Advokaadibüroo TGS Baltic_vastus

Indrek Kukk

TGS Baltic

[email protected]

Teie 30.12.2024 nr

Meie 07.02.2025 nr 14-5/250217/2500849

Lugupeetud Indrek Kukk

Palusite kontrollida, kas Transpordiameti (TRAM) tegevus Teie kliendi kinnisasjast äralõike

avalikes huvides omandamisel vastab põhiõiguste kaitse põhimõtetele ja hea halduse tavale.

Palusite ka hinnangut, kas kinnisasja avalikes huvides omandamise seadus (KAHOS) on

põhiseadusega (PS) kooskõlas, arvestades, et see ei sätesta tähtaegu kinnisasja omandamise

menetluse algatamiseks ega läbiviimiseks.

Teie mure lähtub mitmest kaua aega tagasi tehtud otsusest (planeeringust) ning teadaolevalt ei ole

ühtegi varasemat otsust vaidlustatud. Õiguskantsler jätab avalduse üldjuhul läbi vaatamata, kui

avaldus on esitatud pärast ühe aasta möödumist ajast, kui isik sai või pidi saama teada oma õiguste

rikkumisest. Samuti ei võta õiguskantsler lahendada avaldust juhul, kui isikul on võimalus kasutada

õiguskaitsevahendeid või kui isik on jätnud sellise võimaluse kasutama (õiguskantsleri seadus § 25

lõige 3 punktid 3 ja 4). Kuigi õiguskantsler ei saa Teid aidata, sest efektiivset lahendust Teie

tõstatatud probleemile õiguskantsleril praegu kahjuks pakkuda ei ole, on õiguskantsler Teile tänulik

enda kogemuse jagamise eest. Lähtudes varasematest kogemustest tuleb möönda, et enne seda, kui

õiguskantsler saab esitada ettepaneku, millest lähtudes muudetakse kas õigusnorme (vt KAHOS

ettepanek) või halduspraktikat (looduskaitseliste omandipiirangute ettepanek), on vaja saada

mitmekesine ülevaade asjaomastest juhtumitest, et nende pinnalt veenev ettepanek koostada.

Arusaadavalt ei aita teabe kogumine kuigivõrd neid inimesi, kelle mure vajab kohest lahendust.

Teisalt, kui õiguskantsler esitaks ettepaneku, mis ei leiaks toetust, siis ei muutu inimeste olukord

samuti kuigivõrd paremaks.

Taristu kavandamine ja rajamine on pikaajaline protsess ning selle juures omanike huvide ja õiguste

kaitse on vaieldamatult oluline. Paraku ei ole praegu sellega kaasnevate avalike ja erahuvide

tasakaalustamiseks välja pakkuda häid lahendusi.

Teie avalduses esitatud teave ei anna alust pidada kinnisasja avalikes huvides omandamise

menetluse algatamise ja läbiviimise tähtaegade puudumist KAHOS-s põhiseadusega (PS § 32 lõige

1) vastuolus olevaks. Kui seadus tähtaegu ei sätesta, tuleb menetlus algatada ja läbi viia mõistliku

aja jooksul.

2

Kui leiate, et TRAM viivitab menetluse läbiviimisega põhjendamatult, on Teil õigus esitada

halduskohtule kohustamiskaebus menetluse kiirendamiseks. Samuti on Teil õigus vaidlustada

halduskohtus kinnisasja äralõike eest määratud hüvitise suurus, kui Te sellega ei nõustu.

Kinnisasja omandamise menetlus algab kinnisasja omaniku teavitamisega menetluse algatamisest

(KAHOS § 7). Menetlus lõpeb kinnisasja omanikuga saavutatud kokkuleppe sõlmimisega (§ 27)

või selle mittesaavutamisel kinnisasja sundvõõrandamise otsusega (§ 29).

Kuigi KAHOS sätestab mitmel juhul tähtajad erinevate menetlustoimingute tegemiseks (nt § 12

lõige 1, § 27 lõige 2), ei sätesta see üldist tähtaega menetluse algatamiseks ja läbiviimiseks. Hea

halduse põhimõtte kohaselt peab haldusmenetlus toimuma eesmärgipäraselt, tõhusalt ning

võimalikult lihtsalt ja kiirelt, vältides põhjendamatuid kulutusi ja ebameeldivusi isikutele

(haldusmenetluse seadus (HMS) § 5 lõige 2). Kui seadus ei sätesta konkreetseid tähtaegu, tuleb

menetlustoimingud ja otsused teha viivituseta ehk mõistliku aja jooksul. Mõistliku aja määratlemine

sõltub lahendatava küsimuse keerukusest, vajalikest menetlustoimingutest ja muudest

objektiivsetest asjaoludest, mis võivad mõjutada menetluse kestust (RKHKo 25.02.2016, 3-3-1-69-

15, p 16).

Menetluse algatamist saab vajadusel kiirendada ka kinnisasja omanik ise, esitades taotluse

omandamiseks, kui kehtestatud kitsendused takistavad kinnisasja kasutamist senisel sihtotstarbel

(KAHOS § 4 lõige 3). See võib olla oluline olukorras, kus pärast omandipiirangu kehtestamist ei

algata riik või kohalik omavalitsus kohe omandamismenetlust.

Omandamismenetluse kestuse mõistlikkuse hindamisel tuleb silmas pidada, et kinnisasja avalikes

huvides omandamine peab toimuma õiglase hüvitise eest. See tähendab, et kinnisasja omanik peab

saama sellise tasu, mis võimaldab tal osta teise kinnisasja, mis on väärtuselt ja omadustelt

samaväärne omandatud kinnisasjaga. Seetõttu ei tohi kinnisasja väärtuse hindamise ja selle

omandamise otsustamise vaheline aeg olla ebamõistlikult pikk. Teisalt tuleb arvestada, et KAHOS

regulatsioon toetab kinnisasja omandamiseks kokkuleppe saavutamist kinnisasja omaniku ja

menetluse läbiviija vahel. See eeldab läbirääkimiste pidamist omanikule sobivaima lahenduse

leidmiseks. Kokkuleppe saavutamiseks peetavad läbirääkimised ei saa aga kesta lõputult. Kui

kokkulepet ei saavutada, on lubatud sundvõõrandamine.

Põhiseaduse § 32 lõike 1 teises lauses on sätestatud, et kui riik otsustab vara sundvõõrandada, peab

riik maksma sundvõõrandatava vara omanikule õiglast hüvitist. Selle nõude täitmiseks tuleb

kinnisasja avalikes huvides omandamisel tagada, et omanik saab hüvitise, mis kompenseerib

omandi kaotusega kaasneva kahju. Sama eesmärki kannab ka KAHOS, mis sätestab, et kinnisasja

väärtust hinnatakse nii, et omanik jääks võimalikult sarnasesse varalisse olukorda, nagu ta oleks

olnud kui omandamist poleks toimunud (KAHOS § 12 lõige 3).

Omanikule makstav hüvitis koosneb kahest põhikomponendist - kinnisasja enda väärtusest ja

lisahüvitisest, mis katab otsese varalise kahju ning võimaliku saamata jäänud tulu (KAHOS § 11

lõige 2). Sellega tagatakse, et hüvitis ei hõlma ainult vara otsest rahalist väärtust, vaid võtab arvesse

ka majanduslikku kahju, mida omandamine võib omanikule põhjustada.

Kui omanik ei ole rahul talle tehtud hinnapakkumisega ega pea seda õigeks, on tal õigus esitada

läbirääkimistele omapoolne võrdlev hindamisaruanne (KAHOS § 26 lõige 7). Kui omaniku

hindamisaruandes toodud põhjendused on asjakohased ja tõendatud, peab menetluse läbiviija neid

arvesse võtma ning vajadusel tegema hinnapakkumises muudatusi (RKPSJKo 6.06.2023 nr 5-22-

15, punkt 55).

3

Hetkel ei ole teada, et TRAM kavatseks õiglase hüvitise määramise põhimõtteid eirata või

menetlusega viivitada. Igaühel, kelle vara on tema nõusolekuta võõrandatud, on õigus pöörduda

kohtusse ning vaidlustada vara võõrandamine, hüvitus või selle suurus (PS § 32 lõige 1).

Lugupidamisega

/allkirjastatud digitaalselt/

Evelin Lopman

ettevõtluskeskkonna osakonna juhataja-õiguskantsleri nõunik

õiguskantsleri volitusel

Mariann Salomets 693 8410 [email protected]