt on lubatud ühisesse liitumispunkti

ühendada üks isevoolne sademeveetoru läbimõõduga maksimaalselt De160 ning languga, mis

täistäite korral laseb sademevett läbi kuni 20 l/s.

Planeeritud ärihoone maa-aluste parkimiskorruste alla jäävad kinnistusisesed sademevee

kanalisatsioonitorustikud likvideerida ning krundi pos 2 sademevee juhtimine läbi planeeritava

ärihoone (krunt pos 1) maa-aluste korruste lahendada hoone siseselt. Vastav lahendus ning

pumpamise vajadus täpsustatakse järgmises projekteerimise staadiumis.

12

K-Projekt Aktsiaselts Töö nr 15003 10.10.2024 10:27

Tallinn, Kristiine LO Järve tn 34a kinnistu detailplaneering

Planeeritud EVS 848:2021, korduvusperiood 3 aastat, 15 min,

arvutuslik intensiivsus q = 163,7 L/(sek*ha)

Pos nr Kõvakate

(m2)

Haljasala

(sh

haljaskatus)

(m2)

Arvutuslik vooluhulk (l/s) Lubatud

vooluhulk

(l/s)

Vajalik

keskendamise

maht (m3) Kõvakate Haljasala KOKKU

1 2343 2680 30,7 8,8 39,5 10,0 27

2 5740 2371 75,2 7,8 83,0 10,0 70

Kokku 8083 5051 105,9 16,6 122,5 20,0 97

Kruntide sisene sademeveekanalisatsiooni välisvõrgu lahendus töötatakse välja ehitusprojekti

koostamisel.

Ühisveevarustuse ja –kanalisatsiooni (ÜVK) võrkude ehituse maht

(Olemasolevast trassist kuni liitumispunktini)

Veevarustus

PE plasttoru Ø 110 mm PN10 : 43 m.

4.1.2 Elektrivarustus

Detailplaneeringu projekti elektrivarustuse osa lahenduse aluseks on Elektrilevi OÜ Tallinn-Harju

regiooni välja antud tehnilised tingimused detailplaneeringuks nr 249393, 08.03.2017.a.

Elektrikoormuste tabel

Pos.

nr

Nimetus

Arvutuslik

elektrikoormus

alajaama nr 1571 baasil

Pa/Ia (kW/A)

Planeeritav liitumine

1 2 3 4

1 Pa1 Ärihoone 650 / 1000 Alajaama mp seadmes

2

Pa2 Parkimismaja 100 / 160 Alajaama mp seadmes

Pol.ol2 Ol.olevad

ärihooned 630 / 1000

Alajaama mp seadmes

Arvutuslik elektrikoormus (koos

eriaegsusteguriga) 1200 / 1800

Objektide 0,4 kV elektrivarustus on ette nähtud olemasoleva 6/ 0,4 kV trafoalajaama nr 1571

baasil.

Madalpinge toitevõrgud ehitatakse kaabelliinidena.

Käesolev lahendus on põhimõtteline. Planeeritavate hoonete sisestus- liitumiskilpide asukohad

täpsustatakse tööjooniste mahus (arvestades objektide arhitektuuriga). Konkreetsete objektide

13

K-Projekt Aktsiaselts Töö nr 15003 10.10.2024 10:27

Tallinn, Kristiine LO Järve tn 34a kinnistu detailplaneering

elektrivarustuse tööjooniste koostamine toimub võrgu valdajalt taotletud tehniliste tingimuste

alusel.

Vastavalt planeeringu käigus antud tehnilistele tingimustele toimub olemasoleva võrguvaldaja

elektrivõrgu ümberehitus kliendi kulul.

4.1.3 Välisvalgustus

Välisvalgustus on ettenähtud lahendada ehitusprojekti käigus. Valgustuse paigutusel arvestada

läheduses paiknevate elamualadega ning vältida nende ülemäärast valgustamist. Vajadusel

kavandada leevendavaid meetmeid.

4.1.4 Tänavavalgustus

Tänavavalgustus lahenduse aluseks on Enefit AS poolt välja antud Tallinna välisvalgustuse

tehnilised tingimused detailplaneeringu koostamiseks nr 124, 10.09.2024.

Käesoleva detailplaneeringuga ei ehitata ümber Tallinna linnale kuuluvat tänavavalgustust ning

tänavalõikude valgustus on ette nähtud olemasolevate valgustite baasil.

Krundisisese välisvalgustuse lahendus ja võrgu ümberehitus lahendatakse hoonete

ehitusprojektides, mille käigus määratakse välisvalgustite täpsed asukohad.

Planeeritud kergliikluse ala valgustuse lahendus täpsustatakse projekteerimise staadiumis.

Käesolev lahendus on põhimõtteline. Konkreetsete objekti tänavavalgustuse projekti koostamine

toimub võrgu valdajalt taotletud tehniliste tingimuste alusel.

4.1.5 Sidevarustus

Objekti sidevarustuse planeerimisel on aluseks võetud Telia Eesti ASi

telekommunikatsioonialased tehnilised tingimused nr 39147055, 11.09.2024.

Detailplaneeringuga on ette nähtud sidekanalisatsioonisisestus igale planeeritavale objektile.

Planeeritava ala sidekanalisatsioon on ette nähtud ühendada Tammsaare tee ja Järve tänava ääres

paiknevaga sidekanalisatsiooniga. Planeeritava ärihoone alla jääv sidekanalisatsioon on ette nähtud

ehitada ümber uuel trassil. Krundil pos. nr 1 planeeritud sidekanalisatsioon ristub maa-aluse

parkimisega. Planeeringuga on ette nähtud paigaldada antud lõigul sidekanalisatsioon maa-aluse

parkimise lae konstruktsiooni sees, täpne lahendus antakse tööjoonistega.

Planeeritud sidekanalisatsiooni ümberpaigutamine toimub asjaõigusseaduse rakendamise seaduse

§ 15² lõike 4 kohaselt.

Sidekanalisatsiooni paigaldussügavus sõidutee all on min. 1,0 m, väljaspool sõiduteed 0,7 m.

Konkreetse objekti sidevarustuse tööjooniste koostamine toimub võrguvaldajatelt taotletud

tehniliste tingimuste alusel.

14

K-Projekt Aktsiaselts Töö nr 15003 10.10.2024 10:27

Tallinn, Kristiine LO Järve tn 34a kinnistu detailplaneering

4.1.6 Soojusvarustus

Tallinna Linnavolikogu 18. mai 2017 määrusega nr 9 kinnitatud lisa „Tallinna kaugküttepiirkonna

piirid, kaugküttevõrguga liitumise ja sellest eraldumise tingimused ja kord, kaugkütte üldised

kvaliteedinõuded ja võrguettevõtja arenduskohustus “järgi jääb planeeritud ala kaugkütte

piirkonda.

Kaugküte

Kaugkütte lahenduse aluseks on ASi Utilitas Tallinn 17.03.2017 väljastatud tehnilised tingimused

nr 21300-01-17/11.

Hetkel on Järve tn 34a kinnistu soojusvarustus lahendatud gaasiküttega. Olemasolevate hoonete

soojusvarustus gaasi baasil jääb muutmata.

Uuele hoonele on planeeritud liitumine kaugküttevõrguga.

Ühendatav soojuskoormus on 1,0 MW (täpsustada projekteerimise käigus).

Ühenduskoht kaugküttevõrguga: planeeritud hargnemissõlm tehniliselt võimalikus kohas

Tuisu tn 17 kinnistul paikneval eelisoleeritud soojustorustikul DN150 hargnemissõlme T4-5

läheduses. Otstarbekas ja tehniliselt võimalik ühenduskoht täpsustada projekteerimise käigus ja

kooskõlastada kõigi asjassepuutuvate omanikega.

Liitumispunkt kaugküttevõrguga paikneb hoones soojussõlmes.

Planeeritud soojustorustikud on ette nähtud ehitada maa-alustena eelisoleeritud II

isolatsiooniklassiga terastorudest, isolatsiooniklass täpsustatakse ehitusprojektis.

Soojusvarustus taastuvenergia allikate baasil

Järjest rohkem kasutatakse hoonete soojusvarustuseks kütusevabadest taastuvatest allikatest

muundatud soojusenergiat.

Üheks levinumaks praktikaks on maasoojuspumpade kasutamine. Tihedas linnakeskkonnas, kus

pole piisavalt ruumi horisontaalse kollektori paigaldamiseks, on valikuteks energiakaevu või

soojuspuuraugu rajamine. Eestis kasutatakse enam soojuspuurauke. Soojuspuuraugu eeliseks on

suurem kasutegur, ta on vastupidav, saab paigaldada väikestele kruntidele ning ei kahjusta

haljastust. Kuna maapinna all on temperatuur talvel kõrgem kui õhutemperatuur või temperatuur

maapinnast 1 m sügavusel, siis on tagatud ka parim soojuspumba kasutegur. Enamasti kasutatakse

suletud süsteemiga soojuspuurauke. Üha enam saavutab populaarsust suletud kontuuri

paigaldamine puuritud vaivundamentidesse.

Puurimissügavus otsustatakse peamiselt soojuskoormuse järgi. Tallinnas peab arvestama

võimalusega puurida 50 m sügavusele. Sõltuvalt soojuskoormusest ja lubatud puurimissügavusest

arvutatakse vajalik puuarukude arv.

Soojusvarustuse lõplik lahendus ja kütteliigi valik selgub peale projekteeritavate hoonete

soojakoormuste täpsustamist järgnevates projekteerimisstaadiumites, vastavalt sel hetkel

kehtivatele energiatõhususnõuetele.

4.1.7 Gaasivarustus

15

K-Projekt Aktsiaselts Töö nr 15003 10.10.2024 10:27

Tallinn, Kristiine LO Järve tn 34a kinnistu detailplaneering

Gaasivarustuse lahenduse aluseks on ASi Gaasivõrgud 24.04.2020 väljastatud tehnilised

tingimused nr PJ-1685/20.

Järve tn 34a, Tallinn kinnistu maagaasivarustamise aluseks on kehtiv maagaasi võrguteenuse

leping nr 011000766 sõlmitud EG Võrguteenus AS ja ESS Kinnisvara OÜ vahel, liitumispunktiga

A. H. Tammsaare tee poolsel kinnistupiiril.

Krundil pos 2 paikneb gaasikatel. Olemasolevate hoonete soojusvarustus gaasi baasil jääb

muutmata.

Planeeritud parkimismaja taga paiknev gaasitoru koos maakraaniga likvideeritakse.

Uuele hoonele (krunt pos 1) tehnoloogilisteks vajadusteks (köögiseadmed) on planeeritud

liitumispunkt De125x11,4 mm B-kategooria gaasitorustikult Tammsaare tee poolsel kinnistu piiril.

Täpne lahendus antakse ehitusprojektis.

5 KEHTIVAD JA PLANEERITUD KITSENDUSED

5.1 Kehtivad kitsendused

Ala lääneosale ulatub riigikaitselise ehitise piiranguvöönd (Rahumäe linnak).

Järve tn 34a kinnistu (planeeritud krundid pos 1 ja pos 2):

• Krundil pos 2 asub kultuuriministri 18.08.1997 määrusega nr 50 arhitektuurimälestiseks

tunnistatud endise Tondi sõjaväelinnaku staabihoone (reg nr 8655), mille kaitsevööndi

ulatuseks on kogu Järve tn 34a kinnistu (krundid pos 1 ja pos 2).

Olemasolevate tehnovõrkude- ja rajatiste teenindamiseks on isiklike kasutusõiguste või

servituutidega koormatud järgmised kinnistud

Krunt pos 1 ja 2:

• Tasuta ja tähtajatu isiklik kasutusõigus tehnovõrgu või rajatise seadmiseks AS Eesti Telekom

(registrikood 10234957), kehtiv ärinimi Telia Eesti AS kasuks.

5.2 Planeeritud kitsendused

5.2.1 Juurdepääsuservituutide, isikliku kasutusõiguse ja avaliku kasutuse vajadus

Servituudiga koormatava kinnistu täpne asukoht ja ulatus määratakse ehitusprojektis.

Juurdepääsuservituutide vajadus vt põhijoonis DP-2.

Pos 1:

• Isikliku kasutusõiguse ala Tallinna linna kasuks kergliiklusteel laiusega 3 m, ca 258 m2

suurusel alal.

• Isikliku kasutusõiguse ala parkimiskohtade rajamiseks, hooldamiseks ja kasutamiseks krunt

pos 2 kasuks.

Pos 2:

• Isikliku kasutusõiguse ala Tallinna linna kasuks kergliiklusteel laiusega 3 m, ca 213 m2

suurusel alal;

• Teeservituut juurdepääsuks maapealsesse ja maa-alusesse parklasse, krundi pos 1 kasuks.

16

K-Projekt Aktsiaselts Töö nr 15003 10.10.2024 10:27

Tallinn, Kristiine LO Järve tn 34a kinnistu detailplaneering

A. H. Tammsaare tee 47 kinnistu:

• Isikliku kasutusõiguse ala Tallinna linna kasuks kergliiklusteel laiusega 3 m, ca 10 m2 suurusel

alal.

17

K-Projekt Aktsiaselts Töö nr 15003 10.10.2024 10:27

Tallinn, Kristiine LO Järve tn 34a kinnistu detailplaneering

Kavandatud vaatekoridorid

Pos 1 ja pos 2:

Muinsuskaitse eritingimustes on määratud kaitsealuse staabihoone vaadeldavuse tagamiseks

olulised vaatekoridorid ja -sektorid A. H. Tammsaare teelt (vt ka DP-2 Põhijoonis). Vaatekoridor

on määratud A.H.Tammsaare tee jalakäijate tunneli sisepääsu juurest staabihoone keskrisaliidile.

Vaatesektorid on määratud Sõjakooli bussipeatuse juurest algava kõnnitee nurgalt ning

staabihooneni kulgeva kõnnitee keskelt staabihoone esifassaadi poole. Uushoonestuse

kavandamisel on vaatekoridoride ja -sektoritega arvestatud.

5.2.2 Kavandatud kitsendused tehnovõrkude ehitamiseks ja kasutamiseks

Detailplaneeringus on tehtud ettepanekud kruntide kasutamist kitsendavate servituutide

seadmiseks. Servituudid on vaja seada olemasolevate tehnovõrkude kasutamise ja hooldamise

tagamiseks ning kavandatud tehnovõrkude paigaldamiseks ning kasutamiseks.

Olemasolevate ja kavandatud tehnovõrkude ja -rajatiste, mille ehitamiseks ja kasutamiseks on vaja

servituudid seada võrgu valdaja kasuks kui loetelus ei ole märgitud teisiti:

Krunt pos 1:

• Planeeritud sidekanalisatsioon, koridori laiusega 1 m teljest mõlemale poole;

• Planeeritud soojustorustik, 2 m isolatsiooni välispinnast mõlemale poole;

• Planeeritud vee- ja kanalisatsioonitoru, koridori laiusega 4 m;

• Planeeritud sademevee kanalisatsioonitorustik, koridori laiusega 4-6 m, krundi pos 2 kasuks.

• Planeeritud tänavavalgustuse kaabli rajamiseks ja hooldamiseks 1 m teljest mõlemale poole,

võrgu valdaja kasuks

Krunt pos 2:

• Planeeritud sidekanalisatsioon, koridori laiusega 2 m.

• Planeeritud madalpinge ja keskpinge kaablikoridor 1 m äärmistest kaablitest mõlemale poole;

• Planeeritud soojustorustik, 2 m isolatsiooni välispinnast mõlemale poole;

• Planeeritud madalpinge kaablikoridor, 1 m äärmistest kaablitest mõlemale poole, krundi pos 1

kasuks;

• Planeeritud veetorustik, koridor laiusega 4 m, krundi pos 1 kasuks;

• Planeeritud tuletõrjeveemahuti rajamiseks ja hooldamiseks, krundi pos 1 kasuks.

• Planeeritud tänavavalgustuse kaabli rajamiseks ja hooldamiseks 1 m teljest mõlemale poole,

võrgu valdaja kasuks

Järve tänav T2:

• Planeeritud soojustorustik, 2 m isolatsiooni välispinnast mõlemale poole.

• Planeeritud veetorustik, koridor laiusega 4 m.

• Planeeritud tänavavalgustuse kaabli rajamiseks ja hooldamiseks 1 m teljest mõlemale poole,

võrgu valdaja kasuks

Tuisu tänav T2:

• Planeeritud soojustorustik, 2 m isolatsiooni välispinnast mõlemale poole.

Järve tn 48:

18

K-Projekt Aktsiaselts Töö nr 15003 10.10.2024 10:27

Tallinn, Kristiine LO Järve tn 34a kinnistu detailplaneering

• Planeeritud soojustorustik, 2 m isolatsiooni välispinnast mõlemale poole.

Tuisu tn 17:

• Planeeritud soojustorustik, 2 m isolatsiooni välispinnast mõlemale poole.

Järve tn 40b:

• Planeeritud tänavavalgustuse kaabli rajamiseks ja hooldamiseks 1 m teljest mõlemale poole,

võrgu valdaja kasuks

•

19

K-Projekt Aktsiaselts Töö nr 15003 10.10.2024 10:27

Tallinn, Kristiine LO Järve tn 34a kinnistu detailplaneering

6 NÕUDED EHITUSPROJEKTI KOOSTAMISEKS JA EHITAMISEKS

Tallinna linnal on õigus tunnistada detailplaneering kehtetuks või keelduda detailplaneeringualal

uute ehituslubade andmisest, kui detailplaneeringust huvitatud isik ei ole Tallinna linna ja

huvitatud isiku vahel planeerimisseaduse § 131 lõike 2 alusel sõlmitud halduslepinguga võetud

kohustusi lepingus määratud tähtajaks täitnud. Nimetatud tingimus kehtib ka isikute suhtes, kes

omandavad detailplaneeringu alal asuva kinnisasja pärast detailplaneeringu kehtestamist.

6.1 Hoonete olulisemad arhitektuurinõuded

Krunt pos 1 (aadressi ettepanek A. H. Tammsaare tee 45):

• Ärihoone projekteerimiseks tuleb korraldada arhitektuurivõistlus, mis tuleb läbi viia koostöös

Tallinna Linnaplaneerimise Ametiga;

• hoone kavandada astmeliselt tõusvana loodenurga või A.H.Tammsaare tee 47 krundi suunas,

liigendatult mahtudega nii, et staabihoonele jääks võimalikult segamatu vaade;

• astmeliselt tõusva hoone maksimumkõrgus kavandada ärikeskusega ühekõrgusena, hoone võib

sama kõrguse piires olla kuni 10-korruseline abs kõrgus 66.84 (EH2000 süsteemis);

• hoone esimesele korrusele projekteerida eraldi sissepääsudega teenindus- ja äriruumid;

• pöörata tähelepanu hoone esimese korruse aktiveerimisele tänavatasandil.

Muinsuskaitse eritingimustest tulenevad nõuded (vt Lisa 4.1):

• Hoone arhitektuurikeele osas ettekirjutusi ei esitata. Lähtuda tuleb dünaamiliselt arenenud

ajaloolisest keskkonnast ning väljakujunenud hoonestusmastaabist;

• hoonestamisel tuleb kasutada naturaalseid ehitusmaterjale nagu klaas, kivi, puit jm;

• hoone kavandamisel tuleb tagada mälestise vaadeldavus olulistelt vaatesuundadelt

A. H. Tammsaare teelt (vt DP-2 Põhijoonis);

• arvestada ehituskeelualaga staabihoone peafassaadi kesktelje mõttelisest pikendusest

A. H. Tammsaare tee suunas kuni krundi parempoolse piirini;

• hoone on lubatud kavandada Tammsaare Ärikeskusega (A. H. Tammsaare tee 47) külgnevale

krundiosale staabihoone ette ja mitte kaugemale kui staabihoone läänepoolse eenduva osa ehk

risaliidi kesktelje mõtteline pikendus Tammsaare tee suunas.

• hoone peab mõjuma tugeva kujundina, et eristuda mälestisest ning samas kinnistu arhitektuuri

väärtustada;

• Parkimise lahendamise korral parkimismajas kujundada staabihoonet ümbritsev ala

haljastatud ja jalakäijatele meeldivaks linnaruumi osaks (sh jalgrattaparkla).

• Lahendada ka krundi välisruumi kujundus.

Krunt pos 2 (aadressi ettepanek A. H. Tammsaare tee 43 // Järve tn 34a):

• Parkimismaja projekteerida kuni 2-korruseline abs kõrgusega 43.60m (EH2000 süsteemis);

• parkimismaja projekteerimisel ning olemasoleva laohoone rekonstrueerimisel tuleb arvestada,

et hooned ei tohi domineerida mälestise üle, vaid peavad jääma pigem taustaks. Kasutada tuleb

analoogselt olemasolevale büroohoonele naturaalseid ehitusmaterjale;

• parkimise lahendamise korral parkimismajas kujundada büroohoonet ümbritsev ala haljastatud

ja jalakäijatele meeldivaks linnaruumi osaks (sh jalgrattaparklad).

• Staabihoone vaadeldavuse tagamiseks, peab maa-aluse parkla ehitamisel säilitama olemasoleva

maapinna põhimõttelise reljeefi. Maapinna kõrgused täpsustatakse ehitusprojektis.

Muinsuskaitse eritingimustest tulenevad nõuded (vt Lisa 4.1):

20

K-Projekt Aktsiaselts Töö nr 15003 10.10.2024 10:27

Tallinn, Kristiine LO Järve tn 34a kinnistu detailplaneering

• Olemasolev staabihoone tuleb säilitada olemasolevas mahus, juurdeehitusi ega kinniseid

ühendusi kavandatavate naaberhoonetega ei ole lubatud rajada;

6.2 Rajatiste ehitus- ja kujundusnõuded

• Uute hoonete ja rajatiste projekteerimisel, kus kasutatakse erinevaid valgustussüsteeme

(tänavavalgustus, ärihoonele paigaldatavad valgusallikad jms), tuleb arvestada elamutes

võimaliku valgusreostusega ja rakendada leevendavaid meetmeid. Vältida valgustussüsteemide

paigaldamist elamute poolsele alale.

• Piirdeaedu mitte kavandada krundile pos 1 ja 2 A. H. Tammsaare tee äärde ja

A. H. Tammsaare tee 47 kinnistu poole.

• Säilitada või kavandada uued piirdeaiad krundi pos 2 ida ja lõunaserva elamukruntide äärde.

Piirete kavandamisel Järve miljööalal paiknevate elamukruntide piirile tuleb lähtuda naabruses

väljakujunenud piirete kõrgusest. Üldjuhul tuleb piirded kavandada puidust või

metallvarbadest ning kõrgusega 1,2–1,5 m. Piirded peavad moodustama naaberkruntide piirete

või hoonetega katkematu joone.

• Krundil pos 2 paiknev alajaam säilitada, vajadusel rekonstrueerida.

6.3 Haljastuse projekteerimise, rajamise ja hoolduse nõuded

Planeeringualale on koostatud Järve tn 34a kinnistu puittaimede haljastuslik hinnang (vt Lisa 4.4).

Nõuded haljastuse projekteerimiseks, rajamiseks ja hoolduseks:

• Soovitatav säilitada võimalikult palju väärtuslikku ja olulist haljastust.

• Täiendavat kõrghaljastust kavandada ala lõunaossa varjamaks vaadet parkimismajale

naaberkinnistutelt. Uushaljastusena sobivad miljöösse näiteks männi liigid ja künnapuu ning

madalhaljastusena dekoratiivpõõsad.

• Madalhaljastust kavandada kõnnitee äärde ja säilitatava kaitsealuse hoone ette.

• Istikud ja istutustööd peavad vastama standardi EVS 843 „Linnatänavad”, EVS 939

„Puittaimed haljastuses.“ osa 1-4 ja Tallinna Linnavalitsuse 28.09.2011 määruse nr 112

„Avalikule alale puude istutamise kord“ nõuetele.

• Ala on sobilik täiendada miljöösse sobilike mändidega, samuti võib kasutada künnapuud.

Madalhaljastusest sobivad antud miljöösse paljud dekoratiivpõõsad, näiteks enelad, forsüütiad,

hortensiad, kasutada võib mägimändi, elupuude sorte, varjulisemates kohtades värd-jugapuud.

• Ehituse käigus tuleb tagada säilitatavatele puudele igakülgne kaitse.

• Tehnovõrkude kaitsevööndite läheduse tõttu tuleb puude istutamisel arvestada juurte

tõkestamise meetmetega (juuretõkkekangas).

• Puudel ja põõsastel tuleb teostada hoolduslõikus, eemaldades kuivanud oksad ja oksatüükad.

• Jälgida IV klassi hinnatud puude tervislikku seisukorda. Kui võras hakkab kuivamist juurde

tekkima, siis kaaluda puude likvideerimist.

• Eemaldada puu nr 6, et anda kasvuruumi lähedal kasvavale suurelehisele pärnale, mille võra on

kasvamas künnapuu võrasse.

• Asendusistutus, mida ei ole võimalik teha planeeringualal, rajatakse linnaosavalitsuse või

Tallinna Keskkonna- ja Kommunaalameti poolt määratud kohta.

• Ehitusprojekti koosseisus esitada väliruumi, sh haljastuse projekti, projekteerimistöödesse

kaasata maastikuarhitekt

21

K-Projekt Aktsiaselts Töö nr 15003 10.10.2024 10:27

Tallinn, Kristiine LO Järve tn 34a kinnistu detailplaneering

6.4 Täiendavate uuringute vajadus

• Teede ehitusprojektile on vajalik koostada liiklusohutuse audit.

• Krundil pos 2 paiknev kultuurimälestiseks tunnistatud endise Tondi sõjaväelinnaku

staabihoone tuleb säilitada olemasoleval kujul. Hoone restaureerimiseks on eelnevalt vaja

koostada muinsuskaitse eritingimused.

• Ehitusprojektis teostada ehitus- ja hüdrogeoloogiline uuring, mille käigus selgitada välja

põhjavee tase ja pinnaste filtratsiooniomadused.

• Soojuspuuraukude rajamisel tuleb teostada uuring põhjaveele ja põhjavee varudele kahjulike

mõjude vältimise kavandamiseks.

6.5 Täiendavate kooskõlastuste vajadus

• Teede ehitusprojektid kooskõlastada Tallinna Transpordiametiga

• Olemasolevate hoonete rekonstrueerimisprojektid ja uute hoonete ehitusprojektid

kooskõlastada Tallinna Keskkonna- ja Kommunaalametiga.

6.6 Muud nõuded ehitusprojektide koostamiseks ja ehitamiseks

6.6.1 Liikluskorralduse alased nõuded

• Avalik juurdepääs kruntidele pos 1 ja 2 projekteerida A. H. Tammsaare teelt.

• A. H. Tammsaare tee juurdepääsuristmikuga seotud liikluskorralduse lahendus tuleb välja

töötada ehitusprojektis, et arvestada kõiki ehitustehnilisi ja liikluskorralduslikke nüansse.

• A. H. Tammsaare teel tuleb kinnistult väljasõidul nähtavuskolmnurga ulatuses nähtavust piirav

nõlv likvideerida ja tugimüüri nihutada kinnistu piiri poole.

• Pandus projekteerida lähtuvalt EVS 843 „Linnatänavad“ nõuetele: hooneväline panduse

pikikalle maksimaalselt 10% ja hoones maksimaalselt 12%.

• Parklate ja kergliiklusteede ristumiskohtades tagada hea nähtavus ning jalakäijate turvalisus.

• Projekteerida jalgrataste parkimis- ja hoiukohad vastavalt Eesti Standardile EVS 843

„Linnatänavad“ ja Tallinna rattastrateegiale 2018-2028.

• Jalakäigualadele projekteerida katendina kivisillutis. Katendite lahendus peab kokku sobima ja

jätkama kõrval olevatele aladele varem projekteeritud või ehitatud katendite lahendust.

• Projekteerida vaegnägijaid arvestav lahendus.

• Järve tänavalt kergliiklustee kavandamisel läbi Järve tn 40b on juurdepääsuks Järve tn 40a

kinnistule, seega on Järve tänavalt kergliiklustee algus segakasutusala ja õueala.

• Kergliiklustee valgustuspostid tohi asuda kergliiklustee vabas liikumisruumis.

• Kergliiklusteel liiguvad ka jalgratturid jm, siis konfliktalal, hoonesse pääsude ees tagada

hajumisruum (vajadusel ka, eelkõige kergliiklusteega piirneval lõigul, 1.korruse ulatuses

tagasiaste vm).

• Ehitusprojekti koostamisel täpsustada lõplik liikluskorraldus ja fooride paigaldamise vajadus.

6.6.2 Keskkonnaalased nõuded

Jäätmehooldus:

• Planeeringu ala lõunapiiril olev prügi mahapaneku paik tuleb likvideerida.

22

K-Projekt Aktsiaselts Töö nr 15003 10.10.2024 10:27

Tallinn, Kristiine LO Järve tn 34a kinnistu detailplaneering

• Jäätmete käitlemisel tuleb lähtuda jäätmeseadusest ja Tallinna jäätmehoolduseeskirjast.

Vastavalt jäätmeseadusele tuleb jäätmete kogumisel ja hoidmisel jäätmed nende tekkekohas

paigutada liikide kaupa eraldi mahutitesse või selleks ettenähtud kohtadesse. Ohtlikud jäätmed

koguda kinnistesse vastavatesse konteineritesse.

• Ehitamisel tekkivate jäätmete käitlemiseks peab omama jäätmeluba või tuleb sõlmida prügiveo

leping vastavat litsentsi omava firmaga.

• Krundile pos 1 planeeritud ärihoone jäätmehoidla asukoht projekteerida hoonesse.

• Krundil pos 2 projekteerida olemasolevate hoonete jäätmete kogumise koht krundile hoonetest

väljapoole või säilitada olemasolevas asukohas. Hoonetest väljapoole jäävatele mahutitele võib

projekteerida eraldiseisva jäätmemaja, katusealuse või aediku.

Ehitusprojektis anda ülevaade ehituse ja lammutuse käigus tekkinud jäätmete liigiti

kogumisest. Ehitus- ja lammutusjäätmed tuleb koguda liigiti vastavalt tähistatud

jäätmemahutitesse nende tekkekohal või selle jaoks spetsiaalselt eraldatud alale, lähtudes

jäätmete korduskasutuse, ringlussevõtu või taaskasutuse võimalustest.

Müra:

Soovitused, mille täitmisel on võimalik tagada head akustilised tingimused ärihoones:

• Hoone välispiirded projekteerida nii, et oleks tagatud Eesti standardi EVS 842:2003 „Ehitiste

heliisolatsiooninõuded. Kaitse müra eest“ kohane heliisolatsioon siseruumides.

• Ehitustehniliste võtetega tagada müra normtasemetele vastavus hoones sees vastavalt

sotsiaalministri 04.03.2002 määruses nr 42 „Müra normtasemed elu- ja puhkealal, elamutes

ning ühiskasutusega hoonetes ja mürataseme mõõtmise meetodid” kehtestatud normtasemetele.

• Bürooruumide ja nendega võrdsustatud tööruumide (administratiivruumid) rajamisel

Ld 71-75 dB müratsooni (skeemil punasega) on välispiirde ühisisolatsiooni nõue R´tr,s,w+Ctr

minimaalselt 40 dB.

• Bürooruumide ja nendega võrdsustatud tööruumide (administratiivruumid) rajamisel Ld 66-

70 dB (skeemil oranžiga) müratsooni on välispiirde ühisisolatsiooni nõue R´tr,s,w+Ctr

minimaalselt 35 dB (soovitatav rakendada ka hoone teistel ehk madalama müratasemega

külgedel).

• Kui aken moodustab ≥50% välispiirde pinnast, võetakse akna nõutava heliisolatsiooni

suuruseks välispiirde õhumüra isolatsiooni indeks.

Pinnasereostus:

• Visuaalsel vaatlusel ei tuvastatud pinnasereostust. Kaevetööde teostamisel tuleb jälgida

pinnase seisundit. Juhul kui tekib kahtlus pinnase reostatusest, tuleb määrata võimaliku

pinnasereostuse maht ja ulatus.

• Reostunud pinnase esinemise korral tuleb see eemaldada ning anda utiliseerimiseks vastavat

jäätmeluba ja jäätmekäitluslitsentsi omavale ettevõttele. Jääkreostuse kõrvaldamisel tuleb

pärast reostunud pinnase eemaldamist ja enne uue pinnase asendamist, viimase reostuse

vältimiseks, pumbata kaevisest välja ka reostunud põhja(pinnase)vesi.

Radoon:

• Ehitusprojekti koostamisel hinnata vajalikke radoonikaitse meetmeid juhindudes Eesti

standardist EVS 840 „Juhised radoonikaitse meetmete kasutamiseks uutes ja

olemasolevates hoonetes“. Radoonikaitse meetmete mitterakendamisel viia läbi

radooniohutust tõestavad mõõtmised.

Tamponeeritud puurkaevud:

23

K-Projekt Aktsiaselts Töö nr 15003 10.10.2024 10:27

Tallinn, Kristiine LO Järve tn 34a kinnistu detailplaneering

• Enne ehitustegevuse alustamist tuleb eeldatavad tamponeeritud puurkaevude asukohad

märgistada, et vältida nende vigastamist ehitustööde käigus.

• Puurkaevude juures kaevetööde tegemisel tuleb lähtuda ettevaatlikkuse printsiibist.

• Kuna puuduvad puurkaevude likvideerimise aktid ja tamponeerimist kirjeldav

dokumentatsioon, siis on soovitav lisada ehitusprojekti seletuskirja peatükk, mis käsitleb

võimalike tamponeeritud puurkaevude asukohti ning sellest johtuvaid tingimusi

ehitustegevusele.

• Hoonestusala piirile jääva puurkaevu osas tuleb koostada ehitusprojektis eraldi kirjeldus, et

oleks tagatud tamponeeritud puurkaevu konstruktsiooni püsivus.

Vertikaalplaneerimine:

• Vertikaalplaneerimisega vältida täiendava sademevee valgumine naaberkinnistutele.

• Krundil näha ette maksimaalne sademevee kinnistusisene käitlemine (immutamine pinnasesse,

kasutamine kastmiseks vms). Kasutada säästlikke sademevee immutamise lahendusi, nt lohud

või nõvad maapinnas.

• Kõvakattega krundiosal koguda sademevesi restkaevudesse ning juhtida edasi

sademeveekanalisatsiooni.

• Nii vertikaalplaneerimise kui ka sademevee ärajuhtimise lahendus täpsustatakse hoonete ja

välisruumi ehitusprojektis.

6.6.3 Tuleohutusnõuded

• Päästemeeskonnale tagada päästetööde tegemiseks ja tulekahju kustutamiseks juurdepääs

ettenähtud päästevahenditega vastavalt Eesti standardile EVS 812-7 „Ehitisele esitatavad

tuleohutusnõuded.

• Tule leviku takistamiseks projekteerida hooned TP-1 tuleohutusklassile vastavad, v.a

planeeritud parkimismaja. Madalama tulepüsivusklassi rakendamine on võimalik juhul kui

detailplaneeringu elluviimisel ei realiseerita maksimaalset ehitusõigust või kui konstruktiivne

lahendus ja kujad võimaldavad madalamat tulepüsivusklassi.

• Tuletõrjehüdrandid ehitatakse välja vastavalt EVS 812 osa 6-le.

• Tagada päästetehnikaga juurdepääs hoonetele igast küljest või vähemalt 2

evakuatsiooniväljapääsu.

6.6.4 Kuritegevuse riske vähendavad abinõud

Kuritegevuse riskide vähendamiseks rakendada Eesti Standardis EVS 809-1:2002 „Kuritegevuse

ennetamine. Linnaplaneerimine ja arhitektuur. Osa 1: Linnaplaneerimine“ toodud soovitusi:

• Vandalismiaktide ja sissemurdmiste riski vähendamiseks tuleb hoonele projekteerida

vastupidavad uksed, aknad ja klaasid.

• Vandalismiaktide ja varguste ennetamiseks kavandada õuealadele vastupidavast materjalist

ning kindlalt kinnitatud inventar (pingid, prügikastid jne). Samas peaksid need materjalid

olema atraktiivsed – eesmärgiks on atraktiivsus ja ennetusstrateegia.

• Sissepääsude juures kasutada video- või mehitatud valvet. Jälgitavus vähendab kuriteohirmu.

• Turvalisuse suurendamiseks tuleb jalakäijate alale projekteerida piisav valgustus.

6.6.5 Nõuded ehitusprojektide koostamiseks ja ehitamiseks tehnovõrkude osas

24

K-Projekt Aktsiaselts Töö nr 15003 10.10.2024 10:27

Tallinn, Kristiine LO Järve tn 34a kinnistu detailplaneering

Tehnovõrkude projekteerimiseks tuleb võrguvaldajatelt taotleda tehnilised tingimused.

Alad, mille ulatuses on vaja seada servituut tehnovõrkude rajamiseks ja kasutamiseks on

detailplaneeringu joonistel tähistatud. Notariaalsed lepingud servituutide seadmiseks tuleb sõlmida

enne tehnovõrkude ehitamist.

Tänavavalgustuspostid jm liikluskorraldusvahendite postid ei tohi asuda ratta- ja jalgteede vabas

liikumisruumis.

Veevarustus ja kanalisatsioon:

• Parkimiskorrustel formeeruv vesi juhtida pärast lokaalset puhastamist reoveekanalisatsiooni.

• Veevarustuse ning reovee ja sademevee ärajuhtimise lahendused (sh kinnistuväliste vee- ja

kanalisatsiooni ühistorustike väljaehitamise mahud, torustike kõrgusmärgid ühendus- ja

ümberühendussõlmedes, liitumispunktide asukohad) tuleb täpsustada ehitusprojekti

koostamisel.

• Ehitusprojekti koostamiseks taotleda AKTSIASELTS-ilt TALLINNA VESI tehnilised

tingimused.

• Veetoru projekteerimisel ja ehitamisel Järve tn tuleb seda teha koostöös Keskkonna- ja

Kommunaalametiga ning teostada samaaegselt Järve tn tänavaruumi uuendamisega ja

lahkvoolse kanalisatsiooni ehitamisega.

Elektrivarustus:

• Tööjoonised kooskõlastada täiendavalt võrguvaldajaga.

• Tööjooniste staadiumiks taotleda uued tehnilised tingimused täpsustatud koormustega.

Tänavavalgustus:

• Valgustite värvustemperatuur peab olema 3000K, ülekäiguradadel peab olema min. 5000K.

Tänavavalgustite kaitseaste peab olema vähemalt IP66, vandaalikindlus vastavalt valgusti

paigalduskõrgusele: 6 meetrit ja kõrgem - IK07 ja kuni 6 meetrit - IK08.

• Valgustuse paigutusel arvestada läheduses paiknevate elamualadega ning vältida nende

ülemäärast valgustamist. Vajadusel kavandada leevendavaid meetmeid.

• Tänavavalgustus tuleb lahendada eraldi projektiga.

• Põhi- või tööprojekti jaoks taotleda uued tehnilised tingimused.

• Tööjoonised kooskõlastada täiendavalt võrguvaldajaga.

• Tänavavalgustuspostid ei tohi asuda kergliiklustee vabas liikumisruumis

Välisvalgustus:

• Valgustuse paigutusel arvestada läheduses paiknevate elamualadega ning vältida nende

ülemäärast valgustamist. Vajadusel kavandada leevendavaid meetmeid.

• Põhi- või tööprojekti jaoks taodelda uued tehnilised tingimused.

• Tööjoonised kooskõlastada täiendavalt.

• Välisvalgustus lahendada ehitusprojektiga.

Sidevarustus:

• Tööde teostamisel tuleb lähtuda sideehitise kaitsevööndis tegutsemise Eeskirjast.

• Tööde teostamiseks planeeritud piirkonnas on vaja täiendavalt esitada tööjoonised. Põhiprojekt

koos tehnovõrkude tehnilise lahendusega enne järgmisi menetlusetappe esitada läbivaatuseks

ja kooskõlastamiseks Telia Ehitajate portaalis.

• Tegevuse jätkamiseks on vajalik tellida Telia täiendavad tehnilised tingimused.

• Ehitatavad sideehitised on võimalik ühendada Telia üldkasutatava sidevõrguga.

25

K-Projekt Aktsiaselts Töö nr 15003 10.10.2024 10:27

Tallinn, Kristiine LO Järve tn 34a kinnistu detailplaneering

• Kinnisasjal, katastritunnus 78407:702:0150 on sõlmitud Telia kasuks tähtajatu ja tasuta

servituudileping, mille alusel olemas olev sidekanalisatsioon seal paikneb. Sidekanalisatsiooni

ümberpaigutamisel (kaasa arvatud parkla lae sisse) tuleb sõlmida antud lepingu muudatus

servituudiala plaani asendamiseks uuega. Juhul, kui Telia sideehitise ümberehitamine on

tehniliselt võimalik, kannab AÕS §158 lg5 ja AÕSRS §152 lg4 kohaselt kõik sideehitiste

ümberehitamisega seotud kulud tööde teostaja või asjast huvitatud isik, k.a. sideehitise uues

asukohas maakasutamise seadustamisega seotud kulud. Telia poolt volitatud isikute nimekiri

maakasutuse seadustamiseks lisatakse ümberehitamise lepingule (kolmepoolsele

kokkuleppele).

• Asendusrajatise lepingud ning parkla lae sisse ehitatava sidekanali trassi ehitustehniline pool

lepitakse kokku tööprojekti käigus.

• Enne Telia sideehitise ümberehitamist peab ümberpaigaldusest huvitatud isik sõlmima Teliaga

sideehitise ümberehitamise lepingu (kolmepoolse kokkuleppe), mille osapoolteks on

ümberpaigaldusest huvitatud isik, tööde teostaja ja Telia. Lepingu sõlmimiseks võtta ühendust

Telia volitatud esindajaga: [email protected].

• Telia sideehitiste kaitsevööndis tegevuste planeerimisel ja ehitiste projekteerimisel tagada

sideehitise ohutus ja säilimine vastavalt EhS §70 ja §78 nõuetele.

• Tööde teostamisel sideehitise kaitsevööndis lähtuda EhS ptk 8 ja ptk 9 esitatud nõuetest, MTM

määrusest nr 73 (25.06.2015) Ehitise kaitsevööndi ulatus, kaitsevööndis tegutsemise kord ja

kaitsevööndi tähistusele esitatavad nõuded, kohaldatavatest standarditest ning sideehitise

omaniku juhenditest ja nõuetest.

• Sideehitise kaitsevööndis on sideehitise omaniku loata keelatud igasugune tegevus, mis võib

ohustada sideehitist. Tegutsemisluba taotleda hiljemalt 5 tööpäeva enne planeeritud tegevuste

algust ja soovitud väljakutse aega Telia Ehitajate portaalis.

Soojusvarustus:

• Järgmises projekteerimisetapis vajadusel täiendada soojustorustiku kulgemisjoont viisil, et

oleks tagatud standardiga EVS-EN13941 lubatud piiridesse jäävad torustiku paigalduspinged

ja –pikkused.

• Üksikute objektide soojusvarustuse projekteerimiseks on vaja taotleda UTL konkreetsed

tehnilised tingimused.

• Perspektiivis (olemasolevate gaaskütteseadmete amortiseerumisel) on võimalik ka Järve 34a

kinnistul hetkel olemasoleva hoone (Tondi sõjaväelinnaku staabihoone) soojusvarustus

lahendada kaugkütte baasil, projekteerides haruühenduse detailplaneeringuga kinnistule

kavandatavalt soojustorustikult.

• Kaugküttetorustiku projekteerimisel ja ehitamisel Järve tn tuleb seda teha koostöös

Keskkonna- ja Kommunaalametiga ning teostada samaaegselt Järve tn tänavaruumi

uuendamisega ja lahkvoolse kanalisatsiooni ehitamisega.

Gaasivarustus:

• Kinnistul olevad gaasitrassid on kinnistu omaniku omad. Projekt kooskõlastada kinnistu

omanikuga.

• Ehitusprojektid kooskõlastada võrguvaldajaga.

• Gaasitorustike ehitamise tööprojektide koostamiseks vajalikud tehnilised lähteandmed

väljastab võrguvaldaja kehtestatud detailplaneeringu, tellija liitumise avalduse ja eelnevalt

sõlmitava maagaasi võrguteenuse lepingu alusel.

26

K-Projekt Aktsiaselts Töö nr 15003 10.10.2024 10:27

Tallinn, Kristiine LO Järve tn 34a kinnistu detailplaneering

7 KAVANDATU VASTAVUS PLANEERITUD ALA RUUMILISE ARENGU

EESMÄRKIDELE JA LÄHTEDOKUMENTIDELE

7.1 Vastavus ruumilise arengu eesmärkidele

• Tugeva kujundina mõjuva atraktiivse ärihoone projekteerimiseks on määratud nõue läbi viia

arhitektuurivõistlus.

• Kaugvaadete säilitamiseks mälestisele on hoonestusala kavandatud väljapoole muinsuskaitse

eritingimustes määratud vaatekoridore.

• Ohutu väljasõidu tagamiseks A. H. Tammsaare teele on kavandatud täiendav kiirendusrada.

• Jalakäijate ja jalgratturitele on kavandatud avalikult kasutatav kergliiklustee Järve tn 40b

kinnistust A. H. Tammsaare tee ääres oleva bussipeatuseni ning jalakäijate tunnelini.

7.2 Kavandatu mõju lähipiirkonna linnakeskkonnale ja selle arenguvõimalustele,

avalikele huvidele ja väärtustele

• Piirkonda lisandub uus kõrgetasemeelise arhitektuuriga büroohoone, mis moodustab sujuva

ülemineku kaasaegse ärihoone ja mälestise vahel, rikastades ühtlasi vaateid hoonetefrondile

A. H. Tammsaare teelt.

• Piirkonda lisandub täiendavaid töökohti, mis annab võimaluse piirkonna elanikele leida

töökoht kodule lähemal.

• Läbi kruntide kavandatud avalik kergliiklustee lühendab Järve tänava piirkonna ja A. H.

Tammsaare tee ääres olevate bussipeatuste ning jalakäijate tunneli vahelist teekonda.

• Kavandatud juurdepääsu lahendus tagab lisanduva autode hulga sujuva liitumise A. H.

Tammsaare tee liiklusvooga.

7.3 Vastavus Kristiine linnaosa üldplaneeringule

Kristiine linnaosa üldplaneeringu kohaselt asub planeeringuala segahoonestusalal, kuhu võib

kavandada elamuid, nende naabrusesse sobivaid äri- ja ühiskondlikke hooneid jm linnalikku

elukeskkonda teenindavaid funktsioone. A. H. Tammsaare tee äärne ala on üldplaneeringus

määratud magistraaltänava äärseks ärivööndiks, kuhu võib kavandada põhiliselt ärifunktsioonilisi

hooneid nagu kaubandus-, teenindus-, toitlustusettevõtteid, mitmefunktsioonilisi büroohooneid jm

magistraaltänavate äärde linnaehituslikult kohaseid ehitisi. Ärivööndi laiuseks loetakse tinglikult

50 m, kuid täpne ulatus määratakse detailplaneeringus. Planeeringu lahenduses on määratud kogu

detailplaneeringu ala ärivööndisse.

Numbriliste näitajate võrdlus: Kristiine linnaosa üldplaneering Kavandatud

Maksimaalne ehitise

kõrgus

A. H. Tammsaare tee lõunakülje

(Rahumäe teest idas) suurim

hoonestuskõrgus määratakse

lähipiirkonnale iseloomulikust

suurimast hoonestuskõrgusest

lähtuvalt.

Vastavalt olemasoleva Tammsaare

Ärikeskuse (A. H. Tammsaare tee 47)

kõrgusele (abs 66.84 m).

Kasutusotstarve Alale võib kavandada põhiliselt

ärifunktsiooniga hooneid, nagu

kaubandus-, teenindus- ja

toitlustusettevõtteid,

Kavandatud on äriotstarve.

27

K-Projekt Aktsiaselts Töö nr 15003 10.10.2024 10:27

Tallinn, Kristiine LO Järve tn 34a kinnistu detailplaneering

mitmefunktsioonilisi büroohooneid jm

magistraaltänavate äärde

linnaehituslikult kohaseid ehitisi.

Hoonestustihedus A. H. Tammsaare tee lõunakülje

(Tondi Selveri vastas Rahumäe teest

idas) suurim hoonestustihedus 2,0.

Kavandatud kruntide keskmine

hoonestustihedus on 1,2 (pos 12,0 ja

pos 2 0,7).

Haljastuse osakaal Üldjuhul 15%. Selle hulka ei kuulu

katuse- ja garaažipealne jm

maapinnaga ühendamata haljastus.

20%

Detailplaneeringu lahendus vastab Kristiine linnaosa üldplaneeringu tingimustele (vt ptk 3.2).

7.4 Kehtiva detailplaneeringu kehtetuks muutumine

Planeeritud alal kehtib Tallinna Linnavolikogu 23.03.2000 otsusega nr 102 kehtestatud „Tondi

tn 51-57 endise sõjaväelinnaku maa-ala detailplaneering“ (DP002030), milles on planeeritud alale

määratud ehitusõigus seitsme kuni 4-korruselise ärihoone ehitamiseks (sh olemasolev

muinsuskaitsealune hoone). Planeeritud alale on ehitatud üks 2-korruseline laohoone ja alajaam,

ülejäänud osas on detailplaneering realiseerimata.

Pärast detailplaneeringu kehtestamist muutub Tallinna Linnavolikogu 23.03.2000 otsusega nr 102

kehtestatud Tondi tn 51-57 endise sõjaväelinnaku maa-ala detailplaneering (DP002030)

planeeringuala ulatuses kehtetuks.

7.5 Vastavus algatamise korralduse lähteseisukohtadele ja lisatingimustele

Detailplaneeringu algatamise korralduses määrati planeeringu koostamiseks järgnevad

lisatingimused:

Tingimus 1: Ala hoonestamiseks korraldada arhitektuurivõistlus.-

Täidetud, nõue on seatud, vt seletuskirja ptk 6.1 Hoonete olulisemad arhitektuurinõuded.

Tingimus 2: A. H. Tammsaare tee poolse uue hoone kavandamisel tuleb tagada mälestise

vaadeldavus olulistelt vaatesuundadelt A. H. Tammsaare teelt;-

Planeeringulahenduses on vaatesuunad tagatud, sest planeeringualale kavandatud ärihoone

hoonestusala on määratud väljapoole muinsuskaitse eritingimustes määratud olulisi

vaatesuundasid tagavat vaatekoridori A. H. Tammsaare teelt.

Tingimus 3: A. H. Tammsaare tee poolse hoone maksimaalne kõrgus ei tohi ületada

naaberkinnistul paikneva Tammsaare Ärihoone absoluutkõrgust;-

Täidetud, planeeritud ärihoone maksimaalne absoluutkõrgus 66.84 m on määratud analoogselt

naaberkinnistul asuva Tammsaare Ärikeskuse absoluutkõrgusega.

Tingimus 4: koostada liiklusanalüüs olemasolevalt tänavavõrgule ja ristmikele lisanduva

liikluskoormuse hindamiseks, liikluse korraldamiseks ja tänavavõrgu rekonstrueerimise

väljaselgitamiseks; -

Täidetud, liiklusanalüüs ja liiklusuuring on lisas 4.2 ja 4.3, analüüsi järeldustest lähtuvalt on

planeeritud liikluslahendus.

Tingimus 5: näha ette maksimaalne sademevee kinnistusisene käitlemine (immutamine pinnasesse,

kasutamine kastmiseks vms). Vertikaalplaneerimisega vältida täiendava sademevee valgumine

naaberkinnistutele;

28

K-Projekt Aktsiaselts Töö nr 15003 10.10.2024 10:27

Tallinn, Kristiine LO Järve tn 34a kinnistu detailplaneering

Täidetud, nõuded sademevee käitlemiseks ning vertikaalplaneerimise põhimõtted on seletuskirja

peatükis 3.4, 4.3.1 ja 6.6.2.

Tingimus 6: esitada territooriumi keskkonnaseisundi hinnang keskkonnauuringu litsentsi omava

firma poolt. Keskkonnaseisundi hinnangus kirjeldada planeeritaval alal varem toimunud tegevusi

ning anda hinnang jääkreostuse esinemise võimalusele ja suletud puurkaevude seisundile; -

Täidetud. Keskkonnaseisund hinnang on lisas 4.6. Hinnangust tulevad soovitused on kantud

seletuskirja peatükki 6.6.2.

Tingimus 7: esitada müraleevendusmeetmed vastavalt teostatud mürataseme hinnangule. –

Täidetud. Müraleevendavad meetmed on kirjeldatud seletuskirja peatükis 6.6.2. Koostatud

mürahinnang on lisas 4.5.

7.6 Vastavus lähtedokumentidele

7.6.1 Vastavus Majandus- ja Kommunikatsiooniministeeriumi 2020. a veebruari „Ruumi

otsese päikesevalguse (insolatsiooni) kestuse arvutamise juhendile“

Lähialal ei paikne elamuid ega lasteasutusi, mille insolatsioonitingimusi kavandatud hoonestus

võiks mõjutada.

7.6.2 Vastavus Eesti standardile EVS 843:2016 "Linnatänavad“

Nõuded liiklusrajatiste ning avalikule alale rajatava haljastuse projekteerimiseks on määratud

seletuskirja peatükkides 6.2, 6.3 ja 6.6.1.

7.6.3 Vastavus Tallinna Linnavalitsuse 11. oktoobri 2017 istungi protokolliga nr 41

heakskiidetud Tallinna rattastrateegiale 2018 – 2028

Jalgrataste parkimiskohtade vajaduse arvutamisel on aluseks võetud Tallinna Linnavalitsuse 11.

oktoobri 2017 istungi protokolliga nr 41 heakskiidetud Tallinna rattastrateegia 2018-2028 (vt

ptk 4.2).

7.6.4 Vastavus Vabariigi Valitsuse 30.03.2017 määrusele nr 17 „Ehitisele esitatavad

tuleohutusnõuded ja nõuded tuletõrje veevarustusele”

Tuleohutusnõuded ja meetmed on määratud vastavalt Vabariigi Valitsuse 30.03.2017 määrusele

nr 17 „Ehitisele esitatavad tuleohutusnõuded ja nõuded tuletõrje veevarustusele”.

Hooned on kavandatud enam kui 8 m kaugusele külgnevatel kinnistutel asuvatest hoonetest.

Tingimused hoonete projekteerimiseks on määratud seletuskirja peatükis 6.1, tuletõrje

veevarustust on käsitletud seletuskirja peatükis 4.3.1.

29

K-Projekt Aktsiaselts Töö nr 15003 10.10.2024 10:27

Tallinn, Kristiine LO Järve tn 34a kinnistu detailplaneering

7.6.5 Vastavus Eesti standardile EVS 809-1:2002 „Kuritegevuse ennetamine.

Linnaplaneerimine ja arhitektuur osa 1. Linnaplaneerimine.”

Kuritegevuse riskide vähendamiseks on rakendatud Eesti Standardis EVS 809-1:2002

„Kuritegevuse ennetamine. Linnaplaneerimine ja arhitektuur. Osa 1: Linnaplaneerimine“ toodud

soovitusi.

Nõuded ehitusprojekti koostamiseks on peatükis 6.6.4. Nõuete täitmisel tagatakse läbimõeldud,

esteetiliselt nauditav ja hästitoimiv linnaruum ning lähiala sotsiaalse keskkonna ja võrgustiku

säilimine.

7.6.6 Vastavus Tallinna Linnavolikogu 18. mai 2017 määrusele nr 9 „Tallinna

kaugküttepiirkonna piirid, kaugküttevõrguga liitumise ja sellest eraldumise

tingimused ja kord, kaugkütte üldised kvaliteedinõuded ja võrguettevõtja

arenduskohustus.

Tallinna Linnavolikogu 18. mai 2017 määrusega nr 9 kinnitatud lisa „Tallinna kaugküttepiirkonna

piirid, kaugküttevõrguga liitumise ja sellest eraldumise tingimused ja kord, kaugkütte üldised

kvaliteedinõuded ja võrguettevõtja arenduskohustus “järgi jääb planeeritud ala kaugkütte

piirkonda.

Uute hoonete soojusvarustus on lahendatud kaugkütte baasil. Olemasolevad hooned jäävad

gaasiküttele (vt ptk 4.3.4 ja 4.3.5).

7.6.7 Vastavus Järve tn 34a kinnistu puittaimede haljastuslikus hinnangus antud

soovitustele

Planeeringualale on koostatud puittaimede haljastuslik hinnang (vt Lisa 4.4), milles antud

soovitusi on planeeringulahenduses arvestatud. Planeeritud haljastuslahendust on kirjeldatud ptk

3.5 ning nõuded haljastuse projekteerimiseks, rajamiseks ja hoolduseks on antud ptk 6.3.

7.6.8 Vastavus Tallinna Linnavolikogu 11. veebruari 2021 määrusele nr 2 „Raie- ja

hoolduslõikusloa andmise kord“

Likvideeritavate puude asemele istutatava haljastuse ühikute arv on arvutatud vastavalt Tallinna

Linnavolikogu 11. veebruari 2021 määrusele nr 2 „Raie- ja hoolduslõikusloa andmise kord“ (vt

ptk 3.5.1).

7.6.9 Vastavus keskkonnaministri 16.12.2016 määrusele nr 71 „Välisõhus leviva müra

normtasemed ja mürataseme mõõtmise, määramise ja hindamise meetodid“ ja

Järve tn 34a kinnistu ja lähiala detailplaneeringu mürauuringule.

Planeeringu raames on koostatud Järve tn 34a kinnistu ja lähiala detailplaneeringu mürahinnang

(vt Lisa 4.5). Mürahinnangu kokkuvõte vt Lisa 6.1.

Müratasemete hinnang koostati lähtuvalt määruse metoodikast. Seletuskirja ptk 6.6.2 on kantud

soovitused, mille täitmisel on võimalik tagada head akustilised tingimused ärihoones.

30

K-Projekt Aktsiaselts Töö nr 15003 10.10.2024 10:27

Tallinn, Kristiine LO Järve tn 34a kinnistu detailplaneering

7.6.10 Vastavus muinsuskaitse eritingimustele

Planeeringualale on koostatud muinsuskaitse eritingimused „Muinsuskaitse eritingimused Järve tn

34a kinnistule detailplaneeringu koostamiseks“ (vt Lisa 4.1), milles määrati planeeringu

koostamiseks järgnevad tingimused:

1 Muinsuskaitsealune staabihoone tuleb säilitada olemasolevas mahus, juurdeehitusi ega

kinniseid ühendusi kavandatavate naaberhoonetega ei ole lubatud rajada. – Nõue on lisatud

seletuskirja ptk 6.1.

2 Ehituskeeluala määrata peafassaadi ette hoone kesktelje mõttelisest pikendusest Tammsaare

tee suunas kuni krundi parempoolse piirini. – Täidetud. Hoonestusala on määratud arvestades

eritingimustes määratud piiranguid. Ehituskeeluala on kajastatud põhijoonisel DP-2.

3 Uus hoone on lubatud kavandada Tammsaare Ärikeskusega (A. H. Tammsaare tee 47)

külgnevale krundiosale staabihoone ette ja mitte kaugemale kui staabihoone läänepoolse

eenduva osa ehk risaliidi kesktelje mõtteline pikendus Tammsaare tee suunas. – Uus hoone on

planeeritud staabihoone ja Tammsaare Ärikeskuse vahele. A. H. Tammsaare teelt on tagatud

vaatekoridoritelt määratud vaated staabihoonele. Parkimismaja on planeeritud staabihoone

taha, kus see ei varja kaitsealust hoonet muinsuskaitse eritingimustes määratud olulistest

vaatekoridoridest ja -sektoritest.

4 Lähtudes olemasolevast linnaehituslikust situatsioonist, kus kõrvuti asetsevad väga erineva

kõrgusega hooned (staabihoone ja Tammsaare Ärikeskus), tuleb uus hoone kavandada

astmeliselt tõusvana loodenurga või A. H. Tammsaare tee 47 krundi suunas, liigendatult

mahtudega nii, et staabihoonele jääks võimalikult segamatu vaade. Uue, astmeliselt tõusva

hoone maksimumkõrgus kavandada ärikeskusega ühekõrgusena, kuni 10-korruselisena (abs

kõrgus 66,6 m). – Planeeritud hoone maksimaalne absoluutkõrgus 66.60 m (BK77, uues

EH2000 süsteemis 66.84 m) on määratud analoogselt naaberkinnistul asuva Tammsaare

Ärikeskuse absoluutkõrgusega. Vaatekoridoridega on arvestatud, vt DP-2 Põhijoonis ning

vaadeldavuse tagamise ja astmelisuse nõue on lisatud ka ehitusprojekti koostamise nõuetesse

ptk 6.1.

5 Staabihoone tagaküljele jääv parkimismaja hoone kavandada kuni 2-korruseline abs kõrgusega

41.50 m. – Täidetud. Planeeritud 2-korruselise parkimismaja maksimaalne absoluutkõrgus on

41.50 m (BK süsteemis, 41.74 EH2000 süsteemis).

6 Pöörata tähelepanu staabihoone ette jääva uushoone I korruse aktiveerimisele tänavatasandil.

– Nõue on lisatud seletuskirja ptk 6.1.

7 Parkimise lahendamise korral parkimismajas kujundada staabihoonet ümbritsev ala haljastatud

ja jalakäijatele meeldivaks linnaruumi osaks (sh jalgrattaparkla). – Nõue on lisatud seletuskirja

ptk 6.1.

8 Uushoonestuse rajamisel arvestada vaadete säilitamisega A. H. Tammsaare teelt hoone

peafassaadile kogu selle ulatuses ja idapoolsele küljefassaadile. – Täidetud. Hoonestusala on

määratud arvestades eritingimustes määratud vaatekoridore.

7.6.11 Vastavus liiklusanalüüsile

Detailplaneeringu koostamise käigus tehti Järve tn 34a kinnistu ja seda ümbritseva piirkonna

liiklusanalüüs (vt lisa 4.3) ja täiendav Järve tn 34a liiklusuuring (vt lisa 4.2), mille tulemusi on

arvestatud detailplaneeringu lahenduse koostamisel (vt ptk 4.2, ptk 6.6.1 ja liikluskorralduse joonis

DP-4).

31

K-Projekt Aktsiaselts Töö nr 15003 10.10.2024 10:27

Tallinn, Kristiine LO Järve tn 34a kinnistu detailplaneering

7.6.12 Vastavus keskkonnaseisundi hinnangule

Vastavalt detailplaneeringu algatamise korraldusele viidi detailplaneeringu koostamise käigus läbi

keskkonnaseisundi hinnang ja koostati aruanne „Keskkonnaseisundi hinnang Järve tn 34a

kinnistu“ (vt lisa 4.6 ja kokkuvõte lisa 6.1), mille soovituste põhjal on määratud nõuded

ehitusprojekti koostamiseks peatükis 6.6.2.

7.6.13 Vastavus riigihalduse ministri 17. oktoobri 2019 määrusele nr 50 „Planeeringu

vormistamisele ja ülesehitusele esitatavad nõuded“

Detailplaneering on koostatud ja vormistatud vastavalt määrusele.

7.6.14 Vastavus Tallinna Linnaplaneerimise Ameti 18.11.2021 käskkirjale nr T-11-1/21/26

„Detailplaneeringu algatamisettepaneku ja detailplaneeringu vormistamise juhend“

Detailplaneering on koostatud ja vormistatud vastavalt käskkirjale.

7.7 Muudatused võrreldes algatatud lahendusettepanekuga

Võrreldes algatatud planeeringulahendusega on muutunud krundijaotus. Kavandatud on kaks

krunti: planeeritud ärihoone jääb positsioonile 1 ja olemasolev hoonestus koos planeeritud

parkimismajaga krundile pos 2.

Krundile pos 1 kavandatud uue ärihoone maapealset kõrgust on täpsustatud ning arvestatud

olemasoleva A. H. Tammsaare tee 47 kinnistul asuva ärihoone kõrgusega. Algatatud lahenduses

oli naaberhoone kõrguseks määratud 67.60 m abs (BK77 süsteemis), kuid hoone projektijärgne

kõrgus on 66.60 m abs. Planeeritud ärihoone absoluutkõrguseks on määratud seega 66.60 m

(66.84 m EH2000 süsteemis).

Parkimise lahendamiseks on kavandatud krundile pos 1 kaks maa-alust korrust.

Muutunud on krundile pos 2 kavandatud parkimismaja kõrgus. 5-korruselise hoone asemel on

planeeritud 2-korruseline hoone. Krundi kagupiiril olev kahekorruseline laohoone ning alajaam on

määratud säilitatavaks. Vajadusel võib kahekorruselist laohoonet rekonstrueerida samas mahus,

loobutud on hoone laiendamisest.

Loobutud on parkimismaja ja kahekorruselise büroohoone vahele ühendusgalerii rajamisest.

Võrreldes algatatud lahendusega on muudetud ohutumaks kinnistult väljasõit A. H. Tammsaare

teele, kuhu on ette nähtud kinnistu piirile rajada ohutussaar, et autojuht saaks ohutult kinnistule

sisse keerata ning ohutult ka liiklusvooga ühineda. Liiklusvoo säilimiseks on ette nähtud rajada A.

H. Tammsaare teele üks lisa sõidurada.

Jalakäijate teekonna lühendamiseks Järve tänavalt Sõjakooli bussipeatuse ja tunnelini on ette

nähtud avalikult kasutatav kergliiklustee läbi Järve tn 34a kinnistu. Kergliikluse ala kulgeb Järve

tänavalt Järve tänav 40 ja 42 kinnistute vahelt üle Järve tn 34a kinnistu kuni A. H. Tammsaare teel

oleva Sõjakooli bussipeatuseni ja Sõjakooli tunnelini.

32

K-Projekt Aktsiaselts Töö nr 15003 10.10.2024 10:27

Tallinn, Kristiine LO Järve tn 34a kinnistu detailplaneering

7.8 Avalikel aruteludel tehtud ettepanekute arvestamine

7.8.1 Eskiislahenduse avalikul arutelul tehtud ettepanekute arvestamine

Eskiislahenduse kohta esitati 4 ettepanekut ja vastuväidet. Vastuväidete arvestamiseks on

planeeringut täiendatud järgmiselt:

• Jalakäijatele on planeeritud ohutu ja mugav avalikult kasutatav kergliiklustee Järve tänavalt

Sõjakooli bussipeatuseni.

• Parema juurdepääsu tagamiseks kinnistule A. H. Tammsaare teelt, on planeeritud

A. H. Tammsaare teele täiendav sõidurada ja kinnistult väljasõidule ohutussaar.

• Vähendatud on parkimismaja kõrgust ja parkimismaja on kavandatud elumajade poole

kinnisena. Samuti on lisatud parkimismaja ja elamualade vahele kõrghaljastusega puhverala.

• Loobutud on krundi idapiiril oleva hoone laiendamisest ja ühendusgaleriist.

Projektijuht Irene Mustkivi

954

951

951

95 2

933

952

952

3. 50

3. 50

3. 25

3. 75

4.506.25

SJ

SJ

A.H. Tammsaare tee 47 kinnistul avalikuks kasutamiseks määratud ala isikliku kasutusõigusega

10K/-2K

Jä rve

tä na

v

Tammsaare ärikeskus 9 korrust

Parkimismaja 4 korrust

abs.h=45.34 m

3K/-2K

6K/-2K

3K P-12

abs.h=66.84m

3132

30

27

28

26

44

34

4342

41

40

39

38 37

36 3533

29

4 3

2 5

1

7

6 8

910

11

12

13

17

18

19 16

14 15

20

23

22

21 24 25

A.H. Tammsaare tee

P-10

i=10%, l=25 m

abs.h=40.94 m

Järve tn 42

Järve tn 40b 78401:101:4087

Järve tänav T2

Järve tänav T2

Järve tn 30

Parkimismaja abs.h=43.60 m

abs.h=66.84 m

P-4

Nr 8655, Tondi sõjaväelinnaku staabihoone, 1915-1916

P-3

P-1

10 ,8

7,2

8,0

8,4

hoonestusala laius 23,1

6,5

ho on

es tu

sa la

pik ku

s 4 0,5

7,5

2,6

4,114,8

11 ,7

17 ,4

4,0

3,0

2,7

7,0

hoonestusala pikkus 57,8

hoonestu sa

la la ius 4

6,1

8,0

4,0

1, 0

1, 0

1,0

1,0

4,6

6, 7

5,0

5,0

5, 0

5,0

3,6

7,0

2,7

3,0 5,0

7,0

2,7

5,0

3,0

5,0

5,0

5,0

2,7

RIIG IKAITSELISE EH

ITISE PIIRAN G

U VÖ

Ö N

D

3,0

2K+katuseparkla

Märkused: 1. Maapealse hoonestusala keskmine olemasolev maapinna kõrgus planeeritud büroohoonel on

31.6 m. 2. Büroohoone projekteerimiseks tuleb korraldada arhitektuurikonkurss, mis tuleb läbi viia

koostöös Tallinna Linnaplaneerimise Ametiga. 3. Planeeritud krundil on kogu ulatuses kultuurimälestise nr 8655 "Tondi sõjaväelinnaku

staabihoone, 1915-1916" kaitsevöönd. 4. Puittaimestiku haljastusliku hinnangu koostas maastikuarhitekt Piret Kümmel mais 2017. 5. Teede, parkimise ja haljastuse lahendus on põhimõtteline ning täpsustatakse järgmistes

projekteerimise staadiumites või arhitektuurivõistlusega. 6. Avalikuks kasutamiseks määratud jalakäijate tee täpne asukoht (ja sellele vastav isikliku

kasutusõiguse ala) määratakse ehitusprojektis. 7. Planeeritud alaga piirnevatele kinnistutele planeeritud ja olemasolevatele tehnovõrkudele

määratakse ja seatakse isikliku kasutusõiguse (servituudi) alad kaitsevööndi ulatuses ehitusprojektide koostamise staadiumis või peale ehitustööde lõppu.

8. Maa-aluse hoonestusala asukohta ja kuju võib ehitusprojektis muuta tingimusel, et maa-aluse korruse hoonealune pind ei suurene.

9. Kogu detailplaneeringu ala on määratud ärivööndisse. 10. Staabihoonet ümbritsev parkimis- ja haljasala lahendus on illustratiivne ning täpsustub

ehitusprojektis. 11. Joonise kõrgused on EH2000 kõrgussüsteemis.

S

N

W E

/allkirjastatud digitaalselt/

/allkirjastatud digitaalselt/

/allkirjastatud digitaalselt/

/allkirjastatud digitaalselt/

Projekti nimi:

Objekti asukoht:

Joonise nimi:

Töö nr: Mõõtkava:Staadium:Joonise tähis [nr - leht (lehti)]:

Muudatused: Kuupäev Muudatuste kirjeldus

Geoalus:

Ahtri tn 6a

[email protected]

Tallinn 10151 Eesti tel +372 626 4100

K-Projekt Aktsiaselts

Koostaja: Töö nr: Mõõdistatud:

15003_DP.dwg

Koostatud:Faili nimi: 07.10.2024 15003

Järve tn 34a kinnistu detailplaneering

Tallinn, Kristiine LO

DP

Põhijoonis

DP-2 1:500

Juhataja R. Annusver

Projektijuht I. Mustkivi

Konsultant Ü. Kadak

Planeerija M. Mustkivi

A Geo OÜ 15061 05.2015

m²

2 Ä

12,0 m 3

2350 _ 3+AJ+(JM)

8111 45 30

TINGMÄRGID Planeeritud ala piir

Katastriüksuse piir

Planeeritud krundi piir

Krundi positsiooni number

Krundi ehitusõigus

Ä Ärihooned

Olemasolev hoone / naaberhoone

Rekonstrueeritav hoone

Ehitusjoon

Planeeritud maapealne hoonestusala

Planeeritud maapealne hoonestusala vaatekoridoris (Võimalik hoonestus alates 4. korrusest, alumise osa kõrgus maapinnast 13 m)

Planeeritud maa-alune hoonestusala

Planeeritud hooneosa võimalik asukoht ja korruselisus

Planeeritud hooneosa võimalik asukoht ja korruselisus

Planeeritud hooneosa võimalik asukoht ja korruselisus

Planeeritud võimalik hoone alates 4. korrusest (alumise osa kõrgus maapinnast 13 m)

Olemasolev sõidutee

Olemasolev kergliiklustee

Planeeritud sõidutee

Planeeritud kergliiklustee

Planeeritud eraldussaar

Autode võimalik juurdepääs krundile

Autode võimalik sissepääs hoonesse

Jalakäijate võimalik sissepääs hoonesse

Planeeritud tugimüür

Planeeritud pandus

P-0 Parkimiskohtade arv

Planeeritud jalgrattaparkla võimalik asukoht

Planeeritud ristmiku nähtavuskolmnruk

Säilitatav II klassi puu või puude rühm eksplikatsiooni numbriga

Säilitatav III klassi puu või puude rühm eksplikatsiooni numbriga

Säilitatav IV klassi puu või puude rühm eksplikatsiooni numbriga

Säilitatav V klassi puu või puude rühm eksplikatsiooni numbriga

Likvideeritav haljastus

Planeeritud kõrghaljastus

Planeeritud madalhaljastus

Planeeritud haljasala

Planeeritud katusehaljastus

Sorteeritud jäätmete võimalik kogumispaik

Kultuurimälestis

Vaatekoridorid ja - sektorid kaitsealusele hoonele

Ehituskeeluala vastavalt muinsuskaitse eritingimustele

Isikliku kasutusõiguse ala

Alajaama kaitsevöönd 2 m

Tehnovõrguservituudi vajadusega ala kaitsevööndite ulatuses

Juurdepääsuservituudi vajadusega ala

Parkimisservituudi vajadusega ala

Avalikuks kasutamiseks määratud ala isikliku kasutusõigusega (asukohad täpsustuvad järgnevates projekteerimise staadiumites)

Miljööväärtuslik hoonestusala (vastavalt Kristiine LO üldplaneeringule)

Riigikaitselise ehitise piiranguvöönd (Rahumäe linnak)

Tamponeeritud puurkaev (PRK0000085) kaitsetsooniga 1 m ligikaudne asukoht

1 SIHTOTSTARVE % DET.PLAN. LIIKIDES

MAAPINNAST (m) HOONE KÕRGUS

KORRUSELISUS SUURIM

KRUNDI SUURUS P - õues

ARV KRUNDIL HOONETEPIND MAAPEAL

EHITISEALUNE

PIND MAA-ALL EHITISEALUNE

P - hoones

2-4K 6K 10K

0

0

0

0

SJ

A. H. Tammsaare tee 47 kinnistut läbival kergliiklusteel isikliku kasutusõigusega ala Tallinna linna kasuks laiusega kuni 3 m ja suurusega 10 m².

Tehnovõrguservituudi vajadus väljaspool planeeringuala: A. H. Tammsaare tee T3 kinnistule planeeritud sidekanalisatsioonile 1 m teljest mõlemale poole, gaasitorustikule 1 m välimisest mõõtmest mõlemale poole; Järve tänav T2 kinnistule planeeritud sidekanalisatsioonile 1 m teljest mõlemale poole, veetorustikule koridori laiusega 5 m, soojustorustikule 2 m isolatsiooni välispinnast mõlemale poole; Tuisu tänav T2 kinnistule planeeritud soojustorustikule 2 m isolatsiooni välispinnast mõlemale poole.

Jalakäijate tunnel

OLULISEMAD ARHITEKTUURINÕUDED Planeeritud ehitusõiguse realiseerimiseks tuleb korraldada arhitektuurivõistlus.

· Projekteeritavate hoonete arhitektuurikeele osas ettekirjutusi ei esitata. Lähtuda tuleb dünaamiliselt arenenud ajaloolisest keskkonnast ning väljakujunenud hoonestusmastaabist. Hoone peab mõjuma tugeva kujundina, et eristuda mälestisest ning samas kinnistu arhitektuuri väärtustada.

· Hoonestamisel tuleb kasutada naturaalseid ehitusmaterjale nagu klaas, kivi, puit jm

· piirdeaedu mitte kavandada · konkursi raames lahendada ka krundi välisruumi kujundus, sh juurdepääsud.

m²

1 Ä

35,3 m 10/-2

1350 3400

1

5023 152 11

1

Bussipeatuse ja -ootepavlijoni võimalik uus asukoht

KERGLIIKLUS- JA HALJASALA TÄPNE LAHENDUS ANTAKSE EHITUSPROJEKTIS

Nähtavuskolmnurga ulatuses likvideeritav nõlv ning rajatav tugimüür

K-Projekt Aktsiaselts Töö nr 15003 10.10.2024 10:27 Tallinn, Kristiine LO

Järve tn 34a kinnistu detailplaneering

KÖITE SISUKORD

I SELETUSKIRI ........................................................................................................................... 1 1 PLANEERINGUALA ASUKOHA KIRJELDUS ............................................................. 1 2 LINNAEHITUSLIKUD LÄHTEKOHAD JA RUUMILISE ARENGU EESMÄRGID 1

2.1 Ruumilise keskkonna analüüsi järeldused ........................................................................ 1 2.2 Planeeritud ala ruumilise arengu eesmärgid ..................................................................... 1

3 PLANEERINGUS KAVANDATU ..................................................................................... 1 3.1 Planeeritud maa-ala krundijaotus ...................................................................................... 2 3.2 Hoonestusalade ja hoonete paiknemise ning suuruse kavandamise põhimõtted .............. 2 3.3 Ehitusõigus, hoonete kasutusotstarbed ning hoonete ja katastriüksuste koormusnäitajad 3 3.4 Vertikaalplaneerimise põhimõtted .................................................................................... 4 3.5 Haljastuse kavandamise põhimõtted ................................................................................. 5

3.5.1 Asendusistutuse vajaduse esialgne arvutus ................................................................ 5 3.6 Jäätmehoolduse põhimõtted .............................................................................................. 6 3.7 Avaliku ruumi planeerimise põhimõtted .......................................................................... 6 3.8 Liikluskorralduse ja parkimise korraldamise põhimõtted ................................................ 7

4 TEHNOVÕRKUDE PLANEERIMISE PÕHIMÕTTED ................................................ 9 4.1 Tehnovõrkude planeerimise põhimõtted .......................................................................... 9

4.1.1 Veevarustus ja kanalisatsioon .................................................................................... 9 4.1.2 Elektrivarustus ......................................................................................................... 12 4.1.3 Välisvalgustus .......................................................................................................... 13 4.1.4 Tänavavalgustus ....................................................................................................... 13 4.1.5 Sidevarustus ............................................................................................................. 13 4.1.6 Soojusvarustus ......................................................................................................... 14 4.1.7 Gaasivarustus ........................................................................................................... 14

5 KEHTIVAD JA PLANEERITUD KITSENDUSED ...................................................... 15 5.1 Kehtivad kitsendused ...................................................................................................... 15 5.2 Planeeritud kitsendused .................................................................................................. 15

5.2.1 Juurdepääsuservituutide, isikliku kasutusõiguse ja avaliku kasutuse vajadus ......... 15 Kavandatud vaatekoridorid .................................................................................................... 17 5.2.2 Kavandatud kitsendused tehnovõrkude ehitamiseks ja kasutamiseks ..................... 17

6 NÕUDED EHITUSPROJEKTI KOOSTAMISEKS JA EHITAMISEKS ................... 19 6.1 Hoonete olulisemad arhitektuurinõuded ......................................................................... 19 6.2 Rajatiste ehitus- ja kujundusnõuded ............................................................................... 20 6.3 Haljastuse projekteerimise, rajamise ja hoolduse nõuded .............................................. 20 6.4 Täiendavate uuringute vajadus ....................................................................................... 21 6.5 Täiendavate kooskõlastuste vajadus ............................................................................... 21 6.6 Muud nõuded ehitusprojektide koostamiseks ja ehitamiseks ......................................... 21

6.6.1 Liikluskorralduse alased nõuded .............................................................................. 21 6.6.2 Keskkonnaalased nõuded ......................................................................................... 21 6.6.3 Tuleohutusnõuded .................................................................................................... 23 6.6.4 Kuritegevuse riske vähendavad abinõud ................................................................. 23 6.6.5 Nõuded ehitusprojektide koostamiseks ja ehitamiseks tehnovõrkude osas ............. 23

7 KAVANDATU VASTAVUS PLANEERITUD ALA RUUMILISE ARENGU

EESMÄRKIDELE JA LÄHTEDOKUMENTIDELE .................................................... 26 7.1 Vastavus ruumilise arengu eesmärkidele ........................................................................ 26 7.2 Kavandatu mõju lähipiirkonna linnakeskkonnale ja selle arenguvõimalustele, avalikele

huvidele ja väärtustele ............................................................................................................ 26

K-Projekt Aktsiaselts Töö nr 15003 10.10.2024 10:27 Tallinn, Kristiine LO

Järve tn 34a kinnistu detailplaneering

7.3 Vastavus Kristiine linnaosa üldplaneeringule ................................................................. 26 7.4 Kehtiva detailplaneeringu kehtetuks muutumine ........................................................... 27 7.5 Vastavus algatamise korralduse lähteseisukohtadele ja lisatingimustele ....................... 27 7.6 Vastavus lähtedokumentidele ......................................................................................... 28

7.6.1 Vastavus Majandus- ja Kommunikatsiooniministeeriumi 2020. a veebruari „Ruumi

otsese päikesevalguse (insolatsiooni) kestuse arvutamise juhendile“ ..................... 28 7.6.2 Vastavus Eesti standardile EVS 843:2016 "Linnatänavad“ .................................... 28 7.6.3 Vastavus Tallinna Linnavalitsuse 11. oktoobri 2017 istungi protokolliga nr 41

heakskiidetud Tallinna rattastrateegiale 2018 – 2028 .............................................. 28 7.6.4 Vastavus Vabariigi Valitsuse 30.03.2017 määrusele nr 17 „Ehitisele esitatavad

tuleohutusnõuded ja nõuded tuletõrje veevarustusele” ............................................ 28 7.6.5 Vastavus Eesti standardile EVS 809-1:2002 „Kuritegevuse ennetamine.

Linnaplaneerimine ja arhitektuur osa 1. Linnaplaneerimine.” ................................. 29 7.6.6 Vastavus Tallinna Linnavolikogu 18. mai 2017 määrusele nr 9 „Tallinna

kaugküttepiirkonna piirid, kaugküttevõrguga liitumise ja sellest eraldumise

tingimused ja kord, kaugkütte üldised kvaliteedinõuded ja võrguettevõtja

arenduskohustus. ...................................................................................................... 29 7.6.7 Vastavus Järve tn 34a kinnistu puittaimede haljastuslikus hinnangus antud

soovitustele .............................................................................................................. 29 7.6.8 Vastavus Tallinna Linnavolikogu 11. veebruari 2021 määrusele nr 2 „Raie- ja

hoolduslõikusloa andmise kord“ .............................................................................. 29 7.6.9 Vastavus keskkonnaministri 16.12.2016 määrusele nr 71 „Välisõhus leviva müra

normtasemed ja mürataseme mõõtmise, määramise ja hindamise meetodid“ ja Järve

tn 34a kinnistu ja lähiala detailplaneeringu mürauuringule. .................................... 29 7.6.10 Vastavus muinsuskaitse eritingimustele .................................................................. 30 7.6.11 Vastavus liiklusanalüüsile ........................................................................................ 30 7.6.12 Vastavus keskkonnaseisundi hinnangule ................................................................. 31 7.6.13 Vastavus riigihalduse ministri 17. oktoobri 2019 määrusele nr 50 „Planeeringu

vormistamisele ja ülesehitusele esitatavad nõuded“ ................................................ 31 7.6.14 Vastavus Tallinna Linnaplaneerimise Ameti 18.11.2021 käskkirjale nr T-11-1/21/26

„Detailplaneeringu algatamisettepaneku ja detailplaneeringu vormistamise juhend“

.................................................................................................................................. 31 7.7 Muudatused võrreldes algatatud lahendusettepanekuga ................................................. 31 7.8 Avalikel aruteludel tehtud ettepanekute arvestamine ..................................................... 32

7.8.1 Eskiislahenduse avalikul arutelul tehtud ettepanekute arvestamine ........................ 32

II JOONISED

1 Asukohaskeem DP-1

2 Põhijoonis DP-2

3 Tehnovõrkude koondplaan DP-3

4 Liikluskorraldus DP-4

5 Soojusvarustuse skeem SV-1

1

K-Projekt Aktsiaselts Töö nr 15003 10.10.2024 10:27

Tallinn, Kristiine LO Järve tn 34a kinnistu detailplaneering

I SELETUSKIRI

1 PLANEERINGUALA ASUKOHA KIRJELDUS

Planeeritud maa-ala asub Kristiine linnaosas, A. H Tammsaare tee ääres, Järve ja Tuisu tänava

ning Rahumäe tee vahelisel alal. Planeeringuala hõlmab Järve tn 34a kinnistut, mis on

hoonestatud. Kinnistul on muinsuskaitse all olev Tondi sõjaväelinnaku staabihoone (registri

nr 8655).

Planeeritud maa-ala suurus on 1,31 ha.

2 LINNAEHITUSLIKUD LÄHTEKOHAD JA RUUMILISE ARENGU EESMÄRGID

2.1 Ruumilise keskkonna analüüsi järeldused

Ruumilise keskkonna analüüsi põhjal paikneb planeeritud ala Kristiine linnaosa üldplaneeringu

järgi segahoonestusalal ning ühtlasi A. H. Tammsaare tee äärses ärivööndis, seega on alale

mõistlik kavandada ärifunktsiooniga hooneid. Seda toetab ka piirkonnas välja kujunenud A. H.

Tammsaare tee äärne kaupluse- ja büroohoonete front. Arvestades Kristiine linnaosa

üldplaneeringut ja planeeringualale koostatud muinsuskaitse eritingimusi on mõistlik kavandada

uus hoone muinsuskaitsealuse staabihoone ja olemasoleva kõrge ärihoone vahele olemasoleva

parkimisplatsi kohale, pehmendades praegust tugevat kontrasti kahe hoone vahel ja tihendades

sellega ka ärivööndi hoonestust. Maapealsete parkimisplatside vähendamiseks on mõistlik

kavandada staabihoonest madalam parkimismaja staabihoone taha, kus see ei häiri staabihoone

vaadeldavust ja ühtib asukohaliselt naaberkinnistul paikneva parkimismajaga.

2.2 Planeeritud ala ruumilise arengu eesmärgid

• Kavandada tugeva kujundina mõjuv hoonestus;

• säilitada vaated ehitismälestisena kaitse all olevale hoonele;

• kavandada ohutu väljasõit Järve 34a kinnistult;

• planeerida kergliiklustee Järve tänavalt Sõjakooli bussipeatuse ja jalakäijate tunnelini.

3 PLANEERINGUS KAVANDATU

Detailplaneeringu koostamise eesmärk on moodustada Järve tn 34a krundist kaks ärimaa

sihtotstarbega krunti. Ühele krundile on kavandatud ehitusõigus kuni kümne maapealse ja kahe

maa-aluse korrusega ärihoone ehitamiseks ning teisele krundile lisaks olemasolevatele hoonetele

(kolmekorruseline kultuurimälestiseks tunnistatud büroohoone, kahekorruseline laohoone)

ehitusõigus kuni kahe maapealse korrusega parkimismaja ehitamiseks. Olemasolevad hooned ja

alajaam on ette nähtud säilitada või rekonstrueerida.

2

K-Projekt Aktsiaselts Töö nr 15003 10.10.2024 10:27

Tallinn, Kristiine LO Järve tn 34a kinnistu detailplaneering

3.1 Planeeritud maa-ala krundijaotus

Detailplaneeringus on kavandatud jagada ärimaa sihtotstarbega Järve tn 34a kinnistu kaheks

ärimaa sihtotstarbega krundiks pos 1 ja pos 2. Jagamise tulemusel moodustatavate kruntide

sihtotstarvet ei muudeta.

3.2 Hoonestusalade ja hoonete paiknemise ning suuruse kavandamise põhimõtted

Kristiine linnaosa üldplaneeringu kohaselt asub planeeringuala segahoonestusalal, kuhu võib

kavandada elamuid, nende naabrusesse sobivaid äri- ja ühiskondlikke hooneid jm linnalikku

elukeskkonda teenindavaid funktsioone. A. H. Tammsaare tee äärne ala on üldplaneeringus

määratud magistraaltänava äärseks ärivööndiks. Ärivööndi laiuseks loetakse tinglikult 50 m, kuid

täpne ulatus määratakse detailplaneeringus. Ärivööndisse võib kavandada põhiliselt

ärifunktsioonilisi hooneid nagu kaubandus-, teenindus-, toitlustusettevõtteid, mitmefunktsioonilisi

büroohooneid jm magistraaltänavate äärde linnaehituslikult kohaseid ehitisi.

Planeeringu lahenduses on määratud kogu detailplaneeringu ala ärivööndisse.

Krundile pos 1 on vastavalt Kristiine linnaosa üldplaneeringus magistraaltänavaäärsesse

ärivööndisse lubatule on kavandatud ärihoone. Hoone kavandamisel on lähtutud üleplaneeringu

nõuetest ja „Muinsuskaitse eritingimused Tallinnas Järve 34a kinnistule detailplaneeringu

koostamiseks“ määratud piirangutest ning soovitustest. Maapealne hoonestusala on kavandatud

lääne ja lõunaosas 4 m kaugusele krundi piirist ning ida ja põhja osas arvestades vaatesuundade,

ehituskeeluvööndi ja säiliva olemasoleva kõrghaljastusega (vt põhijoonis DP-2). Hoone on

kavandatud väljapoole ehituskeeluala, mis ulatub mälestise keskrisaliidi mõttelisest pikendusest

A. H. Tammsaare tee suunal kuni krundi parempoolse piirini. Hoone kavandamisel on arvestatud

oluliste vaatesuundadega mälestisele A. H. Tammsaare teelt ja hoone on kavandatud lääne poole

mälestise läänepoolse risaliidi mõttelisest pikendusest A. H. Tammsaare tee suunal. Erandina on

kavandatud konsoolne hooneosa jalakäijate tunneli poolse vaatekoridori sihile alates neljandast

korrusest, mille kõrguselt see ei varja enam staabihoone vaadeldavust. Hoone on kavandatud ida

poolt madalam ning lääne poole A. H. Tammsaare tee 47 krundil paikneva ärihoone suunas

astmeliselt tõusev nii, et moodustub sujuv üleminek olemasolevast büroohoonest kõrge ärihooneni.

Hoone on kavandatud tugeva kujundina, et eristuda mälestisest ning samas kinnistu arhitektuuri

väärtustada.

Krundil pos 2 säilivad olemasolev muinsuskaitsealune staabihoone ja laohoone.

Detailplaneeringus on krundile pos 2 kavandatud olemasoleva büroohoone ja uue ärihoone

teenindamiseks parkimismaja. Hoonete kavandamisel on lähtutud „Muinsuskaitse eritingimused

Tallinnas Järve 34a kinnistule detailplaneeringu koostamiseks“ määratud piirangutest ning

soovitustest. Parkimismaja on kavandatud krundi lõunaossa, kus see ei jää takistama mälestise

vaadeldavust. Maapealne hoonestusala on vaadeldavuse tagamiseks määratud edela poolt

mälestise edelapoolse otseseina mõttelise pikendusena ja kagust A. H. Tammsaare tee 47 kinnistul

paikneva olemasoleva parkimismaja ehitusjoone pikendusena. Mälestise ja parkimismaja

hoonestusala loodekülje vahel on tagatud 8 m. Maapealne hoonestusala on kirdeküljel määratud

olemasoleva sissepääsutee mõttelise pikendusena.

3

K-Projekt Aktsiaselts Töö nr 15003 10.10.2024 10:27

Tallinn, Kristiine LO Järve tn 34a kinnistu detailplaneering

3.3 Ehitusõigus, hoonete kasutusotstarbed ning hoonete ja katastriüksuste

koormusnäitajad

Krundile on kavandatud astmeline 3 kuni 10 maapealse ja 2 maa-aluse korrusega ärihoone.

Vaatekoridori jääv osa on kavandatud konsoolsena alates 4. korrusest. Juurdepääs krundile pos 1 ja

maa-alusesse parklasse on A. H. Tammsaare teelt läbi krundi pos 2.

Vastavalt muinsuskaitse eritingimustele ja algatamise korraldusele ei tohi hoone absoluutkõrgus

ületada A. H. Tammsaare tee 47 kinnistul paikneva ärihoone absoluutkõrgust, mis on 66,84 m.

Uue ärihoone kõrguseks on kavandatud maksimaalselt 35,3 m (abs 66.84 m).

Kavandatud kasutusotstarve on ärihoone. Hoonete esimesele korrusele on kavandatud kohvikud,

teenindusasutused ja poed, ülemistele korrustele bürood ja teenindusasutused.

Hoonestustihedus krundil on 2,0.

Lisaks olemasolevatele hoonetele (büroohoone ja laohoone) on krundile kavandatud ehitusõigus 2-

korruselise parkimismaja ehitamiseks. Parkimismajas saab parkimiskohti kavandada kahele

maapealsele korrusele ja katusele. Krundi idapiiril olev alajaam on ette nähtud säilitada või

rekonstrueerida. Vajadusel võib krundile kavandada eraldiseisva jäätmemaja.

Juurdepääs krundile on A. H. Tammsaare teelt ja Järve tänavalt. Parkimine on kavandatud

parkimismajas ja hoovis.

Kavandatud kasutusotstarve on büroohoone (staabihoone), muu ärihoone (laohoone) ja

parkimismaja.

Krunt pos 1 Aadressi ettepanek A. H. Tammsaare tee 45

Krundi kasutamise sihtotstarve: Ärimaa 100%

Hoonete suurim lubatud arv krundil: 1

Hoonete suurim lubatud ehitisealune pindala: 1350 m2 (maapealne)

3400 m2 (maa-alune)

Hoonete suurim lubatud korruselisus: 10

Maa-alune korruselisus: 2

Hoonete suurim lubatud kõrgus: 35,3 m

Hoonete maksimaalne absoluutkõrgus: 66.84 m (66.60 m BK77)

Krunt pos 2 Aadressi ettepanek A. H. Tammsaare tee 43 //

Järve tn 34a

Krundi kasutamise sihtotstarve: Ärimaa 100%

Hoonete suurim lubatud arv krundil: 3 + alajaam (+ jäätmemaja)

Hoonete suurim lubatud ehitisealune pind:

sh olemasolevad hooned:

kavandatud hooned:

2350 m2 (maapealne)

1625 m2 (maapealne)

725 m2 (maapealne)

Hoonete suurim lubatud korruselisus: 3

Hoonete suurim lubatud kõrgus: 12,0 m

Hoonete suurim lubatud absoluutkõrgus: 45.34 m (45.10 m BK77)

4

K-Projekt Aktsiaselts Töö nr 15003 10.10.2024 10:27

Tallinn, Kristiine LO Järve tn 34a kinnistu detailplaneering

Hoonestustihedus krundil on 0,7.

Kavandatud kruntide keskmine hoonestustihedus on 1,2.

Olemasolev büroohoone

Krundil pos 2 paiknev 3-korruseline endise Tondi sõjaväelinnaku staabihoone on tunnistatud

kultuurimälestiseks (reg nr 6855). Hoone tuleb säilitada olemasoleval kujul või restaureerida.

Olemasolev laohoone

Krundi idapiiril paiknev kahekorruseline laohoone on ette nähtud säilitada või rekonstrueerida.

Võimalik kasutusviis on büroo, ladu vms.

Planeeritud parkimismaja

Krundile võib ehitada kuni kahekorruselise parkimishoone.

3.4 Vertikaalplaneerimise põhimõtted

Maapind Järve tn 34a kinnistu sees on suhteliselt tasane, kaldega loode suunas. Maapinna

absoluutkõrgused jäävad büroohoonet ümbritsevatel parkimisplatsidel vahemikku 31.05 m –

33.41 m. Järsemad maapinna kõrguse muutused on kinnistu piiril A.H. Tammsaare tee suunas ja

A.H. Tammsaare tee 47 kinnistu servas, jäädes vahemikku 29.56 m – 34.13 m.

Vertikaalplaneerimisega ei juhita täiendavat sademevett naaberkruntidele. Võimalikult palju

sademevett on ette nähtud immutada haljastatud pindadele, kasutades võimalusel säästlikke

sademevee immutamise lahendusi (nt lohud või nõvad), mis kujundatakse ehitusprojektis.

Sademevesi, mida ei õnnestu immutada või taaskasutada, juhitakse sademeveekanalisatsiooni.

Kõvakattega krundiosal kogutakse sademevesi restkaevudesse.

Hoone suurim lubatud ehitisealune pindala: 1350 m2 (maapealne)

Hoone suurim lubatud korruselisus: 3

Maa-alune korruselisus: -

Hoone suurim lubatud kõrgus: 12,0 m

Hoone maksimaalne absoluutkõrgus: 45.34 m

Hoone suurim lubatud ehitisealune pindala: 275 m2 (maapealne)

Hoone suurim lubatud korruselisus: 2

Maa-alune korruselisus: -

Hoone suurim lubatud kõrgus: 7,4 m

Hoone maksimaalne absoluutkõrgus: 40.80 m

Hoone suurim lubatud ehitisealune pindala: 710 m2 (maapealne)

Hoone suurim lubatud korruselisus: 2+katusekorrus

Maa-alune korruselisus: -

Hoone suurim lubatud kõrgus: 10,5 m

Hoone maksimaalne absoluutkõrgus: 43.60 m

5

K-Projekt Aktsiaselts Töö nr 15003 10.10.2024 10:27

Tallinn, Kristiine LO Järve tn 34a kinnistu detailplaneering

Vertikaalplaneerimise ja sademevee ärajuhtimise lahendamiseks ehitusprojektis on antud nõuded

ja soovitused peatükis 6.6.2 Keskkonnaalased nõuded.

3.5 Haljastuse kavandamise põhimõtted

Detailplaneeringus on kavandatud säilitada planeeringualal kasvav väärtuslik ja oluline haljastus,

eelkõige ala kirdeosas kasvavad männid, loodeosas kasvavad künnapuud ja torkavad kuused ning

kagupiiril kasvav metsviinapuu. Vanade künnapuude tervislik seisukord vajab jälgimist. Kui

puude seisukord muutub kriitiliseks, tuleb kaaluda nende asendamist.

Täiendavat kõrghaljastust on planeeritud ala lõunaossa krundile pos 2 varjamaks vaadet

parkimismajale naaberkinnistutelt. Uushaljastusena sobivad miljöösse näiteks männi liigid ja

künnapuu ning madalhaljastusena dekoratiivpõõsad. Parkimismaja põhja ja loodekülge on

kavandatud madalhaljastus. Krundi pos 2 alajaama ja parkimiskohtade vahele on kavandatud

madalhaljastus ja kõnnitee ala nii, et juurdepääs alajaamale säilib.

Krundile pos 1 on planeeritud maa-aluse parkla katusele madalhaljastus. Lisaks on ette nähtud

madalhaljastus staabihoone esisele alale praeguste parkimisplatside asemele. Nõudeid

ehitusprojektis haljastuse kavandamiseks on täpsemalt kirjeldatud peatükis 6.3.

Planeeritud alal on haljastuse osakaal krundi kohta 20%, mis vastab Kristiine linnaosa

üldplaneeringule.

3.5.1 Asendusistutuse vajaduse esialgne arvutus

Likvideeritavate puude asemele istutatavate puude välja selgitamiseks vajalik haljastuse ühikute

arv on arvutatud vastavalt Tallinna Linnavolikogu 11.02.2021 määrusele nr 2 „Raie- ja

hoolduslõikusloa andmise kord“.

Asendusistutuste arvutustes on lähtutud järgmisest valemist:

= ++

3

321 *

kkk D haljastuse ühik

kus D – raiutava puu rinnasläbimõõt, mitme puu puhul läbimõõtude summa, cm;

k1 – raiutava puuliigi koefitsient;

k2 – raiutava puu seisukorra koefitsient;

k3 – raiepõhjuse koefitsient.

Likv.

puu

nr Puu liik

Liigi

koefit-

sient

k1

Tüve

diameeter

(diameetri-

te summa)

(cm) D

Väärtus-

klass

Seisu-

korra

koefit-

sient

k2

Raie-

põhjuse

koefit-

sient k3

Haljastuse

ühik

5 künnapuu 2.5 39 IV 0.2 0.5 42

6 künnapuu 2.5 41 V - - ei arvutata

7 künnapuu 2.5 57 IV 0.2 0.5 61

14 künnapuu 2.5 115 II 2 0.5 192

15 künnapuu 2.5 30 III 1 0.5 40

16 harilik vaher 1 50 III 1 0.5 42

19 harilik tamm 2.5 - V - - ei arvutata

20 harilik mänd 2.5 30 III 1 0.5 40

6

K-Projekt Aktsiaselts Töö nr 15003 10.10.2024 10:27

Tallinn, Kristiine LO Järve tn 34a kinnistu detailplaneering

Likv.

puu

nr Puu liik

Liigi

koefit-

sient

k1

Tüve

diameeter

(diameetri-

te summa)

(cm) D

Väärtus-

klass

Seisu-

korra

koefit-

sient

k2

Raie-

põhjuse

koefit-

sient k3

Haljastuse

ühik

21 künnapuu 2.5 110 IV 0.2 0.5 117

22 arukask 1 31 II 2 0.5 36

23 harilik tamm 2.5 33 III 1 0.5 44

24 künnapuu 2.5 58 II 2 0.5 97

25 künnapuu 2.5 55 IV 0.2 0.5 59

26 saarvaher 0.5 - V - - ei arvutata

27 harilik toomingas 0.5 - V - - ei arvutata

28 saarvaher 0.5 - V - - ei arvutata

30 künnapuu 2.5 45 V - - ei arvutata

31 künnapuu 2.5 50 IV 0.2 0.5 53

KOKKU: 822

Planeeringus kavandatud hoone, teede ja haljasalade rajamiseks tuleb likvideerida 18 puud ja

puude rühma, millest 3 on II väärtusklassi, 4 on III väärtusklassi, 5 on IV väärtusklassi ning 6 on

V väärtusklassi objekti. Likvideeritakse 18 haljastuse objekti ning maksimaalne asendusistutuse

arvestuse aluseks olev haljastuse ühikute arv on 822.

Asendusistutuseks vajalik haljastuse ühikute arv on esialgne ja täpsustakse ehitusprojektis.

Haljastuse ühikud arvutada ümber istutatavate istikute arvuks Tallinna Linnavolikogu 11.02.2021

määruse nr 2 „Raie- ja hoolduslõikusloa andmise kord“ järgi enne, kui asendusistutuse kohustust

täitma hakatakse.

3.6 Jäätmehoolduse põhimõtted

Jäätmekäitluse kord Tallinna haldusterritooriumil on määratud Tallinna jäätmehoolduseeskirjas.

Kord on kohustuslik kõikidele juriidilistele ja füüsilistele isikutele.

Krundile pos 1 planeeritud ärihoone jäätmehoidlate asukoht on kavandatud hoonesse.

Krundi pos 2 olemasolevate hoonete jäätmete kogumise koht on ette nähtud krundile väljaspool

hooneid olemasolevasse asukohta, vajadusel määrata ehitusprojektis uus asukoht. Jäätmemahutite

asukohad ja arv täpsustatakse ehitusprojektis, vt peatükk 6.6.2 Keskkonnaalased nõuded.

3.7 Avaliku ruumi planeerimise põhimõtted

Detailplaneeringus on kavandatud ärihoone koosmõjus ajaloolise staabihoone ning naaberkrundil

paikneva modernse ärihoonega rikastab A. H. Tammsaare teelt avanevat vaadet.

Parema (eelkõige lühema) juurdepääsu tagamiseks on Järve tänavalt A. H. Tammsaare tee äärse

bussipeatusteni ja Sõjakooli tunnelini kavandatud avalikult kasutatav kergliiklustee läbi

planeeritud ala.

7

K-Projekt Aktsiaselts Töö nr 15003 10.10.2024 10:27

Tallinn, Kristiine LO Järve tn 34a kinnistu detailplaneering

3.8 Liikluskorralduse ja parkimise korraldamise põhimõtted

Järve tn 34a krunt piirneb põhjapoolsel küljel Tallinna tänavavõrgu magistraaltänava

A. H. Tammsaare teega ning krundi kaguküljelt on ühendus Järve tänavaga, mis liigitub

juurdepääsutänavaks.

Planeeringuala olemasoleva liiklussituatsiooni ja planeeritud liikluskorralduse hindamiseks on

koostatud kaks liiklusanalüüsi:

1) Järve tn 34a kinnistu ja seda ümbritseva piirkonna liiklusanalüüs (vt Lisa 4.3).

2) Järve tn 34a liiklusuuring (eelneva uuringu täpsustus, vt Lisa 4.2).

Liiklusanalüüsis kaaluti alale juurdepääsu kasutamisohutuse ja magistraalliikluse läbilaskevõime

tagamiseks planeerimisprotsessi jooksul erinevaid autotranspordi juurdepääsuvõimalusi ja jõuti

lahenduseni, kus põhijuurdepääs on A.H. Tammsaare teelt, aga säilib ka juurdepääs Järve tänavalt

(vt joonis DP-4 ja loe täpsemalt Lisad 4.2, 4.3 ja 6.1). A. H. Tammsaare teel tuleb kinnistult

väljasõidul nähtavuskolmnurga ulatuses nähtavust piirav nõlv likvideerida ja tugimüüri nihutada

kinnistu piiri poole. Planeeritud lahenduse kohaselt suureneb parkimiskohtade arv kinnistul

olemasolevalt 195 parkimiskohalt 239 kohani, mille tulemusena on modelleeritud planeeringualalt

pöördeliikluseks A. H. Tammsaare teele õhtusel tipptunnil 50 a/h sisse ja 100 a/h välja.

Planeeringust lähtuv liikluskoormuse kasv on põhisuuna liiklussagedustega võrreldes marginaalne.

Pöördeliikluse kasvuga seotud häiringute leevendamiseks ja ohutuse tõstmiseks on kinnistult

väljasõitu planeeritud reguleerida foorristmiku rajamisega.

Ehitusprojekti koostamisel täpsustub lõplik liikluskorraldus ja fooride paigaldamise vajadus.

Planeeritud liikluslahendus oli ilma foorideta. Kinnistule juurdepääsuks on vaba parempööre ja

väljapääsu võimaldas eelnev foor Tammsaare tee 49 suuna vasakpöörde varjus. Tammsaare tee

ehitusprojekti koostamisel tuleb liikluslahendusele koostada liiklusohutusaudit.

Peamine ärihoonete klientide ja sõidukite juurdepääs kruntidele pos 1 ja pos 2 on kavandatud

A. H. Tammsaare tee poolt olemasolevast rekonstrueeritavast juurdepääsukohast. Krundile pos 1

on juurdepääs kavandatud läbi krundi pos 2. Järve tänava poolt on säilitatud juurdepääs krundile

pos 2, mis on piiratud tõkkepuu või muu pääslasüsteemiga ning sissesõit tagatakse üksnes

töötajatele ja maaomanikele. A.H. Tammsaare tee juurdepääsuristmikul on arvestatud nähtavuse

tagamisega peatee 70 km/h liiklusvooga liitumiseks vastavuses EVS 843:2016 Tabel 7.2

projekteerimise lähtetasemel „rahuldav“: nähtavuskaugus peateele 120 m, kõrvalteele 5 m („peatu

ja anna teed“).

Jalakäijate ja jalgratturite liikumise parendamiseks on läbi planeeritud ala kavandatud

kergliiklustee alates Järve tänavalt läbi Järve tn 40b kinnistu kuni A. H. Tammsaare tee äärse

bussipeatuseni ja Sõjakooli tunnelini, mis võimaldab ohutult liikuda ka teisele poole A. H.

Tammsaare teed. Kergliiklustee on määratud avalikult kasutatavaks. Planeeringuala lõunaosasse

kavandatud kergliiklusteest ulatub väike ca ~10 m2 suurune, juba praegu kasutuses olev osa

kergliiklusteest A. H. Tammsaare tee 47 kinnistule, mille kavandamine on vältimatu selleks, et

ühendada planeeritud kergliiklustee Järve tänavani läbi Järve tn 40b transpordimaa krundi.

Jalakäijate tee täpne asukoht (ja sellele vastava isikliku kasutusõiguse ala ulatus) määratakse

ehitusprojektis.

Jalgratta parkimiskohad on krundil pos 1 kavandatud uue ärihoone esisele alale kergliiklustee

äärde ja planeeritud ärihoone maa-alustele parkimiskorrustele. Krundile pos 2 on jalgrataste

parkimiskohad planeeritud parkimismaja kõrvale väliparklasse ja laohoone kõrvale, lisaks on

8

K-Projekt Aktsiaselts Töö nr 15003 10.10.2024 10:27

Tallinn, Kristiine LO Järve tn 34a kinnistu detailplaneering

planeeritud jalgrataste parkimiskohad parkimishoonesse. Teede ja parkimise lahendust

täpsustatakse ehitusprojektis.

Parkimiskohtade vajaduse arvutus

Pos

nr

Ehitise

otstarve

Norm. arvutus alal,

kus normi

rakendatakse

Normatiivne

parkimiskohtade

arv

Planeeringus ettenähtud

parkimiskohtade arv

krundil

1 Planeeritud

ärihoone

10000/60=167 167 163

2 Olemasolev

büroohoone

(staabihoone)

3735/60=62

71

75

Olemasolev

laohoone

530/60=9

Planeeritud maa-alal kokku: 238 238

Parkimiskohtade vajadus on arvutatud vastavalt Tallinna Linnavolikogu 17.09.2020 otsusega nr 84

vastu võetud parkimisnormatiivile „Tallinna parkimiskohtade arvu normid“. Planeeringuala asub

vahevööndis. Normikohane parkimiskohtade arv on vahevööndis minimaalne võimalik

parkimiskohtade arv.

Elektriautode laadimistaristu kontrollarvutus

Pos

nr Ehitise otstarve

Norm. arvutus alal, kus

normi rakendatakse

Normatiivne

laadimistaristu arv

Planeeringus

ettenähtud

laadimistaristu arv

krundil

1 Mitteelamu 167/5 = 34 34 34

2 Mitteelamu 71/5 = 15 15 15

Planeeritud maa-alal kokku: 49 49

Elektriautode laadimistaristu vajaduse arvutamisel on aluseks võetud Ehitusseadustiku §651.

Laadimispunktid rajatakse normatiivsetele parkimiskohtadele. Elektriauto laadimistaristu rajamise

vajadus täpsustatakse ehitusprojektis arvestades Ehitusseadustiku §651.

Jalgrataste parkimiskohtade vajaduse arvutus

Pos

nr

Ehitise

otstarve

Norm. arvutus alal,

kus normi

rakendatakse

Normatiivne

parkimiskohtade

arv

Planeeringus ettenähtud

parkimiskohtade arv

krundil

1 Äri-,

kontorihoone 10000/100=100 100 100

2 Äri-,

kontorihoone 4265/100=43 43 43

KOKKU 143 143

Jalgrataste parkimiskohtade vajaduse määramisel on arvestatud Tallinna Linnavalitsuse

11. oktoobri 2017 istungi protokolliga nr 41 heakskiidetud Tallinna rattastrateegia 2018-2028

soovitusi. Parkimisnormatiivi alusel oleks vaja tagada 143 jalgrataste parkimiskohta.

9

K-Projekt Aktsiaselts Töö nr 15003 10.10.2024 10:27

Tallinn, Kristiine LO Järve tn 34a kinnistu detailplaneering

Rattastrateegias on selgitatud, et soovitav on alustada väiksemast kohtade arvust ja tagada

võimalus kohti lisada. Parkimiskohtade rajamisel tuleb arvestada asukohast ja hoone funktsioonist

tuleneva soovitava kohtade arvuga, vähese rattakasutuse korral luua ainult osa kohti ning

suurendada nende arvu kasutuse kasvust lähtudes. Jalgrataste parkimiskohad on kavandatud

parkimismajja. Teatud arv jalgrataste parkimiskohti rajatakse ka büroohoonete peasissekäigu ja

parkimismaja juurde.

4 TEHNOVÕRKUDE PLANEERIMISE PÕHIMÕTTED

4.1 Tehnovõrkude planeerimise põhimõtted

Tehnovõrkude lahendus on põhimõtteline ning täpsustatakse ehitusprojektis tehnovõrkude

valdajalt taotletud tehniliste tingimuste alusel.

Kui samale kinnisasjale ehitatakse mitu kaitsevööndiga ehitist, tuleb võimaluse korral eelistada

kaitsevööndite ruumilist kattumist võimalikult suures ulatuses ning kinnisasja koormamist vähimal

võimalikul viisil. Eeldatakse, et ühe kaitsevööndiga ehitise kaitsevööndisse võib ehitada teise

kaitsevööndiga ehitise (alus EhS § 70 lg 6).

Tehnovõrkude projekteerimine ja ehitamine toimub vee-ettevõtja või võrguettevõtjaga sõlmitava

liitumislepingu kohaselt ja tingimustel. Avalike tehnovõrkude tehnilise lahenduse projekteerimisel

ja ehitamisel lähtutakse tehnovõrgu omaniku poolt väljastatud tehnilistest tingimustest ja juhistest.

Tänavavalgustuspostid jm liikluskorraldusvahendite postid ei tohi asuda ratta- ja jalgteede vabas

liikumisruumis.

4.1.1 Veevarustus ja kanalisatsioon

Detailplaneeringu koostamisel on arvestatud järgmiste normide ja nõuetega:

• Eesti Standard EVS 921 Veevarustuse välisvõrk

• Eesti Standard EVS 848 Väliskanalisatsioonivõrk

• Eesti standard EVS 812-6 Ehitise tuleohutus. Osa 6. Tuletõrje veevarustus

• Eesti standard EVS 812-8 Ehitiste tuleohutus. Osa 8: Kõrghoonete tuleohutus

• Siseministri 18.02.2021 määrus nr 10 „Veevõtukoha rajamise, katsetamise, kasutamise,

korrashoiu, tähistamise ja teabevahetuse nõuded, tingimused ning kord“

• Eesti Standard EVS 843 Linnatänavad

Lahendus on koostatud vastavalt AKTSIASELTSi TALLINNA VESI 09.03.2017 tehnilistele

tingimustele nr PR/1712264-1.

Veevarustus

Olemasolev olukord

Olemasolevad ühisveevärgi torustikud on Ø 1000 mm ning Ø 160 mm veetorustik Järve tänaval

ning Ø 90-160 mm veeühendus kinnistule Järve 34a.

Planeeritud veevarustus

Krundile pos 1 planeeritud hoone tarbeks on ette nähtud rajada eraldi Ø 110 mm veeühendus koos

liitumispunktiga, krundi pos 2 piirist väljapoole kuni 1 m, tänava maa-alale. Krundile pos 1

kavandatud hoone veevarustuse allikaks on Järve tänaval paiknev Ø 1000 mm ühisveetorustik.

Ühisveetorustikus võib surve langeda alla 100 kPa. Krundi pos 1 olme- ja sisetulekustutusvee

vajaliku rõhu tagamiseks on ette nähtud kasutada rõhutõsteseadmeid.

10

K-Projekt Aktsiaselts Töö nr 15003 10.10.2024 10:27

Tallinn, Kristiine LO Järve tn 34a kinnistu detailplaneering

Krundil pos 2 säilivate hoonete olemasolev Ø 90-160 mm veeühendus Järve tn Ø 160 mm

ühisveetorustikust koos liitumispunktiga juurdepääsu teel kinnistute Järve tn 34 ja 36 vahel

(kaugus kinnistu piirist u 35m) on ette nähtud jätta kasutusele. Ühisveevõrgus on tagatud

normaalolukorras vabarõhk 260 kPa.

Parkimismaja (krunt pos 2) sisene tuletõrjevee vajadus lahendatakse krundile pos 1 planeeritud

tuletõrjevee mahuti baasil.

Planeeritud ärihoone tarbevee vooluhulk (krunt pos 1): Q=2,0 l/s.

Olemasolev tarbevee vooluhulk (krunt pos 2): Q=1,4 l/s.

Uute hoonete sisetulekustutusvee vooluhulk (krundid pos 1 ja pos 2): Q= 27,5 l/s.

Olemasolev sisetulekustutusvee vooluhulk (krunt pos 2): Q=1,7 l/s.

Uute hoonete sise- ja välistulekustutusvee vajaduse tagamiseks on planeeritud krundi pos 1 hoone

sisse 100 m3 ja krundile pos 2 osaliselt parkimisplatsi alla 270 m3 tuletõrjeveemahutid, kokku

370 m3. Vajalik hoonesisene kustutusvesi Q=27,5 l/s ühe tunni jooksul, saadakse hoonesse (krunt

pos 1) planeeritud veemahutist (100 m3). Planeeritud ärihoone (krunt pos 1) ning parkimismaja

(krunt pos 2) täpne tuletõrjeveevarustuse lahendus, esitatakse ehitusprojekti staadiumis.

Ehitusprojekti koostamisel vastavalt tegelikult väljaehitatavale ehitusmahule täpsustatakse

veevajadus ja vastav veetoru läbimõõt.

Kruntide sisene veevarustuse välisvõrgu lahendus töötatakse välja ehitusprojekti koostamisel.

Kasutusest väljajäävad veeühendused on ette nähtud likvideerida vahetult hargnemisel töösse

jäävatest torudest.

Tuletõrjeveevarustus

Välistulekustutusvee vajadus on 25 l/s kuue tunni jooksul (EVS 812-8 p 9.5.1 tabel 4). Järve tn Ø

160 ühisveetorustikul paiknevast olemasolevast hüdrandist (Järve tn 36 kinnistu kõrval) tagatakse

10 l/s, ülejäänud tulekustutusvesi on planeeritud lahendada tuletõrjeveemahutiga (krunt pos 2)

ühendatud kuivhüdrandist. Täpne mahuti suurus ja asukoht lahendatakse ehitusprojektis vastavalt

tegelikult väljaehitatavale ehitusmahule.

Kanalisatsioon

Olemasolev olukord

Piirkonna kanalisatsioonisüsteem on lahkvoolne.

Planeeritud reoveekanalisatsioon

Planeeritud ala reovee kanalisatsiooni eelvooluks on Tammsaare teel asuv Ø 560 mm

ühiskanalisatsioonitorustik. Planeeringu alal on olemas Ø 200 mm ühendus

ühiskanalisatsioonivõrguga. Planeeritud ärihoonest ja parkimismajast on ette nähtud juhtida

reovesi kruntidel pos 1 ja pos 2 paiknevasse olemasolevasse Ø 200 mm reovee

kanalisatsioonitorustiku. Kruntide pos 1 ja pos 2 ühine liitumispunkt ühiskanalisatsioonivõrguga

on olemasolev kaev kinnistupiirist väljaspool, tänava maa-alal.

11

K-Projekt Aktsiaselts Töö nr 15003 10.10.2024 10:27

Tallinn, Kristiine LO Järve tn 34a kinnistu detailplaneering

Planeeritud ärihoone maa-aluste parkimiskorruste alla jäävad kinnistusisesed reovee

kanalisatsioonitorustikud on ette näthtud likvideerida ning krundi pos 2 reovee juhtimine läbi

planeeritava ärihoone (krunt pos 1) maa-aluste korruste lahendada hoone siseselt. Vastav lahendus

ning pumpamise vajadus täpsustatakse järgmises projekteerimise staadiumis.

Uute hoonete sisese parkla põrandalt kogutav vesi tuleb enne reoveekanalisatsiooni juhtimist

puhastada lokaalselt (õlipüüdja+liivapüüdja).

Kruntide sisene reoveekanalisatsiooni välisvõrgu lahendus töötatakse välja ehitusprojekti

koostamisel.

Olemasolev ärajuhitav reovee kanalisatsiooni vooluhulk (krunt pos 2): Q=2,0 l/s.

Planeeringuala lisanduv reovee kanalisatsiooni arvutusäravool: 4,0 l/s.

Ehitusprojekti koostamisel üle kontrollida kinnistusiseste kaevude kõrgusmärgid.

Planeeritud sademeveekanalisatsioon

Planeeritud ala sademevee eelvooluks on Tammsaare teel asuv Ø 670 mm sademevee

ühiskanalisatsioonitorustik. Planeeringu alal on olemas Ø 320 mm ühendus sademevee

ühiskanalisatsioonivõrguga.

Olemasolev Ø 320 mm ühendustoru sademevee ühiskanalisatsioonivõrguga on ette nähtud

asendada Ø 160 mm kanalisatsioonitoruga. Kuna võrguvaldaja nõuete kohaselt tuleb piirata

kinnistult ärajuhitavat sademevett.

Kruntide pos 1 ja pos 2 ühine olemasolev liitumispunkt ühiskanalisatsioonivõrguga on olemasolev

sademevee kanalisatsioonikaev kinnistu piirist väljapool, tänava maa-alal.

Kogu kruntidelt pos 1 ja pos 2 kogutav sademevee vooluhulk (Q=101,7 l/s) tuleb ühtlustada

planeeringuala piires, kasutades kogumistorusid ja/või ühtlustusmahuteid. Ehitusprojektis

täpsustatakse kruntidesisene sademeveelahendus ning konkreetne sademevee koormuste

vähendamise lahendus.

Puhastamist vajav sademevesi tuleb enne eelvoolu juhtimist puhastada lokaalselt

(õlipüüdja+liivapüüdja).

Hetkel kehtiva liitumislepingu järgi kruntidelt pos 1 ja pos 2 (Järve 34a kinnistu) lubatud

ärajuhitava sademevee kanalisatsiooni vooluhulk kokku on: Q=42,6 l/s.

Planeeringu järgi kruntidelt pos 1 ja pos 2 kokku ärajuhitava sademevee kanalisatsiooni äravool

vastavalt võrguvaldaja nõuetele on: Q=20 l/s. Krundisiseselt on lubatud ühisesse liitumispunkti

ühendada üks isevoolne sademeveetoru läbimõõduga maksimaalselt De160 ning languga, mis

täistäite korral laseb sademevett läbi kuni 20 l/s.

Planeeritud ärihoone maa-aluste parkimiskorruste alla jäävad kinnistusisesed sademevee

kanalisatsioonitorustikud likvideerida ning krundi pos 2 sademevee juhtimine läbi planeeritava

ärihoone (krunt pos 1) maa-aluste korruste lahendada hoone siseselt. Vastav lahendus ning

pumpamise vajadus täpsustatakse järgmises projekteerimise staadiumis.

12

K-Projekt Aktsiaselts Töö nr 15003 10.10.2024 10:27

Tallinn, Kristiine LO Järve tn 34a kinnistu detailplaneering

Planeeritud EVS 848:2021, korduvusperiood 3 aastat, 15 min,

arvutuslik intensiivsus q = 163,7 L/(sek*ha)

Pos nr Kõvakate

(m2)

Haljasala

(sh

haljaskatus)

(m2)

Arvutuslik vooluhulk (l/s) Lubatud

vooluhulk

(l/s)

Vajalik

keskendamise

maht (m3) Kõvakate Haljasala KOKKU

1 2343 2680 30,7 8,8 39,5 10,0 27

2 5740 2371 75,2 7,8 83,0 10,0 70

Kokku 8083 5051 105,9 16,6 122,5 20,0 97

Kruntide sisene sademeveekanalisatsiooni välisvõrgu lahendus töötatakse välja ehitusprojekti

koostamisel.

Ühisveevarustuse ja –kanalisatsiooni (ÜVK) võrkude ehituse maht

(Olemasolevast trassist kuni liitumispunktini)

Veevarustus

PE plasttoru Ø 110 mm PN10 : 43 m.

4.1.2 Elektrivarustus

Detailplaneeringu projekti elektrivarustuse osa lahenduse aluseks on Elektrilevi OÜ Tallinn-Harju

regiooni välja antud tehnilised tingimused detailplaneeringuks nr 249393, 08.03.2017.a.

Elektrikoormuste tabel

Pos.

nr

Nimetus

Arvutuslik

elektrikoormus

alajaama nr 1571 baasil

Pa/Ia (kW/A)

Planeeritav liitumine

1 2 3 4

1 Pa1 Ärihoone 650 / 1000 Alajaama mp seadmes

2

Pa2 Parkimismaja 100 / 160 Alajaama mp seadmes

Pol.ol2 Ol.olevad

ärihooned 630 / 1000

Alajaama mp seadmes

Arvutuslik elektrikoormus (koos

eriaegsusteguriga) 1200 / 1800

Objektide 0,4 kV elektrivarustus on ette nähtud olemasoleva 6/ 0,4 kV trafoalajaama nr 1571

baasil.

Madalpinge toitevõrgud ehitatakse kaabelliinidena.

Käesolev lahendus on põhimõtteline. Planeeritavate hoonete sisestus- liitumiskilpide asukohad

täpsustatakse tööjooniste mahus (arvestades objektide arhitektuuriga). Konkreetsete objektide

13

K-Projekt Aktsiaselts Töö nr 15003 10.10.2024 10:27

Tallinn, Kristiine LO Järve tn 34a kinnistu detailplaneering

elektrivarustuse tööjooniste koostamine toimub võrgu valdajalt taotletud tehniliste tingimuste

alusel.

Vastavalt planeeringu käigus antud tehnilistele tingimustele toimub olemasoleva võrguvaldaja

elektrivõrgu ümberehitus kliendi kulul.

4.1.3 Välisvalgustus

Välisvalgustus on ettenähtud lahendada ehitusprojekti käigus. Valgustuse paigutusel arvestada

läheduses paiknevate elamualadega ning vältida nende ülemäärast valgustamist. Vajadusel

kavandada leevendavaid meetmeid.

4.1.4 Tänavavalgustus

Tänavavalgustus lahenduse aluseks on Enefit AS poolt välja antud Tallinna välisvalgustuse

tehnilised tingimused detailplaneeringu koostamiseks nr 124, 10.09.2024.

Käesoleva detailplaneeringuga ei ehitata ümber Tallinna linnale kuuluvat tänavavalgustust ning

tänavalõikude valgustus on ette nähtud olemasolevate valgustite baasil.

Krundisisese välisvalgustuse lahendus ja võrgu ümberehitus lahendatakse hoonete

ehitusprojektides, mille käigus määratakse välisvalgustite täpsed asukohad.

Planeeritud kergliikluse ala valgustuse lahendus täpsustatakse projekteerimise staadiumis.

Käesolev lahendus on põhimõtteline. Konkreetsete objekti tänavavalgustuse projekti koostamine

toimub võrgu valdajalt taotletud tehniliste tingimuste alusel.

4.1.5 Sidevarustus

Objekti sidevarustuse planeerimisel on aluseks võetud Telia Eesti ASi

telekommunikatsioonialased tehnilised tingimused nr 39147055, 11.09.2024.

Detailplaneeringuga on ette nähtud sidekanalisatsioonisisestus igale planeeritavale objektile.

Planeeritava ala sidekanalisatsioon on ette nähtud ühendada Tammsaare tee ja Järve tänava ääres

paiknevaga sidekanalisatsiooniga. Planeeritava ärihoone alla jääv sidekanalisatsioon on ette nähtud

ehitada ümber uuel trassil. Krundil pos. nr 1 planeeritud sidekanalisatsioon ristub maa-aluse

parkimisega. Planeeringuga on ette nähtud paigaldada antud lõigul sidekanalisatsioon maa-aluse

parkimise lae konstruktsiooni sees, täpne lahendus antakse tööjoonistega.

Planeeritud sidekanalisatsiooni ümberpaigutamine toimub asjaõigusseaduse rakendamise seaduse

§ 15² lõike 4 kohaselt.

Sidekanalisatsiooni paigaldussügavus sõidutee all on min. 1,0 m, väljaspool sõiduteed 0,7 m.

Konkreetse objekti sidevarustuse tööjooniste koostamine toimub võrguvaldajatelt taotletud

tehniliste tingimuste alusel.

14

K-Projekt Aktsiaselts Töö nr 15003 10.10.2024 10:27

Tallinn, Kristiine LO Järve tn 34a kinnistu detailplaneering

4.1.6 Soojusvarustus

Tallinna Linnavolikogu 18. mai 2017 määrusega nr 9 kinnitatud lisa „Tallinna kaugküttepiirkonna

piirid, kaugküttevõrguga liitumise ja sellest eraldumise tingimused ja kord, kaugkütte üldised

kvaliteedinõuded ja võrguettevõtja arenduskohustus “järgi jääb planeeritud ala kaugkütte

piirkonda.

Kaugküte

Kaugkütte lahenduse aluseks on ASi Utilitas Tallinn 17.03.2017 väljastatud tehnilised tingimused

nr 21300-01-17/11.

Hetkel on Järve tn 34a kinnistu soojusvarustus lahendatud gaasiküttega. Olemasolevate hoonete

soojusvarustus gaasi baasil jääb muutmata.

Uuele hoonele on planeeritud liitumine kaugküttevõrguga.

Ühendatav soojuskoormus on 1,0 MW (täpsustada projekteerimise käigus).

Ühenduskoht kaugküttevõrguga: planeeritud hargnemissõlm tehniliselt võimalikus kohas

Tuisu tn 17 kinnistul paikneval eelisoleeritud soojustorustikul DN150 hargnemissõlme T4-5

läheduses. Otstarbekas ja tehniliselt võimalik ühenduskoht täpsustada projekteerimise käigus ja

kooskõlastada kõigi asjassepuutuvate omanikega.

Liitumispunkt kaugküttevõrguga paikneb hoones soojussõlmes.

Planeeritud soojustorustikud on ette nähtud ehitada maa-alustena eelisoleeritud II

isolatsiooniklassiga terastorudest, isolatsiooniklass täpsustatakse ehitusprojektis.

Soojusvarustus taastuvenergia allikate baasil

Järjest rohkem kasutatakse hoonete soojusvarustuseks kütusevabadest taastuvatest allikatest

muundatud soojusenergiat.

Üheks levinumaks praktikaks on maasoojuspumpade kasutamine. Tihedas linnakeskkonnas, kus

pole piisavalt ruumi horisontaalse kollektori paigaldamiseks, on valikuteks energiakaevu või

soojuspuuraugu rajamine. Eestis kasutatakse enam soojuspuurauke. Soojuspuuraugu eeliseks on

suurem kasutegur, ta on vastupidav, saab paigaldada väikestele kruntidele ning ei kahjusta

haljastust. Kuna maapinna all on temperatuur talvel kõrgem kui õhutemperatuur või temperatuur

maapinnast 1 m sügavusel, siis on tagatud ka parim soojuspumba kasutegur. Enamasti kasutatakse

suletud süsteemiga soojuspuurauke. Üha enam saavutab populaarsust suletud kontuuri

paigaldamine puuritud vaivundamentidesse.

Puurimissügavus otsustatakse peamiselt soojuskoormuse järgi. Tallinnas peab arvestama

võimalusega puurida 50 m sügavusele. Sõltuvalt soojuskoormusest ja lubatud puurimissügavusest

arvutatakse vajalik puuarukude arv.

Soojusvarustuse lõplik lahendus ja kütteliigi valik selgub peale projekteeritavate hoonete

soojakoormuste täpsustamist järgnevates projekteerimisstaadiumites, vastavalt sel hetkel

kehtivatele energiatõhususnõuetele.

4.1.7 Gaasivarustus

15

K-Projekt Aktsiaselts Töö nr 15003 10.10.2024 10:27

Tallinn, Kristiine LO Järve tn 34a kinnistu detailplaneering

Gaasivarustuse lahenduse aluseks on ASi Gaasivõrgud 24.04.2020 väljastatud tehnilised

tingimused nr PJ-1685/20.

Järve tn 34a, Tallinn kinnistu maagaasivarustamise aluseks on kehtiv maagaasi võrguteenuse

leping nr 011000766 sõlmitud EG Võrguteenus AS ja ESS Kinnisvara OÜ vahel, liitumispunktiga

A. H. Tammsaare tee poolsel kinnistupiiril.

Krundil pos 2 paikneb gaasikatel. Olemasolevate hoonete soojusvarustus gaasi baasil jääb

muutmata.

Planeeritud parkimismaja taga paiknev gaasitoru koos maakraaniga likvideeritakse.

Uuele hoonele (krunt pos 1) tehnoloogilisteks vajadusteks (köögiseadmed) on planeeritud

liitumispunkt De125x11,4 mm B-kategooria gaasitorustikult Tammsaare tee poolsel kinnistu piiril.

Täpne lahendus antakse ehitusprojektis.

5 KEHTIVAD JA PLANEERITUD KITSENDUSED

5.1 Kehtivad kitsendused

Ala lääneosale ulatub riigikaitselise ehitise piiranguvöönd (Rahumäe linnak).

Järve tn 34a kinnistu (planeeritud krundid pos 1 ja pos 2):

• Krundil pos 2 asub kultuuriministri 18.08.1997 määrusega nr 50 arhitektuurimälestiseks

tunnistatud endise Tondi sõjaväelinnaku staabihoone (reg nr 8655), mille kaitsevööndi

ulatuseks on kogu Järve tn 34a kinnistu (krundid pos 1 ja pos 2).

Olemasolevate tehnovõrkude- ja rajatiste teenindamiseks on isiklike kasutusõiguste või

servituutidega koormatud järgmised kinnistud

Krunt pos 1 ja 2:

• Tasuta ja tähtajatu isiklik kasutusõigus tehnovõrgu või rajatise seadmiseks AS Eesti Telekom

(registrikood 10234957), kehtiv ärinimi Telia Eesti AS kasuks.

5.2 Planeeritud kitsendused

5.2.1 Juurdepääsuservituutide, isikliku kasutusõiguse ja avaliku kasutuse vajadus

Servituudiga koormatava kinnistu täpne asukoht ja ulatus määratakse ehitusprojektis.

Juurdepääsuservituutide vajadus vt põhijoonis DP-2.

Pos 1:

• Isikliku kasutusõiguse ala Tallinna linna kasuks kergliiklusteel laiusega 3 m, ca 258 m2

suurusel alal.

• Isikliku kasutusõiguse ala parkimiskohtade rajamiseks, hooldamiseks ja kasutamiseks krunt

pos 2 kasuks.

Pos 2:

• Isikliku kasutusõiguse ala Tallinna linna kasuks kergliiklusteel laiusega 3 m, ca 213 m2

suurusel alal;

• Teeservituut juurdepääsuks maapealsesse ja maa-alusesse parklasse, krundi pos 1 kasuks.

16

K-Projekt Aktsiaselts Töö nr 15003 10.10.2024 10:27

Tallinn, Kristiine LO Järve tn 34a kinnistu detailplaneering

A. H. Tammsaare tee 47 kinnistu:

• Isikliku kasutusõiguse ala Tallinna linna kasuks kergliiklusteel laiusega 3 m, ca 10 m2 suurusel

alal.

17

K-Projekt Aktsiaselts Töö nr 15003 10.10.2024 10:27

Tallinn, Kristiine LO Järve tn 34a kinnistu detailplaneering

Kavandatud vaatekoridorid

Pos 1 ja pos 2:

Muinsuskaitse eritingimustes on määratud kaitsealuse staabihoone vaadeldavuse tagamiseks

olulised vaatekoridorid ja -sektorid A. H. Tammsaare teelt (vt ka DP-2 Põhijoonis). Vaatekoridor

on määratud A.H.Tammsaare tee jalakäijate tunneli sisepääsu juurest staabihoone keskrisaliidile.

Vaatesektorid on määratud Sõjakooli bussipeatuse juurest algava kõnnitee nurgalt ning

staabihooneni kulgeva kõnnitee keskelt staabihoone esifassaadi poole. Uushoonestuse

kavandamisel on vaatekoridoride ja -sektoritega arvestatud.

5.2.2 Kavandatud kitsendused tehnovõrkude ehitamiseks ja kasutamiseks

Detailplaneeringus on tehtud ettepanekud kruntide kasutamist kitsendavate servituutide

seadmiseks. Servituudid on vaja seada olemasolevate tehnovõrkude kasutamise ja hooldamise

tagamiseks ning kavandatud tehnovõrkude paigaldamiseks ning kasutamiseks.

Olemasolevate ja kavandatud tehnovõrkude ja -rajatiste, mille ehitamiseks ja kasutamiseks on vaja

servituudid seada võrgu valdaja kasuks kui loetelus ei ole märgitud teisiti:

Krunt pos 1:

• Planeeritud sidekanalisatsioon, koridori laiusega 1 m teljest mõlemale poole;

• Planeeritud soojustorustik, 2 m isolatsiooni välispinnast mõlemale poole;

• Planeeritud vee- ja kanalisatsioonitoru, koridori laiusega 4 m;

• Planeeritud sademevee kanalisatsioonitorustik, koridori laiusega 4-6 m, krundi pos 2 kasuks.

• Planeeritud tänavavalgustuse kaabli rajamiseks ja hooldamiseks 1 m teljest mõlemale poole,

võrgu valdaja kasuks

Krunt pos 2:

• Planeeritud sidekanalisatsioon, koridori laiusega 2 m.

• Planeeritud madalpinge ja keskpinge kaablikoridor 1 m äärmistest kaablitest mõlemale poole;

• Planeeritud soojustorustik, 2 m isolatsiooni välispinnast mõlemale poole;

• Planeeritud madalpinge kaablikoridor, 1 m äärmistest kaablitest mõlemale poole, krundi pos 1

kasuks;

• Planeeritud veetorustik, koridor laiusega 4 m, krundi pos 1 kasuks;

• Planeeritud tuletõrjeveemahuti rajamiseks ja hooldamiseks, krundi pos 1 kasuks.

• Planeeritud tänavavalgustuse kaabli rajamiseks ja hooldamiseks 1 m teljest mõlemale poole,

võrgu valdaja kasuks

Järve tänav T2:

• Planeeritud soojustorustik, 2 m isolatsiooni välispinnast mõlemale poole.

• Planeeritud veetorustik, koridor laiusega 4 m.

• Planeeritud tänavavalgustuse kaabli rajamiseks ja hooldamiseks 1 m teljest mõlemale poole,

võrgu valdaja kasuks

Tuisu tänav T2:

• Planeeritud soojustorustik, 2 m isolatsiooni välispinnast mõlemale poole.

Järve tn 48:

18

K-Projekt Aktsiaselts Töö nr 15003 10.10.2024 10:27

Tallinn, Kristiine LO Järve tn 34a kinnistu detailplaneering

• Planeeritud soojustorustik, 2 m isolatsiooni välispinnast mõlemale poole.

Tuisu tn 17:

• Planeeritud soojustorustik, 2 m isolatsiooni välispinnast mõlemale poole.

Järve tn 40b:

• Planeeritud tänavavalgustuse kaabli rajamiseks ja hooldamiseks 1 m teljest mõlemale poole,

võrgu valdaja kasuks

•

19

K-Projekt Aktsiaselts Töö nr 15003 10.10.2024 10:27

Tallinn, Kristiine LO Järve tn 34a kinnistu detailplaneering

6 NÕUDED EHITUSPROJEKTI KOOSTAMISEKS JA EHITAMISEKS

Tallinna linnal on õigus tunnistada detailplaneering kehtetuks või keelduda detailplaneeringualal

uute ehituslubade andmisest, kui detailplaneeringust huvitatud isik ei ole Tallinna linna ja

huvitatud isiku vahel planeerimisseaduse § 131 lõike 2 alusel sõlmitud halduslepinguga võetud

kohustusi lepingus määratud tähtajaks täitnud. Nimetatud tingimus kehtib ka isikute suhtes, kes

omandavad detailplaneeringu alal asuva kinnisasja pärast detailplaneeringu kehtestamist.

6.1 Hoonete olulisemad arhitektuurinõuded

Krunt pos 1 (aadressi ettepanek A. H. Tammsaare tee 45):

• Ärihoone projekteerimiseks tuleb korraldada arhitektuurivõistlus, mis tuleb läbi viia koostöös

Tallinna Linnaplaneerimise Ametiga;

• hoone kavandada astmeliselt tõusvana loodenurga või A.H.Tammsaare tee 47 krundi suunas,

liigendatult mahtudega nii, et staabihoonele jääks võimalikult segamatu vaade;

• astmeliselt tõusva hoone maksimumkõrgus kavandada ärikeskusega ühekõrgusena, hoone võib

sama kõrguse piires olla kuni 10-korruseline abs kõrgus 66.84 (EH2000 süsteemis);

• hoone esimesele korrusele projekteerida eraldi sissepääsudega teenindus- ja äriruumid;

• pöörata tähelepanu hoone esimese korruse aktiveerimisele tänavatasandil.

Muinsuskaitse eritingimustest tulenevad nõuded (vt Lisa 4.1):

• Hoone arhitektuurikeele osas ettekirjutusi ei esitata. Lähtuda tuleb dünaamiliselt arenenud

ajaloolisest keskkonnast ning väljakujunenud hoonestusmastaabist;

• hoonestamisel tuleb kasutada naturaalseid ehitusmaterjale nagu klaas, kivi, puit jm;

• hoone kavandamisel tuleb tagada mälestise vaadeldavus olulistelt vaatesuundadelt

A. H. Tammsaare teelt (vt DP-2 Põhijoonis);

• arvestada ehituskeelualaga staabihoone peafassaadi kesktelje mõttelisest pikendusest

A. H. Tammsaare tee suunas kuni krundi parempoolse piirini;

• hoone on lubatud kavandada Tammsaare Ärikeskusega (A. H. Tammsaare tee 47) külgnevale

krundiosale staabihoone ette ja mitte kaugemale kui staabihoone läänepoolse eenduva osa ehk

risaliidi kesktelje mõtteline pikendus Tammsaare tee suunas.

• hoone peab mõjuma tugeva kujundina, et eristuda mälestisest ning samas kinnistu arhitektuuri

väärtustada;

• Parkimise lahendamise korral parkimismajas kujundada staabihoonet ümbritsev ala

haljastatud ja jalakäijatele meeldivaks linnaruumi osaks (sh jalgrattaparkla).

• Lahendada ka krundi välisruumi kujundus.

Krunt pos 2 (aadressi ettepanek A. H. Tammsaare tee 43 // Järve tn 34a):

• Parkimismaja projekteerida kuni 2-korruseline abs kõrgusega 43.60m (EH2000 süsteemis);

• parkimismaja projekteerimisel ning olemasoleva laohoone rekonstrueerimisel tuleb arvestada,

et hooned ei tohi domineerida mälestise üle, vaid peavad jääma pigem taustaks. Kasutada tuleb

analoogselt olemasolevale büroohoonele naturaalseid ehitusmaterjale;

• parkimise lahendamise korral parkimismajas kujundada büroohoonet ümbritsev ala haljastatud

ja jalakäijatele meeldivaks linnaruumi osaks (sh jalgrattaparklad).

• Staabihoone vaadeldavuse tagamiseks, peab maa-aluse parkla ehitamisel säilitama olemasoleva

maapinna põhimõttelise reljeefi. Maapinna kõrgused täpsustatakse ehitusprojektis.

Muinsuskaitse eritingimustest tulenevad nõuded (vt Lisa 4.1):

20

K-Projekt Aktsiaselts Töö nr 15003 10.10.2024 10:27

Tallinn, Kristiine LO Järve tn 34a kinnistu detailplaneering

• Olemasolev staabihoone tuleb säilitada olemasolevas mahus, juurdeehitusi ega kinniseid

ühendusi kavandatavate naaberhoonetega ei ole lubatud rajada;

6.2 Rajatiste ehitus- ja kujundusnõuded

• Uute hoonete ja rajatiste projekteerimisel, kus kasutatakse erinevaid valgustussüsteeme

(tänavavalgustus, ärihoonele paigaldatavad valgusallikad jms), tuleb arvestada elamutes

võimaliku valgusreostusega ja rakendada leevendavaid meetmeid. Vältida valgustussüsteemide

paigaldamist elamute poolsele alale.

• Piirdeaedu mitte kavandada krundile pos 1 ja 2 A. H. Tammsaare tee äärde ja

A. H. Tammsaare tee 47 kinnistu poole.

• Säilitada või kavandada uued piirdeaiad krundi pos 2 ida ja lõunaserva elamukruntide äärde.

Piirete kavandamisel Järve miljööalal paiknevate elamukruntide piirile tuleb lähtuda naabruses

väljakujunenud piirete kõrgusest. Üldjuhul tuleb piirded kavandada puidust või

metallvarbadest ning kõrgusega 1,2–1,5 m. Piirded peavad moodustama naaberkruntide piirete

või hoonetega katkematu joone.

• Krundil pos 2 paiknev alajaam säilitada, vajadusel rekonstrueerida.

6.3 Haljastuse projekteerimise, rajamise ja hoolduse nõuded

Planeeringualale on koostatud Järve tn 34a kinnistu puittaimede haljastuslik hinnang (vt Lisa 4.4).

Nõuded haljastuse projekteerimiseks, rajamiseks ja hoolduseks:

• Soovitatav säilitada võimalikult palju väärtuslikku ja olulist haljastust.

• Täiendavat kõrghaljastust kavandada ala lõunaossa varjamaks vaadet parkimismajale

naaberkinnistutelt. Uushaljastusena sobivad miljöösse näiteks männi liigid ja künnapuu ning

madalhaljastusena dekoratiivpõõsad.

• Madalhaljastust kavandada kõnnitee äärde ja säilitatava kaitsealuse hoone ette.

• Istikud ja istutustööd peavad vastama standardi EVS 843 „Linnatänavad”, EVS 939

„Puittaimed haljastuses.“ osa 1-4 ja Tallinna Linnavalitsuse 28.09.2011 määruse nr 112

„Avalikule alale puude istutamise kord“ nõuetele.

• Ala on sobilik täiendada miljöösse sobilike mändidega, samuti võib kasutada künnapuud.

Madalhaljastusest sobivad antud miljöösse paljud dekoratiivpõõsad, näiteks enelad, forsüütiad,

hortensiad, kasutada võib mägimändi, elupuude sorte, varjulisemates kohtades värd-jugapuud.

• Ehituse käigus tuleb tagada säilitatavatele puudele igakülgne kaitse.

• Tehnovõrkude kaitsevööndite läheduse tõttu tuleb puude istutamisel arvestada juurte

tõkestamise meetmetega (juuretõkkekangas).

• Puudel ja põõsastel tuleb teostada hoolduslõikus, eemaldades kuivanud oksad ja oksatüükad.

• Jälgida IV klassi hinnatud puude tervislikku seisukorda. Kui võras hakkab kuivamist juurde

tekkima, siis kaaluda puude likvideerimist.

• Eemaldada puu nr 6, et anda kasvuruumi lähedal kasvavale suurelehisele pärnale, mille võra on

kasvamas künnapuu võrasse.

• Asendusistutus, mida ei ole võimalik teha planeeringualal, rajatakse linnaosavalitsuse või

Tallinna Keskkonna- ja Kommunaalameti poolt määratud kohta.

• Ehitusprojekti koosseisus esitada väliruumi, sh haljastuse projekti, projekteerimistöödesse

kaasata maastikuarhitekt

21

K-Projekt Aktsiaselts Töö nr 15003 10.10.2024 10:27

Tallinn, Kristiine LO Järve tn 34a kinnistu detailplaneering

6.4 Täiendavate uuringute vajadus

• Teede ehitusprojektile on vajalik koostada liiklusohutuse audit.

• Krundil pos 2 paiknev kultuurimälestiseks tunnistatud endise Tondi sõjaväelinnaku

staabihoone tuleb säilitada olemasoleval kujul. Hoone restaureerimiseks on eelnevalt vaja

koostada muinsuskaitse eritingimused.

• Ehitusprojektis teostada ehitus- ja hüdrogeoloogiline uuring, mille käigus selgitada välja

põhjavee tase ja pinnaste filtratsiooniomadused.

• Soojuspuuraukude rajamisel tuleb teostada uuring põhjaveele ja põhjavee varudele kahjulike

mõjude vältimise kavandamiseks.

6.5 Täiendavate kooskõlastuste vajadus

• Teede ehitusprojektid kooskõlastada Tallinna Transpordiametiga

• Olemasolevate hoonete rekonstrueerimisprojektid ja uute hoonete ehitusprojektid

kooskõlastada Tallinna Keskkonna- ja Kommunaalametiga.

6.6 Muud nõuded ehitusprojektide koostamiseks ja ehitamiseks

6.6.1 Liikluskorralduse alased nõuded

• Avalik juurdepääs kruntidele pos 1 ja 2 projekteerida A. H. Tammsaare teelt.

• A. H. Tammsaare tee juurdepääsuristmikuga seotud liikluskorralduse lahendus tuleb välja

töötada ehitusprojektis, et arvestada kõiki ehitustehnilisi ja liikluskorralduslikke nüansse.

• A. H. Tammsaare teel tuleb kinnistult väljasõidul nähtavuskolmnurga ulatuses nähtavust piirav

nõlv likvideerida ja tugimüüri nihutada kinnistu piiri poole.

• Pandus projekteerida lähtuvalt EVS 843 „Linnatänavad“ nõuetele: hooneväline panduse

pikikalle maksimaalselt 10% ja hoones maksimaalselt 12%.

• Parklate ja kergliiklusteede ristumiskohtades tagada hea nähtavus ning jalakäijate turvalisus.

• Projekteerida jalgrataste parkimis- ja hoiukohad vastavalt Eesti Standardile EVS 843

„Linnatänavad“ ja Tallinna rattastrateegiale 2018-2028.

• Jalakäigualadele projekteerida katendina kivisillutis. Katendite lahendus peab kokku sobima ja

jätkama kõrval olevatele aladele varem projekteeritud või ehitatud katendite lahendust.

• Projekteerida vaegnägijaid arvestav lahendus.

• Järve tänavalt kergliiklustee kavandamisel läbi Järve tn 40b on juurdepääsuks Järve tn 40a

kinnistule, seega on Järve tänavalt kergliiklustee algus segakasutusala ja õueala.

• Kergliiklustee valgustuspostid tohi asuda kergliiklustee vabas liikumisruumis.

• Kergliiklusteel liiguvad ka jalgratturid jm, siis konfliktalal, hoonesse pääsude ees tagada

hajumisruum (vajadusel ka, eelkõige kergliiklusteega piirneval lõigul, 1.korruse ulatuses

tagasiaste vm).

• Ehitusprojekti koostamisel täpsustada lõplik liikluskorraldus ja fooride paigaldamise vajadus.

6.6.2 Keskkonnaalased nõuded

Jäätmehooldus:

• Planeeringu ala lõunapiiril olev prügi mahapaneku paik tuleb likvideerida.

22

K-Projekt Aktsiaselts Töö nr 15003 10.10.2024 10:27

Tallinn, Kristiine LO Järve tn 34a kinnistu detailplaneering

• Jäätmete käitlemisel tuleb lähtuda jäätmeseadusest ja Tallinna jäätmehoolduseeskirjast.

Vastavalt jäätmeseadusele tuleb jäätmete kogumisel ja hoidmisel jäätmed nende tekkekohas

paigutada liikide kaupa eraldi mahutitesse või selleks ettenähtud kohtadesse. Ohtlikud jäätmed

koguda kinnistesse vastavatesse konteineritesse.

• Ehitamisel tekkivate jäätmete käitlemiseks peab omama jäätmeluba või tuleb sõlmida prügiveo

leping vastavat litsentsi omava firmaga.

• Krundile pos 1 planeeritud ärihoone jäätmehoidla asukoht projekteerida hoonesse.

• Krundil pos 2 projekteerida olemasolevate hoonete jäätmete kogumise koht krundile hoonetest

väljapoole või säilitada olemasolevas asukohas. Hoonetest väljapoole jäävatele mahutitele võib

projekteerida eraldiseisva jäätmemaja, katusealuse või aediku.

Ehitusprojektis anda ülevaade ehituse ja lammutuse käigus tekkinud jäätmete liigiti

kogumisest. Ehitus- ja lammutusjäätmed tuleb koguda liigiti vastavalt tähistatud

jäätmemahutitesse nende tekkekohal või selle jaoks spetsiaalselt eraldatud alale, lähtudes

jäätmete korduskasutuse, ringlussevõtu või taaskasutuse võimalustest.

Müra:

Soovitused, mille täitmisel on võimalik tagada head akustilised tingimused ärihoones:

• Hoone välispiirded projekteerida nii, et oleks tagatud Eesti standardi EVS 842:2003 „Ehitiste

heliisolatsiooninõuded. Kaitse müra eest“ kohane heliisolatsioon siseruumides.

• Ehitustehniliste võtetega tagada müra normtasemetele vastavus hoones sees vastavalt

sotsiaalministri 04.03.2002 määruses nr 42 „Müra normtasemed elu- ja puhkealal, elamutes

ning ühiskasutusega hoonetes ja mürataseme mõõtmise meetodid” kehtestatud normtasemetele.

• Bürooruumide ja nendega võrdsustatud tööruumide (administratiivruumid) rajamisel

Ld 71-75 dB müratsooni (skeemil punasega) on välispiirde ühisisolatsiooni nõue R´tr,s,w+Ctr

minimaalselt 40 dB.

• Bürooruumide ja nendega võrdsustatud tööruumide (administratiivruumid) rajamisel Ld 66-

70 dB (skeemil oranžiga) müratsooni on välispiirde ühisisolatsiooni nõue R´tr,s,w+Ctr

minimaalselt 35 dB (soovitatav rakendada ka hoone teistel ehk madalama müratasemega

külgedel).

• Kui aken moodustab ≥50% välispiirde pinnast, võetakse akna nõutava heliisolatsiooni

suuruseks välispiirde õhumüra isolatsiooni indeks.

Pinnasereostus:

• Visuaalsel vaatlusel ei tuvastatud pinnasereostust. Kaevetööde teostamisel tuleb jälgida

pinnase seisundit. Juhul kui tekib kahtlus pinnase reostatusest, tuleb määrata võimaliku

pinnasereostuse maht ja ulatus.

• Reostunud pinnase esinemise korral tuleb see eemaldada ning anda utiliseerimiseks vastavat

jäätmeluba ja jäätmekäitluslitsentsi omavale ettevõttele. Jääkreostuse kõrvaldamisel tuleb

pärast reostunud pinnase eemaldamist ja enne uue pinnase asendamist, viimase reostuse

vältimiseks, pumbata kaevisest välja ka reostunud põhja(pinnase)vesi.

Radoon:

• Ehitusprojekti koostamisel hinnata vajalikke radoonikaitse meetmeid juhindudes Eesti

standardist EVS 840 „Juhised radoonikaitse meetmete kasutamiseks uutes ja

olemasolevates hoonetes“. Radoonikaitse meetmete mitterakendamisel viia läbi

radooniohutust tõestavad mõõtmised.

Tamponeeritud puurkaevud:

23

K-Projekt Aktsiaselts Töö nr 15003 10.10.2024 10:27

Tallinn, Kristiine LO Järve tn 34a kinnistu detailplaneering

• Enne ehitustegevuse alustamist tuleb eeldatavad tamponeeritud puurkaevude asukohad

märgistada, et vältida nende vigastamist ehitustööde käigus.

• Puurkaevude juures kaevetööde tegemisel tuleb lähtuda ettevaatlikkuse printsiibist.

• Kuna puuduvad puurkaevude likvideerimise aktid ja tamponeerimist kirjeldav

dokumentatsioon, siis on soovitav lisada ehitusprojekti seletuskirja peatükk, mis käsitleb

võimalike tamponeeritud puurkaevude asukohti ning sellest johtuvaid tingimusi

ehitustegevusele.

• Hoonestusala piirile jääva puurkaevu osas tuleb koostada ehitusprojektis eraldi kirjeldus, et

oleks tagatud tamponeeritud puurkaevu konstruktsiooni püsivus.

Vertikaalplaneerimine:

• Vertikaalplaneerimisega vältida täiendava sademevee valgumine naaberkinnistutele.

• Krundil näha ette maksimaalne sademevee kinnistusisene käitlemine (immutamine pinnasesse,

kasutamine kastmiseks vms). Kasutada säästlikke sademevee immutamise lahendusi, nt lohud

või nõvad maapinnas.

• Kõvakattega krundiosal koguda sademevesi restkaevudesse ning juhtida edasi

sademeveekanalisatsiooni.

• Nii vertikaalplaneerimise kui ka sademevee ärajuhtimise lahendus täpsustatakse hoonete ja

välisruumi ehitusprojektis.

6.6.3 Tuleohutusnõuded

• Päästemeeskonnale tagada päästetööde tegemiseks ja tulekahju kustutamiseks juurdepääs

ettenähtud päästevahenditega vastavalt Eesti standardile EVS 812-7 „Ehitisele esitatavad

tuleohutusnõuded.

• Tule leviku takistamiseks projekteerida hooned TP-1 tuleohutusklassile vastavad, v.a

planeeritud parkimismaja. Madalama tulepüsivusklassi rakendamine on võimalik juhul kui

detailplaneeringu elluviimisel ei realiseerita maksimaalset ehitusõigust või kui konstruktiivne

lahendus ja kujad võimaldavad madalamat tulepüsivusklassi.

• Tuletõrjehüdrandid ehitatakse välja vastavalt EVS 812 osa 6-le.

• Tagada päästetehnikaga juurdepääs hoonetele igast küljest või vähemalt 2

evakuatsiooniväljapääsu.

6.6.4 Kuritegevuse riske vähendavad abinõud

Kuritegevuse riskide vähendamiseks rakendada Eesti Standardis EVS 809-1:2002 „Kuritegevuse

ennetamine. Linnaplaneerimine ja arhitektuur. Osa 1: Linnaplaneerimine“ toodud soovitusi:

• Vandalismiaktide ja sissemurdmiste riski vähendamiseks tuleb hoonele projekteerida

vastupidavad uksed, aknad ja klaasid.

• Vandalismiaktide ja varguste ennetamiseks kavandada õuealadele vastupidavast materjalist

ning kindlalt kinnitatud inventar (pingid, prügikastid jne). Samas peaksid need materjalid

olema atraktiivsed – eesmärgiks on atraktiivsus ja ennetusstrateegia.

• Sissepääsude juures kasutada video- või mehitatud valvet. Jälgitavus vähendab kuriteohirmu.

• Turvalisuse suurendamiseks tuleb jalakäijate alale projekteerida piisav valgustus.

6.6.5 Nõuded ehitusprojektide koostamiseks ja ehitamiseks tehnovõrkude osas

24

K-Projekt Aktsiaselts Töö nr 15003 10.10.2024 10:27

Tallinn, Kristiine LO Järve tn 34a kinnistu detailplaneering

Tehnovõrkude projekteerimiseks tuleb võrguvaldajatelt taotleda tehnilised tingimused.

Alad, mille ulatuses on vaja seada servituut tehnovõrkude rajamiseks ja kasutamiseks on

detailplaneeringu joonistel tähistatud. Notariaalsed lepingud servituutide seadmiseks tuleb sõlmida

enne tehnovõrkude ehitamist.

Tänavavalgustuspostid jm liikluskorraldusvahendite postid ei tohi asuda ratta- ja jalgteede vabas

liikumisruumis.

Veevarustus ja kanalisatsioon:

• Parkimiskorrustel formeeruv vesi juhtida pärast lokaalset puhastamist reoveekanalisatsiooni.

• Veevarustuse ning reovee ja sademevee ärajuhtimise lahendused (sh kinnistuväliste vee- ja

kanalisatsiooni ühistorustike väljaehitamise mahud, torustike kõrgusmärgid ühendus- ja

ümberühendussõlmedes, liitumispunktide asukohad) tuleb täpsustada ehitusprojekti

koostamisel.

• Ehitusprojekti koostamiseks taotleda AKTSIASELTS-ilt TALLINNA VESI tehnilised

tingimused.

• Veetoru projekteerimisel ja ehitamisel Järve tn tuleb seda teha koostöös Keskkonna- ja

Kommunaalametiga ning teostada samaaegselt Järve tn tänavaruumi uuendamisega ja

lahkvoolse kanalisatsiooni ehitamisega.

Elektrivarustus:

• Tööjoonised kooskõlastada täiendavalt võrguvaldajaga.

• Tööjooniste staadiumiks taotleda uued tehnilised tingimused täpsustatud koormustega.

Tänavavalgustus:

• Valgustite värvustemperatuur peab olema 3000K, ülekäiguradadel peab olema min. 5000K.

Tänavavalgustite kaitseaste peab olema vähemalt IP66, vandaalikindlus vastavalt valgusti

paigalduskõrgusele: 6 meetrit ja kõrgem - IK07 ja kuni 6 meetrit - IK08.

• Valgustuse paigutusel arvestada läheduses paiknevate elamualadega ning vältida nende

ülemäärast valgustamist. Vajadusel kavandada leevendavaid meetmeid.

• Tänavavalgustus tuleb lahendada eraldi projektiga.

• Põhi- või tööprojekti jaoks taotleda uued tehnilised tingimused.

• Tööjoonised kooskõlastada täiendavalt võrguvaldajaga.

• Tänavavalgustuspostid ei tohi asuda kergliiklustee vabas liikumisruumis

Välisvalgustus:

• Valgustuse paigutusel arvestada läheduses paiknevate elamualadega ning vältida nende

ülemäärast valgustamist. Vajadusel kavandada leevendavaid meetmeid.

• Põhi- või tööprojekti jaoks taodelda uued tehnilised tingimused.

• Tööjoonised kooskõlastada täiendavalt.

• Välisvalgustus lahendada ehitusprojektiga.

Sidevarustus:

• Tööde teostamisel tuleb lähtuda sideehitise kaitsevööndis tegutsemise Eeskirjast.

• Tööde teostamiseks planeeritud piirkonnas on vaja täiendavalt esitada tööjoonised. Põhiprojekt

koos tehnovõrkude tehnilise lahendusega enne järgmisi menetlusetappe esitada läbivaatuseks

ja kooskõlastamiseks Telia Ehitajate portaalis.

• Tegevuse jätkamiseks on vajalik tellida Telia täiendavad tehnilised tingimused.

• Ehitatavad sideehitised on võimalik ühendada Telia üldkasutatava sidevõrguga.

25

K-Projekt Aktsiaselts Töö nr 15003 10.10.2024 10:27

Tallinn, Kristiine LO Järve tn 34a kinnistu detailplaneering

• Kinnisasjal, katastritunnus 78407:702:0150 on sõlmitud Telia kasuks tähtajatu ja tasuta

servituudileping, mille alusel olemas olev sidekanalisatsioon seal paikneb. Sidekanalisatsiooni

ümberpaigutamisel (kaasa arvatud parkla lae sisse) tuleb sõlmida antud lepingu muudatus

servituudiala plaani asendamiseks uuega. Juhul, kui Telia sideehitise ümberehitamine on

tehniliselt võimalik, kannab AÕS §158 lg5 ja AÕSRS §152 lg4 kohaselt kõik sideehitiste

ümberehitamisega seotud kulud tööde teostaja või asjast huvitatud isik, k.a. sideehitise uues

asukohas maakasutamise seadustamisega seotud kulud. Telia poolt volitatud isikute nimekiri

maakasutuse seadustamiseks lisatakse ümberehitamise lepingule (kolmepoolsele

kokkuleppele).

• Asendusrajatise lepingud ning parkla lae sisse ehitatava sidekanali trassi ehitustehniline pool

lepitakse kokku tööprojekti käigus.

• Enne Telia sideehitise ümberehitamist peab ümberpaigaldusest huvitatud isik sõlmima Teliaga

sideehitise ümberehitamise lepingu (kolmepoolse kokkuleppe), mille osapoolteks on

ümberpaigaldusest huvitatud isik, tööde teostaja ja Telia. Lepingu sõlmimiseks võtta ühendust

Telia volitatud esindajaga: [email protected].

• Telia sideehitiste kaitsevööndis tegevuste planeerimisel ja ehitiste projekteerimisel tagada

sideehitise ohutus ja säilimine vastavalt EhS §70 ja §78 nõuetele.

• Tööde teostamisel sideehitise kaitsevööndis lähtuda EhS ptk 8 ja ptk 9 esitatud nõuetest, MTM

määrusest nr 73 (25.06.2015) Ehitise kaitsevööndi ulatus, kaitsevööndis tegutsemise kord ja

kaitsevööndi tähistusele esitatavad nõuded, kohaldatavatest standarditest ning sideehitise

omaniku juhenditest ja nõuetest.

• Sideehitise kaitsevööndis on sideehitise omaniku loata keelatud igasugune tegevus, mis võib

ohustada sideehitist. Tegutsemisluba taotleda hiljemalt 5 tööpäeva enne planeeritud tegevuste

algust ja soovitud väljakutse aega Telia Ehitajate portaalis.

Soojusvarustus:

• Järgmises projekteerimisetapis vajadusel täiendada soojustorustiku kulgemisjoont viisil, et

oleks tagatud standardiga EVS-EN13941 lubatud piiridesse jäävad torustiku paigalduspinged

ja –pikkused.

• Üksikute objektide soojusvarustuse projekteerimiseks on vaja taotleda UTL konkreetsed

tehnilised tingimused.

• Perspektiivis (olemasolevate gaaskütteseadmete amortiseerumisel) on võimalik ka Järve 34a

kinnistul hetkel olemasoleva hoone (Tondi sõjaväelinnaku staabihoone) soojusvarustus

lahendada kaugkütte baasil, projekteerides haruühenduse detailplaneeringuga kinnistule

kavandatavalt soojustorustikult.

• Kaugküttetorustiku projekteerimisel ja ehitamisel Järve tn tuleb seda teha koostöös

Keskkonna- ja Kommunaalametiga ning teostada samaaegselt Järve tn tänavaruumi

uuendamisega ja lahkvoolse kanalisatsiooni ehitamisega.

Gaasivarustus:

• Kinnistul olevad gaasitrassid on kinnistu omaniku omad. Projekt kooskõlastada kinnistu

omanikuga.

• Ehitusprojektid kooskõlastada võrguvaldajaga.

• Gaasitorustike ehitamise tööprojektide koostamiseks vajalikud tehnilised lähteandmed

väljastab võrguvaldaja kehtestatud detailplaneeringu, tellija liitumise avalduse ja eelnevalt

sõlmitava maagaasi võrguteenuse lepingu alusel.

26

K-Projekt Aktsiaselts Töö nr 15003 10.10.2024 10:27

Tallinn, Kristiine LO Järve tn 34a kinnistu detailplaneering

7 KAVANDATU VASTAVUS PLANEERITUD ALA RUUMILISE ARENGU

EESMÄRKIDELE JA LÄHTEDOKUMENTIDELE

7.1 Vastavus ruumilise arengu eesmärkidele

• Tugeva kujundina mõjuva atraktiivse ärihoone projekteerimiseks on määratud nõue läbi viia

arhitektuurivõistlus.

• Kaugvaadete säilitamiseks mälestisele on hoonestusala kavandatud väljapoole muinsuskaitse

eritingimustes määratud vaatekoridore.

• Ohutu väljasõidu tagamiseks A. H. Tammsaare teele on kavandatud täiendav kiirendusrada.

• Jalakäijate ja jalgratturitele on kavandatud avalikult kasutatav kergliiklustee Järve tn 40b

kinnistust A. H. Tammsaare tee ääres oleva bussipeatuseni ning jalakäijate tunnelini.

7.2 Kavandatu mõju lähipiirkonna linnakeskkonnale ja selle arenguvõimalustele,

avalikele huvidele ja väärtustele

• Piirkonda lisandub uus kõrgetasemeelise arhitektuuriga büroohoone, mis moodustab sujuva

ülemineku kaasaegse ärihoone ja mälestise vahel, rikastades ühtlasi vaateid hoonetefrondile

A. H. Tammsaare teelt.

• Piirkonda lisandub täiendavaid töökohti, mis annab võimaluse piirkonna elanikele leida

töökoht kodule lähemal.

• Läbi kruntide kavandatud avalik kergliiklustee lühendab Järve tänava piirkonna ja A. H.

Tammsaare tee ääres olevate bussipeatuste ning jalakäijate tunneli vahelist teekonda.

• Kavandatud juurdepääsu lahendus tagab lisanduva autode hulga sujuva liitumise A. H.

Tammsaare tee liiklusvooga.

7.3 Vastavus Kristiine linnaosa üldplaneeringule

Kristiine linnaosa üldplaneeringu kohaselt asub planeeringuala segahoonestusalal, kuhu võib

kavandada elamuid, nende naabrusesse sobivaid äri- ja ühiskondlikke hooneid jm linnalikku

elukeskkonda teenindavaid funktsioone. A. H. Tammsaare tee äärne ala on üldplaneeringus

määratud magistraaltänava äärseks ärivööndiks, kuhu võib kavandada põhiliselt ärifunktsioonilisi

hooneid nagu kaubandus-, teenindus-, toitlustusettevõtteid, mitmefunktsioonilisi büroohooneid jm

magistraaltänavate äärde linnaehituslikult kohaseid ehitisi. Ärivööndi laiuseks loetakse tinglikult

50 m, kuid täpne ulatus määratakse detailplaneeringus. Planeeringu lahenduses on määratud kogu

detailplaneeringu ala ärivööndisse.

Numbriliste näitajate võrdlus: Kristiine linnaosa üldplaneering Kavandatud

Maksimaalne ehitise

kõrgus

A. H. Tammsaare tee lõunakülje

(Rahumäe teest idas) suurim

hoonestuskõrgus määratakse

lähipiirkonnale iseloomulikust

suurimast hoonestuskõrgusest

lähtuvalt.

Vastavalt olemasoleva Tammsaare

Ärikeskuse (A. H. Tammsaare tee 47)

kõrgusele (abs 66.84 m).

Kasutusotstarve Alale võib kavandada põhiliselt

ärifunktsiooniga hooneid, nagu

kaubandus-, teenindus- ja

toitlustusettevõtteid,

Kavandatud on äriotstarve.

27

K-Projekt Aktsiaselts Töö nr 15003 10.10.2024 10:27

Tallinn, Kristiine LO Järve tn 34a kinnistu detailplaneering

mitmefunktsioonilisi büroohooneid jm

magistraaltänavate äärde

linnaehituslikult kohaseid ehitisi.

Hoonestustihedus A. H. Tammsaare tee lõunakülje

(Tondi Selveri vastas Rahumäe teest

idas) suurim hoonestustihedus 2,0.

Kavandatud kruntide keskmine

hoonestustihedus on 1,2 (pos 12,0 ja

pos 2 0,7).

Haljastuse osakaal Üldjuhul 15%. Selle hulka ei kuulu

katuse- ja garaažipealne jm

maapinnaga ühendamata haljastus.

20%

Detailplaneeringu lahendus vastab Kristiine linnaosa üldplaneeringu tingimustele (vt ptk 3.2).

7.4 Kehtiva detailplaneeringu kehtetuks muutumine

Planeeritud alal kehtib Tallinna Linnavolikogu 23.03.2000 otsusega nr 102 kehtestatud „Tondi

tn 51-57 endise sõjaväelinnaku maa-ala detailplaneering“ (DP002030), milles on planeeritud alale

määratud ehitusõigus seitsme kuni 4-korruselise ärihoone ehitamiseks (sh olemasolev

muinsuskaitsealune hoone). Planeeritud alale on ehitatud üks 2-korruseline laohoone ja alajaam,

ülejäänud osas on detailplaneering realiseerimata.

Pärast detailplaneeringu kehtestamist muutub Tallinna Linnavolikogu 23.03.2000 otsusega nr 102

kehtestatud Tondi tn 51-57 endise sõjaväelinnaku maa-ala detailplaneering (DP002030)

planeeringuala ulatuses kehtetuks.

7.5 Vastavus algatamise korralduse lähteseisukohtadele ja lisatingimustele

Detailplaneeringu algatamise korralduses määrati planeeringu koostamiseks järgnevad

lisatingimused:

Tingimus 1: Ala hoonestamiseks korraldada arhitektuurivõistlus.-

Täidetud, nõue on seatud, vt seletuskirja ptk 6.1 Hoonete olulisemad arhitektuurinõuded.

Tingimus 2: A. H. Tammsaare tee poolse uue hoone kavandamisel tuleb tagada mälestise

vaadeldavus olulistelt vaatesuundadelt A. H. Tammsaare teelt;-

Planeeringulahenduses on vaatesuunad tagatud, sest planeeringualale kavandatud ärihoone

hoonestusala on määratud väljapoole muinsuskaitse eritingimustes määratud olulisi

vaatesuundasid tagavat vaatekoridori A. H. Tammsaare teelt.

Tingimus 3: A. H. Tammsaare tee poolse hoone maksimaalne kõrgus ei tohi ületada

naaberkinnistul paikneva Tammsaare Ärihoone absoluutkõrgust;-

Täidetud, planeeritud ärihoone maksimaalne absoluutkõrgus 66.84 m on määratud analoogselt

naaberkinnistul asuva Tammsaare Ärikeskuse absoluutkõrgusega.

Tingimus 4: koostada liiklusanalüüs olemasolevalt tänavavõrgule ja ristmikele lisanduva

liikluskoormuse hindamiseks, liikluse korraldamiseks ja tänavavõrgu rekonstrueerimise

väljaselgitamiseks; -

Täidetud, liiklusanalüüs ja liiklusuuring on lisas 4.2 ja 4.3, analüüsi järeldustest lähtuvalt on

planeeritud liikluslahendus.

Tingimus 5: näha ette maksimaalne sademevee kinnistusisene käitlemine (immutamine pinnasesse,

kasutamine kastmiseks vms). Vertikaalplaneerimisega vältida täiendava sademevee valgumine

naaberkinnistutele;

28

K-Projekt Aktsiaselts Töö nr 15003 10.10.2024 10:27

Tallinn, Kristiine LO Järve tn 34a kinnistu detailplaneering

Täidetud, nõuded sademevee käitlemiseks ning vertikaalplaneerimise põhimõtted on seletuskirja

peatükis 3.4, 4.3.1 ja 6.6.2.

Tingimus 6: esitada territooriumi keskkonnaseisundi hinnang keskkonnauuringu litsentsi omava

firma poolt. Keskkonnaseisundi hinnangus kirjeldada planeeritaval alal varem toimunud tegevusi

ning anda hinnang jääkreostuse esinemise võimalusele ja suletud puurkaevude seisundile; -

Täidetud. Keskkonnaseisund hinnang on lisas 4.6. Hinnangust tulevad soovitused on kantud

seletuskirja peatükki 6.6.2.

Tingimus 7: esitada müraleevendusmeetmed vastavalt teostatud mürataseme hinnangule. –

Täidetud. Müraleevendavad meetmed on kirjeldatud seletuskirja peatükis 6.6.2. Koostatud

mürahinnang on lisas 4.5.

7.6 Vastavus lähtedokumentidele

7.6.1 Vastavus Majandus- ja Kommunikatsiooniministeeriumi 2020. a veebruari „Ruumi

otsese päikesevalguse (insolatsiooni) kestuse arvutamise juhendile“

Lähialal ei paikne elamuid ega lasteasutusi, mille insolatsioonitingimusi kavandatud hoonestus

võiks mõjutada.

7.6.2 Vastavus Eesti standardile EVS 843:2016 "Linnatänavad“

Nõuded liiklusrajatiste ning avalikule alale rajatava haljastuse projekteerimiseks on määratud

seletuskirja peatükkides 6.2, 6.3 ja 6.6.1.

7.6.3 Vastavus Tallinna Linnavalitsuse 11. oktoobri 2017 istungi protokolliga nr 41

heakskiidetud Tallinna rattastrateegiale 2018 – 2028

Jalgrataste parkimiskohtade vajaduse arvutamisel on aluseks võetud Tallinna Linnavalitsuse 11.

oktoobri 2017 istungi protokolliga nr 41 heakskiidetud Tallinna rattastrateegia 2018-2028 (vt

ptk 4.2).

7.6.4 Vastavus Vabariigi Valitsuse 30.03.2017 määrusele nr 17 „Ehitisele esitatavad

tuleohutusnõuded ja nõuded tuletõrje veevarustusele”

Tuleohutusnõuded ja meetmed on määratud vastavalt Vabariigi Valitsuse 30.03.2017 määrusele

nr 17 „Ehitisele esitatavad tuleohutusnõuded ja nõuded tuletõrje veevarustusele”.

Hooned on kavandatud enam kui 8 m kaugusele külgnevatel kinnistutel asuvatest hoonetest.

Tingimused hoonete projekteerimiseks on määratud seletuskirja peatükis 6.1, tuletõrje

veevarustust on käsitletud seletuskirja peatükis 4.3.1.

29

K-Projekt Aktsiaselts Töö nr 15003 10.10.2024 10:27

Tallinn, Kristiine LO Järve tn 34a kinnistu detailplaneering

7.6.5 Vastavus Eesti standardile EVS 809-1:2002 „Kuritegevuse ennetamine.

Linnaplaneerimine ja arhitektuur osa 1. Linnaplaneerimine.”

Kuritegevuse riskide vähendamiseks on rakendatud Eesti Standardis EVS 809-1:2002

„Kuritegevuse ennetamine. Linnaplaneerimine ja arhitektuur. Osa 1: Linnaplaneerimine“ toodud

soovitusi.

Nõuded ehitusprojekti koostamiseks on peatükis 6.6.4. Nõuete täitmisel tagatakse läbimõeldud,

esteetiliselt nauditav ja hästitoimiv linnaruum ning lähiala sotsiaalse keskkonna ja võrgustiku

säilimine.

7.6.6 Vastavus Tallinna Linnavolikogu 18. mai 2017 määrusele nr 9 „Tallinna

kaugküttepiirkonna piirid, kaugküttevõrguga liitumise ja sellest eraldumise

tingimused ja kord, kaugkütte üldised kvaliteedinõuded ja võrguettevõtja

arenduskohustus.

Tallinna Linnavolikogu 18. mai 2017 määrusega nr 9 kinnitatud lisa „Tallinna kaugküttepiirkonna

piirid, kaugküttevõrguga liitumise ja sellest eraldumise tingimused ja kord, kaugkütte üldised

kvaliteedinõuded ja võrguettevõtja arenduskohustus “järgi jääb planeeritud ala kaugkütte

piirkonda.

Uute hoonete soojusvarustus on lahendatud kaugkütte baasil. Olemasolevad hooned jäävad

gaasiküttele (vt ptk 4.3.4 ja 4.3.5).

7.6.7 Vastavus Järve tn 34a kinnistu puittaimede haljastuslikus hinnangus antud

soovitustele

Planeeringualale on koostatud puittaimede haljastuslik hinnang (vt Lisa 4.4), milles antud

soovitusi on planeeringulahenduses arvestatud. Planeeritud haljastuslahendust on kirjeldatud ptk

3.5 ning nõuded haljastuse projekteerimiseks, rajamiseks ja hoolduseks on antud ptk 6.3.

7.6.8 Vastavus Tallinna Linnavolikogu 11. veebruari 2021 määrusele nr 2 „Raie- ja

hoolduslõikusloa andmise kord“

Likvideeritavate puude asemele istutatava haljastuse ühikute arv on arvutatud vastavalt Tallinna

Linnavolikogu 11. veebruari 2021 määrusele nr 2 „Raie- ja hoolduslõikusloa andmise kord“ (vt

ptk 3.5.1).

7.6.9 Vastavus keskkonnaministri 16.12.2016 määrusele nr 71 „Välisõhus leviva müra

normtasemed ja mürataseme mõõtmise, määramise ja hindamise meetodid“ ja

Järve tn 34a kinnistu ja lähiala detailplaneeringu mürauuringule.

Planeeringu raames on koostatud Järve tn 34a kinnistu ja lähiala detailplaneeringu mürahinnang

(vt Lisa 4.5). Mürahinnangu kokkuvõte vt Lisa 6.1.

Müratasemete hinnang koostati lähtuvalt määruse metoodikast. Seletuskirja ptk 6.6.2 on kantud

soovitused, mille täitmisel on võimalik tagada head akustilised tingimused ärihoones.

30

K-Projekt Aktsiaselts Töö nr 15003 10.10.2024 10:27

Tallinn, Kristiine LO Järve tn 34a kinnistu detailplaneering

7.6.10 Vastavus muinsuskaitse eritingimustele

Planeeringualale on koostatud muinsuskaitse eritingimused „Muinsuskaitse eritingimused Järve tn

34a kinnistule detailplaneeringu koostamiseks“ (vt Lisa 4.1), milles määrati planeeringu

koostamiseks järgnevad tingimused:

1 Muinsuskaitsealune staabihoone tuleb säilitada olemasolevas mahus, juurdeehitusi ega

kinniseid ühendusi kavandatavate naaberhoonetega ei ole lubatud rajada. – Nõue on lisatud

seletuskirja ptk 6.1.

2 Ehituskeeluala määrata peafassaadi ette hoone kesktelje mõttelisest pikendusest Tammsaare

tee suunas kuni krundi parempoolse piirini. – Täidetud. Hoonestusala on määratud arvestades

eritingimustes määratud piiranguid. Ehituskeeluala on kajastatud põhijoonisel DP-2.

3 Uus hoone on lubatud kavandada Tammsaare Ärikeskusega (A. H. Tammsaare tee 47)

külgnevale krundiosale staabihoone ette ja mitte kaugemale kui staabihoone läänepoolse

eenduva osa ehk risaliidi kesktelje mõtteline pikendus Tammsaare tee suunas. – Uus hoone on

planeeritud staabihoone ja Tammsaare Ärikeskuse vahele. A. H. Tammsaare teelt on tagatud

vaatekoridoritelt määratud vaated staabihoonele. Parkimismaja on planeeritud staabihoone

taha, kus see ei varja kaitsealust hoonet muinsuskaitse eritingimustes määratud olulistest

vaatekoridoridest ja -sektoritest.

4 Lähtudes olemasolevast linnaehituslikust situatsioonist, kus kõrvuti asetsevad väga erineva

kõrgusega hooned (staabihoone ja Tammsaare Ärikeskus), tuleb uus hoone kavandada

astmeliselt tõusvana loodenurga või A. H. Tammsaare tee 47 krundi suunas, liigendatult

mahtudega nii, et staabihoonele jääks võimalikult segamatu vaade. Uue, astmeliselt tõusva

hoone maksimumkõrgus kavandada ärikeskusega ühekõrgusena, kuni 10-korruselisena (abs

kõrgus 66,6 m). – Planeeritud hoone maksimaalne absoluutkõrgus 66.60 m (BK77, uues

EH2000 süsteemis 66.84 m) on määratud analoogselt naaberkinnistul asuva Tammsaare

Ärikeskuse absoluutkõrgusega. Vaatekoridoridega on arvestatud, vt DP-2 Põhijoonis ning

vaadeldavuse tagamise ja astmelisuse nõue on lisatud ka ehitusprojekti koostamise nõuetesse

ptk 6.1.

5 Staabihoone tagaküljele jääv parkimismaja hoone kavandada kuni 2-korruseline abs kõrgusega

41.50 m. – Täidetud. Planeeritud 2-korruselise parkimismaja maksimaalne absoluutkõrgus on

41.50 m (BK süsteemis, 41.74 EH2000 süsteemis).

6 Pöörata tähelepanu staabihoone ette jääva uushoone I korruse aktiveerimisele tänavatasandil.

– Nõue on lisatud seletuskirja ptk 6.1.

7 Parkimise lahendamise korral parkimismajas kujundada staabihoonet ümbritsev ala haljastatud

ja jalakäijatele meeldivaks linnaruumi osaks (sh jalgrattaparkla). – Nõue on lisatud seletuskirja

ptk 6.1.

8 Uushoonestuse rajamisel arvestada vaadete säilitamisega A. H. Tammsaare teelt hoone

peafassaadile kogu selle ulatuses ja idapoolsele küljefassaadile. – Täidetud. Hoonestusala on

määratud arvestades eritingimustes määratud vaatekoridore.

7.6.11 Vastavus liiklusanalüüsile

Detailplaneeringu koostamise käigus tehti Järve tn 34a kinnistu ja seda ümbritseva piirkonna

liiklusanalüüs (vt lisa 4.3) ja täiendav Järve tn 34a liiklusuuring (vt lisa 4.2), mille tulemusi on

arvestatud detailplaneeringu lahenduse koostamisel (vt ptk 4.2, ptk 6.6.1 ja liikluskorralduse joonis

DP-4).

31

K-Projekt Aktsiaselts Töö nr 15003 10.10.2024 10:27

Tallinn, Kristiine LO Järve tn 34a kinnistu detailplaneering

7.6.12 Vastavus keskkonnaseisundi hinnangule

Vastavalt detailplaneeringu algatamise korraldusele viidi detailplaneeringu koostamise käigus läbi

keskkonnaseisundi hinnang ja koostati aruanne „Keskkonnaseisundi hinnang Järve tn 34a

kinnistu“ (vt lisa 4.6 ja kokkuvõte lisa 6.1), mille soovituste põhjal on määratud nõuded

ehitusprojekti koostamiseks peatükis 6.6.2.

7.6.13 Vastavus riigihalduse ministri 17. oktoobri 2019 määrusele nr 50 „Planeeringu

vormistamisele ja ülesehitusele esitatavad nõuded“

Detailplaneering on koostatud ja vormistatud vastavalt määrusele.

7.6.14 Vastavus Tallinna Linnaplaneerimise Ameti 18.11.2021 käskkirjale nr T-11-1/21/26

„Detailplaneeringu algatamisettepaneku ja detailplaneeringu vormistamise juhend“

Detailplaneering on koostatud ja vormistatud vastavalt käskkirjale.

7.7 Muudatused võrreldes algatatud lahendusettepanekuga

Võrreldes algatatud planeeringulahendusega on muutunud krundijaotus. Kavandatud on kaks

krunti: planeeritud ärihoone jääb positsioonile 1 ja olemasolev hoonestus koos planeeritud

parkimismajaga krundile pos 2.

Krundile pos 1 kavandatud uue ärihoone maapealset kõrgust on täpsustatud ning arvestatud

olemasoleva A. H. Tammsaare tee 47 kinnistul asuva ärihoone kõrgusega. Algatatud lahenduses

oli naaberhoone kõrguseks määratud 67.60 m abs (BK77 süsteemis), kuid hoone projektijärgne

kõrgus on 66.60 m abs. Planeeritud ärihoone absoluutkõrguseks on määratud seega 66.60 m

(66.84 m EH2000 süsteemis).

Parkimise lahendamiseks on kavandatud krundile pos 1 kaks maa-alust korrust.

Muutunud on krundile pos 2 kavandatud parkimismaja kõrgus. 5-korruselise hoone asemel on

planeeritud 2-korruseline hoone. Krundi kagupiiril olev kahekorruseline laohoone ning alajaam on

määratud säilitatavaks. Vajadusel võib kahekorruselist laohoonet rekonstrueerida samas mahus,

loobutud on hoone laiendamisest.

Loobutud on parkimismaja ja kahekorruselise büroohoone vahele ühendusgalerii rajamisest.

Võrreldes algatatud lahendusega on muudetud ohutumaks kinnistult väljasõit A. H. Tammsaare

teele, kuhu on ette nähtud kinnistu piirile rajada ohutussaar, et autojuht saaks ohutult kinnistule

sisse keerata ning ohutult ka liiklusvooga ühineda. Liiklusvoo säilimiseks on ette nähtud rajada A.

H. Tammsaare teele üks lisa sõidurada.

Jalakäijate teekonna lühendamiseks Järve tänavalt Sõjakooli bussipeatuse ja tunnelini on ette

nähtud avalikult kasutatav kergliiklustee läbi Järve tn 34a kinnistu. Kergliikluse ala kulgeb Järve

tänavalt Järve tänav 40 ja 42 kinnistute vahelt üle Järve tn 34a kinnistu kuni A. H. Tammsaare teel

oleva Sõjakooli bussipeatuseni ja Sõjakooli tunnelini.

32

K-Projekt Aktsiaselts Töö nr 15003 10.10.2024 10:27

Tallinn, Kristiine LO Järve tn 34a kinnistu detailplaneering

7.8 Avalikel aruteludel tehtud ettepanekute arvestamine

7.8.1 Eskiislahenduse avalikul arutelul tehtud ettepanekute arvestamine

Eskiislahenduse kohta esitati 4 ettepanekut ja vastuväidet. Vastuväidete arvestamiseks on

planeeringut täiendatud järgmiselt:

• Jalakäijatele on planeeritud ohutu ja mugav avalikult kasutatav kergliiklustee Järve tänavalt

Sõjakooli bussipeatuseni.

• Parema juurdepääsu tagamiseks kinnistule A. H. Tammsaare teelt, on planeeritud

A. H. Tammsaare teele täiendav sõidurada ja kinnistult väljasõidule ohutussaar.

• Vähendatud on parkimismaja kõrgust ja parkimismaja on kavandatud elumajade poole

kinnisena. Samuti on lisatud parkimismaja ja elamualade vahele kõrghaljastusega puhverala.

• Loobutud on krundi idapiiril oleva hoone laiendamisest ja ühendusgaleriist.

Projektijuht Irene Mustkivi

Saatja: Linnaplaneerimise Amet <[email protected]>

Saadetud: 22.10.2024 08:35

Adressaat: PÄA Põhja <[email protected]>; <[email protected]>

Teema: Tallinna Linnaplaneerimise Amet, Planeeringute korraldamine, Tiina

Vahur, Kiri, 21.10.2024, 3-2/2637 ...

Manused: 3-2_2637-1_21102024_398590.asice

TÄHELEPANU! Tegemist on väljastpoolt asutust saabunud kirjaga. Tundmatu

saatja korral palume linke ja faile mitte avada!

Asutus: Tallinna Linnaplaneerimise Amet

Osakond: Planeeringute korraldamine

Saatja: Vahur, Tiina

Dokumendi liik: Kiri

Reg. kpv.: 21.10.2024

Reg. nr.: 3-2/2637-1

Pealkiri: Järve tn 34a kinnistu detailplaneering