Sissetulev kiri
| Dokumendiregister | Konkurentsiamet |
| Viit | 1-7/2025/25-036-1 |
| Registreeritud | 31.03.2025 |
| Sünkroonitud | 01.04.2025 |
| Liik | Sissetulev kiri |
| Funktsioon | 1 Asutuse töö |
| Sari | 1-7 Seisukohtade, arvamuste esitamine |
| Toimik | 1-7/2025 |
| Juurdepääsupiirang | Avalik |
| Juurdepääsupiirang | |
| Adressaat | Eesti Kinnisvara Hindajate Ühing |
| Saabumis/saatmisviis | Eesti Kinnisvara Hindajate Ühing |
| Vastutaja | Külli Haab (Konkurentsiamet, Regulatsiooniteenistus) |
| Originaal | Ava uues aknas |
Failid
Tähelepanu! Tegemist on välisvõrgust saabunud kirjaga. |
Tähelepanu! Tegemist on välisvõrgust saabunud kirjaga. |
Lp Konkurentsiamet
Eesti Kinnisvara Hindajate Ühing soovib siinkohal Konkurentsiameti tähelepanu juhtida rahandusministri määruse ,,Rahandusministri 15. juuni 2016. aasta määruse nr 25 ,,Nõuded elamukinnisvaraga seotud tarbijakrediidilepingu tagatiseks oleva kinnisvara hindamisele“ muutmise eelnõule.
Nimetatud määruse eelnõu saadeti Eesti Kinnisvara Hindajate Ühingule kooskõlastamiseks või arvamuse avaldamiseks. Märkasime, et kooskõlastajate ringist puudub Konkurentsiamet. Oleme Rahandusministeeriumile esitanud oma arvamuse, milles viitasime vajadusele kaasata kooskõlastajate ringi ka Konkurentsiamet, kuna eelnõu võib kahjustada konkurentsi.
Saadame siinkohal teile tutvumiseks Rahandusministeeriumile saadetud Eesti Kinnisvara Hindajate Ühingu arvamuse koos lisamaterjalidega (kommentaarid Maa- ja Ruumiametilt ning Eesti Maaülikoolilt).
Link eelnõule eelnõude infosüsteemis: https://eelnoud.valitsus.ee/main/mount/docList/54f59095-6364-4553-8976-524de374b19b#doKcuI6D.
Lugupidamisega
Gerli Jesaar
Büroojuht
Eesti Kinnisvara Hindajate Ühing
Pärnu mnt 141, 11314 Tallinn
+ 372 528 6801
e-post: [email protected]
veebileht: www.ekhy.ee
___________________________________________________________________________
Käesolev e-post ja/või selle lisad võivad sisaldada konfidentsiaalset informatsiooni ning on mõeldud kasutamiseks ainult nimetatud adressaadile. Juhul kui Te ei ole selle e-posti adressaat, siis palume arvestada, et käesoleva e-posti sisuga tutvumine, kasutamine, avaldamine ja/või levitamine on keelatud. Sellisel juhul palume Teil viivitamatult võtta ühendust e-posti saatjaga ning kustutada saadud e-post, sellele lisatud failid ning koopiad.
Digiallkirjad
EESTI KINNISVARA HINDAJATE ÜHING e-post: [email protected] Telefon: +372 528 6801 Pärnu mnt 141, 11314 Tallinn www.ekhy.ee Reg. kood 80060737
Rahandusministeerium
Teie: 28.02.2025 nr 1.1-10.1/1070-1
Meie: 27.03.2025
ARVAMUS
Rahandusministri 15. juuni 2016. a määruse nr 25 muutmise eelnõu kohta
Rahandusministeerium on edastanud Eesti Kinnisvara Hindajate Ühingule (edaspidi EKHÜ)
kooskõlastamiseks või arvamuse avaldamiseks rahandusministri 15. juuni 2016. aasta määruse
nr 25 ,,Nõuded elamukinnisvaraga seotud tarbijakrediidilepingu tagatiseks oleva kinnisvara
hindamisele“ muutmise eelnõu (edaspidi eelnõu).
EKHÜ ei pea võimalikuks eelnõud väljapakutud kujul kooskõlastada.
Eelnõu seletuskirja kohaselt on määruse muutmise peamine eesmärk anda krediidiandjatele
rohkem paindlikkust tagatiskinnisvara väärtuse hindamisel ja muudatused peaksid vähendama
kulusid tarbijatele, kes taotlevad eluasemelaenu või selle refinantseerimist. Olulise
muudatusena võimaldab eelnõu elamukinnisvara hindamiseks statistikapõhise mudeli
(automatiseeritud süsteemi) kasutamise, mis EKHÜ seisukohalt on tervitatav muudatus, kuid
vastav muudatus tuleks sisse viia kooskõlas EL-i õigusaktidega ning arvestada, et praegune
andmebaaside kvaliteet ja ka tehingute nappus ei võimalda sellega üldjuhul varade turuväärtust
laenutagatise eesmärgil vajaliku täpsusega hinnata. EKHÜ arvates toimuks krediidiandjatele
rohkema paindlikkuse andmine tarbijate arvelt, kuid tarbijate kulutuste vähenemine ei ole
tõenäoline, vaid need võivad hoopis suureneda. Samas kaasnevad täiendavad riskid tarbijatele
ja lõppastmes ka krediidiandjatele. Võimalik kulude kokkuhoid on minimaalne ega kaalu
võimalikke riske üles. Eelnõu on vastuolus Euroopa Parlamendi ja Nõukogu (EL) määrusega
nr 575/2013 (edaspidi EL määrus nr 575), Euroopa Parlamendi ja Nõukogu direktiiviga
2014/17/EL (edaspidi hüpoteekkrediidi direktiiv) ning Eesti siseriikliku regulatsiooniga (sh
siseriiklike standarditega).
1. Vastuolu hüpoteekkrediidi direktiivi artikliga 19
1.1. Hüpoteekkrediidi direktiivi artikkel 19 lõige 1 kohustab liikmesriike tagama, et nende
territooriumil töötatakse välja usaldusväärsed kinnisasja hindamise standardid
hüpoteeklaenude võtmise eesmärgil. Liikmesriigid nõuavad, et krediidiandjad tagavad
kõnealuste standardite kasutamise kinnisasja hindamisel või võtavad mõistlikke meetmeid
tagamaks, et kõnealuseid standardeid kohaldatakse kolmanda isiku teostatavas hindamises. Kui
EESTI KINNISVARA HINDAJATE ÜHING e-post: [email protected] Telefon: +372 528 6801 Pärnu mnt 141, 11314 Tallinn www.ekhy.ee Reg. kood 80060737
2
liikmesriigi ametiasutused vastutavad kinnisasja sõltumatute hindajate reguleerimise eest,
tagavad nad, et need täidavad siseriiklikke kehtivaid õigusnorme. Hüpoteekkrediidi direktiivi
artikkel 19 lõige 2 kohustab liikmesriike tagama, et kinnisasja sise- ja välishindajad on erialaselt
pädevad ning piisavalt sõltumatud krediidi andmise protsessist, et anda objektiivne ja
erapooletu hinnang, mis tuleb dokumenteerida püsival andmekandjal ning mille krediidiandja
peab säilitama;
1.2. Eestis reguleerivad vara hindamist standardiseeria EVS 875 standardid, mille nõuded on
välja töötatud võttes eeskujuks Euroopa hindamisstandardeid (European Valuation Standards)
ja rahvusvahelisi hindamisstandardeid (International Valuation Standards). Hüpoteekkrediidi
direktiivi artikli 19 lõige 1 kohaselt peaks Eesti riik nõudma, et krediidiandjad tagavad EVS
875 standardite kasutamise kinnisasja hindamisel või võtavad mõistlikke meetmeid tagamaks,
et kõnealuseid standardeid kohaldatakse kolmanda isiku teostatavas hindamises. Määruse nr 25
§ 2 kehtiv sõnastus võimaldab kinnisvara hinnata krediidiandja või -vahendaja organisatsiooni
kuuluval kinnisvara hindajal ehk sisehindajal ja kolmandal isikul ehk välishindajal.
Hüpoteekkrediidi direktiivi artikli 19 lõikest 1 tulenevalt peab Eesti riik nõudma, et kinnisvara
hindamisel peetaks EVS 875 standarditest kinni sõltumata sellest, kas hindamisega tegeleb
sisehindaja või välishindaja, kuid eelnõu vastuvõtmine tähendaks selle nõudmisest loobumist.
Eelnõu vastuvõtmisel saaksid sisehindajad hinnata kinnisvara oluliselt lihtsamalt (standardite
nõudeid järgimata), kuid välishindajad peaksid jätkuvalt standardite nõuetest kinni pidama;
1.3. Suundumus tagatiskinnisvara väärtuse hindamise lihtsustamisele on üllatav olukorras, kus
EVS 875 standardites toodud nõuete põhjalikkust ja mahtu on kasvatanud eelkõige pankade ja
Eesti Pangaliidu surve, mis oli tingitud EL-i regulatsiooni ja Euroopa Keskpanga nõuete
karmistumisest. Alles hiljuti, 31.12.2024, hakkas Eestis kehtima EVS 875-13:2024
hindamisstandard, mis viitab suuremale andmete kogumise vajadusele (mitte lihtsustamisele)
ja põhjalikumale esitamisele eksperthinnangutes tulenevalt ESG nõuetest. Standard on
suunatud ehk kohustuslik just laenutagatiseks tehtavatele hindamistele, sh elukondlikule
kinnisvarale ehk eluasemelaenude tagatistele. Eelnõu eesmärk on võrreldes uue standardiga
vastupidine;
1.4. Eelnõu võimaldab kergekäeliselt loobuda ülevaatuse teostamisest. Määruse nr 25 (kehtivas
sõnastuses) kohaselt on ülevaatusest loobumine pigem erandlik. Määruse nr 25 § 3 lg 2 p-st 2
(kehtivas sõnastuses) tulenevalt peab hindamine muuhulgas põhinema vajaliku põhjalikkusega
tehtud ülevaatusel. Määruse nr 25 § 3 lg 3 (kehtivas sõnastuses) kohaselt võib krediidiandja või
-vahendaja sise-eeskirjas nimetatud põhjendatud juhul ülevaatuse jätta tegemata. Eelnõu
kohaselt saab ülevaatusest loobumine olema pigem reegel, kuna statistikapõhise mudeli
kasutamisel võib ülevaatuse jätta tegemata. Ka on eelnõu seletuskirja p-s 2.2 selgitatud, et
näiteks võiks ülevaatuse tegemine olla mittevajalik, kui refinantseeritakse olemasolevat
eluasemelaenu või laenu taotleja esitab krediidiandjale, -vahendajale või välisele hindajale
fotod tagatiseks olevast kinnisvarast. Kuigi tundub, et refinantseerimisel võiks kinnisvara
hindamine olla lihtsam (kuna kinnisvara on hetkel juba tagatiseks), siis tegelikkuses ei vasta
kinnisvara sageli nendele nõuetele, mille alusel kunagi laenu anti (ehitusdokumentatsioon,
EESTI KINNISVARA HINDAJATE ÜHING e-post: [email protected] Telefon: +372 528 6801 Pärnu mnt 141, 11314 Tallinn www.ekhy.ee Reg. kood 80060737
3
juurdepääsud, ümberehitused jms). Praktikas tekib väga palju küsimusi refinantseerimisel
kinnisvara uuesti hindamisel. Eelnõus ei pöörata tähelepanu selle, et kinnisvara võib olla
tagatiseks seatud juba ammu. Suundumus ülevaatusest loobumisele ei ole kooskõlas EVS 875
standardite nõuetega, kus ülevaatuse tegemata jätmine on erandlik;
1.5. Määruse nr 25 vastuvõtmisel 2016. aastal oli oluliseks muutuseks võrreldes varasema
praktikaga nõue, et kõik hindamistoimingud (ka ülevaatuse) viib läbi kutseline hindaja.
Varasemalt (st enne määruse nr 25 jõustumist) sellist nõuet ei olnud, mistõttu viis ülevaatuse
läbi sageli hindaja assistent, kellel endal puudus kutsetunnistus. Kuna selline olukord ei
rahuldanud pankasid, siis viidigi 2016. aastal sisse nõue, et kõik hindamistoimingud viib läbi
kutseline hindaja ja sellest ajast arvates on ka ülevaatuseid teostanud kutseliselt hindajad. Selles
valguses on ülevaatuse teostamisest kergekäelise loobumise võimaldamine tagasiminek.
Ülevaatuste teostamata jätmisel või selle asendamisel taotleja (kes on huvitatud isik!) poolt
esitatavate fotodega suureneb pettuste oht, kuna taotlejal on eeldatavalt huvi näidata soetatava
vara väärtust võimalikult kõrgemana selleks, et saada suuremas summa laenu;
1.6. Eelnõu lihtsustab hindamisaruandele esitatavaid nõudeid. See on osaliselt tingitud
statistikapõhise mudeli (automatiseeritud süsteemi) kasutamise võimaldamisest kinnisvara
hindamiseks. EKHÜ ei ole vastu statistikakapõhise mudeli rakendamise võimaldamisele, kuid
seda tuleks rakendada kooskõlas EL määruse nr 575 nõuetega (vt täpsemalt alljärgnev p 2).
2. Vastuolu EL määruse nr 575 artiklitega 208 ja 229 ning KAVS § 53 lõikega 2
2.1. EL määruse nr 575 artikli 208 lg 3 sätestab nõuded kinnisvara väärtuse jälgimisele ja lubab
krediidiasutustel ja investeerimisühingutel kinnisvara väärtuse jälgimisel ja ümberhindamist
vajava kinnisvara kindlakstegemisel kasutada statistilisi meetodeid. Seega on statistiliste
meetodite kasutamine lubatav üksnes kinnisvara väärtuse jälgimisel ja ümberhindamist vajava
kinnisvara kindlakstegemisel. Statistilise meetodi kasutamine ei ole lubatav tagatise väärtuse
esmahindamiseks;
2.2. Määruse nr 25 kehtiv sõnastus ei näe ette võimalust statistilise meetodi kasutamiseks.
Eelnõu näeb ette statistikapõhise mudeli (automatiseeritud süsteemi) kasutamise võimaldamise
kinnisvara hindamiseks, kuid seda ka tagatise väärtuse esmahindamiseks. Eelnõust ei tulene
piirangut, et statistikapõhise mudeli kasutamine oleks võimalik ainult kinnisvara väärtuse
jälgimiseks ja ümberhindamist vajava kinnisvara kindlakstegemiseks. Statistikapõhise mudeli
kasutamise võimaldamine tagatise väärtuse esmahindamiseks on vastuolus EL määruse nr 575
artikli 208 lõikega 3;
2.3. EKHÜ on seisukohal, et tagatise väärtuse esmahindamisel (sh refinantseerimisel) on
vajalik koostada põhjalik eksperthinnang, et laenutagatis oleks kontrollitud ja analüüsitud.
Statistikapõhise mudeli kasutamise lubamine on iseenesest tervitatav, kuid seda tagatise
väärtuse jälgimise ja ümberhindamist vajava kinnisvara kindlakstegemise eesmärgil. Tagatiste
hindamisse tuleb suhtuda tõsiselt – standardiseeritud lähenemisel (eksperthinnangul) ja
EESTI KINNISVARA HINDAJATE ÜHING e-post: [email protected] Telefon: +372 528 6801 Pärnu mnt 141, 11314 Tallinn www.ekhy.ee Reg. kood 80060737
4
lihtsustatud meetodil (automatiseeritud süsteemi kasutamisel) tuleb hoida selge vahe sees, kuna
see on oluline faktor riskijuhtimiseks pangale seatavate tagatiste osas. Paraku eelnõu hägustab
neid piire. Näiteks nõuab määruse nr 25 kehtiv sõnastus kinnisvara hindamist kooskõlas hea
tavaga, mille aluseks on ühtne ja väljakujunenud turupraktika, kuid eelnõuga loobutakse
turupraktika aluseks võtmise nõudest (võrdle määruse nr 25 § 3 lg 1 ja eelnõu kohase § 31 lg 1
sõnastusi);
2.4. EL määruse nr 575 artikli 229 lg 1 kohaselt hindab kinnisvaratagatise puhul sõltumatu
hindaja tagatist turuväärtuses või sellest madalamas väärtuses. Krediidiasutus või
investeerimisühing nõuab sõltumatult hindajalt, et ta dokumenteeriks turuväärtuse läbipaistval
ja selgel viisil. KAVS § 53 lg 2 kohaselt peab elamukinnisvaraga seotud tarbijakrediidilepingu
tagatiseks oleva kinnisvara hindaja olema piisavate teadmiste, kogemuste ja oskustega ning
piisavalt sõltumatu krediidi andmise otsuse tegemise protsessist, et anda objektiivne ja
erapooletu hinnang kinnisvara väärtusele. Kinnisvara võib hinnata krediidiandja või -vahendaja
või kolmas isik. Eelnõu seletuskirja kohaselt on plaanis muuta KAVS § 53 lg 2 sõnastust:
„Elamukinnisvaraga seotud tarbijakrediidilepingu tagatiseks oleva kinnisvara hindamine peab
olema piisavalt sõltumatu krediidi andmise otsuse tegemise protsessist, et kinnisvara väärtuse
hinnang oleks objektiivne ja erapooletu. Kinnisvara võib hinnata krediidiandja või -vahendaja
töötaja või kolmas isik. Kui kinnisvara hindab töötaja või kolmas isik, peab ta olema piisavate
teadmiste, kogemuste ja oskustega.“ Seega sätestab ka siseriiklik õigus (KAVS § 53 lg 2
kehtivas sõnastuses ja ka planeeritud muudatuse sõnastuses) nõude, et hindaja peab olema
sõltumatu/erapooletu.
2.5. Määruse nr 25 § 2 kehtiv sõnastus võimaldab kinnisvara hinnata krediidiandja või -
vahendaja organisatsiooni kuuluval kinnisvara hindajal ehk sisehindajal ja kolmandal isikul ehk
välishindajal. Määruse nr 25 ei sätesta nõuet, et tegemist peab olema sõltumatu hindajaga.
Hindaja sõltumatuse nõude sätestamata jätmine on vastuolus EL määruse nr 575 artikli 229
lõikega 1 ja KAVS § 53 lõikega 2, kuid eelnõuga ei kõrvaldata nimetatud vastuolu. Kui
välishindaja puhul võib eeldada tema sõltumatust, siis sisehindaja näol on tegemist
krediidiandja või -vahendaja töötajaga, kelle puhul ei saa seetõttu sõltumatust tööandjast ega
erapooletust eeldada. Eesti standardi EVS 875-4:2024 Vara hindamine Osa 4 p 4.3.2 näeb ette
tingimused, mille täitmise korral saab sisehindajat pidada sõltumatuks, ja p 4.3.5 näeb ette
juhud, mil sisehindajat saab kasutada sõltumatu hindajana. Samas eelnõu ei sätesta hindaja
sõltumatuse nõuet üldse (rääkimata sõltumatuse tingimuste sätestamisest). Kui eelnõu autorid
on piisavaks pidanud KAVS § 53 lg 2 sõnastuse muutmist (sõltumatuse nõude asemel
sätestatakse erapooletuse nõue), siis tuleb märkida, et kuna KAVS § 53 lg 2 ei ava sõltumatuse
ega erapooletuse tingimusi, siis tuleks need täpsustada eelnõus. Krediidiandjad ei konkureeri
mitte ainult laenu hinna jms laenuteenindamise kuludega seotud küsimustes, vaid ka
laenusumma ning LTV (loan to value) osas. Seetõttu võivad krediidiandjad
konkurentsiolukorra võitmiseks olla huvitatud hinnatavale kinnisvarale kõrgema hinna
määramisest. Kuigi tarbijakrediidile rakendatakse omakapitali nõudeid, siis on need paindlikud
võimaldades kõrgema vara hinnangu korral ka suurema laenusumma väljastamist, mis
lõppkokkuvõttes hakkab kasvu suunas mõjutama ka kinnisvarade hindu. Samas eksisteerib ka
EESTI KINNISVARA HINDAJATE ÜHING e-post: [email protected] Telefon: +372 528 6801 Pärnu mnt 141, 11314 Tallinn www.ekhy.ee Reg. kood 80060737
5
vastupidine oht, et sisehindajad (kui nad ei ole sõltumatud) hindavad tagatiseks olevat
kinnisvara liiga konservatiivselt. Eelkõige tekib liigse optimismi või konservatiivsuse oht
tavapärasest parema või halvema kvaliteediga kinnisvarade puhul ja eriti statistikapõhise
mudeli kasutamisel. Ka liiga konservatiivse hindamise tulemusena satuks tarbija
ebasoodsamasse olukorda, kuna sellega kaasneks vajadus suurema sissemakse
(omafinantseeringu) või lisatagatise järele.
3. Vastuolu MHS § 4 lõigetega 1 ja 2
3.1. MHS § 4 lg 1 kohaselt on maa hindaja (edaspidi hindaja) isik, kellel on kutseseaduse alusel
antud ja kehtiv vara hindaja 7. taseme kutse. Eluotstarbeliste varade hindaja võib olla ka isik,
kellel on kutseseaduse alusel antud ja kehtiv kinnisvara hindaja 6. taseme kutse. Seega sätestab
siseriiklik õigus nõude, et eluotstarbeliste varade hindaja võib olla isik, kellel on vähemalt
kinnisvara hindaja 6. taseme kutse. Määruse nr 25 § 2 lg 1 kehtiv sõnastus võimaldab kinnisvara
hinnata sisehindajal, kelle teadmistele, oskustele, kogemustele ja koolitamisele kehtestab
nõuded krediidiandja või -vahendaja. Seega määruse nr 25 kohaselt võib sisehindajaks olla ka
isik, kellel ei ole kinnisvara hindaja 6. taseme kutset. Määrus nr 25 on selles osas vastuolus
seadusega, kuid eelnõu ei kõrvalda seda vastuolu. Eelnõu seletuskirja p-s 2.2 on seoses eelnõu
§ 1 punktiga 4 selgitatud, et eelnõu annab hinnangute koostamise suuremale isikute ringile, kes
ei pea omama kinnisvara hindaja kutsetunnistust.
3.2. MHS § 4 lg 2 kohaselt on hindajal õigus nõuda omanikult või valdajalt ning kõigilt riigi-
ja kohaliku omavalitsuse asutustelt maa hindamiseks vajalikke andmeid. Kuna MHS § 4 lg 1
kohaselt on MHS-i tähenduses hindajaks üksnes kehtivat 7. või 6. taseme kutset omav isik, siis
ei ole riigi- ja kohaliku omavalitsuse asutused kohustatud andma sisehindajatele, kes ei oma
kehtivat 7. või 6. taseme kutset. Tegemist on vastuoluga – määrus nr 25 võimaldab hindamisi
läbi viia ka kutset mitteomavatel sisehindajatel, kuid hindamiseks vajalike andmete saamist
seadus neile ei võimalda.
4. Tarbija huvidega mittearvestamine ja tarbija võimalik eksitamine
4.1. Eelnõu seletuskirja kohaselt peaks eelnõu vähendama kulusid tarbijatele, kes taotlevad
eluasemelaenu või selle refinantseerimist. Esmalt tuleb märkida, et kulu kinnisvara hindamisele
on suhteliselt väike võrreldes muude refinantseerimise kuludega ja praktikas pruugi tarbija
jaoks kokkuhoidu üldse tekkida. Välishindajale (kinnisvarabüroole, mille kaudu välishindaja
tegutseb) makstav tasu nn magalapiirkonna tüüpkorteri hindamise eest on 250 eurot
(arvestamata käibemaksu) või sellele lähedane summa. Pankade sisehindajad ei hinda tagatisi
tasuta. Ka pangad küsivad tarbijalt hindamise eest tasu, mis on 100 – 150 eurot (arvestamata
käibemaksu) või lähedane summa. Sellises olukorras on tarbija näiline kokkuhoid 100 – 150
eurot (arvestamata käibemaksu), kuid kokkuhoidu ei pruugi üldse tekkida olukorras, kus tarbija
küsib finantseerimiseks või refinantseerimiseks pakkumist enam kui ühe krediidiandja käest.
Eeldatavalt küsib tarbija pakkumist enam kui ühe krediidiandja käest, kuid kui selgub, et sellega
kaasneb täiendav kulu teisele krediidiandjale hindamise eest tasu maksmise näol, siis võib
EESTI KINNISVARA HINDAJATE ÜHING e-post: [email protected] Telefon: +372 528 6801 Pärnu mnt 141, 11314 Tallinn www.ekhy.ee Reg. kood 80060737
6
tarbija loobuda konkureeriva pakkumise küsimisest ja tulemus on konkurentsi soodustamise
asemel vastupidine. Kutselise välishindaja koostatud eksperthinnang on sobiv kõikidele
krediidiandjatele ja tarbija saab sama eksperthinnangu esitada mitmele krediidiandjale
finantseerimise või refinantseerimise pakkumise saamiseks. Krediidiandja sisehindaja
koostatud hindamisaruanne (mida tervikuna tarbijale sageli ei väljastatagi) ei ole sobiv
esitamiseks teistele krediidiandjatele, mistõttu tuleb tarbijal maksta teistele krediidiandjatele
kinnisvara hindamise eest uuesti. Isegi kui krediidiandja ei küsi tarbijalt otseselt tasu hindamise
eest, siis kaasnevad krediidiandjale seoses hindamisega kulud, mille peab tarbija
lõppkokkuvõttes kinni maksma lepingu sõlmimise tasu või intressimarginali kaudu.
Lõppkokkuvõttes tarbijal rahalist kulude kokkuhoidu ei teki, kuid samas suureneb ajakulu
seoses korduvate hindamistega;
4.2. Tarbija kulude kokkuhoidmist peaks krediidiandjad alustama laenulepingu ennetähtaegse
lõpetamise ja uue lepingu sõlmimise tasude langetamisest. Näiteks 100 000 euro suuruse laenu
puhul ulatub ennetähtaegse tagastamise tasu 1 500 euroni ja refinantseerimise puhul tuleb
maksta ka uuele krediidiandjale lepingu sõlmimise tasu, mis ulatub 1 000 euroni. Need tasud
on kordades suuremad kui eksperthinnangu koostamise eest välishindajale makstav tasu. Kuna
arvestada tuleb ka notari tasu ja riigilõivuga uue krediidiandja kasuks hüpoteegi seadmisega
seoses, siis moodustab tagatise hindamine vähem kui 10% refinantseerimisega kaasnevatest
kuludest;
4.3. Eeltoodud põhjustel ei täida eelnõu ilmselgelt oma eesmärki vähendada tarbija kulusid;
4.4. Eelnõu võimaldab sisehindajatel koostada lihtsustatud hindamisaruandeid (mis ei vasta
standarditele), samas välishindajatel puudub selline võimalus, kuna välishindajad peavad kinni
pidama standarditest. Kutselised hindajad ei tohi standardite nõuetest kõrvale kalduda. Tarbija
arvab eeldatavalt, et tegemist on samaväärse eksperthinnanguga (hindamisaruandega)
sõltumata sellest, kas hindamise viis läbi sisehindaja või välishindaja. Ilma kinnisvara üle
vaatamata ja varaga kaasneva dokumentatsiooniga põhjalikult tutvumata jäävad suure
tõenäosusega tuvastamata erinevused tegelikkuse ja andmebaaside andmete vahel, võimalikud
ebaseaduslikud ümberehitused ja tehnosüsteemide muudatused, mis vähendavad kinnisvara
väärtust. Sisehindaja poolt läbiviidava hindamise tulemusel võivad need suure tõenäosusega
jääda tähelepanuta. Samas võivad nende seadustamisega kaasneda ostjale märkimisväärseid
ootamatud kulutused, millega ta ei osanud vara omandamisel arvestada. Seega on suur risk, et
toimub tarbija eksitamine;
4.5. Tarbija teeb sageli otsustuse kinnisvara soetamise kohta eksperthinnangu alusel. Kui
hindamine viidi läbi krediidiandja sisehindaja poolt lihtsustatud korras (ülevaatust tegemata,
standardeid järgimata), siis tekib risk, et tarbija teeb ostuotsustuse hinnangu alusel, mis näitab
kinnisvara turuväärtust kõrgemana, kui on tegelik turuväärtus. Kuna tarbijale ei saa sisehindaja
koostatud hindamisaruannet (reeglina seda tarbijale ei anta), siis ei näe tarbija, mis hindadega
on ostetud-müüdud analoogseid varasid, millised on olnud turu arengud ja millised on
prognoosid. Kõige sellega pannakse tarbijale täiendav risk soetada kinnisvara selle
EESTI KINNISVARA HINDAJATE ÜHING e-post: [email protected] Telefon: +372 528 6801 Pärnu mnt 141, 11314 Tallinn www.ekhy.ee Reg. kood 80060737
7
turuväärtusest kõrgema hinnaga. See võib realiseeruda ka krediidiandja riskina juhul, kui tarbija
satub makseraskustesse ja tagatis tuleb sundkorras müüa. Kui tagatis oli üle hinnatud, siis ei
pruugi sundmüügi tulemusena laekuvast summat jätkuda krediidiandja nõude rahuldamiseks ja
laenusaaja jäi pärast tagatise realiseerimist jätkuvalt võlgu. Niisuguseid juhtumeid esines
hulgaliselt 2008. aastal alanud finantskriisi ajal ja tõenäoliselt ei soovi keegi nende kordumist.
5. Konkurentsi kahjustamine
5.1. Eelnõu kahjustab konkurentsi, kuna võimaldab sisehindajatel koostada lihtsustatud
hindamisaruandeid (mis ei vasta standarditele), samas välishindajad peavad jätkuvalt kinni
pidama standarditest. See paneb kinnisvarabüroode kaudu tegutsevad kutselised hindajad
ebasoodsasse konkurentsiolukorda ja on vastuolus PS §-st 12 tuleneva diskrimineerimise
keeluga.
6. Vastuolu EVS 875 standarditega
6.1. Eelnõu vastuvõtmisel saaksid sisehindajad hinnata kinnisvara oluliselt lihtsamalt (EVS 875
standardite nõudeid järgimata). Standardid ei ole õigusaktid, kuid nendest tulenev on käsitletav
tavana. Kohustus standardite väljatöötamiseks tuleneb hüpoteekkrediidi direktiivi artikli 19
lõikest 1. Samast sättest tuleneb Eesti riigi kohustus nõuda standarditest kinnipidamist (vt
eeltoodud p 1). Kui Eesti riigil on soov elamukinnisvara hindamist lihtsustada, siis sellest ei
piisa eelnõu vastuvõtmisest, vaid tuleks hoopis standardeid vastavalt muuta. Standardite
muutmine tagaks ühtlasi selle, et sisehindajad ja välishindajad on võrdses olukorras. Vaatamata
tihedale koosööle standardite kavandite koostajatega ei ole Eesti Pangaliit (kelle liikmed
eelkõige võiksid olla huvitatud automatiseeritud süsteemi kasutamise võimaldamisest) tänaseni
tulnud välja mitte ühegi ettepanekuga viia standarditesse sisse automatiseeritud süsteemi
kasutamise võimalus.
7. Kaasatud isikute ringi ebapiisavus
7.1. Rahandusministeeriumi kaaskirjast nähtuvalt on eelnõu saadetud kooskõlastamiseks
Justiits- ja Digiministeeriumile, Majandus- ja Kommunikatsiooniministeeriumile,
Finantsinspektsioonile, Eesti Pangale ning Tarbijakaitse ja Tehnilise Järelevalve Ametile.
Lisaadressaatideks on mittetulundusühingud Eesti Pangaliit, Finance Estonia, Eesti
Kaubandus-Tööstuskoda ning EKHÜ.
7.2. Kooskõlastajate ringist puuduvad Konkurentsiamet, Maa- ja Ruumiamet, Notarite Koda
ning Eesti Kinnisvarafirmade Liit. Konkurentsiametilt peaks küsima arvamust seoses sellega,
et eelnõu võib kahjustada konkurentsi (vt eeltoodud p 5). Maa- ja Ruumiametilt peaks küsima
arvamust seoses võimaliku vastuoluga MHS-iga (vt eeltoodud p 3), samuti automatiseeritud
süsteemi kasutamise võimaldamisega, kuna Maa- ja Ruumiameti on antud valdkonna kõige
olulisema andmebaasi – maakatastri – vastutav töötleja. Notarite Kojalt peaks küsima arvamust
seoses sellega, et notarid tõestavad hüpoteekide seadmise lepinguid ja notaritel on seejuures
EESTI KINNISVARA HINDAJATE ÜHING e-post: [email protected] Telefon: +372 528 6801 Pärnu mnt 141, 11314 Tallinn www.ekhy.ee Reg. kood 80060737
8
selgitamiskohustus, seega puudutab eelnõu otseselt notarite tegevusvaldkonda. Eesti
Kinnisvarafirmade Liidult peaks küsima arvamust seoses sellega, et eelnõu puudutab otseselt
tema liikmete tegevusvaldkonda. Rahandusministeerium peaks saatma eelnõu täiendavalt ka
nimetatud isikutele kooskõlastamiseks ja arvamuse avaldamiseks.
Lugupidamisega
/digitaalallkiri/
Aivar Tomson
juhatuse esimees
Digiallkirjad
F. R. Kreutzwaldi 5 51006 Tartu
+372 731 3156 [email protected]
reg. kood 74001086 www.emu.ee
metsanduse ja inseneeria instituut Institute of Forestry and Engineering
Estonian University of Life Sciences
Gerli Jesaar
Eesti Kinnisvara Hindajate Ühing
Vastus EKHÜ 20.03.2025 päringule
Edastame Teile seisukoha küsimusele, kas Eesti avalikud andmebaasid võimaldavad
kinnisvara (eelkõige on mõeldud kortereid, aga ka muud hoonestatud kinnisvara) erakorralist
hindamist rahvusvaheliselt tunnustatud standarditele (näiteks IAAO Standard on Mass
Appraisal of Real Property) vastava täpsusega kasutades selleks statistilisi meetodeid ning
teostamata seejuures hinnatava vara ülevaatust.
Teoreetiliselt võimaldaksid Eesti avalikud andmebaasid erakorralise hindamise läbiviimist
kasutades statistilisi meetodeid, kuid seda vaid aktiivse turuga piirkonnas. Hindamistulemuse
täpsus sõltub eelkõige andmete kvaliteedist ja kättesaadavusest ning seetõttu ei pruugita
paljudel juhtudel saavutada hindamistulemuse täpsust vastatavalt rahvusvaheliselt
tunnustatud standarditele. Alljärgnevalt on loetletud põhjused, mis pärsivad erakorralise
hindamise läbiviimist rakendades statistilisi meetodeid ning teostamata seejuures vara
ülevaatust.
1. Eesti kontekstis on statistiliste meetodite kasutamisel probleemiks eelkõige turu väiksus.
Eeskätt väljaspool suuremaid linnu on tehingute arv madal ja maapiirkondades ei ole üldjuhul
kinnisvaraturg väljakujunenud. Tehingud on juhuslikku laadi ning võivad olemuselt olla väga
erinevad, seega statistiliste mudelite aluseks olev andmestik on tõenäoliselt ebapiisav
usaldusväärsete tulemuste saamiseks.
2. Tehingute heterogeensus – samas piirkonnas võivad kinnisvaratehingud olla väga erineva
iseloomuga. Näiteks võivad korterid erineda mitte ainult suuruse, vaid ka seisukorra,
planeeringu, hoone tüübi, tehniliste lahenduste ja asukoha mikrotasandi poolest. Need
erisused mõjutavad turuväärtust olulisel määral, kuid statistiline hindamismudel ei pruugi neid
piisava täpsusega arvesse võtta, eriti kui pole teostatud vara ülevaatust.
3. Andmete erinevus – avalikes andmebaasides esinevad andmed, nagu näiteks korteri
pindala, ei ole alati võrreldavad. Registrites kajastatakse üldjuhul eluruumide pindala, kuid
osadel juhtudel on pindala arvestuses ka panipaikade ja rõdude pinnad. Selline varieeruvus
toob kaasa olukorra, kus statistiline analüüs baseerub mittevõrreldavatel andmetel ning viib
ebatäpse tulemuseni.
Teie 20.03.2025 nr
Meie 28.03.2025 nr 5.1-14/1901-1
4. Hindamistulemuse täpsuse ja usaldusväärsuse vähenemine, tulenevalt vara ülevaatuse
mitteteostamisest:
• Kohapealse ülevaatuseta jääb oluline info vara kohta kättesaamatuks, näiteks
siseviimistluse seisukord, teostatud ümberehitused ja planeeringumuudatused (sh
ebaseaduslikud muudatused) ja muud tegurid, mis võivad märkimisväärselt mõjutada
vara turuväärtust.
• Statistilised mudelid ei suuda arvestada asukoha mikrotasandi kõiki tegureid, nagu
näiteks vaated, parkimisvõimalused, lähedal asuvad müraallikad, sotsiaaltaristu jm.
Taolised tegurid mõjutavad vara väärtust oluliselt, kuid avalikes andmebaasides ei ole
piisaval määral vajalikku infot esitatud.
Kokkuvõtvalt ei pruugi statistiliste meetodite kasutamine vara erakorraliseks hindamiseks
Eestis ilma vara vahetu ülevaatuseta olla usaldusväärne. Eesti kinnisvaraturu väiksus,
tehingute vähesus ning andmete kvaliteet takistavad rahvusvahelistele standarditele vastava
hindamistulemuse saavutamist. Kuna kinnisvaraobjektid erinevad üksteisest asukoha ja
omaduste poolest, mis ei kajastu andmebaasides piisava täpsusega, siis võivad statistilised
mudelid anda eksitavaid tulemusi, eriti väiksemates asulates, kus iga tehing võib turuväärtust
märkimisväärselt mõjutada. Seetõttu ei pruugi pelgalt statistiliste andmete põhjal kinnisvara
hindamine ilma ülevaatust teostamata olla mitte ainult madala täpsusega, vaid võib viia ka
oluliste eksimusteni.
(allkirjastatud digitaalselt)
Marek Metslaid
direktor
Evelin Jürgenson
From: Marje Kolmar-Grüner <[email protected]> Sent: Wednesday, March 26, 2025 4:55 PM To: Eesti Kinnisvara Hindajate Ühing <[email protected]> Cc: [email protected] Subject: RE: Eesti Kinnisvara Hindajate Ühingu päring
Lugupeetud Eesti Kinnisvara Hindajate Ühingu juhatus
Kuigi Teie pöördumises on väga täpselt defineerimata, mida olete pidanud silmas avalike andmebaaside all, siis hindamise kontekstis mõistame küsimust selliselt, et antud juhul võivad selleks olla riiklikud registrid, riigi hallatavad keskkonnad ja (kaardi)rakendused.
Tuleb tähele panna, et osade riiklike registrite andmestik võib olla vaid statistilise ja informatiivse iseloomuga (nt ehitusseadustiku § 61) ning andmestik ei pruugi käsitleda tegelikku olukorda.
Sarnaseks näiteks on ka aerofotod, mis kajastavad mineviku seisu, kohati on need üks-kaks aastat varasemast ajast. Seega ilma ülevaatust teostamata ei pruugi olla tuvastatav vara tegelik olemus ja parendused, sealhulgas ehitatud/lammutatud ehitised peale viimast aerofotot, lisaks juurdepääsutee(de) olukord ja muud asjaolud.
Vara hindamist käsitleva standardi EVS 875-10:2019 p 7.1.2 kohaselt on ülevaatuse üheks eesmärgiks kontrollida kogutud andmete vastavust tegelikkusele. Seega ülevaatuse mitteteostamine võib omada mõju hindamistulemusele. Tihti selguvad kohapealsel ülevaatusel asjaolud, mida registrites ei nähtu. Näiteks on vara koormatud üürilepinguga või esinevad varal olulised puudused, mille mittearvestamine võib viia valede otsusteni ja võimaliku majandusliku kahjuni.
Maa-ja Ruumiamet kogub maakatastriseaduses märgitud tehingute andmeid seaduses märgitud eesmärgil.
Eelnevat arvestades tuleb Maa- ja Ruumiameti tehinguandmete kasutamisse suhtuda reservatsiooniga. Hindajal ning tehinguandmete töötlejal lasub vastutus kasutatava info usaldusväärsuse kontrollimises.
Väga homogeensete varade lõikes võib hinnadiferents tuleneda näiteks sisustusest (kohtkindel sisustus, mööbel jms), planeeringutest, parendustest (ehitised), erilahendustest ja eristuvatest omadustest, kuid sellist infot tehingute andmebaas enamasti ei sisalda.
Hindamise täpsuse osas märgime, et on varasid, mis oma homogeense iseloomu, selgepiirilise parima kasutuse ja füüsiliste omaduste tõttu võimaldavad aktiivses ja stabiilses turuolukorras piisava hulga tehingute olemasolul võrdlemisi täpselt hinnata vara väärtust ka üldistatud tehinguinfo põhjal, näiteks maatulundusmaa, mille parim kasutus on maatulundusmaa ja millel puudub kasvav mets, ehitusmaa aktiivse ning stabiilse turu ja homogeensete varadega piirkondades jms. Ka tüüpelamutes asuvaid kortereid saab võrdlemisi usaldusväärselt hinnata juhtudel, kus turg on aktiivne ja stabiilne, tehinguid on piisavalt ning teada on hinnatava ja müüdud
korterite ning elamute seisukord ja omadused ning kõik need on arvesse võetud nii sisendite kui ka väljundi osas. Kui hinnataval või müüdud varadel esinevad tüüpolukordadest eristuvad õigused ja/või kohustused või võimalused, mis mõjutavad turuväärtust (nt ehitusvõimalus Tallinna lähedal paiknevatel maatulundusmaadel), võib üldistatud lähenemisel tekkida disproportsioon turuväärtusest ja tulemust ei saa nimetada turuväärtuseks.
Lugupidamisega
Marje Kolmar-Grüner juhataja I kinnisvara hindamise ja analüüsi osakond +372 5564 4559
Maa- ja Ruumiamet [email protected] www.maaruum.ee
Mustamäe tee 51, Tallinn
From: Eesti Kinnisvara Hindajate Ühing <[email protected]> Sent: Wednesday, March 19, 2025 11:41 AM To: Marje Kolmar-Grüner <[email protected]> Subject: Eesti Kinnisvara Hindajate Ühingu päring
Lp Marje Kolmar-Grüner
Eesti Kinnisvara Hindajate Ühing palub Maa- ja Ruumiameti kinnisvara hindamise ja analüüsi osakonna poolset seisukohta, kas Eesti avalikud andmebaasid ning Maa- ja Ruumiameti tehingute andmebaas võimaldavad kinnisvara (eelkõige on mõeldud kortereid, aga ka muud hoonestatud kinnisvara) erakorralist hindamist rahvusvaheliselt tunnustatud standarditele (näiteks IAAO Standard on Mass Appraisal of Real Property) vastava täpsusega kasutades selleks statistilisi meetodeid ning teostamata seejuures hinnatava vara ülevaatust?
Lugupidamisega
Gerli Jesaar
Büroojuht
Eesti Kinnisvara Hindajate Ühing
Pärnu mnt 141, 11314 Tallinn
+ 372 528 6801 e-post: [email protected]
veebileht: www.ekhy.ee
___________________________________________________________________________
Käesolev e-post ja/või selle lisad võivad sisaldada konfidentsiaalset informatsiooni ning on mõeldud kasutamiseks ainult nimetatud adressaadile. Juhul kui Te ei ole selle e-posti adressaat, siis palume arvestada, et käesoleva e-posti sisuga tutvumine, kasutamine, avaldamine ja/või levitamine on keelatud. Sellisel juhul palume Teil viivitamatult võtta ühendust e-posti saatjaga ning kustutada saadud e-post, sellele lisatud failid ning koopiad.
Digiallkirjad
EESTI KINNISVARA HINDAJATE ÜHING e-post: [email protected] Telefon: +372 528 6801 Pärnu mnt 141, 11314 Tallinn www.ekhy.ee Reg. kood 80060737
Rahandusministeerium
Teie: 28.02.2025 nr 1.1-10.1/1070-1
Meie: 27.03.2025
ARVAMUS
Rahandusministri 15. juuni 2016. a määruse nr 25 muutmise eelnõu kohta
Rahandusministeerium on edastanud Eesti Kinnisvara Hindajate Ühingule (edaspidi EKHÜ)
kooskõlastamiseks või arvamuse avaldamiseks rahandusministri 15. juuni 2016. aasta määruse
nr 25 ,,Nõuded elamukinnisvaraga seotud tarbijakrediidilepingu tagatiseks oleva kinnisvara
hindamisele“ muutmise eelnõu (edaspidi eelnõu).
EKHÜ ei pea võimalikuks eelnõud väljapakutud kujul kooskõlastada.
Eelnõu seletuskirja kohaselt on määruse muutmise peamine eesmärk anda krediidiandjatele
rohkem paindlikkust tagatiskinnisvara väärtuse hindamisel ja muudatused peaksid vähendama
kulusid tarbijatele, kes taotlevad eluasemelaenu või selle refinantseerimist. Olulise
muudatusena võimaldab eelnõu elamukinnisvara hindamiseks statistikapõhise mudeli
(automatiseeritud süsteemi) kasutamise, mis EKHÜ seisukohalt on tervitatav muudatus, kuid
vastav muudatus tuleks sisse viia kooskõlas EL-i õigusaktidega ning arvestada, et praegune
andmebaaside kvaliteet ja ka tehingute nappus ei võimalda sellega üldjuhul varade turuväärtust
laenutagatise eesmärgil vajaliku täpsusega hinnata. EKHÜ arvates toimuks krediidiandjatele
rohkema paindlikkuse andmine tarbijate arvelt, kuid tarbijate kulutuste vähenemine ei ole
tõenäoline, vaid need võivad hoopis suureneda. Samas kaasnevad täiendavad riskid tarbijatele
ja lõppastmes ka krediidiandjatele. Võimalik kulude kokkuhoid on minimaalne ega kaalu
võimalikke riske üles. Eelnõu on vastuolus Euroopa Parlamendi ja Nõukogu (EL) määrusega
nr 575/2013 (edaspidi EL määrus nr 575), Euroopa Parlamendi ja Nõukogu direktiiviga
2014/17/EL (edaspidi hüpoteekkrediidi direktiiv) ning Eesti siseriikliku regulatsiooniga (sh
siseriiklike standarditega).
1. Vastuolu hüpoteekkrediidi direktiivi artikliga 19
1.1. Hüpoteekkrediidi direktiivi artikkel 19 lõige 1 kohustab liikmesriike tagama, et nende
territooriumil töötatakse välja usaldusväärsed kinnisasja hindamise standardid
hüpoteeklaenude võtmise eesmärgil. Liikmesriigid nõuavad, et krediidiandjad tagavad
kõnealuste standardite kasutamise kinnisasja hindamisel või võtavad mõistlikke meetmeid
tagamaks, et kõnealuseid standardeid kohaldatakse kolmanda isiku teostatavas hindamises. Kui
EESTI KINNISVARA HINDAJATE ÜHING e-post: [email protected] Telefon: +372 528 6801 Pärnu mnt 141, 11314 Tallinn www.ekhy.ee Reg. kood 80060737
2
liikmesriigi ametiasutused vastutavad kinnisasja sõltumatute hindajate reguleerimise eest,
tagavad nad, et need täidavad siseriiklikke kehtivaid õigusnorme. Hüpoteekkrediidi direktiivi
artikkel 19 lõige 2 kohustab liikmesriike tagama, et kinnisasja sise- ja välishindajad on erialaselt
pädevad ning piisavalt sõltumatud krediidi andmise protsessist, et anda objektiivne ja
erapooletu hinnang, mis tuleb dokumenteerida püsival andmekandjal ning mille krediidiandja
peab säilitama;
1.2. Eestis reguleerivad vara hindamist standardiseeria EVS 875 standardid, mille nõuded on
välja töötatud võttes eeskujuks Euroopa hindamisstandardeid (European Valuation Standards)
ja rahvusvahelisi hindamisstandardeid (International Valuation Standards). Hüpoteekkrediidi
direktiivi artikli 19 lõige 1 kohaselt peaks Eesti riik nõudma, et krediidiandjad tagavad EVS
875 standardite kasutamise kinnisasja hindamisel või võtavad mõistlikke meetmeid tagamaks,
et kõnealuseid standardeid kohaldatakse kolmanda isiku teostatavas hindamises. Määruse nr 25
§ 2 kehtiv sõnastus võimaldab kinnisvara hinnata krediidiandja või -vahendaja organisatsiooni
kuuluval kinnisvara hindajal ehk sisehindajal ja kolmandal isikul ehk välishindajal.
Hüpoteekkrediidi direktiivi artikli 19 lõikest 1 tulenevalt peab Eesti riik nõudma, et kinnisvara
hindamisel peetaks EVS 875 standarditest kinni sõltumata sellest, kas hindamisega tegeleb
sisehindaja või välishindaja, kuid eelnõu vastuvõtmine tähendaks selle nõudmisest loobumist.
Eelnõu vastuvõtmisel saaksid sisehindajad hinnata kinnisvara oluliselt lihtsamalt (standardite
nõudeid järgimata), kuid välishindajad peaksid jätkuvalt standardite nõuetest kinni pidama;
1.3. Suundumus tagatiskinnisvara väärtuse hindamise lihtsustamisele on üllatav olukorras, kus
EVS 875 standardites toodud nõuete põhjalikkust ja mahtu on kasvatanud eelkõige pankade ja
Eesti Pangaliidu surve, mis oli tingitud EL-i regulatsiooni ja Euroopa Keskpanga nõuete
karmistumisest. Alles hiljuti, 31.12.2024, hakkas Eestis kehtima EVS 875-13:2024
hindamisstandard, mis viitab suuremale andmete kogumise vajadusele (mitte lihtsustamisele)
ja põhjalikumale esitamisele eksperthinnangutes tulenevalt ESG nõuetest. Standard on
suunatud ehk kohustuslik just laenutagatiseks tehtavatele hindamistele, sh elukondlikule
kinnisvarale ehk eluasemelaenude tagatistele. Eelnõu eesmärk on võrreldes uue standardiga
vastupidine;
1.4. Eelnõu võimaldab kergekäeliselt loobuda ülevaatuse teostamisest. Määruse nr 25 (kehtivas
sõnastuses) kohaselt on ülevaatusest loobumine pigem erandlik. Määruse nr 25 § 3 lg 2 p-st 2
(kehtivas sõnastuses) tulenevalt peab hindamine muuhulgas põhinema vajaliku põhjalikkusega
tehtud ülevaatusel. Määruse nr 25 § 3 lg 3 (kehtivas sõnastuses) kohaselt võib krediidiandja või
-vahendaja sise-eeskirjas nimetatud põhjendatud juhul ülevaatuse jätta tegemata. Eelnõu
kohaselt saab ülevaatusest loobumine olema pigem reegel, kuna statistikapõhise mudeli
kasutamisel võib ülevaatuse jätta tegemata. Ka on eelnõu seletuskirja p-s 2.2 selgitatud, et
näiteks võiks ülevaatuse tegemine olla mittevajalik, kui refinantseeritakse olemasolevat
eluasemelaenu või laenu taotleja esitab krediidiandjale, -vahendajale või välisele hindajale
fotod tagatiseks olevast kinnisvarast. Kuigi tundub, et refinantseerimisel võiks kinnisvara
hindamine olla lihtsam (kuna kinnisvara on hetkel juba tagatiseks), siis tegelikkuses ei vasta
kinnisvara sageli nendele nõuetele, mille alusel kunagi laenu anti (ehitusdokumentatsioon,
EESTI KINNISVARA HINDAJATE ÜHING e-post: [email protected] Telefon: +372 528 6801 Pärnu mnt 141, 11314 Tallinn www.ekhy.ee Reg. kood 80060737
3
juurdepääsud, ümberehitused jms). Praktikas tekib väga palju küsimusi refinantseerimisel
kinnisvara uuesti hindamisel. Eelnõus ei pöörata tähelepanu selle, et kinnisvara võib olla
tagatiseks seatud juba ammu. Suundumus ülevaatusest loobumisele ei ole kooskõlas EVS 875
standardite nõuetega, kus ülevaatuse tegemata jätmine on erandlik;
1.5. Määruse nr 25 vastuvõtmisel 2016. aastal oli oluliseks muutuseks võrreldes varasema
praktikaga nõue, et kõik hindamistoimingud (ka ülevaatuse) viib läbi kutseline hindaja.
Varasemalt (st enne määruse nr 25 jõustumist) sellist nõuet ei olnud, mistõttu viis ülevaatuse
läbi sageli hindaja assistent, kellel endal puudus kutsetunnistus. Kuna selline olukord ei
rahuldanud pankasid, siis viidigi 2016. aastal sisse nõue, et kõik hindamistoimingud viib läbi
kutseline hindaja ja sellest ajast arvates on ka ülevaatuseid teostanud kutseliselt hindajad. Selles
valguses on ülevaatuse teostamisest kergekäelise loobumise võimaldamine tagasiminek.
Ülevaatuste teostamata jätmisel või selle asendamisel taotleja (kes on huvitatud isik!) poolt
esitatavate fotodega suureneb pettuste oht, kuna taotlejal on eeldatavalt huvi näidata soetatava
vara väärtust võimalikult kõrgemana selleks, et saada suuremas summa laenu;
1.6. Eelnõu lihtsustab hindamisaruandele esitatavaid nõudeid. See on osaliselt tingitud
statistikapõhise mudeli (automatiseeritud süsteemi) kasutamise võimaldamisest kinnisvara
hindamiseks. EKHÜ ei ole vastu statistikakapõhise mudeli rakendamise võimaldamisele, kuid
seda tuleks rakendada kooskõlas EL määruse nr 575 nõuetega (vt täpsemalt alljärgnev p 2).
2. Vastuolu EL määruse nr 575 artiklitega 208 ja 229 ning KAVS § 53 lõikega 2
2.1. EL määruse nr 575 artikli 208 lg 3 sätestab nõuded kinnisvara väärtuse jälgimisele ja lubab
krediidiasutustel ja investeerimisühingutel kinnisvara väärtuse jälgimisel ja ümberhindamist
vajava kinnisvara kindlakstegemisel kasutada statistilisi meetodeid. Seega on statistiliste
meetodite kasutamine lubatav üksnes kinnisvara väärtuse jälgimisel ja ümberhindamist vajava
kinnisvara kindlakstegemisel. Statistilise meetodi kasutamine ei ole lubatav tagatise väärtuse
esmahindamiseks;
2.2. Määruse nr 25 kehtiv sõnastus ei näe ette võimalust statistilise meetodi kasutamiseks.
Eelnõu näeb ette statistikapõhise mudeli (automatiseeritud süsteemi) kasutamise võimaldamise
kinnisvara hindamiseks, kuid seda ka tagatise väärtuse esmahindamiseks. Eelnõust ei tulene
piirangut, et statistikapõhise mudeli kasutamine oleks võimalik ainult kinnisvara väärtuse
jälgimiseks ja ümberhindamist vajava kinnisvara kindlakstegemiseks. Statistikapõhise mudeli
kasutamise võimaldamine tagatise väärtuse esmahindamiseks on vastuolus EL määruse nr 575
artikli 208 lõikega 3;
2.3. EKHÜ on seisukohal, et tagatise väärtuse esmahindamisel (sh refinantseerimisel) on
vajalik koostada põhjalik eksperthinnang, et laenutagatis oleks kontrollitud ja analüüsitud.
Statistikapõhise mudeli kasutamise lubamine on iseenesest tervitatav, kuid seda tagatise
väärtuse jälgimise ja ümberhindamist vajava kinnisvara kindlakstegemise eesmärgil. Tagatiste
hindamisse tuleb suhtuda tõsiselt – standardiseeritud lähenemisel (eksperthinnangul) ja
EESTI KINNISVARA HINDAJATE ÜHING e-post: [email protected] Telefon: +372 528 6801 Pärnu mnt 141, 11314 Tallinn www.ekhy.ee Reg. kood 80060737
4
lihtsustatud meetodil (automatiseeritud süsteemi kasutamisel) tuleb hoida selge vahe sees, kuna
see on oluline faktor riskijuhtimiseks pangale seatavate tagatiste osas. Paraku eelnõu hägustab
neid piire. Näiteks nõuab määruse nr 25 kehtiv sõnastus kinnisvara hindamist kooskõlas hea
tavaga, mille aluseks on ühtne ja väljakujunenud turupraktika, kuid eelnõuga loobutakse
turupraktika aluseks võtmise nõudest (võrdle määruse nr 25 § 3 lg 1 ja eelnõu kohase § 31 lg 1
sõnastusi);
2.4. EL määruse nr 575 artikli 229 lg 1 kohaselt hindab kinnisvaratagatise puhul sõltumatu
hindaja tagatist turuväärtuses või sellest madalamas väärtuses. Krediidiasutus või
investeerimisühing nõuab sõltumatult hindajalt, et ta dokumenteeriks turuväärtuse läbipaistval
ja selgel viisil. KAVS § 53 lg 2 kohaselt peab elamukinnisvaraga seotud tarbijakrediidilepingu
tagatiseks oleva kinnisvara hindaja olema piisavate teadmiste, kogemuste ja oskustega ning
piisavalt sõltumatu krediidi andmise otsuse tegemise protsessist, et anda objektiivne ja
erapooletu hinnang kinnisvara väärtusele. Kinnisvara võib hinnata krediidiandja või -vahendaja
või kolmas isik. Eelnõu seletuskirja kohaselt on plaanis muuta KAVS § 53 lg 2 sõnastust:
„Elamukinnisvaraga seotud tarbijakrediidilepingu tagatiseks oleva kinnisvara hindamine peab
olema piisavalt sõltumatu krediidi andmise otsuse tegemise protsessist, et kinnisvara väärtuse
hinnang oleks objektiivne ja erapooletu. Kinnisvara võib hinnata krediidiandja või -vahendaja
töötaja või kolmas isik. Kui kinnisvara hindab töötaja või kolmas isik, peab ta olema piisavate
teadmiste, kogemuste ja oskustega.“ Seega sätestab ka siseriiklik õigus (KAVS § 53 lg 2
kehtivas sõnastuses ja ka planeeritud muudatuse sõnastuses) nõude, et hindaja peab olema
sõltumatu/erapooletu.
2.5. Määruse nr 25 § 2 kehtiv sõnastus võimaldab kinnisvara hinnata krediidiandja või -
vahendaja organisatsiooni kuuluval kinnisvara hindajal ehk sisehindajal ja kolmandal isikul ehk
välishindajal. Määruse nr 25 ei sätesta nõuet, et tegemist peab olema sõltumatu hindajaga.
Hindaja sõltumatuse nõude sätestamata jätmine on vastuolus EL määruse nr 575 artikli 229
lõikega 1 ja KAVS § 53 lõikega 2, kuid eelnõuga ei kõrvaldata nimetatud vastuolu. Kui
välishindaja puhul võib eeldada tema sõltumatust, siis sisehindaja näol on tegemist
krediidiandja või -vahendaja töötajaga, kelle puhul ei saa seetõttu sõltumatust tööandjast ega
erapooletust eeldada. Eesti standardi EVS 875-4:2024 Vara hindamine Osa 4 p 4.3.2 näeb ette
tingimused, mille täitmise korral saab sisehindajat pidada sõltumatuks, ja p 4.3.5 näeb ette
juhud, mil sisehindajat saab kasutada sõltumatu hindajana. Samas eelnõu ei sätesta hindaja
sõltumatuse nõuet üldse (rääkimata sõltumatuse tingimuste sätestamisest). Kui eelnõu autorid
on piisavaks pidanud KAVS § 53 lg 2 sõnastuse muutmist (sõltumatuse nõude asemel
sätestatakse erapooletuse nõue), siis tuleb märkida, et kuna KAVS § 53 lg 2 ei ava sõltumatuse
ega erapooletuse tingimusi, siis tuleks need täpsustada eelnõus. Krediidiandjad ei konkureeri
mitte ainult laenu hinna jms laenuteenindamise kuludega seotud küsimustes, vaid ka
laenusumma ning LTV (loan to value) osas. Seetõttu võivad krediidiandjad
konkurentsiolukorra võitmiseks olla huvitatud hinnatavale kinnisvarale kõrgema hinna
määramisest. Kuigi tarbijakrediidile rakendatakse omakapitali nõudeid, siis on need paindlikud
võimaldades kõrgema vara hinnangu korral ka suurema laenusumma väljastamist, mis
lõppkokkuvõttes hakkab kasvu suunas mõjutama ka kinnisvarade hindu. Samas eksisteerib ka
EESTI KINNISVARA HINDAJATE ÜHING e-post: [email protected] Telefon: +372 528 6801 Pärnu mnt 141, 11314 Tallinn www.ekhy.ee Reg. kood 80060737
5
vastupidine oht, et sisehindajad (kui nad ei ole sõltumatud) hindavad tagatiseks olevat
kinnisvara liiga konservatiivselt. Eelkõige tekib liigse optimismi või konservatiivsuse oht
tavapärasest parema või halvema kvaliteediga kinnisvarade puhul ja eriti statistikapõhise
mudeli kasutamisel. Ka liiga konservatiivse hindamise tulemusena satuks tarbija
ebasoodsamasse olukorda, kuna sellega kaasneks vajadus suurema sissemakse
(omafinantseeringu) või lisatagatise järele.
3. Vastuolu MHS § 4 lõigetega 1 ja 2
3.1. MHS § 4 lg 1 kohaselt on maa hindaja (edaspidi hindaja) isik, kellel on kutseseaduse alusel
antud ja kehtiv vara hindaja 7. taseme kutse. Eluotstarbeliste varade hindaja võib olla ka isik,
kellel on kutseseaduse alusel antud ja kehtiv kinnisvara hindaja 6. taseme kutse. Seega sätestab
siseriiklik õigus nõude, et eluotstarbeliste varade hindaja võib olla isik, kellel on vähemalt
kinnisvara hindaja 6. taseme kutse. Määruse nr 25 § 2 lg 1 kehtiv sõnastus võimaldab kinnisvara
hinnata sisehindajal, kelle teadmistele, oskustele, kogemustele ja koolitamisele kehtestab
nõuded krediidiandja või -vahendaja. Seega määruse nr 25 kohaselt võib sisehindajaks olla ka
isik, kellel ei ole kinnisvara hindaja 6. taseme kutset. Määrus nr 25 on selles osas vastuolus
seadusega, kuid eelnõu ei kõrvalda seda vastuolu. Eelnõu seletuskirja p-s 2.2 on seoses eelnõu
§ 1 punktiga 4 selgitatud, et eelnõu annab hinnangute koostamise suuremale isikute ringile, kes
ei pea omama kinnisvara hindaja kutsetunnistust.
3.2. MHS § 4 lg 2 kohaselt on hindajal õigus nõuda omanikult või valdajalt ning kõigilt riigi-
ja kohaliku omavalitsuse asutustelt maa hindamiseks vajalikke andmeid. Kuna MHS § 4 lg 1
kohaselt on MHS-i tähenduses hindajaks üksnes kehtivat 7. või 6. taseme kutset omav isik, siis
ei ole riigi- ja kohaliku omavalitsuse asutused kohustatud andma sisehindajatele, kes ei oma
kehtivat 7. või 6. taseme kutset. Tegemist on vastuoluga – määrus nr 25 võimaldab hindamisi
läbi viia ka kutset mitteomavatel sisehindajatel, kuid hindamiseks vajalike andmete saamist
seadus neile ei võimalda.
4. Tarbija huvidega mittearvestamine ja tarbija võimalik eksitamine
4.1. Eelnõu seletuskirja kohaselt peaks eelnõu vähendama kulusid tarbijatele, kes taotlevad
eluasemelaenu või selle refinantseerimist. Esmalt tuleb märkida, et kulu kinnisvara hindamisele
on suhteliselt väike võrreldes muude refinantseerimise kuludega ja praktikas pruugi tarbija
jaoks kokkuhoidu üldse tekkida. Välishindajale (kinnisvarabüroole, mille kaudu välishindaja
tegutseb) makstav tasu nn magalapiirkonna tüüpkorteri hindamise eest on 250 eurot
(arvestamata käibemaksu) või sellele lähedane summa. Pankade sisehindajad ei hinda tagatisi
tasuta. Ka pangad küsivad tarbijalt hindamise eest tasu, mis on 100 – 150 eurot (arvestamata
käibemaksu) või lähedane summa. Sellises olukorras on tarbija näiline kokkuhoid 100 – 150
eurot (arvestamata käibemaksu), kuid kokkuhoidu ei pruugi üldse tekkida olukorras, kus tarbija
küsib finantseerimiseks või refinantseerimiseks pakkumist enam kui ühe krediidiandja käest.
Eeldatavalt küsib tarbija pakkumist enam kui ühe krediidiandja käest, kuid kui selgub, et sellega
kaasneb täiendav kulu teisele krediidiandjale hindamise eest tasu maksmise näol, siis võib
EESTI KINNISVARA HINDAJATE ÜHING e-post: [email protected] Telefon: +372 528 6801 Pärnu mnt 141, 11314 Tallinn www.ekhy.ee Reg. kood 80060737
6
tarbija loobuda konkureeriva pakkumise küsimisest ja tulemus on konkurentsi soodustamise
asemel vastupidine. Kutselise välishindaja koostatud eksperthinnang on sobiv kõikidele
krediidiandjatele ja tarbija saab sama eksperthinnangu esitada mitmele krediidiandjale
finantseerimise või refinantseerimise pakkumise saamiseks. Krediidiandja sisehindaja
koostatud hindamisaruanne (mida tervikuna tarbijale sageli ei väljastatagi) ei ole sobiv
esitamiseks teistele krediidiandjatele, mistõttu tuleb tarbijal maksta teistele krediidiandjatele
kinnisvara hindamise eest uuesti. Isegi kui krediidiandja ei küsi tarbijalt otseselt tasu hindamise
eest, siis kaasnevad krediidiandjale seoses hindamisega kulud, mille peab tarbija
lõppkokkuvõttes kinni maksma lepingu sõlmimise tasu või intressimarginali kaudu.
Lõppkokkuvõttes tarbijal rahalist kulude kokkuhoidu ei teki, kuid samas suureneb ajakulu
seoses korduvate hindamistega;
4.2. Tarbija kulude kokkuhoidmist peaks krediidiandjad alustama laenulepingu ennetähtaegse
lõpetamise ja uue lepingu sõlmimise tasude langetamisest. Näiteks 100 000 euro suuruse laenu
puhul ulatub ennetähtaegse tagastamise tasu 1 500 euroni ja refinantseerimise puhul tuleb
maksta ka uuele krediidiandjale lepingu sõlmimise tasu, mis ulatub 1 000 euroni. Need tasud
on kordades suuremad kui eksperthinnangu koostamise eest välishindajale makstav tasu. Kuna
arvestada tuleb ka notari tasu ja riigilõivuga uue krediidiandja kasuks hüpoteegi seadmisega
seoses, siis moodustab tagatise hindamine vähem kui 10% refinantseerimisega kaasnevatest
kuludest;
4.3. Eeltoodud põhjustel ei täida eelnõu ilmselgelt oma eesmärki vähendada tarbija kulusid;
4.4. Eelnõu võimaldab sisehindajatel koostada lihtsustatud hindamisaruandeid (mis ei vasta
standarditele), samas välishindajatel puudub selline võimalus, kuna välishindajad peavad kinni
pidama standarditest. Kutselised hindajad ei tohi standardite nõuetest kõrvale kalduda. Tarbija
arvab eeldatavalt, et tegemist on samaväärse eksperthinnanguga (hindamisaruandega)
sõltumata sellest, kas hindamise viis läbi sisehindaja või välishindaja. Ilma kinnisvara üle
vaatamata ja varaga kaasneva dokumentatsiooniga põhjalikult tutvumata jäävad suure
tõenäosusega tuvastamata erinevused tegelikkuse ja andmebaaside andmete vahel, võimalikud
ebaseaduslikud ümberehitused ja tehnosüsteemide muudatused, mis vähendavad kinnisvara
väärtust. Sisehindaja poolt läbiviidava hindamise tulemusel võivad need suure tõenäosusega
jääda tähelepanuta. Samas võivad nende seadustamisega kaasneda ostjale märkimisväärseid
ootamatud kulutused, millega ta ei osanud vara omandamisel arvestada. Seega on suur risk, et
toimub tarbija eksitamine;
4.5. Tarbija teeb sageli otsustuse kinnisvara soetamise kohta eksperthinnangu alusel. Kui
hindamine viidi läbi krediidiandja sisehindaja poolt lihtsustatud korras (ülevaatust tegemata,
standardeid järgimata), siis tekib risk, et tarbija teeb ostuotsustuse hinnangu alusel, mis näitab
kinnisvara turuväärtust kõrgemana, kui on tegelik turuväärtus. Kuna tarbijale ei saa sisehindaja
koostatud hindamisaruannet (reeglina seda tarbijale ei anta), siis ei näe tarbija, mis hindadega
on ostetud-müüdud analoogseid varasid, millised on olnud turu arengud ja millised on
prognoosid. Kõige sellega pannakse tarbijale täiendav risk soetada kinnisvara selle
EESTI KINNISVARA HINDAJATE ÜHING e-post: [email protected] Telefon: +372 528 6801 Pärnu mnt 141, 11314 Tallinn www.ekhy.ee Reg. kood 80060737
7
turuväärtusest kõrgema hinnaga. See võib realiseeruda ka krediidiandja riskina juhul, kui tarbija
satub makseraskustesse ja tagatis tuleb sundkorras müüa. Kui tagatis oli üle hinnatud, siis ei
pruugi sundmüügi tulemusena laekuvast summat jätkuda krediidiandja nõude rahuldamiseks ja
laenusaaja jäi pärast tagatise realiseerimist jätkuvalt võlgu. Niisuguseid juhtumeid esines
hulgaliselt 2008. aastal alanud finantskriisi ajal ja tõenäoliselt ei soovi keegi nende kordumist.
5. Konkurentsi kahjustamine
5.1. Eelnõu kahjustab konkurentsi, kuna võimaldab sisehindajatel koostada lihtsustatud
hindamisaruandeid (mis ei vasta standarditele), samas välishindajad peavad jätkuvalt kinni
pidama standarditest. See paneb kinnisvarabüroode kaudu tegutsevad kutselised hindajad
ebasoodsasse konkurentsiolukorda ja on vastuolus PS §-st 12 tuleneva diskrimineerimise
keeluga.
6. Vastuolu EVS 875 standarditega
6.1. Eelnõu vastuvõtmisel saaksid sisehindajad hinnata kinnisvara oluliselt lihtsamalt (EVS 875
standardite nõudeid järgimata). Standardid ei ole õigusaktid, kuid nendest tulenev on käsitletav
tavana. Kohustus standardite väljatöötamiseks tuleneb hüpoteekkrediidi direktiivi artikli 19
lõikest 1. Samast sättest tuleneb Eesti riigi kohustus nõuda standarditest kinnipidamist (vt
eeltoodud p 1). Kui Eesti riigil on soov elamukinnisvara hindamist lihtsustada, siis sellest ei
piisa eelnõu vastuvõtmisest, vaid tuleks hoopis standardeid vastavalt muuta. Standardite
muutmine tagaks ühtlasi selle, et sisehindajad ja välishindajad on võrdses olukorras. Vaatamata
tihedale koosööle standardite kavandite koostajatega ei ole Eesti Pangaliit (kelle liikmed
eelkõige võiksid olla huvitatud automatiseeritud süsteemi kasutamise võimaldamisest) tänaseni
tulnud välja mitte ühegi ettepanekuga viia standarditesse sisse automatiseeritud süsteemi
kasutamise võimalus.
7. Kaasatud isikute ringi ebapiisavus
7.1. Rahandusministeeriumi kaaskirjast nähtuvalt on eelnõu saadetud kooskõlastamiseks
Justiits- ja Digiministeeriumile, Majandus- ja Kommunikatsiooniministeeriumile,
Finantsinspektsioonile, Eesti Pangale ning Tarbijakaitse ja Tehnilise Järelevalve Ametile.
Lisaadressaatideks on mittetulundusühingud Eesti Pangaliit, Finance Estonia, Eesti
Kaubandus-Tööstuskoda ning EKHÜ.
7.2. Kooskõlastajate ringist puuduvad Konkurentsiamet, Maa- ja Ruumiamet, Notarite Koda
ning Eesti Kinnisvarafirmade Liit. Konkurentsiametilt peaks küsima arvamust seoses sellega,
et eelnõu võib kahjustada konkurentsi (vt eeltoodud p 5). Maa- ja Ruumiametilt peaks küsima
arvamust seoses võimaliku vastuoluga MHS-iga (vt eeltoodud p 3), samuti automatiseeritud
süsteemi kasutamise võimaldamisega, kuna Maa- ja Ruumiameti on antud valdkonna kõige
olulisema andmebaasi – maakatastri – vastutav töötleja. Notarite Kojalt peaks küsima arvamust
seoses sellega, et notarid tõestavad hüpoteekide seadmise lepinguid ja notaritel on seejuures
EESTI KINNISVARA HINDAJATE ÜHING e-post: [email protected] Telefon: +372 528 6801 Pärnu mnt 141, 11314 Tallinn www.ekhy.ee Reg. kood 80060737
8
selgitamiskohustus, seega puudutab eelnõu otseselt notarite tegevusvaldkonda. Eesti
Kinnisvarafirmade Liidult peaks küsima arvamust seoses sellega, et eelnõu puudutab otseselt
tema liikmete tegevusvaldkonda. Rahandusministeerium peaks saatma eelnõu täiendavalt ka
nimetatud isikutele kooskõlastamiseks ja arvamuse avaldamiseks.
Lugupidamisega
/digitaalallkiri/
Aivar Tomson
juhatuse esimees
Digiallkirjad
F. R. Kreutzwaldi 5 51006 Tartu
+372 731 3156 [email protected]
reg. kood 74001086 www.emu.ee
metsanduse ja inseneeria instituut Institute of Forestry and Engineering
Estonian University of Life Sciences
Gerli Jesaar
Eesti Kinnisvara Hindajate Ühing
Vastus EKHÜ 20.03.2025 päringule
Edastame Teile seisukoha küsimusele, kas Eesti avalikud andmebaasid võimaldavad
kinnisvara (eelkõige on mõeldud kortereid, aga ka muud hoonestatud kinnisvara) erakorralist
hindamist rahvusvaheliselt tunnustatud standarditele (näiteks IAAO Standard on Mass
Appraisal of Real Property) vastava täpsusega kasutades selleks statistilisi meetodeid ning
teostamata seejuures hinnatava vara ülevaatust.
Teoreetiliselt võimaldaksid Eesti avalikud andmebaasid erakorralise hindamise läbiviimist
kasutades statistilisi meetodeid, kuid seda vaid aktiivse turuga piirkonnas. Hindamistulemuse
täpsus sõltub eelkõige andmete kvaliteedist ja kättesaadavusest ning seetõttu ei pruugita
paljudel juhtudel saavutada hindamistulemuse täpsust vastatavalt rahvusvaheliselt
tunnustatud standarditele. Alljärgnevalt on loetletud põhjused, mis pärsivad erakorralise
hindamise läbiviimist rakendades statistilisi meetodeid ning teostamata seejuures vara
ülevaatust.
1. Eesti kontekstis on statistiliste meetodite kasutamisel probleemiks eelkõige turu väiksus.
Eeskätt väljaspool suuremaid linnu on tehingute arv madal ja maapiirkondades ei ole üldjuhul
kinnisvaraturg väljakujunenud. Tehingud on juhuslikku laadi ning võivad olemuselt olla väga
erinevad, seega statistiliste mudelite aluseks olev andmestik on tõenäoliselt ebapiisav
usaldusväärsete tulemuste saamiseks.
2. Tehingute heterogeensus – samas piirkonnas võivad kinnisvaratehingud olla väga erineva
iseloomuga. Näiteks võivad korterid erineda mitte ainult suuruse, vaid ka seisukorra,
planeeringu, hoone tüübi, tehniliste lahenduste ja asukoha mikrotasandi poolest. Need
erisused mõjutavad turuväärtust olulisel määral, kuid statistiline hindamismudel ei pruugi neid
piisava täpsusega arvesse võtta, eriti kui pole teostatud vara ülevaatust.
3. Andmete erinevus – avalikes andmebaasides esinevad andmed, nagu näiteks korteri
pindala, ei ole alati võrreldavad. Registrites kajastatakse üldjuhul eluruumide pindala, kuid
osadel juhtudel on pindala arvestuses ka panipaikade ja rõdude pinnad. Selline varieeruvus
toob kaasa olukorra, kus statistiline analüüs baseerub mittevõrreldavatel andmetel ning viib
ebatäpse tulemuseni.
Teie 20.03.2025 nr
Meie 28.03.2025 nr 5.1-14/1901-1
4. Hindamistulemuse täpsuse ja usaldusväärsuse vähenemine, tulenevalt vara ülevaatuse
mitteteostamisest:
• Kohapealse ülevaatuseta jääb oluline info vara kohta kättesaamatuks, näiteks
siseviimistluse seisukord, teostatud ümberehitused ja planeeringumuudatused (sh
ebaseaduslikud muudatused) ja muud tegurid, mis võivad märkimisväärselt mõjutada
vara turuväärtust.
• Statistilised mudelid ei suuda arvestada asukoha mikrotasandi kõiki tegureid, nagu
näiteks vaated, parkimisvõimalused, lähedal asuvad müraallikad, sotsiaaltaristu jm.
Taolised tegurid mõjutavad vara väärtust oluliselt, kuid avalikes andmebaasides ei ole
piisaval määral vajalikku infot esitatud.
Kokkuvõtvalt ei pruugi statistiliste meetodite kasutamine vara erakorraliseks hindamiseks
Eestis ilma vara vahetu ülevaatuseta olla usaldusväärne. Eesti kinnisvaraturu väiksus,
tehingute vähesus ning andmete kvaliteet takistavad rahvusvahelistele standarditele vastava
hindamistulemuse saavutamist. Kuna kinnisvaraobjektid erinevad üksteisest asukoha ja
omaduste poolest, mis ei kajastu andmebaasides piisava täpsusega, siis võivad statistilised
mudelid anda eksitavaid tulemusi, eriti väiksemates asulates, kus iga tehing võib turuväärtust
märkimisväärselt mõjutada. Seetõttu ei pruugi pelgalt statistiliste andmete põhjal kinnisvara
hindamine ilma ülevaatust teostamata olla mitte ainult madala täpsusega, vaid võib viia ka
oluliste eksimusteni.
(allkirjastatud digitaalselt)
Marek Metslaid
direktor
Evelin Jürgenson
From: Marje Kolmar-Grüner <[email protected]> Sent: Wednesday, March 26, 2025 4:55 PM To: Eesti Kinnisvara Hindajate Ühing <[email protected]> Cc: [email protected] Subject: RE: Eesti Kinnisvara Hindajate Ühingu päring
Lugupeetud Eesti Kinnisvara Hindajate Ühingu juhatus
Kuigi Teie pöördumises on väga täpselt defineerimata, mida olete pidanud silmas avalike andmebaaside all, siis hindamise kontekstis mõistame küsimust selliselt, et antud juhul võivad selleks olla riiklikud registrid, riigi hallatavad keskkonnad ja (kaardi)rakendused.
Tuleb tähele panna, et osade riiklike registrite andmestik võib olla vaid statistilise ja informatiivse iseloomuga (nt ehitusseadustiku § 61) ning andmestik ei pruugi käsitleda tegelikku olukorda.
Sarnaseks näiteks on ka aerofotod, mis kajastavad mineviku seisu, kohati on need üks-kaks aastat varasemast ajast. Seega ilma ülevaatust teostamata ei pruugi olla tuvastatav vara tegelik olemus ja parendused, sealhulgas ehitatud/lammutatud ehitised peale viimast aerofotot, lisaks juurdepääsutee(de) olukord ja muud asjaolud.
Vara hindamist käsitleva standardi EVS 875-10:2019 p 7.1.2 kohaselt on ülevaatuse üheks eesmärgiks kontrollida kogutud andmete vastavust tegelikkusele. Seega ülevaatuse mitteteostamine võib omada mõju hindamistulemusele. Tihti selguvad kohapealsel ülevaatusel asjaolud, mida registrites ei nähtu. Näiteks on vara koormatud üürilepinguga või esinevad varal olulised puudused, mille mittearvestamine võib viia valede otsusteni ja võimaliku majandusliku kahjuni.
Maa-ja Ruumiamet kogub maakatastriseaduses märgitud tehingute andmeid seaduses märgitud eesmärgil.
Eelnevat arvestades tuleb Maa- ja Ruumiameti tehinguandmete kasutamisse suhtuda reservatsiooniga. Hindajal ning tehinguandmete töötlejal lasub vastutus kasutatava info usaldusväärsuse kontrollimises.
Väga homogeensete varade lõikes võib hinnadiferents tuleneda näiteks sisustusest (kohtkindel sisustus, mööbel jms), planeeringutest, parendustest (ehitised), erilahendustest ja eristuvatest omadustest, kuid sellist infot tehingute andmebaas enamasti ei sisalda.
Hindamise täpsuse osas märgime, et on varasid, mis oma homogeense iseloomu, selgepiirilise parima kasutuse ja füüsiliste omaduste tõttu võimaldavad aktiivses ja stabiilses turuolukorras piisava hulga tehingute olemasolul võrdlemisi täpselt hinnata vara väärtust ka üldistatud tehinguinfo põhjal, näiteks maatulundusmaa, mille parim kasutus on maatulundusmaa ja millel puudub kasvav mets, ehitusmaa aktiivse ning stabiilse turu ja homogeensete varadega piirkondades jms. Ka tüüpelamutes asuvaid kortereid saab võrdlemisi usaldusväärselt hinnata juhtudel, kus turg on aktiivne ja stabiilne, tehinguid on piisavalt ning teada on hinnatava ja müüdud
korterite ning elamute seisukord ja omadused ning kõik need on arvesse võetud nii sisendite kui ka väljundi osas. Kui hinnataval või müüdud varadel esinevad tüüpolukordadest eristuvad õigused ja/või kohustused või võimalused, mis mõjutavad turuväärtust (nt ehitusvõimalus Tallinna lähedal paiknevatel maatulundusmaadel), võib üldistatud lähenemisel tekkida disproportsioon turuväärtusest ja tulemust ei saa nimetada turuväärtuseks.
Lugupidamisega
Marje Kolmar-Grüner juhataja I kinnisvara hindamise ja analüüsi osakond +372 5564 4559
Maa- ja Ruumiamet [email protected] www.maaruum.ee
Mustamäe tee 51, Tallinn
From: Eesti Kinnisvara Hindajate Ühing <[email protected]> Sent: Wednesday, March 19, 2025 11:41 AM To: Marje Kolmar-Grüner <[email protected]> Subject: Eesti Kinnisvara Hindajate Ühingu päring
Lp Marje Kolmar-Grüner
Eesti Kinnisvara Hindajate Ühing palub Maa- ja Ruumiameti kinnisvara hindamise ja analüüsi osakonna poolset seisukohta, kas Eesti avalikud andmebaasid ning Maa- ja Ruumiameti tehingute andmebaas võimaldavad kinnisvara (eelkõige on mõeldud kortereid, aga ka muud hoonestatud kinnisvara) erakorralist hindamist rahvusvaheliselt tunnustatud standarditele (näiteks IAAO Standard on Mass Appraisal of Real Property) vastava täpsusega kasutades selleks statistilisi meetodeid ning teostamata seejuures hinnatava vara ülevaatust?
Lugupidamisega
Gerli Jesaar
Büroojuht
Eesti Kinnisvara Hindajate Ühing
Pärnu mnt 141, 11314 Tallinn
+ 372 528 6801 e-post: [email protected]
veebileht: www.ekhy.ee
___________________________________________________________________________
Käesolev e-post ja/või selle lisad võivad sisaldada konfidentsiaalset informatsiooni ning on mõeldud kasutamiseks ainult nimetatud adressaadile. Juhul kui Te ei ole selle e-posti adressaat, siis palume arvestada, et käesoleva e-posti sisuga tutvumine, kasutamine, avaldamine ja/või levitamine on keelatud. Sellisel juhul palume Teil viivitamatult võtta ühendust e-posti saatjaga ning kustutada saadud e-post, sellele lisatud failid ning koopiad.