Taotlus

EELNÕU

OTSUS

[kuupäev] nr [number]

Telliskivi tn 62 ja 64 kinnistute ja lähiala detailplaneeringu vastuvõtmine ning keskkonnamõju strateegilise hindamise algatamata jätmine Põhja-Tallinnas

Planeerimisseaduse § 124 lg-te 6 ja 10, § 134, § 135 lg 1 p 2, § 142 lg 1 p 2, lg-te 2 ja 6, keskkonnamõju hindamise ja keskkonnajuhtimissüsteemi seaduse § 33 lg 2 p 3, § 34 lg 2, § 35 lg-te 5 ja 6, kooskõlas Tallinna Linnavalitsuse 3. novembri 2021 määruse nr 36 „Tallinna linna töökorraldus projekteerimistingimuste ja planeerimise valdkonnas“ § 30 lg-tega 3 ja 4, Tallinna Linnavolikogu 11. jaanuari 2001 määrusega nr 3 kehtestatud Tallinna üldplaneeringuga ning lähtudes Tallinna Linnavalitsuse 6. märtsi 2019 korraldusest nr 327-k „Telliskivi tn 62 ja 64 kinnistute ning lähiala detailplaneeringu koostamise algatamine Põhja-Tallinnas“ ning lähtudes Terviseameti ... 2025 kirjas nr ... ja Keskkonnaameti ... 2025 kirjas nr ... esitatud seisukohtadest

1. Võtta vastu Põhja-Tallinnas asuva 3,12 ha suuruse maa-ala kohta koostatud Telliskivi tn 62 ja 64 kinnistute ning lähiala detailplaneering (edaspidi detailplaneering), K-Projekt Aktsiaseltsi töö nr 17089. Detailplaneering on koostatud eesmärgil moodustada 50% ärimaa ja 50% transpordimaa sihtotstarbega Telliskivi tn 62 kinnistust ja ärimaa sihtotstarbega Telliskivi tn 64, Reisijate tn 7 ja 9 kinnistutest kokku viis ärimaa sihtotstarbega krunti ning määrata ärimaa kruntidele ehitusõigus kokku nelja kuni 7 maapealse ja 2 maa-aluse korrusega ärihoone, ühe kuni 9 maapealse ja 2 maa-aluse korrusega ärihoone ehitamiseks ning katlamaja ja depoohoone ümberehitamiseks ja laiendamiseks. Detailplaneeringuga on määratud üldised maakasutustingimused ja antud heakorrastuse, haljastuse, juurdepääsude, parkimise ning tehnovõrkudega varustamise põhimõtteline lahendus.

2. Tunnistada kehtetuks Tallinna Linnavalitsuse 8. novembri 2023 korraldus nr 991 „Telliskivi tn 62 ja 64 kinnistute ning lähiala detailplaneeringu vastuvõtmine Põhja-Tallinnas“.

3. Kavandatud on korrastada piire Kopli tänav T1 ja Telliskivi tn 64 vahel (positsioon, edaspidi pos, 2b ja pos 8). Olemasoleva katlamaja laiendamine on kavandatud ühelt poolt katlamaja pikendusena piki Telliskivi tänavat, teiselt poolt olemasoleva depoo pikendusele. Selliselt ulatub hoone nurk üle Telliskivi tn 64 krundi piiri. Kuna linnaehituslikel kaalutlustel ei ole otstarbekas hoone nurka lõigata, on kavandatud krundipiire korrastada nii, et kavandatud hoone koos hoolduseks vajaliku alaga jääb krundi pos 2 koosseisu ning samaväärne maatükk Telliskivi tn 64 krundist (pos 8) liidetakse Kopli tänav T1 kinnistu koosseisu. Detailplaneeringu menetluse kestel on Reisijate tänava reformimata maa-alal läbi viidud maareform ning moodustatud terve Reisijate tänava ulatuses transpordimaa sihtotstarbega krunt Reisijate tänav T1 ja transpordimaa sihtotstarbega krunt Reisijate tänav T4, mis on Tallinna linna omandis. Planeeringuala ulatuses kuuluvad Reisijate tänava koosseisu veel Reisijate tänav T2 krunt ja osa Reisijate tänav T3 krundist. Reisijate tänava maa-ala laiendamiseks on kavandatud äralõige (pos 7) Reisijate tn 7 ja 9 ning Telliskivi tn 62 kruntidest.

4. Detailplaneering sisaldab ettepanekut muuta Tallinna Linnavolikogu 16. aprilli 2009 otsusega nr 77 kehtestatud teemaplaneeringu Kõrghoonete paiknemine Tallinnas kohast Katariina kailt vanalinnale avaneva vaatesektori lubatud hoonete absoluutkõrgust.

5. Detailplaneeringukohaste avalikult kasutatavate teede (sõidu-, kergliiklus- ja jalgrattateed), ülekäiguradade, vajadusel tänavavalgustuse kuni ühenduskohani, sademeveekanalisatsiooni kuni eelvooluni, tänavahaljastuse, pos-dele 1, 2, 3 ja 5 kergliiklustee (ühenduse tagamiseks Telliskivi tn ja Reisijate tn vahel) ning Telliskivi tänava äärsete avalike parkimiskohtade

2

(edaspidi rajatised) valmisehitamine tagatakse vastavalt Tallinna linna ja detailplaneeringust huvitatud isiku vahel 10. veebruaril 2023 sõlmitud halduslepingule nr TKA33.

6. Tallinna Keskkonna- ja Kommunaalametil sõlmida enne detailplaneeringu kehtestamist halduslepingu nr TKA33 lisa, kuna detailplaneeringu menetluse käigus on muudetud huvitatud isiku poolt valmisehitatavate rajatiste ulatust.

7. Tallinna Linnavaraametil korraldada enne detailplaneeringu kehtestamist Telliskivi tn 62, Telliskivi tn 64, Reisijate tn 7 ja Reisijate tn 9 kinnisasjade omanikega kruntide pos-d 6 ja 7 Tallinna linnale tasuta võõrandamise lepingu sõlmimine ning kruntidele pos-d 1, 2, 3 ja 5 planeeritud jalakäijate tee avaliku kasutamise tagamiseks tasuta ja tähtajatu isikliku kasutusõiguse seadmise lepingu sõlmimine.

8. Mitte algatada Telliskivi tn 62 ja 64 kinnistute ja lähiala detailplaneeringu keskkonnamõju strateegilist hindamist. Keskkonnamõju strateegilise hindamise läbiviimine detailplaneeringu koostamisel ei ole eelhinnangu põhjal vajalik järgmistel põhjustel ning juhul, kui täidetakse järgmisi tingimusi:

8.1 detailplaneeringuga ei kavandata eeldatavalt olulise keskkonnamõjuga tegevust, millega kaasneks keskkonnaseisundi või looduslike alade kahjustumist, sh vee, pinnase, õhu saastatust, olulist jäätmetekke või mürataseme suurenemist;

8.2 lähtudes planeeringuala ja selle lähiümbruse keskkonnatingimustest ja maakasutusest, ei põhjusta planeeritavale alale uute hoonete ehitamine olulist keskkonnamõju. Tegevusega kaasnevad võimalikud mõjud on kestuselt lühiaegsed (eelkõige ehitusaegsed häiringud), nende ulatus piirneb peamiselt planeeringualaga ning avariiolukordade esinemise tõenäosus on väike, kui detailplaneeringu elluviimisel arvestatakse detailplaneeringu ja ehitusprojektide tingimusi ning õigusaktide nõudeid;

8.3 kultuurimälestisi ega pärandkultuuriobjekte planeeringualale ei jää, kuid ala kattub Tallinna vanalinna muinsuskaitseala kaitsevööndiga. Vastavalt teemaplaneeringule „Kõrghoonete paiknemine Tallinnas“ järgi jääb detailplaneeringuala osaliselt Katariina kai vaatesektorisse, kus vanalinna ette mere poole on lubatud rajada hooneid maksimaalselt absoluutkõrgusega 30 m. Detailplaneeringuga planeeritud ja vaatesektorisse jääva aktsenthoone absoluutkõrgus on aga 47,45 m, seega on tegemist teemaplaneeringut muutva detailplaneeringuga. Kui aga järgitakse OÜ Eensalu & Pihel poot koostatud muinsuskaitse eritingimusi (töö nr 2-25), milles on analüüsitud detailplaneeringualale avanevaid vaatesuundasid, maksimaalseid lubatud absoluutkõrguseid ja ehituskeelualasid, siis ei kaasne olulist mõju kultuuriväärtustele;

8.4 Eesti Looduse Infosüsteemi põhjal jäävad detailplaneeringuga hõlmatavast alast välja vääriselupaigad ning kaitsealused loomad, taimed jt kaitstavad loodusobjektid samuti Natura 2000 võrgustiku alad, mida planeeringuga kavandatav tegevus võib mõjutada. Lähimad kaitsealad on Tornide väljaku park (KLO1200139) ja Toompark (KLO1200274), mis asuvad vastavalt 240 ja 150 m kaugusel. Toompark on ka II kaitsekategooria liigi põhja-nahkhiire (Eptesicus nilssonii) elupaik KLO9115644. Kuid tulenevalt kavandatavast tegevusest ja selle paiknemisest ei ole põhjust eeldada liigi soodsa seisundi kahjustamist;

8.5 detailplaneeringualal levivaid müratasemeid (liiklusest kui ka Balti jaama turuhoone tehnoseadmetest tingitud müratasemeid) on hinnanud Akukon Eesti OÜ (töö nr 190429-1). Hoonete välispiireteni ulatuvad müratasemed vastavad keskkonnaministri 16. detsembri 2016 määrusega nr 71 „Välisõhus leviva müra normtasemed ja mürataseme mõõtmise, määramise ja hindamise meetodid“ lisas 1 toodud III mürakategooria liiklusmüra normtasemetele. Kuid hoonete projekteerimisel tuleb arvestada ka hoone tehnosüsteemidest tuleneva müraga ning tagada sotsiaalministri 4. märtsi 2002 määruses nr 42 „Müra normtasemed elu- ja puhkealal, elamutes ning ühiskasutusega hoonetes ja mürataseme mõõtmise meetodid“ toodud müra normtasemed;

8.6 vastavalt Tallinna radooniriski ja Harjumaa radooniriski kaartidele on detailplaneeringuala lähedusse jääva pinnase arvutatud radoonisisaldus vahemikus normaalne kuni kõrge. Eesti Geoloogiateenistuse koostatud Eesti pinnase radooniriski kaardi põhjal jääb planeeringuala aga kõrge või väga kõrge radooniriskiga piirkonda. Planeeringualal on pinnase radoonisisaldust mõõtnud Radoonitõrjekeskus 2018. aastal ja seda vaid depoo ümbruses, kus uuringu

3

tulemuste järgi oli kõrgeim pinnase radooni tase. Seega tagamaks hoone ruumiõhu radoonisisalduse vastavus ettevõtlus- ja infotehnoloogiaministri 28. veebruari 2019 määruse nr 19 „Hoone ruumiõhu radoonisisalduse ja hoone tarindi ehitusmaterjalidest siseruumidesse emiteeritavast gammakiirgusest saadava efektiivdoosi viitetase“ nõuetele, tuleb hoonete projekteerimisel kasutada radoonikaitse meetmeid juhindudes Eesti standardist EVS 840:2023 „Juhised radoonikaitse meetmete kasutamiseks uutes ja olemasolevates hoonetes“ toodule;

8.7 OÜ REI Geotehnika on koostanud hüdrogeoloogilise eksperthinnangu (töö nr 4404-19), mille käigus on välja toodud meetmed, mida tuleb rakendada vee juurdevoolu ja/või veetaseme depressioonilehtri vähendamiseks ning lähikonna ehitiste kaitsemeetmed. Kuid enne ehitiste mahulist projekteerimist tuleb teha ala ehitusgeoloogiline uuring, mille käigus saab täpsustada ka pinnasevee juurdevoolu hulka ja kaasneva depressioonilehtri ulatust;

8.8 tegemist on endise tootmisalaga ning vastavalt teostatud reostusuuringutele (OÜ REI Geotehnika töö nr 3683-15/2, OÜ IPT Projektijuhtimine töö nr 18-05-1422) on planeeringualal tuvastatud jääkreostus nii pinnases kui põhjavees. Reostust senini likvideeritud ei ole. Seetõttu tuleb enne ehitustegevust koostada kogu planeeringuala käsitlev saneerimiskava või reostuse likvideerimise projekt, mis arvestab, et ohtlike ainete sisaldus pinnases peab vastama elamumaa piirarvule. Kui reostuse likvideerimistöödele kaastakse keskkonnajärelevalve, kes kinnitab reostuse likvideerimist kaevendist võetud kontrollproovide põhjal ei ole eeldada ohtu keskkonnale ega ka inimese tervisele;

8.9 sademevee käitlemisel lähtutakse suures osas Tallinna Linnavolikogu 19. juuni 2012 otsusega nr 18 kinnitatud "Tallinna sademevee strateegia aastani 2030" seisukohtadest. Kuid vastavalt detailplaneeringu seletuskirjale ühendatakse planeeringualale rajatavad tehnovõrgud olemasolevate trassidega, sh juhitakse tekkiv sademevesi sademeveekanalisatsiooni. Tänu sellele puudub ka heide vette või pinnasesse;

8.10 detailplaneeringuga kavandatava tegevusega ei kaasne olulisel määral soojuse, kiirguse ega lõhna teket, valgusreostust tekib valgustusest, vibratsiooni võib esineda hoonete ehitamisel. Samuti on tavapärasest suuremas koguses jäätmeteke seotud peamiselt ehitustöödega, mille käigus jäätmete käitlemisel lähtutakse jäätmeseadusest ja Tallinna Linnavolikogu 09. märtsi 2023 määruse nr 3 „Tallinna jäätmehoolduseeskirja“ nõuetest. Planeeritavate hoonete projekteerimisel on soovitav lähtuda energiasäästlikest lahendustest.

8.11 kuna kavandatav tegevus toimub kaugküttepiirkonnas ning arvestades energiaturul valitsevat olukorda, lahendatakse soojusvarustus paindliku ja efektiivse kaugkütte baasil vastavalt Tallinna Linnavolikogu 18. mai 2017 määruse nr 9 „Tallinna kaugküttepiirkonna piirid, kaugküttevõrguga liitumise ja sellest eraldumise tingimused ja kord, kaugkütte üldised kvaliteedinõuded ja võrguettevõtja arenduskohustus“ nõuetele;

8.12 lähtudes ala ja selle lähiümbruse keskkonnatingimustest ja maakasutusest, ei ole ette näha detailplaneeringuga kavandatud mahus antud asukohas olulist täiendavat ebasoodsat keskkonnamõju, mis planeeringu koostamisel tingiks KSH algatamise vajaduse.

9. Tallinna Linnaplaneerimise Ametil ja Põhja-Tallinna Valitsusel korraldada detailplaneeringu avalik väljapanek.

10. Põhja-Tallinna Valitsusel teavitada avaliku väljapaneku toimumise ajast ja kohast planeerimisseaduse § 135 lõikes 6 nimetatud isikuid.

11. Keskkonnamõju strateegilise hindamise algatamata jätmise otsusega saab tutvuda Tallinna Keskkonna- ja Kommunaalametis, Harju tn 13, esmaspäeviti kell 1418 ja neljapäeviti kell 912 ning Tallinna õigusaktide registris aadressil teele.tallinn.ee.

12. Tallinna Linnaplaneerimise Ametil avaldada otsus ajalehes, milles Tallinna linn avaldab ametlikke teateid, väljaandes Ametlikud Teadaanded ja Tallinna veebilehel.

13. Tallinna Keskkonna- ja Kommunaalametil teavitada keskkonnamõju strateegilise hindamise algatamata jätmise otsusest 14 päeva jooksul pärast otsuse vastuvõtmist ametlikus väljaandes Ametlikud Teadaanded ja ajalehes, milles Tallinna linn avaldab ametlikke teateid, ning asutusi, kellelt küsiti seisukohti keskkonnamõju strateegilise hindamise algatamise vajalikkuse üle otsustamisel ning detailplaneeringu koostajat K-Projekt Aktsiaselts.

4

Seletuskiri Tallinna Linnavolikogu

Otsuse eelnõu „Telliskivi tn 62 ja 64 kinnistute ja lähiala detailplaneeringu vastuvõtmine ning keskkonnamõju strateegilise hindamise algatamata jätmine Põhja-Tallinnas” juurde

Otsusega võetakse vastu Põhja-Tallinnas asuva 3,12 ha suuruse maa-ala kohta koostatud Telliskivi tn 62 ja 64 kinnistute ning lähiala detailplaneering (edaspidi detailplaneering), K-Projekt Aktsiaseltsi töö nr 17089. Detailplaneering on koostatud eesmärgil moodustada 50% ärimaa ja 50% transpordimaa sihtotstarbega Telliskivi tn 62 kinnistust ja ärimaa sihtotstarbega Telliskivi tn 64, Reisijate tn 7 ja 9 kinnistutest kokku viis ärimaa sihtotstarbega krunti ning määrata ärimaa kruntidele ehitusõigus kokku nelja kuni 7 maapealse ja 2 maa-aluse korrusega ärihoone, ühe kuni 9 maapealse ja 2 maa- aluse korrusega ärihoone ehitamiseks ning katlamaja ja depoohoone ümberehitamiseks ja laiendamiseks. Detailplaneeringuga on määratud üldised maakasutustingimused ja antud heakorrastuse, haljastuse, juurdepääsude, parkimise ning tehnovõrkudega varustamise põhimõtteline lahendus. Otsuse kohaselt jäetakse algatamata Telliskivi tn 62 ja 64 kinnistute ning lähiala detailplaneeringu keskkonnamõju strateegiline hindamine, kuna arvestades detailplaneeringuga kavandatavat tegevust ja planeeringuala olemasolevat olukorda, ei kaasne detailplaneeringu elluviimisega olulist keskkonnamõju.

Otsusega tunnistatakse kehtetuks Tallinna Linnavalitsuse 8. novembri 2023 korraldus nr 991 „Telliskivi tn 62 ja 64 kinnistute ning lähiala detailplaneeringu vastuvõtmine Põhja- Tallinnas“, kuivõrd pärast detailplaneeringu vastuvõtmist selgus, et tegemist on teemaplaneeringut „Kõrghoonete paiknemine Tallinnas“ muutva detailplaneeringuga. Planeerimisseaduse § 142 lõike 2 kohaselt rakendatakse üldplaneeringu põhilahenduse muutmise ettepanekut sisaldava detailplaneeringu menetlemisel üldplaneeringu menetlemisele ettenähtud menetlust. Tulenevalt planeerimisseaduse § 86 lõikest 1 teeb üldplaneeringut muutva detailplaneeringu vastuvõtmise otsuse Tallinna Linnavolikogu.

1. Olemasolev olukord

1.1 Telliskivi tn 62 ja 64 kinnistute ning lähiala detailplaneeringuga (edaspidi detailplaneering või planeering) planeeritav ala asub Põhja-Tallinna linnaosas Kopli, Telliskivi ja Reisijate tänavate vahelises kvartalis Telliskivi loomelinnaku ja Balti jaama vahetus läheduses. Piirkond on endine Balti Raudtee tehase ala, kuhu 1873-1874. aastal laiendati peatehast ning ehitati 6kohaline veduridepoo ja töökoda, mille paekiviseinad on valdavalt säilinud koos hilisemate juurdeehitustega. Hooned olid kasutuses veduridepoo, vaguniremonditsehhi ja töökojana kuni 2015. aasta kevadeni. Praegu asub alal Balti jaama turu väliosa (Depoo turg) ja tänavatoiduala, hoonetes tegutsevad mitmesugused ettevõtted. Planeeritav ala külgneb kirdest rekonstrueeritud Balti Jaama Turuga ning lõunast Reisijate tänava ja Telliskivi Loomelinnaku alaga. Kvartali põhjaosas paikneb endine raudteelaste klubi hoone.

1.2 Telliskivi tn 62 kinnistu sihtotstarve on 50% ärimaa ja 50% transpordimaa, kinnistu omanik on Astri Kinnisvara OÜ. Ehitisregistri andmete kohaselt asuvad kinnistul 3-korruselised haldus- ja olmekorpus, remonditsehh koos elektritsehhiga ning 1-korruselised mootorite remondihoone ja maalritsehh.

1.3 Telliskivi tn 64 kinnistu sihtotstarve on ärimaa, kinnistu kaasomanikud on Astri Kinnisvara OÜ ja University Avenue OÜ. Kinnistul asub ehitisregistri andmete kohaselt katlamaja, garaaž ja 3-korruseline haldushoone (kontorihoone).

1.4 Reisijate tn 7 ja Reisijate tn 9 hoonestamata kinnistute sihtotstarve on ärimaa, kinnistute omanik on Astri Kinnisvara OÜ.

1.5 Lisaks jääb planeeritud alale munitsipaalomandis olevate transpordimaa sihtotstarbega Kopli tänav T1, Telliskivi tänav T4, Telliskivi tänav T8, Telliskivi tänav T9, Reisijate tänav T1, Reisijate tänav T2 ja Reisijate tänav T3 kinnistute osad ning Reisijate tänav T4 kinnistu.

1.6 Planeeritud ala jääb osaliselt ehitusseadustiku kohasesse raudtee kaitsevööndisse, mis ulatub äärmise rööpme teljest 30 m kaugusele.

1.7 Planeeritud maa-ala jääb Vabariigi Valitsuse 20. mai 2003 määruse nr 155 „Tallinna vanalinna muinsuskaitseala põhimäärus“ kohasesse Tallinna vanalinna muinsuskaitseala kaitsevööndisse, mille hoonestamisel tuleb vältida järske kontraste hoonestuse mastaapsuses muinsuskaitsealal ja vahetult selle piiri ääres ning tagada vanalinna silueti vaadeldavus olulistest vaatepunktidest linnas ja vanalinnasuunalistelt tänavatelt. Samuti jääb ala Katariina kailt vanalinnale avanevasse vaatesektorisse. Ala hoonestamisel tuleb tagada vanalinna silueti vaadeldavus, hoonete absoluutkõrgus peab jääma alla 30 m.

1.8 Planeeritud ala on vähese olemasoleva haljastusega. Sõidukite juurdepääs alale on Kopli ja Telliskivi tänavatelt.

2. Tallinna üldplaneering, koostamisel olev Põhja-Tallinna linnaosa üldplaneering ja teemaplaneering Kõrghoonete paiknemine Tallinnas

2.1 Planeeritud ala Tallinna Linnavolikogu 11. jaanuari 2001 määrusega nr 3 kehtestatud Tallinna üldplaneeringu kohane juhtotstarve on liiklusala ja magistraaltänavate ärivöönd. Alale on lubatud planeerida põhiliselt kaubandus-teenindusettevõtteid ja parklaid.

2.2 Detailplaneering on kooskõlas Tallinna üldplaneeringuga.

2.3 Tallinna Linnavolikogu 26. jaanuari 2006 otsusega nr 8 algatatud ja koostamisel oleva Põhja-Tallinna linnaosa üldplaneeringu kohaselt asub planeeritud maa-ala peamiselt ettevõtlusele suunatud segahoonestusalal, kus on tihedalt põimunud korruselamud, ameti- ning valitsusasutused, kaubandus- ja teenindusasutused, äri- ja büroohooned, keskkonda mittehäiriv väiketootmine, kultuuri- ja spordiasutused jm ühiskondlikud linnalikku elukeskkonda teenindavad funktsioonid.

2.4 Detailplaneeringu lahendus vastab koostatavale Põhja-Tallinna linnaosa üldplaneeringule.

2.5 Planeeritud ala jääb osaliselt Tallinna Linnavolikogu 16. aprilli 2009 otsusega nr 77 kehtestatud teemaplaneeringu Kõrghoonete paiknemine Tallinnas kohasesse Katariina kailt vanalinnale avanevasse vaatesektorisse. Ala hoonestamisel tuleb tagada vanalinna silueti vaadeldavus, hoonete absoluutkõrgus peab jääma alla 30 m.

2.6 Detailplaneeringus tehakse ettepanek muuta teemaplaneeringuga seatud kõrguspiirangut. Kuivõrd Telliskivi piirkonnast on kujunemas keskuse ala, kus mitmekesisema (vaheldusrikkama) linnaruumi kujundamiseks on asjakohane lubada mõningal määral kõrgemat hoonestust. Alale kavandatud aksenthoone sümboliseerib seal varem seisnud veetorn- pumbamaja. Vaadeldavuse tagamiseks on aksenthoone maaga kokkupuutuv osa maksimaalselt 100m2, laiem kahekorruseline hooneosa algab alles 22 m kõrguselt. Hoone kuju võimaldab säilitada vaateid vanalinnale. Reisijate tänavaäärse ärihoone korruselisus on ette nähtud astmelisena, mille kõrgemate hooneosade asukoht on kavandatud naaberkinnistu olemasoleva kõrgema hoonega ning aksenthoone vaatesektori asetuses kohakuti. Muinsuskaitse eritingimustes on kõrgemate hoonete sh. aksenthoone kõrgusi ja asukohti Katariina kai ja vanalinna vaadeldavuse seisukohast igakülgselt kaalutud. Analüüsi tulemusel leiti, et kuivõrd vaatasektoris on planeeringualast Toompea pool olemasolevad 30 m abs kõrgemad hooned, siis tulenevalt kavandatud hooneosade asetusest ei paista kõrgemad hooneosad kaugvaadetes välja. Samuti leiti, et üksik kavandatud aksenthoone sobitub piirkonda, loob alale kontrasti, vähendamata sealjuures naaberhoonete vaadeldavust ja nende mõju ümbruskonnale.

3. Kehtiv detailplaneering

3.1 Planeeritud maa-ala kohta kehtib Telliskivi tänava osas Tallinna Linnavolikogu 6. veebruari 2003 otsusega nr 28 kehtestatud Telliskivi tn 61 kinnistu detailplaneering. Telliskivi tn 62 ja 64 kinnistute ning lähiala detailplaneering täpsustab Telliskivi tänava lahendust planeeritava ala ulatuses.

3.2 Planeerimisseaduse § 140 lõike 8 järgi muutub uue detailplaneeringu kehtestamisega sama ala kohta varem kehtestatud detailplaneering kehtetuks.

4. Detailplaneeringus kavandatu

4.1 Detailplaneering on koostatud eesmärgil 50% ärimaa ja 50% transpordimaa sihtotstarbega Telliskivi tn 62 kinnistust ja ärimaa sihtotstarbega Telliskivi tn 64, Reisijate tn 7 ja 9 kinnistutest moodustada kokku viis ärimaa sihtotstarbega krunti ning määrata ärimaa kruntidele ehitusõigus kokku nelja kuni 7 maapealse ja 2 maa-aluse korrusega ärihoone, ühe kuni 9 maapealse ja 2 maa-aluse korrusega ärihoone ehitamiseks ning katlamaja ja depoohoone ümberehitamiseks ja laiendamiseks. Detailplaneeringuga on määratud üldised maakasutustingimused ja antud heakorrastuse, haljastuse, juurdepääsude, parkimise ning tehnovõrkudega varustamise põhimõtteline lahendus.

4.2 Krunt positsiooniga (edaspidi pos) 1 moodustatakse Telliskivi tn 62 ja Telliskivi tn 64 kinnistust ning krundi aadressiettepanek on Telliskivi tn 62. Krundi sihtotstarbeks on planeeritud ärimaa. Krundile on planeeritud rajada üks 7 maapealse ja 2 maa-aluse korrusega ärihoone (hotell, büroo, toitlustus) kõrgusega 26,2 m maapinnast. Krundi suuruseks on planeeritud 2701 m2 ning hoone maapealseks ehitisealuseks pinnaks kuni 1560 m2, maa-aluseks ehitisealuseks pinnaks kuni 2160 m2. Planeeritud krundi hoonestustiheduseks on kavandatud 3,6.

4.3 Krunt pos 2 moodustatakse Telliskivi tn 62, Telliskivi tn 64 ning Kopli tn T1 kinnistutest ning krundi aadressiettepanek on Telliskivi tn 64. Krundi sihtotstarbeks on planeeritud ärimaa. Krundil paikneb katlamaja, mille laiendamiseks on 27. jaanuaril 2020 antud projekteerimistingimused nr 2011802/00492. Katlamajahoonele on kavandatud osaliselt kolmekorruseline juurdeehitis, mille kolmanda korruse ulatus ja asukoht on määratud lähtudes muinsuskaitse eritingimustest. Hoonesse on kavandatud bürooruumid. Hoone suurim kõrgus maapinnast on 13,2 m. Krundi suuruseks on planeeritud 998 m2 ning hoonete maapealseks ehitisealuseks pinnaks kuni 440 m2, maa-aluseks ehitisealuseks pinnaks kuni 320 m2. Planeeritud krundi hoonestustiheduseks on kavandatud 0,9.

4.4 Krunt pos 3 moodustatakse Telliskivi tn 62 kinnistust ning krundi aadressiettepanek on Reisijate tn 6. Krundi sihtotstarbeks on planeeritud ärimaa. Krundil paikneb ajalooline depoohoone, mille küljest ja pealt on vastavalt muinsuskaitse eritingimustele ette nähtud lammutada nõukogudeaegsed juurdeehitused ning hoone on kavandatud renoveerida ajaloolisel kujul. Ajaloolise kuju taastamisel taastatakse ka ajalooline katuse kuju, pärast seda selgub missugune on ajaloolisse hoonesse sobiv brutopind. Hoone kujundatakse ümber multifunktsionaalseks hooneks, kus saab korraldada avalikke üritusi, rentida büroopinda, osutada toitlustusteenust vms. Tulenevalt hoone eri osade kõrgusest on sisemiste ümberehituste teel võimalik rajada osaliselt teine ja kolmas korrus. Depoohoonest edelas säilib kontseptuaalselt olemasolev olukord, kus ajaloolisest raudteetehase kvartalist inspireerituna asuvad vagunid, konteinerid jm väikevormid, säilitatakse ka depooesine varikatus. Lisaks olemasolevatele võib alale paigutada täiendavalt kuni kaks konteinerit (kokku 15) sulgemaks praegust autoliikluse ala ning moodustamaks depoo väljakule aktiivset fronti. Depoohoone võib ühendada pos 5 kavandatud hoonekompleksiga kuni 4 m laiuse galeriiga, mis paikneb maapinnast vähemalt 4,5 m kõrgusel ning ei takista jalakäijate liikumist maapealsel alal. Hoone suurim kõrgus maapinnast on 14,0 m. Krundi suuruseks on planeeritud 7494 m2 ning hoonete maapealseks ehitisealuseks pinnaks kuni 3455 m2, maa-aluseks ehitisealuseks pinnaks kuni 1950 m2. Planeeritud krundi hoonestustiheduseks on kavandatud 0,9.

4.5 Krunt pos 4 moodustatakse Telliskivi tn 62 kinnistust ning krundi aadressiettepanek on Kopli tn 1a. Krundi sihtotstarbeks on planeeritud ärimaa. Krundile on Kopli tänava Koplipoolse suuna pikenduse ja Kotzebue tänava pikenduse ristumiskohta kavandatud linnaehitusliku aktsendina kõrgem 9-korruseline hoone, mis loob kontrasti nii naaberkrundil asuva Vivareci majaga kui ka Balti Jaama Turu hoonega vähendamata nende mõju. Hoone on paigutatud nii, et säilitada maksimaalselt lõuna- ja õhtupäikest ning vaateid vanalinnale. Hoone kasutusviis peab olema avalik: toitlustus, galeriid vms. Hoone suurim kõrgus maapinnast on 33,4 m. Krundi suuruseks on planeeritud 1242 m2 ning hoone maapealseks ehitisealuseks pinnaks kuni 805 m2, maa-aluseks ehitisealuseks pinnaks kuni 800 m2. Planeeritud krundi hoonestustiheduseks on kavandatud 1,7.

4.6 Krunt pos 5 moodustatakse Telliskivi tn 62, Reisijate tn 7 ja Reisijate tn 9 kinnistutest ning krundi aadressiettepanek on Reisijate tn 4. Krundi sihtotstarbeks on planeeritud ärimaa. Krundile on kavandatud suurem kuni 7-korruseline hoonekompleks, mille alumistele korrustele on kavandatud Balti Jaama Turu laiendus, sh ruumid ateljee-töökodade jaoks, kus väiketootjad saavad kohapeal toodangut nii valmistada kui müüa. Ülemistele, kõrguslikult liigendatud korrustele, on kavandatud ruumid mitmesugustele asutustele ja majutusruumid. Balti Jaama Turu suunas hoonestuse kõrgus väheneb, tagades nii sujuva ühenduse olemasoleva Balti Jaama Turu hoonestusega. Läbi hoonekompleksi on jalakäijatele optimaalse liikumistee tagamiseks kavandatud loode-kagu suunaline tänavatasapinnas asuv avalik läbipääs Telliskivi ja Reisijate tänavate vahel. Läbipääs on öisel ajal suletud. Hoonekompleksi võib depoohoonega ühendada kuni 4 m laiuse galeriiga, mis paikneb maapinnast vähemalt 4,5 m kõrgusel ning ei takista jalakäijate liikumist maapealsel alal. Reisijate tänava ääres on hoonestusele kavandatud esimese korruse ulatuses tagasiaste, mis annab võimaluse laiendada jalakäijate liikumisala ka kaetud osaga, pakkudes varju vihma ja lume või ka lauspäikese eest. Hoonete suurim kõrgus maapinnast on 25,5 meetrit. Krundi suuruseks on planeeritud 9165 m2 ning hoonete maapealseks ehitisealuseks pinnaks kuni 6700 m2, maa- aluseks ehitisealuseks pinnaks kuni 8800 m2. Planeeritud krundi hoonestustiheduseks on kavandatud 2,3.

4.7 Transpordimaa sihtotstarbega krundid pos 6-9 on kavandatud Telliskivi tänava, Reisijate tänava ja Kopli tänava tänavarajatiste jaoks.

4.8 Parkimiskohtade vajadus on arvutatud lähtudes Tallinna Linnavolikogu 16. novembri 2006 otsusega nr 329 kinnitatud „Tallinna parkimise korralduse arengukavas aastateks 2006-2014“ sätestatud vahevööndi normist. Vastavalt algatamise korralduses olevale lisatingimusele on kasutatud koefitsienti 0,5. Planeeringus ettenähtud parkimiskohtade arv krundil rakendades koefitsienti 0,5 on 350. Tegelik parkimiskohtade arv arvutatakse sõltuvalt projekteeritavast kasutusviisist ning projekteerimise ajal kehtivate normide alusel. Ööpäevaringselt avatud parklasse pääseb samadest juurdepääsudest, kui asutuste parkimiskohtadele. Avalikud parkimiskohad on kavandatud -1 korrusele, normikohased -2 korrusele. Lisaks tuleb kruntidele kavandada jalgrataste parkimiskohad. Jalgrataste parkimiskohtade arv määratakse vastavalt Tallinna Linnavalitsuse 11. oktoobri 2017 istungi protokolli nr 41 päevakorrapunktiga 26 kinnitatud Tallinna rattastrateegiale 2018-2028.

4.9 Planeeritud maa-ala kohta on reostusuuringu koostanud OÜ IPT Projektijuhtimine, mille põhjal on selgunud mitme reostuskolde olemasolu planeeritud alal: peamiselt vana katlamaja juures ja värvilao piirkonnas. OÜ IPT Projektijuhtimine koostatud saneerimiskavas on määratud saneerimise meetodid ja etapid. Saneerimismeetodina tuleb kasutada reostunud pinnase väljakaevamist ja eemaldamist alalt. Väljakaevatud pinnase edasine käitlemine sõltub saasteainete sisaldusest pinnases. Kui teadaolevalt on ületatud tööstusmaa piiarvud, tuleb pinnast käidelda ohtlike jäätmetena, kui ohtlike ainete sisaldus ületab elumaa piirarvu, kuid jääb tööstusmaa piirarvust väiksemaks, võib pinnast kasutada täitena tööstusmaal. Saneerimistööd on ette nähtud läbi viia kolmes etapis, soovitavalt ehitustegevuse käigus. Saneerimistööde etapid ja nende sisu on kirjeldatud detailplaneeringule lisatud saneerimiskavas.

4.10 Planeeritud maa-ala kohta on Osaühing Rei Geotehnika koostanud hüdrogeoloogilise eksperthinnangu, mille kohaselt tulenevalt pinnasetingimustest ning pinnaseveetasemest on allmaaehitiste rajamisel vajalik rakendada tõkestusmeetmeid pinnasevee alanduse vähendamiseks. Kuna kavandatud on 2 maa-alust korrust ning need on küllalt lähedal olemasolevatele hoonetele, on vaja külgnevad hooned võtta ehitustööde ajaks geotehnilise kontrolli alla.

4.11 Osaühing Tulelaev on alal läbi viinud radoonisisalduse mõõtmise pinnasest ning raporti tulemustest selgub, et territoorium liigitub kõrge radoonisisaldusega pinnasega alaks. Detailplaneeringus on määratud ehitusprojekti koostamiseks nõue järgida Eesti standardit EVS 840:2017 „Juhised radoonikaitse meetmete kasutamiseks uutes ja olemasolevates hoonetes“ ning radooni hoonesse sattumise vältimiseks on lisatud planeeringusse täpsemad nõuded ehitusprojekti koostamiseks.

4.12 Planeeritud maa-ala kohta on Akukon OY Eesti Filiaal (äriregistrist kustutatud) koostanud keskkonnamürast põhjustatud müratasemete hindamise, mille tulemusena on detailplaneeringus määratud heliisiolatsiooni meetmed.

4.13 Muinsuskaitse eritingimused detailplaneeringule on koostanud Osaühing EENSALU & PIHEL. Eritingimuste kohaselt asub planeeritud maa-ala Tallinna vanalinna muinsuskaitseala põhimääruse § 4 kohasel Tallinna vanalinna muinsuskaitseala (reg nr 2589) kaitsevööndis ja osaliselt Katariina kai vaatesektoris. Arhitektuuriajalooliselt väärtuslikud vabrikuhooned tuleb käsiteldavatel kruntidel säilitada ja restaureerida. Võimalusel tuleb taastada hävinud ehitusdetailid ja liigendus fassaadidel. Arhitektuuriajalooliselt väärtuslike hoonete peale- ja juurdeehitused, mis pärinevad ehitusajast peale II maailmasõda, võib lammutada või rekonstrueerida. Arhitektuuriajalooliselt väärtuslike hoonete ehitusprojektid tuleb kooskõlastada Tallinna Linnapaneerimise Ameti muinsuskaitse osakonnas. Kaevetöödel tuleb arvestada kultuuriväärtusega leidude ja arheoloogilise kultuurkihi ilmsikstuleku võimalusega. Arheoloogilise kultuurkihi ilmnemisel (muinsuskaitseseadus kehtis kuni 30. aprill 2019, 1. maist 2019 kehtib uus muinsuskaitseseadus) on leiu või arheoloogilise kultuurkihi ilmnemisel leidja kohustatud tööd katkestama, jätma leiu leiukohta ning teavitama sellest Muinsuskaitseametit. Tööstushoonetes säilinud tehnoloogilised seadmed, rööpad, ronirauad ja galeriid-rõdud, telferid jms. on soovitatav arhitektuuriajalooliselt väärtuslikes hoonetes säilitada ja eksponeerida.

4.14 Planeeritud maa-ala haljastuse osakaaluks on 10%, uute hoonete ümbrusse on parklapealsele alale (pos-d 1, 4 ja 5) kavandatud rohkelt katusehaljastust ja konteinerhaljastust eesmärgiga tagada haljastuse osakaaluks kokku 15%. Dendroloogilise ekspertiisi on planeeritud maa-ala kohta koostanud Linnart OÜ menetlemise ajal kehtinud Tallinna Linnavalitsuse 3. mai 2006 määruse nr 34 „Puittaimestiku ja haljastuse inventeerimise kord” järgi. Planeeritud alal ei ole eriti kõrghaljastust. Olemasolev väärtuslik kõrghaljastus on kavandatud säilitada, sh Reisijate tänava ääres olevad hõbepajud. Reisijate tänava ja Telliskivi tänava äärde on kavandatud tänavahaljastus. Tänava projekteerimisel selgitatakse, kas on otstarbekas säilitada olemasolevad juba eakad remmelgad või on otstarbekas rajada Reisijate tänava äärne tänavahaljastus ühevanuste istikutega, et moodustuks ühtlane puuderida. Detailplaneeringus kavandatud ehitusõiguse elluviimiseks tuleb likvideerida 13 puud ja põõsast, millest 7 on III väärtusklassi, 3 IV väärtusklassi ja 1 V väärtusklassi hinnatud puud, lisaks 2 III väärtusklassi hinnatud põõsast. Lõplik kompenseerimiseks vajalik puude arv saadakse raieloa menetlemisel pärast ehitusloa andmist vastavalt Tallinna Linnavolikogu 11. veebruari 2021 määrusele nr 2 „Raie- ja hoolduslõikusloa andmise kord”.

4.15 Võrreldes algatatud detailplaneeringu lahendusega on planeeringulahendust muudetud. Detailplaneeringus ei ole kavandatud elamumaa sihtotstarvet. Muudetud on hoonete kõrgust ja korruselisust. Täpsustatud on Telliskivi tänava äärne ning Reisijate tänava äärne ehitusjoon. Reisijate tänava äärde on kavandatud tänavahaljastus. Suurendatud on maaga seotud haljastuse osakaalu. Detailplaneeringus ei ole kavandatud trammitee rajamise võimalust, kuna olukord on ajas muutunud ning trammitee suunamine Telliskivi ja Reisijate tänavale pole enam vajalik.

5. Detailplaneeringu menetlus

5.1 Detailplaneeringu koostamise algatamist taotles 23. mail 2018 registreeritud algatamisettepanekuga Astri Kinnisvara OÜ, kes soovis Telliskivi tn 62, Telliskivi tn 64, Reisijate tn 7 ja 9 kinnistutest moodustada kokku viis vähemalt 70% ärimaa ja kuni 30% elamumaa sihtotstarbega krunti ning määrata kruntidele ehitusõigus kokku kahe kuni 7 maapealse ja 2 maa-aluse korrusega ärihoone, ühe kuni 9 maapealse ja 2 maa-aluse korrusega ärihoone ehitamiseks ning katlamaja ja depoohoone ümberehitamiseks ja laiendamiseks. Kruntide kavandatavad sihtotstarbed täpsustati detailplaneeringu algatamisettepaneku menetlemise käigus koostöös erinevate osapooltega.

5.2 Ala hoonestamise võimaluste väljaselgitamiseks koostati muinsuskaitse eritingimused, sest planeerimisseaduse § 124 lõike 8 kohaselt, kui planeeritaval maa-alal asub muinsuskaitseala, kinnismälestis või nende kaitsevöönd, tuleb detailplaneering koostada arvestades Muinsuskaitseametiga kooskõlastatud detailplaneeringu muinsuskaitse eritingimusi.

5.3 Tallinna linn, K-Projekt Aktsiaselts ja Astri Kinnisvara OÜ sõlmisid 29. jaanuaril 2019 planeeringu koostamise õiguse üleandmise lepingu nr 3-6/83.

5.4 Detailplaneering algatati Tallinna Linnavalitsuse 6. märtsi 2019 korraldusega nr 327-k „Telliskivi tn 62 ja 64 kinnistute ning lähiala detailplaneeringu koostamise algatamine Põhja- Tallinnas“. Detailplaneering algatati eesmärgil 50% ärimaa ja 50% transpordimaa sihtotstarbega Telliskivi tn 62 kinnistust ja ärimaa sihtotstarbega Telliskivi tn 64, Reisijate tn 7 ja 9 kinnistutest moodustada kokku viis ärimaa sihtotstarbega krunti ja reformimata riigimaast transpordimaa sihtotstarbega krunt Reisijate tänava rajamiseks ning määrata ärimaa kruntidele ehitusõigus kokku kahe kuni 7 maapealse ja 2 maa-aluse korrusega ärihoone, ühe kuni 9 maapealse ja 2 maa-aluse korrusega ärihoone ehitamiseks ning katlamaja ja depoohoone ümberehitamiseks ja laiendamiseks.

5.5 Detailplaneeringu algatamise teade ilmus ajalehes Eesti Päevaleht 11. märtsil 2019, ajalehes Pealinn 18. märtsil 2019 ja Tallinna veebilehel. Detailplaneeringu algatamisest teavitas Tallinna Linnaplaneerimise Amet puudutatud isikuid 19. märtsi 2019 kirjaga nr 3- 2/2044.

5.6 Detailplaneeringu eskiislahenduse ja lähteseisukohtadega sai tutvuda 2. aprillist kuni 16. aprillini 2019 Põhja-Tallinna Valitsuses. Detailplaneeringu eskiislahenduse ja lähteseisukohtade avalik arutelu toimus 16. aprillil 2019 Põhja-Tallinna Valitsuses. Vastav teade ilmus ajalehes Eesti Päevaleht 15. märtsil 2019, ajalehes Pealinn 18. märtsil 2019 ning Tallinna veebilehel.

5.7 Detailplaneeringu eskiislahenduse ja lähteseisukohtade avalikust väljapanekust ja arutelust teavitati puudutatud ja huvitatud isikuid Tallinna Linnaplaneerimise Ameti 19. märtsi 2019 kirjaga nr 3-2/2044.

5.8 Detailplaneeringu eskiislahenduse ja lähteseisukohtade avaliku väljapaneku kestel ei esitatud ühtki arvamust ega vastuväidet. Avalikul arutelul tehti ettepanek kavandada Reisijate tänav jagatud liiklusega tänavaruumina (vähemalt osaliselt).

5.9 22. aprillil 2019 esitas M.-L. Nuter Tallinna Linnaplaneerimise Ametile (edaspidi ka amet) oma arvamuse, milles leidis järgmist:

5.9.1 detailplaneeringu haljastuse osakaal on liiga väike ja ei vasta koostatava Põhja-Tallinna linnaosa üldplaneeringu tingimustele;

5.9.2 Reisijate tänav on joonisel kujutatud autoliikluse alana. Paluti lahendust analüüsida liikuvusspetsialistidega ning arvamuse esitaja nägemuses võiks kogu Reisijate tänav jääda jalakäijatele, kuivõrd kruntidele ligipääs on tagatud maa-aluse parkla ühendamisega ning praeguse turu maa-aluse sissesõiduga ning ligipääsuga Telliskivi ja Kopli tänavatelt;

5.9.3 parkimiskohtade arv on liiga suur. Keskkond on liiga autokeskne, kuid seda on võimalik muuta, planeerides jalakäijate, jalgratturite, vaegliikujate, laste jm liiklejate gruppide võimalusi mugavamaks ja atraktiivsemaks alternatiiviks eraautole;

5.9.4 detailplaneeringus on lahendamata jalgarataste parkimine, milleks võib ilmselt kaaluda ka maa-aluste korruste pinna kasutamist, kui selleks on lihtne ja mugav ligipääs.

5.10 Tallinna Linnaplaneerimise Amet kaalus esitatud arvamust ning vastas sellele 24. mai 2019 kirjaga nr 3-2/2044-9, milles selgitas järgmist:

5.10.1 Tallinna Linnavolikogu 26. jaanuari 2006 otsusega nr 8 algatatud ja praegu koostatava Põhja-Tallinna linnaosa üldplaneeringu (edaspidi ka üldplaneering) kohaselt on planeeritav ala segahoonestusala. Üldplaneeringu seletuskirja kohaselt linnaruumiliselt tervikliku lahenduse korral võib kavandada tervikliku haljasala ning arvestada haljastuse osakaalu planeeritavatel kinnistutel ühiselt (kvartali/planeeritava ala kohta) tingimusel, et haljasala on avalikus kasutuses. Kui mõnes kvartalis toimub areng peamiselt hoonete renoveerimise või laiendamisena ning olemasolevat haljastatud pinda on vähe, siis võib erandkorras arvestada osakaalu hulka ka avaliku välisruumi (nt väljakud, terviklikud jalakäijate alad). Ala on praegu vähese haljastusega, endine tööstusala. Seetõttu on nõustutud haljastuse osakaalu vähendamisega, kuid välialade lahendus peab olema linnaruumiliselt terviklik ja ala avalikult kasutatav. Detailplaneering on alles algatatud ja detailplaneeringu lahendus on väljatöötamisel. Detailplaneeringu koostamisel tuleb arvestada algatamise korralduses määratud

detailplaneeringu koostamise lähtetingimustega. Hea avaliku ruumi saamiseks tuleb detailplaneeringu lahenduse väljatöötamisel kaasata ka maastikuarhitekt. Ka tänavaruum tuleb haljastada ning kujundada jalakäijasõbralikuks väljakuliseks ruumiks – jalakäigualasid tuleb laiendada ning ruumi kasutusvõimalusi mitmekesistada. Oluliseks tingimuseks on ka Reisijate tänava äärsete puude säilitamine;

5.10.2 detailplaneeringu algatamise järgselt toimus eskiislahenduse ja detailplaneeringu koostamise lähtetingimuste avalik arutelu, seal näidatud ja praegu Tallinna planeeringute registris olev lahendus on esialgne. Seisukoht võeti teadmiseks ning paluti planeeringu koostamisel sellega võimalusel arvestada, nagu ka teiste ettepanekutega. Amet on Reisijate tänava lahendust korduvalt arutanud Tallinna Transpordiametiga. Reisijate tänava lahendus selgub detailplaneeringu koostamisel;

5.10.3 paratamatult on Kalamaja asumis praeguse autostumise taseme juures probleemid autoliikluse, parkimise ning sellega seotult ka liiklusohutusega. Parkimise ja autoliikluse soodustamine ei ole jätkusuutlik tegevus. Amet on teadlik, et parkimiskohtade rajamisel tuleb arvestada, et mida rohkem kohti luuakse, seda rohkem autoliiklust ka genereeritakse. Parkimiskohtade rajamisel hea ühistranspordiga aladel tuleks lähtuda pigem minimaalsest vajadusest, et mitte liigselt halvendada elukeskkonna kvaliteeti. Tallinn on eesmärgiks seadnud alternatiivsete liikumisvõimaluste soodustamise, autoliikluse koormuse vähendamise ja ühistranspordi kasutamise suurendamise. Detailplaneeringu koostamise lähteseisukohaks detailplaneeringu algatamise korralduse punkti 4.10 kohaselt on „lahendada äripindade parkimine vastavalt „Tallinna parkimise korralduse arengukavas aastateks 2006-2014“ (edaspidi PAK) vahevööndi normile rakendades koefitsienti 0,5. Külaliskorteritele näha ette üks parkimiskoht külaliskorteri kohta. Kavandada piirkonda teenindav ööpäevaringse juurdepääsuga avalik parkla eraldi sissepääsuga tänavalt.“. Tegemist on EVS 843:2016 „Linnatänavad“ ja Tallinna Linnavolikogu 16. novembri 2006 otsusega nr 329 vastuvõetud PAKis määratud normatiivi leevendusega. Ettepaneku lähtetingimuse määramiseks tegi Tallinna Linnaplaneerimise Amet koostööd Tallinna Transpordiametiga, sest ala on hea ühistranspordi juurdepääsetavusega;

5.10.4 amet nõustus, et jalgrataste parkimiskohtade ruumivajadusega tuleb arvestada juba detailplaneeringu koostamisel, detailplaneeringus ei piisa ehitusprojekti koostamiseks vastava tingimuse määramisest. Seepärast on ka detailplaneeringu koostamise lähtetingimustes punkt 4.9: „kavandada Telliskivi ja Kopli tänavale Tallinna rattastrateegia 2018-2028 kohased eraldatud jalgrattateed, kaaluda Reisijate tänavale eraldatud jalgrattatee kavandamist. Näha ette jalgrataste parkimiskohad ning rakendada teisi jalgrattastrateegia põhimõtteid.“.

5.11 9. märtsil 2020 esitas Telliskivi Selts ettepanekud, mis puudutasid järgmist:

5.11.1 Reisijate tänav tuleb kavandada jagatud ruumi põhimõttel täies pikkuses Kopli tänavast Telliskivi tänavani (mitte ainult loomelinnaku sissepääsuteest alates). Balti jaamaga külgnev Reisijate tänava lõik on kõige suurema jalakäijate koormusega, seda kasutakse pidevalt ristipidiseks liikumiseks Balti jaama ja turu vahel;

5.11.2 Telliskivi tänava lahenduse osas juhiti tähelepanu, et sõiduautode ja taksode peatumiskohti ei ole otstarbekas kavandada sõiduteest eemale jalgrattatee ja kõnnitee vahele, mis tooks kaasa sõidukite ebamäärase sõelumise jalgrattateel. Peatumiskohad on tõepoolest mõistlik kavandada kõnni- ja jalgrattatee tasapinnale ja katendile, kuid vahetult sõidutee äärde;

5.11.3 nn. aktsenthoonet (krunt 4, meie varasemas kirjas „seenekujuline ehitis“) on seni tutvustatud kui eripärast objekti, mille suuremad korrused on üksnes kõrgel ning maapinna kohale jääb kuni umbes 25 meetrit vaba õhuruumi. Kogu kvartali inimsõbralikkusele on selline vaba hingamisruum keset kvartalit vajalik, aidates luua piisavalt avara ja mõjuva avaliku ruumi, milles on tunda ka päikese ja ümbritseva haljastuse hea mõju. Detailplaneeringu versioonis oli vastava konsoolse osa kõrguseks märgitud üksnes 4,5 meetrit. Sellisel kujul ei vasta planeering selle aluseks olnud kontseptsioonile, vastuolu võib halval juhul tekitada hiljem manipuleerimise ohtusid ja avalikkuse õigustatud pahameelt. Paluti konsoolse osa kõrgusarv parandada kõigis dokumentides vastavaks algsele kontseptsioonile (u 25 m). Ilma selle lisanduseta ei ole aktsepteeritav sellele kohale ümbrusest kõrgema hoone planeerimine.

5.12 Tallinna Linnaplaneerimise Amet kaalus esitatud ettepanekuid ning vastas nendele 9. aprilli 2020 kirjaga nr 3-2/2044-12, milles selgitas järgmist:

5.12.1 paljud esitatud märkused ja ettepanekud puudutavad eelkõige Tallinna Transpordiameti haldusala. Tallinna Linnavalitsuse 6. märtsi 2019 korraldusega nr 327-k algatati Telliskivi tn 62 ja 64 kinnistute ning lähiala detailplaneering, mille punktis 4.8 on detailplaneeringu koostamise lähtetingimuseks: „kavandada Reisijate tänava ja Telliskivi tänava äärde katkematu tänavahaljastus. Määrata Reisijate tänava ja Telliskivi tänavamaa krunt arvestades vajadusega projekteerida tänavamaale kõnnitee, rattatee, sõidutee, trammitee rajamise võimalus ning tänavahaljastus. Arvestada trammi ooteplatvormide ning Telliskivi tänaval kahesuunalise bussiliini ruumivajadusega.“ Planeeringu staadiumis tuleb Reisijate tänav planeerida eraldatud liiklusega tänavana, et näidata erinevate tänava osade (funktsioonide) maksimaalne ruumivajadus. Planeeringus tuleb kavandada maksimaalne vajalik tänavaruum. Ehitusprojekti koostamisel selgub, kas ja mis ulatuses on tänav võimalik kavandada segakasutusega. Planeeringute registris olevas detailplaneeringu versioonis on seletuskirjas eraldi alapeatükk 6.3.2, millega arvestada Reisijate tänava projekteerimisel. Muuhulgas on seal välja toodud nõue, et Reisijate tänava laius ja ruumiline lahendus peavad vastama kohaliku tänava printsiipidele, mille puhul on lisaks liikumisruumile oluline ka olemiseks sobiva ruumi, sh istumiskohtade jms loomine. Tänav peab toimima ka kohaliku tasandi rohekoridorina (tänavahaljastus). Tänava jaoks parima lahenduse saamiseks kaaluda mitme osalejaga võistluse korraldamist, et tekiks erinevaid lahendusi. Tänava lahenduse lähtetingimused koostada koostöös Tallinna Linnaplaneerimise Ametiga. Tallinna Transpordiameti hinnangul tuleb arvestades piirkonda kavandatava liiklusintensiivsuse kasvuga teostada liiklusanalüüs kavandatava liiklusmahu mõjust piirnevatele tänavatele ja ristmikele ning foorivajaduse (võimalike fooritsüklite väljaselgitamiseks) hindamiseks Telliskivi – Kopli ja eeldatavasti ka Telliskivi – Reisijate tänavate ristmikele;

5.12.2 taksode peatuskoht on kavandatud vahetult Telliskivi tänava äärde, kergliiklustee on eraldatud tänavahaljastusega ning asub hoonete ääres ja osaliselt konsooli all, busside peatuskohad on kavandatud Reisijate tänava äärde;

5.12.3 planeeringute registris olevale põhijoonisele on lisatud 33,4 m kõrguse hoone kohta märkus „Kvartali arhitektuurne dominant, mille lahendus selgub arhitektuurikonkursi tulemusena. Hoone maapinnaga kokku puutuv osa kuni kõrguseni ca 22 m ehitusaluse pinnaga maksimaalselt 100 m2“;

5.12.4 ühtlasi teavitati kirjas, et detailplaneeringu lahendus on väljatöötamisel koostöös erinevate osapooltega, sh Tallinna Transpordiametiga. Praegune lahendus ei ole ameti poolt heaks kiidetud. Tallinna Linnaplaneerimise Amet võtab Telliskivi Seltsi arvamuse teadmiseks ning püüab seda võimalusel arvestada. Telliskivi Seltsi teavitatakse kindlasti detailplaneeringu vastuvõtmise järgsest avalikust väljapanekust.

5.13 Detailplaneeringu on koostanud K-Projekt Aktsiaselts. Detailplaneering on koostatud lähtudes Tallinna Linnavalitsuse 6. märtsi 2019 korraldusest nr 327-k „Telliskivi tn 62 ja 64 kinnistute ning lähiala detailplaneeringu koostamise algatamine Põhja-Tallinnas“ ja vormistatud vastavalt menetlemise ajal kehtinud Tallinna Linnavalitsuse 31. oktoobri 2012 määrusele nr 52 „Detailplaneeringu koostamise algatamisettepaneku vorm ning detailplaneeringu koostamise nõuded“.

5.14 Detailplaneeringule on lisatud Osaühingu Tulelaev koostatud radoonisisalduse mõõtmise raport, OÜ IPT Projektijuhtimine koostatud reostusuuring ja saneerimiskava, Osaühingu Rei Geotehnika koostatud hüdrogeoloogiline eksperthinnang, Akukon OY Eesti Filiaali (äriregistrist kustutatud) koostatud keskkonnamürast põhjustatud müratasemete hindamine, Osaühingu EENSALU & PIHEL koostatud muinsuskaitse eritingimused ja Linnart OÜ koostatud dendroloogiline ekspertiis.

5.15 Detailplaneeringu algatamise korralduses määratud lisanõudeid on detailplaneeringu koostamisel arvestatud.

5.16 Detailplaneeringu koostamisel on tehtud koostööd Vabariigi Valitsuse 17. detsembri 2015 määruse nr 133 „Planeeringute koostamisel koostöö tegemise kord ja planeeringute

kooskõlastamise alused“ § 3 punktides 1, 10 ja 12 nimetatud asutustega ning kuni 31. oktoobrini 2021 kehtinud Tallinna Linnavolikogu 6. septembri 2012 määruse nr 21 „Tallinna linna töökorraldus projekteerimistingimuste ja planeerimise valdkonnas“ § 14 lõikes 2 loetletud isikutega ja teiste isikutega, kelle õigusi või kohustusi planeeringulahendus puudutas ning arvamust on küsitud sama määruse § 15 lõikes 3 loetletud isikutelt ja detailplaneering on kooskõlastatud § 15 lõikes 7 loetletud asutustega. Alates 9. novembrist 2021 reguleerib detailplaneeringu kooskõlastamist ning isikutele ja asutustele arvamuse avaldamiseks esitamist Tallinna Linnavalitsuse 3. novembri 2021 määrus nr 36 „Tallinna linna töökorraldus projekteerimistingimuste ja planeerimise valdkonnas“.

5.17 Põhja-Tallinna Valitsus, Tallinna Linnavaraamet, Tallinna Keskkonna- ja Kommunaalamet, Tallinna Transpordiamet ja Tallinna Strateegiakeskus esitasid detailplaneeringu koostamise käigus tehtava koostöö ajal märkused, millega on detailplaneeringus arvestatud.

5.18 Põhja-Tallinna Valitsus esitas tingimuse, et arvestades planeeringu Balti-Jaama kontaktala asukoha ülelinnalist tähendust ning olulisust, tuleb lisaks pos 4 aktsenthoone arhitektuurikonkursi nõudele korraldada pos 1 ja pos 5 hoonestuse projekteerimiseks arhitektuurivõistlus, mille korraldamisel teha koostööd Tallinna Linnaplaneerimise Ametiga. Tingimus on detailplaneeringus määratud arhitektuurinõudena.

5.19 Detailplaneeringule arvamust avaldades esitas Tallinna Strateegiakeskuse linna strateegilise planeerimise teenistuse ruumiloome kompetentsikeskus lisatingimuse kavandada Reisijate tänava poolsele hoonestusele haljaskatuseid ning vertikaalhaljastust, mis toetaks Putukaväila lineaarpargi ökoloogilist sidusust Kesklinna rohevööndiga. Tingimus on detailplaneeringus määratud arhitektuurinõudena.

5.20 Tallinna Keskkonna- ja Kommunaalamet märkis, et enne detailplaneeringu vastuvõtmist on vajalik sõlmida avalikult kasutatavate teede ja tehnovõrkude väljaehitamise leping. Vastav haldusleping on sõlmitud.

5.21 Tallinna Transpordiamet märkis, et üle normatiivseid parkimiskohti saab rajada ainult tingimusel, kui linna kasuks sõlmitakse isikliku kasutusõiguse seadmise (IKÕ) leping. Eristada tuleb avalikuks määratav parkla osa, näha ette juurdepääsuservituudi vajadus, hoonele tuleb paigaldada avalikku parklat tähistav märgistus, vajalikud viidad ja juhised avalike parkimiskohtadeni ja vabade parkimiskohtade tuvastamise süsteem. Tagada tuleb ööpäevaringne juurdepääs avalikult kasutatavatele parkimiskohtadele. Tänavalt peab olema visuaalselt arusaadav, et tegemist on avaliku parklaga ja nähtav peab olema vabade parkimiskohtade arv. Telliskivi tn ja Reisijate tn äärde kavandatud lühiajalistele peatuskohtadele tuleb ette näha kellaajalise piiranguga parkimine. Tänavatel (v.a kohtades, kus on rajatud parkimiskohad) tuleb näha ette parkimise keeld.

5.22 Tallinna Linnavaraamet:

5.22.1 peab otstarbekaks sõlmida kokkulepped kruntide pos-d 6 ja 7 Tallinna linnale tasuta võõrandamiseks ja kruntidele pos-d 1, 2, 3, 5 planeeritud jalakäijate tee avaliku kasutamise tagamiseks tasuta ja tähtajatu isikliku kasutusõiguse seadmiseks enne detailplaneeringu kehtestamist. Tallinna Linnaplaneerimise Ametil paluti määrata Tallinna Linnavaraametile vastavasisuline ülesanne detailplaneeringu vastuvõtmise korralduses. Vastav ülesanne on määratud;

5.22.2 palus Tallinna Linnaplaneerimise Ametil kajastada detailplaneeringu vastuvõtmise korralduse seletuskirjas detailplaneeringu seletuskirja ptk-s 3.1 linnaehituslikke kaalutlusi, mis põhjustavad vajaduse muuta Kopli tänav T1 ja Telliskivi tn 64 kinnistute piire. Kuna piiride muutmine toimub pärast detailplaneeringu kehtestamist, siis peab Tallinna Linnavaraamet vajalikuks, et piiride muutmise vajadus oleks kajastatud punktina detailplaneeringu kehtestamise korralduses. Linnavaraameti hinnangul peab piiride muutmine olema teostatud hiljemalt enne krundile pos 2 planeeritud hoonele ehitusloa taotlemist. Vastavad kaalutlused on korraldusse lisatud;

5.22.3 teeb ettepaneku sõlmida üle normatiivsete parkimiskohtade avaliku kasutamise tagamiseks kinnisasja omanikuga isikliku kasutusõiguse kokkulepe ehitusloa saanud projekti alusel hiljemalt enne krundile pos 5 planeeritud hoonele kasutusloa taotlemist. Ühtlasi tehti

ettepanek nimetatud põhimõtet kajastada detailplaneeringu vastuvõtmise korralduse seletuskirjas ning punktina kehtestamise korralduses.

5.23 Päästeamet ja Maa-amet kooskõlastasid detailplaneeringu märkusteta.

5.24 Terviseamet kooskõlastas detailplaneeringu ning esitas omapoolsed tingimused, mida tuleb ehitusprojekti koostamisel ja ehitamisel järgida. Tingimused on ehitusprojekti koostamiseks määratud.

5.25 Telia Eesti AS, Elektrilevi OÜ, AS Utilitas Tallinn, AKTSIASELTS TALLINNA VESI ja AS Gaasivõrk (varasem nimi AS Gaasivõrgud) detailplaneeringu lahenduse kohta tingimusi ei esitanud, kuid määrasid nõuded ehitus- ja tööprojektide koostamiseks. Vastavad nõuded on detailplaneeringus määratud.

5.26 Tallinna linn ja detailplaneeringust huvitatud isik sõlmisid 10. veebruaril 2023 halduslepingu nr TKA33, mille kohaselt detailplaneeringust huvitatud isik tagab lepingu ja antud ehituslubade alusel avalikult kasutatavate teede (sõidu-, kergliiklus- ja jalgrattateed), ülekäiguradade, vajadusel tänavavalgustuse kuni ühenduskohani, sademeveekanalisatsiooni kuni eelvooluni, tänavahaljastuse, pos-dele 1, 2, 3 ja 5 kergliiklustee (ühenduse tagamiseks Telliskivi tn ja Reisijate tn vahel) ning Telliskivi tn äärsete avalike parkimiskohtade (edaspidi rajatised) valmis ehitamise vastavalt lepingu skeemil märgitud alale ja ulatusele. Halduslepingu punkti 2.1 kohaselt võib ehitusprojekti koostamise tulemusena huvitatud isiku kohustuseks olevate rajatiste ehitamise ala ja ulatus muutuda vastavalt ehitusprojektis täpsustatule.

5.27 Tallinna Keskkonna- ja Kommunaalametil tuleb korraldada enne detailplaneeringu kehtestamist halduslepingu nr TKA33 lisa sõlmimine, kuna detailplaneeringu menetluse käigus on muudetud huvitatud isiku poolt valmisehitatavate rajatiste ulatust.

5.28 Tallinna Linnavolikogu 15. detsembri 2022 määruse nr 24 „Avalikult kasutatava ehitise ehitamise ja selle rahastamise kord“ § 4 lõige 2 sätestab, et arendusalal kavandatu elluviimiseks vajaliku planeerimisseaduse § 131 lõikes 2 nimetamata avaliku ehitise, mis on funktsionaalselt vajalik nii arendusala kui piirkonna teenindamiseks, ja Tallinna linnal on kavas see ehitada, ehitamiseks võivad Tallinna linn ja arendaja sõlmida kokkuleppe, millega arendaja kohustub kandma täielikult või osaliselt (määruse §-s 5 sätestatud määras) selle avaliku sotsiaalehitise (lasteaed, kool, spordiehis jm) ehitamisega seotud kulud. Amet on kaalunud ja leidnud, et arvestades halduslepingust nr TKA33 tulenevat avalikult kasutatavate ehitiste (sõidu-, kergliiklus- ja jalgrattateed, ülekäigurajad, vajadusel tänavavalgustus kuni ühenduskohani, sademeveekanalisatsiooni kuni eelvooluni, tänavahaljastus) väljaehitamise mahtu, on arendaja rahaline kohustus muude avalikult kasutatavate ehitiste, mille ehitamine on vajalik ka linna jaoks, mitte üksnes arendaja enda jaoks, sh mida linn oleks arendusest sõltumata ise pidanud ehitama, ehitamisel niivõrd mahukas, et täiendav sotsiaalehitise kaasarahastamine ei ole asjakohane.

5.29 Samuti tegi Tallinna Transpordiamet ettepaneku Telliskivi-Reisijate ristmik näha ette fooriristmikuna. Nimetatud ristmiku väljaehitamine on osaliselt kajastatud halduslepingus nr TKA33, hõlmates jalgratta- ja kõnnitee ning haljastuse rajamist. Vastavalt 22. juuni 2023 täpsustusele on vajalik ette näha foorivalmidus, määrata vastav nõue ehitusprojektis.

5.30 Vastavalt planeerimisseaduse § 135 lõikele 6 tuleb Põhja-Tallinna Valitsusel teatada detailplaneeringu avaliku väljapaneku koht ja aeg hiljemalt 14 päeva enne detailplaneeringu avaliku väljapaneku toimumist Telliskivi tn 60, Kopli tn 1, Kopli tn 3 ja Kopli tn 3a kinnistute omanikele, Telliskivi Seltsile, Maa-ametile, Majandus- ja Kommunikatsiooniministeeriumile (Eesti Vabariigi omandis olevate Toompuiestee 37a // Tallinn-Balti raudteejaam ja Reisijate tn 1 kinnistute valitseja).

5.31 Planeerimisseaduse § 142 lõike 2 kohaselt rakendatakse üldplaneeringu põhilahenduse muutmise ettepanekut sisaldava detailplaneeringu menetlemisel üldplaneeringu menetlemisele ettenähtud menetlust. Tulenevalt planeerimisseaduse § 86 lõikest 1 teeb üldplaneeringut muutva detailplaneeringu vastuvõtmise otsuse Tallinna Linnavolikogu.

5.32 Arvestades eeltoodut, on Telliskivi tn 62 ja 64 kinnistute ning lähiala detailplaneering esitatud Tallinna Linnavolikogule vastuvõtmiseks. Pärast detailplaneeringu vastuvõtmist

Tallinna Linnavolikogu poolt korraldavad Tallinna Linnaplaneerimise Amet ja Põhja-Tallinna Valitsus detailplaneeringu avaliku väljapaneku. Planeerimisseaduse § 87 lõike 3 kohaselt kestab üldplaneeringu avalik väljapanek vähemalt 30 päeva.

6. Keskkonnamõju strateegilise hindamise algatamata jätmine

6.1 Detailplaneeringu koostamise käigus ei ole varasemalt kaalutud keskkonnamõju strateegilise hindamise algatamise vajadust (edaspidi KSH).

6.2 KSH vajaduse kaalumise aluseks on keskkonnamõju hindamise ja keskkonnajuhtimissüsteemi seaduse (edaspidi KeHJS) § 33 lõike 2 punkt 3, mis viitab planeerimisseaduse § 142 lõike 1 punktile 2 – üldplaneeringuga määratud hoonestuse kõrguspiirangu ületamine, krundi minimaalsuuruse vähendamine, detailplaneeringu kohustuslike alade ja juhtude muutmine. Planeerimisseaduse § 142 lõike 6 kohaselt tuleb üldplaneeringu põhilahenduse muutmise ettepanekut sisaldava detailplaneeringu koostamisel anda eelhinnang ja kaaluda KSH algatamise vajalikkust.

6.3 KSH vajalikkus otsustatakse lähtudes KeHJS § 33 lõigetes 4 ja 5 nimetatud kriteeriumitest (detailplaneeringuga kavandatava tegevuse iseloomust ja sisust ning planeeringu elluviimisega kaasnevast keskkonnamõjust ja eeldatavalt mõjutatavast alast) ning § 33 lõike 6 kohaste asjaomaste asutuste seisukohtadest.

6.4 Detailplaneeringu ala asukohta ja olemasolevat olukorda ning teemaplaneeringu muutmise vajadust on kirjeldatud otsuse eelnõu seletuskirja punktides 1 ja 2.

7. Kaasnev keskkonnamõju ja eeldatav mõjutatav ala

7.1 Eesti Looduse Infosüsteemi põhjal ei ole planeeringuga hõlmataval alal ja selle vahetus ümbruskonnas olulisi Euroopa Liidu või siseriiklike looduskaitselisi objekte. Lähim Natura võrgustikku kuuluv ala on Paljassaare linnuala (EE0010170), mis asub enam kui 3 km kaugusel. Lähimad kaitsealad on Tornide väljaku park (KLO1200139) ja Toompark (KLO1200274), mis asuvad vastavalt 240 ja 150 m kaugusel. Toompark on ka II kaitsekategooria liigi põhja-nahkhiire (Eptesicus nilssonii) elupaik KLO9115644. Kuid tulenevalt kavandatavast tegevusest ja selle paiknemisest ei ole põhjust eeldada liigi soodsa seisundi kahjustamist.

7.2 Kultuurimälestisi ega pärandkultuuriobjekte planeeringualale ei jää, kuid ala kattub Tallinna vanalinna muinsuskaitseala kaitsevööndiga. Planeeritud ala jääb osaliselt Tallinna Linnavolikogu 16. aprilli 2009 otsusega nr 77 kehtestatud teemaplaneeringu Kõrghoonete paiknemine Tallinnas kohasesse Katariina kailt vanalinnale avanevasse vaatesektorisse. Ala hoonestamisel tuleb tagada vanalinna silueti vaadeldavus, hoonete absoluutkõrgus peab jääma alla 30 m. Detailplaneeringuga planeeritud ja vaatesektorisse jääva aktsenthoone absoluutkõrgus on aga 47,45 m. Seega on tegu teemaplaneeringut muutva detailplaneeringuga. Vastavalt planeerimisseaduse § 142 lg 1 võib detailplaneering põhjendatud vajaduse korral sisaldada kehtestatud üldplaneeringu põhilahenduse muutmise ettepanekut (nt määratud kõrguspiirangu ületamine). OÜ Eensalu & Pihel poolt koostatud muinsuskaitse eritingimustes (töög nr 2-25) ei välistata käesolevas detailplaneeringus kavandatud absoluutkõrgusega hoonete rajamist. Töös on analüüsitud detailplaneeringualale avanevaid vaatesuundasid, kirjeldatud kuhu ja millise absoluutkõrgusega hooneid võib rajada ning toodud välja piirkond, kuhu on lubatud Telliskivi tn 60 olemasolevast nurgahoonest (39,45 abs) kõrgema aktsenthoone ehitamist maksimaalse lubatud absoluutkõrgusega (47,45 m). Muude hoonete suurimaks lubatud absoluutkõrguseks on 39,45 m. Järgides muinsuskaitse eritingimusi ei kaasne olulist mõju kultuuriväärtustele.

7.3 Detailplaneeringualal levivaid müratasemeid on hinnanud Akukon Eesti OÜ. Hinnati nii liiklusest kui ka Balti jaama turuhoone tehnoseadmetest tingitud müratasemeid. Hinnangu järgi ulatuvad 2030. aasta liiklussageduse alusel päevasel ajal Telliskivi tn poole kuni 69 dB ja Reisijate tänava poolel kuni 57 dB suurune müratase (LAeq). Mürahinnangu tulemuste järgi ei ületata hoonete teepoolsel (Telliskivi ja Reisijate tn) külgedel III kategooria liiklusmüra piirväärtust päevasel ega öisel ajal, mis on sätestatud keskkonnaministri 16.12.2016 määrusega nr 71 „Välisõhus leviva müra normtasemed ja mürataseme mõõtmise, määramise ja hindamise meetodid“. Samuti on tagatud II kategooria sihtväärtus sisehoovis. Vastavalt

mürauuringule tuleb liiklusmüra normtasemete täitmiseks arvestada hinnatud müratasemetega hoonete projekteerimisel ning juhindudes standardite EVS 842:2003 ja EVS-EN ISO 717, tagada ehituslike võtetega normväärtuste täitmine siseruumides.

7.4 Hoonete projekteerimisel tuleb arvestada ka hoone tehnosüsteemidest tuleneva müraga ning tagada sotsiaalministri 04.03.2002 määruses nr 42 „Müra normtasemed elu- ja puhkealal, elamutes ning ühiskasutusega hoonetes ja mürataseme mõõtmise meetodid“ toodud müra normtasemed. Vastavalt mürauuringu aruandele tuleb Balti Jaama jahutusagregaadist tuleneva Reisijate tn poolsele kinnistule ulatuvate müratasemete vähendamiseks kasutada mürakaitseekraani.

7.5 Kavandatava tegevusega kaasnevat müra ega vibratsiooni ei esine kavandatava tegevuse elluviimisel rohkem kui tavapärase ehitustegevuse ajal või sarnase otstarbega hoonete eluajal. Suuremad transpordi- ja tööstusmüra ning vibratsiooni tasemed võivad esineda hoonete rajamisperioodil, kuid pole põhjust eeldada, et need ületaksid kehtestatud piirväärtuseid.

7.6 K-Projekt AS on hinnanud planeeringualale rajatava 9-korruselise ärihoone mõju Kopli tn 16, 18 ja 10 korterelamute insolatsioonile. Vastavalt hinnangu tulemustele ei ulatu planeeritud 33,4 m kõrguse hoone vari teisel poolt Kopli tänavat paiknevate majadeni ega vähenda nende kortermajades olevate eluruumide insolatsiooni.

7.7 OÜ REI Geotehnika on 2019. aastal andnud hüdrogeoloogilise eksperthinnangu. Hinnangu kohaselt 2 maa-aluse korruse rajamisel on pinnasevee tasemealand küllaltki suur, prognoosne pinnasevee juurdevool ehitussüvendisse on (tõkestusmeetmete mitterakendamisel) pigem mõõdukas ning pinnasevee depressioonilehter kujuneks küllaltki ulatuslikuks.

7.8 Vee juurdevoolu ja/või veetaseme depressioonilehtri vähendamiseks ning lähikonna ehitiste kaitseks tuleb rakendada meetmeid, eeskätt võimalikult vettpidavat ja võimalikult sügavat tõkisseina. Hoidmaks kontrolli all võimalikke kahjustusi ümbruskonna probleemsetel hoonetel depressioonilehtri mõjutsoonis, tasuks lähimatele hoonetele kohaldada nn geotehnilist kontrolli (paigaldada seintesse ajutisi reepereid ja mõõta nende paigutusi ehitustööde vältel). Ehitussüvendist väljapumbatav pinnasevesi võib teatud perioodidel osutuda reostunuks, mistõttu pumpamise käigus tuleb regulaarselt kontrollida reostuskomponentide sisaldust väljapumbatavas vees. Reostuse ilmnemisel peab teavitama Keskkonnaametit ja lähtuma saadud ettekirjutustest.

7.9 Enne ehitiste mahulist projekteerimist tuleb teha ala ehitusgeoloogiline uuring. Selle tulemusena saab täpsustada ka pinnasevee juurdevoolu hulka ja kaasneva depressioonilehtri ulatust.

7.10 Vastavalt Tallinna radooniriski ja Harjumaa radooniriski kaartidele on detailplaneeringuala lähedusse jääva pinnase arvutatud radoonisisaldus vahemikus normaalne kuni kõrge. Eesti Geoloogiateenistuse koostatud Eesti pinnase radooniriski kaardi põhjal jääb planeeringuala aga kõrge või väga kõrge radooniriskiga piirkonda. Planeeringualal on pinnase radoonisisaldust mõõtnud Radoonitõrjekeskus 2018. aastal ja seda vaid depoo ümbruses, kus uuringu tulemuste järgi oli kõrgeim pinnase radooni tase. Seega kuna planeeritakse maa-aluste korrustega hooneid tuleb enne hoonete projekteerimist selgitada pinnaseõhu radoonitase ning juhul kui see osutub kõrgeks, tuleb tagada hoone ruumiõhu radoonisisalduse vastavus ettevõtlus- ja infotehnoloogiaministri 28. veebruari 2019 määruse nr 19 „Hoone ruumiõhu radoonisisalduse ja hoone tarindi ehitusmaterjalidest siseruumidesse emiteeritavast gammakiirgusest saadava efektiivdoosi viitetase“ nõuetele ning hoonete projekteerimisel tuleb kasutada radoonikaitse meetmeid juhindudes Eesti standardist EVS 840:2023 „Juhised radoonikaitse meetmete kasutamiseks uutes ja olemasolevates hoonetes“.

7.11 Detailplaneeringualal on varasemalt esinenud soojussaarte teket. See on tingitud tõenäoliselt haljastuse puudumisest ja suurtest tehispindadest (tumedad katused ja asfalt- või betoonkatted). Koostamisel oleva Põhja-Tallinna linnaosa üldplaneeringu järgi võib planeeringuala minimaalne haljastuse osakaal olla 20% ning rohefaktori taotlusväärtus on 0,5. Vastavalt detailplaneeringule on ala haljastuse osakaaluks kavandatud 15% maaga ühendatud haljastust ja lisaks veel 3% maaga mitteseotud haljastust. Koostatav üldplaneering lubab teha teatud möönduseid haljastuse osakaalu kohta, kuid seda eeldusel, et olemasoleva haljastatud

pinna osakaal ega kvaliteet ei tohi ehitustegevuse käigus väheneda või planeeringualal tervikuna jääda alla kehtestatud osakaalu. Detailplaneeringu elluviimisel tuleb arvestada asjakohaseid meetmeid soojussaarte vähendamiseks ning täiendavalt tuuakse välja, mis on detailplaneeringuala rohefaktor. Rakendades meetmeid soojussaarte vältimiseks võib eeldada, et kavandatav tegevus ei oma olulist negatiivset mõju inimeste tervisele.

7.12 Vastavalt alal tehtud reostusuuringutele on pinnas reostunud naftasaaduste, elavhõbeda (Hg), vase (Cu), plii (Pb), tsingi (Zn) ja arseeniga (As). Piirarve ületav naftasaaduste reostus esineb detailplaneeringuala loodenurgas endise katlamaja ümbruses maapinnalt 1,5–3,5 m sügavuseni. Samal alal on tuvastatud ka ulatuslikum raskmetallide reostus. Ülejäänud planeeringualal esineb reostusuuringute järgi piirarve ületavat raskmetallireostust lokaalselt hoonete ümbruses, kuid iseloomulik on plii ja elavhõbeda kõrgenenud sisaldus ka hoonestamata alal. Metallide sisaldused pinnases jäävad olenevalt asukohast 0,7–2,4 m sügavusele maapinnast. Reostunud pinnase likvideerimiseks on koostatud kaks saneerimiskava, millest üks käsitleb kogu planeeringuala ning teine katlamaja ja veduridepoo vahelist maa-ala . Teadaolevalt pinnasereostust senini likvideeritud ei ole. Lähtudes olemasolevatest andmetest tuleb enne ehitustegevust koostada kogu planeeringuala käsitlev saneerimiskava või reostuse likvideerimise projekt, mis arvestab, et ohtlike ainete sisaldus pinnases peab vastama elamumaa piirarvule. Kui reostuse likvideerimistöödele kaastakse keskkonnajärelevalve, kes kinnitab reostuse likvideerimist kaevendist võetud kontrollproovide põhjal ei ole eeldada ohtu keskkonnale ega ka inimese tervisele.

7.13 Planeeringu elluviimisel hoonete rajamise ja nende kasutamisega ei kaasne jäätmeteket tavapärasest erineval määral. Jäätmekäitluse korraldamisel nii ehitus- kui käitamisajal tuleb lähtuda jäätmeseadusest ning Tallinna jäätmehoolduseeskirjast. Ehituse ajal tekivad valdavalt ehitus- ja lammutusjäätmed. Hoonete valmimisel on peamisteks tekkivateks jäätmeliikideks pakendi- ja olmejäätmed. Detailplaneeringu seletuskirja järgi rajatakse jäätmete liigiti kogumise ruumid hoonetesse ja sõltuvalt tulevaste hoonete kasutusviisist tuleb ehitusprojektides täpsustada, kas jäätmete kogumiskohad rajatakse igasse hoonesse või tehakse mitme hoone jaoks ühine jäätmeruum.

7.14 sademevee käitlemisel lähtutakse suures osas Tallinna Linnavolikogu 19. juuni 2012 otsusega nr 18 kinnitatud "Tallinna sademevee strateegia aastani 2030" seisukohtadest. Kuid vastavalt detailplaneeringu seletuskirjale kogutakse kõvakattega krundiosal sademevesi restkaevudesse ning tekkiv sademevesi juhitakse sademeveekanalisatsiooni. Vertikaalplaneerimise kui ka sademevee ärajuhtimise lahendust täpsustatakse ehitusprojektis. Ühtlasi rakendatakse piirkonda sobilikke säästlikke sademeveelahendusi.

7.15 Kavandatav tegevus toimub kaugküttepiirkonnas seega lahendatakse soojusvarustus paindliku ja efektiivse kaugkütte baasil vastavalt Tallinna Linnavolikogu 18. mai 2017 määruse nr 9 „Tallinna kaugküttepiirkonna piirid, kaugküttevõrguga liitumise ja sellest eraldumise tingimused ja kord, kaugkütte üldised kvaliteedinõuded ja võrguettevõtja arenduskohustus“ nõuetele. Planeeritava jahutuse kohta detailplaneeringu seletuskirjas info puudub, kuid koostatava Põhja-Tallinna üldplaneeringu järgi ei asu detailplaneeringu ala perspektiivsel kaugjahutuse alal.

7.16 Võimalike ehitusaegsete avariiolukordade esinemine on pigem väike eeldusel, et kasutatakse tehniliselt korras ehitusmasinaid ning järgitakse ohutusnõudeid. Planeeringualale ei ole kavandatud olulise keskkonnaohuga rajatisi ega tegevusi. Seega ei ole oodata kavandavast tegevusest tingitud olulise keskkonnamõjuga avariiolukordade võimalikkust.

7.17 Arvestades KSH eelhinnangut ja lähtudes KeHJS § 33 lõikes 5 nimetatud kriteeriumitest (sh mõju võimalikkus, kestus, sagedus ja pöörduvus; oht inimese tervisele või keskkonnale; mõju suurus ja ruumiline ulatus, elanikkond; ala väärtus ja tundlikkus ning mõju kaitstavatele loodusobjektidele ja Natura 2000 võrgustiku alale), ei kavandata antud juhul detailplaneeringus tegevusi, mille elluviimisel võib kaasneda oluline keskkonnamõju. Keskkonnamõju kaalutlused on nimetatud otsuse punktis 8.

7.18 Vastavalt KeHJS § 33 lõikele 6 küsis Tallinna Keskkonna- ja Kommunaalamet detailplaneeringu Telliskivi tn 62 ja 64 kinnistute ning lähiala detailplaneeringu elluviimisega kaasneva KSH algatamise vajalikkuse üle otsustamisel seisukohta Keskkonnaametilt ja

Terviseametilt, esitades neile Tallinna Linnavolikogu otsuse eelnõu ning detailplaneeringu KSH eelhinnangu.

7.19 Keskkonnaamet vastas … kirjaga nr …

7.20 Terviseamet vastas … kirjaga nr …

7.21 Keskkonnamõju strateegilise hindamise eelhinnangu ja Tallinna Linnavolikogu otsuse punkti 8 kohaselt ei ole Telliskivi tn 62 ja 64 kinnistute ning lähiala detailplaneeringu koostamisel vajalik läbi viia keskkonnamõju strateegilist hindamist.

7.22 Keskkonnamõju strateegilise hindamise algatamata jätmise otsusest teatatakse 14 päeva jooksul pärast otsuse tegemisest Ametlikes Teadaannetes ja ajalehes, milles Tallinna linn avaldab ametlikke teadaandeid. Samuti teavitatakse elektrooniliselt, liht- või tähtkirjaga asutusi, kellelt küsiti seisukohti keskkonnamõju strateegilise hindamise algatamise vajalikkuse üle otsustamisel.

EELNÕU

OTSUS

[kuupäev] nr [number]

Telliskivi tn 62 ja 64 kinnistute ja lähiala detailplaneeringu vastuvõtmine ning keskkonnamõju strateegilise hindamise algatamata jätmine Põhja-Tallinnas

Planeerimisseaduse § 124 lg-te 6 ja 10, § 134, § 135 lg 1 p 2, § 142 lg 1 p 2, lg-te 2 ja 6, keskkonnamõju hindamise ja keskkonnajuhtimissüsteemi seaduse § 33 lg 2 p 3, § 34 lg 2, § 35 lg-te 5 ja 6, kooskõlas Tallinna Linnavalitsuse 3. novembri 2021 määruse nr 36 „Tallinna linna töökorraldus projekteerimistingimuste ja planeerimise valdkonnas“ § 30 lg-tega 3 ja 4, Tallinna Linnavolikogu 11. jaanuari 2001 määrusega nr 3 kehtestatud Tallinna üldplaneeringuga ning lähtudes Tallinna Linnavalitsuse 6. märtsi 2019 korraldusest nr 327-k „Telliskivi tn 62 ja 64 kinnistute ning lähiala detailplaneeringu koostamise algatamine Põhja-Tallinnas“ ning lähtudes Terviseameti ... 2025 kirjas nr ... ja Keskkonnaameti ... 2025 kirjas nr ... esitatud seisukohtadest

1. Võtta vastu Põhja-Tallinnas asuva 3,12 ha suuruse maa-ala kohta koostatud Telliskivi tn 62 ja 64 kinnistute ning lähiala detailplaneering (edaspidi detailplaneering), K-Projekt Aktsiaseltsi töö nr 17089. Detailplaneering on koostatud eesmärgil moodustada 50% ärimaa ja 50% transpordimaa sihtotstarbega Telliskivi tn 62 kinnistust ja ärimaa sihtotstarbega Telliskivi tn 64, Reisijate tn 7 ja 9 kinnistutest kokku viis ärimaa sihtotstarbega krunti ning määrata ärimaa kruntidele ehitusõigus kokku nelja kuni 7 maapealse ja 2 maa-aluse korrusega ärihoone, ühe kuni 9 maapealse ja 2 maa-aluse korrusega ärihoone ehitamiseks ning katlamaja ja depoohoone ümberehitamiseks ja laiendamiseks. Detailplaneeringuga on määratud üldised maakasutustingimused ja antud heakorrastuse, haljastuse, juurdepääsude, parkimise ning tehnovõrkudega varustamise põhimõtteline lahendus.

2. Tunnistada kehtetuks Tallinna Linnavalitsuse 8. novembri 2023 korraldus nr 991 „Telliskivi tn 62 ja 64 kinnistute ning lähiala detailplaneeringu vastuvõtmine Põhja-Tallinnas“.

3. Kavandatud on korrastada piire Kopli tänav T1 ja Telliskivi tn 64 vahel (positsioon, edaspidi pos, 2b ja pos 8). Olemasoleva katlamaja laiendamine on kavandatud ühelt poolt katlamaja pikendusena piki Telliskivi tänavat, teiselt poolt olemasoleva depoo pikendusele. Selliselt ulatub hoone nurk üle Telliskivi tn 64 krundi piiri. Kuna linnaehituslikel kaalutlustel ei ole otstarbekas hoone nurka lõigata, on kavandatud krundipiire korrastada nii, et kavandatud hoone koos hoolduseks vajaliku alaga jääb krundi pos 2 koosseisu ning samaväärne maatükk Telliskivi tn 64 krundist (pos 8) liidetakse Kopli tänav T1 kinnistu koosseisu. Detailplaneeringu menetluse kestel on Reisijate tänava reformimata maa-alal läbi viidud maareform ning moodustatud terve Reisijate tänava ulatuses transpordimaa sihtotstarbega krunt Reisijate tänav T1 ja transpordimaa sihtotstarbega krunt Reisijate tänav T4, mis on Tallinna linna omandis. Planeeringuala ulatuses kuuluvad Reisijate tänava koosseisu veel Reisijate tänav T2 krunt ja osa Reisijate tänav T3 krundist. Reisijate tänava maa-ala laiendamiseks on kavandatud äralõige (pos 7) Reisijate tn 7 ja 9 ning Telliskivi tn 62 kruntidest.

4. Detailplaneering sisaldab ettepanekut muuta Tallinna Linnavolikogu 16. aprilli 2009 otsusega nr 77 kehtestatud teemaplaneeringu Kõrghoonete paiknemine Tallinnas kohast Katariina kailt vanalinnale avaneva vaatesektori lubatud hoonete absoluutkõrgust.

5. Detailplaneeringukohaste avalikult kasutatavate teede (sõidu-, kergliiklus- ja jalgrattateed), ülekäiguradade, vajadusel tänavavalgustuse kuni ühenduskohani, sademeveekanalisatsiooni kuni eelvooluni, tänavahaljastuse, pos-dele 1, 2, 3 ja 5 kergliiklustee (ühenduse tagamiseks Telliskivi tn ja Reisijate tn vahel) ning Telliskivi tänava äärsete avalike parkimiskohtade

2

(edaspidi rajatised) valmisehitamine tagatakse vastavalt Tallinna linna ja detailplaneeringust huvitatud isiku vahel 10. veebruaril 2023 sõlmitud halduslepingule nr TKA33.

6. Tallinna Keskkonna- ja Kommunaalametil sõlmida enne detailplaneeringu kehtestamist halduslepingu nr TKA33 lisa, kuna detailplaneeringu menetluse käigus on muudetud huvitatud isiku poolt valmisehitatavate rajatiste ulatust.

7. Tallinna Linnavaraametil korraldada enne detailplaneeringu kehtestamist Telliskivi tn 62, Telliskivi tn 64, Reisijate tn 7 ja Reisijate tn 9 kinnisasjade omanikega kruntide pos-d 6 ja 7 Tallinna linnale tasuta võõrandamise lepingu sõlmimine ning kruntidele pos-d 1, 2, 3 ja 5 planeeritud jalakäijate tee avaliku kasutamise tagamiseks tasuta ja tähtajatu isikliku kasutusõiguse seadmise lepingu sõlmimine.

8. Mitte algatada Telliskivi tn 62 ja 64 kinnistute ja lähiala detailplaneeringu keskkonnamõju strateegilist hindamist. Keskkonnamõju strateegilise hindamise läbiviimine detailplaneeringu koostamisel ei ole eelhinnangu põhjal vajalik järgmistel põhjustel ning juhul, kui täidetakse järgmisi tingimusi:

8.1 detailplaneeringuga ei kavandata eeldatavalt olulise keskkonnamõjuga tegevust, millega kaasneks keskkonnaseisundi või looduslike alade kahjustumist, sh vee, pinnase, õhu saastatust, olulist jäätmetekke või mürataseme suurenemist;

8.2 lähtudes planeeringuala ja selle lähiümbruse keskkonnatingimustest ja maakasutusest, ei põhjusta planeeritavale alale uute hoonete ehitamine olulist keskkonnamõju. Tegevusega kaasnevad võimalikud mõjud on kestuselt lühiaegsed (eelkõige ehitusaegsed häiringud), nende ulatus piirneb peamiselt planeeringualaga ning avariiolukordade esinemise tõenäosus on väike, kui detailplaneeringu elluviimisel arvestatakse detailplaneeringu ja ehitusprojektide tingimusi ning õigusaktide nõudeid;

8.3 kultuurimälestisi ega pärandkultuuriobjekte planeeringualale ei jää, kuid ala kattub Tallinna vanalinna muinsuskaitseala kaitsevööndiga. Vastavalt teemaplaneeringule „Kõrghoonete paiknemine Tallinnas“ järgi jääb detailplaneeringuala osaliselt Katariina kai vaatesektorisse, kus vanalinna ette mere poole on lubatud rajada hooneid maksimaalselt absoluutkõrgusega 30 m. Detailplaneeringuga planeeritud ja vaatesektorisse jääva aktsenthoone absoluutkõrgus on aga 47,45 m, seega on tegemist teemaplaneeringut muutva detailplaneeringuga. Kui aga järgitakse OÜ Eensalu & Pihel poot koostatud muinsuskaitse eritingimusi (töö nr 2-25), milles on analüüsitud detailplaneeringualale avanevaid vaatesuundasid, maksimaalseid lubatud absoluutkõrguseid ja ehituskeelualasid, siis ei kaasne olulist mõju kultuuriväärtustele;

8.4 Eesti Looduse Infosüsteemi põhjal jäävad detailplaneeringuga hõlmatavast alast välja vääriselupaigad ning kaitsealused loomad, taimed jt kaitstavad loodusobjektid samuti Natura 2000 võrgustiku alad, mida planeeringuga kavandatav tegevus võib mõjutada. Lähimad kaitsealad on Tornide väljaku park (KLO1200139) ja Toompark (KLO1200274), mis asuvad vastavalt 240 ja 150 m kaugusel. Toompark on ka II kaitsekategooria liigi põhja-nahkhiire (Eptesicus nilssonii) elupaik KLO9115644. Kuid tulenevalt kavandatavast tegevusest ja selle paiknemisest ei ole põhjust eeldada liigi soodsa seisundi kahjustamist;

8.5 detailplaneeringualal levivaid müratasemeid (liiklusest kui ka Balti jaama turuhoone tehnoseadmetest tingitud müratasemeid) on hinnanud Akukon Eesti OÜ (töö nr 190429-1). Hoonete välispiireteni ulatuvad müratasemed vastavad keskkonnaministri 16. detsembri 2016 määrusega nr 71 „Välisõhus leviva müra normtasemed ja mürataseme mõõtmise, määramise ja hindamise meetodid“ lisas 1 toodud III mürakategooria liiklusmüra normtasemetele. Kuid hoonete projekteerimisel tuleb arvestada ka hoone tehnosüsteemidest tuleneva müraga ning tagada sotsiaalministri 4. märtsi 2002 määruses nr 42 „Müra normtasemed elu- ja puhkealal, elamutes ning ühiskasutusega hoonetes ja mürataseme mõõtmise meetodid“ toodud müra normtasemed;

8.6 vastavalt Tallinna radooniriski ja Harjumaa radooniriski kaartidele on detailplaneeringuala lähedusse jääva pinnase arvutatud radoonisisaldus vahemikus normaalne kuni kõrge. Eesti Geoloogiateenistuse koostatud Eesti pinnase radooniriski kaardi põhjal jääb planeeringuala aga kõrge või väga kõrge radooniriskiga piirkonda. Planeeringualal on pinnase radoonisisaldust mõõtnud Radoonitõrjekeskus 2018. aastal ja seda vaid depoo ümbruses, kus uuringu

3

tulemuste järgi oli kõrgeim pinnase radooni tase. Seega tagamaks hoone ruumiõhu radoonisisalduse vastavus ettevõtlus- ja infotehnoloogiaministri 28. veebruari 2019 määruse nr 19 „Hoone ruumiõhu radoonisisalduse ja hoone tarindi ehitusmaterjalidest siseruumidesse emiteeritavast gammakiirgusest saadava efektiivdoosi viitetase“ nõuetele, tuleb hoonete projekteerimisel kasutada radoonikaitse meetmeid juhindudes Eesti standardist EVS 840:2023 „Juhised radoonikaitse meetmete kasutamiseks uutes ja olemasolevates hoonetes“ toodule;

8.7 OÜ REI Geotehnika on koostanud hüdrogeoloogilise eksperthinnangu (töö nr 4404-19), mille käigus on välja toodud meetmed, mida tuleb rakendada vee juurdevoolu ja/või veetaseme depressioonilehtri vähendamiseks ning lähikonna ehitiste kaitsemeetmed. Kuid enne ehitiste mahulist projekteerimist tuleb teha ala ehitusgeoloogiline uuring, mille käigus saab täpsustada ka pinnasevee juurdevoolu hulka ja kaasneva depressioonilehtri ulatust;

8.8 tegemist on endise tootmisalaga ning vastavalt teostatud reostusuuringutele (OÜ REI Geotehnika töö nr 3683-15/2, OÜ IPT Projektijuhtimine töö nr 18-05-1422) on planeeringualal tuvastatud jääkreostus nii pinnases kui põhjavees. Reostust senini likvideeritud ei ole. Seetõttu tuleb enne ehitustegevust koostada kogu planeeringuala käsitlev saneerimiskava või reostuse likvideerimise projekt, mis arvestab, et ohtlike ainete sisaldus pinnases peab vastama elamumaa piirarvule. Kui reostuse likvideerimistöödele kaastakse keskkonnajärelevalve, kes kinnitab reostuse likvideerimist kaevendist võetud kontrollproovide põhjal ei ole eeldada ohtu keskkonnale ega ka inimese tervisele;

8.9 sademevee käitlemisel lähtutakse suures osas Tallinna Linnavolikogu 19. juuni 2012 otsusega nr 18 kinnitatud "Tallinna sademevee strateegia aastani 2030" seisukohtadest. Kuid vastavalt detailplaneeringu seletuskirjale ühendatakse planeeringualale rajatavad tehnovõrgud olemasolevate trassidega, sh juhitakse tekkiv sademevesi sademeveekanalisatsiooni. Tänu sellele puudub ka heide vette või pinnasesse;

8.10 detailplaneeringuga kavandatava tegevusega ei kaasne olulisel määral soojuse, kiirguse ega lõhna teket, valgusreostust tekib valgustusest, vibratsiooni võib esineda hoonete ehitamisel. Samuti on tavapärasest suuremas koguses jäätmeteke seotud peamiselt ehitustöödega, mille käigus jäätmete käitlemisel lähtutakse jäätmeseadusest ja Tallinna Linnavolikogu 09. märtsi 2023 määruse nr 3 „Tallinna jäätmehoolduseeskirja“ nõuetest. Planeeritavate hoonete projekteerimisel on soovitav lähtuda energiasäästlikest lahendustest.

8.11 kuna kavandatav tegevus toimub kaugküttepiirkonnas ning arvestades energiaturul valitsevat olukorda, lahendatakse soojusvarustus paindliku ja efektiivse kaugkütte baasil vastavalt Tallinna Linnavolikogu 18. mai 2017 määruse nr 9 „Tallinna kaugküttepiirkonna piirid, kaugküttevõrguga liitumise ja sellest eraldumise tingimused ja kord, kaugkütte üldised kvaliteedinõuded ja võrguettevõtja arenduskohustus“ nõuetele;

8.12 lähtudes ala ja selle lähiümbruse keskkonnatingimustest ja maakasutusest, ei ole ette näha detailplaneeringuga kavandatud mahus antud asukohas olulist täiendavat ebasoodsat keskkonnamõju, mis planeeringu koostamisel tingiks KSH algatamise vajaduse.

9. Tallinna Linnaplaneerimise Ametil ja Põhja-Tallinna Valitsusel korraldada detailplaneeringu avalik väljapanek.

10. Põhja-Tallinna Valitsusel teavitada avaliku väljapaneku toimumise ajast ja kohast planeerimisseaduse § 135 lõikes 6 nimetatud isikuid.

11. Keskkonnamõju strateegilise hindamise algatamata jätmise otsusega saab tutvuda Tallinna Keskkonna- ja Kommunaalametis, Harju tn 13, esmaspäeviti kell 1418 ja neljapäeviti kell 912 ning Tallinna õigusaktide registris aadressil teele.tallinn.ee.

12. Tallinna Linnaplaneerimise Ametil avaldada otsus ajalehes, milles Tallinna linn avaldab ametlikke teateid, väljaandes Ametlikud Teadaanded ja Tallinna veebilehel.

13. Tallinna Keskkonna- ja Kommunaalametil teavitada keskkonnamõju strateegilise hindamise algatamata jätmise otsusest 14 päeva jooksul pärast otsuse vastuvõtmist ametlikus väljaandes Ametlikud Teadaanded ja ajalehes, milles Tallinna linn avaldab ametlikke teateid, ning asutusi, kellelt küsiti seisukohti keskkonnamõju strateegilise hindamise algatamise vajalikkuse üle otsustamisel ning detailplaneeringu koostajat K-Projekt Aktsiaselts.

4

Seletuskiri Tallinna Linnavolikogu

Otsuse eelnõu „Telliskivi tn 62 ja 64 kinnistute ja lähiala detailplaneeringu vastuvõtmine ning keskkonnamõju strateegilise hindamise algatamata jätmine Põhja-Tallinnas” juurde

Otsusega võetakse vastu Põhja-Tallinnas asuva 3,12 ha suuruse maa-ala kohta koostatud Telliskivi tn 62 ja 64 kinnistute ning lähiala detailplaneering (edaspidi detailplaneering), K-Projekt Aktsiaseltsi töö nr 17089. Detailplaneering on koostatud eesmärgil moodustada 50% ärimaa ja 50% transpordimaa sihtotstarbega Telliskivi tn 62 kinnistust ja ärimaa sihtotstarbega Telliskivi tn 64, Reisijate tn 7 ja 9 kinnistutest kokku viis ärimaa sihtotstarbega krunti ning määrata ärimaa kruntidele ehitusõigus kokku nelja kuni 7 maapealse ja 2 maa-aluse korrusega ärihoone, ühe kuni 9 maapealse ja 2 maa- aluse korrusega ärihoone ehitamiseks ning katlamaja ja depoohoone ümberehitamiseks ja laiendamiseks. Detailplaneeringuga on määratud üldised maakasutustingimused ja antud heakorrastuse, haljastuse, juurdepääsude, parkimise ning tehnovõrkudega varustamise põhimõtteline lahendus. Otsuse kohaselt jäetakse algatamata Telliskivi tn 62 ja 64 kinnistute ning lähiala detailplaneeringu keskkonnamõju strateegiline hindamine, kuna arvestades detailplaneeringuga kavandatavat tegevust ja planeeringuala olemasolevat olukorda, ei kaasne detailplaneeringu elluviimisega olulist keskkonnamõju.

Otsusega tunnistatakse kehtetuks Tallinna Linnavalitsuse 8. novembri 2023 korraldus nr 991 „Telliskivi tn 62 ja 64 kinnistute ning lähiala detailplaneeringu vastuvõtmine Põhja- Tallinnas“, kuivõrd pärast detailplaneeringu vastuvõtmist selgus, et tegemist on teemaplaneeringut „Kõrghoonete paiknemine Tallinnas“ muutva detailplaneeringuga. Planeerimisseaduse § 142 lõike 2 kohaselt rakendatakse üldplaneeringu põhilahenduse muutmise ettepanekut sisaldava detailplaneeringu menetlemisel üldplaneeringu menetlemisele ettenähtud menetlust. Tulenevalt planeerimisseaduse § 86 lõikest 1 teeb üldplaneeringut muutva detailplaneeringu vastuvõtmise otsuse Tallinna Linnavolikogu.

1. Olemasolev olukord

1.1 Telliskivi tn 62 ja 64 kinnistute ning lähiala detailplaneeringuga (edaspidi detailplaneering või planeering) planeeritav ala asub Põhja-Tallinna linnaosas Kopli, Telliskivi ja Reisijate tänavate vahelises kvartalis Telliskivi loomelinnaku ja Balti jaama vahetus läheduses. Piirkond on endine Balti Raudtee tehase ala, kuhu 1873-1874. aastal laiendati peatehast ning ehitati 6kohaline veduridepoo ja töökoda, mille paekiviseinad on valdavalt säilinud koos hilisemate juurdeehitustega. Hooned olid kasutuses veduridepoo, vaguniremonditsehhi ja töökojana kuni 2015. aasta kevadeni. Praegu asub alal Balti jaama turu väliosa (Depoo turg) ja tänavatoiduala, hoonetes tegutsevad mitmesugused ettevõtted. Planeeritav ala külgneb kirdest rekonstrueeritud Balti Jaama Turuga ning lõunast Reisijate tänava ja Telliskivi Loomelinnaku alaga. Kvartali põhjaosas paikneb endine raudteelaste klubi hoone.

1.2 Telliskivi tn 62 kinnistu sihtotstarve on 50% ärimaa ja 50% transpordimaa, kinnistu omanik on Astri Kinnisvara OÜ. Ehitisregistri andmete kohaselt asuvad kinnistul 3-korruselised haldus- ja olmekorpus, remonditsehh koos elektritsehhiga ning 1-korruselised mootorite remondihoone ja maalritsehh.

1.3 Telliskivi tn 64 kinnistu sihtotstarve on ärimaa, kinnistu kaasomanikud on Astri Kinnisvara OÜ ja University Avenue OÜ. Kinnistul asub ehitisregistri andmete kohaselt katlamaja, garaaž ja 3-korruseline haldushoone (kontorihoone).

1.4 Reisijate tn 7 ja Reisijate tn 9 hoonestamata kinnistute sihtotstarve on ärimaa, kinnistute omanik on Astri Kinnisvara OÜ.

1.5 Lisaks jääb planeeritud alale munitsipaalomandis olevate transpordimaa sihtotstarbega Kopli tänav T1, Telliskivi tänav T4, Telliskivi tänav T8, Telliskivi tänav T9, Reisijate tänav T1, Reisijate tänav T2 ja Reisijate tänav T3 kinnistute osad ning Reisijate tänav T4 kinnistu.

1.6 Planeeritud ala jääb osaliselt ehitusseadustiku kohasesse raudtee kaitsevööndisse, mis ulatub äärmise rööpme teljest 30 m kaugusele.

1.7 Planeeritud maa-ala jääb Vabariigi Valitsuse 20. mai 2003 määruse nr 155 „Tallinna vanalinna muinsuskaitseala põhimäärus“ kohasesse Tallinna vanalinna muinsuskaitseala kaitsevööndisse, mille hoonestamisel tuleb vältida järske kontraste hoonestuse mastaapsuses muinsuskaitsealal ja vahetult selle piiri ääres ning tagada vanalinna silueti vaadeldavus olulistest vaatepunktidest linnas ja vanalinnasuunalistelt tänavatelt. Samuti jääb ala Katariina kailt vanalinnale avanevasse vaatesektorisse. Ala hoonestamisel tuleb tagada vanalinna silueti vaadeldavus, hoonete absoluutkõrgus peab jääma alla 30 m.

1.8 Planeeritud ala on vähese olemasoleva haljastusega. Sõidukite juurdepääs alale on Kopli ja Telliskivi tänavatelt.

2. Tallinna üldplaneering, koostamisel olev Põhja-Tallinna linnaosa üldplaneering ja teemaplaneering Kõrghoonete paiknemine Tallinnas

2.1 Planeeritud ala Tallinna Linnavolikogu 11. jaanuari 2001 määrusega nr 3 kehtestatud Tallinna üldplaneeringu kohane juhtotstarve on liiklusala ja magistraaltänavate ärivöönd. Alale on lubatud planeerida põhiliselt kaubandus-teenindusettevõtteid ja parklaid.

2.2 Detailplaneering on kooskõlas Tallinna üldplaneeringuga.

2.3 Tallinna Linnavolikogu 26. jaanuari 2006 otsusega nr 8 algatatud ja koostamisel oleva Põhja-Tallinna linnaosa üldplaneeringu kohaselt asub planeeritud maa-ala peamiselt ettevõtlusele suunatud segahoonestusalal, kus on tihedalt põimunud korruselamud, ameti- ning valitsusasutused, kaubandus- ja teenindusasutused, äri- ja büroohooned, keskkonda mittehäiriv väiketootmine, kultuuri- ja spordiasutused jm ühiskondlikud linnalikku elukeskkonda teenindavad funktsioonid.

2.4 Detailplaneeringu lahendus vastab koostatavale Põhja-Tallinna linnaosa üldplaneeringule.

2.5 Planeeritud ala jääb osaliselt Tallinna Linnavolikogu 16. aprilli 2009 otsusega nr 77 kehtestatud teemaplaneeringu Kõrghoonete paiknemine Tallinnas kohasesse Katariina kailt vanalinnale avanevasse vaatesektorisse. Ala hoonestamisel tuleb tagada vanalinna silueti vaadeldavus, hoonete absoluutkõrgus peab jääma alla 30 m.

2.6 Detailplaneeringus tehakse ettepanek muuta teemaplaneeringuga seatud kõrguspiirangut. Kuivõrd Telliskivi piirkonnast on kujunemas keskuse ala, kus mitmekesisema (vaheldusrikkama) linnaruumi kujundamiseks on asjakohane lubada mõningal määral kõrgemat hoonestust. Alale kavandatud aksenthoone sümboliseerib seal varem seisnud veetorn- pumbamaja. Vaadeldavuse tagamiseks on aksenthoone maaga kokkupuutuv osa maksimaalselt 100m2, laiem kahekorruseline hooneosa algab alles 22 m kõrguselt. Hoone kuju võimaldab säilitada vaateid vanalinnale. Reisijate tänavaäärse ärihoone korruselisus on ette nähtud astmelisena, mille kõrgemate hooneosade asukoht on kavandatud naaberkinnistu olemasoleva kõrgema hoonega ning aksenthoone vaatesektori asetuses kohakuti. Muinsuskaitse eritingimustes on kõrgemate hoonete sh. aksenthoone kõrgusi ja asukohti Katariina kai ja vanalinna vaadeldavuse seisukohast igakülgselt kaalutud. Analüüsi tulemusel leiti, et kuivõrd vaatasektoris on planeeringualast Toompea pool olemasolevad 30 m abs kõrgemad hooned, siis tulenevalt kavandatud hooneosade asetusest ei paista kõrgemad hooneosad kaugvaadetes välja. Samuti leiti, et üksik kavandatud aksenthoone sobitub piirkonda, loob alale kontrasti, vähendamata sealjuures naaberhoonete vaadeldavust ja nende mõju ümbruskonnale.

3. Kehtiv detailplaneering

3.1 Planeeritud maa-ala kohta kehtib Telliskivi tänava osas Tallinna Linnavolikogu 6. veebruari 2003 otsusega nr 28 kehtestatud Telliskivi tn 61 kinnistu detailplaneering. Telliskivi tn 62 ja 64 kinnistute ning lähiala detailplaneering täpsustab Telliskivi tänava lahendust planeeritava ala ulatuses.

3.2 Planeerimisseaduse § 140 lõike 8 järgi muutub uue detailplaneeringu kehtestamisega sama ala kohta varem kehtestatud detailplaneering kehtetuks.

4. Detailplaneeringus kavandatu

4.1 Detailplaneering on koostatud eesmärgil 50% ärimaa ja 50% transpordimaa sihtotstarbega Telliskivi tn 62 kinnistust ja ärimaa sihtotstarbega Telliskivi tn 64, Reisijate tn 7 ja 9 kinnistutest moodustada kokku viis ärimaa sihtotstarbega krunti ning määrata ärimaa kruntidele ehitusõigus kokku nelja kuni 7 maapealse ja 2 maa-aluse korrusega ärihoone, ühe kuni 9 maapealse ja 2 maa-aluse korrusega ärihoone ehitamiseks ning katlamaja ja depoohoone ümberehitamiseks ja laiendamiseks. Detailplaneeringuga on määratud üldised maakasutustingimused ja antud heakorrastuse, haljastuse, juurdepääsude, parkimise ning tehnovõrkudega varustamise põhimõtteline lahendus.

4.2 Krunt positsiooniga (edaspidi pos) 1 moodustatakse Telliskivi tn 62 ja Telliskivi tn 64 kinnistust ning krundi aadressiettepanek on Telliskivi tn 62. Krundi sihtotstarbeks on planeeritud ärimaa. Krundile on planeeritud rajada üks 7 maapealse ja 2 maa-aluse korrusega ärihoone (hotell, büroo, toitlustus) kõrgusega 26,2 m maapinnast. Krundi suuruseks on planeeritud 2701 m2 ning hoone maapealseks ehitisealuseks pinnaks kuni 1560 m2, maa-aluseks ehitisealuseks pinnaks kuni 2160 m2. Planeeritud krundi hoonestustiheduseks on kavandatud 3,6.

4.3 Krunt pos 2 moodustatakse Telliskivi tn 62, Telliskivi tn 64 ning Kopli tn T1 kinnistutest ning krundi aadressiettepanek on Telliskivi tn 64. Krundi sihtotstarbeks on planeeritud ärimaa. Krundil paikneb katlamaja, mille laiendamiseks on 27. jaanuaril 2020 antud projekteerimistingimused nr 2011802/00492. Katlamajahoonele on kavandatud osaliselt kolmekorruseline juurdeehitis, mille kolmanda korruse ulatus ja asukoht on määratud lähtudes muinsuskaitse eritingimustest. Hoonesse on kavandatud bürooruumid. Hoone suurim kõrgus maapinnast on 13,2 m. Krundi suuruseks on planeeritud 998 m2 ning hoonete maapealseks ehitisealuseks pinnaks kuni 440 m2, maa-aluseks ehitisealuseks pinnaks kuni 320 m2. Planeeritud krundi hoonestustiheduseks on kavandatud 0,9.

4.4 Krunt pos 3 moodustatakse Telliskivi tn 62 kinnistust ning krundi aadressiettepanek on Reisijate tn 6. Krundi sihtotstarbeks on planeeritud ärimaa. Krundil paikneb ajalooline depoohoone, mille küljest ja pealt on vastavalt muinsuskaitse eritingimustele ette nähtud lammutada nõukogudeaegsed juurdeehitused ning hoone on kavandatud renoveerida ajaloolisel kujul. Ajaloolise kuju taastamisel taastatakse ka ajalooline katuse kuju, pärast seda selgub missugune on ajaloolisse hoonesse sobiv brutopind. Hoone kujundatakse ümber multifunktsionaalseks hooneks, kus saab korraldada avalikke üritusi, rentida büroopinda, osutada toitlustusteenust vms. Tulenevalt hoone eri osade kõrgusest on sisemiste ümberehituste teel võimalik rajada osaliselt teine ja kolmas korrus. Depoohoonest edelas säilib kontseptuaalselt olemasolev olukord, kus ajaloolisest raudteetehase kvartalist inspireerituna asuvad vagunid, konteinerid jm väikevormid, säilitatakse ka depooesine varikatus. Lisaks olemasolevatele võib alale paigutada täiendavalt kuni kaks konteinerit (kokku 15) sulgemaks praegust autoliikluse ala ning moodustamaks depoo väljakule aktiivset fronti. Depoohoone võib ühendada pos 5 kavandatud hoonekompleksiga kuni 4 m laiuse galeriiga, mis paikneb maapinnast vähemalt 4,5 m kõrgusel ning ei takista jalakäijate liikumist maapealsel alal. Hoone suurim kõrgus maapinnast on 14,0 m. Krundi suuruseks on planeeritud 7494 m2 ning hoonete maapealseks ehitisealuseks pinnaks kuni 3455 m2, maa-aluseks ehitisealuseks pinnaks kuni 1950 m2. Planeeritud krundi hoonestustiheduseks on kavandatud 0,9.

4.5 Krunt pos 4 moodustatakse Telliskivi tn 62 kinnistust ning krundi aadressiettepanek on Kopli tn 1a. Krundi sihtotstarbeks on planeeritud ärimaa. Krundile on Kopli tänava Koplipoolse suuna pikenduse ja Kotzebue tänava pikenduse ristumiskohta kavandatud linnaehitusliku aktsendina kõrgem 9-korruseline hoone, mis loob kontrasti nii naaberkrundil asuva Vivareci majaga kui ka Balti Jaama Turu hoonega vähendamata nende mõju. Hoone on paigutatud nii, et säilitada maksimaalselt lõuna- ja õhtupäikest ning vaateid vanalinnale. Hoone kasutusviis peab olema avalik: toitlustus, galeriid vms. Hoone suurim kõrgus maapinnast on 33,4 m. Krundi suuruseks on planeeritud 1242 m2 ning hoone maapealseks ehitisealuseks pinnaks kuni 805 m2, maa-aluseks ehitisealuseks pinnaks kuni 800 m2. Planeeritud krundi hoonestustiheduseks on kavandatud 1,7.

4.6 Krunt pos 5 moodustatakse Telliskivi tn 62, Reisijate tn 7 ja Reisijate tn 9 kinnistutest ning krundi aadressiettepanek on Reisijate tn 4. Krundi sihtotstarbeks on planeeritud ärimaa. Krundile on kavandatud suurem kuni 7-korruseline hoonekompleks, mille alumistele korrustele on kavandatud Balti Jaama Turu laiendus, sh ruumid ateljee-töökodade jaoks, kus väiketootjad saavad kohapeal toodangut nii valmistada kui müüa. Ülemistele, kõrguslikult liigendatud korrustele, on kavandatud ruumid mitmesugustele asutustele ja majutusruumid. Balti Jaama Turu suunas hoonestuse kõrgus väheneb, tagades nii sujuva ühenduse olemasoleva Balti Jaama Turu hoonestusega. Läbi hoonekompleksi on jalakäijatele optimaalse liikumistee tagamiseks kavandatud loode-kagu suunaline tänavatasapinnas asuv avalik läbipääs Telliskivi ja Reisijate tänavate vahel. Läbipääs on öisel ajal suletud. Hoonekompleksi võib depoohoonega ühendada kuni 4 m laiuse galeriiga, mis paikneb maapinnast vähemalt 4,5 m kõrgusel ning ei takista jalakäijate liikumist maapealsel alal. Reisijate tänava ääres on hoonestusele kavandatud esimese korruse ulatuses tagasiaste, mis annab võimaluse laiendada jalakäijate liikumisala ka kaetud osaga, pakkudes varju vihma ja lume või ka lauspäikese eest. Hoonete suurim kõrgus maapinnast on 25,5 meetrit. Krundi suuruseks on planeeritud 9165 m2 ning hoonete maapealseks ehitisealuseks pinnaks kuni 6700 m2, maa- aluseks ehitisealuseks pinnaks kuni 8800 m2. Planeeritud krundi hoonestustiheduseks on kavandatud 2,3.

4.7 Transpordimaa sihtotstarbega krundid pos 6-9 on kavandatud Telliskivi tänava, Reisijate tänava ja Kopli tänava tänavarajatiste jaoks.

4.8 Parkimiskohtade vajadus on arvutatud lähtudes Tallinna Linnavolikogu 16. novembri 2006 otsusega nr 329 kinnitatud „Tallinna parkimise korralduse arengukavas aastateks 2006-2014“ sätestatud vahevööndi normist. Vastavalt algatamise korralduses olevale lisatingimusele on kasutatud koefitsienti 0,5. Planeeringus ettenähtud parkimiskohtade arv krundil rakendades koefitsienti 0,5 on 350. Tegelik parkimiskohtade arv arvutatakse sõltuvalt projekteeritavast kasutusviisist ning projekteerimise ajal kehtivate normide alusel. Ööpäevaringselt avatud parklasse pääseb samadest juurdepääsudest, kui asutuste parkimiskohtadele. Avalikud parkimiskohad on kavandatud -1 korrusele, normikohased -2 korrusele. Lisaks tuleb kruntidele kavandada jalgrataste parkimiskohad. Jalgrataste parkimiskohtade arv määratakse vastavalt Tallinna Linnavalitsuse 11. oktoobri 2017 istungi protokolli nr 41 päevakorrapunktiga 26 kinnitatud Tallinna rattastrateegiale 2018-2028.

4.9 Planeeritud maa-ala kohta on reostusuuringu koostanud OÜ IPT Projektijuhtimine, mille põhjal on selgunud mitme reostuskolde olemasolu planeeritud alal: peamiselt vana katlamaja juures ja värvilao piirkonnas. OÜ IPT Projektijuhtimine koostatud saneerimiskavas on määratud saneerimise meetodid ja etapid. Saneerimismeetodina tuleb kasutada reostunud pinnase väljakaevamist ja eemaldamist alalt. Väljakaevatud pinnase edasine käitlemine sõltub saasteainete sisaldusest pinnases. Kui teadaolevalt on ületatud tööstusmaa piiarvud, tuleb pinnast käidelda ohtlike jäätmetena, kui ohtlike ainete sisaldus ületab elumaa piirarvu, kuid jääb tööstusmaa piirarvust väiksemaks, võib pinnast kasutada täitena tööstusmaal. Saneerimistööd on ette nähtud läbi viia kolmes etapis, soovitavalt ehitustegevuse käigus. Saneerimistööde etapid ja nende sisu on kirjeldatud detailplaneeringule lisatud saneerimiskavas.

4.10 Planeeritud maa-ala kohta on Osaühing Rei Geotehnika koostanud hüdrogeoloogilise eksperthinnangu, mille kohaselt tulenevalt pinnasetingimustest ning pinnaseveetasemest on allmaaehitiste rajamisel vajalik rakendada tõkestusmeetmeid pinnasevee alanduse vähendamiseks. Kuna kavandatud on 2 maa-alust korrust ning need on küllalt lähedal olemasolevatele hoonetele, on vaja külgnevad hooned võtta ehitustööde ajaks geotehnilise kontrolli alla.

4.11 Osaühing Tulelaev on alal läbi viinud radoonisisalduse mõõtmise pinnasest ning raporti tulemustest selgub, et territoorium liigitub kõrge radoonisisaldusega pinnasega alaks. Detailplaneeringus on määratud ehitusprojekti koostamiseks nõue järgida Eesti standardit EVS 840:2017 „Juhised radoonikaitse meetmete kasutamiseks uutes ja olemasolevates hoonetes“ ning radooni hoonesse sattumise vältimiseks on lisatud planeeringusse täpsemad nõuded ehitusprojekti koostamiseks.

4.12 Planeeritud maa-ala kohta on Akukon OY Eesti Filiaal (äriregistrist kustutatud) koostanud keskkonnamürast põhjustatud müratasemete hindamise, mille tulemusena on detailplaneeringus määratud heliisiolatsiooni meetmed.

4.13 Muinsuskaitse eritingimused detailplaneeringule on koostanud Osaühing EENSALU & PIHEL. Eritingimuste kohaselt asub planeeritud maa-ala Tallinna vanalinna muinsuskaitseala põhimääruse § 4 kohasel Tallinna vanalinna muinsuskaitseala (reg nr 2589) kaitsevööndis ja osaliselt Katariina kai vaatesektoris. Arhitektuuriajalooliselt väärtuslikud vabrikuhooned tuleb käsiteldavatel kruntidel säilitada ja restaureerida. Võimalusel tuleb taastada hävinud ehitusdetailid ja liigendus fassaadidel. Arhitektuuriajalooliselt väärtuslike hoonete peale- ja juurdeehitused, mis pärinevad ehitusajast peale II maailmasõda, võib lammutada või rekonstrueerida. Arhitektuuriajalooliselt väärtuslike hoonete ehitusprojektid tuleb kooskõlastada Tallinna Linnapaneerimise Ameti muinsuskaitse osakonnas. Kaevetöödel tuleb arvestada kultuuriväärtusega leidude ja arheoloogilise kultuurkihi ilmsikstuleku võimalusega. Arheoloogilise kultuurkihi ilmnemisel (muinsuskaitseseadus kehtis kuni 30. aprill 2019, 1. maist 2019 kehtib uus muinsuskaitseseadus) on leiu või arheoloogilise kultuurkihi ilmnemisel leidja kohustatud tööd katkestama, jätma leiu leiukohta ning teavitama sellest Muinsuskaitseametit. Tööstushoonetes säilinud tehnoloogilised seadmed, rööpad, ronirauad ja galeriid-rõdud, telferid jms. on soovitatav arhitektuuriajalooliselt väärtuslikes hoonetes säilitada ja eksponeerida.

4.14 Planeeritud maa-ala haljastuse osakaaluks on 10%, uute hoonete ümbrusse on parklapealsele alale (pos-d 1, 4 ja 5) kavandatud rohkelt katusehaljastust ja konteinerhaljastust eesmärgiga tagada haljastuse osakaaluks kokku 15%. Dendroloogilise ekspertiisi on planeeritud maa-ala kohta koostanud Linnart OÜ menetlemise ajal kehtinud Tallinna Linnavalitsuse 3. mai 2006 määruse nr 34 „Puittaimestiku ja haljastuse inventeerimise kord” järgi. Planeeritud alal ei ole eriti kõrghaljastust. Olemasolev väärtuslik kõrghaljastus on kavandatud säilitada, sh Reisijate tänava ääres olevad hõbepajud. Reisijate tänava ja Telliskivi tänava äärde on kavandatud tänavahaljastus. Tänava projekteerimisel selgitatakse, kas on otstarbekas säilitada olemasolevad juba eakad remmelgad või on otstarbekas rajada Reisijate tänava äärne tänavahaljastus ühevanuste istikutega, et moodustuks ühtlane puuderida. Detailplaneeringus kavandatud ehitusõiguse elluviimiseks tuleb likvideerida 13 puud ja põõsast, millest 7 on III väärtusklassi, 3 IV väärtusklassi ja 1 V väärtusklassi hinnatud puud, lisaks 2 III väärtusklassi hinnatud põõsast. Lõplik kompenseerimiseks vajalik puude arv saadakse raieloa menetlemisel pärast ehitusloa andmist vastavalt Tallinna Linnavolikogu 11. veebruari 2021 määrusele nr 2 „Raie- ja hoolduslõikusloa andmise kord”.

4.15 Võrreldes algatatud detailplaneeringu lahendusega on planeeringulahendust muudetud. Detailplaneeringus ei ole kavandatud elamumaa sihtotstarvet. Muudetud on hoonete kõrgust ja korruselisust. Täpsustatud on Telliskivi tänava äärne ning Reisijate tänava äärne ehitusjoon. Reisijate tänava äärde on kavandatud tänavahaljastus. Suurendatud on maaga seotud haljastuse osakaalu. Detailplaneeringus ei ole kavandatud trammitee rajamise võimalust, kuna olukord on ajas muutunud ning trammitee suunamine Telliskivi ja Reisijate tänavale pole enam vajalik.

5. Detailplaneeringu menetlus

5.1 Detailplaneeringu koostamise algatamist taotles 23. mail 2018 registreeritud algatamisettepanekuga Astri Kinnisvara OÜ, kes soovis Telliskivi tn 62, Telliskivi tn 64, Reisijate tn 7 ja 9 kinnistutest moodustada kokku viis vähemalt 70% ärimaa ja kuni 30% elamumaa sihtotstarbega krunti ning määrata kruntidele ehitusõigus kokku kahe kuni 7 maapealse ja 2 maa-aluse korrusega ärihoone, ühe kuni 9 maapealse ja 2 maa-aluse korrusega ärihoone ehitamiseks ning katlamaja ja depoohoone ümberehitamiseks ja laiendamiseks. Kruntide kavandatavad sihtotstarbed täpsustati detailplaneeringu algatamisettepaneku menetlemise käigus koostöös erinevate osapooltega.

5.2 Ala hoonestamise võimaluste väljaselgitamiseks koostati muinsuskaitse eritingimused, sest planeerimisseaduse § 124 lõike 8 kohaselt, kui planeeritaval maa-alal asub muinsuskaitseala, kinnismälestis või nende kaitsevöönd, tuleb detailplaneering koostada arvestades Muinsuskaitseametiga kooskõlastatud detailplaneeringu muinsuskaitse eritingimusi.

5.3 Tallinna linn, K-Projekt Aktsiaselts ja Astri Kinnisvara OÜ sõlmisid 29. jaanuaril 2019 planeeringu koostamise õiguse üleandmise lepingu nr 3-6/83.

5.4 Detailplaneering algatati Tallinna Linnavalitsuse 6. märtsi 2019 korraldusega nr 327-k „Telliskivi tn 62 ja 64 kinnistute ning lähiala detailplaneeringu koostamise algatamine Põhja- Tallinnas“. Detailplaneering algatati eesmärgil 50% ärimaa ja 50% transpordimaa sihtotstarbega Telliskivi tn 62 kinnistust ja ärimaa sihtotstarbega Telliskivi tn 64, Reisijate tn 7 ja 9 kinnistutest moodustada kokku viis ärimaa sihtotstarbega krunti ja reformimata riigimaast transpordimaa sihtotstarbega krunt Reisijate tänava rajamiseks ning määrata ärimaa kruntidele ehitusõigus kokku kahe kuni 7 maapealse ja 2 maa-aluse korrusega ärihoone, ühe kuni 9 maapealse ja 2 maa-aluse korrusega ärihoone ehitamiseks ning katlamaja ja depoohoone ümberehitamiseks ja laiendamiseks.

5.5 Detailplaneeringu algatamise teade ilmus ajalehes Eesti Päevaleht 11. märtsil 2019, ajalehes Pealinn 18. märtsil 2019 ja Tallinna veebilehel. Detailplaneeringu algatamisest teavitas Tallinna Linnaplaneerimise Amet puudutatud isikuid 19. märtsi 2019 kirjaga nr 3- 2/2044.

5.6 Detailplaneeringu eskiislahenduse ja lähteseisukohtadega sai tutvuda 2. aprillist kuni 16. aprillini 2019 Põhja-Tallinna Valitsuses. Detailplaneeringu eskiislahenduse ja lähteseisukohtade avalik arutelu toimus 16. aprillil 2019 Põhja-Tallinna Valitsuses. Vastav teade ilmus ajalehes Eesti Päevaleht 15. märtsil 2019, ajalehes Pealinn 18. märtsil 2019 ning Tallinna veebilehel.

5.7 Detailplaneeringu eskiislahenduse ja lähteseisukohtade avalikust väljapanekust ja arutelust teavitati puudutatud ja huvitatud isikuid Tallinna Linnaplaneerimise Ameti 19. märtsi 2019 kirjaga nr 3-2/2044.

5.8 Detailplaneeringu eskiislahenduse ja lähteseisukohtade avaliku väljapaneku kestel ei esitatud ühtki arvamust ega vastuväidet. Avalikul arutelul tehti ettepanek kavandada Reisijate tänav jagatud liiklusega tänavaruumina (vähemalt osaliselt).

5.9 22. aprillil 2019 esitas M.-L. Nuter Tallinna Linnaplaneerimise Ametile (edaspidi ka amet) oma arvamuse, milles leidis järgmist:

5.9.1 detailplaneeringu haljastuse osakaal on liiga väike ja ei vasta koostatava Põhja-Tallinna linnaosa üldplaneeringu tingimustele;

5.9.2 Reisijate tänav on joonisel kujutatud autoliikluse alana. Paluti lahendust analüüsida liikuvusspetsialistidega ning arvamuse esitaja nägemuses võiks kogu Reisijate tänav jääda jalakäijatele, kuivõrd kruntidele ligipääs on tagatud maa-aluse parkla ühendamisega ning praeguse turu maa-aluse sissesõiduga ning ligipääsuga Telliskivi ja Kopli tänavatelt;

5.9.3 parkimiskohtade arv on liiga suur. Keskkond on liiga autokeskne, kuid seda on võimalik muuta, planeerides jalakäijate, jalgratturite, vaegliikujate, laste jm liiklejate gruppide võimalusi mugavamaks ja atraktiivsemaks alternatiiviks eraautole;

5.9.4 detailplaneeringus on lahendamata jalgarataste parkimine, milleks võib ilmselt kaaluda ka maa-aluste korruste pinna kasutamist, kui selleks on lihtne ja mugav ligipääs.

5.10 Tallinna Linnaplaneerimise Amet kaalus esitatud arvamust ning vastas sellele 24. mai 2019 kirjaga nr 3-2/2044-9, milles selgitas järgmist:

5.10.1 Tallinna Linnavolikogu 26. jaanuari 2006 otsusega nr 8 algatatud ja praegu koostatava Põhja-Tallinna linnaosa üldplaneeringu (edaspidi ka üldplaneering) kohaselt on planeeritav ala segahoonestusala. Üldplaneeringu seletuskirja kohaselt linnaruumiliselt tervikliku lahenduse korral võib kavandada tervikliku haljasala ning arvestada haljastuse osakaalu planeeritavatel kinnistutel ühiselt (kvartali/planeeritava ala kohta) tingimusel, et haljasala on avalikus kasutuses. Kui mõnes kvartalis toimub areng peamiselt hoonete renoveerimise või laiendamisena ning olemasolevat haljastatud pinda on vähe, siis võib erandkorras arvestada osakaalu hulka ka avaliku välisruumi (nt väljakud, terviklikud jalakäijate alad). Ala on praegu vähese haljastusega, endine tööstusala. Seetõttu on nõustutud haljastuse osakaalu vähendamisega, kuid välialade lahendus peab olema linnaruumiliselt terviklik ja ala avalikult kasutatav. Detailplaneering on alles algatatud ja detailplaneeringu lahendus on väljatöötamisel. Detailplaneeringu koostamisel tuleb arvestada algatamise korralduses määratud

detailplaneeringu koostamise lähtetingimustega. Hea avaliku ruumi saamiseks tuleb detailplaneeringu lahenduse väljatöötamisel kaasata ka maastikuarhitekt. Ka tänavaruum tuleb haljastada ning kujundada jalakäijasõbralikuks väljakuliseks ruumiks – jalakäigualasid tuleb laiendada ning ruumi kasutusvõimalusi mitmekesistada. Oluliseks tingimuseks on ka Reisijate tänava äärsete puude säilitamine;

5.10.2 detailplaneeringu algatamise järgselt toimus eskiislahenduse ja detailplaneeringu koostamise lähtetingimuste avalik arutelu, seal näidatud ja praegu Tallinna planeeringute registris olev lahendus on esialgne. Seisukoht võeti teadmiseks ning paluti planeeringu koostamisel sellega võimalusel arvestada, nagu ka teiste ettepanekutega. Amet on Reisijate tänava lahendust korduvalt arutanud Tallinna Transpordiametiga. Reisijate tänava lahendus selgub detailplaneeringu koostamisel;

5.10.3 paratamatult on Kalamaja asumis praeguse autostumise taseme juures probleemid autoliikluse, parkimise ning sellega seotult ka liiklusohutusega. Parkimise ja autoliikluse soodustamine ei ole jätkusuutlik tegevus. Amet on teadlik, et parkimiskohtade rajamisel tuleb arvestada, et mida rohkem kohti luuakse, seda rohkem autoliiklust ka genereeritakse. Parkimiskohtade rajamisel hea ühistranspordiga aladel tuleks lähtuda pigem minimaalsest vajadusest, et mitte liigselt halvendada elukeskkonna kvaliteeti. Tallinn on eesmärgiks seadnud alternatiivsete liikumisvõimaluste soodustamise, autoliikluse koormuse vähendamise ja ühistranspordi kasutamise suurendamise. Detailplaneeringu koostamise lähteseisukohaks detailplaneeringu algatamise korralduse punkti 4.10 kohaselt on „lahendada äripindade parkimine vastavalt „Tallinna parkimise korralduse arengukavas aastateks 2006-2014“ (edaspidi PAK) vahevööndi normile rakendades koefitsienti 0,5. Külaliskorteritele näha ette üks parkimiskoht külaliskorteri kohta. Kavandada piirkonda teenindav ööpäevaringse juurdepääsuga avalik parkla eraldi sissepääsuga tänavalt.“. Tegemist on EVS 843:2016 „Linnatänavad“ ja Tallinna Linnavolikogu 16. novembri 2006 otsusega nr 329 vastuvõetud PAKis määratud normatiivi leevendusega. Ettepaneku lähtetingimuse määramiseks tegi Tallinna Linnaplaneerimise Amet koostööd Tallinna Transpordiametiga, sest ala on hea ühistranspordi juurdepääsetavusega;

5.10.4 amet nõustus, et jalgrataste parkimiskohtade ruumivajadusega tuleb arvestada juba detailplaneeringu koostamisel, detailplaneeringus ei piisa ehitusprojekti koostamiseks vastava tingimuse määramisest. Seepärast on ka detailplaneeringu koostamise lähtetingimustes punkt 4.9: „kavandada Telliskivi ja Kopli tänavale Tallinna rattastrateegia 2018-2028 kohased eraldatud jalgrattateed, kaaluda Reisijate tänavale eraldatud jalgrattatee kavandamist. Näha ette jalgrataste parkimiskohad ning rakendada teisi jalgrattastrateegia põhimõtteid.“.

5.11 9. märtsil 2020 esitas Telliskivi Selts ettepanekud, mis puudutasid järgmist:

5.11.1 Reisijate tänav tuleb kavandada jagatud ruumi põhimõttel täies pikkuses Kopli tänavast Telliskivi tänavani (mitte ainult loomelinnaku sissepääsuteest alates). Balti jaamaga külgnev Reisijate tänava lõik on kõige suurema jalakäijate koormusega, seda kasutakse pidevalt ristipidiseks liikumiseks Balti jaama ja turu vahel;

5.11.2 Telliskivi tänava lahenduse osas juhiti tähelepanu, et sõiduautode ja taksode peatumiskohti ei ole otstarbekas kavandada sõiduteest eemale jalgrattatee ja kõnnitee vahele, mis tooks kaasa sõidukite ebamäärase sõelumise jalgrattateel. Peatumiskohad on tõepoolest mõistlik kavandada kõnni- ja jalgrattatee tasapinnale ja katendile, kuid vahetult sõidutee äärde;

5.11.3 nn. aktsenthoonet (krunt 4, meie varasemas kirjas „seenekujuline ehitis“) on seni tutvustatud kui eripärast objekti, mille suuremad korrused on üksnes kõrgel ning maapinna kohale jääb kuni umbes 25 meetrit vaba õhuruumi. Kogu kvartali inimsõbralikkusele on selline vaba hingamisruum keset kvartalit vajalik, aidates luua piisavalt avara ja mõjuva avaliku ruumi, milles on tunda ka päikese ja ümbritseva haljastuse hea mõju. Detailplaneeringu versioonis oli vastava konsoolse osa kõrguseks märgitud üksnes 4,5 meetrit. Sellisel kujul ei vasta planeering selle aluseks olnud kontseptsioonile, vastuolu võib halval juhul tekitada hiljem manipuleerimise ohtusid ja avalikkuse õigustatud pahameelt. Paluti konsoolse osa kõrgusarv parandada kõigis dokumentides vastavaks algsele kontseptsioonile (u 25 m). Ilma selle lisanduseta ei ole aktsepteeritav sellele kohale ümbrusest kõrgema hoone planeerimine.

5.12 Tallinna Linnaplaneerimise Amet kaalus esitatud ettepanekuid ning vastas nendele 9. aprilli 2020 kirjaga nr 3-2/2044-12, milles selgitas järgmist:

5.12.1 paljud esitatud märkused ja ettepanekud puudutavad eelkõige Tallinna Transpordiameti haldusala. Tallinna Linnavalitsuse 6. märtsi 2019 korraldusega nr 327-k algatati Telliskivi tn 62 ja 64 kinnistute ning lähiala detailplaneering, mille punktis 4.8 on detailplaneeringu koostamise lähtetingimuseks: „kavandada Reisijate tänava ja Telliskivi tänava äärde katkematu tänavahaljastus. Määrata Reisijate tänava ja Telliskivi tänavamaa krunt arvestades vajadusega projekteerida tänavamaale kõnnitee, rattatee, sõidutee, trammitee rajamise võimalus ning tänavahaljastus. Arvestada trammi ooteplatvormide ning Telliskivi tänaval kahesuunalise bussiliini ruumivajadusega.“ Planeeringu staadiumis tuleb Reisijate tänav planeerida eraldatud liiklusega tänavana, et näidata erinevate tänava osade (funktsioonide) maksimaalne ruumivajadus. Planeeringus tuleb kavandada maksimaalne vajalik tänavaruum. Ehitusprojekti koostamisel selgub, kas ja mis ulatuses on tänav võimalik kavandada segakasutusega. Planeeringute registris olevas detailplaneeringu versioonis on seletuskirjas eraldi alapeatükk 6.3.2, millega arvestada Reisijate tänava projekteerimisel. Muuhulgas on seal välja toodud nõue, et Reisijate tänava laius ja ruumiline lahendus peavad vastama kohaliku tänava printsiipidele, mille puhul on lisaks liikumisruumile oluline ka olemiseks sobiva ruumi, sh istumiskohtade jms loomine. Tänav peab toimima ka kohaliku tasandi rohekoridorina (tänavahaljastus). Tänava jaoks parima lahenduse saamiseks kaaluda mitme osalejaga võistluse korraldamist, et tekiks erinevaid lahendusi. Tänava lahenduse lähtetingimused koostada koostöös Tallinna Linnaplaneerimise Ametiga. Tallinna Transpordiameti hinnangul tuleb arvestades piirkonda kavandatava liiklusintensiivsuse kasvuga teostada liiklusanalüüs kavandatava liiklusmahu mõjust piirnevatele tänavatele ja ristmikele ning foorivajaduse (võimalike fooritsüklite väljaselgitamiseks) hindamiseks Telliskivi – Kopli ja eeldatavasti ka Telliskivi – Reisijate tänavate ristmikele;

5.12.2 taksode peatuskoht on kavandatud vahetult Telliskivi tänava äärde, kergliiklustee on eraldatud tänavahaljastusega ning asub hoonete ääres ja osaliselt konsooli all, busside peatuskohad on kavandatud Reisijate tänava äärde;

5.12.3 planeeringute registris olevale põhijoonisele on lisatud 33,4 m kõrguse hoone kohta märkus „Kvartali arhitektuurne dominant, mille lahendus selgub arhitektuurikonkursi tulemusena. Hoone maapinnaga kokku puutuv osa kuni kõrguseni ca 22 m ehitusaluse pinnaga maksimaalselt 100 m2“;

5.12.4 ühtlasi teavitati kirjas, et detailplaneeringu lahendus on väljatöötamisel koostöös erinevate osapooltega, sh Tallinna Transpordiametiga. Praegune lahendus ei ole ameti poolt heaks kiidetud. Tallinna Linnaplaneerimise Amet võtab Telliskivi Seltsi arvamuse teadmiseks ning püüab seda võimalusel arvestada. Telliskivi Seltsi teavitatakse kindlasti detailplaneeringu vastuvõtmise järgsest avalikust väljapanekust.

5.13 Detailplaneeringu on koostanud K-Projekt Aktsiaselts. Detailplaneering on koostatud lähtudes Tallinna Linnavalitsuse 6. märtsi 2019 korraldusest nr 327-k „Telliskivi tn 62 ja 64 kinnistute ning lähiala detailplaneeringu koostamise algatamine Põhja-Tallinnas“ ja vormistatud vastavalt menetlemise ajal kehtinud Tallinna Linnavalitsuse 31. oktoobri 2012 määrusele nr 52 „Detailplaneeringu koostamise algatamisettepaneku vorm ning detailplaneeringu koostamise nõuded“.

5.14 Detailplaneeringule on lisatud Osaühingu Tulelaev koostatud radoonisisalduse mõõtmise raport, OÜ IPT Projektijuhtimine koostatud reostusuuring ja saneerimiskava, Osaühingu Rei Geotehnika koostatud hüdrogeoloogiline eksperthinnang, Akukon OY Eesti Filiaali (äriregistrist kustutatud) koostatud keskkonnamürast põhjustatud müratasemete hindamine, Osaühingu EENSALU & PIHEL koostatud muinsuskaitse eritingimused ja Linnart OÜ koostatud dendroloogiline ekspertiis.

5.15 Detailplaneeringu algatamise korralduses määratud lisanõudeid on detailplaneeringu koostamisel arvestatud.

5.16 Detailplaneeringu koostamisel on tehtud koostööd Vabariigi Valitsuse 17. detsembri 2015 määruse nr 133 „Planeeringute koostamisel koostöö tegemise kord ja planeeringute

kooskõlastamise alused“ § 3 punktides 1, 10 ja 12 nimetatud asutustega ning kuni 31. oktoobrini 2021 kehtinud Tallinna Linnavolikogu 6. septembri 2012 määruse nr 21 „Tallinna linna töökorraldus projekteerimistingimuste ja planeerimise valdkonnas“ § 14 lõikes 2 loetletud isikutega ja teiste isikutega, kelle õigusi või kohustusi planeeringulahendus puudutas ning arvamust on küsitud sama määruse § 15 lõikes 3 loetletud isikutelt ja detailplaneering on kooskõlastatud § 15 lõikes 7 loetletud asutustega. Alates 9. novembrist 2021 reguleerib detailplaneeringu kooskõlastamist ning isikutele ja asutustele arvamuse avaldamiseks esitamist Tallinna Linnavalitsuse 3. novembri 2021 määrus nr 36 „Tallinna linna töökorraldus projekteerimistingimuste ja planeerimise valdkonnas“.

5.17 Põhja-Tallinna Valitsus, Tallinna Linnavaraamet, Tallinna Keskkonna- ja Kommunaalamet, Tallinna Transpordiamet ja Tallinna Strateegiakeskus esitasid detailplaneeringu koostamise käigus tehtava koostöö ajal märkused, millega on detailplaneeringus arvestatud.

5.18 Põhja-Tallinna Valitsus esitas tingimuse, et arvestades planeeringu Balti-Jaama kontaktala asukoha ülelinnalist tähendust ning olulisust, tuleb lisaks pos 4 aktsenthoone arhitektuurikonkursi nõudele korraldada pos 1 ja pos 5 hoonestuse projekteerimiseks arhitektuurivõistlus, mille korraldamisel teha koostööd Tallinna Linnaplaneerimise Ametiga. Tingimus on detailplaneeringus määratud arhitektuurinõudena.

5.19 Detailplaneeringule arvamust avaldades esitas Tallinna Strateegiakeskuse linna strateegilise planeerimise teenistuse ruumiloome kompetentsikeskus lisatingimuse kavandada Reisijate tänava poolsele hoonestusele haljaskatuseid ning vertikaalhaljastust, mis toetaks Putukaväila lineaarpargi ökoloogilist sidusust Kesklinna rohevööndiga. Tingimus on detailplaneeringus määratud arhitektuurinõudena.

5.20 Tallinna Keskkonna- ja Kommunaalamet märkis, et enne detailplaneeringu vastuvõtmist on vajalik sõlmida avalikult kasutatavate teede ja tehnovõrkude väljaehitamise leping. Vastav haldusleping on sõlmitud.

5.21 Tallinna Transpordiamet märkis, et üle normatiivseid parkimiskohti saab rajada ainult tingimusel, kui linna kasuks sõlmitakse isikliku kasutusõiguse seadmise (IKÕ) leping. Eristada tuleb avalikuks määratav parkla osa, näha ette juurdepääsuservituudi vajadus, hoonele tuleb paigaldada avalikku parklat tähistav märgistus, vajalikud viidad ja juhised avalike parkimiskohtadeni ja vabade parkimiskohtade tuvastamise süsteem. Tagada tuleb ööpäevaringne juurdepääs avalikult kasutatavatele parkimiskohtadele. Tänavalt peab olema visuaalselt arusaadav, et tegemist on avaliku parklaga ja nähtav peab olema vabade parkimiskohtade arv. Telliskivi tn ja Reisijate tn äärde kavandatud lühiajalistele peatuskohtadele tuleb ette näha kellaajalise piiranguga parkimine. Tänavatel (v.a kohtades, kus on rajatud parkimiskohad) tuleb näha ette parkimise keeld.

5.22 Tallinna Linnavaraamet:

5.22.1 peab otstarbekaks sõlmida kokkulepped kruntide pos-d 6 ja 7 Tallinna linnale tasuta võõrandamiseks ja kruntidele pos-d 1, 2, 3, 5 planeeritud jalakäijate tee avaliku kasutamise tagamiseks tasuta ja tähtajatu isikliku kasutusõiguse seadmiseks enne detailplaneeringu kehtestamist. Tallinna Linnaplaneerimise Ametil paluti määrata Tallinna Linnavaraametile vastavasisuline ülesanne detailplaneeringu vastuvõtmise korralduses. Vastav ülesanne on määratud;

5.22.2 palus Tallinna Linnaplaneerimise Ametil kajastada detailplaneeringu vastuvõtmise korralduse seletuskirjas detailplaneeringu seletuskirja ptk-s 3.1 linnaehituslikke kaalutlusi, mis põhjustavad vajaduse muuta Kopli tänav T1 ja Telliskivi tn 64 kinnistute piire. Kuna piiride muutmine toimub pärast detailplaneeringu kehtestamist, siis peab Tallinna Linnavaraamet vajalikuks, et piiride muutmise vajadus oleks kajastatud punktina detailplaneeringu kehtestamise korralduses. Linnavaraameti hinnangul peab piiride muutmine olema teostatud hiljemalt enne krundile pos 2 planeeritud hoonele ehitusloa taotlemist. Vastavad kaalutlused on korraldusse lisatud;

5.22.3 teeb ettepaneku sõlmida üle normatiivsete parkimiskohtade avaliku kasutamise tagamiseks kinnisasja omanikuga isikliku kasutusõiguse kokkulepe ehitusloa saanud projekti alusel hiljemalt enne krundile pos 5 planeeritud hoonele kasutusloa taotlemist. Ühtlasi tehti

ettepanek nimetatud põhimõtet kajastada detailplaneeringu vastuvõtmise korralduse seletuskirjas ning punktina kehtestamise korralduses.

5.23 Päästeamet ja Maa-amet kooskõlastasid detailplaneeringu märkusteta.

5.24 Terviseamet kooskõlastas detailplaneeringu ning esitas omapoolsed tingimused, mida tuleb ehitusprojekti koostamisel ja ehitamisel järgida. Tingimused on ehitusprojekti koostamiseks määratud.

5.25 Telia Eesti AS, Elektrilevi OÜ, AS Utilitas Tallinn, AKTSIASELTS TALLINNA VESI ja AS Gaasivõrk (varasem nimi AS Gaasivõrgud) detailplaneeringu lahenduse kohta tingimusi ei esitanud, kuid määrasid nõuded ehitus- ja tööprojektide koostamiseks. Vastavad nõuded on detailplaneeringus määratud.

5.26 Tallinna linn ja detailplaneeringust huvitatud isik sõlmisid 10. veebruaril 2023 halduslepingu nr TKA33, mille kohaselt detailplaneeringust huvitatud isik tagab lepingu ja antud ehituslubade alusel avalikult kasutatavate teede (sõidu-, kergliiklus- ja jalgrattateed), ülekäiguradade, vajadusel tänavavalgustuse kuni ühenduskohani, sademeveekanalisatsiooni kuni eelvooluni, tänavahaljastuse, pos-dele 1, 2, 3 ja 5 kergliiklustee (ühenduse tagamiseks Telliskivi tn ja Reisijate tn vahel) ning Telliskivi tn äärsete avalike parkimiskohtade (edaspidi rajatised) valmis ehitamise vastavalt lepingu skeemil märgitud alale ja ulatusele. Halduslepingu punkti 2.1 kohaselt võib ehitusprojekti koostamise tulemusena huvitatud isiku kohustuseks olevate rajatiste ehitamise ala ja ulatus muutuda vastavalt ehitusprojektis täpsustatule.

5.27 Tallinna Keskkonna- ja Kommunaalametil tuleb korraldada enne detailplaneeringu kehtestamist halduslepingu nr TKA33 lisa sõlmimine, kuna detailplaneeringu menetluse käigus on muudetud huvitatud isiku poolt valmisehitatavate rajatiste ulatust.

5.28 Tallinna Linnavolikogu 15. detsembri 2022 määruse nr 24 „Avalikult kasutatava ehitise ehitamise ja selle rahastamise kord“ § 4 lõige 2 sätestab, et arendusalal kavandatu elluviimiseks vajaliku planeerimisseaduse § 131 lõikes 2 nimetamata avaliku ehitise, mis on funktsionaalselt vajalik nii arendusala kui piirkonna teenindamiseks, ja Tallinna linnal on kavas see ehitada, ehitamiseks võivad Tallinna linn ja arendaja sõlmida kokkuleppe, millega arendaja kohustub kandma täielikult või osaliselt (määruse §-s 5 sätestatud määras) selle avaliku sotsiaalehitise (lasteaed, kool, spordiehis jm) ehitamisega seotud kulud. Amet on kaalunud ja leidnud, et arvestades halduslepingust nr TKA33 tulenevat avalikult kasutatavate ehitiste (sõidu-, kergliiklus- ja jalgrattateed, ülekäigurajad, vajadusel tänavavalgustus kuni ühenduskohani, sademeveekanalisatsiooni kuni eelvooluni, tänavahaljastus) väljaehitamise mahtu, on arendaja rahaline kohustus muude avalikult kasutatavate ehitiste, mille ehitamine on vajalik ka linna jaoks, mitte üksnes arendaja enda jaoks, sh mida linn oleks arendusest sõltumata ise pidanud ehitama, ehitamisel niivõrd mahukas, et täiendav sotsiaalehitise kaasarahastamine ei ole asjakohane.

5.29 Samuti tegi Tallinna Transpordiamet ettepaneku Telliskivi-Reisijate ristmik näha ette fooriristmikuna. Nimetatud ristmiku väljaehitamine on osaliselt kajastatud halduslepingus nr TKA33, hõlmates jalgratta- ja kõnnitee ning haljastuse rajamist. Vastavalt 22. juuni 2023 täpsustusele on vajalik ette näha foorivalmidus, määrata vastav nõue ehitusprojektis.

5.30 Vastavalt planeerimisseaduse § 135 lõikele 6 tuleb Põhja-Tallinna Valitsusel teatada detailplaneeringu avaliku väljapaneku koht ja aeg hiljemalt 14 päeva enne detailplaneeringu avaliku väljapaneku toimumist Telliskivi tn 60, Kopli tn 1, Kopli tn 3 ja Kopli tn 3a kinnistute omanikele, Telliskivi Seltsile, Maa-ametile, Majandus- ja Kommunikatsiooniministeeriumile (Eesti Vabariigi omandis olevate Toompuiestee 37a // Tallinn-Balti raudteejaam ja Reisijate tn 1 kinnistute valitseja).

5.31 Planeerimisseaduse § 142 lõike 2 kohaselt rakendatakse üldplaneeringu põhilahenduse muutmise ettepanekut sisaldava detailplaneeringu menetlemisel üldplaneeringu menetlemisele ettenähtud menetlust. Tulenevalt planeerimisseaduse § 86 lõikest 1 teeb üldplaneeringut muutva detailplaneeringu vastuvõtmise otsuse Tallinna Linnavolikogu.

5.32 Arvestades eeltoodut, on Telliskivi tn 62 ja 64 kinnistute ning lähiala detailplaneering esitatud Tallinna Linnavolikogule vastuvõtmiseks. Pärast detailplaneeringu vastuvõtmist

Tallinna Linnavolikogu poolt korraldavad Tallinna Linnaplaneerimise Amet ja Põhja-Tallinna Valitsus detailplaneeringu avaliku väljapaneku. Planeerimisseaduse § 87 lõike 3 kohaselt kestab üldplaneeringu avalik väljapanek vähemalt 30 päeva.

6. Keskkonnamõju strateegilise hindamise algatamata jätmine

6.1 Detailplaneeringu koostamise käigus ei ole varasemalt kaalutud keskkonnamõju strateegilise hindamise algatamise vajadust (edaspidi KSH).

6.2 KSH vajaduse kaalumise aluseks on keskkonnamõju hindamise ja keskkonnajuhtimissüsteemi seaduse (edaspidi KeHJS) § 33 lõike 2 punkt 3, mis viitab planeerimisseaduse § 142 lõike 1 punktile 2 – üldplaneeringuga määratud hoonestuse kõrguspiirangu ületamine, krundi minimaalsuuruse vähendamine, detailplaneeringu kohustuslike alade ja juhtude muutmine. Planeerimisseaduse § 142 lõike 6 kohaselt tuleb üldplaneeringu põhilahenduse muutmise ettepanekut sisaldava detailplaneeringu koostamisel anda eelhinnang ja kaaluda KSH algatamise vajalikkust.

6.3 KSH vajalikkus otsustatakse lähtudes KeHJS § 33 lõigetes 4 ja 5 nimetatud kriteeriumitest (detailplaneeringuga kavandatava tegevuse iseloomust ja sisust ning planeeringu elluviimisega kaasnevast keskkonnamõjust ja eeldatavalt mõjutatavast alast) ning § 33 lõike 6 kohaste asjaomaste asutuste seisukohtadest.

6.4 Detailplaneeringu ala asukohta ja olemasolevat olukorda ning teemaplaneeringu muutmise vajadust on kirjeldatud otsuse eelnõu seletuskirja punktides 1 ja 2.

7. Kaasnev keskkonnamõju ja eeldatav mõjutatav ala

7.1 Eesti Looduse Infosüsteemi põhjal ei ole planeeringuga hõlmataval alal ja selle vahetus ümbruskonnas olulisi Euroopa Liidu või siseriiklike looduskaitselisi objekte. Lähim Natura võrgustikku kuuluv ala on Paljassaare linnuala (EE0010170), mis asub enam kui 3 km kaugusel. Lähimad kaitsealad on Tornide väljaku park (KLO1200139) ja Toompark (KLO1200274), mis asuvad vastavalt 240 ja 150 m kaugusel. Toompark on ka II kaitsekategooria liigi põhja-nahkhiire (Eptesicus nilssonii) elupaik KLO9115644. Kuid tulenevalt kavandatavast tegevusest ja selle paiknemisest ei ole põhjust eeldada liigi soodsa seisundi kahjustamist.

7.2 Kultuurimälestisi ega pärandkultuuriobjekte planeeringualale ei jää, kuid ala kattub Tallinna vanalinna muinsuskaitseala kaitsevööndiga. Planeeritud ala jääb osaliselt Tallinna Linnavolikogu 16. aprilli 2009 otsusega nr 77 kehtestatud teemaplaneeringu Kõrghoonete paiknemine Tallinnas kohasesse Katariina kailt vanalinnale avanevasse vaatesektorisse. Ala hoonestamisel tuleb tagada vanalinna silueti vaadeldavus, hoonete absoluutkõrgus peab jääma alla 30 m. Detailplaneeringuga planeeritud ja vaatesektorisse jääva aktsenthoone absoluutkõrgus on aga 47,45 m. Seega on tegu teemaplaneeringut muutva detailplaneeringuga. Vastavalt planeerimisseaduse § 142 lg 1 võib detailplaneering põhjendatud vajaduse korral sisaldada kehtestatud üldplaneeringu põhilahenduse muutmise ettepanekut (nt määratud kõrguspiirangu ületamine). OÜ Eensalu & Pihel poolt koostatud muinsuskaitse eritingimustes (töög nr 2-25) ei välistata käesolevas detailplaneeringus kavandatud absoluutkõrgusega hoonete rajamist. Töös on analüüsitud detailplaneeringualale avanevaid vaatesuundasid, kirjeldatud kuhu ja millise absoluutkõrgusega hooneid võib rajada ning toodud välja piirkond, kuhu on lubatud Telliskivi tn 60 olemasolevast nurgahoonest (39,45 abs) kõrgema aktsenthoone ehitamist maksimaalse lubatud absoluutkõrgusega (47,45 m). Muude hoonete suurimaks lubatud absoluutkõrguseks on 39,45 m. Järgides muinsuskaitse eritingimusi ei kaasne olulist mõju kultuuriväärtustele.

7.3 Detailplaneeringualal levivaid müratasemeid on hinnanud Akukon Eesti OÜ. Hinnati nii liiklusest kui ka Balti jaama turuhoone tehnoseadmetest tingitud müratasemeid. Hinnangu järgi ulatuvad 2030. aasta liiklussageduse alusel päevasel ajal Telliskivi tn poole kuni 69 dB ja Reisijate tänava poolel kuni 57 dB suurune müratase (LAeq). Mürahinnangu tulemuste järgi ei ületata hoonete teepoolsel (Telliskivi ja Reisijate tn) külgedel III kategooria liiklusmüra piirväärtust päevasel ega öisel ajal, mis on sätestatud keskkonnaministri 16.12.2016 määrusega nr 71 „Välisõhus leviva müra normtasemed ja mürataseme mõõtmise, määramise ja hindamise meetodid“. Samuti on tagatud II kategooria sihtväärtus sisehoovis. Vastavalt

mürauuringule tuleb liiklusmüra normtasemete täitmiseks arvestada hinnatud müratasemetega hoonete projekteerimisel ning juhindudes standardite EVS 842:2003 ja EVS-EN ISO 717, tagada ehituslike võtetega normväärtuste täitmine siseruumides.

7.4 Hoonete projekteerimisel tuleb arvestada ka hoone tehnosüsteemidest tuleneva müraga ning tagada sotsiaalministri 04.03.2002 määruses nr 42 „Müra normtasemed elu- ja puhkealal, elamutes ning ühiskasutusega hoonetes ja mürataseme mõõtmise meetodid“ toodud müra normtasemed. Vastavalt mürauuringu aruandele tuleb Balti Jaama jahutusagregaadist tuleneva Reisijate tn poolsele kinnistule ulatuvate müratasemete vähendamiseks kasutada mürakaitseekraani.

7.5 Kavandatava tegevusega kaasnevat müra ega vibratsiooni ei esine kavandatava tegevuse elluviimisel rohkem kui tavapärase ehitustegevuse ajal või sarnase otstarbega hoonete eluajal. Suuremad transpordi- ja tööstusmüra ning vibratsiooni tasemed võivad esineda hoonete rajamisperioodil, kuid pole põhjust eeldada, et need ületaksid kehtestatud piirväärtuseid.

7.6 K-Projekt AS on hinnanud planeeringualale rajatava 9-korruselise ärihoone mõju Kopli tn 16, 18 ja 10 korterelamute insolatsioonile. Vastavalt hinnangu tulemustele ei ulatu planeeritud 33,4 m kõrguse hoone vari teisel poolt Kopli tänavat paiknevate majadeni ega vähenda nende kortermajades olevate eluruumide insolatsiooni.

7.7 OÜ REI Geotehnika on 2019. aastal andnud hüdrogeoloogilise eksperthinnangu. Hinnangu kohaselt 2 maa-aluse korruse rajamisel on pinnasevee tasemealand küllaltki suur, prognoosne pinnasevee juurdevool ehitussüvendisse on (tõkestusmeetmete mitterakendamisel) pigem mõõdukas ning pinnasevee depressioonilehter kujuneks küllaltki ulatuslikuks.

7.8 Vee juurdevoolu ja/või veetaseme depressioonilehtri vähendamiseks ning lähikonna ehitiste kaitseks tuleb rakendada meetmeid, eeskätt võimalikult vettpidavat ja võimalikult sügavat tõkisseina. Hoidmaks kontrolli all võimalikke kahjustusi ümbruskonna probleemsetel hoonetel depressioonilehtri mõjutsoonis, tasuks lähimatele hoonetele kohaldada nn geotehnilist kontrolli (paigaldada seintesse ajutisi reepereid ja mõõta nende paigutusi ehitustööde vältel). Ehitussüvendist väljapumbatav pinnasevesi võib teatud perioodidel osutuda reostunuks, mistõttu pumpamise käigus tuleb regulaarselt kontrollida reostuskomponentide sisaldust väljapumbatavas vees. Reostuse ilmnemisel peab teavitama Keskkonnaametit ja lähtuma saadud ettekirjutustest.

7.9 Enne ehitiste mahulist projekteerimist tuleb teha ala ehitusgeoloogiline uuring. Selle tulemusena saab täpsustada ka pinnasevee juurdevoolu hulka ja kaasneva depressioonilehtri ulatust.

7.10 Vastavalt Tallinna radooniriski ja Harjumaa radooniriski kaartidele on detailplaneeringuala lähedusse jääva pinnase arvutatud radoonisisaldus vahemikus normaalne kuni kõrge. Eesti Geoloogiateenistuse koostatud Eesti pinnase radooniriski kaardi põhjal jääb planeeringuala aga kõrge või väga kõrge radooniriskiga piirkonda. Planeeringualal on pinnase radoonisisaldust mõõtnud Radoonitõrjekeskus 2018. aastal ja seda vaid depoo ümbruses, kus uuringu tulemuste järgi oli kõrgeim pinnase radooni tase. Seega kuna planeeritakse maa-aluste korrustega hooneid tuleb enne hoonete projekteerimist selgitada pinnaseõhu radoonitase ning juhul kui see osutub kõrgeks, tuleb tagada hoone ruumiõhu radoonisisalduse vastavus ettevõtlus- ja infotehnoloogiaministri 28. veebruari 2019 määruse nr 19 „Hoone ruumiõhu radoonisisalduse ja hoone tarindi ehitusmaterjalidest siseruumidesse emiteeritavast gammakiirgusest saadava efektiivdoosi viitetase“ nõuetele ning hoonete projekteerimisel tuleb kasutada radoonikaitse meetmeid juhindudes Eesti standardist EVS 840:2023 „Juhised radoonikaitse meetmete kasutamiseks uutes ja olemasolevates hoonetes“.

7.11 Detailplaneeringualal on varasemalt esinenud soojussaarte teket. See on tingitud tõenäoliselt haljastuse puudumisest ja suurtest tehispindadest (tumedad katused ja asfalt- või betoonkatted). Koostamisel oleva Põhja-Tallinna linnaosa üldplaneeringu järgi võib planeeringuala minimaalne haljastuse osakaal olla 20% ning rohefaktori taotlusväärtus on 0,5. Vastavalt detailplaneeringule on ala haljastuse osakaaluks kavandatud 15% maaga ühendatud haljastust ja lisaks veel 3% maaga mitteseotud haljastust. Koostatav üldplaneering lubab teha teatud möönduseid haljastuse osakaalu kohta, kuid seda eeldusel, et olemasoleva haljastatud

pinna osakaal ega kvaliteet ei tohi ehitustegevuse käigus väheneda või planeeringualal tervikuna jääda alla kehtestatud osakaalu. Detailplaneeringu elluviimisel tuleb arvestada asjakohaseid meetmeid soojussaarte vähendamiseks ning täiendavalt tuuakse välja, mis on detailplaneeringuala rohefaktor. Rakendades meetmeid soojussaarte vältimiseks võib eeldada, et kavandatav tegevus ei oma olulist negatiivset mõju inimeste tervisele.

7.12 Vastavalt alal tehtud reostusuuringutele on pinnas reostunud naftasaaduste, elavhõbeda (Hg), vase (Cu), plii (Pb), tsingi (Zn) ja arseeniga (As). Piirarve ületav naftasaaduste reostus esineb detailplaneeringuala loodenurgas endise katlamaja ümbruses maapinnalt 1,5–3,5 m sügavuseni. Samal alal on tuvastatud ka ulatuslikum raskmetallide reostus. Ülejäänud planeeringualal esineb reostusuuringute järgi piirarve ületavat raskmetallireostust lokaalselt hoonete ümbruses, kuid iseloomulik on plii ja elavhõbeda kõrgenenud sisaldus ka hoonestamata alal. Metallide sisaldused pinnases jäävad olenevalt asukohast 0,7–2,4 m sügavusele maapinnast. Reostunud pinnase likvideerimiseks on koostatud kaks saneerimiskava, millest üks käsitleb kogu planeeringuala ning teine katlamaja ja veduridepoo vahelist maa-ala . Teadaolevalt pinnasereostust senini likvideeritud ei ole. Lähtudes olemasolevatest andmetest tuleb enne ehitustegevust koostada kogu planeeringuala käsitlev saneerimiskava või reostuse likvideerimise projekt, mis arvestab, et ohtlike ainete sisaldus pinnases peab vastama elamumaa piirarvule. Kui reostuse likvideerimistöödele kaastakse keskkonnajärelevalve, kes kinnitab reostuse likvideerimist kaevendist võetud kontrollproovide põhjal ei ole eeldada ohtu keskkonnale ega ka inimese tervisele.

7.13 Planeeringu elluviimisel hoonete rajamise ja nende kasutamisega ei kaasne jäätmeteket tavapärasest erineval määral. Jäätmekäitluse korraldamisel nii ehitus- kui käitamisajal tuleb lähtuda jäätmeseadusest ning Tallinna jäätmehoolduseeskirjast. Ehituse ajal tekivad valdavalt ehitus- ja lammutusjäätmed. Hoonete valmimisel on peamisteks tekkivateks jäätmeliikideks pakendi- ja olmejäätmed. Detailplaneeringu seletuskirja järgi rajatakse jäätmete liigiti kogumise ruumid hoonetesse ja sõltuvalt tulevaste hoonete kasutusviisist tuleb ehitusprojektides täpsustada, kas jäätmete kogumiskohad rajatakse igasse hoonesse või tehakse mitme hoone jaoks ühine jäätmeruum.

7.14 sademevee käitlemisel lähtutakse suures osas Tallinna Linnavolikogu 19. juuni 2012 otsusega nr 18 kinnitatud "Tallinna sademevee strateegia aastani 2030" seisukohtadest. Kuid vastavalt detailplaneeringu seletuskirjale kogutakse kõvakattega krundiosal sademevesi restkaevudesse ning tekkiv sademevesi juhitakse sademeveekanalisatsiooni. Vertikaalplaneerimise kui ka sademevee ärajuhtimise lahendust täpsustatakse ehitusprojektis. Ühtlasi rakendatakse piirkonda sobilikke säästlikke sademeveelahendusi.

7.15 Kavandatav tegevus toimub kaugküttepiirkonnas seega lahendatakse soojusvarustus paindliku ja efektiivse kaugkütte baasil vastavalt Tallinna Linnavolikogu 18. mai 2017 määruse nr 9 „Tallinna kaugküttepiirkonna piirid, kaugküttevõrguga liitumise ja sellest eraldumise tingimused ja kord, kaugkütte üldised kvaliteedinõuded ja võrguettevõtja arenduskohustus“ nõuetele. Planeeritava jahutuse kohta detailplaneeringu seletuskirjas info puudub, kuid koostatava Põhja-Tallinna üldplaneeringu järgi ei asu detailplaneeringu ala perspektiivsel kaugjahutuse alal.

7.16 Võimalike ehitusaegsete avariiolukordade esinemine on pigem väike eeldusel, et kasutatakse tehniliselt korras ehitusmasinaid ning järgitakse ohutusnõudeid. Planeeringualale ei ole kavandatud olulise keskkonnaohuga rajatisi ega tegevusi. Seega ei ole oodata kavandavast tegevusest tingitud olulise keskkonnamõjuga avariiolukordade võimalikkust.

7.17 Arvestades KSH eelhinnangut ja lähtudes KeHJS § 33 lõikes 5 nimetatud kriteeriumitest (sh mõju võimalikkus, kestus, sagedus ja pöörduvus; oht inimese tervisele või keskkonnale; mõju suurus ja ruumiline ulatus, elanikkond; ala väärtus ja tundlikkus ning mõju kaitstavatele loodusobjektidele ja Natura 2000 võrgustiku alale), ei kavandata antud juhul detailplaneeringus tegevusi, mille elluviimisel võib kaasneda oluline keskkonnamõju. Keskkonnamõju kaalutlused on nimetatud otsuse punktis 8.

7.18 Vastavalt KeHJS § 33 lõikele 6 küsis Tallinna Keskkonna- ja Kommunaalamet detailplaneeringu Telliskivi tn 62 ja 64 kinnistute ning lähiala detailplaneeringu elluviimisega kaasneva KSH algatamise vajalikkuse üle otsustamisel seisukohta Keskkonnaametilt ja

Terviseametilt, esitades neile Tallinna Linnavolikogu otsuse eelnõu ning detailplaneeringu KSH eelhinnangu.

7.19 Keskkonnaamet vastas … kirjaga nr …

7.20 Terviseamet vastas … kirjaga nr …

7.21 Keskkonnamõju strateegilise hindamise eelhinnangu ja Tallinna Linnavolikogu otsuse punkti 8 kohaselt ei ole Telliskivi tn 62 ja 64 kinnistute ning lähiala detailplaneeringu koostamisel vajalik läbi viia keskkonnamõju strateegilist hindamist.

7.22 Keskkonnamõju strateegilise hindamise algatamata jätmise otsusest teatatakse 14 päeva jooksul pärast otsuse tegemisest Ametlikes Teadaannetes ja ajalehes, milles Tallinna linn avaldab ametlikke teadaandeid. Samuti teavitatakse elektrooniliselt, liht- või tähtkirjaga asutusi, kellelt küsiti seisukohti keskkonnamõju strateegilise hindamise algatamise vajalikkuse üle otsustamisel.

veebruar 2025

Tallinn, Põhja-Tallinn, Telliskivi tn

62 ja 64 kinnistute ning lähiala

detailplaneeringu keskkonnamõju

strateegiline eelhinnang

Töö nimetus: Tallinn, Põhja-Tallinn, Telliskivi tn 62 ja 64 kinnistute ning

lähiala detailplaneeringu keskkonnamõju strateegiline

eelhinnang

Töö number: 25004

Tellija: Tallinna Keskkonna- ja Kommunaalamet

Vastutav täitja: Tuuli Vreimann

Kontrollija: Kadri Normak

Maves OÜ

Marja 4D Tallinn, registrikood 10097377

www.maves.ee e-post: [email protected]

Ettevõte on sertifitseeritud kvaliteedijuhtimissüsteemi standardi ISO 9001:2015 alusel.

Tallinn, Põhja-Tallinn, Telliskivi tn 62 ja 64 kinnistute ning lähiala detailplaneeringu

keskkonnamõju strateegiline eelhinnang

21. veebruar 2025 1

SISUKORD

1 SISSEJUHATUS ........................................................................................................................ 2

2 KAVANDATAVA TEGEVUSE ASUKOHT JA MÕJUTATAV KESKKOND ................. 3

2.1 TEGEVUSE ISELOOM JA MAHT ............................................................................................. 3

2.2 SEOSED STRATEEGILISTE PLANEERIMISDOKUMENTIDEGA .................................................. 5

2.3 RESSURSSIDE, SEALHULGAS LOODUSVARADE, NAGU MAA, MULD, PINNAS, MAAVARA,

VESI JA LOODUSLIK MITMEKESISUS KASUTAMINE ............................................................................ 8

2.4 TEGEVUSE ENERGIAKASUTUS ............................................................................................... 8

2.5 TEGEVUSEGA KAASNEVAD TEGURID, NAGU HEIDE VETTE, PINNASESSE JA ÕHKU NING

MÜRA, VIBRATSIOON, VALGUS, SOOJUS, KIIRGUS JA LÕHN ............................................................ 8

2.6 TEKKIVAD JÄÄTMED NING NENDE KÄITLEMINE .................................................................. 9

2.7 TEGEVUSEGA KAASNEVATE AVARIIOLUKORDADE ESINEMISE VÕIMALIKKUSEST,

SEALHULGAS HEITE SUURUS .......................................................................................................... 10

2.8 TEGEVUSE SEISUKOHAST ASJAKOHASTE SUURÕNNETUSTE VÕI KATASTROOFIDE OHUST,

SEALHULGAS KLIIMAMUUTUSTEST PÕHJUSTATUD SUURÕNNETUSTE VÕI KATASTROOFIDE OHUST

TEADUSLIKE ANDMETE ALUSEL ...................................................................................................... 10

3 KAVANDATAVA TEGEVUSE ASUKOHT JA MÕJUTATAV KESKKOND .............. 11

3.1 OLEMASOLEVAST JA PLANEERITAVAST MAAKASUTUSEST NING SEAL TOIMUVATEST VÕI

PLANEERITAVATEST TEGEVUSTEST ................................................................................................. 11

3.2 ALAL ESINEVATEST LOODUSVARADEST, SEALHULGAS MAA, MULD, PINNAS, MAAVARA,

VESI JA LOODUSLIK MITMEKESISUS, NENDE KÄTTESAADAVUSEST, KVALITEEDIST JA

TAASTUMISVÕIMEST ...................................................................................................................... 11

3.3 KESKKONNA VASTUPANUVÕIME, MILLE HINDAMISEL LÄHTUTAKSE MÄRGALADE,

JÕEÄÄRSETE ALADE, JÕESUUDMETE, RANDADE JA KALLASTE, MEREKESKKONNA,

PINNAVORMIDE, MAASTIKE, METSADE, NATURA 2000 VÕRGUSTIKU ALADE, KAITSTAVATE

LOODUSOBJEKTIDE, ALADE, KUS ÕIGUSAKTIDEGA KEHTESTATUD NÕUDEID ON ÜLETATUD VÕI

VÕIDAKSE ÜLETADA, TIHEASUTUSEGA ALADE NING KULTUURI- VÕI ARHEOLOOGILISE

VÄÄRTUSEGA ALADE VASTUPANUVÕIMEST .................................................................................. 13

3.3.1 Jääkreostus ......................................................................................................... 15

3.4 INIMESE TERVIS JA HEAOLU NING ELANIKKOND .............................................................. 17

4 HINNANG KESKKONNAMÕJU OLULISUSELE .......................................................... 19

4.1 MÕJU INIMESE TERVISELE ................................................................................................. 19

4.2 LOODUSVARAD ................................................................................................................. 23

4.3 LOODUSKESKKOND .......................................................................................................... 24

4.4 AVARIIOLUKORDADE ESINEMISE VÕIMALIKKUS .............................................................. 24

4.5 KULTUURIVÄÄRTUSED ...................................................................................................... 24

5 JÄRELDUS .............................................................................................................................. 25

Tallinn, Põhja-Tallinn, Telliskivi tn 62 ja 64 kinnistute ning lähiala detailplaneeringu

keskkonnamõju strateegiline eelhinnang

21. veebruar 2025 2

1 SISSEJUHATUS

Käesoleva keskkonnamõju strateegilise eelhinnangu koostamise aluseks oli K-Projekt

Aktsiaselts koostatud Telliskivi tn 62 ja 64 kinnistute ning lähiala detailplaneeringu

põhijoonis (seisuga 13.08.2024) ja seletuskiri (seisuga 07.11.2024). Kavandatava

tegevuse eesmärk on 50% ärimaa ja 50% transpordimaa sihtotstarbega Telliskivi tn 62

kinnistust ja ärimaa sihtotstarbega Telliskivi tn 64, Reisijate tn 7 ja 9 kinnistutest

moodustada kokku viis ärimaa sihtotstarbega krunti ning määrata ärimaa kruntidele

ehitusõigus kokku kuni nelja kuni 7 maapealse ja 2 maa-aluse korrusega ning ühe kuni

9 maapealse ja kuni 2 maa-aluse korrusega ärihoone ehitamiseks ning katlamaja ja

depoohoone ümberehitamiseks ja laiendamiseks. Planeeringualasse kuulub ka

transpordimaa sihtotstarbega Reisijate tänav, mille maa-ala ulatuses on planeeringu

koostamise ajal viidud läbi maareform tänavamaa-ala munitsipaalomandisse

võtmiseks.

Eelhinnangu koostamisel lähtuti Keskkonnaministri määrusest1 nr 31 „Eelhinnangu sisu

täpsustatud nõuded“ ning juhendist2 „KMH/KSH eelhindamise juhend otsustaja

tasandil, sh Natura eelhindamine“.

1 Keskkonnaministri 16.08.2017 määrus nr 31 „Eelhinnangu sisu täpsustatud nõuded“

2 R, Kutsar, 2017. KSH eelhindamise juhend otsustaja tasandil, sh Natura eelhindamine

Tallinn, Põhja-Tallinn, Telliskivi tn 62 ja 64 kinnistute ning lähiala detailplaneeringu

keskkonnamõju strateegiline eelhinnang

21. veebruar 2025 3

2 KAVANDATAVA TEGEVUSE ASUKOHT JA MÕJUTATAV

KESKKOND

2.1 Tegevuse iseloom ja maht

Planeeritud ala asub Tallinnas, Põhja-Tallinna linnaosas Kopli, Telliskivi ja Reisijate

tänava vahelises kvartalis Telliskivi loomelinnaku ja Balti jaama vahetus läheduses.

Planeeritava ala suurus detailplaneeringu seletuskirja järgi on 3,12 ha. Planeeringuala

piir ja planeeritud krundid on toodud järgneval joonisel (Joonis 1). Planeeritav

maapealsete hoonete alune pind on 12 960 m2 ja maa-alune 13 486 m2.

Joonis 1. Planeeringuala ja planeeritud krundid. Aluskaart: Maa- ja Ruumiamet

2025. 1 - katlamaja, 2 – (veduri)depoo, 3 – maalritsehh, 4 – mootorite

remondihoone, 5 – Balti jaama turg, 6 – Telliskivi loomelinnak, 7 – endine Tallinna

Raudteelaste Klubi.

5

2

1

3

4

6

7

REISIJATE TN

Tallinn, Põhja-Tallinn, Telliskivi tn 62 ja 64 kinnistute ning lähiala detailplaneeringu

keskkonnamõju strateegiline eelhinnang

21. veebruar 2025 4

Juurdepääs planeeritavatele kruntidele on kavandatud Telliskivi ja Reisijate tänavatelt.

Teenindava transpordi, sh prügiauto juurdepääs täpsustatakse ehitusprojekti

koostamisel.

Vastavalt detailplaneeringu seletuskirjale on kavandatud hoonestustihedus planeeritud

alal 1,3, kogu kvartalis pärast detailplaneeringu realiseerimist 1,1 ning

hoonestustihedus moodustatavatel kruntidel (positsioonidel 1-9) 1,7. Jääb ebaselgeks,

millist ala on mõeldud kvartali all.

Planeeringu lääneosas oleva hoone asemele planeeritakse kuni 7-korruseline ärihoone,

mille kasutusviisiks on kavandatud hotell ja bürood, aga ka toitlustus. Planeering näeb

ette olemasoleva katalamaja laiendamise sinna bürooruumide rajamiseks.

Depoohoone nõukogudeaegsed juurdeehitused lammutatakse ning depoohoone

renoveeritakse ajaloolisel kujul multifunktsionaalseks hooneks, kus saab korraldada

avalikke üritusi, rentida büroopindu, osutada toitlustusteenust vms.

Telliskivi tn 62 katastriüksuse põhjaossa, Kopli tn 3 ja Balti Jaama Turu hoonete vahel

asuvale platsile planeeritakse nn linnaehitusliku aktsendina 9 maapealse ja kahe maa-

aluse korrusega avalik hoone (toitlustus, galerii vms). Kuni abs kõrguseni 22 m

planeeritakse hoonealuseks pinnaks 100 m2 ning viimase kahe korruse ulatuses on

kavandatud hoonealuseks pinnaks 800 m2 Hoone absoluutkõrguseks on planeeritud

47,45 m.

Planeeringuala lääneosasse planeeritakse suurem hoonekompleks, mille maapealne

ehitusalune pind on 6 700 m2 ja maa-alune 8 800 m2. Hoone alumistele korrustele on

kavandatud Balti Jaama Turu laiendus ning ülemistele, kõrguslikult liigendatud

korrustele, on kavandatud majutusruumid ja ruumid mitmesugustele asutustele.

Reisijate tänava maa-alale on planeeritud eraldatud rattarajaga kergliiklustee, sõidutee

ning tänavahaljastus. Liikluskorralduse põhimõtted täpsustatakse ehitusprojekti

koostamisel.

Vertikaalplaneerimisega juhitakse sademevesi hoonetest ja naaberkruntidelt eemale

sademeveekanalisatsiooni. Kõvakattega krundiosal kogutakse sademevesi

restkaevudesse. Nii vertikaalplaneerimise kui ka sademevee ärajuhtimise lahendus

täpsustatakse ehitusprojektis.

Planeeritud alal on kõrghaljastust vähe. Olemasolev väärtuslik kõrghaljastus on

kavandatud säilitada, sh Reisijate tänava ääres olevad hõbepajud. Reisijate tänava ja

Telliskivi tänava äärde on kavandatud tänavahaljastus. Maaga seotud haljastuse

osakaal on detailplaneeringus 15%. Parklapealsele alale on kavandatud

Tallinn, Põhja-Tallinn, Telliskivi tn 62 ja 64 kinnistute ning lähiala detailplaneeringu

keskkonnamõju strateegiline eelhinnang

21. veebruar 2025 5

katusehaljastust ja konteinerhaljastust. Depoohoonest kirdesse, Kopli tänava poole,

aktsenthoone lähedusse kavandatakse kvartali keskne haljasala.

2.2 Seosed strateegiliste planeerimisdokumentidega

Tallinna arengustrateegia 2035

Tallinna arengustrateegia visiooni järgi on Tallinn roheline maailmalinn, kus elatakse

tulevikku vaatavalt ja pärandit väärtustavalt. Arengustrateegia visiooni viiakse ellu kuue

strateegilise sihi kaudu. Neist käesoleva planeeringuga haakuvad sihid „sõbralik

linnaruum“, „loov maailmalinn“, „roheline pööre“, „kodu, mis algab tänavast“ ja „terve

Tallinn liigub“. Nende järgi on Tallinn looduslähedane linn, kus rohelust nähakse igal

pool ja eri tüüpi haljastust kasutatakse nii tänavatel, hoovides, väljakutel kui majadel.

Haljastus kujundatakse selliselt, et see oleks elurikkust soosiv. Tallinna linna nähakse

liigirikka pealinnana, kus loodus on mitmekesine ja rohevõrk on ulatuslik ja sidus,

pakkudes linlastele põnevat looduskeskkonda, puhkevõimalusi ning kaitset äärmuslike

ilmastikutingimuste eest. Kliimamuutuste ja äärmuslike ilmastikunähtustega

kohanemiseks kasutatakse looduspõhiseid lahendusi (sh sademevee käitlemisel).

Linnaruumi nähakse kõigile ligipääsetavana (sh transpordi ja hoonete osas).

Arengustrateegia visiooni järgi on erinevad linnaosad/regioonid sidusalt ühendatud,

keskuseid on linnas palju, mistõttu elanikele on igapäevategevused ja -teenused

kättesaadavad 15 jalutuskäigu kaugusel. Samuti on nii keskustes kui nende ümber

omanäolised ja mitmeotstarbelised elupiirkonnad. Sealhulgas hoiab Tallinn oma

ehituspärandit ning säilitab võimalikult terviklikke arhitektuurikooslusi, mis

moodustavad koos ümbrusesse sulandatud uusarendustega ühe terviku.

Arengustrateegias rõhutatakse läbimõeldult planeeritud linnaruumi tähtsust, mis

ühtlasi suunaks elanikke kasutama vähem autosid ja soosiks kasutama aktiivseid

liikumisviise ning erinevaid liikumisvahendeid (nt ühistransport, rattad, sõidukite

lühirent, sõidujagamine). Seetõttu tuleb detailplaneeringu elluviimisel seada

prioriteediks ala ühendamine ühistranspordiga ning piirkonna rattateede võrguga.

Tallinn 2035 arengustrateegia linnaosade tuleviku kaardi järgi nähakse Telliskivi ja Balti

jaama alal arengut kultuuri, ettevõtluse, kaubanduse, teeninduse ja majutuse

valdkonnas. Koostatav detailplaneering aitab neid Tallinna arengustrateegia 2035

visioone ellu viia.

Tallinna rattastrateegia 2018-2027

Tallinna rattastrateegia eesmärgid on:

Tallinn, Põhja-Tallinn, Telliskivi tn 62 ja 64 kinnistute ning lähiala detailplaneeringu

keskkonnamõju strateegiline eelhinnang

21. veebruar 2025 6

• suurendada rattasõidu osakaalu liikumisviisides;

• suurendada rattateede põhivõrgu kättesaadavust;

• muuta kooliteekond rattasõbralikuks;

• viia rattaga parkimise võimalused rattakasutuse osakaalu eesmärkidega.

Antud planeeringu kontekstis on asjakohane rattateede põhivõrgu ja rattaga parkimise

võimaluste planeerimine. Vastavalt käesoleva planeeringulahenduse põhijoonisele ja

seletuskirjale planeeritakse rajada eraldiseisvad jalgrattarajad ning ühendada need

olemasoleva rattateede võrgustikuga. Rattateid ja rattaparklaid projekteerides tuleb

lähtuda Tallinna rattastrateegias toodud põhimõtetest. Detailplaneeringu seletuskirjast

ei ole võimalik üheselt aru saada, kas arvutatud on autode või jalgrataste

parkimiskohtade arv.

Tallinna üldplaneering

Vastavalt Tallinna üldplaneeringu maakasutusplaanile on planeeringuala määratletud

osaliselt liiklusalana ja ettevõtluse magistraaltänavate ärivööndina, kuhu võib põhiliselt

rajada kaubandus-teenindusettevõtteid. Detailplaneeringu maakasutus on kooskõlas

üldplaneeringus tooduga.

Teemaplaneering „Kõrghoonete paiknemine Tallinnas“

Kõrghoonete teemaplaneeringu järgi on planeeritav aktsenthoone klassifitseeritav

poolkõrge hoonena. Teemaplaneeringu järgi asub detailplaneeringuala vanalinna

vaatesektoris, kus vanalinna ette mere poole on lubatud rajada hooneid maksimaalselt

absoluutkõrgusega 30 m (linnamüüri kõrgusmärk ka all-linnas). Kuna

detailplaneeringuga kavandatud aktsenthoone absoluutkõrgus oleks 47,45 m, siis on

kavandatav tegevus vastuolus teemaplaneeringuga ning käesoleva detailplaneeringu

näol on tegemist teemaplaneeringut muutva planeeringuga.

Koostatav Põhja-Tallinna linnaosa üldplaneering

Koostatava üldplaneeringu järgi on detailplaneeringuala määratletud kui peamiselt

ettevõtlusele suunatud segahoonestusala ja Reisijate tänav kui roheala ning ühtlasi ka

asumitähtusega rohekoridor. Segahoonestusalale võib koostatava Põhja-Tallinna

linnaosa üldplaneeringu järgi kavandada kaubandus- ja teenindusettevõtteid, äri- ja

büroohooneid, majutusettevõtteid, elamuid, ühiskondlikke ehitisi, sh riigi- ja kohaliku

omavalitsuse asutusi, keskkonda mittehäirivat väiketootmist jm linnalikku

Tallinn, Põhja-Tallinn, Telliskivi tn 62 ja 64 kinnistute ning lähiala detailplaneeringu

keskkonnamõju strateegiline eelhinnang

21. veebruar 2025 7

elukeskkonda teenindavaid funktsioone. Detailplaneeringu lahendus on kooskõlas

üldplaneeringuga ette nähtud maakasutusega.

Koostatava üldplaneeringu järgi on segahoonestusaladel lubatud hoonestustihedus

0,7…1,2, kuid keskuse aladel, kuhu jääb ka käesolev DP ala, võib põhjendatud avaliku

huvi korral kaaluda eeltoodust suuremat hoonestustihedust, kui muud üldplaneeringu

tingimused on täidetud. Vastavalt detailplaneeringu seletuskirjale jääb olenevalt sellest,

mis ala vaadata, hoonestustihedus vahemikku 1,1–1,7. Detailplaneeringus tuleb

selgemalt välja tuua, kas plaanitud hoonestustihedus vastab koostatavas Põhja-Tallinna

linnaosa üldplaneeringus toodule ja/või kas on tagatud ka muude üldplaneeringute

tingimuste täitmine.

Üldplaneeringu järgi võib planeeringuala minimaalne haljastuse osakaal olla 20% ning

rohefaktori taotlusväärtus3 on 0,5. Samas on käesoleva detailplaneeringu algatamise

korralduse lisatingimuste järgi vajalik tagada planeeritaval alal haljastuse osakaal 15 %,

sh maaga seotud haljastuse osakaal 10%. Detailplaneeringu seletuskirjas järgi on

haljastuse osakaaluks 15%. Koostatav üldplaneering lubab teha teatud möönduseid

haljastuse osakaalu kohta, kuid seda eeldusel, et olemasoleva haljastatud pinna osakaal

ega kvaliteet ei tohi ehitustegevuse käigus väheneda või planeeringualal tervikuna

jääda alla kehtestatud osakaalu. Planeeringu seletuskirjast ei ole võimalik üheselt aru

saada, mille alusel täpselt on tehtud mööndusi haljastuse osakaalu osas. Samuti ei ole

detailplaneeringus käsitletud rohefaktorit.

Väärtuslike üksikobjektidena tuuakse koostatavas üldplaneeringus välja depoo hoone,

katlamaja ning katlamaja korsten, mis ühtlasi on kirjeldatud kui maamärk. Nende

säilimine on detailplaneeringu elluviimisel tagatud. Üldplaneeringu järgi lubatav

hoonete korruselisus on 3–7 korrust, mis arvestab vanalinna

vaatesektorite/vaatekoridoridega. Detailplaneeringuga planeeritud hoonete

korruselisus arvestab koostatavas üldplaneeringus tooduga, välja arvatud planeeritav

9-korruseline aktsentehitis. Kultuuripärandi teemat on pikemalt käsitletud peatükis 3.3

„Keskkonna vastupanuvõime, mille hindamisel lähtutakse märgalade, jõeäärsete alade,

jõesuudmete, randade ja kallaste, merekeskkonna, pinnavormide, maastike, metsade,

Natura 2000 võrgustiku alade, kaitstavate loodusobjektide, alade, kus õigusaktidega

kehtestatud nõudeid on ületatud või võidakse ületada, tiheasutusega alade ning

kultuuri- või arheoloogilise väärtusega alade vastupanuvõimest“.

3 Rohefaktor | Tallinn

Tallinn, Põhja-Tallinn, Telliskivi tn 62 ja 64 kinnistute ning lähiala detailplaneeringu

keskkonnamõju strateegiline eelhinnang

21. veebruar 2025 8

Koostatav Põhja-Tallinna linnaosa üldplaneeringu järgi on detailplaneeringuala

reserveeritud kui avalik ruum ning tagada tuleb avalik läbipääs. Detailplaneeringuga

nähakse ette ala avalik kasutus.

2.3 Ressursside, sealhulgas loodusvarade, nagu maa, muld, pinnas,

maavara, vesi ja looduslik mitmekesisus kasutamine

Hoonete ja teede rajamiseks kasutatakse loodusvarasid, milleks on tõenäoliselt

ehitusmaavarad ja puit. Nende liike ega koguseid ei ole võimalik antud etapis kindlaks

määrata.

Alale planeeritakse kuni kahe maa-aluse korrusega hooneid pindalaga 13 486 m2. See

eeldab hoonete aluse pinnase väljakaevamist projekteeritud kõrguseni. Antud etapis

puudub täpne info selle kohta, millises mahus pinnast välja kaevatakse. Kuna alal on

tuvastatud pinnasereostus, siis tuleb ehituse käigus tagada selle likvideerimine ja

nõuetekohane käitlus (vt peatükis 3.3.1 „Jääkreostus“ ja 4.1 „Mõju inimese tervisele“).

2.4 Tegevuse energiakasutus

Planeeringu elluviimisel – hoonete rajamisel ja nende kasutamisel pole ette näha

tavapärasest olulisemat energiakasutust.

Ehitustööde ajal kasutatakse tõenäoliselt nii vedelkütuse kui ka elektri jõul töötavaid

ehitusmasinaid.

Vastavalt planeeringu seletuskirjale lahendatakse soojusvarustus kaugkütte baasil.

Planeeritava jahutuse kohta detailplaneeringu seletuskirjas info puudub, kuid

koostatava Põhja-Tallinna üldplaneeringu järgi ei asu detailplaneeringu ala

perspektiivsel kaugjahutuse alal.

2.5 Tegevusega kaasnevad tegurid, nagu heide vette, pinnasesse ja õhku

ning müra, vibratsioon, valgus, soojus, kiirgus ja lõhn

Maa- ja Ruumiameti kitsenduste kaardirakenduse ja koostatava Põhja-Tallinna linnaosa

üldplaneeringu kohaselt on planeeringuala ümbritsetud vee- , sademevee,

kanalisatsiooni- ja gaasitrassidega. Vastavalt detailplaneeringu seletuskirjale

ühendatakse planeeringualale rajatavad tehnovõrgud olemasolevate trassidega, sh

juhitakse tekkiv sademevesi sademeveekanalisatsiooni. Tänu sellele puudub ka heide

vette või pinnasesse.

Tallinn, Põhja-Tallinn, Telliskivi tn 62 ja 64 kinnistute ning lähiala detailplaneeringu

keskkonnamõju strateegiline eelhinnang

21. veebruar 2025 9

Heiteid õhku, müra, vibratsiooni, valgust, soojust, kiirgust ega lõhna ei eritu

kavandatava tegevuse elluviimisel rohkem kui tavapärase ehitustegevuse või sarnase

otstarbega hoonete eluaja jooksul.

2.6 Tekkivad jäätmed ning nende käitlemine

Planeeringu elluviimisel hoonete rajamise ja nende kasutamisega ei kaasne jäätmeteket

tavapärasest (sarnase otstarbega hoonete puhul) erineval määral. Jäätmekäitluse

korraldamisel nii ehitus- kui käitamisajal tuleb lähtuda jäätmeseadusest ning Tallinna

jäätmehoolduseeskirjast4.

Ehituse ajal tekivad valdavalt ehitus- ja lammutusjäätmed.

Hoonete valmimisel on peamisteks tekkivateks jäätmeliikideks pakendi- ja

olmejäätmed. Planeeringu seletuskirja järgi rajatakse jäätmete liigiti kogumise ruumid

hoonetesse ja sõltuvalt tulevaste hoonete kasutusviisist tuleb ehitusprojektides

täpsustada, kas jäätmete kogumiskohad rajatakse igasse hoonesse või tehakse mitme

hoone jaoks ühine jäätmeruum.

Vastavalt koostatavale Põhja-Tallinna üldplaneeringule tuleb avalikus ruumis tagada

piisava arvu jäätmekonteinerite olemasolu, nende regulaarne tühjendamine ja

regulaarne üldine hooldus.

Varasemate uuringute5,6,7 järgi on planeeringuala pinnas reostunud8 ohtlike ainetega.

Reostunud pinnase likvideerimiseks on koostatud kaks saneerimiskava, millest üks

käsitleb kogu planeeringuala9 ning teine katlamaja ja veduridepoo vahelist maa-ala10.

Ligikaudsed reostunud pinnase kogused reostunud alade lõikes on kirjeldatud

saneerimiskavades.

4 Tallinna Linnavolikogu 09.03.2023 määrus nr 3 „Tallinna jäätmehoolduseeskiri“

5 Tallinn Kopli tn 1 pinnasereostusuuringu aruanne. OÜ REI Geotehnika töö nr 3683-15 / 2. Tallinn, 2015.

6 Telliskivi tn 62 Tallinn Põhja-Tallinna linnaosa reostusuuring. OÜ IPT Projektijuhtimine töö nr 18-05-

1422. Tallinn, 2018.

7 Keskkonnaseisundi ja keskkonnamõju hinnang detailplaneeringu alal Kopli 3 Telliskivi 62 ja 64 ning

Reisijate 7 ja 9, Tallinn. OÜ REI Geotehnika töö nr 731-02. Tallinn, 2003.

8 Ületab Keskkonnaministri 28.06.2019 määruse nr 26 “Ohtlike ainete sisalduse piirväärtused pinnases“

lisas toodud piirväärtuseid.

9 Depoo kvartal Tallinnas. Saneerimiskava. OÜ IPT Projektijuhtimine töö nr. 18-08-1443. Tallinn, 2018

10 Telliskivi 62 ja 64 saneerimiskava. AS EcoPro töö nr 4-2017. Tallinn 2017.

Tallinn, Põhja-Tallinn, Telliskivi tn 62 ja 64 kinnistute ning lähiala detailplaneeringu

keskkonnamõju strateegiline eelhinnang

21. veebruar 2025 10

2.7 Tegevusega kaasnevate avariiolukordade esinemise võimalikkusest,

sealhulgas heite suurus

Ehituse ajal võivad tekkida avariiolukorrad ehitusmasinatega, mis võivad põhjustada

kütuse- või õlilekke. Kütuse- või õlilekke kogus piirdub üldjuhul masinas oleva

kogusega.

Avariiolukordadega kaasneva heite suurust ei ole võimalik ette näha.

2.8 Tegevuse seisukohast asjakohaste suurõnnetuste või katastroofide

ohust, sealhulgas kliimamuutustest põhjustatud suurõnnetuste või

katastroofide ohust teaduslike andmete alusel

Kavandatava tegevuse elluviimise käigus tekkida võivate suurõnnetuste või

katastroofide oht on väike. Kavandatav tegevus ei soodusta katastroofide või

suurõnnetuste tekkimist. Kemikaaliseaduse mõistes suurõnnetuse ohuga11 ettevõtet ei

kavandata. Maa- ja Ruumiameti ohtlike käitiste, veevarustuse, veeohutuse

kaardirakenduse järgi ei asu planeeringuala ühegi ohtliku käitise ohualas.

Kliimamuutustest põhjustatud suurõnnetuste või katastroofide oht hädaolukorra

seaduse mõistes12 on väike.

11 Majandus- ja taristuministri 02.02.2016 määrus nr 10 Kemikaali ohtlikkuse alammäär ja ohtliku

kemikaali künniskoguse ning ettevõtte ohtlikkuse kategooria määramise kord - Riigi Teataja

12 Hädaolukorra seadus–Riigi Teataja

Tallinn, Põhja-Tallinn, Telliskivi tn 62 ja 64 kinnistute ning lähiala detailplaneeringu

keskkonnamõju strateegiline eelhinnang

21. veebruar 2025 11

3 KAVANDATAVA TEGEVUSE ASUKOHT JA MÕJUTATAV

KESKKOND

3.1 Olemasolevast ja planeeritavast maakasutusest ning seal toimuvatest

või planeeritavatest tegevustest

Planeeringuala piirneb idaküljest Balti jaama turuga (ärimaa sihtotstarbega

katastriüksus), lääneküljes transpordimaaga, lõunasuunas asub tootmis- ja ärimaa

sihtotstarbega katastriüksustel Telliskivi Loomelinnak. Viimase ala on koostatavas

Põhja-Tallinna üldplaneeringus märgitud kui endine Tallinna Elektrotehnika Tehase

territoorium, mille pinnas on reostunud. Põhjaosas, Kopli tn 3 ärimaa sihtotstarbega

katastriüksusel, asub Põhja-Tallinna üldplaneeringuga väärtuslikuks üksikobjektiks

tunnistatud hoone. Algselt ehitati see Raudteelaste Koduks, kuid nõukogude perioodil

paiknes seal Tallinna Raudteelaste Klubi (Joonis 1).

Planeeritav ala, Depoo kvartal, on olnud ajalooline tööstusterritoorium. Kinnistutel ja

nende ümbruses paiknesid 19. sajandil Balti Raudtee Peatehased. Kvartalis on säilinud

omaaegne veduridepoo, Telliskivi tänava ääres asub endise katlamaja hoone ja

kunagine olmehoone, idapoolses osas asuvad kaks tööstushoonet, millest üks on

osaliselt lammutatud. Käesoleval ajal on depoohoone kasutusel turuna, alal paikneb

mitmeid söögi- ja müügikohti9 (Joonis 1).

3.2 Alal esinevatest loodusvaradest, sealhulgas maa, muld, pinnas,

maavara, vesi ja looduslik mitmekesisus, nende kättesaadavusest,

kvaliteedist ja taastumisvõimest

Maa- ja Ruumiameti maardlate rakenduse13 järgi ei leidu planeeringualal ega selle

vahetus läheduses maavarasid ega maavarade geoloogiliste uuringute alasid.

Ala geoloogiat ja hüdrogeoloogiat on välitööde andmete põhjal kirjeldatud 2018.

aastal koostatud saneerimiskavas9 ning hüdrogeoloogilises eksperthinnangus14, mida

on ka käesolev hinnangu koostamisel kasutatud.

Depoo kvartal paikneb liivakivi avamusalal. Liivakivi ülemine osa on murenenud ning

mere poolt ümbersetitatud, moodustades laiguti esineva kuni 0,5 m paksuse peenliiva

13 Maa- ja Ruumiameti maardlate rakendus

14 Telliskivi tn 62 ja 64 maa-ala Tallinn Põhja-Tallinna linnaosa Telliskivi tn 62 ja 64, Reisijate tn 7 ja 9

hüdrogeoloogiline eksperthinnang OÜ REI Geotehnika, töö nr 4404-19.

Tallinn, Põhja-Tallinn, Telliskivi tn 62 ja 64 kinnistute ning lähiala detailplaneeringu

keskkonnamõju strateegiline eelhinnang

21. veebruar 2025 12

kihi. Põhiosas koosneb pinnakate erineva koostisega täitepinnastest, mis sisaldavad

mulda, liiva, rohkesti ehitus-lammutusjäätmeid, põlevkivituhka, metallijäätmeid. Täite

all esineb paiguti mudane mullakiht, mis markeerib looduslikku maapinda. Täite ja

loodusliku pinnakatte paksus on enamasti 2–3 m, liivakivi pealispind paikneb

absoluutkõrgusel 11,2–11,8 m.

Põhjavesi levib täites ning looduslikes kihtides (liiv, liivakivi), moodustades ühtse

vabapinnalise veekihi. Veetase paiknes reostusuuringu ajal (mai, 2018) maapinnast 0,9–

1,9 m sügavusel, absoluutkõrgustel 11,9–12,8 m. Veekiht toitub peamiselt ala piires

infiltreeruvatest sademetest. Põhjavee regionaalne liikumine toimub Tallinna lahe

suunas, kuid kohapeal mõjutab vee liikumist täite koostis ja maa-aluste

kommunikatsioonide olemasolu, samuti tegevus naaberaladel. Tasase reljeefi tõttu on

vee liikumise gradient väike ning vee liikumine suhteliselt aeglane. Teadaolevalt

piirkonnas põhjavett ei kasutata.

Pinnaseveekihindi lamamveepidemeks on Alam-Kambriumi Lükati kihistu

savivahekihtidega aleuroliit, mis algab keskmiselt 12,5 m sügavusel maapinnas

(keskmiselt 1,3 m abs) ja mis moodustab Kambriumi sinisavikompleksi kui regionaalse

veepideme ülemise osa. Sinisavi (Lükati ja Lontova kihistu) kogupaksus uuringualal on

60 m (Telliskivi tn 62 paiknenud puurkaevu nr 11 andmed, VEKA register).

Vastavalt Eesti Geoloogiateenistuse geoloogilisele baaskaardile15 on maapinnalt

esimene põhjaveekiht ala lääneosas kaitstud ja idaosas nõrgalt kaitstud.

Detailplaneeringuala pinnases on tuvastatud pinnasereostus, mille ulatust ja

likvideerimist on põhjalikumalt käsitletud peatükkides peatükis 3.3.1 „Jääkreostus“ ja

4.1 „Mõju inimese tervisele“.

Detailplaneeringuala näol on tegemist linnalise ning seni pidevas inimkasutuses oleva

alaga ning seetõttu võib eeldada, et ka looduslik mitmekesisus on sellisele keskkonnale

vastav. EELIS andmebaasi järgi ei ole alal kaitstavate taimede kasvukohti ega

kaitsealuste loomade elupaiku (vt ka peatükk 3.3).

15 Eesti geoloogiline baaskaart mõõtkavas 1:50 000

Tallinn, Põhja-Tallinn, Telliskivi tn 62 ja 64 kinnistute ning lähiala detailplaneeringu

keskkonnamõju strateegiline eelhinnang

21. veebruar 2025 13

3.3 Keskkonna vastupanuvõime, mille hindamisel lähtutakse märgalade,

jõeäärsete alade, jõesuudmete, randade ja kallaste, merekeskkonna,

pinnavormide, maastike, metsade, Natura 2000 võrgustiku alade,

kaitstavate loodusobjektide, alade, kus õigusaktidega kehtestatud

nõudeid on ületatud või võidakse ületada, tiheasutusega alade ning

kultuuri- või arheoloogilise väärtusega alade vastupanuvõimest

Kaitstavad loodusobjektid

Lähim Natura võrgustikku kuuluv ala on Paljassaare linnuala (EE0010170), mis asub

enam kui 3 km kaugusel.

Lähimad kaitsealad on Tornide väljaku park (KLO1200139) ja Toompark (KLO1200274),

mis asuvad vastavalt 240 ja 150 m kaugusel.

Planeeringualast 150 m kaugusele jääb EELIS andmebaasi järgi II kategooria kaitsealuse

liigi põhja-nahkhiir (Eptesicus nilssonii) elupaik KLO9115644.

Kultuurimälestisi ega pärandkultuuriobjekte planeeringualale Maa- ja Ruumiameti

kaardirakenduste järgi ei jää, kuid ala kattub Tallinna vanalinna MKA kaitsevööndiga.

Vastavalt Muinsuskaitseseadusele on muinsuskaitseala kaitsevööndi eesmärk tagada:

muinsuskaitseala säilimine sobivas ja toetavas keskkonnas, et vältida järske

üleminekuid hoonestuse mastaapsuses ja tiheduses ning muinsuskaitseala

vaadeldavus olulistest vaatepunktidest.

Vastavalt teemaplaneeringule16 „Kõrghoonete paiknemine Tallinnas” jääb

detailplaneeringuala osaliselt Katariina kai vaatesektorisse, kuhu rajatavate hoonete

kõrgus peab jääma alla absoluutkõrguse 30 m. Detailplaneeringuga planeeritud ja

vaatesektorisse jääva aktsenthoone absoluutkõrgus on aga 47,45 m. Samas on

detailplaneeringu seletuskirja järgi muinsuskaitse eritingimuste põhjal lubatud Telliskivi

tn 60 olemasoleva nurgahoonest (39,45 abs) kõrgema aktsenthoone ehitamist.

Muinsuskaitse eritingimusi on täiendatud OÜ Eensalu & Pihel tööga17 n 2-25. Töös on

analüüsitud DP alale avanevaid vaatesuundasid ning toodud välja piirkond, kuhu võib

rajada aktsenthoone maksimaalse lubatud absoluutkõrgusega kõrgus 47,45 m. Muude

hoonete suurimaks lubatud absoluutkõrguseks on 39,45 m. Samuti on kirjeldatud

ehituskeelualasid.

16 Teemaplaneering Kõrghoonete paiknemine Tallinnas

17 Muinsuskaitse eritingimused Telliskivi tn 62, Telliskivi tn 64, Reisijate tn 7, Reisijate tn 9

detailplaneeringule. OÜ Eensalu & Pihel töö nr 2-25. Tallinn, 2025.

Tallinn, Põhja-Tallinn, Telliskivi tn 62 ja 64 kinnistute ning lähiala detailplaneeringu

keskkonnamõju strateegiline eelhinnang

21. veebruar 2025 14

Tagasiside aktsenthoone kõrguse kohta on andnud Regionaal- ja

Põllumajandusministeerium oma 19.12.2024 kirjaga nr 14-3/2286-8. Milles toob välja,

et „detailplaneeringu koostamisel ei ole arvestatud kõrghoonete teemaplaneeringust

tuleneva tingimusega, mille kohaselt peab uute hoonete absoluutkõrgus jääma alla

30 m. Teemaplaneeringust ei tulene, et muinsuskaitse eritingimuste alusel on võimalik

ehitada hooneid, mille absoluutkõrgus on 30 m kõrgem. Tulenevalt eelnevast tuleb

detailplaneeringu lahendus viia kooskõlla kehtiva teemaplaneeringuga või teha

detailplaneeringus ettepanek muuta teemaplaneeringut ning viia läbi vajalikud

menetlustoimingud.“

Vastavalt koostatavale Põhja-Tallinna üldplaneeringule asub detailplaneeringuala

osaliselt Vanalinna vaatesektoris - vaade Ristiku, Kopli tn-lt ning Kopli kaubajaamast

Vanalinnale. Vaatesektori nähtavuse tagamiseks on koostatavas üldplaneeringus

kirjeldatud hoonete korruselisus. Detailplaneeringus planeeritavate hoonete

korruselisus vastab üldplaneeringus toodule, kuid samas on mitme hoone

absoluutkõrgus suurem kui üldplaneeringus ja kõrghoonete teemaplaneeringus

viidatud 30 m.

Koostatavas Põhja-Tallinna üldplaneeringus on eraldiseisvalt välja toodud

maamärkidena katlamaja korsten ning depoohoone. Maamärgid on aastate vältel välja

kujunenud kaugelt vaadeldavad orientiirid, linnasiluetist silma paistvad objektid, mis

väärivad linnaruumis säilitamist ja esiletõstmist ning neile tuleb tagada vaadeldavus ja

silmapaistvus vaatekoridoride avamise või säilitamisega.

Koostatavas Põhja-Tallinna üldplaneeringus on väärtuslike üksikobjektidena

kirjeldatud Telliskivi tn 62 asuv endine Balti Raudtee Peatehaste veduridepoo, millest

väärtuslikuks peetakse tsaariaegset substantsi ja Telliskivi tn 64 asuv Balti Raudtee

Peatehaste katlamaja. Koostatava üldplaneeringu järgi on need objektid väärtuslikud

nii ajalooliselt kui ka kohaliku kogukonna identiteedi ja koha eripära alalhoidjatena,

mida tuleb säilitada ja millele ehitusprojekti koostamisel laienevad üldjuhul

miljööväärtuslike hoonete kaitse- ja kasutamistingimused. Detailplaneeringu järgi need

hooned säilivad.

Tallinn, Põhja-Tallinn, Telliskivi tn 62 ja 64 kinnistute ning lähiala detailplaneeringu

keskkonnamõju strateegiline eelhinnang

21. veebruar 2025 15

3.3.1 Jääkreostus

Vastavalt alal tehtud reostusuuringutele18,19,20 on pinnas reostunud naftasaaduste,

elavhõbeda (Hg), vase (Cu), plii (Pb), tsingi (Zn) ja arseeniga (As). Reostusuuringutega

on kindlaks tehtud, et pinnase radoonitase on väga kõrge. Piirarve ületav naftasaaduste

reostus esineb detailplaneeringuala loodenurgas endise katlamaja ümbruses

maapinnalt 1,5–3,5 m sügavuseni. Samal alal on tuvastatud ka ulatuslikum

raskmetallide reostus. Ülejäänud planeeringualal esineb reostusuuringute järgi piirarve

ületavat raskmetallireostust lokaalselt hoonete ümbruses, kuid iseloomulik on plii ja

elavhõbeda kõrgenenud sisaldus ka hoonestamata alal. Metallide sisaldused pinnases

jäävad olenevalt asukohast 0,7–2,4 m sügavusele maapinnast. Järgneval joonisel

(Joonis 2) on toodud, millistel aladel on ületatud elamumaa või tööstusmaa piirarv.

Reostunud pinnase likvideerimiseks on koostatud kaks saneerimiskava, millest üks

käsitleb kogu planeeringuala21 ning teine katlamaja ja veduridepoo vahelist maa-ala22.

Teadaolevalt pinnasereostust senini likvideeritud ei ole.

18 Tallinn Kopli tn 1 pinnasereostusuuringu aruanne. OÜ REI Geotehnika töö nr 3683-15 / 2. Tallinn, 2015.

19 Telliskivi tn 62 Tallinn Põhja-Tallinna linnaosa reostusuuring. OÜ IPT Projektijuhtimine töö nr 18-05-

1422. Tallinn, 2018.

20 Keskkonnaseisundi ja keskkonnamõju hinnang detailplaneeringu alal Kopli 3 Telliskivi 62 ja 64 ning

Reisijate 7 ja 9, Tallinn. OÜ REI Geotehnika töö nr 731-02. Tallinn, 2003.

21 Depoo kvartal Tallinnas. Saneerimiskava. IPT Projektijuhtimine OÜ töö nr 18-08-1443. Tallinn, 2018.

22 Telliskivi 62 ja 64 saneerimiskava. AS EcoPro töö nr 4-2017. Tallinn, 2017.

Tallinn, Põhja-Tallinn, Telliskivi tn 62 ja 64 kinnistute ning lähiala detailplaneeringu keskkonnamõju strateegiline eelhinnang

21. veebruar 2025 16

Joonis 2. Väljavõte OÜ IPT Projektijuhtimine reostuse saneerimiskavast.

Tallinn, Põhja-Tallinn, Telliskivi tn 62 ja 64 kinnistute ning lähiala detailplaneeringu

keskkonnamõju strateegiline eelhinnang

21. veebruar 2025 17

3.4 Inimese tervis ja heaolu ning elanikkond

Üheks inimeste tervist ohustavaks teguriks planeeringualal on soojussaarte teke.

Vastavalt Maa- ja Ruumiameti soojussaarte kaardirakendusele on planeeringualal

esinenud soojussaari 2014., 2018. ja 2019. aastal. See on tõenäoliselt tingitud

ulatuslikest tehiskattega platsidest ning vähesest haljastusest.

Vastavalt koostatavale Põhja-Tallinna üldplaneeringule tuleb soojussaarte tekke

vähendamiseks:

• säilitada maksimaalses mahus kinnistutel olemasolev kõrghaljastus, vajadusel

tuleb rajada täiendavat uushaljastust ja haljasalasid;

• tänavataristu ja hoonete renoveerimisel või rajamisel tuleb kasutada osaliselt

heledamaid kattematerjale, nt tänavakive, pigmenteeritud asfalti või

heledamaid värvitoone.

• tuleb rajada parklahaljastust, avaratele lamekatustele rohekatuseid ja

looduspõhiseid sademeveelahendusi.

• tuleb rajada tehisveekogusid. Ühtlasi on need võimalik kujundada

reservuaarideks, kuhu koguneb paduvihmade ajal liigvesi.

Vastavalt koostatavale detailplaneeringule kavandatakse säilitada võimalikult palju

olemasolevat kõrghaljastust ning luua täiendavalt uusi haljasalasid, sh ca 2 500 m2

suuruse pargiala ning hoonetele haljaskatuseid ja vertikaalhaljastust. Looduslähedasi

sademeveelahendusi ei kavandata.

Vastavalt Tallinna radooniriski ja Harjumaa radooniriski kaartidele23 on

detailplaneeringuala lähedusse jääva pinnase arvutatud radoonisisaldus vahemikus

normaalne kuni kõrge. Eesti Geoloogiateenistuse koostatud Eesti pinnase radooniriski

kaardi24 põhjal jääb planeeringuala aga kõrge või väga kõrge radooniriskiga piirkonda.

Planeeringualal on pinnase radoonisisaldust mõõtnud Radoonitõrjekeskus 2018.

aastal25 ja seda vaid depoo ümbruses, kus uuringu tulemuste järgi oli kõrgeim pinnase

radooni tase 87 kBq/m3. Vastavalt Eesti standardile EVS 840:2017 „Juhised

radoonikaitse meetmete kasutamiseks uutes ja olemasolevates hoonetes“ on

23 https://kliimaministeerium.ee/radoon

24 Eesti pinnase radooniriski kaart

25 Telliskivi 62, Tallinnas radoonitaseme määramine ning radooniohtlikkuse hinnang pinnasest.

Radoonitõrjekesus, 2018.

Tallinn, Põhja-Tallinn, Telliskivi tn 62 ja 64 kinnistute ning lähiala detailplaneeringu

keskkonnamõju strateegiline eelhinnang

21. veebruar 2025 18

piiranguteta ehitustegevuseks lubatud radooni piirsisaldus pinnaseõhus 50 kBq/m³

ning hoonete elu-, puhke-, ja tööruumides radoonitase olema alla 300 Bq/m³.

Tallinn, Põhja-Tallinn, Telliskivi tn 62 ja 64 kinnistute ning lähiala detailplaneeringu

keskkonnamõju strateegiline eelhinnang

21. veebruar 2025 19

4 HINNANG KESKKONNAMÕJU OLULISUSELE

Hinnang keskkonnamõju olulisusele on antud arvestades:

• mõju suurust;

• mõjuala ulatust, näiteks geograafiline ala ja tõenäoliselt mõjutatava

elanikkonna suurus;

• mõju ilmnemise tõenäosust;

• mõju tugevust, kestust, sagedust ja pöörduvust;

• kavandatava tegevuse koosmõju muude asjakohaste toimuvate või mõjualas

planeeritavate tegevustega;

• ebasoodsa mõju tõhusa ennetamise, vältimise, vähendamise ja leevendamise

võimalusi.

Kavandatava tegevusega ei kaasne piiriülest ehk riigipiire ületavat mõju.

4.1 Mõju inimese tervisele

Jääkreostus

Üldjuhul toimub võimaliku jääkreostusega aladel (nt endised katlamajad,

tööstusterritooriumid jne) pinnase26 ning maapinnalähedase põhjavee seisundi27

hindamine ning reostuse ulatuse määramine kolmes etapis.

• I etapis selgitatakse võimalik reostuse olemasolu olemasolevate andmete

põhjal. Reostuskahtluse puhul tuvastatakse reostuse olemasolu ja levik kahe

järgneva etapiga.

• II etapis rajatakse tõenäoliste reostuskollete juurde uuringupunktid. II etapi

väljundiks on aruanne, mis kirjeldab üldiselt võetud analüüside tulemuste

põhjal I etapis püstitatud hüpoteeside paikapidavust ning annab lähteülesande

põhjalikuma III etapi reostusuuringu koostamiseks (uuringupunktide asukohad,

sügavused, proovide arvud, analüüsitavad komponendid jm).

• III etapi väljundiks on alal leviva reostuse kaardistus (horisontaalselt ja

vertikaalselt, maht) ning ettepanekud edasisteks tegevusteks (likvideerimise

meetodid, mitte likvideerimise ettepanekul riskihinnang jm). Etapp III ei sisalda

likvideerimisprojekti.

26 Keskkonnaministri 28.06.2019 määruse nr 26 “Ohtlike ainete sisalduse piirväärtused pinnases

27 Keskkonnaministri 4.09.2019 määrus nr 39. Ohtlike ainete põhjavee kvaliteedi piirväärtused.

Tallinn, Põhja-Tallinn, Telliskivi tn 62 ja 64 kinnistute ning lähiala detailplaneeringu

keskkonnamõju strateegiline eelhinnang

21. veebruar 2025 20

Lähtudes olemasolevatest andmetest võib liigitada OÜ IPT Projektijuhtimine töö nr 18-

05-1422 reostusuuringu II etapiks. Antud uuringu põhjal koostatud saneerimiskava

annab ülevaate pinnasereostuse levikust katlamaja ja teiste detailplaneeringualal

asuvate hoonete ümbruses (Joonis 2). Nagu ka saneerimiskavas on toodud, ei saa

välistada, et piirarve ületavat elavhõbeda ja plii sisaldust võib esineda ka väljaspool töös

kirjeldatud reostuskoldeid. Saneerimiskavas on antud soovitus reostuskollete väliselt

alalt väljakaevatud pinnase reostustaseme selgitamiseks seda süstemaatiliselt metallide

osas analüüsida. Samuti on peetud võimalikuks pinnasevee reostust piirkonnas.

Lähtudes saneerimiskavast ning selle koostamise aluseks olnud uuringu puuraukude

paiknemisest alal (Joonis 2) jääb selgusetuks, mille põhjal on kontuuritud reostusalad

puuraukude ümbruses (nt PA8 puhul). Et saada täielik ülevaade planeeringualal leiduva

pinnasereostuse ulatuse kohta (nii vertikaalselt kui ka horisontaalselt), tuleb tervel

planeeringualal läbi viia reostusuuringu III etapp.

III etapp on vajalik ka see pärast, et OÜ IPT Projektijuhtimine koostatud saneerimiskavas

kirjeldatud reostuse tuvastamise viisi tõttu jääb reostus leidmata nendest

piirkondadest, kus kaevetöid ei planeerita. Juhul, kui reostus likvideeritakse ainult

tuvastatud kolletest, võib kõrvalalale alles jäänud reostus liikuda juba puhastatud alale

ning selle uuesti reostada. Samuti on vaja teada reostunud likvideeritava pinnase

mahtu ja ohtlike ainete sisaldust selleks, et koostada tööde eelarve. Vastasel juhul on

tööde maksumus ettearvamatu ning võib esialgsest kordades erineda.

Uuringumetoodika valimisel tuleb arvestada, et reostuskolle on piiritletud juhul, kui

kõrvalolevatest uuringupuuraukudest võetud pinnaseproovide ohtlike ainete sisaldus

jääb alla vastava piirarvu. III etapi tulemuste põhjal saab koostada saneerimiskava või

reostuse likvideerimise projekti, mis on aluseks reostuse likvideerimisele.

Saneerimiskava või reostuse likvideerimise projekti koostamisel tuleb arvestada, et

ohtlike ainete sisaldus pinnases peab vastama elamumaa piirarvule.

Kui konkreetsed reostusalad on piiritletud (nende pindala ja sügavus), puudub vajadus

pinnase süstemaatiliseks analüüsiks metallide osas tervel territooriumil pinnase

väljakaevel. Reostusuuringuga saab anda ka täpsema hinnangu pinnasevee reostuse

kohta. Ühtlasi vähendab see ka riski, et likvideerimistööde käigus seguneb reostunud

pinnas puhtaga. Reostuse likvideerimistöödele tuleb kaasata keskkonnajärelevalve, kes

kinnitab reostuse likvideerimist kaevandist võetud kontrollproovide põhjal.

Välja kaevatud reostunud pinnas tuleb üle anda vastavat luba või registreeringut

omavale ettevõttele.

Tallinn, Põhja-Tallinn, Telliskivi tn 62 ja 64 kinnistute ning lähiala detailplaneeringu

keskkonnamõju strateegiline eelhinnang

21. veebruar 2025 21

Soojussaared

Detailplaneeringualal on varasemalt esinenud soojussaarte teket. See on tingitud

tõenäoliselt haljastuse puudumisest ja suurtest tehispindadest (tumedad katused ja

asfalt- või betoonkatted). Vastavalt detailplaneeringule on ala haljastuse osakaaluks

kavandatud 15% maaga ühendatud haljastust ja lisaks veel 3% maaga mitteseotud

haljastust.

Detailplaneeringu elluviimisel tuleb arvestada ja rakendada koostatavas Põhja-Tallinna

üldplaneeringus kirjeldatud ning muid asjakohaseid meetmeid soojussaarte

vähendamiseks. Rakendades meetmeid soojussaarte vältimiseks võib eeldada, et

kavandatav tegevus ei oma olulist negatiivset mõju inimeste tervisele.

Müra, vibratsioon

Detailplaneeringualal levivaid müratasemeid on hinnanud Akukon Eesti OÜ28. Hinnati

nii liiklusest kui ka Balti jaama turuhoone tehnoseadmetest tingitud müratasemeid.

Hinnangu järgi ulatuvad 2030. aasta liiklussageduse alusel päevasel ajal Telliskivi tn

poole kuni 69 dB ja Reisijate tänava poolel kuni 57 dB suurune müratase (LAeq). See

tähendab, et ületatakse sotsiaalministri 04.03.2002 määruses29 nr 42 „Müra

normtasemed elu- ja puhkealal, elamutes ning ühiskasutusega hoonetes ja

mürataseme mõõtmise meetodid“ kehtestatud normväärtuseid. Vastavalt

mürauuringule tuleb liiklusmüra normtasemete täitmiseks arvestada hinnatud

müratasemetega hoonete projekteerimisel ning juhindudes standardite EVS 842:2003

ja EVS-EN ISO 717, tagada ehituslike võtetega normväärtuste täitmine siseruumides.

Mürahinnangu tulemuste järgi ei ületata hoonete Telliskivi ja Reisijate tänavate

poolsetel külgedel III kategooria liiklusmüra piirväärtust päevasel ega öisel ajal, mis on

sätestatud keskkonnaministri 16.12.2016 määrusega30 nr 71 „Välisõhus leviva müra

normtasemed ja mürataseme mõõtmise, määramise ja hindamise meetodid“. Samuti

on tagatud II kategooria sihtväärtus sisehoovis.

Hoonete projekteerimisel tuleb arvestada ka hoone tehnosüsteemidest tuleneva

müraga ning tagada sotsiaalministri 04.03.2002 määruses nr 42 toodud müra

normtasemed. Vastavalt mürauuringu aruandele tuleb Balti Jaama jahutusagregaadist

28 Telliskivi tn 62 ja 64 kinnistute lähiala detailplaneering, Tallinn. Keskkonnamürast põhjustatud

müratasemete hindamine. Akukon Eesti OÜ töö nr 190429-1.

29 Sotsiaalministri 04.03.2002 määrus nr 42 „Müra normtasemed elu- ja puhkealal, elamutes ning

ühiskasutusega hoonetes ja mürataseme mõõtmise meetodid“

30 Keskkonnaministri 16.12.2016 määrus nr 71 „Välisõhus leviva müra normtasemed ja mürataseme

mõõtmise, määramise ja hindamise meetodid“.

Tallinn, Põhja-Tallinn, Telliskivi tn 62 ja 64 kinnistute ning lähiala detailplaneeringu

keskkonnamõju strateegiline eelhinnang

21. veebruar 2025 22

tuleneva Reisijate tn poolsele kinnistule ulatuvate müratasemete vähendamiseks

kasutada mürakaitseekraani.

Kavandatava tegevusega kaasnevat müra ega vibratsiooni ei esine kavandatava

tegevuse elluviimisel rohkem kui tavapärase ehitustegevuse ajal või sarnase otstarbega

hoonete eluajal. Suuremad transpordi- ja tööstusmüra ning vibratsiooni tasemed

võivad esineda hoonete rajamisperioodil, kuid pole põhjust eeldada, et need ületaksid

kehtestatud piirväärtuseid.

Radoon

Radoonisisaldust on mõõdetud vaid depoohoone põhja- ja loodeosas. Puudub selge

teadmine radoonisisaldusest ülejäänud detailplaneeringuala pinnases. Kuna

planeeritakse maa-aluste korrustega hooneid, siis tuleb enne hoonete projekteerimist

selgitada pinnaseõhu radoonitase ning juhul kui see osutub kõrgeks või väga kõrgeks,

tuleb rakendada radoonitõkkemeetmeid või projekteerida hooned arvestusega, et

pinnase radoonitase on väga kõrge. Sellisel juhul on oluline mõju inimese tervisele ja

heaolule välistatud.

Depoo hoone ümbruses, kus on tuvastatud kõrge radoonitase, tuleb rakendada

radooniuuringus toodud meetmeid: hoone projekteerimisel arvestada kindlasti

radooni kaitsega ehk kasutada radoonikilet ja vundamendi tuulutust (radoonikaevud).

Kõik vundamenti läbivad kommunikatsioonid tuleb hoolikalt hermetiseerida. Lisaks

nõuetele vastav ventilatsioon. Vundament tuleb projekteerida selliselt, et

radoonitõkkekilest oleks võimalikult vähe läbiviike (elektrikaableid tagasitäitesse ei ole

soovitav projekteerida). Neid meetmeid järgides on võimalik tagada normidele vastav

radoonitase hoones.

Insolatsioon

K-Projekt AS on hinnanud31 planeeringualale rajatava 9-korruselise ärihoone mõju

Kopli tn 16, 18 ja 10 korterelamute insolatsioonile. Vastavalt hinnangu tulemustele ei

ulatu planeeritud 33,4 m kõrguse hoone vari teisel poolt Kopli tänavat paiknevate

majadeni ega vähenda nende kortermajades olevate eluruumide insolatsiooni.

31 Telliskivi tn 62 ja 64 kinnistute ning lähiala detailplaneering Insolatsiooni hinnang. Lisa 5.9. AS K-

Projekt, 18.03.2020

Tallinn, Põhja-Tallinn, Telliskivi tn 62 ja 64 kinnistute ning lähiala detailplaneeringu

keskkonnamõju strateegiline eelhinnang

21. veebruar 2025 23

4.2 Loodusvarad

Kavandatava tegevusega ei kaasne eeldatavalt olulisel määral loodusvarade

kasutamist.

Detailplaneeringuga planeeritakse maa-aluste korrustega hoonete rajamist. See

tähendab, et maa aluste korruste rajamiseks on vajalik pinnase väljakaevamine ning

põhjavee väljapumpamine kaevandist.

Praeguses etapis on ebaselge, milline on planeeringuala pinnase ja põhjavee reostuse

tase (reostusuuringu läbiviimise kohta on suuniseid antud peatükis 4.1 „Mõju inimese

tervisele“). Vastavalt põhjavee reostuse tasemele saab välja töötada ka vee ärajuhtimise

lahenduse. Detailplaneeringu elluviimisel ja pinnase väljakaevamisel tuleb lähtuda

jäätmehierarhiast ning projekteerimisel lahendada väljakaevatud reostumata pinnase

kasutus potentsiaalse ressursina.

Hüdrogeoloogilise eksperthinnangu32 on andnud OÜ REI Geotehnika 2019. aastal.

Hinnangus on arvestatud, et rajatakse kahe maa-aluse korrusega ehitis pindalaga

14 090 m2 ja sellega külgneb ühe maa-aluse korrusega ehitis pindalaga 520 m2.

Viimase osas on välja toodud, et kuna see jääb suurema ehitise depressioonilehtrisse,

siis ei ole selle mahuga juurdevoolu arvutustes arvestatud. Arvestatud on, et

kahekorruselise maa-aluse ehitise ehitussüvendi põhi asub absoluutkõrgusel 6,0 m.

Tõkestusmeetmete mitterakendamisel on prognoositud pinnasevee juurdevool

ehitussüvendisse pigem mõõdukas, keskmise veeseisu puhul 165 m3/d. Samas

kujuneks pinnasevee depressioonilehter küllaltki ulatuslikuks – süvendist 50 m

kaugusel oleks see 5,35 m, 100 m kaugusel 4,45 m ja 300 m kaugusel 2,05 m. Eeldusel,

et lähikonnas töötab Balti Jaama Turu 1 allmaakorrusega ehitise drenaažsüsteem, oleks

pinnasevee juurdevool Telliskivi tn 62 ja 64 allmaaehitisse kuni 30% ja alandus kuni 25%

väiksem.

Hüdrogeoloogilises eksperthinnangus ei välistata meetmete mitterakendamisel

kahjustuste teket kavandatava allmaaehitise lähikonda jäävatel hoonetel ja ehitistel (s.h

raudtee) ega välistata Snelli tiigi veetaseme alanemist. Piirkonna veevarustusele mõju

ei avaldu. Eksperthinnangu järgi tuleb rakendada vee juurdevoolu ja/või veetaseme

depressioonilehtri vähendamiseks ning lähikonna ehitiste kaitseks meetmeid, eeskätt

võimalikult vettpidavat ja võimalikult sügavat tõkisseina. Hoidmaks kontrolli all

võimalikke kahjustusi ümbruskonna probleemsetel hoonetel depressioonilehtri

32 Telliskivi tn 62 ja 64 maa-ala Tallinn Põhja-Tallinna linnaosa Telliskivi tn 62 ja 64, Reisijate tn 7 ja 9

hüdrogeoloogiline eksperthinnang OÜ REI Geotehnika, töö nr 4404-19.

Tallinn, Põhja-Tallinn, Telliskivi tn 62 ja 64 kinnistute ning lähiala detailplaneeringu

keskkonnamõju strateegiline eelhinnang

21. veebruar 2025 24

mõjutsoonis, tasuks lähimatele hoonetele kohaldada nn geotehnilist kontrolli

(paigaldada seintesse ajutisi reepereid ja mõõta nende paigutusi ehitustööde vältel).

Enne ehitiste mahulist projekteerimist tuleb teha ala ehitusgeoloogiline uuring. Selle

tulemusena saab täpsustada ka pinnasevee juurdevoolu hulka ja kaasneva

depressioonilehtri ulatust.

4.3 Looduskeskkond

Planeeritav ala ei kattu ühegi Natura 2000 võrgustikku kuuluva ala, looduskaitseala ega

kaitstavate liikide elu- või kasvukohtadega. Lähimad kaitsealad ja kaitsealuste liikide

elupaigad asuvad piisavalt kaugel, et ole põhjust eeldada, et kavandatav tegevus

omaks olulist mõju kaitstavatele aladele või kaitstavatele liikidele.

4.4 Avariiolukordade esinemise võimalikkus

Võimalike ehitusaegsete avariiolukordade esinemine on pigem väike eeldusel, et

kasutatakse tehniliselt korras ehitusmasinaid ning järgitakse ohutusnõudeid.

Planeeringualale ei ole kavandatud olulise keskkonnaohuga rajatisi ega tegevusi. Seega

ei ole oodata kavandavast tegevusest tingitud olulise keskkonnamõjuga

avariiolukordade võimalikkust.

4.5 Kultuuriväärtused

Detailplaneeringuga plaanitud aktsenthoone ning positsioonidele 1 ja 5 kavandatavad

hooned ületavad kõrghoonete teemaplaneeringuga seatud lubatud hoonete

absoluutkõrgust 30 m. Muinsuskaitse eritingimuste järgi on aga kirjeldatud tingimusi,

kuhu ja millise absoluutkõrgusega hooneid võib rajada ning ei välista käesoleva

detailplaneeringus kavandatud absoluutkõrgusega hoonete rajamist. Seega on tegu

teemaplaneeringut „Kõrghoonete paiknemine Tallinnas“ muutva planeeringuga.

Vastavalt planeerimisseaduse § 142 lg 1 võib detailplaneering põhjendatud vajaduse

korral sisaldada kehtestatud üldplaneeringu põhilahenduste muutmise ettepanekut (nt

määratud kõrguspiirangu ületamine). Vastavasisulise ettepaneku tegemisel ning

muinsuskaitse eritingimusi33 järgides või viies planeeringulahendus kooskõlla

teemaplaneeringuga, ei kaasne olulist mõju kultuuriväärtustele.

33 OÜ Eensalu & Pihel töö nr 2-25

Tallinn, Põhja-Tallinn, Telliskivi tn 62 ja 64 kinnistute ning lähiala detailplaneeringu

keskkonnamõju strateegiline eelhinnang

21. veebruar 2025 25

5 JÄRELDUS

Kavandatava tegevuse eesmärgiks on moodustada Telliskivi tn 62, Telliskivi tn 64,

Reisijate tn 7 ja 9 katastriüksustest kokku viis ärimaa sihtotstarbega krunti ning määrata

ärimaa kruntidele ehitusõigus kokku kuni nelja kuni 7 maapealse ja 2 maa-aluse

korrusega ning ühe kuni 9 maapealse ja kuni 2 maa-aluse korrusega ärihoone

ehitamiseks ning katlamaja ja depoohoone ümberehitamiseks ja laiendamiseks.

Käesoleva eelhinnanguga tehti ettepanekuid detailplaneeringu seletuskirja

täiendamiseks järgneva infoga:

• Täpsustada, kas leheküljel 8 toodud parkimiskohtade kontrollarvutus on

tehtud autode või jalgrataste parkimiskohtade jaoks;

• Täpsustada, mille alusel on tehtud mööndusi haljastuse osakaalu osas

põhjendades selgemalt miks ei vasta planeeritud haljastuse osakaal koostatava

Põhja-Tallinna üldplaneeringus tooduga;

• Tuua välja, mis on detailplaneeringuala rohefaktor.

• Täpsustada, kas plaanitud hoonestustihedus vastab koostatavas Põhja-Tallinna

linnaosa üldplaneeringus toodule ja/või kas on tagatud ka muude

üldplaneeringute tingimuste täitmine.

Käesoleva eelhinnanguga tuvastati, et kavandataval tegevusel puudub keskkonnamõju

hindamist vajav oluline keskkonnamõju juhul kui rakendatakse järgnevaid leevendavaid

meetmeid:

• Jäätmekäitluse korraldamisel nii ehitus- kui käitamisajal tuleb lähtuda

jäätmeseadusest ning Tallinna jäätmehoolduseeskirjast.

• Tagada avalikus ruumis piisava arvu jäätmekonteinerite olemasolu, nende

regulaarne tühjendamine ja regulaarne üldine hooldus.

• Tervel planeeringualal tuleb läbi viia reostusuuringu III etapp, mille tulemuste

põhjal koostada saneerimiskava või reostuse likvideerimise projekt ning

likvideerida reostus selliselt, et ohtlike ainete sisaldus pinnases vastaks

elamumaa piirarvule.

• Reostusuuringuga tuleb anda hinnang pinnasevee reostuse kohta. Selle põhjal

saab välja töötada ka vee ärajuhtimise lahenduse.

• Reostuse likvideerimistöödele kaasata keskkonnajärelevalve, kes kinnitab

reostuse likvideerimist kaevandist võetud kontrollproovide põhjal.

• Välja kaevatud reostunud pinnas tuleb üle anda vastavat luba või

registreeringut omavale ettevõttele.

• Vastavalt mürauuringule tuleb liiklusmüra normtasemete täitmiseks arvestada

hinnatud müratasemetega hoonete projekteerimisel ning juhindudes

Tallinn, Põhja-Tallinn, Telliskivi tn 62 ja 64 kinnistute ning lähiala detailplaneeringu

keskkonnamõju strateegiline eelhinnang

21. veebruar 2025 26

standardite EVS 842:2003 ja EVS-EN ISO 717, tagada ehituslike võtetega

normväärtuste täitmine siseruumides.

• Detailplaneeringu elluviimisel ja pinnase väljakaevamisel tuleb lähtuda

jäätmehierarhiast ning projekteerimisel lahendada väljakaevatud reostumata

pinnase kasutus potentsiaalse ressursina.

• Selgitada enne hoonete projekteerimist pinnaseõhu radoonitase ning juhul kui

see osutub kõrgeks või väga kõrgeks, tuleb rakendada radoonitõkkemeetmeid

või projekteerida hooned arvestusega, et pinnase radoonitase on väga kõrge.

• Depoo hoone ümbruses, kus on tuvastatud kõrge radoonitase, tuleb

rakendada radooniuuringus toodud meetmeid.

• Enne ehitiste mahulist projekteerimist tuleb teha ala ehitusgeoloogiline uuring,

mille käigus täpsustada pinnasevee juurdevoolu hulk ja kaasneva

depressioonilehtri ulatus.

• Rakendada meetmeid vee juurdevoolu ja/või veetaseme depressioonilehtri

vähendamiseks ning lähikonna ehitiste kaitseks: kasutada vettpidavat ja

võimalikult sügavat tõkisseina, kohaldada lähimatele hoonetele nn geotehnilist

kontrolli (paigaldada seintesse ajutisi reepereid ja mõõta nende paigutusi

ehitustööde vältel).

• Detailplaneeringu lahendus tuleb viia kooskõlla teemaplaneeringus

„Kõrghoonete paiknemine Tallinnas” toodud tingimustega või teha

detailplaneeringuga üldplaneeringu põhilahenduste muutmise ettepanek ja

järgida muinsuskaitse eritingimusi.

• Rakendada koostatavas Põhja-Tallinna üldplaneeringus kirjeldatud ning muid

asjakohaseid meetmeid soojussaarte vähendamiseks.

Eeltoodud tingimusi ja leevendavaid meetmeid rakendades ei kaasne kavandatava

tegevusega olulist negatiivset keskkonnamõju ning vajadus keskkonnamõju

strateegilise hindamise läbiviimiseks puudub.

veebruar 2025

Tallinn, Põhja-Tallinn, Telliskivi tn

62 ja 64 kinnistute ning lähiala

detailplaneeringu keskkonnamõju

strateegiline eelhinnang

Töö nimetus: Tallinn, Põhja-Tallinn, Telliskivi tn 62 ja 64 kinnistute ning

lähiala detailplaneeringu keskkonnamõju strateegiline

eelhinnang

Töö number: 25004

Tellija: Tallinna Keskkonna- ja Kommunaalamet

Vastutav täitja: Tuuli Vreimann

Kontrollija: Kadri Normak

Maves OÜ

Marja 4D Tallinn, registrikood 10097377

www.maves.ee e-post: [email protected]

Ettevõte on sertifitseeritud kvaliteedijuhtimissüsteemi standardi ISO 9001:2015 alusel.

Tallinn, Põhja-Tallinn, Telliskivi tn 62 ja 64 kinnistute ning lähiala detailplaneeringu

keskkonnamõju strateegiline eelhinnang

21. veebruar 2025 1

SISUKORD

1 SISSEJUHATUS ........................................................................................................................ 2

2 KAVANDATAVA TEGEVUSE ASUKOHT JA MÕJUTATAV KESKKOND ................. 3

2.1 TEGEVUSE ISELOOM JA MAHT ............................................................................................. 3

2.2 SEOSED STRATEEGILISTE PLANEERIMISDOKUMENTIDEGA .................................................. 5

2.3 RESSURSSIDE, SEALHULGAS LOODUSVARADE, NAGU MAA, MULD, PINNAS, MAAVARA,

VESI JA LOODUSLIK MITMEKESISUS KASUTAMINE ............................................................................ 8

2.4 TEGEVUSE ENERGIAKASUTUS ............................................................................................... 8

2.5 TEGEVUSEGA KAASNEVAD TEGURID, NAGU HEIDE VETTE, PINNASESSE JA ÕHKU NING

MÜRA, VIBRATSIOON, VALGUS, SOOJUS, KIIRGUS JA LÕHN ............................................................ 8

2.6 TEKKIVAD JÄÄTMED NING NENDE KÄITLEMINE .................................................................. 9

2.7 TEGEVUSEGA KAASNEVATE AVARIIOLUKORDADE ESINEMISE VÕIMALIKKUSEST,

SEALHULGAS HEITE SUURUS .......................................................................................................... 10

2.8 TEGEVUSE SEISUKOHAST ASJAKOHASTE SUURÕNNETUSTE VÕI KATASTROOFIDE OHUST,

SEALHULGAS KLIIMAMUUTUSTEST PÕHJUSTATUD SUURÕNNETUSTE VÕI KATASTROOFIDE OHUST

TEADUSLIKE ANDMETE ALUSEL ...................................................................................................... 10

3 KAVANDATAVA TEGEVUSE ASUKOHT JA MÕJUTATAV KESKKOND .............. 11

3.1 OLEMASOLEVAST JA PLANEERITAVAST MAAKASUTUSEST NING SEAL TOIMUVATEST VÕI

PLANEERITAVATEST TEGEVUSTEST ................................................................................................. 11

3.2 ALAL ESINEVATEST LOODUSVARADEST, SEALHULGAS MAA, MULD, PINNAS, MAAVARA,

VESI JA LOODUSLIK MITMEKESISUS, NENDE KÄTTESAADAVUSEST, KVALITEEDIST JA

TAASTUMISVÕIMEST ...................................................................................................................... 11

3.3 KESKKONNA VASTUPANUVÕIME, MILLE HINDAMISEL LÄHTUTAKSE MÄRGALADE,

JÕEÄÄRSETE ALADE, JÕESUUDMETE, RANDADE JA KALLASTE, MEREKESKKONNA,

PINNAVORMIDE, MAASTIKE, METSADE, NATURA 2000 VÕRGUSTIKU ALADE, KAITSTAVATE

LOODUSOBJEKTIDE, ALADE, KUS ÕIGUSAKTIDEGA KEHTESTATUD NÕUDEID ON ÜLETATUD VÕI

VÕIDAKSE ÜLETADA, TIHEASUTUSEGA ALADE NING KULTUURI- VÕI ARHEOLOOGILISE

VÄÄRTUSEGA ALADE VASTUPANUVÕIMEST .................................................................................. 13

3.3.1 Jääkreostus ......................................................................................................... 15

3.4 INIMESE TERVIS JA HEAOLU NING ELANIKKOND .............................................................. 17

4 HINNANG KESKKONNAMÕJU OLULISUSELE .......................................................... 19

4.1 MÕJU INIMESE TERVISELE ................................................................................................. 19

4.2 LOODUSVARAD ................................................................................................................. 23

4.3 LOODUSKESKKOND .......................................................................................................... 24

4.4 AVARIIOLUKORDADE ESINEMISE VÕIMALIKKUS .............................................................. 24

4.5 KULTUURIVÄÄRTUSED ...................................................................................................... 24

5 JÄRELDUS .............................................................................................................................. 25

Tallinn, Põhja-Tallinn, Telliskivi tn 62 ja 64 kinnistute ning lähiala detailplaneeringu

keskkonnamõju strateegiline eelhinnang

21. veebruar 2025 2

1 SISSEJUHATUS

Käesoleva keskkonnamõju strateegilise eelhinnangu koostamise aluseks oli K-Projekt

Aktsiaselts koostatud Telliskivi tn 62 ja 64 kinnistute ning lähiala detailplaneeringu

põhijoonis (seisuga 13.08.2024) ja seletuskiri (seisuga 07.11.2024). Kavandatava

tegevuse eesmärk on 50% ärimaa ja 50% transpordimaa sihtotstarbega Telliskivi tn 62

kinnistust ja ärimaa sihtotstarbega Telliskivi tn 64, Reisijate tn 7 ja 9 kinnistutest

moodustada kokku viis ärimaa sihtotstarbega krunti ning määrata ärimaa kruntidele

ehitusõigus kokku kuni nelja kuni 7 maapealse ja 2 maa-aluse korrusega ning ühe kuni

9 maapealse ja kuni 2 maa-aluse korrusega ärihoone ehitamiseks ning katlamaja ja

depoohoone ümberehitamiseks ja laiendamiseks. Planeeringualasse kuulub ka

transpordimaa sihtotstarbega Reisijate tänav, mille maa-ala ulatuses on planeeringu

koostamise ajal viidud läbi maareform tänavamaa-ala munitsipaalomandisse

võtmiseks.

Eelhinnangu koostamisel lähtuti Keskkonnaministri määrusest1 nr 31 „Eelhinnangu sisu

täpsustatud nõuded“ ning juhendist2 „KMH/KSH eelhindamise juhend otsustaja

tasandil, sh Natura eelhindamine“.

1 Keskkonnaministri 16.08.2017 määrus nr 31 „Eelhinnangu sisu täpsustatud nõuded“

2 R, Kutsar, 2017. KSH eelhindamise juhend otsustaja tasandil, sh Natura eelhindamine

Tallinn, Põhja-Tallinn, Telliskivi tn 62 ja 64 kinnistute ning lähiala detailplaneeringu

keskkonnamõju strateegiline eelhinnang

21. veebruar 2025 3

2 KAVANDATAVA TEGEVUSE ASUKOHT JA MÕJUTATAV

KESKKOND

2.1 Tegevuse iseloom ja maht

Planeeritud ala asub Tallinnas, Põhja-Tallinna linnaosas Kopli, Telliskivi ja Reisijate

tänava vahelises kvartalis Telliskivi loomelinnaku ja Balti jaama vahetus läheduses.

Planeeritava ala suurus detailplaneeringu seletuskirja järgi on 3,12 ha. Planeeringuala

piir ja planeeritud krundid on toodud järgneval joonisel (Joonis 1). Planeeritav

maapealsete hoonete alune pind on 12 960 m2 ja maa-alune 13 486 m2.

Joonis 1. Planeeringuala ja planeeritud krundid. Aluskaart: Maa- ja Ruumiamet

2025. 1 - katlamaja, 2 – (veduri)depoo, 3 – maalritsehh, 4 – mootorite

remondihoone, 5 – Balti jaama turg, 6 – Telliskivi loomelinnak, 7 – endine Tallinna

Raudteelaste Klubi.

5

2

1

3

4

6

7

REISIJATE TN

Tallinn, Põhja-Tallinn, Telliskivi tn 62 ja 64 kinnistute ning lähiala detailplaneeringu

keskkonnamõju strateegiline eelhinnang

21. veebruar 2025 4

Juurdepääs planeeritavatele kruntidele on kavandatud Telliskivi ja Reisijate tänavatelt.

Teenindava transpordi, sh prügiauto juurdepääs täpsustatakse ehitusprojekti

koostamisel.

Vastavalt detailplaneeringu seletuskirjale on kavandatud hoonestustihedus planeeritud

alal 1,3, kogu kvartalis pärast detailplaneeringu realiseerimist 1,1 ning

hoonestustihedus moodustatavatel kruntidel (positsioonidel 1-9) 1,7. Jääb ebaselgeks,

millist ala on mõeldud kvartali all.

Planeeringu lääneosas oleva hoone asemele planeeritakse kuni 7-korruseline ärihoone,

mille kasutusviisiks on kavandatud hotell ja bürood, aga ka toitlustus. Planeering näeb

ette olemasoleva katalamaja laiendamise sinna bürooruumide rajamiseks.

Depoohoone nõukogudeaegsed juurdeehitused lammutatakse ning depoohoone

renoveeritakse ajaloolisel kujul multifunktsionaalseks hooneks, kus saab korraldada

avalikke üritusi, rentida büroopindu, osutada toitlustusteenust vms.

Telliskivi tn 62 katastriüksuse põhjaossa, Kopli tn 3 ja Balti Jaama Turu hoonete vahel

asuvale platsile planeeritakse nn linnaehitusliku aktsendina 9 maapealse ja kahe maa-

aluse korrusega avalik hoone (toitlustus, galerii vms). Kuni abs kõrguseni 22 m

planeeritakse hoonealuseks pinnaks 100 m2 ning viimase kahe korruse ulatuses on

kavandatud hoonealuseks pinnaks 800 m2 Hoone absoluutkõrguseks on planeeritud

47,45 m.

Planeeringuala lääneosasse planeeritakse suurem hoonekompleks, mille maapealne

ehitusalune pind on 6 700 m2 ja maa-alune 8 800 m2. Hoone alumistele korrustele on

kavandatud Balti Jaama Turu laiendus ning ülemistele, kõrguslikult liigendatud

korrustele, on kavandatud majutusruumid ja ruumid mitmesugustele asutustele.

Reisijate tänava maa-alale on planeeritud eraldatud rattarajaga kergliiklustee, sõidutee

ning tänavahaljastus. Liikluskorralduse põhimõtted täpsustatakse ehitusprojekti

koostamisel.

Vertikaalplaneerimisega juhitakse sademevesi hoonetest ja naaberkruntidelt eemale

sademeveekanalisatsiooni. Kõvakattega krundiosal kogutakse sademevesi

restkaevudesse. Nii vertikaalplaneerimise kui ka sademevee ärajuhtimise lahendus

täpsustatakse ehitusprojektis.

Planeeritud alal on kõrghaljastust vähe. Olemasolev väärtuslik kõrghaljastus on

kavandatud säilitada, sh Reisijate tänava ääres olevad hõbepajud. Reisijate tänava ja

Telliskivi tänava äärde on kavandatud tänavahaljastus. Maaga seotud haljastuse

osakaal on detailplaneeringus 15%. Parklapealsele alale on kavandatud

Tallinn, Põhja-Tallinn, Telliskivi tn 62 ja 64 kinnistute ning lähiala detailplaneeringu

keskkonnamõju strateegiline eelhinnang

21. veebruar 2025 5

katusehaljastust ja konteinerhaljastust. Depoohoonest kirdesse, Kopli tänava poole,

aktsenthoone lähedusse kavandatakse kvartali keskne haljasala.

2.2 Seosed strateegiliste planeerimisdokumentidega

Tallinna arengustrateegia 2035

Tallinna arengustrateegia visiooni järgi on Tallinn roheline maailmalinn, kus elatakse

tulevikku vaatavalt ja pärandit väärtustavalt. Arengustrateegia visiooni viiakse ellu kuue

strateegilise sihi kaudu. Neist käesoleva planeeringuga haakuvad sihid „sõbralik

linnaruum“, „loov maailmalinn“, „roheline pööre“, „kodu, mis algab tänavast“ ja „terve

Tallinn liigub“. Nende järgi on Tallinn looduslähedane linn, kus rohelust nähakse igal

pool ja eri tüüpi haljastust kasutatakse nii tänavatel, hoovides, väljakutel kui majadel.

Haljastus kujundatakse selliselt, et see oleks elurikkust soosiv. Tallinna linna nähakse

liigirikka pealinnana, kus loodus on mitmekesine ja rohevõrk on ulatuslik ja sidus,

pakkudes linlastele põnevat looduskeskkonda, puhkevõimalusi ning kaitset äärmuslike

ilmastikutingimuste eest. Kliimamuutuste ja äärmuslike ilmastikunähtustega

kohanemiseks kasutatakse looduspõhiseid lahendusi (sh sademevee käitlemisel).

Linnaruumi nähakse kõigile ligipääsetavana (sh transpordi ja hoonete osas).

Arengustrateegia visiooni järgi on erinevad linnaosad/regioonid sidusalt ühendatud,

keskuseid on linnas palju, mistõttu elanikele on igapäevategevused ja -teenused

kättesaadavad 15 jalutuskäigu kaugusel. Samuti on nii keskustes kui nende ümber

omanäolised ja mitmeotstarbelised elupiirkonnad. Sealhulgas hoiab Tallinn oma

ehituspärandit ning säilitab võimalikult terviklikke arhitektuurikooslusi, mis

moodustavad koos ümbrusesse sulandatud uusarendustega ühe terviku.

Arengustrateegias rõhutatakse läbimõeldult planeeritud linnaruumi tähtsust, mis

ühtlasi suunaks elanikke kasutama vähem autosid ja soosiks kasutama aktiivseid

liikumisviise ning erinevaid liikumisvahendeid (nt ühistransport, rattad, sõidukite

lühirent, sõidujagamine). Seetõttu tuleb detailplaneeringu elluviimisel seada

prioriteediks ala ühendamine ühistranspordiga ning piirkonna rattateede võrguga.

Tallinn 2035 arengustrateegia linnaosade tuleviku kaardi järgi nähakse Telliskivi ja Balti

jaama alal arengut kultuuri, ettevõtluse, kaubanduse, teeninduse ja majutuse

valdkonnas. Koostatav detailplaneering aitab neid Tallinna arengustrateegia 2035

visioone ellu viia.

Tallinna rattastrateegia 2018-2027

Tallinna rattastrateegia eesmärgid on:

Tallinn, Põhja-Tallinn, Telliskivi tn 62 ja 64 kinnistute ning lähiala detailplaneeringu

keskkonnamõju strateegiline eelhinnang

21. veebruar 2025 6

• suurendada rattasõidu osakaalu liikumisviisides;

• suurendada rattateede põhivõrgu kättesaadavust;

• muuta kooliteekond rattasõbralikuks;

• viia rattaga parkimise võimalused rattakasutuse osakaalu eesmärkidega.

Antud planeeringu kontekstis on asjakohane rattateede põhivõrgu ja rattaga parkimise

võimaluste planeerimine. Vastavalt käesoleva planeeringulahenduse põhijoonisele ja

seletuskirjale planeeritakse rajada eraldiseisvad jalgrattarajad ning ühendada need

olemasoleva rattateede võrgustikuga. Rattateid ja rattaparklaid projekteerides tuleb

lähtuda Tallinna rattastrateegias toodud põhimõtetest. Detailplaneeringu seletuskirjast

ei ole võimalik üheselt aru saada, kas arvutatud on autode või jalgrataste

parkimiskohtade arv.

Tallinna üldplaneering

Vastavalt Tallinna üldplaneeringu maakasutusplaanile on planeeringuala määratletud

osaliselt liiklusalana ja ettevõtluse magistraaltänavate ärivööndina, kuhu võib põhiliselt

rajada kaubandus-teenindusettevõtteid. Detailplaneeringu maakasutus on kooskõlas

üldplaneeringus tooduga.

Teemaplaneering „Kõrghoonete paiknemine Tallinnas“

Kõrghoonete teemaplaneeringu järgi on planeeritav aktsenthoone klassifitseeritav

poolkõrge hoonena. Teemaplaneeringu järgi asub detailplaneeringuala vanalinna

vaatesektoris, kus vanalinna ette mere poole on lubatud rajada hooneid maksimaalselt

absoluutkõrgusega 30 m (linnamüüri kõrgusmärk ka all-linnas). Kuna

detailplaneeringuga kavandatud aktsenthoone absoluutkõrgus oleks 47,45 m, siis on

kavandatav tegevus vastuolus teemaplaneeringuga ning käesoleva detailplaneeringu

näol on tegemist teemaplaneeringut muutva planeeringuga.

Koostatav Põhja-Tallinna linnaosa üldplaneering

Koostatava üldplaneeringu järgi on detailplaneeringuala määratletud kui peamiselt

ettevõtlusele suunatud segahoonestusala ja Reisijate tänav kui roheala ning ühtlasi ka

asumitähtusega rohekoridor. Segahoonestusalale võib koostatava Põhja-Tallinna

linnaosa üldplaneeringu järgi kavandada kaubandus- ja teenindusettevõtteid, äri- ja

büroohooneid, majutusettevõtteid, elamuid, ühiskondlikke ehitisi, sh riigi- ja kohaliku

omavalitsuse asutusi, keskkonda mittehäirivat väiketootmist jm linnalikku

Tallinn, Põhja-Tallinn, Telliskivi tn 62 ja 64 kinnistute ning lähiala detailplaneeringu

keskkonnamõju strateegiline eelhinnang

21. veebruar 2025 7

elukeskkonda teenindavaid funktsioone. Detailplaneeringu lahendus on kooskõlas

üldplaneeringuga ette nähtud maakasutusega.

Koostatava üldplaneeringu järgi on segahoonestusaladel lubatud hoonestustihedus

0,7…1,2, kuid keskuse aladel, kuhu jääb ka käesolev DP ala, võib põhjendatud avaliku

huvi korral kaaluda eeltoodust suuremat hoonestustihedust, kui muud üldplaneeringu

tingimused on täidetud. Vastavalt detailplaneeringu seletuskirjale jääb olenevalt sellest,

mis ala vaadata, hoonestustihedus vahemikku 1,1–1,7. Detailplaneeringus tuleb

selgemalt välja tuua, kas plaanitud hoonestustihedus vastab koostatavas Põhja-Tallinna

linnaosa üldplaneeringus toodule ja/või kas on tagatud ka muude üldplaneeringute

tingimuste täitmine.

Üldplaneeringu järgi võib planeeringuala minimaalne haljastuse osakaal olla 20% ning

rohefaktori taotlusväärtus3 on 0,5. Samas on käesoleva detailplaneeringu algatamise

korralduse lisatingimuste järgi vajalik tagada planeeritaval alal haljastuse osakaal 15 %,

sh maaga seotud haljastuse osakaal 10%. Detailplaneeringu seletuskirjas järgi on

haljastuse osakaaluks 15%. Koostatav üldplaneering lubab teha teatud möönduseid

haljastuse osakaalu kohta, kuid seda eeldusel, et olemasoleva haljastatud pinna osakaal

ega kvaliteet ei tohi ehitustegevuse käigus väheneda või planeeringualal tervikuna

jääda alla kehtestatud osakaalu. Planeeringu seletuskirjast ei ole võimalik üheselt aru

saada, mille alusel täpselt on tehtud mööndusi haljastuse osakaalu osas. Samuti ei ole

detailplaneeringus käsitletud rohefaktorit.

Väärtuslike üksikobjektidena tuuakse koostatavas üldplaneeringus välja depoo hoone,

katlamaja ning katlamaja korsten, mis ühtlasi on kirjeldatud kui maamärk. Nende

säilimine on detailplaneeringu elluviimisel tagatud. Üldplaneeringu järgi lubatav

hoonete korruselisus on 3–7 korrust, mis arvestab vanalinna

vaatesektorite/vaatekoridoridega. Detailplaneeringuga planeeritud hoonete

korruselisus arvestab koostatavas üldplaneeringus tooduga, välja arvatud planeeritav

9-korruseline aktsentehitis. Kultuuripärandi teemat on pikemalt käsitletud peatükis 3.3

„Keskkonna vastupanuvõime, mille hindamisel lähtutakse märgalade, jõeäärsete alade,

jõesuudmete, randade ja kallaste, merekeskkonna, pinnavormide, maastike, metsade,

Natura 2000 võrgustiku alade, kaitstavate loodusobjektide, alade, kus õigusaktidega

kehtestatud nõudeid on ületatud või võidakse ületada, tiheasutusega alade ning

kultuuri- või arheoloogilise väärtusega alade vastupanuvõimest“.

3 Rohefaktor | Tallinn

Tallinn, Põhja-Tallinn, Telliskivi tn 62 ja 64 kinnistute ning lähiala detailplaneeringu

keskkonnamõju strateegiline eelhinnang

21. veebruar 2025 8

Koostatav Põhja-Tallinna linnaosa üldplaneeringu järgi on detailplaneeringuala

reserveeritud kui avalik ruum ning tagada tuleb avalik läbipääs. Detailplaneeringuga

nähakse ette ala avalik kasutus.

2.3 Ressursside, sealhulgas loodusvarade, nagu maa, muld, pinnas,

maavara, vesi ja looduslik mitmekesisus kasutamine

Hoonete ja teede rajamiseks kasutatakse loodusvarasid, milleks on tõenäoliselt

ehitusmaavarad ja puit. Nende liike ega koguseid ei ole võimalik antud etapis kindlaks

määrata.

Alale planeeritakse kuni kahe maa-aluse korrusega hooneid pindalaga 13 486 m2. See

eeldab hoonete aluse pinnase väljakaevamist projekteeritud kõrguseni. Antud etapis

puudub täpne info selle kohta, millises mahus pinnast välja kaevatakse. Kuna alal on

tuvastatud pinnasereostus, siis tuleb ehituse käigus tagada selle likvideerimine ja

nõuetekohane käitlus (vt peatükis 3.3.1 „Jääkreostus“ ja 4.1 „Mõju inimese tervisele“).

2.4 Tegevuse energiakasutus

Planeeringu elluviimisel – hoonete rajamisel ja nende kasutamisel pole ette näha

tavapärasest olulisemat energiakasutust.

Ehitustööde ajal kasutatakse tõenäoliselt nii vedelkütuse kui ka elektri jõul töötavaid

ehitusmasinaid.

Vastavalt planeeringu seletuskirjale lahendatakse soojusvarustus kaugkütte baasil.

Planeeritava jahutuse kohta detailplaneeringu seletuskirjas info puudub, kuid

koostatava Põhja-Tallinna üldplaneeringu järgi ei asu detailplaneeringu ala

perspektiivsel kaugjahutuse alal.

2.5 Tegevusega kaasnevad tegurid, nagu heide vette, pinnasesse ja õhku

ning müra, vibratsioon, valgus, soojus, kiirgus ja lõhn

Maa- ja Ruumiameti kitsenduste kaardirakenduse ja koostatava Põhja-Tallinna linnaosa

üldplaneeringu kohaselt on planeeringuala ümbritsetud vee- , sademevee,

kanalisatsiooni- ja gaasitrassidega. Vastavalt detailplaneeringu seletuskirjale

ühendatakse planeeringualale rajatavad tehnovõrgud olemasolevate trassidega, sh

juhitakse tekkiv sademevesi sademeveekanalisatsiooni. Tänu sellele puudub ka heide

vette või pinnasesse.

Tallinn, Põhja-Tallinn, Telliskivi tn 62 ja 64 kinnistute ning lähiala detailplaneeringu

keskkonnamõju strateegiline eelhinnang

21. veebruar 2025 9

Heiteid õhku, müra, vibratsiooni, valgust, soojust, kiirgust ega lõhna ei eritu

kavandatava tegevuse elluviimisel rohkem kui tavapärase ehitustegevuse või sarnase

otstarbega hoonete eluaja jooksul.

2.6 Tekkivad jäätmed ning nende käitlemine

Planeeringu elluviimisel hoonete rajamise ja nende kasutamisega ei kaasne jäätmeteket

tavapärasest (sarnase otstarbega hoonete puhul) erineval määral. Jäätmekäitluse

korraldamisel nii ehitus- kui käitamisajal tuleb lähtuda jäätmeseadusest ning Tallinna

jäätmehoolduseeskirjast4.

Ehituse ajal tekivad valdavalt ehitus- ja lammutusjäätmed.

Hoonete valmimisel on peamisteks tekkivateks jäätmeliikideks pakendi- ja

olmejäätmed. Planeeringu seletuskirja järgi rajatakse jäätmete liigiti kogumise ruumid

hoonetesse ja sõltuvalt tulevaste hoonete kasutusviisist tuleb ehitusprojektides

täpsustada, kas jäätmete kogumiskohad rajatakse igasse hoonesse või tehakse mitme

hoone jaoks ühine jäätmeruum.

Vastavalt koostatavale Põhja-Tallinna üldplaneeringule tuleb avalikus ruumis tagada

piisava arvu jäätmekonteinerite olemasolu, nende regulaarne tühjendamine ja

regulaarne üldine hooldus.

Varasemate uuringute5,6,7 järgi on planeeringuala pinnas reostunud8 ohtlike ainetega.

Reostunud pinnase likvideerimiseks on koostatud kaks saneerimiskava, millest üks

käsitleb kogu planeeringuala9 ning teine katlamaja ja veduridepoo vahelist maa-ala10.

Ligikaudsed reostunud pinnase kogused reostunud alade lõikes on kirjeldatud

saneerimiskavades.

4 Tallinna Linnavolikogu 09.03.2023 määrus nr 3 „Tallinna jäätmehoolduseeskiri“

5 Tallinn Kopli tn 1 pinnasereostusuuringu aruanne. OÜ REI Geotehnika töö nr 3683-15 / 2. Tallinn, 2015.

6 Telliskivi tn 62 Tallinn Põhja-Tallinna linnaosa reostusuuring. OÜ IPT Projektijuhtimine töö nr 18-05-

1422. Tallinn, 2018.

7 Keskkonnaseisundi ja keskkonnamõju hinnang detailplaneeringu alal Kopli 3 Telliskivi 62 ja 64 ning

Reisijate 7 ja 9, Tallinn. OÜ REI Geotehnika töö nr 731-02. Tallinn, 2003.

8 Ületab Keskkonnaministri 28.06.2019 määruse nr 26 “Ohtlike ainete sisalduse piirväärtused pinnases“

lisas toodud piirväärtuseid.

9 Depoo kvartal Tallinnas. Saneerimiskava. OÜ IPT Projektijuhtimine töö nr. 18-08-1443. Tallinn, 2018

10 Telliskivi 62 ja 64 saneerimiskava. AS EcoPro töö nr 4-2017. Tallinn 2017.

Tallinn, Põhja-Tallinn, Telliskivi tn 62 ja 64 kinnistute ning lähiala detailplaneeringu

keskkonnamõju strateegiline eelhinnang

21. veebruar 2025 10

2.7 Tegevusega kaasnevate avariiolukordade esinemise võimalikkusest,

sealhulgas heite suurus

Ehituse ajal võivad tekkida avariiolukorrad ehitusmasinatega, mis võivad põhjustada

kütuse- või õlilekke. Kütuse- või õlilekke kogus piirdub üldjuhul masinas oleva

kogusega.

Avariiolukordadega kaasneva heite suurust ei ole võimalik ette näha.

2.8 Tegevuse seisukohast asjakohaste suurõnnetuste või katastroofide

ohust, sealhulgas kliimamuutustest põhjustatud suurõnnetuste või

katastroofide ohust teaduslike andmete alusel

Kavandatava tegevuse elluviimise käigus tekkida võivate suurõnnetuste või

katastroofide oht on väike. Kavandatav tegevus ei soodusta katastroofide või

suurõnnetuste tekkimist. Kemikaaliseaduse mõistes suurõnnetuse ohuga11 ettevõtet ei

kavandata. Maa- ja Ruumiameti ohtlike käitiste, veevarustuse, veeohutuse

kaardirakenduse järgi ei asu planeeringuala ühegi ohtliku käitise ohualas.

Kliimamuutustest põhjustatud suurõnnetuste või katastroofide oht hädaolukorra

seaduse mõistes12 on väike.

11 Majandus- ja taristuministri 02.02.2016 määrus nr 10 Kemikaali ohtlikkuse alammäär ja ohtliku

kemikaali künniskoguse ning ettevõtte ohtlikkuse kategooria määramise kord - Riigi Teataja

12 Hädaolukorra seadus–Riigi Teataja

Tallinn, Põhja-Tallinn, Telliskivi tn 62 ja 64 kinnistute ning lähiala detailplaneeringu

keskkonnamõju strateegiline eelhinnang

21. veebruar 2025 11

3 KAVANDATAVA TEGEVUSE ASUKOHT JA MÕJUTATAV

KESKKOND

3.1 Olemasolevast ja planeeritavast maakasutusest ning seal toimuvatest

või planeeritavatest tegevustest

Planeeringuala piirneb idaküljest Balti jaama turuga (ärimaa sihtotstarbega

katastriüksus), lääneküljes transpordimaaga, lõunasuunas asub tootmis- ja ärimaa

sihtotstarbega katastriüksustel Telliskivi Loomelinnak. Viimase ala on koostatavas

Põhja-Tallinna üldplaneeringus märgitud kui endine Tallinna Elektrotehnika Tehase

territoorium, mille pinnas on reostunud. Põhjaosas, Kopli tn 3 ärimaa sihtotstarbega

katastriüksusel, asub Põhja-Tallinna üldplaneeringuga väärtuslikuks üksikobjektiks

tunnistatud hoone. Algselt ehitati see Raudteelaste Koduks, kuid nõukogude perioodil

paiknes seal Tallinna Raudteelaste Klubi (Joonis 1).

Planeeritav ala, Depoo kvartal, on olnud ajalooline tööstusterritoorium. Kinnistutel ja

nende ümbruses paiknesid 19. sajandil Balti Raudtee Peatehased. Kvartalis on säilinud

omaaegne veduridepoo, Telliskivi tänava ääres asub endise katlamaja hoone ja

kunagine olmehoone, idapoolses osas asuvad kaks tööstushoonet, millest üks on

osaliselt lammutatud. Käesoleval ajal on depoohoone kasutusel turuna, alal paikneb

mitmeid söögi- ja müügikohti9 (Joonis 1).

3.2 Alal esinevatest loodusvaradest, sealhulgas maa, muld, pinnas,

maavara, vesi ja looduslik mitmekesisus, nende kättesaadavusest,

kvaliteedist ja taastumisvõimest

Maa- ja Ruumiameti maardlate rakenduse13 järgi ei leidu planeeringualal ega selle

vahetus läheduses maavarasid ega maavarade geoloogiliste uuringute alasid.

Ala geoloogiat ja hüdrogeoloogiat on välitööde andmete põhjal kirjeldatud 2018.

aastal koostatud saneerimiskavas9 ning hüdrogeoloogilises eksperthinnangus14, mida

on ka käesolev hinnangu koostamisel kasutatud.

Depoo kvartal paikneb liivakivi avamusalal. Liivakivi ülemine osa on murenenud ning

mere poolt ümbersetitatud, moodustades laiguti esineva kuni 0,5 m paksuse peenliiva

13 Maa- ja Ruumiameti maardlate rakendus

14 Telliskivi tn 62 ja 64 maa-ala Tallinn Põhja-Tallinna linnaosa Telliskivi tn 62 ja 64, Reisijate tn 7 ja 9

hüdrogeoloogiline eksperthinnang OÜ REI Geotehnika, töö nr 4404-19.

Tallinn, Põhja-Tallinn, Telliskivi tn 62 ja 64 kinnistute ning lähiala detailplaneeringu

keskkonnamõju strateegiline eelhinnang

21. veebruar 2025 12

kihi. Põhiosas koosneb pinnakate erineva koostisega täitepinnastest, mis sisaldavad

mulda, liiva, rohkesti ehitus-lammutusjäätmeid, põlevkivituhka, metallijäätmeid. Täite

all esineb paiguti mudane mullakiht, mis markeerib looduslikku maapinda. Täite ja

loodusliku pinnakatte paksus on enamasti 2–3 m, liivakivi pealispind paikneb

absoluutkõrgusel 11,2–11,8 m.

Põhjavesi levib täites ning looduslikes kihtides (liiv, liivakivi), moodustades ühtse

vabapinnalise veekihi. Veetase paiknes reostusuuringu ajal (mai, 2018) maapinnast 0,9–

1,9 m sügavusel, absoluutkõrgustel 11,9–12,8 m. Veekiht toitub peamiselt ala piires

infiltreeruvatest sademetest. Põhjavee regionaalne liikumine toimub Tallinna lahe

suunas, kuid kohapeal mõjutab vee liikumist täite koostis ja maa-aluste

kommunikatsioonide olemasolu, samuti tegevus naaberaladel. Tasase reljeefi tõttu on

vee liikumise gradient väike ning vee liikumine suhteliselt aeglane. Teadaolevalt

piirkonnas põhjavett ei kasutata.

Pinnaseveekihindi lamamveepidemeks on Alam-Kambriumi Lükati kihistu

savivahekihtidega aleuroliit, mis algab keskmiselt 12,5 m sügavusel maapinnas

(keskmiselt 1,3 m abs) ja mis moodustab Kambriumi sinisavikompleksi kui regionaalse

veepideme ülemise osa. Sinisavi (Lükati ja Lontova kihistu) kogupaksus uuringualal on

60 m (Telliskivi tn 62 paiknenud puurkaevu nr 11 andmed, VEKA register).

Vastavalt Eesti Geoloogiateenistuse geoloogilisele baaskaardile15 on maapinnalt

esimene põhjaveekiht ala lääneosas kaitstud ja idaosas nõrgalt kaitstud.

Detailplaneeringuala pinnases on tuvastatud pinnasereostus, mille ulatust ja

likvideerimist on põhjalikumalt käsitletud peatükkides peatükis 3.3.1 „Jääkreostus“ ja

4.1 „Mõju inimese tervisele“.

Detailplaneeringuala näol on tegemist linnalise ning seni pidevas inimkasutuses oleva

alaga ning seetõttu võib eeldada, et ka looduslik mitmekesisus on sellisele keskkonnale

vastav. EELIS andmebaasi järgi ei ole alal kaitstavate taimede kasvukohti ega

kaitsealuste loomade elupaiku (vt ka peatükk 3.3).

15 Eesti geoloogiline baaskaart mõõtkavas 1:50 000

Tallinn, Põhja-Tallinn, Telliskivi tn 62 ja 64 kinnistute ning lähiala detailplaneeringu

keskkonnamõju strateegiline eelhinnang

21. veebruar 2025 13

3.3 Keskkonna vastupanuvõime, mille hindamisel lähtutakse märgalade,

jõeäärsete alade, jõesuudmete, randade ja kallaste, merekeskkonna,

pinnavormide, maastike, metsade, Natura 2000 võrgustiku alade,

kaitstavate loodusobjektide, alade, kus õigusaktidega kehtestatud

nõudeid on ületatud või võidakse ületada, tiheasutusega alade ning

kultuuri- või arheoloogilise väärtusega alade vastupanuvõimest

Kaitstavad loodusobjektid

Lähim Natura võrgustikku kuuluv ala on Paljassaare linnuala (EE0010170), mis asub

enam kui 3 km kaugusel.

Lähimad kaitsealad on Tornide väljaku park (KLO1200139) ja Toompark (KLO1200274),

mis asuvad vastavalt 240 ja 150 m kaugusel.

Planeeringualast 150 m kaugusele jääb EELIS andmebaasi järgi II kategooria kaitsealuse

liigi põhja-nahkhiir (Eptesicus nilssonii) elupaik KLO9115644.

Kultuurimälestisi ega pärandkultuuriobjekte planeeringualale Maa- ja Ruumiameti

kaardirakenduste järgi ei jää, kuid ala kattub Tallinna vanalinna MKA kaitsevööndiga.

Vastavalt Muinsuskaitseseadusele on muinsuskaitseala kaitsevööndi eesmärk tagada:

muinsuskaitseala säilimine sobivas ja toetavas keskkonnas, et vältida järske

üleminekuid hoonestuse mastaapsuses ja tiheduses ning muinsuskaitseala

vaadeldavus olulistest vaatepunktidest.

Vastavalt teemaplaneeringule16 „Kõrghoonete paiknemine Tallinnas” jääb

detailplaneeringuala osaliselt Katariina kai vaatesektorisse, kuhu rajatavate hoonete

kõrgus peab jääma alla absoluutkõrguse 30 m. Detailplaneeringuga planeeritud ja

vaatesektorisse jääva aktsenthoone absoluutkõrgus on aga 47,45 m. Samas on

detailplaneeringu seletuskirja järgi muinsuskaitse eritingimuste põhjal lubatud Telliskivi

tn 60 olemasoleva nurgahoonest (39,45 abs) kõrgema aktsenthoone ehitamist.

Muinsuskaitse eritingimusi on täiendatud OÜ Eensalu & Pihel tööga17 n 2-25. Töös on

analüüsitud DP alale avanevaid vaatesuundasid ning toodud välja piirkond, kuhu võib

rajada aktsenthoone maksimaalse lubatud absoluutkõrgusega kõrgus 47,45 m. Muude

hoonete suurimaks lubatud absoluutkõrguseks on 39,45 m. Samuti on kirjeldatud

ehituskeelualasid.

16 Teemaplaneering Kõrghoonete paiknemine Tallinnas

17 Muinsuskaitse eritingimused Telliskivi tn 62, Telliskivi tn 64, Reisijate tn 7, Reisijate tn 9

detailplaneeringule. OÜ Eensalu & Pihel töö nr 2-25. Tallinn, 2025.

Tallinn, Põhja-Tallinn, Telliskivi tn 62 ja 64 kinnistute ning lähiala detailplaneeringu

keskkonnamõju strateegiline eelhinnang

21. veebruar 2025 14

Tagasiside aktsenthoone kõrguse kohta on andnud Regionaal- ja

Põllumajandusministeerium oma 19.12.2024 kirjaga nr 14-3/2286-8. Milles toob välja,

et „detailplaneeringu koostamisel ei ole arvestatud kõrghoonete teemaplaneeringust

tuleneva tingimusega, mille kohaselt peab uute hoonete absoluutkõrgus jääma alla

30 m. Teemaplaneeringust ei tulene, et muinsuskaitse eritingimuste alusel on võimalik

ehitada hooneid, mille absoluutkõrgus on 30 m kõrgem. Tulenevalt eelnevast tuleb

detailplaneeringu lahendus viia kooskõlla kehtiva teemaplaneeringuga või teha

detailplaneeringus ettepanek muuta teemaplaneeringut ning viia läbi vajalikud

menetlustoimingud.“

Vastavalt koostatavale Põhja-Tallinna üldplaneeringule asub detailplaneeringuala

osaliselt Vanalinna vaatesektoris - vaade Ristiku, Kopli tn-lt ning Kopli kaubajaamast

Vanalinnale. Vaatesektori nähtavuse tagamiseks on koostatavas üldplaneeringus

kirjeldatud hoonete korruselisus. Detailplaneeringus planeeritavate hoonete

korruselisus vastab üldplaneeringus toodule, kuid samas on mitme hoone

absoluutkõrgus suurem kui üldplaneeringus ja kõrghoonete teemaplaneeringus

viidatud 30 m.

Koostatavas Põhja-Tallinna üldplaneeringus on eraldiseisvalt välja toodud

maamärkidena katlamaja korsten ning depoohoone. Maamärgid on aastate vältel välja

kujunenud kaugelt vaadeldavad orientiirid, linnasiluetist silma paistvad objektid, mis

väärivad linnaruumis säilitamist ja esiletõstmist ning neile tuleb tagada vaadeldavus ja

silmapaistvus vaatekoridoride avamise või säilitamisega.

Koostatavas Põhja-Tallinna üldplaneeringus on väärtuslike üksikobjektidena

kirjeldatud Telliskivi tn 62 asuv endine Balti Raudtee Peatehaste veduridepoo, millest

väärtuslikuks peetakse tsaariaegset substantsi ja Telliskivi tn 64 asuv Balti Raudtee

Peatehaste katlamaja. Koostatava üldplaneeringu järgi on need objektid väärtuslikud

nii ajalooliselt kui ka kohaliku kogukonna identiteedi ja koha eripära alalhoidjatena,

mida tuleb säilitada ja millele ehitusprojekti koostamisel laienevad üldjuhul

miljööväärtuslike hoonete kaitse- ja kasutamistingimused. Detailplaneeringu järgi need

hooned säilivad.

Tallinn, Põhja-Tallinn, Telliskivi tn 62 ja 64 kinnistute ning lähiala detailplaneeringu

keskkonnamõju strateegiline eelhinnang

21. veebruar 2025 15

3.3.1 Jääkreostus

Vastavalt alal tehtud reostusuuringutele18,19,20 on pinnas reostunud naftasaaduste,

elavhõbeda (Hg), vase (Cu), plii (Pb), tsingi (Zn) ja arseeniga (As). Reostusuuringutega

on kindlaks tehtud, et pinnase radoonitase on väga kõrge. Piirarve ületav naftasaaduste

reostus esineb detailplaneeringuala loodenurgas endise katlamaja ümbruses

maapinnalt 1,5–3,5 m sügavuseni. Samal alal on tuvastatud ka ulatuslikum

raskmetallide reostus. Ülejäänud planeeringualal esineb reostusuuringute järgi piirarve

ületavat raskmetallireostust lokaalselt hoonete ümbruses, kuid iseloomulik on plii ja

elavhõbeda kõrgenenud sisaldus ka hoonestamata alal. Metallide sisaldused pinnases

jäävad olenevalt asukohast 0,7–2,4 m sügavusele maapinnast. Järgneval joonisel

(Joonis 2) on toodud, millistel aladel on ületatud elamumaa või tööstusmaa piirarv.

Reostunud pinnase likvideerimiseks on koostatud kaks saneerimiskava, millest üks

käsitleb kogu planeeringuala21 ning teine katlamaja ja veduridepoo vahelist maa-ala22.

Teadaolevalt pinnasereostust senini likvideeritud ei ole.

18 Tallinn Kopli tn 1 pinnasereostusuuringu aruanne. OÜ REI Geotehnika töö nr 3683-15 / 2. Tallinn, 2015.

19 Telliskivi tn 62 Tallinn Põhja-Tallinna linnaosa reostusuuring. OÜ IPT Projektijuhtimine töö nr 18-05-

1422. Tallinn, 2018.

20 Keskkonnaseisundi ja keskkonnamõju hinnang detailplaneeringu alal Kopli 3 Telliskivi 62 ja 64 ning

Reisijate 7 ja 9, Tallinn. OÜ REI Geotehnika töö nr 731-02. Tallinn, 2003.

21 Depoo kvartal Tallinnas. Saneerimiskava. IPT Projektijuhtimine OÜ töö nr 18-08-1443. Tallinn, 2018.

22 Telliskivi 62 ja 64 saneerimiskava. AS EcoPro töö nr 4-2017. Tallinn, 2017.

Tallinn, Põhja-Tallinn, Telliskivi tn 62 ja 64 kinnistute ning lähiala detailplaneeringu keskkonnamõju strateegiline eelhinnang

21. veebruar 2025 16

Joonis 2. Väljavõte OÜ IPT Projektijuhtimine reostuse saneerimiskavast.

Tallinn, Põhja-Tallinn, Telliskivi tn 62 ja 64 kinnistute ning lähiala detailplaneeringu

keskkonnamõju strateegiline eelhinnang

21. veebruar 2025 17

3.4 Inimese tervis ja heaolu ning elanikkond

Üheks inimeste tervist ohustavaks teguriks planeeringualal on soojussaarte teke.

Vastavalt Maa- ja Ruumiameti soojussaarte kaardirakendusele on planeeringualal

esinenud soojussaari 2014., 2018. ja 2019. aastal. See on tõenäoliselt tingitud

ulatuslikest tehiskattega platsidest ning vähesest haljastusest.

Vastavalt koostatavale Põhja-Tallinna üldplaneeringule tuleb soojussaarte tekke

vähendamiseks:

• säilitada maksimaalses mahus kinnistutel olemasolev kõrghaljastus, vajadusel

tuleb rajada täiendavat uushaljastust ja haljasalasid;

• tänavataristu ja hoonete renoveerimisel või rajamisel tuleb kasutada osaliselt

heledamaid kattematerjale, nt tänavakive, pigmenteeritud asfalti või

heledamaid värvitoone.

• tuleb rajada parklahaljastust, avaratele lamekatustele rohekatuseid ja

looduspõhiseid sademeveelahendusi.

• tuleb rajada tehisveekogusid. Ühtlasi on need võimalik kujundada

reservuaarideks, kuhu koguneb paduvihmade ajal liigvesi.

Vastavalt koostatavale detailplaneeringule kavandatakse säilitada võimalikult palju

olemasolevat kõrghaljastust ning luua täiendavalt uusi haljasalasid, sh ca 2 500 m2

suuruse pargiala ning hoonetele haljaskatuseid ja vertikaalhaljastust. Looduslähedasi

sademeveelahendusi ei kavandata.

Vastavalt Tallinna radooniriski ja Harjumaa radooniriski kaartidele23 on

detailplaneeringuala lähedusse jääva pinnase arvutatud radoonisisaldus vahemikus

normaalne kuni kõrge. Eesti Geoloogiateenistuse koostatud Eesti pinnase radooniriski

kaardi24 põhjal jääb planeeringuala aga kõrge või väga kõrge radooniriskiga piirkonda.

Planeeringualal on pinnase radoonisisaldust mõõtnud Radoonitõrjekeskus 2018.

aastal25 ja seda vaid depoo ümbruses, kus uuringu tulemuste järgi oli kõrgeim pinnase

radooni tase 87 kBq/m3. Vastavalt Eesti standardile EVS 840:2017 „Juhised

radoonikaitse meetmete kasutamiseks uutes ja olemasolevates hoonetes“ on

23 https://kliimaministeerium.ee/radoon

24 Eesti pinnase radooniriski kaart

25 Telliskivi 62, Tallinnas radoonitaseme määramine ning radooniohtlikkuse hinnang pinnasest.

Radoonitõrjekesus, 2018.

Tallinn, Põhja-Tallinn, Telliskivi tn 62 ja 64 kinnistute ning lähiala detailplaneeringu

keskkonnamõju strateegiline eelhinnang

21. veebruar 2025 18

piiranguteta ehitustegevuseks lubatud radooni piirsisaldus pinnaseõhus 50 kBq/m³

ning hoonete elu-, puhke-, ja tööruumides radoonitase olema alla 300 Bq/m³.

Tallinn, Põhja-Tallinn, Telliskivi tn 62 ja 64 kinnistute ning lähiala detailplaneeringu

keskkonnamõju strateegiline eelhinnang

21. veebruar 2025 19

4 HINNANG KESKKONNAMÕJU OLULISUSELE

Hinnang keskkonnamõju olulisusele on antud arvestades:

• mõju suurust;

• mõjuala ulatust, näiteks geograafiline ala ja tõenäoliselt mõjutatava

elanikkonna suurus;

• mõju ilmnemise tõenäosust;

• mõju tugevust, kestust, sagedust ja pöörduvust;

• kavandatava tegevuse koosmõju muude asjakohaste toimuvate või mõjualas

planeeritavate tegevustega;

• ebasoodsa mõju tõhusa ennetamise, vältimise, vähendamise ja leevendamise

võimalusi.

Kavandatava tegevusega ei kaasne piiriülest ehk riigipiire ületavat mõju.

4.1 Mõju inimese tervisele

Jääkreostus

Üldjuhul toimub võimaliku jääkreostusega aladel (nt endised katlamajad,

tööstusterritooriumid jne) pinnase26 ning maapinnalähedase põhjavee seisundi27

hindamine ning reostuse ulatuse määramine kolmes etapis.

• I etapis selgitatakse võimalik reostuse olemasolu olemasolevate andmete

põhjal. Reostuskahtluse puhul tuvastatakse reostuse olemasolu ja levik kahe

järgneva etapiga.

• II etapis rajatakse tõenäoliste reostuskollete juurde uuringupunktid. II etapi

väljundiks on aruanne, mis kirjeldab üldiselt võetud analüüside tulemuste

põhjal I etapis püstitatud hüpoteeside paikapidavust ning annab lähteülesande

põhjalikuma III etapi reostusuuringu koostamiseks (uuringupunktide asukohad,

sügavused, proovide arvud, analüüsitavad komponendid jm).

• III etapi väljundiks on alal leviva reostuse kaardistus (horisontaalselt ja

vertikaalselt, maht) ning ettepanekud edasisteks tegevusteks (likvideerimise

meetodid, mitte likvideerimise ettepanekul riskihinnang jm). Etapp III ei sisalda

likvideerimisprojekti.

26 Keskkonnaministri 28.06.2019 määruse nr 26 “Ohtlike ainete sisalduse piirväärtused pinnases

27 Keskkonnaministri 4.09.2019 määrus nr 39. Ohtlike ainete põhjavee kvaliteedi piirväärtused.

Tallinn, Põhja-Tallinn, Telliskivi tn 62 ja 64 kinnistute ning lähiala detailplaneeringu

keskkonnamõju strateegiline eelhinnang

21. veebruar 2025 20

Lähtudes olemasolevatest andmetest võib liigitada OÜ IPT Projektijuhtimine töö nr 18-

05-1422 reostusuuringu II etapiks. Antud uuringu põhjal koostatud saneerimiskava

annab ülevaate pinnasereostuse levikust katlamaja ja teiste detailplaneeringualal

asuvate hoonete ümbruses (Joonis 2). Nagu ka saneerimiskavas on toodud, ei saa

välistada, et piirarve ületavat elavhõbeda ja plii sisaldust võib esineda ka väljaspool töös

kirjeldatud reostuskoldeid. Saneerimiskavas on antud soovitus reostuskollete väliselt

alalt väljakaevatud pinnase reostustaseme selgitamiseks seda süstemaatiliselt metallide

osas analüüsida. Samuti on peetud võimalikuks pinnasevee reostust piirkonnas.

Lähtudes saneerimiskavast ning selle koostamise aluseks olnud uuringu puuraukude

paiknemisest alal (Joonis 2) jääb selgusetuks, mille põhjal on kontuuritud reostusalad

puuraukude ümbruses (nt PA8 puhul). Et saada täielik ülevaade planeeringualal leiduva

pinnasereostuse ulatuse kohta (nii vertikaalselt kui ka horisontaalselt), tuleb tervel

planeeringualal läbi viia reostusuuringu III etapp.

III etapp on vajalik ka see pärast, et OÜ IPT Projektijuhtimine koostatud saneerimiskavas

kirjeldatud reostuse tuvastamise viisi tõttu jääb reostus leidmata nendest

piirkondadest, kus kaevetöid ei planeerita. Juhul, kui reostus likvideeritakse ainult

tuvastatud kolletest, võib kõrvalalale alles jäänud reostus liikuda juba puhastatud alale

ning selle uuesti reostada. Samuti on vaja teada reostunud likvideeritava pinnase

mahtu ja ohtlike ainete sisaldust selleks, et koostada tööde eelarve. Vastasel juhul on

tööde maksumus ettearvamatu ning võib esialgsest kordades erineda.

Uuringumetoodika valimisel tuleb arvestada, et reostuskolle on piiritletud juhul, kui

kõrvalolevatest uuringupuuraukudest võetud pinnaseproovide ohtlike ainete sisaldus

jääb alla vastava piirarvu. III etapi tulemuste põhjal saab koostada saneerimiskava või

reostuse likvideerimise projekti, mis on aluseks reostuse likvideerimisele.

Saneerimiskava või reostuse likvideerimise projekti koostamisel tuleb arvestada, et

ohtlike ainete sisaldus pinnases peab vastama elamumaa piirarvule.

Kui konkreetsed reostusalad on piiritletud (nende pindala ja sügavus), puudub vajadus

pinnase süstemaatiliseks analüüsiks metallide osas tervel territooriumil pinnase

väljakaevel. Reostusuuringuga saab anda ka täpsema hinnangu pinnasevee reostuse

kohta. Ühtlasi vähendab see ka riski, et likvideerimistööde käigus seguneb reostunud

pinnas puhtaga. Reostuse likvideerimistöödele tuleb kaasata keskkonnajärelevalve, kes

kinnitab reostuse likvideerimist kaevandist võetud kontrollproovide põhjal.

Välja kaevatud reostunud pinnas tuleb üle anda vastavat luba või registreeringut

omavale ettevõttele.

Tallinn, Põhja-Tallinn, Telliskivi tn 62 ja 64 kinnistute ning lähiala detailplaneeringu

keskkonnamõju strateegiline eelhinnang

21. veebruar 2025 21

Soojussaared

Detailplaneeringualal on varasemalt esinenud soojussaarte teket. See on tingitud

tõenäoliselt haljastuse puudumisest ja suurtest tehispindadest (tumedad katused ja

asfalt- või betoonkatted). Vastavalt detailplaneeringule on ala haljastuse osakaaluks

kavandatud 15% maaga ühendatud haljastust ja lisaks veel 3% maaga mitteseotud

haljastust.

Detailplaneeringu elluviimisel tuleb arvestada ja rakendada koostatavas Põhja-Tallinna

üldplaneeringus kirjeldatud ning muid asjakohaseid meetmeid soojussaarte

vähendamiseks. Rakendades meetmeid soojussaarte vältimiseks võib eeldada, et

kavandatav tegevus ei oma olulist negatiivset mõju inimeste tervisele.

Müra, vibratsioon

Detailplaneeringualal levivaid müratasemeid on hinnanud Akukon Eesti OÜ28. Hinnati

nii liiklusest kui ka Balti jaama turuhoone tehnoseadmetest tingitud müratasemeid.

Hinnangu järgi ulatuvad 2030. aasta liiklussageduse alusel päevasel ajal Telliskivi tn

poole kuni 69 dB ja Reisijate tänava poolel kuni 57 dB suurune müratase (LAeq). See

tähendab, et ületatakse sotsiaalministri 04.03.2002 määruses29 nr 42 „Müra

normtasemed elu- ja puhkealal, elamutes ning ühiskasutusega hoonetes ja

mürataseme mõõtmise meetodid“ kehtestatud normväärtuseid. Vastavalt

mürauuringule tuleb liiklusmüra normtasemete täitmiseks arvestada hinnatud

müratasemetega hoonete projekteerimisel ning juhindudes standardite EVS 842:2003

ja EVS-EN ISO 717, tagada ehituslike võtetega normväärtuste täitmine siseruumides.

Mürahinnangu tulemuste järgi ei ületata hoonete Telliskivi ja Reisijate tänavate

poolsetel külgedel III kategooria liiklusmüra piirväärtust päevasel ega öisel ajal, mis on

sätestatud keskkonnaministri 16.12.2016 määrusega30 nr 71 „Välisõhus leviva müra

normtasemed ja mürataseme mõõtmise, määramise ja hindamise meetodid“. Samuti

on tagatud II kategooria sihtväärtus sisehoovis.

Hoonete projekteerimisel tuleb arvestada ka hoone tehnosüsteemidest tuleneva

müraga ning tagada sotsiaalministri 04.03.2002 määruses nr 42 toodud müra

normtasemed. Vastavalt mürauuringu aruandele tuleb Balti Jaama jahutusagregaadist

28 Telliskivi tn 62 ja 64 kinnistute lähiala detailplaneering, Tallinn. Keskkonnamürast põhjustatud

müratasemete hindamine. Akukon Eesti OÜ töö nr 190429-1.

29 Sotsiaalministri 04.03.2002 määrus nr 42 „Müra normtasemed elu- ja puhkealal, elamutes ning

ühiskasutusega hoonetes ja mürataseme mõõtmise meetodid“

30 Keskkonnaministri 16.12.2016 määrus nr 71 „Välisõhus leviva müra normtasemed ja mürataseme

mõõtmise, määramise ja hindamise meetodid“.

Tallinn, Põhja-Tallinn, Telliskivi tn 62 ja 64 kinnistute ning lähiala detailplaneeringu

keskkonnamõju strateegiline eelhinnang

21. veebruar 2025 22

tuleneva Reisijate tn poolsele kinnistule ulatuvate müratasemete vähendamiseks

kasutada mürakaitseekraani.

Kavandatava tegevusega kaasnevat müra ega vibratsiooni ei esine kavandatava

tegevuse elluviimisel rohkem kui tavapärase ehitustegevuse ajal või sarnase otstarbega

hoonete eluajal. Suuremad transpordi- ja tööstusmüra ning vibratsiooni tasemed

võivad esineda hoonete rajamisperioodil, kuid pole põhjust eeldada, et need ületaksid

kehtestatud piirväärtuseid.

Radoon

Radoonisisaldust on mõõdetud vaid depoohoone põhja- ja loodeosas. Puudub selge

teadmine radoonisisaldusest ülejäänud detailplaneeringuala pinnases. Kuna

planeeritakse maa-aluste korrustega hooneid, siis tuleb enne hoonete projekteerimist

selgitada pinnaseõhu radoonitase ning juhul kui see osutub kõrgeks või väga kõrgeks,

tuleb rakendada radoonitõkkemeetmeid või projekteerida hooned arvestusega, et

pinnase radoonitase on väga kõrge. Sellisel juhul on oluline mõju inimese tervisele ja

heaolule välistatud.

Depoo hoone ümbruses, kus on tuvastatud kõrge radoonitase, tuleb rakendada

radooniuuringus toodud meetmeid: hoone projekteerimisel arvestada kindlasti

radooni kaitsega ehk kasutada radoonikilet ja vundamendi tuulutust (radoonikaevud).

Kõik vundamenti läbivad kommunikatsioonid tuleb hoolikalt hermetiseerida. Lisaks

nõuetele vastav ventilatsioon. Vundament tuleb projekteerida selliselt, et

radoonitõkkekilest oleks võimalikult vähe läbiviike (elektrikaableid tagasitäitesse ei ole

soovitav projekteerida). Neid meetmeid järgides on võimalik tagada normidele vastav

radoonitase hoones.

Insolatsioon

K-Projekt AS on hinnanud31 planeeringualale rajatava 9-korruselise ärihoone mõju

Kopli tn 16, 18 ja 10 korterelamute insolatsioonile. Vastavalt hinnangu tulemustele ei

ulatu planeeritud 33,4 m kõrguse hoone vari teisel poolt Kopli tänavat paiknevate

majadeni ega vähenda nende kortermajades olevate eluruumide insolatsiooni.

31 Telliskivi tn 62 ja 64 kinnistute ning lähiala detailplaneering Insolatsiooni hinnang. Lisa 5.9. AS K-

Projekt, 18.03.2020

Tallinn, Põhja-Tallinn, Telliskivi tn 62 ja 64 kinnistute ning lähiala detailplaneeringu

keskkonnamõju strateegiline eelhinnang

21. veebruar 2025 23

4.2 Loodusvarad

Kavandatava tegevusega ei kaasne eeldatavalt olulisel määral loodusvarade

kasutamist.

Detailplaneeringuga planeeritakse maa-aluste korrustega hoonete rajamist. See

tähendab, et maa aluste korruste rajamiseks on vajalik pinnase väljakaevamine ning

põhjavee väljapumpamine kaevandist.

Praeguses etapis on ebaselge, milline on planeeringuala pinnase ja põhjavee reostuse

tase (reostusuuringu läbiviimise kohta on suuniseid antud peatükis 4.1 „Mõju inimese

tervisele“). Vastavalt põhjavee reostuse tasemele saab välja töötada ka vee ärajuhtimise

lahenduse. Detailplaneeringu elluviimisel ja pinnase väljakaevamisel tuleb lähtuda

jäätmehierarhiast ning projekteerimisel lahendada väljakaevatud reostumata pinnase

kasutus potentsiaalse ressursina.

Hüdrogeoloogilise eksperthinnangu32 on andnud OÜ REI Geotehnika 2019. aastal.

Hinnangus on arvestatud, et rajatakse kahe maa-aluse korrusega ehitis pindalaga

14 090 m2 ja sellega külgneb ühe maa-aluse korrusega ehitis pindalaga 520 m2.

Viimase osas on välja toodud, et kuna see jääb suurema ehitise depressioonilehtrisse,

siis ei ole selle mahuga juurdevoolu arvutustes arvestatud. Arvestatud on, et

kahekorruselise maa-aluse ehitise ehitussüvendi põhi asub absoluutkõrgusel 6,0 m.

Tõkestusmeetmete mitterakendamisel on prognoositud pinnasevee juurdevool

ehitussüvendisse pigem mõõdukas, keskmise veeseisu puhul 165 m3/d. Samas

kujuneks pinnasevee depressioonilehter küllaltki ulatuslikuks – süvendist 50 m

kaugusel oleks see 5,35 m, 100 m kaugusel 4,45 m ja 300 m kaugusel 2,05 m. Eeldusel,

et lähikonnas töötab Balti Jaama Turu 1 allmaakorrusega ehitise drenaažsüsteem, oleks

pinnasevee juurdevool Telliskivi tn 62 ja 64 allmaaehitisse kuni 30% ja alandus kuni 25%

väiksem.

Hüdrogeoloogilises eksperthinnangus ei välistata meetmete mitterakendamisel

kahjustuste teket kavandatava allmaaehitise lähikonda jäävatel hoonetel ja ehitistel (s.h

raudtee) ega välistata Snelli tiigi veetaseme alanemist. Piirkonna veevarustusele mõju

ei avaldu. Eksperthinnangu järgi tuleb rakendada vee juurdevoolu ja/või veetaseme

depressioonilehtri vähendamiseks ning lähikonna ehitiste kaitseks meetmeid, eeskätt

võimalikult vettpidavat ja võimalikult sügavat tõkisseina. Hoidmaks kontrolli all

võimalikke kahjustusi ümbruskonna probleemsetel hoonetel depressioonilehtri

32 Telliskivi tn 62 ja 64 maa-ala Tallinn Põhja-Tallinna linnaosa Telliskivi tn 62 ja 64, Reisijate tn 7 ja 9

hüdrogeoloogiline eksperthinnang OÜ REI Geotehnika, töö nr 4404-19.

Tallinn, Põhja-Tallinn, Telliskivi tn 62 ja 64 kinnistute ning lähiala detailplaneeringu

keskkonnamõju strateegiline eelhinnang

21. veebruar 2025 24

mõjutsoonis, tasuks lähimatele hoonetele kohaldada nn geotehnilist kontrolli

(paigaldada seintesse ajutisi reepereid ja mõõta nende paigutusi ehitustööde vältel).

Enne ehitiste mahulist projekteerimist tuleb teha ala ehitusgeoloogiline uuring. Selle

tulemusena saab täpsustada ka pinnasevee juurdevoolu hulka ja kaasneva

depressioonilehtri ulatust.

4.3 Looduskeskkond

Planeeritav ala ei kattu ühegi Natura 2000 võrgustikku kuuluva ala, looduskaitseala ega

kaitstavate liikide elu- või kasvukohtadega. Lähimad kaitsealad ja kaitsealuste liikide

elupaigad asuvad piisavalt kaugel, et ole põhjust eeldada, et kavandatav tegevus

omaks olulist mõju kaitstavatele aladele või kaitstavatele liikidele.

4.4 Avariiolukordade esinemise võimalikkus

Võimalike ehitusaegsete avariiolukordade esinemine on pigem väike eeldusel, et

kasutatakse tehniliselt korras ehitusmasinaid ning järgitakse ohutusnõudeid.

Planeeringualale ei ole kavandatud olulise keskkonnaohuga rajatisi ega tegevusi. Seega

ei ole oodata kavandavast tegevusest tingitud olulise keskkonnamõjuga

avariiolukordade võimalikkust.

4.5 Kultuuriväärtused

Detailplaneeringuga plaanitud aktsenthoone ning positsioonidele 1 ja 5 kavandatavad

hooned ületavad kõrghoonete teemaplaneeringuga seatud lubatud hoonete

absoluutkõrgust 30 m. Muinsuskaitse eritingimuste järgi on aga kirjeldatud tingimusi,

kuhu ja millise absoluutkõrgusega hooneid võib rajada ning ei välista käesoleva

detailplaneeringus kavandatud absoluutkõrgusega hoonete rajamist. Seega on tegu

teemaplaneeringut „Kõrghoonete paiknemine Tallinnas“ muutva planeeringuga.

Vastavalt planeerimisseaduse § 142 lg 1 võib detailplaneering põhjendatud vajaduse

korral sisaldada kehtestatud üldplaneeringu põhilahenduste muutmise ettepanekut (nt

määratud kõrguspiirangu ületamine). Vastavasisulise ettepaneku tegemisel ning

muinsuskaitse eritingimusi33 järgides või viies planeeringulahendus kooskõlla

teemaplaneeringuga, ei kaasne olulist mõju kultuuriväärtustele.

33 OÜ Eensalu & Pihel töö nr 2-25

Tallinn, Põhja-Tallinn, Telliskivi tn 62 ja 64 kinnistute ning lähiala detailplaneeringu

keskkonnamõju strateegiline eelhinnang

21. veebruar 2025 25

5 JÄRELDUS

Kavandatava tegevuse eesmärgiks on moodustada Telliskivi tn 62, Telliskivi tn 64,

Reisijate tn 7 ja 9 katastriüksustest kokku viis ärimaa sihtotstarbega krunti ning määrata

ärimaa kruntidele ehitusõigus kokku kuni nelja kuni 7 maapealse ja 2 maa-aluse

korrusega ning ühe kuni 9 maapealse ja kuni 2 maa-aluse korrusega ärihoone

ehitamiseks ning katlamaja ja depoohoone ümberehitamiseks ja laiendamiseks.

Käesoleva eelhinnanguga tehti ettepanekuid detailplaneeringu seletuskirja

täiendamiseks järgneva infoga:

• Täpsustada, kas leheküljel 8 toodud parkimiskohtade kontrollarvutus on

tehtud autode või jalgrataste parkimiskohtade jaoks;

• Täpsustada, mille alusel on tehtud mööndusi haljastuse osakaalu osas

põhjendades selgemalt miks ei vasta planeeritud haljastuse osakaal koostatava

Põhja-Tallinna üldplaneeringus tooduga;

• Tuua välja, mis on detailplaneeringuala rohefaktor.

• Täpsustada, kas plaanitud hoonestustihedus vastab koostatavas Põhja-Tallinna

linnaosa üldplaneeringus toodule ja/või kas on tagatud ka muude

üldplaneeringute tingimuste täitmine.

Käesoleva eelhinnanguga tuvastati, et kavandataval tegevusel puudub keskkonnamõju

hindamist vajav oluline keskkonnamõju juhul kui rakendatakse järgnevaid leevendavaid

meetmeid:

• Jäätmekäitluse korraldamisel nii ehitus- kui käitamisajal tuleb lähtuda

jäätmeseadusest ning Tallinna jäätmehoolduseeskirjast.

• Tagada avalikus ruumis piisava arvu jäätmekonteinerite olemasolu, nende

regulaarne tühjendamine ja regulaarne üldine hooldus.

• Tervel planeeringualal tuleb läbi viia reostusuuringu III etapp, mille tulemuste

põhjal koostada saneerimiskava või reostuse likvideerimise projekt ning

likvideerida reostus selliselt, et ohtlike ainete sisaldus pinnases vastaks

elamumaa piirarvule.

• Reostusuuringuga tuleb anda hinnang pinnasevee reostuse kohta. Selle põhjal

saab välja töötada ka vee ärajuhtimise lahenduse.

• Reostuse likvideerimistöödele kaasata keskkonnajärelevalve, kes kinnitab

reostuse likvideerimist kaevandist võetud kontrollproovide põhjal.

• Välja kaevatud reostunud pinnas tuleb üle anda vastavat luba või

registreeringut omavale ettevõttele.

• Vastavalt mürauuringule tuleb liiklusmüra normtasemete täitmiseks arvestada

hinnatud müratasemetega hoonete projekteerimisel ning juhindudes

Tallinn, Põhja-Tallinn, Telliskivi tn 62 ja 64 kinnistute ning lähiala detailplaneeringu

keskkonnamõju strateegiline eelhinnang

21. veebruar 2025 26

standardite EVS 842:2003 ja EVS-EN ISO 717, tagada ehituslike võtetega

normväärtuste täitmine siseruumides.

• Detailplaneeringu elluviimisel ja pinnase väljakaevamisel tuleb lähtuda

jäätmehierarhiast ning projekteerimisel lahendada väljakaevatud reostumata

pinnase kasutus potentsiaalse ressursina.

• Selgitada enne hoonete projekteerimist pinnaseõhu radoonitase ning juhul kui

see osutub kõrgeks või väga kõrgeks, tuleb rakendada radoonitõkkemeetmeid

või projekteerida hooned arvestusega, et pinnase radoonitase on väga kõrge.

• Depoo hoone ümbruses, kus on tuvastatud kõrge radoonitase, tuleb

rakendada radooniuuringus toodud meetmeid.

• Enne ehitiste mahulist projekteerimist tuleb teha ala ehitusgeoloogiline uuring,

mille käigus täpsustada pinnasevee juurdevoolu hulk ja kaasneva

depressioonilehtri ulatus.

• Rakendada meetmeid vee juurdevoolu ja/või veetaseme depressioonilehtri

vähendamiseks ning lähikonna ehitiste kaitseks: kasutada vettpidavat ja

võimalikult sügavat tõkisseina, kohaldada lähimatele hoonetele nn geotehnilist

kontrolli (paigaldada seintesse ajutisi reepereid ja mõõta nende paigutusi

ehitustööde vältel).

• Detailplaneeringu lahendus tuleb viia kooskõlla teemaplaneeringus

„Kõrghoonete paiknemine Tallinnas” toodud tingimustega või teha

detailplaneeringuga üldplaneeringu põhilahenduste muutmise ettepanek ja

järgida muinsuskaitse eritingimusi.

• Rakendada koostatavas Põhja-Tallinna üldplaneeringus kirjeldatud ning muid

asjakohaseid meetmeid soojussaarte vähendamiseks.

Eeltoodud tingimusi ja leevendavaid meetmeid rakendades ei kaasne kavandatava

tegevusega olulist negatiivset keskkonnamõju ning vajadus keskkonnamõju

strateegilise hindamise läbiviimiseks puudub.