Teenistuse korraldamine

Töö nr: 05/25

Huvitatud isik: Kolmas Arendus OÜ

reg kood 16515344

Robalm OÜ

reg kood 10643745

Kontaktisik: Hillar-Peeter Luitsalu

+372 504 0244 [email protected]

MAAKRI KVARTALI DETAILPLANEERING PLANEERINGU ALGATAMISE TAOTLUS

Koostaja:

R U U M J A M A A S T I K O Ü Väike-Ameerika 19

10129 Tallinn

www.ruumjamaastik.ee

Kontaktisik: Maarja Zingel

Tel: 52 24 292

ruumilise keskkonna planeerija

maastikuarhitekt

Arhitektuurne kontseptsioon:

MOLUMBA OÜ

Johan Tali

Karli Luik

Tallinn 2025

Olemasoleva olukorra kirjeldus

Planeeringuala paikneb Tallinnas Kesklinna linnaosas Maakri kvartalis. Maakri kvartal on piiritletud Kuke,

Maakri ja Lennuki tänavatega, alas paikneb ka Tornimäe tänava osa.

Planeeringualal paikneb kokku 26 kinnistut, lisaks piirnevate tänavate kinnistud ja kinnistuosad.

Lennuki tn 1

Kinnistu suurus 356 m²

Maakasutuse sihtotstarve üldkasutatav maa 100%

Katastritunnus 78401:104:0780

Hoonestus puudub

Omandivorm eraomand

parkla, üksikud puud

Lennuki tn 1a

Kinnistu suurus 324 m²

Maakasutuse sihtotstarve ärimaa 100%

Katastritunnus 78401:104:0320

Hoonestus puudub

Omandivorm eraomand

parkla, haljastus puudub

Kuke tn 5

Kinnistu suurus 914 m²

Maakasutuse sihtotstarve sihtotstarbeta maa 100%

Katastritunnus 78401:104:0860

Hoonestus puudub

Omandivorm eraomand

parkla, üksik puu

Maakri tn 26

Kinnistu suurus 494 m²

Maakasutuse sihtotstarve elamumaa 85% ärimaa 15%

Katastritunnus 78401:104:0680

Hoonestus lammutatud

Omandivorm eraomand

parkla, haljastus puudub

Maakri tn 28a

Kinnistu suurus 1173m²

Maakasutuse sihtotstarve ärimaa 100%

Katastritunnus 78401:104:0001

Hoonestus tööstushoone (ehr kood 101024791)

Omandivorm eraomand

õueala parkimine, üksik puu

Maakri 30b

Kinnistu suurus 161 m²

Maakasutuse sihtotstarve üldkasutatav maa 100%

Katastritunnus 78401:104:0310

Hoonestus puudub

Omandivorm eraomand

parkla, haljastus puudub

Maakri tn 28c

Kinnistu suurus 407 m²

Maakasutuse sihtotstarve üldkasutatav maa100%

Katastritunnus 78401:101:2245

Hoonestus puudub

Omandivorm riigiomand

haljastatud ala

Maakri tn 32b

Kinnistu suurus 165 m²

Maakasutuse sihtotstarve ärimaa 75 % elamumaa 25%

Katastritunnus 78401:104:0016

Hoonestus puudub

Omandivorm eraomand

parkla, haljastus puudub

Maakri 32a

Kinnistu suurus 589 m²

Maakasutuse sihtotstarve ärimaa 75% elamumaa 25%

Katastritunnus 78401:104:0004

Hoonestus puudub

Omandivorm eraomand

parkla, haljastus puudub

Maakri 28

Kinnistu suurus 482 m²

Maakasutuse sihtotstarve elamumaa 100%

Katastritunnus 78401:104:0019

Hoonestus puudub

Omandivorm eraomand

parkla, üksikud puud

Maakri tn 30

Kinnistu suurus 1268 m²

Maakasutuse sihtotstarve ärimaa 100%

Katastritunnus 78401:101:3747

Hoonestus büroohoone (ehr kood 120850748)

Omandivorm eraomand

haljastus puudub

Maakri 30c

Kinnistu suurus 246 m²

Maakasutuse sihtotstarve elamumaa 100%

Katastritunnus 78401:104:0350

Hoonestus puudub

Omandivorm eraomand

parkla, haljastus puudub

Maakri tn 30d

Kinnistu suurus 78 m²

Maakasutuse sihtotstarve transpordimaa 100%

Katastritunnus 78401:104:0006

Hoonestus puudub

Omandivorm munitsipaalomand

haljastus puudub

Tornimäe tänav T3

Kinnistu suurus 314 m²

Maakasutuse sihtotstarve transpordimaa 100%

Katastritunnus 78401:101:7057

Hoonestus puudub

Omandivorm munitsipaalomand

haljastus puudub

Tornimäe tn 15

Kinnistu suurus 336 m²

Maakasutuse sihtotstarve sihtotstarbeta maa 100%

Katastritunnus 78401:101:7056

Hoonestus puudub

Omandivorm riigiomand

parkla, puud

Maakri tn 30a/1

Kinnistu suurus 36 m²

Maakasutuse sihtotstarve elamumaa 100%

Katastritunnus 78401:104:0360

Hoonestus garaaž (ehr kood 101040422)

Omandivorm eraomand

haljastus puudub

Maakri tn 30a/2

Kinnistu suurus 30 m²

Maakasutuse sihtotstarve elamumaa 100%

Katastritunnus 78401:104:0460

Hoonestus garaaž (ehr kood 101026837)

Omandivorm eraomand

haljastus puudub

Maakri tn 30a/3

Kinnistu suurus 31 m²

Maakasutuse sihtotstarve elamumaa 100%

Katastritunnus 78401:104:0870

Hoonestus garaaž (ehr kood 120220490)

Omandivorm eraomand

haljastus puudub

Maakri tn 30a/4

Kinnistu suurus 36 m²

Maakasutuse sihtotstarve elamumaa 100%

Katastritunnus 78401:104:0850

Hoonestus garaaž (ehr kood 101040596)

Omandivorm eraomand

haljastus puudub

Lennuki tn 9

Kinnistu suurus 452 m²

Maakasutuse sihtotstarve elamumaa 100%

Katastritunnus 78401:104:0610

Hoonestus puudub

Omandivorm eraomand

parkimine, haljastus puudub

Maakri tn 36c

Kinnistu suurus 597 m²

Maakasutuse sihtotstarve elamumaa 100%

Katastritunnus 78401:104:0330

Hoonestus puudub

Omandivorm eraomand

parkla, haljastus puudub

Lennuki tn 5b//Maakri tn 30a

Kinnistu suurus 1037 m²

Maakasutuse sihtotstarve elamumaa 100%

Katastritunnus 78401:104:0190

Hoonestus puudub

Omandivorm eraomand

parkla, haljastus puudub

Lennuki tn 5a

Kinnistu suurus 104 m²

Maakasutuse sihtotstarve elamumaa 100%

Katastritunnus 78401:104:0013

Hoonestus garaaž (ehr kood 101017255)

Omandivorm eraomand

haljastus puudub

Lennuki tn 5

Kinnistu suurus 1061 m²

Maakasutuse sihtotstarve ärimaa 70% elamumaa 30%

Katastritunnus 78401:104:0270

Hoonestus puudub

Omandivorm eraomand

parkla, üksikud puud

Maakri 34a

Kinnistu suurus 710 m²

Maakasutuse sihtotstarve sihtotstarbeta maa 100%

Katastritunnus 78401:104:0810

Hoonestus puudub

Omandivorm eraomand

parkla, puud

Maakri 34

Kinnistu suurus 1328 m²

Maakasutuse sihtotstarve ärimaa 100%

Katastritunnus 78401:104:0100

Hoonestus ehitusregistri andmetel on hooned lammutatud. Kinnistul on

paiknenud kolme või enama korteriga elamu

Omandivorm eraomand

parkla, üks puu

Foto 1 Ortofoto www.maaamet.ee

Planeeringualale on juurdepääsud avaliku kasutusega piirnevatelt transpordimaa kruntidelt.

Suures osas on kinnistud, mis ei ole hoonestatud, kõvakattelise pinnaga parkimisalad ning väga vähese

haljastusega, alal kasvavad vaid üksikud puud.

Alal puuduvad looduskaitselised kitsendused.

Alal paiknevad kinnismälestised:

- Asulakoht 13-16 saj. (2594);

- E. Lenderi Gümnaasiumi tänavapoole hoone, 20 sajandi algus (8493). Ehitisregistris

tööstushoonena kirjas (101024791). Mälestise aadress Maakri tn 26;

- E. Lenderi Gümnaasiumi hoovipoolne hoone, 20 sajandi algus (8494). Hoone on hävinud.

Mälestise aadress Maakri tn 28.

Planeeringuala paikneb arenevas kõrghoonete teemaplaneeringu alas. Hoonete kasutusotstarbed on

südalinnale omaselt väga mitmekülgsed- korterid, büroo- ja äripinnad, kohvikud ja teenindus jms.

PLANEERINGUALA

Planeeringuala paikneb Kesklinnas, kus linnaosa üldplaneering on hetkel koostamisel. Alal kehtib

Tallinna linna üldplaneering, milles on planeeritud ala määratud kesklinna segahoonestusalaks - alale

võib ehitada kõiki hooneid v.a. keskkonda saastavaid ettevõtteid.

Detailplaneeringut koostatakse Tallinna linna üldplaneeringu kohase planeeringuna.

Teemaplaneering (Tallinna Linnavolikogu 16. aprilli 2009 otsus nr 77) „Kõrghoonete paiknemine

Tallinnas“ näeb ala kujunemist kompaktseks kõrghoonete kvartaliks.

Detailplaneeringut koostatakse kõrghoonete teemaplaneeringu põhimõtetest lähtuvalt.

Väljakujunenud hoonestusala

Viru-Olümpia telg

Kompaktselt kujunev kõrghoonete kvartal

Planeeringuala paikneb Maakri kõrghoonete piirkonnas kvartalis nr 3

Teemaplaneeringus on kvartalis nr 3 Kuke, Maakri ja Lennuki tänavaga piiratud alas maksimaalne

lubatav hoonestustihedus 4,5 ja ehitise absoluutkõrgus 130m, lubatud on ka kõrgemad hooned.

Teemaplaneering näeb ette ka hoonestustiheduse täpsustamist arhitektuurikonkursi tulemustest

lähtuvalt.

Maakri kõrghoonete piirkonna kolmanda kvartali parima linnaruumilise lahenduse leidmiseks on läbi

viidud rahvusvaheline arhitektuurivõistlus 2024. aastal koostöös Tallinna Linnaplaneerimise Ameti,

Strateegiakeskuse Ruumiloome osakonna ja Eesti Arhitektide Liiduga.

Arhitektuurivõistluses oli arvestatud Maakri kõrghoonete piirkonna teemaplaneeringu ja

Strateegiakeskuse Ruumiloome osakonna lähtetingimustega:

- kvartali suuruseks 17 000 m2

- olemasolevaks brutopinnaks Maakri tn 28, Maakri tn 28c, Maakri tn 30 ja Maakri tn 36

kokku 27 500 m2

- kavandatud brutopinnaks 83 000m2

- linnapark on kavandatud kõigilt kvartalit ümbritsevatelt tänavatelt juurdepääsetav,

kompaktne, katkematu ja sidus avalikult kasutatav. Linnapark hõlmab lisaks haljastatud aladele

ka arhitektuurimälestisi, jalakäijate ja kergliikurite liikumisalasid, rekreatsioonialasid,

mänguväljakuid ja terrasse kuid mitte maa-aluseid parklaid linnapargi haljastatud aladel,

arvestades, et mida avaram ja kvaliteetsem on rajatav avalik pargiala, seda parem ja pargiala

vähim suurus 50%.

PLANEERINGUALA

Detailplaneeringu koostamise eesmärk

Detailplaneeringu koostamisele eelnes Maakri kvartali arhitektuurivõistlus. Detailplaneeringu

koostamisel on aluseks arhitektuurivõistluse võidutöö „Trinity“.

Detailplaneeringu arhitektuurse lahenduse koostajaks on võidutöö koostanud meeskond MOLUMBA OÜ

arhitektid Johan Tali ja Karli Luik.

Arhitektuurne lahendus lähtub Maakri kõrghoonete piirkonna kvartal nr 3 määratud alast, mille suurus

on 17000m2.

Arhitektuurne lahendus näeb ette Maakri kolmanda kvartali

hoonestustihenduseks 6,5

haljastuse osakaaluks 26%, linnapargi ala 53%

täisehituse protsendiks 39%

Detailplaneeringu koostamise eesmärk on:

- kruntide moodustamine;

- maakasutuse sihtotstarvete ja sihtotstarvete osakaalu määramine;

- hoonestusala määramine krundil;

- kavandatud hoone kõrguse ja lubatava ehitisealuse pinna määramine;

- liikluslahenduse põhimõtted – sõidukite ja jalakäijate liikumisalad, võimalik parkimise lahendus.

Detailplaneeringu algatamise taotluses on esitatud põhimõttelised lahendused, mida täpsustatakse

detailplaneeringu edasisel koostamisel peale algatamist.

Detailplaneeringus kavandatu kirjeldus

Detailplaneering näeb ette 11 krundi moodustamise. Lähtuvalt arhitektuursest lahendusest on

määratud hoonestusalad ja kruntide ehitusõigus. Planeeringuala kruntidele on kavandatud kokku neli

kõrghoonet, Lenderi hoone taastamine ning parki teenindav paviljon. Skyoni hoone ehitusõigust ei

muudeta.

Kavandatud hoonete ABS kõrgused on kantud joonisele „Lahendusskeem“. Planeering näeb ette

hoonestatavatele kruntidele maa-aluse ehitusõiguse parkimiskorruste ehitamiseks.

Olulise osa Maakri kvartalist moodustab linnapark, mis paikneb soodsalt ilmakaarte suhtes ja loob

jalakäijatele mõnusa ühenduse Tornimäe tänava suunal.

Positsioon nr 1 krunt

Aadressi ettepanek - Lennuki tn 1

Krundi suurus - 1801 m2

Maakasutuse sihtotstarve - ärimaa (Ä) 10-100% ja elamumaa (EK) 0-90%

Hoonete arv krundil - 1

Hoone ABS kõrgus (max) - 185 m

Ehitisealune pind - 1621 m2

Täisehituse protsent - 90%

Maapealne brutopind - 34119 m2 sh. maapealne parkimishoone

Parkimiskohtade arv - 200 (pos nr 2 krundiga jagatud parkimine)

Positsioon nr 2 krunt

Aadressi ettepanek - Kuke tn 5

Krundi suurus - 1451 m2

Maakasutuse sihtotstarve - ärimaa (Ä) 10-100% ja elamumaa (EK) 0-90%

Hoonete arv krundil - 1

Hoone ABS kõrgus (max) - 129 m

Ehitisealune pind - 968 m2

Täisehituse protsent - 67%

Maapealne brutopind - 14759 m2

Parkimiskohtade arv - pos nr 1 krundiga ühised 200 parkimise kohta

Positsioon nr 3 krunt

Aadressi ettepanek - Maakri tn 26/28a

Krundi suurus - 1469 m2

Maakasutuse sihtotstarve - ärimaa (Ä) 10-100% ja elamumaa (EK) 0-90%

Hoonete arv krundil - 1

sh. olemasoleva E. Lenderi Gümnaasiumi tänavapoolse hoone

(8493) renoveerimine

Hoone ABS kõrgus (max) - 160 m

Ehitisealune pind - 1036 m2

Täisehituse protsent - 71%

Maapealne brutopind - 22868 m2 (planeeritud)

- 1200 m2 (olemasolev rekonstrueeritav hoone)

Parkimiskohtade arv - ei ole kavandatud

Positsioon nr 4 krunt

Aadressi ettepanek - Maakri tn 30

Krundi suurus - 1268 m2

detailplaneeringu koostamisel täpsustatakse krundi piiri või

määratakse servituut pos nr 6 hoone ehitamiseks

Maakasutuse sihtotstarve - ärimaa (Ä) 100%

Krundile täiendavat ehitusõigust ei kavandata

Positsioon nr 5 krunt

Aadressi ettepanek - Maakri tn 28

Krundi suurus - 482 m2. Olemasoleva kinnistu piire ei muudeta

Maakasutuse sihtotstarve - ärimaa (Ä) 100% või ühiskondliku hoone maa (Üh) 100%

võimalik lastaia krunt

Hoonete arv krundil - 1

E. Lenderi Gümnaasiumi hoovipoolse hoone renoveerimine

Hoone ABS kõrgus (max) - 21 m

Ehitisealune pind - 240 m2

Täisehituse protsent - 50

Maapealne brutopind - 600 m2

Parkimiskohtade arv - ei ole kavandatud

Positsioon nr 6 krunt

Aadressi ettepanek - Maakri tn 32 a

Krundi suurus - 473 m2

detailplaneeringu koostamisel täpsustatakse krundi piiri või

määratakse servituutuudi vajadusega ala pos nr 4 krundile

hoone ehitamiseks

Maakasutuse sihtotstarve - ärimaa (Ä) 10-100% ja elamumaa (EK) 0-90%

Hoonete arv krundil - 1

Hoone ABS kõrgus (max) - 21,4 m

Ehitisealune pind - 320 m2

Täisehituse protsent - 68%

Maapealne brutopind - 454

Parkimiskohtade arv - ei ole kavandatud

Positsioon nr 7 krunt

Aadressi ettepanek - Maakri tn 34

Krundi suurus - 1328 m2. Olemasoleva kinnistu piire ei muudeta

Maakasutuse sihtotstarve - ärimaa (Ä) 10-100% ja elamumaa (EK) 0-90%

Hoonete arv krundil - 1

Hoone ABS kõrgus (max) - 110 m

Ehitisealune pind - 1054 m2

Täisehituse protsent - 80%

Maapealne brutopind - 10 800 m2

Parkimiskohtade arv - 50

Positsioon nr 8 krunt

Aadressi ettepanek - Maakri tn 28c

Krundi suurus - 407 m2. Olemasoleva kinnistu piire ei muudeta

Maakasutuse sihtotstarve - üldkasutatav maa (Üm) 100%

Parkimiskohtade arv - ei ole kavandatud

Krundile ei kavandata ehitusõigust

Positsioon nr 9 krunt

Krundi suurus - 3400 m2

Maakasutuse sihtotstarve - üldkasutatav maa (Üm) 100%

Hoonete arv krundil - 1

parki teenindav paviljon

Hoone ABS kõrgus (max) - 6 m

Ehitisealune pind - 130 m2

Täisehituse protsent - 4%

Parkimiskohtade arv - ei ole kavandatud

Positsioon nr 10 krunt

Krundi suurus - 179 m2. Liidetav Lennuki tänava transpordimaa kinnistuga

Maakasutuse sihtotstarve - transpordimaa (L)

Krundile ei kavandata ehitusõigust

Positsioon nr 11 krunt

Krundi suurus - 248 m2. Liidetav Lennuki tänava transpordimaa kinnistuga

Maakasutuse sihtotstarve - transpordimaa (L)

Krundile ei kavandata ehitusõigust

Planeeringualal kavandatud hoonete võimalikud kasutusotstarbed:

kolme või enama korteriga elamud (11220); majutus- ja toitlustushooned (12100); büroohooned

(12200); kaubandus- ja teenindushooned (12300); koolieelne lasteasutus (12631) jms.

Võrreldes olemasoleva olukorraga, kus haljastuse osakaal alal ca 5%, on kavandatud uus linnapark, mis

moodustab planeeringualast 53%.

Maakri kvartali piirkonna liiklusskeemi üldisi põhimõtteid ei muudeta. Lennuki tänava sõidukite liiklus

on ette nähtud ühesuunalise liiklusena. Senine jalakäijate liikluskorraldus kvartaliga piirnevatel tänavatel

ei muutu. Arhitektuursest lahendusest lähtuvalt on tänavapoolsed hooneosad konsoolsed, mis

võimaldab jalgteid laiendada hoonete poole. Lahendus näeb ette Tornimäe tänava sihis jalakäijatele uue

liikumissuuna läbi linnapargi ala.

Parkimiskorrustele on kavandatud juurdepääsud Kuke ja Maakri tänavalt. Ala paiknemine südalinnas on

hea ühistranspordiühendusega.

Detailplaneeringu näitajad täpsustuvad planeeringu edasisel koostamisel.

Joonised

Joonis nr 1 Lahendusskeem

Joonis nr 2 Ruumilise keskkonna analüüs

Illustratiivne materjal. Koostaja MOLUMBA OÜ