Vabariigi Valitsuse 1. aprilli 2004. a määruse nr 95 „Riiklikult tagatud elamumajanduslaenude sihtgrupid ja laenutagatiste ülempiirid“ muutmine

EELNÕU

12.11.2024

VABARIIGI VALITSUS

MÄÄRUS

Vabariigi Valitsuse 1. aprilli 2004. a määruse nr 95

„Riiklikult tagatud elamumajanduslaenude sihtgrupid

ja laenutagatiste ülempiirid“ muutmine

Määrus kehtestatakse ettevõtluse toetamise ja laenude riikliku tagamise seaduse § 7 lõike 3

alusel.

Vabariigi Valitsuse 1. aprilli 2004. a määruses nr 95 „Riiklikult tagatud elamumajanduslaenude

sihtgrupid ja laenutagatiste ülempiirid“ tehakse järgmised muudatused:

1) paragrahvi 6 punktid 5–12 tunnistatakse kehtetuks;

2) paragrahvi 61 punktis 3 asendada arv „80 000“ arvuga „150 000“;

3) paragrahvi 62 tekst loetakse lõikeks 1 ja paragrahvi täiendatakse lõikega 2 järgmises

sõnastuses:

„(2) Alates 1. märtsist 2022. a kuni 1. detsembrini 2024. a esitatud laenutaotlustele kohaldatakse

määruse 25. veebruaril 2022. a jõustunud redaktsiooni.“.

Kristen Michal Peaminister Vladimir Svet Taristuminister Taimar Peterkop Riigisekretär

1

12.11.2024

Vabariigi Valitsuse määruse „Vabariigi Valitsuse 1. aprilli 2004. a määruse nr 95

„Riiklikult tagatud elamumajanduslaenude sihtgrupid ja laenutagatiste ülempiirid“

muutmine“ eelnõu seletuskiri

1. Sissejuhatus

1.1. Sisukokkuvõte

Määrus kehtestatakse ettevõtluse toetamise ja laenude riikliku tagamise seaduse § 7 lõike 3

alusel.

25.02.2022. a jõustunud määruse muudatustega loodi uus sihtgrupp: maapiirkonda eluaseme

omandaja või rekonstrueerija, et soodustada eluaseme ostmise võimalusi väljaspool

suuremaid linnapiirkondi, kus finantseeringu saamise peamiseks takistuseks on ostetava või

renoveeritava kinnisvara väike väärus ja vähene likviidsus. Maapiirkonda eluaseme omandaja

või rekonstrueerija meede toetab regionaalset arengut ja kliimaeesmärkide täitmist, andes

võimaluse maapiirkonna eluaseme omanikule või ostjale parandada elamute kliimakindlust ja

vähendada CO2 jalajälge, mis toetavad rohepöörde eesmärke.

Maapiirkonna eluasemelaenu käenduse tingimused erinevad teistele sihtgruppidele

kohalduvatest käendustingimustest, sest arvestatakse kinnisvara vähesest väärtusest ja

likviidsusest tulenevat krediidiriski, mitte laenusaaja finantsvõimekusega seotud krediidiriski.

Peamine erinevus on, et hüpoteek seatakse Ettevõtluse ja Innovatsiooni Sihtasutuse (edaspidi

EIS) kasuks ning pangale jääb tagatiseks EISi käendus, mis katab kehtivatel tingimustel 80%

laenusummast.

Pangad ei ole maapiirkonna eluasemenu käendust aktiivselt pakkuma hakanud. Lepingu

sõlmimise võimalust pakub vaid Coop Pank, koostöölepingu selleks on veel sõlminud LHV

Pank, Luminor, SEB Pank, Bigbank, Citadele Pank, TBB Pank ja Holm Bank. Swedbank ei

ole käenduslepingut maapiirkondade eluasemelaenu käenduse andmiseks allkirjastanud.

Kavandatavate muudatuste eesmärk on käenduse edendamine. Pankadelt kogutud tagasiside

kohaselt kõrvaldavad kavandatud muudatused maapiirkonna eluasemelaenu tingimustes

maapiirkondade elamukinnisvara väikesest turuväärtusest tingitud turutõrkeid.

1.2. Eelnõu ettevalmistaja

Eelnõu ja seletuskirja koostas Kliimaministeeriumi ehituse ja elukeskkonna osakonna

peaspetsialist Kaie Kunst (tel 625 6366, e-post [email protected]). Eelnõu ja

seletuskirja aluseks oleva analüüsi ja ettepanekud maapiirkonna eluasemelaenu käenduse

tingimuste muutmiseks on koostanud Ettevõtluse ja Innovatsiooni Sihtasutuse eluaseme ja

energiatõhususe osakonna finantsteenuste juht Ly Loss ja kliendihaldur Kristo Hütt. Eelnõu

õigusekspertiisi tegi Kliimaministeeriumi õigusosakonna jurist Kristina Parnaul-Ollik (tel

626 2870, e-post [email protected]). Keeletoimetuse tegi

Justiitsministeeriumi õigusloome korralduse talituse keeletoimetaja Aili Sandre

([email protected]).

2. Eelnõu sisu ja võrdlev analüüs

Määruse eelnõu koosneb kolmest punktist.

2

Punktiga 1 laiendatakse maapiirkonnas eluaseme omandaja või rekonstrueerija sihtgruppi.

Määruse § 6 kohaselt on riikliku tagatise andmine välistatud muuhulgas järgmistes haldus- ja

asustusüksustes asuvate eluasemete korral: Sauga alevik, Paikuse alev, Rakvere linn, Viljandi

linn, Rapla linn, Kohila alev, Kuressaare linn ja Haapsalu linn. Nimetatud haldus- ja

asustusüksused arvatakse muudatuse kohaselt välistatud piirkondadest välja.

Harjumaa ja Tartumaa linnades ja alevikes, samuti Pärnu linnas asustusüksusena asuva

eluaseme omandamiseks riiklikku tagatist üldjuhul ei anta.

Muudatuste eesmärk on käenduse edendamine ja meetme eesmärkide saavutamine. Nii

pankade tagasiside kui ka üldise turuanalüüsi andmetel on võimalik öelda, et elamispindade

kättesaadavuses seisnev turutõrge laieneb ka kehtivas määruses välistatud piirkondadesse ning

olulist turutõrget ei esine vaid Tallinna ja Tartu ümbruses ning Pärnu linnas. Riiklik käendus

pakub pankadele laenu väljastamiseks turu muutustest sõltumatut kindlust. Ühtlasi toetab

maapiirkonda eluaseme omandaja või rekonstrueerija meede regionaalset arengut ja

kliimaeesmärkide täitmist, andes võimaluse parandada elamute kliimakindlust ja vähendada

CO2 jalajälge, mis toetavad rohepöörde eesmärke.

Prognoosi kohaselt on uute maapiirkonna käenduste maht aastas 700 000 €, tehingute arv 20,

keskmine käendussumma 36 000 €. Maksimaalne käendussumma on 150 000 € (millele

käendusmääraga 80% vastab laen summas 187 500 €). Teenuse eesmärk on võimaldada

pankadel asendada hüpoteek riikliku tagatisega, mis pakub pangale oluliselt suuremat kindlust

ning panga riskiks jääb väikelaenuga võrreldav laenusumma, mida pank väljastab tavapäraselt

tagatiseta.

Punktis 2 sätestatakse tagatise uus ülempiir, mis maapiirkonnas eluaseme omandaja või

rekonstrueerija sihtgrupi puhul on 150 000 € ühe tagatislepingu kohta.

Maapiirkondades asuva eluasemena kasutatava ja rekonstrueerimispotentsiaaliga kinnisvara

hinnad on alates 2022. aastast kasvanud. Samuti on kasvanud ehitushinnad. Käendatava

summa piiri tõstetakse, et pankadel oleks võimalik pakkuda turu vajadustele vastavat

finantseeringut ning käendus vastaks reaalsetele turuhindadele.

Maa-ameti andmetel suurenes 2024. aasta III kvartalis eluruumina müüdud korterite tehingute

väärtus aastaga 6% ja kvartaliga 10%. Kinnisvara hinnaindeks kasvas eelmise kvartaliga

võrreldes 3%. Statistikaameti andmetel tõusis ehitushinnaindeks 2023. aastal võrreldes 2022.

aasta keskmisega 6,1% ja 2024. aasta III kvartalis võrreldes 2023. aasta sama ajaga 1,8%.

Punktis 3 täpsustatakse muudatuste kohaldamist. Kuna laenutaotluse vastuvõtmisel ei ole

võimalik täpselt hinnata, kas laenuotsus tehakse ning laenuleping sõlmitakse enne või pärast

muudatuste jõustumist, rakendatakse muudetud määrust laenutaotlustele, mis on esitatud

alates 1. detsembrist 2024. a.

3. Eelnõu vastavus Euroopa Liidu õigusele

Eelnõu ei puuduta Euroopa Liidu õigust.

4. Määruse mõjud

Eluasemetega seotud investeeringute rahastamine pankade poolt väljaspool suuremaid

linnapiirkondi on pärsitud eelkõige kinnisvara madala hinna ja vähese likviidsuse tõttu.

3

Väikese väärtusega ning vähelikviidne tagatisvara ei ole pankade jaoks piisav riskide

maandamiseks ning seetõttu on kinnisvara tagatisel laenu saamiseks vaja kasutada lisatagatisi,

mis suurendab oluliselt laenu kasutamise kulukust või muudab selle võimatuks. Enamikku

Eesti territooriumist võib lugeda turutõrkepiirkonnaks, kus on vaja rakendada

lisafinantsinstrumente.

Kirjeldatud turutõrge põhjustab palju probleeme, mis omakorda pärsib eluasemetega seotud

investeeringuid väljaspool suuremaid linnapiirkondi:

• inimesed ei saa väljapoole suuremaid linnu elama asumiseks osta heas korras

kinnisvara või ei võimalda krediidiasutuste laenupoliitika rahastada ostu ega ka

põhjalikku remonti eluaseme korrastamiseks;

• juba maal või väikelinnas elavad inimesed ei saa oma eluaset laenu abil korrastada,

sest olemasolev kinnisvara ei ole piisav tagatis põhjalikuks rekonstrueerimiseks;

• risk, et näiteks tervise või sissetuleku (kuna alternatiivseid töökohti on vähe)

kaotamise korral ei kata eluaseme müük laenujääki ning finantseerijal jääb nõue isiku

vastu, pärsib inimeste valmisolekut kolida väljapoole linnapiirkondi.

Kavandatavate muudatuste eesmärk on hoogustada eluasemetega seotud investeeringuid

väljaspool linnapiirkondi - suurendada eluasemete kättesaadavust ka väljaspool kinnisvara

suure turuväärtusega piirkondi.

Määruse rakendamisega kaasneb positiivne mõju majandusele, regionaalarengule ning elu- ja

looduskeskkonnale. Määruse rakendamisega ei kaasne olulist mõju riigi julgeolekule ja

välissuhetele, sotsiaalvaldkonnale ega riigiasutuste ja kohaliku omavalitsuse korraldusele.

5. Määruse rakendamisega seotud tegevused, vajalikud kulud ja määruse rakendamise

eeldatavad tulud

Määruse rakendamisega ei kaasne lisakulusid ega -tulusid ega lisandu tööd kohaliku

omavalitsuse üksustele ega riigile.

2023. aastal väljastati eluasemekäendusi mahus 20 mln €, kaasnev laenumaht on 257 mln €.

2024. aasta esimesel poolaastal on väljastatud eluasemelaenu käendusi 11,5 mln € ulatuses

ning kaasnev laenumaht on 154 mln €. Teenust pakutakse koos laenulepingu sõlmimisega

pankade kaudu, mis võimaldab hoida teenuse pakkumise administratiivkulud riigi jaoks väga

madalad. Eluasemelaenu käenduse portfell kokku on 30.06.2024. a seisuga 74 mln €,

käendatud lepingute laenujääk on 1,3 mld €.

6. Määruse jõustumine

Määrus jõustub üldises korras.

7. Eelnõu kooskõlastamine ja huvigruppide kaasamine ning avalik konsultatsioon

Eelnõu esitatakse eelnõude infosüsteemi kaudu kooskõlastamiseks Rahandusministeeriumile

ja Regionaal- ja Põllumajandusministeeriumile.

Suur-Ameerika 1 / Tallinn 10122 / 626 2802/ [email protected] / www.kliimaministeerium.ee/

Registrikood 70001231

Rahandusministeerium

03.12.2024 nr 1-4/24/5805

Vabariigi Valitsuse 1. aprilli 2004. a määruse nr 95

„Riiklikult tagatud elamumajanduslaenude

sihtgrupid ja laenutagatiste ülempiirid“ muutmine

Esitame kooskõlastamiseks Vabariigi Valitsuse määruse muutmise eelnõu. Eelnõu ja seletuskiri

on kättesaadavad eelnõude infosüsteemis.

Lugupidamisega

(allkirjastatud digitaalselt)

Vladimir Svet

taristuminister

Lisad: Vabariigi Valitsuse määruse muutmise eelnõu ja seletuskri

Sama: Regionaal- ja Põllumajandusministeerium

Kaie Kunst, 625 6366

[email protected]