Hindamisaruande edastamine

1

EKSPERTHINNANG

Hinnatav vara: Hoonestamata kinnisasi (reg osa nr 25563950)

Aadress: Eksperthinnang nr:

Kihelkonna jäätmepunkt, Kihelkonna alevik, Saaremaa vald, Saare maakond 2504-10413-01/AT

Väärtuse kuupäev: 16.04.2025 Hindamisaruande kuupäev: Tellija:

12.05.2025 Maa- ja Ruumiamet

Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Hoonestamata kinnisasi (reg osa nr 25563950) Järve tn 2-3, 10131 Tallinn Kihelkonna jäätmepunkt, Kihelkonna alevik, Saaremaa vald,

Saare maakond Aivar Tomson, +372 626 4250 Eksperthinnang nr: 2504-10413-01/AT

2

Sisukord

Kokkuvõte 3

1. Hinnatav kinnisvara, hindamise eesmärk ja eeldused 5

1.1. Hinnatav kinnisvara ja hindamise eesmärk 5 1.2. Hindamise eeldused 5 1.3. Algandmed ja kinnisvara ülevaatus 5

2. Hinnatava vara kirjeldus 7

2.1. Asukoht 7 2.2. Omandisuhted ja vara dokumentatsioon 8 2.3. Maakasutus 9

3. Turuülevaade 11

3.1. Majandus ja kinnisvaraturg 11 3.2. Saaremaa valla hoonestamata elamumaa turg 15 3.3. Turustatavuse analüüs 19

4. Turuväärtuse hindamine 21

4.1. Parim kasutus 21 4.2. Hindamise metoodiline alus ja põhimõtted 21 4.3. Hindamine võrdlusmeetodil 22

Lisa 1. Fotod 27

Lisa 2. Kinnistusregistri väljavõte 29

Lisa 3. Kitsenduste kaart 30

Lisa 4. Vastavuskinnitus Eesti varahindamise standardite EVS 875 nõuetele 32

Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Hoonestamata kinnisasi (reg osa nr 25563950) Järve tn 2-3, 10131 Tallinn Kihelkonna jäätmepunkt, Kihelkonna alevik, Saaremaa vald,

Saare maakond Aivar Tomson, +372 626 4250 Eksperthinnang nr: 2504-10413-01/AT

3

Kokkuvõte

HINNATAVA VARA KOONDANDMED

Hinnatav vara Hoonestamata kinnisasi (reg osa nr 25563950)

Aadress Kihelkonna jäätmepunkt, Kihelkonna alevik, Saaremaa vald, Saare maakond

Omanik Eesti Vabariik

Katastritunnus 71401:001:4412

Omandivorm Kinnisasi

Kinnistu pindala 3 203 m2

Sihotstarve Tootmismaa 100%

Üldplaneering

Kehtiva Kihelkonna valla üldplaneeringu (kehtestatud Kihelkonna Vallavolikogu 26.05.2010 määrusega nr 8) kohaselt jääb kinnisasi elamumaa juhtotstarbega alale. Koostatavas Saaremaa valla üldplaneeringus on kavandatud kinnisasja juhtotstarbeks jäätmekäitluse maa-ala.

Detailplaneering

Kinnisasja osas on Saaremaa Vallavalitsuse 10.09.2024 korraldusega nr 2-3/936 kehtestatud Kihelkonna jäätmepunkti detailplaneering (edaspidi DP). DP-ga määratakse ehitusõigus suletud territooriumiga kõvakattega platsi (nn jäätmepunkt), statsionaarse kerghoone, konteinerite ala ja muu taristu rajamiseks ning liigiti kogutavate jäätmete vastuvõtuks. Krundile on kavandatud üks kuni 5 m kõrgune hoone lubatud suurima ehitisealuse pinnaga kuni 100 m2. Hoonestusalale on lubatud alla 20 m2 suuruse ehitisealuse pinnaga ning alla 5 meetri kõrgused hooned juhul, kui hoonete alune pind kokku ei ole suurem kui DP-s lubatud. DP-ga on määratud hoonestusala ning hoonele ja piirdeaiale arhitektuursed tingimused.

HINDAMISARUANDE KOONDANDMED

Hinnangu eesmärk Riigivara võõrandamine riigivaraseaduse § 33 lõike 1 punkti 1 alusel, väärtuse määramisel lähtutakse riigivaraseaduse § 46 lõikest 1.

Ülevaatuse kuupäev 16.04.2025

Väärtuse kuupäev 16.04.2025

Hindamisaruande kuupäev 12.05.2025

Tellija Maa- ja Ruumiamet

Tellimusleping Hankeleping nr 4-2/24/8, tellimus 03.04.2025, tellimus nr 8

Hindamise eeldused Hindamisel eeldatakse, et kinnisasja maakasutuse sihtotstarvet on võimalik muuta ja sellest tulenevalt lähtutakse elamumaa kasutusest. Selline eeldus tuleneb hindamise eesmärgist ja seda toetab ka kehtivas Saaremaa valla üldplaneeringus olev elamumaa juhtotstarve.

Hinnang likviidsusele Eeldatav müügiperiood on kuni 1 aasta

Hindamistulemuse täpsus ±20%

Käibemaks Hindamistulemus ei sisalda käibemaksu

KOMMENTAARID

Maakasutuse sihtotstarve ja kehtestatud DP-s sätestatud kasutus tulenenevad KOV-i nägemusest rajada sinna jäätmepunkt, samas turg näeks seal KOV-i nägemust eirates seal muud potentsiaali ehk võimalust muuta sihtotstarvet, mis on väärtuse seisukohast suurema potentsiaaliga. Vaba turu tingimustes on selle maa parimaks kasutuseks elamumaa.

VASTUOLUD ALGANDMETES

Hinnangu koostamisel kasutatud algandmetes ei ole vastuolusid ning need on hindamise eesmärki ja täpsust silmas pidades piisava usaldusväärsusega.

Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Hoonestamata kinnisasi (reg osa nr 25563950) Järve tn 2-3, 10131 Tallinn Kihelkonna jäätmepunkt, Kihelkonna alevik, Saaremaa vald,

Saare maakond Aivar Tomson, +372 626 4250 Eksperthinnang nr: 2504-10413-01/AT

4

HINDAMISTULEMUS

Kihelkonna jäätmepunkt, Kihelkonna alevik, Saaremaa vald, Saare maakond asuva kinnisasja (reg osa nr 25563950) turuväärtus on väärtuse kuupäeval 8 900 (kaheksa tuhat üheksasada) €. Koostaja:

/ Allkirjastatud digitaalselt / Aivar Tomson, MRICS

Kinnisvaraekspert OÜ hindamisosakonna juhataja Eesti Kinnisvara Hindajate Ühingu liige Vara hindaja, 7. tase (kutsetunnistus nr. 218863)

Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Hoonestamata kinnisasi (reg osa nr 25563950) Järve tn 2-3, 10131 Tallinn Kihelkonna jäätmepunkt, Kihelkonna alevik, Saaremaa vald,

Saare maakond Aivar Tomson, +372 626 4250 Eksperthinnang nr: 2504-10413-01/AT

5

1. Hinnatav kinnisvara, hindamise eesmärk ja

eeldused

1.1. Hinnatav kinnisvara ja hindamise eesmärk

Hinnatavaks varaks on aadressil Kihelkonna jäätmepunkt, Kihelkonna alevik, Saaremaa vald, Saare maakond paiknev kinnisasi (reg osa nr 25563950). Töö eesmärgiks on riigivara võõrandamine riigivaraseaduse § 33 lõike 1 punkti 1 alusel, väärtuse määramisel lähtutakse riigivaraseaduse § 46 lõikest 1. Hinnangu andmisel on lähtutud Eesti Vabariigi õigusaktidest, Eesti varahindamise standarditest EVS 875 (asjakohased viited on esitatud läbivalt) ja Eesti Kinnisvara Hindajate Ühingu heade tavade koodeksist. Turuväärtus (market value) on hinnangul põhinev summa, mille eest vara peaks väärtuse kuupäeval minema üle tehingut sooritada soovivalt müüjalt tehingut sooritada soovivale ostjale sõltumatus ja võrdsetel alustel toimuvas tehingus pärast kõikidele nõuetele vastavat müügitegevust, kusjuures osapooled on tegutsenud teadlikult, kaalutletult ja ilma sunduseta. (EVS 875-1:2015, p. 3.1.11) Väärtuse kuupäev on kuupäev, mille seisuga hindamistulemus (väärtus) on esitatud. (EVS 875-1:2015, p. 3.2.4)

1.2. Hindamise eeldused

Hindamisel eeldatakse, et kinnisasja maakasutuse sihtotstarvet on võimalik muuta ja sellest tulenevalt lähtutakse elamumaa kasutusest. Selline eeldus tuleneb hindamise eesmärgist ja seda toetab ka kehtivas Saaremaa valla üldplaneeringus olev elamumaa juhtotstarve. Hinnang kehtib eeldusel, et hindajale esitatud andmed ja informatsioon on tõesed ning on täidetud kõiki hinnangu kehtivuse tingimusi. Hindaja ei vastuta nende hinnangus olevate valeandmete eest, mis on hindajale esitatud ja mille õigsuse kontrollimiseks eksperthinnangu koostamise käigus hindajal puudub võimalus või põhjendatud vajadus. Hindaja ei ole teinud mingeid uuringuid saastatuse või saastuse ohu kohta ega saa seega esitada kindlat seisukohta, missugune võiks olla nende võimalik mõju hindamistulemusele. Hindamisel on lähtutud eeldusest, et hinnataval varal ja selle läheduses ei ole saastatust ega saastuse ohtu. Igasugune saastatuse ja saastuse ohu avastamine võib vara väärtust märgatavalt mõjutada. (EVS 875-4:2024, p. 7.4.10)

1.3. Algandmed ja kinnisvara ülevaatus

Hindamist puudutavad algandmed on saadud:

• e-kinnistusraamatust 20.04.2025;

• Maa- ja Ruumiameti geoportaalist ja tehinguandmete päringukeskkonnast 20.04.2025 ning tehingute andmebaasist 14.04.2025;

• Saaremaa valla kodulehelt 20.04.2025;

Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Hoonestamata kinnisasi (reg osa nr 25563950) Järve tn 2-3, 10131 Tallinn Kihelkonna jäätmepunkt, Kihelkonna alevik, Saaremaa vald,

Saare maakond Aivar Tomson, +372 626 4250 Eksperthinnang nr: 2504-10413-01/AT

6

• kinnisvaraportaalist kv 08.05.2025.

Hindaja Aivar Tomson tegi hinnatava vara ülevaatuse 16.04.2025. Ülevaatus hõlmas kinnisasja iseloomulikke osasid ja tehti juuresolijateta.

Hinnangu koostamisel kasutatud algandmetes ei ole vastuolusid ning need on hindamise eesmärki ja täpsust silmas pidades piisava usaldusväärsusega.

Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Hoonestamata kinnisasi (reg osa nr 25563950) Järve tn 2-3, 10131 Tallinn Kihelkonna jäätmepunkt, Kihelkonna alevik, Saaremaa vald,

Saare maakond Aivar Tomson, +372 626 4250 Eksperthinnang nr: 2504-10413-01/AT

7

2. Hinnatava vara kirjeldus

2.1. Asukoht

Aadress

Maakond Saare maakond

Omavalitsus Saaremaa vald

Asustusüksus Kihelkonna alevik

Lähiaadress Kihelkonna jäätmepunkt

Makroasukoht

Kirjeldus Kihelkonna aleviku idapoolses servas

Kaugus keskusest Kaugus Kuressaarest ca 33 km

Allikas: Maa- ja Ruumiameti avalik teenus; hinnatav vara on viidatud oranži tähisega

Mikroasukoht

Kirjeldus Aleviku servas, hajali asustus, farmihoonete vahetus läheduses

Juurdepääs Juurdepääs kõvakattega riigiteelt

Tehnovõrgud Ampripõhise liitumise võimalus elektrisüsteemiga olemas, liitumise võimalus

vee- ja kanalisatsioonisüsteemiga puuduvad

Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Hoonestamata kinnisasi (reg osa nr 25563950) Järve tn 2-3, 10131 Tallinn Kihelkonna jäätmepunkt, Kihelkonna alevik, Saaremaa vald,

Saare maakond Aivar Tomson, +372 626 4250 Eksperthinnang nr: 2504-10413-01/AT

8

Allikas: Maa- ja Ruumiameti avalik teenus; hinnatav vara on piiritletud sinise joonega ja viidatud oranži tähisega

2.2. Omandisuhted ja vara dokumentatsioon

Omandisuhted

Kinnistu

registriosa nr 25563950

Omandivorm Kinnisasi

Omanik Eesti Vabariik

Kanded

kinnistusraamatu

kolmandas jaos

Puuduvad

Kitsendused

Maa- ja Ruumiameti avaliku teenuste kitsenduste kaardil (vt lisa 3) on hinnatava

vara kohta kitsendustena märgitud:

• sideehitise kaitsevöönd;

• tee avalik kasutus;

• avalikult kasutatava tee kaitsevöönd.

Tegemist on tavapäraste kitsendustega, mille mõjuala on väike ja millel seetõttu

otsene mõju väärtusele puudub.

Hüpoteegid Puuduvad

Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Hoonestamata kinnisasi (reg osa nr 25563950) Järve tn 2-3, 10131 Tallinn Kihelkonna jäätmepunkt, Kihelkonna alevik, Saaremaa vald,

Saare maakond Aivar Tomson, +372 626 4250 Eksperthinnang nr: 2504-10413-01/AT

9

2.3. Maakasutus

Maakasutuse peamised näitajad

Allikas: Allikas: Maa- ja Ruumiameti avalik teenus; hinnatav vara on piiritletud sinise joonega ja viidatud oranži tähisega

Aadress Kihelkonna jäätmepunkt, Kihelkonna alevik, Saaremaa vald, Saare maakond

Katastritunnus 71401:001:4412

Pindala 3 203 m2

Maakasutuse

sihtotstarve Tootmismaa 100%

Kõlvikuline

koosseis Muu maa 100%

Kirjeldus Hulknurkne, kompaktne, tasane reljeef

Hoonestus Puudub

Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Hoonestamata kinnisasi (reg osa nr 25563950) Järve tn 2-3, 10131 Tallinn Kihelkonna jäätmepunkt, Kihelkonna alevik, Saaremaa vald,

Saare maakond Aivar Tomson, +372 626 4250 Eksperthinnang nr: 2504-10413-01/AT

10

Üldplaneering

Kehtiva Kihelkonna valla üldplaneeringu (kehtestatud Kihelkonna Vallavolikogu 26.05.2010 määrusega nr 8) kohaselt jääb kinnisasi elamumaa juhtotstarbega alale. Koostatavas Saaremaa valla üldplaneeringus on kavandatud kinnisasja juhtotstarbeks jäätmekäitluse maa-ala.

Allikas: Saaremaa valla kodulehekülg, väljavõte Kihelonna valla üldplaneeringu Kihelonna aleviku maakasutusplaanilt

Detailplaneering

Kinnisasja osas on Saaremaa Vallavalitsuse 10.09.2024 korraldusega nr 2-3/936

kehtestatud Kihelkonna jäätmepunkti detailplaneering (edaspidi DP). DP-ga

määratakse ehitusõigus suletud territooriumiga kõvakattega platsi (nn jäätmepunkt),

statsionaarse kerghoone, konteinerite ala ja muu taristu rajamiseks ning liigiti

kogutavate jäätmete vastuvõtuks. Krundile on kavandatud üks kuni 5 m kõrgune

hoone lubatud suurima ehitisealuse pinnaga kuni 100 m2. Hoonestusalale on lubatud

alla 20 m2 suuruse ehitisealuse pinnaga ning alla 5 meetri kõrgused hooned juhul,

kui hoonete alune pind kokku ei ole suurem kui DP-s lubatud. DP-ga on määratud

hoonestusala ning hoonele ja piirdeaiale arhitektuursed tingimused.

Allikas: Saaremaa valla kodulehekülg, väljavõte detailplaneeringu põhijooniselt

Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Hoonestamata kinnisasi (reg osa nr 25563950) Järve tn 2-3, 10131 Tallinn Kihelkonna jäätmepunkt, Kihelkonna alevik, Saaremaa vald,

Saare maakond Aivar Tomson, +372 626 4250 Eksperthinnang nr: 2504-10413-01/AT

11

3. Turuülevaade

3.1. Majandus ja kinnisvaraturg

Ülevaade majanduslikust taustsüsteemist

SKP

Statistikaameti andmetel langes Eesti sisemajanduse koguprodukt (SKP) 2024. aastal 2023. aastaga võrreldes 0,3%. Majandus kasvas 2024. aasta IV kvartalis 1,2% 2023. aasta IV kvartaliga võrreldes, millega seoses lõppes 10 kvartalit kestnud majanduslangus. Eesti Panga majandusprognoosi kohaselt (avalikustatud 25.03.2025) prognoositakse 2025. aastal majanduskasvuks 1,5%, 2026. aastal 2,6% ja 2027. aastal 2,7%.

SKP kasv Eestis

2025.-2027. aasta andmete puhul on tegemist Eesti Panga majandusprognoosiga (avalikustatud 25.03.2025)

Allikad: Statistikaamet, Eesti Pank

THI

Statistikaameti andmetel tõusis tarbijahinnaindeks 2024. aastal 2023. aasta

keskmisega võrreldes 3,5%. Tarbijahinnaindeksi muutust mõjutasid 2024. aastal

kõige rohkem toidu ja mittealkohoolsete jookidega seotud hinnatõusud, mis

moodustasid kokku kogutõusust 23,7%. Toidukaupadest kallinesid enim oliivõli

(44%) ning mahlad ja siirupid (36,7%). Samas odavnesid märgatavalt suhkur (18%)

ja värske köögivili (11,6%). Bensiin oli 2,7% ja diislikütus 4,4% odavam.

Tarbijahinnaindeks langes 2025. aasta märtsis võrreldes 2025. aasta veebruariga

0,5% ning tõusis võrreldes eelmise aasta märtsiga 4,4%. Võrreldes 2024. aasta

märtsiga olid kaubad 2,1% ja teenused 8,1% kallimad. Eesti Panga

majandusprognoosi (avalikustatud 25.03.2025) kohaselt on tarbijahinnaindeksi

muutus 2025. aastal 6,0%, 2026. aastal 3,8% ja 2027. aastal 2,5%.

Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Hoonestamata kinnisasi (reg osa nr 25563950) Järve tn 2-3, 10131 Tallinn Kihelkonna jäätmepunkt, Kihelkonna alevik, Saaremaa vald,

Saare maakond Aivar Tomson, +372 626 4250 Eksperthinnang nr: 2504-10413-01/AT

12

Tarbijahinnaindeks Eestis

2025.-2027. aasta andmete puhul on tegemist Eesti Panga majandusprognoosiga (avalikustatud 25.03.2025)

Allikad: Statistikaamet, Eesti Pank

Tööturg

2024. aastal oli töötuse määr 7,6%, tööhõive määr 68,9% ja tööjõus

osalemise määr 74,6%. Viimaste aastate kõrgeim töötuse tase oli 2021. aasta

aprillis ulatudes 8,8%-ni. Seejärel hakkas töötus tasapisi langema, kuid alates

2023. aasta II kvartalist pöördus taas kasvule. 2024. aasta IV kvartalis oli

töötuse määr 7,4%, tööhõive määr 68,5% ja tööjõus osalemise määr 74,0%.

Eesti Panga majandusprognoosi (avalikustatud 25.03.2025) kohaselt on

töötuse määr 2025. aastal 7,6%, 2026. aastal 7,2% ning 2027. aastal 6,7%.

Kinnisvaraturg

Üldinfo Eesti kinnisvaraturg on selgelt Tallinna ja Harjumaa keskne – sinna on

koondunud ca 2/3 kogu kinnisvaraturu mahust.

Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Hoonestamata kinnisasi (reg osa nr 25563950) Järve tn 2-3, 10131 Tallinn Kihelkonna jäätmepunkt, Kihelkonna alevik, Saaremaa vald,

Saare maakond Aivar Tomson, +372 626 4250 Eksperthinnang nr: 2504-10413-01/AT

13

Kinnisvaraturu dünaamika Eestis

Allikas: Statistikaamet, Maa- ja Ruumiamet

Kinnisvaraturu

aktiivsus ja

maht

Viimaste kuude euribori langus on mõnevõrra tehinguaktiivsust kasvatanud ning võrreldes aastataguse ajaga on alates 2024. aasta septembrist kinnisvaratehingute arv olnud võrreldes aastataguse ajaga suurem. 2022. aastal tehti 49 807 müügitehingut koguväärtusega 5,3 miljardit €, mis näitas tehinguaktiivsuse langust 2020. aasta tasemele. Samal ajal tehingute koguväärtus tõusis 2020. aastaga võrreldes 43%. 2023. aastal tehti ca 20% vähem tehinguid kui 2022. aastal (kokku 40 580 tehingut), mille koguväärtus oli ca 17% madalam kui 2022. aastal (4,4 miljardit €). Viimati toimus nii vähe tehinguid 2013. aastal. 2024. aastal toimunud tehingute arv oli samal tasemel, mis 2023. aastal, samas tehingute koguväärtus kasvas 13%. 2025. aasta I kvartalis tõusis tehingute arv mõnevõrra võrreldes 2024. aasta I kvartaliga ning oli sarnasel tasemel võrreldes 2023. aasta I kvartaliga, kuid oli oluliselt madalam võrreldes 2019. – 2022. aastaga.

Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Hoonestamata kinnisasi (reg osa nr 25563950) Järve tn 2-3, 10131 Tallinn Kihelkonna jäätmepunkt, Kihelkonna alevik, Saaremaa vald,

Saare maakond Aivar Tomson, +372 626 4250 Eksperthinnang nr: 2504-10413-01/AT

14

Kinnisvaratehingute arv Eestis

Allikas: Maa- ja Ruumiamet

Laenuturg

Eluaseme-

laenud ja

pikaajalised

laenud

ettevõtetele

Eluasemelaenude käive hakkas hoogsalt tõusma 2020. a IV kvartalist alates ning oli kõrge kuni 2022. aasta IV kvartalini. 2023. aasta I kvartalis langes laenukäive 2019. aastaga sarnasele tasemele. Ettevõtete pikaajaliste laenude käive tõusis 2021. aasta IV kvartalis tavapärasest kõrgemale ning jäi kõrgemaks 2022. aasta IV kvartalini. 2023. aasta I kvartalis langes sarnaselt eluasemelaenudele ka ettevõtete laenukäive. 2023. aasta II kvartalis tõusis laenude käive taas 2022. aastaga sarnasele tasemele ning oli suhteliselt stabiilselt sarnasel tasemel 2023. aasta IV kvartalini. 2024. aasta I kvartalis langes laenude käive taas mõnevõrra, kuid 2024. aasta II kvartalist alates on eluasemelaenude osas tõusnud laenukäive, mis oli viimati nii kõrge 2022. aasta III kvartalis kui euribor alles tõusma hakkas. Ettevõtete laenude käive on samuti 2024. a II kvartalist alates tõusma hakanud võrreldes 2024. a I kvartaliga. Kui eluasemelaenude käive on viimastel kvartalitel sarnasel tasemel olnud, siis ettevõtete laenude osas tõusis laenude käive 2024. aasta IV kvartalis viimase viie aasta kõrgeimale tasemele.

Laenude keskmine intressimäär hakkas tõusma 2022. aasta III kvartalist ning tõusis 2023. aasta III kvartaliks eluasemelaenude osas 5-6% tasemele ja ettevõtete laenude osas 6-7% tasemele. Viimati oli laenude keskmine intressimäär üle 5% 2007. aasta I kvartalist kuni 2008. aasta IV kvartalini. Intressid on 2024. aastast alates hakanud vähehaaval langema nii eluasemelaenude kui ka ettevõtete laenude osas, kuid intressid on jätkuvalt kõrged. Eluaseme laenude intressimäär oli 2024. a IV kvartalis 4,6% ja ettevõtete laenude intressimäär 5,61%.

Laenude käive ja intress

Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Hoonestamata kinnisasi (reg osa nr 25563950) Järve tn 2-3, 10131 Tallinn Kihelkonna jäätmepunkt, Kihelkonna alevik, Saaremaa vald,

Saare maakond Aivar Tomson, +372 626 4250 Eksperthinnang nr: 2504-10413-01/AT

15

Allikas: Eesti Pank

3.2. Saaremaa valla hoonestamata elamumaa turg

Saaremaa valla üldinfo

Saaremaa vald on vald Saare maakonnas. Saaremaa valla elanike arv on 32 076 (seisuga jaanuar 2025). Saaremaa valla pindala on 2 718 km2. Valla keskuseks on Kuressaare linn. Allikas: Saaremaa valla kodulehekülg

Elamumaa turg

Eelistatud on mereäärsed piirkonnad, suuremad asulad ja nende läheduses paiknevad alad. Lisaks on oluline tehnovõrkude olemasolu ja nende puudumisel rajamise kulu. Metsaga kaetud krundid on enam hinnatud võrreldes lagedate aladega, kuid samas on oluline ka see, milline näeb välja lähiümbrus. Elamukruntidele on iseloomulik suhteliselt suur pindala, mis väljaspool asulaid on valla keskmisest suurusest tihtipeale veelgi suurem. Samas ehitusliku potentsiaaliga maatulundusmaa üksused on omakorda enamjaolt veelgi suuremad. Oluline on pigem tervikhind, sest privaatsuse seisukohast vaadatuna on lisaks konkreetse krundi suurusele palju muid tegureid, mis privaatsust mõjutavad. Merega piirnevate kruntide hinnad on tavaliselt 50 000 €- 100 000 €. Samas merest kaugemel paiknevate kruntide hinnad algavad 10 000- 20 000 € ning on oluliselt mõjutatud kõlvikust (metsane või lage ala), tehnovõrkude olemasolust või nende rajamise kulust ning juurdepääsutee olemasolust (avalik tee on eelistatud) või selle rajamise kulust. Kui tegemist ei ole erandlikult suure või mingi muu asjaolu tõttu tavapärasest eristuva krundiga merest suhteliselt kaugemas piirkonnas, jäävad hinnad tavaliselt 25 000 € piiresse.

Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Hoonestamata kinnisasi (reg osa nr 25563950) Järve tn 2-3, 10131 Tallinn Kihelkonna jäätmepunkt, Kihelkonna alevik, Saaremaa vald,

Saare maakond Aivar Tomson, +372 626 4250 Eksperthinnang nr: 2504-10413-01/AT

16

Elamumaa tehingute arv näitas 2023.- 2024. aastal oluliselt väiksemat aktiivsust paari varasema aastaga võrreldes. Sarnane suundumus on jätkunud ka 2025. aastal. Kogu vaadeldava perioodi jooksul on mediaanhinnad oluliselt madalamad võrreldes aritmeetiliste keskmiste hindadega. See on tingitud üksikutest kõrge ühikuhinnaga tehingutest, arvuliselt suhteliselt suurem osa tehingutest tehakse siiski madalamal hinnatasemel. Seejuures on kõrgete hindadade puhul oluline osa ka erandlikult heal asukohal, mis tähendab, et enamjaolt on tegemist kesisema asukohaga ja sellest tulenevalt ka madalama hinnatasemega. Hinnakujunduses võib tehnovõrkude olemasolul olla erakordselt suur mõju.

Tehinguinfo

Analüüsitav piirkond ja sihtotstarbed

Järgnevas tabelis on esitatud 2019.- 2025. (seisuga 07.05) aasta müügitehingute hinnainfo elamumaa ja maatulundusmaa kohta Saaremaa vallas.

Aasta Sihtotstarve Arv Keskm

pindala, m2

Hind, € Hind, €/m2

Kokku Min Maks Min Maks Med Keskm

2019 elamumaa 93 6 580 1 528 699 100 186 000 0,0 64,2 1,6 7,6

maatulundusmaa 590 68 535 10 418 377 100 219 590 0,0 7,2 0,2 0,4

2020 elamumaa 132 8 647 2 342 163 300 399 368 0,1 67,4 1,5 6,6

maatulundusmaa 1 262 95 124 35 313 194 1 2 802 020 0,0 44,0 0,3 0,4

2021 elamumaa 218 6 146 4 993 974 400 115 000 0,1 95,1 3,1 8,9

maatulundusmaa 1 126 68 537 27 195 339 1 390 000 0,0 20,9 0,3 0,5

2022 elamumaa 170 7 724 3 380 165 420 125 000 0,1 117,4 1,7 8,2

maatulundusmaa 774 57 095 23 065 582 200 290 000 0,0 13,8 0,4 0,6

2023 elamumaa 102 6 759 3 943 221 100 420 000 0,0 120,7 6,0 15,3

maatulundusmaa 619 71 260 20 187 215 1 1 500 000 0,0 7,3 0,4 0,6

2024 elamumaa 99 5 146 2 062 615 235 86 000 0,0 55,9 5,6 9,0

maatulundusmaa 580 61 127 20 232 859 270 610 000 0,0 7,8 0,5 0,7

2025

elamumaa 28 8 105 999 552 600 164 700 0,4 65,2 2,7 12,3

maatulundusmaa 170 56 781 4 609 312 1 000 259 172 0,1 8,8 0,4 0,7

Allikas: Maa- ja Ruumiameti päringukeskkond

Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Hoonestamata kinnisasi (reg osa nr 25563950) Järve tn 2-3, 10131 Tallinn Kihelkonna jäätmepunkt, Kihelkonna alevik, Saaremaa vald,

Saare maakond Aivar Tomson, +372 626 4250 Eksperthinnang nr: 2504-10413-01/AT

17

Hoonestamata elamumaa tehingute arv, mediaan- ja keskmised hinnad (€/m2) Saaremaa vallas

Allikas: Maa- ja Ruumiameti päringukeskkond

Saaremaa valla hoonestamata elamumaa ja ehitusliku (elamumaa) potentsiaaliga maa müügitehingud 2024.– 2025. (kuni 14.04) aastal1

Küla/ alevik Kuupäev

Tehin gu- hind, €

Käibe- maks

Pind- ala, m2

Hind, €/m2

Sihtots- tarve2

Kommentaar

1 Levala küla 26.04.2024 15 000 Ei 12 309 1,2 MTM100 %

Ümbruses hoonestatud üksikelamukrundid, ÜP-s ei ole kasutust määratletud, DP puudub; hinnatavast oluliselt suurem- ei kasutata kohandamisel

2 Pihtla küla 05.06.2024 25 000 Ei 11 310 2,2 MTM100 %

Ümbruses hoonestatud üksikelamukrundid, ÜP-s ei ole kasutust määratletud, DP puudub, hinnatavast oluliselt suurem, ei kasutata kohandamisel

3 Leisi alevik 08.03.2024 14 900 Ei 6 017 2,5 MTM100 %

Ümbruses hoonestatud üksikelamukrundid, ÜP-s ei ole kasutust määratletud, DP puudub

1 Tehinguinfo pärineb Maa- ja Ruumiameti tehingute andmebaasist. Valimisse on võetud hoonestamata elamumaa ja ehitusliku potentsiaaliga maatulundusmaa tehingud Saaremaa vallas. Valimist on välja jäetud ka tehingud, mille puhul hindajale teadaolevalt ei ole tegemist vabaturutehinguga. Esitatud tehingute tausta ei ole siiski detailsemalt kontrollitud ja tehingute hulgas võib olla selliseid, mida ei saa käsitleda vabaturutehingutena. Kohandamisel kasutatavad tehingud on esitatud paksus kirjas.

2 E- elamumaa, MTM- maatulundusmaa

Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Hoonestamata kinnisasi (reg osa nr 25563950) Järve tn 2-3, 10131 Tallinn Kihelkonna jäätmepunkt, Kihelkonna alevik, Saaremaa vald,

Saare maakond Aivar Tomson, +372 626 4250 Eksperthinnang nr: 2504-10413-01/AT

18

4 Kihelkonna alevik

18.06.2024 9 999 Ei 5 133 1,9 MTM100 %

Ümbruses hoonestatud üksikelamukrundid ja kool, ÜP-s pargi ala, DP puudub; tegemist oli riigi enampakkumisega (alghinnaks oli 4 620 €; pakkujaid 5), võitja pakkumine oli oluliselt kõrgem, kuid võitja loobus- ei kasutata kohandamisel

5 Kihelkonna alevik

16.07.2024 24 900 Ei 5 005 5,0 E100%

Aleviku servas, tiheasustuse läheduses, ümbritsetud suuresti metsaga, elektriliitumine, vee- ja kanalisatsioonisüsteemiga liitumispunktid kinnistu piiril, DP puudub

6 Upa küla 04.03.2025 20 000 Ei 4 982 4,0 E100% Arenduspiirkonnas, DP kehtestatud

Saaremaa valla hoonestamata elamumaa ja ehitusliku (elamumaa) potentsiaaliga maa müügitehingud 2024.– 2025. (kuni 14.04) aastal3 Küla/ alevik Kuupäev Hind, € Käibemaks Pindala, m2 Hind, €/m2 Sihtotstarve4

1 Hindu küla 11.09.2024 15 000 Ei 14 934 1,0 E100%

2 Veeriku küla 24.10.2024 10 500 Ei 10 076 1,0 E100%

3 Raugu küla 17.06.2024 19 900 Ei 13 592 1,5 E100%

4 Mullutu küla 04.09.2024 15 000 Ei 7 857 1,9 E100%

5 Neeme küla 06.02.2024 10 000 Jah 4 972 2,0 E100%

6 Neeme küla 16.09.2024 15 000 Ei 7 338 2,0 E100%

7 Neeme küla 12.07.2024 11 250 Ei 4 693 2,4 E100%

8 Jämaja küla 09.05.2024 24 000 Ei 10 006 2,4 E100%

9 Murika küla 28.06.2024 21 189 Jah 8 685 2,4 E100%

10 Sääre küla 04.03.2024 25 000 Ei 10 031 2,5 E100%

11 Karala küla 31.10.2024 20 000 Ei 7 694 2,6 E100%

12 Haeska küla 06.06.2024 24 900 Ei 8 863 2,8 E100%

13 Neeme küla 10.09.2024 12 000 Jah 3 776 3,2 E100%

14 Mustla küla 09.08.2024 14 000 Ei 3 186 4,4 E100%

15 Levala küla 26.04.2024 15 000 Ei 12 309 1,2 MTM100%

16 Vanamõisa küla 05.07.2024 13 950 Ei 11 061 1,3 MTM100%

17 Veere küla 23.09.2024 12 000 Ei 8 872 1,3 MTM100%

18 Roobaka küla 01.10.2024 10 000 Ei 7 186 1,4 MTM100%

19 Lindmetsa küla 15.05.2024 10 000 Ei 6 909 1,4 MTM100%

3 Tehinguinfo pärineb Maa- ja Ruumiameti tehingute andmebaasist, kuid nende tehingute kohta ei ole esitatud täpsemaid kommentaare ning on seetõttu käsiteletavad üldisema taustainfona.

4 E- elamumaa, MTM- maatulundusmaa

Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Hoonestamata kinnisasi (reg osa nr 25563950) Järve tn 2-3, 10131 Tallinn Kihelkonna jäätmepunkt, Kihelkonna alevik, Saaremaa vald,

Saare maakond Aivar Tomson, +372 626 4250 Eksperthinnang nr: 2504-10413-01/AT

19

20 Vanamõisa küla 20.02.2024 15 500 Ei 10 098 1,5 MTM100%

21 Nõmpa küla 05.11.2024 20 822 Ei 13 429 1,6 MTM100%

22 Vanamõisa küla 16.05.2024 16 000 Ei 10 091 1,6 MTM100%

23 Ohessaare küla 21.08.2024 23 000 Ei 12 756 1,8 MTM100%

24 Ninase küla 10.07.2024 14 000 Ei 6 475 2,2 MTM100%

25 Pihtla küla 05.06.2024 25 000 Ei 11 310 2,2 MTM100%

26 Leisi alevik 11.06.2024 13 000 Ei 3 838 3,4 MTM100%

27 Vaivere küla 28.08.2024 24 000 Ei 4 847 4,9 MTM100%

28 Püha küla 31.01.2025 10 000 Ei 6 537 1,3 MTM100%

29 Austla küla 15.01.2025 13 000 Ei 9 897 4,0 MTM100%

Kihelkonna piirkonna elamuehitusliku potentsiaaliga hoonestamata maa müügipakkumised

Aadress Sihtotstarve Pindala, m2

Hind, € Hind €/m2 Kommentaar

Kihelkonna-Liiva, Kasematesa

Maatulundus- maa

13 933 12 325 0,9

Metsatagavara minimaalne, hoonestamise võimalus projekteerimistingimuste abil, ampripõhise liitumise võimalus, meri 1,8 km

Kõõru, Kõõrunuka Maatulundus- maa

9 913 15 000 1,5 Põlispuud, võssa kasvanud, ampripõhise liitumise võimalus, meri 4,0 km

Neeme, Kadaka tee 20

Elamumaa 6 101 19 000 3,3 DP, elektriliitumine olemas, Sarapiku järv 0,4 km, meri 1,9 km

Vedruka, Oru Elamumaa 17 633 24 000 1,4

Vana talukoht, projekteerimistingimused väljastatud, ampripõhise liitumise võimalus, meri 3,3 km

Kõõru, Aaviku Elamumaa 9 962 24 900 2,5 Vana talukoht, ampripõhise liitumise võimalus, meri 6,0 km

Allikas: kv.ee

3.3. Turustatavuse analüüs

Vara lõppkasutaja Lähtudes eelduslikust kasutusest elamumaana on lõppkasutajaks eelkõige leibkonnad, kes soovivad ehitada üksikelamut

Lõppkasutajaid iseloomustavad tunnused

Lõppkasutajaks on eelkõige aastaringset kasutust planeerivad leibkonnad, kelle jaoks ei ole niivõrd oluline paiknemine mere suhtes, kuid kelle jaoks on oluline pigem taristu lähedus. Sobilik lastega peredele, sest Kihelkonna alevikus on esmavajalik taristu olemas

Vastavus turusegmendi nõuetele

Tulenevalt hinnatava vara asukohast, milleks on asukoht Kihelkonna alevikus, on tegemist perspektiivika asukohaga.

Lõppkasutajate hulk, kes soovivad ja saavad hinnatavat vara soetada

Piiratud, on atraktiivne eelkõige kohalikele elanikele

Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Hoonestamata kinnisasi (reg osa nr 25563950) Järve tn 2-3, 10131 Tallinn Kihelkonna jäätmepunkt, Kihelkonna alevik, Saaremaa vald,

Saare maakond Aivar Tomson, +372 626 4250 Eksperthinnang nr: 2504-10413-01/AT

20

Konkureeriv pakkumine Konkureeriv avalik pakkumine on piiratud, kinnisvaraportaalis kv.ee on 5 mõnevõrra sarnase maaüksuse pakkumist hinnavahemikus 12 325- 24 900 €

Müügiperiood (likviidsus) Likviidsus on keskmine, võimalike huviliste hulk on piiratud. Eeldatav müügiperiood kuni 1 aasta

Alternatiivsed kasutused Alternatiivne kasutus on eelkõige maatulunduslik (metsamaa), kuid samas võib alternatiivse kasutusena käsitleda ka DP ja menetluses oleva ÜP kohast kasutust jäätmepunkti maana

Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Hoonestamata kinnisasi (reg osa nr 25563950) Järve tn 2-3, 10131 Tallinn Kihelkonna jäätmepunkt, Kihelkonna alevik, Saaremaa vald,

Saare maakond Aivar Tomson, +372 626 4250 Eksperthinnang nr: 2504-10413-01/AT

21

4. Turuväärtuse hindamine

4.1. Parim kasutus

Vara parim kasutus – vara kõige tõenäolisem kasutus, mis on füüsiliselt võimalik, vajalikult põhjendatud, õiguslikult lubatav, finantsmajanduslikult teostatav ning mille tulemusena hinnatav vara omandab kõrgeima väärtuse. (EVS 875-1:2015, p. 7.1.2) Kihelkonna jäätmepunkt kinnisasja puhul on tegemist võsastunud muu maa kõlvikuga ning juurdepääs kinnisasjale on avalikult kasutatavalt teelt. Katastriandmete kohaselt on tegemist 100% tootmismaaga. Maaüksuse suurus on 3 203 m2. Kehtiva Kihelkonna valla üldplaneeringu (kehtestatud Kihelkonna Vallavolikogu 26.05.2010 määrusega nr 8) kohaselt jääb kinnisasi elamumaa juhtotstarbega alale. Koostatavas Saaremaa valla üldplaneeringus on kavandatud kinnisasja juhtotstarbeks jäätmekäitluse maa-ala. Kinnisasja osas on Saaremaa Vallavalitsuse 10.09.2024 korraldusega nr 2-3/936 kehtestatud Kihelkonna jäätmepunkti detailplaneering. Detailplaneeringuga määratakse ehitusõigus suletud territooriumiga kõvakattega platsi (nn jäätmepunkt), statsionaarse kerghoone, konteinerite ala ja muu taristu rajamiseks ning liigiti kogutavate jäätmete vastuvõtuks. Krundile on kavandatud üks kuni 5 m kõrgune hoone lubatud suurima ehitisealuse pinnaga kuni 100 m2. Hoonestusalale on lubatud alla 20 m2 suuruse ehitisealuse pinnaga ning alla 5 meetri kõrgused hooned juhul, kui hoonete alune pind kokku ei ole suurem kui samas detailplaneeringus on lubatud. Detailplaneeringuga on määratud hoonestusala ning hoonele ja piirdeaiale arhitektuursed tingimused. Vastavalt maakatastriseaduse § 181 lõike 3 punktile 5 kuulub jäätmekäitlusehitiste alune maa, välja arvatud jäätmehoidla maa, tootmismaa hulka. Seega silmas pidades nii olemasolevat sihtotstarvet katastris kui ka kehtiva detailplaneeringu järgset kasutust, on tegemist tootmismaaga. Kõrvale jättes spetsiifilise kasutuse jäätmekäitluse eesmärgil, on tegemist tootmismaaga. Praegune maakasutuse sihtotstarve ja kehtestatud DP-s sätestatud kasutus tulenenevad KOV-i nägemusest rajada sinna jäätmepunkt, samas turg näeks seal KOV-i nägemust eirates seal muud potentsiaali ehk võimalust muuta sihtotstarvet, mis on väärtuse seisukohast suurema potentsiaaliga. Vaba

turu tingimustes on selle maa parimaks kasutuseks elamumaa. Seda toetab ka kehtivas Saaremaa valla üldplaneeringu kohane elamumaa juhtotstarve. Kuna hindamise eesmärgiks on leida väärtus juhuks, kui

KOV võõrandab või koormab maa hoonestusõigusega, võib väita, et seda tehtaks turu potentsiaali arvestades. Seega lähtuvalt hindamise eesmärgist on parimaks kasutuseks elamumaa. Seesugune kasutus on füüsiliselt võimalik, vajalikult põhjendatud, õiguslikult lubatav ja finantsmajanduslikult teostatav ning selle tulemusena hinnatav vara omandab kõrgeima väärtuse.

4.2. Hindamise metoodiline alus ja põhimõtted

Turuväärtuse leidmiseks kasutatakse võrdlusmeetodit (inglise keeles Sales Comparison Method). Meetodi valikul on lähtutud asjaolust, et maaturul domineerivad võõrandamistehingud.

Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Hoonestamata kinnisasi (reg osa nr 25563950) Järve tn 2-3, 10131 Tallinn Kihelkonna jäätmepunkt, Kihelkonna alevik, Saaremaa vald,

Saare maakond Aivar Tomson, +372 626 4250 Eksperthinnang nr: 2504-10413-01/AT

22

Võrdlusmeetodi ehk turupõhise käsitluse korral võrreldakse hinnatavat vara sarnaste müüdud varade hindadega, kasutades selleks erinevaid võtteid. Turuväärtuse hindamisel on meetodi aluseks asenduspõhimõte: potentsiaalne ostja ei ole valmis maksma vara eest rohkem, kui sarnaste varade eest tavaliselt turul makstakse. Võrdlusmeetodil leitakse hinnatava objekti väärtus sarnaste objektidega toimunud tehingute analüüsimisel. Piisavalt aktiivse turu olemasolul võib seda meetodit pidada turuväärtuse hindamiseks sobivaimaks ja täpseimaks. Turuväärtuseni jõutakse võrdlusmeetodi rakendamisel juhul, kui kõik hindamisel aluseks olevad võrdlustehingud on tehtud vaba turu tingimustes. (EVS 875-1:2015, p. 9.4.2) Hindamisel kasutatakse võrdluskõlbulike kinnistutega tehtud tehinguid. Võrreldavate tehingute ja varade erisuste arvesse võtmiseks kasutatakse võrdluselementide kohandamist. Kui välistada elamuehituslik potentsiaal ehk siis sisuliselt loobuda hinnangus püstitatud eeldusest, on tegemist tootmismaa spetsiifilise kasutuse jäätmekäitlusehitiste aluse maaga. Seesuguse kasutusega maa ei ole turul vabalt kaubeldav ja turuväärtuse hindamine ei ole võimalik. Ainsaks väärtuse leidmise viisiks võib sellisel juhul pidada maa maksustamishinna rakendamist. See on hinnangus ka esitatud, kuid silmas tuleb pidada, et eksperthinnangu eesmärgiks on turuväärtuse leidmine eeldusel, et maad on võimalik kasutada elamumaana.

4.3. Hindamine võrdlusmeetodil

Võrdlustehingute valik ja kohandamise põhimõtted

Võrdlustehingute valik

Analüüsitud on 2024.- 2025. aastal toimunud elamumaa ja elamurehitusliku potentsiaaliga maa tehinguid Saaremaa vallas. Võrdlustehinguteks on valitud punktis 3.2. esitatud tehingutest hinnatava varaga võimalikult sarnaste varade tehingud. Tehingud 1 ja 2 on kõrvale jäetud eelkõige suure pindala tõttu, tehing 4 aga seetõttu, et tegemist oli enampakkumisega, mille puhul kõrgeima hinna pakkuja loobus ostust.

Asukoht Kuupäev Hind, € Hind, €/m2

Pindala, m2

Käibemaksu sisaldumine hinnas

Saaremaa vald, Leisi alevik

08.03.2024 14 900 2,48 6 017 Ei

Saaremaa vald, Kihelkonna alevik

16.07.2024 24 900 4,98 5 005 Ei

Saaremaa vald, Upa küla

04.03.2025 20 000 4,01 4 982 Ei

Võrdlusühiku valik

Võrdlusühikuks on valitud tehinguhind taandatuna kinnistu pindalale (€/m2). Seda on tehtud vaatamata sellele, et enamjaolt on selles turusegmendis oluline tervikväärtus. Ühikuhinnast on lähtutud, kuna kõigi võrreldavate varade pindala on oluliselt suurem suurem.

Tehingute ajaldamine

Võrdlustehingud on toimunud ajavahemikus märts 2024 – märts 2025. Tegemist on väärtuse kuupäevaga võrreldes pisut üle üheaastase perioodiga. Silmas pidades, et maaturul olulist hinnamuutust ei ole toimunud, ei ole tehinguhindu ajaldatud.

Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Hoonestamata kinnisasi (reg osa nr 25563950) Järve tn 2-3, 10131 Tallinn Kihelkonna jäätmepunkt, Kihelkonna alevik, Saaremaa vald,

Saare maakond Aivar Tomson, +372 626 4250 Eksperthinnang nr: 2504-10413-01/AT

23

Võrdluselementide valik

Võrdluselementideks on valitud tulenevalt hinnatava kinnisvara iseärasustest järgmised enim vara väärtust mõjutavad tegurid:

• Makroasukoht

o Parema makroasukoha eest ollakse nõus enam maksma. Oluline on eelkõige kaugus suurematest linnadest ja linna (või muu asula) enda suurus. Suuremateks kohandusteks on siiski põhjust harva, sest tavaliselt on võimalik kohandamisel kasutada samas või vähemalt sarnases makroasukohas paiknevaid varasid.

• Mikroasukoht ja juurdepääs

o Parema asukoha ja juurdepääsutee eest ollakse nõus enam maksma. Enamjaolt eelistatakse väljakujunenud asustusega piirkondi, mis tavaliselt annavad eelise olemasoleva taristu näol. Samas loodusliku või poollooduslike ala läheduses on eeliseks võrreldes olukorraga, kui see puudub. Metsasemad piirkonnad on eelistatud lagedatele aladele. Oluline on juurdepääs avalikult teelt või selle puudumisel vajalike asjaõiguslike lepingute olemasolu.

• Maatüki suurus, m2

o Suurema pindalaga kinnistute ruutmeetri hind on üldjuhul madalam kui väiksematel. Mastaabiefekti ulatus võib olla suur, kuid nn toormaad silmas pidades on selle tähtsus pigem piiratud, sest DP-ga enamjaolt maaüksus jagatakse väiksemateks osadeks ning omad eelised on nii suurematel kui väiksematel projektidel.

• Kõlvikuline koosseis ja seisukord

o Metsamaa on eelistatud lagedatele aladele. Tihtipeale on oluline ka see, kas arendus eeldab lammutamist, koristamist, pinnasetöid jms.

• Sihtotstarve ja planeering

o Ehitusliku potantsiaali kontekstis on olemasolev sihtotstarve vähem oluline võrreldes ÜP-s ja eriti DP-s ette nähtud sihtostarbega. DP puudumine võib mõjutada tavapäraselt kinnistu väärtust kuni 30%. Samas tuleb arvestada, et DP olemasolu ei ole kõikjal arendustegevuseks vajalik ja seeläbi või esineda olukordi, mil arendustegevus on ka ilma detailplaneeringu olemasoluta suhteliselt lihtne.

• Tehnovõrgud

o Tehnovõrkude puudumine võib langetada hinnatava vara väärtust negatiivselt sõltuvalt sellest, kui kulukaks nende rajamine kujuneb. Samas mõju ei pruugi olla üheselt kulupõhine. Nn toormaa puhul on oluline eelkõige see, kui kaugel olemasolevad ja liitumist võimaldavad tehnovõrgud paiknevad. Suhteliselt madala toormaa väärtuse puhul võib aga tehnovõrkude rajamine olla isegi kordades kulukam võrreldes toormaa hinnaga.

Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Hoonestamata kinnisasi (reg osa nr 25563950) Järve tn 2-3, 10131 Tallinn Kihelkonna jäätmepunkt, Kihelkonna alevik, Saaremaa vald,

Saare maakond Aivar Tomson, +372 626 4250 Eksperthinnang nr: 2504-10413-01/AT

24

• Kuju ja reljeef

o Kuju, mis raskendab krundi hoonestamist ja kasutamist avaldab kinnistu väärtusele negatiivset mõju sõltuvalt sellest kui suurt osa krundist ei saa efektiivselt kasutada. Tavaliselt on eelistatud tasane reljeef, kuid enamjaolt on reljeefil negatiivne mõju siiski suurte kõrguste vahe korral, mida Eesti oludes esineb väga harva.

• Kitsendused

o Kitsenduste puhul mõjutavad väärtust tavaliselt need, mis otseselt piiravad ehitamise võimalust. Suurel osal kitsendustel otsene mõju väärtusele puudub.

Hinnatav vara Võrreldav vara 1 Võrreldav vara 2 Võrreldav vara 3

Saaremaa vald Saaremaa vald Saaremaa vald Saaremaa vald

Kihelkonna alevik Leisi alevik Kihelkonna alevik Upa küla

Kihelkonna jäätmepunkt

Tehinguhind, €

14 900 24 900 20 000

Tehinguhind ilma käibemaksuta, €

14 900 24 900 20 000

Tehinguhind, €/m2 2,48 4,98 4,01

Tehingu aeg 08.03.2024 16.07.2024 04.03.2025

Kohandus 0% 0% 0%

Ajaldatud tehinguhind, €

14 900 24 900 20 000

Ajaldatud tehinguhind, €/m2

2,48 4,98 4,01

Makroasukoht

Kihelkonna alevikus, Kuressaarest ca 33 km, mereäärses piirkonnas

Leisi alevikus, Kuressaarest ca 43 km, mereäärses piirkonnas

Kihelkonna alevikus, Kuressaarest ca 33 km, mereäärses piirkonnas

Upa külas, Kuressaarest ca 5 km, meri jääb kaugemale- ca 5 km

Kommentaar Sarnane Sarnane

Sarnane, merest kaugemal, aga Kuressaare läheduses

Kohandus 0% 0% 0%

Mikroasukoht ja juurdepääs

Aleviku servas, hajali asustus, farmihoonete vahetus läheduses, juurdepääs kõvakattega riigiteelt

Ümbruses hoonestatud üksikelamukrun- did, väljakujune- nud asustus, juurdepääs kõvakattega munitsipaalteelt

Aleviku servas, tiheasustuse läheduses, ümbritsetud suuresti metsaga, juurdepääs kõvakattega munitsipaalteelt

Arenduspiirkon- nas, juurdepääs kruuskattega munitsipaalteelt

Kommentaar Parem Parem Parem

Kohandus -20% -20% -10%

Maatüki suurus, m2 3 203 6 017 5 005 4 982

Kommentaar Suurem Suurem Suurem

Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Hoonestamata kinnisasi (reg osa nr 25563950) Järve tn 2-3, 10131 Tallinn Kihelkonna jäätmepunkt, Kihelkonna alevik, Saaremaa vald,

Saare maakond Aivar Tomson, +372 626 4250 Eksperthinnang nr: 2504-10413-01/AT

25

Kohandus 15% 10% 10%

Kõlvikuline koosseis ja seisukord

Katastriandmete alusel muu maa, tegelikkuses metsamaa

Katastriandmete alusel domineerivad haritav maa ja metsamaa, tegelikkuses poollooduslik rohumaa ja metsamaa

Katastriandmete alusel domineerivad haritav maa ja metsamaa, tegelikkuses poollooduslik rohumaa ja metsamaa

Katastriandmete alusel ja ka tegelikkuses valdavalt metsamaa

Kommentaar Sarnane Sarnane Sarnane

Kohandus 0% 0% 0%

Sihtotstarve ja planeering

Eelduslikult elamumaa, hoonestamine DP või projekteerimistingi- muste alusel

Ehitusliku perspektiiviga maatulundusmaa, ÜP-s juhtotstarvet määratud ei ole, DP puudub, hoonestamine projekteerimstin- gimuste või DP alusel

E100%, DP puudub, hoonestamine projekteerimstin- gimuste või DP alusel

E100%, kehtiv DP

Kommentaar Halvem Sarnane Parem

Kohandus 10% 0% -20%

Tehnovõrgud

Ampripõhise liitumise võimalus elektrisüsteemiga olemas, liitumise võimalus vee- ja kanalisatsioonisüs- teemiga puuduvad

Ampripõhise liitumise võimalus elektrisüsteemiga ja liitumise võimalus vee- ja kanalisatsiooni- süsteemiga puuduvad

Olemas elektriliitumine, vee- ja kanalisatsiooni- süsteemiga liitumispunktid kinnistu piiril

Olemas elektriliitumine, vee- ja kanalisatsiooni- süsteemiga liitumispunktid kinnistu piiril

Kommentaar Halvem Parem Parem

Kohandus 30% -30% -30%

Kuju ja reljeef Hulknurkne, kompaktne, tasane reljeef

Trapetsi kujuga, kompaktne, tasane reljeef

Hulknurkne, pisut välja venitatud, kuid kompaktne, tasane reljeef

Trapetsi kujuga, kompaktne, tasane reljeef

Kommentaar Sarnane Sarnane Sarnane

Kohandus 0% 0% 0%

Kitsendused Olulised kitsendused puuduvad

Väärtust mõjutavad kitsendused puuduvad

Olulised kitsendused puuduvad

Olulised kitsendused puuduvad

Kommentaar Sarnane Sarnane Sarnane

Kohandus 0% 0% 0%

Summaarne kohandus

35% -40% -50%

Summaarne kohandus, €/m2

0,87 -1,99 -2,01

Kohandatud tehinguhind, €/m2

3,34 2,99 2,01

Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Hoonestamata kinnisasi (reg osa nr 25563950) Järve tn 2-3, 10131 Tallinn Kihelkonna jäätmepunkt, Kihelkonna alevik, Saaremaa vald,

Saare maakond Aivar Tomson, +372 626 4250 Eksperthinnang nr: 2504-10413-01/AT

26

Kohanduste absoluutväärtuste summa

75% 60% 70%

Kaalud 0,25 0,45 0,30

Turuväärtus, €/m2 2,7812 0,84 1,34 0,60

Turuväärtus, € 8 908

Ümardatud turuväärtus, €

8 900

Kaalude andmisel on vähem kohandatud tehingutele antud suurem kaal ja rohkem kohandatud tehingutele väiksem kaal. Kihelkonna jäätmepunkti turuväärtus on: 2,7812 €/m2 x 3 203 m2 = 8 908 € ehk ümardatult 8 900 € Hindamistulemus ei sisalda käibemaksu. Eeldatav müügiperiood on kuni 1 aasta. Kui hinnangus püstitatud eeldust ignoreerida, on tegemist tootmismaa spetsiifilise kasutuse jäätmekäitlusehitiste aluse maaga. Seesuguse kasutusega maa ei ole turul vabalt kaubeldav ja turuväärtuse hindamine ei ole võimalik. Sellisel juhul on kinnisasja hariliku väärtusena käsitletav selle maksustamishind 4 548 €.

Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Hoonestamata kinnisasi (reg osa nr 25563950) Järve tn 2-3, 10131 Tallinn Kihelkonna jäätmepunkt, Kihelkonna alevik, Saaremaa vald,

Saare maakond Aivar Tomson, +372 626 4250 Eksperthinnang nr: 2504-10413-01/AT

27

Lisa 1. Fotod

Vaade kinnisasja põhjaosast

Vaade kinnisasja loodeosast

Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Hoonestamata kinnisasi (reg osa nr 25563950) Järve tn 2-3, 10131 Tallinn Kihelkonna jäätmepunkt, Kihelkonna alevik, Saaremaa vald,

Saare maakond Aivar Tomson, +372 626 4250 Eksperthinnang nr: 2504-10413-01/AT

28

Vaade kinnisasja edelaosast

Vaade kinnisasja keskosast

Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Hoonestamata kinnisasi (reg osa nr 25563950) Järve tn 2-3, 10131 Tallinn Kihelkonna jäätmepunkt, Kihelkonna alevik, Saaremaa vald,

Saare maakond Aivar Tomson, +372 626 4250 Eksperthinnang nr: 2504-10413-01/AT

29

Lisa 2. Kinnistusregistri väljavõte

Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Hoonestamata kinnisasi (reg osa nr 25563950) Järve tn 2-3, 10131 Tallinn Kihelkonna jäätmepunkt, Kihelkonna alevik, Saaremaa vald,

Saare maakond Aivar Tomson, +372 626 4250 Eksperthinnang nr: 2504-10413-01/AT

30

Lisa 3. Kitsenduste kaart

Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Hoonestamata kinnisasi (reg osa nr 25563950) Järve tn 2-3, 10131 Tallinn Kihelkonna jäätmepunkt, Kihelkonna alevik, Saaremaa vald,

Saare maakond Aivar Tomson, +372 626 4250 Eksperthinnang nr: 2504-10413-01/AT

31

Allikas: Maa- ja Ruumiameti geoportaali kitsenduste rakendus

Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Hoonestamata kinnisasi (reg osa nr 25563950) Järve tn 2-3, 10131 Tallinn Kihelkonna jäätmepunkt, Kihelkonna alevik, Saaremaa vald,

Saare maakond Aivar Tomson, +372 626 4250 Eksperthinnang nr: 2504-10413-01/AT

32

Lisa 4. Vastavuskinnitus Eesti varahindamise

standardite EVS 875 nõuetele

Käesoleva hindamisaruande koostanud ja kogu hindamistoimingu läbi viinud hindaja kutsealane pädevus on piisav hindamistellimuse täitmiseks. Käesolev hindamisaruanne ja kogu hindamistoiming vastab Eesti kinnisvara hindamise standardite seeria EVS 875 nõuetele, sh hindamise headele tavadele. Mitte keegi peale hindamisaruandes nimetatud isikute ei ole hindajat hindamistoimingus abistanud. Hindaja ei avalda hindamistoimingu käigus kogutud informatsiooni ja hindamistulemusi mitte kellelegi peale kliendiga kokkulepitud isikute, va. juhud kui seadus seda nõuab või kui see on vajalik kindlateks hindamise kutsealaga seotud toiminguteks. Hindaja on tegutsenud sõltumatu hindajana erapooletult ilma mingite isiklike huvideta hindamistoimingu suhtes ning hindaja poolt hindamistoimingu eest saadav tasu ei ole seotud hindamistulemusega. Hindamistoimingus kasutatud ja hindamisaruandes esitatud andmed on hindajale teadaolevalt tõesed ja korrektsed. Hindamistoimingus kasutatud ja hindamisaruandes esitatud analüüsid ja järeldused on kitsendatud ainult hindamisaruandes esitatud eelduste ja piiravate tingimustega.

Koostaja:

/ Allkirjastatud digitaalselt / Aivar Tomson, MRICS

Kinnisvaraekspert OÜ hindamisosakonna juhataja Eesti Kinnisvara Hindajate Ühingu liige Vara hindaja, 7. tase (kutsetunnistus nr. 218863)

Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Hoonestamata kinnisasi (reg osa nr 25563950) Järve tn 2-3, 10131 Tallinn Kihelkonna jäätmepunkt, Kihelkonna alevik, Saaremaa vald,

Saare maakond Aivar Tomson, +372 626 4250 Eksperthinnang nr: 2504-10413-01/AT

33

Tallinn Järve tn 2-3 Tallinn, 11314 +372 626 4250 Pärnu Pikk 12 Pärnu, 80013 +372 442 0700

Mustamäe tee 51 / 10621 Tallinn / 665 0600 / [email protected] / www.maaruum.ee

Registrikood 70003098

Hindamisaruande edastamine

(Kihelkonna jäätmepunkt)

Saaremaa Vallavalitsus pöördus 12.05.2023 e-kirjaga Maa-ameti (alates 01.01.2025 Maa- ja

Ruumiamet) poole küsimusega, kas Saaremaa vallal on võimalus alustada Saare maakonnas

Saaremaa vallas Kihelkonna alevikus asuva riigile kuuluva Albi kinnisasja (katastritunnus

30101:003:0452, pindala 10 910 m2, sihtotstarve elamumaa) valla omandisse taotlemise

protsessiga, et rajada Kihelkonna aleviku lähedusse jäätmeplats.

Keskkonnaministeeriumi 29.06.2023 kirjaga nr 13-3/23/2531-2 vastati vallavalitsusele, et kuna

kehtiva Kihelkonna valla üldplaneeringu (kehtestatud 26.05.2010) kohaselt on Albi kinnistu

maakasutuse juhtotstarbeks elamumaa, on kinnisasja otsustuskorras võõrandamiseks vallale

riigivaraseaduse (edaspidi RVS) § 33 lõike 1 punkti 1 alusel vajalik koostada ja kehtestada

detailplaneering.

Saaremaa Vallavalitsuse 10.09.2024 korraldusega nr 2-3/936 kehtestati Kihelkonna alevikus

Kihelkonna jäätmepunkti detailplaneering. Vallavalitsus korraldas Albi kinnisasja jagamise ning

otsustuskorras võõrandamise menetlust jätkati jagamise tulemusena moodustatud Kihelkonna

jäätmepunkt kinnisasjaga (katastritunnus 71401:001:4412, pindala 3203 m², sihtotstarve

tootmismaa).

RVS §-s 96 sätestatud korras teatas Maa- ja Ruumiamet 21.02.2025 riigi kinnisvararegistris

(menetlus nr 25-1009) õigustatud isikutele kinnisasja võõrandamise kavatsusest ja palus teada

anda kinnisasja vajalikkusest. Seaduses sätestatud tähtaja jooksul õigustatud isikud taotlusi ega

arvamusi ei esitanud.

Vastavalt RVS § 46 lõikele 1 tellis Maa- ja Ruumiamet kinnisvara hariliku väärtuse määramiseks

hindamisaruande. OÜ Kinnisvaraekspert 12.05.2025 koostatud hindamisaruande nr 2504-10413-

01/AT kohaselt on Kihelkonna jäätmepunkt kinnisasja väärtus 8900 eurot.

Riigivara võõrandamise aegne harilik väärtus on oluline, kui RVS § 33 lõike 1 punkti 1 alusel

omandatud kinnisasi edasi võõrandatakse, koormatakse hoonestusõigusega või ei kasutata riigilt

tasuta omandatud kinnisasja sihtotstarbeliselt. Sellistel juhtudel tuleb riigivara tasuta omandanud

isikul tasuda riigile RVS § 33 lõigetes 31-5 sätestatud hüvitis, mille arvestamise aluseks on

võõrandamise hetkel hindamisaruandes määratud kinnisasja harilik väärtus.

Saaremaa Vallavalitsus

[email protected]

30.05.2025 nr 7-2/23/8280-7

2

RVS § 63 lõike 1 kohaselt on riigivara valitseja kohustatud võõrandamislepingus sätestama

tingimuse, et riigivara võõrandamisega seotud notaritasu ja riigilõivu tasub riigivara omandaja,

sama paragrahvi lõike 2 kohaselt tasub võõrandamise menetluse kulud (sh hindamisaruande tasu)

samuti riigivara omandaja.

Palume tutvuda hindamisaruandega ja saata Maa- ja Ruumiametile kirjalik nõusolek määratleda

võõrandamislepingus Kihelkonna jäätmepunkt kinnisasja hariliku väärtusena 8900 eurot ning

tasuda võõrandamisega kaasnevad kulud, sh notaritasu, riigilõiv ja hindamisaruande tellimise kulu

852,78 eurot (koos käibemaksuga). Ühtlasi märgime, et kinnisasja omandamiseks nimetatud

tingimustel peab andma nõusoleku ka Saaremaa Vallavolikogu, kui vastava otsuse tegemine ei ole

delegeeritud vallavalitsusele.

Lugupidamisega

(allkirjastatud digitaalselt) Mai Lind

juhataja

Planeeringute kooskõlastamise ja maakasutuse osakond

Lisa: OÜ Kinnisvaraekspert 12.05.2025 hindamisaruanne nr 2504-10413-01/AT

Teadmiseks: Majandus- ja Kommunikatsiooniministeerium

Eva Männiste 5385 3615 [email protected]