Hindamisaruande edastamine

Dokumendiregister	Majandus- ja Kommunikatsiooniministeerium
Viit	13-6/212-1
Registreeritud	17.01.2025
Sünkroonitud	20.01.2025
Liik	Sissetulev kiri
Funktsioon	13 Maa ja ruumiloome
Sari	13-6 Maakasutuspoliitika korraldamise kirjavahetus
Toimik	13-6
Juurdepääsupiirang	Avalik
Adressaat	Maa- ja Ruumiamet
Saabumis/saatmisviis	Maa- ja Ruumiamet
Vastutaja	Vello Kima (Majandus- ja Kommunikatsiooniministeerium, Kantsleri valdkond, Planeeringute valdkond, Maapoliitika osakond)
Originaal	Ava uues aknas

Failid

Hindamisaruande edastamine (Pärna tn detailplaneeringu ala).asice

Hindamisaruande edastamine (Pärna tn detailplaneeringu ala).pdf

OÜ Kinnisvaraekspert 17.12.2024 hindamisaruanne nr 2411-10251-03AT.asice

2411_10251_03_AT_Pärna tn 1 1a 1b 1c_Pae tn 1 3 2 4 6 8 _Staadioni tn 3 5 7 9 11 13_Pae tn_Paide linn_Järva maakond.pdf

Hindamisaruande edastamine (Pärna tn detailplaneeringu ala).pdf

Mustamäe tee 51 / 10621 Tallinn / 665 0600 / [email protected] / www.maaruum.ee

Registrikood 70003098

Hindamisaruande edastamine (Pärna tn

detailplaneeringu ala)

Paide Linnavalitsus esitas 09.04.2024 Maa-ametile (tänane Maa- ja Ruumiamet) 22.03.2024

taotluse nr 5-6/24/23-1 (täiendatud 20.06.2024 kirjaga nr 7-6/24/1549-1) Järva maakonnas

Paide linnas asuvate riigi omandis olevate järgmiste Pärna tn elamukvartali detailplaneeringu alale

jäävate kinnisasjade võõrandamiseks Paide linna omandisse:

Jrk Lähiaadress Katastritunnus Sihtostarve Pindala, m2

1 Pärna tn 1 56701:001:0335 elamumaa 783

2 Pärna tn 1a 56701:001:0325 elamumaa 742

3 Pärna tn 1b 56701:001:0337 elamumaa 700

4 Pärna tn 1c 56701:001:0324 elamumaa 690

5 Pae tn 1 56701:001:0326 elamumaa 1297

6 Pae tn 3 56701:001:0327 elamumaa 1287

7 Pae tn 2 56701:001:0329 elamumaa 1575

8 Pae tn 4 56701:001:0330 elamumaa 1575

9 Pae tn 6 56701:001:0338 elamumaa 1575

10 Pae tn 8 56701:001:0331 elamumaa 1575

11 Staadioni tn 3 56701:001:0334 elamumaa 1593

12 Staadioni tn 5 56701:001:0336 elamumaa 1635

13 Staadioni tn 7 56701:001:0332 elamumaa 1643

14 Staadioni tn 9 56701:001:0341 elamumaa 1653

15 Staadioni tn 11 56701:001:0333 elamumaa 1661

16 Staadioni tn 13 56701:001:0340 elamumaa 1663

17 Pae tänav 56701:001:0342 transpordimaa 3296

Taotletud kinnisasjade volitatud asutus on Maa- ja Ruumiamet.

Regionaal- ja Põllumajandusministeerium nõustus 12.09.2024 kirjas nr 15-2/2440-2 algatama

eeltoodud tabelis nimetatud elamumaa kinnisasjade Paide linnale võõrandamise menetluse

riigivaraseaduse (edaspidi RVS) § 33 lõike 1 punkti 11 ja § 34 lõike 1 punkti 1 alusel müügihinnaga

50% kinnisasja harilikust väärtusest.

Pae tänav kinnisasja võõrandamine kohalikule omavalitsusele toimub RVS § 33 lõike 1 punkti 1

Paide Linnavalitsus

[email protected]

16.01.2025 nr 6-8/24/4805-5

alusel tasuta, kuna tegemist on kohaliku omavalitsuse üksusele seadusest tuleneva ülesande

täitmiseks vajaliku maaga (valla teede ehitamine ja korrashoid).

RVS §-s 96 sätestatud korras teatas Maa-amet 13.09.2024 riigi kinnisvararegistris (menetlus

nr 24-5067) õigustatud isikutele kinnisasja võõrandamise kavatsusest ja palus teada anda

kinnisasja vajalikkusest. Seaduses sätestatud tähtaja jooksul õigustatud isikud taotlusi ega

arvamusi ei esitanud.

Vastavalt RVS § 46 lõikele 1 tellis Maa-amet kinnisvara hariliku väärtuse määramiseks

hindamisaruande. OÜ Kinnisvaraekspert 17.12.2024 koostatud hindamisaruande nr 2411-10251-

03/AT kohaselt on kinnisasjade väärtused järgmised:

1) Pärna tn 1 kinnisasja väärtus on 7300 eurot, millest 50% on 3650 eurot;

2) Pärna tn 1a kinnisasja väärtus on 6900 eurot, millest 50% on 3450 eurot;

3) Pärna tn 1b kinnisasja väärtus on 6500 eurot, millest 50% on 3250 eurot;

4) Pärna tn 1c kinnisasja väärtus on 6400 eurot, millest 50% on 3200 eurot;

5) Pae tn 1 kinnisasja väärtus on 10 600 eurot, millest 50% on 5300 eurot;

6) Pae tn 3 kinnisasja väärtus on 10 600 eurot, millest 50% on 5300 eurot;

7) Pae tn 2 kinnisasja väärtus on 12 900 eurot, millest 50% on 6450 eurot;

8) Pae tn 4 kinnisasja väärtus on 12 900 eurot, millest 50% on 6450 eurot;

9) Pae tn 6 kinnisasja väärtus on 12 900 eurot, millest 50% on 6450 eurot;

10) Pae tn 8 kinnisasja väärtus on 12 900 eurot, millest 50% on 6450 eurot;

11) Staadioni tn 3 kinnisasja väärtus on 13 100 eurot, millest 50% on 6550 eurot;

12) Staadioni tn 5 kinnisasja väärtus on 13 400 eurot, millest 50% on 6700 eurot;

13) Staadioni tn 7 kinnisasja väärtus on 13 500 eurot, millest 50% on 6750 eurot;

14) Staadioni tn 9 kinnisasja väärtus on 13 600 eurot, millest 50% on 6800 eurot;

15) Staadioni tn 11 kinnisasja väärtus on 13 600 eurot, millest 50% on 6800 eurot;

16) Staadioni tn 13 kinnisasja väärtus on 13 700 eurot, millest 50% on 6850 eurot;

17) Pae tänav kinnisasja väärtus on 2307 eurot.

Kokku on võõrandatavate kinnisasjade väärtus 183 107 eurot, millest Paide linn peab tasuma

90 400 eurot.

RVS § 63 lõike 1 kohaselt on riigivara valitseja kohustatud võõrandamislepingus sätestama

tingimuse, et riigivara võõrandamisega seotud notaritasu ja riigilõivu tasub riigivara omandaja,

sama paragrahvi lõike 2 kohaselt tasub võõrandamise menetluse kulud (sh hindamisaruande tasu)

samuti riigivara omandaja.

Palume Paide Linnavalitsusel tutvuda hindamisaruandega ja anda kirjalik nõusolek määratleda

võõrandamislepingus võõrandatavate kinnisasjade väärtused vastavalt Pärna tn 1 kinnisasi

7300 eurot, Pärna tn 1a kinnisasi 6900 eurot, Pärna tn 1b kinnisasi 6500 eurot, Pärna tn 1c kinnisasi

6400 eurot, Pae tn 1 kinnisasi 10 600 eurot, Pae tn 3 kinnisasi 10 600 eurot, Pae tn 2 kinnisasi

12 900 eurot, Pae tn 4 kinnisasi 12 900 eurot, Pae tn 6 kinnisasi 12 900 eurot, Pae tn 8 kinnisasi

12 900 eurot, Staadioni tn 3 kinnisasi 13 100 eurot, Staadioni tn 5 kinnisasi 13 400 eurot,

Staadioni tn 7 kinnisasi 13 500 eurot, Staadioni tn 9 kinnisasi 13 600 eurot, Staadioni tn 11

kinnisasi 13 600 eurot, Staadioni tn 13 kinnisasi 13 700 eurot ja Pae tänav kinnisasi 2307 eurot,

tasuma riigile 90 400 eurot ning kandma võõrandamisega kaasnevad kulud, sh notaritasu, riigilõiv

ja hindamisaruande tellimise kulu (1584,78 eurot koos käibemaksuga).

Samuti palume teada anda, kas soovite müügihinna (kokku 90 400 eurot) tasuda ühes osas enne

võõrandamislepingu sõlmimist või osamaksetena. RVS § 34 lõike 2 kohaselt tuleb müügihind

tasuda seitsme aasta jooksul lepingu sõlmimisest arvates. Juhul, kui soovite tasumist

osamaksetena, siis palume välja tuua millises suuruses ning millise perioodi jooksul osamakseid

tasuda soovite. Märgime, et kinnisasjade omandamiseks nimetatud tingimustel ning vajadusel

omandatavale kinnisasjale hüpoteegi seadmiseks tasumisele kuuluva summa ulatuses peab andma

nõusoleku Paide Linnavolikogu, kui vastava otsuse tegemine ei ole delegeeritud linnavalitsusele.

Lugupidamisega

(allkirjastatud digitaalselt) Mai Lind

planeeringute kooskõlastamise ja maakasutuse osakonna juhataja

Lisa: OÜ Kinnisvaraekspert 17.12.2024 hindamisaruanne nr 2411-10251-03/AT

Teadmiseks: Majandus- ja Kommunikatsiooniministeerium

Annika Arro 5385 8760 [email protected]

2411_10251_03_AT_Pärna tn 1 1a 1b 1c_Pae tn 1 3 2 4 6 8 _Staadioni tn 3 5 7 9 11 13_Pae tn_Paide linn_Järva maakond.pdf

EKSPERTHINNANG

Hinnatav kinnisvara: Hoonestamata elamu- ja transpordimaa kinnistud (17 tk)

Aadress: Pärna tn 1, 1a, 1b, 1c, Pae tn 1, 3, 2, 4, 6, 8, Staadioni tn 3, 5, 7, 9, 11, 13, Pae tn, Paide linn, Paide linn, Järva maakond

Eksperthinnang nr: 2411-10251-03/AT Väärtuse kuupäev: 08.11.2024 Hindamisaruande kuupäev:

17.12.2024

Tellija: Maa-amet

Kinnisvaraekspert OÜ (reg nr 10708639)Hoonestamata elamu- ja transpordimaa kinnistud (17 tk) Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Pärna tn 1, 1a, 1b, 1c, Pae tn 1, 3, 2, 4, 6, 8, Staadioni tn 3, 5, 7, 9,

11, 13, Pae tn, Paide linn, Paide linn, Järva maakond Aivar Tomson, +372 626 4250 Eksperthinnang nr: 2411-10251-03/AT

Sisukord

Kokkuvõte 3

1. Hinnatava vara, hindamise eesmärk, alused, eeldused ja piiravad tingimused 6

1.1. Hinnatav kinnisvara ja hindamise eesmärk 6 1.2. Hindamise eeldused 7 1.3. Algandmed ja kinnisvara ülevaatus 7

2. Hinnatava vara kirjeldus 8

2.1. Asukoht 8 2.2. Omandisuhted ja vara dokumentatsioon 9 2.3. Maakasutus 10

3. Turuülevaade 14

3.1. Majandus ja kinnisvaraturg 14 3.2. Eesti hoonestamata elamumaa turg 18 3.3. Paide keskuslinna maaturg 19 3.4. Turustatavuse analüüs 21

4. Turuväärtuse hindamine 23

4.1. Parim kasutus 23 4.2. Hindamise metoodiline alus ja põhimõtted 23 4.3. Kruntide turuväärtuse hindamine võrdlusmeetodil 24 4.4. Arendusala hindamine jäägimeetodil 30

Lisa 1. Fotod 32

Lisa 2. Kinnistusraamatu väljavõtted 36

Lisa 3. Kitsendused 53

Lisa 4. Vastavuskinnitus Eesti varahindamise standardite EVS 875 nõuetele 55

11, 13, Pae tn, Paide linn, Paide linn, Järva maakond Aivar Tomson, +372 626 4250 Eksperthinnang nr: 2411-10251-03/AT

Kokkuvõte

HINNATAVATE VARADE KOONDANDMED

Hinnatav vara Hoonestamata elamu- ja transpordimaa kinnistud (17 tk)

Aadress Pärna tn 1, 1a, 1b, 1c, Pae tn 1, 3, 2, 4, 6, 8, Staadioni tn 3, 5, 7, 9, 11, 13, Pae tn, Paide linn, Paide linn, Järva maakond

Omanik Eesti Vabariik

Omandivorm Kinnisasi

Lähiaadress Sihtotstarve Katastritunnus Maaüksuse suurus, m2

Registriosa nr

Pärna tn 1 E 100% 56701:001:0335 783 15452750

Pärna tn 1a E 100% 56701:001:0325 742 15556350

Pärna tn 1b E 100% 56701:001:0337 700 15706750

Pärna tn 1c E 100% 56701:001:0324 690 15281650

Pae tn 1 E 100% 56701:001:0326 1 297 15261750

Pae tn 3 E 100% 56701:001:0327 1 287 15263250

Pae tn 2 E 100% 56701:001:0329 1 575 15287650

Pae tn 4 E 100% 56701:001:0330 1 575 15666650

Pae tn 6 E 100% 56701:001:0338 1 575 15556750

Pae tn 8 E 100% 56701:001:0331 1 575 15259050

Staadioni tn 3 E 100% 56701:001:0334 1 593 15320850

Staadioni tn 5 E 100% 56701:001:0336 1 635 15505850

Staadioni tn 7 E 100% 56701:001:0332 1 643 15260750

Staadioni tn 9 E 100% 56701:001:0341 1 653 15520850

Staadioni tn 11 E 100% 56701:001:0333 1 661 15388950

Staadioni tn 13 E 100% 56701:001:0340 1 663 15320750

Pae tänav L 100% 56701:001:0342 3 296 15666750

E- elamumaa, L-transpordimaa

Hoonestus Puudub

Üldplaneering

Paide Linnavolikogu 10.10.2002 määrusega nr 29 kehtestatud Paide linna üldplaneeringu kohaselt on kinnisasjade juhtotstarve elamumaa. Koostamisel oleva uue Paide linna üldplaneeringu kohaselt on kinnisasjade juhtotstarve elamu maa-ala ning Pae tänava kinnisasja juhtotstarve transpordi maa-ala.

Detailplaneering

Krundid on moodustatud Paide Linnavalitsuse 27.04.2004 korraldusega nr 146 kehtestatud Pärna tn elamukvartali detailplaneeringu alusel ning kinnisasjade planeeringujärgne kasutusotstarve on pereelamu maa ja Pae tänava kinnisasja planeeringujärgne kasutusotstarve on tänava maa-ala.

11, 13, Pae tn, Paide linn, Paide linn, Järva maakond Aivar Tomson, +372 626 4250 Eksperthinnang nr: 2411-10251-03/AT

HINDAMISARUANDE KOONDANDMED

Hinnangu eesmärk Hinnangu eemärgiks on riigivara võõrandamine riigivaraseaduse § 33 lõike 1 punkti 1¹ ja § 34 lõike 1 punkti 1 alusel, väärtuse määramisel lähtutakse riigivaraseaduse § 46 lõikest 1.

Ülevaatuse kuupäev 08.11.2024

Väärtuse kuupäev 08.11.2024

Hindamisaruande kuupäev 17.12.2024

Tellija Maa-amet

Tellimusleping Hindamise tellimus nr 5 (raamleping 4-2/24/8), tellimus 23.10.2024

Hindamise eeldused Hindamise tavapraktikast väljuvad eeldused puuduvad

Hinnang likviidsusele Müügiperioodi pikkuseks väärtuse kuupäeva turusituatsioonis võib prognoosida üle 1 aasta

Hindamistulemuse täpsus ±20%

Käibemaks Hinnatud turuväärtused ja harilikud väärtused ei sisalda käibemaksu

VASTUOLUD ALGANDMETES

Hinnangu koostamisel kasutatud algandmetes ei ole vastuolusid ning need on hindamise eesmärki ja täpsust silmas pidades piisava usaldusväärsusega.

KOMMENTAARID

HINDAMISTULEMUS

Aadress Kinnistu turuväärtus ja harilik1

väärtus, €

Pärna tn 1, Paide linn, Paide linn, Järva maakond (reg osa nr 15452750)

7 300 (seitse tuhat kolmsada) €

Pärna tn 1a, Paide linn, Paide linn, Järva maakond (reg osa nr 15556350)

6 900 (kuus tuhat üheksasada) €

Pärna tn 1b, Paide linn, Paide linn, Järva maakond (reg osa nr 15706750)

6 500 (kuus tuhat viissada) €

Pärna tn 1c, Paide linn, Paide linn, Järva maakond (reg osa nr 15281650)

6 400 (kuus tuhat nelisada) €

Pae tn 1, Paide linn, Paide linn, Järva maakond (reg osa nr 15261750) 10 600 (kümme tuhat kuussada) €

Pae tn 3, Paide linn, Paide linn, Järva maakond (reg osa nr 15263250) 10 600 (kümme tuhat kuussada) €

Pae tn 2, Paide linn, Paide linn, Järva maakond (reg osa nr 15287650) 12 900 (kaksteist tuhat üheksasada) €

Pae tn 4, Paide linn, Paide linn, Järva maakond (reg osa nr 15666650) 12 900 (kaksteist tuhat üheksasada) €

Pae tn 6, Paide linn, Paide linn, Järva maakond (reg osa nr 15556750) 12 900 (kaksteist tuhat üheksasada) €

Pae tn 8, Paide linn, Paide linn, Järva maakond (reg osa nr 15259050) 12 900 (kaksteist tuhat üheksasada) €

Staadioni tn 3, Paide linn, Paide linn, Järva maakond (reg osa nr 15320850)

13 100 (kolmteist tuhat ükssada) €

Staadioni tn 5, Paide linn, Paide linn, Järva maakond (reg osa nr 15505850)

13 400 (kolmteist tuhat nelisada) €

Staadioni tn 7, Paide linn, Paide linn, Järva maakond (reg osa nr 15260750)

13 500 (kolmteist tuhat viissada) €

Staadioni tn 9, Paide linn, Paide linn, Järva maakond (reg osa nr 15520850)

13 600 (kolmteist tuhat kuussada) €

1 Pae tn transpordimaa hindamisel on lähtutud 2022. aasta korralise hindamise tulemustest (väärtuse kuupäeva seisuga kehtiv maa maksustamishind), kuna vabaturutehingud transpordimaaga puuduvad. Aluseks on võetud kinnisasja erakorralise hindamise korra § 12 lõige 4.

11, 13, Pae tn, Paide linn, Paide linn, Järva maakond Aivar Tomson, +372 626 4250 Eksperthinnang nr: 2411-10251-03/AT

Staadioni tn 11, Paide linn, Paide linn, Järva maakond (reg osa nr 15388950)

13 600 (kolmteist tuhat kuussada) €

Staadioni tn 13, Paide linn, Paide linn, Järva maakond (reg osa nr 15320750)

13 700 (kolmteist tuhat seitsesada) €

Pae tänav, Paide linn, Paide linn, Järva maakond (reg osa nr 15666750)

2 307 (kaks tuhat kolmsada seitse) €

Koostaja: / Allkirjastatud digitaalselt / Aivar Tomson, MRICS Kinnisvaraekspert OÜ hindamisosakonna juhataja Eesti Kinnisvara Hindajate Ühingu liige Kutseline hindaja, vara hindaja, 7. tase (kutsetunnistus nr 218863)

11, 13, Pae tn, Paide linn, Paide linn, Järva maakond Aivar Tomson, +372 626 4250 Eksperthinnang nr: 2411-10251-03/AT

1. Hinnatava vara, hindamise eesmärk, alused, eeldused ja piiravad tingimused

1.1. Hinnatav kinnisvara ja hindamise eesmärk

Hinnatavad varad paiknevad aadressil Järva maakond, Paide linn, Paide linn.

Hinnangu eemärgiks on riigivara võõrandamine riigivaraseaduse § 33 lõike 1 punkti 1¹ ja § 34 lõike 1 punkti 1 alusel, väärtuse määramisel lähtutakse riigivaraseaduse § 46 lõikest 1. Hinnangu andmisel on lähtutud Eesti Vabariigi õigusaktidest, Eesti varahindamise standarditest EVS 875 (täpsemad viited on esitatud hinnangus läbivalt) ja Eesti Kinnisvara Hindajate Ühingu heade tavade koodeksist. Eseme harilik väärtus2 on selle kohalik müügihind (turuhind). (TSÜS) Nii antud töös kui ka hindamise praktikas laiemalt mõistetakse hariliku väärtuse all turuväärtust.

2 Pae tn transpordimaa hindamisel on lähtutud 2022. aasta korralise hindamise tulemustest (väärtuse kuupäeva seisuga kehtiv maa maksustamishind), kuna vabaturutehingud transpordimaaga puuduvad. Lähtutud on kinnisasja erakorralise hindamise korra § 12 lõikest 4.

Kinnistu reg osa nr

Lähiaadress Katastritunnus Pindala, m2 Sihtotstarve

15452750 Pärna tn 1 56701:001:0335 783 E 100%

15556350 Pärna tn 1a 56701:001:0325 742 E 100%

15706750 Pärna tn 1b 56701:001:0337 700 E 100%

15281650 Pärna tn 1c 56701:001:0324 690 E 100%

15261750 Pae tn 1 56701:001:0326 1 297 E 100%

15263250 Pae tn 3 56701:001:0327 1 287 E 100%

15287650 Pae tn 2 56701:001:0329 1 575 E 100%

15666650 Pae tn 4 56701:001:0330 1 575 E 100%

15556750 Pae tn 6 56701:001:0338 1 575 E 100%

15259050 Pae tn 8 56701:001:0331 1 575 E 100%

15320850 Staadioni tn 3 56701:001:0334 1 593 E 100%

15505850 Staadioni tn 5 56701:001:0336 1 635 E 100%

15260750 Staadioni tn 7 56701:001:0332 1 643 E 100%

15520850 Staadioni tn 9 56701:001:0341 1 653 E 100%

15388950 Staadioni tn 11 56701:001:0333 1 661 E 100%

15320750 Staadioni tn 13 56701:001:0340 1 663 E 100%

15666750 Pae tänav 56701:001:0342 3 296 L 100%

11, 13, Pae tn, Paide linn, Paide linn, Järva maakond Aivar Tomson, +372 626 4250 Eksperthinnang nr: 2411-10251-03/AT

Turuväärtus (market value)on hinnangul põhinev summa, mille eest vara peaks väärtuse kuupäeval minema üle tehingut sooritada soovivalt müüjalt tehingut sooritada soovivale ostjale sõltumatus ja võrdsetel alustel toimuvas tehingus pärast kõikidele nõuetele vastavat müügitegevust, kusjuures osapooled on tegutsenud teadlikult, kaalutletult ja ilma sunduseta. (EVS 875-1:2015, p. 3.1.11) Väärtuse kuupäev on kuupäev, mille seisuga hindamistulemus (väärtus) on esitatud. (EVS 875-1:2015, p. 3.2.4)

1.2. Hindamise eeldused

Hindamise tavapraktikast väljuvad eeldused puuduvad. Hinnang kehtib eeldusel, et hindajale esitatud andmed ja informatsioon on tõesed ning on täidetud kõiki hinnangu kehtivuse tingimusi. Hindaja ei vastuta nende hinnangus olevate valeandmete eest, mis on hindajale esitatud ja mille õigsuse kontrollimiseks eksperthinnangu koostamise käigus hindajal puudub võimalus või põhjendatud vajadus. Hindaja ei ole teinud mingeid uuringuid saastatuse või saastuse ohu kohta ega saa seega esitada mingit kindlat seisukohta, missugune võiks olla nende võimalik mõju hindamistulemusele. Hindamisel on lähtutud eeldusest, et hinnataval varal ja selle läheduses ei ole saastatust ega saastuse ohtu. Igasugune saastatuse ja saastuse ohu avastamine võib vara väärtust märgatavalt mõjutada. (EVS 875-13:2015, p.9.2.5)

1.3. Algandmed ja kinnisvara ülevaatus

Hindamist puudutavad algandmed on saadud:

• e-kinnistusraamatust 25.11.2024;

• Maa-ameti avalikust teenusest 25.11.2024 ning Maa-ameti tehingute andmebaasist seisuga 14.11.2024;

• kinnisvaraportaalist kv.ee 25.11.2024;

• Paide linna koduleheküljelt 25.11.2024;

• turuülevaate allikad on esitatud turuülevaadetes.

Hindaja Aivar Tomson tegi hinnatava vara ülevaatuse 08.11.2024. Tehti visuaalne ülevaatus hinnatava ala erinevatest äärtest. Ülevaatus tehti juuresolijateta.

11, 13, Pae tn, Paide linn, Paide linn, Järva maakond Aivar Tomson, +372 626 4250 Eksperthinnang nr: 2411-10251-03/AT

2. Hinnatava vara kirjeldus

2.1. Asukoht

Aadress

Maakond Järva maakond

Omavalitsus Paide linn

Asustusüksus Paide linn

Lähiaadress Pärna tn 1, 1a, 1b, 1c, Pae tn 1, 3, 2, 4, 6, 8, Staadioni tn 3, 5, 7, 9, 11, 13, Pae tn

Makroasukoht

Kirjeldus Hinnatavad varad paiknevad Paide keskuslinna edelaosas

Kaugus keskusest Kaugus Paide kesklinnast ca 2,0 km

Allikas: Maa-ameti avalik teenus; hinnatavad varad on viidatud oranži tähisega

Mikroasukoht

Kirjeldus

Loodesse jääb korruselamu õueala ja selle taha korruselamu, Pärna tn ning teisele poole tänavat lasteaed ja haljasala. Kirdesse jääb Raudtee tänav ja teisele poole tänavat tööstusala. Kagusee jääb metsaala. Edelasse jääb korruselamu õueala ja selle taha korruselamu.

Juurdepääs

Juurdepääs Pärna tn 1, Pärna tn 1a, Pärna tn 1b, Pärna tn 1c ja Pae tänav kinnisasjadele on avalikult kasutatavalt teelt. Ülejäänud kinnisasjadele on juurdepääs ette nähtud detailplaneeringuga kavandatud munitsipaalomandis olevate, kuid veel rajamata teede Kooli tänav T2 (katastritunnus 56601:004:0132) ja Staadioni tänav T3 (katastritunnus 56701:001:0688) kinnisasjade kaudu ning munitsipaalomandisse taotletava Pae tänav kinnisasja (katastritunnus 56701:001:0342) kaudu.

11, 13, Pae tn, Paide linn, Paide linn, Järva maakond Aivar Tomson, +372 626 4250 Eksperthinnang nr: 2411-10251-03/AT

Kommunikatsioonid Hinnatavatel kinnistutel kommunikatsioonid puuduvad, kuid piirkond üldisemalt on kommunikatsioonidega varustatud, st rajatud on nii veevärk kui ka läheduses on olemas alajaam, mis võimaldab ampripõhist liitumist elektrivõrguga.

Allikas: Maa-ameti avalik teenus; hinnatavad varad on piiritletud sinise joonega

2.2. Omandisuhted ja vara dokumentatsioon3

Lähiaadress Omandi-

vorm Registriosa nr

Riigi kinnisvararegistri kood

Kinnistusraamatu III jagu

Kitsendused

Pärna tn 1

Kinnisasi

15452750 KV82973

Kehtivad kanded puuduvad

Uuringuala terve kinnisasja ulatuses

Pärna tn 1a 15556350 KV82963

Pärna tn 1b 15706750 KV82975

Pärna tn 1c 15281650 KV82962

Pae tn 1 15261750 KV82964

Pae tn 3 15263250 KV82965

Pae tn 2 15287650 KV82967

Pae tn 4 15666650 KV82968

3 Kõik kinnisasjad kuuluvad omandiõiguse alusel Eesti Vabariigile, riigivara valitsejaks on Regionaal- ja Põllumajandusministeerium.

11, 13, Pae tn, Paide linn, Paide linn, Järva maakond Aivar Tomson, +372 626 4250 Eksperthinnang nr: 2411-10251-03/AT

Pae tn 6 15556750 KV82976

Pae tn 8 15259050 KV82969

Staadioni tn 3 15320850 KV82972

Staadioni tn 5 15505850 KV82974

Staadioni tn 7 15260750 KV82970

Staadioni tn 9 15520850 KV82979

Staadioni tn 11 15388950 KV82971

Staadioni tn 13 15320750 KV82978

Pae tänav 15666750 KV82980

Kitsenduste mõju väärtusele

Uuringuala koosseisus olemine ei mõjuta hinnatavate varade väärtust.

Hüpoteegid Puuduvad

Kinnisasju koormavate lepingute andmed

Riigi kinnisvararegistri andmetel ei ole kinnisasjal kehtivaid üüri- ega rendilepinguid.

2.3. Maakasutus

Maakasutuse peamised näitajad

Allikas: Maa-ameti avalik teenus; hinnatavad varad on piiritletud sinise joonega

11, 13, Pae tn, Paide linn, Paide linn, Järva maakond Aivar Tomson, +372 626 4250 Eksperthinnang nr: 2411-10251-03/AT

Lähiaadress Sihtotstarve E- elamumaa, L- transpordimaa

Katastritunnus Pindala, m2

Kirjeldus ja kõlvik

Pärna tn 1 E 100% 56701:001:0335 783 Ristkülikukujuline, tasane reljeef, metsamaa 669 m2, looduslik rohumaa 114 m2

Pärna tn 1a E 100% 56701:001:0325 742 Ristkülikukujuline, tasane reljeef, metsamaa 585 m2, looduslik rohumaa 157 m2

Pärna tn 1b E 100% 56701:001:0337 700 Ristkülikukujuline, tasane reljeef, metsamaa 589 m2, looduslik rohumaa 111 m2

Pärna tn 1c E 100% 56701:001:0324 690 Ristkülikukujuline, tasane reljeef, metsamaa 624 m2, looduslik rohumaa 66 m2

Pae tn 1 E 100% 56701:001:0326 1 297 Ristkülikukujuline, tasane reljeef, metsamaa kogu ulatuses

Pae tn 3 E 100% 56701:001:0327 1 287 Ristkülikukujuline, tasane reljeef, metsamaa kogu ulatuses

Pae tn 2 E 100% 56701:001:0329 1 575 Ristkülikukujuline, tasane reljeef, metsamaa kogu ulatuses

Pae tn 4 E 100% 56701:001:0330 1 575 Ristkülikukujuline, tasane reljeef, metsamaa kogu ulatuses

Pae tn 6 E 100% 56701:001:0338 1 575 Ristkülikukujuline, tasane reljeef, metsamaa kogu ulatuses

Pae tn 8 E 100% 56701:001:0331 1 575 Ristkülikukujuline, tasane reljeef, metsamaa kogu ulatuses

Staadioni tn 3 E 100% 56701:001:0334 1 593 Ristkülikukujuline, tasane reljeef, metsamaa kogu ulatuses

Staadioni tn 5 E 100% 56701:001:0336 1 635 Ristkülikukujuline, tasane reljeef, metsamaa kogu ulatuses

Staadioni tn 7 E 100% 56701:001:0332 1 643 Ristkülikukujuline, tasane reljeef, metsamaa kogu ulatuses

Staadioni tn 9 E 100% 56701:001:0341 1 653 Ristkülikukujuline, tasane reljeef, metsamaa kogu ulatuses

Staadioni tn 11 E 100% 56701:001:0333 1 661 Ristkülikukujuline, tasane reljeef, metsamaa kogu ulatuses

Staadioni tn 13 E 100% 56701:001:0340 1 663 Ristkülikukujuline, tasane reljeef, metsamaa kogu ulatuses

Pae tänav L 100% 56701:001:0342 3 296 Hulknurkne, liigendatud, tasane reljeef, metsamaa 3 296 m2, haritav maa 332 m2, muu maa 158 m2

11, 13, Pae tn, Paide linn, Paide linn, Järva maakond Aivar Tomson, +372 626 4250 Eksperthinnang nr: 2411-10251-03/AT

Maa-ala üldiseloomus- tus, kasvav mets

Maa-ala on põhiliselt kaetud metsaga ja ka katastris on tegemist valdavas osas metsamaaga. Kasvava metsa näol on tegemist väheväärtusliku metsaga, mis võib anda mõningast lisaväärtust haljastuse rajamisel, kuid kuna domineeirvad metsamajanduslikult väheväärtuslikud puuliigid (hall lepp, remmelgas jms), siis metsa raadamisest saadav potentsiaalne tulu on väike ja sellega hindamisel eraldi arvestatud ei ole.

Allikas: Maa-ameti avalik teenus (kõrgusmudel); hinnatavad varad on piiritletud sinise joonega

Hooned Puuduvad

Üldplaneering

Paide Linnavolikogu 10.10.2002 määrusega nr 29 kehtestatud Paide linna üldplaneeringu kohaselt on kinnisasjade juhtotstarve elamumaa.4

Allikas: Paide linna kodulehekülg, üldplaneeringu põhijoonis

4 Koostamisel oleva uue Paide linna üldplaneeringu kohaselt on elamumaa sihtotstarbega kinnisasjade juhtotstarve elamu maa-ala ning Pae tänava kinnisasja juhtotstarve transpordi maa-ala.

11, 13, Pae tn, Paide linn, Paide linn, Järva maakond Aivar Tomson, +372 626 4250 Eksperthinnang nr: 2411-10251-03/AT

Detailplaneering

Allikas: väljavõte tellija esitataud detailplaneerignu põhijoonisest

11, 13, Pae tn, Paide linn, Paide linn, Järva maakond Aivar Tomson, +372 626 4250 Eksperthinnang nr: 2411-10251-03/AT

3. Turuülevaade

3.1. Majandus ja kinnisvaraturg

Ülevaade majanduslikust taustsüsteemist

SKP

Statistikaameti andmetel langes Eesti sisemajanduse koguprodukt (SKP) 2023. aastal 2022. aastaga võrreldes 3,0%. SKP kiirhinnangu kohaselt majanduslangus 2024. aasta III kvartalis aeglustus, kuid oli siiski 0,7% 2023. aasta III kvartaliga võrreldes. Võrreldes 2024. aasta II kvartaliga on majandus jäänud samale tasemele. Majanduslangus on kestnud üle kahe aasta. Eesti Panga majandusprognoosi kohaselt (avalikustatud 24.09.2024) prognoositakse 2024. aastal majanduslanguseks 0,4%, 2025. aastal prognoositakse taas tõusu 1,9% ning 2026. aastal 3,0%. 27.08.2024 avalikustatud Rahandusministeeriumi majandusprognoosi kohaselt on 2024. aastal majanduslangus 1,0%, 2025. aastal majanduskasv 3,3% ning 2026. aastal sama Eesti Panga prognoosiga.

SKP kasv Eestis

2024.-2026. aasta andmete puhul on tegemist Eesti Panga majandusprognoosiga (avalikustatud 24.09.2024).

Allikad: Statistikaamet, Eesti Pank

THI

Statistikaameti andmetel tõusis tarbijahinnaindeks 2023. aastal 2022. aasta

keskmisega võrreldes 9,2%. Tarbijahinnaindeksi muutust mõjutasid 2023. aastal

kõige rohkem toidu ja mittealkohoolsete jookidega seotud hinnatõusud, mis kokku

andsid kogutõusust ligi kaks viiendikku. Bensiin oli 7,4% ja diislikütus 10,7%

odavam. Tarbijahinnaindeks tõusis 2024. aasta oktoobris võrreldes 2024. aasta

septembriga 0,6% ning võrreldes eelmise aasta oktoobriga 4,1%. Võrreldes 2023.

aasta septembriga olid kaubad 2,3% ja teenused 7,1% kallimad. Eesti Panga

majandusprognoosi (avalikustatud 24.09.2024) kohaselt on tarbijahinnaindeksi

muutus 2024. aastal 3,5%, 2025. aastal 3,9% ja 2026. aastal 3,6%.

11, 13, Pae tn, Paide linn, Paide linn, Järva maakond Aivar Tomson, +372 626 4250 Eksperthinnang nr: 2411-10251-03/AT

Tarbijahinnaindeks Eestis

2024.-2026. aasta andmete puhul on tegemist Eesti Panga majandusprognoosiga (avalikustatud 24.09.2024).

Allikad: Statistikaamet, Eesti Pank

Tööturg

2023. aastal oli töötuse määr 6,4%, tööhõive määr 69,2% ja tööjõus

osalemise määr 73,9%. Viimaste aastate kõrgeim töötuse tase oli 2021. aasta

aprillis ulatudes 8,8%-ni. Seejärel hakkas töötus tasapisi langema, kuid alates

2023. aasta II kvartalist pöördus taas kasvule. 2024. aasta II kvartalis oli

töötuse määr 7,6%, tööhõive määr 69,7% ja tööjõus osalemise määr 75,4%.

Eesti Panga majandusprognoosi (avalikustatud 24.09.2024) kohaselt on

töötuse määr 2024. aastal 7,6%, 2025. aastal 7,7% ning 2026. aastal 7,6%.

Kinnisvaraturg

Üldinfo Eesti kinnisvaraturg on selgelt Tallinna ja Harjumaa keskne – sinna on

koondunud ca 2/3 kogu kinnisvaraturu mahust.

11, 13, Pae tn, Paide linn, Paide linn, Järva maakond Aivar Tomson, +372 626 4250 Eksperthinnang nr: 2411-10251-03/AT

Kinnisvaraturu dünaamika Eestis

Allikas: Statistikaamet, Maa-amet

Kinnisvaraturu

aktiivsus ja

maht

Viimaste kuude Euribori langus pole seni turu aktiivsust kasvatanud. 2022. aastal tehti 49 807 müügitehingut koguväärtusega 5,3 miljardit €, mis näitas tehinguaktiivsuse langust 2020. aasta tasemele. Samal ajal tehingute koguväärtus tõusis 2020. aastaga võrreldes 43%. 2023. aastal tehti ca 20% vähem tehinguid kui 2022. aastal (kokku 40 580 tehingut), mille koguväärtus oli ca 17% madalam kui 2022. aastal (4,4 miljardit €). Viimati toimus nii vähe tehinguid 2013. aastal. 2024. aastal on tehingute arv kuude lõikes olnud volatiilne võrreldes eelmise aasta samade kuudega, st mõnel kuul toimus rohkem tehinguid kui eelmise aasta samal kuul ning mõnel kuul toimus vähem tehinguid kui eelmise aasta samal kuul. Kokku on 2024. aasta kümne kuu jooksul toimunud 2% vähem ostu-müügitehinguid võrreldes 2023. aasta kümne kuuga.

11, 13, Pae tn, Paide linn, Paide linn, Järva maakond Aivar Tomson, +372 626 4250 Eksperthinnang nr: 2411-10251-03/AT

Kinnisvaratehingute arv Eestis

Allikas: Maa-amet

Laenuturg

Eluaseme-

laenud ja

pikaajalised

laenud

ettevõtetele

Eluasemelaenude käive hakkas hoogsalt tõusma 2020. a IV kvartalist alates ning oli kõrge kuni 2022. aasta IV kvartalini. 2023. aasta I kvartalis langes laenukäive 2019. aastaga sarnasele tasemele. Ettevõtete pikaajaliste laenude käive tõusis 2021. aasta IV kvartalis tavapärasest kõrgemale ning jäi kõrgemaks 2022. aasta IV kvartalini. 2023. aasta I kvartalis langes sarnaselt eluasemelaenudele ka ettevõtete laenukäive. 2023. aasta II kvartalis tõusis laenude käive taas 2022. aastaga sarnasele tasemele ning oli suhteliselt stabiilselt sarnasel tasemel 2023. aasta IV kvartalini. 2024. aasta I kvartalis langes laenude käive taas mõnevõrra.

Laenude keskmine intressimäär hakkas tõusma 2022. aasta III kvartalist ning tõusis 2023. aasta III kvartaliks 5-6% tasemele. Viimati oli laenude keskmine intressimäär üle 5% 2007. aasta I kvartalist kuni 2008. aasta IV kvartalini.

Intressid on 2024. aastast alates hakanud vähehaaval langema nii eluasemelaenude kui ka ettevõtete laenude osas, kuid intressid on jätkuvalt kõrged. 2024. aasta II kvartalist alates on eluasemelaenude osas tõusnud laenukäive, mis oli viimati nii kõrge 2022. aasta III kvartalis kui euribor alles tõusma hakkas.

11, 13, Pae tn, Paide linn, Paide linn, Järva maakond Aivar Tomson, +372 626 4250 Eksperthinnang nr: 2411-10251-03/AT

Laenude käive ja intress

Allikas: Eesti Pank

3.2. Eesti hoonestamata elamumaa turg

Elamumaa hinnad on kõrgeimad Tallinnas ja mujal Harjumaal, eriti Tallinnaga piirnevates omavalitsustes. Mujal on maakonna siseselt üldjuhul kõrgemalt hinnatud maakonnakeskused ja nende lähiümbrused, kuid on ka erandeid (näiteks Valga maakonnas on kõige kallimad elamumaad Otepääl). Enam on hinnatud linnades või suuremate keskuste lähedal asuvad kinnistud, kus töökohad, kool, kauplus jms eluks vajalik on mõistlikul kaugusel. Kui vaadata mikroasukohta, siis eelistatud on elamumaad, mis asuvad olemasolevate elamute piirkonnas, vaikses asukohas, veekogu ääres. Eelistatud on kinnistud, millele on juurdepääs avaliku kasutusega teedelt või on erateede kasutamiseks seatud servituudid ja suuremad magistraalteed ei asu kaugel. Raudteede ja maanteede vahetus läheduses asuvad elamumaad on vähem hinnatud, kuid mõju on väiksem juba välja kujunenud ja tihedama hoonestusega piirkonades. Suuremate maatükkide tervikhind on kõrgem, kuna see annab võimaluse rohkemaks haljastuseks ja loob privaatsust. Suurematele kinnistutele saab üldjuhul püstitada ka suurema elamu ja võib tekkida võimalus kinnistu jagamiseks. Üldjuhul jääb elamumaa pindala alla 2 ha. Pindalaga üle 2 ha on maatükid registreeritud maakatastris tavaliselt maatulundusmaana, kus elamut ümbritseval elukondlikul alal on õuemaa kõlvik, kuid on ka üksikuid üle 2 ha pindalaga elamumaid. Turul on ka maatulundusmaid, mida saab hoonestada või ka jagada ja millel seeläbi on elamumaa potentsiaal, kuid nende elamumaana kasutamise juures tuleb arvestada täiendavate kuludega (kuludeks võivad olla näiteks detailplaneeringu koostamine, juurdepääsutee ja tehnovarustuse rajamine jne). Turul eksisteerib loogika, et tiheasustuses on maatükid väiksemad kui hajaasustuses ehk kus on kõrgemad ühiku hinnad, on tavaliselt ka väiksemad maatükid (paljude linnade keskustes eksisteerib lisaks maa defitsiit ehk uue elamu rajamiseks tuleb osta vanema elamuga kinnistu, elamu lammutada ja siis saab rajada meelepärase uue elamu). Üldplaneeringutes määravad kohalikud omavalitsused ka miinimumpindalad (üldjuhul pindala on 1 ha või 2 ha ja ehitusõigus antakse projekteerimistingimustega) ja seesuguseid maid saab hajaasustuses elamumaa juhtotstarbe puudumisel käsitleda hoonestuskõlbulike kinnisasjadena. Tavaliselt hajaasustuses paiknevatel kinnisasjadel kaasneb kasutuselevõtuga kinnistusisese juurdepääsutee rajamise kulu (kruusakattega ca 3

11, 13, Pae tn, Paide linn, Paide linn, Järva maakond Aivar Tomson, +372 626 4250 Eksperthinnang nr: 2411-10251-03/AT

m laiuse juurdepääsutee rajamise kulu tavalise pinnase korral on enamjaolt kuni 100 €/jm). Linnatänavate rajamise kulud, mis sisaldavad kõvakattega teed ja tänavavalgustust on oluliselt kõrgemad küündides tasemeni 200- 250 €/jm. Tehnovõrkudega varustatud maatükid on kallimad ja ostjad eelistavad tsentraalsete kommunikatsioonidega varustatud maatükke (oluline on ka see, kas on rajatud liitumispunktid kinnistu piirile ja kas liitumistasud on juba makstud; kui liitumispunkt on kinnistu piiril, siis vee- ja kanalisatsioonitrassi elamuni rajamise ligikaudne maksumus on tavalise pinnase korral 100- 150 €/jm. Ostjad arvestavad sellega, kas on ampripõhine elektriga liitumise võimalus (liitumiskulu 226,23 €/A), sest kui see puudub tuleb ostjal tasuda võrguettevõttele liitumine kulupõhiselt ja tihti sel juhul muutub maa ostmine elamu ehitamise eesmärgil ebamõistlikluks. Maapiirkondades võib puududa tsentraalsete kommunikatsioonide võimalus, kuid oma puurkaevu ja reoveemahuti paigalduse (ligikaudne maksumus kokku alates 5000 € + 5000 €= 10 000 €, kuid tulenevalt piirkondlikest eripäradest ja nõuetest ning ka omaniku soovidest mugavuse jms osas võib maksumus olla ka oluliselt kõrgem) kompenseerib sel juhul privaatne looduskaunis asukoht. Ostjad eelistavad suuremate puudega kinnistuid, millest saab kujundada kõrghaljastuse, sest kõrghaljastuse rajamine on aeganõudev ja ka kulukas. Kõrghaljastus pakub privaatsust (näiteks eraldab naabritest), kaitseb liigse päikesevalguse ja ka tuule eest. Okaspuudega kinnistud on kõrgemalt hinnatud kui lehtpuudega, sest need ei ole ca ½ aastast raagus. Kõrgema hinnaga on kinnistud, millel on ehitusõiguse ulatus määratud. Ehitusõigus võib olla määratud detailplaneeringu alusel, projekteerimistingimuste alusel või on juba olemas ehitusluba. Näiteks kui kinnistu asub detailplaneeringukohustusega alal, siis sõltuvalt piirkonnast võib detailplaneeringu koostamine võtta aega mitu aastat, millele lisandub DP koostamise kulu (maksumus on alates 5000 €, kuid võib ka olla kordades kõrgem, kui tegemist on keerulise ja suure DP alaga).

3.3. Paide keskuslinna maaturg

Üldist

Paide linna kui omavalitsuse pindala on 443 km2 ja rahvaarv 10 297 (01.01.2024 seisuga), keskuslinna pindala on 10 km2 ja elanike arv 8 073 (01.01.2024).

Allikas: Paide linna kodulehekülg

Hoonestamata elamumaa müügitehingud

Paide keskuslinna maaturg on piiratud, kuna linn on väike ja valdavalt väljakujunenud asustusega. Väiksemate (alla 1000 m2) elamukruntide hinnad on 25 000- 30 000 € suurusjärgus, suuremate (ca 1 500 m2) puhul küündib hind tasemeni 35 000 €. Ruutmeetri hinnad jäävad enamjaolt vahemikku 20- 35 €/m2. Kuigi alljärgnev tabel näitab viimastel aastatel kiiret hinnakasvu, on see tegelikkuses siiski olnud tagasihoidlikum ja arvesse tuleb võtta, et statistika esitamisel on lähtutud 5-8-st tehingust aastas, mis iseenesest jätab ruumi juhuslikkusele. Samas hinnatrend on olnud tõusev ja selline suundumus on ka statistliste andmete põhjal selgelt nähtav.

11, 13, Pae tn, Paide linn, Paide linn, Järva maakond Aivar Tomson, +372 626 4250 Eksperthinnang nr: 2411-10251-03/AT

Hoonestamata elamumaa müügitehingud5

Kuna hinnatavate kinnisasjade puhul on tegemist detailplaneeringualaga, siis parimaks võrdlusmaterjaliks oleks sarnaste alade müügid (kehtestatud detailplaneeringuga või ka ilma selleta, kuid siiski selget elamuehituslikku omavad alad). Paraku selliseid tehinguid Paide keskuslinnas ajavahemikus 2022- 2024 toimunud ei ole. Mõningal määral iseloomustab hinnataset 2022. aastal Türi linnas toimunud müügitehing, mil ca 1,5 ha suurune elamuehitusliku potentsiaaliga maatükk äärelinnas müüdi hinnatasemel ca 6 €/m2. Tegemist oli nn toormaaga, nii detialplaneering kui kommunikatsioonid puudusid. Ka Türi linna puhul oli see ainsaks seesuguseks tehinguks. Sellest tulenevalt on järgnevalt analüüsitud eelkõige elamukruntide tehinguid.

Pindala, m2 Tehingu summa, € Pinnaühiku hind, €/m2

Arv Keskm Kokku Min Maks Min Maks Mediaan Keskm

2020 7 1 172 92 903 6 000 29 800 5,4 22,6 11,0 11,6

2021 8 1 852 106 700 2 200 22 000 1,6 18,1 10,6 10,2

2022 5 482 56 722 293 29 000 2,8 29,5 11,1 14,2

2023 5 1 446 154 600 9 600 70 000 8,9 34,1 18,4 20,1

2024 8 993 280 005 1 834 53 000 17,0 65,7 26,2 36,4

Allikas: Maa-ameti päringukeskkond

Hoonestamata elamumaa tehingute arv ja mediaanhinnad (€/m2) Paide keskuslinnas6

Allikas: Kinnisvaraekspert, Maa-ameti päringukeskkond

5 2024. aasta andmed on esitatud seisuga 26.11.2024. 6 2024. aasta andmed on esitatud seisuga 26.11.2024.

11, 13, Pae tn, Paide linn, Paide linn, Järva maakond Aivar Tomson, +372 626 4250 Eksperthinnang nr: 2411-10251-03/AT

Paide keskuslinnas toimunud hoonestamata elamumaa müügitehingud 2022. – 2024. aastal7

Oma- valitsus Linn Kuupäev

Tehingu- hind, €

Käibe- maksu sisaldumine

Pindala, m2

Tehingu- hind, €/m2

Siht- otstarve

Paide Paide 07.06.2022 25 500 Ei 1 025 24,9 E100%

Paide Paide 07.10.2022 29 000 Ei 983 29,5 E100%

Paide Paide 07.09.2023 22 000 Ei 1 528 14,4 E100%

Paide Paide 19.10.2023 30 000 Ei 1 630 18,4 E100%

Paide Paide 04.03.2024 38 171 Ei 931 41,0 E100%

Paide Paide 13.09.2024 34 000 Ei 1 232 27,6 E100%

PaidePaide19.04.202435 000Ei 1 41324,8E100%

Paide keskuslinna hoonestamata elamumaa pakkumised (seisuga 26.11.2024)

Aadress Pindala, m2 Hind, € Hind, €/m2 Kommentaar

Mündi tn 17 1 313 39 900 30 Krunt väljakujunenud asustusega piirkonnas

Jäekääru tee 1 500 37 500 25 DP kehtastatud, äärelinn, kommunikatsioonidega liitumisvõimalus

Allikas: kv.ee

3.4. Turustatavuse analüüs

Vara lõppkasutaja Vara lõppkasutajaks on arendajad. Kruntide arendamine ükshaaval ei ole finantsmajanduslikult teostatav.

Lõppkasutajaid iseloomustavad tunnused

Vara lõppkasutajateks on piirkonnas tegutsevad arendajad, kellel on ambitsioon ette valmistada elamukrunte või elamuid ehitada.

Vastavus turusegmendi nõuetele

Tulenevalt hinnatava vara asukohast, milleks on Paide keskuslinna lõunaosa, kus enamjaolt on väljakujunenud asustus, on tegemist perspektiivika asukohaga. Tegemist on suuresti segakasutusega piirkonnaga, kuid tööstusala paikneb piisavalt kaugel ja ei vähenda asukoha atraktiivsust elamuehituseks.

Lõppkasutajate hulk, kes soovivad ja saavad hinnatavat vara soetada

Piiratud, täpsem määratlemine pole võimalik.

Konkureeriv pakkumine Kinnisvaraportaalis kv on vaid kaks Paide keskuslinna elamukrundi müügikuulutust. Sarnaseid arendusalasid avalikus müügis ei ole.

Müügiperiood (likviidsus) Likviidsus on pigem madal, sest võimalike huviliste hulk on piiratud. Eeldatav müügiperiood on üle 1 aasta.

7 Tehinguinfo pärineb Maa-ameti andmebaasist. Valimisse on võetud eelkõige hoonestamata tootmismaa tehingud, kuid esitataud on ka mõningate muude sihtotstarvete maadega tehtud tehinguid. Valimist on välja jäetud tehingud, mille puhul hindajale teadaolevalt ei ole tegemist vabaturutehinguga. Esitatud tehingute tausta ei ole siiski detailsemalt kontrollitud ja tehingute hulgas võib olla selliseid, mida ei saa käsitleda vabaturutehingutena. Kohandamisel kasutatavad tehingud on esitatud paksus kirjas. 2024. aasta tehingud on 15.11.2024 seisuga.

11, 13, Pae tn, Paide linn, Paide linn, Järva maakond Aivar Tomson, +372 626 4250 Eksperthinnang nr: 2411-10251-03/AT

Alternatiivsed kasutused Alternatiivne kasutus puudub, kui selleks mitte pidada senist seisundit, mille puhul on tegemist sisuliselt konkreetse kasutuse puudumisega. Tegemist on metsaga, mida ei ole käsitletud majandusmetsana ja samas ei ole tegemist pargi vms aktiivselt kasutatava virgestusalaga.

11, 13, Pae tn, Paide linn, Paide linn, Järva maakond Aivar Tomson, +372 626 4250 Eksperthinnang nr: 2411-10251-03/AT

4. Turuväärtuse hindamine

4.1. Parim kasutus

Vara parim kasutus – vara kõige tõenäolisem kasutus, mis on füüsiliselt võimalik, vajalikult põhjendatud, õiguslikult lubatav, finantsmajanduslikult teostatav ning mille tulemusena hinnatav vara omandab kõrgeima väärtuse. (EVS 875-1:2015, p. 7.1.2.)

Hinnatavad kinnisasjad paiknevad Järva maakonnas Paide linnas Paide keskuslinnas. Pärna tn 1, Pärna tn 1a, Pärna tn 1b, Pärna tn 1c, Pae tn 1, Pae tn 3, Pae tn 2, Pae tn 4, Pae tn 6, Pae tn 8, Staadioni tn 3, Staadioni tn 5, Staadioni tn 7, Staadioni tn 9, Staadioni tn 11, Staadioni tn 13 kinnisasjade sihtotstarve katastris on 100% elamumaa ja Pae tänav kinnisasja puhul 100% transpordimaa. Kinnisasjad jäävad valdavalt metsaga kaetud alale. Juurdepääs Pärna tn 1, Pärna tn 1a, Pärna tn 1b, Pärna tn 1c ja Pae tänav kinnisasjadele on avalikult kasutatavalt teelt. Ülejäänud kinnisasjadele on juurdepääs ette nähtud detailplaneeringuga kavandatud, munitsipaalomandis olevate, kuid veel rajamata teedega Kooli tänav T2 (katastritunnus 56601:004:0132) ja Staadioni tänav T3 (katastritunnus 56701:001:0688) kinnisasjade kaudu ning munitsipaalomandisse taotletava Pae tänav kinnisasja (katastritunnus 56701:001:0342) kaudu. Maaüksused on hoonestamata. Paide Linnavolikogu 10.10.2002 määrusega nr 29 kehtestatud Paide linna üldplaneeringu kohaselt on kinnisasjade juhtotstarve elamumaa. Koostamisel oleva uue Paide linna üldplaneeringu kohaselt on kinnisasjade juhtotstarve elamu maa-ala ning Pae tänava kinnisasja juhtotstarve transpordi maa-ala. Kinnisasjad on moodustatud Paide Linnavalitsuse 27.04.2004 korraldusega nr 146 kehtestatud Pärna tn elamukvartali detailplaneeringu alusel ning kinnisasjade planeeringujärgne kasutusotstarve on pereelamu maa ja Pae tänava kinnisasja planeeringujärgne kasutusotstarve on tänava maa-ala. Kinnisasjade kasutus elamumaana (erandina Pae tn kinnisasja puhul transpordimaana) on õiguslikult lubatud, füüsiliselt võimalik, vajalikult põhjendatud ja finantsmajanduslikult teostatav ning selle tulemusena omandab vara kõrgeima väärtuse. Seega parimaks kasutuseks on elamumaa ja Pae tn kinnisasja puhul erandina transpordimaa.

4.2. Hindamise metoodiline alus ja põhimõtted

Kuna suuremate elamuarendusliku potentsiaaliga maaüksuste tehingud viimase umbes kolmeaastasel perioodil Paide keskuslinnas puuduvad ja ka Türi linnas on vaid üks seesugune tehing (vt 3.3.), siis on hindamisel kasutatud võrdlumeetodi ja jäägimeetodi kombinatsiooni. Kommunikatsioonidega varustatud üksikkruntide turuväärtuse hindamiseks kasutatakse võrdlusmeetodit. Võrdlusmeetod on soosituim turuväärtuse hindamisel. Turul on piisavalt tehinguid, mille kohta on usaldusväärne info. Võrdlusmeetodi ehk turupõhise käsitluse korral võrreldakse hinnatavat vara sarnaste müüdud varade hindadega, kasutades selleks erinevaid võtteid. Turuväärtuse hindamisel on meetodi aluseks asenduspõhimõte: potentsiaalne ostja ei ole valmis maksma vara eest rohkem, kui sarnaste varade eest tavaliselt turul makstakse. Võrdlusmeetodil leitakse hinnatava objekti väärtus sarnaste objektidega toimunud tehingute analüüsimisel. Piisavalt aktiivse turu olemasolul võib seda meetodit pidada turuväärtuse hindamiseks sobivaimaks ja täpseimaks. Turuväärtuseni jõutakse võrdlusmeetodi rakendamisel juhul, kui kõik hindamisel aluseks olevad võrdlustehingud on tehtud vaba turu tingimustes. (EVS 875-1:2015, p. 9.4.2)

11, 13, Pae tn, Paide linn, Paide linn, Järva maakond Aivar Tomson, +372 626 4250 Eksperthinnang nr: 2411-10251-03/AT

Hindamisel kasutatakse võrdluskõlbulike kinnistutega tehtud tehinguid. Võrreldavate tehingute ja varade erisuste arvesse võtmiseks kasutatakse võrdluselementide kohandamist. Krundid on jaotatud suuruse põhjal gruppidesse.

Võrdlusmeetodil saadakse nö vahetulemus, mida kasutatakse jäägimeetodi rakendamisel. Jäägimeetodil hinnatakse arendusala kui tervikut. Jäägimeetodit kasutatakse maa hindamisel, kui informatsioon müügitehingute kohta on võrdlusmeetodi rakendamiseks ebapiisav ja puudub aktiivne rendisuhetel põhinev maaturg. Tihtipeale leiab see rakendust just suuremate ehituslikku potentsiaali omavate maatükkide puhul, mille kasutusele võtmiseks tuleb olemasolev maatükk enne tükeldada. Meetodi olemus põhineb arendaja mõtteviisil, mis eeldab arendustegevuse kasumlikkust ettevõtja ootuste kohaselt. Maa väärtuse hindamisel on üks komponent vara kui terviku (maa + ehitised) väärtus ja teine komponent arenduskulud. Hinnatava vara kui terviku väärtust on võimalik hinnata tulu- või võrdlusmeetodiga. Ehituskulude hindamisel kasutatakse kulumeetodit. Lisaks tuleb arvesse võtta ettevõtja kasumiootus: seda võib käsitleda eraldi komponendina koos arenduskuludega või arvesse võtta diskontomääras. Tuleb olla tähelepanelik, et ettevõtja kasumit ei arvestataks topelt. (EVS 875-8:2018, p. 9.2). Jäägimeetodi puhul lähtutakse sellest, et kruntide ükshaaval müügiks on vaja enne välja ehitada kommunikatsioonid. Nii ehitus kui kruntide müük võtavad aega. Sellest tulenevalt on nii oodatavad tulud kui vajalikud kulud jaotatud rahavoo perioodile ning neid on lähtuvalt raha ajaväärtusest diskonteeritud. Sel moel saadakse arendusala kui terviku turuväärtus, aga kuna hindamise eesmärgiks on leida turuväärtus (harilik väärtus) igale krundile, siis kasutades võrdlumeetodil leitud väärtuste omavahelisi proportsioone, on leitud tervikväärtus jagatud kõigi kruntide vahel. Kuna transpordimaal turuväärtus puudub, on Pae tänava kinnisasja väärtust väljendatud 2022. aasta korralise hindamise tulemuse põhjal (see on eelnevalt tervikväärtusest lahutatud, kuna tavaliselt antakse transpordimaa omavalitsusele tasuta üle, st selle müügist ei ole võimalik raha saada).

4.3. Kruntide turuväärtuse hindamine võrdlusmeetodil

Võrdlustehingute ja võrdluselementide valik ning kohandamise põhimõtted

Võrdlustehingute valik

Punktist 3.3. esitatud tehingutest on võrdlustehinguteks valitud hinnatava varaga võimalikult sarnaste varadega toimunud tehingud. Kohandamisel kasutatavate võrdlustehingute valikul on arvestatud eelkõige tehingu toimumise aega, maaüksuse asukohta (Paide keskuslinn) ja maaüksuse suurust. Kõigi kohandamisel kasutatavate maaüksuste puhul on kontrollitud müügitehingute tausta.

Asukoht Kuupäev Tehingusumma (ilma KM), €

Pindala, m2 Tehingusumma , €/m2

Paide keskuslinn 19.10.2023 30 000 1 630 18,4

Paide keskuslinn 19.04.2024 35 000 1 413 24,8

Paide keskuslinn 13.09.2024 34 000 1 232 27,6

Võrdlusühiku valik Võrdlusühikuks on valitud tehinguhind taandatuna kinnistu pindalale (€/m2), sest võrdlustehingud on pindalalt oluliselt erinevad võrreldes hinnatava varaga.

Tehingute ajaldamine

Tehingute toimumise ajast oktoober 2023 – september 2024 kuni väärtuse kuupäevani on viimase umbes aastase perioodi jooksul toiminud mõningane hoinnatõus. Seetõttu on 2023. aasta tehinguhinda ajaldatud 5% võrra.

11, 13, Pae tn, Paide linn, Paide linn, Järva maakond Aivar Tomson, +372 626 4250 Eksperthinnang nr: 2411-10251-03/AT

Hinnatavad varad Krundid on jaotataud suuruse põhjal gruppidesse:

- alla 1000 m2; - üle 1000 m2.

Võrdlus- elementide valik ja kohandamise põhimõtted

Võrdluselementideks on valitud tulenevalt hinnatava kinnisvara iseärasustest järgmised enim vara väärtust mõjutavad tegurid:

• Makroasukoht

o Parema asukoha eest ollakse nõus enam maksma. Kuna võrreldavad tehingud paiknevad tavapäraselt samas makroasukohas, siis üldjuhul ei ole kohandamine vajalik. Kui tegemist on erinevate makroasukohtadega, siis tavaliselt on sellise valiku põhjuseks asjaolu, et samas makroasukohas võrdluskõlbulikud tehingud puuduvad. See tähendab, et asukoha erisuste tunnetamiseks tuleb kasutada kaudseid andmeid, mis omakorda vähendab hinnangu täpsust. Suurte linnade ja keskuste lähedus ning hea infrastruktuur mõjutab positiivselt vara väärtust.

• Mikroasukoht ja juurdepääs

o Parema asukoha ja juurdepääsu tee osas ollakse nõus enam maksma. Arvestades tüüpilisi olukordi jäävad kohandused tavaliselt 20% piiresse. Veekogude lähedus ning piirnemine merega annavad lisaväärtust ning nendel puhkudel võivad kohandused ka kõrgemad olla.

• Pindala, m2

o Suurema pindalaga kinnistute ruutmeetri hind on üldjuhul madalam kui väiksematel. Maastaabiefekti ulatus võib olla kuni 50% kinnistu väärtusest, kuid seda siiski suurte (kordades) erinevuste korral.

• Kommunikatsioonid

o Kommunikatsioonide puudumine võib langetada hinnatava objekti väärtust negatiivselt sõltuvalt sellest, kui kulukaks nende rajamine kujuneb. Tegemist on kulupõhise teguriga. Kui nn toormaa väärtus on madal, võib kommunikatsioonide rajamisega seonduv kulu ületada toormaa väärtust. Hajaasustuse puhul on olulisim ampripõhise liitumise olemasolu.

• Kinnistu kuju, kitsendused ja reljeef

o Kuju ja kitsendused, mis raskendavad krundi hoonestamist ja kasutamist, avaldavad kinnistu väärtusele negatiivset mõju sõltuvalt sellest, kui suurt osa krundist ei saa efektiivselt kasutada. Lisaks võib kitsendusi põhjustavatel objektidel olla muid mõjusid, mis seisnevad halvemas vaates, müras, tolmus jms. Krundi sisene suur kõrguste vahe võib väärtust mõjutada negatiivselt, kuid Eesti oludes on sellised olukordi siiski harve.

• Detailplaneering ja ehituslik potentsiaal

o Detailplaneeringu ja projekteerimistingimuste olemasolu tõstab kinnistu väärtust. Väljakujunenud kompaktse hoonestusega aladel ning hajaasustusaladel pole detailplaneeringut tavaliselt vaja.

• Kõlvikuline koosseis

o Metsa ja kõrghaljastusega maaüksused on enam hinnatud kui lagedad alad, sest võimaldavad rohkem privaatsust. Kui pinnas vajab täitmist, põhjustab see täiendavaid kulusid ja mõjutab väärtust negatiivselt.

11, 13, Pae tn, Paide linn, Paide linn, Järva maakond Aivar Tomson, +372 626 4250 Eksperthinnang nr: 2411-10251-03/AT

Alla 1 000 m2 kruntide hindamine

Hinnatav vara Võrreldav vara 1 Võrreldav vara 2 Võrreldav vara 3

Järva maakond Järva maakond Järva maakond Järva maakond

Paide linn Paide linn Paide linn Paide linn

Pärna tn 1 , 1a, 1b, 1c

Tehinguhind, €

30 000 35 000 34 000

Tehinguhind, €/m2 18,40 24,77 27,60

Tehingu aeg 19.10.2023 19.04.2024 13.09.2024

Ajaldamine 5% 0% 0%

Ajaldatud tehinguhind, €/m2

19,33 24,77 27,60

Makroasukoht Paide linnas, ca 2,0 km kesklinnast

Paide linnas, ca 0,5 km kesklinnast

Paide linnas, ca 2,2 km kesklinnast

Paide linnas, ca 3,5 km kesklinnast

Kommentaar

Parem Sarnane Halvem

Kohandus -10% 0% 10%

Mikroasukoht ja juurdepääs

Uuselamupiirkond, juurdepääs avalikult kõvakattega teelt

Väljakujunenud elamupiirkond, juurdepääs avalikult kõvakattega teelt

Kommentaar

Sarnane Sarnane Sarnane

Kohandus 0% 0% 0%

Pindala, m2 690 kuni 783 1630 1413 1232

Kommentaar

Suurem Suurem Suurem

Kohandus 20% 15% 10%

Kommunikat- sioonid

Krundi piiril, ampripõhise liitumise võimalus

Kommentaar

Sarnane Sarnane Sarnane

Kohandus 0% 0% 0%

Kinnistu kuju, kitsendused, reljeef

Korrapärane, kompaktne, väärtust mõjutavad kitsendused puuduvad, tasane reljeef

Korrapärane, kompaktne, krunti läbib maakaabelliin, millel on mõningane mõju väärtusele, tasane reljeef

Korrapärane, kompaktne, väärtust mõjutavad kitsendused puuduvad, tasane reljeef

Kommentaar

Halvem Sarnane Sarnane

Kohandus 10% 0% 0%

Detailplaneering ja ehituslik potentsiaal

Elamumaa, DP kehtestatud

Elamumaa, võimalik hoonestada projekteerimistingi- muste alusel

11, 13, Pae tn, Paide linn, Paide linn, Järva maakond Aivar Tomson, +372 626 4250 Eksperthinnang nr: 2411-10251-03/AT

Kommentaar

Sarnane Sarnane Sarnane

Kohandus 0% 0% 0%

Kõlvikuline koosseis

Valdavalt metsamaa, väheväärtuslik mets

Lage ala, kuid ümberringi väljakujunenud haljastus

Kommentaar

Sarnane Sarnane Sarnane

Kohandus 0% 0% 0%

Summaarne kohandus

20% 15% 20%

Summaarne kohandus, €/m2

3,87 3,72 5,52

Kohandatud tehinguhind, €/m2

23,19 28,49 33,12

Kohanduste absoluutväärtuste summa

45% 15% 20%

Kaalud 0,25 0,40 0,35

Kaalutud keskmine tehinguhind, €/m2

28,78 5,80 11,39 11,59

Maaüksuse pindala, m2

690 kuni 783

Pärna tn 1 turuväärtus, €

22 537

Pärna tn 1a turuväärtus, €

21 357

Pärna tn 1b turuväärtus, €

20 148

Pärna tn 1c turuväärtus, €

19 860

Hinnatud turuväärtused ei sisalda käibemaksu. Turuväärtuste summa on 83 902 €.

11, 13, Pae tn, Paide linn, Paide linn, Järva maakond Aivar Tomson, +372 626 4250 Eksperthinnang nr: 2411-10251-03/AT

Üle 1 000 m2 kruntide hindamine

Hinnatav vara Võrreldav vara 1 Võrreldav vara 2 Võrreldav vara 3

Järva maakond Järva maakond Järva maakond Järva maakond

Paide linn Paide linn Paide linn Paide linn

Pae tn 1, 3, 2, 4, 6, 8, Staadioni tn 3, 5, 7, 9, 11, 13

Tehinguhind, €

30 000 35 000 34 000

Tehinguhind, €/m2 18,40 24,77 27,60

Tehingu aeg 19.10.2023 19.04.2024 13.09.2024

Ajaldamine 5% 0% 0%

Ajaldatud tehinguhind, €/m2

19,33 24,77 27,60

Makroasukoht Paide linnas, ca 2,0 km kesklinnast

Paide linnas, ca 0,5 km kesklinnast

Paide linnas, ca 2,2 km kesklinnast

Paide linnas, ca 3,5 km kesklinnast

Kommentaar

Parem Sarnane Halvem

Kohandus -10% 0% 10%

Mikroasukoht ja juurdepääs

Uuselamupiirkond, juurdepääs avalikult kõvakattega teelt

Väljakujunenud elamupiirkond, juurdepääs avalikult kõvakattega teelt

Kommentaar

sarnane Sarnane Sarnane

Kohandus 0% 0% 0%

Pindala, m2 1 287 kuni 1 663 1 630 1 413 1 232

Kommentaar

Suurem Sarnane Väiksem

Kohandus 5% 0% -5%

Kommunikat- sioonid

Krundi piiril, ampripõhise liitumise võimalus

Kommentaar

Sarnane Sarnane Sarnane

Kohandus 0% 0% 0%

Kinnistu kuju, kitsendused, reljeef

Korrapärane, kompaktne, väärtust mõjutavad kitsendused puuduvad, tasane reljeef

Korrapärane, kompaktne, krunti läbib maakaabelliin, millel on mõningane mõju väärtusele, tasane reljeef

Korrapärane, kompaktne, väärtust mõjutavad kitsendused puuduvad, tasane reljeef

Kommentaar

Halvem Sarnane Sarnane

Kohandus 10% 0% 0%

Detailplaneering ja ehituslik potentsiaal

Elamumaa, DP kehtestatud

Elamumaa, võimalik hoonestada projekteerimistingi- muste alusel

11, 13, Pae tn, Paide linn, Paide linn, Järva maakond Aivar Tomson, +372 626 4250 Eksperthinnang nr: 2411-10251-03/AT

Kommentaar

Sarnane Sarnane Sarnane

Kohandus 0% 0% 0%

Kõlvikuline koosseis

Valdavalt metsamaa, väheväärtuslik mets

Lage ala, kuid ümberringi väljakujunenud haljastus

Kommentaar

Sarnane Sarnane Sarnane

Kohandus 0% 0% 0%

Summaarne kohandus

5% 0% 5%

Summaarne kohandus, €/m2

0,97 0,00 1,38

Kohandatud tehinguhind, €/m2

20,29 24,77 28,98

Kohanduste absoluutväärtuste summa

30% 0% 15%

Kaalud 0,25 0,40 0,35

Kaalutud keskmine tehinguhind, €/m2

25,12 5,07 9,91 10,14

Maaüksuse pindala, m2

1 287 kuni 1 663

Pae tn 1 turuväärtus, €

32 584

Pae tn 3 turuväärtus, €

32 333

Pae tn 2 turuväärtus, €

39 569

Pae tn 4 turuväärtus, €

39 569

Pae tn 6 turuväärtus, €

39 569

Pae tn 8 turuväärtus, €

39 569

Staadioni tn 3 turuväärtus, €

40 021

Staadioni tn 5 turuväärtus, €

41 076

Staadioni tn 7 turuväärtus, €

41 277

Staadioni tn 9 turuväärtus, €

41 528

Staadioni tn 11 turuväärtus, €

41 729

Staadioni tn 13 turuväärtus, €

41 779

11, 13, Pae tn, Paide linn, Paide linn, Järva maakond Aivar Tomson, +372 626 4250 Eksperthinnang nr: 2411-10251-03/AT

Hinnatud turuväärtused ei sisalda käibemaksu. Turuväärtuste summa on 475 124 €. Kõigi kruntide turuväärtuste summa Kõigi kruntide turuväärtuste summa saadakse kahte gruppi (alla ja üle 1 000 m2) kuuluvate kruntide turuväärtuste liitmise teel: 83 902 € + 475 124 € = 559 026 € Kruntide keskmine ruutmeetri väärtus on: 559 026 €/ 21 647 m2 = 25,82 €/m2

4.4. Arendusala hindamine jäägimeetodil

Rahavoo periood Hinnangus arvestatakse rahavoo perioodina 4 aastat, mis sisaldab kruntide arendust ja müüki. Arenduskulu on jagatud võrdselt aastate 1 ja 2 vahel, müügitulu on ette nähtud aastatel 2-4.

Kruntide müügihind, selle indekseerimine

Kruntide müügihinna puhul lähtutakse võrdlusmeetodil saadud kruntide ühikuväärtusest, milleks on 25,82 €/m2. Ühikuväärtust rakendatakse, kuna pole teada, milliseid krunte millal täpselt müüakse. Lähiaja THI prognoosi silmas pidades (vt 3.1.) on müügihinda kasvatatud 3% aastas.

Arenduskulu

Arenduskulu puhul on silmas peetud, et tuleb ehitada ca 700 meetrit linnatänavat koos tänavavalgustusega ning vee- ja kanalisatsioonitrass kruntide piirini. Elektrivõrgu puhul on eeldatud ampripõhise liitumise võimalusega. Kulude hindamisel on lähtutud 3.2. esitatud vahemikest. Kogukulu tänastes hindades on hinnanguliselt 12,5 €/m2 (tuginedes elamukruntide pinnale) ehk tervikuna 270 588 €.

Müügikulu Müügikuluna on arvestatud 5% müügihinnast.

Diskontomäär

Diskontomäärana on kasutatud 13%, mis on pigem kõrgem võrreldes tüüpiliste rahavoo-objektidega, kuid samas madalam võrreldes arendusega, mille puhul ehitatakse hoonestus (arendaja riskid on nö lõpuni ehitamisel palju suuremad ja diskontomäär on tavapäraselt 15-20% või isegi velgi enam). Diskontomäära puhul tuleb silmas pidada, et selle leidmisel on mh arvesse võetud arendaja kasumit, st seda ei ole käsitletud eraldi rahavoo komponendina.

11, 13, Pae tn, Paide linn, Paide linn, Järva maakond Aivar Tomson, +372 626 4250 Eksperthinnang nr: 2411-10251-03/AT

Pae tänava kinnisasja 2022. aasta maksustamishind 2 307 €. Seega piirkonna elamumaa kruntide (16 tk) väärtus on: 183 268 € - 2 307 € = 180 961 €

Turuväärtus kommunikat- sioonidega, €

% tervik- väärtusest

Turuväärtus kommunikat- sioonideta, €

Turuväärtus kommunikat- sioonideta ümardatult, €8

Pärna tn 1 22 536,8 4,03% 7 295 7 300

Pärna tn 1a 21 356,7 3,82% 6 913 6 900

Pärna tn 1b 20 147,9 3,60% 6 522 6 500

Pärna tn 1c 19 860,0 3,55% 6 429 6 400

Pae tn 1 32 897,5 5,88% 10 649 10 600

Pae tn 3 32 643,8 5,84% 10 567 10 600

Pae tn 2 39 948,7 7,15% 12 932 12 900

Pae tn 4 39 948,7 7,15% 12 932 12 900

Pae tn 6 39 948,7 7,15% 12 932 12 900

Pae tn 8 39 948,7 7,15% 12 932 12 900

Staadioni tn 3 40 405,3 7,23% 13 080 13 100

Staadioni tn 5 41 470,6 7,42% 13 424 13 400

Staadioni tn 7 41 673,5 7,45% 13 490 13 500

Staadioni tn 9 41 927,2 7,50% 13 572 13 600

Staadioni tn 11 42 130,1 7,54% 13 638 13 600

Staadioni tn 13 42 180,8 7,55% 13 654 13 700

559 025 100,00% 180 961 Hinnatud turuväärtused ei sisalda käibemaksu. Müügiperioodi pikkuseks väärtuse kuupäeva turusituatsioonis võib prognoosida üle 1 aasta. Hinnangu täpsus on +/-20%.

8 Kruntide ümardatud turuväärtuste summa erineb ümardamata turuväärtuste summast, mida on pärast summeerimist ümardatud. Tegemist on ebaolulise kõrvalekaldega, mis tuleneb ümardamise reeglite rakendamisest.

Rahavoo

aasta

Müüdava

maa hind,

€/m 2

Müüdavate

kruntide

pindala, m 2

Müümata

kruntide

pindala, m 2

Müügi-

tulu, €

Arendus-

kulud, €

Müügi-

kulud, €

Rahavoog,

€

Diskonto-

kordaja

Diskontee-

ritud

rahavoog, €

1 25,82 21 647 0 -135 294 0 -135 294 0,88496 -119 729

2 26,59 7 216 14 431 191 898 -139 353 9 595 52 545 0,78315 41 151

3 27,39 7 216 7 216 197 655 9 883 197 655 0,69305 136 985

4 28,21 7 216 203 584 10 179 203 584 0,61332 124 862

Arendusala turuväärtus, € 183 268

Arendusala turuväärtus, €/m 2 8,5

11, 13, Pae tn, Paide linn, Paide linn, Järva maakond Aivar Tomson, +372 626 4250 Eksperthinnang nr: 2411-10251-03/AT

Lisa 1. Fotod Vaated kagunurgast

11, 13, Pae tn, Paide linn, Paide linn, Järva maakond Aivar Tomson, +372 626 4250 Eksperthinnang nr: 2411-10251-03/AT

Vaated kirdenurgast

11, 13, Pae tn, Paide linn, Paide linn, Järva maakond Aivar Tomson, +372 626 4250 Eksperthinnang nr: 2411-10251-03/AT

Vaated loodenurgast

11, 13, Pae tn, Paide linn, Paide linn, Järva maakond Aivar Tomson, +372 626 4250 Eksperthinnang nr: 2411-10251-03/AT

Vaated edelanurgast

11, 13, Pae tn, Paide linn, Paide linn, Järva maakond Aivar Tomson, +372 626 4250 Eksperthinnang nr: 2411-10251-03/AT

Lisa 2. Kinnistusraamatu väljavõtted

11, 13, Pae tn, Paide linn, Paide linn, Järva maakond Aivar Tomson, +372 626 4250 Eksperthinnang nr: 2411-10251-03/AT

Lisa 3. Kitsendused

11, 13, Pae tn, Paide linn, Paide linn, Järva maakond Aivar Tomson, +372 626 4250 Eksperthinnang nr: 2411-10251-03/AT

Lisa 4. Vastavuskinnitus Eesti varahindamise standardite EVS 875 nõuetele

Selle hindamisaruande koostanud ja kogu hindamistoimingu läbi viinud hindaja kutsealane pädevus on piisav hindamistellimuse täitmiseks. See hindamisaruanne ja kogu hindamistoiming vastab Eesti kinnisvara hindamise standardite seeria EVS 875 nõuetele, sh hindamise headele tavadele. Mitte keegi peale hindamisaruandes nimetatud isikute ei ole hindajat hindamistoimingus abistanud. Hindaja ei avalda hindamistoimingu käigus kogutud infot ja hindamistulemusi mitte kellelegi peale tellijaga kokkulepitud isikute, v.a juhud, kui seadus seda nõuab või kui see on vajalik kindlateks hindamise kutsealaga seotud toiminguteks. Hindaja on tegutsenud sõltumatu hindajana erapooletult ilma mingite isiklike huvideta hindamistoimingu suhtes ning hindaja poolt hindamistoimingu eest saadav tasu ei ole seotud hindamistulemusega. Hindamistoimingus kasutatud ja hindamisaruandes esitatud andmed on hindajale teadaolevalt tõesed ja korrektsed. Hindamistoimingus kasutatud ja hindamisaruandes esitatud analüüsid ja järeldused on kitsendatud ainult hindamisaruandes esitatud eelduste ja piiravate tingimustega.

Koostaja: / Allkirjastatud digitaalselt /

Aivar Tomson, MRICS

Kinnisvaraekspert OÜ hindamisosakonna juhataja Eesti Kinnisvara Hindajate Ühingu liige Kutseline hindaja, vara hindaja, 7. tase (kutsetunnistus nr. 218863)

11, 13, Pae tn, Paide linn, Paide linn, Järva maakond Aivar Tomson, +372 626 4250 Eksperthinnang nr: 2411-10251-03/AT

Tallinn Järve tn 2-3 Tallinn, 11314 +372 626 4250 Pärnu Pikk tn 12 Pärnu, 80010 +372 442 0700

Hindamisaruande edastamine

Failid

Digiallkirjad

Digiallkirjad