| Dokumendiregister | Sotsiaalministeerium |
| Viit | 1.9-5/956-1 |
| Registreeritud | 04.04.2025 |
| Sünkroonitud | 07.04.2025 |
| Liik | Sissetulev kiri |
| Funktsioon | 1.9 Riigivara valitsemine |
| Sari | 1.9-5 Riigivara valitsemisega seotud kirjavahetus |
| Toimik | 1.9-5/2025 |
| Juurdepääsupiirang | Avalik |
| Juurdepääsupiirang | |
| Adressaat | Hoolekandeteenused AS |
| Saabumis/saatmisviis | Hoolekandeteenused AS |
| Vastutaja | Kaidi Rand |
| Originaal | Ava uues aknas |
582aeffa-7a83-49be-9eb6-62ae8c2049d1.docx
1
Mitterahalise sissemakse esemete hindamine aktsiakapitali suurendamiseks
Vastavalt AS Hoolekandeteenused (HKT) põhikirja punktile 2.3 võib aktsia eest tasuda
mitterahalise sissemaksega ja mitterahalise sissemakse hindajaks on HKT nõukogu või nõukogu
poolt määratud ekspert. Hindamisakti õigsust kontrollib audiitor.
Käesoleva ettepaneku aluseks oleva mitterahalise sissemakse esemeteks on järgmised
kinnistud:
Kinnistu aadress Registriosa nr Katastritunnus Turuväärtus
Vahtra 18, Järve linnaosa,
Kohtla-Järve, Ida-Viru
maakond
20063550 32211:002:0022
15 000 eurot
Madise 20, Narva linn, Ida-
Viru maakond
8866050 51101:001:0879
68 000 eurot
Kokku 83 000 eurot
Juhatus toetub ettepaneku tegemisel Pindi Kinnisvara OÜ eksperthinnangule nr 241119-43-
56431 (22.11.2024) ja nr 241119-43-56432 (22.11.2024). Kinnisvara hindamisel kasutati
võrdlusmeetodit. Hindamise aluseks on mitterahalise sissemakse harilik väärtus – turuhind (ÄS
§ 143; TsÜS § 65).
Mitterahalise sissemakse väärtuse osas vaidlusi ei ole.
Lähtuvalt eeltoodust teeb juhatus nõukogule ettepaneku suurendada aktsiakapitali
mitterahalise sissemakse esemete (Vahtra 18, Järve linnaosa, Kohtla-Järve ja Madise 20, Narva
linn) harilikus väärtuses, mis on kokku 83 000 eurot. Nimetatud mitterahalise sissemakse
esemete harilik väärtus vastab 1276 aktsia nimiväärtusele summas 82 940 eurot ja ülekursile
summas 60 eurot.
Lisad:
Lisa 1 Eksperthinnang, Vahtra 18, Järve linnaosa, Kohtla-Järve
Lisa 2 Eksperthinnang, Madise 20, Narva linn
Eksperthinnang nr 241119-43-56431
Tellija AS HOOLEKANDETEENUSED (registrikood 10399457)
Aadress Vahtra tn 18, Järve linnaosa, Kohtla-Järve linn, Ida-Viru maakond.
Hinnatav vara Kinnisasi (registriosa nr 20063550), mille koosseisu kuulub elamumaa 100% sihtotstarbega
hoonestamata maaüksus suurusega 1706 m2.
Eesmärk Eksperthinnang on koostatud turuväärtuse hindamiseks, esitamiseks Vabariigi Valitsusele
mitterahalise sissemakse tegemiseks aktsiakapitali otsustamiseks.
Turuväärtus 15 000 (viisteist tuhat) eurot.
Kuna hindamistoimingu läbiviimisel analüüsitud tehinguhinnad ei sisaldanud käibemaksu, on ka
hindamistulemus kajastatud ilma käibemaksuta.
Hindamisaruande kuupäev 22.11.2024.
Rene Zorin koostaja, kutseline hindaja
nooremhindaja, tase 5
kutsetunnistuse nr 176328
+372 58 150 350
/allkirjastatud digitaalselt/
Kristi Kreitsmann läbivaataja/ kinnitaja, kutseline hindaja
vara hindaja, tase 7
kutsetunnistuse nr 176335
/allkirjastatud digitaalselt/
2
Sisukord
1 Hinnatav vara, hindamise eesmärk, alused, eeldused ja piiravad tingimused........................................................... 5
2 Hindamise algandmed ja hinnatava vara ülevaatus ................................................................................................... 7
3 Hinnatava vara kirjeldus ............................................................................................................................................. 8
3.1 Kolmandate isikute õigustega seotud andmestik .............................................................................................. 8
3.2 Asukoht ja keskkond .......................................................................................................................................... 8
3.3 Katastriüksuse kirjeldus ................................................................................................................................... 13
3.4 Tehnosüsteemid............................................................................................................................................... 15
3.5 Kestlikkus ......................................................................................................................................................... 16
4 Turuanalüüs .............................................................................................................................................................. 17
4.1 Makromajanduse ülevaade .............................................................................................................................. 17
4.2 Investeeringute turg ......................................................................................................................................... 19
4.3 Turusegmendi analüüs .................................................................................................................................... 21
4.4 Konkureeriva pakkumise ülevaade .................................................................................................................. 23
4.5 Turustatavuse analüüs ..................................................................................................................................... 24
5 Hindamine ................................................................................................................................................................. 25
5.1 Parim kasutus .................................................................................................................................................. 25
5.2 Meetodi valik .................................................................................................................................................... 25
5.3 Vara hindamine võrdlusmeetodil...................................................................................................................... 26
6 Hindamistulemus ...................................................................................................................................................... 29
Lisa 1 Fotod ..................................................................................................................................................................... 30
Lisa 2 Kinnistusregistri registriosa väljavõte .................................................................................................................... 31
Lisa 3 Projekteerimistingimused ...................................................................................................................................... 32
Lisa 4 Perspektiivse hoone eskiisprojekti joonised .......................................................................................................... 33
Lisa 5 Vastavuskinnitus standardile EVS 875 ................................................................................................................. 37
3
HINDAMISARUANDE KOKKUVÕTE
Hinnatava vara koondandmed
Hinnatav vara Kinnisasi (registriosa nr 20063550), mille koosseisu kuulub elamumaa 100%
sihtotstarbega hoonestamata maaüksus suurusega 1706 m2.
Aadress Vahtra tn 18, Järve linnaosa, Kohtla-Järve linn, Ida-Viru maakond.
Vara liik Kinnisasi.
Omanik Eesti Vabariik.
Katastritunnus 32211:002:0022.
Sihtotstarve Elamumaa 100%.
Hoonestus Puudub.
Ehitusõigus Vastavalt 17.06.2024 väljastatud projekteerimistingimustele nr 2411802/01195,
erihooldekodu püstitamine, 2 korrust, ehitusaluse pinnaga u 400 m2, kõrgus u 9 m.
Märkused/vastuolud Hindaja ei tähendanud töö käigus vastuolusid andmetes.
Hindamisaruande koondandmed
Hinnangu eesmärk Eksperthinnang on koostatud turuväärtuse hindamiseks, esitamiseks Vabariigi
Valitsusele mitterahalise sissemakse tegemiseks aktsiakapitali otsustamiseks.
Seos Kinnitame, et Pindi Kinnisvara OÜ ei ole seotud hinnatava vara tehingu ega
omandisuhtega.
Ülevaatuse kuupäev 08.11.2024.
Väärtuse kuupäev 08.11.2024.
Hindamisaruande kuupäev 22.11.2024.
Tellija AS HOOLEKANDETEENUSED (registrikood 10399457).
Tellija esindaja Karl Mänd.
Tellimusleping Tellimus eksperthinnangu teostamiseks on esitatud tellija esindaja Karl Mänd poolt
10.10.2024 e-maili teel.
Hindamise eeldused Hindamise tavapraktikast väljuvad eeldused puuduvad.
Turuväärtus 15 000 (viisteist tuhat) eurot.
Hinnang likviidsusele Müügiperioodi pikkuseks väärtuse kuupäeva turusituatsioonis prognoosime
hinnatud turuväärtuse juures kuni 12 kuud. Vara likviidust hindame keskmiseks.
Hindamistulemuse täpsus Saadud tulemuse täpsuseks hindame +/- 20%, tegemist on sarnaste varade
keskmise täpsusega.
Käibemaks Kuna hindamistoimingu läbiviimisel analüüsitud tehinguhinnad ei sisaldanud
käibemaksu, on ka hindamistulemus kajastatud ilma käibemaksuta.
Hindaja kommentaar Hindaja kommentaar puudub.
4
Hindamistulemus
Hinnatava vara, aadressil Vahtra tn 18, Järve linnaosa, Kohtla-Järve linn, Ida-Viru maakond asuva kinnisasja
(registriosa nr 20063550), mille koosseisu kuulub elamumaa 100% sihtotstarbega hoonestamata maaüksus suurusega
1706 m2, turuväärtus on väärtuse kuupäeva seisuga 15 000 (viisteist tuhat) eurot.
Rene Zorin koostaja, kutseline hindaja
nooremhindaja, tase 5
kutsetunnistuse nr 176328
+372 58 150 350
/allkirjastatud digitaalselt/
Kristi Kreitsmann läbivaataja/ kinnitaja, kutseline hindaja
vara hindaja, tase 7
kutsetunnistuse nr 176335
/allkirjastatud digitaalselt/
5
1 Hinnatav vara, hindamise eesmärk, alused, eeldused ja
piiravad tingimused
1.1 Hinnatav vara
Reg osa nr 20063550.
Katastritunnus 32211:002:0022.
Sihtotstarve Elamumaa 100%.
Aadress Vahtra tn 18, Järve linnaosa, Kohtla-Järve linn, Ida-Viru maakond.
Vara liik Kinnisasi.
Omanik Eesti Vabariik.
Kinnistu kasuks seatud
piiratud asjaõigused Kinnistusraamatu registriosa väljavõtte I jaos kehtivad kanded puuduvad.
Koormatised ja kitsendused Kinnistusraamatu registriosa väljavõtte IIII jaos kehtivad kanded puuduvad.
Hüpoteegid Kinnistusraamatu registriosa väljavõtte IV jaos kehtivad kanded puuduvad.
Seadustest ja lepingutest
tulenevad kinnistus -
raamatusse mittekantud
õigused ja kohustused
Hindajale teadaolevatel andmetel ei lasu hinnataval varal teisi seadustest ja
lepingutest tulenevaid kinnistusraamatusse mittekantud õigusi ja kohustusi, mis
võiksid mõjutada selle väärtust. Selliste asjaolude ilmnemine võib muuta vara
käesolevas eksperthinnangus toodud turuväärtust.
Haldusvorm Omanik haldab ise.
1.2 Hindamise eesmärk
Eksperthinnang on koostatud turuväärtuse hindamiseks, esitamiseks Vabariigi Valitsusele mitterahalise sissemakse
tegemiseks aktsiakapitali otsustamiseks.
1.3 Hindamise alused
1.3.1 Eesti Vabariigi seadusandlus
1.3.2 Eesti vara hindamise standardisari EVS 875
1.3.3 EKHÜ Heade Tavade Koodeks
1.4 Hindamisel kasutatavad mõisted
1.4.1 Turuväärtus (market value) on hinnangul põhinev summa, mille eest vara peaks väärtuse kuupäeval minema
üle tehingut sooritada soovivalt müüjalt tehingut sooritada soovivale ostjale sõltumatus ja võrdsetel alustel
toimuvas tehingus pärast kõigile nõuetele vastavat müügitegevust, kusjuures osapooled on tegutsenud
teadlikult, kaalutletult ning ilma sunduseta. (EVS 875:1)
1.4.2 Parim kasutus (highest and best use) on vara kõige tõenäolisem kasutus, mis on füüsiliselt võimalik, vajalikult
põhjendatud, õiguslikult lubatav, finantsmajanduslikult otstarbekas ning mille tulemusena hinnatav vara
omandab kõrgeima väärtuse. (EVS 875:1)
1.4.3 Hindamisaruande kuupäev (date of valuation report) on kuupäev, millal hindamisaruanne on allkirjastatud.
(EVS 875:1)
1.4.4 Väärtuse kuupäev (date of valuation) on kuupäev, mille seisuga hindamistulemus (väärtus) on esitatud. (EVS
875:1)
6
1.4.5 Ülevaatuse kuupäev (inspection date) on kuupäev, millal tehti hinnatava vara
ülevaatus. (EVS 875:1)
1.5 Hindamise eeldused ja piiravad tingimused
1.5.1 Eeldused
Hindamise tavapraktikast väljuvad eeldused puuduvad.
1.5.1.1. Hinnatava vara turuväärtus on leitud eeldusel, et varal ei lasu hüpoteeke ega teisi füüsiliste ja/või juriidiliste
isikute õigusi (nt üürileping, eluaegse kasutamise õigus jms). Nimetatud eeldus on esitatud tuginedes
turuosaliste poolt tehtavatele eeldustele, et vara üle minemisel müüjalt ostjale hüpoteegid on kustutatud või
kustutatakse tehingu käigus ja kolmandate isikute õigused puuduvad. Kui kolmandate isikute õigustega on
hindamisel arvestatud, siis on see käesolevas eksperthinnangus ka selgelt välja toodud.
1.5.1.2. Hindaja on tegutsenud hinnangut andes sõltumatult ning kõik eksperthinnangus sisalduvad andmed on tõesed
ning esitatud kolmandate isikute huvidest sõltumatult. Hinnang kehtib eeldusel, et hindajale esitatud andmed
ja informatsioon on tõesed ning on täidetud kõiki hinnangu kehtivuse tingimusi. Hindaja ei vastuta nende
hinnangus olevate valeandmete eest, mis on hindajale esitatud ja mille õigsuse kontrollimiseks
eksperthinnangu koostamise käigus hindajal puudub võimalus või põhjendatud vajadus.
1.5.1.3. Käesolevat hindamisaruannet ega mingit selle osa, samuti mitte mingeid viiteid käesolevale aruandele ei tohi
ilma hindaja kirjaliku nõusolekuta avalikustada üheski dokumendis, kirjas ega avalduses, samuti mitte
kirjastada, va punktis 1.2 nimetatud otstarbel koostatavates dokumentides, kirjades ja avaldustes. Juhul, kui
käesolevat hindamisaruannet soovitakse avaldada, tuleb avaldamise vormis ja kontekstis hindajaga eelnevalt
kirjalikult kokku leppida.
1.5.1.4. Käesolev eksperthinnang on esitatud konfidentsiaalselt tellijale ainult eespool avaldatud ja selleks ettenähtud
eesmärgil. Hindaja ei saa võtta endale mingit vastutust juhul, kui seda kasutab keegi kolmas isik või kui seda
tehakse selleks mitte ettenähtud eesmärgil.
1.5.1.5. Hindaja ei ole teinud ehitiste, rajatiste ja tehnosüsteemide põhjalikku ehitus-tehnilist ekspertiisi ega
inspekteeritud vara neid osasid, mis on kaetud, varjatud või ligipääsmatud. Andmed on fikseeritud esitatud
informatsiooni, teostatud visuaalse vaatluse ja hindaja tööpraktikast tulenevate kogemuste põhjal. Hindaja ei
saa avaldada mingit arvamust ehitiste, rajatiste ja tehnosüsteemide kohta, mida ei ole inspekteeritud ja
käesolev hindamisaruanne ei kinnita ehitiste, rajatiste ja tehnosüsteemide kaetud, varjatud või ligipääsmatute
osade laitmatust.
1.5.1.6. Käesoleva eksperthinnangu teostamisel on hindaja eeldanud, et mingit saastatust või saaste ohtu ei ole või
et saaste / saastusohu kõrvaldamistööde maksumus ei ole väärtuse jaoks oluline. Hindajat ei ole teavitatud
mingitest uurimistulemustest, mis viitaksid saastatuse või saastusohu olemasolule. Hindaja ei ole uurinud
hinnataval varal ja selle läheduses paiknevatel varadel tehtud ega tehtavat tegevust, et teha kindlaks, kas
need tegevused või seal asuv maa võib olla või on olnud hinnatavale varale saastav. Hindajal ei pea olema
saastatuse või saastusohu avastamiseks vajalikke oskusi ja teadmisi, seega ei võta hindaja endale mingit
vastutust ükskõik missuguse saastatuse või saastuse ohu olemasolu eest. Kui pärast hindamist ilmneb, et
hinnatavat vara või selle läheduses paiknevaid varasid on kasutatud viisil, mis võib kaasa tuua saastumise,
võib see vähendada hindamisaruandes esitatud väärtust.
1.5.1.7. Hindaja ei ole teinud mingeid uuringuid saastatuse või saastuse olemasolu kohta ega saa seega esitada mingit
kindlat seisukohta, missugune võiks olla nende võimalik mõju hindamistulemusele. Hindamisel on lähtutud
eeldusest, et hinnataval varal ja selle läheduses ei ole saastatust ega saastuse ohtu. Igasugune saastatuse
ja saastuse ohu avastamine võib vara väärtust märgatavalt mõjutada.
7
2 Hindamise algandmed ja hinnatava vara ülevaatus
Tellija AS HOOLEKANDETEENUSED (registrikood 10399457).
Hindaja Rene Zorin
Pindi Kinnisvara OÜ
Aadress: Tartu mnt. 16, 10117,Tallinn
Reg.nr: 10677258
Tellimusleping Tellimus eksperthinnangu teostamiseks on esitatud tellija esindaja Karl Mänd poolt
10.10.2024 e-maili teel.
Algandmed esitanud isik Algandmed esitas tellija esindaja Karl Mänd.
Andmeallikad Kinnistusregistri registriosa väljavõte (seisuga 21.11.2024)
Päring Maa-ametist geoportaal.maaamet.ee (seisuga 21.11.2024)
Kaardirakendus https://kaart.delfi.ee/ (seisuga 21.11.2024)
Päring ehitisregistrist www.ehr.ee (seisuga 21.11.2024)
Maa-ameti tehingute andmebaas ja Pindi Kinnisvara OÜ tehingute andmebaas
(seisuga 08.11.2024)
Päring kv.ee müügipakkumiste andmebaasist (seisuga 21.11.2024)
Keskkonnaportaal register.keskkonnaportaal.ee/register (seisuga 21.11.2024)
Maa-ameti infoportaal minu.kataster.ee (seisuga 21.11.2024)
Päring transpordiameti liiklussageduse kaardilt (seisuga 21.11.2024)
Projekteerimistingimused nr 2411802/01195 (väljastatud 17.06.2024)
Perspektiivse hoone eskiisprojekt (seisuga 21.11.2024)
Kohtla-Järve linna Järve linnaosa üldplaneering (kehtestatud 20.02.2008)
Tellija esindaja esitatud info.
Vastuolud andmete osas Puuduvad.
Ülevaatuse kuupäev 08.11.2024.
Väärtuse kuupäev 08.11.2024.
Ülevaatuse ulatus Teostatud on maaüksuse ülevaatus.
Ülevaatuse põhjalikkus Visuaalne vaatlus. Teostatud ei ole ehitustehnilist ekspertiisi või kasutatud
erivahendeid. Kaetud tööde osas on lähtutud ehitisregistri ja tellija esindaja andmetest.
Ülevaatusel osalesid Pindi Kinnisvara OÜ kutseline hindaja Rene Zorin ainuisikuliselt.
Ülevaatuse teostas Pindi Kinnisvara OÜ kutseline hindaja Rene Zorin.
8
3 Hinnatava vara kirjeldus
3.1 Kolmandate isikute õigustega seotud andmestik
Vara on omaniku ainukasutuses.
3.2 Asukoht ja keskkond
Asukoht piirkonna
siseselt
Hinnatav vara paikneb Ida-Virumaal Kohtla-Järve linnas Järve linnaosa piirkonnas Vahtra ja
Endla tänavate ristmikul. Kaugus administratiivkeskusest on u 1,3 km, maakonna keskusest
(Jõhvi linnast) u 11 km. Asukoht piirkonna siseselt on rahuldav.
Allikas: https://kaart.delfi.ee/
Piirkonna hoonestus Piirkonnas asuvad valdavalt üksikelamud, üksikelamud, ühiskondlikud hooned, garaažid.
Infrastruktuur Linnaosas on kogu vajalik infrastruktuur (kauplused, koolid ja lasteaiad). Lähim
ühistranspordipeatus on u 0,3 km raadiuses.
Haljastus ja heakord Hinnatava vara vahetus läheduses on peamiselt madalhaljastus, vähene kõrghaljastus.
Piirkond on heakorrastatud. Heakord keskmine.
Veekogud ja
nendega seotud
positiivsed ja
negatiivsed tegurid
(sh üleujutusalad)
Lähiümbruses puuduvad.
Maa-ameti üleujutusalade kaardi andmetel hinnatav vara üleujutusohuga alasse ei jää.
9
Õhu saastatus ja
müra
Õhu saastatus ja müratase on keskmisest madalamad. Vara asub madala liiklustihedusega
tänavate ääres. Maa-ameti mürakaardil andmed puuduvad.
Allikas: https://xgis.maaamet.ee/xgis2/page/app/myrakaart
Maardlad Maa-ameti maardlate kaardirakenduse andmetel ei paikneb hinnatav vara altkaevandatud ega
maardla maa-alal. Kuna mõju vara hinnale ja likviidsusele ei ole täheldatav, siis mõju
turuväärtusele puudub.
Allikas: https://xgis.maaamet.ee/xgis2/page/app/maardlad
10
Ohtlikud käitised
Ohtlik käitis on ohtlikku ettevõtet või suurõnnetuse ohuga ettevõtet käitava isiku kontrolli all olev
ala, kus käideldakse ohtlikku kemikaali ühes või mitmes ehitises, sealhulgas selle juurde
kuuluvad või sellega seotud infrastruktuurid ja protsessid. Suurõnnetuse ohuga ettevõtted
jagunevad ohtlikkuse suurenemise alusel B- ja A-kategooria suurõnnetuse ohuga ettevõteteks.
Ohtlik ettevõte on C-kategooria ettevõte.
Maa-ameti ohtlike käitiste kaardirakenduse järgi ei jää hinnatav vara ohtlike käitiste alasse.
Allikas: https://xgis.maaamet.ee/xgis2/page/app/paasteamet_ohtvesi
Soojussaar Linna soojussaar on ümbritsevast maapiirkonnast märkimisväärselt soojem linnastunud ala.
Temperatuurierinevus on enamasti suurem öösiti ja kõige märgatavam nõrkade tuultega.
Nähtuse põhjustajaks on esmajoones maapinna katmine kunstlike materjalidega (taimkatte
asendamine asfaldi ning betooniga, pigitatud katused) ning heitsoojus. Soojussaarel on roll
selles, et linnast allatuult asuvates piirkondades sajab vähem vihma. Soojussaared
halvendavad õhu ja vee kvaliteeti. Soojussaared soodustavad globaalset soojenemist
kliimaseadmete töös hoidmiseks põletatud täiendavate fossiilkütuste läbi. Soojussaared
võimendavad linnades ja ka väiksemates asulates kuumalainete mõju.
Hinnatava vara puhul soojussaarte olemasolu võib esineda teedel ja platsidel, kuid kuna turul
soojussaarte mõju vara hinnale ja likviidsusele ei ole täheldatav, siis mõju turuväärtusele
puudub.
11
Allikas: https://xgis.maaamet.ee/xgis2/page/app/soojussaared
Jääkreostusalad Jääkreostus on minevikus inimese tegevuse tagajärjel tekkinud maa ja veekeskkonna
(pinnase- või põhjavee) reostunud piirkond või keskkonda jäetud kasutuseta ohtlike ainete
kogum, mis ohustab ümbruskonna elanike tervist ja elusloodust. Jääkreostusobjektid ja -alad
on endised sõjaväealad, mahajäetud asfaltbetoonitehased, katlamajad jne. Jääkreostusalad,
mis koosnevad lahusobjektidest, on üheks objektiks kokku liidetud. Andmed inventuuridest ja
jääkreostuse likvideerimise või ohutustamise projektidest.
Jääkreostuskoldeid eristatakse käesoleval ajal tekkivast reostusest. Jääkreostuskolleteks on
näiteks enne 1993. aastat (Nõukogude Liidu vägede lahkumine 1992. aastal ja erastamise
algus 1993. aastal) tekkinud sõjaväe ja tööstusalade reostus. Jääkreostuseks ei loeta pärast
07.06.1998 tekkinud reostust, sest siis jõustus kemikaaliseadus avaneb uues vahekaardis,
millega kehtestati saastaja maksab põhimõte. Selle kohaselt vastutab reostuse likvideerimise
eest reostaja. Kui reostus on tekkinud jäätmetest ja reostajat ei ole võimalik kindlaks teha või
vastutusele võtta, võib vastutus üle minna maa omanikule, kellele kuuluval maal reostus asub.
Eesti keskkonnastrateegias aastani 2030 on üheks keskkonnaprobleemiks nimetatud tööstus,
põllumajandus ja militaarobjektide jääkreostus. Nimetatud on jääkreostuskollete likvideerimise
eesmärgid ja ülesanded ning jääkreostusobjektid, mille likvideerimist toetatakse riigieelarvest.
Jääkreostuskollete likvideerimist finantseeritakse maaomanike, ettevõtete ja kohalike
omavalitsuste vahenditest. Kaasfinantseerimist on võimalik taotleda Sihtasutusest
Keskkonnainvesteeringute Keskusest (KIK) ja Ühtekuuluvusfondist.
Vastavalt Keskkonnaportaali andmetele ei asu hinnatav vara jääkreostusalal.
12
Allikas: https://register.keskkonnaportaal.ee/register
Juurdepääs
Juurdepääs hinnatavale kinnistule on avalikult kasutatavalt asfaltkattega teelt.
Allikas: https://xgis.maaamet.ee/xgis2/page/app/teeregister
Mööduv liiklusvool ja
nähtavus
Mööduv liiklusvool on keskmisest madalam ja vara on mööduvalt teelt väga hea nähtavusega
Endla ja Vahtra tänavatelt.
Transpordiameti liiklussageduse kaardil liiklussageduse andmed puuduvad.
13
Kergliiklusteed ja
avalikud puhkealad
Vara vahetus läheduses puuduvad kergliiklusteed ja avalikud puhkealad.
Parkimine Tänaval (tasuta tsoon). Perspektiivis lahendatakse kinnistul.
3.3 Katastriüksuse kirjeldus
Katastritunnus 32211:002:0022.
Allikas: geoportaal.maaamet.ee
Sihtotstarve Elamumaa 100%.
Maatüki suurus 1706 m2.
Hinnatsoon Katastriüksuse hinnatsoon on H0322002, 100%.
Maa maksustamishind 01.01.2024 seisuga on 8155 eurot.
Maatüki kuju ja reljeef Katastriüksus on korrapärase kompaktse kuju ja valdavalt tasase pinnareljeefiga. Kinnistu
piirneb juurdepääsuteedega, sarnaste kinnistutega.
Maatüki haljastus ja
heakord
Maatükil on madal- ja vähene kõrghaljastus. Heakord rahuldav.
Piirded Puuduvad.
14
Üldplaneering
Vastavalt kehtivale üldplaneeringule jääb vara korterelamu maa-alale.
Kohtla-Järve linna Järve linnaosa üldplaneering on kehtestatud 20.02.2008.
Allikas: kohtla-jarve.ee
Detailplaneering ja
ehitusõigus
Maa-ameti planeeringute registri kaardirakenduse andmetel ei ole hindamise seisuga
katastriüksusel detailplaneeringuid kehtestatud.
Vastavalt 17.06.2024 väljastatud projekteerimistingimustele nr 2411802/01195,
erihooldekodu püstitamine, 2 korrust, ehitusaluse pinnaga u 400 m2, kõrgus u 9 m. Hindamise
hetkel on projekteerimistingimused kehtivad. Hoonestuse eskiislahendus on toodud
käesoleva hindamisaruande lisades.
Realiseerimata
ehitusõigus
Vastavalt 17.06.2024 väljastatud projekteerimistingimustele. Ehitustegevust alustaud ei ole.
Hoonete arv Kinnistul hoonestus puudub. Hoone ehitusega ei ole hindamise hetkel alustaud. Kinnistu on
varasemalt olnud korterelamu.
Rajatised Ehitisregistris andmetel puuduvad.
Muud piirangud ja
nende mõju
turuväärtusele
Maa-ameti kaardiserveri kitsenduste kaardi andmete kohaselt paiknevad hinnataval
maaüksusel järgnevad kaitse- ja piiranguvööndid:
15
Allikas: geoportaal.maaamet.ee
Hindaja on seisukohal, et antud kitsendused jäävad kinnisasja piirile ega mõjuta
hoonestamist ja seega ei mõjuta ka vara turuväärtust ja hindamiskäiku.
3.4 Tehnosüsteemid
Külm vesi Puudub.
Soe vesi Puudub.
Kanalisatsioon Puudub.
Gaas Puudub.
Elekter Puudub.
Küttesüsteem Puudub.
Ventilatsioon Puudub.
16
Jahutus Puudub.
Sidesüsteemid Puudub.
Signalisatsioon Puudub.
Muud seadmed Puuduvad.
Tehnosüsteemide
seisukord
Kinnistu varustatus tehnovõrkudega on halb. Liitumised puuduvad. Tehnosüsteemid asuvad
valdavalt kinnistu piiril või selle lähedal.
3.5 Kestlikkus
Kestlikkus ehk jätkusuutlikkus (sustainability) on ressursside kasutamise viis inimeste vajaduste rahuldamiseks,
säilitades keskkonda sellisel moel, et vajaduste rahuldamine oleks võimalik mitte ainult praegu, vaid ka määramatus
tulevikus. Kogu kestlikkuse valdkond koosneb kolmest osast: keskkonna, majanduse ja sotsiaalpoliitiline kestlikkus
Kestlikkuse kontekstis arendatud kinnisvara eesmärkide oluline tunnus on suunatus püsivuse ja jätkumise
kindlustamisele, kasutades ressursse säästlikult ning vähendades tegevuskulusid (EVS 875-10).
Hindaja hinnang kestlikkusele on positiivne. Kinnistule on määratud ehitusõigus.
17
4 Turuanalüüs
4.1 Makromajanduse ülevaade
SKP muutus
Statistikaameti andmetel vähenes sisemajanduse koguprodukt (SKP) 2024. aasta teises kvartalis võrreldes eelmise
aasta sama perioodiga 1%. Jooksevhindades moodustas SKP teises kvartalis 9,8 miljardit eurot. Erinevalt sellele
eelnenud kvartalitest näitas majandus teises kvartalis mitmeid paranemise märke. Suurimatest tegevusaladest oli
majandusele sel perioodil tugev negatiivne mõju vaid kaubandusel ja ehitusel. Positiivse poole pealt peamiselt silma
kinnisvaraalane tegevus. 1
Ehitus
Statistikaameti andmetel ehitasid Eesti ehitusettevõtted 2024. aasta teises kvartalis Eestis ja välisriikides kokku 4%
vähem kui aasta varem samal perioodil. Kohalikul ehitusturul vähenes maht 3%. Eesti ehitusettevõtted ehitasid kokku
994 miljoni euro eest, sellest hooneid 602 miljoni ja rajatisi 392 miljoni euro eest. 2023. aasta teise kvartaliga võrreldes
ehitati hooneid ligi kümnendiku võrra vähem, rajatisi aga 2% rohkem. Taaskord mõjutas kohalikku ehitusturgu enim
hoonete ehitusmahtude kahanemine, vähem ehitati nii uusi hooneid kui ka tehti hoonete remondi- ja
rekonstrueerimistöid, rajatiste ehitusmaht jäi praktiliselt mullusele tasemele. Ehitisregistri andmetel lubati kasutusse
1221 uut eluruumi, mis on 42% vähem kui aasta varem teises kvartalis. Kuigi suurem osa valminud eluruumidest asub
endiselt korterelamutes, on kvartalist kvartalisse kasvanud eramute osa. Enim valmis seekord uusi eluruume Tallinna
lähiümbruse valdades. Ehitusluba väljastati 1641 eluruumi ehitamiseks, mida on ligi kaks korda rohkem kui aasta varem
samal ajal. Endiselt oli eelistatuim elamutüüp korterelamu. Kasutusse lubati 251 mitteelamut, kus kasulikku pinda on
193 500 ruutmeetrit. Enim lisandus uusi lao-, tööstus- ja büroohoonete pindu. Võrreldes 2023. aasta teise kvartaliga
suurenes nii kasutusse lubatud mitteelamute pind kui ka maht. 2
Joonis 1. Eluruumide ehitus- ja kasutuslubade väljastamise arv (allikas Statistikaamet)
Keskmine palk, tarbijate kulutused ja tööhõive
Statistikaameti andmetel oli keskmine brutokuupalk 2024. aasta teises kvartalis 2007 eurot, mis on 7,2% kõrgem kui
eelmisel aastal samal ajal. Mediaanpalk oli selle aasta teises kvartalis 1641 eurot ja 2023. aasta samal perioodil 1524
eurot. Palgakasv on viimased neli kvartalit aeglustunud. Keskmine brutokuupalk oli kõrgeim info ja side, finants- ja
kindlustustegevuse ning elektrienergia, gaasi, auru ja konditsioneeritud õhuga varustamise tegevusalal. Madalaim oli
keskmine brutokuupalk aga majutuse ja toitlustuse, muude teenindavate tegevuste ning kinnisvaraalaste tegevuste
tegevusaladel. Kuigi enamikes Eesti maakondades jääb palk veel alla riikliku keskmise, on palganumbrid endiselt
kasvamas. Võrreldes 2023. aasta sama ajaga on palk enim suurenenud Ida-Viru, Hiiu ning Valga maakonnas. 3
Tarbijate kindlustunde indikaatori näitaja oli 2024. aasta oktoobris -37, mis on 8 punkti võrra kõrgem madalaimast
tasemest 2022. aasta septembris ning 51 punkti võrra madalam kui 2006.-2007. aasta majandusbuumi ajal.
18
Statistikaameti andmetel tõusis tarbijahinnaindeks 2024. aasta oktoobris võrreldes
septembriga 0,6% ning võrreldes eelmise aasta oktoobriga 4,1%. Mulluse oktoobriga võrreldes olid kaubad 2,3% ja
teenused 7,1% kallimad. Tarbijahinnaindeksit mõjutasid 2023. aasta oktoobriga võrreldes enim toidu ja
mittealkohoolsete jookide, vaba aja ning telefoniteenustega seotud hinnamuutused. Bensiin oli oktoobris 11,3% ja
diislikütus 12,9% odavam kui 2023. aasta oktoobris, elekter oli 2,6% odavam. Septembriga võrreldes mõjutasid
oktoobris tarbijahinnaindeksit enim ühelt poolt koolivaheajaga seotud rahvusvaheliste lendude hinnatõus, veel ka elektri
ja soojusenergia ning riiete ja jalatsite hinnatõus. 4
Statistikaameti andmetel oli 2024. aasta teises kvartalis Eesti ettevõtetes, asutustes ja organisatsioonides kokku 9908
vaba ametikohta, mida on umbes 11% vähem kui eelmisel aastal samal ajal. Tööandja algatusel lahkus sel perioodil
ametist üle 6000 inimese. Teises kvartalis oli nii vabade kui ka hõivatud ametikohtade koguarv veidi üle 609 000 ja neist
enamik olid töötleva tööstuse, kaubanduse ning hariduse tegevusaladel. Võrreldes 2023. aasta sama ajaga on
vähenenud töölt lahkunud inimeste arv, sh tööandja algatusel. Mõnevõrra on ka langenud tööle võetud töötajate arv. 5
Kinnisvara hinnatrendid
Kui 2022. aastal olid kinnisvara hinnatrendid kasvutempos – korterite turul ületasid tehingusummad ja tehinguaktiivsus
suuremates keskustes uusarenduste toel kunagise buumiaja tasemeid –, siis alates 2023. aastast kasv pidurdus. 2024.
aasta oktoobri seisuga oli Pindi Kinnisvara Eesti 17 linna arvestuse hinnaindeks 17% madalam viimaste aastate
kõrgeimast tasemest (detsember 2023) ning 61% kõrgem kunagise buumiaja kõrgeimast hinnast.
Laenumahud ja intressimäärad
2024. aasta septembri seisuga oli 6 kuu EURIBOR-i määr 3,3%, pankade üldine intressimäär eraisikutele 4,8% ning
ettevõtetele 6,5%.
Joonis 2. Eluasemelaenude ja mittefinantsettevõtete pikaajaliste eurolaenude kaalutud keskmine intressimäär ja kuue kuu EURIBOR (allikas Eesti
Pank)
2024. aasta septembris olid laenukäive ja laenujääk suuremad kui 2023. aasta septembris.
19
Joonis 3. Residentidest mittefinantsettevõtetele antud pikaajaliste laenude jääk ja käive (allikas Eesti Pank)
Eesti Panga majandusprognoosi kohaselt on majandus taastuma hakanud, kuid see toimub aeglaselt. 2024. aasta
keskmisena majandus veidi kahaneb, kuid kasvab 2025. aastal ligi 2% ja 2026. aastal 3%. Mitu seni raskustes olnud
valdkonda on näidanud paranemise märke, sh nii mõneski töötleva tööstuse harus toodangumaht enam ei kahane ning
on juba hakanud kasvama. Inimeste reaalne ostujõud kasvab siiski küllaltki vaoshoitult, sest valitsuskoalitsioon on kokku
leppinud tulude täiendava maksustamise ning kaudsete maksude kerkimine tõstab hinnataset. Hinnakasv jääb sel ja
kahel järgmisel aastal vahemikku 3,5-4%, sest lühiajaliselt kiirendavad maksutõusud hinnatõusu. Eelseisvate aastate
majanduskasvu aeglustavad ka kavandatavad riiklike kulutuste kärped. Püsivast suurest eelarvepuudujäägist välja tulla
on keeruline, kuid see on oluline, sest korras riigirahandus loob pikaajalisele majanduskasvule parema aluse. Korras
riigirahandus toetab Eesti ühiskonna pikaajalist jõukuse kasvu, sest see suurendab meie majanduse kriisikindlust,
tõstab riigi usaldusväärsust võlausaldajate ja investorite silmis ning tekitab riigieelarves intressikulude asemel ruumi
muudele vajalikele kulutustele. 6
Allikad:
[1] Statistikaameti pressiteade, 30.08.2024 - Majandus langes teises kvartalis 1%
[2] Statistikaameti pressiteade, 28.08.2024 - Teises kvartalis vähenes ehitusmaht 4%
[3] Statistikaameti pressiteade, 26.08.2024 - Keskmine palk oli teises kvartalis 2007 eurot
[4] Statistikaameti pressiteade, 07.11.2024 - Tarbijahinnaindeks tõusis oktoobris aastases võrdluses 4,1%
[5] Statistikaameti pressiteade, 05.09.2024 - Vabu ametikohti oli teises kvartalis 9908
[6] Eesti Panga pressiteade, 24.09.2024 - PROGNOOS. Korras riigirahandus loob majanduskasvule parema aluse
4.2 Investeeringute turg
TRENDID JA PROGNOOS
• 2023. aastal oli Eesti ja terve Baltikumi ärikinnisvara turg suhteliselt rahulik.
• 2023. aastal täheldati kõikides sektorites tootlusmäärade kasvu võrreldes 2022. aasta tootlustega.
• Nõutuimad sektorid on büroo-, kaubandus-, lao- ja tootmispinnad. Olenemata halvenenud
majanduskeskkonnast, suurenenud ebakindlusest ja kõrgetest intressidest oli rahavoo varade pakkumine
kõikides sektorites piiratud.
• 2023. aasta kõige kallim tehing tehti Viru Keskusega, mille käigus omandati 72% osalust välisinvestorilt.
• Rahavoo investorid on hakanud suunama pilke ka arendussektorisse, sh nii äri- kui elukondlikkusse, sest seal
on tootlused atraktiivsemad.
20
TEHINGUTE MAHT
Maa-ameti hinnastatistika andmetel tehti 2023. aastal Eestis kokku 2932 mitteeluhoonetega hoonestatud maa tehingut
koguväärtusega u 585 mln €, mida on ligi 200 mln € vähem kui 2022. aastal. Antud tehingutest toimus Harjumaal 421
tehingut koguväärtusega u 250 mln €. Kui tehingute arvu osakaal kogu tehingutest polegi nii suur (u 14%), siis
koguväärtusest moodustasid Harjumaal mitteeluhoonetega tehtud tehingud u 43%, mis näitab, et investeeringute turg
oli jätkuvalt Harjumaa keskne.
allikas: Maa-amet, Pindi Kinnisvara
TEHINGUTE STRUKTUUR
2023. aastal Harjumaal mitteeluhoonetega hoonestatud maaga tehtud tehingute koguväärtusest üle 60% moodustavad
üle 1 mln euro suuruse tehinguväärtusega tehingud, kuid selle sees on väga suur osa seotud osapoolte vahel tehtud
tehinguid. Kõige suuremate tehingute hulgas on nii kaubandushooneid, ärihooneid kui ka lao- ja tootmishooneid.
ÄRIKINNISVARA TEGIJAD
Eestis näitas 2023. aasta investeerimismaastik suhtelist stabiilsust, kusjuures koguinvesteeringute maht oli natuke üle
150 mln euro. See näitaja kajastab märkimisväärset langust võrreldes eelnevate aastatega. 2023. aasta viimase kvartali
koguinvesteeringute maht oli 25 mln eurot, mida toetas mõningane aktiivsus jaekaubanduse, tööstuse ja
hotellisektorites. Arendustegevuse rindel oli märgata märkimisväärset aktiivsuse suurenemist silmapaistvate
jaekaubandussektori osalejate seas. Lidl laiendas oma jalajälge, omandades ligikaudu 27 hektarit maad Rae vallas oma
tulevase logistikakeskuse jaoks. Lisaks soetasid omale arenduskinnistud Circle K Eesti ja Coop Harju. Detsembris tehti
seni suurim tehing Eesti jaekaubandussektoris. Nimelt omandasid Kapitel, Tristafan ja finantsinvestor senisele 28%
osalusele lisaks veel 72% Viru Keskuse osalust.
Suurimad tehingud 2021-2023
Tehingu hind, € Objekt Tehingu aeg Asukoht Ostja
20-50 miljonit Stockmann kaubanduskeskus 2021 Kesklinna linnaosa, Tallinn Viru Keemia Grupp AS
Foorum Keskus 2022 Kesklinna linnaosa, Tallinn US Real Estate
21
10-20 miljonit kahe hotelli müük 2023 Kesklinna ja Põhja-Tallinna
linnaosa, Tallinn
välisinvestor
stock-office tüüpi hooned 2022 Rae vald, Harjumaa välisinvestor
büroohoone 2021 Haabersti linnaosa, Tallinn kohalik ettevõte
büroohoone 2021 Kesklinna linnaosa, Tallinn kohalik ettevõte
kaubandushoone 2021 Harjumaa välisinvestor
5-10 miljonit ärihoone 2023 Kesklinna linnaosa, Tallinn kohalik ettevõte
ärihoone 2023 Kesklinna linnaosa, Tallinn kohalik ettevõte
tootmishoone 2023 Lasnamäe linnaosa, Tallinn välisinvestor
stock-office tüüpi hoone 2022 Lasnamäe linnaosa, Tallinn kohalik ettevõte
stock-office tüüpi hoone 2022 Lasnamäe linnaosa, Tallinn kohalik ettevõte
stock-office tüüpi hoone 2022 Lasnamäe linnaosa, Tallinn kohalik ettevõte
hotell 2021 Tallinn kohalik ettevõte
büroohoone 2021 Mustamäe linnaosa, Tallinn kohalik ettevõte
hotell 2021 Tallinn välisinvestor
stock-office tüüpi hoone 2022 Lasnamäe linnaosa, Tallinn kohalik ettevõte
allikad: Maa-amet, Pindi Kinnisvara
TOOTLUS
2023. aastal tõusid kinnisvara kapitalisatsioonimäärad kogu Baltikumis. Intressitõus on muutnud laenuraha kallimaks.
Lisaks on majanduse üleüldine ebastabiilsus mõjutanud kinnisvara tootlust negatiivselt.
2018 2019 2020 2021 2022 2023
Büroo (prime yield) 6,70% 6,70% 6,10% 6,50% 6,00% 6,75%
Kaubandus (prime yield) 7,00% 7,00% 7,00% 6,50% 6,00% 7,00%
Tootmine (prime yield) 7,80% 7,80% 7,50% 7,00% 7,00% 7,20%
allikas: Pindi Kinnisvara
Madalamate tootlustega tehinguid on samuti tehtud, kuid need on tavaliselt seotud hoonetega, milles on sõlmitud
pikaajalised rendilepingud väga usaldusväärsete üürnikega. Vanemate ja halvemini majandatud büroohoonete
tootlused Tallinnas jäävad vahemikku 8,0-9,0%, samas kui äärelinna stock-office tüüpi hoonete puhul on tootlused olnud
7,0-7,5%, sõltuvalt lepingute kvaliteedist. Linnapiiridest väljaspool, nagu Jüri ja Alliku külas, kipuvad stock-office tüüpi
hoonete tootlused jääma vahemikku 7,0-8,0%.
Üksikute, eraldiseisvate büroo- ja kaubanduspindade tootlused olid madalamad, tihtipeale alla 7,0%. Selle põhjuseks
on tõenäoliselt turul olevad väikeinvestorid, kes on valmis ostma peamiselt madalama hinnaga kinnisvara ja nõustuvad
madalama tootlikkusega või loodavad tulevikus vara väärtuse kasvule, mistõttu tootlikkuse näitaja ei ole ostuotsuse
tegemisel ainus määrav faktor.
4.3 Turusegmendi analüüs
Ida-Viru maakond koosneb 8 omavalitsusüksusest – 4 linna ja 4 valda. Maakonna elanike arv seisuga 01.01.2024 oli
130 362 ning maakonna pindala on 2 972 km2. Kohtla-Järve linn koosneb viiest eraldi asuvast linnaosast. Linna kogu
pindala on 39,3 km2 ning elanikke selles 31 957 (seisuga 01.01.2024). Elanike arv on iga-aastaselt kahanev. Kohtla-
Järve linnas tegeletakse suuresti energeetikaga, metallitööstusega.
Äriotstarbeline kinnisvara
22
Valdav osa maakonna kaubandus-, tootmis- ja teeninduspindadega teostatud tehingutest
toimuvad Narva ja Jõhvi linnades ja nende lähiümbruses asuvate objektidega. Levinud on Jõhvi linnas nii müügi- kui ka
üüritehingud. Jõhvi kesklinnas jäävad kaubandus- ja teenindustegevuseks sobivate pindade üürid valdavalt vahemikku
5-20 €/m2/kuus, üksikutel juhtudel küündivad üüritasud kuni 35 €/m2/kuus. Üüri suurus sõltub eelkõige ruumide
asukohast, s.h. korrusest, seisukorrast ja kaasnevatest lisavõimalustest (nt toitlustusasutuste puhul suvel väliterrassi
paigaldamise võimalus). Kõrgem hinnatase on linna kesklinna kaubanduskeskuste hoonetes asuvatel pindadel.
Madalama hinnatasemega on ruumid, mis ei asu vahetult tänavate ääres, või millesse puudub sissepääs tänavapoolselt
küljelt või mis paiknevad küll kesklinnas, kuid jäävad nn. esimesest aktiivsest tsoonist väljapoole. Oluliselt madalam on
kaubanduspindade hinnatase äärelinna kaubanduskeskustes, kus üürihinnad on vahemikus u 2- 5 €/m2/kuus, kallimad
on kaubanduspindade üürihinnad aga kesklinna kaubanduspindades, olles keskmiselt ca 5- 35 €/m2/kuus. Kesklinna
nõutumates tsoonides on sobiva üüripinna leidmine praktiliselt võimatu. Samas äärelinna kaubanduskeskustes on
pidevalt vabu üüripindu.
Bürooruumide üüripakkumisi ei ole Jõhvis just palju, samas ei ole hetkel ka nõudlus eriti suur. Uued ja kaasaegsed,
spetsiaalselt büroopindadeks ehitatud ruumid asuvad kesklinnas ning äärelinnas nõukogude perioodil ehitatud
kontorihoonetes. Muud bürooruumideks sobilikud pinnad paiknevad kesklinna piirkonnas kaootiliselt, äärelinnas asuvad
need tavapäraselt tootmis- või kaubandushoonete ruumides. Bürooruumide üürihinnad ei ole Jõhvis väga
asukohatundlikud, kesklinnas mõjutab hinnataset pigem asjaolu, kas antud ruumid sobiksid ka kaubandus- või
teenindustegevuseks ja seepärast on 1. korrusel asuvad ja otse tänavapoolse sissekäiguga ruumid oluliselt kõrgema
hinnatasemega. Bürooruumide üürihindu mõjutavad mitmed tegurid: ruumide asukoht, üüritava pinna suurus, ruumide
paiknemine hoones, hoone ja ruumide seisukord ja ruumide funktsionaalsus, tehnilised võimalused, juurdepääs
hoonele, parkimistingimused; likviidsemad on kesklinnas ja selle ümbruses asuvad väiksemad ja keskmise suurusega
pinnad, mis paiknevad 1. ja 2. korrusel, on heas ja väga heas seisukorras ning vajalike abiruumidega või nende
kasutamise võimalusega. Hinda mõjutavaks teguriks on ka küttesüsteem ja -kulud ja nn. mugavusteenused, nt
kliimareguleerimise seadmete olemasolu. Oluliseks väärtust mõjutavaks asjaoluks on juurdepääs ja
parkimisvõimalused - enamväärtustatud on täiendavate parkimisvõimalustega (oma parkla) üüripinnad. Üürihinda võib
oluliselt mõjutada ka konkreetse üürniku taust ja üürilepingu kestvus.
Kesklinna piirkonnas soovivad bürooruume üürida eelkõige ettevõtted, kelle majanduslik tulem sõltub otseselt
klientidega suhtlemisest ja neile võimalikult nähtaval olemisest. Bürooruumide üürihinnad jäävad Jõhvi kesklinnas
vahemikku 5- 20 €/m²/kuus, äärelinnas 2- 5 €/m²/kuus.
Kaubandus-, teenindus-, tootmis- ja büroopindadega tehakse Ida-Viru maakonnas 1-2 tehingut aastas, hinnad jäävad
vahemikku mõnest tuhandest kuni 6,5 miljonit eurot. Hinnataset mõjutab eelkõige asukoht, hoone ja ruumide seisukord
ja omapära ning pakutavate teenuste valik.
Tootmis- ja laohoonete peamisteks hinda mõjutavateks teguriteks on:
- logistiline faktor. Oluline on eelkõige hea ligipääsetavus (suurte maanteede lähedus, veokite
manööverdamisruum tootmisüksuse juures jm.);
- tehnovõrgud. Peamiselt tootmise ja vähemal määral ladustamise puhul on oluline elektrivõimsus,
vesi, kanalisatsioon, telefoniside – tingimused, mille puudumine vähendaks üürniku äriplaani
realiseerimisvõimalusi või suurendaks selle täitmiseks tehtavaid kulutusi;
- homogeensus - samalaadse äritegevuse domineerimine, kus muu toetav infrastruktuur on välja arendatud
antud tegevusliigi eripärast lähtudes (nt. pangakontorid, autoparklad, teedevõrk).
Ida-Viru maakonnas on tootmishooneid keskpäraselt. Tootmis- ja laohoonetega on ostu-müügitehinguid tehtud
kümmekond aastas. Hinnavahemikud on olnud mõnest tuhandest kuni 1,4 miljonit eurot. Üldjuhul toimuvad tehingud
nõukogudeaegse hoonestusega. Uued püstitatakse uutesse logistika keskustesse ning omakasutuseks. Müügitehingud
uue hoonestusega puudub.
Tootmistegevuseks ja laonduseks sobivad ruumid asuvad äärelinnas ja Jõhvi linna lähiümbruses, nende üürihinnad
jäävad vahemikku 1-5 €/m²/kuus, kohati ka üle selle taseme, sõltuvalt ruumide asukohast, suurusest, seisukorrast,
lisaseadmetest ja juurdepääsust. Ruumide üürimisel kehtib reegel, mille kohaselt suurema pinna korral on ruutmeetri
maksumus madalam, väiksema pinna korral aga kõrgem.
Prognoos:
23
Hindaja on seisukohal, et lähima paari aasta jooksul on oodata äriotstarbeliste pindade
üürihindade langust ja pakkumiste kasvu (nii üüri kui ka müügi segmendis). Suuremates linnades endiselt püsib nõudlus
uute ja heas seisukorras uute äri-tootmis-laohoonete vastu, mille pakkumishind on madalam kui
(jääk)asendusmaksumus.
Hoonestamata kinnistute tehingute arv ja kinnistute sihtotstarvete kaupa Ida-Viru maakonnas ning Kohtla-Järve linnas
ajavahemikul 2022-2023.a:
4.4 Konkureeriva pakkumise ülevaade
Hindamise hetkel on kinnisvaraportaali kv.ee andmetel Kohtla-Järve linnas hoonestamata maade pakkumisi vaid
üksikuid. Korterelamumaade pakkumise puuduvad hoopiski. Üldjuhul Kohtla-Järve linnas toimub sarnaste varade
tehingud enampakkumise kaudu, kus riik või kohalik omavalitsus realiseerib tühjaks jäänud korterelamute maad.
Valik konkureerivaid müügipakkumisi:
24
Eelpool toodud hindade osas on toodud pakkumishinnad, mitte reaalsed tehinguhinnad. Praktikast lähtuvalt on olemas
võimalus, et müügiprotsessi käigus pakkumishinnad erinevad reaalsetest tehinguhindadest.
4.5 Turustatavuse analüüs
Hinnatav vara Hinnatav vara asub Ida-Viru maakonnas Kohtla-Järve linnas Järve linnaosas
Endla ja Vahtra tänavate ristmikul. Maatükk on hoonestamata kuid
varasemalt asus sellel korterelamu.
Kinnistule on väljastatud projekteerimistingimused erihooldekodu
püstitamiseks.
Lõppkasutajaid iseloomustavad
tunnused Vara tõenäoline ostja on ettevõtja, kes ostab vara omakasutusse (tegevuse
laiendamiseks) või arendustegevuseks.
Kas hinnatav vara rahuldab
turusegmendi nõudeid
Hinnatav vara vastab suuruselt keskmisele turunõudmisele. Asukoha ja
juhtotstarbe osas on nõudlus madalam.
Konkureeriv pakkumise maht,
turu neelduvus
Hindamishetkel on hinnatava varaga kaudselt konkureerivaid pakkumisi
Kohtla-Järve linnas üksikuid, otseselt konkureerivad pakkumised puuduvad.
Viimase kahe aasta jooksul on Ida-Viru maakonnas müüdud 386
hoonestamata elamumaad, sh Kohtla-Järve linnas 8 ühikut.
Tehingustatistika sisaldavad ka üksikelamute maade tehinguid.
Hinnang likviidsusele,
müügiperiood
Vara likviidsust võib hinnata keskmisest madalamaks.
Müügiperioodi pikkuseks väärtuse kuupäeva turusituatsioonis võib
prognoosida kuni 12 kuud.
25
Alternatiivse kasutuse võimalus Kõrgeima väärtuse omandab vara elamumaana, mis ei nõua täiendavaid
kulutusi.
5 Hindamine
5.1 Parim kasutus
Parim kasutus (Highest and best use) on vara kõige tõenäolisem kasutus, mis on füüsiliselt võimalik, vajalikult
põhjendatud, õiguslikult lubatav, finantsmajanduslikult otstarbekas ning mille tulemusena hinnatav vara omandab
kõrgeima väärtuse. (EVS 875:1).
Vara parimaks kasutuseks loeme kasutust elamumaa, sh nii korterelamu, (eri)hooldekodu vms tarbeks.
Parima kasutuse analüüs:
Füüsiliselt võimalik ja vajalikult
põhjendatud
Füüsiliselt võimalik kasutus elamumaana. Vara asub linnaosa ääreosas
korterelamute piirkonnas, naabruses sarnased kinnistud.
Õiguslikult lubatav Naabruses valdav maakasutus elamumaa, ühiskondlike ehitiste maa.
Üldplaneeringu kohaselt (korter)elamumaa. Määratud ehitusõigus (väljastatud
projekteerimistingimused erihooldekodu ehitamiseks).
Finantsmajanduslikult otstarbekas Finantsmajanduslikult otstarbekas kasutus on kasutus elamumaana.
Omandab kõrgeima väärtuse ja
parimaks kasutuseks
Kõrgeima väärtuse omandab vara elamumaana, alternatiivne kasutus on
kasutus nt ärimaana (mõne büroo-ärihoone, meditsiinikeskuse püstitamiseks).
5.2 Meetodi valik
Turuväärtuse hindamisel määrab meetodi eelistuse viis, kuidas varaga vabal turul kõige tõenäolisemalt kaubeldakse ja
millisel eesmärgil (omakasutus või renditulu teenimine) vara kõige tõenäolisemalt soetatakse.
Kulupõhine käsitlus (Cost Approach) ehk kulumeetod lähtub põhimõttest, et potentsiaalne ostja ei ole valmis vara eest
maksma rohkem, kui tuleks kulutada sarnase kasulikkusega vara ostmiseks või loomiseks, arvestades ka kaasnevaid
riske ja ebamugavust. Sageli on hinnatav vara võrreldes alternatiivse varaga vähem atraktiivne tulenevalt vanusest,
kulumisest jms. Seega kohandatakse tulemus kulumi arvessevõtmise kaudu.
Tulumeetod (Income Approach) põhineb vara võimel genereerida tulevikus tulu. Väärtusena käsitletakse oodatava tulu
nüüdisväärtust. Tulumeetodi aluseks on asenduspõhimõte, et potentsiaalne ostja ei ole nõus vara eest maksma rohkem
kui on vara oodatavad rahavood kogu vara kasutusea või hoidmisperioodi jooksul. Tulumeetodit rakendatakse tulutoova
kinnisvara (rendiobjekt või rendiobjektina käsitletav) hindamiseks. Tulupõhised käsitlused on tulu kapitaliseerimine ja
diskonteeritud rahavoo analüüs.
Võrdlusmeetod (Sales Comparison Approach) ehk turupõhine käsitlus põhineb analüüsil, mille aluseks on hinnatava
vara võrdlus sarnaste müüdud varadega. Võrdluse käigus korrigeeritakse müüdud varade hindu, pidades silmas
tehingust ja varast tulenevaid erisusi, ning leitakse hinnatava vara väärtus. Turuväärtuse hindamisel on meetodi aluseks
asenduspõhimõte: võimalik ostja ei ole valmis maksma vara eest rohkem, kui sarnaste varade eest tavaliselt turul
makstakse. Turuväärtuseni jõutakse võrdlusmeetodi rakendamisel juhul, kui kõik võrdlemisel aluseks olevad
müügitehingud on tehtud vaba turu tingimustes ja võrdluse käigus toimuv erisuste arvessevõtmine tugineb
turuinformatsioonile.
Käesolevas eksperthinnangus on turuväärtuse leidmiseks erinevate hindamismeetodite hulgast valitud võrdlusmeetod.
Seda seetõttu, et sarnaste varade võrdlustehingud on kättesaadavad ning sarnaste varade ostjaskonnaks on isikud,
kes ostavad omakasutusse eesmärgiga tegevust laiendada. Võrdlusmeetod on sobilik selliste varade hindamisel, mida
omanik kasutab ise.
26
5.3 Vara hindamine võrdlusmeetodil
Võrdlusinformatsioonina on analüüsitud Pindi Kinnisvara OÜ andmebaasi ja Maa-ameti tehingute registri tehinguid.
Võrdlemise aluseks olevad müügitehingud on hindajale teadaolevalt tehtud vaba turu tingimustes, väärtuse kuupäeva
suhtes võimalikult hiljuti ja sarnases turusituatsioonis.
Hinnatava vara positiivsed tegurid Hinnatava vara negatiivsed tegurid
+ head juurdepääsuteed
+ väljastatud projekteerimistingimused
+ kinnistu optimaalne kuju ja suurus
- rahuldav asukoht
- puuduvad liitumised tehnovõrkudega
Valik võrreldavaid tehinguid (tehinguhinnad on toodud käibemaksuta):
Kohandamiseks on valitud tehingud, mille tehinguinformatsioon on usaldusväärseim ning tehinguobjektid asukoha,
tehingu aja ja füüsiliste parameetrite osas hinnatava varaga paremini võrreldavad (ülaltoodud tabelis märgitud tumeda
taustaga).
Võrdlusühik on ühik, mille abil kohandamise võtteid kasutades leitakse vara väärtus võrdlusmeetodil. Käesolevas
eksperthinnangus valime võrdlusühikuks kinnistu tervikhind - €, kuna seeläbi on erinevad varad kõige läbipaistvamalt
võrreldavad ning mille abil hinnatava vara puhul turul kaubeldakse.
Võrdluselement on vara või tehingut iseloomustav näitaja, mida kasutatakse kohandamisel ja mille valikul oleme
lähtunud selle olulisusest vara väärtuse kujunemisel. Kõrvale on jäetud elemendid, mis mõjutavad vara väärtust
ebaoluliselt või mille mõju on oluliselt väiksem võrreldes hindamise täpsusega.
Tehinguga seotud võrdluselemendid
Tehingu aeg - turusituatsiooni muutus võrreldavate varade müügiaja ja hinnatava vara väärtuse
kuupäeva vahel. Viimaste aastate jooksul ei ole turul olulisi hinnamuutusi täheldada.
Vaadeldavas turusektoris ja piirkonnas ei ole olulisi hinnamuutusi toimunud.
Kohandust ei ole rakendatud.
Varaga seotud võrdluselemendid
Asukoht paiknemine piirkonna siseselt, kaugus keskustest, infrastruktuuri olemasolu, piirkonna
maine, juurdepääs, lähiümbruse hoonestus, haljastus, müratase jne.
Võrreldav 1 asub paremas asukoht (kesklinnale lähemale), võrreldav 2 asub kallimas
hinnatasemega linnaosas. Rakendatud on kohandust. Kohtla-Järve linnas on Ahtme
linnaosa kõige kõrgema hinnatasemega linnaosa, millele järgnevad Järve linnas, Oru,
Kukruse linnaosad.
Maatüki pindala krundi suurus mõjutab vara väärtust positiivselt, optimaalsest väiksemad krundid
võõrandatakse tavapäraselt madalamate hindadega. Mastaabi efekti tõttu on
väiksema pindalaga kruntide ühikhinnad kõrgemad, kui muus osas sarnaste, kuid
suurema pindalaga kruntidel. Optimaalseks pindalaks loetakse u 5 000-10 000 m2,
millest suurema pinna puhu on hinnamõju väiksem.
Asukoht Tehingu-aeg Müügihind, €,
käibemaksuta
Kinnistu
pindala, m²
Müügihind, €/m 2 ,
käibemaksuta Kirjeldus
Usaldus-
väärsus
Ida-Viru maakond, Kohtla-Järve linn, Ahtme linnaosa
november 2024 7000 2168 3
hoonestatud
amortiseerunud
korterelamuga
hea
Ida-Viru maakond, Kohtla-Järve linn, Järve linnaosa juuni 2023 4990 5904 1 hoonestamata halb
Ida-Viru maakond, Kohtla-Järve linn, Järve linnaosa jaanuar 2023 17900 6576 2,7 hoonestamata hea
Ida-Viru maakond, Kohtla-Järve linn, Ahtme linnaosa detsember 2023 22500 3690 6,1 hoonestamata hea
Ida-Viru maakond, Kohtla-Järve linn, Järve linnaosa veebruar 2022 15000 1576 9,5 hoonestamata hea
27
Võrreldavad 1 ja 2 on suuremate kinnistutega. Rakendatud on kohandust.
Tehnovõrgud tehnosüsteemidega varustatus mõjutab vara väärtust oluliselt. Eelistatud on vee-,
kanalisatsiooni- ja gaasivarustusega kinnistud, mille tehnosüsteemide seisukord on
hea või väga hea. Tsentraalsete tehnosüsteemidega krundid on üldjuhul kallima m2
hinnaga.
Kõik võrreldavad on sarnase tehnovõrkudega varustatusega (liitumised puuduvad).
Kohandust ei ole rakendatud.
Juurdepääs asfalteeritud väga heas seisukorras juurdepääsutee tõstab vara väärtust.
Kompleksselt välja arendatud teedevõrguga piirkondades asuvad elamukrundid on
enameelistatud. Enamhinnatud on otsese juurdepääsuga või juurdepääsu
servituudiga kinnistud, läbi naaberkinnistu ning servituutideta – vähemeelistatud.
Kõik võrreldavad on juurdepääsuga avalikult teelt (tee ääres). Kohandust ei ole
rakendatud.
Ehitusõigus Määratud ehitusõigusega (detailplaneering, projekteerimistingimused, ehitusluba) on
kõrgemalt hinnatud. Oluline on ka määratud ehitusõigus: ehitusalune pind, hoonete
arv. Suurema ehitusõigusega krundid on kallima m2 hinnaga.
Kõik võrreldavad on hoonestamata ning varasemalt olnud hoonestatud
korterelamutega, sarnaselt hinnatavale. Mistõttu võib järeldada, et võrreldavatele
kinnistutele on võimalik saada uuesti ehitusõigust.
Väärtust mõjutavate tegurite lõikes kasutame erisuste hindamisel protsentuaalset kohandust, kusjuures võrreldavate
varade kohandamisel arvestatakse hinnatava vara turuväärtust tõstev tegur positiivse märgiga ja turuväärtust alandav
tegur negatiivse märgiga. Võrdluse käigus toimuv erisuste arvessevõtmine tugineb turuinformatsioonile. Kuluanalüüsi
aluseks on asenduspõhimõte: kohandus leitakse mingi elemendi asenduskulude kaudu. Protsentuaalse kohanduse
minimaalne täpsus on 5%, kuna see on vastavuses võrdlusinformatsiooni kvaliteediga. Võrdluselemendid, mis on
kõikidel võrreldavatel varadel hinnatava varaga sarnased ja kohandusprotsent puudub, on välja toodud ülevaatlikkuse
põhimõttel.
28
Võrdlustabel
Hindamistulemus:
Lõppväärtuse leidmiseks on sobivaim kaalutud keskmine, kuna varasid on kohandatud erineval määral ning kaalumisel
saab arvesse võtta kohandamisel tekkinud ebatäpsust. Kaalude andmise aluseks on kohanduste absoluutväärtuste
summa – suurima kohanduste absoluutväärtuste summaga võrdlustehing saab väikseima kaalu ja vastupidi – kõige
väiksemakohanduste absoluutväärtuste summaga võrdlustehingule antakse suurim kaal.
Hinnatava vara turuväärtus on (ümardatuna tuhande euro täpsuseni) 15 000 eurot, s.o. u 8,9 €/m2.
29
6 Hindamistulemus
Hinnatava vara, aadressil Vahtra tn 18, Järve linnaosa, Kohtla-Järve linn, Ida-Viru maakond asuva kinnisasja
(registriosa nr 20063550), mille koosseisu kuulub elamumaa 100% sihtotstarbega hoonestamata maaüksus suurusega
1706 m2, turuväärtus on väärtuse kuupäeva seisuga 15 000 (viisteist tuhat) eurot.
Varade, sh kinnisasjade võõrandamisel ja üürimisel on käibemaksu rakendamine reguleeritud käibemaksuseadusega.
Kuna hindamistoimingu läbiviimisel analüüsitud tehinguhinnad ei sisaldanud käibemaksu, on ka hindamistulemus
kajastatud ilma käibemaksuta.
Saadud tulemuse täpsuseks hindame +/- 20%, tegemist on sarnaste varade keskmise täpsusega.
Müügiperioodi pikkuseks väärtuse kuupäeva turusituatsioonis prognoosime hinnatud turuväärtuse juures kuni 12 kuud.
Vara likviidust hindame keskmiseks.
Lisad:
Lisa nr 1 Fotod
Lisa nr 2 Kinnistusregistri registriosa väljavõte
Lisa nr 3 Projekteerimistingimused
Lisa nr 4 Perspektiivse hoone eskiisprojekti joonised
Lisa nr 6 Vastavuskinnitus standardile EVS 875
Rene Zorin koostaja, kutseline hindaja
nooremhindaja, tase 5
kutsetunnistuse nr 176328
+372 58 150 350
/allkirjastatud digitaalselt/
Kristi Kreitsmann läbivaataja/ kinnitaja, kutseline
hindaja
vara hindaja, tase 7
kutsetunnistuse nr 176335
/allkirjastatud digitaalselt/
30
Lisa 1 Fotod
31
Lisa 2 Kinnistusregistri registriosa väljavõte
32
Lisa 3 Projekteerimistingimused
Projekteerimistingimused nr 2411802/01195 (17.06.2024) on lisatud eraldi failina digiallkirja konteinerisse.
33
Lisa 4 Perspektiivse hoone eskiisprojekti joonised
34
35
36
37
Lisa 5 Vastavuskinnitus standardile EVS 875
• Käesoleva hindamisaruande koostanud ja kogu hindamistoimingu läbi viinud hindaja kutsealane pädevus on
piisav hindamistellimuse täitmiseks.
• Käesolev hindamisaruanne ja kogu hindamistoiming vastab Eesti vara hindamise standardisarja EVS 875
nõuetele, sh hindamise headele tavadele.
• Mitte keegi peale hindamisaruandes nimetatud isikute ei ole hindajat hindamistoimingus abistanud.
• Hindaja ei avalda hindamistoimingu käigus kogutud informatsiooni ja hindamistulemusi mitte kellelegi peale
tellijaga kokkulepitud isikute, va juhud, kui seadus seda nõuab või kui see on vajalik kindlateks hindamise
kutsealaga seotud toiminguteks.
• Hindaja on tegutsenud sõltumatu välishindajana.
• Hindaja on tegutsenud erapooletult ilma mingite isiklike huvideta hindamistoimingu suhtes.
• Hindaja poolt hindamistoimingu eest saadav tasu ei ole seotud hindamistulemusega.
• Hindamistoimingus kasutatud ja hindamisaruandes esitatud andmed on hindajale teadaolevalt tõesed ja
korrektsed.
• Hindamistoimingus kasutatud ja hindamisaruandes esitatud analüüsid ja järeldused on kitsendatud ainult
hindamisaruandes esitatud eelduste ja piiravate tingimustega.
Rene Zorin koostaja, kutseline hindaja
nooremhindaja, tase 5
kutsetunnistuse nr 176328
+372 58 150 350
/allkirjastatud digitaalselt/
Kristi Kreitsmann läbivaataja/ kinnitaja, kutseline
hindaja
vara hindaja, tase 7
kutsetunnistuse nr 176335
/allkirjastatud digitaalselt/
Eksperthinnang nr 241119-43-56432
Tellija AS HOOLEKANDETEENUSED (registrikood 10399457)
Aadress Madise tn 20, Narva linn, Ida-Viru maakond.
Hinnatav vara Kinnisasi (registriosa nr 8866050), mille koosseisu kuulub elamumaa 100% sihtotstarbega
hoonestamata maaüksus suurusega 2060 m2.
Eesmärk Eksperthinnang on koostatud turuväärtuse hindamiseks, esitamiseks Vabariigi Valitsusele
mitterahalise sissemakse tegemiseks aktsiakapitali otsustamiseks.
Turuväärtus 68 000 (kuuskümmend kaheksa tuhat) eurot.
Kuna hindamistoimingu läbiviimisel analüüsitud tehinguhinnad ei sisaldanud käibemaksu, on ka
hindamistulemus kajastatud ilma käibemaksuta.
Hindamisaruande kuupäev 22.11.2024.
Rene Zorin koostaja, kutseline hindaja
nooremhindaja, tase 5
kutsetunnistuse nr 176328
+372 58 150 350
/allkirjastatud digitaalselt/
Kristi Kreitsmann läbivaataja/ kinnitaja, kutseline hindaja
vara hindaja, tase 7
kutsetunnistuse nr 176335
/allkirjastatud digitaalselt/
2
Sisukord
1 Hinnatav vara, hindamise eesmärk, alused, eeldused ja piiravad tingimused........................................................... 5
1.1 Hinnatav vara ..................................................................................................................................................... 5
1.2 Hindamise eesmärk ........................................................................................................................................... 5
1.3 Hindamise alused............................................................................................................................................... 5
1.4 Hindamisel kasutatavad mõisted ....................................................................................................................... 5
1.5 Hindamise eeldused ja piiravad tingimused ...................................................................................................... 6
1.5.1 Eeldused ...................................................................................................................................................... 6
2 Hindamise algandmed ja hinnatava vara ülevaatus ................................................................................................... 7
3 Hinnatava vara kirjeldus ............................................................................................................................................. 8
3.1 Kolmandate isikute õigustega seotud andmestik .............................................................................................. 8
3.2 Asukoht ja keskkond .......................................................................................................................................... 8
3.3 Katastriüksuse kirjeldus ................................................................................................................................... 14
3.4 Tehnosüsteemid............................................................................................................................................... 16
3.5 Kestlikkus ......................................................................................................................................................... 17
4 Turuanalüüs .............................................................................................................................................................. 18
4.1 Makromajanduse ülevaade .............................................................................................................................. 18
4.2 Investeeringute turg ......................................................................................................................................... 20
4.3 Turusegmendi analüüs .................................................................................................................................... 22
4.4 Konkureeriva pakkumise ülevaade .................................................................................................................. 24
4.5 Turustatavuse analüüs ..................................................................................................................................... 25
5 Hindamine ................................................................................................................................................................. 27
5.1 Parim kasutus .................................................................................................................................................. 27
5.2 Meetodi valik .................................................................................................................................................... 27
5.3 Vara hindamine võrdlusmeetodil...................................................................................................................... 27
6 Hindamistulemus ...................................................................................................................................................... 31
Lisa 1 Fotod ..................................................................................................................................................................... 32
Lisa 2 Kinnistusregistri registriosa väljavõte .................................................................................................................... 33
Lisa 3 Projekteerimistingimused ...................................................................................................................................... 34
Lisa 4 Perspektiivse hoone eskiisprojekti joonised .......................................................................................................... 35
Lisa 5 Vastavuskinnitus standardile EVS 875 ................................................................................................................. 39
3
HINDAMISARUANDE KOKKUVÕTE
Hinnatava vara koondandmed
Hinnatav vara Kinnisasi (registriosa nr 8866050), mille koosseisu kuulub elamumaa 100%
sihtotstarbega hoonestamata maaüksus suurusega 2060 m2.
Aadress Madise tn 20, Narva linn, Ida-Viru maakond.
Vara liik Kinnisasi.
Omanik Eesti Vabariik.
Katastritunnus 51101:001:0879.
Sihtotstarve Elamumaa 100%.
Hoonestus Puudub.
Ehitusõigus Vastavalt 26.06.2024 väljastatud projekteerimistingimustele nr 2411802/02158,
erihooldekodu püstitamine, 2 korrust, ehitusaluse pinnaga u 400 m2, kõrgus u 9 m.
Märkused/vastuolud Hindaja ei tähendanud töö käigus vastuolusid andmetes.
Hindamisaruande koondandmed
Hinnangu eesmärk Eksperthinnang on koostatud turuväärtuse hindamiseks, esitamiseks Vabariigi
Valitsusele mitterahalise sissemakse tegemiseks aktsiakapitali otsustamiseks.
Seos Kinnitame, et Pindi Kinnisvara OÜ ei ole seotud hinnatava vara tehingu ega
omandisuhtega.
Ülevaatuse kuupäev 21.11.2024.
Väärtuse kuupäev 21.11.2024.
Hindamisaruande kuupäev 22.11.2024.
Tellija AS HOOLEKANDETEENUSED (registrikood 10399457).
Tellija esindaja Karl Mänd.
Tellimusleping Tellimus eksperthinnangu teostamiseks on esitatud tellija esindaja Karl Mänd poolt
10.10.2024 e-maili teel.
Hindamise eeldused Hindamise tavapraktikast väljuvad eeldused puuduvad.
Turuväärtus 68 000 (kuuskümmend kaheksa tuhat) eurot.
Hinnang likviidsusele Müügiperioodi pikkuseks väärtuse kuupäeva turusituatsioonis prognoosime
hinnatud turuväärtuse juures kuni 12 kuud. Vara likviidust hindame keskmiseks.
Hindamistulemuse täpsus Saadud tulemuse täpsuseks hindame +/- 20%, tegemist on sarnaste varade
keskmise täpsusega.
Käibemaks Kuna hindamistoimingu läbiviimisel analüüsitud tehinguhinnad ei sisaldanud
käibemaksu, on ka hindamistulemus kajastatud ilma käibemaksuta.
Hindaja kommentaar Hindaja kommentaar puudub.
4
Hindamistulemus
Hinnatava vara, aadressil Madise tn 20, Narva linn, Ida-Viru maakond asuva kinnisasja (registriosa nr 8866050), mille
koosseisu kuulub elamumaa 100% sihtotstarbega hoonestamata maaüksus suurusega 2060 m2, turuväärtus on
väärtuse kuupäeva seisuga 68 000 (kuuskümmend kaheksa tuhat) eurot.
Rene Zorin koostaja, kutseline hindaja
nooremhindaja, tase 5
kutsetunnistuse nr 176328
+372 58 150 350
/allkirjastatud digitaalselt/
Kristi Kreitsmann läbivaataja/ kinnitaja, kutseline hindaja
vara hindaja, tase 7
kutsetunnistuse nr 176335
/allkirjastatud digitaalselt/
5
1 Hinnatav vara, hindamise eesmärk, alused, eeldused ja
piiravad tingimused
1.1 Hinnatav vara
Reg osa nr 8866050.
Katastritunnus 51101:001:0879.
Sihtotstarve Elamumaa 100%.
Aadress Madise tn 20, Narva linn, Ida-Viru maakond.
Vara liik Kinnisasi.
Omanik Eesti Vabariik.
Kinnistu kasuks seatud
piiratud asjaõigused Kinnistusraamatu registriosa väljavõtte I jaos kehtivad kanded puuduvad.
Koormatised ja kitsendused Kinnistusraamatu registriosa väljavõtte IIII jaos kehtivad kanded puuduvad.
Hüpoteegid Kinnistusraamatu registriosa väljavõtte IV jaos kehtivad kanded puuduvad.
Seadustest ja lepingutest
tulenevad kinnistus -
raamatusse mittekantud
õigused ja kohustused
Hindajale teadaolevatel andmetel ei lasu hinnataval varal teisi seadustest ja
lepingutest tulenevaid kinnistusraamatusse mittekantud õigusi ja kohustusi, mis
võiksid mõjutada selle väärtust. Selliste asjaolude ilmnemine võib muuta vara
käesolevas eksperthinnangus toodud turuväärtust.
Haldusvorm Omanik haldab ise.
1.2 Hindamise eesmärk
Eksperthinnang on koostatud turuväärtuse hindamiseks, esitamiseks Vabariigi Valitsusele mitterahalise sissemakse
tegemiseks aktsiakapitali otsustamiseks.
1.3 Hindamise alused
1.3.1 Eesti Vabariigi seadusandlus
1.3.2 Eesti vara hindamise standardisari EVS 875
1.3.3 EKHÜ Heade Tavade Koodeks
1.4 Hindamisel kasutatavad mõisted
1.4.1 Turuväärtus (market value) on hinnangul põhinev summa, mille eest vara peaks väärtuse kuupäeval minema
üle tehingut sooritada soovivalt müüjalt tehingut sooritada soovivale ostjale sõltumatus ja võrdsetel alustel
toimuvas tehingus pärast kõigile nõuetele vastavat müügitegevust, kusjuures osapooled on tegutsenud
teadlikult, kaalutletult ning ilma sunduseta. (EVS 875:1)
1.4.2 Parim kasutus (highest and best use) on vara kõige tõenäolisem kasutus, mis on füüsiliselt võimalik, vajalikult
põhjendatud, õiguslikult lubatav, finantsmajanduslikult otstarbekas ning mille tulemusena hinnatav vara
omandab kõrgeima väärtuse. (EVS 875:1)
1.4.3 Hindamisaruande kuupäev (date of valuation report) on kuupäev, millal hindamisaruanne on allkirjastatud.
(EVS 875:1)
1.4.4 Väärtuse kuupäev (date of valuation) on kuupäev, mille seisuga hindamistulemus (väärtus) on esitatud. (EVS
875:1)
6
1.4.5 Ülevaatuse kuupäev (inspection date) on kuupäev, millal tehti hinnatava vara
ülevaatus. (EVS 875:1)
1.5 Hindamise eeldused ja piiravad tingimused
1.5.1 Eeldused
Hindamise tavapraktikast väljuvad eeldused puuduvad.
1.5.1.1. Hinnatava vara turuväärtus on leitud eeldusel, et varal ei lasu hüpoteeke ega teisi füüsiliste ja/või juriidiliste
isikute õigusi (nt üürileping, eluaegse kasutamise õigus jms). Nimetatud eeldus on esitatud tuginedes
turuosaliste poolt tehtavatele eeldustele, et vara üle minemisel müüjalt ostjale hüpoteegid on kustutatud või
kustutatakse tehingu käigus ja kolmandate isikute õigused puuduvad. Kui kolmandate isikute õigustega on
hindamisel arvestatud, siis on see käesolevas eksperthinnangus ka selgelt välja toodud.
1.5.1.2. Hindaja on tegutsenud hinnangut andes sõltumatult ning kõik eksperthinnangus sisalduvad andmed on tõesed
ning esitatud kolmandate isikute huvidest sõltumatult. Hinnang kehtib eeldusel, et hindajale esitatud andmed
ja informatsioon on tõesed ning on täidetud kõiki hinnangu kehtivuse tingimusi. Hindaja ei vastuta nende
hinnangus olevate valeandmete eest, mis on hindajale esitatud ja mille õigsuse kontrollimiseks
eksperthinnangu koostamise käigus hindajal puudub võimalus või põhjendatud vajadus.
1.5.1.3. Käesolevat hindamisaruannet ega mingit selle osa, samuti mitte mingeid viiteid käesolevale aruandele ei tohi
ilma hindaja kirjaliku nõusolekuta avalikustada üheski dokumendis, kirjas ega avalduses, samuti mitte
kirjastada, va punktis 1.2 nimetatud otstarbel koostatavates dokumentides, kirjades ja avaldustes. Juhul, kui
käesolevat hindamisaruannet soovitakse avaldada, tuleb avaldamise vormis ja kontekstis hindajaga eelnevalt
kirjalikult kokku leppida.
1.5.1.4. Käesolev eksperthinnang on esitatud konfidentsiaalselt tellijale ainult eespool avaldatud ja selleks ettenähtud
eesmärgil. Hindaja ei saa võtta endale mingit vastutust juhul, kui seda kasutab keegi kolmas isik või kui seda
tehakse selleks mitte ettenähtud eesmärgil.
1.5.1.5. Hindaja ei ole teinud ehitiste, rajatiste ja tehnosüsteemide põhjalikku ehitus-tehnilist ekspertiisi ega
inspekteeritud vara neid osasid, mis on kaetud, varjatud või ligipääsmatud. Andmed on fikseeritud esitatud
informatsiooni, teostatud visuaalse vaatluse ja hindaja tööpraktikast tulenevate kogemuste põhjal. Hindaja ei
saa avaldada mingit arvamust ehitiste, rajatiste ja tehnosüsteemide kohta, mida ei ole inspekteeritud ja
käesolev hindamisaruanne ei kinnita ehitiste, rajatiste ja tehnosüsteemide kaetud, varjatud või ligipääsmatute
osade laitmatust.
1.5.1.6. Käesoleva eksperthinnangu teostamisel on hindaja eeldanud, et mingit saastatust või saaste ohtu ei ole või
et saaste / saastusohu kõrvaldamistööde maksumus ei ole väärtuse jaoks oluline. Hindajat ei ole teavitatud
mingitest uurimistulemustest, mis viitaksid saastatuse või saastusohu olemasolule. Hindaja ei ole uurinud
hinnataval varal ja selle läheduses paiknevatel varadel tehtud ega tehtavat tegevust, et teha kindlaks, kas
need tegevused või seal asuv maa võib olla või on olnud hinnatavale varale saastav. Hindajal ei pea olema
saastatuse või saastusohu avastamiseks vajalikke oskusi ja teadmisi, seega ei võta hindaja endale mingit
vastutust ükskõik missuguse saastatuse või saastuse ohu olemasolu eest. Kui pärast hindamist ilmneb, et
hinnatavat vara või selle läheduses paiknevaid varasid on kasutatud viisil, mis võib kaasa tuua saastumise,
võib see vähendada hindamisaruandes esitatud väärtust.
1.5.1.7. Hindaja ei ole teinud mingeid uuringuid saastatuse või saastuse olemasolu kohta ega saa seega esitada mingit
kindlat seisukohta, missugune võiks olla nende võimalik mõju hindamistulemusele. Hindamisel on lähtutud
eeldusest, et hinnataval varal ja selle läheduses ei ole saastatust ega saastuse ohtu. Igasugune saastatuse
ja saastuse ohu avastamine võib vara väärtust märgatavalt mõjutada.
7
2 Hindamise algandmed ja hinnatava vara ülevaatus
Tellija AS HOOLEKANDETEENUSED (registrikood 10399457).
Hindaja Rene Zorin
Pindi Kinnisvara OÜ
Aadress: Tartu mnt. 16, 10117,Tallinn
Reg.nr: 10677258
Tellimusleping Tellimus eksperthinnangu teostamiseks on esitatud tellija esindaja Karl Mänd poolt
10.10.2024 e-maili teel.
Algandmed esitanud isik Algandmed esitas tellija esindaja Karl Mänd.
Andmeallikad Kinnistusregistri registriosa väljavõte (seisuga 21.11.2024)
Päring Maa-ametist geoportaal.maaamet.ee (seisuga 21.11.2024)
Kaardirakendus https://kaart.delfi.ee/ (seisuga 21.11.2024)
Päring ehitisregistrist www.ehr.ee (seisuga 21.11.2024)
Maa-ameti tehingute andmebaas ja Pindi Kinnisvara OÜ tehingute andmebaas
(seisuga 21.11.2024)
Päring kv.ee müügipakkumiste andmebaasist (seisuga 21.11.2024)
Keskkonnaportaal register.keskkonnaportaal.ee/register (seisuga 21.11.2024)
Maa-ameti infoportaal minu.kataster.ee (seisuga 21.11.2024)
Päring transpordiameti liiklussageduse kaardilt (seisuga 21.11.2024)
Projekteerimistingimused nr 2411802/01195 (väljastatud 17.06.2024)
Perspektiivse hoone eskiisprojekt (seisuga 21.11.2024)
Narva linna üldplaneeringu kaart, narvaplan.ee (kehtestatud 04.01.2013)
Narva linn planeeringute koduleht, narvaplan.ee (seisuga 21.11.2024).
Tellija esindaja esitatud info.
Vastuolud andmete osas Puuduvad.
Ülevaatuse kuupäev 21.11.2024.
Väärtuse kuupäev 21.11.2024.
Ülevaatuse ulatus Teostatud on maaüksuse ülevaatus.
Ülevaatuse põhjalikkus Visuaalne vaatlus. Teostatud ei ole ehitustehnilist ekspertiisi või kasutatud
erivahendeid. Kaetud tööde osas on lähtutud ehitisregistri ja tellija esindaja andmetest.
Ülevaatusel osalesid Pindi Kinnisvara OÜ kutseline hindaja Rene Zorin ainuisikuliselt.
Ülevaatuse teostas Pindi Kinnisvara OÜ kutseline hindaja Rene Zorin.
8
3 Hinnatava vara kirjeldus
3.1 Kolmandate isikute õigustega seotud andmestik
Vara on omaniku ainukasutuses.
3.2 Asukoht ja keskkond
Asukoht piirkonna
siseselt
Hinnatav vara paikneb Ida-Virumaal Narva linnas Madise (varasemalt I. Grafovi) tänava ääres
Joaoru linnaosa piirkonnas. Kaugus administratiivkeskusest (Peetri plats) on u 1 km, maakonna
keskusest (Jõhvi linnast) u 50 km. Asukoht piirkonna siseselt on hea.
Allikas: https://kaart.delfi.ee/
Piirkonna hoonestus Piirkonnas asuvad valdavalt korterelamud, ühiskondlikud hooned (kirik, kohtumaja, vaksal),
ärihooned (sh hotell).
Infrastruktuur Linnas on kogu vajalik infrastruktuur (kauplused, koolid ja lasteaiad). Lähim
ühistranspordipeatus on u 0,3 km raadiuses.
Haljastus ja heakord Hinnatava vara vahetus läheduses on peamiselt madalhaljastus, vähene kõrghaljastus.
Piirkond on heakorrastatud. Läheduses promenaad. Heakord hea.
Veekogud ja
nendega seotud
Narva jõgi jääb hinnatavast varast u 0,3 km kaugusele.
9
positiivsed ja
negatiivsed tegurid
(sh üleujutusalad)
Maa-ameti üleujutusalade kaardi andmetel hinnatav vara üleujutusohuga alasse ei jää.
Allikas: https://xgis.maaamet.ee/xgis2/page/app/yua
Õhu saastatus ja
müra
Õhu saastatus ja müratase on keskmised. Vara asub keskmise liiklustihedusega tänava ääres.
Maa-ameti mürakaardil andmed puuduvad.
Allikas: https://xgis.maaamet.ee/xgis2/page/app/myrakaart
10
Maardlad Maa-ameti maardlate kaardirakenduse andmetel ei paikneb hinnatav vara altkaevandatud ega
maardla maa-alal. Kuna mõju vara hinnale ja likviidsusele ei ole täheldatav, siis mõju
turuväärtusele puudub.
Allikas: https://xgis.maaamet.ee/xgis2/page/app/maardlad
Ohtlikud käitised
Ohtlik käitis on ohtlikku ettevõtet või suurõnnetuse ohuga ettevõtet käitava isiku kontrolli all olev
ala, kus käideldakse ohtlikku kemikaali ühes või mitmes ehitises, sealhulgas selle juurde
kuuluvad või sellega seotud infrastruktuurid ja protsessid. Suurõnnetuse ohuga ettevõtted
jagunevad ohtlikkuse suurenemise alusel B- ja A-kategooria suurõnnetuse ohuga ettevõteteks.
Ohtlik ettevõte on C-kategooria ettevõte.
Maa-ameti ohtlike käitiste kaardirakenduse järgi ei jää hinnatav vara ohtlike käitiste alasse.
11
Allikas: https://xgis.maaamet.ee/xgis2/page/app/paasteamet_ohtvesi
Soojussaar Linna soojussaar on ümbritsevast maapiirkonnast märkimisväärselt soojem linnastunud ala.
Temperatuurierinevus on enamasti suurem öösiti ja kõige märgatavam nõrkade tuultega.
Nähtuse põhjustajaks on esmajoones maapinna katmine kunstlike materjalidega (taimkatte
asendamine asfaldi ning betooniga, pigitatud katused) ning heitsoojus. Soojussaarel on roll
selles, et linnast allatuult asuvates piirkondades sajab vähem vihma. Soojussaared
halvendavad õhu ja vee kvaliteeti. Soojussaared soodustavad globaalset soojenemist
kliimaseadmete töös hoidmiseks põletatud täiendavate fossiilkütuste läbi. Soojussaared
võimendavad linnades ja ka väiksemates asulates kuumalainete mõju.
Hinnatava vara puhul soojussaarte olemasolu võib esineda teedel ja platsidel, kuid kuna turul
soojussaarte mõju vara hinnale ja likviidsusele ei ole täheldatav, siis mõju turuväärtusele
puudub.
12
Allikas: https://xgis.maaamet.ee/xgis2/page/app/soojussaared
Jääkreostusalad Jääkreostus on minevikus inimese tegevuse tagajärjel tekkinud maa ja veekeskkonna
(pinnase- või põhjavee) reostunud piirkond või keskkonda jäetud kasutuseta ohtlike ainete
kogum, mis ohustab ümbruskonna elanike tervist ja elusloodust. Jääkreostusobjektid ja -alad
on endised sõjaväealad, mahajäetud asfaltbetoonitehased, katlamajad jne. Jääkreostusalad,
mis koosnevad lahusobjektidest, on üheks objektiks kokku liidetud. Andmed inventuuridest ja
jääkreostuse likvideerimise või ohutustamise projektidest.
Jääkreostuskoldeid eristatakse käesoleval ajal tekkivast reostusest. Jääkreostuskolleteks on
näiteks enne 1993. aastat (Nõukogude Liidu vägede lahkumine 1992. aastal ja erastamise
algus 1993. aastal) tekkinud sõjaväe ja tööstusalade reostus. Jääkreostuseks ei loeta pärast
07.06.1998 tekkinud reostust, sest siis jõustus kemikaaliseadus avaneb uues vahekaardis,
millega kehtestati saastaja maksab põhimõte. Selle kohaselt vastutab reostuse likvideerimise
eest reostaja. Kui reostus on tekkinud jäätmetest ja reostajat ei ole võimalik kindlaks teha või
vastutusele võtta, võib vastutus üle minna maa omanikule, kellele kuuluval maal reostus asub.
Eesti keskkonnastrateegias aastani 2030 on üheks keskkonnaprobleemiks nimetatud tööstus,
põllumajandus ja militaarobjektide jääkreostus. Nimetatud on jääkreostuskollete likvideerimise
eesmärgid ja ülesanded ning jääkreostusobjektid, mille likvideerimist toetatakse riigieelarvest.
Jääkreostuskollete likvideerimist finantseeritakse maaomanike, ettevõtete ja kohalike
omavalitsuste vahenditest. Kaasfinantseerimist on võimalik taotleda Sihtasutusest
Keskkonnainvesteeringute Keskusest (KIK) ja Ühtekuuluvusfondist.
Vastavalt Keskkonnaportaali andmetele ei asu hinnatav vara jääkreostusalal.
13
Allikas: https://register.keskkonnaportaal.ee/register
Juurdepääs
Juurdepääs hinnatavale kinnistule on heas seisukorras avalikult kasutatavalt asfaltkattega teelt.
Allikas: https://xgis.maaamet.ee/xgis2/page/app/teeregister
Mööduv liiklusvool ja
nähtavus
Mööduv liiklusvool on keskmine ja vara on mööduvalt teelt väga hea nähtavusega.
Transpordiameti liiklussageduse kaardil liiklussageduse andmed puuduvad.
14
Kergliiklusteed ja
avalikud puhkealad
Vara vahetus läheduses asuvad heas seisukorras kergliiklusteed. Läheduses asub
rannapromenaad, vaateplatvorm.
Parkimine Tänaval (tasuta tsoon). Perspektiivis lahendatakse kinnistul.
3.3 Katastriüksuse kirjeldus
Katastritunnus 51101:001:0879.
Allikas: geoportaal.maaamet.ee
Sihtotstarve Elamumaa 100%.
Maatüki suurus 2060 m2.
Hinnatsoon Katastriüksuse hinnatsoon on H03511001, 100%.
Maa maksustamishind 01.01.2024 seisuga on 45279 eurot.
Maatüki kuju ja reljeef Katastriüksus on ebakorrapärase kompaktse kuju ja valdavalt tasase pinnareljeefiga. Kinnistu
piirneb juurdepääsuteedega, sarnaste maaüksustega.
Maatüki haljastus ja
heakord
Maatükil on madal- ja vähene kõrghaljastus. Heakord rahuldav.
Piirded Puuduvad.
15
Üldplaneering
Vastavalt kehtivale üldplaneeringule jääb vara korterelamu maa-alale.
Kohtla-Järve linna Järve linnaosa üldplaneering on kehtestatud 20.02.2008.
Allikas: narvaplan.ee
Detailplaneering ja
ehitusõigus
Maa-ameti planeeringute registri kaardirakenduse andmetel ei ole hindamise seisuga
katastriüksusel detailplaneeringuid kehtestatud.
Vastavalt 26.06.2024 väljastatud projekteerimistingimustele nr 2411802/02158,
erihooldekodu püstitamine, 2 korrust, ehitusaluse pinnaga u 400 m2, kõrgus u 9 m. Hindamise
hetkel on projekteerimistingimused kehtivad. Hoonestuse eskiislahendus on toodud
käesoleva hindamisaruande lisades.
Realiseerimata
ehitusõigus
Vastavalt 26.06.2024 väljastatud projekteerimistingimustele. Ehitustegevust alustaud ei ole.
Hoonete arv Kinnistul hoonestus puudub. Hoone ehitusega ei ole hindamise hetkel alustaud.
Rajatised Ehitisregistris andmetel puuduvad.
Muud piirangud ja
nende mõju
turuväärtusele
Maa-ameti kaardiserveri kitsenduste kaardi andmete kohaselt paiknevad hinnataval
maaüksusel järgnevad kaitse- ja piiranguvööndid:
16
Allikas: geoportaal.maaamet.ee
Hindaja on seisukohal, et antud kitsendused jäävad kinnisasja piirile ega mõjuta
hoonestamist ja seega ei mõjuta ka vara turuväärtust ja hindamiskäiku.
3.4 Tehnosüsteemid
Külm vesi Puudub.
Soe vesi Puudub.
Kanalisatsioon Puudub.
Gaas Puudub.
Elekter Puudub.
Küttesüsteem Puudub.
Ventilatsioon Puudub.
Jahutus Puudub.
Sidesüsteemid Puudub.
Signalisatsioon Puudub.
Muud seadmed Puuduvad.
Tehnosüsteemide
seisukord
Kinnistu varustas tehnovõrkudega on halb. Liitumised puuduvad. Liitumisvõimalused
tsentraalsete tehnovõrkudega asuvad kinnistu piiril või selle läheduses.
17
3.5 Kestlikkus
Kestlikkus ehk jätkusuutlikkus (sustainability) on ressursside kasutamise viis inimeste vajaduste rahuldamiseks,
säilitades keskkonda sellisel moel, et vajaduste rahuldamine oleks võimalik mitte ainult praegu, vaid ka määramatus
tulevikus. Kogu kestlikkuse valdkond koosneb kolmest osast: keskkonna, majanduse ja sotsiaalpoliitiline kestlikkus
Kestlikkuse kontekstis arendatud kinnisvara eesmärkide oluline tunnus on suunatus püsivuse ja jätkumise
kindlustamisele, kasutades ressursse säästlikult ning vähendades tegevuskulusid (EVS 875-10).
Hindaja hinnang kestlikkusele on positiivne. Kinnistule on määratud ehitusõigus.
18
4 Turuanalüüs
4.1 Makromajanduse ülevaade
SKP muutus
Statistikaameti andmetel vähenes sisemajanduse koguprodukt (SKP) 2024. aasta teises kvartalis võrreldes eelmise
aasta sama perioodiga 1%. Jooksevhindades moodustas SKP teises kvartalis 9,8 miljardit eurot. Erinevalt sellele
eelnenud kvartalitest näitas majandus teises kvartalis mitmeid paranemise märke. Suurimatest tegevusaladest oli
majandusele sel perioodil tugev negatiivne mõju vaid kaubandusel ja ehitusel. Positiivse poole pealt peamiselt silma
kinnisvaraalane tegevus. 1
Ehitus
Statistikaameti andmetel ehitasid Eesti ehitusettevõtted 2024. aasta teises kvartalis Eestis ja välisriikides kokku 4%
vähem kui aasta varem samal perioodil. Kohalikul ehitusturul vähenes maht 3%. Eesti ehitusettevõtted ehitasid kokku
994 miljoni euro eest, sellest hooneid 602 miljoni ja rajatisi 392 miljoni euro eest. 2023. aasta teise kvartaliga võrreldes
ehitati hooneid ligi kümnendiku võrra vähem, rajatisi aga 2% rohkem. Taaskord mõjutas kohalikku ehitusturgu enim
hoonete ehitusmahtude kahanemine, vähem ehitati nii uusi hooneid kui ka tehti hoonete remondi- ja
rekonstrueerimistöid, rajatiste ehitusmaht jäi praktiliselt mullusele tasemele. Ehitisregistri andmetel lubati kasutusse
1221 uut eluruumi, mis on 42% vähem kui aasta varem teises kvartalis. Kuigi suurem osa valminud eluruumidest asub
endiselt korterelamutes, on kvartalist kvartalisse kasvanud eramute osa. Enim valmis seekord uusi eluruume Tallinna
lähiümbruse valdades. Ehitusluba väljastati 1641 eluruumi ehitamiseks, mida on ligi kaks korda rohkem kui aasta varem
samal ajal. Endiselt oli eelistatuim elamutüüp korterelamu. Kasutusse lubati 251 mitteelamut, kus kasulikku pinda on
193 500 ruutmeetrit. Enim lisandus uusi lao-, tööstus- ja büroohoonete pindu. Võrreldes 2023. aasta teise kvartaliga
suurenes nii kasutusse lubatud mitteelamute pind kui ka maht. 2
Joonis 1. Eluruumide ehitus- ja kasutuslubade väljastamise arv (allikas Statistikaamet)
Keskmine palk, tarbijate kulutused ja tööhõive
Statistikaameti andmetel oli keskmine brutokuupalk 2024. aasta teises kvartalis 2007 eurot, mis on 7,2% kõrgem kui
eelmisel aastal samal ajal. Mediaanpalk oli selle aasta teises kvartalis 1641 eurot ja 2023. aasta samal perioodil 1524
eurot. Palgakasv on viimased neli kvartalit aeglustunud. Keskmine brutokuupalk oli kõrgeim info ja side, finants- ja
kindlustustegevuse ning elektrienergia, gaasi, auru ja konditsioneeritud õhuga varustamise tegevusalal. Madalaim oli
keskmine brutokuupalk aga majutuse ja toitlustuse, muude teenindavate tegevuste ning kinnisvaraalaste tegevuste
tegevusaladel. Kuigi enamikes Eesti maakondades jääb palk veel alla riikliku keskmise, on palganumbrid endiselt
kasvamas. Võrreldes 2023. aasta sama ajaga on palk enim suurenenud Ida-Viru, Hiiu ning Valga maakonnas. 3
Tarbijate kindlustunde indikaatori näitaja oli 2024. aasta oktoobris -37, mis on 8 punkti võrra kõrgem madalaimast
tasemest 2022. aasta septembris ning 51 punkti võrra madalam kui 2006.-2007. aasta majandusbuumi ajal.
19
Statistikaameti andmetel tõusis tarbijahinnaindeks 2024. aasta oktoobris võrreldes
septembriga 0,6% ning võrreldes eelmise aasta oktoobriga 4,1%. Mulluse oktoobriga võrreldes olid kaubad 2,3% ja
teenused 7,1% kallimad. Tarbijahinnaindeksit mõjutasid 2023. aasta oktoobriga võrreldes enim toidu ja
mittealkohoolsete jookide, vaba aja ning telefoniteenustega seotud hinnamuutused. Bensiin oli oktoobris 11,3% ja
diislikütus 12,9% odavam kui 2023. aasta oktoobris, elekter oli 2,6% odavam. Septembriga võrreldes mõjutasid
oktoobris tarbijahinnaindeksit enim ühelt poolt koolivaheajaga seotud rahvusvaheliste lendude hinnatõus, veel ka elektri
ja soojusenergia ning riiete ja jalatsite hinnatõus. 4
Statistikaameti andmetel oli 2024. aasta teises kvartalis Eesti ettevõtetes, asutustes ja organisatsioonides kokku 9908
vaba ametikohta, mida on umbes 11% vähem kui eelmisel aastal samal ajal. Tööandja algatusel lahkus sel perioodil
ametist üle 6000 inimese. Teises kvartalis oli nii vabade kui ka hõivatud ametikohtade koguarv veidi üle 609 000 ja neist
enamik olid töötleva tööstuse, kaubanduse ning hariduse tegevusaladel. Võrreldes 2023. aasta sama ajaga on
vähenenud töölt lahkunud inimeste arv, sh tööandja algatusel. Mõnevõrra on ka langenud tööle võetud töötajate arv. 5
Kinnisvara hinnatrendid
Kui 2022. aastal olid kinnisvara hinnatrendid kasvutempos – korterite turul ületasid tehingusummad ja tehinguaktiivsus
suuremates keskustes uusarenduste toel kunagise buumiaja tasemeid –, siis alates 2023. aastast kasv pidurdus. 2024.
aasta oktoobri seisuga oli Pindi Kinnisvara Eesti 17 linna arvestuse hinnaindeks 17% madalam viimaste aastate
kõrgeimast tasemest (detsember 2023) ning 61% kõrgem kunagise buumiaja kõrgeimast hinnast.
Laenumahud ja intressimäärad
2024. aasta septembri seisuga oli 6 kuu EURIBOR-i määr 3,3%, pankade üldine intressimäär eraisikutele 4,8% ning
ettevõtetele 6,5%.
Joonis 2. Eluasemelaenude ja mittefinantsettevõtete pikaajaliste eurolaenude kaalutud keskmine intressimäär ja kuue kuu EURIBOR (allikas Eesti
Pank)
2024. aasta septembris olid laenukäive ja laenujääk suuremad kui 2023. aasta septembris.
20
Joonis 3. Residentidest mittefinantsettevõtetele antud pikaajaliste laenude jääk ja käive (allikas Eesti Pank)
Eesti Panga majandusprognoosi kohaselt on majandus taastuma hakanud, kuid see toimub aeglaselt. 2024. aasta
keskmisena majandus veidi kahaneb, kuid kasvab 2025. aastal ligi 2% ja 2026. aastal 3%. Mitu seni raskustes olnud
valdkonda on näidanud paranemise märke, sh nii mõneski töötleva tööstuse harus toodangumaht enam ei kahane ning
on juba hakanud kasvama. Inimeste reaalne ostujõud kasvab siiski küllaltki vaoshoitult, sest valitsuskoalitsioon on kokku
leppinud tulude täiendava maksustamise ning kaudsete maksude kerkimine tõstab hinnataset. Hinnakasv jääb sel ja
kahel järgmisel aastal vahemikku 3,5-4%, sest lühiajaliselt kiirendavad maksutõusud hinnatõusu. Eelseisvate aastate
majanduskasvu aeglustavad ka kavandatavad riiklike kulutuste kärped. Püsivast suurest eelarvepuudujäägist välja tulla
on keeruline, kuid see on oluline, sest korras riigirahandus loob pikaajalisele majanduskasvule parema aluse. Korras
riigirahandus toetab Eesti ühiskonna pikaajalist jõukuse kasvu, sest see suurendab meie majanduse kriisikindlust,
tõstab riigi usaldusväärsust võlausaldajate ja investorite silmis ning tekitab riigieelarves intressikulude asemel ruumi
muudele vajalikele kulutustele. 6
Allikad:
[1] Statistikaameti pressiteade, 30.08.2024 - Majandus langes teises kvartalis 1%
[2] Statistikaameti pressiteade, 28.08.2024 - Teises kvartalis vähenes ehitusmaht 4%
[3] Statistikaameti pressiteade, 26.08.2024 - Keskmine palk oli teises kvartalis 2007 eurot
[4] Statistikaameti pressiteade, 07.11.2024 - Tarbijahinnaindeks tõusis oktoobris aastases võrdluses 4,1%
[5] Statistikaameti pressiteade, 05.09.2024 - Vabu ametikohti oli teises kvartalis 9908
[6] Eesti Panga pressiteade, 24.09.2024 - PROGNOOS. Korras riigirahandus loob majanduskasvule parema aluse
4.2 Investeeringute turg
TRENDID JA PROGNOOS
• 2023. aastal oli Eesti ja terve Baltikumi ärikinnisvara turg suhteliselt rahulik.
• 2023. aastal täheldati kõikides sektorites tootlusmäärade kasvu võrreldes 2022. aasta tootlustega.
• Nõutuimad sektorid on büroo-, kaubandus-, lao- ja tootmispinnad. Olenemata halvenenud
majanduskeskkonnast, suurenenud ebakindlusest ja kõrgetest intressidest oli rahavoo varade pakkumine
kõikides sektorites piiratud.
• 2023. aasta kõige kallim tehing tehti Viru Keskusega, mille käigus omandati 72% osalust välisinvestorilt.
• Rahavoo investorid on hakanud suunama pilke ka arendussektorisse, sh nii äri- kui elukondlikkusse, sest seal
on tootlused atraktiivsemad.
21
TEHINGUTE MAHT
Maa-ameti hinnastatistika andmetel tehti 2023. aastal Eestis kokku 2932 mitteeluhoonetega hoonestatud maa tehingut
koguväärtusega u 585 mln €, mida on ligi 200 mln € vähem kui 2022. aastal. Antud tehingutest toimus Harjumaal 421
tehingut koguväärtusega u 250 mln €. Kui tehingute arvu osakaal kogu tehingutest polegi nii suur (u 14%), siis
koguväärtusest moodustasid Harjumaal mitteeluhoonetega tehtud tehingud u 43%, mis näitab, et investeeringute turg
oli jätkuvalt Harjumaa keskne.
allikas: Maa-amet, Pindi Kinnisvara
TEHINGUTE STRUKTUUR
2023. aastal Harjumaal mitteeluhoonetega hoonestatud maaga tehtud tehingute koguväärtusest üle 60% moodustavad
üle 1 mln euro suuruse tehinguväärtusega tehingud, kuid selle sees on väga suur osa seotud osapoolte vahel tehtud
tehinguid. Kõige suuremate tehingute hulgas on nii kaubandushooneid, ärihooneid kui ka lao- ja tootmishooneid.
ÄRIKINNISVARA TEGIJAD
Eestis näitas 2023. aasta investeerimismaastik suhtelist stabiilsust, kusjuures koguinvesteeringute maht oli natuke üle
150 mln euro. See näitaja kajastab märkimisväärset langust võrreldes eelnevate aastatega. 2023. aasta viimase kvartali
koguinvesteeringute maht oli 25 mln eurot, mida toetas mõningane aktiivsus jaekaubanduse, tööstuse ja
hotellisektorites. Arendustegevuse rindel oli märgata märkimisväärset aktiivsuse suurenemist silmapaistvate
jaekaubandussektori osalejate seas. Lidl laiendas oma jalajälge, omandades ligikaudu 27 hektarit maad Rae vallas oma
tulevase logistikakeskuse jaoks. Lisaks soetasid omale arenduskinnistud Circle K Eesti ja Coop Harju. Detsembris tehti
seni suurim tehing Eesti jaekaubandussektoris. Nimelt omandasid Kapitel, Tristafan ja finantsinvestor senisele 28%
osalusele lisaks veel 72% Viru Keskuse osalust.
Suurimad tehingud 2021-2023
Tehingu hind, € Objekt Tehingu aeg Asukoht Ostja
20-50 miljonit Stockmann kaubanduskeskus 2021 Kesklinna linnaosa, Tallinn Viru Keemia Grupp AS
Foorum Keskus 2022 Kesklinna linnaosa, Tallinn US Real Estate
22
10-20 miljonit kahe hotelli müük 2023 Kesklinna ja Põhja-Tallinna
linnaosa, Tallinn
välisinvestor
stock-office tüüpi hooned 2022 Rae vald, Harjumaa välisinvestor
büroohoone 2021 Haabersti linnaosa, Tallinn kohalik ettevõte
büroohoone 2021 Kesklinna linnaosa, Tallinn kohalik ettevõte
kaubandushoone 2021 Harjumaa välisinvestor
5-10 miljonit ärihoone 2023 Kesklinna linnaosa, Tallinn kohalik ettevõte
ärihoone 2023 Kesklinna linnaosa, Tallinn kohalik ettevõte
tootmishoone 2023 Lasnamäe linnaosa, Tallinn välisinvestor
stock-office tüüpi hoone 2022 Lasnamäe linnaosa, Tallinn kohalik ettevõte
stock-office tüüpi hoone 2022 Lasnamäe linnaosa, Tallinn kohalik ettevõte
stock-office tüüpi hoone 2022 Lasnamäe linnaosa, Tallinn kohalik ettevõte
hotell 2021 Tallinn kohalik ettevõte
büroohoone 2021 Mustamäe linnaosa, Tallinn kohalik ettevõte
hotell 2021 Tallinn välisinvestor
stock-office tüüpi hoone 2022 Lasnamäe linnaosa, Tallinn kohalik ettevõte
allikad: Maa-amet, Pindi Kinnisvara
TOOTLUS
2023. aastal tõusid kinnisvara kapitalisatsioonimäärad kogu Baltikumis. Intressitõus on muutnud laenuraha kallimaks.
Lisaks on majanduse üleüldine ebastabiilsus mõjutanud kinnisvara tootlust negatiivselt.
2018 2019 2020 2021 2022 2023
Büroo (prime yield) 6,70% 6,70% 6,10% 6,50% 6,00% 6,75%
Kaubandus (prime yield) 7,00% 7,00% 7,00% 6,50% 6,00% 7,00%
Tootmine (prime yield) 7,80% 7,80% 7,50% 7,00% 7,00% 7,20%
allikas: Pindi Kinnisvara
Madalamate tootlustega tehinguid on samuti tehtud, kuid need on tavaliselt seotud hoonetega, milles on sõlmitud
pikaajalised rendilepingud väga usaldusväärsete üürnikega. Vanemate ja halvemini majandatud büroohoonete
tootlused Tallinnas jäävad vahemikku 8,0-9,0%, samas kui äärelinna stock-office tüüpi hoonete puhul on tootlused olnud
7,0-7,5%, sõltuvalt lepingute kvaliteedist. Linnapiiridest väljaspool, nagu Jüri ja Alliku külas, kipuvad stock-office tüüpi
hoonete tootlused jääma vahemikku 7,0-8,0%.
Üksikute, eraldiseisvate büroo- ja kaubanduspindade tootlused olid madalamad, tihtipeale alla 7,0%. Selle põhjuseks
on tõenäoliselt turul olevad väikeinvestorid, kes on valmis ostma peamiselt madalama hinnaga kinnisvara ja nõustuvad
madalama tootlikkusega või loodavad tulevikus vara väärtuse kasvule, mistõttu tootlikkuse näitaja ei ole ostuotsuse
tegemisel ainus määrav faktor.
4.3 Turusegmendi analüüs
Narva kinnisvaraturg
Ida-Viru maakond koosneb 8 omavalitsusüksusest – 4 linna ja 4 valda. Maakonna elanike arve seisuga 01.01.2024 oli
130 362 ning maakonna pindala on 2 972 km m2. Narva on Eesti suurusel kolmas linn ning asub Ida-Viru maakonnas,
Eesti-Venemaa piiri ääres. Linna territooriumi pindala on 68,7 km2 ning elanikke on selles 52 894 (seisuga 01.01.2024).
Viimastel aastatel on nii maakonna kui ka Narva linna rahvaarv kahanenud.
23
Äriotstarbeline kinnisvara
Valdav osa maakonna kaubandus-, tootmis- ja teeninduspindadega teostatud tehingutest toimuvad Narva ja Jõhvi
linnades ja nende lähiümbruses asuvate objektidega. Levinud on Narva linnas nii müügi- kui ka üüritehingud. Narva
kesklinnas jäävad kaubandus- ja teenindustegevuseks sobivate pindade üürid valdavalt vahemikku 5-20 €/m2/kuus,
üksikutel juhtudel küündivad üüritasud kuni 35 €/m2/kuus. Üüri suurus sõltub eelkõige ruumide asukohast, s.h.
korrusest, seisukorrast ja kaasnevatest lisavõimalustest (nt toitlustusasutuste puhul suvel väliterrassi paigaldamise
võimalus). Kõrgem hinnatase on linna kesklinna kaubanduskeskuste hoonetes asuvatel pindadel. Madalama
hinnatasemega on ruumid, mis ei asu vahetult tänavate ääres, või millesse puudub sissepääs tänavapoolselt küljelt või
mis paiknevad küll kesklinnas, kuid jäävad nn. esimesest aktiivsest tsoonist väljapoole. Oluliselt madalam on
kaubanduspindade hinnatase äärelinna kaubanduskeskustes, kus üürihinnad on vahemikus u 2- 5 €/m2/kuus, kallimad
on kaubanduspindade üürihinnad aga kesklinna kaubanduspindades, olles keskmiselt ca 5- 35 €/m2/kuus. Kesklinna
nõutumates tsoonides on sobiva üüripinna leidmine praktiliselt võimatu. Samas äärelinna kaubanduskeskustes on
pidevalt vabu üüripindu.
Bürooruumide üüripakkumisi ei ole Narva just palju, samas ei ole hetkel ka nõudlus eriti suur. Uued ja kaasaegsed,
spetsiaalselt büroopindadeks ehitatud ruumid asuvad kesklinnas ning äärelinnas nõukogude perioodil ehitatud
kontorihoonetes. Muud bürooruumideks sobilikud pinnad paiknevad kesklinna piirkonnas kaootiliselt, äärelinnas asuvad
need tavapäraselt tootmis- või kaubandushoonete ruumides. Bürooruumide üürihinnad ei ole Narvas väga
asukohatundlikud, kesklinnas mõjutab hinnataset pigem asjaolu, kas antud ruumid sobiksid ka kaubandus- või
teenindustegevuseks ja seepärast on 1. korrusel asuvad ja otse tänavapoolse sissekäiguga ruumid oluliselt kõrgema
hinnatasemega. Bürooruumide üürihindu mõjutavad mitmed tegurid: ruumide asukoht, üüritava pinna suurus, ruumide
paiknemine hoones, hoone ja ruumide seisukord ja ruumide funktsionaalsus, tehnilised võimalused, juurdepääs
hoonele, parkimistingimused; likviidsemad on kesklinnas ja selle ümbruses asuvad väiksemad ja keskmise suurusega
pinnad, mis paiknevad 1. ja 2. korrusel, on heas ja väga heas seisukorras ning vajalike abiruumidega või nende
kasutamise võimalusega. Hinda mõjutavaks teguriks on ka küttesüsteem ja -kulud ja nn. mugavusteenused, nt
kliimareguleerimise seadmete olemasolu. Oluliseks väärtust mõjutavaks asjaoluks on juurdepääs ja
parkimisvõimalused - enamväärtustatud on täiendavate parkimisvõimalustega (oma parkla) üüripinnad. Üürihinda võib
oluliselt mõjutada ka konkreetse üürniku taust ja üürilepingu kestvus.
Kesklinna piirkonnas soovivad bürooruume üürida eelkõige ettevõtted, kelle majanduslik tulem sõltub otseselt
klientidega suhtlemisest ja neile võimalikult nähtaval olemisest. Bürooruumide üürihinnad jäävad Narva kesklinnas
vahemikku 5- 20 €/m²/kuus, äärelinnas 2- 5 €/m²/kuus.
Kaubandus-, teenindus-, tootmis- ja büroopindadega tehakse Ida-Viru maakonnas 1-2 tehingut aastas, hinnad jäävad
vahemikku mõnest tuhandest kuni 6,5 miljonit eurot. Hinnataset mõjutab eelkõige asukoht, hoone ja ruumide seisukord
ja omapära ning pakutavate teenuste valik.
Tootmis- ja laohoonete peamisteks hinda mõjutavateks teguriteks on:
- logistiline faktor. Oluline on eelkõige hea ligipääsetavus (suurte maanteede lähedus, veokite
manööverdamisruum tootmisüksuse juures jm.);
- tehnovõrgud. Peamiselt tootmise ja vähemal määral ladustamise puhul on oluline elektrivõimsus,
vesi, kanalisatsioon, telefoniside – tingimused, mille puudumine vähendaks üürniku äriplaani
realiseerimisvõimalusi või suurendaks selle täitmiseks tehtavaid kulutusi;
- homogeensus - samalaadse äritegevuse domineerimine, kus muu toetav infrastruktuur on välja
arendatud antud tegevusliigi eripärast lähtudes (nt. pangakontorid, autoparklad, teedevõrk).
Ida-Viru maakonnas on tootmishooneid keskpäraselt. Tootmis- ja laohoonetega on ostu-müügitehinguid tehtud
kümmekond aastas. Hinnavahemikud on olnud mõnest tuhandest kuni pea 1 miljoni eurot. Üldjuhul toimuvad tehingud
nõukogudeaegse hoonestusega. Uued püstitatakse uutesse logistika keskustesse ning omakasutuseks. Müügitehingud
uue hoonestusega puudub.
Tootmistegevuseks ja laonduseks sobivad ruumid asuvad äärelinnas ja Narva linna lähiümbruses, nende üürihinnad
jäävad vahemikku 1-5 €/m²/kuus, kohati ka üle selle taseme, sõltuvalt ruumide asukohast, suurusest, seisukorrast,
lisaseadmetest ja juurdepääsust. Ruumide üürimisel kehtib reegel, mille kohaselt suurema pinna korral on ruutmeetri
maksumus madalam, väiksema pinna korral aga kõrgem.
Prognoos:
24
Hindaja on seisukohal, et lähima paari aasta jooksul võib oodata äriotstarbeliste pindade
üürihindade langust ja vakantsuse suurenemist. Samuti keerulise majandusolukorra tõttu võib tõusta ka
müügipakkumiste arv. Samas võib täheldada suuremat huvi hea ja uute pindade osas.
Vaadeldavas turusektoris hindaja ei prognoosi olulisi turu muutusi.
Hoonestamata maade tehingute statistika Ida-Viru maakonnas ja Narva linnas ajavahemikul 01.2022 – 12.2023 (allikas:
maaamet.ee):
4.4 Konkureeriva pakkumise ülevaade
Hindamise hetkel on kinnisvaraportaali kv.ee andmetel Narva linnas hoonestamata maade pakkumisi kümmekond, sh
üksikud korterelamumaade pakkumised.
Valik konkureerivaid müügipakkumisi:
25
Eelpool toodud hindade osas on toodud pakkumishinnad, mitte reaalsed tehinguhinnad. Praktikast lähtuvalt on olemas
võimalus, et müügiprotsessi käigus pakkumishinnad erinevad reaalsetest tehinguhindadest.
4.5 Turustatavuse analüüs
Hinnatav vara Hinnatav vara asub Ida-Viru maakonnas Narva linnas Joaoru linnaosa
piirkonnas Madise tänava ääres. Maatükk on hoonestamata.
26
Kinnistule on väljastatud projekteerimistingimused erihooldekodu
püstitamiseks.
Lõppkasutajaid iseloomustavad
tunnused Vara tõenäoline ostja on ettevõtja, kes ostab vara omakasutusse (tegevuse
laiendamiseks) või arendustegevuseks.
Kas hinnatav vara rahuldab
turusegmendi nõudeid
Hinnatav vara vastab suuruselt, asukohalt ja juhtotstarbelt keskmisele
turunõudmisele.
Konkureeriv pakkumise maht,
turu neelduvus
Hindamishetkel on hinnatava varaga kaudselt konkureerivaid pakkumisi
Narva linnas kümmekond, sh üksikud pakkumised korterelamumaade.
Viimase kahe aasta jooksul on Ida-Viru maakonnas müüdud 386
hoonestamata elamumaad, sh Narva linnas 105 ühikut. Tehingustatistika
sisaldavad ka üksikelamute maade tehinguid.
Hinnang likviidsusele,
müügiperiood
Vara likviidsust võib hinnata keskmiseks.
Müügiperioodi pikkuseks väärtuse kuupäeva turusituatsioonis võib
prognoosida kuni 12 kuud.
Alternatiivse kasutuse võimalus Kõrgeima väärtuse omandab vara elamumaana, mis ei nõua täiendavaid
kulutusi.
27
5 Hindamine
5.1 Parim kasutus
Parim kasutus (Highest and best use) on vara kõige tõenäolisem kasutus, mis on füüsiliselt võimalik, vajalikult
põhjendatud, õiguslikult lubatav, finantsmajanduslikult otstarbekas ning mille tulemusena hinnatav vara omandab
kõrgeima väärtuse. (EVS 875:1).
Vara parimaks kasutuseks loeme kasutust elamumaa, sh nii korterelamu, (eri)hooldekodu vms tarbeks.
Parima kasutuse analüüs:
Füüsiliselt võimalik ja vajalikult
põhjendatud
Füüsiliselt võimalik kasutus elamumaana. Vara asub Joaoru linnaosa
piirkonnas, naabruses sarnased kinnistud. Läheduses käimas
uusarendustegevus.
Õiguslikult lubatav Naabruses valdav maakasutus elamumaa, ühiskondlike ehitiste maa, ärimaa.
Üldplaneeringu kohaselt (korter)elamumaa. Määratud ehitusõigus (väljastatud
projekteerimistingimused erihooldekodu ehitamiseks).
Finantsmajanduslikult otstarbekas Finantsmajanduslikult otstarbekas kasutus on kasutus elamumaana.
Omandab kõrgeima väärtuse ja
parimaks kasutuseks
Kõrgeima väärtuse omandab vara elamumaana, alternatiivne kasutus on
kasutus nt ärimaana (mõne büroo-ärihoone, meditsiinikeskuse püstitamiseks).
5.2 Meetodi valik
Turuväärtuse hindamisel määrab meetodi eelistuse viis, kuidas varaga vabal turul kõige tõenäolisemalt kaubeldakse ja
millisel eesmärgil (omakasutus või renditulu teenimine) vara kõige tõenäolisemalt soetatakse.
Kulupõhine käsitlus (Cost Approach) ehk kulumeetod lähtub põhimõttest, et potentsiaalne ostja ei ole valmis vara eest
maksma rohkem, kui tuleks kulutada sarnase kasulikkusega vara ostmiseks või loomiseks, arvestades ka kaasnevaid
riske ja ebamugavust. Sageli on hinnatav vara võrreldes alternatiivse varaga vähem atraktiivne tulenevalt vanusest,
kulumisest jms. Seega kohandatakse tulemus kulumi arvessevõtmise kaudu.
Tulumeetod (Income Approach) põhineb vara võimel genereerida tulevikus tulu. Väärtusena käsitletakse oodatava tulu
nüüdisväärtust. Tulumeetodi aluseks on asenduspõhimõte, et potentsiaalne ostja ei ole nõus vara eest maksma rohkem
kui on vara oodatavad rahavood kogu vara kasutusea või hoidmisperioodi jooksul. Tulumeetodit rakendatakse tulutoova
kinnisvara (rendiobjekt või rendiobjektina käsitletav) hindamiseks. Tulupõhised käsitlused on tulu kapitaliseerimine ja
diskonteeritud rahavoo analüüs.
Võrdlusmeetod (Sales Comparison Approach) ehk turupõhine käsitlus põhineb analüüsil, mille aluseks on hinnatava
vara võrdlus sarnaste müüdud varadega. Võrdluse käigus korrigeeritakse müüdud varade hindu, pidades silmas
tehingust ja varast tulenevaid erisusi, ning leitakse hinnatava vara väärtus. Turuväärtuse hindamisel on meetodi aluseks
asenduspõhimõte: võimalik ostja ei ole valmis maksma vara eest rohkem, kui sarnaste varade eest tavaliselt turul
makstakse. Turuväärtuseni jõutakse võrdlusmeetodi rakendamisel juhul, kui kõik võrdlemisel aluseks olevad
müügitehingud on tehtud vaba turu tingimustes ja võrdluse käigus toimuv erisuste arvessevõtmine tugineb
turuinformatsioonile.
Käesolevas eksperthinnangus on turuväärtuse leidmiseks erinevate hindamismeetodite hulgast valitud võrdlusmeetod.
Seda seetõttu, et sarnaste varade võrdlustehingud on kättesaadavad ning sarnaste varade ostjaskonnaks on isikud,
kes ostavad omakasutusse eesmärgiga tegevust laiendada. Võrdlusmeetod on sobilik selliste varade hindamisel, mida
omanik kasutab ise.
5.3 Vara hindamine võrdlusmeetodil
Võrdlusinformatsioonina on analüüsitud Pindi Kinnisvara OÜ andmebaasi ja Maa-ameti tehingute registri tehinguid.
Võrdlemise aluseks olevad müügitehingud on hindajale teadaolevalt tehtud vaba turu tingimustes, väärtuse kuupäeva
suhtes võimalikult hiljuti ja sarnases turusituatsioonis.
28
Hinnatava vara positiivsed tegurid Hinnatava vara negatiivsed tegurid
+ head juurdepääsuteed
+ väljastatud projekteerimistingimused
+ kinnistu optimaalne kuju ja suurus
+ hea asukoht
- puuduvad liitumised tehnovõrkudega
Valik võrreldavaid tehinguid (tehinguhinnad on toodud käibemaksuta):
Kohandamiseks on valitud tehingud, mille tehinguinformatsioon on usaldusväärseim ning tehinguobjektid asukoha,
tehingu aja ja füüsiliste parameetrite osas hinnatava varaga paremini võrreldavad (ülaltoodud tabelis märgitud tumeda
taustaga). Tehingute vähesuse tõttu on vaadeldud ka naaberlinna Narva-Jõesuu tehinguid, mis kõige enam sarnanevad
hinnatavale varale.
Võrdlusühik on ühik, mille abil kohandamise võtteid kasutades leitakse vara väärtus võrdlusmeetodil. Käesolevas
eksperthinnangus valime võrdlusühikuks kinnistu tervikhind - €, kuna seeläbi on erinevad varad kõige läbipaistvamalt
võrreldavad ning mille abil hinnatava vara puhul turul kaubeldakse.
Võrdluselement on vara või tehingut iseloomustav näitaja, mida kasutatakse kohandamisel ja mille valikul oleme
lähtunud selle olulisusest vara väärtuse kujunemisel. Kõrvale on jäetud elemendid, mis mõjutavad vara väärtust
ebaoluliselt või mille mõju on oluliselt väiksem võrreldes hindamise täpsusega.
Tehinguga seotud võrdluselemendid
Tehingu aeg - turusituatsiooni muutus võrreldavate varade müügiaja ja hinnatava vara väärtuse
kuupäeva vahel. Viimaste aastate jooksul ei ole turul olulisi hinnamuutusi täheldada.
Vaadeldavas turusektoris ja piirkonnas ei ole olulisi hinnamuutusi toimunud.
Kohandust ei ole rakendatud.
Varaga seotud võrdluselemendid
Asukoht paiknemine piirkonna siseselt, kaugus keskustest, infrastruktuuri olemasolu, piirkonna
maine, juurdepääs, lähiümbruse hoonestus, haljastus, müratase jne.
Kõik võrreldavad sarnanes piirkonnas. Kohandust ei ole rakendatud.
Maatüki pindala krundi suurus mõjutab vara väärtust positiivselt, optimaalsest väiksemad krundid
võõrandatakse tavapäraselt madalamate hindadega. Mastaabi efekti tõttu on
väiksema pindalaga kruntide ühikhinnad kõrgemad, kui muus osas sarnaste, kuid
suurema pindalaga kruntidel. Optimaalseks pindalaks loetakse u 5 000-10 000 m2,
millest suurema pinna puhu on hinnamõju väiksem.
Võrreldavad 1 ja 2 on väiksemate kinnistutega. Rakendatud on kohandust.
Tehnovõrgud tehnosüsteemidega varustatus mõjutab vara väärtust oluliselt. Eelistatud on vee-,
kanalisatsiooni- ja gaasivarustusega kinnistud, mille tehnosüsteemide seisukord on
hea või väga hea. Tsentraalsete tehnosüsteemidega krundid on üldjuhul kallima m2
hinnaga.
Asukoht Tehingu-aeg Müügihind, €,
käibemaksuta
Kinnistu
pindala, m²
Müügihind, €/m 2 ,
käibemaksuta Kirjeldus
Usaldus-
väärsus
Ida-Viru maakond, Narva linn, Kangelaste pr oktoober 2022 190000 8320 23 hoonestamata hea
Ida-Viru maakond, Narva linn, Madise tn oktoober 2023 44050 986 45 hoonestamata hea
Ida-Viru maakond, Narva linn, Raudsilla tn oktoober 2023 81150 1015 80 hoonestamata hea
Ida-Viru maakond, Narva linn, 1. Mai tn aprill 2022 15500 1312 12 hoonestamata hea
Ida-Viru maakond, Narva-Jõesuu linn, Pargi tn juuni 2024 49000 2144 23 hoonestamata hea
Ida-Viru maakond, Narva linn, Vabaduse tn september 2021 234000 3934 59 hoonestamata hea
29
Kõik võrreldavad on sarnase tehnovõrkudega varustatusega (liitumised puuduvad).
Kohandust ei ole rakendatud.
Juurdepääs asfalteeritud väga heas seisukorras juurdepääsutee tõstab vara väärtust.
Kompleksselt välja arendatud teedevõrguga piirkondades asuvad elamukrundid on
enameelistatud. Enamhinnatud on otsese juurdepääsuga või juurdepääsu
servituudiga kinnistud, läbi naaberkinnistu ning servituutideta – vähemeelistatud.
Kõik võrreldavad on juurdepääsuga avalikult teelt (tee ääres). Kohandust ei ole
rakendatud.
Ehitusõigus Määratud ehitusõigusega (detailplaneering, projekteerimistingimused, ehitusluba) on
kõrgemalt hinnatud. Oluline on ka määratud ehitusõigus: ehitusalune pind, hoonete
arv. Suurema ehitusõigusega krundid on kallima m2 hinnaga.
Kõik võrreldavad on hoonestamata. Võrreldavale 3 kinnistule on antud ehitusõigus
(detailplaneeringu alusel). Võrreldavatele 1 ja 2 ei ole antud ehitusõigust. Rakendatud
on kohandust.
Väärtust mõjutavate tegurite lõikes kasutame erisuste hindamisel protsentuaalset kohandust, kusjuures võrreldavate
varade kohandamisel arvestatakse hinnatava vara turuväärtust tõstev tegur positiivse märgiga ja turuväärtust alandav
tegur negatiivse märgiga. Võrdluse käigus toimuv erisuste arvessevõtmine tugineb turuinformatsioonile. Kuluanalüüsi
aluseks on asenduspõhimõte: kohandus leitakse mingi elemendi asenduskulude kaudu. Protsentuaalse kohanduse
minimaalne täpsus on 5%, kuna see on vastavuses võrdlusinformatsiooni kvaliteediga. Võrdluselemendid, mis on
kõikidel võrreldavatel varadel hinnatava varaga sarnased ja kohandusprotsent puudub, on välja toodud ülevaatlikkuse
põhimõttel.
30
Võrdlustabel
Hindamistulemus:
Lõppväärtuse leidmiseks on sobivaim kaalutud keskmine, kuna varasid on kohandatud erineval määral ning kaalumisel
saab arvesse võtta kohandamisel tekkinud ebatäpsust. Kaalude andmise aluseks on kohanduste absoluutväärtuste
summa – suurima kohanduste absoluutväärtuste summaga võrdlustehing saab väikseima kaalu ja vastupidi – kõige
väiksemakohanduste absoluutväärtuste summaga võrdlustehingule antakse suurim kaal.
Hinnatava vara turuväärtus on (ümardatuna tuhande euro täpsuseni) 68 000 eurot, s.o. u 33 €/m2.
31
6 Hindamistulemus
Hinnatava vara, aadressil Madise tn 20, Narva linn, Ida-Viru maakond asuva kinnisasja (registriosa nr 8866050), mille
koosseisu kuulub elamumaa 100% sihtotstarbega hoonestamata maaüksus suurusega 2060 m2, turuväärtus on
väärtuse kuupäeva seisuga 68 000 (kuuskümmend kaheksa tuhat) eurot.
Varade, sh kinnisasjade võõrandamisel ja üürimisel on käibemaksu rakendamine reguleeritud käibemaksuseadusega.
Kuna hindamistoimingu läbiviimisel analüüsitud tehinguhinnad ei sisaldanud käibemaksu, on ka hindamistulemus
kajastatud ilma käibemaksuta.
Saadud tulemuse täpsuseks hindame +/- 20%, tegemist on sarnaste varade keskmise täpsusega.
Müügiperioodi pikkuseks väärtuse kuupäeva turusituatsioonis prognoosime hinnatud turuväärtuse juures kuni 12 kuud.
Vara likviidust hindame keskmiseks.
Lisad:
Lisa nr 1 Fotod
Lisa nr 2 Kinnistusregistri registriosa väljavõte
Lisa nr 3 Projekteerimistingimused
Lisa nr 4 Perspektiivse hoone eskiisprojekti joonised
Lisa nr 6 Vastavuskinnitus standardile EVS 875
Rene Zorin koostaja, kutseline hindaja
nooremhindaja, tase 5
kutsetunnistuse nr 176328
+372 58 150 350
/allkirjastatud digitaalselt/
Kristi Kreitsmann läbivaataja/ kinnitaja, kutseline
hindaja
vara hindaja, tase 7
kutsetunnistuse nr 176335
/allkirjastatud digitaalselt/
32
Lisa 1 Fotod
33
Lisa 2 Kinnistusregistri registriosa väljavõte
34
Lisa 3 Projekteerimistingimused
Projekteerimistingimused nr 2411802/02158 (26.06.2024) on lisatud eraldi failina digiallkirja konteinerisse.
35
Lisa 4 Perspektiivse hoone eskiisprojekti joonised
36
37
38
39
Lisa 5 Vastavuskinnitus standardile EVS 875
• Käesoleva hindamisaruande koostanud ja kogu hindamistoimingu läbi viinud hindaja kutsealane pädevus on
piisav hindamistellimuse täitmiseks.
• Käesolev hindamisaruanne ja kogu hindamistoiming vastab Eesti vara hindamise standardisarja EVS 875
nõuetele, sh hindamise headele tavadele.
• Mitte keegi peale hindamisaruandes nimetatud isikute ei ole hindajat hindamistoimingus abistanud.
• Hindaja ei avalda hindamistoimingu käigus kogutud informatsiooni ja hindamistulemusi mitte kellelegi peale
tellijaga kokkulepitud isikute, va juhud, kui seadus seda nõuab või kui see on vajalik kindlateks hindamise
kutsealaga seotud toiminguteks.
• Hindaja on tegutsenud sõltumatu välishindajana.
• Hindaja on tegutsenud erapooletult ilma mingite isiklike huvideta hindamistoimingu suhtes.
• Hindaja poolt hindamistoimingu eest saadav tasu ei ole seotud hindamistulemusega.
• Hindamistoimingus kasutatud ja hindamisaruandes esitatud andmed on hindajale teadaolevalt tõesed ja
korrektsed.
• Hindamistoimingus kasutatud ja hindamisaruandes esitatud analüüsid ja järeldused on kitsendatud ainult
hindamisaruandes esitatud eelduste ja piiravate tingimustega.
Rene Zorin koostaja, kutseline hindaja
nooremhindaja, tase 5
kutsetunnistuse nr 176328
+372 58 150 350
/allkirjastatud digitaalselt/
Kristi Kreitsmann läbivaataja/ kinnitaja, kutseline
hindaja
vara hindaja, tase 7
kutsetunnistuse nr 176335
/allkirjastatud digitaalselt/
K KPMG Baltics OÜ Ahtri 4,
Tallinn 10151 Estonia
Telephone +372 6 268 700 Fax +372 6 268 777 Internet www.kpmg.ee
SÕLTUMATU VANDEAUDIITORI KINDLUSTANDVA TÖÖVÕTU ARUANNE
AS Hoolekandeteenused Merimetsa tee 1 10614 Tallinn Vastavalt äriseadustiku §-le 249 oleme kontrollinud Sotsiaalministeeriumi (mitterahalise sissemakse teostaja) poolt AS-i Hoolekandeteenused aktsiakapitali tehtava mitterahalise sissemakse väärtuse hindamist.
AS-i Hoolekandeteenused aktsiakapitali tehtav mitterahaline sissemakse teostatakse järgmiste kinnistutega:
- kinnistu aadressiga Vahtra tn 18, Järve linnaosa, Kohtla-Järve linn, Ida-Viru maakond (hoonestamata kinnisasi registriosa numbriga 20063550);
- kinnistu aadressiga Madise tn 20, Narva linn, Ida-Viru maakond (hoonestamata kinnisasi registriosa numbriga 866050)
AS-i Hoolekandeteenused aktsiakapitali tehtava mitterahalise sissemakse harilikuks väärtuseks hindas atesteeritud kinnisvarahindaja 15 000 eurot Vahtra 18, Järve linnaosa, Kohtla-Järve, Ida-Viru maakond asuva kinnistu eest ja 68 000 eurot Madise 20, Narva linn, Ida-Viru maakond asuva kinnistu eest. Kokku 83 000 eurot kahe kinnistu eest (Lisa 1). Kinnistute kohta on koostatud ka eksperthinnangud 22.11.2024 nr 241119-43-56431 ja nr 241119-43- 56432. Mitterahalise sissemakse hindamisel kasutati hariliku väärtuse leidmiseks võrdlusmeetodit.
Hinnatava vara hariliku väärtuse hindamise õigsuse eest on vastutav AS-i Hoolekandeteenused juhatus ning hindamisekspert.
Juhtkonna kohustused mitterahalise sissemakse väärtuse hindamisel
Juhtkonna kohustuseks on korraldada hindamine vastavalt äriseadustiku §-le 249 veendumaks, et mitterahalise sissemakse väärtusest piisab mitterahalise sissemaksega tasutavate aktsiate väärtuseks.
Vandeaudiitori kohustus
Vastavalt äriseadustikule on meie kohustuseks kontrollida mitterahalise sissemakse väärtuse hindamist ja avaldada arvamust, kas mitterahalise sissemakse teostajate poolt üleantav vara on vastavuses äriseadustiku § 248 nõuetega ning kas mitterahalise sissemakse väärtus katab mitterahalise sissemaksega tasutavate aktsiate nimiväärtuse.
Viisime oma töö läbi kooskõlas rahvusvahelise kindlustandvate teenuste standardiga (Eesti) 3000 “Kindlust andvad töövõtud, mis on muud kui möödunud perioodide finantsinformatsiooni auditid või ülevaatused".
Meie aruanne on koostatud eespool nimetatud kuupäevadel läbi viidud hindamiste kohta. Meie töö tugineb eeldusel, et kogu meile esitatud informatsioon on korrektne, kõikehõlmav ning mitte ühtegi parandust, muudatust ega täiendust ei ole dokumentidesse tehtud pärast nende meile esitamist.
KPMG Baltics OÜ, an Estonian limited liability company and a member firm of the KPMG network of independent member firms affiliated with KPMG International Cooperative ("KPMG International"), a Swiss entity. Reg no 10096082
ABCD
Kokkuvõte
Eeldusel, et AS-i Hoolekandeteenused ainuaktsionär Sotsiaalministeerium otsustab aktsiakapitali suurendada 83 000 euro võrra, vastab mitterahaline sissemakse nimetatud Äriseadustiku §-s 248 toodud nõuetele ja selle väärtus katab mitterahalise sissemaksega tasutavate aktsiate nimiväärtuse summas 82 940 eurot ja ülekursi 60 eurot.
Muu asjaolu Käesoleva aruande kinnitamise hetkeks ei ole AS Hoolekandeteenused ainuaktsionär Sotsiaalministeerium otsustanud teha täiendavat mitterahalist sissemakset eelpool mainitud kinnistute näol. Samuti ei ole aruande kinnitamise hetkeks AS Hoolekandeteenused ainuaktsionär kinnitanud mitterahalise sissemakse suurust. Aruande kinnitamise hetkeks ei ole mitterahalise sissemakse ese mitterahalise sissemakse teostaja poolt veel AS-le Hoolekandeteenused üle antud. Mitterahalise sissemakse väärtus võib üleandmise hetkel erineda käesolevas aruandes esitatud väärtusest.
Kasutuspiirang
Käesolev aruanne on koostatud ainult esitamiseks Eesti Vabariigi Valitsusele aktsiakapitali suurendamise otsuse tegemiseks ning Äriregistrile AS-i Hoolekandeteenused aktsiakapitali suurendamise kandmiseks Äriregistrisse ja seda ei saa kasutada ühelgi muul eesmärgil.
Tallinn, 18. detsember 2024
/digitaalselt allkirjastatud/ Siim Külasepp Vandeaudiitori number 698 /digitaalselt allkirjastatud/ Liisa Piirsalu Vandeaudiitori number 709 KPMG Baltics OÜ Audiitorettevõtja tegevusloa number 17 Ahtri 4, Tallinn, 10151
Lisad: Lisa 1 – Juhatuse protokoll - Mitterahalise sissemakse esemete hindamine aktsiakapitali suurendamiseks