| Dokumendiregister | Majandus- ja Kommunikatsiooniministeerium |
| Viit | 13-6/1509-1 |
| Registreeritud | 08.04.2025 |
| Sünkroonitud | 09.04.2025 |
| Liik | Sissetulev kiri |
| Funktsioon | 13 Maa ja ruumiloome |
| Sari | 13-6 Maakasutuspoliitika korraldamise kirjavahetus |
| Toimik | 13-6 |
| Juurdepääsupiirang | Avalik |
| Juurdepääsupiirang | |
| Adressaat | Transpordiamet |
| Saabumis/saatmisviis | Transpordiamet |
| Vastutaja | Vello Kima (Majandus- ja Kommunikatsiooniministeerium, Kantsleri valdkond, Planeeringute valdkond, Maapoliitika osakond) |
| Originaal | Ava uues aknas |
Eksperthinnang nr. 0281-25
Aadress: Rapla maakond, Rapla vald, Nõmme küla, Teedevahe
Hinnatav vara: Kinnistu reg. osa nr. 18587950 (metsamaa)
Väärtuse kuupäev: 11.03.2025
Hindamisaruande kuupäev:
28.03.2025
Harilik väärtus (turuväärtus): 7 832 €
Hindaja: Taavo Vainomaa Kutseline hindaja 163384 Vara hindaja, tase 7 Eesti Kinnisvara Hindajate Ühingu liige Tel: +372 5062838
2
Eksperthinnang nr. 0281-25
SISUKORD
KOKKUVÕTE ............................................................................................................................................... 3
1 Hindamise alused ................................................................................................................................. 4
1.1 Hinnatava vara ülevaatus ja hindamise eesmärk ......................................................................... 4
1.2 Hindamise algandmed .................................................................................................................. 4
1.3 Hindamisel tehtavad eeldused ja piiravad tingimused ................................................................. 5
2 Hinnatava vara kirjeldus ....................................................................................................................... 5
2.1 Kinnistusraamatu andmed ja õiguslik määratlus .......................................................................... 5
2.2 Asukoht ......................................................................................................................................... 6
2.3 Maakasutus .................................................................................................................................. 8
2.4 Kommunikatsioonid .................................................................................................................... 10
2.5 Vara kestlikkus............................................................................................................................ 11
3 Turuülevaade ...................................................................................................................................... 11
3.1 Majandusülevaade ..................................................................................................................... 11
3.2 Raplamaa hoonestamata maatulundusmaade turuülevaade ..................................................... 13
3.3 Eesti ja Raplamaa metsamaade tehingute statistika ................................................................. 13
3.4 Puiduturu ülevaade 2024.a IV kvartali seisuga .......................................................................... 14
3.5 Turustatavuse analüüs ............................................................................................................... 18
3.6 Pakkumisinfo .............................................................................................................................. 18
3.7 Müügitehingud ............................................................................................................................ 18
4 Hindamine ........................................................................................................................................... 21
4.1 Vara parim kasutus ..................................................................................................................... 21
4.2 Hindamismeetodi valik ................................................................................................................ 21
4.3 Hariliku väärtuse (turuväärtuse) hindamine ................................................................................ 22
Lisa 1 Fotod ................................................................................................................................................ 26
Lisa 2 Kinnistusraamatu väljavõte .............................................................................................................. 28
Lisa 3 Kasvava metsa takseeriseloomustus .............................................................................................. 29
Lisa 4 Kasvava metsa turuväärtuse hindamine.......................................................................................... 32
Lisa 5 Mullastikunäitajate täpsem selgitus ................................................................................................. 34
Vastavuskinnitus standardi nõuetele .......................................................................................................... 37
3
Eksperthinnang nr. 0281-25
KOKKUVÕTE
HINNATAVA VARA KOONDANDMED
Hinnatav vara Kinnistu reg. osa nr. 18587950 (metsamaa)
Aadress Rapla maakond, Rapla vald, Nõmme küla, Teedevahe
Omanik Eesti Vabariik
Katastritunnus 66801:001:0976
Kinnistu registriosa nr 18587950
Riigi kinnisvararegistri kood KV87866
Omandivorm Kinnisasi
Kinnistu pindala 16758 m²
Planeeringud / ehitusõigus Kehtiva endise Rapla valla üldplaneeringu järgselt (kehtestatud Rapla Vallavolikogu 01.03.2011 otsusega nr 6) on Teedevahe juhtotstarbed HP (haljasala ja parkmetsa maa) ja PP (puhke- ja virgestusmaa).
Detailplaneering / projekteerimistingimused puuduvad.
HINDAMISARUANDE KOONDANDMED
Hinnangu eesmärk Hindamisaruande koostamine kinnisasja hariliku väärtuse (turuväärtuse) kohta maade vahetamise eesmärgil
Väärtuse liik Turuväärtus, harilik väärtus
Ülevaatuse kuupäev 11.03.2025
Väärtuse kuupäev 11.03.2025
Hindamisaruande kuupäev 28.03.2025
Tellija Transpordiamet
Tellimusleping 28.02.2025 sõlmitud TÖÖVÕTULEPING nr 3.2-2/25/303-1
Hindamise eeldused Puuduvad
Hinnang likviidsusele Kinnistu müügiperiood on kuni 12 kuud
Hindamistulemuse täpsus Keskmine või keskmisest mõnevõrra madalam ±20%
Käibemaks Hinnatud turuväärtus ei sisalda käibemaksu.
KOMMENTAARID
Puuduvad
HINDAMISTULEMUS
Harilik väärtus (turuväärtus): 7 832 €
Hindaja: Taavo Vainomaa Kutseline hindaja 163384 Vara hindaja, tase 7, EKHÜ liige
4
Eksperthinnang nr. 0281-25
1 HINDAMISE ALUSED
Hindamisel on lähtutud Eesti varahindamise standarditest EVS 875, kehtivast seadusandlusest ja Eesti Kinnisvara Hindajate Ühingu heade tavade koodeksist. Harilik väärtus on eseme kohalik keskmine müügihind (turuhind) (tsiviilseadustiku üldosa seadus) Harilik väärtus viitab kitsalt toimunud müügitehingute statistilisele analüüsile, kuid käsitlemist ei leia väärtuse kuupäev, tehingu poolte vaba tahte avaldus, müügitegevuse nõuetekohasus jms tingimused, mis on loetletud turuväärtuse definitsioonis. Kui tellija on hindamise eesmärgiks seadnud hariliku väärtuse leidmise, tuleb hindamisel lähtuda turuväärtuse hindamise nõuetest. Turuväärtus on hinnangul põhinev summa, mille eest vara peaks väärtuse kuupäeval minema üle tehingut sooritada soovivalt müüjalt tehingut sooritada soovivale ostjale sõltumatus ja võrdsetel alustel toimuvas tehingus pärast kõigile nõuetele vastavat müügitegevust, kusjuures osapooled on tegutsenud teadlikult, kaalutletult ning ilma sunduseta. (EVS 875-1). Ülevaatuse kuupäev on kuupäev, mil tehti hinnatava vara ülevaatus (EVS 875-12). Väärtuse kuupäev on kuupäev, mille seisuga hindamistulemus (väärtus) on esitatud (EVS 875-12) Hindamisaruande kuupäev on kuupäev, mil hindamisaruanne on allkirjastatud (EVS 875-12).
1.1 Hinnatava vara ülevaatus ja hindamise eesmärk
Ülevaatuse kuupäev 11.03.2025
Ülevaatuse teostanud hindaja Kutseline hindaja Taavo Vainomaa
Ülevaatuse juures viibinud isikud Hindaja teostas vara ülevaatuse iseseisvalt
Ülevaatuse ulatus Kogu kinnistu ulatuses
Ülevaatuse põhjalikkus Visuaalne ülevaatus, erivahendeid ei kasutatud
Hindamise eesmärk Hindamisaruande koostamine kinnisasja hariliku väärtuse (turuväärtuse) kohta maade vahetamise eesmärgil
1.2 Hindamise algandmed
Allikas: Kuupäev:
EVS Standardiseeria 875
Kinnistusraamatu väljavõte 24.03.2025
Kinnisvaraportaal www.kv.ee 10.03.2025
Maa- ja Ruumiameti kodulehekülg www.maaruum.ee ja seal asuvad kaardirakendused
10.03.2025
Lahe Kinnisvara ja Maa-ameti tehingute andmebaas 10.03.2025
Metsaportaal 10.03.2025
Kohapealne ülevaatus 11.03.2025
Tellimusleping koos projektmaterjalide ja tehnilise kirjeldusega Sõlmitud 28.02.2025
Endise Rapla valla üldplaneering Kehtestatud 01.03.2011
Allhanked Jah, Metsaeksperdi Metsakorralduse OÜ poolt koostatud kasvava metsa väärtuse arvutused
Hindaja peab andmeallikaid usaldusväärseteks Jah
5
Eksperthinnang nr. 0281-25
1.3 Hindamisel tehtavad eeldused ja piiravad tingimused
Eeldused: Hindamisel oleme eeldanud, et esitatud andmed ja informatsioon on korrektsed. Hindaja ei vastuta hinnangus olevate valeandmete eest, mille õigsuse kontrollimiseks eksperthinnangu koostamise käigus puudub hindajal võimalus või põhjendatud vajadus. Hindajal ei ole pädevust saastatuse ja saastuse ohu uurimiseks ega avamiseks, mistõttu ei ole hindaja vastavaid uuringuid teostanud, samuti ei ole hindajale esitatud andmeid vastavate ohtude olemasolust. Seega oleme eeldanud, et mingit saastatust või saastuse ohtu ei ole või et saaste/saastusohu kõrvaldamistööde maksumus ei ole väärtuse jaoks oluline. Kui pärast hindamist ilmneb, et hinnataval varal või selle läheduses paiknevaid varasid on kasutatud viisil, mis võib kaasa tuua saastumise, võib see vähendada hindamisaruandes esitatud väärtust“. (EVS 875-4). Piiravad tingimused: Käesolev hindamisaruanne on esitatud konfidentsiaalselt tellijale ainult eespool avaldatud ja selleks ettenähtud eesmärgil. Hindaja ei saa võtta endale mingit vastutust juhul, kui seda kasutab keegi kolmas isik või kui seda tehakse selleks mitte ettenähtud eesmärgil. (EVS 875-4).
2 HINNATAVA VARA KIRJELDUS
2.1 Kinnistusraamatu andmed ja õiguslik määratlus
Aadress Rapla maakond, Rapla vald, Nõmme küla, Teedevahe
Registriosa nr 18587950
Riigi kinnisvararegistri kood KV87866
Vara liik, omandivorm Kinnisasi
Omanik Eesti Vabariik
Katastritunnus 66801:001:0976
Kinnistu pindala (hinnatav katastriüksus)
16758 m²
Sihtotstarve Maatulundusmaa 100%
Kanded registriosa I jaos • Täiendavad kanded puuduvad
Kanded registriosa III jaos • Puuduvad
Kanded registriosa IV jaos • Puuduvad
6
Eksperthinnang nr. 0281-25
Maa-ameti kitsenduste kaardi järgsed kitsendused
Allikas: https://kitsendused.kataster.ee/public#/avalik; seisuga 24.03.2025 Kinnistut läbivad erinevad elektriõhuliinid, mistõttu paiknevad kinnistul erinevad elektripaigaldise kaitsevööndid, lisaks avalikult kasutatavate teede kaitsevööndid ja uuringu ala. Elektriõhuliinide ja elektrikaitsevööndite paiknemine hinnataval kinnistul kitsendab metsamajanduslikku kasutust ning sellel on negatiivne mõju väärtuse kujunemisele.
Üürilepingud Riigi kinnisvararegistrist üüri- ega rendilepinguid 24.03.2025 seisuga ei nähtu.
2.2 Asukoht
Makroasukoht
Paiknemine Hinnatav vara paikneb Rapla maakonnas, Rapla vallas, Nõmme külas, Tallinnast ca 49 km kaugusel ning Rapla linnast ca 6-7 km kaugusel
7
Eksperthinnang nr. 0281-25
Konkureerivad turupiirkonnad
Eelkõige Raplamaa Teised piirkonnad.
Allikas: kaart.regio.ee; seisuga 24.03.2025
Mikroasukoht
Iseloomustus Hinnatav vara piirneb Aranküla-Juuru tee ja Nõmme-Hõreda teega. Lähiümbruses valdavalt üksikute hoonetega hoonestatud suuremad kinnistud hoonestus või hoonestamata maatulundusmaad.
Haljastus Piirkonnas nii madal- kui ka kõrghaljastus.
Juurdepääs Vara piirneb avalikult kasutatava teega ning olemas ka mahasõidu võimalus
Parkimisvõimalus piirkonnas Puudub või lahendatud kinnistute siseselt
Kaugused
Teeninduspunktid Ühistransport
Suuremad teeninduspunktid Rapla linnas, väiksemad teeninduspunktid Hagudis ca 4-5 km kaugusel.
Läheduses ca 100-200 m kaugusel.
8
Eksperthinnang nr. 0281-25
Allikas: https://xgis.maaamet.ee/xgis2/page/app/maainfo; seisuga 24.03.2025
2.3 Maakasutus
Kaardirakenduse plaan (hinnatav kinnistu on ümbritsetud jämeda sinise joonega)
Allikas: https://xgis.maaamet.ee/xgis2/page/app/maainfo; seisuga 10.03.2025
Kuju, reljeef Kolmnurkse kujuga, valdavalt tasase reljeefiga
9
Eksperthinnang nr. 0281-25
Kõlvikuline koosseis
Looduslik rohumaa osa on pigem metsastunud ja reaalsuses on tegemist pigem metsamaaga. Haritav maa tulenevalt oma suurusest harimiseks vähe atraktiivne, tõenäoliselt kasutatav rohumaana või osaliselt mõistlik kaaluda metsastamist (alal, kus elektriõhuliine ei paikne). Allikas: https://minu.kataster.ee/; seisuga 24.03.2025
Pria registreering Puudub Allikas: https://kls.pria.ee/kaart/
Mullastik
Valdavalt LP (g), väiksemas osas LPg;KI Mullastikunäitajate täpsem selgitus leitav lisas nr. 5
Kasvukoha tüüp Vasvatalt allhanke korras teostatud 12.03.2024 takseeriseloomustusele ja välitöödele 2/3 osas naadi ja boniteediklass III ning 1/3 osas jänesekapsa ja boniteediklass II. Hindamisel lähtume välitööde käigus määratud äralõike ala kasvukohatüüpidest ja boniteediklassidest.
Kuivendused Kuivendused puuduvad
Parkimine Puudub
Hooned ja rajatised Puuduvad
Haljastus Metsamaale iseloomulik haljastus, äralõikel kasvava metsa iseloomustus on esitatud metsa takseerinfos (lisa nr.3).
Piirded Puuduvad
10
Eksperthinnang nr. 0281-25
Üldplaneering Kehtiva endise Rapla valla üldplaneeringu järgselt (kehtestatud Rapla Vallavolikogu 01.03.2011 otsusega nr 6) on Teedevahe juhtotstarbed HP (haljasala ja parkmetsa maa) ja PP (puhke- ja virgestusmaa).
Hajaasustuses on üldjuhul minimaalne ehitusõigust taotleva katastriüksuse suurus 2 hektarit, mille õueala suuruseks on kuni 10% katastriüksuse pindalast. Õueala moodustamisel juhinduda antud territooriumi lähiümbruses väljakujunenud õuealade suurusest ja kaugustest üksteisest. Hajaasustusse rajatavate elamuansamblite omavaheline kaugus peab olema üldjuhul 100 m või rohkem. Teatud juhtudel (perspektiivsete kruntide suurusest ja omavahelisest kaugusest tulenevalt) on kohalikul omavalitsusel õigus nõuda detailplaneeringu koostamist.
Detailplaneering / projekteerimistingimused / ehitusõigus
Puuduvad ning tulenevalt krundi suurusest pigem ei oma ehituslikku potentsiaali (kuigi seda ei saa välistada kaugemas tulevikus – hetkel on koostamise faasis uus üldplaneering, kuid hindamise hetkel on see vastu võtmata ning ei ole teada, millised saavad olema uue üldplaneeringu järgsed täpsed nõuded / seisukohad).
2.4 Kommunikatsioonid
Veevarustus Puudub
Kanalisatsioon Puudub
Elektrivarustus Puudub
Gaasivarustus Puudub
11
Eksperthinnang nr. 0281-25
2.5 Vara kestlikkus
Kestlikkus ehk jätkusuutlikkus on ressursside kasutamise viis inimeste vajaduste rahuldamiseks, säilitades keskkonda sellisel moel, et vajaduste rahuldamine oleks võimalik mitte ainult praegu, vaid ka määramatus tulevikus. Kogu kestlikkuse valdkond koosneb kolmest osast: keskkonna, majanduse ja sotsiaalpoliitiline kestlikkus (EVS 875-10). Kinnisvara kestlikkus on seotud kinnisvaraarendusega ja sellel puudub otsene seos nende kinnisvaradega, mille puhul arendustegevust ei ole toimunud ja seda ei ole lähemal ajal kavandatud. Sellest tulenevalt tuleb kestlikkust käsitleda vaid nende kinnisvarade puhul, millel on otsene seos arendustegevusega. Tavaliselt on tegemist hoonestatud või hoonestamiseks kavandatud maadega. (EVS 875-10) Kuna väärtuse kuupäeva seisuga ei ole hinnataval varal arenduslikku potentsiaali, siis ei ole antud juhul kinnisvara kestlikkust käsitletud.
3 TURUÜLEVAADE
3.1 Majandusülevaade1
PROGNOOS. Eksport veab Eesti majanduse kasvule
Eesti Panga värske majandusprognoosi kohaselt on majanduse seis tugevnenud. Mitmed seni raskustes olnud valdkonnad on suutnud uuesti kasvama hakata ja edasine liikumine jätkab paranemise kursil. Järgmisel aastal on oodatav majanduskasv 1,6% ning aastatel 2026─2027 umbes 3%. Hinnakasv jääb kahel järgmisel aastal maksutõusude tõttu 4% lähedusse ja seejärel aeglustub. Maksutõusud annavad ligikaudu kolmandiku järgmise kahe aasta hinnatõusust.
Eesti majanduse väljavaate paranemisest annab tunnistust ekspordimahu kasv. Suur osa senisest majanduslangusest on seotud eksportivale sektorile osaks saanud tagasilöökidega. Ekspordi uuesti tööle saamine on tarvilik eeldus majandusaktiivsuse kestvaks tõusuks. Viimased andmed näitavad, et kolmanda kvartali nõrk eksporditulemus jäi ajutiseks ning pärast seda jätkus aasta esimesel poolel juba nähtud kaubaväljaveo suurenemine. Eesti ettevõtted on leidnud uusi turge ning nende elavnemine peaks ekspordivõimalusi veelgi laiendama. Ekspordi tugi majanduskasvu taastumisele on tähtis, sest sisenõudlus areneb tagasihoidlikumalt selle tõttu, et valitsus plaanib piiri panna riigieelarve puudujäägi süvenemisele. Riigirahanduse kordategemine pärsib küll järgmise aasta majanduskasvu, kuid see tõstab riigi usaldusväärsust võlausaldajate ja investorite silmis ning tekitab riigieelarves intressikulude asemel ruumi muudele vajalikele kulutustele ning on kokkuvõttes oluline Eesti pikaajalise majanduskasvu jaoks.
Eesti majandus sõltub kõige enam Euroopa majanduse käekäigust, millele prognoositakse kasvu kiirenemist, kuid üsna vaoshoitud tempos. Euroopa Keskpank ootab euroala järgmise aasta kasvuks 1,1% ja ülejärgmise omaks 1,4%. Rahvusvahelise kaubanduse väljavaatele on paraku lisandunud ka ebakindlus, mille põhjuseks on kartus, et USA hakkab karmistama kaubandustõkkeid. Sel oleks üleilmset majanduskasvu jahutavad ning ilmselt hinnatõusu hoogustavad järelmid. Keerulisemaks muutunud üleilmsed majandussuhted, Eesti varasemate konkurentsieeliste taandumine ja ettevõtluse jaoks lihtsamate lahenduste ammendumine nõuavad tööstus- ja majanduspoliitika kohandamist viisil, mis looks muutunud oludesse sobiva uue kasvubaasi.
Tööturg on senisele majanduslangusele reageerinud võrdlemisi vähe ning kiiret muutust pole oodata ka majanduse elavnedes. Hõive ei ole seni vähenenud samas taktis majanduslanguse ulatusega ning kuna ettevõtted on hoidunud töötajate lahtilaskmisest, ei suurenda ka majanduse elavnemine esialgu värbamist märkimisväärselt. Töötus alaneb selle tulemusena üksnes tasapisi ja tagasihoidlik konkureerimine töökohtadele aeglustab palgakasvu tuleval aastal ligi 6%ni ning sellele järgneval kahel aastal umbes 5%ni. Palgakasvu
1 Allikas Eesti pank seisuga 13.12.2024
12
Eksperthinnang nr. 0281-25
raugemisele viib ka ettevõtete vajadus vahepeal vähenenud kasumlikkust taastada, kuivõrd palgakuludeks makstav tuluosa on jõudnud kõigi aegade tipu lähedale, sest ettevõtjad on eelistanud töötajaid säilitada.
Inimeste ostujõud kosub aeglaselt, hoogsam paranemine jääb eeldatavasti 2026. aastasse. Valitsuse kavandatud maksumuudatuste ja elukalliduse tõusu tagajärjel langeb reaalne (tarbijahindade tõusu arvestav) netopalk järgmisel aastal umbes 1%. Kui aga võtta laiem vaade ja arvestada juurde ka intressimäärade alanemise tõttu vähenevad kodulaenude maksed, siis majapidamiste reaalne kasutatav tulu kokkuvõttes siiski tõuseb. Kasutada oleva raha hulga suurenemine elavdab tarbimist, samas varieerub maksutõusude ja intressilangetuse mõju leibkonniti päris palju, sõltuvalt laenukohustuste olemasolust ja suurusest. Suurem muutus ostuvõimes toimub 2026. aastal, mil maksuküüru kaotamine võimaldab keskmisel reaalsel netokuupalgal tõusta enam kui 4%.
Intressilangetused ergutavad majanduskasvu märkimisväärselt. Euroopa Keskpank on langetanud baasintressimäärasid, mille mõju on euribori kaudu juba jõudnud ka Eesti laenuvõtjateni. 6 kuu euribori alanemine, millega enamik ettevõtete ja eraisikute laenulepinguid on seotud, pakub majandusele tuge. Intressimäärade alanemise mõju jõuab Eesti laenuvõtjateni kiiremini kui enamikes teistes euroala riikides, kus rohkem levinud on pikemalt fikseeritud intressidega laenulepingud. Võrreldes teiste Balti riikidega on Eesti erasektori võlakoorem suurem, mistõttu vastukaaluks varasemale ulatuslikumale intressikoormuse tõusule on raha hinna languse positiivne mõju Eestis tuntavam.
Maksutõusude mõju hinnatõusule on ajutine. Tänavu kallineb tarbijakorv 3,6% ja kahel järgmisel aastal hinnatõus käibe- ja mootorsõidukimaksu ning aktsiiside lisandumise tõttu sellest madalamale ei lange. Maksude arvele läheb ligikaudu kolmandik eesseisvast hinnatõusust. 2027. aastal langeb hinnakasv alla 3%, millest veerandi annab Euroopa Liidus uue saastekvoodisüsteemi rakendumine. Eesti hinnatase on jõudnud Euroopa Liidu keskmise lähedale ning osades kaubagruppides ka märksa kõrgemale. Kõrge hinnatase on juba suurendanud välismaalt tehtavate ostude osakaalu ning tõenäoliselt kasvab rahvusvahelistest veebipoodidest ostmine veelgi. See tähendab, et konkurentsis püsimiseks on Eesti kaupmeeste võimalused hindu tõsta varasemast ahtamad. Surve kulutõhususe suurendamiseks on seetõttu selgelt tõusnud, seda nii jae- ja hulgimüüjatele kui ka tootjatele. Kulutõhususe poole püüdlemine võib olla ka põhjus, miks Eesti ettevõtted on viletsates majandusoludes jätkanud aktiivset investeerimist, seda vaatamata seni soetatud sisseseade alarakendatusele ja üsnagi kõrgetele intressimääradele.
13
Eksperthinnang nr. 0281-25
3.2 Raplamaa hoonestamata maatulundusmaade turuülevaade
Valdav osa hoonestamata maatulundusmaade tehingutest on teostatud kinnistutega, mis sobivad maa harimiseks, karjamaana või rohumaana kasutamiseks. Sellised tehingud jäävad valdavalt suurusjärku 3000-10000 €/ha (odavama hinnaga on rohumaaks või karjamaaks sobivad kinnistud ning kõrgema hinnaga maa harimiseks sobivad kinnistud). Tehinguid tehakse ka metsamaadega, kuid nende hinnad on väga erinevad ning sõltuvad peamiselt võimalikest raiemahtudest. Üha enam ostetakse maatulundusmaid ka eesmärgiga püstitada neile üksikelamu. Selliste kinnistute ühikhinnad võivad olla märkimisväärselt kõrgemad (eelkõige suuremate asulate lähistel) kui maatulunduslikel eesmärkidel ostetud kinnistute hinnad. Suuremate maatulundusmaade hinnad, kus on ka arenduslik potentsiaal (kruntide arendus), on jäänud valdavalt suurusjärku 1-5 €/m² (kõik sõltub täpsest asukohast ja arenduslikust perspektiivist). Järgnevalt toome välja hoonestamata maatulundusmaade tehingute statistika Raplamaal:
Pindala(m²) Tehingu summa
(€) Pinnaühiku hind (€/m²)
Arv Keskmine Maksimaalne Maksimaalne Mediaan Keskmine
2016 571 99 588,00 439 950 1,29 0,21 0,24
2017 533 112 657,10 216 000 2,71 0,22 0,27
2018 452 101 663,70 210 000 3,14 0,27 0,33
2019 508 98 387,60 402 000 12,22 0,31 0,41
2020 686 89 576,70 240 000 42,14 0,34 0,57
2021 832 96 225,70 355 000 6,12 0,39 0,48
2022 459 89 927,40 470 000 15,66 0,59 0,87
2023 358 79 269,00 419 055 689,28 0,60 2,89
2024 481 79 298,0 882 000 205,60 0,57 1,55
Allikas: maaamet.ee
Tehingute arv on viimasel kahel aastal olnud mõningases languses, samas on märgata kasvu mediaanhindades. Prognoosime, et turg püsib ka käesoleval aastal pigem passiivne ning tehingute mediaanhinnad jäävad sarnasele tasemele võrreldes eelneva kahe aastaga.
3.3 Eesti ja Raplamaa metsamaade tehingute statistika
Metsamaa kinnistute tehingute hinnad on aasta aastalt kasvanud ning metsamaade tehingute keskmised hinnad on Eestis jäänud viimaste aastate jooksul valdavalt vahemikku 6500 – 9000 €/ha ning Raplamaal vahemikku 5500 – 8000 €/ha. Turul enam hinnatud on küpse metsaga kinnistud, millede tehinguhinnad võivad ületada 25 000 €/ha. Samas tehakse tehinguid ka lageraie lankidega, kus tehingute hinnad varieeruvad valdavalt vahemikus 2000 – 4000 €/ha. Seega võivad kinnistute hinnad tugevalt erineda olenevalt metsa tagavarast ning võimalikust raiemahust. Tehingute mahud on viimastel aastatel märkimisväärselt langenud. 2024. aastal teostati Eestis tervikuna vaid 1555 ning Raplamaal 145 metsamaa müüki. Kasvava metsata metsamaade tehingute arv on viimase kolme aasta jooksul püsinud vahemikus 36-87 tehingut aastas. Eesti metsamaa (valdavalt koos kasvava metsaga) kinnistute tehingustatistikat kirjeldab järgnev tabel:
Pindala(ha) Tehingu summa (eur) Pinnaühiku hind(eur /ha)
Arv Keskmine Kokku Maksimaalne Maksimaalne Mediaan Keskmine
2017 2 621 8,80 61 339 315 505 000 14 482 2 000 2 771
2018 2 422 8,00 68 361 866 431 000 16 610 2 916 3 784
2019 2 176 8,50 67 568 523 502 559 17 000 3 110 3 879
14
Eksperthinnang nr. 0281-25
2020 3 019 8,90 109 061 140 2 000 000 19 797 3 478 4 306
2021 2 774 8,90 122 628 536 703 600 24 096 4 168 5 170
2022 1 934 7,80 115 116 070 800 000 33 422 6 151 7 790
2023 1 317 7,80 81 059 283 691 470 33 824 6 405 7 984
2024 1 555 8,00 84 231 229 1 518 032 32 258 5 726 6 984
Allikas: maaamet.ee
Raplamaa metsamaa (valdavalt koos kasvava metsaga) kinnistute tehingustatistikat kirjeldab järgnev tabel: Pindala(ha) Tehingu summa (eur) Pinnaühiku hind(eur /ha)
Arv Keskmine Kokku Maksimaalne Maksimaalne Mediaan Keskmine
2017 180 11,40 5 429 920 194 538 11 377 2 152 2 876
2018 162 9,20 5 273 668 175 000 16 247 3 010 3 688
2019 181 9,90 5 867 755 190 000 16 308 2 976 3 530
2020 220 10,00 8 464 640 240 000 15 397 3 319 3 901
2021 326 10,70 15 976 359 355 000 18 970 4 044 4 680
2022 132 9,7 9 699 456 470 000 25 714 6 008 7 532
2023 93 8,2 5 073 064 419 055 26 501 6 459 7 168
2024 145 8,0 6 193 401 260 001 17 663 4 344 5 698
Allikas: maaamet.ee
Kasvava metsata metsamaa tehingustatistika Eestis:
Arv Kogu
pindala (ha)
Keskmine pindala
(ha)
Tehingute summa (€)
Keskmine hind (€/ha
Mediaan (€/ha)
Minimaalne (€/ha)
maksimaalne (€/ha)
2020 50 335 6,80 428 718 1 295 1 272 600 2 091
2021 20 79,6 4,3 151 322 1 859 1 960 711 2 836
2022 36 179,2 5,0 478 640 2 617 2 636 990 4 157
2023 59 224,2 4,7 786 505 3 718 3 471 811 7141
2024 87 457,3 5,3 1 481 540 3 126 3 000 999 5 660
Allikas: Maa- ja Ruumiameti poolt koostatud Eesti kinnisvaraturu ülevaade Prognoos Tõenäoliselt püsivad metsa ja metsa aluste maade hinnad ning tehingute arv lähematel perioodidel pigem stabiilsed.
3.4 Puiduturu ülevaade 2024.a IV kvartali seisuga
2024. aasta neljandas kvartalis okaspuu standardpalkide hinnad ei muutunud, peenpalkide hinnad langesid kergelt ja lattide hinnad tuntavalt. Kasespoonipakk ja -palk kallinesid kvartaliga mõõdukalt, haavapalk õige vähe ja kasepeenpalgil hind ei muutunud. Samal ajal sanglepapalk odavnes kergelt ja hallilepapalk tuntavalt, nii nagu ka kõik paberipuidu sordid. Küttepuidu hinnakasv oli tagasihoidlik.
15
Eksperthinnang nr. 0281-25
Erametsa ümarpuidu hinnad käibemaksuta lõpplaos seisuga detsember 2024:
RMK sortimentide vahelaohinnad €/tm ja nende muutumine seisuga detsember 2024:
Puidu varumis- ja transpordikulud Erametsa hinnastatistika tugineb lõpplaohindadel. Kui metsaomanik soovib välja arvutada kännuraha (kasvava metsa müügi hinda), siis tuleks lõpplaohinnast maha lahutada puidu varumiskulud (raiumine ja kokkuvedu) ning autotransport lõpplattu (tarbija juurde) ehk väljaveokulud. Varumiskulud sõltuvad paljudest aspektidest nagu näiteks: raielangist (sh kasvukohatüübist), raieviisist, valitud tehnoloogiast, asukohast metsatee suhtes jne (vt allolev tabel). Seega on iga langi varumiskulud unikaalsed.
16
Eksperthinnang nr. 0281-25
Transpordikulu sõltub eelkõige lõpplao kaugusest (teekonna pikkusest), eeldusel, et sõidetakse täiskoormaga. Nii võib tekkida olukord, kus 2-3 eurot odavama lõpplaohinna aga väiksema veokaugusega, on kännuraha, mis metsaomanikule lõpuks jääb, suurem. Koorma suuruse roll tuleb hästi esile RMK küttepuidu müügihindades, kus väiksema kohale toodud koguse eest tuleb tarbijal maksta tihumeetri kohta rohkem. Varumis- ja transpordikulu määramiseks on kasutatud ekspertarvamusi. Aasta kolmas kvartal siin muutusi ei toonud ja nii võib praegu hinnata varumiskulude suuruseks keskmiste lageraielankide korral 15-19 €/tm, millele tuleks lisada keskmine transpordikulu 6,5-8,5 €/tm. Harvendusraiel (eriti esimesel harvendusraiel) on raiekulu kindlasti suurem. Keskmine hind esimesel harvendusraiel algab 26 €/tm ja teisel harvendusraiel on vahemikus 19-22 €/tm. Hind sõltub siin tugevalt puistu iseloomust ja rakendatavast tehnoloogiast ja võib olla väga erinev. Võrdlustabel mõnedest aspektidest, mis mõjutavad varumis- ja transpordikulu:
Keskmise kännuraha tabelist (lõigu all) võib näha, et ühegi sortimendi hind ei ole lageraie korral negatiivne. Siiski tuleks hakata suuremat tähelepanu pöörama seal, kus varumis- ja transpordikulud osutuvad keskmisest kõrgemaks (näiteks väga peenike mets, harvendusraie, pikk kokkuvedu või lõpptarbija on kaugel) ja põhiline varutav sortiment on küttepuit. Selliste raielankide hetke kasumlikkus võib osutuda küllaltki madalaks, kui jätta kõrvale metsamajanduslike tööde tegemise vajadus tulevikumetsa jaoks
17
Eksperthinnang nr. 0281-25
Keskmine kännuraha seisuga detsember 2024:
Kokkuvõte Küllalt pikalt on räägitud, et kohe olukord majanduses paraneb ja samas pole ebakindlus meie puiduettevõttel tuleviku ees kuhugi kadunud. EMPL juhatuse esimehe Jaano Haidla sõnul vajab sektor konkurentsis püsimiseks riigilt selgemaid otsuseid ja suuremat stabiilsust. Oluline on esmalt kindlustada tooraine kättesaadavus ja luua selgus sektori pikaajalistes perspektiivides. Haidla on skeptiline, et uued suured investeeringud tulevad enne, kui energiapoliitika muutub. Kuigi Eesti puidutööstus on maailmaturul konkurentsivõimeline, investeeritakse viimasel ajal liiga vähe. Küll võime märgata investeeringute plaane ja tegusid meist nii lõuna kui põhja pool. Peamine põhjus on teadmatus tooraine tuleviku ja energiahindade osas. Eesti elektrienergia hinnad on Põhjamaade hindadest tuntavalt kõrgemad. Ka hoiakud metsade majandamisele on meie naabritel positiivsemad ja piirangud väiksemad. Kui siin muutusi ei tule, ohustab see meie puidutööstuse positsiooni ning toob tagasilööke ka metsaomanikele ja maapiirkondadele. Tänast majandussituatsiooni arvestades võib prognoosida, et nii okaspuu kui lehtpuu jämesortimentide hinnad püsivad ja okaspuu osas pigem ootaks kasvu. Siinjuures võib märkida, et kasespoonipaku ja kasepalgi hind on praegu väga hea ja okaspuupalgil ning haava- ja lepapalgil hea. Paberipuidu hinnad on hetkel küll langustrendis, kuid aastate keskmisega võrreldes võib tänaseid hindasid veel väga headeks lugeda. Hästi soe talve algus surub kindlasti küttepuidu hinda allapoole. Samas välistab soe ilm maapinna külmumist ja see võib ühel hetkel hakata arvestatavalt pidurdama (kütte)puiduvarumist. Kui laovaru arvestatavalt väheneb ja pakkumine ei suuda enam nõudlust rahuldada, toob see kindlasti kaasa hinnatõusu. Kõrgemat energiapuidu hinda soosib kasvav gaasihind ja hetke geopoliitilised lahendused pigem tõstavad gaasi hinda. Tänast küttepuidu hinda võib lugeda heaks. Samas on seal kindlasti mõni euro kasvuruumi ka ilma suuremate poliitiliste ja majanduslike kataklüsmideta. Kas nii läheb, näitavad juba lähimad kuud. Allikas: https://erametsaliit.ee/
18
Eksperthinnang nr. 0281-25
3.5 Turustatavuse analüüs
Vara lõppkasutajad ja neid iseloomustavad tunnused
Metsa majandamisega tegelevad isikud ja ettevõtted.
Kas hinnatav vara rahuldab turusegmendi nõudeid
Pigem ei rahuldab vähesel määral, kuna tegemist on metsamajandamise kontekstis väiksema kinnistuga, kus väiksem tagavara. Lisaks kinnistut läbivad õhuliinid.
Kui suur osa soovib ja on võimeline hinnatavat vara soetama
Keskmisest väiksem osa soovib (kuna tagavara vähene) ja keskmisest suurem osa on võimeline hinnatavat kinnistut (tervikuna) soetama
Müügiperiood Kuni 12 kuud, kuid üldjoontes müüakse sarnaseid varasid oksjoni korras, kus oksjonite tähtajad varieeruvad mõnest nädalast mõne kuuni.
Missugused on oodatavad müügihinnad
Kinnisvaraturg üldisemalt on hindamise hetkel võrdlemisi passiivne, pikenenud on müügiperioodid. Maatulunduslike maade hinnad püsivad lähitulevikus pigem stabiilsetena.
Alternatiivsed kasutused Alternatiivsed kasutused pigem puuduvad
3.6 Pakkumisinfo
Pakkumiste arv Eestis tervikuna on müügis 998 hoonestamata maatulundusmaad, millest 40 asuvad Raplamaal. Metsamaasid on Eestis pakkumisel kokku 168, millest 7 asuvad Raplamaal.
Pakkumishinnad Metsamaade, kus raied valdavalt teostatud, pakkumishinnad jäävad valdavalt vahemikku 3000-4500 €/ha. Kasvava metsaga metsamaade pakkumishinnad on väga erinevad sõltudes metsa tagavarast.
Allikas: www.kv.ee Toome väja www.kv.ee protaalist mõned pakkumised sarnaste kinnistutega (millede näol ei ole tegemist oksjonitega):
Aadress Lisainfo Pakkumishind, €, /€/ha
Kasemetsa, Valgu- Vanamõisa,
Märjamaa vald, Rapla maakond
Maatulundusmaa 100%, 47 247 m², millest 42 283 m² metsamaa, ligipääsutee olemas, raie teostatud 16 800 € ehk ca 3600 €/ha
Lõpemetsa, Lõpemetsa küla, Rapla vald, Rapla
maakond
Maatulundusmaa 100%, 25 198 m², millest 1,54 ha metsamaa ja 0,9 ha looduslik rohumaa, ligipääs puudub, kasvava metsa tagavara 136 tm ning raiemaht 136 tm. 11 400 € ehk ca 4500 €/ha
Saaremetsa, Saaremaa küla, Võru vald, Võru
maakond
Maatulundusmaa 100%, 26 169 m², millest 26 070 m² metsamaa, ligipääsutee olemas, kasvava metsa tagavara 23 tm 9 900 € ehk ca 3800 €/ha
Rõhutame, et eelpool toodud varade puhul on tegemist pakkumishindadega, mitte müügihindadega. On olemas võimalus, et pakkumishinnad avaliku müügi käigus oluliselt langevad või enampakkumise tingimustes tõusevad. Seepärast leiame, et hinnatud hariliku väärtuse/turuväärtuse ning pakkumishindade otsene võrdlemine ei suurenda hinnatud tulemuse täpsust. Erinevates oksjonikeskkondades (timber.ee ja tehingukeskus.ee) on pakkumisel metsamaasid, kus raied valdavalt teostatud, alghindadega 2000-3000 €/ha. Lõpphinnad sarnastel oksjonitel on valdavalt jäänud vahemikku 2500-4000 €/ha.
3.7 Müügitehingud
Müügitehingute valimile esitatud kriteeriumid:
• Kinnistu on hoonestamata
19
Eksperthinnang nr. 0281-25
• Kinnistul puudub ehitusõigus
• Teostatud lageraie või metsa tagavara vähene
• Tehingu toimumise aeg 2022-2025 veebruar
• Tehing on teostatud vaba turu tingimustes
• Tegemist ei ole avaliku sektori ostutehinguga Hindajale on teada järgnevad ost-müügi tehingud sarnaste kinnistutega:
Nr Asukoht Aeg Kinnistu, ha Hind, € Hind, €/ha Lisainfo
1
Rapla maakond,
Rapla vald, Hõreda küla
01.2025 2,1851 9200 4210
Maatulundusmaa, kõlvikuline koosseis metsamaa, teostatud
lageraie (mõned aastad tagasi), juurdepääs
avalikult kasutatavalt teelt olemas, kinnistu
kompaktne, kasvukoha tüüp naadi, boniteediklass
I, kuivendus olemas
2
Rapla maakond, Märjamaa
vald, Rassiotsa
küla
08.2024 3,8433 10500 2732
Maatulundusmaa, kõlvikuline koosseis metsamaa, teostatud lageraie, juurdepääs
avalikult kasutatavalt teelt olemas, kinnistu
kompaktne, kasvukoha tüüp sinilille,
boniteediklass II ja III, kuivendus puudub
3
Rapla maakond, Märjamaa vald, Läti
küla
11.2024 7,2812 25000 3434
Maatulundusmaa, kõlvikuline koosseis valdavalt metsamaa, teostatud lageraie, juurdepääs olemas (eratee), kinnistu
kompaktne, kasvukoha tüüp tarna-angervaksa, boniteediklass valdavalt
III, väiksemas osas II ja IV, kuivendus olemas
4
Lääne maakond,
Lääne- Nigula vald, Kuijõe küla
02.2024 5,15 16 111 3128
Maatulundusmaa, kõlvikuline koosseis metsamaa, teostatud lageraie, juurdepääs
avalikult kasutatavalt teelt puudub, kuid võimalik läbi naaberkinnistuid läbivalt
teelt, kompaktne kuju, kasvukoha tüüp-valdavalt angervaksa, väiksemas
osas jänesekapsa- mustika, boniteediklass II,
kuivendus olemas
5
Harju maakond, Rae vald, Vaidasoo
küla
09.2023 4,68 11900 2543
Maatulundusmaa, kõlvikuline koosseis
metsamaa, teostatud lageraie, juurdepääs
avalikult kasutatavalt teelt puudub, kinnistu kompaktne,
kasvukoha tüüp naadi, väheses osas jänesekapsa-
kõdusoo, boniteediklass
20
Eksperthinnang nr. 0281-25
valdavalt I ja II, väiksemas osas III, kuivendus olemas
6
Pärnu maakond,
Põhja- Pärnumaa vald, Lehu
küla
12.2023 8,06 23 100 2866
Maatulundusmaa, kõlvikuline koosseis valdavalt metsamaa,
valdavas osas teostatud lageraie, kuid ca 15-20%
ulatuses jäänud mets (noorendik) kasvama, juurdepääs avalikult
kasutatavalt teelt puudub võimalik läbi
naaberkinnistute, kinnistu kuju piklik, kuid kompaktne,
kasvukoha tüüp-osja, sinilille, boniteediklass
valdavalt II väiksemas osas IV, kuivendus olemas
7
Järva maakond, Järva vald, Reinavere
küla
08.2023 4,4455 22 000 4949
Maatulundusmaa, kõlvikuline koosseis
metsamaa, teostatud lageraie, koosneb kahest
katastriüksusest, mis paiknevad lähestiku, juurdepääs avalikult
kasutatavalt teelt puudub, katastriüksused
kompaktsed, mõlemal juhul kasvukoha tüüp sinilille,
boniteediklass I, kuivendus olemas
8
Lääne maakond,
Lääne- Nigula vald, Kuijõe küla
05.2023 4,17 10200 2446
Maatulundusmaa, kõlvikuline koosseis
metsamaa, teostatud lageraie, muu maa, juurdepääs avalikult
kasutatavalt teelt, kinnistu kuju piklik, kuid kompaktne,
kasvukoha tüüp- mustika/mustika kõdusoo
9
Tartu maakond, Peipsiääre
vald, Tähemaa
küla
08.2023 5,99 21000 3506
Maatulundusmaa, kõlvikuline koosseis valdavalt metsamaa,
valdavas osas teostatud lageraie, kuid ca 5-10% ulatuses jäänud mets kasvama (raie polnud
võimalik, kuna kinnistul hiireviu), juurdepääs
avalikult kasutatavalt teelt puudub võimalik
pinnaskattega teelt läbi naaberkinnistute, kinnistu
kuju piklik, kuid kompaktne, kasvukoha tüüp-valdavalt angervaksa, väiksemas
osas naadi
10
Rapla maakond, Märjamaa
vald, Orgita küla
10.2023 1,9223 10 800 5618
Maatulundusmaa, kõlvikuline koosseis
metsamaa, osaliselt haritav ja rohumaa, tagavara 322
tm (kuusk, kask), juurdepääs avalikult
21
Eksperthinnang nr. 0281-25
kasutatavalt teelt, kinnistut läbib tee, kasvukoha tüüp-
sinilille
11
Lääne maakond,
Lääne- Nigula vald, Kokre küla
01.2023 6,28 18 000 2866
Maatulundusmaa, kõlvikuline koosseis valdavalt metsamaa,
valdavalt lageraie, juurdepääs avalikult
kasutatavalt teelt puudub, kinnistu kuju piklik, kuid kompaktne, kasvukoha tüüp-angervaksa/sinilille
12
Lääne maakond,
Lääne- Nigula vald, Vidruka küla
02.2023 4,6895 11 940 2546
Maatulundusmaa, koosneb kahest katastriüksusest,
kõlvikuline koosseis valdavalt metsamaa, teostatud lageraie,
juurdepääs avalikult kasutatavalt teelt ühele
katastriüksusele puudub, teine avaliku tee ääres, katastriüksused pikliku
kujuga, kuid kompaktsed, kasvukoha tüüp-angervaksa
13
Rapla maakond,
Rapla vald, Loe küla
05.2022 3,96 13 143 3344
100% maatulundusmaa, mis valdavas osas metsamaa,
valdavalt lageraie, väiksemas osas jäetud mets
kasvama + seemnepuud, kasvukoha tüüp valdavalt angervaksa, väiksemas osas tarna-angervaksa,
ligipääs naaberpõllu äärest
*tehingute hinnad ei sisaldanud käibemaksu Allikas: Maa-ameti ja LAHE kinnisvara tehingute andmebaas
4 HINDAMINE
4.1 Vara parim kasutus
Vara parim kasutus: hindamisstandard defineerib vara parimat kasutust kui vara kõige tõenäolisemat kasutust, mis on füüsiliselt võimalik, vajalikult põhjendatud, õiguslikult lubatav, finantsmajanduslikult otstarbekas ja mille tulemusena hinnatav vara omandab kõrgeima väärtuse (EVS 875-1).
Eksperthinnangu koostaja on seisukohal, et arvestades hinnatava vara asukohta, õiguslikult lubatud ning tegelikku kasutust, füüsilist võimalikkust ja finantsmajanduslikku otstarbekust, on hinnatava vara parimaks kasutuseks olemasolev kasutus metsamaana.
Muud kasutused on hindaja hinnangul vähe tõenäolised.
4.2 Hindamismeetodi valik
Hindamisel on rakendatavad peamiselt kolm meetodit: võrdlusmeetod, tulumeetod ja kulumeetod. Meetodi valik sõltub peamiselt hinnatavast varast ning olemasolevast turuinformatsioonist.
Hinnatava vara turuväärtuse hindamisel kasutame võrdlusmeetodit (sobivaim meetod sarnaste varade hindamisel).
Võrdlusmeetod:
Kinnisvara hindamisel võrdlusmeetodil lähtutakse eeldusest, et ükski informeeritud ostja ei ole nõus maksma omandatava vara eest rohkem, kui teine ostja hiljuti toimunud analoogse tehingu korral. Hinnatav
22
Eksperthinnang nr. 0281-25
vara peab olema võrreldav teiste analoogsetega nii füüsiliste tunnuste, asukoha, majandusliku otstarbe kui ka ajafaktori näitajate poolest. Turuväärtuse määramisel on aluseks seos, et turusituatsioon on hindamise hetkel vastav, st. turul olevate üksteist asendavate kaupade hinnad on võrdsed. Võrdlusmeetodi eelised seisnevad selles, et ta põhineb piirkonna tegelikel hindadel, võtab arvesse tegelikku nõudlust ja pakkumist ning on lihtsalt mõistetav ja põhjendatav.
Antud meetodi puhul hinnatakse harilik väärtus (turuväärtus) hinnatava vara ja hiljuti müüdud sarnaste varade võrdlemise alusel.
Hindamiskäigu kirjeldus:
1) Hindame kasvava metsata metsamaa hariliku väärtuse (turuväärtuse) võrdlusmeetodil
2) Hindame kasvava metsa väärtuse lähtudes Metsaeksperdi Metsakorralduse OÜ poolt koostatud kasvava metsa väärtuse arvutustest
3) Hindame kinnistu kui terviku väärtuse liites kokku kasvava metsata metsamaa ja kasvava metsa väärtused.
4.3 Hariliku väärtuse (turuväärtuse) hindamine
1) Kasvava metsata metsamaa hariliku väärtuse (turuväärtuse) hindamine
Võrdluseks valitud varad2 1, 2, 3 ja 4, mis sobivad eelkõige ajaliselt ja teada oleva info poolest.
Käibemaksu info Varade võrdlemisel oleme kasutanud ilma käibemaksuta sisendeid
Võrdlusühik Hektari hind, sest sarnaste maade sektoris kaubeldakse hektari hinna alusel.
Toodud võrdlustehingute võrdlemiseks hinnatava varaga korrigeerime võrdlustehinguid iseloomustavaid parameetreid. Korrigeerimise eesmärgiks on anda hinnang, kui palju muudab hinnatava vara mingi parameetri erinevus võrdlustehingu turuväärtust.
Võrdluselemendid: Võrdluselemendi selgitus:
Ajaline kohandus Alates 2024. aasta veebruarist kuni väärtuse kuupäevani ei ole me antud turusektoris hindade muutusi täheldanud
Asukoha kohandus Metsa aluste maade puhul on makro asukoht vähem tähtis, kuid huvi tuntakse enam linnade lähistel asuvate või suurte metsamassiivide vahel asuvate lankide vastu (sellisel juhul ostjaks eelkõige naaberkinnistute omanikud).
Ligipääs Metsamajandamise kontekstis on oluline kinnistule juurdepääsu olemasolu teelt (vähem oluline on asjaolu, kas tee on avalik või mitte, kuid eelistatum on ligipääs avalikult teelt). Vähem hinnatud on kinnistud, milleni puudub ligipääsutee ning metsa majandamise tarbeks on vajalik läbida mitmeid naaberkinnistuid ja saada erinvaid nõusolekuid. Samuti tuleb arvestada, et piirnemine põhimaanteega tihtilugu ei taga ligipääsu kinnistuni (kui puudub mahasõit ja kinnistu piirneb kraaviga, võib see tähendada, et metsamaterjali ladustamine maantee läheduses ja selle äravedu maanteepoolse osa kaudu ei ole võimalik ning läheneda tuleb läbi naaberkinnistute).
Kinnistu pindala Lageraielankide puhul, mida ostetakse metsastamise eesmärgil, mastaabiefekti turul üldjoontes ei rakendu.
Kuju Kompaktse kujuga kinnistud on enam hinnatud
Kasvukoha tüüp ja boniteet
Viljakama mulla ja kõrgema boniteediga kasvukohatüübid on enam hinnatud (head kasvukohatüübid on näiteks naadi, jänesekapsa, mustika, angervaksa jt ning vähem hinnatud kasvukohatüübid raba, osja, siirdesoo vms on üldiselt seotud liigniiskete piirkondadega. Lisaks on enim hinnatud boniteediklass Ia, Ib ja I ning kõige vähem hinnatud boniteediklass on V)
2 Müügitehingute tabel, p.3.7.
23
Eksperthinnang nr. 0281-25
Teostatud raied Turuväärtuselt on kõrgemad kinnistud, kus osa metsast on kasvama jäetud, mõju sõltub alles jäänud kasvava metsa osakaalust ja kvaliteedist.
Muid parameetreid ei ole kohandatud, kuna hinnatav vara on võrdlustehingutega samaväärne või erinevuse mõju harilikule väärtusele/turuväärtusele on marginaalne.
Kohandustabel:
HINNATAV
VARA
Võrreldavad varad
1 2 3 4
Tehinguhind:
Hindamisel
lähtuti hektari hinnast
9 200 € 10 500 € 25 000 € 16 111 €
Hektari hind: 4 210 € 2 732 € 3 433 € 3 128 €
Tehingu aeg: 03.2025
jaan.25 aug.24 nov.24 veebr.24
Ajaldamine: 0% 0% 0% 0%
Ajaldatud hind: 4 210 € 2 732 € 3 433 € 3 128 €
Asukoht: Rapla maakond, Märjamaa vald, Konuvere küla
Rapla maakond, Rapla vald, Hõreda küla
Rapla maakond, Märjamaa vald, Rassiotsa küla
Rapla maakond,
Märjamaa vald, Läti küla
Lääne maakond, Lääne-Nigula vald, Piirsalu
küla
Kohandus 0% 0% 0% 0%
Juurdepääs:
Piirneb avalikult kasutatava
teega, mahasõidu võimalus olemas
juurdepääs avalikult
kasutatavalt teelt olemas
juurdepääs avalikult
kasutatavalt teelt olemas
juurdepääsu tee olemas
(eratee)
juurdepääs avalikult
kasutatavalt teelt puudub, võimalik
läbi mitmeid naaberkinnistuid läbiva tee kaudu
Kohandus 0% 0% 5% 5%
Pindala (ha) 1,6758
2,1851 3,8433 7,2812 5,15
Kohandus 0% 0% 0% 0%
Kuju kolmnurkja
kujuga, üldjoontes kompaktne
kompaktne kompaktne kompaktne kompaktne
Kohandus 0% 0% 0% 0%
Kasvukoha tüüp ja boniteet
2/3 osas naadi ja
boniteediklass III ning 1/3 osas jänesekapsa ja boniteediklass
II.
kasvukoha tüüp naadi,
boniteediklass I
kasvukoha tüüp sinilille,
boniteediklass II ja III
kasvukoha tüüp tarna-
angervaksa, boniteediklass valdavalt III, väiksemas osas II ja IV
valdavalt angervaksa, jänesekapsa-
mustika, boniteediklass II
Kohandus -15% 0% 5% -5%
24
Eksperthinnang nr. 0281-25
Kitsendused
Kinnistut läbivad õhuliinid ja
kitsendustega on kaetud ca
4000 m2 kinnistust,
vastavat ala ei ole võimalik
metsa kasvatamiseks
kasutada, kasutatav
näiteks rohumaana
Puuduvad, parem Puuduvad, parem Puuduvad,
parem Puuduvad,
parem
Kohandus -15% -15% -15% -15%
Teostatud raied eelduslikult lageraie
lageraie lageraie lageraie
valdavas osas teostatud
lageraie, kuid ca 10-15% ulatuses
jäänud mets kasvama
Kohandus 0% 0% 0% -10%
Summaarne kohandus:
-30% -15% -5% -25%
Kohandatud hektari hind:
2 947 € 2 322 € 3 262 € 2 346 €
Kohanduste absoluutväärtuste summa
30% 15% 25% 35%
Osakaal lõpphinnas:
100% 25% 30% 25% 20%
Kaalutud hektari hind, (€):
2 718 € 737 € 697 € 815 € 469 €
Hariliku väärtuse/turuväärtuse hindamiseks on sobivaim kaalutud keskmine, kuna varasid on kohandatud erineval määral ning kaalumisel saab arvesse võtta kohandamisel tekkinud ebatäpsust. Kõige vähem kohandatud varale antakse suurem kaal ja kõige rohkem kohandatud varale kõige väiksem kaal. Kinnistu hariliku väärtuse (turuväärtuse) ühikhinnaks hindame 2718 €/ha ehk 0,2718 €/m² ning kinnistu kui terviku harilikuks väärtuseks (turuväärtuseks) hindame: 2718 €/ha * 1,6758 ha ≈ 4555 €. Hinnatud tulemus ei sisalda käibemaksu.
25
Eksperthinnang nr. 0281-25
2) Kasvava metsa väärtuse hindamine Kinnistul paikneva kasvava metsa väärtuse on allahanke korras hinnanud Metsaeksperdi Metsakorralduse OÜ (lisa nr. 4). Vastavalt Metsaeksperdi Metsakorralduse OÜ hinnangule on kinnistul kasvava metsa turuväärtus väärtuse kuupäeval 3277 € (sh raidmed väärtusega 347 €).
3) Kinnistu hariliku väärtuse (turuväärtuse) hindamine Seega on hindaja hinnangul kinnistu harilikuks väärtuseks kokku 4555 € + 3277 € = 7 832 € (seitse tuhat kaheksasada kolmkümmend kaks eurot) ehk 0,47 €/m² kinnistu pindala kohta. Hinnatud väärtus ei sisalda käibemaksu. Hinnatud tulemus on keskmine või keskmisest mõnevõrra madalam ±20%.
26
Eksperthinnang nr. 0281-25
LISA 1 FOTOD
27
Eksperthinnang nr. 0281-25
Aerofoto:
Allikas: https://fotoladu.maaamet.ee/ (Pildistuse aeg: 2024-05-12)
28
Eksperthinnang nr. 0281-25
LISA 2 KINNISTUSRAAMATU VÄLJAVÕTE
29
Eksperthinnang nr. 0281-25
LISA 3 KASVAVA METSA TAKSEERISELOOMUSTUS
30
Eksperthinnang nr. 0281-25
31
Eksperthinnang nr. 0281-25
32
Eksperthinnang nr. 0281-25
LISA 4 KASVAVA METSA TURUVÄÄRTUSE HINDAMINE
33
Eksperthinnang nr. 0281-25
34
Eksperthinnang nr. 0281-25
LISA 5 MULLASTIKUNÄITAJATE TÄPSEM SELGITUS
Maa-ameti mullastiku kaardi legend:
35
Eksperthinnang nr. 0281-25
36
Eksperthinnang nr. 0281-25
A- HEAD PÕLLUTÜÜBILISED HARITAVAD MAAD
AGRORÜHM SIFER BONITEET LÕIMIS MULDADE ISELOOMUSTUS
A21
LP, LP(g)
48-60
sl, ls, sl/ls
Parasniisked ja nõrkade liigniiskuse tunnustega kahkjad keskmise raskusega mullad
A22
Ko;Kor; Ko(g); Kor(g) KI; KI(g)
41-50
sl; sl/ls; ls Parasniisked ja nõrkade liigniiskuse tunnustega leostunud ja leetjad keskmise raskusega mullad
A41
Kg, Kog, Korg, KIg
41-50
sl, ls, sl/ls
Kuivendatud keskmise raskusega gleistunud kamarmullad.
A42 LPg 48-60 sl, ls, sl/ls Kuivendatud keskmise raskusega gleistunud kahkjad mullad
B- KESKMISED PÕLLUTÜÜBILISED HARITAVAD MAAD
B51 Kg, Kog, Korg, Gk, Go, Gor,
Gkr
38-45
sl, ls, sl/ls, s
Kuivendamata gleistunud keskmise raskusega ja rasked kamarmullad, rahuldavalt kuivendatud keskmise raskusega ja rasked kamargleimullad
C- ROHUMAATÜÜBILISED HARITAVAD MAAD
C 6 Go, M`, M´´; M```
21-38 Kõik lõimised
Hästi kuivendatud turvastunud ja hästi lagunenud turvasmullad
Lõimised: Kivisus: ls – liivsavi II 1 v1
o – maht 5-20 m3/ha, raudkiviveeris 1-10cm sl – saviliiv II 1 v1
o – maht 5-20 m3/ha, raudkiviveeris 1-10cm s – savi II1 - maht 5-20 m3/ha II 1 v2
o – maht 5-20 m3/ha, raudkiviveeris 1-10cm IIko
2,1 - maht 5-20 m3/ha, raudkivid Märkus: A21, A41, A42 – teravilja kasvatamiseks parimad mullad B51 – keskmine põllumaa A+B – põllutüübiline haritav maa C – rohumaadeks sobiv maa
37
Eksperthinnang nr. 0281-25
VASTAVUSKINNITUS STANDARDI NÕUETELE
• Käesoleva hindamisaruande koostanud ja kogu hindamistoimingu läbi viinud hindaja kutseline pädevus on piisav hindamistellimuse täitmiseks.
• Käesolev hindamisaruanne ja kogu hindamistoiming vastab eesti kinnisvara hindamise standardiseeria EVS 875 nõuetele, sh hindamise headele tavadele.
• Hindaja ei avalda hindamistoimingu käigus kogutud informatsiooni ja hindamistulemusi mitte kellelegi peale tellijaga kokkulepitud isikute, v.a. juhud kui seadus seda nõuab või kui see on vajalik kindlateks hindamise kutsealaga seotud toiminguteks.
• Mitte keegi peale hindamisaruandes nimetatud isikute ei ole hindajat hindamistoimingus abistanud.
• Hindaja on tegutsenud sõltumatu hindajana.
• Hindaja on tegutsenud erapooletult ilma mingite isiklike huvideta hindamistoimingu suhtes.
• Hindaja poolt hindamistoimingu eest saadav tasu ei ole seotud hindamistulemusega.
• Hindamistoimingus kasutatud ja hindamisaruandes esitatud andmed on hindajale teadaolevalt tõesed ja korrektsed.
• Hindamistoimingus kasutatud ja hindamisaruandes esitatud analüüsid ja järeldused on kitsendatud ainult hindamisaruandes esitatud eelduste ja piiravate tingimustega.
Hindaja: /allkirjastatud digitaalselt/
Taavo Vainomaa
Kutseline hindaja 163384 Vara hindaja, tase 7
Eesti Kinnisvara Hindajate Ühingu liige Tel: +372 5062838
Eksperthinnang nr. 0282-25
Aadress: Rapla maakond, Märjamaa vald, Konuvere küla, Männiku-Rehe
Hinnatav vara: Kinnistust reg. osa nr. 35250 teostatav äralõige suurusega 13498 m²
Väärtuse kuupäev: 08.03.2025
Hindamisaruande kuupäev: Harilik väärtus (kinnistust reg. osa nr. 35250 teostatav äralõige suurusega 13498 m²):
28.03.2025 8783 € ehk 0,65 €/m²
Hindaja: Taavo Vainomaa Kutseline hindaja 163384 Vara hindaja, tase 7 Eesti Kinnisvara Hindajate Ühingu liige Tel: +372 5062838
2
Eksperthinnang nr. 0282-25
SISUKORD
KOKKUVÕTE ............................................................................................................................................... 3
1 Hindamise alused ................................................................................................................................. 4
1.1 Hinnatava vara ülevaatus ja hindamise eesmärk ......................................................................... 4
1.2 Hindamise algandmed .................................................................................................................. 4
1.3 Hindamisel tehtavad eeldused ja piiravad tingimused ................................................................. 5
2 Hinnatava vara kirjeldus ....................................................................................................................... 5
2.1 Kinnistusraamatu andmed ja õiguslik määratlus .......................................................................... 5
2.2 Asukoht ......................................................................................................................................... 6
2.3 Maakasutus .................................................................................................................................. 8
2.4 Kommunikatsioonid .................................................................................................................... 11
2.5 Äralõige ....................................................................................................................................... 12
2.6 Vara kestlikkus............................................................................................................................ 13
3 Turuülevaade ...................................................................................................................................... 13
3.1 Majandusülevaade ..................................................................................................................... 13
3.2 Raplamaa hoonestamata maatulundusmaade turuülevaade ..................................................... 15
3.3 Eesti ja Raplamaa metsamaade tehingute statistika ................................................................. 15
3.4 Puiduturu ülevaade 2024.a IV kvartali seisuga .......................................................................... 16
3.5 Turustatavuse analüüs ............................................................................................................... 20
3.6 Pakkumisinfo .............................................................................................................................. 20
3.7 Müügitehingud ............................................................................................................................ 20
4 Hindamine ........................................................................................................................................... 23
4.1 Vara parim kasutus ..................................................................................................................... 23
4.2 Hindamismeetodi valik ................................................................................................................ 23
4.3 Äralõike hariliku väärtuse (turuväärtuse) hindamine .................................................................. 24
Lisa 1 Fotod ................................................................................................................................................ 30
Lisa 2 Kinnistusraamatu väljavõte .............................................................................................................. 33
Lisa 3 Kasvava metsa takseeriseloomustus .............................................................................................. 36
Lisa 4 Mullastikunäitajate täpsem selgitus ................................................................................................. 40
Vastavuskinnitus standardi nõuetele .......................................................................................................... 43
3
Eksperthinnang nr. 0282-25
KOKKUVÕTE
HINNATAVA VARA KOONDANDMED
Hinnatav vara Kinnistust reg. osa nr. 35250 teostatav äralõige suurusega 13498 m²
Aadress Rapla maakond, Märjamaa vald, Konuvere küla, Männiku-Rehe
Omanik AmEst Haldus OÜ (registrikood 12754916)
Katastritunnus 50402:007:0943
Kinnistu registriosa nr 35250
Omandivorm Kinnisasi
Kinnistu pindala 11,28 ha ehk ca 112 800 m², millest on planeeritud teostada äralõige suurusega 13498 m²
Planeeringud / ehitusõigus Märjamaa Vallavolikogu 20.06.2000.a määrusega nr 11 kehtestatud Märjamaa valla üldplaneeringu järgselt ei ole hinnatavale kinnistule juhtotstarvet määratud. Detailplaneering / projekteerimistingimused puuduvad.
HINDAMISARUANDE KOONDANDMED
Hinnangu eesmärk Hindamisaruande koostamine kinnisasja hariliku väärtuse (turuväärtuse) kohta maade vahetamise eesmärgil
Väärtuse liik Turuväärtus, harilik väärtus
Ülevaatuse kuupäev 08.03.2025
Väärtuse kuupäev 08.03.2025
Hindamisaruande kuupäev 28.03.2025
Tellija Transpordiamet
Tellimusleping 28.02.2025 sõlmitud TÖÖVÕTULEPING nr 3.2-2/25/303-1
Hindamise eeldused Hariliku väärtuse (turuväärtuse) hindamisel hüpoteegiga arvestatud ei ole.
Hinnang likviidsusele Äralõige on teatavatel tingimustel eraldiseisvalt võõrandatav (omab ligipääsu maanteelt) ja müügiperiood ca 12 kuud.
Hindamistulemuse täpsus Keskmine või keskmisest mõnevõrra madalam ±20%
Käibemaks Hinnatud turuväärtus ei sisalda käibemaksu.
KOMMENTAARID
Puuduvad
HINDAMISTULEMUS
Harilik väärtus (kinnistust reg. osa nr. 35250 teostatav äralõige suurusega 13498 m²): 8783 € ehk 0,65 €/m²
Hindaja: Taavo Vainomaa Kutseline hindaja 163384 Vara hindaja, tase 7, EKHÜ liige
4
Eksperthinnang nr. 0282-25
1 HINDAMISE ALUSED
Hindamisel on lähtutud Eesti varahindamise standarditest EVS 875, kehtivast seadusandlusest ja Eesti Kinnisvara Hindajate Ühingu heade tavade koodeksist. Harilik väärtus on eseme kohalik keskmine müügihind (turuhind) (tsiviilseadustiku üldosa seadus) Harilik väärtus viitab kitsalt toimunud müügitehingute statistilisele analüüsile, kuid käsitlemist ei leia väärtuse kuupäev, tehingu poolte vaba tahte avaldus, müügitegevuse nõuetekohasus jms tingimused, mis on loetletud turuväärtuse definitsioonis. Kui tellija on hindamise eesmärgiks seadnud hariliku väärtuse leidmise, tuleb hindamisel lähtuda turuväärtuse hindamise nõuetest. Turuväärtus on hinnangul põhinev summa, mille eest vara peaks väärtuse kuupäeval minema üle tehingut sooritada soovivalt müüjalt tehingut sooritada soovivale ostjale sõltumatus ja võrdsetel alustel toimuvas tehingus pärast kõigile nõuetele vastavat müügitegevust, kusjuures osapooled on tegutsenud teadlikult, kaalutletult ning ilma sunduseta. (EVS 875-1). Ülevaatuse kuupäev on kuupäev, mil tehti hinnatava vara ülevaatus (EVS 875-12). Väärtuse kuupäev on kuupäev, mille seisuga hindamistulemus (väärtus) on esitatud (EVS 875-12) Hindamisaruande kuupäev on kuupäev, mil hindamisaruanne on allkirjastatud (EVS 875-12).
1.1 Hinnatava vara ülevaatus ja hindamise eesmärk
Ülevaatuse kuupäev 08.03.2025
Ülevaatuse teostanud hindaja Kutseline hindaja Taavo Vainomaa
Ülevaatuse juures viibinud isikud Hindaja teostas vara ülevaatuse iseseisvalt, kinnistu omaniku esindaja ei soovinud ülevaatuse juures viibida. Kinnistu omaniku esindaja Margo Visnu viibis ülevaatuse juures samale kinnistule koostatud eksperthinnangu 0280-24 raames läbi viidud.
Ülevaatuse ulatus Kogu äralõike ulatuses
Ülevaatuse põhjalikkus Visuaalne ülevaatus, erivahendeid ei kasutatud
Hindamise eesmärk Hindamisaruande koostamine kinnisasja hariliku väärtuse (turuväärtuse) kohta maade vahetamise eesmärgil
1.2 Hindamise algandmed
Allikas: Kuupäev:
EVS Standardiseeria 875
Kinnistusraamatu väljavõte 10.03.2025
Kinnisvaraportaal www.kv.ee 10.03.2025
Maa-ameti kodulehekülg www.maaamet.ee ja kaardirakendus 10.03.2025
Lahe Kinnisvara ja Maa-ameti tehingute andmebaas 10.03.2025
Metsaportaal 10.03.2025
Kohapealne ülevaatus 08.03.2025
Tellimusleping koos projektmaterjalide ja tehnilise kirjeldusega Sõlmitud 28.02.2025
Märjamaa valla üldplaneering Kehtestatud 20.06.2000
Rapla maakonnaplaneeringu teemaplaneering „Põhimaantee nr 4 (E67) Tallinn-Pärnu-Ikla (Via Baltica) trassi asukoha täpsustamine km 44,0- 92,0″
Kehtestatud 23.05.2016
Kinnistu omaniku esindaja Mery Visnu vastuskiri e-maili teel 04.03.2024 (tegemist on vastusega eelmise
5
Eksperthinnang nr. 0282-25
eksperthinnangu koostamise hetkel, uut vastuskirja pole hindaja omanikult saanud)
Kinnistu omaniku esindaja Margo Visnu suuline informatsioon ülevaatuse käigus
26.03.2024 (eelmise hinnangu tarbeks kogutud informatsioon, uuel ülevaatusel omaniku esindaja osaleda ei soovinud)
Allhanked Jah, Metsaeksperdi Metsakorralduse OÜ poolt koostatud kinnistu äralõikel kasvava metsa väärtuse arvutus
Hindaja peab andmeallikaid usaldusväärseteks Jah
1.3 Hindamisel tehtavad eeldused ja piiravad tingimused
Eeldused: Hindamisel oleme eeldanud, et esitatud andmed ja informatsioon on korrektsed. Hindaja ei vastuta hinnangus olevate valeandmete eest, mille õigsuse kontrollimiseks eksperthinnangu koostamise käigus puudub hindajal võimalus või põhjendatud vajadus. Hindajal ei ole pädevust saastatuse ja saastuse ohu uurimiseks ega avamiseks, mistõttu ei ole hindaja vastavaid uuringuid teostanud, samuti ei ole hindajale esitatud andmeid vastavate ohtude olemasolust. Seega oleme eeldanud, et mingit saastatust või saastuse ohtu ei ole või et saaste/saastusohu kõrvaldamistööde maksumus ei ole väärtuse jaoks oluline. Kui pärast hindamist ilmneb, et hinnataval varal või selle läheduses paiknevaid varasid on kasutatud viisil, mis võib kaasa tuua saastumise, võib see vähendada hindamisaruandes esitatud väärtust“. (EVS 875-4). Piiravad tingimused: Käesolev hindamisaruanne on esitatud konfidentsiaalselt tellijale ainult eespool avaldatud ja selleks ettenähtud eesmärgil. Hindaja ei saa võtta endale mingit vastutust juhul, kui seda kasutab keegi kolmas isik või kui seda tehakse selleks mitte ettenähtud eesmärgil. (EVS 875-4).
2 HINNATAVA VARA KIRJELDUS
2.1 Kinnistusraamatu andmed ja õiguslik määratlus
Aadress Rapla maakond, Märjamaa vald, Konuvere küla, Männiku-Rehe
Registriosa nr 35250
Vara liik, omandivorm Kinnisasi
Omanik AmEst Haldus OÜ (registrikood 12754916)
Katastritunnus 50402:007:0943
Kinnistu pindala (hinnatav katastriüksus)
11,28 ha ehk ca 112 800 m²
Sihtotstarve Maatulundusmaa 100%
Kanded registriosa I jaos • Täiendavad kanded puuduvad
Kanded registriosa III jaos • Üks kustutuskanne – ei mõjuta turuväärtust
Kanded registriosa IV jaos • viis kustutuskannet – ei mõjuta turuväärtust
• Hüpoteek summas 72 800,00 eurot AmEst Haldus OÜ (registrikood 12754916) kasuks (täpsem kande sisu vt. lisa 2)
• Hüpoteek summas 3 718 000,00 eurot AS LHV Pank (registrikood 10539549) kasuks (täpsem kande sisu vt. lisa 2)
6
Eksperthinnang nr. 0282-25
• Hüpoteek summas 1 722 000,00 eurot AS LHV Pank (registrikood 10539549) kasuks (täpsem kande sisu vt. lisa 2)
Hariliku väärtuse (turuväärtuse) hindamisel hüpoteegiga arvestatud ei ole.
Maa-ameti kitsenduste kaardi järgsed kitsendused
Allikas: https://kitsendused.kataster.ee/public#/avalik; seisuga 10.03.2025 Katastriüksus paikneb 20886,39 m² ulatuses avalikult kasutatava tee kaitsevööndis. Avalikult kasutatava tee kaitsevöödis paikneb ka äralõige valdavas osas. Täiendavalt on kinnistu seotud ka ranna või kalda veekaitsevöönditega ning eesvoolu kaitsevöönditega. Lisaks paikneb kogu ulatuses uuringu alal (Rapla- ja Pärnumaa maavarade teemaplan. uuringuruum) Hindaja hinnangul vastavad kitsendused hariliku väärtuse hindamist ei mõjuta.
Üürilepingud Kinnistu omanik ei ole hindajale edastanud infot kehtivate üüri- või rendilepingute kohta.
2.2 Asukoht
Makroasukoht
Paiknemine Hinnatav vara paikneb Rapla maakonnas, Märjamaa vallas, Konuvere külas, Märjamaa alevi keskusest ca 11 km kaugusel
7
Eksperthinnang nr. 0282-25
Konkureerivad turupiirkonnad
Eelkõige Raplamaa Teised piirkonnad.
Allikas: kaart.regio.ee; seisuga 10.03.2025
Mikroasukoht
Iseloomustus Hinnatav vara piirneb Tallinn-Pärnu-Ikla põhimaanteega. Lähiümbruses valdavalt hoonestamata maatulundusmaad (valdavalt metsamaad).
Haljastus Piirkonnas valdavalt kõrghaljastus, vähemal määral ka madalhaljastust
Juurdepääs Vara piirneb avalikult kasutatava teega ning olemas ka mahasõit maanteelt
Parkimisvõimalus piirkonnas Puudub, või lahendatud kinnistute siseselt
Kaugused
Teeninduspunktid Ühistransport
Lähimad ja suuremad teeninduspunkti Märjamaa alevis
Ca 1 km kaugusel
8
Eksperthinnang nr. 0282-25
Allikas: https://xgis.maaamet.ee/xgis2/page/app/maainfo; seisuga 10.03.2025
2.3 Maakasutus
Kaardirakenduse plaan (hinnatav kinnistu on ümbritsetud jämeda sinise joonega)
Allikas: https://xgis.maaamet.ee/xgis2/page/app/maainfo; seisuga 10.03.2025
Kuju, reljeef Ebakorrapärase ja pikliku kolmnurkja kujuga, neli nurgapunkti, reljeef iseloomulik metsamaale
9
Eksperthinnang nr. 0282-25
Kõlvikuline koosseis
Looduslik rohumaa osa on pigem metsastunud ja reaalsuses on tegemist pigem metsamaaga. Allikas: https://minu.kataster.ee/; seisuga 10.03.2025
Pria registreering Puudub Allikas: https://kls.pria.ee/kaart/
Mullastik
Valdavalt GI, väiksemas osas Go1;Go Mullastikunäitajate täpsem selgitus leitav lisas nr. 5
Kasvukoha tüüp Metsaportaalis märgitud angervaksa, boniteediklass II ja III. Metsaeksperdi metsakorralduse OÜ 28.03.2024 välitööde käigus märgitud äralõike ala kasvukohatüübiks angervaksa, boniteediklass valdavalt II, väiksemas osas Ia Hindamisel lähtume välitööde käigus määratud äralõike ala kasvukohatüüpidest ja boniteediklassidest.
Kuivendused Kuivendused olemas
Parkimine Võimalik kinnistul
Hooned ja rajatised Puuduvad
Haljastus Metsamaale iseloomulik haljastus, äralõikel kasvava metsa iseloomustus on esitatud punktis 4.4
Piirded Puuduvad
10
Eksperthinnang nr. 0282-25
Maakonnaplaneering
Hinnatav vara jääb Rapla maakonnaplaneeringu teemaplaneeringu „Põhimaantee nr 4 (E67) Tallinn-Pärnu-Ikla (Via Baltica) trassi asukoha täpsustamine km 44,0-92,0″ järgselt maantee trassi koridori alale.
KAHOS § 12 lõike 3 kohaselt arvestatakse hindamisel olukorraga, kus omandamise asjaolu puudub, mistõttu vastava planeeringuga hindamisel ei arvestata.
Üldplaneering Märjamaa Vallavolikogu 20.06.2000.a määrusega nr 11 kehtestatud Märjamaa valla üldplaneeringu järgselt ei ole hinnatavale kinnistule juhtotstarvet määratud.
11
Eksperthinnang nr. 0282-25
Detailplaneering / projekteerimistingimused / ehitusõigus
Puuduvad
2.4 Kommunikatsioonid
Veevarustus Puudub
Kanalisatsioon Puudub
Elektrivarustus Puudub
Gaasivarustus Puudub
12
Eksperthinnang nr. 0282-25
2.5 Äralõige
Pindala 13498 m² ehk ca 11,97% kogu kinnistu pindalast
Äralõige Äralõige on pikliku kujuga, kuid tulenevalt asjaolust, et on piisava laiusega,
omab eraldi ligipääsu ja on metsa majandamiseks piisava suurusega, siis võib turul olla eraldiseisvalt kaubeldav. Äralõige on planeeritud teha kavandatava tee rajamise tarbeks.
Paiknemine Äralõige paikneb kinnistu läänepoolses osas ning piirneb Tallinn-Pärnu- Ikla teega. Äralõige ei poolita ega jaga kinnistut erinevateks osadeks.
Haljastus, piirded, hoonestus
Äralõike ala näol on tegemist kinnistu metsamaa osaga, kus paikneb osaliselt kõrghaljastus (puuliigid ja tagavara esitatud punktis 4.4). Hoonestust ja piirdeid äralõike alal ei paikne.
13
Eksperthinnang nr. 0282-25
2.6 Vara kestlikkus
Kestlikkus ehk jätkusuutlikkus on ressursside kasutamise viis inimeste vajaduste rahuldamiseks, säilitades keskkonda sellisel moel, et vajaduste rahuldamine oleks võimalik mitte ainult praegu, vaid ka määramatus tulevikus. Kogu kestlikkuse valdkond koosneb kolmest osast: keskkonna, majanduse ja sotsiaalpoliitiline kestlikkus (EVS 875-10). Kinnisvara kestlikkus on seotud kinnisvaraarendusega ja sellel puudub otsene seos nende kinnisvaradega, mille puhul arendustegevust ei ole toimunud ja seda ei ole lähemal ajal kavandatud. Sellest tulenevalt tuleb kestlikkust käsitleda vaid nende kinnisvarade puhul, millel on otsene seos arendustegevusega. Tavaliselt on tegemist hoonestatud või hoonestamiseks kavandatud maadega. (EVS 875-10) Kuna väärtuse kuupäeva seisuga ei ole hinnataval varal arenduslikku potentsiaali, siis ei ole antud juhul kinnisvara kestlikkust käsitletud.
3 TURUÜLEVAADE
3.1 Majandusülevaade1
PROGNOOS. Eksport veab Eesti majanduse kasvule
Eesti Panga värske majandusprognoosi kohaselt on majanduse seis tugevnenud. Mitmed seni raskustes olnud valdkonnad on suutnud uuesti kasvama hakata ja edasine liikumine jätkab paranemise kursil. Järgmisel aastal on oodatav majanduskasv 1,6% ning aastatel 2026─2027 umbes 3%. Hinnakasv jääb kahel järgmisel aastal maksutõusude tõttu 4% lähedusse ja seejärel aeglustub. Maksutõusud annavad ligikaudu kolmandiku järgmise kahe aasta hinnatõusust.
Eesti majanduse väljavaate paranemisest annab tunnistust ekspordimahu kasv. Suur osa senisest majanduslangusest on seotud eksportivale sektorile osaks saanud tagasilöökidega. Ekspordi uuesti tööle saamine on tarvilik eeldus majandusaktiivsuse kestvaks tõusuks. Viimased andmed näitavad, et kolmanda kvartali nõrk eksporditulemus jäi ajutiseks ning pärast seda jätkus aasta esimesel poolel juba nähtud kaubaväljaveo suurenemine. Eesti ettevõtted on leidnud uusi turge ning nende elavnemine peaks ekspordivõimalusi veelgi laiendama. Ekspordi tugi majanduskasvu taastumisele on tähtis, sest sisenõudlus areneb tagasihoidlikumalt selle tõttu, et valitsus plaanib piiri panna riigieelarve puudujäägi süvenemisele. Riigirahanduse kordategemine pärsib küll järgmise aasta majanduskasvu, kuid see tõstab riigi usaldusväärsust võlausaldajate ja investorite silmis ning tekitab riigieelarves intressikulude asemel ruumi muudele vajalikele kulutustele ning on kokkuvõttes oluline Eesti pikaajalise majanduskasvu jaoks.
Eesti majandus sõltub kõige enam Euroopa majanduse käekäigust, millele prognoositakse kasvu kiirenemist, kuid üsna vaoshoitud tempos. Euroopa Keskpank ootab euroala järgmise aasta kasvuks 1,1% ja ülejärgmise omaks 1,4%. Rahvusvahelise kaubanduse väljavaatele on paraku lisandunud ka ebakindlus, mille põhjuseks on kartus, et USA hakkab karmistama kaubandustõkkeid. Sel oleks üleilmset majanduskasvu jahutavad ning ilmselt hinnatõusu hoogustavad järelmid. Keerulisemaks muutunud üleilmsed majandussuhted, Eesti varasemate konkurentsieeliste taandumine ja ettevõtluse jaoks lihtsamate lahenduste ammendumine nõuavad tööstus- ja majanduspoliitika kohandamist viisil, mis looks muutunud oludesse sobiva uue kasvubaasi.
Tööturg on senisele majanduslangusele reageerinud võrdlemisi vähe ning kiiret muutust pole oodata ka majanduse elavnedes. Hõive ei ole seni vähenenud samas taktis majanduslanguse ulatusega ning kuna ettevõtted on hoidunud töötajate lahtilaskmisest, ei suurenda ka majanduse elavnemine esialgu värbamist märkimisväärselt. Töötus alaneb selle tulemusena üksnes tasapisi ja tagasihoidlik konkureerimine töökohtadele aeglustab palgakasvu tuleval aastal ligi 6%ni ning sellele järgneval kahel aastal umbes 5%ni. Palgakasvu
1 Allikas Eesti pank seisuga 13.12.2024
14
Eksperthinnang nr. 0282-25
raugemisele viib ka ettevõtete vajadus vahepeal vähenenud kasumlikkust taastada, kuivõrd palgakuludeks makstav tuluosa on jõudnud kõigi aegade tipu lähedale, sest ettevõtjad on eelistanud töötajaid säilitada.
Inimeste ostujõud kosub aeglaselt, hoogsam paranemine jääb eeldatavasti 2026. aastasse. Valitsuse kavandatud maksumuudatuste ja elukalliduse tõusu tagajärjel langeb reaalne (tarbijahindade tõusu arvestav) netopalk järgmisel aastal umbes 1%. Kui aga võtta laiem vaade ja arvestada juurde ka intressimäärade alanemise tõttu vähenevad kodulaenude maksed, siis majapidamiste reaalne kasutatav tulu kokkuvõttes siiski tõuseb. Kasutada oleva raha hulga suurenemine elavdab tarbimist, samas varieerub maksutõusude ja intressilangetuse mõju leibkonniti päris palju, sõltuvalt laenukohustuste olemasolust ja suurusest. Suurem muutus ostuvõimes toimub 2026. aastal, mil maksuküüru kaotamine võimaldab keskmisel reaalsel netokuupalgal tõusta enam kui 4%.
Intressilangetused ergutavad majanduskasvu märkimisväärselt. Euroopa Keskpank on langetanud baasintressimäärasid, mille mõju on euribori kaudu juba jõudnud ka Eesti laenuvõtjateni. 6 kuu euribori alanemine, millega enamik ettevõtete ja eraisikute laenulepinguid on seotud, pakub majandusele tuge. Intressimäärade alanemise mõju jõuab Eesti laenuvõtjateni kiiremini kui enamikes teistes euroala riikides, kus rohkem levinud on pikemalt fikseeritud intressidega laenulepingud. Võrreldes teiste Balti riikidega on Eesti erasektori võlakoorem suurem, mistõttu vastukaaluks varasemale ulatuslikumale intressikoormuse tõusule on raha hinna languse positiivne mõju Eestis tuntavam.
Maksutõusude mõju hinnatõusule on ajutine. Tänavu kallineb tarbijakorv 3,6% ja kahel järgmisel aastal hinnatõus käibe- ja mootorsõidukimaksu ning aktsiiside lisandumise tõttu sellest madalamale ei lange. Maksude arvele läheb ligikaudu kolmandik eesseisvast hinnatõusust. 2027. aastal langeb hinnakasv alla 3%, millest veerandi annab Euroopa Liidus uue saastekvoodisüsteemi rakendumine. Eesti hinnatase on jõudnud Euroopa Liidu keskmise lähedale ning osades kaubagruppides ka märksa kõrgemale. Kõrge hinnatase on juba suurendanud välismaalt tehtavate ostude osakaalu ning tõenäoliselt kasvab rahvusvahelistest veebipoodidest ostmine veelgi. See tähendab, et konkurentsis püsimiseks on Eesti kaupmeeste võimalused hindu tõsta varasemast ahtamad. Surve kulutõhususe suurendamiseks on seetõttu selgelt tõusnud, seda nii jae- ja hulgimüüjatele kui ka tootjatele. Kulutõhususe poole püüdlemine võib olla ka põhjus, miks Eesti ettevõtted on viletsates majandusoludes jätkanud aktiivset investeerimist, seda vaatamata seni soetatud sisseseade alarakendatusele ja üsnagi kõrgetele intressimääradele.
15
Eksperthinnang nr. 0282-25
3.2 Raplamaa hoonestamata maatulundusmaade turuülevaade
Valdav osa hoonestamata maatulundusmaade tehingutest on teostatud kinnistutega, mis sobivad maa harimiseks, karjamaana või rohumaana kasutamiseks. Sellised tehingud jäävad valdavalt suurusjärku 3000-10000 €/ha (odavama hinnaga on rohumaaks või karjamaaks sobivad kinnistud ning kõrgema hinnaga maa harimiseks sobivad kinnistud). Tehinguid tehakse ka metsamaadega, kuid nende hinnad on väga erinevad ning sõltuvad peamiselt võimalikest raiemahtudest. Üha enam ostetakse maatulundusmaid ka eesmärgiga püstitada neile üksikelamu. Selliste kinnistute ühikhinnad võivad olla märkimisväärselt kõrgemad (eelkõige suuremate asulate lähistel) kui maatulunduslikel eesmärkidel ostetud kinnistute hinnad. Suuremate maatulundusmaade hinnad, kus on ka arenduslik potentsiaal (kruntide arendus), on jäänud valdavalt suurusjärku 1-5 €/m² (kõik sõltub täpsest asukohast ja arenduslikust perspektiivist). Järgnevalt toome välja hoonestamata maatulundusmaade tehingute statistika Raplamaal:
Pindala(m²) Tehingu summa
(€) Pinnaühiku hind (€/m²)
Arv Keskmine Maksimaalne Maksimaalne Mediaan Keskmine
2016 571 99 588,00 439 950 1,29 0,21 0,24
2017 533 112 657,10 216 000 2,71 0,22 0,27
2018 452 101 663,70 210 000 3,14 0,27 0,33
2019 508 98 387,60 402 000 12,22 0,31 0,41
2020 686 89 576,70 240 000 42,14 0,34 0,57
2021 832 96 225,70 355 000 6,12 0,39 0,48
2022 459 89 927,40 470 000 15,66 0,59 0,87
2023 358 79 269,00 419 055 689,28 0,60 2,89
2024 481 79 298,0 882 000 205,60 0,57 1,55
Allikas: maaamet.ee
Tehingute arv on viimasel kahel aastal olnud mõningases languses, samas on märgata kasvu mediaanhindades. Prognoosime, et turg püsib ka käesoleval aastal pigem passiivne ning tehingute mediaanhinnad jäävad sarnasele tasemele võrreldes eelneva kahe aastaga.
3.3 Eesti ja Raplamaa metsamaade tehingute statistika
Metsamaa kinnistute tehingute hinnad on aasta aastalt kasvanud ning metsamaade tehingute keskmised hinnad on Eestis jäänud viimaste aastate jooksul valdavalt vahemikku 6500 – 9000 €/ha ning Raplamaal vahemikku 5500 – 8000 €/ha. Turul enam hinnatud on küpse metsaga kinnistud, millede tehinguhinnad võivad ületada 25 000 €/ha. Samas tehakse tehinguid ka lageraie lankidega, kus tehingute hinnad varieeruvad valdavalt vahemikus 2000 – 4000 €/ha. Seega võivad kinnistute hinnad tugevalt erineda olenevalt metsa tagavarast ning võimalikust raiemahust. Tehingute mahud on viimastel aastatel märkimisväärselt langenud. 2024. aastal teostati Eestis tervikuna vaid 1555 ning Raplamaal 145 metsamaa müüki. Kasvava metsata metsamaade tehingute arv on viimase kolme aasta jooksul püsinud vahemikus 36-87 tehingut aastas. Eesti metsamaa (valdavalt koos kasvava metsaga) kinnistute tehingustatistikat kirjeldab järgnev tabel:
Pindala(ha) Tehingu summa (eur) Pinnaühiku hind(eur /ha)
Arv Keskmine Kokku Maksimaalne Maksimaalne Mediaan Keskmine
2017 2 621 8,80 61 339 315 505 000 14 482 2 000 2 771
2018 2 422 8,00 68 361 866 431 000 16 610 2 916 3 784
2019 2 176 8,50 67 568 523 502 559 17 000 3 110 3 879
16
Eksperthinnang nr. 0282-25
2020 3 019 8,90 109 061 140 2 000 000 19 797 3 478 4 306
2021 2 774 8,90 122 628 536 703 600 24 096 4 168 5 170
2022 1 934 7,80 115 116 070 800 000 33 422 6 151 7 790
2023 1 317 7,80 81 059 283 691 470 33 824 6 405 7 984
2024 1 555 8,00 84 231 229 1 518 032 32 258 5 726 6 984
Allikas: maaamet.ee
Raplamaa metsamaa (valdavalt koos kasvava metsaga) kinnistute tehingustatistikat kirjeldab järgnev tabel: Pindala(ha) Tehingu summa (eur) Pinnaühiku hind(eur /ha)
Arv Keskmine Kokku Maksimaalne Maksimaalne Mediaan Keskmine
2017 180 11,40 5 429 920 194 538 11 377 2 152 2 876
2018 162 9,20 5 273 668 175 000 16 247 3 010 3 688
2019 181 9,90 5 867 755 190 000 16 308 2 976 3 530
2020 220 10,00 8 464 640 240 000 15 397 3 319 3 901
2021 326 10,70 15 976 359 355 000 18 970 4 044 4 680
2022 132 9,7 9 699 456 470 000 25 714 6 008 7 532
2023 93 8,2 5 073 064 419 055 26 501 6 459 7 168
2024 145 8,0 6 193 401 260 001 17 663 4 344 5 698
Allikas: maaamet.ee
Kasvava metsata metsamaa tehingustatistika Eestis:
Arv Kogu
pindala (ha)
Keskmine pindala
(ha)
Tehingute summa (€)
Keskmine hind (€/ha
Mediaan (€/ha)
Minimaalne (€/ha)
maksimaalne (€/ha)
2020 50 335 6,80 428 718 1 295 1 272 600 2 091
2021 20 79,6 4,3 151 322 1 859 1 960 711 2 836
2022 36 179,2 5,0 478 640 2 617 2 636 990 4 157
2023 59 224,2 4,7 786 505 3 718 3 471 811 7141
2024 87 457,3 5,3 1 481 540 3 126 3 000 999 5 660
Allikas: Maa- ja Ruumiameti poolt koostatud Eesti kinnisvaraturu ülevaade Prognoos Tõenäoliselt püsivad metsa ja metsa aluste maade hinnad ning tehingute arv lähematel perioodidel pigem stabiilsed.
3.4 Puiduturu ülevaade 2024.a IV kvartali seisuga
2024. aasta neljandas kvartalis okaspuu standardpalkide hinnad ei muutunud, peenpalkide hinnad langesid kergelt ja lattide hinnad tuntavalt. Kasespoonipakk ja -palk kallinesid kvartaliga mõõdukalt, haavapalk õige vähe ja kasepeenpalgil hind ei muutunud. Samal ajal sanglepapalk odavnes kergelt ja hallilepapalk tuntavalt, nii nagu ka kõik paberipuidu sordid. Küttepuidu hinnakasv oli tagasihoidlik.
17
Eksperthinnang nr. 0282-25
Erametsa ümarpuidu hinnad käibemaksuta lõpplaos seisuga detsember 2024:
RMK sortimentide vahelaohinnad €/tm ja nende muutumine seisuga detsember 2024:
Puidu varumis- ja transpordikulud Erametsa hinnastatistika tugineb lõpplaohindadel. Kui metsaomanik soovib välja arvutada kännuraha (kasvava metsa müügi hinda), siis tuleks lõpplaohinnast maha lahutada puidu varumiskulud (raiumine ja kokkuvedu) ning autotransport lõpplattu (tarbija juurde) ehk väljaveokulud. Varumiskulud sõltuvad paljudest aspektidest nagu näiteks: raielangist (sh kasvukohatüübist), raieviisist, valitud tehnoloogiast, asukohast metsatee suhtes jne (vt allolev tabel). Seega on iga langi varumiskulud unikaalsed.
18
Eksperthinnang nr. 0282-25
Transpordikulu sõltub eelkõige lõpplao kaugusest (teekonna pikkusest), eeldusel, et sõidetakse täiskoormaga. Nii võib tekkida olukord, kus 2-3 eurot odavama lõpplaohinna aga väiksema veokaugusega, on kännuraha, mis metsaomanikule lõpuks jääb, suurem. Koorma suuruse roll tuleb hästi esile RMK küttepuidu müügihindades, kus väiksema kohale toodud koguse eest tuleb tarbijal maksta tihumeetri kohta rohkem. Varumis- ja transpordikulu määramiseks on kasutatud ekspertarvamusi. Aasta kolmas kvartal siin muutusi ei toonud ja nii võib praegu hinnata varumiskulude suuruseks keskmiste lageraielankide korral 15-19 €/tm, millele tuleks lisada keskmine transpordikulu 6,5-8,5 €/tm. Harvendusraiel (eriti esimesel harvendusraiel) on raiekulu kindlasti suurem. Keskmine hind esimesel harvendusraiel algab 26 €/tm ja teisel harvendusraiel on vahemikus 19-22 €/tm. Hind sõltub siin tugevalt puistu iseloomust ja rakendatavast tehnoloogiast ja võib olla väga erinev. Võrdlustabel mõnedest aspektidest, mis mõjutavad varumis- ja transpordikulu:
Keskmise kännuraha tabelist (lõigu all) võib näha, et ühegi sortimendi hind ei ole lageraie korral negatiivne. Siiski tuleks hakata suuremat tähelepanu pöörama seal, kus varumis- ja transpordikulud osutuvad keskmisest kõrgemaks (näiteks väga peenike mets, harvendusraie, pikk kokkuvedu või lõpptarbija on kaugel) ja põhiline varutav sortiment on küttepuit. Selliste raielankide hetke kasumlikkus võib osutuda küllaltki madalaks, kui jätta kõrvale metsamajanduslike tööde tegemise vajadus tulevikumetsa jaoks
19
Eksperthinnang nr. 0282-25
Keskmine kännuraha seisuga detsember 2024:
Kokkuvõte Küllalt pikalt on räägitud, et kohe olukord majanduses paraneb ja samas pole ebakindlus meie puiduettevõttel tuleviku ees kuhugi kadunud. EMPL juhatuse esimehe Jaano Haidla sõnul vajab sektor konkurentsis püsimiseks riigilt selgemaid otsuseid ja suuremat stabiilsust. Oluline on esmalt kindlustada tooraine kättesaadavus ja luua selgus sektori pikaajalistes perspektiivides. Haidla on skeptiline, et uued suured investeeringud tulevad enne, kui energiapoliitika muutub. Kuigi Eesti puidutööstus on maailmaturul konkurentsivõimeline, investeeritakse viimasel ajal liiga vähe. Küll võime märgata investeeringute plaane ja tegusid meist nii lõuna kui põhja pool. Peamine põhjus on teadmatus tooraine tuleviku ja energiahindade osas. Eesti elektrienergia hinnad on Põhjamaade hindadest tuntavalt kõrgemad. Ka hoiakud metsade majandamisele on meie naabritel positiivsemad ja piirangud väiksemad. Kui siin muutusi ei tule, ohustab see meie puidutööstuse positsiooni ning toob tagasilööke ka metsaomanikele ja maapiirkondadele. Tänast majandussituatsiooni arvestades võib prognoosida, et nii okaspuu kui lehtpuu jämesortimentide hinnad püsivad ja okaspuu osas pigem ootaks kasvu. Siinjuures võib märkida, et kasespoonipaku ja kasepalgi hind on praegu väga hea ja okaspuupalgil ning haava- ja lepapalgil hea. Paberipuidu hinnad on hetkel küll langustrendis, kuid aastate keskmisega võrreldes võib tänaseid hindasid veel väga headeks lugeda. Hästi soe talve algus surub kindlasti küttepuidu hinda allapoole. Samas välistab soe ilm maapinna külmumist ja see võib ühel hetkel hakata arvestatavalt pidurdama (kütte)puiduvarumist. Kui laovaru arvestatavalt väheneb ja pakkumine ei suuda enam nõudlust rahuldada, toob see kindlasti kaasa hinnatõusu. Kõrgemat energiapuidu hinda soosib kasvav gaasihind ja hetke geopoliitilised lahendused pigem tõstavad gaasi hinda. Tänast küttepuidu hinda võib lugeda heaks. Samas on seal kindlasti mõni euro kasvuruumi ka ilma suuremate poliitiliste ja majanduslike kataklüsmideta. Kas nii läheb, näitavad juba lähimad kuud. Allikas: https://erametsaliit.ee/
20
Eksperthinnang nr. 0282-25
3.5 Turustatavuse analüüs
Vara lõppkasutajad ja neid iseloomustavad tunnused
Metsa majandamisega tegelevad isikud ja ettevõtted.
Kas hinnatav vara rahuldab turusegmendi nõudeid
Osaliselt rahuldab, kuna äralõike suurus on piisav, et olla atraktiivne metsa majandamiseks, samuti paikneb avalikult kasutatava tee ääres ning omab mahasõitu/ligipääsu. Osaliselt ei rahulda, kuna hindamise hetkel raiemahud väikesed.
Kui suur osa soovib ja on võimeline hinnatavat vara soetama
Keskmisest väiksem osa soovib (kuna tagavara vähene) ja keskmisest suurem osa on võimeline hinnatavat kinnistut (tervikuna) soetama
Müügiperiood Kuni 12 kuud, kuid üldjoontes müüakse sarnaseid varasid oksjoni korras, kus oksjonite tähtajad varieeruvad mõnest nädalast mõne kuuni.
Missugused on oodatavad müügihinnad
Kinnisvaraturg üldisemalt on hindamise hetkel võrdlemisi passiivne, pikenenud on müügiperioodid. Maatulunduslike maade hinnad püsivad lähitulevikus pigem stabiilsetena.
Alternatiivsed kasutused Alternatiivsed kasutused pigem puuduvad
3.6 Pakkumisinfo
Pakkumiste arv Eestis tervikuna on müügis 998 hoonestamata maatulundusmaad, millest 40 asuvad Raplamaal. Metsamaasid on Eestis pakkumisel kokku 168, millest 7 asuvad Raplamaal.
Pakkumishinnad Metsamaade, kus raied valdavalt teostatud, pakkumishinnad jäävad valdavalt vahemikku 3000-4500 €/ha. Kasvava metsaga metsamaade pakkumishinnad on väga erinevad sõltudes metsa tagavarast.
Allikas: www.kv.ee Toome väja www.kv.ee protaalist mõned pakkumised sarnaste kinnistutega (millede näol ei ole tegemist oksjonitega):
Aadress Lisainfo Pakkumishind, €, /€/ha
Kasemetsa, Valgu- Vanamõisa,
Märjamaa vald, Rapla maakond
Maatulundusmaa 100%, 47 247 m², millest 42 283 m² metsamaa, ligipääsutee olemas, raie teostatud 16 800 € ehk ca 3600 €/ha
Lõpemetsa, Lõpemetsa küla, Rapla vald, Rapla
maakond
Maatulundusmaa 100%, 25 198 m², millest 1,54 ha metsamaa ja 0,9 ha looduslik rohumaa, ligipääs puudub, kasvava metsa tagavara 136 tm ning raiemaht 136 tm. 11 400 € ehk ca 4500 €/ha
Saaremetsa, Saaremaa küla, Võru vald, Võru
maakond
Maatulundusmaa 100%, 26 169 m², millest 26 070 m² metsamaa, ligipääsutee olemas, kasvava metsa tagavara 23 tm 9 900 € ehk ca 3800 €/ha
Rõhutame, et eelpool toodud varade puhul on tegemist pakkumishindadega, mitte müügihindadega. On olemas võimalus, et pakkumishinnad avaliku müügi käigus oluliselt langevad või enampakkumise tingimustes tõusevad. Seepärast leiame, et hinnatud hariliku väärtuse/turuväärtuse ning pakkumishindade otsene võrdlemine ei suurenda hinnatud tulemuse täpsust. Erinevates oksjonikeskkondades (timber.ee ja tehingukeskus.ee) on pakkumisel metsamaasid, kus raied valdavalt teostatud, alghindadega 2000-3000 €/ha. Lõpphinnad sarnastel oksjonitel on valdavalt jäänud vahemikku 2500-4000 €/ha.
3.7 Müügitehingud
Müügitehingute valimile esitatud kriteeriumid:
21
Eksperthinnang nr. 0282-25
• Kinnistu on hoonestamata
• Kinnistul puudub ehitusõigus
• Teostatud lageraie või metsa tagavara vähene
• Tehingu toimumise aeg 2022-2025 veebruar
• Tehing on teostatud vaba turu tingimustes
• Tegemist ei ole avaliku sektori ostutehinguga Hindajale on teada järgnevad ost-müügi tehingud sarnaste kinnistutega:
Nr Asukoht Aeg Kinnistu, ha Hind, € Hind, €/ha Lisainfo
1
Rapla maakond,
Rapla vald, Hõreda küla
01.2025 2,1851 9200 4210
Maatulundusmaa, kõlvikuline koosseis metsamaa, teostatud
lageraie (mõned aastad tagasi), juurdepääs
avalikult kasutatavalt teelt olemas, kinnistu
kompaktne, kasvukoha tüüp naadi, boniteediklass
I, kuivendus olemas
2
Rapla maakond, Märjamaa
vald, Rassiotsa
küla
08.2024 3,8433 10500 2732
Maatulundusmaa, kõlvikuline koosseis metsamaa, teostatud lageraie, juurdepääs
avalikult kasutatavalt teelt olemas, kinnistu
kompaktne, kasvukoha tüüp sinilille,
boniteediklass II ja III, kuivendus puudub
3
Rapla maakond, Märjamaa vald, Läti
küla
11.2024 7,2812 25000 3434
Maatulundusmaa, kõlvikuline koosseis valdavalt metsamaa, teostatud lageraie, juurdepääs olemas (eratee), kinnistu
kompaktne, kasvukoha tüüp tarna-angervaksa, boniteediklass valdavalt
III, väiksemas osas II ja IV, kuivendus olemas
4
Lääne maakond,
Lääne- Nigula vald, Kuijõe küla
02.2024 5,15 16 111 3128
Maatulundusmaa, kõlvikuline koosseis metsamaa, teostatud lageraie, juurdepääs
avalikult kasutatavalt teelt puudub, kuid võimalik läbi naaberkinnistuid läbivalt
teelt, kompaktne kuju, kasvukoha tüüp-valdavalt angervaksa, väiksemas
osas jänesekapsa- mustika, boniteediklass II,
kuivendus olemas
5
Harju maakond, Rae vald, Vaidasoo
küla
09.2023 4,68 11900 2543
Maatulundusmaa, kõlvikuline koosseis
metsamaa, teostatud lageraie, juurdepääs
avalikult kasutatavalt teelt puudub, kinnistu kompaktne,
kasvukoha tüüp naadi, väheses osas jänesekapsa-
22
Eksperthinnang nr. 0282-25
kõdusoo, boniteediklass valdavalt I ja II, väiksemas osas III, kuivendus olemas
6
Pärnu maakond,
Põhja- Pärnumaa vald, Lehu
küla
12.2023 8,06 23 100 2866
Maatulundusmaa, kõlvikuline koosseis valdavalt metsamaa,
valdavas osas teostatud lageraie, kuid ca 15-20%
ulatuses jäänud mets (noorendik) kasvama, juurdepääs avalikult
kasutatavalt teelt puudub võimalik läbi
naaberkinnistute, kinnistu kuju piklik, kuid kompaktne,
kasvukoha tüüp-osja, sinilille, boniteediklass
valdavalt II väiksemas osas IV, kuivendus olemas
7
Järva maakond, Järva vald, Reinavere
küla
08.2023 4,4455 22 000 4949
Maatulundusmaa, kõlvikuline koosseis
metsamaa, teostatud lageraie, koosneb kahest
katastriüksusest, mis paiknevad lähestiku, juurdepääs avalikult
kasutatavalt teelt puudub, katastriüksused
kompaktsed, mõlemal juhul kasvukoha tüüp sinilille,
boniteediklass I, kuivendus olemas
8
Lääne maakond,
Lääne- Nigula vald, Kuijõe küla
05.2023 4,17 10200 2446
Maatulundusmaa, kõlvikuline koosseis
metsamaa, teostatud lageraie, muu maa, juurdepääs avalikult
kasutatavalt teelt, kinnistu kuju piklik, kuid kompaktne,
kasvukoha tüüp- mustika/mustika kõdusoo
9
Tartu maakond, Peipsiääre
vald, Tähemaa
küla
08.2023 5,99 21000 3506
Maatulundusmaa, kõlvikuline koosseis valdavalt metsamaa,
valdavas osas teostatud lageraie, kuid ca 5-10% ulatuses jäänud mets kasvama (raie polnud
võimalik, kuna kinnistul hiireviu), juurdepääs
avalikult kasutatavalt teelt puudub võimalik
pinnaskattega teelt läbi naaberkinnistute, kinnistu
kuju piklik, kuid kompaktne, kasvukoha tüüp-valdavalt angervaksa, väiksemas
osas naadi
10
Rapla maakond, Märjamaa
vald, Orgita küla
10.2023 1,9223 10 800 5618
Maatulundusmaa, kõlvikuline koosseis
metsamaa, osaliselt haritav ja rohumaa, tagavara 322
tm (kuusk, kask),
23
Eksperthinnang nr. 0282-25
juurdepääs avalikult kasutatavalt teelt, kinnistut läbib tee, kasvukoha tüüp-
sinilille
11
Lääne maakond,
Lääne- Nigula vald, Kokre küla
01.2023 6,28 18 000 2866
Maatulundusmaa, kõlvikuline koosseis valdavalt metsamaa,
valdavalt lageraie, juurdepääs avalikult
kasutatavalt teelt puudub, kinnistu kuju piklik, kuid kompaktne, kasvukoha tüüp-angervaksa/sinilille
12
Lääne maakond,
Lääne- Nigula vald, Vidruka küla
02.2023 4,6895 11 940 2546
Maatulundusmaa, koosneb kahest katastriüksusest,
kõlvikuline koosseis valdavalt metsamaa, teostatud lageraie,
juurdepääs avalikult kasutatavalt teelt ühele
katastriüksusele puudub, teine avaliku tee ääres, katastriüksused pikliku
kujuga, kuid kompaktsed, kasvukoha tüüp-angervaksa
13
Rapla maakond,
Rapla vald, Loe küla
05.2022 3,96 13 143 3344
100% maatulundusmaa, mis valdavas osas metsamaa,
valdavalt lageraie, väiksemas osas jäetud mets
kasvama + seemnepuud, kasvukoha tüüp valdavalt angervaksa, väiksemas osas tarna-angervaksa,
ligipääs naaberpõllu äärest
*tehingute hinnad ei sisaldanud käibemaksu Allikas: Maa-ameti ja LAHE kinnisvara tehingute andmebaas
4 HINDAMINE
4.1 Vara parim kasutus
Vara parim kasutus: hindamisstandard defineerib vara parimat kasutust kui vara kõige tõenäolisemat kasutust, mis on füüsiliselt võimalik, vajalikult põhjendatud, õiguslikult lubatav, finantsmajanduslikult otstarbekas ja mille tulemusena hinnatav vara omandab kõrgeima väärtuse (EVS 875-1).
Eksperthinnangu koostaja on seisukohal, et arvestades hinnatava vara asukohta, õiguslikult lubatud ning tegelikku kasutust, füüsilist võimalikkust ja finantsmajanduslikku otstarbekust, on hinnatava vara parimaks kasutuseks olemasolev kasutus metsamaana.
Muud kasutused on hindaja hinnangul vähe tõenäolised.
Äralõige on pikliku kujuga, kuid tulenevalt asjaolust, et on piisava laiusega, omab eraldi ligipääsu ja on metsa majandamiseks piisava suurusega, siis võib turul olla eraldiseisvalt kaubeldav.
4.2 Hindamismeetodi valik
Hindamisel on rakendatavad peamiselt kolm meetodit: võrdlusmeetod, tulumeetod ja kulumeetod. Meetodi valik sõltub peamiselt hinnatavast varast ning olemasolevast turuinformatsioonist.
Hinnatava vara turuväärtuse hindamisel kasutame võrdlusmeetodit (sobivaim meetod sarnaste varade hindamisel).
24
Eksperthinnang nr. 0282-25
Võrdlusmeetod:
Kinnisvara hindamisel võrdlusmeetodil lähtutakse eeldusest, et ükski informeeritud ostja ei ole nõus maksma omandatava vara eest rohkem, kui teine ostja hiljuti toimunud analoogse tehingu korral. Hinnatav vara peab olema võrreldav teiste analoogsetega nii füüsiliste tunnuste, asukoha, majandusliku otstarbe kui ka ajafaktori näitajate poolest. Turuväärtuse määramisel on aluseks seos, et turusituatsioon on hindamise hetkel vastav, st. turul olevate üksteist asendavate kaupade hinnad on võrdsed. Võrdlusmeetodi eelised seisnevad selles, et ta põhineb piirkonna tegelikel hindadel, võtab arvesse tegelikku nõudlust ja pakkumist ning on lihtsalt mõistetav ja põhjendatav.
Antud meetodi puhul hinnatakse turuväärtus hinnatava vara ja hiljuti müüdud sarnaste varade võrdlemise alusel.
Hindamiskäigu kirjeldus:
1) Hindame kasvava metsata metsamaa hariliku väärtuse (turuväärtuse) võrdlusmeetodil
2) Hindame kasvava metsa väärtuse lähtudes Metsaeksperdi Metsakorralduse OÜ poolt koostatud kasvava metsa väärtuse arvutustest
3) Hindame kinnistu kui terviku väärtuse liites kokku kasvava metsata metsamaa ja kasvava metsa väärtused.
4.3 Äralõike hariliku väärtuse (turuväärtuse) hindamine
1) Kasvava metsata metsamaa väärtuse hindamine
Võrdluseks valitud varad2 1, 2, 3 ja 4, mis sobivad eelkõige ajaliselt ja teada oleva info poolest.
Käibemaksu info Varade võrdlemisel oleme kasutanud ilma käibemaksuta sisendeid
Võrdlusühik Hektari hind, sest sarnaste maade sektoris kaubeldakse hektari hinna alusel.
Toodud võrdlustehingute võrdlemiseks hinnatava varaga korrigeerime võrdlustehinguid iseloomustavaid parameetreid. Korrigeerimise eesmärgiks on anda hinnang, kui palju muudab hinnatava vara mingi parameetri erinevus võrdlustehingu turuväärtust.
Võrdluselemendid: Võrdluselemendi selgitus:
Ajaline kohandus Alates 2024. aasta veebruarist kuni väärtuse kuupäevani ei ole me antud turusektoris hindade muutusi täheldanud
Asukoha kohandus Metsa aluste maade puhul on makro asukoht vähem tähtis, kuid huvi tuntakse enam linnade lähistel asuvate või suurte metsamassiivide vahel asuvate lankide vastu (sellisel juhul ostjaks eelkõige naaberkinnistute omanikud).
Ligipääs Metsamajandamise kontekstis on oluline kinnistule juurdepääsu olemasolu teelt (vähem oluline on asjaolu, kas tee on avalik või mitte, kuid eelistatum on ligipääs avalikult teelt). Vähem hinnatud on kinnistud, milleni puudub ligipääsutee ning metsa majandamise tarbeks on vajalik läbida mitmeid naaberkinnistuid ja saada erinvaid nõusolekuid. Samuti tuleb arvestada, et piirnemine põhimaanteega tihtilugu ei taga ligipääsu kinnistuni (kui puudub mahasõit ja kinnistu piirneb kraaviga, võib see tähendada, et metsamaterjali ladustamine maantee läheduses ja selle äravedu maanteepoolse osa kaudu ei ole võimalik ning läheneda tuleb läbi naaberkinnistute).
Kinnistu pindala Lageraielankide puhul, mida ostetakse metsastamise eesmärgil, mastaabiefekti turul üldjoontes ei rakendu.
Kuju Kompaktse kujuga kinnistud on enam hinnatud
Kasvukoha tüüp ja boniteet
Viljakama mulla ja kõrgema boniteediga kasvukohatüübid on enam hinnatud (head kasvukohatüübid on näiteks naadi, jänesekapsa, mustika,
2 Müügitehingute tabel, p.3.7.
25
Eksperthinnang nr. 0282-25
angervaksa jt ning vähem hinnatud kasvukohatüübid raba, osja, siirdesoo vms on üldiselt seotud liigniiskete piirkondadega. Lisaks on enim hinnatud boniteediklass Ia, Ib ja I ning kõige vähem hinnatud boniteediklass on V)
Teostatud raied Turuväärtuselt on kõrgemad kinnistud, kus osa metsast on kasvama jäetud, mõju sõltub alles jäänud kasvava metsa osakaalust ja kvaliteedist.
Muid parameetreid ei ole kohandatud, kuna hinnatav vara on võrdlustehingutega samaväärne või erinevuse mõju harilikule väärtusele/turuväärtusele on marginaalne.
26
Eksperthinnang nr. 0282-25
Kohandustabel:
HINNATAV
VARA
Võrreldavad varad
1 2 3 4
Tehinguhind:
Hindamisel
lähtuti hektari hinnast
9 200 € 10 500 € 25 000 € 16 111 €
Hektari hind: 4 210 € 2 732 € 3 433 € 3 128 €
Tehingu aeg: 03.2024
jaan.25 aug.24 nov.24 veebr.24
Ajaldamine: 0% 0% 0% 0%
Ajaldatud hind: 4 210 € 2 732 € 3 433 € 3 128 €
Asukoht: Rapla
maakond, Märjamaa vald, Konuvere küla
Rapla maakond, Rapla vald, Hõreda küla
Rapla maakond, Märjamaa vald, Rassiotsa küla
Rapla maakond,
Märjamaa vald, Läti küla
Lääne maakond, Lääne-Nigula vald, Piirsalu
küla
Kohandus 0% 0% 0% 0%
Juurdepääs: Paikneb Tallinn-
Pärnu-Ikla ääres, mahasõit
olemas
juurdepääs avalikult
kasutatavalt teelt olemas
juurdepääs avalikult
kasutatavalt teelt olemas
juurdepääsu tee olemas
(eratee)
juurdepääs avalikult
kasutatavalt teelt puudub, võimalik
läbi mitmeid naaberkinnistuid läbiva tee kaudu
Kohandus 0% 0% 5% 5%
Pindala (ha) 1,3498
2,1851 3,8433 7,2812 5,15
Kohandus 0% 0% 0% 0%
Kuju piklik, kuid piisava laiusega
kompaktne kompaktne kompaktne kompaktne
Kohandus 0% 0% 0% 0%
Kasvukoha tüüp ja boniteet
angervaksa, boniteediklass
valdavalt II, väiksemas osas
Ia
kasvukoha tüüp naadi,
boniteediklass I
kasvukoha tüüp sinilille,
boniteediklass II ja III
kasvukoha tüüp tarna-
angervaksa, boniteediklass valdavalt III, väiksemas osas II ja IV
valdavalt angervaksa, jänesekapsa-
mustika, boniteediklass II
Kohandus -10% 10% 15% 0%
Teostatud raied eelduslikult lageraie
lageraie lageraie lageraie
valdavas osas teostatud
lageraie, kuid ca 10-15% ulatuses
jäänud mets kasvama
Kohandus 0% 0% 0% -10%
Summaarne kohandus:
-10% 10% 20% -5%
Kohandatud hektari hind:
3 789 € 3 005 € 4 120 € 2 972 €
27
Eksperthinnang nr. 0282-25
Kohanduste absoluutväärtuste summa
10% 10% 20% 15%
Osakaal lõpphinnas:
100% 30% 30% 20% 20%
Kaalutud hektari hind, (€):
3 457 € 1 137 € 902 € 824 € 594 €
Hariliku väärtuse/turuväärtuse hindamiseks on sobivaim kaalutud keskmine, kuna varasid on kohandatud erineval määral ning kaalumisel saab arvesse võtta kohandamisel tekkinud ebatäpsust. Kõige vähem kohandatud varale antakse suurem kaal ja kõige rohkem kohandatud varale kõige väiksem kaal. Äralõike hariliku väärtuse (turuväärtuse) ühikhinnaks hindame 3457 €/ha ehk 0,3457 €/m² ning äralõike kui terviku harilikuks väärtuseks (turuväärtuseks) hindame: 3457 €/ha * 1,3498 ha ≈ 4666 €. Hinnatud tulemus ei sisalda käibemaksu.
28
Eksperthinnang nr. 0282-25
2) Kasvava metsa väärtuse hindamine Äralõikel paikneva kasvava metsa väärtuse arvutused on allahanke korras koostanud Metsaeksperdi Metsakorralduse OÜ:
29
Eksperthinnang nr. 0282-25
Kuna äralõike aluse kasvava metsata maa väärtuse on hindaja hinnanud võrdlusmeetodil, siis täiendavalt oleme kasvava metsa hindamisel lähtunud Metsakorralduse OÜ poolt koostatud arvutustest, mille järgselt: kasvava metsa harilik väärtus: ≈ 4117 €
3) Kinnistu hariliku väärtuse (turuväärtuse) hindamine Seega on hindaja hinnangul kinnistu harilikuks väärtuseks kokku 4666 € + 4117 € = 8 783 € (kaheksa tuhat seitsesada kaheksakümmend kolm eurot) ehk 0,65 €/m² kinnistu pindala kohta. Hinnatud väärtus ei sisalda käibemaksu. Hinnatud tulemus on keskmine või keskmisest mõnevõrra madalam ±20%.
30
Eksperthinnang nr. 0282-25
LISA 1 FOTOD
31
Eksperthinnang nr. 0282-25
Mahasõit:
32
Eksperthinnang nr. 0282-25
Aerofoto:
Allikas: https://fotoladu.maaamet.ee/ (Pildistuse aeg: 2023-05-19)
33
Eksperthinnang nr. 0282-25
LISA 2 KINNISTUSRAAMATU VÄLJAVÕTE
34
Eksperthinnang nr. 0282-25
35
Eksperthinnang nr. 0282-25
36
Eksperthinnang nr. 0282-25
LISA 3 KASVAVA METSA TAKSEERISELOOMUSTUS
37
Eksperthinnang nr. 0282-25
38
Eksperthinnang nr. 0282-25
39
Eksperthinnang nr. 0282-25
40
Eksperthinnang nr. 0282-25
LISA 4 MULLASTIKUNÄITAJATE TÄPSEM SELGITUS
Maa-ameti mullastiku kaardi legend:
41
Eksperthinnang nr. 0282-25
42
Eksperthinnang nr. 0282-25
A- HEAD PÕLLUTÜÜBILISED HARITAVAD MAAD
AGRORÜHM SIFER BONITEET LÕIMIS MULDADE ISELOOMUSTUS
A21
LP, LP(g)
48-60
sl, ls, sl/ls
Parasniisked ja nõrkade liigniiskuse tunnustega kahkjad keskmise raskusega mullad
A22
Ko;Kor; Ko(g); Kor(g) KI; KI(g)
41-50
sl; sl/ls; ls Parasniisked ja nõrkade liigniiskuse tunnustega leostunud ja leetjad keskmise raskusega mullad
A41
Kg, Kog, Korg, KIg
41-50
sl, ls, sl/ls
Kuivendatud keskmise raskusega gleistunud kamarmullad.
A42 LPg 48-60 sl, ls, sl/ls Kuivendatud keskmise raskusega gleistunud kahkjad mullad
B- KESKMISED PÕLLUTÜÜBILISED HARITAVAD MAAD
B51 Kg, Kog, Korg, Gk, Go, Gor,
Gkr
38-45
sl, ls, sl/ls, s
Kuivendamata gleistunud keskmise raskusega ja rasked kamarmullad, rahuldavalt kuivendatud keskmise raskusega ja rasked kamargleimullad
C- ROHUMAATÜÜBILISED HARITAVAD MAAD
C 6 Go, M`, M´´; M```
21-38 Kõik lõimised
Hästi kuivendatud turvastunud ja hästi lagunenud turvasmullad
Lõimised: Kivisus: ls – liivsavi II 1 v1
o – maht 5-20 m3/ha, raudkiviveeris 1-10cm sl – saviliiv II 1 v1
o – maht 5-20 m3/ha, raudkiviveeris 1-10cm s – savi II1 - maht 5-20 m3/ha II 1 v2
o – maht 5-20 m3/ha, raudkiviveeris 1-10cm IIko
2,1 - maht 5-20 m3/ha, raudkivid Märkus: A21, A41, A42 – teravilja kasvatamiseks parimad mullad B51 – keskmine põllumaa A+B – põllutüübiline haritav maa C – rohumaadeks sobiv maa
43
Eksperthinnang nr. 0282-25
VASTAVUSKINNITUS STANDARDI NÕUETELE
• Käesoleva hindamisaruande koostanud ja kogu hindamistoimingu läbi viinud hindaja kutseline pädevus on piisav hindamistellimuse täitmiseks.
• Käesolev hindamisaruanne ja kogu hindamistoiming vastab eesti kinnisvara hindamise standardiseeria EVS 875 nõuetele, sh hindamise headele tavadele.
• Hindaja ei avalda hindamistoimingu käigus kogutud informatsiooni ja hindamistulemusi mitte kellelegi peale tellijaga kokkulepitud isikute, v.a. juhud kui seadus seda nõuab või kui see on vajalik kindlateks hindamise kutsealaga seotud toiminguteks.
• Mitte keegi peale hindamisaruandes nimetatud isikute ei ole hindajat hindamistoimingus abistanud.
• Hindaja on tegutsenud sõltumatu hindajana.
• Hindaja on tegutsenud erapooletult ilma mingite isiklike huvideta hindamistoimingu suhtes.
• Hindaja poolt hindamistoimingu eest saadav tasu ei ole seotud hindamistulemusega.
• Hindamistoimingus kasutatud ja hindamisaruandes esitatud andmed on hindajale teadaolevalt tõesed ja korrektsed.
• Hindamistoimingus kasutatud ja hindamisaruandes esitatud analüüsid ja järeldused on kitsendatud ainult hindamisaruandes esitatud eelduste ja piiravate tingimustega.
Hindaja: /allkirjastatud digitaalselt/
Taavo Vainomaa
Kutseline hindaja 163384 Vara hindaja, tase 7
Eesti Kinnisvara Hindajate Ühingu liige Tel: +372 5062838
PK756+00
PK757+00
PK758+00
PK759+00
PK760+00
PK761+00
+50
+50
+50
+50
+50
+50
Kiirendusraja kiirus 120 k
m/h
Täisosa 280m (rambi kiiru
s 80km/h)
Kaldosa 95m .
Aeglustusra ja kiirus 120
km/h
Täisosa min1 20m(rajatise
tõttu 134m)
(rambi kiirus 90km/h)
Kaldosa 95m .
10+00 10+25 10+50 10+75 11+00 11+25 11+50 11+75 12+00 12+25 12+50 12+75 13+00 13+25
13+50 13+75 14+00 14+25 14+50 14+75 15+00 15+25 15+50 15+75
Nr 17 Linnam etsa oja
uluki läbipää s km 76,18
L=2x25,0m, H =5,0m
0+00 0+25 0+50
0+00.00 R=5013.50 L=154.36
PK0+00,00
4+254+504+755+005+255+505+756+006+256+31
6+ 31 .3 0
PK 6+
31 ,3 0
R= 49
86 .5 0
L= 28
0. 15
4.00
5.00
Tagasihüppekoht
Tagasihüppekoht
+50
21 0
21 6
21 7
21 6
uj uv
1:1 ,5
1:2
1:2
K2
K2 K2
K2 K2
Kahepaiksete tõke 100.00
Kahepaiksete tõke 100.00
Tunneli pikkus 32.22
22 4
Katastriüksuse/kinnistu piir
Projekteeritud teemaa piiri Projekteeritud sõidutee asfaltbetoonkate (tüüp 1) Projekteeritud sõidutee asfaltbetoonkate (tüüp 2/3) Projekteeritud sõidutee/ristmiku/rambi asfaltbetoonkate (tüüp 4/5) Projekteeritud kogujatee tolmuvaba kate/mahasõidu asfaltbetoonkate (tüüp 6/7) Projekteeritud kruuskate (tüüp 7.1/9) Projekteeritud jalgtee asfaltbetoonkate (tüüp 8/10) Projekteeritud betoonkivisillutis (tüüp 12 / klompkivikate (tüüp 11)
Projekteeritud tee telg
Projekteeritud asfaltkatte serv
Projekteeritud tugipeenra serv
Likvideeritav objekt
Kinnistu positsiooni number
Projekteeritud sõidutee äärekivi (h = 0 cm)
Projekteeritud mürasein
Projekteeritud metsa ja võsa raadamine
Projekteeritud nõlv
Projekteeritud sõidutee tänavavalgusti mastil
Projekteeritud jalgtee tänavavalgusti mastil
1 Projekteeritud truup (voolu suunaga)
Tingmärgid
Projekteeritud äralõige (TRAM / KOV)
Projekteeritud teekaitsevöönd (põhiteel 50m, ülejäänud teedel 30m)
Projekteeritud ulukitara
Maaüksuse pindala (ha/m2):
Katastriüksuse tunnus:
KATASTRIÜKSUSE ANDMED
Katastriüksuse lähiaadress:
Omandi liik:
11.28 ha
50402:007:0943
Männiku-Rehe
Eraomand
Kinnistul kavandatud tegevuste kirjeldus:
2+2 põhitee laiendamine, kraavi rajamine, raadamine
Äralõige 1 (m2): 13498
Positsiooni number:
Äralõige 2 (m2):
PROJEKTEERIJA ALLKIRI KUUPÄEV JOONISE NIMETUS
MÕÕTKAVAJOONISE NR
TELLIJA
OBJEKT
LÕIK
PROJ ETAPPPROJ NR REV
ALLKIRI
ALLKIRI
VASTUTAV PROJEKTEERIJA
PROJEKTIJUHT
KUUPÄEV
KUUPÄEV
MTR reg. nr : EEP003348Selektor Projekt OÜ reg kood 12503887 Pärnu mnt 186, Tallinn, 11314 Tel 56 565 000, [email protected]
TEL002841
Krundijaotuskava
MAANTEEAMET RIIGITEE NR 4 TALLINN-PÄRNU-IKLA (E67) KM 62,2 - 78,8
KM 62,2 - 78,8
Männiku-Rehe
P20014 KJ-216 Eelprojekt
R. Mäe
E. Potisepp
R. Mäe
26.10.2022
26.10.2022
26.10.2022
PÄÄDEVA-KONUVERE LÕIGU I KLASSI MAANTEE EHITUSPROJEKT
01:1500
13498m2
216
Valge 4 / 11413 Tallinn / 620 1200 / [email protected] / www.transpordiamet.ee
Registrikood 70001490
Maa- ja Ruumiamet
Mustamäe tee 51
10621, Tallinn, Harju maakond
Meie 08.04.2025 nr 8-4/25/5693-1
Taotlus Majandus- ja
kommunikatsiooniministeeriumi
valitsemisel oleva katastriüksuse
üleandmiseks Kliimaministeeriumile
Lähtudes põhimaantee nr 4 (E67) Tallinn – Pärnu – Ikla (Via Baltica) trassi asukoha täpsustamise
km 44,0 – 92,0 teemaplaneeringust valmis Transpordiameti tellimusel Selektor Projekt OÜ poolt
„Põhimaantee 4 Tallinn-Pärnu-Ikla (E67) km 62,2-78,8 Päädeva-Konuvere lõigu I klassi maantee
ehitusprojekt“ eesmärgiga riigitee 4-realiseks ehitamine.
Eelnimetatud projekti realiseerimiseks on Transpordiamet algatanud kinnisasja avalikes huvides
omandamise seaduse (KAHOS) alusel vajalike maade omandamise menetlused. Projekti kohaselt
on vaja omandada riigile Rapla maakonnas Märjamaa vallas Konuvere külas AmEst Haldus OÜ-
le (registrikood 12754916) kuuluvast kinnistu registriosa nr 35250 koosseisus olevast Männiku-
Rehe katastriüksusest, tunnusega 50402:007:0943, pindalaga 11,28 ha, äralõige ligikaudse
pindalaga 13 498 m2.
Läbirääkimiste käigus avaldas maaomanik soovi saada vahetusmaaks Majandus- ja
Kommunikatsiooniministeeriumi valitsemisel, volitatud asutus Maa- ja Ruumiamet, olevat Rapla
maakonnas Rapla vallas Nõmme külas asuvat Teedevahe katastriüksust (kinnistu registriosa nr
18587950, katastritunnus 66801:001:0976, pindala 16 758 m2, sihtotstarve maatulundusmaa
100%).
Transpordiamet küsis 02.12.2024 kirjaga nr 8-4/24/7003-5 Maa- ja Ruumiametilt (endine Maa-
amet) arvamust Teedevahe katastriüksuse vahetusmaaks andmise võimalikkuse kohta.
20.12.2024 vastuskirjas nr 7-5/24/14958-2 annab Maa- ja Ruumiamet (endine Maa-amet)
nõusoleku Teedevahe kinnisasja kaasamiseks kinnisasja avalikes huvides omandamise menetlusse
kuna esialgsel hinnangul Teedevahe kinnisasi vastab KAHOSe § 24 lõikes 3 toodud vahetamise
kriteeriumitele.
Vahetamise pakkumuse tegemiseks tellis Transpordiamet Teedevahe kinnisasja ning AmEst
Haldus OÜ-le kuuluvast Männiku-Rehe kinnistust tehtava äralõike turuväärtuse (hariliku väärtuse)
hindamise, et välja selgitada kinnisasjade vahetuse omavaheline vastavus. Hindamise teostas OÜ
2 (2)
Lahe Kinnisvara Hindamine. Hindamisaruande nr 0282-25 põhjal on Männiku-Rehe kinnisasjast
tehtava äralõike, pindalaga 13 498 m2, turuväärtuseks 8783 eurot ehk 0,65 eurot/m2.
Hindamisaruande nr 0281-25 alusel on Teedevahe kinnisasja turuväärtuseks 7832 eurot.
Lähtudes hindamisaruannetest ja KAHOS § 24 lõik 4 lubatud vahetusmaa väärtuse erinevusest on
Transpordiamet seisukohal, et Teedevahe kinnisasi on vahetuseks sobilik.
Käesolevaga taotleme Rapla maakonnas Rapla vallas Nõmme külas asuva Teedevahe kinnisasja
(katastritunnus 66801:001:0976, riigi kinnisvara registrikood KV87866), riigivara valitseja
Majandus- ja Kommunikatsiooniministeerium, volitatud asutus Maa- ja Ruumiamet, valitsemise
üleandmist Majandus- ja Kommunikatsiooniministeeriumi valitsemiselt Kliimaministeeriumi
valitsemisele riigivaraseaduse §-des 11-13 sätestatud korras, et Transpordiametil oleks võimalik
lõpuni viia alustatud maade vahetamise menetlus. Riigivara volitatud asutuseks palume määrata
Transpordiamet.
Lugupidamisega
(allkirjastatud digitaalselt)
Sülvi Seppel-Hüvonen
juhataja
maade osakond
Lisa: 1. Männiku-Rehe krundijaotuskava;
2. Hindamisaruanded nr 0281-25 ja nr 0282-25
Teadmiseks: Kliimaministeerium, Majandus- ja Kommunikatsiooniministeerium
Lembit Tuimets
5018463, [email protected]