Hindamisaruande edastamine (Aiamaa)

Mustamäe tee 51 / 10621 Tallinn / 665 0600 / [email protected] / www.maaruum.ee

Registrikood 70003098

Hindamisaruande edastamine (Aiamaa)

Viljandi Linnavalitsus teavitas 19.05.2023 kirjas nr 4-5/23/1149-1 Maa-ametit (alates 01.01.2025

Maa- ja Ruumiamet), et soovib omandada linnale riigis omandis oleva, Viljandi maakonnas

Viljandi linnas asuva Leola tn 59 kinnisasja (katastritunnus 89701:001:0458), et võimaldada antud

asukohas kogukonna ühise aiapidamise jätkumist. Kirjas märgiti, et kehtivas Viljandi linna

üldplaneeringus olev kinnisasja maakasutuse juhtfunktsioon korruselamumaa ei ole enam antud

asukohas perspektiivne ning linnavalitsus on valmis viima maa sihtotstarbe vastavusse maa

tegeliku kasutusega ning määrama kinnisasja sihtotstarbeks üldkasutatav maa.

Regionaal- ja Põllumajandusministeerium vastas 05.07.2023 kirjas nr 15-2/575 (digiallkirjastatud

06.07.2023), et riigivara otsustuskorras võõrandamisel peab linna üldplaneering toetama taotletud

eesmärki. Võttes arvesse Viljandi Linnavalitsuse soovi võimaldada antud kinnisasjal kogukonna

ühise aiapidamise jätkumist ning asjaolu, et kinnisasi on linnale vajalik tema seadusest tulenevate

ülesannete täitmiseks, peab ministeerium põhjendatuks Leola tn 59 kinnisasja võõrandamist

linnale aiamaadena kasutuses oleva maa ulatuses. Kirjas märgiti, et kui kehtiv üldplaneering

võimaldab määrata võõrandamiseks vajalikule maale üldkasutatava maa sihtotstarbe, siis nõustub

ministeerium Leola tn 59 kinnisasja jagamisega. Linnavalitsus korraldas kinnisasja jagamise ning

otsustuskorras võõrandamise menetlust jätkatakse jagamise tulemusena moodustatud Aiamaa

kinnisasjaga (katastritunnus 89701:001:0882, pindala 13 062 m², sihtotstarve üldkasutatav maa).

RVS §-s 96 sätestatud korras teatas Maa-amet 30.09.2024 riigi kinnisvararegistris (menetlus

nr 24-5343) õigustatud isikutele kinnisasja võõrandamise kavatsusest ja palus teada anda

kinnisasja vajalikkusest. Seaduses sätestatud tähtaja jooksul õigustatud isikud taotlusi ega

arvamusi ei esitanud.

Vastavalt RVS § 46 lõikele 1 tellis Maa-amet kinnisvara hariliku väärtuse määramiseks

hindamisaruande. OÜ Kinnisvaraekspert 20.12.2024 koostatud hindamisaruande nr 2412-10259-

01/KKO kohaselt on Aiamaa kinnisasja väärtus 96 000 eurot.

Riigivara võõrandamise aegne harilik väärtus on oluline, kui RVS § 33 lõike 1 punkti 1 alusel

omandatud kinnisasi edasi võõrandatakse, koormatakse hoonestusõigusega või ei kasutata riigilt

tasuta omandatud kinnisasja sihtotstarbeliselt. Sellistel juhtudel tuleb riigivara tasuta omandanud

isikul tasuda riigile RVS § 33 lõigetes 31-5 sätestatud hüvitis, mille arvestamise aluseks on

võõrandamise hetkel hindamisaruandes määratud kinnisasja harilik väärtus.

RVS § 63 lõike 1 kohaselt on riigivara valitseja kohustatud võõrandamislepingus sätestama

tingimuse, et riigivara võõrandamisega seotud notaritasu ja riigilõivu tasub riigivara omandaja,

Viljandi Linnavalitsus

[email protected]

16.01.2025 nr 7-1/23/5436-7

2

sama paragrahvi lõike 2 kohaselt tasub võõrandamise menetluse kulud (sh hindamisaruande tasu)

samuti riigivara omandaja.

Palume tutvuda hindamisaruandega ja anda kirjalik nõusolek määratleda võõrandamislepingus

Aiamaa kinnisasja hariliku väärtusena 96 000 eurot ning tasuda võõrandamisega kaasnevad kulud,

sh notaritasu, riigilõiv ja hindamisaruande tellimise kulu 852,78 eurot (koos käibemaksuga). Ühtlasi märgime, et kinnisasja omandamiseks nimetatud tingimustel peab andma nõusoleku ka

Viljandi Linnavolikogu, kui vastava otsuse tegemine ei ole delegeeritud linnavalitsusele.

Lugupidamisega

(allkirjastatud digitaalselt) Mai Lind

planeeringute kooskõlastamise ja maakasutuse osakonna juhataja

Lisa: OÜ Kinnisvaraekspert 20.12.2024 hindamisaruanne nr 2412-10259-01/KKO

Teadmiseks: Majandus- ja Kommunikatsiooniministeerium

Eva Männiste 5385 3615 [email protected]

1

EKSPERTHINNANG

Hinnatav kinnisvara: Hoonestamata kinnistu (reg osa nr 25102750)

Aadress: Aiamaa, Viljandi linn, Viljandi linn, Viljandi maakond

Eksperthinnang nr: 2412-10259-01/KKO Väärtuse kuupäev: 30.11.2024 Hindamisaruande kuupäev:

20.12.2024

Tellija: Maa-amet

Kinnisvaraekspert OÜ (10708639) Hoonestamata kinnistu (reg osa nr 25102750) Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Aiamaa, Viljandi linn, Viljandi linn, Viljandi maakond Kristel Kivioja, +372 626 4250 Eksperthinnang nr.: 2412-10259-01/KKO

2

Sisukord

Kokkuvõte 3

1. Hinnatav kinnisvara, hindamise eesmärk, alused, eeldused ja piiravad tingimused 4

1.1. Hinnatav kinnisvara ja hindamise eesmärk 4 1.2. Hindamise eeldused 4 1.3. Algandmed ja kinnisvara ülevaatus 4

2. Hinnatava vara kirjeldus 6

2.1. Asukoht 6 2.2. Omandisuhted ja vara dokumentatsioon 7 2.3. Maakasutus 9

3. Turuülevaade 11

3.1. Majandus ja kinnisvaraturg 11 3.2. Viljandi linna hoonestamata äri- ja tootmismaa turg 15 3.3. Turustatavuse analüüs 19

4. Turuväärtuse hindamine 20

4.1. Parim kasutus 20 4.2. Hindamise metoodiline alus ja põhimõtted 20 4.3. Kestlikkus 21 4.4. Turuväärtuse hindamine võrdlusmeetodi 21

Lisa 1. Fotod 26

Lisa 2. Kinnistusregistri väljavõte 28

Lisa 3. Vastavuskinnitus Eesti varahindamise standardite EVS 875 nõuetele 29

Kinnisvaraekspert OÜ (10708639) Hoonestamata kinnistu (reg osa nr 25102750) Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Aiamaa, Viljandi linn, Viljandi linn, Viljandi maakond Kristel Kivioja, +372 626 4250 Eksperthinnang nr.: 2412-10259-01/KKO

3

Kokkuvõte

HINNATAVATE VARADE KOONDANDMED

Hinnatav vara Hoonestamata kinnistu (reg osa nr 25102750)

Aadress Aiamaa, Viljandi linn, Viljandi linn, Viljandi maakond

Omanik Eesti Vabariik

Katastritunnus 89701:001:0882

Sihtotstarve Üldkasutatav maa 100%

Maaüksuse pindala 13 062 m2

Omandivorm Kinnisasi

Üldplaneering Kehtiva Viljandi linna üldplaneeringu (kehtestatud Viljandi Linnavolikogu 30.06.2010 otsusega nr 71) kohaselt on kinnisasja maakasutuse funktsioon korruselamumaa ning kinnisasi jääb alale, kus kõrvalfunktsioonina on lubatud polüfunktsionaalsus.

Detailplaneering Puudub

HINDAMISARUANDE KOONDANDMED

Hinnangu eesmärk Riigivara võõrandamine riigivaraseaduse § 33 lõike 1 punkti 1 alusel, väärtuse määramisel lähtuda riigivaraseaduse § 46 lõikest 1

Ülevaatuse kuupäev 30.11.2024

Väärtuse kuupäev 30.11.2024

Hindamisaruande kuupäev 20.12.2024

Tellija Maa-amet

Tellimusleping Hindamise tellimus nr 6 (raamleping 4-2/24/8), tellimus 21.11.2024

Hindamise eeldused Tavapraktikast väljuvad eeldused puuduvad

Turuväärtus 96 000 €

Hinnang likviidsusele Müügiperioodi pikkuseks väärtuse kuupäeva turusituatsioonis võib prognoosida hinnatud turuväärtuse korral kuni 1 aasta

Hindamistulemuse täpsus ±20%

Käibemaks Hinnatud turuväärtus ei sisalda käibemaksu

VASTUOLUD ALGANDMETES

Hinnangu koostamisel kasutatud algandmetes ei ole vastuolusid ning need on hindamise eesmärki ja täpsust silmas pidades piisava usaldusväärsusega.

KOMMENTAARID

HINDAMISTULEMUS

Aadressil Aiamaa, Viljandi linn, Viljandi linn, Viljandi maakond asuva kinnistu (reg osa nr 25102750) turuväärtus on väärtuse kuupäeval 96 000 (üheksakümmend kuus tuhat) €.

Koostaja:

Kinnitaja/ läbivaataja:

/ Allkirjastatud digitaalselt /

/ Allkirjastatud digitaalselt /

Kristel Kivioja Aivar Tomson, MRICS OÜ Kinnisvaraekspert OÜ Kinnisvaraekspert hindaja Eesti Kinnisvara Hindajate Ühingu liige Kutseline hindaja, vara hindaja, 7. kutsetase (kutsetunnistus nr. 219393)

hindamisosakonna juhataja Eesti Kinnisvara Hindajate Ühingu liige Kutseline hindaja, vara hindaja, 7. kutsetase (kutsetunnistus nr. 218863)

Kinnisvaraekspert OÜ (10708639) Hoonestamata kinnistu (reg osa nr 25102750) Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Aiamaa, Viljandi linn, Viljandi linn, Viljandi maakond Kristel Kivioja, +372 626 4250 Eksperthinnang nr.: 2412-10259-01/KKO

4

1. Hinnatav kinnisvara, hindamise eesmärk, alused, eeldused ja piiravad tingimused

1.1. Hinnatav kinnisvara ja hindamise eesmärk

Hinnatavaks varaks on aadressil Aiamaa, Viljandi linn, Viljandi linn, Viljandi maakond asuv hoonestamata kinnistu. Töö eesmärgiks on kinnisasja turuväärtuse hindamine. Riigivara võõrandamine riigivaraseaduse § 33 lõike 1 punkti 1 alusel, väärtuse määramisel lähtuda riigivaraseaduse § 46 lõikest 1. Hinnangu andmisel on lähtutud Eesti varahindamise standarditest EVS 875 ja Eesti Kinnisvara Hindajate Ühingu heade tavade koodeksist. Turuväärtus (market value) on hinnangul põhinev summa, mille eest vara peaks väärtuse kuupäeval minema üle tehingut sooritada soovivalt müüjalt tehingut sooritada soovivale ostjale sõltumatus ja võrdsetel alustel toimuvas tehingus pärast kõikidele nõuetele vastavat müügitegevust, kusjuures osapooled on tegutsenud teadlikult, kaalutletult ja ilma sunduseta. (EVS 875-1:2015, p. 3.1.11) Väärtuse kuupäev on kuupäev, mille seisuga hindamistulemus (väärtus) on esitatud. (EVS 875-1:2015, p. 3.2.4)

1.2. Hindamise eeldused

Tavapraktikast väljuvad eeldused puuduvad. Hinnang kehtib eeldusel, et hindajale esitatud andmed ja informatsioon on tõesed ning on täidetud kõiki hinnangu kehtivuse tingimusi. Hindaja ei vastuta nende hinnangus olevate valeandmete eest, mis on hindajale esitatud ja mille õigsuse kontrollimiseks eksperthinnangu koostamise käigus hindajal puudub võimalus või põhjendatud vajadus. Hindaja ei ole teinud mingeid uuringuid saastatuse või saastuse ohu kohta ega saa seega esitada mingit kindlat seisukohta küsimuses, missugune võiks olla nende võimalik mõju hindamistulemusele. Hindamisel on lähtutud eeldusest, et hinnataval varal ja selle läheduses ei ole saastatust ega saastuse ohtu. Igasugune saastatuse ja saastuse ohu avastamine võib vara väärtust oluliselt mõjutada. (EVS 875-13:2016, p. 9.2.5)

1.3. Algandmed ja kinnisvara ülevaatus

Hindamist puudutavad algandmed on saadud:

• e-kinnistusraamatust (02.12.2024);

• Maa-ameti avalikust teenusest (02.12.2024) ning Maa-ameti tehingute andmebaasist (11.11.20241);

1 Maa-ameti tehingute andmebaasi kuupäev on väärtuse kuupäevast varasem, kuna tehinguandmeid tellitakse kord kuus

Kinnisvaraekspert OÜ (10708639) Hoonestamata kinnistu (reg osa nr 25102750) Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Aiamaa, Viljandi linn, Viljandi linn, Viljandi maakond Kristel Kivioja, +372 626 4250 Eksperthinnang nr.: 2412-10259-01/KKO

5

• kinnisvaraportaalist kv.ee (02.12.2024);

• Viljandi linna koduleheküljelt (02.12.2024). Hindaja Kristel Kivioja tegi hinnatava vara ülevaatuse 30.11.2024. Ülevaatus tehti valdavale osale maaüksusest. Ülevaatus tehti juuresolijateta. Hinnangu koostamisel kasutatud algandmetes ei ole vastuolusid ning need on hindamise eesmärki ja täpsust silmas pidades piisava usaldusväärsusega.

Kinnisvaraekspert OÜ (10708639) Hoonestamata kinnistu (reg osa nr 25102750) Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Aiamaa, Viljandi linn, Viljandi linn, Viljandi maakond Kristel Kivioja, +372 626 4250 Eksperthinnang nr.: 2412-10259-01/KKO

6

2. Hinnatava vara kirjeldus

2.1. Asukoht

Aadress

Maakond Viljandi maakond

Omavalitsus Viljandi linn

Asustusüksus Viljandi linn

Lähiaadress Aiamaa

Makroasukoht

Kirjeldus Hinnatav maaüksus asub Viljandi linna põhjaosas Leola asumis

Kaugus keskusest Tallinna kesklinnast (Viru väljak) ca 150 km ja Viljandi linna keskusest ca 1,5 km kaugusel

Allikas: Maa-ameti kaardirakendus; hinnatava vara asukoht on tähistatud punase punktina

Mikroasukoht

Kirjeldus Lähedal paiknevad erinevad äri- ja tootmishooned, üksikud korterelamud ja üksikelamud ning metsamaa ja haritav maa.

Juurdepääs Juurdepääs avalikult kasutatavalt teelt puudub. Avalik tee ca 45 m kaugusel

Kinnisvaraekspert OÜ (10708639) Hoonestamata kinnistu (reg osa nr 25102750) Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Aiamaa, Viljandi linn, Viljandi linn, Viljandi maakond Kristel Kivioja, +372 626 4250 Eksperthinnang nr.: 2412-10259-01/KKO

7

Kommunikatsioonid

Lähiümbruses olemas. Alajaam ca 20 m kaugusel. Olemasolev vee- ja kanalisatsioonitrass jookseb mööda Tallinna mnt (hinnatavast ca 150 m kaugusel). Liitumised on tegemata.

Allikas: Viljandivesi kodulehekülg; Viljandi linna ühisveevärgi ja -kanalisatsiooni arendamise kava aastateks 2020-2031 (Viljandi linna põhjaosa ja Jämejala küla ühisveevärgi ja -kanalisatsiooni arendamise plaan)

Allikas: Maa-ameti kaardirakendus; hinnatav vara on piiritletud sinise joonega

2.2. Omandisuhted ja vara dokumentatsioon

Omandisuhted

Kinnistu registriosa nr. 25102750

Omandivorm Kinnisasi

Kinnisvaraekspert OÜ (10708639) Hoonestamata kinnistu (reg osa nr 25102750) Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Aiamaa, Viljandi linn, Viljandi linn, Viljandi maakond Kristel Kivioja, +372 626 4250 Eksperthinnang nr.: 2412-10259-01/KKO

8

Omanik Eesti Vabariik

Kitsendused ja piirangud

Registriosa esimeses ja kolmandas jaos kehtivad kanded puuduvad.

Maa-ameti avaliku teenuste kitsenduste kaardil on hinnatava vara kohta kitsendustena märgitud:

Allikas: Maa-ameti kitsenduste rakendus

Maaüksuse kitsendustel puudub negatiivne mõju vara väärtusele.

Hüpoteegid Puuduvad

Kinnisasja koormavate lepingute andmed

Riigi kinnisvararegistri andmetel ei ole kinnisasjal kehtivaid üüri- ega rendilepinguid.

Kinnisvaraekspert OÜ (10708639) Hoonestamata kinnistu (reg osa nr 25102750) Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Aiamaa, Viljandi linn, Viljandi linn, Viljandi maakond Kristel Kivioja, +372 626 4250 Eksperthinnang nr.: 2412-10259-01/KKO

9

2.3. Maakasutus

Maakasutuse peamised näitajad

Allikas: Maa-ameti kaardirakendus; hinnatav vara on piiritletud sinise joonega

Aadress Aiamaa, Viljandi linn, Viljandi linn, Viljandi maakond

Katastritunnus 89701:001:0882

Pindala 13 062 m2

Maakasutuse sihtotstarve

Üldkasutatav maa 100%

Kõlvik Haritav maa 10 498 m2 (80%), metsamaa 969 m2 (7%), õuemaa 67 m2 (1%) ja muu maa 1528 m2 (12%)

Kirjeldus Kompaktne kuju. Valdavalt tasane reljeef. Maaüksusel paiknevad kohalike inimeste aiamaad.

Kinnisvaraekspert OÜ (10708639) Hoonestamata kinnistu (reg osa nr 25102750) Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Aiamaa, Viljandi linn, Viljandi linn, Viljandi maakond Kristel Kivioja, +372 626 4250 Eksperthinnang nr.: 2412-10259-01/KKO

10

Üldplaneering

Kehtiva Viljandi linna üldplaneeringu (kehtestatud Viljandi Linnavolikogu 30.06.2010 otsusega nr 71) kohaselt on kinnisasja maakasutuse funktsioon korruselamumaa ning kinnisasi jääb alale, kus kõrvalfunktsioonina on lubatud polüfunktsionaalsus (alad, mille kasutamiseks on lubatud kõik juhtfunktsioonid).

Allikas: Viljandi linna kodulehekülg; Viimsi linna üldplaneeringu põhijoonis

Detailplaneering Detailplaneering puudub

Hoonestus Maaüksusel paikneb mitmed kasvuhooned ja kuurid (ehitisregistris info puudub)

Kinnisvaraekspert OÜ (10708639) Hoonestamata kinnistu (reg osa nr 25102750) Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Aiamaa, Viljandi linn, Viljandi linn, Viljandi maakond Kristel Kivioja, +372 626 4250 Eksperthinnang nr.: 2412-10259-01/KKO

11

3. Turuülevaade

3.1. Majandus ja kinnisvaraturg

Ülevaade majanduslikust taustsüsteemist

SKP

Statistikaameti andmetel langes Eesti sisemajanduse koguprodukt (SKP) 2023. aastal 2022. aastaga võrreldes 3,0%. SKP kiirhinnangu kohaselt majanduslangus 2024. aasta III kvartalis aeglustus, kuid oli siiski 0,7% 2023. aasta III kvartaliga võrreldes. Võrreldes 2024. aasta II kvartaliga on majandus jäänud samale tasemele. Majanduslangus on kestnud üle kahe aasta. Eesti Panga majandusprognoosi kohaselt (avalikustatud 24.09.2024) prognoositakse 2024. aastal majanduslanguseks 0,4%, 2025. aastal prognoositakse taas tõusu 1,9% ning 2026. aastal 3,0%. 27.08.2024 avalikustatud Rahandusministeeriumi majandusprognoosi kohaselt on 2024. aastal majanduslangus 1,0%, 2025. aastal majanduskasv 3,3% ning 2026. aastal sama Eesti Panga prognoosiga.

SKP kasv Eestis

2024.-2026. aasta andmete puhul on tegemist Eesti Panga majandusprognoosiga (avalikustatud 24.09.2024).

Allikad: Statistikaamet, Eesti Pank

THI

Statistikaameti andmetel tõusis tarbijahinnaindeks 2023. aastal 2022. aasta

keskmisega võrreldes 9,2%. Tarbijahinnaindeksi muutust mõjutasid 2023. aastal kõige

rohkem toidu ja mittealkohoolsete jookidega seotud hinnatõusud, mis kokku andsid

kogutõusust ligi kaks viiendikku. Bensiin oli 7,4% ja diislikütus 10,7% odavam.

Tarbijahinnaindeks tõusis 2024. aasta oktoobris võrreldes 2024. aasta septembriga

0,6% ning võrreldes eelmise aasta oktoobriga 4,1%. Võrreldes 2023. aasta

septembriga olid kaubad 2,3% ja teenused 7,1% kallimad. Eesti Panga

majandusprognoosi (avalikustatud 24.09.2024) kohaselt on tarbijahinnaindeksi muutus

2024. aastal 3,5%, 2025. aastal 3,9% ja 2026. aastal 3,6%.

Kinnisvaraekspert OÜ (10708639) Hoonestamata kinnistu (reg osa nr 25102750) Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Aiamaa, Viljandi linn, Viljandi linn, Viljandi maakond Kristel Kivioja, +372 626 4250 Eksperthinnang nr.: 2412-10259-01/KKO

12

Tarbijahinnaindeks Eestis

2024.-2026. aasta andmete puhul on tegemist Eesti Panga majandusprognoosiga (avalikustatud 24.09.2024).

Allikad: Statistikaamet, Eesti Pank

Tööturg

2023. aastal oli töötuse määr 6,4%, tööhõive määr 69,2% ja tööjõus osalemise määr

73,9%. Viimaste aastate kõrgeim töötuse tase oli 2021. aasta aprillis ulatudes 8,8%-

ni. Seejärel hakkas töötus tasapisi langema, kuid alates 2023. aasta II kvartalist

pöördus taas kasvule. 2024. aasta II kvartalis oli töötuse määr 7,6%, tööhõive määr

69,7% ja tööjõus osalemise määr 75,4%. Eesti Panga majandusprognoosi

(avalikustatud 24.09.2024) kohaselt on töötuse määr 2024. aastal 7,6%, 2025. aastal

7,7% ning 2026. aastal 7,6%.

Kinnisvaraturg

Üldinfo Eesti kinnisvaraturg on selgelt Tallinna ja Harjumaa keskne – sinna on koondunud

ca 2/3 kogu kinnisvaraturu mahust.

Kinnisvaraekspert OÜ (10708639) Hoonestamata kinnistu (reg osa nr 25102750) Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Aiamaa, Viljandi linn, Viljandi linn, Viljandi maakond Kristel Kivioja, +372 626 4250 Eksperthinnang nr.: 2412-10259-01/KKO

13

Kinnisvaraturu dünaamika Eestis

Allikas: Statistikaamet, Maa-amet

Kinnisvaraturu

aktiivsus ja

maht

Viimaste kuude Euribori langus pole seni turu aktiivsust kasvatanud. 2022. aastal tehti 49 807 müügitehingut koguväärtusega 5,3 miljardit €, mis näitas tehinguaktiivsuse langust 2020. aasta tasemele. Samal ajal tehingute koguväärtus tõusis 2020. aastaga võrreldes 43%. 2023. aastal tehti ca 20% vähem tehinguid kui 2022. aastal (kokku 40 580 tehingut), mille koguväärtus oli ca 17% madalam kui 2022. aastal (4,4 miljardit €). Viimati toimus nii vähe tehinguid 2013. aastal. 2024. aastal on tehingute arv kuude lõikes olnud volatiilne võrreldes eelmise aasta samade kuudega, st mõnel kuul toimus rohkem tehinguid kui eelmise aasta samal kuul ning mõnel kuul toimus vähem tehinguid kui eelmise aasta samal kuul. Kokku on 2024. aasta kümne kuu jooksul toimunud 2% vähem ostu-müügitehinguid võrreldes 2023. aasta kümne kuuga.

Kinnisvaraekspert OÜ (10708639) Hoonestamata kinnistu (reg osa nr 25102750) Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Aiamaa, Viljandi linn, Viljandi linn, Viljandi maakond Kristel Kivioja, +372 626 4250 Eksperthinnang nr.: 2412-10259-01/KKO

14

Kinnisvaratehingute arv Eestis

Allikas: Maa-amet

Laenuturg

Eluaseme-laenud

ja pikaajalised

laenud

ettevõtetele

Eluasemelaenude käive hakkas hoogsalt tõusma 2020. a IV kvartalist alates ning oli kõrge kuni 2022. aasta IV kvartalini. 2023. aasta I kvartalis langes laenukäive 2019. aastaga sarnasele tasemele. Ettevõtete pikaajaliste laenude käive tõusis 2021. aasta IV kvartalis tavapärasest kõrgemale ning jäi kõrgemaks 2022. aasta IV kvartalini. 2023. aasta I kvartalis langes sarnaselt eluasemelaenudele ka ettevõtete laenukäive. 2023. aasta II kvartalis tõusis laenude käive taas 2022. aastaga sarnasele tasemele ning oli suhteliselt stabiilselt sarnasel tasemel 2023. aasta IV kvartalini. 2024. aasta I kvartalis langes laenude käive taas mõnevõrra.

Laenude keskmine intressimäär hakkas tõusma 2022. aasta III kvartalist ning tõusis 2023. aasta III kvartaliks 5-6% tasemele. Viimati oli laenude keskmine intressimäär üle 5% 2007. aasta I kvartalist kuni 2008. aasta IV kvartalini.

Intressid on 2024. aastast alates hakanud vähehaaval langema nii eluasemelaenude kui ka ettevõtete laenude osas, kuid intressid on jätkuvalt kõrged. 2024. aasta II kvartalist alates on eluasemelaenude osas tõusnud laenukäive, mis oli viimati nii kõrge 2022. aasta III kvartalis kui euribor alles tõusma hakkas.

Kinnisvaraekspert OÜ (10708639) Hoonestamata kinnistu (reg osa nr 25102750) Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Aiamaa, Viljandi linn, Viljandi linn, Viljandi maakond Kristel Kivioja, +372 626 4250 Eksperthinnang nr.: 2412-10259-01/KKO

15

Laenude käive ja intress

Allikas: Eesti Pank

3.2. Viljandi linna hoonestamata äri- ja tootmismaa turg

Viljandi linna üldinfo

Viljandi linn on linn Lõuna-Eestis, Viljandi maakonna halduskeskus. Viljandi linna elanike arv on 16 825 (seisuga 01.10.2024). Viljandi linna pindala on 14,65 km2. Allikas: Viljandi linna kodulehekülg

Äri- ja tootmismaa turg

Äri- ja tootmismaa puhul on olulisemateks väärtust mõjutavateks teguriteks asukoht (kaugused tõmbekeskustest ja magistraalteedest), hea ligipääs, planeeringud (sh ehitusõiguse ulatus), varustatus kommunikatsioonidega, pinnase kvaliteet, tööjõu olemasolu piirkonnas jne. Viljandis on välja arendatud kolm tööstuspiirkonda: Rohelise tänava (hinnatavast üle Tallinna mnt idasse jääv osa), Kantremaa, ja Männimäe tööstuspiirkond. Viimaste aastate Viljandi linna hoonestamata äri- ja tootmismaa tehingustatistika näitab, et turg on suhteliselt passiivne, aastas toimub keskmiselt 1 – 3 tehingut. Viljandi linnas ja selle lähiümbruses jäävad hoonestamata äri- ja tootmismaa tehinguhinnad viimastel aastal valdavalt 20-50 €/m2 suurusjärku. Viljandi linna keskuses ja äriliselt atraktiivsetes magistraalteede ääres paiknevate maaüksuste hinnad ulatuvad ca 100 €/m2.

Kinnisvaraekspert OÜ (10708639) Hoonestamata kinnistu (reg osa nr 25102750) Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Aiamaa, Viljandi linn, Viljandi linn, Viljandi maakond Kristel Kivioja, +372 626 4250 Eksperthinnang nr.: 2412-10259-01/KKO

16

Tehinguinfo

Analüüsitav piirkond ja sihtotstarbed

Kuna Viljandi linnas on viimastel aastatel toimunud väga vähe äri- ja tootmismaa tehingud on järgnevas tabelis esitatud 2019.- 2024 (seisuga 02.12). aasta müügitehingute hinnainfo äri- ja tootmismaa kohta Viljandi maakonnas.

Aasta Maa- kond

Sihtotstarve Arv

Pindala, m2

Hind, € Hind, €/m2

Keskm Kokku Min Max Min Max Med Keskm

2019

Viljandi maakond

ärimaa 3 *** *** *** *** *** *** *** ***

tootmismaa 7 26 957 243 546 84 73 000 0,3 110,5 1,8 17,3

2020 ärimaa 7 4 074 189 769 1 000 81 101 0,4 17,7 4,2 6,3

tootmismaa 6 11 971 164 360 99 100 000 0,2 4,9 1,6 2,3

2021 ärimaa 3 *** *** *** *** *** *** *** ***

tootmismaa 10 16 991 1 266 270 500 858 000 0,1 27,1 1,4 4,3

2022 ärimaa 4 *** *** *** *** *** *** *** ***

tootmismaa 6 7 076 91 246 80 67 200 0,1 9,7 2,7 4,1

2023 ärimaa 1 *** *** *** *** *** *** *** ***

tootmismaa 7 3 419 38 430 2 220 11 300 0,2 32,2 4,8 7,0

2024 (seisu- ga 02.12)

ärimaa 3 *** *** *** *** *** *** *** ***

tootmismaa 12 7 087 211 176 3 80 000 0,6 281,5 1,3 28,1

Hoonestamata tootmismaa tehingute arv ja mediaanhinnad (€/m2) Viljandi maakonna

Allikas: Kinnisvaraekspert, Maa-ameti päringukeskkond

0

1

2

3

4

5

6

0

2

4

6

8

10

12

14

2019 2020 2021 2022 2023 2024 (seisuga 02.12)

Tehingute arv, vasak skaala Mediaan, m2; parem skaala

Kinnisvaraekspert OÜ (10708639) Hoonestamata kinnistu (reg osa nr 25102750) Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Aiamaa, Viljandi linn, Viljandi linn, Viljandi maakond Kristel Kivioja, +372 626 4250 Eksperthinnang nr.: 2412-10259-01/KKO

17

Viljandi linna ja selle lähiümbruses hoonestamata äri- ja tootmismaa müügitehingud 2022.– 2024 (kuni 11.11). aastal2

Küla/linn Kuupäev Tehingu- hind, €

KM sisaldu- mine tehingu -hinnas

Maa- üksuse pindala, m2

Tehingu- hind, €/m2

Sihtots- tarve3

Kommentaar

Viljandi linn 29.08.2024 457 500 Jah 19 631 23,30 Ä100%

Detailplaneering kehtestatud. Projekteerimistingimused olemas ärihoone püstitamiseks. Üldplaneeringu järgi jääb maaüksus polüfunksionaalse keskuse maale. Ümbruses hoonestatud äri- ja tootmismaa. Paikneb tiheda liiklusega mnt ääres. Juurdepääs avalikult teelt.

Viljandi linn 24.09.2024 915 000 Jah 9 246 98,96 Ä100%

Detailplaneering kehtestatud. Projekteerimistingimused olemas teenindushoone püstitamiseks. Üldplaneeringu järgi jääb maaüksus korruselamumaa ning kõrvalfunktsioonina on lubatud polüfunktsionaalsus. Ümbruses üksikelamud ja hoonestamata üldkasutatav maa. Paikneb Viljandi järve ääres. Juurdepääs avalikult teelt.

Viljandi linn 29.08.2024 457 500 Jah 1 993 229,55 Ä100%

Detailplaneering kehtestatud. Projekteerimistingimused olemas olemasoleva hoonestuse lammutamiseks ja ärihoone püstitamiseks. Üldplaneeringu järgi jääb maaüksus polüfunksionaalse keskuse maale. Ümbruses hoonestatud äri- ja tootmismaa. Paikneb tiheda liiklusega mnt ääres. Juurdepääs avalikult teelt. VÕL toimus 30.04.2024

Viljandi linn 05.03.2024 207 400 Jah 1 138 182,25 Ä100%

Detailplaneering kehtestatud. Projekteerimistingimused olemas teenindushoone püstitamiseks. Üldplaneeringu järgi jääb maaüksus polüfunksionaalse keskuse maale. Maaüksus

2 Tehinguinfo pärineb Maa-ameti tehingute andmebaasist. Valimisse on võetud hoonestamata äri- ja tootmismaa tehingud Viljandi linnas ja selle ümbruses. Valimist on välja jäetud ka tehingud, mille puhul hindajale teadaolevalt ei ole tegemist vabaturutehinguga. Esitatud tehingute tausta ei ole siiski detailsemalt kontrollitud ja tehingute hulgas võib olla selliseid, mida ei saa käsitleda vabaturutehingutena. Kohandamisel kasutatavad tehingud on esitatud paksus kirjas. 3 Ä-ärimaa, T-tootmismaa

Kinnisvaraekspert OÜ (10708639) Hoonestamata kinnistu (reg osa nr 25102750) Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Aiamaa, Viljandi linn, Viljandi linn, Viljandi maakond Kristel Kivioja, +372 626 4250 Eksperthinnang nr.: 2412-10259-01/KKO

18

paikneb Viljandi linna keskuses. Juurdepääs avalikult teelt.

Viljandi linn

26.09.2024 28 670 Jah 1 124 25,51 T100%

Detailplaneering kehtestatud max kahe tootmishoone püstitamiseks. Üldplaneeringu järgi jääb maaüksus tööstushoonete alale ja kõrvalfunktsioonina on lubatud polüfunktsionaalsus. Ümbruses tööstushooned, raudtee ja üksikelamud. Juurdepääs avalikult teelt.

Viljandi linn 15.06.2023 190 000 Ei 3476 54,66 Ä100%

Detailplaneering kehtestatud ärihoone püstitamiseks. Üldplaneeringu järgi jääb maaüksus väikeelamumaa alale ja kõrvalfunktsioonina on lubatud polüfunktsionaalsus. Ümbruses üksikelamud ja ärihooned. Juurdepääs avalikult teelt. Tegemist oli komplekstehinguga, müüdi ka hoonestatud naaberkrunt

Viljandi vald, Viiratsi alevik

05.04.2023 11 300 Ei 2 105 5,37 T100%

Detailplaneering puudub. Üldplaneeringu järgi jääb maaüksus segahoonestuse alale. Ümbruses hoonestatud ja hoonestamata tootmismaad. Juurdepääs avalikult teelt. Tegemist oli Viljandi Vallavalitsuse poolt korraldatud enampakkumisega, alghinnaks oli 4 210 € (pakkujaid oli 5)

Viljandi linn 19.08.2022 150 000 Ei 2 998 50,03 Ä100%

Detailplaneering puudub. Üldplaneeringu järgi jääb maaüksus tööstushoonete alale ja kõrvalfunktsioonina on lubatud polüfunktsionaalsus. Ümbruses tootmis- ja ärihooned. Juurdepääs avalikult teelt.

Viljandi vald, Sinialliku küla

25.05.2022 41 000 Ei 5 573 7,36 Ä100%

Detailplaneering tehingu hetkel puudus. Üldplaneeringu järgi jääb maaüksus ärimaa alale. Ümbruses hoonestatud üksikelamud. Paikneb tiheda liiklusega mnt ääres. Juurdepääs avalikult teelt.

Kinnisvaraekspert OÜ (10708639) Hoonestamata kinnistu (reg osa nr 25102750) Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Aiamaa, Viljandi linn, Viljandi linn, Viljandi maakond Kristel Kivioja, +372 626 4250 Eksperthinnang nr.: 2412-10259-01/KKO

19

Viljandi linnas pakkumisel olevad hoonestamata äri- ja tootmismaa müügipakkumised

Aadress Sihtotstarve Pindala, m2

Hind, € Hind €/m2 Kommentaar

Roheline tn 9, Viljandi linn

Ärimaa 50%, tootmismaa 50%

5 684 125 000 21,99

Detailplaneering kehtestatud. Ümbruses hoonestatud ja hoonestamata äri- ning tootmismaad. Juurdepääs avalikult teelt. Hinnale lisandub km 22%.

Puiestee 27, Viljandi linn

Ärimaa 1 046 65 000 62,14

Detailplaneering kehtestatud. Ehitusluba olemas. Ümbruses hoonestatud äri- ja tootmismaad ning üksikelamud. Juurdepääs avalikult teelt. Hinnale lisandub km.

Allikas: kv.ee

3.3. Turustatavuse analüüs

Vara lõppkasutaja Vara lõppkasutajaks on äri- ja tootmisettevõtted.

Lõppkasutajaid iseloomustavad tunnused

Vara lõppkasutajad on väiksemad ja keskmised äri- ja tootmisettevõtted.

Vastavus turusegmendi nõuetele

Tulenevalt hinnatava vara asukohast, Viljandi linn, on tegemist turu kontekstis atraktiivse varaga. Samas puudub kinnistule avalikult teelt juurdepääs, mis avaldab negatiivset mõju.

Lõppkasutajate hulk, kes soovivad ja saavad hinnatavat vara soetada

Äri- ja tootmisettevõtted, kes vajavad äri- ja tootmismaad omakasutuseks. Investoritele on projekt liiga väike ning väheatraktiivne.

Konkureeriv pakkumine Kinnisvaraportaalis kv on väärtuse kuupäeva seisuga üksikuid hoonestamata äri- ja tootmismaa müügipakkumisi Viljandi linnas (vt pt 3.2.)

Müügiperiood (likviidsus) Piiratud pakkumise tingimustes on tegemist likviidse varaga. Eeldatav müügiperiood kuni 1 aasta.

Alternatiivsed kasutused Alternatiivne kasutus on elamumaa (üksikelamumaa; elamu kruntideks jagamine). Samas on vastavas piirkonnas nõudlust pigem äri- ja tootmisotstarbeliste varade järele.

Kinnisvaraekspert OÜ (10708639) Hoonestamata kinnistu (reg osa nr 25102750) Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Aiamaa, Viljandi linn, Viljandi linn, Viljandi maakond Kristel Kivioja, +372 626 4250 Eksperthinnang nr.: 2412-10259-01/KKO

20

4. Turuväärtuse hindamine

4.1. Parim kasutus

Vara parim kasutus – vara kõige tõenäolisem kasutus, mis on füüsiliselt võimalik, vajalikult põhjendatud, õiguslikult lubatav, finantsmajanduslikult otstarbekas ning mille tulemusena hinnatav vara omandab kõrgeima väärtuse. (EVS 875-1:2015, p. 7.1.2.) Hinnatav maaüksus paikneb Viljandi linna põhjaosas. Katastriandmete põhjal on tegemist üldkasutatava maaga. Lähedal paiknevad erinevad äri- ja tootmishooned, üksikud korterelamud ja üksikelamud ning metsamaa ja haritav maa. Kinnisasja puhul on tegemist valdavalt haritava maa kõlvikuga ning maaüksusel asuvad aiamaad. Kehtiva Viljandi linna üldplaneeringu (kehtestatud Viljandi Linnavolikogu 30.06.2010 otsusega nr 71) kohaselt on Aiamaa kinnisasja maakasutuse funktsioon korruselamumaa ning kinnisasi jääb alale, kus kõrvalfunktsioonina on lubatud polüfunktsionaalsus. Detailplaneering puudub. Võttes arvesse hinnatava vara asukohta (paiknemine linna piiril) ja lähiümbrust (valdavalt on ümbruses äri- ja tootmishooned) siis üldplaneeringu kasutus korruselamumaana ei ole hindaja seisukohalt vajalikult põhjendatud (vastavas piirkonnas on nõudlus pigem äri- ja tootmisotstarbeliste varade järele) ja finantsmajanduslikult otstarbekas. Seega leiame, et hinnatava vara parimaks kasutuseks on äri- ja tootmismaa, mida üldplaneering otseselt ei välista (kõrvalfunktsioonina on lubatud polüfunktsionaalsus- alad, mille kasutamiseks on lubatud kõik juhtfunktsioonid). Seesugune kasutus on õiguslikult lubatud, füüsiliselt võimalik, vajalikult põhjendatud ja finantsmajanduslikult teostatav ning selle tulemusena omandab vara kõrgeima väärtuse.

4.2. Hindamise metoodiline alus ja põhimõtted

Turuväärtuse hindamiseks kasutatakse võrdlusmeetodit, kuna võrdlusmeetod on soosituim turuväärtuse hindamisel ja turul on piisavalt palju tehinguid, mille kohta on usaldusväärne info. Võrdlusmeetodi ehk turupõhise käsitluse korral võrreldakse hinnatavat vara sarnaste müüdud varade hindadega, kasutades selleks erinevaid võtteid. Turuväärtuse hindamisel on meetodi aluseks asenduspõhimõte: potentsiaalne ostja ei ole valmis maksma vara eest rohkem, kui sarnaste varade eest tavaliselt turul makstakse. Võrdlusmeetodil leitakse hinnatava objekti väärtus sarnaste objektidega toimunud tehingute analüüsimisel. Piisavalt aktiivse turu olemasolul võib seda meetodit pidada turuväärtuse hindamiseks sobivaimaks ja täpseimaks. Turuväärtuseni jõutakse võrdlusmeetodi rakendamisel juhul, kui kõik hindamisel aluseks olevad võrdlustehingud on tehtud vaba turu tingimustes. (EVS 875-1:2015, p. 9.4.2) Hindamisel kasutatakse võrdluskõlbulike kinnistutega tehtud tehinguid. Võrreldavate tehingute ja varade erisuste arvesse võtmiseks kasutatakse võrdluselementide kohandamist.

Kinnisvaraekspert OÜ (10708639) Hoonestamata kinnistu (reg osa nr 25102750) Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Aiamaa, Viljandi linn, Viljandi linn, Viljandi maakond Kristel Kivioja, +372 626 4250 Eksperthinnang nr.: 2412-10259-01/KKO

21

4.3. Kestlikkus

Kestlikkus ehk jätkusuutlikkus on ressursside kasutamise viis inimeste vajaduste rahuldamiseks, säilitades keskkonda sellisel moel, et vajaduste rahuldamine oleks võimalik mitte ainult praegu, vaid ka määramatus tulevikus. (EVS 875-10:2013, p. 10.1.1) Kinnisvara kestlikkuse all mõistetakse sihipärast kinnisvaraarendust, mis tagab kinnisvara kasutamise kvaliteedi parandamise kooskõlas kestliku arengu põhimõtetega. Kestlikkuse kontekstis arendatud kinnisvara eesmärkide oluline tunnus on suund püsivuse ja jätkumise kindlustamisele, kasutades ressursse säästlikult ning vähendades tegevuskulusid. (EVS 875-10:2013, p. 10.1.2) Kinnisvaraarenduse puhul tuleb järgida kõiki esitatavaid nõudeid, mis tagaksid kestlikkuse. Väärtuse kuupäeva seisuga hinnatava maaüksusel midagi arendatud ei ole, kestlikkust on võimalik tagada läbi sihipärase arenduse.

4.4. Turuväärtuse hindamine võrdlusmeetodi

Turuväärtust mõjutavad tegurid

Positiivsed tegurid: Negatiivsed tegurid:

Kinnistu paikneb atraktiivses asukohas; kommunikatsioonid läheduses olemas.

Detailplaneering puudub: Juurdepääs avalikult teelt puudub.

Võrdlustehingute valik ja kohandamise põhimõtted

Võrdlustehingute valik

Punktist 3.2. on võrdlustehinguteks valitud hinnatava varaga võimalikult sarnaste varadega toimunud tehingud. Vaadeldud on 2022.- 2024. (seisuga 11.11) aastal toimunud hoonestamata äri- ja tootmismaa tehinguid Viljandi linnas ja selle lähiümbruses. Viiratsi aleviku võrreldav tehing on toimunud valla enampakkumise tulemusel. Kuna pakkujaid oli enampakkumisel mitu, võib käsitleda seda vabaturutehinguna.

Asukoht Kuupäev Tehingu- summa, €

Pindala, m2

Tehingu- summa, €/m2

Käibemaksu sisaldumine hinnas

Viljandi linn 26.09.2024 23 5004 1 124 20,91 Jah

Viljandi vald, Viiratsi alevik5

05.04.2023 11 300 2 105 5,37 Ei

Viljandi vald, Sinialliku küla

25.05.2022 41 000 5 573 7,36 Ei

Võrdlusühiku valik Võrdlusühikuks on valitud tehinguhind taandatuna kinnistu pindalale (€/m2), sest äri- ja tootmismaa puhul turuosalised teevad oma otsuseid valdavalt lähtuvalt ruutmeetri hinnast.

Tehingute ajaldamine

Ühe valitud tehingu puhul on tegemist 2024.a. (september), ühe puhul 2023.a. (aprill) ning ühe puhul 2022.a. (mai) tehinguga.

2022.a. tehing kaasati valikusse, kuna võrreldava asukohaga sarnaste kinnisasjade müüke on viimaste aastate jooksul toimunud minimaalselt. Arenduskruntide hinnad on püsinud viimase aasta jooksul suhteliselt stabiilsena. Kinnisvaraturul üldiselt on hinnad viimasel ajal mõnevõrra langenud, samas arenduskruntide puhul (eriti heas asukohas paiknevate maatükkide osas) hinnalangust täheldada ei ole. Põhjuseks ehk nii pakkumiste vähesus kui piisava nõudluse olemasolu. 2024.a. septembri ja 2023. aasta aprillikuu tehingute puhul ajalist kohandamist ei tee, 2022.a. tehingu puhul teeme +5% kohandamise

4 Tehingusumma sisaldas käibemaksu, hindamisel on see maha arvutatud. 28 670 €/ 1,22 = 23 500 € 5 Tegemist oli Viljandi Vallavalitsuse poolt korraldatud enampakkumisega, alghinnaks oli 4 210 € (pakkujaid oli 5)

Kinnisvaraekspert OÜ (10708639) Hoonestamata kinnistu (reg osa nr 25102750) Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Aiamaa, Viljandi linn, Viljandi linn, Viljandi maakond Kristel Kivioja, +372 626 4250 Eksperthinnang nr.: 2412-10259-01/KKO

22

Võrdluselementide valik ja kohandamise põhimõtted

Võrdluselementideks on valitud tulenevalt hinnatava kinnisvara iseärasustest järgmised enim vara väärtust mõjutavad tegurid:

• Makroasukoht

o Parema asukoha eest ollakse nõus enam maksma. Kuna võrreldavad tehingud paiknevad tavapäraselt samas makroasukohas, siis üldjuhul ei ole kohandamine vajalik. Kui tegemist on erinevate makroasukohtadega, siis tavaliselt on sellise valiku põhjuseks asjaolu, et samas makroasukohas võrdluskõlbulikud tehingud puuduvad. See tähendab, et asukoha erisuste tunnetamiseks tuleb kasutada kaudseid andmeid, mis omakorda vähendab hinnangu täpsust. Suurte linnade ja keskuste lähedus ning hea infrastruktuur mõjutab positiivselt vara väärtust

• Mikroasukoht

o Äri- ja tootmismaa puhul on olulisteks väärtust mõjutavateks teguriteks suurte maanteede lähedus ning sellega seoses ka nähtavus, mis on oluline eelkõige ärilist potentsiaali arvestades.

• Juurdepääs

o Parema juurdepääsutee eest ollakse nõus enam maksma. Oluline on juurdepääs avalikult kasutatavalt teelt või erateelt, millele on seatud maaomaniku kasuks servituut. Samuti on väärtust tõstvaks teguriks teekatte liik ja kvaliteet.

• Pindala

o Üldjuhul tekib suurte pindala erinevuste puhul mastaabiefekt, kus suurema pindalaga kinnistute ruutmeetri hind on madalam kui väiksematel.

• Kommunikatsioonid

o Kommunikatsioonide puudumine võib langetada hinnatava objekti väärtust negatiivselt sõltuvalt sellest, kui kulukaks nende rajamine kujuneb. Tegemist on kulupõhise teguriga. Kui nn toormaa väärtus on madal, võib kommunikatsioonide rajamisega seonduv kulu ületada toormaa väärtust.

• Kinnistu kuju ja kitsendused

o Kuju ja kitsendused, mis raskendavad krundi hoonestamist ja kasutamist avaldavad kinnistu väärtusele negatiivset mõju sõltuvalt sellest kui suurt osa krundist ei saa efektiivselt kasutada.

• Sihtotstarve, detailplaneering ja potentsiaal

o Kehtiva detailplaneeringu olemasolu on enam hinnatud, sest annab ehitusõiguse. Kui kehtiv detailplaneering puudub, siis on oluliseks väärtust mõjutavaks teguriks üldplaneeringus märgitud maakasutuse juhtotstarve.

Hinnatav vara Võrreldav vara 1 Võrreldav vara 2 Võrreldav vara 3

Viljandi maakond Viljandi maakond Viljandi maakond Viljandi maakond

Viljandi linn Viljandi linn Viljandi vald Viljandi vald

Viljandi linn Viljandi linn Viiratsi alevik Sinialliku küla

Aiamaa

Tehinguhind ilma KM, €

23 500 11 300 41 000

Tehinguhind, €/m2 20,91 5,37 7,36

Tehingu aeg 26.09.2024 05.04.2023 25.05.2022

Kohandus 0% 0% 5%

Kohandatud tehinguhind, €/m2

20,91 5,37 7,72

Kinnisvaraekspert OÜ (10708639) Hoonestamata kinnistu (reg osa nr 25102750) Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Aiamaa, Viljandi linn, Viljandi linn, Viljandi maakond Kristel Kivioja, +372 626 4250 Eksperthinnang nr.: 2412-10259-01/KKO

23

Makroasukoht

Hinnatav maaüksus asub Viljandi linna põhjaosas Leola asumis. Viljandi linna keskusest ca 1,5 km kaugusel

Maaüksus asub Viljandi linna lääneosas Kantreküla asumis. Viljandi linna keskusest ca 2,5 km kaugusel

Maaüksus asub Viljandi linnast idas Viljandi vallas Viiratsi alevikus. Viljandi linna keskusest ca 4,0 km kaugusel

Maaüksus asub Viljandi linnast idas Viljandi vallas Sinialliku külas. Viljandi linna keskusest ca 7,0 km kaugusel

Kommentaar

Pisut halvem, keskusest kaugemal

Halvem, keskusest oluliselt kaugemal

Halvem, keskusest oluliselt kaugemal

Kohandus 5% 30% 30%

Mikroasukoht

Lähedal paiknevad erinevad äri- ja tootmishooned, üksikud korterelamud ja üksikelamud ning metsamaa ja haritav maa. Tiheda liiklusega Tallinna tn ca 150 m kaugusel

Ümbruses tööstushooned, raudtee ja üksikelamud. Tiheda liiklusega Pärnu mnt ca 900 m ja Riia mnt ca 500 m

Ümbruses hoonestatud ja hoonestamata tootmismaad. Tiheda liiklusega Tartu– Viljandi–Kilingi- Nõmme mnt ca 1,4 km kaugusel

Ümbruses hoonestatud elamumaad. Piirneb tiheda liiklusega Imavere - Viljandi - Karksi-Nuia teega

Kommentaar

Pisut halvem, tiheda liiklusega teedest kaugemal

Halvem, tiheda liiklusega teedest kaugemal

Parem, piirneb tiheda liiklusega teega

Kohandus 5% 20% -10%

Juurdepääs

Juurdepääs avalikult kasutatavalt teelt puudub. Avalik tee ca 45 m kaugusel

Juurdepääs avalikult teelt (tee seisukord hea)

Juurdepääs avalikult teelt (tee seisukord hea)

Juurdepääs avalikult teelt (tee seisukord hea)

Kommentaar

Parem Parem Parem

Kohandus -10% -10% -10%

Pindala, m2 13 062 1 124 2 105 5 573

Kommentaar

Oluliselt väiksem Oluliselt väiksem Väiksem

Kohandus -25% -20% -10%

Kommunikatsioonid

Lähiümbruses olemas. Alajaam ca 20 m kaugusel. Olemasolev vee- ja kanalisatsioonitrass jookseb mööda Tallinna mnt (hinnatavast ca 150 m kaugusel). Liitumised on tegemata

Elektriliitumine olemas. Vesi- ja kanalisatsioonitrass läheduses olemas (liitumised tegemata)

Lähiümbruses olemas (liitumised tegemata)

Elektriliitumine olemas. Vesi- ja kanalisatsioonitrass läheduses olemas (liitumised tegemata)

Kommentaar

Parem Sarnane Parem

Kohandus -5% 0% -5%

Kinnistu kuju ja kitsendused

Kompaktne hulknurkne kuju. Väärtust mõjutavad kitsendused puuduvad.

Kompaktne hulknurkne kuju. Väärtust mõjutavad kitsendused puuduvad.

Kompaktne hulknurkne kuju. Väärtust mõjutavad kitsendused puuduvad.

Kompaktne hulknurkne kuju. Väärtust mõjutavad kitsendused puuduvad.

Kinnisvaraekspert OÜ (10708639) Hoonestamata kinnistu (reg osa nr 25102750) Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Aiamaa, Viljandi linn, Viljandi linn, Viljandi maakond Kristel Kivioja, +372 626 4250 Eksperthinnang nr.: 2412-10259-01/KKO

24

Kommentaar

Sarnane Sarnane Sarnane

Kohandus 0% 0% 0%

Sihtotstarve, detailplaneering ja potentsiaal

100% üldkasutatav maa. Kehtestatud detailplaneering puudub. Kehtiva Viljandi linna üldplaneeringu kohaselt on kinnisasja maakasutuse funktsioon korruselamumaa ning kinnisasi jääb alale, kus kõrvalfunktsioonina on lubatud polüfunktsionaalsus. Seega leiame, et hinnatava vara parimaks kasutuseks on äri- ja tootmismaa, mida üldplaneering otseselt ei välista (kõrvalfunktsioonina on lubatud polüfunktsionaalsus- alad, mille kasutamiseks on lubatud kõik juhtfunktsioonid)

Tootmismaa 100%. Detailplaneering kehtestatud max kahe tootmishoone püstitamiseks. Üldplaneeringu järgi jääb maaüksus tööstushoonete alale ja kõrvalfunktsioonina on lubatud polüfunktsionaalsus.

Tootmismaa 100%. Kehtestatud detailplaneering puudub. Üldplaneeringu järgi jääb maaüksus segahoonestuse alale.

Ärimaa 100%. Kehtestatud detailplaneering puudub. Üldplaneeringu järgi jääb maaüksus ärimaa alale.

Kommentaar Parem, detailplaneering kehtestatud

Sarnane Sarnane

Kohandus -30% 0% 0%

Summaarne kohandus -60% 20% -5%

Summaarne kohandus, €/m2

-12,54 1,07 -0,39

Kohandatud tehinguhind, €/m2

8,36 6,44 7,34

Kohanduste absoluutväärtuste summa

80% 80% 70%

Kaalud 0,30 0,30 0,40

Kaalutud keskmine tehinguhind, €/m2

7,38 2,51 1,93 2,94

Turuväärtus, € 96 356

Ümardatud turuväärtus, €

96 000

Kinnisvaraekspert OÜ (10708639) Hoonestamata kinnistu (reg osa nr 25102750) Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Aiamaa, Viljandi linn, Viljandi linn, Viljandi maakond Kristel Kivioja, +372 626 4250 Eksperthinnang nr.: 2412-10259-01/KKO

25

Kaalude andmisel on vähem kohandatud tehingutele antud suurem kaal ja rohkem kohandatud tehingutele väiksem kaal. Hinnatava vara turuväärtus on väärtuse kuupäeva seisuga 96 000 €. Hindamistulemus ei sisalda käibemaksu.

Müügiperioodi pikkuseks väärtuse kuupäeva turusituatsioonis võib prognoosida hinnatud turuväärtuse kuni

1 aasta.

Hindamistulemuse täpsus ±20%.

Kinnisvaraekspert OÜ (10708639) Hoonestamata kinnistu (reg osa nr 25102750) Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Aiamaa, Viljandi linn, Viljandi linn, Viljandi maakond Kristel Kivioja, +372 626 4250 Eksperthinnang nr.: 2412-10259-01/KKO

26

Lisa 1. Fotod

Kinnisvaraekspert OÜ (10708639) Hoonestamata kinnistu (reg osa nr 25102750) Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Aiamaa, Viljandi linn, Viljandi linn, Viljandi maakond Kristel Kivioja, +372 626 4250 Eksperthinnang nr.: 2412-10259-01/KKO

27

Kinnisvaraekspert OÜ (10708639) Hoonestamata kinnistu (reg osa nr 25102750) Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Aiamaa, Viljandi linn, Viljandi linn, Viljandi maakond Kristel Kivioja, +372 626 4250 Eksperthinnang nr.: 2412-10259-01/KKO

28

Lisa 2. Kinnistusregistri väljavõte

Kinnisvaraekspert OÜ (10708639) Hoonestamata kinnistu (reg osa nr 25102750) Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Aiamaa, Viljandi linn, Viljandi linn, Viljandi maakond Kristel Kivioja, +372 626 4250 Eksperthinnang nr.: 2412-10259-01/KKO

29

Lisa 3. Vastavuskinnitus Eesti varahindamise standardite EVS 875 nõuetele

Selle hindamisaruande koostanud ja kogu hindamistoimingu läbi viinud hindaja kutsealane pädevus on piisav hindamistellimuse täitmiseks. See hindamisaruanne ja kogu hindamistoiming vastab Eesti kinnisvara hindamise standardite seeria EVS 875 nõuetele, sh hindamise headele tavadele. Mitte keegi peale hindamisaruandes nimetatud isikute ei ole hindajat hindamistoimingus abistanud. Hindaja ei avalda hindamistoimingu käigus kogutud infot ja hindamistulemusi mitte kellelegi peale tellijaga kokkulepitud isikute, va. Juhud, kui seadus seda nõuab või kui see on vajalik kindlateks hindamise kutsealaga seotud toiminguteks. Hindaja on tegutsenud sõltumatu hindajana erapooletult ilma mingite isiklike huvideta hindamistoimingu suhtes ning hindaja poolt hindamistoimingu eest saadav tasu ei ole seotud hindamistulemusega. Hindamistoimingus kasutatud ja hindamisaruandes esitatud andmed on hindajale teadaolevalt tõesed ja korrektsed. Hindamistoimingus kasutatud ja hindamisaruandes esitatud analüüsid ja järeldused on kitsendatud ainult hindamisaruandes esitatud eelduste ja piiravate tingimustega. Koostaja:

Kinnitaja/ läbivaataja:

/ Allkirjastatud digitaalselt /

/ Allkirjastatud digitaalselt /

Kristel Kivioja Aivar Tomson, MRICS OÜ Kinnisvaraekspert OÜ Kinnisvaraekspert hindaja Eesti Kinnisvara Hindajate Ühingu liige Kutseline hindaja, vara hindaja, 7. kutsetase (kutsetunnistus nr. 219393)

hindamisosakonna juhataja Eesti Kinnisvara Hindajate Ühingu liige Kutseline hindaja, vara hindaja, 7. kutsetase (kutsetunnistus nr. 218863)

Kinnisvaraekspert OÜ (10708639) Hoonestamata kinnistu (reg osa nr 25102750) Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Aiamaa, Viljandi linn, Viljandi linn, Viljandi maakond Kristel Kivioja, +372 626 4250 Eksperthinnang nr.: 2412-10259-01/KKO

30

Tallinn Järve tn 2-3 Tallinn, 11314 +372 626 4250 Pärnu Pikk 12 Pärnu, 80013 +372 442 0700