Vastus

Suur-Ameerika 1 / Tallinn 10122 / 626 2802 / [email protected] / www.kliimaministeerium.ee/

Registrikood 70001231

Raili Kärmas

Eesti Vee-ettevõtete Liit

[email protected]

Teie 01.11.2024 nr 2-2/164

Meie 23.12.2024 nr 17-12/24/4395-5

Vastus pöördumisele veeteenuse lepingute ja teenuse

peatamise kohta

Austatud Raili Kärmas

Pöördusite Kliimaministeeriumi poole seoses täiendavate küsimustega, mis Teil tekkisid

seonduvalt Meie 16.10.2024 vastuskirjaga nr 17-12/24/4395-2, kus käsitleti ühisveevärgi ja -

kanalisatsiooni teenuse osutamise lepingu (edaspidi teenusleping) täitmise peatamist ja

ülesütlemist.

Teie esitatud võimalike probleemide osas, mis võivad tekkida kaasomanike vahel, kui üks kahest

kaasomanikust ei soovi teenuslepingut allkirjastada, takistades teise kaasomaniku poolt

veeteenuse kasutamist, tuleb lähtuda asjaõigusseadusest (edaspidi AÕS), mis on

Justiitsministeeriumi vastutusvaldkonnas. Kliimaministeerium palus Justiitsministeeriumilt

seisukohta, kas juhul, kui üks kaasomanik keeldub teenuslepingut allkirjastamast, on tegemist

tühise teenuslepinguga, või on ühel kaasomanikul siiski õigus teise kaasomaniku allkirjata sõlmida

teenusleping. Justiitsministeeriumi seisukoht antud küsimuses on alljärgnev:

„Analüüsisime teie küsimust veeteenuse lepingu sõlmimise kohta ühe kaasomaniku nõusolekuta.

Küsimus on keeruline, aga meie hinnangul saab sellele vastusele küsimuse anda AÕSi sätete

tõlgendamise teel. AÕSi § 74 lõikes 1 on sätestatud, et kaasomandis oleva asja võib koormata

ainult kõigi kaasomanike kokkuleppel. Asjaõigusseaduse kommenteeritud väljaandes on leitud, et:

koormamise all tuleb mõista eelkõige asjaõiguse seadmist, milleks võib olla nii reaalservituut,

kasutusvaldus, isiklik kasutusõigus, reaalkoormatis, ostueesõigus või pandiõigus. Samas ei ole

kommentaaris välja toodud, et miks kasutatakse sõna „eelkõige“ ja kas koormamisena saab

käsitleda ka midagi muud peale asjaõiguse seadmise.

AÕSi kommentaaris on lisaks viidatud Riigikohtu lahendite, mis küll on tehtud rendilepingu kohta,

kuid kuna see on samuti võlaõiguslik leping, siis saab sellele analoogia korras tugineda.

Kommentaaris on leitud järgmist: Tulenevalt sellest, et koormamine tähendab kaasomandis

olevale asjale asjaõiguse seadmist, on Riigikohus järeldanud, et kaasomandis oleva kinnisasja

rendilepingu sõlmimine ei tähenda kinnisasja koormamist § 74 lg 1 mõttes ja rendilepingu

kehtivuseks ei ole vaja kinnisasja kaasomanike kokkulepet. Kuigi üürileping ei ole kehtetu §-st 74

tulenevalt, peaks siiski kogu asja suhtes sõlmitava üürilepingu jaoks olema kõigi kaasomanike

nõusolek, tulenevalt § 72 lg-st 1, kuna tegemist on olulise kasutamise küsimusega. Nõusoleku

puudumine ei tingi aga üürilepingu kehtetust, kuid tegemist on rikkumisega, mis annab aluse VÕS

§ 115 järgi kahju hüvitamise nõudeks, kui kaasomanik on tekitanud sellise lepingu sõlmimisega

teistele kahju.

Sisuliselt samale järeldusele, et ühe kaasomaniku sõlmitud võlaõiguslik leping on kehtiv, on

Riigikohus jõudnud otsuses 3-2-1-51-11 (Punkt 17), kus on toonud välja järgmise: Kaasomandis

oleva asja võib AÕS § 74 lg 1 järgi võõrandada või koormata ainult kõigi kaasomanike

kokkuleppel. Kolleegiumi arvates ei tähenda kaasomandis oleva kinnisasja rendilepingu

(sh raieõiguse võõrandamise lepingu) sõlmimine kinnisasja koormamist AÕS § 74 lg 1 mõttes, st

võlaõigusliku lepingu kehtivuseks ei ole vaja kinnisasja kaasomanike kokkulepet. Koormamine

tähendab kaasomandis olevale asjale asjaõiguse seadmist (vt ka nt Riigikohtu 14. oktoobri

2008. a määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-84-08, p 10; 16. veebruari 2011. a määrus tsiviilasjas nr 3-

2-1-149-10, p 17). Samamoodi ei ole kinnisasja kaasomanike kokkulepet vaja mahavõetud

metsa(materjali) (võlaõigusliku) müügilepingu kehtivuseks.

Kuna veeteenuse osutamise leping on samuti võlaõiguslik leping ja ei kujuta endast kinnisasja

koormamist AÕS § 74 lõike 1 tähenduses, siis meie hinnangul saab järeldada, et kui veeteenuse

osutaja sõlmib veeteenuse osutamise lepingu ühe kaasomanikuga, siis on see leping kehtiv. Küll

aga võib sellise lepingu sõlmimine ühe kaasomanike poolt mõjutada kaasomanike omavahelist

suhet, kuna AÕS § 72 lõike 1 kohaselt valdavad ja kasutavad kaasomanikud ühist asja

kokkuleppel. Lisaks on AÕS § 72 lõikes 4 sätestatud, et kaasomanikul on õigus teha asja

säilitamiseks vajalikke toiminguid teiste kaasomanike nõusolekuta, kuid ta võib teistelt

kaasomanikelt nõuda asja säilitamiseks vajalike kulutuste hüvitamist võrdeliselt nende osadega.

See, kas veeteenus on asja säilitamiseks vajalik toiming, sõltub konkreetse juhtumi asjaoludest.

AÕS § 72 lõike 5 kohaselt on kaasomanikul õigus nõuda teistelt kaasomanikelt, et kaasomandis

oleva asja valdamine ja kasutamine toimuks vastavalt kõigi kaasomanike huvidele. Kaasomanikud

peavad üksteise suhtes käituma lähtuvalt hea usu põhimõttest, eelkõige hoiduma teiste

kaasomanike õiguste kahjustamisest. Sõltuvalt konkreetse juhtumi asjaoludest võib veeteenuse

lepingu sõlmimine olla käsitletav kõigi kaasomanike huvides tehtava teona (st kõik saavad

kasutada vett) ja võimalik, et mõnel juhul ka nt teise kaasomanike õiguste kahjustamisena (ilmselt

kui nt sõlmitakse oluliselt kallim leping, kui oleks võimalik sõlmida teise veeteenuse osutajaga).

Tuleb arvestada ka seda, et kui üks kaasomanik ei saaks veeteenuse osutamise lepingut sõlmida

ilma teise nõusolekuta, siis ei saaks ta ka ise veeteenust kasutada ning seda võib ilmselt käsitleda

tema õiguste kahjustamisena.

Nagu ka Riigikohus on tähelepanu juhtinud, siis saab teine kaasomanik nõuda lepingu sõlminud

kaasomanikult kahju hüvitamist VÕSi alusel, kui talle on sellise lepingu sõlmimisega kahju

tekitatud.“

Kui tegemist on aga korteriühistuga, mille esindusõigus on kõikidel omanikel ühiselt koos

(korteriühistul puudub valitud juhatus) ning teenuslepingut veeteenuse osutamiseks ei soovi

allkirjastada kõik korteriomandi omanikud, siis tuleb juhinduda korteriomandi- ja

korteriühistuseadusest, mis on samuti Justiitsministeeriumi vastutusvaldkonnas.

Kliimaministeerium palus Justiitsministeeriumilt seisukohta, kas ka selles olukorras on õigus

sõlmida teenusleping isegi kui puudub teiste korteriomandi omanike nõusolek, arvestades nt

korteriomandi- ja korteriühistuseaduse § 12 lg 2. Justiitsministeeriumi seisukoht antud küsimuses

on alljärgnev:

„Teie viidatud korteriomandi- ja korteriühistuseaduse § 12 lg 2 (korteriomanikud peavad

omavahelistes suhetes, samuti suhetes korteriühistuga järgima hea usu põhimõtet ja arvestama

üksteise õigustatud huve) jätab õiguse rakendajale ehk kohtule avara tõlgendamisruumi, mistõttu

teadmata kõiki asjaolusid ja olemata vaidluse lahendaja rollis, ei saa Justiitsministeerium siin anda

ühemõttelist seisukohta lepingu sõlmimise õiguse kohta. Juhime aga tähelepanu sellele, et kui

korteriomanikel on ühine esindusõigus ja üks või mitu korteriomanikku sõlmivad veeteenuse

lepingu korteriühistu nimel selliselt, et osade korteriomanike nõusolekud selleks puuduvad, siis

võib kohalduda ka TsÜS § 129 lg 1, mille kohaselt teise isiku nimel esindusõiguseta tehtud

mitmepoolne tehing on tühine, välja arvatud juhul, kui isik, kelle nimel esindusõiguseta isik

tehingu tegi, selle hiljem heaks kiidab. Seega ei saa välistada tõlgendust, et kui algselt lepingule

allakirjutamata jätnud korteriomanikud seda tehingut heaks ei kiida, on see tehing tühine.“

Teenuslepingu tühisust puudutavates täpsustavates küsimustes palume vajadusel pöörduda

Justiitsministeeriumi poole.

Lisaks märgime ära, et ühisveevärgi ja -kanalisatsiooni seaduse (edaspidi ÜVVKS) § 35 lg 3

kohaselt on korteriomanditeks jagatud kinnisomandi puhul üldjuhul tarbijaks korteriühistu, ent

korteriomanik võib olla ka ise tarbijaks juhul, kui tema korteriomandi veevärki ja kanalisatsiooni

on võimalik ühendada ühisveevärgi ja -kanalisatsiooniga ÜVVKSi nõuetele vastava individuaalse

liitumispunkti kaudu. Ehk mõningates olukordades (nt ridaelamud, paarismajad) võib-olla üheks

võimalikuks lahenduseks ka see, et korteriomandi omanikud, kes soovivad liituda ühisveevärgi ja

-kanalisatsiooniga, rajavad võimalusel endale individuaalse liitumispunkti ja sõlmivad eraldi

liitumis- ja teenuslepingu.

Alljärgnevalt vastame Teie täiendavatele küsimustele teenuslepingutega seonduvalt:

1. Kehtiva (01.07.2023 jõustunud) ÜVVKSi § 35 lg 1 näeb ette, et ühisveevärgist vee võtmine

ning reo- ja sademevee juhtimine ühiskanalisatsiooni toimub vee-ettevõtja ja tarbija vahelise

teenuslepingu alusel, seejuures antud paragrahvi lg 2 kohaselt sõlmitakse teenusleping kirjalikku

taasesitamist võimaldavas vormis ühisveevärgi ja -kanalisatsiooni kasutamise eeskirja kohaselt.

ÜVVKSi § 74 lg 1 näeb ette, et enne ÜVVKSi jõustumist vee-ettevõtja ja tarbija vahel sõlmitud

lepingud kehtivad niivõrd, kuivõrd need ei ole ÜVVKSiga vastuolus. Seega juhul, kui vee-

ettevõtja ja tarbija vahel ei olnud varasemast sõlmitud teenuslepingut kirjalikku taasesitamist

võimaldavas vormis, siis selleks, et teenusleping vastaks kehtiva ÜVVKSi nõuetele ning oleks

kehtiv, tuleb teenusleping vormistada kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis. Kui tarbija

sellega ei nõustu ning keeldub teenuslepingu vormistamisest kirjalikku taasesitamist võimaldavas

vormis, siis n-ö suuliselt sõlmitud teenusleping on vorminõude järgimata jätmise tõttu tühine ning

veeteenuse osutamise kohustust vee-ettevõtjal seega ei ole. Eelnevat tuleks tarbijale selgitada ning

veeteenuse osutamise katkestamisest tuleks tarbijat eelnevalt teavitada hea usu põhimõttest

lähtuvalt.

2. ÜVVKSi § 42 näeb ette, et üldjuhul tuleb alati (va ÜVVKSi § 42 lg 4 sätestatud erandjuhul)

eelnevalt teavitada tarbijat, kelle teenuslepingu täitmine peatatakse, või kui teenusleping sootuks

üles öeldakse. Hea usu põhimõttest lähtuvalt tuleb isikut alati teavitada veeteenuse osutamise

katkestamisest ka siis, kui teenuse osutamise leping on tühine.

ÜVVKSi § 42 lg 9 ei näe tõepoolest otseselt ette vee-ettevõtja poolt eraldi kohaliku omavalitsuse

teavitamise kohustust, kui füüsilisele isikule teenuslepingu täitmine peatatakse või üles öeldakse

antud paragrahvi lõikes 1 või lõike 6 punktis 1–3, 5 või 6 sätestatud alusel. Siiski tuleb vee-

ettevõtjal kohalikku omavalitsust alati teavitada isiku ebaseadusliku ühisveevärgi ühenduse

tuvastamisest ja katkestamise vajadusest kliimaministri 06.03.2024 määruse nr 15

„Ebaseaduslikult kasutatud ühisveevärgi ja -kanalisatsiooni teenuse mahu ning maksumuse

määramise kord“ (edaspidi määrus nr 15) § 3 lg 5 alusel. Kuivõrd määruse nr 15 § 3 lg 5 viitab

omakorda veeseaduse §-le 88, mis näeb ette kohaliku omavalitsuse poolt puhta joogivee

kättesaadavuse korraldamist just inimestele (füüsilistele isikutele), siis sisuliselt tuleb määruse nr

15 kohaselt kohalikku omavalitsust teavitada vaid füüsilise isiku ebaseadusliku ühisveevärgi

ühenduse katkestamisest. Määrus nr 15 ei näe ette, et vee-ettevõtjal tuleb teavitada kohalikku

omavalitsust isikule ühiskanalisatsiooni ühenduse katkestamisest ebaseadusliku teenuse

kasutamise tuvastamisel.

Kuigi ÜVVKS ja määrus nr 15 ei sätesta vee-ettevõtja poolt kohaliku omavalitsuse teavitamise

kohustust muudel juhtumitel peale füüsilise isiku ebaseadusliku ühisveevärgi ühenduse

tuvastamise ja katkestamise, siis soovitame vee-ettevõtjal siiski alati ka muude juhtumite korral

teavitada füüsilistele isikutele ühisveevärgi teenuse katkestamisest kohalikku omavalitsust, kelle

ülesandeks on tagada füüsilisele isikule elamiseks vajaliku joogivee kättesaadavus muul viisil, kui

isikul puudub elamiseks vajaliku joogivee miinimumkogus, et ei tekiks terviseohtlikku olukorda.

3. Kui teenuslepingu täitmine on peatatud ja ühendus suletud (peakraan suletud) ning tarbija avab

omavoliliselt peakraani, siis on tegemist ebaseadusliku ühisveevärgi ja -kanalisatsiooni teenuse

kasutamisega ÜVVKSi § 43 mõistes, millele järgneb ebaseadusliku ühisveevärgi ja -

kanalisatsiooni teenuse kasutamise menetlus. Teavitamise osas kohalduvad samamoodi eespool

punktis 2 kirjeldatud põhimõtted.

Lugupidamisega

(allkirjastatud digitaalselt)

Kaupo Läänerand

merenduse ja veekeskkonna asekantsler

Teadmiseks: Justiitsministeerium

Anni Mandel, 605 1257

[email protected]