Vastuskiri: Iru ringristmik

Peakontor Narva mnt 53/2 10152 Tallinn Tel +372 665 9700 [email protected]

Tartu kontor Narva mnt 27a 50603 Tartu Tel +372 744 6500 [email protected]

Jõhvi kontor Keskväljak 4 41531 Jõhvi Tel +372 337 0768 [email protected]

Ekspertarvamus 80214/TL

Hindamisaruande kokkuvõte

Hinnatava vara koondandmed

Hinnatav vara kinnisasi, registriosa nr 19306250 (transpordimaa 100%)

Aadress Harju maakond, Maardu linn, 1 Tallinn-Narva tee L2

Omanik Enefit Green AS (registrikood 11184032)

Katastritunnus 44601:001:0334

Omandivorm kinnisasi

Kinnistu pindala 17 833,0 m²

Hindamistulemust mõjutada võivad vastuolud andmetes

puuduvad

Hindamisaruande koondandmed

Hinnangu eesmärk ja

lähteülesanne

hinnata vara turuväärtus tehingu nõustamise eesmärgil,

omaniku omakasutuseks Lähteülesanne: tulenevalt lähteülesandest hinnatakse kinnisasja turuväärtust väärtuse kuupäeva seisus, kui kinnisasi on kasutusel transpordimaana (väärtuse kuupäeva seisuga asub kinnisasjal Iru liiklussõlm) ning

lisaks väärtuse kuupäeva seisule ka tellija poolt püstitatud hüpoteetilisele olukorrale, kui hinnatavat kinnisasja saaks samas piirkonnas kasutada tootmismaa eesmärgiga, millel puudub tänaseks rajatud liiklussõlm.

Ülevaatuse kuupäev tulenevalt tellimuslepingust ning tellijaga kokkuleppest ei ole

ülevaatust teostatud.

Väärtuse kuupäev 25.04.2025

Hindamisaruande kuupäev 25.04.2025

Tellija Enefit Green AS (registrikood 11184032) esindaja Ave Mandre

Tellimusleping kirjalik tellimuskiri nr. TO-JUH-6/96, 15.04.2025

Hindamise eeldused tavapraktikast väljuvad eeldused puuduvad

Hinnang likviidsusele reeglina on transpordimaade likviidsus keskpärasest madalam

või praktiliselt puuduv, sest transpordimaad kuuluvad eriotstarbeliste varade hulka, millega vabal turul reeglina ei kaubelda. Hoonestamata tootmismaade osas võib müügiperioodi pikkuseks väärtuse kuupäeva turusituatsioonis hinnatud turuväärtuse juures prognoosida kuni 12 kuud. Likviidsuse hindame

keskpäraseks.

Hindamistulemuse täpsus Kinnistu hindamistulemuse täpsus transpordimaade osas on ±25%, mis on selle turusegmendi jaoks keskmisest madalam. Hoonestamata tootmismaade osas tavapärane, ±15% ehk tegelikud tehinguhinnad võivad märgitud protsentide piires

erineda.

Käibemaks hindamistulemus ei sisalda käibemaksu, kuid käibemaksu

tasumise võimaliku kohustuse tekkimise korral lisandub sellele käibemaks.

Kommentaarid

Tegemist on ekspertarvamusega, mis on esitatud tellijale, hinnatava vara turuväärtuse hindamise eesmärgiga. Käesolev dokument ei ole sobilik esitamiseks krediidiasutusele, kasutamiseks hüvitamise eesmärgil ja / või esitamiseks kohtule.

Harju maakond, Maardu linn, 1 Tallinn-Narva tee L2 ©Ober-Haus Hindamisteenuste OÜ lk 2/16

Hindamistulemus

Tuginedes hindajatele teadaolevatele lähteandmetele, kinnisvaraturu hetkesituatsioonile ja

võrdlusandmetele, on Ober-Haus Hindamisteenuste OÜ hinnangul aadressil Harju maakond, Maardu linn, 1 Tallinn-Narva tee L2 asuva kinnisasja reg. numbriga 19306250 turuväärtus: väärtuse kuupäeval (transpordimaa 100% sihtotstarbega) 71 000 (seitsekümmend üks tuhat) eurot

ja turuväärtus hüpoteetilises olukorras, kui hinnatavat kinnisasja saaks samas piirkonnas kasutada tootmismaa eesmärgiga, millel puudub tänaseks rajatud liiklussõlm (tootmismaa 100%) 233 000 (kakssada kolmkümmend kolm tuhat) eurot.

Hindaja: Krista Õigus, EKHÜ liige riiklikult tunnustatud ekspert

kutseline vara hindaja, tase 7

kutsetunnistuse nr 202960 /allkirjastatud digitaalselt/

Asukoht

Paiknemine Harju maakond, Maardu linn, 1 Tallinn-Narva tee L2

Piirkonna hoonestus peamiselt hoonestatud tootmis- ja ärimaad

Teed, juurdepääs, nähtavus

Maa-ameti andmetel toimub kinnisasjale juurdepääs avalikult kasutatavatelt teedelt, juurdepääs on hea

Otsene nähtavus on hea, vara leitavus nii kohalikul elanikul, kui ka sellest väljapoole jäävatele isikutele on samuti hea.

Teede skeem

Allikas: Maa-ameti teedekaardirakendus

Müra ja saaste tase kõrge, tegemist väärtuse kuupäeva seisuga liiklussõlmega, mis asub tiheda liiklusega teede juures

Harju maakond, Maardu linn, 1 Tallinn-Narva tee L2 ©Ober-Haus Hindamisteenuste OÜ lk 3/16

Allikas: Müraandmete kaardirakendus

Piirkonna haljastus puudub, asfaltkate

Konkureerivad turupiirkonnad

teised sarnased Harju maakonna tööstuspiirkonnad, mis asuvad sarnasel kaugusel Tallinna linnapiirist

Asukohaskeemid (hinnatav vara on tähistatud kaardil A tähega ja tähe ikooniga):

Harju maakond, Maardu linn, 1 Tallinn-Narva tee L2 ©Ober-Haus Hindamisteenuste OÜ lk 4/16

Allikas: Delfi.ee kaardirakendus

Vara kirjeldus

Omandisuhted

Registriosa number 19306250

Omandivorm kinnisasi

Omanik Enefit Green AS (registrikood 11184032)

Registriosa I jaos olevad kanded

puuduvad Registriosa väljavõte on esitatud lisas nr 2.

Registriosa III jaos

olevad kanded

väärtuse kuupäeva seisuga on registriosa III jaos järgmised kanded:

• Isiklik kasutusõigus Eesti Vabariik kasuks. Tähtajatu ja tasuta isikliku kasutusõiguse teerajatise ehitamiseks, remontimiseks, korrashoiuks, hooldamiseks ja kasutamiseks kasutusõiguse alal suurusega seitseteist tuhat kaheksasada kolmkümmend ruutmeetrit (17 830 m2), mille paiknemine on 02.10.2009.a. lepingu lisaks oleval plaanil tähistatud punase värviga

viirutatud alana vastavalt 02.10.2009.a. lepingu punktile kaks üks (2.1) ning 02.10.2009.a. lepingu lisaks olevale plaanile. 2.10.2009 asjaõiguslepingu alusel sisse kantud 9.10.2009.

Kinnistu 9609502 jagamisel siia üle kantud; • Isiklik kasutusõigus Telia Eesti AS (registrikood 10234957)

kasuks. Isiklik kasutusõigus elektroonilise sidevõrgu ehitamiseks, remontimiseks, hooldamiseks, kasutamiseks ja

likvideerimiseks kasutusõiguse alal vastavalt 23.02.2010 asjaõiguslepingule ning lepingu lisaks olevale plaanile. Sisse kantud 2.03.2010. Kinnistu 9609502 jagamisel siia üle kantud.

• Isiklik kasutusõigus Aktsiaselts Maardu Vesi (registrikood 10807888) kasuks. Tähtajatu isiklik kasutusõigus kanalisatsioonitorustiku ehitamiseks, omamiseks, valdamiseks, remontimiseks, hooldamiseks, asendamiseks,

kasutamiseks, kasutusse andmiseks ja muul viisil ekspluateerimiseks vastavalt 09.03.2010 lepingu lisaks olevatele plaanidele. 9.03.2010 kinnistamisavalduse alusel

Harju maakond, Maardu linn, 1 Tallinn-Narva tee L2 ©Ober-Haus Hindamisteenuste OÜ lk 5/16

sisse kantud 5.04.2010. Kinnistu 9609502 jagamisel siia üle

kantud;

• Isiklik kasutusõigus Aktsiaselts Loo Elekter (registrikood 10017616) kasuks. Isiklik kasutusõigus elektripaigaldise majandamiseks elektripaigaldise kaitsevööndi ulatuses vastavalt 5.06.2013.a lepingu punktidele 2 ja 3 ning lisaks olevale plaanile. 5.06.2013 asjaõiguslepingu alusel sisse kantud 11.06.2013. Kinnistu 9609502 jagamisel siia üle

kantud. Kanded ei piira vara sihipärast kasutamist, mistõttu ei avalda kanded mõju vara turuväärtusele. Registriosa väljavõte on esitatud lisas nr 2.

Registriosa IV jaos olevad kanded

väärtuse kuupäeva seisuga kanded puuduvad Registriosa väljavõte on esitatud lisas nr 2.

Maa-ameti kitsenduste kaardi järgsed

kitsendused

Maa-ameti kaardiserveri kitsenduste kaardil järgmised kitsendused: • Elektripaigaldise kaitsevöönd

• Avalikult kasutatava tee kaitsevöönd • Sideehitise kaitsevöönd • Üldplaneeringu ala

Allikas: https://kitsendused.maaamet.ee Kitsendused ei mõjuta hinnatava vara turuväärtust negatiivselt, kuna ei takista selle sihipärast kasutust

Muud olulised väärtust

mõjutavad õiguslikud aspektid, piirangud

Hindajale teadaolevatel andmetel ei lasu hinnataval varal muid

seadustest ja lepingutest tulenevaid kinnistusraamatusse mittekantud õigusi ja kohustusi, mis võiksid mõjutada selle väärtust. Selliste asjaolude ilmnemine võib muuta käesolevas eksperthinnangus hinnatud vara turuväärtust.

Kasutuslepingud Hindajale teadaolevalt puuduvad, hindajale ei ole esitatud üürilepingut

ega täpsustatud infot seoses kasutuslepingutega

Harju maakond, Maardu linn, 1 Tallinn-Narva tee L2 ©Ober-Haus Hindamisteenuste OÜ lk 6/16

Maaüksus

Allikas: Maa- ja Ruumiamet Hinnatav vara on piiritletud siniste joontega.

Katastritunnus 44601:001:0334

Suurus 17 833,0 m²

Sihtotstarve transpordimaa 100%, hüpoteetilises olukorras tootmismaa 100%

Kinnistu kuju, reljeef

ebakorrapärane, reljeefilt kaldega

Haljastus, heakord

haljastus puudub, asfalttee

Veekogu vahetus läheduses puuduvad

Parkimine antud kinnisasjal puudub (transpordimaa kinnisasjal, väärtuse kuupäeva seosiga liiklussõlm), hüpoteetilises olukorras võimalik parkida kinnisasjal

Üldplaneering kehtestatud Maardu linna üldplaneeringu info kohaselt asub hinnatav maaüksus liikluse maa-alal. Hüpoteetilise olukorra rakendamiseks oleks vajalik üldplaneeringu juhtotstarbe muutmine. Ümber asuvad tootmis juhtotstarbega maa-alad.

Harju maakond, Maardu linn, 1 Tallinn-Narva tee L2 ©Ober-Haus Hindamisteenuste OÜ lk 7/16

Allikas: https://maardu.ee/uldplaneering

Detailplaneering ja ehitusõigus

Peterburi tee 105 kinnistu ja lähiala DP (DP48750), kehtestatud 16.05.2017 Detailplaneeringu koostamise eesmärk kruntide jagamine, juurdepääsude ja ehtitusõiguse määramine.

Hinnatava maaüksuse DP järgne ehitusõigus:

Ehitusõigus on täielikult realiseeritud, täiendava ehitusõigusega ei ole hindamisel arvestatud

Allikas: https://xgis.maaamet.ee/xgis2/page/app/planeeringud

Kinnisasja tehnilised lahendused

Veevarustus puudub (ehitisregistri andmed)

Kanalisatsioon puudub (ehitisregistri andmed)

Elektrivarustus puudub (ehitisregistri andmed)

Gaasivarustus puudub (ehitisregistri andmed)

Vastuolud andmetes puuduvad

Turukommentaar

2024. aastal on ärikinnisvaraturg jätkanud madala likviidsuse trendil ehk jätkuvalt on turg suhteliselt

loid. Põhjuseks võib olla nii müüjate üleüldine ootus kõrgematele müügihindadele, millega kaasneb ostjate leigem ostuhuvi kui ka ebakindlusest, intresside tõusust ja geopoliitilise- ning majanduslikust olukorrast tulenev nõudluse vähenemine.

Harju maakond, Maardu linn, 1 Tallinn-Narva tee L2 ©Ober-Haus Hindamisteenuste OÜ lk 8/16

2021. a tehti Eestis hoonestamata ärimaaga ca 30% rohkem ostu – müügitehinguid kui 2020. a. Tehingute koguväärtus oli 2021. a hoonestamata ärimaa turusegmendis kokku üle 40 miljoni euro,

mida oli ca 25% rohkem kui 2020. a. Kokku tehti Eestis 2021. a hoonestamata ärimaaga 192 tehingut

(võrdluseks hoonestamata elamumaadega tehti samal ajavahemikul 4 759 tehingut). 2022. aastal toimus 105 tehingut hoonestamata ärimaaga, tehingute kogumaht jäi pisut alla 25 miljoni euro. Enim tehinguid tehti ärimaaga Harju maakonnas – ca 40% kõikidest tehingutest. Tartu maakonnas tehtud tehingute osakaal oli ca 20%. 2023.aasta seisuga teostati Harjumaal tehinguid hoonestamata äri- ja tootmismaadega kokku 119 tehingut, tehingute kogumahuga kokku ca 20 miljoni euro. Käesoleval 2024. aastal augustikuu lõpuseisuga on Harjumaal teostatud hoonestamata

äri- ja tootmismaadega kokku 96 võõrandamistehingut, tehingute kogumahuga ca 19,7 miljonit eurot. Vaadates Harjumaa ja Tallinna ärimaade turgu tervikuna, siis tänasel pakutaval hinnatasemel ületab pakkumine nõudlust. Sarnaselt äripindade turuga jätkub ka ärimaa kruntidel hindade diferentseerumine asukohast lähtuvalt. Hinnatud asukohtades, eelkõige Tallinnas ja linna vahetus läheduses võib märgata viimase aasta jooksul müügipakkumiste hindade tõusu. Eriti on tõusnud

Tallinna lähedaste tööstuspiirkondade populaarsus.

Tallinna linna siseselt jätkub kaasaja nõuetele mittevastavate tootmis- ja laopindade kasutusse võtmine või kinnisvaraarendus endistel n-aegsetel tootmisaladel. Kinnisvaraarenduste edukas näideteks on Ülemiste City arendus, kavandatav Baltika kvartal Veerenni tänaval, Masinatehase kvartal Kalamajas, Põhjala kvartal Koplis, Ilmarise kvartal Mustamäe teel jt. Samuti on lähiminevikus muutunud atraktiivseks mere-äärsed piirkonnad, kus sadamate pidamine on üha väheatraktiivsem

ning sellised tööstusalad on planeeringutega määratud elu- ja ärikondlikuks uueks linnakuks. Tehnoparkide arendused toimuvad eelkõige varasemalt väljakujunenud piirkondades ehk nö vanade parkide läheduses. Nii mõjuvad uued alad justkui vana pargi jätkuna ning kui piirkonna tehnopark on tuntud ja hea mainega, on ka arendajal kergem projekti läbi viia. Kuna arendustegevus on väga kulukas, siis reeglina ei alustata enne investeeringuid, kui ei ole kindlat lepingut mõne

suurettevõttega (ostjaga/rentnikuga). Ehk siis arendustegevust tehakse vastavalt nõudmisele, spekulatiivset mahtu reeglina ei arendata. Tehingute statistika Maa-ameti tehingute statistika iseloomustab turul toimunud tehingute mahtu ja rahalist väärtust:

Allikas: Maa-ameti tehinguste statistika

Suured hinnakõikumised on eelkõige sellepärast, et tehingute arv on väike ja iga tehing mõjutab statistikat oluliselt.

Nõudlus Tallinnas ja Tallinna lähiümbruses asuvate äri- ja tootmismaade vastu on olemas. Nõutud

on väljakujunenud äri- ja tootmispiirkondades hea ligipääsu ja nähtavusega ehitusõigusega tehnovõrkudega kinnistud suurusega 3000 – 20 000 m². Tootmismaa juhtotstarbega kruntide ostjateks on valdavalt ettevõtted, kes plaanivad püstitada hooneid omakasutusse, viimastel aastatel on krunte ostetud samuti arendusotstarbel.

Harju maakond, Maardu linn, 1 Tallinn-Narva tee L2 ©Ober-Haus Hindamisteenuste OÜ lk 9/16

Turuväärtuse hindamine väärtuse kuupäeva seisuga (transpordimaa 100%)

Hindamise metoodiline alus ja põhimõtted

Hindamise levinud praktikas kohaselt lähtutakse transpordimaa väärtuse hindamisel maa korralise hindamise metoodikast. Hindamisel võetakse aluseks EVS 875-12. Nimetatud standardis punkt 6.6.2.2. käsitleb maatükke, milledega turul ei kaubelda. Kuna hinnatav vara on samuti turul mittekaubeldav, lähtutakse järgmisest:

• kui turul selliste maatükkidega ei kaubelda või kaubeldakse väga harva, siis on tegemist

madala likviidsuse ja eeldatavalt ka madalate hindadega. Taolistel puhkudel on otstarbekas rakendada nimetatud sihtotstarvetele vastavaid korralise hindamise tulemusi või rakendada väärtuse leidmisel korralise hindamise põhimõtteid, mille puhul turul vabalt kaubeldavate sihtotstarvete puhul rakendatakse sama piirkonna turuväärtust alandavaid koefitsiente.1

Kuna hinnatavaks varaks on transpordimaa, millega turul tehinguid ei tehta, siis kasutatakse vara

väärtuse hindamiseks analoogiat Vabariigi Valitsuse määruse (vastu võetud 07.07.2022 nr 32) Maa korralisel hindamisel kasutatava metoodika §-st 15 (aktiivse turuta maa rühm ja hindamismudel):

- kui turuinformatsioonile tuginedes ei ole võimalik määrata sotsiaalmaa, veekogude maa,

transpordimaa, jäätmehoidlamaa, riigikaitsemaa, kaitsealuse maa ja sihtotstarbeta maa väärtust, kasutatakse hindamise alusena aktiivse turuta maa rühma hindamismudelit. Kehtivale määrusele vastavalt rakendatakse aktiivse turuta maa rühma kuuluva katastriüksuse hindamisel maa asukohale vastava asukohaklassi madalaimat väärtustaset.

Korralisel hindamisel on asukohaklassi madalaim ruutmeetri väärtustase järgmine: 1) asukohaklassi 1 madalaim väärtustase on 40,00 eurot; 2) asukohaklassi 2 madalaim väärtustase on 10,00 eurot; 3) asukohaklassi 3 madalaim väärtustase on 4,00 eurot; 4) asukohaklassi 4 madalaim väärtustase on 1,00 eurot; 5) asukohaklassi 5 madalaim väärtustase on 0,70 eurot;

6) asukohaklassi 6 madalaim väärtustase on 0,30 eurot; 7) asukohaklassi 7 madalaim väärtustase on 0,10 eurot; 8) asukohaklassi 8 madalaim väärtustase on 0,04 eurot.

- Maa korralise hindamise metoodika §5 toob välja asukoha mõju maa väärtusele. Asukoha mõju arvestamiseks jaotatakse kinnisvaraturu analüüsil katastriüksused tehinguandmete

alusel asukohaklassidesse eeldusliku ruutmeetri väärtustaseme järgi: 1) asukohaklassi 1 elamumaa väärtustase on alates 300,1 eurot; 2) asukohaklassi 2 elamumaa väärtustase on 100,1 kuni 300,0 eurot; 3) asukohaklassi 3 elamumaa väärtustase on 50,1 kuni 100,0 eurot; 4) asukohaklassi 4 elamumaa väärtustase on 20,1 kuni 50,0 eurot; 5) asukohaklassi 5 elamumaa väärtustase on 10,1 kuni 20,0 eurot; 6) asukohaklassi 6 elamumaa väärtustase on 5,1 kuni 10,0 eurot;

7) asukohaklassi 7 elamumaa väärtustase on 1,1 kuni 5,0 eurot; 8) asukohaklassi 8 elamumaa väärtustase on 0,3 kuni 1,0 eurot. Vara väärtus saadakse vara pindala korrutamisel asukohaklassiga määratud ühikuhinnaga. Maa hindamine maa korralise hindamise metoodikaga

Ülal kirjeldatud metoodikat arvesse võttes on hindaja järeldanud järgmist: - Arvestatakse, et hinnatava vara ümbruses on valdavalt elamumaad, mille tehingute hinnad

olid Maa- ja Ruumiameti tehingustatistika kohaselt 2024. aastal 95,98 €/m2

1 EVS 875-12 lk 21 punkt 6.6.2.2.

Harju maakond, Maardu linn, 1 Tallinn-Narva tee L2 ©Ober-Haus Hindamisteenuste OÜ lk 10/16

Hoonestamata maa tehingud ajavahemikul 1.01.2024 kuni 31.12.2024:

Allikas: Maa- ja Ruumiamet Kuivõrd elamumaa väärtustase on keskmiselt 95,98 €/m2, siis vastavalt Maa korralise hindamise metoodika §5 kohaselt on tegemist asukohaklassiga 3 (elamumaa väärtustase on 50,1 kuni 100,0 eurot);

Antud asukohaklassi arvesse võttes on asukohaklassi 3 madalaim väärtustase 4,00 eurot.

Seega saame hinnatava vara turuväärtuse maa korralise hindamise metoodika põhiselt järgmiselt: pindala 17 833 m2 x 4,00 €/m2 = 71 332 ehk 71 000 € Hindaja toonitab, et hindamistulemus on suhteliselt madala täpsusega (+-25%).

Turuväärtuse hindamine hüpoteetilises olukorras, kui hinnatavat kinnisasja

saaks samas piirkonnas kasutada tootmismaa eesmärgiga, millel puudub

tänaseks rajatud liiklussõlm (tootmismaa 100%) Turuväärtuse hinnatakse hinnatava vara ja hiljuti müüdud sarnaste varade võrdlemise alusel. Seejuures kasutatakse Maa-ameti maaregistri tehingute andmebaasi ja Ober-Haus Kinnisvara tehinguinfot. Võrdlustehingute valikul lähtutakse sellest, et analüüsitav vara oleks eri võrdluselementide osas

hinnatava varaga võimalikult sarnane ja et müügitehing oleks tehtud vaba turu tingimustes väärtuse

kuupäeva suhtes võimalikult hiljuti ja sarnases turusituatsioonis. Hindaja on võrdlustehingud valinud järgmiste tunnuste alusel:

• tootmis- ja ärimaa sihtotstarbega kinnisasjad

• asukoht Maardu linn

• tehingu aeg alates mai 2024 Hindajal on teada järgmised hinnatava varaga võrreldavates piirkondades asuvate ja võrreldavate varade ostu-müügitehingud:

Asukoht Tehinguaeg Koguhind Pindala

m² Lisainfo

Harju maakond, Maardu linn

mai 2024 575 000 18 891 tootmismaa 100%, asflatplats, juurdepääs hea, avalikelt teedelt, kehtestatud DP (ehitusvõimalus tootmishoonele), täpsem info puudub

Harju maakond,

Maardu linn

september 2024

200 000 5 898

tootmismaa 50%, ärimaa 50%, juurdepääs erateelt, liitumised vee- ja kanalisatsiooniga olemas, elekter olemas, madalhaljastus, DP olemas

Harju maakond,

Maardu linn

november 2024

200 000 2 756

tootmismaa 50%, ärimaa 50%, juurdepääs hea, avalikult teelt, madalhaljastus, DP olemas (äri- ja tootmishoone püstitamine), liitumised puuduvad

Harju maakond, Maardu linn

detsember 2024

400 000 6 502 tootmismaa 95%, ärimaa 5%, DP olemas, juurdepääs hea avalikult teelt, madalhaljastus, liitumised puuduvad, VÕL

Harju maakond,

Maardu linn

veebruar 2025

268 098 7 397

tootmismaa 70%, ärimaa 30%, DP olemas (äri- või tootmishoone püstitamine), juurdepääs erateelt, madalhaljastus, olemas liitumised kommunikatsioonidega

Allikas: Ober Haus Hindamisteenuste OÜ tehingute andmebaas (põhineb eelkõige Maa-ameti tehingute andmebaasi infol)

Harju maakond, Maardu linn, 1 Tallinn-Narva tee L2 ©Ober-Haus Hindamisteenuste OÜ lk 11/16

Oma olemuse, suuruse, ehitusõiguse ja asukoha poolest on eeltoodud tehingutest hinnatava varaga enimvõrreldavad rõhutatult välja toodud tehingud. Teisi tehinguid pole kasutatud, kuna ühe vara

puhul on tegemist VÕL müügitehinguga, teise puhul pole hindajal teada täpne tehinguinfo.

Kohandamisel2 oleme võrdlusühikuks3 valinud tehinguhinna, kuna antud vara liigi puhul iseloomustab see turu toimemehhanisme kõige paremini. Kohandamise eesmärk on hinnata, kui palju oleks maksnud võrreldav kinnisvara, kui see ei erineks hinnatavast kinnisvarast. Siiski jäävad võrreldavatele varadele antud kaalud suhteliselt

subjektiivseks ning sõltuvad suuresti hindaja tehtud otsusest ning valikutest. Hindaja on valinud võrdluseks 7 võrdluselementi4, mida on kohandatud. Võrreldavate varade kohandamisel arvestatakse hinnatava varaga võrreldes turuväärtust tõstev element positiivse märgiga ja turuväärtust alandav element negatiivse märgiga. Kohandatud tulemuste baasil leiame kaalutud keskmise tulemuse, seejuures saab suurema osakaalu väiksema kohanduselemendiga tehing jne ehk hinnatava varaga enimsarnane tehing.

Kohandused:

Ajaldamine5 – turusituatsiooni muutus võrreldavate varade müügiaja ja hinnatava vara väärtuse kuupäeva vahel. Antud juhul erinevusi ei esine. Asukoht – kinnisasjade väärtusi mõjutab kaugus linnast ja infrastruktuuridest, lisaks piirkonna atraktiivsus ja maine.

Juurdepääs, nähtavus - rohkem on hinnatud avalikelt teedelt, hea juurdepääsuga kinnistud. Raskendatud või välja ehitamata juurdepääsuteedega krundid on madalamalt hinnatud. Hea nähtavusega ja kergesti leitavad maaüksused on turuosaliste seas kõrgemalt hinnatud. Kinnistu pindala, m2 – suurema krundi pinnaühiku väärtus on nn mastaabiefektist tulenevalt reeglina madalam võrreldes väiksema krundi pinnaühiku väärtusega ja vastupidi. DP ja ehitusõigus - kehtestatud detailplaneeringuga ning ehitusloaga kinnisasjad on kõrgemalt

hinnatud võrreldes kinnistutega, kus detailplaneeringut ja ehitusluba ei ole, sest ehitusõiguse saamine on aegavõttev toiming. Tehnovõrgud - kinnistud, millel on tasutud trassidega liitumise tasud, on reeglina kõrgemas hinnaklassis. Sihtotstarve – 100% ärimaa sihtotstarbega kinnistud on kõrgemalt hinnatud seetõttu, et nõudlus ärihoonete (büroo, teenindus, kaubandus) vastu on suurem kui tootmis sihtotstarbega varade vastu

(lao- ja tootmishooned) ning reeglina on ärimaa sihtotstarbega varade müügihind kõrgem samas

piirkonnas paiknevatest tootmis sihtotstarbega varadest. Antud juhul erinevused puuduvad, rida tabelis informatiivne. Muid parameetreid ei ole võrdluselementidena vaadeldud, sest nende osas on hinnatav vara võrdlustehingutega samaväärne või ei ole need turuväärtuse kujunemisel tähtsad. Üldjuhul rakendatakse kohandusi täpsusega 5%, kuid kui turg seda toetab ja on võimalik rahalise arvutustega põhjendada, on võimalik rakendada ka kohandusi täpsusega, mis on väiksemad kui 5%.

Võrdlustabel:

HINNATAV VARA VÕRRELDAVAD TEHINGUD

1 2 3

Tehinguhind, € Hindamisel lähtuti

tervikhinnast 200 000 200 000 268 098

Tehingu aeg

aprill 2025

September 2024 November 2024 Veebruar 2025

Võrdlus hinnatava varaga

samaväärne samaväärne samaväärne

Ajaldamine 0% 0% 0%

2 Kohandamine on protseduur, mida kasutatakse võrreldava vara hinna teisendamiseks lähtuvalt erisustest võrreldes hinnatava varaga. Kohandamisel võetakse arvesse võrreldava vara erisused, kasutades selleks kvantitatiivseid ja kvalitatiivseid võtteid (EVS 875-11) 3 Võrdlusühikuks on ühik, mille abil kohandamise võtteid kasutades hinnatakse vara turuväärtus võrdlusmeetodil ja mida kasutatakse turul kauplemisel, pidades silmas konkreetse toote, turusegmendi ja -piirkonna eripärasid (EVS 875-4) 4 Võrdluselement on vara või tehingut iseloomustav näitaja, mida kasutatakse kohandamisel ja mille valikul lähtutakse selle olulisusest vara väärtuse kujunemisel. Kohandus on võrdluselemendi teisendus, mis lähtub konkreetse elemendi erinevusest hinnatava vara ja võrreldava vara vahel (EVS 875-11) 5 Ajaldamine on võrdlustehingu hinna kohandamine, võttes arvesse hinnatõusu või –langust, mis on toimunud võrreldava varaga tehingu toimumise ja väärtuse kuupäeva vahelisel ajal (EVS 875-11)

Harju maakond, Maardu linn, 1 Tallinn-Narva tee L2 ©Ober-Haus Hindamisteenuste OÜ lk 12/16

HINNATAV VARA VÕRRELDAVAD TEHINGUD

1 2 3

Ajaldatud teginguhind, €

200 000 200 000 268 098

Asukoht Harju maakond,

Maardu linn, 1 Tallinn- Narva tee L2

Harju maakond, Maardu linn

Harju maakond, Maardu linn

Harju maakond, Maardu linn

Võrdlus hinnatava varaga

samaväärne samaväärne samaväärne

Kohandus 0% 0% 0%

Juurdepääs, nähtavus juurdepääs avalikult

asfaltkattega maanteelt, nähtavus

hea

juurdepääs avalikult

asfaltkattega maanteelt, nähtavus

mõnevõrra kehvem

erateelt, kruusakattega,

nähtavus mõnevõrra

kehvem

erateelt, kruusakattega,

nähtavus mõnevõrra

kehvem

Võrdlus hinnatava varaga

kehvem kehvem kehvem

Kohandus 5% 10% 10%

Kinnistu pindala, m²

17 833

5 898 2 756 7 397

Võrdlus hinnatava varaga

väiksem väiksem väiksem

Kohandus 10% 15% 5%

DP ja ehitusõigus

puudub

DP olemas DP olemas DP olemas

Võrdlus hinnatava varaga

parem parem parem

Kohandus -10% -10% -10%

Tehnovõrgud

puuduvad

olemas puuduvad olemas

Võrdlus hinnatava

varaga parem samaväärne parem

Kohandus -5% 0% -5%

Sihtotstarve

tootmismaa 100%

tootmismaa 50%, ärimaa 50%

tootmismaa 50%, ärimaa 50%

tootmismaa 70%, ärimaa 30%

Võrdlus hinnatava varaga

samaväärne samaväärne samaväärne

Kohandus 0% 0% 0%

Summaarne kohandus

0% 15% 0%

Kohandatud tehinguhind, €

200 000 230 000 268 098

Kohanduste absoluutväärtuste summa 30% 35% 30%

Osakaal lõpphinnas 35% 30% 35%

Kaalutud kohandatud tehinguhind, € 70 000 69 000 93 834

Kaalutud kohandatud keskmine tehinguhind:

232 834 €

Turuväärtuse hindamisel kasutame kaalutud keskmist, kuna varasid on kohandatud erineval määral ning kaalumisel saab arvesse võtta kohandamisel tekkinud erinevusi. Võrreldes aritmeetilise keskmisega annab see usaldusväärsema tulemuse. Kaalude andmisel lähtutakse sellest, et suurem

kaal antakse vähem kohandatud tehingutele ja väiksem kaal rohkem kohandatud tehingutele. Selle

üle otsustatakse kohanduste absoluutväärtuste summa põhjal. Seega saame hinnatava vara turuväärtuseks väärtuse kuupäeva seisuga võrdlusmeetodil ümardatult 233 000 €.

Vara on keskmise likviidsusega, müügiperioodi pikkuseks väärtuse kuupäeva turusituatsioonis võib hinnatud turuväärtuse juures prognoosida 12 kuud. Hindamistulemuse täpsuseks hindame ±15%. Hindamistulemus ei sisalda käibemaksu, kasutatud on käibemaksuta sisendeid. Juhul, kui müüjal kaasneb hinnatava objekti müügil käibemaksukohustus, siis võib leitud turuväärtusele lisanduda

käibemaks.

Harju maakond, Maardu linn, 1 Tallinn-Narva tee L2 ©Ober-Haus Hindamisteenuste OÜ lk 13/16

Kasutatud materjalid ja andmed:

- Maa- ja Ruumiameti andmebaas internetis aadressil www.maaamet.ee seisuga 24.04.2025; - Kinnistusraamatu väljavõte 21.04.2025 - Delfi kaardirakendus https://kaart.delfi.ee/ 24.04.2025 - Ober-Haus Hindamisteenuste OÜ ja Maa- ja Ruumiameti poolt koostatud ostu-müügitehingute

andmebaas

Harju maakond, Maardu linn, 1 Tallinn-Narva tee L2 ©Ober-Haus Hindamisteenuste OÜ lk 14/16

Väljatrükk kinnistusregistrist

Harju maakond, Maardu linn, 1 Tallinn-Narva tee L2 ©Ober-Haus Hindamisteenuste OÜ lk 15/16

Allikas: https://kinnistusraamat.rik.ee/Avaleht.aspx

Harju maakond, Maardu linn, 1 Tallinn-Narva tee L2 ©Ober-Haus Hindamisteenuste OÜ lk 16/16

Vastavuskinnitus standardi nõuetele

Käesoleva hindamisaruande koostanud ja kogu hindamistoimingu läbi viinud hindaja kutsealane pädevus on piisav hindamistellimuse täitmiseks. Käesolev hindamisaruanne ja kogu hindamistoiming vastab Eesti kinnisvara hindamise standardiseeria EVS 875 nõuetele, sh hindamise headele tavadele. Mitte keegi peale hindamisaruandes nimetatud isikute ei ole hindajat hindamistoimingus abistanud.

Hindaja ei avalda hindamistoimingu käigus kogutud informatsiooni ja hindamistulemusi mitte kellelegi peale tellijaga kokkulepitud isikute, v.a. juhud kui seadus seda nõuab või kui see on vajalik kindlateks hindamise kutsealaga seotud toiminguteks. Hindaja on tegutsenud sõltumatu välishindajana.

Hindaja on tegutsenud erapooletult ilma mingite isiklike huvideta hindamistoimingu suhtes.

Hindaja poolt hindamistoimingu eest saadav tasu ei ole seotud hindamistulemusega. Hindamistoimingus kasutatud ja hindamisaruandes esitatud andmed on hindajale teadaolevalt tõesed ja korrektsed.

Hindamistoimingus kasutatud ja hindamisaruandes esitatud analüüsid ja järeldused on kitsendatud ainult hindamisaruandes esitatud eelduste ja piiravate tingimustega. Hindaja:

Krista Õigus, EKHÜ liige riiklikult tunnustatud ekspert kutseline vara hindaja, tase 7 kutsetunnistuse nr 202960 /allkirjastatud digitaalselt/

Peakontor Narva mnt 53/2 10152 Tallinn Tel +372 665 9700 [email protected]

Tartu kontor Narva mnt 27a 50603 Tartu Tel +372 744 6500 [email protected]

Jõhvi kontor Keskväljak 4 41531 Jõhvi Tel +372 337 0768 [email protected]

Ekspertarvamus 80214/TL

Hindamisaruande kokkuvõte

Hinnatava vara koondandmed

Hinnatav vara kinnisasi, registriosa nr 19306250 (transpordimaa 100%)

Aadress Harju maakond, Maardu linn, 1 Tallinn-Narva tee L2

Omanik Enefit Green AS (registrikood 11184032)

Katastritunnus 44601:001:0334

Omandivorm kinnisasi

Kinnistu pindala 17 833,0 m²

Hindamistulemust mõjutada võivad vastuolud andmetes

puuduvad

Hindamisaruande koondandmed

Hinnangu eesmärk ja

lähteülesanne

hinnata vara turuväärtus tehingu nõustamise eesmärgil,

omaniku omakasutuseks Lähteülesanne: tulenevalt lähteülesandest hinnatakse kinnisasja turuväärtust väärtuse kuupäeva seisus, kui kinnisasi on kasutusel transpordimaana (väärtuse kuupäeva seisuga asub kinnisasjal Iru liiklussõlm) ning

lisaks väärtuse kuupäeva seisule ka tellija poolt püstitatud hüpoteetilisele olukorrale, kui hinnatavat kinnisasja saaks samas piirkonnas kasutada tootmismaa eesmärgiga, millel puudub tänaseks rajatud liiklussõlm.

Ülevaatuse kuupäev tulenevalt tellimuslepingust ning tellijaga kokkuleppest ei ole

ülevaatust teostatud.

Väärtuse kuupäev 25.04.2025

Hindamisaruande kuupäev 25.04.2025

Tellija Enefit Green AS (registrikood 11184032) esindaja Ave Mandre

Tellimusleping kirjalik tellimuskiri nr. TO-JUH-6/96, 15.04.2025

Hindamise eeldused tavapraktikast väljuvad eeldused puuduvad

Hinnang likviidsusele reeglina on transpordimaade likviidsus keskpärasest madalam

või praktiliselt puuduv, sest transpordimaad kuuluvad eriotstarbeliste varade hulka, millega vabal turul reeglina ei kaubelda. Hoonestamata tootmismaade osas võib müügiperioodi pikkuseks väärtuse kuupäeva turusituatsioonis hinnatud turuväärtuse juures prognoosida kuni 12 kuud. Likviidsuse hindame

keskpäraseks.

Hindamistulemuse täpsus Kinnistu hindamistulemuse täpsus transpordimaade osas on ±25%, mis on selle turusegmendi jaoks keskmisest madalam. Hoonestamata tootmismaade osas tavapärane, ±15% ehk tegelikud tehinguhinnad võivad märgitud protsentide piires

erineda.

Käibemaks hindamistulemus ei sisalda käibemaksu, kuid käibemaksu

tasumise võimaliku kohustuse tekkimise korral lisandub sellele käibemaks.

Kommentaarid

Tegemist on ekspertarvamusega, mis on esitatud tellijale, hinnatava vara turuväärtuse hindamise eesmärgiga. Käesolev dokument ei ole sobilik esitamiseks krediidiasutusele, kasutamiseks hüvitamise eesmärgil ja / või esitamiseks kohtule.

Harju maakond, Maardu linn, 1 Tallinn-Narva tee L2 ©Ober-Haus Hindamisteenuste OÜ lk 2/16

Hindamistulemus

Tuginedes hindajatele teadaolevatele lähteandmetele, kinnisvaraturu hetkesituatsioonile ja

võrdlusandmetele, on Ober-Haus Hindamisteenuste OÜ hinnangul aadressil Harju maakond, Maardu linn, 1 Tallinn-Narva tee L2 asuva kinnisasja reg. numbriga 19306250 turuväärtus: väärtuse kuupäeval (transpordimaa 100% sihtotstarbega) 71 000 (seitsekümmend üks tuhat) eurot

ja turuväärtus hüpoteetilises olukorras, kui hinnatavat kinnisasja saaks samas piirkonnas kasutada tootmismaa eesmärgiga, millel puudub tänaseks rajatud liiklussõlm (tootmismaa 100%) 233 000 (kakssada kolmkümmend kolm tuhat) eurot.

Hindaja: Krista Õigus, EKHÜ liige riiklikult tunnustatud ekspert

kutseline vara hindaja, tase 7

kutsetunnistuse nr 202960 /allkirjastatud digitaalselt/

Asukoht

Paiknemine Harju maakond, Maardu linn, 1 Tallinn-Narva tee L2

Piirkonna hoonestus peamiselt hoonestatud tootmis- ja ärimaad

Teed, juurdepääs, nähtavus

Maa-ameti andmetel toimub kinnisasjale juurdepääs avalikult kasutatavatelt teedelt, juurdepääs on hea

Otsene nähtavus on hea, vara leitavus nii kohalikul elanikul, kui ka sellest väljapoole jäävatele isikutele on samuti hea.

Teede skeem

Allikas: Maa-ameti teedekaardirakendus

Müra ja saaste tase kõrge, tegemist väärtuse kuupäeva seisuga liiklussõlmega, mis asub tiheda liiklusega teede juures

Harju maakond, Maardu linn, 1 Tallinn-Narva tee L2 ©Ober-Haus Hindamisteenuste OÜ lk 3/16

Allikas: Müraandmete kaardirakendus

Piirkonna haljastus puudub, asfaltkate

Konkureerivad turupiirkonnad

teised sarnased Harju maakonna tööstuspiirkonnad, mis asuvad sarnasel kaugusel Tallinna linnapiirist

Asukohaskeemid (hinnatav vara on tähistatud kaardil A tähega ja tähe ikooniga):

Harju maakond, Maardu linn, 1 Tallinn-Narva tee L2 ©Ober-Haus Hindamisteenuste OÜ lk 4/16

Allikas: Delfi.ee kaardirakendus

Vara kirjeldus

Omandisuhted

Registriosa number 19306250

Omandivorm kinnisasi

Omanik Enefit Green AS (registrikood 11184032)

Registriosa I jaos olevad kanded

puuduvad Registriosa väljavõte on esitatud lisas nr 2.

Registriosa III jaos

olevad kanded

väärtuse kuupäeva seisuga on registriosa III jaos järgmised kanded:

• Isiklik kasutusõigus Eesti Vabariik kasuks. Tähtajatu ja tasuta isikliku kasutusõiguse teerajatise ehitamiseks, remontimiseks, korrashoiuks, hooldamiseks ja kasutamiseks kasutusõiguse alal suurusega seitseteist tuhat kaheksasada kolmkümmend ruutmeetrit (17 830 m2), mille paiknemine on 02.10.2009.a. lepingu lisaks oleval plaanil tähistatud punase värviga

viirutatud alana vastavalt 02.10.2009.a. lepingu punktile kaks üks (2.1) ning 02.10.2009.a. lepingu lisaks olevale plaanile. 2.10.2009 asjaõiguslepingu alusel sisse kantud 9.10.2009.

Kinnistu 9609502 jagamisel siia üle kantud; • Isiklik kasutusõigus Telia Eesti AS (registrikood 10234957)

kasuks. Isiklik kasutusõigus elektroonilise sidevõrgu ehitamiseks, remontimiseks, hooldamiseks, kasutamiseks ja

likvideerimiseks kasutusõiguse alal vastavalt 23.02.2010 asjaõiguslepingule ning lepingu lisaks olevale plaanile. Sisse kantud 2.03.2010. Kinnistu 9609502 jagamisel siia üle kantud.

• Isiklik kasutusõigus Aktsiaselts Maardu Vesi (registrikood 10807888) kasuks. Tähtajatu isiklik kasutusõigus kanalisatsioonitorustiku ehitamiseks, omamiseks, valdamiseks, remontimiseks, hooldamiseks, asendamiseks,

kasutamiseks, kasutusse andmiseks ja muul viisil ekspluateerimiseks vastavalt 09.03.2010 lepingu lisaks olevatele plaanidele. 9.03.2010 kinnistamisavalduse alusel

Harju maakond, Maardu linn, 1 Tallinn-Narva tee L2 ©Ober-Haus Hindamisteenuste OÜ lk 5/16

sisse kantud 5.04.2010. Kinnistu 9609502 jagamisel siia üle

kantud;

• Isiklik kasutusõigus Aktsiaselts Loo Elekter (registrikood 10017616) kasuks. Isiklik kasutusõigus elektripaigaldise majandamiseks elektripaigaldise kaitsevööndi ulatuses vastavalt 5.06.2013.a lepingu punktidele 2 ja 3 ning lisaks olevale plaanile. 5.06.2013 asjaõiguslepingu alusel sisse kantud 11.06.2013. Kinnistu 9609502 jagamisel siia üle

kantud. Kanded ei piira vara sihipärast kasutamist, mistõttu ei avalda kanded mõju vara turuväärtusele. Registriosa väljavõte on esitatud lisas nr 2.

Registriosa IV jaos olevad kanded

väärtuse kuupäeva seisuga kanded puuduvad Registriosa väljavõte on esitatud lisas nr 2.

Maa-ameti kitsenduste kaardi järgsed

kitsendused

Maa-ameti kaardiserveri kitsenduste kaardil järgmised kitsendused: • Elektripaigaldise kaitsevöönd

• Avalikult kasutatava tee kaitsevöönd • Sideehitise kaitsevöönd • Üldplaneeringu ala

Allikas: https://kitsendused.maaamet.ee Kitsendused ei mõjuta hinnatava vara turuväärtust negatiivselt, kuna ei takista selle sihipärast kasutust

Muud olulised väärtust

mõjutavad õiguslikud aspektid, piirangud

Hindajale teadaolevatel andmetel ei lasu hinnataval varal muid

seadustest ja lepingutest tulenevaid kinnistusraamatusse mittekantud õigusi ja kohustusi, mis võiksid mõjutada selle väärtust. Selliste asjaolude ilmnemine võib muuta käesolevas eksperthinnangus hinnatud vara turuväärtust.

Kasutuslepingud Hindajale teadaolevalt puuduvad, hindajale ei ole esitatud üürilepingut

ega täpsustatud infot seoses kasutuslepingutega

Harju maakond, Maardu linn, 1 Tallinn-Narva tee L2 ©Ober-Haus Hindamisteenuste OÜ lk 6/16

Maaüksus

Allikas: Maa- ja Ruumiamet Hinnatav vara on piiritletud siniste joontega.

Katastritunnus 44601:001:0334

Suurus 17 833,0 m²

Sihtotstarve transpordimaa 100%, hüpoteetilises olukorras tootmismaa 100%

Kinnistu kuju, reljeef

ebakorrapärane, reljeefilt kaldega

Haljastus, heakord

haljastus puudub, asfalttee

Veekogu vahetus läheduses puuduvad

Parkimine antud kinnisasjal puudub (transpordimaa kinnisasjal, väärtuse kuupäeva seosiga liiklussõlm), hüpoteetilises olukorras võimalik parkida kinnisasjal

Üldplaneering kehtestatud Maardu linna üldplaneeringu info kohaselt asub hinnatav maaüksus liikluse maa-alal. Hüpoteetilise olukorra rakendamiseks oleks vajalik üldplaneeringu juhtotstarbe muutmine. Ümber asuvad tootmis juhtotstarbega maa-alad.

Harju maakond, Maardu linn, 1 Tallinn-Narva tee L2 ©Ober-Haus Hindamisteenuste OÜ lk 7/16

Allikas: https://maardu.ee/uldplaneering

Detailplaneering ja ehitusõigus

Peterburi tee 105 kinnistu ja lähiala DP (DP48750), kehtestatud 16.05.2017 Detailplaneeringu koostamise eesmärk kruntide jagamine, juurdepääsude ja ehtitusõiguse määramine.

Hinnatava maaüksuse DP järgne ehitusõigus:

Ehitusõigus on täielikult realiseeritud, täiendava ehitusõigusega ei ole hindamisel arvestatud

Allikas: https://xgis.maaamet.ee/xgis2/page/app/planeeringud

Kinnisasja tehnilised lahendused

Veevarustus puudub (ehitisregistri andmed)

Kanalisatsioon puudub (ehitisregistri andmed)

Elektrivarustus puudub (ehitisregistri andmed)

Gaasivarustus puudub (ehitisregistri andmed)

Vastuolud andmetes puuduvad

Turukommentaar

2024. aastal on ärikinnisvaraturg jätkanud madala likviidsuse trendil ehk jätkuvalt on turg suhteliselt

loid. Põhjuseks võib olla nii müüjate üleüldine ootus kõrgematele müügihindadele, millega kaasneb ostjate leigem ostuhuvi kui ka ebakindlusest, intresside tõusust ja geopoliitilise- ning majanduslikust olukorrast tulenev nõudluse vähenemine.

Harju maakond, Maardu linn, 1 Tallinn-Narva tee L2 ©Ober-Haus Hindamisteenuste OÜ lk 8/16

2021. a tehti Eestis hoonestamata ärimaaga ca 30% rohkem ostu – müügitehinguid kui 2020. a. Tehingute koguväärtus oli 2021. a hoonestamata ärimaa turusegmendis kokku üle 40 miljoni euro,

mida oli ca 25% rohkem kui 2020. a. Kokku tehti Eestis 2021. a hoonestamata ärimaaga 192 tehingut

(võrdluseks hoonestamata elamumaadega tehti samal ajavahemikul 4 759 tehingut). 2022. aastal toimus 105 tehingut hoonestamata ärimaaga, tehingute kogumaht jäi pisut alla 25 miljoni euro. Enim tehinguid tehti ärimaaga Harju maakonnas – ca 40% kõikidest tehingutest. Tartu maakonnas tehtud tehingute osakaal oli ca 20%. 2023.aasta seisuga teostati Harjumaal tehinguid hoonestamata äri- ja tootmismaadega kokku 119 tehingut, tehingute kogumahuga kokku ca 20 miljoni euro. Käesoleval 2024. aastal augustikuu lõpuseisuga on Harjumaal teostatud hoonestamata

äri- ja tootmismaadega kokku 96 võõrandamistehingut, tehingute kogumahuga ca 19,7 miljonit eurot. Vaadates Harjumaa ja Tallinna ärimaade turgu tervikuna, siis tänasel pakutaval hinnatasemel ületab pakkumine nõudlust. Sarnaselt äripindade turuga jätkub ka ärimaa kruntidel hindade diferentseerumine asukohast lähtuvalt. Hinnatud asukohtades, eelkõige Tallinnas ja linna vahetus läheduses võib märgata viimase aasta jooksul müügipakkumiste hindade tõusu. Eriti on tõusnud

Tallinna lähedaste tööstuspiirkondade populaarsus.

Tallinna linna siseselt jätkub kaasaja nõuetele mittevastavate tootmis- ja laopindade kasutusse võtmine või kinnisvaraarendus endistel n-aegsetel tootmisaladel. Kinnisvaraarenduste edukas näideteks on Ülemiste City arendus, kavandatav Baltika kvartal Veerenni tänaval, Masinatehase kvartal Kalamajas, Põhjala kvartal Koplis, Ilmarise kvartal Mustamäe teel jt. Samuti on lähiminevikus muutunud atraktiivseks mere-äärsed piirkonnad, kus sadamate pidamine on üha väheatraktiivsem

ning sellised tööstusalad on planeeringutega määratud elu- ja ärikondlikuks uueks linnakuks. Tehnoparkide arendused toimuvad eelkõige varasemalt väljakujunenud piirkondades ehk nö vanade parkide läheduses. Nii mõjuvad uued alad justkui vana pargi jätkuna ning kui piirkonna tehnopark on tuntud ja hea mainega, on ka arendajal kergem projekti läbi viia. Kuna arendustegevus on väga kulukas, siis reeglina ei alustata enne investeeringuid, kui ei ole kindlat lepingut mõne

suurettevõttega (ostjaga/rentnikuga). Ehk siis arendustegevust tehakse vastavalt nõudmisele, spekulatiivset mahtu reeglina ei arendata. Tehingute statistika Maa-ameti tehingute statistika iseloomustab turul toimunud tehingute mahtu ja rahalist väärtust:

Allikas: Maa-ameti tehinguste statistika

Suured hinnakõikumised on eelkõige sellepärast, et tehingute arv on väike ja iga tehing mõjutab statistikat oluliselt.

Nõudlus Tallinnas ja Tallinna lähiümbruses asuvate äri- ja tootmismaade vastu on olemas. Nõutud

on väljakujunenud äri- ja tootmispiirkondades hea ligipääsu ja nähtavusega ehitusõigusega tehnovõrkudega kinnistud suurusega 3000 – 20 000 m². Tootmismaa juhtotstarbega kruntide ostjateks on valdavalt ettevõtted, kes plaanivad püstitada hooneid omakasutusse, viimastel aastatel on krunte ostetud samuti arendusotstarbel.

Harju maakond, Maardu linn, 1 Tallinn-Narva tee L2 ©Ober-Haus Hindamisteenuste OÜ lk 9/16

Turuväärtuse hindamine väärtuse kuupäeva seisuga (transpordimaa 100%)

Hindamise metoodiline alus ja põhimõtted

Hindamise levinud praktikas kohaselt lähtutakse transpordimaa väärtuse hindamisel maa korralise hindamise metoodikast. Hindamisel võetakse aluseks EVS 875-12. Nimetatud standardis punkt 6.6.2.2. käsitleb maatükke, milledega turul ei kaubelda. Kuna hinnatav vara on samuti turul mittekaubeldav, lähtutakse järgmisest:

• kui turul selliste maatükkidega ei kaubelda või kaubeldakse väga harva, siis on tegemist

madala likviidsuse ja eeldatavalt ka madalate hindadega. Taolistel puhkudel on otstarbekas rakendada nimetatud sihtotstarvetele vastavaid korralise hindamise tulemusi või rakendada väärtuse leidmisel korralise hindamise põhimõtteid, mille puhul turul vabalt kaubeldavate sihtotstarvete puhul rakendatakse sama piirkonna turuväärtust alandavaid koefitsiente.1

Kuna hinnatavaks varaks on transpordimaa, millega turul tehinguid ei tehta, siis kasutatakse vara

väärtuse hindamiseks analoogiat Vabariigi Valitsuse määruse (vastu võetud 07.07.2022 nr 32) Maa korralisel hindamisel kasutatava metoodika §-st 15 (aktiivse turuta maa rühm ja hindamismudel):

- kui turuinformatsioonile tuginedes ei ole võimalik määrata sotsiaalmaa, veekogude maa,

transpordimaa, jäätmehoidlamaa, riigikaitsemaa, kaitsealuse maa ja sihtotstarbeta maa väärtust, kasutatakse hindamise alusena aktiivse turuta maa rühma hindamismudelit. Kehtivale määrusele vastavalt rakendatakse aktiivse turuta maa rühma kuuluva katastriüksuse hindamisel maa asukohale vastava asukohaklassi madalaimat väärtustaset.

Korralisel hindamisel on asukohaklassi madalaim ruutmeetri väärtustase järgmine: 1) asukohaklassi 1 madalaim väärtustase on 40,00 eurot; 2) asukohaklassi 2 madalaim väärtustase on 10,00 eurot; 3) asukohaklassi 3 madalaim väärtustase on 4,00 eurot; 4) asukohaklassi 4 madalaim väärtustase on 1,00 eurot; 5) asukohaklassi 5 madalaim väärtustase on 0,70 eurot;

6) asukohaklassi 6 madalaim väärtustase on 0,30 eurot; 7) asukohaklassi 7 madalaim väärtustase on 0,10 eurot; 8) asukohaklassi 8 madalaim väärtustase on 0,04 eurot.

- Maa korralise hindamise metoodika §5 toob välja asukoha mõju maa väärtusele. Asukoha mõju arvestamiseks jaotatakse kinnisvaraturu analüüsil katastriüksused tehinguandmete

alusel asukohaklassidesse eeldusliku ruutmeetri väärtustaseme järgi: 1) asukohaklassi 1 elamumaa väärtustase on alates 300,1 eurot; 2) asukohaklassi 2 elamumaa väärtustase on 100,1 kuni 300,0 eurot; 3) asukohaklassi 3 elamumaa väärtustase on 50,1 kuni 100,0 eurot; 4) asukohaklassi 4 elamumaa väärtustase on 20,1 kuni 50,0 eurot; 5) asukohaklassi 5 elamumaa väärtustase on 10,1 kuni 20,0 eurot; 6) asukohaklassi 6 elamumaa väärtustase on 5,1 kuni 10,0 eurot;

7) asukohaklassi 7 elamumaa väärtustase on 1,1 kuni 5,0 eurot; 8) asukohaklassi 8 elamumaa väärtustase on 0,3 kuni 1,0 eurot. Vara väärtus saadakse vara pindala korrutamisel asukohaklassiga määratud ühikuhinnaga. Maa hindamine maa korralise hindamise metoodikaga

Ülal kirjeldatud metoodikat arvesse võttes on hindaja järeldanud järgmist: - Arvestatakse, et hinnatava vara ümbruses on valdavalt elamumaad, mille tehingute hinnad

olid Maa- ja Ruumiameti tehingustatistika kohaselt 2024. aastal 95,98 €/m2

1 EVS 875-12 lk 21 punkt 6.6.2.2.

Harju maakond, Maardu linn, 1 Tallinn-Narva tee L2 ©Ober-Haus Hindamisteenuste OÜ lk 10/16

Hoonestamata maa tehingud ajavahemikul 1.01.2024 kuni 31.12.2024:

Allikas: Maa- ja Ruumiamet Kuivõrd elamumaa väärtustase on keskmiselt 95,98 €/m2, siis vastavalt Maa korralise hindamise metoodika §5 kohaselt on tegemist asukohaklassiga 3 (elamumaa väärtustase on 50,1 kuni 100,0 eurot);

Antud asukohaklassi arvesse võttes on asukohaklassi 3 madalaim väärtustase 4,00 eurot.

Seega saame hinnatava vara turuväärtuse maa korralise hindamise metoodika põhiselt järgmiselt: pindala 17 833 m2 x 4,00 €/m2 = 71 332 ehk 71 000 € Hindaja toonitab, et hindamistulemus on suhteliselt madala täpsusega (+-25%).

Turuväärtuse hindamine hüpoteetilises olukorras, kui hinnatavat kinnisasja

saaks samas piirkonnas kasutada tootmismaa eesmärgiga, millel puudub

tänaseks rajatud liiklussõlm (tootmismaa 100%) Turuväärtuse hinnatakse hinnatava vara ja hiljuti müüdud sarnaste varade võrdlemise alusel. Seejuures kasutatakse Maa-ameti maaregistri tehingute andmebaasi ja Ober-Haus Kinnisvara tehinguinfot. Võrdlustehingute valikul lähtutakse sellest, et analüüsitav vara oleks eri võrdluselementide osas

hinnatava varaga võimalikult sarnane ja et müügitehing oleks tehtud vaba turu tingimustes väärtuse

kuupäeva suhtes võimalikult hiljuti ja sarnases turusituatsioonis. Hindaja on võrdlustehingud valinud järgmiste tunnuste alusel:

• tootmis- ja ärimaa sihtotstarbega kinnisasjad

• asukoht Maardu linn

• tehingu aeg alates mai 2024 Hindajal on teada järgmised hinnatava varaga võrreldavates piirkondades asuvate ja võrreldavate varade ostu-müügitehingud:

Asukoht Tehinguaeg Koguhind Pindala

m² Lisainfo

Harju maakond, Maardu linn

mai 2024 575 000 18 891 tootmismaa 100%, asflatplats, juurdepääs hea, avalikelt teedelt, kehtestatud DP (ehitusvõimalus tootmishoonele), täpsem info puudub

Harju maakond,

Maardu linn

september 2024

200 000 5 898

tootmismaa 50%, ärimaa 50%, juurdepääs erateelt, liitumised vee- ja kanalisatsiooniga olemas, elekter olemas, madalhaljastus, DP olemas

Harju maakond,

Maardu linn

november 2024

200 000 2 756

tootmismaa 50%, ärimaa 50%, juurdepääs hea, avalikult teelt, madalhaljastus, DP olemas (äri- ja tootmishoone püstitamine), liitumised puuduvad

Harju maakond, Maardu linn

detsember 2024

400 000 6 502 tootmismaa 95%, ärimaa 5%, DP olemas, juurdepääs hea avalikult teelt, madalhaljastus, liitumised puuduvad, VÕL

Harju maakond,

Maardu linn

veebruar 2025

268 098 7 397

tootmismaa 70%, ärimaa 30%, DP olemas (äri- või tootmishoone püstitamine), juurdepääs erateelt, madalhaljastus, olemas liitumised kommunikatsioonidega

Allikas: Ober Haus Hindamisteenuste OÜ tehingute andmebaas (põhineb eelkõige Maa-ameti tehingute andmebaasi infol)

Harju maakond, Maardu linn, 1 Tallinn-Narva tee L2 ©Ober-Haus Hindamisteenuste OÜ lk 11/16

Oma olemuse, suuruse, ehitusõiguse ja asukoha poolest on eeltoodud tehingutest hinnatava varaga enimvõrreldavad rõhutatult välja toodud tehingud. Teisi tehinguid pole kasutatud, kuna ühe vara

puhul on tegemist VÕL müügitehinguga, teise puhul pole hindajal teada täpne tehinguinfo.

Kohandamisel2 oleme võrdlusühikuks3 valinud tehinguhinna, kuna antud vara liigi puhul iseloomustab see turu toimemehhanisme kõige paremini. Kohandamise eesmärk on hinnata, kui palju oleks maksnud võrreldav kinnisvara, kui see ei erineks hinnatavast kinnisvarast. Siiski jäävad võrreldavatele varadele antud kaalud suhteliselt

subjektiivseks ning sõltuvad suuresti hindaja tehtud otsusest ning valikutest. Hindaja on valinud võrdluseks 7 võrdluselementi4, mida on kohandatud. Võrreldavate varade kohandamisel arvestatakse hinnatava varaga võrreldes turuväärtust tõstev element positiivse märgiga ja turuväärtust alandav element negatiivse märgiga. Kohandatud tulemuste baasil leiame kaalutud keskmise tulemuse, seejuures saab suurema osakaalu väiksema kohanduselemendiga tehing jne ehk hinnatava varaga enimsarnane tehing.

Kohandused:

Ajaldamine5 – turusituatsiooni muutus võrreldavate varade müügiaja ja hinnatava vara väärtuse kuupäeva vahel. Antud juhul erinevusi ei esine. Asukoht – kinnisasjade väärtusi mõjutab kaugus linnast ja infrastruktuuridest, lisaks piirkonna atraktiivsus ja maine.

Juurdepääs, nähtavus - rohkem on hinnatud avalikelt teedelt, hea juurdepääsuga kinnistud. Raskendatud või välja ehitamata juurdepääsuteedega krundid on madalamalt hinnatud. Hea nähtavusega ja kergesti leitavad maaüksused on turuosaliste seas kõrgemalt hinnatud. Kinnistu pindala, m2 – suurema krundi pinnaühiku väärtus on nn mastaabiefektist tulenevalt reeglina madalam võrreldes väiksema krundi pinnaühiku väärtusega ja vastupidi. DP ja ehitusõigus - kehtestatud detailplaneeringuga ning ehitusloaga kinnisasjad on kõrgemalt

hinnatud võrreldes kinnistutega, kus detailplaneeringut ja ehitusluba ei ole, sest ehitusõiguse saamine on aegavõttev toiming. Tehnovõrgud - kinnistud, millel on tasutud trassidega liitumise tasud, on reeglina kõrgemas hinnaklassis. Sihtotstarve – 100% ärimaa sihtotstarbega kinnistud on kõrgemalt hinnatud seetõttu, et nõudlus ärihoonete (büroo, teenindus, kaubandus) vastu on suurem kui tootmis sihtotstarbega varade vastu

(lao- ja tootmishooned) ning reeglina on ärimaa sihtotstarbega varade müügihind kõrgem samas

piirkonnas paiknevatest tootmis sihtotstarbega varadest. Antud juhul erinevused puuduvad, rida tabelis informatiivne. Muid parameetreid ei ole võrdluselementidena vaadeldud, sest nende osas on hinnatav vara võrdlustehingutega samaväärne või ei ole need turuväärtuse kujunemisel tähtsad. Üldjuhul rakendatakse kohandusi täpsusega 5%, kuid kui turg seda toetab ja on võimalik rahalise arvutustega põhjendada, on võimalik rakendada ka kohandusi täpsusega, mis on väiksemad kui 5%.

Võrdlustabel:

HINNATAV VARA VÕRRELDAVAD TEHINGUD

1 2 3

Tehinguhind, € Hindamisel lähtuti

tervikhinnast 200 000 200 000 268 098

Tehingu aeg

aprill 2025

September 2024 November 2024 Veebruar 2025

Võrdlus hinnatava varaga

samaväärne samaväärne samaväärne

Ajaldamine 0% 0% 0%

2 Kohandamine on protseduur, mida kasutatakse võrreldava vara hinna teisendamiseks lähtuvalt erisustest võrreldes hinnatava varaga. Kohandamisel võetakse arvesse võrreldava vara erisused, kasutades selleks kvantitatiivseid ja kvalitatiivseid võtteid (EVS 875-11) 3 Võrdlusühikuks on ühik, mille abil kohandamise võtteid kasutades hinnatakse vara turuväärtus võrdlusmeetodil ja mida kasutatakse turul kauplemisel, pidades silmas konkreetse toote, turusegmendi ja -piirkonna eripärasid (EVS 875-4) 4 Võrdluselement on vara või tehingut iseloomustav näitaja, mida kasutatakse kohandamisel ja mille valikul lähtutakse selle olulisusest vara väärtuse kujunemisel. Kohandus on võrdluselemendi teisendus, mis lähtub konkreetse elemendi erinevusest hinnatava vara ja võrreldava vara vahel (EVS 875-11) 5 Ajaldamine on võrdlustehingu hinna kohandamine, võttes arvesse hinnatõusu või –langust, mis on toimunud võrreldava varaga tehingu toimumise ja väärtuse kuupäeva vahelisel ajal (EVS 875-11)

Harju maakond, Maardu linn, 1 Tallinn-Narva tee L2 ©Ober-Haus Hindamisteenuste OÜ lk 12/16

HINNATAV VARA VÕRRELDAVAD TEHINGUD

1 2 3

Ajaldatud teginguhind, €

200 000 200 000 268 098

Asukoht Harju maakond,

Maardu linn, 1 Tallinn- Narva tee L2

Harju maakond, Maardu linn

Harju maakond, Maardu linn

Harju maakond, Maardu linn

Võrdlus hinnatava varaga

samaväärne samaväärne samaväärne

Kohandus 0% 0% 0%

Juurdepääs, nähtavus juurdepääs avalikult

asfaltkattega maanteelt, nähtavus

hea

juurdepääs avalikult

asfaltkattega maanteelt, nähtavus

mõnevõrra kehvem

erateelt, kruusakattega,

nähtavus mõnevõrra

kehvem

erateelt, kruusakattega,

nähtavus mõnevõrra

kehvem

Võrdlus hinnatava varaga

kehvem kehvem kehvem

Kohandus 5% 10% 10%

Kinnistu pindala, m²

17 833

5 898 2 756 7 397

Võrdlus hinnatava varaga

väiksem väiksem väiksem

Kohandus 10% 15% 5%

DP ja ehitusõigus

puudub

DP olemas DP olemas DP olemas

Võrdlus hinnatava varaga

parem parem parem

Kohandus -10% -10% -10%

Tehnovõrgud

puuduvad

olemas puuduvad olemas

Võrdlus hinnatava

varaga parem samaväärne parem

Kohandus -5% 0% -5%

Sihtotstarve

tootmismaa 100%

tootmismaa 50%, ärimaa 50%

tootmismaa 50%, ärimaa 50%

tootmismaa 70%, ärimaa 30%

Võrdlus hinnatava varaga

samaväärne samaväärne samaväärne

Kohandus 0% 0% 0%

Summaarne kohandus

0% 15% 0%

Kohandatud tehinguhind, €

200 000 230 000 268 098

Kohanduste absoluutväärtuste summa 30% 35% 30%

Osakaal lõpphinnas 35% 30% 35%

Kaalutud kohandatud tehinguhind, € 70 000 69 000 93 834

Kaalutud kohandatud keskmine tehinguhind:

232 834 €

Turuväärtuse hindamisel kasutame kaalutud keskmist, kuna varasid on kohandatud erineval määral ning kaalumisel saab arvesse võtta kohandamisel tekkinud erinevusi. Võrreldes aritmeetilise keskmisega annab see usaldusväärsema tulemuse. Kaalude andmisel lähtutakse sellest, et suurem

kaal antakse vähem kohandatud tehingutele ja väiksem kaal rohkem kohandatud tehingutele. Selle

üle otsustatakse kohanduste absoluutväärtuste summa põhjal. Seega saame hinnatava vara turuväärtuseks väärtuse kuupäeva seisuga võrdlusmeetodil ümardatult 233 000 €.

Vara on keskmise likviidsusega, müügiperioodi pikkuseks väärtuse kuupäeva turusituatsioonis võib hinnatud turuväärtuse juures prognoosida 12 kuud. Hindamistulemuse täpsuseks hindame ±15%. Hindamistulemus ei sisalda käibemaksu, kasutatud on käibemaksuta sisendeid. Juhul, kui müüjal kaasneb hinnatava objekti müügil käibemaksukohustus, siis võib leitud turuväärtusele lisanduda

käibemaks.

Harju maakond, Maardu linn, 1 Tallinn-Narva tee L2 ©Ober-Haus Hindamisteenuste OÜ lk 13/16

Kasutatud materjalid ja andmed:

- Maa- ja Ruumiameti andmebaas internetis aadressil www.maaamet.ee seisuga 24.04.2025; - Kinnistusraamatu väljavõte 21.04.2025 - Delfi kaardirakendus https://kaart.delfi.ee/ 24.04.2025 - Ober-Haus Hindamisteenuste OÜ ja Maa- ja Ruumiameti poolt koostatud ostu-müügitehingute

andmebaas

Harju maakond, Maardu linn, 1 Tallinn-Narva tee L2 ©Ober-Haus Hindamisteenuste OÜ lk 14/16

Väljatrükk kinnistusregistrist

Harju maakond, Maardu linn, 1 Tallinn-Narva tee L2 ©Ober-Haus Hindamisteenuste OÜ lk 15/16

Allikas: https://kinnistusraamat.rik.ee/Avaleht.aspx

Harju maakond, Maardu linn, 1 Tallinn-Narva tee L2 ©Ober-Haus Hindamisteenuste OÜ lk 16/16

Vastavuskinnitus standardi nõuetele

Käesoleva hindamisaruande koostanud ja kogu hindamistoimingu läbi viinud hindaja kutsealane pädevus on piisav hindamistellimuse täitmiseks. Käesolev hindamisaruanne ja kogu hindamistoiming vastab Eesti kinnisvara hindamise standardiseeria EVS 875 nõuetele, sh hindamise headele tavadele. Mitte keegi peale hindamisaruandes nimetatud isikute ei ole hindajat hindamistoimingus abistanud.

Hindaja ei avalda hindamistoimingu käigus kogutud informatsiooni ja hindamistulemusi mitte kellelegi peale tellijaga kokkulepitud isikute, v.a. juhud kui seadus seda nõuab või kui see on vajalik kindlateks hindamise kutsealaga seotud toiminguteks. Hindaja on tegutsenud sõltumatu välishindajana.

Hindaja on tegutsenud erapooletult ilma mingite isiklike huvideta hindamistoimingu suhtes.

Hindaja poolt hindamistoimingu eest saadav tasu ei ole seotud hindamistulemusega. Hindamistoimingus kasutatud ja hindamisaruandes esitatud andmed on hindajale teadaolevalt tõesed ja korrektsed.

Hindamistoimingus kasutatud ja hindamisaruandes esitatud analüüsid ja järeldused on kitsendatud ainult hindamisaruandes esitatud eelduste ja piiravate tingimustega. Hindaja:

Krista Õigus, EKHÜ liige riiklikult tunnustatud ekspert kutseline vara hindaja, tase 7 kutsetunnistuse nr 202960 /allkirjastatud digitaalselt/