Hindamisaruande edastamine (Rõuge tööstusala)

Mustamäe tee 51 / 10621 Tallinn / 665 0600 / [email protected] / www.maaruum.ee

Registrikood 70003098

Hindamisaruande edastamine (Rõuge

tööstusala)

Rõuge Vallavalitsus esitas Maa-ametile (alates 01.01.2025 Maa- ja Ruumiamet) 02.09.2024

taotluse nr 15-5/1281 (täiendatud 25.09.2024 taotlusega nr 15-5/1281-1) Võru maakonnas

Rõuge vallas asuvate Tööstuse tn 6 (katastritunnus 69701:001:0098), Tööstuse tn 4 (katastritunnus

69701:001:0099), Tööstuse tn 2 (katastritunnus 69701:001:0100), Soojuse tn 1 (katastritunnus

69701:001:0097) ja Tööstuse tänav L2 (katastritunnus 69701:001:0103) kinnisasjade

otsustuskorras võõrandamiseks Rõuge vallale riigivaraseaduse (edaspidi RVS) § 34 lõike 1

punkti 2 ja § 33 lõike 1 punkti 1 alusel.

Regionaal- ja Põllumajandusministeeriumi 22.10.2024 kirja nr 15-2/4362-1 kohaselt on Rõuge

Vallavalitsuse taotlus kooskõlas RVS-s sätestatud riigivara võõrandamise õiguslike alustega ja

põhjendatud. Tööstuse tn 6, Tööstuse tn 4, Tööstuse tn 2 ja Soojuse tn 1 kinnisasjade Rõuge vallale

võõrandamine toimub RVS § 33 lõike 1 punkti 11 ja § 34 lõike 1 punkti 2 alusel müügihinnaga

50% kinnisasja harilikust väärtusest. Tööstuse tänav L2 kinnisasja võõrandamine kohalikule

omavalitsusele toimub RVS § 33 lõike 1 punkti 1 alusel tasuta, kuna tegemist on kohaliku

omavalitsuse üksusele tema seadusest tulenevate ülesannete täitmiseks vajaliku maaga (valla teede

ehitamine ja korrashoid).

RVS §-s 96 sätestatud korras teatas Maa-amet 22.10.2024 riigi kinnisvararegistris (menetlus

nr 24-5651) õigustatud isikutele kinnisasjade võõrandamise kavatsusest ja palus teada anda

kinnisasja vajalikkusest. Seaduses sätestatud tähtaja jooksul õigustatud isikud taotlusi ega

arvamusi ei esitanud.

Vastavalt RVS § 46 lõikele 1 tellis Maa-amet kinnisvara hariliku väärtuse määramiseks

hindamisaruande. OÜ Kinnisvaraekspert 20.12.2024 koostatud hindamisaruande nr 2412-10259-

02/KKO kohaselt on kinnisasjade harilikud väärtused alljärgnevad:

1) Tööstuse tn 6 kinnisasja väärtus on 8800 eurot, millest 50% on 4400 eurot;

2) Tööstuse tn 4 kinnisasja väärtus on 8600 eurot, millest 50% on 4300 eurot;

3) Tööstuse tn 2 kinnisasja väärtus on 10 600 eurot, millest 50% on 5300 eurot;

4) Tööstuse tänav L2 kinnisasja väärtus on 30 eurot;

5) Soojuse tn 1 kinnisasja väärtus on 2900 eurot, millest 50% on 1450 eurot.

Kinnisasjade väärtus kokku on 30 930 eurot, millest Rõuge vald peab tasuma punktides 1-3 ja 5

loetletud kinnisasjade väärtusest 50% ehk 15 450 eurot.

Rõuge Vallavalitsus

[email protected]

16.01.2025 nr 7-2/24/10837-4

2

RVS § 63 lõike 1 kohaselt on riigivara valitseja kohustatud võõrandamislepingus sätestama

tingimuse, et riigivara võõrandamisega seotud notaritasu ja riigilõivu tasub riigivara omandaja,

sama paragrahvi lõike 2 kohaselt tasub võõrandamise menetluse kulud (sh hindamisaruande tasu)

samuti riigivara omandaja.

RVS § 33 lõigetest 31–5 tulenevalt peab riigivara valitseja võõrandamislepingus sätestama hüvitise

ja leppetrahvi tasuta omandatud kinnisasja edasivõõrandamise või hoonestusõigusega koormamise

ja mittesihtotstarbelise kasutamise eest. Antud juhul on tasuta võõrandatava Tööstuse tänav L2

kinnisasja harilik väärtus 30 eurot, mistõttu ei sätestata võõrandamislepingus Rõuge vallale

kohustust hüvitist ja leppetrahvi tasuda. RVS § 33 lõike 5 alusel on riigil õigus nõuda vallalt

kinnisasja sihtotstarbelist kasutamist.

Palume tutvuda hindamisaruandega ja anda kirjalik nõusolek määratleda võõrandamislepingus

Tööstuse tn 6, Tööstuse tn 4, Tööstuse tn 2, Tööstuse tänav L2 ja Soojuse tn 1 kinnisasjade

väärtused vastavalt hindamisaruandele (kokku 30 930 eurot), tasuma sellest riigile kokku

15 450 eurot ning kandma võõrandamisega kaasnevad kulud, sh notaritasu, riigilõiv ja

hindamisaruande tellimise kulu 1584,78 eurot (koos käibemaksuga).

Samuti palume teada anda, kas soovite müügihinna tasuda ühes osas enne võõrandamislepingu

sõlmimist või osamaksetena. RVS § 34 lõike 2 kohaselt tuleb müügihind tasuda seitsme aasta

jooksul lepingu sõlmimisest arvates. Juhul, kui soovite tasumist osamaksetena, siis palume välja

tuua millises suuruses ning millise perioodi jooksul osamakseid tasuda soovite ning anda nõusolek

omandatavatele kinnisasjadele hüpoteegi seadmiseks tasumisele kuuluva summa ulatuses.

Kinnisasjade omandamiseks nimetatud tingimustel peab andma nõusoleku Rõuge Vallavolikogu,

kui vastava otsuse tegemine ei ole delegeeritud vallavalitsusele. Pärast eelnimetatud nõusoleku

saamist saame ette valmistada kinnisasjade otsustuskorras võõrandamise otsuse eelnõu.

Lugupidamisega

(allkirjastatud digitaalselt) Mai Lind planeeringute kooskõlastamise ja maakasutuse osakonna juhataja

Lisa: OÜ Kinnisvaraekspert 20.12.2024 hindamisaruanne nr 2412-10259-02/KKO

Teadmiseks: Majandus- ja Kommunikatsiooniministeerium

Eva Männiste 5385 3615 [email protected]

1

EKSPERTHINNANG

Hinnatav kinnisvara: Hoonestamata kinnistud (reg osa nr 3922650, 3956350, 3914850, 3942550, 3919750

Aadress: Tööstuse tn 6, 4, 2, Tööstuse tänav L2, Handimiku küla, Rõuge vald, Võru maakond; Soojuse tn 1, Rõuge alevik, Rõuge vald, Võru maakond

Eksperthinnang nr: 2412-10259-02/KKO Väärtuse kuupäev: 30.11.2024 Hindamisaruande kuupäev:

20.12.2024

Tellija: Maa-amet

Kinnisvaraekspert OÜ (10708639) Hoonestamata kinnistud (reg osa nr 3922650, 3956350, 3914850, 3942550, 3919750

Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Tööstuse tn 6, 4, 2, Tööstuse tänav L2, Handimiku küla, Rõuge vald, Võru maakond; Soojuse tn 1, Rõuge alevik, Rõuge vald, Võru maakond

Kristel Kivioja, +372 626 4250 Eksperthinnang nr.: 2412-10259-02/KKO

2

Sisukord

Kokkuvõte 3

1. Hinnatav kinnisvara, hindamise eesmärk, alused, eeldused ja piiravad tingimused 5

1.1. Hinnatav kinnisvara ja hindamise eesmärk 5 1.2. Hindamise eeldused 5 1.3. Algandmed ja kinnisvara ülevaatus 6

2. Hinnatava vara kirjeldus 7

2.1. Asukoht 7 2.2. Omandisuhted ja vara dokumentatsioon 9 2.3. Maakasutus 14

3. Turuülevaade 17

3.1. Majandus ja kinnisvaraturg 17 3.2. Võru maakonna hoonestamata äri- ja tootmismaa turg 21 3.3. Turustatavuse analüüs 25

4. Turuväärtuse hindamine 27

4.1. Parim kasutus 27 4.2. Hindamise metoodiline alus ja põhimõtted 27 4.3. Kestlikkus 28 4.4. Turuväärtuse hindamine võrdlusmeetodi 28

Lisa 1. Fotod 35

Lisa 2. Kinnistusregistri väljavõte 36

Lisa 3. Vastavuskinnitus Eesti varahindamise standardite EVS 875 nõuetele 41

Kinnisvaraekspert OÜ (10708639) Hoonestamata kinnistud (reg osa nr 3922650, 3956350, 3914850, 3942550, 3919750

Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Tööstuse tn 6, 4, 2, Tööstuse tänav L2, Handimiku küla, Rõuge vald, Võru maakond; Soojuse tn 1, Rõuge alevik, Rõuge vald, Võru maakond

Kristel Kivioja, +372 626 4250 Eksperthinnang nr.: 2412-10259-02/KKO

3

Kokkuvõte

HINNATAVATE VARADE KOONDANDMED

Hinnatav vara Hoonestamata kinnistud (5 tk)

Aadress Tööstuse tn 6, 4, 2, Tööstuse tänav L2, Handimiku küla, Rõuge vald, Võru maakond; Soojuse tn 1, Rõuge alevik, Rõuge vald, Võru maakond

Omanik Eesti Vabariik

Omandivorm Kinnisasjad

Lähiaadress Sihtotstarve Katastritunnus Maaüksuse suurus (m2)

Registriosa nr

Tööstuse tn 6 Tootmismaa 95%, ärimaa 5% 69701:001:0098 4 127 m2 3922650

Tööstuse tn 4 Tootmismaa 95%, ärimaa 5% 69701:001:0099 4 035 m2 3956350

Tööstuse tn 2 Tootmismaa 95%, ärimaa 5% 69701:001:0100 4 988 m2 3914850

Tööstuse tänav L2 Transpordimaa 100% 69701:001:0103 295 m2 3942550

Soojuse tn 1 Tootmismaa 95%, ärimaa 5% 69701:001:0097 1317 m2 3919750

Üldplaneering Rõuge vallal puudub üldplaneering

Detailplaneering

Hinnatavad kinnisasjad jäävad Rõuge Vallavolikogu 26.11.2014 otsusega nr 36 kehtestatud Handimiku külas ja Rõuge alevikus Rõuge tööstusala detailplaneeringu alal ning kinnisasjade planeeringujärgne kasutusotstarve on tootmis- ning ärimaa või transpordimaa. Detailplaneeringu eesmärk on tootmis- ja ärimaa kruntide moodustamine ja ehitusõiguse määramine.

HINDAMISARUANDE KOONDANDMED

Hinnangu eesmärk Riigivara võõrandamine riigivaraseaduse § 33 lõike 1 punkti 11 ja § 34 lõike 1 punkti 2 alusel ning transpordimaa osas riigivaraseaduse § 33 lõike 1 punkti 1 alusel, väärtuse määramisel lähtuda riigivaraseaduse § 46 lõikest 1.

Ülevaatuse kuupäev 30.11.2024

Väärtuse kuupäev 30.11.2024

Hindamisaruande kuupäev 20.12.2024

Tellija Maa-amet

Tellimusleping Hindamise tellimus nr 6 (raamleping 4-2/24/8), tellimus 21.11.2024

Hindamise eeldused Tavapraktikast väljuvad eeldused puuduvad

Hinnang likviidsusele Müügiperioodi pikkuseks väärtuse kuupäeva turusituatsioonis võib prognoosida hinnatud turuväärtuse korral kuni 1 aasta

Hindamistulemuse täpsus ±20%

Käibemaks Hinnatud turuväärtus ei sisalda käibemaksu

VASTUOLUD ALGANDMETES

Hinnangu koostamisel kasutatud algandmetes ei ole vastuolusid ning need on hindamise eesmärki ja täpsust silmas pidades piisava usaldusväärsusega.

KOMMENTAARID

HINDAMISTULEMUS

Aaderss Kinnistu turuväärtus ja harilik

väärtus1, €

Tööstuse tn 6, Handimiku küla, Rõuge vald, Võru maakond (reg. osa nr. 3922650)

8 800 (kaheksa tuhat kaheksasada) €.

Tööstuse tn 4, Handimiku küla, Rõuge vald, Võru maakond (reg. osa nr. 3956350)

8 600 (kaheksa tuhat kuussada) €.

Tööstuse tn 2, Handimiku küla, Rõuge vald, Võru maakond (reg. osa nr. 3914850)

10 600 (kümme tuhat kuussada) €.

1 Transpordimaa (Tööstuse tänav L2) hindamisel on lähtutud 2022. aasta maksustamishinnast (kuna turutehingud puuduvad siis aluseks on võetud kinnisasja erakorralise hindamise kord § 12 lõikele 4) ja hindamisel on lähtutud harilikust väärtusest, kuna taolisi varasid vabal turul üldjuhul ei müüda (turutehingud puuduvad).

Kinnisvaraekspert OÜ (10708639) Hoonestamata kinnistud (reg osa nr 3922650, 3956350, 3914850, 3942550, 3919750

Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Tööstuse tn 6, 4, 2, Tööstuse tänav L2, Handimiku küla, Rõuge vald, Võru maakond; Soojuse tn 1, Rõuge alevik, Rõuge vald, Võru maakond

Kristel Kivioja, +372 626 4250 Eksperthinnang nr.: 2412-10259-02/KKO

4

Tööstuse tänav L2, Handimiku küla, Rõuge vald, Võru maakond (reg. osa nr. 3942550)

30 € (kolmkümmend) €.

Soojuse tn 1, Rõuge alevik, Rõuge vald, Võru maakond (reg. osa nr. 3919750)

2 900 (kaks tuhat üheksasada) €.

Koostaja:

Kinnitaja/ läbivaataja:

/ Allkirjastatud digitaalselt /

/ Allkirjastatud digitaalselt /

Kristel Kivioja Aivar Tomson, MRICS OÜ Kinnisvaraekspert OÜ Kinnisvaraekspert hindaja Eesti Kinnisvara Hindajate Ühingu liige Kutseline hindaja, vara hindaja, 7. Kutsetase (kutsetunnistus nr. 219393)

hindamisosakonna juhataja Eesti Kinnisvara Hindajate Ühingu liige Kutseline hindaja, vara hindaja, 7. Kutsetase (kutsetunnistus nr. 218863)

Kinnisvaraekspert OÜ (10708639) Hoonestamata kinnistud (reg osa nr 3922650, 3956350, 3914850, 3942550, 3919750

Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Tööstuse tn 6, 4, 2, Tööstuse tänav L2, Handimiku küla, Rõuge vald, Võru maakond; Soojuse tn 1, Rõuge alevik, Rõuge vald, Võru maakond

Kristel Kivioja, +372 626 4250 Eksperthinnang nr.: 2412-10259-02/KKO

5

1. Hinnatav kinnisvara, hindamise eesmärk, alused, eeldused ja piiravad tingimused

1.1. Hinnatav kinnisvara ja hindamise eesmärk

Hinnatavaks varaks on aadressil Tööstuse tn 6, 4, 2, Tööstuse tänav L2, Handimiku küla, Rõuge vald, Võru maakond ja Soojuse tn 1, Rõuge alevik, Rõuge vald, Võru maakond asuvad hoonestamata kinnistud. Töö eesmärgiks on kinnisasja turuväärtuse hindamine. Riigivara võõrandamine riigivaraseaduse § 33 lõike 1 punkti 11 ja § 34 lõike 1 punkti 2 alusel ning transpordimaa osas riigivaraseaduse § 33 lõike 1 punkti 1 alusel, väärtuse määramisel lähtuda riigivaraseaduse § 46 lõikest 1. Hinnangu andmisel on lähtutud Eesti varahindamise standarditest EVS 875 ja Eesti Kinnisvara Hindajate Ühingu heade tavade koodeksist. Turuväärtus (market value) on hinnangul põhinev summa, mille eest vara peaks väärtuse kuupäeval minema üle tehingut sooritada soovivalt müüjalt tehingut sooritada soovivale ostjale sõltumatus ja võrdsetel alustel toimuvas tehingus pärast kõikidele nõuetele vastavat müügitegevust, kusjuures osapooled on tegutsenud teadlikult, kaalutletult ja ilma sunduseta. (EVS 875-1:2015, p. 3.1.11) Eseme harilik väärtus2 on selle kohalik müügihind (turuhind). (TSÜS) Väärtuse kuupäev on kuupäev, mille seisuga hindamistulemus (väärtus) on esitatud. (EVS 875-1:2015, p. 3.2.4)

1.2. Hindamise eeldused

Tavapraktikast väljuvad eeldused puuduvad. Hinnang kehtib eeldusel, et hindajale esitatud andmed ja informatsioon on tõesed ning on täidetud kõiki hinnangu kehtivuse tingimusi. Hindaja ei vastuta nende hinnangus olevate valeandmete eest, mis on hindajale esitatud ja mille õigsuse kontrollimiseks eksperthinnangu koostamise käigus hindajal puudub võimalus või põhjendatud vajadus. Hindaja ei ole teinud mingeid uuringuid saastatuse või saastuse ohu kohta ega saa seega esitada mingit kindlat seisukohta küsimuses, missugune võiks olla nende võimalik mõju hindamistulemusele. Hindamisel on lähtutud eeldusest, et hinnataval varal ja selle läheduses ei ole saastatust ega saastuse ohtu. Igasugune saastatuse ja saastuse ohu avastamine võib vara väärtust oluliselt mõjutada. (EVS 875-13:2016, p. 9.2.5)

2 Transpordimaa (Tööstuse tn L2) hindamisel on lähtutud 2022. aasta maksustamishinnast (kuna turutehingud puuduvad siis aluseks on võetud kinnisasja erakorralise hindamise kord § 12 lõikele 4) ja hindamisel on lähtutud harilikust väärtusest, kuna taolisi varasid vabal turul üldjuhul ei müüda (turutehingud puuduvad).

Kinnisvaraekspert OÜ (10708639) Hoonestamata kinnistud (reg osa nr 3922650, 3956350, 3914850, 3942550, 3919750

Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Tööstuse tn 6, 4, 2, Tööstuse tänav L2, Handimiku küla, Rõuge vald, Võru maakond; Soojuse tn 1, Rõuge alevik, Rõuge vald, Võru maakond

Kristel Kivioja, +372 626 4250 Eksperthinnang nr.: 2412-10259-02/KKO

6

1.3. Algandmed ja kinnisvara ülevaatus

Hindamist puudutavad algandmed on saadud:

• e-kinnistusraamatust (04.12.2024);

• Maa-ameti avalikust teenusest (04.12.2024) ning Maa-ameti tehingute andmebaasist (11.11.20243);

• kinnisvaraportaalist kv.ee (04.12.2024);

• Rõuge valla koduleheküljelt (04.12.2024). Hindaja Kristel Kivioja tegi hinnatava vara ülevaatuse 30.11.2024. Ülevaatus tehti valdavale osale maaüksusest. Ülevaatus tehti juuresolijateta. Hinnangu koostamisel kasutatud algandmetes ei ole vastuolusid ning need on hindamise eesmärki ja täpsust silmas pidades piisava usaldus väärsusega.

3 Maa-ameti tehingute andmebaasi kuupäev on väärtuse kuupäevast varasem, kuna tehinguandmeid tellitakse kord kuus.

Kinnisvaraekspert OÜ (10708639) Hoonestamata kinnistud (reg osa nr 3922650, 3956350, 3914850, 3942550, 3919750

Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Tööstuse tn 6, 4, 2, Tööstuse tänav L2, Handimiku küla, Rõuge vald, Võru maakond; Soojuse tn 1, Rõuge alevik, Rõuge vald, Võru maakond

Kristel Kivioja, +372 626 4250 Eksperthinnang nr.: 2412-10259-02/KKO

7

2. Hinnatava vara kirjeldus

2.1. Asukoht

Aadress

Maakond Võru maakond

Omavalitsus Rõuge vald

Asustusüksus Handimiku küla ja Rõuge alevik

Lähiaadress Tööstuse tn 6, 4, 2, Tööstuse tänav L2 (Handimiku küla) ja Soojuse tn 1 (Rõuge alevik)

Makroasukoht

Kirjeldus Hinnatavad maaüksused asuvad Handimiku külas ja Rõuge alevikus

Kaugus keskusest Tallinna kesklinnast (Viru väljak) ca 260 km ja Võru linna keskusest ca 17 km kaugusel

Allikas: Maa-ameti kaardirakendus; hinnatava vara asukoht on tähistatud punase punktina

Mikroasukoht

Kirjeldus Ümbruses on valdavalt üksikelamud, metsamaa, äri- ja tootmishooned.

Juurdepääs

Tööstuse tn 6, 4, 2 kinnistutele juurdepääs avalikult kasutatavalt kruuskattega teelt (Saekaatri tänav; munitsipaalomand). Tööstuse tänav L2 kinnistule juurdepääs läbi hinnatavate Tööstuse tn 2 ja 4 kinnistute kaudu (pinnastee; riigiomand). Soojuse tn 1 kinnistule juurdepääs avalikult kõvakattega teelt (Soojuse tänav; munitsipaalomand)

Kinnisvaraekspert OÜ (10708639) Hoonestamata kinnistud (reg osa nr 3922650, 3956350, 3914850, 3942550, 3919750

Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Tööstuse tn 6, 4, 2, Tööstuse tänav L2, Handimiku küla, Rõuge vald, Võru maakond; Soojuse tn 1, Rõuge alevik, Rõuge vald, Võru maakond

Kristel Kivioja, +372 626 4250 Eksperthinnang nr.: 2412-10259-02/KKO

8

Kommunikatsioonid

Lähiümbruses olemas. Alajaam ca 70-200 m kaugusel. Olemasolev vee- ja kanalisatsioonitrass jookseb mööda Soojuse ja Tehnika tn. Liitumised on tegemata.

Allikas: Rõuge valla kodulehekülg; Rõuge valla ühisveevärgi ja -kanalisatsiooni arendamise kava aastateks 2021-2033

Allikas: Maa-ameti kaardirakendus; hinnatav vara on piiritletud sinise joonega

Kinnisvaraekspert OÜ (10708639) Hoonestamata kinnistud (reg osa nr 3922650, 3956350, 3914850, 3942550, 3919750

Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Tööstuse tn 6, 4, 2, Tööstuse tänav L2, Handimiku küla, Rõuge vald, Võru maakond; Soojuse tn 1, Rõuge alevik, Rõuge vald, Võru maakond

Kristel Kivioja, +372 626 4250 Eksperthinnang nr.: 2412-10259-02/KKO

9

2.2. Omandisuhted ja vara dokumentatsioon

Omandisuhted

Tööstuse tn 6

Kinnistu registriosa nr. 3922650

Omandivorm Kinnisasi

Omanik Eesti Vabariik

Kitsendused ja piirangud

Registriosa esimeses ja kolmandas jaos kehtivad kanded puuduvad.

Maa-ameti avaliku teenuste kitsenduste kaardil on hinnatava vara kohta kitsendustena märgitud:

Allikas: Maa-ameti kitsenduste rakendus

Maaüksuse kitsendustel (elektripaigalduse kaitsevöönd) on negatiivne mõju vara väärtusele.

Hüpoteegid Puuduvad

Kinnisasja koormavate lepingute andmed

Riigi kinnisvararegistri andmetel ei ole kinnisasjal kehtivaid üüri- ega rendilepinguid.

Tööstuse tn 4

Kinnistu registriosa nr. 3956350

Omandivorm Kinnisasi

Omanik Eesti Vabariik

Registriosa esimeses ja kolmandas jaos kehtivad kanded puuduvad.

Kinnisvaraekspert OÜ (10708639) Hoonestamata kinnistud (reg osa nr 3922650, 3956350, 3914850, 3942550, 3919750

Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Tööstuse tn 6, 4, 2, Tööstuse tänav L2, Handimiku küla, Rõuge vald, Võru maakond; Soojuse tn 1, Rõuge alevik, Rõuge vald, Võru maakond

Kristel Kivioja, +372 626 4250 Eksperthinnang nr.: 2412-10259-02/KKO

10

Kitsendused ja piirangud

Maa-ameti avaliku teenuste kitsenduste kaardil on hinnatava vara kohta kitsendustena märgitud:

Allikas: Maa-ameti kitsenduste rakendus

Maaüksuse kitsendustel (elektripaigalduse kaitsevöönd) on negatiivne mõju vara väärtusele.

Hüpoteegid Puuduvad

Kinnisasja koormavate lepingute andmed

Riigi kinnisvararegistri andmetel ei ole kinnisasjal kehtivaid üüri- ega rendilepinguid.

Tööstuse tn 2

Kinnistu registriosa nr. 3914850

Omandivorm Kinnisasi

Omanik Eesti Vabariik

Registriosa esimeses ja kolmandas jaos kehtivad kanded puuduvad.

Kinnisvaraekspert OÜ (10708639) Hoonestamata kinnistud (reg osa nr 3922650, 3956350, 3914850, 3942550, 3919750

Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Tööstuse tn 6, 4, 2, Tööstuse tänav L2, Handimiku küla, Rõuge vald, Võru maakond; Soojuse tn 1, Rõuge alevik, Rõuge vald, Võru maakond

Kristel Kivioja, +372 626 4250 Eksperthinnang nr.: 2412-10259-02/KKO

11

Kitsendused ja piirangud

Maa-ameti avaliku teenuste kitsenduste kaardil on hinnatava vara kohta kitsendustena märgitud:

Allikas: Maa-ameti kitsenduste rakendus

Maaüksuse kitsendustel (elektripaigalduse kaitsevöönd) on negatiivne mõju vara väärtusele.

Hüpoteegid Puuduvad

Kinnisasja koormavate lepingute andmed

Riigi kinnisvararegistri andmetel ei ole kinnisasjal kehtivaid üüri- ega rendilepinguid.

Tööstuse tänav L2

Kinnistu registriosa nr. 3942550

Omandivorm Kinnisasi

Omanik Eesti Vabariik

Registriosa esimeses ja kolmandas jaos kehtivad kanded puuduvad.

Kinnisvaraekspert OÜ (10708639) Hoonestamata kinnistud (reg osa nr 3922650, 3956350, 3914850, 3942550, 3919750

Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Tööstuse tn 6, 4, 2, Tööstuse tänav L2, Handimiku küla, Rõuge vald, Võru maakond; Soojuse tn 1, Rõuge alevik, Rõuge vald, Võru maakond

Kristel Kivioja, +372 626 4250 Eksperthinnang nr.: 2412-10259-02/KKO

12

Kitsendused ja piirangud

Maa-ameti avaliku teenuste kitsenduste kaardil on hinnatava vara kohta kitsendustena märgitud:

Allikas: Maa-ameti kitsenduste rakendus

Maaüksuse kitsendustel puudub mõju vara väärtusele.

Hüpoteegid Puuduvad

Kinnisasja koormavate lepingute andmed

Riigi kinnisvararegistri andmetel ei ole kinnisasjal kehtivaid üüri- ega rendilepinguid.

Soojuse tn 1

Kinnistu registriosa nr. 3919750

Omandivorm Kinnisasi

Omanik Eesti Vabariik

Registriosa esimeses ja kolmandas jaos kehtivad kanded puuduvad.

Kinnisvaraekspert OÜ (10708639) Hoonestamata kinnistud (reg osa nr 3922650, 3956350, 3914850, 3942550, 3919750

Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Tööstuse tn 6, 4, 2, Tööstuse tänav L2, Handimiku küla, Rõuge vald, Võru maakond; Soojuse tn 1, Rõuge alevik, Rõuge vald, Võru maakond

Kristel Kivioja, +372 626 4250 Eksperthinnang nr.: 2412-10259-02/KKO

13

Kitsendused ja piirangud

Maa-ameti avaliku teenuste kitsenduste kaardil on hinnatava vara kohta kitsendustena märgitud:

Allikas: Maa-ameti kitsenduste rakendus

Maaüksuse kitsendustel (elektripaigalduse kaitsevöönd) on negatiivne mõju vara väärtusele.

Hüpoteegid Puuduvad

Kinnisasja koormavate lepingute andmed

Riigi kinnisvararegistri andmetel ei ole kinnisasjal kehtivaid üüri- ega rendilepinguid.

Kinnisvaraekspert OÜ (10708639) Hoonestamata kinnistud (reg osa nr 3922650, 3956350, 3914850, 3942550, 3919750

Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Tööstuse tn 6, 4, 2, Tööstuse tänav L2, Handimiku küla, Rõuge vald, Võru maakond; Soojuse tn 1, Rõuge alevik, Rõuge vald, Võru maakond

Kristel Kivioja, +372 626 4250 Eksperthinnang nr.: 2412-10259-02/KKO

14

2.3. Maakasutus

Maakasutuse peamised näitajad

Allikas: Maa-ameti kaardirakendus; hinnatav vara on piiritletud sinise joonega

Aadress Sihtotstarve Katastritunnus Pindala (m2) Kirjeldus ja kõlvik

Tööstuse tn 6, Handimiku küla, Rõuge vald, Võru maakond

Tootmismaa 95%, ärimaa 5%

69701:001:0098 4127 m2

Haritav maa 8%, looduslik rohumaa 87% ja muu maa 5%. Kompaktne kuju, ebatasane reljeef

Tööstuse tn 4, Handimiku küla, Rõuge vald, Võru maakond

Tootmismaa 95%, ärimaa 5%

69701:001:0099 4035 m2

Haritav maa 13%, looduslik rohumaa 83% ja muu maa 4%. Kompaktne kuju, ebatasane reljeef

Tööstuse tn 2, Handimiku küla, Rõuge vald, Võru maakond

Tootmismaa 95%, ärimaa 5%

69701:001:0100 4988 m2

Looduslik rohumaa 95% ja muu maa 5%. Kompaktne kuju, ebatasane reljeef

Tööstuse tänav L2, Handimiku küla, Rõuge vald, Võru maakond

Transpordimaa 100%

69701:001:0103 295 m2

Haritav maa 13%, looduslik rohumaa 80% ja muu maa 7%. Väljavenitatud ebakorrapärane kuju, pisut ebatasane reljeef

Soojuse tn 1, Rõuge alevik, Rõuge vald, Võru maakond

Tootmismaa 95%, ärimaa 5%

69701:001:0097 1317 m2 Looduslik rohumaa 100%. Pisut ebatasane reljeef

Kinnisvaraekspert OÜ (10708639) Hoonestamata kinnistud (reg osa nr 3922650, 3956350, 3914850, 3942550, 3919750

Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Tööstuse tn 6, 4, 2, Tööstuse tänav L2, Handimiku küla, Rõuge vald, Võru maakond; Soojuse tn 1, Rõuge alevik, Rõuge vald, Võru maakond

Kristel Kivioja, +372 626 4250 Eksperthinnang nr.: 2412-10259-02/KKO

15

Üldplaneering Rõuge vallal puudub üldplaneering

Detailplaneering

Hinnatavad kinnisasjad jäävad Rõuge Vallavolikogu 26.11.2014 otsusega nr 36 kehtestatud Handimiku külas ja Rõuge alevikus Rõuge tööstusala detailplaneeringu alal ning kinnisasjade planeeringujärgne kasutusotstarve on tootmis- ning ärimaa või transpordimaa. Detailplaneeringu eesmärk on tootmis- ja ärimaa kruntide moodustamine ja ehitusõiguse määramine.

Allikas: Handimiku külas ja Rõuge alevikus Rõuge tööstusala detailplaneeringu põhijoonis

Tööstuse tn 6

Ehitusõigus ja hoonestustingimused:

• maapealne maksimaalne ehitusmaht on 3 360 SBPm2;

• maksimaalne korruselisus: 3;

• maksimaalne hoonete arv: 3;

• sihtotstarve: 5% ärimaa ja 95% tootmismaa.

Tööstuse tn 4

Ehitusõigus ja hoonestustingimused:

• maapealne maksimaalne ehitusmaht on 4 200 SBPm2;

• maksimaalne korruselisus: 3;

• maksimaalne hoonete arv: 3;

• sihtotstarve: 5% ärimaa ja 95% tootmismaa.

Tööstuse tn 2

Ehitusõigus ja hoonestustingimused:

• maapealne maksimaalne ehitusmaht on 4 827 SBPm2;

• maksimaalne korruselisus: 3;

• maksimaalne hoonete arv: 3;

• sihtotstarve: 5% ärimaa ja 95% tootmismaa.

Kinnisvaraekspert OÜ (10708639) Hoonestamata kinnistud (reg osa nr 3922650, 3956350, 3914850, 3942550, 3919750

Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Tööstuse tn 6, 4, 2, Tööstuse tänav L2, Handimiku küla, Rõuge vald, Võru maakond; Soojuse tn 1, Rõuge alevik, Rõuge vald, Võru maakond

Kristel Kivioja, +372 626 4250 Eksperthinnang nr.: 2412-10259-02/KKO

16

Tööstuse tänav L2

Ehitusõigus ja hoonestustingimused puuduvad. Maaüksus on planeeritud Tööstuse tänava osaks.

Soojuse tn 1

Detailplaneeringu järgi on hinnatav maaüksus planeeritud liita naaberkinnistuga (Soojuse tn 3; munitsipaalomand)

Ehitusõigus ja hoonestustingimused (Soojuse tn 1 (hinnatav) ja Soojuse tn 3):

• maapealne maksimaalne ehitusmaht on 5 280 SBPm2;

• maksimaalne korruselisus: 3;

• maksimaalne hoonete arv: 3;

• sihtotstarve: 5% ärimaa ja 95% tootmismaa.

Hoonestus Puudub

Kinnisvaraekspert OÜ (10708639) Hoonestamata kinnistud (reg osa nr 3922650, 3956350, 3914850, 3942550, 3919750

Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Tööstuse tn 6, 4, 2, Tööstuse tänav L2, Handimiku küla, Rõuge vald, Võru maakond; Soojuse tn 1, Rõuge alevik, Rõuge vald, Võru maakond

Kristel Kivioja, +372 626 4250 Eksperthinnang nr.: 2412-10259-02/KKO

17

3. Turuülevaade

3.1. Majandus ja kinnisvaraturg

Ülevaade majanduslikust taustsüsteemist

SKP

Statistikaameti andmetel langes Eesti sisemajanduse koguprodukt (SKP) 2023. aastal 2022. aastaga võrreldes 3,0%. SKP kiirhinnangu kohaselt majanduslangus 2024. aasta III kvartalis aeglustus, kuid oli siiski 0,7% 2023. aasta III kvartaliga võrreldes. Võrreldes 2024. aasta II kvartaliga on majandus jäänud samale tasemele. Majanduslangus on kestnud üle kahe aasta. Eesti Panga majandusprognoosi kohaselt (avalikustatud 24.09.2024) prognoositakse 2024. aastal majanduslanguseks 0,4%, 2025. aastal prognoositakse taas tõusu 1,9% ning 2026. aastal 3,0%. 27.08.2024 avalikustatud Rahandusministeeriumi majandusprognoosi kohaselt on 2024. aastal majanduslangus 1,0%, 2025. aastal majanduskasv 3,3% ning 2026. aastal sama Eesti Panga prognoosiga.

SKP kasv Eestis

2024.-2026. aasta andmete puhul on tegemist Eesti Panga majandusprognoosiga (avalikustatud 24.09.2024).

Allikad: Statistikaamet, Eesti Pank

THI

Statistikaameti andmetel tõusis tarbijahinnaindeks 2023. aastal 2022. aasta

keskmisega võrreldes 9,2%. Tarbijahinnaindeksi muutust mõjutasid 2023. aastal kõige

rohkem toidu ja mittealkohoolsete jookidega seotud hinnatõusud, mis kokku andsid

kogutõusust ligi kaks viiendikku. Bensiin oli 7,4% ja diislikütus 10,7% odavam.

Tarbijahinnaindeks tõusis 2024. aasta oktoobris võrreldes 2024. aasta septembriga

0,6% ning võrreldes eelmise aasta oktoobriga 4,1%. Võrreldes 2023. aasta

septembriga olid kaubad 2,3% ja teenused 7,1% kallimad. Eesti Panga

majandusprognoosi (avalikustatud 24.09.2024) kohaselt on tarbijahinnaindeksi muutus

2024. aastal 3,5%, 2025. aastal 3,9% ja 2026. aastal 3,6%.

Kinnisvaraekspert OÜ (10708639) Hoonestamata kinnistud (reg osa nr 3922650, 3956350, 3914850, 3942550, 3919750

Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Tööstuse tn 6, 4, 2, Tööstuse tänav L2, Handimiku küla, Rõuge vald, Võru maakond; Soojuse tn 1, Rõuge alevik, Rõuge vald, Võru maakond

Kristel Kivioja, +372 626 4250 Eksperthinnang nr.: 2412-10259-02/KKO

18

Tarbijahinnaindeks Eestis

2024.-2026. aasta andmete puhul on tegemist Eesti Panga majandusprognoosiga (avalikustatud 24.09.2024).

Allikad: Statistikaamet, Eesti Pank

Tööturg

2023. aastal oli töötuse määr 6,4%, tööhõive määr 69,2% ja tööjõus osalemise määr

73,9%. Viimaste aastate kõrgeim töötuse tase oli 2021. aasta aprillis ulatudes 8,8%-

ni. Seejärel hakkas töötus tasapisi langema, kuid alates 2023. aasta II kvartalist

pöördus taas kasvule. 2024. aasta II kvartalis oli töötuse määr 7,6%, tööhõive määr

69,7% ja tööjõus osalemise määr 75,4%. Eesti Panga majandusprognoosi

(avalikustatud 24.09.2024) kohaselt on töötuse määr 2024. aastal 7,6%, 2025. aastal

7,7% ning 2026. aastal 7,6%.

Kinnisvaraturg

Üldinfo Eesti kinnisvaraturg on selgelt Tallinna ja Harjumaa keskne – sinna on koondunud

ca 2/3 kogu kinnisvaraturu mahust.

Kinnisvaraekspert OÜ (10708639) Hoonestamata kinnistud (reg osa nr 3922650, 3956350, 3914850, 3942550, 3919750

Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Tööstuse tn 6, 4, 2, Tööstuse tänav L2, Handimiku küla, Rõuge vald, Võru maakond; Soojuse tn 1, Rõuge alevik, Rõuge vald, Võru maakond

Kristel Kivioja, +372 626 4250 Eksperthinnang nr.: 2412-10259-02/KKO

19

Kinnisvaraturu dünaamika Eestis

Allikas: Statistikaamet, Maa-amet

Kinnisvaraturu

aktiivsus ja

maht

Viimaste kuude Euribori langus pole seni turu aktiivsust kasvatanud. 2022. aastal tehti 49 807 müügitehingut koguväärtusega 5,3 miljardit €, mis näitas tehinguaktiivsuse langust 2020. aasta tasemele. Samal ajal tehingute koguväärtus tõusis 2020. aastaga võrreldes 43%. 2023. aastal tehti ca 20% vähem tehinguid kui 2022. aastal (kokku 40 580 tehingut), mille koguväärtus oli ca 17% madalam kui 2022. aastal (4,4 miljardit €). Viimati toimus nii vähe tehinguid 2013. aastal. 2024. aastal on tehingute arv kuude lõikes olnud volatiilne võrreldes eelmise aasta samade kuudega, st mõnel kuul toimus rohkem tehinguid kui eelmise aasta samal kuul ning mõnel kuul toimus vähem tehinguid kui eelmise aasta samal kuul. Kokku on 2024. aasta kümne kuu jooksul toimunud 2% vähem ostu-müügitehinguid võrreldes 2023. aasta kümne kuuga.

Kinnisvaraekspert OÜ (10708639) Hoonestamata kinnistud (reg osa nr 3922650, 3956350, 3914850, 3942550, 3919750

Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Tööstuse tn 6, 4, 2, Tööstuse tänav L2, Handimiku küla, Rõuge vald, Võru maakond; Soojuse tn 1, Rõuge alevik, Rõuge vald, Võru maakond

Kristel Kivioja, +372 626 4250 Eksperthinnang nr.: 2412-10259-02/KKO

20

Kinnisvaratehingute arv Eestis

Allikas: Maa-amet

Laenuturg

Eluaseme-laenud

ja pikaajalised

laenud

ettevõtetele

Eluasemelaenude käive hakkas hoogsalt tõusma 2020. a IV kvartalist alates ning oli kõrge kuni 2022. aasta IV kvartalini. 2023. aasta I kvartalis langes laenukäive 2019. aastaga sarnasele tasemele. Ettevõtete pikaajaliste laenude käive tõusis 2021. aasta IV kvartalis tavapärasest kõrgemale ning jäi kõrgemaks 2022. aasta IV kvartalini. 2023. aasta I kvartalis langes sarnaselt eluasemelaenudele ka ettevõtete laenukäive. 2023. aasta II kvartalis tõusis laenude käive taas 2022. aastaga sarnasele tasemele ning oli suhteliselt stabiilselt sarnasel tasemel 2023. aasta IV kvartalini. 2024. aasta I kvartalis langes laenude käive taas mõnevõrra.

Laenude keskmine intressimäär hakkas tõusma 2022. aasta III kvartalist ning tõusis 2023. aasta III kvartaliks 5-6% tasemele. Viimati oli laenude keskmine intressimäär üle 5% 2007. aasta I kvartalist kuni 2008. aasta IV kvartalini.

Intressid on 2024. aastast alates hakanud vähehaaval langema nii eluasemelaenude kui ka ettevõtete laenude osas, kuid intressid on jätkuvalt kõrged. 2024. aasta II kvartalist alates on eluasemelaenude osas tõusnud laenukäive, mis oli viimati nii kõrge 2022. aasta III kvartalis kui euribor alles tõusma hakkas.

Kinnisvaraekspert OÜ (10708639) Hoonestamata kinnistud (reg osa nr 3922650, 3956350, 3914850, 3942550, 3919750

Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Tööstuse tn 6, 4, 2, Tööstuse tänav L2, Handimiku küla, Rõuge vald, Võru maakond; Soojuse tn 1, Rõuge alevik, Rõuge vald, Võru maakond

Kristel Kivioja, +372 626 4250 Eksperthinnang nr.: 2412-10259-02/KKO

21

Laenude käive ja intress

Allikas: Eesti Pank

3.2. Võru maakonna hoonestamata äri- ja tootmismaa turg

Võru maakonna üldinfo

Võru maakond on haldusüksus Eesti kaguosas. Võru maakonna elanike arv on 34 669 (seisuga 01.01.2024). Võru maakonna pindala on 2773,14 km2. Allikas: Eesti linnade ja valdade liidu kodulehekülg (Elanike arv kohalike omavalitsuste kaupa) ja Maa-ameti geoportaal (maakatastri statistika)

Äri- ja tootmismaa turg

Äri- ja tootmismaa puhul on olulisemateks väärtust mõjutavateks teguriteks asukoht (kaugused tõmbekeskustest ja magistraalteedest), hea ligipääs, planeeringud (sh ehitusõiguse ulatus), varustatus kommunikatsioonidega, pinnase kvaliteet, tööjõu olemasolu piirkonnas jne. Tööstussfäär on Võrumaal koondunud linnade põhiselt (st Võrus ja Antslas ning nende lähistel). Võru maakonna tööhõives, nagu ka ülejäänud Eestis, on valdav osa elanikkonnast hõivatud tertsiaarsektoris (teenindus), seejärel tööstuses ning madalaim hõive on primaarsektoris (põllumajandus, metsandus, jahindus jms). Võrumaa tööstussektor tugineb valdavalt puidu- ja mööbli- ning toiduainetetööstusele, samas maapiirkondades jätkub maamajanduslike tegevusalade traditsioon. Viimaste aastate Võru maakonna hoonestamata äri- ja tootmismaa tehingustatistika näitab, et turg on suhteliselt passiivne, aastas toimub keskmiselt 6 – 15 tehingut. Kõrgemalt on hinnatud linnades (Võru linn ja Antsla linn) ja nende lähiümbruses paiknevad äri- ja tootmismaad. Linnadest kaugemal paiknevate hoonestamata äri- ja

Kinnisvaraekspert OÜ (10708639) Hoonestamata kinnistud (reg osa nr 3922650, 3956350, 3914850, 3942550, 3919750

Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Tööstuse tn 6, 4, 2, Tööstuse tänav L2, Handimiku küla, Rõuge vald, Võru maakond; Soojuse tn 1, Rõuge alevik, Rõuge vald, Võru maakond

Kristel Kivioja, +372 626 4250 Eksperthinnang nr.: 2412-10259-02/KKO

22

tootmismaa tehinguhinnad on viimastel aastal jäänud ca 1-5 €/m2. Võru ja Antsla linna keskuses ja äriliselt atraktiivsetes magistraalteede ääres paiknevate maaüksuste hinnad ulatuvad ca 15 €/m2.

Tehinguinfo

Analüüsitav piirkond ja sihtotstarbed

Kuna Rõuge vallas on viimastel aastatel toimunud väga vähe äri- ja tootmismaa tehingud on järgnevas tabelis esitatud ka 2019.- 2024 (seisuga 05.12). aasta müügitehingute hinnainfo äri- ja tootmismaa kohta Võru maakonnas.

Aasta Maa- kond

Sihtotstarve Arv

Pindala, m2

Hind, € Hind, €/m2

Keskm Kokku Min Max Min Max Med Keskm

2019

Võru maakond

ärimaa 0 *** *** *** *** *** *** *** ***

tootmismaa 15 7 870 143 789 14 39 000 0,2 5,2 1,2 1,7

Rõuge vald

ärimaa 0 *** *** *** *** *** *** *** ***

tootmismaa 2 *** *** *** *** *** *** *** ***

2020

Võru maakond

ärimaa 2 *** *** *** *** *** *** *** ***

tootmismaa 6 7 654 106 840 2 000 50 000 0,3 8,2 0,7 2,2

Rõuge vald

ärimaa 0 *** *** *** *** *** *** *** ***

tootmismaa 2 *** *** *** *** *** *** *** ***

2021

Võru maakond

ärimaa 5 2 554 324 000 5 000 150 000 2,6 61,4 37,8 31,5

tootmismaa 10 4 847 36 650 150 10 000 0,1 8,3 1,0 2,2

Rõuge vald

ärimaa 0 *** *** *** *** *** *** *** ***

tootmismaa 4 *** *** *** *** *** *** *** ***

2022

Võru maakond

ärimaa 4 *** *** *** *** *** *** *** ***

tootmismaa 11 7 555 249 350 400 100 000 0,1 39,3 3,7 6,1

Rõuge vald

ärimaa 1 *** *** *** *** *** *** *** ***

tootmismaa 1 *** *** *** *** *** *** *** ***

2023

Võru maakond

ärimaa 1 *** *** *** *** *** *** *** ***

tootmismaa 7 9 471 253 820 1 000 126 000 1,3 15,0 4,1 6,0

Rõuge vald

ärimaa 1 *** *** *** *** *** *** *** ***

tootmismaa 1 *** *** *** *** *** *** *** ***

2024 (seisu- ga 05.12)

Võru maakond

ärimaa 4 *** *** *** *** *** *** *** ***

tootmismaa 8 5 148 241 532 1 115 000 0,0 15,0 3,6 4,9

Rõuge vald

ärimaa 1 *** *** *** *** *** *** *** ***

tootmismaa 0 *** *** *** *** *** *** *** ***

Kinnisvaraekspert OÜ (10708639) Hoonestamata kinnistud (reg osa nr 3922650, 3956350, 3914850, 3942550, 3919750

Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Tööstuse tn 6, 4, 2, Tööstuse tänav L2, Handimiku küla, Rõuge vald, Võru maakond; Soojuse tn 1, Rõuge alevik, Rõuge vald, Võru maakond

Kristel Kivioja, +372 626 4250 Eksperthinnang nr.: 2412-10259-02/KKO

23

Hoonestamata tootmismaa tehingute arv ja mediaanhinnad (€/m2) Võru maakonna

Allikas: Kinnisvaraekspert, Maa-ameti päringukeskkond

Võru maakonna hoonestamata äri- ja tootmismaa müügitehingud 2022.– 2024. (kuni 11.11) aastal4

Küla/linn Kuupäev Tehingu- hind, €

KM sisaldu- mine tehingu -hinnas

Maa- üksuse pindala, m2

Tehingu- hind, €/m2

Sihtots- tarve5

Kommentaar

Võru linn 12.12.2023 126 000 Ei 15 371 8,20 T100%

Detailplaneering kehtestatud max viie tootmishoone püstitamiseks. Ümbruses hoonestatud ja hoonestamata äri- ja tootmismaad. Juurdepääs avalikult teelt.

Võru linn 03.06.2024 115 955 Jah 7 931 14,62 Ä50% ja T50%

Detailplaneering kehtestatud max kolme äri- ja tootmishoone püstitamiseks. Ümbruses hoonestatud ja hoonestamata äri- ja tootmismaad. Juurdepääs avalikult teelt.

Võru linn 10.01.2024 115 000 Ei 19 561 5,88 T100% Detailplaneering kehtestatud max kolme äri- ja tootmishoone püstitamiseks.

4 Tehinguinfo pärineb Maa-ameti tehingute andmebaasist. Valimisse on võetud hoonestamata äri- ja tootmismaa tehingud Viljandi linnas ja selle ümbruses. Valimist on välja jäetud ka tehingud, mille puhul hindajale teadaolevalt ei ole tegemist vabaturutehinguga. Esitatud tehingute tausta ei ole siiski detailsemalt kontrollitud ja tehingute hulgas võib olla selliseid, mida ei saa käsitleda vabaturutehingutena. Kohandamisel kasutatavad tehingud on esitatud paksus kirjas. 5 Ä-ärimaa, T-tootmismaa

0

1

2

3

4

5

0

5

10

15

20

2019 2020 2021 2022 2023 2024 (seisuga 05.12)

Tehingute arv, vasak skaala Mediaan, m2; parem skaala

Kinnisvaraekspert OÜ (10708639) Hoonestamata kinnistud (reg osa nr 3922650, 3956350, 3914850, 3942550, 3919750

Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Tööstuse tn 6, 4, 2, Tööstuse tänav L2, Handimiku küla, Rõuge vald, Võru maakond; Soojuse tn 1, Rõuge alevik, Rõuge vald, Võru maakond

Kristel Kivioja, +372 626 4250 Eksperthinnang nr.: 2412-10259-02/KKO

24

Ümbruses hoonestatud ja hoonestamata äri- ja tootmismaad. Juurdepääs avalikult teelt (mahasõit kinnistule puudub).

Võru linn 05.08.2024 106 640 Ei 10 664 10,00 Ä50% ja T50%

Detailplaneering kehtestatud olemasolevate amortiseerunud hoonete lammutamiseks ja max kolme uue äri- ja tootmishoone püstitamiseks. Ümbruses hoonestatud ja hoonestamata äri- ja tootmismaad ning üksikelamud Juurdepääs avalikult teelt puudub. VÕL tehti 1.08.2024

Võru linn 09.05.2024 106 000 Ei 12 421 8,53 T100%

Detailplaneering puudub. Ümbruses hoonestatud äri- ja tootmismaad ning üksikelamud. Juurdepääs avalikult teelt (tee on halvas seisukorras).

Võru vald, Vaimela alevik

23.03.2023 95 000 Ei 56 605 1,68 T100%

Detailplaneering menetluses olemasolevate amortiseerunud olemasolevate põllumajandustootmishoonete lammutamine ja uute hoonete ehitamine kodulinnufarmi rajamiseks. Ümbruses haritav maa ja hoonestatud äri- ja tootmishooned. Juurdepääs avalikult teelt.

Võru linn 20.04.2023 72 100 Ei 31 007 2,33 T100%

Detailplaneering puudub. Ümbruses hoonestatud ja hoonestamata äri- ja tootmismaad. Juurdepääs avalikult teelt puudub. Maaüksus müüdi Võru linna enampakkumise käigus, alghinnaks oli 36 000 € (pakkujate arvu info puudub)

Võru linn 13.03.2023 31 320 Ei 2 088 15,00 T100%

Detailplaneering kehtestatud ühe tootmishoone püstitamiseks. Ümbruses tootmis- ja ärihooned. Juurdepääs avalikult teelt.

Võru linn 26.06.2024 28 490 Ei 4 451 6,40 Ä100%

Detailplaneering puudub. Ümbruses hoonestatud ja hoonestamata äri- ja tootmismaad. Juurdepääs avalikult teelt. Maaüksus müüdi Riigi enampakkumise käigus, alghinnaks oli 28 490 € (pakkujaid oli 1)

Kinnisvaraekspert OÜ (10708639) Hoonestamata kinnistud (reg osa nr 3922650, 3956350, 3914850, 3942550, 3919750

Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Tööstuse tn 6, 4, 2, Tööstuse tänav L2, Handimiku küla, Rõuge vald, Võru maakond; Soojuse tn 1, Rõuge alevik, Rõuge vald, Võru maakond

Kristel Kivioja, +372 626 4250 Eksperthinnang nr.: 2412-10259-02/KKO

25

Setomaa vald, Meremäe küla

04.12.2023 15 600 Jah 7 237 2,16 Ä100%

Detailplaneering puudub. Ümbruses korterelamud, üksikelamud ja hoonestatud tootmishooned. Juurdepääs avalikult teelt. Maaüksusel paikneb 1994. aastal ehitatud väike saun (ehitusalune pind 43,0 m2)

Rõuge vald, Hulaku küla

12.09.2023 15 000 Ei 11 796 1,27 T100%

Detailplaneering puudub. Ümbruses mets ja haritav maa. Juurdepääs avalikult teelt. Tegemist oli Rõuge valla enampakkumisel müüdud kinnistuga, alghinnaks oli 8 000 € (pakkujate arvu info puudub)

Rõuge vald, Ruusmäe küla

02.06.2022 4 900 Ei 4 458 1,10 T100%

Detailplaneering puudub. Ümbruses mets ja hajali paiknevad elamud. Juurdepääs avalikult teelt puudub. Kinnistul amortiseerunud hoone vundament. Tegemist oli Tehingukeskuse poolt korraldatud enampakkumisel müüdud kinnistuga, alghinnaks oli 4900 € (pakkujaid oli 1)

Võru maakonnas pakkumisel olevad hoonestamata äri- ja tootmismaa müügipakkumised

Aadress Sihtotstarve Pindala, m2

Hind, € Hind €/m2 Kommentaar

Ene, Käätso küla, Võru vald

Ärimaa 100% 5 004 30 000 6,0

Detailplaneering puudub. Ümbruses metsamaa, haritav maa ja hajali paiknevad elamud. Juurdepääs avalikult teelt. Paikneb Võru-Mõniste- Valga tee ääres

F. R. Kreutzwaldi tn 87, Võru linn

Ärimaa 100% 3 909 65 000 39,9

Detailplaneering kehtestatud max 2 ärihoone püstitamiseks. Ümbruses hoonestatud äri- ja tootmismaad ning üksikelamud. Juurdepääs avalikult teelt. Hinnale lisandub km.

Allikas: kv.ee

3.3. Turustatavuse analüüs

Vara lõppkasutaja Vara lõppkasutajaks on äri- ja tootmisettevõtted.

Lõppkasutajaid iseloomustavad tunnused

Vara lõppkasutajad on väiksemad ja keskmised äri- ja tootmisettevõtted.

Kinnisvaraekspert OÜ (10708639) Hoonestamata kinnistud (reg osa nr 3922650, 3956350, 3914850, 3942550, 3919750

Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Tööstuse tn 6, 4, 2, Tööstuse tänav L2, Handimiku küla, Rõuge vald, Võru maakond; Soojuse tn 1, Rõuge alevik, Rõuge vald, Võru maakond

Kristel Kivioja, +372 626 4250 Eksperthinnang nr.: 2412-10259-02/KKO

26

Vastavus turusegmendi nõuetele

Tulenevalt hinnatava vara asukohast, Rõuge alevikus ja Handimiku külas, on tegemist turu kontekstis atraktiivse varaga.

Lõppkasutajate hulk, kes soovivad ja saavad hinnatavat vara soetada

Äri- ja tootmisettevõtted, kes vajavad äri- ja tootmismaad omakasutuseks. Investoritele on projekt liiga väike ning väheatraktiivne.

Konkureeriv pakkumine Kinnisvaraportaalis kv on väärtuse kuupäeva seisuga üksikuid hoonestamata äri- ja tootmismaa müügipakkumisi Võru maakonnas (vt pt 3.2.)

Müügiperiood (likviidsus) Piiratud pakkumise tingimustes on tegemist likviidse varaga. Eeldatav müügiperiood kuni 1 aasta.

Alternatiivsed kasutused Alternatiivne kasutus puudub.

Kinnisvaraekspert OÜ (10708639) Hoonestamata kinnistud (reg osa nr 3922650, 3956350, 3914850, 3942550, 3919750

Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Tööstuse tn 6, 4, 2, Tööstuse tänav L2, Handimiku küla, Rõuge vald, Võru maakond; Soojuse tn 1, Rõuge alevik, Rõuge vald, Võru maakond

Kristel Kivioja, +372 626 4250 Eksperthinnang nr.: 2412-10259-02/KKO

27

4. Turuväärtuse hindamine

4.1. Parim kasutus

Vara parim kasutus – vara kõige tõenäolisem kasutus, mis on füüsiliselt võimalik, vajalikult põhjendatud, õiguslikult lubatav, finantsmajanduslikult otstarbekas ning mille tulemusena hinnatav vara omandab kõrgeima väärtuse. (EVS 875-1:2015, p. 7.1.2.) Hinnatavad maaüksused paikneb Võru maakonnas Rõuge vallas Handimiku külas ja Rõuge alevikus. Katastriandmete põhjal on äri- ja tootmismaadega ning ühe transpordimaaga. Ümbruses on valdavalt üksikelamud, metsamaa, äri- ja tootmishooned. Kinnisasjade puhul on tegemist valdavalt loodusliku rohumaaga. Rõuge vallal puudub üldplaneering. Hinnatavad kinnisasjad jäävad Rõuge Vallavolikogu 26.11.2014 otsusega nr 36 kehtestatud Handimiku külas ja Rõuge alevikus Rõuge tööstusala detailplaneeringu alal ning kinnisasjade planeeringujärgne kasutusotstarve on tootmis- ning ärimaa või transpordimaa. Detailplaneeringu eesmärk on tootmis- ja ärimaa kruntide moodustamine ja ehitusõiguse määramine.

Parim kasutus

Äri- ja tootmismaa Tarnspordimaa

Tööstuse tn 6 Tööstuse tn 4 Tööstuse tn 2 Soojuse tn 1

Tööstuse tänav L2 (detailplaneeringu järgi juurdepääsu tee ala)

Eelnevat arvesse võttes on varade parimaks kasutuseks tootmis- ning ärimaa või transpordimaa (vt. eespool toodud tabel). Seesugune kasutus on õiguslikult lubatud, füüsiliselt võimalik, vajalikult põhjendatud ja finantsmajanduslikult teostatav ning selle tulemusena omandab vara kõrgeima väärtuse.

4.2. Hindamise metoodiline alus ja põhimõtted

Turuväärtuse hindamiseks kasutatakse võrdlusmeetodit, kuna võrdlusmeetod on soosituim turuväärtuse hindamisel ja turul on piisavalt palju tehinguid, mille kohta on usaldusväärne info. Võrdlusmeetodi ehk turupõhise käsitluse korral võrreldakse hinnatavat vara sarnaste müüdud varade hindadega, kasutades selleks erinevaid võtteid. Turuväärtuse hindamisel on meetodi aluseks asenduspõhimõte: potentsiaalne ostja ei ole valmis maksma vara eest rohkem, kui sarnaste varade eest tavaliselt turul makstakse. Võrdlusmeetodil leitakse hinnatava objekti väärtus sarnaste objektidega toimunud tehingute analüüsimisel. Piisavalt aktiivse turu olemasolul võib seda meetodit pidada turuväärtuse hindamiseks sobivaimaks ja täpseimaks. Turuväärtuseni jõutakse võrdlusmeetodi rakendamisel juhul, kui kõik hindamisel aluseks olevad võrdlustehingud on tehtud vaba turu tingimustes. (EVS 875-1:2015, p. 9.4.2) Hindamisel kasutatakse võrdluskõlbulike kinnistutega tehtud tehinguid. Võrreldavate tehingute ja varade erisuste arvesse võtmiseks kasutatakse võrdluselementide kohandamist.

Kinnisvaraekspert OÜ (10708639) Hoonestamata kinnistud (reg osa nr 3922650, 3956350, 3914850, 3942550, 3919750

Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Tööstuse tn 6, 4, 2, Tööstuse tänav L2, Handimiku küla, Rõuge vald, Võru maakond; Soojuse tn 1, Rõuge alevik, Rõuge vald, Võru maakond

Kristel Kivioja, +372 626 4250 Eksperthinnang nr.: 2412-10259-02/KKO

28

Transpordimaa (Tööstuse tänav L2) hindamisel on lähtutud 2022. aasta maksustamishinnast (kuna turutehingud puuduvad siis aluseks on võetud kinnisasja erakorralise hindamise kord § 12 lõikele 4) ja hindamisel on lähtutud harilikust väärtusest, kuna taolisi varasid vabal turul üldjuhul ei müüda (turutehingud puuduvad).

4.3. Kestlikkus

Kestlikkus ehk jätkusuutlikkus on ressursside kasutamise viis inimeste vajaduste rahuldamiseks, säilitades keskkonda sellisel moel, et vajaduste rahuldamine oleks võimalik mitte ainult praegu, vaid ka määramatus tulevikus. (EVS 875-10:2013, p. 10.1.1) Kinnisvara kestlikkuse all mõistetakse sihipärast kinnisvaraarendust, mis tagab kinnisvara kasutamise kvaliteedi parandamise kooskõlas kestliku arengu põhimõtetega. Kestlikkuse kontekstis arendatud kinnisvara eesmärkide oluline tunnus on suund püsivuse ja jätkumise kindlustamisele, kasutades ressursse säästlikult ning vähendades tegevuskulusid. (EVS 875-10:2013, p. 10.1.2) Kinnisvaraarenduse puhul tuleb järgida kõiki esitatavaid nõudeid, mis tagaksid kestlikkuse. Väärtuse kuupäeva seisuga hinnatava maaüksusel midagi arendatud ei ole, kestlikkust on võimalik tagada läbi sihipärase arenduse.

4.4. Turuväärtuse hindamine võrdlusmeetodi

Turuväärtust mõjutavad tegurid

Positiivsed tegurid: Negatiivsed tegurid:

• kinnistu paikneb atraktiivses asukohas;

• kommunikatsioonid läheduses olemas;

• olemas detailplaneering;

• juurdepääs avalikult teelt

• ebatasane reljeef (Tööstuse tn 6, 4, 2 puhul);

• pisut ebatasane reljeef (Soojuse tn 1 puhul);

• maaüksuse kitsendustel (elektripaigalduse kaitsevöönd) on negatiivne mõju vara väärtusele.

Võrdlustehingute valik ja kohandamise põhimõtted

Võrdlustehingute valik

Punktist 3.2. on võrdlustehinguteks valitud hinnatava varaga võimalikult sarnaste varadega toimunud tehingud. Vaadeldud on 2022.- 2024. (seisuga 11.11) aastal toimunud hoonestamata äri- ja tootmismaa tehinguid Võru maakonnas. Kohandamisel kasutatavate võrdlustehingute valikul on arvestatud tehingu toimumise aega, maaüksuse asukohta (Võru maakond), maaüksuse suurust ning potentsiaali. Kõigi kohandamisel kasutatavate maaüksuste puhul on kontrollitud müügitehingute tausta. Esimene ja kolmas võrreldav tehing on toimunud enampakkumise tulemusel. Tehinguid võib pidada vabaturutehinguga sarnaseks (turutasemele vastavad) ning võrdluseks sobivaks.

Asukoht Kuupäev Tehingu- summa, €

Pindala, m2

Tehingu- summa, €/m2

Käibemaksu sisaldumine hinnas

Rõuge vald, Ruusmäe küla6

02.06.2022 4 900 4 458 1,10 Ei

Setomaa vald, Meremäe küla

04.12.2023 13 0007 7 237 1,80 Jah

6 Tegemist oli Tehingukeskus.ee poolt korraldatud enampakkumisega, alghinnaks oli 4 900 € (pakkujaid oli 1) 7 Tehingusumma sisaldas käibemaksu, hindamisel on see maha arvutatud. 15 600 €/ 1,20 = 13 000 €

Kinnisvaraekspert OÜ (10708639) Hoonestamata kinnistud (reg osa nr 3922650, 3956350, 3914850, 3942550, 3919750

Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Tööstuse tn 6, 4, 2, Tööstuse tänav L2, Handimiku küla, Rõuge vald, Võru maakond; Soojuse tn 1, Rõuge alevik, Rõuge vald, Võru maakond

Kristel Kivioja, +372 626 4250 Eksperthinnang nr.: 2412-10259-02/KKO

29

Rõuge vald, Hulaku küla8

12.09.2023 15 000 11 796 1,27 Ei

Võrdlusühiku valik Võrdlusühikuks on valitud tehinguhind taandatuna kinnistu pindalale (€/m2), sest äri- ja tootmismaa puhul turuosalised teevad oma otsuseid valdavalt lähtuvalt ruutmeetri hinnast.

Tehingute ajaldamine

Ühe valitud tehingu puhul on tegemist 2023.a. (detsember), ühe puhul 2023.a. (september) ning ühe puhul 2022.a. (juuni) tehinguga.

2022.a. tehing kaasati valikusse, kuna võrreldava asukohaga sarnaste kinnisasjade müüke on viimaste aastate jooksul toimunud minimaalselt. Arenduskruntide hinnad on püsinud viimase aasta jooksul suhteliselt stabiilsena. Kinnisvaraturul üldiselt on hinnad viimasel ajal mõnevõrra langenud, samas arenduskruntide puhul (eriti heas asukohas paiknevate maatükkide osas) hinnalangust täheldada ei ole. Põhjuseks ehk nii pakkumiste vähesus kui piisava nõudluse olemasolu. 2023. aasta septembrikuu ja detsembrikuu tehingute puhul ajalist kohandamist ei tee, 2022.a. tehingu puhul teeme +5% kohandamise

Hinnatavad varad

Hindamisel käsitleme maaüksusi vastavalt suurusele ja sihtotstarbele.

Tööstuse tn 6, 4 ja 2 äri- ja tootmismaid on käsitletud koos,

Eraldi on hinnatud Soojuse tn 1 (teiste hinnatavatega võrreldes väiksem pindala) ja Tööstuse tänav L2 (transpordimaa). Transpordimaa (Tööstuse tänav L2) hindamisel on lähtutud 2022. aasta korralise hindamise tulemusest.

Võrdluselementide valik ja kohandamise põhimõtted

Võrdluselementideks on valitud tulenevalt hinnatava kinnisvara iseärasustest järgmised enim vara väärtust mõjutavad tegurid:

• Makroasukoht

o Parema asukoha eest ollakse nõus enam maksma. Kuna võrreldavad tehingud paiknevad tavapäraselt samas makroasukohas, siis üldjuhul ei ole kohandamine vajalik. Kui tegemist on erinevate makroasukohtadega, siis tavaliselt on sellise valiku põhjuseks asjaolu, et samas makroasukohas võrdluskõlbulikud tehingud puuduvad. See tähendab, et asukoha erisuste tunnetamiseks tuleb kasutada kaudseid andmeid, mis omakorda vähendab hinnangu täpsust. Suurte linnade ja keskuste lähedus ning hea infrastruktuur mõjutab positiivselt vara väärtust. Võsu linna hoonestamata äri- ja tootmismaa tehingud on oluliselt kõrgemalt hinnatud kui muud Võru maakonnas paiknevad hoonestamata äri- ja tootmismaad.

• Mikroasukoht

o Äri- ja tootmismaa puhul on olulisteks väärtust mõjutavateks teguriteks suurte maanteede lähedus ning sellega seoses ka nähtavus, mis on oluline eelkõige ärilist potentsiaali arvestades.

• Juurdepääs

o Parema juurdepääsutee eest ollakse nõus enam maksma. Oluline on juurdepääs avalikult kasutatavalt teelt või erateelt, millele on seatud maaomaniku kasuks servituut. Samuti on väärtust tõstvaks teguriks teekatte liik ja kvaliteet.

• Pindala

o Üldjuhul tekib suurte pindala erinevuste puhul mastaabiefekt, kus suurema pindalaga kinnistute ruutmeetri hind on madalam kui väiksematel.

• Kommunikatsioonid

o Kommunikatsioonide puudumine võib langetada hinnatava objekti väärtust negatiivselt sõltuvalt sellest, kui kulukaks nende rajamine kujuneb. Tegemist on kulupõhise teguriga. Kui nn toormaa väärtus on madal, võib kommunikatsioonide rajamisega seonduv kulu ületada toormaa väärtust.

• Kinnistu kuju, reljeef, hoonestus, väärtuslik mets ja kitsendused

8 Tegemist oli Rõuge valla enampakkumisel müüdud kinnistuga, alghinnaks oli 8 000 € (pakkujate arvu info puudub)

Kinnisvaraekspert OÜ (10708639) Hoonestamata kinnistud (reg osa nr 3922650, 3956350, 3914850, 3942550, 3919750

Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Tööstuse tn 6, 4, 2, Tööstuse tänav L2, Handimiku küla, Rõuge vald, Võru maakond; Soojuse tn 1, Rõuge alevik, Rõuge vald, Võru maakond

Kristel Kivioja, +372 626 4250 Eksperthinnang nr.: 2412-10259-02/KKO

30

o Kuju, reljeef, hoonestus ja kitsendused, mis raskendavad krundi hoonestamist ja kasutamist avaldavad kinnistu väärtusele negatiivset mõju sõltuvalt sellest kui suurt osa krundist ei saa efektiivselt kasutada. Ebatasane pinnamood mõjutab turuväärtust kuni 5% (juhul kui tegemist on pisut ebatasase pinnamoega kinnistuga, oleme kasutanud 5% asemele 2,5%, mis on pool algsest protsendist). Väärtuslik mets mõjutab turuväärtust kuni 5%.

• Sihtotstarve, detailplaneering ja potentsiaal

o Kehtiva detailplaneeringu olemasolu on enam hinnatud, sest annab ehitusõiguse. Kui kehtiv detailplaneering puudub, siis on oluliseks väärtust mõjutavaks teguriks üldplaneeringus märgitud maakasutuse juhtotstarve.

Tööstuse tn 6, 4, 2 maaüksuste hindamine

Hinnatav vara Võrreldav vara 1 Võrreldav vara 2 Võrreldav vara 3

Võru maakond Võru maakond Võru maakond Võru maakond

Rõuge vald Rõuge vald Setomaa vald Rõuge vald

Handimiku küla Ruusmäe küla Meremäe küla Hulaku küla

Tööstuse tn 6, 4, 2

Tehinguhind ilma KM, €

4 900 13 000 15 000

Tehinguhind, €/m2 1,10 1,80 1,27

Tehingu aeg 02.06.2022 04.12.2023 12.09.2023

Kohandus 5,0% 0,0% 0,0%

Kohandatud tehinguhind, €/m2

1,15 1,80 1,27

Makroasukoht

Hinnatav maaüksus asub Rõuge vallas Handimiku külas Rõuge aleviku piiril. Võru linna keskusest ca 17 km kaugusel

Maaüksus asub Rõuge vallas Ruusmäe külas. Võru linna keskusest ca 26 km kaugusel

Maaüksus asub Setomaa vallas Meremäe külas. Võru linna keskusest ca 34 km kaugusel

Maaüksus asub Setomaa vallas Meremäe külas. Võru linna keskusest ca 29 km kaugusel

Kommentaar

Halvem, keskusest oluliselt kaugemal

Halvem, keskusest oluliselt kaugemal

Halvem, keskusest oluliselt kaugemal

Kohandus 10,0% 10,0% 10,0%

Mikroasukoht

Ümbruses on valdavalt üksikelamud, metsamaa, äri- ja tootmishooned

Ümbruses on metsamaa ja hajali paiknevad elamud

Ümbruses korterelamud, üksikelamud ja hoonestatud tootmishooned

Ümbruses mets ja haritav maa

Kommentaar

Halvem, vähe atraktiivne tootmispiirkond

Pisut halvem, vähe atraktiivne tootmispiirkond

Halvem, vähe atraktiivne tootmispiirkond

Kohandus 10,0% 5,0% 10,0%

Kinnisvaraekspert OÜ (10708639) Hoonestamata kinnistud (reg osa nr 3922650, 3956350, 3914850, 3942550, 3919750

Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Tööstuse tn 6, 4, 2, Tööstuse tänav L2, Handimiku küla, Rõuge vald, Võru maakond; Soojuse tn 1, Rõuge alevik, Rõuge vald, Võru maakond

Kristel Kivioja, +372 626 4250 Eksperthinnang nr.: 2412-10259-02/KKO

31

Juurdepääs Juurdepääs avalikult kasutatavalt teelt

Juurdepääs avalikult kasutatavalt teelt puudub, avalik tee linnulennult ca 10 m

Juurdepääs avalikult kasutatavalt teelt

Juurdepääs avalikult kasutatavalt teelt

Kommentaar

Pisut halvem Sarnane Sarnane

Kohandus 5,0% 0,0% 0,0%

Pindala, m2 4 035 m2-4 988 m2 4 458 7 237 11 796

Kommentaar

Sarnane Pisut suurem Suurem

Kohandus 0,0% 5,0% 10,0%

Kommunikatsioonid Lähiümbruses olemas (liitumised tegemata)

Lähiümbruses olemas (liitumised tegemata)

Lähiümbruses olemas (liitumised tegemata)

Kommunikatsioonid jäävad kaugele

Kommentaar

Sarnane Sarnane Halvem

Kohandus 0,0% 0,0% 15,0%

Kinnistu kuju, reljeef, hoonestus, väärtuslik mets ja kitsendused

Kompaktne kuju, ebatasane reljeef. Hoonestamata. Maaüksuse kitsendustel (elektripaigalduse kaitsevöönd) on negatiivne mõju vara väärtusele.

Kompaktne kuju, pisut ebatasane reljeef. Maaüksusel paikneb vana hoone vundament (ei mõjuta väärtust) ja maaüksusel on peal mets (väheväärtuslik; ei mõjuta väätust). Väärtust mõjutavad kitsendused puuduvad

Kompaktne hulknurkne kuju, tasane reljeef. Maaüksusel paikneb väike saun (ei mõjuta väärtust). Väärtust mõjutavad kitsendused puuduvad.

Kompaktne hulknurkne kuju, ebatasane reljeef. Hoonestamata, kui maaüksusel on peal väärtuslik mets. Väärtust mõjutavad kitsendused puuduvad.

Kommentaar

Parem, pisut tasasem reljeef (-2,5%) ja väärtust mõjutavad kitsendused puuduvad (-5%)

Parem, tasasem reljeef (-5%) ja väärtust mõjutavad kitsendused puuduvad (-5%)

Parem, maaüksusel väärtuslik mets (-5%) ja väärtust mõjutavad kitsendused puuduvad (-5%)

Kohandus -7,5% -10,0% -10,0%

Sihtotstarve, detailplaneering ja potentsiaal

Tootmismaa 95%, ärimaa 5%. Kehtestatud detailplaneering tootmishoonete püstitamiseks.

Tootmismaa 100%. Detailplaneering puudub.

Ärimaa 100%. Detailplaneering puudub.

Tootmismaa 100%. Detailplaneering puudub.

Kommentaar Halvem, detailplaneering puudub

Halvem, detailplaneering puudub

Halvem, detailplaneering puudub

Kohandus 30,0% 30,0% 30,0%

Summaarne kohandus 47,5% 40,0% 65,0%

Summaarne kohandus, €/m2

0,55 0,72 0,83

Kinnisvaraekspert OÜ (10708639) Hoonestamata kinnistud (reg osa nr 3922650, 3956350, 3914850, 3942550, 3919750

Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Tööstuse tn 6, 4, 2, Tööstuse tänav L2, Handimiku küla, Rõuge vald, Võru maakond; Soojuse tn 1, Rõuge alevik, Rõuge vald, Võru maakond

Kristel Kivioja, +372 626 4250 Eksperthinnang nr.: 2412-10259-02/KKO

32

Kohandatud tehinguhind, €/m2

1,70 2,51 2,10

Kohanduste absoluutväärtuste summa

67,5% 60,0% 85,0%

Kaalud 0,35 0,40 0,25

Kaalutud keskmine tehinguhind, €/m2

2,13 0,60 1,01 0,52

Tööstuse tn 6 ümardatud turuväärtus, €

8 800

Tööstuse tn 4 ümardatud turuväärtus, €

8 600

Tööstuse tn 2 ümardatud turuväärtus, €

10 600

Kaalude andmisel on vähem kohandatud tehingutele antud suurem kaal ja rohkem kohandatud tehingutele väiksem kaal. Tööstuse tn 6 turuväärtus on seega 8 800 € Tööstuse tn 4 turuväärtus on seega 8 600 € Tööstuse tn 2 turuväärtus on seega 10 600 € Hindamistulemus ei sisalda käibemaksu. Müügiperioodi pikkuseks väärtuse kuupäeva turusituatsioonis võib prognoosida hinnatud turuväärtuse kuni

1 aasta.

Hindamistulemuse täpsus ±20%.

Soojuse tn 1 maaüksuse hindamine

Hinnatav vara Võrreldav vara 1 Võrreldav vara 2 Võrreldav vara 3

Võru maakond Võru maakond Võru maakond Võru maakond

Rõuge vald Rõuge vald Setomaa vald Rõuge vald

Rõuge alevik Ruusmäe küla Meremäe küla Hulaku küla

Soojuse tn 1

Tehinguhind ilma KM, €

4 900 13 000 15 000

Tehinguhind, €/m2 1,10 1,80 1,27

Tehingu aeg 02.06.2022 04.12.2023 12.09.2023

Kohandus 5,0% 0,0% 0,0%

Kinnisvaraekspert OÜ (10708639) Hoonestamata kinnistud (reg osa nr 3922650, 3956350, 3914850, 3942550, 3919750

Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Tööstuse tn 6, 4, 2, Tööstuse tänav L2, Handimiku küla, Rõuge vald, Võru maakond; Soojuse tn 1, Rõuge alevik, Rõuge vald, Võru maakond

Kristel Kivioja, +372 626 4250 Eksperthinnang nr.: 2412-10259-02/KKO

33

Kohandatud tehinguhind, €/m2

1,15 1,80 1,27

Makroasukoht

Hinnatav maaüksus asub Rõuge vallas Rõuge aleviku piiril. Võru linna keskusest ca 17 km kaugusel

Maaüksus asub Rõuge vallas Ruusmäe külas. Võru linna keskusest ca 26 km kaugusel

Maaüksus asub Setomaa vallas Meremäe külas. Võru linna keskusest ca 34 km kaugusel

Maaüksus asub Setomaa vallas Meremäe külas. Võru linna keskusest ca 29 km kaugusel

Kommentaar

Halvem, keskusest oluliselt kaugemal

Halvem, keskusest oluliselt kaugemal

Halvem, keskusest oluliselt kaugemal

Kohandus 10,0% 10,0% 10,0%

Mikroasukoht

Ümbruses on valdavalt üksikelamud, metsamaa, äri- ja tootmishooned

Ümbruses on metsamaa ja hajali paiknevad elamud

Ümbruses korterelamud, üksikelamud ja hoonestatud tootmishooned

Ümbruses mets ja haritav maa

Kommentaar

Halvem, vähe atraktiivne tootmispiirkond

Pisut halvem, vähe atraktiivne tootmispiirkond

Halvem, vähe atraktiivne tootmispiirkond

Kohandus 10,0% 5,0% 10,0%

Juurdepääs Juurdepääs avalikult kasutatavalt teelt

Juurdepääs avalikult kasutatavalt teelt puudub, avalik tee linnulennult ca 10 m

Juurdepääs avalikult kasutatavalt teelt

Juurdepääs avalikult kasutatavalt teelt

Kommentaar

Pisut halvem Sarnane Sarnane

Kohandus 5,0% 0,0% 0,0%

Pindala, m2 1 317 4 458 7 237 11 796

Kommentaar

Pisut suurem Suurem Suurem

Kohandus 5,0% 10,0% 15,0%

Kommunikatsioonid Lähiümbruses olemas (liitumised tegemata)

Lähiümbruses olemas (liitumised tegemata)

Lähiümbruses olemas (liitumised tegemata)

Kommunikatsioonid jäävad kaugele

Kommentaar

Sarnane Sarnane Halvem

Kohandus 0,0% 0,0% 15,0%

Kinnistu kuju, reljeef, hoonestus, väärtuslik mets ja kitsendused

Kompaktne kuju, pisut ebatasane reljeef. Hoonestamata. Maaüksuse kitsendustel (elektripaigalduse kaitsevöönd) on negatiivne mõju vara väärtusele.

Kompaktne kuju, pisut ebatasane reljeef. Maaüksusel paikneb vana hoone vundament (ei mõjuta väärtust) ja maaüksusel on peal mets (väheväärtuslik; ei mõjuta väätust). Väärtust mõjutavad kitsendused puuduvad.

Kompaktne hulknurkne kuju, tasane reljeef. Maaüksusel paikneb väike saun (ei mõjuta väärtust). Väärtust mõjutavad kitsendused puuduvad.

Kompaktne hulknurkne kuju, ebatasane reljeef. Hoonestamata, kui maaüksusel on peal väärtuslik mets. Väärtust mõjutavad kitsendused puuduvad.

Kinnisvaraekspert OÜ (10708639) Hoonestamata kinnistud (reg osa nr 3922650, 3956350, 3914850, 3942550, 3919750

Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Tööstuse tn 6, 4, 2, Tööstuse tänav L2, Handimiku küla, Rõuge vald, Võru maakond; Soojuse tn 1, Rõuge alevik, Rõuge vald, Võru maakond

Kristel Kivioja, +372 626 4250 Eksperthinnang nr.: 2412-10259-02/KKO

34

Kommentaar

Parem, väärtust mõjutavad kitsendused puuduvad (-5%)

Parem, tasasem reljeef (-2,5%) ja väärtust mõjutavad kitsendused puuduvad (-5%)

Parem, maaüksusel väärtuslik mets (-5%) ja väärtust mõjutavad kitsendused puuduvad (-5%), kuid ebatasasem (2,5%) võrreldes hinnatavaga

Kohandus -5,0% -7,50% -7,50%

Sihtotstarve, detailplaneering ja potentsiaal

Tootmismaa 95%, ärimaa 5%. Kehtestatud detailplaneering tootmishoonete püstitamiseks.

Tootmismaa 100%. Detailplaneering puudub.

Ärimaa 100%. Detailplaneering puudub.

Tootmismaa 100%. Detailplaneering puudub.

Kommentaar Halvem, detailplaneering puudub

Halvem, detailplaneering puudub

Halvem, detailplaneering puudub

Kohandus 30,0% 30,0% 30,0%

Summaarne kohandus 55,0% 47,5% 72,5%

Summaarne kohandus, €/m2

0,63 0,85 0,92

Kohandatud tehinguhind, €/m2

1,79 2,65 2,19

Kohanduste absoluutväärtuste summa

70,0% 62,5% 87,5%

Kaalud 0,35 0,40 0,25

Kaalutud keskmine tehinguhind, €/m2

2,23 0,63 1,06 0,55

Ümardatud turuväärtus, €/m2

2 900

Kaalude andmisel on vähem kohandatud tehingutele antud suurem kaal ja rohkem kohandatud tehingutele väiksem kaal. Soojuse tn 1 turuväärtus on seega 2 900 € Hindamistulemus ei sisalda käibemaksu.

Müügiperioodi pikkuseks väärtuse kuupäeva turusituatsioonis võib prognoosida hinnatud turuväärtuse kuni

1 aasta.

Hindamistulemuse täpsus ±20%.

Transpordimaa (Tööstuse tänav L2) hindamisel on lähtutud 2022. aasta korralise hindamise tulemusest. Tööstuse tänav L2 väärtus on seega 30 €

Kinnisvaraekspert OÜ (10708639) Hoonestamata kinnistud (reg osa nr 3922650, 3956350, 3914850, 3942550, 3919750

Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Tööstuse tn 6, 4, 2, Tööstuse tänav L2, Handimiku küla, Rõuge vald, Võru maakond; Soojuse tn 1, Rõuge alevik, Rõuge vald, Võru maakond

Kristel Kivioja, +372 626 4250 Eksperthinnang nr.: 2412-10259-02/KKO

35

Lisa 1. Fotod Tööstuse tn 6 Tööstuse tn 4

Tööstuse tn 2 ja L2 Soojuse tn 1

Kinnisvaraekspert OÜ (10708639) Hoonestamata kinnistud (reg osa nr 3922650, 3956350, 3914850, 3942550, 3919750

Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Tööstuse tn 6, 4, 2, Tööstuse tänav L2, Handimiku küla, Rõuge vald, Võru maakond; Soojuse tn 1, Rõuge alevik, Rõuge vald, Võru maakond

Kristel Kivioja, +372 626 4250 Eksperthinnang nr.: 2412-10259-02/KKO

36

Lisa 2. Kinnistusregistri väljavõte Tööstuse tn 6

Kinnisvaraekspert OÜ (10708639) Hoonestamata kinnistud (reg osa nr 3922650, 3956350, 3914850, 3942550, 3919750

Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Tööstuse tn 6, 4, 2, Tööstuse tänav L2, Handimiku küla, Rõuge vald, Võru maakond; Soojuse tn 1, Rõuge alevik, Rõuge vald, Võru maakond

Kristel Kivioja, +372 626 4250 Eksperthinnang nr.: 2412-10259-02/KKO

37

Tööstuse tn 4

Kinnisvaraekspert OÜ (10708639) Hoonestamata kinnistud (reg osa nr 3922650, 3956350, 3914850, 3942550, 3919750

Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Tööstuse tn 6, 4, 2, Tööstuse tänav L2, Handimiku küla, Rõuge vald, Võru maakond; Soojuse tn 1, Rõuge alevik, Rõuge vald, Võru maakond

Kristel Kivioja, +372 626 4250 Eksperthinnang nr.: 2412-10259-02/KKO

38

Tööstuse tn 2

Kinnisvaraekspert OÜ (10708639) Hoonestamata kinnistud (reg osa nr 3922650, 3956350, 3914850, 3942550, 3919750

Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Tööstuse tn 6, 4, 2, Tööstuse tänav L2, Handimiku küla, Rõuge vald, Võru maakond; Soojuse tn 1, Rõuge alevik, Rõuge vald, Võru maakond

Kristel Kivioja, +372 626 4250 Eksperthinnang nr.: 2412-10259-02/KKO

39

Tööstuse tänav L2

Kinnisvaraekspert OÜ (10708639) Hoonestamata kinnistud (reg osa nr 3922650, 3956350, 3914850, 3942550, 3919750

Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Tööstuse tn 6, 4, 2, Tööstuse tänav L2, Handimiku küla, Rõuge vald, Võru maakond; Soojuse tn 1, Rõuge alevik, Rõuge vald, Võru maakond

Kristel Kivioja, +372 626 4250 Eksperthinnang nr.: 2412-10259-02/KKO

40

Soojuse tn 1

Kinnisvaraekspert OÜ (10708639) Hoonestamata kinnistud (reg osa nr 3922650, 3956350, 3914850, 3942550, 3919750

Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Tööstuse tn 6, 4, 2, Tööstuse tänav L2, Handimiku küla, Rõuge vald, Võru maakond; Soojuse tn 1, Rõuge alevik, Rõuge vald, Võru maakond

Kristel Kivioja, +372 626 4250 Eksperthinnang nr.: 2412-10259-02/KKO

41

Lisa 3. Vastavuskinnitus Eesti varahindamise standardite EVS 875 nõuetele

Selle hindamisaruande koostanud ja kogu hindamistoimingu läbi viinud hindaja kutsealane pädevus on piisav hindamistellimuse täitmiseks. See hindamisaruanne ja kogu hindamistoiming vastab Eesti kinnisvara hindamise standardite seeria EVS 875 nõuetele, sh hindamise headele tavadele. Mitte keegi peale hindamisaruandes nimetatud isikute ei ole hindajat hindamistoimingus abistanud. Hindaja ei avalda hindamistoimingu käigus kogutud infot ja hindamistulemusi mitte kellelegi peale tellijaga kokkulepitud isikute, va. Juhud, kui seadus seda nõuab või kui see on vajalik kindlateks hindamise kutsealaga seotud toiminguteks. Hindaja on tegutsenud sõltumatu hindajana erapooletult ilma mingite isiklike huvideta hindamistoimingu suhtes ning hindaja poolt hindamistoimingu eest saadav tasu ei ole seotud hindamistulemusega. Hindamistoimingus kasutatud ja hindamisaruandes esitatud andmed on hindajale teadaolevalt tõesed ja korrektsed. Hindamistoimingus kasutatud ja hindamisaruandes esitatud analüüsid ja järeldused on kitsendatud ainult hindamisaruandes esitatud eelduste ja piiravate tingimustega. Koostaja:

Kinnitaja/ läbivaataja:

/ Allkirjastatud digitaalselt /

/ Allkirjastatud digitaalselt /

Kristel Kivioja Aivar Tomson, MRICS OÜ Kinnisvaraekspert OÜ Kinnisvaraekspert hindaja Eesti Kinnisvara Hindajate Ühingu liige Kutseline hindaja, vara hindaja, 7. kutsetase (kutsetunnistus nr. 219393)

hindamisosakonna juhataja Eesti Kinnisvara Hindajate Ühingu liige Kutseline hindaja, vara hindaja, 7. kutsetase (kutsetunnistus nr. 218863)

Kinnisvaraekspert OÜ (10708639) Hoonestamata kinnistud (reg osa nr 3922650, 3956350, 3914850, 3942550, 3919750

Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Tööstuse tn 6, 4, 2, Tööstuse tänav L2, Handimiku küla, Rõuge vald, Võru maakond; Soojuse tn 1, Rõuge alevik, Rõuge vald, Võru maakond

Kristel Kivioja, +372 626 4250 Eksperthinnang nr.: 2412-10259-02/KKO

42

Tallinn Järve tn 2-3 Tallinn, 11314 +372 626 4250 Pärnu Pikk 12 Pärnu, 80013 +372 442 0700