Merivälja tee 80 detailplaneering

A

A

A

SJ

M er

iv äl

ja te

e

Pu ki

te e

P-11

Töötajate võimalik puhkeala

2K

2K

1K Kõrgus maapinnast ca 7,7 m

Kõrgus maapinnast ca 10,8 m

Kõrgus maapinnast ca 10,8 m

Hoone suletud põhimahu (1-2K) ehitisealune pind 3519 m2

P-2

P-11

1

2 3

4

6 5

7

8 9

10

11

13 14

12

15

16

17

18

1920

21

22

23 24

25

26

28

123 30

32

31

3334

35 36

37 38

39 40

41 42

43 45

46

44

47 48

49 50

51

52

53 54

55

56

57

58

59

60 61

62 63

6465

66

6768

7069 717273

74 75

76 77

78 79 80

81

8283 84

85

86

8788

8990 91

92

93

94

95

96 97 98

99

101 100

103 102

104105

108106

109

110 111

112 113107

114 115

116 117 118

119120

121122

27

29

124

125 126

127 128129130

131

132

134 135

192

138

139 141140

136

137

133

142

143

144

145

146

147 148

149

150

151 152

153 154

155 156

157

158

159

160

161 162

163

164 165

166

167 168 169

170

171

172

173 174

175

176

177 178

179

180 181

182

183

184 185

186

187 188

189190

191

Laadimisala hoones

15,1

13 ,9

4, 0

4, 5

32,9

76 ,9

73 ,9

57,8

9,0

R10,0 6,

5

1,5 7,9

5, 5

3,6

5, 0

7, 0

5, 0

2,73,6

2, 0

3,0

4, 0

4,03, 2

KATASTRIÜKSUSE PIIR

TINGMÄRGID

PLANEERITUD KRUNDI PIIR

PLANEERITUD AUTOLIIKLUSE ALA

PLANEERITUD KERGLIIKLUSE ALA

PLANEERITUD HALJASALA

PLANEERITUD HOONESTUSALA (hoone maapealne põhimaht ja maa-alune korrus)

SIHTOTSTARVE % DET.PLAN. LIIKIDES

HOONE- ALUNE PIND

MEETRITES KÕRGUS

KORRUSELISUS SUURIM

KRUNDI SUURUS n

ARV KRUNDIL HOONETE

n

KRUNDI EHITUSÕIGUS

1

MAA-ALUNE MAAPEALNEHOONEALUNE PIND -

PLANEERITUD PARKIMISKOHTADE ARV ÕUES

PLANEERITUD PARKIMISKOHTADE ARV HOONES

KRUNDI POSITSIOONI NUMBER

TRANSPORDIMAA

Ä ÄRIMAA

L

VÕIMALIK JUURDEPÄÄS KRUNDILE

VÕIMALIK SISSEPÄÄS HOONESSE

PLANEERITUD KÕRGHALJASTUSE VÕIMALIK ASUKOHT

SORTEERITUD JÄÄTMETE VÕIMALIK KOGUMISPAIK HOONES

m²

1 Ä

11 m 2/-1

4080* 3700

1+1**

8412 91 24

NAABERHOONE

LIKVIDEERITAV OBJEKT

MÄRKUSED: 1. Puittaimestiku haljastusliku hinnangu koostas K-Projekt AS maastikuarhitekt Britt Mäekuusk aprillis 2024. 2. Joonisel näidatud haljastuse ja liikluslahendused on illustratiivsed. Nende koostamisel tuleb lähtuda seletuskirjas antud

põhimõtetest ja lahendusi võib projektiga täpsustada muutmata kruntidele sisse- ja väljasõidu asukohti. 3. Parkimise korraldus täpsustub ehitusprojekti koostamisel vastavalt ehitusprojekti koostamise ajal kehtivatele nõuetele. 4. Piirete täpsem kujundus, materjal, paiknemine ja kõrgus määratakse ehitusprojekti staadiumis. 5. Joonis ja seletuskiri on teineteist täiendavad ja kuuluvad kokku.

LIKVIDEERITAV HALJASTUS

PLANEERITUD MADALHALJASTUSE VÕIMALIK ASUKOHT

m²

2 L

_ _

_ _

_

126 - -

MÄHE OJA PIIRANGUVÖÖNDI PIIR 50 m

ÕIGUSLIKU ALUSETA PÜSTITATUD NAABERHOONE ALAJAAMA KAITSEVÖÖND

TEHNOVÕRGUSERVITUUDI VAJADUSEGA ALA

PLANEERITUD TRAFOALAJAAM

JUURDEPÄÄSUSERVITUUDI VAJADUSEGA ALA

ISIKLIKU KASUTUSÕIGUSEGA ALA

OLEMASOLEV AUTOLIIKLUSE ALA

OLEMASOLEV KERGLIIKLUSE ALA

m²

3 The

3 m 1

15_ 1

38 - -

The TOOTMISMAA (ALAJAAM)

AUTODE VÕIMALIK JUURDEPÄÄS HOONESISESELE PARKLALE

EHITUSJOON

PLANEERITUD PANDUS

SJ

PLANEERITUD LAADIMISALA JUURDEPÄÄS

* Vt kruntide kasutamise tingimuste tabel ** Põhihoone + kaetud jalgrattaparkla, mille asukoht selgub ehitusprojektis

Projekti nimi:

Objekti asukoht:

Joonise nimi:

Töö nr: Mõõtkava:Staadium:Joonise tähis:

Geoalus: Koostaja: Töö nr: Mõõdistatud:

Asendiplaanilise ja võimaliku mahulise lahenduse autor:

09315_DP.dwg

Koostatud:Faili nimi: 01.04.2025

Kõrgussüsteem:

K-Projekt Aktsiaselts Ahtri tn 6a, Tallinn, Eesti tel +372 626 4100 [email protected] reg kood 12203754

Koordinaatsüsteem:

09315

Merivälja tee 80 kinnistu detailplaneering (DP035910)

Tallinn, Pirita LO

DP

Põhijoonis

DP-2 1:500

Juhataja R. Annusver

Projektijuht V. Rakaselg

Konsultant Ü. Kadak

Planeerija M. Mustkivi

K-Projekt Aktsiaselts 23052 06.2023

EH2000 L-EST 97

arhitekt Margus Paut MOI OÜ

PLANEERITUD JALGRATASTE VARJUALUSE VÕIMALIK ASUKOHT

PLANEERINGUALA PIIR

PLANEERINGUALA PIIR VASTAVALT ALGATAMISE KORRALDUSELE

PLANEERITUD TARBIJA REOVEEKANALISATSIOONI PUMPLA

PLANEERITUD REOVEEKANALISATSIOONI PUMPLA KUJA r=10 m

SV: Tehnovõrguservituudi vajadusega ala võrgu valdajate kasuks: · Merivälja tee T3 kinnistule planeeritud sidekanalisatsioonile 1 m välisseinast mõlemale poole,

planeeritud sademevee kanalisatsioonitorule 2,5 m teljest mõlemale poole; · Merivälja tee T12 kinnistule planeeritud sidekanalisatsioonile 1 m välisseinast mõlemale poole; · Mähe tee T4 kinnistule planeeritud gaasitorule 1 m välimisest mõõtmest mõlemale poole, vee- ja

kanalisatsioonitorudele 2 m teljest mõlemale poole, sademevee kanalisatsioonitorudele kuni 3 m teljest mõlemale poole, elektrikaablitele 1 m äärmistest kaablitest mõlemale poole.

0

0

0

0

OLEMASOLEV III KLASSI PUU VÕI PUUDE RÜHM EKSPLIKATSIOONI NUMBRIGA

OLEMASOLEV II KLASSI PUU VÕI PUUDE RÜHM EKSPLIKATSIOONI NUMBRIGA

OLEMASOLEV IV KLASSI PUU VÕI PUUDE RÜHM EKSPLIKATSIOONI NUMBRIGA

OLEMASOLEV V KLASSI PUU VÕI PUUDE RÜHM EKSPLIKATSIOONI NUMBRIGA

VAREM LIKVIDEERITUD PUU

GEOALUSELT PUUDUV PUU

PLANEERITUD LAADIMISALA VARISEIN

PLANEERITUD HOONE(OSA) VÕIMALIK ASUKOHT JA KORRUSELISUS

PLANEERITUD VÕIMALIK HOONEOSA ALATES 2. KORRUSEST

PLANEERITUD MAA-ALUSE KORRUSE VÕIMALIK ASUKOHT

1K 2K PLANEERITUD VARIKATUSTE HOONESTUSALA

PLANEERITUD KÜNNIS / TÕSTETUD RISTMIK

PLANEERITUD TÄRISTI KERGLIIKLEJATE TÄHELEPANU JUHTIMISEKS

PLANEERITUD ALLALASTUD ÄÄREKIVI

OLULISEMAD ARHITEKTUURINÕUDED § Hoone on kavandatud multifunktsionaalne: lisaks selvekauplusele

võimalikult palju erinevaid vaba aja veetmise ja teenuste funktsioone.

§ Viimistlusmaterjalid: nähtavate fassaadide välisviimistluse materjalid peavad olema soliidsed ja ajatud ning ilmastikule vastupidavad ja lihtsasti hooldatavad nt klaas, betoon, roostevaba teras, puit (sh naturaalse puiduspooniga kaetud kõrgsurvelaminaattahvlid) ja kivi (sh tsementkiudplaadid). Hoone varjuliste fassaadide välisviimistluseks on lubatud kasutada plekki või roostevaba profiilplekki (sh sandwich-paneele). Värvilahenduses kasutada põhiosas tumedamat tooni (pruun), millele oleks kontrastiks ja samas harmoneeruks heledam toon (valge).

§ Katusekalle 0-10°, katusematerjaliks rullmaterjal. § Hoone peab olema mahuliselt liigendatud ning kõrgus vähenema

Puki tänava elamute poole. § Kauplused ja äripinnad avada visuaalselt ümbritsevase

linnaruumi. § Hoone reklaamid on ühevärvilised. Valgustatud fassaadireklaamid

võib paigaldada ainult hoone Merivälja tee ja Mähe tee poolsetele külgedele. Kaitsta Puki tee äärseid elamuid valgusreostuse eest.

§ Krundile pos 1 on lubatud kavandada kaks kuni 6 m kõrgust reklaamtulpa.

§ Merivälja tee ning Mähe tee äärde ei ole lubatud piirdeid rajada.

PLANEERITUD OHUTUSSAAR

K-Projekt Aktsiaselts Töö nr 09315 Tallinn, Pirita LO

Merivälja tee 80 kinnistu detailplaneering

KÖITE SISUKORD

I SELETUSKIRI ......................................................................................................................... 3 1 PLANEERITUD MAA-ALA ASUKOHA KIRJELDUS ................................................... 3 2 PLANEERITUD MAA-ALA RUUMILISE ARENGU EESMÄRGID ............................ 3 3 PLANEERINGUS KAVANDATU ....................................................................................... 3

3.1 Planeeritud maa-ala krundijaotus ...................................................................................... 3 3.2 Hoonete otstarvete, hoonestusalade ja hoonete paiknemise ning suuruse kavandamise

põhimõtted .................................................................................................................................. 4 3.3 Ehitusõigus, hoone kasutusotstarbed ja maaüksuse koormusnäitajad .............................. 5 3.4 Haljastuse rajamise ja heakorra tagamise põhimõtted ...................................................... 6

3.4.1 Haljastus ja heakord ................................................................................................... 6 3.4.2 Likvideeritavate üksikpuude esialgne asendusistutuste arvutus ................................ 6 3.4.3 Jäätmekäitluse põhimõtted ....................................................................................... 11

3.5 Liikluskorralduse ja parkimise korraldamise põhimõtted .............................................. 12 3.6 Avaliku ruumi planeerimise põhimõtted ........................................................................ 13 3.7 Vertikaalplaneerimise põhimõtted .................................................................................. 14

4 TEHNOVÕRKUDE PLANEERIMISE PÕHIMÕTTED ................................................ 15 4.1 Veevarustus ja kanalisatsioon ......................................................................................... 15

4.1.1 Üldosa....................................................................................................................... 15 4.1.2 Veevarustus .............................................................................................................. 15 4.1.3 Tuletõrjeveevarustus ................................................................................................ 15 4.1.4 Reoveekanalisatsioon ............................................................................................... 16 4.1.5 Sademeveekanalisatsioon ......................................................................................... 16 4.1.6 Ühisveevarustuse ja – kanalisatsiooni (ÜVK) võrkude ehituse maht ...................... 17

4.2 Elektrivarustus ................................................................................................................ 17 4.3 Tänavavalgustus .............................................................................................................. 18 4.4 Sidevarustus .................................................................................................................... 18 4.5 Gaasivarustus .................................................................................................................. 19 4.6 Soojusvarustus ................................................................................................................ 19 4.7 Jahutus ............................................................................................................................ 19

5 KEHTIVAD JA PLANEERITUD KITSENDUSED ........................................................ 19 5.1 Kehtivad kitsendused ...................................................................................................... 19 5.2 Kavandatud kitsendused ................................................................................................. 20

5.2.1 Juurdepääsuservituutide, isikliku kasutusõiguse ja avaliku kasutamise vajadus ..... 20 5.2.2 Kavandatud kitsendused tehnovõrkude ehitamiseks ja kasutamiseks ...................... 21

6 NÕUDED EHITUSPROJEKTI KOOSTAMISEKS JA EHITAMISEKS ..................... 21 6.1 Olulisemad arhitektuurinõuded ....................................................................................... 21 6.2 Muud nõuded ehitusprojekti koostamiseks ja ehitamiseks ............................................. 23

6.2.1 Nõuded naabrite privaatsuse tagamiseks.................................................................. 23 6.2.2 Keskkonnakaitsealased nõuded ................................................................................ 24 6.2.3 Tuleohutusnõuded .................................................................................................... 26 6.2.4 Kuritegevuse riske vähendavad abinõud .................................................................. 26 6.2.5 Nõuded ehitusprojektide koostamiseks ja ehitamiseks tehnovõrkude osas ............. 27

7 KAVANDATU VASTAVUS PLANEERITUD ALA RUUMILISE ARENGU

EESMÄRKIDELE JA LÄHTEDOKUMENTIDELE ............................................................ 28 7.1 Vastavus ruumilise arengu eesmärkidele ........................................................................ 28 7.2 Kavandatu mõju lähipiirkonna linnakeskkonnale ja selle arenguvõimalustele, vastavus

avalikele huvidele ja väärtustele ............................................................................................... 29

K-Projekt Aktsiaselts Töö nr 09315 Tallinn, Pirita LO

Merivälja tee 80 kinnistu detailplaneering

7.3 Vastavus Pirita linnaosa üldplaneeringule ...................................................................... 32 7.4 Võrdlus kehtiva detailplaneeringuga .............................................................................. 33 7.5 Kehtiva detailplaneeringu muutmise põhjendus ............................................................. 34 7.6 Vastavus algatamise korralduses esitatud lisatingimustele ............................................ 34 7.7 Insolatsioonitingimuste muutumine ................................................................................ 35 7.8 Vastavus tuleohutusnõuetele ........................................................................................... 36 7.9 Muudatused võrreldes eskiislahendusega ....................................................................... 36 7.10 Eskiislahenduse avalikul arutelul tehtud ettepanekute arvestamine ............................ 37

II JOONISED

1 Asukohaskeem DP-1

2 Põhijoonis DP-2

3 Tehnovõrkude koondplaan DP-3

3

K-Projekt Aktsiaselts Töö nr 09315

Tallinn, Pirita LO Merivälja tee 80 kinnistu detailplaneering

I SELETUSKIRI

1 PLANEERITUD MAA-ALA ASUKOHA KIRJELDUS

Planeeritud maa-ala asub Pirita linnaosas Mähe asumis Merivälja, Mähe ja Puki tee vahelisel alal.

Planeeringuala suurus vastavalt algatamise korraldusele oli ca 1,64 ha, kuid planeerimisprotsessi

käigus on seda vähendatud ca 1,13 ha-ni (planeeringualast on välja jäetud Puki tee 29 ja 31

kinnistud).

2 PLANEERITUD MAA-ALA RUUMILISE ARENGU EESMÄRGID

Planeeritud maa-ala ruumilise arengu eesmärgid on:

• Korrastada linnaruumi ning parandada piirkonna arhitektuurset üldilmet nähes ette krundi

hoonestamise piirkonna keskuse funktsioone täitva ärihoonega, lisades sedasi loogilise

täienduse välja kujuneva meditsiini- ja ärihoonetega piirkonda. Sel viisil saab luua piirkonna

elanikele võimaluse sisseostude tegemiseks ja vaba-aja veetmiseks kodulähistel, vähendades

seeläbi ka autoliiklusega pendelrännet kaugemal asuvatesse keskustesse. Kehtivas

detailplaneeringus kavandati Merivälja tee 80 kinnistule monofunktsionaalne kolmekorruseline

hotell, mis oleks teenindanud eelkõige kaugemaid külastajaid. Käesoleva detailplaneeringuga

kavandatud ca 2,4 korda väiksem hoone on mõeldud piirkonna inimeste teenindamiseks.

• Kavandada Merivälja tee äärde piirkonna keskuse kaasfunktsiooniga ärihoone, mille

fassaadikujundus harmoneeruks ja haakuks arhitektuurselt naaberhoonestusega ega

domineeriks AS TTP büroohoone kõrval.

• Puki tee äärsetele elamutele kvaliteetse elukeskkonna tagamiseks säilitada ärihoone ja

krundipiiri vaheline kõrghaljastusega puhverala.

• Piirkonnale omase haljastatud maastiku ilme säilimiseks kavandada lisaks väärtuslikemate

puude säilitamisele ka uusi istutusi.

• Liiklusohutuse tagamiseks kavandada liikluslahendus, mis võimaldaks kaupluse igapäevase

toimimise jaoks vajalikule teenindavale transpordile (kaubaautod) ning klientide

transpordivahenditele (sõiduautod) autonoomsed juurdepääsud. Jalakäijatele turvalise

liikumise tagamiseks näha ette kõnnitee Mähe tee äärde.

3 PLANEERINGUS KAVANDATU

3.1 Planeeritud maa-ala krundijaotus

Detailplaneeringus on kavandatud Merivälja tee 80 kinnistu ümberkruntimise teel moodustada üks

ärimaa, üks tootmismaa ning üks transpordimaa sihtotstarbega krunt. Kavandatud ärimaa

sihtotstarbega krundile määratakse ehitusõigus kuni kahekorruselise piirkonna keskuse

funktsiooniga ärihoone ehitamiseks. Tootmismaa krundile plaanitakse rajada trafo-alajaam ning

transpordimaa sihtotstarbega krundile on kavandatud tänavarajatised ja tehnovõrgud.

4

K-Projekt Aktsiaselts Töö nr 09315

Tallinn, Pirita LO Merivälja tee 80 kinnistu detailplaneering

3.2 Hoonete otstarvete, hoonestusalade ja hoonete paiknemise ning suuruse kavandamise

põhimõtted

Detailplaneeringu koostamise eesmärk on leida parim võimalik lahendus kavandatava piirkonna

keskuse funktsiooniga ärihoone paigutamiseks planeeringualale, arvestades seejuures 2021. aastal

korraldatud Merivälja tee kaubanduskeskuse arhitektuurikonkursi võidutööga.

Konkursi eesmärgiks oli leida arhitektuurselt esinduslik ja naabruses oleva TTP hoonega (Mähe

tee 1) harmoneeruv ja sellega mitte võistlev kuid samas esinduslik arhitektuurne lahendus

Merivälja tee 80 kinnistule kavandatavale uuele ärihoonele, mis ühtlasi täidaks piirkonna keskuse

funktsioone.

Kõige paremini vastas lähteülesandes esitatud tingimustele arhitekt Margus Paut’i (MOI OÜ)

võidutöö märgusõnaga „Mere”, mille alusel valiti hoone paigutus ja liigendatus ning maa-aluse

parkimise lahendus. Žürii hinnangul väärtustas võidutöö lahendus enim linnaruumi.

Hoone kujustus ja liigendatus mängib kokku naaberhoonestusega ja on sobituv TTP peahoonega.

Tagamaks lähiala elanikele privaatsust on säilitatud Puki tänava elamute poole olemasoleva

kõrghaljastusega pargilaadne haljastu. Planeeritav hoone ei halvenda ega vähenda piirkonna

eramute vaateid. Samuti ei ole planeeritav hoone Puki teelt vaadeldav.

Võidutöös on hoonele antud mitmeid lisafunktsioone, mida on veelgi täiendatud tulenevalt Pirita

Linnaosa Valitsuse ja linnaosakogu ettepanekutest käsitleda hoonet piirkonnakeskusena. Nii

esimese kui teise korruse teenindus- ja vabaajaveetmise pinnad on kavandatud paindlikult nii, et

neid on võimalik kokku liita või ka kasutada vastavalt vajadusele väiksemate pindadena vastamaks

erinevatele tulevikuvajadustele.

Hoone funktsionaalsuse suurendamiseks pöördus arendaja avalikult nii elanike kui ka ettevõtjate

poole sooviga saada teada, milliseid teenuseid antud asukohas soovitakse näha ning kes ja

milliseid teenuseid on huvitatud pakkuma. Hoone funktsionaalsuse väljatöötamisel ongi arvesse

võetud nii elanikkonna kui ka ettevõtjate poolt tulnud tagasisidet. Sellest lähtuvalt on hoone

esimesele korrusele kavandatud kaubanduse ja teenindusega seotud funktsioonid, sh Maxima

kauplus, apteek, lillepood optometrist jmt. Teise korruse äripinnad, kuhu saaksid tulla

piirkonnakeskuse funktsiooni kandvad ruumid, mõjuvad linnaehituslikult hästi ja sealt avanevad

kaunid vaated mere suunas.

Merivälja tee poolne hoonestusala piir on kavandatud 9,0 m kaugusele krundipiirist võimaldamaks

kavandada hoone ja kõnnitee vahele kõrghaljastust. Hoonestusala lõunapoolne piir on kavandatud

osaliselt 4,0 ja osaliselt 13,9 m kaugusele krundipiirist, mis võimaldab kavandatud hoone ja

krundipiiri vahel säilitada olemasolevat kõrghaljastust. Samal eesmärgil on kavandatud

hoonestusala idapoolne piir ca 15 m kaugusele krundipiirist. Hoonestusala Mähe tee poolne piir on

kavandatud 11,9 – 17,7 m kaugusele krundipiirist võimaldamaks hoone ja Mähe tee vahelisele

alale kavandada maapealne parkla ning kõrghaljastust. Uue hoone kõrgem (kahekorruseline)

suletud põhimaht on kavandatud Merivälja tee poole ning madalam (ühekorruseline) suletud

põhimaht Puki tee poole.

Liikluskorraldus on planeeritud nii, et on võimalik tagada kauplusehoone teenindamine Merivälja

teelt ning klientide juurdepääs parklasse Mähe teelt. Sellisel moel ei ristu teenindava transpordi ja

kauplusekülastajate liikumisteed.

5

K-Projekt Aktsiaselts Töö nr 09315

Tallinn, Pirita LO Merivälja tee 80 kinnistu detailplaneering

3.3 Ehitusõigus, hoone kasutusotstarbed ja maaüksuse koormusnäitajad

Pos 1 Mähe tee 2a

Krundi kasutamise sihtotstarve: ärimaa

Hoonete suurim lubatud arv krundil: 1+1 (põhihoone + kaetud

jalgrattaparkla)

Hoone suurim lubatud maapealne ehitisealune pind: 4080 m2, sh hoone suletud põhimahu

alune pind 3519 m2

Hoone suurim lubatud maa-alune ehitisealune pind: 3700 m2

Hoone suurim lubatud kõrgus: 11,0 m (abs. 15,6 m)

Kavandatud krundi täisehituse protsent on ca 48% ning hoonestustihedus on ca 0,52.

Krundile on lubatud rajada kuni 20 m2 suuruse ehitisealuse pinnaga katusega jalgrattaparkla

(kuulub maapealse ehitisealuse pinna hulka) ning paigaldada kaks kuni 6 m kõrgust reklaamtulpa

(üks Merivälja tee äärde ja teine Mähe tee äärde juurdepääsutee lähedusse), mille asukoht ja

lahendus täpsustuvad ehitusprojekti koostamisel.

Kavandatud hoone põhikasutus on kaubandushoone, millele on lubatud mitmekesine

kõrvalkasutus - sealhulgas, kuid mitte piirduvalt, apteegi, lillepoe, optometristi, toitlustusasutuste,

sporditeenuste (nt jõusaali), laste mängutoa, raamatukogu, noortekeskuse, parkimise ning muude

teenindus- ja vabaajateenuste pakkumine.

Hoone maa-alune parkla annab võimaluse sõja või hädaolukorras varjumiseks.

Juurdepääs krundile on kavandatud Merivälja teelt teenindavale transpordile ja Mähe teelt

külastajatele. Kõik vajalikud parkimiskohad on kavandatud oma krundile.

Pos 2

Krundi kasutamise sihtotstarve: transpordimaa

Hoonete suurim lubatud arv krundil: 0

Hoone suurim lubatud ehitusalune pindala: 0 m2

Hoone suurim lubatud kõrgus: 0 m

Krunt Pos 2 on kavandatud tänavarajatiste jaoks ning on kavandatud määrata avalikult

kasutatavaks. Krunt võõrandatakse tasuta Tallinna linnale ning selle võib liita Merivälja tee T3

krundiga.

Pos 3

Krundi kasutamise sihtotstarve: tootmismaa (alajaam)

Hoonete suurim lubatud arv krundil: 1

Hoone suurim lubatud ehitusalune pindala: 15 m2

Hoone suurim lubatud kõrgus: 3 m

Krunt Pos 3 on kavandatud trafo-alajaama jaoks. Juurdepääs krundile on kavandatud

Merivälja tn 80 krundilt. Juurdepääsu tagamiseks on vajalik seada servituut.

6

K-Projekt Aktsiaselts Töö nr 09315

Tallinn, Pirita LO Merivälja tee 80 kinnistu detailplaneering

3.4 Haljastuse rajamise ja heakorra tagamise põhimõtted

3.4.1 Haljastus ja heakord

Haljastuse kavandamisel on püütud säilitada võimalikult palju olemasolevat haljastust. Kuna

planeeritakse piirkonna keskuse funktsiooniga kauplusehoonet, mis on tehnoloogilise skeemi tõttu

enam-vähem kindlate mõõtudega, on mõningane haljastuse likvideerimine siiski vältimatu.

Hoonestusalale ja juurdepääsuteele jääb 8 II väärtusklassi puud, mida ei ole võimalik säilitada ega

nende suuruse tõttu ka ümber istutada. Ülejäänud II väärtusklassi hinnatud puud on võimalik

säilitada. Samuti säilitatakse ka harilike mägimändide grupp Merivälja ja Mähe tee nurgal.

Ärihoone esine parkla tuleb haljastusega liigendada. Kas parklasse kavandatakse täiendavaid puid

või põõsaste gruppe otsustatakse ehitusprojekti koostamise käigus antavas täpses

haljastuslahenduses.

Puki tee äärsetele elamutele kvaliteetse elukeskkonna tagamiseks on säilitatud planeeritud

piirkonna keskuse kaasfunktsiooniga ärihoone ja krundipiiri vaheline kõrghaljastus. Krundi

maastikuarhitektuurse lahenduse koostamisel tuleb välja selgitada, kuivõrd on mõistlik säilitada

olemasolevaid puid ja kuivõrd rajada uusi istutusi.

Krundi lõunaserva on kavandatud ärihoone ja krundipiiri vahelisele alale ette nähtud olemasoleva

ja säiliva kõrghaljastusega töötajate võimalik puhkeala.

Uut kõrghaljastust on kavandatud ka ärimaa krundi Merivälja ja Mähe tee poolsele krundipiirile.

Dendroloog soovitab täiendava haljastuse rajamisel kasutada väärtuslikke ja pikaealisi liike, mis

kohanevad linnatingimustes paremini. Lehtpuudest sobivad näiteks harilik pihlakas (Sorbus

aucuparia), harilik vaher (Acer platanoides) harilik hobukastan (Aesculus hippocastanum),

arukask (Betula pendula) ja okaspuudest harilik kuusk (Picea abies), euroopa lehis (Larix decidua)

ja siberi lehis (Larix sibirica), harilik mänd (Pinus sylvestris), mägimänd (Pinus mugo) ning

põõsastest harilik ebajasmiin (Philadelphus coronarius), siberi kontpuu erepunasevõrseline vorm

(Cornus alba `Sibirica´).

3.4.2 Likvideeritavate üksikpuude esialgne asendusistutuste arvutus

Planeeritud ala puittaimede dendroloogilise hinnangu koostas dipl. maastikuarhitekt Britt

Mäekuusk (K-Projekt AS) 2024. aasta aprillis.

Likvideeritavate puude asemele istutatavate puude selgitamiseks vajalik haljastuse ühikute arv on

arvutatud vastavalt Tallinna Linnavolikogu 11.02.2021 määrusele nr 2 „Raie- ja hoolduslõikusloa

andmise kord“.

Asendusistutuste arvutustes on lähtutud järgmisest valemist:

D1*(k1 + k2 + k3)/ 3 =HÜ, kus

• D1 – raiutava puu rinnasläbimõõt sentimeetrites, mitme puu puhul läbimõõtude summa;

• k1 – raiutava puuliigi koefitsient;

• k2 – raiutava puu väärtuskoefitsient;

• k3 – raiepõhjuse koefitsient (arvutuses 0,5);

7

K-Projekt Aktsiaselts Töö nr 09315

Tallinn, Pirita LO Merivälja tee 80 kinnistu detailplaneering

• HÜ – haljastusühikud.

Pos

nr

Jrk

nr

likv.

puu

nr Puu liik k1 D1 (cm)

Väärtus-

klass k2

Haljastuse

ühik (HÜ)

Likvideerimise

põhjus

1

1 2 harilik

toomingas

0,5 26 IV 0,2 10 Jääb

juurdepääsuteele

2 4 harilik mänd 2,5 35 III 1 47 Jääb

juurdepääsuteele

3 5 sookask 0,5 22 III 1 15 Jääb

juurdepääsuteele

4 6 harilik mänd 2,5 52 II 2 87 Jääb

juurdepääsuteele

5 25 sookask 0,5 0 V 0 0 Jääb

hoonestusalasse

6 33 sookask 0,5 17 III 1 11 Jääb

hoonestusalasse

7 34 sookask 0,5 17 III 1 11 Jääb

hoonestusalasse

8 35 sookask 0,5 13 IV 0,2 5 Jääb

hoonestusalasse

9 36 sookask 0,5 22 III 1 15 Jääb

hoonestusalasse

10 37 sookask 0,5 18 III 1

12

Jääb

hoonestusalasse

11 38 sookask 0,5 19 III 1 13 Jääb

hoonestusalasse

12 39 sookask 0,5 21 III 1 14 Jääb

hoonestusalasse

13 40 sookask 0,5 13 III 1 9 Jääb

hoonestusalasse

14 41 sookask 0,5 15 III 1 10 Jääb

hoonestusalasse

15 45 sookask 0,5 16 III 1 11 Jääb

hoonestusalasse

16 47 harilik mänd 2,5 23 III 1 31 Jääb

hoonestusalasse

17 48 harilik mänd 2,5 31 III 1 41 Jääb

hoonestusalasse

18 49 harilik mänd 2,5 30 III 1 40 Jääb

hoonestusalasse

19 50 harilik mänd 2,5 30 III 1 40 Jääb

hoonestusalasse

20 51 harilik

kuusk

2,0 19 III 1 22 Jääb

hoonestusalasse

21 52 harilik mänd 2,5 46 II 2 77 Jääb

hoonestusalasse

22 53 harilik mänd 2,5 37 III 1 49 Jääb

hoonestusalasse

8

K-Projekt Aktsiaselts Töö nr 09315

Tallinn, Pirita LO Merivälja tee 80 kinnistu detailplaneering

23 54 harilik mänd 2,5 53 II 2 88 Jääb

hoonestusalasse

24 55 harilik mänd 2,5 53 II 2 88 Jääb

hoonestusalasse

25 56 harilik mänd 2,5 47 II 2 78 Jääb

hoonestusalasse

26 57 hall lepp 0,5 43 III 1 29 Jääb

hoonestusalasse

27 58 sookask 0,5 14 III 1 9 Jääb

hoonestusalasse

28 59 sookask 0,5 22 III 1 15 Jääb

hoonestusalasse

29 60 sookask 0,5 19 III 1 13 Jääb

hoonestusalasse

30 61 sookask 0,5 14 III 1 9 Jääb

hoonestusalasse

31 62 sookask 0,5 15 III 1 10 Jääb

hoonestusalasse

32 63 sookask 0,5 15 III 1 10 Jääb

hoonestusalasse

33 64 harilik mänd 2,5 33 III 1 44 Jääb

hoonestusalasse

34 65 harilik mänd 2,5 17 IV 0,2 18 Jääb

hoonestusalasse

35 66 sookask 0,5 13 III 1 9 Jääb

hoonestusalasse

36 67 sookask 0,5 15 III 1 10 Jääb

hoonestusalasse

37 68 sookask 0,5 15 III 1 10 Jääb

hoonestusalasse

38 69 sookask 0,5 14 III 1 9 Jääb

hoonestusalasse

39 70 sookask 0,5 11 III 1 7 Jääb

hoonestusalasse

40 71 sookask 0,5 10 III 1 7 Jääb

hoonestusalasse

41 72 sookask 0,5 16 III 1 11 Jääb

hoonestusalasse

42 73 sookask 0,5 16 III 1 11 Jääb

hoonestusalasse

43 74 sookask 0,5 23 III 1 15 Jääb

hoonestusalasse

44 75 sookask 0,5 17 III 1 11 Jääb

hoonestusalasse

45 76 sookask 0,5 15 III 1 10 Jääb

hoonestusalasse

46 77 sookask 0,5 13 III 1 9 Jääb

hoonestusalasse

47 78 sookask 0,5 14 III 1 9 Jääb

9

K-Projekt Aktsiaselts Töö nr 09315

Tallinn, Pirita LO Merivälja tee 80 kinnistu detailplaneering

hoonestusalasse

48 94 sookask 0,5 0 V 0 0 Jääb

hoonestusalasse

49 95 sookask 0,5 23 III 1 15 Jääb

hoonestusalasse

50 96 sookask 0,5 16 III 1 11 Jääb

hoonestusalasse

51 97 sookask 0,5 20 III 1 13 Jääb

hoonestusalasse

52 98 sookask 0,5 16 III 1 11 Jääb

hoonestusalasse

53 99 sookask 0,5 16 III 1 11 Jääb

hoonestusalasse

54 100 sookask 0,5 14 III 1 9 Jääb

hoonestusalasse

55 104 sookask 0,5 16 III 1 11 Jääb

hoonestusalasse

56 105 sookask 0,5 14 III 1 9 Jääb

hoonestusalasse

57 128 sookask 0,5 17 III 1 11 Jääb

hoonestusalasse

58 129 sookask 0,5 16 III 1 11 Jääb

hoonestusalasse

59 130 sookask 0,5 12 III 1 8 Jääb

hoonestusalasse

60 131 sookask 0,5 18 III 1 12 Jääb

hoonestusalasse

61 132 sookask 0,5 11 III 1 7 Jääb

hoonestusalasse

62 133 sookask 0,5 11 III 1 7 Jääb

hoonestusalasse

63 134 sookask 0,5 20 III 1 13 Jääb

hoonestusalasse

64 135 sookask 0,5 28 III 1 19 Jääb

hoonestusalasse

65 136 sookask 0,5 19 III 1 13 Jääb

hoonestusalasse

66 137 sookask 0,5 15 III 1 10 Jääb

hoonestusalasse

67 138 sookask 0,5 15 III 1 10 Jääb

hoonestusalasse

68 139 sookask 0,5 15 III 1 10 Jääb

hoonestusalasse

69 140 sookask 0,5 14 III 1 9 Jääb

hoonestusalasse

70 141 sookask 0,5 20 III 1 13 Jääb

hoonestusalasse

71 142 sookask 0,5 19 III 1 13 Jääb

hoonestusalasse

10

K-Projekt Aktsiaselts Töö nr 09315

Tallinn, Pirita LO Merivälja tee 80 kinnistu detailplaneering

72 143 sookask 0,5 0 V 0 0 Jääb

hoonestusalasse

73 144 sookask 0,5 14 III 1 9 Jääb

hoonestusalasse

74 145 sookask 0,5 16 III 1 11 Jääb

hoonestusalasse

75 146 sookask 0,5 15 III 1 10 Jääb

hoonestusalasse

76 151 sookask 0,5 12 III 1 8 Jääb

hoonestusalasse

77 152 sookask 0,5 23 III 1 15 Jääb

hoonestusalasse

78 158 sookask 0,5 19 III 1 13 Jääb

hoonestusalasse

79 159 sookask 0,5 18 III 1 12 Jääb

hoonestusalasse

80 162 sookask 0,5 18 III 1 12 Jääb kergliikluse

alale

81 164 sookask 0,5 15 III 1 10 Jääb autoliikluse

alale

82 165 sookask 0,5 21 III 1 14 Jääb uue

haljastuse alale

83 166 sookask 0,5 14 IV 0,2 6 Jääb

hoonestusalasse

84 167 harilik mänd 2,5 27 III 1 36 Jääb

hoonestusalasse

85 168 harilik mänd 2,5 29 III 1 39 Jääb

hoonestusalasse

86 169 harilik mänd 2,5 24 III 1 32 Jääb

hoonestusalasse

87 170 harilik mänd 2,5 77 III 1 103 Jääb

hoonestusalasse

88 171 harilik mänd 2,5 50 II 2 83 Jääb

hoonestusalasse

89 172 harilik mänd 2,5 23 III 1 31 Jääb

hoonestusalasse

90 173 harilik mänd 2,5 31 III 1 41 Jääb

hoonestusalasse

91 174 harilik mänd 2,5 36 III 1 48 Jääb

hoonestusalasse

92 175 harilik mänd 2,5 31 III 1 41 Jääb

hoonestusalasse

93 176 harilik mänd 2,5 35 III 1 47 Jääb

hoonestusalasse

94 177 harilik mänd 2,5 27 III 1 36 Jääb

hoonestusalasse

95 178 harilik mänd 2,5 29 III 1 39 Jääb

hoonestusalasse

96 179 harilik mänd 2,5 29 III 1 39 Jääb

11

K-Projekt Aktsiaselts Töö nr 09315

Tallinn, Pirita LO Merivälja tee 80 kinnistu detailplaneering

hoonestusalasse

97 180 harilik mänd 2,5 26 III 1 35 Jääb

hoonestusalasse

98 181 harilik mänd 2,5 28 III 1 37 Jääb

hoonestusalasse

99 182 harilik mänd 2,5 26 III 1 35 Jääb

hoonestusalasse

100 183 harilik mänd 2,5 32 III 1 43 Jääb

hoonestusalasse

101 184 harilik mänd 2,5 31 III 1 41 Jääb

hoonestusalasse

102 185 harilik mänd 2,5 26 III 1 35 Jääb

hoonestusalasse

103 186 harilik mänd 2,5 20 III 1 27 Jääb kergliikluse

alale

104 187 harilik mänd 2,5 29 III 1 39 Jääb kergliikluse

alale

105 188 harilik mänd 2,5 34 III 1 45 Jääb autoliikluse

alale

106 189 harilik mänd 2,5 32 III 1 43 Jääb autoliikluse

alale

107 190 harilik mänd 2,5 39 II 2 65 Jääb autoliikluse

alale

108 191 harilik mänd 2,5 49 II 2 82 Jääb

hoonestusalasse

109 192 sookask 0,5 15 III 1 10 Jääb

hoonestusalasse

KOKKU: 2634

Vastavalt Tallinna Linnavolikogu 11.02.2021 määruse nr 2 § 15 lõikele 2 ei rakendata

asendusistutuse kohustust ehitiste ehitamisel, mis antakse linna omandisse või kasutusse.

Nimetatud juhtudel korraldab puude istutamise Tallinna Keskkonna- ja Kommunaalamet.

Planeeringus kavandatud hoone ja teede ehitamiseks tuleb likvideerida 109 haljastuslikku objekti.

Neist 8 kuuluvad II väärtusklassi, 94 III väärtusklassi, 4 IV väärtusklassi ja 3 V väärtusklassi.

Maksimaalne asendusistutuse arvestuse aluseks olev haljastuse ühikute arv on 2634.

Arvutustega saadud haljastuse ühikute arv on esialgne ja võib projekteerimise käigus muutuda

(väheneda). Lõplik kompenseerimiseks vajalik haljastuse ühikute arv saadakse raieloa

menetlemise käigus pärast ehitusloa väljaandmist.

Haljastuse ühikute alusel arvutatakse asendusistutuseks vajalik istikute arv.

3.4.3 Jäätmekäitluse põhimõtted

Jäätmehoolduse kord Tallinna haldusterritooriumil on määratud Tallinna jäätmehoolduseeskirjas

(JHE), mille järgimine on kohustuslik kõikidele juriidilistele ja füüsilistele isikutele. Vastavalt

Tallinna JHE-le tuleb koguda liigiti eraldi mahutitesse võimalikult palju jäätmeid, et tagada

12

K-Projekt Aktsiaselts Töö nr 09315

Tallinn, Pirita LO Merivälja tee 80 kinnistu detailplaneering

võimalikult suures ulatuses jäätmete taaskasutamine. Jäätmete kogumiskoht tuleb määrata ja see

peab vastama Tallinna JHE § 16 ja lisa 3 nõuetele.

Detailplaneeringus on jäätmete kogumiskoht planeeritud kavandatava hoone lõunaküljele

kaubalaadimise alale, millele on juurdepääs tagatud mahasõiduga Merivälja teelt.

Jäätmemahutite ning pakendite jm jäätmete liigiti kogumise asukoht täpsustub ehitusprojekti

koostamisel. Eraldi jäätmeruumi projekteerimisel tuleb arvestada vähemalt nelja jäätmemahuti

jaoks vajaliku ruumiga ning asukohavalikul lähtuda põhimõttest, et juurdepääs jäätmeruumile ei

jääks jäätmeveoki võimalikust peatuskohast kaugemale kui 10 m.

Ehitustööde ja lammutustööde käigus tekkivad jäätmed käideldakse vastavalt kehtivale korrale.

Kaevikust väljakaevatav pinnas veetakse ära. Pinnase ladustamiskohad kooskõlastatakse kohaliku

omavalitsusega. Kasvumulla eraldi kaevamisel saab seda kasutada objekti haljastustöödel.

3.5 Liikluskorralduse ja parkimise korraldamise põhimõtted

Planeeritud ala paikneb Merivälja tee, Mähe tee ja Puki tee vahelisel alal.

Merivälja tee ja Mähe tee on avalikud linnatänavad ning Puki tee on eratänav, mis on avalikuks

liiklemiseks suletud. Mähe teel on liiklus hetkel korraldatud õueala reeglite järgi. Planeeringule

lisatud eksperthinnangute alusel ei taga aga selline lahendus jalakäijatele ohutust, kuna

kiiruspiirangutest ei peeta sageli kinni.

Planeeringuala asub mitme suurema elamukvartali vahetus läheduses, mistõttu on kohalikel

elanikel mugav külastada keskust 15-minutilise teekonna korral ka säästvate

kergliiklusvahenditega või jalgsi. Kuna kavandatud piirkonna keskuse kaasfunktsiooniga kauplus

on mõeldud eelkõige kohalikele elanikele, siis võib oletada, et nad külastavad kavandatavat

keskust ka töölt või mujalt koduteel olles ning ei too kaasa ekstra liikumist.

Kavandatud piirkonna keskuse kaasfunktsiooniga ärihoone valmimise järel võib elavneda

mõningal määral liiklus Mähe teel, mis siiski piirdub Merivälja ja Andrekse tee vahelise lõiguga.

Seda kaudu liiguvad ärihooneni ja sealt ära teised Pirita ja Merivälja piirkonna elanikud.

Planeeringuala liiklusskeem on koostatud nii, et keskuse külastajate juurdepääsud oleksid

eraldatud teeninduspääsudest, mida kasutatakse hoone varustamiseks. Laadimisalale on juurdepääs

kavandatud Merivälja teelt ning klientidele on parkimisaladele (sh maa-alusele parkimiskorrusele)

tagatud juurdepääs Mähe teelt.

Merivälja tee ääres säilib olemasolev kergliiklustee. Mähe tee äärde on kavandatud 3,6 – 4,0 m

laiune kõnnitee ka tänava lõunapoolsele küljele Merivälja tee ja Puki tee vahelises lõigus, mis

suurendab jalakäijate ja jalgratturite ohutust. Kõnnitee rajamiseks on planeeringus kavandatud

eraldiseisev transpordimaa sihtotstarbega krunt, mille võib vajadusel liita Mähe tee T3 kinnistuga.

Merivälja tee kergliiklusteelt ja Mähe tee kõnniteelt tagatakse jalakäijatele juurdepääsud

kavandatavale hoonele.

Planeeritud piirkonna keskuse kaasfunktsiooniga ärihoonele on hea juurdepääs ka ühistranspordiga

- Merivälja teel paiknevad bussipeatused mõlemas suunas planeeringualaga kohakuti.

13

K-Projekt Aktsiaselts Töö nr 09315

Tallinn, Pirita LO Merivälja tee 80 kinnistu detailplaneering

Jalgrataste parkimiskohtade vajadus on arvutatud vastavalt Eesti standardile EVS 843:2016

„Linnatänavad“ tabel 9.3, mille kohaselt on arvutuse aluseks võetud supermarketi ja kaupluste

norm väikeelamute alal.

Jalgrataste parkimiskohtade arvutus:

Pos

nr

Ehitise otstarve Norm. arvutus alal,

kus normi

rakendatakse

Normatiivne

parkimiskohtade

arv

Planeeringus ettenähtud

parkimiskohtade arv

krundil

1 Supermarket,

kauplused

4600/150=30,67

31

31

Planeeritud maa-alal kokku: 31 31

Valdav osa jalgrataste parkimiskohtades nähakse ette ärihoone peasissepääsu lähedusse

kavandatud katusealusega jalgrattaparkla mahus, et tagada jalgrataste ilmastikukindel hoiustamine.

Samas on teatav hulk jalgrataste parkimiskohti ette nähtud ka ärihoone peasissepääsu juurde, et

võimaldada kiiret kauplusekülastust. Täpne parkimiskohtade vajadus ning asukoht määratakse

ehitusprojektis hoonemahu selgumisel.

Sõiduautode parkimiskohtade vajadus on arvutatud vastavalt Tallinna Linnavolikogu 17.09.2020

otsusele nr 84 „Tallinna parkimiskohtade arvu normid“. Planeeritud ala asub äärelinnas. kus norm

märgib vähimat vajalikku parkimiskohtade arvu. Planeeringus on kavandatud parkimiskohti

rohkem, kui norm ette näeb.

Sõiduautode parkimiskohtade arvutus:

Pos

nr

Ehitise otstarve Norm. arvutus alal,

kus normi

rakendatakse

Normatiivne

parkimiskohtade

arv

Planeeringus ettenähtud

parkimiskohtade arv

krundil

1 1 Ärihoone (Asutus,

büroo, kauplus,

restoran/kohvik)

4600/40=115

115

115

Planeeritud maa-alal kokku: 115 115

Parkimine on korraldatud omal krundil valdavas osas kauplushoone maa-alusel korrusel, mis

võimaldab vähendada maapealset asfalteeritud pinda. Hoone maa-alune korrus on vajadusel

kasutatav ka avaliku varjumiskohana. Väiksemas mahus on parkimiskohti nähtud ette maapealses

hooneesises parklas, kuhu on kavandatud eraldi parkimiskohad invasõidukitele ja peredele.

Vähemalt 1/5 parkimiskohtadest peab olema varustatud elektriautode laadimistaristuga, mis

kavandatud parkimiskohtade juures tähendab vähemalt 23 kohta.

Täpne parkimiskohtade vajadus ning asukoht määratakse ehitusprojektis hoonemahu selgumisel,

sh tuleb parkimise kavandamisel lähtuda ehitusprojekti koostamise ajal parkimisele kehtivatest

nõuetest.

3.6 Avaliku ruumi planeerimise põhimõtted

Detailplaneeringu üheks eesmärgiks on luua atraktiivne ja terviklik avalik ruum, mis suhestub

ümbritseva keskkonnaga. Planeeringus on määratud nõue, et kavandatava hoone arhitektuurne

kujundus peab olema kaasaegne, kõrgetasemeline, piirkonna arhitektuurset kvaliteeti parandav

14

K-Projekt Aktsiaselts Töö nr 09315

Tallinn, Pirita LO Merivälja tee 80 kinnistu detailplaneering

ning ümbritseva miljööga arvestav. Linnaruumi peamiseks arhitektuurseks dominandiks peab

jääma Mähe tee 1 kinnistul paiknev AS TTP büroohoone.

Kavandatava hoone kõrguseks on ette nähtud kuni 11 m, mis on madalam AS TTP peahoonest

(kõrgus koos katusel oleva 4 roostevabast terasest tehnorajatise ja korstendega on 13,88 m, kõrgus

räästani 11,40 m), et säilitada selle arhitektuurne domineerimine.

Kavandatava hoone värvivalik ja fassaadide arhitektuurne kujundus ning liigendatus peavad

kvaliteetse ruumi esteetika tagamiseks haakuma, kuid mitte võistlema AS TTP hoonega.

Detailplaneeringu algatamise eel ja selle väljatöötamisel on arvestatud vajadusega tagada AS TTP

kontorihoone vaadeldavus Merivälja teelt. Võrreldes kehtiva detailplaneeringuga suurendatakse

selleks planeeringualale kavandatud hoonestusala kaugust Mähe teest, et Mähe teel tekkiks kahe

hoone vahel avar avalik ruum. Kavandatava hoone arhitektuurne ilme on määratud

arhitektuurikonkursi tulemusel.

Kergliiklejatele ohutuma liikumise tagamiseks on kavandatud Mähe tee lõunaküljele Merivälja tee

ja Puki tee vahelises lõigus 3,6 – 4,0 m laiune kõnnitee, millelt pääseb kavandatud ärihooneni.

Hoone peasissepääsu ette on kavandatud kogunemisala, mille serva on ette nähtud katusealusega

jalgrattaparkla. peasissepääsu ette on kavandatud kogunemisala, mille serva on ette nähtud

katusealusega jalgrattaparkla. Kauplused ja äripinnad avatakse visuaalselt ümbritsevasse

linnaruumi. Ligikaudu 50% Merivälja tee ja Mähe tee äärsete fassaadide pinnast on planeeritud

läbipaistvana, mis loob visuaalse sidususe hoone sisemuse ja linnaruumis liikuva inimese vahel

vastates nii kvaliteetse ruumi kriteeriumitele.

Liiklusohutuse tagamiseks on lähtutud printsiibist, et avalikult kasutatavast ärihoone parklast ei

sõidaks läbi seda teenindav transport.

Puki tee äärsed elamud on planeeritavast piirkonna keskuse kaasfunktsiooniga kauplusehoonest

eraldatud täna olemasoleva kõrghaljastusega. Planeeritav hoone tagab naabritele suurema

privaatsuse, kui olemasoleva detailplaneeringu järgi hotell seda võimaldaks.

Planeeritud krundiga vahetult külgnevate Puki tee 29 kinnistu tänane omanik ja Puki tee 31

kinnistu ridaelamu tänased elanikud ei ole kavandatava hoone vastu. Teistest Puki tee eramutest ei

ole kavandatav hoone vaadeldav.

3.7 Vertikaalplaneerimise põhimõtted

Haljastatud krundi osadele sattunud sademevesi immutatakse pinnasesse. Kõvakattega krundiosal

juhitakse vertikaalplaneerimisega sademevesi hoonetest ja naaberkruntidest eemale restkaevudesse

ja sademeveekanalisatsiooni.

Sademevee juhtimine naaberkinnistutele on keelatud.

Nii vertikaalplaneerimise kui ka sademevee ärajuhtimise lahendust täpsustatakse ehitusprojektis.

15

K-Projekt Aktsiaselts Töö nr 09315

Tallinn, Pirita LO Merivälja tee 80 kinnistu detailplaneering

4 TEHNOVÕRKUDE PLANEERIMISE PÕHIMÕTTED

Tehnovõrkude lahendus on põhimõtteline ja iga tehnovõrgu lõplik asukoht täpsustatakse

ehitusprojektis tehnovõrgu valdajalt taotletud tehniliste tingimuste alusel.

Tehnovõrkude planeerimisel avalikele aladele tuleb lähtuda EhS § 70 sätetest, sh kui samale

kinnisasjale ehitatakse mitu kaitsevööndiga ehitist, tuleb võimaluse korral eelistada kaitsevööndite

ruumilist kattumist võimalikult suures ulatuses ning kinnisasja koormamist vähimal võimalikul

viisil. Eeldatakse, et ühe kaitsevööndiga ehitise kaitsevööndisse võib ehitada teise kaitsevööndiga

ehitise.

4.1 Veevarustus ja kanalisatsioon

Detailplaneeringu vee- ja kanalisatsioonilahendus on koostatud vastavalt AKTSIASELTSi

TALLINNA VESI 24.05.2023 väljastatud tehnilistele tingimustele nr PR/2327204-1.

4.1.1 Üldosa

Planeeringulahenduse koostamisel on arvestatud järgmiste normide ja nõuetega:

• Eesti standard EVS 921:2022 „Veevarustuse välisvõrk“

• Eesti standard EVS 848:2021 „Väliskanalisatsioonivõrk“

• Eesti standard EVS 812-6:2012+A1+A2 „Ehitise tuleohutus. Osa 6. Tuletõrje veevarustus“

• Eesti standard EVS 843:2016 „Linnatänavad“

4.1.2 Veevarustus

Olemasolev olukord:

Olemasolev ühisveevärgi torustik on Mähe teel paiknev Ø110 mm veetorustik. Olemasolevast

ühisveevõrgust (Mähe tee hüdrandist) on tagatud maksimaalselt tulekustutusvee kogus 10 l/s.

Ühisveevõrgus on normaalolukorras tagatud vabasurve 360 kPa.

Planeeritud veevarustus:

Planeeringuala veevarustuse allikaks on De Ø110 mm ühisveetorustik Mähe teel. Krundile pos 1

on planeeritud De63 mm veeühendus liitumispunktiga ca 1 m kaugusel krundipiirist avalikult

kasutataval tänavamaal.

Krundi tarbevee vooluhulk on Q =2,5 l/s.

4.1.3 Tuletõrjeveevarustus

Välistulekustutusvee vajadus on 30 l/s kolme tunni jooksul.

Sellest 10 l/s on tagatud ühisveevõrgust (Merivälja tee 80 kinnistu juures paiknevast hüdrandist),

milles on normaalolukorras tagatud vabarõhk 360 kPa ning tulekahju olukorras 100 kPa.

16

K-Projekt Aktsiaselts Töö nr 09315

Tallinn, Pirita LO Merivälja tee 80 kinnistu detailplaneering

Täiendav välistulekustutusvee vajadus (20 l/s) tagatakse krundile planeeritud tuletõrjevee mahuti

(ca V = 3 x 72 m3 = 216 m3) baasil.

4.1.4 Reoveekanalisatsioon

Olemasolev olukord:

Piirkonna kanalisatsioonisüsteem on lahkvoolne. Olemasolev ühiskanalisatsioonivõrgu torustik on

De400 mm reovee kanalisatsioonitorustik Mähe teel.

Planeeritud reovee kanalisatsioon:

Planeeritud ala kanalisatsiooni eelvooluks on Mahe teel olev De400 mm reovee kanalisatsiooni

torustik. Krundile on planeeritud De160 mm kanalisatsiooni ühendus liitumispunktiga ca 1 m

kaugusel krundipiirist avalikult kasutataval tänavamaal.

Reoveed juhitakse eelvoolu ülepumpamise teel ning selleks on krundile planeeritud reovee pumpla

kujaga 10 m.

Kavandatud ala reovee kanalisatsiooni arvutuslik äravool on Q =6,25 l/s.

4.1.5 Sademeveekanalisatsioon

Olemasolev olukord:

Piirkonna kanalisatsioonisüsteem on lahkvoolne. Sademevee eelvooluks on olemasolev d800-600

mm sademeveetorustik Merivälja teel, mis suubub Tallinna lahte.

Planeeritud sademevee kanalisatsioon:

Tallinna Linnavolikogu määruse nr 18 Lisa 1 „Tallinna sademevee strateegia aastani 2030“ ja

Infragate Eesti AS, 2023, „Tallinna linna ühisveevärgi ja -kanalisatsiooni arendamise kava

aastateks 2023-2034“ järgi on ette nähtud sademevesi käidelda maksimaalses ulatuses

planeeringuala piires.

Selle eesmärgi saavutamiseks on planeeringualal soovituslik kasutada sademeveest vabanemiseks

ka looduslähedasi lahendusi, mis võimaldavad sademeveest vabaneda maastikukujundamise kaudu

ning samaaegselt vältida sademevee reostumist. Nii on võimalik ärihoone ehitusprojekti

koostamisel ning sellega koos maastikuarhitektuurse lahenduse väljatöötamisel kaaluda näiteks

haljastatud küvettide kasutamist, krundist teatava osa loodusliku suktsessiooni meelevalda jätmist

ja/või osaliselt mitteniidetavate taimekoosluste kasutamist klassikaliste muruplatside asemel.

Parkimiskohtade projekteerimisel on soovitatav dreenivate katendite kasutamine (nt betoonkivi või

murukivi kasutamine asfaldi asemel).

Vastavalt Tallinna Keskkonna- ja Kommunaalameti nõudele on kavandatud Mähe teele sademevee

ühiskanalisatsiooni torustik planeeringuala piires Merivälja tee ja Andrekse tee vahelises lõigus.

Planeeritud torustiku eelvoouks on olemasolev sademevee ühiskanalisatsiooni torustik D600

Merivälja teel, mis suubub Mähe ojja. Sademevee ühiskanalisatsiooni torustiku lahendus koos

restkaevudega lahendatakse ehitusprojektiga.

Sademevee kanalisatsiooni arvutuslik äravool :

• krundil pos 1 - kokku 11,4 l/s, sellest sademevee ühiskanalistatsiooni 10l/s.

17

K-Projekt Aktsiaselts Töö nr 09315

Tallinn, Pirita LO Merivälja tee 80 kinnistu detailplaneering

Krundile pos 1 on planeeritud De110 mm sademevee kanalisatsiooni ühendus planeeritud

Mähe tee sademevee torustikuga, kinnistult äravoolutorule enne liitumispunkti kaevu on ette

nähtud paigaldada regulaatorkaev, mis piirab sademevee vooluhulka kinnistult 10l/s. Osa

kinnistu sademeveest on võimalik hajutada pinnasesse. Kinnistu sademevee kanalisatsiooni

lahendus koostatakse ehitsprojektiga.

Liitumispunkt (LPK2) on kavandatud kinnistu piirist väljapoole tänavamaale.

• krundil pos 2 – 2,5 l/s

Kõnniteelt lisanduva sademevee vooluhulga võtab vastu Merivälja teel olev restkaev.

• krundil pos 3 – 0,4 l/s

Sademevesi on võimalik hajutada pinnasesse.

Arvutustel on kasutatud arvutusvihma korduvust p=3 ja intensiivsust q=224 l/sek/ha.

Planeeringuala sademevee vooluhulkade bilanss

Pos nr

Planeeritud

kõvakattega

pindala, m2

Haljasala

pindala,

m2

EVS 848:2021, korduvus 3a, 10 min, arvutuslik intensiivsus

q=224 L/(sek*ha)

Kõvakate,

arvutuslik

vooluhulk

l/s

Haljasala,

arvutuslik

vooluhulk

l/s

Kokku,

arvutuslik

vooluhulk

l/s

Lubatud

vooluhulk

l/s

Vajalik

kesken-

damise maht

m3

1 5500,00 2900,00 98,4 13,0 111,4 10,0 68,00

2 139,00 - 2,5 2,5 10,0 0,00

3 15,00 20,00 0,3 0,1 0,4 10,0 0,00

Kokku: 5654,00 2920,00 101,2 13,1 114,3 10,0 68,00

Sademeveetorusse juhitava sademevee reostusnäitajate piirväärtused peavad vastama

Keskkonnaministri 08.11.2019. määrusele nr 61 “Nõuded reovee puhastamise ning heit-, sademe-,

kaevandus-, karjääri- ja jahutusvee suublasse juhtimise kohta, nõuetele vastavuse hindamise

meetmed ning saasteainesisalduse piirväärtused” (Lisa 1 “Saastenäitajate piirväärtused ja reovee

puhastusastmed”).

4.1.6 Ühisveevarustuse ja – kanalisatsiooni (ÜVK) võrkude ehituse maht

Olemasolevast trassist kuni liitumispunktini:

• Veevarustus

o PE plasttoru De63mm PN10 - 13 m

• Kanalisatsioon

o PE reovee kanalisatsioonitoru De160 mm SN8 - 25 m

o PE sademevee kanalisatsioonitoru De110-315 mm SN8 - 136m

4.2 Elektrivarustus

Detailplaneeringu elektrivarustuse osa lahenduse aluseks on Elektrilevi OÜ Tallinn-Harju regiooni

19.05.2023 välja antud tehnilised tingimused nr 449266.

18

K-Projekt Aktsiaselts Töö nr 09315

Tallinn, Pirita LO Merivälja tee 80 kinnistu detailplaneering

Planeeritud hoone arvutuslik elektrikoormus on 300kW (Ia=2x(3x250A)). Planeeritud hoone

elektrivarustus on ette nähtud planeeringuala piires ümbertõstetava 10/0.4kV komplektalajaama

nr 1666 baasil. Olemasolevad kesk- ja madalpinge toiteliinid ühendatakse ümber alajaama

seadmetesse uute kaabelliini lõikude abil.

Planeeritud kesk- ja madalpinge toitevõrgud ehitatakse kaabelliinidena. Jaotus- ja liitumiskilp

kahetariifse arvestussüsteemiga paigaldatakse alajaama välisseina äärde.

Vastavalt Elektrilevi OÜ tehnilistele tingimustele tuleb elektripaigaldise rajamise võimaldamiseks

sõlmida kinnistu valdajal/õigustatud isikul maakasutamise ja liitumisleping.

4.3 Tänavavalgustus

Detailplaneeringu tänavavalgustuse osa lahenduse aluseks on Enefit Connect OÜ poolt

27.05.2024 välja antud tehnilised tingimused nr 83.

Valgustid paigaldatakse koonilistele terasmastidele. Tänavavalgustuse toiteliinid ehitatakse

kaabelliinidena. Elektrivarustus on ette nähtud olemasoleva tänavavalgustuse lülituskilbi LJS 684

toitevõrgu baasil.

Tänavalõikude valgustuseks on ette nähtud LED-lampidega välisvalgustid. Valgustite

värvustemperatuur peab olema 3000 K, ülekäiguradadel peab olema min. 5000 K.

Tänavavalgustite kaitseaste peab olema vähemalt IP66, vandaalikindlus vastavalt valgusti

paigalduskõrgusele: 6 meetrit ja kõrgem - IK07 ja kuni 6 meetrit - IK08.

Valgustite esteetiline disain ja sobivus linnaruumi tuleb kooskõlastada eelnevalt Tallinna

Keskkonna- ja Kommunaalameti esindajaga.

Planeeritud valgustus ei tohi häirida ümbruskonna majade elanikke ega pimestada tänaval

liiklejaid. Vähendamaks häirivat valgust ja pimestamist, peab kõikide valgustite ülespoole

suunatud valguse osatähtsus RULO (ULOR) olema 0,0%.

Valgustid peavad olema eelhämardatud vastavalt Tallinna Keskkonna- ja Kommunaalameti

käskkirjaga 07.08.2023 nr T-9-1/23/27 kinnitatud Tallinna linna hämardamise režiimidele.

Krundisisene välisterritooriumi valgustus lahendatakse hoone ehitusprojekti mahus.

4.4 Sidevarustus

Detailplaneeringu sidevarustuse planeerimise aluseks on võetud AS Telia Eesti 22.05.2023

telekommunikatsioonialased tehnilised tingimused nr 37938925.

Planeeritud sidekanalisatsioon on ette nähtud ehitada lähtuvana olemasoleva Merivälja tee ääres

paikneva sidekanalisatsiooni sidekaevust nr 6347. Uus sidekanalisatsioon ehitatakse plasttorudest,

kinnistule on ette nähtud individuaalne sidekanalisatsiooni sisestus.

Kaablitorude paigaldussügavus sõidutee all peab olema min 1,0 m, ning väljaspool sõiduteed min

0,7 m maapinnast allpool.

19

K-Projekt Aktsiaselts Töö nr 09315

Tallinn, Pirita LO Merivälja tee 80 kinnistu detailplaneering

4.5 Gaasivarustus

Detailplaneeringuala gaasivarustuse lahenduse aluseks on aktsiaseltsi Gaasivõrk 26.05.2023

väljastatud tehnilised tingimused nr 3-6/99-23.

AS-le Gaasivõrk kuuluvad B-kategooria gaasitorustikud: PE100 De90x8,2 mm ning PE80 De32x3

mm (gaasitorustiku nimetus: Pirita B3, EHR kood: 220591696; MOP 3,0 bar)

Kavandatud piirkonna keskuse kaasfunktsiooniga ärihoone soojus- ja soojaveevarustuseks ning

tehnoloogilisteks vajadusteks (köögiseadmed) on kavandatud maagaasivõrguga liitumine Mähe tee

B-kategooria De90 x8,2 mm gaasitorustikult. Orienteeruv soojusvajadus on 0,5 -1 MW.

Planeeritud ärihoonele on kavandatud maa-alune gaasitoru liitumispunktiga ca 1 m kaugusel

krundipiirist avalikult kasutataval tänavamaal. Planeeritud torustiku koormused ja läbimõõdud

ning täpne kulgemine tuleb täpsustada ehitusprojekti koostamisel vastavalt tegelikule olukorrale ja

reaalsele tarbimismahule.

4.6 Soojusvarustus

Vastavalt Tallinna Linnavolikogu 18.05.2017 määrusega nr 9 kinnitatud „Tallinna

kaugküttepiirkonna piirid, kaugküttevõrguga liitumise ja sellest eraldumise tingimused ja kord,

kaugkütte üldised kvaliteedinõuded ja võrguettevõtja arenduskohustus” ei jää planeeritud ala

kaugküttepiirkonda. Sellest tulenevalt on hoone soojavarustuse liigiks on lokaalküte.

Hoone soojusallika liik täpsustub hoone ehitusprojekti koostamisel. Võimalik on kasutada kas

katelt, soojuspumpa(sid), päikesekollektoreid või elektriotseküte.

Samuti täpsustub hoone ehitusprojekti koostamisel energiaallika liik. Hoone soojusvarustus on

võimalik küttegaasi võrgu (ptk 4.5), elektri, õhusoojuse ja elektri, päikeseenergia või nende

kombineerimise baasil.

4.7 Jahutus

Piirkonda ei ole lähitulevikus kavandatud kaugjahutusvõrgu rajamist.

Alternatiivselt võib jahutust kavandada lokaalsete tehnosüsteemidena või passiivsete lahendustega,

nt varjestus, sobiv klaasivalik, ventileerimine öisel ajal, katusehaljastus.

Jahutuse lahendus peab olema kooskõlas Euroopa Liidu direktiivides, Eesti Vabariigi

energiamajanduse arengukavas ja Tallinn 2035 arengustrateegias kirjeldatud põhimõtete ja

nõuetega.

5 KEHTIVAD JA PLANEERITUD KITSENDUSED

5.1 Kehtivad kitsendused

Planeeritud maa-alale ulatub Mähe oja piiranguvöönd (50 m).

20

K-Projekt Aktsiaselts Töö nr 09315

Tallinn, Pirita LO Merivälja tee 80 kinnistu detailplaneering

Mähe tee T4 kinnistu kohta on kinnistusraamatusse kantud kitsendus:

• Isiklik kasutusõigus tehnovõrgu või rajatise seadmiseks tähtajaga 50 aastat AS Gaasivõrgud

(registrikood 12503841) kasuks. Isiklik kasutusõigus on seatud gaasitorustiku ehitamiseks,

omamiseks ja majandamiseks, tehnorajatise hooldamiseks, arendamiseks ja korrashoiuks,

remontimiseks, asendamiseks ja kasutamiseks ning muul viisil ekspluateerimiseks vastavalt

07.07.2016 a sõlmitud lepingule.

• Isiklik kasutusõigus tähtajaga 50 aastat AKTSIASELTS TALLINNA VESI (registrikood

10257326) kasuks vee- ja kanalisatsioonitorustike omamiseks, ehitamiseks, kasutamiseks,

hooldamiseks ja remontimiseks vastavalt 01.04.2020 sõlmitud lepingule.

Kitsendatud ala ulatub planeeringualale osaliselt ning on tähistatud tugiplaanil (Lisa 8.2) ning

põhijoonisel (DP-2).

Merivälja tee T3 kinnistu kohta on kinnistusraamatusse kantud kitsendused:

• Isiklik kasutusõigus tehnovõrgu või rajatise seadmiseks tähtajaga 50 aastat AS Gaasivõrgud

(registrikood 12503841) kasuks. Isiklik kasutusõigus on seatud gaasitorustiku ehitamiseks,

omamiseks ja majandamiseks, tehnorajatise hooldamiseks, arendamiseks ja korrashoiuks,

remontimiseks, asendamiseks ja kasutamiseks ning muul viisil ekspluateerimiseks vastavalt

07.07.2016 a sõlmitud lepingule.

• Isiklik kasutusõigus tähtajaga 50 aastat Elektrilevi OÜ kasuks maakaabelliini omamiseks,

ehitamiseks, kasutamiseks, hooldamiseks ja remontimiseks isikliku kasutusõiguse alal

vastavalt 21.08.2017 kinnistamisavaldusele. Kitsendatud ala ulatub planeeringualale osaliselt

ning on tähistatud tugiplaanil (Lisa 8.2) ning põhijoonisel (DP-2).

• Isiklik kasutusõigus tähtajaga 50 aastat AKTSIASELTS TALLINNA VESI (registrikood

10257326) kasuks kanalisatsioonitoru omamiseks, ehitamiseks, kasutamiseks, hooldamiseks

ja remontimiseks, 28.06.2016 kinnistamisavalduse alusel. Kitsendusi põhjustav objekt ei

ulatu planeeritud alale.

• Isiklik kasutusõigus tähtajaga 50 aastat AKTSIASELTS TALLINNA VESI (registrikood

10257326) kasuks vee- ja kanalisatsioonitorustike omamiseks, ehitamiseks, kasutamiseks,

hooldamiseks ja remontimiseks vastavalt 27.11.2020 sõlmitud lepingule.

• Isiklik kasutusõigus tähtajaga 50 aastat Elektrilevi OÜ kasuks maakaabelliini omamiseks,

ehitamiseks, kasutamiseks, hooldamiseks ja remontimiseks isikliku kasutusõiguse alal

vastavalt 01.12.2022 sõlmitud lepingule.

5.2 Kavandatud kitsendused

5.2.1 Juurdepääsuservituutide, isikliku kasutusõiguse ja avaliku kasutamise vajadus

Detailplaneeringus on tehtud ettepanekud järgmiste kruntide kasutamist kitsendavate servituutide

seadmiseks:

• Krundile pos 1 juurdepääsuks planeeritud alajaamale (krunt pos 3) võrgu valdaja kasuks

koridor laiusega 3,5 m;

• Krunt pos 2 on määratud avalikuks kasutamiseks.

Kavandatud kitsendusi on lubatud ehitusprojektis täpsustada.

21

K-Projekt Aktsiaselts Töö nr 09315

Tallinn, Pirita LO Merivälja tee 80 kinnistu detailplaneering

5.2.2 Kavandatud kitsendused tehnovõrkude ehitamiseks ja kasutamiseks

Servituudid tuleb seada olemasolevate tehnovõrkude kasutamise ja hooldamise tagamiseks ning

kavandatud tehnovõrkude paigaldamiseks ning kasutamiseks.

Detailplaneeringus on tehtud ettepanekud järgmiste kruntide kasutamist kitsendavate servituutide

seadmiseks:

Pos 1:

• Olemasolevatele madal- ja keskpinge kaablitele 1 m äärmistest kaablitest mõlemale poole,

võrgu valdaja kasuks;

• Olemasolevatele tänavavalgustuse- ja foorikaablitele 1 m äärmistest kaablitest mõlemale

poole võrgu valdaja kasuks;

• Olemasolevale sidekanalisatsioonile 1 m teljest mõlemale poole, võrgu valdaja kasuks;

• Olemasolevatele gaasitorudele koridor laiusega 1,4 m, võrgu valdaja kasuks;

• Planeeritud alajaamale kaitsevöönd 2 m, võrgu valdaja kasuks;

• Planeeritud sademevee kanalisatsioonitorule koridor laiusega kuni 1,3 m, võrguvaldaja

kasuks;

• Planeeritud liitumiskilbile kaitsetsoon 2 m, võrgu valdaja kasuks;

Pos 2:

• Planeeritud gaasitorustikule 1 m välistest mõõtmetest mõlemale poole, võrgu valdaja kasuks;

• Planeeritud sademevee kanalisatsioonitorule koridor laiusega 4 m, võrguvaldaja kasuks;

• Planeeritud vee- ja kanalisatsioonitorudele koridor laiusega 4 m, võrguvaldaja kasuks;

• Planeeritud madal- ja keskpinge kaablikoridorile 1 m äärmistest kaablitest mõlemale poole,

võrgu valdaja kasuks.

Pos 3:

• Planeeritud alajaama kaitsevöönd 2 m, võrgu valdaja kasuks.

Tänavamaal paiknevate ning sinna kavandatud tehnovõrkude kehtivate ning kavandatud

kitsenduste ulatus on kantud põhijoonisele (DP-2).

6 NÕUDED EHITUSPROJEKTI KOOSTAMISEKS JA EHITAMISEKS

Tallinna linnal on õigus tunnistada detailplaneering kehtetuks või keelduda detailplaneeringualal

uute ehituslubade andmisest, kui detailplaneeringust huvitatud isik ei ole Tallinna linna ja

huvitatud isiku vahel planeerimisseaduse § 131 lõike 2 alusel sõlmitud halduslepinguga võetud

kohustusi lepingus määratud tähtajaks täitnud. Nimetatud tingimus kehtib ka isikute suhtes, kes

omandavad detailplaneeringu alal asuva kinnisasja pärast detailplaneeringu kehtestamist.

6.1 Olulisemad arhitektuurinõuded

Hoone arhitektuurne kujundus peab olema kaasaegne, kõrgetasemeline, piirkonna arhitektuurset

kvaliteeti parandav ning ümbritseva miljööga arvestav. Hoone projekteerimisel tuleb aluseks võtta

2021. aastal korraldatud arhitektuurikonkursi võidutöö „Mere”.

Hoone mahuline lahendus ja funktsionaalsus:

• Hoone peab olema mahuliselt liigendatud ning kõrgus vähenema Puki tänava elamute poole.

22

K-Projekt Aktsiaselts Töö nr 09315

Tallinn, Pirita LO Merivälja tee 80 kinnistu detailplaneering

• Hoone esimese korruse ruumidele tuleb näha sissepääsud nii siseruumidest kui ka

väliruumist, seejuures väliruumist näha need ette võimalikult tihedalt.

• Kauplused ja äripinnad avada visuaalselt ümbritsevase linnaruumi. Vastavalt

arhitektuurivõistluse võidutööle „Mere“ peab ligikaudu 50% Merivälja tee ja Mähe tee

äärsete fassaadide pinnast olema läbipaistev, luues nii visuaalse sidususe hoone sisemuse ja

linnaruumis liikuva inimese vahel.

• Rajatavad äripinnad on võimalikult multifunktsionaalsed, sisaldades lisaks selvekauplusele

erinevaid vaba aja veetmise ja teenuste osutamise funktsioone - sealhulgas, kuid mitte

piirduvalt, apteegi, lillepoe, optometristi, toitlustusasutuste, sporditeenuste (nt jõusaali), laste

mängutoa, raamatukogu, noortekeskuse ning muid teenindus- ja vabaajateenuseid. Eesmärk

on, et rajatav hoone pakuks ettevõtetele äripinna rendi võimalusi ja elanikele võimalikult

palju ristkasutatavaid teenuseid.

• Kavandada ruumid paindlikult nii, et neid on võimalik kokku liita või ka kasutada vastavalt

vajadusele väiksemate pindadena vastamaks erinevatele tulevikuvajadustele.

• Juhul, kui koostöös Päästeametiga on selgitatud välja avaliku varjumiskoha nõue, arvestada

hoone ehitusprojekti koostamisel projekteerimise ajal varjenditele esitatavate tehniliste

nõuetega. Varjendi varuväljapääs võib ulatuda üle detailplaneeringus määratud hoonestusala

ning võib ületada maa-aluse hooneosa ehitusalust pindala. Ruum võib olla ristkasutuses ehk

vajadusel saab ruumi kasutada varjendina.

• Hoone maa-alusesse parklasse viiv pandus tuleb kavandada hoone mahus.

Kõrgus:

• Hoone kõrguseks on lubatud kuni 11,0 m (abs. 15,5 m).

• Hoone kõrguseks on arvestatud hoone kõrgemate hooneosade kõrgus koos katusel asuvate

piirete, tehnoseadmetega vms. Tehnoseadmed paigaldada hoone mahtu, katusele võib viia

ainult õhuvõtu torud ja päikesepaneelid.

Välisviimistlus:

• Hoone nähtavate fassaadide välisviimistluse materjalid peavad olema soliidsed ja ajatud ning

ilmastikule vastupidavad ja lihtsasti hooldatavad nt klaas, betoon, roostevaba teras, puit (sh

naturaalse puiduspooniga kaetud kõrgsurvelaminaattahvlid) ja kivi (sh tsementkiudplaadid).

• Hoone varjuliste fassaadide välisviimistluseks on lubatud kasutada plekki või roostevaba

profiilplekki (sh sandwich-paneele). Värvilahenduses kasutada tumedamat tooni (nt

matthall).

• Värvilahenduses kasutada põhiosas tumedamat tooni (pruun), millele oleks kontrastiks ja

samas harmoneeruks heledam toon (valge).

• Kuna planeeringuala paikneb lindude rände seisukohast kõrgendatud ohuga asukohas, kus on

suur oht lindude kokkupõrkeks klaaspindadega, tuleb selle vältimiseks kasutada lahendusi,

mis muudavad klaasi lindudele nähtavaks.

Katusekalle ja -materjal:

• Katusekaldeks 0-10°.

• Katusematerjaliks rullmaterjal.

• Kuumasaare vältimiseks eelistada heledat tooni katusekattematerjali.

Valgustus:

• Näha ette olemasolevasse linnaruumi sobivad ühevärvilised reklaamid. Valgustatud

fassaadireklaamid võib paigaldada ainult hoone Merivälja tee ja Mähe tee poolsetele

külgedele.

23

K-Projekt Aktsiaselts Töö nr 09315

Tallinn, Pirita LO Merivälja tee 80 kinnistu detailplaneering

• Edasisel projekteerimisel ja ehitamisel tuleb kaitsta Puki tee äärseid elamuid valgusreostuse

eest, mistõttu ei ole lubatud intensiivselt valgustata uue ärihoone Puki tee poolset fassaadi.

• Hoone akendest võib kumada siseruumide valgustus ning fassaadile suunatud

fassaadivalgustus peab olema lahendatud alt üles või ülalt alla suunatud hajuva valgustusega

mahus, mis aitab ära hoida kuritegevuse riske.

Reklaamtulbad:

• Krundile pos 1 on lubatud kavandada kaks kuni 6 m kõrgust reklaamtulpa, millest üks asub

Merivälja tee ja teine Mähe tee ääres juurdepääsutee läheduses

• Reklaamtulpade asukoht ja lahendus tuleb täpsustada ehitusprojekti koostamisel lähtudes

nähtavuse tagamise nõuetest.

Hoonesine parkla:

• Parkimise lahendamisel tuleb võimaldada sellega piirneva kergliiklustee kasutamine

takistades autode esiosa kergliiklusteedele parkimist nt ratta takisti vms meetodiga.

Piirded:

• Merivälja tee ning Mähe tee äärde ei ole lubatud piirdeid rajada.

• Võrkpiirdega on lubatud piirata laadimisala krundi lõunaosas. Piirde kõrgus ei tohi ületada

1,80 m.

• Piirdeaed on lubatud rajada ärimaa krundi lõuna- ja idapiirile kavandatud töötajate puhkeala

serva, et tagada naaberkinnistutele privaatsus. Piirde kujundus määratakse ehitusprojektis.

Jalgrattaparkla:

• Hoone peasissepääsu juurde kavandada kaetud rattaparkla. Jalgrattaparkla varikatus võib olla

hoonest eraldi või sellega ühendatud.

• Väljaspool hoonestusala võib paikneda üks arhitektuurselt sobiv jalgrataste varjualune

ehitisealuse pindalaga kuni 20 m².

• Jalgrattaparkla varikatus ja kinnistule kavandatud muud väikevormid peavad moodustama

kauplusehoonega ühtse arhitektuurse terviku.

6.2 Muud nõuded ehitusprojekti koostamiseks ja ehitamiseks

6.2.1 Nõuded naabrite privaatsuse tagamiseks

Vältimaks naaberkinnistutele ulatuvat oluliselt häirivat müra või valgusefekte, on vajalik:

• hoone turvavalgustus projekteerida Puki tee ja Merivälja tee 76 kinnistu poolt suunatuna

hoone fassaadile, et see ei häiriks Puki tee äärseid elanikke;

• parkla valgustuspostid projekteerida maksimaalse kõrgusega 6 m;

• valgustatud fassaadireklaamid paigaldada ainult hoone Merivälja tee ja Mähe tee poolsele

küljele;

• valgusreostuse vältimiseks Merivälja tee 76 ja Puki tee 27 kruntidel tuleb välistada kaubaauto

tulede valguse suunamine naaber elamute (sh rajatava naaberhoone) akende suunas, mille

tagamiseks on ette nähtud ärihoone lõunaküljele rajatav ühekordne hoonestusmaht;

• vältida kaubavedu ja muud teenitavat transporti ajavahemikul 22.00-06.00.

24

K-Projekt Aktsiaselts Töö nr 09315

Tallinn, Pirita LO Merivälja tee 80 kinnistu detailplaneering

6.2.2 Keskkonnakaitsealased nõuded

Haljastuse projekteerimiseks, rajamiseks ja hooldamiseks:

• Võimalusel mitte kahjustada II ja III väärtusklassi hinnatud puude seisundit või

kasvukohatingimusi.. Ennekõike tuleb säilitada väljapoole hoonestusala jäävad II

väärtusklassi puud.

• Merivälja tee äärne mägimändide grupp tuleb säilitada täies ulatuses, kaevetöid ja

kõvakattega platse mändide juurestiku kaitseks vajalikule alale mitte kavandada.

• Parkla liigendamisel kõrghaljastusega tuleb tagada leht- ja okaspuudele vähemalt 2x2 m

suurune kasvuala.

• Ehitusprojektis käsitleda säilitatavate leht- ja okaspuude kasvutingimuste tagamise meetmeid

ning lisada kohtlõiked.

• Hoone ehitusprojekti koosseisus tuleb esitada terviklik väliruumi ja uushaljastuse lahendus,

mille koostamisse tuleb kaasata volitatud maastikuarhitekti tase 7 kutsetunnistust omav

maastikuarhitekt.

• Piirkonna keskuse funktsiooniga ärihoone ehitusprojekt koos haljastusprojektiga

kooskõlastada Tallinna Keskkonna- ja Kommunaalametiga.

• Säilivatel puudel teha hoolduslõikust ning jälgida, et puudel säiliks liigiomane võra. Puude

kärpimised ja kujunduslõikused peab läbi viima kogemustega ja kutsetunnistusega arborist.

Koheselt tuleb likvideerida täiesti kuivanud ja ohtlikud puud..

• Säilitatavatel puudel tuleb sõidu- ja kõnniteede ääres eemaldada alumised oksad, et tagada

vaba läbipääs ja nähtavusala vastavalt normidele.

• Raie- ja hoolduslõikuse luba taotleda Tallinna Keskkonna- ja Kommunaalametilt, lõikuse

peab teostama arborist.

• Säilivate puude võrade all tuleb kaevetöödel ja mehhanismidega sõites võimalikult vältida

puude maapinnalähedaste juurte kahjustamist. Soovitav on kasutada juurestiku kaitseks

ajutistel sõiduteedel kas kilpe või rajada ajutised killustikteed.

• Võimalikult tuleb säilitada puude jämedamaid kui 25 mm läbimõõduga juuri, sest

jämedamate juurte läbikaevamisel võivad puud muutuda tormihellaks ja nakkuda suure

lõikehaava kaudu kergesti juuremädanikest. Kaevetööd säilitatavate puude juurte piirkonnas

tuleb teostada võimalusel kombineeritult kopaga ja käsitsi labidaga, et võimalikult vähe

vigastada juuri.

• Kaevetööde ajal tuleb vältida säilitatavate puude tüvede vigastamist, selleks tuleb lehtpuude

tüved katta vähemalt 2 meetri kõrguste kaitselaudadega. Kaevetööde teostamisel tuleb

arvestada juurekaitsevööndiga.

• Soovitav on dekoratiivseks haljastuseks eelistada puu- ja põõsaliike, mis taluvad paremini

transpordist tingitud õhusaastet. Soovitavad liigid on kõrghaljastusest: rumeelia mänd,

sanglepp ja tema vorm ’Pyramidalis’, jalaka püramiidne vorm, pihlaka liigid ja sordid, mis

taluvad linnasaastet. Põõsastest sobiksid lodjap-põisenelas ning teised enela liigid ja sordid.

• Asendusistutus, mida ei ole võimalik teha planeeringualal, teostada linnaosavalitsuse või

Tallinna Keskkonnaameti poolt määratud kohta. Tänavamaale ja avalikele haljasaladele

istutatavad istikud ja istutustööd peavad vastama standardile EVS 843 „Linnatänavad” ning

Tallinna Linnavalitsuse 28.09.2011 määruse nr 112 „Avalikule alale puude istutamise kord“

nõuetele.

• Pärast piirkonna keskuse kaasfunktsiooniga ärihoone valmimist tuleb krunt heakorrastada ja

rajada haljastus nii, et see arvestaks olemasoleva haljastuse eripäraga ja haakuks sellega.

25

K-Projekt Aktsiaselts Töö nr 09315

Tallinn, Pirita LO Merivälja tee 80 kinnistu detailplaneering

Jäätmekäitlus:

• Ehitusprojekti koostamisel tuleb arvestada, et olmejäätmete kogumiskoht peab vastama

Tallinna jäätmehoolduseeskirja § 21 nõuetele. Planeerida tuleb ruum segaolmejäätmete,

biojäätmete, paberi- ja kartongijäätmete, klaaspakendid ning plast- ja metallpakendi

mahutitele.

• Prügivedu tuleb korraldada tööpäevadel päevasel ajal ning välistada prügivedu ajavahemikul

22:00-06:00.

• Prügipressi kasutamiseks tuleb määrata kindel ajavahemik, keelatud on prügipressi

kasutamine ajavahemikus 22:00-06:00.

Nõuded müraleevendavate meetmete kasutamiseks:

Elamualal on juba praegu tagatud Keskkonnaministri 16.12.2016 määruses nr 71 „Välisõhus

leviva müra normtasemed ja mürataseme mõõtmise, määramise ja hindamise meetodid“ sätestatud

sihtväärtusele vastav müratase. Pärast piirkonna keskuse kaasfunktsiooniga ärihoone ehitamist

langeb Puki tee äärsete elamukruntidele jõudev müratase veelgi, sest piirkonna peamine müra

allikas on Merivälja tee liiklusmüra.

Et säilitada elamualal Keskkonnaministri 16.12.2016 määruses nr 71 „Välisõhus leviva müra

normtasemed ja mürataseme mõõtmise, määramise ja hindamise meetodid“ sätestatud

sihtväärtusele vastav müratase, on vajalik piirkonna keskuse kaasfunktsiooniga ärihoone

tegevusest tuleneva müra leevendamiseks kasutada järgmisi meetmeid:

• Tehnoseadmed tuleb paigaldada hoone mahtu, katusele võib viia ainult õhuvõtu torud, mis

paigutada kauplusehoone läänepoolse osa katusele, võimalikult kaugele Puki tee äärsetest

elamutest;

• hoone projekteerimisel tuleb esitada meetmed tehnoloogiliste seadmete mürareostuse

vähendamiseks;

• müranõuetest kinni pidamist naabruses oleval elamualal tuleb järgida ehitusperioodil ja

keelatud on välisterritooriumil müra põhjustavad ehitustööd ajavahemikus 22:00-06:00;

• laadimisala kavandada hoone Merivälja tee poolsesse külge ja piirata Puki tee suunas

madalama hoonestusmahuga (ühekorruseline hoonestusmaht, vt põhijoonis).

Kavandatud hoone siseruumides tuleb tagada müratase vastavalt Eesti standardis EVS 842

„Ehitiste heliisolatsiooninõuded. Kaitse müra eest" sätestatud tingimustele.

Pinnase radoonisisaldusest tulenevad nõuded:

• Enne detailplaneeringu realiseerimist tuleb viia läbi radoonitaseme mõõdistus pinnaseõhust;

• Kuna tegemist on kõrge radooniriski alaga, tuleb hoonete projekteerimisel arvestada

radooniohuga ning rakendada Eesti standardis EVS 840 "Juhised radoonikaitse meetmete

kasutamiseks uutes ja olemasolevates hoonetes" esitatud radoonileevendusmeetmeid;

• Soovitav on kasutada komplekslahendust, so vundamendi tuulutussüsteemi ning radoonikilet.

Vundamenti läbivad kommunikatsioonid tuleb hoolikalt hermetiseerida. Lisaks tagada hea

ventilatsioon.

Õhusaaste:

• Kuna prognoositav soojavajadus on orienteeruvalt 0,5 - 1 MW, tuleb ehitusprojektile lisada

lokaalkatlamaja välisõhu saasteluba.

26

K-Projekt Aktsiaselts Töö nr 09315

Tallinn, Pirita LO Merivälja tee 80 kinnistu detailplaneering

Nõuded vertikaalplaneerimiseks:

• Vertikaalplaneerimise lahenduse koostamisel arvestada, et vertikaalplaneerimisega ei tohi

juhtida täiendavat sademevett naaberkinnistutele;

• Parklaalalt sademeveekanalisatsiooni juhitav sademevesi tuleb eelnevalt puhastada I klassi

liiva-õlipüüduris;

• Arvestada tuleb puude kasvutingimuste säilitamisega.

Muud nõuded:

• Sissesõidu- ja kergliiklustee ristumise koht ehitada muust liikluspinnast selgelt eristuvana.

Ehitusprojekti koostamisel tuleb täpsustada katenditüüp, nt sillutiskivi ei ole mõistlik

kergliiklusteel kasutada.

6.2.3 Tuleohutusnõuded

Tuleohutusnõuded ja meetmed on määratud vastavalt tuleohutuse seadusele, siseministri

30.03.2017 määrusele nr 17 „Ehitisele esitatavad tuleohutusnõuded“ ja 18.02.2021 määrusele nr

10 „Veevõtukoha rajamise, katsetamise, kasutamise, korrashoiu, tähistamise ja teabevahetuse

nõuded, tingimused ning kord“ ning Eesti standarditele EVS 812-7:2018 „Ehitise tuleohutus Osa

7: Ehitisele esitatavad tuleohutusnõuded“ ja EVS 812-6:2012+A1:2013 „Ehitiste tuleohutus:

Tuletõrje veevarustus“.

Tule leviku tõkestamiseks on hooned planeeritud olevatest hoonetest enam kui 8 m kaugusele.

Tuleohutuse tagamine krundi territooriumil on omaniku ülesanne.

Ehitusprojekti koostamiseks on määratud järgmised nõuded:

• Tule leviku takistamiseks projekteerida hoone TP-1 tuleohutusklassile vastav.

• Päästemeeskonnale tagada päästetööde tegemiseks ja tulekahju kustutamiseks juurdepääs

ettenähtud päästevahenditega vastavalt Eesti standardile EVS 812-7.

• Tuleohu vältimiseks tuleb alal kasutada mittesüttivaid üldkasutatavaid prügikaste.

6.2.4 Kuritegevuse riske vähendavad abinõud

Kuritegevuse riskide vähendamiseks on rakendatud Eesti Standardis EVS 809-1:2002

„Kuritegevuse ennetamine. Linnaplaneerimine ja arhitektuur. Osa 1: Linnaplaneerimine“ toodud

soovitusi:

• Kavandatud linnaehituslikud muudatused säilitavad lähiala sotsiaalse keskkonna ja

võrgustiku;

• Planeeringus käsitletud hoonestus ei muuda piirkonna üldist funktsionaalset tasakaalu.

Kuritegevuse ennetamiseks rakendatud meetmed:

• Kavandatud on valgustatud parkla ja kõnniteed, mis võimaldavad inimestel end pimedal ajal

krundil viibides turvaliselt tunda;

• Vandalismiaktide vältimiseks on hoone laadimisala ja töötajate puhkeala ümber kavandatud

piirded. Lisaks on kavandatud fassaadivalgustus, mille kujundamiseks on määratud nõue

suunata valgustus nii, et see ei põhjustaks häiringuid naabruses asuvate elanike jaoks.

27

K-Projekt Aktsiaselts Töö nr 09315

Tallinn, Pirita LO Merivälja tee 80 kinnistu detailplaneering

Nõuded ehitusprojekti koostamiseks:

• Vandalismiaktide ja sissemurdmiste riski vähendamiseks tuleb hoonele projekteerida

vastupidavad uksed ja aknad.

• Kavandada krundile välisvalgustus ja hoonesse sissepääsudele valgustus.

• Hoonesse näha ette turvasüsteemid.

• Sissepääsude ja parkla (sh jalgrattaparkla) juures on soovitatav kasutada videovalvet, kuna

jälgitavus vähendab kuritegevuse riske.

6.2.5 Nõuded ehitusprojektide koostamiseks ja ehitamiseks tehnovõrkude osas

Üldnõue:

• Tehnovõrkude projekteerimiseks tuleb taotleda võrgu valdajatelt tehnilised tingimused.

Nõuded projekteerimiseks:

Elektrivarustus:

• Tööjoonised tuleb kooskõlastada täiendavalt võrgu valdajaga.

• Võrgu ümberehitamiseks kliendi soovil sõlmida Elektrilevi OÜ-ga lisateenuse leping

projekteerimiseks ja tööde teostamiseks.

Tänavavalgustus:

• Tänavavalgustuse ümberprojekteerimiseks tuleb taotleda tehnilised tingimused

tänavavalgustuse võrgu haldajalt.

Veevarustus ja kanalisatsioon:

• Ehitusprojekti koostamiseks taotleda AKTSIASELTS-ilt TALLINNA VESI tehnilised

tingimused.

• ÜVK torustikega liitumiseks, sh sademevee kanalisatsiooniga liitumiseks, tuleb taotleda

liitumistingimused vee-ettevõtjalt ning liitumine toimub vee-ettevõtjaga sõlmitava

liitumislepingu tingimustel ja kohaselt.

• Veevarustuse ning reovee ja sademevee ärajuhtimise lahendused (sh kinnistuväliste vee ja

kanalisatsiooni ühistorustike väljaehitamise mahud) kuuluvad täpsustamisele ehitusprojekti

koostamisel.

Gaasivarustus:

• Seisukoha andmisega ei kinnitata esitatud planeeringulahenduses märgitud olemasolevate

AS-ile Gaasivõrk või kolmandatele isikutele kuuluvate (sh kinnistusiseste) gaasipaigaldiste ja

nendega seotud rajatiste asukoha õigsust ega võeta endale mingit vastutust selles osas.

Majandus- ja taristuministri 14.04.2016.a määruse nr 34 „Topo-geodeetilisele uuringule ja

teostusmõõdistamisele esitatavad nõuded“ § 1 lg 3 kohaselt tuleb ehitusprojekti koostamiseks

ja ehitamiseks vajalike lähteandmete saamiseks teostada topo-geodeetiline uuring. Viidatud

määruse § 28 lg 1 kohaselt tuleb maa-alune tehnovõrk kanda maa-ala plaanile, kusjuures

esimene andmeallikas, millest lähtuda tuleb, on välimõõdistamine. Geodeetiline alusplaan

esitada e-posti aadressile: [email protected].

• AS-i Gaasivõrk gaasipaigaldiste kaitsevööndis tööde planeerimiseks ja projektlahenduste

koostamiseks taotleda tehnilised tingimused aadressil: [email protected]. Kaitsevööndis

võib teostada töid ainult põhi- või tööprojekti olemasolul, mis tuleb samuti enne töödega

alustamist esitada AS-le Gaasivõrk eposti aadressile [email protected]. Ilma põhi- või

tööprojekti koostamiseta ei ole võimalik AS-l Gaasivõrk hinnata planeeritava tegevuse

28

K-Projekt Aktsiaselts Töö nr 09315

Tallinn, Pirita LO Merivälja tee 80 kinnistu detailplaneering

ohutust ning AS Gaasivõrk ei saa anda nõusolekut gaasipaigaldise kaitsevööndis

tegutsemiseks.

• Gaasipaigaldise projekteerija peab omama gaasipaigaldise projekteerimise tegevusala

registreeringut majandustegevuse registris, vähemalt kahe aastast kogemust gaasipaigaldiste

projekteerimises ja vähemalt ühte gaasialase spetsialiseerumisega diplomeeritud

soojusenergeetikainseneri kutsetasemega 7.

• Gaasipaigaldise kaitsevööndis tegutsemiseks nõusoleku andmisel võivad AS Gaasivõrk

seisukohad/nõuded täpsustuda/muutuda olenevalt planeeritavast tegevusest ja selle

võimalikust mõjust. Täiendavad täpsemad nõuded gaasipaigaldisele ja gaasipaigaldise

kaitsevööndis tegutsemise osas väljastatakse eel-, põhi- või tööprojekti staadiumis

täiendavate tehniliste tingimuste väljastamisel, mille taotlemiseks pöörduda e-posti

aadressile: [email protected]

• Pärast ehitustööde teostamist peavad AS Gaasivõrk gaasipaigaldised vastama õigusaktides ja

standardites (sh standardis EVS 843) määratud nõuetele, sh peab olema tagatud

gaasipaigaldise nõuetekohane sügavus. AS Gaasivõrk gaasipaigaldiste kaitseks tuleb ette

näha meetmed tagamaks nende ohutus ehitustööde käigus.

• Gaasivõrguga liitumiseks on vajalik esitada avaldus, mis on leitav AS Gaasivõrk kodulehelt.

Tänavavalgustus:

• Tööjoonised tuleb kooskõlastada võrgu valdajaga täiendavalt.

Nõuded ehitamiseks:

Sidevarustus:

• Telia sideehitiste kaitsevööndis tegevuste planeerimisel ja ehitiste projekteerimisel tagada

sideehitise ohutus ja säilimine vastavalt EhS §70 ja §78 nõuetele.

• Tööde teostamisel sideehitise kaitsevööndis lähtuda EhS ptk 8 ja ptk 9 esitatud nõuetest,

MTM määrusest nr 73 (25.06.2015) „Ehitise kaitsevööndi ulatus, kaitsevööndis tegutsemise

kord ja kaitsevööndi tähistusele esitatavad nõuded“, kohaldatavatest standarditest ning

sideehitise omaniku juhenditest ja nõuetest.

• Sideehitise kaitsevööndis on sideehitise omaniku loata keelatud igasugune tegevus, mis võib

ohustada sideehitist. Tegutsemisluba taotleda hiljemalt 5 tööpäeva enne planeeritud tegevuste

algust ja soovitud väljakutse aega Telia Ehitajate portaalis.

7 KAVANDATU VASTAVUS PLANEERITUD ALA RUUMILISE ARENGU

EESMÄRKIDELE JA LÄHTEDOKUMENTIDELE

7.1 Vastavus ruumilise arengu eesmärkidele

• Hea arhitektuurse ilme tagamiseks piirkonnas on määratud olulisemad arhitektuurinõuded

seletuskirja punktis 6.1. Nõudeid täites ehitatakse Merivälja tee äärde linnaehituslikku

konteksti sobiv, väärika arhitektuurse kujundusega piirkonna keskuse funktsiooni kandev

ärihoone, mis on arhitektuurselt kooskõlas naaberhoonestusega ja ei domineeri AS TTP

büroohoone kõrval. Samuti kavandatakse kvaliteetse avaliku ruumi loomist keskuse ümber.

• Kavandatud tegevuse realiseerimisel luuakse piirkonna elanikele võimalused sisseostude

tegemiseks kodulähedases kaupluses ja apteegis ning vaba aja veetmiseks, vähendades seeläbi

pendelrännet kaugemal asuvatesse keskustesse. Mitme elamupiirkonna vahetus läheduses asuv

keskus on hea näide 15-minuti linna kontseptsioonist. Keskusele on tagatud hea juurdepääs

ühistranspordiga. Merivälja teelt on pääs ärihoonesse hõlbus nii kergliiklustee kasutajatele kui

ka autoga liiklejatele. Eelkõige lähipiirkonna elanikele mõeldud multifunktsionaalne keskus

29

K-Projekt Aktsiaselts Töö nr 09315

Tallinn, Pirita LO Merivälja tee 80 kinnistu detailplaneering

vastab paremini ruumilise arengu eesmärkidele kui kehtiva detailplaneeringukohane

monofunktsionaalne hotell, mille külastajad oleksid pärit kaugemalt.

• Puki tee äärsete kinnistute ja planeeritava piirkonna keskuse kaasfunktsiooniga ärihoone

vahelisel alal säilitatakse võimalikult suures mahus olemasolev kõrghaljastus, mis saab olema

puhvertsooniks Puki tee äärsete üksikelamute ja ärihoone vahel ning võimaldab tagada

piirkonna rohelisema üldilme võrreldes seni kehtiva detailplaneeringuga. Piirkonnale omase

haljastatud maastiku ilme säilimiseks on lisaks avalikule haljastule säilitatud ärimaa krundil

võimalikult palju väärtuslikemaid puid ning kavandatud uusi istutusi.

• Jalakäijatele turvalise liikumise tagamiseks ehitatakse kõnnitee Mähe tee äärde Merivälja tee ja

Puki tee vahelises lõigus.

• Piirkonna keskuse kaasfunktsiooniga ärihoone külastajate liiklusohutuse tagamiseks on

kavandatud eraldi juurdepääsud klientidele ja kauplust teenindavale transpordile ning

jalakäijatele ja jalgratturitele, sh on kauba laadimine viidud võimalikult kaugele elamutest ja

eraldatud neist madalama hoonestusmahuga nii, et kaubaautode tulede valgusvihud ja müra ei

liiguks elamuteni.

7.2 Kavandatu mõju lähipiirkonna linnakeskkonnale ja selle arenguvõimalustele,

vastavus avalikele huvidele ja väärtustele

Kavandatu elluviimisel korrastatakse linnaruumi ja moodustub senisest terviklikum tänavafront

Merivälja tee äärde ja väheneb müra levik Merivälja teelt olemasolevate elamute suunas. Samuti

laieneb piirkonna funktsionaalsus vastavalt Pirita linnaosa üldplaneeringule. Detailplaneeringus on

määratud tingimused ärihoonele väärika fassaadilahenduse kujundamiseks, mis loob loogilise

täienduse juba olemasolevasse väljakujunenud infrastruktuuriga piirkonda.

Uue hoone suletud põhimaht on kaugemal Puki teest kui seni kehtinud detailplaneeringu järgne

hotelli hoonestusmaht. Ka on uus hoone suletud põhimaht varasema detailplaneeringu alusel

lubatust väiksema üldkubatuuri ja 3 korruselise mahu asemel 2 korruselise ehitusõigusega, mis

kõrguse poolest haakub paremini piirkonna muu hoonestusega. Hoone kavandamisel on positiivne

mõju Pirita linnaosa elanike kaubanduslikule ja muule esmateenindamisele, sest piirkonna keskuse

kaasfunktsiooniga ärihoone rajamine vähendab vajadust autosõitude järgi ja võimaldab

lähipiirkonna elanikel kauplust külastada kas jalgsi või jalgrattaga, mille soodustamiseks on

kavandatud jalgrattaparkla. Keskuse maa-alune parkla aitab vähendada asfalteeritud maapealse

parkla pinna mahtu ning on kasutatav avalikes huvides kui avalik varjumiskoht.

Tallinna Linnavalitsus on töötanud välja järgmised strateegiadokumendid, mille põhimõtete ja

arengusuundadega peavad koostamisel olevad planeeringud olema kooskõlas:

• Tallinn 2035 Arengustrateegia

• Kliimaneutraalne Tallinn: Tallinna säästva energiamajanduse ja kliimamuutustega

kohanemise kava 2030 (edaspidi: Kliimaneutraalse Tallinna kohanemise kava);

• Tallinna Rattastrateegia 2018-2028 ;

• Tallinna Liikuvuskava.

Nende dokumentide alusel on linn kujundanud detailplaneeringute kontekstis järgnevad

põhimõtted:

• 15-minuti linn - arendatakse tasakaalustatult teenuseid;

• arendusmahtude kavandamisel lähtutakse ühistranspordivõrgu kvaliteedist;

• eelisarendatakse säästvaid liikumisviise. Kohanetakse kliimamuutustega ja leevendatakse

nende mõju;

30

K-Projekt Aktsiaselts Töö nr 09315

Tallinn, Pirita LO Merivälja tee 80 kinnistu detailplaneering

• kavandatakse kvaliteetset ruumilist keskkonda ning inimmõõtmelist ja ligipääsetavat

avalikku ruumi.

Tallinna Arengustrateegia 2035 kohaselt on Tallinn paljukeskuseline linn. Linnaregiooni keskust

toetab väiksemate kodulähedaste keskuste võrgustik. Vältida püütakse monofunktsionaalseid

piirkondi. See põhimõte on kajastatud ka Pirita linnaosa üldplaneeringus, mis näeb antud piirkonda

elamualade kõrvale ette segahoonestusala juhtfunktsiooni. Sellised arengud hoiavad inimesi

rohkem kohapeal kuna puudub vajadus sõita kaugemale kauplusesse või muu teenuse järele.

Kvaliteetse ruumilise keskkonna kavandamiseks ei soovita rajada tavapärast kastikujulist

selvekauplust, vaid läbi arhitektuurikonkursi on leitud ümbritseva ruumiga haakuv ja visuaalselt

ümbritsevasse ruumi avanev keskus. Hoonesse kavandatakse mitu sissepääsu ja hoone ette

kavandatakse selge ja avar hajumisala või miniplats, millest osa on kaitstud sademete eest ja kuhu

saab vajadusel rajada näiteks ka ajutised müügiletid.1

Kliimaneutraalses Tallinna kohanemiskavas on seatud eesmärgid kasvuhoonegaaside heitkoguste

vähendamiskes ja kliimanutraalsuse saavutamiseks. Kliimaeesmärkide saavutamiseks

kavandatakse A-energiaklassiga hoone, kus on kasutusel päikesepaneelid, mis olid soovitatud ka

arhitektuurivõistluse lõpp-protokollis. Kliimaeesmärkide saavutamiseks on kavas kasutada 0-

süsinikuheitega külmutusseadmeid.

Pirita linnaosa seni kehtiva arengukava2 arengueelduste kokkuvõttes on toodud: “Pirita linnaosa

praeguse olukorra peamised nõrgad küljed tulenevad elanike arvu kiirest kasvust, mille tulemusena

elanike vajadused ei ole tasakaalus pakutavate võimalustega. Kasvav rahvaarv on tekitanud

probleeme lisaks looduskoormusele ka tehnilises taristus. Lisaks napib koolides ja lasteaedades

kohti ning ebapiisavaks on muutunud kultuuriobjektide mahutavus. Samuti on jäänud nõudlusest

maha kohalik kaubandus-teenindussfäär.” Kuigi Pirita linnaosa on elanike arvu poolest väikseim

Tallinna linnaosa, on selle elanikkonna suurus 19 636 elanikku (seisuga 01.06.2024) täiesti

võrreldav näiteks Rakvere või Viljandi linnaga. Enim uusi elamuid on rajatud Merivälja ja Pirita

vahelise alale (sh Padriku elamupiirkond). Samuti on Mähe piirkonnas paljud suvilad muudetud

aastaringseteks elamuteks. Kuigi rahvaarv on linnaosas kasvanud viimase 7 aastaga ligikaudu

50%, pole samas tempos lisandunud toidukaupluste müügipindade koondmaht ja kasvanud

toidukaupade valiku sortiment. Sisuliselt on linnaosas üks suure ja üks piisava suuruse ning

sortimendiga toidukauplus, milleks on vastavalt 2002. aastal tegevust alustanud Pirita Selver ja

2016. aastal avatud Pirita Rimi. Meriväljal lisandub neile 2014. aastal avatud Coop kauplus, mis

aga pigem teenindab kitsalt vaid Merivälja ja Miiduranna piirkondi, kui Pirita piirkonda. Neile

kolmele lisanduvad üksikud väiksema tootevalikuga poed, mille hulgast suurim on Mähe Ecolandi

hotelli majas asuv nn Randvere Grossi pood. Sellele lisanduvad 2021. aastal taasavatud Merivälja

pood ja väikepood Ararat. 2008. aastal toimunud Selveri laiendamise järgselt on selle

kauplusehoone külastajate arv suur ja arvatavasti mängib selles olulist rolli just piisav sortiment

igapäevaostudeks. Seega on elanikud oma ostukäitumisega üles näidanud, et hea sortimendi ja

juurdepääsuga piirkondlikud kauplused on nende jaoks sisseostukohana atraktiivsemad, kui

piiratud sortimendiga väikepoed, mida pigem kasutatakse esmasteks väiksemahulisteks ostudeks.

Planeeringualale on hea juurdepääs tagatud nii autoga, bussiga, jalgsi kui ka jalgrattaga.

Jalakäijatele turvalisemate liiklustingimuste loomiseks on kavandatud kõnnitee Mähe tee

lõunaküljele Merivälja tee ja Puki tee vahelisele lõigule. Piirkonna keskuse kaasfunktsiooniga

ärihooneni tagatakse pääsud nii olemasolevalt kergliiklusteelt kui ka uuelt Mähe tee äärselt

kõnniteelt kaupluse poolses küljes.

1 Tallinna linna juhis: Kaasaegne selvekauplus või kaubanduskeskus linnaruumis 2 https://oigusaktid.tallinn.ee/?id=3001&aktid=122398&fd=1&leht=1&q_sort=elex_akt.akt_vkp

31

K-Projekt Aktsiaselts Töö nr 09315

Tallinn, Pirita LO Merivälja tee 80 kinnistu detailplaneering

Vältimaks hoonet teenindava transpordi ja külastajate autode vahelist konflikti on kavandatud

eraldi juurdepääsud teenindavale transpordile ja külastajate autodele. Kuna kaubaautode liikumiste

arv on väike ja Merivälja tee poolt ei rajata muid uusi juurdepääse planeeringualale, säilib nii

Merivälja tee kergliiklustee hea kasutatavus.

Igapäevaostudega seotud liikluse vähendamiseks on oluline rõhutada ka asjaolu, et

märkimisväärseim kasv elanike arvu osas on toimunud just Mähe asumis, kus paikneb ka

planeeringuala. Pirita linnaosa arengukava aastateks 2012-2016 sõnastas Mähe asumi olulise

arengueeldusena piirkonna elanike teenindamiseks kaubandus- ja teenindusettevõtete rajamise

peateede äärde. Piirkonna keskuse kaasfunktsiooniga ärihoone rajamiseks detailplaneeringu

koostamine ja selle alusel keskuse rajamine just seda eesmärki täidabki. Kavandatava hoone maa-

alust parklat saab vajadusel kasutada ka piirkonna avaliku varjumiskohana.

Konkreetse ärimaa kinnistu ümberplaneerimine ei muuda oluliselt olemasoleva krundi suurust.

Seni hoonestamata ärimaa maaüksuse piire väikeses mahus korrigeerides saab luua krundile

eelduse üle 3500 m2 pindalaga piirkondliku laia sortimendiga toidu- ja esmatarbekaupade kaupluse

ja piirkonna keskuse rajamiseks.

Detailplaneeringu elluviimisega lisandub Pirita linnaosa elanikele võimalus lisaks Pirita alguses

paiknevale Selverile ja Pirita keskel asuvale Rimile külastada ka uue detailplaneeringu alusel

ehitatavat keskust ja selles asuvat kauplust, mis asetseb logistiliselt väga sobivas asukohas

eelkõige Merivälja ja Mähe piirkonna elanike suhtes. Osaühingu Faktum & Ariko poolt on

varasemalt läbi viidud uuring, mis käsitleb Pirita linnaosa elanike suhtumist uue

kaubanduskeskuse rajamisse. Sellest selgus, et 62% Merivälja ja Mähe piirkonnas elavatest

inimestest arvas, et pigem või kindlasti hakkaks nad planeeritavat keskust külastama. Osaühingu

Faktum & Ariko poolt läbi viidud uuringu terviktekst koos lisamaterjaliga asub seletuskirja lisas 5.

18.06 - 28.06.2024 tutvustati rahvaküsitluse käigus planeeringuga kavandatavat lahendust Viimsi,

Pirita ja Merivälja piirkonna elanikele. Rahvaküsitluse tulemusena selgus, et üle poole küsitletutest

(täpsemalt 313 vastanut) toetas Merivälja tee 80 kinnistule kaubanduskeskuse rajamist.

Küsitletavad leidsid, et uues keskuses võiks muuhulgas olla näiteks kohvik, spordisaal,

mängutuba, restoran. Planeeritavasse keskuses on võimalik sellise funktsiooniga pindasid

kavandada. Southwestern Ventures OÜ poolt läbiviidud küsitluse raporti terviktekst asub

seletuskirja lisas 5.

Kavandatu elluviimisel luuakse piirkonna elanikele alternatiivne võimalus nii sisseostude

tegemiseks kui ka teiste keskuse teenuste kasutamiseks, vähendades seeläbi pendelrännet

kaugemal asuvatesse keskustesse. Piirkonna keskuse kaasfunktsiooniga ärihoonesse kavandatud

kaupluses on võimalik pakkuda piisavat kaubavalikut lähipiirkonna inimeste teenindamiseks.

Puki tee äärsete kinnistute ja planeeritava ärihoone vahelisel alal säilitatakse võimalikult suures

mahus olemasolev kõrghaljastus, mis saab olema puhvertsooniks Puki tee äärsete üksikelamute ja

hoone vahel ning võimaldab tagada piirkonna rohelisema üldilme võrreldes seni kehtiva

detailplaneeringuga. Kohalikele elanike vaated ei halvene, ette nähakse ka meetmed

valgusreostuse ja mürahäiringute vältimiseks.

Piirkonnale omase rohelise ilme säilitamiseks on kavandatud lisaks väärtuslikemate puude

säilitamisele ka uusi istutusi. Määratud on tingimused haljastuse säilitamiseks ja uue haljastuse

rajamiseks.

32

K-Projekt Aktsiaselts Töö nr 09315

Tallinn, Pirita LO Merivälja tee 80 kinnistu detailplaneering

7.3 Vastavus Pirita linnaosa üldplaneeringule

Üldplaneeringu eesmärk on kogu valla või linna territooriumi või selle osa ruumilise arengu

põhimõtete ja suundumuste määratlemine. Detailplaneeringu üks planeerimisseaduse kohaseid

eesmärke on omakorda üldplaneeringu elluviimine. Detailplaneering vastab Pirita linnaosa

üldplaneeringule ning on sellega kooskõlas linnaosa ruumilise arengu põhimõtete ja

suundumustega.

Merivälja tee 80 kinnistu osas on maakasutuse juhtotstarve3 Tallinna Linnavolikogu 17. septembri

2009 otsusega nr 179 kehtestatud „Pirita linnaosa üldplaneeringu” kohaselt segafunktsiooniline

ala, kuhu võib kavandada kaubandus-, teenindus- ja vabaaja harrastusega seonduvaid ettevõtteid

ning asutusi, ühiskondlikke hooneid, alakorrusel paiknevate kaubandus- teenindusruumidega

elamuid, tehnorajatisi, parklaid, parke, haljasalasid, mängu- ja spordiväljakuid jms. Selles loetelus

on selgelt olemas viide kaubandus- ja teenindushoonetele ning valdav osa kavandatava piirkonna

keskuse kaasfunktsiooniga ärihoone mahust jääbki sellele alale.

Väike osa senisest Merivälja tee 80 kinnistust asub Pirita üldplaneeringu järgi väikeelamute

juhtotstarbega alal, kuhu võib kavandada pereelamuid, kaksik (paaris) elamuid, ridaelamuid ja 2-

korruselisi kuni 6 korteriga korterelamuid ning lähipiirkonda teenindavaid kaubandus-, teenindus-,

haridus-, tervishoiu- ja vabaaja harrastusega seonduvaid ettevõtteid ning asutusi, tehnoehitisi,

parke, haljasalasid, mängu- ja spordiväljakuid jms, kui see ei too kaasa olulisi mõjusid

elukeskkonnale (müra, lõhna, tolmu, vibratsiooni, autoliikluse olulist kasvu) ning parkimine on

võimalik paigutada oma krundile olemasolevat kõrghaljastust kahjustamata. Antud loetelus on

selgelt välja toodud kaubandus- ja teenindushoonete rajamise võimalikkus ja lubatavus

väikeelamute juhtotstarbega alal. Detailplaneeringus ei kavandata väikeelamumaa juhtotstarbe

piires Merivälja tee 80 krundile (krundi kagunurgas) elukeskkonnale olulist negatiivset mõju

avaldavaid müra, lõhna, tolmu ega vibratsiooni allikaid.

Hoone (v.a väikeelamu) kõrguseks on Pirita linnaosa üldplaneeringus lubatud kuni 11 m.

Kavandatud asumikeskuse kaasfunktsiooniga ärihoone suletud põhimaht jääb lubatud kõrguse

piiresse ja ei ületa seda.

Eeltoodust lähtuvalt:

• Detailplaneeringu lahendus ja kruntide sihtotstarbed vastavad Pirita linnaosa üldplaneeringus

juhtfunktsioonide kirjeldustes lubatule. Piirkonna keskuse kaasfunktsiooniga ärihoone

suletud põhimaht jääb segahoonestusalale. Detailplaneering algatati üldplaneeringu kohasena

ja sellega ühtegi muudatust kehtivas üldplaneeringus ei taotleta;

• Ärihoone kõrgus jääb üldplaneeringuga antud kõrguspiirangu (11 m ja kaks korrust)

raamesse ja ei ületa seda;

• Ärihoone asukoht konkreetsel olemasoleval ärimaa krundil on sobilik, sest Pirita

üldplaneeringus nähakse ette äri- ja teenindusettevõtete võrgu edasiarendamist põhitänavate

äärde üldplaneeringu Maakasutusplaanil toodud segafunktsioonilise juhtfunktsiooniga alale

piki Pirita ja Merivälja teed, kuhu kaubandusettevõtete rajamine on selgelt lubatud;

3 Vastavalt eelmisele planeerimisseaduse § 8 p 31 (mis kehtis kuni 30.06.2015 ja on käesoleva planeeringu koostamise aluseks) on

“Maakasutuse juhtotstarve on üldplaneeringuga määratav territooriumi kasutamise valdav otstarve, mis annab kogu määratletud

piirkonnale või kvartalile edaspidise maakasutuse põhisuunad. Alates 01.07.2015 kehtiva planeerimisseaduse § 75 lg 4 selgitab, et:

“Maakasutuse juhtotstarve on üldplaneeringuga määratav maa-ala kasutamise valdav otstarve, mis annab kogu määratud

piirkonnale edaspidise maakasutuse põhisuunad” Detailplaneering määrab maakasutse sihtotstarbe, kuid üldplaneeringu ülesandeks

on erinevalt detailplaneeringust just maakasutuse üldise juhtotstarbe määramine. Detailplaneeringu sihtotstarve ja juhtotstarbe ei ole

kattuvad mõisted ja üldplaneeringu täpsusaste ei käsitle juhtotstarvete piire, tänavaid jms Pirita üldplaneeringus katastriüksuste või

kõlvikupiiride täpsusega vaid üldistatuna.

33

K-Projekt Aktsiaselts Töö nr 09315

Tallinn, Pirita LO Merivälja tee 80 kinnistu detailplaneering

• Ärihoone kaguserv ja kaguosa haljastus asuvad üldplaneeringu järgsel väikeelamu

juhtfunktsiooniga alal (vt väljavõtte tekst eelpool). Krundi haljastatava osa ja hoone

kagunurga paiknemine väikses mahus väikeelamute juhtfunktsiooniga alal ei too kaasa

täiendavat müra ega muid mõjusid. Piirkonna keskuse kaasfunktsiooniga ärihoone ja Puki tee

kinnistute vahel säilitatav kõrghaljastus suurendab ärihoone eraldatust olemasolevatest

elamutest ja haljastud on väikeelamute maal lubatud. Lisaks on detailplaneeringus ka nõue, et

hoone mürapõhjustavad seadmed paigutataks olemasolevatest elamutest võimalikult kaugele,

Merivälja tee äärde. Lõhna, tolmu ja vibratsiooni kauplusehoone ekspluatatsiooniga ei

kaasne. Põhiline osa parkimiskohtadest on paigutatud kavandatud hoone maa-alusele

korrusele ja hoone esisele alale jääb vaid väiksem parkla. Lahendus on ka väikeelamuala osas

vastav kehtivas Pirita linnaosa üldplaneeringus toodud juhtotstarbe kirjeldusele ja arvestab ka

selles toodud piiravaid asjaolusid häiringute piiramise osas;

• Kavandatud ärimaa krundi haljastuse osakaal on 30%, mis on oluliselt rohkem, kui Pirita

linnaosa üldplaneeringus nõutud 15% haljastuse osakaal.

Detailplaneering ei sisalda ühegi kehtiva üldplaneeringu muutmise ettepanekut ja lähtub

üldplaneeringuga antud maakasutuse juhtotstarbest ja muudest juhistest.

7.4 Võrdlus kehtiva detailplaneeringuga

Merivälja tee 80 kinnistu, kohta kehtib Tallinna Linnavolikogu 6. aprilli 2000 otsusega nr 125

kehtestatud „Merivälja tee 66 kinnistu detailplaneering”. Krundile on kavandatud ehitusõigus

kolmekorruselise hotelli koos 100-kohalise restoraniga ehitamiseks, ehitisealuse pinnaga kuni

3504 m2 ja maksimaalse suletud brutopinnaga 10557 m2 ning täisehitusega kuni 40%.

Detailplaneeringut ei ole ellu viidud.

Koostatud detailplaneeringus on kavandatud ümberkruntida Merivälja tee 80 kinnistu, sh on

moodustatud ka Tallinna linnale üleantav transpordimaa sihtotstarbega krunt Mähe tee äärse

kõnnitee ning tootmismaa krunt alajaama rajamiseks. Võrreldes kehtiva detailplaneeringuga

suureneb uue ärihoone ehitusalune pind küll tervikuna 576 m2 võrra, kuid hoone põhimahu (3519

m2) ehitisealuse pinna suurenemine on kõigest 15 m2. Samas väheneb hoone suletud brutopind

5957 m2 võrra.

Eeltoodust lähtuvalt:

• Uue detailplaneeringu realiseerimisel avatakse planeeritud kinnistu avalikuks kasutamiseks -

kavandatud on lähipiirkonna keskuse kaasfunktsiooniga ärihoone. Kehtiva detailplaneeringu

lahendus ei võimaldanud krundi avalikku kasutust sellisel määral;

• Võrreldes kehtiva detailplaneeringuga on täpsustatud hoonestamiseks lubatud ala, arvestades

olemasoleva haljastuse säilitamise ning naabrusõiguste tagamisega;

• Võrreldes kehtiva detailplaneeringuga on vähendatud ehitusmahtu. Kui kehtivas

detailplaneeringus on Merivälja tee 80 krundile kavandatud hoonestustihedus 1,2, siis

koostatud detailplaneeringus on kavandatud hoonestustihedus 0,52;

• Kehtivas detailplaneeringus on Merivälja tee 80 krundile lubatud ehitada kolmekorruseline

hoone, mille suletud brutopind oli lubatud kokku maksimaalselt 10557 m2. Praegu on

kavandatud ehitusõigus kuni 2-korruselise piirkonna keskuse kaasfunktsiooniga

kauplusehoone ehitamiseks suletud maapealse brutopinnaga 4400 m2 (maapealse brutopinna

vähenemine 2,4 korda);

• Hoonestusala on määratud nii, et võrreldes kehtiva detailplaneeringuga suureneb arhitekt

Meelis Press’i poolt kavandatud ja arhitektuuriauhindadega pärjatud AS TTP kontorihoone ja

34

K-Projekt Aktsiaselts Töö nr 09315

Tallinn, Pirita LO Merivälja tee 80 kinnistu detailplaneering

kauplusehoone vaheline kaugus, mis tagab väärtusliku arhitektuuriga hoone domineerima

jäämise linnapildis ja tänavaruumis. Merivälja tee 80 hoonestusala on valitud nii, et sellele ei

avane kaugvaateid Merivälja teelt ega Mähe teelt.

7.5 Kehtiva detailplaneeringu muutmise põhjendus

• Kehtivas detailplaneeringus on väga täpselt määratud krundi kasutamise otstarve (ärihoonena

on lubatud hotell). Kuna kruntide omaniku MAXIMA Eesti OÜ (ja sellega seotud OÜ RE

Tegevus) põhitegevusalaks on kaubandus ning kehtiv Pirita linnaosa üldplaneeringu lubab

alale rajada kaubandusettevõtteid ja peab kauplusehoone asukohta Merivälja tee ääres

seletuskirjas selleks ka sobilikus, soovib omanik ehitada krundile üldplaneeringu eesmärkidega

kooskõlas oleva piirkonna keskuse kaasfunktsiooniga ärihoone, mida kehtivas

detailplaneeringus määratud ärimaa juhtotstarbe kitsendamine ei võimalda;

• Uus detailplaneering oli vaja koostada lähtuvalt alal olevast detailplaneeringu kohustusest

varasemast planeeringust erineva ehitusõiguse andmiseks, hoone kõrguse vähendamiseks ning

ärimaa kasutusotstarbe alaliigi täpsustamiseks;

• Hoonele ja väikevormidele parima võimaliku lahenduse leidmiseks korraldati

arhitektuurikonkurss. Võidutööks valiti arhitekt Margus Paut’i (MOI OÜ) töö märgusõnaga

„Mere”, mille alusel valiti hoone paigutus ja liigendatus ning maa-aluse parkimise lahendus.

• Kavandatud piirkonna keskuse kaasfunktsiooniga kauplusehoone ja Puki tee poolse krundipiiri

vahel säilitatav ja kavandatud uus kõrghaljastus eraldab Puki tee äärsed elamud Merivälja tee

liiklusmürast seni kehtivast detailplaneeringust paremini;

• Uus lahendus võimaldab säilitada Merivälja tee ja Mähe tee nurgas oleva mägimändide grupi

ja säilitada piirkonnale omase suure haljastuse osakaalu (30%);

• Merivälja tee 80 kinnistu detailplaneeringu lahendus arvestab paremini Pirita linnaosa elanike

vajadusega, kuna uus kauplus on eelkõige ette nähtud Pirita linnaosa elanike teenindamiseks;

• Detailplaneeringus kavandatu suurendab piirkonna elanike võimalusi külastada kodulähedast

keskust jalgsi või jalgrattaga, kuna kavandatud on Mähe tee äärde kõnnitee Merivälja tee ja

Puki tee vahelises lõigus;

• Detailplaneeringu elluviimisega lisandub Pirita linnaosa elanikele võimalus lisaks Pirita

linnaosa alguses paiknevale Selveri ja Rimi kauplustele külastada ka uue detailplaneeringu

alusel ehitatavas piirkonna keskuse kaasfunktsiooniga ärihoones asuvat kauplust, mis asetseb

eelkõige Merivälja ja Mähe piirkonna elanike jaoks logistiliselt sobivas asukohas;

• Kuna planeeringualast merepoole jääv Merivälja tee 33 on samuti lubatud kehtiva

detailplaneeringu alusel hoonestada saab Merivälja tee äär ühtlasema hoonestusfrondi.

Võrreldes Merivälja tee 33 hoonega ei jää planeeringualale kavandatud kauplusehoone

Merivälja teelt kaugvaadetes nähtavaks.

Planeerimisseaduse § 140 lg 8 sätestab, et uue detailplaneeringu kehtestamisega muutub kehtetuks

sama planeeringuala kohta varem kehtestatud detailplaneering. Seega käesoleva detailplaneeringu

kehtestamisega muutub Merivälja tee 66 kinnistu detailplaneering (DP 002230; kehtestatud

06.04.2000 Tallinna Linnavolikogu otsusega nr 125) Merivälja tee 80 krundi osas kehtetuks.

7.6 Vastavus algatamise korralduses esitatud lisatingimustele

Detailplaneeringu algatamise korralduses määrati planeeringu koostamiseks järgnevad

lisatingimused:

35

K-Projekt Aktsiaselts Töö nr 09315

Tallinn, Pirita LO Merivälja tee 80 kinnistu detailplaneering

1.1 säilitada Merivälja tee äärne mägimändide grupp täies ulatuses, kaevetöid ja kõvakattega platse

mändide juurestiku kaitsealale mitte kavandada;

Mägimändide grupp on kavandatud säilitada (joonis DP2), tingimused tööks mändide lähialal on

seletuskirja punktis 6.2.2.

1.2 tagada parkla liigendamisel kõrghaljastusega leht- ja okaspuudele vähemalt 2x2 meetrine

kasvuala;

Tingimus on lisatud seletuskirja punkti 6.2.2.

1.3 esitada ärihoone soojavajadus ja soojavarustuse põhimõtteline lahendus ning meetmed

tehnoloogiliste seadmete mürareostuse vähendamiseks;

Ärihoone soojavarustus lahendatakse ehitusprojektis. Võimalik on soojusvarustus gaasiküttena,

või mõnel alternatiivsel viisil, näiteks maaküte või õhk-maa küte. Tingimused tehnoloogiliste

seadmete paigutamiseks on seletuskirja punktis 6.2.2.

1.4 käidelda sademevesi maksimaalselt omal kinnistul (puhas vesi immutada pinnasesse, rajada

katusehaljastus, sademevesi koguda äravoolu ühtlustusmahutisse ja vahemahutisse, kasutada

olmeks ja kastmisveena);

Sademevesi immutatakse osaliselt pinnasesse, osaliselt suunatakse sademeveekanalisatsiooni.

Ühtlustusmahutite vajadus ja dimensioneerimine lahendatakse ehitusprojektis.

1.5 detailplaneeringu koostamise käigus selgitada välja Merivälja tee 80e ja Puki tee 31 kinnistute

omanike kirjalik seisukoht krundi positsioon 2 moodustamiseks vajaliku maa võõrandamise või

krundile planeeritud kergliiklustee avaliku kasutuse tagamiseks isikliku kasutusõiguse seadmise

tingimuste kohta;

Detailplaneeringumaterjalidele on lisatud Merivälja tee 80 ja Puki tee 31 kinnistu omanike

kinnitus, et nad on nõus pos 2 krundi moodustamiseks vajaliku maa tasuta Tallinna linnale üle

andma (vt Lisa 2), punkt 2.10.

1.6 teha koostööd Tallinna linna ehitusmääruse § 14 lõikes 2 loetletud isikutega, Tallinna

Keskkonnaameti, Pirita Linnaosa Valitsuse, Tallinna Transpordiameti, Tallinna Linnavaraameti

ning teiste isikutega, kelle õigusi või kohustusi võib planeeringulahendus puudutada.

Koostööd on tehtud kõigi nõutud osapooltega ja lisaks on läbi viidud detailplaneeringu eskiisi

avalik arutelu, kus piirkonna elanike soove tagada kaupluse eraldatus elamutest on arvesse

võetud.

7.7 Insolatsioonitingimuste muutumine

Detailplaneeringu koostamisel on eraldi tööna ConArte OÜ poolt koostatud insolatsiooni analüüs

(lisatud detailplaneeringu kausta), milles on vaadeldud krundile pos 1 kavandatud 2-korruselise

piirkonna keskuse kaasfunktsiooniga ärihoone mõju olemasoleva Puki tee 31 ridaelamu korterite

eluruumide otsese päikesevalguse ehk insolatsiooni kestvusele.

Vastavalt MKM’i juhendile „Ruumi otsese päikesevalguse (insolatsiooni) kestuse arvutamise

juhend“ on insolatsioon eluruumides piisav, kui 2,5-tunnine katkematu insolatsiooni või 3-tunnine

katkestustega insolatsioon on tagatud kuni 3-toalistes korterites vähemalt ühes toas ja nelja või

enama tubade arvuga korterite puhul vähemalt kahes toas. Seejuures ei tohi insolatsiooni

vähenemine ületada 50% esialgsest kogukestusest.

Insolatsiooni kestust on arvutatud graafilise metoodikaga kasutades nomogrammi, mis on

koostatud 21. aprilli Tallinna laiuskraadile. Päikese asimuut ja tõusunurk 6° on mõõdetud

arvestades päikesekiirte reflektsiooniga atmosfääris.

36

K-Projekt Aktsiaselts Töö nr 09315

Tallinn, Pirita LO Merivälja tee 80 kinnistu detailplaneering

Puki tee 31 ridaelamus on neli 4-toalist korterit, millest igaühele on määratud üks vaatluspunkt

kavandatava hoone pool esimesel korrusel põrandast 0,9 m kõrgusel akna keskel. Insolatsiooni

kestust on analüüsitud esimesel elukorrusel arvestades, et need on loomuliku päikesevalguse

seisukohast kõige halvemas olukorras. Kõrgematel korrustel insolatsiooni kestus suureneb

Analüüsi tulemusel selgus, et krundile pos 1 kavandatud hoone ei too kaasa olulisi muudatusi Puki

tee 31 ridaelamu korterite insolatsiooni kestuses. Krundile pos 1 kavandatud hoone rajamise

järgselt on vaatluspunktides tagatud isolatsiooni kestvus vahemikus 4h 34 min – 5 h 41 min ning

maksimaalne insolatsiooni vähenemine on kuni 13%.

7.8 Vastavus tuleohutusnõuetele

Tuleohutusnõuded ja meetmed on määratud vastavalt tuleohutuse seadusele, siseministri

30.03.2017 määrusele nr 17 „Ehitisele esitatavad tuleohutusnõuded“ ja 18.02.2021 määrusele nr

10 „Veevõtukoha rajamise, katsetamise, kasutamise, korrashoiu, tähistamise ja teabevahetuse

nõuded, tingimused ning kord“ ning Eesti standarditele EVS 812-7:2018 „Ehitise tuleohutus Osa

7: Ehitisele esitatavad tuleohutusnõuded“ ja EVS 812-6:2012+A1:2013 „Ehitiste tuleohutus:

Tuletõrje veevarustus“.

Lahenduse koostamisel on arvestatud nõudega, et hoonetevahelised kujad peavad olema vähemalt

8 meetrit. Päästeautode juurdepääs on tagatud – krundi piiridele piirdeid ei ole ette nähtud.

Tingimused hoonete projekteerimises on määratud seletuskirja punktis 6.2.3.

7.9 Muudatused võrreldes eskiislahendusega

Võrreldes 2015. aastal esitatud eskiislahendusega on muudetud planeeringuala ulatust ja piiri ning

planeeringualast on välja jäetud Puki tee 29 ja 31 kinnistud. Planeeringuala pindala on seeläbi

vähenenud ca 1,64 ha-lt ca 1,13 ha-ni. Muutunud on ka krundijaotus – Merivälja tee 80 kinnistu

kaasomandi lõpetamise eesmärgil on kavandatud eraldi krunt (pos 3) trafo-alajaama jaoks.

Samuti on muutunud kavandatud hoone funktsionaalsus. Kui algselt kavandati üksnes

kauplusehoonet, siis tänaseks on suund võetud piirkonna keskuse funktsioone täitva ärihoone

kavandamisele. See annab võimaluse ühte hoonesse paigutada nii Maxima kaupluse ja muud

esmatarbeteenused, aga ka piirkonna elanike jaoks olulised sotsiaalsed teenused.

Planeeringuala suuruse vähendamise tõttu on muudetud ka kavandatud hoone paiknemist. Kui

varasemalt oli kavandatud hoone paigutatud risti Merivälja teega ning see hõlmas nii Merivälja tee

80, Puki tee 29 kui ka Puki tee 31 kinnistuid, siis käesoleva lahenduse kohaselt on hoone

paigutatud paralleelselt Merivälja teega ning hõlmab üksnes Merivälja tee 80 kinnistut. Seetõttu on

oluliselt vähendatud ka hooneesist maapealset parkimisala ning nähtud valdav osa

parkimiskohtadest ette hoone maa-alusele korrusele, mida on võimalik kasutada ka avaliku

varjumiskohana. Samuti on vähendatud hoone ehitusalust pinda 4110 m2 pealt 4080 m2 (hoone

suletud põhimahu alune pind 3519 m2 ning 561 m2 varikatused).

Planeeringuala suuruse vähendamise tõttu on loobutud avaliku haljaku ja mänguväljaku

kavandamisest. Küll aga on kavandatud hoonemahu ümberpaigutamisega Merivälja tee 80

37

K-Projekt Aktsiaselts Töö nr 09315

Tallinn, Pirita LO Merivälja tee 80 kinnistu detailplaneering

kinnistul loodud tingimused Puki tee äärsetele elamutele kvaliteetse elukeskkonna tagamiseks.

Selleks on säilitatud ärihoone ja krundipiiri vaheline kõrghaljastusega puhverala.

Võrreldes eskiislahendusega on täpsustatud keskkonnatingimusi ning nõudeid projekteerimiseks,

ehitamiseks ja kaupluse töökorralduseks, arvestades eelkõige eskiisi tutvustusel väljendatud

naabrite muret nende elukvaliteedi muutuse osas.

7.10 Eskiislahenduse avalikul arutelul tehtud ettepanekute arvestamine

21.04.2015.a Pirita Sotsiaalkeskuses toimunud eskiislahenduse arutelul osales 29 inimest.

Tulenevalt koosolekul selgunud murekohtadest on detailplaneeringusse lisatud järgmised nõuded

või tingimused:

• Näha ette väärikas hoonestus, mis sobib ümbritsevasse keskkonda ning arvestab AS TTP

kontorihoone (Mähe tee 1) kujundusega. Olulisemad arhitektuurinõuded on seletuskirja

punktis 6.1;

• Mitte korraldada kaupluse kaubaga varustamist ajavahemikus 23.00-06.00 (p 6.2.1);

• Prügivedu korraldada tööpäevadel päevasel ajal (p 6.2.2);

• Turvalisuse tagamiseks vajalik hoone valgustus projekteerida Puki tee ja Merivälja tee 76

kinnistu poolt suunatuna hoone fassaadile, et see ei häiriks Puki tee äärseid elanikke;

• Parklasse kavandatavate valgustuspostide maksimaalne kõrgus 6 m, et vältida valgusreostust

ümbruskonnas;

• Täiendatud on mürauuringut: toodud välja kavandatud hoone positiivne mõju selle taha jääva

hoonestuse müraolukorrale ning täpsustatud nõudeid uuest hoonest tuleneva müra mõju

vähendamiseks;

• Töötajate võimalikku puhkeala on vähendatud Pirita tee 76 krundiga piirneva ala naabruses

võrreldes algsega ja kaotatud on töötajate autode parkla, mis oli Pirita tee 76 krundi piiril.

Kaubaautode tulede valgusvihu ulatuse piiramiseks on ette nähtud ühe kordne hoonestusmaht,

mis piirab valguse levikut Merivälja teelt kauba auto sissesõidul laadimisalani;

Pirita Linnaosavalitsus soovitas oma 17.08.2015 kirjas nr 2-1.1/342 arvestada veel mõningaid

ettepanekuid:

• Säilitada maksimaalselt olemasolev kõrghaljastus ja mägimändide grupp.

Kõrghaljastuse maksimaalse säilitamise sh mägimändide grupi säilitamise põhimõte on

läbivalt planeeringus olnud. Seda polnud vaja enam kaaluda.

• Moodustada väike pargiala ka Merivälja tee 76 kinnistu poole, töötajate autode parkimine viia

krundi piirist kaugemale.

Töötajate autode parklast on loobutud ning Pirita tee 76 krundiga piirneva ala ulatuses on

laiendatud kauplushoone töötajatele mõeldud puhkeala.

• Vähendada kauplusehoone mahtu ja hoone projekteerimisel arvestada vastas asuva AS TTP

büroohoonega ning tagada kaupluse arhitektuurne välisilme (lahendada individuaalprojektiga)

sobivus ümbruskonda, soovitavalt heledates toonides.

Kavandatud hoone ehitusaluseks pinnaks on kavandatud 4080 m2 (sellest hoone põhimahu

alune pind on 3519 m2) ning selle edasine vähendamine ei võimaldaks enam ehitada piirkonna

keskusena toimivat ärihoonet, milles saaks tagada piisava teenuste kvaliteedi. Hoone

projekteerimiseks on seatud tingimused, et hoone arhitektuurne kujundus peab olema

kaasaegne, kõrgetasemeline, piirkonna arhitektuurset kvaliteeti parandav ning ümbritseva

miljööga arvestav. Välisfassaadile paigutatavad reklaamid tuleb paigutada hoone

arhitektuurse välisilmega sobivalt.

• Täpsustada kaupluse hoone ja parkla valgustus.

38

K-Projekt Aktsiaselts Töö nr 09315

Tallinn, Pirita LO Merivälja tee 80 kinnistu detailplaneering

On täpsustatud , vt seletuskiri p 6.2.1.

• Liikluse suurenemise tõttu ehitada välja kergliiklustee lõigus Merivälja tee kuni Lauri tee.

Kergliiklustee Andrekse teest kuni Lauri teeni ehitati välja 2016.a novembris.

Detailplaneeringus on kavandatud kõnnitee laiendus Merivälja teest Puki teeni. Teist

kõnniteed Mähe tee äärde ehitada ei ole võimalik, kuna tee maa-ala on liiga kitsas ning

osaliselt on teega piirnevate kinnistute omanikud ehitanud oma piirdeaiad tee maa-alale.

• Kaaluda teise sissesõidutee rajamist parklasse Merivälja teelt.

Seda on juba varem kaalutud. Teise juurdepääsuga Merivälja teelt ei nõustunud Tallinna

Transpordiamet.

• Enne ehitustööde algust lammutada Puki tee 31 hoone.

Hoone lammutamise tingimust ei ole planeeringusse lisatud. Planeeringu koostamise käigus

on loobutud olemasoleva ridaelamu lammutamisest, kuna Puki tee 31 kinnistu on arvatud

planeeringuala koosseisust välja.

Projektijuht Veiko Rakaselg