Hindamisaruande edastamine (Adra tn 4)

Mustamäe tee 51 / 10621 Tallinn / 665 0600 / [email protected] / www.maaruum.ee

Registrikood 70003098

Hindamisaruande edastamine (Adra tn

4)

Vinni Vallavalitsus esitas Regionaal- ja Põllumajandusministeeriumile 13.11.2023 taotluse

nr 5-4/149-1 Lääne-Viru maakonnas Vinni vallas Vinni alevikus asuva Adra tn 4 kinnisasja

(katastritunnus 90101:001:0513) munitsipaalomandisse võõrandamiseks riigivaraseaduse

(edaspidi RVS) § 33 lõike 1 punkti 1 alusel kogukonnaaia rajamiseks.

Regionaal- ja Põllumajandusministeerium vastas 21.12.2023 kirjas nr 15-2/3358-1, et kinnisasja

tasuta võõrandamine vallale kogukonnaaiaks on võimalik pärast Vinni valla uue üldplaneeringu

kehtestamist, mis näeb ette Adra tn 4 kinnisasjale kogukonnaaiana kasutamist võimaldava

juhtotstarbe (üldkasutatav maa). Pärast üldplaneeringu kehtestamist tuleb kinnisasjale määrata

sihtostarve, mis on kooskõlas kehtestatud üldplaneeringu ja Vinni valla taotluse eesmärgiga.

Vinni Vallavolikogu 27.06.2024 otsusega nr 17 kehtestati Vinni valla üldplaneering, mille kohaselt

on Adra tn 4 kinnisasja juhtotstarbeks roheala ning kinnisasja sihtotstarbeks määrati üldkasutatav

maa.

RVS §-s 96 sätestatud korras teatas Maa-amet 11.09.2024 riigi kinnisvararegistris (menetlus

nr 24-5042) õigustatud isikutele kinnisasja võõrandamise kavatsusest ja palus teada anda

kinnisasja vajalikkusest. Seaduses sätestatud tähtaja jooksul õigustatud isikud taotlusi ega

arvamusi ei esitanud.

Vastavalt RVS § 46 lõikele 1 tellis Maa-amet kinnisvara hariliku väärtuse määramiseks

hindamisaruande. OÜ Kinnisvaraekspert 19.12.2024 koostatud hindamisaruande nr 2411-10251-

02/AT kohaselt on Adra tn 4 kinnisasja väärtus 110 000 eurot.

Riigivara võõrandamise aegne harilik väärtus on oluline, kui RVS § 33 lõike 1 punkti 1 alusel

omandatud kinnisasi edasi võõrandatakse, koormatakse hoonestusõigusega või ei kasutata riigilt

tasuta omandatud kinnisasja sihtotstarbeliselt. Sellistel juhtudel tuleb riigivara tasuta omandanud

isikul tasuda riigile RVS § 33 lõigetes 31-5 sätestatud hüvitis, mille arvestamise aluseks on

võõrandamise hetkel hindamisaruandes määratud kinnisasja harilik väärtus.

RVS § 63 lõike 1 kohaselt on riigivara valitseja kohustatud võõrandamislepingus sätestama

tingimuse, et riigivara võõrandamisega seotud notaritasu ja riigilõivu tasub riigivara omandaja,

sama paragrahvi lõike 2 kohaselt tasub võõrandamise menetluse kulud (sh hindamisaruande tasu)

samuti riigivara omandaja.

Vinni Vallavalitsus

[email protected]

06.01.2025 nr 7-2/23/16700-7

2

Palume tutvuda hindamisaruandega ja anda kirjalik nõusolek määratleda võõrandamislepingus

Adra tn 4 kinnisasja hariliku väärtusena 110 000 eurot ning tasuda võõrandamisega kaasnevad

kulud, sh notaritasu, riigilõiv ja hindamisaruande tellimise kulu 852,78 eurot (koos

käibemaksuga). Ühtlasi märgime, et kinnisasja omandamiseks nimetatud tingimustel peab andma

nõusoleku ka Vinni Vallavolikogu, kui vastava otsuse tegemine ei ole delegeeritud vallavalitsusele.

Lugupidamisega

(allkirjastatud digitaalselt) Mai Lind

planeeringute kooskõlastamise ja maakasutuse osakonna juhataja

Lisa: OÜ Kinnisvaraekspert 19.12.2024 hindamisaruanne nr 2411-10251-02/AT

Teadmiseks: Majandus- ja Kommunikatsiooniministeerium

Annika Arro 5385 8760 [email protected]

1

EKSPERTHINNANG

Hinnatav vara: Hoonestamata kinnistu (reg nr 7361350)

Aadress: Eksperthinnang nr:

Adra tn 4, Vinni alevik, Vinni vald, Lääne-Viru maakond 2411-10251-02/AT

Väärtuse kuupäev: 08.11.2024 Hindamisaruande kuupäev: Tellija:

19.12.2024 Maa-amet

Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Osa kinnistust (reg osa nr 7361350) Järve tn 2-3, 10131 Tallinn Adra tn 4, Vinni alevik, Vinni vald, Lääne-Viru maakond Aivar Tomson, +372 626 4250 Eksperthinnang nr: 2411-10251-02/AT

2

Sisukord

Kokkuvõte 3

1. Hinnatav kinnisvara, hindamise eesmärk ja eeldused 4

1.1. Hinnatav kinnisvara ja hindamise eesmärk 4 1.2. Hindamise eeldused 4 1.3. Algandmed ja kinnisvara ülevaatus 4

2. Hinnatava vara kirjeldus 6

2.1. Asukoht 6 2.2. Omandisuhted ja vara dokumentatsioon 7 2.3. Maakasutus 8

3. Turuülevaade 10

3.1. Majandus ja kinnisvaraturg 10 3.2. Lääne-Viru maakonna hoonestamata tootmismaa turg 14 3.3. Turustatavuse analüüs 17

4. Turuväärtuse hindamine 19

4.1. Parim kasutus 19 4.2. Hindamise metoodiline alus ja põhimõtted 19 4.3. Hindamine võrdlusmeetodil 20

Lisa 1. Fotod 24

Lisa 2. Kinnistusregistri väljavõte 25

Lisa 3. Kitsenduste kaart 26

Lisa 4. Vastavuskinnitus Eesti varahindamise standardite EVS 875 nõuetele 31

Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Osa kinnistust (reg osa nr 7361350) Järve tn 2-3, 10131 Tallinn Adra tn 4, Vinni alevik, Vinni vald, Lääne-Viru maakond Aivar Tomson, +372 626 4250 Eksperthinnang nr: 2411-10251-02/AT

3

Kokkuvõte

HINNATAVA VARA KOONDANDMED

Hinnatav vara Hoonestamata kinnistu (reg osa nr 7361350)

Aadress Adra tn 4, Vinni alevik, Vinni vald, Lääne-Viru maakond

Omanik Eesti Vabariik

Katastritunnus 90101:001:0513

Omandivorm Kinnisasi

Kinnistu pindala 51 568 m2

Üldplaneering Vinni Vallavolikogu 27.06.2024 otsusega nr 17 kehtestatud Vinni valla üldplaneeringu kohaselt on Adra tn 4 kinnisasja juhtotstarbeks roheala.

Detailplaneering Puudub

HINDAMISARUANDE KOONDANDMED

Hinnangu eesmärk turuväärtuse leidmine, et kasutada seda alusena riigivara võõrandamisel riigivaraseaduse § 33 lõike 1 punkti 1 alusel. Väärtuse määramisel lähtutakse riigivaraseaduse § 46 lõikest 1

Ülevaatuse kuupäev 08.11.2024

Väärtuse kuupäev 08.11.2024

Hindamisaruande kuupäev 19.12.2024

Tellija Maa-amet

Tellimusleping Hankeleping nr 4-2/24/8, tellimus 23. oktoober 2024, tellimus nr 5

Hindamise eeldused Hindamise tavapraktikast väljuvad eeldused puuduvad

Hinnang likviidsusele Müügiperioodi pikkus on üle 1 aasta

Hindamistulemuse täpsus ±20%

Käibemaks Hindamistulemus ei sisalda käibemaksu, kuid sellele võib lisanduda käibemaks

KOMMENTAARID

HINDAMISTULEMUS

Adra tn 4, Vinni alevik, Vinni vald, Lääne-Viru maakond asuva kinnisasja (reg osa nr 7361350) turuväärtus on väärtuse kuupäeval 110 000 (ükssada kümme tuhat) €. Koostaja:

/ Allkirjastatud digitaalselt / Aivar Tomson, MRICS

Kinnisvaraekspert OÜ hindamisosakonna juhataja Eesti Kinnisvara Hindajate Ühingu liige Kutseline hindaja, vara hindaja, 7. kutsetase (kutsetunnistus nr. 218863)

Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Osa kinnistust (reg osa nr 7361350) Järve tn 2-3, 10131 Tallinn Adra tn 4, Vinni alevik, Vinni vald, Lääne-Viru maakond Aivar Tomson, +372 626 4250 Eksperthinnang nr: 2411-10251-02/AT

4

1. Hinnatav kinnisvara, hindamise eesmärk ja

eeldused

1.1. Hinnatav kinnisvara ja hindamise eesmärk

Hinnatavaks varaks on aadressil Adra tn 4, Vinni alevik, Vinni vald, Lääne-Viru maakond paiknev kinnisasi (reg osa nr 7361350). Hinnangu eesmärgiks on turuväärtuse leidmine, et kasutada seda alusena riigivara võõrandamisel riigivaraseaduse § 33 lõike 1 punkti 1 alusel. Väärtuse määramisel lähtutakse riigivaraseaduse § 46 lõikest 1. Hinnangu andmisel on lähtutud Eesti Vabariigi õigusaktidest, Eesti varahindamise standarditest EVS 875 (täpsemad viited on esitatud hinnangus läbivalt) ja Eesti Kinnisvara Hindajate Ühingu heade tavade koodeksist. Turuväärtus (market value) on hinnangul põhinev summa, mille eest vara peaks väärtuse kuupäeval minema üle tehingut sooritada soovivalt müüjalt tehingut sooritada soovivale ostjale sõltumatus ja võrdsetel alustel toimuvas tehingus pärast kõikidele nõuetele vastavat müügitegevust, kusjuures osapooled on tegutsenud teadlikult, kaalutletult ja ilma sunduseta. (EVS 875-1:2015, p. 3.1.11) Väärtuse kuupäev on kuupäev, mille seisuga hindamistulemus (väärtus) on esitatud. (EVS 875-1:2015, p. 3.2.4)

1.2. Hindamise eeldused

Hindamise tavapraktikast väljuvad eeldused puuduvad. Hinnang kehtib eeldusel, et hindajale esitatud andmed ja informatsioon on tõesed ning on täidetud kõiki hinnangu kehtivuse tingimusi. Hindaja ei vastuta nende hinnangus olevate valeandmete eest, mis on hindajale esitatud ja mille õigsuse kontrollimiseks eksperthinnangu koostamise käigus hindajal puudub võimalus või põhjendatud vajadus. Hindaja ei ole teinud mingeid uuringuid saastatuse või saastuse ohu kohta ega saa seega esitada mingit kindlat seisukohta, missugune võiks olla nende võimalik mõju hindamistulemusele. Hindamisel on lähtutud eeldusest, et hinnataval varal ja selle läheduses ei ole saastatust ega saastuse ohtu. Igasugune saastatuse ja saastuse ohu avastamine võib vara väärtust märgatavalt mõjutada. (EVS 875-13:2015, p. 9.2.5)

1.3. Algandmed ja kinnisvara ülevaatus

Hindamist puudutavad algandmed on saadud:

• e-kinnistusraamatust 28.11 2024;

• Maa-ameti avalikust teenusest ja tehinguandmete päringukeskkonnast 28.11.2024 ja tehingute andmebaasist 15.11.2024;

• Vinni valla kodulehelt 28.11.2024;

Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Osa kinnistust (reg osa nr 7361350) Järve tn 2-3, 10131 Tallinn Adra tn 4, Vinni alevik, Vinni vald, Lääne-Viru maakond Aivar Tomson, +372 626 4250 Eksperthinnang nr: 2411-10251-02/AT

5

• kinnisvaraportaalist kv 28.11.2024.

Hindaja Aivar Tomson tegi hinnatava vara ülevaatuse 08.11.2024. Ülevaatus hõlmas hinnatavat kinnisasja kui tervikut. Ülevaatus tehti juuresolijateta.

Hinnangu koostamisel kasutatud algandmetes ei ole vastuolusid ning need on hindamise eesmärki ja täpsust silmas pidades piisava usaldusväärsusega.

Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Osa kinnistust (reg osa nr 7361350) Järve tn 2-3, 10131 Tallinn Adra tn 4, Vinni alevik, Vinni vald, Lääne-Viru maakond Aivar Tomson, +372 626 4250 Eksperthinnang nr: 2411-10251-02/AT

6

2. Hinnatava vara kirjeldus

2.1. Asukoht

Aadress

Maakond Lääne-Viru maakond

Omavalitsus Vinni vald

Asustusüksus Vinni alevik

Lähiaadress Adra tn 4

Makroasukoht

Kirjeldus Vinni vallas Vinni aleviks

Kaugus keskusest Vinni vallas, Vinni aleviku keskuses, kaugus Rakverest ca 8 km

Allikas: Maa-ameti avalik teenus; hinnatav vara on viidatud oranži tähisega ja ümbritsetud sinise joonega

Mikroasukoht

Kirjeldus Paikneb Vinni aleviku keskuses

Juurdepääs Mööda Mõdriku teed ja Adra tänavat

Kommunikatsioonid Puuduvad, kuid läheduses on olemas

Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Osa kinnistust (reg osa nr 7361350) Järve tn 2-3, 10131 Tallinn Adra tn 4, Vinni alevik, Vinni vald, Lääne-Viru maakond Aivar Tomson, +372 626 4250 Eksperthinnang nr: 2411-10251-02/AT

7

Allikas: Maa-ameti avalik teenus; hinnatav vara on viidatud oranži tähisega ja ümbritsetud sinise joonega

2.2. Omandisuhted ja vara dokumentatsioon

Omandisuhted

Kinnistu

registriosa nr 7361350

Omandivorm Kinnisasi

Omanik Eesti Vabariik

Kanded

kinnistusraamatu

kolmandas jaos

27.07.2020 on sisse kantud isiklik kasutusõigus tehnovõrgu või rajatise seadmiseks

Elektrilevi OÜ (registrikood 11050857) kasuks. Asjaõigusseaduse §1581 järgne

tähtajatu isiklik kasutusõigus elektrivõrgu (0,4 kV maakaabelliini) majandamiseks

vastavalt 23.07.2020 lepingu punktidele 2, 3 ja 4 ning 23.07.2020 lepingu lisaks nr

1 olevale plaanile.

Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Osa kinnistust (reg osa nr 7361350) Järve tn 2-3, 10131 Tallinn Adra tn 4, Vinni alevik, Vinni vald, Lääne-Viru maakond Aivar Tomson, +372 626 4250 Eksperthinnang nr: 2411-10251-02/AT

8

Kitsendused

Maa-ameti avaliku teenuste kitsenduste kaardil on hinnatava vara kohta

kitsendustena märgitud:

• sideehitise kaitsevööndid;

• maardla;

• veehaarde sanitaarkaitseala;

• avalikult kasutatava tee kaitsevööndid;

• elektripaigaldise kaitsevööndid;

• ühisveevärgi ja -kanalisatsiooni vöönd;

• nitraaditundlik ala;

• planeeringu ala.1

Kitsendused on seotud hinnatava kinnisasja servaaladega ning ainsana eristuvad

elektripaigaldise kaitsevööndid. Kuna nende näol on tegemist

elektrimaakaabelliinidega, sest sarnaselt muude kitsendustega oluline mõju

hinnatava vara väärtusele puudub.

Hüpoteegid Puuduvad

2.3. Maakasutus

Maakasutuse peamised näitajad

Allikas: Maa-ameti poolt esitatud plaan; hinnatav osa katastriüksusest on tähistatud sinise värviga

Aadress Adra tn 4, Vinni alevik, Vinni vald, Lääne-Viru maakond

Katastritunnus 90101:001:0513

1 Vt lisa 3.

Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Osa kinnistust (reg osa nr 7361350) Järve tn 2-3, 10131 Tallinn Adra tn 4, Vinni alevik, Vinni vald, Lääne-Viru maakond Aivar Tomson, +372 626 4250 Eksperthinnang nr: 2411-10251-02/AT

9

Pindala 51 568 m2

Maakasutuse

sihtotstarve Üldkasutatav maa 100%

Kirjeldus

Maaüksus on ebakorrapärase kujuga, pisut liigendatud, kuid suurust arvestdes

siiski kompaktne. Reljeef on tasane. Maaüksusel on vana õunaaed.

Maaüksuse ringpiires on väike (61 m2) tootmismaa üksus, kus paikneb

alajaam.

Hoonestus Puudub

Üldplaneering

Vinni Vallavolikogu 27.06.2024 otsusega nr 17 kehtestatud Vinni valla üldplaneeringu kohaselt on Adra tn 4 kinnisasja juhtotstarbeks roheala.

Allikas: Vinni valla kodulehekülg

Detailplaneering Puudub

Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Osa kinnistust (reg osa nr 7361350) Järve tn 2-3, 10131 Tallinn Adra tn 4, Vinni alevik, Vinni vald, Lääne-Viru maakond Aivar Tomson, +372 626 4250 Eksperthinnang nr: 2411-10251-02/AT

10

3. Turuülevaade

3.1. Majandus ja kinnisvaraturg

Ülevaade majanduslikust taustsüsteemist

SKP

Statistikaameti andmetel langes Eesti sisemajanduse koguprodukt (SKP) 2023. aastal 2022. aastaga võrreldes 3,0%. SKP kiirhinnangu kohaselt majanduslangus 2024. aasta III kvartalis aeglustus, kuid oli siiski 0,7% 2023. aasta III kvartaliga võrreldes. Võrreldes 2024. aasta II kvartaliga on majandus jäänud samale tasemele. Majanduslangus on kestnud üle kahe aasta. Eesti Panga majandusprognoosi kohaselt (avalikustatud 24.09.2024) prognoositakse 2024. aastal majanduslanguseks 0,4%, 2025. aastal prognoositakse taas tõusu 1,9% ning 2026. aastal 3,0%. 27.08.2024 avalikustatud Rahandusministeeriumi majandusprognoosi kohaselt on 2024. aastal majanduslangus 1,0%, 2025. aastal majanduskasv 3,3% ning 2026. aastal sama Eesti Panga prognoosiga.

SKP kasv Eestis

2024.-2026. aasta andmete puhul on tegemist Eesti Panga majandusprognoosiga (avalikustatud 24.09.2024).

Allikad: Statistikaamet, Eesti Pank

THI

Statistikaameti andmetel tõusis tarbijahinnaindeks 2023. aastal 2022. aasta

keskmisega võrreldes 9,2%. Tarbijahinnaindeksi muutust mõjutasid 2023. aastal

kõige rohkem toidu ja mittealkohoolsete jookidega seotud hinnatõusud, mis kokku

andsid kogutõusust ligi kaks viiendikku. Bensiin oli 7,4% ja diislikütus 10,7%

odavam. Tarbijahinnaindeks tõusis 2024. aasta oktoobris võrreldes 2024. aasta

septembriga 0,6% ning võrreldes eelmise aasta oktoobriga 4,1%. Võrreldes 2023.

aasta septembriga olid kaubad 2,3% ja teenused 7,1% kallimad. Eesti Panga

majandusprognoosi (avalikustatud 24.09.2024) kohaselt on tarbijahinnaindeksi

muutus 2024. aastal 3,5%, 2025. aastal 3,9% ja 2026. aastal 3,6%.

Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Osa kinnistust (reg osa nr 7361350) Järve tn 2-3, 10131 Tallinn Adra tn 4, Vinni alevik, Vinni vald, Lääne-Viru maakond Aivar Tomson, +372 626 4250 Eksperthinnang nr: 2411-10251-02/AT

11

Tarbijahinnaindeks Eestis

2024.-2026. aasta andmete puhul on tegemist Eesti Panga majandusprognoosiga (avalikustatud 24.09.2024).

Allikad: Statistikaamet, Eesti Pank

Tööturg

2023. aastal oli töötuse määr 6,4%, tööhõive määr 69,2% ja tööjõus

osalemise määr 73,9%. Viimaste aastate kõrgeim töötuse tase oli 2021. aasta

aprillis ulatudes 8,8%-ni. Seejärel hakkas töötus tasapisi langema, kuid alates

2023. aasta II kvartalist pöördus taas kasvule. 2024. aasta II kvartalis oli

töötuse määr 7,6%, tööhõive määr 69,7% ja tööjõus osalemise määr 75,4%.

Eesti Panga majandusprognoosi (avalikustatud 24.09.2024) kohaselt on

töötuse määr 2024. aastal 7,6%, 2025. aastal 7,7% ning 2026. aastal 7,6%.

Kinnisvaraturg

Üldinfo Eesti kinnisvaraturg on selgelt Tallinna ja Harjumaa keskne – sinna on

koondunud ca 2/3 kogu kinnisvaraturu mahust.

Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Osa kinnistust (reg osa nr 7361350) Järve tn 2-3, 10131 Tallinn Adra tn 4, Vinni alevik, Vinni vald, Lääne-Viru maakond Aivar Tomson, +372 626 4250 Eksperthinnang nr: 2411-10251-02/AT

12

Kinnisvaraturu dünaamika Eestis

Allikas: Statistikaamet, Maa-amet

Kinnisvaraturu

aktiivsus ja

maht

Viimaste kuude Euribori langus pole seni turu aktiivsust kasvatanud. 2022. aastal tehti 49 807 müügitehingut koguväärtusega 5,3 miljardit €, mis näitas tehinguaktiivsuse langust 2020. aasta tasemele. Samal ajal tehingute koguväärtus tõusis 2020. aastaga võrreldes 43%. 2023. aastal tehti ca 20% vähem tehinguid kui 2022. aastal (kokku 40 580 tehingut), mille koguväärtus oli ca 17% madalam kui 2022. aastal (4,4 miljardit €). Viimati toimus nii vähe tehinguid 2013. aastal. 2024. aastal on tehingute arv kuude lõikes olnud volatiilne võrreldes eelmise aasta samade kuudega, st mõnel kuul toimus rohkem tehinguid kui eelmise aasta samal kuul ning mõnel kuul toimus vähem tehinguid kui eelmise aasta samal kuul. Kokku on 2024. aasta kümne kuu jooksul toimunud 2% vähem ostu-müügitehinguid võrreldes 2023. aasta kümne kuuga.

Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Osa kinnistust (reg osa nr 7361350) Järve tn 2-3, 10131 Tallinn Adra tn 4, Vinni alevik, Vinni vald, Lääne-Viru maakond Aivar Tomson, +372 626 4250 Eksperthinnang nr: 2411-10251-02/AT

13

Kinnisvaratehingute arv Eestis

Allikas: Maa-amet

Laenuturg

Eluaseme-

laenud ja

pikaajalised

laenud

ettevõtetele

Eluasemelaenude käive hakkas hoogsalt tõusma 2020. a IV kvartalist alates ning oli kõrge kuni 2022. aasta IV kvartalini. 2023. aasta I kvartalis langes laenukäive 2019. aastaga sarnasele tasemele. Ettevõtete pikaajaliste laenude käive tõusis 2021. aasta IV kvartalis tavapärasest kõrgemale ning jäi kõrgemaks 2022. aasta IV kvartalini. 2023. aasta I kvartalis langes sarnaselt eluasemelaenudele ka ettevõtete laenukäive. 2023. aasta II kvartalis tõusis laenude käive taas 2022. aastaga sarnasele tasemele ning oli suhteliselt stabiilselt sarnasel tasemel 2023. aasta IV kvartalini. 2024. aasta I kvartalis langes laenude käive taas mõnevõrra.

Laenude keskmine intressimäär hakkas tõusma 2022. aasta III kvartalist ning tõusis 2023. aasta III kvartaliks 5-6% tasemele. Viimati oli laenude keskmine intressimäär üle 5% 2007. aasta I kvartalist kuni 2008. aasta IV kvartalini.

Intressid on 2024. aastast alates hakanud vähehaaval langema nii eluasemelaenude kui ka ettevõtete laenude osas, kuid intressid on jätkuvalt kõrged. 2024. aasta II kvartalist alates on eluasemelaenude osas tõusnud laenukäive, mis oli viimati nii kõrge 2022. aasta III kvartalis kui euribor alles tõusma hakkas.

Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Osa kinnistust (reg osa nr 7361350) Järve tn 2-3, 10131 Tallinn Adra tn 4, Vinni alevik, Vinni vald, Lääne-Viru maakond Aivar Tomson, +372 626 4250 Eksperthinnang nr: 2411-10251-02/AT

14

Laenude käive ja intress

Allikas: Eesti Pank

3.2. Lääne-Virumaa hoonestamata arenduspotentsiaaliga maa turg

Üldist

Vinni valla pindala on 1 014 km2 ja rahvaarv 6 792. Vallas on 70 küla ja 6 alevikku. Suurimaks asulaks on Vinni alevik 820 elanikuga.

Allikas: Vinna valla kodulehekülg

Hoonestamata maa müügitehingud2

Kuna Vinni vallas on viimasel ajal toimunud vähe elamu- ja tootmismaa tehinguid, siis analüüsiti Lääne-viru maakonda tervikuna ning lsiaks vaadeldi ka ärimaa tehinguid. Järgnevas tabelis on esitatud elamu-, tootmis- ja ärimaa müügihindade statistika Lääne-Viru maakonnas, diagrammil on kujutatud elamu- ja tootmismaa tehinguid.

2 2024. aasta andmed on esitatud seisuga 11.12.2024.

Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Osa kinnistust (reg osa nr 7361350) Järve tn 2-3, 10131 Tallinn Adra tn 4, Vinni alevik, Vinni vald, Lääne-Viru maakond Aivar Tomson, +372 626 4250 Eksperthinnang nr: 2411-10251-02/AT

15

Hoonestamata maa müügitehingud

Elamumaa hinnad on ruutmeetrile taandatuna stabiilsed kogu vaadeldava perioodi (2020- 2024) jooksul. Kuigi statistika näitab väikest langust, siis tegemist on pigem juhuslikkuse mõjuga (varieeruvus asukohtades ja kommunikatsioonidega varustatuses) ning tegelik hinnalangus ei olnud sel perioodil täheldatav. Kui elamukruntide keskmine hind tervikuna oli perioodil 2020- 2024 vahemikus 17 000- 18 000 €, siis sel aastal on see kerkinud 23 000 € suurusjärku. Loomulikult on tegemist suure variatsiooniga, hinnad on kõrgemad Rakvere linnas, selle lähiümbruses ja mereäärses piikonnas ning oluliselt madalamad maakonna muudes piirkondades. Samas hinnad on siiski oluliselt mõjutatud Rakvere linna ja selle lähiümbruse hinnatasemest, sest just seal toimub enim tehinguid. Elamukruntide hinnad Rakvere linnas ning selle lähiümbruses on valdavalt 25 000- 35 000 € ja mõnikord enamgi.

Tootmismaa hinnad on suuresti ruutmeetripõhised ning hinnatase on võrreldes elamumaaga ruutmeetrile taandatuna mõnevõrra madalam. Mh on see tingitud sellest, et tootmismaa krundid on enamjaolt elamumaa kruntidest suuremad.

Ärimaa keskmised hinnad on võrreldes elamu- ja tootmismaa hindadega kõrgemad, kuid tegemist on vaid üksikute tehingutega ning 100%-lise ärimaa osakaalu puhul on üldjuhul tegemist äriliselt atraktiivse asukohaga, mille hinnatase ongi kõrgem. Päris palju esineb tootmis- ja ärimaa segakasutust, mille puhul domineerib tootmismaa ja mille hinnad on ligilähedased tootmismaa hindadele. Segakasutus järgnevas tabelis ja diagrammil esitatud statistikas ei sisaldu.

Siht- ots- tarve

Arv Keskm pindala,

m2

Tehingu summa, € Pinnaühiku hind, €/m2

Kokku Min Maks Min Maks Me-

diaan Keskm

2020

E 91 4 000 1 574 601 84 142 800 0,1 117,4 3,8 9,7

T 23 27 193 14 978 515 10 14 749 004 0,0 44,3 0,9 3,2

Ä 5 172 447 346 916 2 500 210 000 0,3 31,8 5,4 9,1

2021

E 156 4 230 2 665 826 56 160 000 0,0 118,8 3,9 8,5

T 13 9 572 359 160 1 000 200 000 0,1 6,5 2,0 2,3

Ä 9 10 450 1 020 112 100 540 000 0,0 88,0 5,1 20,1

2022

E 79 5 010 1 366 348 40 200 000 0,0 148,5 3,3 8,8

T 13 5 905 134 130 1 95 040 0,0 19,1 1,2 2,8

Ä 6 3 846 85 800 700 30 000 0,2 6,7 3,7 3,5

2023

E 93 4 930 1 687 445 100 216 000 0,0 124,5 3,2 8,8

T 9 26 094 171 251 1 000 99 400 0,2 13,3 1,4 2,9

Ä 7 5 704 489 276 3 076 330 000 1,0 17,7 14,8 10,6

2024

E 132 3 534 3 050 588 88 256 000 0,0 168,2 3,3 13,3

T 19 8 409 560 628 291 307 440 0,1 29,0 2,5 5,7

Ä 6 7 233 769 700 22 000 427 000 2,4 90,7 15,2 32,7

Allikas: Maa-ameti päringukeskkond

Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Osa kinnistust (reg osa nr 7361350) Järve tn 2-3, 10131 Tallinn Adra tn 4, Vinni alevik, Vinni vald, Lääne-Viru maakond Aivar Tomson, +372 626 4250 Eksperthinnang nr: 2411-10251-02/AT

16

Hoonestamata tootmis- ja elmumaa tehingute arv ja mediaanhinnad (€/m2) Lääne-Viru maakonnas3

Allikas: Kinnisvaraekspert, Maa-ameti päringukeskkond

Tehingute analüüs

Võrdlustehingutena on analüüsitud Vinni ja Rakvere valla hoonestamata maa tehinguid olenemata nende sihtotstarbest. Vaadeldud on suurema pindalaga (üle 5 000 m2) maaüksusi, mille hinna kujunemisel on eeldatavalt mõju avaldanud ehituslik potentsiaal.

Vinni ja Rakvere vallas toimunud suuremate hoonestamata maa müügitehingud 2022. – 2024. aastal4

Linn/ vald Linnaosa/ alevik/ küla Kuupäev

Tehingu- hind, €

Käibe- maksu sisaldumine

Pindala, m2

Tehingu- hind, €/m2

Siht- otstarve

Vinni vald Vetiku küla 07.01.2022 20 000 Ei 8 010 2,50 MTM100%

Vinni vald Piira küla 02.05.2022 20 000 Ei 5 570 2,64 MTM100%

Rakvere vald

Papiaru küla 29.09.2022 44 000 Ei 17 000 2,59 MTM100%

3 2024. aasta andmed on esitatud seisuga 10.12.2024.

4 Tehinguinfo pärineb Maa-ameti tehingute andmebaasist. Valimist on välja jäetud tehingud, mille puhul hindajale teadaolevalt ei ole tegemist vabaturutehinguga. Esitatud tehingute tausta ei ole siiski detailsemalt kontrollitud ja tehingute hulgas võib olla selliseid, mida ei saa käsitleda vabaturutehingutena. Kohandamisel kasutatavad tehingud on esitatud paksus kirjas. 2024. aasta tehingud on 15.11.2024 seisuga.

Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Osa kinnistust (reg osa nr 7361350) Järve tn 2-3, 10131 Tallinn Adra tn 4, Vinni alevik, Vinni vald, Lääne-Viru maakond Aivar Tomson, +372 626 4250 Eksperthinnang nr: 2411-10251-02/AT

17

Rakvere vald Taaravainu küla

04.01.2023 20 000 Ei 10 181 1,96 E100%

Rakvere vald Tobia küla 09.02.2023 10 000 Jah 5 124 1,95 E100%

Rakvere vald Taaravainu küla

11.05.2023 15 000 Ei 7 082 2,12 MTM100%

Rakvere vald Tobia küla 28.09.2023 25 000 Jah 5 009 4,99 E100%

Rakvere vald Tobia küla 28.09.2023 25 000 Jah 5 335 4,69 E100%

Vinni vald Aravuse küla 27.06.2024 23 500 Ei 9 506 2,47 T100%

Rakvere vald Karivärava küla

12.01.2024 40 000 Ei 14 270 2,80 E100%

Rakvere vald

Tobia küla 26.09.2024 30 702 Ei 9 170 3,35 T100%

Vinni vald Piira küla 15.02.2024 25 000 Ei 11 133 2,25 MTM100%

Rakvere vald Uhtna alevik 02.05.2024 62 000 Ei 26 614 2,33 MTM100%

Vinni vald Sae küla 20.03.2024 24 685 Ei 9 874 2,50 MTM100%

Rakvere vald

Papiaru küla 01.11.2024 240 000 Ei 83 320 2,88 MTM100%

Vinni valla hoonestamata maa pakkumised (seisuga 28.11.2024)

Aadress Pindala, m2 Hind, € Hind, €/m2 Kommentaar

Kiviaia, Veadla küla

18 500 9 900 0,5 Maatulundusmaa, naabrid vahetus läheduses ühel küljel, kruuskattega tee

Vassivere tee 14, Laekvere alevik

7 611 25 000 3,3 Elamumaa, lammutatav elamu ning uue elamu vundament, elekriliitumine ja puurkaev (2021) olemas

Valdi, Nõmmise küla

7 109 19 900 2,8 Elamumaa, elektriliitumine 16 A, salvkaev, vaja rajada kohalik kanalisatsioon

Jõeniidu, Ulvi küla 11 176 34 000 3,0 Maatulundusmaa, Kunda jõe kaldal, liitumised puuduvad

Kiivitaja põik 9, Piira küla

3 433 35 000 10,2 Maatulundusmaa, uusarenduspiirkond, tavapärasest suurem krunt

Allikas: kv.ee

3.3. Turustatavuse analüüs

Vara lõppkasutaja Maaüksuse suurust silmas pidades on see soblik eelkõige arendajatele.

Lõppkasutajaid iseloomustavad tunnused

Kuna kruntide ettevalmistamine nõuab märkimisväärselt suuri kulutusi ja nende likviidsus on ka arendusjärgselt madal, on arendus perspektiivikas eelkõige suurematele arendajatele eeldusel, et konkreetne huviline või konkreetsed huvilised kasutajate näol on olemas.

Vastavus turusegmendi nõuetele

Paiknedes keset asulat, kus on olemas vajalik tehniline ja sotsiaalne taristu, vastab erinevate turusegmentide nõuetele.

Lõppkasutajate hulk, kes soovivad ja saavad hinnatavat vara soetada

Piiratud, sest arendustegevus on piirkonnas seni olnud piiratud.

Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Osa kinnistust (reg osa nr 7361350) Järve tn 2-3, 10131 Tallinn Adra tn 4, Vinni alevik, Vinni vald, Lääne-Viru maakond Aivar Tomson, +372 626 4250 Eksperthinnang nr: 2411-10251-02/AT

18

Konkureeriv pakkumine

Suuremate arenduseks sobilike maaüksuste pakkumine on piirkonnas piiratud, kuid see on suuresti seotud ka nõudlusega, mis on samuti piiratud. Hinnad on suuremate maaüksuste puhul valdavalt vahemikus 1- 4 €/m2.

Müügiperiood (likviidsus) Tegemist on turu kontekstis madala likviidsusega varaga, mille müügiperiood on üle 1 aasta.

Alternatiivsed kasutused Asukohta silmas pidades sobilik nii tootmis- kui elamumaa kasutuseks.

Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Osa kinnistust (reg osa nr 7361350) Järve tn 2-3, 10131 Tallinn Adra tn 4, Vinni alevik, Vinni vald, Lääne-Viru maakond Aivar Tomson, +372 626 4250 Eksperthinnang nr: 2411-10251-02/AT

19

4. Turuväärtuse hindamine

4.1. Parim kasutus

Vara parim kasutus – vara kõige tõenäolisem kasutus, mis on füüsiliselt võimalik, vajalikult põhjendatud, õiguslikult lubatav, finantsmajanduslikult teostatav ning mille tulemusena hinnatav vara omandab kõrgeima väärtuse. (EVS 875-1:2015, p. 7.1.2) Hinnatav kinnisasi paikneb Lääne-Viru maakonnas Vinni vallas Vinni alevikus. Katastriandmete põhjal on tegemist 51 568 m2 suuruse üldkasutatava maaga, mis koosneb haritavast maast 50 947 m2 ja looduslikust rohumaast 621 m2. Maaüksusel on vanad õunapuud. Kogu maaüksus paikneb maardla ja planeeringu alal ning haritava maa kasutusest lähtuvalt on tegemist nitraaditundliku alaga. Muudest kitsendustest on maaüksusel erinevaid sideehitiste, avalikult kasutatava tee ja elektripaigaldiste kaitsevööndeid ning veehaarde sanitaarkaitseala ja ühisveevärgi ja -kanalisatsiooni vöönd. Maaüksus on pisut liigendatud kujuga, kuid siiski kompaktne. Maaüksus on hoonestamata, kuid selle ringpiires paikneb eraldi üksusena 60 m2 suurune teisele omanikule kuuluv kinnisasi, millel paikneb alajaam. Vinni Vallavolikogu 27.06.2024 otsusega nr 17 kehtestatud Vinni valla üldplaneeringu kohaselt on Adra tn 4 kinnisasja juhtotstarbeks roheala. Detailplaneeringut kehtestatud ei ole. Kui kõrvale jätta katastris registreeritud sihtotstarve ja üldplaneeringust tulenev juhtostarve, mille üle otsustab kohalik volikogu, on parimaks kasutuseks segaotstarbeline kasutus, mis võimaldab kasutust nii tootmis- kui elamumaana. Seesugune kasutus on üldplaneeringut eirates õiguslikult lubatud, füüsiliselt võimalik, vajalikult põhjendatud ja finantsmajanduslikult teostatav ning selle tulemusena omandab vara kõrgeima väärtuse.

4.2. Hindamise metoodiline alus ja põhimõtted

Turuväärtuse leidmiseks kasutatakse võrdlusmeetodit (inglise keeles Sales Comparison Method). Meetodi valikul on lähtutud asjaolust, et maaturul domineerivad võõrandamistehingud. Maa perioodilist kasutust puudutavad tehingud on pigem harvad ja neistki suurt osa ei saa käsitleda vabaturutehingutena. Võrdlusmeetodi ehk turupõhise käsitluse korral võrreldakse hinnatavat vara sarnaste müüdud varade hindadega, kasutades selleks erinevaid võtteid. Turuväärtuse hindamisel on meetodi aluseks asenduspõhimõte: potentsiaalne ostja ei ole valmis maksma vara eest rohkem, kui sarnaste varade eest tavaliselt turul makstakse. Võrdlusmeetodil leitakse hinnatava objekti väärtus sarnaste objektidega toimunud tehingute analüüsimisel. Piisavalt aktiivse turu olemasolul võib seda meetodit pidada turuväärtuse hindamiseks sobivaimaks ja täpseimaks. Turuväärtuseni jõutakse võrdlusmeetodi rakendamisel juhul, kui kõik hindamisel aluseks olevad võrdlustehingud on tehtud vaba turu tingimustes. (EVS 875-1:2015, p. 9.4.2) Hindamisel kasutatakse võrdluskõlbulike kinnistutega tehtud tehinguid. Võrreldavate tehingute ja varade erisuste arvesse võtmiseks kasutatakse võrdluselementide kohandamist.

Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Osa kinnistust (reg osa nr 7361350) Järve tn 2-3, 10131 Tallinn Adra tn 4, Vinni alevik, Vinni vald, Lääne-Viru maakond Aivar Tomson, +372 626 4250 Eksperthinnang nr: 2411-10251-02/AT

20

4.3. Hindamine võrdlusmeetodil

Võrdlustehingute valik ja kohandamise põhimõtted

Võrdlustehingute valik

Analüüsitud on 2022.-2024. aastal toimunud suuremaid hoonestamata maa tehinguid Lääne-Viru maakonnas. Võrdlustehinguteks on valitud punktis 3.2. esitatud tehingutest hinnatava varaga võimalikult sarnaste varade tehingud. Tehingute valikul on arvestatud eelkõige asukohta, suurust ja ehitusliku potentsiaali olemaoslu.

Asukoht Kuupäev Hind, € Hind, €/m2

Pindala, m2

Käibemaksu sisaldumine hinnas

Rakvere vald, Papiaru küla

29.09.2022 44 000 2,59 17 000 Ei

Rakvere vald, Tobia küla 26.09.2024 30 702 3,35 9 170 Ei

Rakvere vald, Papiaru küla 01.11.2024 240 000 2,88 83 320 Ei

Võrdlusühiku valik Võrdlusühikuks on valitud tehinguhind taandatuna kinnistu pindalale (€/m2)

Tehingute ajaldamine

Võrdlustehingud on toimunud ajavahemikus september 2022 – november 2024. Silmas pidades maaturul toimunud hinnatõusu on 2022. aasta tehinguhinda ajaldatud 10%, 2024. aasta tehinguhinda ajaldatud ei ole.

Võrdluselementide valik

Võrdluselementideks on valitud tulenevalt hinnatava kinnisvara iseärasustest järgmised enim vara väärtust mõjutavad tegurid:

o Makroasukoht

o Parema asukoha eest ollakse nõus enam maksma. Oluline on kaugus suurematest linnadest ja linna (või muu asula) enda suurus. Samuti mõjutab väärtust paiknemine teedevõrgu suhtes silmas pidades logistikat. Suuremateks kohandusteks on siiski põhjust harva, sest tavaliselt on võimalik kohandamisel kasutada samas või vähemalt sarnases makroasukohas paiknevaid varasid.

o Mikroasukoht ja juurdepääs

o Parema asukoha ja juurdepääsutee eest ollakse nõus enam maksma. Ärilise potentsiaali olemasolul lisandub ka nähtavus. Sadama, lennujaama, transiittee jms lähedus võib väärtust oluliselt kasvatada ja seetõttu võivad kohandused osutuda suhteliselt suureks ulatudes 20-30%-ni ja kõrgemalegi.

Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Osa kinnistust (reg osa nr 7361350) Järve tn 2-3, 10131 Tallinn Adra tn 4, Vinni alevik, Vinni vald, Lääne-Viru maakond Aivar Tomson, +372 626 4250 Eksperthinnang nr: 2411-10251-02/AT

21

Võrdluselementide valik

o Pindala

o Suurema pindalaga kinnistute ruutmeetri hind on üldjuhul madalam kui väiksematel. Mastaabiefekti ulatus võib olla kuni 50% kinnistu väärtusest. See puudutab siiski pigem kordades või lausa suurusjärkudes erinevusi pindalades. Väiksemate erinevuste korral tootmismaa puhul mastaabiefekti pigem ei ole.

o Kommunikatsioonid

o Kommunikatsioonide puudumine võib langetada hinnatava vara väärtust negatiivselt sõltuvalt sellest kui kulukaks nende rajamine kujuneb. Kohandamisel sellega siiski väga sagedasti arvestada ei ole vaja, sest tihtipeale on hinnatav vara ja võrreldavad varad sarnases olukorras. Suhteliselt madala toormaa väärtuse puhul võib aga kommunikatsioonide rajamine olla isegi kordades kulukam võrreldes toormaa hinnaga.

o Kinnistu kuju, reljeef, kitsendused

o Kuju, mis raskendab krundi hoonestamist ja kasutamist avaldab kinnistu väärtusele negatiivset mõju sõltuvalt sellest kui suurt osa krundist ei saa efektiivselt kasutada. Tavaliselt on eelistatud tasane reljeef, kuid enamjaolt on reljeefil negatiivne mõju siiski suurte kõrguste vahe korral, mida Eesti oludes esineb väga harva. Kitsenduste puhul mõjutavad väärtust tavaliselt need, mis otseselt piiravad ehitamise võimalust. Suurel osal kitsendustel otsene mõju väärtusele siiski puudub.

o Detailplaneering

o Detailplaneeringu puudumine võib mõjutada tavapäraselt kinnistu väärtust kuni 30%. Samas tuleb arvestada, et detailplaneeringu olemasolu ei ole kõikjal arendustegevuseks vajalik ja seeläbi on olukordi, mil arendustegevus on ka ilma detailplaneeringu olemasoluta suhteliselt lihtne.

o Ehitusvõimalus

o Ehitusvõimaluse puudumine või keerukus füüsilises mõttes võib langetada hinnatava vara väärtust negatiivselt sõltuvalt sellest kui kulukaks või keerukaks ehitamine võib kujuneda.

o Maakasutuse sihtotstarve ja potentsiaal

o Nn toormaa puhul sihtotstarbest tulenevat hinnaerinevust pigem ei ole ja seda silmas pidades ka erinevust arenduspotentsiaalis.

Hinnatav vara Võrreldav vara 1 Võrreldav vara 2 Võrreldav vara 3

Lääne-Viru maakond

Lääne-Viru maakond

Lääne-Viru maakond

Lääne-Viru maakond

Vinni vald Rakvere vald Rakvere vald Rakvere vald

Vinni alevik Papiaru küla Tobia küla Papiaru küla

Adra tn 4

Tehinguhind, €

44 000 30 702 240 000

Tehinguhind ilma käibemaksuta, €

44 000 30 702 240 000

Tehinguhind ilma käibemaksuta, €/m2

2,59 3,35 2,88

Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Osa kinnistust (reg osa nr 7361350) Järve tn 2-3, 10131 Tallinn Adra tn 4, Vinni alevik, Vinni vald, Lääne-Viru maakond Aivar Tomson, +372 626 4250 Eksperthinnang nr: 2411-10251-02/AT

22

Tehingu aeg 29.09.2022 04.01.2023 01.11.2024

Kohandus 10% 0% 0%

Ajaldatud tehinguhind, €/m2

2,85 3,35 2,88

Makroasukoht Vinni alevikus, Rakverest ca 8,0 km

Papiaru külas, Rakverest kesklinnast ca 2,5 km

Tobia külas, Rakverest kesklinnast ca 4,4 km

Papiaru külas, Rakverest kesklinnast ca 2,5 km

Kommentaar Parem Parem Parem

Kohandus -30% -15% -30%

Mikroasukoht ja juurdepääs

Ümbruses segakasutus, vahetus läheduses tootmismaa, kuid samss piirkonnas ka elamumaa ja aktiivse kasutuseta maa, juurdepääs avalikult teelt

Ümbruses segakasutus, mh tootmismaa, juurdepääs avalikult teelt

Läheduses kasvuhooned, valdavalt haritav maa

Ümbruses segakasutus, mh tootmismaa, juurdepääs avalikult teelt

Kommentaar Sarnane Halvem Sarnane

Kohandus 0% 10% 0%

Pindala, m2 51 568 17 000 9 170 83 320

Kommentaar Väiksem Väiksem Suurem

Kohandus -10% -15% 10%

Kommunikatsioonid Läheduses olemas Läheduses olemas Läheduses olemas Läheduses olemas

Kommentaar Sarnane Sarnane Sarnane

Kohandus 0% 0% 0%

Kinnistu kuju, reljeef, kitsendused

Ebakorrapärane, hulknurkne, väljavenitatud, kuid suurust arvestades kompaktne, tasane reljeef, väärtuse seisukohalt olulised kitsendused puuduvad

Hulknurkne, väikese eenduva osaga, kuid üdiselt kompaktne, tasane reljeef, väärtuse seisukohalt olulised kitsendused puuduvad

Trapetsilaadse põhiplaaniga, hulknurkne, kompaktne, tasane reljeef, väärtuse seisukohalt olulised kitsendused puuduvad

Hulknurkne, liigendatud, ebakorrapärase kujuga, tasane reljeef, väärtuse seisukohalt olulised kitsendused puuduvad

Kommentaar Sarnane Sarnane Sarnane

Kohandus 0% 0% 0%

Detailplaneering

Eeldatavalt puudub (olemasolevaga ei arvestata, vajadusel tuleb teha uus)

Puudub Puudub Puudub

Kommentaar Sarnane Sarnane Sarnane

Kohandus 0% 0% 0%

Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Osa kinnistust (reg osa nr 7361350) Järve tn 2-3, 10131 Tallinn Adra tn 4, Vinni alevik, Vinni vald, Lääne-Viru maakond Aivar Tomson, +372 626 4250 Eksperthinnang nr: 2411-10251-02/AT

23

Ehitusvõimalus Ehitustegevust takistavad asjaolud puuduvad

Ehitustegevust takistavad asjaolud puuduvad

Ehitustegevust takistavad asjaolud puuduvad

Ehitustegevust takistavad asjaolud puuduvad

Kommentaar Sarnane Sarnane Sarnane

Kohandus 0% 0% 0%

Maakasutuse sihtotstarve

Üldkasutatav maa, aga eeldatakse sihtotstarbe muutmise võimalust

Maatulundusmaa 100%

Tootmismaa 100% Maatulundusmaa 100%

Kommentaar Sarnane Parem Sarnane

Kohandus 0% -10% 0%

Summaarne kohandus

-40% -30% -20%

Summaarne kohandus, €/m2

-1,14 -1,00 -0,58

Kohandatud tehinguhind, €/m2

1,71 2,34 2,30

Kohanduste absoluutväärtuste summa

50% 50% 40%

Kaalud 0,30 0,30 0,40

Kaalutud keskmine tehinguhind, €/m2

2,1373 0,51 0,70 0,92

Turuväärtus, € 110 217

Kaalude andmisel on vähem kohandatud tehingutele antud suurem kaal ja rohkem kohandatud tehingutele väiksem kaal. Hinnatava kinnisasja turuväärtus on 110 217 ehk ümardatult 110 000 €. Hinnatud väärtus ei sisalda käibemaksu, kuid sellele võib lisanduda käibemaks.

Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Osa kinnistust (reg osa nr 7361350) Järve tn 2-3, 10131 Tallinn Adra tn 4, Vinni alevik, Vinni vald, Lääne-Viru maakond Aivar Tomson, +372 626 4250 Eksperthinnang nr: 2411-10251-02/AT

24

Lisa 1. Fotod

Vaade kinnisasja lõunaosast kirde suunas

Vaade kinnisasja lõunaosast põhja suunas

Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Osa kinnistust (reg osa nr 7361350) Järve tn 2-3, 10131 Tallinn Adra tn 4, Vinni alevik, Vinni vald, Lääne-Viru maakond Aivar Tomson, +372 626 4250 Eksperthinnang nr: 2411-10251-02/AT

25

Lisa 2. Kinnistusregistri väljavõte

Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Osa kinnistust (reg osa nr 7361350) Järve tn 2-3, 10131 Tallinn Adra tn 4, Vinni alevik, Vinni vald, Lääne-Viru maakond Aivar Tomson, +372 626 4250 Eksperthinnang nr: 2411-10251-02/AT

26

Lisa 3. Kitsenduste kaart

Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Osa kinnistust (reg osa nr 7361350) Järve tn 2-3, 10131 Tallinn Adra tn 4, Vinni alevik, Vinni vald, Lääne-Viru maakond Aivar Tomson, +372 626 4250 Eksperthinnang nr: 2411-10251-02/AT

27

Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Osa kinnistust (reg osa nr 7361350) Järve tn 2-3, 10131 Tallinn Adra tn 4, Vinni alevik, Vinni vald, Lääne-Viru maakond Aivar Tomson, +372 626 4250 Eksperthinnang nr: 2411-10251-02/AT

28

Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Osa kinnistust (reg osa nr 7361350) Järve tn 2-3, 10131 Tallinn Adra tn 4, Vinni alevik, Vinni vald, Lääne-Viru maakond Aivar Tomson, +372 626 4250 Eksperthinnang nr: 2411-10251-02/AT

29

Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Osa kinnistust (reg osa nr 7361350) Järve tn 2-3, 10131 Tallinn Adra tn 4, Vinni alevik, Vinni vald, Lääne-Viru maakond Aivar Tomson, +372 626 4250 Eksperthinnang nr: 2411-10251-02/AT

30

Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Osa kinnistust (reg osa nr 7361350) Järve tn 2-3, 10131 Tallinn Adra tn 4, Vinni alevik, Vinni vald, Lääne-Viru maakond Aivar Tomson, +372 626 4250 Eksperthinnang nr: 2411-10251-02/AT

31

Lisa 4. Vastavuskinnitus Eesti varahindamise

standardite EVS 875 nõuetele

Käesoleva hindamisaruande koostanud ja kogu hindamistoimingu läbi viinud hindaja kutsealane pädevus on piisav hindamistellimuse täitmiseks. Käesolev hindamisaruanne ja kogu hindamistoiming vastab Eesti kinnisvara hindamise standardite seeria EVS 875 nõuetele, sh hindamise headele tavadele. Mitte keegi peale hindamisaruandes nimetatud isikute ei ole hindajat hindamistoimingus abistanud. Hindaja ei avalda hindamistoimingu käigus kogutud informatsiooni ja hindamistulemusi mitte kellelegi peale kliendiga kokkulepitud isikute, va. juhud kui seadus seda nõuab või kui see on vajalik kindlateks hindamise kutsealaga seotud toiminguteks. Hindaja on tegutsenud sõltumatu hindajana erapooletult ilma mingite isiklike huvideta hindamistoimingu suhtes ning hindaja poolt hindamistoimingu eest saadav tasu ei ole seotud hindamistulemusega. Hindamistoimingus kasutatud ja hindamisaruandes esitatud andmed on hindajale teadaolevalt tõesed ja korrektsed. Hindamistoimingus kasutatud ja hindamisaruandes esitatud analüüsid ja järeldused on kitsendatud ainult hindamisaruandes esitatud eelduste ja piiravate tingimustega.

Koostaja:

/ Allkirjastatud digitaalselt / Aivar Tomson, MRICS

Kinnisvaraekspert OÜ hindamisosakonna juhataja Eesti Kinnisvara Hindajate Ühingu liige Kutseline hindaja, vara hindaja, 7. kutsetase (kutsetunnistus nr. 218863)

Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Osa kinnistust (reg osa nr 7361350) Järve tn 2-3, 10131 Tallinn Adra tn 4, Vinni alevik, Vinni vald, Lääne-Viru maakond Aivar Tomson, +372 626 4250 Eksperthinnang nr: 2411-10251-02/AT

32

Tallinn Järve tn 2-3 Tallinn, 11314 +372 626 4250 Pärnu Pikk 12 Pärnu, 80013 +372 442 0700