Pöördumine: Käibemaksu erisus tervikliku rekonstrueerimise korral

Lugupeetud Eesti Vabariigi taristuminister Kuldar Leis

Lugupeetud Eesti Vabariigi majandus- ja tööstusminister Erkki Keldo

Lugupeetud Eesti Vabariigi rahandusminister Jürgen Ligi,

Kirjakoopias:

Lugupeetud elukeskkonna ja ringmajanduse asekantsler Ivo Jaanisoo

Soovime käesoleva kirjaga edastada konkreetsed ettepanekud Eesti elamufondi energiatõhusaks renoveerimiseks, mis lähtuvad minimaalsest eelarvemõjust riigile, kuid millel võiks olla oluline mõju korteriühistute valmisolekule ja suutlikkusele rekonstrueerimisprojekte ellu viia. Palun leidke meie ettepanekud manusest või kirja lõpust.

Oleme valmis neid teiega arutama ja vajadusel kohtuma teile sobival ajal.

Heade soovidega │ Best wishes 

Annika Kadaja

Tegevjuht │General Manager

Woodhouse Estonia

[email protected]   │    www.woodhouse.ee

LinkedIn: Annika Kadaja │    Mob. +372 5564 2745

Pöördumine

Lugupeetud Eesti Vabariigi taristuminister Kuldar Leis

Lugupeetud Eesti Vabariigi majandus- ja tööstusminister Erkki Keldo

Lugupeetud Eesti Vabariigi rahandusminister Jürgen Ligi,

Kirjakoopias:

Lugupeetud elukeskkonna ja ringmajanduse asekantsler asekantsler Ivo Jaanisoo

8. aprill 2025

Käibemaksu erisus tervikliku rekonstrueerimise korral

Eesti seisab silmitsi ambitsioonika, kuid vältimatu ülesandega uuendada olemasolev elamufond vastavalt Euroopa Liidu energiatõhususe eesmärkidele ja kohalikele vajadustele. Korterelamute rekonstrueerimine on strateegiliselt tähtis nii keskkonnahoidlikkuse, energiajulgeoleku kui ka sotsiaalmajandusliku heaolu seisukohalt.

Et rekonstrueerimismaht jõuaks vajaliku tasemeni (riigi tasemel on eesmärgiks võetud renoveerida 2050ndaks aastaks 14 000 kortermaja), on vaja muuta praegune toetus- ja maksupoliitika ennustatavaks ja järjepidevaks. Käesolevaga esitame kolm konkreetset ettepanekut, mille eesmärk on minimaalse eelarvemõjuga luua isetasuv ja pikaajaliselt toimiv rahastusmudel, mis põhineb järjepideval toetus- ja maksumeetmete kombinatsioonil:

1. Luua käibemaksuerisus (terviklikele) rekonstrueerimistöödele
2. Luua isetasuv toetusskeem toimivates turupiirkondades
3. Siduda CO₂ heitekaubanduse tulu rekonstrueerimise valdkonnaga

Alljärgnevalt esitame oma ettepanekud koos vastavate selgituste ja argumentidega, mida oleme illustreerinud ka arvutusnäidetega. Ootame teiepoolset tagasisidet ja oleme valmis neid ettepanekuid täiendavalt arutama ning kohtuma sobival ajal, et leida ühiselt elluviidavad lahendused.

1. Käibemaksuerisus rekonstrueerimistöödele

Ettepanek: kehtestada 9% käibemaks korterelamute terviklikule rekonstrueerimisele C-energiaklassi tasemel (lubatud miinimummäär vastavalt EL direktiivile).

Selgitus: Kortermajade rekonstrueerimise hoogustamisel on üks riigieelarvele ja ka korteriühistule vähima mõjuga meetmetest käibemaksumäära vähendamine. Seda kasutatakse ka mujal Euroopas, näiteks Belgia (6%), Holland (9%) või Prantsusmaa (10%) on vastavale tasemele vähendanud käibemaksu renoveerimistöödele.

Teiste valdkondade vaates rakendatakse käibemaksuerisusi ka Eestis, näiteks teatud riigikaitserajatiste (0%) ehitamine, mis mehhanismilt toimib sarnaselt (mõjutab ehitusettevõtte maksukohustust). Näiteks ka majutusteenustele on kehtestatud 13% käibemaks, et toetada turismisektorit ja majandust laiemalt.

Täiendavad argumendid:

• Võrdne kohtlemine. Korteriühistud ei ole käibemaksukohuslased, mistõttu on nende kulud 22% (ja peagi 24%) kõrgemad võrreldes juriidiliste isikutega. Suured riiklikud projektid, nagu Rail Baltica, viiakse ellu läbi osaühingute, mis võimaldab käibemaksu tagasi küsida. Kui riik kasutab seda praktikat ise suurinvesteeringute puhul, peaks sama loogika rakenduma ka korteriühistutele, et toetada kodanike algatusel põhinevat elamufondi uuendamist. Ebavõrdsus lisandub korteriühistutele ka sellega, et käibemaksu kulult makstakse pikaajaliselt täiendavat pangalaenu intressi.
• Majanduslik tasuvus. Ehitussektor moodustab Eesti SKP-st  6–7% (koos ehitusmaterjalide tootmisega 9-10%), pakkudes kõigis seotud valdkondades tööd ligi sajale tuhandele inimesele, olles seega üks majanduse tugisambaid. Korterelamute renoveerimistööde aastamaht ulatub hinnanguliselt 200–300 mln euroni, millest tööjõukulud moodustavad 80–150 miljonit eurot. Tööjõumaksud, nagu sotsiaalmaks ja tulumaks, annavad riigile sellest hinnanguliselt 32–60 miljonit eurot aastas, millele lisanduvad ettevõtlusmaksude ja kaudsete mõjude kaudu saadud tulud. Käibemaksuerisus suurendaks renoveerimise mahtusid, panustades seeläbi ka riigikassasse aina enam. Sellised investeeringud loovad pikaajalist majanduslikku kasu, parandades samal ajal elamufondi, energiatõhusust ja kinnisvara väärtust.
• Energiajulgeolek. Kui tervikrenoveeritud kortermajade energiakulud vähenevad keskmiselt 50–60%, siis see vähendab sõltuvust imporditud energiast ning suurendab Eesti energiajulgeolekut. Väiksem energiatarbimine on oluline eelkõige geopoliitilise ebastabiilsuse ja energiahindade tõusuperioodidel, tagades elanikele püsivama ja taskukohasema energiaarve. Lisaks on Eestil siduv kohustus vähendada eluhoonete primaarenergiatarvet 16% a-ks 2030.
• Elamuaseme kriisi ennetamine. Paljud vanemad kortermajad on lagunemisohus ning ilma renoveerimiseta muutuvad nad elamiskõlbmatuks, põhjustades pakkumise vähenemist kinnisvaraturul, hindade tõusu ja ääremaastumist, kuna halvemas seisus kortermajad asuvad eeskätt väljaspool Tallinnat ja Tartut.
• Järjepidevus ja kvaliteet. käibemaksuerisuse kehtestamine vähendaks rekonstrueerimistoetustest tingitud tsüklilisust. Käibemaksuerandi saamiseks seatud eesmärk, C-energiaklass, muudaks oma vahenditega renoveerivad ühistud ambitsioonikamaks ja tooks kaasa kõrgema lisandväärtusega tegevust.
• Elanike toimetulek.  Eestis elab renoveerimist vajavates kortermajades valdavalt väiksema maksejõuga elanikkond. Kui riik rakendaks erisust madalama käibemaksumäära näol, oleks renoveerimine kättesaadavam, kuna maksumus per maja madalam. Mida jõukam on elanik, seda vähem peab tema eest hoolitsema riik.

Näidisprojekt: 60 korteriga korterelamu renoveerimine (22% KM korral projekti  brutohind 2 miljonit eurot)

Toetus: 30% kogu maksumusest

Omaosalus: 0% (ühistu võtab laenu)

Ühistu kogukulu ja laenukoormuse arvestamine 22% vs 9% käibemaksu korral:

Käibemaksuerisuse korral väheneks ühistute kogukulu 272 000 euro võrra.

1. juulist rakenduva 24% käibemaksu korral on see vahe 313 979 eurot (ühistu kogukulu on 2 595 558 eurot) ehk ühistutel oleks käibemaksuerisusega võimalik vähendada renoveerimise maksumust 12.1%.

Käibemaksuerisuse korral oleks võimalik sama eelarve eest renoveerida ca 12% rohkem maju  (100 maja vs 112 maja).

2. Isetasuv rahastusmudel toimivates turupiirkondades

Ettepanek: riigieelarvest rahastatav isetasuv toetusskeem mahus ca 20 miljonit eurot aastas, rakendatuna läbi vähempakkumiste süsteemi hästi toimiva turuga piirkondades.

Selgitus: Rahandusministeeriumi koostatud isetasuvate investeeringute analüüsi kohaselt saab lugeda teatud ulatuses kõrge lisandväärtusega rekonstrueerimistööde toetusi isetasuvaks. Selleks, et jõuda antud meetme toel tasemeni 200 korterelamu rekonstrueerimist aastas, tähendab see koos omafinantseeringuga aastast kogumahtu umbes 200 mln eurot, mis moodustab umbes 5% ehitussektori müügitulust tänaste hindade ja mahtude juures. Meetmega seotud renoveerimistegevus hõivab üsna suure osa ehitussektori ressursse, mistõttu positiivne efekt isetasuvuse seisukohalt saab tulla eelkõige Eesti ehitus- ja tööstussektori ettevõtete tootlikkuse, palkade, kasumlikkuse ja ekspordivõime kasvu kaudu. See tähendab, et positiivne mõju riigieelarvele saab tuleneda kõrgtehnoloogilisest tehaselisest rekonstrueerimisest.

Arvutuskäik: Võttes lähtekohaks hinnangu, et tavapärase tervikliku rekonstrueerimise maksumus on ca 500 eurot/m2 ja tehaselise rekonstrueerimise maksumus ca 700 eurot/m2 ning rakendades maksumuste erinevust (tehaseline rekonstrueerimine on 1,4 korda kallim kui tavapärasel viisil renoveerimine) potentsiaalsele ehitus- ja tööstussektori lisandväärtuse tõusule meetme mõjul, võib leida meetmest tuleneva hinnangulise täiendava maksutulu. Oletame, et tootlikkuse, kasumlikkuse ja palkade tõus moodustab umbes 30% (1-1/1,4) meetmega rakendatud eurost ja meetmega kaasnevad tavapärasest kaks korda suuremad kulutused erasektori poolt. Kasutades Eesti Rakendusuuringute Keskus CentAR makromudelit   ja suurendades mudelis majapidamiste ja valitsussektori lõpptarbimiskulutusi ehitussektoris kokku 3 euro võrra, suureneb kogutoodang majanduses (võttes arvesse otseseid, kaudseid ja tingitud efekte) 4,8 euro võrra, lisandväärtus 1,9 euro võrra ja maksutulud 0,8 euro võrra. Kui rakendada sellele maksutulule eespool kirjeldatud lisanduvuse määra 30%, on meetme mõjul tekkiv täiendav maksutulu kuni 10% määraga toetuse 1 euro kohta hinnanguliselt 0,8-1 eurot. Seega saame väita, et väljatoodud ettepanek ei ole kulu, vaid ringlusse majanduskasvu hoogustaja.

Samuti tuleb siinkohal arvestada Eesti majatehaste kõrget, kuni 540 miljoni euro suurust ekspordivõimekust ning tõsiasja, et mitmed tootjad (praeguseks vähemalt kolm) on juba suutnud siin kogutud kogemusi edukalt välisturgudele viia. Mida enam on Eestis puitmajatootjaid, kellel on kogemus ka tehaselise renoveerimise valdkonnas – mida käesolev meede otseselt soodustaks –, seda enam on võimalik arendada ja eksportida uusi, kõrgema lisandväärtusega tooteid. Ekspordivõime võimalikust kasvust tulenev mõju võib olla märkimisväärne, eriti juhul, kui meetmete toel tekib tööstuses täiendavat majandustegevust, mis muidu jääks rakendamata – tõsi, see positiivne efekt avaldub suurema ajalise viitega, ent selle pikaajaline kasu majandusele on vaieldamatu.

3. Pikaajaline CO₂ heitekaubanduse tulu sidumine rekonstrueerimisega

Ettepanek: fikseerida seaduse tasemel, et vähemalt 30% CO₂ kvoodituludest suunatakse hoonete rekonstrueerimise toetusteks turutõrkega piirkondades ja energiaostuvõimetutele leibkondadele.

Selgitus: Turutõrkega piirkondades ja olukordades (näiteks väikeasulate kultuuriväärtusega hooned) ning energiaostuvõimetuse riskiga leibkondade puhul ei piisa rekonstrueerimise hoogustamiseks üksnes soodsast laenurahast, maksuerisustest ega ka isetasuva määraga toetusest. Senine välisvahendite põhine rahastus ei taga väikese mahu ja tsüklilisuse tõttu piisavat kindlust rekonstrueerimist turutõrkega olukordades ja pärsib seetõttu ka mastaapse rekonstrueerimistööstuse arengut.

Üleriigilise rekonstrueerimistööstuse ehk spetsiaalselt hoonete rekonstrueerimistööde võimekusse investeeriva (vastava väljaõppega tööjõud, tehnoloogilised lahendused, tehased, seadmed) ettevõtlusharu väljaarendamiseks on hädavajalik pikaajalise ja ettenähtava nõudluse ehk ka rahastuse olemasolu. Sellisel juhul saavad ettevõtted investeeringuid planeerida ja finantseerimisasutused piisava kindlusega vastavaid pikaajalisi ettevõtluslaene pakkuda.

Pikaajalist rahastuse kindlust on võimalik tagada üksnes seaduse tasemel. Seetõttu oleks vajalik kliimakindla majanduse seaduse või muu seaduse tasemel fikseerida ära osa CO2 heitekaubanduse süsteemi tuluvahendite kasutuspõhimõte. Lähiaastateks prognoositavate kvoodihindade juures oleks rekonstrueerimistegevuse piisavale tasemele kiirendamiseks vajalik määrata hoonete rekonstrueerimistoetustes kasutamiseks heitekaubanduse tulust mitte vähem kui 30%, mis võimaldaks suunata turule ca 50 mln euro mahus toetusi. Kombineerituna käibemaksuerisusega saab võrreldes tänasega seada toetusemäärad tasemele, mis võimaldab selle rahaga toetada kuni 200 korterelamu rekonstrueerimist aastas.

Lugupidamisega,

Annika Kadaja

Tegevjuht

Eesti Puitmajaliit MTÜ