Eelnõu kooskõlastamiseks esitamine
| Dokumendiregister | Päästeamet |
| Viit | 7.2-3.4/1529 |
| Registreeritud | 14.03.2025 |
| Sünkroonitud | 17.03.2025 |
| Liik | Sissetulev kiri |
| Funktsioon | 7.2 Ohutusjärelevalve korraldamine |
| Sari | 7.2-3 Päästekeskuste ehitusvaldkonna alane kirjavahetus |
| Toimik | 7.2-3.4 |
| Juurdepääsupiirang | Avalik |
| Juurdepääsupiirang | |
| Adressaat | Haapsalu Linnavalitsus |
| Saabumis/saatmisviis | Haapsalu Linnavalitsus |
| Vastutaja | Margo Kubjas (Lääne päästekeskus, Ohutusjärelevalve büroo) |
| Originaal | Ava uues aknas |
Failid
Digiallkirjad
HAAPSALU LINNAVALITSUS
Posti 34 Tel 472 5300
90504 HAAPSALU Faks 472 5 310
Registrikood 75012802 e-post: [email protected]
www.haapsalu.ee
Päästeamet
14.03.2025 nr 6-1/6/25-3
Eelnõu kooskõlastamiseks esitamine
Teatame Teile, et Haapsalu linnas, Nõmme külas paikneva Roovälja ja Roosaare kinnistu
omanik esitas Haapsalu Linnavalitsusele taotluse Roosaare detailplaneeringu ja Roosaare
detailplaneeringu muudatuse osaliselt kehtetuks tunnistamiseks Roovälja kinnistu
(detailplaneeringus pos. 1) ning seda ümbritseva Roosaare kinnistu kohta.
Esitame Teile planeerimisseaduse § 140 lõike 3 alusel Haapsalu Linnavolikogu ….04.2025
otsuse eelnõu „Detailplaneeringu osaline kehtetuks tunnistamine (Roosaare detailplaneering,
Nõmme küla, Haapsalu linn)“ arvamuse andmiseks.
Roosaare detailplaneering on kehtestatud Ridala Vallavolikogu 20.05.2004 otsusega nr 98
„Roosaare kinnistu detailplaneeringu kehtestamine“ ja muudetud Ridala Vallavolikogu
31.01.2008 otsusega nr 314 „Roosaare kinnistu detailplaneeringu muudatuse kehtestamine“.
Detailplaneeringu koostas Haapsalu Maamõõdubüroo (töö nr 563-2007).
Detailplaneeringu algne eesmärk oli jagada 12,84 ha suurune Roosaare kinnistu neljaks
iseseisvaks üksuseks. Kolme uue moodustatud krundi sihtotstarve muudeti ärimaaks, eesmärgiga
rajada neile igaühele eraldi hoonete kompleksist koosnev talumuuseumi tüüpi turismitalu, mis
arhitektuuriliselt ja olustikult sarnaneks eelmise sajandi alguse ja üle-eelmise sajandi Lääne-Eesti
taludele.
Detailplaneeringu muutmise eesmärk oli jagada Nõmme külas paiknev 12,1 ha suurune
maatulundusmaa sihtotstarbega maa-ala kolmeks iseseisvaks üksuseks. Roosaare kinnistut
kaasomandina omavad isikud soovisid jagada kinnistu selliselt, et igat ehitusõigusega ärimaad
ümbritseks omaette üksusena maatulundusmaa. See võimaldas kinnistu jagada kolmeks
reaalosaks selliselt, et igal ehitusõigusega ärimaa omanikul tekiks ehitusõigusega ärimaast ja
seda ümbritsevast maatulundusmaast oma kinnistu.
Planeerimisseaduse § 140 lg 1 p 1 ja 2 kohaselt võib detailplaneeringu või selle osa võib
tunnistada kehtetuks, kui detailplaneeringu kehtestamisest on möödunud vähemalt viis aastat ja
detailplaneeringut ei ole asutud ellu viima või planeeringu koostamise korraldaja või
planeeritava kinnistu omanik soovib planeeringu elluviimisest loobuda.
Planeerimisseaduse § 140 lg 2 kohaselt võib detailplaneeringu tunnistada osaliselt kehtetuks, kui
on tagatud planeeringu terviklahenduse elluviimine pärast detailplaneeringu osalist kehtetuks
tunnistamist.
Kinnistusraamatu andmetel on Roovälja kinnistu omanik eraisik. Kinnistu on hoonestatud
ehitisregistri kohaselt elamuga, mille kasutamise otstarve on üksikelamu. Kinnistu on ärimaa
sihtotstarbega, pindalaga 2338 m². Katastrikaardil oleva kinnistu piiri ebatäpsuse tõttu ulatub
üksikelamu osaliselt ka Roosaare kinnistule, millele jääb ka elamu õueala.
Maakatastriseaduse § 18¹ lg 1 alusel on elamumaa alaliseks või perioodiliseks elamiseks
ettenähtud ehitiste maa ja garaažide maa ning selle juurde kuuluv majapidamis- ja abiehitise
alune ja ehitist teenindav maa. Seega on kehtiv detailplaneering vastuolus hoone tänase
kasutusotstarbega.
Roosaare kinnistu detailplaneeringu muudatuse kehtestamisest on möödunud 17 aastat ja
kinnistu omanik ei soovi detailplaneeringuga kavandatut ellu viia. Haapsalu Linnavalitsuse
hinnangul on detailplaneeringu kehtetuks tunnistamine Roovälja kinnistu osas põhjendatud ning
detailplaneeringu osaliselt kehtetuks tunnistamine ei avalda mõju kehtima jäävale
detailplaneeringu lahendusele.
Kohaliku omavalitsuse korralduse seaduse § 22 lõike 1 punkti 33 ja PlanS § 140 lõike 6 kohaselt
on detailplaneeringu kehtetuks tunnistamine volikogu ainupädevuses. Haldusorgani poolne
haldusakti kehtetuks tunnistamine toimub kaalutlusõiguse alusel. Haldusmenetluse seaduse § 64
lõike 3 kohaselt tuleb kaalutlusõiguse teostamisel arvestada haldusakti andmise ja haldusakti
kehtetuks tunnistamise tagajärgi isikule, haldusakti andmise menetluse põhjalikkust, haldusakti
kehtetuks tunnistamise põhjuste olulisust ning nende seost isiku osalemisega haldusakti andmise
menetluses ja isiku muu tegevusega, haldusakti andmisest möödunud aega ning muid tähtsust
omavaid asjaolusid.
Eelnõule on tutvumiseks lisatud planeeringuala asendiplaan, põhijoonis ja seletuskiri (Lisad 1-3).
Roosaare detailplaneeringu kogu dokumentatsiooniga saab tutvuda Haapsalu linna
detailplaneeringute kaardirakenduses E-VALD.
https://evald.ee/haapsalulinn/#/planeeringud/id/112
Kui Te 30 päeva jooksul detailplaneeringu kehtetuks tunnistamise otsuse eelnõu saamisest
arvates ei ole Haapsalu Linnavalitsusele omapoolset arvamust esitanud, loeme otsuse eelnõu
Teie poolt kooskõlastatuks.
Lugupidamisega
/allkirjastatud digitaalselt/
Helen Rammu
Aselinnapea
Lisa 1. Haapsalu Linnavolikogu eelnõu
Lisa 2. Detailplaneeringu muudatuse põhijoonis
Lisa 3. Detailplaneeringu muudatuse seletuskiri
Koostaja: Harles Kullik
[email protected] +372 58655058
Töö nr. 563-2007
ROOSAARE KINNISTU DETAILPLANEERINGU MUUDATUS
Asukoht: Nõmme küla Ridala vald Lääne maakond
Tellijad: Kinnisvaraarenduse teenused OÜ ja Oldsmart OÜ
Koostas: Priit Tormis
Büroo juhataja: Ailar Ladva
Haapsalu 2007
Nurme 1 Telefon 47 33052 a/a 10602002854008 Haapsalu 90505 GSM 56 484745 Eesti Ühispank Reg.nr.10043312 Litsents 57 MA-k (03.08.1994)
2
SISUKORD
1. Tiitelleht 2. Sisukord 2-3 3. Seletuskiri 4 3.1. Eesmärk 4 3.2. Koostamise alused 4 3.3. Planeeritava ala olukorra kirjeldus ja asend 4 3.4. Detailplaneeringu lahendus 5 3.4.1. Planeeringu lahenduse kirjeldus 5 3.4.2. Kinnistute ehitusõigus 5 3.4.3. Olulisemad arhitektuurinõuded 5 3.4.4. Ehitistevahelised kujad ja keelualad 6 3.4.5. Juurdepääsuteed ja liikluskorralduse põhimõtted 6 3.4.6. Haljastuse ja heakorrastuse põhimõtted 6 3.4.7. Kinnisomandi kitsendused, servituutide vajadus 6 3.4.8. Keskkonnakaitse abinõud 6 3.5. Kommunikatsioonid 7 3.6. Tuleohutusnõuded 7 4. Joonised 4.1. Asukohaskeem 8 4.2. Alusplaan M1:2000 (koopia varasemast plaanist) 9 4.3. Joonis 1 M1:5000 (asendiplaan planeeringu muudatusega) 10 4.4. Joonis 2 M1:2000 (planeeringu muudatusega) 11 4.5. Olemasolev olukord planeeringualal 12 4.6. Planeeringu lahendust illustreeriv joonis 13 5. Lisad 5.1. Olemasolev Roosaare katastriüksuse plaan 14 5.2. Läänemaa Keskkonnateenistuse arvamus maatulundusmaa jagamise kohta koos maaomanike poolt esitatud skeemi koopiaga 15-16 5.3. Ridala Vallavolikogu otsus detailplaneeringu muudatuse algatamise kohta 17 5.4. Lähteülesanne koos lisaga 18-21 5.5. Teade ajalehes „Lääne Elu“ – planeeringu algatamise kohta 22 5.6. Koopiad varem kehtestatud (Ridala Vallavolikogu 20.05.2004 otsus nr. 98) Roosaare kinnistu detailplaneeringust 23-34 5.7. Lääne Maavalitsuse märkused algatamisdokumentide põhjal 35-36 5.8. Detailplaneeringu muudatuse finantseerimise ja koostamise leping 37-39 5.9. Naabermaaomanikele saadetud teated 40-41 5.10. Teade ajalehes „Lääne Elu“ - avalik arutelu planeeringu lähteseisukohtade
ja eskiislahenduste tutvustamiseks 42 5.11. Eskiislahendust tutvustava avaliku arutelu protokoll 43 5.12. Eskiislahendust tutvustavast avalikust arutelust osavõtjate nimekiri 44 5.13. Kooskõlastused 45
3
5. Lisad (järg) 5.14. Ridala Vallavolikogu otsus planeeringu vastuvõtmise ja avaliku
väljapaneku kohta 1 eks. 1. lehel 5.15. Teade ajalehes „Lääne Elu“ - planeeringu vastuvõtmise ja avaliku
väljapaneku kohta 1 eks. 1. lehel 5.16. Ridala Vallavolikogu otsus planeeringu kehtestamise kohta 1 eks. 1. lehel
4
SELETUSKIRI
3.1. EESMÄRK 1.1. Roosaaare kinnistu detailplaneeringu muutmise eesmärk on jagada Nõmme külas
Roosaare kinnistu detailplaneeringu alusel (kehtestatud Ridala Vallavolikogu 20.05.2004 otsusega nr. 98, vt. lk. 34) moodustatud 12,1 ha suurune maatulundusmaa sihtotstarbega maaüksus kolmeks iseseisvaks üksuseks. Roosaare kinnistut kaasomandina omavad isikud soovivad jagada kaasomandis oleva kinnistu kolmeks selliselt, et igat ehitusõigusega ärimaad ümbritseks omaette üksusena maatulundusmaa. See võimaldaks praeguse kinnistu jagada kolmeks reaalosaks selliselt, et igal ehitusõigusega ärimaa omanikul tekiks ehitusõigusega ärimaast ja seda ümbritsevast maatulundusmaast oma kinnistu.
1.2. Ehitusõigust uutele maatulundusmaa maaüksustele ei määrata ja sihtotstarvet ei muudeta. Uute maatulundusmaa maaüksuste sisse jäävatel ärimaa sihtotstarbega kruntidel säilib varasem lahendus, muudatusi nende kruntide osas ei planeerita.
1.3. Tehnovõrkude, rajatiste ja juurdepääsuteede osas säilib endine lahendus, kuid täpsustatakse juurdepääsuteede servituute.
3.2. KOOSTAMISE ALUSED Planeeringu koostamise aluseks olid:
1. EV Planeerimisseadus; 2. Roosaare kinnistu detailplaneering (vt. lk. 23-34); 3. Läänemaa Keskkonnateenistuse nõusolek (vt. lk. 15-16); 4. Olemasolev katastriüksuse plaan M1:10000 (vt. lk. 14) ning alusplaan M1:2000 (vt.
lk. 9); 5. Ridala Vallavolikogu otsus detailplaneeringu muudatuse algatamine (vt. lk. 17); 6. Ridala Vallavolikogu poolt kinnitatud lähteülesanne (lisa Ridala Vallavolikogu
otsusele (vt. lk. 18-21 ); 7. Ajalehes „Lääne Elu“ 20.10.2007.a. ilmunud teade planeeringu algatamise kohta (vt.
lk.22).
3.3.PLANEERITAVA ALA OLUKORRA KIRJELDUS JA ASEND Planeeritav Roosaare kinnistu asub Nõmme külas Ridala vallas Lääne maakonnas Pullapää ja Rohuküla vahelisel alal. Kinnistu piirneb kirdest Römli ja Haaba maaüksusega (maatulundusmaa), kagust Estingi maaüksusega (maatulundusmaa), edelast, läänest ja loodest Läänemerega (Väinamerega). Roosaare maaüksuse edelaosa jääb ~ 2,04 ha ulatuses Natura 2000 alale (Väinamere hoiualale). Kinnistu koosneb neljast katastriüksusest (maaüksusest):
1. Roosaare – pindala 12,10 ha, sihtotstarve maatulundusmaa, kat. tunnus 67401:001:0233;
2. Roovälja – pindala 2339 m2, sihtotstarve ärimaa, kat. tunnus 67401:001:0234; 3. Rootiigi – pindala 2654 m2, sihtotstarve ärimaa, kat. tunnus 67401:001:0235; 4. Rooserva – pindala 2417 m2, sihtotstarve ärimaa, kat. tunnus 67401:001:0236.
5
Kolmele ärimaa krundile on Roosaare kinnistu detailplaneeringuga varasemalt (kehtestatud Ridala Vallavolikogu 20.05.2004 otsusega nr. 98, vt. lk. 34) määratud ehitusõigus, neid ühise maaüksusena ümbritseval Roosaare maaüksusel ehitusõigus puudub. Roovälja maaüksusele on rajatud üks hoone, Rootiigi maaüksusel on hoonete rajamisega alustatud ning Rooserva maaüksus on esialgu veel hoonestamata. Roosaare maaüksusele on rajatud ärimaa kruntidele juurdepääsuks vajalikud teed. Enamus Roosaare katastriüksusest on kaetud loodusliku rohumaaga, millest madalamad kohad on osaliselt kaetud roostikuga, 1,22 ha ulatuses kasvab maaüksusel metsa (mänd + segamets), ~ 3,09 ha ulatuses on maaüksusel suvel kuivavaid tiike ja kraave.
3.4. DETAILPLANEERINGU LAHENDUS
3.4.1. Planeeringu lahenduse kirjeldus Käesoleva Roosaare kinnistu detailplaneeringu muudatusega jagatakse olemasolev 12,1 ha suurune maatulundusmaa sihtotstarbega Roosaare katastriüksus kolmeks iseseisvaks üksuseks: 1. Roosaare 1 – pindala 40294 m2 ehk 4,03 ha, sihtotstarve maatulundusmaa; 2. Roosaare 2 – pindala 40334 m2 ehk 4,03 ha, sihtotstarve maatulundusmaa; 3. Rooranna - 40379 m2 ehk 4,04 ha, sihtotstarve maatulundusmaa. Uutel maatulundusmaa maaüksustel sihtotstarvet ei muudeta ja ehitusõigust ei määrata. Uued maatulundusmaa maaüksused jäävad ümbritsema varem moodustatud ehitusõigusega ärimaa krunte. Igast ärimaa krundist ja seda ümbritsevast uuest maatulundusmaa maaüksusest moodustatakse iseseisvad kinnistud järgnevalt: 1. Roosaare 1 kinnistu (Roosaare 1 katastriüksus + Roovälja katastriüksus); 2. Roosaare 2 kinnistu (Roosaare 2 katastriüksus + Rootiigi katastriüksus); 3. Rooranna kinnistu (Rooranna katastriüksus + Rooserva katastriüksus). Käesolev Roosaare kinnistu detailplaneeringu muudatus ei muuda Ridala valla osaüldplaneeringut. Kuna moodustuvad uued kinnistud, siis on käesolevaga täpsustatud ka juurdepääsuteede kasutamiseks vajalikke servituute. Täpsemalt on servituute kirjeldatud käesoleva seletuskirja punktis 3.4.7.
3.4.2. Kinnistute ehitusõigus
Säilib Ridala Vallavolikogu 20.05.2004 otsusega nr. 98 kehtestatud Roosaare kinnistu detailplaneeringu lahendus. Käesolevaga selles muudatusi ei tehta.
3.4.3. Olulisemad arhitektuurinõuded Säilib Ridala Vallavolikogu 20.05.2004 otsusega nr. 98 kehtestatud Roosaare kinnistu detailplaneeringu lahendus. Käesolevaga selles muudatusi ei tehta.
6
3.4.4. Ehitistevahelised kujad ja keelualad
Säilib Ridala Vallavolikogu 20.05.2004 otsusega nr. 98 kehtestatud Roosaare kinnistu detailplaneeringu lahendus. Käesolevaga selles muudatusi ei tehta.
3.4.5. Juurdepääsuteed ja liikluskorralduse põhimõtted Säilib Ridala Vallavolikogu 20.05.2004 otsusega nr. 98 kehtestatud Roosaare kinnistu detailplaneeringu lahendus. Käesolevaga selles muudatusi ei tehta.
3.4.6. Haljastuse ja heakorrastuse põhimõtted Säilib Ridala Vallavolikogu 20.05.2004 otsusega nr. 98 kehtestatud Roosaare kinnistu detailplaneeringu lahendus. Käesolevaga selles muudatusi ei tehta.
3.4.7.Kinnisomandi kitsendused ja servituutide vajadus
Käesolevaga palaneeritud Rooranna kinnistut läbivatele juurdepääsuteedele seada reaalservituut kuni 4 m laiuse tee kasutamiseks nii sõiduteena kui jalgteena Roosaare 2 ja Roosaare 1 kinnistu kasuks. Käesolevaga palaneeritud Roosaare 2 kinnistut läbivatele juurdepääsuteedele kuni Roosaare 1 kinnistuni seada reaalservituut kuni 4 m laiuse tee kasutamiseks nii sõiduteena kui jalgteena Roosaare 1 kinnistu kasuks. Käesolevaga palaneeritud Roosaare 2 kinnistut läbivale lautrini viivale juurdepääsuteele ja lautrikohale seada reaalservituut kuni 4 m laiuse tee kasutamiseks nii sõiduteena kui jalgteena Roosaare 1 ja Rooranna kinnistu kasuks. Täpsemalt on servituudid kujutatus detailplaneeringu muudatuse joonisel 2. Reaalservituudid tuleks seada asjaõiguslepinguga (Asjaõigusseadus §172 ja §173) Roosaare katastriüksuse jagamisel. Muus osas säilib Ridala Vallavolikogu 20.05.2004 otsusega nr. 98 kehtestatud Roosaare kinnistu detailplaneeringu lahendus. Käesolevaga selles muudatusi ei tehta.
3.4.8. Keskkonnakaitse abinõud Säilib Ridala Vallavolikogu 20.05.2004 otsusega nr. 98 kehtestatud Roosaare kinnistu detailplaneeringu lahendus. Käesolevaga selles muudatusi ei tehta. Lääne Maakonnaplaneeringu teemaplaneeringu „Asustust ja maakasutust suunavad keskkonnatingimused“ põhjal jääb Roosaare kinnistu väärtusliku maastiku ja rohelise võrgustiku alale. Planeeringu elluviimisel tuleb arvestada väärtuslike maastike ja rohelise võrgustiku kasutustingimustega. Nendega saab tutvuda Lääne Maavalitsuse kodulehel www.lmv.ee /planeeringud.
7
Käesoleva detailplaneeringu muudatusega ei kahjustata kinnistu maastikulisi ega looduslikke väärtusi. Läänemaa Keskkonnateenistus on nõus Roosaare kinnistu reaalosadeks jagamisega ning nende arvamuse kohaselt (07.09.2007 kiri nr. 35-3-1/42878-2, vt. lk. 15-16) ei kahjusta Roosaare kinnistu jagamine Väinamere hoiualal olevaid loodusväärtuseid.
3.5. Kommunikatsioonid Säilib Ridala Vallavolikogu 20.05.2004 otsusega nr. 98 kehtestatud Roosaare kinnistu detailplaneeringu lahendus. Käesolevaga selles muudatusi ei tehta.
3.6. Tuleohutusnõuded Säilib Ridala Vallavolikogu 20.05.2004 otsusega nr. 98 kehtestatud Roosaare kinnistu detailplaneeringu lahendus. Käesolevaga selles muudatusi ei tehta. Koostas: Priit Tormis
HAAPSALU LINNAVOLIKOGU
EELNÕU
Haapsalu …. aprill 2025 nr …
Roosaare kinnistu detailplaneeringu
osaline kehtetuks tunnistamine
(Roovälja, Roosaare kinnistute osas)
Roovälja ja Roosaare kinnistu omanik esitas 30. jaanuaril 2025 taotluse Ridala Vallavolikogu 20.05.2004 otsusega nr 98 „Roosaare kinnistu detailplaneeringu kehtestamine“ ja muudetud Ridala Vallavolikogu 31.01.2008 otsusega nr 314 „Roosaare kinnistu detailplaneeringu muudatuse kehtestamine“ osaliselt kehtetuks tunnistamiseks Roovälja kinnistu (pindala 2338 m2) ning seda ümbritseva Roosaare kinnistu osas eesmärgiga muuta Roovälja kinnistu kehtivat maakasutuse sihtotstarvet 100% ärimaast vastavalt kinnistu tegelikule sihtotstarbele elamumaaks. Roosaare kinnistu maakasutuse sihtotstarve on 100% maatulundusmaa.
Roosaare detailplaneering on kehtestatud Ridala Vallavolikogu 20.05.2004 otsusega nr 98 „Roosaare kinnistu detailplaneeringu kehtestamine“ ja muudetud Ridala Vallavolikogu 31.01.2008 otsusega nr 314 „Roosaare kinnistu detailplaneeringu muudatuse kehtestamine“. Detailplaneeringu koostas Haapsalu Maamõõdubüroo (töö nr 563-2007).
Detailplaneeringu algne eesmärk oli jagada 12,84 ha suurune Roosaare kinnistu neljaks iseseisvaks üksuseks. Kolme uue moodustatud krundi sihtotstarve muudeti ärimaaks, eesmärgiga rajada neile igaühele eraldi hoonete kompleksist koosnev talumuuseumi tüüpi turismitalu, mis arhitektuuriliselt ja olustikult sarnaneks eelmise sajandi alguse ja üle-eelmise sajandi Lääne-Eesti taludele.
Ridala Vallavolikogu 31. jaanuari 2008 otsusega nr 314 kehtestatud Roosaare kinnistu detailplaneeringu muudatuse põhijoonise kohaselt jääb Roovälja kinnistu (katastritunnus: 67401:001:0234) alale, mille juhtotstarbeks on määratud ärimaa.
Detailplaneeringu muutmise eesmärk oli jagada Nõmme külas paiknev 12,1 ha suurune maatulundusmaa sihtotstarbega maa-ala kolmeks iseseisvaks üksuseks. Roosaare kinnistut kaasomandina omavad isikud soovisid jagada kinnistu selliselt, et igat ehitusõigusega ärimaad ümbritseks omaette üksusena maatulundusmaa. See võimaldas kinnistu jagada kolmeks reaalosaks selliselt, et igal ehitusõigusega ärimaa omanikul tekiks ehitusõigusega ärimaast ja seda ümbritsevast maatulundusmaast oma kinnistu. Ehitusõigust uutele maaüksustele ei määratud ja sihtotstarvet ei muudetud. Uute maatulundusmaa maaüksuste sisse jäävatel ärimaa sihtotstarbega kruntidel säilis varasem lahendus.
Haapsalu Linnavolikogu 27. septembri 2024 otsusega nr 162 otsusega vastu võetud Haapsalu linna üldplaneeringu kohaselt jäävad Roovälja ja Roosaare kinnistud hajaasustusalale ja ehituskeeluvööndisse ja ranna piiranguvööndisse. Üldjuhul hajaasustuses ehitamiseks detailplaneeringu koostamise vajadus puudub, v.a juhul kui soovitakse vähendada ranna ehituskeeluvööndit.
Kinnistusraamatu andmetel on Roovälja kinnistu omanik eraisik. Kinnistu on hoonestatud ehitisregistri kohaselt elamuga, mille kasutamise otstarve on üksikelamu. Katastrikaardil oleva kinnistu piiri ebatäpsuse tõttu ulatub üksikelamu osaliselt ka Roosaare kinnistule, millele jääb ka elamu õueala. Kinnistutel asuv elamu on olemasolev ehitis ranna ehituskeeluvööndis. Kinnistu omanik ei soovi kinnistutele täiendavat ehitusõigust.
Linnavalitsuse hinnangul on detailplaneeringu kehtetuks tunnistamine Roovälja ja Roosaare kinnistute osas põhjendatud ning see ei avalda mõju kehtima jäävale detailplaneeringu lahendusele.
Maakatastriseaduse § 18¹ lg 1 alusel on elamumaa alaliseks või perioodiliseks elamiseks ettenähtud ehitiste maa ja garaažide maa ning selle juurde kuuluv majapidamis- ja abiehitise alune ja ehitist teenindav maa. Seega on kehtiv detailplaneering vastuolus hoone tänase kasutusotstarbega.
Planeerimisseaduse § 140 lg 1 p 1 ja 2 kohaselt võib detailplaneeringu või selle osa võib tunnistada kehtetuks, kui detailplaneeringu kehtestamisest on möödunud vähemalt viis aastat ja detailplaneeringut ei ole asutud ellu viima või planeeringu koostamise korraldaja või planeeritava kinnistu omanik soovib planeeringu elluviimisest loobuda.
Planeerimisseaduse § 140 lg 2 kohaselt võib detailplaneeringu tunnistada osaliselt kehtetuks, kui on tagatud planeeringu terviklahenduse elluviimine pärast detailplaneeringu osalist kehtetuks tunnistamist.
Kohaliku omavalitsuse korralduse seaduse § 22 lõike 1 punkti 33 ja PlanS § 140 lõike 6 kohaselt on detailplaneeringu kehtetuks tunnistamine volikogu ainupädevuses. Haldusorgani poolne haldusakti kehtetuks tunnistamine toimub kaalutlusõiguse alusel. Haldusmenetluse seaduse § 64 lõike 3 kohaselt tuleb kaalutlusõiguse teostamisel arvestada haldusakti andmise ja haldusakti kehtetuks tunnistamise tagajärgi isikule, haldusakti andmise menetluse põhjalikkust, haldusakti kehtetuks tunnistamise põhjuste olulisust ning nende seost isiku osalemisega haldusakti andmise menetluses ja isiku muu tegevusega, haldusakti andmisest möödunud aega ning muid tähtsust omavaid asjaolusid.
Juhindudes planeerimisseaduse § 10 lg 1, lg 3, § 140 lg 1 p 1 ja p 2, lg 2 ja 6, kohaliku omavalitsuse korralduse seaduse § 22 lg 1 p 33, haldusmenetluse seaduse § 64 lg 2 ja 3, § 68 lg 2 ja § 70 lg 1 ning Roovälja ja Roosaare kinnistute omaniku 30. jaanuari 2025 avaldusest, Haapsalu Linnavolikogu otsustab:
1. Tunnistada Ridala Vallavolikogu 20. mai 2004 korraldusega nr 98 kehtestatud Roosaare kinnistu detailplaneering Roovälja ja Roosaare kinnistute osas kehtetuks. Detailplaneeringu kehtetuks tunnistatava maa-ala piiride skeem on esitatud otsuse lisas.
2. Tunnistada Ridala Vallavolikogu 31. jaanuari 2008 korraldusega nr 314 Roosaare kinnistu detailplaneeringu muudatus Roovälja ja Roosaare kinnistute osas kehtetuks. Detailplaneeringu muudatuse kehtetuks tunnistatava maa-ala piiride skeem on esitatud otsuse lisas.
3. Haapsalu Linnavalitsusel:
3.1. teavitada Rootiigi ja Rooserva kinnistute omanikke ja Roovälja kinnistu omanikku ja piirinaabreid detailplaneeringu osalisest kehtetuks tunnistamisest;
3.2. avaldada otsus ajalehes Lääne Elu, milles Haapsalu linn avaldab ametlikke teateid, väljaandes Ametlikud Teadaanded ja Haapsalu linna veebilehel.
4. Otsus jõustub teatavakstegemisega.
5. Otsuse peale on kaebeõigusega isikul õigus esitada kaebus Tallinna Halduskohtule halduskohtumenetluse seadustikus sätestatud korras või vaide Haapsalu Linnavolikogule haldusmenetluse seaduses sätestatud korras.
Lugupidamisega
/allkirjastatud digitaalselt/
Malle Õiglas
Volikogu esimees
Saatja: <[email protected]>
Saadetud: 14.03.2025 14:05
Adressaat: Päästeamet <[email protected]>
Teema: 6-1/6/25-3 Eelnõu kooskõlastamiseks esitamine_Päästeamet
Manused: Eelnõu kooskõlastamiseks esitamine_Päästeamet.asice
TÄHELEPANU! Tegemist on väljastpoolt asutust saabunud kirjaga. Tundmatu saatja korral palume linke ja faile mitte avada!
Digiallkirjad
HAAPSALU LINNAVALITSUS
Posti 34 Tel 472 5300
90504 HAAPSALU Faks 472 5 310
Registrikood 75012802 e-post: [email protected]
www.haapsalu.ee
Päästeamet
14.03.2025 nr 6-1/6/25-3
Eelnõu kooskõlastamiseks esitamine
Teatame Teile, et Haapsalu linnas, Nõmme külas paikneva Roovälja ja Roosaare kinnistu
omanik esitas Haapsalu Linnavalitsusele taotluse Roosaare detailplaneeringu ja Roosaare
detailplaneeringu muudatuse osaliselt kehtetuks tunnistamiseks Roovälja kinnistu
(detailplaneeringus pos. 1) ning seda ümbritseva Roosaare kinnistu kohta.
Esitame Teile planeerimisseaduse § 140 lõike 3 alusel Haapsalu Linnavolikogu ….04.2025
otsuse eelnõu „Detailplaneeringu osaline kehtetuks tunnistamine (Roosaare detailplaneering,
Nõmme küla, Haapsalu linn)“ arvamuse andmiseks.
Roosaare detailplaneering on kehtestatud Ridala Vallavolikogu 20.05.2004 otsusega nr 98
„Roosaare kinnistu detailplaneeringu kehtestamine“ ja muudetud Ridala Vallavolikogu
31.01.2008 otsusega nr 314 „Roosaare kinnistu detailplaneeringu muudatuse kehtestamine“.
Detailplaneeringu koostas Haapsalu Maamõõdubüroo (töö nr 563-2007).
Detailplaneeringu algne eesmärk oli jagada 12,84 ha suurune Roosaare kinnistu neljaks
iseseisvaks üksuseks. Kolme uue moodustatud krundi sihtotstarve muudeti ärimaaks, eesmärgiga
rajada neile igaühele eraldi hoonete kompleksist koosnev talumuuseumi tüüpi turismitalu, mis
arhitektuuriliselt ja olustikult sarnaneks eelmise sajandi alguse ja üle-eelmise sajandi Lääne-Eesti
taludele.
Detailplaneeringu muutmise eesmärk oli jagada Nõmme külas paiknev 12,1 ha suurune
maatulundusmaa sihtotstarbega maa-ala kolmeks iseseisvaks üksuseks. Roosaare kinnistut
kaasomandina omavad isikud soovisid jagada kinnistu selliselt, et igat ehitusõigusega ärimaad
ümbritseks omaette üksusena maatulundusmaa. See võimaldas kinnistu jagada kolmeks
reaalosaks selliselt, et igal ehitusõigusega ärimaa omanikul tekiks ehitusõigusega ärimaast ja
seda ümbritsevast maatulundusmaast oma kinnistu.
Planeerimisseaduse § 140 lg 1 p 1 ja 2 kohaselt võib detailplaneeringu või selle osa võib
tunnistada kehtetuks, kui detailplaneeringu kehtestamisest on möödunud vähemalt viis aastat ja
detailplaneeringut ei ole asutud ellu viima või planeeringu koostamise korraldaja või
planeeritava kinnistu omanik soovib planeeringu elluviimisest loobuda.
Planeerimisseaduse § 140 lg 2 kohaselt võib detailplaneeringu tunnistada osaliselt kehtetuks, kui
on tagatud planeeringu terviklahenduse elluviimine pärast detailplaneeringu osalist kehtetuks
tunnistamist.
Kinnistusraamatu andmetel on Roovälja kinnistu omanik eraisik. Kinnistu on hoonestatud
ehitisregistri kohaselt elamuga, mille kasutamise otstarve on üksikelamu. Kinnistu on ärimaa
sihtotstarbega, pindalaga 2338 m². Katastrikaardil oleva kinnistu piiri ebatäpsuse tõttu ulatub
üksikelamu osaliselt ka Roosaare kinnistule, millele jääb ka elamu õueala.
Maakatastriseaduse § 18¹ lg 1 alusel on elamumaa alaliseks või perioodiliseks elamiseks
ettenähtud ehitiste maa ja garaažide maa ning selle juurde kuuluv majapidamis- ja abiehitise
alune ja ehitist teenindav maa. Seega on kehtiv detailplaneering vastuolus hoone tänase
kasutusotstarbega.
Roosaare kinnistu detailplaneeringu muudatuse kehtestamisest on möödunud 17 aastat ja
kinnistu omanik ei soovi detailplaneeringuga kavandatut ellu viia. Haapsalu Linnavalitsuse
hinnangul on detailplaneeringu kehtetuks tunnistamine Roovälja kinnistu osas põhjendatud ning
detailplaneeringu osaliselt kehtetuks tunnistamine ei avalda mõju kehtima jäävale
detailplaneeringu lahendusele.
Kohaliku omavalitsuse korralduse seaduse § 22 lõike 1 punkti 33 ja PlanS § 140 lõike 6 kohaselt
on detailplaneeringu kehtetuks tunnistamine volikogu ainupädevuses. Haldusorgani poolne
haldusakti kehtetuks tunnistamine toimub kaalutlusõiguse alusel. Haldusmenetluse seaduse § 64
lõike 3 kohaselt tuleb kaalutlusõiguse teostamisel arvestada haldusakti andmise ja haldusakti
kehtetuks tunnistamise tagajärgi isikule, haldusakti andmise menetluse põhjalikkust, haldusakti
kehtetuks tunnistamise põhjuste olulisust ning nende seost isiku osalemisega haldusakti andmise
menetluses ja isiku muu tegevusega, haldusakti andmisest möödunud aega ning muid tähtsust
omavaid asjaolusid.
Eelnõule on tutvumiseks lisatud planeeringuala asendiplaan, põhijoonis ja seletuskiri (Lisad 1-3).
Roosaare detailplaneeringu kogu dokumentatsiooniga saab tutvuda Haapsalu linna
detailplaneeringute kaardirakenduses E-VALD.
https://evald.ee/haapsalulinn/#/planeeringud/id/112
Kui Te 30 päeva jooksul detailplaneeringu kehtetuks tunnistamise otsuse eelnõu saamisest
arvates ei ole Haapsalu Linnavalitsusele omapoolset arvamust esitanud, loeme otsuse eelnõu
Teie poolt kooskõlastatuks.
Lugupidamisega
/allkirjastatud digitaalselt/
Helen Rammu
Aselinnapea
Lisa 1. Haapsalu Linnavolikogu eelnõu
Lisa 2. Detailplaneeringu muudatuse põhijoonis
Lisa 3. Detailplaneeringu muudatuse seletuskiri
Koostaja: Harles Kullik
[email protected] +372 58655058
Töö nr. 563-2007
ROOSAARE KINNISTU DETAILPLANEERINGU MUUDATUS
Asukoht: Nõmme küla Ridala vald Lääne maakond
Tellijad: Kinnisvaraarenduse teenused OÜ ja Oldsmart OÜ
Koostas: Priit Tormis
Büroo juhataja: Ailar Ladva
Haapsalu 2007
Nurme 1 Telefon 47 33052 a/a 10602002854008 Haapsalu 90505 GSM 56 484745 Eesti Ühispank Reg.nr.10043312 Litsents 57 MA-k (03.08.1994)
2
SISUKORD
1. Tiitelleht 2. Sisukord 2-3 3. Seletuskiri 4 3.1. Eesmärk 4 3.2. Koostamise alused 4 3.3. Planeeritava ala olukorra kirjeldus ja asend 4 3.4. Detailplaneeringu lahendus 5 3.4.1. Planeeringu lahenduse kirjeldus 5 3.4.2. Kinnistute ehitusõigus 5 3.4.3. Olulisemad arhitektuurinõuded 5 3.4.4. Ehitistevahelised kujad ja keelualad 6 3.4.5. Juurdepääsuteed ja liikluskorralduse põhimõtted 6 3.4.6. Haljastuse ja heakorrastuse põhimõtted 6 3.4.7. Kinnisomandi kitsendused, servituutide vajadus 6 3.4.8. Keskkonnakaitse abinõud 6 3.5. Kommunikatsioonid 7 3.6. Tuleohutusnõuded 7 4. Joonised 4.1. Asukohaskeem 8 4.2. Alusplaan M1:2000 (koopia varasemast plaanist) 9 4.3. Joonis 1 M1:5000 (asendiplaan planeeringu muudatusega) 10 4.4. Joonis 2 M1:2000 (planeeringu muudatusega) 11 4.5. Olemasolev olukord planeeringualal 12 4.6. Planeeringu lahendust illustreeriv joonis 13 5. Lisad 5.1. Olemasolev Roosaare katastriüksuse plaan 14 5.2. Läänemaa Keskkonnateenistuse arvamus maatulundusmaa jagamise kohta koos maaomanike poolt esitatud skeemi koopiaga 15-16 5.3. Ridala Vallavolikogu otsus detailplaneeringu muudatuse algatamise kohta 17 5.4. Lähteülesanne koos lisaga 18-21 5.5. Teade ajalehes „Lääne Elu“ – planeeringu algatamise kohta 22 5.6. Koopiad varem kehtestatud (Ridala Vallavolikogu 20.05.2004 otsus nr. 98) Roosaare kinnistu detailplaneeringust 23-34 5.7. Lääne Maavalitsuse märkused algatamisdokumentide põhjal 35-36 5.8. Detailplaneeringu muudatuse finantseerimise ja koostamise leping 37-39 5.9. Naabermaaomanikele saadetud teated 40-41 5.10. Teade ajalehes „Lääne Elu“ - avalik arutelu planeeringu lähteseisukohtade
ja eskiislahenduste tutvustamiseks 42 5.11. Eskiislahendust tutvustava avaliku arutelu protokoll 43 5.12. Eskiislahendust tutvustavast avalikust arutelust osavõtjate nimekiri 44 5.13. Kooskõlastused 45
3
5. Lisad (järg) 5.14. Ridala Vallavolikogu otsus planeeringu vastuvõtmise ja avaliku
väljapaneku kohta 1 eks. 1. lehel 5.15. Teade ajalehes „Lääne Elu“ - planeeringu vastuvõtmise ja avaliku
väljapaneku kohta 1 eks. 1. lehel 5.16. Ridala Vallavolikogu otsus planeeringu kehtestamise kohta 1 eks. 1. lehel
4
SELETUSKIRI
3.1. EESMÄRK 1.1. Roosaaare kinnistu detailplaneeringu muutmise eesmärk on jagada Nõmme külas
Roosaare kinnistu detailplaneeringu alusel (kehtestatud Ridala Vallavolikogu 20.05.2004 otsusega nr. 98, vt. lk. 34) moodustatud 12,1 ha suurune maatulundusmaa sihtotstarbega maaüksus kolmeks iseseisvaks üksuseks. Roosaare kinnistut kaasomandina omavad isikud soovivad jagada kaasomandis oleva kinnistu kolmeks selliselt, et igat ehitusõigusega ärimaad ümbritseks omaette üksusena maatulundusmaa. See võimaldaks praeguse kinnistu jagada kolmeks reaalosaks selliselt, et igal ehitusõigusega ärimaa omanikul tekiks ehitusõigusega ärimaast ja seda ümbritsevast maatulundusmaast oma kinnistu.
1.2. Ehitusõigust uutele maatulundusmaa maaüksustele ei määrata ja sihtotstarvet ei muudeta. Uute maatulundusmaa maaüksuste sisse jäävatel ärimaa sihtotstarbega kruntidel säilib varasem lahendus, muudatusi nende kruntide osas ei planeerita.
1.3. Tehnovõrkude, rajatiste ja juurdepääsuteede osas säilib endine lahendus, kuid täpsustatakse juurdepääsuteede servituute.
3.2. KOOSTAMISE ALUSED Planeeringu koostamise aluseks olid:
1. EV Planeerimisseadus; 2. Roosaare kinnistu detailplaneering (vt. lk. 23-34); 3. Läänemaa Keskkonnateenistuse nõusolek (vt. lk. 15-16); 4. Olemasolev katastriüksuse plaan M1:10000 (vt. lk. 14) ning alusplaan M1:2000 (vt.
lk. 9); 5. Ridala Vallavolikogu otsus detailplaneeringu muudatuse algatamine (vt. lk. 17); 6. Ridala Vallavolikogu poolt kinnitatud lähteülesanne (lisa Ridala Vallavolikogu
otsusele (vt. lk. 18-21 ); 7. Ajalehes „Lääne Elu“ 20.10.2007.a. ilmunud teade planeeringu algatamise kohta (vt.
lk.22).
3.3.PLANEERITAVA ALA OLUKORRA KIRJELDUS JA ASEND Planeeritav Roosaare kinnistu asub Nõmme külas Ridala vallas Lääne maakonnas Pullapää ja Rohuküla vahelisel alal. Kinnistu piirneb kirdest Römli ja Haaba maaüksusega (maatulundusmaa), kagust Estingi maaüksusega (maatulundusmaa), edelast, läänest ja loodest Läänemerega (Väinamerega). Roosaare maaüksuse edelaosa jääb ~ 2,04 ha ulatuses Natura 2000 alale (Väinamere hoiualale). Kinnistu koosneb neljast katastriüksusest (maaüksusest):
1. Roosaare – pindala 12,10 ha, sihtotstarve maatulundusmaa, kat. tunnus 67401:001:0233;
2. Roovälja – pindala 2339 m2, sihtotstarve ärimaa, kat. tunnus 67401:001:0234; 3. Rootiigi – pindala 2654 m2, sihtotstarve ärimaa, kat. tunnus 67401:001:0235; 4. Rooserva – pindala 2417 m2, sihtotstarve ärimaa, kat. tunnus 67401:001:0236.
5
Kolmele ärimaa krundile on Roosaare kinnistu detailplaneeringuga varasemalt (kehtestatud Ridala Vallavolikogu 20.05.2004 otsusega nr. 98, vt. lk. 34) määratud ehitusõigus, neid ühise maaüksusena ümbritseval Roosaare maaüksusel ehitusõigus puudub. Roovälja maaüksusele on rajatud üks hoone, Rootiigi maaüksusel on hoonete rajamisega alustatud ning Rooserva maaüksus on esialgu veel hoonestamata. Roosaare maaüksusele on rajatud ärimaa kruntidele juurdepääsuks vajalikud teed. Enamus Roosaare katastriüksusest on kaetud loodusliku rohumaaga, millest madalamad kohad on osaliselt kaetud roostikuga, 1,22 ha ulatuses kasvab maaüksusel metsa (mänd + segamets), ~ 3,09 ha ulatuses on maaüksusel suvel kuivavaid tiike ja kraave.
3.4. DETAILPLANEERINGU LAHENDUS
3.4.1. Planeeringu lahenduse kirjeldus Käesoleva Roosaare kinnistu detailplaneeringu muudatusega jagatakse olemasolev 12,1 ha suurune maatulundusmaa sihtotstarbega Roosaare katastriüksus kolmeks iseseisvaks üksuseks: 1. Roosaare 1 – pindala 40294 m2 ehk 4,03 ha, sihtotstarve maatulundusmaa; 2. Roosaare 2 – pindala 40334 m2 ehk 4,03 ha, sihtotstarve maatulundusmaa; 3. Rooranna - 40379 m2 ehk 4,04 ha, sihtotstarve maatulundusmaa. Uutel maatulundusmaa maaüksustel sihtotstarvet ei muudeta ja ehitusõigust ei määrata. Uued maatulundusmaa maaüksused jäävad ümbritsema varem moodustatud ehitusõigusega ärimaa krunte. Igast ärimaa krundist ja seda ümbritsevast uuest maatulundusmaa maaüksusest moodustatakse iseseisvad kinnistud järgnevalt: 1. Roosaare 1 kinnistu (Roosaare 1 katastriüksus + Roovälja katastriüksus); 2. Roosaare 2 kinnistu (Roosaare 2 katastriüksus + Rootiigi katastriüksus); 3. Rooranna kinnistu (Rooranna katastriüksus + Rooserva katastriüksus). Käesolev Roosaare kinnistu detailplaneeringu muudatus ei muuda Ridala valla osaüldplaneeringut. Kuna moodustuvad uued kinnistud, siis on käesolevaga täpsustatud ka juurdepääsuteede kasutamiseks vajalikke servituute. Täpsemalt on servituute kirjeldatud käesoleva seletuskirja punktis 3.4.7.
3.4.2. Kinnistute ehitusõigus
Säilib Ridala Vallavolikogu 20.05.2004 otsusega nr. 98 kehtestatud Roosaare kinnistu detailplaneeringu lahendus. Käesolevaga selles muudatusi ei tehta.
3.4.3. Olulisemad arhitektuurinõuded Säilib Ridala Vallavolikogu 20.05.2004 otsusega nr. 98 kehtestatud Roosaare kinnistu detailplaneeringu lahendus. Käesolevaga selles muudatusi ei tehta.
6
3.4.4. Ehitistevahelised kujad ja keelualad
Säilib Ridala Vallavolikogu 20.05.2004 otsusega nr. 98 kehtestatud Roosaare kinnistu detailplaneeringu lahendus. Käesolevaga selles muudatusi ei tehta.
3.4.5. Juurdepääsuteed ja liikluskorralduse põhimõtted Säilib Ridala Vallavolikogu 20.05.2004 otsusega nr. 98 kehtestatud Roosaare kinnistu detailplaneeringu lahendus. Käesolevaga selles muudatusi ei tehta.
3.4.6. Haljastuse ja heakorrastuse põhimõtted Säilib Ridala Vallavolikogu 20.05.2004 otsusega nr. 98 kehtestatud Roosaare kinnistu detailplaneeringu lahendus. Käesolevaga selles muudatusi ei tehta.
3.4.7.Kinnisomandi kitsendused ja servituutide vajadus
Käesolevaga palaneeritud Rooranna kinnistut läbivatele juurdepääsuteedele seada reaalservituut kuni 4 m laiuse tee kasutamiseks nii sõiduteena kui jalgteena Roosaare 2 ja Roosaare 1 kinnistu kasuks. Käesolevaga palaneeritud Roosaare 2 kinnistut läbivatele juurdepääsuteedele kuni Roosaare 1 kinnistuni seada reaalservituut kuni 4 m laiuse tee kasutamiseks nii sõiduteena kui jalgteena Roosaare 1 kinnistu kasuks. Käesolevaga palaneeritud Roosaare 2 kinnistut läbivale lautrini viivale juurdepääsuteele ja lautrikohale seada reaalservituut kuni 4 m laiuse tee kasutamiseks nii sõiduteena kui jalgteena Roosaare 1 ja Rooranna kinnistu kasuks. Täpsemalt on servituudid kujutatus detailplaneeringu muudatuse joonisel 2. Reaalservituudid tuleks seada asjaõiguslepinguga (Asjaõigusseadus §172 ja §173) Roosaare katastriüksuse jagamisel. Muus osas säilib Ridala Vallavolikogu 20.05.2004 otsusega nr. 98 kehtestatud Roosaare kinnistu detailplaneeringu lahendus. Käesolevaga selles muudatusi ei tehta.
3.4.8. Keskkonnakaitse abinõud Säilib Ridala Vallavolikogu 20.05.2004 otsusega nr. 98 kehtestatud Roosaare kinnistu detailplaneeringu lahendus. Käesolevaga selles muudatusi ei tehta. Lääne Maakonnaplaneeringu teemaplaneeringu „Asustust ja maakasutust suunavad keskkonnatingimused“ põhjal jääb Roosaare kinnistu väärtusliku maastiku ja rohelise võrgustiku alale. Planeeringu elluviimisel tuleb arvestada väärtuslike maastike ja rohelise võrgustiku kasutustingimustega. Nendega saab tutvuda Lääne Maavalitsuse kodulehel www.lmv.ee /planeeringud.
7
Käesoleva detailplaneeringu muudatusega ei kahjustata kinnistu maastikulisi ega looduslikke väärtusi. Läänemaa Keskkonnateenistus on nõus Roosaare kinnistu reaalosadeks jagamisega ning nende arvamuse kohaselt (07.09.2007 kiri nr. 35-3-1/42878-2, vt. lk. 15-16) ei kahjusta Roosaare kinnistu jagamine Väinamere hoiualal olevaid loodusväärtuseid.
3.5. Kommunikatsioonid Säilib Ridala Vallavolikogu 20.05.2004 otsusega nr. 98 kehtestatud Roosaare kinnistu detailplaneeringu lahendus. Käesolevaga selles muudatusi ei tehta.
3.6. Tuleohutusnõuded Säilib Ridala Vallavolikogu 20.05.2004 otsusega nr. 98 kehtestatud Roosaare kinnistu detailplaneeringu lahendus. Käesolevaga selles muudatusi ei tehta. Koostas: Priit Tormis
HAAPSALU LINNAVOLIKOGU
EELNÕU
Haapsalu …. aprill 2025 nr …
Roosaare kinnistu detailplaneeringu
osaline kehtetuks tunnistamine
(Roovälja, Roosaare kinnistute osas)
Roovälja ja Roosaare kinnistu omanik esitas 30. jaanuaril 2025 taotluse Ridala Vallavolikogu 20.05.2004 otsusega nr 98 „Roosaare kinnistu detailplaneeringu kehtestamine“ ja muudetud Ridala Vallavolikogu 31.01.2008 otsusega nr 314 „Roosaare kinnistu detailplaneeringu muudatuse kehtestamine“ osaliselt kehtetuks tunnistamiseks Roovälja kinnistu (pindala 2338 m2) ning seda ümbritseva Roosaare kinnistu osas eesmärgiga muuta Roovälja kinnistu kehtivat maakasutuse sihtotstarvet 100% ärimaast vastavalt kinnistu tegelikule sihtotstarbele elamumaaks. Roosaare kinnistu maakasutuse sihtotstarve on 100% maatulundusmaa.
Roosaare detailplaneering on kehtestatud Ridala Vallavolikogu 20.05.2004 otsusega nr 98 „Roosaare kinnistu detailplaneeringu kehtestamine“ ja muudetud Ridala Vallavolikogu 31.01.2008 otsusega nr 314 „Roosaare kinnistu detailplaneeringu muudatuse kehtestamine“. Detailplaneeringu koostas Haapsalu Maamõõdubüroo (töö nr 563-2007).
Detailplaneeringu algne eesmärk oli jagada 12,84 ha suurune Roosaare kinnistu neljaks iseseisvaks üksuseks. Kolme uue moodustatud krundi sihtotstarve muudeti ärimaaks, eesmärgiga rajada neile igaühele eraldi hoonete kompleksist koosnev talumuuseumi tüüpi turismitalu, mis arhitektuuriliselt ja olustikult sarnaneks eelmise sajandi alguse ja üle-eelmise sajandi Lääne-Eesti taludele.
Ridala Vallavolikogu 31. jaanuari 2008 otsusega nr 314 kehtestatud Roosaare kinnistu detailplaneeringu muudatuse põhijoonise kohaselt jääb Roovälja kinnistu (katastritunnus: 67401:001:0234) alale, mille juhtotstarbeks on määratud ärimaa.
Detailplaneeringu muutmise eesmärk oli jagada Nõmme külas paiknev 12,1 ha suurune maatulundusmaa sihtotstarbega maa-ala kolmeks iseseisvaks üksuseks. Roosaare kinnistut kaasomandina omavad isikud soovisid jagada kinnistu selliselt, et igat ehitusõigusega ärimaad ümbritseks omaette üksusena maatulundusmaa. See võimaldas kinnistu jagada kolmeks reaalosaks selliselt, et igal ehitusõigusega ärimaa omanikul tekiks ehitusõigusega ärimaast ja seda ümbritsevast maatulundusmaast oma kinnistu. Ehitusõigust uutele maaüksustele ei määratud ja sihtotstarvet ei muudetud. Uute maatulundusmaa maaüksuste sisse jäävatel ärimaa sihtotstarbega kruntidel säilis varasem lahendus.
Haapsalu Linnavolikogu 27. septembri 2024 otsusega nr 162 otsusega vastu võetud Haapsalu linna üldplaneeringu kohaselt jäävad Roovälja ja Roosaare kinnistud hajaasustusalale ja ehituskeeluvööndisse ja ranna piiranguvööndisse. Üldjuhul hajaasustuses ehitamiseks detailplaneeringu koostamise vajadus puudub, v.a juhul kui soovitakse vähendada ranna ehituskeeluvööndit.
Kinnistusraamatu andmetel on Roovälja kinnistu omanik eraisik. Kinnistu on hoonestatud ehitisregistri kohaselt elamuga, mille kasutamise otstarve on üksikelamu. Katastrikaardil oleva kinnistu piiri ebatäpsuse tõttu ulatub üksikelamu osaliselt ka Roosaare kinnistule, millele jääb ka elamu õueala. Kinnistutel asuv elamu on olemasolev ehitis ranna ehituskeeluvööndis. Kinnistu omanik ei soovi kinnistutele täiendavat ehitusõigust.
Linnavalitsuse hinnangul on detailplaneeringu kehtetuks tunnistamine Roovälja ja Roosaare kinnistute osas põhjendatud ning see ei avalda mõju kehtima jäävale detailplaneeringu lahendusele.
Maakatastriseaduse § 18¹ lg 1 alusel on elamumaa alaliseks või perioodiliseks elamiseks ettenähtud ehitiste maa ja garaažide maa ning selle juurde kuuluv majapidamis- ja abiehitise alune ja ehitist teenindav maa. Seega on kehtiv detailplaneering vastuolus hoone tänase kasutusotstarbega.
Planeerimisseaduse § 140 lg 1 p 1 ja 2 kohaselt võib detailplaneeringu või selle osa võib tunnistada kehtetuks, kui detailplaneeringu kehtestamisest on möödunud vähemalt viis aastat ja detailplaneeringut ei ole asutud ellu viima või planeeringu koostamise korraldaja või planeeritava kinnistu omanik soovib planeeringu elluviimisest loobuda.
Planeerimisseaduse § 140 lg 2 kohaselt võib detailplaneeringu tunnistada osaliselt kehtetuks, kui on tagatud planeeringu terviklahenduse elluviimine pärast detailplaneeringu osalist kehtetuks tunnistamist.
Kohaliku omavalitsuse korralduse seaduse § 22 lõike 1 punkti 33 ja PlanS § 140 lõike 6 kohaselt on detailplaneeringu kehtetuks tunnistamine volikogu ainupädevuses. Haldusorgani poolne haldusakti kehtetuks tunnistamine toimub kaalutlusõiguse alusel. Haldusmenetluse seaduse § 64 lõike 3 kohaselt tuleb kaalutlusõiguse teostamisel arvestada haldusakti andmise ja haldusakti kehtetuks tunnistamise tagajärgi isikule, haldusakti andmise menetluse põhjalikkust, haldusakti kehtetuks tunnistamise põhjuste olulisust ning nende seost isiku osalemisega haldusakti andmise menetluses ja isiku muu tegevusega, haldusakti andmisest möödunud aega ning muid tähtsust omavaid asjaolusid.
Juhindudes planeerimisseaduse § 10 lg 1, lg 3, § 140 lg 1 p 1 ja p 2, lg 2 ja 6, kohaliku omavalitsuse korralduse seaduse § 22 lg 1 p 33, haldusmenetluse seaduse § 64 lg 2 ja 3, § 68 lg 2 ja § 70 lg 1 ning Roovälja ja Roosaare kinnistute omaniku 30. jaanuari 2025 avaldusest, Haapsalu Linnavolikogu otsustab:
1. Tunnistada Ridala Vallavolikogu 20. mai 2004 korraldusega nr 98 kehtestatud Roosaare kinnistu detailplaneering Roovälja ja Roosaare kinnistute osas kehtetuks. Detailplaneeringu kehtetuks tunnistatava maa-ala piiride skeem on esitatud otsuse lisas.
2. Tunnistada Ridala Vallavolikogu 31. jaanuari 2008 korraldusega nr 314 Roosaare kinnistu detailplaneeringu muudatus Roovälja ja Roosaare kinnistute osas kehtetuks. Detailplaneeringu muudatuse kehtetuks tunnistatava maa-ala piiride skeem on esitatud otsuse lisas.
3. Haapsalu Linnavalitsusel:
3.1. teavitada Rootiigi ja Rooserva kinnistute omanikke ja Roovälja kinnistu omanikku ja piirinaabreid detailplaneeringu osalisest kehtetuks tunnistamisest;
3.2. avaldada otsus ajalehes Lääne Elu, milles Haapsalu linn avaldab ametlikke teateid, väljaandes Ametlikud Teadaanded ja Haapsalu linna veebilehel.
4. Otsus jõustub teatavakstegemisega.
5. Otsuse peale on kaebeõigusega isikul õigus esitada kaebus Tallinna Halduskohtule halduskohtumenetluse seadustikus sätestatud korras või vaide Haapsalu Linnavolikogule haldusmenetluse seaduses sätestatud korras.
Lugupidamisega
/allkirjastatud digitaalselt/
Malle Õiglas
Volikogu esimees