Rahandusministri määruse ,,Rahandusministri 15. juuni 2016. aasta määruse nr 25 ,,Nõuded elamukinnisvaraga seotud tarbijakrediidilepingu tagatiseks oleva kinnisvara hindamisele“ muutmine

1

EELNÕU

Veebruar 2025

Rahandusminister

MÄÄRUS

Rahandusministri 15. juuni 2016. a määruse nr 25

,,Nõuded elamukinnisvaraga seotud tarbijakrediidilepingu

tagatiseks oleva kinnisvara hindamisele“ muutmine

Määrus kehtestatakse krediidiandjate ja -vahendajate seaduse § 53 lõike 4 alusel.

§ 1. Määruse muutmine

Rahandusministri 15. juuni 2016. a määruses nr 25 ,,Nõuded elamukinnisvaraga seotud

tarbijakrediidilepingu tagatiseks oleva kinnisvara hindamisele“ tehakse järgmised muudatused:

1) paragrahvid 2 ja 3 tunnistatakse kehtetuks;

2) määrust täiendatakse §-ga 31 järgmises sõnastuses:

,,§ 31. Nõuded kinnisvara hindamisele ja hindajale

(1) Kinnisvara hinnatakse kooskõlas vara hindamise hea tavaga. Kinnisvara hindamine peab

põhinema ajakohastel ja usaldusväärsetel andmetel.

(2) Kinnisvara ülevaatuse võib jätta tegemata, kui selline võimalus on sätestatud krediidiandja

või -vahendaja sise-eeskirjas ja see on põhjendatud. Kui kinnisvara ülevaatus jäetakse tegemata

põhjusel, et kasutatakse statistikapõhist mudelit, tuleb statistikapõhise mudeli kasutamise

asjakohasust samuti põhjendada.

(3) Kinnisvara võib hinnata krediidiandja või -vahendaja organisatsiooni kuuluv töötaja või

kolmas isik (edaspidi välishindaja).

(4) Kinnisvara hindamiseks määratakse kindlaks ja kogutakse kokku kõik hindamiseks

vajalikud andmed ning analüüsitakse kõiki hinnatava kinnisasja väärtust mõjutavaid tegureid.

Kui lõikes 3 nimetatud isik kasutab hindamiseks statistikapõhist mudelit, peab mudeli kasutajal

olema piisavalt kogemusi ja teadmisi mudeli kasutamispõhimõtetest ning ülesehitusest.

(5) Krediidiandja või -vahendaja peab kehtestama sise-eeskirjadega nõuded oma töötajate

teadmistele, oskustele ja kogemustele hindamise läbiviimiseks ning dokumenteerimiseks

vastavalt krediidiandjate ja -vahendajate seaduses ja käesolevas määruses kehtestatud nõuetele.

(6) Kui kinnisvara hindab välishindaja, viib hindamise läbi kutseline hindaja ning

hindamisaruande kinnitab kutseline hindaja, kellele on kutseseaduse alusel välja antud 6.

taseme kinnisvara hindaja või 7. taseme vara hindaja kutse.

(7) Statistikapõhine mudel on automatiseeritud süsteem kinnisvara hindamiseks.

Statistikapõhine mudel peab vastama järgmistele tingimustele:

1) mudel võtab arvesse kinnisasja liiki, seisundit ning asukohta piisava detailsuse ja täpsusega;

2) on ajakohane, täpne ja usaldusväärne;

3) on krediidiandja või -vahendaja või välishindaja poolt regulaarselt kontrollitud ning

väljendab moonutamata, ajakohaseid ja kvaliteetseid andmeid kinnisvara väärtuse ja omaduste

kohta;

4) kasutab kinnisasja väärtuse leidmisel võimalikult suurel määral võrdlusaluseks võetud turul

tehtud tehingute valimit.“;

3) paragrahvi 4 lõige 1 sõnastatakse järgmiselt:

,,(1) Kinnisvara hindamine dokumenteeritakse vastavalt vara hindamise heale tavale.“;

2

4) paragrahvi 4 lõike 2 sissejuhatavas lauseosas asendatakse sõna ,,Eksperthinnang“ sõnaga

,,Hindamisaruanne“;

5) paragrahvi 4 lõike 2 punkt 6 tunnistatakse kehtetuks;

6) paragrahvi 4 lõike 2 punkt 11 sõnastatakse järgmiselt:

,,11) turuanalüüs, sealhulgas hinnatava kinnisvara turusektori ja turusegmendi analüüs ning

teave võrdlustehingute kohta;“

7) paragrahvi 4 lõike 2 punkt 15 sõnastatakse järgmiselt:

,,15) hindamisaruande koostamise ja kinnisvara hinnatava väärtuse määramise kuupäev ning

ülevaatuse kuupäev, kui see on asjakohane;“;

8) paragrahvi 4 lõike 2 punkt 16 tunnistatakse kehtetuks;

9) paragrahvi 4 lõike 2 punktid 17–19 sõnastatakse järgmiselt:

,,17) viited kasutatud algandmetele;

18) hindamisaruande kinnitaja nimi ja allkiri, vajaduse korral välishindaja kutsetunnistuse

number;

19) hinnangu lisad, vajaduse korral asukohaplaanid ja -skeemid, fotod hinnatavast kinnisvarast

ja olulised väljavõtted viidatud materjalidest.“;

10) paragrahvi 4 lõike 3 sissejuhatavas lauseosas asendatakse sõna ,,eksperthinnangu“

sõnadega ,,alates kinnisvara hinnangu“;

11) paragrahvi 4 lõike 3 punkt 2 sõnastatakse järgmiselt:

,,2) viide esialgsele hindamisaruandele ja kui see on kohaldatav, muudele asjakohastele

hinnangutele;“;

12) paragrahvi 4 lõike 4 sissejuhatav lauseosa sõnastatakse järgmiselt:

„(4) Krediidiandja või -vahendaja sise-eeskirjas nimetatud põhjendatud juhul võib § 31 lõikes

3 nimetatud isik koostada hindamisaruande lihtsustatud vormis, mis sisaldab vähemalt järgmisi

andmeid:“;

13) paragrahvi 5 senine tekst loetakse lõikeks 1 ja paragrahvi täiendatakse lõikega 2 järgmises

sõnastuses:

,,(2) Krediidiandja või -vahendaja, kes on asutatud ja tegutsenud enne 2025. aasta 1. juulit või

esitanud vastavalt krediidiandjate ja -vahendajate seadusele tegevusloa taotluse enne 2025.

aasta 1. juulit, peab viima oma tegevuse ja dokumendid määruse 2025. aasta 1. juulil jõustunud

redaktsiooniga vastavusse hiljemalt 2026. aasta 1. jaanuariks.“.

§ 2. Määruse jõustumine

Määrus jõustub 2025. aasta 1. juulil.

(allkirjastatud digitaalselt)

Jürgen Ligi

Rahandusminister

(allkirjastatud digitaalselt)

Merike Saks

3

Kantsler

Suur-Ameerika 1 / 10122 Tallinn / 611 3558 / [email protected] / www.rahandusministeerium.ee

registrikood 70000272

Justiits- ja Digiministeerium

Majandus- ja

Kommunikatsiooniministeerium

Finantsinspektsioon

Eesti Pank

Tarbijakaitse ja Tehnilise Järelevalve Amet

Rahandusministri määruse

eelnõu esitamine kooskõlastamiseks

ja arvamuse avaldamiseks

Edastame kooskõlastamiseks ja arvamuse avaldamiseks rahandusministri 15. juuni 2016.

aasta määruse nr 25 ,,Nõuded elamukinnisvaraga seotud tarbijakrediidilepingu tagatiseks

oleva kinnisvara hindamisele“ muutmise eelnõu.

Eelnõu ja seletuskirjaga on võimalik tutvuda eelnõude infosüsteemis (EIS) aadressil

http://eelnoud.valitsus.ee.

Palume eelnõu kooskõlastada või arvamust avaldada kümne tööpäeva jooksul kirja

kättesaamisest alates.

Lugupidamisega

(allkirjastatud digitaalselt)

Jürgen Ligi

rahandusminister

Lisad:

1. Eelnõu

2. Seletuskiri

Lisaadressaadid:

Eesti Pangaliit MTÜ

Meie 28.02.2025 nr 1.1-10.1/1070-1

2

Finance Estonia MTÜ

Eesti Kaubandus-Tööstuskoda MTÜ

Eesti Kinnisvara Hindajate Ühing MTÜ

Anastasia Nõmmik, 5854 5096

[email protected]

1

SELETUSKIRI

Veebruar 2025

Rahandusministri määruse ,,Rahandusministri 15. juuni 2016. a määruse nr 25

,,Nõuded elamukinnisvaraga seotud tarbijakrediidilepingu tagatiseks oleva kinnisvara

hindamisele“ muutmine“ eelnõu seletuskiri

1. Sissejuhatus

1.1. Sisukokkuvõte

Eelnõuga muudetakse määrust, mis on kehtestatud krediidiandjate ja -vahendate seaduse

(edaspidi KAVS) § 53 lõike 4 alusel. Volitusnorm annab rahandusministrile õiguse kehtestada

nõuded, mida krediidiandjad ja -vahendajad, sh pangad (edaspidi krediidiandjad) peavad

järgima eluasemelaenuga seotud kinnisvara väärtuse hindamisel.

Eesti Pank ja Finantsinspektsioon tulid käesoleva aasta veebruari lõpus välja mitme

ettepanekuga, mis muudaksid inimeste jaoks kodulaenu üleviimise ühest pangast teise panka

kiiremaks, lihtsamaks ja soodsamaks.1 Muuhulgas märgiti, et tagatise hindamisele kehtivad

reeglid võiksid olla paindlikumad. On üsna tavapärane, et eluasemelaenu võtmisel või ka selle

refinantseerimisel peab tarbija kui laenuvõtja tellima eraldi hindamisakti ja selle omalt poolt

kinni maksma.

Määruse muutmise peamine eesmärk on anda krediidiandjatele rohkem paindlikkust

tagatiskinnisvara väärtuse hindamisel. Määruse muutmine toob kaasa põhimõtteliselt kaks

suuremat muudatust:

1. krediidiandja võib ise otsustada, millistel juhtudel oleks paslik tellida ülevaatus (s.t.

kohapealne tagatisvara ülevaatamine) või asendada ülevaatuse tegemine

statistikapõhise mudeliga, mis arvutab kinnisvara väärtuse automatiseeritult;

2. lihtsustakse hindamisaruande koostamist ja vähendatakse nõudeid selle mahule.

Eelnimetatud muudatused peaksid vähendama kulusid tarbijatele, kes taotlevad eluasemelaenu

või selle refinantseerimist. Eelkõige peaks ära langema eraldi hindamisakti tellimine ja selle

eest tasu maksmine kutselisele hindajale.

1.2. Eelnõu ettevalmistajad

Eelnõu on koostanud Rahandusministeeriumi finantsteenuste poliitika osakonna nõunik

Anastasia Nõmmik ([email protected], 5854 5096) ja sama osakonna osakonnajuhataja

asetäitja Thomas Auväärt ([email protected], 611 3633).

Eelnõu on keeleliselt toimetanud Rahandusministeeriumi õigusosakonna keeletoimetaja Sirje

Lilover ([email protected], 5885 1468). Eelnõu juriidilist kvaliteeti ja seletuskirja kontrollis

Rahandusministeeriumi personali- ja õigusosakonna nõunik Marge Kaskpeit

([email protected], 5885 1423).

1 Eesti Pank ja Finantsinspektsioon. Kodulaenu üleviimise teise panka saaks teha lihtsamaks ja soodsamaks.

Kättesaadav: https://www.eestipank.ee/press/kodulaenu-uleviimise-teise-panka-saaks-teha-lihtsamaks-ja-

soodsamaks-28022024 ja https://fi.ee/et/uudised/kodulaenu-uleviimise-teise-panka-saaks-teha-lihtsamaks-ja-

soodsamaks

2

1.3. Märkused

Eelnõuga muudetakse rahandusministri 15. juuni 2016. a määrust nr 25 ,,Nõuded

elamukinnisvaraga seotud tarbijakrediidilepingu tagatiseks oleva kinnisvara hindamisele“ (RT

I, 17.06.2016, 8).

Eelnõu on seotud menetluses oleva väärtpaberituru seaduse muutmise ja sellega seonduvalt

teiste seaduste muutmise seaduse eelnõuga,2 millega muuhulgas muudetakse KAVS § 53 lõiget

2.

2. Eelnõu sisu ja võrdlev analüüs

2.1. Taust

Eesti Pank avaldas 2024. aasta alguses teemapaberi ,,Pankadevaheline konkurents Eesti

laenuturul“,3 milles leiti, et eluasemelaenude refinantseerimise määr on Eestis madal. Näiteks

viidi 2022. aastal teise panka üle 361 eluasemelaenu, mis moodustab vaid 1,4% laenude

kogumahust. Madalat mobiilsust laenu liigutamisel ühest pangast teise põhjustavad kõrged

vahetuskulud (ingl. k. switching costs), mis jaotuvad oma olemuselt materiaalseteks ja

mittemateriaalseteks. Materiaalseteks kuludeks on laenu ennetähtaegse tagastamise kulu,

tagatiskinnisvara hindamise kulu, uue laenulepingu sõlmimise kulu, asjaõiguslepingu

sõlmimine kulu notari juures (millele lisanduvad notari tasud) ning kinnistusraamatu kande

muutmise kulud. Mittemateriaalsed kulud väljenduvad kodulaenu refinantseerimist sooviva

tarbija ajas ja pingutustes, mida ta teeb parima võimaliku pakkumise saamiseks ning lepingu

sõlmimiseks teise laenupakkuja juures. Eesti Panga hinnangul peab tarbija tasuma näiteks

100 000 euro suuruse eluasemelaenu refinantseerimiseks üle 3000 euro, mis ei sisalda tarbija

enda mittemateriaalsete ressursside kulu. Kõrged kulud võivad tarbijat panna tegema otsust

loobuda laenu üleviimisest teise panka, sest kuigi teise panga poolt pakutavad tingimused on

tarbija jaoks (pikas perspektiivis) paremad, nõuab laenu refinantseerimine tarbijalt suurt

ühekordset rahalist panust, mis ei kuulu hüvitamisele. Kõrged vahetuskulud ning madal laenude

üleviimise mobiilsus omab mõju pankadevahelisele konkurentsile, sest vähene nõudlus turul ei

avalda pankadele survet areneda kiiremini ning töötama välja mitmekesisemaid laenutooteid,

eesmärgiga meelitada enda juurde uusi kliente.

Johtuvalt Eesti Panga teemapaberist pakkus Eesti Pangaliidu laenude töögrupp välja, et

vahetuskulude alandamist võiks alustada tagatiskinnisvara hindamistingimuste ülevaatamisest,

mis on üks vähestest meetmetest, mis omab kiiret efekti kulude vähendamisel.4 Vaadeldes

kinnisvarahindajate hinnakirju selgub, et kinnisvara hindamised algavad paarisajast eurost, kuid

hindamise maksumus sõltub kinnisvara tüübist ja asukohast, aga ka kinnisvara hindamist

2 EIS toimik nr 24-0674. Kättesaadav: https://eelnoud.valitsus.ee/main/mount/docList/ca1cbce0-ea25-4b55-a457-

bc699d1ee9bd. 3 Eesti Pank. Pankadevaheline konkurents Eesti laenuturul. Teemapaberid. 1/2024. Kättesaadav:

https://haldus.eestipank.ee/sites/default/files/2024-02/pankadevaheline-konkurents_2024_tp1_est_0.pdf.

Eluasemelaenu refinantseerimist käsitlev teema algab peatükist 3.1., leheküljel 23. 4 Peale teemapaberi avaldamist suurenes turul eluasemelaenu refinantseerimist pakkuvate reklaamide hulk (näiteks

Swedbank AS 27.03.2024. aasta blogipostitus ,,Olukorrast laenuturul“, kättesaadav:

https://blog.swedbank.ee/igapaevased-rahaasjad/eluase/olukorrast-kodulaenuturul, ja Luminor AS 14.02.2024.

aasta blogipostitus ,,Kas laenu refinantseerimine tasub ära või mitte? Ekspert annab nõu“, kättesaadav:

https://raha.geenius.ee/blogi/luminori-blogi/kas-laenu-refinantseerimine-tasub-ara-voi-mitte-ekspert-annab-

nou/), kuid täpne statistika selle kohta, kui palju suurenes refinantseerimise määr, ei ole veel teada.

3

pakkuva ettevõtja enda hinnakirjast.5 Kuigi kinnisvara hindamisega seotud kulu on võrreldes

muude laenu üleviimisega seotud kuludega võrdlemisi väike (näiteks laenu ennetähtaegse

lõpetamise tasu, mis 100 000 euro suuruse laenu refinantseerimise puhul ulatub kuni 1500

euroni), omab tagatisvara väärtuse hindamise kulu teatud mõju kogukulude suurusele ning

seetõttu ka tarbija otsusele laenu üleviimisel.

Selleks, et tarbijatest laenuvõtjate kulusid vähemalt mõnevõrra vähendada, muudetakse

kehtivas määruses tagatiskinnisvara hindamise tingimusi paindlikumaks, eelkõige lubatakse

krediidiandjatel selgesõnaliselt võtta kasutusele statistikapõhine mudel. See minimeerib

vajadust kasutada kinnisvara hindamisel professionaalse kinnisvara hindaja teenuseid.

Määrusel on kokkupuude Euroopa Parlamendi ja nõukogu direktiiviga 2014/17/EL (edaspidi

hüpoteekkrediidi direktiiv),6 mis reguleerib hüpoteegiga tagatud krediidi andmist,

krediidivõimelisuse hindamist ning järelevalvenõudeid.7 Direktiivi artikkel 19 kohustab

liikmesriike töötama välja usaldusväärseid kinnisvara hindamise standardeid hüpoteeklaenude

võtmise eesmärgil, ning tagama, et vastavaid standardeid järgitaks ja et nende järgimise üle

teostataks järelevalvet. Lisaks peavad liikmesriigid tagama, et kinnisvara hindamisega seotud

isikud oleksid pädevad ja sõltumatud krediidi andmise protsessist, andes selleks oma erapooletu

ja objektiivse hinnangu ning dokumenteerides seda püsival andmekandjal. Direktiivis sätestatut

võtab Eesti õiguses üle KAVS ning artiklis 19 sätestatut väljendavadki käesolev määrus ja

KAVS § 53. Krediidiandja on KAVS-i tähenduses ettevõtja, kelle majandus- või

kutsetegevuseks on tarbijale krediidi andmine.8 Krediidivahendaja on füüsiline või juriidiline

isik, kes ei tegutse krediidiandjana ning kelle majandus- või kutsetegevuseks on tarbijale

krediidi vahendamine.9 Vastavalt krediidiasutuste seaduse § 83 lõikele 31 kohaldatakse KAVS

§-i 53 ka krediidiasutustele ehk pankadele. Pangad on Eestis peamised eluasemelaenude andjad

ehk antud määruse nõuded omavadki tegelikult neile kõige suuremat mõju.

Kinnisvara hindamist võib määruse kohaselt läbi viia krediidiandja organisatsiooni kuuluv

kinnisvara hindaja ehk sisehindaja või kutseline hindaja ehk kolmas isik (välishindaja). KAVS

ei sätesta välishindaja legaaldefinitsiooni, kuid tõlgendades seda kooskõlas kutseseaduse ja

kinnisvara hindamise kutsestandardiga, võib kinnisvara hindajaks pidada füüsilist isikut, kellel

on 6. taseme kinnisvara hindaja või 7. taseme vara hindaja kutse. Seega, sõltuvalt

krediidiandjast, võib tarbija tagatiseks olevat kinnisasja hinnata kas tolle asutuse töötaja või

kutseline hindaja. Juhul, kui hindamist viib läbi krediidiandja töötaja, peavad tal olema piisavad

teadmised, oskused ja kogemused hindamise läbiviimiseks ja dokumenteerimiseks. Olenemata

5 Näiteks Pindi Kinnisvara 04.09.2024. aasta hinnakirja kohaselt tuleb Jõhvis asuva tüüpkorteri hindamise eest

tasuda alates 210 eurot, seevastu Tallinnas tuleks samalaadse objekti eest tasuda alates 295 eurot

(https://www.pindi.ee/hindamine/hindamise-hinnakiri/). Uus Maa hinnakirja kohaselt peaks Saaremaal asuva

eramu, ridaelamu, suvila hindamise eest tasuma alates 460 eurot, seevastu samaväärse objekti hindamise eest

Järvamaal tuleks tasuda alates 340–350 eurot (https://uusmaa.ee/teenused/hindamine/#collapse-vertical-tabs-

mobile-5-8). Võrreldes Uus Maa hindadega, tuleks Arco Vara hinnakirja kohaselt samades piirkondades ja samade

objektide hindamise eest välja käia vastavalt alates 420 eurot ja alates 300-350 eurot

(https://arcovara.ee/et/kinnisvara-teenused/kinnisvara-hindamine/hinnakiri#saaremaa-osakonna-hinnakiri).

Võrreldavate kinnisvarahindajate hinnakirjad on valitud juhuslikult, eesmärgiga näitlikustada kinnisvara

hindamisega seotud kulutuste variatsiooni. Samas tuleb märkida, et veel 2024. aasta juulis olid kõikide nimetatud

kinnisvaratüüpide hinnakirjad 15-50 eurot odavamad. 6 Euroopa Parlamendi ja nõukogu direktiiv 2014/17/EL, 4. veebruar 2014, elamukinnisvaraga seotud

tarbijakrediidilepingute kohta ning millega muudetakse direktiive 2008/48/EÜ ja 2013/36/EL ja määrust (EL) nr

1093/2010. Kättesaadav: https://eur-lex.europa.eu/legal-content/ET/TXT/?uri=CELEX:02014L0017-20231230 7 Hüpoteekkrediidi direktiiv, artikkel 1. 8 KAVS § 5 lõige 1. 9 KAVS § 6 lõige 1.

4

sellest, kas tegemist on sisemise või välise hindajaga, on hindamisele iseloomulik, et seda

teostab füüsiline isik, kes üldjuhul peaks külastama tagatiseks olevat objekti, tutvub selle

omaduste ja dokumentatsiooniga ning arvutab objekti väärtuse, millele seatakse peale

laenulepingu sõlmimist hüpoteek hüpoteegipidaja (krediidiandja või -vahendaja) kasuks.

Eelnõuga lisatakse hindamise protsessile tehnoloogiline element, mille kohaselt ei pea

tagatiseks oleva kinnisasja väärtuse arvutamine sõltuma täielikult füüsilisest isikust ning koha

peal ülevaatuse tegemisest. Statistikapõhise mudeli rakendamine ei ole määruse subjektide

suhtes kohustuslik ning eelnõu subjektid võivad jätkata hindamisprotsessi ilma mudelita (ehk

kasutades hindamiseks sisehindajat või kutselist hindajat). Automaatse hindamismudeli ehk

AVM (ingl. k. Automated Valuation Model) sobib Eesti tingimustes kasutuselevõtuks seetõttu,

et sisendiinfo, mis tuleb sellesse sisestada, on riigi poolt kontrollitud ja avaldatud (näiteks Maa-

ameti tehingute info). AVM-i poolt arvutatud matemaatikal baseeruvad tulemid prognoosivad

homogeensel turul hinnatava kinnisasja väärtust suhteliselt täpselt ning selle vea protsent

varieerub 1–10 vahel.10 Kinnisvara hindamist käsitlevas kirjanduses on leitud, et kõige

täpsemaid tulemusi leiab AVM nende kinnisasjade puhul, mis asuvad näiteks sellistes Tallinna

linnaosades nagu Lasnamägi ja Mustamägi, sest kinnisvaratehingute arv võrreldes teiste

piirkondadega on seal suhteliselt kõrge. Sellele vaatamata on ka mööndud, et kui lisada

mudelisse rohkem tegureid, näiteks seisukorrainfo ja andmed ehitusregistrist, siis toimib mudel

ka teiste mittehomogeensetes piirkondades asuvate kinnisasjade väärtuste arvutamisel.11

2.2. Selgitused muudatuste kohta

Järgnevalt selgitatakse eelnõus sätestatud muudatusi täpsemalt.

Paragrahvi 1 punktiga 1 tunnistatakse määruse §-d 2 ja 3 kehtetuks põhjusel, et määrust

täiendatakse §-ga 31, mis võtab kokku tingimused, millele peavad kinnisvara hindamine ja

hindaja vastama. Seni kehtinud sõnastuses reguleeris § 2 kinnisvara hindajale ja

hindamisaruande kinnitajale esitatud nõudeid ning § 3 kinnisvara hindamise tingimusi. Uus §

31 võtab kokku seni §-des 2 ja 3 sisalduva ning toob sisse statistikapõhise mudeli kasutamise

võimaluse.

Paragrahvi 1 punktiga 2 täiendatakse määrust §-ga 31, mis koondab ühte sättesse kinnisvara

hindamisele ja hindajale esitatavad nõuded. Paragrahvi koostamisel on arvestatud erisustega,

mis tulenevad statistikapõhise mudeli kasutuselevõtust, säilitades samaaegselt

krediidiandjatele, -vahendajatele ja kutselistele hindajatele võimalikult suure vabaduse

kinnisvara hindamise korraldamisel ning sise-eeskirjade kehtestamisel.

Lõike 1 esimese kahe lausega rõhutatakse, et kinnisvara hindamine peab käima kooskõlas vara

hindamise hea tavaga ning põhinema ajakohastel ja usaldusväärsetel andmetel. Lõike 1

koostamisel on võetud aluseks seni kehtinud § 3 lõige 1. Kuigi määrusega ei ole hea tava mõistet

defineeritud, tuleb vara hindamisel juhinduda riiklikust vara hindamise standarditest EVS 875

ja seal sätestatust. Riiklike standardid põhinevad hüpoteekkrediidi direktiivis viidatud

rahvusvahelistel standarditel IVSC, RICS ja EVS. Lisaks standardist tulenevate nõuete

järgmisele tuleb eluasemelaenu tagatise hindamisel arvestada üldistest õigusaktidest tuleneva

raamistikuga (KAVS ja käesoleva määruse nõuded, kinnisvara hindamisele muudest

10 Raigo Petter. Automaatse kinnisvara hindamismudeli kasutuse võimalused Eestis. Magistritöö. Kättesaadav:

https://digikogu.taltech.ee/et/item/063b4648-a0f8-42a2-b205-12c338fcd5f4, lk 45. 11 Samas, lk 45-46.

5

õigusaktidest tulenevad nõuded), muudes seotud õigusaktides sätestatud nõuete ja

rahvusvaheliselt tunnustatud põhimõtetega.

Lõike 2 esimese lause kohaselt võib kinnisvara ülevaatuse jätta tegemata, kui selline võimalus

on sätestatud krediidiandja sise-eeskirjas ja see on põhjendatud. Näiteks võiks ülevaatuse

tegemine olla mittevajalik, kui refinantseeritakse olemasolevat eluasemelaenu või laenu taotleja

esitab krediidiandjale, -vahendajale või välisele hindajale fotod tagatiseks olevast kinnisvarast.

Viimasel juhul peavad tehtud fotod kirjeldama objekti piisavalt adekvaatselt ning moonutamata

objekti seisukorda ning omadusi. Kui esitatud pildid ei ole krediidiandja või välise hindaja

arvates piisavalt ülevaatlikud, tuleks läbi viia füüsiline kinnisvara ülevaatus hinnataval objektil.

Lõike teine lause sätestab, et kui ülevaatus jäetakse tegemata seetõttu, et kasutatakse

statistikapõhist mudelit, peab mudeli kasutamise asjakohasust samuti põhjendada. Teise lause

eesmärk on vältida olukorda, et hindamisel hakatakse kasutama ainult statistikapõhist mudelit

eesmärgiga hoiduda ülevaatuse tegemisest, sest ülevaatuselt saadavad andmed võivad mõjutada

tagatiskinnisvara väärtust ja seeläbi ka tarbija laenu põhiosa ja muid kulutusi. Ülevaatuse

tegemata jätmise tingimused peavad olema eelnevalt krediidiandja poolt ettevõtte siseselt ära

määratletud ning juhul, kui otsustatakse ülevaatust mitte teostada, peab seda ka põhjendama.

Lõige 3 annab kinnisvara hindamise läbiviimise õiguse krediidiandja organisatsiooni kuuluvale

töötajale ja välishindajale. Välishindaja puhul tuleb arvestada lõikes 6 sätestatuga, mille

kohaselt peab hindamist läbi viima kutseline hindaja ning hindamisaruande kinnitama kutseline

hindaja, kellele on kutseseaduse alusel välja antud 6. taseme kinnisvara hindaja või 7. taseme

vara hindaja kutse. Vastav kutse peab olema kehtiv. Lõike 3 koostamisel on võetud aluseks

varasem § 2. Sisehindaja suhtes esitatavate nõuete kehtestamise kohustus on jäetud lõike 5

kohaselt krediidiandjale. Kuigi määrusega ei sätestata ammendavat loetelu kõikvõimalikest

nõuetest, peavad nõuete kehtestajad tagama, et sise-eeskirjad kataksid selliseid teemasid nagu

töötaja teadmised, oskused ja kogemused hindamise läbiviimisel ja dokumenteerimisel.

Lõike 4 esimene lause sätestab kinnisvara hindamise põhimõtte, et enne hindamist tuleb kokku

koguda kõikvõimalikud ja vajalikud andmed, mis seonduvad tagatiseks oleva kinnisvaraga,

ning alles seejärel analüüsitakse neid lähtuvalt sellest, kuidas need mõjutavad kinnisvara

väärtust. Vastavat põhimõtet tuleb kohaldada nii siis, kui kinnisvara väärtust hindab füüsiline

isik, kui ka siis, kui hindamisel kasutatakse statistikapõhist mudelit. Lõike teine lause annab

mudeli kasutamise õigused krediidiandja- ja vahendaja töötajale ning välisele hindajale. Mudeli

kasutajal peab olema piisavalt kogemusi ning teadmisi mudeli kasutamispõhimõtetest ning

ülesehitusest. Lõike teises lauses sätestatu paneb kaudselt mudeli kasutamise eest vastutavale

krediidiandjale ja välishindajale kohustuse tagada, et tema mudelit kasutav töötaja oleks

koolitatud, teadlik viimastest uuendustest, regulatsioonidest, turutingimustest ja muudest

nüanssidest, mis võivad mõjutada mudeli kasutamist ja seeläbi ka kvaliteetsete väärtuste

arvutamist.

Lõikega 7 esimese lausega defineeritakse statistikapõhise mudeli mõiste, mille kohaselt on

mudel automatiseeritud süsteem kinnisvara hindamiseks. Teise lausega sätestatakse tingimused,

millele peab statistikapõhine mudel vastama. Tegemist on suletud loeteluga ning kõikide selles

nimetatud tingimustega tuleb arvestada nii mudeli väljatöötamisel kui ka kasutamisel.

Statistikapõhine mudel peab võtma arvesse kinnisasja liiki, seisundit ning asukohta piisava

detailsuse ja täpsusega (punkt 1), olema asjakohane, täpne ja usaldusväärne (punkt 2), olema

krediidiandja või -vahendaja või välishindaja poolt regulaarselt kontrollitud ning väljendama

moonutamata, ajakohaseid ja kvaliteetseid andmeid kinnisasja väärtuse ja omaduste kohta

6

(punkt 3) ning kasutama kinnisasja väärtuse leidmisel võimalikult suurel määral

võrdlusaluseks võetud turul tehtud tehingute valimit (punkt 4).

Eelnõu subjektidele on jäetud vabad käed selles osas, kas osta mudel sisse, töötada välja koos

teiste turuosalistega või tellida olemasolu korral emaettevõtjalt. Eelmainitud vabadus ei ole aga

absoluutne, sest mudel ja selle arvutatud väärtused peavad vastama lõikes sätestatud

tingimustele. Kriteeriumite kehtestamisel on võetud aluseks Euroopa Pangandusjärelevalve

raport ,,Suunised laenude väljastamise ja jälgimise kohta“12, mille alapeatükk 7.4.13 sätestab

tingimused statistikapõhisele mudelile. Veel enam, ka raport ise ei sisalda vastavat

legaaldefinitsiooni, vaid loetleb nõudeid, millega puudutatud subjektid peaksid arvestama

mudeli väljatöötamisel. Algandmeid tagatiskinnisvara leidmisel saab mudeli kasutaja riiklikust

ehitisregistrist, geoportaalist, kinnistusraamatust ja Maa-ameti tehingute andmebaasist.

Paragrahvi 1 punktiga 3 muudetakse § 4 lõiget 1, mis sätestas varem, et hindamine tuleks

dokumenteerida vastavalt heale tavale eksperthinnangu või lisahinnangu vormis, kui määrusest

ei tulene teisiti. KAVS § 53 lõige 3 sätestab kohustuse dokumenteerida kinnisvara hindamine

püsival andmekandjal, säilitama dokumente muutumatuna ja kättesaadavana

Finantsinspektsioonile kolme aasta jooksul, kui seadusest või Finantsinspektsiooni

korraldustest ei tulene pikemat tähtaega. KAVS § 53 lõikega 3 on üle võetud hüpoteekkrediidi

direktiivi artikli 19 lõige 2, mis jätab liikmesriikidele vabad käed reguleerimaks hindamisega

seotud standardite väljatöötamisel ning nõuete sätestamisel. Eelnõu koostajate hinnangul ei ole

vastav element enam relevantne, sest kui hindamisel kasutatakse statistikapõhist mudelit, siis

ei saa sellelt nõuda samaväärsetele tingimustele vastavat hinnangut, nagu koostaks ekspert.

Seega tekib hindamise meetodi ja dokumenteerimise kohustuse, täpsemalt vorminõude, vahel

vastuolu, mille lahendamiseks muudetakse lõike 1 sõnastust ja sätestatakse, et kinnisvara

hindamine dokumenteeritakse vastavalt vara hindamise heale tavale.

Paragrahvi 1 punktiga 4 muudetakse § 4 lõike 2 sissejuhatavat lauseosa ning asendatakse

sõna ,,eksperthinnang“ sõnaga ,,hindamisaruanne“. Muudatus on tingitud asjaolust, et § 31

välistab eksperdi kasutamise nõude kinnisvara hinnangu koostamisel, andes selle koostamise

suuremale isikute ringile, kes ei pea omama kinnisvara hindaja kutsetunnistust, ning

statistikapõhisele mudelile. Põhjusel, et mudelilt ning krediidiandja või -vahendaja töötajalt ei

saa nõuda eksperdi teadmisi ja kogemusi, oleks eksitav jätta vastav täiend määrusesse.

Eelnõu § 1 punktidega 5–9 on muudetud andmeid, mida peab kajastama kinnisvara hinnangus.

Andmete loetelu ülevaatamisel leiti, et osade punktide kehtetuks tunnistamine ja muutmine

aitab vähendada kinnisvara hindamisega tegelevate isikute ressurssi (seeläbi ka kulutusi, mida

tarbijad peavad tegema tagatiskinnisvara hindamisel) ning üleüldist aruandluskohustust, mis on

kas minetanud oma vajaduse või ei ole enam relevantne, arvestades statistikapõhise mudeli

kasutamist kinnisvara hindamisel.

Paragrahvi 1 punkti 5 kohaselt tunnistatakse kehtetuks § 4 lõike 2 punkt 6, mis sätestas, et

eksperthinnang peab kajastama teavet hindaja vastutuse kohta kolmandate isikute ees.

12 European Banking Authority. Guidelines on loan origination and monitoring. Final Report. 29.05.2020.

EBA/GL/2020/06. Kättesaadav:

https://www.eba.europa.eu/sites/default/files/document_library/Publications/Guidelines/2020/Guidelines%20on

%20loan%20origination%20and%20monitoring/884283/EBA%20GL%202020%2006%20Final%20Report%20

on%20GL%20on%20loan%20origination%20and%20monitoring.pdf. 13 Lk 58–59.

7

Paragrahvi 1 punktiga 6 muudetakse § 4 lõike 2 punkti 11 ning sellest jäetakse välja tekstiosa

,,ülevaade majanduslikust taustsüsteemist,“.

Paragrahvi 1 punktiga 7 muudetakse § 4 lõike 2 punkti 15. Esiteks täiendatakse punkti pärast

sõna ,,hindamisaruande“ sõnaga ,,koostamise“, et tuua täpsemalt välja kohustus märkida

hindamisaruandes ära hindamisaruande koostamise kuupäev. Teiseks jäetakse ülevaatuse

kuupäeva märkimine tinglikuks sõltuvalt sellest, kas see on läbi viidud või mitte, sest nagu on

sätestatud määruse § 31 lõike 2 teises lauses, võib ülevaatuse jätta tegemata, kui kasutatakse

statistikapõhist mudelit ning ülevaatuse tegemata jätmine on põhjendatud.

Paragrahvi 1 punktiga 8 tunnistatakse kehtetuks § 4 lõike 2 punkt 16, mis sätestas, et

eksperthinnang peab kajastama viiteid kolmandatele isikutele koos selge vastutuse

piiritlemisega.

Paragrahvi 1 punktiga 9 muudetakse § 4 lõike 2 punkte 17–19. Punktist 17 jäetakse välja

tekstiosa ,,,milles sisaldub dokumendi korral selle kuupäev ja nimi“, punktis 18 asendatakse

hindaja nimi hindamisaruande kinnitaja nimega ning muudetakse kutsetunnistuse numbri

märkimine tinglikuks, sõltuvalt sellest, kas hinnangu kinnitaja on välishindaja, punktis 19

muudetakse asukohaplaanide, -skeemide, fotode ja viidatud materjalide lisamise kohustus

vajaduspõhiseks, eemaldades kohustuslikkuse elemendi.

Paragrahvi 1 punkt 10 sätestab, et § 4 lõike 3 sissejuhatavas lauseosas asendatakse sõna

,,eksperthinnangu“ sõnadega ,,alates hindamisaruande“, kuivõrd määrusest eemaldatakse

vajadus eksperthinnangu järgi.

Paragrahvi 1 punktiga 11 muudetakse § 4 lõike 3 punkti 2. Seni kehtinud sõnastus sätestas,

et juhul, kui ühe aasta jooksul alates eksperthinnangu koostamisest võib ehitatava, remonditava

või renoveeritava kinnisvara korduval hindamisel koostada hindamisaruande lisahinnangu

vormis, peab see sisaldama punkti 2 kohaselt viidet eksperthinnangule ja olemasolevatele

lisahinnangutele. Kuivõrd määrusest eemaldatakse vajadus eksperthinnangu järgi ning punktis

märgitud lisahinnang ongi seotud eksperdihinnanguga, muudetakse punkti 2 sõnastust ja

sätestatakse, et hindamisaruande lisahinnang peab sisaldama viidet esialgsele

hindamisaruandele ja kui see on kohaldatav, siis muudele asjakohastele hinnangutele. Taolised

„muud hinnangud“ peavad toetama tagatise väärtuses toimunud muutuste kirjeldamist.

Paragrahvi 1 punktiga 12 muudetakse § 4 lõike 4 sissejuhatavat lauseosa ja sätestatakse, et

krediidiandja sise-eeskirjas nimetatud põhjendatud juhul võib määruse § 31 lõikes 3 nimetatud

isik koostada hindamisaruande lihtsustatud vormis, mis sisaldab vähemalt järgnevaid

sissejuhatavale lauseosale järgnevas loetelus nimetatud andmeid. Lauseosa muutmise eesmärk

on anda välisele hindajale õigus koostada lihtsustatud vormis hindamisaruannet.

Paragrahvi 1 punktiga 13 loetakse senine §-i 5 teksti esimeseks lõikeks ning täiendatakse

paragrahvi lõikega 2, millega sätestatakse krediidiandjatele ja -vahendajatele, kes on asutatud

või tegutsenud enne käesoleva määruse jõustumist või esitanud vastavalt KAVS-ile tegevusloa

taotluse enne 2025. aasta 1. juulit kohustus viia oma tegevus määruses sätestatuga kooskõlla

hiljemalt 2026. aasta 1. jaanuariks. Pooleaastase tähtaja sätestamine kooskõla tagamiseks on

vajalik seetõttu, et krediidiandjad peavad eelduslikult statistikapõhise mudeli kasutuselevõtuks

töötama välja vastavad IT-arendused ning looma liideseid või süsteeme statistiliste andmete

saamiseks. Samuti tuleb korrigeerida sise-eeskirju ning koolitada töötajaid, kes hakkavad

mudeliga töötama.

8

3. Eelnõu vastavus Euroopa Liidu õigusele

Eelnõu põhineb hüpoteekkrediidi direktiivil, mille artikkel 19 sätestab nõuded elamukinnisvara

tagatisel laenu andmisel kinnisasja hindamisele.

Hüpoteekkrediidi direktiivi artikkel 19 Eesti õigus

1. Liikmesriigid tagavad, et nende

territooriumil töötatakse välja

usaldusväärsed kinnisasja hindamise

standardid hüpoteeklaenude võtmise

eesmärgil. Liikmesriigid nõuavad, et

krediidiandjad tagavad kõnealuste

standardite kasutamise kinnisasja hindamisel

või võtavad mõistlikke meetmeid tagamaks,

et kõnealuseid standardeid kohaldatakse

kolmanda isiku teostatavas hindamises. Kui

liikmesriigi ametiasutused vastutavad

kinnisasja sõltumatute hindajate

reguleerimise eest, tagavad nad, et need

täidavad siseriiklikke kehtivaid õigusnorme.

Määruse muutmise eelnõu § 31 lõike 1

esimene ja teine lause:

(1) Kinnisvara hinnatakse kooskõlas vara

hindamise hea tavaga. Kinnisvara hindamine

peab põhinema ajakohastel ja

usaldusväärsetel andmetel. [--]

Kehtiv KAVS § 46 lõige 5:

(5) Krediidiandja või -vahendaja jääb

tegevuse edasiandmise korral täielikult

vastutavaks edasiantud tegevuse

nõuetekohase täitmise eest.

2. Liikmesriigid tagavad, et kinnisasja sise- ja

välishindajad on erialaselt pädevad ning

piisavalt sõltumatud krediidi andmise

protsessist, et anda objektiivne ja erapooletu

hinnang, mis tuleb dokumenteerida püsival

andmekandjal ning mille krediidiandja peab

säilitama.

Määruse muutmise eelnõu § 31 lõike 3

viimane lause ja lõige 5:

(3) [--] Mudeli kasutaja peab omama

piisavalt kogemust ning teadmisi mudeli

kasutamispõhimõtetest ning ülesehitusest.

(5) Kui kinnisvara hindab välishindaja, viib

hindamise läbi kutseline hindaja ning

hindamisaruande kinnitab kutseline hindaja,

kellele on kutseseaduse alusel välja antud 6.

taseme kinnisvara hindaja või 7. taseme vara

hindaja kutse.

Määruse muutmise eelnõu § 4 lõige 1:

(1) Kinnisvara hindamine dokumenteeritakse

vastavalt vara hindamise heale tavale.

Muudetav KAVSi § 53 lõige 2:

(2) Elamukinnisvaraga seotud

tarbijakrediidilepingu tagatiseks oleva

kinnisvara hindamine peab olema piisavalt

sõltumatu krediidi andmise otsuse tegemise

protsessist, et kinnisvara väärtuse hinnang

oleks objektiivne ja erapooletu. Kinnisvara

võib hinnata krediidiandja või - vahendaja

töötaja või kolmas isik. Kui kinnisvara

hindab töötaja või kolmas isik, peab ta olema

piisavate teadmiste, kogemuste ja oskustega.

Kehtiv KAVS § 53 lõige 3:

9

(3) Kinnisvara hindamine tuleb

dokumenteerida püsival andmekandjal.

Krediidiandja või -vahendaja peab kinnisvara

hindamise dokumendid säilitama

muutumatuna ja Finantsinspektsioonile

kättesaadavana vähemalt kolme aasta jooksul

tarbijaga lepingu lõppemisest arvates, kui

Finantsinspektsioon ei ole kehtestanud

teistsugust tähtaega või seaduses ei ole

sätestatud pikemat tähtaega.

4. Määruse mõjud

4.1. Mõju krediidiandjatele ja -vahendajatele

Sihtrühm: krediidiandjad

Eestis tegutseb 9 krediidiasutust, 5 välismaiste krediidiasutuste Eesti filiaali, pankadega seotud

10 liisingfirmat, pankadega mitte-seotud 34 krediidiandjat ja 8 krediidivahendajat.14 Kõik

eelnimetatud krediidiandjad väljastavad tarbimislaene, kuid eluasemelaene väljastavad siiski

suuremalt jaolt krediidiasutused.

Mõju ulatus: keskmine. Eelnõu puudutab eelkõige krediidiasutusi ja mõningaid muid

krediidiandjaid, kes sõlmivad tarbijatega eluasemelaene või pakuvad olemasolevate laenude

refinantseerimist. Vastavalt Finantsinspektsiooni statistikale on suuremad eluasemelaenude

väljastajad Eestis Swedbank, SEB, LHV, Luminor ja Coop. 2023. aasta15 seisuga kuulus

Swedbankile 43% ja SEB Pangale 28% eluasemelaenude turust. Määruse muutmise tulemusel

muutuvad tagatiskinnisvara hindamise nõuded paindlikumaks. Konkurentsi tõstmiseks ja ka

tarbijate jaoks laenuvõtmise kulude vähendamiseks saavad krediidiandjad võtta kasutusele

statistikapõhise mudeli, kuid tegemist on määrusest tuleneva vabaduse, mitte kohustusega.

Mõju avaldumise sagedus: keskmine. Eelnõuga sätestatud nõudeid tagatiskinnisvara

hindamisele peavad hakkama järgima kõik krediidiandjad, kes väljastavad tarbijatele

eluasemelaenu tagatise olemasolul ja/või eluasemelaenu refinantseerimist. Kuivõrd tagatise

olemasolul peab toimuma selle väärtuse hindamine ning eelduslikult tegelevad krediidiandjad

igapäevaselt laenulepingute sõlmimisega ning selle eelduste täitmisega (tagatiskinnisvara

hindamine), avaldab eelnõu nende tegevusele igapäevast mõju. Mõju keskmisele sagedusele

vaatamata ei ole tegu negatiivse mõjuga, sest võrreldes kehtiva määrusega lihtsustab eelnõu

mitmeid tingimusi (näiteks statistikapõhise mudeli kasutuselevõtt ning ülevaatuse ära jätmise

õigus) ning tagatiskinnisvara hindamise kogu protsessi.

Ebasoovitavate mõjude kaasnemise risk: väike. Eelnõu omab krediidiandjate tegevusele

positiivset mõju, vähendades andmete koosseisu, mida hindamisaruanne peab sisaldama, luues

võimaluse kasutada kinnisvara hindamisel statistikapõhist mudelit ning andes mudeli

kasutamise volitused krediidiandja töötajale. Siiski sobiva ja adekvaatse statistikapõhise mudeli

väljatöötamine, juurutamine ja kasutuselevõtt võib tõsta mingis ulatuse koormust krediidiandja

jaoks, mh mis puudutab töötajate koolitamist selles seoses. Juhul kui krediidiandja

14 2025. aasta veebruari seisuga. Finantsinspektsioon. Kättesaadav: https://fi.ee/et/pangandus-ja-krediit-0 15 Finantsinspektsioon. Eesti finantsteenuste turg 31. detsembri 2023. aasta seisuga. Kättesaadav:

https://www.fi.ee/sites/default/files/FI_EFT_2024_0.pdf, lk 17.

10

organisatsiooni struktuur ei näe ette, et mõni selle töötajatest tegeleb majasiseselt kinnisvara

hindamisega, siis võivad krediidiandjad anda kinnisvara hindamise õiguse üle välishindajale.

Mõju olulisus: oluline. Eelnõuga lihtsustatakse tagatiskinnisvara hindamise tingimusi, mis

annab krediidiandjatele suurema valikuvabaduse, mismoodi tagatiskinnisvara hinnata. Samas

statistikapõhise mudeli kasutamiseks peavad krediidiandjad tegema omapoolseid

investeeringuid, et esiteks sobiv mudel välja töötada ja hoida see aja- ja asjakohasena.

4.2. Sihtrühm nr 2: kutselised kinnisvara hindajad

Sihtrühm: Eestis on 6. ja 7. taseme (kinnis)vara hindaja kutse vastavalt 64 ja 55 isikule.16

Mõju ulatus: keskmine. Mõju ulatusele kutseliste hindajate puhul tuleb läheneda kahest

küljest. Esiteks puudutab eelnõu kõiki kutselisi hindajaid, sest olukorras, kus krediidiandjad

võtavad majasiseselt kasutusele statistikapõhise mudeli, väheneb vajadus kutseliste hindajate

teenuste järgi. Mudeli kasutuselevõtt võib kaasa tuua hindajate töömahu ning sissetuleku

vähenemise. Teiseks võib eelnõu omada positiivset mõju nendele hindajatele, kes otsustavad

ettevõtte siseselt võtta sama mudeli kasutusele, kohapealse ülevaatuse tegemata jätmine nö

vabastab ajaressurssi ja annab võimalusi rohkemate tööde aktsepteerimiseks. Siiski ei ole veel

teada, kui mitmed Eesti turul tegutsevad krediidiandjad kavatsevad mudeli kasutusele võtta.

Mõju avaldumise sagedus: keskmine. Juhul kui mitmed krediidiandjad, eelkõige suuremad

pangad võtavad majasiseselt kasutusele statistikapõhise mudeli ning tarbijad eelistavad sel

viisil oma tagatiskinnisvara hinnata, omab eelnõuga avaldatav mõju välistele kutselistele

kinnisvara hindajatele keskmist sagedust seetõttu, et nende poolt teostavate hindamistööde

maht võib väheneda. Samas on seda keeruline hinnata kui palju krediidiandjaid ise oma

praktikas statistikapõhist mudelit kasutama hakkavad, ehk võimalik, et hindajatele avaldatav

mõju sagedus saab olema väike.

Ebasoovitavate mõjude kaasnemise risk: keskmine. Eelnõu võib mõjutada kutseliste

hindajate töömahtu, sest krediidiandjatele jäetakse õigus otsustada, kas nad teostavad

tagatiskinnisvara hindamist majasiseselt või tellivad/paluvad tarbijalt töö tellida kutseliselt

hindajalt. Seetõttu võib väheneda hindamistöödest teenitav tulu. Samas ei ole usutav, et

statistikapõhise mudeli kasutuselevõtt omaks liiga suurt negatiivset mõju kinnisvara

hindamisega tegelevatele ettevõtjatele, sest statistikapõhise mudeli kasutuselevõtu kõrval jääb

alles võimalus tellida hinnang kutseliselt hindajalt. Lisaks on eelnõu seletuskirjas korduvalt

toonitatud, et juhul, kui mudeli kasutamisel tekib kahtlusi või hinnatava kinnisasja enda

omadused on niivõrd komplitseeritud, et mudeli kasutamisel ei ole võimalik kinnisasja väärtust

adekvaatselt ja täpselt hinnata, tuleks eelistada kutselise hindaja hinnangut.

Mõju olulisus: oluline. Eelnõu tulemusel tekib krediidiandjatel õigus võtta kasutusele

statistikapõhine mudel, mis tekitab olukorda, et tagatiskinnisvara hindamised viiakse läbi

eluasemelaenu pakkuva asutuse siseselt ning väheneb vajadus kutseliste hindajate kaasamiseks

kinnisasja väärtuse hindamisel. See omakorda võib avaldada mõju hindajate töömahule ja

teenitavale tulule.

4.3. Sihtrühm nr 3: tarbijad

16 2025. aasta veebruari seisuga. Väljastatud kutsetunnistuste kohta saab ülevaate SA Kutsekojalt, kättesaadav:

https://www.kutseregister.ee/ctrl/et/Tunnistused/showKutsetunnistused/

11

Sihtrühm: kõik füüsilised isikud, kes taotlevad eluasemelaenu ja kõik füüsilised isikud, kes on

sõlminud eluasemelaenu lepingu ning soovivad selle refinantseerimist teise krediidiandja

juures. Eesti Panga statistika kohaselt on kodulaenu taotlevate tarbijate hulk ajas pidevalt

kasvav. Näiteks 2017. aasta lõpu seisuga oli eluasemelaen 160 192 majapidamisel, 2020. aasta

lõpu seisuga 167 065 majapidamisel ning 2023. aasta lõpu seisuga 168 975 majapidamisel.17

Mõju ulatus: Eelnõu mõjutab kaudselt kõiki tarbijaid, kellel on tagatisega eluasemelaen või

kes kavatsevad taotleda eluasemelaenu, seades tagatiseks kinnisvara. Eelduslikult on eelnõust

kõige enam puudutatud need tarbijad, kelle tagatiseks olev kinnisvara asub piirkonnas, kus

tehakse tihti kinnisvaratehinguid, nagu näiteks Lasnamäel või Mustamäel.18 Mõju nendele

tarbijatele, kelle tagatiskinnisvara asub mittehomogeenses piirkonnas, on seetõttu väikesem,

aga mitte täielikult välistatud. Tagatiskinnisvara hindamise tingimuste lihtsustamine võib

mõjutada klientide soovi taotleda olemasolevale laenule refinantseerimist teise krediidiandja

juures, aga ka tekitada potentsiaalselt huvi taotleda laenu, sest laenu sõlmimisega seotud kulud

vähenevad.

Mõju avaldumise sagedus: väike. Kuigi seadusega ei ole piiritletud, mitu korda võib ühte

kinnisasja laenu tagatiseks seada, katab tagatis üldjuhul üht kuni kaht laenu, sõltuvalt

laenuandja hinnangust tagatise väärtusele. Seega ei puutu tarbijad tagatiskinnisvara

hindamisega kokku igapäevaselt, eelduslikult, vaid üks kord eluasemelaenu taotledes ning

vastavalt vajadusele teist korda siis, kui taotletakse laenu refinantseerimist. Ei ole välistatud, et

näiteks peale laenu tagasi maksmist vabastatakse tagatis hüpoteegi alt ning seatakse uue laenu

tagatiseks, kuid sellegi poolest puutub keskmine tarbija hindamisega kokku paar korda elu

jooksul.

Ebasoovitavate mõjude kaasnemise risk: väike. Eelnõu eesmärk on vähendada kulusid, mida

tarbijad peavad kandma eluasemelaenu sõlmimisel või selle refinantseerimisel. Taolised kulud

varieeruvad maakonniti, kuid jäävad üldjuhul korterite puhul kuni 300 euro juurde ning eramute

puhul kuni 500 euro juurde. Eesmärgi täitmiseks muudetakse tagatiskinnisvara hindamise

tingimusi ning antakse krediidiandjatele, -või välishindajatele õigus kasutada statistikapõhist

mudelit, mis võib olla välja töötatud turu poolt ühiselt või iga ettevõtja siseselt. Hindamise

protsessi tulemusel antakse krediidiandjatele suurem otsustusõigus, kas teostada hindamine

majasiseselt või tugineda laenu andmisel või refinantseerimisel välise hindaja arvamusele.

Eelnõu koostajad eeldavad, et mudeli arendamisse ning korrashoidu tehtavad rahalised panused

on tarbijate jaoks laenuintressi marginaali sisse arvestatud kulu ning juhul, kui hindamine

toimub majasiseselt, siis see ei väljendu peidetud tasudes või täiendavates tasudes. Lisaks

peaksid krediidiandjad hoiduma ka muudest tegevustest, mis võiks kahjustada tarbijate huve

või üleüldist kinnisvaraturgu. Määrust rakendades tuleks juhinduda määruse eesmärgist,

milleks on pankadevaheline konkurentsi suurendamine ning tarbijate heaolu parendamine.

Mõju olulisus: oluline. Eelnõu omab positiivset mõju nende tarbijate kuludele, kes taotlevad

eluasemelaenu või juba olemasoleva eluasemelaenu refinantseerimist teise krediidiandja või -

vahendaja juures, kuna vähenevad kulud, mida tarbija peab kandma tagatiskinnisvara

hindamisel. Mõju avaldub kõige rohkem nendele tarbijatele, kes elavad suuremates linnades

või kohtades, kus tehakse tihti kinnisvaratehinguid, sest mudel lähtub tagatiskinnisvara väärtuse

hindamisel müügitehingute arvust vastavas piirkonnas.

17 Eesti Pank. Kodumajapidamistele antud laenude jääk ja arv laenuliigi, valuuta ja tagatiste lõikes (miljon eurot).

Kättesaadav: https://statistika.eestipank.ee/#/et/p/650/r/1172/1021. 18 Raigo Petter, lk 45.

12

4.4. Sihtrühm nr 4: Finantsinspektsioon

Sihtrühm: Finantsinspektsioonis töötas 2023. aasta lõpu seisuga 134 inimest (sh 11 peatatud

töölepingut).

Mõju ulatus: Otsest mõju riigiasutuste korraldusele ja avalikule sektorile tervikuna ei kaasne.

Krediidiandjate üle teostab järelevalvet Finantsinspektsioon, kontrollides krediidi andmise

protsessi ning nende organisatsioonide vastavust seadusele. Eelnõuga kaasnevad muudatused

ei too kaasa kulutusi riigieelarves, sest Finantsinspektsioon ei ole finantseeritav riigieelarvest,

vaid selle järelevalvesubjektide (siinkohal krediidiandjad ja -vahendajad) järelevalvetasudest.

Eelnõuga ei tekitata loakohustust uutele järelevalve subjektidele, mistõttu puudub mõju

Finantsinspektsiooni eelarvele.

Mõju avaldumise sagedus: väike. Eelnõuga ei lisata Finantsinspektsioonile uusi kohustusi ja

volitusi, mistõttu ei mõjutata järelevalveasutuse igapäevast kontrolli krediidiandjate ja -

vahendajate üle.

Ebasoovitavate mõjude kaasnemise risk: keskmine. Eelnõuga loodava statistikapõhise

mudeli kasutuselevõtu korral eelnõu subjektide poolt tekib olukord, et Finantsinspektsioon peab

end kurssi viima mudeli kasutamispõhimõtetega ning töötama välja meetodid mudeli ja selle

poolt arvutatud väärtuste kontrollimiseks.

Mõju olulisus: väheoluline. Finantsinspektsiooni töökoormuse tõus on minimaalne, kuna

järelevalvesubjektide arv eelnõuga ei muutu. Krediidiandjad ja -vahendajad kuuluvad juba

järelevalveasutuse kontrolli alla KAVS § 79 kohaselt. Finantsinspektsioonil on õigus KAVS §

53 lõike 3 kohaselt kontrollida kinnisvara hindamise protsessi. Seejuures peab järelevalve

subjekt võimaldama Finantsinspektsioonile ligipääsu hindamise dokumentatsioonile. Juhul, kui

krediidiandja või -vahendaja takistab kinnisvara hindamist puudutavatele andmetele ligipääsu

saamist, on Finantsinspektsioonil õigus teha ettekirjutus, määrata sunniraha ning äärmisel juhul

rakendada KAVS §-s 96 sätestatud vastutuse sätet. Seega peavad krediidiandjad ja -vahendajad,

kes plaanivad võtta kasutusele statistikapõhise mudeli arvestama, et järelevalveasutusel on

õigus nõuda ka mudeli kasutamisega seotud dokumentide ja andmete edastamist, kuivõrd

mudel omab seost kinnisvara hindamisega. Sellele vaatamata puudub põhjus arvata, et eelnõu

tooks kaasa töökoormuse tõusu Finantsinspektsioonile, mis kaldub kõrvale tavapärasest

kinnisvara hindamisega seotud järelevalvest.

4.5. Muud mõjud

Eelnõul puudub mõju välissuhetele, keskkonnale, regionaalarengule ning siseturvalisusele.

Eelnõu omab kaudset sotsiaalset mõju, sest eluasemelaenu taotlemise ja refinantseerimisega

seotud kulutuste vähenemise tulemusel võib nendes tarbijates, kes vastavate lepingutega veel

seotud ei ole, tõusta huvi osta elamukinnisvara tagatise olemasolul. See tähendab, et võib

suureneda elamukinnisvara omavate tarbijate arv ning seeläbi ka selliste tarbijate kindlus- ja

turvatunne ning toimetulek, sest laenu igakuised tagasimaksed odavnevad. Sotsiaalse mõju

ulatust ei ole võimalik täpselt hinnata. Arvestada tuleb, et määrusega teostatavad muudatused

sõltuvad suuresti eluasemelaenu turu konkurentsist, Euroopa Liidu ülestest otsustest, mis

suunavad finantsturgu ning kodulaenude kättesaadavust (näiteks Euribori suurus), aga ka

energiahinnad jms tegurid.

13

5. Määruse rakendamisega seotud tegevused, vajalikud kulud ja määruse rakendamise

eeldatavad tulud

Eelnõu rakendamisega ei kaasne riigieelarvelisi kulusid ega tulusid. Muudatused võivad tingida

arendusvajadusi krediidiandjatele ja kinnisvara hindamist pakkuvatele ettevõtjatele, kuid

statistikapõhise mudeli välja töötamine ja kasutusele võtmine ei ole kohustus, vaid vaba valik.

Kuivõrd pole teada, kui paljud turuosalistest plaanivad hakata kasutama statistikapõhist

mudelit, millised on mudeli väljatöötamise ja toimimise kulud ning mudeli kasutamiseks

kompetentse personali õpetamise kulud, ei saa eelnõuga esitada vastava ümberkorralduste

tegemise mahtu. Määruse muudatused omavad positiivset mõju tarbijatele, sest nii

statistikapõhise mudeli, kui ka ilma selleta, väheneb tingimuste hulk, mida peab hindamisel

arvesse võtma ning oma hinnangus dokumenteerima. Seega kulub hindamisele vähem ressurssi,

mis väljendub tarbija jaoks madalamas hindamiskulus.

6. Määruse jõustumine

Määruse on plaanis jõustada alates 2025. aasta 1. juulist. Selle eelduseks on aga vastavate

seadusemuudatuste vastuvõtmine – nimelt määruse jõustumine on sõltuvuses väärtpaberituru

seaduse muutmise ja sellega seonduvalt teiste seaduste muutmise seaduse eelnõu

vastuvõtmisest19, milles eluasemelaenu refinantseerimist puudutav KAVS-i muutmise säte (§

53 lg 2) jõustub üldkorras.

7. Eelnõu kooskõlastamine, huvirühmade kaasamine ja avalik konsultatsioon

Eelnõu esitatakse kooskõlastamiseks Justiits- ja Digiministeeriumile, Majandus- ja

Kommunikatsiooniministeeriumile, Finantsinspektsioonile, Eesti Pangale, Tarbijakaitse ja

Tehnilise Järelevalve Ametile ning mittetulundusühingutele Eesti Pangaliit, Finance Estonia,

Eesti Kaubandus-Tööstuskoda ja Eesti Kinnisvara Hindajate Ühing.

19 https://eelnoud.valitsus.ee/main/mount/docList/c6188d94-439d-4acf-95fa-1c33711a158a