Riigivara tasuta ja alla hariliku väärtuse võõrandamine (Laumapõllu)

KÄSKKIRI

21.03.2025 nr 37

Riigivara tasuta ja alla hariliku väärtuse

võõrandamine (Laumapõllu)

1. ASJAOLUD, MENETLUSE KÄIK JA ÕIGUSLIKUD ALUSED

Saaremaa Vallavalitsus esitas Maa-ametile 05.04.2022 taotluse nr 5-8/2249-1 võõrandada

Saare maakonnas Saaremaa vallas Lümanda külas asuv Laumapõllu kinnisasi (katastritunnus

43301:001:0990) riigivaraseaduse (edaspidi RVS) § 33 lõike 1 punkti 1 alusel Saaremaa vallale

eesmärgiga ehitada kinnisasjale korterelamu või ridaelamud. Kinnisasja valla omandisse

taotlemine on otsustatud Saaremaa Vallavalitsuse 29.03.2022 korraldusega nr 2-3/438.

Taotluse esitamise ajal oli kinnisasja valitseja Keskkonnaministeerium. Alates 01.07.2023 jõustus

Vabariigi Valitsuse seaduse muudatus, mille alusel korraldati Keskkonnaministeerium ümber

Kliimaministeeriumiks. Kliimaministri 10.07.2023 käskkirjaga nr 1-2/23/292 otsustati anda

Kliimaministeeriumi valitsemisel olev riigivara, mille volitatud valitseja on Maa-amet, alates

01.07.2023 üle Regionaal- ja Põllumajandusministeeriumi (edaspidi REM) valitsemisele.

Alates 01.01.2025 on Maa-amet ümberkorraldatud Maa- ja Ruumiametiks, mis on Majandus- ja

Kommunikatsiooniministeeriumi (edaspidi MKM) valitsemisalas. Regionaal- ja

põllumajandusministri 02.01.2025 käskkirjaga nr 2 otsustati anda REM-i valitsemisel olev

riigivara, mille volitatud valitseja on Maa- ja Ruumiamet, alates 01.01.2025 üle MKM-i

valitsemisele.

Keskkonnaministeerium ei esitanud 23.08.2022 kirjas nr 13-2/22/2748-2 vastuväiteid esitatud

taotluse lahendamiseks tingimusel, et vald koostab ja kehtestab detailplaneeringu, mis võimaldab

korterelamu rajamist Laumapõllu kinnisasjale ning selgitab välja selleks vajaliku maa ulatuse.

Kirjas selgitati, et kinnisasja otsustuskorras võõrandamise menetlust osaliselt RVS § 33 lõike 1

punkti 1 alusel (transpordimaa, üldkasutatav maa) ja osaliselt RVS § 33 lõike 1 punkti 11 alusel

RVS § 34 lõikes 1 (elamumaa) nimetatud tingimustel on võimalik jätkata pärast detailplaneeringu

kehtestamist.

Saaremaa Vallavalitsuse 23.01.2024 korraldusega nr 2-3/77 kehtestati Lümanda külas Laumapõllu

detailplaneering, mille eesmärgiks on ehitusõiguse määramine korterelamute/ridaelamute

ehitamiseks. Detailplaneeringuga kavandati Laumapõllu kinnisasjale kaks krunti korterelamu

rajamiseks (krundid 1 ja 2) ja üks krunt Lümanda lasteaia maaküttekontuuri jaoks (krunt 3).

Lähtuvalt eeltoodust esitas Saaremaa Vallavalitsus REM-le 29.01.2024 taotluse nr 5-8/2249-4

Laumapõllu kinnisasja tasuta vallale võõrandamise menetluse jätkamiseks.

2

REM palus 28.02.2024 kirjas nr 15-2/582-1 (digiallkirjastatud 05.03.2024) Saaremaa

Vallavalitsuse kinnitust, kas vallavalitsus soovib omandada Laumapõllu kinnisasja osaliselt tasuta

(krunt 3) ning osaliselt tasu eest, mis on 50% kavandatud kruntide harilikust väärtusest (krundid 1

ja 2). Saaremaa Vallavalitsus nõustus 20.03.2024 kirjas nr 5-8/2249-6 Laumapõllu kinnisasja

võõrandamisega vallale osaliselt tasuta ja osaliselt tasu eest.

RVS §-s 96 sätestatud korras teatas Maa-amet 19.06.2024 riigi kinnisvararegistris (menetlus

nr 24-3875) õigustatud isikutele kinnisasja võõrandamise kavatsusest ja palus teada anda

kinnisasjade vajalikkusest. Seaduses sätestatud tähtaja jooksul ei esitatud taotlusi ega arvamusi

kinnisasjade vajalikkuse kohta.

RVS § 29 lõike 1 punktide 1 ja 2 kohaselt võib riigivara võõrandada, kui vara ei ole riigivara

valitsejale vajalik ning kui vara on vajalik RVS § 33 lõikes 1 nimetatud juhtudel.

Laumapõllu kinnisasjale kavandatud krunt 3 on ette nähtud Lümanda lasteaia maaküttekontuuri

jaoks. Kohaliku omavalitsuse korralduse seaduse (edaspidi KOKS) § 6 lõike 2 kohaselt on

omavalitsusüksuse ülesanne muuhulgas korraldada antud vallas koolieelsete lasteasutuste

ülalpidamist. Kuna krunt 3 on vajalik valla hallatava lasteaia teenindamiseks, siis on põhjendatud

see võõrandada vallale RVS § 33 lõike 1 punkti 1 alusel tasuta.

RVS § 33 lõike 1 punkti 1¹ kohaselt võib elamumaaks sobivat kinnisasja võõrandada kohaliku

omavalitsuse üksusele RVS § 34 lõike 1 punktis 1 nimetatud tingimusel müügihinnaga 50% selle

harilikust väärtusest. RVS § 34 lõike 2 kohaselt tuleb kinnisasja müügihind tasuda 7 aasta jooksul

lepingu sõlmimisest arvates ja see lepitakse kokku võõrandamislepingus.

Vastavalt RVS § 46 lõikele 1 tellis Maa-amet võõrandatava kinnisvara hariliku väärtuse

määramiseks hindamisaruande. OÜ Kinnisvaraekspert 21.08.2024 koostatud hindamisaruande

nr 2408-10120-04/AT kohaselt on Laumapõllu kinnisasja detailplaneeringu järgse krundi 1 väärtus

15 000 eurot, krundi 2 väärtus 14 000 eurot ja krundi 3 väärtus 5200 eurot.

Saaremaa Vallavalitsus andis 26.11.2024 korraldusega nr 2-3/1239 (digiallkirjastatud 27.11.2024)

nõusoleku määratleda võõrandamislepingus Laumapõllu kinnisasja hariliku väärtusena kokku

34 200 eurot, tasuma sellest riigile 14 500 eurot ning kandma RVS § 63 kohaselt riigivara

võõrandamisega kaasnevad kulud, sh hindamisaruande tellimise kulu, notaritasu ning riigilõivu.

Kinnisasja müügihinna soovib Saaremaa Vallavalitsus tasuda enne võõrandamislepingu sõlmimist.

Riigivara alla hariliku väärtuse võõrandamisel (krundid 2 ja 3) tuleb analüüsida võimaliku riigiabi

või vähese tähtsusega riigiabi olemasolu. Riigiabiga on tegemist, kui esinevad samaaegselt kõik

viis tunnust: abi antakse ettevõtjale, abi antakse riigi vahenditest, ettevõtja saab eelise või

soodustuse, abi on valikuline ja abi mõjutab või võib mõjutada konkurentsi ja liikmesriikide

vahelist kaubandust.

Kohtute järelduse järgi võivad ka kohalikud omavalitsused olla ettevõtjad ning oluliseks

kriteeriumiks on kas üksus tegeleb majandustegevusega. Kui omavalitsus planeerib, projekteerib

ja ehitab üldsusele vajalikke rajatisi nagu avalikud teed, parklad, tänavavalgustus,

kommunikatsioonid ning seda tehes ei arvestata konkreetsete ettevõtjate vajadustega, ei ole

tegemist majandustegevusega. Kuna Saaremaa vald ei ole otsustanud, kas peale kinnisasja

võõrandamist tehakse ainult eelnimetatud mitte majandustegevuse tegevusi või soovitakse

tegeleda ka majandustegevusega ehk elamuhoone(te) rajamisega, tuleb analüüsis eeldada, et

tulevased tegevused hõlmavad majandustegevusi. Kuna võõrandatakse riigi maad, siis on antud

juhul tegemist riigi vahenditega. Samuti on tegemist valikulisusega, kuna maa võõrandatakse alla

3

hariliku väärtuse kohaliku omavalitsuse üksusele. Kinnisvara alla hariliku väärtuse omandamisel

saab Saaremaa vald eelise, kuna vastasel korral oleks pidanud vald ostma maad

elamuarendamiseks turuhinnaga. Sellistel tingimustel soovivad kinnisvara omandada ka teised

ettevõtjad või organisatsioonid ning on võimalus, et maade alla hariliku väärtuse võõrandamine

võib potentsiaalselt mõjutada kaubandust ja moonutada konkurentsi. Sellest tulenevalt on kõik viis

tunnust täidetud ning tegemist on riigiabiga.

Kui abisumma 3 aasta jooksul ei ületa 300 000 eurot, võib seda käsitleda vähese tähtsusega abina

(edaspidi VTA) Euroopa Komisjoni määruse nr 2023/2831 artikli 3 punkti 2 mõistes, milles

käsitletakse Euroopa Liidu toimimise lepingu artiklite 107 ja 108 kohaldamist VTA suhtes. Abi

andja on kohustatud VTA andmisel järgmina konkurentsiseaduse § 33 lõigetes 41, 44 ja 5 sätestatut.

Alla harilikku väärtust võõrandatavate Laumapõllu kinnisasja detailplaneeringujärgsete kruntide

1 ja 2 väärtus kokku on 29 000 eurot, millest Saaremaa vald peab tasuma 50%. VTA suurus on

50% ehk 14 500 eurot. Riigiabi ja vähese tähtsusega abi registri andmetel on Saaremaa

Vallavalitsuse VTA vaba jääk 289 260,05 eurot. Kinnisasja võõrandamisega Saaremaa vallale

osutatav riigiabi ei ületa Euroopa Liidu õigusaktidega lubatud VTA piirmäära, mis võimaldab

Saaremaa vallale vähese tähtsusega riigiabi osutada. Saaremaa Vallavalitsuse 26.11.2024

korraldusega nr 2-3/1239 (digiallkirjastatud 27.11.2024) nõustuti vähese tähtsusega riigiabi

saamisega ning riigiabi ja vähese tähtsusega abi registrisse vastava kande tegemisega.

Riigivara tasuta võõrandamine (krunt 3) ei ole käsitletav riigiabi andmisena, kuna vald soovib

kasutada krunti oma seadusest tulenevate avalike ülesannete täitmiseks, millel ei ole

majanduslikku iseloomu.

Kinnisasja otsustuskorras võõrandamine mõjutab riigi eelarvet, kuna kinnisasja tasuta ja alla

hariliku väärtuse võõrandamise tõttu laekub eelarvesse vähem müügitulu.

RVS § 37 lõike 1 kohaselt otsustab riigivara võõrandamise riigivara valitseja. RVS § 37 lõike 4

punkti 7 kohaselt ei pea riigivara võõrandamiseks taotlema Vabariigi Valitsuse nõusolekut, kui

kinnisasi võõrandatakse kohaliku omavalitsuse üksusele.

2. OTSUS

Tuginedes RVS § 29 lõike 1 punktidele 1 ja 2, § 30 lõike 1 punktile 3, § 33 lõike 1 punktile 1 ja

punktile 11 ning lõigetele 31-7, § 34 lõike 1 punktile 1 ja lõikele 2, § 37 lõikele 1 ja lõike 4

punktile 7, § 38 lõikele 1, § 48 lõikele 1, § 49 lõigetele 2 ja 3, § 50 lõikele 1, §-le 63 ning kooskõlas

KOKS § 6 lõikega 2:

2.1. Võõrandada otsustuskorras Saaremaa vallale MKM-i valitsemisel olev, Saare maakonnas

Saaremaa vallas Lümanda külas asuv Laumapõllu kinnisasi (kinnistu registriosa nr 7800150,

katastritunnus 43301:001:0990, pindala 9664 m2, sihtotstarve maatulundusmaa, riigi

kinnisvararegistri objekti kood KV72014).

2.2. Sõlmida 2 kuu jooksul arvates käesolevast otsusest kinnisasja võõrandamise leping,

sätestades lepingus vähemalt järgmised tingimused:

2.2.1. Laumapõllu kinnisasja harilik väärtus on 34 200 eurot, millest detailplaneeringujärgse

krundi 1 väärtus on 15 000 eurot, krundi 2 väärtus 14 000 eurot ja krundi 3 väärtus

5200 eurot;

4

2.2.2. Saaremaa vald on kohustatud tasuma Laumapõllu kinnisasja detailplaneeringujärgse

kruntide 1 ja 2 väärtusest 50% ehk 14 500 eurot, mis tasutakse enne võõrandamislepingu

sõlmimist;

2.2.3. Saaremaa vald on kohustatud omandatavat Laumapõllu kinnisasja osa (krunt 3) kasutama

sihtotstarbeliselt, mittesihtotstarbelise kasutamise korral on riigil õigus nõuda leppetrahvi

50% vara väärtusest selle üleandmise hetkel;

2.2.4. kui Saaremaa vald tasuta omandatud vara võõrandab või koormab hoonestusõigusega, siis

peab Saaremaa vald hüvitama riigile 50% vara väärtusest, mis sellel oli tema poolt

omandamise hetkel.  Riik arvab hüvitise suurusest maha kohaliku omavalitsuse üksuse poolt

kinnisasjale tehtud kasulikud kulutused, kui nendega on kinnisasja oluliselt parendatud;

2.2.5. kui Saaremaa vald võõrandab riigilt tasuta saadud kinnisasja või seab sellele

hoonestusõiguse kohaliku omavalitsuse valitseva mõju all oleva eraõigusliku juriidilise isiku

kasuks, siis punkti 2.2.4 ei kohaldata, välja arvatud juhul, kui juriidiline isik võõrandab

omandatud kinnisasja või hoonestusõiguse või seab omandatud kinnisasjale

hoonestusõiguse;

2.2.6. Saaremaa vallal on kohustus koheselt teatada MKM-le tasuta saadud kinnisasja

võõrandamisest või hoonestusõigusega koormamisest ning selgitada välja kinnisasja

vajalikkuse riigile;

2.2.7. kinnisasja võõrandamisega seotud kulud kohustub tasuma Saaremaa Vallavalitsus;

2.2.8. lepingu tingimuste muutmine on lubatud, kui see ei kahjusta riigi kui lepingupoole huve.

2.3. Määrata lepingu sõlmimise ja avalikustamise korraldajaks Maa- ja Ruumiamet.

3. VAIDLUSTAMISVIIDE

Käskkirja peale võib esitada kaebuse Tallinna Halduskohtusse halduskohtumenetluse seadustiku

§-s 46 sätestatud tähtaja jooksul.

(allkirjastatud digitaalselt)

Erkki Keldo

majandus- ja tööstusminister