Harjumaa Viimsi vald Rohuneeme küla Tervisekeskuse maa-ala detailplaneeringu kehtetuks tunnistamine
| Dokumendiregister | Transpordiamet |
| Viit | 7.2-2/24/21882-1 |
| Registreeritud | 27.12.2024 |
| Sünkroonitud | 30.12.2024 |
| Liik | Sissetulev kiri |
| Funktsioon | 7.2 Detail-, eri- ja maakonnaplaneeringute kooskõlastamine |
| Sari | 7.2-2 Teetaristu detail-, eri, maakonna detailplaneeringute kooskõlastamine |
| Toimik | 7.2-2/2024 |
| Juurdepääsupiirang | Avalik |
| Juurdepääsupiirang | |
| Adressaat | Viimsi Vallavalitsus |
| Saabumis/saatmisviis | Viimsi Vallavalitsus |
| Vastutaja | Jana Prost (Users, Teehoiuteenistus, Planeerimise osakond, Kooskõlastuste üksus) |
| Originaal | Ava uues aknas |
Failid
Lugupeetud kaasatud isik/asutus
Teatame Teile, et Viimsi Vallavolikogu võttis 10.12.2024 vastu otsuse nr 79 „ Viimsi Vallavolikogu 13.02.2001 otsuse nr 34 „Detailplaneeringu kehtestamine: Tervisekeskuse maa-ala“ kehtetuks tunnistamine“. (Vt teade ja otsus kirja manuses.)
Heade soovidega
Maarja Pilman
planeeringuandmete vanemspetsialist
planeeringute osakond
Viimsi vallavalitsus
+372 602 8851
Digiallkirjad
Viimsi Vallavalitsus | www.viimsi.ee | [email protected] | +372 602 8800
Nelgi tee 1, Viimsi alevik, Viimsi vald 74001 Harjumaa
Kaasatud isik/asutus
Meie 23.12.2024 nr 10-10/5868
Teade
Lugupeetud kaasatud isik/asutus
Teatame Teile, et Viimsi Vallavolikogu võttis 10.12.2024 vastu otsuse nr 79 „ Viimsi Vallavolikogu
13.02.2001 otsuse nr 34 „Detailplaneeringu kehtestamine: Tervisekeskuse maa-ala“ kehtetuks
tunnistamine“.
Viimsi Vallavolikogu 13.02.2001 otsusega nr 34 kehtestati Rohuneeme küla, Tervisekeskuse
maa-ala detailplaneering, millega kavandati endisele nõukogude raketibaasi territooriumile
üldkasutatavate hoonete maa-alal ettenähtud olemasoleva hoone rekonstrueerimine
tervisekeskuse peahooneks ning konverentsikeskuse hoone, spordivahendite hoiuruumid,
tennise-, korvpalli- ja võrkpalliväljak. Lisaks kavandati kämpinguhooned, bassein, kõlakoda,
lõkkeplats ja sõiduautode parkla. Puhkeotstarbelisele maa-alale kavandati looduslikud
liikumisrajad, nendest lühemad koos perspektiivse valgustusega. Territooriumi keskosasse
planeeriti looduslik mängude väljak ja perspektiivselt veel teisi tervisespordi rajatisi. Planeeritava
ala suurus oli u 160 ha.
Tervisekeskuse maa-ala detailplaneering vaadati üle Viimsi Vallavalitsuse planeerimiskomisjoni
11.09.2024 koosolekul. Planeerimiskomisjon oli seisukohal, et detailplaneering tuleb lugeda
perspektiivituks ja tunnistada see kehtetuks.
Detailplaneeringut ei ole võimalik ellu viia, sest hooneid, mida detailplaneering nägi ette
rekonstrueerida, tänaseks päevaks enam ei eksisteeri. Need on lammutatud Viimsi valla poolt
ohutuse tagamise kaalutlustel. Planeeringuala on viimaste aastakümnete jooksul kasutatud
rekreatsioonialana, kus on võimalik käia jalutamas, rattaga sõitmas, suusatamas jne.
Moodustatud on Rohuneeme maastikukaitseala, mille eesmärk on kaitsta rannamadalikul
terviklikult säilinud väärtuslikku loodusmaastikku säilitamaks bioloogilist mitmekesisust ja
ökosüsteeme. Kohaliku omavalitsuse üksuse huvi on säilitada olemasolev olukord, kus tihedalt
asustatud Püünsi küla ja Kelvingi küla vaheline metsane ala ei ole hoonestatud.
Tervisekeskuse maa-ala detailplaneering on kehtestatud rohkem kui 23 aastat tagasi. Kohaliku
omavalitsuse üksusel puudub huvi detailplaneeringu kehtima jäämise ja selle kehtestatud kujul
elluviimise osas.
2
Viimsi Vallavolikogu 10.12.2024 otsuse nr 79 terviktekst on kättesaadav Viimsi Vallavalitsuse
dokumendiregistrist https://atp.amphora.ee/viimsi/index.aspx?itm=839335 ja Viimsi valla
kodulehelt https://www.viimsivald.ee/detailplaneeringud.
Lugupidamisega
(allkirjastatud digitaalselt)
Maarja Pilman
planeeringuandmete vanemspetsialist
Lisa: Viimsi Vallavolikogu 10.12.2024 otsus nr 79 „Viimsi Vallavolikogu 13.02.2001 otsuse nr 34
„Detailplaneeringu kehtestamine: Tervisekeskuse maa-ala“ kehtetuks tunnistamine“
Maarja Pilman
+372 602 8851 [email protected]
‘
Digiallkirjad
OTSUS
Viimsi 10. detsember 2024 nr 79
Viimsi Vallavolikogu 13.02.2001 otsuse nr 34
„Detailplaneeringu kehtestamine: Tervisekeskuse
maa-ala“ kehtetuks tunnistamine
I. Asjaolud
Viimsi Vallavolikogu 13.02.2001 otsusega nr 34 kehtestati Rohuneeme küla, Tervisekeskuse
maa-ala detailplaneering (edaspidi ka detailplaneering, vt otsuse lisas 1 – detailplaneeringu
planeeringuala asukohaskeem ja otsuse lisas 2 – detailplaneeringu põhijoonise vähendatud
väljavõte), millega kavandati endisele nõukogude raketibaasi territooriumile üldkasutatavate
hoonete maa-alal ettenähtud olemasoleva hoone rekonstrueerimine tervisekeskuse peahooneks
ning konverentsikeskuse hoone, spordivahendite hoiuruumid, tennise-, korvpalli- ja
võrkpalliväljak. Lisaks kavandati kämpinguhooned, bassein, kõlakoda, lõkkeplats ja sõiduautode
parkla. Puhkeotstarbelisele maa-alale kavandati looduslikud liikumisrajad, nendest lühemad koos
perspektiivse valgustusega. Territooriumi keskosasse planeeriti looduslik mängude väljak ja
perspektiivselt veel teisi tervisespordi rajatisi. Planeeritava ala suurus oli u 160 ha.
Detailplaneering käsitleb endise nõukogude raketibaasi territooriumi, mis hõlmab järgnevaid
tänaseid katastriüksusi:
1. Kalmistu mets 1 (katastritunnus 89001:003:0426, sihtotstarve üldkasutatav maa 100%, pindala 110 250 m²);
2. Kalmistu mets 2 (katastritunnus 89001:003:0427, sihtotstarve üldkasutatav maa 100%, pindala 102 137 m²);
3. Kalmistu mets 3 (katastritunnus 89001:003:0953, sihtotstarve üldkasutatav maa 100%, pindala 161 557 m²);
4. Kalmistu mets 4 (katastritunnus 89001:003:0429, sihtotstarve üldkasutatav maa 100%, pindala 353 638 m²);
5. Kalmistu mets 5 (katastritunnus 89001:003:1007, sihtotstarve üldkasutatav maa 100%, pindala 156 093 m²);
6. Kalmistu mets 6 (katastritunnus 89001:003:0955, sihtotstarve üldkasutatav maa 100%, pindala 171 029 m²);
7. Kalmistu mets 7 (katastritunnus 89001:003:0957, sihtotstarve üldkasutatav maa 100%, pindala 102 217 m²);
8. Kuusikulaane (katastritunnus 89001:003:0951, sihtotstarve üldkasutatav maa 100%, pindala 50 399 m²);
2
9. Väike-Männimetsa (katastritunnus 89001:003:1009, sihtotstarve üldkasutatav maa 100%, pindala 16 060 m²);
10. Päevamärgi (katastritunnus 89001:001:1121, sihtotstarve üldkasutatav maa 100%, pindala 2000 m²);
11. Merimetsa (katastritunnus 89001:003:0434, sihtotstarve üldkasutatav maa 100%, pindala 112 589 m²);
12. Viimsi metskond 287 (katastritunnus 89001:003:1011, sihtotstarve üldkasutatav maa 100%, pindala 70 709 m²);
13. Kuusikumetsa (katastritunnus 89001:003:0952, sihtotstarve üldkasutatav maa 100%, pindala 55 532 m²);
14. Viimsi metskond 126 (katastritunnus 89001:003:0954, sihtotstarve üldkasutatav maa 100%, pindala 6627 m²);
15. Viimsi metskond 127 (katastritunnus 89001:003:1008, sihtotstarve üldkasutatav maa 100%, pindala 3373 m²);
16. Viimsi metskond 285 (katastritunnus 89001:003:0958, sihtotstarve üldkasutatav maa 100%, pindala 86 476 m²);
17. Viimsi metskond 286 (katastritunnus 89001:003:0956, sihtotstarve üldkasutatav maa 100%, pindala 2521 m²).
18. Lasteaia (katastritunnus 89001:003:0437, sihtotstarve ühiskondlike ehitiste maa 100%, pindala 34 644 m²), kuigi detailplaneeringu kohaselt lahendatakse antud katastriüksuse planeerimine eraldi detailplaneeringu menetluses (perspektiivne lasteaed);
19. Osaliselt Rukkilille tee 14 (katastritunnus 89001:003:0634, sihtotstarve elamumaa 100%, pindala 6719 m², millest planeeringualale jääb u 4914 m²);
20. Osaliselt Rukkilille tee (katastritunnus 89001:001:0295, sihtotstarve transpordimaa 100%, pindala 5707 m², millest planeeringualale jääb u 130 m²).
Katastriüksused nimetatud punktides 1–10, 18 ja 20 kuuluvad Viimsi vallale. Katastriüksused
nimetatud punktides 11–17 kuuluvad Eesti Vabariigile, riigivara valitsejaks on määratud
Kliimaministeerium ja volitatud asutuseks Riigimetsa Majandamise Keskus. Katastriüksus
nimetatud punktis 19 on eraomandis.
Katastriüksustele nimetatud punktides 1–9 (kuuluvad kinnistu nr 4189702 koosseisu) on
23.11.2005 Tallinna notar Evelyn Roots „Hoonestusõiguse seadmise leping, ostueesõiguse
seadmise leping ja asjaõiguslepingud“ (edaspidi lepingu) alusel kinnistusraamatusse 01.12.2005
sisse kantud kinnistamisavaldus, s.o hoonestusõigus tähtajaga 72 aastat AS R.K. SPORT
(endise nimega AS Viimsi Golf, ka hoonestaja) (registrikood 11191747) kasuks (vt otsuse lisas 3
– hoonestusala skeem). Hoonestusõigus on tasuga kaks protsenti (2%) maa maksustamishinnast
aastas hiljemalt iga aasta esimeseks jaanuariks (01.01) ja esimeseks juuliks (01.07) järgneva
poolaasta eest ette, kusjuures esimene hoonestusõiguse tasu maksmise tähtaeg on esimesel
jaanuaril kahe tuhande kuuendal aastal (01.01.2006) ning arvates golfiväljakule kasutusloa
väljastamisest kohustub Hoonestaja I hoonestusõiguse eest tasuma Hoonestusõiguse seadjale
tasu neli protsenti (4%) maa maksustamishinnast aastas, kuid mitte vähem kui ükssada
kakskümmend viis tuhat (125 000) krooni ja mitte rohkem kui kakssada tuhat (200 000) krooni
hiljemalt iga aasta esimeseks jaanuariks (01.01) ja esimeseks juuliks (01.07) järgneva poolaasta
3
eest ette. Hoonestusõiguse seadja ja Hoonestaja soovivad nimetatud hoonestusõiguse sisu
täpsemalt tõendada nende vahel 23.11.2005 sõlmitud hoonestusõiguse seadmise lepinguga.
Hoonestusõigus on seatud 1.12.2005. Hoonestusõiguse kohta on avatud registriosa number
10446702.
Lepinguga võttis AS R.K. SPORT kohustuse, arvestades detailplaneeringu tingimusi: 1) rajada
kolme (3) aasta jooksul hoonestusõiguse alale vähemalt kaks ja pool (2,5) kilomeetrit valgustatud
suusaradasid, vähemalt kümme (10) kilomeetrit loodusliikumise (jooksu-, kepikõnni-, suusa-,
matka- ja jalgrattaradasid) radasid, tagama nende aastaringse hoolduse koostöös
Hoonestusõiguse seadjaga ning võimaldama mistahes isikutele kõikide käesolevas punktis
toodud rajatiste tasuta kasutamise (lepingu p 2.2.1.1.1.); 2) rajama hoonestusõiguse alale
täismõõtmetes golfiväljaku (kaheksateist/18/ rada) koos klubihoonega ning teenindamiseks
vajalikud ehitised ja rajatised (edaspidi ühiselt nimetatud golfiväljak) vastavalt lepingu esemeks
oleva kinnistu suhtes kehtestatavale detailplaneeringule hiljemalt kolme (3) aasta jooksul
ehitusloa väljastamisest. Hoonestusõiguse seadja ja Hoonestaja loevad Hoonestaja poolt
ehitamiskohustuse kohaselt täidetuks, kui lepingu punktis kaks kaks üks üks üks (2.2.1.1.1.) ja
lepingu punktis kaks kaks üks üks kaks (2.2.1.1.2.) nimetatud rajatised ja golfiväljak on valminud
ja viimasele on väljastatud kohaliku omavalitsuse poolt kasutusluba. Hoonestaja on kohustatud
esitama kinnistu omanikule kasutusloa seitsme (7) päeva jooksul arvates kasutusloa
väljastamisest (lepingu p 2.2.1.1.2.); 3) rajatiste ning golfiväljaku rajamisel ja püstitamisel
arvestama keskkonnamõjude hinnangut (lepingu p 2.2.1.1.3.); 4) projekteerima ja rajama
kinnistuvälised tehnovõrgud, mis on vajalikud hoonestusõiguse ala varustamiseks vee- ja
kanalisatsioonitrassidega, korraldama side- ja elektrienergiaga varustamiseks vajalike tööde
teostamise vastavate ametkondade ja ettevõtete kaudu.
Nimetatud kohustusi AS R.K. SPORT ei asunud täitma, st et kuigi lepingul on tunnuseid, mida
võib käsitleda kui detailplaneeringu elluviimise lepingut, kus on kokku lepitud ajaline tegevuskava
ning mõlema poole õigused ja kohustused, siis ei ole tänaseni, s.o enam kui 23 aastat hiljem
asutud detailplaneeringut ellu viima.
Vastavalt planeerimisseaduse (edaspidi PlanS) § 92 lõikele 1 on kohaliku omavalitsuse volikogul
iga viie aasta tagant üldplaneeringu ülevaatamise kohustus. Sama paragrahvi lõike 2 punkti 5
kohaselt vaadatakse üle ka kehtivad detailplaneeringud, et tagada nende vastavus
üldplaneeringule, ning vajaduse korral algatatakse nende muutmise või kehtetuks tunnistamise
menetlus. Vastavalt ehitusseadustiku ja planeerimisseaduse rakendamise seaduse § 5 lõikele 1²
algas kohaliku omavalitsuse volikogu üldplaneeringu ülevaatamise kohustuse tähtaja kulgemine
01.07.2018, mis tähendab, et üldplaneeringu praeguse ülevaatamise kohustuse tähtaeg –
01.07.2023 – on tänaseks möödunud, kuid sellest hoolimata on oluline jätkata detailplaneeringute
ja üldplaneeringute ülevaatamise protsessiga.
Detailplaneeringute ülevaatamise käigus on leitud, et Tervisekeskuse maa-ala detailplaneeringut
ei ole praeguseks hetkeks terviklikult asutud ellu viima. Viimsi vald rajas enne hoonestusõiguse
seadmist detailplaneeringu kehtestamise järgselt osaliselt küll terviseradasid, kuid hooneid
rajatud või rekonstrueeritud ei ole. Lisaks ei ole hoonestaja täitnud eespool viidatud lepingust
tulenevaid kohustusi ning on asunud kõrvale hoidma ka hoonestusõiguse tasu maksmisest,
mistõttu on pidanud Viimsi vald pöörduma oma õiguste kaitseks ka kohtu poole.
13.05.2024 (täiendatud 31.05.2024) esitas Viimsi vald Harju Maakohtule hagi AS R.K. Sport
vastu, milles palub: 1) välja mõista kostjalt hageja kasuks põhivõlgnevus 48 339,84 eurot ja
viivised; 2) kohustada kostjat andma nõusolek hagejale kuuluvale kinnistule registriosa numbriga
4
4189702 seatud hoonestusõiguse kinnisasja omaniku (hageja) nimele kandmiseks ja kostja
tahteavalduse asendamiseks kinnistusraamatu kande muutmiseks.
Oluline on siinkohal märkida ka seda, et detailplaneering kehtestati 2001. aastal, s.o 4,5 aastat
enne eelmainitud hoonestusõiguse seadmist ning kõnealuse planeeringu eesmärk ei olnud
golfiväljaku ja seda teenindavate hoonete rajamine. Ühtlasi on oluline välja tuua, et 2007. aastaks
lammutati hooned, mida planeering nägi ette rekonstrueerida.
Tervisekeskuse maa-ala detailplaneering vaadati üle ka Viimsi Vallavalitsuse
planeerimiskomisjoni 11.09.2024 koosolekul. Planeerimiskomisjon on seisukohal, et
detailplaneering tuleb lugeda perspektiivituks ja algatada selle kehtetuks tunnistamise menetlus.
II. Kehtetuks tunnistamise õiguslikud alused ja põhjendused
Detailplaneering koostatakse PlanS § 124 lõike 1 kohaselt kohaliku omavalitsuse üksuse
territooriumi osa kohta ning vajaduse korral avalikes veekogudes kaldaga püsivalt ühendatud või
kaldaga funktsionaalselt seotud ehitiste planeerimiseks. Sama sätte lõike 2 kohaselt on
detailplaneeringu eesmärk eelkõige üldplaneeringu elluviimine ja planeeringualale ruumilise
terviklahenduse loomine, olles seeläbi lähiaastate ehitustegevuse aluseks. Vastavalt PlanS § 124
lõikele 10 on detailplaneeringu koostamise korraldaja kohaliku omavalitsuse üksus.
Detailplaneeringu kehtetuks tunnistamist reguleerib PlanS § 140, mille lõike 1 punkti 1 kohaselt
võib kehtestatud detailplaneeringu või selle osa tunnistada kehtetuks, kui detailplaneeringu
kehtestamisest on möödunud vähemalt viis aastat ja detailplaneeringut ei ole asutud ellu viima,
ning sama sätte punkti 2 kohaselt võib kehtestatud detailplaneeringu või selle osa tunnistada
kehtetuks, kui planeeringu koostamise korraldaja või planeeritava kinnistu omanik soovib
planeeringu elluviimisest loobuda. Käesoleval juhul soovib PlanS § 140 lõike 1 punkti 2 kohaselt
detailplaneeringu elluviimisest kehtestatud kujul loobuda planeeringu koostamise korraldaja ehk
kohaliku omavalitsuse üksus, kes on ka planeeritava kinnistu omanik.
Tulenevalt kohaliku omavalitsuse korralduse seaduse (edaspidi KOKS) § 22 lõike 1 punktist 33
ja PlanS § 140 lõikest 6 on detailplaneeringu kehtetuks tunnistamine vallavolikogu
ainupädevuses.
Tervisekeskuse maa-ala detailplaneering on kehtestatud rohkem kui 23 aastat tagasi. Kohaliku
omavalitsuse üksusel puudub huvi detailplaneeringu kehtima jäämise ja selle kehtestatud kujul
elluviimise osas.
Detailplaneeringut ei ole võimalik ellu viia, sest hooneid, mida detailplaneering nägi ette
rekonstrueerida, tänaseks päevaks enam ei eksisteeri (need on lammutatud Viimsi valla poolt
ohutuse tagamise kaalutlustel). Planeeringuala on viimaste aastakümnete jooksul kasutatud
rekreatsioonialana, kus on võimalik käia jalutamas, rattaga sõitmas, suusatamas jne.
Moodustatud on Rohuneeme maastikukaitseala, mille eesmärk on kaitsta rannamadalikul
terviklikult säilinud väärtuslikku loodusmaastikku säilitamaks bioloogilist mitmekesisust ja
ökosüsteeme. Kohaliku omavalitsuse üksuse huvi on säilitada olemasolev olukord, kus tihedalt
asustatud Püünsi küla ja Kelvingi küla vaheline metsane ala ei ole hoonestatud. Detailplaneeringu
elluviimisega, sh hoonete ja spordiväljakute rajamisega poleks loodusmaastiku säilimine nii
ehitamisest kui ka kasutuskoormuse kasvust tulenevate negatiivsete mõjude tõttu võimalik.
5
Kõiki eespool nimetatud asjaolusid kogumina hinnates on praegusel juhul, arvestades kohaliku
omavalitsuse üksuse huvisid, põhjendatud tunnistada Tervisekeskuse maa-ala detailplaneering
kehtetuks, riivamata sealjuures kolmandate isikute huvisid ja üldist avalikku huvi.
III. Haldusakti eelnõu kooskõlastamine ja arvamuse avaldamine
PlanS § 140 lõike 3 alusel esitati 10.10.2024 otsuse eelnõu „Viimsi Vallavolikogu 13.02.2001
otsusega nr 34 „Detailplaneeringu kehtestamine: Tervisekeskuse maa-ala“ kehtestatud
detailplaneeringu kehtetuks tunnistamine“ PlanS § 127 lõikes 1 nimetatud asutustele
kooskõlastamiseks ning PlanS § 127 lõikes 2 nimetatud isikutele arvamuse andmiseks.
Kooskõlastajana kaasatud Terviseamet saatis Viimsi Vallavalitsusele 22.10.2024 kirja
(reg-nr 10-10/4555-1), et Terviseamet on tutvunud esitatud detailplaneeringu kehtetuks
tunnistamise otsuse eelnõuga, kuid esitatud materjalidest ei selgu, milliseid tervisekaitsenõuete
rakendamisi on nimetatud detailplaneeringus käsitletud. Sellest tulenevalt ei ole Terviseametil
vastuväiteid detailplaneeringu kehtetuks tunnistamisel.
Kooskõlastajana kaasatud Keskkonnaamet saatis Viimsi Vallavalitsusele 08.11.2024 kirja
(reg-nr 10-10/4556-1), et kuivõrd Tervisekeskuse maa-ala detailplaneeringu alale jääv
Rohuneeme maastikukaitseala ei kuulu Keskkonnaameti haldavate loodusobjektide hulka, vaid
Viimsi valla kaitstavate loodusobjektide hulka, saab Keskkonnaamet anda õiguslikel alustel
üksnes arvamuse lähtuvalt looduskaitseseaduse 8. peatükist.
Keskkonnaamet kirjutas, et Eesti looduse infosüsteemi (EELIS, Keskkonnaagentuur) andmetel
on detailplaneeringu alale jääval territooriumil inventeeritud järgmiste III kaitsekategooria
kaitsealuste liikide elupaigad: õõnetuvi (Columba oenas), väike-kärbsenäpp (Ficedula parva),
värbkakk (Glaucidium passerinum), hiireviu (Buteo buteo), laanepüü (Tetrastes bonasia).
III kaitsekategooria kaitsealuste liikide elupaigad on nähtavad Maa-ameti kaardirakenduses.
Lisaks jääb alale I kaitsekategooria kaitsealuse liigi limatünnik (Sarcosoma globosum) elupaik.
Looduskaitseseaduse § 55 lõike 6 kohaselt on kaitsealuse loomaliigi isendi püüdmine ja tahtlik
häirimine paljunemise, poegade kasvatamise, talvitumise ning rände ajal keelatud. Samuti on
looduskaitseseaduse § 55 lõike 7 kohaselt keelatud I ja II kaitsekategooria taimede ja seente
kahjustamine, sealhulgas korjamine ja hävitamine.
Sellest lähtuvalt on Keskkonnaamet seisukohal, et antud juhul ei avalda detailplaneeringu
kehtetuks tunnistamine kaitsealuste liikide suhtes mõju. Pigem on detailplaneeringu kehtetuks
tunnistamine kaitsealuste liikide esinemise aspektist positiivne, kuna säilivad nende elupaigad
täies ulatuses.
Kooskõlastajana kaasatud Päästeamet ei andnud ettenähtud aja jooksul tagasisidet.
Arvamuse andjana kaasatud Kala kinnistu (katastritunnus 89001:003:0493) kaasomanik esitas
Viimsi Vallavalitsusele 12.10.2024 arvamuse (reg-nr 10-10/4557-2), et ta tutvus esitatud Viimsi
Vallavolikogu otsuse eelnõuga ja on sellega rahul.
Arvamuse andjana kaasatud AS-i R.K. SPORT nimel saatis Viimsi Vallavalitsusele 09.11.2024
seisukoha (reg-nr 10-10/4557-3) tema lepinguline esindaja (edaspidi esindaja), et nad paluvad
jätta Viimsi Vallavolikogu 13.02.2001 otsusega nr 34 kehtestatud Rohuneeme küla,
Tervisekeskuse maa-ala detailplaneering kehtetuks tunnistamata.
6
Esindaja märgib oma seisukoha p-s 1.1. „Detailplaneering näeb ette tervisekeskuse peahoone ja
konverentsikeskuse hoone, spordivahendite hoiuruumid, tennise-, korvpalli- ja võrkpalliväljaku,
kämpinguhooned, basseini, kõlakojad, lõkkeplatsi ja sõiduautode parkla, looduslikud
liikumisrajad, loodusliku mängude väljaku. Kuna Detailplaneeringu järgne planeeringuala hõlmab
ka hoonestusõigusega koormatud katastriüksusi, siis võimaldab Detailplaneering R.K. Sport AS
tegeleda ettevõtlusega Detailplaneeringus näidatud ulatuses.“ See seisukoht on ebatäpne, kuna
detailplaneering nägi sõnaselgelt ette, et „kavandati endisele nõukogude raketibaasi
territooriumile üldkasutatavate hoonete maa-alal ettenähtud olemasoleva hoone
rekonstrueerimine tervisekeskuse peahooneks ning konverentsikeskuse hoone, spordivahendite
hoiuruumid, tennise-, korvpalli- ja võrkpalliväljak. Lisaks kavandati kämpinguhooned, bassein,
kõlakoda, lõkkeplats ja sõiduautode parkla. Puhkeotstarbelisele maa-alale kavandati looduslikud
liikumisrajad, nendest lühemad koos perspektiivse valgustusega. Territooriumi keskosasse
planeeriti looduslik mängude väljak ja perspektiivselt veel teisi tervisespordi rajatisi.“
Kohaliku omavalitsuse üksus on seisukohal, et detailplaneeringu eesmärki tuleb tõlgendada
täpselt selliselt nagu on kirjas detailplaneeringus, mitte püüda ümber sõnastada detailplaneeringu
eesmärki ning luua fooni nagu oleks kavandatud kuidagi uusi hooneid. Kavandati olemasoleva
hoone rekonstrueerimine tervisekeskuse peahooneks ning konverentsikeskuse hoone, mitte
golfikeskus nagu on AS R.K. Sport sooviks.
Esindaja märgib oma seisukoha p-des 1.2 ja 1.3, et „Detailplaneeringul on R.K. Sport AS-i jaoks
majanduslik väärtus ja selle kehtetuks tunnistamine kahjustab oluliselt R.K. Sport AS-i
omandipõhiõigust.“. Siinkohal selgitab kohaliku omavalitsuse üksus, et detailplaneeringul ei ole
iseseisvat majanduslikku väärtust nagu püüab esindaja väita. Majanduslik väärtus saab tekkida
vaid detailplaneeringu elluviimisest, st ehituslubade taotlemise, väljastamise, faktilise ehitamise
ja kasutuslubade taotlemise ja väljastamise järgselt tekkivast majandustegevusest. Esindaja ei
ole selgitanud, milles täpselt seisneb AS R.K. Sport omandiõiguse kahjustumine seoses
detailplaneeringu kehtetuks tunnistamisega. Detailplaneering tunnistatakse kehtetuks mh, sest ta
on moraalselt ja aineliselt vananenud, st et detailplaneering kehtestati rohkem kui 23 aastat tagasi
ja Viimsi vallal puudub huvi detailplaneeringu kehtima jäämise ja elluviimise vastu.
Nimetatud asjaolu ei tähendaks, et tulevikus ei ole võimalik alale spordirajatisi kavandada mõne
uue menetluse käigus nagu on esindaja ka ise oma seisukoha p-s 1.3. välja toonud, st et „Viimsi
Vallavolikogu 13.10.2009 määrusega nr 22 kehtestatud Viimsi valla mandriosa Üldplaneeringu
teemaplaneering „Miljööväärtuslikud alad ja rohevõrgustik“ (edaspidi Teemaplaneering), mille
kohaselt hoonestusõigusega koormatud katastriüksused asuvad rohevõrgustiku tuumalal nr 1,
kus ehitamine on keelatud, v.a. kaitseala või puhkeala teenindavad rajatised ja kuni 20 m2
suuruseid looduskeskkonda sobituvaid hooned ning liikumisrajad, sh muud spordi ja vabaaja
veetmisega seotud rajad.“. Kohaliku omavalitsuse üksus on seisukohal, et AS-il R.K. SPORT on
võimalik ka tulevikus oma omandiõigust teostada, juhul kui see omandiõigus kohtumenetluse
järgselt jääb kehtima, tingimustel, mis täna kehtiv planeerimisõigus ette näeb. Samas on oluline
selgitada, et kohustusi, mis AS R.K. SPORT on endale võtnud, ei asunud ta täitma, st et kuigi
lepingul on tunnuseid, mida võib käsitleda kui detailplaneeringu elluviimise lepingut, kus on kokku
lepitud ajaline tegevuskava ning mõlema poole õigused ja kohustused, siis ei ole tänaseni, s.o
enam kui 23 aastat hiljem asutud detailplaneeringut ellu viima. AS-il R.K. SPORT ei saa olla
õigustatud ootust, et ta saab detailplaneeringu alusel, mis on moraalselt ja aineliselt vananenud
ning milles sätestatu ei vasta kuidagi tänapäevasele planeerimisele, ellu viia midagi ning AS R.K.
SPORT ei ole ka detailplaneeringut 23 aasta jooksul kuidagigi ellu viinud. Pole usutav ning AS
R.K. SPORT ka ei ole kuidagi tõendanud, näiteks ehitusloa taotlemise läbi, oma soovi
detailplaneeringut reaalselt ellu viia.
7
Kohaliku omavalitsuse üksuse seisukoht on, et AS-il R.K. SPORT ei saa olla õigustatud ootust,
et 24 aastat pärast detailplaneeringu kehtestamist säilib tal ülekaalukas usaldus detailplaneeringu
kehtima jäämise osas, mida AS R.K. SPORT pole asunud ellu viima. Ning seda ka juhul, kui
ümbruskond on muutunud võrreldes detailplaneeringu kehtestamise ajaga. Seega pole
detailplaneering enam kohaliku omavalitsuse üksuse jaoks aja- ega asjakohane.
Oluline on siiski rõhutada siinkohal, et ka täna ei ole võimalik sisuliselt detailplaneeringut ellu viia,
kuna hooneid, mida detailplaneering nägi ette rekonstrueerida, tänaseks päevaks enam ei
eksisteeri (need on lammutatud). Rekonstrueerimine ja uute hoonete ehitamine on täiesti
erinevad tegevused ja mõisted, nii et meelevaldselt ei saa teha järeldust, et kui hooneid ei
eksisteeri, siis võib varasemate hoonete asemele ehitada täiesti uued hooned ning öelda, et
tegemist on rekonstrueerimisega. Ehitamise mõiste on selgitatud ehitusseadustiku § 4 lg-s 1.
Sama paragrahvi lõikes 4 on selgitatud, et ehitise lammutamine on ehitamine, mille käigus ehitis
eemaldatakse või likvideeritakse osaliselt või täielikult. Kui lammutamise eesmärk on ehitada
lammutatud ehitise asukohale sellega olemuslikult sarnane ehitis, võib seda käsitleda ehitise
ümberehitamisena ehk taastamisena. Kui lammutamise eesmärk on ehitada lammutatud ehitise
asukohale olemuslikult uus ehitis, on tegemist ühe ehitise lammutamise ja teise ehitise
ehitamisega, see tähendab püstitamise või rajamisega. Ehitis on olemuslikult sarnane, kui selle
kasutusotstarve, arhitektuuriline lahendus ja maht ei muutu. Seega ei saa käsitleda kuidagi
detailplaneeringut selliselt, et sealsete lammutatud hoonete asemele uute püstitamine oleks
rekonstrueerimine. Seega ei ole võimalik sisuliselt detailplaneeringut ka ellu viia selliselt, et oleks
tagatud ettenähtud terviklahendus. Tänane planeerimisseaduse § 124 lg 2 sätestab aga
sõnaselgelt, et detailplaneeringu eesmärk on eelkõige üldplaneeringu elluviimine ja
planeeringualale ruumilise terviklahenduse loomine.
Esindaja väidab seisukoha p-s 2.2. „Rohuneeme maastikukaitseala, siis selle loomine nähti ette
Teemaplaneeringuga, mis kehtestati Viimsi Vallavolikogu 13.10.2009 määrusega. Kui Viimsi vald
hindas Teemaplaneeringu kehtestamisel, et Detailplaneering on Teemaplaneeringu või selle
eesmärkidega vastuolus, siis oleks olnud põhjendatud tunnistada Detailplaneering kehtetuks
üheaegselt Teemaplaneeringu kehtestamisega.“. See seisukoht ei ole õige. Planeerimisseadus
ei näe ette (ega näinud ka 2009 kehtinud planeerimisseadus), et teemaplaneeringute
kehtestamisel tuleks kehtetuks tunnistada varem kehtestatud detailplaneeringuid. Selline
esindaja argumentatsioon ei põhine ühelgi kehtinud või kehtival seadusel ning on seega
meelevaldne.
Esindaja väidab seisukoha p-s 2.3. „See tähendab, et Detailplaneering ei näe ette niivõrd
hoonestust, vaid avaliku sportimise ja rekreatsioonialad. Kuna Püünsi küla ja Kelvingi külad on
tihedalt asustatud, siis on põhjendatud järeldada, et nende külade elanikud on huvitatud
Detailplaneeringu elluviimisest selleks, et kasutada planeeringujärgseid avaliku sportimise ja
rekreatsioonialasid. Ehk teisisõnu – Detailplaneeringu elluviimine ei ole vastuolus Viimsi valla
huviga mitte hoonestada Püünsi küla ja Kelvingi küla vahelist metsast ala.“. Kohaliku
omavalitsuse üksus juhib siinkohal tähelepanu, et ka käesolevas eelnõus on selgitatud, et Viimsi
vald rajas enne hoonestusõiguse seadmist detailplaneeringu kehtestamise järgselt osaliselt küll
terviseradasid, kuid hooneid rajatud või rekonstrueeritud ei ole. Samas ei takista
detailplaneeringu kehtetuks tunnistamine kuidagi kavandada mõned muus menetluses
spordirajatis jms, mida teemaplaneering võimaldab.
Esindaja väidab seisukoha p-s 2.4. „Detailplaneeringut on võimalik ellu viia. Asjaolu, et
Detailplaneeringus ette nähtud rekonstrueerimisele kuuluvad hooned on tänaseks lammutatud,
ei tähenda seda, et neid hooneid ei saaks Detailplaneeringus lubatud kujul püstitada.
8
Detailplaneeringu elluviimine, sh hoonete rekonstrueerimine ei sõltu sellest, kas planeeringualal
olevad hooned on alles, vaid Detailplaneeringu kehtivusest. Kui Detailplaneering on kehtiv, siis
on võimalik Detailplaneeringus nimetatud hooned püstitada vastavalt Detailplaneeringu
tingimustele. Seetõttu on asjakohatu Viimsi valla väide, et rekonstrueerimisele kuuluvate hoonete
puudumise tõttu ei ole võimalik Detailplaneeringut ellu viia.“. Nagu juba selgitatud käesolevas
eelnõus on rekonstrueerimine ja uute hoonete püstitamine täiesti erinevad õiguslikud mõisted ja
ka faktilise ehitamise mõttes erinevad tegevused. Detailplaneering ei näe ette tingimusi uute
hoonete püstitamisele, seega ei saa detailplaneeringu alusel ka uusi hooneid püstitada.
Esindaja väidab seisukoha p-s 2.5. „asjaolu, et Detailplaneering kehtestati rohkem kui 23 aastat
tagasi, ei ole iseseisev põhjendus Detailplaneeringu kehtetuks tunnistamiseks. Tegemist on
PlanS § 140 lg-s 1 nimetatud detailplaneeringu kehtetuks tunnistamise eeltingimusega, kuid see
ei ole Detailplaneeringu kehtetuks tunnistamise sisuline põhjendus. Järelikult ei saa
Detailplaneeringut kehtetuks tunnistada (üksnes) põhjendusega, et Detailplaneeringu kehtetuks
tunnistamisest on möödunud rohkem kui 5 aastat (antud juhul rohkem kui 23 aastat).“.
Detailplaneeringut ei ole asutud kehtetuks tunnistama üksnes põhjusel, et „Detailplaneeringu
kehtetuks tunnistamisest on möödunud rohkem kui 5 aastat (antud juhul rohkem kui 23 aastat).“.
Kohaliku omavalitsuse üksus on seisukohal, et isegi kui möönda, et esindaja on teinud kirjavea
ning mõelnud siiski, et detailplaneeringu kehtestamisest on möödunud rohkem kui 5 aastat, siis
tuleb selgitada, et see pole ainus põhjus detailplaneeringu kehtetuks tunnistamiseks.
Detailplaneeringut ei ole võimalik ellu viia ja see tuleb tunnistada kehtetuks, sest hooneid, mida
detailplaneering nägi ette rekonstrueerida, tänaseks päevaks enam ei eksisteeri (need on
lammutatud). Planeeringuala on viimaste aastakümnete jooksul kasutatud rekreatsioonialana,
kus on võimalik käia jalutamas, rattaga sõitmas, suusatamas jne. Moodustatud on Rohuneeme
maastikukaitseala, mille eesmärk on kaitsta rannamadalikul terviklikult säilinud väärtuslikku
loodusmaastikku säilitamaks bioloogilist mitmekesisust ja ökosüsteeme. Kohaliku omavalitsuse
üksuse huvi on säilitada olemasolev olukord, kus tihedalt asustatud Püünsi küla ja Kelvingi küla
vaheline metsane ala ei ole hoonestatud. Detailplaneeringu elluviimisega, sh hoonete ja
spordiväljakute rajamisega poleks loodusmaastiku säilimine nii ehitamisest kui ka
kasutuskoormuse kasvust tulenevate negatiivsete mõjude tõttu võimalik.
Kohaliku omavalitsuse üksus märgib, et veebilehe www.planeerimine.ee juhendis „Nõuandeid
detailplaneeringu koostamiseks“ toodud selgitusega, et lähiaastate mõistet ei ole õigusaktides
otseselt defineeritud, küll aga on Riigikohus lahendis 3-3-1-9-14 (p 22) tõdenud, et
detailplaneeringu puhul võib lähiaastate mõiste olla seotud ajavahemikuga, mille möödumisel on
kohustus üldplaneeringud üle vaadata (kehtivas PlanS-s on see viis aastat). PlanS kohaselt saab
detailplaneeringu kehtetuks tunnistamist kaaluda juhul, kui detailplaneeringu kehtestamisest on
möödas vähemalt viis aastat ja seda ei ole asutud ellu viima (PlanS § 140 lõike 1 punkt 1). Seega
saab nii PlanS-st kui ka Riigikohtu praktikast järeldada, et lähiaastatena on võimalik mõista viite
aastat.
Detailplaneeringu kehtestamisest möödunud 24 aastaga on nii kogukonna kui ka kohaliku
omavalitsuse üksuse jaoks detailplaneering kaotanud ka oma asjakohasuse. Muutunud on
suhtumine kvaliteetsesse elukeskkonda ja teadlikkus enda ümber toimuvast. Üldsus väärtustab
looduskeskkonda praegu teisiti kui 15 aastat tagasi.
Esindaja väidab seisukoha p-s 2.6. „Detailplaneeringu kehtetuks tunnistamine on kaalutlusotsus
HMS § 4 lg 1 mõttes. HMS § 4 lg 2 sätestab, et kaalutlusõigust tuleb teostada kooskõlas volituse
piiride, kaalutlusõiguse eesmärgi ning õiguse üldpõhimõtetega, arvestades olulisi asjaolusid ning
kaaludes põhjendatud huve.“. Nõustume esindaja poolt deklareeritud seadusega ning selgitame,
9
et oleme põhjendanud detailplaneeringu kehtetuks tunnistamise õiguslike aluseid, aga ka sisulisi
põhjendusi.
Kohaliku omavalitsuse üksus möönab, et detailplaneeringu kehtetuks tunnistamine võib riivata
AS-i R.K. SPORT huve vähesel määral, kuid kuna detailplaneeringut ei ole asutud ellu viima ja
suuremahulisi investeeringuid ei ole tehtud, siis on kohaliku omavalitsuse üksus seisukohal, et
AS-i R.K. SPORT huvi planeeringu kehtima jäämise osas ei saa olla nii oluline kui kohaliku
omavalitsuse üksuse huvi kehtetuks tunnistamise osas. Üldsuse ootus vähendada
ehitustegevuse võimalusi rohealadel ja säilitada maa-ala looduslikuna kaalub üles elluviimata
detailplaneeringu kehtima jäämise erahuvi.
Teised arvamuse andmise eesmärgil kaasatud isikud ja asutused ei andnud ettenähtud aja
jooksul tagasisidet.
PlanS § 140 lõikes 4 sätestatakse, et kui kooskõlastaja või arvamuse andja ei ole 30 päeva
jooksul detailplaneeringu kehtetuks tunnistamise otsuse eelnõu saamisest arvates
kooskõlastamisest keeldunud või arvamust avaldanud ega ole taotlenud tähtaja pikendamist,
loetakse otsuse eelnõu kooskõlastaja poolt vaikimisi kooskõlastatuks või eeldatakse, et arvamuse
andja ei soovi selle kohta arvamust avaldada, kui seadus ei sätesta teisiti.
Eespool toodust tulenevalt leiab Viimsi Vallavolikogu, et detailplaneeringu kehtetuks tunnistamine
ei too kaasa planeeringuala naabruses asuvatele puudutatud isikutele negatiivseid mõjutusi ega
nende olukorra halvenemist. Samuti puudub avalik huvi, mis välistaks detailplaneeringu kehtetuks
tunnistamise. Detailplaneeringu kehtetuks tunnistamine ei riiva kolmandate isikute õigusi ega
huvisid ülemääraselt.
Lähtudes eespool toodust ja võttes aluseks kohaliku omavalitsuse korralduse seaduse § 22
lõike 1 punkti 33, planeerimisseaduse § 140 lõike 1 punkti 2 ja lõike 6 ning haldusmenetluse
seaduse § 64 lõiked 2 ja 3, § 68 lõike 2 ja § 70 lõike 1
Viimsi Vallavolikogu
OTSUSTAB:
1. Tunnistada kehtetuks Viimsi Vallavolikogu 13.02.2001 otsus nr 34 „Detailplaneeringu
kehtestamine: Tervisekeskuse maa-ala“.
2. Otsus jõustub selle teatavakstegemisest.
3. Otsust on võimalik vaidlustada Tallinna Halduskohtus (Pärnu mnt 7, Tallinn) või esitada vaie
Viimsi Vallavolikogule 30 päeva jooksul otsuse teatavakstegemisest arvates.
(allkirjastatud digitaalselt)
Atso Matsalu
vallavolikogu esimees
Lisa 1 Viimsi Vallavolikogu
10.12.2024 otsusele nr 79
Tervisekeskuse maa-ala
detailplaneeringu planeeringuala
Tervisekeskuse maa-ala detailplaneeringu planeeringuala asukohaskeem.
Lisa 2 Viimsi Vallavolikogu
10.12.2024 otsusele nr 79
Tervisekeskuse maa-ala
detailplaneeringu põhijoonis
Tervisekeskuse maa-ala detailplaneeringu põhijoonise vähendatud väljavõte.
Lisa 3 Viimsi Vallavolikogu
10.12.2024 otsusele nr 79
Tervisekeskuse maa-ala hoonestusala
skeem
Tervisekeskuse maa-ala hoonestusala skeem.
Digiallkirjad
Viimsi Vallavalitsus | www.viimsi.ee | [email protected] | +372 602 8800
Nelgi tee 1, Viimsi alevik, Viimsi vald 74001 Harjumaa
Kaasatud isik/asutus
Meie 23.12.2024 nr 10-10/5868
Teade
Lugupeetud kaasatud isik/asutus
Teatame Teile, et Viimsi Vallavolikogu võttis 10.12.2024 vastu otsuse nr 79 „ Viimsi Vallavolikogu
13.02.2001 otsuse nr 34 „Detailplaneeringu kehtestamine: Tervisekeskuse maa-ala“ kehtetuks
tunnistamine“.
Viimsi Vallavolikogu 13.02.2001 otsusega nr 34 kehtestati Rohuneeme küla, Tervisekeskuse
maa-ala detailplaneering, millega kavandati endisele nõukogude raketibaasi territooriumile
üldkasutatavate hoonete maa-alal ettenähtud olemasoleva hoone rekonstrueerimine
tervisekeskuse peahooneks ning konverentsikeskuse hoone, spordivahendite hoiuruumid,
tennise-, korvpalli- ja võrkpalliväljak. Lisaks kavandati kämpinguhooned, bassein, kõlakoda,
lõkkeplats ja sõiduautode parkla. Puhkeotstarbelisele maa-alale kavandati looduslikud
liikumisrajad, nendest lühemad koos perspektiivse valgustusega. Territooriumi keskosasse
planeeriti looduslik mängude väljak ja perspektiivselt veel teisi tervisespordi rajatisi. Planeeritava
ala suurus oli u 160 ha.
Tervisekeskuse maa-ala detailplaneering vaadati üle Viimsi Vallavalitsuse planeerimiskomisjoni
11.09.2024 koosolekul. Planeerimiskomisjon oli seisukohal, et detailplaneering tuleb lugeda
perspektiivituks ja tunnistada see kehtetuks.
Detailplaneeringut ei ole võimalik ellu viia, sest hooneid, mida detailplaneering nägi ette
rekonstrueerida, tänaseks päevaks enam ei eksisteeri. Need on lammutatud Viimsi valla poolt
ohutuse tagamise kaalutlustel. Planeeringuala on viimaste aastakümnete jooksul kasutatud
rekreatsioonialana, kus on võimalik käia jalutamas, rattaga sõitmas, suusatamas jne.
Moodustatud on Rohuneeme maastikukaitseala, mille eesmärk on kaitsta rannamadalikul
terviklikult säilinud väärtuslikku loodusmaastikku säilitamaks bioloogilist mitmekesisust ja
ökosüsteeme. Kohaliku omavalitsuse üksuse huvi on säilitada olemasolev olukord, kus tihedalt
asustatud Püünsi küla ja Kelvingi küla vaheline metsane ala ei ole hoonestatud.
Tervisekeskuse maa-ala detailplaneering on kehtestatud rohkem kui 23 aastat tagasi. Kohaliku
omavalitsuse üksusel puudub huvi detailplaneeringu kehtima jäämise ja selle kehtestatud kujul
elluviimise osas.
2
Viimsi Vallavolikogu 10.12.2024 otsuse nr 79 terviktekst on kättesaadav Viimsi Vallavalitsuse
dokumendiregistrist https://atp.amphora.ee/viimsi/index.aspx?itm=839335 ja Viimsi valla
kodulehelt https://www.viimsivald.ee/detailplaneeringud.
Lugupidamisega
(allkirjastatud digitaalselt)
Maarja Pilman
planeeringuandmete vanemspetsialist
Lisa: Viimsi Vallavolikogu 10.12.2024 otsus nr 79 „Viimsi Vallavolikogu 13.02.2001 otsuse nr 34
„Detailplaneeringu kehtestamine: Tervisekeskuse maa-ala“ kehtetuks tunnistamine“
Maarja Pilman
+372 602 8851 [email protected]
‘
Digiallkirjad
OTSUS
Viimsi 10. detsember 2024 nr 79
Viimsi Vallavolikogu 13.02.2001 otsuse nr 34
„Detailplaneeringu kehtestamine: Tervisekeskuse
maa-ala“ kehtetuks tunnistamine
I. Asjaolud
Viimsi Vallavolikogu 13.02.2001 otsusega nr 34 kehtestati Rohuneeme küla, Tervisekeskuse
maa-ala detailplaneering (edaspidi ka detailplaneering, vt otsuse lisas 1 – detailplaneeringu
planeeringuala asukohaskeem ja otsuse lisas 2 – detailplaneeringu põhijoonise vähendatud
väljavõte), millega kavandati endisele nõukogude raketibaasi territooriumile üldkasutatavate
hoonete maa-alal ettenähtud olemasoleva hoone rekonstrueerimine tervisekeskuse peahooneks
ning konverentsikeskuse hoone, spordivahendite hoiuruumid, tennise-, korvpalli- ja
võrkpalliväljak. Lisaks kavandati kämpinguhooned, bassein, kõlakoda, lõkkeplats ja sõiduautode
parkla. Puhkeotstarbelisele maa-alale kavandati looduslikud liikumisrajad, nendest lühemad koos
perspektiivse valgustusega. Territooriumi keskosasse planeeriti looduslik mängude väljak ja
perspektiivselt veel teisi tervisespordi rajatisi. Planeeritava ala suurus oli u 160 ha.
Detailplaneering käsitleb endise nõukogude raketibaasi territooriumi, mis hõlmab järgnevaid
tänaseid katastriüksusi:
1. Kalmistu mets 1 (katastritunnus 89001:003:0426, sihtotstarve üldkasutatav maa 100%, pindala 110 250 m²);
2. Kalmistu mets 2 (katastritunnus 89001:003:0427, sihtotstarve üldkasutatav maa 100%, pindala 102 137 m²);
3. Kalmistu mets 3 (katastritunnus 89001:003:0953, sihtotstarve üldkasutatav maa 100%, pindala 161 557 m²);
4. Kalmistu mets 4 (katastritunnus 89001:003:0429, sihtotstarve üldkasutatav maa 100%, pindala 353 638 m²);
5. Kalmistu mets 5 (katastritunnus 89001:003:1007, sihtotstarve üldkasutatav maa 100%, pindala 156 093 m²);
6. Kalmistu mets 6 (katastritunnus 89001:003:0955, sihtotstarve üldkasutatav maa 100%, pindala 171 029 m²);
7. Kalmistu mets 7 (katastritunnus 89001:003:0957, sihtotstarve üldkasutatav maa 100%, pindala 102 217 m²);
8. Kuusikulaane (katastritunnus 89001:003:0951, sihtotstarve üldkasutatav maa 100%, pindala 50 399 m²);
2
9. Väike-Männimetsa (katastritunnus 89001:003:1009, sihtotstarve üldkasutatav maa 100%, pindala 16 060 m²);
10. Päevamärgi (katastritunnus 89001:001:1121, sihtotstarve üldkasutatav maa 100%, pindala 2000 m²);
11. Merimetsa (katastritunnus 89001:003:0434, sihtotstarve üldkasutatav maa 100%, pindala 112 589 m²);
12. Viimsi metskond 287 (katastritunnus 89001:003:1011, sihtotstarve üldkasutatav maa 100%, pindala 70 709 m²);
13. Kuusikumetsa (katastritunnus 89001:003:0952, sihtotstarve üldkasutatav maa 100%, pindala 55 532 m²);
14. Viimsi metskond 126 (katastritunnus 89001:003:0954, sihtotstarve üldkasutatav maa 100%, pindala 6627 m²);
15. Viimsi metskond 127 (katastritunnus 89001:003:1008, sihtotstarve üldkasutatav maa 100%, pindala 3373 m²);
16. Viimsi metskond 285 (katastritunnus 89001:003:0958, sihtotstarve üldkasutatav maa 100%, pindala 86 476 m²);
17. Viimsi metskond 286 (katastritunnus 89001:003:0956, sihtotstarve üldkasutatav maa 100%, pindala 2521 m²).
18. Lasteaia (katastritunnus 89001:003:0437, sihtotstarve ühiskondlike ehitiste maa 100%, pindala 34 644 m²), kuigi detailplaneeringu kohaselt lahendatakse antud katastriüksuse planeerimine eraldi detailplaneeringu menetluses (perspektiivne lasteaed);
19. Osaliselt Rukkilille tee 14 (katastritunnus 89001:003:0634, sihtotstarve elamumaa 100%, pindala 6719 m², millest planeeringualale jääb u 4914 m²);
20. Osaliselt Rukkilille tee (katastritunnus 89001:001:0295, sihtotstarve transpordimaa 100%, pindala 5707 m², millest planeeringualale jääb u 130 m²).
Katastriüksused nimetatud punktides 1–10, 18 ja 20 kuuluvad Viimsi vallale. Katastriüksused
nimetatud punktides 11–17 kuuluvad Eesti Vabariigile, riigivara valitsejaks on määratud
Kliimaministeerium ja volitatud asutuseks Riigimetsa Majandamise Keskus. Katastriüksus
nimetatud punktis 19 on eraomandis.
Katastriüksustele nimetatud punktides 1–9 (kuuluvad kinnistu nr 4189702 koosseisu) on
23.11.2005 Tallinna notar Evelyn Roots „Hoonestusõiguse seadmise leping, ostueesõiguse
seadmise leping ja asjaõiguslepingud“ (edaspidi lepingu) alusel kinnistusraamatusse 01.12.2005
sisse kantud kinnistamisavaldus, s.o hoonestusõigus tähtajaga 72 aastat AS R.K. SPORT
(endise nimega AS Viimsi Golf, ka hoonestaja) (registrikood 11191747) kasuks (vt otsuse lisas 3
– hoonestusala skeem). Hoonestusõigus on tasuga kaks protsenti (2%) maa maksustamishinnast
aastas hiljemalt iga aasta esimeseks jaanuariks (01.01) ja esimeseks juuliks (01.07) järgneva
poolaasta eest ette, kusjuures esimene hoonestusõiguse tasu maksmise tähtaeg on esimesel
jaanuaril kahe tuhande kuuendal aastal (01.01.2006) ning arvates golfiväljakule kasutusloa
väljastamisest kohustub Hoonestaja I hoonestusõiguse eest tasuma Hoonestusõiguse seadjale
tasu neli protsenti (4%) maa maksustamishinnast aastas, kuid mitte vähem kui ükssada
kakskümmend viis tuhat (125 000) krooni ja mitte rohkem kui kakssada tuhat (200 000) krooni
hiljemalt iga aasta esimeseks jaanuariks (01.01) ja esimeseks juuliks (01.07) järgneva poolaasta
3
eest ette. Hoonestusõiguse seadja ja Hoonestaja soovivad nimetatud hoonestusõiguse sisu
täpsemalt tõendada nende vahel 23.11.2005 sõlmitud hoonestusõiguse seadmise lepinguga.
Hoonestusõigus on seatud 1.12.2005. Hoonestusõiguse kohta on avatud registriosa number
10446702.
Lepinguga võttis AS R.K. SPORT kohustuse, arvestades detailplaneeringu tingimusi: 1) rajada
kolme (3) aasta jooksul hoonestusõiguse alale vähemalt kaks ja pool (2,5) kilomeetrit valgustatud
suusaradasid, vähemalt kümme (10) kilomeetrit loodusliikumise (jooksu-, kepikõnni-, suusa-,
matka- ja jalgrattaradasid) radasid, tagama nende aastaringse hoolduse koostöös
Hoonestusõiguse seadjaga ning võimaldama mistahes isikutele kõikide käesolevas punktis
toodud rajatiste tasuta kasutamise (lepingu p 2.2.1.1.1.); 2) rajama hoonestusõiguse alale
täismõõtmetes golfiväljaku (kaheksateist/18/ rada) koos klubihoonega ning teenindamiseks
vajalikud ehitised ja rajatised (edaspidi ühiselt nimetatud golfiväljak) vastavalt lepingu esemeks
oleva kinnistu suhtes kehtestatavale detailplaneeringule hiljemalt kolme (3) aasta jooksul
ehitusloa väljastamisest. Hoonestusõiguse seadja ja Hoonestaja loevad Hoonestaja poolt
ehitamiskohustuse kohaselt täidetuks, kui lepingu punktis kaks kaks üks üks üks (2.2.1.1.1.) ja
lepingu punktis kaks kaks üks üks kaks (2.2.1.1.2.) nimetatud rajatised ja golfiväljak on valminud
ja viimasele on väljastatud kohaliku omavalitsuse poolt kasutusluba. Hoonestaja on kohustatud
esitama kinnistu omanikule kasutusloa seitsme (7) päeva jooksul arvates kasutusloa
väljastamisest (lepingu p 2.2.1.1.2.); 3) rajatiste ning golfiväljaku rajamisel ja püstitamisel
arvestama keskkonnamõjude hinnangut (lepingu p 2.2.1.1.3.); 4) projekteerima ja rajama
kinnistuvälised tehnovõrgud, mis on vajalikud hoonestusõiguse ala varustamiseks vee- ja
kanalisatsioonitrassidega, korraldama side- ja elektrienergiaga varustamiseks vajalike tööde
teostamise vastavate ametkondade ja ettevõtete kaudu.
Nimetatud kohustusi AS R.K. SPORT ei asunud täitma, st et kuigi lepingul on tunnuseid, mida
võib käsitleda kui detailplaneeringu elluviimise lepingut, kus on kokku lepitud ajaline tegevuskava
ning mõlema poole õigused ja kohustused, siis ei ole tänaseni, s.o enam kui 23 aastat hiljem
asutud detailplaneeringut ellu viima.
Vastavalt planeerimisseaduse (edaspidi PlanS) § 92 lõikele 1 on kohaliku omavalitsuse volikogul
iga viie aasta tagant üldplaneeringu ülevaatamise kohustus. Sama paragrahvi lõike 2 punkti 5
kohaselt vaadatakse üle ka kehtivad detailplaneeringud, et tagada nende vastavus
üldplaneeringule, ning vajaduse korral algatatakse nende muutmise või kehtetuks tunnistamise
menetlus. Vastavalt ehitusseadustiku ja planeerimisseaduse rakendamise seaduse § 5 lõikele 1²
algas kohaliku omavalitsuse volikogu üldplaneeringu ülevaatamise kohustuse tähtaja kulgemine
01.07.2018, mis tähendab, et üldplaneeringu praeguse ülevaatamise kohustuse tähtaeg –
01.07.2023 – on tänaseks möödunud, kuid sellest hoolimata on oluline jätkata detailplaneeringute
ja üldplaneeringute ülevaatamise protsessiga.
Detailplaneeringute ülevaatamise käigus on leitud, et Tervisekeskuse maa-ala detailplaneeringut
ei ole praeguseks hetkeks terviklikult asutud ellu viima. Viimsi vald rajas enne hoonestusõiguse
seadmist detailplaneeringu kehtestamise järgselt osaliselt küll terviseradasid, kuid hooneid
rajatud või rekonstrueeritud ei ole. Lisaks ei ole hoonestaja täitnud eespool viidatud lepingust
tulenevaid kohustusi ning on asunud kõrvale hoidma ka hoonestusõiguse tasu maksmisest,
mistõttu on pidanud Viimsi vald pöörduma oma õiguste kaitseks ka kohtu poole.
13.05.2024 (täiendatud 31.05.2024) esitas Viimsi vald Harju Maakohtule hagi AS R.K. Sport
vastu, milles palub: 1) välja mõista kostjalt hageja kasuks põhivõlgnevus 48 339,84 eurot ja
viivised; 2) kohustada kostjat andma nõusolek hagejale kuuluvale kinnistule registriosa numbriga
4
4189702 seatud hoonestusõiguse kinnisasja omaniku (hageja) nimele kandmiseks ja kostja
tahteavalduse asendamiseks kinnistusraamatu kande muutmiseks.
Oluline on siinkohal märkida ka seda, et detailplaneering kehtestati 2001. aastal, s.o 4,5 aastat
enne eelmainitud hoonestusõiguse seadmist ning kõnealuse planeeringu eesmärk ei olnud
golfiväljaku ja seda teenindavate hoonete rajamine. Ühtlasi on oluline välja tuua, et 2007. aastaks
lammutati hooned, mida planeering nägi ette rekonstrueerida.
Tervisekeskuse maa-ala detailplaneering vaadati üle ka Viimsi Vallavalitsuse
planeerimiskomisjoni 11.09.2024 koosolekul. Planeerimiskomisjon on seisukohal, et
detailplaneering tuleb lugeda perspektiivituks ja algatada selle kehtetuks tunnistamise menetlus.
II. Kehtetuks tunnistamise õiguslikud alused ja põhjendused
Detailplaneering koostatakse PlanS § 124 lõike 1 kohaselt kohaliku omavalitsuse üksuse
territooriumi osa kohta ning vajaduse korral avalikes veekogudes kaldaga püsivalt ühendatud või
kaldaga funktsionaalselt seotud ehitiste planeerimiseks. Sama sätte lõike 2 kohaselt on
detailplaneeringu eesmärk eelkõige üldplaneeringu elluviimine ja planeeringualale ruumilise
terviklahenduse loomine, olles seeläbi lähiaastate ehitustegevuse aluseks. Vastavalt PlanS § 124
lõikele 10 on detailplaneeringu koostamise korraldaja kohaliku omavalitsuse üksus.
Detailplaneeringu kehtetuks tunnistamist reguleerib PlanS § 140, mille lõike 1 punkti 1 kohaselt
võib kehtestatud detailplaneeringu või selle osa tunnistada kehtetuks, kui detailplaneeringu
kehtestamisest on möödunud vähemalt viis aastat ja detailplaneeringut ei ole asutud ellu viima,
ning sama sätte punkti 2 kohaselt võib kehtestatud detailplaneeringu või selle osa tunnistada
kehtetuks, kui planeeringu koostamise korraldaja või planeeritava kinnistu omanik soovib
planeeringu elluviimisest loobuda. Käesoleval juhul soovib PlanS § 140 lõike 1 punkti 2 kohaselt
detailplaneeringu elluviimisest kehtestatud kujul loobuda planeeringu koostamise korraldaja ehk
kohaliku omavalitsuse üksus, kes on ka planeeritava kinnistu omanik.
Tulenevalt kohaliku omavalitsuse korralduse seaduse (edaspidi KOKS) § 22 lõike 1 punktist 33
ja PlanS § 140 lõikest 6 on detailplaneeringu kehtetuks tunnistamine vallavolikogu
ainupädevuses.
Tervisekeskuse maa-ala detailplaneering on kehtestatud rohkem kui 23 aastat tagasi. Kohaliku
omavalitsuse üksusel puudub huvi detailplaneeringu kehtima jäämise ja selle kehtestatud kujul
elluviimise osas.
Detailplaneeringut ei ole võimalik ellu viia, sest hooneid, mida detailplaneering nägi ette
rekonstrueerida, tänaseks päevaks enam ei eksisteeri (need on lammutatud Viimsi valla poolt
ohutuse tagamise kaalutlustel). Planeeringuala on viimaste aastakümnete jooksul kasutatud
rekreatsioonialana, kus on võimalik käia jalutamas, rattaga sõitmas, suusatamas jne.
Moodustatud on Rohuneeme maastikukaitseala, mille eesmärk on kaitsta rannamadalikul
terviklikult säilinud väärtuslikku loodusmaastikku säilitamaks bioloogilist mitmekesisust ja
ökosüsteeme. Kohaliku omavalitsuse üksuse huvi on säilitada olemasolev olukord, kus tihedalt
asustatud Püünsi küla ja Kelvingi küla vaheline metsane ala ei ole hoonestatud. Detailplaneeringu
elluviimisega, sh hoonete ja spordiväljakute rajamisega poleks loodusmaastiku säilimine nii
ehitamisest kui ka kasutuskoormuse kasvust tulenevate negatiivsete mõjude tõttu võimalik.
5
Kõiki eespool nimetatud asjaolusid kogumina hinnates on praegusel juhul, arvestades kohaliku
omavalitsuse üksuse huvisid, põhjendatud tunnistada Tervisekeskuse maa-ala detailplaneering
kehtetuks, riivamata sealjuures kolmandate isikute huvisid ja üldist avalikku huvi.
III. Haldusakti eelnõu kooskõlastamine ja arvamuse avaldamine
PlanS § 140 lõike 3 alusel esitati 10.10.2024 otsuse eelnõu „Viimsi Vallavolikogu 13.02.2001
otsusega nr 34 „Detailplaneeringu kehtestamine: Tervisekeskuse maa-ala“ kehtestatud
detailplaneeringu kehtetuks tunnistamine“ PlanS § 127 lõikes 1 nimetatud asutustele
kooskõlastamiseks ning PlanS § 127 lõikes 2 nimetatud isikutele arvamuse andmiseks.
Kooskõlastajana kaasatud Terviseamet saatis Viimsi Vallavalitsusele 22.10.2024 kirja
(reg-nr 10-10/4555-1), et Terviseamet on tutvunud esitatud detailplaneeringu kehtetuks
tunnistamise otsuse eelnõuga, kuid esitatud materjalidest ei selgu, milliseid tervisekaitsenõuete
rakendamisi on nimetatud detailplaneeringus käsitletud. Sellest tulenevalt ei ole Terviseametil
vastuväiteid detailplaneeringu kehtetuks tunnistamisel.
Kooskõlastajana kaasatud Keskkonnaamet saatis Viimsi Vallavalitsusele 08.11.2024 kirja
(reg-nr 10-10/4556-1), et kuivõrd Tervisekeskuse maa-ala detailplaneeringu alale jääv
Rohuneeme maastikukaitseala ei kuulu Keskkonnaameti haldavate loodusobjektide hulka, vaid
Viimsi valla kaitstavate loodusobjektide hulka, saab Keskkonnaamet anda õiguslikel alustel
üksnes arvamuse lähtuvalt looduskaitseseaduse 8. peatükist.
Keskkonnaamet kirjutas, et Eesti looduse infosüsteemi (EELIS, Keskkonnaagentuur) andmetel
on detailplaneeringu alale jääval territooriumil inventeeritud järgmiste III kaitsekategooria
kaitsealuste liikide elupaigad: õõnetuvi (Columba oenas), väike-kärbsenäpp (Ficedula parva),
värbkakk (Glaucidium passerinum), hiireviu (Buteo buteo), laanepüü (Tetrastes bonasia).
III kaitsekategooria kaitsealuste liikide elupaigad on nähtavad Maa-ameti kaardirakenduses.
Lisaks jääb alale I kaitsekategooria kaitsealuse liigi limatünnik (Sarcosoma globosum) elupaik.
Looduskaitseseaduse § 55 lõike 6 kohaselt on kaitsealuse loomaliigi isendi püüdmine ja tahtlik
häirimine paljunemise, poegade kasvatamise, talvitumise ning rände ajal keelatud. Samuti on
looduskaitseseaduse § 55 lõike 7 kohaselt keelatud I ja II kaitsekategooria taimede ja seente
kahjustamine, sealhulgas korjamine ja hävitamine.
Sellest lähtuvalt on Keskkonnaamet seisukohal, et antud juhul ei avalda detailplaneeringu
kehtetuks tunnistamine kaitsealuste liikide suhtes mõju. Pigem on detailplaneeringu kehtetuks
tunnistamine kaitsealuste liikide esinemise aspektist positiivne, kuna säilivad nende elupaigad
täies ulatuses.
Kooskõlastajana kaasatud Päästeamet ei andnud ettenähtud aja jooksul tagasisidet.
Arvamuse andjana kaasatud Kala kinnistu (katastritunnus 89001:003:0493) kaasomanik esitas
Viimsi Vallavalitsusele 12.10.2024 arvamuse (reg-nr 10-10/4557-2), et ta tutvus esitatud Viimsi
Vallavolikogu otsuse eelnõuga ja on sellega rahul.
Arvamuse andjana kaasatud AS-i R.K. SPORT nimel saatis Viimsi Vallavalitsusele 09.11.2024
seisukoha (reg-nr 10-10/4557-3) tema lepinguline esindaja (edaspidi esindaja), et nad paluvad
jätta Viimsi Vallavolikogu 13.02.2001 otsusega nr 34 kehtestatud Rohuneeme küla,
Tervisekeskuse maa-ala detailplaneering kehtetuks tunnistamata.
6
Esindaja märgib oma seisukoha p-s 1.1. „Detailplaneering näeb ette tervisekeskuse peahoone ja
konverentsikeskuse hoone, spordivahendite hoiuruumid, tennise-, korvpalli- ja võrkpalliväljaku,
kämpinguhooned, basseini, kõlakojad, lõkkeplatsi ja sõiduautode parkla, looduslikud
liikumisrajad, loodusliku mängude väljaku. Kuna Detailplaneeringu järgne planeeringuala hõlmab
ka hoonestusõigusega koormatud katastriüksusi, siis võimaldab Detailplaneering R.K. Sport AS
tegeleda ettevõtlusega Detailplaneeringus näidatud ulatuses.“ See seisukoht on ebatäpne, kuna
detailplaneering nägi sõnaselgelt ette, et „kavandati endisele nõukogude raketibaasi
territooriumile üldkasutatavate hoonete maa-alal ettenähtud olemasoleva hoone
rekonstrueerimine tervisekeskuse peahooneks ning konverentsikeskuse hoone, spordivahendite
hoiuruumid, tennise-, korvpalli- ja võrkpalliväljak. Lisaks kavandati kämpinguhooned, bassein,
kõlakoda, lõkkeplats ja sõiduautode parkla. Puhkeotstarbelisele maa-alale kavandati looduslikud
liikumisrajad, nendest lühemad koos perspektiivse valgustusega. Territooriumi keskosasse
planeeriti looduslik mängude väljak ja perspektiivselt veel teisi tervisespordi rajatisi.“
Kohaliku omavalitsuse üksus on seisukohal, et detailplaneeringu eesmärki tuleb tõlgendada
täpselt selliselt nagu on kirjas detailplaneeringus, mitte püüda ümber sõnastada detailplaneeringu
eesmärki ning luua fooni nagu oleks kavandatud kuidagi uusi hooneid. Kavandati olemasoleva
hoone rekonstrueerimine tervisekeskuse peahooneks ning konverentsikeskuse hoone, mitte
golfikeskus nagu on AS R.K. Sport sooviks.
Esindaja märgib oma seisukoha p-des 1.2 ja 1.3, et „Detailplaneeringul on R.K. Sport AS-i jaoks
majanduslik väärtus ja selle kehtetuks tunnistamine kahjustab oluliselt R.K. Sport AS-i
omandipõhiõigust.“. Siinkohal selgitab kohaliku omavalitsuse üksus, et detailplaneeringul ei ole
iseseisvat majanduslikku väärtust nagu püüab esindaja väita. Majanduslik väärtus saab tekkida
vaid detailplaneeringu elluviimisest, st ehituslubade taotlemise, väljastamise, faktilise ehitamise
ja kasutuslubade taotlemise ja väljastamise järgselt tekkivast majandustegevusest. Esindaja ei
ole selgitanud, milles täpselt seisneb AS R.K. Sport omandiõiguse kahjustumine seoses
detailplaneeringu kehtetuks tunnistamisega. Detailplaneering tunnistatakse kehtetuks mh, sest ta
on moraalselt ja aineliselt vananenud, st et detailplaneering kehtestati rohkem kui 23 aastat tagasi
ja Viimsi vallal puudub huvi detailplaneeringu kehtima jäämise ja elluviimise vastu.
Nimetatud asjaolu ei tähendaks, et tulevikus ei ole võimalik alale spordirajatisi kavandada mõne
uue menetluse käigus nagu on esindaja ka ise oma seisukoha p-s 1.3. välja toonud, st et „Viimsi
Vallavolikogu 13.10.2009 määrusega nr 22 kehtestatud Viimsi valla mandriosa Üldplaneeringu
teemaplaneering „Miljööväärtuslikud alad ja rohevõrgustik“ (edaspidi Teemaplaneering), mille
kohaselt hoonestusõigusega koormatud katastriüksused asuvad rohevõrgustiku tuumalal nr 1,
kus ehitamine on keelatud, v.a. kaitseala või puhkeala teenindavad rajatised ja kuni 20 m2
suuruseid looduskeskkonda sobituvaid hooned ning liikumisrajad, sh muud spordi ja vabaaja
veetmisega seotud rajad.“. Kohaliku omavalitsuse üksus on seisukohal, et AS-il R.K. SPORT on
võimalik ka tulevikus oma omandiõigust teostada, juhul kui see omandiõigus kohtumenetluse
järgselt jääb kehtima, tingimustel, mis täna kehtiv planeerimisõigus ette näeb. Samas on oluline
selgitada, et kohustusi, mis AS R.K. SPORT on endale võtnud, ei asunud ta täitma, st et kuigi
lepingul on tunnuseid, mida võib käsitleda kui detailplaneeringu elluviimise lepingut, kus on kokku
lepitud ajaline tegevuskava ning mõlema poole õigused ja kohustused, siis ei ole tänaseni, s.o
enam kui 23 aastat hiljem asutud detailplaneeringut ellu viima. AS-il R.K. SPORT ei saa olla
õigustatud ootust, et ta saab detailplaneeringu alusel, mis on moraalselt ja aineliselt vananenud
ning milles sätestatu ei vasta kuidagi tänapäevasele planeerimisele, ellu viia midagi ning AS R.K.
SPORT ei ole ka detailplaneeringut 23 aasta jooksul kuidagigi ellu viinud. Pole usutav ning AS
R.K. SPORT ka ei ole kuidagi tõendanud, näiteks ehitusloa taotlemise läbi, oma soovi
detailplaneeringut reaalselt ellu viia.
7
Kohaliku omavalitsuse üksuse seisukoht on, et AS-il R.K. SPORT ei saa olla õigustatud ootust,
et 24 aastat pärast detailplaneeringu kehtestamist säilib tal ülekaalukas usaldus detailplaneeringu
kehtima jäämise osas, mida AS R.K. SPORT pole asunud ellu viima. Ning seda ka juhul, kui
ümbruskond on muutunud võrreldes detailplaneeringu kehtestamise ajaga. Seega pole
detailplaneering enam kohaliku omavalitsuse üksuse jaoks aja- ega asjakohane.
Oluline on siiski rõhutada siinkohal, et ka täna ei ole võimalik sisuliselt detailplaneeringut ellu viia,
kuna hooneid, mida detailplaneering nägi ette rekonstrueerida, tänaseks päevaks enam ei
eksisteeri (need on lammutatud). Rekonstrueerimine ja uute hoonete ehitamine on täiesti
erinevad tegevused ja mõisted, nii et meelevaldselt ei saa teha järeldust, et kui hooneid ei
eksisteeri, siis võib varasemate hoonete asemele ehitada täiesti uued hooned ning öelda, et
tegemist on rekonstrueerimisega. Ehitamise mõiste on selgitatud ehitusseadustiku § 4 lg-s 1.
Sama paragrahvi lõikes 4 on selgitatud, et ehitise lammutamine on ehitamine, mille käigus ehitis
eemaldatakse või likvideeritakse osaliselt või täielikult. Kui lammutamise eesmärk on ehitada
lammutatud ehitise asukohale sellega olemuslikult sarnane ehitis, võib seda käsitleda ehitise
ümberehitamisena ehk taastamisena. Kui lammutamise eesmärk on ehitada lammutatud ehitise
asukohale olemuslikult uus ehitis, on tegemist ühe ehitise lammutamise ja teise ehitise
ehitamisega, see tähendab püstitamise või rajamisega. Ehitis on olemuslikult sarnane, kui selle
kasutusotstarve, arhitektuuriline lahendus ja maht ei muutu. Seega ei saa käsitleda kuidagi
detailplaneeringut selliselt, et sealsete lammutatud hoonete asemele uute püstitamine oleks
rekonstrueerimine. Seega ei ole võimalik sisuliselt detailplaneeringut ka ellu viia selliselt, et oleks
tagatud ettenähtud terviklahendus. Tänane planeerimisseaduse § 124 lg 2 sätestab aga
sõnaselgelt, et detailplaneeringu eesmärk on eelkõige üldplaneeringu elluviimine ja
planeeringualale ruumilise terviklahenduse loomine.
Esindaja väidab seisukoha p-s 2.2. „Rohuneeme maastikukaitseala, siis selle loomine nähti ette
Teemaplaneeringuga, mis kehtestati Viimsi Vallavolikogu 13.10.2009 määrusega. Kui Viimsi vald
hindas Teemaplaneeringu kehtestamisel, et Detailplaneering on Teemaplaneeringu või selle
eesmärkidega vastuolus, siis oleks olnud põhjendatud tunnistada Detailplaneering kehtetuks
üheaegselt Teemaplaneeringu kehtestamisega.“. See seisukoht ei ole õige. Planeerimisseadus
ei näe ette (ega näinud ka 2009 kehtinud planeerimisseadus), et teemaplaneeringute
kehtestamisel tuleks kehtetuks tunnistada varem kehtestatud detailplaneeringuid. Selline
esindaja argumentatsioon ei põhine ühelgi kehtinud või kehtival seadusel ning on seega
meelevaldne.
Esindaja väidab seisukoha p-s 2.3. „See tähendab, et Detailplaneering ei näe ette niivõrd
hoonestust, vaid avaliku sportimise ja rekreatsioonialad. Kuna Püünsi küla ja Kelvingi külad on
tihedalt asustatud, siis on põhjendatud järeldada, et nende külade elanikud on huvitatud
Detailplaneeringu elluviimisest selleks, et kasutada planeeringujärgseid avaliku sportimise ja
rekreatsioonialasid. Ehk teisisõnu – Detailplaneeringu elluviimine ei ole vastuolus Viimsi valla
huviga mitte hoonestada Püünsi küla ja Kelvingi küla vahelist metsast ala.“. Kohaliku
omavalitsuse üksus juhib siinkohal tähelepanu, et ka käesolevas eelnõus on selgitatud, et Viimsi
vald rajas enne hoonestusõiguse seadmist detailplaneeringu kehtestamise järgselt osaliselt küll
terviseradasid, kuid hooneid rajatud või rekonstrueeritud ei ole. Samas ei takista
detailplaneeringu kehtetuks tunnistamine kuidagi kavandada mõned muus menetluses
spordirajatis jms, mida teemaplaneering võimaldab.
Esindaja väidab seisukoha p-s 2.4. „Detailplaneeringut on võimalik ellu viia. Asjaolu, et
Detailplaneeringus ette nähtud rekonstrueerimisele kuuluvad hooned on tänaseks lammutatud,
ei tähenda seda, et neid hooneid ei saaks Detailplaneeringus lubatud kujul püstitada.
8
Detailplaneeringu elluviimine, sh hoonete rekonstrueerimine ei sõltu sellest, kas planeeringualal
olevad hooned on alles, vaid Detailplaneeringu kehtivusest. Kui Detailplaneering on kehtiv, siis
on võimalik Detailplaneeringus nimetatud hooned püstitada vastavalt Detailplaneeringu
tingimustele. Seetõttu on asjakohatu Viimsi valla väide, et rekonstrueerimisele kuuluvate hoonete
puudumise tõttu ei ole võimalik Detailplaneeringut ellu viia.“. Nagu juba selgitatud käesolevas
eelnõus on rekonstrueerimine ja uute hoonete püstitamine täiesti erinevad õiguslikud mõisted ja
ka faktilise ehitamise mõttes erinevad tegevused. Detailplaneering ei näe ette tingimusi uute
hoonete püstitamisele, seega ei saa detailplaneeringu alusel ka uusi hooneid püstitada.
Esindaja väidab seisukoha p-s 2.5. „asjaolu, et Detailplaneering kehtestati rohkem kui 23 aastat
tagasi, ei ole iseseisev põhjendus Detailplaneeringu kehtetuks tunnistamiseks. Tegemist on
PlanS § 140 lg-s 1 nimetatud detailplaneeringu kehtetuks tunnistamise eeltingimusega, kuid see
ei ole Detailplaneeringu kehtetuks tunnistamise sisuline põhjendus. Järelikult ei saa
Detailplaneeringut kehtetuks tunnistada (üksnes) põhjendusega, et Detailplaneeringu kehtetuks
tunnistamisest on möödunud rohkem kui 5 aastat (antud juhul rohkem kui 23 aastat).“.
Detailplaneeringut ei ole asutud kehtetuks tunnistama üksnes põhjusel, et „Detailplaneeringu
kehtetuks tunnistamisest on möödunud rohkem kui 5 aastat (antud juhul rohkem kui 23 aastat).“.
Kohaliku omavalitsuse üksus on seisukohal, et isegi kui möönda, et esindaja on teinud kirjavea
ning mõelnud siiski, et detailplaneeringu kehtestamisest on möödunud rohkem kui 5 aastat, siis
tuleb selgitada, et see pole ainus põhjus detailplaneeringu kehtetuks tunnistamiseks.
Detailplaneeringut ei ole võimalik ellu viia ja see tuleb tunnistada kehtetuks, sest hooneid, mida
detailplaneering nägi ette rekonstrueerida, tänaseks päevaks enam ei eksisteeri (need on
lammutatud). Planeeringuala on viimaste aastakümnete jooksul kasutatud rekreatsioonialana,
kus on võimalik käia jalutamas, rattaga sõitmas, suusatamas jne. Moodustatud on Rohuneeme
maastikukaitseala, mille eesmärk on kaitsta rannamadalikul terviklikult säilinud väärtuslikku
loodusmaastikku säilitamaks bioloogilist mitmekesisust ja ökosüsteeme. Kohaliku omavalitsuse
üksuse huvi on säilitada olemasolev olukord, kus tihedalt asustatud Püünsi küla ja Kelvingi küla
vaheline metsane ala ei ole hoonestatud. Detailplaneeringu elluviimisega, sh hoonete ja
spordiväljakute rajamisega poleks loodusmaastiku säilimine nii ehitamisest kui ka
kasutuskoormuse kasvust tulenevate negatiivsete mõjude tõttu võimalik.
Kohaliku omavalitsuse üksus märgib, et veebilehe www.planeerimine.ee juhendis „Nõuandeid
detailplaneeringu koostamiseks“ toodud selgitusega, et lähiaastate mõistet ei ole õigusaktides
otseselt defineeritud, küll aga on Riigikohus lahendis 3-3-1-9-14 (p 22) tõdenud, et
detailplaneeringu puhul võib lähiaastate mõiste olla seotud ajavahemikuga, mille möödumisel on
kohustus üldplaneeringud üle vaadata (kehtivas PlanS-s on see viis aastat). PlanS kohaselt saab
detailplaneeringu kehtetuks tunnistamist kaaluda juhul, kui detailplaneeringu kehtestamisest on
möödas vähemalt viis aastat ja seda ei ole asutud ellu viima (PlanS § 140 lõike 1 punkt 1). Seega
saab nii PlanS-st kui ka Riigikohtu praktikast järeldada, et lähiaastatena on võimalik mõista viite
aastat.
Detailplaneeringu kehtestamisest möödunud 24 aastaga on nii kogukonna kui ka kohaliku
omavalitsuse üksuse jaoks detailplaneering kaotanud ka oma asjakohasuse. Muutunud on
suhtumine kvaliteetsesse elukeskkonda ja teadlikkus enda ümber toimuvast. Üldsus väärtustab
looduskeskkonda praegu teisiti kui 15 aastat tagasi.
Esindaja väidab seisukoha p-s 2.6. „Detailplaneeringu kehtetuks tunnistamine on kaalutlusotsus
HMS § 4 lg 1 mõttes. HMS § 4 lg 2 sätestab, et kaalutlusõigust tuleb teostada kooskõlas volituse
piiride, kaalutlusõiguse eesmärgi ning õiguse üldpõhimõtetega, arvestades olulisi asjaolusid ning
kaaludes põhjendatud huve.“. Nõustume esindaja poolt deklareeritud seadusega ning selgitame,
9
et oleme põhjendanud detailplaneeringu kehtetuks tunnistamise õiguslike aluseid, aga ka sisulisi
põhjendusi.
Kohaliku omavalitsuse üksus möönab, et detailplaneeringu kehtetuks tunnistamine võib riivata
AS-i R.K. SPORT huve vähesel määral, kuid kuna detailplaneeringut ei ole asutud ellu viima ja
suuremahulisi investeeringuid ei ole tehtud, siis on kohaliku omavalitsuse üksus seisukohal, et
AS-i R.K. SPORT huvi planeeringu kehtima jäämise osas ei saa olla nii oluline kui kohaliku
omavalitsuse üksuse huvi kehtetuks tunnistamise osas. Üldsuse ootus vähendada
ehitustegevuse võimalusi rohealadel ja säilitada maa-ala looduslikuna kaalub üles elluviimata
detailplaneeringu kehtima jäämise erahuvi.
Teised arvamuse andmise eesmärgil kaasatud isikud ja asutused ei andnud ettenähtud aja
jooksul tagasisidet.
PlanS § 140 lõikes 4 sätestatakse, et kui kooskõlastaja või arvamuse andja ei ole 30 päeva
jooksul detailplaneeringu kehtetuks tunnistamise otsuse eelnõu saamisest arvates
kooskõlastamisest keeldunud või arvamust avaldanud ega ole taotlenud tähtaja pikendamist,
loetakse otsuse eelnõu kooskõlastaja poolt vaikimisi kooskõlastatuks või eeldatakse, et arvamuse
andja ei soovi selle kohta arvamust avaldada, kui seadus ei sätesta teisiti.
Eespool toodust tulenevalt leiab Viimsi Vallavolikogu, et detailplaneeringu kehtetuks tunnistamine
ei too kaasa planeeringuala naabruses asuvatele puudutatud isikutele negatiivseid mõjutusi ega
nende olukorra halvenemist. Samuti puudub avalik huvi, mis välistaks detailplaneeringu kehtetuks
tunnistamise. Detailplaneeringu kehtetuks tunnistamine ei riiva kolmandate isikute õigusi ega
huvisid ülemääraselt.
Lähtudes eespool toodust ja võttes aluseks kohaliku omavalitsuse korralduse seaduse § 22
lõike 1 punkti 33, planeerimisseaduse § 140 lõike 1 punkti 2 ja lõike 6 ning haldusmenetluse
seaduse § 64 lõiked 2 ja 3, § 68 lõike 2 ja § 70 lõike 1
Viimsi Vallavolikogu
OTSUSTAB:
1. Tunnistada kehtetuks Viimsi Vallavolikogu 13.02.2001 otsus nr 34 „Detailplaneeringu
kehtestamine: Tervisekeskuse maa-ala“.
2. Otsus jõustub selle teatavakstegemisest.
3. Otsust on võimalik vaidlustada Tallinna Halduskohtus (Pärnu mnt 7, Tallinn) või esitada vaie
Viimsi Vallavolikogule 30 päeva jooksul otsuse teatavakstegemisest arvates.
(allkirjastatud digitaalselt)
Atso Matsalu
vallavolikogu esimees
Lisa 1 Viimsi Vallavolikogu
10.12.2024 otsusele nr 79
Tervisekeskuse maa-ala
detailplaneeringu planeeringuala
Tervisekeskuse maa-ala detailplaneeringu planeeringuala asukohaskeem.
Lisa 2 Viimsi Vallavolikogu
10.12.2024 otsusele nr 79
Tervisekeskuse maa-ala
detailplaneeringu põhijoonis
Tervisekeskuse maa-ala detailplaneeringu põhijoonise vähendatud väljavõte.
Lisa 3 Viimsi Vallavolikogu
10.12.2024 otsusele nr 79
Tervisekeskuse maa-ala hoonestusala
skeem
Tervisekeskuse maa-ala hoonestusala skeem.