Vaksali tänav T1 ja Kitsepõllu tee T1 kinnisasjade osaline avalikes huvides riigile omandamine

K Ä S K K I R I

Tallinn 20.02.2025 nr 1-2/25/90

Vaksali tänav T1 ja Kitsepõllu tee T1 kinnisasjade

osaline avalikes huvides riigile omandamine

1. ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK Lähtudes põhimaantee nr 2 (E263) Tallinn–Tartu–Võru–Luhamaa trassi asukoha täpsustamise km

92,0-183,0 teemaplaneeringust, millega kavandatakse Kardla–Tartu lõigu ümberehitamist ning

koos sellega lahendada Tartu põhjapoolset ümbersõitu (Vorbuse sõlme osa), kinnitas

Transpordiamet 22.12.2021 korraldusega nr 1.1-3/21/551 projekteerimistingimused, mille alusel

Roadplan OÜ koostas eelprojekti nr 20085-3 „Tartu põhjapoolse ümbersõidu eelprojekt“ (edaspidi

teeprojekt). Teeprojekti eesmärk on liikluse sujuvuse suurendamine ja sõiduaja vähendamine.

Tartu maakonnas Tartu linnas Tähtvere külas asuva Kitse-Põllu kinnistu (registriosa nr 1424304)

koosseisu kuulusid viis katastriüksust: 83101:003:0763, 83101:003:0764, 83101:003:0765,

83101:003:0766 ja 83101:003:0767. Nendest Vaksali tänav T1 katastriüksus (endine

katastriüksuse tunnus 83101:003:0767, pindala 13 942 m2, transpordimaa 100%) ja Kitsepõllu tee

T1 katastriüksus (endine katastriüksuse tunnus 83101:003:0766, pindala 4914 m2, transpordimaa

100%) jäid teeprojekti kohaselt osaliselt, ligikaudsete pindaladega 1511 m2 ja 2048 m2, avalikult

kasutatava riigitee ümberehituse alale. Kitse-Põllu kinnistu omanikuna on kinnistusraamatusse

05.02.2016 sisse kantud KT-INVEST OÜ (registrikood 10788029).

Kinnistusraamatu registriosa nr 1424304 neljandas jaos kande nr 2 alla on 10.06.2005 sisse kantud

hüpoteek summas 2 000 000 (kaks miljonit) krooni Swedbank AS (registrikood 10060701, endine

ärinimi Aktsiaselts Hansapank) kasuks.

Kinnisasjadele kehtib 09.06.2008 kehtestatud Kitse-Põllu maaüksuse detailplaneering nr DP-01-

298, mille kohaselt mõlema kinnisasja detailplaneeringujärgne maakasutuse sihtotstarve on 100%

transpordimaa. Need on planeeritud Vaksali tn pikenduse väljaehitamiseks ning juurdepääsuteeks

teistele detailplaneeringuga moodustatavatele kruntidele. Vastavalt Tartu Linnavolikogu

07.10.2021 otsusega nr 373 kehtestatud Tartu linna üldplaneeringule 2040+ on avalikuks

kasutamiseks vajalike äralõigete maakasutuse juhtotstarve tee ja tänava maa-ala. Seda arvestamata

on maakasutusplaanil hinnatava maaüksuse juhtotstarve ettevõtluse maa-ala.

Transpordiamet alustas kinnisasja avalikes huvides omandamise seaduse (edaspidi KAHOS) § 4

lõike 1 punkti 7 alusel omandamise menetlust, teavitades 17.10.2023 kirjaga nr 8-3/23-

028/21862-1 omanikku avalikuks kasutamiseks vajaliku tee ehituseks äralõigete tegemisest Kitse-

Põllu kinnistu koosseisu kuuluvatest kinnisasjadest, ligikaudsete pindaladega 1511 m2 ja 2048 m2.

Kinnisasja väärtuse väljaselgitamiseks tellis Transpordiamet eksperthinnangu ja tegi 06.02.2024

kirjaga nr 8-3/23-028/21862-2 omanikule Pindi Kinnisvara OÜ 02.02.2024 eksperthinnangu

nr 240127–104-51040 alusel pakkumuse Kitse-Põllu kinnistu koosseisu kuuluvatest

katastriüksustest äralõigete omandamiseks hinnaga kokku 102 879 eurot. Pakkumus sisaldas

(lähtudes KAHOS § 11 lõike 6 kohaselt ümardatult) Vaksali tänav T1 katastriüksusest ligikaudu

1511 m2 suuruse äralõike eest makstavat tasu 36 340 eurot (24,05 eurot/m2) ja Kitsepõllu tee T1

katastriüksusest ligikaudu 2048 m2 suuruse äralõike eest makstavat tasu 49 250 eurot

(24,05 eurot/m2) ning KAHOS § 15 lõike 3 alusel motivatsioonitasu summas 17 118 eurot. Lisaks

sisaldas pakkumus ühekordset hüvitist asjaajamisega seotud kulude eest summas 171 eurot.

Eksperthinnangu kohaselt kaasnevat kahju ja saamata jäänud tulu ei esine.

Omanik teatas 15.02.2024 kirjas, et ei nõustu tehtud pakkumusega ning tellib võrdleva

hindamisaruande. 19.04.2024 kirjaga edastas omanik Transpordiametile omaltpoolt tellitud ja

Ober-Haus Hindamisteenuste OÜ 19.04.2024 koostatud eksperthinnangu nr 77151/TR.

Eksperthinnangus on saadud tulemus võrreldes Pindi Kinnisvara OÜ tulemusega tunduvalt

kõrgem, saades Vaksali tänav T1 katastriüksusest tehtava äralõike ruutmeetri väärtuseks 32 eurot

ning Kitsepõllu tee T1 katastriüksusest tehtava äralõike ruutmeetri väärtuseks 36,10 eurot.

Nii Transpordiameti tellimusel hindamist läbiviinud hindaja kui ka omaniku tellimusel hindamist

läbiviinud hindaja olid oma hinnangutes välja toonud, et hindamistulemuse täpsuseks on +/- 20%.

Kuna kahe hindamisaruande tulemused erinesid omavahel rohkem kui 20%, oli vajalik välja

selgitada, millest erinevus tuleneb ning seetõttu küsis Transpordiamet mõlemalt hindajalt

täiendavaid selgitusi koostatud hindamisaruannete osas. Pindi Kinnisvara OÜ eksperthinnangus

selgus ebatäpsusi võrdlustehingute ehitusõiguse kirjelduses ja sellest tulenevalt viis Pindi

Kinnisvara OÜ hindaja 13.05.2024 eksperthinnangusse nr 240127–104–51040 sisse vastavad

parandused. Hindamistulemust see täpsustus ei mõjutanud. 19.06.2024 toimus kohtumine

Transpordiameti, Pindi Kinnisvara OÜ eksperthinnangu koostanud hindajaga, kinnisasjade

omaniku esindajaga ja Ober-Haus Hindamisteenuste OÜ eksperthinnangu koostanud hindajaga,

kus mõlema osapoole hindajad selgitasid veelkord hindamisaruannetes rakendatud metoodilist

käsitlust. Mõlemad hindajad jäid enda varasema seisukoha juurde, et nende saadud

hindamistulemus on korrektne. Kuna aga osapooled on huvitatud menetlusega jätkamisest, siis

käsitleti kohtumisel potentsiaalse kompromissina kahe hindamistulemuse üksteisele lähendamise

võimalusi.

Kinnisasjade omaniku esindaja teatas 20.06.2024 e-kirjas Transpordiametile, et on jätkuvalt

huvitatud äralõigete riigile võõrandamisest ja tegi ettepaneku lisada Pindi Kinnisvara OÜ poolt

saadud hindamistulemusele 24,05 eurot/m2 hindamistulemuse täpsuse +20%. Transpordiamet

kaalus omaniku poolt tehtud ettepanekut ning leidis, et menetlusökonoomikat silmas pidades on

mõistlik jätkata omandamise menetlust Pindi Kinnisvara OÜ poolt saadud ruutmeetri väärtusele

24,05 eurot lisades hindamistulemuse täpsuse +20%, mis teeb äralõigete ühikuhinnaks

28,86 eurot/m2.

Transpordiamet korraldas Vaksali tänav T1 ja Kitsepõllu tee T1 katastriüksuste jagamise, mille

tulemusel moodustati järgmised katastriüksused:

1) riigile omandatav 40 Tartu-Tiksoja tee katastriüksus katastritunnusega 79301:001:1427,

pindalaga 2047 m2, sihtotstarbega transpordimaa 100%;

2) riigile omandatav 40 Tartu-Tiksoja tee katastriüksus katastritunnusega 79301:001:1429,

pindalaga 1540 m2, sihtotstarbega transpordimaa 100%;

3) omanikule allesjääv Kitsepõllu tee T1 katastriüksus katastritunnusega 79301:001:1426,

pindalaga 2863 m2, sihtotstarbega transpordimaa 100%;

4) omanikule allesjääv Vaksali tänav T1 katastriüksus katastritunnusega 79301:001:1428,

pindalaga 12 443 m2, sihtotstarbega transpordimaa100%.

Katastriüksused on kinnistusraamatusse kantud 18.02.2024.

Transpordiamet tegi 20.09.2024 kirjaga nr 8-3/23-028/21862-5 omanikule uuendatud pakkumuse,

tuginedes Pindi Kinnisvara OÜ poolt 13.05.2024 täpsustatud eksperthinnangule nr 240127–104–

51040, lisades eksperthinnangus leitud ruutmeetri väärtusele 20% ehk vara hindamistulemuse

täpsuse (lähtudes KAHOS § 11 lõikest 6, ümardatakse tasu alates 100-eurosest väärtusest kümne

euro täpsusega ja täiendavad hüvitised ümardatakse ühe euro täpsusega). Pakkumus oli kokku

summas 125 176 eurot ja sisaldas:

1) 2047 m2 äralõike eest tasu 59 080 eurot (28,86 eurot/m2);

2) 1540 m2 äralõike eest tasu 44 440 eurot (28,86 eurot/m2);

3) motivatsioonitasu summas 20 704 eurot, mis on 20% avalikes huvides omandatava kinnisasja

tasust;

4) täiendavat hüvitist asjaajamisega kaasnevate kulude ja võrdleva hindamisaruande tellimise eest

952 eurot (vastavalt KAHOS § 17 lõikele 2).

Lähtudes kinnisasja omaniku seadusliku esindaja 19.04.2024 esitatud arvest ja selle tasumist

tõendavast maksekorraldusest, sisaldas pakkumus kinnisasja omanikule täiendavat hüvitist

KAHOS § 17 lõike 2 kohaselt asjaajamisele ja võrdlevale hindamisaruande tellimisele tehtud

dokumentaalselt tõendatud põhjendatud kulude hüvitamist summas 952 eurot.

KAHOS § 17 lõike 2 kohaselt asjaajamisele ja võrdlevale hindamisaruande tellimisele tehtud

dokumentaalselt tõendatud põhjendatud kulud, mis ületavad Statistikaameti avaldatud tehingule

eelneva aasta keskmist brutotunnipalka 16 tunni eest, hüvitatakse kinnisasja omanikule

kuludokumentide alusel, kuid mitte rohkem kui Statistikaameti avaldatud tehingule eelneva aasta

keskmise brutokuupalga 0,5-kordses määras. Kuna keskmine brutokuupalk tehingule eelneval

aastal (oktoober 2023 – september 2024) on 1941 eurot ning 0,5-kordne brutokuupalk on 970 eurot

(ümardatult KAHOS § 11 lõike 6 alusel), täpsustus hüvitamisele summa 970 eurot.

Kinnisasja omaniku KT-INVEST OÜ seaduslik esindaja nõustus 23.09.2024 pakkumusega.

Transpordiamet tasub Kitse-Põllu kinnisasja osade omandamisega seotud kulud.

KAHOS § 271 lõike 1 kohaselt omandatavat kinnisasja koormav piiratud asjaõigus või märge

kustutatakse kinnisasja omaniku ja piiratud asjaõiguse või märke omaja nõusolekul. Swedbank AS

andis 26.09.2024 e-kirjas põhimõttelise nõusoleku Kitse-Põllu kinnistu (registriosa nr 1424304)

jagamiseks selliselt, et neljandasse jakku kandena nr 2 sisse kantud hüpoteek ei jää koormama

riigile omandatavatest äralõigetest moodustatavaid kinnistuid. Hüpoteegipidaja osaleb KT-

INVEST OÜ-ga sõlmitavas asjaõiguslepingus ning annab oma nõusoleku selle käigus.

2. OTSUS

Tulenevalt eeltoodust ja lähtudes KAHOS § 3 lõike 1 punktist 1, § 4 lõike 1 punktist 7, § 27 lõikest

1 ja lõikest 6 ning riigivaraseaduse § 7 lõikest 1:

2.1. Omandada riigile KT-INVEST OÜ (registrikood 10788029) omandis oleva Tartu maakonnas

Tartu linnas Tähtvere külas asuva Kitse-Põllu kinnistu (registriosa nr 1424304) koosseisu

kuuluvad järgmised katastriüksused:

2.1.1. 40 Tartu-Tiksoja tee katastriüksus katastritunnusega 79301:001:1427, pindalaga 2047 m2,

sihtotstarbega transpordimaa 100%;

2.1.2. 40 Tartu-Tiksoja tee katastriüksus katastritunnusega 79301:001:1429, pindalaga 1540 m2,

sihtotstarbega transpordimaa 100%.

2.2. Tasuda punktis 2.1 nimetatud kinnisasja osade omandamise eest omanikule alljärgnevad

summad:

2.2.1. 2047 m2 suuruse äralõike eest tasu summas 59 080 eurot (28,86 eurot/m²);

2.2.2. 1540 m2 suuruse äralõike eest tasu summas 44 440 eurot (28,86 eurot/m2);

2.2.3. motivatsioonitasu summas 20 704 eurot;

2.2.4. täiendav hüvitis asjaajamisega kaasnevate kulude ja võrdleva hindamisaruande tellimise eest

summas 970 eurot.

2.3. Transpordiametil sõlmida omandamise leping (iga kinnisasja osa eraldi registriosa numbri

alla) kahe kuu jooksul käesoleva otsuse teatavaks tegemisest kinnisasja omanikule.

2.4. Transpordiametil korraldada kannete tegemine riigi kinnisvararegistris riigile vara

omandamise ning Kliimaministeeriumi valitsemisele arvele võtmise kohta.

3. VAIDLUSTAMINE

Käskkirja peale võib esitada kaebuse Tallinna Halduskohtule halduskohtumenetluse seadustiku

§-s 46 sätestatud tähtaja jooksul.

(allkirjastatud digitaalselt)

Vladimir Svet

taristuminister

Saata: Transpordiamet, KT-INVEST OÜ