Saaremaa Mustjala küla Mustjala valla keskuse detailplaneeringu osaliselt kehtetuks tunnistamise otsuse eelnõu Alevi tn 17 katastriüksuse osas kooskõlastamiseks esitamine

Lisa 1

Mustjala külas „Valjala valla keskuse detailplaneeringu“ osaline kehtetuks tunnistamine Alevi

tn 17 katastriüksuse osas

EELNÕU

Kuressaare {adoptionDateTime} nr {regNumber}

Mustjala külas Mustjala valla keskuse detailplaneeringu osaline kehtetuks tunnistamine

Alevi tn 17 katastriüksuse osas

Mustjala Vallavolikogu 10. märtsi 1997. a otsusega nr 29 kehtestati Mustjala külas Mustjala valla

keskuse detailplaneering (edaspidi detailplaneering). Planeeringuala suurusega ca 90 ha asub

Mustjala külas, hõlmates peamiselt Tõlli-Mustjala-Tagaranna kõrvalmaantee ääres olevad alad.

Planeeringuala on nähtav otsuse lisas toodud asendiplaanil. Detailplaneeringu koostamise eesmärk

oli olemasolevatele hoonetele teenindusmaa määramine, valla keskusele vajalike uusehituste

tarbeks maade reserveerimine, maareformiga seotud probleemide lahendamine, olemasolevate

tehnovõrkude rekonstrueerimise ettepanekud jne.

Detailplaneeringualasse kuulub ka Alevi tn 17 katastriüksus (katastritunnus 48301:002:0356,

pindala 3581 m², katastriüksuse sihtotstarve ühiskondlike ehitiste maa 100%). Maa- ja

Ruumiameti kitsenduste kaardirakenduse alusel ulatuvad planeeringualale elektripaigaldise

kaitsevööndid. Kehtiva detailplaneeringu kohaselt on Alevi tn 17 krundile planeeritud krundi

kasutamise sihtotstarve 100% tehnorajatiste maa-ala (OT), krundi täisehitusprotsendiks joonisel

määratud 20% ja krundi suuruseks 0,33 ha.

Alevi tn 17 katastriüksus on ebakorrapärase hulknurkse kujuga, mida läbib avalikult kasutatav

Töökoja tee (tee nr 4830332). Katastriüksus on valdavalt muru- ja kruuskatte all (osaliselt

parkimisala), katastriüksuse lõuna- ja läänepoolsel küljel on üksikud lehtpuud ning hoitakse

prügikonteinereid. Ligipääs katastriüksusele toimub avalikult kasutatavate Alevi tänava (tee nr

4830135) ja Töökoja tee (tee nr 4830332) kaudu.

Ehitisregistri andmetel asub katastriüksusel hoone (ehitisregistri kood 106012713, peamine

kasutamise otstarve katlamaja, boilerjaam, ehitisealuse pinnaga 289 m2). Tegu on 1976. a ehitatud

katlamajaga, mille laiendus ehitati juurde orienteeruvalt 1986. a. Varasemalt varustas katlamaja

kütteveega ja sooja veega korterelamuid, kuid enam katlamaja oma funktsiooni ei täida ehk siis

hoone ei ole ehitisregistri kasutusotstarbe kohaselt kasutusel. Alevi tn 17 katastriüksuse

kasutamise sihtotstarve on hetkel ühiskondlike ehitiste maa 100%. Kõlvikuliselt koosseisult on

Alevi tn 17 katastriüksus 2231 m2 õuemaa ja 1350 m2 muu maa kõlvik.

Mustjala valla keskuse detailplaneeringut on Alevi tn 17 katastriüksuse osas osaliselt ellu viidud,

kuid mitte täielikult planeeringujoonisel näidatud katastriüksuste struktuuri, suuruse ja krundi

kasutamise sihtotstarbe osas. Krundi tegeliku suuruse (3581 m2) ja planeeritud suuruse (ca 3300

m2) vahe on ca 281 m2. Detailplaneeringu joonisel on näidatud alale katlamaja, mis on olemasolev.

Krundi kasutamise sihtotstarve on detailplaneeringus toodud tehnorajatiste maa-ala, mis näeks

alale ette tehnorajatised, kuid neid lisaks rajada ei planeerita ehk siis selles osas ei soovita

detailplaneeringut ellu viia.

Alevi tn 17 kinnistu hoonestusõiguse omanik esitas avalduse (registreeritud vallavalitsuse

dokumendiregistris 13.01.2025 nr 5-2/184-1), milles palub tunnistada kehtetuks Mustjala valla

keskuse detailplaneering Alevi tn 17 katastriüksuse osas põhjendusega, et soovitakse lammutada

2

hoone katlamaja osa ja nn boilerjaama osa ümber ehitada jahimajaks. Ülejäänud planeeringuala

osas jääks detailplaneering kehtima.

Detailplaneeringu osaliselt kehtetuks tunnistamise järgselt tuleb lähtuda Mustjala valla külade

üldplaneeringust (kehtestatud Mustjala Vallavolikogu 29. aprill 2011. a otsusega nr 14, edaspidi

üldplaneering). Vastavalt üldplaneeringu maakasutuse kaardile asub Alevi tn 17 katastriüksus

valdavalt reserveeritud segahoonestusalal (S2) ja osaliselt reserveeritud elamualal (EK).

Segahoonestusala (S2) all mõeldakse mitmekülgse tegevusega ehitiste, s.h äri ja väikeettevõtlus,

ning neid teenindavate infrastruktuuride ehitamiseks ette nähtud ala. Segahoonestusalal on lubatud

järgmised katastriüksuse sihtotstarbed: ärimaa, ühiskondlike ehitiste maa, tootmismaa (on lubatud

vaid keskkonnasõbralik tootmine), transpordimaa ja üldkasutatav maa. Üldplaneeringu peatükk

2.1.2 kohaselt: „Arvestades olukorda, kus ala on kasutusel võrdselt mitmel otstarbel, mis on

üksteisega tihedalt seotud, või ala on sobilik analoogseteks kasutusteks ei ole üldplaneeringus

otstarbekas määrata sihtotstarvete ranget suhet.“.

Planeerimisseadus (edaspidi PlanS) § 140 lõike 7 kohaselt tuleb detailplaneeringu muutmiseks

koostada uus sama planeeringuala hõlmav detailplaneering. PlanS § 125 lõike 2 kohaselt on

detailplaneeringu koostamine nõutav üldplaneeringuga määratud detailplaneeringu koostamise

kohustusega alal. Üldplaneeringu peatükk 2.2 toob välja „Detailplaneeringu kohustusega alaks

on määratud Mustjala küla keskus.“.

Katastriüksusel asuv katlamaja/boilerjaam on 26.11.2024 saanud osaliseks lammutamiseks loa

ning olemasolevat säilitatavat hoone osa soovitakse ümber ehitada jahimajaks. Tegemist ei ole

detailplaneeringu kohase tegevusega, kuna detailplaneering näeb ette alal tehnorajatiste

püstitamise. Tegu ei ole uue ehitusloakohustusliku hoone püstitamisega ega olemasoleva hoone

laiendamisega üle 33%, mille jaoks on PlanS § 125 lõike 1 kohaselt vajalik detailplaneeringu

koostamine. Hoone ümberehitamiseks on vaja taotleda ehitusluba, mida on võimalik anda pärast

detailplaneeringu osaliselt kehtetuks tunnistamist, minemata vastuolusse kehtiva

üldplaneeringuga. Tulenevalt eelnevast ei ole vajalik algatada uue detailplaneeringu koostamist.

Vastavalt haldusmenetluse seaduse § 5 lõikele 2 viiakse haldusmenetlus läbi eesmärgipäraselt ja

efektiivselt, samuti võimalikult lihtsalt ja kiirelt, vältides üleliigseid kulutusi ja ebameeldivusi

isikutele. Tegemist on haldusmenetluse põhimõttega, millest lähtuvalt tuleb võimaluse korral

eelistada lihtsamat ja asjaosalistele vähem koormavat menetlusviisi. Olukorras, kus aeganõudvam

ja kulukam menetlusviis ei võimaldaks ettenähtavalt saavutada kvaliteetsemat tulemust ega tagaks

puudutatud isikute huvidele tõhusamat kaitset, ei ole selle kohaldamine põhjendatud. Saaremaa

Vallavolikogu hinnangul on võimalik soovitud tulemus saada ilma uut detailplaneeringut

koostamata, mis on lihtsam ja kiireim viis.

Kehtiv detailplaneering ei käsitle arhitektuursete ja ehituslike parameetrite osas ehitusõigust, mille

toob välja PlanS § 126 lõige 4 (krundi kasutamise sihtotstarve või sihtotstarbed; hoonete või

olulise avaliku huviga rajatiste suurim lubatud arv või nende puudumine maa-alal; hoonete või

olulise avaliku huviga rajatiste suurim lubatud ehitisealune pind; hoonete või olulise avaliku

huviga rajatiste lubatud maksimaalne kõrgus; asjakohasel juhul hoonete või olulise avaliku huviga

rajatiste suurim lubatud sügavus). Detailplaneering kehtestati 1997. a ehk ligi 28 aastat tagasi.

Ajaga on muutunud seadused, õigusaktid, ruumiline vajadus jms.

Võttes arvesse, et toetama peaks maapiirkondade arengut, siis osaliselt amortiseerunud

katlamaja/boilerjaam hoone kaasajastamine ja reaalsesse kasutusse toomine värskendaks

külasüdame ilmet, samuti elavdaks piirkonda. Lisaks vähendab hoonete parendamine ja

kasutuselevõtt vandalismiohtu.

PlanS § 140 lõike 1 punkti 2 kohaselt võib detailplaneeringu osa kehtetuks tunnistada, kui

planeeringu koostamise korraldaja või planeeritava kinnistu omanik soovib planeeringu

elluviimisest loobuda ja PlanS § 140 lõike 2 kohaselt võib detailplaneeringu tunnistada osaliselt

3

kehtetuks, kui on tagatud planeeringu terviklahenduse elluviimine pärast detailplaneeringu osalist

kehtetuks tunnistamist. Saaremaa vald planeeringu koostamise korraldajana ja kinnistu

hoonestusõiguse omanik soovivad planeeringu elluviimisest loobuda. Mustjala valla keskuse

detailplaneeringu osaline kehtetuks tunnistamine Alevi tn 17 katastriüksuse osas ei avalda mõju

kehtima jäävale detailplaneeringu lahendusele ning kehtima jäävas osas on detailplaneeringus

kavandatu elluviidav.

Kaalutlusõiguse teostamisel on arvestatud kõiki olulisi asjaolusid ja huve ning kaalumine on

toimunud ratsionaalselt, arvestades kehtetuks tunnistamise tagajärgi isikutele, keda haldusakt ehk

detailplaneeringu osaliselt kehtetuks tunnistamine puudutab. Eelnevast tulenevalt on Saaremaa

Vallavolikogu seisukohal, et Mustjala valla keskuse detailplaneeringu osaline kehtetuks

tunnistamine Alevi tn 17 katastriüksuse osas on põhjendatud, kuna kinnistu hoonestusõiguse

omanik on avaldanud selleks vastavat soovi, detailplaneeringut ei ole ellu viidud vastavalt

detailplaneeringus toodule ja selliselt ei plaanita seda ka ellu viia, planeeritavale hoonele on

võimalik ehitusõigus anda ka ehitusloa väljastamise kaudu ehk siis eeldatavasti ei ole uue

kavandatava tegevuse jaoks detailplaneeringu koostamine vajalik, vaid lähtuda saab kehtivast

üldplaneeringust.

Haldusorganipoolne haldusakti kehtetuks tunnistamine toimub kaalutlusõiguse alusel.

Haldusmenetluse seaduse § 64 lõike 3 kohaselt tuleb kaalutlusõiguse teostamisel arvestada

haldusakti andmise ja haldusakti kehtetuks tunnistamise tagajärgi isikule, haldusakti andmise

menetluse põhjalikkust, haldusakti kehtetuks tunnistamise põhjuste olulisust ning nende seost

isiku osalemisega haldusakti andmise menetluses ja isiku muu tegevusega, haldusakti andmisest

möödunud aega ning muid tähtsust omavaid asjaolusid. Tutvunud materjalide ja

menetlustoimingutega, kaalunud detailplaneeringu osalist kehtetuks tunnistamist, põhjendusi ja

tagajärgi, leiab Saaremaa Vallavolikogu, et detailplaneeringu osaline kehtetuks tunnistamine ei

riiva naaberkinnistute omanike ja huvitatud isiku õiguseid ja huve ega kahjusta avalikke huve.

Detailplaneeringu osaline kehtetuks tunnistamine ei kitsenda kinnistu omaniku ega

naaberkinnistute omanike seniseid kinnistu kasutamistingimusi.

Detailplaneeringu osaline kehtetuks tunnistamine ei ole vastuolus kehtivate seaduste ja normidega,

planeeringuga kavandatavate ehitus- ja maakasutustingimuste ruumilise sobivuse üle otsustajaks

on kohaliku omavalitsuse üksus.

PlanS § 140 lõike 3 kohaselt tuleb detailplaneeringu kehtetuks tunnistamise otsuse eelnõu esitada

kooskõlastamiseks PlanS § 127 lõikes 1 nimetatud asutustele ja arvamuse andmiseks § 127 lõikes

2 nimetatud isikutele ja asutustele.

Eelnõu saadeti Mustjala valla keskuse detailplaneeringu planeeringualal asuvate katastriüksuste

omanikele ja Alevi tn 17 katastriüksuse piirinaabritele arvamuse andmiseks xx.02.2025 kirjaga nr

xx ja korteriühitustele kirjaga nr xx. Kirjades määratud tähtajaks…

Otsuse eelnõu on kooskõlastanud Päästeamet xx.02.2025 kirjaga nr xx, Transpordiamet

xx.02.2025 kirjaga nr xx ja Maa- ja Ruumiamet xx.02.2025 kirjaga nr xx.

Lähtudes eeltoodust ning võttes aluseks planeerimisseaduse § 140 lõike 6 ning kohaliku

omavalitsuse korralduse seaduse § 22 lõike 1 punkti 33, Saaremaa Vallavolikogu

o t s u s t a b:

1. Tunnistada Mustjala Vallavolikogu 10. märtsi 1997. a otsusega nr 29 kehtestatud Mustjala

külas Mustjala valla keskuse detailplaneering osaliselt kehtetuks Alevi tn 17 katastriüksuse

osas.

2. Otsus jõustub teatavakstegemisega.

4

Otsust on võimalik vaidlustada 30 päeva jooksul teatavakstegemisest, esitades vaide Saaremaa

Vallavolikogule haldusmenetluse seaduses sätestatud korras või kaebuse halduskohtule

halduskohtumenetluse seadustikus sätestatud korras.

(digitaalselt allkirjastatud)

Jaanus Tamkivi

volikogu esimees

Tallinna 10, Kuressaare, Saaremaa vald, 93819 Saare maakond / registrikood 77000306 /

452 5000 / [email protected] / www.saaremaavald.ee

Transpordiamet

Maa- ja Ruumiamet

Päästeamet

03.02.2025 nr 5-2/797-1

Mustjala külas Mustjala valla keskuse detailplaneeringu osaliselt kehtetuks tunnistamise

otsuse eelnõu Alevi tn 17 katastriüksuse osas kooskõlastamiseks esitamine

Vastavalt planeerimisseaduse § 140 lõikele 3 esitame kooskõlastamiseks Mustjala valla keskuse

detailplaneeringu osaliselt kehtetuks tunnistamise otsuse eelnõu Alevi tn 17 katastriüksuse osas

(vt Lisad).

Alevi tn 17 kinnistu hoonestusõiguse omanik esitas avalduse (registreeritud vallavalitsuse

dokumendiregistris 13.01.2025 nr 5-2/184-1), milles palub tunnistada kehtetuks Mustjala valla

keskuse detailplaneeringu Alevi tn 17 katastriüksuse osas põhjendusega, et soovitakse

lammutada hoone katlamaja osa ja nn boilerjaama osa ümber ehitada jahimajaks. Ülejäänud

planeeringuala osas jääks detailplaneering kehtima.

Lugupidamisega

(digitaalselt allkirjastatud)

Kätlin Kallas

planeeringuteenistuse juhataja

Lisad:

1. Mustjala külas Mustjala valla keskuse DP osaliselt kehtetuks tunnistamise eelnõu Alevi

tn 17 kü osas

2. Lisa 1. Planeeringuala

Liina Järveots, 514 1686

[email protected]