Teenistuse korraldamine

Mustamäe tee 51 / 10621 Tallinn / 665 0600 / [email protected] / www.maaruum.ee

Registrikood 70003098

Heakskiit Juhkentali tn 48 kinnistu

detailplaneeringule

Austatud linnapea

Tallinna Linnavalitsus esitas 29.08.2024 kirjaga nr 1-12/989-1 Juhkentali tn 48 kinnistu

detailplaneeringu (detailplaneering) Regionaal- ja Põllumajandusministeeriumile (ReM)

järelevalve teostamiseks ja heakskiidu saamiseks.

Märgime, et seoses riigiasutuste ümberkorraldusega ja uue ametiasutuse loomisega on alates

01.01.2025 planeeringutele heakskiidu andja Maa- ja Ruumiamet (MaRu).

Järelevalvet detailplaneeringu koostamise üle teostatakse lähtuvalt ehitusseadustiku ja

planeerimisseaduse rakendamise seaduse (edaspidi EhSRS) § 1 lõike 1 ja detailplaneeringu

menetlemise ajal kehtinud planeerimisseaduse (edaspidi PlanS v.r) § 23 alusel. Lähtuvalt PlanS

v.r § 23 lõigetest 3 ja 4 on järelevalve teostaja pädevuses detailplaneeringu õigusaktidele vastavuse

kontrollimine, avalikul väljapanekul kirjalikke vastuväiteid esitanud isikute ja planeeringu

koostamist korraldava kohaliku omavalitsuse ärakuulamine ning seisukoha andmine arvestamata

jäänud vastuväidete kohta, kui vaidlevad osapooled ärakuulamisel kokkulepet ei saavuta. PlanS

v.r § 20 lõike 1 kohaselt on vastuväide planeeringu avaliku väljapaneku ajal esitatud mittenõustuv

seisukoht või väide, et planeeringu menetlemisel ei ole täidetud seaduse nõudeid.

Planeeritav maa-ala, suurusega 0,44 ha, asub kesklinnas, Tallinna Bussijaama vastas otse üle

Juhkentali tänava. Katastriüksus on hoonestamata ja seda kasutatakse parkimisplatsina.

Kehtiva Tallinna üldplaneeringu kohaselt on planeeritava ala maakasutuse juhtotstarbeks

ühiskondlike ja puhkeehitiste ala, mis on mõeldud põhiliselt haridus, teadus, tervishoiu, kultuuri

või spordi jm asutustele, samuti samalaadsete teenustega või vaba aja veetmisega seonduvatele

ettevõtetele. Detailplaneeringuga soovitakse planeeringualale määrata kesklinna segahoonestusala

juhtotstarve. Seega tehakse detailplaneeringuga ettepanek kehtiva üldplaneeringu muutmiseks.

Tallinna Linnavalitsus

Teie 29.08.2024 nr 1-12/989 - 1

Meie 03.03.2025 nr 12-1/25/318-2

2

1. Menetluskäik

Detailplaneeringu koostamine algatati Tallinna Linnavalitsuse 13.10.2010 korraldusega nr 1562-

k, eesmärgiga muuta Juhkentali tn 48 kinnistu transpordimaa maakasutuse sihtotstarve vähemalt

30% ulatuses äri- ja kuni 70% ulatuses elamumaaks ning määrata ehitusõigus 2 maa-aluse ja kuni

8 maapealse korrusega ning äriruumidega elamu ehitamiseks ja määrata krundi kasutamise

tingimused.

Detailplaneeringu algatamise teade avaldati ajalehtedes Kesklinna Sõnumid, Pealinn ning

omavalitsuse veebilehel. Lähteseisukohtade ja eskiislahendusega oli võimalik tutvuda

18.11.-25.11.2010 Tallinna Kesklinna Valitsuses. Eskiislahendust tutvustav avalik arutelu toimus

26.11.2010 Tallinna Kesklinna Valitsuses. Vastav teade avaldati ajalehtedes Eesti Päevaleht ja

Kesklinna Sõnumid.

Detailplaneeringu on kooskõlastanud Kaitseministeerium (09.07.2021), Päästeamet (20.01.2022)

ja Terviseamet (26.10.2022).

Detailplaneering võeti vastu Tallinna Linnavolikogu 22.02.2024 otsusega nr 27, eesmärgiga muuta

Juhkentali tn 48 kinnistu transpordimaa maakasutuse sihtotstarve vähemalt 50% ulatuses äri- ja

kuni 50% ulatuses elamumaaks ning määrata ehitusõigus kahe maa-aluse ja kuni kaheksa

maapealse korrusega äri- ja eluruumidega hoone püstitamiseks ning määrata krundi kasutamise

tingimused. Detailplaneeringu vastuvõtmise teade avaldati ajalehtedes Eesti Päevaleht ja Pealinn

ning omavalitsuse veebilehel. Detailplaneering oli avalikul väljapanekul 18.04.-20.05.2024.

Vastav teade avaldati ajalehtedes Kesklinna Sõnumid, Pealinn ja Eesti Päevaleht ning omavalitsuse

veebilehel. Puudutatud ja huvitatud isikuid teavitati kirja teel.

Avaliku väljapaneku ajal esitati neli kirja ettepanekute ja vastuväidetega:

- Riigi Kaitseinvesteeringute Keskuse 03.05.2024 kiri, millele Tallinna Linnaplaneerimise Amet

(TLPA) vastas 17.06.2024 kirjaga nr 3-2/486-8;

- Mootor Grupp ASi (Tallinna Bussijaam) 13.05.2024 kiri, millele TLPA vastas 19.06.2024

kirjaga nr 3-2/486-9;

- Eesti Kaitseväe 16.05.2024 kiri, millele TLPA vastas 17.06.2024 kirjaga nr 3-2/486-7;

- Juhkentali Seltsi 20.05.2024 kiri nr 24-15, millele TLPA vastas 19.06.2024 kirjaga nr 3-2/486-

10;

Detailplaneeringu avaliku väljapaneku tulemusi tutvustav avalik arutelu toimus 01.07.2024.

Sellekohane teade ilmus ajalehtedes Postimees ja Kesklinna Sõnumid ning omavalitsuse

veebilehel. Puudutatud isikuid teavitati kirja teel.

Eesti Kaitseväe ja Riigi Kaitseinvesteeringute Keskuse tehtud ettepanekutega on kohalik

omavalitsus arvestanud, detailplaneeringu seletuskirja on lisatud, et heki rajamisel ning

hooldamisel tuleb tagada, et võra kaugus Kaitseväe perimeetri aiast oleks minimaalselt 0,5 m ja

heki kõrgus ei tohi ületada 2,5 m. Teiste avalikustamise ajal esitatud vastuväidete osas

kokkuleppele ei jõutud.

Tulenevalt PlanS v.r § 23 lõike 3 punktist 5 korraldas ReM 29.11.2024 avalikul väljapanekul

esitatud vastuväidete ärakuulamiseks arutelu, millel osalesid TLPA esindaja, detailplaneeringu

avaliku väljapaneku ajal vastuväiteid esitanud Mootor Grupp AS ja Juhkentali Seltsi esindajad,

huvitatud isik koos esindajaga ja planeeringu konsultant. Ärakuulamise tulemusena vastuväidete

osas valdavalt kokkuleppele ei jõutud.

3

2. Arvestamata jäänud vastuväidete ja TLPA vastuste kokkuvõte

2.1.Liiklus ja parkimine

Mootor Grupp AS (MG) tundis muret, et planeeringuga muudetakse parkimisvõimalused

ebapiisavaks, kuna kavandatud parkimiskohad on ainult arenduse teenindamiseks, kuid ei

arvestata laiemat parkimisvajadust, sealhulgas „pargi ja reisi“ teenuse kasutajaid. Samuti ei arvesta

planeering bussijaama tegevust ega kohalike elanike huve. Bussijaama operaatori T Grupp OÜ

esitatud vajadusi ei ole detailplaneeringus käsitletud ega analüüsitud, kuigi bussijaam on oluline

ühistranspordisõlm.

Probleemiks on ka liikluskorraldus. Detailplaneeringu elluviimisel suureneb piirkonna

liikluskoormus ja see avaldab negatiivset mõju läheduses asuvatele äridele. Bussijaama

ligipääsetavus on juba täna raskendatud. Teema on eriti terav tipptundidel, kus busside sisse ja

väljasõit on raskendatud.

Ka Juhkentali Selts tõi välja, et planeeritavat ala tuleks kasutada „pargi ja reisi“ parklana või rajada

sinna parkimismaja, sest tegemist on ühistranspordi sõlmjaama lähedal asuva alaga. Selts on

arvamusel, et piirkonda parkimismaja lisandumine ei süvenda probleemi liikluses. Praegune

lahendus asendab piirkonna ainsa sobiva parkimisala äri- ja elamumaaga, kuid parkimise vajadust

pole piisavalt analüüsitud. Selts tegi ettepaneku, et kui maakasutuse sihtotstarve muudetakse,

tuleks siduda see avaliku ressursi loomise kohustusega.

Võrreldes üldplaneeringu koostamise aegse olukorraga on liikluskoormus piirkonnas märgatavalt

suurenenud ning ühe täiendava ärihoone lisamine toob kaasa liiklussageduse kasvu ja halvendab

liiklusohutust. Ala liikluskorraldus on seltsi hinnangul lahendamata, ning planeeringu seletuskiri

ei sisalda analüüsi, mis võrdleks üldplaneeringu järgse lahenduse säilitamise ja muutmise mõju.

Selts rõhutas, et detailplaneering peab arvestama rattateede vajadusega ning ehitusjoont tuleks

nihutada, et tagada piisav ruum kergliiklusele.

TLPA selgitas, et Tallinna strateegilised eesmärgid liikuvuse planeerimisel on sõnastatud Tallinna

jätkusuutliku linnaliikuvuse kavas 2035. Koostatava Kesklinna linnaosa üldplaneeringu kontekstis

on oluline säästvate liikumisviiside osakaalu kasvatamine, et täita keskkonna-, kliima- ja

rahvatervise eesmärke – vähendada liiklusmüra, vähendada CO2-heite koguseid ning suurendada

inimeste igapäevast aktiivset liikumise aega ja sotsiaalset sidusust.

Kesklinna tihendamine tänaste liikumisviiside jaotuse korral ei ole võimalik, sest linnakeskusesse

ehitatakse sellisel määral uusi elu- ja ärihooneid, mille tulemusena autoliiklus kasvaks drastiliselt.

Kuna olemasolevad tänavad ei suuda perspektiivset liikluskoormust vastu võtta ja kesklinna uusi

tänavaid juurde kavandada ei ole üldjuhul võimalik, siis tuleb inimeste liikuvuse tagamiseks luua

piisavad ja toimivad alternatiivsed võrgustikud – ühistransport, avaliku ruumi võrk jalakäijate

mugavaks liikumiseks ning rattateede võrk. See tähendab olulist liikumisviiside muutust tulevikus.

Seda toetab ka hetkel uuendatav Tallinna parkimisnormatiiv, mis näeb südalinnas parkimiskohtade

kavandamisel ette olulisi leevendusi.

Kohalik omavalitsus märkis, et planeeritaval Juhkentali tn 48 kinnistul on asunud ca 200

parkimiskohta võimaldav parkimisplats. Parkimisplats on olnud kasutuses ka busside

seisuplatsina. Detailplaneeringu elluviimisel saab kavandatav parkimiskohtade arv olema väiksem

olemasoleva parklaala võimaldavast mahust. Krundile kavandatav äriruumidega elamu võimaldab

elanike ja äriruumide külastajate sõidukitele parkimiskohtade ristkastust ning elanike ja äride

sõidukite juurdepääsu (tuleku/mineku) aeg on erinev ja vastupidine ning hajub päeva lõikes.

4

„Pargi ja reisi“ parklad rajatakse üldjuhul linna keskusest väljapoole, eesmärgiga vältida linna

sissesõitu ja asendada sõiduauto ühistranspordi või muu alternatiivse liikumisviisiga. Transpordi

sõlmjaamade parkimise vajadus (sh sõidu jätkumisel ühelt transpordiliigilt teisele) tuleb tagada

vastavalt transpordisõlme kinnistul. „Pargi ja reisi“ parkimismajad on rajatud Tallinna

Lennujaama ja Tallinna Sadama kinnistutele ning tulevikus rajatakse ka Ülemiste Rail Balticu

ühisterminali.

Piirkonna elanike teenindamiseks avaliku parkimismaja rajamiseks ei ole antud asukoht

atraktiivne. Juurdepääsu krundile piirab suure liikluskoormusega Odra tänav ning ristmike

läbilaskevõime tee ületuseks. Juhkentali tn 48 kinnistule parkimismaja rajamisel suureneks

liikluskoormus bussijaamaga piirnevatel tänavatel ning see häiriks bussijaama liikluse toimimist.

Detailplaneeringu lahenduses on ette nähtud avaliku kasutusega kõnnitee rajamine koos uue

bussipeatusega, mis täidab eelkõige ühistranspordivõrgu parandamise eesmärki. Samuti on

detailplaneeringus ette nähtud uue kõnnitee rajamine Masina tänava suunal.

Lisaks on koostamisel oleva Kesklinna linnaosa üldplaneeringu üks eesmärke teha ettepanek

ühistranspordivõrku puudutavate küsimuste osas. Tallinna bussijaama tuleviku osas on mitmeid

kaalutluskohti, mille vahel otsustamine väärib põhjalikumat analüüsi. Bussijaam on üleriigiline

avalik ruum, paljude inimeste sihtkoht ning linnade ja maapiirkondade vaheliste liikumiste oluline

sõlmpunkt. Seega pole Tallinna bussijaama asukoha küsimus ainult Tallinna-sisese ligipääsetavuse

teema. Kesklinna linnaosa üldplaneeringu koostamise käigus tehakse ettepanekud Tallinna

bussijaama perspektiivse lahenduse osas.

Rattateid tuleb rajada terviklahendusena, jätkuvana ja mitte ühe kinnistu ulatuses. Tallinna

Rattastrateegia 2018–2028 näeb ette rattateede põhivõrgu Odra tänavale, Filtri teele ja Tartu

maanteele. Lastekodu tänava rekonstrueerimise projektis kavandatakse rattateed ka Lastekodu

tänavale. Tänavaruumi avardamiseks on kavandatud Juhkentali tn 48 krundile planeeritud hoone

1. korrus tagasiastega nii, et selle alla jääb vähemalt 3,5 m kõrgune vaba ala hoone 1. korrusele

planeeritud äri- ja teenindusruumide hajumisala ning bussipeatuse tarbeks. Lähtudes

olemasolevatest tänavakoridoridest, siis Juhkentali tänav linna suunas ja Masina tänava

olemasolev teemaa-ala ei võimalda rattateede rajamist. Bussijaama vahetus läheduses on

Juhkentali tänaval prioriteet bussiliiklusel. Arvestades eelnevat ja asjaolu, et hoonestusala

kavandamisel on lähtud Juhkentali tn 46 kinnistule planeeritud hoone hoonestusalast

(ehitusjoonest) ning Juhkentali tänava ja Filtri tee ristmikul on piiratud ruum rattatee

kavandamiseks, siis Juhkentali tn 48 hoone hoonestusala nihutamine lõuna poole ja tänavamaa

laiendamine rattatee kavandamiseks ei võimalda kavandada toimivat terviklahendust.

2.2. Ühiskondliku maakasutuse säilitamine

Juhkentali Seltsi hinnangul ei tohiks Tallinna üldplaneeringus määratud ühiskondlike ja puhke-

ehitiste ala maakasutuse juhtotstarvet mõjuva põhjuseta muuta. Kui muudatus siiski tehakse, tuleks

ala võimalikult suures ulatuses säilitada avalik-ühiskondliku kasutusena. Seltsi hinnangul on

probleemiks see, et ühiskondlikuks kasutuseks mõeldud maad järjest vähendatakse, samas kui

ühiskondlikku lisaväärtust ei looda juurde – ainus põhjendus on elamuehituse ja hoonestuse

tihendamine.

MG leidis, et üldplaneeringu muutmine ühe arendaja huvides võib tekitada õiguslikke probleeme,

kuna see võib eelistada erahuve ja seada kahtluse alla muudatuse õiguspärasuse. Üksikute

detailplaneeringutega üldplaneeringu muutmine vähendab linnaelanike usaldust ja tekitab

pettumust planeerimisprotsessis.

TLPA nõustus, et maakasutuse juhtotstarvet ei tohiks muuta ilma mõjuva põhjuseta ning

muudatused peavad olema põhjendatud.

5

Avalikkuse kaasamine on toimunud kooskõlas kehtiva seadusandlusega. Kõiki ettepanekuid ja

arvamusi on planeeringulahenduse kujundamisel kaalutud. Planeerimise protsess on olnud pikk,

kuid samas ka avatud ja läbipaistev, pakkudes võimalust osaleda ning arutada erinevaid küsimusi.

Üldplaneeringu muudatus ei ole suunatud ühe arendaja huvide edendamisele, vaid selle eesmärk

on tagada piirkonna tasakaalustatud areng ja linna arengukavadega kooskõlas olevate

planeeringute tegemine. Üldplaneeringu muudatusi käsitletakse üldiselt linna arenguvajaduste,

mitte ainult üksiku arendaja huvides, ning kõik muudatused on kooskõlas kehtivate seadusandlike

nõuetega. Kehtiv Tallinna üldplaneering on aktuaalsuse kaotanud, mistõttu algatati 2019. aastal

Kesklinna linnaosa üldplaneeringu koostamine. Kehtivas üldplaneeringus määratud maakasutuse

otstarbed tuleb üle vaadata ja vajadusel muuta. Pärast Kesklinna üldplaneeringu kehtestamist

kaotab Tallinna üldplaneering kehtivuse. Juhkentali tn 48 kinnistu on koostamisel olevas

üldplaneeringus kavandatud ettevõtluse kõrvalfunktsiooniga korterelamute alaks, et toetada

naaberkinnistut kui segahoonestusala. Omavalitsus selgitas, et muudatuse eesmärk on

mitmekesistada funktsioone ja arendada linnaruumi.

Uus üldplaneering arvestab EL-i kliimaeesmärkidega, sh kesklinna tihendamise ja kuumasaarte

tekke vältimisega. Juhkentali tn 48 detailplaneering vastab Tallinna strateegilistele eesmärkidele

ja 15-minuti linna kontseptsioonile, parandades teenuste ja töökohtade kättesaadavust. Tallinna

üldplaneering ei välista kinnistu hoonestamist – ühiskondlike ja puhkeehitiste alale on lubatud

haridus-, teadus-, tervishoiu-, kultuuri- ja spordiasutused.

2.3. Keskkond ja haljastus

MG juhtis tähelepanu, et detailplaneeringus ei ole kavandatud piisavalt kõrghaljastust, mis

soodustab kuumasaarte teket.

Ka Juhkentali Selts leidis, et Juhkentali tänava poolsele küljele tuleb ette näha kõrghaljastus, et

leevendada kuumasaarte teket. Selts tegi ettepaneku reserveerida krundi hoonetagune ala

avalikuks linnaruumiks ning võimaldada kergliiklustee ühendus Kaitseväe territooriumi kõrval.

Lisaks soovitas selts markeerida endise Härjapea jõe voolusängi. Täiendavalt pakkus selts välja

idee lisada hoone haljasalale Juhkentali ajaloolist keskust tutvustav teabetahvel ja istumisala.

TLPA selgitas, et detailplaneeringusse on sisse viidud muudatus, millega Juhkentali tänava äärde

planeeritakse täiendavat kõrghaljastust. Käesolevas detailplaneeringus on kavandatud maaga

seotud haljastuse osakaaluks 30%, mis võrreldes oleva olukorraga, kus krundil asub asfalteeritud

plats, vähendab olulisel kuumasaare teket. Ka Masina tänava äärde on planeeritud kuni 2,5 m

kõrgused uued puud. Tulenevat Kaitseministeeriumi ettepanekust ei ole kavandatud suuri puid

krundi lõunaosa perimeetrile, kuna see vähendaks riigikaitselise ehitise Juhkentali linnaku

töövõimet. Täpne uushaljastuse lahendus koostatakse hoone ehitusprojekti staadiumis

maastikuarhitekti poolt. Hoone kavandamisel on arvestatud antud piirkonna linnaehituslikku

situatsiooni ning sellest lähtuvalt on Juhkentali tn 48 hoone planeeritud ehitusloa saanud Juhkentali

tn 46 hoonega samale ehitusjoonele, et oleks tagatud aktiivse tänavafrondi jätkumine ka Juhkentali

tn 48 krundi osas.

Endise Härjapea jõe voolusängi markeerimine ei ole põhjendatud, kuna planeeringuala jääb

Härjapea jõe kunagisest asukohast liiga kaugele ning see ei lühendaks märkimisväärselt jalakäijate

teekonda.

2.4. Hoone arhitektuur ja otstarve

Nii MG kui Juhkentali Selts juhtisid tähelepanu, et piirkonnas puuduvad varjendid. Sellest

tulenevalt tegid nad ettepaneku kavandada hoonesse ka varjend.

6

Juhkentali Seltsi hinnangul peaks hoone arhitektuur olema kvaliteetne ja keskkonda sobiv. Hoone

võiks olla heledates toonides ning mitte kõrgem kui viis korrust, et säilitada piirkonna inimsõbralik

keskkond.

TLPA selgitas, et toetab varjendi planeerimise ettepanekut, detailplaneeringu seletuskirja lisatakse

vastav nõue.

Hoone arhitektuursed tingimused on detailplaneeringu seletuskirjas määratud ning hoone

eskiisprojekt tuleb kooskõlastada Tallinna Linnaplaneerimise Ametiga. Planeeringusse lisatakse

nõue, et hoone fassaad peab olema arhitektuurselt liigendatud, vältida tuleb massiivset ja

monotoonset tänavaseina. Samuti arvestatakse sellega, et hoone kõrgus ja mahuline lahendus

ühtiksid piirkonna arengusuundade ja naaberkinnistute hoonestusega.

3. Arvestamata jäänud vastuväidete käsitlus ReMis/MaRu-s ning heakskiitja seisukoht

Maa- ja Ruumiamet selgitab, et tulenevalt PlanS v.r § 4 lõikest 2 on planeerimisalase tegevuse

korraldamine linna haldusterritooriumil kohaliku omavalitsuse pädevuses, kes peab tagama maa-

alale vastavate planeeringute olemasolu. Samuti peab planeerimisalase tegevuse korraldaja

tasakaalustama erinevaid huve, sealhulgas avalikke huve ja väärtusi, kaaluma neid vastavalt

planeerimise põhimõtetele ja planeeringu eesmärkidele ning lõimima need planeeringulahendusse.

Ärakuulamisel selgitas MG, et selle detailplaneeringu raames tuleb ära lahendada ka bussijaama

liikluskorraldus. Heakskiidumenetlus peab endas sisaldama ka ühistranspordiseaduse kontrolli,

sest Tallinna Bussijaama näol ei ole tegemist ainult kohaliku tähtsusega transpordisõlmega vaid

tegemist on riiklikult ja rahvusvahelise tähtsusega transpordiväravaga. Ühistranspordiseadusest

tulenevalt peab sellisele rajatisele asukoha ja temale juurdepääsu tagamisega tegelema nii kohalik

omavalitsus kui ka Vabariigi Valitsus. Ühistranspordiseadus on pannud ReM-le sh ministrile

ülesande koordineerida maakondade ja üleriigilise ühistranspordi arengut.

Ärakuulamisel märkis Juhkentali Selts, et tegemist on ajaloolise asumikeskusega ja sellest

tulenevalt tuleb planeeringualale ette näha puhkeala koos asumikeskuse teabega. Lepiti kokku, et

seletuskirja lisatakse viide, et Juhkentali Selts kaasatakse istumiskoha ja teabetahvli kavandamisse.

Ärakuulamisel märkis Juhkentali Selts, et planeeritav varjend peab olema avalik varjend,

võimalikult suur ja selle funktsioon tuleks ühendada parkimismajaga.

TLPA selgitas, et käesoleva planeeringuga ei ole võimalik ära lahendada kogu piirkonna varjumise

teemat ning planeeringus ei ole täpsemalt määratud, kas tegemist on avaliku või planeeritava

hoone tarbeks rajatava varjendiga. Vabariigi Valitsus on välja töötamas varjendite määrust, millest

tulevad nõuded, millal on vaja rajada avalik varjend ja millal varjumiskoht. See planeeritakse

siduda hoone suletud brutopinnaga.

Pärast ärakuulamist edastati heakskiitjale täiendatud detailplaneeringu seletuskiri, milles on

tulenevalt vastuväiteid esitanud isikute ettepanekutest ja ärakuulamisel kokku lepitust

planeeringulahendusse viidud sisse muudatusi, sh

- Seletuskirja punkti 4.1.3 (lk 11) alla on lisatud täiendav tingimus ehitusprojektide koostamiseks,

et hoone ehitusprojekti koostamisel tuleb arvestada varjenditele esitatavate tehniliste nõuetega.

- Täiendatud on seletuskirja punkti 4.3 liikluslahenduse osa analüüsiga:

Kuna planeeringu alale on kokku kavandatud kuni 122 auto parkimise kohta ja võttes aluseks, et

kui tipptunnil hakkavad neist liikuma pooled autod (st vahemikus 7.00-8.00 ja 8.00-9.00 ning

16.00-17.00 ja 17.00-18.00 ), siis on maksimaalne võimalik lisanduv autode arv piirkonda 61 autot

tipptunnil, mis tähendab, et lisandub ca 1 auto minutis ning kuna alalt likvideeritakse ka seal

7

praegu tegutsev autoparkla ning liikluskoormus väheneb ka sellest tulenevalt, siis ei ole ette näha

liikluse halvenemist piirkonnas.

- Seletuskirja punkti 4.2.1 haljastuse ossa on lisatud täiendava kõrghaljastuse rajamise kohustus

Juhkentali tänava äärde. Detailplaneeringu põhijoonisel on tähistatud Juhkentali tänava ääres uue

kõrghaljastuse istutuskohad, kokku 10 uut puud.

- Seletuskirja punkti 4.2.1 haljastuse ossa, nõuded ehitusprojekti koostamiseks on lisatud, et

rekreatsiooniala projekteerimisel kaasata ka Juhkentali Selts alale istumiskoha ja keskust

tutvustava teabetahvli kavandamiseks.

Vastavalt PlanS v.r § 9 lõikele 7 võib detailplaneering põhjendatud vajaduse korral sisaldada

kehtestatud üldplaneeringu põhilahenduse muutmise ettepanekut. Käesoleva detailplaneeringuga

tehakse ettepanek üldplaneeringu muutmiseks. Kaalutlused ja ettepanek üldplaneeringu

muutmiseks on toodud detailplaneeringu seletuskirja peatükis 4.1.2 „Vastavus üldplaneeringule“

ja joonisel DP-6 „Üldplaneeringu muutmise ettepanek“.

ReM-s 29.11.2024 toimunud vastuväidete ärakuulamisel ilmnes, et Mootor Grupp AS huvi

planeeritava ala osas on Tallinna Bussijaama teenindava parkla rajamine. Ettevõte oli vastava

taotlusega pöördunud ka ReMi, kelle vastutada on alates 1.07.2023 ühistranspordi korraldamine.

Selgitame, et ministeeriumi ühistranspordiosakond vastutab üleriigilise bussi-, praami- ja

lennuliikluse kavandamise ja korraldamise eest, tagades, et ühistransport vastab elanike

liikumisvajadustele ning soodustab ühissõidukite kasutamist. Sellegipoolest on Tallinna

Bussijaama parkimisvõimaluste laiendamine, sh täiendava maa omandamine, peamiselt

bussijaama haldava ettevõtte ja kohaliku omavalitsuse, antud juhul Tallinna linna, vastutusala.

ReM tegeleb küll üleriigilise ühistranspordi poliitika ja strateegia kujundamisega, kuid

konkreetsete taristuprojektide, nagu bussijaama arendamine, elluviimine on kohalike

omavalitsuste ja eraettevõtete pädevuses. Seega on ReMil sellistes projektides pigem kaudne roll,

pakkudes vajadusel nõu või toetust, kuid otsesed arendusotsused ja -tegevused kuuluvad kohaliku

tasandi vastutusalasse.

Kokkuvõtvalt märgime, et kohalik omavalitsus on liikluskorralduse, maakasutuse, ehitusõiguse ja

haljastusega seonduvad teemad lahendanud vastavalt PlanS-s nõutud täpsusastmele ning

arusaadavalt selgitanud planeeringulahenduse kujunemist. Kohalik omavalitsus on leidnud, et

planeeritud lahendus on käsitletavale maa-alale sobiv ja piisaval määral reguleeritud. MaRu

hinnangul ei ole Tallinna Linnavalitsus antud küsimuses oma diskretsiooni valesti kohaldanud

ning seejuures oma pädevuse piire ületanud, vaid on täitnud talle seadusega antud kaalutlus- ja

selgitamiskohustust, täites haldusmenetluse seaduse (HMS) § 4 lõikes 1 toodud kaalutlemise

kohustust ning arvestanud PlanS-is toodud põhimõtteid. Antud selgitused ja põhjendused on

asjakohased.

4. Planeeringu õigusaktidele vastavus

Vastavalt PlanS v.r § 4 lõikele 2 on planeerimisalase tegevuse korraldamine kohaliku omavalitsuse

pädevuses. Kohaliku omavalitsuse ülesandeks on tagada planeeringu koostamisel avalike huvide

ja väärtuste ning huvitatud isikute huvide tasakaalustatud arvestamine, mis on planeeringu

kehtestamise eeldus. Detailplaneeringu sisulise lahenduse otstarbekuse üle on kaalutlusõiguse

alusel ainupädev otsustama kohalik omavalitsus, kelle pädevuses on kohaliku omavalitsuse

korralduse seaduse § 6 lõike 1 järgi kohaliku elu küsimuste, k.a ruumilise planeerimise, iseseisev

ja lõplik korraldamine ning otsustamine. Seega juhul, kui planeeringulahendus ei ole vastuolus

kehtivate õigusaktidega, on erinevate kinnisasja omanike huvide arvesse võtmisel ning

planeeringutega kavandatavate ehitus- ja maakasutustingimuste ruumilise sobivuse üle otsustajaks

kohalik omavalitsus. Heakskiitja pädevusse kuulub planeeringulahenduse õigusaktidele vastavuse

kontrollimine.

8

Esitatud materjalidest nähtuvalt on vastuväidete esitajad olnud teadlikud planeeringulahendusest

ning saanud väljendada oma seisukohti planeeringu koostamise käigus. Seda tõendab ka vastuväite

esitamine planeeringu avalikul väljapanekul. Vastuväidete esitajate arvamuste arvesse võtmise

kohta on kohalik omavalitsus andnud oma seisukoha. Seega on vastuväidete esitajad saanud

kasutada oma õigusi detailplaneeringu koostamisel ja seeläbi olnud planeeringu koostamisse

kaasatud ehk detailplaneeringu menetlemine on viidud läbi vastavuses avalikkuse kaasamise ja

teavitamise põhimõttega.

Detailplaneeringu koostamisel on arvestatud PlanS v.r-s sätestatud detailplaneeringu koostamise

ja avaliku menetluse nõuetega ning täidetud on PlanS v.r § 9 lõikes 2 sätestatud asjakohased

ülesanded, lähtudes omavalitsuse üksuse ruumilistest vajadustest ja planeeringu eesmärgist.

Detailplaneering on kooskõlastatud asjakohaste asutustega ning detailplaneeringu koostamisel on

kaasatud ja planeeringulahendusest teavitatud puudutatud isikuid. MaRu hinnangul on

detailplaneeringu lahenduse kaalutlused põhjendatud.

5. Kokkuvõte

Detailplaneeringu kehtestamine kuulub kohaliku omavalitsuse pädevusse. Seega otsustab antud

juhul kohalik omavalitsus, kas detailplaneering tagab alal tervikliku ruumilahenduse loomise ehk

kas lahendus on antud asukohas sobivaim. HMS § 4 lõike 2 kohaselt peab haldusorgan

kaalutlusõigust teostama kooskõlas volituse piiride, kaalutlusõiguse eesmärgi ning õiguse

üldpõhimõtetega, arvestades olulisi asjaolusid ning kaaludes põhjendatud huve. See tähendab, et

kohalik omavalitsus peab õiguspärase ja ruumilise planeerimise põhimõttele vastava

planeerimisotsuse tegemiseks olema eelnevalt analüüsinud erinevaid lahendusvariante.

Siinjuures juhime omavalitsuse tähelepanu sellele, et Riigikohus on välja toonud planeeringute kui

ulatusliku kaalutlusruumiga otsuste motiveerimise suure tähtsuse. Kui motivatsioon esitatakse

selle mahukuse tõttu mõnes teises dokumendis, peavad haldusaktis olema ära toodud vähemalt

põhimotiivid. Kui tehakse viide mõnele teisele dokumendile, siis peab lõppkokkuvõttes olema

arusaadav, milline selles dokumendis sisalduv informatsioon kujutab endast osa haldusakti

põhjendusest. HMS § 56 vastaselt haldusakti motiveerimata jätmine tähendab üldjuhul selle

haldusakti õigusvastasust ning on haldusakti tühistamise aluseks.1 Eriti hoolikalt tuleb põhjendada

selliseid planeeringuotsuseid, millega kitsendatakse isikute maakasutuse ja ehitamise õigust või

mille vastu on esitatud vastuväiteid planeeringu koostamise käigus2. Palume omavalitsusel

detailplaneeringu kehtestamise otsustamisel ja otsuse vormistamisel arvestada eelmärgitud

motiveerimise põhimõtetega.

Lähtudes EhSRS § 111 lõikest 3 ning võttes aluseks PlanS v.r § 23 lõike 6, anname heakskiidu

Juhkentali tn 48 kinnistu detailplaneeringule.

Juhime tähelepanu, et heakskiitu detailplaneeringule ei saa pidada eelhaldusaktiks. Tegemist on

HMS § 16 lõike 1 kohase siduva iseloomuga kooskõlastusega, mis on menetlustoiming, mitte

iseseisev haldusakt. Nagu muidki menetlustoiminguid saab sellist kooskõlastust reeglina

vaidlustada üksnes koos lõpliku haldusaktiga.3

Planeeringulahendusega jätkuvalt mittenõustumisel on vastuväiteid esitanud isikutel võimalik,

kohaliku omavalitsusega ja planeeritava kinnisasja omanikuga kohtuväliselt kokkuleppele

mittejõudmisel, pöörduda oma subjektiivsete õiguste kaitseks halduskohtusse

1 RKHKo 3-3-1-39-07 2 RKHKo 3-3-1-37-04 3 RKHKo 3-3-1-12-07

9

halduskohtumenetluse seadustikus sätestatud korras. Kehtestatud planeeringu vaidlustamist

reguleerib PlanS § 141.

Rõhutame, et tulenevalt PlanS § 139 lõikest 41 tuleb planeeringu koostamise korraldajal kanda

kehtestatud detailplaneeringu kohta PlanS § 41 lõikes 6 nimetatud andmed planeeringute

andmekogusse 14 päeva jooksul detailplaneeringu kehtestamisest arvates.

Lugupidamisega

(allkirjastatud digitaalselt) Kati Tamtik

peadirektor

Teadmiseks: Tallinna Linnaplaneerimise Amet, Mootor Grupp OÜ, Juhkentali Selts, Riigi Kaitseinvesteeringute Keskus, Kaitseväe peastaap, Jüri Mirme

Kaire Jaanus 5504515 [email protected] Loona Kangur 5885 1413 [email protected]