Teenistuse korraldamine

1

LAHESUU SADAMA PLANEERING Paljassaare tee 14 ja Paljassaare tee 16, Tallinn

Arhitekt:

ALLIANSS ARHITEKTID OÜ, Rävala 8, Tallinn

Meeskond: Indrek Tiigi (vastutav arhitekt), Tarmo Kübard

Töö nr 1905

Versioon v-3

03.03.2023

Tellija:

LAHESUU SADAMA AS, Paljassaare tee 16, Tallinn

Esindaja: Nalmond Meri

2

SELETUSKIRI

Käesolev projekt kajastab Paljassaare tee 14 ja Paljassaare tee 16 planeeringu visiooni, mis on koostatud lähtuvalt

Tallinna Linna üldistest arengusuundadest ning baseerub ideel muuta olemasolev suletud sadama ala avatud

multifunktsionaalseks linnaruumiks.

SISSEJUHATUS

Lahesuu Sadama AS´ile kuuluvad Tallinnas kinnistud Paljassaare tee 14 ja Paljassaare tee 16. Nimetatud kinnistud

moodustavad sadamaregistrisse kantud ja toimiva Lahesuu sadama mis paikneb Tallinna kesklinnast 4 km

kaugusel. Sadam on hetkel ohutuse tõttu kinnine territoorium. Lahesuu sadamat eristab asjaolu, et sadam on

geograafilise orientatsiooni tõttu tuulevaikseim ning kõige jäävabam sadam Tallinnas ning lähiümbruses. Lahesuu

sadamat kasutavad paljud laevaomanikud, sealhulgas piirivalve ja politsei; tuues tormide korral laevad teistest

piirkonna sadamatest sadamasse tormivarju. Seeläbi on Lahesuu sadam strateegilise tähtsusega infrastruktuuri

objekt.

Lahesuu sadama territoorium on Tallinna planeeringutes nähtud ette piirkondliku keskuse alaks ja asub teiste

sarnaste muutuste lävel olevate Paljassaare sadama ala territooriumite vahel. Tallinn on planeerinud ja Põhja

Tallinna Üldplaneeringuga planeerimas piirkonna tööstus- ja sadamategevuse vähendamist ning asendamist

multifunktsionaalse avatud linnaruumiga.

Käesoleva hoonestusvisooni ideeks on muuta suletud sadamaterritoorium tulevikus avatud alaks kus

sadamategevus väheneks ning asenduks kaasaegse avatud linnaruumiga. Edasise tegevusena tuleb koostada

detailplaneering mis määratleks ala linnaehituslikud printsiibid kinnistute arendamiseks.

LÄHTETEGURID

Planeeringulised alused. Käesoleva hoonestusvisiooni koostamisel on aluseks võetud järgnev info

• Põhja Tallinna Üldplaneering, seisuga 1.2019 ja hilisem

• Paljassaare ja Russalka vahelise ranna ala üldplaneering, ENTEC 2004

• Paljassaare sadama ala struktuurplaan, ARS, 2007

• Tallinna rannapromenaadi linnaruumilise arengu ettepanek, ARS 2007

• Naaberplaneeringud

• Arutelude info Tallinna Strateegiakeskuses ning Tallinna Linnaplaneerimisameti poolt

• Tellijapoolne planeeringuline ülesanne

Eeltoodud planeeringutega olid Lahesuu sadama alale ette nähtud järgnevad ehitustingimused:

-Paljassaare ja Russalka vahelise ala üldplaneering (ENTEC 2004), ehituspiirkond 19, täisehitus ja hoonestuse

kõrgus vastavalt detailplaneeringule, haljastusprotsent 5%

-Paljassaare sadama ala struktuurplaan (ARS töö 2007) – Lahesuu sadamaala on tähistatud keskusena kus

paiknevad kuni 14 korruselised hooned, piirkonna hoonestustihedus on määratud alal 2.2

-Põhja Tallinna üldplaneeringu dokumendid seisuga 01.2019. Selleaegsetes dokumentides puudusid nõuded

hoonete korruselisusele. Haljastusprotsent on tähistatud 20%.

Sadama väärtused geograafilised eelised.. Kinnistutel on ca 450 m pikkune merepiir ja sadamakaid pikkusega

421m. Sadam on sügavusega 4 - 6m, mis võimaldab siseneda laevadel pikkusega kuni 160m ja laiusega 35m.

Sadamhästi kaitstud tuule ja lainetusese mõjudest. Merepiir ja varjuline süvasadam on olulised strateegilised

väärtused ja seeläbi on planeeringus jäetud võimalus suuri laevu sadamasse tuua ning samaaegselt mahukas

kaldapromenaad avalikkusele puhkealana avada. Käesolev planeering loob lahenduse, kus sadamategevus on

lahendatud avalikul rannapromenaadil. Planeeringus on kavandatud ka võimalus pakkuda sadamast võimalust

korraldada liinireise väiksemate laevadega, mida kasutavad reisijad. Linnaruumisõbralik sadamategevus rikastab

linnaruumi ning on oluline sinivõrgustiku infrastruktuuri osa.

Kvartaalne jaotus varasematest planeeringutest. Planeeringu ruumilise jaotuse aluseks on varasemates

planeeringutes tähistatud Paljassaare liit siht ning selle alusel kavandatud kvartalid. Kvartaleid piiritleb Paljassaare

tee ning 25m laiune rannapromenaadiks reserveeritud ala.

Tänavate võrk teistest planeeringutest. Koostatav üldplaneering ei muuda Paljassaare tee, kui olulisema tänava asukohta. Kinnistu põhjapiiril paikneb PALJASSAARE TEE 18, 20, 24, 24A, 26A, 28, 28C, 28E, 30, 30A, 30B, 30C, 32, 32B,

32C, 32D KINNISTUTE JA LÄHIALA DETAILPLANEERINGU kohane tänav. Rohkem tänavaid teised planeeringud ette ei näe. Käesolev planeering pakub omapoolse lahenduse kvartalite jaotamiseks ning tänavaruumi loomiseks. Eesmärgiks on autoliikluse osakaalu planeeringualal vähendada ning luua jalakäija ning kergliikleja eelistusega linnaruum.

3

RUUMILINE LAHENDUS

Ruumilise lahenduse idee näeb ette multifunktsionaalse linnakeskkonna loomist, mis paikneks hästi toimiva

ühistranspordi liiklusega Paljassaare tee ning suure rekreatsioonifunktsionaalsusega rannapromenaadi vahel.

Hoonestuskvartalite lõunaosas paikneksid büroohooned, hotell ning elamud; planeeringuala põhjaosas

elamukvartal koos esimesel korrusel paiknevate äri ja toitlustuspindadega. Planeeringuala keskel –

ühistranspordisõlme kõrval paikneks piirkonna avalik keskusehoone koos avaliku pargiga.

Hoonestuse kõrgus on vahelduv. Eesmärgiks on vältida madaltihedat hoonestust ning vaheldada hoonestusmahtu

eriilmeliste siluetti loovate aktsentidega. See võimaldab säästlikumat maakasutust ning maa jätmist avalikuks

alaks ning haljastuse jaoks.

Hoonestuse idee kvartalites lähtub funktsionaalsusest. Lõunakvartali ortogonaalsed hoonemahud ning tänavate

võrgustik on lahendatud arvestades büroohoonestuse funktsionaalsust pindade jaotusel ning hoonete vahelise

ruumi kasutamisel. Arvestatud on esimese korruse pindade kasutamist avalikkusele suunatud funktsioonidele.

Seeläbi palistaks toitlustus, teenindus ning kaubanduspinnad tänavaid. Tänavad on otse kontaktis ka

rannapromenaadi alaga, mis võimaldab inimestel tööle- koju liikuda mereäärset trajektoori pidi ning liikuda ilusa

ilmaga lõunapoolsele kaipealsele astmikpargile puhkama või väljas tööd tegema. Astmikpark rannapromenaadil

on täiendavalt rikastatud väiksema meelelahutushoonega, kus paikneksid restoranid, kohvikud, klubiruumid,

elanike sotsiaalsed ühisruumid, ja ehk ka ruumid taliujujatele. Lõunakvartali merepoolses kõrghoones paikneb

hotell ning heade vaadetega korterid.

Põhja kvartal on lahendatud hübriidse kvartal-kõrghoonena. Seeläbi on ühitatud mõlema tüpoloogia parimad

osad. Kvartaalne ülesehitus loob elamukvatali sisealal rahulikuma ruumi haljastuseks ning rekreatsiooniks.

Kõrghoone funktsionaalsus võimaldab hoonestuse kõrgusel astmeliselt muutuda, olles mere pool kolme korruse

kõrgune ning tõustes hokikepi profiilis kuni 14 korruse kõrguseni. Tekkivad terrassid võimaldavad elanikele head

õuealad ning kahetipuline kõrghoone profiil lubab päikesevalguse pääsu maapinnani kvartalis ning tänavatel.

Lahesuu sadama ala elamualade planeerimisel on kasutatud erineva suurusega kortereid: ühetoalisi, kahetoalisi,

kolmetoalisi ja suuremaid. Eesmärgiks on tagada terve ja elujõuline segu leibkondadest ning vältida

segregatsiooni ning linnast geostumist. Erinevad korterite suurused mitmekesistavad korterite valikut erinevatele

sihtgruppidele ning loovad seeläbi sotsiaalset turvalisust alal.

Planeeringuala kesktsoonis paikneb multifuntsionaalne keskusehoone. Keskusehoone asub ühistranspordijaama

kõrval ning koosmõjus tekib linnaline tihendus. Tekkiv jaama ning keskuse vaheline eesväljak toimib asjaliku

sisenemisalana, nn rongijaama esise väljakuna, kus on kõrge jalakäijate aktiviteet ning saab toimida kiosk, kohvik,

kodupood, kino jms.

Alale projekteeritud ärihoonete kvartal võimaldab pakkuda valikut erinevatele asutuste paiknemiseks piirkonnas.

See toob töökohad planeeringualale ja laiendab linnaruumi ööpäevase kasutuse diapasooni; suurendab

funktsioonide paljusust ning teenuste- töökohtade kättesaadavust.

SADAMATEGEVUS

Sadamat kasutaksid väiksemad laevad või kiirlaevad liinireiside läbiviimiseks; charterreisideks,

rekreatsioonireisideks, seisusadamana või muudel sarnastel põhjustel. Reisijate prioriteediga sadam on oluline

sinivõrgustiku osa ning loob mitmekülgsema linnaruumi.

Lahesuu sadam kui strateegilise infrastruktuuri objekt tuleks üldplaneeringus sadamana määratleda koos

vajaminevate ligipääsuteedega. Rannapromenaadi planeerimisel tuleks Üldplaneeringus fikseerida asjaolu, et

Lahesuu sadama ala kasutatakse sadamana. See tähendab muuhulgas seda, et kaide tsoonis silduvad

teenindamist vajavad laevad ning paiknevad seda teenindavad objektid. Selline funktsionaalsus ei sega

rannapromenaadi kasutamist kvaliteetse linnaruumi osana.

HOONESTUSTIHEDUS PLANEERINGUALAL

Üldplaneeringu kavandis 2022 on toodud välja idee arendada Paljassaare sadama ala piirkond

multifunktsionaalseks avatud linnaruumiks ning kohalikuks keskuseks.

Paljassaare sadama ala on projekteeritud 15 minuti linna ideest lähtuvalt. Sellest tulenevalt peame alale ning

piirkonda tervikuna rajama elu-, hariduse-, tervise-, töö- ja meelelahutusvõimalusi mis paikneksid lähestikku.

Käesolev hoonestusvisioon arvestab kinnistute hoonestustihedusega 2.2 mis tagab elanike ja töötajate kriitilise

massi kohalike äride toimimiseks ning ühistranspordi rentaabluseks. Projekteeritud elanike arv planeeringualal on

4

738 elanikku ning planeeringualale on kavandatud 1159 töökohta. Planeeritav asustustihedus on ca 19 300

in/km2.

Võrdluseks:

Tallinna Kesklinna terviklik statistiline asustustihedus on ca 2096 in/km2; ilma Aegna ja Ülemistejärve asumita ca

5000 in/km2 alus: Tallinn Arvudes 2021

Terviklike Tallinna kesklinna lähedaste vahevööndis paiknevate uuselamukvartalite tihedus on kuni 40 000 in/km2

(nt Seebi/Sõjakooli/Rivi/Samu/Talli kvartalid 39 400 in/km2)

Pariis tervikuna 53 700 in/km2 alus: Wikipedia

Kopenhaagen tervikuna 8485 in/km2 alus: Statista.com

Hoonestustihendus korreleerub säästliku maakasutusega. Kõrge hoonestustiheduse korral on maakasutus

säästlik; madala hoonestustiheduse korral on maakasutus mitte-säästlik. Säästlikkus avaldub antud kontekstis

ühiskondliku kulu kokku hoidmises seonduvalt taristu rajamisega ja opereerimisega. Samuti olemasolevate

rohealade arendusest eemal hoidmisega.

Hoonestustihedus korreleerub linnalise mitmekesisuse ning multifunktsionaalsusega. Illustratsiooniks on toodud

välja Tallinna erinevate hoonestustiheduste rida. Info allikas „Tallinna planeeringute juhend“.

RANNAPROMENAADI FUNKTSIONAALSUSEST.

Rannapromenaad rajatakse koostöös Tallinna linnaga ja üle linnalistest huvidest lähtuvalt. Rannapromenaadile on

kavandatud järgmine funktsionaalsus:

• Päikesepoolne haljastatud puhkeala, astmikprofiiliga

• Kioskid, teeninduspaviljonid ja turutegevus.

• Kergliiklustee ning jalakäijate väil-tänav

• Restoranide ja kohvikute haju- ja eesala

• Parkide ja skvääride vöö ning Lahesuu fookusalade ühendustelg

• Merevee ujula

• Sadam väikestele laevadele ja vajadusel seisusadam

SOTSIAALNE INFRASTRUKTUUR PLANEERINGUALAL

Planeering näeb ette järgnevate sotsiaalsete infrastruktuuriobjektide paiknemise:

• Ühistranspordipeatus ning kvartali keskuse hoone koos nendevahelise aktiivse eesväljakuga

• Reisisadama funktsioon meretranspordiks väikeste alustega

• Avalik ujumiskoht / mereveeujula

• Meelelahutushoone lõuna väljakul

5

AVALIK RUUM

Käesolev planeering on lahendatud viisil et kogu hoonete vaheline ruum on avalikus kasutuses. Rannapromenaadi

ala, Liitsihi pargi ala ning keskusehoone ümbrus on kõrge aktiivsusega avalik ala. Põhjakvartali hoonestusala

kesktsoon on rahulikum ja privaatsem avalik tsoon. Teised alad on tavapärased avalikud alad. Avalike alade

ergastamiseks on hoonete tänavatasandid planeeritud kasutusele võtta äri ja teeninduspindadena ning

rannapromenaad tervikuna on nähtud multifunktsionaalse avaliku linnaruumina. Rannapromenaad on oma 25m

laiuse alana võimalik kasutusele võtta ka väliujulana, korraldada turgusid; rannapromenaadile saab paigutada

väiksemaid spordiväljakuid.

AVALIKUD ROHE- JA REKREATSIOONIALAD

Põhja Tallinna üldplaneeringu idee on rajada roheline linn. Roheline linn on tervik mille eesrindlik keskkonnajälg

tekib hästi toimivatest linnalistest protsessidest: säästlik ressursikasutus ehitustegevuses ja linna kasutuses,

kaasaegne transport, vaba aja veetmise kättesaadavus, puhas õhk ja toiduringe; töö - ning elukohtade nutikas

paigutus jpm. Planeeringualale on kavandatud järgnevad avalikud alad ja lahendused mis seonduvad haljastuse

loomisega ning biodiversiteedi arendamisega:

-25m laiune multifunktsionaalne rannapromenaad

-Pargi ala koos kõnniteede, väljakute, terrasside, laste mängualade, väikevormidega planeeringuala keskosas.

Suurus ca 8000m2. Park ulatub Paljassaare teest mereni ja loob seeläbi selge haljastatud telje planeeringuala

kvartalite vahel.

-vähendame autotranspordi alade osakaalu maa peal viies see maksimaalselt maa alla – asendub osalise

haljastusega parkla pealse avaliku ruumiga.

- Meretranspordi alad maismaal. Sinivõrk – linnalised, reisijale suunatud pardaleminemise tsoonid avaliku ruumi

osana.

-ujumiskoht ja selle maapealne lahendus

6

HOONESTUSE KÕRGUS

Tagamaks vaba ala pargi rajamiseks, ning lähtuvalt ideest dünaamilise silueti loomiseks on projekteeritud

korruselisus kuni 14 korrust, s.o. 45m maapinnast. Hoonestuse kõrgus on varieeruv. Madalamad hoone osad on

kahe korruse kõrgused.

Indrek Tiigi

Volitatud Arhitekt

Allianss Arhitektid OÜ

LAHESUU SADAMA ALA PLANEERING ALLIANSS ARHITEKTID OÜ, Indrek Tiigi

PÕHINÄITAJAD 03.03.2023

KINNISTUTE NÄITAJAD HETKEL KINNISTUTE PIND 38267 m2 0.038 km2

Paljassaare tee 14 sh. 8760 m2 Paljassaare tee 16 sh. 29507 m2

SIHTOTSTARVE 100% Tootmismaa

ÜLDPLANEERINGU KINNISTUTE NÄITAJAD, PLANEERITAV PLANEERITAV HOONESTUSTIHENDUS 2.2 PLANEERITAV MAAPEALNE BRUTOPIND 84187 m2 PLANEERITAVAD AVALIKUD ALAD NING ROHE- JA PUHKEALAD 30% 11480 m2

SIHTOTSTARVE 100% SEGAKASUTUS

KÄESOLEVA HOONESTUSVISIOONI NÄITAJAD, PROJEKTEERITAV PROJEKTEERITUD MAAKASUTUS PROJEKTEERITUD MAAPEALNE BRUTOPIND 78540 m2 HOONESTATAV MAA 44% 16705 m2 HOONESTUSE KÕRGUS 45 m, vahelduv AVALIKUD PARGID JA RANNAPROMENAAD 47% 18040 m2 HOONESTUSE KORRUSELISUS 14 K, vahelduv, aktsentidega TÄNAVAMAA. SH VÄLJAKUD JA SKVAARID 9% 3522 m2 PROJEKTEERITUD HOONESTUSTIHEDUS 2.1 38267

FUNTKSIONAALNE JAOTUS JA SUHTARVUD VÕIMSUSNÄITAJAD sh. ELAMUD 47% 36900 m2 KORTERITE ARV 369 tk

sh. HOTELL 12% 9250 m2 MAJUTUSRUUMIDE ARV 130 TUBA sh. ÜHISKONDLIKUD HOONED 2% 1185 m2 ELANIKE ARV (arvestuses kõik korterid ja keskkleibkond 2.0 (2021 TLN statistikaraamat)738 ELANIKKU

sh.BÜROOD 35% 27485 m2 TÖÖKOHTADE ARV 1159 pax sh. ÄRI-KAUBANDUS 2% 1185 m2 sh bürootöökohad 1099 pax sh. MEELELAHUTUS 3% 2535 m2 sh teenindustöökohad 60 pax

TERMINAL / TRANSPORT Tänava maa alal PROJEKTEERITUD RAHVASTIKUTIHEDUS 19286 in/km2 PARKIMINE maa alune

KORTERITE JAOTUS KVARTALIDE BILANSS, MAAPEALNE BRUTOPIND 1 TOALISED 20% LÕUNA KVARTAL - TÖÖKOHTADE BLOKK 2 TOALISED 30%

Hoone A 4400 m2 3 TOALISED JA SUUREMAD 50% Hoone B 4400 m2 Hoone C 8750 m2 Hoone D 8750 m2 PARKIMISKOHTADE ARVUTUS, JALGRATTAD NÄITAJA KVOOT VAJADUS

LÕUNA KVARTAL - MERE VÄLJAKU KÕRGHOONE (elamud / hotell) 18500 m2 ELANIK (pax) 849 1.5 1274 Jalgratast LÕUNA KVARTAL - MERE VÄLJAKU MEELELAHUTUSHOONE 1350 m2 TÖÖKOHT KVARTALIS (pax) 1159 0.5 580 Jalgratast PÕHJA KVARTAL - MULTIFUNKTSIONAALNE KESKUS 4740 m2 KOKKU 1853 TK PÕHJA KVARTAL - ELAMUKVARTAL 27650 m2

KOKKU 78540 m2 JALGRATTAPARKLA VAJAMINEV PIND 1853 1.6 2433 m2 FAR 2.1

KVARTALITE BLILANSS, MAA ALUNE BRUTOPIND PARKIMISKOHTADE ARVUTUS, AUTOD LÕUNA KVARTAL 7750 m2 KORTERID 369 0.5 185 PÕHJA KVARTAL 9200 m2 BÜROOPIND 100 27485 275

KOKKU 16950 m2 SEKUNDAARSED KASUTUSOTSTARBED 200 14155 71 PARKIMISKOHTADE ARV 550 tk KOKKU 530 TK